辽宁省朝阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽13民再55号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：朝阳恒屹富达企业集团。住所地辽宁省朝阳市双塔区凤鸣街**楼。 法定代表人：胡连成，该集团董事长。 委托诉讼代理人：王明清，朝阳恒屹富达企业集团总经理。 委托诉讼代理人：侯继军，朝阳恒屹富达企业集团职员。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：朝阳恒屹富达集团物业管理有限公司。。住所地辽宁省朝阳市双塔区龙山街四段** 法定代表人：祝秀芹，该公司经理。 委托诉讼代理人：王明清，朝阳恒屹富达企业集团总经理。 委托诉讼代理人：侯继军，朝阳恒屹富达企业集团职员。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：人大小区业主委员会。。住所地辽宁省朝阳市双塔区龙山街四段 负责人：王**，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：徐忱，男，1934年12月26日出生，汉族，人大小区业主代表，住辽宁省朝阳市双塔区。 委托诉讼代理人：李洪涛，男，1945年2月14日出生，汉族，人大小区业主代表，住辽宁省朝阳市双塔区。 再审申请人朝阳恒屹富达企业集团、朝阳恒屹富达集团物业管理有限公司因与被申请人人大小区业主委员会所有权纠纷一案，双塔区人民法院于2017年2月15日作出（2016）辽1302民初5856号民事裁定，人大小区业主委员会不服，提出上诉。本院于2017年6月26日作出（2017）辽13民终911号民事裁定，撤销双塔区人民法院（2016）辽1302民初5856号民事裁定，指令双塔区人民法院实体审理。双塔区人民法院于2018年1月3日作出（2017）辽1302民初3527号民事裁定，人大小区业主委员会不服该裁定，提出上诉。本院于2018年5月15日作出（2018）辽13民终858号民事裁定，撤销双塔区人民法院（2017）辽1302民初3527号民事裁定，指令双塔区人民法院实体审理。双塔区人民法院于2018年11月23日作出（2018）辽1302民初2669号民事判决，人大小区业主委员会不服，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日作出（2019）辽13民终516号民事判决，已经发生法律效力。朝阳恒屹富达企业集团、朝阳恒屹富达集团物业管理有限公司向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年11月23日作出（2019）辽民申5883号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人朝阳恒屹富达企业集团、朝阳恒屹富达集团物业管理有限公司的委托诉讼代理人王明清、侯继军，被申请人人人大小区业主委员会负责人王**及其委托诉讼代理人徐忱、李洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朝阳恒屹富达企业集团、朝阳恒屹富达集团物业管理有限公司再审称，1、请求贵院依法撤销朝阳市中级人民法院(2019)辽13民终516号民事判决，并依法再审改判；2、请求贵院判决一、二审再审诉讼费用由被申请人承担。事实理由：本案二审法院事实认定错误，证据认定错误，适用法律错误，判决错误，应当予以再审改判。一、本案是属于政府改革改制问题，不具有可诉性，而且被申请人起诉的主体也不正确，即起诉主体不适格。二、本案二审法院事实认定不清楚，认定错误。本案二审法院裁判所采信的主要证据为朝阳市人民代表大会常务委员会办公室于2019年3月4日出具的一份“情况说明”，申请人认为，仅凭这份情况说明就作出判决是错误的，二审法院裁判过于武断，且没有事实、证据及法律依据。被申请人提出国务院【物业管理条例】是2003年9月1日开始实施的，但是该房是【物业管理条例】出台7年前批准建设的，先有房后有条例，不能用今天的政策翻过去的案，法无溯及既往的效力。三、本案二审法院证据认定错误，判决错误。再审申请人认为朝阳市人民代表大会常务委员会办公室于2019年3月4日出具的一份并不确定“情况说明”，无权改变朝阳市八届人大常委会第56次主任会议纪要的决定，也无权改变政府改革改制的成果及定性。该证据内容不合法，超出职责职权范围，证据形式也不合法，不具有证据效力，不应该作为本案定案证据使用。四、本案二审法院适用法律错误，判决错误。二审法院适用物权法第七十三条作出裁判是错误的。首先，物权法是在2007年1O月l日实施的，而本案改制发生在2003年和2006年，法无明文规定，不溯及既往，其次，物权法的第七十三条也不适用本案，涉案房屋的性质是改制房屋，不是物业服务用房，二审法院没有对事实予以核实，就作出违背事实的推定，显然也违背民诉法对证据及适用法律的要求。五、本案程序也存在问题。本案再审被申请人中代理人徐忱曾经在朝阳市中级法院担任过副院长职务。其利用工作职务的影响力干扰各级法院的审理判决。法院的审判人员明知这一情况，明知代理人与法院的案件审理人员存在利害关系，并没有向再审申请人示明，也没有做出相应的回避。这侵害了再审申请人的合法的诉讼权利和利益。综上所述，再审申请人认为本案二审法院事实认定错误，证据认定错误，适用法律错误，诉求于法无据，程序错误，诉讼主体错误，判决结果错误，请求依法予以再审改判。 人大小区业主委员会答辩称，一、双方当事人的诉讼身份都是合法的。二、诉争房屋是小区物业房，不是房产处办公楼。原龙山二组团（现改名人大小区）物业房，系经政府批准合法建设的，坐落在小区规划区内，建筑在土地权利人市人大龙山街四段2、4、6、8号住宅楼（业主）的345号宗地上，依法归属小区业主共同共有，并在移交物业时，开发建设单位依法一次性无偿提供给小区物业管理委员会。三、诉争房屋不是国有资产，本案属于人民法院民事诉讼受案范围。涉案房屋是用职工集资和机关自筹资金建设的，没花国家一分钱，因此它绝不是国有资产。本案完全具有民事纠纷的可诉性。四、法律先颁，建房竣工移交物业在后，根本不存在法无既往溯及力的问题。法规颁发实施几个月甚至1年后，涉案房屋才完工移交物业。根本不涉及法律有无既往溯及力的问题。五、企业改制时未将诉争房屋列入出售范围，《审计报告》列入的“物业房”不是诉争房屋。据此，恳请再审人民法院，依法判决：一、驳回申诉，维持原判，确认案涉房屋系小区物业管理用房，归属人大小区业主共同共有；二、责令再审申诉人于判决生效之日起十日内交出诉争房屋使用权，并移交全部物业管理档案资料；三、立即恢复二审法院原判决事项的执行；四、由再审申诉人承担原二审判决中已经判定的诉讼费用和本次再审诉讼费用。 人大小区业主委员会向一审法院起诉请求：1、依法确认位于人大小区院内的物业管理房属本小区全体业主共有;2、判令被告立即停止侵害，交出该物业管理用房的使用权和法定资料，返还私自出租该房所得租金5万元，赔偿拆除的供暖、照明设备的价款，赔偿为修复被损坏该房所支付的费用;3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1995年4月，朝阳市人大常务委员会成立了机关房产处，其性质为自收自支事业单位。1999年6月，由市人大常委会机关房产处和市人大常委会部分职工出资组建了朝阳富达房地产开发有限公司。市人大房产处和朝阳富达房地产开发有限公司为一套人马两块牌子。2000年，朝阳富达房地产开发有限公司与市人大房产处共同出资成立朝阳富达物业管理有限公司。2003年2月，朝阳富达房地产开发有限公司改制，但未彻底脱钩。1997年2月，朝阳市计划委员会批准了以职工投资和自筹的方式建设市人大房产处龙山小区住宅，联建住宅面积25,200平方米。之后，朝阳市人大房产处在位于双塔区，建设朝阳市人大常委会2、4、6、8号住宅楼，当时称为龙山小区二组团。原告人大小区业主委员会主任王**及诉讼代理人徐忱和李洪涛等人均居住在该小区。2000年朝阳市人大机关房产处根据房改政策将朝阳市人大常委会2、4、6、8号楼的住宅房屋出售给各业主。1997年7月，朝阳市人大机关房产处为该小区建设物业管理房，土地采用划拨方式，当时规划为三层，建设面积为506.25平米，后因该小区部分业主以物业管理房挡光为由改建一层，2000年1月8日，该物业房建设完工。2005年7、8月份，朝阳市人民政府召开了产改调度会议，会议同意市人大机关房产处的改制思路，改制方案上会；农业示范场的债权债务同国资委研究核实清楚，资产划转必须请有资质的中介机构评估，出具法律文件、资产划转要走正常手续，要规范，形成会议纪要。朝阳市企改办同意朝阳市人大常委会自己负责完成事转企改制工作。2006年8月31日，朝阳丰宇联合会计师事务所对朝阳富达房地产开发有限公司进行审计，并出具丰宇审字（2006）第016号审计报告，审计报告载明，为了真实全面反映朝阳富达房地产开发有限公司的现状，把公司改制前（2003年3月15日）和改制后至审计截止日（2006年8月31日）的财务报表进行了合并，在此基础上做了审计调整。在审计报告附件8、朝阳富达房地产开发有限公司的固定资产明细表－房屋建筑物明细表载明“建筑物名称为物业房，建筑面积0，账面价值中原值146,640元，折旧16,593.94元，净值130,046.06元”。同时，辽宁智达会计师事务所有限公司分别对朝阳富达供暖有限公司、朝阳市人大机关农场、朝阳富达房地产开发有限公司、朝阳富达物业管理有限责任公司的资产进行了评估，并出具了资产评估报告书，其中朝阳富达房地产开发有限公司资产评估报告书附件固定资产清查评估汇总表载明：编号为5－1－1，科目名称为固定资产房屋建筑物，帐面价值原值146,640元，净值130,046.06元。2006年12月30日，朝阳市人大常委会召开第56次主任会议，并形成会议纪要（2007年1月4日第1期），会议议题是：研究朝阳富达房地产开发有限公司改革经营机制问题，最后会议决定：将朝阳富达房地产开发有限公司积累的8,367.5万元总资产协议出售给由胡连成组建的新公司；现朝阳富达房地产开发有限公司及朝阳富达供暖公司、朝阳富达物业公司、富达山庄的7,187.7万元债务以7,187.7万元资产协议由胡连成组建的新公司承接。总资产扣除总债务后的1,179.8万元净资产协议出售给由胡连成组建的新公司，出售款分三年付清；原人大机关房产处委托朝阳富达房地产开发有限公司经营管理的987平方米房屋资产，继续委托以胡连成组建的新公司代为经营，收益归人大机关所有，可用于弥补机关经费不足等支出；朝阳富达房地产开发有限公司及朝阳富达供暖公司、朝阳富达物业公司、富达山庄的未尽民事责任（朝阳富达房地产开发有限公司所欠税款、滞纳金和罚款除外）由以胡连成组建的新公司承接；新公司要认真做好富达小区供暖工作和物业管理工作等等。2007年2月至2008年9月间，胡连成交付给朝阳市人大常委会购买的四家公司的净资产1,179.8万元，并接收了所购的四家公司的资产，分别成立了朝阳恒屹富达集团房地产开发有限公司、朝阳恒屹富达企业集团、朝阳恒屹富达集团物业管理有限公司。庭审中，原告称朝阳富达房地产开发有限公司共建有8处物业房，有规划设计的物业房五处，分别为人大小区2、4、6、8号楼的物业房、凤鸣街27－1原洗浴中心、凤鸣街17－1办公楼中有部分是物业房、凤鸣街7－1即AB座西侧的物业房、凤鸣街17－2－12即三组团西南角的物业房。被告辩称无规划的3处房屋没有手续，不是物业房；有规划的5处物业房除诉争的物业房外，其余四处房屋属于可销售房，在朝阳富达房地产开发有限公司改制前取得了房屋产权证，为证明其主张提供了朝房权证所字第××号、07××49号、07××50号房产证及三份商品房买卖合同作为反驳的证据。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。龙山街四段人大小区2、4、6、8号楼后院物业管理房虽以小区配套设施名义建设的，但是物业房的土地系划拨而来，该物业管理房是否计入开发成本无证据予以证明。2007年朝阳市人大常委会将朝阳富达房地产开发有限公司全部资产包括物业房在内已经出售给胡连成组建的新公司，虽然出售的物业房是否为诉争物业房尚未确定，但是原告主张诉争物业房为其小区全体业主共有的证据亦不充分，根据谁主张谁举证的原则，原告的诉讼请求因证据不足不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告人大小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费525元（原告已预交），由原告负担。 人大小区业主委员会不服一审判决，上诉请求二审法院依法查清事实后改判。 本院二审查明：二审期间，上诉人提交朝阳市人大常委会办公室出具的情况说明，该说明中明确表示案涉房屋不在其出售的资产范围内，应归全体业主共有。照片三组，证实案涉房屋一直作为物业服务用房使用。 其他的事实与一审法院查明的事实一致。 本院二审认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。本案争议的主要焦点是：一、案涉的房屋的性质是否为物业服务用房。二、案涉房屋是否在朝阳市人大常委会出售的资产范围内。根据建设工程规划许可证及照片能够认定案涉房屋建设时是以小区配套设施名义建设的，建成后作为人大小区2、4、6、8号楼的物业管理房使用。因此案涉房屋的性质应为物业服务用房。2007年朝阳市人大常委会按要求将朝阳富达房地产开发有限公司资产出售给胡连成组建的新公司，该公司在接收资产时接收了多处物业用房，但在朝阳丰宇联合会计师事务所出具的朝阳富达房地产开发有限公司资产、负债及净资产的审计报告中仅记载了一处物业房。二审期间，上诉人提交朝阳市人大常委会办公室出具的情况说明，该说明中明确表示案涉房屋不在其出售的资产范围内，应归全体业主共有。因此应认定案涉房屋不在朝阳市人大常委会出售的资产范围内。故案涉房屋的性质为物业服务用房，且不在朝阳市人大常委会出售的资产范围，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，应为人大小区全体业主共有。但上诉人要求二被上诉人赔偿拆走的供暖、照明设备的价款及修复被损坏房屋支付的费用，因未提供相应的证据，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实不当，适用法律错误。上诉人人大小区业主委员会部分上诉理由成立，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决：一、撤销双塔区人民法院（2018）辽1302民初2669号民事判决；二、龙山街四段人大小区2、4、6、8号楼后院物业管理房归人大小区全体业主共有；三、驳回上诉人人大小区业主委员会其他诉讼请求。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实如下：再审申请人朝阳恒屹富达企业集团、朝阳恒屹富达集团物业管理有限公司提交两份新证据：1、96077号规划图，证明95246号规划图已被96077号规划图修改；2、2000187号规划图。经双方质证及本院审查后认为，该证据与本案诉争的物业用房无相关性，不予采纳。本院二审期间，人大小区业主委员会提交朝阳市人大常委会办公室出具的情况说明。本院再审经审查后认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。因此单位出具的证明材料，必须具备形式要件，即证明材料上必须同时具有单位盖章，单位负责人签字或者盖章，经办人员签字或盖章。朝阳市人大常委会办公室出具的情况说明，没有朝阳市人大常委会盖章，也没有相关人员签字，不符合该条关于单位证明材料形式要件的规定，故本院对此证据不予采信。 本院再审查明的其他事实与本院法院二审查明的事实一致。 本院再审认为，本案争议焦点是案涉房屋的所有权归属。辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第13次会议通过的《辽宁省城市住宅区物业管理条例》(颁布时间2000年1月27日，实施时间2000年3月1日)第十九条规定，房屋开发单位移交物业时，应将按规划要求，进入住宅小区建设成本，属业主共有的物业管理办公用房，移交给物业管理委员会。具体标准和办法，由市人民政府确定。朝阳市人民政府2001年1月4日发布《朝阳市城镇住宅区物业管理暂行办法》第三条第一款规定，本办法所称城镇住宅区物业是指城镇住宅区内房屋及相关共用设施设备。第二十七条规定，开发建设单位移交物业时，应当向管委会一次性无偿提供管理用房，具体标准为总建筑面积的0.2%。根据本案查明的案件事实，1997年2月朝阳市计划委员会批准了以职工投资和自筹的方式建设市人大房产处龙山小区住宅，联建住宅面积25200平方米。之后，朝阳市人大房产处在位于双塔区，建设朝阳市人大常委会2、4、6、8号住宅楼，当时称为龙山小区二组团。1999年7月，朝阳市人大机关房产处为该小区建设物业管理房，土地采用划拨方式，当时规划为三层，建设面积为506.25平米，后因该小区部分业主以物业管理房挡光为由改建一层，2000年1月8日，该物业房建设完工。2000年朝阳市人大机关房产处根据房改政策将朝阳市人大常委会2、4、6、8号楼的住宅房屋出售给各业主，但该物业管理房是否进入住宅小区建设成本无证据予以证明。2000年8月朝阳富达房地产开发有限公司与市人大房产处共同出资成立朝阳富达物业管理有限公司。2001年4月1日起朝阳富达物业管理有限公司对2、4、6、8号住宅楼收取物业管理费用。本院二审期间，人大小区业主委员会提交照片三组，可以证实案涉房屋一直作为物业用房使用。因此，案涉房屋的性质属于物业管理用房，并且已经移交给物业管理委员会，由朝阳富达物业管理有限公司使用。根据本案查明的案件事实，2007年朝阳市人大常委会将包括朝阳富达房地产开发有限公司四家公司全部资产出售给胡连成组建的新公司，再审申请人称案涉房屋属于所购的朝阳富达房地产开发有限公司的资产，但审计报告、资产评估报告并未明确记载包括案涉房屋。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中2、4、6、8号住宅楼及案涉房屋的开发建设单位为朝阳市人大机关房产处（朝阳市人大房产处和朝阳富达房地产开发有限公司为一套人马、两块牌子），其在2001年4月1日之前已将该房屋作为物业管理用房，移交给物业管理委员会，由朝阳富达物业管理有限公司使用。再审申请人称案涉房屋属于所购的朝阳富达房地产开发有限公司的资产，但未提供证据证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实。因此，本案案涉房屋用途为物业管理用房，所有权为人大小区全体业主。 综上所述，再审申请人朝阳恒屹富达企业集团、朝阳恒屹富达集团物业管理有限公司的申诉理由不成立，应予驳回。本院二审判决适用《中华人民共和国物权法》不当，本院再审予以纠正，但裁判结果正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条的规定，判决如下： 维持本院（2019）辽13民终516号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 李 焱 审判员 左颖慧 审判员 李春兆 二〇二〇年七月十五日 书记员 朱城林 （法官助理代）