安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初760号原告：龙鑫,男,1992年9月13日生,汉族,原住安庆市宜秀区叶祠社区皖宜新居小区******,现住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：汪江根，安徽君江律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙腊华（系原告父亲），男，1969年12月8日出生，汉族，住安，住安庆市宜秀区div>被告：岳西县国土资源局（现更名为岳西县自然资源和规划局）,住所地安庆市岳西县天堂镇前进北路**。法定代表人：唐焱华，该局局长。委托诉讼代理人：王慧星，该局工作人员。委托诉讼代理人：刘光耀，安徽刘光耀律师事务所律师。第三人：安庆市皖宜房地产发展有限责任公司，住所地安庆市大桥开发区管委会综合楼。法定代表人：赵家宝，该公司董事长。原告龙鑫与被告岳西县国土资源局、第三人安庆市皖宜房地产发展有限责任公司（以下简称皖宜房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙鑫委托诉讼代理人汪江根、龙腊华，被告岳西县国土资源局委托诉讼代理人王慧星、刘光耀，第三人皖宜房地产公司法定代表人赵家宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙鑫向本院提出诉讼请求：一、判令立即停止对龙鑫购买的位于安庆市宜秀区叶祠社区皖宜新居小区×幢3单元×××室房产的强制执行,并解除对上述房产的查封；2.本案诉讼费用由岳西县国土资源局承担。事实与理由：龙鑫父亲龙腊华购买皖宜房地产公司开发的位于安庆市宜秀区叶祠社区皖宜新居小区×幢3单元×××室房屋，双方签订了书面的房屋预售协议书。龙鑫依约支付了全部购房款83317元,皖宜房地产公司按合同约定于2006年上半年将上述房屋交付龙腊华使用，后龙腊华考虑其只有一子龙鑫，百年之后财产归属其子，为避免日后过户的麻烦，欲将购买的上述房产登记在其子龙鑫名下，故龙腊华夫妇与龙鑫商议将购房人变更为龙鑫。然而,安庆市迎江区人民法院在岳西县国土资源局申请执行皖宜房地产公司行政赔偿案件中,将登记于皖宜房地产公司名下的位于安庆市宜秀区皖宜新居小区×幢3单元×××室房屋作为执行标的,并予以查封。龙鑫得知此情况后,向安庆市迎江区人民法院提出执行异议。安庆市迎江区人民法院于2020年4月20日作出(2020)皖0802执异5号裁定书,驳回了龙鑫的异议请求。龙鑫不服该裁定,依法提起执行异议之诉。其理由如下:一、龙鑫为购买位于安庆市宜秀区叶祠社区皖宜新居小区×幢3单元×××室房屋与皖宜房地产公司签订了书面商品房买卖合同。虽然该合同条款不完备,但龙鑫与皖宜房地产公司均以自己的行为履行了承诺(龙鑫支付了全部购房款,皖宜房地产公司交付了房屋)，该商品房买卖合同是当事人真实意思表示,合法有效；二、皖宜房地产公司从2006年上半年起将该房屋交付龙鑫使用至今,龙鑫是该房屋的实际占有使用人；三、龙鑫向皖宜房地产公司支付了全部购房款；四、案涉房屋是龙鑫唯一的住房。综上所述,依据《最高人民法院关于》第29条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。故龙鑫购买皖宜房地产公司开发的商品房,完全符合上述司法解释29条的规定条件,享有足以排除岳西县国土资源局对上述标的房产的执行。为维护龙鑫的合法利益,请求人民法院依法支持龙鑫的诉讼请求。岳西县国土资源局辩称：一、案涉不动产登记于皖宜房地产公司名下，从法律规定看，应当认定为皖宜房地产公司所有；2.安庆市迎江区人民法院的执行裁定驳回了龙鑫的执行异议请求，从龙鑫提交的证据来看，不足以排除强制执行行为；3.案涉的房屋在事实上到底属于龙鑫还是皖宜房地产公司所有，岳西县国土资源局不知情，请求法院依据查明的事实和法律规定依法作出判决。皖宜房地产公司述称：龙鑫陈述属实，涉案房屋虽然在公司名下但不是公司的财产，该房屋已经出售给龙鑫。龙鑫为支持自己的诉讼请求，向法庭递交了以下证据：第一组证据:龙鑫的身份证复印件、（2020）皖0802执异5号执行裁定书、企业信用信息查询单，证明:1.龙鑫对岳西县国土资源局申请执行皖宜房地产公司一案中，龙鑫依法提出了执行异议，人民法院驳回了龙鑫的异议请求,龙鑫依法可以提出案外人执行异议之诉；2.龙鑫、岳西县国土资源局及皖宜房地产公司的主体身份；第二组证据:商品房买卖合同、安徽省安庆市销售不动产专用发票、住宅房屋登记销号表、房地产分层分户（分户）图，证明：龙鑫与皖宜房地产公司依法签订商品房买卖合同，购买皖宜房地产公司开发的位于安庆市宜秀区叶祠社区皖宜新居小区×幢3单元×××室房产，龙鑫向皖宜房地产公司支付了全部购房款的事实；第三组证据：水电费收据、皖宜房地产公司房屋预售协议书，证明：1.皖宜房地产公司将房产交付给龙鑫，龙鑫在此长期居住；2.在法院查封前，龙鑫与皖宜房地产公司已签订合法有效的书面买卖合同。岳西县国土资源局对龙鑫递交的证据质证意见为：对证据一无异议；对证据二真实性不予认可，且达不到龙鑫证明目的，房屋买卖合同没有买受人签字，空白的部分也没有填写，尤其是对房屋价款没有约定，虽然提供了销售发票，即使该发票是真实的，但也达不到龙鑫要求证明支付了全部购房款的证明目的；对证据三真实性无异议，但达不到龙鑫证明目的，预售合同签订的买受人是龙腊华而不是龙鑫，龙鑫提交的2007年物业费、电费收据也显示是龙腊华不是龙鑫，与本案主题有冲突。龙鑫只提交了2007年以前涉案房屋的买售和使用情况，不能证明2007年以后房屋的买售和使用情况。皖宜房地产公司对龙鑫递交的证据均无异议。岳西县国土资源局、皖宜房地产公司均未向法庭递交证据。经审查，龙鑫递交的商品房买卖合同只有出卖人皖宜房地产公司名称及公章而无其他任何内容，该合同不符合合同的基本要件，本院对该商品房买卖合同不予采信；龙鑫递交的其他证据符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院均予以采信。根据以上采信的证据以及龙鑫、岳西县国土资源局、皖宜房地产公司庭审陈述，本院查明以下案件事实：2005年10月5日，龙鑫父亲龙腊华与皖宜房地产公司签订一份房屋预售协议书，约定：龙腊华预购皖宜房地产公司开发的位于安庆市宜秀区叶祠社区皖宜新居小区×幢3单元×××室住宅房（建筑面积98.117平方米），850元/平方米，总价款为83399元；付款方式为2005年10月15日前付房款45000元，2005年10月22日前付房款38399元；皖宜房地产公司于2006年2月交房。房屋预售协议书签订后，龙鑫支付了建筑面积实为98.02平方米全部购房款83317元（98.02平方米*850元/平方米）,皖宜房地产公司于2006年上半年将该×××室住宅房交付龙腊华使用。经装潢后，龙鑫与龙腊华于2006年底入住该××室住宅房。由于皖宜房地产公司开发的安庆市宜秀区叶祠社区皖宜新居小区2幢房屋系还建房，经多年协调后皖宜房地产公司于2013年12月6日办理了安庆市宜秀区叶祠社区皖宜新居小区×幢住宅房（其中包含龙鑫购买的该×××室住宅房）的房产证。由于购房款83317元系龙鑫所缴纳，龙鑫与龙腊华欲将龙鑫购买的该×××室住宅房登记在龙鑫名下。皖宜房地产公司于2013年12月6日办理安庆市宜秀区叶祠社区皖宜新居小区2幢住宅房（其中包含龙鑫购买的该605室住宅房）房产证后，龙鑫一直在外地读书，回家时间很少，故一直未办理该605室住宅房过户登记手续。在岳西县国土资源局申请执行皖宜房地产公司行政赔偿案件中，本院将登记于皖宜房地产公司名下的安庆市宜秀区叶祠社区皖宜新居小区×幢3单元×××室住宅房予以了查封。龙鑫得知此情况后向本院提出执行异议，本院于2020年4月20日作出（2020）皖0802执异5号执行裁定书，驳回了龙鑫的执行异议请求。龙鑫不服该裁定，遂向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，案外人执行异议之诉，关键是看案外人享有的权利是否足以排除执行。本案中，龙鑫通过其父龙腊华与皖宜房地产公司签订了房屋预售协议书。虽然房屋预售协议书是龙腊华与皖宜房地产公司签订的，但购房款83317元系龙鑫向皖宜房地产公司缴纳，应当视为龙腊华将房屋预售协议书的权利义务全部转让给了龙鑫，故龙鑫系安庆市宜秀区叶祠社区皖宜新居小区×幢**×××室住宅房的权利人，龙鑫有权提出案外人执行异议之诉。2006年皖宜房地产公司就将该605室住宅房交付给龙鑫使用至今，该×××室住宅房系龙鑫唯一的居住用房，且龙鑫已缴纳该×××室住宅房的全部购房款，故龙鑫享有的该×××室住宅房权利足以排除执行。对龙鑫的诉讼请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和合同法》第八十八条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：停止对原告龙鑫购买的位于安庆市宜秀区叶祠社区皖宜新居小区×幢3单元××室住宅房的强制执行，并解除对该房产的查封。案件受理费80元，由被告岳西县国土资源局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长 曹 志人民陪审员 方 红人民陪审员 沈 佩二〇二〇年七月二十八日书 记 员 刘晓霞本案适用法律条款：《中华人民共和合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。