山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁07民终3719号 上诉人（原审原告）：张镇镇，女，1984年12月1日出生，回族，住青州市。 委托诉讼代理人：侯家国，青州昌明法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：周学红，女，1971年3月3日出生，汉族，住青州市。 被上诉人（原审被告）：陈江，男，1972年3月6日出生，汉族，住青州市。 原审第三人：刘翠萍，女，1980年11月12日出生，住青州市。 上诉人张镇镇因与被上诉人周学红、陈江以及原审第三人刘翠萍房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院(2019)鲁0781民初4728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张镇镇向一审法院起诉请求：1、判令周学红夫妇赔偿店铺转让费、搬家费、经营损失费、房屋差价费等各项损失共计177267元；2、判令周学红夫妇返还转租费3000元；3、本案诉讼费用由周学红夫妇负担。 一审法院认定事实：陈江与周学红系夫妻关系。2016年7月17日周学红（甲方）与刘翠萍（乙方）签订租房合同一份，约定甲方将位于青州市出租给乙方使用，经营女装项目，租赁期限自2016年10月16日至2017年10月15日，计12个月。租金为每年25000元。租赁期间乙方不得私自转租转借转卖，每转让一次需向甲方交3000元并先征得甲方同意。租赁期满后，乙方若要续租需提前三个月向甲方提出签订合同，同等条件下，乙方有优先权。合同签订当日，刘翠萍向周学红支付租金25000元，该商铺交由刘翠萍使用。刘翠萍一直使用该商铺至2017年3月16日。 2017年3月17日经协商，刘翠萍将该商铺转让给张镇镇租赁使用，周学红亦书面同意转让，刘翠萍在原租房合同下部注明“刘翠萍于2017年3月17号转让给张镇镇刘翠萍”，周学红在该合同下部注明“同意转让周学红2017.3.17号”。张镇镇即开始使用涉案商铺。 2017年7月16日，周学红（甲方）与张镇镇（乙方）签订租房合同一份，约定甲方将位于青州市出租给乙方使用，租赁期限自2017年10月16日至2018年10月15日，计12个月。租金为每年25000元。租赁期间乙方不得私自转租转借转卖，每转让一次需向甲方交3000元并先征得甲方同意。租赁期满后，乙方若要续租需提前三个月向甲方提出签订合同，同等条件下，乙方有优先权。同日，张镇镇支付周学红租金25000元后继续使用涉案商铺。 2017年9月20日，周学红夫妇将涉案商铺以480000元的价格出售给案外人王翠芹，后王翠芹办理了不动产权证书。张镇镇与周学红租房合同期满后双方未再签订租房合同，张镇镇与王翠芹亦未签订租房合同。因张镇镇一直占有使用涉案商铺，王翠芹于2018年11月30日诉至一审法院，要求张镇镇返还涉案商铺并支付房屋占用费，后经法院调解双方达成调解协议：一、张镇镇于2019年2月25日前将青州市交还王翠芹；二、王翠芹自愿放弃其他诉讼请求；三、如张镇镇不按第一款协议约定的期限履行，应按年租金25000元的标准支付自2018年10月16日至实际腾退房屋之日的房屋占用费；四、案件受理费8510.2元，减半收取4255.1元（已由王翠芹垫交），由王翠芹负担2155.1元，张镇镇负担2100元，于2019年1月14日前退还王翠芹。后张镇镇于2019年2月24日将涉案商铺腾出交付王翠芹。 诉讼过程中，张镇镇于2020年3月4日申请对涉案商铺在2017年9月20日的市场价格进行司法评估，后于2020年3月30日撤回该申请。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，第三人刘翠萍与被告周学红签订的租房合同及原告张镇镇与周学红签订的租房合同，均系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本案当事人争议的焦点问题是张镇镇的各项诉讼请求应否得到支持。关于张镇镇主张的店铺转让费60000元，张镇镇称系其支付给刘翠萍，要求周学红夫妇赔偿，周学红夫妇对此不认可，因该店铺转让费是否已支付及是否应该支付，均系张镇镇与刘翠萍之间的民事法律关系，与周学红夫妇无涉，故对张镇镇的该项主张，法院不予支持。关于张镇镇主张的搬家费、重新租赁房屋支付新的转让费损失、腾房后的经营损失，周学红夫妇均有异议，因张镇镇与周学红签订的涉案租房合同，双方已经按约履行完毕，周学红夫妇出卖商铺并未影响张镇镇在租赁期限内的正常使用，张镇镇主张的该三项费用是否存在，亦与周学红夫妇无涉，故对张镇镇的该诉讼请求，法院不予支持。关于张镇镇主张的要求周学红夫妇返还转租费3000元，周学红夫妇称系其根据与刘翠萍签订的租房合同的约定收取的刘翠萍的该款项，张镇镇亦无充分证据证实其支付周学红夫妇转租费3000元，故对张镇镇的该诉讼请求，不予支持。关于张镇镇主张因周学红夫妇出售涉案商铺未予通知而损害了其优先购买权，要求周学红夫妇赔偿涉案商铺的市场价格与交易价格之间的差额50000元的诉讼请求，因张镇镇并无证据证实交易价格与市场价格之间的差额，亦不能证实交易价格低于市场价格，故对张镇镇的该诉讼请求，亦不予支持。刘翠萍经法院传票传唤无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。 综上所述，张镇镇的诉讼请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张镇镇的诉讼请求。案件受理费3905元，由原告张镇镇负担。 张镇镇上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，本案诉讼费用由周学红夫妇负担。事实和理由：周学红夫妇未经通知擅自出卖商铺，损害了张镇镇优先购买权，应赔偿该商铺转让费60000元、新商铺转让费50000元、搬家费1990元、腾房后停业损失15277元。 周学红夫妇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张镇镇的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 刘翠萍未陈述意见。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审事实一致。 本院认为，涉案商铺原归周学红夫妇所有并出租给刘翠萍使用，刘翠萍租期之内商铺于2017年3月17日转由张镇镇使用，张镇镇与周学红并于2017年7月16日签订租房合同，两方约定的商铺租期自2017年10月16日至2018年10月15日计一年。2017年9月20日周学红夫妇对外出售商铺时张镇镇正在使用，合同约定张镇镇一年的商铺租期也即将开始，其未举证证明出卖商铺前已通知张镇镇，其出卖商铺损害了张镇镇的优先购买权。 因优先购买权受损造成的直接损失，应系张镇镇购买同样商铺需要多支出的费用差价，但该差价现无证据证明。现有证据也不能证明周学红夫妇出卖涉案商铺之前张镇镇有购买的意思表示，张镇镇本案主张的涉案商铺转让费如果真实存在，系其之前为达到使用商铺的目的向刘翠萍支付，其主张的新商铺转让费、搬家费、腾房后停业损失如果真实存在，系在一年的商铺租期届满之后发生，周学红夫妇出售商铺实际上并未影响张镇镇依约使用商铺，张镇镇主张的上述损失均与其优先购买权受损没有直接和必然的因果关联，张镇镇请求周学红夫妇赔偿该损失，事实和法律依据不足，本院不予支持。 综上所述，张镇镇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3905元，由上诉人张镇镇负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年七月二十八日 书记员  王 旭