广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1269号上诉人（原审被告）：赖金钊，男，1955年8月20日出生，汉族，住广东省四会市城中区*************。委托诉讼代理人：赖小丽（与赖金钊系父女关系），女，1981年2月7日出生，汉族，住广东省四会市城中区*************。委托诉讼代理人：赖幸菲（与赖金钊系父女关系），女，1987年11月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区******。被上诉人（原审原告）：广州市德进同业投资发展有限公司。住所地广东省广州市天河区************。法定代表人：马勇前，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨开平，广东阳由律师事务所律师。原审第三人：四会市****三旧改造办公室。住所地广东省四会市****办事处内。负责人：邓荣基。上诉人赖金钊因与被上诉人广州市德进同业投资发展有限公司（以下简称德进公司）、原审第三人四会市****三旧改造办公室（以下简称三旧改造办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服广东省四会市人民法院(2020)粤1284民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。赖金钊的委托诉讼代理人赖小丽及德进公司的委托诉讼代理人杨开平到庭参加了诉讼，三旧改造办没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赖金钊上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项判决，发回重审或依法改判；2.本案第一、二审诉讼费用由德进公司承担；3.根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《广东省高级人民法院关于明确土地、房屋征收征用补偿协议纠纷案件作为行政案件处理的通知》的有关规定，以及本案合同条款第4页三旧改造办作为征收主体，本合同纠纷应按行政诉讼审理。事实和理由：一、基本事实以及赖金钊暂未搬离房屋的正当理由。2013年12月30日赖金钊从高处跌落导致特重型颅脑外伤。2014年4月，由城南社区居民委员会工作人员带队，到十四号码头片区包括到赖金钊家中进行宣传动员，称政府将进行旧城改造，改善居住环境，并派发了宣传资料。宣传资料表明德进公司是广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司的全资子公司，开发经验丰富，是具有实力的房地产开发商。2014年5月4日，赖金钊在身体未恢复的情况下，未告知其妻子，作为乙方与甲方德进公司及丙方三旧改造办签订《房屋拆迁补偿安置合同》。合同第10页表明拆迁工作期限为三年，在签订合同的三年里，赖金钊没有接到搬离房屋的通知，也没接收到关于改造项目的任何信息，认为合同已被甲方单方终止。2018年7月赖金钊收到邮寄要求15天内(合同写20天搬离)搬离房屋通知，落款单位是德进公司，印章极其模糊完全无法辨认文字。由于印章极其模糊、搬离时间与合同有差别以及已过合同拆迁期限，赖金钊怀疑通知真实性，因此没有搬离房屋。2018年10月，赖金钊获知《肇庆市“三旧”改造实施意见》(2018年9月3日十三届50次市政府常务会议审议通过)第三十五条，对于旧城镇改造项目，在本实施意见生效前未完善用地手续或未完成征地拆迁、补偿有关工作的，取消该“三旧”改造项目或改造主体资格。按照该意见的规定，此时十四号码头片区改造项目和德进公司的改造主体资格已被取消，既然德进公司的改造主体资格已被取消，更加肯定了合同已被德进公司单方终止。2018年12月赖金钊再次收到邮寄的搬离房屋通知，这次落款单位是城中街道十四号码头片区改造办公室和德进公司，改造办公室没有盖章。由于通知没有政府公章，德进公司也被取消改造主体资格。赖金钊担心房屋被拆除，项目无法进行，无法得到回迁房屋，最终血本无归。所以没有搬离房屋。二、拆迁主体不合法、改造主体不合法。本合同纠纷主要焦点是德进公司作为本片区房屋拆迁主体和改造主体(开发建设)的合法性。根据现行法规，拆迁主体不合法。2011年1月19日国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。第五条规定：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。第八条第五款规定：由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。第二十七条规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫害被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。根据地级市三旧改造政策，改造主体不合法。2018年10月14日发布的《肇庆市“三旧”改造实施意见》第三十五条：对于旧村庄、旧城镇改造项目，在本实施意见生效前未完善用地手续或未完成征地拆迁、补偿有关工作的，取消该“三旧”改造项目或改造主体资格。如项目涉及前述情形，但能提供材料证明已开展征地拆迁、补偿工作并实际投入相关资金的，改造主体可在本实施意见生效之日起半年内提出延期申请，经申请、核实后，可延长项目改造期限1年，如1年内仍无法完成征拆工作，取消该“三旧”改造项目或改造主体资格。第四十七条：本实施意见自发布之日起施行。我市以往“三旧”改造政策、规定与本实施意见不一致的，以本实施意见为准。一审判决第12页一方面确认本片区全部属国有建设用地，另一方面却大量篇幅引用县级政府文件佐证德进公司参与拆迁的合法性，对国务院法规避而不谈，对县级政府文件与地级市政府政策不一致避而不谈。国务院法规和地级市政策效力明显高于县级政府文件，一审判决明显故意偏袒德进公司，并混淆了拆迁与房地产开发的关系。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定，房屋征收和拆迁属政府行为。德进公司作为本片区房屋拆迁主体，违反了国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》房屋征收和拆迁的强制性规定。对项目引入开发商进行房地产商开发，赖金钊尊重政府按照相关法律法规作出的决定。但由于是旧城改造，必须依法按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条规定的房屋征收部门进行，而不是由开发商进行房屋拆迁和征收。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的制定是为了保护被拆迁户的利益，防止社会不稳定风险。事实上，四会市政府于2019年8月29日发出《四会市*************码头片区按“三旧”政策实施改造有关问题的批复》，而德进公司在2018年初，四会市政府尚未批复，即进场对本片区部分房屋进行拆除，并对多层建筑物中已交的房屋进行破坏性拆除，对未签合同住户和未搬迁住户的生命财产安全构成严重威胁。在国家市场监督管理总局上查询，德进公司的经营范围为物业管理、企业管理咨询服务，不包含房屋拆迁、房地产开发等业务，其征收和拆迁行为属超范围违法经营。德进公司也对其经营范围仅限于物业管理、企业管理咨询服务予以认可。一审判决结果却对德进公司超范围违法经营的事实只字未提。而且与赖金钊签合同的是德进公司，而四会市政府批复是四会德进房地产开发有限公司。变更合同主体，德进公司有义务告知赖金钊，并经双方确认。否则，赖金钊不认为德进公司以后能履行本合同。另外，作为丙方的三旧改造办，是四会市****办事处辖下的一个临时机构。合同第二部分《通用条款》第一条已明确了德进公司无权对本片区房屋进行征收。同时也表明对赖金钊暂不搬迁行为的起诉只能是三旧改造办，德进公司无权对赖金钊暂不搬迁行为进行起诉。三、合同的时效问题合同第二部分《通用条款》第三条第一款第1点及合同第二部分《通用条款》第九条第九款约定，同一份合同，两次出现“期限为三年”的约定，实际上表达的是两种约定。第三条第一款第1点约定的三年期限，是指房屋拆除后的回迁期限。因为房屋被拆除，可能会因部分房屋未能拆除而超过了回迁期限，所以约定了顺延条款。第九条第九款约定的三年是指签订合同后三年内完成拆迁工作，同时，约定了“因拆迁户的原因造成拆迁工作不能进行时，房屋完整退还给乙方。房屋完整退还给乙方后，本合同终止执行。”也就是说，三年内不能完成拆迁工作，房屋退还给乙方，合同终止执行。本合同是格式合同，德进公司制定这一条款的目的，明显是为了逃避本合同第二部分《通用条款》第七条第五款的约定。即使德进公司向法庭提供的要求赖金钊搬迁的《通知》属实，最早发出的搬迁通知的时间是2018年7月，合同签订时间是2014年5月，已超过了三方约定的拆迁工作期限为三年的时限，所以本合同已失效。由于未能在三年内完成十四号码头片区拆迁工作，实际上的违约方是德进公司和三旧改造办。四、赖金钊暂不履行合同的正当理由。1.按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定以及本合同第二部分第一条第三款约定，德进公司无权对本片区房屋进行拆迁和征收；2.该公司没有主导拆迁项目的资质，也不具备房地产开发资质并违规异地经营；3.按照肇庆三旧改造意见规定，即使该公司曾经取得改造主体资格，但也已被取消；4.本片区还有大量住户抗拒与该公司签订拆迁合同，本片区开发容易形成烂尾楼，该公司无法提供赖金钊回迁房屋保障；5.《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”事实上赖金钊至今未收到任何补偿，既然未得到补偿，何以谈搬迁；6.合同已超过三年期限。五、一审认定违约事实不清，判决结果自相矛盾。按照合同第二部分第七条第五款约定，随意终止合同才算违约，赖金钊并没有终止合同，只是由于上述原因而暂不履行合同。一审判决赖金钊终止合同造成违约，既认定终止合同却又要赖金钊继续履行合同搬离房屋行为，明显自相矛盾。六、违约金5万元计算无依据。违约金的数额由德进公司单方确定，并没有与赖金钊协商，虽然对双方都有一定的约束力，但却无计算依据。而且，因其他住户的原因造成拆迁工作无法完成时，德进公司则以合同第二部分第九条第九款的约定拒付违约金，合同明显失去公平原则。七、律师费、诉讼费由赖金钊支付不合理。德进公司拆迁工作无法进行下去而造成的损失，并不是因赖金钊暂时不搬迁造成的，片区内还有大量拒绝与该公司签订合同的住户，该公司应该联合政府相关部门，深入细致做好未签合同的住户的工作。采取极端对抗的方式进行拆迁，只会加深与被拆迁户间的矛盾。按本合同第二部分第一条第三款约定，通知赖金钊搬迁的应该是作为征收方三旧改造办，而不是德进公司及来历不明的四会市*******码头片区改造办公室。八、强拆行为引发该片区住户不满，社会不稳定风险极大。德进公司在本片区拆迁过程中非法强拆、野蛮施工，并采取非法手段骚扰住户，对住户进行逼签逼迁，引起住户的多次报警和向各级部门上访，本片区社会稳定风险极大。本案纠纷，主要是对德进公司作为本片区房屋拆迁主体的合法性的质疑。本片区改造仍在征收拆迁阶段，尚未进入房地产开发阶段，合同纠纷不涉及补偿和安置等民事纠纷，属于行政诉讼范围，应按行政诉讼审理。德进公司答辩，一、一审法院立案受理后，若赖金钊认为本该案属于行政诉讼案件应该及时提出异议，或者向上级法院反映情况来维护自己的权利。在本案已经一审开庭审理的情况下，赖金钊已经按民事诉讼要求提交了答辩材料、同意开通审理、并经过答辩、质证、辩论程序，现在只是因败诉就认为本案为行政诉讼，毫无诚信。二、本案并非属于行政诉讼案件。简单来说行政诉讼是民告官的案件。赖金钊作为合同的相对方因其违反合同约定而被起诉，赖金钊既非行政官员，亦非代表某一行政机关。况且德进公司属于有限公司，享有的是合同权利，并无任何行政权力，也没有任何行政机关赋予行政权力。因此，本案是典型的民事案件。在《广东省高级人民法院关于明确土地房屋征收征用补偿协议纠纷案件作为行政案件处理的通知》（粤高法02017)148号）中，也明确指出：补偿协议作为行政案件处理的纠纷，应该是征收征用土地房屋的政府部门和政府机关。在本案中，公司作为改造的主体进行改造的时候，政府仅作为见证和监督方，既无资金投入也不会从中获取利益，亦不承担经济及法律责任。三、本案并非赖金钊所称房屋征收与补偿纠纷，本案也不应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。“三旧”改造与政府“征收”是两个不同性质的行为。1.“三旧”改造，也叫棚户区改造，是国家为了改善最低层人民群众生活的一项惠民措施。根据《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）第10-12条规定，三旧改造的主体有三种：①人民政府，人民政府政府依法收回、收购土地使用权；②原土地使用权人，原土地使用权人自行进行改造；③市场主体，市场主体根据政府的“三旧”改造计划和年度计划，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。第一种模式就是赖金钊所说的国有土地征收。这是由财政出资征收，土地由国家收储并拍卖。主体是政府。第二种模式是自有土地改造。改造的主体是土地所有人。例如四会的“家惠旧改项目”等等。第三种模式是市场主体通过协商签订合同的方式改造，由土地方和投资方协商，自主完成改造。本案的改造模式就是属于这一种。这种市场主体改造的模式并不是赖金钊所辩解的一定要有县市人民政府负责征收的模式。2.德进公司作为市场主体积极参与城市“三旧”改造。德进公司与赖金钊经协商签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，双方的行为是一种平等主体之间市场化的市场经济行为，合情合理合法。双方的关系属于《合同法》调整的范畴。但赖金钊现在却以德进公司不属于房屋征收部门，不符合《国有土地房屋征收与补偿条例》的规定，认为德进公司诉讼主体不适格。赖金钊明显搞错法律关系，德进公司并非代表政府对赖金钊的房屋进行征收，德进公司是与赖金钊协商对符合城市“三旧”范围的房屋进行处置，是一种合同关系。四、赖金钊采取故意违约、四处上访拖延德进公司的搬迁进度，企图造成德进公司的更大损失，来达到其无理增加面积和或补偿款的目的。为了让其他住户尽快回迁，一年多来德进公司与城中街道工作人员几十次上门与赖金钊沟通做工作，但赖金钊一直不理睬，态度恶劣，其行为极为不诚信，而且造成拆迁工程严重滞后，德进公司每月光支付在外租住房屋的拆迁户租金就近10万元，而且还有资金成本的损失及工人误工的损失，更严重的还有近100多住户不能按期回迁，造成社会稳定的问题。综上，为了维护社会和谐、稳定，请求维持一审判决。三旧改造办没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面答辩意见和证据材料。德进公司向一审法院起诉请求：1.赖金钊立即腾退房屋并交给德进公司；2.赖金钊向德进公司支付5万元违约金；3.赖金钊向德进公司支付5000元律师费；4.赖金钊承担诉讼费。一审法院经认定的事实如下：赖金钊系四会市城中区*************的房屋所有人。2014年5月4日，德进公司（甲方）、赖金钊（乙方）及三旧改造办（丙方）签订了《房屋拆迁补偿安置合同》[合同编号：（A段）第零零伍号]，约定：乙方的房屋坐落在四会市*******码头片区“三旧”改造范围内；乙方被拆迁房屋坐落在四会市************，所属整栋楼建筑总层数肆层；甲方给乙方的全部补偿为：1.安置房建筑面积77.1㎡及补偿建筑面积4.8㎡；2.每月租金360元；一次性支付搬迁补贴1000元；通用条款第一条约定合同签订后，乙方在接甲方搬出通知20天内，搬出房屋，把钥匙和房屋交给甲方，并把房地产权证、土地使用证原件交给丙方，由丙方出具收据并负责保管，按法律规定及程序到政府相关部门办理房地产权证、土地使用证的注销手续；第三条在乙方迁出被拆迁房屋，并把房屋交给甲方之日起，至甲方提供本合同所定的补偿房屋给乙方，期限为三年，如需政府主管部门申请强制拆除则顺延；第七条乙方在本合同所规定的时间内，不能腾空房屋并交给甲方拆除的，视为违约；本合同生效后，任何一方无正当理由不得随意终止合同，单方违约的，由违约方支付违约金5万元给对方，实际经济损失超过违约金的，差额部分由违约方据实赔偿等合同内容。2018年7月5日，德进公司向赖金钊邮寄送达了《通知》，通知赖金钊在接到通知之日起15日内搬离所住房屋。赖金钊收到《通知》后，至今未搬离涉案房屋。2019年11月7日，德进公司与广东阳由律师事务所签订了《委托代理合同》，委托该律所律师作为其与赖金钊房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的委托诉讼代理人，律师费为6000元。2019年11月8日，广东阳由律师事务所向德进公司出具金额为6000元的律师费发票。另查明，四会市三旧改造工作领导小组办公室于2018年12月21日发布《城中街道十四号码头片区“三旧”改造项目公示》，载明：“一、拟按‘三旧’政策实施改造的地块位于城中街道沿江路、拱桥直街交汇处，东至沙尾一路二巷，西至沙堤直街二巷，南至沿江路，北至四会中学、仲泰小学及延伸线。二、拟按‘三旧’政策实施改造的地块，地处四会旧城区，面积32204平方米，由各住户分别使用，全部属国有建设用地。德进公司拟按我市现行‘三旧’改造政策，收购整合后进行集中改造。该片区现有建筑面积90613.05平方米，规划改造后建筑面积约20万平方米，改造后用途为商住综合体。三、拟实施改造地块属于我市‘三旧’改造范围，已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围，地块编号为44128400634-1；符合我市土地利用总体规划、城乡规划，已纳入我市‘三旧’改造专项规划和2018年度实施计划。”等内容。一审法院认为：赖金钊作为四会市*************屋的所有权人，与德进公司、三旧改造办就拆迁房屋的补偿方式、补偿金额、安置用房面积、搬迁期限等达成《房屋拆迁补偿安置合同》，双方因在履行拆迁补偿合同中形成的纠纷为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，系民事诉讼的受案范围。德进公司作为企业法人，与赖金钊、三旧改造办签订的《房屋拆迁补偿安置合同》，是三方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同为合法有效的合同，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，《房屋拆迁补偿安置合同》约定，“合同签订后，乙方在接甲方搬出通知20天内，搬出房屋，把钥匙和房屋交给甲方，并把房地产权证、土地使用证原件交给丙方，由丙方出具收据并负责保管，按法律规定及程序到政府相关部门办理房地产权证、土地使用证的注销手续。”并约定“乙方在本合同所规定的时间内，不能腾空房屋并交给甲方拆除的，视为违约。”德进公司于2018年7月5日向赖金钊邮寄送达了《通知》，通知赖金钊在限定时间内搬离房屋，但赖金钊至今仍未搬离该房屋，其行为已违反《房屋拆迁补偿安置合同》的约定，构成违约，应承担违约责任，故德进公司要求赖金钊腾退房屋并将该房屋交付给德进公司的诉求事实清楚、理据充分，一审法院予以支持。关于德进公司主张的违约金5万元，由于《房屋拆迁补偿安置合同》约定“本合同生效后，任何一方无正当理由不得随意终止合同，单方违约的，由违约方支付违约金5万元给对方，实际经济损失超过违约金的，差额部分由违约方据实赔偿。”，现赖金钊已构成违约，赖金钊应按合同的约定支付违约金。虽然赖金钊抗辩违约金过高，但赖金钊没有提供证据证明违约金是否过高，因此，对赖金钊的抗辩意见，一审法院不予采纳；赖金钊应向德进公司支付违约金5万元。关于德进公司主张的律师费，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”德进公司、赖金钊与三旧改造办虽未在《房屋拆迁补偿安置合同》中明确约定实现债权的费用，但赖金钊至今仍未搬离该住房，致使德进公司改造工程项目无法开展，已造成了损失，且德进公司与广东阳由律师事务所于2019年11月7日签订了《委托代理合同》，委托该律师事务所代理诉讼，考虑案件的复杂程度，一审法院酌定赖金钊支付律师费3000元给德进公司。据此，一审法院作出判决：一、赖金钊应自判决生效之日起十日内腾退位于四会市*************屋并交付给德进公司；二、赖金钊应自判决生效之日起十日内向德进公司支付违约金5万元；三、赖金钊应自判决生效之日起十日内向德进公司支付律师费3000元；四、驳回德进公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取588元，由赖金钊负担。二审期间，赖金钊提交以下新证据：1.购房发票，拟证明购房面积有差异；2.搬迁通知，拟证明通知内容与合同内容有差异；3.肇庆市“三旧”改造实施意见，拟证明拆迁被取消了；4.德进公司的宣传资料及公司经营范围、一审笔录，拟证明德进公司虚假宣传，且超出经营范围；5.征收通知、征收公告，拟证明征收关系，没有说明让德进公司进行改造；6.（2018）粤1284民初3406号《民事裁定书》，拟证明本案属于行政行为，属于行政案件，不是民事案件及三年时效，应该从签合同时间开始计算的；7.四会万隆医院出院记录，拟证明在2013年赖金钊未恢复签下合同的。德进公司质证意见如下：1.证据1的真实性由法院认定，该证据与本案没有关联性；2.证据2不管是5天还是20天，赖金钊没有搬出房屋；3.证据3没有异议，赖金钊应该按照该文件执行；4.证据4德进公司目前是物业管理企业管理服务，不包括拆迁房地产开发，合同明确约定由将来成立的房地产公司开发；5.证据5真实性没有意见，说明德进公司是三旧改造的主体；6.证据6真实性没有异议，该案当事人梁某认为原一审法院有错误可以上诉，但本案并未经过二审法院审理，不能说明立案标准不一致；7.证据7赖金钊认为当时因身体原因错误签订补偿合同，应该在法定时间内申请撤销。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2014年5月4日签订案涉《房屋拆迁补偿安置合同》时德进公司的名称为广州市德进同业投资管理有限公司。2019年8月15日德进公司名称由“广州市德进同业投资管理有限公司”变更为“广州市德进同业投资发展有限公司”。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.本案是否应作为民事案件受理；2.赖金钊抗辩其暂未搬离案涉房屋的理由是否正当；3.赖金钊是否违约以及是否需要向德进公司交付房屋并支付违约金、律师费。关于本案是否应作为民事案件受理的问题。《房屋拆迁补偿安置合同》是德进公司与赖金钊、三旧改造办共同签订的，德进公司与赖金钊是作为合同的主义务人和主权利人，两者之间主体地位平等，支付补偿款及交付回迁安置房的责任均由德进公司直接承担，赖金钊也应直接向德进公司交付房屋，而三旧改造办在合同中承担的责任只是监督和指导拆迁补偿工作。双方所签订的《房屋拆迁补偿安置合同》属于平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。故赖金钊主张本案属于行政诉讼范畴，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，本案因《房屋拆迁补偿安置合同》所引起的纠纷，德进公司提起诉讼，请求赖金钊交付房屋并支付违约金，应属于民事纠纷，一审以民事案件受理并无不当，本院予以维持。至于赖金钊主张的一审法院在另案立案中采取双重标准的问题，案涉《房屋拆迁补偿安置合同》并无涉及行政部门作出具体行政行为，且本案与该案情况并非完全一致，故对赖金钊上述主张本院不予支持。关于赖金钊抗辩其暂未搬离案涉房屋的理由是否正当的问题。第一，赖金钊认为在其身体未恢复且未告知其妻子的情况下签订《房屋拆迁补偿安置合同》构成为未搬离案涉房屋的正当性。经查明，赖金钊于2014年5月4日签订案涉《房屋拆迁补偿安置合同》时其已出院在家，不能证实签订案涉《房屋拆迁补偿安置合同》违背其真实意思表示，且自签订案涉《房屋拆迁补偿安置合同》至德进公司提起诉讼已将近六年时间，赖金钊及其妻子均没有对案涉《房屋拆迁补偿安置合同》提出异议或主张撤销该合同，故应视为赖金钊及其妻子对赖金钊签订案涉《房屋拆迁补偿安置合同》是知情且认可；第二，赖金钊确认收到德进公司邮寄送达的两份《通知》，虽辩称怀疑《通知》的真实性，但其完全可通过向德进公司或四会市*******码头片区改造办公室自行核实《通知》的真实性，故其以《通知》印章模糊及改造办公室未加盖印章为由延迟搬离案涉房屋，明显缺乏理由。综上，赖金钊抗辩其暂未搬离案涉房屋的理由均没有事实及法律依据且不具有正当性，本院对此不予采信。关于赖金钊是否违约以及是否需要向德进公司交付房屋并支付违约金、律师费的问题。首先，案涉《房屋拆迁补偿安置合同》属于平等主体在平等自愿原则下签订的合同，双方均应依约履行。其次，案涉合同第二部分通用条款第三条第一款第1点约定“在乙方迁出被拆迁房屋，并把房屋交给甲方之日起，至甲方提供本合同所定的补偿房屋给乙方，期限为三年。如需政府主管部门申请强制拆除则顺延”，该约定明确了拆迁期限自住户把房屋交付给德进公司之日起开始计算三年，本案中因赖金钊尚未交付房屋，拆迁期限尚未开始计算。而案涉合同第二部分通用条款中第九条第九款约定的“拆迁工作期限为三年，因拆迁户的原因造成拆迁工作不能进行时，房屋完整退还给乙方。房屋完整退还给乙方后，本合同终止执行”，该条款约定的前提是拆迁户将房屋交付给德进公司后，因拆迁户的原因造成拆迁工作不能进行时，超过拆迁期限三年的，德进公司才将房屋完整退还给拆迁户，并非自合同签订之日起计算三年，与上述条款约定并不冲突，赖金钊理解有误，本院在此予以纠正。而德进公司向赖金钊发出《通知》要求其搬迁的行为，并不是赖金钊实际开始搬迁的时间，不能以此开始计算拆迁期限，因此赖金钊上诉主张的合同因超过拆迁工作期限三年而失效的理由，不能成立，本院不予采纳。最后，德进公司已分别于2018年7月3日、2018年12月25日作出《通知》，并分别向赖金钊邮寄送达了《通知》，通知赖金钊在限定时间内搬离房屋，根据《房屋拆迁补偿安置合同》第二部分第一条第三款、第二部分第七条第三款、第二部分第七条第五款的约定，赖金钊应在期限内向德进公司交付房屋，但赖金钊至今仍未搬离该房屋，其行为已违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。因此，德进公司要求赖金钊腾空房屋并支付违约金的诉求事实清楚、理据充分，应予以支持。至于违约金5万元是否合理的问题，结合本案案情和房屋拆迁安置工作的实践，拆迁单位均需做大量的前期工作，因此签订合同后的拆迁户不配合交付房屋，拆迁工作和改造工程也难以顺利开展。本案中赖金钊不配合交付房屋的行为，会导致片区的拆迁工作难以同步进行，进而导致一定的资金损失，也对其他已经交付房屋的拆迁户不公平，造成可期待利益落空。虽然不是赖金钊一户所致，但也有其原因，其自愿签订《房屋拆迁补偿安置合同》，应当诚实守信地履行自己的义务，且合同中关于补偿安置的方案并未有显失公平的内容。结合德进公司每月支付的租金、赖金钊的行为过错综合考虑，一审支持德进公司请求的违约金5万元并无不当，本院予以维持。另外，关于律师费应否支付的问题，案涉《房屋拆迁补偿安置合同》并未对律师费作出约定，一审在已经支持违约金5万元的情况下，认定赖金钊应负担德进公司支付的律师费，处理不当，本院予以纠正。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，赖金钊的上诉请求部分成立，应予支持，部分不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持广东省四会市人民法院作出的（2020）粤1284民初487号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省四会市人民法院作出的（2020）粤1284民初487号民事判决第三项、第四项；三、驳回广州市德进同业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取588元，由广州市德进同业投资发展有限公司负担50元，赖金钊负担538元；二审案件受理费1125元（赖金钊已预交），由广州市德进同业投资发展有限公司负担50元，赖金钊负担1075元。案件受理费由当事人之间迳付，法院不作收退。本判决为终审判决。审 判 长 苏振伟审 判 员 梁碧媛审 判 员 何 桑二〇二〇年七月二十一日法官助理 邵丽虹书 记 员 吴兰芳