福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初1192号 原告：中国工商银行股份有限公司莆田分行，住所地：莆田市城厢区荔城南大道**。统一社会信用代码：913503008553425833。 负责人：郑一鹏，行长。 委托诉讼代理人：谢雄，福建大雄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭劲达，福建大雄律师事务所律师。 被告：林娟，女，汉族，1979年7月23日出生，住福州市仓山区。 被告：莆田市恒润房地产开发有限公司，住，住所地：莆田市荔城区北高镇北高村北高市场一社会信用代码：91350300751378514D。 法定代表人：林怡倩。 委托诉讼代理人：黄金重，福建莆中律师事务所律师。 被告：莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会，住，住所地：莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘顶社路**一社会信用代码：55350302003700627Y。 法定代表人：江爱建，主任。 原告中国工商银行股份有限公司莆田分行（以下简称：“工行莆田分行”）与被告林娟、莆田市恒润房地产开发有限公司（以下简称：“莆田恒润公司”）、莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会（以下简称：“新塘居委会”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行莆田分行的委托诉讼代理人彭劲达到庭参加诉讼，被告林娟、莆田恒润公司、新塘居委会经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行莆田分行向本院提出诉讼请求：1．被告林娟立即向原告偿还借款本金103573.44元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2020年2月25日起按照《个人购房借款／担保合同》约定的标准计收，计至实际还清之日止）；2．原告对被告林娟提供的抵押物即位于莆田市城厢区的房产灭失获得拆迁安置补偿房屋或拆迁款享有优先受偿权；3．被告莆田恒润公司、新塘居委会对本案全部债务承担连带偿还责任；4．本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、诉讼保全费、公告费）由三被告共同承担。事实和理由：2007年6月22日，被告林娟（林娟委托黄志鹏作为受托人，代为办理银行按揭贷款、收房、办理房地产证手续）、莆田恒润公司、新塘居委会与原告签订《个人购房借款／担保合同》（以下简称“合同”）向原告申请借款220000元。合同主要内容：合同第一、三条约定，被告林娟向原告借款220000元，借款期限为20年；第四条约定，本案贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮15%,每年调整一次；合同第六条约定，被告林娟还款方式为按月等额本息还款法；合同第十条约定，被告林娟未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任、被告林娟所购房产或抵押物、质物发生质量、权属等纠纷，已经或可能影响被告林娟本合同项下义务的履行的、被告林娟不履行其应当承担的担保责任或其他义务，已经或可能影响被告林娟在本合同项下义务的履行的或影响本息按期足额偿还的其他情形的。原告有权宣布本合同和原告与被告林娟之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求被告林娟立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；合同第十四条约定，被告林娟提供其名下位于莆田市城厢区的房产向原告提供抵押担保，原告抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保证金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。还约定抵押物发生或可能发生毁损、灭失的、被告林娟应及时告知原告，并立即采取措施防止损失扩大，及时向原告提交有关主管机关出具的毁损、灭失证明。原告有权要求被告林娟将所获得的抵押物的赔偿金、补偿金、保险金以及处分抵押物所得收益清偿或提前清偿被告林娟在本合同项下的债务；合同第二十三条约定，被告恒润公司、被告新塘居委会为本案提供阶段性担保，担保期限至本案的抵押房产办理正式抵押登记手续，且原告收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书为止，被告恒润公司、被告新塘居委会对原告收到本案房屋他项权证书之前被告林娟的全部债务承担连带责任保证。合同第三十三条约定履行合同履行过程中所发生纠纷，向原告住所地有管辖权的法院提起诉讼；合同另对其他内容进行约定。上述合同签订后，被告林娟于2007年6月25日为本案抵押房产办理预售商品房、在建工程抵押登记，原告于2007年6月25日按照约定发放了220000元的贷款本金。但因广化寺片区（油画城）改造项目建设需要，被告林娟所有的位于莆田市城厢区产亦属于拆迁规划的范围，现阶段也已拆迁完毕。被告林娟未在上述抵押物灭失后及时告诉原告，未立即采取措施防止损失扩大，也未提供原告认可的新的担保，已构成违约。同时本案正式抵押手续尚未办理，被告莆田恒润公司、被告新塘居委会应对本案全部债务承担连带保证责任。被告林娟2020年2月5日起便未按照合同约定支付贷款本息，借款期间被告林娟未如期偿还借款本息超过三个月，已经构成违约。 被告林娟、莆田恒润公司、新塘居委会未做答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，原告提供《个人购房借款/担保合同》《公证书》《预售商品房、在建工程抵押登记表》《个人住房贷款借款凭证》、被告的基本信息各1份及交易流水2份来源合法，内容客观真实，并与本案相关联，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年4月29日，林娟因准备购买莆田市城厢区产出具委托书，委托黄志鹏签订购房合同、办理银行按揭贷款、收房、办理房地产证手续。2007年6月22日，工行莆田分行作为贷款人与林娟作为借款人暨抵押人，莆田恒润公司、新塘居委会作为保证人签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款220000元，用于购买坐落于莆田市城厢区的房屋。贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率，下浮15%，据此确定年利率为6.12%；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；无对应日的，还款日为该期最后一日。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定。由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费由借款人承担。借款人未完全适当遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任、借款人所购房产或抵押物、质物发生质量、权属等纠纷，已经或可能影响借款人在本合同项下义务的履行的、借款人不履行其应当承担的担保责任或其他义务，已经或可能影响借款人在本合同项下义务的履行的或影响贷款本息按期足额偿还的其他情形的，构成借款人违约。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。抵押物发生或可能发生毁损、灭失的，抵押人应及时告知贷款人，并立即采取措施防止损失扩大，及时向贷款人提交有关主管机关出具的毁损、灭失的证明。抵押人所获得的抵押物的赔偿金、补偿金、保险金以及处分抵押物所得收益，贷款人有权选择下列方式进行处理：清偿或提前清偿借款人在本合同项下的债务等。《抵押物清单》载明抵押房产坐落于莆田市城厢区，房价总额、抵押金额均为389766元。2007年6月25日，工行莆田分行为上述抵押房产办理拆迁安置房期房抵押登记。上述抵押房产尚未办理房产证、也未办理抵押权设立登记。2007年6月25日，工行莆田分行向林娟发放借款220000元。林娟未能按期偿还借款，截至2020年6月25日尚欠借款本金98947.67元。 综上所述，本院认为，工行莆田分行与林娟、莆田恒润公司、新塘居委会签订的《个人购房借款/担保合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。因案涉抵押房产已被拆迁，按照合同约定抵押人所获得的抵押物的赔偿金、补偿金，贷款人有权清偿或提前清偿借款人在本合同项下的债务等。许祖贤未将抵押物灭失的事实告知贷款人，也未将所获得的抵押物补偿金用于清偿案涉合同项下的债务，已经构成违约。且抵押物灭失不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物价值为限承担责任，应当予以支持。故工行莆田分行主张债务人暨抵押人林娟清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，本院予以支持。工行莆田分行主张对林娟提供的抵押物产生的拆迁款享有优先受偿权，该抵押房产未办理抵押权设立登记，该主张不符合法律规定，本院不予支持。工行莆田分行主张莆田恒润公司、新塘居委会对上述债务承担连带偿还责任，莆田恒润公司、新塘居委会为本案借款提供阶段性连带责任保证，因本案抵押房产并未办理正式抵押登记手续，保证人仍应承担保证责任，该主张本院予以支持。被告林娟、莆田恒润公司、新塘居委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、《中华人民共和国担保法》第七条、第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告林娟应于本判决生效之日起十日内共同偿还中国工商银行股份有限公司莆田分行借款本金98947.67元及该款自2020年6月26日起至还清之日止按照合同约定计算的利息、罚息、复利； 二、莆田市恒润房地产开发有限公司、莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会对上述第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回中国工商银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2371.4元，由中国工商银行股份有限公司莆田分行负担100元，林娟、莆田市恒润房地产开发有限公司、莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会负担1271.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  刘 明 人民陪审员  林清廉 人民陪审员  陈美秀 二〇二〇年七月九日 书 记 员  方怡青 附：本案相关的法律法规： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国婚姻法》 第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 《中华人民共和国担保法》 第七条具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。