广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1120号上诉人（原审被告）：潘小攀，男，汉族，住清远市清城区。上诉人（原审被告）：潘可仁，男，汉族，住清远市清城区。上诉人（原审被告）：梁惠贤，女，汉族，住清远市清城区。被上诉人（原审原告）：沈嘉伟，男，汉族，住从化市温泉镇。委托诉讼代理人：卢映珊，广东正肯律师事务所律师。原审第三人：刘其珍，男，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：刘云，女，汉族，住清远市清城区。上诉人潘小攀、潘可仁、梁惠贤因与被上诉人沈嘉伟、原审第三人刘其珍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初3079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人潘小攀、潘可仁、梁惠贤上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实改判驳回沈嘉伟的诉讼请求或者将本案发回重审；二、案件受理费由沈嘉伟负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，有错误认定，对重要证据的质证存在疏漏。关于沈嘉伟委托曾缵贤向刘其珍支付介绍费10万元和拍卖费7.8万元，只是沈嘉伟表述，没有提供款项真实去向的证据，且承诺书没有标明涉案物业的面积、租赁日期和期限，也没有转让费的约定。一、关于承诺书的认定：签订承诺书时，潘小攀、潘可仁、梁惠贤一再要求沈嘉伟出具租赁费用支出及两押一租的证明单据，目的搞清楚沈嘉伟是否拥有出租权。沈嘉伟一直拖延未出示，双方无签订租赁协议，亦无议定转让费事宜。依照法律规定，房主有权终止未经自己同意的转让行为，转让费的前提应当是转让合法，2018年10月至11月期间，沈嘉伟均无合法的转租权。二、关于借款合同和收款收据的认定。一审法院认定案涉20万元租赁转让费而订立的借款合同、收款收据应视为当事人对该租赁转让费的重新确认和作出还款安排属于事实认定不清，对重要证据质证存在疏漏。潘小攀、潘可仁、梁惠贤误信沈嘉伟说支持其做生意，无息贷款，分期归还，在担保人处签名，没有任何其他证据证明潘小攀、潘可仁、梁惠贤与沈嘉伟关于租赁转让费作出过约定，对于该所谓承诺，潘小攀、潘可仁、梁惠贤不予认可。沈嘉伟答辩称：一审判决对本案案由，查明事实的认定及判决结果无异议，一审判决查明事实清楚，应予维持。原审第三人刘其珍未提交书面意见。沈嘉伟向一审法院起诉请求：一、潘小攀立即向沈嘉伟偿还借款20万元及利息（利息从2019年1月2日起以20万元为基数按年利率6%计算至借款还清之日止）；二、潘可仁、梁惠贤对诉讼请求第一项承担连带清偿责任；三、诉讼费由潘小攀、潘可仁、梁惠贤负担。一审法院认定事实：坐落于清远市********前楼1-3层、后楼1-4层、西楼1-2层房屋（以下简称涉案房屋），所有人为案外人清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司，建筑面积合计1,695.33平方米。2018年4月23日，刘其珍以现场拍卖方式取得涉案房屋10年的租赁权，房屋业主许可转租。沈嘉伟为取得对涉案房屋的租赁权，于2018年3月29日向刘其珍支付介绍费10万元，同年4月18日支付拍卖费78,000元，同年4月19日支付按金4万元。2018年4月29日，刘其珍与沈嘉伟签订《租赁合同》，约定刘其珍将涉案房屋（不包括西面临街面积为45平方米商铺）出租给沈嘉伟使用，租赁期限为10年。其后沈嘉伟取得涉案房屋使用权。2018年10月23日，潘小攀为取得对涉案房屋的租赁权，与沈嘉伟签订《承诺书》，载明：沈嘉伟收到潘小攀承租涉案房屋部分定金2万元，剩余定金12万元于2018年10月31日交齐，否则定金不予退还；涉案房屋每月租金为23,300元，免租期为两个月，即2018年11月4日到2019年1月3日期间由沈嘉伟承担两个月租金4万元，余下6,600元由潘小攀承担；涉案房屋租赁转让费20万元，按金4万元。其后，沈嘉伟与刘其珍签订《解除合同协议书》，解除双方于2018年4月29日的《租赁合同》，并约定对合同订立、履行过程中各自任何形式的损失由双方自行承担；同时，刘其珍与潘小攀签订《租赁合同》，约定涉案房屋（包括西面临街面积为45平方米商铺）由潘小攀承租，租赁期限至2028年4月30日，每月租金为23,300元。合同签订后，刘其珍将涉案房屋交付被告使用。2018年11月21日，就沈嘉伟与潘小攀在前述《承诺书》中约定的租赁转让费20万元，以沈嘉伟为出借人、潘小攀为借款人、潘可仁、梁惠贤为担保人，共同签订《借款合同》，约定借款金额为20万元，借款期限从2018年11月21日至2019年10月1日，还款方式：2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日、2019年10月1日各归还5万元。该合同签订当日，潘小攀向沈嘉伟出具《收款借据》，表示收到沈嘉伟20万元款项。2019年4月，刘其珍以潘小攀拖欠租金为由收回涉案房屋。其后，沈嘉伟以潘小攀不履行还款义务为由，提起本案诉讼。一审法院认为，沈嘉伟以《借款合同》、《收款借据》为依据提起本案民间借贷诉讼，根据查明的事实，当事人的债权债务纠纷是基于各方之间订立房屋租赁合同的行为引起，而并非系民间借贷行为，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条“沈嘉伟以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。”的规定，本案应为房屋租赁合同纠纷。（一）关于对涉案《承诺书》的认定。1、关于租赁转让费的约定。沈嘉伟与潘小攀约定的20万元租赁转让费，缘于刘其珍为取得涉案房屋租赁权在获取信息、参与拍卖等方面所支出的178,000元费用，从涉案房屋的面积、租赁期限、商业价值及结合当地交易习惯等方面判断，该费用支出具有一定的合理性。沈嘉伟为与刘其珍订立房屋租赁合同，在合同签订前向刘其珍支付该178,000元费用及合同按金4万元等，系沈嘉伟订立合同所发生的其他费用。在沈嘉伟对涉案房屋的合同租赁期间，潘小攀为取得涉案租赁权，在涉案《承诺书》中约定的租赁转让费20万元，系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。同时，该租赁转让费系由当事人基于沈嘉伟取得涉案租赁权的其他费用而作出的约定，在刘其珍就涉案房屋与沈嘉伟解除租赁合同、与潘小攀订立租赁合同并交付租赁物时，潘小攀与沈嘉伟所订立的合同目的已经实现，应向沈嘉伟支付20万元租赁转让费。至于潘小攀与刘其珍所订立的合同的履行情况，对关于20万元租赁转让费的约定的效力并无影响。2、关于涉案《承诺书》的其他约定。涉案《承诺书》中关于租赁合同租金、定金及按金等约定，因沈嘉伟并非为转租人，属于无处分权人处分他人财产的行为，事后亦未得到刘其珍的追认，该约定对潘小攀不发生效力，由沈嘉伟自行承担责任。故沈嘉伟收取潘小攀2万元合同订金没有依据，被告要求沈嘉伟返还该2万元的主张成立，一审法院予以采纳。因原、被告互负债务，可相互抵消，故潘小攀还应向沈嘉伟支付18万元。对于被告关于其向沈嘉伟支付免租期租金9,900元的主张，因无提供证据证明，一审法院不予采纳。（二）关于对涉案《借款合同》、《收款借据》的认定。当事人就20万元租赁转让费而订立的《借款合同》、《收款借据》，应视为当事人对该租赁转让费的重新确认和作出还款安排。潘可仁、梁惠贤以担保人名义在《借款合同》签字，应视为该二被告为合同项下债务提供担保；因在该合同中对担保人的担保范围及担保方式未作出约定，故该潘可仁、梁惠贤对18万元及逾期支付的利息的债务依法承担连带责任。此外，对于沈嘉伟关于欠款利息按年利率6%计算的请求，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款一项的规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，一审判决如下：一、潘小攀于判决生效之日起十日内向沈嘉伟支付租赁转让费18万元及逾期付款利息（利息从2019年1月2日起按18万元为基数及年利率6%计算至还清之日止）；二、潘可仁、梁惠贤对判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回沈嘉伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元，财产保全费1520元，合计5880元，由沈嘉伟负担588元，潘小攀、潘可仁、梁惠贤共同负担5292元。二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，一审法院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕潘小攀、潘可仁、梁惠贤的上诉请求范围进行审理。一、关于本案的定性。沈嘉伟在一审中以《借款合同》、《收款借据》为依据提起本案民间借贷诉讼，一审法院根据查明的事实，当事人的债权债务纠纷是基于各方之间订立房屋租赁合同的行为引起，而并非系民间借贷行为，并依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条之规定，将本案案由定性为房屋租赁合同纠纷正确，本院予以支持。二、关于涉案《承诺书》《借款合同》等的效力。沈嘉伟从原审第三人刘其珍处取得涉案房屋10年的租赁权。并向刘其珍支付了介绍费和拍卖费及按金。2018年10月23日，潘小攀为取得涉案房屋的租赁权，与沈嘉伟签订《承诺书》，载明转让费为20万元，按金4万元。其后，沈嘉伟与刘其珍签订《解除合同协议书》，潘小攀则与刘其珍签订《租赁合同》。合同签订后，刘其珍将涉案房屋交付潘小攀使用。2018年11月21日，就沈嘉伟与潘小攀在前述《承诺书》中约定的租赁转让费20万元，以沈嘉伟为出借人、潘小攀为借款人、潘可仁、梁惠贤为担保人，共同签订《借款合同》，约定借款金额为20万元，该合同签订当日，潘小攀向沈嘉伟出具《收款借据》，表示收到沈嘉伟20万元款项。本院认为，涉案《承诺书》及《借款合同》等是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人就20万元租赁转让费而订立的《借款合同》、《收款借据》，应视为当事人对该租赁转让费的重新确认和作出还款安排。潘可仁、梁惠贤以担保人名义在《借款合同》上签字，一审法院据此判令潘小攀承担还款责任及潘可仁、梁惠贤承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。上诉人主张涉案《承诺书》无效，不应承担连带清偿责任等，于法无据，于事实不合，本院不予采纳。综上，上诉人潘小攀、潘可仁、梁惠贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4360元，由上诉人潘小攀、潘可仁、梁惠贤负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年七月十四日法官助理 张聪聪书 记 员 周 莹