黑龙江省讷河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0281民初1558号原告：讷河市达信物业管理有限公司，住所地黑龙江省讷河市通江花苑小区**楼**，统一社会信用代码：91230281MA1BFAGJ51。法定代表人：闫福禄职务：该公司总经理委托诉讼代理人：闫福军，男1973年6月10日出生，汉族，住黑龙江省讷河市，系该公司项目经理。委托诉讼代理人：金中生，讷河市通江街道法律服务所法律工作者。被告：讷河市汇祥房屋开发有限责任公司，住，住所地讷河市东南街一社会信用代码：912302817950171205。法定代表人：刘国宝职务：执行董事委托诉讼代理人：刘春职务：该公司法律顾问委托诉讼代理人：杜青峰，男，1956年5月23日出生，汉族，住讷河市，系该公司经理。原告讷河市达信物业管理有限公司（以下简称达信物业公司）与被告讷河市汇祥房屋开发有限责任公司（以下简称汇祥房屋开发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序二次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人闫福军、金中生，被告委托诉讼代理人刘春、杜青峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达信物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告给付物业费15,534.86元及利息（以本金15,534.86元为基数，按月利息2分计算，自2020年5月13日起至被告实际履行止）；2、诉讼费用由被告承担。庭审增加诉讼请求，第一项即增加后的诉讼请求为请求被告给付物业费16，521.76元，并以16521.76元为基数按月利2分计算，自2020年5月13日期至实际履行止。事实与理由：2019年6月25日，原告达信物业公司与讷河市通江花苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，双方约定：由原告为该小区提供物业服务。同时原告按住宅每月每平方米建筑面积收取服务费0.6元，商服及仓储按每月每平方米建筑面积收取服务费1元。如逾期未交付，则按每月千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告当即开展物业服务。原告服务小区系被告开发建设，部分商品房及商服房在竣工后尚未出售或尚未交给物业买受人，故依据《物业管理条例》第41条之规定，该房屋物业服务费应由建设单位即本案被告交纳。现原告及其工作人员多次与被告沟通，被告拒不履行交款义务。被告汇祥房屋开发公司辩称，其公司是该小区的建设单位，与被告之间并不形成物业服务合同，原告所诉的物业费所涉及的房屋均未销售，所以案涉房屋的物业费原告无权向建设单位收取，请求驳回其诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告达信物业公司提交的营业执照、讷河市通江花苑小区业主信息表复印件11张，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据认证如下：原告达信物业公司提交原告与通江花苑小区业主委员会签订的物业服务合同一份，证明原告具有物业服务资格，对本案的争议小区具有物业服务以及物业费的收取标准、违约责任。被告汇祥房屋开发公司质证认为，该份合同与其公司起诉原告的迁出房屋一案中原告提供的合同不是一份合同，该份合同应该是虚假的。本院认为，物业服务合同系该小区业主委员会主任及代表共同与原告达信物业公司签订，虽被告认为该份合同虚假，但未提供证据予以证实，故对该证据予以采纳。被告汇祥房屋开发公司提交电脑截屏一张，证明案涉的X号楼XXX-XXX室，X号楼XXX、XXX室，X单元XXX、XXX，X号楼的XXX是被法院和建设局查封的。原告达信物业公司质证认为，查封只是限制买卖交易，查封期间并不发生物权转移，因此该房屋仍归被告所有。本院认为，该组证据中记载的房屋面积等事项与原告达信物业公司诉讼请求中写明的案涉房屋面积等事项基本一致，故对该组证据予以采纳。被告汇祥房屋开发公司提交回迁安置补充协议及网签、网页电脑截屏各一份，证明在2013年11月15日汇祥公司与讷河市开关柜厂签订的回迁安置补充协议将案涉X号楼XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX，X号楼XXX、XXX、XXX、XXX，回迁安置给开关柜厂，房屋早就给开关柜厂了并网签在开关柜厂名下。原告达信物业公司质证认为，被告仅仅提供安置协议，但是未提供证据证实涉案房屋何时交付给开关柜厂使用，在涉案房屋未交付之前被告仍然要承担缴纳物业费的义务。本院认为，虽该组证据中记载案涉房屋系回迁安置房屋，但被告汇祥房屋开发公司未提交证据证实上述房屋已登记在开关柜厂名下，且已实际交付，故对该组证据予以采纳，但对被告汇祥房屋开发公司的举证意见不予采纳。被告汇祥房屋开发公司提交网签电脑截屏一份，证明案涉的X号楼X单元XXX、XXX是孙某的。原告达信物业公司质证认为，该证据无法体现出产权人为孙**，即使情况属实也无法证实交付的时间。本院认为，该份证据中记载了房屋编号、房号、坐落、建筑面积、所在层、建筑结果及用途，故对该组证据予以采纳，但无产权所有人标识，被告自行书写“孙某”，对被告汇祥房屋开发公司的举证意见不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月25日，讷河市通江花苑小区业主委员会与原告达信物业公司签订了物业服务合同，将该小区委托于原告达信物业公司实行物业管理，约定管理范围，多层住宅物业服务费为每月每平方米0.60元，商业物业服务费为每月每平方米1元。被告汇祥房屋开发公司系该小区建设单位。2013年11月15日汇祥房屋开发公司与讷河市开关柜厂签订回迁安置补充协议，将案涉X号楼XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室，X号楼XXX室、XXX室、XXX室、XXX室为讷河市开关柜厂安置补偿，但未实际交付使用。案涉X号楼XXX室、XXX室、XXX室，X号楼XXX、XXX室，X单元XXX、XXX，X号楼XXX室，已被查封。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力，业主委员会同意与物业公司协议中的条款，且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。本案中，原告达信物业公司已与通江花苑小区业主委员会签订物业服务合同，且已实际提供物业服务，故有权收取物业费。《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，虽案涉部分房屋系回迁安置房屋，但被告汇祥房屋开发公司未提交证据证实其已将该部分房屋已实际交付给安置补偿人，故其仍应对该部分房屋产生的物业费负有交纳的义务；因查封行为并未产生物权变动的法律效果，故被告汇祥房屋开发公司对于已被查封部分的房屋亦负有交纳物业费的义务。原告达信物业公司提交的物业服务合同中载明的收费标准为多层住宅物业服务费为每月每平方米0.60元，商业物业服务费为每月每平方米1元。原告达信物业公司对案涉仓储性质房屋按商业物业标准计算物业费，但其未提供证据证实已为商业使用，故其要求一楼仓储车库按每月每平方米1元的标准计算物业费的诉讼主张不予支持，该部分房屋亦应按每月每平方米0.60元标准计算，经核算，案涉房屋总面积为1605.35平方米，应交物业费为11,558.52元。原告达信物业公司提供的物业服务合同中未对物业费缴纳日期予以明确规定，被告汇祥房屋开发公司未按时缴纳物业费非无正当理由，故原告达信物业公司要求按照合同约定标准给付滞纳金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：被告讷河市汇祥房屋开发有限责任公司于本判决生效后5日内一次性给付原告讷河市达信物业管理有限公司物业费11,558.52元（2019年6月25日至2020年6月25日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取106.52元，由被告讷河市汇祥房屋开发有限责任公司负担44.48元，由原告讷河市达信物业管理有限公司负担62.04元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  孙秀芳二〇二〇年七月十五日书记员  宋佳芮