内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1466号   上诉人（原审原告）张欣，女，1988年1月12日出生，住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（原审被告）包头市锐利宏程房地产开发有限公司。   法定代表人：孟江涛，董事长。   委托诉讼代理人：田新萍。   委托诉讼代理人：杨曼。   上诉人张欣因与被上诉人包头市锐利宏程房地产开发有限公司（以下简称“锐利宏程公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张欣，被上诉人锐利宏程公司的委托诉讼代理人杨曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人张欣上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要事实和理由：被上诉人作为商品房的开发商、出售方，与作为买受方的上诉人签订商品房买卖合同、办理网签手续、协助办理不动产权属证书，系其法定义务，应当履行。一审判决事实认定不清，适用法律错误，应当依法予以撤销。根据双方签订的《商铺买卖合同》以及合同履行情况可知，上诉人购买被上诉人开发的紫光华庭商铺，并依约支付了房款，是双方真实意思表示，现上诉人要求被上诉人为其购买的商铺办理权属登记是被上诉人的法定义务，而签订房屋买卖合同、办理网签手续均属于办理权属登记的前置程序，被上诉人当然有义务履行。《紫光优＋教育广场商铺委托经营合同一》与《商铺买卖合同》为相互独立的合同，一审将其混为一谈，违反了合同相对性原则。开发商有为买受人提供办理权属登记的协助义务，一审将被上诉人的违约行为认定为其不履行义务的正当理由，导致错误的判决，应予撤销。因被上诉人的原因导致上诉人不能如期取得房屋所有权证书，被上诉人应当承担违约责任。   被上诉人锐利宏程公司辩称，同意确认双方签订《商铺买卖合同》合法有效的请求；同意上诉人要求办理网签合同备案的请求，但前提条件是需要上诉人主动到被上诉人处签订共有网签合同，2019年9月已通知上诉人签订共有网签合同，但上诉人拒不配合，导致网签合同至今未签订；不同意上诉人要求办理商铺不动产权属登记证书的要求，商铺网签合同是办理房屋权属登记的必要前提，双方尚未签订商铺网签合同，不能为上诉人办理商铺权属登记；不同意上诉人要求逾期办理房屋权属证书违约金的请求，《商铺买卖合同》中并无关于逾期办理房屋产权证书违约金的条款，逾期办理房屋权属证书违约金的请求并无依据。上诉人的上诉请求不符合事实依据，驳回上诉人的诉讼请求，诉讼费用由上诉人负担。   张欣的诉讼请求：1.确认原、被告签署的紫光华庭××楼商铺的《商铺买卖合同》合法有效；2.判令被告与原告签订××号商铺正式的商品房买卖合同并办理网签登记；3.判令被告按照《商铺买卖合同》为原告购买的商铺办理产权登记证书；4.判令被告按照金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金3874元。（以购房款64449元为基数，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准自2018年12月1日暂算至2019年12月24日，银发〔2003〕251号）；5.本案的诉讼费由被告承担。   一审法院认定的事实：2018年3月10日，原告与被告签订《商铺买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于紫光华庭××楼商铺，建筑面积为6.93平方米，商铺价款共计64449元，付款方式为一次性付清。合同约定“甲方于2018年8月31日，将该商铺网签并交于乙方。”第四条约定“甲方保证所提供该房产资料的真实性和齐全性，并符合国家有关规定及政策法规。”第五条违约责任中约定“签订本合同之日起，若因甲方原因不将上述房产出售给乙方或因甲方违反本合同的约定导致合同无法执行或被迫解除，甲方应按乙方实际缴纳房款金额的银行同期贷款利息承担违约责任。”原、被告在签订《商铺买卖合同》的当日与内蒙古铭德物业服务有限公司签订了《紫光优＋教育广场商铺委托经营合同一》，委托经营期限自2018年9月1日起，至2021年8月31日止。合同第五条第一款第一项约定“乙方有权代理甲方办理该商铺的收房事宜，甲方无需参加。”第五条第一款第四项约定“在乙方经营管理过程中，根据乙方所确定业种业态的经营特点而产生的该商铺拆除/加装隔断、内部修饰/装修、增减附属设施等行为，甲方予以认可，经费由乙方承担。合作经营期限届满，甲方同意乙方按期限届满时该商铺的装修现状和业态模式，将该商铺返还甲方。”原告将购买商铺的全部款项一次性付清，商铺依照约定由内蒙古铭德物业服务有限公司于2018年9月1日代为收房。《公园大道一号楼交接单》显示，被告将商铺于2018年9月1日交付给内蒙古铭德物业服务有限公司，其中16套商铺内包含数个小商铺。   一审法院另查明，被告曾通知各商铺买受人签订按照现有隔断测绘的统一的网签合同，但部分买受人并未与被告签订。   一审法院再查明，案涉紫光华庭商住小区一号楼取得了《不动产权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《包头市商品房预（销）售许可证》，具备向社会销售的条件。验收项目目前完成了消防验收，于2018年交付，其他各方验收需要等待其余全部楼宇建成后，由质检部门组织共同验收，现在还没有形成统一的验收登记资料。   一审法院认为，原告张欣与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订的《商铺买卖合同》，是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。原告依约履行了交纳购房款的义务，被告应当按照约定履行合同义务。   第一，原告请求签订商品房买卖合同并办理网签登记能否支持。《商铺买卖合同》约定被告将商铺于2018年8月31日前网签并交付原告，被告未能按照约定时间与原告签订网签合同，其抗辩现有条件下，买受人只有签订共同的商品房买卖合同，才能办理网签。原、被告双方证实只要购买的商铺位置明确，符合网签条件，就能办理独立的商铺网签合同。原、被告及第三方签订的《紫光优＋教育广场商铺委托经营合同一》，对经营方式、期限及装修等内容进行了约定，现案涉的商铺由第三方委托经营，已经形成以经营场所为明确位置的布局，原告提出在购买商铺的位置安装隔断，经测绘公司测绘，可以符合网签条件，但与委托经营的现状不符。《中华人民共和国民法总则》第五条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”《中华人民共和国合同法》第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。可见意思自治和契约自由是民事活动的基本原则，原告请求判令双方签订商品房买卖合同违反自愿原则，本院不予支持。   第二，被告能否为原告按照《商铺买卖合同》办理产权登记证书。《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。因此，申请办理房屋的初始登记系房地产开发企业的法定义务，房地产开发企业也有协助买受人办理房屋所有权登记手续的义务。《房屋登记办法》规定“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理”。因此房屋产权登记是由房屋登记机构办理，而非由被告办理，原告的请求存在理解歧义。双方签订的《商铺买卖合同》未对办理产权登记证书做出约定，原告未与被告锐利宏程公司签订符合办证条件的商品房买卖合同，在被告未取得初始登记的前提下，也不具备办理购买人房屋权属登记的条件，原告要求被告办理商铺产权登记证书的诉讼请求，本院不予支持。   第三，被告锐利宏程公司是否应当向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金。双方签订的《商铺买卖合同》并非规范的可网签的商品房买卖合同，合同中未约定逾期办理产权证书应承担的违约责任，且办证条件尚未成就，原告请求被告支付逾期办理产权证书违约金的请求，本院不予支持。   综上、依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告张欣与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订的紫光华庭××楼商铺的《商铺买卖合同》合法有效；二、驳回原告张欣请求判令被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订商铺商品房买卖合同并办理网签的诉讼请求；三、驳回原告张欣请求判令被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司按照《商铺买卖合同》为原告购买的商铺办理产权登记证书的诉讼请求；四、驳回原告张欣请求判令被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求。案件受理费100元（原告张欣已预交），由被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司负担。   本院二审期间，当事人提交新证据，本院组织当事人进行了举证质证。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方未能达成一致签订网签合同，上诉人要求判令双方签订网签合同，违反了契约自由的原则，本院不予支持。上诉人按照合同约定交纳了购房款，被上诉人应当协助上诉人办理商铺权属证书，故上诉人要求被上诉人协助办理商铺权属证书的诉讼请求本院予以支持。双方对于何时办理商铺权属证书没有约定，应当按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，被上诉人未在上述规定期限协助上诉人办理房屋所有权登记手续，应当承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初223号民事判决第一、二项，即“一、确认原告张欣与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订的紫光华庭××楼商铺的《商铺买卖合同》合法有效；二、驳回原告张欣要求判令被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订商铺商品房买卖合同并办理网签的诉讼请求”；   二、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初223号民事判决第三、四项，即“三、驳回原告张欣要求判令被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司按照《商铺买卖合同》为原告购买的商铺办理产权登记证书的诉讼请求；四、驳回原告张欣要求判令被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求”；   三、被上诉人包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决送达之日起三个月内协助上诉人张欣办理紫光华庭××商铺所有权证书；   四、被上诉人包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决送达之日起十五日内支付上诉人逾期办理商铺产权登记证书的违约金（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以购房款64449元为基数，自2018年12月1日至2019年12月24日止）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人包头市锐利宏程房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 杜宏林   审 判 员 赵文革   审 判 员 李 梅     二〇二〇年七月十四日   法官助理 王晓菲   书 记 员 张慧敏