福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1615号 上诉人（原审被告、反诉原告）：余晶晶，女，1985年11月21日出生，汉族，住福建省将乐县。 委托诉讼代理人：徐进，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林艺金，福建均融律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：覃健芬，女，1977年6月28日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：林焕荣，福建伟盛律师事务所律师。 原审第三人（反诉第三人）：泉州大川投资有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道梅庭社区长兴路**世纪华廷**-店03，社会统一信用代码91350582MA2YLTEB4R。 法定代表人：刘志忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邬字书，福建问尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林玉云，福建问尔律师事务所律师。 上诉人余晶晶因与被上诉人覃健芬、原审被告泉州大川投资有限公司（以下简称“泉州大川公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初10547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余晶晶上诉请求：撤销原审判决，改判驳回覃健芬一审诉讼请，支持余晶晶一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院判决余晶晶协助办理过户登记，但对购房尾款未予认定，未解决诉讼的根本原因，导致实际无法过户，认定事实不清,判决有误。《房产预约买卖协议书》第五条规定，在产权过户至覃健芬名下之前，覃健芬需要每月足额支付余晶晶银行按揭余额(包括本金和利息),即过户时，覃健芬需要一次性付清房屋余款。但覃健芬拒绝支付房屋尾款，拒绝办理房屋解押手续，导致双方诉至一审法院。二、一审法院认定余晶晶未及时办理产权交易登记存在违约情形，依法应当支付违约金，认定事实错误，适用法律有误，依法应当予以改判。首先，讼争合同关于何时过户、何时办理产权登记未有明确约定，是一手产权出证后“3日”还是“3月”存在争议。中介公司亦未履行告知、提醒义务，中介公司在一审第一、二次庭审均答辩讼争合同约定为一手产权出证后“3月”办理登记，第三次庭审却认为“3日”，前后表述不一致，可以再次印证中介公司代书合同，却未能履行告知、提醒义务，未明确双方何时办理产权过户，“3日”时间的紧迫性，以及“3月”和“3日”差距较大，在约定不明的情况下，余晶晶未及时办理产权过户登记并不存在违约情形。其次，覃健芬未支付2019年2月及3月的银行按揭款，逾期支付2019年9月按揭款，未于交房当日2019年1月20日支付第二期购房款，多次存在违约情形，余晶晶有权依据先履行抗辩权，拒绝及时前往房管局办理交易登记手续，并非违约行为。三、一审法院认定交房时间为2019年1月30日，覃健芬应当支付的违约金仅为22200元，与事实不符，认定错误，判决有误。2019年1月20日，余晶晶于中航·天悦小区18栋物业前台，在第三人与物业的见证下将涉案房屋钥匙交付覃健芬，余晶晶已经履行交付房屋的义务。一审中，泉州大川公司提交的微信聊天记录再次印证余晶晶与覃健芬于2019年1月30日前已经完成交房，而非2019年1月30日当天，一审法院仅凭泉州大川公司微信聊天记录时间推定交房时间，与事实不符，认定错误。四、因覃健芬多次违约，余晶晶请求解除讼争合同于法有据，一审法院认定覃健芬为守约方，余晶晶系违约方，无权解除合同，认定事实错误，判决有误。讼争合同第十五条约定“.....任何一方违约逾期壹拾日以上仍未履约的，视为毁约，守约方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任”，覃健芬逾期支付2019年2月及3月的银行按揭款，逾期支付2019年9月按揭款，未于交房当日2019年1月20日支付第二期购房款，多次违约，违约天数已达合同约定的“壹拾日”，余晶晶作为守约方有权申请解除讼争合同。五、覃健芬未及时足额支付按揭余额，导致余晶晶银行征信受影响，一审法院未查清余晶晶与覃健芬之间关于按揭款转款时间的约定，对2019年2月、3月期间的未付按揭余额并未作出认定，判决有误。首先，余晶晶与覃健芬于2019年1月20日完成交房，根据讼争《房产预约买卖协议书》第五条第4款约定“乙方于2019年6月10日前交房之日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付”，即自余晶晶实际交房当日2019年1月20日起，应由覃健芬承担涉案房屋的按揭余额，但覃健芬并未支付2019年2月及3月期间的按揭款。一审法院未就余晶晶人2月及3月未付按揭的违约行为作出认定，认定事实不清。其次，余晶晶与覃健芬约定，由覃健芬负责银行按揭，按揭款由覃健芬每月银行扣款(每月10日)之前转账至按揭银行卡，而非每月10日当天。因覃健芬逾期支付银行按揭款，导致银行多次短信告知余晶晶逾期还贷存在不良记录。经余晶晶催讨，覃健芬才于2019年9月10日20：34：37支付按揭款，但已过银行按揭扣款时间。双方在《房产预约买卖协议书》中约定每月银行按揭款由覃健芬支付，该条款约定的目的是由覃健芬代余晶晶根据银行贷款约定，如期足额支付按揭款。一审法院认为覃健芬于9月10日转款并未违约，忽视了合同条款约定的目的，忽视了逾期还款所造成的不良后果，仅根据银行扣款时间都是10号这一字面来做出认定，认为覃健芬于20：34：37分银行已下班不可能划扣按揭款时再来支付按揭款系合约行为，理由牵强，认定事实不清。六、覃健芬于本案诉讼中提交的证据及陈述明显存在伪造证据捏造事实的嫌疑，且覃健芬依据该事实向余晶晶提出诉讼请求，故余晶晶恳请一审法院依法查明事实，对可能涉及违法犯罪的行为移送相关机关处理。但一审法院对此申请仅做出判决“不予采纳”，未就相关事实和理由做出合理解释。覃健芬提供《房屋装修合同》、《催促函》等证据，向余晶晶提出诉讼请求。但是《房屋装修合同》相对方成都正华装饰工程有限公司(以下称“正华公司”)于2018年10月12日签订全体投资人承诺书，申请简易注销，与覃健芬提供的装修合同签章时间矛盾。正华公司全体投资人承诺申请简易注销登记前的债权债务已经完结，而覃健芬与正华公司的装修合同系该公司申请简易注销前2个月签订，合同约定装修工期为次年即2019年6月26日至2019年9月30日。覃健芬在未实地勘察、实际控制涉案房屋、未进行房屋过户登记的情况下贸然与第三方签订房屋装修合同，装修涉案房屋明显不符合常理。余晶晶在一审中多次恳请法院要求覃健芬提供相关装修合同等资料的快递单号，覃健芬拒不提供，一审法院虽然在最后判决未支持覃健芬关于装修合同损失的诉讼请求，但是已严重侵害司法秩序和司法诉讼诉讼费的严肃性。 覃健芬辩称，一审法院认定应协助覃健芬办理产权过户至覃健芬名下，认定事实清楚。已于2019年7月14日取得一手产权证，根据覃健芬与余晶晶的合同约定，余晶晶在取得房产证三日内需协助覃健芬到房管局办理房产交易手续，余晶晶拒绝协助办理过户手续，其行为已构成违约。一审认定双方交房时间为2019年1月30日，但事实是覃健芬直至2019年3月4日才收到余晶晶寄送的钥匙，请求二审法院对交房时间及覃健芬需支付的违约金重新分析、认定。覃健芬与余晶晶签订的《房产预约买卖协议书》合法有效，该协议书第十五条约定：守约方有权解除合协议，余晶晶作为违约方无权解除合同，且亦不具备合同法定解除条件余晶晶无权解除合同，亦无权要求覃健芬给予赔偿。对于银行扣款，覃健芬每月均按约足额支付银行按揭，不存在任何违约情况。对于装修合同的损失，覃健芬在支付购房定金20万元的情况下，基于对余晶晶的信任以及提前预约有优惠，覃健芬才与装修公司签订《装修合同》，并支付定金2万元。因余晶晶拒不配合办理房屋变更、交接手续，导致覃健芬违约需支付装修公司2万元违约金，该损失应由余晶晶承担。余晶晶的上诉事实和理由不能成立，且存在滥用上诉权利的事实，拖延、拒绝履行合同的情节，请求驳回上诉，维持原判。 泉州大川公司辩称，1.泉州大川公司同意余晶晶的第一点上诉意见，泉州大川公司也认为一审判决没有对购房款尾款进行认定，未解决诉讼的根本问题。本案之所以产生诉讼，就是因为余晶晶和覃健芬对银行贷款余额的支付问题存在争议。但《房产预约买卖协议书》第五条第4款已经明确约定，银行贷款余额应当由买家支付。本案存在银行抵押权，在银行贷款尚未清偿，未涤除抵押权的情况下，是不可能完成过户登记的。因此，一审判决第一项判项有误。2.泉州大川公司作为居间方，一直积极与余晶晶和覃健芬沟通，希望双方能够顺利完成交易。覃健芬原购买案涉房产并非自住需求，而是投资性购房。因此双方的交易模式为，买家支付除银行贷款以外的款项给卖家，银行贷款由买家继续偿还，卖家办理委托公证给买家，后续过户事宜由买家自行处理。这个交易模式以及合同条款，买卖双方都是非常清楚的，泉州大川公司也向买卖双方进行了充分的解释和说明，并且提示双方有认为不清楚的事项可自行补充约定。因晋江公证机关办理委托公证需要提供房产证原件，而案涉房产银行贷款尚未还清，无法取得房产证原件，因此余晶晶才有继续配合办理过户的义务，但该义务是建立在覃健芬还清银行贷款，案涉房产具备过户条件的基础上的，在案涉房产尚未具备过户条件时，余晶晶不存在违约的事实。3.关于案涉房产的交房时间，泉州大川公司也认为应当是2019年1月20日，这个有当时的物业监控为证，而且泉州大川公司的法定代表人刘志忠也亲自到场配合并见证双方的房屋交接。4.覃健芬存在多次逾期还款的事实，导致余晶晶征信不良，余晶晶也委托泉州大川公司向覃健芬进行交涉。这也表明，泉州大川公司作为中介方一直都在尽力与买卖双方进行沟通，推动交易的后续程序顺利完成。 覃健芬向一审法院起诉请求：1.余晶晶立即按《房产预约买卖协议书》的约定配合办理涉案房屋产权过户手续；2.余晶晶按购房总款740000元的日0.05%计算，支付自2019年8月2日起至涉案房屋办理产权过户为止的违约金；3.泉州大川公司退还其已缴纳的中介费20000元；4.余晶晶、泉州大川公司承担其因本案支付的律师费15000元；5.余晶晶赔偿其因余晶晶未能及时到物业办理变更、交接手续，造成的装饰装修损失20000元；6.余晶晶、泉州大川公司承担本案全部诉讼费用。 余晶晶向一审法院反诉请求：1.解除其与覃健芬之间的《房产预约买卖协议书》；2.覃健芬立即向其支付违约金148000元（740000×20%）；3.覃健芬承担律师费15000元，中介费26000元；4.覃健芬承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：覃健芬及余晶晶、泉州大川公司在2018年4月22日签订《房产预约买卖协议书》。之后，覃健芬共计付款370000元给余晶晶及自2019年4月10日起支付每月的银行按揭款项。余晶晶将诉争房产的钥匙交付覃健芬。该房产于2019年7月14日登记在余晶晶名下。覃健芬支付中介费20000元给泉州大川公司，余晶晶支付中介费15000元给泉州大川公司。另查明，覃健芬与余晶晶于2019年1月30日已完成交房。覃健芬于2019年8月23日向本院提起诉讼。 一审法院认为，覃健芬与余晶晶签订的《房产预约买卖协议书》合法有效，当事人应依约履行自己的义务。双方均存在违约行为，故对双方于法有据的主张，本院予以支持，对双方缺乏事实及法律依据的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四第一款条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、余晶晶应于判决生效之日起十日内协助覃健芬将位于晋江市的房屋产权过户登记至覃健芬名下；二、余晶晶应于判决生效之日起十日内支付覃健芬自2019年8月2日起至办理产权过户之日止的违约金（以购房款740000元的日0.05%标准计算）；三、覃健芬应于判决生效之日起十日内支付反诉余晶晶22200元；四、驳回覃健芬的其他诉讼请求；五、驳回余晶晶的其他诉讼请求。案件本诉受理费11200元，由覃健芬负担4000元，由余晶晶负担7200元；案件反诉受理费13090元，减半收取为6545元，由余晶晶承担4000元，由覃健芬承担2545元。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，覃健芬与余晶晶签订的《房产预约买卖协议书》合法有效，当事人应依约履行自己的义务。鉴于诉争房屋目前抵押在招商银行股份有限公司泉州分行晋江市青阳支行，诉争房屋尚未具备过户条件，覃健芬请求余晶晶协助办理涉案诉争房屋产权过户手续，本院不予处理，覃健芬可以在条件具备时再另行主张，一审对此处理有误，予以纠正。关于交房时间。余晶晶主张2019年1月20日于物业前台交付钥匙，覃健芬在庭审中自认于2019年3月4日才收到钥匙。但根据覃健芬与泉州大川公司的聊天记录中，覃健芬称“我说我把钥匙寄给她她又不要”以及覃健芬与余晶晶的微信聊天记录中，覃健芬称“你要我寄给你，行不”，可以印证2019年1月30日覃健芬已实际取得钥匙。故覃健芬与余晶晶于2019年1月30日已完成交房。《房产预约买卖协议书》中关于时限的约定均系以“日”为限，结合该协议中“月”、“日”的书写手法以及录音资料，该协议中的第十五条约定的应是“一手产权出证叁日内”。余晶晶主张系产权证出证后3个月内办理过户，其不存在违约情形，但在录音时间即2019年3月间，当时双方就该时限存在较大的争议，录音最后体现，泉州大川公司明确“你听我讲哦，约定是一手产权出证3日内过户，然后是70日内办妥银行按揭贷款手续，知道不，是这样子约定。”显然就该条文中系“叁日”已经有了释明，且在录音中覃健芬与余晶晶均回复“嗯”。故余晶晶于2019年7月14日取得涉案产权证后应于三日内与覃健芬办理相应的手续。关于覃健芬是否存在违约的情形，根据《房产预约买卖协议书》第五条第2款及第十四条的规定，覃健芬与余晶晶已于2019年1月30日完成了交房，覃健芬应于交房当天支付第二期购房款，而覃健芬于2019年4月1日才支付约定的第二期购房款已构成违约，应按购房款740000元的日0.05%计算违约金（自2019年1月31日至2019年3月31日），共计22200元。余晶晶主张覃健芬逾期偿还按揭贷款构成违约，本院认为，涉案房产的按揭还款日为每月10日，覃健芬于2019年9月10日的还款并未违约。双方合同未约定解押问题，但余晶晶作为出售方，应协助办理过户手续，即包括涤除抵押。合同约定余晶晶于2019年7月14日取得涉案产权证后三日内应与覃健芬办理相应的手续，经覃健芬多次催促余晶晶仍未履行，故余晶晶亦存在违约情形，应根据《房产预约买卖协议书》第十五条的约定支付违约金，即应按购房款740000元的日0.05%计算违约金，覃健芬请求自2019年8月2日起计算至办理产权过户之日止。关于涉案房产买卖协议书是继续履行或解除的问题。覃健芬与余晶晶在中介泉州大川公司的居间下签订的《房产预约买卖协议书》系各方当事人的真实意思表示，合法有效。该协议书中针对解除合同的约定为协议的第十五条“……守约方有权解除协议……”，余晶晶也存在违约行为，故其无权解除合同，且亦不具备法定解除条件。覃健芬主张的装修损失，一审法院认为覃健芬提供的是装修方的单方声明，是否损失并未确定，对该主张不予支持。 综上所述，余晶晶的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初10547号民事判决第二项、第三项、第五项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初10547号民事判决第一项、第四项； 三、驳回覃健芬一审的其他诉讼请求。 一审案件本诉受理费11200元，由覃健芬负担；案件反诉受理费13090元，减半收取为6545元，由余晶晶承担。二审案件受理费11200元，由余晶晶负担5600元（多预交的5600元予以退回），由覃健芬负担5600元。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年七月二十八日 书记员  陈文能 附注本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。