云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初2003号原告（反诉被告）：高淑仙，女，1966年4月7日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：范里，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：梁银兰，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：大理市将军洞风景区，住所地大理市下关将军洞。统一社会信用代码：12532901432556950K。法定代表人：张路斌，职务主任。委托诉讼代理人：陶飞燕，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：汪磊，云南法阳律师事务所实习律师，特别授权代理。第三人：张学昆，男，1977年6月19日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。原告高淑仙与被告大理市将军洞风景区（以下简称将军洞）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依张学昆申请，追加其为本案第三人。此后，被告将军洞提出反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）高淑仙的委托诉讼代理人范里、梁银兰，被告（反诉原告）将军洞的法定代表人张路斌及其委托诉讼代理人陶飞燕、汪磊，第三人张学昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高淑仙向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年3月30日签订的《大理市将军洞风景区“厨房炊具出租包餐”服务项目经营权租赁合同》；2.判决被告返还原告合同履约保证金150,000元；3.判决被告返还原告三个月免租期（2020年2月、3月、4月）的租金375,000元；4.判决被告给付原告未依约定享受的延长三个月租期（2021年4月12日至7月11日）的租金375,000元；5.判决被告免除原告2020年1月12日至4月12日的水电费及垃圾清运费25,000元；6.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年3月15日，被告向原告送达《中标通知书》，2018年3月30日，被告(甲方)与原告（乙方）签订《大理市将军洞风景区“厨房炊具出租包餐”服务项目经营权租赁合同》，对租期、租金、违约责任的承担等内容进行了约定。合同签订后，双方办理了移交手续，原告于2018年3月28日缴纳了履约保证金150,000元、第一年承包费1,500,010元，并按季度支付水电费及垃圾清运费。被告对厨房进行了长达10个月的装修改造，直至2019年2月才将租赁物交付原告经营，且按照约定改造厨房应当无偿顺延的三个月租期，一直未顺延。2019年4月3日和4月26日，原告交纳了第二个租期的租金。2020年1月起，受疫情影响，景区关闭。原告未能营业，未使用水电，未产生垃圾，据此原告未支付2020年1月至3月的水电费和垃圾清运费。现如今景区虽然已经开放，但由于各种原因，根本无法经营，和停业没有任何区别。虽然国家出台了减免租金及税收等一系列的复工复产措施，但实际上原告没有享受到。迫于无奈，原告于2020年4月10日向被告提交了书面《申请》，请求与被告解除合同，按合同约定和政策规定解决双方的争议，但被告不同意。被告（反诉原告）将军洞辩称及反诉称，高淑仙的本诉请求缺乏法律与事实依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。1.双方应按合同约定，继续全面履行义务。2018年3月30日，双方签订租赁合同并约定高淑仙租用我方大理市将军洞风景区“炊具出租、包餐”服务项目经营权。高淑仙承租的服务项目已正常营业，且“疫情”并未导致租赁物毁损或灭失，不存在合同无法继续履行的情形，双方应按合同继续履行。所以高淑仙应继续向我方支付第三年度租金以及2020年一、二季度的水电费及厨房垃圾清运费。合同期内高淑仙无违法、违规行为发生，合同期满后我方将如数退还履约保证金。若高淑仙单方解除合同，应承担由此导致的违约责任。2.合同约定的租期未满，高淑仙不符合顺延三个月租期的条件，且即便租期届满后，高淑仙按照合同约定享有三个月免租期，也是享有三个月免费使用租赁物而不是退还租金。其要求返还三个月免租期租金，无事实及法律依据。3.高淑仙不符合国有企业减免中小企业房租的条件，不能享受减免政策。我方出租的租赁物属国有资产，我方无权擅自处分，我方执行《大理市财政局大理市人民政府国有资产监督管理委员会大理市机关事务管理服务中心关于市级机关事业单位和市属国有企业减免中小企业房租的通知》过程中，由于高淑仙未按文件要求提供相关证明材料，故其不符合减免房租的条件。在继续履行合同中，若高淑仙认为其符合政策规定，要求减免房租，其需按要求向我方提供相关证明材料，经过审核及确认满足房租减免条件后，我方将按照有关文件执行减免政策。反诉请求：1.判令反诉被告继续履行与反诉原告于2018年3月30日签订的《大理市将军洞风景区“厨房炊具出租、包餐”服务项目经营权租赁合同》；2．判令反诉被告向反诉原告支付2020年4月12日至2021年4月11日房租1,500,010元；3．判令反诉被告支付2020年1月至6月共两个季度的水电费及厨房垃圾清运费50,000元；4.诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告高淑仙辩称，1.双方合同不能继续履行，应予解除。2020年4月、5月（疫情防控期间）我方收入大约为2019年3月的五分之一，连租金的三分之一都达不到，虽然大理州在2020年6月10日发文恢复群众性聚餐经营活动和农村自办宴席，但对就餐人数、桌数、就餐方式进行限制，这一政策必定严重影响我方的收入，无论再延续多长时间租期，我方已确定不可能再交得起租金，根本无法继续履行合同，符合双方约定以及法律规定的合同应予解除的情形。合同解除后也不存在我方向对方支付租金的问题。2.将军洞风景区于2020年1月25日关闭，3月16日开放，期间我方未经营、未使用水电、未产生垃圾，对方要求支付该段时间内的费用，无事实依据。3月16日至5月底，我方月收入余额在未考虑租金的情况下仅为往年的五分之一左右，使用水电很少，产生的垃圾也很少，所以第二季度费用应当减半支付。3.大理地区的相关文件未要求个体工商户提供证明材料，对方也从未要求我方提供材料，故我方符合减免租金的条件。第三人张学昆述称，同意高淑仙的本诉意见及反诉答辩意见。双方当事人围绕各自本诉、反诉的诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的事实为：大理市将军洞风景区系事业单位法人。2018年3月15日，将军洞向高淑仙发出“SZZB-18L007”号《中标通知书》，通知高淑仙被确定为大理市将军洞风景区“厨房炊具出租、包餐”服务项目的中标人，并通知其签订合同。2018年3月30日，将军洞（甲方）与高淑仙（乙方）签订《大理市将军洞风景区“厨房炊具出租、包餐”服务项目经营权租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定租赁资产为独立配套厨房30间（其中有2间为大双间）、单眼灶46眼、餐厅约200㎡（含厨房一间、烟罩一套）及其他配套物品、相应经营场地及仓储用房三间、工作室一间。租期三年，自2018年4月12日起至2021年4月11日止。三年总租金为4,500,030元，每年租金为1,500,010元，一年一付，支付时间为每年租期开始之前七天内。每年水电费及厨房垃圾清运费为10万元包干，每季度费用为25,000元，一季度一付，在本季度结束十日前支付。乙方应向甲方缴纳年租金总额10%的合同履约保证金，合同期内乙方无违法、违规行为发生，合同期满后甲方如数退还乙方（不计利息）。乙方在租期内如遇甲方对厨房进行修缮改造，影响其经营活动的，在原租期的基础上无偿顺延三个月租期，由于厨房改造造成的厨房数量和餐厅面积的变化，以改造后实际数量和面积为准，不再调整承包合同的费用。在施工期间，乙方需无条件配合甲方的改造修缮工作，不得以任何理由影响并阻碍改造工作的进行。出租资产属国有资产，所有权属国家，甲方属有限期出租资产经营使用权，乙方在合同期限内享有资产的经营使用权。乙方在经营期间自行办理相关证照，办理证照和经营中产生的各种税费由乙方承担。本合同签订后十日内，甲方将出租资产以现状移交乙方管理、使用，双方在出租资产移交书上签章。合同还对双方的其他权利义务、违约责任的承担等内容进行了约定。2018年4月5日，双方签订《大理市将军洞风景区炊具出租资产移交书》，将军洞将合同约定的租赁物移交高淑仙经营使用。2018年11月14日，高淑仙取得字号为大理市宁宝饭庄的个体工商户营业执照。2020年1月，新冠肺炎疫情发生。2020年1月25日至3月16日期间，大理市将军洞风景区应新冠肺炎疫情防控工作要求暂停开放。此后，景区及景区内经营者恢复经营。2020年4月10日，高淑仙向将军洞递交《申请》申请解除双方签订的《租赁合同》。此后，双方就合同的履行问题进行多次协商，但均未果。2020年6月10日，大理州委州政府应对新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组指挥部发出《关于调整疫情防控措施的通告》（第15号），通知恢复群众性聚餐经营活动、农村自办宴席、恢复活禽交易市场等内容。至今，高淑仙向将军洞支付了履约保证金150,000元、2018年4月12日至2020年4月11日的租金3,000,020元，以及2018年4月12日至2020年1月11日期间的水电费及垃圾清运费。另查明，2018年6月至2019年4月期间，将军洞分批次对出租给高淑仙的三院厨房进行修缮改造。庭审中，高淑仙还提交了：Ａ1、《关于景区“停车场、小卖部、茶饮部”经营人延期申请的回复》原件一份，证明依照《租赁合同》第二条约定，原告享有三个月免租期。Ａ2、厨房出包餐财务收支报表（2019年3月、2020年3月及4月、5月）原件各一份，证明与2019年3月相比，2020年3、4、5月高淑仙因受疫情防控措施影响，存在经营困难。无力支付将军洞租金，符合国家政策及司法解释规定的享受三个月免租金和解除合同的条件。Ａ3、申请证人马某出庭作证，证人马某陈述：高淑仙是我姐，我是其中标后的代表，为其管理财务，我每周末上去收账，然后向高淑仙、张学昆汇报情况。高淑仙提交的2019年3月、2020年3月-5月的账目是真实的。我与张路斌进行交谈后的录音，以及张学昆与我找张路斌的录音是真实的。高淑仙向将军洞交的费用都是由我代缴，将军洞开给我的都是收款收据。张路斌向我发了大理市财政局发的69号文件，第102号文件未发。经质证，将军洞对第Ａ1组证据的真实性、合法性无异议，关联性不认可。对第Ａ2组证据的三性均不认可，认为系单方制作。对第Ａ3组证据的三性均不认可，证人与高淑仙存在利害关系，且做账凭证及报表均系单方制作。本院认为，第Ａ1组证据与本案无关联，本院不予采信；第Ａ2组证据系单方制作，无其他有效证据相互印证，本院不予采信；第Ａ3组证据，证人与当事人存在利害关系，且陈述内容无其他有效证据相印证，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。高淑仙与将军洞签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。就合同是否解除的问题。高淑仙的经营在疫情发生后确实存在受疫情防控措施影响的情形，但在国家出台各项有力防控措施后，各行业已陆续恢复经营，大理州也于2020年6月10日正式发文恢复群众性聚餐活动，高淑仙亦认可在景区恢复开放后，其已恢复经营。故新冠肺炎疫情并未导致高淑仙与将军洞签订的租赁合同不能实际履行，双方合同目的不能实现，所以本院对高淑仙要求解除合同的诉请不予支持，对将军洞要求继续履行合同的诉请予以支持。就租金支付问题。高淑仙已向将军洞支付了第一、二年的租金，依据《租赁合同》第三条之1的约定，高淑仙应于2020年4月4日至11日期间支付第三年（2020年4月12日至2021年4月11日）的租金，至今高淑仙未向将军洞支付该款，将军洞有权要求高淑仙继续支付该款。就租金支付的数额，合同约定每年租金为1,500,010元。鉴于高淑仙在2020年的经营过程中确实存在受疫情防控措施影响的情形，本院对高淑仙要求免除2020年2、3、4月租金375,000元的诉请予以支持，并对该部分租金在2020年4月12日至2021年4月11日期间的租金中予以扣减，故高淑仙还需向将军洞支付的租金数额为1,125,010元。就高淑仙要求将军洞退回履约保证金的诉请。合同第三条之3对履约保证金的退还条件有约定，双方签订的《租赁合同》继续履行，目前合同约定的退还条件未成就，故本院对高淑仙的该项诉请不予支持。就高淑仙要求将军洞支付延长租期期间（2021年4月12日至7月11日）的租金的诉请。双方签订的《租赁合同》继续履行，高淑仙可依据双方关于延长租期的约定实际享受延长租期的权利，故本院对高淑仙的该项诉请不予支持。就水电费及垃圾清运费的支付问题。本院认为，依据《租赁合同》第三条之2的约定，高淑仙应于本季度结束十日前支付下一季度的水电费和垃圾清运费，至今高淑仙未向将军洞支付2020年1月至6月两个季度的费用，将军洞有权要求高淑仙继续支付该款。同时，鉴于高淑仙在2020年的经营过程中确实存在受疫情防控措施影响的情形，本院对高淑仙要求免除第一季度费用的诉请予以支持，故高淑仙还应继续向将军洞支付2020年第二季度的水电费及垃圾清运费25,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、高淑仙与大理市将军洞风景区继续履行双方于2018年3月30日签订的《大理市将军洞风景区“厨房炊具出租、包餐”服务项目经营权租赁合同》。二、高淑仙于本判决生效之日起十日内向大理市将军洞风景区支付2020年4月12日至2021年4月11日期间的租金1,125,010元。三、高淑仙于本判决生效之日起十日内向大理市将军洞风景区支付2020年第二季度的水电费及垃圾清运费25,000元。四、驳回高淑仙的其他诉讼请求。五、驳回大理市将军洞风景区的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半后收取6,525元，由高淑仙负担3,703元，由大理市将军洞风景区负担2,822元；反诉案件受理费减半后收取9,375元，由大理市将军洞风景区负担2,419元，由高淑仙负担6,956元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  袁惠琼二〇二〇年七月二十九日法官助理李丽艳书记员张莹婷