吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终720号 上诉人（原审原告）：王金光，男，1975年2月3日出生，汉族，个体，现住镇赉县人和居小区**楼4门市。 被上诉人（原审被告）：镇赉县启龙房地产开发有限公司。 法定代表人：杨春刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋福铭，吉林镜鉴律师事务所律师。 上诉人王金光因与被上诉人镇赉启龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王金光，被上诉人镇赉启龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蒋福铭到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 王金光上诉请求：撤销（2020）吉0821民初482号判决书第二项，依法判令被告给付因逾期办理人和居小区6号楼4门市产权证的违约金。事实和理由：1．原告与被告在2012年10月25日签定商品房销售合同，在2013年12月11日被告将房屋交付给原告使用入住，原告于2013年12月11日将人民币66,901元（其中产权费用：51,495.02元＋入住费18,406元）交给被告办理房屋产权证，由于被告一直拖延到2018年12月06日才办理产权证；商品房销售合同中没有约定办理产权证的时间依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告没有做到房屋交工后90天内为原告办理产权手续，被告应该承担违约责任。2．一审中被告提供了镇赉县自然资源局，镇赉县房屋征收经办中心出具的“人和居花园小区棚户区改造项目产权证办理延期的情况说明”来证明违约责任不是启龙房地产开发公司的原因，缺少法律依据。原判根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定判被告没有责任适用法律不准确：一．被告提供的“人和居花园小区棚户区改造项目产权证办延期的情况说明”是被告跟政府之间行为，与本案无关；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也没有规定政府行为可以作为出卖人不承担违约责任条款。原告与被告签订的是（商品房买卖合同），合同是合同中没有任何条款体现棚户区改造字样，从签订合同至今被告从来没有书面或者口头告知原告产权证办理延迟是因为政府的原因，相反被告一直跟原告说马上办理产权证，反反复复一直推脱到2018年12月份。被告违背了（中华人民共和国合同法）第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。3、被告所提供的“人和居花园小区棚户区改造项目产权证办延期的情况说明”不能作为被告不承担违约责任的证据，没有任何法律依据。4．综上所述，上诉人认为：原审认定事实不清晰，适用法律不准确。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请求撤销原判第二项，依法改判。 镇赉启龙房地产开发有限公司辩称，上诉人的上诉请求不成立。请求维持原判，驳回上诉。 王金光向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告返还为原告办理（人和居小区6号楼4号门市）房屋产权证时多收取的费用，其中:转让手续费11,813.42元、查档费100元、保证金1,000元、查档费100元、登记费550元、档案整理服务费216元，共计人民币:13,779.42元;2.请求依法判令被告因拖延办理房产证所产生的违约金，从2014年3月11日至2018年12月8日共计:56个月(按照已交购房款621,759元,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算）;3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年10月25日，王金光与启龙公司签订“商品房销售合同”，王金光购买启龙公司开发的人和居6号楼4门市,房屋总价款621,759元,约定楼房交付日期为2012年8月31日（实际应为2013年8月31日）。王金光已付办理产权费用13,779.42元。涉案楼房于2013年12月11日交付,2018年12月8日办理不动产登记。王金光于2020年4月7日诉至本院。认定上述事实的证据有:双方购楼合同和办理房屋产权证时缴纳的费用收据及各项明细表、产权证、镇赛赉县人民政府出具关于人和居花园小区棚户区改造项目产权证办理延期的情况说明、2011年镇赉县棚户区改造建设协议书、镇赉县A06区块棚户区改造、启龙公司在2017年1月18日，向政府的申请报告、启龙公司在给原告办理产权证时所交的费用的明细。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业(出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案案由应为商品房买卖合同纠纷。王金光与启龙公司签订的“商品房销售合同”系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行相关义务。庭审中，诉讼双方经核对在办理产权证多收取费用1,002.27元的事实无异议,本院对此予以确认。但启龙公司陈述称王金光在装修时改变楼房设计，不同意返还包括装修保证金1,000元。王金光对此有异议,认为在装修时没有改变设计。《最高人民法院关于适用人中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在做出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”据此规定，本院对启龙公司的辩解不予采信，启龙公司应返还多收取的办理房屋产权的费用1,002.27元。关于诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，该二年时效期间应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”,而本案所涉房屋在2018年12月8日办理不动产登记，王金光于2020年4月7日诉至本院，无论是二年，还是三年均未超过诉讼时效。故王金光具有诉权。关于违约金的诉求，启龙公司提供了镇赉县自然资源局、镇赉县房屋征收经办中心向本院出具的“人和居花园小区棚户区改造项目产权证办理延期的情况说明”,证明违约责任不是启龙公司的原因，双方在合同中对此亦未约定。而本案不能办理房屋所有权登记直接原因是因启龙公司开发的是棚户区改造工程，有部分被动迁户未达成拆迁协议，导致拆迁房屋不能拆迁,致使被拆迁房屋不能灭籍，无法办理所建楼房的所有权登记，该责任不在启龙公司。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此规定，本院不能认定不能办理房屋所有权登记是启龙公司的原因。王金光虽对此虽有异议，但不能提供相关证据予以证明，对此本院对于王金光的诉求认为无事实依据及法律根据，本院不予保护。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下:一、镇赉启龙房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还王金光办理镇赉县人和居小区6号楼4门市产权证时多收取的费用1,002.27元;二、驳回王金光其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72.23元（已减半收取）由镇赉启龙房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下:上诉人出示人和居小区4号楼2单元202房屋产权证复印件一份，证明：2017年可以办理房屋产权证。我的房屋是起诉后办理的。被上诉人质证后对该证据有异议，该证据是复印件不能作为证据使用，上诉人证明的问题不是事实，因被上诉人真实的办房照时间是2017年开始，上百户需要办理，我们需要时间。评议认为，因证据是复印件，且被上诉人不予认可，不予采信。 二审认定的事实除2018年12月8日办理不动产登记,王金光于2020年4月7日诉至一审法院以外，其余与一审认定的事实一致。另查明，2018年12月6日办理不动产登记,王金光于2020年4月3日诉至一审法院。 本院认为，关于王金光要求镇赉启龙房地产开发有限公司承担因迟延办理房产证所产生违约金的诉讼请求，在一审时，镇赉启龙房地产开发有限公司提供了镇赉县自然资源局、镇赉县房屋征收经办中心出具的“人和居花园小区棚户区改造项目产权证办理延期的情况说明”，依据该情况证明能够认定造成迟延办理房产证的责任不是镇赉启龙房地产开发有限公司，且双方在签订的“商品房销售合同”中关于逾期办证违约金未作约定，王金光虽有异议，但未能提供证据证明是镇赉启龙房地产开发有限公司的原因致使其迟延办理房产证。故王金光要求镇赉启龙房地产开发有限公司承担迟延办理房产证违约金的诉讼请求不予支持。王金光对其上诉请求没有举出足够相应的证据来证实自己的上诉主张，故对其上诉请求不予支持。 综上所述，王金光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费145元，由上诉人王金光负担。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  孙金芹 审判员  杨剑虹 二〇二〇年七月三十日 书记员  李 妍