广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终15822号上诉人（原审被告）：侯新曲，男，1973年10月27日出生，汉族，住天津市和平区****勤健里3门208号，公民身份号码：120************572。委托诉讼代理人：徐文龙，北京市东元（深圳）律师事务所律师（于2020年5月18日终止授权）。被上诉人（原审被告）：深圳市宏源鑫投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市龙华区*******************************宿舍楼二楼211号。法定代表人：刘海斌，总经理。被上诉人（原审被告）：深圳市宏源鑫投资发展有限公司东莞分公司，经营场所：广东省东莞市**********。负责人：刘海斌，总经理。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈毓春，广东乐而乐律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘晶晶，广东乐而乐律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：东莞市中基贸易有限公司，住所地：广东省东莞市*********************。法定代表人：罗国南，经理。委托诉讼代理人：黄健平，广东弘名律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦建伟，广东弘名律师事务所实习律师。上诉人侯新曲因与被上诉人深圳市宏源鑫投资发展有限公司（以下简称宏源鑫公司）、深圳市宏源鑫投资发展有限公司东莞分公司（以下简称宏源鑫东莞公司）、东莞市中基贸易有限公司（以下简称中基公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初11440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、限侯新曲于判决发生法律效力之日起五日内支付中基公司占有使用费115240元；二、驳回中基公司对宏源鑫公司、宏源鑫东莞分公司的诉讼请求；三、驳回中基公司的其他诉讼请求。本案一审受理费2371.25元，由中基公司负担1180.56元，侯新曲负担1190.69元。侯新曲上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判侯新曲无需向中基公司支付占有使用费115240元。2.本案的全部上诉费用由中基公司、宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司承担。主要事实与理由：一、侯新曲未能搬离涉案房屋的原因在于中基公司、宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司，侯新曲并无过错。1.2016年12月5日侯新曲与宏源鑫公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年11月3日至2018年10月7日。依据该份合同的约定宏源鑫公司需要提供30千伏安的电量给侯新曲使用，配电房连接到出租方设备的线路和装置由出租方负责，并按实际用电度数收取电费。侯新曲在租赁涉案房屋中，明确该条文就是方便其搬动处置在涉案房屋中的贵重物品。然后，由于中基公司与宏源鑫公司的原因，导致电缆被宏源鑫公司在2019年9月7日拿走（该部分内容可见宏源鑫公司提交的（2018）粤1973民初19048号民事判决收第5页倒数第二段的描述）。宏源鑫公司在租赁合同期内未经侯新曲同意的情况下拿走电缆已经构成了对租赁合同的根本违约。宏源鑫公司理应承担因违约给侯新曲造成的全部损失。2.在宏源鑫公司违约造成侯新曲无法正常使用房屋之后，侯新曲曾试图搬离涉案房屋，但是在2018年9月侯新曲发现其租赁的涉案房屋已经被人更换了大门钥匙，导致其无法顺利进入涉案房屋。侯新曲多方打听才知道宏源鑫公司并非涉案房产的实际所有人，而是中基公司。侯新曲曾在2018年10月与中基公司取得了联系。中基公司辩称其一直不知实际上侯新曲承租是完全没有依据的。侯新曲上诉涉案房屋1000多平，房屋内的物品都是古董、古玩等名贵物品，在被他人换锁之后怎么可能不去联系出租人。相反，在侯新曲多次试图联系中基公司的情况下，中基公司都不予以配合。中基公司作为房屋的所有权人理应协助侯新曲在租赁期限届满后搬离房屋，但是其私自锁门阻挠侯新曲搬迁，导致涉案房屋内的物品己经有了不同程度的毁损，并且到目前为止涉案房屋侯新曲也无法合法进入。中基公司的行为已经严重侵犯了侯新曲的所有权，其应排除妨害，赔偿侯新曲造成的损失。二、原审法院要求侯新曲支付涉案房屋的占有使用费是无任何依据的。1.侯新曲曾在2018年10月7日租赁期限届满前已经有寻找第三方场地，但是因为中基公司的不予以配合才导致未能成功搬离。所以涉案房屋一直被占用的责任一直在出租人中基公司处，中基公司无权因为其违反扣押侯新曲的合法财产而要求侯新曲支付房屋占有使用费。2.侯新曲与中基公司未曾签署任何的租赁合同，侯新曲与宏源鑫东莞公司的租赁合同期限也已经届满，所以原审法院依据该份合同要求侯新曲支付占有使用费也是没有任何事实与法律依据的。中基公司答辩称：一、中基公司在侯新曲提起诉讼前，根本不清楚侯新曲的租赁情况。侯新曲是直接与二手房东宏源鑫公司及其东莞分公司签署《厂房租赁合同》的，中基公司不清楚他们之间的具体情况。中基公司一直是不清楚到底是谁占用案涉厂房，之前只能与宏源鑫公司及其东莞分公司沟通要求其尽快搬离，甚至发出了《律师函》。直至侯新曲提起诉讼（案号为2019粤19**民初7965号），中基公司才知晓侯新曲是实际占用人。侯新曲没有和中基公司联系。退一步说，中基公司根本不清楚相关的租赁情况，即使侯新曲要联系，也应当通过宏源鑫公司及其东莞分公司联系中基公司，否则中基公司根本无法确定谁是占用厂房物品的所有权人。二、中基公司并没有阻碍侯新曲正常使用案涉厂房。侯新曲在《反诉状》中也陈述，是宏源鑫公司及其东莞分公司要求其搬离并拆毁了高压电缆，致使其无法正常使用厂房，与中基公司无关。另外，侯新曲承租的是二楼，正常搬迁，无论是否有电梯，都不影响其搬迁。中基公司一直有要求宏源鑫公司及其东莞分公司搬离，避免影响中基公司使用。作为一手房东，在与租客没有利益冲突（没有拖欠租金）的情况下，正常是希望租客能尽快搬走，好让中基公司能正常利用厂房。侯新曲的关于中基公司阻挠搬迁的陈述明显不合常理。三、侯新曲应当支付占有使用费。侯新曲占用的事实无误，应当支付占有使用费。中基公司在起诉时是按照起诉时的市场价格起诉的，原审法院是按照原来的租赁合同标准计算，符合法律规定。宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司答辩称：侯新曲未搬离案涉房屋与宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司无关，宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司的房屋租赁合同签订时间实际是2016年12月15日，侯新曲上诉状写的日期有误。关于电缆的问题，在另案的一审判决中已经查明了，因政策的原因，宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司与中基公司于2018年8月底协商解除租赁合同，宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司已经搬离了案涉工业园，案涉房屋已实际由中基公司控制，侯新曲称电缆被宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司拿走不是事实，本案中，宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司不存在违约的事实，宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司是受害人，作为二手房东，宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司被侯新曲拖欠租金，而宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司仍需向中基公司支付租金，甚至由于政策原因，协商解除了合同，宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司仍向中基公司支付租金。更换大门钥匙，是中基公司所为，与宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司无关。二审期间，侯新曲提供了：1.照片，拟证明其物品是需要通过电梯才能安全搬离。2.声明及邮寄快递原件，拟证明侯新曲在2019年5月10日书面通知宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司及中基公司，要求开门。中基公司对此发表质证意见称：1.照片的真实性无法核实，另，假如照片是真实的，表明侯新曲可以进去并拍照，从物品照片看，该部分物品是通过楼梯搬离，不需要电梯。2.声明的真实性、合法性及关联性不确认，若确认在2019年5月10日贴的声明，但中基公司当时没有使用厂房，故中基公司是收不到这份声明的。邮寄快递单没有显示快递有寄出及签收。宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司发表质证意见称:1.照片真实性无法核实，关联性不确认。2.声明真实性、合法性及关联性不确认，宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司在2018年8月底已经搬离案涉房屋，案涉房屋已经由中基公司实际控制，宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司与中基公司的租赁合同已解除。邮寄的快递与宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司无关。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对侯新曲上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕侯新曲的上诉，本案争议的焦点为：侯新曲是否需要向中基公司支付2018年10月8日至2019年6月22日的占有使用费。对此，本院分析如下：宏源鑫东莞公司与侯新曲签订的案涉《厂房租赁合同》的期限于2018年10月7日届满，侯新曲作为次承租人，应于合同届满时搬离案涉厂房，侯新曲确认滞留在案涉厂房内的物品系属于其所有，侯新曲主张中基公司故意阻止导致其未能搬离案涉厂房。本院认为，侯新曲提供的要求宏源鑫公司、宏源鑫东莞公司及中基公司开门的声明是在2019年5月10日出具的，此时距2018年10月7日合同期满已近7个月，侯新曲并未提供证据证明其曾于合同届满的合理期限内通知中基公司其要搬离而中基公司拒绝，且侯新曲租赁的厂房在二楼，其主张因电梯电缆问题无法搬离的理由不能成立，考虑到侯新曲确实占用了中基公司的厂房，故原审法院认定侯新曲应向中基公司支付2018年10月8日至2019年6月22日的占有使用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人侯新曲的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2604.8元，由上诉人侯新曲负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈美苑二〇二〇年七月二十四日书记员  梁善华