重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0156民初1613号原告：重庆市住房置业担保有限责任公司，住所地重庆市江**永平门街**11-1，统一社会信用代码9150000066087642XE。法定代表人：罗仁骥，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓跃，该公司员工。委托诉讼代理人：黎毅，重庆星空律师事务所律师。被告：马春店，男，1962年11月5日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：杨志琳（系马春店之妻），1962年10月12日出生，住重庆市渝中区。第三人：重庆千鸿房地产开发有限公司，，住所地重庆市武隆区仙女山镇银杏大道**统一社会信用代码915002327717856005。法定代表人：谢虎，该公司董事长。原告重庆市住房置业担保有限责任公司（以下简称住房置业担保公司）诉被告马春店及第三人重庆千鸿房地产开发有限公司（以下简称千鸿房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员李林妍担任审判长，与人民陪审员陈伟、程明组成合议庭，共同负责对本案的审理。本案于2020年7月9日公开开庭进行了审理，原告住房置业担保公司的委托诉讼代理人黎毅、邓跃，被告马春店及其委托诉讼代理人杨志琳到庭参加了诉讼。第三人千鸿房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告住房置业担保公司向本院提出诉讼请求：1.判决撤销重庆市武隆区人民法院作出的（2020）渝0156执异60号执行裁定书；2.判决继续对千鸿房地产公司名下的位于重庆市武隆区XXX镇XX大道61号XXXX三期C组团XX-X-X号房屋进行执行。事实和理由：廖亮、何小琴与重庆市住房公积金管理中心武隆区分中心及本案第三人千鸿房地产公司商品房预售合同、借贷合同纠纷一案，武隆区人民法院于2016年7月11日作出（2016）渝0232民初975号民事调解书。该案进入执行后，经原告申请，武隆区人民法院于2018年4月27日裁定将执行申请人变更为原告。执行过程中，武隆区人民法院于2019年6月5日裁定终结本次执行程序。2020年4月27日该案恢复执行，武隆区人民法院作出（2020）渝0156执恢120号执行裁定，查封了第三人所有的位于重庆市武隆区XXX镇XX大道61号XXXX三期C组团XX-X-X的房屋。被告马春店因对此裁定不服，于2020年5月11日向武隆区人民法院提出书面异议，武隆区人民法院书面审查后认为被告提出的异议理由成立，遂裁定中止对案涉房屋查封的执行。原告认为，武隆区人民法院受理被告提出的执行异议申请后，未通知原告，也未进行听证，直接采取书面审查的方式，导致原告未能及时行使相关权利，故案件审查程序不合法；被告在提出书面异议时提交的商品房买卖合同、增值税发票及物业费收据这三份书证，仅能证明其与第三人签订商品房买卖合同，取得发票和物业公司开具的收据等事实，但不能证明被告已经缴纳了全部购房款，故武隆区人民法院作出的（2020）渝0156执异60号执行裁定书认定被告已缴纳全部购房款、契税和大修基金的事实并无证据支撑，属于事实认定错误；第三人系房地产开发企业，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定来审查被告是否享有排除执行的权利，被告未举证证明案涉房屋系用于居住且其名下并无其他用于居住的房屋，案涉房屋只是被告购买用于度假所用，其名下还有其他房屋。综上所述，被告马春店提出的异议理由不能成立，应当撤销（2020）渝0156执异60号执行裁定并继续对案涉房屋进行执行。因此，为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。被告马春店辩称，被告于2016年8月1日与第三人千鸿房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买第三人开发的位于重庆市武隆区XXX镇XX大道61号XXXX三期C1组团XX-X-X的房屋一套，总成交金额为568000元，签约时一次性付清房款，2016年8月30日前将房屋交付给被告，并在合同签订后30日内办理房地产权证。被告马春店于2015年8月21日通过光大银行账户向第三人支付定金50000元，后于2015年8月22日通过妻子杨志琳的交通银行账户向第三人转账538847元。2016年8月1日第三人向被告出具增值税发票，并将房屋交付给被告使用。被告接房后即装修入住。因第三人未按照约定办理房屋的产权证，被告于2017年8月31日和2020年3月25日向武隆区人民法院提起民事诉讼，要求第三人办理案涉房屋的产权登记。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，被告已于人民法院查封之前与第三人签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款并合法占有该不动产，且被告在案涉房屋所在地并无用于居住的其它房屋。被告享有物权期待权，在购买房屋时，第三人取得了商品房预售许可证，被告基于合理信赖与第三人签订合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定被告已经履行了合理的注意义务，被告两次起诉要求第三人办理产权登记，足以证明未办理过户登记并非被告的原因。因此被告对登记在第三人名下的案涉房屋享有排除执行的权利，应驳回原告的诉讼请求。第三人千鸿房地产公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面意见及证据。经审理查明，何小琴、廖亮购买千鸿房地产公司开发的位于重庆市武隆区XXX镇XX大道61号XXXX三期C组团XX-X-X号的房屋后，又与千鸿房地产公司达成退房协议，因解除商品房买卖合同相关事宜发生争议后，何小琴、廖亮以中国建设银行股份有限公司武隆支行、千鸿房地产公司、重庆市住房公积金管理中心武隆县分中心为被告，向本院提起诉讼。本院受理该商品房预售合同、借款合同纠纷一案后，在审理过程中，双方经本院主持调解达成了协议，本院遂于2016年7月11日作出（2016）渝0232民初975号民事调解书，约定何小琴、廖亮与千鸿房地产公司解除《重庆市商品房买卖合同》后，千鸿房地产公司自愿于2016年10月31日前返还购房首付款、大修基金、契税及印花税、按揭款等款项，并于2016年9月30日前偿还重庆市住房公积金管理中心武隆县分中心借贷给何小琴、廖亮的公积金贷款本金及利息。该民事调解书发生效力后，因千鸿房地产公司未在履行期限内履行给付义务，重庆市住房公积金管理中心武隆县分中心于2018年4月12日向本院申请执行，要求被执行人千鸿房地产公司支付借款本息470313.14元。执行过程中，住房置业担保公司于2018年4月16日向本院提出变更申请执行人的申请，本院于2018年4月27日作出（2018）渝0156执异36号执行裁定，变更重庆市住房公积金管理中心武隆区分中心申请执行千鸿房地产公司借款合同纠纷一案的申请执行人为住房置业担保公司。2019年6月5日，本院以（2018）渝0156执713号之一执行裁定终结本次执行程序。该案恢复执行后，本院于2020年4月27日作出（2020）渝0156执恢120号执行裁定，查封被执行人千鸿房地产公司所有的位于重庆市武隆区XXX镇XX大道61号XXXX三期C组团XX-X-X号的房屋一套。马春店因对此裁定不服，于2020年5月11日向本院提出书面异议，以其于2016年8月1日购买了案涉房屋为由，要求解除对案涉房屋的查封。本院经审查后，于2020年5月15日以（2020）渝0156执异60号执行裁定，中止（2020）渝0156执恢120号执行裁定中对千鸿房地产公司名下的案涉房屋查封的执行。住房置业担保公司不服该执行异议裁定，于2020年5月29日提起本案诉讼，请求判决撤销（2020）渝0156执异60号执行裁定书，并继续对千鸿房地产公司名下的案涉房屋进行执行。另查明，马春店因购买千鸿房地产公司开发的位于武隆区XXX镇XX大道61号XXXX三期C组团XX-X-X的房屋，于2015年8月21日以信用卡刷卡方式向千鸿房地产公司支付购房定金50000元。2015年8月22日，马春店之妻杨志琳通过其交通银行账户以“跨行消费”的方式向千鸿房地产公司支付538847元。千鸿房地产公司于当日向马春店出具收款收据三份，分别记载其收到马春店支付的“XXXX三期C组团XX-X-X契税”17040元、“XXXX三期C组团大修基金”3420元和“XXXX三期C组团XX-X-X杂费”387元，三份收款收据均加盖千鸿房地产公司财务专用章，均备注了“卡”字样。2016年8月1日，千鸿房地产公司与马春店签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定马春店购买千鸿房地产公司开发的位于重庆市武隆区XXX镇XX大道61号XXXX三期C1组团XX-X-X的房屋一套，房屋建筑面积68.4平方米，套内面积65.48平方米，总房款568000元，于签约时一次性付清；该商品房属于现售商品房，交房时限为2016年8月30日前。当日，千鸿房地产公司向马春店开具增值税发票，发票记载马春店向千鸿房地产公司支付“XXXX三期C1组团XX-X-X”购房款568000元。2015年9月7日，马春店向重庆千鸿物业管理有限公司支付了物业费等费用共计3402元，此后对案涉房屋进行装修并实际入住。2018年8月，马春店作为案涉房屋的用水人与重庆市武隆区鑫祥供水有限责任公司签订《城市供用水合同》，并陆续缴纳了案涉房屋在2018年5月起至2019年期间的燃气费、物业费等费用。2017年8月31日和2020年3月26日，马春店先后两次以千鸿房地产公司为被告向本院提起诉讼，请求千鸿房地产公司履行办理案涉房屋产权登记手续的义务，在审理中，马春店均自愿撤回了起诉。另查明，截至2020年7月，马春店在重庆市武隆区辖区范围内无房屋产权登记信息记录，其名下登记的不动产信息显示，其在重庆市渝中区XX西路XX号有一套建筑面积为135.27平方米的住宅，产权登记时间为2014年1月8日。上述法律事实，有原、被告双方的法庭陈述，原告提交的（2020）渝0156执异60号重庆市武隆区人民法院执行裁定书、（2020）渝0156执恢120号重庆市武隆区人民法院执行裁定书、《异议申请书》《不动产登记信息查询结果告知单》《重庆承业律师事务所介绍信》，被告提交的（2020）渝0156执异60号重庆市武隆区人民法院执行裁定书、（2020）渝0156执恢120号重庆市武隆区人民法院执行裁定书、（2017）渝0156民初3351号重庆市武隆区人民法院民事裁定书、（2020）渝0156民初686号重庆市武隆区人民法院民事裁定书、《结婚证》《不动产登记信息查询结果》《重庆市商品房买卖合同》《城市供用水合同》《重庆增值税普通发票》、中国光大银行信用卡账单、交通银行重庆渝中支行账户交易明细、武隆县民生燃气有限公司气费收据、重庆市武隆区诚持物业服务有限公司收款收据、重庆千鸿房地产开发有限公司收款收据、证人胡勤敏出庭作证的证言等证据材料在案为凭，以上证据经庭审举证、质证，具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且需达到享有权益排除执行的高度盖然性证明标准。因此，本案的争议焦点为案涉执行案件的案外人马春店对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案审理已查明，涉案房屋是由千鸿房地产公司合法开发建设的商品房，住房置业担保公司作为执行案件的申请执行人，申请执行千鸿房地产公司支付相关款项，其享有的是金钱债权。而案外人马春店与千鸿房地产公司之间系房屋买卖合同关系，因案涉房屋至今仍登记于千鸿房地产公司名下，在完成对案涉房屋的物权变更手续前，马春店作为购房消费者享有的是对案涉房屋的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合审理查明的事实和马春店提交的证据来看，首先，在本院查封之前马春店已与千鸿房地产公司签订合法有效的书面买卖合同。马春店于2016年8月1日与千鸿房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，对购买案涉房屋的相关事项作出约定。本院于2020年4月27日作出查封案涉房屋的执行裁定，因此马春店签订购房合同的行为发生于案涉房屋查封之前。尽管住房置业担保公司对马春店与千鸿房地产公司签订购房合同晚于支付购房款一年的事实提出异议，但本院认为，马春店在签订房屋买卖正式合同之前履行付款义务并不违反法律规定，亦不影响《重庆市商品房买卖合同》的效力。马春店提供的信用卡账单、账户交易明细、千鸿房地产公司收款收据、发票等证据与《重庆市商品房买卖合同》约定的房款总额、付款方式能够相互印证，同时其在2017年至2019年期间两次针对房屋产权登记起诉千鸿房地产公司的事实，足以证明其与千鸿房地产公司就案涉房屋形成的房屋买卖合同关系真实、合法。其次，马春店所购的商品房系用于居住且其在案涉房屋所在地并无其他用于居住的房屋。住房置业担保公司认为，马春店名下已有**位于重庆市渝中区的住房，其购买案涉房屋不应认定为因居住需要而购房，属于投资消费。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“无其他用于居住的房屋”，应理解为买受人在被执行房屋所在地具有相对稳定的居住事实，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。本案中，案涉房屋系用于居住的住宅而非经营性用房，马春店提交了物业费、燃气费等缴费凭据、《城市供用水合同》及证人胡勤敏的证言，足以证明马春店对案涉房屋进行装修并自2017年起与家人一起实际入住的事实。马春店举示的《不动产登记信息查询结果》能够证明其在重庆市武隆区并无房屋登记信息，应当认定其就“涉案房屋系其名下用于居住的唯一房屋”完成了相应的证明责任。再次，马春店已经支付了案涉房屋的全部购房款。从购房款的支付情况上分析，马春店与千鸿房地产公司在合同中约定房款为568000元，而马春店提交的信用卡账单、账户交易明细等证据能够证明其通过自己或其妻子的银行账户以刷卡、转账方式向千鸿房地产公司支付了房款及税费等款项合计588847元，其支付的该款项数额能够与千鸿房地产公司出具的收款收据、发票相互印证，足以认定原告已足额支付了案涉房屋的购房款。最后，案涉房屋未办理过户登记的原因不可归咎于马春店。从审理查明的事实看，千鸿房地产公司在与马春店签订《重庆市商品房买卖合同》之后，未按照合同约定办理产权登记过户手续，马春店曾两次向本院提起诉讼，要求千鸿房地产公司履行房屋产权过户登记的义务，但均因房屋存在抵押、查封等事实上不能办理产权过户的情形而撤回起诉，由此可知，案涉房屋未能办理产权过户手续的原因不可归咎于马春店。综上所述，马春店购买案涉房屋后虽然未能办理不动产权变更登记而成为案涉房屋的所有权人，但其与千鸿房地产公司签订了合法有效的房屋买卖合同并支付了全部购房款，同时案涉房屋系其在重庆市武隆区的唯一住房，故其对案涉房屋享有的物权期待权应当属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条保护的范围，能够排除法院的强制执行。据此，住房置业担保公司以本院依照马春店的执行异议书面申请作出的（2020）渝0156执异**执行异议裁定错误为由，要求撤销该执行裁定并继续对案涉房屋进行执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告重庆市住房置业担保有限责任公司的诉讼请求。本案案件受理费9480元（原告已预交），由原告重庆市住房置业担保有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  李林妍人民陪审员  陈 伟人民陪审员  程 明二〇二〇年七月三十日法官 助理  周之平书 记 员  黄 翠