河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初409号原告：许利强，男，汉族，1975年9月23日生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：杨灵敏，河南博同律师事务所律师，特别授权。（未到庭）委托诉讼代理人：赵飞虎，河南博同律师事务所律师，特别授权。被告：河南省智杰置业集团有限公司，住所地：洛阳市西工区人民东路**401-412，统一社会信用代码：91410303171197717N。法定代表人：于俊义，该公司董事长。委托诉讼代理人：尤佳迪，河南智明律师事务所律师，特别授权。第三人：朱超奇，男，汉族，1968年1月22日生，住洛阳市洛龙区。（缺席）原告许利强诉被告河南省智杰置业集团有限公司（以下简称“智杰置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后于2019年9月4日作出（2019）豫0311民初1612号民事判决书，被告智杰置业公司不服，上诉至洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）豫03民终6159号民事裁定书，裁定发回本院重审，本院依被告智杰置业公司申请，追加朱超奇为本案第三人参加诉讼，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许利强委托诉讼代理人赵飞虎，被告智杰置业公司委托诉讼代理人尤佳迪到庭参加诉讼，第三人朱超奇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许利强向本院提起诉讼请求：1、判令解除原被、告之间签定的ZJ018丽都名邸项目内部定购协议、ZJ020丽都名邸项目内部定购协议、ZJ021丽都名邸项目内部定购协议、ZJ022丽都名邸项目内部定购协议；2、判令被告向原告退还3-1-201室诚意金700784元、5-2-202室诚意金695800元、6-1-202室诚意金462448元、3-1-101室诚意金700784元（共计2559816元）；3、判令被告向原告支付（以2559816元为本金按银行同期贷款利息4倍的标准从2015年4月29日计算至本金退完期间的）利息；4、判令被告向原告支付赔偿金1023926.4元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月29日原告与被告签定了四份编号为ZJ018、ZJ020、ZJ021、ZJ022的丽都名邸项目内部定购协议，原告定购了被告在建的3-1-201室、5-2-202室、6-1-202室、3-1-101室房屋。并于当天交清了四套房屋的诚意金700784元、695800元、462448元、700784元（共计2559816元），被告为原告出具了以上诚意金的收款收据。双方还在协议中对所出售房屋的面积、单价及每套的总价款作出了约定。另根据协议约定被告在取得以上房屋的预售许可证后电话通知原告时，原告应当在七日内与被告签定《房屋买卖合同》。2018年原告得知被告的以上涉案房屋取得预售许可证后，就多次找到被告要求双方按原签定的《丽都名邸项目内部定购协议》内容签定《房屋买卖合同》，被告以多种理由为借口强行推诿拒不签定。后随着洛阳房价的上涨被告干脆就不承认收取了原告的诚意金，并明确拒绝与原告签定《房屋买卖合同》。现原告为维护自己利益特诉至人民法院，望依法支持原告的诉讼请求。被告智杰置业公司辩称：1、原被告之间所签订的订购协议，已经于2018年12月12日正式解除，方式为被告通过在洛阳晚报登报公告。2、被告不应当向原告退还任何的购房诚意金款项。因为原告并未向被告交付有关房屋的任何对价，被告也不应当向原告退还购房款以及利息等费用。3、原告所购房屋系本案第三人朱超奇与被告签订团购合同所包含的房屋内容，原告本人及朱超奇均未向被告支付房款，且经过前诉以及相关证据显示，原告的真实意图并非购房，而是朱超奇诓骗原告以被告的房屋抵偿其欠付原告的债务。第三人朱超奇书面答辩称：本案双方纠纷与答辩人无任何关系，不应当将答辩人列为第三人。答辩人出于协助投资目的代表包括许利强在内的众购房人与智杰公司签订《智杰丽都名邸项目团购协议》，但合同签订之后的实际履行情况答辩人未参与。虽根据协议约定购房款由答辩人统一向智杰公司交付，但协议签订后答辩人并未收到购房人支付的购房款，故也无法代表购房人向智杰公司缴纳。答辩人作为一个签约代表人、代理人对于合同签订之后的履行无法掌控，但购房人许利强也可以不通过答辩人直接向智杰公司支付购房款，至于是否支付，答辩人并不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经过庭审，本院认定事实如下：2015年4月29日，原告许利强（乙方、定购人）与被告智杰置业公司（甲方）签订四份《丽都名邸项目内部定购协议》，编号分别为ZJ018、ZJ020、ZJ021、ZJ022，协议约定：“乙方许利强定购智杰﹒丽都名邸项目房源分别是：3号楼1单元201室、5号楼2单元202室、6号楼1单元202室、3号楼1单元101室，定购商品房暂定面积分别为约125.14平方米、124.25平方米、82.58平方米、125.14平方米（最终面积房管关部门实际测量为准），单价均为5600元/平方米，暂定总金额分别为人民币柒拾万零柒佰捌拾肆元整（￥700784）、陆拾玖伍仟捌佰元整（￥695800）、肆拾陆万贰仟肆佰肆拾捌元整（￥462448）、柒拾万零柒佰捌拾肆元整（￥700784）；分别约定一次性付款：本协议书自签订之日起7日内付清总房款，总金额分别为人民币柒拾万零柒佰捌拾肆元整（￥700784）、陆拾玖伍仟捌佰元整（￥695800）、肆拾陆万贰仟肆佰肆拾捌元整（￥462448）、柒拾万零柒佰捌拾肆元整（￥700784）；所有定房付款日期以甲方或银行有效票据开具日期为准；乙方在接到甲方取得预售证电话通知签署《商品房买卖合同》时，七日内配合甲方签订《商品房买卖合同》，并提供相关有效资料，所有约定以合同内容为准，此协议自行终止；所定购房源不退不换；上述均为乙方真实意思的表达；协议签订后甲方应保证乙方的房源，并按商品房买卖合同的约定向乙方交房。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字盖章有效”。当天，被告智杰置业公司向原告许利强出具收据四份，内容分别为：（编号为：3333860）今收到许利强（3-1-201）交来丽都名邸诚意金（顶账）人民币柒拾万零柒佰捌拾肆元整（￥700784）；（编号为：0246649）今收到许利强（6-1-202）交来丽都名邸诚意金（顶账）人民币肆拾陆万贰仟肆佰肆拾捌元整（￥462448）；（编号为：3333859）今收到许利强（3-1-101）交来丽都名邸诚意金（顶账）人民币柒拾万零柒佰捌拾肆元整（￥700784）；（编号为：3333858）今收到许利强（5-2-202）交来丽都名邸诚意金（顶账）人民币陆拾玖万伍仟捌佰元整（￥695800）。2018年12月12日，被告智杰置业公司在洛阳日报上刊登一起通知，内容为：“李洪强、朱瑞涛、刘浩、吕好敏、刘乐强、叶战超、许利强：你们与我公司于2015年4月至12月签订《丽都名邸内部定购协议》，现通知你们于本通知见报后30日内，到售楼部交纳协议约定的购房款，逾期将解除协议，按协议规定内容处理”。原告许利强举证2014年9月16日借款人朱超奇出具的一份借据，主要内容为：“借款人：朱超奇，证件号码，电话137××******，现住关林镇皂角树村第三生产队，1、今借到现金（人民币）大写：肆佰万元整，￥40000.00元，资金用途：周转；以上内容签字后生效，视为通晓并充分理解”。该借据上没有约定款项使用期限。2015年4月29日，许利强出具一份《顶账证明》，内容为：“本人许利强同意朱超奇用位于龙门高铁西的智杰丽都名邸项目房产3号楼3-203单元、542平方房源，每平方5600元，房款3035200元，抵消朱超奇借我的款项肆佰万正元，高出欠款的房款部分由我补齐，从此互不相欠。其中四佰万有谢宝现97万元共计（400万元）（注：该部分为手写）”。被告智杰置业公司对上述证据的质证意见为借据说明原告许利强与朱超奇存在债权债务在原告与被告签订定购协议之前，顶账证明是原告单方面出具，欠缺相应的证据效果。原告许利强提供一份2015年4月29日其与被告智杰置业公司（甲方）签订的一份编号为ZJ019的《丽都名邸项目内部定购协议》及一份《转让协议》，《丽都名邸项目内部定购协议》主要内容为：“乙方许利强定购智杰﹒丽都名邸项目房源分别是：3号楼1单元203室，定购商品房暂定面积分别为约87.64平方米（最终面积房管关部门实际测量为准），单价5600元/平方米，暂定总金额为人民币肆拾玖万零柒佰捌拾肆元整（￥490784），分别约定一次性付款：本协议书自签订之日起7日内付清总房款，总金额分别为人民币肆拾玖万零柒佰捌拾肆元整（￥490784）”；《转让协议》主要内容为：“许利强自愿将河南智杰《丽都名邸项目》3号楼1单元203认筹款￥490784，人民币肆拾玖万零柒佰捌拾肆元整转让给叶战超，如果发生任何经济纠纷与智杰公司无关。转让人：许利强，身份证号码：，河南省伊川县鸦岭乡韩洼村十一组；承让人:叶战超，身份证号码：，住址：河南省××工区纱厂××路××号院，时间：2015年11月3日，本协议一式三份，复印件与原件一样同等效力。2015年11月3日”。原告提供一份2015年11月3日叶战超与被告智杰置业公司（甲方）签订的一份编号为ZJ019的《丽都名邸项目内部定购协议》及一份被告智杰置业公司盖章的《收据》，《丽都名邸项目内部定购协议》主要内容为：“乙方叶战超定购智杰﹒丽都名邸项目房源分别是：3号楼1单元203室，定购商品房暂定面积分别为约87.64平方米（最终面积房管关部门实际测量为准），单价5600元/平方米，暂定总金额为人民币肆拾玖万零柒佰捌拾肆元整（￥490784），分别约定一次性付款：本协议书自签订之日起7日内付清总房款，总金额分别为人民币肆拾玖万零柒佰捌拾肆元整（￥490784）”；《收据》内容为：（编号为：0069987）今收到叶战超（3-1-203）交来丽都名邸诚意金（顶账）人民币肆拾玖万零柒佰捌拾肆元。被告智杰置业公司对上述证据的质证意见为：转让协议仅仅只能证明原告与被告之间就房屋转让达成了相关意见，但不代表被告认可收到购房款，被告仅认可的是转让的是购房资格，而非实体的金钱权。被告智杰置业公司提供一份第三人朱超奇（乙方）与其（甲方）于2015年4月9日签订的《智杰*丽都名邸项目团购协议》，协议主要内容为：“一、甲方在洛阳新区高铁站附近建设的丽都名邸项目为乙方提供商品房35套（暂定）；三、乙方团购的商品房房源楼号、户型、户号由甲乙双方商谈确定，单价为5600元/平方米（暂定，房源表附后）；四、团购商品房活动自协议签订之日起45天内结束；五、乙方责任：1、签订协议后，团购房源由乙方负责组织实施分配及收取房款，房价按4800元/平方。2、团购商品房活动开始实施后，4800元与5600元/平方的差异部分待全部房款到位后结清。3、乙方负责在接到甲方取得预售证并通知签署《商品房买卖合同》时，组织业主在七日内配合甲方签定《商品房买卖合同》。4、因商品房团购所发生的一切纷争由乙方负责解决，与甲方无关；五、1、甲方在见到乙方收款条（或通知）后，及时给予办理有关购房手续，所有付款日期以甲方出具的有效票据日为准；2、甲方必须保证乙方已购的房源，并按商品房买卖合同的约定向乙方交房；六、团购结束后10日内乙方向甲方结清所有房款，否则视乙方为放弃团购房源，本协议作废，甲方对其房源另行处理”。被告智杰置业公司提供的另一份第三人朱超奇（乙方）与其（甲方）于2018年1月2日签订的《关于解决团购协议问题的补充协议》，协议主要内容为：“鉴于1、甲乙双方于2015年4月9日签订的《智杰*丽都名邸项目团购协议》，（以下简称团购协议）；2、该团购协议签订后，甲方根据乙方的要求，与乙方指定的购房客户（附件1：《朱超奇团购客户名单》）签订了《丽都名邸项目内部定购协议》，并开具了《收据》，但甲方并没有实际收到乙方指定的任何购房款；3、截至本合同签订时，乙方仍没有收到乙方团购客户交付的任何购房价款，也没有收到乙方支付的任何购房价款。基于上述事实，双方经协商达成如下内容：第一条、甲乙双方共同确认，根据2015年4月9日签订的《团购协议》第六条的规定，该团购协议的付款期限应截止至2015年6月3日，经双方协商，将付款期限顺延至2017年12月底，因甲方至今未收到任何购房款，故《团购协议》于2017年12月31日作废。第二条、特别约定1、本协议作废后，乙方负责向自己购房客户通知并具体说明该团购协议不能履行的原因，若因乙方原因不能向其购房客户通知或说明，由此造成的全部法律后果均由乙方承担；2、团购协议作废之后，甲方对团购协议所涉及的房屋享有全权处分权，任何人不得以任何理由予以干涉。3、团购协议作废之后，乙方团购客户不得以团购协议为依据，再向甲方主张任何权益。第三条、乙方承诺，乙方负责向自己团购客户收回、销毁甲方与其客户签订的《丽都名邸项目内部定购协议》和《收据》，若因自己原因而给甲方造成任何损失，乙方应当予以赔偿”。第三人朱超奇于2016年12月1日在《朱超奇客户》单子上写明：“智杰公司序号中的13、14、15不在我认可范围，此手据有朱超奇收回，其余客户的房款系我本人所欠他们的款项，我本人和客户也没有把购房款交情，本人承诺2017年12月底之前付清。在此期间以上客户不可办理购房手续。如2017年年底不能付款不在购买。客户事情本人自行解决，与智杰公司无关。朱超奇，2016、12、1”。《朱超奇客户》名单为：1-5为李洪强、6-8为朱瑞清、9-11为刘浩、12无、13为解明涛、14为解宝现、15为吴亚恒、16为吕好敏、17为刘乐强、19为叶战超、18、20、21、22为许利强。第三人朱超奇在2020年3月12日在洛阳市公安局金谷分局所做的讯问笔录上，对其与团购人没有把相应购房款交予被告智杰置业公司予以承认。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。2015年4月29日，原告许利强与被告智杰置业公司签订的四份《丽都名邸项目内部定购协议》,系双方以将来签订房屋买卖合同为目的，具有预约合同的性质，该预约合同不构成正式的商品房买卖合同。现被告智杰置业公司在取得商品房预售证后，已登报要求原告到被告处履行义务，原告未提供证据证明其在规定的期限内履行合同约定的义务，且至今双方未签订房屋买卖合同，双方合同目的已无法实现，故原告许利强要求解除2015年4月29日与被告智杰置业公司签订的四份编号分别为ZJ018、ZJ020、ZJ021、ZJ022的《丽都名邸项目内部定购协议》，符合法律规定，应予支持。对于原告许利强要求判令被告向其退还3-1-201室诚意金700784元、5-2-202室诚意金695800元、6-1-202室诚意金462448元、3-1-101室诚意金700784元（共计2559816元）及利息的诉求，原告仅提供有被告智杰置业公司出具的收据，且收据上写明诚意金系顶账，原告未提交向被告智杰置业公司转款的转账证明，结合原告提供的《顶账证明》和第三人朱超奇出具的《借据》、答辩意见及被告智杰置业公司提交的第三人朱超奇与其签订的《智杰*丽都名邸项目团购协议》、《关于解决团购协议问题的补充协议》、第三人朱超奇于2016年12月1日出具的说明、第三人在公安机关的陈述可知，原告与被告智杰置业公司签订的四份《丽都名邸项目内部定购协议》系由第三人朱超奇组织团购所产生，原告及第三人朱超奇并未向被告支付有相应的对价，且第三人朱超奇已与被告智杰置业公司于2018年1月2日达成协议终止对《智杰*丽都名邸项目团购协议》的履行，由第三人朱超奇负责处理其与包括原告在内的团购人的法律关系，故原告该部分诉求，没有事实和法律依据，依法不予支持，其与第三人朱超奇的相应法律关系应向第三人朱超奇另行主张。对于原告要求被告支付赔偿金1023926.4元的诉求，因被告智杰置业公司在取得商品房预售证后，已登报要求原告到被告处履行义务，原告未提供证据证明其在规定的期限内履行合同约定的义务，故被告对该合同目的不能实现没有过错，原告要求被告赔偿其损失，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。第三人朱超奇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对诉讼权利的放弃，应承担对己不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、解除原告许利强与被告河南省智杰置业集团有限公司之间于2015年4月29日签订的编号为ZJ018、ZJ020、ZJ021、ZJ022的四份《丽都名邸项目内部定购协议》；二、驳回原告许利强的其他诉讼请求。本案受理费35470元，由原告许利强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  郭钟常人民陪审员  王晓燕人民陪审员  李麦旺二〇二〇年七月十日书 记 员  胡晓燕