云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云31民终269号 上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡达，男，现住云南省德宏州瑞丽市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐兴成，男，现住云南省德宏州瑞丽市。 上诉人（原审第三人）：瑞丽市维景酒店管理有限公司。 法定代表人：蔡达，该公司执行董事。 三上诉人委托诉讼代理人：张蓉，云南欣艺律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈正秋，男，现住云南省德宏州瑞丽市。 委托诉讼代理人：许丽萍，云南虹源律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 原审被告、反诉第三人：陈枫，男，现住云南省德宏州瑞丽市。 上诉人蔡达、徐兴成、瑞丽市维景酒店管理有限公司（以下简称维景公司）因与被上诉人陈正秋、原审被告、反诉第三人陈枫房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院(2018)云3102民初466、551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡达、徐兴成、维景公司的委托诉讼代理人张蓉，被上诉人陈正秋及其委托诉讼代理人许丽萍，原审被告、反诉第三人陈枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡达、徐兴成、维景公司上诉请求：一、依法撤销瑞丽市人民法院（2018）云3102民初466、551号民事判决。二、依法改判：1.解除2016年9月7日《租赁合同》、2017年3月29日《维景花园酒店股东及房东协商事宜》以及2017年9月13日的两份《租房合同》；2.由被上诉人陈正秋赔偿上诉人蔡达、徐兴成投资损失共计1,910,677元；3.由被上诉人陈正秋赔偿上诉人必将支付给酒店员工的经济补偿金94,700元。三、判令被上诉人陈正秋承担一、二审诉讼费用（包括诉讼费、保全费、鉴定费）。事实和理由：1.上述四份合同现已经丧失继续履行的基础，依法应予解除。上诉人为经营维景公司，向被上诉人陈正秋租赁房屋作为公司经营场地。无论从缔结合同的目的还是从租赁物的地理位置、功能效用来看，双方分别签订的四份合同都是密不可分的，因此，为避免司法资源的浪费及减少当事人的诉累，应当在本案中一并处理。合同订立后，上诉人积极履行合同义务，但在履行过程中，上诉人逐渐发现被上诉人陈正秋交付的房屋质量不达标，诸多隐蔽工程的质量问题日渐显现且愈发严重，致使上诉人根本无法按约定用途正常使用租赁物。本着友好协商的态度，上诉人反复与被上诉人陈正秋沟通，但被上诉人不仅拒不履行法定的维修义务，还多次阻碍上诉人的正常经营活动，给上诉人的经营管理造成了极大的不利影响。基于上述因素，同时为了避免上诉人的经济损失进一步扩大，上诉人认为案涉四份合同已经完全丧失了继续履行的基础，应当予以解除。2.被上诉人陈正秋应据实足额赔偿上诉人蔡达、徐兴成的酒店投资损失。一审诉讼过程中，上诉人已经申请对租赁房屋是否存在质量问题以及上诉人的投资总额等相关事项进行司法鉴定，鉴定意见反映被上诉人陈正秋交付的房屋确实存在严重的质量问题，且蔡达、徐兴成、陈枫三人的酒店投资总额为2,866,015.10元。因此，合同解除后，被上诉人陈正秋应依法据实、足额赔偿上诉人蔡达、徐兴成两人的投资款项共计1,910,677元。 被上诉人陈正秋答辩称，1.一审应解除2016年9月7日签订的《租赁合同》及2017年3月20日签订的《维景花园酒店股东及房东协商事宜》。根据双方及陈枫签订的《租赁合同》第2条第1款、第三条的约定，在办理涉案租赁房屋交接手续时，蔡达、徐兴成、陈枫需对租赁房屋装修验收合格后才支付第一年租金。上诉人提交的《收款收据》证实上诉人及陈枫已支付第一年租金999,000元，故其已经按照约定履行了自己的义务。案涉房屋己投入使用三年有余，除第一年租金外，上诉人及陈枫并未按照合同约定于2018年1月9日之前支付自2018年4月9日至今的租金。上诉人的行为已经违反《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，被上诉人享有法定解除权，一审应依法解除上述两份租赁合同。2.被上诉人坚决不同意在本案中处理2017年9月13日签订的两份《租房合同》。两份《租房合同》的相对人为被上诉人陈正秋及维景公司，上诉人蔡达、徐兴成要求解除《租房合同》，诉讼主体不适格，合同约定的标的物、租期、租金支付方式均与2016年9月7日《租赁合同》不可混同，更不是该合同的补充合同，故该两份合同是否解除应另案起诉。3.被上诉人无需对租赁物受损部分进行维修。《租赁合同》第八条、第十一条对双方权利义务均有明确约定，双方交接房屋时，上诉人及陈枫并未书面提出修复意见，以上房屋已交付使用三年有余。其交付租赁房屋后，对如何使用不再过问。一审时证人蒋某证实租赁物的瑕疵问题并不影响酒店的正常经营使用，事实上酒店一直正常经营。4.上诉人要求赔偿1,910,677元的投资损失及94,700元经济补偿金的诉求属于无稽之谈，大部分损失系上诉人自己制作出来的“证据”，并非真实、客观的事实，不应得到支持。众所周知，投资有风险，上诉人均为完全民事行为能力人，其未按照约定交纳房租导致租赁合同被解除，因投资失误造成的损失，没有任何法律规定应由无辜的房东来承担。综上，请求驳回上诉人的诉讼请求。 原审被告、反诉第三人陈枫同意被上诉人陈正秋的答辩意见。 陈正秋向一审法院起诉请求：一、判令解除其与蔡达、徐兴成、陈枫于2016年9月7日签订的《租赁合同》《维景花园酒店股东及房东协商事宜》；二、判令蔡达、徐兴成、陈枫、维景公司自2018年4月8日起每月向其支付房屋租金83,250元，直至蔡达、徐兴成、陈枫将“维景花园精品酒店”搬离；三、判令蔡达、徐兴成、陈枫、维景公司自2017年4月8日起每月向其支付员工宿舍及“阳光餐厅”租金10,720元，直至蔡达、徐兴成、陈枫将“维景花园精品酒店”搬离为止；四、判令维景公司在判决生效后10日内搬离租赁地；五、判令蔡达、徐兴成、陈枫向其支付20万元违约金；六、判令蔡达、徐兴成、陈枫、维景公司向其赔偿因不当使用租赁物造成的经济损失1,128,281元；七、本案财产保全费、诉讼费由蔡达、徐兴成、陈枫、维景公司承担。 蔡达、徐兴成向一审法院反诉请求：一、继续履行2016年9月7日签订的《租赁合同》、2017年3月20日签订的《维景花园酒店股东及房东协商事宜》以及2017年9月13日签订的两份《租房合同》；二、判令陈正秋及时拆除位于租赁物范围内的电梯井；三、若解除上述合同，请求判令陈正秋赔偿其投资损失1,846,390元；四、若解除上述合同，请求判令陈正秋赔偿其必将产生的支付酒店员工的经济补偿金94,700元；五、判令陈正秋承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实，2016年9月7日，瑞丽市弄恩家私城（甲方）与蔡达、徐兴成、陈枫（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将瑞丽市弄恩家私城的部分房屋，配套及附属设施出租给乙方作为经营使用。二、租期、租金、押金及支付方式：2.1.租期为：租赁期限19年，租赁期分三个阶段，第一阶段为七年，自2016年9月7日起至2023年9月6日止，年租金为999,000元；第二阶段六年，自2023年9月7日起至2029年9月6日止，租金以第一阶段年租金为基础，参考当时市场价格调整上下浮动15%以内；第三阶段六年，自2029年9月7日起至2035年9月6日止，租金以第二阶段年租金为基础，参考当时市场价格调整上下浮动15%以内。租金按甲方装修完毕交付乙方正常使用开始计算。2.2.第一阶段租金一年999,000元，为一年一付，甲方指定乙方汇入甲方指定银行账户，以打款凭证到甲方处开具有效收据为准，否则该合同视为无效（甲方收据为本合同附件）。三、第一年的租金乙方于酒店装修完毕验收合格后全部付清给甲方，以后每年租金付款期间双方协商确定……八、乙方在接收所租房屋时，应对房内的水、电等设施进行完好性、安全性验收，对不合格的，应及时提出书面修复意见，不提出意见，并已实际使用房屋的，视为乙方验收合格……十一、如因乙方使用不当造成房屋人为损坏，由乙方负责维修，一切费用由乙方承担。若不能修复，则由乙方赔偿。如发生不可抗力因素双方不承担任何责任。如房屋本身质量问题所造成的损失，应由甲方承担责任……十九、上述条款除规定有承担违约责任及违约金额以外，其余条款均以剩余租金总额的10%支付违约金，承担违约责任……该合同落款处甲方由陈正秋签字并按印，乙方由蔡达、徐兴成、陈枫签字并按印。 2017年3月20日，陈正秋（甲方）与蔡达、徐兴成、陈枫（乙方）签订《维景花园酒店股东及房东协商事宜》，约定：1.乙方所用办公室、员工宿舍各一间，为甲方配套给酒店使用。2.三楼露天休息花园改造总费用以乙方与刘总所签署合同金额为准，甲方只承担30,000元费用，超出部分由乙方承担。3.四楼露天花园改造总费用，甲方只承担30,000元费用，超出部分由乙方承担……7.酒店租金支付方式：为一年一付，每年租期快到期前三个月支付下一年酒店租金。 2017年9月13日，瑞丽市弄恩家私城（甲方）与维景酒店（乙方）签订《租房合同》，约定：一、甲方将瑞丽市弄恩家私城部分房屋出租给乙方作为商业经营场地使用。该层剩余房间为甲方配套给乙方作为办公室住宿的配套房，不再另行收取租金。二、租期、租金及支付方式：2.1.租赁期限十八年，自2018年1月1日起至2035年9月30日止；2.2.面积400平方米（不包含公摊面积）每年55,000元；2.3.租金：一年55,000元，一年一付……合同落款甲方处加盖瑞丽市弄恩家私城印章，并由陈正秋签字确认，乙方处加盖维景酒店印章，并由其法定代表人蔡达签字确认。 2017年9月13日，瑞丽市弄恩家私城（甲方）与维景酒店（乙方）再次签订《租房合同》，约定：一、甲方将瑞丽市弄恩家私城部分区域出租给乙方作为停车场使用。二、租期、租金及支付方式：2.1.租赁期限十八年，自2017年10月1日起至2035年9月30日止；2.2.面积520平方米（不包含公摊面积）每年90,000元；2.3.租金：一年90,000元，一年一付……合同落款处甲方加盖瑞丽市弄恩家私城印章，并由陈正秋签字确认，乙方加盖维景酒店印章，并由其法定代表人蔡达签字确认。 以上合同签订后，陈正秋将租赁物交与蔡达、徐兴成、陈枫使用，三人将租赁物用于经营瑞丽市维景花园精品酒店，维景公司法定代表人为蔡达，股东为蔡达、徐兴成、陈枫，三人各持股33.34%，各认缴出资金额为33.34万元。 2018年9月6日，瑞丽市公安消防大队向维景公司发出《责令立即改正通知书》，以维景酒店部分安全出口被锁、东侧疏通通道被杂物拥堵、报警主机故障报警、消防档案不健全、部分应急照明指示标志损坏等，责令进行整改。 另查明，陈正秋与陈枫系父子关系。2017年4月，蔡达、徐兴成、陈枫已支付陈正秋自2016年9月7日至2017年9月6日期间的房屋租金，双方对支付事实无异议。维景公司在经营使用的过程中部分房屋出现墙体渗水等质量问题，双方多次协商无果，蔡达、徐兴成未按约定向陈正秋交付2017年9月7日至今的房屋租金，双方发生纠纷。 诉讼过程中，一审法院依申请委托云南公正司法鉴定中心对蔡达、徐兴成、陈枫经营的瑞丽市维景花园精品酒店投资总价款及该酒店16间渗水房间（房号：319、320、322、325、337、401、402、406、407、410、418、419、420、426、432、433），2间墙纸严重破损的房间（房号：333、339），2间窗帘脱落频繁的房间（房号：406、433），上述20个房间（每个房间30平方米）共计600平方米的质量是否符合国家规定的标准及房屋致损原因进行司法评估鉴定。云南公正司法鉴定中心作出云南公正（2019）司鉴字第42号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：（一）根据委托方瑞丽市人民法院移交的鉴定相关材料、各类票据复印件，结合2019年8月2日对蔡达、徐兴成经营的瑞丽市维景花园精品酒店的投资项目的实地勘验和查对，经查，蔡达、徐兴成经营的瑞丽市维景花园精品酒店的投资总价款为2,866,015.10元，详见附件中的《瑞丽市维景花园精品酒店总投资项目明细表》。（二）1.根据现场检测鉴定结果及相关规范标准，房间墙体受潮主要原因是由于卫生间里淋浴间水渗入地砖下找平层导致墙体受潮，引发霉变等情况，故该工程质量存在问题。造成该质量问题致使房屋致损的原因主要是由于施工工艺所致，导致施工工艺存在问题的主要原因是施工方案存在问题。2.鉴于目前受损情况，建议对其进行修复处理：（1）对卫生间内墙及地板瓷砖剔除重新做防水处理；（2）对卫生间外墙及部分受潮墙体先墙纸剔除，重新做防水层，再重新粘贴墙纸处理。 再查明，2018年5月4日，一审法院向蔡达发出（2017）云3102执299号《通知书》，以在执行赵某与陈正秋、莫某民间借贷纠纷一案中，被执行人陈正秋、莫某对你/你公司享有到期债权，申请执行人赵某于2018年1月16日向本院申请执行你/你公司的到期债权。本院经审查认为，申请人赵某的申请符合法律规定。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条、第67条规定，通知如下：你/你公司自债务到期后的十五日内向申请执行人赵某履行对被执行人陈正秋、莫某的到期债务。维景公司于当日向一审法院代缴执行款50,000元。 再查明，截至2019年12月13日，经双方确认，蔡达、徐兴成、陈枫尚欠陈正秋2016年9月7日《租赁合同》所涉84间房屋租金1,678,685元。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一、关于双方当事人在履行合同的过程中是否存在违约行为，应否承担相应的违约责任，违约责任如何认定，应否解除或继续履行案四份合同的问题。陈正秋与蔡达、徐兴成、陈枫于2016年9月7日签订的《租赁合同》及于2017年3月20日签订的《维景花园酒店股东及房东协商事宜》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。2017年9月13日两份《租房合同》的签订主体为弄恩家私城与维景公司，弄恩家私城非本案当事人，维景公司亦非本案反诉案件当事人，故该两份《租房合同》不应在本案中一并处理。蔡达、徐兴成主张一并处理的反诉请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案租赁物主要用于酒店经营使用，经司法鉴定确实存在如下质量问题：房间墙体受潮主要原因是由于卫生间里淋浴间水渗入地砖下找平层导致墙体受潮，引发霉变等情况，故该工程质量存在问题。造成该质量问题致使房屋致损的原因主要是由于施工工艺所致，导致施工工艺存在问题的主要原因是施工方案存在问题。《中华人民共和国建筑法》第六十条第二款规定：建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。2016年9月7日双方签订的《租赁合同》第八条、第十一条对租赁物的交付验收及修复责任均有明确约定，故根据上述法律规定及双方合同约定，本案租赁物“房屋本身质量问题”应由陈正秋承担责任。陈正秋作为出租人，有义务向蔡达等人交付具有酒店正常经营使用功能的房屋，但其对涉案房屋墙体受潮，引发霉变的情况怠于履行相应的维修责任，并以其无修缮义务为由逃避解决而引起后续问题，其应承担相应的法律责任和不利后果。故对陈正秋主张解除2016年9月7日《租赁合同》及2017年3月20日《维景花园酒店股东及房东协商事宜》，支付违约金20万元的诉讼请求，不予支持，双方应当继续履行上述两份合同。 二、关于蔡达、徐兴成、陈枫应否向陈正秋支付相应租金，租金如何计算的问题。如上所述，案涉两份合同应继续履行，蔡达、徐兴成、陈枫应当按照合同约定履行支付房屋租金的义务。蔡达、徐兴成抗辩因租赁物质量存在问题，其才拒绝支付租金的理由，首先，部分房屋存在的质量问题并未导致租赁物完全无法正常使用，其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。蔡达、徐兴成虽对租赁物进行了部分维修，但对维修费未予主张，故蔡达、徐兴成、陈枫应按合同约定向陈正秋支付房屋租金。关于租金的认定，庭审时双方确认，截至2019年12月13日，蔡达、徐兴成、陈枫尚欠陈正秋84间房屋租金为1,678,685元。维景公司于2018年5月4日代缴陈正秋案件执行款50,000元，系经生效法律文书确认的事实，故应扣减相应的租金。综上，截至2019年12月13日，蔡达、徐兴成、陈枫尚欠付陈正秋84间房屋租金1,628,685元，应当予以支付，并按2016年9月7日《租赁合同》的约定继续履行租金的支付义务。对陈正秋主张蔡达、徐兴成、陈枫、维景公司自2017年4月8日起每月向其支付员工宿舍及“阳光餐厅”租金10,720元的诉讼请求，根据现场勘验，该部分租赁范围不在2016年9月7日《租赁合同》及2017年3月20日《维景花园酒店股东及房东协商事宜》的约定范围内，陈正秋主张的租金计算亦未能提出证据予以证明，应承担举证不能的法律责任，对其该项诉讼请求，不予支持。 三、关于蔡达、徐兴成、陈枫及维景公司应否向陈正秋返还租赁物，如何返还的问题。如上所述，双方当事人应当继续履行2016年9月7日《租赁合同》及2017年3月20日《维景花园酒店股东及房东协商事宜》，故对陈正秋的该项诉讼请求，不予支持。 四、关于陈正秋应否拆除电梯井的问题。电梯井并未在2016年9月7日《租赁合同》的范围内，故对蔡达等人的该项反诉请求不予支持。 五、若合同解除，蔡达、徐兴成应否赔偿陈正秋经济损失，陈正秋应否赔偿蔡达等人投资损失及员工经济补偿金，金额如何认定的问题。如上所述，双方当事人应当继续履行2016年9月7日《租赁合同》及2017年3月20日《维景花园酒店股东及房东协商事宜》，故对陈正秋及蔡达、徐兴成的该项诉讼请求，不予支持。 另，关于陈正秋主张其预交的四次财产保全费共计8,060元由蔡达等人承担的诉讼请求，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，财产保全费用应由申请人向法院预交，根据判决结果由败诉方承担，但保全费用与保全金额有关，最多不超过5,000元。陈正秋多次财产保全所产生的超出该限额的保全费用，应由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：本诉部分：一、蔡达、徐兴成、陈枫于本判决生效之日起十五日内向陈正秋支付截至2019年12月13日的房屋租金1,628,685元；二、驳回陈正秋的其他诉讼请求。反诉部分：一、继续履行蔡达、徐兴成与陈正秋于2016年9月7日签订的《租赁合同》及2017年3月20日签订的《维景花园酒店股东及房东协商事宜》；二、驳回蔡达、徐兴成的其他反诉请求。 二审中，上诉人蔡达、徐兴成、维景公司认为一审遗漏认定以下事实：1.电梯井位于上诉人的租赁范围之内；2.阳光房系为酒店配套使用，也在租赁范围之内，无需额外支付租金；3.2017年9月13日签订的两份《租房合同》中，被上诉人陈正秋及维景酒店、蔡达均为合同主体，被上诉人陈正秋提交的建设工程施工许可证并不包含C栋，该栋房屋属于违章建筑，该栋10间房屋由上诉人自行投资装修；4.上诉人接收房屋时无法对隐蔽工程进行检验；5.上诉人发现质量问题后，多次与被上诉人陈正秋协商，但被上诉人拒绝履行法定维修义务；6.租赁物的质量问题已影响上诉人正常使用；7.上诉人未按约定支付租金的原因为双方就质量及维修问题多次协商无果，且本案尚在审理过程中，金额不确定；8.案涉四份合同的租赁区域在地理位置及功能效用上都是一个整体；9.C栋四楼的房屋被上诉人陈正秋已于2019年4月14日收回，收回时尚在租赁期限内。对一审认定的其余事实无异议。被上诉人陈正秋对一审认定维景酒店在经营过程中部分房屋出现墙体渗水的事实有异议，认为只是发生霉变，对一审认定的其余事实无异议。原审被告、反诉第三人陈枫同意被上诉人的意见。对各方当事人无异议的一审认定事实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、案涉2017年9月13日两份《租房合同》应否予以解除；二、被上诉人陈正秋应否赔偿上诉人蔡达、徐兴成损失1,910,677元及经济补偿金94,700元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审调查中，各方当事人均认可，弄恩家私城系个体工商户，经营者为陈正秋，2017年7月已注销登记。本院二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于案涉两份《租房合同》应否予以解除的问题。根据查明事实，两份《租房合同》的相对人为弄恩家私城与维景公司，上诉人蔡达、徐兴成并非合同相对人，其上诉主张解除两份合同于法无据，本院不予支持，一审法院认定两份《租房合同》不应在本案中一并处理并无不当。 关于被上诉人陈正秋应否赔偿上诉人蔡达、徐兴成损失1,910,677元及经济补偿金94,700元的问题。上诉人蔡达、徐兴成一审的反诉请求为继续履行案涉四份合同，在一审判决继续履行2016年9月7日《租赁合同》及2017年3月20日《维景花园酒店股东及房东协商事宜》后，其上诉主张解除合同，该诉请与其原审诉请不一致且相互矛盾，本院不予支持，其基于解除合同主张赔偿经济损失1,910,677元、经济补偿金94,700元的诉请，本院不予支持。 综上所述，蔡达、徐兴成、维景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20,259元，由上诉人蔡达、徐兴成、瑞丽市维景酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向瑞丽市人民法院申请执行。 审判长 高 立 审判员 包 洋 审判员 王 军 二〇二〇年七月二十二日 书记员 梁其满