福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初242号 原告：陈清义，男，1984年9月17日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：何童欣，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴勍炜，福建英合律师事务所实习律师。 被告：董财寿，男，1987年1月12日出生，汉族，住龙海市。 委托诉讼代理人：张长炜，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜良材，福建均融律师事务所律师。 被告：林细容，女，1977年12月26日出生，汉族，住龙海市。 原告陈清义与被告董财寿、林细容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈清义的委托诉讼代理人何童欣、戴勍炜、被告董财寿的委托诉讼代理人颜良材到庭参加诉讼，被告林细容经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈清义向本院提出诉讼请求：1.判令董财寿、林细容共同支付陈清义租金76381元（从2019年7月11日起至2019年11月22日止，按20698元／月计算）和小区管理服务费6761元；2.判令董财寿、林细容共同支付陈清义违约金5938.59元（其中以62094元为基数，从2019年6月26日起至2019年9月2日止，按每日万分之五计算；以52094元为基数，从2019年9月3日起至2019年9月25日止，按每日万分之五计算；以114188元为基数，从2019年9月26日起至2019年11月22日止，按每日万分之五计算）；3.判令董财寿、林细容支付陈清义款项占用期间的利息损失（以前述两项诉讼请求合计金额89080.59元为基数，自2019年11月23日起计算至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令董财寿、林细容共同赔偿陈清义租赁物5扇卷帘门恢复原状造成的损失15000元；5.判令本案诉讼费用由董财寿、林细容承担。事实和理由：陈清义为漳州开发区黄山路9号海湾新城14幢02号、03号店面所有权人。陈清义弟弟陈清松为漳州开发区黄山路9号海湾新城14幢04号、05号、06号店面所有权人。陈清义受陈清松委托，管理上述店面出租事宜。2019年4月，林细容与陈清义委托的中介赖剑光商谈承租漳州开发区店面（以下简称“案涉店面”）。经协商，陈清义与林细容就案涉店面的租赁条款达成一致，双方确认由董财寿作为承租人与陈清义签订租赁合同。2019年4月22日，陈清义与董财寿签订《房屋租赁合同书》。该合同约定，陈清义将案涉店面出租给董财寿，押金为20000元，租赁期限为5年，自2019年7月11日起至2024年7月10日止。第一年租金为每月20698元，每三个月支付一次，每次付款提前15日付清。租赁期间，承租人应负责交付水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费等费用。租赁期间如承租人拖欠租金，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠达15天的，出租人有权解除合同。合同特别确定，租赁期满后，承租人需在十五日内将店面的卷帘门和隔墙恢复原样，如不能按约定恢复将按承租人违约处理。2019年4月26日，林细容向陈清义转账押金20000元。陈清义即依约将案涉店面交付董财寿、林细容使用。董财寿、林细容对案涉店面进行装修后，实际使用店面经营教育培训。依据《房屋租赁合同书》，董财寿、林细容应于2019年6月26日向陈清义支付第一季度的租金62094元。然董财寿、林细容一直拖欠租金，合同签订后仅于2019年9月3日由案外人陈珊珊向陈清义转账10000元。2019年10月10日，董财寿、林细容累计已拖欠两季度租金114188元。经陈清义多方催讨，董财寿请求陈清义宽限租金支付期至2019年10月25日，并承诺结清租金。2019年10月25日，董财寿、林细容仍未向陈清义支付租金，陈清义委托北京蓝鹏（厦门）律师事务所向董财寿发送催告支付租金的《律师函》。董财寿收到《律师函》后，董财寿、林细容均未向陈清义履行租金支付义务。2019年11月21日，陈清义向董财寿、林细容发出《合同解除通知函》，依据《房屋租赁合同书》约定行使合同解除权。《合同解除通知函》于2019年11月22日函件送达之日解除。董财寿、林细容于2019年12月6日将租赁店面交还陈清义，仅支付租金4000元，未结清租金与小区管理服务费，也未依照合同约定将店面的卷帘门和隔墙恢复原状。经结算，至《房屋租赁合同书》解除之日，董财寿、林细容累计拖欠陈清义租金80381元，拖欠支付小区管理服务费6761元，并应向陈清义支付逾期支付租金违约金（滞纳金）。董财寿、林细容拖欠前述款项，应向陈清义支付款项占用期间的利息损失。同时，董财寿、林细容未将租赁店面5扇卷帘门恢复原状给陈清义造成损失金额15000元，应当予以赔偿。案涉《房屋租赁合同书》虽只有董财寿签字，但还原合同商谈和履行的过程，董财寿、林细容均是案涉店面承租人，应当共同承担合同义务，董财寿、林细容未能按照合同约定履行支付租金义务导致合同解除，严重损害了陈清义的合法权益，根据合同约定以及相关法律规定，特提起诉讼，请求判如所请。 董财寿辩称：一、案涉房屋租赁合同书不是董财寿本人签字和捺印，在合同不成立的情况下，合同条款没有相应的效力，陈清义主张的诉求失去相应的依据，董财寿不是合同的主体，陈清义向董财寿主张权利，缺乏事实依据。二、陈清义主体不适格，案涉房屋04号、05号、06号店面所有权人是陈清松，而起诉人是陈清义，即使陈清松委托陈清义，那相应的权利也应该以委托人陈清松的名义行使权利，陈清松应当作为原告进行诉讼。三、陈清义主张的小区管理服务费、卷帘门都没有相应的依据以证明其金额，且其在主张违约金的情况下又主张利息，明显不合理。总之，本案与董财寿无关。请求驳回陈清义的诉讼请求。 林细容在规定的期限内未作书面答辩和举证。 本院经审理认定事实如下：陈清义为漳州开发区黄山路9号海湾新城14幢02号、03号店面所有权人。其弟弟陈清松为漳州开发区黄山路9号海湾新城14幢04号、05号、06号店面所有权人。陈清松授权委托陈清义代为出租其所有的上述店面，陈清义委托中介机构漳州市优佳房地产经纪服务有限公司提供订立出租合同的媒介服务。之后，漳州市优佳房地产经纪服务有限公司的工作人员赖剑光通过微信与林细容商谈漳州开发区店面的出租事宜。2019年4月21日，赖剑光问林细容是否有空签合同，并要求签合同的名字要和以后转账的名字一致。林细容回复“好”，并将董财寿的身份证号码和手机号码发给赖剑光。2019年4月22日，林细容将董财寿的身份证发给赖剑光，陈清义以其自己的名义签署了房屋租赁合同书，赖剑光将房屋租赁合同书发给林细容。房屋租赁合同书中约定：“出租方（称甲方）：陈清义，承租方（称乙方）：董财寿；出租之房屋座落于漳州开发区店面，总建筑面积为344.96平方米。……二、租赁期限：本合同租赁期为5年，自2019年7月11日起至2024年7月10日止。三、付款方式：乙方按押金壹个月，第壹、贰年按每叁月，第叁到伍年按半年向甲方交付房租。下次付款应提前15天付清。四、租金：签订日开始第壹、贰年租金按20698元／月，每季度支付人民币陆万贰仟零佰玖拾肆元整（62094元）。第叁年租金按22354元／月，每半年支付人民币壹拾叁万肆仟壹佰贰拾肆元整（134124元），第肆年租金按24142元／月，每半年支付人民币壹拾肆万肆仟捌佰伍拾贰元整（144852元），第伍年年租金按26073元／月，每半年支付人民币壹拾伍万陆仟肆佰叁拾捌元整（156438元）。合同签订之日，乙方应向甲方交付人民币贰万元整作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方，甲方不承担租赁期间产生的任何税费。五、租赁期间：乙方应负责交付水、电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费等费用。六、租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达15天的，甲方有权可自行提前解除合同，收回房屋，若有家俱杂物等不搬者，甲方则视为废物，任由甲方处理，乙方不得有异议；并有权追回所欠租金及滞纳金。……十、合同的变更和解除1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过15天以上的……。备注：……（3）在租赁期满后乙方需在十五日内将店面的卷帘门和隔墙恢复原样，如不能按约定恢复将按乙方违约处理”。2019年4月24日，赖剑光问林细容，董财寿下午有空来签吗？林细容回复说董财寿这几天在忙，并表示其叫董财寿明天过来签。几经催促未果后，赖剑光带房屋租赁合同书到林细容家，由林细容拿给董财寿签名。之后，林细容将签有“董财寿”名字的房屋租赁合同书交给赖剑光，赖剑光再将该房屋租赁合同书交给陈清义。2019年4月26日，林细容向陈清义转账支付押金20000元，陈清义则将上述店面交付林细容装修使用。2019年8月21日，陈清义通过微信催促林细容支付租金，林细容于2019年9月3日通过案外人陈珊珊向陈清义转账支付租金10000元。其余租金，经多次向林细容、董财寿催讨未果。2019年10月25日，陈清义委托北京蓝鹏（厦门）律师事务所向董财寿发律师函，催促董财寿支付租金，亦未果。2019年11月21日，陈清义分别向林细容、董财寿邮寄合同解除通知函，林细容的邮件于次日由他人代收，而董财寿的邮件因未妥投而退回。陈清义于2019年11月22日又通过微信发给林细容合同解除通知函。2019年12月6日，经双方交接，陈清义收回上述店面，林细容的丈夫肖添益当场又支付陈清义租金4000元。 另查明，上述店面尚欠自2019年4月22日起至2019年11月21日止的小区管理服务费共计6761元，其中自2019年7月11月起至2019年11月21日止的小区管理服务费为4182.29元。 以上事实有不动产权证书（5本）、情况说明、微信聊天记录、房屋租赁合同书、交易详情、照片、律师函、合同解除通知函、EMS回执（包括底单）、店面欠费表、发票、结婚登记审查处理表、申请结婚登记申请书、协助查询复函、林细容询问笔录、陈清松询问笔录、赖剑光询问、笔录平板录屏以及当事人在庭审中的陈述、质证等证据证明，本院予以确认。 本案争议的焦点： 一、关于陈清义的诉讼主体是否适格的问题。 陈清义将其弟陈清松名下的店面以自己的名义对外签订租赁合同，事先有陈清松的授权，事后也得到陈清松的追认，陈清义的代理行为合法有效。陈清松作为案涉部分店面的所有权人，其对该租赁合同享有部分的权利义务，但其将该权利义务让与陈清义代为承受，不参加本案的诉讼活动，不违反法律强制性效力性规定，合法有效。综上，本院认为，陈清义以房屋租赁合同为依据，以自己的名义提起诉讼，符合法律规定，其诉讼主体适格。 二、关于林细容、董财寿应否共同承担责任的问题。 从本院查明的事实可以看出，林细容参与本案房屋租赁的全过程，包括合同洽谈、签订、付款、交付、使用以及退还等各个环节，且房屋租赁合同以董财寿的名义签订，完全是按照林细容的要求所为，董财寿只是挂名而已，况且，董财寿并未亲自在该房屋租赁合同书上签名、捺印，所以，林细容才是实际承租人。综上，本院认为，林细容是该房屋租赁合同的相对方，其应当对本案承担责任；而董财寿并非该房屋租赁合同的相对方，其不承担本案责任。 三、关于主张小区管理服务费6761元的问题。 根据房屋租赁合同书第五条租赁期间的小区管理服务费应由承租方负责交付的约定，以及第二条租赁期限的规定，林细容依法应当承担租赁期间的小区管理服务费，即自2019年7月11月起至2019年11月21日止的小区管理服务费，该费用合计为4182.29元。其余费用2414.72元，因无合同依据，依法应由陈清义自行承担。 四、关于主张赔偿款项占用期间的利息损失的问题。 陈清义主张赔偿款项占用期间的利息损失，但该主张无合同依据，且合同中已约定拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%回收滞纳金，而陈清义已在本案中主张逾期付款违约金，故该诉讼请求已属重复主张，本院不予支持。 五、关于主张赔偿租赁物5扇卷帘门恢复原状造成的损失15000元的问题。 根据房屋租赁合同中的备注第（3）条“在租赁期满后乙方需在十五日内将店面的卷帘门和隔墙恢复原样，如不能按约定恢复将按乙方违约处理”的约定，林细容在将租赁物返还给陈清义时，未按该约定将店面的卷帘门和隔墙恢复原样，其行为已构成违约，应当承担押金不退还的违约责任，而房屋租赁合同中并未另行约定恢复原状造成的经济损失由承租方承担，且陈清义自合同解除之日起至今未将押金20000元退还给林细容，故陈清义的该诉讼请求，缺乏依据，不予支持。 本院认为，本案中，房屋租赁合同书虽未经林细容签名、捺印，但该合同书的内容系双方当事人的真实意思表示，且已通过微信送达给林细容，而林细容并未及时提出异议，并已按合同书的约定履行了交付押金、部分租金、交接使用租赁物等合同义务，故该合同书对陈清义和林细容具有法律效力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。林细容拒不按照合同书的约定全面履行义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。陈清义请求林细容支付拖欠的租金76381元及逾期付款违约金5938.59元，不违反法律规定，应予支持。陈清义请求林细容支付小区管理服务费6761元，如前所述，其中的4182.29元于法有据，予以支持。其余部分的小区管理服务费、款项占用期间的利息损失以及租赁物5扇卷帘门恢复原状造成的损失，因缺乏依据，不予支持。陈清义请求董财寿共同承担本案责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。林细容经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、林细容应于本判决生效之日起十日内支付陈清义租金76381元、小区管理服务费4182.29以及逾期付款违约金5938.59元，合计86501.88元。 二、驳回陈清义的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2389.9元，减半收取计1194.95元，由林细容负担981.28，陈清义负担213.67元，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员  张梅成 二〇二〇年七月十七日 书记员  陈小燕 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。