湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初1344号 原告：肖林豪，男，1986年9月1日出生，汉族，住郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥。 原告：雷慧珍，女，1992年6月21日出生，汉族，住址同原告肖林豪。 两原告委托诉讼代理人：文斌，湖南星河律师事务所律师。 被告：郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区苏仙北路**。 法定代表人：李雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓松良，男，1969年12月30日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区国庆北路**，系该公司员工。 原告肖林豪、雷慧珍与被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司（以下简称“苏仙城建公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖林豪、雷慧珍的委托诉讼代理人文斌、被告苏仙城建公司的委托诉讼代理人邓松良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金5600元；2.判令被告立即为郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥御溪湖畔5栋18层1808号房办理不动产首次登记；3.判令被告在办理完不动产首次登记后继续履行合同义务，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告，协助原告办理产权登记手续；4.判令被告向原告支付逾期办理不动产首次登记违约金1982元（暂计自2019年11月1日至2020年5月6日，计6.23个月），后续违约金按已交房款为基数按每月千分之一计算至不动产首次登记完成之日止；5.判令被告按照原告已付购房款开具购房正式发票；6.本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2014年7月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的郴州市白鹿洞镇锁石桥“御溪湖畔”5栋18层1808号，房款总价314594元，面积107.37平方米。原告首付154594元，其余房款以银行按揭贷款方式给付了被告并将全部维修基金向房管部门交纳完毕。2017年11月1日被告将不符合合同约定交付条件的房屋交给了原告，按照合同第九条的约定，出卖人应当在2015年11月1日前交房，据此，被告已构成迟延交房，原告主张逾期的天数自2017年5月7日至2017年11月1日计178天，第十条约定：逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。按照合同第十六条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后二年内即2019年11月1日前，完成该幢商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案并通知买受人。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理登记的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不解除合同，出卖人向买受人支付已付房款每月千分之一的违约金。现已逾期187天，被告未履行上述义务，也未向原告支付违约金，故被告应当继续履行合同并承担违约责任，现诉请法院维护原告的合法权益。 原告就其诉请提交的证据有：1.原告身份证；2.被告工商登记信息；3.商品房买卖合同；4.房款及附属工程收据；5.物业费、装修费、水费收据；6.维修基金发票； 被告苏仙城建公司辩称：有证据证明被告通知原告收房时间为2016年10月24日，也有证据证实已与原告就逾期交房的违约金以物业管理费的形式进行了补偿；对原告要求逾期交房违约金不予认可，对逾期办证的违约金没有异议；因为该房屋建设容积率超标，无法验收所以无法办证也无法开具发票。 被告苏仙城建公司就其主张提交的证据有;1.通知原告收房短信凭证；2.关于免收物业管理费的联系函及减免物业管理费表。 本院就当事人提交的证据材料组织质证，对双方无异议的证据，予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院经审查认证并确认如下事实： 2014年7月30日，原告肖林豪（买受人）、雷慧珍（共有人）与被告苏仙城建公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》，合同编号为：201401431808，主要内容有：一、原告购买被告开发位于郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥“御溪湖畔”项目中的5栋18层1808号房，建筑面积107.37平方米；二、商品房单价每平方米2930元，总价款为314594元；三、付款方式：买受人首付154594元，余款160000元向中国农业银行申请贷款以银行按揭方式付款；四、交付期限及条件：出卖人应当在2015年11月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；五、房屋交接及违约处理方式,商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续，买受人在通知之日起七日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，并签署房屋交接单。前款所述通知包括出卖人以电话、短信、书面函件方式通知，还包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人的原因未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。六、关于产权登记的约定。出卖人应在商品房交付使用后二年内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，出卖人向买受人支付房款的每月千分之一的违约金。合同签订后，原告肖林豪、雷慧珍依约向被告交付了全部购房款314594元，被告于2016年10月24日以短信的形式通知原告收房，原告未予回应。2017年1月13日，涉案房屋的施工单位、设计单位、监理单位、建设单位共同对该房屋进行工程质量竣工验收，出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，作出综合验收结论“合格”。2017年11月1日原告接收房屋并向物业公司交纳物业管理费。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未办理不动产初始登记。 被告提交的《关于免收物业管理费的联系函》主要内容为：苏仙区城建物业服务有限公司：御溪湖畔业主肖林豪、雷慧珍，合同约定交房时间为2015年11月1日，现因多方面原因造成延迟交房，经开发商同意免收该业主12个月的物业管理费（其免收部分将由开发商承付给物业公司）请贵公司办理交房相关手续为谢，2019年2月14日。该函下方有原告曹慧珍的姓名，另被告提交一张物业费减免表该表上显示，5-1808号房从2016年11月1日至2017年9月30期间的物业服务费由开发商承付，该表无原告方签名。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案原告与被告苏仙城建公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依法全面履行各自义务。本案中，被告对原告要求其支付逾期办理不动产首次登记违约金1982元（暂计自2019年11月1日至2020年5月6日，计6.23个月），后续违约金按已交房款为基数按每月千分之一计算至不动产首次登记完成之日止之诉讼请求不持异议，且该诉请符合双方合同约定及法律规定，故本院依法予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记”，其中的初始登记是依原《城市房屋权属登记管理办法》中的规定而来，约定的是对房屋所有权的第一次登记。《不动产登记暂行条例》第三条规定了八种登记类型，第一种是首次登记，即不动产权利第一次登记，该条例将之前不统一的总登记、初始登记、约定登记等统一称为首次登记。本院认为，不动产首次登记即初始登记，合同约定的产权登记义务不因法律规定的变更而免除。原告收房后，被告至今仍未履行完成房屋初始登记的义务，已构成违约；因房屋建设容积率超标，导致无法验收，应归责于被告，故本院对被告该项抗辩主张不予支持；《商品房买卖合同》中还约定了：出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。故原告该项诉讼请求本院依法予以支持；鉴于《商品房买卖合同》中原、被告就购房款开具发票未予约定，且根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，未按照规定开具发票的，是违反发票管理法规的行为，由税务机关作出处罚。开具发票属于行政法律关系，不是平等主体之间的民事法律关系。故原告此项请求，本院不予支持。本案争议的焦点是：被告就逾期交房违约金的抗辩主张是否应当支持？本案中，被告短信通知原告收房时间为2016年10月24日，而涉案房屋形成《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》时间为2017年1月13日，被告在商品房未达到交付使用条件前即通知原告收房，不符合双方对房屋交接的约定，故被告主张原告收房时间为2016年10月24日本院不予采信；原告实际收房时间为2017年11月1日，被告主张逾期交房违约金，已以2016年11月1日至2017年9月30期间的物业服务费抵偿无事实依据，且其所提供的减免物业费资料未经原告确认，故本院对该证据的真实性不予认可，原告诉请被告承担2017年5月7日至2017年11月1日计178天逾期交房违约金，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百三十八条、第二百七十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司于本判决生效之日起三十日内支付原告肖林豪、雷慧珍逾期交房违约金5600元（从2017年5月7日起计算至2017年11月1日）； 二、限被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司于本判决生效之日起三十日内为原告肖林豪、雷慧珍办理郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥“御溪湖畔”5栋18层1808号房屋的不动产首次登记，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告； 三、限被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司于本判决生效之日起三十日内支付原告肖林豪、雷慧珍逾期办理不动产首次登记违约金1982元（该违约金以已交房款314594元为基数，按每日万分之一暂计自2019年11月1日至2020年5月6日，后续违约金按此标准计算至不动产首次登记完成之日止）； 四、驳回原告肖林豪、雷慧珍的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取50元，由被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 姚秋珍 二〇二〇年七月六日 法官助理 曾 伟 书 记 员 邓红娟