山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终2185号 上诉人（原审原告）：董汉振，男，1969年4月7日出生，汉族，住张店区。 委托诉讼代理人：吴**权，山东言博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张梅，女，1969年11月5日出生，汉族，住淄川区。 被上诉人（原审被告）：淄博梅诺农业发展有限公司，住所地：淄川区西河镇河湾村村委对过。统一社会信用代码：91370302MA3EQT0N4K。 法定代表人：张梅，经理。 原审第三人：翟照荣，男，1969年10月25日出生，汉族，住淄川区。 上诉人董汉振因与被上诉人张梅、淄博梅诺农业发展有限公司、原审第三人翟照荣房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市淄川区人民法院（2019）鲁0302民初3749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人董汉振上诉请求：1、依法撤销山东省淄博市淄川区人民法院（2019）鲁0302民初3749号民事判决。2、改判支持上诉人要求被上诉人按照合同约定支付违约金。3、改判驳回被上诉人的诉求或发回重审。4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。上诉人实际支付了2017年11月1日至2018年6月1日的租金17500.00元，2018年1月至2019年1月2日，上诉人向被上诉人微信转账88803.99元，加上后来的10000元转账和15000元现金收条，证明上诉人已将租金交付被上诉人，不拖欠涉案租金。扣除缴纳的房租17500元，剩余96303.99元是被上诉人向上诉人的借款，上诉人将另案起诉追回。2、被上诉人张梅未缴纳水费导致停水，应当支付违约金。3、张梅私自于2019年6月7日以公司名义单方解除合同错误。4、本案起诉费、评估费、反诉费应由张梅承担。5、一审审判程序不合法，应该追加陈加生参加诉讼。 被上诉人张梅、淄博梅诺农业发展有限公司在法定答辩期内未提交书面答辩状。 原审第三人翟照荣在法定答辩期内亦未提交书面答辩状。 董汉振向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.要求被告支付违约金10000元；3、要求被告返还电费押金1700元、线路损耗费2100元；4.要求被告赔偿损失70000元。 淄博梅诺农业发展有限公司向一审法院提出反诉请求：1.要求确认反诉人与被反诉人董汉振双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月6日已经解除；2.要求被反诉人董汉振支付租金17500元、滞纳金4382.5元、用电管理费1818.27元；3.要求被反诉人董汉振支付违约金10000元。 一审法院经审理认定事实如下：2018年1月10日，张梅以淄博梅诺农业发展有限公司的名义（作为甲方）与董汉振（作为乙方）签订《租赁合同》一份。合同约定：甲方（指淄博梅诺农业发展有限公司）将租赁翟照荣所有的位于河镇国税局西邻）的厂房及土地的西二车间全部及附属建筑及部分空地出租给乙方；签合同后发生的一切维修费用，由乙方承担；租赁期限自2017年11月1日至2027年6月10日；租赁费用年租金30000元，其中2017年11月1日至2018年6月1日租金缴纳方式另行协议执行，以后租金每年分两次支付，一次在每年的6月1日前，一次在每年的12月1日前，每次支付当年的50%租金。如延期支付，按未支付金额的日万分之五支付滞纳金，如延期超过90天，甲方有权终止该合同；如甲方重复出租该厂房或者断电、断水、断路及煽动村民闹事等，致使乙方无法正常经营时，乙方有权解除合同，其违约责任由甲方承担并承担由此给乙方造成的损失；乙方在该厂区投资的固定资产等，到期评估后按评估价格由甲方收购，也可协商有偿转让，乙方所投入的生产、生活设施由乙方自行处理；在合同期内，因甲方原因而使乙方无法正常使用该厂房，给乙方造成损失一律由甲方承担并承担违约责任，乙方所有设施可以随时撤出或转让出售。违约方支付违约金10000元。合同还对其他事项进行了约定。翟照荣也在租赁合同上签字、捺手印。双方将合同签字时间倒签为2017年11月1日。合同签订后，被告淄博梅诺农业发展有限公司将双方租赁合同约定的房舍交付原告使用。原告已经交纳了2018年6月1日至2019年5月31日的租金30000元。淄博梅诺农业发展有限公司于2019年6月7日向董汉振发出解除双方之间的房屋租赁合同的通知，董汉振收到通知后未提出异议。 2018年12月1日，因未及时交纳水费，淄博市淄川区西河镇水利管理站对涉案租赁房屋停止供水至今。另原告董汉振在租赁房屋期间购置了用于养殖黄粉虫的设备并进行了装饰装修。原告申请对其剩余租赁期间形成附合的装饰装修残值进行评估，经一审法院委托，山东明信价格评估有限公司于2020年3月7日做出明信价评字（2020）ZF03-2号价格评估结论书，结论为董汉振承租厂房内装饰装修物在价格评估基准日的价值为16090元。 另查明，2018年7月31日，张梅、董汉振、田金华、张长征就黄粉虫烘干方案签订协议，其中第二条约定房屋整修费用前期已投入费用（含铝合金窗户5扇、铝合金门框）由张梅承担，其他如铝合金门、纱窗、纱门、地面、用电配套、监控等费用由其余三家平摊。 一审法院认为，涉案签署时间为2018年1月10日的房屋租赁合同虽由张梅与董汉振签订，淄博梅诺农业发展有限公司未加盖公司印章，但淄博梅诺农业发展有限公司于2017年10月31日登记成立，公司于2017年11月16日召开的股东会同意出租涉案房屋，张梅为公司的法定代表人和控股股东，张梅以淄博梅诺农业发展有限公司的名义与原告签订房屋租赁合同。翟照荣作为房东在房屋租赁（转租）合同上签字、捺手印，实际认可淄博梅诺农业发展有限公司为房屋租赁（转租）合同的出租方。因此，淄博梅诺农业发展有限公司是本案房屋租赁（转租）合同适格主体。原告与淄博梅诺农业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》，双方当事人意思表示真实，不违反法律和行政法规的相关规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。 关于租赁合同应否解除问题。租赁合同签订后，淄博梅诺农业发展有限公司未按合同约定保证供水，构成违约。董汉振作为负有支付租金义务的一方，对其支付自2017年11月1日至2018年6月1日期间的租金的事实承担举证责任，董汉振不能提供证据证明其已经支付该租金或淄博梅诺农业发展有限公司减免该租金，董汉振应当承担举证不能的法律后果。董汉振未缴纳自2017年11月1日至2018年6月1日期间的租金亦构成违约。双方都有违反合同约定义务的情形，应当各自承担相应的责任。根据合同履行情况，董汉振及淄博梅诺农业发展有限公司均要求解除房屋租赁合同，淄博梅诺农业发展有限公司于2019年6月7日通知董汉振解除双方之间的房屋租赁合同，董汉振未提出异议，一审法院确认董汉振与淄博梅诺农业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月7日解除。 关于董汉振主张的损失问题。对于明信价评字（2020）ZF03-2号价格评估结论书，原告无异议，被告虽有异议，但不申请鉴定人出庭作证，也不申请重新鉴定，一审法院认为该价格评估结论书可以作为认定事实的根据。根据2018年7月31日张梅、董汉振、田金华、张长征黄粉虫烘干方案协议，烘干室内已形成附合的装饰装修物并非全部由董汉振投入，烘干室地面瓷砖、铝合金门窗、烘干室东侧房屋铝合金门窗残值合计7060元，扣除张梅投入铝合金窗户5扇残值1300元，剩余由董汉振、田金华、张长征平摊，故董汉振已形成附合的装饰装修物残值损失为10950元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期间装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”规定，原告在租赁期间购置的用于养殖黄粉虫的设备等，可由原告撤出、拆除。原告未按期交纳租金构成违约，被告淄博梅诺农业发展有限公司未保证供水亦构成违约，原告未举证证明淄博梅诺农业发展有限公司存在其他违约行为导致其无法正常经营，故对于原告剩余租赁期间形成附合的装饰装修物残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任，一审法院认为由淄博梅诺农业发展有限公司承担50%的赔偿责任，原告自负50%的责任为宜。被告张梅于庭审中自述原告想怎么装修就怎么装修，故被告抗辩原告装修未经其同意，一审法院不予采纳。 关于淄博梅诺农业发展有限公司主张的支付租金问题。董汉振抗辩淄博梅诺农业发展有限公司答应减免其第一年租金，但董汉振未提供证据来支持该抗辩主张，应当承担举证不能的法律后果。董汉振抗辩其实际自2018年1月10日开始租赁，但其提供的闫淑霞的证人证言不能推翻其在自己的起诉状中承认的租赁期限自2017年11月1日开始的事实。董汉振未缴纳自2017年11月1日至2018年6月1日期间的租金，构成违约，应当承担违约责任。因此，淄博梅诺农业发展有限公司要求董汉振支付租金17500元，一审法院予以支持。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。因此，民事合同中是不能约定滞纳金的，双方在租赁合同中约定了滞纳金，属于无效条款，淄博梅诺农业发展有限公司要求董汉振支付滞纳金，一审法院不予支持。双方均违约，对于各自主张的违约金，一审法院均不予支持。原告主张的电费押金、线路损耗费、淄博梅诺农业发展有限公司主张的用电管理费与本案房屋租赁关系不属于同一法律关系，当事人应另案主张权利，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项规定，判决：一、确认董汉振与淄博梅诺农业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月7日解除。二、淄博梅诺农业发展有限公司赔偿董汉振剩余租赁期间装饰装修残值损失5475元。三、董汉振在房屋租赁期间购置的黄粉虫养殖设施等，由董汉振撤出、拆除，带走。四、董汉振支付淄博梅诺农业发展有限公司租金17500元。五、驳回董汉振的其他诉讼请求。六、驳回淄博梅诺农业发展有限公司的其他反诉请求。以上二、四项相折抵，董汉振支付淄博梅诺农业发展有限公司12025元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计922元，由董汉振、淄博梅诺农业发展有限公司各负担461元。反诉费321元，由董汉振负担237元，淄博梅诺农业发展有限公司负担84元。评估费3500元，由董汉振负担2310元，淄博梅诺农业发展有限公司负担1190元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人董汉振是否拖欠被上诉人淄博梅诺农业发展有限公司2017年11月1日至2018年6月1日期间的租金。上诉人提出2018年1月至2019年1月2日，其向被上诉人张梅转款113803.99元，扣除房租17500.00元，剩余96303.99元是双方之间的借款。而被上诉人张梅在本案一审庭审中提出该部分微信转账款项实际是上诉人委托张梅购买黄粉虫食料所支付的费用，并且提交了与之对应的微信转账截图。经审查，张梅提交的微信截图与上诉人提供的微信转账截图，在转账时间、转账金额等方面存在完整对应关系，通过该部分截图中聊天记录显示的内容，足以认定上诉人转账是向张梅支付麸皮及运费等费用，并非是上诉人主张的借款。故，上诉人提出已经支付2017年11月1日至2018年6月1日期间的租金，上述款项的性质是借款，明显不能成立，本院不予采信。且上诉人在一审中辩称张梅答应第一年不受租赁费，后又辩称第一年房租以现金方式支付给张梅，没有证据提交，现二审又上诉称通过微信转账方式支付的房租，其陈述前后矛盾不足以为信。 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金或者解除合同。本案中，上诉人拖延支付2017年11月1日至2018年6月1日期间的租金，已经构成违约，被上诉人淄博梅诺农业发展有限公司依法享有合同解除权，故其经通知解除涉案租赁合同，于法有据。至于是否追加陈加生参加诉讼，不影响本案事实认定，一审法院对此处理并无不当。 综上，上诉人董汉振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费488.00元，由上诉人董汉振负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 禚慧聪 审 判 员 孙德啟 二〇二〇年七月二日 法官助理 祝奉田 书 记 员 尹衍羚