陕西省汉中市汉台区人民法院     民 事 判 决 书     (2020)陕0702民初2317号     原告：汉中市华韵物业管理有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区。   法定代表人：郑默泽，公司执行董事。   委托代理人：郑莉，女，汉族，住西安市碑林区。系公司员工。   委托代理人：刘建峰，系陕西优哲律师事务所律师。   被告：林琪娜，女，汉族，住成都市高新区。   委托代理人：陈玉东，男，汉族，住陕西省汉中市汉台区。系被告丈夫。   原告汉中市华韵物业管理有限公司与被告林琪娜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依法由审判员王德琴适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理，原告汉中市华韵物业管理有限公司委托代理人郑莉、刘建峰，被告林琪娜委托代理人陈玉东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告汉中市华韵物业管理有限公司诉称，原告系“汇豪.新世界”小区的物业管理服务公司，被告林琪娜系“汇豪.新世界”小区东单元1004室业主。在原告正常提供优质物业管理服务的情况下，被告除支付2015年度部分费用外，至今再未支付物业管理费、垃圾清运费、公用分摊水电费等费用。原告书面通知，打电话等多种方式多次向被告催要，但被告仍拒绝支付，双方为此发生纠纷。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2015年1月1日起至2020年12月30日期间的物业管理费、垃圾费、公用水电分摊水电费共计7652元；2、诉讼费由被告承担。   被告林琪娜辩称，原告系我所居住小区提供物业管理服务的公司，该公司自我2013年入驻后名称未变更，但实际上现在公司的法人及员工是2017年才新进入的，我认为公司法人前后不一致，现在的法人不具有诉讼主体资格。我的房屋2013年入住后就开始漏水，一直向之前的物业人员反映，但也没有给我们处理，之前的物业因房屋漏水无法给我处理所以承诺不收物业管理费、只收垃圾费和公用水电分摊水电费。现在更换的物业人员房屋漏水也没有给我解决，所以我无法交纳物业费用，请求驳回原告的诉请。   原告汉中市华韵物业管理有限公司为支持诉讼请求提交如下证据：原告营业执照、资质证书、法定代表人身份证明，被告身份证复印件，管理规约，消防责任书，验房交接记录表，业主入住登记表，物业服务合同，物业项目收费标准，催收物业费公告图片及业主表扬信图片，民事起诉状及裁定书。被告林琪娜为支持答辩主张提交照片六张，证明房屋漏水情况。   经质证，被告对原告提交的证据真实性均无异议，但认为原告公司法人前后不一致，其不具有诉讼主体资格；同时房屋漏水问题原告一直未予解决，所以才拒交的物业费。原告对被告提交的证据认为被告房屋漏水是室内管道长期使用老化造成的，物业公司即使要维修也仅维修公共部分，不负责室内部分。   本院查明：2012年12月9日，原告汉中市华韵物业管理有限公司与“汇豪.新世界”开发建设单位汉中汇豪投资有限公司签订《汇豪新世界商业中心物业服务合同》，约定由原告向汇豪新世界商业中心商住楼提供物业服务，物业区域物业服务收费选择包干制方式；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务实行包干制。2013年2月27日，被告林琪娜签订业主入住材料，包括《业主入住登记表》、《“汇豪.新世界”住宅小区业主验房交接记录表》、《华韵物业管理规约》、《消防责任书》。其中《华韵物业管理规约》载明业主必须按规定交纳应交付的物业服务费；业主未按规定交纳物业服务费的，物业服务企业可以规劝，公示等催交措施，逾期仍不交纳的，物业服务企业依法向人民法院起诉。同年，被告入住“汇豪.新世界”小区东单元1004室，房屋面积为51平方米。原告入住房屋后发现房屋漏水,即向当时提供物业服务人员反映,但一直未得到解决。自2015年起，被告以房屋漏水为由一直未交清物业费，现尚欠2015年物业费612元，2016年1月1日至2016年12月30日物业服务费用1408元，2017年1月1日至2017年12月30日物业服务费用1408元，2018年1月1日至2018年12月30日物业服务费用1408元，2019年1月1日至2019年12月30日物业服务费用1408元，2020年1月1日至今物业费用未予交纳。原告催收物业费用未果，提起诉讼。审理中，原告对收费标准明确为：物业费612元/年（51㎡×1元/㎡/月×12月）、住宅电梯费156元/年、垃圾费60元/年、水泵及公摊电费200元，电梯年检验收维保费380元，以上费用合计1408元/年；被告除认为水泵及公摊电费应每年都应不一致外对其他费用不持异议。同时称2015年物业公司因未解决房屋漏水问题所以同意每年免除其物业费612元，但对此原告予以否认，被告亦未提交证据证明。双方意见分歧较大，经法庭多次调解未果。   另查明，汉中市华韵物业管理有限公司成立于2012年4月19日。2013年12月16日，汉中市住房和城市管理局向原告颁发叁级物业服务企业资质证书，法定代表人为刘一彤。被告公司法人于2019年变更为郑默泽。   再查明，被告房屋自2013年入住后卫生间就开始漏水，后房屋墙面也开始漏水，但至今未解决。原告称被告室内漏水原因为管道长期使用老化造成的，被告认为室内漏水原因为房屋防水没有做好。该小区房屋质保期已过。   本院认为,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十条“法人的法定代表人以依法登记的为准。法定代表人已经变更，但未完成登记，变更后的法定代表人要求代表法人参加诉讼的，人民法院予以准许”之规定，原告作为物业服务企业，其法定代表人变更行为不违反法律规定，且原告法定代表人变更已完成变更登记手续，汉中市华韵物业管理有限公司作为原告诉讼主体适格。被告抗辩原告公司法人前后不一致而不具有诉讼主体资格的意见予法无据，本院不予采信。本案中，被告作为业主签字确认同意遵守《华韵物业管理规约》，原、被告存在物业服务合同关系。被告应履行交纳物业服务费用的义务，逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉。现被告拖欠物业费事实清楚，对原告要求被告支付拖欠至2020年12月30日物业管理费、垃圾费等费用的诉请，本院认为原告要求预收物业服务费的主张，既无合同约定，也无法律依据，本院不予支持，原告主张的物业管理费等费用根据法律规定应算至2020年6月30日。截止2020年6月30日，被告尚欠2015年物业费612元，2016年1月-12月物业管理费1408元，2017年1月-12月物业管理费1408元，2018年1月-12月物业管理费1408元，2019年1月-12月物业管理费1408元，2020年1月-6月物业管理费704元，合计6948元。被告辩称对物业管理费中包含的水泵及公摊电费金额有异议，认为该费用应每年收取金额不一致，但本案中原告物业服务收费采取包干制，《物业服务收费管理办法》规定包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。原告对水泵及公摊电费以固定数额收费不违反合同约定及法律规定，对被告的抗辩意见本院不予采信。被告辩称房屋漏水未解决而拒交物业费，理由不能成立，也无法律依据。被告所反映房屋室内漏水问题,其可向开发商主张权利；如果对物业公司与开发单位沟通协商维修不满意,亦应及时通过诉讼等方式要求开发单位承担责任,而不应以拒付物业费的方式解决房屋漏水问题。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：   一、由被告林琪娜于判决书生效后十日内向原告汉中市华韵物业管理有限公司支付截止2020年6月30日的物业费、住宅电梯费、垃圾费、水泵及公摊电费、电梯年检验收维保费共计6948元；   二、驳回原告汉中市华韵物业管理有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告林琪娜负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。   本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                              审判员  王德琴                           二〇二〇年七月三十日                               书记员  朱梦娜   称   本院查明