甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘06民终719号 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶祥龙，男，1986年2月9日出生，汉族，大专文化，户籍所在地甘肃省民勤县，现住甘肃省武威市凉州区。 委托诉讼代理人：胡录所，甘肃靖申律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：武威同心苑物业管理有限责任公司，住所地甘肃省武威市凉州区西关新建路**。 法定代表人：苏振乾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张永鹏，男，该公司物业经理。 上诉人叶祥龙因与被上诉人武威同心苑物业管理有限责任公司（以下简称同心苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2019）甘0602民初12268号民事判决，向本院提起上诉。本案甘肃省武威市凉州区人民法院曾于2019年7月5日作出（2019）甘0602民初4109号民事判决，宣判后，同心苑公司、叶祥龙均不服提起上诉，本院于2019年9月25日以（2019）甘06民终1176号民事裁定书裁定本案发回重审。一审法院重审后作出（2019）甘0602民初12268号民事判决。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人叶祥龙及其委托诉讼代理人胡录所、被上诉人同心苑公司的委托诉讼代理人张永鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶祥龙上诉请求：撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2019）甘0602民初12268号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人一审全部诉讼请求。事实及理由：1、一审判决认定事实错误，判决错误。涉案出租房屋的性质为商业经营性用房。被上诉人在未取得消防验收合格证的情况下，将不能使用的房屋出租给上诉人经营活动，导致上诉人两次被处罚并停业整顿，该损失应当由被上诉人承担。2、本案从一审、二审到发回重审，被上诉人均认可第一年度租赁费交清，其诉请的也是第二年度的房屋租赁费，对第一年度租赁费没有主张，上诉人已交清了第一年度的租赁费，一审法院对该事实超范围认定且与事实不符。3、一审对上诉人提出的反诉请求不予认定错误。被上诉人将不符合消防安全条件的房屋承租给上诉人从事商业经营，导致上诉人在装修、经营过程中多次被行政处罚35000元，该罚款应由被上诉人承担租赁房屋不具备商业用房条件之过错责任，一审判处由上诉人承担错误。因被上诉人出租房屋消防安全通道未验收合格导致上诉人自2018年2月1日至2018年8月27日不能正常营业，被上诉人应当返还此期间的房屋租赁费286440元。在消防安全通道验收合格上诉人能够正常营业后，被上诉人私自给上诉人停电13天，导致上诉人直接损失140000余元，应由被上诉人承担。 同心苑公司辩称，1、双方签订的房屋租赁合同有效，租赁房屋未经消防验收属于管理性禁止性规范，不是效力性强制性规定；本案涉案房屋在一审辩论终结前已经取得了武威市公安消防队颁发的消防备案凭证。2、同心苑公司始终认可上诉人已经缴纳的租赁费用，但上诉人始终未交清过第一年度的租赁费用。3、上诉人的反诉请求于法无据。请求驳回上诉，维持原判。 同心苑公司向一审法院起诉请求：判令叶祥龙偿付房屋租赁费540144元，支付违约金至租赁费付清止。重审期间，同心苑公司变更诉讼请求为：1、判令解除同心苑公司与叶祥龙签订的房屋租赁合同，并支付合同解除后占用期间的房屋租赁费和物业管理费；2、判令叶祥龙偿付拖欠的房屋租赁费572080元（2018年2月1日至2020年2月1日期间）、物业管理费98208元（2018年2月1日至2020年2月1日期间）。 叶祥龙向一审法院提出反诉请求：1、判令同心苑公司退还叶祥龙上年度房屋租赁费286440元；2、判令同心苑公司偿还因同心苑公司过错上交的行政罚款35000元；3、判令同心苑公司赔偿叶祥龙直接经济损失140000元，合计461440元。 一审法院认定事实：2017年7月29日，同心苑公司与叶祥龙签订房屋租赁合同。该合同约定：1.甲方（即同心苑公司）将坐落于武威市凉州区新建路星都汇上上街1号楼4层03-18、24-36号房屋（建筑面积约1364㎡）出租给叶祥龙经营足浴，此房屋由权利人武威市鑫旺房地产开发有限责任公司授权委托甲方出租并实行权利；2.租赁期限为五年（自2018年2月1日至2023年1月31日止），租赁当年即自2018年2月1日至2019年1月31日租赁费为491040元，本合同签订后一次性收取第一年租赁费，若于合同生效后一个月内未能缴纳清该年租赁费，视为违约，按违约处理；第二年开始租赁费按照市场行情每年增减，租赁期间每年12月1日为缴费期限，提前七日交纳下一年租金。若逾期七日内不交房租，要按逾期天数每日加收当年租金0.5%的违约金,甲方有权解除本合同，收回房屋或场地，一切损失自行承担，缴纳房租额以甲方出具给乙方的房租收据为实；3.乙方须在签署本合同时一次性向甲方交纳保证金10000元；4.在租赁期内甲方对租赁房屋的设施进行维修改造等或在相邻的地段修建建筑物、对大楼进行统一规划装修时乙方需无条件的配合，不得以任何理由干涉拒绝；5.乙方所承租的房屋由物业管理公司统一管理，需服从物业管理公司的管理，并承担相应的物管服务费；6.乙方在租赁期内要及时办理工商、税务、公安消防、环保等监管部门的证照，自觉接受有权监管部门的监管检查，按时交纳相关费用；7.乙方对防火、防爆、安全和治安责任全权负责；8.乙方在租赁期内自行装修房屋时须甲方同意，费用由乙方承担，合同解除或终止时甲方不向乙方进行任何折价或补偿，原装修不能拆除。否则不退还保证金，并按违约处理；9.乙方装修房屋时不得对房屋原有的墙体、消防、通道、水电费等设施进行拆除或改建。确需进行改造，必须由建筑设计部门、公安消防部门及甲方进行技术论证并书面同意后方可施工；10.乙方若有违约事项或拒不交纳房租，甲方有权函告乙方协商解决，协商不成，乙方须无条件搬离出租房，并一次性赔偿甲方该出租房当年总房租金额的20%违约金用于甲方损失。合同还订立了其他一些详细执行条款。该合同经同心苑公司与叶祥龙签字盖章后生效，同心苑公司向叶祥龙移交了房屋，叶祥龙对租赁房屋装饰装修后，注册成立了甘肃古道今康保健服务有限公司经营足浴业务，期间叶祥龙注册经营的甘肃古道今康保健服务有限公司因未经消防设计审核擅自施工被武威市公安消防支队于2017年12月24日作出的武公（消）行罚字[2017]0048号行政处罚决定书责令停止施工、罚款30000元。2018年4月17日，同心苑公司向武威市凉州区新建路星都汇上上街的所有租赁商户发出通知：对武威消防支队针对所有楼宇提出的消防检测及意见进行了反馈，特别对1号楼4层足浴装修期间部分房间无探测器、电梯前室未采用防火门责令限期整改。2018年5月4日和6月25日，因消防未通过验收或仍未通过验收、无消防安全合格证、无安保人员，叶祥龙被凉州区公安局西关派出所作出的凉公治通字[西关]第20180504号、第20180625号治安隐患通知书责令限期整改、不得营业。2018年9月19日，叶祥龙注册经营的甘肃古道今康保健服务有限公司因1号楼4层消火栓上锁并损坏、不具备防灭火功能，而再次被武威市公安消防支队作出的凉公消限字[2018]第0169号责令限期改正通知书责令整改、武公（消）行罚字[2018]0100号行政处罚决定书罚款5000元。2019年4月8日，同心苑公司起诉要求叶祥龙偿付下一年度房屋租赁费540144元及违约金98208元。2019年7月5日，本院（2019）甘0602民初4109号民事判决书判决：叶祥龙偿付同心苑公司2019年度房屋租赁费381558元，同心苑公司不服提起上诉。同年9月25日，武威市中级人民法院（2019）甘06民终1176号民事裁定书裁定：发回重审。本案重审期间，同心苑公司认可叶祥龙先后于2017年7月29日、11月10日，2018年5月23日，2019年1月17日、3月3日分五次给付同心苑公司房屋租赁费100000元、140000元、100000元、10000元、10000元共计360000元（已开具票据），还通过微信、支付宝和银行卡转账方式给付同心苑公司房屋租赁费60000元（未开具票据），截止2019年3月总计给付同心苑公司2018年度房屋租赁费420000元；同时同心苑公司认可，截止2019年3月在叶祥龙注册经营的甘肃古道今康保健服务有限公司足浴店挂账消费89482元（部分挂账，但未清算），而叶祥龙坚持认为同心苑公司挂账消费达230000元，但拒绝向法庭提供同心苑公司相关挂账消费票据且拒绝对此进行核实清算。审理中，同心苑公司也未向法庭提供主张收取物业管理费的合法、有效证据，叶祥龙也未向法庭提供反诉主张的直接经济损失140000元的合法、有效证据和交纳合同保证金10000元的证据。一审法院认为，关于焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”、《中华人民共和国消防法》第十三条二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”之规定，《中华人民共和国消防法》关于租赁房屋消防验收的规定在于维护特定的管理秩序，属于管理性禁止性规范，不是效力性强制性规定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案涉案房屋在一审辩论终结前即2018年8月27日取得了武威市公安消防队颁发的武公消竣备字[2018]第0019号建设工程竣工验收消防备案凭证，因此同心苑公司与叶祥龙间签订的房屋租赁合同系当事人双方的真实意思表示，内容明确、合法，当事人权利、义务明确，且不违背法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约履行。关于焦点2，同心苑公司与叶祥龙签订的房屋租赁合同第2条、第5条明确约定“租赁期限为五年（自2018年2月1日至2023年1月31日止），租赁当年即自2018年2月1日至2019年1月31日租赁费为491040元，本合同签订后一次性收取第一年租赁费，若于合同生效后一个月内未能缴纳清该年租赁费，视为违约，按违约处理；第二年开始租赁费按照市场行情每年增减，租赁期间每年12月1日为缴费期限，提前七日交纳下一年租金。若逾期七日内不交房租，要按逾期天数每日加收当年租金0.5%的违约金,甲方有权解除本合同，收回房屋或场地，一切损失自行承担，缴纳房租额以甲方出具给乙方的房租收据为实”、“乙方所承租的房屋由物业管理公司统一管理，需服从物业管理公司的管理，并承担相应的物管服务费”，同心苑公司与叶祥龙均认可截止2019年3月共交付租赁费420000元，尚欠同心苑公司2018年度房屋租赁费71040元、合同保证金10000元和2019年度房屋租赁费491040元以及物业管理费未偿付，虽叶祥龙抗辩同心苑公司挂账消费230000元可以抵充部分租赁费但又拒绝与同心苑公司对此进行核实清算，挂账消费又属另一民事法律关系，因此叶祥龙拖欠同心苑公司2018年度房屋租赁费71040元、合同保证金10000元和2019年度房屋租赁费491040元以及物业管理费这一事实存在，构成违约并酿成纠纷，理应对提前依约解除租赁合同的后果承担一定责任。对于合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。双方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力”之规定，因双方签订的房屋租赁合同中，对合同解除条件明确约定未按时缴纳租赁费和物业管理费按违约解除租赁合同、收回房屋或场地，叶祥龙以自己的实际行为表明不履行合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（二）项的规定，故同心苑公司与叶祥龙双方于2017年7月29日签订的房屋租赁合同应予依约依法解除。合同解除后，叶祥龙应向同心苑公司返还所租赁的房屋，合同权利、义务因解除而终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第九十七条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，赋予守约人向违约人请求追偿和赔偿损失的权利，故叶祥龙理应偿付同心苑公司2018年度租赁费71040元和2019年度租赁费491040元以及物业管理费并腾退、交付房屋，但同心苑公司对叶祥龙腾退、交付房屋应给予一定的期限，但同心苑公司主张的物业管理费虽有合同约定但并没有明确约定承担的数额，又没有其他证据佐证且系另一物业服务合同关系，故人民法院不便一并审查处理，而合同保证金属于合同解除后应予退还的履约保证金，现同心苑公司起诉要求解除房屋租赁合同，叶祥龙再行交纳合同保证金失去意义，故同心苑公司的该项诉讼请求也不予支持，叶祥龙反诉请求同心苑公司退还租赁费286440元的主张显然也不予支持，依法均应予以驳回。关于焦点3，因装饰装修未经消防设计审核擅自施工，消火栓上锁并损坏、不具备防灭火功能而被公安消防部门责令限期整改、不得营业并罚款，针对的是房屋装饰装修设计未经公安消防部门审核、消防安全管理存在漏洞，责任在于房屋实际承租方或者经营管理者，与出租房屋的建筑主体及其消防许可并没有实质关系，而与作为房屋承租方或者经营者的叶祥龙装饰装修设计及其经营管理有直接的因果关系，而且被处罚主体也非房屋所有人或者授权出租方而是具体经营管理的房屋承租方或者经营者，且行政处罚发生于叶祥龙对承租房屋进行装饰装修期间和消防安全管理期间而非房屋建设期间，故叶祥龙关于同心苑公司出租的房屋消防通道不合格、没有办理消防许可导致被行政处罚的抗辩理由不能成立，同心苑公司对此的辩解理由依法予以采纳，叶祥龙反诉请求同心苑公司承担行政罚款35000元并要求赔偿直接经济损失140000元的主张不能成立，依法应予以驳回。综上所述，同心苑公司起诉要求解除与叶祥龙签订的房屋租赁合同并要求叶祥龙偿付拖欠的房屋租赁费之请求，既有事实依据又有法律依据，依法应予以支持，但其要求叶祥龙偿付物业管理费及合同保证金之请求，因无事实依据且系另一法律关系，依法不予支持；叶祥龙反诉请求同心苑公司退还租赁费286440元、承担行政罚款35000元并赔偿直接经济损失140000元之主张，既无事实依据亦无法律依据，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条(五)项、第六十条一款、第九十三条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、武威同心苑物业管理有限责任公司与叶祥龙于2017年7月29日签订的房屋租赁合同依法解除；二、叶祥龙限于2020年5月20日前将位于武威市凉州区新建路星都汇上上街1号楼4层03-18、24-36号房屋（建筑面积1364㎡）腾退、交付给武威同心苑物业管理有限责任公司；逾期不腾退、交付房屋，叶祥龙继续按合同约定偿付武威同心苑物业管理有限责任公司实际占用房屋期间的房屋租赁费，直至全部房屋腾退、交付结束；三、叶祥龙限于2020年5月20日前偿付武威同心苑物业管理有限责任公司2018年度（2018年2月1日至2019年1月31日）房屋租赁费71040元和2019年度（2019年2月1日至2020年1月31日）房屋租赁费491040元，共计562080元；四、驳回武威同心苑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回叶祥龙的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或应当支付迟延履行金。案件受理费10504元，由叶祥龙负担8800元，武威市同心苑物业管理有限责任公司负担1704元；反诉案件受理费4116元，均由叶祥龙负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。叶祥龙向法庭提交以下证据：1、挂账消费单据37张，证明：自2018年1月开始截止目前，同心苑公司员工在上诉人经营的甘肃古道今康保健服务有限公司挂账消费185575元；2、账户对账单两张，证明：2017年9月1日上诉人向证人陈俊辰借款60000元，直接在同心苑公司POS机上刷卡支付60000元用于交纳2018年房屋租赁费，该60000元不包含在一审认定的420000元中；3、申请证人陈俊辰出庭作证，证人陈俊辰述称，“我是上诉人叶祥龙的战友，与同心苑公司没有关系。2017年8月左右，叶祥龙说要经营足浴店问我借钱，我带了100000元从景泰来武威，叶祥龙说要借60000元支付上上街足浴店的房租，我就借给他了。这60000元是直接用我的邮政银行储蓄卡在上上街的物业大厅里刷卡支付的，当时叶祥龙与他们在签合同，叶祥龙说刷卡我就直接支付了，也没想到要单据。叶祥龙提交的对账单是我的银行卡打出的，我也调取过银行流水，但是POS机刷卡不显示具体支付给哪个账户。在装修公司时我帮叶祥龙采购过一些装修材料，也看着装修过。”经质证，同心苑公司对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，其中有交纳上上街1号楼7层15、16号公寓租赁费、电费、水费等票据，与涉案房屋无关；对证据2的真实性、证明目的均有异议，无法证明与本案有关联性，没有提供刷卡单据，该证据无效；认为证据3证人证言无效，不予认可。叶祥龙对证人陈俊辰的证言无异议。本院认为，对叶祥龙提交的证据1，因其主张的挂账消费属另一民事法律关系，不宜在本案中一并审查处理，故对其证明效力在本案中不作认定；对证据2、3，账户对账单及证人证言未能充分证实陈俊辰邮政储蓄银行账户2017年9月1日消费60000元是支付同心苑公司涉案出租房屋2018年度租赁费，且叶祥龙同时自认除租赁同心苑公司涉案房屋外，亦租赁了两间公寓，其所举证据不能有效证实其主张，故对该证据证明效力不予认定。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，关于涉案房屋租赁合同效力问题，庭审中，叶祥龙认可租赁合同合法有效，一审法院对此认定准确，应予确认。关于同心苑公司主张解除合同之请求。经查，双方对房屋租赁费的交纳期限有明确约定，租赁当年即自2018年2月1日至2019年1月31日的租赁费491040元应于合同签订后一次性收取，若于合同生效后一个月内未能缴纳清该年租赁费，即视为违约，按违约处理；第二年开始租赁费按照市场行情每年增减，租赁期间每年12月1日为缴费期限，提前七日交纳下一年租金。若逾期七日内不交房租，要按逾期天数每日加收当年租金0.5%的违约金,甲方有权解除本合同，收回房屋或场地，一切损失自行承担。上述对租赁费交纳期限的约定并不存在其他解释以致产生歧义。一审中，双方均认可叶祥龙截止2019年3月共交付租赁费420000元，尚欠2018年度租赁费71040元和2019年度房屋租赁费。二审中，叶祥龙欲推翻该自认事实，但其所举证据不能充分有效证实其主张的通过POS机刷卡支付2018年度60000元租赁费的事实。其所持2018年度租赁费已交清、同心苑公司对于2018年度租赁费未主张但一审法院超诉请判处认定、以及2019年度租赁费交费期限尚未到期的辩解均无事实及法律依据，不予采信。叶祥龙抗辩同心苑公司在其经营的足浴店挂账消费因属于另一民事法律关系，在本案中不作审查认定，可由其另案主张。综上，一审认定叶祥龙拖欠同心苑公司2018年度房屋租赁费71040元、2019年度房屋租赁费491040元事实存在，构成违约，同心苑公司按照合同约定主张解除合同于法有据，应予支持。合同解除后，叶祥龙应予腾退所租赁的房屋，同时偿付同心苑公司2018年度租赁费71040元和2019年度租赁费491040元以及按照租赁费的标准，支付合同解除后继续占用房屋期间的费用。叶祥龙反诉主张因同心苑公司出租不符合消防安全条件的房屋从事商业经营，导致其在装修、经营过程中多次被行政处罚35000元，同时导致其自2018年2月1日至2018年8月27日不能正常营业，要求同心苑公司返还此期间的房屋租赁费286440元并承担上述罚款。经查，叶祥龙所谓的行政处罚是因装饰装修未经消防设计审核擅自施工，消火栓上锁并损坏、不具备防灭火功能而被公安消防部门责令限期整改、不得营业并罚款。该处罚针对的是房屋装饰装修设计未经公安消防部门审核、消防安全管理存在漏洞，处罚对象非房屋所有人或者授权出租方，而是具体经营管理的房屋承租方或者经营者，与出租房屋的建筑主体及其消防许可并没有实质关联，故叶祥龙的上述反诉请求缺乏事实及法律依据，不能成立。另，叶祥龙主张因同心苑公司私自停电13天，导致其直接损失140000余元，对此，亦未提交有效证据证实，其反诉主张不能得到支持。 综上所述，叶祥龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13537元，由上诉人叶祥龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵雪梅 审判员  陈 静 审判员  宋明霞 二〇二〇年七月二十四日 书记员  王 玥