宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终15号 上诉人（原审被告）：仇润连，女，1973年10月10日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人（原审被告）：王振华，男，1976年9月25日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市室。 委托诉讼代理人：郭艳，宁夏沙都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩其杞，宁夏沙都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁夏昊天房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区恒大御景小区**楼**。法定代表人：张飞，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：强瑞，男，回族，1989年2月1日出生，系公司职工。 委托诉讼代理人：王旭伟，男，回族，1994年7月4日出生，该公司职工。 上诉人仇润连、王振华与被上诉人宁夏昊天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初13126号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 仇润连、王振华上诉请求：一、请求依法撤销一审判决依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人未收到被上诉人发送的《解除合同通知书》，一审法院以邮件被退回视为送达，系认定事实错误。本案中，被上诉人被上诉人于2019年6月25日向上诉人在《银川市商品房买卖合同（预售）》中预留的送达地址邮寄《解除合同通知书》，因上诉人已购买涉案且实际在涉案房屋居住的客观原因，上诉人早已不再上述地址居住，导致该邮件被退回。其次，双方签订合同，在房屋交付使用后，上诉人一直在宁夏银川市兴庆区恒大御景居住至今，该小区物业管理公司系被上诉人下属单位，被上诉人明知上诉人现居住地址为涉案房屋地，其完全可以向上诉人居住地送达《解除合同通知书》，但上诉人仍向上诉人合同预留地址送达，被上诉人系已预见邮件可能被退回并导致上诉人无法知晓被上诉人要求解除合同意思表示的后果，而并非上诉人采取恶意躲避等行为，故意不收取被上诉人邮寄的邮件。再者，被上诉人合同单方解除权的行使，并非只是将《解除合同通知书》通知邮件发出即可，还应当确认上诉人收到邮件。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。 宁夏昊天房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 宁夏昊天房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2016年4月8日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》已解除；2.判决被告将银川恒大御景×号楼×单元×室房屋恢复原状并返还原告；3.被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案的手续。 一审法院认定事实：2016年4月8日，原告昊天房产公司与被告仇润连、王振华夫妻二人签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号201600011666号），约定二被告购买原告开发的丽景北街西侧恒大御景小区×-×-×室房屋（面积136.25平方米），总价款999961元，首付款为309961元，按揭贷款支付690000元。合同附件四第（一）5条约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……2016年4月14日，原、被告及中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告仇润连、王振华向农业银行贷款690000元，以涉案房屋进行抵押，原告系连带责任保证人，保证期间为借款到期日起两年，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利等。2016年4月15日，原告将涉案房屋备案至被告仇润连、王振华名下。2018年1月6日，二被告验收涉案房屋。2018年9月以后，二被告开始逾期偿还贷款。银行催收逾期款项未果后，宣布涉案贷款本息全部提前到期，并于2019年1月25日从原告的母公司账户扣划650844.63元代偿二被告应还贷款本息。原告亦于2018年8月14日根据二被告在商品房买卖合同中确认的有效送达地址和联系方式（贺兰县恒安南街明珠花园×－×－×室，手机尾号3519）向其邮政快递《还款提示函》一份，敦促被告补交逾期贷款本息。2019年6月25日，原告又向此地址给二被告邮寄《解除合同通知书》一份，载明“由于阁下逾期还款导致我司于2019年1月25日履行担保责任，即代阁下偿还了全部贷款余额及利息、罚息650844.63元……我司现正式通知您：⑴解除双方签订的合同，收回银川恒大御景18号楼1单元1303室商品房……”，并限期被告搬离涉案房屋。2019年6月30日，因收件人王振华不在指定地址，该邮件被退回。后原告以被告违约为由诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行。按照该合同约定，买受人未按贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人享有单方合同解除权。因被告仇润连、王振华逾期偿还贷款数期，致原告昊天房产公司于2019年1月25日按《个人购房担保借款合同》约定的保证责任代被告仇润连、王振华向农业银行偿还贷款本息650844.63元。此时，原、被告约定的解除合同的条件已经成就，原告可以解除合同。2019年6月25日，原告已按被告提供的地址向其邮寄了《解除合同通知书》，合同自通知到达对方时解除，虽因被告不在指定地址，邮件于2019年6月30日被退回，仍应视为送达。故原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》于该日解除。法院对原告请求确认原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》已解除的诉讼请求予以支持，并对原告要求被告返还房屋的诉讼请求亦予以支持。关于原告要求被告配合其撤销备案手续的诉讼请求，双方虽然在合同中约定了买受人应协助出卖人办理解除合同的手续，但申请备案登记的义务主体系开发商，即原告昊天房产公司，且商品房预售登记属行政管理行为，并非商品房买卖合同生效的要件。故对原告的此项诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、确认原告宁夏昊天房地产开发有限公司与被告仇润连、王振华签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201600011666号）已解除；二、被告仇润连、王振华于本判决生效之日起十日内将位于丽景北街西侧恒大御景小区×-×-×室房屋腾退给原告宁夏昊天房地产开发有限公司；三、驳回原告宁夏昊天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取计6900元，由被告仇润连、王振华负担。 本院二审期间，双方均未向法庭提交证据。 二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。依据合同约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。现上诉人逾期偿还贷款，导致被上诉人承担了保证责任，被上诉人依据合同中上诉人提供的地址向上诉人邮寄《解除合同通知书》，符合合同约定，故一审法院判决确认被上诉人宁夏昊天房地产开发有限公司与上诉人仇润连、王振华签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201600011666号）已解除，并无不当。上诉人虽称其未收到《解除合同通知书》，涉案合同尚未解除，但被上诉人根据上诉人提供的地址向上诉人邮寄《解除合同通知书》符合合同约定，该地址由上诉人提供，应视为该通知书能送达到位，况且，被上诉人于2019年8月15日向一审法院起诉之也能视为其通知上诉人解除合同，故对上诉人的该意见，本院不予采纳。 综上，上诉人仇润连、王振华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人仇润连、王振华负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  任朝霞 二〇二〇年七月十五日 书记员  李天文 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。