河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初1365号原告信阳华银房地产开发有限责任公司。法定代表人：周文，系该公司董事长。住所地：信阳市浉河区文化街华银玫瑰园**楼。委托代理人付宗伟，系该公司员工，特别授权。委托代理人陈永强，河南同信律师事务所律师，特别授权。被告郑州市大弘房地产营销策划有限公司。法定代表人：吴俊杰，系该公司总经理。住所地：郑州市金水区北三环****15014。委托代理人焦建，河南得佳律师事务所律师，特别授权。原告信阳华银房地产开发有限责任公司（以下简称华银房地产）诉被告郑州市大弘房地产营销策划有限公司（以下简称大弘营销公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华银房地产的委托代理人付宗伟、陈永强，被告大弘营销公司的委托代理人焦建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华银房地产诉称，2015年12月19日，原告为销售罗山县灵秀花园房地产项目的商品房，就该项目的全案营销策划及销售代理服务工作与被告签了《全程营销策划代理合同书》，约定由被告全面负责前述商品房的销售代理和策划工作，原告按照约定向被告支付代理佣金，被告必须严格遵守合同约定，不得倒卖房源、私自收取购房人任何款项，被告安排的销售人员需坚守职业道德，勤勉尽责、全面忠实履行合同义务。合同签订后，被告进场展开工作，被告在代理营销过程中，部分客户起诉到人民法院反映其存在倒卖房源、私收购房款的违法行为，而双方签订前述《全程营销策划代理合同》第九条第4项明确约定：被告不得私收购房款、预定款及诚意金等任何款项，否则，甲方有权立即解除合同，并有权要求被告承担100万元的违约金。合同第九条第6项明确约定：乙方不得倒卖房源。在知晓被告存在前述违约行为后，原告经盘查发现，被告还存在其他多起倒卖房源、私收房款损害原告合法权益的根本违约行为，被告为倒卖房源谋取私利，甚至在合同约定的期限内连约定的销售任务都未完成，严重违反合同义务，给原告造成巨大经济损失，并造成国有资产严重流失。被告除前述为谋取私利违反合同约定的违约行为外，还多次指使工作人员违背职业道德，围堵、封锁项目售楼部，限制原告公司负责人的人身自由，散播不实信息，给原告房屋销售和交付造成巨大影响，严重损害公司声誉。基于被告存在前述严重违约、违法行为，原告多次跟被告沟通，要求其必须解决因其违约、违法行为带来的不利影响，并告知其原告将主张自己合同权利，后双方因合同履行争议多次交涉，原告为保障自身合法权益与被告解除了《全程营销策划代理合同书》，并将暂时无法达成一致意见的争议搁置以待日后解决，现被告仍未就当初搁置的合同争议与原告协商解决，故原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令1、被告向原告支付违约金100万元；2、判令被告按照项目总销售额的千分之三赔偿原告经济损失（具体金额以法院认定数额为准）；3、本案诉讼费由被告承担。被告大弘营销公司辩称，1、原告所述不实，答辩人不存在原告诉称的违约行为，违约条款是为了防止出现答辩人在出售一手房源时，以高价收受购房款，仅向原告支付部分购房款，从中获利。但答辩人在履行营销策划代理合同过程中按照合同约定让一手购房者的购房款直接支付给原告对公账户，不存在私收任何购房者房款的行为，始终尽职尽责的履行合同义务，不存在违约行为。2、7号楼7101/7102/7103/7105门面房是沈华彩、李会玲于2016年5月购买。2017年3月万峰与吴俊杰经朋友林海介绍认识，想要购买位置最好的7号楼7101/7102/7103/7105门面房，请求吴俊杰个人帮忙与原购房者沈华彩、李会玲协商，经吴俊杰居间帮忙，沈华彩同意7101/7102以9500/㎡的价格转让给万峰、李会玲同意7103/7105以8800/㎡的价格转让给万峰。协商一致后，沈华彩、李会玲在2017年4月委托吴俊杰居间介绍转售，万峰为购买上述门面房支付给沈华彩和李会玲的购房款加转让费214万，剩余款项万峰准备以贷款方式支付，214万元由吴俊杰代收后通过现金和转账方式支付给沈华彩和李会玲。万峰是通过朋友介绍想要购买二手房，并非直接从原告处购买，而是从沈华彩、李会玲二人手中购买。因此，吴俊杰代收214万购房款与原告无关。3、吴俊杰代付部分房款系为了补足商业用房首付不低于50%和银行贷款金额必须是千位以上整数，因此在收到万峰支付给沈华彩、李会玲的购房款后，受沈华彩委托为7101补款102000元，7102补款34000元，受李会玲委托为7103补款187元，7105补款537元，其余款项全部支付给了沈华彩和李会玲，吴俊杰本人未获得任何好处。4、原告开发的“灵秀花园”项目购房者在购买房产后存在大量转售行为，二手购房者将房款加转让费交给原购房者，原购房者只需向原告提交更名申请单，原告变更购房收据。原告即不向原购房者退房款，也不另行与二手购房者签订新的购房合同收取购房款，沈华彩、李会玲转售给万峰的房屋与其他房屋的转售行为一样。本案中的四套门面房，原告已经出售给沈华彩和李会玲，原告已经无权再次出售，只能由一手购房者转售给万峰，否则便是认可原告可以实施一房多卖的诈骗行为。5、吴俊杰虽是我司法定代表人，但其居间介绍转售房屋的行为非我司业务范围，没有利用公司名义，不是为我司利益，不属于职务行为，而是其以个人名义从事的民事活动，属于吴俊杰个人行为。吴俊杰作为居间介绍人，代收代付房款属于履行受托义务的行为，不属于《营销策划合同》约定的私收购房款行为，二者并非同一法律关系，吴俊杰代收代付房款的行为与答辩人无关。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求经审理查明，2015年12月19日，原告华银房地产公司（甲方）与被告大弘营销公司（乙方）签订全程营销及策划代理合同书，约定乙方为甲方在罗山县投资开发的灵秀花园项目提供全案营销策划及销售代理服务，违约责任约定“1、非经双方同意或本合同约定，甲乙双方均不得无故终止履行本合同。否则，违约方应赔偿守约方经济损失，并向守约方支付项目总销售额千分之三的违约金。……，4、乙方不得私收购房款、预订款以及诚意金等任何款项，否则，甲方有权立即解除本合同，并要求乙方承担100万元的违约金。……，6、乙方不得私设账号、不得有账外账，不得私自转移资金，不得倒卖房源，否则，甲方有权立即解除本合同。7、销售人员必须坚守职业道德，如发生个人违规事件，每例罚款1万元，并开除违规人员，情节严重的可解除合同。”原告华银房地产公司于2016年5月1日开盘，开盘当日购房人沈华彩、李会玲通过被告大弘营销公司定购灵秀花园7号楼门面房，每平方单价6200元，优惠政策3万元抵6万元，分期优惠1%。沈华彩定购7101、7102门面房，李会玲定购7103、7105门面房。截止到2017年1月，沈华彩共计向原告公司交7101房款236188元、7102房款133240元，李会玲共计向原告公司交7103房款268053元、7105房款324218元，原告公司向二人出具了收据。2017年3月万玲受其兄万峰委托找到被告公司经理吴俊杰欲购沈华彩与李会玲定购的门面房，2017年4月10日、11日，沈华彩、李会玲分别向吴俊杰出具委托书，全权委托吴俊杰代办所定购的门面房转手交易事宜。沈华彩的两间门面房以每平方9500元价格、李会领的两间门面房以每平方8800元价格转让给万峰，万玲向吴俊杰帐户总计汇款214万元后，优惠申请单、客户交款确认单申请人变更为万峰。原告公司向万峰出具了上述四间门面房的收款收据。2017年10月万玲与吴俊杰因交房期限发生争执，2017年11月万玲将吴俊杰举报至罗山县公安局，2018年9月20日万峰与吴俊杰达成和解，2019年4月4日罗山县检察院以罗山县公安局认定的犯罪事实不清、证据不足，对吴俊杰作出不起诉决定。另查明，2019年5月23日，原、被告达成协议，约定协议签订后三天内原、被告双方签字交接全套销售相关资料后被告撤场，原告同意将案涉四套商品房另行销售给被告指定的人。以上事实有原告出具的全程营销策划代理合同书、灵秀花园7号楼7101、7102、7103、7105四套房屋的销售选房资料一套、房屋变更申请审批单、订房业主委托倒卖房源委托书、大弘公司所提供的答辩状、万峰在罗山县人民法院的起诉材料及在公安机关控告被告法定代表人吴俊杰合同诈骗的报案的资料、吴俊杰与万峰（万玲）一方的短信往来材料、交房款的银行流水、万峰与吴俊杰签订的和解协议、谅解书、退款流水、房屋变更申请单、承诺书、协议书、证言、客户银行转账单、被告工作人员围堵原告售楼部、打砸原告办公室的证据、被告起诉状一份、竣工验收备案许可证一组、被告出具的7101、7102、7103、7105房屋优惠申请单、客户交款确认单、收据、询问笔录、银行流水、门面房更名申请单、沈华彩、李会玲委托书、万峰7101、7102、7103、7105收据、收条、更名申请单、罗山县人民检察院不起诉决定书复印件、门面房交款转卖统计表及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点：被告大弘营销公司在为原告华银房地产公司销售楼盘时是否存在双方合同约定的违约行为。原告认为被告违反了合同约定的第九条违约责任第1、4、6项内容，其中第1项“非经双方同意或本合同约定，甲乙双方均不得无故终止履行本合同。否则，违约方应赔偿守约方经济损失，并向守约方支付项目总销售额千分之三的违约金。”在履行合同过程中，双方未发生单方终止合同情况，且原告未向法庭提供项目总销售额的依据，原告此项诉求，本院不予支持。第4项“乙方不得私收购房款、预订款以及诚意金等任何款项，否则，甲方有权立即解除本合同，并要求乙方承担100万元的违约金。”原告认为被告在营销代理中利用职务之便，将沈华彩、李会玲购买的房屋倒卖给万峰、私收房款。首先，购房人沈华彩、李会玲通过被告购买原告开发的门面房，二人所交购房款直接转入原告公司账户，由原告公司向二人开具购房收据，显而易见，被告在履行营销代理义务的过程中并未私收房款。其次，被告公司总经理吴俊杰为沈华彩、李会玲居间代理转卖案涉房屋之事，原告公司知悉，并重新出具收据，将案涉房屋的业主变更为万峰，沈华彩、李会玲前期交的房款一直在原告账上，原告公司经济未受到损失，不存在被告私收房款情形。再次，吴俊杰居间代理行为系其个人行为，非职务行为，与被告公司无关，被告公司利益没有因此受到损害，所以被告在营销过程中并无私收房款的行为，亦无损害原告的经济利益，被告不存在违约行为。第6项“乙方不得私设账号、不得有账外账，不得私自转移资金，不得倒卖房源，否则，甲方有权立即解除本合同。”原告未向法庭提供被告私设账号、转移资金等相关证据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告信阳华银房地产开发有限责任公司的诉讼请求。本案受理费13800元，减半收取6900元，由原告信阳华银房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  常咏梅二〇二〇年七月十七日书记员  周昌毅