福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1530号 原告:厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司，统一社会信用代码91350403591731461E，住所地三明市三元区新市南路**山水御园****。 负责人：张志龙，执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：王上灼，男，该公司职员。 被告：林长锁，男，1986年11月26日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：林长飞，男，系林长锁哥哥。 委托诉讼代理人：林庆其，男，系林长锁父亲 原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联物业公司）与被告林长锁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海联物业公司委托诉讼代理人王上灼，被告林长锁委托诉讼代理人林长飞、林庆其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海联物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令林长锁立即支付2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费1094.4元，2019年1月1日至2019年12月31日之间的电费公摊费107.87元，水费公摊费5.93元。2018年9月1日至2020年2月29日电梯公摊费73.35元（公摊电费、水费、电梯费，合计187.15元）；2.判令林长锁支付违约金698.45元（违约金以每季度应缴纳的物业服务费为基数，从欠费之日起每日按欠费总额的千分之三暂计至2020年3月31日，此后计至林长锁偿清之日止；3.本案诉讼费由林长锁承担。事实和理由：林长锁为三明市梅列区房屋所有权人。林长锁于2016年11月6日与厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司签订“前期物业服务协议”一份，该协议第四条约定：物业服务费：1.住宅1.3元/每平方米/月；2.住宅改办公2元/每平方米/月；3.商业物业1.8元/每平方米/月。公摊水电费：每月公共水电费、电费按实际的总费用由全体业主分摊，分摊方法为：公摊水电费=公共水电费总额/全体业主产权面积之和*业主产权面积。业主每次缴纳费用时间：每季度第一个月的前10个工作日，逾期按每日千分之三收取违约金。合同订立后，海联物业公司按照所签订的物业服务协议积极履行物业管理职责，为林长锁及商铺的业主提供了保洁、保安等基本物业管理和服务。但林长锁在2019年1月1日至2020年3月31日期间共计拖欠海联物业公司物业管理费1094.4元，公摊费187.15元，违约金698.45元，合计1980元。经多方催讨，林长锁仍拒绝支付所拖欠的物业费，林长锁长期拖欠行为已严重侵害了海联物业公司的合法权益。 林长锁辩称，海联物业公司与林长锁签订的关于《中央领域前期物业服务协议》有违相关法律和法规，为无效的协议合同。海联物业公司出示的《中央领域前期物业服务协议》违反《合同法》第三条之规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；违反《合同法》第四条之规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预；违反《合同法》第五条之规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。该协议合同系林长锁同开发商签订购房合同时隐藏强加插入的物业服务协议，并非林长锁在完全知情的情况下本着平等、自愿签订的，且为格式霸王合同，不能协商订立（所有业主购房时均强加签订该格式条款协议），不能真实体现林长锁真实意愿，因林长锁购房的需要且当时售楼部办手续人员多只能按开发商提供的资料匆忙签字被迫接受，否则无法购房，该《物业服务协议》严重违反了《合同法》相关规定。根据该协议规定（协议第53页），业主在交房时除需缴纳物业服务费、装修垃圾清运费、装修押金等费用外，还应缴纳2元/平方米的装修管理费。该条款已违反《三明市物业服务收费办法》（明价[2010]114号）之规定，该物业装饰装修管理服务从前期物业服务中剥离，通过与房地产公司签订前期物业服务协议和装修管理服务协议，在已向小区业主收取物业服务费、装修垃圾清运费、装修押金等相关管理服务费后，另行再向小区业主收取装修管理费的行为。2016年三明物价局作出行政处罚后仍然违规收费。2018年福建高院作出再审审查与审判监督行政裁定书【（2018）闽行申602号】后亦不承认违规收费，不退回该费用，严重侵害了所有业主的合法利益，属于侵权行为，理应退回该款项给林长锁，该协议为不合法协议合同。《三明市物业服务收费办法》（明价[2010]114号）第十五条规定：“......业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%缴纳空置物业服务费。”当时，厦门海联翔物业有限公司一直是违反以上规定对空置物业进行违规足额收费，林长锁一直对此向海联物业公司提出异议，海联物业公司在交房时以不给钥匙威胁足额预缴物业费，且交房后不确认空置物业，侵害林长锁合法权益，给林长锁造成经济损失，理应退还林长锁2018年12月31日前多收的40%物业费。根据《福建省物业服务收费管理办法》第十五条第一款规定“物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外”，而《中央领域前期物业服务协议》约定逾期缴纳物业费，每逾期一日应按欠费总额的3‰收取滞纳金，但协议约定的收费方式为每季度/半年/年度首月前十日按时交纳当季度/半年/年度物业服务费，不符合上述相关规定。故该协议存在以上违法违规条款，不是林长锁真实意愿反应，带有隐藏性，强制性，为开发商和物业公司的搭售合同，是不平等无效的合同。海联物业公司出示的关于《三明市物业服务收费事实办法》（明建房[2016]44号）最后规定“以往规定与本办法不一致的，以本办法规定为准”，并未明确废除《三明市物业服务收费办法》（明价[2010]114号），且系由不同机关制定颁布，说明以往的相关规定仍然适合，海联物业公司侵害了林长锁的合法利益，给林长锁造成损失，理应退回2元/平方米的装修管理费费用及2018年12月31日前多收的40%物业费。海联物业公司出示的催缴函不能真实反映林长锁当时是否确认收到，单方面形成公司的催缴函，落款时间无法真实确认。综上，请求法院查明事实，驳回海联物业公司的全部诉讼请求。 海联物业公司及林长锁向本院提交了证据。对于双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案经庭审，查明以下事实： 1.2016年5月18日，原告海联物业公司与林长锁签订《海翼·中央领域前期物业服务协议》，物业管理服务内容为：一、房屋共有部位的维修管理；二、房屋共有设施设备及其支行的维护和管理；三、环境卫生：1.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运。2.公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理。3.公共部位的消杀。物业服务费每季度首月前十日季交纳当季度物业服务费，如在当季度最后一日止仍未交纳牧业服务费的，每逾期一日，海联物业公司按欠费总额的3‰收取滞纳金。物业服务费用按建筑面积收取：高层住宅1.3元/月·平方米；四、装修管理服务费：1.装修管理服务费由林长锁在办理装修申报手续时按以下标准交纳：2.0元/平方米，装修垃圾清运费3.0元/平方米。2016年11月6日，原告海联物业公司与林长锁又签订一份《中央领域前期物业服务协议》，仅在第四条增加了别墅1.60元/月·平方米及第7点，如因政府行政主管部门政策性调整上述收费标准的，按政府调整价格执行。如因政府其他政策、最抵工资标准等有新的调整的，按最抵工资调整比例同比调整。而无须另行签署协议或办理其他手续。 2.林长锁房屋的建筑面积为56.12平方米，每月物业服务费为72.96元。 3.因林长锁未交纳2019年1月1日至2020年3月31日牧业管理费、公摊费、违约金，海联物业公司于2019年12月18日、2020年3月13日向林长锁发送缴费通知书，但林长锁仍未交纳。 4.海联物业公司涉嫌价格违法，向业主收取2元/平方米的装修管理费用没有法律依据。被三明市物价局作出处罚：一、责令其限期退还违法所得541444.2元，逾期无法清退的予以没收；二、按违法所得的一倍金额罚款541444.2元。 综上所述，本院认为，海联物业公司签订的林长锁签订《海翼·中央领域前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，除向业主收取2元/平方米的装修管理费用没有法律依据，被三明市物价局作出处罚，责令其限期退还违法所得处，其余条款符合法律规定。林长锁接受服务，应按合同的约定履行交纳物业服务费的义务，海联物业公司要求林长锁支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。海联物业公司提供林长锁应交的物业服务费、代缴公摊水电费及电梯年检、维保费清单，并提供了详实的费用数据及计算方法，根据数据制作了小区费用分摊明细表，该费用数额本院予以确认。公摊水电费、电梯费用为实际发生的费用，海联物业公司已代为缴纳，因此海联物业公司要求业主返还的诉讼请求，本院予以支持。海联物业公司以林长锁未交纳物业服务费，已构成违约，要求林长锁支付违约金的请求。由于2016年6月以前，全市物业服务收费指导文件为《三明市物业服务收费办法》（明价[2010]114号），海联物业公司在交房时2016年11月6日，又与林长锁签订一份《中央领域前期物业服务协议》，该协议是为规避适用《三明市物业服务收费办法》（明价[2010]114号）。海联物业公司收取林长锁的装修管理费112.2元未退还，违反了《海翼·中央领域前期物业服务协议》第九条第三项规定，海联物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，林长锁有权要求海联物业公司退还本息并支付违约金。海联物业公司在管理中也存在过错，其要求林长锁支付违约金的请求，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《福建省物业管理条例》第二十八条第一款第（三）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、林长锁应于本判决生效之日起三日内支付厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司2019年1月1日起至2020年3月31日期间的物业服务费1094.4元； 二、林长锁应于本判决生效之日起三日内向厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司返还代缴的公摊水电费113.8元（2019年1月1日至2019年12月31日）及电梯公摊费73.35元（2018年9月1日至2020年2月29日）； 三、驳回厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担9元，林长锁负担16元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  阮训升 二〇二〇年七月三十日 书记员  马 源 附：本判决所依据的具体法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《福建省物业管理条例》 第二十八条前期物业服务事项主要包括以下内容： （一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理； （二）物业管理区域内安全防范、日常环境卫生、绿化、公共秩序、公共停车场所管理； （三）物业装饰装修管理； （四）物业档案资料的管理。 业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。