广东省英德市人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤1881执异145号 异议人（案外人）：朱韶敏，女，1971年10月20日出生，汉族，住广东省英德市。 委托代理人：朱文湘，广东浈阳律师事务所律师。 申请执行人：广东粤财资产管理有限公司，住所地：广州市东风中路**越秀城市广场南塔**。 委托代理人：凌宝锐，广东银沐律师事务所律师。 委托代理人：陈宇斌，系公司员工。 被执行人：英德市英城宝华建材商行，住所地，住所地：英德市英城峰光路南物价局****iv> 被执行人：英德市宏兴房地产咨询服务有限公司（英德市宏兴房地产咨询服务有限公司），住所地：英，住所地：英德市英城教育路**> 法定代表人：黄明忠。 被执行人：广东省英德友谊医院，住所地：英德，住所地：英德市英城百花路** 法定代表人：黄莉莉。 被执行人：广东力华投资控股有限公司，住所地：英德，住所地：英德市英城教育路**金华大厦**第**** 法定代表人：黄爱玉。 被执行人：潘翠娥，女，汉族，1956年11月13日出生，住英德市。 被执行人：黄莉萍，女，汉族，1985年5月5日出生，住英德市。 被执行人：黄金华，男，汉族，1962年6月20日出生，住英德市。 被执行人：黄明忠，男，汉族，1983年2月6日出生，住英德市。 本院在执行申请执行人广东粤财资产管理有限公司与被执行人英德市英城宝华建材商行、英德市宏兴房地产咨询服务有限公司、广东省英德友谊医院、广东力华投资控股有限公司、潘翠娥、黄莉萍、黄金华、黄明忠金融借款合同纠纷一案中，异议人朱韶敏向本院提出书面异议，请求中止对位于英德市教育路六号金华大厦X幢第X层的房产（产权证号：Ｃ5××90）的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并公开听证，异议人朱韶敏及其委托代理人朱文湘到庭，申请执行人的委托代理人凌宝锐、陈宇斌到庭,被执行人黄莉萍到庭。现已审查终结。 异议人朱韶敏称，法院根据（2018）粤1881执恢372号之一广东省英德市人民法院执行的英德市教育路X金华大厦第X层房产（产权证号：Ｃ5××90），实际属于异议人所有，异议人对此享有物权期待权，故依法恳请贵院中止对此执行，并解除查封。异议人于2011年租用上述房产开培训机构，后于2015年2月13日与广东省英德友谊医院签订《房屋买卖协议书》，约定友谊医院自愿将位于教育路××大厦商铺××楼部分房产转卖给异议人，建筑面积为230平方米，出售价为每平方米3889元计算，总价为人民币894470元，付款方式为分期付款。申请人分别于2015年2月13日、4月22日、6月8日支付50万元、20万元、10万元合计80万元的房屋价款，有协议、收据等证据为证。异议人购买上述房产后，一直开办培训机构至今，并一直催促友谊医院为申请人办理房产过户手续，但其以各种理由推脱导致未能办理。异议人与友谊医院签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效；异议人已向友谊医院支付了大部分房款，并已实际占有使用至今达五年，且非因异议人自身原因未办理过户登记。而法院查封执行上述房屋系基于友谊医院与英德市农村信用合作建设的借款合同纠纷产生的金钱债权，这一债权产生于2018年，明显晚于异议人根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条享有的无过错不动产买受人的物权期待权，这一物权期待权早于2015年产生。因此，根据上述规定及《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，异议人享有案外人物权期待权，足以排除他人对上述房屋的查封和执行，故现法院拟对上述房屋当做友谊医院的财产予以查封及强制执行系执行错误，请求中止执行。 异议人的代理人称，一、异议人依法享有对金华大厦AC幢3楼230平方米的物权期待权，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，可以排除他人对房屋的执行。（一）异议人于2015年2月13日与广东省英德友谊医院签订《房屋买卖协议书》，购买金华大厦AC栋三楼部分共230平方米的商铺，总价为894470元，异议人分别于2015年2月13日、4月22日、6月8日支付50万元、20万元、10万元合计80万元的房屋价款，有协议、收据等证据为证。异议人购买上述房产后，一直开办培训机构至今，期间一直催促友谊医院为异议人办理房产过户手续，但其以各种理由推脱导致未能办理。（二）异议人认为，《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，为合法有效，且异议人在贵院查封商铺之前已付清大部分房款（仅剩94470元未付清）并合法占有使用至今，商铺未能办理过户登记系因友谊医院过错导致，异议人对此无过错。因此，根据《执行异议复议规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人可以根据贵院的要求将剩余商铺价款交付执行，以排除本案执行。（三）商铺未能办理过户原因出在友谊医院，与异议人无关，异议人对于商铺没有权利瑕疵具有合理信任。异议人曾于2009年从友谊医院处购买了金华大厦B幢3楼800多平方米，在与其签订合同一周后，异议人办理了商铺过户登记，取得了房地产权证（粤房地证字第××号、（2017）英德市不动产权第0018XXXX号）异议人便用该商铺开办培训机构。随着异议人经营扩大，上述商铺满足不了场地需求，2012年异议人便向友谊医院租用AC幢3楼230平方米扩展经营，尔后异议人听说友谊医院租用AC幢3楼230平方米扩展经营，尔后异议人听说友谊医院想要出卖AC幢商铺，异议人便向友谊医院提出购买意愿，基于对B幢3楼购买时没有权利瑕疵的信任，异议人便于2015年与友谊医院签订了《房屋买卖协议书》，交付房款后继续使用至今，在此期间，异议人从未收到第三人对商铺提出任何权属异议，而且友谊医院也故意隐瞒涉案商铺设定抵押权事实，故异议人是不可能知道商铺被抵押的情况，对于商铺没有权利瑕疵是存在合理信任的。退一步说，如果异议人知道AC幢是被抵押了，异议人是不可能投掷80多万元去购买一个随时都可能被拍卖变卖的物业，这明显是违背常理，因为异议人无法承受如此巨大的经营风险和损失。二、本案中，异议人的物权期待权应当优先于抵押权，恳请依法支持异议人主张，排除执行涉案商铺。（一）虽然申请执行人认为本案应当使用《执行异议复议规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其抵押权有限异议人的物权期待权，但该法条设置了但书，即“法律、司法解释另有规定的除外”。根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》，司法解释由最高人民法院制定，形式分为“解释”“规定”“批复”“决定”四种。《执行异议复议规定》是形式为“规定”的司法解释，《执行异议复议规定》第二十八条属于《执行异议复议规定》第二十七条但书条款规定的内容。也就是说，在案外人证明其享有一半买受人物权期待权是，可以阻却享有抵押权的金钱债权执行。最高人民法院（2019）最高法民终223号兰州银行股份有限公司天水路支行诉吴璋琦案外人执行异议上诉案、（2018）最高法民申4090案安留军、马虎令再审审查与审判监督民事裁定书两个案件均支持了这一观点，因此，异议人认为异议人的物权期待权优先于抵押权于法于据，依法应当支持。（二）《最高院关于物权法适用若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿记载的与实施权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，虽然涉案商铺在被执行人名下，但综合签订合同、付清房款、占有使用以及非因异议人原因未办理过户等多方面证据，可以认定异议人是享有物权的，是涉案商铺的真正所有权人。 申请执行人提交书面答辩意见称，一、依据物权法第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。原申请执行人英德市农村信用合作联社于2012年1月13日就“英德市英城教育路北6号金华大厦AC幢3-5层全部”办理了抵押登记[粤房地他项权证英德字第0100106545号]。因涉案债权转让给粤财公司，粤财公司取得上述抵押权，并已向法院办理申请执行人的变更。因此，法院查封执行友谊医院名下的涉案房产，粤财公司主张抵押权的优先受偿权均符合法律规定。二、朱韶敏提供的《房屋买卖协议》为2015年2月13签署。根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。朱韶敏与友谊医院未经抵押人同意，买卖房屋的行为违法法律规定，其约定的房屋转让无效。再者，朱昭敏仅提供了5万元的转账记录，而合同的房款总额为894470元，其并未付清房款。三、《执行异议和复议规定》第二十八条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。本案中，粤财公司作为申请执行人对涉案房屋享有担保物权，应适用《执行异议和复议规定》第二十七条规定。朱韶敏不得请求排除担保物权人申请的执行。听证中，补充意见：第一，申请人的抵押权在2012年办理登记，并经法院判决文书确认；第二，异议人的房屋买卖合同并未办理过户，仅仅享有债权，不能对抗已经登记的他项物权，异议人主张可以优先于抵押权的情形仅仅在没有抵押登记的情况适用；第三，我方对异议人的房屋买卖交易存在疑惑，一是房款尚未付清，二是异议人并没有在房屋买卖前尽到合理的审查义务，三是房产的交易不符合一般的交易习惯，一般来说应当先交定金再交付房屋最后付尾款，但是异议人是直接转账80万元，四27条应为28条的但书，应当优先使用异议、复议规定的第27条。 经审查查明，申请执行人广东粤财资产管理有限公司与被执行人英德市英城宝华建材商行、英德市宏兴房地产咨询服务有限公司、广东省英德友谊医院、广东力华投资控股有限公司、潘翠娥、黄莉萍、黄金华、黄明忠金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月30日作出（2015）清英法民二初字第208号民事判决书判决：一、限被告英德市英城宝华建材商行于本判决发生法律效力之日起五日内向原告英德市农村信用合作联社偿还借款本金人民币3385万元及利息4111531.21元（剩余利息自2015年3月10日起以实欠借款本金为基数按照《借款合同》约定计算至借款本金偿清之日止）；二、原告英德市农村信用合作联社对下列抵押物变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权：1、英德市宏兴房地产咨询服务有限公司所有的位于英德市英城百花路7号宏兴大厦首层2号（产权证号：粤房地权证英德字第××号），优先受偿限额：445万元；第二层（产权证号：粤房地权证英德字第××号），优先受偿限额：776万元；第三层（产权证号：粤房地权证英德字第××号），优先受偿限额：175万元；2、广东省英德友谊医院所有的位于英德市××教育路××大厦××栋首层全部（粤房地证字第C6845XXXXX号），优先受偿限额：1372万元；AC幢第二层全部（粤房地证字第C5964XXX号），优先受偿限额：343万元；AC幢3-5层全部（粤房地证字第××号），优先受偿限额：875万元；B幢第五层（粤房地权证英德字第××号），优先受偿限额：157万元；B幢第二层全部（粤房地证字第C596XXXX号），优先受偿限额：177万元；三、被告潘翠娥、广东力华投资控股有限公司、黄金华、黄莉萍、黄明忠对被告英德市英城宝华建材商行上述第一项债务承担连带清偿责任。本案受理费231607.65元、保全费5000元及公告费600元，由被告英德市英城宝华建商行负担。判决发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院以（2016）粤1881执1269号案立案执行，后终结本次执行。英德市农村信用合作联社已将本案债权转让给广东粤财资产管理有限公司。经当事人申请，本院以（2018）粤1881执恢372号案恢复执行。本院于2015年2月15日查封被执行人广东省英德友谊医院名下的位于英德市英城教育路北6号金华大厦X幢XX层房产（产权证号：Ｃ5××90，面积：3472.86平方米，用途：商铺），并裁定按现状移送评估、拍卖涉案房产。 另查明，涉案房产于2010年2月11日设定抵押。另外，根据异议人提供的证据显示，异议人朱韶敏与被执行人广省英德友谊医院于2015年2月13日签订《房屋买卖协议书》，约定购买位于教育路××大厦商铺××楼部分房产（面积：约230平方米），房产总价款894470元。被执行人广东省英德友谊医院分别于2015年2月13日、4月22日、6月8日出具收据显示异议人朱韶敏支付价款500000元、200000元、100000元，合计800000元。双方签订的《房屋买卖协议书》及广东省英德友谊医院出具的收据均未确定具体的房产。 本院认为，根据（2015）清英法民二初字第208号民事判决书判决，申请执行人对登记在被执行人广东省英德友谊医院名下位于英德市英城教育路6号金华大厦XX幢XX层房产（粤房地证字第××号）享有优先受偿权。被执行人不履行生效法律文书确定的义务，本院根据申请执行人的申请立案执行，并依法对涉案执行标的移交评估、拍卖，符合法律规定。本案异议人提供《房屋买卖协议书》、《收据》等证据，认为其购买了一部分执行标的请求中止对执行标的执行，但《房屋买卖协议书》仅约定购买金华大厦商铺AC栋三楼部分房产，并无明确买卖房屋的具体位置、房号及产权证号等，换句话说，异议人提供的证据不能证明本院裁定评估拍卖的涉案财产即系其约定购买的房产。因此，异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人朱韶敏的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向广东省英德市人民法院提起诉讼。 审判长  陈志和 审判员  万少坚 审判员  赖伟忠 二〇二〇年七月二十二日 书记员  邝楚怡