河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8948号上诉人（原审原告）：崔军霞，女，1973年2月14日出生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：曹风犁，河南泰豫恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜巧红，河南泰豫恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李老增，男，1957年10月19日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：曹春杰，郑州市管城区法宝法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李伟，女，1986年10月12日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：曹春杰，郑州市管城区法宝法律服务所法律工作者。上诉人崔军霞因与被上诉人李老增、李伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初2523号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月21日立案后依法采用独任制，于2020年7月28日公开开庭对本案进行了审理。上诉人崔军霞的委托诉讼代理人曹风犁、杜巧红，被上诉人李老增、李伟的委托诉讼代理人曹春杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔军霞上诉请求：1．依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初2523号民事判决第三项；2．判令李伟共同向崔军霞返还购房款；3．判令李老增、李伟共同承担违约责任，向崔军霞支付违约金75000元；4．本案的一审、二审诉讼费用由李老增、李伟承担。事实与理由：一、一审判决依据合同相对性判决李伟不承担退款责任事实认定不清，该房屋属于拆迁安置房，是家庭共有财产，李伟既是收款人又是退款人，应承担共同退款责任。2015年3月12日，崔军霞与李老增签订房屋买卖合同，合同签订后崔军霞分别于2015年3月14日、3月16日向李伟转账100000元、152000元，共计房款252000元，后由于未在协议约定时间内交付房屋，崔军霞多次与李伟沟通，李伟陆续向崔军霞返还房款100000元。一审法院以合同相对人为李老增而非李伟，不予支持李伟承担退款责任，认定事实不清。首先，该房屋是拆迁安置房，拆迁安置房是以家庭为单位进行安置，该房屋属于家庭共有财产。房屋买卖事宜实际是由李伟、李老增共同与崔军霞进行的协商，合同虽然只有李老增的签名，由于李老增、李伟是父女关系且房屋是家庭共有房屋，所以崔军霞并未强制要求李伟签字。在合同履行过程中，崔军霞将房款交付给李伟，后期崔军霞与李伟进行协商，李伟退款10万元。依据《合同法》第10条、第37条，虽然李伟未签订书面协议，但崔军霞履行了合同规定的支付房款的义务，李伟也接受了崔军霞支付的房款，并且李老增未在协议约定时间内交付房屋，也是李伟承担的退款，崔军霞也表示接受，崔军霞与李伟构成事实合同关系，李伟以实际行动认可该合同并实际履行本合同，李伟也是合同的相对人。合同除有书面形式，也可以口头形式，所以根据合同履行情况来看，李伟也应承担相应的责任。李伟应当认定为合同的相对方。且李老增已经年迈，崔军霞是基于李伟也是相对人，交易风险小，在此综合考量下才同意签订的合同。一审法院不予支持李伟承担退款责任，事实认定不清，应予以纠正。二、一审判决认定李老增、李伟违约，合同也约定有违约金，一审判决不予支持，适用法律错误。一审法院认定了在合同履行过程中，崔军霞按照合同约定向李老增、李伟支付购房款，李老增、李伟未交付房屋，已构成违约的事实，但却以约定的标准过高，不予支持崔军霞要求支付违约金的诉讼请求，一审判决适用法律依据不当。房屋买卖合同第八条约定了违约责任及违约金200000元，但崔军霞基于公平原则，请求违约金减少至房屋总价款252000元不足30％的部分作为违约金，即75000元。根据《合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。崔军霞主张违约金既有合同约定，又符合法律规定，2013年签订合同至今，即便是资金占用期间的利息按照银行同期贷款利率计算也不止75000元，崔军霞要求的违约金金额并不高，且符合法律规定，应当得到支持。李老增、李伟辩称，一审法院认定事实清楚，判决公平公正，请求驳回崔军霞的上诉请求。崔军霞第一项上诉理由说该房屋属于家庭共同财产，但李伟早在2006年、2007年的时候就已出嫁，而李老增2013年6月3日签订的《拆迁安置补偿协议》取得拆迁安置房，并不属于这个家庭共有财产。本案是崔军霞违约，并非李老增、李伟违约，请求驳回上诉，维持原判。崔军霞向一审法院起诉请求：1.依法判令解除崔军霞、李老增于2015年3月12日签订的协议；2.判令李老增、李伟向崔军霞返还购房款152000元；3.判令李老增、李伟向崔军霞支付违约金暂计75000元，资金占用期间利息（以252000元为基数，自2015年3月13日至实际清偿之日，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）暂计至起诉之日为25000元，以上共计252000元；4.本案诉讼费用由李老增、李伟承担。一审法院认定的事实：2015年3月12日，李老增（出售方、甲方）与崔军霞（购房者、乙方）签订协议书一份，主要约定：甲方将其拥有的独立产权的位于郑州市管城回族区十八里河镇站马屯村的第二套安置房屋建筑面积为63平方米，以每平方米人民币4000元价格出售给乙方；总房款为252000元，从协议生效后乙方一次性付清全部房款给甲方；乙方付清全部房款后甲方有义务将房屋的产权变更申请为乙方名下，过户费用由乙方全部承担；交房时间为从本协议签订之日起三年内交付乙方；如有违约，违约方应支付违约金200000元。崔军霞、李老增针对上述购房事宜，共同委托郑州市管城回族区148法律服务所对上述协议书的签订过程进行了见证，该所出具管经见字第037号见证书。上述协议书签订后，崔军霞分别于2015年3月14日、3月16日通过中国工商银行账户向李老增之女李伟转账100000元、152000元，共计252000元。2015年3月16日，李老增向崔军霞出具收条一份，载明：今收到崔军霞房款共计人民币252000元。后李老增未在协议约定时间内向崔军霞交付房屋，经崔军霞催要，李伟自2019年6月30日至2020年1月底通过微信分9笔向崔军霞返还购房款100000元。一审法院认为，崔军霞与李老增签订的协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行各自义务。在合同履行过程中，崔军霞按合同约定向李老增支付购房款，李老增未交付房屋，已构成违约，故崔军霞要求解除合同，理由正当，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，视情况可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据该院已查明的事实，崔军霞共向李老增交付购房款252000元，经崔军霞催要，李老增已返还崔军霞100000元，尚欠152000元，故崔军霞要求李老增返还购房款152000元的诉请，该院予以支持。双方当事人关于违约金的约定标准过高，该院不予支持。崔军霞有权主张李老增自2018年3月12日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息。本案合同相对人为李老增而非李伟，崔军霞要求李伟承担退款责任，该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除崔军霞与李老增于2015年3月12日签订的协议书；二、李老增于本判决生效之日起十日内返还崔军霞购房款152000元并支付利息（以152000元为基数，自2018年3月12日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回崔军霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5180元，减半收取计2590元，由崔军霞负担1028元，李老增负担1562元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，合同具有相对性。本案中，李老增、崔军霞签订的《协议书》约定，李老增将其拥有独立产权的位于郑州市管城回族区十八里河镇站马屯村的第二套安置房屋出售给崔军霞。李老增、崔军霞是涉案房屋买卖协议的双方，李伟不是该房屋买卖协议的当事人，该房屋买卖对李伟不具有约束力。李伟代收房款、退还部分房款的行为应当视为受李老增委托的代理行为。故崔军霞关于李伟承担共同还款责任的上诉理由，本院不予认可。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李老增、崔军霞于2015年3月12日签订的《协议书》约定，李老增将其拥有的独立产权的位于郑州市管城回族区十八里河镇站马屯村的第二套安置房屋出售给崔军霞，交房时间为从该协议签订之日起三年内交付崔军霞。因涉案房屋系安置房，双方签订该《协议书》时房屋尚未建设。崔军霞未提交在协议签订后的三年内，涉案房屋已经建成并交付李老增，而李老增不愿履行协议约定的交付义务的证据，不能证明李老增有违约行为，崔军霞应当承担举证不利的后果。故崔军霞关于李老增承担违约责任的上诉理由缺乏事实依据，本院不予认可。自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率标准取消。一审判决自2018年3月12日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息不当，本院予以纠正。综上所述，崔军霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初2523号民事判决第一、三项，即解除崔军霞与李老增于2015年3月12日签订的协议书；驳回崔军霞的其他诉讼请求；二、变更河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初2523号民事判决第二项为：李老增于本判决生效之日起十日内返还崔军霞购房款152000元并支付利息（以152000元为基数，自2018年3月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5180元，减半收取计2590元，由崔军霞负担1028元，李老增负担1562元。二审案件受理费1675元，由上诉人崔军霞负担。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年七月三十日书记员  马倩倩