湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初1180号 原告：钟超泽，男，汉族，1991年9月30日出生，住湖南省株洲市天元区。 委托诉讼代理人：谷浩，钟超泽之母，女，1965年10月7日出生，汉族，住湖南省株洲市天元。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等诉讼权利。 委托诉讼代理人：郁慧良，湖南一星（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：株洲中建信和御山置业有限公司，住所地湖南省株洲市天元区珠江北路炎帝广场公园大道****。 法定代表人：舒跃辉，系公司区域经理。 委托诉讼代理人：邱凌云，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：湖南省飞翔商业经营管理有限公司，住，住所地湖南省长沙市开福区泰街街道中山路**开福万达广场商业综合体**房/div> 法定代表人：徐欣。 委托诉讼代理人：袁湘亮，湖南誉翔律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：袁祖稀，湖南誉翔律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 原告钟超泽诉被告株洲中建信和御山置业有限公司（以下简称“中建御山和苑置业公司”）、湖南省飞翔商业经营管理有限公司（以下简称“飞翔商业管理公司”）合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法由审判员董海涛适用简易程序独任审理，实习法官助理陈伟协助审理，书记员彭婕担任法庭记录。本案于2020年5月25日、6月23日、7月15日公开开庭进行了审理，原告钟超泽的委托诉讼代理人谷浩、郁慧良，被告中建御山和苑置业公司的委托诉讼代理人邱凌云，被告飞翔商业管理公司的委托诉讼代理人袁湘亮、袁祖稀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告钟超泽向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令两被告支付原告租金折抵房款20,802元，利息以20,802元为基数自2019年9月30日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2．依法解除原告与被告飞翔商业管理公司签订的《中建·多米新街市商铺委托管理合同》；3．判令两被告恢复装修完好独立产权的商铺柜台交还给原告；4．本案全部诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告明确第一项诉请的20,802元为案涉商铺的前三年租金。事实与理由：2016年2月26日，原告购买被告中建御山和苑置业公司开发的位于株洲市天元区黄河北路XXX号中建御山和苑X栋XXXX号商铺，当日，双方签订了商品房销售合同，合同约定：商铺购买单价为每平方米9,728.06元，建筑面积为8.91平方米，购买总价为人民币86,677元，并应被告中建御山和苑置业公司要求将购房款支付到被告飞翔商业管理公司的账户上。原告在签订合同当日按要求付清了全部房屋总价款86,677元，还另行签订了补充协议。该补充协议要求原告必须与被告飞翔商业管理公司签订《中建·多米新街市商铺委托管理合同》，该委托管理合同约定原告购买的商铺委托被告飞翔商业管理公司管理十年且不可撤销解除，签订合同前三年即2016年9月30日至2019年9月29日的租金为每年按照原告购买商铺总价的8%，三年为24%计算，支付方式为原告购买商铺时折抵购房款，剩余7年按照实际对外租赁收取的租金计算租金。签订委托管理合同后，被告飞翔商业管理公司要求原告出具租金收条（实际上原告至今未收到，也没有折抵购房款）。2017年8月，原告才收到被告中建御山和苑置业公司出具金额为86,677元正式购房发票，直到2019年9月份前三年返租合同到期后，原告发现被告飞翔商业管理公司擅自拆除原告的商铺装修部分，做成超市，改变了原来购买时的宣传规划并导致原告购买的商铺产权范围不明晰，租金支付方式由年付改为月付，违反了合同约定。且三年后租金的收入情况被告飞翔商业管理公司从未公示。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告中建御山和苑置业公司辩称：1.2016年，答辩人与湖南省飞翔房地产营销策划有限公司（以下简称“飞翔策划公司”）签订《中建-御山和苑项目二期7＃栋商铺销售合作协议》。该协议主要约定，答辩人将其开发的御山和苑项目二期7＃栋商铺整体出售给包销人湖南省飞翔房地产营销策划有限公司。由飞翔策划公司在签订合同后，在答辩人知情且认可的情况下有权对该商铺的产权进行分割并对外销售。之后，飞翔策划公司根据合同约定内容，积极履行合同义务，将商铺以产权式商铺出售给原告等440余业主，基本完成合同义务，剩余商铺也由该公司兜底。而本案，原告系与被告飞翔商业管理公司签订的《商铺委托管理合同》，答辩人并非该合同中的一方当事人，也没有委托飞翔策划公司与原告签订《商铺委托管理合同》，现原告以该合同为由要求其支付租金、解除租赁合同和恢复原状，显然与答辩人没有任何直接利害关系，所以答辩人不是本案适格主体。2．原告在购买商铺时，系根据飞翔策划公司销售方案选择飞翔管理公司的，答辩人只卖房不负责后期所有事项，答辩人与被告飞翔商业管理公司没有委托代理法律关系或其他法律关系。3．答辩人将7＃栋商铺整体包销给飞翔策划公司后，该公司与原告等若干业主签订正式《商品房销售合同》时，均明确提前告知对方商品房合同的文本、补充协议及法律规定应明示的其他文件。原告也声明了解和理解其各项法律性文件的内容，对所认购的物业状况、交易条件等均作出充分了解。并约定后期经营、运营管理均由被告飞翔商业管理公司全权负责，在原告签订确认了解相关权益后，并且在与被告飞翔商业管理公司签订正式的《商铺委托管理合同》后，有了三年租金其相关后续权益后，最后才与答辩人签署《商品房销售合同》及《补充协议》，答辩人不存在强制要求原告与被告飞翔商业管理公司签订《商铺委托管理合同》。综上，鉴于答辩人与本案没有直接利害关系，为维护答辩人的权益，请求法院依法驳回原告对答辩人的各项诉讼请求。 被告飞翔商业管理公司辩称：一、2016年9月11日，被答辩人与被告中建御山和苑置业公司签订了《中建·御山和苑商铺认购协议书》，书面确认了商铺的销售代理公司是湖南省飞翔房地产营销策划有限公司、经营管理公司为答辩人，且由答辩人公司的销售人员告知了被答辩人只有先认可购买商铺后由答辩人进行管理方可成交；该协议书明示了商铺原价为128,750元，扣除需一次性支付给被答辩人的三年租金及认购定金10,000元后，给予了被答辩人一次性付款折扣9.8折和按时签约9.8折的优惠折扣后，最后确定以86,677元的价格交易。2016年2月26日，被答辩人与被告中建御山和苑置业公司就案涉商铺以上述优惠并扣减了前三年租金后的价格86,677元签订了《商品房销售合同》；同日，答辩人与被答辩人签订了《中建·多米新街市商铺委托管理合同》，约定被答辩人委托答辩人管理其购买的上述商铺，委托期限为十年。根据合同约定，被答辩人向答辩人出具了收到前三年租金的收条，且该收条明确备注租金已抵购房款。再者，对于延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年，被答辩人主张的前三年租金根据约定支付时间应该是2016年2月26日，而被答辩人在长达近4年的时间里从未向答辩人主张过该权利。因此，即便是被答辩人未支付该租金，其诉讼时效也已经经过，更何况答辩人早已支付了该租金。从商铺的认购、购买到委托答辩人管理，被答辩人对前三年租金抵扣购房款的事实都是明知的，都是其真实意思表示，故，前三年租金答辩人已于被答辩人购买案涉商铺时在销售价格中一次性支付给了被答辩人，其第一项诉请不应得到支持。二、答辩人与被答辩人签订的《委托管理合同》不存在法定或约定的解除事由，在答辩人不存在任何违约、违法行为的情况下，被答辩人贸然要求解除合同，违背公平、诚实信用原则，不应得到支持。且答辩人接受多米街所有业主（包括被答辩人）委托管理商铺，已将二楼整层转租给案外人装修作为生活超市经营，面积达2000多平米，若解除《委托管理合同》，将会给案外人造成不可估量的损失，进而引发案外人进行维权诉讼；同时，答辩人在株洲地区以该种模式进行销售、经营的商铺达1000多户，若合同解除将引发连锁效应，不利于社会稳定、公共利益。故，被答辩人主张解除该合同没有事实和法律依据，其第二项诉请不应得到支持。三、答辩人将商铺改造，建成超市，不违反合同约定及法律规定，被答辩人不可由此请求解除合同；且在合同有效期内，答辩人本无义务将商铺恢复原状交还给被答辩人，其第三项诉请不应得到支持。综上，答辩人对商铺的经营管理符合合同约定、法律约定，答辩人尽到了应尽的义务，从始至终不存在被答辩人所称的欺诈行为，双方理应继续履行合同。为维护答辩人的权益，请求法院依法驳回原告对答辩人的各项诉讼请求。 本院经审理查明：2016年1月22日，原告欲购买被告中建御山和苑置业公司开发的中建御山和苑X栋XXXX号商铺，双方签订了《商铺认购协议书》，约定：该商铺建筑面积8.91平米，总价128,750元，签约总价118,750元，认购定金为10,000元；被告中建御山和苑置业公司仅限商铺产权销售事宜，后期经营、运营管理由被告飞翔商业管理公司全权负责。2016年2月23日，原告钟超泽签订《中建·多米新街市客户签约表》，约定付款方式为一次性付款，三年租金为27,371元，签约总价为86,677元【（128,750元商铺原价-10,000元认购定金）×一次性付款折扣9.8折×按时签约9.8折的优惠折扣-27,371元三年租金=签约总价86,677元】。2016年2月26日，原告与被告中建御山和苑置业公司就上述商铺签订《株洲商品房（预）销售合同》，约定：单价为9,728.06元/平米，总房价为86,677元；房款于合同签订日付清；定于2016年12月31日前交付房屋；卖售方仅限商铺产权销售事宜，买受人须与出卖人指定的第三方公司签订《委托管理合同》，自愿将所购的商铺委托给该第三方公司进行委托管理，委托管理合同约定的权利义务与出卖人无关，出卖人不承担相关责任。合同签订后，原告于当日付清了房款86,677元。双方于2016年5月2日签署《商铺交铺确认书》，对案涉商铺进行了验收交接，确认：该商铺内附属设施、装饰及设备标准、附属物品完全符合《商品房买卖合同》约定。被告中建御山和苑置业公司于2017年8月19日向原告开具金额为86,677元的购房发票。2017年12月11日，原告为案涉商铺办理了不动产权证。 2016年2月26日，原告（甲方）与被告飞翔商业管理公司（乙方）签订《中建多米新街市商铺委托管理合同》，约定：甲方自愿将上述商铺委托给乙方进行管理，由乙方自主或委托他人进行合法经营；甲方委托乙方对该物业进行装修及维护；委托期限自2016年9月30日至2026年9月29日，在委托期限内，本协议不可撤销；在委托管理期限内，乙方代甲方收取租金，委托期限第1、2、3年，乙方每年按照物业总价8%，三年共计24%的租金，在甲方购买本委托物业时在销售价格中一次性支付给甲方，在这三年内，乙方不再支付甲方其他费用；乙方在受托第4年至第10年期间，向甲方收取物业实际租金的20%作为装修及维护的成本费、商业推广及市场培育费等费用，作为管理及运营的成本，剩余80%部分交付甲方，乙方于每年9月30日支付下年度租金；甲方不得单方面解除合同，不得干预乙方对该物业的经营、转租、招商、管理行为，除非乙方的行为已经实质性损害了此物业的安全；乙方及承租人有权根据经营需要，对该物业进行装修与整体布局改造，但不能改变摊位的经营性质及位置，但改造以不影响建筑结构安全及消防安全为原则；委托管理期内，乙方不得单方面解除合同；委托经营管理期满时，所有设施设备保证正常折旧状态下交还甲方。当日，原告向被告飞翔商业公司出具收条一张，内容为：今收到湖南飞翔商业经营管理有限公司支付的中建御山和苑7栋2层240号商铺的3年租金（2016年9月30日至2019年9月29日），合计金额27,371元（备注：租金已抵购房款）。2019年8月27日，案涉商铺所在的商场整层（2层）打包租赁给案外人伍军用于经营非生鲜类生活超市，总租赁面积为2336平米，租期自2019年10月1日起至2026年9月30日止，租金为401,000元/年，租金实行一年支付制。承租人伍军于2019年8月30日支付租金401,000元。被告飞翔商业公司于2020年4月7日前已向原告支付租金3,033.72元。原告认为被告未按约定支付案涉商铺前三年租金，且违反合同约定改变案涉商铺的使用用途及租金支付方式，构成违约，故诉至本院，请求判如所请。 另查明：案涉商铺所在的中建·多米新街市中建御山和苑店于2016年9月13日开业。 以上事实有原告提交的原告身份证复印件、被告营业执照复印件、被告销售宣传资料、贺信、商品房销售合同、商铺委托管理合同、销售发票、不动产契税发票、不动产权证，被告中建御山和苑置业公司提交的商铺认购协议书、《中建·多米新街市客户签约表》、商铺交铺确认书、中建多米新街开业新闻，被告飞翔商业管理公司提交的商铺认购协议书、商铺委托管理合同、租金收条、多米新街市租赁合同书、银行电子回单、转账凭证，以及庭审笔录予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案案由为合同纠纷。本案审查重点为：一、原告要求被告支付前三年租金的诉求是否超过诉讼时效期间；二、原告主张前三年租金有无事实与法律依据；三、原告主张解除商铺委托管理合同有无事实与法律依据。具体分析如下： 关于被告飞翔商业管理公司提出的诉讼时效问题。本院认为，原告与被告飞翔商业管理公司签订的《商铺委托管理合同》一直在履行过程中，原告在履行过程中主张租金，未超过诉讼时效期间，故本院对该项抗辩意见不予采纳。 关于案涉商铺前三年租金是否已经支付的问题。本院认为，原告与被告中建御山和苑置业公司签订《株洲市商品房（预）销售合同》、《商铺认购协议书》以及原告与被告飞翔商业管理公司签订的《商铺委托管理合同》均系合同签订双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然被告飞翔商业管理公司未直接向原告支付案涉房屋前三年的租金，但根据上述《商铺认购协议书》和《株洲市商品房（预）销售合同》对商铺价格的约定，并结合《商铺委托管理合同》“委托期限第1、2、3年，乙方每年按照甲方所购买的物业总价8%的，三年共计24%的租金，在甲方购买本委托物业时在销售价格中一次性支付给甲方”的约定，可以确定原告购买案涉商铺实际向被告中建御山和苑支付的房价款86,677元系扣除了前三年租金之后的房款，案涉商铺的总价款应该是前三年租金27,371元加上原告实际支付的房款86,677元之和。该意思也在原告向被告飞翔商业管理公司出具的收条内容中再次予以明确。所以案涉商铺的前三年租金实际以抵扣房款的方式进行了支付，且被告中建御山和苑置业公司作为商铺销售方对此亦予以了确认。故本院对原告方要求被告支付案涉商铺前三年租金的诉请不予支持。 关于原告要求解除《商铺委托管理合同》的诉请。我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告以被告完全改变了商铺委托管理合同所约定的使用用途，且改变了租金支付方式，构成根本违约行使合同解除权。本院认为，案涉《商铺委托管理合同》中未约定具体使用用途，根据《商铺委托管理合同》“原告不得干预被告飞翔商业管理公司对案涉物业的经营、转租、招商、管理、经营活动，除非被告飞翔商业管理公司的行为实质性损害了案涉物业的安全”的约定，被告飞翔商业管理公司对案涉商铺的具体经营具有非常大的自主权利，而原告未提交证据证明被告飞翔商业管理公司有损害案涉物业安全的违约行为，故原告以被告飞翔商业管理公司改变商铺使用用途为由解除《商铺委托管理合同》依据不足，本院不予支持。关于租金支付方式，根据案涉《商铺委托管理合同》的约定，被告飞翔商业管理公司应于每年9月30日支付下年度租金，因此，第四年度租金应于2019年9月30日前支付，而根据飞翔商业管理公司提交的证据，其在第四年度改为按月支付租金，确实构成违约。但该违约行为并不足以导致合同目的无法实现的程度，原告据此要求解除合同，依据不足，本院不予支持。如原告认为被告飞翔商业管理公司支付租金的方式违反了合同约定，其可以依据合同约定及法律规定向被告飞翔商业管理公司主张相应的违约金。综上，因案涉《商铺委托管理合同》未予解除，原告要求恢复商铺原状并要求被告返还商铺的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告钟超泽的全部诉讼请求。 本案案件受理费320元，减半收取160元，由原告钟超泽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 董 海 涛 二〇二〇年七月十五日 法官助理 实习陈伟 书 记 员 彭  婕 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。