广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初9913号原告（反诉被告）：方超群，男，1964年4月5日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：李华元，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻晓，广东正大联合律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张洁仪，女，1995年11月11日出生，汉族，身份证住址广州市南沙区。第三人：方志远，男，1970年9月27日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。本院受理原告方超群（反诉被告，以下简称原告）与被告张洁仪（反诉原告，以下简称被告）、第三人方志远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方超群的委托诉讼代理人李华元、喻晓，被告张洁仪，第三人方志远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方超群向某提出诉讼请求：1、解除我与被告于2019年2月22日签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》；2、被告立即向我交还租赁房屋（广州市白云区增槎路33号之四33号之十203房之三）；3、被告立即按合同约定的租金标准向我付清自2020年1月1日起至实际交还租赁房屋之日止的租金（暂计算至2020年3月31日，共86400元）；4、被告向我支付违约金（每日按照月租金千分之五计算，自2020年1月16日起计算至交还房屋之日止，暂计算至起诉之日约8640元）；5、我没收被告押金57600元；6、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年2月22日，我与被告签订了《商铺租赁合同》与《补充协议》，将广州市白云区增槎路33号之四33号之十203房之三租赁给被告作商铺使用。租赁期限自2019年3月1日至2029年2月28日共计120个月，其中免租期75天，免租期不计付租金。2019年5月1日至2021年2月28日的租金为每个月28800元，日租金按当月租金/30天计算，从第2年起，下一年月租金比上一年月租金递增5%。首月租金以外的每月租金应于当月15日前支付。合同亦约定被告应向我缴纳押金57600元。合同签订后，我依约向被告交付了租赁房屋，但自2020年1月起，被告一直拖欠商铺租金未付，经多次催促无果，为维护我的合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。对被告张洁仪的反诉请求，原告方超群辩称，我司不同意被告的反诉请求，被告的反诉请求没有事实和法律依据。理由如下：1、《中华人民共和国合同法》第228条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。本案中我出租涉案商铺的行为未侵犯任何第三人的合法权益，也从未影响被告对涉案场地的实际使用，事实上，该房屋至今仍由被告占用使用。所以被告主张我违反《商铺租赁合同》第四条第一款的约定，没有事实和法律依据。2、我从未对涉案商铺进行过停电措施，被告所述与事实不符。根据《商铺租赁合同》第三条的约定，应当由被告向物业管理处缴纳物业管理费以及水电费等。对于停电的发生和造成的损失（如有），并非由于我所引起，是因为被告一直拖欠水电费造成，所以停电的后果应当由被告自行承担。3、被告要求我“赔偿其装修费172800元以及因违约行为给其造成的损失30000元”没有事实和法律依据。并且涉案房屋至今尚未收回，仍由被告占用。我的合法财产一直处于他人占有状态，损失巨大，被告应当支付房屋占用费，房屋占用费的标准参照《商铺租赁合同》确定的相应期间的租金标准。被告张洁仪辩称，1、我认可双方之间的《商铺租赁合同》及《补充协议》已解除，但解除原因为原告违约，我不存在违约。根据合同第四条的约定：原告应在我支付当月租金前提供上月发票，否则，我有权延付租金。合同履行过程中，我曾多次要求原告按合同约定提供发票，原告却以各种理由推脱，时至今日，被告尚未曾收到任何发票。2、根据合同约定，在案涉商铺出现权利瑕疵导致我无法正常使用时，原告应于5日内消除不良影响，否则，我有权解除合同并要求原告承担违约责任。自2019年2月24日开始，我便与原告沟通办理备案登记事宜，但一直未能得到解决，为此，我于2020年2月27日通知原告因其违约而解除合同，故原告无权没收押金且无权要求我承担违约责任，亦无权要求我支付自2020年1月之后的租金。综上，我现提出如下反诉请求：1、解除原告与我于2019年2月22日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》；2、原告退还我押金57600元；3、原告向我支付违约金57600元并赔偿装修费172800元；4、原告支付因其违约行为给我造成的损失30000元；5、本案诉讼费用由原告承担。第三人方志远述称，同意原告的诉讼请求，意见与原告对被告的反诉答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月22日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市白云区增槎路33号之四33号之十203房之三（以下简称涉案商铺）出租给乙方，面积480平方米，租赁期限自2019年3月1日至2029年2月28日，乙方应于2019年2月22日前向甲方交纳人民币57600元的押金，租金为每月28800元，日租金按当月租金/30天计算，从第2年起，下一年月租金比上一年月租金递增5%，每月租金应于当月15日前支付；甲方应在60天内到房屋租赁登记（备案）机关办理租赁登记（备案）手续，乙方应给予必要的配合；甲方应配合乙方办理营业执照等经营证照，包括但不限于向乙方提供办理营业执照等经营证照所需要的书面材料等；因甲方原因或因第三方对该商铺主张权利而导致乙方无法正常使用该商铺的，甲方应在5日内消除不良影响。否则乙方有权解除合同并要求甲方退还押金、支付相当于两个月租金的违约金及承担全部装修损失（若甲方未保留装修费凭证，则按六个月租金总额计付装修费用）；乙方逾期支付租金的，应按日向甲方支付相当于月租金千分之五的违约金；逾期超过三十日，甲方有权解除合同并没收押金。上述合同签订后，原、被告双方签订《补充协议》，约定：承租方需在签署租赁合同期2019年2月22日前一次性支付给出租方租赁该物业押金57600元以及2019年5月1日至2019年10月31日租金172800元；若承租方在租赁期未满的情况下提出不再承租该物业，承租方需提前3个月以书面形式通知出租方，出租方应予以配合并退回承租方押金28800元。上述合同及补充协议签订后，被告向原告支付押金57600元并以“广州星瀚教育咨询有限公司”的名义实际进场经营。原、被告双方均确认被告足额支付租金至2019年12月，自2020年1月1日起未再向原告支付租金。被告在租赁期内关于涉案商铺的租赁事宜均与第三人方志远沟通，原告确认方志远是受其委托打理涉案商铺相关事宜。诉讼中，被告向某提交如下证据：1、被告与第三人的微信聊天记录、短信记录及现场对话录音，拟证实被告曾就涉案租赁合同的备案事宜多次与第三人进行沟通，松洲街道办工作人员称因原告出租涉案房屋的税款尚未结清，故与被告所签订的租赁合同不能备案。第三人于微信中回复原告“备案是你们的事，为了你们的备案我多花10万”、“不能备案，就未交租金。可以给你欠”、“欠到能备案为止”；2、微信聊天记录、图片，拟证实涉案商铺存在漏水情况，原告于2019年12月2日至4日、2020年1月6日至8日期间曾对涉案商铺进行停电。原告及第三人于庭审中确认因被告欠缴管理费故曾停电；3、2020年1月9日与第三人微信聊天记录，拟证实被告曾向第三人要求出具租金发票；4、2020年3月6日及3月26日与第三人的微信聊天记录，被告通过微信告知第三人“商铺那边已经给你开了，是用你之前的锁，你可以直接开的”，拟证实被告于2020年3月26日已将涉案商铺交还给原告及第三人。原告对上述证据均不予认可，陈述上述聊天记录及协商过程均是被告与第三人之间进行的，原告不知情。第三人认可聊天记录的真实性。被告为证实其对涉案商铺进行装修并产生装修费用向某提交其与广州京岚装饰设计有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》、收据及付款凭证，根据合同约定及付款凭证，被告为装修涉案商铺共计支付装修款234200元。第三人向某提交如下证据：1、短信记录，拟证实被告曾于2020年1月底及2月底承诺继续向其交租；2、租赁合同、转账记录及微信聊天记录，拟证实涉案商铺所在物业的其他商铺均能正常经营。庭审中，被告申请证人徐某出庭，徐某是被告张洁仪的合伙人，共同经营广州星瀚教育咨询有限公司。证人向某陈述，其与第三人方志远的短信记录是真实的，因涉案租赁合同一直未能办理备案手续，导致被告不能办理办学许可证，故广州星瀚教育咨询有限公司虽在涉案商铺实际经营，但达不到办学条件。2020年6月2日，本院前往广州市白云区富力半岛警务室向相关工作人员了解涉案租赁合同的备案情况。富力半岛警务室内松洲街来穗中心工作人员答复：方超群将该商铺出租给名为“百家兴旺”的公司，该合同租赁期为2014年1月1日至2024年12月，该合同面积包含了后来方超群租给广州星瀚教育咨询有限公司（法人张洁仪）的面积480㎡，因其租给“百家兴旺”的合同期内的租赁税未缴清，故其与张洁仪的合同不能备案。第三人于庭审中陈述其于2020年5月将所欠租赁税费结清。另查，涉案商铺为广州市白云区增槎路33号之四33号之十203房的一部分，该房屋已取得不动产权证，产权人是原告。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除及解除时间认定。合同约定原告应在60天内到房屋租赁登记（备案）机关办理租赁登记（备案）手续，但原告及第三人因租赁税费未结清一直未能在约定期限内就其与被告签订的租赁合同办理备案手续，而被告承租涉案商铺用于经营广州星瀚教育咨询有限公司，其经营性质较为特殊，合同能否办理备案手续对于被告能否达到办学条件并正常经营具有重大影响，故此后被告未支付2020年1月1日之后的租金并于2020年3月26日搬离涉案商铺，故双方租赁合同及补充协议已于2020年3月26日实际解除，原告要求解除《商铺租赁合同》及《补充协议》的诉请无事实依据，本院不予支持。关于被告腾空并交还涉案商铺的时间，虽双方未办理正式交接手续，但被告于2020年3月26日已通过微信告知第三人“商铺那边已经给你开了，是用你之前的锁，你可以直接开的”，原告及第三人亦未举证证实3月26日之后被告仍继续占用涉案商铺，故本院对被告主张其于2020年3月26日搬离并交还涉案商铺的主张予以采信，对原告要求被告交还涉案商铺的诉讼请求不予支持。被告在租赁期届满前搬离涉案商铺，原、被告之间的租赁合同及补充协议已实际解除，原告应按照补充协议约定向被告退还押金28800元。关于原告主张没收押金的诉讼请求，因合同解除的原因是原告及第三人不能办理合同备案手续违约在先，虽被告其后欠付租金亦属违约，但第三人曾承诺在合同备案成功之前可允许被告欠付租金，故原告主张没收押金无事实和法律依据，本院不予支持，对被告反诉要求退还押金超出28800元部分的反诉请求本院亦不予支持。合同虽已实际解除，被告仍应向原告结清其搬离涉案商铺之前的欠付租金。如前所述，被告于2020年1月1日起未向原告支付租金直至2020年3月26日搬离涉案商铺，被告陈述原告及第三人于2019年12月2日至12月4日、2020年1月6日至1月8日曾对涉案商铺停电，原告及第三人亦于庭审中确认因被告欠付管理费曾采取停电措施，故本院认定被告曾有6日因停电而无法使用涉案商铺，该6日租金应在被告向原告支付的欠付租金内予以扣除，故被告应向原告支付租金76800元（28800元+28800元+28800元÷30天×26天-28800元÷30天×6天）。关于原告主张被告支付欠付租金违约金的问题。虽原告及第三人未能为被告办理租赁合同备案手续导致被告无法达到办学条件，原告及第三人违约在先，但被告因相信原告及第三人能够解决备案事宜而未与原告解除合同，且于2020年1月多次承诺继续交租，此后却未按照合同约定及承诺向原告或第三人支付租金，故被告欠付租金亦属违约，原告要求被告支付欠付租金违约金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。合同约定被告逾期支付租金应按日向原告支付相当于月租金5‰的违约金，该违约金标准过高，且原告未举证证明被告逾期交租对其造成的除款项孳息以外的损失，故本院酌情将计付标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从应付租金之日计算至实际付清之日止。关于被告要求支付违约金57600元的反诉请求。如前所述，被告未按期支付租金亦属违约，虽原告未能按约定进行合同备案导致被告经营达不到办学条件，但被告亦实际使用涉案商铺，故被告该项反诉请求依据不足，本院不予支持。关于装修损失。根据被告提交的装修合同及装修费用支付凭证，被告主张其为装修涉案商铺共计支付装修款234200元，原告虽不认可该装修数额但并未提供相反证据予以证实，故本院对于被告上述主张予以采信。合同约定租赁期限共计120个月，被告实际使用涉案商铺的期间为2019年3月1日至2020年3月26日，本院酌定被告实际使用涉案商铺的时间为13个月，故被告的装修残值损失为208828元[234200元÷120个月×（120个月-13个月）]，如前文所述，原、被告双方对于合同解除均存在过错，故本院酌定双方按照各50%的过错比例分担被告的装修残值损失，原告应向被告支付装修损失104414元，被告反诉请求超出部分，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿损失30000元的反诉请求。关于该项损失，被告并未提供证据予以证实，且被告对于解除合同亦有过错，故本院对于被告该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，原告方超群向被告张洁仪退还押金28800元；二、自本判决生效之日起三日内，被告张洁仪向原告方超群支付租金76800元及违约金（违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算，以28800元为本金，自2020年1月16日起计算至实际付清之日止；以28800元为本金，自2020年2月16日起计算至实际付清之日止；以19200为本金，自2020年3月16日起计算至实际付清之日止）；三、自本判决生效之日起三日内，原告方超群向被告张洁仪支付装修损失104414元；四、驳回原告方超群的其他诉讼请求；五、驳回被告张洁仪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1676.4元，由原告方超群负担832.9元，由被告张洁仪负担843.5元；本案反诉受理费3035元，由原告方超群负担1271元，由被告张洁仪负担1764元。由被告张洁仪负担的本诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付原告方超群，由原告方超群负担的反诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付被告张洁仪。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年七月六日书记员 傅奎显