重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初4581号 原告（反诉被告）：重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司，住所地重庆市渝**龙兴镇迎龙大道**，统一社会信用代码91500000574841829B。 法定代表人：向小川，董事长。 委托诉讼代理人：蒋官宝，中豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆江山饮食文化有限公司，，住所地重庆市北碚区 法定代表人：江伟，总经理。 委托诉讼代理人：刘坤勇，重庆市渝北区茨竹法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司（以下简称公租房公司）与被告（反诉原告）重庆江山饮食文化有限公司公司（以下简称江山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，于2020年5月25日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）公租房公司的委托诉讼代理人蒋官宝、被告（反诉原告）江山公司的委托诉讼代理人刘坤勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）公租房公司向本院提出诉讼请求：1.江山公司立即腾空退还租赁公租房公司所有的位于重庆两江新区龙兴福居24#楼项目1-2-3号商铺；2.江山公司立即向公租房公司支付从2019年9月1日起按照每日743.58元的标准计算至实际腾退交还房屋之日止的逾期还房违约金；诉讼费由江山公司承担。事实和理由：2014年9月1日，公租房公司与江山公司签订了一份《龙兴福居商业配套房屋（商铺）租赁合同》，约定公租房公司将龙兴福居24#楼项目1-2-3号商铺及其设施出租给江山公司、还约定了租金标准、租期、违约责任等内容。合同签订后，公租房公司按约将案涉商铺交付给江山公司使用，履行了合同义务。但是在合同履行期间，江山公司存在多次擅自占用公共区域经营、分租等违约行为，且经公租房公司多次联系后拒不整改。故合同期满后，公租房公司明确告知江山公司不再续签租赁合同，并要求其立即腾空退还商铺。但至今江山公司未向公租房公司腾空并交还商铺。公租房公司为维护自己的合法权益，遂起诉来院。 被告（反诉原告）江山公司辩称，双方租赁商铺无异议；公租房公司已于2019年9月6日收回了案涉商铺，故不存在江山公司再腾退房屋归还公租房公司，也不存在逾期占用房屋违约金。 被告（反诉原告）江山公司向本院提出反诉请求：公租房公司立即退还江山公司保证金20655元，并以20655元为基数，从2019年9月7日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至本清为止；诉讼费由公租房公司承担。事实和理由：双方于2014年9月1日签订了租赁合同，江山公司按约定向公租房公司支付了保证金20655元。租期届满后，公租房公司于2019年9月6日对案涉商铺封锁收回，但至今未退还江山公司保证金。江山公司遂提起反诉。 原告（反诉被告）公租房公司辩称，江山公司的反诉请求无事实基础和法律依据；合同第4条约定保证金的退还条件是江山公司不存在违约情形，但江山公司租赁到期后未按约履行腾退房屋的义务，同时在租赁合同履行期间也存在擅自转租、占用公共区域等违约行为，故公租房公司无须退还江山公司缴纳的保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《龙兴福居商业配套房屋（商铺）租赁合同》、《商铺续签合同申请书》、《关于不再续签商铺（龙兴福居）的告知函》、《商铺虚线合同问题的回复函》、《关于商铺收回告知书》、商铺照片4张、视频4段、收据复印件、特约商户签购单复印件、银座村镇银行对账单、原告官网招投标信息打印件等本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据和事实，本院认定如下：对江山公司举示的《秩序维护员巡逻签到表》照片4张，无法核实真实性、与案涉商铺的关联性，故不予采信。 经审理查明：2014年9月1日，公租房公司（出租方、甲方）与江山公司（承租方、乙方）签订了一份《龙兴福居商业配套房屋（商铺）租赁合同》，主要约定：甲方将位于龙兴福居24#楼项目1-2-3号商铺及其设施出租给乙方，租赁价格为15元/平方米/月，该商铺建筑面积459平方米（最终以实测报告为准），租金、物业管理等费用按建筑面积计收；第二条租赁期限，1、该房屋租赁期为5年，租赁期从2014年9月1日起至2019年8月31日止（实际租赁期自甲方发出接房通知单的次日起算），2、租赁期满或本合同解除后，甲方收回出租房屋，乙方在交还房屋时须经管理该出租房屋的物管公司检查确认房屋本身及甲方提供的设施、设备未受损坏，乙方交还房屋时应自行拆除其所作的全部装饰装修以及搬迁自有的设施设备，但经甲方同意保留的，乙方可以不拆除或搬迁，但甲方不向乙方给予任何补偿，乙方必须无条件于租赁期满或本合同解除后5日内按上述要求交还所租赁的商铺搬迁完毕，否则视为乙方放弃该商铺内的物品所有权，甲方有权随时进入租赁的商铺并对乙方所租商铺内的一切物品、设施进行处理，处理费用由乙方支付，所得收益归甲方所有；第三条租金及支付方式，2、合同租金第三年起每一年在上一年租赁单价基础上递增8%，第一年租赁单价为每月15元/平方米（建面），第二年租赁单价为每月15元/平方米（建面），第三年租赁单价为每月16.2元/平方米（建面），以此类推；第四条履约保证金，1、乙方必须在合同签订时，向甲方一次性缴纳履约保证金20655元，租赁期满后乙方未违反合同约定，甲方应无息退还，3、由于乙方违反或不履行本合同及与本合同不可分割的所有附件中约定的有关乙方应履行的义务，则甲方有权视情况扣除部分或没收全部乙方的履约保证金作违约金处理，并有权追索由此带来的未能补偿的损失，乙方须在扣除或没收后3日内补足履约保证金数额；第九条乙方违约责任，1、租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止房屋租赁合同，收回该房屋，乙方必须按照合同总租金的10%向甲方支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权行使其他索赔权，并有权停止商铺的能源供应，（1）未经甲方书面同意，改变本合同规定的租赁用途、经营业态或将房屋转租、转借给他人使用的，4、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付租赁期满之日的日租金3倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同还约定了其他内容。 合同签订后，江山公司向公租房公司支付了履约保证金20655元。 江山公司向公租房公司送达了落款时间为2019年6月4日的《商铺续签合同申请书》，主要载明：我司于2014年5月通过公开竞标取得龙兴福居24#楼项目1-2-3号商铺的租用权……2019年8月31日到期，双方长期合作以来，均如期按时交付该商铺租金，无任何违约行为……根据租赁合同约定，乙方如果要求续租，必须在租赁期满60日前向甲方提出继续租用商铺的书面申请，现按租赁合同约定提交续租申请。 公租房公司向江山公司送达了落款时间为2019年8月9日的《关于不再续签商铺（龙兴福居）的告知函》，主要载明：合同将于2019年8月31日到期，鉴于你方在经营期间存在擅自长期占用公共区域从事经营（车库）、违约分租等违约行为，严重违反商铺租赁合同相关约定及商业管理规约，经公司研究决定，不再与你方续签商铺租赁合同，请你方严格按照合同约定，在合同到期之日（2019年8月31日）前完成清理撤场、恢复商铺原状，如到期未履行完毕，我司将根据合同约定采取相应法律手段维护我司合法权益。 江山公司向公租房公司送达了落款时间为2019年8月10日的《商铺续签合同问题的回复函》，主要载明：一、针对占用公共区域说明……征得贵公司协调同意后，我司才占用了公共区域，并书面向贵公司申请过租赁车库的报告……以上内容足以证明我司并未存在违约占用公共区域，我司在经营5年期间不断注资，也是考虑到此商铺未来的发展前景，而靠仅有的租期5年，无法承担财务债务，如贵司不再续租，直接造成对我司无法承担的重大损失；二、针对违约分租说明，我司从未存在违约分租行为……从未改变业态经营……恳请贵司领导进行实地考察及查验前期申报材料记录，望领导重新批准我司续签商铺，批复为谢。 公租房公司向江山公司送达了落款时间为2019年9月2日的《关于商铺收回告知书》，主要载明：龙兴福居24#楼1-2-3号商铺租赁期于2019年8月31日截止，经我司会议决定，不再与原承租人续租，届时，我司与原承租人无租赁关系，我司有权对该商铺暂停能源供应并收回该商铺……现请原商铺承租人立即搬离该商铺，并于2019年9月6日前将该商铺恢复原状归还我司，我司将于2019年9月6日对该商铺进行封锁，逾期未搬离者，将视作原承租人自动放弃该商铺内物品所有权，我司将按法律程序对商铺内物品进行清除处理，如因以上暂停能源供应等依法回收商铺方式造成的一切损失，均由商铺原承租人自行承担，与我司无关。 2019年9月6日，案涉商铺的物管公司受公租房公司指派，断了案涉商铺的电闸；该日后江山公司未在案涉商铺经营。 2019年11月，原告对案涉房屋开始重新招商。 庭审中，公租房公司称，江山公司存在未在合同期满5日内即2019年9月5日前腾空并还房，给公租房公司造成了租金损失，还存在转租的违约行为，故依据合同约定主张逾期占用房屋违约金，并不退还保证金；2019年9月6日，公租房公司通过物管公司断了案涉商铺的电闸、封闭了与车库连接的门，但至今江山公司未交还钥匙；案涉商铺至今没有出租出去，江山公司遗留的物品也没有处理；处置江山公司遗留的物品需要支付费用，故仍然要求江山公司腾空并返还商铺。 江山公司称，其已经腾空了房屋，仅是遗留了不要的桌子、椅子、灶具等物品，公租房公司也发函称会自行处置遗留物品；江山公司已于2019年9月7日、8日将商铺钥匙交给了物管公司，但是无证据证明；2019年9月6日，物管公司除了断电，还封闭了所有的大门；公租房公司主张的违约金过高，江山公司已于2019年9月6日还房，公租房公司无损失。 本院认为：公租房公司和江山公司签订的《龙兴福居商业配套房屋（商铺）租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。双方的合同关系已于2019年8月31日到期终止。 关于腾空并交还商铺。《龙兴福居商业配套房屋（商铺）租赁合同》约定公租房公司在江山公司逾期未搬离情况下可以自行处置遗留物品、收回商铺并可向江山公司主张物品处置费用。故公租房公司在江山公司逾期不搬离情况下负有及时收回商铺以减少损失扩大的义务。2019年9月6日，公租房公司断了案涉房屋的电闸，公租房公司称其封闭了与车库连接的门，江山公司称封闭了所有的门，故江山公司此后已无法正常经营使用商铺。之后即便江山公司在屋内遗留了物品，公租房公司自行收回房屋并无障碍，且2019年9月6日起租赁房屋也由公租房公司实际控制，公租房公司以需要支付处置物品费用为由不收回商铺无合同和法律依据。综上，公租房公司仍然要求江山公司腾空并退还商铺无依据，公租房公司可以自行收回商铺，故对公租房公司要求江山公司腾空退还租赁公租房公司所有的位于重庆两江新区龙兴福居24#楼项目1-2-3号商铺的诉讼请求，本院不予支持。 关于逾期还房违约金。合同第九条第4款约定，租赁期满，江山公司逾期归还商铺，则每逾期一日应向公租房公司支付租赁期满之日的日租金3倍的违约金。江山公司未按约在2019年9月5日前腾空并搬离商铺的，公租房公司应当在合理期限及时自行收回商铺。公租房公司也确在2019年9月6日自行收回了租赁房屋，江山公司并无逾期占用房屋的情形，故公租房公司要求江山公司支付逾期还房违约金的诉讼请求本院不予支持。 关于退还保证金。合同第四条第3款约定，江山公司违反合同约定的其应履行的义务，则公租房公司有权视情况扣除部分或没收全部履约保证金作违约金处理。公租房公司称江山公司存在转租的违约行为，但是无证据予以证明，对其该主张本院不予采信。公租房公司称江山公司存在未按合同约定交还商铺的违约行为，因公租房公司已按时收回了房屋，故该主张本院不予采信。合同约定在江山公司未违约的情况下，公租房公司将保证金无息退还江山公司，逾期退还的应支付资金占用利息，故公租房公司应退还江山公司保证金20655元，并以20655元为基数从2019年9月7日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 原告（反诉被告）重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司于本判决生效后立即退还被告（反诉原告）重庆江山饮食文化有限公司履约保证金20655元，并以20655元为基数从2019年9月7日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息； 驳回原告（反诉被告）重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司的诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）重庆江山饮食文化有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费356元减半收取178元，由原告（反诉被告）重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司负担。反诉案件受理费158.19元，由原告（反诉被告）重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  黄明真 二〇二〇年七月十日 书记员  陈 实