广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终239号 上诉人（原审原告）：武防震，男，1976年8月12日生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区，现住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：陈敦扬，广西胜涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦建，广西胜涛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区巴马瑶族自治县巴马镇东园路**，统一社会信用代码91451227695388848D。 法定代表人：罗振聪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：覃小峰，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：广西巴马贝斯特酒店管理有限公司，，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路**印象巴马B1－1－22工商注册号451227200004167。 法定代表人：张如贤，该公司执行董事。 上诉人武防震因与被上诉人广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）、广西巴马贝斯特酒店管理有限公司（以下简称贝斯特公司）商品房预售合同纠纷一案，不服巴马瑶族自治县人民法院（2019）桂1227民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 武防震上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持武防震的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由联邦伟业公司、贝斯特公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。—审认定武防震于2018年10月22日向联邦伟业公司提交书面退房申请书已经超过了约定的30日合同解除权的行使限系认定事实错误。涉案《商品房买卖合同》第八条中约定的交付期限是2013年10月30日前,同时还约定了如遇到下列情况,除双方协商同意变更合同外,联邦伟业公司可据实延期：“……3、因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引起的延误；……”联邦伟业公司在一审提交的《中共巴马瑶族自治县委员会常委会会议纪要》（十三届第35号，2014年6月11日）等证明案涉工程因政府行为导致工程延期，无法按《商品房买卖合同》第八条中约定的交付期限于2013年10月30日前交房,一审对上述证据及相应事实均予以确认。一审既已认定联邦伟业公司因政府行为致工程延期，那么依双方在《商品房买卖合同》第八条的约定，联邦伟业公司可据此延期交房，但是一审对可据此延期交付的具体期限未予查明。既然依约定联邦伟业公司可延期交房，则双方约定的原交付期限（2013年10月30日前)则相应延后，被上诉人可延期至何年何月何日交付这一重要事实，一审未予查明。新的交付期限尚未认定，却认定武防震于2018年10月22日向联邦伟业公司提交书面退房申请书已经超过了约定的30日合同解除权的行使期限，上述认定明显违反常识。 二、武防震要求解除涉案《商品房买卖合同》及其附件有事实和法律依据,应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。涉案《商品房买卖合同》签订后，武防震依约履行了全额付清购房款等全部合同义务，一直在等待交房通知，但直至2018年10月22日，联邦伟业公司才通过其工作人员小汤告知：不能依约向上诉人交付精装修房，询问武防震是否退房。上诉人于同日填写《退房申请书》并邮寄给联邦伟业公司，联邦伟业公司无故拒绝了武防震的退房申请。涉案《商品房买卖合同》附件三约定交付的房屋为精装修房，双方在合同中约定的交付期限届满至今已近6年，联邦伟业公司依然未能按双方约定的标准交付涉案房屋给武防震，其行为已构成根本违约。故武防震要求解除涉案《商品房买卖合同》及其附件有充分的事实和法律依据。 三、武防震要求联邦伟业公司返还全部已付购房款226020元,并赔偿相应损失（从按1351元/月的标准，2013年6月起开始计付）有合同等事实和法律依据。1.《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案《商品房买卖合同》及其附件解除后，联邦伟业公司应返还武防震已支付的购房款226020元并赔偿相应损失。2.关于涉案《商品房买卖合同》及其附件解除后，武防震所受损失如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”涉案《物业租赁合同》第二条约定了月租金为1351元，租期从2013年6月1日至2033年5月31日止，约定装修和免租期，“甲方同意在适合装修条件下，由广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司将于2012年8月31日前发出书面装修并将商品房移交给乙方装修（室内、走廊、通道装修同时进行)”，故武防震主张的租金损失有合同依据。据《物业租赁合同》可知，涉案的精装修房屋的装修工程是由贝斯特公司负责（至少部分)，交付装修时间（2012年8月31日前）明显先于涉案《商品房买卖合同》约定的交房时间（2013年10月30日前)，时间差为14个月。涉案《商品房买卖合同》附件三交房标准约定：“入户门采用名牌酒店专用门”。从上述《商品房买卖合同》、《物业租赁合同》的内容（即约定交房或装修标准趋同、交付时间差等)，两份合同的签订时间（同时签订)、签约前的谈判地点（均在联邦伟业公司开发的“印象巴马”售楼部)、签约过程（两份合同文本等由联邦伟业公司寄收等）等可以看出，联邦伟业公司与贝斯特公司之间存在比较紧密的经济合作关系，对于涉案房屋的租金损失，联邦伟业公司、贝斯特公司是明知且是可预见的，故武防震诉请联邦伟业公司、贝斯特公司赔偿相应损失有合同等事实和法律依据。武防震的诉讼主张明确，一审竟认为“被告巴马联邦伟业房地产公司不是房屋租赁合同的承租人，也未赁合同上签字，而租赁合同的承租人为被告巴马贝斯特公司。但是，因本案被告巴马联邦伟业房地产公司一直未交房给原告，该租赁合同没有实际发生租赁关系。故原告请求两被告支付租金没有依据”。涉案租赁合同的承租人当然不是联邦伟业公司。武防震在一审中明确主张的是：《商品房买卖合同》及其附件解除后，联邦伟业公司退回全部购房款并赔偿相应损失，该相应损失按涉案《物业租赁合同》约定的1351元/月的租金标准来计算。一审认定武防震的主张是“支付租金”错误。 四、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条和第四十条的有关规定，涉案《商品房买卖合同》附件四中关于买受人放弃退房权利的条款应为无效。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审判如所请。 联邦伟业公司辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。二、涉案房屋已于2017年9月份达到交付条件，联邦伟业公司通知武防震及其所在楼栋的其他业主进行收房，该楼栋入住的业主已不少于30户。三、武防震提出解除合同的理由是联邦伟业公司未交付房屋。既然房屋已经交付，武防震主张解除合同的理由不成立。四、武防震主张涉案《商品房买卖合同》附件四中关于买受人放弃退房权利的条款属于格式条款对其不具备约束力，但该合同在房管所备案，受房地产企业相关行政部门认可，若该条款无效,是否合同其他内容均无效。五、根据涉案《商品房买卖合同》第九条的约定，武防震有两种选择：一是解除合同，二是继续履行合同。武防震是在合同目的可以实现以后，才起诉请求解除合同及退购房款。六、涉案《物业租赁合同》的合同当事人应自行承担合同义务，联邦伟业公司与该合同当事人并无关联，武防震请求联邦伟业公司承担义务没有事实与法律依据。综上，请求驳回武防震的上诉请求。 贝斯特公司未作答辩。 武防震向一审法院起诉请求：一、解除涉案《商品房买卖合同》及补充协议；二、判令联邦伟业公司返还武防震购房款226020元；三、判令联邦伟业公司支付武防震租金损失93219元（租金损失按1351元/月的标准暂计算至2019年2月，之后的租金损失亦按上述标准计付至付清之日止），贝斯特公司对上述租金损失承担连带清偿责任；四、判令联邦伟业公司和贝斯特公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：联邦伟业公司作为房地产开发商在巴马县城母鸡山脚下进行商品房销售，商品房项目名称为印象巴马。并于2011年4月29日取得巴马瑶族自治县房地产管理所颁发的商品房预售许可证（证号为：巴房预字（2011）第001号）。2012年8月27日，武防震与联邦伟业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2011001062），联邦伟业公司将其开发的第1幢第5层509号面积为37.03平方米的商品房1套，以总价226020元出售给武防震。合同签订后武防震于2012年9月27日止全部付清了房款。该合同第八条约定联邦伟业公司应在2013年10月30日前交房。并约定了如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，联邦伟业公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、设计和规划发生变化、恶性××、民工闹事等）造成工期延误；3、因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误；4、根据国家、地、地方法律法规或规章的规定以据实顺延施工工期的情形出现的。该合同第九条第（2）款约定“出卖人逾期超过90日后交房的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。”双方在签订《商品房买卖合同》的当天又签订了补充协议，补充协议第六条第5点约定“依据买卖合同第九条第（2）款约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过90日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第91日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第九条所约定的退房权利”等。在签订《商品房买卖合同》及补充协议的当日，武防震（作为出租人）又与贝斯特公司（作为承租人）签订一份《物业租赁合同》，约定武防震将上述所购房屋出租给贝斯特公司用于酒店经营，租期为二十年（即从2013年6月1日至2033年5月31日止），租金为1351元／月。后因联邦伟业公司一直未交房，故该租赁合同没有实际发生租赁关系。武防震认为联邦伟业公司和贝斯特公司没有按照合同的约定履行义务构成违约，故向一审提起诉讼，提出上述诉讼请求。联邦伟业公司辩称没有按合同约定交房给武防震，原因是存在客观停工因素及政府收回原颁发的土地使用证等造成延误，工程进度受到影响，故联邦伟业公司不能按合同约定如期交房给武防震，现在联邦伟业公司房屋已通过验收达到交房条件，可以马上交房给武防震，不同意和武防震解除合同，也不同意退还房款给武防震。一审另查明，巴马瑶族自治县在“两违”整治中发现联邦伟业公司开发的部分土地未有用地指标，曾于2010年9月14日由该县国土局收回原发给联邦伟业公司的4本《国有土地使用权证》，证号分别为：巴国土资国用（2009）第485号、486号、487号、548号。 一审法院认为，本案中联邦伟业公司在取得商品房预售许可证的前提下将其开发的商品房出售给武防震，双方协商后自愿签订了《商品房买卖合同》及补充协议，该行为系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同履行各自的权利义务。在合同订立后，武防震按合同约定付清226020元购房款给联邦伟业公司，但联邦伟业公司没有按合同约定在2013年10月30日前交房给武防震使用，在此联邦伟业公司已经构成违约。根据涉案《商品房买卖合同》第九条第（2）款的约定以及补充协议第六条第5点约定，在联邦伟业公司违约逾期超过90日后，武防震有权解除合同，但武防震应于联邦伟业公司逾期交房第91日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为武防震自愿放弃购房合同第九条所约定的退房权利。从本案事实看，联邦伟业公司在违约逾期交房超过90日后，武防震没有行使合同约定给予的权利，没有在联邦伟业公司逾期交房第91日起30日内书面向联邦伟业公司要求退房。根据双方签订补充协议第六条第5点的约定，应视为武防震自愿放弃购房合同第九条所约定的退房权利。时至2018年10月22日武防震才向联邦伟业公司提交书面退房申请书，根据双方购房合同的约定，武防震退房的申请已经超过了约定的30日合同解除权的行使期限。故武防震要求解除合同不能成立，一审不予支持。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定。本案经庭审查明联邦伟业公司的房屋现已竣工验收，联邦伟业公司同意可按合同约定继续履行自己的义务直至可交付房屋给武防震使用。为此该院在庭审中释明，武防震可变更向联邦伟业公司主张逾期交房违约金等诉讼请求，但武防震的特别授权委托代理人明确表示不予变更诉讼请求。依照上述最高法院的相关规定，对武防震的诉讼请求解除合同应予以驳回。对于武防震要求联邦伟业公司支付租金的问题，联邦伟业公司不是涉案房屋租赁合同的承租人，也未在房屋租赁合同上签字，而租赁合同签订的承租人为贝斯特公司。但是，因本案联邦伟业公司一直未交房给武防震，该租赁合同没有实际发生租赁关系。故武防震请求联邦伟业公司和贝斯特公司支付租金没有依据，一审不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、驳回武防震请求解除与联邦伟业公司于2012年8月27日签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求；二、驳回武防震的其他诉讼请求。案件受理费6089元，由武防震负担。 二审中，当事人均没有提交新证据。 联邦伟业公司对一审查明的事实没有异议。 武防震对一审查明的事实有异议主张如下：一、一审认定“原告认为两被告没有按照合同的约定履行义务，被告违约，向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告巴马联邦房地产公司辩称没有按合同约定交房给原告，原因是存在客观停工因素及政府收回原颁发的土地使用证等造成延误，工程进度受到影响，故被告不能按合同约定如期交房给原告，现在被告房屋已通过验收达到交房条件，可以马上交房给原告，不同意和原告解除合同，也不同意退还房款给原告”，上述内容属于当事人诉辩主张，不应列为一审查明的事实。二、一审漏查明联邦伟业公司交付的房屋是否为精装修房，漏查明联邦伟业公司交付房屋的时间。对上述主张，本院认定如下：一、其第一项异议主张成立，本院予以采纳。二、联邦伟业公司在二审询问中自认涉案房屋目前仍未进行精装修，武防震对该自认内容无异议，本院予以确认。三、交付房屋为联邦伟业公司的合同义务，该项义务已履行的举证责任由该公司承担，该公司提供的证据不足以证明其已履行交房义务，故本院认定联邦伟业公司未向武防震交付房屋。 一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 二审另查明，联邦伟业公司在二审询问中自认本案证据微信聊天记录中与武防震进行微信聊天的用户为该公司工作人员。 本院认为，一审认定涉案《商品房买卖合同》及补充协议合法有效正确，本院予以确认。 一、关于武防震请求解除涉案《商品房买卖合同》及补充协议应否支持的问题。首先，涉案《商品房买卖合同》及其附件三载明联邦伟业公司应向武防震交付房屋的时间和标准，该公司至今无法依约向武防震交付符合合同约定标准的房屋，致使武防震的合同目的无法实现，其已经构成根本违约，武防震可依法解除合同。其次，联邦伟业公司主张其是在征求武防震同意后才不对涉案房屋进行精装修。本案证据微信聊天记录载明，该公司工作人员向武防震征求意见的时间为2018年10月22日，可见在征求武防震精装修或退房的意见时，该公司逾期交房已有近5年之久，故武防震是否同意放弃精装修，不影响本院对该公司构成根本违约的认定。再次，联邦伟业公司主张本案合同约定政府行为导致交房延期不属于违约行为，但本案证据仅能证明政府行为导致涉案房地产项目失去土地使用权证，不足以证明政府行为导致涉案房地产项目因不能施工等原因无法依约交付房屋；且该公司于2019年3月29日才取得涉案房地产相应的不动产权证，其又主张2017年9月涉案房屋已达到交付条件，可见该公司未取得不动产权证并不必然导致其无法依约交房，故本院对其该项主张不予采纳。最后，涉案合同系联邦伟业公司为销售房产而制定的格式合同，该合同第九条约定买受人在逾期交房的90日后可以解除合同，却在合同的附件4中约定买受人应于出卖人逾期交房第91日起30日内以书面形式提出退房，否则视为放弃退房的权利。附件4的上述约定具有免除联邦伟业公司责任，加重武防震的责任，且排除了武防震行使法定解除权的权利的情形，故附件4约定武防震放弃退房权利的条款无效。因此，武防震请求解除涉案《商品房买卖合同》及补充协议具有事实和法律依据，本院予以支持；合同解除后，合同当事人因合同取得的利益应予返还，武防震请求联邦伟业公司返还购房款226020元具有事实和法律依据，本院予以支持。一审驳回武防震上述诉讼请求不当，本院予以纠正。 二、关于联邦伟业公司应否支付武防震租金损失的问题。第一，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”联邦伟业公司的行为已构成根本违约，武防震请求该公司承担赔偿损失的违约责任于法有据。第二，该法第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”涉案《物业租赁合同》能证明涉案《商品房买卖合同》履行后，武防震可以获得每月1351元的租金利益，该月租金的数额符合当地经济标准。联邦伟业公司违约致使武防震上述利益受到损失，则该公司需对此租金损失承担责任。因此，武防震请求联邦伟业公司支付租金损失于法有据，本院予以支持；该租金损失的计付方式为：从联邦伟业公司应当依约交房之日即2013年10月30日起，按1351元/月的标准计算至武防震提起一审诉讼之日即2019年3月20日，该租金损失共计87815元（2013年两个月、2019年3个月，2014年至2018年每年12个月，共计65个月；租金损失87815元=1351元×65个月）。一审全部驳回武防震的该项诉讼请求不当，本院予以纠正。第三，关于贝斯特公司应否对上述租金损失承担连带责任问题。联邦伟业公司承担赔偿责任是基于涉案《商品房买卖合同》形成的法律关系，贝斯特公司并非该合同的合同当事人，武防震请求贝斯特公司承担连带责任没有依据，本院不予支持。 综上所述，武防震的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条第一款、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，判决如下： 一、撤销巴马瑶族自治县人民法院（2019）桂1227民初250号民事判决； 二、解除武防震与广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司于2012年8月27日签订的《商品房买卖合同》； 三、广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司于本案判决生效之日起10日内返还武防震购房款226020元； 四、广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司于本案判决生效之日起10日内支付武防震租金损失87815元； 五、驳回武防震的其他诉讼请求。 一审案件受理费6089元，由武防震负担122元，广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担5967元；二审案件受理费6089元，由武防震负担122元，广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担5967元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李剑峰 审 判 员 韦海平 审 判 员 陈一锋 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 黄奕通 书 记 员 兰小盆 附本判决适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。 当事人在场对诉讼代理人的自认明确否认的，不视为自认。