湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初3028号原告：朱雪兰，男，1963年1月6日出生，汉族，湖南省攸县人，户籍所在地湖南省攸县。委托代理人：胡晓飞，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。委托权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或撤诉等。委托代理人彭湘，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。委托权限为一般代理。被告：株洲市九天置业有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设南路佳诚时代广场金钻阁****。法定代表人：林小香，执行董事。委托代理人：李谋琪，湖南法达律师事务所律师。委托权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼，提起反诉，进行调解、和解。委托代理人：郑少村，男，1983年4月6日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。委托权限为一般代理。原告朱雪兰与被告株洲市九天置业有限公司（以下简称“九天置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法由审判员谭夏先适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱雪兰的委托代理人胡晓飞、彭湘，被告九天置业公司的委托代理人李谋琪、郑少村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱雪兰向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付因逾期办理1××8号房屋产权证所产生的违约金共计62194元（本案2020年6月1日起诉，往前推三年至2017年5月31日，属于有效诉讼时效期间，因原告还未办理房产证，所以违约金按照总房款为计算基数，按照年利率6%的标准计算为62194元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买被告位于株洲市芦淞区沿江南路258号九天国际广场商住楼1××8号房屋，签订了商品房买卖合同，房屋总价为340476元。协议签订后，原告按照合同约定交纳购房款，被告逾期近半年后才于2010年才与原告完成交房手续，且直到现在还未将原告房产证办理完成。另原告在房屋登记部门了解到，被告于2014年4月28日才取得房屋楼栋权属证明。按照合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应当自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应按日向买受人支付全部已付房款万分之四的违约金。因被告逾期办理楼栋权证以及其他原因，导致协助原告办理个人房产证也逾期了。原告认为被告为业主原告办理产权证书是被告作为房地产开发企业在销售房屋时的附随义务，虽商品房买卖合同没有明确约定此期间逾期办证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告仍应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算从2017年5月31日起至原告起诉之日止期间的逾期办证违约金。综上，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告九天置业公司辩称，一、原告的起诉已超诉讼时效；被告已于2014年4月28日办理了楼房总证，办理完总证后即可办理不动产权分证，虽然原、被告双方签订的合同未约定办理分证的时间，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定，原告在办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，被告仅仅是协助办证的义务，办证不是被告的主合同义务，也不是主法定义务，故在被告办理总证后，未及时办证的责任在于原告，而非被告，故原告起诉已超过三年诉讼时效；二、办理不动产权证的责任主要是原告，被告仅承担协助办理不动产权证的义务；被告在取得房产总证后，多次通过电话、微信群等方式通知原告，要求原告办理产权证件，楼栋的其他业主陆陆续续办理了不动产权证，但还有部分业主仍未办理，为此，被告于2017年5月29日在株洲晚报刊登公告，要求还未办证的业主携带相关资料到九天置业客服中心办理相关手续，但原告仍未及时办理不动产权证，其责任应由原告承担；三、原告朱雪兰未办理办证费退费手续系因原告未积极主动到被告处办理，其他业主均已向被告申请退还办证费；四、关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的理解，该法律规定适用于未办理不动产权证分证的责任完全在出卖方，本案中，逾期未办理不动产权证的责任在原告方；综上，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：对原告提交的商品房买卖合同、不动产权利及其他事项登记信息、房屋备案证明、兴业银行株洲支行借款借据、收据、个人住房（商品房）借款综合合同，被告对其真实性无异议，本院对真实性依法予以采信，对证明目的将结合全案予以综合认定；对被告提交的证据微信截图系微信聊天记录截屏，本院认为，因该证据不能证明原告系微信群聊成员，且即使原告在该群中，亦不能证明原告查看并知晓了该微信群内发的通知，故该证据不能达到被告的证明目的，本院依法不予采信；对被告提交的关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知、个人新购家庭首套（二套）商品房契税优惠，被告对真实性无异议，本院对该组证据的真实性依法予以采信，对证明目的将结合全案予以综合认定。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：被告株洲市九天置业有限公司系2004年3月4日成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、商品房出租服务、建筑材料销售等业务。2008年，原告朱雪兰与被告九天置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：“出卖人：株洲市九天置业有限公司…买受人：朱雪兰…第一条项目建设依据…出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】九天国际广场…第三条买受人所购商品房的基本情况…第1408＃号房…该商品房建筑面积共112.95平方米…第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1中方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单位为（人民币）每平方米3014.40元，总金额（人民币）叁拾肆万零千肆百柒拾陆元整。…第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理。…3、详见补充协议…”同时，《商品房买卖合同》的附件四即《合同补充协议》约定：“…八、本合同第十五条（3）关于产权登记的约定：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”该《商品房买卖合同》签订之后，原告通过银行按揭贷款共计被告支付购房款340476元，被告九天置业公司于2010年将九天国际广场商住楼1××8号房屋交付给原告。2014年4月28日，被告在房产局办理了九天国际广场商住楼的楼栋总证。2017年5月29日，被告九天置业公司在株洲晚报上刊登《公告》，内容为：“九天国际广场商铺及住宅楼已具备办理不动产证的条件，且部分业主已办理完成，请还未办理不动产权证的业主，携带相关资料，前往九天置业客服中心办理相关手续”。至今，原告朱雪兰所有的位于九天国际广场商住楼1××8号房屋的不动产权证仍未办理。原告认为被告迟延办证，构成违约，应当向原告支付逾期办证违约金，酿成本案纠纷。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：被告是否应当向原告支付逾期办理涉案商品房产权证所产生的违约金62194元。现评议如下：根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2008年签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效。因原、被告在《商品房买卖合同》中没有对涉案的1××8号商品房产权证的办理时间进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，又根据原、被告双方在《商品房买卖合同》对办理栋证的时间进行了概括约定，故本院认定涉案1××8号商品房产权证的办理时间应当为九天国际广场商住楼栋证办理之日（2014年4月28日）起90日内，即2014年7月27日内办理。又因原告购买的1××8号商品房的产权证至今未办理，故被告应当向原告支付未办理不动产权属证书的违约金。现原告主张自起诉之日（2020年6月1日）向前推三年即2017年6月1日之后的逾期办证违约金符合法律规定，本院依法予以支持。关于逾期办理涉案的1××8号商品房产权证的违约金的计算标准，因双方在合同中没有明确约定计算标准，虽然根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定逾期办证违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但因该规定是针对因出卖人的原因导致未办理不动产权属证的情形。本案中，结合本案实际情况，因被告已依约向原告交付房屋，基本不影响涉案房屋的占有、使用和收益；且被告在履行合同过程中已于2014年办理了房屋楼栋总证，并在报纸上公告了办理不动产分户证的信息，且已经协助大部分的业主办理了不动产分户证；虽然涉案的1××8号商品房的不动产产权证至今仍未办理，但根据合同约定及市场交易习惯，办理不动产权属证系原、被告双方共同的义务，被告虽未协助原告办理不动产权属证，但原告在办理不动产权属证的过程中亦应当积极主动的履行自身的义务，现原告在能够办理不动产权属证，且大部分的业主已经办理了不动产权属证的情况下，不积极主动办理涉案房屋的权属证书，原告自身亦存在一定的过错。综上，本院根据原告的实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情按照原告已支付房价款日万分之零点五的标准从2017年6月1日起开始计算违约金。暂计算至起诉之日即2020年6月1日的违约金为18658.08元（340476元×0.005％×1096天）。另被告辩称本案已过诉讼时效的答辩主张，因原告仅主张违约金自起诉之日起向前推三年即2017年6月1日之后的违约金，该主张未过诉讼时效，故本院对该辩称意见依法不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、限被告株洲市九天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱雪兰支付因逾期办理株洲市芦淞区九天国际广场商住楼1××8号房屋的产权证所产生的违约金18658.08元（违约金已计算至2020年6月1日）；二、驳回原告朱雪兰的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1355元，减半收取677元，由原告朱雪兰负担474元，被告株洲市九天置业有限公司负担203元（原告朱雪兰已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅非税收入专户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  谭夏先二〇二〇年七月三十一日法官助理陈帆书记员喻露附本判决书适用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。