北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初4752号原告：张彩云，女，1956年8月11日出生，汉族，退休职工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：郭庆元，北京市中银律师事务所律师。被告：北京京桦润置业有限公司，住所地北京市朝阳区新源南路****楼****A204。法定代表人：邢小芳，总经理。委托诉讼代理人：闫进龙，北京市博瀚律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司员工。原告张彩云与被告北京京桦润置业有限公司（以下简称京桦润公司）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称北京链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张彩云的委托诉讼代理人郭庆元，被告京桦润公司的委托诉讼代理人闫进龙,第三人北京链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张彩云向本院提出诉讼请求：1、判令京桦润公司继续履行《存量房买卖合同》，协助张彩云将位于北京市大兴区x路x号院x号楼x层x单元x室房屋登记到张彩云名下；2、判令京桦润公司承担违约责任，赔偿张彩云违约金690000元及其他直接损失22.5万元（从2016年8月1日至2020年5月18日的租金，每月租金5000元，每年6万元）；3、本案诉讼费由京桦润公司承担。事实和理由：2016年8月29日，张彩云在北京链家公司的居间服务下与京桦润公司签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，张彩云购买京桦润公司位于北京市大兴区x路x号院x号楼x层x单元x号房屋一套，张彩云按照协议约定完成所有义务，因房屋价格浮动，经张彩云及居间人多次催告后京桦润公司仍以各种理由拒不配合办理网签及产权变更等相关手续。京桦润公司的行为违反合同约定应承担相应责任。为维护张彩云合法权益，故诉至法院，望判如所请。京桦润公司辩称，不同意张彩云的诉讼请求，本案在另案审理中已被裁定移送公安机关，依照民诉法的规定，应当裁定驳回本案的起诉。北京链家公司述称，同意张彩云的第一项诉讼请求，对第二项诉讼请求不发表答辩意见，认可张彩云所述的事实和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月29日，京桦润公司（出卖人）与张彩云（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）、《补充协议》及《买卖定金协议书》，约定由张彩云购买位于北京市大兴区x路x号院x号楼x层x单元x室（以下简称涉案房屋），建筑面积为84.68平方米，房屋总价款3450000元；关于付款方式，乙方于2016年8月29日以自行支付的方式支付定金100000元，于过户前5个工作日以理房通托管的方式支付首付款3330000元；关于产权转移登记，自本合同签订之日起90日内，即2016年11月29日之前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；关于物业交割，乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。关于违约责任，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。同日，张彩云签署《风险提示函》，载明“……在此过程中，出卖人要求买受人另付15万元履约保证金（议定该笔款项在支付首付款或全款时冲抵），针对此事，链家公司做以下提醒：1、建议双方尽快签署书面的补充协议；2、在未签署书面的补充协议前，链家公司不对上述资金承担任何连带保证责任。3、未签署书面的补充协议前，买受人自行支付上述款项存在一定的风险，建议慎重处理”，尾部买受人处有张彩云签字，链家代表处有杜x签字。另查，2016年8月29日张彩云向邢x账户支付定金100000元，京桦润公司出具收据。2016年8月30日，张彩云向张x个人账户支付履约保证金150000元。后双方由于履行合同产生纠纷，涉案房屋未办理网签。经询问，张彩云及北京链家公司称系由于京桦润公司不配合网签导致涉案房屋买卖合同未继续履行，京桦润公司称系由于其委托诉讼代理人张x收取张彩云贿赂导致涉案房屋买卖合同不能继续履行。张彩云提供证据证明其具备购房资质，且同意将剩余购房款一次性给付京桦润公司。另查，张彩云等三原告曾分别以房屋买卖合同纠纷诉至法院，法院认为京桦润公司的委托代表在委托卖房的过程中是否存在受贿行为与本案的房屋买卖合同的效力认定具有关联性，故裁定驳回原告的起诉。北京市公安局大兴分局于2019年12月30日作出京公大不立字[2019]50016号《不予立案通知书》，载明：“北京市大兴区人民法院于2019年11月27日提出移送的张x涉嫌非国家工作人员受贿案，我局经审查认为没有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十二条之规定，决定不予立案。如不服本决定，可以在收到本通知书之日起七日内向北京市公安局大兴分局申请复议”。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应依约履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张彩云与京桦润公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。张彩云按照合同约定履行义务后，京桦润公司拒绝继续履行合同，京桦润公司的行为构成违约。关于张彩云要求京桦润公司协助将位于北京市大兴区x路x号院x号楼x层x单元x室房屋登记到张彩云名下的诉讼请求，张彩云愿意一次性给付剩余购房款，且具备购房资质，证据充足，本院予以支持。京桦润公司虽主张因张彩云贿赂张x致使涉案房屋买卖合同无法继续履行，但并未提交充分证据予以证明，故本院对其该项主张不予采信。鉴于京桦润公司主张如法院认定京桦润公司存在违约行为，张彩云主张的违约金数额过高，要求本院予以酌减。关于张彩云要求京桦润公司给付违约金690000元的诉讼请求，张彩云要求按照合同总价款20%主张违约金，该标准系适用于京桦润公司构成根本违约且张彩云要求解除合同的情况，现张彩云要求继续履行房屋买卖合同，故不应该适用该违约金标准。按照补充协议约定，双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。鉴于京桦润公司要求如法院认定京桦润公司存在违约行为，要求本院酌减违约金。本院参考张彩云因京桦润公司违约造成的损失数额，同时考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以调整。关于张彩云主张京桦润公司赔偿直接租金损失225000元的诉讼请求，本院已在违约金中对张彩云的经济损失予以考量，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张彩云于本判决书生效之日起十日内向北京京桦润置业有限公司支付剩余购房款3350000元；二、北京京桦润置业有限公司于张彩云履行完毕本判决第一项内容之日起十日内协助张彩云办理位于北京市大兴区x路x号院x号楼x层x单元x室房屋产权变更登记，将上述房屋登记至张彩云名下；三、北京京桦润置业有限公司于判决生效之日起十日内给付张彩云违约金310000元；四、驳回张彩云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34400元，保全费5000元，均由北京京桦润置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  郑 红二〇二〇年七月二十九日书 记 员  高 奡