福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽01执复130号 复议申请人（被执行人）：元裾房地产开发（平潭）有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇翠园南路东侧万宝山西侧公园苑****。 法定代表人：何昌和，执行董事。 申请执行人：李爱明，女，1966年7月7日出生，汉族，住福建省福清市。 被执行人：福清中信先施物流有限公司，住所地福建省福，住所地福建省福清市龙江街道龙江路** 法定代表人：陈秀容。 被执行人：陈秀，男，1977年6月24日出生，汉族，住福建省福清市。 被执行人：陈平，男，1975年6月28日出生，汉族，住福建省福清市。 元裾房地产开发（平潭）有限公司（以下简称“元裾地产公司”）不服福清法院（2020）闽0181执异20号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 福清法院查明，李爱明与福清中信先施物流有限公司、元裾地产公司、陈秀、陈平民间借贷纠纷一案，该院作出（2018）闽0181民初3478号民事调解书。据该调解书，福清中信先施物流有限公司、元裾地产公司、陈秀、陈平应偿还李爱明借款本金500万元、该笔借款自2015年1月29日起按年利率24%计至还清之日止的利息及此前利息180万元等。因元裾地产公司等未履行调解书确定的义务，李爱明申请本院强制执行。该院在执行过程中作出（2019）闽0181执1978号执行裁定书，并于2019年5月10日向平潭综合实验区不动产登记中心送达执行裁定书、协助执行通知书，预查封元裾地产公司名下的位于平潭综合实验区房产，该60套房产建筑面积为3979.84平方米，现属于在建工程尚未竣工。截止该院预查封时，（2018）闽0181民初3478号案件执行标的额约为1200万元。 福清法院认为，本案的争议焦点为该院在执行过程中依法预查封元裾地产公司名下的60套房产是否明显超过法律文书确定的债权额及执行费用。元裾地产公司主张该院存在超标的额查封的情形，依法应负相应的举证责任。元裾地产公司提供涉案房产的备案销售价格，但相关备案部门并非资产评估单位，备案的销售价格不能反映房屋的实际价值，且备案的销售价格反映的是房产竣工验收后可正常销售情况下的市场价值，现该房产尚在建设过程中，距离竣工验收尚需时日且在建设、销售等环节仍存在诸多不确定因素，故该房产不仅现行实际价值远低于备案的销售价格，其未来的变现价值亦不具有明确的可预期性，故元裾地产公司以备案的销售价格为据主张本案超的额查封显然缺乏依据。此外，元裾地产公司提供的阿里拍卖截图、网签系统截图、《商品房买卖合同（预售）》等证据所反映的价格均系房屋建成后的价格，亦不能作为案涉在建工程价值的参考依据，不足以证明元裾地产公司的主张。在执行异议听证中，该院向元裾地产公司释明可通过申请评估的方式确定案涉在建工程的价值，或者提供其他等值财产作为执行的担保，元裾地产公司表示无其他财产可作为执行担保，且在该院指定的期间内未提出评估申请，应承担举证不能的法律后果，因此，元裾地产公司主张该院超标的额查封，证据不足，其异议不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定：驳回元裾房地产开发（平潭）有限公司的异议。 元裾地产公司不服申请复议称，原审法院认为复议申请人以备案价主张本案超标的额查封缺乏依据，但复议申请人已向原审法院提供了周边房产阿里拍卖截图、网签系统截图、《商品房买卖合同（预售）》等证据，根据复议申请人提供的几个房产的交易情况也可发现，复议申请人所销售的房屋价格均在13900元／平方米以上，且根据复议申请人提供的法院拍卖网站的截图也可以看出在龙凤头一带的房子价值也都在14000元／平方米以上，在原审法院审理过程中，复议申请人的房屋也在积极建设中，且建设进度几近竣工，销售工作也在积极开展中，综上所述案涉房屋的价值与复议申请人提供的备案价没有太大差异，因此按备案价计算申请人房产价值并无不妥，泛指如果一味给房屋低价查封，将会大大影响申请人的正常经营，也就更不利于执行。根据查封物备案价计算原审法院查封的60套单元房产总价值为65162232元，而申请执行人的债权数额仅为10200540元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条的规定，“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结…”。原审法院查封的复议申请人房屋财产价值远远高于法律文书确定的债权额及执行费用，不应继续超标的额查封复议申请人名下房产，故申请依法撤销福清市人民法院（2020）闽0181执异20号执行裁定书，解除对申请人名下位于平潭县福平大道北侧流水两岸综合商业（海西•龙凤湾）一期3＃楼部分房产的查封措施。 李爱明答辩称，法院预查封的60套在建工程总价远低于申请执行人到现在为止1400万元的债权本息，还存在之后的利息及执行费用、发生市场降价等因素，因此没有超标的查封，请求驳回复议申请人的执行复议请求。一、市场监督局并非国家认可的资产评估单位，备案价并不是房产现在实际价值，不能作为涉案房产实际价值的依据。且在福州市中级人民法院相关执行异议裁定中亦明确备案价不能作为认定涉案房产实际价值的依据，在平潭法院相关执行异议案件中每平方米也只酌情裁定为4000元。案涉在建工程与正常楼盘不同，所处地段为三级地段，使用年限只剩33年，备案价不符合客观事实，不能反映真实市场价。复议申请人主张的楼盘价格与案涉在建工程性质不同，不存在可比性和参考性，不能以复议申请人主张的楼盘价格认定案涉房产的价格，案涉房产的实际价值尚不足以清偿申请执行人的债权，故不构成超标的额查封。二、案涉房产仅是在建工程，目前在停工状态，复议申请人还存在结欠巨额债务、抽逃资金、逃避执行等风险因素可能导致预查封的房产无法按正常价值变现。综上所述，本案预查封的在建工程总价远远低于被执行人的债务本息，因此并没有被执行人声称的超标的查封。为此要求驳回被执行人的复议请求并且尽快进入财产评估拍卖程序。 复议审查期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对福清法院查明事实予以确认。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定:“查封、扣押、冻结被执行人的财产,以其价格足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限,不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的,人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结,但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。元裾地产公司认为执行法院采取的查封措施存在超标的情形提出书面异议,依据“谁主张谁举证”原则,应当提交证据予以证明。虽然元裾地产公司提供了在物价部门备案的价格登记表,但该价格是房产能正常销售时的参考价格,目前被查封的工程尚未竣工,若最终进行变现处置还需考虑市场需求量及价格波动等诸多不确定因素,也会给价值带来较大的贬损,另外附着在被查封房产上是否存在建设工程款、工人工资等优先债权目前也并不清晰,故申请执行人对于被查封房产的变现款能否足额受偿显然无法确定,元裾地产公司不能仅以物价部门的备案价格作为认定超标的查封的依据。在被查封房地产价值的查明上,对因当事人自身的原因造成不利于其利益后果的,应由该当事人承担责任。本案审查过程中,福清法院已依法作了释明,因元裾地产公司不同意对被查封房产进行评估,足以产生不能确定被查封的房地产价值的影响,导致本案不能确认对被查封房产查封是否属于超标的查封的结果。故元裾地产公司关于福清法院存在超标的查封的理由难以成立，本院对其复议申请不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回元裾房地产开发（平潭）有限公司的复议申请，维持福清市人民法院（2020）闽0181执异20号执行裁定。 本裁定为终审裁定 审判长 林 辉 审判员 魏毅斌 审判员 杨贵先 二〇二〇年七月三十日 书记员 侯珊珊 附本案相关法律条文： 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； (五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。