广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初1752号原告余乃恩，男，1968年7月15日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市******委会高排组。身份证号码：440************177。委托诉讼代理人：龙晖，英德市大站镇法律服务所法律工作者。被告英德市正威房地产开发有限公司，住所地英德市东华镇大镇停车场大楼第**。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。原告余乃恩诉被告英德市正威房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余乃恩及其委托诉讼代理人龙晖，被告英德市正威房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李建辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余乃恩诉称，2016年5月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。被告将位于英德市东华镇大镇社区****《钻石豪庭》1#、2#楼首层07号预售给原告，购买商品房总价格是1405372元；原告按照合同约定支付首付款和向银行贷款，原告按合同约定履行支付义务。根据合同第十一条：交付时间的约定（一），被告应在2017年12月30日前向原告交付商品房。而被告违约在2018年5月10日才交付商品房给原告。根据第二十条约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，被告应该向原告支付违约金。在2018年5月10日至2018年8月10日内的90天里，被告并没有为原告办理房屋所有权证书。计算到2020年4月10日止，违约天数是600天。根据法律规定，被告应当承担违约责任。请求法院判令：1、被告向原告支付购房违约金84322元；2、被告限期10天内为原告办理房屋所有权证书；2、本案诉讼费用由被告承担。原告余乃恩为证明其主张向本院提交了如下证据：1.身份证复印件、工商登记信息，证明原、被告的诉讼主体资格；2.《商品房买卖合同（预售）》、《银行借款合同》，证明原、被告权利义务关系；3.《不动产登记证明》，证明原告履行了自己的义务。被告英德市正威房地产开发有限公司辩称，1.不同意原告的诉讼请求，违约金具体怎么计算也不清楚，按照双方签订的合同附件十一，违约金总额是有约定的，不能超过总房款的万分之一；2.关于办证的问题，因为资金比较困难，承诺三个月内办证给原告；3.合同约定不能超过总房款的万分之一，当时在签订合同的时候开发商已经作出优惠。被告英德市正威房地产开发有限公司为证明其主张向本院提交了如下证据：1.《不动产权证书》，证明涉案房屋已办不动产权证至被告名下；2.维修资金通知书，证明已交维修基金；3.税收完税证明，证明已交税；4.商品房合同备案告知单，证明原、被告所签商品房买卖合同已备案；5.不动产登记证明，证明涉案商铺已为原告办理不动产预告登记；6.《商品房买卖合同》，证明原、被告双方就涉案房屋所签订买卖合同进行相关约定；7.商铺违约金签名明细表，证明被告已付了赔偿款给原告。经审理查明，2016年5月24日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********12144），约定被告向原告出售位于英德市东华镇大镇社区****钻石豪庭1#、2#楼首层07号房屋，建筑面积69.36平方米，总金额1405372元，付款方式为于2016年5月24日前支付首期房价款845372元，余款560000元向银行申请贷款支付。被告应当于2017年12月30日前向原告交付该商品房。除不可抗力外，被告逾期交付该商品房，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告双方同意向房屋登记机构申请办理该商品的房屋所有权转移登记。因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同。另外，附件十补充协议第五条关于银行按揭第（4）款约定，被告在履行《商品房买卖合同》中因逾期交楼，逾期办房产证、及面积差异等需承担违约责任而支付给买受人的赔偿款，违约金总额不能超过合同总房款的万分之一。上述合同签订后，原告依约履行了全部支付义务，被告于2018年5月10日正式向原告交付案涉商品房，但至今尚未将案涉商品房登记过户到原告名下。2018年5月13日，被告向原告支付交楼逾期违约金赔偿款4215元。被告已于2020年6月11日为原告所购买商铺缴纳了办证税款（不动产登记证书正在办理中）。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应严格按照该合同的约定履行各自的义务。在合同的履行过程中，原告已按照合同约定支付了购房款，原、被告双方约定的交付时间为2017年12月30日，实际交付时间为2018年5月10日，原告至今未取得案涉商品房的所有权证书，故原告主张被告为原告办理房屋所有权证书，符合双方约定，本院予以支持。关于被告是否应支付逾期办证违约金的问题，根据合同约定，被告应于涉案房产交付之日即2018年5月10日起90日内，即2018年8月8日前为原告办理取得案涉商品房所有权证书，但截止至2020年5月15日一审辩论终结前（共计646天）被告仍未为原告办理所有权证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。虽然原、被告双方未明确约定逾期办证违约金的计算方式，原告亦未举证证明其实际损失数额，本院综合考虑被告已于为2020年6月11日为原告所购买商铺缴纳了办证税款（不动产登记证书正在办理中）、被告因资金不足无法及时缴纳税款的原因导致逾期办证、原告以银行贷款形式购买案涉商铺等，兼顾公平和诚实信用原则，原告主张按照年利率3.65%计算600天的违约金亦未明显偏高，故本院对原告主张违约金84322元（1405372元×600天×0.1‰/天）予以支持。关于案涉合同约定出卖人在履行合同过程中因逾期交楼，逾期办证及面积差异等需承担违约责任而支付给买受人的赔偿款，违约金总额不能超过合同总房款的万分之一，本院认为，若以此计算逾期办证违约金，则被告仅需向原告支付违约金为140.54元，该数额明显过低，显失公平。同时，该条款为被告事先拟定的格式条款，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，本案中未有证据显示在签订合同时被告已对原告尽该格式条款的合理提醒义务，故本院对被告的此项抗辩不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。的规定，判决如下：一、限被告英德市正威房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内为原告余乃恩办理房屋所有权证书；二、限被告英德市正威房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内支付原告余乃恩违约金84322元。如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费954.03元，由被告英德市正威房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄俊涛二〇二〇年六月二十九日书记员  陈童童附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。