广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6198号 上诉人（原审被告）：广西金源置业集团有限公司，住所地南宁市兴宁区玉蟾路**金源城金源悦府**楼**房，统一社会信用代码：91450000619301552P。 法定代表人：吴平，董事长。 委托诉讼代理人：张玉波，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张武芬，男，1981年10月16日出生，壮族，住广西南宁市兴宁区。 被上诉人（原审原告）：梁丽芬，女，1987年4月5日出生，汉族，住广西南宁市兴宁区。 上诉人广西金源置业集团有限公司（以下简称金源公司）与被上诉人张武芬、梁丽芬因商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初7578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法公开开庭审理了本案。上诉人金源公司的委托诉讼代理人张玉波，被上诉人张武芬到庭参加诉讼，被上诉人梁丽芬经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 金源公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、无法及时获得《商品房现售备案证明》主要是由于被上诉人原因所致，且被上诉人因此免费享受了超额的房屋面积。二、由被上诉人单方出具《户型装修申请表》不属于格式合同。三、《户型装修申请》即便没有约定由被上诉人需要承担责任，但是双方所签订的《商品房买卖合同》第十三条已经明确约定后果由被上诉人承担。四、被处罚的主要原因是因为业主增加房屋面积。五、上诉人已充分履行告知被上诉人承担相应后果的合同义务。六、被上诉人实际交接房屋的具体日期应当以被上诉人实际接收房屋时间为准。七、违约金的计算截止日不应当以上诉人发出办证公告日作为截止日，而是应当以案涉房屋取得《商品房现售备案证明》的日期作为截止日。综上所述，恳请法院支持上诉人的全部上诉请求。 张武芬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回金源公司的全部上诉请求，维持一审判决。 张武芬、梁丽芬向一审法院起诉请求：1、金源公司向张武芬、梁丽芬支付逾期办理房屋所有权证登记的违约金8390元；2、金源公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：南宁市兴宁区秀厢大道199号金源城·金源悦峯小区是金源公司开发建设的商品房。张武芬、梁丽芬（买受人）与金源公司（出卖人）于2014年5月25日签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买位于兴宁区玉蟾路6号金源城·金源悦峯16号2楼1105号房产,房屋总价款582787元。合同第九条约定：出卖人应当于2015年8月31日前将符合约定的商品房交付买受人。合同第十条约定：除《商品房买卖合同》第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房…合同第十七条第三款第二项约定：双方同意选择买受人自行办理的方式办理房屋所有权登记，买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后365日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。合同第十七条第四款第二项约定：因出卖人过错，导致上述手续迟延办理的，如买受人不退房的，出卖人按每迟延一日壹拾元计算，向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》补充协议第六条第三点约定：自出卖人《交房通知书》发出之日起七个工作日内或者出卖人刊登《交房公告》之日起，买受人无《商品房买卖合同》约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人不办理交房手续的，从交房通知有效送达日即视为出卖人按时交付，买受人应承担自交付或视为交付之日起与该房屋有关的风险。第六条第八点约定：买受人须在出卖人发出的《交房通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以《交房通知书》上通知的最后期限为该房屋的收房日期，自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房有关的物业管理费等应付费用由买受人承担。 2015年11月13日，金源公司发布交房公告，告知业主涉案房屋所在楼已达交付使用条件，业主可于2015年11月14日起到交房现场办理交房手续。2018年10月9日，南宁市国土资源局就多名业主反映金源城·金源悦峯小区办理不动产权证的信访问题发布了《国土资源信访事项告知书》，载明：金源城·金源悦峯小区项目已通过规划竣工验收，正在等待规划部门对该项目进行规划核实，待规划核实通过后，该公司会立即申请办理该项目房屋的现售备案和不动产首次登记，并尽快为业主申请办理不动产转移登记。2018年12月7日，金源公司取得涉案房屋所在楼的《商品房现售备案证明》。2018年12月14日，金源公司通知业主涉案房屋具备办证条件，要求业主自2018年12月15日起30日内到指定地点办理相关手续，并要求收取代办费300元。之后，张武芬、梁丽芬委托金源公司代办不动产权证，2019年1月21日，涉案房产取得不动产权登记证书。 另查明，签订《商品房买卖合同》当日，张武芬、梁丽芬在金源公司提供的《户型初步装修申请表》上签字确认，该申请表记载了房号基本情况及客户申请事项，其中客户申请事项记载“本人特向开发商提出户型变更申请，具体方案见下图中装修前图变更为装修后的图”，并将装修前的户型图及装修后的户型图进行了列明。 再查明，2018年7月3日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局（以下简称“兴宁区城管执法局”）对金源公司金源置业公司作出了一份《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚决字[2018]第[090]号），主要载明：金源公司金源置业公司未按照建设工程规划许可证的规定进行建设兴宁区秀厢大道199号金源城二期13、14、15、16号楼，擅自改建飘窗及窗边柱、硬化绿化架空层、改建入户大堂、改变外立面GRC构件样式、改变13、14号楼无障碍坡道位置、加建15、16号楼商铺夹层、改建16号楼阳台花池为阳台，共超建804.79平方米。该《行政处罚决定书》对金源公司金源置业公司作出行政处罚：处建设工程造价5%的罚款共计3102157.65元，限接到本决定书之日起十五日内将罚款交到指定账户。2018年7月16日，金源置业公司依据前述《行政处罚决定书》缴纳了罚款3102157.65元。 还查明，2018年7月26日，南宁市规划管理局分别出具了南宁市兴宁区秀厢大道199号二期13-16号楼的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》。2018年8月23日，广西天图数字测绘有限公司出具了13-16号楼的《建筑面积报告书》。 庭审时，经释明，张武芬、梁丽芬明确其主张的逾期违约金指的是逾期办结商品房现售备案证明及提供房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料的违约金。 一审法院认为，张武芬、梁丽芬与金源公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于金源公司应否承担逾期办结商品房现售备案证明等的责任问题。第一，根据合同第十七条第三款第二项的约定，金源公司应在商品房交付使用后365日内办结现售备案证明，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料给买受人，此处的“商品房交付使用”虽未明确写明是“商品房约定交付使用”还是“实际交付使用”，但结合合同第九条、第十条的约定可知，合同已对逾期交房的违约责任进行了明确约定，故此处的交付使用应指实际交付使用。而实际交付使用的时间，根据补充协议第六条第三点、第八点的约定及本案的交房公告，在金源公司未提供相反证据的情况下，应认定为系2015年11月14日，故金源公司应当在2016年11月13日前履行上述义务，但金源公司直至2018年12月7日才取得涉案房屋所在楼的《商品房现售备案证明》，直至2018年12月14日才通知业主涉案房屋具备办证条件，故金源公司的上述行为确已超出合同约定的时间；第二，至于逾期的原因，金源公司抗辩在张武芬、梁丽芬与金源公司签订商品房买卖合同时张武芬、梁丽芬向金源公司书面申请改变房屋的户型，将飘窗改为落地窗以及改变阳台，使得房屋的实际面积超过原规划面积导致在办证过程中整个项目规划验收无法通过，并且导致房屋现售测绘受阻，故应当由张武芬、梁丽芬承担相应责任。关于金源公司的抗辩是否成立，一审法院分析如下：首先，户型初步装修申请表系张武芬、梁丽芬与金源公司在签订商品房买卖合同的同时由金源公司统一提供给张武芬、梁丽芬签订的格式合同。同时，该申请表上仅仅列有装修前与装修后的对比图，而无其他关于房屋改造可能影响产权证办理的后果及责任如何承担的约定，故张武芬、梁丽芬对改造可能影响产权证办理的后果不能推定其明知且同意；其次，根据金源公司提供的行政处罚决定书，导致金源公司被处罚的原因有多方面，不仅仅包括擅自改建飘窗及窗边柱、改建16号楼阳台花池为阳台，还包括金源公司对于小区其他方面的改建；再次，本案的房屋改建行为属于金源公司对涉案楼栋统一的改造行为，不属于合同第十九条所约定的买受人擅自改变、改动的情形，故本案不适用合同第十九条，继而不适用合同第十三条的约定。综上，金源公司的抗辩不成立，逾期办证的责任仍应由金源公司承担。 关于违约金的计算问题。根据约定金源公司应当在2016年11月13日前履行合同第十七条第三款约定义务，但金源公司直至2018年12月7日才取得涉案房屋所在楼的《商品房现售备案证明》，直至2018年12月14日才通知业主涉案房屋具备办证条件。虽然之后张武芬、梁丽芬根据通知的要求委托金源公司代为办理房屋所有权证可以视为双方变更了合同内容，但此变更并不能免除在此之前金源公司应在交房之日起365日内办结商品房现售备案证明及提交办证资料的合同义务，故金源公司自逾期之日2016年11月14日起至通知办证2018年12月14日止逾期履行上述义务共计761天，按合同约定逾期一天支付10元违约金计算，金源公司应当向张武芬、梁丽芬支付违约金7610元。据此，张武芬、梁丽芬主张金源公司支付违约金8390元，对其中的7610元一审法院予以支持，超过部分，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决： 金源公司向张武芬、梁丽芬支付逾期办结商品房现售备案证明及提供房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料的违约金7610元；驳回原告张武芬、梁丽芬的其他诉讼请求。案件受理费25元，由金源公司负担。 双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为：金源公司与张武芬、梁丽芬签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 根据合同第十七条的约定，金源公司应在商品房交付使用后365日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料给买受人。金源公司于2015年11月14日交付涉案房屋，根据合同约定金源公司应于2016年11月13日前履行上述义务。金源公司未按合同约定期限履行上述义务，对此，金源公司主张迟延办理的过错在于张武芬、梁丽芬向金源公司出具《户型初步装修申请表》，对涉案房屋进行装修、改造，应由张武芬、梁丽芬承担因装修、改造导致涉案房屋与规划审批不符从而造成无法按时通过规划审核、无法及时办理现售证的不利后果。本院认为，案涉房屋办理房屋权属备案登记之前，需通过建设工程规划竣工验收合格。张武芬、梁丽芬就案涉房产装修与金源公司签订了《户型初步装修申请表》，约定由金源公司对房屋进行装修、改造施工。因涉案《户型初步装修申请表》是金源公司与张武芬、梁丽芬双方的共同意思表示，对户型进行变更、装修的目的，对业主而言是为了获得更多的套内面积，对作为开发商的金源公司而言，其采取赠送面积的营销方式是为了更好的销售房屋。鉴于该《户型初步装修申请表》并无其他关于房屋改造可能影响产权证办理延误的后果及责任如何承担的约定，而因房屋改造双方均是实际受益者，故导致逾期办理商品房现售备案证明双方均有过错，均应承担责任。综合本案情况，本院酌定双方各承担50%责任。 关于违约金的计算问题。金源公司应于2016年11月13日前办结商品房现售备案证明及提交办证资料给买受人，故违约金计算的起止时间为逾期之日2016年11月14日起至金源公司通知业主已具备产权证办理条件时即2018年12月14日止，共计761天。依据前述理由，导致逾期办理现售备案证明，双方均应承担责任并各承担50%责任，按合同约定逾期一天支付10元违约金，金源公司应向张武芬、梁丽芬支付违约金3805元（761天×10元/天×50%）。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 变更南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初7578号民事判决为：上诉人广西金源置业集团有限公司向被上诉人张武芬、梁丽芬支付违约金3805元。 一审案件受理费25元，由广西金源置业集团有限公司与张武芬、梁丽芬各负担12.5元。二审案件受理费50元，由广西金源置业集团有限公司负担25元，由张武芬、梁丽芬负担25元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 农杏雪 审 判 员 闭燕华 审 判 员 朱菲菲 二〇二〇年七月九日 法官助理 韦振宇 书 记 员 谢沁园 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。