河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0326民初1797号原告：王爱玉，女，1963年4月2日生，汉族，住汝阳县。原告：王幸国，男，1958年2月18日生，汉族，住汝阳县。二原告委托诉讼代理人：王娜娜（王爱玉、王幸国女儿），女，1986年8月23日生，汉族，住汝阳县，特别授权代理。二原告委托诉讼代理人：王根栓，洛阳市汝阳县汝河法律服务所法律工作者，一般代理。被告：王让（又名王花让），女，1957年10月12日生，汉族，住汝阳县。被告：李章含，男，1950年1月22日生，汉族，住汝阳县。二被告委托诉讼代理人：王建敏、周亚聪（实习），河南洛城律师事务所律师，一般代理。原告王爱玉、王幸国与被告王让、李章含物权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王爱玉、王幸国及委托诉讼代理人王根栓，被告王让及委托诉讼代理人王建敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱玉、王幸国向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还占居原告位于汝阳县××××村西门外西半坡宅院一处及宅院内房产（证号汝集建宅字第××号）的使用权。2.要求被告向原告支付2003年2019年的房租，按每月300元计算。3.被告承担诉讼费用。事实与理由：1998年11月24日，被告王花让、李章含打算在汝州市寄料镇梨园煤矿退休后回到汝阳县城居住，便找到同胞弟弟王建伟、王建国与原告王幸国协商，要求将王幸国、王爱玉夫妇婚后共有的位于汝阳县××××村西门外西半坡宅院一处（证号汝集建宅字第××号）转让给王花让、李章含。当时王幸国念起王花让是同胞姐姐，在没有和妻子王爱玉商量的情况下，由王建伟执笔拟写了一份房屋转让协议，虽然协议上写转让费已付，但王花让并没有向原告支付房款。2017年原告王爱玉与丈夫王幸国商量儿子结婚准备对老宅进行装饰，王幸国才告诉王爱玉房屋已转让给王花让。2018年2月1日王爱玉以王幸国、王花让侵犯其物权一案诉至汝阳县人民法院，要求判令王幸国与王花让、李章含签订的转让协议无效、返还物权，承担2003年之后的租金。（2018）豫0326民初355号、（2018）豫0326民初2647号分别作出民事判决，认定王花让、王幸国、李章含签订的协议无效。王花让提起上诉，洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终509号民事判决驳回上诉、维持原判。虽然一、二审判决确认王幸国、王花让签订的转让协议无效，但被告至今不履行返还物权的义务。被告王让、李章含共同辩称：1.原告起诉违背诚实信用原则，双方房屋买卖协议成立多年并已实际交付，原告起诉不具有合法利益，完全是恶意行为。原告起诉的动机是试图获得房产涨价的溢价，违背民事活动应当遵循的诚实信用原则。人民法院应当通过个案判例引导公民遵纪守法、诚实守信，树立正确导向。2.判决返还房屋不具有合理性、合法性、可行性。物权法第三十条规定，以合法建造等事实行为取得物权的，自事实行为成就时发生效力。王花让在取得房产后，对房屋进行的超过原房产价值的改建、扩建、添附，符合土地用途和城市规划，王花让对自己依法建造的不动产无需登记即享有物权。该部分财产与原房产不可分割，不能强制王花让向原告转让自己的物权。即使将王花让财产折价给原告购买也不可以，必能强迫当事人发生交易。3.原告要求支付房屋租金属于重复起诉。请驳回原告的诉讼请求。经审理认定事实如下：原告王幸国、王爱玉夫妻1984年结婚，户籍在汝阳县××××组，后归西街社区第22居民组。涉案宅院位于汝阳县××××村西门外西半坡，1987年12月27日领取宅基证，证号汝政宅字27172号。1997年12月30日换发新证，证号汝集建宅字第××号。二原告在宅院内建有上房一层平房三间，左边楼梯下厨房一间，右边厕所一间，该处宅院原系王幸国和王爱玉的夫妻共同财产。被告王花让系原告王幸国胞姐，户籍在河南省汝州市××料镇梨园煤矿，王花让丈夫李章含原籍汝阳县柏树乡，后从汝州市梨园煤矿退休。1998年11月24日，王花让、王幸国经其弟弟王建伟、王建国说和签订《转让协议》，内容为“经协商，汝阳县城关镇西街居委会第二十二组居民王幸国自愿将其位于西街西半坡的宅基地及房屋作价转让给其同胞姐姐王花让，该宅院南邻刘素英宅院，北与马天明为邻。现款已付清。转让合同成立，恐以后空口无凭，特立此协议为证。转让人王幸国，被转让人王花让，证明人王建伟、王建国。1998年11月24号”。被告王花让提供的纳税凭证显示2004年6月26日，计税金额8000元，实纳金额160元。2003年被告王花让、李章含从汝州市寄料镇梨园煤矿回到涉案的宅院居住至今。王花让、李章含出资在该宅院内原有一层上房基础上加盖二层，东侧改建一间厨房，西侧改建一间厕所。王花让、李章含改建二层房屋时，原告王爱玉曾出面阻止并引起争吵，后经王建伟说和，王花让付给王爱玉3000元，王爱玉通过其丈夫王幸国将宅基证交予王花让。2018年2月1日原告王爱玉以王幸国、王花让为被告向本院提起诉讼，要求确认王幸国、王花让签订的房地产买卖合同无效，判令被告王花让返还涉案宅院，并按300元/月计算支付2003年至今的15年租金。本院经审理于2018年4月16日作出（2018）豫0326民初355号民事判决，判决王幸国与王花让的《转让协议》无效，王花让于判决生效后30日内向王爱玉返还位于汝阳县××××街西门外西半坡的老宅院房产，并交付其持有的汝集建宅字第96号《集体土地建设使用证》。该判决被洛阳市中级人民法院发回重审后，本院另行组成合议庭，经审理后作出（2018）豫0326民初2647号民事判决，认为本案系涉及集体土地建设用地和夫妻共同财产的房地产买卖合同纠纷，涉案宅院的土地系集体所有土地，…且王花让为汝州市城镇户口，王幸国一并转让集体所有权土地并未征得该土地所有权人同意，其行为违背法律强制性规定。因此二被告的转让协议无效。…关于原告主张的被告支付2003年至今15年租金，其没有提供相应有效的计算依据，本院无法支持，判决：一、确认王幸国与王花让之间的《转让协议》无效。二、驳回王爱玉的其他诉讼请求。王花让不服提起上诉，洛阳市中级人民法院经审理作出（2019）豫03民终509号民事判决，驳回上诉、维持原判。诉讼中，原告王爱玉、王幸国提出申请，要求对王花让、李章含在涉案宅院内新建房屋二层及新增附属物（改建厨房）的价格进行评估。在对评估对象进行质证时，被告王花让提出加盖二层时加固了根基、新建5根柱子、在一层平房上加盖二层半，新铺设地板砖、院内新铺水泥地坪、拆除重建大门楼、重建厨房、厕所、卫生间、地下排污管道系统等。本院依法进行委托鉴定，后被鉴定机构退回，理由是农村集体土地不能交易，也无法进行价值评估。本院认为，已生效的本院（2018）豫0326民初2647号民事判决，确认王幸国与王花让之间的《转让协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同被确认无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。原告主张二被告返还涉案宅院及房产，根据上述规定，被告王花让、李章含应当将涉案宅院返还给二原告，但二被告居住期间出资加盖二层并改建新增添其他设施，新建部分与原有的房屋成为一体，无法分割。对于这部分损失，本院认为，关于农村房屋买卖问题，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。本案被告王花让、李章含作为买受人，对要求出卖人返还购房款及其利息，以及赔偿翻建或者改建成本，享有请求权。但王花让、李章含在本案中未提起反诉，无法合并审理，可另行主张权利。原告主张被告支付184个月的房租55200元（300元/月×184个月），因原告在（2018）豫0326民初2647号案件中已主张过，并被判决驳回，原告在本案中再次提起该项主张，属于重复起诉，且未提供相关证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王花让、李章含于本判决生效之日起三十日内将位于汝阳县城关镇西街村西门外西半坡宅院一处（证号：汝集建宅字第**）及院内房产返还给给原告王爱玉、王幸国；二、驳回原告王爱玉、王幸国的其他诉讼请求。案件受理费590元，由原告负担295元，被告负担295元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判长  吴文波审判员  丁乐利审判员  程晓光二〇二〇年七月三十日书记员  尚苏萌