河南省郑州市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）豫01行终233号上诉人（原审第三人）楚慧玲，女，1966年11月4日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托代理人姜洪喜，河南神龙剑律师事务所律师。委托代理人孟水，河南神龙剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）付银苹，女，1956年4月19日出生，汉族，住河南省巩义市。被上诉人（原审原告）付秋文，女，1966年11月14日出生，汉族，住河南省荥阳市。被上诉人（原审原告）付秀峰，女，1969年11月12日出生，汉族，住河南省金水区。被上诉人（原审原告）付东伟，男，1963年10月12日出生，汉族，住河南省荥阳市。四被上诉人共同委托代理人周浩，河南聚尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）荥阳市自然资源和规划局，住所地荥阳市荥泽大道。法定代表人胡建伟，局长。委托代理人郑晓辉，荥阳市不动产登记中心工作人员。委托代理人耿云龙，河南陆达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）荥阳市不动产登记中心，住所地河南省荥阳市中原路与飞龙路交叉口行政审批中心。法定代表人朱予斌，主任。委托代理人郑晓辉，工作人员。委托代理人耿云龙，河南陆达律师事务所律师。上诉人楚慧玲因与被上诉人付银苹、付东伟、付秋文、付秀峰，荥阳市自然资源和规划局，荥阳市不动产登记中心撤销行政登记一案，不服河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182行初51号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审审理查明：荥阳市高中原教师付某（已故）系四原告的父亲，于1991年4月1日购得原荥阳县教育局集资房产一套，房屋坐落原荥阳县XX路XX段XX侧。因付某年事已高，四原告雇佣第三人照顾其生活。2015年12月8日，荥阳市人民政府下属房屋登记部门，为该房屋办理转移登记手续，变更所有权人为第三人楚慧玲，房产证号为荥房权字第**。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，因行政机关职权变更，被告荥阳市自然资源和规划局成为本行政区域的不动产登记机构。原告认为二被告在办理房屋过户手续时没有尽到审核义务，错误为第三人办理房产登记手续，引发本案诉讼。另查明，荥阳市教育体育局在接到本院协助调查函后，于2020年4月2日出具情况说明一份，证明该局现用公章自2012年9月使用至今，公章的备案编号与上述证据（案涉房产变更登记中荥阳市教育体育局2015年12月1日出具证明）中所盖公章的编号不一致。原审法院认为：关于被告荥阳市不动产登记中心主体资格问题，因其不是法定的不动产登记机构，属于被告荥阳市自然资源和规划局的二级机构，不能对外独立承担责任，故其不是本案的适格被告。根据行政诉讼法规定，因行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告，故被告荥阳市自然资源和规划局是本案适格被告。关于被告荥阳市自然资源和规划局对案涉房屋进行转移登记行为的合法性问题。行政诉讼案件审查具体行政行为的合法性，既包含具体行政行为的事实证据也包括具体行政行为的法律依据。本案被告作出具体行政行为的时间是2015年12月8日，可以适用《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例》（2015版）的相关规定办理业务。根据《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料；《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。结合本案，被告荥阳市自然资源和规划局作为本行政区域的不动产登记机构，在办理案涉房屋所有权转移登记时应当审查申请人提交的上述材料是否完备。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。结合本案，案涉房屋所在土地是以划拨方式取得的土地使用权，故在转让该房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府进行审批。可以看出，划拨土地上的房屋转让法律法规是有强制性规定的，行为人在对该类房屋申请转移登记时，自然需要提供必要的证明文件或其他材料证实转移登记的房屋符合法律规定的转让条件，因此，有批准权人民政府的批准文件应当属于《房屋登记办法》第三十三条第（五）项的“其他必要材料”和《不动产登记暂行条例》第十六条第六项中的其他材料。本案中，被告在办理案涉房产转移登记时，明知案涉房屋属于划拨土地上的房屋，房屋原所有权人对房屋是有限产权，却未要求申请人提供必要材料，仅凭申请人提供的荥阳市教育体育局的证明为申请人办理转移登记，明显不当，且该证明文件现已被证实不具有合法性。众所周知，房屋属于家庭中的重大财产，房屋登记机构在办理房屋转移登记时应当尽到必要的审慎义务，故被告在办理案涉房产转移登记时违反相关法律规定，其办理案涉的房产登记行为缺乏事实、法律依据，且没有尽到必要的审查义务，应予纠正。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中第三人并未向法院提供其支付房屋款项的相关证据，不能认定第三人对案涉房产为善意取得。关于原告要求确认被告荥阳市自然资源和规划局因没有审核其父亲系限制民事行为能力人，导致错误登记行为违法，并要求被告荥阳市不动产登记中心承担责任的理由，缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条规定，判决：一、撤销荥阳市人民政府给第三人楚慧玲颁发的荥房权证字第**房屋所有权证的行政行为。二、驳回原告付银苹、付东伟、付秋文、付秀峰的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告荥阳市自然资源和规划局负担。上诉人楚慧玲不服，上诉称：1.请求撤销荥阳市人民法院（2019）豫0182行初51号行政判决，依法改判驳回付银苹、付东伟、付秋文、付秀峰的诉讼请求或发回重审。2.本案诉讼费由付银苹、付东伟、付秋文、付秀峰承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，应依法改判驳回付银苹、付东伟、付秋文、付秀峰的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，上诉人已经善意取得案涉房屋所有权，荥阳市人民政府为上诉人颁发的荥房房权证字第**屋所有权证不应被撤销。首先，1994年4月1日付某取得案涉房屋所有权，性质为私有，并在2015年12月8日办理房屋转移登记前，付某已经取得荥阳市教育体育局出具的相关证明材料，且在办理案涉房屋转移登记时并未存在所需材料的障碍，故在办理案涉房屋转移登记时上诉人并不清楚付某为无权处分人。其次，上诉人与付某针对案涉房屋的买卖，双方签订有《房屋买卖协议》并由上诉人向付某支付了合理对价。第三，针对案涉房屋，上诉人与付某已经进行了房屋的转移登记，且荥阳市人民政府已经向上诉人颁发荥房权房权证字第**所有权证。第四，荥阳市教育体育局2020年4月2日出具的情况说明，称该局现用公章自2012年9月使用自今，公章编号与荥阳市教育体育局2015年12月1日出具证明中所盖公章编号不一致，但该局并未否认荥阳市教育体育局2015年12月1日出具证明中所盖公章并非系该局使用过的公章也未否认其效力。故此，上诉人已经善意取得案涉房屋所有权，荥阳市人民政府为上诉人颁发的荥房权证房权证字第**有权证不应被撤销。二、被上诉人荥阳市自然资源和规划局办理案涉房屋转移登记的行为合法有效。被上诉人荥阳市自然资源和规划局在为付某与上诉人办理案涉房屋所有权转移登记时，付某与上诉人提交了所需房屋所有权转移登记的材料，且被上诉人荥阳市自然资源和规划局已经依法进行审核，为上诉人颁发了荣房权证字房权证字第**权证。该颁发行为符合法律规定，应认定办理案涉房产登记行为具有合法性。综上，请求改判驳回付银苹、付东伟、付秋文、付秀峰的诉讼请求或发回重审。被上诉人付银苹、付东伟、付秋文、付秀峰辩称，原审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决结果正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。一、上诉人楚慧玲并非取得案涉房屋所有权的善意第三人。1.案涉房屋办理产权过户时，上诉人楚慧玲所使用的荥阳市教育体育局2015年12月1日出具的《证明》系虚假材料。经原审法院依法审查：该局现用公章自2012年9月份至今，公章备案编号与《证明》中加盖公章编号不一致。足以证明该《证明》系伪造而来，且《证明》内容也为虚构。被上诉人在纠纷产生后，去荥阳市教体局了解情况，该局办公室主任张东明明确表示：该局从未出具该《证明》，如果出具应该有记录，但用章记录中没有；另外《证明》中所称的“集资款已经补齐”的内容也不真实，若集资款补齐，应该有教体局出具的《收据》，但财务上也没有该笔收入。以上事实足以证明该《证明》系伪造而来，不具有证据的合法性。2.上诉人楚慧玲购买房屋过程中，从未支付过房屋对价。上诉人楚慧玲在原审庭审中称自己是出资8900元购买的案涉房产，而案涉房产位于楼房的1楼，面积73.18平方米。根据2015年的市场行情该房产价值在30万左右，不可能8900元就可以购买。况且上诉人楚慧玲所称的出资的8900元也是从工资里予以扣除，而上诉人楚慧玲在2015年12月8日将案涉房产过户至自己名下之后不到一个月，即2016年1月份就辞职不干了，房款根本无法从工资里扣除。至今上诉人楚慧玲就出资交付的事实未提供任何证据。以上足以证明上诉人购买房产未出资一分钱。3.付某系限制民事行为能力人，不能单独办理案涉房产产权变更手续。付某在2011年10月1日和2012年7月22日均被医院诊断为帕金森病和脑梗塞等神经性疾病，头脑不清，思维混乱，应认定为限制民事行为能力人，根本无能力作出售房的行为。而在其后病情更为严重，不可能独自在2015年12月8日完成售房行为；况且在过户过程中，做了一辈子语文老师的付某，在签字过程中出现错别字；在询问笔录中其也没有能力完成全部记录。以上足以证明付某在售房时为限制民事行为能力人，不能单独作出真实的意思表示。综上所述，上诉人楚慧玲伪造《证明》材料，未支付房款，利用付某系限制民事行为能力人，通过哄骗手段办理案涉房产产权变更手续，不能认定其为善意第三人，不能取得案涉房产所有权。二、荥阳市自然资源和规划局在办理案涉房屋过户手续过程中，并未严格按照《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例》的规定，审查相关资料。并且明知案涉房屋土地为划拨性质，却并未审查相关资料，仅凭上诉人伪造的《证明》，就办理案涉房屋过户手续，属于违法登记行为，应当予以纠正。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，审理程序合法，其判决结果依法应予维持。被上诉人荥阳市自然资源和规划局辩称，其为楚慧玲颁发的房屋所有证符合相关法律规定，真实有效，请求驳回付银苹、付东伟、付秋文、付秀峰的诉讼请求。被上诉人荥阳市不动产登记中心辩称，其不是本案的适格被告，请求驳回付银苹、付东伟、付秋文、付秀峰的起诉。二审期间，上诉人楚慧玲提交下列新证据：1.2013年3月6日《房屋买卖协议》《收据》，2015年8月6日《证明》。证明付某与楚慧玲就案涉房屋买卖的事实，楚慧玲已经向付某交付购房款8万元。2.《房权证》。证明付某与楚慧玲就案涉房屋买卖已经办理了权属转移登记，楚慧玲2015年12月11日取得房屋所有权证书。被上诉人付银苹、付东伟、付秋文、付秀峰对上诉人提交的新证据质证称：对第一组证据的真实性和证明目的均有异议。1.上述材料中的“付某”签字均不是本人所签，且2013年3月6日的“付某”签字与2015年8月6日“付某”的签字明显不是一个人所签。付某为限制民事行为能力人，生活不能自理，不可能在2013年独立完成售房行为，更不可能在2015年顺畅签署自己的名字。另外，上述材料中签名处除了“付某”三个字为疑似付某所签之外，其余内容包括落款日期也是他人代为书写，也能证实上述材料内容并非付某真实意思表示。2.上述证据所要证明的出资8万元购房的事实，与房管局登记备案的房屋价格8196元不一致，和上诉人原审庭审中所称的“房款8900元，工资抵扣”更是前后矛盾。3.庭审中上诉人所称“8万元系现金交付，放在家中并且用于付建中看病和生活开支”与事实严重不相符。付某为退休教师，退休金完全满足生活开支，看病也有医保报销，根本不需要钱，况且上诉人作为保姆本身就保管着付某的钱财。因此，被上诉人有理由相信，上诉人根本就没有支付过该笔购房款。对第二组证据的真实性无异议，证明目的有异议。上诉人楚慧玲伪造《证明》材料，未支付房款，还利用付某系限制民事行为能力人，通过哄骗手段办理案涉房产产权变更手续。而荥阳市自然资源和规划局在办理案涉房屋过户手续过程中，并未严格按照规定，审查相关资料。并且明知案涉房屋土地为划拨性质，却并未审查相关资料，仅凭上诉人伪造的《证明》，就办理案涉房屋过户手续，属于违法登记行为，应当予以纠正。荥阳市自然资源和规划局、荥阳市不动产登记中心对上诉人提交的新证据的不发表质证意见。对上诉人楚慧玲二审期间提交的新证据，本院认为：1.上诉人楚慧玲提交的新证据系其在第一审程序中无正当理由未提供而在二审程序中提供的证据，本院依法应不予接纳；2.上诉人楚慧玲提交的第一组新证据涉及房屋买卖合同，属于民事法律关系，不属于本案审理范围，在本案中不宜处理相关争议；3.第二组证据一审过程中原审原告及原审被告荥阳市自然资源和规划局均已提交，不属新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，荥阳市自然资源和规划局作出案涉行政行为的时间是2015年12月8日，可以适用《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》（2015版）。根据《房屋登记办法》第三十三条、《不动产登记暂行条例》第十六条规定，荥阳市自然资源和规划局作为本行政区域的不动产登记机构，在办理案涉房屋所有权转移登记时应当审查申请人提交的材料是否完备。本案中，案涉房屋属于划拨土地上的房屋，房屋原所有权人对房屋是有限产权，荥阳市自然资源和规划局凭申请人提供的荥阳市教育体育局的证明为申请人办理转移登记，而该证明文件本身存在问题。故荥阳市自然资源和规划局在办理案涉房产转移登记时违反相关法律规定，其办理案涉的房产登记行为缺乏事实、法律依据，没有尽到必要的审查义务，一审法院将案涉行政行为予以撤销，并无不当。原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确。上诉人楚慧玲的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人楚慧玲负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇二〇年七月八日书记员  乔梦龙