安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终703号 上诉人（原审原告）：芜湖市桂花桥港储有限责任公司，住所地芜湖市中山南路**。 法定代表人：田洪英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高海波，安徽铁流律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：含山县城市建设投资有限公司，住，住所地安徽省含山县环峰镇望梅镇与花园路交叉口/div> 法定代表人：陈学刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢本涛，安徽吴楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄光先，安徽吴楚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：含山县恒和置业有限公司管理人，住，住所地安徽省马鞍山市湖东中路**新纪元商务广场**/div> 负责人：徐亮。 委托诉讼代理人：王鑫，安徽明博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐亮，安徽明博律师事务所律师。 上诉人芜湖市桂花桥港储有限责任公司因与被上诉人含山县城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）、含山县恒和置业有限公司管理人（以下简称恒和置业管理人）破产债权确认纠纷一案，不服安徽省含山县人民法院（2019）皖0522民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 芜湖市桂花桥港储有限责任公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；2.案件诉讼费由两被上诉人负担。事实与理由：城投公司在含山县恒和置业有限公司破产清算一案中享有的是一般债权而非恒和置业管理人认定的物权债权。1.含山县恒和置业有限公司与城投公司签订的预购协议、商品房买卖合同及补充协议在时间和购置具体房产的内容上与现有的其他证据前后矛盾。《房屋认购协议》包括办公楼7-23层，商品房买卖合同不包括。含山县恒和置业有限公司2013年6月5日就已经致函给城投公司，授权其委托付款给含山县国土资源局，款项是为了支付土地出让金，而此时双方并未签订预购房协议。在含山县恒和置业有限公司与城投公司签订虚假的商品房预购协议之前，双方在县政府的协调下就已经达成了借款的一致意见，而非买卖商品房。2.预购协议及补充协议的具体内容不符合一般购房合同的内容，不具有真实的商品房买卖的意图。3.一审认定“城投公司按照约定和恒和置业的指示支付占比近99.87%的绝大部分购房款”，该认定与事实不符。城投公司预购房屋的2370万元并非是支付给含山县恒和置业有限公司用来购买房屋，实际用于支付了工程款。 城投公司辩称，1.上诉人作为本案的债权人主体提起诉讼，存在瑕疵。2.上诉人认为城投公司在含山县恒和置业有限公司破产过程中所享有的是一般债权，无事实依据。3.房屋预购协议和补充协议的内容均反映出城投公司与含山县恒和置业有限公司之间关于房屋买卖的自由意志表示非常明确。上诉人提出的预购协议、补充协议等实际是担保的性质，是不正确的。针对后期购房款，通过含山县人民法院以法律程序进行控制和支付，城投公司予以配合，这是法定的义务，且取得了很好的社会效果。上诉人指责后期款项的支付，导致本案定性存在问题，与事实不符。 恒和置业管理人辩称，其在对城投公司申报的物权、债权认定中，充分依据双方所订立的定购合同及房屋买卖合同及相关的付款凭证，管理人作出的物权、债权的认定有充分的事实依据、法律依据。 芜湖市桂花桥港储有限责任公司向一审法院起诉请求：确认城投公司在恒和置业破产一案中享有的是一般破产债权。 一审法院认定事实：（一）2013年8月10日，恒和置业与城投公司签订一份《横山国际文化广场项目房屋预购协议》，协议约定：甲方：含山县恒和置业有限公司（以下简称甲方）乙方：城投公司（以下简称乙方）甲、乙双方经过友好协商，就乙方预先定购由甲方开发建设的“横山国际文化广场项目”（性质：商业）的部分房产，达成如下协议：一、乙方责任1、年月日，乙方缴纳预购房屋定金人民币肆仟伍佰叁拾捌万零捌拾陆元整（￥45380086）。受甲方委托，该笔订金直接汇至含山县财政局的土地出让金专户。（开户行：；账号：）2、乙方承诺本协议的签订方与今后《商品房买卖合同》的买受方一致为含山县城市建设投资有限公司。二、甲方责任1、甲方保证乙方所订含山县横山国际文化广场项目裙楼3、4、5层（面积约为19805.79平方米）,在正式签订《商品房买卖合同》前为乙方予以保留，不接受任何第三方的预定。2、待甲方的7-23层办公楼（面积约为7708.26平方米，具体见附件）满足预售条件时，乙方享有优先预购权（按照本协议规定条件预购），未经乙方书面同意，甲方不得接受任何第三方的预定。3、甲方承诺，乙方所订房屋按楼层分别签订《商品房买卖合同》，开盘后按3500元/平方米为固定销售价格（并享受开盘时其他所有的优惠政策）。4、甲方取得预售许可证当日，立即与乙方签订《商品房买卖合同》。5、在签订《商品房买卖合同》后，立即到县房管部门对本协议项下的房产及时备案。6、甲方确保所建项目及所售房屋的合法性、完整性，确保乙方各项权益得以实现。7、甲方承诺预售资金必须进入预售账户，接受县房管局和开户银行的监管。8、甲方必须积极配合乙方办理所有购房手续，否则，乙方有权单方面处理本协议的房产物权，视为甲方认可。三、解除协议及退房1、双方同意，在下述条件下，乙方同意全部退房，并配合甲方办理相关手续：（1）甲方一次性全额退还乙方预购订金。（2）甲方按订金总额7.995％支付了乙方补偿费（按年计算）。2、双方同意，在下述条件下，乙方同意部分退房（退房面积与总订购面积的比例为甲方退还的预购订金和全部预购订金的比例），并配合甲方办理相关手续：（1）甲方退还乙方部分预购订金。（2）甲方按订金总额7.995％支付了乙方补偿费（按年计算）。3、退房及退房方式为：（1）甲方书面提出并经乙方同意。（2）甲方所有销售回款在房管、银行的监督下，直接划至乙方账户。（3）乙方配合甲方办理退房手续。4、若甲方销售回款不按约定进入预售账户或不按约定归还乙方所付订金，乙方不同意退房。四、违约责任若甲方违反上述规定或含山横山国际文化广场项目不能完工造成烂尾工程，乙方将按相关法律规定以审计部门审计的建筑成本价为固定销售价格购入已签《商品房买卖合同》的房产。五、协议期限自乙方获得本协议房屋产权或甲方全额退还乙方全部购房订金并支付补偿费后，本协议自行失效。在《商品房买卖合同》签订后，本协议作为《商品房买卖合同》的有效附件存在。六、保密条款1、未经对方书面同意，任何一方均不得向其他人泄漏在协议履行过程中知悉的、对方的商业秘密或相关信息，也不得将本协议内容及相关档案材料泄漏给任何其它方。2、保密条款为独立条款，不论本协议履行状况如何，本条款均有效。另，2013年8月18日，含山县恒和置业有限公司（作为甲方）与城投公司（作为乙方）签订一份《补充协议》，协议约定，根据县政府2013年第39号专题会议纪要精神，为进一步扶持文化产业发展，同时加强监管、确保资金安全，现就细化甲方销售资金的使用，特订立本以下补充协议：一、鉴于甲方开发的横山国际文化广场项目已进入五层结构施工，后续工程款、装修费用和设备采购费用数额较大，为使该工程正常有序推进，结合会议纪要精神，甲乙双方商定，横山国际文化广场商业部分1层、2层的销售资金，按含山县已出台的相关预售资金监管办法进行管理。由甲方按规定流程办理使用手续，用于支付工程款、税费、规费、管理费用等。二、鉴于乙方已经支付了横山国际文化广场项目3、4、5层的购房定金，为保证乙方资金安全，甲、乙双方同意，按下述细则对3、4、5层房产的实际销售资金进行管理：1、双方请县房管局先行将横山国际文化广场项目3、4、5层所有可售房屋进行网上锁定并备案。2、甲方在销售过程中，确定有客户购买3至5层相应位置和面积房产，书面向乙方提出解封申请。3、乙方审核后，出具同意解封回复（一式两份）给甲方和县房管部门，并与甲方办理退房手续。4、县房管部门接到乙方同意解封的回复及相关退房申请后，对相应位置和面积的房产进行解封操作，甲方与客户签订合同、收取购房款（或办理按揭手续）。5、上述购买3至5层相应位置和面积房产的款项，按3500元/平方米×销售面积得出数额。这部分金额，由房管部门直接从甲方账户划归乙方。剩余部分，比照本协议第一条约定，由甲方按规定流程办理使用手续。6、每季度末汇总结算一次（包括资金占用补偿费），更新乙方剩余购房定金的余额。三、甲、乙双方约定，如在2015年1月1日（即项目竣工后半年内），甲方未退还乙方全部定金，乙方将正式办理备案登记手续、按约定价格取得房产所有权。 （二）在上述《预购协议》的基础上，含山县恒和置业有限公司与城投公司于2013年8月19日分别签订三份正式的《商品房买卖合同》，就案涉《预购协议》的含山县横山国际文化广场项目裙楼3、4、5层；就每层所卖的房屋位置，建筑面积，价款，三份《商品房买卖合同》分别载明：“第1【幢】【座】1【单元】【层】301-335号房建筑面积6587.73平方米按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3500元，总计额贰千叁百零拾伍万柒千零百伍拾伍元整”。“第1【幢】【座】1【单元】【层】401-435号房建筑面积6587.73平方米按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3500元，总计额贰千叁百零拾伍万柒千零百伍拾伍元整”。“第1【幢】【座】1【单元】【层】501-535号房建筑面积6587.73平方米按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3500元，总计额贰千叁百零拾伍万柒千零百伍拾伍元整”。三份合同对所对应购买的项下房屋的交房期限等方面的约定也是一致的。 （三）2015年5月26日，城投公司与含山县恒和置业有限公司又签订一份《补充协议》，该补充协议约定：甲方：含山县城市建设投资有限公司（以下简称“甲方”）乙方：含山县恒和置业有限公司（以下简称“乙方”）甲、乙双方经平等友好协商，就双方签订的《横山国际文化广场项目房屋预购协议》和《补充协议》、《商品房销售合同》中的未尽事宜，达成《补充协议》如下：一、双方确定，甲方购买乙方含山横山国际文化广场项目裙楼3、4、5层（面积约为19805.79平方米），最终以房产证办理时房管部门测绘为准。二、双方确定，甲方购买乙方的房屋均价按照《横山国际文化广场项目房屋预购协议》和《补充协议》、《商品房销售合同》约定为3500元/平方米。协议购房款约为6932万元，最终成交购房款为3500元/平方米乘以房管部门实际测绘面积。三、双方商定，前期乙方委托甲方直接将约4538万元的购房订金汇至含山县财政局土出让金专户代付土地出让金，乙方需按照相关财务管理制度完善购房财务手续。剩余购房款约2394万元，乙方依据本协议直接委托甲方支付到乙方指定的安徽省含山县一建建设工程劳务有限责任公司账户，由甲方代为乙方支付其应付安徽东昊建设有限公司的工程款。四、双方商定，上述协议购房款支付完毕后，待房产证办理时，双方再进行一次准确核算，房款多退少补。五、鉴于乙方现在商不具备开具售房发票的实际情况，甲方同意，待2015年10月26日之后，乙方具备开具销售发票的条件时，立即开具合法合规的票据给甲方，并确保甲方依法取得所购房屋产权。六、双方商定，鉴于甲方已经实际购买了乙方相关房屋，原《横山国际文化广场项目房屋预购协议》的第二条、第2款中对于办公楼的“不得接受第三方的预订”这一条款不再继续履行。乙方可以根据县政府相关《会议纪要》和2015年5月26日四方签订的《协议》精神，在县房管、住建等部门的监督下，对该部分办公楼进行抵押、销售，用于项目工程款支付。七、本协议一式叁份，甲、乙双方和横山国际文化广场项目组各执一份。经双方签字盖章后生效。另，2015年5月26日，城投公司(作为甲方)、含山县恒和置业有限公司（作为乙方）、安徽东昊建设有限公司（作为丙方）、含山县一建建设工程劳务有限公司、王向东（作为丁方）签订一份《协议书》，该协议约定：为加快横山国际文化广场项目（以下简称横山项目）建设，早日完成工程建设任务，实现工程竣工交付。经甲乙丙丁四方充分协商，现就横山项目建设达成以下协议：一、受乙方委托，甲方直接支付购房款余款约贰仟肆佰万元（￥24000000）给丙方，作为乙方应付丙方工程款，该项资金经县住建局、房产局审核同意后，分两次支付，第一次应于2015年5月31日前支付1200万元，余款在横山项目正常施工且外围脚手架全部拆除后支付。 （四）就案涉商品房购房款支付事实如下：此前，2013年6月5日，含山县恒和置业有限公司以公司文件（恒发字【2013】12号）的形式，向城投公司出具一份《授权委托书》，该《授权委托书》载明，“含山县城市建设投资有限公司：根据县政府2013年第23号专题会议纪要精神。现我公司委托贵公司，将预购我公司房屋（横山国际文化广场3、4、5层，面积19805.79平方米）的购房订金（人民币2729.8056万），直接汇至含山县国土资源局土地出让金专户。代为支付我公司尚欠含山县国土资源局的含国土出[2010]23号地块的出让金。2013年8月15日，城投公司受托代为支付土地出让金27298056元；同样，2013年8月13日，含山县恒和置业有限公司以公司文件（恒发字【2013】18号）的形式，又向城投公司出具一份《授权委托书》，该《授权委托书》载明，“含山县城市建设投资有限公司：根据县政府2013年第39号专题会议纪要精神。现我公司委托贵公司，将预购我公司房屋（横山国际文化广场7-23层，面积7708.26平方米）的购房订金（人民币1808.203万），直接汇至含山县国土资源局土地出让金专户。代为支付我公司尚欠含山县国土资源局的含国土出[2010]23号地块的出让金、违约金。2013年8月15日，城投公司受托代为支付土地出让金及违约金18082030元。2015年2月11日，含山县恒和置业有限公司向城投公司出具一份《关于要求履行〈商品房买卖合同〉的函》，主要载明：“…鉴于：双方已经实际履行了商品房买卖合同的内容，现根据我司实际情况，在2015年1月1日没有退还贵司订金（定金），自愿按照约定价格将房屋售予贵公司，双方合同约定买卖条件已经成就。因此：请贵司按照双方合同约定的一次性付款的条款，继续履行合同，将剩余购房款尽快支付我公司，并配合我公司办理房屋备案登记手续。…”2015年5月27日，城投公司依据含山县恒和置业有限公司的上述《关于要求履行〈商品房买卖合同〉的函》以及《补充协议》的约定，受托将购房款100万元汇至安徽省含山县一建建设工程劳务有限责任公司账户，2015年5月29日，城投公司同样依约将1100万元购房款汇至安徽省含山县一建建设工程劳务有限责任公司，含山县恒和置业有限公司亦出具相应的购房款收据。因案件执行原由，依据一审法院（2015）含民三初字第137-5号民事裁定书及协助执行通知书，2015年7月2日，城投公司将应付含山县恒和置业有限公司的购房款20万元汇至一审法院账户，含山县恒和置业有限公司亦出具相应的购房款收据。2015年9月8日依据含山县恒和置业有限公司的《委托支付书》、一审法院（2015）含民三初字第137-6号民事裁定书及协助执行通知书，城投公司将应付含山县恒和置业有限公司的购房款200万元汇至一审法院账户，含山县恒和置业有限公司亦出具相应的购房款收据。2015年10月12日，依据恒和置业的《委托支付书》、一审法院（2015）含民三初字第137-7号民事裁定书及协助执行通知书（裁定载明应划拨金额为980万元），城投公司实际分两次即2015年10月25日、11月4日将应付含山县恒和置业有限公司的购房款500万元、350万元汇至一审法院账户。2016年8月12日，依据一审法院（2015）含民三初字第137-20号民事裁定书及协助执行通知书（裁定载明应划拨金额120万元），城投公司实际于2015年8月18日将应付含山县恒和置业有限公司的购房款100万元汇至一审法院账户。至此，城投公司已累计支付购房款69080086元，占应付总房款（即69171165元）的比例99.87％。上述案涉所购房屋均已办理备案登记手续。 至诉讼时止，含山县恒和置业有限公司尚处于破产清算阶段，在债权申报过程中，城投公司将上述债权申报中被破产管理人确认为物权债权，芜湖市桂花桥港储有限责任公司认为，含山县恒和置业有限公司和城投公司之间并不具有真实的商品房买卖的目的，上述案涉房屋买卖实质上是一种让与担保协议，双方之间是名为房屋买卖、实为借贷的民事法律关系，是为了贯彻县政府会议纪要相关的关于资金监管、使用的内容。上述债权不能被作为物权债权予以确认，否则会损害其他普通债权的利益，芜湖市桂花桥港储有限责任公司作为普通债权人认为城投公司所支付的所有款项均应认定为借款性质，纳入一般破产债权予以清偿。芜湖市桂花桥港储有限责任公司遂依法向含山县恒和置业有限公司的管理人提出债权异议，含山县恒和置业有限公司的管理人对芜湖市桂花桥港储有限责任公司的异议审查后驳回了异议申请，以致诉讼。 一审法院认为：案涉争议焦点问题有以下几个方面。焦点一、芜湖市桂花桥港储有限责任公司认为城投公司与含山县恒和置业有限公司之间签订《横山国际文化广场项目房屋预购协议》、三份《商品房买卖合同》以及《补充协议》等是否具备最高院《民间借贷》司法解释规定的是一种名为“房屋买卖、实为借贷”的民事法律关系或者说是一种让与担保协议的观点能否成立。焦点二、恒和置业管理人对城投公司申报的债权认定是否恰当。 关于焦点一，芜湖市桂花桥港储有限责任公司认为上述《预购协议》等合同构成让与担保性质观点能否成立。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的人民法院裁定驳回起诉。司法解释本条规定的主旨是让与担保的有关规定。让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。实际是债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权。对照让与担保的相关特征，本案含山县恒和置业有限公司与城投公司之间对案涉房屋的《预购协议》、《商品房买卖合同》和《补充协议》，双方的买卖案涉房屋的意思表示真实、明确，城投公司已按照约定和含山县恒和置业有限公司的指示支付占比尽99.87％的绝大部分购房款，剩下小部分等待最终的办证结算时付清。城投公司已全面地履行了自己的付款义务，理应对所购房屋享有法定的物权期待。含山县恒和置业有限公司和城投公司之间亦不存在与之相关联的其他性质合同，双方之间仅有唯一的围绕案涉房屋买卖所形成的一些列的协议和合同。不论从形式、还是从实体均不符合让与担保的法律特征。综上，芜湖市桂花桥港储有限责任公司否认含山县恒和置业有限公司与城投公司之间具备真实的买卖合意，实质是一种让与担保的观点事实和法律依据均不足，依法不能成立。 焦点二、恒和置业管理人对城投公司申报的债权认定是否恰当的问题。含山县恒和置业有限公司因经营不善，整体处于破产清算阶段，城投公司作为案涉房屋的购买人，在支付几乎全部购房款，且已在房产部门办理了涉案房屋买卖的备案登记，该买卖备案登记的目的就是为了待条件成就时办理物权转移登记，取得案涉商品房的所有权，并限制案涉房屋向第三人出售。且至今没有取得办理涉案房屋的转移登记并不是城投公司的原因，在双方商品房买卖合同未依法或自愿解除的情形下，城投公司对案涉房屋依法享有物权转移的期待，城投公司就所购房屋向管理人申报债权，被管理人确定为物权债权的事实行为并无不当，亦未违反相关法律法规和司法解释的规定。综上，芜湖市桂花桥港储有限责任公司诉请要求确认城投公司在含山县恒和置业有限公司破产一案中享有的是一般破产债权的主张，事实和法律依据均不足，依法不予支持。判决：驳回芜湖市桂花桥港储有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，由芜湖市桂花桥港储有限责任公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。二审确认一审对证据认定意见及查明的事实。 本院认为，根据芜湖市桂花桥港储有限责任公司上诉请求、城投公司、恒和置业管理人的答辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.城投公司与恒和置业是买卖合同关系还是让与担保；2.含山县恒和置业有限公司破产后，恒和置业管理人将城投公司的债权确定为物权债权是否正确。 关于争议焦点1，城投公司与含山县恒和置业有限公司签订《横山国际文化广场项目房屋预购协议》、《商品房买卖合同》、《补充协议》，双方就买卖案涉房屋达成一致，意思表示真实、明确，且城投公司按照合同约定、含山县恒和置业有限公司的指示交付99.87%的绝大部分购房款，并办理案涉房屋的备案登记，双方均有通过支付对价获得买卖合同标的物即案涉房屋所有权的意思表示，是真实的房屋买卖合同。芜湖市桂花桥港储有限责任公司提出城投公司与含山县恒和置业有限公司之间是让与担保，并未提供证据证明城投公司与含山县恒和置业有限公司之间存在借贷关系，对该主张，本院不予支持。 关于争议焦点2，本案案涉房屋为商品房，城投公司已经支付99.87%的绝大部分购房款。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，缴纳了购买商品房大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权。恒和置业管理人将城投公司享有的债权确定为物权债权，并无不当。 综上所述，芜湖市桂花桥港储有限责任公司的上诉请求及理由不成立，二审不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由芜湖市桂花桥港储有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡家龙 审判员  汪振兴 审判员  刘 畅 二〇二〇年七月十四日 法官助理周红娟 书记员纪震 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。