广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2336号 上诉人(原审被告)：柳州市映鑫物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市城中区映山街**，统一社会信用代码：914502027114430001。 法定代表人：陈井岗，总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：杨显强,男，壮族，1979年7月26日出生，住广西壮族自治区柳州市。 上诉人柳州市映鑫物业服务有限公司（以下简称映鑫物业公司）因与被上诉人杨显强物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人映鑫物业公司的委托诉讼代理人南瑞芳到庭参加诉讼，被上诉人杨显强经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 映鑫物业公司上诉请求：1.撤销柳州市城中区人民法院(2019)桂0202民初794号民事判决书，将该案依法改判或者发回重审；2.判决杨显强承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。在一审当中，杨显强的举证并不能够证明映鑫物业公司收取消防维保费的违法性和不合理性。映鑫物业公司在一审中提供了《消防法》、物价局与住建局联合发布的《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》、《服务等级意见书》等相关的证据,证明了地下室的消防维保费不属于物业费的支出范围，应当属于另行分摊的范围。根据映鑫物业公司与建设单位的合同约定及补充协议的约定，，地下的维保费也应当另行分摊根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条也明确物业与建设单位签订的物业服务合同对整体业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。映鑫物业公司针对地下室的消防维保费也聘请了专业的消防维保单位，并且实际支出了相关的费用，根据实际情况分摊给业主，其收费合法有据。针对该事实，一审判决并未查明，属于认定基本事实不清，导致适用法律错误。二、一审法院根据《物业管理条例》第二十二条第一款来认定事实，但是该条款规定的主体为建设单位，而映鑫物业公司并非建设单位，一审法院依据此来判决映鑫物业公司返还费用，属适用法律错误。 杨显强书面答辩称，业主向映鑫物业公司交纳消防设施维护费，当然由映鑫物业公司承担返还的责任。一审判决认定事清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。一、映鑫物业公司收取消防设施维护费没有合同依据。映鑫物业公司与柳州市万和房地产开发有限公司（以下简称万和公司）于2013年签订的《补充协议》未经公示，临时业主规约中也没有包括有《补充协议》约定的收费项目，《补充协议》对业主没有约束力，映鑫物业公司以收取消防设施维护费没有合同依据。二、映鑫物业公司把专有部分产权人应当承担的费用划入全体小区业主公摊的范围，违规收费。新希望小区负一层为停车场，是建筑建物区分所有权中的专有部分，不是全体业主共有的部分。负一层的产权人是万和公司和购买了车位的业主，负一层停车场由产权人所有、使用和收益。负一层内的灭火器、火灾自动报警系统、自动喷淋灭火系统等消防设施设备均由负一层专门使用。因此，负一层的消防设施维护费应当由负一层的产权人负担。购买车位的业主已经按照每月50元的标准交纳了管理费，管理费当然包括了车库日常维护费用。映鑫物业公司按户摊派负一层消防设施维护费没有依据；三、映鑫物业公司没有支付《建筑消防设计维护保养工程合同书》约定的费用。映鑫物业公司没有按照规定对小区的消防系统进行维护保养，2017年11月7日柳州市公安消防支队城中区大队对映鑫物业公司的违法行为进行处罚。虽然映鑫物业公司提供了《建筑消防设计维护保养工程合同书》，但是没有提供财务支付凭证证明其已经实际支付该费用。 杨显强向一审法院起诉请求：1.映鑫物业公司退还杨显强消防维保维护费61.1元；2.映鑫物业公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年5月20日，映鑫物业公司（乙方）与万和公司（甲方）签订《万和新希望前期物业服务委托合同》，约定甲方选聘乙方对新希望物业提供前期物业管理服务事宜，合同第五条第四项约定本小区物业维修资金由甲乙双方依据国家、、地方法律法规有关规定另议筹集方式双方于2013年8月20日另行签订《补充协议》，约定地下室（负一层）消防设施维护保养费用，未计入物业服务费用中，，地下室（负**消防设施维护保养费用由小区全体业主共同均摊。新希望小区2015年2月13日向业主交房，映鑫物业公司在杨显强收房时向杨显强交付一份新希望业主临时规约，该份规约中规定了物业费的收费标准、公共耗能费用分摊以及公共耗能的项目，公共耗能项目中亦没有包含消防设施维护保养项目。 2017年11月7日，柳州市公安消防支队城中区大队对映鑫物业公司管理的新希望小区进行消防监督检查，发现消防设施未保持完好有效的违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第（二）项的规定，向映鑫物业公司发出《行政处罚决定书》，给予映鑫物业公司罚款5000元的处罚。2019年3月22日映鑫物业公司向小区业主发出公告，将消防维保费分摊到各户，每户收取61.1元。杨显强于2019年3月28日将维保费交到映鑫物业公司处。杨显强认为映鑫物业公司收取消防设施维护费没有合同依据，故酿成本诉。 一审法院认为，万和公司与映鑫物业公司签订前期物业服务合同与补充协议的时间均为2013年，而映鑫物业公司向杨显强发放的临时业主规约的印发时间为2014年5月，新希望物业交付的时间为2015年2月。根据《物业管理条例》第二十二条第一款规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”本案中，补充协议的签订时间在映鑫物业公司发放临时业主规约之前，在临时业主规约没有包含该补充协议的情况下，映鑫物业公司应当将补充协议的内容与临时业主规约一并向业主或依程序将补充协议内容对业主进行公示，现在业主对补充协议的内容尚未知情的情况下，该补充协议对业主不产生约束力，映鑫物业公司依此收取的消防维保费无法律依据，故杨显强主张映鑫物业公司退还消防维保维护费61.1元于法有据，该院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款之规定，判决：映鑫物业公司向杨显强退还消防维保维护费61.1元。案件受理费50元（杨显强已预交），由映鑫物业公司负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 映鑫物业公司认为一审查明事实有遗漏：1.物价局明确规定地下停车场的消防报警装置养护费用不计入物业费当中；2.映鑫物业公司与柳州市桂旺消防安全检测有限公司签订《建筑消防实施维护保养工程合同书》，映鑫物业公司依约向柳州市桂旺消防安全检测有限公司支付了9万元的维保费；3.地下停车场消防维保维护费51266.74元由全体小区业主进行分摊，并在小区进行了公示。 双方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。二审补充查明：映鑫物业公司与柳州市桂旺消防安全检测有限公司于2018年10月19日签订《建筑消防实施维护保养工程合同书》，涉及柳州市河东路10号新希望小区1#-12#楼及地下室消防实施维护保养工程，映鑫物业公司依约向柳州市桂旺消防安全检测有限公司支付了9万元的消防维护保养费（其中地上部分费用38733.26元、、地下室消防维保费5126674元）。 综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：映鑫物业公司是否应当向杨显强退还消防维保维护费61.1元。 本院认为，万和公司与映鑫物业公司签订《前期物业服务合同》及《补充协议》的时间均为2013年，而万和公司向杨显强发放的《新希望业主临时管理规约》的印发时间为2014年5月，该规约第十一条规定该小区物业服务收费采取包干制方式，第十二条规定高层住宅物业收费1.08/月.平方米；商业办公3.00/月.平方米；以上不包含电梯运行电费、二次加压、水景耗能、公共路灯费用。新希望小区交房的时间为2015年2月13日。《物业管理条例》第二十二条第一款规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”本案中，《补充协议》的签订时间在万和公司发放《业主临时管理规约》之前，而《业主临时管理规约》中没有《补充协议》约定的“;地下室（负**的消防设施维护保养费用，未计入物业服务费用中，，地下室消防设施维护保养费用由小区全体业主共同均摊&rdquo的内容。根据柳州市物价局、柳州市建设委员会关于印发《柳州市普通住宅物业服务等级和收费标准》（试行）中关于消防系统收费标准三类服务等级0.03元/㎡.月（备注说明地下车库或其他非公共部位设置的消防报警装置维修养护费用是未计入此费用中），同时新希望小区收费公示牌显示收费项目物业服务费包含消防系统，另根据映鑫物业公司提供《建筑消防实施维护保养工程合同书》及相关材料看，柳州市桂旺消防安全检测有限公司对新希望小区1#-12#楼及地下室整个小区消防系统实施维护保养，其开具的发票载明收取的是“现代服务、消防维修保养费”，在无法确定新希望小区地下车库的消防报警装置维修养护具体费用情况下，映鑫物业公司向杨显强收取地下车库的消防维保维护费61.1元缺乏依据，故一审法院判令映鑫物业公司退还杨显强交纳的消防维保维护费61.1元并无不当，本院予以维持。 综上所述,映鑫物业公司的上诉理由不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人柳州市映鑫物业服务有限公司已预交），由上诉人柳州市映鑫物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决 审 判 长 朱文泉 审 判 员 张 邕 审 判 员 段 静 二〇二〇年七月七日 代书记员 邱方力