山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4517号 上诉人（原审被告）：张秀云，女 法定代理人：梁某，男 委托诉讼代理人：陈超，山东凌恒律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：温涛，山东凌恒律师事务所律师 被上诉人（原审原告）：马良，男 委托诉讼代理人：王录，山东君同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金昱彤，山东君同律师事务所律师。 原审被告：梁炳涛，男 上诉人张秀云因与被上诉人马良及原审被告梁炳涛房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初7530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张秀云的法定代理人梁某及委托诉讼代理人陈超、温涛，被上诉人马良的委托诉讼代理人王录、金昱彤，原审被告梁炳涛到庭参加了诉讼，现已审理终结。 张秀云上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回马良的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由马良承担。事实与理由：1、梁炳涛与马良签订的《房屋买卖合同》侵犯了张秀云的合法权益，马良无权取得涉案房屋，一审法院判决张秀云及梁炳涛配合马良办理涉案房屋过户手续没有法律上的依据。我国《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或动产转让给他人，所有权人有权追回，法律另有规定除外。涉案争议房屋不论在房产登记前还是房屋登记后，张秀云都享有房屋共有的份额。房屋登记前，体现在与开发商签订《房屋拆迁协议》中被拆迁人显示为张秀云和梁炳涛，房产登记后为涉案房屋登记的共有人。2016年6月24日签订《房屋买卖合同》没有张秀云的签字，事后也未得到张秀云追认，马良无权取得涉案房屋的所有权。另外，马良取得的房屋也不具备善意取得的条件，明知共有人存在，却无视共有人权利，不走共有人签字程序，造成房屋争议事端。首先，2016年6月24日签订的《房屋买卖合同》之初，梁炳涛出示给马良证明其有权利出卖房屋材料是与开发商签订的《房屋拆迁协议》，该《拆迁协议》中有张秀云和梁炳涛的签字，作为房屋的买受人，特别是在房屋中介的介绍下买房，其应当知道房屋权利人不在《房屋拆迁协议》上签字的法律后果。其二，涉案房屋未办理过户登记，其不能依据善意取得涉案房产。一审法院判决张秀云配合马良过户没有法律上的依据。二、张秀云提供新证据--《我的最后嘱咐》，结合拆迁房屋取得的房产登记的权利人，能够证明拆迁所得的房产为张秀云所有，梁炳涛无权单独出卖涉案房屋。开发商交付房子的2016年2月2日当天，张秀云全家其他姊妹五人共同签署了《我的最后嘱咐》。就是因为《我的安排决定》不够具体，又形成了一个更具体的新的协议，因张秀云自信房产证是唯一最高权威象征，未认识到家庭内部协定这个证据的重要作用且保存在家庭监督人、长子梁炳耀手中，未能及时提交法庭。《我的最后嘱咐》对张秀云健在时拥有的两套房子的所有权和处置权做了明确的表述，对未来的房产证要求写上自己的名字，以保障自己的权利，最终的权证登记人也如所愿。结合拆迁房屋取得的房产证登记的权利人，充分证明拆迁所得的房产为张秀云所有，梁炳涛仅有部分份额，梁炳涛无权单独处置涉案房屋。另外，一审判决认定梁炳涛出资购买了50.69平方米的房屋系错误。梁炳涛出资20万元，是前期梁炳涛替张秀云在老房子折价基础上购买的家庭全部130平方米需要添加给开发商的钱，是替母亲事先垫付，拆迁所得两套房子主要是张秀云的老房子置换外加自建房面积补偿取得，不是梁炳涛出资购买了涉案房屋。综上所述，一审判决适用法律错误，应依法改判。 马良答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。 梁炳涛述称，一审判决错误，其和张秀云自始至终是受害者，应判决梁炳涛与马良签订的《房屋买卖合同》无效。 马良向一审法院起诉请求：1.判令张秀云、梁炳涛配合马良办理市北区鞍山一路98号x号楼x单元x户房屋过户手续；2.诉讼费由张秀云、梁炳涛承担。 一审法院认定的事实： 2011年6月18日，张秀云、梁炳涛作为被拆迁人与青岛联创实业有限公司作为拆迁人签订《人民路285号片拆迁房屋安置补偿协议》，对人民路285号218-2户实施拆迁，拆迁补偿连同梁炳涛出资购买50.69平方米，被拆迁人分得涉案青岛市四方区鞍山一路98号x号楼x单元x户房屋69.95平方米及另外一套房屋56.81平方米。 2015年12月18日，张秀云作出《我的安排决定》，该决定称：膝下一女四男（梁红岩、梁炳耀、梁炳响、梁某、梁炳涛），当年，丈夫租住原国棉二厂三舍218号至今。现遇城市住房拆迁改造，经儿女们坎坷努力争取，获得两套房子。因梁红岩、梁炳耀、梁某发扬风格，让出应有的利益，又因梁炳涛在国棉二厂顶替工作，经协商一致，由梁炳涛出资，按照原始价加壹拾万元买下两套房，稍大的房则归梁炳涛名下，稍小房及壹拾万元归张秀云名下（房虽小但是使用方便）。再因梁炳响侍服养老于我，我身后将我名下房产归梁炳响所有。梁红岩、梁炳耀、梁炳响、梁某、梁炳涛签名按印，被告张秀云按印。 2016年6月24日，马良（乙方）、梁炳涛（甲方）签订《房地产买卖契约》约定：甲方将青岛市四方区鞍山一路98号x号楼x单元x户房屋出售给乙方，建筑面积约70平方米，成交价81万元，本契约签订之日，乙方向甲方支付2万元购房定金，上述房款分4次付给甲方，具体付款日期、金额和方式：1.乙方于2016年6月24日付给甲方购房定金2万元；2.乙方于2016年7月10日前付给甲方购房款50万元（含定金2万元）；3.乙方于2016年9月25日前付给甲方购房款28万元；4.剩余尾款3万元，乙方于办理房产过户交易当日付清，甲方应于第三次付款当日将房屋交给乙方。第七条还约定了违约条款，即：本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在三日内将乙方的已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有，甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的三日内将双倍定金及已付款返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房款万分之拾的违约金，任何一方逾期三日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任。 梁炳涛与马良另达成补充协议约定：乙方所购房屋为甲方拆迁所得，已征得甲方全体家庭成员同意并确认，甲方任何家庭成员均无异议。 合同签订后，马良按约向梁炳涛支付房屋价款78万元，梁炳涛向马良交付房屋。 2018年1月19日，梁炳涛、张秀云共同办理了涉案房屋产权证，记载所有权人为梁炳涛、张秀云共同共有。 2018年3月12日，梁某向一审法院申请宣告张秀云为无民事行为能力人，并要求指定其担任张秀云的监护人，一审法院于2018年5月25日作出（2018）鲁0203民特116号判决，判决张秀云为无民事行为能力人，梁某担任张秀云的监护人。 一审法院认为，涉案房屋虽登记为张秀云、梁炳涛共同共有，但是一审法院审理查明的事实是：梁炳涛在拆迁过程中出资购买增加面积50.69平方米，《我的安排决定》中所记载涉案房屋归梁炳涛所有并且梁炳涛因此向张秀云支付10万元。结合上述事实可以认定，梁炳涛已经取得涉案房屋的全部所有权，即对涉案房屋有完全的处分权。 张秀云、梁炳涛关于《我的安排决定》约定的是使用权的主张，从《我的安排决定》所记载的内容看，张秀云、梁炳涛的该项主张没有事实依据，不予支持。 张秀云、梁炳涛方关于张秀云在签署《我的安排决定》时已经不能正确表达其意思的质证意见，《我的安排决定》中有张秀云的捺指印，并且有其所有子女签字确认，包括作为张秀云在被认定无民事行为能力后的监护人梁某也签字确认，因此张秀云、梁炳涛方的该项主张一审法院不予支持。 综上，马良与梁炳涛签订的《房地产买卖契约》并不违反法律禁止性或、强制性规定，应当认定有效，双方当事人应按照合同约定履行其义务。马良已经履行其付款义务，梁炳涛作为合同的当事人、张秀云作为房屋名义上的共有权人应履行协助马良办理涉案房屋过户的义务，现马良主张张秀云、梁炳涛配合办理涉案房屋过户手续的诉讼请求成立，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：张秀云、梁炳涛于判决生效之日起10日内协助马良办理青岛市市北区鞍山一路98号4号楼2单元2304户房屋过户手续。案件受理费500元，由张秀云、梁炳涛负担。 二审中，张秀云提交“我的最后嘱咐”一份，证明事项：证明张秀云当时就不同意卖房，同时证明涉案拆迁房只有在张秀云百年之后才能过户给子女的事实。马良质证称：对于该证据真实性无从查实，其次该证据落款时间为2016年2月2日，类似于遗嘱性质的文件，但是2015年12月18日其家庭内部的我的安排决定中对涉案房屋已经作出了明确的归属，而且涉案房产是梁炳涛购买的，所以对该证据马良不认可。梁炳涛对该证据真实性无异议。张秀云还提交交款手续一份，证明：梁炳涛交了一部分钱，只是拆迁房补差价，不是梁炳涛出钱购买此房。马良质证称：该证据与本案无关。梁炳涛对该证据认可。本院经审查认为，张秀云提交的“我的最后嘱咐”的落款时间为2016年2月2日，其对为何在一审中未提交不能做出合理解释，故本院对该证据不予采信。张秀云提交的交款手续与涉案房屋出卖无关，本院亦不予采信。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，本案的焦点问题是：梁炳涛是否有权出卖涉案房屋。 2016年6月24日，马良与梁炳涛签订《房地产买卖契约》，约定梁炳涛将涉案房屋出卖给马良。合同签订后，马良依约支付合同价款，梁炳涛亦将涉案房屋交付给马良。对于上述事实，梁炳涛与马良并无异议，本院予以确认。现张秀云上诉主张梁炳涛出卖涉案房屋时未经其同意，梁炳涛的该行为损害了其作为共有人的权利，梁炳涛无权出卖涉案房屋。本院认为，首先，梁炳涛与张秀云系母子关系，处置房屋等重大事项梁炳涛作为儿子不可能不与张秀云商量，张秀云主张其不知情，明显与常理不符。其次，从梁炳涛出卖涉案房屋至马良提起本案诉讼已逾3年，在如此长的时间里张秀云并未主张权利，亦与常理不符。再次，2015年12月18日，张秀云作出《我的安排决定》，该决定称：“膝下一女四男（梁红岩、梁炳耀、梁炳响、梁某、梁炳涛），当年，丈夫租住原国棉二厂三舍218号至今。现遇城市住房拆迁改造，经儿女们坎坷努力争取，获得两套房子。因梁红岩、梁炳耀、梁某发扬风格，让出应有的利益，又因梁炳涛在国棉二厂顶替工作，经协商一致，由梁炳涛出资，按照原始价加壹拾万元买下两套房，稍大的房则归梁炳涛名下，稍小房及壹拾万元归张秀云名下（房虽小但是使用方便）。再因梁炳响侍服养老于我，我身后将我名下房产归梁炳响所有。梁红岩、梁炳耀、梁炳响、梁某、梁炳涛签名按印，张秀云按印。”从上述内容看，上述家庭成员已同意涉案房屋归梁炳涛所有，故梁炳涛有权出卖涉案房屋。二审中，张秀云提交“我的最后嘱咐”一份，证明张秀云当时就不同意卖房，同时证明涉案拆迁房只有在张秀云百年之后才能过户给子女的事实。因该证据其在一审中并未提交，本院不能排除该证据系其与家庭成员后补的合理怀疑，且马良对该证据的真实性也不予认可，故本院对该证据不予采信。最后，马良在购买涉案房屋时不存在恶意，且其已支付合理对价并实际占有使用涉案房屋。综上，一审法院确认马良与梁炳涛签订的《房地产买卖契约》合法有效，并判令张秀云、梁炳涛协助马良办理涉案房屋过户手续，判决正确，本院予以维持。 综上，上诉人张秀云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人张秀云负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年七月二十七日 书记员  于 澜 书记员  王庆光