江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1181民初235号原告：张强，男，1992年8月17日生，汉族，住丹阳市眼镜城**。委托诉讼代理人：张志浩，江苏万善律师事务所律师。被告：李翠玉，女，1980年8月5日生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：刘君，江苏恒冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜雨，江苏恒冠律师事务所实习律师。原告张强与被告李翠玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案，因发现不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序进行审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张强的委托诉讼代理人张志浩、被告李翠玉及其委托诉讼代理人刘君、姜雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张强提出诉讼请求：1、判决确认被告解除房屋租赁协议的通知书无效，判令被告继续履行原、被告于2016年1月1日签订的房屋租赁协议并收取原告支付的租金；2、诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告增加诉讼请求：判令被告退还原告丹阳眼镜城因疫情封城停业48天（2020年1月26日至2020年3月14日）的房屋租金14202元。事实和理由：原、被告于2016年1月1日签订房屋租赁协议，约定被告将坐落于中国（丹阳）眼镜城北区的商铺出租给原告用于经营，租赁期限为20年，自2016年1月1日起至2036年1月1日止，年租金为78000元，后双方口头协商，自2019年至2021年三年的租金为每年108000元，原告应于每年12月2日向被告支付租金108000元。2019年12月2日，原告依租赁协议约定将租金交付给被告，但被告于2019年12月19日退回原告支付的租金，又将收取租金的银行卡注销，致使原告无法按约交付租金。原告认为，原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，被告作为出租方，应当按照租赁协议约定，确保原告正常使用租赁商铺直至租赁期限届满。被告拒绝收取原告支付的租金并意图擅自解除租赁协议的行为，违反租赁协议约定，已构成违约。被告李翠玉辩称，原告诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回，理由如下：一、案涉房屋租赁价格在2017年发生暴涨，因被告家庭原因长年无法在丹阳，对市场行情缺乏足够了解。2019年下半年，被告的邻居电话通知并训斥被告，经了解才知道当前的市场租金已经到了30万元。原告利用房租较低，综合成本较低的特点与同行打价格战，扰乱市场秩序，导致周围的商家怨声载道。2019年12月，被告回到丹阳后经多方了解，核实清楚当前的租赁价格，遂同原告沟通，要求按照市场价格收取租金，遭到原告拒绝。后原告在未协商清楚的情况下，于2019年12月2日将租金转账至被告的银行卡，被告因为其孩子身体疾病原因没有过多考虑，按照以往的情况写了收条发送给原告，该收条属于重大误解的情况下发送，应该予以撤销。随后，被告以通知的方式告知原告要求解除租赁协议，被告的行为合法有效。二、原、被告在原租赁协议上注明2016年租金为78000元，以后协商，说明每年的租金应该协商确定，既然协商未果，被告有权收回案涉房屋，因此，解除通知合法有效。三、2019年12月份疫情并未爆发，解除通知已经到达原告处，因此，原告无权要求按照疫情期间减免房租。原告非法占有被告的房屋，应该按照市场价格支付房屋占用使用费。本院经审理认定事实如下：位于中国丹阳眼镜城**的房产属于李翠玉及其配偶虞亚峰所有，两间房屋的建筑面积分别为29.23、28.62平方米，房屋所有权证分别为丹房权证云阳字第××、**××34号，登记时间为2013年12月5日。2016年1月1日，李翠玉作为甲方、张强作为乙方签订房屋租赁协议，约定乙方租赁上述两间门面，租赁期为20年，自2016年1月1日至2036年1月1日，租金为第一年70000元，以后协商，按年以现金支付，于每年12月1日支付，如延期支付需交纳0.5%的滞纳金。张强在2016年至2018年每年支付租金78000元，2019年支付租金108000元。2019年11月28日，张强在微信中询问李翠玉2020年的房租转到哪张卡？是否与之前一样？李翠玉回复，是的，和去年一样，农行的卡，是李翠玉本人的卡。张强于同年11月30日提出，由于星期天（12月1日）不上班，星期一（12月2日）打过去，李翠玉表示可以。2019年12月2日10时21分，张强经张美春的账户由中国农业银行向李翠玉的账户转账108000元。当日10时23分，张强在微信中将转账108000元的中国农业银行客户回执发送给李翠玉，李翠玉回复“已查收收条：2019年12月2日收到豪克眼镜2020年1月1日至12月31日的房租108000元”的内容。2019年12月18日，李翠玉在微信中对张强表示，自2016年以来房租远远低于市场行情，要求房租上涨至每年30万元，张强表示不同意。李翠玉于2019年12月19日向张强退回房租108000元，并将其上述收款银行卡注销。2019年12月23日，李翠玉以双方就2020年度的租金进行过多次协商未能达成一致意见、张强以低于市场行情的价格继续承租侵犯其合法权益为由，向张强发送解除房屋租赁协议通知书，张强于同年12月25日签收。张强于2020年1月3日起诉李翠玉要求继续履行合同，并收取租金。当日，张强向本院交纳108000元的保证金。李翠玉于2020年1月8日起诉张强要求解除房屋租赁协议。以上事实，由原告提供的房屋租赁协议、2016年至2019年租金支付凭证、2020年租金支付凭证、同地段店铺租赁合同、丹阳市人民法院缴费通知书、缴费凭证、丹阳眼镜城新冠疫情复工新闻、解除房屋租赁协议通知书、被告提供的房屋所有权证、户口本、被告儿子虞中奇的病历资料、照片、周边商铺房屋租赁合同、被告与案外人的微信聊天记录、当事人的陈述等证据所证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2016年1月1日签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法已产生法律效力，双方均应按约履行其义务。首先，关于2020年度的租金标准，双方自2019年11月下旬至12月初在微信中进行交流，被告并未提出涨房租的要求，根据被告提供的银行账户，原告张强已向被告转账108000元，李翠玉在微信中出具“2019年12月2日收到豪克眼镜2020年1月1日至12月31日的房租108000元”的收条，已明确其收到原告2020年全年的租金108000元，此时，双方已就2020年的租金标准达成一致，并已实际履行完毕。其次，被告李翠玉主张案涉商铺周边的商铺年租金已达30万元，但并未举证证明。根据中国丹阳眼镜城北区的市场行情，原、被告目前关于年租金108000元的约定并非显失公平。综上，李翠玉于2019年12月19日向张强退回房租108000元，以及2019年12月23日向张强发送解除房屋租赁协议通知书的行为，缺乏相应的事实和法律依据，李翠玉出具收条的行为不存在重大误解，依法不应撤销，因此，对于原告张强要求继续履行双方于2016年1月1日签订的房屋租赁协议的诉讼请求，依法予以支持。关于原告要求被告退还丹阳眼镜城因疫情封城停业48天（2020年1月26日至2020年3月14日）的房屋租金14202元的诉讼请求，虽然原告的经营活动一定程度上受到疫情的影响，但是，由于案涉的房屋属于私有房产，并非国有房产，且原告已履行交付全年租金的义务，只是由于被告反悔而退回，目前，租金以保证金形式存放在本院账户，原告不存在因疫情影响不能履行的困难，因此，对原告要求退还疫情停业期间租金的诉讼请求不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李翠玉2019年12月23日要求解除房屋租赁协议的通知书无效；二、被告李翠玉继续履行与原告张强于2016年1月1日签订的房屋租赁协议，并于本判决生效后十日内来本院领取2020年度的房屋租金108000元；三、驳回原告张强的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  汤春迩人民陪审员  丁文华人民陪审员  戎金霞二〇二〇年七月二十七日书 记 员  吴丹阳