北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初57741号原告：李心平，男，1955年2月5日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人:刘翠元，河北唐正律师事务所律师。被告：北京京北华誉农业技术研究有限公司，住所地北京市海淀区上庄镇白水洼村铭师堂学校南，统一社会信用代码9111010868197909XK。法定代表人：杨玉喜，总经理。委托诉讼代理人:侯永生，男，该单位员工。被告：京桥大学，住所地北京市海淀区上庄乡白水洼，统一社会信用代码52110000400883973Q。法定代表人：张艳梅。原告李心平与被告北京京北华誉农业技术研究有限公司（以下简称京北公司）、京桥大学确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李心平及其委托诉讼代理人刘翠元，被告京北公司委托诉讼代理人侯永生到庭参加了诉讼。被告京桥大学经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李心平向本院提出诉讼请求：1、判令京北公司、京桥大学于2016年6月20日签订的《京桥大学白水洼校区土地、房屋转让合同》（以下简称转让合同1）第一条、第二条、第三条和2016年7月6日签订的《补充合同》中关于“位于×××的二层楼房，占地240平米留给张艳梅使用居住”、“张艳梅主张的拆迁补偿权利为：此二层楼房240平米的土地使用权补偿及楼房建筑物的补偿”无效；2、诉讼费用京北公司、京桥大学承担。事实和理由：2000年3月12日我与京桥大学签订《转让合同》（以下简称转让合同2），约定京桥大学将位于上庄镇白水洼村×××土地及地上建筑物（旧房）的所有权及其他权限以出售方式永久转让给我方。我方受让后将原旧房全部拆除新建二层楼一栋。2016年我得知京桥大学将学校及其他土地及地上物转让给了京北公司，但我对京桥大学和京北公司的合同内容并不知情。在2019年1月我与京北公司相邻关系一案中我得知了他们的转让合同1及补充合同，我认为上述合同处分了我所建的二层楼的权益，将我的二层小楼转让给了张艳梅，双方签订上述合同是为了降低交易价格，应属无效。故我方诉至法院，请求依法判决。京北公司辩称，不同意李心平的诉讼请求。京桥大学白水洼校区原为上庄镇白水洼中学旧址，1989年5月10日，当时的上庄乡第三大队与京桥大学签订合同，将土地使用权及房屋所有权一并卖给京桥大学，并已经上庄镇政府批准。2016年7月，我方与京桥大学签订转让合同1，京桥大学将上述房屋及土地共计34.13亩转让给我方，合同签订后，京桥大学将相应的权属证明文件交给我方。后李心平找到我方，京桥大学法定代表人张艳梅也称其与李心平之间有个交易，于是为了避免纠纷，我方与京桥大学签订了补充合同，排除了我方对于本案所涉240平米小楼的权利，该部分不在我方所有购买的房屋土地范围内。因现有的权属文件只显示该240平方米与京桥大学有关，故我方与京桥大学签订的补充合同，该部分与我方无关，不存在我方与京桥大学恶意串通的情形，故我方不同意李心平的诉讼请求。京桥大学经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过双方提交的证据可查明，1989年5月10日，海淀区上庄乡第三大队（乙方）与京桥大学（甲方）签订《关于原白水洼中学旧址房屋买卖协议》（以下简称买卖协议），约定：乙方将原白水洼中学旧址（包括房屋136间、校园34.13亩、树木、机井两座、75Kw电容量及其他设施的所有权和使用权一并过户甲方）；双方商定总价值为80万元，甲方于1989年10月付30万元，1990年10月付20万元，1991年10月付15万元，1992年10月付15万元。该买卖协议已经北京市海淀区上庄乡人民政府批准同意。1992年9月29日，上庄乡人民政府出具《关于上庄乡第三分场白水洼中学旧址规（归）属京桥大学的产权证明》（以下简称产权证明），主要内容为：经上庄乡领导和三大队总支共同协商把白水洼中学原址的一切土地权和房屋一并卖给京桥大学，任何单位、任何个人无权干涉，地址以原白水洼中学围墙为界，白水洼中学原设施统规（归）京桥大学所属。2000年3月12日，京桥大学（转让方，甲方）与李心平（受让方，乙方）签订转让合同2，约定：甲方将北京市海淀区上庄乡白水洼村×××240平方米土地及地上建筑无（旧房）的所有权及其他权限以出售的方式永久性转让给乙方；甲方为乙方提供就近方便的水电设施及便利出行的道路；甲方不得干涉乙方对该地址及其他地上建筑物（旧房）的使用和改建；如有国家规划用地或者其他有偿规划开发，涉及对此地及其他地上物的一切赔偿归乙方所有；乙方在签订本合同之前一次性向甲方支付全额转让费用，以合同签字为准。李心平确认：其于2011年将上述240平方米土地上原有房屋拆除，建成二层楼房，未取得建设工程规划许可；因其与京桥大学法定代表人张艳梅有亲戚关系，张艳梅欠其钱款约20万元还不上，遂向张艳梅要了上述240平方米土地房屋抵债，并未有实际转让款项支付。2016年6月20日，京桥大学（甲方）与京北公司（乙方）签订转让合同1，约定：甲方将京桥大学围墙、围网内包括的所有土地使用权及房屋所有权一次性永久出让给乙方；甲方与海淀区上庄乡第三大队1989年5月11日签订的《关于原白水洼中学旧址房屋买卖协议》中享有的一切权利归乙方所有，即原白水洼中学旧址（34.13亩）及其一切地面建筑配套设施的所有权利归乙方所有；甲方与上庄乡第三大队1983年8月25日签订的《租用协议》，协议中的租用权利归乙方所有，即土地使用权70年；甲方拥有所有建筑物的所有权归乙方；整体转让价款为6660万，签订合同后两日内乙方付款500万元到甲方账户，20日后甲方腾退完毕与乙方交接，交接完毕后两日内乙方支付余款6160万元；合同附件是本合同不可分割的组成部分，也是本合同生效的必备条件，附件包括：1、产权证明（原件），2、买卖协议（原件），3、关于白水洼中学合并到上庄二中的协议（原件），4、上庄乡第三大队给海淀政府的请示（原件），5、租用协议（复印件），6、京桥大学相关证书的复印件（加盖公章），7、乙方营业执照复印件（加盖公章）；本合同未尽事宜及需变更事项，经协商后以补充合同形式确定，补充合同与原合同具有同等效力。上述合同签订同日，京北公司向京桥大学支付预付款500万元，京桥大学将合同中载明的附件交付京北公司。同年7月6日，京桥大学（甲方）与京北公司（乙方）签订补充合同，约定：位于×××的**楼房，占地240平米，作价250万元，留给张艳梅使用居住，价款从6660万元中扣除，即乙方应付价款为6410万元；如遇以后征转拆迁，张艳梅主张的拆迁补偿权利为：此二层楼房240平米的土地使用权补偿及楼房建筑物的补偿，其余土地永久使用权及地上建筑物所有权由京北公司全权主张。京北公司确认：因李心平曾于转让合同1签订后找过该公司，故其与京桥大学签订补充合同，旨在从受让房屋及土地中排除上述240平方米。补充合同签次日，京北公司向京桥大学支付合同款5910万元。双方均确认：本案所涉240平方米土地包含在原白水洼中学旧址34.13亩土地中，现该240平米二层小楼由李心平居住使用，为独立建筑，有独立通行出入口。京北公司确认：原白水洼中学旧址34.13亩土地性质现为国有土地，曾履行过上报审批手续，但因历史原因未完成权属变更，京桥大学将全部权属相关的文件交付给其。另查，京桥大学现工商登记信息显示其经营状态正常，纳税人状态不正常，双方均确认现已无法联系上京桥大学法定代表人张艳梅。李心平确认其主张合同无效的主要理由为：京桥大学与京北公司之间存在恶意串通，但并未就此提供相应充足证据证明，京北公司予以否认。在本案审理过程中，京桥大学经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉。本院认为，恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益的，合同无效。本案中，关于京北公司与京桥大学签订的转让合同1和补充合同的效力，本院从以三下方面论述。一、从签订合同的双方主体来看，京北公司与京桥大学签订上述合同并无过错，亦无恶意。双方均确认本案所涉240平方米包含在原白水洼中学旧址34.13亩土地中，而京桥大学持有该34.13亩土地权属全部相应文件；李心平虽曾就本案所涉240平方米与京桥大学签有转让合同2，但该合同仅约束李心平与京桥大学，且该合同价款未实际支付，李心平主张其自建的小楼并未取得建设工程规划许可，对于李心平与京桥大学之外的第三人来说，李心平就本案所涉240平方米并不具有足以对抗第三人的合法权利外观，因此，无论是转让合同1还是补充合同，京北公司与34.13亩土地的权属人京桥大学签订并无过错。二、从京北公司签订补充合同的目的以及补充合同的内容来看，补充合同的签订旨在将本案所涉240平方米土地及房屋排除在京北公司受让的土地及房屋范围之外，并在合同价格中予以调整，该补充合同仅约束京北公司与京桥大学，合同内容并不产生确认240平米土地房屋权属的效力。三、转让合同1及补充合同并未损害李心平的合法权益。如前所述，转让合同1及补充合同均系约束京北公司与京桥大学，补充合同中虽有关于240平方米的约定，但仅约束京北公司与京桥大学，即排除京北公司对该部分的权属，李心平仍可依据其与京桥大学的转让合同2向京桥大学主张权利。因此，上述转让合同1及补充合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。李心平就京北公司与京桥大学间存在恶意串通，并未提供相应充足证据证明。因此，综合上述因素，李心平主张转让合同2与补充合同部分无效的诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。但本判决中关于相关房屋和土地的论述并不产生产权确认的效力，本案所涉房屋是否属于违章建筑、能否取得房产证，土地权属的规划审批，应由相关行政主管部门依相关规定确定。诉讼中，京桥大学经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李心平的全部诉讼请求。公告费260元（李心平已预交），由李心平负担，已交纳。案件受理费70元，由李心平负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  孟昕伟审判员  刘宝平审判员  王媛媛二〇二〇年七月三十日书记员  杨萧菁