辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽06民再21号 原告：大连华臣影业集团有限公司。住所地辽宁省大连市中山区五五路**。 法定代表人：乔文胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张瀛，辽宁慧之博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘艳，北京市盈科（大连）律师事务所律师。 被告：丹东亿龙房地产开发有限公司。。住所地辽宁省丹东市元宝区兴东前街** 法定代表人：孙洪利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王湘辉，辽宁湘辉律师事务所律师。 原告大连华臣影业集团有限公司（以下简称华臣公司）与被告丹东亿龙房地产开发有限公司（以下简称亿龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月6日作出（2014）丹民一初字第00030号民事判决。亿龙公司不服向辽宁省高级人民法院提起上诉，辽宁省高级人民法院于2017年3月7日作出（2016）辽民终794号民事判决。亿龙公司不服向最高人民法院申请再审，最高人民法院指令辽宁省高级人民法院再审本案，辽宁省高级人民法院再审撤销本院（2014）丹民一初字第00030号民事判决及辽宁省高级人民法院（2016）辽民终794号民事判决，发回本院重审。本院重审时依法另行组成合议庭，于2020年6月18日公开开庭审理了本案。原告华臣公司的委托诉讼代理人张瀛，被告亿龙公司的委托诉讼代理人王湘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华臣公司诉称，请求：1、判令解除房屋租赁合同；2、判令被告赔偿原告支出费用的损失504万元；3、判令被告返还保证金20万元；4、判令被告支付违约金500万元；5、判令被告赔偿可得利益损失450万元；6、判令被告支付律师费21.5万元。 理由如下：原、被告于2010年9月10日签订房屋租赁合同，合同约定被告将其开发的位于丹东市元宝区亿龙国际时尚生活中心第五层租赁给原告，用于经营电影放映、小卖部及电影衍生品销售等辅助经营业务，租赁面积约为1216平方米，租赁期限15年，乙方（原告）在签署本合同之日起10个工作日内向甲方（被告）交纳20万元作为合同保证金，租赁房屋最迟不得晚于2011年10月1日交付，原告自被告交付房屋后享有120天的免租装修期，被告负责办理本项目租赁房屋经营电影院的建筑消防许可审批及相关事宜，负责在租赁房屋内安装符合消防规范要求的消防报警、喷淋、排烟及其它相关消防系统的设备全部工作，负责上述设备的日常维护、保养、年检、更换等事项和承担其费用。 合同签订后，原告交付了保证金20万元，开始筹建丹东项目公司，招聘员工，培训人员，购置设备，将案涉房屋全部装修完毕，并在2012年1月18日具备开业条件。被告来函通知原告春节前可以试营业，但是一直等到2012年春节过后，被告也没能办好消防手续，导致春节未能开业，给原告造成了损失。为避免损失进一步扩大，原告曾多次派人或去函与被告交涉，被告多次回函承诺正在办理中。2013年1月30日被告又来函通知原告已协调好，可以在2013年春节前试营业，原告再次从人力、物力上进行投入，准备开业，但时至今日仍因被告未能取得消防许可，导致原告无法营业。原告租赁房屋开办影城的合同目的无法实现，给原告带来巨大经济损失，特诉请人民法院依据合同法相关规定和本合同约定，保护原告的合法权益。 被告亿龙公司辩称，关于原告主体问题：首先原告的主体不适格，根据合同7.2.1条的约定，从庭前阅卷可知原告为该项目成立丹东华臣亿龙影城有限公司（以下简称丹东华臣），注册时间是2011年11月4日，对涉案合同享有权利义务的是丹东华臣，而非华臣公司，鉴于此，尽管原告与丹东华臣是关联企业，但就涉案合同不享有任何权利义务。 关于实体问题：一、原告无权解除租赁合同。（一）合同法第九十四条第三项规定，一方当事人迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。时至今日，被告从未接到原告要求被告在宽限期内履行债务的通知书，因此，原告不具备法定解除合同的事由。（二）根据房屋租赁合同第13.3条的约定，因甲方原因，致使乙方无法正常使用该租赁房屋，连续超过30天或一年内累计超过60天的，乙方有权单方书面通知甲方解除合同。但实际情况是，原告无法正常使用该租赁房屋，既有被告的原因，也有原告的原因。故原告也无约定解除权。 二、关于原告请求的违约金。（一）合同第13.3.1条约定，因甲方原因，致使乙方无法正常使用该租赁房屋，连续超过30天或一年内累计超过60天的，乙方有权单方书面通知甲方解除合同，并须支付500万元作为违约金。但实际情况是，原告无法正常使用该租赁房屋，既有被告的原因，也有原告的原因。故原告无请求违约金的约定条件。（二）合同约定的违约金过高，被告要求调整，调整的标准可以按合同第14.2.1条的约定执行。违约金调整的法律依据是：1、根据合同法一百一十四条第二款规定，违约方若认为违约金过高，可以要求调整。2、根据最高人民法院合同法解释二第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3、根据最高人民法院法发（2009）40号《关于当前形势下审理民商及合同纠纷案件若干问题的指导意见》第7条规定，人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。(三)合同约定的违约金是一个预定的赔偿额，应与原告的直接损失和可得利益损失综合计算，只有在约定的违约金不足以弥补的情况下，才存在赔偿损失的问题。合同法第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约给对方所造成的损失。 三、原告请求赔偿可得利益损失450万元于法无据。（一）原告的请求依据是原告单方面测算的结果，不具有任何法律效力。如果存在损失应以评估结果为准。（二）原告的损失应仅限于经营利润损失。（三）根据最高人民法院法发（2009）40号《关于当前形势下审理民商及合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。具体到本案，原告对租赁未能得到履行亦有过失，应适用过失相抵规则对原告的可得利益进行调整。 四、原告请求的直接损失504万元无法律依据和事实根据。（一）合同约定的违约金是一个预定的赔偿额，应和原告的直接损失和可得利益损失综合计算，只有在约定的违约金不足以弥补损失的情况下，才存在赔偿直接损失的问题。原告无证据证明违约金不足以弥补损失。（二）根据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条的规定，在计算和认定损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、过失相抵规则等，从非违约方主张的可赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方亦有过失所造成的损失。原告举证的证据中有关开办费、人员工资、办公费、差旅费、低值易耗品等支出，是虚假的，即使是真实的，也因为没有尽到减损义务，而不能得到保护。（三）原告关于近400万元在建工程损失是原告单方计算的结果，是虚假的，即使是真实的，也因没有尽到减损义务，为此，被告要求对此部分费用进行评估鉴定。 五、如果涉案合同解除了，被告同意返还原告20万元保证金。关于原告主张21.5万元律师费的问题，被告应当按照合同约定给付21.5万元的律师费，但该部分费用需要审查是否合理。 根据原告的诉求以及被告的答辩意见，本庭认为原、被告争议的焦点如下： 一、原告是否为本案的适格主体； 二、1、涉案房屋租赁合同是否达到解除条件，可否继续履行，应否予以解除以及相应责任；2、被告应否赔偿原告实际损失504万元；3、被告应否返还原告保证金20万元；4、被告应否支付违约金500万元，应否依法予以调整；5、被告应否赔偿原告可得利益损失450万元；6、被告应否给付原告律师代理费21.5万元。 围绕本庭归纳的程序争议焦点，举证质证认证如下： 原告提供房屋租赁合同，合同签订的主体就是原告，合同7.2.1条指的是成立丹东华臣后，但现在丹东华臣没有成立，在工商局仅是个核名，按照电影放映的有关条例，成立放映单位需要先经过消防检查，然后取得放映许可证后才能到工商局依法成立，既然丹东华臣没有成立，本案主体仍是原告（华臣公司解释：丹东华臣没有成立，没有工商执照，没有印章，没有对外经营）。 被告质证意见，对合同的真实性没有异议，对核名单也没有异议。但根据原告提供的证据可以证明其以丹东华臣的名义对外从事活动，且无证据提举。 本院认证意见，对原告提供房屋租赁合同予以采信。 经本院释明，被告对原告诉讼主体资格不再提出异议。因被告放弃异议，应视为被告对原告以其名义参加诉讼的主体资格的认同，故原告为本案的适格主体，可以参加诉讼。 围绕本庭归纳的实体争议焦点，举证质证认证如下： 原告举证1号证据-房屋租赁合同，证明双方权利义务及违约责任的约定，被告没有履行合同义务已构成违约。 被告质证意见，对合同的真实性没有异议，但对证明的内容有异议，根据合同3.1条的约定，2011年7月14日被告已经书面通知原告可以进场进行装修。尽管根据合同12.1.2的约定，被告需要办理本项租赁房屋的消防审批等相关事宜，但现在导致丹东华臣消防设施没有进行审批有华臣公司的原因，因为华臣公司没有按照约定时间交付装修图纸，导致华臣公司租赁的物业不能同整个大楼共同验收，其他楼层已经取得消防许可验收证书，因此本案导致华臣公司租赁房屋的消防设施没有验收是华臣公司自身原因导致。根据合同13.3.1的约定，原告欲解除合同应书面通知被告，到现在为止被告没有接到书面解除合同的通知。 原告举证2号证据-原告2012年6月20日给被告的《关于丹东华臣亿龙影城无法运营问题的函》，用以证明原告已经按合同约定完成装修，因被告违约导致原告无法开业，已经给原告造成严重损失，催促被告尽快履行合同，赔偿原告经济损失；3号证据-原告2013年2月28日给被告的《丹东华臣影城亿龙店春节前未能投入营运的函》，用以证明被告2013年1月30日来函内容不实，同意原告春节试营业的事实不存在，继续给原告造成损失，要求给原告造成的损失予以赔偿。4号证据-原告2013年3月28日给被告的《关于协商解决华臣影城亿龙店开业事宜的函》，用以证明被告继续违约，导致原告无法开业，原告向被告提出面谈解决问题。5号证据-被告2013年4月3日给原告的《关于协商解决华臣影城亿龙店开业事宜的函》的回复，用以证明被告收到原告2013年3月28日的催促函，承诺2013年4月份开完政府专项会议后联系原告。6号证据-原告2013年4月26日给被告的《关于催促面谈解决华臣影城亿龙店开业及相关事宜的函》，用以证明被告的违约导致损失扩大，原告催促被告尽快解决问题。7号证据-被告2013年5月9日给原告的《关于催促面谈解决华臣影城亿龙店开业及相关事宜的函》的回复，用以证明被告收到原告2013年4月26日催促函件，承诺尽快解决手续问题。8号证据-原告2014年8月13日给被告的《关于再次催促解决华臣影城亿龙店开业问题的函》，用以证明被告持续违约，原告最后一次要求被告对能否开业给予答复。 被告质证意见，对2-8号证据的真实性没有异议，导致丹东华臣没有按期开业的原因是双方的原因。 原告举证9号证据-被告亿龙国际时尚生活中心开业报道、图片，用以证明开业时间，被告建设的亿龙国际时尚生活中心整体已经开业，但租赁给原告开影院的场所迟迟无法开业，责任在被告。 被告质证意见，对9号证据的真实性没有异议，1-4层已经开业了，5-6层华臣公司租赁的面积没有开业是因为华臣公司的原因所致。 原告举证10号证据-收款收据，用以证明原告按照合同约定交纳保证金20万元。 被告质证意见，对10号证据没有异议。 原告举证11号证据-律师费发票22张，用以证明原告因被告违约诉讼所支付的律师费21.5万元。 被告质证意见，该发票是真实的，但该21.5万元费用是否为本案的律师代理费不清楚。 原告举证12号证据-公司名称核准通知书、电影放映单位审批流程图，用以证明原告为履行合同拟成立子公司丹东华臣（亿龙影城）；2011年11月7日已经取得丹东市工商管理局的《公司名称预先核准通知书》；办理电影放映单位设立流程，需要先进行工商核名再行消防检查合格，然后取得《电影放映经营许可证》。依照《电影管理条例》第38条规定，获得该许可证后才可以办理工商登记，证明因被告违约导致该公司无法成立。 被告质证意见，对12号证据没有异议，电影放映条例和流程图是法律法规，不属于证据，不予质证。被告不了解电影流程图等该领域的问题，也不发表意见。 原告举证13号证据-《丹东亿龙影城支出明细》（共计63项），证明原告为履行合同支出的各项费用5041202.32元。 被告质证意见，对第1项取暖费认可，对2-12项不认可，现在到底有多少员工被告不清楚，华臣公司在丹东有三个项目，一是金海项目，二是东港项目，三是亿龙项目，现在亿龙项目还没有开业不存在员工保洁费、电话安装费、购买花篮等费用。第12项移机的费用被告根据原告提供的票据进行核算，但算不清楚。第13-14项工资表中没有领取人签字，该表不真实。对15-17项由于丹东华臣没有开业这些费用没有发生。对18-19项出租车费是虚假的，丹东华臣没有开业不应发生这些费用，华臣公司不能对所有员工给付打车待遇。对20-22项丹东华臣没有开业这些费用不应发生。对23-44项华臣公司购买的这些物品超过正常价值，不应列入低值易耗品，应列入固定资产，而且丹东华臣没有开业，这些费用不应发生，华臣公司本身具有减损义务。对45-60项装修费，这些物品是华臣公司在自己管理的期间存放，这些费用是否存在，是否真实发生被告不清楚，如果这些物品真实存在的话，只凭原告提供的票据也不能证明这些物品的价值，应通过评估来认定这些物品的价值。对61-62项没有异议。对63项的意见，华臣公司在丹东有三个项目，原告没有证据可以证明华臣公司就丹东华臣项目发生了这些费用。 原告针对被告对第12项移机费用提出异议的解释：原告按照合同约定的时间两次进行了开业准备，一直租赁案外人的机器准备开业。 为此被告对以上损失数额申请评估鉴定。 原告举证第14号证据-《亿龙合同租赁期经营情况及净利润预测表》及依据，用以证明原告可得利益损失为7500218.09元，但现在原告只请求450万，因为原告考虑到有相应的违约金。 被告质证意见，该14号证据预测表是原告单方制作形成的，不具有任何法律依据，原告在诉状中明确表示要求鉴定，被告认为应以鉴定为准。 为此原告对14号证据所涉内容申请评估鉴定。 原告举证15号证据-图片（一组），用以证明原告已经装修完毕，具备开业条件，以及为开业所做的宣传和投入。 被告质证意见，被告对图片中显示的内容不清楚，不能发表质证意见。 原告举证16号证据-《关于丹东亿龙国际华臣电影城进场装修前尚需完成工程的函》，用以证明2011年7月18日的函是针对2011年7月14日函的回函。 被告质证意见，该函被告从来没有看到过，王家海不是被告的员工，是招商单位的员工，现招商单位已撤走了。 经后期庭审审查，王家海是被告委托的沈阳泰德销售代理公司的工作人员。 原告举证17号证据-《关于亿龙国际华臣影院春节前开业的函》（2013.1.30），用以证明被告通知原告春节前开业。 被告质证意见，被告对17号证据没有异议。 本院认证意见，被告除对原告所提供的13、14号证据提出异议并申请鉴定外，对原告所提供的其他证据的真实性无异议，本院对除13、14号证据外的15份证据予以采信。 被告举证1号证据-房屋租赁合同，用以证明双方存在租赁关系。关于租赁房屋的交付与验收（见合同3.1.1条、3.1.2条）：如双方均认可该租赁房屋交付条件，应共同签署书面交接文件。如租赁房屋不符合附件二时，乙方有权拒绝接受。现原告已接受该租赁房屋并进行装修，说明原告已认可租赁房屋现状。关于相关执照、许可证的办理过程中甲方的义务（见合同5.2条、12.1.3条、合同附件二甲方完成的工程项目之其它）：甲方所附的义务均为协助。关于租赁合同的解除条件与程序（见合同13.3条）：乙方若解除合同，应书面通知甲方，关于违约金请求的条件（见合同13.3.1条）：因甲方原因，乙方无任何违约行为的情况下，才可以请求违约金。原告没有如期交付图纸，导致消防验收无法实现。关于违约金与损失的关系（见合同14.2.2条，14.3.3条）：合同14.2.2条约定，若违约金不足以弥补乙方全部损失，乙方有权向甲方追偿。说明合同约定的违约金是预定的赔偿额。 原告质证意见，对1号证据的真实性没有异议，但对所证明的内容有异议，根据合同12.1.2条的约定，办理消防许可是被告的义务，不是原告的义务，建筑物本身不具备消防验收条件，即使原告如期交付图纸不影响整个建筑物的消防设施的验收。按照合同约定被告应当在120天的时间内书面通知原告，最迟不得晚于2011年10月1日，按照该条约定，被告应当在2011年5月1日之前就应当通知原告，其2011年7月14日通知原告已经迟延了。合同14.2.2条的约定，合同免租装修之前即最迟交付日之前如果被告没有完成工作，导致原告开业延误的，被告除了按照本合同的相关条款执行，还需赔偿相关损失。根据合同13.3.1条的约定，被告超期超过30天，原告就可以解除合同。 被告举证2号证据-《亿龙给华臣的函件》（2011.7.14，2011.10.15，2012.6.26，2013.1.30），用以证明租赁房屋具备进场装修条件，可以交付给原告。租赁房屋未取得消防验收手续，责任不完全在被告，原告对未取得消防验收手续也是有责任的，一是设计变更是根据原告要求进行的，二是由于原告未在2012年元旦前完成装修，导致无法和原告其他物业一并完成消防报验。 原告质证意见，2011年7月14日函是真实的，原告收到了该函，原告举证的2011年7月18日回函可以证明原告告知被告涉案房屋不具备装修条件。2011年10月15日的函可以证明被告在2011年10月15日具备进场条件，原告也确实是2011年10月中旬进场的。2012年6月26日的函原告没有收到。原告对被告提供的2013年1月30日的函真实性有异议，与原告手中收到的2013年1月30日的函不一致，被告提供的该函原告没有收到，2013年1月30日原告收到了被告发的函题目一样，但内容不一样。根据合同2.1条、2.2条的约定，至2010年9月10日双方签订了合同，面积就是1216平方米。 被告举证3号证据-丹东市消防局《建设工程消防验收意见书》及备案表，用以证明被告除原告租赁面积外的其他物业已取得消防验收手续，整个楼的1-4层消防验收是合格的。即使存在超建情况，消防也是可以验收的。说明原告租赁物业未取得消防验收许可，是由于原告的原因所致。 原告质证意见，3号证据与本案无关。 被告举证4号证据-丹东市人民政府办公室《市政府业务会议纪要》第30期，用以证明被告超建违建问题已得到丹东市人民政府的理解与支持，不是违章建筑。5号证据-丹东市住建委丹住建（2013）66号《关于核定亿龙国际项目回迁安置面积的报告》，用以证明政府相关部门已对被告的面积进行了重新核定。被告提供的4号证据可以证实涉案建筑不是违章建筑，被告认为会议纪要就是把涉案建筑合法化了。 原告质证意见，4、5号证据与本案无关。 本院认证意见，原告对被告所提供的证据除2012年6月26日的函外，未提出异议，本院予以采信。 被告提供六号证据（为本次庭审提供）情况说明、租赁房屋范围位置图、房屋初始登记认定单、房屋初始登记联合认定单、丹东市城乡规划局函（2017）21号文件。证明改造后的项目经过消防局规划部门的批准，已经是验收合格。 原告质证意见，真实性无异议，该证据可以认定亿龙公司涉案房屋取得了行政审批手续，明确双方的房屋租赁合同合法有效，该证据不能作为免除依据，因其远远晚于原告损失产生的时间，原告损失产生在此之前，原告的损失已经实际发生。对亿龙公司租赁房屋范围，不能以此证明原告对此是改扩建，原告的提供房屋照片原告已经测量与实际无关联性，不属于合法的证据。 本院认证意见，该证据来源于审批单位，本院对其真实性予以确认，但审批时间在原告提起本案诉讼之后，无法证明其按时履行了合同义务。 被告对本案的事实补充意见如下，因为原告需要对租赁房屋改建，被告对5-6层的房屋进行改建，现在达到原告要求承租房屋的条件，被告提供的示意图可以证明是按照原告的要求改建的，改建后导致手续没有办下来。被告认为原告要求改建、致使改建导致手续没法办下来是有责任的。 庭审查明，涉案建筑物签订租赁合同时为在建工程。涉案建筑物与规划图纸不一致。改扩建部分至今未依法取得改建后建筑物的规划许可。 本院初审时经双方对对方证据提出质疑而申请鉴定，经本院委托丹东恒信工程造价咨询有限公司（以下简称恒信公司）作出的丹恒信工造咨字（2015）第008号报告书（电影城已完装修工程造价）结论为2532471.80元； 丹东辽东资产评估事务所（以下简称辽东所）作出的辽东评报字（2015）第126号资产评估报告书（电影城开业前正常运转的实际合理支出价值）结论为1110487.45元； 辽东所作出的辽东评报字（2015）第100号资产评估报告书（电影城无法营业的损失价值）结论为4293200元。补充意见丹东华臣2013年2月至2014年7月未开业期间（报告外）招聘员工工资为249344.50元；丹东华臣未按时开业，发生移机费用为95310元；丹东华臣提供施工合同及东华公司造价报告所涉8号报告外费用804103元。 在对上述报告进行庭审质证时，鉴定人员出庭接受了双方当事人和本院的质询。本次庭审双方均表示坚持初审时的质证意见无新的质证意见。本院初审时于2015年12月28日的第3次庭审笔录中记载了详细内容。 本院对本案所涉租赁房屋消防验收问题征询丹东市消防局，该局为此出具回复意见--关于丹东市元宝区金海路18号5-6层取证咨询的回复，回复内容：1、我局未对该影院进行消防验收；2、该影院未经消防设计审核，因此无法进行消防验收；3、据了解丹东市元宝区金海路18号5-6层未取得规划许可，规划许可是申请消防设计审核的必要条件；4、建设单位申请消防验收应当提供下列材料：（一）建设工程消防验收申请表；（二）工程竣工验收报告和有关消防设施的工程竣工图纸；（三）消防产品质量合格证明文件；（四）具有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、装修材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证；（五）消防设施检测合格证明文件；（六）施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件；（七）建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；（八）法律、行政法规规定的其他材料。 现对丹东市消防局出具的回复发表质证意见。 原告质证意见，对该证据的真实性没有异议，但对内容有不同意见。程序是原告报到被告，由被告报到消防局，所以未验收的责任在被告，不在原告。 被告质证意见，关于影院消防责任不在被告，开发公司只进行一次验收，至于二次验收不是开发公司的。具体专业部分的验收包括设计审核都不是开发公司的责任。 本院认证意见，本院调取的丹东市消防局出具的回复，双方均未提出异议，本院予以采信。 基于当事人的举证、质证及诉辩意见，结合本院调取的证据和委托的鉴定报告，认定案件事实如下： 原告华臣公司（变更前名称为大连电影有限公司，房屋租赁合同乙方）与被告亿龙公司（房屋租赁合同甲方）于2010年9月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告将其开发建设中的位于丹东市元宝区亿龙国际时尚生活中心第五层租赁给原告，用于经营电影放映、小卖部及电影衍生品销售等辅助经营业务，租赁面积约为1216平方米），租赁期限15年，原告在签署本合同之日起10个工作日内向被告交纳20万元作为合同保证金；租赁房屋最迟不得晚于2011年10月1日交付，原告自被告交付房屋后享有120天的免租装修期，被告“负责办理本项目租赁房屋经营电影院的建筑消防许可审批及相关事宜，负责在租赁房屋内安装符合消防规范要求的消防报警、喷淋、排烟及其它相关消防系统的设备全部工作，负责上述设备的日常维护、保养、年检、更换等事项和承担其费用。被告应全力协助原告办理注册、经营、装修或改扩建所需的规划、环保、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续。如因被告原因使原告不能取得经营许可，被告应按本合同相关条款规定承担责任。任何一方因另一方违约行为而引起的所有费用和开支（包括律师费），均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨等费用开支。在原告无任何违约行为足以导致终止本合同的情况下，如被告单方面终止本合同，被告应承担赔偿违约金500万元，并双倍返还保证金，还需向原告支付相当于本合同未履行期间全部租金的总和作为赔偿金，如上述违约金不足弥补原告全部损失，原告有权向被告追偿。在原告免租装修期结束前（最迟交付日之前），如因被告未完成本合同规定的工作导致原告开业延误，被告除应按照本合同相关条款执行外，还需赔偿原告的相关损失。在本合同期限届满前，原告在被告没有违约行为的情况下，擅自解除本合同，被告有权不予返还租赁保证金，并要求原告支付违约金500万元，以及本合同未履行期限内租金的总和作为赔偿金，如上述违约金不足弥补全部损失，被告有权向原告追偿。 房屋租赁合同签订后，原告依约交付保证金20万元。被告将涉案房屋经改扩建的五、六层建筑物交付原告，原告也接收涉案五、六层建筑物并进行装修，现已装修完毕。被告于2012年年初及2013年年初二次通知原告做好开业前准备（2012年1月23日、2013年2月10日为春节）。为此，原告为影城营业招聘员工若干并进行相应培训，租赁机器等准备开业。但二次均未开成业。原告将所租赁的放映设备退还出租方，对所招聘员工适当予以减员。 经对华臣公司为准备营运丹东华臣招聘员工所发生工资一项，在2011年12月至2014年7月期间，鉴定单位对2011年12月至2013年年初将挂在丹东华臣名下的员工工资予以鉴定并作出报告结论，而后至2014年7月，员工工资列在华臣金海影城名下，经与丹东华臣员工名册对比以后员工数额减少，但没有新招聘员工出现，此期间员工工资的支出额为249344.50元。因丹东华臣未按时开业，发生移机发票所列费用为95310元。 涉案第五、六层房屋应原告要求，经被告承诺并经被告予以改扩建，目前因房屋改扩建后，至今涉案改扩建后的建筑物未经规划批准，而无法对租赁合同所涉房屋进行消防报验，影城的相关手续无法办理，本案房屋租赁合同的目的（影城）无法实现开业运营。至起诉时止影城处于看管状态，影城项目处于准运营停滞状态且至今未营运。 经本院委托鉴定，恒信公司作出的丹恒信工造咨字（2015）第008号报告书（电影城已完装修工程造价）结论为2532471.80元；辽东所作出的辽东评报字（2015）第126号资产评估报告书（电影城开业前正常运转的实际合理支出价值）结论为1110487.45元；辽东所作出的辽东评报字（2015）第100号资产评估报告书（电影城无法营业的损失价值）结论为4293200元。补充意见丹东华臣2013年2月至2014年7月未开业期间（报告外）招聘员工工资为249344.50元；丹东华臣未按时开业，发生移机费用为95310元；丹东华臣提供施工合同及东华公司造价报告所涉8号报告外费用804103元（三项合计1148757.50元）。 本院认为，本案争议的焦点是，一、华臣公司是否具备本案原告主体资格；二、涉案房屋租赁合同的效力应如何认定，应否解除、违约责任及大小问题；三、关于合同租期内可得利益应否给付及数额的认定问题；四、关于违约金应否给付及数额问题；五、关于保证金返还问题；六、关于律师费应否给付及数额问题。 关于第一个焦点问题。虽然亿龙公司对华臣公司的原告诉讼资格提出异议，但经释明亿龙公司业已认可华臣公司为本案适格主体的诉讼地位，享有本案原告的诉讼权利，经审查，华臣公司为涉案房屋租赁合同的相对一方，华臣公司作为本案原告主题适格。 关于第二个焦点问题。双方当事人签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性、效力性规定，应为有效，其对缔约的双方当事人具有约束力。合同履行中，亿龙公司和华臣公司双方协商一致对租赁物改扩建以适应影城需要，未按照原建设工程规划许可进行建设。租赁建筑物的改扩建需要取得建设工程规划许可证或者政府主管部门的审批许可，出租人亿龙公司负有报请审批的义务，但审批迟延的风险客观存在，华臣公司亦应明知。改扩建未经审批许可，且双方未按照相关规定在施工前申请消防设计审核，以至未能通过消防验收，亿龙公司作为出租人、房屋所有权人应当承担主要责任，华臣公司作为承租人、经营单位亦应承担一定责任。对于租赁合同未能继续履行造成实际损失，本院酌定亿龙公司承担80%责任，华臣公司承担20%责任。 关于第三个焦点问题。一、双方签订合同目的应为互惠双赢，被告求得房屋用益物权的利益，原告祈望影城营运所得。因原、被告双方原因致房屋租赁合同无法履行，故被告应依法赔偿原告依约履行合同所应得到期内的营运利益，经鉴定合同履行期间的营运损失为4293200元，被告应赔偿3434560元（4293200元×80%）。二、关于合同签订后原告合理投入及数额问题。涉案房屋租赁合同签订后，双方为合同的适格履行均进行准备和运作，因前述原因致合同无法履行，原告在签订合同后所进行的投资业已物化无法收回，被告因其违约应对原告为此所做出的投入应予货币赔偿，经鉴定原告营运前的工程装修费用为2532471.80元，被告应赔偿2025977.44元（2532471.80元×80%）。三、关于原告的合理支出问题。原告的合理支出为1110487.45元，该合理支出中包含原告支付的保证金20万元，扣除后为910487.45元（1110487.45元－20万元。被告应赔偿728389.96元（910487.45×80%） 关于第四个焦点问题。合同约定涉案房屋租赁合同的违约金为500万元，被告在诉讼程序中依法请求调整违约金的数额及幅度，涉案房屋租赁合同的签订系双方求得涉案房屋利益的货币最大化，原告所求房屋改扩建以利于原告的利益实现，被告对此承诺并实际完成对涉案房屋的改扩建以求达到原告对涉案房屋的祈求条件，但被告虽承诺原告的要求并完成房屋的改扩建，至今未依法对涉案改扩建后的建筑物取得施工和规划许可，涉案房屋租赁合同可能因公众的安全利益受到危害且违反法律的禁止性规定而无法履行，合同约定的违约金数额与合同所涉损失数额对比，合同约定的违约金过高，被告主张调整违约金的抗辩意见，本院依法予以支持。考虑涉案合同违约的根本原因以及原告前期为履行合同所发生的费用问题。本院对原告诉求实际支出费用应否保护的论证意见：一、关于移机所发生的事实是否合理、移机费用应否给付及数额问题。涉案房屋租赁合同签订后，原告准备营业且被告业已通知原告做好开业准备，原告为准备影城开业实施租机行为实为开业的必备条件，被告两次通知原告做好开业准备，原告在期盼开业等到被告开业通知，势必做好开业的各项准备，租机事实客观存在，因未按时开业，为减少租机的损失，原告将退机变换为移机，移机事实合理，虽然原告主张应给付移机费用合计200500元，其中实际发生移机费用95310元，因此时丹东华臣并未依法成立，移机费用票据挂在总公司名下，应属原告为影城开业的合理支出。二、关于丹东华臣2013年2月至2014年7月未开业期间招聘员工工资（报告外）应否给付及给付数额问题。被告通知原告准备开业，原告招聘员工为影城开业的必然条件，影城从2011年年末至2013年年初所发生的员工工资列在丹东华臣名下，鉴定报告业已确认，而2013年年初至本案诉讼时止，所发生的员工工资列在丹东金海名下，此期间所发生的工资费用，因挂列在丹东金海名下，经核实，2013年年初以后员工名单与鉴定报告确认的2013年以前员工名册对比，未发现新招聘员工出现，只存在减员情形，故此期间原告处于准营业状态保持适当员工人数，支付此期间员工工资249334.50元，应为履行合同的合理支出。三、关于补充说明所列的804103元费用应否给付及数额问题。因补充说明所涉八项工程费用，原告已经提供当时的施工合同及东华公司的造价报告为依据，且东华公司的鉴定人员业已出庭发表造价意见，东华公司虽非本院委托的鉴定单位，因东华公司及鉴定人员具有工程造价的法定资质和资格，所出具的造价报告为涉案工程完工当时，并不是为日后诉讼而制作，比较客观地体现涉案工程的造价情况，被告虽提出异议，但未提供适格证据证明施工合同及东华公司的造价报告存在违法性及非真实性，鉴于鉴定单位对以上三项费用恳请人民法院依法处理。故对以上三项补充意见，本院认定为在履行租赁合同中原告的合理费用，予以采信。本院权衡本节所述以及本案的现有证据及法律事实，本照等价有偿、诚实信用的审判原则，对原告在履行租赁合同中的以上三项合理费用予以保护，上述款项合计918998元［（95310元＋249334.5 元＋804103元）×80%］，同时原告所主张给付违约金的诉讼请求，因无法律依据，予以驳回。 关于第五个焦点问题。合同约定签订合同后原告交付保证金200000元，原告依约已交付保证金200000元，被告庭审中辩称意见明确，若合同解除，应依约返还保证金 200000元，现合同已被判令解除，被告应依约返还原告已交付的保证金200000元，本院予以准许。 关于第六个焦点问题。合同约定因涉案房屋租赁合同履行发生纠纷所产生的律师费用依约应由违约方承担，原告已提供相关凭证215000元，被告虽提出异议，但无证据否定原告提供证据的真实性、合法性，且律师费的收取数额不违反相关法律的禁止性规定，被告应依返还。 本案诉讼中，对争议事项经双方申请，本院初审时业已委托鉴定。鉴定期间，本院多次送达鉴定报告，每次为各方留足提出异议的期间，经本院与鉴定单位、原告、被告反复多次沟通，原、被告虽对鉴定报告及补充协议提出异议，在充分的提议期间，双方均未适格提举足够充分的有效证据，证明各自观点成立。在本案目前现存的证据状态下，本院对涉案鉴定意见及补充意见，予以采信。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十六条、第七十九条、第一百一十九条、第一百四十条、第一百五十二条、第二百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除原告大连华臣影业集团有限公司与被告丹东亿龙房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同； 二、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，给付原告大连华臣影业集团有限公司影城装修费2025977.44元； 三、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，给付原告大连华臣影业集团有限公司开业前的支出728389.96元； 四、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，给付原告大连华臣影业集团有限公司电影城营业损失3434560元； 五、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，补偿原告大连华臣影业集团有限公司移机等三项费用918998元； 六、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，返还原告大连华臣影业集团有限公司保证金 200000元； 七、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，给付原告大连华臣影业集团有限公司律师费 215000元； 八、驳回原告大连华臣影业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费111530（81212+30318）元，由原告大连华臣影业集团有限公司负担68000元、由被告丹东亿龙房地产开发有限公司负担43530元。丹恒信工造咨字（2015）第008号工程造价报告鉴定费40000元（亿龙公司垫付），由被告丹东亿龙房地产开发有限公司自负；辽东评报字（2015）第100号资产评估报告鉴定费90800元（华臣公司垫付），由被告丹东亿龙房地产开发有限公司负担；辽东评报字（2015）第126号资产评估报告鉴定费20000元（亿龙公司垫付），由被告丹东亿龙房地产开发有限公司自负。诉讼保全费5000元，由被告丹东亿龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。同时，向辽宁省高级人民法院预交二审案件受理费。若在上诉期满后七日内未缴纳上诉费，则视为自动放弃上诉权利。 审判长  卢国华 审判员  沈 白 审判员  张惠清 二〇二〇年七月二十八日 书记员  王月茜