贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初4574号原告：杨佳奕，女，汉族，2013年5月4日出生，住贵州省遵义市红花岗区东欣彩虹城****，公民身份号码：5203302013********。法定代理人：杜永群，女，汉族，1976年8月17日出生，住贵州省，住贵州省遵义市红花岗区东欣彩虹城****佳奕之母，公民身份号码：5221321976********。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦****，统一社会信用代码：915203030856559886（1-1）。法定代表人：于国强。委托诉讼代理人：李有明，男，汉族，1963年11月23日出生，住杭州市西湖区庆丰，住杭州市西湖区庆丰新村**份号码：330106196311230012。委托诉讼代理人：饶娇，女，1997年1月12日出生，住贵州省遵义市汇川区，住贵州省遵义市汇川区山盆镇李梓村街上组号码：522121199701125263。原告杨佳奕诉被告贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨佳奕法定代理人杜永群、被告聚银公司委托诉讼代理人饶娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨佳奕向本院提出诉讼请求：1、判决由被告向原告支付2019年1月1日至2020年6月30日共计546天的逾期交付商铺违约金9622.62元；2、判令由被告向原告支付2019年4月1日至2020年6月30日共计456天的逾期办理商铺转移登记有关文书的违约金16072.95元；3、判决被告向原告赔偿2019年7月1日至2020年6月30日共计四个季度的托管收益损失20492元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年4月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买位于遵义市汇川区温州路中段西侧“遵义奥特莱斯城市广场”D区3-56号商铺，购房款352477元。合同第十一条第（一）款约定被告应当在2018年12月31日前向原告交付商铺；第十三条第1小条第（2）点约定被告逾期交房，被告应从约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，每日按已付房款的万分之0.5向原告支付违约金。合同第二十二条第三款约定被告应当在2019年3月31日前取得商铺初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未向原告交房，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，双方多次协商未果，原告为维护其合法权益，特诉至法院，要求被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任。被告聚银公司辩称，1、对原告主张的逾期交房违约金的计算方式及金额无异议，但原告与我公司及案外人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）签订的商铺委托经营管理合同及托管收益确认单中明确了收益金支付期间及金额，现原告主张了该期间的逾期交房违约金，视为对收益金的放弃；2、原告要求答辩人承担按每日万分之1计算至答辩人实际交付商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因房屋未竣工，达不到交付条件，初始登记没有完成，被告愿意承担的逾期交房违约金是对原告损失的补偿，故我方不同意支付逾期办证违约金，另按照每日万分之1计算逾期办证违约金我方认为标准过高，建议按照已付房款的日万分之0.3计算；3、对原告要求我公司赔偿托管收益损失系另一法律关系，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年4月5日，原告杨佳奕（买受人）与被告聚银公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》,合同约定买受人购买遵义市奥特莱斯城市广场第1号地块3层3-56号商品房（建筑面积21.98平方米），房屋总价款为352477元。付款方式为一次性付款。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理{（1）、（2）不作累加}：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同还约定了其他内容。由于被告聚银公司至今未向原告交付房屋，原告遂提起本案诉讼。同日，原告杨佳奕（甲方、委托方）与聚银公司（丙方、担保方）及案外人信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将前述商铺委托信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，合同的终止时间为2027年6月30日，在合同履行期间，原告（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2017年7月1日开始至2027年6月30日止，共计壹拾年，甲方同意自2017年7月1日至2019年6月30日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定2019年7月1日至2020年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币7173元、2020年7月1日至2023年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币8197元、2023年7月1日至2026年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币9222元、2026年7月1日至2027年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币10246元；甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告实际足额支付了购房款。后原、被告对涉案商铺的托管收益进行了变更，并签订了托管收益确认单，变更后的托管收益结算标准为：2017年7月1日至2019年6月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币1025元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付）；2019年7月1日至2020年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币5123元；2020年7月1日至2023年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币8197元；2023年7月1日至2026年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币9222元；2026年7月1日至2027年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币10246元。合同还约定了其他内容。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应严格履行各自义务。原告按约向被告聚银公司履行了支付房款义务，但被告未按约向原告履行交房和办理商品房转移登记义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，被告应承担逾期交房和办理商品房转移登记的违约责任。依据合同约定，被告逾期交房超过90日，从约定交付期限届满次日起按日向买受人支付全部已付款的万分之0.5的违约金,即被告应支付原告杨佳奕2019年1月1日至2020年6月30日期间的逾期交房违约金9622.62元；对逾期办理商品房转移登记违约金，合同约定被告逾期办理商品房转移登记超过90日，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，被告认为不应支付逾期办证违约金，且逾期办证违约金约定按照每日万分之1计算标准过高，建议按照已付房款的日万分之0.3计算。对此，本院认为商品房初始登记未完成系被告没有履行自己的义务，不能成为其不支付逾期办证违约金的理由，故对被告不支付逾期办证违约金的辩解不予采信；被告辩称违约金过高要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，因本案原告实际损失无证据证明，依据违约金以补偿为主、惩罚为辅的基本原则，结合本案被告实际情况，本院酌情支持逾期办理商品房转移登记违约金按每日万分之0.5计算，即被告应支付原告2019年4月1日至2020年6月30日期间的逾期办理商品房转移登记违约金8036.48元。对于原告要求被告赔偿2019年7月1日至2020年6月30日期间的托管收益损失20492元的诉讼请求因系另一法律关系，本院在本案中不予一并审理，且原告也同意另案主张。故对原告合理的诉请，依法予以支持，对被告的部分抗辩，予以采纳。综上，为保护当事人的合法权利，判决如下：一、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨佳奕2019年1月1日至2020年6月30日期间的逾期交房违约金人民币9622.62元；二、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨佳奕2019年4月1日至2020年6月30日期间的逾期办理商品房转移登记违约金人民币8036.48元；三、驳回原告杨佳奕的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元（已依法减半收取），由原告杨佳奕承担180元，被告贵州聚银投资置业有限公司承担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  唐凤二〇二〇年七月二十四日法官助理季琴书记员陈聪