广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终988号上诉人（原审原告）：李有英，女，1963年8月9日出生，汉族，住广东省韶关市武江区******************。被上诉人（原审被告）：韶关市德明实业投资有限公司。住所地：广东省韶关市武江区*******星河华庭A、B幢第三层写字楼北面303。法定代表人：陈敬心,该公司经理。委托诉讼代理人：黄庆珊，男,该公司职员。委托诉讼代理人：焦建中，广东宜方律师事务所律师。上诉人李有英因与被上诉人韶关市德明实业投资有限公司（以下简称德明公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初2935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人李有英的上诉请求：1、撤销一审判决第二项并依法改判德明公司支付李有英的回迁房小于置换房屋面积差价款50195.90元；2、改判德明公司支付逾期办理李有英的回迁房《房地产权证》违约金6万元；3、本案一、二审诉讼费用由德明公司承担。事实与理由：一、关于李有英要求德明公司支付置换房屋面积差价款的问题，2010年5月10日德明公司与核工业广东矿冶局签订《核工业广东矿冶局土地整体开发合作协议》，约定“乙方：保证按照政府统一规划，整体开发的原则,全面履行本协议以及与现有112户拆迁户协商签订的拆迁安置(补偿)协议约定的义务”2010年11月1日，德明公司与核工业广东矿冶局签订《核工业广东矿局土地整体开发项目拆迁安置补偿方案》中“（二）调换面积的差价处理”约定了拆迁置换房屋面积差价的补偿标准：“小于置换面积按3500/㎡给予补偿”。2016年3月10日，李有英与德明公司签订《核工业广东矿冶局职工住宅区地块房屋拆迁安置补偿协议》约定“现依据《核工业广东矿局土地整体开发项目拆迁安置补偿方案》.经甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方房屋拆迁安置补偿事宜达成如下协议：（房屋拆迁安置补偿）因乙方个人选择安置房大于或小于应置换房屋面积的，双方调换面积的结算差价按以下方式计算公式：(选择回迁安置房面积-应置换房屋面积)×本项目商品房当时市场价九折。”即市场价6545元/㎡×9折×面积差8.5215㎡。由此可见，李有英(被拆迁人)与德明公司(拆迁人）应遵守和全面履行的是《合作协议》及《拆迁补偿协议》。一审法院及德明公司没有厘清楚《补偿方案》与《拆迁补偿协议》两者之间的法律关系,《拆迁补偿协议》是依据《补偿方案》由李有英与德明公司重新签订的,重新约定了置换房屋面积差价款的补偿标准，补偿标准最终要以李有英与德明公司签订的《拆迁补偿协议》最终确认的补偿标准为准，因此，最终具体明确的、唯一的回迁房置换房屋面积的补偿标准，按计算公式：（选择回迁安置房面积-应置换房屋面积）×本项目商品房当时市场价九折。因此,德明公司应支付给李有英的回迁房置换房屋面积差价款应是50195.90元，恳请二审法院纠正一审判决错误认定的置换房屋面积差价款29825.25元并作出正确的判决。二、关于李有英要求德明公司支付逾期办理房产证的违约金问题。本案是因德明公司要求李有英办理房产证前必须先签订一份由德明公司单方拟订的《补充条款》，李有英认为《补充条款》中要求李有英确定房屋成本数额显属无理，德明公司以李有英不签订《补充条款》为由拒绝办理房产证。从2017初以来，李有英已多次向德明公司催办房产证，本案第一次庭审后，李有英补充提交了《房产证催办函》,德明公司对该《房产证催办函》予以确认，有庭审的记录为证。《房产证催办函》清楚地表明逾期办理房产证的责任在德明公司。一审判决中“至于被告抗辩称《补充条款》中确认成本核计为人民币3410.6/㎡为办理房产证的必要条件，被告对此并未提交相关证据予以证明，该院对此不予采信。”及“根据合同的继受要求，需要原告在收楼后签订《补充条款》,书面确定安置房号及面积才符合办理安置房的不动产权证的要求”（这条就是德明公司说明了办理房产证签订《补充条款》中并不需要确认房屋成本数，实际上房屋成本数是德明公司自行开具增值税发票用的，却要强制李有英来确认，显然无理)；德明公司于2019年11月29日已按成本数（发票总价383044.49/面积112.31=3410.6/平方米）开出增值税发票，故德明公司以李有英不签订《补充条款》无法办理房产证的理由不能成立。综上，逾期办理回迁房《房地产权证》的责任在德明公司，德明公司应承担违约责任并向李有英支付逾期办理房产证违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，德明公司应向李有英支付逾期办理房产证的违约金6万元。被上诉人德明公司答辩：一、李有英与德明公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》并无因个人选择安置房屋面积小于应置换房屋面积按李有英所称计算补差方法的约定。涉案项目《拆迁安置补偿方案》由核工业广东矿业局自行制定，德明公司同意执行的安置补偿方案，德明公司与李有英签订的《房屋拆迁安置补偿协议》也是依据该补偿方案为依据拟定的，合同内容没有违背该安置补偿方案的规定。涉案项目《拆迁安置补偿方案》是评判安置补偿是否公平合理的唯一依据。依照该项目《拆迁安置补偿方案》“四、房屋产权调换补偿的标准（二）调换面积差价的处理②因个人选择安置房大于或小于置换面积按3500元/㎡给予补偿；……”之规定，涉案房屋的面积差为8.5215㎡，应补面积差为29825.18元，扣减由管道煤气表后安装费760元，实补差额为29065.18元。安置房面积补差计算方式合理、合法，李有英的计算方式没有依据。二、造成办证延误的责任在李有英，德明公司并无违约行为，不存在承担办证延误的违约责任，李有英要求违约金6万元没有事实和法律依据。《补充协议》是为办理房屋不动产权证所需的必备办证材料，协议内容不会对李有英可得拆迁补偿利益有任何损害，李有英拒签理由无合理依据，德明公司及核工业广东矿业局一直就《补充协议》敦促李有英签字，以便办理房屋不动产权证，已履行告知义务，造成办证延误的责任在李有英，德明公司并无过错，无需承担违约责任。综上所述，李有英的上诉请求没有事实和法律依据，恳请法院查明事实，依法予以驳回。李有英向一审法院起诉请求：1、判令德明公司在限期内履行办理李有英回迁房《房地产权证》的办证义务并由德明公司承担办证费、税费。诉讼期间，李有英明确该项诉讼请求为：1、要求德明公司履行房屋拆迁补偿协议约定的办证义务，办理位于韶关市武江区******御和苑商住小区*******所有权转移登记，并承担相应的办证费及税费；2、判令德明公司支付逾期办理李有英的回迁房《房地产权证》违约金6万元；3、判令德明公司支付李有英的回迁房小于置换房屋面积差价款50195.9元；4、判令德明公司支付李有英的回迁房厨房、卫生间水管安装费2604元；5、判令包含诉讼费在内的一切相关费用由德明公司承担。一审法院认定事实，2009年德明公司通过竞标方式取得韶关市******核工业广东矿冶局地块的建设用地使用权。2010年5月10日,德明公司（作为乙方）与核工业广东矿冶局（作为甲方）签订一份《核工业广东矿冶局土地整体开发合伙协议》，约定双方合作开发位于韶关市******核工业广东矿冶局机关原办公楼区域以及职工住宅区所在地块。同时该合同第四条第（十二）款约定“第一期工程竣工验收合格后，乙方将甲方应分得的商铺、车位和回迁房屋交付甲方和回迁户使用。在交付使用之日起6个月内，甲方和回迁户配合乙方办好商铺和回迁房屋的《房地产权证》。”2010年11月1日，德明公司（作为拆迁单位）与核工业广东矿冶局（作为被拆迁单位）签订了《核工业广东矿冶局土地整体开发项目拆迁安置补偿方案》，约定“第四条房屋产权调换补偿的标准……（二）调换面积差价的处理。①回迁安置房规划、设计不便分割等因素，回迁安置房面积大于或小于±5㎡以内应调换的房屋面积，按本项目商品房当时市场价的九折互补。②因个人选择安置房大于或小于应置换面积的：小于置换面积按3500元/㎡给予补偿；大于置换面积20㎡以内的被拆迁人按本项目商品房当时市场价的九折补交差价；调换面积差额超过20㎡以上的被拆迁人按本项目商品房当时市场价补交差价。回迁电梯安置房结算面积，以房地产绘测部门的最终测绘结果为准；面积差价款在收到德明公司交楼通知的一个月内互补结清。”、“第十二条水、电建设安装费和管道煤气、有线电视、电话、宽带互联网、空调等迁移费用的支付……回迁房屋管道煤气的报建费、报装费及表前（含表）配置，由德明公司承担；表后（限入户后的厨房、卫生间发生的安装和材料费用）由被拆迁人承担”等内容。李有英的父亲李孝安原为核工业广东矿冶局职工，因其居住的位于韶关市武江区*************（以下简称被拆迁房屋）被纳入拆迁安置范围，李孝安（作为被拆迁人、乙方）与德明公司（作为拆迁人、甲方）于2011年6月20日签订了一份《核工业广东矿冶局职工住宅区地块房屋拆迁安置补偿协议》，约定“根据城市建设需要、经市有关部门批准，甲方取得了韶关市******核工业广东矿冶局土地的整体开发权，与核工业广东矿冶局共同合作开发该地块，开发建设的第一期为回迁安置楼。现依据《核工业广东矿冶局土地整体开发项目拆迁安置补偿方案》，经甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方房屋拆迁安置补偿事宜达成如下协议：一、被拆迁房屋权属情况：……乙方被拆迁房屋的地点：韶关市*************……产权证记载的套内面积71.71㎡。二、房屋拆迁补偿安置方式：产权调换方式。三、房屋拆迁安置补偿：1.乙方自愿选择产权调换方式的作如下补偿：①乙方房屋产权证记载的套内面积为71.71㎡，按1:1的比例给予产权置换回迁电梯安置房；②增加回迁电梯楼房套内面积30㎡；③按前两项套内面积之和配送本小区新建房同等比例的公摊面积约为18%（公摊比例以房地产绘测部门的最终测绘结果为准）合计乙方应置换回迁电梯房面积为①+②+③共120.02㎡。因乙方个人选择安置房大于或小于应置换房屋面积的，双方调换面积的结算差价按以下方式计算：（被拆迁房屋产权证套内面积71.71㎡+套内面积30㎡+公摊面积约为18%=120.02㎡）。乙方选择安置房面积大于应置换房屋面积在20㎡以内（含20㎡）的，计算公式：（选择回迁安置房面积－应置换房屋面积）×本项目商品房当时市场价九折。4.回迁安置房面积以房地产测绘部门的最终测绘结果为准。甲方应从取得新建房屋销售许可证之日起7日内书面通知乙方，乙方应当自收到交楼通知之日起15日内与甲方办理回迁安置房验房、收房手续及签订补差协议，并按照协议，在办理收房手续完毕后的十五日内，一次性结清双方所调换房屋的面积差价款。……6.回迁电梯安置房的房地产权证办理及税费。回迁安置房的所有权证由甲方统一代办，乙方应提供相关证件资料并配合甲方办理相关手续。应置换房屋面积以内的办证费、税费由甲方负担，超出部分按有关规定由被拆迁人负担。因被拆迁人不及时缴纳超出面积的补差款及部分税、费款，而导致甲方无法办理新的房地产权证的，所有后果均由乙方承担。7.回迁安置房的标准。……②甲方提供回迁安置房装修标准：铝合金窗、普通水泥地面、大门木门、水管接到厨房及厕所、管道煤气接到表前（含表）、电源线接到大门口……8.房屋装修补偿，总额41408元……9.安置补助1800元……以上8项至9项补偿款43208元，该款甲方在双方签订本协议达到112户的85%之日起一次性付清给乙方。”等内容。协议签订后，德明公司发放了补偿款43208元给李孝安。2014年1月10日，被拆迁房屋所有权变更登记至李有英名下。2016年3月10日，李有英（作为被拆迁人、乙方）与德明公司（作为拆迁人、甲方）签订了《核工业广东矿冶局职工住宅区地块房屋拆迁安置补偿协议》，该协议除记载的乙方姓名及被拆迁房屋权属及房产证号外，其余内容与李孝安跟德明公司签订的上述《核工业广东矿冶局职工住宅区地块房屋拆迁安置补偿协议》内容相同。在2014年底至2015年初期间，李有英将被拆迁房屋交付给德明公司。德明公司则于2015年4月30日将位于韶关市武江区******御和苑商住小区*******的回迁房（以下简称涉案回迁房）交付给李有英使用。2016年，德明公司提供一份《补充条款》（以下简称《补充条款》）给李有英，要求与李有英签订补充协议后为其办理房地产权证。该《补充条款》第一条第2点约定“该套房产产权调换的面积，成本核计为人民币3410.6元/平方米”、第二条第2点约定“关于面积差异，按本条款约定的计价面积为准。因分摊面积产生差异的，双方互不追究。房屋面积计算方法，以签订本条款时有效的法律法规及计算规则为准。”等内容。李有英认为该《补充条款》第一条第2点及第二条第2点约定不合理。其认为房屋成本是德明公司核算，不应由其确认，第二条第2点的内容则存在免除德明公司责任及排除李有英权利的嫌疑，因此，李有英拒绝与德明公司签订该《补充条款》。德明公司则认为签订该《补充条款》系办理回迁房房产证的必要流程。双方因此发生争议，李有英遂诉至一审法院要求解决。一审法院就双方争议的《补充条款》等问题致函韶关市*******、国家税务总局韶关市武江区税务局，韶关市*******的复函内容包括“经核查不动产登记管理系统，韶关市武江区******御和苑商住小区A、B、C幢住宅、商铺及地下室是于2016年3月17日整体办理了商品房确权登记，御和苑商住小区A幢1401的建筑面积：112.31㎡，套内建筑面积：94.54㎡，住宅公用面积：17.77㎡”等。国家税务总局韶关市武江区税务局的复函内容包括“……二、对《补偿协议补充条款》是否为出具相关免税证明的必需流程的判断。税务机关在对调换房屋判断是否免税过程中，一般只需要《补偿协议》，但《补偿协议》未明晰有关内容，而《补偿协议补充条款》有了进一步说明或者约定的，应当提交，以作为税务机关对‘不缴纳房屋产权调换差价（免征）’‘缴纳房屋产权调换差价的（按差价征收契税）’等条件是否成立的判断依据。三、税务机关对两处约定信息的理解和应用。约定一‘该套房产产权调换的面积，成本核计为人民币3410.6元/平方米。’如果《补偿协议》没有约定差价或差价计算方法，此约定可以作为计算房屋价格、进而与约定补偿款作比较计算差价的依据，以作为税务机关免征或按差额计征的依据。约定二：‘关于面积差异，按本条款约定的计价面积为准。因分摊面积产生差异的，双方互不追究。房屋面积计算方法，以签订本条款时有效的法律法规及计算规则为准。’根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）规定‘契税的计税依据：……（三）……房屋交换，为所交换的房屋的价格的差额。’税务机关只需要获得缴纳房屋产权调换差价作为计征依据即可。关于涉案回迁房的办证问题，韶关市*******向德明公司出具一份《不动产登记不予受理告知书》，内容包括“2019年11月29日，你申请的房地产（拆迁安置商品房）转移登记……按照《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，决定不予受理。具体情况如下：1、拆迁安置补充条款拆迁人没有盖章签名，2、被拆迁人没有签名，3、税局缴税凭证，4、原房地产权证，5、注销原房地产权证的申请，6、没有双方共同申请。”德明公司为证明其代李有英支付了管道煤气表后安装费用，向一审法院提交了韶关港华燃气有限公司出具的《关于御和苑A、B、C栋共计418户管道燃气报装收费标准的说明函》，内容包括“我司与贵司于2012年12月4日签订了《御和苑A、B、C栋共计418户管道燃气安装合同》，工程费每户（一表两个火点）单价为3230元。所有管道燃气安装工程为统一安装模式。按照当时工程费标准户内表后工程（包含镀锌管、阀门及胶管等），每个火点380元，2个火点相应为760元（2个火点长度限8米内）。”再查明，双方均确认用于置换的回迁房为韶关市武江区******御和苑商住小区*******。一审法院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。李有英与德明公司签订的《核工业广东矿冶局职工住宅区地块房屋拆迁安置补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。现针对李有英的各项诉求，一审法院作如下分析：关于李有英要求德明公司办理产权转移登记手续及承担办证费、税费的问题。根据双方《核工业广东矿冶局职工住宅区地块房屋拆迁安置补偿协议》第三条第6点的约定，德明公司有义务协助李有英办理产权转移登记手续及负担应置换面积以内的办证费、税费。现双方均确认用于置换的回迁房位于韶关市武江区******御和苑商住小区*******（建筑面积112.31㎡），该房屋面积小于被拆迁房屋应置换回迁房面积。因此，根据上述约定，德明公司应协助李有英将涉案回迁房的所有权转移登记至李有英名下，办理房屋所有权转移登记的办证费及税费由德明公司承担。至于德明公司抗辩称《补充条款》中确认“成本核计为人民币3410.6元/平方米”为办理房产证的必备条件，德明公司对此并未提交相关的证据予以证明，一审法院对此不予采信。关于李有英要求德明公司支付逾期办理房产证的违约金问题。双方对补充条款的具体条款一直未能协商一致，系导致本案回迁房房产证未能及时办理的其中因素，而本案中亦无证据显示德明公司对于办理房产证存在恶意拖延的情形，故对李有英主张德明公司支付逾期办证违约金，一审法院不予支持。关于李有英要求德明公司支付置换房屋面积差价款的问题。现李有英已将被拆迁房屋交付给德明公司，德明公司亦已将涉案回迁房交付给李有英使用，用于置换的回迁房面积已经确定，且其面积小于应置换回迁房面积，德明公司因此应向李有英支付房屋面积差价款。现双方均确认李有英应置换回迁房面积为120.8315㎡，李有英选择的回迁房面积比应置换回迁房面积少了8.5215㎡（120.8315㎡-112.31㎡）。根据《核工业广东矿冶局土地整体开发项目拆迁安置补偿方案》第四条第（二）款及《核工业广东矿冶局职工住宅区地块房屋拆迁安置补偿协议》中“现依据《核工业广东矿冶局土地整体开发项目拆迁安置补偿方案》，经甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方房屋拆迁安置补偿事宜达成如下协议……。”的约定，德明公司应退还给李有英的房屋面积差价款经计算为29825.25元（8.5215㎡×3500元/㎡）。因双方均确认德明公司代李有英支付了管道煤气表后安装费用，德明公司为证明其支付了该项费用760元，提交了韶关港华燃气有限公司出具的说明函予以佐证，一审法院对此予以确认。德明公司代付的该760元，应从上述29825.25元中予以扣减，扣减后德明公司尚应向李有英支付房屋面积差价款29065.25元。关于李有英认为德明公司未按约定将水管安装到回迁房厨房、卫生间以致其另外支付了安装费2604元的问题。因李有英在收楼时并未对水管安装问题提出异议，亦未能提交证据证实回迁房交付时水管确未安装至厨房、卫生间，李有英对此应承担举证不能的法律后果，对李有英该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院经审理后作出判决：一、德明公司应于判决发生法律效力之日起三十日内协助李有英将韶关市武江区******御和苑商住小区*******所有权转移登记至李有英名下，办理房屋所有权转移登记的办证费及税费由德明公司承担；二、德明公司应于判决发生法律效力之日起十日内向李有英支付房屋面积差价款29065.25元；三、驳回李有英的其他诉讼请求。案件受理费2556元，减半收取计1278元，由李有英负担1014.68元，德明公司负担263.32元。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另本院补充查明，韶关市*******的复函内容还包括如下内容：武江区人民法院提出的《补充条款》中“房产产权调换面积的成本核算”、“面积差异，房屋面积计算方法”的依据，该内容不属于我中心工作人员审核的内容，请咨询其他相关部门。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对李有英的上诉意见，本院归纳本案争议焦点并论述如下：一、关于李有英要求德明公司支付置换房屋面积差价款的问题。李有英与德明公司双方确认应置换房屋面积为120.8315㎡，李有英选择回迁安置房面积为112.31㎡，可见李有英选择回迁安置房面积小于应置换房屋面积，即小了8.5215㎡（120.8315㎡-112.31㎡）。由于李有英与德明公司签订的《核工业广东矿冶局职工住宅区地块房屋拆迁安置补偿协议》仅约定“因乙方（李有英）个人选择安置房大于或小于应置换房屋面积的，双方调换面积的结算差价按以下方式计算：（被拆迁房屋产权证套内面积71.71㎡+套内面积30㎡+公摊面积约为18%=120.02㎡）。乙方选择安置房面积大于应置换房屋面积在20㎡以内（含20㎡）的，计算公式：（选择回迁安置房面积－应置换房屋面积）×本项目商品房当时市场价九折。”，未约定乙方（李有英）选择安置房面积小于应置换房屋面积的差价款计算公式，一审法院依据李有英与德明公司签订的《核工业广东矿冶局职工住宅区地块房屋拆迁安置补偿协议》中“现依据《核工业广东矿冶局土地整体开发项目拆迁安置补偿方案》，经甲（德明公司）乙（李有英）双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方房屋拆迁安置补偿事宜达成如下协议”的约定及德明公司（作为拆迁单位）与核工业广东矿冶局（作为被拆迁单位）签订的《核工业广东矿冶局土地整体开发项目拆迁安置补偿方案》中“因个人选择安置房大于或小于应置换面积的：小于置换面积按3500元/㎡给予补偿；”的约定计算德明公司应支付置换房屋面积差价款正确，本院予以认同。至于李有英上诉提出应依据《核工业广东矿冶局职工住宅区地块房屋拆迁安置补偿协议》中“乙方（李有英）选择安置房面积大于应置换房屋面积在20㎡以内（含20㎡）的，计算公式：（选择回迁安置房面积－应置换房屋面积）×本项目商品房当时市场价九折。”计算德明公司应支付置换房屋面积差价款的主张，该主张显然与该协议的上述内容相违背，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于李有英要求德明公司支付逾期办理房产证的违约金问题。一审法院就双方争议的《补充条款》等问题致函韶关市*******、国家税务总局韶关市武江区税务局，2019年12月3日韶关市*******的复函内容包括“经核查不动产登记管理系统，韶关市武江区******御和苑商住小区A、B、C幢住宅、商铺及地下室是于2016年3月17日整体办理了商品房确权登记，御和苑商住小区A幢1401的建筑面积：112.31㎡，套内建筑面积：94.54㎡，住宅公用面积：17.77㎡”等。国家税务总局韶关市武江区税务局的复函内容包括“……二、对《补偿协议补充条款》是否为出具相关免税证明的必需流程的判断。税务机关在对调换房屋判断是否免税过程中，一般只需要《补偿协议》，但《补偿协议》未明晰有关内容，而《补偿协议补充条款》有了进一步说明或者约定的，应当提交，以作为税务机关对‘不缴纳房屋产权调换差价（免征）’‘缴纳房屋产权调换差价的（按差价征收契税）’等条件是否成立的判断依据。三、税务机关对两处约定信息的理解和应用。约定一‘该套房产产权调换的面积，成本核计为人民币3410.6元/平方米。’如果《补偿协议》没有约定差价或差价计算方法，此约定可以作为计算房屋价格、进而与约定补偿款作比较计算差价的依据，以作为税务机关免征或按差额计征的依据。约定二：‘关于面积差异，按本条款约定的计价面积为准。因分摊面积产生差异的，双方互不追究。房屋面积计算方法，以签订本条款时有效的法律法规及计算规则为准。’根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）规定‘契税的计税依据：……（三）……房屋交换，为所交换的房屋的价格的差额。’税务机关只需要获得缴纳房屋产权调换差价作为计征依据即可。关于涉案回迁房的办证问题，韶关市*******向德明公司出具一份《不动产登记不予受理告知书》，内容包括“2019年11月29日，你申请的房地产（拆迁安置商品房）转移登记……按照《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，决定不予受理。具体情况如下：1、拆迁安置补充条款拆迁人没有盖章签名，2、被拆迁人没有签名，3、税局缴税凭证，4、原房地产权证，5、注销原房地产权证的申请，6、没有双方共同申请。”上述证据显示德明公司于2016年3月17日整体办理了包括御和苑商住小区A幢1401房屋在内的商品房确权登记，2019年11月29日再次申请拆迁安置商品房转移登记，不存在逾期办理房产证的情形，故对李有英主张德明公司支付逾期办证违约金，一审法院不予支持正确，本院予以认同。综上所述，李有英的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2503.92元，由李有英负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年七月十三日书记员  罗稀蕾