河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8968号上诉人（原审原告）：郑州三方软件技术有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区碧桃路****楼****。法定代表人：张泓飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邵泽华，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雅，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住，住所地郑州高新区冬青街**/div>法定代表人：姚桂兰，该公司经理。委托诉讼代理人：王松，河南格思律师事务所律师。上诉人郑州三方软件技术有限公司（以下简称三方公司）与被上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司（以下简称加速器公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初4581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。三方公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项中关于加速器公司于本判决生效后十日内支付三方公司迟延办理房屋权属证书损失19673.5元的内容，并改判为判令被上诉人向上诉人支付逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以693万元为基数，自2019年9月6日起至原告实际取得房屋权属证书之日止，按年利率6%的标准计算）；二、维持一审判决的其他内容；三、判令本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案适用《商品房买卖解释》。根据一审中上诉人出示的被上诉人的基本工商信息显示，被上诉人的经营范围包括房地产开发与经营。此外，被上诉人取得的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工报告》等证件,说明被上诉人属于房地产开发企业，其将其开发建设的案涉园区的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人的行为符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第一条的规定。因此，本案可以适用该解释。二、一审判决认为“上诉人没有举证证明遭受的具体损失，所以按照0.35%年利率计算逾期办证违约金”没有法律依据。《商品房买卖解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条的适用前提为合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，这两个条件是二选一关系，即符合其一即可。本案上诉人与被上诉人签订的案涉《房产转让协议》没有约定逾期办证违约金，所以上诉人就有权依照《商品房买卖解释》第十八条的规定，主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。因此，一审判决称上诉人没有举证证明遭受的具体损失，所以按照0.35%年利率计算逾期办证违约金显然没有法律依据。三、本案逾期办证违约金应按年利率6%的标准计算。四、一审判决将逾期办证违约金计算至判决作出之日没有法律依据，在被上诉人为上诉人实际办理案涉房屋权属证书之前，其逾期办证的违约状态一直持续存在，所以应当承担自办证之日至产权证办出之日这一期间内的违约责任，不能以目前案涉土地、房产被其他法院查封无法办证为由把违约金只计算到判决作出之日。综上所述，一审判决关于被上诉人逾期办证违约责任部分适用法律错误，故请求二审法院依法予以改判。加速器公司辩称:三方公司的上诉请求没有事实及法律依据，一审法院关于迟延办理房屋权属证书损失的判决适用法律正确。一、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。本案三方公司购买的房屋是在工业用地上建设的，位于郑州高新企业加速器产业园。根据双方签订的《房屋转让协议》第五条第二款的约定（合同要经由相关部门审批），及《郑开会纪[2013]15号》文件和《关于高新企业加速产业园项目相关问题的回复》、《郑开管文[2014]250号》文件均可以证明，该园区不同于一般商品房住宅小区，园区内的房屋也不属于商品房，购买房产的企业还要符合相应的条件,进行相应的入园审批，而非面向全社会出售。而本案的房产转让于商品房买卖的区别，还在于不办理商品房预售许可证，不在房地产管理部门办理合同备案（网签）。很明显，加速器公司在工业建设用地上建设的加速器科技园区不属于房地产开发行为，建设的房屋属性不属于商品房，而是根据《城市房地产管理法》的规定，在取得土地使用权证书、四证齐全并在完成开发投资总额的百分之二十五以上后，进行自建、自用房屋的合法转让。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一、二条的规定，本案房产转让的纠纷并不属于该司法解释的调整范围，不适用该司法解释。二、目前虽然确实形成了未能及时给三方公司办理房屋权属证书的客观结果，但并未给三方公司造成实际损失。首先，关于本案诉争的房屋，加速器公司已经交付给了三方公司。未及时办理房屋权属证书并不影响其对该房屋占有、使用、受益的权利，未给三方公司造成实际损失。至于房屋所属土地使用权被法院查封的情况，也并不会对三方公司使用房屋有任何实质性影响。而且三方公司也可以行使相关救济权利（例如通过执行异议或执行异议诉）来阻却该查封。其次，三方公司并未提供任何证据证明其因未及时办理房屋权属证书而遭受到了损失。一审法院结合案件情况，参照双方关于迟延交房违约金的标准确定三方公司因迟延办理房屋权属证书而遭受的损失，适用法律正确，公平合理。综上，一审适用法律正确，请求二审法院维持原判。三方公司向一审法院起诉请求：1、被告继续履行《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（协议编号：JSQ2016112902），立即协助原告办理涉案不动产的所有权转移登记手续，将房屋过户至原告名下，所需费用按规定承担；2、被告向原告支付延期交房违约金13623元；3、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金（以购房款693万元为基数，自2019年9月6日起按年利率6%的标准计算至原告取得房屋权属证书之日止，）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月12日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方），签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（协议编号：JSQ2016112902）一份，约定：原告所购标的物位于郑州××新区碧桃路××楼××栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园D6-5号楼），地上，地上**共630平方米，预约转让价款为693万元。本协议签订之前原告支付购房款486万元，2017年1月26日之前付剩余购房款207万元。被告应在2017年8月31日前，将标的物交付原告。若不具备以上条件延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率向乙方支付逾期利息，逾期利息自本协议约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止。房屋交付使用后，被告在365个工作日内将房屋权属证书办至原告名下，并协助原告取得房产证，原告应积极配合甲方办理相关手续。上述协议签订后，原告按协议约定向被告支付了全部购房款，被告向原告开具发票。2018年3月26日，原被告签订《D6-5房源入驻装修补充协议》，双方签订此补充协议后原告进场装修、交付使用涉案房屋。该院另查明，目前，涉案房屋土地使用权被法院查封。以上案件事实由房产转让协议、发票、入驻装修补充协议及庭审笔录在案佐证。一审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。原告诉请被告继续履行涉案协议，该院予以支持。该协议约定交房时间为2017年8月31日前，实际交付时间为2018年3月26日，故被告未按协议约定时间向原告交付房屋，构成违约，其应向原告支付逾期交房违约金。双方所签协议约定，延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率向乙方支付逾期利息，逾期利息自本协议约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止，故被告应以总房款693万元为基数，按中国人民银行公布的同期活期利率标准（即年利率0.35%）向原告支付利息损失，自2017年9月1日计算至2018年3月26日。原告诉请13623元，该院予以支持。对于被告所称因迟延交房其给予原告18个月的物业费补偿，原告不应再要求损失。因被告并未提交有效证据证明物业费计算标准，故对被告该项意见不予采信。原告诉请被告支付迟延办理房屋权属证书期间的损失。双方签订的合同约定为“房屋交付使用后，被告在365个工作日内将房屋权属证书办至原告名下，并协助原告取得房产证”。原告已按合同约定向被告付清购房款，被告至今未将该房屋权属证书办至原告名下，且该房屋所在土地现已被查封，导致相关手续已无法实际办理，被告该行为已构成违约。双方签订的转让协议并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，原告亦未提交充分证据证明其因逾期办理房屋权属证书所遭受的实际损失，故综合当事人履约情况，该院参照双方关于逾期交房违约金的标准，即“延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率向原告支付逾期利息”的约定，酌定被告以原告交纳的购房款为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率标准自2019年9月6日起（即交房后365个工作日）向原告支付延期办理房屋权属证书的损失。因该房屋目前尚不具备办理权属证书的条件，故就该损失该院暂计算至本判决作出之日（共计296天），经计算为19673.5元。此后至实际办理权属证书之日止的损失因尚未产生，该院暂不予处理。对于原告诉请该损失数额过高部分该院不予支持。原告诉请被告为其办理涉案房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至原告名下，因该房屋所在土地已被查封，该诉请目前不具有履行的可能性，故对其该诉请现不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司继续履行与原告郑州三方软件技术有限公司于2016年12月14日签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（协议编号：JSQ2016112902）；二、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司与本判决生效后十日内支付原告郑州三方软件技术有限公司迟延交房违约金13623元，迟延办理房屋权属证书损失19673.5元；三、驳回原告郑州三方软件技术有限公司的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费61227元，减半收取30613元，由被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担。二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，三方公司、加速器公司之间签订的合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，三方公司足额支付了购房款，加速器公司亦将房屋交付三方公司使用。根据双方合同约定，房屋交付使用后，加速器公司在365个工作日内将房屋权属证书办理至三方公司名下，并协助三方公司取得房产证，加速器公司未按双方合同约定的期限将案涉房屋权属证书办理至三方公司名下，且因该房屋目前存在多轮查封，现无法办理过户，加速器公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，三方公司主张逾期办理房屋权属证书的损失，但未提交充分证据证明其因逾期办理房屋权属证书所造成的损失，一审法院以已付房款为基数，根据本案实际情况，参照双方关于逾期交房违约金的标准，即“延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率支付逾期利息”的约定，酌定加速器公司以三方公司交纳的购房款为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率标准即年利率0.35%向三方公司支付延期办理房屋权属证书的损失，并无不当。综上所述，郑州三方软件技术有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2647元，由郑州三方软件技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年七月三十日书记员  景慧洁