河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民再37号再审申请人（案外人）：毛忠凯，男，1967年7月21日，汉族，住河南省商丘市。再审申请人（案外人）：周素华，女，1967年7月21日，汉族，住河南省商丘市。再审申请人（案外人）：刘正书，男，1960年6月24日，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：王占民、何纪春（实习），河南扬善律师事务所律师。被申请人（原审原告）:刘素玲，女，1952年10月13日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：张彬，河南保航律师事务所律师。被申请人（原审被告）：商丘市大华置业有限公司。住所地：河南省商丘市城乡一体化示范区周集乡政府南侧路西。统一社会信用代码：914114005870993013。法定代表人周兴华，职务：总经理。委托诉讼代理人：焦言言，河南永秀律师事务所律师。被申请人（原审原告）刘素玲与被申请人（原审被告）商丘市大华置业有限公司（以下简称：大华公司）确认合同效力一案，本院于2018年8月22日作出（2018）豫1402民初7895号民事判决，已经发生法律效力。再审申请人（案外人）毛忠凯、周素华、刘正书认为原判决错误，向本院申请再审。本院于2020年5月14日作出（2020）豫1402民监19号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人（案外人）毛忠凯、周素华、刘正书的委托诉讼代理人王占民、何纪春，被申请人（原审原告）刘素玲的委托诉讼代理人张彬，被申请人（原审被告）商丘市大华置业有限公司的委托诉讼代理人焦言言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘素玲提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令原、被告于2014年1月24日签订的《房屋买卖合同》(合同编号:2014—090号)有效。2、被告给予及时办理房地产登记手续。3、被告承担违约金10000元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年5月30日签订了房屋买卖认购书，原告向被告支付购房款20万元。2014年1月24日被告收回房屋认购书，并与原告签订了合同编号为2014—090号《房屋买卖合同》。合同约定被告将位于商丘市城乡××示范区××乡月亮××中心社区振兴路东侧××＃××、××商铺××、××、××、××号，共779.53㎡出售给原告，单价为每平方米3300元，总价2572449元整。原告于2014年1月24之前将购房款补齐。被告收到购房款后给原告出具了编号为2294097号收款收据。被告按约定于2015年12月30日向原告交付了上述房产，但被告至今未给办理房产登记手续。本院经审理确认以下案件事实：商丘市人民政府为落实国务院新型农村社区建设，于2012年6月21日将周集乡等100个乡镇列为试点地。商丘市国土资源局梁园分局于2014年2月24日出具证明：周集乡月亮湾中心社区“由商丘市大华置业有限公司投资建设。占地面积70亩，土地性质为建设用地”。2014年4月25日商丘市环境保护局经济技术开发区分局关于周集乡月亮湾中心社区建设项目环境影响评价执行标准意见函，确定了周集乡月亮湾中心社区建设的环境标准。之后被告大华公司施工建设了周集乡月亮湾小区。原、被告于2012年5月30日签订了房屋买卖认购书，原告向被告支付购房款20万元。2014年1月24日被告收回房屋认购书，并与原告签订了合同编号为2014—090号《房屋买卖合同》。合同约定被告将位于商丘市城乡××示范区××乡月亮××中心社区振兴路东侧××＃××、××商铺××、××、××、××号，共779.53㎡出售给原告，单价为每平方米3300元，总价2572449元整。原告于2014年1月24之前将购房款补齐。被告收到购房款后给原告出具了编号为2294097号收款收据。被告按约定于2015年12月30日向原告交付了上述房产，原告刘素玲一直占有使用。原告要求被告给予办理房产证。因被告开发建设的是新型农村社区建设，暂时尚无国家政策允许办理房产登记的规定，被告大华公司无法满足原告的要求，双方发生纠纷。本院认为，被告大华公司开发建设的周集乡月亮湾中心社区，是按照国家政策规定进行的建设。虽然暂时不能办理产权登记，但不属于法律意义上的小产权房。原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。对原告要求确认双方买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。被告不是办理房产登记的主体，对原告要求被告给予办理房地产登记手续的诉讼请求，本院不予支持。对此权利，原告应向政府有关单位主张。被告在履行合同过程中，不存在违约的状况，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、原告刘素玲与被告商丘市大华置业有限公司签订的合同编号2014—090号《房屋买卖合同》中位于商丘市城乡××示范区××乡月亮××中心社区振兴路东侧××＃××、××商铺××、××、××、××号的房屋买卖合同为有效合同。二、驳回原告刘素玲的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由原告刘素玲负担。再审申请人（案外人）毛忠凯、周素华、刘正书的申诉理由，请求撤销（2018）豫1402民初7895号民事判决。1、月亮湾小区在2014年4月25日之后才开工建设，2012年5月30日，商丘市人民政府还没有将周吉祥作为新型农村建设试点，刘素玲不可能于大华公司签订房屋买卖认购书。2、2014年1月24日建设房屋所占有土地还没有被国土资源局确定为建设用地，也没有确定由大华公司投资建设该社区，刘素玲与大华公司不可能签订房屋买买卖合同。3、2015年12月30日，涉案房产已经被案外人刘正书与大华公司股东协商通过抵债的方式占有使用，刘素玲不可能通过大华公司交付的方式占有房屋，2018年因刘正书占有房屋，大华公司对毛忠凯报警，进一步说明刘素玲从未取得涉案房屋的使用权。被申请人（原审原告）刘素玲辩称，本案为案外人申请再审，而被申请人（原审原告）从未接到再审申请书，直接进入再审，其程序违法，应当驳回再审申请人的再审申请。刘素玲与大华公司房屋买卖合同纠纷，不适用商品房合同司法解释二中规定的调整范围，因为刘素玲购买的大华公司建设房屋系新农村建设的政策性房屋受地方法规的调整，因此刘素玲与大华公司房屋买卖合同有效，刘素玲依法获得商丘市城乡一体化示范区周集月亮湾中心社区振兴路东侧A楼自南向北一、二层商铺28、29、35、36共779.53平方米的房屋的所有权。被申请人（原审被告）商丘市大华置业有限公司辩称，1、本案进入再审时未组织原、被告双方质证，属于程序错误。2、原审原告与原审被告签订的房屋买卖合同系有效合同。我公司开发的月亮湾中心社区时商丘市人民政府落实国务院新型农村社区建设而被作为试点地，这属于政策性调整建房，不属于一般意义上的商品房。房屋建成后已经进行大量销售页已交付购房者实际使用，剩余房产也已被商丘市城乡一体化示范区管委会回购。再审申请人（案外人）毛忠凯、周素华、刘正书向法庭提交如下证据：1、（2018）豫1402民初7895号民事判决书一份，证明该判决违反法律强制性规定，将至今没有取得商品房预售手续、建筑许可证等任何证件的房产交易确认为有效错误。2、周素华与刘正书签订的房屋买卖合同一份及现场照片一组。证明周素华作为大华公司的股东，将涉案房屋抵给大华公司债权人刘正书的事实，刘正书占有并使用涉案房屋，再审申请人与涉案房屋有权利上的权利义务关系，主体适格，具有诉权。3、土地征用补偿协议、建设工程施工合同、工程款拨付审批表和竣工验收申请书各一份。证明大华公司2013年3月才开始征用周集村委会土地，涉案房屋发包方与承包方于2013年11月2日签订建设工程施工合同，约定开工日期为2013年12月1日，竣工日期为2014年9月1日，2014年1月13日基础工程完工，施工单位申请拨付部分工程款。2014年1月24日，涉案房屋刚完成基础工程建设，房屋还没有成型，并且涉案房屋全部是框架结构，无法确定房屋的位置、户型及面积。刘素玲裕大华公司签订的房屋买卖合同明显是事后补签，为达到恶意诉讼的串通行为。4、光盘一份。1、商丘市大华置业有限公司的会计账簿2、周集月亮湾社区房屋销售一览表3、商丘市大华置业有限公司与购房者签订的房屋买卖合同的扫描件7份。4、商丘市大华置业有限公司与承包方签订的建设工程施工合同、工程款拨付审批表和竣工验收申请书的扫描件。5、周素华与刘正书签订的房屋买卖合同的扫描件。证明涉案刘素玲与大华公司买卖的房屋没有销售记录和收款记录，且刘素玲不是周集乡人不符合购买涉案房产的条件，且刘素玲购买价格过高不符合常理。5、周集派出所询问笔录一份。证明2018年4月之前，大华公司没有出售过涉案房屋。6、刘素玲的身份证复印件一份。证明其为商丘市梁园区城镇居民，不具备在农村购房的条件，其购房行为不受法律保护。7、判例两份，（2018）豫14民初114号民事判决书、（2019）豫14民初213号民事判决书证明大华公司与原告刘素玲签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，属合同无效。被申请人（原审原告）刘素玲向法庭提交如下证据：第一组证据：刘素玲与大华置业公司房屋买卖合同一份及收据各一份。2、刘素玲向大华公司法定代表人周兴华转账记录两份。证明刘素玲支付262万元，依法获得商丘市城乡一体化示范区周集月亮湾中心社区振兴路东侧A＃楼自北向南一、二层商铺28、29、35、36共779.53平方的房屋所有权。第二组证据：1、（2018）豫1402民撤4号裁定书一份、2、（2019）豫1402民初5775号民事判决书一份、（2019）豫14民终4541号民事判决书、（2020）豫141民申33号民事裁定书一份、（2020）豫141民申146号民事裁定书一份。证明刘素玲与大华置业公司房屋买卖合同纠纷一案，不适用商品房合同司法解释二中规定的调整范围，因为刘素玲购买的大华公司建设房屋系新农村建设的政策性房屋受地方法规调整，因此刘素玲与大华公司房屋买卖合同有效。被申请人（原审被告）商丘市大华置业有限公司向法庭提交如下证据：1、《商丘市梁园区人民政府关于同意周集乡集镇总体规划的批复》（商梁政文【2009】49号）2、《商丘市人民政府关于梁园区2011年度第一批乡镇建设补办农用地转用手续的批复》（商政土【2011】258号）及附件3、《商丘市人民政府关于梁园区2011年度第一批乡镇建设补办农用地转用手续的批复》（商政土【2012】115号）及附件4、《建设用地规划条件》（商规让乡条自【2011】07号）5、《商丘市新型农村社区建设领导小组关于印发商丘市新型农村社区建设试点名单的通知》（商新社组【2012】1号）及附件6、《商丘市住房和城乡建设局关于支持服务新型农村社区健康发展的意见》（商建【2012】224号）证明涉案土地在周集乡村委会范围内，周集乡村委会已由集体农用地转成建设用地，大华公司开发小区规划土地性质包括居住用地和商业用地，涉案房屋系该小区门面房，属于商业用地部分，可以正常交易。涉案房产是政策性调整建房，属于利民工程。7、周集乡月亮湾中心社区房屋回购合同。证明2017年4月5日商丘市城乡一体化示范区管委会与大华公司签订《周集乡月亮湾中心社区房屋回购合同》，约定管委会将月亮湾小区的剩余房屋回购，月亮湾小区的建设系政策性调整的产物，大华公司与个人及管委会签订的合同均合法有效。8、银行流水及相关凭证、收据;9、民事判决书3份;10、证明一份。证明涉案房产系刘素玲购买大华公司的，刘素玲将购房款汇入公司法定代表人周兴华账户上后，周兴华立即就将购房款汇入大华公司对公账户上。三份判决书可以看出毛忠凯、周素华通过起诉大华公司已将其在大华公司的股金、投资及利息全部撤出，大华公司已全部履行完毕二人已不是大华公司股东。再审查明事实与原审一致。本院认为，被申请人（原审被告）大华公司开发建设的周集乡月亮湾中心社区，是按照国家政策规定进行的建设。虽然暂时不能办理产权登记，但不属于法律意义上的小产权房。被申请人（原审原告）刘素玲与被申请人（原审被告）大华公司签订的房屋买卖合同合法有效。申请人毛忠凯、周素华辩称其是大华公司股东，公司将涉案房产抵偿给毛忠凯经手的公司债权人刘正书的意见，因其未能向法庭提交大华公司给予股东毛忠凯、周素华上述权利的证明，且毛忠凯、周素华通过起诉大华公司已将其在大华公司的股金、投资及利息全部撤出，大华公司已全部履行完毕二人已不是大华公司股东。故对其申诉意见本院不予采纳。原审判决并无不当，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：维持本院（2018）豫1402民初7895号民事判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  卢新言审判员  李 冰审判员  丁 旭二〇二〇年七月二十九日法官助理袁媛书记员徐梦婷