贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4956号 原告：贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路**，统一社会信用代码：915205023143151878。 法定代表人：范应雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付燕斌（特别授权）。 委托诉讼代理人：沈应梅（一般授权）。 被告：余进军，男，1978年9月30日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：余进洋（特别授权），与原告余进军系兄弟关系。 原告贵州省平安盛世物业管理有限公司与被告余进军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告贵州省平安盛世物业管理有限公司的委托诉讼代理人付燕斌、沈应梅，被告余进军的委托诉讼代理人余进洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州省平安盛世物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付拖欠的物业管理费及垃圾费，共计人民币2300.16元，欠费明细如下：从2018年12月15日起至2020年4月15日，共计16个月的物业服务费及垃圾费，物业服务费每月137.76元（建筑面积114.8㎡×1.2元/月）及垃圾费6元/月；2.判决被告逾期交纳物业费之日起每日按千分之三支付违约金，共计逾期16个月，支付物业费违约金10117.09元；3.本案全部诉讼费由被告承担。 事实及理由：被告系原告管理的毕节市七星关区百里杜鹃大道“双树望城”小区X栋X单元X号的业主。被告在接收物业时，与原告签署《前期物业管理服务协议》约定按建筑面积1.2元/㎡/月收取物业管理费及垃圾费6元/月。并约定逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维修养护等按上述协议进行了系列的物业服务管理工作，在原告提供服务之时被告从2018年12月15日起一直拒交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。为此，特依法起诉，请求人民法院依法判决支持原告诉讼请求为谢。 被告余进军答辩称：一、本案原告违法违规收取“三通费”“装修管理费”“装修清运垃圾费”“公共能耗费”及多收取的水费、重复收取的垃圾费至今未退还被告，原告负债在先。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款，第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等。配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益和责任约定的商品房价格应包括水、电等配套设施的建设安装费用，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。根据《合同法》第67条“先履行抗辩权”的规定，被告有权拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费。在原告退还违规违法收取、多收取、重复收取的费用后，被告再缴纳所欠物业费。1.在原告“不签物业合同、不交三通费、不交装修管理费、不交装修清运垃圾费、不交物业管理费、公共能耗费就不给入户门钥匙”的胁迫下，被告于2016年12月19日在领取钥匙时与原告签订了《双树望城业主临时管理规约》，被迫缴纳了上述费用同时缴纳了一年的物业费及垃圾费。被告在领取钥匙时被迫签订《业主临时管理规约》、被迫缴纳各种费用的同时就明确提出抗议和质疑，原告拒不出示任何政府部门的收费文件和依据，也不作任何解释说明。原告的行为严重地侵害了被告的知情权和监督权，是对被告合法权益的严重侵犯和践踏。2.原告违规收取公共能耗费380元，拒不出具政府部门的收费标准。不按政府规定价格收取水费（3.80元/吨），实际每吨多收0.30元。根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定：物业费包括垃圾清运费。原告再收取物业费后再收取6元/月的垃圾费，应认定为重复收费。被告多次向原告交涉提出，要求原告退还违规收取的费用，原告拒不退还，并拒绝与被告进行任何形式的沟通与协商。被告不得不以暂时拒交物业费来行使先履行抗辩权。 二、原告未按照《业主临时管理规约》提供物业服务，违约在先，被告行使先履行抗辩权，暂时拒交物业费。1.原告违反《双树望城业主临时管理规约》第二十一条规定：“福明公司按国家规定保修期限和保修范围承担物业保修责任。在保修期内存在质量问题应及时修复，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由福明公司承担。”2016年12月被告在领取钥匙时就发现房屋墙壁开裂存在质量问题，多次反映，原告拒绝修复，福明房地产开发有限公司也拒绝赔偿补助。2.原告违反《双树望城业主临时管理规约》第三十一条规定：物业管理服务工作包括房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理，环境卫生的管理，绿化管理，公共秩序维护，车辆停放管理等。业主多次反映小区车库基础设施不完善，每户电表不是电力公司所安装专用电表，计量不准，用电线路不是小区住宅专供用电，是和福明公司工地共用线路，电压不稳。水表不是水务公司所安水表，计量不准。要求更换电表水表，不和工地共用线路。原告拒绝更换，不及时解决也不作任何合理解释，反而在2018年1月30日以原告法人范某为首及社会闲散人员宋某等7人采取打砸业主车窗玻璃的恶劣手段报复业主。此事件在“微七星关”公开报道过。小区内长期有垃圾、杂物堆放楼道，外人随便出入，楼道上有大小便、尿垢。车库内粪水横流、臭气熏人、垃圾遍地的情形，原告并未及时清理，导致小区环境恶劣。被告在原告事实上明显未提供符合行业标准的服务的情况下，仍然按期交纳了第二年（2017年12月15日-2018年12月15日）全额物业费用和垃圾费。而原告的物业管理服务质量越来越差，特别是安全管理更为混乱，单元楼门门禁形同虚设，楼门长期敞开。3.原告未定期履行小区内公共设施及消防设施的检修维护，未设置消防登高处，并将消防通道租给商家晖久超市，将12栋消防通道的门栓死，拉手坏了不修。原告未定期检修消防设施，消防箱中无消防软管。被告对原告作满意度调查，发出调查表200份，收回173份，收回率86.5%。在29项指标中，除21条、25条之外，其余各项都是94%-100%的不满意。由于原告未按《业主临时管理规约》为业主做好相应工作，导致业主不交物管费等，原因是原告违约在先，才产生这样的不良后果。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司违约在先。根据合同法的规定，被告暂时拒交物业费，行使先履行抗辩权，完全是情理中的事，是逼于无奈，合理合法。 三、原告收取的物业费1.2元/月/平方米标准过高，被告不用全额支付物业管理费，应当减免物业费。1.原告按1.2元/月/平方米标准收取物业费，已远远超过原告服务成本。原告服务的双树望城小区并未开发建设完毕，没有公共文体娱乐设施、场所，没有任何绿化等基础设施，小区未封闭。物业费的收取应根据小区环境及服务成本定价，原告在物业管理中不存在公共文体娱乐设施场所维修维护、公共绿化与园艺花草养护和管理服务、小区文化建设工作管理服务等所需成本。根据毕节市住建局出台《毕节市住宅物业服务标准对照表（试行）》规定，物业费的收取应按物业公司提供的物业服务成本及服务质量收费，根据被告居住小区环境所需的物业服务项目，原告服务小区所需成本，仅能达到四级收费标准。2.原告1.2元/月/平方米的收费标准明显和《贵州省物业管理服务收费管理办法》中甲级收费标准的服务质量不符。被告与原告物业公司签订《双树望城业主临时管理规约》上没有载明物业服务等级只载明收费标准。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中，原告事实上明显未提供符合行业标准的服务，比如原告停止供水，断电，给被告造成经济损失、给生活带来严重不便，最严重的一次是麻园派出所罗平警官出警后，强制要求原告供电供水，被告一家老小的生活才得以正常进行。因此原告不是一般的违约，而是严重违约，被告在原告未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条规定，物业费应当减免。 四、原告违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”双树望城小区至今没有竣工经验收合格，没有任何竣工验收备案表，没有任何验收合格证明，毕节福明房地产开发有限公司把未经验收的楼盘通过物业管理公司交付给业主入住的行为违法，违反了法律的禁止性规定，根据《合同法》第五十二条第五款的规定，《双树望城业主临时管理规约》属于无效合同。由于原告的物业管理权利来自毕节福明房地产开发有限公司的授权，因此被告与原告物业公司签订《双树望城业主临时管理规约》自然无效。更为重要的是前面说过，由于物业公司没有履行了合同义务，严重违约，进而被告根据合同法的规定完全可以行使先履行抗辩权，同时由于合同无效，被告还可以行使不安抗辩权。根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条，即住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。而工程质量是否合格或配套是否完善的主要依据是是否通过综合验收。由于双树望城小区并没有通过综合验收，虽然住宅已实际交付使用，但由于公共配套设施、市政公用基础设施时至今日也全部没有通过验收。因此根据《物业管理条例》之规定，对于物业费中包含的公共配套设施、市政公用基础设施部分应由开发商承担。 五、退一步说，即使形成了事实上的物业管理服务关系，但由于本案中原告没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，被告基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，被告与原告签订的“合同”也有此规定，原告有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，但是电梯长期带故障运行，时常出故障，18栋一单元有一部电梯最长15天左右停止运行，严重危及业主的生命财产安全，物业公司既严重违反法律的直接规定，同时又构成严重违约的行为。 六、原告没有履行物业服务合同的义务，无权要求被告支付物业费。1.根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求被告履行付费。然而原告没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定原告并没有履行合同义务。2.原告侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用，侵犯了被告的监督权和知情权和依法享有收益的权利。根据《前期物业管理服务协议》第四条之规定，原告利用小区内物业公共部分、共用设施设备进行经营管理后，从未公示过所产生的电梯广告费、墙面广告费等经营收益的收入和支出情况。原告出租小区公共通道给商贩堆沙，刘某租用，电话可以核实。根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，电梯出入口的广告费用，小区里的广告费归全体业主所有。原告同时也违反了《双树望城业主临时管理规约》第37、38条的规定。时至今日原告没有定时定期公示物业管理费的收支情况，也没有公示小区公共收益情况。 七、违约金约定过高且计算错误，被告不应该承担违约责任，不支付违约金。1.《双树望城业主临时管理规约》是由原告物业公司提供的格式合同，上面只载明业主的违约责任，并没有载明物管公司的违约责任。原告不能只享受权利不承担责任，根据合同法“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”2.原告认定的逾期缴纳物业费之日错误，违约金约定过高计算结果错误。物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定交纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费。依据《双树望城业主临时管理规约》第36条：物业的服务费用可按季度或年度交纳，也就是说业主可以在每季的第一个月15日前或每年12月15日前履行交费义务。本案中所述“2018年12月15日起至2020年4月15日，共计16月的物业服务费及垃圾费”中，2018年12月15日至2019年12月15日的物业服务费及垃圾费按年度在2019年12月15日前交没有违约，也就是说2018年12月15日至2019年12月15日的物业服务费及垃圾费逾期时间2019年12月16日起，2019年12月15日至2020年12月15日的物业服务费及垃圾费未交不存在违约。法院应当按被告的请求予以驳回原告的有关违约金的请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，认定违约金约定过高。被告认为，出现暂时拒交物业费完全是由于原告违约行为负债在先造成，被告是行使正当的抗辩权，不应承担违约责任。违约金是惩罚违约的行为，因此被告不应承担违约金损失的义务。物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，是不利于业主公共利益的保护的，也是十分不公平的。因此，我们广大业主特请法院全面查明案件事实，认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳物业费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理。对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕疵作出一个正确的评判。本案中，原告在此纠纷诉讼中存在明显的过错，未完成物业合同中约定的责任和义务，拒绝与被告进行任何形式的沟通、协商，然而被告自2016年12月至2018年12月期间履行了缴纳物业管理费及垃圾费的义务，并多次要求原告解决上述问题都没得到起码的答复和改进，故从2018年12月起暂时拒交相应的物业费用，以此敦促原告改进工作方法，解决基本问题，此期间原告没有丝毫改进服务，反而在伤害被告情感、侵害被告合法权益的道路上越走越远。不可否认原告存在过错，且对自己的过错不是认真检讨自己、通过与业主沟通、交流、协商改进工作，提高服务水准来获得业主的信任和支持，相反，却利用我国现行相关法律的漏洞，直接通过诉讼这种极端的方法，谋求一己私利，其做法与构建和谐社区的理念和时代主题精神背道而驰。总之，原告没有履行相应的物业基本服务，违约在先，没有权利要求被告缴纳相关的物业费，违规收费在被告没有违约，不应但承担违约责任。原告的请求无事实根据和法律依据。因此，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月19日，以原告贵州省平安盛世物业管理有限公司为甲方，被告余进军为乙方，双方签订“双树·望城小区”《前期物业管理服务协议》约定：“乙方已购买的由建设单位贵州省毕节福明房地产开发有限公司负责开发建设的“双树?望城小区”综合体中的18-1栋X单元X号住宅交付后由甲方提供物业管理服务，乙方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘甲方对小区实施前期物业管理服务。甲方按下列服务内容向乙方和物业使用人提供物业管理服务：（一）房屋建筑共用部位维护和管理服务（房屋基础、承重结构、楼板、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、平台转换层）。（二）共用设施设备运行、维护和管理服务（道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、消防设施设备、绿化地、安防设施设备）。（三）协助有关部门维护管理公共区域供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。（四）公共文体娱乐场所及其设施设备的维护和管理，包括本小区内的公共文化体育场所、公园及有关设施设备。（五）公共绿化与园艺小品养护和管理服务。包括：公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊。（六）公共环境卫生的管理服务。包括：公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集。（七）交通与车辆停放秩序管理服务。（八）协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理（对本小区公共区域及各出入口进行巡查、管理）。（九）装饰装修管理服务。（十）小区文化建设工作管理服务。（十一）对本小区相关工程图纸、竣工验收资料、乙方及物业使用人档案管理服务。本小区物业服务费采取包干制方式，乙方交纳物业服务费标准按物业建筑面积收取（指套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和）收取，其中，高层电梯住宅每月每平方米1.2元计收，商业每月每平方米2.2元计收；该物业服务建筑面积为114.8平方米，按上述方式标准计算，乙方住宅按1653.12元/年向甲方交纳物业服务费。代收（政府管理部门）城市垃圾费每户每月6元，按年交纳。物业服务费按年交纳，乙方应于开发建设单位公布交房之日起全额交纳物业服务费用，于每年12月15日前交纳次年物业服务费用。乙方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交费用的3‰向原告支付违约金。乙方不履行或迟延履行本协议约定义务，甲方有权要求乙方在合理期限内履行，由此造成经济损失的乙方应依法给予赔偿。甲方不履行本协议约定义务，乙方有权要求被告在合理期限内履行；造成乙方经济损失的，甲方应给予赔偿。本协议经双方签署后生效，至本小区内全体业主选聘的物业服务企业与其签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。附：中国物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级服务标准内容。”合同还约定了其他事项。签订上述合同前，原告与“双树?望城小区”建设单位贵州省毕节福明房地产开发有限公司签订前期物业服务合同入驻该小区至今。被告余进军系居住在双树?望城小区”的业主，房号为X栋X单元X号，住房建筑面积114.8平方米。被告余进军在2018年12月15日至2020年4月15日期间未按照合同约定向原告贵州省平安盛世物业管理有限公司缴纳物业服务费及城市垃圾费。故原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。被告认为原告存在未尽管理义务等问题，其有权行使履行抗辩权拒绝交纳物业费。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告贵州省平安盛世物业管理有限公司与“双树?望城小区”建设单位贵州省毕节福明房地产开发有限公司签订前期物业服务合同入驻该小区。之后，原告又与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议对物业管理服务内容及标准、物业服务费标准、代收城市垃圾费等进行了约定。原、被告双方均应当按照协议约定全面履行自己的义务。2018年12月15日至2020年4月15日期间，被告未支付的物业服务费为2204.16元（114.8平方米×1.2元/月?平方米×16月），未支付的城市垃圾费为96元（6元/月×16个月）。但是，根据前期物业管理服务合同的约定原告提供的物业服务存在一定问题。例如：局部区域存在污物、垃圾未及时清理，公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担违约责任的，人民法院应予支持。因此，结合本案合同的履行情况，对原告诉请判决被告支付的物业服务费，本院予以支持1542.91元（2204.16元×70%）。对于原告诉请判决被告支付的逾期交纳物业费违约金，因本案双方均存在不同程度的违约，本院不予支持。对原告诉请判决被告支付的代缴城市垃圾费的请求，因双方在合同中有明确约定且原告系代收代缴，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告余进军于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省平安盛世物业管理有限公司2018年12月15日至2020年4月15日期间的物业服务费1542.91元，以及城市垃圾费96元； 二、驳回原告贵州省平安盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55元，由原告贵州省平安盛世物业管理有限公司负担30元，被告余进军负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年七月十七日 书记员 杨云兴