陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民初118号 原告（案外人）：张洁，女，1971年10月4日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。委托诉讼代理人：刘毅，男，1968年3月1日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部，住所地上海市奉贤区海湾旅游区。投资人：彭永寿，男，1954年XX月XX日出生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：彭尚枝，男，1985年2月2日出生，汉族，上海绍瑞物资经营部销售主管，住福建省福安市。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。原告张洁与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张洁委托诉讼代理人刘毅、被告上海绍瑞物资经营部委托诉讼代理人彭尚枝到庭参加诉讼。第三人中登公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张洁向本院提出诉讼请求：l.判令不得执行原告购买的位于西安市XX区XX城XX路“中登文景时代”项目住宅一期第3幢l单元19层1903号房屋并确认原告对该房屋享有合法所有权；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年7月26日，原告与中登公司签订《中登·文景时代商品房买卖协议》，购买位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，合同约定建筑面积共90.71平方米，总价款为483484元。经原告催促，中登公司一直未给原告办理网签备案手续，2015年5月26日，中登公司将房屋交付原告占有使用，并居住至今。2017年7月18日，原告从中登公司处得知上述房屋被西安市中级人民法院执行查封，经了解得知，2015年4月22日，上海绍瑞物资经营部与中登公司买卖合同纠纷一案涉诉，西安市中级人民法院作出(2014)西中民三初字第00252号民事判决，判决中登公司向被告上海绍瑞经营部承担赔偿责任，后被告上海绍瑞经营部强制执行了中登公司名下的财产，将原告购买的暂时登记在中登公司名下坐落在西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋予以查封。原告向西安市中级人民法院提出书面执行异议，2019年12月29日，西安市中级人民法院送达(2019)陕01执异1258号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议请求。预售备案是否备案不影响合同的合法性，原告在法院查封前已经与中登公司签订合法有效合同，实际合法占有该房屋，并支付全部价款，未办理过户登记系中登公司原因，与原告无关，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定，执行查封原告房屋错误。被告上海绍瑞物资经营部辩称，（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定的基础是人民法院在执行（2014）西中民三初字第00252号民事判决过程中，依照执行程序作出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定是法院依法执行行为。执行法院已于2015年7月27日对登记在中登公司名下涉案房屋予以查封，张洁虽签订合同在查封行为之前，但因其未进行不动产变更登记，故不发生物权变动的效力，其处分行为无效，涉案房屋所有权人依然为中登公司，并不属于张洁所有，张洁要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。请求驳回张洁的异议请求。第三人中登公司未到庭。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日起至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回原告上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代房产，商品房预售证号为201XXXX，包括本案讼争房屋在内的104套房屋，查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封包括本案讼争房屋在内的104套房屋。上述裁定书及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。张洁作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的案涉房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异1234号执行裁定：驳回案外人张洁提出的执行异议请求。张洁遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2010年7月26日，张洁与中登公司签订《中登文景时代商品房买卖协议》，约定由张洁购买位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积90.71㎡，总房价483484元，单价5330元每平方米，付款方式载明为“房款已结清”。中登公司于2010年7月出具收据三张，金额分别为108568元、324916元、50000元。庭审中，张洁提供《西安市商品住宅使用说明书》、《西安市商品住宅质量保证书》以及物业缴费票据等，证明其自收房一直在讼争房屋内居住。审理中，张洁提供西安市不动产信息档案管理中心于2020年6月15日出具的《西安市住房情况查询结果证明》一份，显示其名下无房产。再查明，涉案房屋已于2013年9月29日取得《商品房预售许可证》（商品房预售证号为201XXXX）。                         上述事实，有西安市中级人民法院（2019）陕01执异1258号执行裁定书、商品房买卖协议、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为：张洁就位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代项目案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，张洁与中登公司于2010年7月26日签订《商品房买卖协议》，该协议系双方真实意思表示，涉案房屋在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》，上述协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。张洁提供中登公司出具的收据证明其已交付全部房款。张洁提供西安市不动产信息档案管理中心于2020年6月15日出具的《西安市住房情况查询结果证明》显示其名下无房产。故张洁作为买受人就涉案商品房提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之情形，本院予以支持。至于原告张洁请求确认其对上述房屋享有合法所有权一节，因其与中登公司之间形成的房屋买卖合同及缴纳房款之行为，仅能确认张洁对于合同约定事项享有债权，并不代表其对于该房屋直接享有物权，故对该项诉讼请求，依法不予支持。综上所述，原告主张其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求停止执行涉案房屋之诉请，与法有据，依法予以支持；有关房屋确权之诉讼请求应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、不得执行位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋；二、驳回原告张洁其余诉讼请求。案件受理费8552元，原告张洁已预交，由原告张洁负担4276元，被告上海绍瑞物资经营部负担4276元。被告上海绍瑞物资经营部应负担的款项于本判决生效之日起十日内支付给原告张洁。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。    审  判  长        刘      琪审  判  员        师      婷审  判  员        秦  燕  燕    二Ｏ二Ｏ年七月十四日   法 官 助 理     同 江 龙书  记  员        段      蓓 2020011181971100411162280119711004028120200116128552261