北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初50479号原告（反诉被告）：钟德强，男，1955年1月30日生，汉族，社会退休，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：王娇娇，女，1985年5月1日生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李寒，北京市泽元律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王明亮，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：姜萍，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工。原告（反诉被告）钟德强（以下简称姓名）与被告（反诉原告）王娇娇（以下简称姓名）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法公开开庭进行了审理。本案依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员杨兵独任审理。钟德强，王娇娇的委托诉讼代理人李寒，我爱我家公司的委托诉讼代理人王明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟德强向本院提出诉讼请求：1.请求判决我与王娇娇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于判决生效之日解除；2.请求判令王娇娇支付我违约金2940000元。事实和理由：我与王娇娇于2018年6月20日签订《北京市存量房屋买卖合同》，我将位于北京市朝阳区西坝河西里XX号房屋卖给王娇娇，房屋总价款14700000元，王娇娇于签约合同当日给付我定金100万元，但王娇娇并未按照约定时间支付我定金，已经构成违约。按照合同约定，我有权单方解除合同，王娇娇应当按照成交总价款的20%向我承担违约责任。现由于王娇娇经济原因，没有在规定时间内向我交付房屋价款，也无法办理过户手续，王娇娇已经构成根本违约，且我于2018年12月21日依据合同向王娇娇发出解约通知。故，王娇娇应当向我支付违约金。我爱我家公司系本案见证方。故我诉至法院，望判如所请。另外，定金数额没有计算在违约金中，如果法院支持我方诉讼请求，我方愿意退还定金。王娇娇辩称，第一，我方同意钟德强的第一项诉讼请求，但不同意钟德强主张的解除事由；第二，关于违约金的问题我们不同意。1.本案是钟德强违约，钟德强在收取了我方100万元之后，之后的手续都没有进行，这里应当钟德强进行的，他没有做，中介公司应当做的，也没有去做，本案付款有一定前置条件，付款应该在网签之后，并且钟德强存在单方加价的行为。2.本案合同约定以及履行实际上是使我方处于履约不能的状态，首先关系房屋性能的问题，我方购买的是普通商品房，但是本案房屋用途是公寓并且是非普通住宅；其次关于房屋价款，按照合同约定有首付款以及贷款，本案当中实际牵涉内容贷款只能贷6成，不能按照合同约定贷6.5成，由此产生的问题是需要改变合同否则我方将多承担11万余元的税费，该点是合同主要条款，与事实不符，但各方就此问题处处协调，但是最终并没有实际解决。3.本案中合同约定的款项涉及到一个双方自行交接的问题，但是作为本案的中介方在签之后明确提出双方之间不允许私自交接款项，房款作为合同的主要条款也处于一个不确定的状态致使被告无法履行。4.按合同约定本案房款应当在网签之后支付但是原告拒绝网签，导致我方履约不能。第三，关于违约金的法律问题，从理论上讲不管本案存不存在违约，钟德强要求违约金过高，如果法院判决我方承担违约责任，要求酌减违约金。本案存在定金和违约金并存的情况，钟德强选择要求我方支付违约金所以我方提起反诉要求钟德强退还被告定金。如果法院判决我方向钟德强支付违约金，我方同意定金折抵。第三人述称，因为钟德强诉讼请求不涉及我公司，故我公司服从法院判决。王娇娇向本院提出以下反诉请求：要求钟德强退还我方定金100万元。事实和理由：钟德强和我方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定了各方的权利义务及违约责任。上述协议签订后，我方支付了100万元，但钟德强没有履行合同。故我方诉至法院，要求钟德强返还我方定金。另外，法律规定违约金和定金不能同时适用，本案中钟德强选择了违约金处理方式，所以按照法律规定定金应该返还我方。且，本案中钟德强涉及擅自加价，2018年12月初钟德强擅自加价30万元。钟德强辩称，这个案子其实就是王娇娇资金链断了给不起钱了，中介给王娇娇发催告函并沟通，我坚持要求按照合同主张违约金，服从法院判决。王娇娇说的30万元是其丈夫答应补偿给我的利息。我爱我家公司述称，王娇娇的反诉请求不涉及我公司，服从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月20日，钟德强（出售方，甲方）与王娇娇（买受方，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号E180612XXXX）（以下简称《房屋买卖合同》），约定甲方将其所有的位于北京市朝阳区西坝河西里XX号房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，房屋规划设计用途为公寓，房屋成交总价1470万元。乙方拟贷款370万元，剩余款项分三笔向甲方支付：于甲方解抵押当天，支付600万元；于过户前3个工作日，向甲方支付395万元；于交付房屋当日，向甲方支付5万元。甲方应当在过户后30日内将该房屋交付给乙方。第九条第三款：“因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。1.甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定……”第十条第二款：“除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1.乙方逾期在10日之内，合同继续履行……2.乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。”第十一条第一款：“如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任……”当日，钟德强（出卖方，甲方）与王娇娇（受买方，乙方）、我爱我家公司（见证方，丙方）签订《补充协议》（补充协议号：BG1821XXXX），第四条约定：“因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务。乙方同意，在签署本协议后甲方与债权人预约还款当日与甲方共同到招商银行代甲方提前还款600万元（实际支付额按最后一期银行余额对账单为准），乙方代甲方向招商银行支付的还款额作为交易房屋的部分房款……”第五条约定：“由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金（不高于合同价的20%），甲方同意乙方暂交10万元，余额部分在查档后1日内补齐。若逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按《买卖合同》中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同。”第七条约定：“……3.本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。”王娇娇向钟德强支付定金情况如下：2018年6月21日支付10万元，2018年8月20日支付20万元，2018年9月25日支付10万元，2018年10月10日支付34万元，2018年10月12日支付6万元，2018年10月16日支付20万元，共计100万元。钟德强收到上述定金后向王娇娇出具收条。2018年12月21日，钟德强向王娇娇发送解约通知，内容为：“尊敬的王娇娇女士：根据《北京市存量房屋买卖合同（合同编号：E180612XXXX）》第九条第三款、第十条第二款及第十一条第一款之约定，您已构成合同违约，现正式通知您解除合同。同时保留追究违约责任的权利。”对有争议的证据和事实，本院认定如下：就合同解除原因，钟德强主张系王娇娇违反《房屋买卖合同》第四条第一款及《补充协议》第五条的约定，没有在查档后1日内按时支付定金构成违约，王娇娇主张其没有就支付定金违约。就查档时间，我爱我家公司提交2018年6月21日钟德强、王娇娇及经纪人签字的《房屋查档确认函》（合同号E180612XXXX）扫描打印件，证明其已于2018年6月21日对涉案房屋进行查档并告知双方。钟德强认可该证据，王娇娇不认可该证据真实性但未就该《房屋查档确认函》的真实性申请鉴定。《房屋查档确认函》虽为扫描打印件，但该证据系涉案房屋的房屋中介公司提供，且该证据中体现的合同号、房屋坐落、房屋所有人信息等情况与《房屋买卖合同》相互印证。王娇娇虽不认可该证据真实性，但未提供相应证据反证。且，诉讼中，王娇娇提交其与我爱我家公司中介崔某某的微信聊天记录，其中2018年6月21日下午崔海永：“王姐还有一个事给您说下，刚才房屋查档不是出来了吗，您买的这套房子属于非普住宅……”因钟德强和我爱我家公司认可该聊天记录的真实性，本院对该聊天记录真实性予以采信。该聊天记录中，2018年6月21日崔某某明确告知王娇娇房屋查档结果已经做出。故，本院对《房屋查档确认函》的真实性予以采信，认定我爱我家公司已于2018年6月21日对涉案房屋进行查档并告知双方。就接受王娇娇逾期支付定金的原因，钟德强称：“被告当时说她资金紧张，肯定是要买房的，所以定金我就都接受了，但后来被告说定金都得分批给，600万元也落实不下来，被告说得让她老公去找钱……”。就王娇娇的违约行为给钟德强造成的损失，钟德强提交链家网站上查询的与诉争房屋相似户型房屋的价格查询页面截图，证明目前房价已经下降到1180万元；招商银行零售贷款电子对账单（2018年5月-2019年11月，共计19张），证明钟德强每月需偿还贷款利息5万元，由于王娇娇没有按时支付房款导致其多支出贷款利息90余万元。就链家网站房价查询页面打印件，王娇娇当庭核对原始载体无误，但不认可该证据的真实性、关联性和合法性，主张该报价页面的户型、朝向均与诉争房屋不一致。钟德强提交页面截图打印件并当庭出示原始载体，经核实与截图打印件一致，本院对该证据的真实性予以采信。就招商银行零售贷款电子对账单，王娇娇认可其真实性，但不认可关联性，认为与本案无关，本院对该证据的真实性予以采信。本院认为，本案的争议焦点有三：其一为2018年12月21日钟德强向王娇娇发送解约通知的行为是否具备解除合同的效力；其二为王娇娇是否应当就其迟延支付定金行为承担违约责任；其三为王娇娇承担违约责任的方式。就第一个争议焦点，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人行使单方解除权时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，根据《补充协议》第五条约定，王娇娇应暂交10万元定金，并在查档后1日内补齐余额。根据《房屋查档确认函》，我爱我家公司已于2018年6月21日对涉案房屋进行查档并告知双方，王娇娇应于2018年6月22日内补齐剩余定金90万元。根据庭审查明的事实，王娇娇于2018年8月20日才支付第二笔定金20万元，王娇娇违反《补充协议》第五条约定，钟德强有权按照《房屋买卖合同》的约定行使单方解除权。但钟德强并未行使单方解除权，且在王娇娇称资金紧张后，接受了王娇娇于2018年8月20日至2018年10月16日期间分五笔陆续支付的90万元定金，并出具收条，这应视为钟德强放弃了合同约定的解除权，愿意继续履行合同。故钟德强在放弃行使合同解除权的情况下，又于2018年12月21日向王娇娇发送解除通知，不发生合同解除的效力。但是，对于钟德强要求判决解除《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，王娇娇表示同意，构成认诺，本院不持异议，对钟德强上述请求予以支持。就争议焦点二，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，王娇娇未依约足额支付定金，亦未提供证据证明其与钟德强协商一致，变更了合同约定的定金支付时间。虽然钟德强接受了2018年8月20日至2018年10月16日期间王娇娇分期支付的定金100万元，但钟德强接受履行的上述行为并不能当然的视为双方就定金支付的时间达成新的合意，即使王娇娇与钟德强就迟延支付定金进行过沟通，但“被告当时说她资金紧张，肯定是要买房的……但后来被告说定金都得分批给”的约定明显不具有确定性，亦应推定为未变更合同。故，根据《补充协议》第五条的约定，王娇娇迟延支付定金行为构成违约，应当承担相应的违约责任。就争议焦点三，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王娇娇逾期交纳定金，钟德强有权要求其按照合同约定承担违约金。就违约金的标准问题：首先，王娇娇迟延支付定金的违约金标准应按照《补充协议》约定。本案中，《房屋买卖合同》及《补充协议》中就迟延支付定金情形下的违约金标准约定不一。按照《房屋买卖合同》约定，王娇娇应于2018年6月20日支付100万元定金，若逾期超过十日，则钟德强有权单方解除合同，王娇娇应按照成交总价款的20%向钟德强支付违约金。而《补充协议》中，钟德强与王娇娇协商一致变更了定金的支付方式和支付时间，并约定王娇娇未按照《补充协议》约定足额支付定金情形下“甲方有权要求乙方按《买卖合同》中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同”。就《补充协议》与《房屋买卖合同》发生抵触下的适用问题，《补充协议》第7.3条约定：“……如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。”故，王娇娇迟延支付定金的违约金标准应按照《补充协议》约定。故对于钟德强认为王娇娇应当按照《房屋买卖合同》第十一条第一款的约定向其支付违约金的主张，本院不予采纳。其次，《补充协议》第五条的约定并非定金罚则。定金罚则系基于定金的担保性质，由合同法明文规定的惩罚性措施。而《补充协议》第五条中虽约定定金的双倍返还，但并非基于定金的担保性质，而是当事人通过合意就违约金标准的约定，并非合同法约定的定金罚则，不能按照定金罚则的规定予以处理，而应按照违约金的法律规则处理。王娇娇向本院主张约定违约金过高，请求本院予以酌减。本院综合考虑王娇娇的违约行为、给钟德强造成的实际损失、《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的违约金标准、双方合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌定王娇娇应当向钟德强支付违约金50万元。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故，对于王娇娇主张钟德强应该退还其100万元定金的反诉请求，本院予以支持。另，王娇娇在庭审中表示如果法院判决其向钟德强支付违约金，其同意定金折抵，本院对此不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、七十八条、九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）钟德强与被告（反诉原告）王娇娇于二〇一八年六月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：E1806126406）及《补充协议》（补充协议号：BG18213323）于本判决生效之日解除；二、原告（反诉被告）钟德强于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）王娇娇退还定金五十万元；三、驳回原告（反诉被告）钟德强的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王娇娇的其他诉讼请求。案件受理费110000元，由原告（反诉被告）钟德强负担55000元（已交纳），由被告（反诉原告）王娇娇负担55000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费6900元，由被告（反诉原告）王娇娇负担3450元（已交纳），由原告（反诉被告）钟德强负担3450元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 兵二〇二〇年七月二十三日法官助理  韩 迪书 记 员  赵悦婷