河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初472号原告：李某，女，汉族，1984年7月3日生，住河南省息县。原告：邹某，男，汉族，1986年12月7日生，住河南省息县。二原告共同委托诉讼代理人：李家军，系河南竞远律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：章燕，系河南竞远律师事务所律师。被告：某置业公司。统一社会信阳代码：914115025637456559。地址：信阳市平桥区平西路中段西侧金地花园项目部。法定代表人：王振魁，系公司董事长。委托诉讼代理人：江宝玉，女，汉族，系该公司经理。被告：余某，男，汉族，1972年2月17日生，身份证住址：河南省息县。原告李某、邹某诉被告某置业公司、被告余某买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李某、原告邹某的共同委托诉讼代理人章燕、被告某置业公司的委托诉讼代理人江宝玉、被告余某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某、原告邹某向本院提出下列诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《商品房认购书》；2、依法判令二被告连带返还原告已支付的购房款950000元及利息、赔偿损失（合计按月息两分，自2018年10月12日起至全部履行之日止）；3、判决被告按已付购房款一倍的数额赔偿原告950000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告余某系被告某置业公司股东，因被告余某欠原告借款20万元一直未能偿还，在被告余某的蓄意撮合下，2018年10月12日，二被告诱使原告以95万元的价格购买被告某置业公司开发建设的信阳市平桥区金地花园商住综合楼小区1单元1901号商品房，20万元借款充抵购房款，双方签订《商品房认购书》，原告于同日共计向被告支付购房款75万元。但事后，被告一直拒绝配合原告办理网签，原告经查询才得知，案涉商品房早在2018年9月12日已被信阳市浉河区人民法院查封。被告余某及某置业公司在明知该商品房已被法院查封的情况下，故意隐瞒查封事实，并诱使原告购买涉案房屋，违背诚信原则，合同的目的也无法得到实现，并给原告造成极大损失。故原告诉至贵院，恳请支持以上诉请。被告某置业公司辩称：一、双方签订房屋买卖合同时不存在欺骗行为，房屋是在2018年9月10日售出，此时房屋未查封，答辩人也无法预料房屋被查封的事实；二、答辩人未收到执行裁定，当时裁定仅送达给公司原有的一个股东，现在该名人员已不是我公司股东；三、这是购房合同，并不是借贷合同，月息2分没有法律依据，赔偿也没有法定依据。被告余某辩称：答辩人找被答辩人李某的父亲分三次借款共计17万元，最后被答辩人要房子，遂充抵20万元作为购房款。经审理查明，2017年1月8日，李德华向信阳光辉房地产营销策划有限责任公司交款60000.00元，收款方信阳光辉房地产营销策划有限责任公司向李德华出具收据，该收据明确载明收款事由为购房诚意金，李某庭中陈述，李德华系其父亲，该笔款项最终转化为二原告购买案涉房屋购房款的一部分。2018年9月10日，李某与某置业公司签订金地花园认购协议书，该协议书明确载明李某自愿认购金地花园综合商住楼一单元1901室，并于当日交款170000.00元，收款方某置业公司向李某出具收据，该收据明确载明收款事由为金地花园购房定金。2018年10月12日，某置业公司与李某、邹某签订商品房认购书，李某、邹某认购由某置业公司开发建设的位于信阳市平桥区金地花园商住综合楼一单元1901室的房屋，双方约定总房款为950000.00元，付款方式为一次性付款，李某于当日分别交款520000.00元、200000.00元，收款方某置业公司向其出具两份收据，该两份收据均明确载明收款事由为金地花园购房款（1901室）。另查明，2019年8月27日，某置业公司向高国红出具《担保书》一份，内容为：王振轮在你处借款因资金周转困难，短期内不能全部还清借款本息。我公司愿用正在开发建设的平桥区平西路南端的“金地花园”项目的房产为王振轮欠你的借款本息提供抵押担保，担保期限自出具担保书之日起二年，并承担连带责任。2018年9月12日，信阳市浉河区人民法院作出执行裁定，因某置业公司在执行期间为被执行人王振轮担保，被执行人未主动履行义务，故对某置业公司开发建设的平桥区平西路南端的金地花园1号楼1单元共计48间房屋予以查封，李某、邹某与某置业公司所签商品房认购书中所涉房屋，亦在此列。2018年9月19日，该裁定书送达至王振轮及某置业公司，但送达回证上只有王振轮的签字。被告某置业公司当庭陈述是王振轮私下去担保，没有经过股东会决定，是公司的内部问题，王振轮是公司原股东。2019年12月24日，余某出具承诺书，其本人承诺2020年5月1日前涉案房屋可进行网签，若2020年5月1日不能网签，我公司按银行贷款利息支付给李某，并全额退款，该份承诺书系余某以某置业公司股东的身份出具。又查明，某置业公司向法庭提交的从信阳市市场监督管理局处查询所得的某置业公司变更信息、私营企业基本注册信息查询单各一份，某置业公司变更信息显示，某置业公司于2018年8月17日进行变更登记，该公司变更信息后，余某不再是该公司管理人员，亦不在该公司股东名录中；私营企业基本注册信息查询单中，明确载明某置业公司法定代表人为王振魁，股东为申阳、吴文中、王振魁。上述事实有商品房认购书、金地花园认购协议书、收据、承诺书、信阳市浉河区人民法院（2018）豫1502执44、51号之一执行裁定书、某置业公司变更信息、私营企业基本注册信息查询单、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告李某、原告邹某与被告某置业公司签订的商品房认购书中，明确载明了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告李某、原告邹某已经履行了支付相应购房款的义务，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该商品房认购书即为商品房买卖合同。此外，原告李某、原告邹某于2018年10月12日与被告某置业公司签订的商品房认购书，系对原告李某于2018年9月10日与被告某置业公司签订的金地花园认购协议书中对房屋买受人的意思表示的变更，依据《中华人民共和国合同法》第二十五条的规定，承诺生效的时间为合同成立的时间，因此，原告李某、原告邹某与被告某置业公司签订的商品房认购协议的时间应认定为2018年10月12日。关于原告李某、原告邹某与被告某置业公司签订的商品房认购协议是否应解除的问题。信阳市浉河区人民法院于2018年9月12日作出的（2018）豫1502执44、51号之一的执行裁定书载明，将某置业公司开发建设的平桥区平西路南端的金地花园1号楼1单元1901号房间予以查封，且被告某置业公司庭中陈述该房屋截至开庭当日仍为被查封状态，原告李某、原告邹某由于涉案房屋被司法机关依法采取强制措施，不能实现其合同目的，且涉案房屋被查封的事实不可归责于原告方，故原告李某、原告邹某依法享有一般法定解除权，对于原告方提出的解除原被告双方签订的商品房认购书的诉讼请求，本院予以支持。关于返还购房款及利息、损失的问题。一、由于原被告双方于2018年10月12日签订的商品房认购协议系因不能实现合同目的而由原告依法申请解除的合同，故依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，涉案房屋出卖方某置业公司应予以退还购房款并支付相应的利息。二、被告某置业公司于2018年8月17日进行公司变更，被告余某不再持有该公司股份，亦不属于该公司管理人员，且经询问，被告余某自被告某置业公司变更登记后已不在该公司从事相关工作，在被告余某与原告李某、原告邹某缔结商品房认购协议、出具相关收据以及出具承诺书的过程中，被告某置业公司并未以合理的方式公告或通知原告方其与被告余某特定的职务关系已经终止，且涉案房屋买受人李某、邹某在缔结商品房认购书的过程中善意无过失，被告余某在无代理权限的情况之下以被告某置业公司的名义缔结民事合同，系属表见代理行为，被告某置业公司应当承担被告余某表见代理行为所产生的法律责任。此外，对于被告余某以与二原告的个人债务200000.00元充抵购房款的事实，原告方与被告余某均予以认可，被告某置业公司提出仅认可750000.00元购房款的抗辩，但并未提交相关证据予以证明，由于涉案房屋的认购协议以及相应的收据均以某置业公司为涉案房屋的出卖方，依据合同相对性，被告某置业公司应当返还原告方购房款950000.00元并支付相应的利息，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年10月12日起至本息清偿之日止。原告方与被告余某协商充抵购房款的200000.00元以及被告某置业公司因被告余某实施表见代理行为而承担的法律责任，被告某置业公司可向无权代理人余某另行主张权利。关于被告某置业公司是否应当承担不超过一倍购房款的赔偿责任。浉河区人民法院于2018年9月12日作出的（2018）豫1502执44、51号之一的执行裁定书中载明，该法院于2018年2月4日向被执行人发出执行通知书，某置业公司在执行期间为被执行人提供担保。根据《担保书》的内容，某置业公司是以“金地花园”项目的房产为王振轮提供抵押担保。根据某置业公司的陈述，王振轮系公司原股东，因此即便该《担保书》未经股东会决定，也系公司内部问题，不能对外主张《担保书》无效。浉河区人民法院基于该《担保书》查封了案涉房屋，其执行时间先于李某、邹某与某置业公司签订《商品房认购书》的时间，虽然案涉房屋不是由某置业公司直接抵押，但是其明知王振轮资金周转困难，且在执行期间为王振轮提供抵押担保，实质是放任案涉房屋被采取强制措施的事实发生，且在浉河区法院实际查封案涉房屋之后，某置业公司也未能提交证据证明其已提出执行异议，因此某置业公司的行为可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项的规定，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合李某、邹某购买案涉房屋时的价格、案涉房屋周边楼盘的市场价格以及某置业公司目前的经营状况，酌定某置业公司按已付购房款30%的数额赔偿李某、邹某285000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十九条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告李某、邹某与被告某置业公司签订的《商品房认购书》；二、被告某置业公司于本判决生效后十五日内退还原告李某、原告邹某购房款950000元及利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年10月12日起计算至本息清偿之日止）；三、被告某置业公司于本判决生效后十五日内赔偿原告李某、原告邹某损失285000元；四、驳回原告李某、原告邹某的其他诉讼请求。如果未按本判决书所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用21900元，由被告某置业公司、被告余某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起七日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）五日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审判长  易松审判员  何俊审判员  季恒二〇二〇年七月十六日书记员  邵伟