湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初3715号原告（反诉被告）：肖翠兰，女，1982年8月3日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：韩颖,湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢莉莎，湖南金州律师事务所律师。被告（反诉原告）：伍玉彬，男，1970年4月20日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：何晓伟，湖南爱法堂律师事务所律师。第三人：肖容成，男，1961年4月15日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告肖翠兰诉被告伍玉彬、第三人肖容成合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，伍玉彬提起反诉，本院依法受理，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖翠兰的委托诉讼代理人、被告伍玉彬及其委托诉讼代理人，第三人肖容成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖翠兰向本院提出诉讼请求：1、确认肖翠兰与伍玉彬于2013年9月17日签订的《购房指标转让协议书》合法有效；2、确认岳麓区房屋（以下简称“涉案房屋”）归肖翠兰所有（不动产权证号：湘20**长沙市不动产权第0142149）；3、确认八方小区二期Ｂ区1号车库Ｂ2层0439号车位使用权归肖翠兰享有，伍玉彬于判决生效之日起十日内配合办理车位使用权的物业登记手续；4、判令伍玉彬立即协助肖翠兰将涉案房屋产权过户至肖翠兰名下；5、判令伍玉彬向肖翠兰支付违约金20000元；6、本案诉讼费、保全费等由伍玉彬承担。事实与理由：2013年9月17日，肖翠兰经肖容成（肖翠兰的叔叔）引荐，与伍玉彬签订《购房指标转让协议书》，约定伍玉彬以12万元的价格将本人名下长沙市八方小区二期的购房权指标（包括附带的车位或者车库等附属设施）转让给肖翠兰。2014年12月16日，伍玉彬与肖容成签订换房申请表，伍玉彬将其120平方米的购房权指标与肖容成的160平方米的购房权指标交换。2015年9月8日，伍玉彬依《购房指标转让协议书》约定，代肖翠兰与长沙市经发房地产开发有限公司签订了《长沙市商品房买卖合同》与《车位使用权转让合同》，并确认转让给肖翠兰购房权指标对应的房屋与车位为：位于岳麓区车位使用权。为履行《购房指标转让协议书》，肖翠兰于2013年9月17日向伍玉彬支付了10万元为首期购房指标转让款，2017年7月26日向伍玉彬支付了2万元后期购房指标转让款，同日支付房屋造价差价款12000元。为购买岳麓区车位使用权，肖翠兰通过伍玉彬累计向长沙市经发房地产开发有限公司支付购房款742423元，缴纳契税25784.92元，维修基金21180.95元。2017年7月19日，伍玉彬通过微信向肖翠兰发送《入伙须知》（八方小区的业主入伙文件）、《业主档案信息登记表》、《住宅业主授权委托书》，并标明以上材料用于收房、拿钥匙。2017年7月26日，伍玉彬与肖翠兰一同前往八方小区办理交房手续，签订《房屋交付验收表》。至此，伍玉彬已将涉案房屋实际交付给肖翠兰，并将涉案房屋的《长沙市商品房买卖合同》等相关合同、发票原件交付给肖翠兰。目前该房屋一直由肖翠兰实际占有，并缴纳物业费、车位管理费、水电费等相关费用。2019年10月8日，伍玉彬向岳麓区法院起诉，要求解除2013年9月17日双方签订的《购房指标转让协议书》，并到物业单方面拿走涉案房屋的《不动产权登记证书》，经庭审质证、辩论后，伍玉彬自知理亏于2020年3月23日撤回起诉。因疫情原因，肖翠兰在老家生活，伍玉彬利用非法手段，私自更换涉案房屋门锁，导致肖翠兰无法进入涉案房屋。伍玉彬的上述行为已经构成严重违约。肖翠兰为维护自己的合法权益，依据《购房指标转让协议书》第三条第二款，要求伍玉彬履行合同约定的协助办理产权过户手续，并依据该协议第五条第一款赔偿违约金20000元。伍玉彬辩称，第一，伍玉彬认可双方签订的协议的有效性，认可肖翠兰诉讼请求的第一项。第二，双方签订的协议交易标的是购房指标，并不是房屋，因此肖翠兰请求确认房屋所有权并没有合同依据和事实法律依据，双方协议的标的是购房指标而不是房屋。关于车位使用权，协议没有涉及，双方转让的是购房指标，因此肖翠兰的第二项诉讼请求没有合同依据，也没有相应的事实依据。第三，基于双方的交易标的并非房屋，因此请求伍玉彬将涉案房产产权过户是没有根据的，肖翠兰可以请求伍玉彬继续履行购房指标的转让协议，但无权要求伍玉彬将房屋产权过户给肖翠兰。假设伍玉彬不愿意履行转让购房指标协议，肖翠兰可以追究伍玉彬的违约责任。更何况双方在协议中对于如果因为政策或其他情况发生变化而导致协议无法继续履行协议的情况做了预估，现在预估情况政策变化已经发生，导致协议事实上无法继续履行，因为肖翠兰名下已经有两套房产，且不是长沙户籍，因此其已经失去购房资格，在这种情况下把房产过户到肖翠兰名下，是不能正常履行的，在协议第五条第四款中，对于这种情况有明确约定，是双方对于这种情形应如何处理当时基于双方协商和对情况的预估有了明确约定，就是本协议自动失效，意思是本协议自动解除。就是关于合同解除的约定，因为这一约定并不违反法律任何禁止性、强制性规定，所以该约定是完全符合意思自治的民法原则的，因此对这一约定的有效性必须予以恢复。考虑到合同解除确实可能造成肖翠兰的损失，根据公平合理原则，伍玉彬愿意给予肖翠兰合理补偿。伍玉彬认为现在肖翠兰要求确认其主张房屋所有权没有事实和法律依据，本案合同只能依照法律规定和双方合同约定予以解除，对于肖翠兰的合理损失怎么弥补，双方可以协商，协商不了的话，请求法院酌情处理。第三人肖容成述称，肖容成系涉案购房指标转让协议书的中间人，受肖翠兰的委托与伍玉彬签了协议，肖容成认为协议从法律角度来看应是有依据的，从合同的后续履行来看，都是按照协议约定执行的。涉案房屋中有40平方米的面积是肖容成赠送给肖翠兰的，肖翠兰没有向肖容成支付过费用，肖容成也不会向肖翠兰主张权利。伍玉彬向本院提出反诉诉讼请求：1、判令驳回肖翠兰的全部诉讼请求；2、判决解除伍玉彬与肖翠兰签订的《购房指标转让协议书》；3、确认伍玉彬退还肖翠兰所支付的购房指标转让费120000元，交给开发商的建房款742423元、契税25784.92元、维修基金21180.95元、差价款12000元，合计921388.87元；4、本诉及反诉诉讼费用由肖翠兰负担。事实和理由：一、伍玉彬并未与肖翠兰签订《购房指标转让协议书》。2013年9月17日与伍玉彬签订《购房指标转让协议书》的是肖容成，虽然协议书上签名签的为肖翠兰，但实际签字人是肖容成，而肖翠兰并未向肖容成提供授权委托书。二、伍玉彬确实收取了肖翠兰合计921388.87元的费用，但按伍玉彬与肖容成所签协议书第五条第4款中的约定，现因肖翠兰户籍不在长沙，且在长沙市住房，其并不符合现行的购房政策，致使双方签订的协议根本无法履行。因此，根据合同法第九十三条规定，伍玉彬与肖翠兰之间的合同应当解除。合同解除后，由伍玉彬将其所收取肖翠兰的指标房及支付给开发商的建房款（包括车位费）、契税、维修基金共计921388.87元退还给肖翠兰。为公平合理起见，在该合同系因政策变化而致履行不能，伍玉彬并未有任何违约的情形下，伍玉彬仍愿意对肖翠兰给予合理的补偿，具体的补偿标准可双方协商，如肖翠兰不肯协商，则可按年利率不超过24%的民间借贷利率标准计算。三、关于本案合同应当解除的其他几点理由的说明。1、购房合同和车位使用权合同的签订都是按照政府的规则，由伍玉彬以购房人的身份与开发商签订的，不存在代肖翠兰签订的情况。2018年5月至2019年底共计5790元的物业费和车位费由伍玉彬交纳。2、因涉案房屋按政策和法律规定登记在伍玉彬名下，因而造成伍玉彬按政策规定无法另行购房，如放任这一情况一直存在下去，这势必严重影响伍玉彬的合法权益。3、涉案双方转让的标的并非房屋，而是购房指标。按相关政策和法律规定，指标是具有指向性的权益，转让指标名下具有违规性，再加上签订合同时授权上的重大缺陷，因而涉案合同的合法性与有效性明显存在重大瑕疵。综上，请求法院支持伍玉彬的反诉请求。肖翠兰辩称，一、双方签订的《购房指标转让协议书》（以下简称“协议书”）主要义务已经实际履行，肖翠兰已实际占有该房屋，且购房指标非伍玉彬一人所有，该协议书不具备解除条件。1、涉案房屋面积为160平方米，其中120平方米属于伍玉彬，另外40平方米是第三人肖容成赠与肖翠兰，属于肖翠兰所有。伍玉彬与肖容成以换房的方式，取得160平方米的购房指标。2013年9月10日，因工作繁忙，肖翠兰授权叔叔肖容成代为签订涉案协议书及《车位使用权转让合同》，约定将涉案指标中的120平方米以12万元的价值转让给肖翠兰，对肖容成代签的情况伍玉彬始终知情。因该商品房为单位定向销售，只能暂时将涉案房屋登记在伍玉彬名下，双方约定待条件成熟时再更名到肖翠兰名下。2、肖翠兰已按协议书约定将购房指标转让款12万元分两次支付给伍玉彬。伍玉彬在收到款项后，出具了收款收条。2017年7月26日，伍玉彬协助肖翠兰办理了收房交接入住手续，交付了购房合同、契税、房屋维修基金等发票原件。肖翠兰也及时交纳了物业费、车位管理费、水费等相关费用，并举行了入伙仪式且实际入住。二、肖翠兰为涉案房屋的实际出资人,也是涉案房屋所有权人，肖翠兰向伍玉彬借名买房系双方真实意思表示。1、肖翠兰实际出资缴纳了全部购房款、契税、房屋维修基金等相关费用。伍玉彬向肖翠兰实际交付了涉案房屋，并交付了购房合同原件、购房发票原件、契税、房屋维修基金发票原件，肖翠兰已经实际取得涉案房屋的所有权。2、根据协议书第三条、第四条约定，明确了双方在买卖购房指标后，达成了借名买房的真实意思表示。又根据协议书第六条，双方约定因国家政策、单位原因造成本协议无法及时履行的，甲方应提前通知乙方，并继续配合乙方取得相关权益。3、双方的微信聊天记录清楚的记载了肖翠兰向伍玉彬借名买房的整个过程，系双方的真实意思表示。三、地方政府关于商品房限购文件的规定并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房的合同关系也不因此而无效，应当认定为有效。1、房屋的代持行为不能导致物权丧失。借名买房在合同形式上属于债的关系，而实质上，是双方当事人通过借名买房的外在形式将真实的物权登记于出借人名下，是双方当事人对物权的一种安排或处分方式，借名人实际上享有真实的物权。2、物权的消灭必须有法定事由，即使购买涉案房屋的行为违反了有关地方政府关于商品房限购文件的规定，由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房的合同关系也不因此而无效，而应当认定有效。同时，我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定，所以，应认定借名人对涉案房屋享有物权，而非物权期待权。3、涉案房屋买卖合同及有关登记机关将房屋购买人及房屋所有权人登记为伍玉彬，系因借名买房所致。肖翠兰虽以伍玉彬名义购买涉案房屋，产权登记在伍玉彬名下，但不动产登记行为并非是行政赋权行为，行政登记行为只能产生权利推定效力，登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时，仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。该条规定说明物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。借名买房系不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的一种情形。综上，涉案协议书不具备解除条件，且无法定无效的情形存在，为合法有效且已经实际履行。目前，涉案房屋不动产权虽然登记在伍玉彬名下，但房屋购买的资金均实际全部由肖翠兰支付，房屋交付以后也由肖翠兰实际占有。肖翠兰是涉案房屋的真实购买人、实际占有使用人，对涉案房屋享有合法物权，请求法院驳回伍玉彬的诉讼请求。第三人肖容成述称，同意肖翠兰的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2013年9月17日，伍玉彬（甲方）与肖翠兰（乙方、肖容成代）签订了一份《购房指标转让协议书》，约定伍玉彬将其名下120平方米住房的购房指标（包括所附带的车位或车库等附属设施）转让给肖翠兰。协议第二条约定，购房指标转让价格为120000元，乙方在签订本协议后7天内必须向甲方支付该购房指标转让款100000元，其余20000元在过户房屋产权的同时一并付清。该房屋经双方协议均价定为每平米4000元，如房屋均价低于4000元，则签订购房合同时乙方向甲方补足差价；如房屋均价高于4000元，则甲方不退回差价，即该房屋指标协议转让价格不低于120000元。协议第四条约定：1、在签订本协议后，乙方应当按约定时间向甲方支付购房指标转让费金额，及时按长沙市八方小区二期工程的要求支付此次所选房屋的购房款、房屋配套费、税费、房屋维修基金等及届时更名、过户等手续的所有相关费用，甲方应协助乙方房屋更名……协议第五条约定：1、本协议签订后，甲方不得再将购房指标再行转让他人，否则视为甲方违约，甲方除应返还乙方已支付的房屋指标转让费、购房款、房屋配套费等手续的所有相关费用外，应支付给乙方违约金20000元。乙方违约或终止本协议，也应支付给甲方违约金20000元，可从退还乙方已付的购房指标转让费、购房款及其他已支付款项中扣除，剩余购房款及其它已支付款项房产商返还甲方后，甲方应在一周内返还乙方……4、若因不可抗力、政策变动、单位及开发商因素导致本协议无法履行，本协议自动失效，且不视为双方违约。按本条解除协议时，甲方应退还给乙方已付全部款项（包括已付购房指标转让费，购房款及其他已支付款项，在房产商返还甲方后，甲方应在一周内返还乙方）……同日，伍玉彬出具《收条》一份，注明：今收到肖翠兰人民币25万元，含房屋定金15万元，转让费10万元。2014年12月16日，伍玉彬与肖容成达成了换房协议，肖容成将自己名下160平方米的购房指标与伍玉彬名下120平方米的购房指标进行了互换。2014年12月19日，伍玉彬与肖翠兰达成了一份《协议》，内容为：一、120㎡住房与红十字会肖容成160㎡房子对换，双方认可；二、160㎡前期费用由红十字肖容成与肖翠兰协商，伍玉彬不负任何责任；三、120㎡对换成160㎡房产所产生的任何费用由肖翠兰负责，伍玉彬与肖翠兰的费用维护120㎡房产合同执行，双方认可同意。2015年9月8日，伍玉彬与长沙市经发房地产开发有限公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1502562903），伍玉彬购买了该公司开发的位于长沙市岳麓区房屋，该房屋建筑面积162.21平方米，房屋总价为644623元，约定交房时间为2017年7月31日前。同日，伍玉彬还与长沙市经发房地产开发有限公司签订了一份《车位使用权转让合同》，约定该公司将位于八方小区二期Ｂ区1号车库ｂ2层0439号车位使用权转让给伍玉彬，转让价款为97800元，车位交付使用日期为2017年7月31日前。2017年7月26日，伍玉彬向肖翠兰出具《收条》一份，内容为：按照买卖合同约定，经双方协商，将剩余的转让费2万元以及按照合同约定按均价4000元／米算法，差价款为12000元，共计32000元提前支付。同日，伍玉彬和肖翠兰一同与长沙市经发房地产开发有限公司就涉案房屋办理了交房入伙手续。2017年7月27日，肖翠兰向伍玉彬转账支付32000元。2019年4月29日，涉案房屋的不动产权属登记至伍玉彬名下，登记房屋坐落为岳麓区观沙路××小区××区××2903，权证号码为：湘（2019）长沙市不动产权第0142149号。2019年10月9日，伍玉彬以肖翠兰为被告，肖容成为第三人，向本院提起合同纠纷诉讼，请求：1、判决解除2013年9月17日伍玉彬与肖容成代肖翠兰签订的《购房指标转让协议书》；2、确认伍玉彬应当退还肖翠兰购房指标转让款120000元、交给开发商的建房款742423元、契税25784.92元、维修基金21180.95元，差价款12000元，合计921388.87元；3、诉讼费由肖翠兰负担。在该案审理过程中，伍玉彬于2020年3月23日向本院提交撤诉申请，撤回对肖翠兰的起诉。另查，1、经双方当事人确认，伍玉彬共计收到肖翠兰款项921388.87元，即：购房指标转让款120000元、交给长沙市经发房地产开发有限公司的购房款及车位转让款742423元、契税25784.92元、维修基金21180.95元，差价款12000元。伍玉彬已将其收到的肖翠兰支付的涉案房屋的契税及维修基金缴纳至相关部门。2、据双方陈述，涉案房屋交房后，钥匙一直掌握在肖翠兰手中，2020年年初，伍玉彬擅自将门锁更换，肖翠兰发现后于2020年4月1日报警并将门锁又进行了更换。上述事实，有当事人陈述及经庭审质证的《购房指标转让协议书》、《换房申请表》、收条、不动产权证、《车位使用权转让合同》、销售不动产统一发票、增值税普通发票、税收缴款书、维修资金专用收据、入伙须知、房屋交接验收单、微信聊天记录、银行转账业务回执、协议、报警案件登记表等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，肖翠兰和伍玉彬于2013年9月17日签订的《购房指标转让协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。伍玉彬在反诉状中虽称肖翠兰在该协议上的签名并非本人所签，但肖翠兰对肖容成的代理行为已经进行了追认，故本院确认涉案《购房指标转让协议书》合法有效。本案的争议焦点主要为：一、涉案《购房指标转让协议书》能否解除；二、涉案房屋的所有权归属如何判定及是否满足过户条件；三、涉案车位的使用权如何判定；四、伍玉彬应否向肖翠兰承担支付违约金的责任。一、关于涉案《购房指标转让协议书》能否解除的问题。本案中，肖翠兰已经按照协议约定向伍玉彬支付了购房指标款，并通过伍玉彬向长沙市经发房地产开发有限公司及相关政府部门分别交纳了购房款、车位款以及契税、维修基金等款项，肖翠兰已经履行了协议约定的义务，而伍玉彬也已经按照合同约定配合肖翠兰办理了收房手续，并向肖翠兰交付了房屋钥匙。协议约定的关于购房指标转让的主要权利义务双方均已履行完毕。伍玉彬主张根据《购房指标转让协议书》第五条第4款的约定，现因政策原因导致肖翠兰本人没有在长沙市限购区域内购买住房的条件，故该协议应依照前述约定予以解除。本院认为，结合该条文的前后表述，其所针对的是指因不可抗力、政策变动、单位及开发商因素导致伍玉彬购房不成功从而影响肖翠兰取得涉案房屋的情形，且双方具体约定了购房款等款项由伍玉彬在房产商返还给伍玉彬后的一周内返还给肖翠兰，而双方并未约定其他合同解除事由，现伍玉彬在取得房产并交付给肖翠兰后又单方主张解除协议，没有充分的事实和法律依据，本院对其相关抗辩意见不予采纳，对其反诉请求不予支持。二、关于涉案房屋的所有权归属如何判定及伍玉彬应否立即协助肖翠兰办理涉案房屋产权过户手续的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋的权属虽已于2019年4月29日登记在伍玉彬名下，但现因购房政策原因暂不满足办理房屋权属变更登记的条件，故本院对于肖翠兰主张的有关不动产确认及权属变更登记等诉讼请求，本案中暂不予支持，双方当事人可另行协商处理，或待因购房政策等原因导致的合同履行障碍消除后，再行主张。三、关于涉案车位的使用权如何判定的问题。伍玉彬主张涉案《购房指标转让协议书》中没有关于车位的约定，但从本案肖翠兰的缴款、伍玉彬的收款行为来看，双方虽未就车位使用权的转让问题达成书面协议，但根据双方当事人就《购房指标转让协议书》的实际履行情况及相关交易习惯看，可以确认涉案车位使用权应归肖翠兰享有，伍玉彬应当配合肖翠兰办理车位使用权的物业登记手续。四、关于违约金的问题。本案中，目前系因购房政策的原因导致尚无法办理产权过户手续，且双方就产权过户的相关问题亦未约定违约责任，故对肖翠兰主张的20000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、确认原告肖翠兰与被告伍玉彬于2013年9月17日签订的《购房指标转让协议书》合法有效；二、确认位于长沙市岳麓区车位的使用权归原告肖翠兰享有，被告伍玉彬在本判决生效后十日内协助原告肖翠兰至车位的物业管理公司进行备案；三、驳回原告肖翠兰的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告伍玉彬的反诉请求。本案案件受理费4500元，由肖翠兰负担2250元，由伍玉彬负担2250元；反诉案件受理费6507元，由伍玉彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇二〇年七月二十八日法官助理汪样书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。