天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初16665号原告:刁树志，男，1964年9月2日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李红玲，天津长天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，天津长天律师事务所律师。被告：天津市汉滨投资集团有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽福顺街**。法定代表人：陈友林，副董事长。委托诉讼代理人：蔡明，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。原告刁树志诉被告天津市汉滨投资集团有限公司（以下简称：汉滨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李红玲、被告委托诉讼代理人蔡明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告立即支付逾期交房的已付房款利息及合同约定的违约金86879.7元（2014年11月1日至2017年8月10日）；2、诉讼费用由被告承担。事实理由：2013年5月28日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发建设的汉沽盛世庭苑8号楼1604号商品房以每平米6182.07元的价格销售给原告，原告向被告交付房屋总价款579198元。合同同时约定，被告将应于2014年10月31日前将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付原告。合同签订后，原告按约定履行了交款义务，但被告建设的商品房于2017年8月10日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2019年10月18日，原、被告签订补充协议，原告补交了部分房款，原告实际交购房款589522元。原告认为，被告没有按合同约定条件交付房屋的行为已构成违约，应承担违约责任。为此，原告提起诉讼，望判如所请。被告汉滨公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由为：1、依据合同，房屋交付时原告就知晓交付的标准，在此情况下，原告没有向被告提出任何异议。原告于2014年10月接收房屋，使用至今才向法院提起诉讼，已超过诉讼时效。2、依据原、被告双方签订的购房优惠申请表，其中明确约定原告购买案涉房屋实际享受了6万余元的购房优惠，基于该优惠结果，原告承诺在房屋交付后不得再以任何理由向被告提出赔偿或补偿的要求，因此原告以未取得准交证要求被告支付违约金和购房利息不能成立。3、原告主张的付款利息和违约金数额已超过其实际损失，请法院予以调减。即便法院认定被告逾期交房责任，也应扣除购房优惠款项。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月28日，原、被告双方签订了《天津市商品房买卖合同》。原告购买了被告开发建设的滨海新区汉沽大丰路西侧盛世庭苑8号楼1604号住宅商品房一套。合同第一条约定，房屋建筑面积为93.69平方米。第二条约定，商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为6182.07元，价款为579198元。第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方（被告）于2014年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方（原告）使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，可以变更合同。第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任。第1种约定内容为：“合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金”。合同签订后，原告依约于2016年6月28日将购房款579198元交付被告。2014年10月28日，原告接被告通知后到被告处办理了房屋入住相关手续，被告将房屋交付了原告。庭审中，被告没有证据证实其向原告交付房屋时，已告知原告尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的事实。2017年8月10日，被告取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2019年10月18日，因案涉房屋实际建筑面积比合同约定面积多1.67平方米，原、被告双方就应补交购房款事宜签订了补充协议。原告按该协议于2019年10月23日向被告补交购房款10324元。原告购买案涉房屋实际交付房款数额为589522元。另查，2013年4月15日，原、被告签订了购房优惠申请表，该表优惠内容记载：房屋面积93.69㎡，销售单价6850元／㎡，销售总房款641777元，实际成交价579198元，实际销售单价6182元／㎡，付款方式一次性，优惠点位单价减100、优惠4个点、总房款减10000、再优惠3个点，优惠金额62579元，合同金额579198元。该表在申请优惠业主必须遵守的条件3和5约定：1、公司因客观原因未能在规定的时间内办理商品房所有权转移登记、商品房准许使用证，公司不承担违赔责任。5、销售期间及入住后，申请人不得以任何形式提出有关赔偿及补偿要求。庭审中，被告就《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》未如期取得的客观原因，没有举证予以证实。本院认为：原、被告所签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点：1、被告是否存在违约行为，应否承担违约责任；2、原告主张的损失数额是否合法有据；3、原告主张权利是否超过诉讼时效。本院对双方争议焦点评议如下：一、关于被告否存在违约行为，应否承担违约责任问题。原告作为房屋的买受方依约履行了支付购房款的义务，被告作为房屋的出卖方理应按合同约定的期限向原告履行交付商品房的义务。虽然被告在2014年10月28日与原告办理了房屋入住手续，将竣工验收的案涉房屋交付原告，但被告在该时并未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，所交付的房屋不符合合同约定的条件，被告之行为属于违约，应依法承担相应的违约责任。为此，原告主张的被告支付已付房款利息及违约金诉求成立，本院予以支持。二、关于原告的经济损失数额问题。2014年8月10日，被告取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，2014年8月10日前，原告交付购房款数额为579198元。鉴于原告于2014年10月28日已办理了房屋入住手续，实际占有并使用了案涉房屋，被告所交付的房屋已经验收合格，只是在交付时尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》且未将此事在交房时告知原告之情节，本院酌情确定被告承担的违约赔偿责任，以不超过2017年8月10日前原告已支付的购房款579198元的15%为限，即86879.7元。原告主张的已付房款的利息和违约金86879.7元数额成立，本院予以支持。至于被告主张的依据购房优惠申请表的约定，被告不承担违赔责任，原告不能以任何形式向被告提出有关赔偿及补偿要求之抗辩。虽然购房优惠申请表业主必须遵守的条件约定，公司因客观原因未能在规定的时间内办理商品房所有权转移登记、商品房准许使用证，公司不承担违赔责任及销售期间及入住后，申请人不得以任何形式提出有关赔偿及补偿要求。该约定实质上排除了原告自身权益受到侵害时主张救济的权利，是对原告民事权利的限制。为此，该约定应属无效。加之被告没有证据证实有因政府部门有关文件批准的延迟，市政配套批准及安装的延误等，导致其不能按期取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情形。为此，被告该项抗辩及以原告已享有的优惠款项折扣其应当赔偿数额的抗辩均不能成立，本院不予支持。三、关于诉讼时效问题。原告主张权利的诉讼时效起算点，应从其知道后者应当知道自己权利受到侵害之日计算。《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》是由被告全程办理并最终取得，原告对此并不知晓。被告亦无证据证实交付房屋时将未取得该证的事实告知原告，亦不能证实原告应当何时知晓此情况，为此，被告主张的原告提起诉讼主张权利已超过诉讼时效之抗辩，不能成立，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告天津市汉滨投资集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刁树志已付购房款利息及违约金86879.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费986元，由被告天津市汉滨投资集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘士超二〇二〇年七月三十一日书记员  崔 斌附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。