广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12834号原告:广州盈纳投资管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区**************单位，统一社会信用代码914************068。法定代表人：陈新良，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：阳贵军，广东万林律师事务所律师。被告：董大伟，男，1982年7月1日出生，汉族，住河北省沧州市东光县***北********，公民身份号码130************011。委托诉讼代理人：符喆，广东杰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒯鹏，广东杰泰律师事务所律师。原告广州盈纳投资管理有限公司诉被告董大伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案，依法适用简易程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人阳贵军，被告的委托诉讼代理人符喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告佛山市南海区*****************2016年11月5日至2018年1月16日租金5437.5元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年3月18日签订了书面的《佛山市房屋租赁合同》，原告同意将位于佛山市南海区*************3***租给被告。合同约定：租期自2015年11月5日至2016年11月4日，被告每月需向原告缴纳租金375元。合同期满后，被告仍继续占用该房屋至2018年1月16日变更住址，并拒绝向原告缴纳租金。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼，要求被告支付上述租金。被告辩称，一、被告与原告在2016年11月5日至2018年1月16日不存在租赁关系，无需支付租金。被告承租原告享有转租权的位于佛山市南海区*****************，租赁面积为10平方米，租金为375元每月。租赁期限自2015年11月5日至2016年11月4日。双方未签订租赁合同，存在事实租赁关系。2015年11月5日，被告通过银行转账支付一年的租金4500元给原告，原告出示收款收据，租赁期间被告并未将承租物业用于实际办公，仅用作东光县建伟铝业有限公司佛山分公司工商登记住所。2016年11月4日租赁合同期满后，被告电话告知原告员工张家乐先生不再续租，双方也未重新签订租赁合同。张家乐先生已在2017年3月向工商部门申报东光县建伟铝业有限公司佛山分公司不在该注册地址办公，将东光县建伟铝业有限公司佛山分公司列入经营地址异常，租赁期满后，被告无实际使用该租赁物办公，该租赁物一直处于空置状态。因此，原告无权要求被告支付2016年12月5日至2018年1月16日的租金。二、被告因拖欠佛山市南海区**投资有限公司租金，佛山市南海区**投资有限公司要求解除双方签订的租赁合同，收回佛山市南海区*************、1幢三楼、1幢四楼物业，2016年8月26日，佛山市南海区人民法院判决支持了其诉讼请求。原告在该案提起上诉，但未缴纳上诉费，2017年7月17日，佛山市中级人民法院作出二审裁定书，裁定该案按原告撤回上诉处理。2017年8月，原告已经腾退上述物业给佛山市南海区**投资有限公司，因此其无权再继续出租涉讼物业给被告，亦无权收取租金。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。诉讼中,原告举证如下：1.原告营业执照副本、法定代表人身份证明、被告身份证复印件各1份，证明原、被告诉讼主体适格；2.佛山市（南海区）不动产登记信息原件1份，土地登记情况、房屋分户平面图复印件各1份，证明涉案房屋的合法性和房屋的基本情况；3.南海区共有物业租赁合同原件1份、转租证明原件1份，证明该租赁合同的合法性，且该合同对原告、房东均有约束力，原告每年需承担支付相应租金的义务，原告享有合法的转租权；4.佛山市房屋租赁合同原件1份，证明原、被告双方签订了合法有效的合同，应当受法律保护。该合同对原被告均有约束力，合同到期后，被告仍继续占有使用涉案物业，应认定双方事实上存在不定期的租赁合同关系，被告应当参照原合同标准支付相应的租金。5.收款收据原件1份，证明被告有向原告缴纳相应的租金。6.企业查询信息打印件1份，证明被告企业注册地在涉案合同物业所在地，被告承租涉案房屋主要是用于企业办公，承租合同到期后仍占有使用该涉案房屋，该占有使用行为实际上是对租赁合同的延续，剥夺了原告对房屋的支配权，被告在合同到期后仍然将公司注册地址登记在涉案房屋的地址。被告举证如下：1.国家企业信用信息公示系统截图打印件1份，证明原被告仅于2015年11月5日至2016年11月4日存在租赁关系，租赁期满后被告电话告知原告员工张家乐先生表示不再续租。双方也未重新签订租赁合同。被告未实际使用涉讼房屋，张家乐先生在2017年3月28日已向工商部门申报东光县建伟铝业有限公司佛山分公司不在该注册地址办公。2.（2016）粤0605民初4336号民事判决书打印件1份，（2017）粤06民终7165号民事裁定书打印件1份，证明原告因拖欠佛山市南海区**投资有限公司租金，后者要求解除合同，收回物业。2016年8月26日，南海区人民法院支持了佛山市南海区**投资有限公司的诉讼请求。2017年7月17日，佛山市中级人民法院作出二审民事裁定书，原告因未及时预交上诉费，按撤回上诉处理，故原告本案无权收取2017年7月17日后的租金。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4，被告虽有异议，但未举证推翻，本院将结合当事人陈述及其他证据进行综合认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区*****************，其所在的框架结构建筑二、三、四层已办理房屋产权登记，登记权利人为佛山市南海区**投资发展实业公司。2014年8月21日，佛山市南海区**投资发展有限公司（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订《南海区公有物业租赁合同》，约定：甲方租赁给乙方的物业位于桂城海三西路32号1幢二、三、四层，租赁期限自2014年11月1日起至2019年10月31日。同日，佛山市南海区**投资发展有限公司在其出具的《转租证明》中确认上述租赁事实，并同意原告根据办公场地使用的实际情况转租给第三方使用，明确转租的有效时间为2014年11月1日至2019年10月31日。诉讼中，双方当事人均确认：原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期限自2015年11月5日至2016年11月4日，租金标准为每月375元。2015年11月5日，原告出具收款收据，确认收到被告租赁佛山市南海区*****************2015年11月5日至2016年11月4日期间的租金4500元。2015年11月12日，东光县建伟铝业有限公司佛山分公司成立，负责人为被告董大伟。2018年1月16日，东光县建伟铝业有限公司佛山分公司将登记住所地址由涉讼房屋所在地址变更为佛山市南海区********************之一。2020年5月28日，原告提起本案诉讼。另查明，2017年1月24日，佛山市人民政府办公室发布《关于印发佛山市商事主体住所登记管理暂行办法的通知》（佛府办[2017]9号），第二十条规定：原商事主体已不在其登记住所开展经营活动且未办理住所变更登记或注销登记的，该地址可由新商事主体登记住所使用，申请人申请住所登记时，应另外提交不动产权利人出具的书面证明。佛山市工商行政管理局办公室发布《关于贯彻实施的指导意见》，其中第三点（二）一址多照规定，属地市场监督（工商）局企业监督管理部门依职能对原商事主体已不在其登记住所开展经营活动且未办理住所变更登记或注销登记的情况进行核查，并根据核查结果决定是否将该商事主体列入经营异常名录，登记注册部门根据核查处理结果决定是否准予登记。本院认为，位于佛山市南海区*****************的涉讼租赁物已办理房地产权登记，合法适租，故本案双方就该租赁物成立的租赁合同关系合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。因双方约定的租赁期限为2015年1*月5日至2016年1*月4日，在约定的租赁期限届满后，原、被告未签订新的租赁合同。被告主张其在上述合同期满后没有再继续占有使用涉案租赁物。双方虽未就涉案租赁物办理书面交接手续，但原告在诉讼中自认涉讼房屋现处于空置状态，且其作为出租方，并未提供证据证明被告在2016年**月4日之后仍占有使用涉讼房屋，故本院对被告关于其在2016年**月4日之后未再占有使用涉讼房屋的主张予以采信。原告本案主张的是双方约定的租赁期限届满后2016年11月5日至2018年1月16日期间的费用。诚然，被告注册企业作为工商登记商事主体，应当在涉案合同约定的租赁期限届满后及时主动办理营业执照、住所变更登记或注销登记手续，以减少对原告继续正常使用涉案房屋的影响。然而，根据佛山市人民政府办公室2017年1月24日发布《关于印发佛山市商事主体住所登记管理暂行办法的通知》（佛府办[2017]9号）的规定，原告作为涉讼房屋的占有使用人，在合同期满后被告已不再占有使用涉讼房屋的情况下，亦可主动向行政机关申报该情况，由行政机关进行核查处理，从而由其他新的商事主体登记为住所使用。也就是说，在上述通知印发后，被告未及时办理住所变更登记客观上已不足以构成原告正常使用涉讼房屋的障碍。原告又未举证证明其在2017年1月24日之后在使用涉讼房屋时存在其他障碍或者受有损失。因此，原告诉请2017年1月24日至2018年1月16日期间的费用，理据不足，本院不予支持。至于原告诉请2016年11月5日至2017年1月23日期间的费用，本院综合涉讼合同的履行情况及约定的租金标准，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定被告自2016年11月5日至2017年1月23日期间按每月150元的标准支付费用395元（150元/月˟2个月+150元÷30天˟19天）予原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告董大伟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付395元予原告广州盈纳投资管理有限公司；二、驳回原告广州盈纳投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费25元（原告已预交），由原告广州盈纳投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年七月二十一日书记员 李和仪