江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)苏行终676号 上诉人(原审原告)何光田，男，汉族，住睢宁县。 被上诉人(原审被告)睢宁县人民政府，住所地睢宁县永康路**。 法定代表人薛永，该县县长。 委托代理人王猛，睢宁县司法局工作人员。 委托代理人赵从秀，江苏仁台律师事务所律师。 上诉人何光田因诉睢宁县人民政府(以下简称睢宁县政府)房屋征收补偿决定一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2017）苏03行初324号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。 原审法院认定，2016年2月16日，睢宁县政府拟对原玛钢厂南侧地块（红叶路东侧、青年路以北、中山路西侧）实施房屋征收。同日，睢宁县发改委、国土局、规划局分别回函，证实该地块棚户区房屋征收改造项目符合睢宁县国民经济和社会发展、土地利用总体规划及睢宁县城市规划。2016年5月4日，睢宁县房屋征收办公室就上述征收发布房屋状况调查登记通知、《关于选择评估机构的公告》，并逐户发放《房屋征收（拆迁）征询意见表》《选择房地产评估机构征询意见表》，进行房屋状况调查、征收意见征询及评估机构选择等房屋征收前期准备工作。2016年8月2日，睢宁县政府发布通告，就上述房屋征收补偿安置方案征求意见。2016年10月28日，睢宁县房屋征收办公室完成上述房屋征收社会稳定风险评估工作。2016年11月3日睢宁县房屋征收办公室发布房屋状况调查结果公告，就上述征收项目范围内各被征收人的房屋结构、面积等进行公示。根据征求意见结果，2017年2月13日，睢宁县政府发布上述房屋征收补偿安置方案正式稿，睢宁县房屋征收办公室发布《确定评估机构通告》，载明经发放选择评估机构征询意见表，多数被征收人共同协商选定由江苏大正房地产土地造价咨询评估有限公司负责案涉地块的房地产及附属物评估工作。同日，睢宁县政府作出睢房征字2017（001）号《房屋征收决定》并予以公告，明确征收范围、征收签约期限、征收补偿方案、征收部门和征收委托实施单位等。此后，睢宁县政府所属征收部门组织了房屋征收工作，经分户，该项目被征收人共470余户，460余户已经签订征收补偿协议，尚有包括何光田在内的5户被征收人未签订征收补偿安置协议。 何光田在上述案涉征收地块拥有房屋及院落一处。1991年12月1日睢宁县房地产登记发证办公室填发的房产证记载：房屋所有权人何光田，性质私产，座落睢城镇中山××组，1幢房屋--8间、砖木结构、二层、建筑面积189平方米，2幢房屋--3间、砖混结构、一层、建筑面积36平方米。1994年6月20日睢宁县土地管理局填发的国有土地使用权证记载：土地使用者何光田，地址睢城镇中山居委**，图号47，地号107-118，用途为住宅用地，用地面积260.41平方米，其中建筑占地122.92平方米。 2016年11月3日，睢宁县房屋征收办公室发布房屋状况调查结果公告载明，何光田被征收房屋编号为1-91，实际测量北一层89.85平方米、北二层89.85平方米、南屋40.43平方米、西屋53.58平方米、东屋28.99平方米，合计302.7平方米。同日，睢宁县规划局公示《案涉地块2008年后新增违建面积认定表》，认定何光田南屋40.43平方米、西屋53.58平方米，计94.01平方米为违建面积。 2017年4月17日，睢宁县房屋征收办公室向何光田送达评估时点为2017年2月13日的房屋分户评估报告，载明：1、何光田合法房屋北一层89.85平方米，单价2531.39元/平方米，价值227445元；北二层89.85平方米，单价2483.38元/平方米，价值223132元；东屋28.99平方米，单价2517元/平方米，价值72974元；合计合法房屋总面积208.69平方米，总价523551元。2、何光田南屋40.43平方米、西屋53.58平方米，计94.01平方米为违章建筑，评估价值0元。3、附属物：坡房（石棉瓦顶）85.17平方米，单价80元/平方米，价值6814元；地砖85.17平方米，单价40元/平方米，价值3407元；水泥地坪16.59平方米，单价20元/平方米，价值332元；室外楼梯10.24平方米，单价100元/平方米，价值1024元；院墙1.05立方米，单价200元/立方米，价值210元；井1眼，价值150元；厕所1个，价值150元；电表、有线电视各300元，水表600元，太阳能100元，电话208元；附属物总计13595元。同日，睢宁县房屋征收办公室还向何光田送达评估结果告知书、选择补偿安置方式告知书、履行义务催告通知书、何光田户补偿安置方案等书面材料。其中，何光田户补偿安置方案载明有货币补偿、产权调换两种补偿安置方式，由被拆迁户自行选择。后经多次协商，何光田与睢宁县房屋征收办公室未能达成征收补偿安置协议。2017年7月4日，睢宁县政府作出睢政房征补〔2017〕012号《房屋征收补偿决定书》(以下简称第12号《房屋征收补偿决定》)，主要内容为：2017年2月13日，睢宁县政府作出睢房征字2017（001）号《国有土地上房屋征收决定》，对红叶路东侧、青年路以北、中山路西侧地块内的房屋进行征收，征收补偿方案已公告，征收部门为睢宁县房屋征收办公室、征收实施单位为睢宁县睢城街道办事处。被征收人何光田在该地块内有房屋208.69平方米，经多次协商，在签约期内征收部门与何光田未能达成补偿安置协议，按照征收决定及补偿方案，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定，作出补偿决定：1、对被征收人实行房屋产权调换补偿，安置房为现房，位于花园**小区**楼**，面积107.99平方米，单价2920元/平方米，房款计315331元。随时可办上房结算手续，过渡期限为6个月。2、过渡方式为自行过渡，由征收部门支付临时安置补助费。根据江苏大正房地产土地造价咨询有限公司的评估报告，被征收房屋及区位补偿523551元，附属物补偿13595元，搬迁补助费2087元（5元/平方米，两次），临时安置补助费5009元（6个月，4元/平方米），误工费500元，总计补偿544742元。安置房房款315331元，扣除后应支付被征收人229411元。被征收人随时可以办理上房手续，按房产测绘实际面积结清房屋差价，方可取得房屋所有权。3、被征收人应自补偿决定送达之日起15日内搬迁。行政复议及行政诉讼的权利等一并告知。第12号《房屋征收补偿决定》于2017年7月10日送达何光田。何光田不服，遂提起本案诉讼。 原审法院另查明，案涉地块其他被征收人刘某、田某、王某等不服房屋征收决定申请行政复议，徐州市人民政府于2017年7月7日作出徐行复[2017]第77号行政复议决定，维持案涉房屋征收决定。后刘某、田某、王某不服该行政复议决定，提起行政诉讼。江苏省徐州市中级人民法院于2018年12月2日作出（2017）苏03行初332号行政判决，驳回刘某、田某、王某的诉讼请求。三人不服提起上诉，后在二审中撤回上诉，江苏省高级人民法院于2019年4月23日作出（2019）苏行终700号行政裁定，准许刘某、田某、王某撤回上诉。 原审法院再查明，2019年8月22日，睢宁县政府作出“睢政房征补〔2017〕012-1号”《关于何光田房屋征收补偿决定》，以从何光田提供的土地证中发现，被征收人何光田的涉征房屋有合法院落，决定增加补偿何光田合法院落51.72平方米，补偿费63616元。该决定书于2019年8月24日送达何光田。 原审法院再查明，2019年9月12日，睢宁县政府作出“睢政房征补〔2017〕012-2号”《关于何光田房屋征收补偿决定》，以作出上述征收补偿决定后发现有遗漏补偿事项，决定：1、增加补偿何光田房屋合法面积16.31平方米，补偿费为41286.97元（16.31×2531.39），搬迁补助费增加163元，临时安置补助费增加391元，合计41840.97元。因房屋合法面积增加，合法院落相应减少，合法院落补偿款相应减少20061.3元（16.31×1230）。上述款项相抵后，计增加补偿21779.67元。2、增补何光田安置期房一套：位于：位于润景嘉苑****09.36平方米，安置价3200元/平方米，超安价4200元/平方米，房款计349952元。总计何光田房屋总补偿款630137.67元（544742＋63616＋21779.67），两套安置房计665283元（315331＋349952），上房时何光田应找补房款35145.33元，期房过渡费至实际上房之日按标准另行结算。该决定书于2019年9月12日送达何光田。 原审法院认为： 一、《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第(五)项规定：“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的对征收、征用决定及其补偿决定不服的诉讼”。本案中，何光田的房屋位于征收范围，编号1-91，其在收到第12号《房屋征收补偿决定》后，有权在法定期限内向本院提起诉讼。 二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”睢宁县政府具有作出第12号《房屋征收补偿决定》的法定职权。 三、本案征收补偿的前置行政行为“睢房征字2017（001）号《房屋征收决定》”，业经（2017）苏03行初332号行政判决及（2019）苏行终700号行政裁定所确认，具有法律效力。 四、第12号《房屋征收补偿决定》是否合法及如何处理。 1、案涉被征收房屋评估报告是否合法。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中，2016年5月4日睢宁县房屋征收办公室就上述征收发布《选择评估机构公告》，并逐户发放《选择房地产评估机构征询意见表》，进行房屋征收前期准备工作。根据征求意见，2017年2月13日，睢宁县房屋征收办公室发布《确定评估机构通告》，载明经发放征询意见表，多数被征收人共同协商选定由江苏大正房地产土地造价咨询评估有限公司负责案涉地块的房地产及附属物评估工作。本案征收项目房地产评估机构选择符合法律规定。从评估资料看，本案所涉评估机构及作出估价报告的估价师具备相应资质，且评估机构工作人员对何光田房屋进行了实地查勘，制作房屋征收现场勘察测量表，并依据征收部门提供的相关资料，在估价技术报告中详细说明了评估结论的形成过程和根据，估价行为并无违反《房地产估价规范》《国有土地上房屋征收评估办法》情形。房屋征收估价报告作出后，在送达中由于何光田拒签，睢宁县政府采取留置送达，其送达符合法律相关规定。何光田在送达评估报告后的10日内未申请复核评估，其放弃行使救济权利。故何光田主张评估报告不合法及评估单价过低，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。 2、案涉房屋征收补偿方式是否合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”根据该规定，在征收过程中，被征收人可以就货币补偿或房屋产权调换两种补偿方式进行选择。本案中，2017年4月17日睢宁县房屋征收办公室向何光田送达《选择补偿安置方式告知书》，明确告知何光田享有选择产权调换和货币补偿两种补偿安置方式的权利及逾期不作出选择的法律后果。因何光田未对补偿方式作出选择，睢宁县政府第12号《房屋征收补偿决定》中按产权调换的方式进行补偿并无不当。 3、关于补偿价值的确定是否准确、合法。本案，何光田的被征收房屋权属登记总面积225平方米，用地面积260.41平方米，其中建筑占地122.92平方米。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”本案中，2017年7月4日睢宁县政府作出的第12号《房屋征收补偿决定》对其208.69平方米的被征收房屋进行补偿；2019年8月22日作出“睢政房征补〔2017〕012-1号”征收补偿决定，增加补偿何光田合法院落51.72平方米；2019年9月12日作出“睢政房征补〔2017〕012-2号”征收补偿决定，增加补偿何光田房屋合法面积16.31平方米，减少合法院落面积16.31平方米，补偿款20061.3元（16.31×1230）。睢宁县政府作出的第12号《房屋征收补偿决定》中已经包含被征收房屋价值补偿及搬迁费、过渡费、误工费等，补偿范围并无不当。且从数额看，上述行政行为已经对何光田房屋225平方米、院落35.41平方米（260.41-225=35.41）进行补偿。《睢宁县城市房屋拆迁估价技术规则》（睢政发〔2006〕40号）第二十三条第五款规定，合法院落补偿价＝（合法土地面积－合法建筑面积）×区位价×60％。第六款规定，若合法院落补偿价为负值，则取零。依照上述规定，何光田案涉房屋及用地被征收应获得补偿为房屋225平方米、院落35.41平方米。睢宁县政府已通过系列纠正行为对何光田进行了足额补偿，虽然在第12号《房屋征收补偿决定》中认定有误，但撤销第12号《房屋征收补偿决定》已无必要。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款规定，行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：……（二）被告改变原违法行政行为，何光田仍要求确认原行政行为违法的……。鉴此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（二）项之规定，判决确认睢宁县政府2017年7月4日作出的第12号《房屋征收补偿决定》的程序违法。 上诉人何光田上诉称，上诉人的案涉被征收房屋面积应按上诉人所使用的案涉土地面积的2倍计算。规划部门未批准上诉人建设相关房屋的损失不应由上诉人承担，被上诉人未给予上诉人所谓的违建补偿错误。被上诉人给予上诉人的补偿水平过低。上诉人从征收开始选择的就是货币补偿，被上诉人给予上诉人产权调换不符合法律规定。被上诉人应给予上诉人公平补偿。请求本院撤销原审判决中的错误部分，由被上诉人按法定面积和价格征收。 被上诉人睢宁县政府答辩称，上诉人主张评估价值过低，没有事实和法律依据。评估机构工作人员进行了现场评估，评估结果也依法送达给上诉人，上诉人在法定期限内未申请复核，应视为对评估结果没有异议。被上诉人已经依法向上诉人送达了选择补偿安置方式告知书，明确告知上诉人享有选择产权调换和货币补偿两种补偿方式的权利，及逾期不选择的法律后果。因上诉人没有对补偿方式作出选择，在第12号《房屋征收补偿决定》中，按产权调换的方式进行补偿，对上诉人更为有利；被上诉人并没有剥夺上诉人的补偿权，上诉人已经得到足额补偿。请求本院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院还查明，案涉征收地块目前包含上诉人户在内尚有2户未达成征收补偿安置协议。被上诉人给予上诉人产权调换的润景嘉苑10＃-1803室属原地安置。 本院认为，江苏省徐州市中级人民法院于2018年12月20日作出（2017）苏03行初332号行政判决，确认睢宁县政府作出的睢房征字2017（001）号《房屋征收决定》认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，故睢宁县政府根据睢房征字2017（001）号《房屋征收决定》对何光田作出征收补偿决定并无不当。本案中，2016年5月4日睢宁县房屋征收办公室就上述征收发布《选择评估机构公告》，并逐户发放《选择房地产评估机构征询意见表》，进行房屋征收前期准备工作。根据征求意见，2017年2月13日，睢宁县房屋征收办公室发布《确定评估机构通告》，载明经发放征询意见表，多数被征收人共同协商选定由江苏大正房地产土地造价咨询评估有限公司负责案涉地块的房地产及附属物评估工作。本案征收项目房地产评估机构选择符合《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，且本案所涉评估机构及作出估价报告的估价师具备相应资质，房屋征收估价报告作出后，在送达中由于何光田拒签，睢宁县政府采取留置送达并无不当。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”根据该规定，在征收过程中，被征收人可以就货币补偿或房屋产权调换两种补偿方式进行选择。本案中，2017年4月17日睢宁县房屋征收办公室向何光田送达《选择补偿安置方式告知书》，明确告知何光田享有选择产权调换和货币补偿两种补偿安置方式的权利及逾期不作出选择的法律后果。何光田称其从始至终都是主张选择货币安置，但针对本院的询问，其亦确认其没有证据证明该主张，从保障居住权等角度考虑，睢宁县政府在被诉征收补偿决定中按产权调换的方式进行补偿并无不当。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”本案中，何光田的被征收房屋权属登记总面积225平方米，用地面积260.41平方米。参照《睢宁县城市房屋拆迁估价技术规则》（睢政发〔2006〕40号）第二十三条第五款、第六款规定，原审法院认定何光田案涉房屋及用地被征收应获得房屋补偿和院落补偿价值并无不当。何光田主张被征收房屋面积应按其所使用的案涉土地面积的2倍计算并无法律依据。何光田认为睢宁县政府应对其未经规划审批的违建补偿亦无法律依据。2017年7月4日睢宁县政府作出的第12号《房屋征收补偿决定》对其208.69平方米的被征收房屋进行补偿；2019年8月22日作出“睢政房征补〔2017〕012-1号”征收补偿决定，增加补偿何光田合法院落51.72平方米；2019年9月12日作出“睢政房征补〔2017〕012-2号”征收补偿决定，增加补偿何光田房屋合法面积16.31平方米，减少合法院落面积16.31平方米，合法院落补偿款减少20061.3元20061.3元（16.31×1230）。睢宁县政府作出的第12号《房屋征收补偿决定》中已经包含被征收房屋价值补偿及搬迁费、过渡费、误工费等，但对院落未予补偿，存在遗漏，第12号《房屋征收补偿决定》存在错误，虽睢宁县政府已通过系列纠正行为又给予何光田相应补偿，对何光田相关征收补偿权益给予了保障，但何光田坚持诉讼，故根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第二项规定，本案应判决确认睢宁县政府2017年7月4日作出的第12号《房屋征收补偿决定》的违法，原审判决“确认被告睢宁县人民政府2017年7月4日作出的睢政房征补〔2017〕012号《房屋征收补偿决定》的程序违法。”之表述不够准确，本院予以纠正。 另外，睢宁县政府于2020年7月9日向本院出具说明，其主要内容为：如何光田自愿提出不要第12号《房屋征收补偿决定》的现房(即花园一期小区9号楼1002室)，该县政府将再拿出一套原址期房供何光田选择，房号为润景嘉苑10＃-1802室，面积109.36平方米，安置价格3200元/平方米，超安价格4200元/平方米，待上房时按该户涉征房屋（原××号）征收补偿款互找差价，此次提供的润景嘉苑10＃-1802室期房直至上房均有效。本院认为，该安排有利于对何光田征收权益的进一步保障。 综上，原审判决认定基本事实清楚、审判程序合法、原审适用法律正确，但判决的表述不够准确，本院在前述已予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人何光田负担。 本判决为终审判决。 审判长  马生安 审判员  黄 河 审判员  沙永梅 二〇二〇年七月十三日 书记员  张 丰 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；