河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终2333号上诉人（原审原告）：陈有贵，男，汉族，住河南省泌阳县。上诉人（原审原告）：陈家山，男，汉族，住河南省泌阳县。二上诉人委托诉讼代理人，邢付渠，河南北纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：驻马店市鼎鑫置业有限公司，住所地河南省泌阳县北环路东段。法定代表人：范哲。委托诉讼代理人，王占德，河南同心德律师事务所律师，上诉人陈有贵、陈家山因与被上诉人驻马店市鼎鑫置业有限公司(以下简称鼎鑫置业)房屋买卖合同纠纷一案，不服泌阳县人民法院（2020）豫1726民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈有贵及陈有贵、陈家山的委托诉讼代理人邢付渠，被上诉人鼎鑫置业委托诉讼代理人王占德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈有贵、陈家山上诉请求：撤销泌阳县人民法院（2020）豫1726民初852号民事判决，改判支持其诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实错误，适用法律错误。如果认为双方签订的《商品房买卖合同》第十五条排除了其权利，排除条款无效。该《商品房买卖合同》系被上诉人提供的格式合同，其作为普通的民事主体，无法对该合同和合同条款中免除被上诉人责任、加重其责任、排除其主要权利的条款作出准确认识。二、一审法院错误理解双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，该条约定并没有排除违约金的适用，只是没有约定违约金。其要求适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条正确。三、一审判决对被上诉人这样的商事主体和二上诉人这样的民事主体要求相同，忽视了商事主体和民事主体的区别。鼎鑫置业辩称，案涉合同并非格式合同，其中的条款也并非格式条款。案涉的《商品房买卖合同》是河南省工商管理局和河南省建设厅监制印制的，不存在免除责任、加重责任、排除主要权利的情形。对未按期办理房权证的处理，双方作出不退房共同配合办理产权登记的选择。也正因如此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，并不适用于本案。上诉人既没有因逾期办证而产生经济损失，又没有在合同中约定一方违约，应承担支付违约金的责任。一审法院的处理正确。陈有贵、陈家山向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付违约金或赔偿损失共计986810.83元（自2016年10月暂计算至2020年1月31日）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年，原告陈家山、陈有贵、候选与被告签订房屋买卖协议，购买被告约1121.43平方米的房产，2015年10月被告交付房屋。2017年2月5日，原告陈有贵重新与被告鼎鑫置业签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171，驻房【002956】），购买被告839.63平方米的房产，部分内容：合同第三条，被告鼎鑫置业将位于泌阳县城北环一路东段北侧鼎鑫·御景湾建筑面积为839.63平方米第2幢西2号房屋售于原告陈有贵。合同第六条，总价款6895972元采用按揭贷款付款，于2017年2月5日付清首付款4145972元，按揭贷款2750000元。第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提供退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金；3.买受人不退房，共同配合办理产权登记。2018年11月16日，原告陈家山、陈有贵与被告鼎鑫置业签订《协议》，主要内容：1.被告至协议订立时尚欠原告购房首付款1350972元未按期支付，被告于协议签订之日支付原告400000元，余款950972元原告承诺于2019年2月1日支付一部分，剩余部分2019年5月16日前一次性付清。逾期以月利率2分支付利息至还清之日止；2.原告以购买的协议项下的房屋为协议的履行提供抵押担保，原告若不按协议履行付款义务，被告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》并有权处置房屋，原告不得干涉。处置所得在扣除违约金，处置所需费用后，剩余部分返还原告。2019年2月1日，被告备注：2019年2月1日还款200000元整，下欠剩余房款750972元。因陈家山、陈有贵未按照约定支付剩余房款750972元，鼎鑫置业向泌阳县人民法院提起诉讼，要求二人支付剩余房款，诉讼中，陈家山、陈有贵提起反诉，要求二人在支付剩余房款的同时，鼎鑫置业限期为二人办理产权登记。经审理查明，原被告均存在违约行为，2020年2月24日，泌阳县人民法院作出（2019）豫1726民初3251号民事判决书，判决：1.陈有贵、陈家山于判决生效后三十日内支付鼎鑫置业750972元及利息（自2019年5月16日起至实际清偿之日止，按月利率2%计付）；2.鼎鑫置业于判决生效后三十日内协助陈有贵、陈家山将位于泌阳县城北环一路东段北侧鼎鑫·御景湾建筑面积为839.63平方米第2幢西2号房屋产权登记至陈有贵名下。3.驳回其他诉讼请求。现判决已发生法律效力。一审法院认为，依法成立的合同，各方应当按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：被告鼎鑫置业没有按照约定办理产权登记，应当承担何种违约责任。原告认为，根据《商品房买卖合同》第十五条规定，双方并未约定违约金，则应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计付逾期贷款利息的标准计算。”要求被告承担未能办理房屋权属证书的违约金或赔偿损失。被告则认为，关于办理产权登记手续，双方对违约金有明确约定，根据《商品房买卖合同》第十五条，双方当时针对未按期办理产权证约定有3种处理办法：“1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金；3.买受人不退房，共同配合办理产权登记。”其中第二项有明确关于违约金的约定，但是，双方选择的是第三项处理办法，即“买受人不退房，共同配合办理产权登记”，系放弃违约金，属于特殊约定，因此，应当驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，针对逾期办理产权登记的处理办法有三项，第一、二项有关于损失或违约金的约定，第二项与第三项的前提条件一样，可以同时选择，但是，双方选择约定的是第三项，即“买受人不退房，共同配合办理产权登记”，而没有选择第一项或第二项，即视为放弃违约金或损失，该约定系双方的特殊约定，在双方当事人有特殊约定的情况下，应当按照约定处理，不再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于支付违约金或损失等违约责任的规定；同时，涉案房屋于2015年10月交付原告使用，在占有使用期间，原告取得涉案房屋的使用收益权，且原告并没提供其他有关赔偿损失的证据，因此，原告关于被告逾期办理产权登记要求被告支付违约金或赔偿损失的请求，理由不足，不予支持。综上所述，原告陈家山、陈有贵的诉讼请求，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回原告陈家山、陈有贵的诉讼请求。案件受理费7552元（已减半收取），由原告陈家山、陈有贵负担。二审庭审中，陈有贵、陈家山提供李书杰与鼎鑫置业签订的《商品房买卖合同》一份，用以证明其与鼎鑫置业签订的《商品房买卖合同》系格式合同，该合同第十五条对其不利的条款为无效条款。鼎鑫置业质证称，双方的约定不违法法律的规定，合同是有效的。就案涉《商品房买卖合同》的效力，泌阳县人民法院作出的（2019）豫1726民初3251号民事判决书已经确认为有效，该判决已生效。对陈有贵、陈家山提供的该证据，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为鼎鑫置业应否向陈有贵、陈家山支付违约金或赔偿损失。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，针对逾期办理产权登记的处理办法有三项，第一、二项有关于损失或违约金的约定，第二项与第三项的前提条件一样，可以同时选择，但双方选择约定的是第三项，即“买受人不退房，共同配合办理产权登记”，而没有选择第一项或第二项。一审法院认定该选择视为放弃违约金或损失，该约定系双方的特殊约定，在双方当事人有特殊约定的情况下，应当按照约定处理，不再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于支付违约金或损失等违约责任的规定，并无不当。涉案房屋于2015年10月交付陈有贵、陈家山使用，在占有使用期间，陈有贵、陈家山取得涉案房屋的使用收益权，且陈有贵、陈家山并没提供其他有关赔偿损失的证据，一审法院据此驳回陈有贵、陈家山要求鼎鑫置业支付违约金或赔偿损失的请求，并无不当。综上所述，陈有贵、陈家山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13668元，由陈有贵、陈家山负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年七月三十日书记员  邱营峥