天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初4073号原告：中恒基（天津）物业管理有限公司，住所地天津市河**台儿庄路西侧汇雅商业中心**，统一社会信用代码：91120103690699110N。法定代表人：王永平，董事长。委托诉讼代理人：胡广福，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘新春，男。被告：郭洪滨，男，1967年2月14日出生，汉族，住天津市津**。原告中恒基（天津）物业管理有限公司（以下简称“中恒基公司”）与被告郭洪滨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘新春和郭洪滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中恒基公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告2018年5月27日至2020年2月29日的物业费1707.4元和滞纳金4176.6元，共计5884元。事实及理由：被告系天津市津**房屋的土地整合还迁安置人，该房屋建筑面积为115.62平方米。2015年12月28日，原告和小区的开发建设单位天津海河金岸投资建设开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定原告为小区提供物业服务，业主按月交纳物业费（基础物业费1元/月/平方米，电梯、消防、二次供水等机电设备运行、维护、管理费用0.8元/月/平方米）。合同签订后，原告如约履行了物业服务义务，但被告至今未交纳物业服务费。另，咸水沽镇政府补贴的物业费为1.1元/月/平方米，故原告要求被告按0.7元/月/平方米交纳物业费。经原告多次催缴未果，故呈讼，提出如上诉讼请求。郭洪滨辩称，被告确系天津市津**房屋的拆迁安置人，该房屋面积为115.62平方米，拆迁时登记的系被告的名字，在办理产权证时登记的系被告之子郭砚顺的名字，但房屋实际归被告所有，我自愿承担给付物业费的义务。原告诉请的期间未交纳物业费，理由如下：原告未和我方签订服务合同，所谓物业服务合同无事实和法律依据。原告诉称的前期物业服务合同未告知过业主，业主均不知晓该合同，原告未履行告知义务已违反了相关规定，我不认可前期物业服务合同。2017年5月份，物业收费标准为1元，又收取了每平方米5元的物业服务费，不知道重复收费的原因。2019年原告曾起诉业主要求按1元交纳物业费，此次诉讼又主张0.7元，不知是何原因，我对前期物业合同的真实性、有效性、合法性存在质疑。原告提供的系二级服务，指导价格为0.75元，基础物业费收取1元违反了相关指导价格规定。前期物业合同约定的违约金（即滞纳金）违反了合同法的有关规定，原告提供服务以来，始终在无业主监督下随心所欲，业主怨声载道，对其提供的服务不认可。小区管理混乱、服务不到位、用“脏乱差”形容并不过分。小区内A区和B区的消防通道被自行车、电动车、家具等物品堵塞，各楼的消防器材管理混乱，缺失损坏不能及时补充。一旦发生火灾后果不堪设想。小区道路有拦挡，消防车无法进入。原告实行野蛮管理，曾发生打架事件，影响恶劣。车辆管理混乱，车辆随意停放，严重影响交通。小区内随意摆摊、小卖部声音喧哗、影响业主生活。楼内卫生长期无人打扫，个别业主占用公共空间。小区内草坪上宠物粪便随处可见。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告向法庭提交证据如下：1、天津市住宅前期物业服务合同1份，以此证明原告和小区的开发建设单位签订了前期物业服务合同。2、不动产登记查询证明1份，以此证明本案涉及的房屋的面积。3、提供物业服务的照片9张，以此证明原告提供了物业服务。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1不认可；对证据2无异议；对证据3不认可。原告提交的证据1、2符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据3的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、照片10张，以此证明小区的状况。2、光盘1张，以此证明小区的状况。原告对被告提交的证据1、2无异议，本院对其证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区房屋登记产权人郭砚顺之父，该房屋面积为115.62平方米。2015年12月28日，原告和被告居住小区的开发建设单位天津海河金岸投资建设开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期间自2016年6月1日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业费标准为每月每平方米1.8元（基础物业费1元，电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用0.8元），业主按月交纳”。合同签订后，原告提供了物业服务，但被告方未交纳2018年5月27日至2020年2月29日的物业费。经本院核实，本案涉及的房屋属于还迁房，咸水沽镇政府自首位业主入住之日起满一年后，按照其考核的结果按1.1元/月/平方米补贴给原告物业费用，期限自2017年4月1日至2022年3月31日。庭审中，被告称其自愿承担交纳物业费的义务，不要向其子主张权利了。且原告也当庭表示同意此次诉讼向被告主张权利，不再向其子主张权利。原告就被告提出的问题予以了答复：前期物业服务合同系和开发商签订的，不是和每位业主签订的，按照正常的招投标手续办理，符合法律规定。第一年按1元收取，政府补贴0.8元，之后政府补贴1.1元，故按照0.7元收取。每平方米收取5元的是装修垃圾清运费，是一次性收取。因工作人员失误造成去年按1元起诉，后期撤回了起诉，今年按0.7元起诉。小区内的商贩问题，集中在一楼业主将房屋出租的单元房中，我方没有执法权。对占道经营的行为物业均进行了制止，并报告给了社区和综合执行部门。关于侵占凉亭问题，我方多次和业主沟通且社区和综合执法部门已介入。消防通道目前在部分道路加装隔离设施，但不影响消防通道的使用，我方联系消防支队还进行了消防演习。小区每天都有保洁人员做卫生，没有长期无人清扫的问题。物业公司有电话，属于物业职责范围内的，如业主反映一定会及时整改。本院认为，被告虽不是本案涉及房屋的登记产权人，但被告当庭表示自愿承担交纳物业费的义务，且原告也表示此次诉讼向被告主张权利，本院予以确认。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和建设单位天津海河金岸投资建设开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述前期物业服务合同的约定，扣除镇政府的物业费补贴后按0.7元/月/平方米向被告主张权利，符合规定，本院予以支持。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察并结合原告提供的物业服务等级和标准、整体交费比例和被告及其他业主的抗辩意见，可以认定原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对原告主张的物业费酌情支持85%。经核算，被告应支付原告2018年5月27日至2020年2月29日的物业费1451.29元。原告主张滞纳金4176.6元，虽被告在履行物业服务合同过程中存在逾期交费的行为，但考虑原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、郭洪滨于本判决生效之日起十日内给付中恒基公司2018年5月27日至2020年2月29日的物业费1451.29元。二、驳回中恒基公司的其他诉讼请求。如郭洪滨未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费25元，由中恒基公司承担18.83元，由郭洪滨承担6.17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年七月八日书记员  田 莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。