山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7917号 上诉人（原审原告）：孙某2，女，1997年8月27日出生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：周国栋，山东汇融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔聪聪，山东汇融律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：孙某1，男，2004年6月16日出生，汉族，住胶州市。 法定代理人：孙某2，女，1997年8月27日生，汉族，住胶州市，系孙某1姐姐。 委托诉讼代理人：周国栋，山东汇融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔聪聪，山东汇融律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贾顺峰，男，1974年10月22日出生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：于志刚，胶州昌恒法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：丁爱玲，女，1973年2月19日出生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：于志刚，胶州昌恒法律服务所法律工作者。 原审第三人：吴桂萍，女，1971年6月1日出生，汉族，住胶州市。 上诉人孙某2、孙某1因与被上诉人贾顺峰、丁爱玲，原审第三人吴桂萍确认合同无效纠纷一案，孙某2、孙某1不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初9428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙某2、孙某1向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判贾顺峰、丁爱玲与吴桂萍签订的《宅基地及房屋转让合同》无效或发回重审。事实和理由：1.孙某2、孙某1系吴桂萍的子女。吴桂萍与孙某2、孙某1的父亲孙喜见2007年4月离婚，离婚协议（有离婚公证书为证）明确约定无共同财产，涉案2套房屋都是孙某2、孙某1父亲的个人财产。孙某1、孙某2一直随父亲孙喜见生活；孙喜见在胶州市有宅基地房屋二处，孙喜见于2012年4月去世后以上宅基地房屋应由孙某2、孙某1继承，吴桂萍已不是合法继承人，无权继承。2013年6月26日村里重新办理集体土地证时出具证明“兹证明我村村民孙喜见于2012年4月去世，原登记其名下宅基地使用权面积236平方米，现该房屋由吴桂萍依法继承使用”是完全错误的，该证明是无效的，法院应审查该证明的有效性。因孙某2、孙某1当时未成年，吴桂萍作为监护人只能算是代孙某1管理财产。因此对于登记在吴桂萍名下的土地证是无效的，应认定是孙某1的个人财产。对于登记在孙某2名下的集体土地证，属孙某2依法继承的财产，属孙某2的个人财产。2.依据民法总财第三十五条之规定，吴桂萍作为孙某2、孙某1的监护入，应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。孙某2、孙某1在村里只有这一套宅基地房屋，也是唯一的财产，是以后生活的保障，吴桂萍无权处分孙某2、孙某1的唯一财产，否则可能严重影响孙某2、孙某1以后的生活。即使要处分，也应充分征求孙某2、孙某1的意愿。在2015年6月17日吴桂萍与贾顺峰、丁爱玲签订房屋买卖协议时孙某2已经18岁，属成年人，已经不需要吴桂萍的监护，且涉案的房屋登记在孙某2名下，吴桂萍无权处分，其与贾顺峰、丁爱玲签订宅基地房屋转让合同的行为是无效的。孙某1在2015年6月份的时候是11岁，也是限制民事行为能力人，有一定的识别能力，即使要处分买卖孙某1的财产也应征求孙某1的意愿，否则其与贾顺峰、丁爱玲签订宅基地房屋转让合同的行为是无效的。3.吴桂萍作为孙某2、孙某1的母亲，在孙某2、孙某1的父亲去世后，其仍然有抚养孙某2、孙某1的义务，不能因为其抚养孙某2、孙某1就认定吴桂萍处分孙某2、孙某1的财产是有利于孙某2、孙某1的行为。4.贾顺峰、丁爱玲在村里还有宅基地房屋，而孙某2、孙某1在村里只有涉案的这一套宅基地房屋，按照土地管理法第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”之规定，吴桂萍与贾顺峰、丁爱玲签订宅基地房屋买卖合同，严重损害了孙某2、孙某1的合法权益，如果买卖有效将导致孙某2、孙某1在村里再无宅基地房屋，贾顺峰、丁爱玲则拥有了2套以上宅基地房屋，严重违反土地管理法第六十二条的强制性规定。依据《合同法》第五十二条强制性规定，贾顺峰、丁爱玲与吴桂萍签订的二份宅基地房屋买卖合同也是无效的。综上，一审判决认定事实错误，判决错误。请二审法院查明事实，依法改判或发回重审。 贾顺峰、丁爱玲答辩称，一、房屋转让的协议双方都是同一经济组织（胶州市）村民，房屋转让行为经过村民委员会同意。二、涉诉的房屋有七间，其中四间的证件手续在吴桂萍名下，三间在孙某2名下。双方的协议经过吴桂萍签字捺印。当时孙某2未满18周岁，刚考上大学，因无钱上学，故卖房作为学费。又因其父已去世，其母吴桂萍作为唯一法定监护人，在协议书上签字捺印，并无不妥。二、双方房屋转让前，吴桂萍为筹措孙某2上大学的费用，多次对外转让涉诉房屋，均因价格问题未果。孙某2、孙某1与贾顺峰、丁爱玲双方系邻居，贾顺峰、丁爱玲考虑到孙某2、孙某1家庭情况，以高于当时市场价格的费用购买涉诉房屋。在当时孙某2、孙某1全家对贾顺峰、丁爱玲均报以感恩感谢的心态。现在涉诉房屋拆迁，孙某2、孙某1面对拆迁款项的诱惑，背信弃义，恶意诉讼。四、涉诉房屋的转让费贾顺峰、丁爱玲均已经实际支付，涉诉房屋孙某2、孙某1也已实际移交给贾顺峰、丁爱玲，贾顺峰、丁爱玲已经对涉诉房屋以生产车间的模式进行了改建、增建。五、孙某2、孙某1自出生，至涉诉房屋卖给贾顺峰、丁爱玲并移交给贾顺峰、丁爱玲前，一直居住在涉诉房屋。涉诉房屋卖给贾顺峰、丁爱玲并移交后，方搬离涉诉房屋。也就是说，孙某2、孙某1对其母亲卖房是知情的、同意的。卖房后均没有包括孙某2、孙某1在内的任何人提出任何异议，现在孙某2、孙某1起诉，纯系涉诉房屋拆迁，面对拆迁款项的诱惑，背信弃义，恶意诉讼。六、孙某2、孙某1上诉状陈述不实，孙某2在村里另有宅基地及房屋，并且也已经被拆迁。七、孙某2、孙某1假如认为自己的权利受到侵害，那么具体的侵害人是其母亲吴桂萍，孙某2、孙某1也应该向其母亲主张权利。而贾顺峰、丁爱玲作为善意的第三人，不应该承担任何责任。综上所述，在涉诉房屋的买卖过程中，贾顺峰、丁爱玲的行为是善意的、合法的，孙某2、孙某1的起诉行为纯属恶意诉讼。请中院依法驳回孙某2、孙某1的诉讼请求，维持一审判决。 吴桂萍陈述称，我没有权利卖孩子的房产，愧对孩子。当时卖房子是因为生意赔了，用来还债了。 孙某2、孙某1向一审法院提出诉讼请求：1.贾顺峰、丁爱玲与吴桂萍于2015年6月17日签订的两份《宅基地及房屋转让合同》无效；2.诉讼费由贾顺峰、丁爱玲承担。 一审法院查明事实：涉案两处房屋均位于胶州市，1号房屋地号370281102211JC00757，登记权利人为吴桂萍；2号房屋地号370281102211JC00758，登记权利人为孙某2。 2015年6月17日，吴桂萍与贾顺峰签订《宅基地及房屋转让合同》将1号房屋宅基地使用权及房屋所有权以21.5万元的价格转让给贾顺峰；吴桂萍以孙某2的名义与贾顺峰签订《宅基地及房屋转让合同》将2号房屋宅基地使用权及房屋所有权以21.5万元的价格转让给贾顺峰。胶州市民委员会（以下简称后石龙村委会）在两份合同中盖章确认。协议签订后贾顺峰陆续向吴桂萍支付全部购房款，吴桂萍向贾顺峰交付房屋，两处房屋宅地基使用权证原件均在贾顺峰、丁爱玲处。现房屋由贾顺峰、丁爱玲占有使用。贾顺峰系后石龙屯村集体经济组织成员。 孙某2、孙某1自房屋出卖后一直跟随吴桂萍居住生活。 一审法院认为，1号房屋登记的权利人为吴桂萍，无论吴桂萍对1号房屋是否具有处分权，贾顺峰均有理由相信吴桂萍有处分权，贾顺峰支付全部购房款并占有使用房屋至今，且贾顺峰为后石龙屯村集体经济组织成员，后石龙屯村委会对买卖合同进行确认，故关于1号房屋的《宅基地及房屋转让合同》有效。 2号房屋登记权利人为孙某2，签订合同时吴桂萍为孙某2的唯一法定监护人，贾顺峰有理由相信吴桂萍有权代理孙某2处分房屋，贾顺峰支付全部购房款并占有使用房屋至今，且贾顺峰为后石龙屯村集体经济组织成员，后石龙屯村委会对买卖合同进行确认，故关于2号房屋的《宅基地及房屋转让合同》有效。 一审认为，孙某2、孙某1要求确认两份合同无效，于法无据，一审法院不予支持。孙某2、孙某1若有充分证据证明吴桂萍作为其监护人损害了其合法权益，可另案向吴桂萍主张权利。根据《中华人民共和国民法总则》第三条、第二十七条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：驳回孙某2、孙某1的诉讼请求。案件受理费7750元，适用简易程序减半收取3875元，由孙某2、孙某1负担。 二审查明的事实与原审查明一致。 本院认为，贾顺峰、丁爱玲与吴桂萍签订的两份《宅基地及房屋转让合同》是双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应依合同约定履行。吴桂萍作为孙某2、孙某1的母亲和监护人，贾顺峰、丁爱玲有理由相信吴桂萍对案涉房屋有处分权。合同签订后，贾顺峰、丁爱玲支付了相应的对价，并实际占有使用涉案房屋至今，孙某2、孙某1未举证证明该房屋买卖过程中存在损害孙某2、孙某1合法权益的情形，且房屋买卖合同经过了后石龙村委会的同意并盖章确认。孙某2、孙某1主张该两份《宅基地及房屋转让合同》无效，本院不予支持。 综上，孙某2、孙某1的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7750元，由上诉人孙某2、孙某1负担。 本判决为终审判决 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 安太欣 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 栾才玉 书记员王繁