山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0687民初2788号原告：包树虎，男，1962年8月17日出生，汉族，住所地山东省海阳市。委托诉讼代理人：纪德燕，山东海平律师事务所律师。被告：胡永标，男，1986年8月30日出生，汉族，户籍地山东省滕州市，现住山东省海阳市。被告：刘见敏，女，1986年3月19日出生，汉族，户籍地山东省滕州市，现住山东省海阳市。原告包树虎与被告胡永标、刘见敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包树虎及其委托诉讼代理人纪德燕、被告胡永标和刘见敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包树虎向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除包树虎与胡永标、刘见敏海阳市凤城滨海国际新城32号楼704室的房屋租赁合同；2.请求法院依法判令付清所欠租金27333元，直至交付房屋止。诉讼过程中，包树虎确认诉讼请求为：1.请求法院依法判令解除包树虎与胡永标、刘见敏海阳市凤城滨海国际新城32号楼704室的房屋租赁合同；2.请求法院依法判令付清所欠租金27333元；3.请求法院依法判令胡永标和刘见敏立即腾出房屋。事实和理由：2016年11月16日，胡永标和刘见敏夫妻租住包树虎位于海阳市滨海国际新城32号楼704的楼房，每年租金8000元，至今欠付租金27333元；胡永标与刘见敏并非海阳市本地人，二人来到海阳市后没有资金购买房屋，在包树虎村内拆迁分得房屋后，胡永标、刘见敏夫妻同包树虎、刘传英夫妻在滨海新城604房屋内协商暂时租住包树虎的涉案房屋，当时小区租房每月租金1200元到1300元，但因亲情关系，包树虎将涉案房屋每年的租金定为8000元，胡永标和刘见敏自2016年11月16日开始租住至今，包树虎曾向胡永标和刘见敏索要过一到两次租金，但胡永标和刘见敏一直没有支付。胡永标辩称：胡永标现居住于滨海国际新城32号楼2单元701号，因小区编号原因，该房屋实际与包树虎诉称的海阳市凤城滨海国际新城32号楼704室系同一房屋；涉案房屋由胡永标于2016年7月24日出资购买，由刘见敏支付现金，并由胡永标和包树虎共同出资装修，刘见敏因与胡永标存在离婚纠纷而故意认可租住涉案房屋，实际胡永标、刘见敏与包树虎不存在租赁关系，房屋租赁合同不成立，没有产生租金；涉案房屋是由胡永标和刘见敏购买的，属于包树虎的棚改房，根据包树虎村里棚改的平房不足购买滨海国际新城32号楼2单元604和704的现有面积，实际面积是160平方的80%是一平方换一平方楼房，剩余的20%是需要以1200元/㎡的标准购买的，剩余不足的平方由胡永标从他人处转款110000元交刘见敏购买；胡永标于2012年来到海阳市，并在进元电子工作，月平均工资5000元至6000元，包树虎曾四次向胡永标借款共计35000元，胡永标出于信任和碍于情面未要求包树虎出具借条，刘见敏曾三次向胡永标询问是否购买包树虎剩余的房票，第四次询问时刘见敏称包树虎选择了滨海国际新城32号楼604房屋，胡永标和刘见敏可以购买剩余房票704房屋，方便孩子上学，于是胡永标出于孩子学习考虑，决定购买涉案房屋，并让亲人转账110000元，2016年7月24日，胡永标与刘见敏及刘见敏的姐姐在中国银行和邮政储蓄银行分别取款20000元和50000元，用于购买开发商20个平方，当时2016年海阳市五个村棚改，房票2400元一平方，并带部分奖励，胡永标现住的房屋90平方米，当时房价2400元/㎡，房屋总价款210000元，奖励30000元，即当时可以以180000元的价格购买90平方米的房屋，包树虎尚欠胡永标35000元借款，加之工资和案外人转入的110000元，胡永标当时可以购买他人的棚改房票，有能力购买90平方米的住房，不可能租住包树虎的房屋，更不可能出资与包树虎共同装修604和704号房屋。刘见敏辩称，同意包树虎的诉讼请求，没有答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.包树虎向本院提交证据鲁（2017）海阳市不动产权第0003186号《中华人民共和国不动产权证书》，其中载明权利人包树虎，共有情况单独所有，坐落滨海国际新城32号楼704，权利类型国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，房屋建筑面积90.06平方米，证明涉案房屋所有权人为包树虎。胡永标对于该组证据，申请调取2016年7月24日包树虎关于涉案房屋交易的收据和发票，并主张上述不动产权证书是在胡永标不知情的情况下办理的，办理之后亦未通知胡永标。刘见敏对该组证据无异议。因该组证据具备证据规则规定的证据的形式上的要件，胡永标未针对该组证据提出相反证据予以反驳，刘见敏对该组证据无异议，故本院对该组证据予以采信。2.包树虎向本院提交证据刘见敏出具的证明，证明胡永标和刘见敏租住包树虎的涉案房屋，约定每年租金8000元，但胡永标和刘见敏一直未付租金。胡永标不认可该证据及证明目的，认为刘见敏在家庭矛盾过程中做出的证明与实际情况不符，并称在2019年8月，刘见敏因家庭矛盾离家出走，胡永标通过微信与刘见敏沟通，表示不同意刘见敏离婚的主张，此后刘见敏称其姐姐拒绝出售704号房屋，但会将110000元购房款及其他借款共计145000元返还胡永标。刘见敏对该组证据无异议，认可由其本人书写，但对胡永标质证意见中提到的微信聊天记录不认可，表示对胡永标提到的110000元及145000元款项不知情，并称胡永标于2019年9月10日向刘见敏发送微信，希望刘见敏能够回来，胡永标在微信中表示已经购买房子和车子，承担家中所有责任。3.包树虎向本院提交证据于尧广和张志新各自于2020年7月15日出具的书面证人证言各一份，证明涉案房屋是由包树虎装修的。胡永标称，于尧广证明中提到的是滨海国际新城32号楼2单元601和701号房屋的装修情况，产生的7000元费用是用胡永标交付给刘见敏的现金完成支付的，张志新出具的证明中提到的39300元是601和701房屋的共同费用，当时由刘见敏支付了20000元现金，该组证据与事实不符。刘见敏对该组证据没有异议，并称没有参与过7000元和20000元装修款的支付，没有见过该两笔款项。因于尧广和张志新作为证人未能到庭作证，故本院对于两份书面证人证言不予采信。4.胡永标向本院提交证据转款记录、与刘见敏的装修记录和发票、与刘见敏的微信聊天记录，证明案外人曾向胡永标转账110000元，胡永标与刘见敏及其姐姐三人共同提取现金后，前往凤城滨海国际新城开发商处将现金交由包树虎办理相关手续，当时告知五年后办理房屋产权合同，现刘见敏因家庭矛盾称涉案房屋系由胡永标和刘见敏租住，实际胡永标、刘见敏与包树虎不存在房屋租赁关系，不存在房屋租赁合同和欠付租金问题，胡永标与刘见敏目前尚未离婚。包树虎认为，银行交易流水及款项去向与其没有关系，无法证明涉案房屋的产权情况；不清楚装修记录的内容，不知道清单的出处，证据全部为复印件，不能证明房屋产权情况；微信聊天记录与包树虎没有关系，不清楚聊天对象，聊天内容与包树虎无关，无法证明涉案房屋的产权情况；该组证据无法推翻不动产权证书的法律效力。刘见敏称对转账记录不知情，手写的数字明细系由刘见敏帮助其姐姐记录的，发票无法显示当时的购买情况，刘见敏也被称呼为刘敏，聊天记录是在去年同胡永标吵架的情况下产生的。因转账记录由银行机打出具，本院对其真实性予以确认；装修记录和发票证据为复印件，本院不予采信；刘见敏认可微信聊天记录的真实性，本院对胡永标与刘见敏之间的微信聊天记录证据真实性予以确认。5.胡永标向本院提交证据编号为25和26的由刘见敏手写的清单两张。包树虎认为胡永标与刘见敏之间书写的清单与包树虎无关，与涉案房屋的产权也没有关系。刘见敏称，除编号为25的清单中“胡”及编号为26的清单中“纱网2400、灯3100、沙发9700”不是本人书写外，其他内容均由刘见敏手写形成，故本院对刘见敏承认由其本人书写的部分予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡永标与刘见敏系夫妻关系，二人自2016年开始至今居住在所有权人为包树虎的海阳市滨海国际新城32号楼704号房屋内，该房屋的不动产权证号为鲁（2017）海阳市不动产权第0003186号，该不动产权证书中载明权利人包树虎，共有情况单独所有，坐落滨海国际新城32号楼704，权利类型国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，房屋建筑面积90.06平方米；胡永标与刘见敏在2019年8月至今的期间内存在感情纠纷和家庭矛盾，该纠纷和矛盾至今未能化解；2019年8月31日前后，胡永标就购房、装修、借款等问题通过微信与刘见敏进行了沟通，并形成了胡永标在本案中提交的微信聊天记录证据。本院认为，房屋租赁合同是指出租人将租赁物房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，包树虎诉请解除其与胡永标、刘见敏之间的房屋租赁合同，并要求胡永标、刘见敏向包树虎支付尚欠租金，其首先应当向本院提交房屋租赁合同以证明房屋租赁事实的存在，或者举证证明其与胡永标、刘见敏之间形成事实上的房屋租赁关系，而包树虎未能提交房屋租赁合同，其主张房屋租赁关系存在的依据仅为刘见敏出具的证明一份，因此，对刘见敏出具的证明证据的认定与否，是本案审理的关键。刘见敏出具的证明落款时间为2019年10月2日，并有刘见敏签字捺印，其内容为“我叫刘见敏，身份证，我和我对象于2016年11月16号租住我姐夫包树虎的房子，位于凤城滨海国际新城的楼房**楼****，每年租金8000元，租金至今未付”，该证明内容及刘见敏的当事人陈述表明刘见敏认可包树虎的全部诉讼请求，认可包树虎主张的事实，但是，该证明同时涉及并试图处分胡永标的民事权利，与胡永标存在利害关系，而刘见敏出具证明时其与胡永标感情不和，且包树虎系刘见敏的姐夫，刘见敏与包树虎之间存在亲属关系，因此，刘见敏出具的证明的证明力低下，不足以单独证明房屋租赁关系的存在，包树虎关于其与胡永标、刘见敏存在租赁关系的主张仍需要其他证据予以佐证，包树虎以刘见敏出具的证明为依据，主张与胡永标、刘见敏之间存在涉案房屋的租赁关系，依据不足。另外，胡永标提交的与刘见敏的微信聊天记录载明，刘见敏称“说这些没意思了，她借你多少钱，加那11万都给你”“她借你的钱，她还你，你那11万给你”“我姐房子不卖了，你去2400买房票吧”，胡永标称“买房是买房的，装修是装修的，清清楚楚的”“咱姐借了多少钱经你的手给我，你不记得了”“房子是咱姐的”“你的意思我明白了。房子给咱姐，咱姐把钱给我是这个意思”“姐房子不卖了，你和闺女住哪”，结合胡永标的当事人陈述，本院认为包树虎请求解除其与胡永标、刘见敏海阳市凤城滨海国际新城32号楼704室的房屋租赁合同，并请求付清所欠租金27333元的诉讼请求，事实及证据均不足，本院不予支持。包树虎虽然持有涉案房屋的不动产权证书，但根据本院查明的事实，双方当事人之间存在房屋买卖的合意和实际交付行为，且胡永标、刘见敏自2016年已经入住涉案房屋，胡永标、刘见敏亦存在装修涉案房屋的行为，鉴于双方存在亲属关系，且胡永标与刘见敏处于感情不和分居时期，包树虎虽持有涉案房屋的产权证书，在双方之间是否存在房屋买卖关系未经确认的情况下，包树虎未充分举证证明双方之间存在房屋租赁的合同关系，因此，包树虎要求胡永标、刘见敏返还涉案房屋，理由及证据均不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回包树虎的诉讼请求。案件受理费242元，由包树虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  姜同波二〇二〇年七月十六日书记员  宁世光