江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终727号上诉人（原审被告）：抚州市临川区陈军初服装店，经营场所：江西省抚州市临川区凤凰香域中央**楼1-31、32、33号店，统一社会信用代码：92361002MA38KRNK2F。经营者：陈军初，男，汉族，1979年12月11日出生，住江西省抚州市临川区。被上诉人（原审原告）：李磊，男，汉族，1987年2月25日出生，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：周庆喜，江西抚仁律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。上诉人抚州市临川区陈军初服装店（以下简称陈军初服装店）因与被上诉人李磊房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行审理，本案现已审理终结。陈军初服装店上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人李磊要求支付租金请求；2.上诉费用由被上诉人李磊承担。事实和理由：因承租店面消防喷淋漏水致店面完全损坏，无法正常使用，上诉人通知被上诉人将损坏的喷淋设施修理好并将毁坏的店面恢复到正常使用，被上诉人置之不理。依据法律规定，上诉人完全有权拒绝支付店面租金，一审法院只考虑减少租金，是不恰当的。被上诉人李磊辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法应当驳回。虽然李磊对原判没有上诉，但李磊认为原决减少近三个月的合法租金以及未支持我方7,500元的违约金，是判决错误。李磊没有上诉，是为了妥善处理本案，避免诉累，但并不代表李磊认可一审判决。上诉人在承租期间内还拖欠2019年5月到2020年4月的水费1,020元。李磊已经替上诉人补交了该款，上诉人应当承担该笔费用。李磊向一审法院起诉请求：1.解除李磊与陈军初服装店于2017年11月8日签订的《店铺门面租赁合同》；2.判决陈军初服装店支付店面租金19,200元、拖欠物业费4,758.96元、水费1,726.6元、电费3.16元，四项合计25,688.72元（上述费用计算至2019年10月15日止，此后租金、物业费、水费等按照合同约定计算到双方解除合同之日止）；3.判决陈军初服装店支付的店铺押金3,000元作为违约金赔偿给李磊；4.诉讼费由陈军初服装店承担。一审法院认定事实：2018年9月28日，陈军初作为承租人（乙方）与李磊、尧金荣、吴洋作为出租方（甲方）签订一份《租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于抚州市凤凰香域中央1号独立商铺（店铺编号1-30、1-31、1-32，租赁面积约为172平方米）出租给乙方用于经营服装；租赁期限3年，自2018年12月1日至2021年12月1日止；第一年每季度租金为22,500元，物业费由乙方支付；租金每季度预支一次，乙方于每季度的第一个月之前以银行转账方式或现金支付当季租金（先付后租），乙方在签订合同时交纳一个月的押金；签订合同当日，甲方向乙方交付商铺，并给予乙方两个月免费装修期。合同签订后，李磊按约向陈军初交付以上三间商铺，陈军初按合同约定向李磊交纳一个月押金，并按期支付至2019年8月31日止的租金。陈军初对商铺进行装修后，用于经营服装批发零售，并于2019年5月10日以上述三间商铺为经营场所注册设立“陈军初服装店”，经营者为陈军初，并办理营业执照。2019年8月6日下午3点左右，案涉的编号为1-30商铺顶部消防设备突然喷水，造成陈军初服装店部分资产被浸湿，2019年8月10日，陈军初服装店委托江西抚州司法鉴定中心对该服装店拥有的部分水浸资产进行资产重置价值鉴定，鉴定意见为陈军初服装店委估资产重新购置净值为人民币179,174元，花费鉴定费5,000元。2019年9月5日，陈军初服装店将李磊诉至一审法院，要求李磊赔偿其因漏水导致的各项损失184,174元。一审法院于2019年11月6日作出（2019）赣1002民初4793号民事判决，该判决认为商铺漏水应属消防喷淋喷水所致，而消防喷淋在预定的温度范围内自行启动或根据火灾信号会由控制设备启动喷水，也有可能系消防喷淋产品质量缺陷破裂导致喷水，但现有证据无法判断消防喷淋喷水的具体原因，不排除陈军初在不当使用租赁物过程中导致消防喷淋自动启动喷水引发，因此，判决驳回陈军初服装店的诉讼请求。陈军初服装店不服一审判决，上诉至二审法院，二审法院于2020年3月19日作出（2020）赣10民终126号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。陈军初服装店之后未向李磊交纳2019年9月1日之后的租金，也未与正式解除租赁合同，将案涉商铺返还给李磊。本案诉讼中，双方于2020年4月23日开庭时一致同意于当天正式解除双方签订的《租赁合同》，将案涉商铺返还给李磊。另查明，案涉商铺其中位于抚州市凤凰香域中央1号商铺1-31、1-32系李磊与其妻子朱云、其母亲尧金荣共同购买、位于抚州市凤凰香域中央**商铺**系吴洋、吴昊共同购买。尧金荣、吴洋、吴昊、朱云一致同意以李磊个人名义起诉，向法院主张共同出租方的权利，并愿意承担由此产生的法律后果。一审法院认为,2018年9月28日，李磊和商铺共同购买人尧金荣、吴洋作为出租方与陈军初作为承租方签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，合同双方应遵照履行。陈军初服装店承租商铺系用于经营服装店，并以承租商铺为经营场所注册设立了陈军初服装店，该店属于个体工商户，现李磊以个体工商户营业执照登记的字号作为被告，符合民事诉讼法的相关规定。合同所涉商铺虽系李磊与尧金荣、吴洋等人共同购买，但本案李磊行使的合同解除权及主张租金的权利均属债权，并非物权，在其他购买人一致同意的情形下，由李磊一人名义代为行使共同诉权并不违反法律规定，因此，本案不必追加其他购买人为共同原告。李磊作为出租方按合同约定交付了租赁商铺，陈军初服装店在租赁期间应当按合同约定履行支付租金的义务。陈军初服装店辩称，其拒付租金的理由，其一为2019年8月6日商铺消防喷淋突然大量喷水，其已经将除毁损物品之外的财物搬出，店面已实际腾空；其二为根据相关法律规定，商铺消防喷淋大量喷水造成租赁物毁损，不可归责于承租人的原因造成租赁物全部或部分毁损的，承租人可以此为由要求拒付或少付租金。一审法院认为，商铺消防喷淋发生喷水后至今，陈军初服装店并未通过协商或以法定事由与李磊解除双方签订的租赁合同，即使陈军初服装店将商铺内物品搬出，但因未正式与李磊解除租赁关系，也未将租赁商铺返还李磊，此事由不能构成其拒付租金的理由。但商铺消防喷淋突然喷水确实会造成商铺在一定期间内无法正常使用，而喷水原因至今未能确定，并不能归责于陈军初服装店，因此，陈军初服装店借此为由要求少付租金，符合法律规定，一审法院应酌定减少。结合商铺消防喷淋喷水后陈军初服装店实际使用商铺的状况及陈军初服装店起诉李磊的一审诉讼期间可能会影响商铺使用，一审法院酌情减少陈军初服装店两个月零23天的租金。李磊诉请要求没收陈军初服装店交纳的押金，一审法院考虑到陈军初服装店告拒付租金是发生在消防喷淋喷水之后，事出有因，故对李磊要求没收押金的诉请不予支持，陈军初服装店交纳的押金可用于抵扣租金。综上，至双方于2020年4月23日正式解除双方租赁关系时止，陈军初服装店未交纳租金的期间为2019年9月1日至2020年4月23日，共计七个月零23天，扣除一审法院酌情减少的两个月零23天的租金，再扣除陈军初服装店交纳的一个月的押金，陈军初服装店仍应向李磊支付四个月的租金，按照合同约定的租金标准每季度22,500元计算，陈军初服装店尚应向李磊支付租金的金额为30,000元（22,500元÷3×4）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第七十三条之规定，判决：一、2018年9月28日李磊等人与陈军初服装店的经营者陈军初签订的《租赁合同》于2020年4月23日依法解除；二、陈军初服装店于本判决生效后七日内向李磊支付商铺租金计人民币30,000元；三、驳回李磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取计650元，由陈军初服装店负担350元，李磊负担300元。二审中，陈军初服装店提交照片打印件7张，光盘1张，上述材料本案诉讼前就已经存在，因照片、光盘显示店面消防喷淋喷水的事实，在（2020）赣10民终126号陈军初服装店诉抚州东远物业有限公司、李磊侵权责任纠纷一案中已经认定，故不属于新证据，本院不予认证。上诉人陈军初服装店对一审查明的事实没有异议，但是认为一审法院遗漏查明以下事实：陈军初服装店通知李磊来维修消防设备，但是李磊没有来维修。针对该事实，在一审庭审中，李磊陈述是陈军初服装店一直以消防喷淋漏水造成货物损失为由，控制着商铺，要求李磊承担赔偿责任，但是一直未要求李磊对商铺进行维修。从证据看，陈军初服装店在本案中未提交证据证明，其曾经向李磊提出要求维修店铺，陈军初服装店认为一审法院漏查该事实依据不足。被上诉人李磊对一审查明的事实没有异议。经本院调解，双方当事人未能达成调解协议。本案二审争议焦点为：陈军初服装店是否要支付从2019年9月1日至2020年4月23日期间的租金。本院认为，从本案事实来看，2019年8月6日，店铺的消防喷淋突然大量喷水，双方没有协商解除合同解除事宜，2019年9月1日到2020年4月23日期间，陈军初服装店一直占有该店面，此期间的租赁费应当支付。但消防喷淋突然喷水，致使店面中的货物受损，确实会影响店面的正常使用，一审法院酌情减少的两个月零23天的租金，在扣减押金7,500元后，判令陈军初服装店支付30,000元的租金，并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人抚州市临川区陈军初服装店上诉理由不能成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由抚州市临川区陈军初服装店负担。本判决为终审判决。审判长  张俐审判员  王琳审判员  范宣二〇二〇年七月三十日法官助理周超书记员杨甜