广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初1397号 原告：中信银行股份有限公司柳州分行，住所地：柳州市桂中大道南端西侧**“和丰聚富”大厦综合楼第一至三层，统一社会信用代码：91450200566782486P。 负责人：吴朝晖，该分行行长。 委托诉讼代理人：肖石荣，男，广西佑成律师事务所律师，执业证号：14502201510946325。 委托诉讼代理人：唐福辉，男，广西佑成律师事务所律师，执业证号：14502200210637285。 被告：何东，男，1967年8月13日出生，壮族，身份证住址：广西柳州市柳**，现住柳州市。 被告：汤运凤，女，1967年6月25日出生，壮族，身份证住址：广西柳州市柳**，现住柳州市。 被告：柳州市盛享碧桂园房地产开发有限公司，住所地：柳州市桂中大道**碧桂园销售中心，统一社会信用代码：91450200MA5KBBJQ8W。 法定代表人：谢伟洲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈俊，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：卢佩娇，女，该公司员工。 原告中信银行股份有限公司柳州分行诉被告何东、汤运凤、柳州市盛享碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖石荣，被告何东、汤运凤、柳州市盛享碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）的委托诉讼代理人卢佩娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告何东、汤运凤偿还原告借款本金人民币1147177.25元、利息13388.14元、罚息59.86元、复利78.6元（所欠利息、罚息、复利计算至2020年4月16日，2020年4月16日之后的利息、罚息、复利，按双方合同约定另行计算至被告付清本息止）；二、判决被告何东、汤运凤向原告支付因采取诉讼实现债权而需支出的律师代理费47821元；三、判决原告对被告何东、汤运凤提供用作抵押位于柳州市房屋享有折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利；四、判令被告柳州市盛享碧桂园房地产开发有限公司对上述债务承担连带还款责任；五、判决本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：2017年3月8日，原告与三被告签订《中信银行个人购房借款合同》[编号：811302024768号，以下称“借款合同”]，借款合同约定：原告向被告何东、汤运凤提供1260000元的购房贷款，贷款期限240个月，自2017年3月8日至2037年3月8日止。贷款担保方式为抵押加阶段性保证，还款方式采用按月等额本息还款法。同时，合同还对贷款利率、逾期贷款罚息利率、贷款偿还、提前还款、违约责任等作了约定。2017年5月12日,原告与被告何东、汤运凤办理抵押权预告登记，抵押权人为原告。上述合同签订后，原告按照上述借款合同的约定，于2017年3月8日向被告何东、汤运凤发放借款人民币1260000元。2020年4月16日，原告与被告何东、汤运凤签订《〈中信银行个人借款合同〉补充协议》，补充协议约定将本案诉讼管辖法院变更为乙方住所地法院。被告何东、汤运凤从2020年2月20日起连续多次逾期，违反合同约定，没有按约定足额支付本息给原告，经原告催收，被告仍拒不偿还约定本息。综上，原告认为，被告逾期还款的行为己构成违约，严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请法院判如诉请。 被告何东、汤运凤承认原告在本案中提出的全部诉讼请求及所主张的事实。 被告碧桂园公司辩称：1、根据《按揭业务担保合作协议》第五条第三项第四点的约定，原告未履行约定的通知义务，故其不需要对被告何东、汤运凤连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证；2、根据《按揭业务担保合作协议》第五条第八项的约定，原告应先处置被告何东、汤运凤所购买的柳州市房产；3、被告何东、汤运凤名下有柳州市房产一套可用于偿还向原告所借的贷款，此时要求先用担保人的财产归还借款有违公平原则，同时按照法律规定担保人履行担保责任后有权向被担保人追偿，担保人向法院提起追偿权诉讼不仅增加当事人诉累更浪费司法资源；4、根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第三项第二点约定，本协议应当优先适用于《中信银行个人购房借款合同》；5、根据《物权法》第一百七十六条及《担保法》第二十八条的规定，原告应优先处置涉案商品房。 原告围绕诉讼请求依法提交了《中信银行个人购房借款合同》（抵押加阶段性担保）、个人借款凭证（借据）、不动产登记证明、个人贷款逾期欠款说明、委托代理合同、《中信银行个人借款合同》补充协议、《广西增值税普通发票》、2020年3月23日逾期贷款协助催收函、2020年4月25日逾期贷款协助催收函、材料签收清单等证据，被告碧桂园公司提供了《按揭业务担保合作协议》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，需结合全案证据和案件事实进行综合认定。 根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院对原告诉称的案件基本事实予以认定。 另查明，原告（甲方）与被告碧桂园公司（乙方）签订的《按揭业务担保合作协议》约定：乙方的连带责任保证范围为购房者与甲方、乙方所签订的《中信银行个人购房借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于包括但不限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费、律师费等，以实际支出为准）；购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；如因尚未办理预抵押登记、管辖法院不支持甲方享有预抵押权、管辖法院不具备拍卖期房的条件、抵押房产已被其他债权人查封等情况，甲方虽向法院提起诉讼，但无法就抵押房产优先受偿，或抵押房产无法处置或难以处置，乙方应立即承担连带保证责任；在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《中信银行个人购房借款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方、乙方与购房者签订的《中信银行个人购房借款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款。2017年3月8日，原告（乙方）与被告何东、汤运凤（甲方）、碧桂园公司（丙方）共同签订《中信银行个人购房借款合同》约定：本合同贷款金额为人民币1260000元，贷款期限240个月，自2017年3月8日起至2037年3月8日止，甲方贷款所购买并作为抵押物的房屋坐落于，本合同贷款利率为4.9%；甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额足额归还贷款，乙方有权按照中国人民银行规定对逾期贷款加收罚息，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；对逾期或未按合同约定用途使用贷款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利；对逾期或未按合同约定用途甲方违反本合同约定逾期或未按约定的金额归还贷款本息，乙方有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息；乙方因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等）均由甲方承担。2017年5月12日，原告与被告何东、汤运凤就位于柳州市房屋为本案借款进行了抵押权预告登记。2020年4月21日，原告与广西佑成律师事务所签订《委托代理合同》，委托律师作为原告诉三被告金融借款合同纠纷一案一审的诉讼代理人，并于2020年5月26日支付了律师服务费47821元。 本院认为，原告与三被告签订的《中信银行个人购房借款合同》及原告与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》均系当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应依约履行各自义务。原告已经履行发放贷款的义务，被告何东、汤运凤未按时归还借款本息，构成违约。因此，原告要求被告何东、汤运凤偿还借款本金1147177.25元，支付利息13388.14元、罚息59.86元、复利78.6元（所欠利息、罚息、复利计算至2020年4月16日，2020年4月16日之后的利息、罚息、复利，按双方合同约定另行计算至被告付清本息止）有事实和法律依据，本院予以支持 关于律师代理费的问题。《中信银行个人购房借款合同》约定：“原告（乙方）因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等）均由被告何东、汤运凤（甲方）承担”。且原告提供了委托代理合同及律师费发票予以证实，故原告要求被告何东、汤运凤支付律师代理费47821元有合同和法律依据，本院予以支持。 关于抵押权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，《中信银行个人购房借款合同》约定的抵押房屋属于物权法第一百八十条第一款第一项规定的建筑物，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，但是原告与被告何东、汤运凤仅办理了抵押权预告登记，未办理抵押登记，抵押权未设立，故原告主张的抵押权没有事实依据，本院不予支持。 关于被告碧桂园公司应否承担连带保证责任的问题。本案中原告对于本案涉案抵押物柳州市房屋取得的是抵押权预告登记的权利，未办理抵押登记手续，尚未取得抵押权，故对于该抵押物不能优先受偿。本案原告于2020年5月9日向本院提起了诉讼，我院依法向被告碧桂园公司送达了起诉状副本、应诉通知书、证据材料、开庭传票等诉讼材料后，碧桂园公司已知晓被告何东、汤运凤连续四期未支付贷款本息，原告提起诉讼实质上就是通过诉讼的形式告知了碧桂园公司被告何东、汤运凤连续四期未支付贷款本息的事实，因此根据《按揭业务担保合作协议》第五条第三款第四项、第五条第八款的约定，碧桂园公司应对被告何东、汤运凤所欠债务承担连带保证责任，且根据该协议第五条第一款约定，被告碧桂园公司承担的连带保证责任的范围包括但不限于律师费、保全费等，故对于原告要求被告何东、汤运凤支付律师代理费47821元的诉请，碧桂园公司应一并承担连带保证清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，判决如下： 一、被告何东、汤运凤共同向原告中信银行股份有限公司柳州分行偿还借款本金1147177.25元，支付利息,13388.14元、罚息59.86元、复利78.6元（该利息、罚息、复利暂计至2020年4月16日止，之后的利息、罚息、复利，按《中信银行个人购房借款合同》约定另行计算至被告付清本息止）； 二、被告何东、汤运凤共同向原告中信银行股份有限公司柳州分行支付律师代理费47821元； 三、被告柳州市盛享碧桂园房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带保证清偿责任，在承担保证责任后有权向被告何东、汤运凤追偿。 四、驳回原告中信银行股份有限公司柳州分行的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费15676减半收取7838元，保全费5000元，合计12838元（原告已预交），由被告何东、汤运凤、柳州市盛享碧桂园房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  韦蕴萱 二〇二〇年七月二十三日 书记员  熊 佳