广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1253号上诉人（原审被告）：李彩云，女，1981年11月13日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区*******************。委托诉讼代理人：梁会才，男，1968年12月18日出生，汉族，住广东省乐昌市***************，由韶关市浈江区乐园镇金沙社区*民委员会推荐。委托诉讼代理人：梁剑锋，男，1953年4月7日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区********************，由韶关市浈江区乐园镇金沙社区*民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：韶关市南枫物业服务有限公司，住所地：广东省韶关市武江区******************。法定代表人：段玉芬，该司总经理。委托诉讼代理人：孙中宙，该司职员。原审被告：梁剑锋，男，1953年4月7日出生，汉族，现住广东省韶关市浈江区********************。上诉人李彩云因与被上诉人韶关市南枫物业服务有限公司（以下简称南枫物业公司）、原审被告梁剑锋物业服务合同纠纷一案，上诉人李彩云不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李彩云上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令南枫物业公司二审提供召开业主大会授权同意业委会与南枫物业公司签订《物业服务合同》的证据进行质证；3、诉讼费由南枫物业公司承担。事实和理由：1、南枫物业公司既没有提交召开业主大会授权业委会代表业主签订《物业服务合同》的证据，也未提交过半业主签名同意的书面追认证据，涉案《物业服务合同》程序违法且无效，不能作为定案依据。2、业委会仅是业主代理人，没有得到业主授权是无权签订《物业服务合同》，涉案《物业服务合同》是业委会与南枫物业公司恶意串通违反法律签订的无效合同，所以李彩云依法有权拒交物业费。3、南枫物业公司进驻涉案小区，由于不作为和乱作为，导致小区管理混乱，盗窃现象严重，电梯频发故障，单元门对讲机系统不能正常使用，小区绿化带到处是狗屎和垃圾，车辆乱停乱放现象严重，收取物业费未经第三方核查，存在账目混乱，造成1200多户业主拒交物业费的严重情况，2019年1200多户业主联名起诉南枫物业公司。4、南枫物业公司没有提供《前期物业服务合同》解除的证据，该合同至今有效，南枫物业公司未按该合同约定的标准收费，也是李彩云拒交物业费的关键原因。5、《前期物业服务合同》第十一条以及无效的涉案《物业服务合同》第二十八条均约定，在起诉前，南枫物业公司应依法与李彩云进行协商，但南枫物业公司根本未提供与李彩云进行协商以及向物业管理行政主管部门申请调解的证据，南枫物业公司未先走调解的程序，其起诉不受法律保护。6、南枫物业公司拒绝与李彩云签订《物业服务合同》，且拒绝向李彩云提供南枫物业公司与业委会签订的《物业服务合同》，拒绝与李彩云核对项目收费，南枫物业公司收费没有第三人或业主委员会的人进行鉴定，南枫物业公司四次拆除李彩云的供水管道、水表、水制、开关等，南枫物业公司拒绝解决李彩云家中进污水的问题，南枫物业公司拒绝签收李彩云三次以上快递。7、李彩云的房子从购房起到现在一直漏水，南枫物业公司未尽到服务管理职责。8、南枫物业公司收取公共区域的停车费至今下落不明，侵占业主合法权益。南枫物业公司答辩称，1、李彩云提出的其未签订《物业服务合同》，但业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》，对全体业主具有约束力。2、至于李彩云提出的签订《物业服务合同》程序违反规定，应当由李彩云举证。李彩云存在未缴纳物业费的行为，其未履行缴纳物业费的义务。梁剑锋口头述称，其并非涉案房屋的业主，南枫物业公司不应当起诉其缴纳物业费。南枫物业公司向一审法院起诉请求：1、李彩云、梁剑锋支付2014年8月至2019年8月物业服务费13340.88元；2、支付物业服务费违约金3919.44元；3、支付2015年-2018年住宅专项维修资金1211.92元；4、支付2019年7月水费及公摊费100.72元；5、本案诉讼费用由李彩云、梁剑锋承担。一审法院认定事实：南枫物业公司未有证据证明梁剑锋是涉案房屋业主，也无证据证明梁剑锋与李彩云是夫妻关系。2014年4月27日，南枫物业公司（乙方）与南枫碧水园业主委员会（甲方）签订一份《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对南枫碧水园、南枫碧水园东区提供专业物业管理服务。物业管理服务期限为肆年，自2014年1月1日起至2017年12月31日止。其中合同第五条约定，物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体标准为：1、多层住宅（即非电梯）按建筑面积每月每平方米0.84元；2、高层住宅（即电梯楼）按建筑面积每月每平方米1.32元……当月物业服务费，业主或物业使用人应于当月内到南枫碧水园和南枫碧水园东区物业服务中心交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一个月，业主或物业使用人按欠费总额的百分之一交纳滞纳金。住宅专项维修资金的交纳、管理、使用、续筹根据国家《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《广东省物业管理条例》等法律法规及当地政府主管部门的规定执行。同时，双方就物业服务事项、要求与标准、权利义务、违约责任、合同解除和终止等进行了约定。2018年1月30日，南枫物业公司（乙方）与南枫碧水园业主委员会（甲方）再次签订《物业服务合同》，约定选聘南枫物业公司对韶关市浈江区********枫碧水园、南枫碧水园东区提供专业物业管理服务。其中管理服务期限为肆年，自2018年1月1日起至2021年12月31日止。物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体标准为：1、多层住宅（即非电梯）按建筑面积每月每平方米0.92元；2、高层住宅（即电梯楼）按建筑面积每月每平方米1.45元；3、商铺按建筑面积每月每平方米2.5元；4、政府所定的其他收费项目，按政府相关规定的标准收取。物业服务费于本合同约定的服务期限开始之日起计收，建设单位未交付给业主的物业，由建设单位依照本合同第五条约定的标准交纳物业服务费。当月物业服务费，业主或物业使用人应于当月内到南枫碧水园和南枫碧水园东区物业服务中心交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一个月，业主或物业使用人按欠费总额的百分之一交纳滞纳金。住宅专项维修资金的交纳、管理、使用、续筹根据国家《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《广东省物业管理条例》等法律法规及当地政府主管部门的规定执行。同时，双方亦就物业服务事项、要求与标准、权利义务、违约责任、合同解除和终止等进行了约定。此后，南枫物业公司一直对李彩云所在小区提供物业服务至今。2013年间，李彩云入住南枫碧水园A1栋104房，房屋面积为252.48平方米，南枫物业公司一直提供物业服务。李彩云拖欠2014年8月至2019年8月的物业服务费及2015年至2018年的住宅专项维修资金，南枫物业公司因多次催收无果，诉至该院。一审诉讼过程中，南枫物业公司提供相关欠费清单，显示一、李彩云南枫碧水园A1栋104房屋欠交物业服务费13340.88元，欠费期限为2014年8月-2019年8月。二、服务费违约金3919.44元（从违约之日计起，每月按30天计算至2019年8月31日，当月的违约金=当月应收物业管理费×1%×月数）。三、房屋维修资金1211.92元（2015年至2018年，每年302.98元）。另外，南枫物业公司在一审诉讼过程中表示因李彩云已支付了2019年7月水费及公摊费，故南枫物业公司放弃该项请求。此外，该院根据南枫物业公司提供的地址因未能送达相关应诉材料及开庭传票，进行公告送达，产生公告费260元，公告期间李彩云、梁剑锋得知诉讼情况，参加一审庭审活动。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。南枫物业公司未有证据证明梁剑锋是涉案房屋业主，也无证据证明梁剑锋与李彩云是夫妻关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，南枫物业公司因无该方面证据，对南枫物业公司关于梁剑锋的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条和《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。南枫物业公司与南枫碧水园业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。该合同对包括李彩云在内的业主均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。南枫物业公司在南枫碧水园小区内提供了物业管理服务，李彩云接受了南枫物业公司的物业服务，双方之间建立了物业服务关系，李彩云应按合同约定履行交纳相关费用的义务。南枫物业公司要求李彩云支付所欠的物业费13340.88元符合法律规定，该院予以支持。另外，专项维修资金是在物业服务合同中约定交纳及使用的款项，业主应履行合同约定的交纳义务，故南枫物业公司主张李彩云交纳房屋维修资金1211.92元，该院予以支持。对于南枫物业公司要求李彩云承担违约金3919.44元，因双方合同约定：“逾期交纳物业服务费的，每逾期一个月，按欠费总额的百分之一交纳滞纳金。”故南枫物业公司主张从违约起支付违约金，有合同依据，且符合法律规定，该院予以支持。此外，南枫物业公司在一审诉讼过程中表示因李彩云已支付了2019年7月水费及公摊费，故放弃该项请求，该院对此不再处理。关于李彩云提出南枫物业公司与业委会签订《物业服务合同》未依法召开业主大会或采用书面征求业主意见法定程序，是无效合同等的答辩意见，该院认为，业主委员会是由业主选举产生，可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，双方均应认真遵守履行。至于李彩云对小区公共设施配备改造及对业主委员会不满意等问题，可另循途径解决。李彩云参加了诉讼活动，公告费应由南枫物业公司负担。此外，李彩云的辨解意见，因未能提供相关证据证明，缺乏理据，不予采纳。但南枫物业公司在今后的物业服务过程中，应主动加强服务意识，提高服务质量，尊重业主提出的意见建议，提高绿化、卫生等公共的服务，维护业主权利，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。一审法院经审理后作出判决：一、李彩云应于判决生效之日起十日内支付2014年8月起至2019年8月物业服务费13340.88元及违约金3919.44元给南枫物业公司。二、李彩云应于判决生效之日起十日内支付2015年至2018年的房屋维修资金1211.92元给南枫物业公司。三、驳回南枫物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费264元，由李彩云负担，公告费260元，由南枫物业公司负担。本院二审期间，南枫物业公司对一审判决认定事实部分无异议，李彩云对一审判决认定事实部分均有异议，主张程序不合法。经查，一审认定事实部分均有证可查（涉案合同签订的时间和内容，南枫物业公司服务时间，李彩云房屋情况，以及多长时间未交物业服务费和住宅专项维修资金、南枫物业公司诉讼的内容），故对一审判决认定事实部分予以确认。另查明，李彩云于庭后向本院提交一份《关于请求人民法院调取本案主要证据在法庭质证的申请书》，申请调取是否已召开业主大会的证据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：李彩云是否应当按照《物业服务合同》的约定向南枫物业公司缴纳2014年8月至2019年8月的物业服务费、违约金及2015年至2018年的房屋维修资金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，经查，南枫物业公司与南枫碧水园业主委员会于2018年1月30日签订涉案《物业服务合同》，虽然李彩云并非案涉合同当事人，但李彩云作为业主，该合同对其具有约束力。案涉《物业服务合同》签订后，南枫物业公司作为物业服务公司，在履行了物业服务义务后，依法享有按合同约定收取物业服务费的权利。李彩云作为业主，享受了南枫物业公司提供的物业服务的同时负有支付物业服务费的义务。即便李彩云认为南枫物业公司提供的物业服务不达标，但由于南枫物业公司提供的服务涉及整个小区，如果部分业主以各自的理由拒交物业服务费将有损已缴费业主的利益，同时影响小区的公共服务，故一审法院判决李彩云交纳所欠物业服务费并无不当，本院予以维持。至于李彩云提出《物业服务合同》既没有通过业主大会授权业委会签订，也未经过过半数的业主同意，存在程序违法问题。该上诉意见与本案非同一法律关系，如果李彩云认为南枫碧水园业主委员会与南枫物业公司签订《物业服务合同》的行为侵害其合法权益，可以另循法律途径主张权利，故对李彩云该上诉意见，本院不作审查，对李彩云庭后要求本院调取是否召开业主大会的证据的申请，本院亦不予准许。由于李彩云未按时交纳物业服务费的行为已构成违约，故应承担违约责任。一审法院依据《物业服务合同》的约定计算的违约金并无不当，本院予以维持。至于房屋维修资金，双方在《物业服务合同》中进行了约定，业主应按约定履行交纳义务，故一审法院据此判决李彩云支付2015年至2018年的房屋维修资金1211.92元并无不当，本院予以维持。综上所述，李彩云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由李彩云负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二〇年六月三十日书记员  沈燕山