贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初1677号原告：陈胜果，男，1980年7月13日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：陈仁丽，重庆山语（遵义）律师事务所律师。被告：杨伦华，男，1975年2月7日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被告：孙小英，女，1981年9月12日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告陈胜果与被告杨伦华经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈胜果及委托诉讼代理人陈仁丽、被告杨伦华到庭参加诉讼，被告孙小英经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告陈胜果向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决原告陈胜果与被告杨伦华购买房屋的行为合法有效；2.依法确认原告对位于贵州省仁怀市房屋归原告享有所有权。并由被告孙小英配合原告办理过户登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原告与被告孙小英曾系夫妻关系，2014年7月31日，原告与孙小英将共有的经济适用房卖给被告杨伦华（房屋位于贵州省仁怀市房屋），双方将该房屋出卖后，还清债务，并在民政局办理了协议离婚，因为该房屋买卖时不具备办理房屋过户登记条件，至今该房屋还登记在原告陈胜果、被告孙小英名下。2016年7月份，原告经济好转，又将该房屋从被告杨轮华处以213860元购回该房屋，现原告要求被告孙小英配合办理过户登记手续，孙小英要挟原告，要求支付50000元才为原告办理过户登记手续。原告认为，该房屋系解除夫妻关系后原告以原始房屋价格自行回购涉案房屋，与被告孙小英不存在债权债务关系，被告拒绝办理过户手续，其行为违背诚实信用原则。综上所述，原告有权要求被告孙小英配合办理相关房屋过户登记手续。因被告孙小英不配合原告办理过户登记手续，导致原告合法权益受损，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如诉请。被告杨伦华辩称,2014年，原告与孙小英以213860元卖了一套经济适用房给我。2016年7月份，原告又以这个价格将房子买回去，但是双方没有签订书面购房合同。。被告孙小英未答辩。本院经审理认定事实如下：原告陈胜果与被告孙小英于2004年11月05日在仁怀市中枢镇民政局登记结婚，婚后生育一孩子(陈彬，男，2007年5月7日出生)。被告孙小英与仁怀市住房和城乡建设局签订《仁怀市经济适用住房买卖合同》，被告孙小英购买仁怀市住房和城乡建设局位于豪儿口第F栋一单元14层8号经济适用住房，建筑面积为82.41平方米。该合同约定：“仁怀市经济适用住房买卖合同合同编号:123卖方(以下简称甲方):仁怀市住房和城乡建设局买方(以下简称乙方):孙小英。甲方根据《经济适用住房管理办法》、《仁怀市保障性住房管理实施细则》等相关规定，将现已依法建成的经济适用住房进行出售。乙方申请购买该经济适用住房，经审核，乙方符合购买条件。双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就上述房屋的买卖事项，订立本合同。第一条乙方所购的经济适用住房位于豪儿口第F栋一单元14层8号，建筑面积为82.41平方米。第二条该套住房价格为每平方米人民币2150元，价款合计177182元。维修基金为3544元。第四条:乙方必须同意其购置的房屋在小区物业管理委员会或业主委员会未选定物业管理机构之前由甲方或甲方委托的物业管理公司负责管理，但物业管理费用需由乙方按时缴纳。第五条:在签订本合同后甲方负责到房产部门办理相关产权手续。乙方在领取房屋产权证时，按规定交纳有关费用。第六条:乙方取得该房屋所有权后，在5年内不能上市交易，若因特殊原因需转让该房屋时，由甲方按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。5年后，者乙方需转让该房，必须经甲方同意并按照同地段经济适用住房价格考虑折旧因素补足土地出让金和相关优惠税费方可办理上市交易手续。第七条:本合同式三份，甲乙双方各执一份.产权登记机关一份，自双方签字盖章之日起生效。第八条:未尽事项，按《仁怀市保障性住房管理实施细则)执行，双方可另签补充协议。本合同的附件和双方签订的补充协议，为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力”。2016年6月23日仁怀市住房和城乡建设局通知孙小英交购房款。该房屋的权利人为陈胜果与孙小英。2014年7月31日，原告陈胜果与被告孙小英协议离婚，该《离婚协议》载明“男方:陈胜果。女方:孙小英。陈胜果与孙小英于2004年11月05日在仁怀市中枢镇民政局登记结婚，结婚证件号:黔仁11040830，经常吵闹，导致无法继续共同生活，经过协议双方同意离婚。双方同意自愿离婚。1.男女双方婚后生育一个孩子(陈彬，男，出生于2007年5月7日)归男方抚养，女方不付任何费用；2.男女双方婚后财归孩子所有；3.男女双方婚后无债权债务；4.本协议一式三份，双方各持一份，民政局保留一份。2014年7月31日”。2014年，原告与孙小英将共有的经济适用房卖给被告杨伦华，未办理房屋过户登记条件，至今该房屋还登记在被告孙小英、原告陈胜果名下。2016年9月8日，原告陈胜果又将该房屋从被告杨伦华处以213860元购回。因被告孙小英拒不配合办理过户登记手续，原告遂诉来本院主张上述权利。上述事实，有原告提供的身份证、离婚协议、个人房屋信息查询登记表、《仁怀市经济适用住房买卖合同》、仁怀市住房和城乡建设局缴款通知书及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以认定。本院认为，本案的争议焦点一：原告陈胜果、被告孙小英与被告杨伦华签订的口头房屋买卖合同是否无有效,2016年9月8日，原告陈胜果与被告杨伦华签订的口头房屋买卖合同是否无有效。因经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。因其具有社会保障的性质，故国家对经济适用住房的购买对象、申请条件、上市交易等均有特殊的规定。根据国家相关政策，购买经济适用住房享有政府优惠，其购买对象具有特定性即城镇低收入家庭，其出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。根据《经济适用住房管理办法》第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”的规定，本案诉争房屋属于经济适用住房，购买方杨伦华在与原告陈胜果、被告孙小英签订的口头房屋买卖合同，是被告孙小英与仁怀市住房和城乡建设局签订《仁怀市经济适用房买卖合同》后，将该房屋出售给被告杨伦华，购买者孙小英购买经济适用住房尚未满五年，不符合《经济适用住房管理办法》的规定，故原、被告签订的房屋买卖合同违反了相关法规的规定，且损害了社会公共利益，双方签订的房屋买卖合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，该房屋并未发生所有权转移，2016年9月8日，原告陈胜果支付对价给杨伦华213860元，是自己处理无效合同的方式，原告陈胜果与被告杨伦华于2016年9月8日签订的口头《房屋买卖合同》仍然无效。权利人仍然为登记记载的孙小英与陈胜果。焦点二：原告对位于贵州省仁怀市房屋是否享有所有权。原、被告双方于2014年7月31日达成的《离婚协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，该《离婚协议》合法有效，本院予以确认。离婚时，原、被告双方约定：“男女双方婚后财归孩子所有”，根据双方离婚时的约定及《中华人民共和国婚姻法》第三十九条“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”之规定，案涉房屋应当归原告陈胜果、被告孙小英的孩子所有。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”，故对原告诉请确认位于贵州省仁怀市房屋归原告享有所有权,并由被告孙小英配合原告办理过户登记手续的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《经济适用住房管理办法》第三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈胜果与被告杨伦华于2016年9月8日签订的口头《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告陈胜果的其余诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4508元，公告费600元，合计5108元，由原告陈胜果负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  蔡 波人民陪审员  张金来人民陪审员  张付怀二〇二〇年七月九日书 记 员  杨 炯