广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初2568号原告：朱友元，男，1987年6月11日出生，汉族，住湖南省常宁市。委托诉讼代理人：罗龙，湖南义剑律师事务所律师。被告：梁建平，男，1960年6月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁玉仪，广东和桂律师事务所律师原告朱友元诉被告梁建平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱友元及其诉讼代理人罗龙，被告梁建平的诉讼代理人梁玉仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱友元向本院提出以下诉讼请求：一、解除原、被告双方于2019年6月6日签订的《租赁合同》；二、被告向原告返还保证金122000元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向原告支付自2019年6月8日起至付清上述款项之日止的利息；三、被告赔偿原告装修损失244621元、搬迁费用149230元以及2020年4月1日至2020年5月14日期间的停业停产损失365019元（每月停业停产损失为243346元），另支付评估费6000元、证据保全的公证费1500元，上述费用合计766370元；四、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年6月6日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将广州市南沙区××镇××号厂房（以下统称涉案厂房）出租给原告，租赁期限从2019年6月6日起至2023年6月5日止（2019年6月6日至2019年8月6日为免租装修期），每月租金61000元；被告须提供相关证明文件，协助原告办理工商、国地税牌照。《租赁合同》签订次日，原告向被告转账支付保证金122000元，并预付了一个月租金61000元，被告依原状向原告交付了涉案厂房。合同履行过程中，原告向被告支付了正常使用期间的厂房租金，租金已交纳至2020年5月6日，其中预付租金用于抵扣2020年3月7日至2020年5月6日期间的租金。原告承租后根据生产需要对厂房进行了装修和添置。原告在投入生产后催促被告提供厂房使用证明等文件，以协助原告办理工商及税务登记，但经原告多次催告，被告始终未能提供和办理。2020年3月6日，广州市南沙区综合行政执法局向原告作出《责令限期改正通知书》，认为原告未依法取得营业执照而从事经营活动，违反相关规定，责令原告立即停产停业，并要求原告限期取得《营业执照》。原告在收到上述改正通知书后，立即转发给被告，反复催告被告就此事进行协商，但未有结果。原告随后向被告发出律师函，要求被告限期配合原告办理营业执照，逾期未办理的，原告将解除租赁合同。因被告一直没有配合处理上述事宜，原告被迫停产停业。后经原告了解，在原告催促被告协助办理营业执照过程中，被告与案外人就涉案厂房权属发生了争议。原告认为，被告隐瞒涉案厂房存在权属争议的重要事实情况，对有关内容作出书面保证，欺骗原告与其签署《租赁合同》，又在签署合同后违反约定，未能向原告提供合法安定的经营场地，亦未尽提供证明文件协助办理工商税务登记的义务，致使原告被行政执法部门责令停产停业，导致合同目的从根本上无法实现，亦由此导致原告产生了装修、搬迀、停产停业等经济损失。原告为维护自身的合法权益，特提起本案诉讼。被告梁建平辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、被告与涉案厂房所在土地的使用权人广州市南沙区榄核镇经济发展总公司（以下简称榄核经济公司），即原广州市番禺区榄核农业开发站（以下简称榄核农业开发站）之间并无建筑物权属争议，被告至今未能协助原告办理营业执照，是榄核经济公司恶意拒不提供《具结书》所致，并非被告主观过错。被告为佛山市顺德区万家信包装有限公司（原顺德市北滘万家信包装有限公司，以下简称万家信公司）的前法定代表人。万家信公司在2001年9月3日向榄核经济公司租用了涉案厂房所在土地，而被告为实际使用人，涉案厂房由被告出资兴建，租金一直由被告支付。被告兴建涉案厂房后，一直转租给他人经营使用，榄核经济公司一直清楚知晓涉案厂房的转租情况。被告在协助原告办理营业执照过程中，榄核经济公司拒绝在新的《具结书》上盖章，理由系该公司领导认为涉案土地的租赁单价过低，想提前将涉案厂房据为己有，所以故意设置障碍导致被告无法使用涉案厂房。被告为解决此事，还向政府部门信访反映，但未能得到解决。二、原告从未要求、催促过被告提供证明文件以协助其办理营业执照，而是直到广州市南沙区综合行政执法局现场执法和检查后，才不得已开始向被告催要证明文件。三、原告目前还拖欠被告租金61000元，被告有权从租赁保证金中扣除该部分欠付的租金。在疫情期间，被告体恤原告在2020年2月10日前不得复工生产，主动减免2月份的租金,将租金降至40667元，原告对减免幅度也表示认可，并己经实际缴纳。根据广东省政府关于疫情期间复工复产的要求，原告于2020年2月10日即可以依法有序实施安排复工复产，而被告实际已于2020年2月组织复工生产，复工后应当按约定支付租金，但原告2020年3月和4月均仅支付一半租金30500元，仍有61000元没有支付。四、原告主张的各项损失没有事实和法律依据。无论是根据双方合同约定抑或是法律规定，原告作为经营者，明知应当在办理营业执照后才能合法开展经营，但其却在未办理营业执照前即投入资金将生产设备及材料等搬入租赁物内并聘请人员组织生产，且未经被告同意进行装修搭建，故由此产生的搬迁、装修损失应当由其自行负担，被告无需赔偿原告装修、搬迁和停工停产损失。相反，原告还需修复因装修对涉案厂房地面造成的破坏，并拆除擅自搭建部分，负责恢复原状，被告对此保留另案追诉的权利。原告主张的部分装修项目，均是未形成附合的装修物，可由原告自行拆除。在租赁合同期满后，原告本来就需要进行搬迁，故搬迁费用并非合同提前解除的额外损失。原告被政府部门责令停产停业完全是由于自身违反法律规定，在未经核准登记前擅自从事经营活动所导致，并非由于被告违约导致。从被告产生的电费金额来看，2020年3月的电费基本与正常经营月份相当，故不能说明被告实施了停产停业并产生了损失，且被告亦未举证证明停产停业具体数额。另外，原告在2020年3月16日要求解除合同，被告在此之后减少生产经营活动，系自己对于生产和经营的合理安排，与被告无关。经审理查明：2001年9月3日，被告以万家信公司（甲方）的名义与榄核农业开发站（乙方）签订《土地使用租赁合同》，约定：甲方出租给乙方番禺区榄核镇七三农场的土地（20.8亩），租赁期限从2001年12月1日起至2021年12月1日止。合同签订后，甲方要协助乙方办理营业前牌照、证件和有助于企业发展环境、道路、通讯、治安安全、环保、用水、用电等。乙方必须在办理好临时报建的有关手续后才能动工兴建建筑物，否则，由此引起的损失全部由乙方负责。合同期满后，乙方在上述土地上兴建的建筑物及水、电设施无偿归甲方所有。”万家信公司在2004年1月5日出具一份证明，确认上述《土地使用租赁合同》的定金由被告个人支付，地上建筑物由被告个人出资兴建，租金亦由被告个人交纳。被告陈述涉案厂房没有办理合法建设手续。2019年6月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方清楚了解涉案厂房之现状及权属情况。甲方将涉案厂房出租给乙方作工业用途，建筑总面积6500平方米。租赁期限从2019年6月6日起至2023年6月5日止，其中2019年6月6日至2019年8月6日为免租装修期。租金每月61000元，乙方每月以转账方式向甲方支付。乙方在签合同当天应向甲方支付122000元作为承租该物业的保证金。该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收该物业没有损坏后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起叁天内由甲方不计利息返还给乙方。乙方在签合同当天向甲方预付第一个月的租金，以后每月10日前支付当月租金。甲方保证对该物业持有合法的使用权或处理权，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理；如对该物业有关的重要事实情况存在隐瞒或诈骗行为提供虚假资料的，由此而产生的一切法律责任由甲方承担。甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商、国地税牌照。租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有。租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。租赁期内，该物业每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清。租赁期内，如乙方增建或改建该物业时，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自増建或改建该物业则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。若甲方在签订本合同并收取保证金（或定金）后，拒绝按本合同约定出租该物业给乙方使用，即属违约，甲方要将所收的租赁保证金（或定金）双倍返还乙方。合同签订次日，原告向被告支付了122000元保证金，并预付一个月租金61000元。被告表示，在签订租赁合同前已将涉案厂房没有办理合法建设手续的情况告知原告。原告对此不予确认，并表示被告告知的内容系涉案厂房已办理合法建设手续。原告承租涉案厂房后，用于开办生产鱼缸柜以及组装销售鱼缸配套件的企业，但该企业没有依法取得《营业执照》。2020年3月6日，广州市南沙区综合行政执法局向原告发出《责令限期改正通知书》，告知原告其未依法取得《营业执照》在涉案厂房处擅自从事经营活动，责令其立即停止违法行为，并于2020年3月21日24时前取得《营业执照》。原告于2020年3月12日向被告发出《律师函》，要求被告于2020年3月15日前提供办理工商、税务登记的有关证明文件，逾期未办理的，原告将解除合同并主张相关损失。2020年3月16日，原告再次向被告发出《律师函》，通知被告因其未能履行合同义务导致原告无法办理工商营业登记，故要求自函件送达之日与被告解除《租赁合同》。2020年5月6日，原告向被告交还涉案厂房。双方确认原告租金交纳至2020年5月6日。原告主张已交清全部租金，但被告主张2020年3月7日至2020年5月6日期间原告仅交纳61000元。根据原告提交的付款凭据，其于2019年9月10日支付78937元（其中包含租金61000元）；于2019年10月10日以及2019年10月14日支付77398元（其中包含租金61000元）；于2019年11月8日支付74083元（其中包含租金61000元）；于2019年12月6日支付70801元（其中包含租金61000元）；于2020年1月14日支付73894元（其中包含租金61000元）；于2020年2月27日支付47183元（其中包含租金40667元）；2020年3月19日支付36053元（其中包含租金30500元）；2020年4月8日支付43217元（其中包含租金30500元）。因受新冠××疫情影响，被告同意2020年2月6日至2020年3月5日期间，仅向原告收取租金40667元。原告认为其于2019年6月7日预付的61000元租金，应用于抵扣2020年3月7日至2020年5月6日期间剩余的61000元租金。因原告不再承租涉案厂房，原告于2020年4月18日（价格评估基准日），委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）就搬迁造成的停产停业损失，涉案厂房内物品的拆装及搬迁费用以及厂房新建装修及附属物现值进行鉴定。华盟公司分别作出穗华价事（佛山）[2020]058号《关于广州市南沙区××镇××号因搬迁造成的停产停业月平均损失评估结论书》、穗华价估（佛山）[2020]059号《关于广州市南沙区××镇××号的厂房设施设备、仓库货物、其他物品的搬迁费用及空调的拆装费用评估结论书》以及穗华价事（佛山）[2020]060号《关于广州市南沙区××镇××2号的厂房新建装修及附属物现值的评估结论书》。原告为此支付鉴定费6000元。根据原告提交的2019年10月至12月的销售单据、生产成本资料以及华盟公司的现场查勘，穗华价事（佛山）[2020]058号《关于广州市南沙区××镇××号因搬迁造成的停产停业月平均损失评估结论书》确定涉案厂房因搬迁造成的停产停业月平均损失为243346元。被告对该评估结论提出异议，华盟公司于2020年6月2日作出穗华价事[2020]218号《关于穗华价事（佛山）[2020]058号评估结论书质证意见的函复》，对被告提出的异议进行解释说明，但未修改上述评估结论。原告因搬迁需要，于2020年4月18日至2020年4月29日期间聘请佛山市顺达邦物流有限公司将相关设备、货物运输至湖南省×××山区××新区××栋，并另外聘请劳务人员进行整理、打包、搬运。原告将相关合同、发票、收据提供给华盟公司作为评估依据。根据原告提供的资料以及现场实物勘查，穗华价估（佛山）[2020]059号《关于广州市南沙区××镇××号的厂房设施设备、仓库货物、其他物品的搬迁费用及空调的拆装费用评估结论书》确定涉案厂房设施设备、仓库货物及其他物品的搬迁费用为149230元，其中厂房搬迁运输费用74800元，叉车服务费24000元，鱼缸柜和货架物流费用5430元，搬迁工作人员费用36900元，空调拆装费用8100元。被告对该评估结论提出异议，华盟公司于2020年6月2日作出穗华价事[2020]219号《关于穗华价事（佛山）[2020]059号评估结论书质证意见的函复》，对被告提出的异议进行解释说明，但未修改上述评估结论。原告为证明自己确已搬迁至湖南省×××山区××新区××栋，向湖南省益阳市银鑫公证处申请证据保全，公证处对该处厂房第一层、第三层内部的现场装修情况、摆放物资及设备设施的现状进行了拍摄。原告为此支付公证费1500元。穗华价事（佛山）[2020]060号《关于广州市南沙区××镇××号的厂房新建装修及附属物现值的评估结论书》中确定涉案厂房新建装修及附属物的现值为244621元[Σ（各项目重置单价×数量×成新率），其中成新率=（经济使用年限-已使用年限）／经济使用年限×100%]。评估结论的重置单价根据的是华盟公司在事发地的供求区域进行的市场调查以及原告委托的资料，并参考评估点同类型装修工程的价格水平，最后确定的经济使用年限为《租赁合同》约定的4年，已使用年限为0.75年。被告在庭审中对评估结论书所附《标的厂房装修及附属物现值评估明细表》提出异议，认为该表中记载的垃圾池砌墙、垃圾池水泥地、厨房地板砖、宿舍走道水泥地、厨房粉刷、厨房铁皮、厨房天花、厨房玻璃等项目（合计现值55603.28元）是原告未经被告同意擅自在租赁厂区空地上搭建修葺；厂房与办公室间盖铁皮、升降机铁皮、仓库封铁皮、车间铁网、车间彩钢板、路边铺铁板、摄像头及安装、耗材等、水电配线、厂房内铁网间墙安装、前期厂房清理、玻璃安装等项目（合计现值67489.1元）没有入墙，并未形成附合装修；喷漆房外铁皮、喷漆房内密封、喷漆房铁门、污水池、抽风机、厂房补天花、墙壁喷漆刮白、电焊耗材、风管、通水耗材电表、锁、铝合金门窗、维修厕所等项目（合计现值80749.1元）并未在涉案厂房现场体现。被告另于2020年5月26日对该评估结论提出书面异议，华盟公司作出穗华价事[2020]220号《关于穗华价事（佛山）[2020]060号评估结论书质证意见的函复》，对被告提出的异议进行解释说明，另表示若《租赁合同》被法院确定为无效合同，则按照《广东省价格认证相关技术参数参照标准》，将经济使用年限调整为10年。另查明，因办理《营业执照》需要榄核农业开发站提供场地使用证明，万家信公司于2019年10月30日向该站提交《关于的盖章申请》，希望该站在新的《具结书》上盖章，以便办理出租备案登记。因榄核农业开发站没有出具新的《具结书》，被告向南沙区榄核镇人民政府信访投诉。2020年3月2日，南沙区榄核镇人民政府作出榄信处[2020]20号《关于梁建平反映事项的答复》，表示榄核农业开发站已协助被告办理万家信公司的营业执照，其没有为《土地使用租赁合同》主体以外的企业办理执照的义务，因此被告要求重新开具《具结书》没有依据。本院认为:涉案厂房未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，原告与被告签订的《租赁合同》为无效合同。合同无效，则自始不发生法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应当向原告返还122000元保证金。虽然《租赁合同》无效，但原告实际占有使用了涉案厂房，应参照《租赁合同》的租金标准向被告支付占有使用费至原告返还厂房之日（即2020年5月6日）。《租赁合同》约定2019年6月6日至2019年8月5日为免租期，即原告应从2019年8月6日起向被告支付占有使用费。根据原告提交的付款凭证，其从2019年9月开始向被告交纳费用，故其于2019年6月7日预付的61000元款项应为2019年8月6日至2019年9月5日期间的占有使用费。原告主张该笔预付款用于抵扣2020年3月7日至2020年5月6日期间的占有使用费，没有依据，本院不予支持。原告已于2020年3月复工复产，其被责令停业的原因系未取得《营业执照》，而非受疫情影响，因此其要求参照疫情期间的标准减免租金，依据不足。据此，原告仍需向被告支付2020年3月7日至2020年5月6日期间剩余的占有使用费61000元。因被告需向原告退还122000元保证金，在扣减原告应交纳的占有使用费后，被告仍需原告退还剩余保证金61000元。原告要求被告支付保证金利息，没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张的搬迁费损失。如上所述，在合同无效的情况下，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，无论原告能否办理《营业执照》继续在涉案厂房处开展经营活动，其均有义务向被告腾空交还涉案厂房，原告因此而支出的拆装以及搬迁费用，属于承租人清理合同善后的范畴，为必然发生的费用，不属于因合同无效产生的损失，故应当由其自己负担，被告对此不负赔偿责任。原告就搬迁情况进行证据保全产生的1500元公证费用，亦应当由其自行承担。关于原告主张的2020年4月1日至2020年5月14日期间的停产停业损失。被告将涉案厂房出租给原告设厂经营，并据此收取了相应的占有使用费，应当配合、协助原告办理工商营业登记。现因被告无法提供场地使用证明，导致原告无法取得《营业执照》，而不得不另寻他址经营，被告对此确有过错。但是，原告在未办理《营业执照》的情况下擅自从事经营活动，违反《无证无照经营查处办法》的规定，其对于自己从2020年3月6日起被责令停产停业负有主要过错。穗华价估（佛山）[2020]059号《关于广州市南沙区榄核镇农乐街2号的厂房设施设备、仓库货物、其他物品的搬迁费用及空调的拆装费用评估结论书》中确定原告的搬迁期间为2020年4月18日至2020年4月29日，故停产停业损失应计算至2020年4月29日止为宜。据此，本院根据公平原则，结合原、被告双方的过错大小，参考穗华价事（佛山）[2020]058号《关于广州市南沙区榄核镇农乐街2号因搬迁造成的停产停业月平均损失评估结论书》确定的停产停业月平均损失（243346元），酌情确定被告向原告赔偿2020年4月1日至2020年4月29日期间的停产停业损失40000元。关于原告主张的装修损失。《租赁合同》中约定原告享有两个月的免租装修期，并约定在原告不再续租的情况下，所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属被告所有。被告在原告承租过程中未对原告的装修和搭建行为提出异议，也没有举证证明在收回厂房过程中要求原告拆除相应装修以及临时建筑物。据此可以推定被告对于原告装修涉案厂房以及搭建临时建筑物系知晓并且同意的。因此，本院认为，原、被告双方应当根据自己的过错程度，对装修物现值损失以及临时建筑物搭建费用进行分担。被告作为出租人，在涉案厂房未办理规划报建手续、亦未取得合法产权证的情况下出租涉案厂房，其对合同无效具有过错。原告作为承租人，未尽到合理注意义务，且在未取得《营业执照》的情况下，对涉案厂房进行装修、搭建并开展经营，其对损失的扩大亦有过错。虽然穗华价事（佛山）[2020]060号《关于广州市南沙区榄核镇农乐街2号的厂房新建装修及附属物现值的评估结论书》没有区分装修物的现值和临时建筑物的搭建费用，且由原告单方委托鉴定单位进行鉴定，但该鉴定结论系由有资质的鉴定单位，依据涉案厂房现场情况作出，在被告没有提供相反证据推翻鉴定结论的情况下，本院认为鉴定结论可以作为原告主张的装修损失的参考依据。华盟公司在穗华价事[2020]220号复函中明确，若《租赁合同》被法院确定为无效合同，则将经济使用年限调整为10年，按照该意见，涉案厂房的成新率为92.5%，据此计算出装修物以及临时建筑物现值为278491.6元（301072元×92.5%），超过原告主张的金额。鉴于原告主张的装修损失为信赖利益损失，根据信赖利益不得超出履行利益的法理，原告不得基于无效合同取得比有效合同更多的利益，故本院对穗华价事（佛山）[2020]060号《关于广州市南沙区××镇××号的厂房新建装修及附属物现值的评估结论书》确定的经济使用年限不作调整。综上所述，本院根据公平原则，结合原、被告双方的过错程度，参考穗华价事（佛山）[2020]060号《关于广州市南沙区××镇××号的厂房新建装修及附属物现值的评估结论书》的鉴定结论，酌情确定被告向原告赔偿装修损失120000元。原告为鉴定共支付6000元鉴定费用，根据双方责任大小以及损失分担比例，本院酌定被告承担其中1400元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款、第十四条第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告梁建平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱友元返还剩余保证金61000元；二、被告梁建平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱友元赔偿停产停业损失40000元；三、被告梁建平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱友元赔偿装修物和临时搭建物损失120000元；四、被告梁建平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱友元赔偿鉴定费1400元；五、驳回原告朱友元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6342元，由原告朱友元负担4754元，由被告梁建平负担1588元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二〇年七月二十一日法官助理谢雨虹书记员梁艺