山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4124号上诉人（原审原告）：褚志勇，男，汉族，1981年11月27日出生，无业，住山西省孝义市。上诉人（原审原告）：任慧玲，女，汉族，1980年7月28日出生，无业，住山西省孝义市，系原告褚志勇之妻。二上诉人共同委托诉讼代理人：项琰，山西晋然岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西青创客文华孵化器管理有限公司，住所地太原市杏花岭区解放北路**万达中心****。法定代表人：刘劲鹏，董事长。委托诉讼代理人：孙渝欣，山西国晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢郁松，男，1983年4月18日出生，汉族，系公司员工，住太原市迎泽区寇庄西路******，。上诉人褚志勇、任慧玲因与被上诉人山西青创客文华孵化器管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人褚志勇、任慧玲委托代理人项琰，被上诉人山西青创客文华孵化器管理有限公司委托代理人孙渝欣、邢郁松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。褚志勇、任慧玲上诉请求：一、依法撤销太原市杏花岭区人民法院作出的(2020)晋0107民初966号民事判决书，并依法改判被上诉人多支付自2018年9月4日起至2020年1月11日止的房屋租金共计人民币134349元；二、一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系尚未解除，被上诉人仍实际占有使用该房屋，被上诉人应足额支付尚欠的房屋租金。一审法院认定上诉人将房屋锁住，派出所调解未果，上诉人已实际收回房屋系事实认定错误。上诉人被迫采取的锁门措施，仅仅是一种自救行为。报警后，上诉人就将门打开，供租户正常经营使用房屋。当时涉案房屋仍处于出租状态，租户为山西恒升禾信息科技有限公司。被上诉人与入驻商户仍在租赁期间内，其双方并未解除房屋租赁合同。2018年9月4日之后，入驻商户也并未搬走，入驻商户也未与被上诉人进行任何房屋交接手续。而且被上诉人也没有与上诉人办理房屋交接手续，房屋租赁合同仍在继续履行。二、上诉人依法履行房租催告义务，是催缴房租的意思表示，并没有终止合同履行和解除合同的意思表示。被上诉人一直实际控制该房屋至今，房屋的钥匙仍在被上诉人手里，被上诉人也没有与上诉人办理过任何解除合同和房屋交接的相关手续。因此，上诉人与被上诉人之间的房屋合同仍在继续履行，被上诉人应足额支付全部房屋租金。山西青创客文华孵化器管理有限公司辩称，1、答辩人与褚志勇、任慧玲之间房屋租赁合同已解除，上诉人已于2018年9月4日实际收回房屋，答辩人自此丧失对房屋的控制及占有使用权，不应继续支付租金。2018年9月4日，上诉人授意白某将涉案房屋上锁，答辩人公司员工报警后，龙潭派出所参与调解未果，至此，上诉人已经实际控制并收回房屋，2018年9月4日之后，上诉人并未实际占用租赁房屋，不应支付任何费用。2、上诉人作为出租房，拒不向答辩人开具租赁发票已造成上诉人巨额纳税负担，答辩人中止支付租金及双方租赁合同解除系上诉人自身过错所致。综上，上诉人已于2018年9月4日实际收回房屋，答辩人不应在支付任何费用。而且，由于上诉人拒不开具租赁费发票，答辩人依法中止向上诉人支付相应租金。请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。褚志勇、任慧玲向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告向原告支付截止到2020年2月11日房屋租金人民币152024.7元。2、请求人民法院判令被告向原告支付违约金45607.4元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明，被告青创客公司于2016年4月9日与万达公司签订了《太原万达写字楼租赁合同》约定由被告承租万达公司所有的坐落于太原市杏花岭区解放路175号万达中心A座18、19、20、21层内各单元房屋。该合同约定租金计算方法为2018年6月25日前每平米每天是2.1元，之后是按照每平米每天2.27元。涉案房屋是120.05平米。该合同第七条第五项约定双方按政府有关规定各自承担租赁过程中产生的税费；合同第十六条第三项约定在承租方未按合同约定交纳租金时出租方有权单方面终止合同，自发出单方面终止合同通知之日即为合同终止之日。2017年7月1日原告向万达公司购买了A座19层1915号房屋，同日与被告及万达公司签订了《租赁合同主体変更协议》，约定房屋的出租人变更为原告，原合同项下万达公司作为出租人的全部权利义务一并转由原告享有及承担，被告予以同意。协议签订后，原告代替万达公司继续履行原租赁合同，由被告直接向原告支付房屋租金。其中二原告与万达公司确认自转让之日起，承租方按原合同费用标准将租金支付给承租方后，出租方应向承租方开具等额收据，无需开具发票。自2017年7月1日起，被告曾六次向原告支付房屋租金共计89479元。2018年8月20日、31日原告向被告两次下达书面通知，称如被告在2018年9月1日前未足额支付租金，则原告默认被告单方面违约，并将房屋转租或自用。2018年9月4日，原告授意白某去被告处催要租金，催要无果，白某用自己带的锁将涉案房屋锁住。被告公司员工薛建中报警，太原市杏花岭区龙潭派出所参与调解未果。以上事实有《太原万达中心写字楼租赁合同》、《商品房买卖合同》、《租赁合同主体変更协议》、房租催缴告知书、银行流水、照片、太原市杏花岭区龙潭派出证明、当事人的陈述、开庭笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，被告青创客公司与万达公司原系房屋租赁关系，原告购买万达公司的涉案房产后，三方签订《租赁合同主体变更协议》，原出租方万达公司退出，原告承继万达公司的权利义务，与被告形成新的房屋租赁关系，原告作为出租人，依法纳税，并向承租方开具发票是其法定义务。原告与万达公司约定不向承租方开具发票，违反法律规定，该约定系无效约定。被告主张其拒付租金系行使不安抗辩权，理由不充分，其可对税票部分另案主张权利，但其所欠租金仍应予以支付。被告主张原告其发出两次通知，有终止合同关系的意思表示，表明双方合同关系自发出通知之日起已经终止，之后的租金不应再付，本院注意到原告的通知确有终止合同关系的意思表示，但被告并未交还钥匙，双方的租赁合同仍在继续履行，但原告授意白某在2018年9月4日将涉案房屋锁住，其行为表明其已实际收回房屋，双方租赁关系自当日起已实际解除，之后的房租其无权向被告主张。关于原告主张被告支付违约金的诉请，因原告在履约过程中亦有不妥之处，故不予支持。依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四条、《中华人民共和国合同法》五十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西青创客文华孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告褚志勇、任慧玲截止到2018年9月4日房屋租金人民币17495元。二、驳回原告褚志勇、原告任慧玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人申请证人王某、白某出庭作证。证明：2018年9月4日，白某将租赁房屋的房门上锁之后，被上诉人报了警，警察了解情况后，让当事双方自己处理，调解未果。警察走后，白某在11点左右把门开，房屋仍由承租方使用。被上诉人质证认为，上诉人已经锁了房门，派出所警察参与调解未果，其即收回了房屋，双方租赁合同已经解除。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：2018年9月4日之后上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是否解除，被上诉人是否应支付房屋租赁费。被上诉人青创客公司与万达公司原系房屋租赁关系，上诉人购买万达公司的涉案房产后，三方签订《租赁合同主体变更协议》，原出租方万达公司退出，上诉人承继万达公司的权利义务，与被上诉人形成新的房屋租赁关系。上诉人虽向被上诉人发出两次通知，通知确有终止合同关系的意思表示，但被上诉人并未交还上诉人房屋，双方并未进行交接，双方的租赁合同仍在继续履行。2018年9月4日，上诉人授意白某将涉案房屋锁住，其目的在于索要欠付房租，在派出所出警处理未果后，上诉人即将租赁房屋门打开，供租户正常经营使用。被上诉人没有提供证据证明其将租赁房屋交付上诉人，上诉人与被上诉人之间并未解除租赁合同，其所欠租金仍应予以支付。上诉人主张被上诉人应支付自2018年9月4日起至2020年1月11日止的房屋租金人民币134349元，予以支持。上诉人主张被上诉人应支付迟延支付租金的违约金，因双方在合同中未约定，对其主张不予支持。综上所述，褚志勇、任慧玲的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实不清。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持太原市杏花岭区人民法院作出的(2020)晋0107民初966号民事判决书第一项；二、撤销太原市杏花岭区人民法院作出的(2020)晋0107民初966号民事判决书第二项；三、解除上诉人与被上诉人之间的《太原万达中心写字楼租赁合同》；四、被上诉人山西青创客文华孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人褚志勇、任慧玲房屋租金134349元。一审案件受理费2126元，二审案件受理费4253元，由被上诉人山西青创客文华孵化器管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郝利亚审判员 王庆河审判员 任 华 二〇二〇年七月三十日书记员 冯 莉