广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1154号上诉人（原审原告）：李清祥，男，1965年11月7日出生，汉族，住广东省韶关市武江区********************。上诉人（原审原告）：谭桂莲，女，1972年10月25日出生，汉族，住广东省韶关市武江区********************。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：谢崇天，广东韶大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韶关市常青恒兴房地产开发有限公司。住所地：广东省韶关市********凯旋华府A3、A4幢1号商场第三层。法定代表人：兰毅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李秋华，该公司法务。上诉人李清祥、谭桂莲因与被上诉人韶关市常青恒兴房地产开发有限公司（以下简称常青恒兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李清祥、谭桂莲上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持李清祥、谭桂莲诉讼请求。事实和理由：一、2013年9月12日，李清祥、谭桂莲与常青恒兴公司签订了一份《商品房买卖合同》，李清祥、谭桂莲向常青恒兴公司购买了其开发的韶关市武江区********************，总房价为699369元。李清祥、谭桂莲按照合同约定，交纳了房款，常青恒兴公司也将商品房交付给了李清祥、谭桂莲。但是，常青恒兴公司在该商品房买卖过程中，为了谋取利益存在欺诈行为，不将真实情况告知李清祥、谭桂莲，致使李清祥、谭桂莲作出错误的决定，购买了一年到头都晒不到阳光的光景房，致使李清祥、谭桂莲一家长期受到恶劣环境及精神上的折磨和摧残。二、2013年9月12日，李清祥、谭桂莲与常青恒兴公司签订《商品房买卖合同》时，常青恒兴公司是完全知道凯旋华府的规划已变更，容积率大幅提高，却故意隐瞒真相，没有将上述情况告知李清祥、谭桂莲，已构成欺诈，严重影响李清祥、谭桂莲判断力以及正当、合法利益。三、常青恒兴公司与韶关市城乡规划局于2013年3月22日签订《国有建设用地使用权补充合同》，该补充合同对常青恒兴公司受让地块建设的主要控制指标进行了变更，凯旋华府的规划已变更，容积率大幅提高。李清祥、谭桂莲是在2017年5月8日才知道该补充合同。行政诉讼中，韶关市城乡规划局出具的《国有建设用地使用权补充合同》是根据2012年1月17日《韶关市政府会议备忘录》和2013年3月22日韶关市政府十三届19次常务会议精神签订的，该《国有建设用地使用权补充合同》虽然签订日期是空白的，但韶关市城乡规划局在合同上注明是在2013年3月22日签订的，该签订日期足以确认。四、韶关市政府与常青恒兴公司串通，牺牲韶关市***凯旋华府商住小区(以下简称凯旋华府)业主的利益，随意对常青恒兴公司受让地块建设的主要控制指标进行变更。严重地侵害了业主们的正当、合法利益。《国有建设用地使用权补充合同》第三条约定：出让人和受让人双方同意以提高容积率和减免部分政府收费方式对受让方延时取地进行补偿。这明显是地方政府与开发商恶意串通，损害小业主的正当、合法利益。五、《商品房买卖合同》附件四第7点应当是无效条款。常青恒兴公司与李清祥、谭桂莲签订《商品房买卖合同》时，不仅没有将凯旋华府设计规划已变更的事实真相告知，还利用其提供的格式合同，给李清祥、谭桂莲设陷阱，主要体现如下：1、《商品房买卖合同》第十条约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日银行固定资产贷款利率计算)”。这个条款明确没有李清祥、谭桂莲的书面同意，常青恒兴公司是不能擅自变更该商品房项目的规划、设计。2、常青恒兴公司在该合同的最后一页，用比该合同正文字体小2号的字体加了一个附件四，其中的第7点约定：“买卖双方同意对买卖合同第十条之内容作出补充：买受人应于出卖人通知到达之日或公示起七日内书面答复是否解除合同。若买受人书面答复不解除买卖合同或在上述通知到达之日七日内仍未作书面答复的，则视同接受该规划、设计的变更以及由此引起的该商品房结构、面积、价款等方面的变更。买受人日后不得再提出异议，亦不得以此变更为由再要求修改、变更或解除买卖合同。买卖合同履行期间，若因政府原因导致该商品房建筑设计变更或小区平面布局变更，且该变更经政府规划管理部门批准，则出卖人可不予通知买受人，亦不得以此变更为由再要求修改、变更或解除买卖合同。”常青恒兴公司在签订《商品房买卖合同》时，没有告知李清祥、谭桂莲有这个霸王条款，李清祥、谭桂莲如果知道是绝对不会与常青恒兴公司签订《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。常青恒兴公司在《商品房买卖合同》中增加了个附件四第7点，免除了己方书面告知的义务，增加了买受方的义务，不但没有依法对买受人进行说明，还故意把字体缩小，放在最后一页不显眼的地方，这明显是故意挖坑害人。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条规定：“经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”按照上述法律规定，《商品房买卖合同》附件四第7点应当是无效条款，请法院予以确认。五、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”《广东实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十三条规定：“从事商品房开发或代理的经营者，销售商品房时，应当以书面形式向消费者明示商品房的准确地址、建筑和装饰标准、建筑面积、实用面积和公用分摊面积、单价、交货日期、配套设施、产权办理等内容，必须保证商品房达到国家规定的有关质量标准，诚信交易。违者给消费者造成损失的，应当赔偿消费者的实际损失。”六、一审法院事实认定错误。一审法院认为：“常青恒兴公司是否构成欺诈，并不能单纯以该补充合同与涉案房屋买卖合同签订的先后顺序予以认定，而是应以从常青恒兴公司向李清祥、谭桂莲推销房屋时是否存在虚假的宣传或者隐瞒真实情况。本案中，李清祥、谭桂莲陈述其首次看房是在2013年7月、8月左右，即涉案小区的容积率等指标在李清祥、谭桂莲首次接触房屋时采取何种方式向李清祥、谭桂莲推销房屋，李清祥、谭桂莲对此并未提交充分证据证明，李清祥、谭桂莲现有证据无法反映常青恒兴公司是否以虚假宣传向李清祥、谭桂莲推销房屋。”李清祥、谭桂莲认为，一审法院明显偏袒常青恒兴公司，常青恒兴公司在与李清祥、谭桂莲签订房屋买卖合同时，未将已改变容积率等指标的真实情况告诉李清祥、谭桂莲，已构成欺诈。况且，一审法院完全可以责令常青恒兴公司提供当时的销售情况或依据法院的职权进行调查取证(有小区销售模型)。事实上，常青恒兴公司当时是以没有变更的小区销售模型向李清祥、谭桂莲推销房屋的。李清祥、谭桂莲就没有见过变更设计规划后的小区销售模型。一审法院明显事实认定错误。请求二审法院依法判决，维护李清祥、谭桂莲合法权益。常青恒兴公司口头辩称，一审判决对本案查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回李清祥、谭桂莲的上诉请求。李清祥、谭桂莲向一审法院起诉请求：1.判令常青恒兴公司因商品房的买卖中存在欺诈行为按《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定赔偿李清祥、谭桂莲双倍购房款，即699369元×2=1398738元；2.判令常青恒兴公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月12日，李清祥、谭桂莲(买受人)与常青恒兴公司(出卖人)签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：11014068813)，约定出卖人以出让方式取得位于韶关市武江区********、编号为0302157的地块的土地使用权，并经批准在该地块上建设商品房，现定名为凯旋华府，李清祥、谭桂莲购买常青恒兴公司在上述地块建设的凯旋华府第A11幢501号房，房屋建筑面积为123.44平方米，套内建筑面积为102.83平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.61平方米，总房价为699369元。付款方式为银行按揭：买受人应于2013年9月12日前支付首期房款219369元并办理按揭手续；买受人应于2013年12月12日前支付剩余房款(银行按揭款项)48万元。关于交付期限约定为于2013年12月12日前交付。合同第十条约定：“规划、设计变更的约定：该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计、确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)。”关于规划、设计变更的问题，双方还在上述合同的附件四的第7条进行了补充约定，该补充约定的内容为：“买卖双方同意对买卖合同第十条之内容作出补充：买受人应在出卖人通知到达之日或公示起七日内书面答复是否解除买卖合同。若买受人书面答复不解除买卖合同或在上述通知到达之日起七日内仍未作出书面答复的，则视同接受该规划、设计的变更以及由此引起的该商品房结构、面积、价款等方面的变更。买受人日后不得再提出异议，亦不得以此变更为由再要求修改、变更或解除买卖合同。买卖合同履行期间，若因政府原因导致该商品房建筑设计变更或小区平面布局变更，且该变更经政府规划管理部门批准，则出卖人可不予通知买受人。买受人对此变更不得提出任何异议或要求，亦不得以此变更为由要求修改、变更或解除买卖合同。”签订上述合同后，李清祥、谭桂莲依约向常青恒兴公司支付了购房款，常青恒兴公司亦按约定将商品房交付给了李清祥、谭桂莲，李清祥、谭桂莲接收该商品房后已装修入住。另查明，常青恒兴公司受让涉案房屋所在地块的国有土地使用权后，因该地块的拆迁安置工作受阻，韶关市国土资源局未能按《国有土地使用权挂牌出让方案》的约定如期交付第二期土地给常青恒兴公司，致使常青恒兴公司项目建设无法执行而遭受经济损失。经韶关市政府组织协调、研究方案以及双方沟通协商，常青恒兴公司(受让人)与韶关市国土资源局(出让人)签订《国有建设用地使用权补充合同》，约定“……一、出让人同意变更《国有土地使用权出让合同》第十一条约定的有关合同项下地块建设要求内容，变更后的主要控制指标为：1、建筑容积率：3.35；2、建筑密度：30%；3、绿地率30%；4、其他：地块其他建设要求应当符合城市规划要求，具体以规划部门规划意见和控制性详细规划为准……”。常青恒兴公司据此于2016年7月18日向韶关市城乡规划局提交《韶关市修建性详细规划审查批后调整申请表》，申请对位于韶关市武江区********的韶关碧桂园凯旋华府商住小区项目的未建部分的平面布局、道路设置、园林绿化等进行调整。随后，常青恒兴公司还提交了关于韶关碧桂园凯旋华府商住小区的《经济技术指标校核报告书》及《日照分析报告书》给韶关市城乡规划局。2016年8月26日至2016年9月4日，韶关市城乡规划局在韶关市***凯旋华府商住小区的售楼部门口、工地施工的出入口及韶关市城乡规划局网站上张贴《修建性详细规划调整批前公示》，公示内容为对碧桂园凯旋华府商住小区修建性详细规划的调整方案，并告知利害关系人就公示事项所享有的权利及提出异议的期间及方式。公示及异议期间，未有碧桂园凯旋华府商住小区的业主及其他利害关系人提出书面意见申请听证。2016年9月23日，韶关市城乡规划局向常青恒兴公司发出《韶关碧桂园凯旋华府商住小区修建性详细规划方案调整审定通知书》，原则同意该修建性详细规划调整总平面规划方案，并明确了审定经济技术指标。2017年2月27日，李清祥、谭桂莲以其对韶关市城乡规划局作出的批前公示有异议为由向该院提起行政诉讼，请求判令韶关市城乡规划局作出的《韶关碧桂园凯旋华府商住小区修建性详细规划调整批前公示》无效。该院经审查认为，韶关市城乡规划局已依法公示并已告知利害关系人所享有的权利，李清祥、谭桂莲未在公示异议期间主张权利，责任不在韶关市城乡规划局。为此，该院于2017年6月5日作出(2017)粤0203行初88号行政判决，驳回李清祥、谭桂莲的诉讼请求。李清祥、谭桂莲不服该判决提起上诉，本院经审理后作出(2017)粤02行终145号判决，驳回上诉，维持原判。此外，李清祥、谭桂莲以常青恒兴公司未通知其变更涉案小区规划、设计之事，变更规划、设计后致使其房屋被包围及采光受到影响，其不同意变更小区规划、设计为由，起诉至该院提出解除其与常青恒兴公司签订的《商品房买卖合同》并要求赔偿损失等诉讼请求，该院经审理后认为，常青恒兴公司变更涉案小区的规划、设计并不符合双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定的出卖人擅自变更涉案小区规划、设计的情形；韶关市城乡规划局已依法公示并已告知利害关系人所享有的权利，李清祥、谭桂莲未在公示异议期间主张权利，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第7条的约定，该情况下视同买受人接受该规划、设计的变更，买受人不得以此变更为由再要求修改、变更或解除买卖合同；常青恒兴公司将涉案房屋交付给李清祥、谭桂莲后已装修入住多年，李清祥、谭桂莲并未提供证据证明因涉案小区规划、设计的变更对其房屋质量或使用功能造成了影响。该院据此作出(2017)粤0203民初324号判决，驳回李清祥、谭桂莲全部诉讼请求。李清祥、谭桂莲不服该判决提起上诉，因李清祥、谭桂莲未按时到庭参加二审调查、询问，本院作出(2018)粤02民终1726号民事裁定，按李清祥、谭桂莲撤回上诉处理。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”的规定，判断是否构成欺诈应从以下因素考虑，一是有欺诈的故意和欺诈行为，即故意告知对方虚假消息或隐瞒真实情况；二是有欺诈后果，即当事人作出错误判断；三是因果关系，即欺诈行为引起后果。本案中，双方均陈述涉案《国有建设用地使用权补充合同》在2013年3月22日签订，即在双方签订房屋买卖合同前该补充合同已经签订，但常青恒兴公司是否构成消费欺诈，并不能单纯以该补充合同与涉案房屋买卖合同签订时间的先后顺序予以认定，而是应从常青恒兴公司在向李清祥、谭桂莲推销房屋时是否存在虚假的宣传或者隐瞒真实情况。本案中，李清祥、谭桂莲陈述其首次看房是在2013年7月、8月左右，即涉案小区的容积率等指标在李清祥、谭桂莲首次接触涉案房屋前已变更，而常青恒兴公司在李清祥、谭桂莲首次接触房屋时采取何种方式向其推销房屋，李清祥、谭桂莲对此并未提交充分证据证明，即李清祥、谭桂莲现有证据无法反映常青恒兴公司是否以虚假的容积率或者其他虚假宣传向其推销房屋。其次，常青恒兴公司向韶关市城乡规划局提交《韶关市修建性详细规划审查批后调整申请表》的时间在2016年7月18日，晚于双方签订房屋买卖合同的时间。政府规划管理部门在审批是否准许常青恒兴公司申请的修建性详细规划调整的过程中亦依法进行了公示，而李清祥、谭桂莲并未在公示异议期间主张权利。且常青恒兴公司将涉案房屋交付给李清祥、谭桂莲后，李清祥、谭桂莲已装修入住多年，其亦未提供证据证明因涉案小区规划、设计的变更对其房屋质量或使用功能造成了影响。因此，李清祥、谭桂莲提出常青恒兴公司存在故意隐瞒有关信息使其做出错误判断的主张，依据不足，该院据此对李清祥、谭桂莲主张常青恒兴公司存在消费欺诈要求其赔偿双倍购房款1398738元的诉讼请求，依法不予支持。一审判决：驳回李清祥、谭桂莲的全部诉讼请求。一审案件受理费17388.64元，减半收取8694.32元，由李清祥、谭桂莲负担。本院查明，对一审判决认定事实部分，李清祥、谭桂莲与常青恒兴公司均无异议，但李清祥、谭桂莲主张不全面并补充：《房屋买卖合同》签订在2013年9月12日，而常青恒兴公司与韶关市城乡规划局是在2013年3月22日签订《国有建设用地使用权补充合同》，常青恒兴公司在与李清祥、谭桂莲签订《房屋买卖合同》没有告知已经变更涉案房屋的规划设计以及整个小区的设计规划基本变更，剥夺了李清祥、谭桂莲的知情权。故本院对一审判决认定事实部分予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：常青恒兴公司向李清祥、谭桂莲出售案涉房屋过程中是否存在欺诈行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第68条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”的规定，判断是否构成欺诈应从以下因素考虑，一是有欺诈的故意和欺诈行为，即故意告知对方虚假消息或隐瞒真实情况；二是有欺诈后果，即当事人作出错误判断；三是因果关系，即欺诈行为引起后果。本案中，李清祥、谭桂莲主张常青恒兴公司在出售案涉房屋过程中存在欺诈行为。经审查，首先，虽然李清祥、谭桂莲与常青恒兴公司于2013年9月12日签订《商品房买卖合同》，而涉案《国有建设用地使用权补充合同》在2013年3月22日签订，即涉案小区的规划在李清祥、谭桂莲签订合同前已变更，但李清祥、谭桂莲并未提供充分证据证明常青恒兴公司在出售涉案房屋过程中存在故意告知虚假信息或隐瞒规划已变更的真实情况，致使其作出购买涉案房屋的错误判断，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，应由其承担不利后果。其次，在双方签订《商品房买卖合同》后，常青恒兴公司于2016年7月18日向韶关市城乡规划局提交《韶关市修建性详细规划审查批后调整申请表》，韶关市城乡规划局在审批是否准许常青恒兴公司申请的修建性详细规划调整的过程中依法进行了公示，而李清祥、谭桂莲并未在公示异议期间主张权利。再次，常青恒兴公司将涉案房屋交付给李清祥、谭桂莲后，李清祥、谭桂莲已装修入住多年，其亦未提供证据证明因涉案小区规划、设计的变更对其房屋质量或使用功能造成了影响。故李清祥、谭桂莲主张常青恒兴公司在出售案涉房屋过程中存在欺诈行为依据不足，一审法院据此驳回李清祥、谭桂莲主张常青恒兴公司存在消费欺诈要求其赔偿双倍购房款1398738元的诉讼请求并无不当，本院予以认同。综上所述，李清祥、谭桂莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17388.64元，由李清祥、谭桂莲负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二〇年七月二十四日书记员  沈燕山