广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初984号原告：梁韵琪，女，1992年11月14日出生，香港特别行政区居民，香港身份证号码*****。委托诉讼代理人：陈静玫，女，汉族，1965年5月12日出生，住广东省广州市海珠区****************，公民身份号码440************021。系原告母亲。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************。统一社会信用代码914************278。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。原告梁韵琪诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序审理，因疫情原因，本案于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈静玫，被告的委托诉讼代理人王梓豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年8月31日到2019年1月11日期间的违约金16669.32元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告购买被告开发的禅城区季华四路66号***号房及被告自2017年1月1日至2018年8月30日逾期交楼的事实，已被广东省佛山市中级人民法院（2019）粤06民终2077号《民事判决书》确认，“判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内，向梁韵琪支付涉案房屋2017年1月1日至2018年8月30日的逾期交楼违约金52765.27元。”。但至2018年8月30日被告一直未交付涉案房屋。2019年1月11日下午，原告才正式接到被告的交楼通知。涉案房产的建筑面积为81.45平方米。关于逾期交楼违约金计算标准问题。广东省佛山市中级人民法院（2019）粤06民终2077号《民事判决书》已确认“以每月3885.33元为违约金计算标准，雄盛王府公司自2017年1月1日至2018年8月30日应付的违约金为：3885.33元/月÷31天×607天=76077.27元。”。依据上述事实和理由，被告应向原告支付2018年8月31日至2019年1月11日共133天的违约金:3885.33元/月÷31天×133天=16669.32元。被告辩称：一、原告主张违约金截止日期为2019年1月11日没有依据，违约金截止日期应为2018年10月1日。佛山市柏裕装饰设计工程有限公司已于2018年10月1日向原告发出《室内装修竣工验收通知书》，说明涉案房屋已按约定完成装修，达到交付标准，通知原告办理收楼手续，但原告无理由拖延并拒绝前来办理收楼手续，后该公司又于2018年10月25日寄出《室内装修竣工再次验收通知书》催促。根据《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，原告在收到通知书之日起五日内无正当理由未前来验收房屋，视为被告已向原告交付房屋。因此，计算违约金的截止日期应为2018年10月1日。二、涉案房屋逾期交楼违约金应当按照（2018）粤0604民初21161号《民事判决书》与（2019）粤06民终2077号《民事判决书》中认定的35元/月/平方米的标准计算违约金。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提交的照片没有显示具体的拍摄地点，故对该照片，本院不予采信。综合本院采信的证据和原告的陈述，本院对以下事实予以确认：2015年6月19日，原告为购买禅城区季华四路66号***房与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积为80.69平方米，商品房价款为932458元。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第九点约定：经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签订《房屋交接单》并办理交付手续，（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按本合同第十一条规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。就涉案的2503房逾期交房的问题，原告已于2018年8月27日向本院提起房屋买卖合同纠纷，案经审理，本院于2018年10月22日作出（2018）粤0604民初21161号判决，确认如下事实：2015年6月19日，原告作为甲方、柏裕公司作为乙方、被告作为丙方，三方签订了《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对案涉房屋进行装修问题达成协议，主要内容为：……；乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，甲方应按《买卖合同》的约定办理入伙手续。除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。本协议与《买卖合同》约定不符的，以本协议约定为准。……。该判决认定：因被告逾期构成违约，应承担违约责任。至于逾期交楼违约金的标准，结合本案实际情况，酌定涉案房屋的市场租金为35元/月/平方米。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。原告在装修工程未完成、房屋未达交楼标准前，有权拒绝收楼，被告于2018年1月19日向原告寄送的《收楼通知书》不应视为交付，被告应继续承担逾期交楼违约责任至实际交楼之日止。……；2018年8月31日至实际交付日的逾期交楼违约金被告仍应支付，但因实际交付日尚不能确定，故对原告要求计收逾期交楼违约金至实际交楼之日止的主张，本院不予支持，原告对之后产生的违约金可另行主张。综上，被告自2016年12月31日至2018年8月30日应付的违约金为57326.11元（35元/平方米×80.69平方米÷30天×608天），扣减被告已付违约金23312元，被告尚欠34014.11元。……。判令：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁韵琪支付2016年12月31日至2018年8月30日的逾期交楼违约金34014.11元；二、驳回原告梁韵琪的其他诉讼请求。该判决作出后，梁韵琪不服上诉至佛山市中级人民法院，该院经审查后作出（2019）粤06民终2077号民事判决，对本院作出的（2018）粤0604民初21161号民事判决予以维持。2018年10月1日，柏裕公司向原告邮寄2503房《室内装修竣工验收通知书》，该通知书载明涉案2503房屋的室内装修已经竣工，通知原告于2018年10月2日之前前往柏裕公司现场办公地办理房屋装修竣工验收交付手续，同时该通知书载明若原告未按约定时间办理房屋装修竣工验收交付手续的，视为该房屋室内装修工程合格。该邮件于2018年10月7日签收。同月25日，柏裕公司向原告邮寄2503房《室内装修竣工再次验收通知书》，载明2503房已按约定竣工并于2018年10月1日寄出《室内装修竣工验收通知书》，现再次通知原告，请尽快办理房屋竣工验收交付手续。该邮寄于2018年11月2日被退回。2018年12月16日，柏裕公司向原告发出《室内装修竣工收楼再次通知书》，载明就上次您收楼验收时提出的空调问题，现已更换完成。请尽快办理房屋竣工验收交付手续。2019年1月25日，原告的母亲陈静玫代原告办理了涉案房屋的《室内装修竣工验收确认书》、《收楼确认书》。另查明，原告持有涉案房屋的不动产权证[粤（2019）佛禅不动产权第****号]，记载的房屋建筑面积为81.45平方米本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。因原告系在香港特别行政区居民，故本案属涉港民事案件，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，因涉案不动产在中华人民共和国内地，故涉案纠纷应适用中华人民共和国内地法律。涉案房屋买卖合同及其补充协议及装修协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：逾期交房违约金的计算标准及计算截止时间如何确定。关于逾期交楼违约金的计算标准。（2018）粤0604民初21161号案件及（2019）粤06民终2077号案件已经确定逾期交楼违约金的计算标准为35元/平方米，故原告主张按照每月3885.33元计算违约金，缺乏依据，本案不予支持。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。上述生效判决已经认定涉案商品房为带装修交付，根据柏裕公司发出的《室内装修竣工验收通知书》可知，柏裕公司在涉案房屋完成装修工程后已经及时通知原告办理装修竣工验收交付手续，根据《房屋装修协议》的约定，在装修工程已经完成的情况下，如原告认为涉案房屋的装修存在质量问题，则其有权要求柏裕公司在保证期内承包保修责任，但无权拒绝办理收楼手续，被告不因此承担延期交楼违约责任。综上，本院认定涉案商品房装修工程已经完工，原告应及时办理收楼手续。参照《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定，买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，涉案商品房的交付时间视为验收期限届满之日，本院认定该验收期限届满之日为买受人第一次收到《室内装修竣工验收通知书》之日起第五日，即涉案房屋的交付日期为2018年10月12日。经核算，被告应向原告支付涉案房屋2018年8月31日至2018年10月12日期间产生的逾期交房违约金3991.05元（35元/月/平方米×81.45平方米÷30天×42天）原告主张超出部分，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁韵琪支付2018年8月31日至2018年10月12日期间产生的逾期交房违约金3991.05元；二、驳回原告梁韵琪的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费217元，由原告梁韵琪负担165.04元；被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担51.96元。如不服本判决，原告梁韵琪可在本判决书送达之日起三十日内、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  高慧玲人民陪审员  罗锡祺人民陪审员  陈静怡二〇二〇年七月二十日书 记 员  吴惠筠附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对但是人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。