河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1525民初4339号原告：周红，男，1978年7月5日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：陈求实，固始县锐剑法律服务所法律工作者。被告：刘强，男，1971年3月19日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：焦建国，固始县务实法律服务所法律工作者。被告：王其海，男，1971年3月1日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：马洪海、叶阳，河南振蓼律师事务所律师。原告周红与被告刘强、王其海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周红的委托诉讼代理人陈求实，被告刘强的委托诉讼代理人焦建国，被告王其海及其委托诉讼代理人马洪海、叶阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周红向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告履行合同约定的办理房产证义务；2.判令二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年2月9日，原告与二被告签订售房协议一份，二被告将位于固始县城蓼北路与团结路西北角商住楼第一、第二层第三、第四间出卖给原告，购房款为175万元。协议签订后，原告按照约定将150万元购房款支付给了二被告，按照协议约定，二被告负责办理房屋所有权证，待房权证办齐交给原告后，原告将剩余房款支付给二被告。现二被告对办理房权证之事置之不理，原告多次催促二被告办理，二被告不予理会原告要求，同时，将原告应得的房屋租金截留不支付原告。无奈，原告只得具状至法院，请求法院查明事实，依法判决。被告刘强辩称，1.原告要求被告履行办证的诉求无法得到持。《售房协议》约定，原告如约支付购房款，被告如约办证，到现在原告还欠被告20万元购房都款没有支付，所以原告没有办证。原告的诉求是要求二被告履行办证义务，诉求模糊，双方没有约定办证的时间，被告在任何时间办证都没有违约。原告没有如约支付20万元办证费用的押金，被告为其办证要支付大量费用，被告没有办证理由正当。依据相关法律规定，办证不属于买卖行为，因为双方没有启动办证程序，被告不具有办证职权，办理不动产登记证的职权属于国家不动产登记机构，而不是原、被告双方约定可以实现的,要求办证没有依据。假如被告负有办证义务，按照合同约定，被告没有办证是行使不安抗辩权，原告也没有按照合同约定交纳办证的保证金，失去了办证的条件。2.双方没有约定办证结束后交房款，合同中仅约定了两次付款的时间。3.原告陈述应得的资金被截留不属实，承租人拒付租金是原告和承租人之间的纠纷，原告可以向承租人主张权利。4.自《不动产登记条例》实施后，房屋所权证已取消。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉求。被告王其海辩称，我和被告刘强合伙建设位于固始县城蓼北路和团结路交叉口的四间六层一处房产，我和被告刘强各分得了门面两间两层。2011年2月9日，原告和被告刘强签订了《售房协议》一份，约定原告购买被告刘强分得两间两层房屋，因上述房屋是我和被告刘强合伙建设的，建设房屋时土地使用权是以我的名义挂牌取得的，所以房权证办在我的名下，发证时间为2016年8月18日。因我和被告刘强是合伙建房，当时签订《售房协议》时，原告和被告刘强均要求我作为见证人签名，我是小学文化，对于在协议上签名意义没有太大的认识，故也在出售方签了名，但是在附款中，被告刘强所书写的“甲方单身，所卖房屋与他人无关…”，从这可以看出，房屋所有权归被告刘强所有，原告也将购房款支付给了被告刘强，同时扣留20万元购房款作为押金。综上，原告因房屋买卖合同和被告刘强发生纠纷，我不是出卖主体，故对被告刘强和原告的纠纷不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.《售房协议》一份，原告周红证明双方签订了购房合同中，二被告有办证义务。被告刘强认为，真实性由法庭核实，但对原告的证明目的有异议，合同没有约定办证期限，协议的第三条有明确约定，余款两个月内付清。但到现在还有20万元没有付清。协议附款补充的办证约定，明确原告要交20万元押金，被告没有收到这个20万元，被告垫付大量办证费用，是有风险的，被告有权行使不安抗辩权。被告王其海无异议。本院认为，按照双方协议附款约定，房屋所有权证由二被告办理，原告留下20万元房款作为办证押金，待房权证办好后，原告退还被告房款押金，办证费用由二被告凭票据与原告结算，费用由原告负担。2.《售房协议》一份，被告王其海证明房屋买卖是原告和被告刘强之间的事，和其没有关系，原告起诉我没有依据。原告认为，二被告对协议内容是知情和认可的，应该承担办证义务。被告刘强认为，真实性无异议，但二被告是合伙，他们之间约定对案外人没有约束力。本院认为，被告王其海在双方《售房协议》签了名，并且案涉房屋的房权证也办在被告王其海名下，故对该证据的证明目的，本院不予采纳。3.转账凭证2张、收条一张，原告证明其交付给被告刘强155万元。被告刘强认为，以条子为准。本院认为，该组证据具有真实性，本院予以采纳。4.房权证复印件，被告王其海证明案涉房屋的房权证是以其名义办理的。原告认为，房权证真实性无异议，需要说明的是，原告不是要求二被告办证，而是要求二被告履行配合办理过户义务。被告刘强认为，房权证真实性无异议，但对证明目的有异议。办理过户登记不能成立，双方签订的协议第六条已划掉了，协议附款约定是办理房屋所有权证，合同没有约定办证的类型，假如是过户登记，也是不动产登记转移，其职权仍然是不动产登记机关。本院认为，该证据具有真实性，本院予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告刘强、王其海合伙建设位于固始县城蓼北路和团结路交叉口的四间六层一处房产，二被告各分得了门面两间两层。2011年2月9日，原告周红与二被告刘强、王其海签订《售房协议》一份，双方约定二被告将位于固始县城蓼北路与团结路西北角商住楼第一、第二层第三、第四间出卖给原告。出售的实屋实为被告刘强所有，购房款为175万元。2011年2月9日，原告支付被告刘强购房款10万元，2012年3月7日、4月9日通过周学智的农行银行卡转账给被告刘强145万元，合计155万元。2016年8月18日，案涉房屋房权证办在被告王其海名下。该《售房协议》附款约定，房屋所有权证由甲方（刘强、王其海）办理乙方（周红）押贰拾万元押金房权证办齐后交给乙方后乙方将押金给甲方费用由甲方凭票与乙方结算甲方现在单身所卖房屋与他人无关若出现以上情况，由甲方负责。原告多次催促二被告协助办理房权证，二被告未予协助办理，双方为此发生纠纷。本院认为，二被告与原告协商一致，将案涉房卖给原告，双方构成房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同系双方的真实意思表示且没有违反法律的强制性规定，应受法律保护，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉房屋购房款由被告刘强收取，实为被告刘强出卖，但案涉房屋所有权证登记在被告王其海名下，双方在协议附款中约定“房屋所权证由二被告办理”，故二被告应履行协助原告办理房屋所有权证过户的义务。被告刘强辩称，原告要求被告履行办证的诉求无法得到持，应予驳回。该辩称意见不符合双约定和法律，本院不予支持。被告王其海辩称，其不是出卖房屋的主体，对被告刘强和原告的纠纷不应承担责任。该辩称意见不符合双约定和法律，本院不予支持。综上所述地，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告刘强、王其海于本判决生效后九十日内履行协助原告周红办理2011年2月9日双方签订的《售房协议》项下房屋产权转移登记的义务；二、驳回原告周红的其他诉讼请求。案件受理费100元,由原告周红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时，预交二审诉讼费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  张志立二〇二〇年七月二十七日书记员  陈晓娟