北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0106民初21126号原告：贾惠芬，女，1958年3月6日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司北京丰台支行退休职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李石虎（原告配偶），男，1950年9月15日出生，汉族，北京丰台医院退休职工。被告：中国农业银行股份有限公司北京丰台支行，住所地北京市丰台区东大街**。法定代表人：姜华，行长。委托诉讼代理人：姚媛媛，该公司职员。委托诉讼代理人：谢少雄，该公司职员。被告：北京富丰高科技发展总公司，住所地北京市丰台区丰台科学城外环西路**院**楼。法定代表人：王赤宇，总经理。委托诉讼代理人：周建全，该公司员工。被告：北京市益利丰经贸服务有限公司，住，住所地北京市丰台区丰台镇东大街西里**/div>法定代表人：王和芳。原告贾惠芬与被告中国农业银行股份有限公司北京丰台支行（以下简称农行丰台支行）、北京富丰高科技发展总公司（以下简称富丰公司）、北京市益利丰经贸服务有限公司（以下简称益利丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾惠芬及其委托诉讼代理人李石虎，被告农行丰台支行的委托诉讼代理人姚媛媛、谢少雄，被告富丰公司的委托诉讼代理人周建全到庭参加诉讼。被告益利丰公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾惠芬向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告为原告办理位于北京市丰台区富丰园小区17号楼5单元602室的房屋不动产登记变更过户至原告名下。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：1995年11月8日，农行丰台支行通过其下属单位益利丰公司与富丰公司签订《房屋买卖合同》，购买了北京市丰台区富丰园小区四套房屋。1999年，农行丰台支行将其中的17号楼5单元602室分配给原告居住。并于2007年8月23日，双方签订了《公有住宅楼房买卖合同》，约定农行丰台支行将涉案房屋出售给原告，价格为每平米1560元，房屋总价款60792元，并约定原告付清房款后由农行丰台支行代理办理房屋产权过户手续。原告于2007年8月22日向被告支付了全部购房款，并居住该房屋至今，但被告一直未办理房屋过户手续，时间已长达12年，严重影响了原告对房屋的正常使用和处分，故提起诉讼，请求判如所请。农行丰台支行辩称：同意积极配合办理过户，但是因为地税局、房屋管理登记中心不认可我公司的主体资格，导致我公司无法为原告办理过户，我司也希望法院协助我公司为原告办理过户。办理过户中相关的税费等费用，根据双方签订的买卖合同履行。富丰公司辩称：我公司是跟益利丰公司签订的买卖合同，按照约定产权应变更至益利丰公司名下，益利丰公司再变更至个人名下，本案富丰公司不应承担责任，不同意承担诉讼费。益利丰公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，贾惠芬向本院提交了房屋买卖合同、购房收据、准住证等相关证据材料；农行丰台支行向本院提交了向丰台区房地产交易权属发证中心及丰台区地税局出具的证明等证据材料；富丰公司向本院提交了富丰园小区17号楼、31号楼产权证二份。本院组织双方当事人对上述材料进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年11月8日，益利丰公司（甲方）与富丰公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：第二条、合同标的：1、乙方同意将其合法拥有之位于富丰园四套住宅售予甲方。2、该房产之计价建筑面积为268平方米，其中两居室两套，计价面积暂按每套57平方米计算；三居室两套，计价面积暂按每套77平方米计算，该房产之用途为住宅，甲方不得擅自改变其用途。第三条、价款及支付方式：1、该房产单价为2500元/平方米，房款总价为670000元。2、本合同生效后十天内，甲方支付乙方房款全额，即670000（陆拾柒万元整）。第四条、交付：乙方应在1995年12月31日前向甲方发出交付使用通知书。第五条、双方责任：1、甲方：a、甲方应按现行的有关规定缴纳因购置该房产所应缴纳的税费。同日，益利丰公司向富丰公司支付购房款67万元。1996年3月22日，贾惠芬取得涉案的富丰园小区17号楼5－602室房屋的准入证，并自1996年实际居住至今。1996年8月22日，北京市房屋土地管理局为涉案房屋所属的丰台区富丰园小区17号楼办理了房屋所有权证，房屋所有权证号：丰全字第**，所有权人：北京富丰高科技发展总公司，所有权性质：全民单位自管产。2007年8月16日，农行丰台支行（出卖方，甲方）与贾惠芬（购买方，乙方）签订《公有住宅楼房买卖合同》，约定：第一条、乙方自愿购买现承租的甲方公有住宅楼房。甲方出售给乙方的楼房座落在北京市丰台区丰台富丰园小区17号楼5门602号。第二条、甲方出售给乙方的本套住宅楼房建筑面积67.7平方米，居室数3间。第三条、乙方按标准面积1560/平米价格购买该楼房，售价人民币（60792元）陆万零柒佰玖拾贰元整。第七条、费用负担。2、乙方属于甲方职工的，按原来承租公有住房时费用负担办法执行；5、公共维修基金：壹仟玖佰柒拾贰元整。第八条、产权手续。乙方付清房价款后，由甲方代理乙方办理房屋产权过户手续，乙方协助和配合，所发生的税费，按照有关规定分别由甲乙双方承担，按规定办理房屋产权登记。1、购房买卖手续费，按实际房价的1%缴纳，买卖双方各负担50%。2、乙方按规定向房管部门缴纳产权登记费、证件费、印花税等税费。签订合同后，2007年8月21日，贾惠芬缴纳购房款62799元，农行丰台支行出具了《收据》。另查，益利丰公司成立于1992年10月9日，投资人为农行丰台支行，系农行丰台支行的三产企业，性质为集体所有制企业。因未依法参加1998年度企业年检，于2000年4月18日被吊销营业执照。益利丰公司被吊销后，尚未依法进行清算、注销手续。该公司未再经营。审理期间，富丰公司表示同意对涉案房屋配合办理过户手续，但需要益利丰公司先缴纳契税并向其公司提交契税票，富丰公司办理土地出让等手续后再过户给益利丰公司。至于益利丰公司与农行丰台支行、贾惠芬之间的过户手续与其无关。农行丰台支行亦表示同意配合将涉案房屋办理过户至贾惠芬名下。诉讼期间，本院到丰台区房地产交易服务中心对涉案房屋的状态及过户程序进行了咨询询问，与上述本院开庭调查的情况符合。本院认为：贾惠芬系农行丰台支行退休职工，其与农行丰台支行之间就涉案房屋签订了房屋买卖合同，双方之间存在房屋买卖关系。益利丰公司、富丰公司均非贾惠芬房屋买卖关系缔约人。现贾惠芬诉请要求农行丰台区支行、益利丰公司、富丰公司将其所购买的涉案房屋办理产权登记。经查，三方之间的关系为，涉案房屋系由农行丰台支行下属三产企业益利丰公司向富丰公司购买，农行丰台支行系益利丰公司的投资人，对涉案房屋益利丰公司已向富丰公司支付了相应的购房款。因益利丰公司被吊销营业执照且未实际经营，故未能办理后续产权过户登记事宜。本案主要争议为涉案房屋可否直接过户至贾惠芬名下，本院结合在案证据、当事人对自身权益的处分认定如下：其一，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。益利丰公司系集体所有制企业，具有企业法人资格，被依法吊销营业执照后应当及时依照有关法律法规之规定清算企业财产，对债权债务、费用进行清理，对清算后的剩余财产再行对投资入股方依法予以返还并最终依法履行注销手续。农行丰台支行系益利丰公司的投资人，在益利丰公司被吊销营业执照后，至今未依法办理清算、注销手续，妥善解决其所投资企业的财产、权益等相关手续的转移，导致富丰公司与益利丰公司之间的《房屋买卖合同》未能及时履行完毕，在相关权益尚未清算、转移、明确的情况下，又以自身名义对涉案房屋进行出售，农行丰台支行对此负有过错。其二，考虑到益利丰公司被吊销时间较长，虽未依法办理清算手续，但对外存在未清偿债务的可能性已微乎其微，且农行丰台支行在本案中出具的单方《证明》，承诺对益利丰公司的相关权责进行承担，已足以保护益利丰公司未经清算的各方相关权益。同时，考虑到农行丰台支行系益利丰公司之唯一投资方，对益利丰公司享有投资人的实际控制权，在且此种情况下其所代益利丰公司权益所进行的处分决定亦不侵害益利丰公司的权益。其三，贾惠芬与富丰公司、益利丰公司之间虽无合同关系，但涉案房屋因益利丰公司被吊销营业执照，导致富丰公司、农行丰台支行与贾惠芬之间相继未能完成过户手续。鉴于农行丰台支行系益利丰公司投资人，且同意承担益利丰公司名下的因办理过户手续而产生的权责义务，富丰公司亦同意履行过户手续。故对农行丰台支行代益利丰公司作出将涉案房屋直接履行过户至贾惠芬名下的意见，本院对此不持异议，予以采纳。综上，贾惠芬要求农行丰台支行、富丰公司、益利丰公司协助将丰台区富丰园小区17号楼5单元602室的房屋的不动产登记变更至其名下的诉请，本院予以支持。同时应指出的是，本案同时涉及富丰公司与益利丰公司之间房屋买卖关系、农行丰台支行与益利丰公司之间的财产转移关系、农行丰台支行与贾惠芬之间的房屋买卖关系等三项法律关系，富丰公司虽将涉案房屋直接转移登记至贾惠芬名下，但因三者之间过户所产生的相应税费等费用，贾惠芬、农行丰台支行、富丰公司各方均应依法、依约予以缴纳后完成过户手续。益利丰公司经本院传唤未到庭应诉，视为其放弃了答辩和对证据进行质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第五十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：北京富丰高科技发展总公司于本判决生效之日起30日内将位于北京市丰台区富丰园小区17号楼5门602号房屋的产权转移过户登记至贾惠芬名下。案件受理费1319元，由中国农业银行股份有限公司北京丰台支行负担（于本判决生效后七日内给付贾惠芬）。公告费560元，由中国农业银行股份有限公司北京丰台支行负担（于本判决生效后七日内给付贾惠芬）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  文军丽人民陪审员  张元乐人民陪审员  张育林二〇二〇年七月二十八日法官 助理  庄永生书 记 员  杨彤瑶