江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初14876号原告（反诉被告）：王晓娟，女，1981年8月9日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：吴刚，江苏江成（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建龙，江苏江成（江阴）律师事务所律师。被告（反诉原告）：林佳华，男，1934年1月7日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：林红（系林佳华女儿），女，1969年1月26日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：王宁，江苏滨江律师事务所律师。原告(反诉被告)王晓娟与被告林佳华（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年4月9日、6月18日公开开庭进行了审理。原告王晓娟及其委托诉讼代理人王建龙、被告林佳华及其委托代理人林红、王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除王晓娟与林佳华签订的《江阴市房地产买卖合同》；2、判令林佳华双倍返还定金11万元，并赔偿房屋价格上涨所造成的差价损失（以鉴定评估为准）；3、判令林佳华退还王晓娟已支付的购房款23万元及以23万元为基数自2019年5月31日起至实际退还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；4、判令诉讼费用由林佳华承担。后王晓娟于2019年12月9日变更诉讼请求为：1、判令林佳华继续履行双方签订的《江阴市房地产买卖合同》，为王晓娟办理江阴市绿园新村43幢504室房屋的过户手续；2、判令诉讼费用由林佳华承担。事实与理由：2019年5月15日，王晓娟与林佳华签订的《江阴市房地产买卖合同》中约定林佳华应在过户前迁出该房屋上的所有户口，在房屋涨价等因素下林佳华一直迟迟未履行迁出户口的义务，王晓娟在2019年9月7日向林佳华发出《告知函》要求其迁出户口并进行履约，林佳华迫于压力迁出了户口但并没有以任何形式告知王晓娟，导致王晓娟诉至法院要求解除合同。在得知林佳华迁出涉案房屋上户口后，王晓娟又两次同林佳华协商，要求继续履行合同及办理过户手续。为维护王晓娟的合法权益，故申请变更之前的诉讼请求。被告林佳华辩称：1、涉案房屋买卖合同是否已经解除的问题。林佳华认为无论从事实还是从法律角度来看，本案所涉王晓娟、林佳华签订的买卖合同都已经解除，且林佳华在庭前已提起要求确认涉案房屋买卖合同已解除的反诉请求。王晓娟通过法院诉讼的方式通知林佳华解除合同，林佳华未提出异议，该通知到达林佳华时已符合解除的法律效力。王晓娟要求继续履行相当于要求撤销解除合同的通知，林佳华认为需要林佳华同意。林佳华不同意王晓娟撤销解除的通知，原合同效力已经解除。从事实角度看，王晓娟已做出解除合同的事前和事后行为。王晓娟并未按约履行支付购房尾款100万元，迟延履行合同主要义务。王晓娟于2019年9月7日在没有按合同支付购房尾款100万元的情况下，书面告知林佳华要求迁出户口并提存100万元的行为属于单方违约行为。王晓娟、林佳华在2019年8月31日沟通后，除了发一份告知函外，再无与王晓娟或通过中介与林佳华进行沟通，反而是林佳华要求沟通。综上，应当确认双方签订的房屋买卖已解除。2、关于本案合同条款理解及双方是否存在违约行为的问题。双方签订的房屋买卖合同中关于林佳华迁户约定与王晓娟支付购房款相关条款的理解问题，合同约定王晓娟应当于2019年8月31日至不动产登记中心房屋过户时付尾款100万元，林佳华在此期限前包括2018年8月31日前任何时间可以履行迁户，也可以在过户当天迁户。根据合同条款，王晓娟付清房款与迁户、交房可以同时进行，并不必然是王晓娟理解的林佳华需先行履行迁户的合同义务。如果在支付尾款前王晓娟没有准备好尾款的话，林佳华可以主张不安抗辩权。王晓娟拒付尾款的行为属于违约行为。关于双方是否存在违约行为的问题。2019年8月31日双方协商一致，达成在2019年9月2日共同办理付款、过户、迁户手续的约定，但王晓娟并未履行，故王晓娟存在根本性违约。故林佳华认为在合同履行过程中，林佳华不存在违约行为，王晓娟拒付尾款的行为是导致合同无法履行的根本原因。被告林佳华向本院提出反诉请求：判令确认王晓娟与林佳华签订的《江阴市房地产买卖合同》已解除。事实与理由：2019年5月15日，王晓娟购买林佳华位于江阴市房屋一套签订《江阴市房地产买卖合同》，约定王晓娟于2019年5月15日支付购房定金55000元，2019年5月31日支付购房款23万元，王晓娟于2019年8月31日到江阴市不动产交易管理中心办理过户时支付100万元。王晓娟向林佳华支付285000元后，因其购房款不足并未通知林佳华办理交房、过户等手续并履行付款义务，直至2019年8月31日晚（周六），王晓娟才到林佳华处要求协商办理房产过户事宜，经双方协商约定于2019年9月2日共同办理房屋过户、付款、迁户等手续，但王晓娟并未依约履行也未告知林佳华理由。2019年10月24日林佳华接到法院通知，王晓娟以解除双方签订的《江阴市房地产买卖合同》为由诉至法院，林佳华也已领取相关应诉材料。林佳华认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。王晓娟诉请解除合同的诉讼通知林佳华已接受且未提出异议，合同解除的后果已生效，王晓娟变更诉讼请求要求继续履行合同缺乏依据，依法不应支持，故此反诉。原告王晓娟对林佳华的反诉辩称：1、本案房屋对象是学区房，学区房对购买方的户口能否迁入是决定房价的关键因素，合同第15条明确约定林佳华保证过户前迁出户口，保证过户前房内无户口。户口迁出后约定在2019年8月31日过户。林佳华在合同中有先履行义务，王晓娟有权在户口迁出前拒绝付款。2019年8月31日王晓娟已经筹集到尾款100万元，也向林佳华出示，故不存在购买方购买能力不足导致合同没有履行的情况。2、王晓娟第一次提出的诉请是在不知道林佳华已经迁出户口的情况下做出的错误的意思表示，属于重大误解。根据法律规定王晓娟有权撤销解除通知，要求林佳华继续履行合同。3、王晓娟通过变更诉请的程序来撤回之前的解除合同的通知的行为属于撤销行为，林佳华认为属于单方行为没有经过其同意达不到撤销的效果，但王晓娟认为根据民法总则第147条的规定，基于重大误解的撤销不需要对方认可，故王晓娟认为其有权要求林佳华继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2019年5月15日，林佳华（卖方）、王晓娟（买方）、江阴市澄北王嘉房地产中介服务部（中介方）签订《江阴市房地产买卖合同》，约定林佳华将江阴市绿园新村43幢504室房屋以128.5万元出售给王晓娟，面积60.87㎡；付款方式：第一期：王晓娟于2019年5月15日支付林佳华购房定金55000元，第二期房款王晓娟于2019年5月31日付林佳华23万元，第三期房款王晓娟于2019年8月31日到江阴市不动产交易管理中心处办理过户时付房款100万元。三方约定：该房地产买卖合同由林佳华、王晓娟、中介三方一经签订即付购房定金，由林佳华收到定金，王晓娟收到林佳华收条为合法成交，林佳华应将该房产证（不动产权证）、土地证及相关资料交中介方保管，由中介方出具收件凭据；中介方佣金2万元由王晓娟承担；交房时间：林佳华于2019年8月31日之前将该房屋（钥匙）移交给王晓娟使用，同时王晓娟付清全部房款。双方其他约定事项：1、税金由林佳华、王晓娟各自承担；2、林佳华保证过户前户口迁出屋内，保证房屋内无户口；3、房款付清交付钥匙；4、房屋内设施不变；5、中介费用王晓娟承担，产权过户当天一次性付清。双方其他约定事项部分系手写。林佳华、王晓娟分别在合同上签字，王瑞芳代表江阴市澄北王嘉房地产中介服务部在合同上签字并盖章。王晓娟委托的中介方刘永伟也在场。合同签订后，王晓娟分别于当日向林佳华交付定金55000元，于2019年5月30日交付购房款23万元。2019年8月31日王晓娟持有的中国银行江阴滨江支行借记卡上现金存款余额为1000047.17元。根据王晓娟提供的2019年8月31日20:20电话录音显示：林红首先提出要王晓娟先付尾款过户后再迁出户口。林红：按合同，我们宁可赔定金。要钱给了我娘，才会打电话给我哥，你们要坚持，我们宁可不卖的，宁愿违约。我还可以卖高点，别人给我一次性158万现金，为什么是158万元，因为违约金他们出，我们还能多赚点，多拿点钱，何乐不为呢？林红：宁可赔55000元定金，必须先拿到钱。王嘉（卖方中介）：那拿10万元，钱押在中介，押金。林红：押钱的话，我宁可卖给人家了，我们本来就要涨价，我们房子卖便宜了。房子少卖30万元。根据林佳华提供的2019年8月31日21:31电话录音显示：因户口迁出问题林佳华女儿林红曾提出100万元尾款到账，房产证过好户，迁户口。王晓娟问：当天是否可以将户口迁走。林红回答：当天去办，钱你转我妈卡上，那里也有银行的，转好直接过好户，直接再到城中派出所迁户口。王晓娟委托的中介方刘永伟回答：礼拜一（9月2日）全部结束掉。2019年9月2日王晓娟通过电话联系王瑞芳要求其通知林佳华户口迁出后再办理涉案房屋的过户手续，因林佳华未将涉案房屋内的户口迁出，王晓娟及其委托的中介方刘永伟、林佳华委托的中介方王瑞芳均未至江阴市不动产交易管理中心处办理涉案房屋过户，王晓娟也未将剩余100万元购房款交付林佳华。2019年9月7日王晓娟向林佳华发出《告知函》，内容为：……至于最后一期尾款100万元我也在2019年8月31日凑齐并找到你付款要求过户，但我发现，你准备卖给我的这套房子上有你家人的户口没有迁走，这与我们在合同里的约定是相违背的。我儿子今年11岁，我买这套学区房是为了他上学用的，并不是用来住的。我8月31日找到你们谈这个事时也提过，先交钱过户没有问题，但你要给我一个书面承诺，过完户多久把这套房子上的户口迁走，你家人虽口头答应，但迟迟不肯落至书面，加上我们签约后房价上涨的事实，所以我有理由怀疑你们迁走户口和卖房的诚意。虽然距离合同上约定迁走户口的日期已经有一个星期了，但我仍然怀揣善意想和平解决这个问题。我有个提议：我把最后的房款100万元存放在第三方处（如中介），你们把户口迁走，那么交钱过户就顺理成章。你们也不用担心我不付钱。你意下如何？请在见函3个工作日内给我一个回复，否则，我将视为你们不想履约。因林佳华未予答复，王晓娟于2019年10月16日诉讼至本院。林佳华于2019年10月24日收到本院的应诉通知书及王晓娟要求解除《江阴市房地产买卖合同》的民事起诉书。另查明：涉案房屋上原户主芦秀珍、夫林佳华的户口于2019年9月19日迁出；子林钢、儿媳潘玲娟、孙女林雯雅户口于2019年9月18日迁出；女儿林红户口于2019年9月20日迁出。关于上述户口迁出后林佳华何时通知王晓娟问题。林佳华陈述是9月20日后通知其中介方王瑞芳的。王瑞芳陈述涉案房屋上户口迁出后林红没有马上告诉我，后来告诉我后，我就打电话告诉王晓娟的中介方刘永伟的，但具体时间不记得了。刘永伟陈述2019年8月31日后其与林佳华、王晓娟都没有联系过，直到2019年10月中旬王瑞芳才通知其说户口全部迁完了，其再通知王晓娟一起去林佳华家聊这个事情。但一直没有谈拢。当时王晓娟已经起诉了，王瑞芳也知道王晓娟已经起诉了。王晓娟陈述其是到2019年11月初才知道涉案房屋上户口全部迁出的，没有人通知过我。在起诉前没有问过林佳华，因为没有林佳华的联系方式也没有问过其中介方刘永伟。因发过《告知函》后林佳华没有反应，故认为林佳华肯定不会迁出户口的。以上事实由《江阴市房地产买卖合同》、收条、账户详情单、银行交易流水明细清单、录音资料、告知函及邮寄凭证、户籍信息证明、微信聊天截屏、证人证言及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，林佳华通过江阴市澄北王嘉房地产中介服务部与王晓娟签订的《江阴市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。当事人均应全面履行合同义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。王晓娟已经按照合同约定交付了第一期的定金及第二期的房款，在履行交付第三期房款即2019年8月31日到江阴市不动产交易管理中心处办理过户时付房款100万元的合同义务时，林佳华应保证过户前户口迁出屋内，保证房屋内无户口。因林佳华未将涉案房屋上的户口全部迁出，王晓娟有权拒绝履行合同约定的第三期付款义务。基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。经王晓娟催告后，林佳华虽然在2019年9月20日将涉案房屋上的户口全部迁出，但其并没有及时告知王晓娟并通知其办理房屋过户手续、交付房屋尾款事宜。王晓娟在不知涉案房屋上户口已经全部迁出的情况下以林佳华不愿意迁出户口构成违约为由提出解除合同并要求林佳华承担违约责任，应认定构成重大误解，其提出撤销解除合同通知符合有关法律规定，而且其知道撤销事由之日为2019年11月初，其在2019年12月9日提出要求继续履行合同，虽没有明确撤销之前以诉讼方式提出的解除合同通知，但事实上撤销解除合同通知是其主张继续履行合同的前提和基础，其以重大误解为由主张撤销权并未超过法律规定的三个月的除斥期间，故对王晓娟要求撤销解除合同通知的主张依法予以支持；当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。涉案房屋上户口全部迁出后王晓娟要求继续履行合同即要求林佳华交付涉案房屋并办理该房屋的过户手续符合法律规定，本院依法予以支持，但王晓娟也应在办理房屋过户时将尾款100万元交付林佳华。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。林佳华关于经双方协商约定于2019年9月2日共同办理房屋过户、付款、迁户等手续的抗辩意见因无具体事实依据，本院依法不予采信；林佳华要求确认与王晓娟签订的《江阴市房地产买卖合同》已解除的反诉请求也无法律依据本院依法不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、林佳华应于本判决发生法律效力之日起10日内继续履行双方签订的《江阴市房地产买卖合同》，并协助王晓娟办理江阴市绿园新村43幢504室房屋的过户手续，同时，王晓娟应在办理房屋过户时将尾款100万元交付林佳华。二、驳回林佳华的反诉请求。案件受理费16366元、保全费5000元，合计21366元（王晓娟已预交），由林佳华负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付王晓娟。反诉案件受理费8183元由林佳华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时,根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  沈洪兴人民陪审员  潘静雯人民陪审员  徐凤玉二〇二〇年七月七日书 记 员  王 洁附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。2、《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条【重大误解实施的民事法律行为的效力】基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条【撤销权消灭期间】有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。