上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初8390号原告：张益官，女，1948年12月18日生，汉族，住上海市奉贤区南桥镇曙光新村树浜**。委托诉讼代理人：俞健，上海道舍律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区亭卫公路******。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。原告张益官与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人俞健到庭参加了庭审，被告上海御府投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告支付的租赁保证金726,172元；2.判令被告支付利息损失(以726,172元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月30日起至实际全部清偿日止的利息)。事实和理由：原告于2018年2月6日与上海御府投资有限公司签订《御府公寓租赁合同》及相关协议,约定被告将坐落于上海市金山区亭林镇金展路1356弄御府公寓3栋东单元12层1202室的房屋出租给原告，房屋面积为51.46平方。原告根据合同约定分四笔向被告支付了726,172元。后由于该地产项目所涉房屋至今未取得交付许可，双方间的租赁关系也不符合我国公共租赁房屋相关的管理规定。因此,2019年10月13日,双方经友好协商签订《御府公共租赁房项目清退协议书》,首先约定双方签订的《御府公寓租赁合同》不再履行,其次,被告分三期退还原告所有已付款项共726,172元,其中最后一笔款项的支付期限为2020年1月25日前。但是截止起诉之日,被告并未退还原告任何费用,经原告催告拒不履行其合同义务，故向法院起诉。被告上海御府投资有限公司书面辩称，原、被告之间系租赁关系，并非买卖关系。被告愿意解除和原告签订《御府公寓租赁合同》，退还已收的租赁费和保证金，并从确认解除之日承担以已收的租赁费和保证金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案判决生效日止的利息。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.《御府公寓租赁合同》，证明双方合同就涉案房屋约定的金额726,172元。2.收据和上海浦发银行业务凭证，证明原告向被告支付了价款726,172元。3.《御府公共租赁房项目清退协议书》，证明被告未按约定退款。对上述证据，被告发表了书面质证意见，对证据的真实性均无异议，对原告证明目的中认为双方是买卖关系不认可，坚持认为双方之间系租赁关系。经审理查明，2018年2月6日，原告与被告签订了《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”3栋东单元12层1202室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为51.46平方米。被告于2019年5月30日前交付房屋。原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据。原告向被告以通过租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2020年5月30日，该期限届满后，原告自动续租该房屋。合同明确：该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按国家现行规定暂不能分割办理独立产权证。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如国家政策有调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，则原、被告双方一致同意，根据相关政策、办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付款项。但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款和税费)由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益均属于原告享有。《御府公寓租赁合同》附件一《付款协议》中约定房屋租赁保证金共计726,172元，于2018年3月4日前支付360,000元，于2018年5月30日前支付148,325元，于2019年3月30日前支付217,847元。原告于2018年2月6日、2018年3月4日、2018年5月26日、2019年3月28日分别向被告支付40,000元、320,000元、148,325元、217,847元，合计726,172元。另查明，原、被告于2019年10月13日签订《御府公共租赁房项目清退协议书》，约定原、被告双方同意《御府公寓租赁合同》于本协议签订之日起不再履行，被告同意退还已收原告款项合计人民币726,172元，被告方分三期退还；于2019年11月30日前退还已收取款项的30%，具体金额为人民币217,815.60元；于2019年12月31日前退还已收取款项的30%，具体金额为人民币217,815.60元，于2020年1月25日前退还已收取款项的40%，具体金额为人民币290,468.80元。以上事实，由《御府公寓租赁合同》、收据、上海浦发银行业务凭证、《御府公共租赁房项目清退协议书》等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告间虽签订了租赁合同，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金的金额和租房期限的长度远远超过一般正常的租赁合同约定，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。关于民事法律行为无效的法律后果，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款726,172元合法有据，应予支持。原、被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告显失公平，本院酌情按照双方在《御府公共租赁房项目清退协议书》中约定的退款日期次日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张益官与被告上海御府投资有限公司于2018年2月6日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张益官购房款726,172元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张益官的购房款利息(以217,815.60元为基数，自2019年12月1日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以217,815.60元为基数，自2020年1月1日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以290,468.80元为基数，自2020年1月26日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5531元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王文二〇二〇年七月二十八日法官助理 潘嫣书 记 员 潘嫣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》……第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。……第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。……二、《中华人民共和国合同法》……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……