河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初1505号原告：中国工商银行股份有限公司驻马店解放路支行。住所地：河南省驻马店市解放路中段。负责人：岳邦俊，行长。委托诉讼代理人：王阳，河南华珠律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱人杰，男，汉族，1989年9月6日出生，住河南省汝南县。系该行员工。被告：刘凤兰，女，1967年5月15日出生，汉族，住西平县。被告：郑国云，男，1966年6月10日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：周顺河，驻马店市遂平县吴房法律服务所法律工作者。被告：驻马店市锦龙置业有限公司。住所地：驻马店市练江路西段。统一社会信用代码91411700665962650X。法定代表人：王德山，经理。原告中国工商银行股份有限公司驻马店解放路支行（以下简称工行驻马店解放路支行）诉被告刘凤兰、郑国云、驻马店市锦龙置业有限公司（以下简称锦龙公司）借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行驻马店解放路支行的委托诉讼代理人王阳、被告刘凤兰及其委托诉讼代理人周顺河、被告郑国云的委托诉讼代理人周顺河到庭，被告锦龙公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行驻马店解放路支行诉称，2017年11月9日，三被告与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，借款金额228000元，借款期限14年，用于购买天都名园小区住宅一套，并对还款方式及违约责任进行了约定。原告随后对该房产做完房屋抵押权预告登记。后以合同约定原告将228000元贷款划入锦龙公司账户，同日锦龙公司项刘凤兰出具了房款收据。现被告刘凤兰、郑国云未按合同约定及时偿还贷款，符合合同解除条件。原告认为，原、被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，原告已按合同约定向被告刘凤兰、郑国云支付了借款，但三被告经我行多次催收后仍未按时偿还欠款。现请求：1、请求解除原告与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告刘凤兰、郑国云连带清偿截止到2020.5.13日未偿还的贷款本金200279.51及所产生的利息、罚息、复利及律师费；（利息、罚息、复利按照合同约定计算）3、判令登记在被告刘凤兰名下的（共有人郑国云）位于驻马店市××大道与天××大道交叉口西北角天都名园住宅小区**楼第**1818房屋折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款由原告优先受偿（房屋抵押权预告登记号：豫（2018）驻马店市不动产证明第0000256号）；4、请求被告锦龙公司对第二项诉请承担连带担保责任；5、诉讼费由三被告共同承担。被告刘凤兰、郑国云辩称，1、被告从未收到原告的个人购房借款/担保合同书，被告还款时间只是通过业务人员口头通知；2、自被告第一期逾期支付借款本金及利息，原告一直接收被告还款数额，原告认可该借款担保合同还款的期限和数额，视为对原合同的变更；3、被告至今不欠原告按原告陈述的借款数额，已经偿还完毕，原告对该借款的数额和体现予以认可；4、本案不属于解除合同的情形，被告在履行期限届满以前，未明确表示或明确行为表示卜履行主要债务，在原告催要后被告积极偿还，被告延迟偿还合同，并未达到不能实现合同的目的，根据以上情形，结合合同法第94条规定，原告要求解除合同不符合法律规定；5、原告所述合同为格式合同，对逾期偿还借款就解除合同的，并未向原告尽到明确提示说明义务，因此应当作出对原告不利的裁决；6、原告请求不明确，综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告锦龙公司未到庭，未答辩。经审理查明，2017年11月9日，刘凤兰作为借款人及抵押人、郑国云作为共同借款人与抵押物共有人、锦龙公司作为保证人与贷款人工行驻马店解放路支行签订了编号为［住房］字［工］行［解放路］支行［2017］年［C249］号《个人购房借款/担保合同》。合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房按揭贷款，金额为228000元；本合同项下贷款用于购买坐落于驻马店市××大道与天××大道交叉口天都××楼××单元××号，建筑面积68.66平方米的房屋；本合同项下贷款为个人购置住房贷款的，所贷款项用于购买家庭第壹套住房；本笔贷款的担保方式为抵押、保证；贷款期限为14年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；合同第四条第二款A项贷款利率约定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式为，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一年日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款发放或继续发放的前提条件是本合同项下的担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效，且借款人在本合同项下未发生任何违约情形；借款人授权贷款人发放贷款将贷款一次性划入本合同第5.3条约定的账户，贷款利息自实际放款日起计算；经协商一致，借款人偿还贷款本息可按照按月等额本息还款法（按月计息），如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日，借款人应从贷款发放的次月开始还款；借款人不享有宽限期；借款人同意如在贷款发放后的60个月内申请提前还款的，则按如下标准向贷款人一次性支付提前还款补偿金：提前还款补偿金=提前还款金额×贷款执行月利率×6个月，每笔贷款最高收取的提前还款补偿金不超过本合同项下六个月贷款利息；部分提前还款的，还款金额不少于20000元；未偿还部分贷款利率按原贷款利率计息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；借款人未按合同约定使用的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收80%确定；合同第十四条约定违约及违约责任，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证方式为连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；借款人和担保人承诺30.3约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权等内容。2017年12月8日，工行驻马店解放路支行与刘凤兰为坐落于驻马店市市辖区××大道与天××大道交叉口西北角××都××住宅小区××楼××房办理了抵押权预告登记（豫（2018）驻马店市不动产证明第0000256号）。合同签订后，2017年12月13日，工行驻马店解放路支行如约向借款人刘凤兰发放了228000元的贷款，基准利率为年利率5.9%，借款当期执行利率为年利率5.635%，借款逾期利率为年利率8.4525%，起息日期自2017年12月13日，借款期限为168个月，借款到期日为2031年12月13日，还款方式为等额本息，借款用途为购住房。当日，刘凤兰将228000元按揭款交纳给驻马店市锦龙置业有限公司。贷款发放后，截止到2020年6月3日，刘凤兰尚欠工行驻马店解放路支行借款本金200279.51元。庭审中，原告提供中国工商银行驻马店分行与河南华珠律师事务所签订的委托代理合同一份及律师费发票一张9000元。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原告工行驻马店解放路支行与被告刘凤兰签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性的规定，合同依法有效。刘凤兰作为借款人应当按照合同的约定承担还款付息的责任，其未能依约履行的行为系违约行为，且原告提供相关证据证明，故原告有权按合同约定解除合同并提前收回全部贷款。郑国云作为共同借款人应与刘凤兰承担共同还款责任。被告驻马店市锦龙置业有限公司作为连带责任的保证人，且未满足保证条款中免除保证责任的条件，故应依法对刘凤兰承担的上述债务承担连带清偿责任。至于原告主张被告承担律师代理费，原告工行驻马店解放路支行与被告刘凤兰、驻马店市锦龙置业有限公司签订的合同约定实现债权的律师费用由被告承担，律师代理费按照河南省律师协会《律师服务收费行业指导意见》的标准计算为9000元，故原告主张律师代理费的请求，本院应予支持。关于原告工行驻马店解放路支行主张的抵押房屋优先受偿权，因借款人提供的抵押物为不动产，仅办理了抵押预告登记而未办理正式抵押登记，故原告工行驻马店解放路支行的抵押权并未生效，其不能对案涉抵押物享有优先受偿权，故原告工行驻马店解放路支行的该项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司驻马店解放路支行与被告刘凤兰、郑国云、驻马店市锦龙置业有限公司于2017年10月16日签订的《个人购房借款/担保合同》。二、限被告刘凤兰、郑国云于判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司驻马店解放路支行偿还借款本金200279.51元及利息、罚息（利息自2020年6月4日起计算至2031年12月13日止；罚息自2031年12月14日起计算至实际清偿完毕之日止；利息、罚息利率均按双方合同约定计算）；并支付律师代理费9000元。三、被告驻马店市锦龙置业有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司驻马店解放路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4410元，由被告刘凤兰、郑国云、驻马店市锦龙置业有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店中级人民法院。审 判 长  田洪岭人民陪审员  任秋红人民陪审员  李双全二〇二〇年七月二十四日书 记 员  邢莉娟