北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初34079号原告：泰祥豪润资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区常惠路**楼**216。法定代表人：王永进，执行董事。委托诉讼代理人：马青辉，男，1989年2月7日出生，回族，泰祥豪润资产管理有限公司员工，住北京市朝阳区。被告：珍味时乐（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陆天才，总经理。委托诉讼代理人：陈五争，北京市安博律师事务所律师。委托诉讼代理人：何秀茂，北京市安博律师事务所律师。被告：包春，男，1976年2月3日出生，蒙古族，北京绿盒子餐饮有限公司总经理，住北京市朝阳区。原告泰祥豪润资产管理有限公司（以下简称原告）与被告珍味时乐（北京）餐饮管理有限公司（以下简称珍味时乐公司）、被告包春（以下简称姓名，与珍味时乐公司一并提起时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马青辉，珍味时乐公司的委托诉讼代理人陈五争，包春出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与珍味时乐公司之间的租赁合同于2019年11月9日解除；2、判令珍味时乐公司向原告双倍支付2019年5月16日至2019年11月9日的租金216974.88元；3、判令珍味时乐公司向原告支付提前解除租赁合同违约金55614元；4、判令包春为珍味时乐公司上述给付义务承担连带责任。事实与理由：原告与珍味时乐公司于2018年4月10日签署《房屋租赁合同》，约定珍味时乐公司向原告承租北京市朝阳区常惠路6号楼8层3单元812、813号房屋（以下简称涉租房屋），租赁用途为办公类的销售和经营活动，租期自2018年5月16日至2020年5月15日，免租期为2018年5月16日至2018年5月22日，租金标准为6元/天/平方米、18538元/月、222456元/年，租金支付方式为每半年支付一次，签订租赁合同时预付第一期租金，以后每期租金应于上期租金有效期满前15日一次性支付至公司指定账户，押金为两个月租金37076元。原告与二被告于2018年4月10日签署《补充协议》，约定原告与二被告之间签署的房屋租赁合同系原告与二被告合作的整体性安排，二被告中任何一方为另一方履行房屋租赁合同承担连带责任，二被告中任何一方租赁合同解除，另一方一并解除。珍味时乐公司于2019年3月向原告提出提前解除租赁合同申请，原告于2019年4月10日向珍味时乐公司发送《解除租赁合同协议书》，后原告与珍味时乐公司就租赁合同解除事宜未达成一致，租赁合同均未解除，仍合法有效。依据租赁合同的约定，珍味时乐公司应于2019年5月1日前向原告支付2019年5月16日起至2019年11月15日期间的房屋租金。因珍味时乐公司长期未缴纳租金，原告于2019年11月8日向珍味时乐公司发出《合同解除通知书》，珍味时乐公司于2019年11月9日签收。截至原告起诉之日，二被告仍未支付欠付租金、违约金。珍味时乐公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，其诉讼请求无事实、法律及合同依据。1、珍味时乐公司已于2019年3月15日向原告行使了房屋租赁合同约定的任意解除权，房屋租赁合同已于2019年3月15日解除。根据房屋租赁合同第12.2条第2款、第3款、第13.5条、第8.3.1条以及第8.3.2条约定，原告与珍味时乐公司在房屋租赁合同中约定了双方均享有的房屋租赁合同违约解除权，即房屋租赁合同任意解除权。珍味时乐公司于2019年3月15日向原告送达《退租申请》，其真实意思即是在向原告行使房屋租赁合同约定的任意解除权。在该《退租申请》到达原告后，根据任意解除权的性质，无论原告是否同意，根据房屋租赁合同第13.5条规定，“如未按照约定提前3个月通知甲方的，乙方应向甲方缴纳相当于三个月租金等额的违约金。”之约定，房屋租赁合同已经于《退租申请》到达原告的当日即2019年3月15日解除。2019年3月15日后，珍味时乐公司虽与原告有多次协商，但协商的主要内容为珍味时乐公司行使房屋租赁合同任意解除权后的责任承担事宜，但遗憾的是原告无正当理由和合同依据要求珍味时乐公司承担巨额违约责任，最终双方未达成一致意见。2、原告第二项、第三项诉讼请求明显无事实根据和合同依据，珍味时乐公司已经承担了因行使任意解除权需要承担的违约责任。2019年3月15日，珍味时乐公司通知原告解除房屋租赁合同时，珍味时乐公司已经将房屋租金缴纳至2019年5月15日，而且珍味时乐公司在2019年4月15日搬离前，多次通知原告接收房屋，但原告一直恶意怠于履行接收房屋的义务。在此情形下，珍味时乐公司并未要求原告返还相当于两个月租金的押金。根据房屋租赁合同的约定，珍味时乐公司因行使任意解除权需要承担的违约责任最高限额为3个月的租金。在原告未退还珍味时乐公司相当于2个月租金的押金以及预交的2019年4月15日至2019年5月15日1个月租金的情形下，珍味时乐公司实质上已经承担了3个月租金相当的违约责任。根据我国合同法第114条的规定，房屋租赁合同第13.5条约定的违约金系补偿性质的违约金，珍味时乐公司在行使任意解除权后承担相当于3个月租金的违约责任，明显超过了珍味时乐公司因行使任意解除权对原告造成的损失，故珍味时乐公司申请法院给予公平原则对珍味时乐公司需要承担的违约责任予以酌减。3、原告未在法定的保证期间内主张保证责任，其第4项诉讼请求不应得到支持。补充协议虽约定了珍味时乐公司与包春互相承担保证责任，但未约定保证期限。根据我国担保法的规定，未约定保证期间的，则根据法律规定认定保证期间为6个月。保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，珍味时乐公司2019年3月15日通知原告解除房屋租赁合同后，珍味时乐公司需要承担的违约债务已经产生，且属于原告可立即要求珍味时乐公司履行的债务。故包春应承担责任的保证期间为2019年3月15日至2019年9月16日，但在该保证期间内，原告并未要求包春承担保证责任，故2019年6月16日后，包春的保证责任自动免除。包春辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。2019年3月，我经营的一个项目失败，珍味时乐公司也一直处于亏损状态，二被告一致决定要退租，珍味时乐公司于2019年3月15日向原告递交书面退租申请，我于2019年3月18日向原告递交退租申请。根据合同约定，租赁方有解除合同的权利。2019年4月15日，二被告将分别将自己承租的涉租房屋腾空并搬离。根据合同约定，二被告于下次租金支付日前60日提出解除合同，应承担相当于3个月租金的违约金，由于二被告均已将租金支付至2019年5月15日，还向原告支付了相当于2个月租金的押金，故二被告已经完成了应承担的违约责任。由于我担保的债务已经不存在，所以并不存在担保，即使存在，也已经超过时限。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月10日，原告（出租方、甲方）与珍味时乐公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方，用于办公类的销售和经营活动，总建筑面积为101.58平方米。租赁期限自2018年5月16日至2020年5月15日。免租期为7日，2018年5月16日至2018年5月15日。租金标准为6元/天/平方米，18538元/月，218190元/年。租金每半年支付一次，签订租赁合同时预付第一期租金，以后每期租金应于上期租金有效期满前15天一次性支付。押金为两个月租金37076元。押金在本合同有效期内由甲方保留，在乙方违反本合同约定，甲方有权部分或全部扣减押金。本合同租赁期届满或合同解除（包括违约解除）3日内，甲乙双方与物业公司三方共同签署《房屋交割单》作为乙方返还涉租房屋时对房屋的状态确认。经甲乙双方协商一致，可以达成书面协议，提前终止本合同。如乙方提前解除本合同，则乙方应于下次租金支付日90日前书面通知甲方，乙方押金不退。如乙方未能在上述日期内书面通知甲方提前解除合同，乙方还应当向甲方支付相当于90日的租金，作为违约金，押金不退。乙方未按本合同约定支付租金的，以及乙方未按本合同约定时间返还写字楼的，应按原租金标准的双倍计算实际占用天数的租金予以赔付甲方，直至将全额租金和涉租房屋完全交给甲方之日为止。乙方提前退租的，应于下次租金支付日90日前书面通知甲方，本合同自书面通知到达甲方的3个月后解除。如未按合同约定提前3个月通知甲方的，乙方应向甲方缴纳相当于3个月租金等额的违约金。经查，签订上述合同的同时，原告与包春签订《房屋租赁合同》，约定包春向原告承租北京市朝阳区常惠路6号楼8层3单元811号房屋。签订上述合同当日，原告（甲方）、包春（乙方1）、珍味时乐公司（乙方2，与乙方1统称为乙方）签订《补充协议》，约定甲方和乙方签订二份《房屋租赁合同》为甲方和乙方合作的整体性安排，每份《房屋租赁合同》对乙方二方均具有法律约束力。乙方二方中任何一方均同意为乙方中其他方履行《房屋租赁合同》向甲方提供连带责任，对乙方中其他方的违约行为承担连带责任。甲方有权就乙方的任何违约行为向乙方二方中的任何一方或二方主张权利。乙方二方中任何一方均同意，若前述任何一份《房屋租赁合同》终止，则乙方二方中其他方所签署的《房屋租赁合同》也一并终止。2018年5月4日，珍味时乐公司向原告支付押金37076元。合同履行过程中，珍味时乐公司向原告支付租金至2019年5月15日，此后的租金未再支付。2019年3月15日，珍味时乐公司向原告发送《退租申请》，内容为：因公司经营不利，无力支付下期房租，经商议，向贵司提出退租申请，预计5月15日前搬离。2019年4月10日，原告向珍味时乐公司发送《解除租赁合同协议书》。当日，珍味时乐公司向原告发送《关于的协商函》，主要内容为提出协商条款，承诺2019年4月15日提前搬离涉租房屋，同意押金无需原告退回，希望原告接受违约金按照15天租金计算。2019年11月8日，原告向珍味时乐公司发送《租赁合同解除通知书》，主要内容为，根据合同约定，珍味时乐公司应于2019年5月1日前支付2019年5月16日至2019年11月15日期间的租金111228元，但截至当日，珍味时乐公司仍未支付，属于严重违约，原告依据合同约定行使解除权，解除租赁合同，租赁合同自该通知书送达之日起解除。珍味时乐公司称其于2019年4月15日搬离并腾空涉租房屋，未进行房屋交接，由于原告对其搬离是知晓的，所以并无告知及进行交接的必要。原告称珍味时乐公司于2019年4月开始从涉租房屋搬离物品，于2019年5月15日搬离完毕，遗留了桌椅板凳等部分物品，双方未进行房屋交接，为了降低损失，原告在珍味时乐公司强行搬离后积极寻找第三方进行出租，直到2019年11月11日完成对外出租，并于2019年11月11日收回涉租房屋。珍味时乐公司提交其员工包林林与涉租房屋物业单位员工之间的微信记录，记载2019年4月16日物业单位员工向包林林发送物业费及租金提示函，并称看到珍味时乐公司户内无人办公。珍味时乐公司欲据此证明其已于2019年4月15日搬离完毕。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与珍味时乐公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。双方之间的《房屋租赁合同》约定，“如乙方提前解除本合同，则乙方应于下次租金支付日90日前书面通知甲方，乙方押金不退。如乙方未能在上述日期内书面通知甲方提前解除合同，乙方还应当向甲方支付相当于90日的租金，作为违约金，押金不退。”“乙方提前退租的，应于下次租金支付日90日前书面通知甲方，本合同自书面通知到达甲方的3个月后解除。如未按合同约定提前3个月通知甲方的，乙方应向甲方缴纳相当于3个月租金等额的违约金。”从上述合同条文的文义来看，珍味时乐公司可随时解除双方之间的合同，只是如未在下次租金支付日90日前书面通知原告的，还应向原告支付相当于90日（或3个月）租金的违约金。珍味时乐公司称其于2019年4月15日搬离涉租房屋，原告则称珍味时乐公司于2019年5月15日搬离，珍味时乐公司对其搬离涉租房屋的时间负有举证义务，但其未提交充分证据证明其主张，故本院采信原告所述，认定珍味时乐公司于2019年5月15日搬离涉租房屋。珍味时乐公司搬离涉租房屋后，原告负有及时收回房屋、防止损失扩大的义务，本院根据合同履行情况，确定双方之间的合同于2019年5月15日解除。原告要求双倍支付2019年5月16日至2019年11月9日期间的租金于法无据，本院不予支持。关于原告主张的违约金，依据合同约定，珍味时乐公司应支付相当于3个月租金的违约金，鉴于珍味时乐公司已向原告支付了相当于2个月租金的押金，该押金可用于折抵违约金，折抵后，珍味时乐公司还应再支付违约金18538元。该违约金标准并未明显过高，二被告主张该违约金过高的意见，本院不予采纳。根据《补充协议》的约定，包春对就珍味时乐公司承担的违约责任承担连带责任，故此，本院确定包春就珍味时乐公司应付的违约金承担连带责任。二被告辩称该连带保证期间已过保证期间的意见于法无据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告泰祥豪润资产管理有限公司与被告珍味时乐（北京）餐饮管理有限公司于二〇一八年四月十日签署的《房屋租赁合同》于二〇一九年五月十五日解除；二、被告珍味时乐（北京）餐饮管理有限公司、被告包春于本判决生效之日起七日内连带支付原告泰祥豪润资产管理有限公司违约金一万八千五百三十八元；三、驳回原告原告泰祥豪润资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5389元，由原告泰祥豪润资产管理有限公司负担5126元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告珍味时乐（北京）餐饮管理有限公司、被告包春负担263元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 赫二〇二〇年七月二十八日法官助理  袁书亮书 记 员  裴 娜