广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9345号原告：钟雯倩，女，1986年8月21日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：李楚珊，广东伟邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许嘉慧，广东伟邦律师事务所实习律师。被告：袁敏琪，女，1986年5月19日出生，汉族，住广州市花都区。被告：马嘉，男，1984年2月23日出生，汉族，住广州市花都区。两被告共同委托诉讼代理人：庾铭智，广东古谷律师事务所律师。原告钟雯倩诉被告袁敏琪、马嘉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告钟雯倩的委托诉讼代理人李楚珊、许嘉慧，被告袁敏琪、马嘉的共同委托诉讼代理人庾铭智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟雯倩向本院提出诉讼请求：1.确认钟雯倩与袁敏琪于2019年1月23日签订的《房屋买卖合同》于2020年3月18日解除；2.判令袁敏琪、马嘉立即将位于广州市花都区芙蓉墅云荟二巷1号的房产返还给钟雯倩；3.判令钟雯倩有权没收袁敏琪已支付的定金50万元；4.判令袁敏琪、马嘉承担房屋占用期间的各项费用，从已支付的购房款中扣除（包括供楼款，管理费、车位费、水电煤气宽带费用、租金等；管理费、车位费和水电煤气宽带费用以实际欠付的金额为准；供楼款从2019年10月开始计算至2020年3月，每月供楼款为10000元，合计60000元；租金从2020年3月23日起，按月租金12000元的标准计算至袁敏琪、马嘉实际将房屋返还钟雯倩之日止，暂计至2020年5月23日为24000元）；5.案件受理费由袁敏琪、马嘉负担。事实和理由：原告与袁敏琪于2019年1月23日签订《房屋买卖合同》，约定袁敏琪向原告购买位于广州市花都区芙蓉墅云荟x号的房产，建筑面积约191.84平方米，交易总价格为530万元。付款方式为：第一期，签订合同之日支付定金50万元；第二期，2019年5月31日前支付150万元；第三期，办理过户当天支付230万元，余款100万元由被告办理银行按揭贷款支付。签订合同后，袁敏琪按照合同约定于2019年1月23日和25日分两笔款共向原告支付了第一笔款50万元作为定金，原告于2019年1月24日将涉案房屋交付给两被告占有使用。随后袁敏琪并没有按照合同约定于2019年5月31日之前支付第二期购房款150万元，经原告多次催促，马嘉分多笔款项断断续续支付，直至2019年9月6日方才付清第二期购房款。原告本想继续配合两被告完成房屋买卖剩下的交易手续，但两被告告知原告，其两人均无法取得购房资格也没有足够的经济能力继续履行合同支付剩余款项，以致没法完成过户交易。按照合同第六条违约责任约定，如果被告逾期超过30天未能按照约定的支付期限付款的，则原告有权书面通知被告解除合同并收回房屋并责令搬离并可另售他人，已付定金不作返还。被告逾期付款的行为已经构成严重违约，加之两被告直至原告提起诉讼之日还无法取得购房资格，也明确表明没有经济能力继续履行付款义务，合同目的根本无法实现。为此，原告于2020年3月17日委托律师向被告发出《律师函》要求解除《房屋买卖合同》，并要求被告在收到律师函之日起五日内根据合同约定将房屋交还给原告。否则，按合同约定的月租金12000元向原告支付租金至交还房屋之日止。被告于2020年3月18日收到上述《律师函》，但时至今日，被告并未向原告返还房屋及支付租金。被告袁敏琪、马嘉辩称，请求驳回原告钟雯倩的所有诉讼请求，继续履行合同。一、袁敏琪未按《房屋买卖合同》约定时间支付房款，无需承担违约责任。理由如下：1.原、被告系朋友关系，相识多年，因此我才放心购买涉案房产，原告在合同签订当天即向被告交付房屋，也印证了双方的关系密切，知根知底。2.购房合同签订后，被告依约支付了首期房款（定金）50万元，而后期由于资金周转困难，第二期房款才陆续向原告付清，被告也是迫不得已才出现延期付款的情况，但最后付清期款的行为也表明被告履行合同的积极性。3.在第二期房款约定的交付时间过后的几个月，原告尽管有催促被告尽快付清房款，但从未提出解除合同，并且在被告付清第一、二期房款后，一直与被告沟通过户的事宜。以上事实充分表明，双方通过行为自愿变更了原合同的付款时间。原合同约定买家逾期超过30天未按约付款，卖方有权解除合同，但原告直至2020年3月份才委托律师发函解约，被告虽然没有按合同约定支付期款，但原合同对期款支付时间的约定不能作为本案定案依据，原告提出被告存在严重违约并要求没收定金的理由不能成立。二、本案中原告未履行赎证义务，导致合同无法继续履行。1.合同签订后、原告交付房屋的次日，原告即去往温哥华，至今未返回中国大陆。2.截至2019年9月份，被告已陆续向原告转账210万元，已付清前两期房款有余，而原告身处国外，并且一直未办理赎证手续，无法确定配合过户时间，加之办理赎证业务也需要一定时间，即使原告还清剩余按揭贷款，银行方也需要走审批流程，并非三两天可完成解押手续，因此，原告在未履行先合同义务的情况下，却以被告购房资格为名主张解除合同，于法无据。3.虽然双方在房屋交易过程中出现一些矛盾摩擦，但我方不想因此便终止购买涉案房屋，毕竟袁敏琪家人已经入住该房屋一年多时间，家当也置办了不少，如果再搬到其他住处，需耗费太多精力，家里有老有小也不方便。三、原告主张被告支付供楼款、管理费、水电费等费用于法无据。1.原告主张的供楼款与本案不具有关联性。原告通过按揭贷款方式购买涉案房屋，每月承担的还款责任主体在原告，并非被告，即使房屋过户，还款责任也不会转嫁给被告；其次依据购房合同约定，原告支付的两期房款已足够抵销该房屋上的抵押债务199万元，因此原告要求被告承担供楼款于法于理无据。2.若原告同意继续履行合同，被告愿意先垫付每月供楼款，后在房屋过户尾款中扣除。四、原告要求支付租金不合法。1.房屋在过户前、合同签订后已完成交付，被告占用房屋是合法合理的。2.根据合同的违约责任约定，按12000元/月标准计付租金的前提，是被告没有支付期款，但纵观本案事实，在被告收到律师函时，被告已付清过户前的期款。2.原告未履行合同义务配合过户，却提出解除合同、被告交还房屋，属于主动违约，被告主张继续履行合同的情况下，属于合法占用房屋，无需支付占用费。本院经审理认定事实如下：2019年1月23日，钟雯倩（卖方、甲方）与袁敏琪（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将位于广州市花都区云荟x号的房屋出售给买方。房产交易总价为530万元，买方按分期付款方式按期向卖方支付房产交易款：1、第一期款（定金）：50万元，买方于签署本合同之日向卖方支付；2、第二期款：150万元，买方应于2019年5月31日前支付；3、第三期款：330万元，买家应于房屋办理过户当天内支付230万元，剩余尾款在过户办理当天由买方相应申请按揭进行支付（此处银行拨款日期为未知日期）。买方或买方指定第三人在签订本协议之前必须确认具备购房资格，否则因买方原因造成房屋无法交易的，卖方不承担任何违约责任。第四条、卖方应于收到买方支付的前两期房款共200万元，并赎证完毕后10天内配合买方办理房产交易过户手续……买方自入住起需承担管理费以及车位费用，以及所产生的水电煤气宽带等费用，逾期不缴纳造成的状况卖家不负责。买方需承担由2019年6月开始的供楼以及其他附件管理费煤气水电宽带等费用。第六条违约责任：如果买方逾期超过30天未能按照本合同约定的支付期限付款的，则卖方有权书面通知买方即时解除合同并收回房屋并责令搬离并可另售他人。已付定金不作返还。若买方不搬离则自收到卖方解除合同通知书之日起按每月计付租金12000元给卖方，最迟在卖方责令日期前搬离。卖方在收取房款后逾期不能履行本合同条款将该房产售予买方（因买方原因或违约造成的除外），则买方有权解除合同，卖方须退还买方已付房款，并承担违约金50万元。合同并对其他内容进行了约定。庭审中，双方均确认涉案房屋实际买方为袁敏琪、马嘉，袁敏琪、马嘉为上述合同相对人。钟雯倩于2019年1月24日将涉案房屋交付给袁敏琪、马嘉使用。袁敏琪分别于2019年1月23日、2019年1月25日通过银行转账方式向钟雯倩支付40万元、10万元；马嘉分别于2019年7月2日、2019年7月9日、2019年8月6日、2019年8月16日、2019年9月6日通过银行转账方式向钟雯倩支付17万元、14万元、100万元、10万元、20万元；以上合计211万元。因合同约定袁敏琪、马嘉需从2019年6月份开始承担供楼款，袁敏琪于2019年6月13日通过微信向钟雯倩支付1万元，马嘉分别于2019年7月18日、2019年8月16日、2019年9月18日通过微信向钟雯倩支付1万元。袁敏琪、马嘉合计向钟雯倩支付供楼款4万元。钟雯倩表示，合同签订后其积极履行申请提前还贷赎契的义务，但袁敏琪、马嘉因资金困难无法按合同约定时间支付剩余房款，便要求钟雯倩暂时不要赎契。对此，钟雯倩提交微信聊天记录、2019年4月28日的《楼宇按揭贷款变更贷款条件申请审批表》（申请提前偿还全部剩余贷款本金）及中国农村商业银行股份有限公司花都支行向钟雯倩出具的《温馨提示》、钟雯倩于2019年5月13日委托案外人处理涉案房屋办理提前还贷赎契、领取房地产权证等手续的《公证书》、贷款平台向马嘉发送的催款信息截图（证明马嘉长期拖欠各大贷款平台贷款，已没有足够的经济能力继续履行合同）等证据予以证明。上述微信聊天记录显示：2019年9月，钟雯倩向马嘉发信息：“我是怕你之后的钱还没准备好”，马嘉回复：“你再等等，未到你就不要赎”。袁敏琪、马嘉对此不予确认，但未提交相反证据予以反驳。钟雯倩认为，袁敏琪、马嘉逾期支付第二期房款超过30日，且袁敏琪、马嘉已没有经济能力继续履行付款义务；另外，袁敏琪、马嘉不具备广州市的购房资格致使合同目的无法实现，袁敏琪、马嘉已构成违约，钟雯倩有权解除合同并追究其违约责任。2020年3月17日，钟雯倩委托律师向袁敏琪、马嘉邮寄《律师函》，要求确认《房屋买卖合同》于袁敏琪、马嘉收到本律师函之日立即解除；袁敏琪、马嘉在收到律师函之日起五日内将涉案房屋交还给钟雯倩，否则按月租金12000元向钟雯倩支付租金至交还房屋之日止；袁敏琪、马嘉支付的定金50万元不作返还。该《律师函》于2020年3月18日由袁敏琪签收。根据钟雯倩提供的贷款还款表显示，涉案房屋每月供楼款为9690.93元。诉讼中，袁敏琪、马嘉明确截止至法庭辩论终结之时其不具备在广州市购买商品住宅的资格，涉案房屋现仍由其占有使用。本院认为：涉案《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据合同约定，买方应于2019年5月31日前支付第二期房款150万元，如果买方逾期超过30天未能按照合同约定的期限付款的，卖方有权书面通知买方即时解除合同并收回房屋，已付定金不作返还；若买方不搬离则自收到卖方解除合同通知书之日起按每月计付租金12000元给卖方。袁敏琪、马嘉主张其与钟雯倩已协商变更了房款的付款时间，但未提交相应的证据予以证明。袁敏琪、马嘉的付款均是通过银行转账方式支付，款项自动进入钟雯倩的账户，因此不能以钟雯倩收到款项的时间推定钟雯倩同意变更付款期限的约定。袁敏琪、马嘉于2019年9月6日才付清第二期房款，其行为已构成严重违约。其次，钟雯倩提供的证据充分证明其在合同签订后已积极向银行申请提前还贷，之后其根据袁敏琪、马嘉的要求暂缓提前还款，袁敏琪、马嘉主张钟雯倩未履行赎证义务导致合同无法继续履行与事实不符。第三，根据双方确认，截至本案法庭辩论终结之时，袁敏琪、马嘉仍不符合广州市的购房资格，不具备购买涉案房屋的条件，因此涉案房屋也无法过户至袁敏琪、马嘉名下，合同约定由买方向银行申请按揭贷款支付购房余款的方式已无法进行，而袁敏琪、马嘉也未提供证据证明其具备支付剩余购房款的能力。综上，钟雯倩请求确认《房屋买卖合同》于袁敏琪、马嘉收到解除合同《律师函》之日即2020年3月18日解除及袁敏琪、马嘉返还涉案房屋、按照每月12000元的标准支付至搬离之日止的租金，合理有据，本院予以支持。根据《律师函》要求，租金应自2020年3月24日起计算。因袁敏琪、马嘉违约，钟雯倩要求没收定金50万元符合双方约定，应予以支持。钟雯倩要求从已付购房款中扣除管理费、车位费、水电煤气宽带费用等费用，因钟雯倩未提供证据证明上述费用的产生情况，无法明确具体金额，对该部分主张，本院不予支持。钟雯倩可待具体金额确定之后另行主张权利。关于从已付购房款中扣除供楼款的主张。供楼款为钟雯倩向银行贷款而应承担的还款责任，偿还供楼款的义务主体应为钟雯倩。虽然《房屋买卖合同》约定买方应自2019年6月起承担上述供楼款，但根据钟雯倩提供的证据显示涉案房屋每月供楼款并非1万元，合同约定袁敏琪、马嘉承担供楼款实为合同继续履行情况下袁敏琪、马嘉提前使用涉案房屋所支付的对价，现双方合同已解除且袁敏琪、马嘉应按合同约定承担违约责任，故对钟雯倩要求从2019年10月至2020年3月期间按每月1万元的标准从购房款中扣除供楼款的主张，本院不予支持。《房屋买卖合同》解除，钟雯倩应将已收购房款扣除定金后退还给袁敏琪、马嘉。同上述理由，钟雯倩同时也应退还袁敏琪、马嘉已付供楼款共4万元。为减轻当事人讼累，对上述款项在本案中一并进行处理，钟雯倩应在袁敏琪、马嘉交还涉案房屋及支付相应租金后向其退还购房款161万元（211万元-50万元）及供楼款4万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告钟雯倩与被告袁敏琪于2019年1月23日签订的《房屋买卖合同》于2020年3月18日解除；二、被告袁敏琪、马嘉于本判决发生法律效力之日起15日内将位于广州市花都区云荟x号的房屋腾空返还给原告钟雯倩；三、确认原告钟雯倩有权没收被告袁敏琪、马嘉已支付的定金500000元；四、被告袁敏琪、马嘉于本判决发生法律效力之日起15日内向原告钟雯倩支付租金（按照每月12000元的标准，自2020年3月24日起计算至返还上述房屋之日止）；五、驳回原告钟雯倩的其他诉讼请求；六、原告钟雯倩于被告袁敏琪、马嘉履行完毕上述第二、四项判项义务的同时，向被告袁敏琪、马嘉退还购房款1610000元及供楼款40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24450元，由被告袁敏琪、马嘉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  陈耿俊二〇二〇年七月三十日书记员  陈少颖方琢华王呈