江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初2570号原告：顾小凤，女，1965年11月14日出生，汉族，住苏州相城区。委托诉讼代理人：张聚龙，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。被告：王贞芳，女，1986年10月1日出生，汉族，住苏州市吴中区。原告顾小凤与被告王贞芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。本案于2020年7月3日公开开庭进行了审理，原告顾小凤的委托诉讼代理人张聚龙到庭参加诉讼。被告王贞芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告顾小凤向本院起诉请求：1、请求法院判决解除原、被告之间的租赁关系，被告将房屋腾空房屋退还给原告；2、判令被告支付房屋租金计人民币119396元；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告将第2项诉讼请求的金额变更为118373元。事实与理由：2017年2月1日原告与李艳签订房屋租赁合同，将位于苏州市相城区元和街道嘉元路805室房屋出租给李艳使用。合同意向为3年，自2017年3月1日起至2020年2月28日止。合同约定：先缴款后租赁，半年一付。合同是事前打印好的，相关内容写在合同的第二页背面，具体明确了合同期限和租金金额。2019年1月17日，原告顾小凤、李艳和被告王贞芳三人在该出租房内协商确定，原告顾小凤同意李艳终止租赁关系，由被告王贞芳继续租赁。租赁期限自2019年3月1日起至2020年2月28日止。租金自2019年3月1日起至2019年8月31日止(半年)为10万元，2019年9月1日至2020年2月28日(半年)租金为109396元。其他事项按原合同条款执行。自2019年3月1日起至2020年2月28日止，被告应付租金209396元，已付租金90000元，还欠租金119396元。目前，房屋租赁合同早已到期，原告多次与被告联系，但被告既不与原告续签房屋租赁合同，也不支付欠交的租金。为维护原告合法权益，故起诉至法院，请求判如所请。被告王贞芳未作答辩。经审理查明，2017年2月1日,原告顾小凤作为出租房（甲方），案外人李艳作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于相城区元和街道嘉元路805号康桥丽都门面房屋出租给乙方使用，房产证面积305.47平方米，实际面积400平方米。租赁期限为三年，自2017年3月1日至2020年2月28日，2017年3月1日至2017年8月31日的租金为94500元，2019年9月1日至2018年8月31日的租金为198450元，2018年9月1日至2019年8月31日的租金为208373元，2019年9月1日至2020年2月28日的租金为109396元。合同还对其他事项进行了约定。在上述合同的背页，手写了如下内容：“注：原房屋租赁人李艳，经甲乙双方协商，顾小凤同意终止租赁关系，现有王贞芳继续租赁，租赁协议再另行签订。相关人：顾小凤原租人：李艳现租人：王贞芳”。另查，被告王贞芳于2019年3月7日向原告顾小凤转账人民币35000元、8000元，于2019年3月8日转账人民币7000元。另仝玉杰于2019年3月22日向原告顾小凤转账20000元，于2019年4月19日转账人民币20000元。庭审中，原告顾小凤确认仝玉杰所转款项系代被告王贞芳支付租金。再查，案涉房屋坐落于苏州市相城区元和街道嘉元路805号，系原告顾小凤与配偶朱庆华共同共有。以上事实，由房屋租赁合同、银行交易明细、房屋所有权证及当事人的陈述为证，本院予以确认。庭审中，原告陈述，2017年2月1日由原告与李艳签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给李艳，李艳承租后开设了足浴店，后李艳将足浴店转让给了被告，2019年1月17日，原告、李艳和被告三个人经过协商，李艳退出租赁合同，由被告来续租原告的房屋，继续开设足浴店，所以在该房屋租赁合同的最后一页的背面书写了“原房屋租赁人李艳，经甲乙双方协商，顾小凤同意终止租赁关系，现有王贞芳320586198610017621连续租赁，租赁协议再另外签订”的字迹，并由三方在下面签字确认。后原告一直通知被告来签订合同，被告表示让别人来签订合同，原告要求被告本人来签，或者被告带那个人来签订租赁合同，以确定各方之间的权利义务，但是被告一直不来，所以后来原、被告之间未签订租赁协议，但被告支付了部分租金，房屋也一直由被告在使用。另代被告支付部分租金的仝玉杰可能是被告的合伙人，但是被告曾经称仝玉杰是其员工，平时仝玉杰也跟原告联系过。现案涉房屋门关了，足浴店也没有在经营，没有人员进出，但遗留了办公桌、沙发等物品。关于租金计算，原告明确，因被告连续租赁，相当于被告继受了原告与李艳签订的房屋租赁合同的权利义务，所以按照原告与李艳签订的合同的租金约定计算，2018年9月1日至2019年8月31日全年租金208373元，之前李艳的租金交到了2019年2月底，所以2019年3月1日起至2019年8月31日半年的租金，原告计算10万元，后续按照合同的约定，2019年9月1日至2020年2月28日半年的租金为109396元，但是因为原告曾经向被告发送的通知中写的年租金为208373元，所以，现在就以208373年主张2019年3月1日至2020年2月28日的租金，扣除已付的90000元，尚欠118373元。2020年2月28日以后的租金本案中不主张。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。本案中，原由案外人李艳向原告顾小凤承租案涉房屋，后本案原、被告以及案外人李艳经协商，约定李艳终止与原告顾小凤的租赁关系，由被告王贞芳续租案涉房屋，并在李艳与原告签订的房屋租赁合同背面对上述内容进行了明确。后续原、被告虽未另行签订租赁协议，但事实上被告向原告支付了租金，原告也将房屋交付被告占有使用，故双方之间形成事实上的租赁关系，可视为双方成立不定期租赁合同，故可参照原告与李艳签订合同的租金标准计算本案原、被告之间的租金。因原、被告双方之间形成的为不定期租赁关系，故原告可随时解除双方之间的租赁关系，现原告确认被告或被告委托的他人向原告共计支付了90000元的租金，存在拖欠租金的情形，故原告请求解除原、被告双方之间租赁关系，被告将房屋腾空后返还原告的请求本院予以支持。现原告确认李艳已经支付租金到2019年2月28日，后续被告支付了90000元的租金，至今被告尚未将房屋返还原告，故原告主张的截止2020年2月28日被告欠付的租金118373元低于以原告与李艳签订的房屋租赁合同约定的租金标准计算的租金，故本院对原告请求被告支付截止2020年2月28日欠付的租金118373元予以支持。被告王贞芳经本院传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其举证、答辩权利的放弃，应对此承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告顾小凤与被告王贞芳之间关于江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路805号房屋的租赁关系解除，被告王贞芳于本判决生效之日起十日内将坐落于江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路805号的房屋（房屋所有权证号：苏房权证相城字第**）腾空后返还原告顾小凤。二、被告王贞芳于本判决生效之日起十日内支付原告顾小凤截止2020年2月28日尚欠的租金人民币118373元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019856）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币1334元，由被告王贞芳负担（该款由被告王贞芳于本判决生效之日起十日内支付至本院账户，户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32250199743600001331042948）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 黄 坚二〇二〇年七月三十一日书记员 张慧敏