广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初4984号 原告：林春婷，女，1991年3月3日出生，汉族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：赵荣蓉，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙智君，广西欣和律师事务所实习律师。 被告：广西天昌投资有限公司，住所地：南宁市青秀区青秀路**，统一社会信用代码：914500007114283378。 法定代表人：陈耀宗，执行董事。 委托诉讼代理人：潘亮，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李慧，广西万益律师事务所实习律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案时间：2020年5月25日 开庭时间：2020年6月11日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人赵荣蓉、蒙智君到庭 被告方：委托诉讼代理人潘亮、李慧到庭 原告诉请要点 一、被告向原告支付逾期办理产权备案登记违约金29565.06元（计算方式：以总房款1478253元的2%计算）； 二、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、原告的诉请已超诉讼时效。二、涉案房屋产权登记手续迟延办理的原因是东盟中央城部分业主违章搭盖，被告对涉案房屋的产权登记手续迟延办理不存在过错，不应承担责任。三、原告已实际收房并完成装修入住，且涉案房屋所在区域房价上涨，原告未发生任何实际损失，即使法院认定被告存在过错，原告主张的违约金过高，应予以调整。 事实认定 2013年2月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的南宁市青秀区X路X号X城X区X号楼X号房，总价款1478253元。其中第九条约定，出卖人应当在2015年4月22日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十七条第3款约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记所需的资料（含买受人已提交齐备的材料）报产权登记机关备案，以办理《房屋所有权证》。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的2%。因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、未提交相关资料及未付清相关费用等）导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。该合同于2013年4月10日办理合同备案登记，登记编号：XXXXXX。 上述合同签订后，原告付清了全部购房款。被告于2015年5月24日将涉案商品房交付给原告使用。2019年10月11日，原告取得涉案商品房不动产权证书，不动产权证号：桂（2019）南宁市不动产权第0287810号。 因被告未在合同约定的期限内履行报备案义务，以办理不动产权证，原告于2020年5月6日向本院起诉，提出前述诉请。被告应诉后答辩如前。 另查明，东盟中央城B区13、14、15号楼住宅部分及14、15号楼商业部分于2019年9月24日取得《商品房现售备案证明》（证号：**商备字第**）。 南宁市自然资源局出具的《红线图》下附审批意见，同意被告按红线所示位置结合该局审定的总平和方案建设B区三栋住宅楼。并列明了存在违章搭盖的住户房号，建议暂不予办理产权登记手续。 再查明，在业主因天昌公司逾期报备案以办理不动产权证的商品房预售合同纠纷系列案中，经本院向南宁市自然资源局核实，截至2018年12月14日，天昌公司未就东盟中央城B区所有单体向该局申请办理规划竣工验收手续。 判决理由 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应切实认真履行合同义务。 一、关于被告是否存在逾期办理产权备案登记的问题。 根据合同第十七条约定，被告应在商品房交付使用后720日内，将含买受人已提交齐备的资料在内的办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，以办理《房屋所有权证》。从该条款内容看，被告应为原告向产权登记机关提交资料，此即为原告申请办理不动产权证。被告于2015年5月24日交付涉案商品房给原告使用，原告主张从该日起算被告申请办证的时间，被告表示无异议，故被告应在2017年5月12日前将办理权属登记所需的资料（含原告已提交齐备的材料）报产权登记机关备案，以办理不动产权证。被告直至2019年9月24日才取得《商品房现售备案证明》，逾期865天。 被告辩称因东盟中央城小区部分业主存在违章搭盖，导致全体业主无法办理不动产权证。对此，本院认为，涉案商品房办理房屋权属备案登记之前，需通过建设工程规划竣工验收合格。截止至2018年12月14日，被告仍未向南宁市自然资源局申请办理东盟中央城B区楼栋的规划竣工验收手续，此时已超过合同约定将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的期限一年有余。 二、关于原告的诉请是否超出诉讼时效的问题。 合同第十七条第3款还约定，因出卖人过错，导致逾期将办理权属登记所需的资料（含买受人已提交齐备的材料）报产权登记机关备案，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的2%。被告逾期报备案，应按日向原告支付违约金，故本案应以每个个别的债权单独适用诉讼时效。同时，民法总则实施时，本案单个债权的诉讼时效期间均未满民法通则规定的二年诉讼时效，故均应适用民法总则规定的三年诉讼时效。被告未能依约于2017年5月12日前将办理权属登记所需的资料（含原告已提交齐备的材料）报产权登记机关备案，从2017年5月13日起，原告就已知权利受到侵害，并需在2020年5月12日前提起诉讼，以主张权利。原告于2020年5月6日向本院起诉，其诉请尚未超过诉讼时效。 三、关于违约责任的承担问题。 被告逾期履行合同义务，应承担违约责任。《商品房买卖合同》明确约定被告应以购房款为基数，按日万分之一计付违约金，应付的违约金最高额为总房款的2%，原告现主张以总房款的2%计付违约金，符合双方的约定。被告辩称原告主张的违约金过高，应予调整，但对此又未能提供证据予以证实，本院不予支持。因此，被告应向原告支付逾期办理产权备案登记的违约金29565.06元（以总房款1478253元的2%计算）。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告广西天昌投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林春婷支付逾期办理产权备案登记的违约金29565.06元。 案件受理费270元，由被告广西天昌投资有限公司负担。 上述义务，义务人应生效判决指定的期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息或支付延期履行金。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 范俪 二〇二〇年七月三日 法官助理 甘剑 书 记 员 杨璇