广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初1932号原告：陈嘉文，女，1984年5月17日出生，汉族，住广州市从化区，委托诉讼代理人：李爱国，广东锐锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：康丹璇，广东锐锋律师事务所律师。被告：李瑞嘉，男，1980年4月6日出生，汉族，住广州市天河区，原告陈嘉文与被告李瑞嘉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告陈嘉文的委托诉讼代理人李爱国到庭参加了诉讼，被告李瑞嘉经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。陈嘉文向本院提出并明确诉讼请求：1.判令被告双倍退还定金40万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月，被告与原告签订《房地产买卖合同》约定将被告位于广州市花都区金碧御水山庄碧云一街G3栋301房卖给原告，成交价为160万元，并约定支付定金20万元。原告已向被告支付20万元定金，但被告未按约定办理交易有关手续，后被告因债务纠纷导致上述房产被法院查封，导致房产不能转让。经多次催促未果，特向法院提起诉讼。李瑞嘉未作答辩、未提供证据。陈嘉文围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法对陈嘉文提供的证据进行了核证。本院认定事实如下：李瑞嘉（卖方）、陈嘉文（买方）及广州市鸿河房地产代理有限公司签订编号为0020281的《房地产买卖合同》及附件，约定由陈嘉文向李瑞嘉购买广州市花都区金碧御水山庄碧云一街G3栋301房，该房产建筑面积为265.7平方米，房价款为160万元，房屋交付时间为2017年12月13日。合同第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行该合同项下义务，则：（1）……（2）逾期超过十天未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）……合同附件约定，付款方式为涂销抵押后付款，定金20万元由买方在2017年12月13日支付给卖方，卖方应在签订本合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用，首期楼款（不含定金）5万元，买方应于递件当天付卖方，余下首期款135万元买方须于递件成功当天直接支付卖方。合同对各方其他权利义务亦进行了约定。该合同落款处记载的签订日期均为空白，陈嘉文陈述因遗漏未填写日期，该合同的签订时间为2017年12月13日。2017年12月13日，陈嘉文先后四次向李瑞嘉转账，每次转账金额均为5万元，转账附言均为“购房款”，合计20万元。李瑞嘉向陈嘉文出具证明收据一份，该收据记载：“本人李瑞嘉（身份证号码：）是位于广州市花都区金碧御水山庄碧云一街G3-301房物业（以下简称该物业）之合法人。现收到陈嘉文（身份证号码：）交来承购/承租该物业之订金款项人民币贰拾万元整（RMB元）。此据！”陈嘉文向本院提交案涉房产于2020年1月15日的不动产登记查册情况显示，该房产上登记有三项抵押权，即2007年9月26日设定38万元、2016年7月13日设定35万元、2017年4月18日设定18万元，并存在八次司法限制记录，限制权利状态均为“未解封”，具体为：广州市番禺区人民法院于2018年5月18日以（2018）粤0113民初4121号案查封，广州市天河区人民法院于2018年8月1日以（2017）粤0106民初25265号之二查封，广州市中级人民法院于2019年2月22日以（2019）粤01执300、301号查封，广州市中级人民法院于2019年6月24日以（2019）粤01执2640号查封，广州市白云区人民法院于2019年7月10日以（2019）粤0111执6793号查封，广州市番禺区人民法院于2019年7月31日以（2019）粤0113民初6883号之三查封，广州市中级人民法院于2019年8月20日以（2019）粤01执4413号查封，广州市天河区人民法院于2019年10月21日以（2019）粤0106民初38468号查封。陈嘉文陈述，支付20万元当天即2017年12月13日，李瑞嘉已将房屋钥匙交付给陈嘉文，但其一直没有使用。李瑞嘉在收取20万元后，长期以各种理由推脱，并在2018年3月左右表示没有钱无法办理涂销抵押，因此后续双方都没有办理网签。陈嘉文于2018年得知案涉房产被法院查封后一直通过电话要求李瑞嘉双倍返还定金，赔偿损失，李瑞嘉起先同意双倍返还定金，后来其没有能力偿还，也没有履行该承诺。由于案涉房产做了三次抵押，后来也被多次查封，事实上已无履行合同的可能性，李瑞嘉遂向本院提起本案诉讼。本院认为，陈嘉文与李瑞嘉签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，首先，案涉合同标的额为160万元，约定定金20万元由买方在2017年12月13日支付给卖方，如违反合同约定的，守约方有权要求双倍返还定金或没收定金，该定金罚则合法有效。其次，双方已在合同中约定定金罚则，案涉20万元的支付日期和收据开具日期亦与合同约定的定金支付日期、合同签订日期均一致，本院依法认定陈嘉文已向李瑞嘉支付20万元定金。陈嘉文向李瑞嘉支付20万元时备注为“购房款”及李瑞嘉开具收据记载该款为“订金”，并不影响该款的性质。其三，陈嘉文已依约向李瑞嘉支付20万元定金，李瑞嘉至今未能履行涂销抵押手续及过户的义务，且涉案房屋已存在数次司法强制执行查封，李瑞嘉的违约行为已导致合同目的无法实现，陈嘉文主张适用定金罚则要求李瑞嘉双倍返还定金合计40万元，合理合法，本院予以支持。李瑞嘉经本院合法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第二条、第八十九条、第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告李瑞嘉自本判决生效之日起十日内向原告陈嘉文返还定金400000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告李瑞嘉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李晓琳人民陪审员  黄美好人民陪审员  曾桂妹二〇二〇年七月三十一日书 记 员  高 波陈晓敏附本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。