山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终360号上诉人(原审被告)：山西明泽房地产开发有限公司。法定代表人：李×，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵×，山西鼎信泽律师事务所律师被上诉人(原审原告)：康×，住兴县。委托代理人：张×，住兴县，系原告康×之妻。委托诉讼代理人：方×，山西宗耀律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：中国农业银行股份有限公司兴县支行。负责人：于×。委托诉讼代理人：曹×，女，山西四保律师事务所律师。上诉人山西明泽房地产开发有限公司因与被上诉人康×、中国农业银行股份有限公司兴县支行房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人山西明泽房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵×，被上诉人康×及其委托诉讼代理人张×、方×，被上诉人中国农业银行股份有限公司兴县支行的法定代表人于×、委托诉讼代理人曹×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西明泽房地产开发有限公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销山西省兴县人民法院作出的（2019）晋1123民初340号民事判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费、鉴定费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，本案涉案合同已经履行完毕，不存在解除合同的事实基础，原审法院判令解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同没有事实基础。上诉人与被上诉人于2011年9月6日签订《购房合同》后，上诉人于2011年9月30日交付房屋后，于2012年7月27日办理了房屋所有权证书，现双方的购房合同己经履行完毕，该商品房买卖合同已经履行完毕，不存在解除合同的基础事实。另外，上诉人交付房屋之前，涉案房屋的竣工验收经过了兴县发展和改革局、兴县国土资源局、兴县城乡规划局、兴县建设安全管理局、兴县建筑工程质量监督管理局的验收确认涉案房屋质量合格，现涉案房屋经实际使用8年后出现的墙体开裂等事实，并非上诉人方原因造成，原审法院无任何事实依据就判令解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同属于认定事实错误。二、原审法院判令被上诉人已经实际居住八年之久的房屋涨价损失及装修损失均由上诉人承担，显失公平。本案中，原审法院认为“房屋涨价损失是合同正常履行后被上诉人可以获得的利益，即可得利益损失，商品房现在的市场价格高于合同约定的价款，如合同正常得以履行，被上诉人原本可以获得该增值部分的利益，现因上诉人的原因解除合同，只是被上诉人无法以该合同价款重新购置同地段、同类型、同面积的商品房，故上诉人应赔偿被上诉人房屋涨价损失”，根据上述裁判观点，原审法院认为涨价损失属于可得利益损失，其价值评估标准适用同地段、同类型、同面积的商品房购置费用。其对“可得利益损失”的理解是片面的，现已售出的商品房价值中包含了市场价值和使用价值，“可得利益损失”应当是在商品房的市场价值核减掉被上诉人已经对涉案房屋的使用价值后正确评估，原审法院罔顾涉案房屋被上诉人已经实际使用八年之久的事实，以同地段、同类型、同面积的商品房出售价格作为涨价损失，要求被上诉人承担多达购房款一半价格的涨价损失有失公平，请贵院依法改判。三、第三人在扣减中包括了被上诉人未按期还款的本金、利息、罚息、复利，而根据任何人不能因违约行为获利的法理根据，因被上诉人自身的违约行为对第三人造成的违约后果不应该由上诉人承担，如本案判决原上诉人之间的《房屋买卖合同》依法解除，则上诉人仅承担被上诉人购买房屋向第三人贷款的本金及利息，因被上诉人自身违约造成的罚息及复利，应当由被上诉人自身承担，即使已经由第三人扣除了上诉人的保证金，也应该由第三人提供扣除的保证金中的本金、利息、罚息、复利，该罚息、复利属于上诉人替被上诉人缴纳，应该在上诉人返还被上诉人的款项中予以扣除。原审法院未查明本案中第三人扣缴的上诉人代付的罚息、复利，也未判令将该违约金从应返还被上诉人的费用中予以扣除，加重了上诉人的还款义务，没有法律依据。康×辩称，一、原审法院认定事实清楚，正确。答辩人与被答辩之间签订的房屋买卖合同应当解除。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”。本案中，答辩人与被答辩人于2011年9月6日签订的《房屋买卖合同》合法有效，现因案涉房屋楼梯间屋面板、部分墙体出现沉降裂缝，且裂缝尚有发展趋势，经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所鉴定评级标准为Csu级的规定，显著影响整体承载，该房屋质量问题严重影响正常居住使用，具备法定解除的事实要件，故案涉商品房买卖合同应该予以解除。二、原审判决中，已经对案涉房屋的装修损失进行核减。本案中的房屋涨价损失是经专业鉴定机构鉴定的，己经充分考虑了影响涨价损失的各方面因素。现答辩人该部分的损失是由被答辩人造成的，故应该由被答辩人承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”根据《山西秉信资产评估事务所》出具的鉴定意见：涨价损失是指房屋市场价值与原购买合同价的差额。该鉴定的鉴定意见己经充分考虑了影响评估价值的因素，因此，该鉴定意见的涨价损失评估是客观、中立、真实的。现因被答辩人的原因解除合同，致使答辩人无法获得增值部分的利益，该部分的损失理应由被答辩人承担。三、该案件中涉及的第三人扣减的罚息及复利应该由被答辩人承担。本案中因被答辩人交付答辩人的房屋有根本的质量问题，而被答辩人一再找借口拖延解决该事。故答辩人没有按时还款。购房担保合同的解除系开发商违约导致买卖合同解除而致使购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担，也就是被答辩人承担。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，敬请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。中国农业银行股份有限公司兴县支行辩称，尊重一审法院判决。原告康×向一审法院起诉请求：一、解除原告康×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年9月6日签订的商品房买卖合同；二、被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告康×购房款112869元（包括购地下室款）、代收费用7227元。三、被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告康×因房屋涨价形成的损失58701元，装修费用85540元；四、原告康×所购被告的商品房退回被告；五、解除原告、被告与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的《个人购房担保借款合同》；六、被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告康×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行本金50679.42元及利息28952.38元（以第三人系统计算原告实际支付本息为准）；七、本案的鉴定费10000元由被告山西明泽房地产开发有限公司承担；八、本案诉讼费用及其它费用均由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月6日，原告康×购买被告山西明泽房地产开发有限公司在××县开发的龙兴花园第7幢4单元5层501号房一套及地下室一套（第7幢4单元地下室7号房），地下室价款6869元，房屋总价款为212000元，房屋建筑面积111.54平方米、地下室建筑面积9.54平方米，首付款106000元，余款106000元办理银行按揭。2011年9月6日原告与被告签订商品房买卖合同一份，2012年8月23日原告与第三人中国农业银行股份有限公司兴具支行签订《个人购房担保借款合同》书，按揭贷款106000元于2012年8月23日付被告。被告于2011年9月30日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。原告收房时交被告有关费用7227元。原告2011年10月装修房屋，2012年3月原告住入新房。2013年5月原告发现房屋的墙体有开裂的现象，而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体开裂、通缝等现象。截止2019年8月22日，原告康×共计偿还第三人农行兴县支行本金14631.06元，支付利息12016.47元。原告申请调取山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所司法于2018年2月6日出具晋建司鉴［2018］兴县一建鉴字第002号司法鉴定意见书鉴定意见书，鉴定意见为：兴县龙兴花园7号楼三四单元安全性等级为Csu级，Csu级的分级标准为安全性严重不符合本标准对Asu级的规定，严重影响整体承载，处理要求为：必须立即采取措施。依原告申请，一审法院委托山西秉信资产评估事务所对案涉房屋装修费用及涨价损失进行鉴定，该所于2019年7月29日出具晋秉信评报字［2019］第012号资产评估报告。评估结论为：龙兴花园7幢4单元501号房屋在评估基准日房屋装修评估值85540元，涨价损失评估值为58701元。原告支鉴定费10000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告康×所购被告明泽房地产房屋是否存在质量问题以及是否应当解除双方的商品房买卖合同；2、原告康×所请求的返还款项及赔偿款项是否应予支持；3、原告康×与第三人农行兴县支行签订的贷款合同是否应当解除。原、被告订立的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案原告康×所购买的房屋在使用中出现墙体开裂等现象，该房屋的质量安全经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所进行鉴定，结论为：安全性等级为Csu级，即安全性不符合规定，显著影响整体承载，处理要求为应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施。可认定为房屋质量问题严重影响正常居住使用，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原告康×关于解除合同并赔偿损失的请求依法应予支持。双方解除合同后，原告康×应将本案争议房屋退还被告，被告应返还原告购房款112869元（包括购地下室款），原告康×的损失为因房屋涨价和装修形成的损失，经鉴定该房屋的涨价损失费为58701元、装修总费用为85540元，均属于应赔偿损失，一审法院予以支持。对于被告代收的费用，被告称该费用为被告代相关部门收取，但未能提供已向相关职能部门交纳该部分费用的相关证据，故应由被告返还原告。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,房屋涨价损失是合同正常履行后原告可以获得的利益，即可得利益损失。商品房现在的市场价格高于合同约定的价款，如合同正常得以履行，原告原本可以获得该增值部分的利益。现因被告的原因解除合同，致使原告无法以该合同价款重新购置同地段、同类型、同面积的商品房，故被告应赔偿原告房屋涨价损失。装修费用系原告在占有案涉房屋时为宜居而支付的费用，而装修物在法律上属于添附物，因案涉《商品房买卖合同》中对合同无效后装修费用及装修物如何处理没有约定，一审法院参照与买卖合同相类似的租赁合同的有关法律规定，结合原告2011年9月30日收房后，于2011年10月进行装修，已实际使用8年的事实及导致合同解除的原因，一审法院酌定装修费用折旧后为51324元［85540元÷20年×（20年-8年）=51324元］。依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案原告康×与被告明泽房地产开发公司解除商品房买卖合同后，购房担保合同的目的已无法实现，购房人有权解除购房担保合同，故依法应予解除。购房担保合同解除后，对双方不再具有约束力，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。在购房担保合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。本案因被告的原因导致合同解除，故原告康×履行购房担保借款合同所偿还第三人农行兴县支行的本金14631.06元、利息12016.47元，由被告明泽房地产返还原告康×，购房担保借款合同解除后，第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行的其他损失由被告明泽房地产公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告康×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年9月6日签订的商品房买卖合同。二、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告康×购房款112869元、办理房产证等费用7227元。三、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告康×涨价损失费58701元，装修总费用51324元。四、原告康×于本判决生效之日起十五日内将兴县蔚汾镇东关村杨玉春沟龙兴花园第7幢4单元5层501号房屋一套退还被告山西明泽房地产开发有限公司。五、解除原告康×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的个人购房担保借款合同。六、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告康×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行的本金14631.06元及利息12016.47元。七、被告山西明泽房地产开发有限公司偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行购房担保合同项下剩余的贷款。本案受理费6264元、鉴定费10000元，共计16264元由被告山西明泽房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实同一审查明一致，本院予以确认。另查明，被上诉人康×自2014年10月30日起因未及时还贷至今所产生的复利、罚息金额为1195.87元。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉房屋买卖合同的解除是否存在事实依据及法律依据；2、合同解除后，被上诉人的损失应否由房屋涨价损失核减房屋使用价值；3、案涉个人担保借款合同所产生的利息、罚息应由谁承担。关于争议焦点一，合同解除以具备法定的或约定的条件为必要。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”。本案中山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所于2018年2月6日出具的晋建司鉴［2018］兴县一建鉴字第002号司法鉴定意见书鉴定意见书，鉴定意见为：兴县龙兴花园7号楼三四单元安全性等级为Csu级，Csu级的分级标准为安全性严重不符合本标准对Asu级的规定，严重影响整体承载，处理要求为：必须立即采取措施。故案涉房屋质量不符合国家相关标准及合同目的，严重影响正常居住使用属确定事实，被上诉人康×请求解除案涉房屋买卖合同符合法定条件，应予支持。上诉人山西明泽房地产开发有限公司主张涉案房屋的竣工经过了兴县发展和改革局、兴县国土资源局、兴县城乡规划局、兴县建设安全管理局、兴县建筑工程质量监督管理局的验收合格，并抗辩称房屋出现裂缝实际为案涉房屋地下水下沉导致的房屋裂缝，但其主张的地下水下沉导致房屋裂缝未提供相关证据予以佐证，不予支持；其提供的有关房屋验收合格的证据材料仅能作为证据使用，对本案事实不具有当然的确定力和拘束力，本案中案涉房屋墙体出现裂缝以及房屋经鉴定不符合安全性标准系客观事实，上诉人关于合同解除无事实及法律依据的主张，不予支持。关于争议焦点二，上诉人主张本案中被上诉人因解除合同所产生的损失计算应为案涉房屋的涨价损失相应核减房屋的使用价值，但首先，上诉人对《山西秉信资产评估事务所》出具的鉴定意见未提出足以反驳的理由或证据，前述鉴定意见对房屋涨价损失已经充分考虑影响评估价值的因素，其所认定的涨价损失客观、中立、真实，应予确认；其次，上诉人未明确提出案涉房屋使用价值的金额或计算方法；再次，案涉房屋2013年5月便已出现裂缝，上诉人虽占有房屋多年，但因裂缝出现较早，至今持续扩大，房屋使用价值大为减损，且经鉴定机构鉴定房屋质量不符合国家质量标准，已无法满足基本的安全居住需求，被上诉人签订房屋买卖合同的目的初始便根本无法实现。故上诉人关于被上诉人损失应核减房屋使用价值的主张，无事实及法律依据，不予支持。关于争议焦点三,案涉个人借款担保合同所产生的罚息、复利1195.87元系被上诉人康×未依照合同约定按时还贷造成，该款项属于上诉人方违约后，被上诉人应采取措施防止损失扩大而未采取相关措施产生的费用，应由被上诉人康×自行承担。综上所述，山西明泽房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初340号民事判决第一、二、三、四、五、七项判决，即“解除原告康×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年9月6日签订的商品房买卖合同；被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告康×购房款112869元、办理房产证等费用7227元；被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告康×涨价损失费58701元，装修总费用51324元；原告康×于本判决生效之日起十五日内将兴县蔚汾镇东关村杨玉春沟龙兴花园第7幢4单元5层501号房屋一套退还被告山西明泽房地产开发有限公司；解除原告康×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的个人购房担保借款合同；被告山西明泽房地产开发有限公司偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行购房担保合同项下剩余的贷款”。二、变更（2019）晋1123民初340号民事判决第六项判项即“被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告康×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行的本金14631.06元及利息12016.47元”为“被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告康×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行的本金14631.06元及利息10820.6元”；三、驳回山西明泽房地产开发有限公司的其他上诉请求。二审案件受理费5152元，由上诉人山西明泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 薛鑫斌审判员 潘 文审判员 张晓玮二〇二〇年七月二十八日书记员 贺婉丽