辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初9763号原告：沈阳锦城房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区小南街清泉巷****。法定代表人：朱万芹，该公司董事长。委托诉讼代理人：李闯，辽宁良友律师事务所律师。被告：王继超，男，1985年7月19日出生，汉族，住址吉林省乾安县。第三人：中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行，住所，住所地沈阳市和平区南三好街**div>负责人：赵鹏，该支行行长。委托诉讼代理人：丁彦杰，该支行员工。原告沈阳锦城房地产开发有限公司与被告王继超、被告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳锦城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李闯、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行委托诉讼代理人丁彦杰到庭参加诉讼，被告王继超经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳锦城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，判令被告支付违约金48767元；2、请求判令被告协助办理撤销商品房买卖合同备案登记、房屋产权预告登记、房屋抵押预告登记；3、请求判令第三人协助办理撤销房屋抵押预告登记；4、请求法院判令被告支付原告代偿款7749.45元（含逾期按揭贷款本金2263.22元、利息5333.62元、罚息45.46元、复利107.15元）及利息；（自原告代为还款之日起至被告实际给付之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2017年5月11日与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告位于沈阳市沈河区锦城邻里4号楼1-28-1商品房，房屋建筑面积为72.57平方米，总房款487670元。合同签订后，双方按合同约定履行付款及交付房屋义务。被告向原告实际支付首付款5670元，剩余首付款由原告垫付。剩余房款39万元系在第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行（以下简称“农业银行”）处办理按揭贷款支付，原告为被告按揭贷款提供阶段性连带责任担保。至2018年，因被告累计拖欠农业银行本金、利息（含罚息）共7749.45元，农业银行向原告发出通知要求原告承担连带还款责任，原告于2018年6月29日替被告偿还了本金562.87元、利息1336.34元、罚息9.28元、复利22.04元，总计1930.53元；于2018年9月26日替被告偿还了本金共1700.35元、利息共3997.28元、罚息共36.18元、复利共85.11元，总计5818.92元。原告累计共代偿7749.45元。截至2019年3月15日，被告共拖欠八期贷款，应还款项为贷款本金382757.78元，利息（含罚息）10714.45元，总计393472.23元，目前未还金额为15336.06元。根据原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，因被告违约应提前还清全部借款本金、利息及罚息等总计393472.23元。2019年3月15日，经农业银行催收，被告仍拒不还款，农业银行通知原告承担连带担保责任，于2019年3月31日之前还清被告尚欠借款本金、利息及罚息等总计393472.23元。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第12条约定，自原告通知书中确定的交房之日起30日内，被告仍未付清所欠贷款，原告有权解除合同；第34条约定，在贷款银行要求原告承担担保责任时，被告未在限期内或原告承担担保责任前归还贷款的，原告有权单方面解除合同，并由被告支付房屋价款10%的违约金，被告授权原告单方办理撤销商品房买卖合同备案登记、房屋产权预告登记、房屋抵押预告登记。现被告逾期偿还贷款，符合合同解除条件，故诉至法院，请求法院依法判决被告承担上述全部责任，维护原告合法权益。被告王继超未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行述称，我行同意解除原告与被告王继超商品房买卖合同，同意撤销商品房买卖合同备案登记、房屋产权预告登记、房屋抵押预告登记。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了举证。被告王继超经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利，对原告提供的商品房买卖合同、补充协议、收款收据、购房发票、个人购房担保借款合同、不动产电子登记查询证明、客户回单、催收证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月11日，原告沈阳锦城房地产开发有限公司（出卖人）与被告王继超（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定“第三条、买受人购买位于沈河区，建筑面积为72.57平方米房屋。第四条、计价方式与价款：该商品房按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6719.99元，总金额为人民币487670元。第六条、付款方式及期限：首付款97670元，剩余房款以按揭方式贷款39万元整。第七条、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金……”。补充协议第12条约定，房屋交付时，出卖人发现买受人已经违反《银行贷款合同》的约定，逾期不还贷款的，出卖人有权不交付买受人购买的房屋，自通知书中确定的交房之日起30日，买受人仍未付清所欠贷款，出卖人有权解除合同，买受人承担因此给出卖人造成的一切损失。第34条约定，出卖人为买受人提供按揭贷款担保，在贷款银行要求出卖人承担担保责任时，买受人应当在限期内或出卖人承担担保责任前归还贷款，买受人未在限期内还款的，应当承担合同房价款10%的违约金，出卖人有权单方解除本合同，买受人同意在出现此种违约情形后授权出卖人单方办理撤销商品房买卖合同备案登记及房屋产权预告登记等相关手续…….现被告拖欠银行贷款，原告承担担保责任将被告在第三人处的银行贷款偿还完毕，故原告起诉至本院要求解除合同。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。按合同约定，因买受人原因导致出卖人承担担保责任，出卖人有权解除合同并要求买受人承担违约责任。本案中，因被告未能及时偿还银行贷款，导致原告承担担保责任，符合合同约定及法律规定的合同解除情形。故对原告要解除合同的诉讼请求，予以支持。因《商品房买卖合同》已经备案登记在被告王继超名下，故被告应协助原告办理该备案登记以及商品房预告登记的撤销手续，对原告此项诉求，本院予以支持。关于原告主张被告给付代偿款7749.45元及利息，因原告已实际代被告偿还第三人贷款及利息，故原告此项主张符合原、被告之间的约定及法律规定，本院予以支持，利息应自代偿完毕之日即2018年9月26日起算。关于涉案房屋的商品房抵押权预告登记，因原告已经承担了贷款的担保责任，且第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行在庭审过程中亦表示同意撤销该项预告登记，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张违约金48767元，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定“出卖人为买受人提供按揭贷款担保，在贷款银行要求出卖人承担担保责任时，买受人应当在限期内或出卖人承担担保责任前归还贷款，买受人未在限期内还款的，应当承担合同房价款10%的违约金”本院对原告的该项主张予以支持，违约金按约定应计算为48767元（购房款487670元×10%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳锦城房地产开发有限公司与被告王继超于2017年5月11日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告王继超于本判决发生法律效力后10日内协助原告沈阳锦城房地产开发有限公司撤销沈河区，建筑面积为72.57平方米房产的《商品房买卖合同》的备案登记（合同编号：E1702064185）；三、被告王继超于本判决发生法律效力后10日内协助原告沈阳锦城房地产开发有限公司撤销沈河区，建筑面积为72.57平方米房产的房屋预告登记；四、被告王继超于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告沈阳锦城房地产开发有限公司代偿款7749.45元及利息（利息起止日期自2018年9月26日起至代偿款付清之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告王继超于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告沈阳锦城房地产开发有限公司违约金人民币48767元；六、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行、被告王继超于本判决发生法律效力后10日内协助原告沈阳锦城房地产开发有限公司撤销沈河区，建筑面积为72.57平方米房产的房屋抵押权预告登记。七、驳回原告沈阳锦城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9242元，保全费2958元，公告费690元，由被告王继超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 畅审 判 员  高书林人民陪审员  史秋卓二〇二〇年七月三日书 记 员  刘 程