江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初11717号原告：高蓓，女，1982年8月16日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：蒋红英，宜兴市官林法律服务所法律工作者。原告：吴丹，男，1978年1月2日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：蒋红英，宜兴市官林法律服务所法律工作者。被告：张艳，女，1979年8月12日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：周鹏，江苏景明律师事务所律师。原告高蓓、吴丹与被告张艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法由审判员钱晋独任审理，于2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告高蓓、吴丹及其委托诉讼代理人蒋红英，被告张艳的委托诉讼代理人周鹏到庭参加诉讼。后又依法组成合议庭，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告高蓓、吴丹的委托诉讼代理人蒋红英，被告张艳及其委托诉讼代理人周鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高蓓、吴丹诉称：双方于2017年5月13日签订房屋买卖合同一份，约定高蓓、吴丹购买张艳所有的坐落于宜兴市房屋，房款74.8万元。合同签订后，其按约支付购房定金2万元、首期房款24.8万元，但张艳迟迟不予办理房屋过户手续，且该房屋因张艳的其他债务于2019年1月24日被法院拍卖处置完毕。故高蓓、吴丹为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：1.双方之间签订的买卖合同于2019年1月24日解除（不含车库）；2.张艳返还购房定金4万元、购房款22.8万元（其中已扣除车库款2万元），并赔偿损失29.44万元；3.诉讼费和评估费由张艳承担。被告张艳辩称：高蓓、吴丹的实际损失远低于诉请主张的损失。首先，根据宜兴市房屋买卖协议，私有车库包含在房屋总价之内并连房屋一起出售，但该车库被高蓓、吴丹于2019年7月4日以6.8万元出售给他人；其次，该房屋高蓓、吴丹已实际交付，高蓓、吴丹出租给案外人并收取的租金45600元，应相应革除。再次，根据拍卖公告和房地产评估报告，涉案房产被无锡市梁溪区人民法院调查于2016年1月27日查封，故案涉合同无效，该合同约定的定金条款无效。最后，对于高蓓、吴丹的各项诉请，认可应返还购房款24.8万，但高蓓、吴丹所述的2万元购买车库不是事实，该2万元并未实际交付，要革除的是在损失中革除；解除合同日期、诉讼费、评估费依法判决。经审理查明：2017年5月13日，张艳（甲方）与高蓓、吴丹（乙方）签订《宜兴市房产买卖协议》一份，约定甲方将坐落于宜城街道房屋出售给乙方，出售房屋状况栏备注自库1只，另注明附属设施包括电视机、空调等，自库连房屋一起出售。房屋成交总价为74.8万元，2017年5月13日付定金2万元、贷款额度暂定，除贷款外剩余首付于过户当天付清，暂定2017年5月25日前过户。甲方应在款清日前，将房产交付给乙方，房屋移交时该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方应保证上述房产的权属清楚，若发生与甲方该房产有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。双方达成协议后，若甲方毁约，应书面告知乙方，并在7日内将已付购房款返还给乙方，同时支付违约金5万元。甲方净得房款，甲方负责产权清晰，乙方承担过户费用及杂费、中介费。甲方无条件配合乙方进行贷款及过户手续，款清交房后甲方及时结清房子及车库的水、电、煤等费用。2017年5月13日，张艳向高蓓出具收款收据一张，言明收到购房定金2万元。2017年6月12日，高蓓向张艳转账24.8万元。张艳向高蓓出具收条，言明收到购房首付款24.8万元。张艳曾向高蓓、吴丹出具收条一张，言明收到自行车库，现金共计2万元，同时承诺退还吴丹、高蓓已付购房款26.8万元。2019年1月12日，张艳又向高蓓出具收条一张（书写在前一张收条下方），言明已收到高蓓购买车库全款2万元，现金一次性付清。另查明：2019年1月15日，高蓓通过微信/短信询问张艳“你那个房子置换后来成功了吗？”“不是说周一就有结果的么”“我那个房客还没找到房子来”。张艳回答“还在跟银行协商”“明天去无锡”“另外还找了个收债权的，如果银行实在商量不过就让他一次性买断”“周一律师和承办法官都没时间”“法院那边也在想办法托人打关系”高蓓询问“那周五还是来看房子吗，人住在里面可以吗”。张艳未作答复。2019年1月29日，高蓓通过微信/短信询问张艳“车库的水电什么时候去弄呢”。张艳亦未作答复。2019年5月27日，高蓓通过微信/短信将《租房协议》发给张艳。8月21日，高蓓再次询问张艳“到底什么情况”“方案到底行不行得通你也给个话，商量个解决办法”。9月2日，高蓓又询问张艳“那现在是在办哪个环节了啊，解贷解了吗”张艳答复“还没，本来是拉了离婚判决书隔两天就回宜兴解压的”。高蓓询问“那又要等一个月了？”张艳未作回复。又查明：2018年12月21日，无锡市梁溪区人民法院在淘宝网挂拍案涉房屋，该房屋于2019年1月24日拍卖成交，交易信息显示该房屋评估价102.43万元，起拍价72万元，成交价为92.5万元。审理中，根据高蓓、吴丹的申请，本院委托无锡东信房地产土地资产评估测绘有限公司对坐落于宜城街道龙背山庄房屋（不含车库）在2019年1月12日的市场价值进行评估。该公司于2020年6月2日作出评估报告书，估价结果为前述房屋在2019年1月12日的房地产市场价值为102.24万元。审理中，高蓓、吴丹对案涉房屋及车库交易情况陈述称：双方签订买卖协议时，张艳将房屋信息登记在中介，高蓓、吴丹通过中介得知该房屋出售，因此经过中介联系谈价，双方约定在2017年5月13日去签订房屋买卖协议，签订合同当天张艳还将房产证、土地证拍了照在手机里展示给高蓓、吴丹，并且还传给了高蓓、吴丹照片，但因为时间长远，高蓓、吴丹手机更换的原因，照片已丢失。张艳说她的土地证和房产证在家里没有带来，只有手机里的照片。中介也表示没有问题，之所以会在买卖合同的第一条里将房产证、土地证的证号都写上去，也就是根据照片上的信息写的，并且在合同的第五条也有约定，没有纠纷，并且张艳一再表示没有任何问题。当时高蓓、吴丹不知道该房屋有无法院的查封及抵押。通过中介估算，高蓓、吴丹购买的房屋大约可以贷款50万元，房屋总价74.8万元去掉大约定的50万元贷款额度以外，高蓓、吴丹需再行支付24.8万元，所以高蓓、吴丹于6月12日通过银行转账支付了该笔款项。首付款是书面约定过户当天付清，过户的同时办理贷款，贷款一定进入张艳的银行账户。首付款的实际支付时间为何略晚于5月25日是因为双方于6月12日约好一起去办过户手续，张艳让高蓓、吴丹先把款打给她，高蓓、吴丹就打了。一开始张艳没带房产证，所以6月12日那天没有办成过户，后来到下半年张艳说卖给高蓓、吴丹的房子有贷款，需要还贷款，高蓓、吴丹就等张艳还完贷款。2019年1月12日，张艳找到高蓓、吴丹说房屋要被法院拍卖了，所以只能把车库交付给高蓓、吴丹，因2017年双方签合同时车库的价格差不多2万元，所以张艳将车库以2万元出售给高蓓、吴丹，高蓓、吴丹将车库装修并装备空调、油烟机等后于同年7月4日以6.8万元出售给他人，所以现在请求解除的是买卖合同是房屋（不含车库）。交付车库后，张艳又联系高蓓、吴丹称能可以交付案涉房屋，张艳去无锡银行、法院商量等（对应的微信聊天是2019年1月10日左右张艳告知高蓓、吴丹她的房屋要被法院拍卖，并且告知高蓓、吴丹可以用其他房子和银行协商置换，张艳在406也有一套房屋，在丰泽苑都有房屋，所以张艳承诺高蓓、吴丹能和银行、法院协商通过置换房屋，把要拍卖的房屋置换回来，过户给高蓓、吴丹，可以把房屋置换出来或者找人买断债权等，可以不用拍卖该房屋），因为高蓓、吴丹不懂这些操作，所以就相信了，并一直催问张艳进展情况（有微信记录）。直到后来在网上看到该房屋被拍卖成交了，成交后双方一直协商赔偿方案未果。高蓓、吴丹曾于2019年5月27日发给张艳租房协议的文本是因为：张艳的房子一直处于出租状态，在高蓓、吴丹付了首付时候，张艳让租客以年付的方式把房租给高蓓、吴丹，高蓓、吴丹实际收取了2017年8月-2019年8月的租金，张艳说房子无法给高蓓、吴丹，先把房子出租的钱给高蓓、吴丹，该租客大约于2019年5-6月退租的。高蓓、吴丹现在认可收到房屋租金45600元（1900元／月×2年），但后期张艳退给承租人的款项与高蓓、吴丹无关，不应在本案中革除。对于张艳提供的与“奋斗”的微信记录，其不清楚该人是不是租户，因为张艳有很多套房屋，因此不能确认张艳是退案涉房屋的房租，也不能证明款项往来就是退房租。审理中，张艳对案涉房屋及车库的相关交易情况述称：房屋交易时，其不知道房屋被梁溪法院查封。当时房屋抵押给中信银行股份有限公司无锡分行，其向高蓓、吴丹出售该房屋时，抵押权人口头同意，其以口头的方式告知高蓓、吴丹房屋有抵押。对于车库：车库是作为补偿给高蓓、吴丹的，并将已收购房款退还给高蓓、吴丹后，案涉协议解除。另外，在双方签订房产买卖协议时，没有承租人，是2017年8月高蓓将房产出租给案外人，承租人的电话也是由高蓓发给自己的。房租为年付，月租金为1900元，实际交付了45600元，在梁溪区人民法院清空房屋时，承租人的租赁期限未到期，经其与高蓓、吴丹、承租人协商，由张艳退还租金4750元（其微信记录中可以反映自己于2019年6月11日左右分两笔向微信名为“奋斗”的人转账2000元+2750元）。以上事实，有高蓓、吴丹提供的宜兴市房产买卖协议、收款收据、收条、拍卖成交记录截图、评估报告书，张艳提供的微信、短信记录截屏打印件，本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，高蓓、吴丹与张艳签订的房产买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。高蓓、吴丹按照房产买卖协议的约定交付了定金和首付款，张艳也应按照房产买卖协议的约定履行交付房产及办理所有权过户等义务。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方在房产买卖协议中明确约定若发生与张艳该房产有关的产权纠纷或债权债务纠纷概由张艳负担，由此给高蓓、吴丹造成的经济损失，由张艳负责赔偿。而案涉房屋因张艳的原因被梁溪区人民法院拍卖导致高蓓、吴丹无法取得所有权，高蓓、吴丹有权要求解除房产买卖协议，并要求张艳赔偿损失。对于张艳向高蓓、吴丹出具落款时间为2019年1月12日的收条，该内容包括张艳收到高蓓、吴丹车库款现金2万元及承诺退还高蓓、吴丹已付购房款26.8万元两部分内容。双方在本案中确认张艳已履行了交付车库的义务，张艳出具的收条中承诺退还吴丹、高蓓已付购房款26.8万元，高蓓、吴丹也接受了该收条，故本院确认高蓓、吴丹与张艳签订的房产买卖合同于2019年1月12日解除（不含双方已履行完毕的车库）。此后不论高蓓、吴丹以何种价格处分该车库，张艳均无权以超过2万元的金额在应返还的购房款或应赔偿的损失中革除。因此，高蓓、吴丹主张张艳返还已付购房款22.8万元（扣除车库款2万元），于法有据，应予支持。根据法律规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。对于高蓓、吴丹总损失的确认，因高蓓、吴丹在房产买卖协议签订后已收取了租户租金4.56万元，该款应在高蓓、吴丹的损失中革除。张艳现提供的证据不足以证明其向案涉房屋的租户退还了租金0.475万元，即使退还租金属实，张艳也不能同时在高蓓、吴丹的损失中同时主张中革除租金4.56万元以及张艳向租户返还的租金0.475万元。对于高蓓、吴丹因张艳违约造成的损失应按如下方式计算：[102.24万元（合同解除日的房屋市场价）-72.8万元(房产买卖协议签订日的约定的房屋价款74.8万元-车库2万元)-高蓓、吴丹实际收取的租金收入4.56万元]=24.88万元，该损失并不超过张艳在订立合同时预见到的或者应当预见到的因违反合同可能给高蓓、吴丹造成的损失，应由张艳承担赔偿责任。又因双方在房产买卖合同中约定的定金不足以弥补因张艳违约高蓓、吴丹造成的前述损失，故张艳在根据定金罚则向高蓓、吴丹双倍返还定金计4万元之外，还应赔偿高蓓、吴丹损失20.88万元。综上，本院确认高蓓、吴丹与张艳签订的房产买卖合同于2019年1月12日解除（不含双方已履行完毕的车库）。张艳应向高蓓、吴丹双倍返还定金计4万元、向高蓓、吴丹返还购房款22.8万元，另赔偿超过定金部分的损失20.88万元。高蓓、吴丹超过部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十五条、第二十九条之规定，判决如下：一、确认高蓓、吴丹与张艳签订的案涉房产买卖协议于2019年1月12日解除（不含车库）。二、张艳于本判决发生法律效力之日起十日内返还高蓓、吴丹购房款22.8万元。三、张艳于本判决发生法律效力之日起十日内向高蓓、吴丹双倍返还定金计4万元。四、张艳于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿高蓓、吴丹损失20.88万元。五、驳回高蓓、吴丹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9424元、财产保全费4420元、鉴定费10850元，合计24694元，由高蓓、吴丹负担3759元，由张艳负担20935元。张艳应负担的部分已由高蓓、吴丹支付，张艳应于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给高蓓、吴丹。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 钱 晋人民陪审员 杨 华人民陪审员 田锦莉二〇二〇年七月二十七日书 记 员 刘淑姣