贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初4346号原告：蒋锡军，男，1989年11月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被告：贵州恒大长基房地产开发有限公司（以下简称恒大长基房开公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河浦江路**金竹苑******。法定代表人：刘长波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王玉林，该公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：刘秀兰，该公司员工，特别代理。原告蒋锡军与被告恒大长基房开公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告蒋锡军，被告恒大长基房开公司委托诉讼代理人王玉林到庭参加诉讼，本案因疫情原因扣除相应审限，现已审理终结。原告蒋锡军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金9589.68元（479484元×2%＝9589.68元）；2.判令被告支付因逾期办理不动产权证产生的违约金11939.15元（479484元×0.0001×249天＝11939.15元，2019年1月1日计算至2019年9月6日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年9月11日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于贵阳市花溪区，建筑面积89.93平方米，房屋总价款479484元，合同约定2017年6月30日交房，同时对交房标准和条件、逾期交房、逾期办证等违约责任进行了约定。但被告在明知未达到交房条件的情况下仍然在2017年6月30日通知原告接房，但该项目于2019年1月18日进行五方竣工才验收签章完成。合同签订后，原告按约付清了全部房款，被告却未按照约定时间交房及办证，应当承担相应的违约责任。另，因补充协议中对逾期交房的违约金变更为总房款的2%，故应当适用该补充条款。原告为维护合法权益，现诉至法院。被告恒大长基房开公司辩称，对于逾期交房的事实予以认可，但应当按照日万分之二的标准，从2017年6月30日计算至原告实际收房之日2017年7月13日；而逾期办证违约金应当按照商品房买卖合同补充协议第11条的约定，被告并未有违约行为，不应当承担相应的责任。本院经审理认定事实如下：2014年9月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）共同签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发建设的位于贵阳市花溪区房屋出售给原告，房屋总价款479484元。该合同第四章第十一条交付时间和条件约定：（一）出卖人应当于2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。合同第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期交房180日之内，从约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交房之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第八章第二十二条初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起超过60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列处理：……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……该合同附件十二补充协议第五条约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。原、被告在《商品房买卖合同》及《补充协议》上签字签章。合同签订后，原告向被告支付了合同约定的全部房款479484元。2017年6月22日，被告向原告发出收楼通知书，原告于2017年7月13日签署收楼物品确认书、房屋钥匙签收确认书，对案涉房屋进行了签收。2019年9月6日，被告在贵阳晚报上刊登《关于贵阳恒大翡翠华庭项目办理产权手续的通知》，通知包括原告在内的1、3、4、5号楼的业主办产权手续。另查，案涉房屋所处的恒大翡翠华庭1号楼于2018年11月13日消防验收合格、2019年1月18日竣工验收，2019年5月30日取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、《商品房买卖合同》、收楼通知书、收楼物品确认书、房屋钥匙签收确认书、建设工程消防验收意见书、竣工验收表、《贵阳市商品住房交付使用备案证书》贵阳晚报等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：本院认为：公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系立的合同，对双方当事人均有约束力，订立合同的双方均应按约履行合同。结合庭审查明事实本院归纳争议焦点为：一、商品房实际交付后是否应计算逾期交房违约金以及计算方式？二、被告是否应当承担逾期办证的违约责任？关于焦点一。本案中，合同约定的交房时间为2017年6月30日，原告实际于2017年7月13日收房，被告未在约定期限内履行交付义务，已构成违约，应按法律规定和合同的约定承担违约责任。被告交房时房屋虽然不符合买卖合同约定的交房条件，但双方在原告进行收房时，未就商品房的交付设有特别约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，本案案涉房屋在2017年7月13日已实际交付。被告交房后，原告实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，原告此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。并且，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》“逾期交房责任”部分也明确约定逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此，原告要求被告在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约责任，既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据，故本院不予支持。综上，被告应当向原告支付从2017年7月1日至2017年7月13日之间的违约金，按照合同约定的每日万分之一的标准，计算为479484元×0.0001×13天=623.33元。关于原告主张应当参照补充协议关于违约金支付比例为总房价2%的意见，因本案中被告逾期交房时间并未超过180日，故不应当适用该约定，本院对此不予支持。关于焦点二。合同约定被告于2018年12月31日前取得商品房初始登记并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，超过60日，被告按已付房价款每日万分之一的标准向原告支付违约金。现被告未在约定期限内履行前述义务，已构成违约，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，本院予以支持。另，原告诉请的违约金计算亦符合双方合同的约定，本院亦予以支持，即被告应当以已付房款479484元基数，从2019年1月1日起，按照每日万分之一的标准计算自其通知原告领取不动产权办理的相关资料之日止，即2019年9月6日，计算为：479484元×0.0001×249天（2019年1月1日-2019年9月6日）日=11939.15元。关于被告辩称对于逾期办证责任应当参照《补充协议》第十一的约定，但该约定变更了《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，根据《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准，故该补充协议第十一条的约定应属无效，对被告的辩称本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州恒大长基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋锡军支付逾期交房违约金623.33元；二、被告贵州恒大长基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋锡军支付逾期交房违约金11939.15元；三、驳回原告蒋锡军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告贵州恒大长基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王珏二〇二〇年七月二十八日法官助理犹伟书记员胡兰