广东省中山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤20民终3703号 上诉人（原审原告、反诉被告）：中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社，住所地广东省中山市火炬开发区********。 法定代表人：陈炳廉，该经联社社长。 委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万**海天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋桂万，男，1968年11月1日出生，汉族，住广西平南县************。 委托诉讼代理人：王春红，广东雅商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈锋，广东雅商律师事务所实习律师。 上诉人中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社（以下简称窈窕经联社）因与被上诉人宋桂万土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初2611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 窈窕经联社上诉请求：一、撤销一审判决第三项，认定《土地租赁合同》合法有效；二、撤销一审判决第四项，改判宋桂万所交押金归窈窕经联社所有，无需返还；三、撤销一审判决第五项，改判宋桂万从2018年12月1日起至实际交还土地之日止，按每日万分之五向窈窕经联社支付滞纳金。事实和理由：一、《土地租赁合同》没有违反法律强制性规定，依法有效。1.窈窕经联社出租给宋桂万的土地是山地，为婆坑石场采石后弃置的空地，遍地碎石不能耕种，不属于农用地，宋桂万出租用作堆场，没有违反法律强制性规定。2.涉案婆坑石场土地位于白石仑山内，领取了《林权证》，是窈窕经联社合法所有的土地。窈窕经联社有权将其闲置土地出租增加集体收益，符合法律规定。3.窈窕经联社将婆坑石场土地出租给四户人（宋桂万、陈玉兴、吴成发、朱志强）使用，有的租户逾期交租，窈窕经联社起诉解除合同，法院均认定窈窕经联社出租婆坑石场土地合法有效，支持了窈窕经联社主张。4.窈窕经联社二审提交冼容根个体户机读档案登记资料信息，证明冼容根2005年在涉案土地开办了石场，并且办理了营业执照，即涉案土地非农业用地，窈窕经联社有权出租给宋桂万用于堆放五金的堆场。二、一审实体判决错误，应当依法纠正。1.《土地租赁合同》第六条第3项约定宋桂万拖欠租金应当按照每日千分之五向窈窕经联社支付违约金，该违约金约定过高，窈窕经联社已经在一审期间自动调整为按照日万分之五计算，根据合同法第114条的规定，窈窕经联社主张宋桂万支付违约金有事实和法律依据。2.宋桂万长期拖欠租金，且违反合同约定擅自在土地上违章建筑，导致窈窕经联社无法实现合同目的而解除合同。根据《土地租赁合同》第五条第3项及第六条第2款的规定，宋桂万所交押金应归窈窕经联社所有，不予返还。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，《土地租赁合同》合法有效，请求二审法院依法查明事实支持窈窕经联社的上诉请求。 宋桂万答辩称，1.农业用地包含耕地也包含林地，涉案土地有林业证，说明涉案土地是农业用地性质，双方合同约定的用途不符合土地用途，所以涉案租赁合同违反法律强制性规定依法无效。2.基于涉案租赁合同无效，窈窕经联社应当向宋桂万返还租金和押金。3.关于滞纳金的问题，由于合同无效，滞纳金条款无效，窈窕经联社上诉要求宋桂万按照每日万分之五向其支付滞纳金没有事实及法律依据。4.宋桂万承租土地后自行出资搭建厂房和建设变压器，宋桂万承担了巨大的经济损失，宋桂万已经提交了上诉状，但是由于没有缴纳上诉费所以才没有上诉。综上，一审判决关于合同无效以及窈窕经联社向宋桂万返还押金的处理正确，请求二审法院应予维持。 窈窕经联社向一审法院起诉请求：一、宋桂万立即拆除中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地上的违章建筑，将该土地恢复原状交还窈窕经联社；二、宋桂万从2018年12月1日起至将土地交还窈窕经联社止，按每月16630元向窈窕经联社支付拖欠的租金；三、宋桂万从欠款之日起至退还土地之日止，按欠款金额每日万分之五向窈窕经联社支付滞纳金。诉讼过程中，窈窕经联社明确其第一项诉讼请求中的违章建筑也包括宋桂万搭建的变压器。 宋桂万向一审法院反诉请求：一、双方于2012年8月10日签订的土地租赁合同无效；二、窈窕经联社返还租金50万元（按宋桂万已经支付给窈窕经联社与土地占用费的差额计算）；三、窈窕经联社退还租赁押金35000元;四、窈窕经联社赔偿宋桂万变压器损失30万元(原价值80万,按使用年限折旧计算);五、窈窕经联社赔偿宋桂万投资厂房损失30万(原价值100万,按照使用年限折旧计算)。宋桂万明确其第二项反诉请求50万元的计算方式为：从2012年1月-2018年6月已缴纳的租金共810712.5元（按每月10393.75元计算），但因合同无效占用费应按每月3984.49元计算（估算得出），该期间占用费合计为310712.5元，二者的差价50万元窈窕经联社应返还宋桂万。宋桂万主张其厂房原价值100万元、变压器原价值80万元均为估算得出。 一审法院认定事实：2012年8月1日，窈窕经联社（甲方，出租方）与宋桂万（乙方，承租方）签订编号为E20（2012）0632号的土地租赁合同，其中约定：甲方将位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地6.2362亩（4157.50平方米）土地，用作五金堆放，期限3年，从2012年1月16日起至2014年12月31日止。2012年1月16日起至2013年1月15日止，每月租金10393.75元；2013年1月16日起至2014年1月15日止每月租金12472.50元；2014年1月16日起至2014年12月31日止每月租金16630元。乙方必须在每月10日或之前上缴当月租金及物管费，如无故拖欠1个月租金，甲方有权解除合同回收该土地并追回所欠租金。合同签订时所交5000元押金转作现续租合同押金，押金在乙方交清租金、物管费等租赁费用的一切费用后无息退还。如乙方中途退租作违约处理，甲方有权没收押金。甲方只提供场地给乙方使用，不涉及乙方的生产经营、债权债务。乙方在开发利用该土地的同时，不得随意改变本宗土地状况和用途，乙方如不按约定或违反法律规定，将土地用于其他用途，甲方有权随时中止或解除合同。宋桂万不按约定时间支付租金的，按每日万分之五向窈窕经联社支付滞纳金。合同还约定了其他事项。宋桂万一直按10393.75元/月向窈窕经联社交纳租金。 宋桂万在合同租赁期间搭建了厂房和变压器，并将厂房租予振辉塑料厂。2018年5月30日，窈窕经联社出具收款收据载明，今收到宋桂万婆坑石场变压器（宋桂万出资，资产在窈窕股联社名下）用电押金3万元。 2018年6月28日，中山火炬高科技产业开发区安全生产委员会、消防安全委员会联合发出《关于开展窈窕树白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治行动的通知》其中载明：2018年5月15日和6月19日，我区张家边社区窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑工业园区一个月内接连发生2宗影响不良的火灾事故，经区管委会研究决定，从即日起，深入开展窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治行动，整治范围为窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑工业园区内建筑物（包括厂房、仓库和员工宿舍等）。窈窕经联社和宋桂万确认涉案租赁土地及上盖建筑物、变压器位于上述违法建筑工业园区内。但窈窕经联社主张其将土地出租给宋桂万及案外人陈玉兴、吴成发及朱志强，是他们自行搭建的违法工业园区，不是窈窕经联社所搭建。 2018年11月26日，中山火炬高科技产业开发区安全生产委员会、消防安全委员会联合发出《关于窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治验收工作的报告》，载明：窈窕村白岗一街（婆坑石场）共有企业30家，此次共对5家企业（振辉塑料厂、百事隆石材加工厂（空厂房）、白岗一街19号A7栋（无名，空厂房）、恒轩家具厂仓库和白岗一街19号A4栋（无名，空厂房），均为铁锌棚一层建筑）进行验收，其他企业均未无负责人到场或已停业搬迁。经现场验收，区住建局、区规划分局发现上述单位均无规划、报建手续，属违法建筑，影响城市景观，建议拆除，其中发现恒轩家具厂仓库家具内堆放不符合要求，振辉塑料厂和白岗一街19号A7栋（无名，空厂房）透光未按规定安装防护网，均未生产作业。从验收总体情况来看，窈窕村白岗一街（婆坑石场）现有建筑都未办理规划、报建审批手续，且存在防火间距不足、电气线路隐患多、市政给水管网及市政消火栓不足等安全隐患，整改不到位。综合各部门意见，本次验收不予通过。 2019年5月5日，窈窕经联社向宋桂万发出通知，根据中山火炬高技术产业开发区安全生产委员会部门关于开展窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治行动的规定，要求对在婆坑石场的厂企实施全面停止供电和整改，并禁止厂企私自发电。根据土地租赁合同第四条第二点第六条的明确规定，现宋桂万违反了上述规定，至今消防整改仍未达标，存在严重的安全隐患。且长时间拖欠本社租金，构成根本性违约。鉴于上述情况，本社决定解除与你的租赁合同，并催告你在2019年5月10日前立即缴清租金，且在2019年6月10日内及时清场撤出，将场地交还本社，租金及滞纳金计至实际交还场地止。如发现私自发电或不按时撤场的，本社一律通过执法部门没收发电工具，并追究法律责任。 窈窕经联社以宋桂万自2018年12月起未依约支付租金为由诉至法院，主张前述实体权利。宋桂万确认2018年12月之后的租金并未缴纳，但主张合同无效，并提出如上反诉请求。 另查，中林证字（2014）第0161号载明，坐落于火炬开发区窈窕村内的面积为820亩土地所有权权利人为窈窕经联社。2019年8月12日，张家边社区居民委员会出具证明载明，位于中山火炬开发区窈窕村白石仑山内，该林地所有权及使用权属于窈窕经联社。窈窕经联社、宋桂万确认当时租赁的为石场空地。宋桂万主张合同约定用于五金堆放明显属于工业用途，窈窕经联社主张只是约定交予宋桂万作为堆场使用，不属于工业用途，也不属于农业用途。 一审法院认为：本案系土地租赁合同纠纷。关于涉案土地租赁合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”涉案位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地归属窈窕经联社集体所有，未有上述法律规定土地使用权发生转移情形，故不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该租赁合同签订租赁合同时的状况为石场空地，约定租赁用途为用于五金堆放，明显不属于农业建设。而实际上宋桂万在该空地上未经相关报建许可搭建了厂房，后又增设了变压器，经区住建局、区规划分局确认属违法建筑，并与案外人搭建的其余违法建筑形成了窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑工业园区,即用作了工业用途。故一审法院认为涉案土地租赁合同违反了法律强制性规定，损害了国家土地管理秩序，应认定无效。 关于本诉问题。因土地租赁合同无效，窈窕经联社要求宋桂万拆除中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地上的违章建筑及变压器，并将该土地恢复原状（至石场空地状态）后向其交还，于法有据，予以支持。关于2018年12月1日后拖欠租金问题。由于合同无效，但宋桂万的厂房及相应建筑仍占用窈窕经联社土地，故2018年12月1日之后应为土地占用费。因宋桂万一直系按照每月10393.75元向窈窕经联社交纳租金，故土地占用费应按每月10393.75元计算较为适宜，且计至宋桂万实际交还土地之日止，一审法院对于窈窕经联社按每月16630元计算的主张不予采纳。此外，由于合同无效，违约条款亦属无效，故窈窕经联社主张的滞纳金请求，没有法律依据，不予支持。 关于反诉问题。关于合同效力问题，一审法院已经认定，故不再赘述。因土地租赁合同无效，窈窕经联社因该合同收取的押金5000元及租赁过程中收取的用电押金30000元，合计35000元，应当向宋桂万予以退还。关于土地占用费与租金差额问题。涉案土地面积为4157.50平方米，宋桂万一直按10393.75元/月缴纳租金（即2.5元/平方米/月）较为合理，故一审法院认为土地占用费参照原租金约定即10393.75元/月计算并无不妥，且宋桂万主张按3984.49元/月计算没有事实依据，不予采纳。故对于宋桂万返还租金与占用费差额50万元的诉讼请求不予支持。关于变压器损失和厂房损失方面。首先，宋桂万在签署合同时应当对于土地性质尽合理审慎义务，其对于“五金堆放”用途的真实含义最为清楚知晓，故对于合同无效应承担相应过错。其次，宋桂万未经规划报建建设相应厂房本身违法，因此对于兴建的违章建筑拆除应由其自行承担相应法律后果。再者，窈窕经联社系要求宋桂万拆除相应违章建筑（即厂房）及变压器，而非归其所有，宋桂万要求窈窕经联社进行赔偿或补偿没有依据。最后，该两项损失数额（均为30万元）均为宋桂万自行估算得出，未有相应依据，窈窕经联社亦不予确认，不予采信。故一审法院对于宋桂万主张的变压器损失和厂房损失反诉请求不予支持。 故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、宋桂万于判决生效之日起十五日内拆除涉案位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地上（4157.50平方米）的违章建筑及变压器，并将该土地恢复原状（至石场空地状态）交还窈窕经联社；二、宋桂万于判决生效之日起七日内向窈窕经联社支付土地占用费（自2018年12月1日起至上述土地实际交还之日止，按每月10393.75元计算）；三、确认窈窕经联社与宋桂万于2012年8月1日签订的E20（2012）0632号土地租赁合同无效；四、窈窕经联社于判决生效之日起七日内向宋桂万返还押金35000元；五、驳回窈窕经联社的其他诉讼请求；六、驳回宋桂万的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2378元，减半收取计1189元（窈窕经联社已预交），由窈窕经联社负担389元，宋桂万负担800元（宋桂万负担部分于判决生效之日起七日内迳付窈窕经联社）。反诉案件受理费15014元，减半收取计7507元（宋桂万已预交），由宋桂万负担7000元，窈窕经联社负担507元（窈窕经联社负担部分于判决生效之日起七日内迳付宋桂万）。 本院二审期间，宋桂万没有提交新证据。窈窕经联社提交个体户机读档案登记资料，证明窈窕经联社出租给宋桂万的土地原来是石场，冼容根开办石场办理了营业执照，涉案土地属于工业性质。宋桂万确认上述证据的真实性，但认为上述证据无法证明涉案合同合法有效。个体户机读档案登记资料有原件予以核对，本院对上述证据真实性予以确认。 本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、窈窕经联社与宋桂万于2012年8月1日签订的E20（2012）0632号土地租赁合同是否有效；二、窈窕经联社是否有权没收押金及要求宋桂万自2018年12月1日至实际交还土地之日止按日万分之五支付滞纳金。 争议焦点一，关于窈窕经联社与宋桂万于2012年8月1日签订的E20（2012）0632号土地租赁合同是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十一条、第四十四条、第六十三条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，涉案土地位于中山市火炬开发区***白石仑山内，所有权及使用权均属于窈窕经联社，且中林证字（2014）第0161号林权证及2019年8月12日张家边社区居民委员会出具《证明》均证实位于中山火炬开发区窈窕村白石仑山内的婆坑石场属林地，即为农民集体土地，在没有证据证明涉案土地办理了相关的登记造册，核发证书，确认建设用地使用权以及转用审批等手续的情形下，窈窕经联社将涉案土地出租给宋桂万作五金堆放的非农业用途，违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“违反法律、行政法规的强制规定的合同无效”的规定，一审法院认定涉案土地租赁合同无效正确，本院予以维持。 争议焦点二，窈窕经联社是否有权没收押金及要求宋桂万自2018年12月1日至实际交还土地之日止按日万分之五支付滞纳金的问题。如上所述，涉案土地租赁合同无效，故窈窕经联社主张没收押金及要求宋桂万支按日万分之五支付滞纳金的请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人窈窕经联社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由上诉人中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢劲东 审判员  焦凤迎 审判员  章文佳 二〇二〇年七月三十日 书记员  古莉娟 雷媛