广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初16404号原告：中山市华算物业投资管理有限公司，住所地中山市火炬开发区*************之二，统一社会信用代码914**********536XD。法定代表人：王平华，执行董事、经理。委托诉讼代理人：陈建文，公司员工。委托诉讼代理人：谢丽敏，公司员工。被告：范拨珍，女，1974年11月27日出生，蒙古族，住广东省高州市***********，公民身份号码452************385。被告：中山市港口镇卓俊塑胶玩具厂，住所地中山市*************第2卡，统一社会信用代码914**********155XC。投资人：范拨珍，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：顾英明，广东保信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：杨文来，广东保信律师事务所实习律师。原告中山市华算物业投资管理有限公司（以下简称华算公司）诉被告范拨珍、中山市港口镇卓俊塑胶玩具厂（以下简称卓俊玩具厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华算公司的委托诉讼代理人陈建文,被告范拨珍、卓俊玩具厂的共同委托诉讼代理人顾英明、杨文来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华算公司向本院提出诉讼请求：判令1.解除原告与被告范拨珍之间于2019年1月18日所签订的《租赁物租赁合同（出租）》、2017年5月19日所签订的《厂房宿舍租赁协议》、2019年4月30日所签订的《补充协议》；2.被告范拨珍立即返还所租用原告的位于中山市*************、B201卡的厂房；3.被告向原告支付2020年6月11日以前的房租、水电费等合计44729.49元；4.被告向原告支付违约金（以欠款44729.49元为基数，按每日2%的标准从2020年5月21日起计至租赁物实际收回之日止）；5.确认被告范拨珍自行向税务部门缴纳2014年7月至2020年5月期间所欠的租赁税费，该金额以税务部门所核实的金额为准。事实和理由：被告范拨珍从2014年6月1日起租赁原告位于中山市*************、B201卡的厂房。双方所签订的第1、2份租赁合同期限分别为2014年6月1日至2017年5月31日、2017年6月1日至2019年5月31日。2019年1月18日双方再次签订《租赁物租赁合同（出租）》，约定承租期为2019年6月1日至2021年5月31日。每月租金为13000元。当月租金以及上月的水电费于每月1日前缴纳。被告范拨珍向原告缴纳保证金36000元。同时还约定违约条款：若逾期5日未缴的，则按所欠款额每日2%向原告缴纳违约金；若逾期超过15日的，则视为范拨珍构成根本违约，原告有权单方终止合同，收回厂房，同时不予退还已缴的租赁保证金。合同签订后，原告依约履行交付厂房义务。被告范拨珍以租赁物所在地址注册了被告卓俊玩具厂。被告卓俊玩具厂系租赁物的实际使用者，实际享有合同权利。现被告范拨珍与被告卓俊玩具厂未按时、足额向原告履行缴纳租金、水电费的义务。截至2020年6月11日，被告范拨珍未向原告支付2020年5月、6月的租金31000元，2020年4月至5月的水电费共计13729.49元，以上各项合计44729.49元。原告认为，双方签订的《租赁物租赁合同（出租）》及相关的补充协议系双方真实意思表示，合法有效。被告范拨珍作为《租赁物租赁合同（出租）》的签订人，同时其也是被告卓俊玩具厂的实际控制人和100%持股的股东。被告范拨珍租赁上述厂房的目的就是为了用于被告卓俊玩具厂的经营生产。被告卓俊玩具厂实则系上述厂房的实际使用人、占用人。被告范拨珍、卓俊玩具厂答辩称，一、范拨珍于2014年6月1日承租原告案涉厂房用于儿童玩具加工，因新冠疫情影响，被告范拨珍已向原告缴纳至4月份的租金，但在2020年5月时，被告因资金周转问题没有按时向原告缴纳租金，原告就以锁门及阻挠被告出货等行为逼迫被告缴纳租金，影响被告正常复工复产经营，基于此，被告于2020年5月21日将厂房所有设备及货物搬离案涉租赁物，同日，原告向被告出具催告函，要求解除与被告之间的房屋租赁合同关系，被告对此同意解除，原告就收回案涉租赁物，故不存在要求范拨珍返还租赁物。二、关于水电费、房租问题。双方签订的租赁合同已于2020年5月21日解除，此后，被告未再使用案涉租赁物，因此，原告诉请5月21日之后的租金及水电费，我方不予认可，因非被告实际使用，原告该项请求无事实依据，另外，被告与原告签订合同时，已向原告支付36000元保证金，该款项已足以抵扣所欠的这半月的租金及水电费。三、关于违约金问题。首先，原告要求被告按照每月2%的标准支付违约金不合法；其次，假设原告将范拨珍支付的保证金36000元扣押，被告认为36000元即为违约金的形式，范拨珍认为原告无权全额或部分扣押保证金。四、关于原告诉请租赁税问题。根据我国税法，无租赁税此税种，且原告作为出租人，对于有关税费的缴纳附有相应的法律义务，原告也没有因为缴纳属于被告缴纳的税种产生实际损失，且截至目前该实际损失仍不明确。双方就本案提交了证据，本院组织双方交叉质证，经核对原件后在卷佐证。本案经审理认定事实如下：2019年1月18日，华算公司与范拨珍签订《租赁物租赁合同（出租）》1份，主要约定，华算公司将其管理的位于中山市*************，B201卡厂房出租给范拨珍使用，租赁期限自2019年6月1日至2021年5月31日止，每月租金为13000元，保证金为36000元，同时交付首月租金13000元，范拨珍每月在1号前向华算公司交纳租金及相关费用；若范拨珍逾期5天未交，则华算公司按范拨珍所欠款额每日2%收取违约金；若范拨珍拖欠租金超过10天，华算公司有权实施停水停电措施，造成的损失由范拨珍自行承担；若范拨珍拖欠租金超过15天的，视作范拨珍构成根本违约，华算公司有权单方面终止合同并收回租赁物，同时范拨珍缴纳的租赁保证金及水电保证金均不予退还，归华算公司所有；范拨珍应按约缴费转账至中国工商银行中山市横栏四沙支行文辉622********17650719的账户；由范拨珍负担租赁期内各种税费或因出租所引起需要缴纳给政府或其他行政部门的一切费用；华算公司代收水电费1150元；拖欠租金超过15天属范拨珍根本违约，华算公司可提前终止合同，收回租赁物，没收保证金；发生不可抗力事件，使合同无法履行的，合同自行终止，造成的损失互不补偿，但所收取的押金无息退回给范拨珍。2019年4月30日，华算公司与范拨珍签订《补充协议》1份，主要约定：华算公司将位于中山市*************卡出租给范拨珍，起租时间为2019年5月1日，到期时间与2019年1月18日所签订的《租赁物租赁合同（出租）》同步，每月租金为1500元，合同租金不含税价；水电费由华算公司代收代缴，费用按2018年3月19日所签订的《租赁物租赁合同（出租）》为准。范拨珍系卓俊玩具厂（个人独资企业）的投资人，所租赁的厂房系用于卓俊玩具厂生产经营。因疫情影响，卓俊玩具厂从2020年1月以来未正常恢复生产；范拨珍从2020年5月开始未再缴纳租金。2020年5月21日，华算公司向范拨珍发出《厂房租金及水电费等债务的催告函》1份，主要载明：范拨珍已缴纳履约保证金36000元；截止至2020年5月21日，范拨珍共拖欠2020年5月的租金1400元、2020年4月的水电费10141.78元及2014年7月至2020年5月期间的租赁税29500元，以上合计53641.78元；范拨珍已逾期支付租金、水电费等费用超过15天，华算公司按合同约定于2020年5月21日终止双方所签订的《厂房租赁合同》，并于同日收回出租物；要求范拨珍于2020年5月25日前缴清所拖欠的款项、腾退租赁物且办理正式退租手续。庭审中，范拨珍称2020年5月21日当天已收到上述催告函，并着手办理腾退手续。华算公司当庭确认，其实际于2020年5月27日接管了案涉出租的厂房。庭审中，范拨珍明确表示，同意以押金36000元抵偿所欠租金、水电费等，不再要求返还。2020年6月6日，华算公司向范拨珍、卓俊玩具厂发出《通知函》1份，主要载明：截止至2020年6月6日，范拨珍、卓俊玩具厂未向华算公司支付2020年5月的租金15500元、2014年7月至2020年5月期间的租赁税费29500元，以及2020年4月至5月的水电费12511.08元，以上合计57511.08元；范拨珍、卓俊玩具厂与华算公司签署的《租赁物租赁合同（出租）》及其他补充协议于本函发出之日起3日内正式解除。另查明，华算公司提交了《收款收据》共7份及系统截图明细表，其中，2019年12月1日至2020年6月30日期间，范拨珍拖欠电费2040.21元、水费330元、电损费67.5元。庭审中，华算公司确认范拨珍支付租金至2020年4月；范拨珍、卓俊玩具厂对2020年4月29日、2020年6月1日开具的收据不予确认，其余收据予以确认，称电损费非合同约定应缴费用为不合理的收取。华算公司向本院提交的微信聊天记录显示，范拨珍已于2020年5月21日搬走，且华算公司向范拨珍发出了电子版的《催告函》。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。范拨珍与华算公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。一、关于合同解除的问题。因范拨珍未缴纳5月份租金，故此华算公司于2020年5月21日向范拨珍发出了《厂房租金及水电费等债务的催告函》，该函明确表示，终止与范拨珍签订的《厂房租赁合同》，并于同日收回租赁物。根据上述催告函的意思表示，本院认定，华算公司已于2020年5月21日作出了解除租赁合同通知，通知于同日抵达范拨珍，已发生法律效力，双方之间的《厂房租赁合同》已告解除。华算公司诉请判令解除双方之间签订的《厂房租赁合同》，已无必要，本院不予支持。二、关于返还租赁物的问题。因华算公司当庭确认，其已于2020年5月27日收回了出租的厂房，华算公司诉请判令范拨珍交还租赁物，已无必要，本院不予支持。三、关于租金、水电费的问题。1.根据《厂房租赁合同》及补充协议显示，范拨珍每月应向华算公司支付租金14500元（13000元+1500元）；华算公司主张范拨珍欠水费2040.21元、水费330元、电损费67.5元，提供了水电费抄表单予以证实，且上述费用包括属于合理范围，本院予以采信。范拨珍于2020年5月27日将厂房交还给了华算公司，本院认定，范拨珍应支付华算公司2020年5月期间的租金14500元及水费2040.21元，电费330元，电损费67.5元。2.本案租金产生于疫情期间，范拨珍所经营的卓俊玩具厂因受疫情影响而停工。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定：“对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；”本案的情形应依法认定为构成不可抗力。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6点规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”综上，本院认为，基于公平原则，范拨珍、华算公司应合理分摊上述租金损失；本院结合案涉组租赁物的租赁水平及欠缴租金的程度，将华算公司应分担的租金损失酌定为50%，即7250元。3.因华算公司、范拨珍均确认，合同签订时华算公司收取了范拨珍押金36000元，范拨珍明确表示同意以上述押金抵偿所欠租金、水电费等，本院认定，华算公司收取的押金36000元应先行抵扣所欠租金及水电费。经核算，押金足以抵扣范拨珍所欠的租金及水电费等，故此，华算公司诉请判令范拨珍再行支付租金、水电费等，缺乏理据，本院不予支持。因本案情形构成不可抗力，华算公司诉请判令范拨珍支付违约金，缺乏理据，本院不予支持。四、关于租赁税费的问题。本院认为，租赁税的缴纳主体为出租人，华算公司为缴纳义务人；虽然《厂房租赁合同》约定了租赁税由范拨珍负担，但华算公司未提供证据证实其已缴纳了上述税费、产生实际损失，华算公司也未提出具体明确的诉求标的额，故此，华算公司诉请判令范拨珍支付租赁税，缺乏事实依据，本院不予支持。五、关于卓俊玩具厂的责任问题。华算公司主张卓俊玩具厂为厂房的实际使用人，据此诉请判令卓俊玩具厂承担连带清偿责任；华算公司的上述请求，缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告中山市华算物业投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费889元（原告中山市华算物业投资管理有限公司已预交），由原告中山市华算物业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  周光辉二〇二〇年七月二十三日书记员  雷绮婷简培华