天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初2412号原告：天津博广置业有限公司，住所地天津市津汉公路**滨海高新区滨海科技园日新道****楼**，统一社会信用代码91120116583291697W。法定代表人：刘红英，执行董事。委托诉讼代理人：王剑锋，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁亚楠，天津四方君汇律师事务所律师。被告：天津滨海光热发电投资有限公司，住所地天津滨海高，住所地天津滨海高新区滨海科技园高研道**综合楼**91120116300463592A。法定代表人：官景栋，董事长。委托诉讼代理人：韩文文，男。委托诉讼代理人：杜语涵，女，。原告天津博广置业有限公司（以下简称“博广置业”）与被告天津滨海光热发电投资有限公司（以下简称“滨海光热”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王剑锋、被告委托诉讼代理人韩文文、杜语涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津博广置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将涉诉房屋腾空并返还给原告；2、判令被告向原告支付欠付租金1924957.52元；3、判令被告向原告支付自2019年12月7日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，暂计算至2020年1月6日为9700元；4、判令被告向原告支付自应付未付之日起每日支付月租金的1%的违约金；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：自2014年12月起，原告与被告签署《滨海科技园高新公寓管理服务协议》约定，原告将坐落于滨海高新区滨海科技园瑞新路101号的高新公寓出租给被告，被告按租赁时间以及租赁的公寓类别相应支付给原告房屋租赁费。现相关租赁合同期限均已届满，被告仍欠付自2015年起至今的房租，共计1924957.52元。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，故起诉。被告天津滨海光热发电投资有限公司辩称，1、被告分别于2018年6月、9月及2019年4月收到原告发送的催款函或律师函。关于原告要求支付房屋租金的诉请，被告部分认可，其中自2015年至2016年10月期间的已过诉讼时效。2、天津滨海高新技术产业开发区管理委员会与被告股东深圳市核电工程建设有限公司于2014年8月签订了《投资协议》，2015年双方签订《补充投资协议》，根据约定，原告向被告提供了渤龙湖科技园蓝白领公寓供员工居住。根据上述条款约定，原告应给予被告3年的免租期，即应从2017年12月开始计算租金至2020年2月19日，另外被告曾支付押金26400元，核减后，欠付原告租金为297865.46元。3、原告主张的违约金过分高于其实际损失，请求法院适当减少违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、原告系坐落于滨海高新区滨海科技园瑞新路**房屋的权利人。自2014年12月1日起，原告与被告及天津滨海高科企业发展服务有限公司签订多个《滨海科技园高新公寓管理服务协议》，约定被告承租原告所有的滨海科技园高新公寓，并由天津滨海高科企业发展服务有限公司提供物业管理等服务。协议约定租赁期限、租金及付款方式等内容。后，上述三方签订多份《滨海科技园高新公寓管理服务协议补充协议》，明确了被告租用原告的房间、租赁费用及押金等内容。2、2018年8月31日，天津至大律师事务所接受博广置业委托向滨海光热发出《律师函》，要求滨海光热在收到律师函起二十日内支付博广置业拖欠租金1743193.01元及合同约定的违约金。2019年11月28日，博广置业向滨海光热发出《渤新公寓清退通知》，要求被告最晚于2019年12月7日，结清欠费并自行搬离仍在使用的房间。2018年9月28日，天津至大律师事务所接受博广置业委托再次向滨海光热发出《律师函》，要求滨海光热支付拖欠租金及合同约定的违约金。2019年11月28日，被告向原告回函，表示因项目搁浅，导致其资金链锻炼，现阶段融资已到最后阶段，资金到位后，将于2020年12月31日前陆续予以付款。3、2018年6月博广置业向滨海光热发出缴费通知书，要求其于2018年6月8日前缴纳房租1869838.84元，缴费期间至2018年5月31日。2019年4月博广置业向滨海光热发出缴费通知书，，要求其于2019年4月1日前缴纳房租1828089.68元，缴费期间至2018年11月30日。4、案外人龙湖智慧服务渤新公寓综合服务中心于2020年2月16日向被告发出《关于渤新公寓租用宿舍物品搬离事宜沟通函》，要求被告配合于2020年2月18日中午12:00前，联系物业进行沟通将渤新公寓由其承租的房间物品进行搬离。庭审中，双方确认被告于2020年2月搬离渤新公寓。5、经原告庭后核实，出具《关于白领公寓押金一事的情况说明》，确认被告主张的已给付26400元押金一事属实，原告同意在被告欠付租金中将该26400元押金予以扣除。本院认为，原告与被告签订的多份《滨海科技园高新公寓管理服务协议》及《滨海科技园高新公寓管理服务协议补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，应恪守履行。博广置业依约向滨海光热交付房屋后，滨海光热应当依约按时足额支付租赁费。对于原告要求被告支付欠付租金1924957.52元的诉讼请求，被告抗辩对2016年10月以后的租金无异议，但自2015年至2016年10月期间房屋租金的请求已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，第一百八十九条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。本案中，虽然双方签订的《滨海科技园高新公寓管理服务协议》及《滨海科技园高新公寓管理服务协议补充协议》中约定的房屋租赁期间滨海光热应交纳的租赁费按季支付，但滨海光热一直对案涉房屋占有使用，故该租金具有整体性，应属于同一债务，依据上述规定，原告主张的租赁费未过诉讼时效，因此，本院对滨海光热的该项抗辩意见，不予采信，滨海光热应向博广置业支付2015年至2016年10月期间的租金。关于原告是否应给予被告三年的免租期，虽原告提交了证据，但无法证实其与本案的关联性，原、被告签订的《滨海科技园高新公寓管理服务协议》及《滨海科技园高新公寓管理服务协议补充协议》对双方权利、义务进行了明确约定，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。庭审中，被告对原告主张的2014年12月1日至2019年12月7日期间的1924957.52元租金数额无异议，故本院予以支持。原告同意在被告欠付的租金中扣除押金26400元，系当事人自行处置其诉讼权利，本院予以确认。故被告应给付原告租金为1898557.52元（1924957.52元-26400元）。庭审中，原告明确诉请中房屋占用费为9700元，被告认可承担该费用，本院予以确认。关于原告主张被告自逾期付款之日起每日支付月租金1%的违约金，被告认为计算标准过高。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，原告未就其实际损失提供证据予以证实，故本院将以逾期付款利息损失作为损失参考依据，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，逾期付款损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案双方约定的违约金计算标准为“每逾期一天，按月租金的1%支付违约金”，该计算高于上述标准，应当认定为过高，本院依法对违约金的计算标准予以调整，酌情确定以中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础，上浮百分之三十计算。关于违约金的起算时间，因原告诉请的房租期间为2014年至2019年12月7日，债务具有整体性，且原告向被告发出的《渤新公寓清退通知》，要求被告最晚于2019年12月7日，结清欠费并自行搬离仍在使用的房间，故违约金的起算时间应为2019年12月8日。综上所述，原告的诉讼请求有事实及法律依据的部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告于本判决生效后十日内支付原告租金1898557.52元；二、被告于本判决生效后十日内支付原告房屋占用费9700元；三、被告于本判决生效后十日内向原告支付以欠款1898557.52元为基数，自2019年12月8日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款罚息利率（罚息利率为基准利率上浮50%）上浮百分之三十计算的逾期付款违约金；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计11129元（原告已预交），由被告负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  李明宇二〇二〇年七月十四日书记员  王 璐