北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初17239号原告:北京燚诚餐饮管理有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇桃山村********。法定代表人：赵锡凯，总经理。委托诉讼代理人：吴凯，男，北京燚诚餐饮管理有限公司主管。被告：北京汉光百货有限责任公司，住所地，住所地北京市西城区西单北大街**iv>法定代表人：王小雨，董事长。委托诉讼代理人：侯群，女，北京汉光百货有限责任公司职员。委托诉讼代理人：郑子鑫，男，北京汉光百货有限责任公司职员。原告北京燚诚餐饮管理有限公司（以下简称燚诚公司）与被告北京汉光百货有限责任公司（以下简称汉光公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燚诚餐饮公司之委托诉讼代理人吴凯，被告汉光百货公司之委托诉讼代理人侯群、郑子鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燚诚公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令双方解除租赁合同；2．请求判令被告退还原告履约保证金126000元；3．请求判令被告退还原告装修押金10000元；4．请求判令被告退还原告2020年1月代收款1455．55元，2月代收款347．3元；5．请求判令被告退还原告2020年1月25日至2月29日的租金51483．87元；6．请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，燚诚公司变更第4项诉讼请求为：请求判令被告退还原告2020年1月代收款1516．7元，2月代收款346．4元。事实与理由：原、被告于2018年6月28日签署了《汉光百货餐饮租赁合同》，原告租用被告位于北京市西城区xxx号场地，用于经营【燚宴牛排】餐厅。合同签订后，原告一直正常履行合同各项条款，但由于2020年1月新冠病毒疫情肆虐，受此影响，原告自2020年1月25日起至今无法正常经营，餐厅基本无收入，原告已经面临极大的资金压力和经营压力，员工也因疫情原因不能到京就职，原告已实在无力经营，于2020年2月21日停业。原告于2020年3月4日向被告以EMS快递方式发送了《解除合同申请函》，被告未回复，原告于2020年3月17日与被告公司人员面谈解约退款事宜，被告沟通时回复不同意退还保证金，原告于3月20日再次以EMS快递形式向原告发《解约函》请求于2020年3月23日交还房屋并撤出设备，但被告以微信及电话告之在未签订解约协议前不可撤出设备且拒绝交接房屋，经多次沟通无效，故诉至法院。汉光公司辩称，疫情发生后，被告商城并未停止营业，为解决商户经营困难，被告免除了全体商户2020年1月24日-2020年3月31日的租金，疫情具有阶段性，疫情得到控制并结束后，双方的租赁合同仍然可以继续履行，而原告未经被告同意自2020年2月22日擅自停业并单方要求解除合同，构成违约，我方同意解除双方合同，但依据公平原则和合同条款，原告应承担违约责任，我公司不同意退还履约保证金，原告以疫情属于不可抗力从而要求解除合同并且不承担违约责任，不能成立。对于原告主张的装修押金，根据合同约定应扣除3000元管理费及电检费152．5元，其余部分同意退还。对于原告主张的2020年1月代收款1455．55元、2月代收款347．3及原告交纳的租金51483．87元同意退还。但原告未支付2020年1-3月的经营费用，即：给排水费、电费、直线电话管理费、清洁费、柜台装修费、物业管理费，共计19249．95元，应在被告退还原告租金中扣除。此外，原告虽然将人员和设备撤离，但未拆除装修未将场地恢复至合同约定的场地初始状态。本院经审理认定事实如下：2018年6月28日，汉光公司（甲方）与燚诚公司（乙方）签订了《汉光百货餐饮租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区xxx号场地（以下简称涉案场地）租赁给乙方经营燚宴牛排餐厅，经营面积61平方米，租赁期限自2018年7月10日至2021年7月9日，其中2018年7月10日至8月31日为乙方装修期，装修期内乙方免付租金，租金标准为每月固定租金42000元和抽成租金二者取其高者收取，乙方应于入场前7日内一次性支付履约保证金126000元，该保证金用于保证乙方全面、及时的履行本合同，若乙方充分地履行了本合同规定的全部义务，合同终止90日后，凭保证金收据和入款记录单，甲方将保证金无息返还给乙方。乙方承担经营发生的水费、电费、燃气费、清理费等，按甲方大厦物业标准缴纳费用。乙方撤柜时应保持乙方进店时的初始状态。第八条合同变更、解除中约定乙方经营期内违反合同约定，经甲方提出整改要求后拒不整改的，乙方在合同期内未经甲方允许中途休业的，甲方有权提前解除合同并没收履约保证金。双方在附件3《汉光百货百货厂商装修管理规定》中约定：4．施工押金……4-3施工验收合格后从施工押金中扣除5%的管理费和2．5元/㎡的电检费，如装修验收过程中无任何违规行为，其余部分返还厂家。三、注意事项。专柜盘点收取150元/天管理费……上述合同签订后，汉光公司向燚诚公司交付了涉案场地。2018年7月12日，燚诚公司向汉光公司交纳装修押金10000元。2018年8月28日，燚诚公司向汉光公司交纳保证金126000元。燚诚公司向汉光公司交纳给排水费、清洁费、电费、直线电话管理费、物业管理费等经营费用至2019年12月31日，交纳租金至2020年2月29日。燚诚公司于2020年2月停业。2020年3月20日，燚诚公司发出解除函，告知汉光公司受新冠疫情及相关防控措施等不可抗力因素影响，自2020年1月25日起餐厅陷入无法正常经营状态，故决定关闭餐厅，双方签订的《汉光百货餐饮租赁合同》于2020年3月4日解除，燚诚公司于3月23日搬离租赁场地，汉光公司于收到解除函之日起七日内退还租赁保证金126000元。同年3月25日，汉光公司作出回函，表示2020年1月24日至3月31日对大厦内所有租户给予租金减免政策，只收取水、电、电话、物业、清洁等与日常经营有关的费用，不可抗力因素已经消除，双方合约应继续履行，在不收取租金的情况下贵司仍提出解约不属于不可抗力不能履行之情形，如贵司坚持单方解除合同，我司同意解除，即合同终止日为2020年3月31日止，保证金126000元不予退还，我司不再追究贵司其他违约行为，贵司还应在2020年4月1日前撤出租赁场地并将场地恢复至毛坯状态。庭审中，汉光公司主张依据《汉光百货百货厂商装修管理规定》应从装修押金中扣除电检费152．5元和专柜盘点管理费3000元，此外应从退还租金中扣除2020年1月至3月的经营费用19249．95元。燚诚公司同意从租金中扣除2020年1月至2月的经营费用17748．31元，对于3月经营费用表示因停业不同意扣除。对于专柜盘点管理费，汉光公司提交了《厂商施工通知单》证明燚诚公司的施工天数为20天，故根据合同约定应扣除3000元，燚诚公司表示施工天数记不清了，但汉光公司提交的该证据系单方制作，对真实性不认可。对于涉案场地的装修拆除问题，双方均表示另行协商解决。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，汉光公司与燚诚公司签订的《汉光百货餐饮租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务，不得擅自解除合同。双方合同履行过程中发生新冠肺炎疫情，燚诚公司据此要求解除合同，汉光公司虽同意解除合同，但双方对合同解除时间及解除的后果未能协商一致进而燚诚公司提起诉讼。对此问题，本院认为，疫情发生后汉光百货商场处于营业状态，并未影响涉案场地的使用和经营，燚诚公司作为餐饮公司，疫情或疫情防控措施虽短期内对其营业收入影响较大，但并未直接导致其合同目的无法实现的后果，考虑到双方合同约定的租赁期限为三年、汉光公司主动免除燚诚公司2020年1月24日至3月31日租金情形及当前疫情控制情况，燚诚公司主张因不可抗力造成合同不能履行，缺乏因果联系，其向汉光公司发出的解除函，不能发生合同解除的法律后果。汉光公司向燚诚公司回函表示双方合同应继续履行，如燚诚公司坚持解除合同，汉光公司同意解除，同时载明解除日期为2020年3月31日。因此，在燚诚公司已经明确违约要求解除合同，且在收到汉光公司回函后未有实际履行合同行为的情况下，应视为回函中的燚诚公司“坚持解除合同”条件成就，双方合同应于回函通知载明的解除日期2020年3月31日解除。现燚诚公司要求本院判决解决合同，属于认识错误，为明确双方权利义务关系，本院依法确定合同解除时间为2020年3月31日。关于燚诚公司要求汉光公司返还租赁保证金的请求，涉案租赁合同系因燚诚公司违约提前解除，依据双方合同约定，汉光公司有权没收履约保证金，故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于燚诚公司要求汉光公司退还2020年1月25日至2月29日的租金和2020年1月及2月代收款的诉讼请求，汉光公司同意退还，本院不持异议，汉光公司另主张应从退还租金中扣除2020年1月至3月的经营费用，燚诚公司同意扣除其中1月至2月的经营费用，本院对此不持异议，关于3月份经营费用，因汉光公司认可燚诚公司于3月已不再经营，本院对其该部分抗辩意见不予采纳，对燚诚公司该项诉讼请求的合理部分予以支持。关于装修押金，汉光公司所持应扣除电检费和柜盘点管理费的抗辩意见，存在合同依据，本院予以采纳，汉光公司应在扣除该两笔费用后将装修押金退还燚诚公司，故本院对燚诚公司该项诉讼请求的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京燚诚餐饮管理有限公司与北京汉光百货有限责任公司于2018年6月28日签订的《汉光百货餐饮租赁合同》于2020年3月31日解除；二、于本判决生效之日起七日内，北京汉光百货有限责任公司退还北京燚诚餐饮管理有限公司装修押金6847．5元；三、于本判决生效之日起七日内，北京汉光百货有限责任公司退还北京燚诚餐饮管理有限公司代收款1863．1元；四、于本判决生效之日起七日内，北京汉光百货有限责任公司退还北京燚诚餐饮管理有限公司租金33735．56元；五、驳回北京燚诚餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2043元，由北京燚诚餐饮管理有限公司负担1585元（已交纳），由北京汉光百货有限责任公司负担458元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二〇年七月三十日法官助理 王志伟书 记 员 温晓娟书 记 员 李 婷