广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初1957号原告：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市*************，统一社会信用代码914***********557M。法定代表人：陈明沛，职务总经理。委托诉讼代理人：陈富辉，男，1994年5月13日出生，汉族，住广东省廉江市*********，公民身份号码440************813。系原告员工。委托诉讼代理人：欧阳明，湖南华方律师事务所律师。被告：陈玉均，男，1974年6月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码440************710。委托诉讼代理人：梁卫琼，女，1975年6月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码440************946。系被告陈玉均的妻子。原告中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）诉被告陈玉均物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告侨兴公司的委托诉讼代理人欧阳明、陈富辉，被告陈玉均及其委托诉讼代理人梁卫琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨兴公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年2月1日至2019年9月30日拖欠的物业管理费3082.24元；2.被告向原告支付滞纳金423.81元(按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算)。事实和理由：被告购买侨兴花园侨兴路42号商铺后，前段时间能按时交付物业管理费。被告与原告已形成事实上的物业服务合同关系，从2015年2月起，被告拖欠物业管理费至今未付。原告经多次口头和上门催告，及于2019年9月11日在其物业上张贴催交通知书，但被告仍未支付拖欠的物业管理费。为维护原告合法权益，主张前述实体权利。庭审时，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付2015年2月1日至2020年6月30日拖欠的物业管理费3577.6元；2.被告向原告支付2015年3月1日至2020年6月30日滞纳金572.42元。原告侨兴公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市不动产登记资料查询结果；2.侨兴花园水电、管理费收费收据；3.欠费催缴通知单；4.照片；5.短信记录；6.复函；7.催缴短信截图；8.调查笔录；9.租赁合同。被告陈玉均辩称：1.原告不具备本案诉讼主体资格，侨兴路68号的地址没有原告公司，地址存在虚假；原告没有履行与业委会签订的《试用协议》十六条，也没有续签留用合同；原告未提供与侨兴花园业委会签订的聘用合同，故原告不是侨兴花园的合法管理服务企业，不具备本案诉讼主体资格；2016年7月8日，业主大会已经以643票半数同意通过解聘原告。2.原告主张被告支付2015年2月1日至2019年9月30日的物业管理费及滞纳金没有事实及法律，已超过诉讼时效；且原告未提供任何被告欠费的证据，违反广东省物业管理条例的规定，被告从未收到过侨兴花园的任何欠费通知单，也没有中山市物价局核发的有效收费许可证，无法约定收费标准；原告亦未向业主提供对公账号，及开具收费发票，没有每月公布账目清单。综上所述，应驳回原告全部诉讼请求。被告陈玉均为其辩解提供证据：1.解聘通知书；2.证明；3.协议书；4.照片。本院经审理认定事实如下：1998年1月20日,中山市建设委员会发出关于申请《物业管理资格证书》中建物字第[1998]02号批复，批复同意成立侨兴物业公司，负责对侨兴花园住宅小区的房屋及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护与整治，以及合同中委托的各项事项。侨兴物业公司于1998年5月22日核准成立。1998年12月16日，中山市物价局向原告发出《关于三乡镇“侨兴花园”住宅小区物业管理服务收费标准的批复》[中价（1998）171号]载明：侨兴花园小区综合管理服务收费标准（按建筑面积计算），普通多层住宅每月每平方米米0.4元，别墅每月每平方米0.8元，商铺每月每平方米1.2元，未入住或未经营的，按以上同类的40%向业主或房地产发展商收取。以上收费标准从1998年12月1日起执行。2010年2月6日，侨兴房地产公司出具《委托函》，委托侨兴物业公司对其开发的中山市三乡镇侨兴花园小区提供前期物业管理服务。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、原告侨兴公司为乙方签订一份《协议书》，约定：在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。本院审理的（2018）粤2071民初4598号案查明，2016年5月11日，侨兴业委会发出侨兴花园第一届业主委员会决议（第2号)，公告告知全体业主将于2016年7月8日召开临时业主大会，议题为选举候补委员、是否解聘或续聘侨兴物业公司、招标新物业公司。2016年7月8日，侨兴花园小区召开临时业主大会，对上述议题进行投票表决。当日，侨兴业委会根据侨兴花园小区临时业主大会选票统计表发出公告，公告大会投票结果：一、应发票788，实际发票677，收回票677；二、候补委员候选人得票……;三、表决解聘（不留用）侨兴物业公司，同意票643，反对票23，弃权票11张，同意票过半数，解聘（不留用）侨兴物业公司成立；四、候选物业公司得票：金诺617，景恒228，枫帆38，同诚122，金诺公司得票最多且超过半数，成为中标物业公司。2016年7月15日,侨兴业委会向侨兴物业公司发出解聘通知书，告知根据全体业主投票结果，确定解聘侨兴物业公司，应于2016年7月25日与金诺公司办理交接手续并正式离场。小区业主陆正明等六人以上述投票程序不合法、计票不准确及未达到法定“双过半”要求为由，于2016年7月20日诉至本院[案号（2018）粤2071民初15247号]，请求撤销该公告中第三、四项决议。本案经重审后认为，侨兴业委会统计得出的同意解聘侨兴物业公司票面积，未达到专有部分占建筑物总面积过半数同意的要求，故对侨兴花园小区临时大会2016年7月8日关于解聘侨兴物业公司的决议予以撤销；选聘新物业公司系在解聘旧物业公司的基础上，而且当时以投标、中标的形式进行选聘也未统计相关面积，程序不合法。因此，本院于2019年1月21日作出（2018）粤2071民初4598号民事判决，撤销中山市三乡镇侨兴花园小区2016年7月8日业主大会关于解聘中山市三乡镇侨兴物业管理有限公司及选聘新物业公司（金诺公司成为中标物业公司）的决议。侨兴业委会不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2019年8月9日作出（2019）粤20民终3262号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院另案审理的（2019）粤2071民初7550号民事判决书查明:2019年6月13日，本院工作人员在未通知原告及业主的情况下对涉案的侨兴花园小区进行现场勘察，对业主反映的垃圾堆放、车辆停放等情况进行了了解并现场拍照。另查，被告陈玉均系中山市**********物业业主，该物业于2010年1月14日办理由陈玉均作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2010）易3101**，房产证号：粤房地权证中府字第**]，建筑面积45.87平方米。原告提供被告陈玉均与案外人李水嫦于2016年6月20日签订租赁合同，将中山市************出租给李水嫦。庭审时，被告否认与李水嫦签订上述租赁合同的事实。原告提供调查笔录，内容为：2020年7月5日，欧阳明受原告委托对本案的有关情况对李水嫦进行调查，李水嫦确认中山市************的业主为陈玉均，该商铺由李水嫦于2016年6月向陈玉均承租，双方签订了租赁合同，李水嫦称物业管理费由其交给陈玉均，再由陈玉均交给物业公司，原告向在商铺张贴了催缴费通知，李水嫦亦将催缴费通知转告给陈玉均，且李水嫦已将物业管理费交清给陈玉均；李水嫦在调查笔录上签名。被告提供李水嫦出具的证明，内容为：原告向李水嫦要了侨兴路42号铺房产证复印件，拍照了租赁合同，在其不知道原告拿去做什么的情况下，现声明一律作废。侨兴花园侨兴路42号租户，李水嫦，落款日期为2020年7月5日。原告称物业管理费缴费时间为每月10日前，主张多次通过口头、上门及在侨兴花园小区公告栏张贴通知向被告催缴拖欠的物业管理费，被告尚欠2015年2月1日至2020年6月30日期间物业管理费3577.6元及2015年3月1日起至2020年6月30日止滞纳金572.42元（按中国人民银行同期同类贷款年利率计算）。原告称经多次追讨未果，原告于2019年10月24日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年10月24日作预立案调解，调解不成于2020年1月15日正式立案。庭审时，被告确认于2010年取得涉案物业所有权后一直有向原告缴交物业管理费，因其中一部分由租户缴交，故不清楚缴费至何时。被告主张原告提供的物业服务质量不好，原告阻止业主聘请的专业人员进入侨兴花园小区维修公共设施设备。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告主张向被告提供了物业服务，被告应支付物业管理费；被告认为原告主体不适格，被告未与原告形成物业服务合同关系，且原告的诉讼请求已超过诉讼时效。故本案争议的主要焦点为：一是原被告是否存在物业服务合同关系；二是原告主张被告支付的物业管理费及违约金是否已超过诉讼时效。对焦点一，虽然原告与被告未签订物业管理服务协议，但是原告依据与物业建设单位侨兴房地产公司的委托，对侨兴花园小区进行物业管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。原告主张争议期间，侨兴花园物业服务由原告提供，被告亦确认其取得涉案商铺所有权后有向原告缴付物业管理费的事实，故本院对原告与被告存在物业服务合同关系的事实予以确认，原告与被告形成物业服务合同关系，原告提供了涉案小区的物业服务，被告作为涉案小区的业主及物业服务的受益人，应当向原告支付对应的物业管理费。被告主张原告提供的物业服务质量不好，原告阻止业主聘请的专业人员进入侨兴花园小区维修公共设施设备。对于被告所反映的问题，被告未举证证明。本院于2019年6月13日上午未通知原告及被告情况下，对涉案小区的卫生、交通通道状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：涉案小区公共区域设有，垃圾箱，亦有保洁人员工作，垃圾箱未有垃圾严重堆积的情况，但部分区域存在业主乱扔垃圾的情况，部分绿化带（如多层住宅区与别墅区之间的绿化带）存在杂草丛生、垃圾未清理的问题；小区主要通行路段畅通，大部分车辆能够按照停车线停放，部分车辆未停放在未划停车线的公共场所，车上未见禁止提示；存在部分业主搭建简易棚区等可能涉及违规搭建的问题；勘查期间，亦有保安人员进行巡逻。本院认为，从现场勘查的情况来看，原告履行了保安、保洁等主要的物业服务，但部分项目如卫生服务、车辆停放管理导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，虽然上述瑕疵部分原因是小区个别业主缺乏公共道德意识所致，但原告作为物业服务机构，亦应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如合理规划垃圾收纳区域，加强绿化带清洁工作，规划增加停车区域，给违规停放车辆张贴温馨提示等。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德，不乱扔垃圾，不乱停乱放车辆。小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。如业主认为物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，应及时向物业公司反映情况及提出整改建议，也可向业主委员会投诉，由业主委员会依法行使物业服务合同的解除权。综上所述，被告拒交物业管理费的行为，必然会影响原告为物业小区提供物业服务的质量，被告的行为不应提倡。综上所述，被告拒绝按时支付物业管理费的抗辩理由，缺乏充分理据，本院不予采纳。被告应向原告支付拖欠的物业管理费。关于焦点二，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；......”第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。本案中，原告主张多次上门催收物业管理费，被告称其从未收到原告催缴费通知，原告诉讼请求已超过诉讼时效。从原告提供的2020年7月5日调查笔录显示，李水嫦作为涉案物业的租户确认有收到原告上门张贴在商铺的催缴费通知，且李水嫦亦称已将通知转告给被告陈玉均，其已向陈玉均交清物业管理费。对原告主张的该事实，被告陈玉均提交李水嫦于同日出具的证明，李水嫦声明原告复印了涉案商铺的房产证及拍照了租赁合同，在李水嫦不知道原告拿去做什么的情况下，声明一律作废。本院认为，李水嫦出具的证明与其在调查笔录中的陈述明显矛盾，且未能提供证据推翻调查笔录的陈述。根据禁止反言原则，本院采信其之前在调查笔录中陈述，即李水嫦明确清楚原告委托诉讼代理人就原告与被告陈玉均物业服务合同纠纷一案向其调查有关情况，及李水嫦有收到原告上门张贴在商铺的催缴费通知，且李水嫦亦称已将通知转告给被告陈玉均的事实。原告主张被告拖欠2015年2月1日至2020年6月30日物业管理费及违约金，根据李水嫦在调查笔录的陈述，李水嫦于2016年6月承租涉案物业后有收到原告催收物业管理费通知，并转告给被告陈玉均。由此可见，原告从2016年6月起向被告陈玉均提出的履行请求已通过李水嫦转达给被告，根据上述法律规定，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，故原告主张被告支付从2015年2月1日至2020年6月30日期间的物业管理费及违约金未超过诉讼时效，被告主张原告诉求已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于物业管理费的计算标准，涉案物业的建筑面积为45.87平方米，根据中山市物价局向原告发出《关于三乡镇“侨兴花园”住宅小区物业管理服务收费标准的批复》[中价（1998）171号]商铺物业管理费按建筑面积1.2元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业管理费为55.04元，故被告应向原告支付2015年2月1日至2020年6月30日的物业管理费3577.6元（55.04元/月×65个月）。关于违约金，被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，其应向原告支付拖欠物业管理费的违约金，故原告主张按银行同期同类贷款利率计算滞纳金，本院予以支持。本院确定违约金计算方式为：以每月55.04元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2015年3月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至2020年6月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告陈玉均于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付2015年2月1日至2020年6月30日期间物业管理费3577.6元；二、被告陈玉均于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付违约金（计算方法：以每月55.04元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2015年3月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至2020年6月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算）。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告陈玉均负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  黄广正人民陪审员  程震冬二〇二〇年七月十四日书 记 员  梁晓林林雷