广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终5386号上诉人（原审原告、案外人）：深圳市深商控股集团股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区益田路时代金融中心****，统一社会信用代码91440300578802923Q。法定代表人：张思民，董事长。委托诉讼代理人：王建伟，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏小璐，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人)：广东普宁农村商业银行股份有限公司，住，住所地广东省普宁市流沙市区广达东侧一社会信用代码91445200893437751B。法定代表人：周新。委托诉讼代理人：高义融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯翠萍，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：深圳市恒昌盛投资有限公司，住，住所地广东省深圳市福田区深南大道时代金融中心22A一社会信用代码91440300279398115Q。法定代表人：詹玉湘。原审第三人（被执行人）：友和国际投资集团有限公司，住，住所地广东省深圳市龙岗区龙城街道爱联岗贝工业区03厂区综合楼501一社会信用代码914403007865775723。诉讼代表人：赵坤成。委托诉讼代理人：张魂丽。原审第三人（被执行人）：深圳市友和珠宝有限公司，住，住所地广东省深圳市龙岗区龙城街道岗贝村友和雅商大酒店101铺位一社会信用代码91440300580081563Q。法定代表人：詹丽娜。原审第三人（被执行人）：詹丽娜，女，汉族，1991年6月2日出生，住，住所地广东省深圳市福田区/div>原审第三人（被执行人）：林少敏，女，汉族，1987年11月8日出生，住，住所地广东省深圳市龙岗区/div>原审第三人（被执行人）：吴伟程，男，汉族，1988年12月23日出生，住，住所地广东省深圳市福田区/div>上诉人深圳市深商控股集团股份有限公司（以下简称“深商控股集团”）因与被上诉人广东普宁农村商业银行股份有限公司（以下简称“普宁农商行”）、原审第三人深圳市恒昌盛投资有限公司（以下简称“恒昌盛公司”）、友和国际投资集团有限公司（以下简称“友和集团公司”）、深圳市友和珠宝有限公司（以下简称“友和珠宝公司”）、詹玉湘、林少敏、吴伟程案外人执行异议之诉一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初16044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。深商控股集团上诉请求：1.请求判决撤销原审判决，并依法改判支持深商控股集团在一审所提全部诉讼请求或发回重审；2.请求判令普宁农商行承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院以深商控股集团与恒昌盛公司签订的《〈深圳市房屋租赁合同书〉的补充协议》没有原件为由，否定了该合同的真实性，从而否定了深商控股集团与恒昌盛公司之间的租赁关系在案涉房产（即深圳市福田区深南大道以南益田路××金融中心22E、22F、22G、22H，以下简称“涉案房产”）办理抵押登记前已经设立并且变更了租赁合同期限的事实，驳回了深商控股集团在一审中的第一、二、四、五项诉讼请求，属于认定事实错误。一审法院仅认定了双方于2011年7月1日签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充协议》及于2017年3月1日签订《协议书》的合同效力，对于双方于2012年12月26日签订的《〈深圳市房屋租赁合同书〉的补充协议》，一审法院仅以该合同没有原件可供核对为由，否认了深商控股集团与恒昌盛公司之间的租赁关系在案涉房产办理抵押登记前已设立的事实。但是，根据深商控股集团与恒昌盛公司于2017年3月1日签订的《协议书》，该协议书的“鉴于”部分第2条明确写明：2012年12月26日，深商控股集团与恒昌盛公司签订《〈深圳市房屋租赁合同书〉的补充协议》，双方将租赁期限变更为2011年7月1日至2031年7月1日，并约定恒昌盛公司同意以租赁房产的租金，代友和集团公司归还所欠深商控股集团的借款本息。由于深商控股集团保管不善，遗失了该份《〈深圳市房屋租赁合同书〉的补充协议》的原件，只能向法庭提交合同的复印件。但《协议书》的鉴于部分第2条所述内容与《的补充协议》中的约定一致，充分证明了双方确实于2012年12月26日签订该份《〈深圳市房屋租赁合同书〉的补充协议》，并约定了租赁期限的变更事宜。因此，深商控股集团与恒昌盛公司于2012年12月26日签订《〈深圳市房屋租赁合同书〉的补充协议》，协议中对涉案房产租赁期限变更为2011年7月1日至2031年7月1日，这是不争的事实，原审法院仅以该份补充协议没有原件可供核对为由，否认了深商控股集团与恒昌盛公司之间的租赁关系在案涉房产办理抵押登记（即2014年4月22日）前已经设立并且变更租赁合同期限的事实，一审法院属于认定事实错误。法律规定证据须提供原件予以核对，但是对于有其他证据相互对应，并形成有效证据链的情况下，即使没有原件，也不应一概否认相关事实。另外，深商控股集团已履行完毕《深圳市房屋租赁合同书》、《补充协议》及《的补充协议》项下的所有义务，并且深商控股集团自2011年7月1日起至今，都实际占有、使用涉案房产作为办公场所。深商控股集团已在一审中提供了相关租金转账凭证、2011年7月至2018年4月期间物业管理费、水电费、空调费支付凭证等证据材料，其中也包括《〈深圳市房屋租赁合同书〉的补充协议》签订后、涉案房产抵押权设立前（即2012年12月26日-2014年4月22日）期间深商控股集团缴纳的物业管理费、水电费、空调费等票据，来证明深商控股集团在涉案房产抵押权设立前就已经按照《〈深圳市房屋租赁合同书〉的补充协议》的约定履行合同权利义务、并实际占有、使用涉案房屋。但一审法院却忽略了深商控股集团提供的该部分证明材料，未对深商控股集团已履行相关合同义务并在租赁期间内实际占有、使用涉案房屋的事实予以认定，从而草率驳回了深商控股集团在一审中的诉讼请求，属于认定事实错误。综上，在案涉房产办理抵押登记前，深商控股集团与恒昌盛公司已就案涉房产签订了真实、合法、有效的《〈深圳市房屋租赁合同书〉的补充协议》，约定租赁期限至2031年7月1日，且深商控股集团已履行合同义务并且实际占有使用涉案房产。但一审法院仅以《的补充协议》没有原件为由，否定了深商控股集团对案涉房产的租赁权在案涉房产办理抵押登记前已设立并且变更了租赁合同期限的事实，未对深商控股集团合法有效的租赁权予以确认，从而草率驳回了深商控股集团在一审中的第一、二、四、五项诉讼请求，属于认定事实错误。请求二审法院改判确认深商控股集团与恒昌盛公司于2011年7月1日签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充协议》及2012年12月26日签订的《的补充协议》合法有效，并确认深商控股集团对涉案房产享有租赁权期限至2031年7月1日。二、基于《的补充协议》是真实、合法、有效的事实，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，由于深商控股集团与恒昌盛公司签订相关租赁合同的时间早于一审法院查封涉案房产的时间，深商控股集团作为承租人有权继续占有使用被查封的房产至租赁期限届满（即至2031年7月1日止）。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”深商控股集团与恒昌盛公司的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》于2011年7月1日签订，《的补充协议》于2012年12月26日签订，且深商控股集团自2011年7月1日起就实际占有、使用涉案房产作为办公场所。而一审法院的查封时间是2014年12月5日，一审法院的查封行为明显晚于相关租赁合同的签订时间，因此深商控股集团有权继续占有使用涉案房产。同时，《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，即使一审法院处置涉案房产的，深商控股集团也应继续享有租赁合同约定租赁期限内的承租权。三、基于深商控股集团对涉案房产享有合法承租权的事实，请求二审法院改判确认深商控股集团在涉案房产被拍卖时享有的优先购买权，且一审法院在拍卖之前应当在合理期限内通知深商控股集团。深商控股集团与恒昌盛公司在《深圳市房屋租赁合同书》中第十六条约定：“本合同有效期内，甲方（即恒昌盛公司，下同）需转让租赁房屋的部分或全部产权的，应在转让前一个月书面通知乙方（即深商控股集团，下同），乙方应在收到甲方书面通知后5个工作日内给予甲方回复，乙方在同等条件下享有优先购买权……。”另外，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由于深商控股集团为涉案房产的合法承租人，基于上述合同约定和法律规定，深商控股集团在一审法院在拍卖涉案房产时应享有对涉案房产的优先购买权，一审法院应当在拍卖之前的合理时间内通知深商控股集团，并且在拍卖公告中予以公示。一审法院在原审判决中未对深商控股集团的租赁权及优先购买权予以确认，请求二审法院改判确认深商控股集团在涉案房产被拍卖时享有的优先购买权，且一审法院在拍卖之前应当在合理期限内通知深商控股集团。综上，请求二审法院支持深商控股集团的诉求。普宁农商行辩称：深商控股集团主张对争议标的具有租赁权和优先购买权，却缺失关键证据原件，如提供原件，普宁农商行申请对该证据的形成时间进行司法鉴定，以辨真伪；深商控股集团主张对争议标的享有租赁权并已经支付完毕租金，但其证据内容存在相互矛盾，不具有真实性；深商控股集团企图通过代偿行为等合法手段，来掩盖其恶意串通损害普宁农商行债权的非法目的。原审认定事实清楚，法律适用无误，请予维持。友和集团公司述称：同意一审判决，无其他意见。恒昌盛公司、友和珠宝公司、詹玉湘、林少敏、吴伟程经本院依法传唤未到庭应诉，亦未作答辩。深商控股集团向一审法院起诉请求：1.中止（2018）粤0304执40276号《执行裁定书》的执行；2.确认深商控股集团与恒昌盛公司于2011年7月1日签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充协议》及2012年12月26日签订的《的补充协议》合法有效，并确认深商控股集团对深圳市福田区深南大道以南益田路××金融中心22Ｅ、22Ｆ、22Ｇ、22Ｈ的房产享有租赁权期限至2031年7月1日；3.确认深商控股集团对深圳市福田区产内的装修装饰物享有所有权；4.确认深商控股集团在深圳市福田区产被拍卖时享有的优先购买权，法院在拍卖之前应当在合理期限内通知深商控股集团；5.由普宁农商行承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月1日，深商控股集团（乙方）与恒昌盛公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将深圳市福田区深南大道以南益田路××金融中心22A、B、C、D、E、F、G、H房产出租给乙方使用，每平方米租金150元，月租金总额230442元，租赁期限自2011年7月1日至2015年7月1日止，租赁用途为办公。同日，双方签订《补充协议》，约定甲方给予乙方一年免租期，免租期限自2011年7月1日至2012年7月1日，乙方同意自协议签订日将2012年7月1日至2015年7月1日的租金8295912元一次性支付给甲方。深商控股集团提交《的补充协议》显示，2012年12月26日，深商控股集团（乙方）与恒昌盛公司（甲方）签订补充协议，约定双方将《房屋租赁合同》约定的租赁期限变更为2011年7月1日至2031年7月1日止。甲方关联企业友和集团公司对乙方负有委托贷款，在友和集团公司未清偿乙方全部委托贷款本息之前，甲方同意以租赁标的的租金代友和集团公司偿还欠乙方贷款本息。该补充协议并无原件可供核对。普宁农商行称，涉案房屋于2014年4月22日办理了抵押登记，2014年12月5日办理查封。深商控股集团对抵押登记及查封的事实没有异议。2015年9月23日，恒昌盛公司出具租金抵扣说明，载明深商控股集团承租的时代金融中心22A、B、C、D、E、F、G、H房产，应向其支付2012年7月1日至2015年7月1日的租金共8295912元，其同意该8295912元抵扣友和集团公司通过中信银行向深商控股集团的借款。深商控股集团诉友和集团公司等借款合同纠纷共三案，一审法院于2014年5月28日立案受理。2015年12月18日，一审法院作出（2014）深福法民二初字第4523号、4524号、4525号民事调解书。深商控股集团在该案中诉称，深商控股集团委托中信银行股份有限公司深圳分行向友和集团公司发放借款，2012年4月13日发放8500万元，2012年4月17日发放了74282418元，2012年9月28日发放6000万元。调解书就友和集团公司的还款金额与期限进行了确认。2017年3月1日，深商控股集团（乙方）与恒昌盛公司（甲方）签订《协议书》，载明鉴于甲乙双方签订《房屋租赁合同》，2012年12月26日双方签订《的补充协议》变更租赁期限，2014年5月乙方就友和国际投资集团有限公司等借款合同纠纷提起诉讼，在该诉讼中，甲、乙双方及友和集团公司一致确认，甲方以租赁标的2012年7月1日至2015年7月1目的租金合计8295912元代友和国际投资集团有限公司清偿借款利息8295912元，并在此基础上，各方确认未清偿的借款本息金额，达成了调解协议。友和集团公司至今未还借款本息，就2015年7月2日至2031年7月1日期间租赁标的租金的支付及甲方以该期间租金代友和集团公司归还乙方借款利息等事宜，达成如下条款：2015年7月2日至本协议签订日2017年3月1日期间租金4608840元，甲方以该期间租金4608840元，代友和国际投资集团有限公司归还乙方借款利息4608840元。2017年3月2日至2031年7月1日期间，租赁标的总租金额为39636024元，甲、乙双方一致同意，由乙方于本协议签订后，一次性支付至甲方指定的收款账户，收款账户收到乙方支付的39636024元，即等同甲方收齐了乙方支付的2017年3月2日至2031年7月1日期间全部租金。甲方承诺，在甲方指定的账户收到乙方支付的39636024元后三日内，向乙方支付39636024元作为代友和集团公司向乙方偿还的借款利息。2017年3月29日，恒昌盛公司向深商控股集团出具付款函，要求深商控股集团将租金付至深圳市××土石方工程有限公司的账户。次日，深商控股集团向该公司付款39636024元。恒昌盛公司出具收据。另查，深商控股集团原名深圳市深商创投股份有限公司，2012年9月10日变更为现名。一审法院认为，本案的争议焦点在于深商控股集团就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，深商控股集团与恒昌盛公司在办理抵押登记前签订的租赁合同约定的租赁期限为2011年7月1日至2015年7月1日。2012年12月26日，双方通过《的补充协议》的方式将租赁期限变更为2031年7月1日。该份《补充协议》没有原件可供核对，由于无法与原件核对的复印件不能单独作为认定案件事实的依据，因此该份协议不能作为认定深商控股集团与恒昌盛公司在抵押权设立前已经变更了租赁合同的期限的证据。在涉案房屋2014年4月22日办理抵押登记后，深商控股集团与恒昌盛公司通过《协议书》的方式变更了租赁期限，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，深商控股集团请求中止执行，确认租赁期限至2031年7月1日，确认享有优先购买权，一审法院均依法不予支持。本案系案外人执行异议之诉，主要解决深商控股集团对涉案房屋的权利是否能够排除执行的问题，已形成或未形成附合的装饰装修物，处理规则不同，也不属于本案的审理范围。深商控股集团请求确认对其装修装饰的物品享有所有权，应当另循法律途径解决。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回深商控股集团的全部诉讼请求。本案一审案件受理费34122元（已由深商控股集团预交），由深商控股集团负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，深商控股集团与恒昌盛公司于2011年7月1日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2011年7月1日至2015年7月1日。深商控股集团主张其与恒昌盛公司于2012年12月26日通过《补充协议》的方式将租赁期限变更为2031年7月1日。但该《补充协议》并无原件加以核对，而恒昌盛公司在本案一、二审程序中亦未应诉加以确认。故该份复印件不能单独作为认定案件事实的依据，深商控股集团不能证明在涉案房产于2014年4月22日办理抵押登记之前已经将租赁期限变更至2031年。深商控股集团与恒昌盛公司于2017年3月1日另行签订《协议书》确认租赁期限延至2031年，该协议的签订时间在涉案房产办理抵押登记及被法院查封之后，该租赁关系不得对抗强制执行。综上所述，深商控股集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34122元，由上诉人深圳市深商控股集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年七月三十日书记员 陈颖(兼)