河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终541号上诉人（原审原告）：李朝记，男，1966年7月11日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：夏磊，河南旺达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄爱英，女，1964年11月23日出生，汉族，住浙江省乐清市。上诉人（原审被告）：高银明，男，1952年1月31日出生，汉族，住浙江省乐清市。二上诉人委托诉讼代理人：路国强、王秋子（实习），河南瀛宋律师事务所律师。原审第三人：高银福，男，1960年12月3日出生，汉族，住浙江省乐清市，现住内蒙古乌海市。委托诉讼代理人：吕梦维、李昭震（实习），河南瀛宋律师事务所律师。上诉人李朝记与上诉人黄爱英、高银明、原审第三人高银福项目转让合同纠纷一案，李朝记、黄爱英、高银明均不服河南省永城市人民法院（2019）豫1481民初5044号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了开庭审理，李朝记及其委托人诉讼代理人夏磊，黄爱英与高银明的委托诉讼代理人路国强、王秋子，高银福的委托诉讼代理人吕梦维、李昭震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李朝记向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判黄爱英、高银明赔偿资金占用期间的利息损失600万元，改判高银福在收取黄爱英、高银明款项额度内承担协助清偿责任。2、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、黄爱英、高银明应赔偿利息损失600万元。李朝记对一审法院认定的合同无效无异议，但合同无效的全部过错或者主要过错在黄爱英、高银明，二人在返还转让款的同时，应赔偿利息损失。如果法院不判决二被上诉人赔偿损失，实际上就是让二被上诉人因无效协议反而收益。2、改判高银福在收取黄爱英、高银明款项限额内承担协助清偿责任。高银福是与案件有利害关系的人，实际收取了黄爱英和高银明款项1230万元，高银福对此也予以认可，根据代位权有关法律规定，上诉人要求高银福承担协助给付义务，有法律依据。黄爱英、高银明答辩称，李朝记上诉请求黄爱英、高银明赔偿利息损失600万元无事实及法律依据。1、本案“和谐家园”项目开发主体从未发生过变更，根本不存在转让的问题，完全不适用《中华人民共和国房地产管理法》及《房地产开发经营条例》的规定，本案唯一转让的仅有永城市永乐房地产开发有限责任公司的股权，而股权转让完全合法。李朝记通过股权受让的方式，全面实现了管理和控制永城市永乐房地产开发有限责任公司，进而控制了永城市永乐房地产开发有限责任公司开发建设的“和谐家园”小区项目，合同目的已经实现。2、案涉协议未违反效力性强制性规定，合法有效。答辩人不应承担任何返还款项的责任。高银福答辩称，1、原审第三人高银福不是涉案合同当事人，李朝记无权要求高银福承担协助清偿责任。2、高银福与黄爱英、高银明之间的债权债务关系已经消灭。3、李朝记在上诉中引用代位权观点错误，本案系项目转让合同纠纷，非代位权纠纷。本案应驳回李朝记的上诉请求。黄爱英、高银明向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回上诉人一审诉请或发回重审。1、一审法院认定李朝记与黄爱英签订的协议无效错误。根据永城市委维稳工作领导小组办公室印发的《会议纪要》以及《关于和谐小区项目情况说明》，可以证明和谐小区系永城市政府的维稳项目。在工作组主持下，群众代表选择永城市永乐房地产开发有限责任公司为开发商，确定由永城市永乐房地产开发有限责任公司实施拆迁改造。根据永城市委维稳工作领导小组办公室出具的《证明》、237份《拆迁协议》以及和谐小区规划设计图纸，可以证明和谐小区项目虽然未实际开始国有土地出让、申办国有土地规划许可证、建设工程规划许可证等行政审批环节，但是政府先期介入，该项目由开发商主导、政府协调配合进行开发，永城市永乐房地产开发有限责任公司与大部分业主签订了拆迁协议，具有项目开发资格。且黄爱英作为永城市永乐房地产开发有限责任公司实际控制人，支付了部分拆迁补偿款，缴纳了200万元改造押金，对该项目具有财产性权益，有权进行转让。在协议签订前和签订后，李朝记获得永城市永乐房地产开发有限责任公司80%的股权，成为永城市永乐房地产开发有限责任公司的实际控制人，项目开发主体未变更，李朝记的合同目的已经实现，黄爱英协议内容已经完成。双方签订的协议，系双方真实意思表示，不违反法律效力性规定，应属于有效协议。2、一审判决认定项目转让协议无效所适用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定系管理性规定，非效力性强制性规定。房地产开发项目的主体拥有着以土地使用权为核心的多种权利，房地产项目的转让就是项目原业主拥有的与项目有关的各种权利的总体转移。就本案而言，涉案协议项目的转让还包含本次商业机会及永城市永乐房地产开发有限责任公司（包含公司股权）本次开发事宜，群众自行选择该公司先期介入的一种权利及各项支出的受让，一审法院仅以违反房地产管理法为由否定本次转让协议的全部效力，属于法律适用错误。3、李朝记受让项目后实际享有项目的先期拆迁及建设开发权，并享有后续权利，本案协议不存在无效一说。李朝记故意逃避自身应承担的市场经营风险，且各种证据表明在其已实际享有项目转让后相关权利的情况下，自己放弃、消极建设的主管意图明显，其已不具有合同解除权，一审认定合同无效错误。4、一审认定项目转让款1398万元错误。李朝记与黄爱英曾存在项目合作事项，经济频繁。2008年8月22日，黄爱英将以永城市永乐房地产开发有限责任公司名义开发的永乐花苑10号楼转让给李朝记，协议约定李朝记应向黄爱英支付转让款600万元，一直未付清，本案一审中李朝记主张的汇款中即包括拖延支付的剩余款项。双方于2010年1月16日签订合作开发意向书，其中永乐花苑二期10号楼由李朝记开发建设，可以印证上述2008年8月协议内容中应付的转让款未付清的事实，同时，双方存在10号楼开发建设及销售过程中应对外支付的各项工程款等事项，对外只能以永城市永乐房地产开发有限责任公司或实际控制人的名义实施，因此李朝记将10号楼自身应承担的款项汇至黄爱英及其指定账户名下，是正常之举。李朝记在控告事项中，向公安机关提交经过篡改的项目合作意向书，可印证李朝记对已支付的款项存在别有用心。5、一审违反合同相对性原则，让高银明共同偿还1398万元错误。6、李朝记曾向高银明借款200万元，并出具由2013年1月12日汇款至李朝记儿子李根芳名下的汇款凭证，该款实际在后续李朝记的汇款总额内予以归还。一审仅认定李朝记的汇款金额，对上诉人方的汇款凭证却不认可，不妥。7、李朝记与高银明之间签订永城市永乐房地产开发有限责任公司股权转让协议，约定股权转让金额350万元，同样应在李朝记支付的款项内予以扣减。也印证本案为股权转让纠纷，且股权转让已经实施完毕，8、一审认定政府押金200万元已经全部归还错误。一审法院无证据证明其中的100万元维稳金已经代替上诉人归还了对他人的借款。9、李朝记已经于2018年收到政府补偿款698万元，该款项应从项目转让款中扣减。在上诉人李朝记获取的补偿款中，实际包含黄爱英让梁丽、薛子臣两人发放给被拆迁户的拆迁过渡安置款200多万元，该项费用再由政府补偿给李朝记，显然侵犯了黄爱英的财产权。10、一审判决超出李朝记诉请，李朝记诉请为解除合同，一审法院却认定合同无效。请求二审法院对本案纠纷所存在的股权转让合同性质予以认定。李朝记答辩称，1、房地产项目转让的实质是国有土地使用权的转让，本案在一审起诉前，转让人未取得国有土地使用权证书或经政府批准转让房地产项目，审判实践中均认定无效。2、本案的实质是房地产项目转让，非股权转让，且股权转让的主体内容与本案项目转让不一致，时间也不一致。该房地产转让虽然涉及股权转让，但从双方交易的目的及本案实际情况看，仍然是房地产项目的转让。3、一审认定事实均是正确的。4、高银明实质上是项目转让的当事人之一，从高银明一直参与该项目的转让工作、收取项目转让款，为履行项目转让而配合做股权转让等这些事实可以看出高银明实质上是与黄爱英共同转让此项目，有返还转让款的义务。5、上诉状中提到李朝记向高银明借款200万元，实质上是高银明偿还之前借款。6、股权转让款350万元是虚数，高银明的出资是虚假的，股权转让是为配合项目转让做的，实际没有真实交易，不存在350万元股权转让款的问题。7、政府补偿款与本案没有关联，与本案黄爱英、高银明收取的款项没有关联。8、法院对合同效力可以依职权进行审查，李朝记虽然诉请解除合同，但法院认定无效的话，可以直接按合同无效进行判决，并无超出李朝记诉讼请求。高银福答辩称，黄爱英、高银明的上诉不涉及第三人，但第三人同意黄爱英、高银明的上诉理由。李朝记向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决解除2012年12月10日李朝记与黄爱英签订的协议；2、判决被告返还转让款1398万元；3、判决被告承担违约责任或赔偿资金占用期间的损失600万元；4、诉讼费用、保全费等由被告承担。一审法院查明，“和谐家园小区”项目位于永城市东城区××与××交叉口东北角。2009年取名为和谐家园小区，小区业主因土地问题发生信访事件，永城市为化解矛盾成立了维稳工作组以解决该小区的建设问题，决定综合利用该土地联合开发。2010年11月28日形成了《会议纪要》，该纪要载明：改造工作由群众代表王福安牵头实施，并自行联系永城市永乐房地产开发有限责任公司作为开发商，项目审批工作正在进行中；工作组帮助群众代表及开发商解决在协议签订、房屋拆迁、项目建设中出现的问题，要让开发商享受旧城改造中的优惠政策。2010年12月，被告黄爱英以永城市永乐房地产开发有限责任公司的名义在维稳工作组的协助下，与部分业主签订了拆迁补偿协议。2011年2月28日，被告黄爱英向永城市维稳专用账户交纳改造押金200万元。2011年4月8日，被告黄爱英与薛乐英夫妇签订项目转让协议，约定将该项目转让给薛乐英夫妇，永城市永乐房地产开发有限责任公司曾向永城市维稳工作组提交声明将该项目的权利义务转让给永城市永温房地产开发有限责任公司，后因薛乐英夫妇退出，该协议未实际履行。2012年12月10日，被告黄爱英（甲方，当时为永城市永乐房地产开发有限责任公司的实际控制人）与原告李朝记签订协议书，协议约定：“1、甲方于2010年11月份经全体业主同意，市委维稳办批准行文，取得了和谐人家小区项目的建设开发权。和谐人家位于雪枫××与××交叉口，拆迁后可建筑面积18万平方米左右，属市政府维护安定团结的政治项目。原业主基本上与永乐房地产公司签订了拆迁协议书（见协议书），并对原业主的房屋装饰赔偿进行了评估。2、甲方将上述项目转让给乙方，乙方同意付给甲方为该项目前期垫付费用、成本、利息等（不含在政府的押金），补偿费贰仟万元整。乙方同意分二期付给甲方：第一期签订协议书的五天内付给壹仟伍佰万元整；第二期于2013年2月28日前付给伍佰万元整，并同时偿还给甲方垫付的贰佰万元押金，共为柒佰万元付给甲方。3、甲方按照《拆迁协议书》中的规定，再不承担业主的搬迁费，拆迁房租费，房屋装饰赔偿金，拆迁中土地平整需砍伐树木赔偿及所有为业主应支付的费用。上述一切费用及今后乙方项目开发需要的费用，税收一概应由乙方承担。4、甲方协助乙方做好该项目的拆迁工作，规划批准及向政府争取有关优惠政策的事宜。5、双方违约责任：甲方不履行协议，不将项目转让给乙方，应赔偿乙方壹佰万元作为补偿违约金。乙方不履行协议，付清转让金超过15天，甲方有权没收乙方付给甲方的款项，并收回该项目的开发权。”2012年7月18日，原告李朝记通过银行汇款给被告高银明293万元，汇款给被告黄爱英118万元；2012年7月19日，原告李朝记汇款给被告高银明263万元；2012年8月19日，原告李朝记汇款给被告高银明52万元；2012年12月16日，原告李朝记汇款给被告黄爱英150万元；2013年1月24日，原告李朝记汇款给被告高银明192万元；2013年3月22日，原告李朝记汇款给被告黄爱英300万元；2013年7月2日，原告李朝记汇款给被告黄爱英30万元，以上共计1398元。2013年，该项目拆迁完成，2013年8月建起围墙，2014年1月装修售楼部、进行地质勘探，2015年完成图纸设计、预算评估，2015年7月开始三通一平前期工作，2016年开始打桩等。后因赔偿标准高、房地产形势低迷、项目亏损，且原拆迁居民以开发商不付租金、回迁无望上访及公示方案未通过等多方面原因，致使该项目以永城市永乐房地产开发有限责任公司放弃开发，政府给予相应赔偿而终结。至此，“和谐家园小区”尚未取得相关土地使用权及建设规划许可等相关审批手续。后原告李朝记领取了有关部门案涉土地投资补偿款。另查明，2012年9月11日，永城市维稳办退还被告黄爱英100万元。因被告黄爱英、高银明欠朱继民、马阳阳各50万元，在征得被告黄爱英、高银明同意的情况下，2014年11月21日永城市维稳办退还朱继民50万元，2014年12月23日退还马阳阳50万元。至此，被告黄爱英交纳的押金200万元退还完毕。再查明，2004年7月13日，永城市永乐房地产开发有限责任公司成立，法定代表人为被告黄爱英，注册资本800万元，经营范围是房地产开发，建筑材料、室内装潢材料销售。2005年3月25日，永城市永乐房地产开发有限责任公司法定代表人由黄爱英变更为黄凌鹏。2008年7月1日，永城市永乐房地产开发有限责任公司免去黄凌鹏的法人代表人职务，选举薛乐英为公司法定代表人。2010年1月16日，被告黄爱英以永城市永乐房地产开发有限责任公司名义与原告李朝记签订永乐花苑二期项目合作开发意向书，共同开发建设永乐花苑二期9号楼、10号楼。2012年6月28日，永城市永乐房地产开发有限责任公司免去薛乐英的法定代表人职务，选举原告李朝记为该公司法定代表人。被告黄爱英与被告高银明系夫妻关系。第三人高银福系被告高银明之胞弟。2017年，原告李朝记向公安机关报案。2019年1月17日，永城市人民法院作出（2018）豫1481刑初464号民事判决，判决被告黄爱英犯合同诈骗罪，判处有期徒刑13年，追缴犯罪所得1398万元。后被告黄爱英不服判决，上诉至河南省商丘市中级人民法院。2019年5月29日，商丘市中级人民法院经审理，判决撤销（2018）豫1481刑初464号刑事判决，被告黄爱英无罪。判决后，原告李朝记诉至本院。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条、第三十八条、第三十九条规定，在房地产项目转让中，土地使用权转让居于核心地位，转让房地产时，应当取得土地使用权证书或得到有批准权政府的批准。房地产开发的前提和基础是取得相应的土地使用权，土地使用权与房地产项目转让密不可分。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。”因此，房地产开发项目的转让应具备以下条件：（1）转、受让方应具备房地产开发经营资格；（2）转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；（3）转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；（4）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。本案中，被告黄爱英作为项目转让方在转让时没有取得国有土地使用权证，该项目并不具备进入市场进行依法转让的条件，被告黄爱英将案涉项目转让，违反了法律强制性规定，原告李朝记与被告黄爱英之间签订的协议书应为无效，故对于原告李朝记主张解除合同的诉讼请求，不再评判。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告黄爱英应予返还转让款，故对原告李朝记要求被告黄爱英返还转让款1398万元之诉讼请求，予以支持。对于涉案协议，双方对于涉案项目不具备依法转让的条件之事实均是明知的，同时，原告李朝记对案涉项目的投资已经政府进行了赔偿，被告黄爱英前期交纳的押金200万元也已返还本人，本案中，案涉项目最终未能取得建设、规划等合法手续，原因是多方面的，因此，对于合同无效双方均有过错，应当各自承担相应的责任，故原告李朝记要求被告黄爱英、高银明承担违约责任或赔偿其资金占用期间的损失600万元之诉讼请求，不予支持。被告高银明系被告黄爱英之夫，同时，原告李朝记向被告高银明银行账户汇款800万元，被告高银明对该款项的来源是明知的，也是夫妻双方共同意思的表示，因此，被告黄爱英、高银明应共同偿还转让款1398万元。第三人高银福不是转让协议合同的当事人，故对于原告李朝记要求第三人高银福返还转让款之诉讼请求，理由不能成立，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条、第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄爱英、高银明于本判决生效后十日内返还原告李朝记项目转让款1398万元；二、驳回原告李朝记的其余诉讼请求。案件受理费141680元，财产保全费5000元，由原告李朝记负担36000元，由被告黄爱英110680元。二审中，李朝记及黄爱英、高银明均提交了证据，本院在庭审中组织了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：李朝记提交的第一组证据，即公安机关对蔡小妹、唐荣建的询问笔录，与本案无关，本院不予采纳；对李根芳的永城市农商银行客户交易明细，证明支付给黄爱英、高银明的项目转让款都是通过李根芳的账户支付，该证据与李朝记一审提交的证据部分矛盾，对于支付转让款的证据，本院以一审的证据为准；对于李朝记借款及利息方面的证据，没有书面借款合同，银行转账凭证用途不明，不符合正常的民间借贷形式，本院不予采纳。对于黄爱英、高银明提交的第一组证据，即《关于申请解决“和谐家园”项目等3起历史遗漏信访问题维稳资金的报告》文件一份及财政授权支付额度入账通知书一份，双方均对其真实性无异议，可以证明项目真实存在，后期李朝记收到“和谐家园”和“都市花园”项目补偿款698.4万元，但并不能证明合同目的已实现，李朝记无合同解除权，一审认定合同有效就是错误的；对五份房屋开发拆迁补偿协议书：其中一份是完整的，但签名人部分不清晰，公司印章也不清晰，达不到其证明目的，其余四份房屋开发拆迁补偿协议书仅有最后一页，不具备证据的形式要件，本院不予采纳。本院二审查明事实与原审查明事实相同外，另查明：李朝记收到“和谐家园”和“都市花园”项目补偿款698.4万元，李朝记对涉案项目不再享有权益。本院认为，本案系项目转让合同纠纷，根据各方当事人上诉意见及答辩观点，对本案主要争议评述如下：一、关于本案案由。从案由规定上看，项目转让合同纠纷属于房地产开发经营合同纠纷，属于合同纠纷；股权转让纠纷属于与公司有关的纠纷。从本案实际情况看，本案实际转让的是房产开发项目，股权转让只是从形式上配合项目转让。房地产项目转让是主要的，股权转让是次要的，故本案案由应定为项目转让合同纠纷，一审定性正确，本院予以维持。二、涉案协议的效力应如何认定及一审认定合同无效是否超出李朝记的诉请。房地产开发的前提和基础是取得相应的土地使用权，土地使用权与房地产项目转让密不可分。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；”、第三十九条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；”及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案黄爱英（或永城市永乐房地产开发有限责任公司）在签订项目转让协议时，尚未依法取得涉案项目的国有土地使用权证，违反了法律的强制性规定，因此该项目转让协议无效。虽然李朝记诉请的是解除合同，但对于合同效力，法院可以依职权进行审查。合同解除的前提是合同有效，在合同无效的情况下，对其解除合同的诉请不予评判或支持，并无不当。三、李朝记诉请返还项目转让款1398万元及损失600万元，应由谁来承担及具体数额应如何确定。黄爱英在刑事卷宗中自认收到项目转让款1398万元，本院对此予以确认。合同无效，因合同取得的财产应予返还。高银明是永城市永乐房地产开发有限责任公司股东，且收取了部分项目转让款，应与黄爱英承担共同返还的责任。高银福不是合同相对人，也无证据证明高银福参与了项目转让事宜，故高银福不应承担责任。关于返还的数额问题，本院认为黄爱英前期投入的部分，如果政府将该部分款项补偿给了李朝记，应相应予以扣除。但李朝记收到的“和谐家园”和“都市花园”项目补偿款698.4万元中相应的有多少是黄爱英实际支出的，黄爱英并无提供证据证明。黄爱英在刑事卷宗中辩解称：“和谐家园小区”各项花费共计800万元左右，但大部分没有证据。拆迁中，给业主的补偿费有二、三百万元，这些钱都交给薛子臣的，具体多少记不清了。薛子臣在2016年10月18日对公安机关的陈述中，称黄爱英打给我有200多万元，打收条的就一次，其他还有没有打条的。但其在2019年7月26日出具证明，称在2012年12月17日收到黄爱英100万元，非200多万元，与其在公安机关的陈述不一致。梁丽在2016年7月20日在公安机关的陈述称，“2014年初黄爱英给我30万元”，庭后黄爱英提供赵子豪于2014年1月11日向梁丽转账30万元的凭证，且有梁丽在2014年1月11日出具的收条（收到铁南路房租款30万元整）。综合上述事实，能够认定黄爱英因涉案项目至少向薛子臣支出100万元，向梁丽支出30万元。但黄爱英向薛子臣及梁丽的支出是否包含在永城市永乐房地产开发有限公司向政府申报的各项投入中、政府经审核确认的有多少、确认后向李朝记发放的有多少，均无证据证明，对其要求扣除前期投入的请求，证据不足，不予支持。高银明上诉所称的借款及股权转让款与本案非同一法律关系，其可另行主张权利。押金200万元，李朝记未收取，也与本案诉讼请求无关。合同无效，自始无效，故黄爱英、高银明应向李朝记返还的数额为1398万元。关于李朝记诉请的损失600万元是否应予支持的问题。诚如一审所述，“案涉项目最终未能取得建设、规划等合法手续，原因是多方面的，因此，对于合同无效双方均有过错”。但如果因此不支持李朝记的该诉请，等于是认可黄爱英得到资金占用期间的收益。但从另外一个方面讲，合同无效后，一般是互负返还义务的，但李朝记对涉案项目已经不享有权益，即涉案项目事实上已经无法回到从前。同时，李朝记对涉案项目收回一定投资成本。鉴于上述因素，对于李朝记诉请的600万元损失，不予支持。双方上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计159480元，105680元由黄爱英、高银明负担，53800元由李朝记负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 文志林审判员 白中哲二〇二〇年七月十六日书记员 王楠楠