江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初14005号原告：郑英伟，男，1971年11月29日生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：吴群浩,江苏立洋律师事务所律师委托诉讼代理人：吴笛,江苏立洋律师事务所律师被告：钱更君，男，1950年4月12日生，汉族，住宜兴市。被告：徐杏芬，女，1952年2月27日生，汉族，住宜兴市。被告：钱建朴，男，1978年4月1日生，汉族，住宜兴市。被告：林桂英，女，1981年9月22日生，女，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：唐超，江苏太滆律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐威，江苏太滆律师事务所律师。第三人：周瑶，男，1987年7月10日生，汉族，住宜兴市。原告郑英伟与被告钱更君、徐杏芬、钱建朴、林桂英房屋买卖合同一案，本案于2019年12月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理，原告郑英伟及其委托诉讼代理人吴群浩，被告钱更君、徐杏芬、钱建朴、林桂英的共同委托诉讼代理人唐超及钱更君本人到庭参加诉讼。后依法适用普通程序，并由本院依职权追加周瑶为本案第三人参加诉讼，于2020年5月11日再次公开开庭进行了审理，原告郑英伟及其委托诉讼代理人吴笛，被告钱更君、徐杏芬、钱建朴、林桂英的共同委托诉讼代理人唐超及钱更君本人到庭参加诉讼。第三人周瑶经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑英伟向本院提起诉讼请求：1.请求依法判令原被告于2014年9月10日签订的房屋买卖合同合法有效，确认房屋买卖合同所涉房屋（坐落于宜兴市）归原告所有；2.判令被告排除妨碍，将更换的涉案房屋的门锁予以拆除，并赔偿原告换锁损失100元；3.本案诉讼费用及诉讼保全责任保险费用由被告负担。后郑英伟变更第一项诉请为：请求依法判令原被告于2014年9月10日签订的房屋买卖合同合法有效，原告享有涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利。事实与理由：2011年6月起，钱更君以对外投资需要资金为由向原告借款，两次合计向原告借款20万元，因钱更君无法归还借款，2014年9月10日，原告与四被告签订房屋买卖合同一份，约定四被告将坐落于宜兴市新庄街道景湖人家4幢1202号拆迁安置房出卖给原告，成交价格为407000元，原告共支付347000元，剩余房款在房屋过户前一次性支付。其中347000元的构成为借款20万元本金，另外原告支付了147000元，尚欠购房款原告向被告出具了借条，原告亦凭相关凭证到物业处领取了房屋钥匙。2019年初，原告发现涉案房屋的门锁已被更换，遂与钱更君联系，钱更君反悔不同意出售该房屋。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告钱更君、徐杏芬、钱建朴、林桂英辩称，1、本案双方的基础法律关系为民间借贷关系，原告与钱更君之间名为买卖实为借贷，本案应按照民间借贷纠纷的基础法律关系进行审理。原告的第二项诉请为排除妨碍，排除妨碍与第一项诉请不具有关联性，两者是债权请求权与物权请求权的关系，不能在本案中一并处理。根据最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定24条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉请，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。2、原告起诉的款项中，其中5万元借款本金已超过诉讼时效，应驳回该部分金额。第三人周瑶庭后陈述称，其向钱更君购买了涉案房屋，也支付相应的价款，其也取得了房屋钥匙。原告郑英伟围绕诉讼请求向本院提交了房屋买卖合同一份、借款协议一份、借条一份、业主临时管理规约一份，钱更君、徐杏芬、钱建朴、林桂英质证无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月28日，钱更君向郑英伟借款15万元，并出具借条一份，载明：今由钱更君借郑英伟现金人民币15万元整，月息为2.5%，每六个月付一次利息，如任何一方提出终止合同，必须提前一星期通知对方，到时连本息一次性归还。2012年3月16日，钱更君再次向郑英伟借款5万元，并出具借条一份，载明：今借郑英伟现金50000元正，借期自2012年3月17日至6月17号还清。另查明，2014年9月10日，郑英伟与钱更君、徐杏芬、钱建朴、林桂英签订房屋买卖合同，载明：钱更君、徐杏芬、钱建朴、林桂英将其所有的坐落于宜兴市房屋出售给郑英伟，总计为40.7万元；第一期付款347000元。合同签订后郑英伟支付了11万元现金房款，并将钱更君结欠的20万元革做房款；另郑英伟向钱更君出具了金额为6万元的借条。该借条内容为：今欠钱更君人民币6万元，如钱更君无论外面欠他的债务收到按原合同处置，如收不到郑英伟无条件于2015年4月30日前付清所欠房款。又查明，上述房产系原钱更君名下房屋拆迁后所得拆迁安置房屋，钱更君于2010年4月1日与相关拆迁部门签订拆迁安置协议书。现涉案房屋未领取房屋所有权证。再查明，2018年10月12日，钱更君将涉案房屋出售给周瑶，并与周瑶签订房屋买卖协议一份，载明：总价为59万元，付款时间为2018年10月12日支付定金10万元，2018年10月31日支付35万元，2019年10月31日前支付8万元，其余除过户剩余2万元外，于2020年10月31日支付余款。周瑶于2018年11月15日向钱更君转账交付35万元，于2019年10月18日向钱更君交付了8万元。本院认为，郑英伟与钱更君之间的借款关系合法有效，受法律保护，钱更君应当按约归还借款。在借款到期后，钱更君通过以房抵债的形式，向郑英伟归还借款20万元，并在结算后，就剩余的房款向钱更君出具借条一份，不违反相关法律规定，本院予以支持。郑英伟与钱更君、徐杏芬、钱建朴、林桂英据此于2014年9月10日签订房屋买卖合同系双方真实的意思表示，不存在合同无效情形，亦不违反相关法律规定，故该合同合法有效，受法律保护。至于郑英伟诉请要求享有涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利，因该系列权利基于房屋所有权而产生，钱更君先后将涉案房屋出卖给郑英伟和周瑶，但因涉案房屋钱更君尚未领取房屋所有权证，也无法办理房屋过户手续，故现房屋物权所有人无法确定，郑英伟基于房屋所有权的该项诉请本院不予支持。郑英伟诉请要求钱更君、徐杏芬、钱建朴、林桂英排除妨碍，将更换的门锁予以拆除并赔偿原告损失100元，因郑英伟尚未取得涉案房屋所有权，故该项主张本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第三十九条之规定，判决如下：一、郑英伟与钱更君、徐杏芬、钱建朴、林桂英于2014年9月10日签订的房屋买卖合同合法有效。二、驳回郑英伟的其他诉讼请求。案件受理费7406元，由钱更君、徐杏芬、钱建朴、林桂英负担。该款已由郑英伟垫付，郑英伟垫付的7406元可于本判决发生法律效力之日起10日内向本院申请退回，钱更君、徐杏芬、钱建朴、林桂英应负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴旻昊人民陪审员  蒋建忠人民陪审员  潘 进二〇二〇年七月二十日书 记 员  王嘉宁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。