北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初75899号原告：北京制浆造纸试验厂，住所地北京市朝阳区广渠门外双井东。法定代表人：屈素辉，厂长。委托诉讼代理人：郭建辉，男，1971年7月23日出生，汉族，北京制浆造纸试验厂员工。委托诉讼代理人:付文辉,北京市天元律师事务所律师。被告:汉督国际商务（北京）有限公司,住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘天飚，总经理。委托诉讼代理人:周霞,北京市汉卓律师事务所律师。被告:世鳌国际商务（北京）有限公司,住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘天飚，总经理。委托诉讼代理人:周霞,北京市汉卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩颖，女，1974年2月16日出生，汉族，世鳌国际商务（北京）有限公司员工。原告北京制浆造纸试验厂（以下简称原告）与被告汉督国际商务（北京）有限公司、被告世鳌国际商务（北京）有限公司（以下分别简称汉督公司、世鳌公司，或一并提及时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭建辉、二被告共同委托诉讼代理人周霞、世鳌公司委托诉讼代理人韩颖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告签署的《租赁合同》及相关《补充协议》自2018年10月25日解除；2、判令汉督公司向原告支付2016年5月1日起至2018年10月25日止拖欠的租金4232373．34元、物业费2067234．85元（欠付的租金和物业费总金额应为11999608．19元，原告的租金诉请中已经扣减了汉督公司支付的押金5700000元）；3、判令汉督公司向原告支付因拖欠自2016年5月1日起至2018年10月25日止的租金和物业费所产生的滞纳金，计算至实际支付上述租金和物业费之日止（以每期欠付租金、物业费为基数，按每日千分之三的标准，自2016年4月26日开始计算，暂计至2018年10月25日为11472577．21元）；4、判令汉督公司向原告支付违约金2242201．18元；（以上暂计总金额为20014386．58元）；5、判令世鳌公司对第2、3、4项诉讼请求中的金额向原告承担连带责任。事实和理由：2013年6月26日，原告和世鳌公司针对标的房屋签订了《租赁合同》。2013年8月23日，原告与二被告签订变更承租主体的《补充协议》，约定承租人变更为汉督公司，并约定世鳌公司就《租赁合同》所涉费用向原告承担连带责任。合同约定标的房屋的租金及物业费按房屋建筑面积计算，分别以每月、每六个月为一期按期支付。由于二被告自2016年5月1日期即存在未能按时支付租金及物业费的情况。2018年10月25日，因汉督公司多次违反约定、违反承诺，给原告造成了极大的资金占用，原告已经书面解除了与二被告的租赁合同。为保护原告合法利益不受侵害，请法院查明事实，依法裁决。汉督公司辩称，我公司同意解除《租赁合同》及相关的《补充协议》，认可原告主张的欠付租金和物业费金额，但是不同意支付支付滞纳金。滞纳金是行政机关对不履行金钱支付义务的相对人作出的行政强制执行措施，是执行罚的一种，原告不具有收取滞纳金的主体资格。原告已经在第四项诉讼请求中就汉督公司的违约行为主张违约金，故诉讼请求三属于重复主张。原告主张的滞纳金的金额高达11472577．21元，该金额明显过高。第四项诉讼请求主张的违约金金额也过高。世鳌公司辩称，我公司不同意承担连带责任，其他与汉督公司的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年6月26日，原告作为出租方（甲方）与世鳌公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定世鳌公司承租原告位于北京市朝阳区房屋（以下简称承租房屋），总建筑面积12450．29平方米。租赁期限自2013年6月26日至2023年6月25日。免租期分为二次：第一次为合同生效日至2013年8月31日，第二次为2018年8月1日至2018年9月30日；免租期间只免租金不免其他费用。租金为5．60元/天/平方米（建筑面积），鉴于7号线施工影响，2013年9月1日至2014年12月31日为临时降价期，期间5．00元/天/平方米（建筑面积）；租赁期内租金有一定增幅。乙方以1个月为一个支付周期，按当期的实际天数计算；首次支付期的租金于2013年8月25日之前支付，并于下一个支付期到来之前月份的25日之前向甲方预付下一支付期的租金，并以此类推。租赁押金为5700000元。在合同约定或实际履行的租赁期间内，如乙方发生了本合同约定的抵扣或违约责任等赔偿款项等情况，甲方有权从租赁押金中进行抵扣。乙方自行承担物业管理费，0．60元/天/平方米（建筑面积）,6个月一个支付周期，按当期实际天数计算，租赁期内物业管理费有一定增幅。乙方不按照合同约定支付租金延误达30日以上的甲方有权单方解除合同，并要求乙方按月租金100%支付违约金或赔偿全部损失。当发生乙方逾期支付租金及合同约定应由乙方支付的其他相关费用、违约金、赔偿金时，甲方有权向乙方收取上述拖欠费用的0．3%每日的滞纳金。2013年8月23日，原告作为甲方与世鳌公司作为乙方、汉督公司作为丙方签订《补充协议》（以下称《补充协议一》），约定《租赁合同》的承租人由乙方变更为丙方；乙方承诺在履行《租赁合同》时，对于丙方未按约定的方式、数额或期限内支付租金等其他费用或丙方未履行《租赁合同》约定的相关义务、承担责任的，均由乙方承担连带责任保证。2015年9月29日，原告作为甲方与汉督公司作为丙方签订《补充协议》（以下称《补充协议二》），约定总建筑面积调整为12074．97平方米，自2015年10月1日起按照调整后的租赁面积履行。2017年5月3日，原告作为甲方与汉督公司作为丙方签订《补充协议》（滞纳金201604-09，以下称《补充协议三》），约定因丙方于2016年4月25日至2016年9月25日期间拖欠甲方租金及物业费，依约应支付2016年4月26日至2016年10月31日违约金共计968649．17元，鉴于丙方不接受甲方以违约金为支付项目开具发票，双方补充协议丙方将违约金于2017年4月20日前分摊支付，前5个月每月支付160000元，剩余168649．17元在2017年4月20日前支付。庭审中，依照世鳌公司申请本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对于2013年6月26日《租赁合同》中世鳌公司印章是否与工商行政部门备案印章一致和“刘天飚”签名是否系其本人书写进行鉴定，2019年7月29日，该研究所出具鉴定意见，检材处印文与样本印文是同一枚印章盖印，《房屋租赁合同》中“刘天飚”签名与样本中签名是同一人书写。经询，原告称其于2018年10月25日向二被告当时的法定代表人刘天飚现场送到了解除通知书，故要求确认《租赁合同》及相关的补充协议于2018年10月25日解除。二被告同意解除《租赁合同》及相关的补充协议。另询，原告和二被告确认汉督公司欠付2016年5月1日至2018年10月25日的租金9932373．34元、物业管理服务费2067234．85元。本院认为：原告与世鳌公司签订的《租赁合同》、原告与二被告签订的《补充协议一》、原告与汉督公司签订的《补充协议二》及《补充协议三》系各方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应当严格依约履行各自义务。依据《补充协议一》的相关约定，虽然变更承租人为汉督公司，但世鳌公司应与汉督公司承担连带责任。根据查明事实可以确认汉督公司存在逾期交纳租金和物业管理服务费的情形，故原告有权行使合同解除权，对于原告的第一项诉讼请求，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告提供租赁标的归承租人使用，汉督公司应依约支付租金和物业服务费，故对于原告要求汉督公司支付欠付租金和物业费的诉讼请求，本院予以支持，世鳌公司承担连带责任。原告在诉请中自动用押金抵扣租金，本院不持异议。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于原告主张的滞纳金，虽然合同中使用了“滞纳金”的字样，但结合合同文本，可以确认该约定事实上是对于承租人延付租金和物业管理服务费承担违约责任方式的约定，是违约金的计算方式，故对于二被告所主张的原告不具有滞纳金收取资格的抗辩意见本院不予采信。按照合同约定的滞纳金计算方式，年滞纳金超过本金，故本院根据实际损失情况，并考虑合同的履行情况、当事人的过错程度予以酌定，调整滞纳金计算标准为日万分之六，并自2018年10月26日起在欠付金额中扣减押金5700000元。原告主动将被告的已付款扣减欠款本金，本院不持异议。关于原告主张的解约违约金，有明确合同约定，二被告虽抗辩与滞纳金系属重复主张，但考虑契约自由、意思自治的原则，因汉督公司违约导致合同提前解除难免造成原告房屋闲置损失，且违约金的计算方式系双方在平等协商的基础上进行确认，双方均应对此有明确预见，故对于二被告的抗辩意见，本院不予采信。二被告主张该项违约金约定过高，原告亦未提供证据证明其实际损失，本院根据合同履行情况、当事人过错程度并考虑预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京制浆造纸试验厂与被告世鳌国际商务（北京）有限公司签订于二〇一三年六月二十六日签订的《租赁合同》、原告北京制浆造纸试验厂与被告汉督国际商务（北京）有限公司和被告世鳌国际商务（北京）有限公司于二〇一三年八月二十三日签订的《补充协议》、原告北京制浆造纸试验厂与被告汉督国际商务（北京）有限公司于二〇一五年九月二十九日签订的《补充协议》、原告北京制浆造纸试验厂与被告汉督国际商务（北京）有限公司于二〇一七年五月三日签订的《补充协议》均于二〇一八年十月二十五日解除；二、被告汉督国际商务（北京）有限公司和被告世鳌国际商务（北京）有限公司于本判决生效后十日内连带支付原告北京制浆造纸试验厂二〇一六年五月一日至二〇一八年十月二十五日的租金四百二十三万二千三百七十三元三角四分、物业管理服务费二百零六万七千二百三十四元八角五分；三、被告汉督国际商务（北京）有限公司和被告世鳌国际商务（北京）有限公司于本判决生效后十日内连带支付原告北京制浆造纸试验厂因拖欠二〇一六年五月一日至二〇一八年十月二十五日期间租金和物业管理服务费的滞纳金（第一阶段：自二〇一六年四月二十六日至二〇一八年十月二十五日期间共计二百二十九万四千五百一十五元四角四分；第二阶段：自二〇一八年十月二十六日至实际给付之日止，以六百二十九万九千六百零八元一角九分为基数，按照每日万分之六的标准计算）；四、被告汉督国际商务（北京）有限公司和被告世鳌国际商务（北京）有限公司于本判决生效后十日内连带支付原告北京制浆造纸试验厂违约金一百万元；五、驳回原告北京制浆造纸试验厂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141872元，由原告北京制浆造纸试验厂负担56672元（其中27343元已交纳，剩余29329元于本判决生效后七日内交纳），由被告汉督国际商务（北京）有限公司负担85200元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告汉督国际商务（北京）有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  张玉倩审判员  蒙 镭审判员  高 磊二〇二〇年七月三十日书记员  纪太恒