湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初1187号 原告：罗鹏，男，1991年11月2日出生，汉族，住郴州市苏仙区梨树山路。 原告：周艳霞，女，1990年9月24日出生，汉族，住郴州市苏仙区梨树山路。 两原告委托诉讼代理人：徐海龙，湖南锐鹏律师事务所律师， 被告：湖南省永昌兴置业有限责任公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区王仙岭街道神憩乾珑**201。 法定代表人：李小平，系公司董事长。 委托诉讼代理：何泓松，男，1974年8月20日出生，汉族，现住南省郴州市苏仙区王仙岭街道神憩乾珑****，系湖南省永昌兴置业有限责任公司员工。 委托诉讼代理人：刘红喜，北湖区华塘法律服务所法律工作者。 原告罗鹏、周艳霞与被告湖南省永昌兴置业有限责任公司（以下简称：永昌兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人徐海龙、被告永昌兴置业公司的委托诉讼代理人何泓松、刘红喜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告罗鹏、周艳霞向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付违约金102884.1元（498953元×0.02%×1031天，违约时间暂计算2017年7月1日至2020年4月27日止，后面知道被告办理完房屋产权证为止）；2、判决被告承担本案诉讼费；3、本案财产保全费全部由被告承担。事实及理由：2015年7月17日,原告以498953元购买被告所开发的楼盘神憩乾珑小区4栋1108号房,并且于当日与被告签订商品房买卖合同,其中约定于2015年12月31日交房,并且在交房后18个月内完成该幢房屋产权初始登记,即2017年6月30日前完成房屋产权初始登记。但是被告至今未完成该幢商品房不动产登记,已构成违为了维护自身合法权益,特向贵院 原告罗鹏、周艳霞就其诉请提交的证据有：两原告身份证、商品房买卖合同、预告登记证、维修基金收据、购房发票、银行流水、郴州市人民政府关于神憩乾珑二期未通过消防验收的信息截图。 被告永昌兴置业公司辩称：一、答辩人与被答辩人所签的《商品房买卖合同》约定了商品房初始登记时间和逾期办理违约责任，没有约定不动产首次登记时间和逾期办理违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”中“出卖人应在商品房交付使用后18个月内完成该幢商品房的初始登记”，但自2015年3月1日起“商品房初始登记”制度已被法律取消,取而代之的是“不动产首次登”双方《商品房买卖合同》对“不动产首次登记”期限未作约定，对逾期办理“不动产首次登记”的违约责任也未作约定。《商品房买卖合同》第十六条约定18个月内完成该幢商品房的初始登记，该办证期限是以《房屋登记办法》规定的登记制度、登记程序、登记材料和条件为基础的，18个月是对原有登记制度、登记程序和条件的预期。《不动产登记条例》施行后，登记部门、登记制度、登记程序登记材料和条件，均发生了重大变化商品房初始登记所需资料和不动产首次登记所需资料存在很大的不同《商品房买卖合同》约定的“商品房初始登记”期限不能简单的，想当然的适用于“不动产首次登记”的办理期限。二、案涉商品房未能在约定期限内办理不动产首次登记，永昌兴公司无过错,不应承担逾期办证的违约责任。1、双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后18个月内,完成该幢商品房的初始登记。如因出卖人的原因致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同,自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二的违约金。”显然，出卖人构成违约并应承担逾期办证的违约责任是以出卖人有过错和出卖人的过错与期办件，并不是只要未在约定期限内办理商品房初始登记，出卖人就构成违约，承担违约责任。由此可见，合同约定出卖人承担逾期违约责任系过错归责原则,而不是无过错原则。作为示范合同文本的《商品房买卖合同》之所以如此规定，是因为办理商品房权属登记，非出卖人一己之力就可以完成的，商品房作为一种特殊产品，其从建设到办理权属登记，涉及诸多因素都可能会影响权属登记期限，包括恶劣天气、原材料供应、相关职能部门验收拖延、权属登记机构、国家政策调整等。因此，只有因出卖人的责任导致拖延办证，出卖人才承担违约责任。2、本案中，答辩人没有过错，不应承担违约责任。根据答辩人在本案提交的证据，可以证实答辩人在2017年底已经取得了办理不动产首次登记所需要的全部资料，答辩人并于2018年1月4日，向不动产登记中心提交商品房期现房户室关申报审批表。可以证实答辩人在合同约定的期限向部门提交不动产首次登记所需材料，没有拖延办理房屋登记的故意。在答辩人提交登记材料期间，郴州市政府两次重大政策调整原因，致使答辩人不得不按照新的政策要求，补充新的资料，因此，案涉商品房未在合同约定期限内办理登记，不是出卖人的责任，答辩人不构成违约，不应承担逾期办证的违约责任。三、涉商品房未能在约定期限内办理不动产首次登记，系不动产登记部门政策实施及相关职能部门不依法履职等原因造成，并非答辩人过错造成。1、从答辩人提交的证据资料表明，答辩人在2017年底已经取得了办理案涉不动产首次登记所需要的全部资料，并向不动产登记部门提交了不动产登记申请。但因郴州市人民政府办公室2017年12月7日的文件【郴政办发(2017)58号】规定,地下车位可以办理不动产证。车位办证的前提条件之一就是完成车位面积测绘。因案涉4#栋房屋与地下车位在一个竣工验收备案表中,办理案涉房屋不动产首次登记需要完成地下车位测绘。但郴州市内有近20多万个地下停车位，而负责测绘的单位却只有一家，几千个项目需要测绘排队，导致案涉房屋的地下车位测绘合同拖延到2018年9月11日才签订，严重影响并拖延了办证时间。2、答辩人在完成地下车位测绘后，于2018年12月14日向不动产登记机构申请办理案涉房屋不动产首次登记并得到受理。不动产登记部门要求永昌兴公司提交本应由施工单位(湖南省第二建筑工程有限公司)到税务部门开具的建筑耗材完税证明，但因施工单位没有及时提交该完税证明，不动产登记部门将答辩人申请案涉房屋不动产首次登记作退卷处理。由于施工单位没有提交建筑耗材完税证明，税务部门也没有到施工单位查验完税证明，直接导致涉案房屋办证延期，办证延期并非答辩人的过错造成，而是相关职能部门不依法履职所致，其延期办证责任不应由答辩人承担。四、被答辩人已经取得案涉房屋的不动产权证，并未因案涉房屋逾期办证造成实际损失，且无证据证明其因此遭受损失。按照违约金为实际损失补偿原则，答辩人也无需支付违约金，其诉请不应支持。答辩人于2019年10月30日完成了被答辩人所在楼栋的不动产首次登记，被答辩人已在2020年1月16日领取不动产权证。被答辩人未因逾期办理合同约定的商品房初始登记而造成损失，且没有提交证据证明其因此遭受实际损失。按照违约金应为实际损失补偿原则，无论是否存在逾期办理商品房初始登记的违约责任，答辩人也无需支付违约金。综上所述,案涉房屋逾期办理不动产首次登记并非答辩人过错造成，答辩不存在违约责任。且被答辩人也没有因案涉房屋逾期办证造成实际损失，其要求答辩人支付违约金的诉请没有事实依据。请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 被告永昌兴置业公司就其诉讼主张提交证据有：商品房买卖合同、商品房初始登记所需材料名称及要求、2016年不动产首次登记需要资料、郴州市人民政府文件【郴政通（2016）3号】郴州市人民政府关于实际不动产统一登记的通知（2016年5月27日）、关于商品房首次登记情况的说明（2019年4月12日）、郴州市中级人民法院民事判决书（案号：（2019）湘10民再18号）、不动产登记申请表（2017年12月30日）、申请人身份证明（公司营业执照）、土地使用权证（2012年9月10日）、规划核实意见书（2017年10月10日）、竣工验收备案表（2017年11月22日）、房屋竣工平面图（2016年12月21日）、不动产测绘报告（2017年4月26日）、宗地图（2017年9月15日）、房屋平面图（2017年12月13日）、物业用房确认书（2017年6月14日）、期现房对照表（2017年12月5日）、土地验收意见表或房地产调查报告（2017年11月30日）、商品房期现房户室关联申报审批表（2018年1月4日）、2018年元月份使用的表格（在2018年8月就表格内容作了新的重大调整，重新调整了审批部门）、商品房期现房户室关联申报审批表（5#楼）、（2017年）办理不动产首次登记需要的资料、商品房首次登记必须提交的资料、不动产登记受理凭证、建筑工程耗用材料发票查验证明（5#楼，2018年8月13日取得；4#楼，2019年10月24日取得）、不动产登记受理凭证（5#楼，2018年11月2日取得；4#楼，2019年10月25日取得）、不动产登记缴费通知书（2019年10月25日）、不动产登记缴费发票（2019年10月25日）、领证通知、郴州市人民政府办公室关于进一步加强建筑工程耗用材增值税管理工作的通知（2011年1月12日）、郴州市人民政府关于切实加强建筑工程耗用材增值税管理工作的通知（2015年4月20日）、建筑工程耗用材料增值税发票查验宣传资料、神憩2-3#商住楼（4-7栋）施工合同（2013年4月1日）、工程竣工验收备案归档文件目录、关于《神憩贰号.叁号4-7#住宅楼》项目竣工验收备案的承诺、4#栋及地下室、5#、6#、7#栋竣工验收备案表。 当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院依法组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院经审查认证并确认如下事实： 2015年7月17日，原告罗鹏（买受人）、周艳霞（共有人）与被告永昌兴置业公司签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201401271108），该合同约定罗鹏、周艳霞购买永昌兴置业公司开发的神憩乾珑小区4#栋11层1108号商品房，该房建筑面积129.59平方米，购买单价每平方米为3857.69元，总房款为499918元。《郴州市商品房买卖合同》对买受人所购商品房的基本情况、计价方式及价款、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、面积确认及面积差异处理、交付期限及条件、房屋交接及违约责任等进行了约定。该合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后18个月内完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人应按日向买受人支付万分之二的违约金。” 合同签订后，原告罗鹏、周艳霞按合同约定支付全部购房款。2015年12月31日，被告永昌兴置业公司将神憩乾珑小区4#栋11层1108号商品房交付原告罗鹏、周艳霞。2019年10月30日，被告永昌兴置业公司完成神憩乾珑小区4#栋的不动产首次登记。案涉房产现原告罗鹏、周艳霞以案涉商品房消防未验收、逾期办理首次登记为由要求被告永昌兴置业公司承担违约责任，故酿成此次纠纷。 同时查明：2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行，《条例》取消“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”制度，《条例》对不动产登记制定了全新的登记制度，与原法律法规所规定的房屋产权登记制度不同，从登记制度、登记机构、登记程序以及提交的材料等与《房屋登记办法》有完全不同的规定。2016年5月27日，郴州市人民政府颁布《关于实施不动产统一登记的通告》：“自2016年6月28日起实施不动产统一登记，……自2016年6月20日起，市房产局停止受理登记业务。”郴州市不动产登记中心直至2017年3月13日才揭牌并发放了第一本个人不动产权属证书，2017年7月才开始受理房地产开发企业商品房首次登记。 还查明，2017年郴州市不动产登记中心公布的商品房房地首次登记须提交的资料包括：1.不动产登记申请表(原件)、2.申请人身份证明，委托书及代理人身份证明(委托代理人办理的需提交)、3.土地使用权证书或不动产权证书(原件)、4.《建设工程规划许可证》(正本)或规划核实意见书(原件)、5.建筑工程竣工验收备案表(原件）、6.房屋竣工平面图、7.不动产测绘报告或房产测绘报告书、8.宗地图(原件)、9.房屋平面图(原件验是否有,不随档案走,由业主自行到档案科打证时提供);10.物业服务用房确认书(原件)、11.期现房对照表(原件)、12.土地验收意见表或房地产调查报告，共计十二项资料，因案涉商品房消防工程未通过验收，2017年11月22日，被告永昌兴置业公司就案涉商品房消防工程未通过验收向郴州市建设工程质量安全监督管理站作出《竣工验收备案的承诺》，并于当日通过了建筑工程竣工验收备案。永昌兴置业公司于2018年1月4日备齐上述资料后向郴州市不动产登记中心申请不动产首次登记。 2017年12月7日，郴州市人民政府办公室发布《关于印发的通知》【郴政办发（2017）58号】，《郴州市市城市规划区地下停车位建设利用管理办法（试行）》第三十五条关于地下停车位所有权首次登记规定：“结建项目，建设工程已经竣工，通过规划核实、工程竣工备案的，地下停车位国有建设用地使用权及车位所有权首次登记与该项目其他建筑（地上和地下）国有建设用地使用权和建筑物所有权首次登记一并办理”。因神憩乾珑小区4#栋及地下室车位在同一份工程竣工验收备案表中备案，首次登记需一并办理，神憩乾珑小区4#栋虽于2017年4月26日完成不动产测量报告，但地下室车位的不动产测量报告于2018年9月6日才完成。2018年12月14日，被告永昌兴置业公司再次向不动产登记中心申请不动产首次登记，此次相较于2017年郴州市不动产登记中心公布的商品房房地首次登记须提交的资料增加完税证明等内容；2019年10月24日，永昌兴置业公司取得完税证明，2019年10月25日，被告永昌兴置业公司向不动产登记中心申请不动产首次登记，并缴纳了商品房首次登记费，完成了神憩乾珑小区4#栋的首次登记；2019年10月30日，被告永昌兴置业公司发出领证通知，通知神憩乾珑小区4#栋业主领证。 本院认为，本案罗鹏、周艳霞与永昌兴置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案争议的焦点系永昌兴置业公司是否存在逾期办理不动产首次登记的违约行为，是否应承担违约责任。针对该争议焦点，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合同第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后18个月内完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人应按日向买受人支付万分之二的违约金。”被告永昌兴置业公司于2015年12月31日将案涉商品房交付原告罗鹏、周艳霞使用，被告永昌兴置业公司依约应于2017年6月30日前办理完案涉商品房的初始登记，因《不动产登记暂行条例》的实施，商品房初始登记已经取消（郴州市房产局已于2016年6月20日起停止受理初始登记业务），并改变为不动产首次登记，郴州市不动产登记中心于2017年7月才开始受理房地产开发企业的首次登记申请，鉴于《不动产登记暂行条例》对不动产登记制定了全新的登记制度，从登记制度、登记机构、登记程序以及提交的材料等与《房屋登记办法》有完全不同的规定，办理不动产首次登记所需资料比商品房初始登记要多且要求更严格，房屋产权证亦被不动产证所代替；另外根据郴州本地的实际情况，自不动产统一登记管理制度改革以来，不动产登记部门因机构整合、部门组建、档案资料管理、人员编制等原因，导致郴州不动产权证办理停滞、延期、积压等情况现实存在。基于上述情况，被告永昌兴置业公司于2018年1月4日才备齐首次相关资料而向郴州市不动产登记中心申请不动产首次登记，后又因登记过程中新增地下停车位所有权首次登记及完税证明等事项，导致永昌兴置业公司于2019年10月25日才完成案涉商品房的首次登记，从上述合同履行情况看，永昌兴置业公司虽未能在合同约定的时间内为购房者办理商品房初始登记，但其没有拖延办理房屋产权登记的故意。《郴州市商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定中，出卖人承担违约金的前提是因出卖人的责任导致买受人未能在约定期限办理登记或手续，依合同约定适用的是过错责任原则，而永昌兴置业公司未能在约定期限办理商品房初始登记，主要是国家法律法规更新及本地实际办证情况原因造成，并非是永昌兴置业公司的过错导致。现永昌兴置业公司能积极为购房者按照新规定办理不动产首次登记，实现当事人双方约定的办证目的，故永昌兴置业公司不承担逾期办证的违约责任。另原告主张案涉工程消防未通过验收，存在过错；因被告永昌兴置业公司于2017年11月22日就案涉商品房消防工程未通过验收向郴州市建设工程质量安全监督管理站作出《竣工验收备案的承诺》，后通过了工程竣工验收备案，未对案涉商品房首次登记造成实质性影响，故本院对原告该主张不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告罗鹏、周艳霞的诉讼请求。 本案案件受理费2357.68元，减半收取1178.84元，由原告罗鹏、周艳霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 胡红锋 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 曾 伟 书 记 员 刘玲玲