福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终127号 上诉人（原审被告、申请执行人）：武夷山市上洲玲珑寄售行，住所地武夷山市上洲**。 经营者：邓春仙，女，1970年2月15日出生，汉族，住福建省武夷山市。 委托诉讼代理人：彭澜，福建成澜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：范方有，男，汉族，1982年10月6日出生，汉族，身份证住址江西省丰城市，现住福建省武夷山市。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：吴小红，女，汉族，1981年6月16日出生，汉族，身份证住址福建省武夷山市，现住福建省武夷山市。 委托诉讼代理人：徐斌，福建夷顺律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：杜章旺，男，1976年3月19日出生，汉族，身份证住址福建省武夷山市。 原审第三人（被执行人）：李芸，女，1980年1月22日出生，汉族，身份证住址福建省武夷山市。 上诉人武夷山市上洲玲珑寄售行（下称玲珑寄售行）因与被上诉人范方有、吴小红、原审第三人杜章旺、李芸执行异议之诉一案，不服武夷山市人民法院（2019）闽0782民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人玲珑寄售行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回范方有、吴小红的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.范方有、吴小红未按合同约定的时间支付全部价款，且其提供的证据不能证明其已经全部支付房款。经公证的委托合同亦可证明范方有、吴小红违反了《房屋买卖合同》的约定，杜章旺有权终止《房屋买卖合同》，委托他人另行出售。2.涉讼房屋未办理过户手续系范方有、吴小红的过错造成，其在付清2笔款项后的2××4年1月12日即可申请办理过户登记手续，但其未申请办理，导致涉讼房屋于2015年2月16日被查封。二、一审判决采信证据错误。一是落款日期为2013年11月29日的收条中，“李芸”之署名为打印体，证据形式不合法。二是落款日期为2015年1月10日、署名为“杜章旺”的收条，《泥水班主承包协议书》及武夷山市社会福利中心出具的证明均存在诸多可疑之处，如杜章旺和范方有并非在《房屋买卖合同》签订之日或者工程款结算之日达成抵扣协议，范方有在业已结算工程款后又让第三方出具证明，这些疑问使证据无法达到“盖然性标准”的证明力度。三是采信证人证言错误。武夷山市社会福利中心负责人的证言不符合证据的“三性”，也无法证明杜章旺和范方有之间存在抵扣工程款的事实。另一位证人之证言也存在虚假成分，不能予以采信。四是王昇小区的案件仅涉及20多户业主，范方有、吴小红不在此列。三、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，物权转移必须向权利人提出主张，玲珑寄售行并非权利人，一审判决在本案中确定物权归范方有、吴小红所有，违反法律规定。 被上诉人范方有、吴小红辩称，一、范方有、吴小红就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。首先，《房屋买卖合同》签订于法院裁定查封房屋之前。其次，涉案房屋已实际交付装修、使用至今，范方有、吴小红在查封前已合法占有使用房屋。再次，银行转账凭证及杜章旺、李芸出具的收条可证实范方有、吴小红已支付全部价款。二、一审判决认定事实清楚。首先，证人证言可以证明范方有与杜章旺之间存在以200000元工程价款抵付购房价款的事实。其次，经公证的委托合同系格式合同，本案并不存在终止《房屋买卖合同》的事实，也不存在需要涤除抵押权、重新商定房屋价格的问题。三、房屋未能办理过户登记系两个原因所致：一是范方有、吴小红购买涉讼房屋后，杜章旺、李芸因负债逃离武夷山市，使其无法配合办理过户手续。二是因王昇小区业主群体上访，武夷山市领导批示暂停办理小区房屋的过户登记手续。 原审第三人杜章旺、李芸未作答辩。 被上诉人范方有、吴小红向一审法院起诉请求：1.立即停止对位于武夷山市房产（房权证号20××48；土地证号2&tim**;×4第0009号）的强制执行并解除查封；2.确认范方有与杜章旺签订的《房屋买卖合同》有效，位于武夷山市房产属范方有、吴小红所有。 一审法院认定事实：关于范方有与吴小红、杜章旺与李芸系夫妻关系。2013年11月29日，杜章旺（甲方）与范方有（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将坐落于武夷山市火车站湖桃北二街1号201室房卖给乙方，房屋总价598000元，乙方于本合同签订之日支付定金100000元，于合同生效之日起30日内支付第二笔房款400000元，剩余房款于甲方将两证交给乙方之日全部付清；房产证及土地证的过户事宜由乙方自行办理，甲方提供办证所需的相关材料，办理双证过户所产生的一切税费由乙方自行承担。合同签订当日，范方有转账支付杜章旺购房定金100000元，李芸出具收条予以确认，同日杜章旺将房屋钥匙、房产证原件交付范方有，范方有事后对房屋进行装修并入住使用至今。2××4年1月12日，范方有转账支付杜章旺购房款300000元，李芸出具收条予以确认。2013年杜章旺承建武夷山市社会福利中心一期室内装修工程，杜章旺将室内装修瓷砖部分工程转包给范方有施工，2013年4月至同年9月范方有承包施工期间，杜章旺陆续转账预支范方有工资250000元。经杜章旺指派的现场管理人叶柳春结算确认，范方有承包施工的工程款达450000余元，扣减杜章旺已预支的250000元，尚欠200000元，经双方协商，杜章旺同意将尚欠的200000元工程款抵作范方有的购房尾款，杜章旺因此于2015年1月10日出具收条予以确认，收条载明“今收到范方有购买武夷山市0元，此200000元是杜章旺欠范方有工程款抵为房款。” 涉讼房屋位于武夷山市内，王昇小区楼房系杜章旺与王昇（两人妻子系姐妹关系）合伙所建，楼房建设过程中，杜章旺与王昇陆续将房屋出售，房屋建成后，杜章旺将房屋产权办至其个人名下，并将房屋用于抵押贷款。在贷款未还的情况下，杜章旺、李芸及王昇等人逃离武夷山市，小区房产无法过户至业主名下，导致小区业主群体信访。2××4年4月经市有关领导批示，小区房产过户登记手续被暂停办理。 2013年12月1日，杜章旺向玲珑寄售行借款500000元，因逾期未还，玲珑寄售行向一审法院起诉并提出诉讼保全申请，一审法院于2015年2月16日以（2015）武民初字第434号民事裁定，查封了涉讼房屋。经调解，杜章旺、李芸与玲珑寄售行达成了“于2015年6月30日前还清玲珑寄售行借款”的（2015）武民初字第434号民事调解协议。2015年4月24日，杜章旺、李芸与朋友潘光兵到邵武市公证处办理委托公证，委托潘光兵将涉讼房屋过户登记给范方有。在受托人潘光兵的协助下，范方有、吴小红交纳了涉讼房屋过户的相关税费，后到房管部门办理房产过户手续时，发现涉讼房屋已被一审法院查封，范方有、吴小红因此提出执行异议。一审法院于2019年1月8日作出（2019）闽0782执异1号执行裁定书，以“范方有在履行购房合同过程中明显违约，存在重大过错，收条存在疑点、工程抵房款的收条又没有证据证明双方结账情况杜章旺欠范方有20万元等理由”驳回了范方有、吴小红的执行异议请求。范方有、吴小红遂于2019年1月17日向一审法院提出执行异议之诉。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。范方有与杜章旺签订的《房屋买卖合同》未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。庭审查明，范方有与杜章旺签订《房屋买卖合同》和占有使用涉讼房屋，均远早于涉讼房屋被人民法院查封之前，范方有提供的证据足以证明其已付清全部购房款，造成涉讼房屋至今未办理过户登记的原因并非范方有、吴小红自身的原因，范方有对涉讼房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的“确认合同有效、对涉讼房屋停止执行、解除查封”等执行异议主张有事实和法律依据，予以支持。杜章旺、李芸经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、范方有与杜章旺于2013年11月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、解除对坐落于武夷山市房产（房权证号20××48土地证号2&tim**;×4第0009号）的查封，停止对该房产的强制执行；三**落于武夷山市房屋（房权证号20××48土地证号2&tim**;×4第0009号）属范方有、吴小红所有。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 对一审判决查明的事实，玲珑寄售行认为，1.一审判决认定范方有转账支付100000元购房定金没有事实依据。2.一审判决认定范方有与杜章旺之间存在以200000元工程款抵偿购房尾款的协议没有事实依据。3.范方有、吴小红并未进行信访，故涉讼房屋不在王昇小区被暂停办理产权变更登记手续的房屋之列。4.一审判决遗漏认定范方有、吴小红到相关部门缴纳税费的时间。就玲珑寄售行提出的异议，本院认为，1.关于范方有是否支付购房定金100000元的事实。范方有、吴小红提供中国农业银行武夷山市支行出具的账户历史交易清单一份、落款为打印字体“李芸”并加盖指纹的收条两份、2017年2月10日落款为手写字体“李芸”的情况说明一份，上述证据已形成证据锁链，可以证明范方有、吴小红已于《商品房买卖合同》签订当日依约交付100000元购房定金的事实，且玲珑寄售行在一审中对该事实亦予以认可。2.关于是否存在以200000元工程款抵偿购房尾款的事实。范方有、吴小红所提供武夷山市社会福利中心开具的证明、中国建设银行度假区分理处出具的转账流水、有施工现场管理人员叶柳春签名的《社会福利中心泥水班组工程量清单》、2015年1月10日署名为杜章旺的收条各一份，及武夷山市社会福利中心发包其一期室内装修工程时任主任管建勇一审庭审中的证言，可以证明杜章旺拖欠范方有工程价款200000元，及双方于2015年1月10日达成以该款抵付购房尾款协议的事实。3.关于王昇小区房屋被暂停办证的事实。本案现有证据可以证明王昇小区涉群体信访的房屋被暂停过户。4.关于范方有、吴小红实际申请办理过户手续的时间问题。该事实的查明与本案不具关联性，涉讼房屋于2015年2月16日既已被人民法院查封，客观上已不具备过户条件。综上，本院对于玲珑寄售行提出的异议不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,本案二审中的争议焦点问题为:一、范方有、吴小红对涉讼房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。二、应否支持范方有、吴小红请求确认涉讼房屋归其所有之主张。 一、关于范方有、吴小红对涉讼房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。就范方有、吴小红该主张，应当基于案件事实，针对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条确定的四个要素进行审查。 首先，玲珑寄售行对于涉讼房屋被查封前已被范方有、吴小红实际占有使用，以及范方有与杜章旺在人民法院查封涉讼房屋之前已签订书面买卖合同两项事实并无异议。但玲珑寄售行认为，《房屋买卖合同》因范方有、吴小红未按约定时间和约定方式交付购房款而无效。本院认为，合同履行过程中，双方当事人可以合意变更合同的履行期限和履行方式，合同效力并不因此而受影响，且本案并没有证据表明《房屋买卖合同》存在无效的法定事由，故《房屋买卖合同》应当依法认定为有效。故对范方有、吴小红在人民法院查封前，已与出卖人签订合法有效的书面买卖合同及合法占有涉讼房屋两项事实予以确认。 其次，关于购房价款的支付。《房屋买卖合同》约定的购房价款为598000元。范方有、吴小红支付300000元购房价款、100000元购房定金有银行转账凭证在案为证，而以200000元工程价款抵付购房价款有杜章旺出具的收条和证人证言等证据加以证明。同时，按照《房屋买卖合同》第二条约定，范方有应在收到房屋所有权证、土地使用权证之日全额付清购房价款。经查，杜章旺已将涉讼房屋的上述两份证书原件交付范方有持有。该事实亦可佐证范方有、吴小红已全额支付购房款。玲珑寄售行认为范方有、吴小红仅支付300000元购房价款，其余款项未予支付，但不能提供足以推翻的相反证据，本院对其主张不予采纳。 最后，关于是否因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，《房屋买卖合同》并未约定办理过户登记的时间，范方有、吴小红于2015年1月10日支付完毕购房价款，而涉讼房屋于2015年2月16日被人民法院查封，根据在案的证据和事实，无法得出范方有、吴小红怠于主张登记权利过错的结论。玲珑寄售行上诉认为，《房屋买卖合同》所约定交付两证之日付清购房价款之“两证”，系指交付已变更登记产权人为范方有、吴小红的房屋所有证和土地使用权证，由于范方有、吴小红未在房款付清当日申请办理不动产登记，应当认定系其自身原因导致过户登记未能实现。经查，上述“两证”应指登记产权人为杜章旺、李芸的房屋所有权证和土地使用权证。故玲珑寄售行该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，一审判决以范方有、吴小红享有排除强制执行的民事权益，支持其解除对涉讼房屋的查封、停止对涉讼房屋的强制执行之主张正确，二审予以维持。 二、关于应否支持范方有、吴小红请求确认涉讼房屋归其所有之主张的问题。 本案系案外人执行异议之诉，范方有、吴小红与玲珑寄售行之间的争议在于范方有、吴小红就涉讼房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。如前所述，本院认定范方有、吴小红享有足以排除强制执行的民事权益，但涉讼房屋目前仍登记于杜章旺、李芸，仅凭买卖合同本身无法产生物权变动的效力，涉讼房屋的物权变动应当由当事人申请，经登记机构依法审核后办理不动产登记，范方有、吴小红待不动产登记机关办理不动产登记后方可取得所有权。本院不能直接确认范方有、吴小红已经取得涉讼房屋的物权。同时，值得注意的是，本案处理的并非范方有、吴小红与房屋登记权利人杜章旺、李芸之间的纠纷。综上，范方有、吴小红在本案中请求确认涉讼房屋归其所有，缺乏事实与法律依据，一审判决对其该项诉讼请求予以支持错误，二审予以纠正。 综上所述，武夷山市上洲玲珑寄售行的上诉请求部分成立。原审第三人杜章旺、李芸经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持武夷山市人民法院（2019）闽0782民初247号民事判决第一项、第二项，即“一、范方有与杜章旺于2013年11月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、解除对座落于武夷山市房产（房权证号20××48土地证号2&tim**;×4第0009号）的查封，停止对该房产的强制执行”； 二、撤销武夷山市人民法院（2019）闽0782民初247号民事判决第三项； 三、驳回被上诉人范方有、吴小红原审其他诉讼请求； 四、驳回上诉人武夷山市上洲玲珑寄售行其他上诉请求。 一审案件受理费9780元，由上诉人武夷山市上洲玲珑寄售行负担9730元，由被上诉人范方有、吴小红负担50元；二审案件受理费9780元，由上诉人武夷山市上洲玲珑寄售行负担9730元，由被上诉人范方有、吴小红负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长  乐 芳 审 判 员  张聪荣 审 判 员  江琳清 二〇二〇年七月九日 法官助理  张钰梅 书 记 员  包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。