广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3649号上诉人（原审原告、反诉被告）：薛强，男，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：邱锦添，广东群立弘律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市禅城区祖庙街道镇安中三股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区。社长:卢棉昌。委托诉讼代理人：张君仪，广东盈趣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄禹琮，广东盈趣律师事务所律师。上诉人薛强、佛山市禅城区祖庙街道镇安中三股份合作经济社（下称中三股份合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初27159号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。薛强上诉请求：1.撤销一审判决薛强返还案涉厂房予中三股份合作社；2.判决薛强继续使用案涉厂房至2022年10月17日，租金为11元/月/平方米；3.由中三股份合作社承担本案诉讼费用。事实和理由：一、薛强于2016年9月28日与中三股份合作社签订《禅城区祖庙街道镇安村租赁合同书》，薛强签订合同后即和薛某(租厂房578平方米)、陈某水(租厂房610平方米)、李某辉(租厂房590平方米)自筹资金，共同出资300多万元，建成聚某农贸市场，解决周边居民购买农产品问题。薛强从2016年10月至今按时交付租金，履行合同义务，依法经营农贸市场，现薛强、薛某、陈某水、李某辉四人投资案涉市场成本未收回(签订合同时，中三股份合作社承诺可续租三年，薛强等四人按六年来分摊成本)。二、案涉房屋租赁合同有效，案涉厂房不是非法建筑，薛强在2016年10月18日签订合同时已被中三股份合作社告知，案涉厂房有合法手续，是按照建设工程规划许可证规定建设的房屋。另，薛强已向中三股份合作社交纳2020年1月1日至2020年6月30日租金共158340元。综上，案涉房屋租赁合同有效，薛强投资成本未收回，请二审法院支持薛强的上诉请求。中三股份合作社答辩称，中三股份合作社确认薛强上述所称交纳的租金，但中三股份合作社认为该款项并非缴纳至2020年6月，应按36元/平方米/月进行抵扣。中三股份合作社上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判薛强向中三股份合作社支付占有使用费28672元(自2019年10月18日起按36元/月/平方米，暂计至2019年12月17日，实计至清偿之日止)及利息(以实际欠缴占有使用费为本金，自中三股份合作社提起反诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)；2.判令薛强承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院忽略双方约定的租金为三年前的价格标准，案涉场地租金持续升高事实，因薛强恶意占用案涉场地拒不退还的不当得利应按租赁场地同地段的36元/月/平方米租金标准予以计算，一审法院机械按双方约定的租金标准作为参照标准，未完全考虑中三股份合作社的实际损失，认定事实不清，适用法律错误，应依法予以改判。尽管一审判决认定双方签订的案涉租赁合同无效，但该合同的三年合同期限已届满，双方约定的租金标准是三年前订立合同时确定的，不可适用合同届满后的占用费标准。一审法院忽略租金持续升高事实，仍参照已到期的合同租金作为占有使用费标准，偏离中三股份合作社因薛强恶意占用场地拒不退还无法另行出租而造成的不当得利金额，因此，中三股份合作社应收取的占有使用费标准应按实际损失即36元/月/平方米予以计付。二、薛强在合同到期后恶意占用场地拒不退还，试图达到低价使用场地的非法目的，若判决支持薛强按原租金标准支付占用费则变相认可其非法谋取不当利益的行为，不符合诚实信用原则。薛强具有强行占用集体资产物业的主观恶意，其假借诉讼之名，意图在诉讼期间按原约定的租金标准继续占有使用涉案房屋，该行为已严重侵害中三股份合作社的集体资产合法财产权益。薛强在合同期限届满后主张按原租金标准续约的请求，实际是在双方无法就案涉租赁物业租金升幅达成一致的情况下，试图以诉讼方式拖延占有使用案涉场地，主观恶意大。若按一审判决认定仍按原租金标准11元/月/平方米计付占用费，则变相认可和默许薛强不诚信占用行为，其所得不当得利明显大于中三股份合作社实际损失。综上，请二审法院依法查明案件事实，支持中三股份合作社的上诉请求并依法改判。薛强答辩称，以薛强的上诉状为准，请求驳回中三股份合作社的上诉请求。另，中三股份合作社已收取薛强租金且出具收条，该收条确认租金交至2020年6月30日，该收据有收款人亲笔签名及加盖中三股份合作社公章。薛强向一审法院提出诉讼请求：1.判令薛强与中三股份合作社续租位于佛山市禅城区祖庙街道镇安中三筲箕围工业区*号之*的厂房三年（2019年10月18日至2022年10月17日），继续履行《禅城区祖庙街道镇安村租赁合同书》；2.判令案件的诉讼费用由中三股份合作社承担。中三股份合作社向一审法院提出反诉请求；1.判令薛强立即腾空并返还位于佛山市禅城区祖庙街道镇安中三筲箕围工业区*号之*的租赁物给中三股份合作社；2.判令薛强立即将佛山市聚某农贸市场经营管理有限公司经营场所登记为佛山市禅城区祖庙街道镇安中三筲箕围工业区*号之*自编001之事项向工商行政机关申请注销或变更；3.判令薛强立即支付场地占用费9104.52元（按市场同期同类租金标准36元/平方米/月为标准，计租面积560平方米，自2019年10月17日起，暂计至2019年10月31日，追偿至实际退还场地并迁出经营地址之日止）及利息（以实际欠缴场地占用费为本金，自起诉之日起按同期银行贷款利率计付利息）给中三股份合作社；4.案件诉讼费用由薛强承担。一审法院查明：2016年9月28日，薛强（承租方、乙方）、中三股份合作社（出租方、甲方）签订《禅城区祖庙街道镇安村租赁合同书》，双方约定：一、甲方将位于佛山市禅城区祖庙街道镇安中三筲箕围工业区*号之*租赁给乙方，该地块只作综合市场之用……。二、租赁时间：2016年10月18日至2019年10月17日止。三、面积560平方米，月租6160元，11元/月/平方米。……四、交款时间：每月1-10号交当月金额……五、……8、……（4）合同期满，乙方如要续约应在一个月前通知甲方，并另签合同……。合同后附厂房位置简图。2016年10月12日，佛山市聚某农贸市场经营管理有限公司登记成立，住所为佛山市禅城区祖庙街道镇安中三筲箕围工业区*号之*自编001，法定代表人为薛强。2019年11月7日，薛强向中三股份合作社转账汇款12320元。庭审中，薛强陈述：仍在继续使用涉案租赁物。关于涉案租赁物的规划报建问题，薛强陈述：有合法报建手续。但未在法院指定的期限内提交相关证明材料；中三股份合作社陈述：涉案土地是有土地证的，但是属于历史遗留建筑物，没有报建手续。关于薛强2019年11月7日转账款项抵扣占有使用费问题，薛强陈述：同意抵扣；中三股份合作社陈述：为了保证案件反诉请求的实现，中三股份合作社同意可抵扣薛强继续占用租赁物的使用费，但是要按照中三股份合作社主张的占有使用费即36元每平方米每月计算，因此该两笔费用并非是11月、12月的租金。关于薛强是否在涉案租赁物上登记注册了佛山市聚某农贸市场经营管理有限公司、是否注销或者变更，薛强陈述：是的，没有注销或变更，仍然在涉案租赁物上经营。一审法院认为，案件系房屋租赁合同纠纷，无证据显示涉案房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁合同应判定为无效。关于薛强主张的续签合同。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，即使涉案合同中有关于到期续签的相关约定或其他承诺，亦因无效而对当事人不具有约束力；即使当事人双方续签了新的合同，亦因违反法律规定而不受法律保护。其次，上述法律第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。续签合同包含当事人的主观判断和意思表示，具有高度的人格属性，属不适于强制履行的非金钱债务。综上，薛强要求中三股份合作社继续履行涉案合同即续签合同，缺乏依据，法院不予支持。关于中三股份合作社反诉腾退房屋及注销工商登记。涉案合同为无效合同，因合同取得的财产应予返还，故薛强应将涉案租赁物返还给中三股份合作社，同时将其在涉案租赁物上登记设立的公司向工商行政机关申请注销或变更注册地址。关于中三股份合作社主张的占有使用费。上述司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此可知，承租人返还其占有使用房屋期间所获得的财产性利益，应参照双方约定的租金标准。故薛强应按合同约定的11元/月/平方米支付占有使用费至其实际交还涉案租赁物之日止。中三股份合作社主张按36元/月/平方米计算，缺乏依据，法院不予支持。又因薛强于2019年11月7日向中三股份合作社转账汇款12320元且明确表示同意抵扣占有使用费，为节约司法资源，避免讼累，法院予以一并处理，将该款项与其应付的占有使用费相抵扣，自2019年10月18日计至12月17日共61日，占有使用费为：11元/月/平方米×560平方米÷30日×61日=12525.33元。抵扣之后，尚欠205.33元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、薛强在判决发生法律效力之日起十五日内，腾空佛山市禅城区祖庙街道镇安中三筲箕围工业区*号之*厂房并将其返还予中三股份合作社；二、薛强在判决发生法律效力之日起十日内，向工商行政机关申请将佛山市聚某农贸市场经营管理有限公司以佛山市禅城区祖庙街道镇安中三筲箕围工业区*号之*自编001为经营场所之登记予以注销或变更；三、薛强在判决发生法律效力之日起十日内，向中三股份合作社支付占有使用费205.33元（暂计至2019年12月17日，此后的占有使用费按11元/月/平方米计至实际交还涉案租赁物之日止）；四、驳回薛强的诉讼请求；五、驳回中三股份合作社的其他反诉请求。本诉受理费2313元，由薛强负担。反诉费25元，由薛强负担。二审期间，薛强向本院提交中三股份合作社出具的《收条》一份，拟证明薛强及案外人薛某、李某辉、陈某水已向中三股份合作社交纳2020年1月1日至2020年6月30日租金共158340元，中三股份合作社对该证据的真实性予以确认，对其证明内容不予认可。经审查，因中三股份合作社对上述证据的真实性无异议，本院依法予以确认。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为：1.案涉租赁合同应否继续履行；2.薛强于本案应按何种标准向中三股份合作社支付案涉厂房占用使用费。关于争议焦点一。本案中，薛强、中三股份合作社未能提交相关证据证明《禅城区祖庙街道镇安村租赁合同书》项下物业已取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，案涉《禅城区祖庙街道镇安村租赁合同书》无效，无效合同自始无法律约束力，薛强诉请继续履行《禅城区祖庙街道镇安村租赁合同书》，并要求中三股份合作社按其承诺续签本案租赁合同的主张理据不足，本院依法不予采纳。租赁合同书无效，薛强对案涉物业不具备合法占有基础，一审法院判令薛强腾空《禅城区祖庙街道镇安村租赁合同书》项下物业，向工商行政机关申请将佛山市聚某农贸市场经营管理有限公司以案涉物业为经营场所之登记予以注销或变更并向中三股份合作社予以返还，合法有据，本院依法予以维持。关于争议焦点二。《禅城区祖庙街道镇安村租赁合同书》虽无效，但因薛强占用使用案涉物业，依法应向中三股份合作社支付其占用期间产生的占有使用费。至于该占有使用费的支付标准问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，结合《禅城区祖庙街道镇安村租赁合同书》的约定内容，一审法院判令薛强按11元/月/平方米的标准向中三股份合作社支付自2019年11月18日起至其实际返还案涉租赁物业之日止产生的占有使用费，并无不当，本院依法予以维持。中三股份合作社主张按36元/月/平方米标准计算占有使用费缺乏相关法律及事实依据，本院依法不予采纳。另，中三股份合作社及薛强二审期间均确认，薛强同案外人薛某、李某辉、陈某水于2020年6月17日另向中三股份合作社支付款项158340元，且薛强明确表示该笔费用系其支付的案涉物业占有使用费，则对薛强于本案最终应负担的案涉物业占有使用费的具体数额问题，可在执行过程中据实核算。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。薛强、中三股份合作社的上诉主张均理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5138元，由上诉人薛强负担4626元，上诉人佛山市禅城区祖庙街道镇安中三股份合作经济社负担512元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年七月二十日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏