福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民初140号 原告（执行案外人）：陈劼，男，1982年5月20日出生，汉族，住广东省广州市。 委托诉讼代理人：谢立乐，福建八闽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林俊靖，福建八闽律师事务所律师。 被告（执行申请人）：福建新日鲜集团有限公司，住所地福建省福州市福州保税区内**小区。 法定代表人：林作光，执行董事。 委托诉讼代理人：魏心怡，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗伟干，福建合立律师事务所律师。 第三人：永泰弥勒之里温泉理疗中心有限公司，，住所地福建省永泰县葛岭镇九龙村 法定代表人：林哲明，董事长。 第三人：林哲明，男，1959年8月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告陈劼与被告福建新日鲜集团有限公司（以下简称“新日鲜公司”）、第三人永泰弥勒之里温泉理疗中心有限公司（以下简称“永泰温泉公司”）、林哲明执行异议之诉一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新日鲜公司委托诉讼代理人林俊靖，被告新日鲜公司委托诉讼代理人罗伟干到庭参加诉讼。第三人永泰温泉公司、林哲明经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈劼向本院提出诉讼请求：1.停止对位于福建省永泰县房屋强制执行，并解除上述房屋的查封；2.依法确认上述房屋使用权归陈劼所有。事实和理由:2008年1月30日，陈劼与第三人永泰温泉公司签订《房屋使用权转让合同书》（弥房让［2007］第0016号），约定陈劼向第三人永泰温泉公司购买其所有的位于福建省永泰县房屋四十年使用权，且期满后陈劼有权无偿使用该使用权房，该使用权房转让价格为956685元。合同签订后，陈劼于2008年2月14日通过广东坤明律师事务所向第三人永泰温泉公司支付956685元，取得房屋使用权。2018年6月11日，贵院作出《公告》查封陈劼购买的案涉房屋，陈劼提出执行异议，2020年1月8日，法院作出（2019）闽01执异341号《执行裁定书》，裁定驳回陈劼的异议请求。根据《民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第二十八条，陈劼特向法院提出执行异议之诉，望判如所请。 被告新日鲜公司辩称，（2019）闽01执异341号《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确。一、陈劼提交的2008年2月14日向永泰温泉公司汇转956685元的银行凭证并未备注款项性质，付款方亦非陈劼，支付时间及金额均与其提交的《房屋使用权转让合同书》中关于付款方式的约定不符。因此陈劼提供的证据不足以证明陈劼已经履行了合同约定的付款义务。二、案涉房屋所辖地块系“烂尾工程”，至今未有物业入驻，陈劼亦未取得房屋钥匙，案涉房屋并未实际交付于陈劼，陈劼亦未提交证据证明案涉房屋已经交付，应当承担举证不能的责任。案涉房屋实际仍在第三人永泰温泉公司控制之下，陈劼并未实际占有案涉房屋。因此，原审裁定认定陈劼关于其受让讼争房产使用权并足以排除执行的主张依据不足。三、陈劼与永泰温泉公司签订的《房屋使用权转让合同》系无效合同。案涉合同及其补充协议所涉及的地块的用地性质并非住宅用地，然永泰温泉公司却违反土地使用权出让合同中关于功能使用的约定，在未经有关部门批准的情况下将土地用途改变为居住使用，并对外宣传并销售。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”永泰温泉公司擅自改变土地用途的行为明显违反了法律的强制性规定，其虽名为房屋使用权转让合同，实为房屋所有权转让合同，故陈劼与永泰温泉公司签订的案涉合同及其补充协议因违反上述法律的强制性规定而属无效。四、陈劼并不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条规定的阻却执行的条件，其主张排除执行异议的请求并无事实及法律依据。本案中，陈劼与永泰温泉公司签订的房屋使用权转让合同因违反法律强制性规定而被认定为无效，且案涉房屋始终未交付于陈劼，其并不享有排除执行的权利。本案案涉房产转让合同签订的日期为2008年1月30日，而该房屋所在的双拼Ｂ区7号楼的《建筑工程规划许可证》于2010年11月17日才取得，也就是永泰温泉公司在案涉房产还未动工建设就与陈劼签订房屋转让合同,属于严重的违法预售行为。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案讼争房屋占有范围内的土地“樟国用（2002）第××号”国有土地使用证所载明的土地用途是温泉理疗中心，非住宅或者商业用地，案涉房屋根本无法取得商品房预售许可证明，故案涉房屋转让合同因违反法律的强制性规定而无效。综上所述，根据合同相对性的原则，若陈劼认为永泰温泉公司未依约交付案涉房产侵害了其相应的权利，可另案起诉永泰温泉公司主张房屋转让合同无效或者解除，并要求其承担相应的违约责任。陈劼的请求不成立，应依法驳回其诉讼请求。 第三人永泰温泉公司、林哲明未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：陈劼提交的证据1、2的真实性无法确认，即使是真实的，亦不能证明其待证事实，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 执行申请人新日鲜公司与被执行人永泰温泉公司、林哲明借款合同纠纷一案，福州仲裁委员会于2015年12月31日作出的（2015）榕仲裁字第459号裁决书已经发生法律效力，由于被执行人未按生效法律文书履行还款义务，执行人申请新日鲜公司向本院申请强制执行，申请执行标的为16513200元及利息等。本院依法立案执行。执行过程中，本院于2016年3月7日作出（2016）闽01执字第160号执行裁定，裁定冻结（划拨）被执行人永泰温泉公司、林哲明应当履行义务部分的存款；或者查封（扣押、冻结）被执行人永泰温泉公司、林哲明应当履行义务部分财产。并于2016年3月9日、2019年3月5日分别查封、续行查封了被执行人永泰温泉公司的位于福建省永泰县洲福建省永泰县“樱花泉”国际生态温泉度假村土地使用权（土地使用权证号：樟国用（2002）第××号），于2017年5月12日查封了永泰温泉公司名下包括位于永泰县在内的房产。陈劼对执行永泰温泉公司名下坐落于福建省永泰县葛岭镇葛岭村葛岭88号樱花泉双拼度假屋Ｂ区7幢2号房产提出异议，请求停止对上述房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封；依法确认上述房屋使用权归案外人所有。本院于2020年1月8日作出（2019）闽01执异341号执行裁定书，裁定驳回陈劼的异议。后陈劼提起本案诉讼。 本案诉讼中，陈劼提交了其与永泰温泉公司于2008年1月30日签订的《房屋使用权转让合同书》，合同第四条约定房屋使用权转让总价款为956685元，陈劼应于签订本合同当天向永泰温泉公司缴纳150000元整作为定金，余款806685元应于2008年2月10日前付清。其提交的款项支付凭证系广东坤明律师事务所于2008年2月14日向永泰温泉公司汇转956685元的转账凭证。陈劼未向本院提交实际占有讼争房产的证据材料。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉，审理应针对原告的异议理由、事实能否成立，是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益进行。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，讼争房产的产权尚登记在永泰温泉公司名下,故本院对登记在永泰温泉公司名下的房产进行查封,符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定。陈劼主张在讼争房产被查封前已买受该房产使用权并支付全部转让款,但其既未签订合法有效的书面买卖合同，提交的案外人广东坤明律师事务所2008年2月14日向永泰温泉公司汇转956685元的银行凭证不足以证明该款项系陈劼主张的房屋使用权转让款,且陈劼亦未提交证据证明其在本院查封讼争房产前实际占有使用该房产。综上，陈劼关于其受让讼争房产使用权并足以排除执行的主张依据不足,本院不予支持。对陈劼的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告陈劼的诉讼请求。 案件受理费13367元，由原告陈劼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  李 宁 审 判 员  谢 芬 审 判 员  陈 雯 二〇二〇年七月十六日 法官助理  许加庆 书 记 员  薛初曦 附1：当事人向本院提供的证据： 原告向本院提交以下7份证据： 证据1.《房屋使用权转让合同书》及补充协议； 证据2.汇款凭证及声明； 证据3.公告； 证据4.（2019）闽01执异341号执行裁定书。 被告福建新日鲜集团有限公司向本院提交以下1份证据： 证据1.《建设工程规划许可证》。 附2：本案适用的主要法律条文 最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。