北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8790号原告：刘青山，男，1988年9月6日出生，汉族，北京六度玉山教育有限公司经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张丽军，北京市京广律师事务所律师。被告：李泽远，男，1986年12月31日出生，汉族，北京远通福泽超市经营者，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：侯德强，北京海梁律师事务所律师。原告刘青山与被告李泽远租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘青山的委托诉讼代理人张丽军、被告李泽远及其委托诉讼代理人侯德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘青山向本院提出诉讼请求：1．请法院判令李泽远退还刘青山租金60000元，押金20000元；2．诉讼费用由李泽远承担。事实与理由：刘青山、李泽远于2017年11月30日签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称：房屋租赁合同），合同约定年租金180000元，半年付，刘青山于2019年12月4日向李泽远交纳半年租金90000元。但是2020年2月份由于新型冠状肺炎导致无法正常经营，刘青山与李泽远协商一致解除合同，刘青山于2020年3月7日将房屋腾空，钥匙交还李泽远，但李泽远没有退还刘青山租金及押金。故刘青山诉至法院，请法院依法判决。李泽远辩称，请求驳回刘青山的全部诉讼请求。理由如下：1．双方签订的合同约定，提前退租应提前通知对方且支付20000元。刘青山2020年2月23日通知解除合同，按照合同约定，应该是在2020年4月24日解除合同，但是刘青山2020年3月7日强行将钥匙交回，坚持认为解除合同。刘青山未按约定提前通知解除，且是由于其自身原因解除合同，已经构成双重违约，应该支付违约金20000元，违约金与押金20000元相抵，所以押金不应该返还。2．刘青山存在逾期支付租金的违约行为，无权请求返还租金。双方签订的合同约定，乙方应提前10日支付甲方下期租金，租赁合同的起租日期为2017年12月1日，据此推算，2019年应付租金的日期为2019年11月21日，但实际刘青山自2019年12月4日至2019年12月28日，分九笔把租金付清，根据合同约定，乙方拖欠房租的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，针对刘青山逾期支付租金的行为，李泽远有权解除租赁合同，但李泽远本着互谅互让的精神没有解除合同，没有因此要求刘青山承担违约责任，已经仁至义尽。刘青山交还房屋影响李泽远的正常使用，应当赔偿李泽远的损失，根据合同约定，乙方交还甲方的房屋不应当影响房屋的正常使用，本案中刘青山以个人名义承租涉案房屋，然后在2017年12月4日就将刘青山作为大股东和法定代表人的六度公司的地址迁到涉案房屋内，该公司一直占用涉案房屋的注册地址，上次开庭时刘青山代理人说在2020年6月初已经将地址迁出，李泽远只能查到该地址已经迁出，但是具体日期不明确。2020年3月7日至刘青山将地址迁出的时间，由于房屋的注册地址被占用，李泽远无法将房屋出租，根据合同约定折合租金每日500元，从2020年3月7日至2020年6月10日，共计96天，应付费用为48000元。刘青山已经支付租金90000元，2019年12月1日至2020年3月6日，共计97天，应扣租金数额为48500元，所以上述二者相加，刘青山应付李泽远的费用总数为96500元，扣除刘青山已经支付的90000元，还应该再支付6500元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月10日，李泽远（出租人，甲方）与刘青山（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市大兴区清城北区20#7单元101（富强路171号商铺）租赁面积为140平方米（商铺二层）。房屋出租用途为商用。房屋租赁期自2017年12月1日至2020年11月30日，共计3年。年租金为180000元，交租方式为半年交90000元，乙方应提前10日支付甲方下期租金。押金20000元，租赁期满或者解除合同后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还乙方。乙方有第七条第四款（1．未经甲方书面同意，擅自转租、转借承租房屋；2．未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构；3．损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；4．擅自改变本合同规定的房屋租赁用途；5．利用承租房屋存放危险物品或者进行违法活动；6．逾期交纳水、电、煤气天然气、电话、物业管理等项费用，已经给甲方造成严重损害；7．拖欠房租）约定的情形之一的，应向甲方支付违约金20000元，甲方可以要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，向对方支付违约金20000元，甲方还应退还相应的租金。有下列情形之一的，甲乙双方可以变更或者解除本合同：1．甲乙双方协商一致的；2．不可抗力致使本合同不能继续履行的；3．依照政府房屋租赁政策或法律规定必须变更或终止合同的；4．依照政府拆迁公告规定时间需要拆除房屋的。5．因上述原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算，多退少补。庭审中，双方均认可刘青山已经支付2019年12月1日至2020年5月31日之间的租金、水电、物业、供暖等费用共计102075元，其中租金为90000元。刘青山于2020年3月7日从涉案房屋搬走。对于有争议的事实，双方提交了证据。刘青山提交微信聊天记录截屏复印件，证明因疫情原因，无法正常营运，与李泽远协商解除合同；李泽远对证据的真实性认可，证明目的不认可，认为双方没有就解除合同进行协商，且李泽远不同意解除合同。李泽远提交房屋租赁合同，证明双方之间存在租赁关系，刘青山应该支付违约金及占用费，具体以答辩意见为准；刘青山对证据的真实性认可，证明目的不认可，称刘青山租赁房屋用于教育培训，疫情期间不能正常经营，根据合同约定，受不可抗力影响，合同不能继续履行，应免责。刘青山不应该承担违约责任，且根据合同的约定，刘青山即使违约，腾房后的租金也应该退还。庭审中，刘青山主张涉案房屋用于轮滑教育，受疫情影响，构成不可抗力，合同目的无法实现，要求协商解除合同。李泽远称涉案房屋注册的公司经营范围不仅仅是轮滑教育，其也可以从事其他经营项目，疫情不影响房屋使用，不构成解除合同理由。本院认为：刘青山与李泽远之间签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。刘青山主张疫情原因构成不可抗力，合同目的无法实现，合同应该解除，李泽远应该退还剩余房屋租金及押金。房屋租赁合同中约定：出现不可抗力致使本合同不能继续履行的，甲乙双方可以变更或者解除合同，现双方就解除合同未协商取得一致的前提下，刘青山以不可抗力致使其合同目的无法实现为由，行使单方解除权来解除合同，本院对此评述如下：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，即当事人在不可抗力致使不能实现合同目的情况下，享有单方解除合同的权利。近期，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动。这会给刘青山使用涉案房屋带来不便，对刘青山签订合同的目的实现产生一定影响，但这种影响尚不足以达到合同目的完全无法实现的程度。综合考虑刘青山分多次支付租金及未经双方协商一致，提前腾退房屋的行为，刘青山构成违约，应承担相应的违约责任，故对其要求李泽远退还押金20000元的诉讼请求，本院不予支持；依据房屋租赁合同约定，李泽远应该退还刘青山腾房之后的房屋租金，经计算，应退还的房屋租金为42500元。李泽远主张刘青山赔偿因未及时将注册地址迁走产生的相关损失，无合同及法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、李泽远自本判决生效之日起十日内，返还刘青山房屋租金42500元；二、驳回刘青山的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由刘青山负担477元（已缴纳），由李泽远负担423元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年七月三十日法官助理  赵新兰法官助理  刘 微书 记 员  张海利-2--1-