福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1176号 上诉人（原审被告、申请执行人）：杜进团，男，1976年10月30日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：兰婷玲，福建诺道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）伟润置地（福建）有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区温陵路与湖心街交叉口伟润-帝景**楼****。 法定代表人：陈增标，公司总经理。 委托诉讼代理人：周成铿、杜晓红，福建佳远律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：李佳欣，男，1986年1月4日出生，汉族，住福建省惠安县。 原审第三人（被执行人）：陈小萍，女，1985年12月26日出生，汉族，住福建省惠安县。 原审第三人（被执行人）：黄军军，女，1987年10月20日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人杜进团因与被上诉人伟润置地（福建）有限公司（以下简称伟润公司）、原审第三人李佳欣、陈小萍、黄军军案外人执行异议之诉一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初5999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜进团上诉请求：撤销原判，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、杜进团与李佳欣等人之间的借贷关系，事实清楚，合法有效，杜进团具有合法的金钱债权，有权申请对李佳欣、陈小萍、黄军军名下的房产采取查封、拍卖等执行措施。首先，李佳欣因经济之需，于2016年8月6日向杜进团借款130万元，约定月利率为3%，借款期限7个月，同时双方约定了借款利息及违约责任、相关费用等内容，故杜进团于2017年3月27日向泉州市洛江区人民法院提起诉讼，并于2017年4月27日申请对李佳欣名下的涉诉房产进行财产保全。泉州市洛江区人民法院于2017年9月27日作出(2017)闽0504民初728号民事判决书，判决李佳欣等人应承担还款责任，该判决于2018年1月4日发生效力，并于2018年1月24日向泉州市洛江区人民法院申请强制执行。其次，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第(三)项“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封”的规定，已经赋予人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。故本案中因李佳欣不履行法院所作生效法律文书确定的还款义务被法院强制执行，法院裁定预查封李佳欣向伟润公司所购买的涉案房产的行为符合上述规定，并无不当。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；同时，根据《物权法》的相关规定，不动产权利以登记于不动登记薄为准。因此，在本案中，涉诉房产在查封时系登记于李佳欣名下，其物权俨然已发生了变动的效力，泉州市洛江区人民法院依据杜进团的申请对被执行人的李佳欣、陈小萍、黄军军名下的财产采取查封执行措施是正确的。二、本案系在杜进团的案件采取查封措施后生效的，不具有排除该案执行行为的效力。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。在本案中，杜进团是在2017年4月27日向泉州市洛江区人民法院申请对李佳欣名下的房产进行财产保全，而伟润公司与李佳欣之间的诉讼是在2019年2月18日发生法律效力，是在杜进团申请财产保全并采取查封措施之后。根据上述规定，其所依据的法律文书不具有排除该案执行行为的效力。 伟润公司辩称，诉争商品房是预登记，法院的查封是预查封，本案权利人是伟润公司，原审判决正确。 李佳欣、陈小萍、黄军军未作陈述。 伟润公司向一审法院起诉请求：1、判决不得执行址于丰泽区；2、本案诉讼费由杜进团承担。 一审法院认定事实：杜进团与李佳欣、陈小萍、黄军军民间借贷纠纷一案，诉讼期间杜进团向洛江区人民法院申请财产保全，该院于2017年5月2日作出裁定，依法查封李佳欣名下址于丰泽区。该案经洛江区人民法院于2017年9月27日作出（2017）闽0504民初728号民事判决：一、李佳欣、陈小萍应于本判决生效之日起十日内偿还杜进团借款本金1300000元，并按月利率2%计付自2016年8月6日起至本判决确定的还款之日止的利息；二、李佳欣、陈小萍应于本判决生效之日起十日内支付杜进团律师费44460元；三、黄军军对上述判决第一、二项的款项承担连带清偿责任。黄军军承担保证责任后，有权向李佳欣、陈小萍追偿；四、李佳欣、陈小萍、黄军军应于本判决生效之日起十日内支付杜进团财产保全申请费5000元。该案已于2018年1月4日发生法律效力。因李佳欣、陈小萍、黄军军未履行生效判决，杜进团于2018年1月24日向洛江区人民法院申请强制执行。另，涉案房产登记在李佳欣名下，登记类别为预购商品房抵押权预告登记新建，登记时间为2012年7月16日。另查明，2011年8月4日，伟润公司与李佳欣签订一份编号为201108040056的《商品房买卖合同》，约定李佳欣向伟润公司购买涉案房产，总购房款为1269920元。李佳欣依约向伟润公司支付了首期购房款389920元，并于2012年5月17日与中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称建行泉州分行）签订一份《个人住房借款合同》，约定向建行泉州分行办理按揭贷款880000元用于购置诉争商品房，伟润公司作为保证人为该笔借款提供抵押加阶段性保证。2018年9月5日，一审法院立案受理了伟润公司与李佳欣、建行泉州分行商品房预售合同纠纷一案，并于2018年12月4日作出（2018）闽0503民初8690号民事判决书，判决：一、解除伟润置地（福建）有限公司与李佳欣于2011年8月4日签订的编号为201108040056的《商品房买卖合同》；二、李佳欣应于本判决生效之日起十日内将址在泉州市丰泽区返还给伟润置地（福建）有限公司；三、李佳欣应于本判决生效之日起十日内支付伟润置地（福建）有限公司违约金253984元。该案已于2019年2月12日发生法律效力。再查明，伟润公司对洛江区人民法院执行涉案房产向该院提出书面异议，洛江区人民法院以伟润公司未能提供（2018）闽0503民初8690号民事判决书的生效证明，无法证实伟润公司与李佳欣签订的《商品房买卖合同》已解除，于2019年1月25日作出（2019）闽0504执异1号执行裁定书，裁定：驳回伟润置地（福建）有限公司的异议请求。 一审法院认为，一、关于涉案房产预查封后的权属认定问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，伟润公司与李佳欣就涉案房产的买卖签订了《商品房买卖合同》，但尚未办理产权过户登记手续，故涉案房产的所有权人尚未发生变更，仍应认定为伟润公司；二、伟润公司能否以已由法院判决解除与李佳欣签订的《商品房买卖合同》为由阻却法院对涉案房产的执行行为。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封”的规定，已经赋予人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。故本案中因李佳欣不履行法院所作生效法律文书确定的还款义务被法院强制执行，法院裁定预查封李佳欣向伟润公司所购买的涉案房产的行为符合上述规定，并无不当。但2019年2月12日，案涉《商品房买卖合同》经法院生效判决解除后，继续对涉案房产采取预查封措施，缺乏事实和法律依据，针对涉案房产的执行行为应停止。因李佳欣尚未取得涉案房产的所有权，其仅享有该《商品房买卖合同》上的相关债权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定，“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”，伟润公司行使合同解除权符合法律规定，李佳欣在该合同被解除后所退房款可作为执行标的。虽然涉案房产已被法院预查封，但伟润公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权，在人民法院已依法解除房屋买卖合同后，对涉案房产应不予执行，故伟润公司主张不得执行涉案房产，于法有据，予以支持。李佳欣、陈小萍、黄军军经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条的规定，判决：不得执行址在泉州市丰泽区。案件受理费100元，由杜进团负担。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，伟润公司与李佳欣就涉案房产的买卖签订了《商品房买卖合同》，但尚未办理产权过户登记手续，故涉案房产的所有权人尚未发生变更。一审法院于2018年12月4日作出（2018）闽0503民初8690号民事判决书，判决解除伟润公司与李佳欣《商品房买卖合同》；李佳欣将址在泉州市丰泽区返还给伟润公司等，该判决已于2019年2月12日发生法律效力。虽然涉案房产已被法院预查封，但伟润公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权，在人民法院已依法解除房屋买卖合同后，不予执行涉案房产。一审判决不得执行址在泉州市丰泽区符合法律规定，应予维持。伟润公司已收取李佳欣的购房首付款389920元应交付法院执行。 综上所述，杜进团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由杜进团负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年七月二十九日 书记员  陈文能 附注本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。