广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初3421号 原告：广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司，营业场所：柳州市航一路1号6幢1层9号，统一社会信用代码：91450204571822278J。 负责人：匡奕青，经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周敏，女，1993年2月14日出生，汉族，公民身份证住址：广西永福县，系广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司职工。 被告：樊安琪，女，1976年3月28日出生，壮族，公民身份证住址：广西柳州市柳**。 原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司（以下简称：瀚新物业）与被告樊安琪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告瀚新物业的委托诉讼代理人吕宏科、周敏及被告樊安琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瀚新物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告樊安琪立即向原告支付其所拖欠的2011年1月—2017年9月期间的物业服务费3532.9元；2011年1月-2017年9月期间的公共用电分摊费1251.4元；2011年1月-2017年9月期间的公共用水分摊费17.6元；2011年1月-2017年9月期间的专项维修费0元；违约金2000元；以上合计：6886.9元；2、本案诉讼费用、公告邮寄费用、房产档案查询费等涉案全部费用由被告承担。 事实和理由：2010年12月31日原告的前身广西南宁宏祥物业服务有限公司（以下简称：宏祥公司）与柳州望泰房地产开发有限公司（以下简称：望泰公司）签订了《望泰-龙城华府前期物业服务合同》、《望泰-龙城华府物业管理委托管理协商备忘录》，望泰公司聘请宏祥公司从2011年1月1日起对龙城华府一二期进行前期物业管理，合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用等进行了约定。合同签订的第二日即2011年1月1日，宏祥公司接管物业。同年1月14日，宏祥公司变更为广西南宁瀚新物业服务有限公司（即原告的总公司）。2011年9月22日，原告接受望泰公司的委托，对龙城华府已建成的一二期进行物业管理，双方签订了《龙城华府前期物业服务合同》，合同对服务事项均进行了明确的约定。原告自2011年1月1日接管物业后，一直按照合同约定进行物业管理。被告房屋的建筑面积44.09平方米，被告在原告催收下仍然不缴纳物业费的行为已严重影响了原告公司业务的开展。2017年9月30日原告退出涉案小区的物业服务。原告认为：按照《物权法》、《物业管理条例》及其《实施细则》的规定，被告享受了原告提供的物业服务，理应支付服务费用。原告多次催交，被告置之不理。为维护原告的合法权益，也为物业公司正常开展物业服务，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司撤回要求被告樊安琪支付2011年1月-2017年9月期间公共用电公摊费及公共用水分摊费、专项维修费的诉请。 被告樊安琪辩称：1、原告提供的物业服务不到位，存在严重瑕疵，被告无需缴纳物业管理费；2、原告的诉请已过诉讼时效；3、原告提交的《龙城华府前期物业服务合同》非原件，被告对该证据不予认可；4、原告提交的催费通知非原件，亦无法证明何时张贴于何处，且未收到原告的催收通知。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院将结合查明的事实在本院认为部分予以综合认定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与望泰公司签订的前期物业服务合同不违反法律规定，该合同合法有效，对原告和全体业主均具有约束力。被告辩称因不是原件不予认可该合同，但根据庭审查明原告实际为该小区提供了物业服务，且原告在同一案由、同一案涉小区、同一时段的案件审理中均出示了该合同原件，故对于被告的辩解不予采纳。原告提交催费照片拟证明原告曾于2018年6月在小区公告栏张贴拖欠物业费的房号及业主名单的方式对被告拖欠的物业服务费进行过书面催收。被告对该照片不予认可，辩称原告的催费通知并非原件，无法证明何时张贴于何处，且被告未收到原告的催收通知。本院认为，业主基于合同义务，应当及时足额支付物业费，物业服务企业能够提供书面证据，证实其对业主进行过催交行为的，即可视为已经对拖欠业主进行催交。本案原告提供的催费照片能够证明其采用了张贴欠费名单的催费方式，原告在小区公告栏张贴欠费名单的行为可视为其已经对被告进行了书面催收。被告虽然不予认可，却没有提供相反的证据予以反驳，故本院对被告的该项辩解不予采纳。综上，原告主张业主按照前期物业服务合同约定交纳物业服务费，本院予以支持。 根据庭审查明的事实，被告樊安琪于2009年8月24日购买案涉房屋即柳州市航一路1号龙城华府11栋7楼23室房屋，于2018年4月10日将该房屋出售，房屋建筑面积44.09平方米，被告对此未予抗辩，本院予以采信。原告主张被告欠费时间段为2011年1月至2017年9月，被告对原告诉请的欠费时间段未有异议，但提出诉讼时效予以抗辩。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和第三条之规定，原告诉请2015年10月前的物业服务费在民法通则中规定的二年诉讼时效期间已经届满，故对2015年10月前的物业服务费，本院不予支持。因原告提供的服务存在瑕疵，故本院确认被告樊安琪应当支付原告2015年10月至2017年9月期间的物业服务费785.68元（0.99元/月·平方米×44.09平方米×24个月×75%）。关于违约金一节，因原告未完全履行其物业服务的义务，且在前期物业服务合同中未明确约定物业服务费如何扣减，故本院对原告根据业主逾期缴纳物业服务费而主张收取违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告樊安琪向原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司支付物业服务费785.68元。 二、驳回原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司负担21.5元，由被告樊安琪负担3.5元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  欧韦苇 二〇二〇年七月十五日 书记员  谢柳爱 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。