浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初5065号 原告杭州易居房地产服务有限公司。住所地杭州市江干区凤起东路203号中豪五福天地商业中心1幢1101室。 法定代表人周**龙。 委托代理人金德聪、黄蕊，浙江东鹰律师事务所律师。 特别授权代理。 被告杭州中海宏鲲房地产有限公司。住所地杭州市江干区秋涛北路76号中豪大酒店主楼9052室。 法定代表人齐大鹏。 委托代理人吴方荣、屠沈樑，北京中伦（杭州）律师事务所律师。特别授权代理。 原告杭州易居房地产服务有限公司为与被告杭州中海宏鲲房地产有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2019年5月22日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员沈澄独任审判，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。 原告杭州易居房地产服务有限公司委托代理人金德聪、黄蕊、被告杭州中海宏鲲房地产有限公司委托代理人屠沈樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州易居房地产服务有限公司诉称，2016年11月21日，原、被告签订《钱江新城地块中海御道路一号项目杭州易居房地产服务有限公司整合销售代理服务合同》，约定自2016年1月1日起，原告为被告代理销售中海御道路一号项目。双方已结清2016年度销售代理佣金。2017年，原告继续接受被告委托，双方又签订了《钱江新城地块中海御道路一号项目杭州易居房地产服务有限公司整合销售代理服务合同》，约定销售代理期限为2017年1月1日至2017年12月31日，佣金比例（税前）为：42、40地块1%，结佣条件为：一次性付款客户签订《商品房买卖合同》及补充协议并按约付清全额房款，按揭客户签订《商品房买卖合同》及补充协议并按约足额支付首期房款以及办理完毕按揭手续且放款的。并约定销售代理成功应同时满足以下条件（1）委托期内，原告代理或者参与代理销售，购房者与被告成功签订了商品房买卖合同；（2）该购房者完成合同备案登记并支付全部房款或按揭贷款全部到账；（3）签署商品房买卖合同的时间不以委托期限为限。2017年2月，原、被告签订《补充协议》，约定商业佣金比例新41#、42#地块、40#地块商铺税前3%。2017年1月至2017年7月，原告带看并成交四套物业，根据销售代理合同及补充协议的约定，四套成交物业的佣金分别为：1、客户徐雪燕、吴利文成交中海御道江河汇流公寓一区3-2-1201，成交价为612万元，佣金点数为1%，佣金为61200元；2、客户仇烈、陈晓静成交中海御道江河汇流公寓一区3-1-1501，成交价为6504613元，佣金点数为1%，佣金为650461.3元；3、客户张汉达、龚萍成交中海御道江河汇流公寓四区3-103商铺，成交价为655万元，佣金点数为3%，佣金为196500元；4、客户朱吟睿成交中海御道江河汇流公寓一区2-1-701，成交价为638.5818万元，佣金点数为1%，佣金为63858.18元，共计386604.31元，被告未按约支付。 原告将盖有原告公章的销售代理合同交给被告盖章后，被告并未将双方盖章的合同原件交还给原告，但是根据被告于2017年7月1日向原告出具的《函》以及被告销售主管及其他工作人员的聊天记录，均可证明被告已确认双方存在合同关系。原告于2018年9月17日和11月14日向被告催讨佣金均未果。诉讼请求：1、判令被告支付销售佣金386604.31元；2、判令被告按中国人民银行同期贷款基准利率支付自2018年11月30日起至实际付清之日止销售佣金 386604.31元的逾期付款利息；3本案诉讼费由被告承担。被告杭州中海宏鲲房地产有限公司辩称，一、原告未能举证证明所提供的居间服务的真实性，应承担举证不能的相关责任。1、2017年9月，被告经内部审计及电话回访，对案涉四单交易的实际成交渠道存疑，经纪人姓名及对应的中介服务公司也无法确认，原告至今未能提供相关材料来解释疑点。其中业主陈晓静回答其购买案涉房屋的实际成交渠道为“路过自己知道”并非由中介推介，而在2019年7月初被告统一电话回访中，陈晓静的陈述又与之前大相径庭，实际成交情况无法确定。另外，业主吴利文接受电话回访时称确由中介带看，但并非原告，而是其他中介公司，亦存疑点。期间，被告一直要求原告提供证明居间服务真实性的相关材料，至今原告未向被告提供。2、原告一直未向被告提供案涉人员劳动合同和社保缴纳记录等相关材料，未举证证明案涉人员为其职工，对佣金追索的实际权利人存疑。二、原告要求结算佣金，不符合支付条件，被告有权拒绝支付相应佣金。1、原告提供的《确认单》存在较多瑕疵和疑点，不符合支付条件。根据双方签订的2016年度《钱江新城地块中海御道路一号项目易居中介公司销售代理整合销售代理服务合同》关于佣金支付条件约定：原告有效客户以原、被告双方签署《确认单》为依据，日后双方确认代理佣金以《确认单》中记录客户为依据，并按照合同约定的计算方式结算佣金，即只要客户未签约同时未付清全款，则一律不核算代理佣金。原告提供的四份《确认单》均未有双方盖章。龚萍、陈晓静的两张《确认单》上，销售经理签字为代签；根据定金收据及商品房买卖合同，四区商铺3-103的买受人为“张汉达”，与《确认单》中的“龚萍”不符。2、原告未提供向被告申请支付的相关凭据，根据2016年度服务合同的约定：佣金在购房款全款到账后支付，原告应在每月5日前将上阶段付款申请书及结算单（详列确认单账目）提供给被告审核、原告收取每期款项前须向被告开具税率为6%的合格有效的增税专用发票，否则被告有权拒绝付款而不承担任何法律责任。因此，原告应在每月5日前向被告提交每阶段的付款申请书和结算单，并提供6%增值税专票，否则被告有权拒付。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。 针对被告的答辩，原告补充述称，一、4张确认单均系被告向原告出具，每张均有被告三个经办人员的签字。二、四张确认单原件现由原告持有，这表明原告已成功代销。三、客户张汉达与龚萍系夫妻，故确认单和合同上面姓名不同并不影响原告代销成功的事实。四、被告始终未告知原告案涉四套房屋购房款的支付清况，故原告无法提供结算凭证，只能等待被告结算佣金，而无法主动与被告结算。五、服务合同自始至终都未约定原告应提供业务员的劳动合同作为佣金结算的凭证。六、原、被告于2016年建立合作关系，2016年度的佣金结算也不需要原告提供劳动合同，故按双方的交易习惯，2017年的佣金结也不需要提供劳动合同。 对于诉称的事实，原告杭州易居房地产服务有限公司提交了以下证据： 1、2016、2017年度《钱江新城地块中海御道路一号项目杭州易居房地产服务有限公司整合销售代理服务合同》、《补充协议》各一份，以证明原、被告就代销房产所作的相关约定； 2、客户徐雪燕、仇烈和陈晓静、张汉达和龚萍、朱吟睿成交房产确认单及相关材料各1份，以证明原告成功代理销售中海御道江河汇流公寓房产四套及相应的成交价格； 3、被告2017年7月1日出具的《函》及邮寄凭证，以证明被告确认原、被告存在合同关系； 4、原告经办人与被告新、老经办人的聊天记录、御道路中介联系人对接群聊天记录，以证明被告确认原、被存在合同关系且已对销售佣金结算情况进行说明； 5、2017年度《钱江新城地块中海御道路一号项目Q房网销售代理整合销售代理服务合同》，以证明被告原经办人段伊君在合同履行期内系被告工作人员； 6、2018年9月17日原、被告谈话录音（附文字稿），以证明原告向被告追讨佣金，被告销售主管及其他工作人员均确认双方存在合同关系及相关相定； 7、《关于钱江新城地块中海御道路一号项目履约催告函》及邮寄凭证，以证明原告于2018年11月14日向被告催讨佣金； 8、原、被告经办人的聊天记录，以证明被告销售经理吕根波在确认单上签字确认； 9、户口本，以证明客户龚萍与张汉达为夫妻； 10、原、被告2016年度结佣材料、银行电子回单，以证明2016年度吕根波在确认单签字，即双方结算佣金的确认单无需被告盖章确认。 被告对上述证据的质证意见如下：对证据1中2016年度的代理服务合同的真实性没有异议，对2017年度的代理服务合同和补充协议的真实性有异议。证据2的真实性没有异议，但对证明对象有异议。对证据3-10的真实性无异议。被告提交了对吴利文、陈晓静、龚萍、朱吟睿的回访录音（附文字稿），以证明购房人接受被告回访时的回答前后不一、且存在回答非由原告提供居间服务的情况。原告对被告提交的录音的证明对象有异议，认为仅是对三位客户单次回访内容，其中一位客户核实身份与房号后拒绝回答其他问题，故不能证明四位受访客户有回答前后不一的情况。已明确原告中介人员分别为徐弢、徐真旺被告接待销售员为陈帅、郑鹏，与被告出具的确认单相符。客户朱吟睿拒绝透露中介渠道，不能以此证明原告未提供中介服务。本院认为，原告提交的上述证据，内容可以相互印证，故本院对上述证据的真实性均予确认，上述证据反映的内容与本案相关联，本院予以确认。原告未对被告提交的回访录音的真实性提出异议，本院对该录音的真实性予以确认。 综上，本案事实认定如下： 2016年11月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《钱江新城地块中海御道路一号项目杭州易居房地产服务有限公司整合销售代理服务合同》，约定乙方接受甲方委托，代理销售御道路一号物业。代理期自2016年1月1日起至2016年12月31日。代理期满后，双方（视销售合作情况）欲继续合作，应于本合同届满之日前7个工作日内进行协商，由双方商定后书面确认。销售代理成功应同时满足以下条件：1、委托期内，乙方代理或参与代理销售，购房者与甲方成功签订了商品房买卖合同；2、该购房者完成合同备案登记并支付全部房款或按揭贷款全部到账；3、本条所述签署商品房买卖合同的时间不以委托期限为限。代理佣金支付的条件：乙方成功销售代销房屋的，由甲方向乙方出具确认单，确认单一式两份，由双方各执一份。乙方有效客户以甲乙方双签署确认单为依据，日后双方确认代理佣金均以确认单中记录客户为依据，并按合同约定计算方式结算佣金；即只要客户未签约同时并未付清全款则一律不核算代理佣金。 支付程序：房款全款到账后支付，乙方应在每月5日前将上阶段付款申请书及结算单提供给甲方审核；甲方须于收到结算账目后3个工作日内进行签章确认，并于确认后15个工作日内向乙方付清应付之代理佣金。每个结算阶段独立核算，不进行累计补差。合同并对佣金结算标准作了约定。2017年，原告另行签署销售代理整合销售代理服务合同一份，该合同除销售代理期为2017年1月1日至2017年12月31日，佣金比例（税前）为：42、40地块1%外，其他内容均与前述合同内容一致。2017年2月，原告又签署补充协议一份，变更后约定：1、商业佣金比例：新41#地块、42#地块、40#地块商铺税前3%，第二套及以上无跳点。合作日期：2017年2月27日-2017年12月31日。结佣条件：一次性付款客户签订《商品房买卖合同》及补充协议并按约付清全额放款，按揭客户签订《商品房买卖合同》及补充协议并按约足额支付首期房款以及办理完毕按揭手续且放款的。 原告签署上述销售代理服务合同和补充协议后，将合同文本交于被告。 2017年3月23日，接待销售陈帅、销售经理吕根波在客户姓名为“徐先生”的中海御道路一号客户带看确认单上签字确认。 2017年4月10日，吴利文、徐雪燕与被告签订商品房买卖合同，约定吴利文、徐雪燕向被告购买中海御道路一号江河汇流公寓一区3-2-1201号房屋，总价612万元。 2017年5月2日，接待销售郑鹏、销售经理段伊君（代）在客户姓名为“陈晓静”的中海御道路一号客户带看确认单上签字确认。 2017年8月8日，仇烈、陈晓静与被告签订商品房买卖合同，约定仇烈、陈晓静向被告购买中海御道路一号江河汇流公寓一区3-1-1501号房屋，总价6504613元。 2017年4月29日，接待销售、销售经理段伊君（代）在客户姓名为“龚萍”的中海御道路一号客户带看确认单上签字确认。 2017年6月23日，龚萍的丈夫张汉达与被告签订商品房买卖合同，约定张汉达向被告购买中海御道路一号江河汇流公寓四区3幢103室商业营业用房，总价6549455元。 2017年7月6日，接待销售冯萍、销售经理吕根波在客户姓名为“朱先生”的中海御道路一号客户带看确认单上签字确认。 2017年7月，朱吟睿与被告签订商品房买卖合同，约定朱吟睿向被告购买中海御道路一号江河汇流公寓一区2-7-701号房屋，总价6385818元。 2017年7月1日，被告向原告邮寄函件一份，称：近段时间以来，被告收到多位案场访客的举报，称有原告工作人员在其已事先到访案场的情况下，被要求其配合在访客系统中重新录入信息，.....，原告工作人员的上述行为已经严重影响到被告的正常销售工作，对被告的正常销售活动管控造成了极大的影响。并函告原告，请原告做好工作人员的管理工作，......，同时做好该事件的内部审查......。如之后再发现原告工作人员有上述行为的，将解除与原告签订的《钱江新城地块中海御道路一号项目杭州易居房地产服务有限公司整合销售代理服务合同》，未结佣款均不再结佣，产要求原告赔偿因此给被告造成的全部损失。 2017年2月13日至2018年12月4日期间，原告业务员与被告业务员段伊君（后离职）、张燕燕等，就销售案涉物业及佣金结算等相关事宜多次进行微信沟通。 2018年9月17日，原告员工等人就支付案涉物业佣金等事宜与被告沟通。 2018年11月14日，原告致函被告，要求被告支付推荐物业的佣金386604.31元。 被告对吴利文作回访时，吴确认其系经中介介绍、带看、并跟进联系案涉的物业，带看中介业务员为徐弢，销售员为陈帅。被告对陈静作回访时，陈确认其系经中介介绍带看、并跟进联系案涉的物业，带看中介业务员为徐真旺，销售员为郑鹏。被告未成功对张汉达进行回访。被告对朱吟睿作回访时，朱未作回答。 另查明，原、被告已结清2016年度的佣金。2016年中海御道路一号客户带看确认单未有被告盖章。 本院认为，被告虽未在原告2017年签署的销售代理服务合同和补充协议上盖章签字，但从被告于2017年7月1日向原告所发函件的内容、原告业务员多次与被告工作人员交涉案涉物业佣金事宜及被告对案涉物业的四位成交客户进行回访的情况，表明被告确认2017年继续委托原告代理销售案涉物业并同意销售代理服务合同及补充协议上的约定，该销售代理服务合同及补充协议合法有效，对原、被告均具有法律拘束力。被告虽未在客户带看确认单上盖章，但结合本案有效证据反映的内容能够相互印证，可以确认案涉四套物业系由原告中介签约，原告据此要求被告支付佣金并承担逾期付款的利息损失的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告主张原告应提供案涉中介人员的劳动合同、社保缴纳记录等材料，没有合同依据，本院不予采信。被告提交的对客户的电话回访录音，亦可证明原告为相关客户提供了中介服务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下： 被告杭州中海宏鲲房地产有限公司于本判决生效后十日内支付给原告杭州易居房地产服务有限公司销售佣金386604.31元并支付自2018年11月30日起至实际付清之日止逾期付款利息（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币3549.5元，由被告杭州中海宏鲲房地产有限公司负担。原告杭州易居房地产服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州中海宏鲲房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币7099元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  沈澄 二〇二〇年七月八日 书记员  刘探