广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6747号原告：朱晓英，女，1979年5月23日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张静，广东合拓律师事务所律师。被告：冯美娴，女，1966年8月14日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄启波，系被告冯美娴的丈夫。被告：黄启波，男，1968年1月21日出生，汉族，住广州市番禺区。原告朱晓英与被告冯美娴、黄启波物权保护纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱晓英的委托诉讼代理人张静，被告冯美娴的委托诉讼代理人亦是本案被告之一黄启波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱晓英向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告立即停止侵害，立即搬出原告名下的位于广州市番禺区新造镇谷围新村和乐园××街××号的房屋；2.被告依法支付非法占用原告房屋期间的占用费85166元（自2017年5月16日起至2019年5月26日止，按月租金3500元计算，并要求顺延至实际履行之日）；3.请求判令被告立即将户口迁出涉讼房屋；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年4月14日在广东广英达拍卖有限公司组织的拍卖会上，通过公开竞价，以2514336元的价格买到位于广州市番禺区新造镇谷围新村和乐园××街××号的房产。原告在拿到《协助执行通知书》及《执行裁定书》后，前往上述房产地址收楼。却发现涉讼房屋大门紧闭，原业主即被告仍在此居住。原告尝试通过多种方法与被告交流，劝其搬离涉讼房屋，被告均千方百计回避与原告交流，且丝毫不打算搬出房屋，至今2年多的时间，一直非法侵占着原告的房屋，导致原告租金损失都高达数万元，严重侵犯了原告作为业主的合法权益。长期协商无果后，原告只能向人民法院提起诉讼，请依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告冯美娴、黄启波共同辩称：对于原告的事实与理由，我方全面否认。被告的房屋在2003年大学城补偿所买的，但为了生活，将涉讼房屋抵押给银行，抵押房屋的钱用来做生意，在2010年5月之前，都在安分守己做生意，每月都准时还银行的钱，但在之后，原告通过官商勾结欺压打击报复，令被告工厂停工，铺面关门，没能力还银行的钱，原告用这种非法行为拍卖房屋，来获得利益。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区新造镇兴业大道东1055号谷围新村和乐园××街××号，建筑面积189.02平方米，原登记产权人为冯美娴，产权证号为××××。冯美娴、黄启波因与广州农村商业银行股份有限公司番禺支行（原名称为广州市番城农村信用合作社）存在金融借款合同纠纷案件，本院于2014年10月14日作出（2014）穗番法民三初字第522号《民事判决书》认定冯美娴、黄启波负有相关债务。该民事判决生效后，因黄启波、冯美娴未履行法律文书确定的义务，广州农村商业银行股份有限公司番禺支行向本院申请强制执行，本院以（2015）穗番法执字第4399号立案执行。2016年9月27日，本院委托广东广英达拍卖有限公司进广州产权交易所对涉讼房屋进行司法拍卖。2017年4月14日朱晓英以2514336元的最高价格竞买得涉讼房屋。2017年5月16日，本院作出（2015）穗番法执字第4399-3号《执行裁定书》，裁定如下：冯美娴所有的涉讼房屋的所有权及相应的其他权利归朱晓英所有，前述财产权自本裁定送达朱晓英时起转移；朱晓英可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权的过户登记手续，上述财产产权的过户手续和过户所需的全部税、费、款、金，均由朱晓英自行办理和承担。2017年9月12日，广州市国土资源和规划委员会向朱晓英核发了涉讼房屋的《不动产权证》，涉讼房屋产权人变更登记为朱晓英，产权证号为粤××**号。2019年5月28日，朱晓英以其取得涉讼房屋所有权后冯美娴、黄启波拒绝办理涉讼房屋为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，对于涉讼房屋的竞拍前后的使用情况以及是否交吉拍卖的问题。冯美娴、黄启波称其方是在2003年大学城补偿购买的涉讼房屋并一直居住使用至今，其方将涉讼房屋抵押给银行借钱，一直安分守己做生意，在2010年5月之前每月准时还贷，但由于朱晓英官商勾结，欺压打击报复，令其方工厂停工，铺面关门，才没能力还贷，由于朱晓英用这种非法行为拍卖的涉讼房屋，故其不同意搬离涉讼房屋；其方曾收到一条短信，内容是涉讼房屋要被拍卖，所以其方就去信访，在此之前其方完全不知情，其方对于涉讼房屋是否交吉拍卖也不清楚；朱晓英竞得涉讼房屋后从未找过其方协商涉讼房屋的交付问题，只有一个声称是朱晓英的朋友来找过，当时是其方的儿子接待的。冯美娴、黄启波对此提交了广州市番禺区新造镇谷围新邨综合管理办公室（以下简称谷围新邨综合办）与冯美娴签订的《谷围新邨综合市场临时饮食档位租赁协议》、谷围新邨综合办与黄汉全签订的《租赁合同》、委托授权书、谷围新邨综合办作出的《通知》《解除租赁协议通知》、广州市番禺区新造镇法律服务所作出的《法律意见书》、录音、报复打击图片、信访文件、停工设备图片、强拆财产图片、小谷围岛农村房屋拆迁补偿结算表、房地产权证（登记权属人为冯美娴）、广州市番禺区新丽食品厂的营业执照及食品生产许可证以证实其上述主张。朱晓英认为上述证据与本案无关，称其在竞拍前后不清楚涉讼房屋的使用情况，对于涉讼房屋是否交吉拍卖的问题，其需庭后核实；其曾到涉讼房屋与冯美娴、黄启波协商，但冯美娴、黄启波一直回避不与其见面；其已购买了拍卖房屋，并已经过户，冯美娴、黄启波无权再居住在其名下的房产里，如冯美娴、黄启波对与第三方的合同纠纷不服，应通过申请再审的方式维权，如果冯美娴、黄启波对行政部门的行政处罚不服，应提起行政诉讼，但均与本案无关，至于冯美娴、黄启波所称其官商勾结，之前其与冯美娴、黄启波不认识，双方没有任何联系。朱晓英另提交了《执行裁定书》《签收确认表》《不动产权证书》拟证明其已通过拍卖方式购买房屋，并已缴清全部房款并已办理过户。朱晓英并在庭审后提交了一份拍卖公告网页打印件，该公告载明执行法院不负责对涉讼房屋清场及交付场地。对于房屋占有使用费，朱晓英称经其方与中介询问得知涉讼房屋的租金约为每月3500元，故其主张以3500元的标准，自法院作出（2015）穗番法执字第4399-3号《执行裁定书》之日即2017年5月16日起算占用费，实际计算至冯美娴、黄启波交还涉讼房屋之日止。冯美娴、黄启波表示不同意，其方欠债和没有偿还能力是事实，但造成欠债的情况也不是其方原因。另查明，广州市国土资源和规划局公布的2017年、2018年广州市房屋租金参考价中涉讼房屋所在谷围新村的楼梯楼的租金标准为每月每平方米10元，2019年广州市房屋租金参考价中涉讼房屋所在谷围新村的楼梯楼的租金标准为每月每平方米9元。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条的规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”故（2015）穗番法执字第4399-3号《执行裁定书》可作为朱晓英取得涉讼房屋物权的依据，且朱晓英亦已取得涉讼房屋的不动产权证，朱晓英有权提起本案诉讼。朱晓英已依法取得涉讼房屋的所有权，其享有占有、使用、收益及处分权等物权权利。虽然冯美娴、黄启波提交了证据拟证明朱晓英官商勾结、欺压打击报复的非法行为拍卖涉讼房屋并以此为由拒绝搬离涉讼房屋，抗辩意见不足以作为其可继续使用涉讼房屋的依据，冯美娴、黄启波亦未能举证证实其方存在可排除涉讼房屋物权人使用的情形，故冯美娴、黄启波的抗辩意见理据不成立，本院不予采纳。朱晓英行使其物权人权利，要求冯美娴、黄启波停止侵害、搬离并交还涉讼房屋，本院予以支持。因本院作出（2015）穗番法执字第4399-3号《执行裁定书》明确涉讼房屋所有权自本裁定送达朱晓英时起转移，朱晓英主张冯美娴、黄启波支付房屋占有使用费，合理有据，本院予以支持。鉴于朱晓英未能举证证实其收到上述执行裁定书的时间，朱晓英提交的签收确认表处亦未载明签收日期，故房屋占有使用费自朱晓英取得涉讼房屋的不动产权登记之日即2017年9月12日起计算。至于占有使用费的标准，朱晓英提交了与中介微信聊天记录主张涉讼房屋月租金按3500元计算，理据不足，本院不予采纳。占有使用费的标准酌情参照房管部门发布的2017-2019年广州市房屋租金参考价中谷围新村楼梯楼的租金标准分段计算为：2017年9月12日起至2018年12月31日止按照每月每平方米10元的标准计算，即涉讼房屋每月占有使用费为1890.2元（10元/月/平方米×189.02平方米），共计29550.13元[1890.2元/月×（19天÷30天+15个月）]；2019年1月1日起至冯美娴、黄启波交还涉讼房屋之日止的占有使用费按照每月每平方米9元计算，即每月1701.18元（9元/月/平方米×189.02平方米）。冯美娴、黄启波不同意支付房屋占有使用费，但未能提交相应证据证实其无需支付的依据，故本院对该抗辩理由不予采纳。对于朱晓英要求冯美娴、黄启波将户口迁出涉讼房屋的诉请，该诉请不属于民事诉讼的范围，本院不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第二十八条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告冯美娴、黄启波应自本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市番禺区新造镇兴业大道东1055号谷围新村和乐园××街××号房屋交还给原告朱晓英管业；二、被告冯美娴、黄启波应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱晓英支付自2017年9月12日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占有使用费（其中2017年9月12日起至2018年12月31日止的房屋占有使用费为29550.13元，2019年1月1日起的房屋占有使用费按照每月1701.18元的标准计算），此后的房屋占有使用费由被告冯美娴、黄启波按照每月1701.18元的标准逐月向原告朱晓英支付至实际返还广州市番禺区新造镇兴业大道东1055号谷围新村和乐园××街××号房屋之日止；三、驳回原告朱晓英的其余诉讼请求。如被告冯美娴、黄启波未按本判决指定的期间支付上述款项应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1929元，由被告冯美娴、黄启波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  章烈勇人民陪审员  郭彩霞二〇二〇年七月一日书 记 员  罗嘉敏