河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0202民初252号原告：上海浦东发展银行股份有限公司开封分行，住所地：河南省开封市西门大街**。统一社会信用代码：91410200567271549C。负责人：刘宏伟，该行行长。委托诉讼代理人：陈其然，上海浦东发展银行股份有限公司开封分行员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王海兰，河南冠源律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：马建越，男，汉族，1963年9月18日生，住河南省开封市鼓楼区。被告：陈素霞，女，汉族，1964年4月8日生，住河南省开封市鼓楼区。二被告共同委托诉讼代理人：庄骁驰，河南论衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：开封市润通置业有限公司，住，住所地：开封市开发区金明西街集英花园****楼******一社会信用代码：91410200065284438T。法定代表人：左先锋，执行董事。原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行诉被告马建越、陈素霞、开封市润通置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行的委托诉讼代理人王海兰，被告马建越、被告陈素霞的共同委托诉讼代理人庄骁驰到庭参加诉讼，被告开封市润通置业有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行（以下简称浦发银行开封分行）向本院提出诉讼请求：1、判令被告马建越、陈素霞偿还原告借款本息人民币3440101.37元（其中本金3152771.43元，利息含罚息合计计算至2020年7月21日共计人民币287329.94元）以及从2020年7月22日起至还清借款之日止的利息、罚息按合同约定计算；2、判令原告对被告马建越抵押给原告的预购商品房享有优先受偿权；3、判令被告开封市润通置业有限公司对上述借款本息承担连带偿还责任；4、判令上述各被告承担本案全部诉讼费用和原告为实现债权和担保权利而支付的各项费用。事实与理由：2016年1月28日原告与借款人马建越、共同还款人陈素霞、连带责任保证人开封市润通置业有限公司签订了贷款金额为68万元的《个人购房担保借款合同》，用于购买润通大厦1层102号房地产；贷款金额为42万元的《个人购房担保借款合同》，用于购买润通大厦1层103号房地产；贷款金额为107万元的《个人购房担保借款合同》，用于购买润通大厦1层112号房地产；贷款金额为124万元的《个人购房担保借款合同》，用于购买润通大厦1层113号房地产；贷款金额为76万元的《个人购房担保借款合同》，用于购买润通大厦1层114号房地产。被告马建越以其自购的上述房地产为上述借款提供抵押担保并办理了预购商品房抵押权登记，贷款期限10年，原告按《个人购房担保借款合同》的约定足额提供了借款后，被告未按约还本付息，构成违约，根据上述合同约定，原告要求借款人、共同还款人提前偿还全部借款本息，并承担违约责任，保证人承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告马建越辩称：被告马建越之所以签订商品房预购合同并采取按揭付款方式向原告借款，是为了采用先交纳首付，之后在合同约定被告开封市润通置业有限公司将商品房交付他时，用该商品房出租收取租金的形式来交纳之后的银行贷款，也就是说的以租代养方式。由于被告开封市润通置业有限公司违反商品房买卖合同的约定，到至今也没有将商品房交付给他，而且他单位经营状况发生严重问题，他也无钱再交纳按揭贷款，造成对原告的违约，本案实质上是由于被告开封市润通置业有限公司的违约行为造成的，一切责任应当由被告开封市润通置业有限公司承担。被告陈素霞辩称：1、被告陈素霞的辩解意见同马建越辩解意见一致；2、她是否应当承担还款责任，根据原告举证予以确认。被告开封市润通置业有限公司缺席未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经开庭质证，对当事人没有异议的原告提交的证据商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、开封市预购商品房抵押权登记证明、借据、个贷本金利息清单、个人贷款还款通知单客观真实、与待证事实相关联、来源与形式合法，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马建越（××）与被告开封市润通置业有限公司（出卖人人）签订合同编号为0096259、0096260、0096187、0096189、0096262的商品房买卖合同，以按揭方式购买开封市润通置业有限公司开发的润通大厦1层102号房、1层103号房、1层112号房、1层113号房、1层114号房，双方约定于2016年12月31日前交房。庭审中，原告浦发银行开封分行和被告马建越、陈素霞均称截至目前上述房屋没有交付。2016年1月28日，原告浦发银行开封分行（贷款人、抵押权人）与被告马建越（借款人、抵押人）、陈素霞（共同还款人）、开封市润通置业有限公司（保证人）签订一份编号为18612016100235130601的《个人购房担保借款合同》，其中合同要素条款约定：贷款金额为680000元；贷款用途为购买坐落于润通大厦1层102号房产；贷款期限为10年，预计自2016年2月15日起至2026年2月15日止，具体以贷款借据记载的日期为准；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮30%计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%。贷款利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；还款方式为采用等额本息还款法，期是指1个月，每期还款日为20日；本合同项下的抵押财产为润通大厦第1层102号房产，面积101.76平方米，抵押财产认定价值1709568元，购入合同编号0096259；本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证；逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收30%执行。合同第六条抵押担保约定：抵押财产所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。合同第七条保证担保约定，保证人同意为本合同项下借款人的债务向贷款人提供连带责任保证担保，本合同项下保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。保证担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）。合同第十二条违约处理约定：对于借款人未按本合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。借款人违约的，贷款人可宣布本合同项下借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，按担保合同或担保条款的约定处分抵押财产或质押财产，清偿贷款本息，或依法追索保证人的连带责任。2016年1月28日，原告浦发银行开封分行（贷款人、抵押权人）与被告马建越（借款人、抵押人）、陈素霞（共同还款人）、开封市润通置业有限公司（保证人）签订一份编号为18612016100234130601的《个人购房担保借款合同》，其中合同要素条款约定：贷款金额为420000元；贷款用途为购买坐落于润通大厦1层103号房产；贷款期限为10年，预计自2016年2月15日起至2026年2月15日止，具体以贷款借据记载的日期为准；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮30%计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%。贷款利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；还款方式为采用等额本息还款法，期是指1个月，每期还款日为20日；本合同项下的抵押财产为润通大厦第1层103号房产，面积62.69平方米，抵押财产认定价值1053192元，购入合同编号0096260；本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证；逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收30%执行。合同第六条抵押担保约定：抵押财产所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。合同第七条保证担保约定，保证人同意为本合同项下借款人的债务向贷款人提供连带责任保证担保，本合同项下保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。保证担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）。合同第十二条违约处理约定：对于借款人未按本合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。借款人违约的，贷款人可宣布本合同项下借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，按担保合同或担保条款的约定处分抵押财产或质押财产，清偿贷款本息，或依法追索保证人的连带责任。2016年1月28日，原告浦发银行开封分行（贷款人、抵押权人）与被告马建越（借款人、抵押人）、陈素霞（共同还款人）、开封市润通置业有限公司（保证人）签订一份编号为18612016100232130601的《个人购房担保借款合同》，其中合同要素条款约定：贷款金额为1070000元；贷款用途为购买坐落于润通大厦1层112号房产；贷款期限为10年，预计自2016年2月15日起至2026年2月15日止，具体以贷款借据记载的日期为准；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮30%计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%。贷款利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；还款方式为采用等额本息还款法，期是指1个月，每期还款日为20日；本合同项下的抵押财产为润通大厦第1层112号房产，面积163.17平方米，抵押财产认定价值2692305元，购入合同编号0096187；本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证；逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收30%执行。合同第六条抵押担保约定：抵押财产所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。合同第七条保证担保约定，保证人同意为本合同项下借款人的债务向贷款人提供连带责任保证担保，本合同项下保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。保证担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）。合同第十二条违约处理约定：对于借款人未按本合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。借款人违约的，贷款人可宣布本合同项下借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，按担保合同或担保条款的约定处分抵押财产或质押财产，清偿贷款本息，或依法追索保证人的连带责任。2016年1月28日，原告浦发银行开封分行（贷款人、抵押权人）与被告马建越（借款人、抵押人）、陈素霞（共同还款人）、开封市润通置业有限公司（保证人）签订一份编号为18612016100231130601的《个人购房担保借款合同》，其中合同要素条款约定：贷款金额为1240000元；贷款用途为购买坐落于润通大厦1层113号房产；贷款期限为10年，预计自2016年2月15日起至2026年2月15日止，具体以贷款借据记载的日期为准；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮30%计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%。贷款利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；还款方式为采用等额本息还款法，期是指1个月，每期还款日为20日；本合同项下的抵押财产为润通大厦第1层113号房产，面积185.88平方米，抵押财产认定价值3067020元，购入合同编号0096189；本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证；逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收30%执行。合同第六条抵押担保约定：抵押财产所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。合同第七条保证担保约定，保证人同意为本合同项下借款人的债务向贷款人提供连带责任保证担保，本合同项下保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。保证担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）。合同第十二条违约处理约定：对于借款人未按本合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。借款人违约的，贷款人可宣布本合同项下借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，按担保合同或担保条款的约定处分抵押财产或质押财产，清偿贷款本息，或依法追索保证人的连带责任。2016年1月28日，原告浦发银行开封分行（贷款人、抵押权人）与被告马建越（借款人、抵押人）、陈素霞（共同还款人）、开封市润通置业有限公司（保证人）签订一份编号为18612016100233130601的《个人购房担保借款合同》，其中合同要素条款约定：贷款金额为760000元；贷款用途为购买坐落于润通大厦1层114号房产；贷款期限为10年，预计自2016年2月15日起至2026年2月15日止，具体以贷款借据记载的日期为准；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮30%计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%。贷款利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；还款方式为采用等额本息还款法，期是指1个月，每期还款日为20日；本合同项下的抵押财产为润通大厦第1层114号房产，面积113.95平方米，抵押财产认定价值1914360元，购入合同编号0096262；本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证；逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收30%执行。合同第六条抵押担保约定：抵押财产所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。合同第七条保证担保约定，保证人同意为本合同项下借款人的债务向贷款人提供连带责任保证担保，本合同项下保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。保证担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）。合同第十二条违约处理约定：对于借款人未按本合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。借款人违约的，贷款人可宣布本合同项下借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，按担保合同或担保条款的约定处分抵押财产或质押财产，清偿贷款本息，或依法追索保证人的连带责任。上述合同签订后，原告按约于2016年2月15日分别向被告马建越发放贷款68万元、42万元、107万元、124万元和76万元，共计417万元。被告马建越、陈素霞称，被告开封市润通置业有限公司未按约定交付房屋，导致其未能出租收益，导致截止2020年7月21日，被告马建越尚欠原告个贷本金利息分别为本金514223.17元、逾期利息44722.06元、逾期罚息2401.98元；本金316982.02元、逾期利息26134.77元、逾期罚息1319.87元；本金809145.2元、逾期利息70371.45元、逾期罚息3779.63元；本金937700.99元、逾期利息81552.01元、逾期罚息4380.08元；本金574720.05元、逾期利息49983.51元、逾期罚息2684.58元，以上共计本金3152771.43元、逾期利息272763.8元、逾期罚息14566.14元。另查明，2016年2月3日，原告浦发银行开封分行对被告马建越抵押的上述五套房产办理了预购商品房抵押登记。本院认为，本案是金融借款合同纠纷，处理此类合同纠纷首先应当适用《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国合同法》的有关规定。《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定，借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零五条规定，借款人应当按照约定的期限支付利息。本案被告马建越、陈素霞在贷款期限内逾期还款，已构成违约，根据双方签订的个人购房担保借款合同的约定，原告可提前收回全部贷款本息，故对原告要求被告马建越、陈素霞共同偿还借款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。对被告马建越、陈素霞辩解其违约主要是由于被告开封市润通置业有限公司的违约行为造成的，一切责任应当由被告开封市润通置业有限公司承担的意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。根据该法律规定，本案被告马建越、陈素霞未按约还款，其行为已构成违约，应向原告承担违约责任，被告马建越与开封市润通置业有限公司之间的纠纷，应按照法律规定或者其双方的约定解决。《中华人民共和国合同法》第二百零四条规定，办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率上下限确定。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发［2003］251号就贷款利率及计算结息等问题规定，人民币贷款的计息结算方式，由借贷双方协商确定；逾期贷款罚息利率在贷款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，对逾期贷款，从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直到清偿本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。基于上述规定，浦发银行开封分行根据个人购房担保借款合同约定向被告马建越、陈素霞主张罚息符合法律规定，对原告要求被告支付罚息的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百九十八条规定，订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。被告马建越自愿以其购买的位于润通大厦1层102号、润通大厦1层103号、润通大厦1层112号、润通大厦1层113号、润通大厦1层114号房产为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押登记。故对原告要求对该五处房产享有优先受偿权的请求，本院予以支持。被告开封市润通置业有限公司自愿在《个人购房担保借款合同》上签章，为被告马建越、陈素霞的上述借款提供连带责任保证，故对原告要求被告开封市润通置业有限公司对上述借款承担连带清偿保证责任的请求，本院予以支持。关于原告主张的为实现债权而支付的其他费用，因原告未提供相关证据，本院不予支持。被告开封市润通置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国商业银行法》第七条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马建越、陈素霞于本判决生效之日起十五日内共同返还原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行借款本息人民币3440101.37元（其中本金3152771.43元，利息含罚息合计计算至2020年7月21日共计人民币287329.94元），之后的利息、罚息按照合同约定支付至款项还清之日止。二、原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行对被告马建越抵押给其的位于润通大厦1层102号、润通大厦1层103号、润通大厦1层112号、润通大厦1层113号、润通大厦1层114号房产享有优先受偿权。三、被告开封市润通置业有限公司对上述第一项款项承担连带清偿责任。四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33286元、保全费5000元，共计38286元，由被告马建越、陈素霞、开封市润通置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长  王培霞审 判 员  司文娟人民陪审员  张玉琴二〇二〇年七月三十日书 记 员  陈锦浩