山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初10536号原告：烟台市天宝置业有限公司，住所地烟台市芝罘区东林南街**。法定代表人：王宝森，董事长。委托诉讼代理人：王玉平，山东誉岳诚恩律师事务所律师。被告：王培诚，男，1967年9月19日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告烟台市天宝置业有限公司与被告王培诚商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王玉平到庭参加了诉讼；被告王培诚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台市天宝置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2012年6月15日签订的编号为芝预字第120615020007号《商品房买卖合同》，被告向原告返还房产并协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记及预告登记手续；2、判令被告向原告支付违约金213182.2元。事实和理由：2012年6月15日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：被告购买原告位于东林伴山名郡3#住宅楼东单元第4-5层201号房产，建筑面积240.07平方米,房屋总价款为2131822元，原告为被告垫付了购房首付款751822元，余款1380000元被告以按揭贷款的方式支付，原告为保证人；因被告未及时偿还银行贷款，导致原告向银行承担了担保责任，为被告支付了剩余所有购房本金及利息1666309.92元并垫付其他相关费用91118.52元。根据原、被告签订的补充协议第三条第1项，原告有权解除买卖合同并要求被告另行承担比例为总房款金额10%的违约金，原告有权在被告已支付的房款中扣除被告应付的总赔偿金额，在被告履行完毕一切终止的合同手续（包括但不限于与银行解除按揭手续、注销合同备案、撤回登记申请、注销房地产转移登记及其他与被告购买房屋有关的文件等）后将剩余房款退还给被告。被告王培诚缺席，且未作答辩。经审理查明：2012年6月15日，原、被告在签订的编号为芝预字第120615020007号《商品房买卖合同》及补充协议中约定：原告购买东林伴山名郡3#住宅楼东单元第4-5层201号房屋，建筑面积为240.07平方米，总价款2131822元，首付款641822元，剩余1490000元于2015年12月31日前以按揭贷款方式支付。补充协议第三条第1项约定：被告不履行贷款还款义务，导致原告部分或全部承担连带保证责任的（如：原告保证金账户被银行扣划或银行提前解除抵押贷款合同而使原告承担连带保证责任，提前为被告偿还所欠全部或部分贷款余额的），被告应于原告代为清偿其部分或全部贷款后30日内偿还原告代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给原告代为清偿之款项金额20%的违约金；如自原告代为清偿其部分或全部贷款之日起累计超过3个月，被告仍未向原告支付以上所有款项，则原告有权解除买卖合同并要求被告另行承担比例为总房款金额10%的违约金，原告有权在被告已支付的房款中扣除被告应付的总赔偿金额，在被告履行完毕一切终止合同的手续（包括但不限于与银行解除按揭手续、注销合同备案、撤回登记申请、注销房地产转移登记及其它与被告购买房屋有关的文件等）后将剩余房款退还给被告。若被告已支付的房款不足以赔偿原告实际损失的，原告有权追索。被告无权要求原告支付任何装修补偿。庭审中，原告称上述合同签订后，被告没有向原告缴纳首付款，为此原告提交烟台市芝罘区农村信用合作联社黄务信用社进账单一份，载明2012年6月15日，付款人为原告、收款人亦为原告，从原告账号为90×××37的账户打入其账号为9********账户内641822元，原告以此证明为被告垫付首付款641822元。原告主张共计为被告垫付首付款751822元，但对另110000元没有提供证据。2012年6月26日，原、被告与中国农业银行股份有限公司烟台莱山支行（下称“农业银行莱山支行”）签订《个人购房担保借款合同》约定：借款金额为人民币1380000元，借款期限为288个月。2012年6月28日，农业银行莱山支行依约向被告指定账户发放贷款1380000元，被告于2012年9月28日首次还款，农业银行莱山支行于2014年11月29日最后一次扣收后，账面显示被告未再履行还款义务。2015年2月28日至2015年9月28日，原告保证金账户替被告还款借款本息共计102750.71元。截至2016年2月23日，被告尚欠农业银行莱山支行借款本金1292711.19元、利息29752.15元、罚息169.57元、复利417.91元。截至2018年5月17日，被告尚欠农业银行莱山区支行借款本金1292711.19元，利息270848.02元，共计1563559.21元。同日，原告向农业银行莱山区支行还清上述全部借款本金及利息。2016年3月10日，农业银行莱山区支行向烟台市莱山区人民法院起诉，要求王培诚、王善荣偿还其借款本金1292711.19元及利息30339.63元，合计1323050.82元（计算至2016年2月23日），自2016年2月24日至判决生效之日止仍按合同约定标准计算利息，承担律师费51191.52元，共计1374242.34元，天宝置业对上述债务承担连带清偿责任，农业银行莱山区支行对王培诚抵押的烟台市芝罘区林伴山名郡3号楼东单元201号房产享有优先受偿权。2017年2月13日，烟台市莱山区人民法院作出（2016）鲁0613民初615号民事判决，判决：被告王培诚、王善荣共同偿还原告中国农业银行股份有限公司烟台莱山支行借款本金1292711.19元，支付利息29752.15元、罚息169.57元、复利417.91元（利息、罚息、复利计算至2016年2月23日），合计1323050.82元；被告王培诚、王善荣共同向原告中国农业银行股份有限公司烟台莱山支行支付上述借款本金、利息中未履行部分自2016年2月24日起至判决生效之日止期间的罚息、复利（按照借款合同约定的罚息标准计算）；被告王培诚、王善荣共同赔偿原告中国农业银行股份有限公司烟台莱山支行律师费51191.52元；被告烟台市天宝置业有限公司在烟台市芝罘区取得不动产权属证书并办理完毕以原告中国农业银行股份有限公司烟台莱山支行为抵押权人的抵押登记手续之前对上述第一、二、三、四项承担连带保证责任。该判决生效后，原告于2018年5月17日向农业银行莱山区支行偿还所有贷款本息。农业银行莱山区支行出具的放弃抵押权证明中载明：被告办理抵押贷款壹佰叁拾捌万元，预抵押不动产坐落于芝罘区林伴山名郡3#住宅楼东单元201号，该笔贷款已全部结清，其自愿放弃抵押权。另查明，涉案房屋已预告登记至被告王培诚名下，编号为芝预字第120615020007号《商品房买卖合同》已备案。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《商品房买卖合同》登记备案回执、烟台市不动产登记信息查询结果、民事判决书、放弃抵押权证明、个人购房担保借款合同、进账单、垫付款凭证、及原告的陈述笔录在案为证。本院认为，（一）本案原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，对各方均具有法律约束力。协议签订后，原告替被告垫付了首付款641822元，虽然原告称实际垫付首付款金额为751822元，但其仅向本院提交进账单一份，载明付款数额为641822元，另110000元垫付款没有证据佐证，故本院在本案中不予认定，本院认定其替被告垫付首付款金额为641822元。上述协议明确约定了原告代被告清偿其部分或全部贷款之日起累计超过3个月，原告有权解除合同及追究被告违约责任权利的内容。被告自2014年12月起未再向农业银行莱山区支行偿还贷款，由该行从原告的保证金账户中扣除102750.71元，被告至今未向原告清偿上述债务，且被告继续拒绝偿还其后的贷款本息。在烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初615号案件判决后，原告代被告王培诚向农业银行莱山区支行偿还了王培诚欠付的全部贷款本息。现原告请求解除与被告的《商品房买卖合同》，要求被告协助办理该《商品房买卖合同》登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续，于约相合，本院依法予以支持。鉴于案涉房屋升值巨大，故原告再要求被告按照总房价的10%支付违约金，不符合公平原则，本院对该项主张依法不予支持。（二）鉴于原告与被告签订的《商品房买卖合同》解除，被告应协助原告办理登记备案撤销手续和预告登记注销手续，并将涉案房屋返还给原告。（三）由于被告王培诚缺席，对其已偿还的银行贷款本息部分本案中不予处理，王培诚可持证据另行主张。被告王培诚无故缺席，视为放弃诉讼权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告烟台市天宝置业有限公司与被告王培诚于2012年6月15日签订的编号为芝预字第120615020007号《商品房买卖合同》及补充协议；二、限被告王培诚于本判决生效之日起10日内协助原告办理编号为芝预字第120615020007号《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续；三、驳回原告烟台天宝置业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23855元，由被告王培诚负担。（原告已全额预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王**荣人民陪审员  车汝玲人民陪审员  王进利二〇二〇年七月三日书 记 员  王璐瑶