大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初3710号原告：大连福佳新天地广场物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区中长东五街**，统一社会信用代码：91210200760772740X。法定代表人：高燕，副总裁。委托诉讼代理人：冯雪，女，该公司职员，住辽宁省营口市西市区。委托诉讼代理人：刘显龙，男，该公司职员，住辽宁省普兰店市。被告：傅晓南，女，1983年1月15日出生，满族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张锴，系其配偶，住大连市甘井子区。原告大连福佳新天地广场物业管理有限公司与被告傅晓南物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告大连福佳新天地广场物业管理有限公司委托诉讼代理人冯雪、刘显龙、被告傅晓南的委托诉讼代理人张锴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费6434元及违约金3500元。事实与理由：原告与大连机车商业城有限公司签订《前期物业管理委托合同》，原告接受委托对“福佳新天地”物业实行前期物业管理。被告系福佳新天地房屋业主，面积119.16平方米，物业费标准为每月每平方米4.5元，每半年缴纳一次，原告按约定为被告所在小区提供物业服务，但被告未按合同约定向原告支付物业费，故诉至法院。被告辩称，原告未提供其在诉状中提及的本案的依据即双方签订的所谓前期物业服务协议，而该协议系应该由原告保管和所有；原告长期不履行物业职责，并涉嫌违法，福佳新天地广场商场及福佳新天地广场D座写字楼两个入口均无疫情防控人员，所有人均可自由进出，无人检测体温及检查健康码,商场及写字楼内外均无保安人员、管理人员,写字楼卫生差，公共区域长期不清扫且清扫不到位,未尽职履行保洁义务。电梯按键损坏多日，地面损坏多年，公共区域墙面多年来未粉刷,未尽职履行维修义务。消防（安全）通道杂物堆积严重，未履行管理义务并涉嫌违反消防法。因此不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的《前期物业管理服务协议》，拟证明被告与原告签订了前期物业服务协议，被告应按时缴纳物业费。被告未予认可，本院认为，原、被告双方签订该服务协议的系双方真实意思表示，合法有效，本院予以采信。2、原告提供的照片、报修记录、视频，拟证明原告提供物业服务，被告对此不予认可。本院认为，原告无法提供照片及视频的原始载体，而且视频拍摄时间系2020年7月7日，报修记录也系从2020年6月2日开始的，原告主张被告欠缴2019年度的物业费，而原告提供的该组证据无法证明2019年度提供物业服务情况，因此，对原告提供的该组证据，本院不予采信。3、原告提供的《前期物业管理委托合同》，证明大连机车商业城有限公司委托原告对被告案涉小区进行服务。被告不予认可，本院认为，该委托合同系合同双方的真实意思表示，合法有效，本院予以采信。4、被告提供的视频证据材料，拟证明原告未履行疫情防控义务、安保义务、保洁义务、维修义务，消防通道长期被阻塞，无人管理，严重危害公共安全及业主的人身财产安全等，原告对此不予认可，本院认为，原告现主张被告欠缴物业费时间为2019年度，而被告提供的视频证据材料均是2020年5月26日至2020年7月12日之间所拍摄的，被告提供的视频证据材料不能证明原告2019年度提供物业服务情况，因此对被告的视频证据材料，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月21日，原告（乙方）与大连机车商业城有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定甲方将座落于大连市沙河口区中长东街2号委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止。后大连机车商业城有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》,协议约定：甲方已委托大连福佳新天地广场物业管理有限公司对乙方购买的福佳新天地广场房屋进行前期物业管理服务，协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业公司签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；物业公司向乙方提供下列物业管理服务：按《住宅质量保证书》的规定，提供保修服务，制定本物业的物业管理制度，编制物业管理服务和财务年度计划，为业主办理入住手续，当业主装修房屋时，进行房屋装饰装修管理，房屋共用部位、共用设备、共用设施的维护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，空中花园的养护与管理，公共环境卫生的清扫保洁及垃圾的收集，协助公安部门维护社区秩序，物业档案管理，负责向业主收取物业管理服务费及其它应收费用。写字间物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米4.5元向物业公司交纳；乙方除入住时一次性预交半年物业管理费，以后每半年交纳一次物业管理费，交费用时间为上一次费用截止日期前二十个工作日；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求乙方补交并从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金并可向物业所在地人民法院起诉，协议还对甲乙双方其他权利义务进行了约定。被告案涉房屋座落于大连福佳新天地广场，建筑面积119.16平方米，被告系该房屋业主。被告未交纳该房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费6434元（119.16平方米×4.5元/平方米/月×12个月）。本院认为，原告与大连机车商业城有限公司签订的《前期物业管理委托合同》、被告与大连机车商业城有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按时交纳物业费，但被告尚未交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费6434元，现原告要求被告支付物业费6434的主张合理，本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该项主张，本院不予支持。关于被告提出的原告未能履行合同义务的抗辩，对此被告应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告傅晓南于本判决生效之日起十日内给付原告大连福佳新天地广场物业管理有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费6434元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李丽莉二〇二〇年七月二十九日书记员  陈 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。