陕西省洛南县人民法院   民事判决书   (2020)陕1021民初393号   原告：洛南县金牌雅居物业管理有限公司，统一社会信用代码91611021305472172W,住所地洛南县。   法定代表人：张新林，系该公司经理。    被告：冀兆锋，男，生于1954年1月29日，住洛南县。   委托诉讼代理人：王希元，男，生于1947年8月8日，住洛南县。   原告洛南县金牌雅居物业管理有限公司与被告冀兆锋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洛南县金牌雅居物业管理有限公司法定代表人张新林、被告冀兆锋及其委托诉讼代理人王希元均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告洛南县金牌雅居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付物业费4191元（2016年11月4日-2020年5月4日，43个月*0.7元*139.23 =4191元）、电梯费2095元（2016年11月4日-2020年5月4日，43个月*0.35元*139.23㎡=2095元）、水费573.5元（2016年11月4日-2020年3月30日，185吨，每吨3.1元，）、生活垃圾费216元（2017年5月4日-2020年5月4日，每年54元）、公摊电费130元（2019年5月4日-2020年5月4日，13个月，每月10元），合计人民币7205.5元；2.违约金453.6元（电梯费、物业费违约金，2016年11月4日-2020年1月1日）； 3.案件受理费由被告负担。   事实与理由：原告于2015年12月份入驻洛南县书苑花园小区，为该小区全体业主提供物业服务。2016年8月4被告正式入住洛南县城关街道书苑花园小区二号楼1704号，并接受原告为其提供的物业服务。依据原、被告当初签订的《物业管理服务协议》约定，被告仅支付给原告前三个月的物业费292元、电梯费146元、生活垃圾费54元，合计492元。截止到2020年7月4日，被告共欠原告物业费4288元、电梯费2144元，生活垃圾费162元、公摊电费140元、水费573.5元，合计人民币7307.5元，具体清单附后。在此要说明的是，从2019年4月1日至2019年12月26日是杨某某的物业公司在书苑花园小区提供物业服务，杨某某的物业公司在2019年12月26日与书苑花园小区解约，并离开该小区，杨某某的物业公司离开书苑花园小区后，原告物业公司又进入该小区继续为全体业主提供服务，在两个物业公司进行手续移交时，杨某某的物业公司就将书苑花园的业主欠的相关费用转给了原告，原告以现金方式代欠费业主给杨某某的物业公司付清了全部欠付款项，原告由此取得该期间物业服务等费用的相关债权。综上所述，原告认为：原告给被告提供了服务，被告依法理应支付原告物业管理等相关费用，但虽经原告无数次催要，被告均不予支付，严重侵害了原告的合法权益。故原告现起诉，请法院依法判如原告所请。   被告冀兆锋辩称，原告诉称其欠原告物业费等共计7307.5元与事实不符。原、被告未签订《物业管理服务协议》，原告提供的协议上的业主签名不是被告本人的签名。针对被告每年只入住2个月的事实，当初口头约定收被告物业费50%，2016年11月4日至2020年1月4日，被告应付物业费139.23㎡×0.70元×38个月×50%=1851.76元，2020年1月4日至5月4日（因疫情被告居住）4个月被告应付139.23㎡×0.70元×4个月=389.84元。电梯费2016年11月4日至2019年11月4日，被告三年住6个月，139.23㎡×0.35元×6个月=292.38元，2019年1月4日至2020年5月4日6个月被告应付139.23㎡×0.35元×6个月=292.38元。垃圾费被告2019年前每年只住2个月，6个月应付27元。2020年住5个月×4.5元=22.5元。每月公摊电费10元，计140元，每吨水加收0.4元，因违反《商洛市住宅物业管理条例》第四十五条的规定，被告不予认可。原告2016年8月4日收取被告装修押金1500元，应退还。原告已收取的不用暖气的被告的30%过气费919元，又收了被告70%的暖气费2144元，应退还给被告。原告应如数给被告退电网改造费68元。被告用电307度，每度应按0.5元计算，原告按每度0.65元计算，多收被告46.05元，违反《商洛市住宅物业管理条例》第四十五条的规定，原告应将多收被告的46.05元电费退还给被告。原告以卫生服务费、车牌费名义收取150元，超出物业收费范围，用途不明，应退还给被告。原告服务不到位，消防通道堵塞、卫生、监控设施不达标、外来车辆停车收入不明，未向业主公布。综上，请求法院查明事实，公正判决。   经审理查明，2015年12月30日原告洛南县金牌雅居物业管理有限公司与开发商西安锦澹房地产开发公司签订《前期物业服务合同》，原告为洛南县书苑花园小区提供前期物业服务，该合同约定：物业费每平方米每月0.7元、垃圾费每户每月4.5元。2016年4月1日原告就物业服务收费标准向洛南县物价局备案，备案收费标准为：物业费每平方米每月0.7元、电梯费14-19层每平方米每月0.35元、电费国家标准+合理公摊+损耗：合计每度0.65元、水费国家标准+合理公摊+损耗：合计每吨3.1元、生活垃圾费每年54元。后该小区成立了业主委员会，2018年3月19日原告与洛南县书苑花园小区业主业委员会签订《物业管理服务协议》约定: 物业费每平方米每月0.7元、电梯费14-19层每平方米每月0.35元、电费国家标准+合理公摊+损耗：合计每度0.65元、水费国家标准+合理公摊+损耗：合计每吨3.1元 ，继续为该小区提供物业服务。2019年3月31日原告与业主委员会签订合同退出该小区物业服务，该小区由陕西杨淏涵物业管理有限责任公司提供物业服务。2019年12月15日原告又与该小区业主委员会签订《物业服务协议》为该小区提供物业服务至今，该协议约定：物业费每平方米每月0.7元、电梯费14-19层每平方米每月0.35元、电费国家标准+合理公摊+损耗：合计每度0.65元、水费国家标准+合理公摊+损耗：合计每吨3.1元 。陕西杨淏涵物业管理有限责任公司向原告移交手续时对业主拖欠的费用也一并移交给了原告。    被告于2016年8月4日接收该小区二号楼1704号房屋并向原告缴纳装修押金1500元。2016年8月4日被告向原告缴纳物业费、电梯费至2016年11月4日,并向原告缴纳生活垃圾费1年即54元。2016年11月4日至今被告未向原告缴纳物业费、电梯费等其他费用。2018年7月30日原告向被告下发交费通知单，要求原告缴纳物业费等费用。该通知单上明确注明“物业费、电梯费12个月按照50%”。2019年12月20日原告与业主委员会工作人员又向被告下发书面缴费通知。被告未向原告缴纳物业费等费用。据此，原告提起如前之诉讼请求。    上述事实，有当事人的陈述，《前期物业服务合同》、《协议》、交房通知书、告知书,缴费单、催费通知单等证据在卷佐证，本院予以确认。   本院认为，合法的合同关系受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。2015年12月30日原告与开发商西安锦澹房地产开发公司签订《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示,合法有效,该《前期物业服务合同》对作为业主的被告具有约束力。后原告就收费项目及标准向洛南县物价局备案。该小区业主委员会成立后，原告与该小区业主委员会分别于2018年3月19日和2019年12月15日签订《物业管理服务协议》，原告与该小区业主委员会签订的协议，对作为业主的被告仍然具有约束力。被告于2016年8月4日接收房屋至今，其仅向原告缴纳了3个月的物业费、电梯费及1年的生活垃圾费，其余费用未缴纳。现原告要求被告缴纳2016年11月4日至2020年5月4日物业费4191元（房屋面积139.23平方米×0.7元/月×43个月），电梯费2095元（房屋面积139.23×0.35元/月×43个月），因2018年7月30日原告向被告下发催费通知单时，明确注明12个月的物业费及电梯费按50%收取，故被告应该缴纳的物业费和电梯费中12月应该按照50%收取，现原告要求被告按照43个月缴纳物业费、电梯费，不违反相关规定，经核算为物业费应为3606.06元（12个月×0.7元×50%×139.23平方米=584.77元+31个月×0.7×139.23平方米=3021.29）、电梯费1803.02（12个月×0.35元×50%×139.23平方米=292.38元+31个月×0.35×139.23平方米=1510.64元）；原告要求被告缴纳生活垃圾费216元（2017年5月4日至2020年5月4日），经审核2016年8月4日原告缴纳了1年12个月的垃圾费54元，应该从2017年8月4日开始计算至2020年5月4日共计34个月，每个月4.5元，应该为153元（34个月× 54÷12个月）；原告要求被告缴纳水费573.5元（2016年11月至2020年3月30日，共计185吨，每吨3.1元），因原告与业主委员会签订的合同明确约定水费每吨3.1元，故原告该要求应予支持；原告要求被告缴纳公摊电费130元（2019年5月至2020年5月共计13个月，每个月10元），考虑到公共用电的实际情况被告应该缴纳该笔费用。原告要求被告支付违约金543.6元，因原告与开发商及该小区的业主委员会签订的物业服务合同没有明确约定，且原告应该向被告退还的装修押金及电网改造前的电费原告未及时退还给被告，是被告未缴纳物业费等费用的原因之一，故对原告该主张本院不予支持。综上，被告应该向原告缴纳各种费用共计为6265.58元。审理中被告要求原告退还装修押金1500元及户表改造前应退的电费68元，原告同意退还，故依法应从被告应该向原告缴纳的费用中予以扣减。扣减后被告应该向原告缴纳4697.58元（6265.58-1500-68元）。被告辩解原告提供的2016年8月4日其与原告签订的《物业管理服务协议》上的签字不是其本人签名，虽然该协议不是被告签名，因原告与开发商签订的《前期物业服务合同》及原告与该小区业主委员会签订的《物业管理服务协议》，对被告具有约束力，原告已经为被告所在的小区提供了物业服务，被告应该向原告缴纳物业费、电梯费等费用，故被告该辩解观点不能成立；被告辩解2016年11月4日至2020年1月4日其每年只住2个月，当初口头约定物业费按照50%收取，应该按照50%收取。电梯费2019年11月之前3年其只住了6个月，应按照6个月缴纳电梯费。垃圾费2019年以前每年只住2个月，其应按照每年2个月缴纳垃圾费，因被告的该辩解观点没有提供证据，故不予支持；被告辩解水费原告加收0.4元，因原告与开发商签订的《前期物业服务合同》后原告经物价部门备案的水费价格及原告与该小区业主委员会签订的《物业管理服务协议》约定水费为每吨3.1元，原告按照每吨3.1元收取水费，符合合同的约定，且小区绿化、消防等均需要用水，故被告该观点本院不予采纳；被告辩解要求原告退还2016年8月6日和2017年10月4日电费差价46.5元。因被告当时收取的电费价格是经当时物价管理部门备案，故被告该辩解观点不予采纳。被告要求退还2018年7月30日原告收取的车牌费及卫生费150元，因该收费系业主委员会决定收取，业主委员会的决定对被告具有约束力，故被告该辩解不能成立。被告辩解原告应退还暖气费，因原告代收取的暖气费已全部交给热力公司，故被告该观点不能成立。    依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、由被告冀兆锋在本判决生效之日起十日内给付原告洛南县金牌雅居物业管理有限公司物业费 3606.06元（2016年11月4日至2020年5月4日）、电梯费1803.02元（2016年11月4日至2020年5月4日）、生活垃圾费153元（2017年8月4日至2020年5月4日、公摊电费130元（2019年5月至2020年5月）、水费573.5元（2016年11月至2020年3月30日）共计6265.58元，扣除原告应退还的装修押金1500元及电网改造应退电费68元，被告冀兆锋应给付原告各种费用合计4697.58元。   二、驳回原告洛南县金牌雅居物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由原告洛南县金牌雅居物业管理有限公司负担5元，由被告冀兆锋负担20元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。                          审判员  于 济 生      二〇二〇年六月三十日   法官助理  洪 先 梅   书记员  刘  通          -1-