广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初3166号 原告:吴亮明，男，1981年4月5日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：郭威序，广西安弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张**，广西金懿晟律师事务所律师。 被告：广西中旭房地产开发集团有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道**南宁华润中心西写字楼****房，统一社会信用代码：91450100554707040W（1-1）。 法定代表人：李文杰，执行董事。 委托诉讼代理人：王坚，男，系该公司员工。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案时间：2020年4月14日 开庭时间：2020年5月8日 原告方：原告及其委托诉讼代理人郭威序到庭 被告方：委托诉讼代理人王坚到庭 原告诉请要点 一、判令被告向原告支付逾期交房违约金57836元（计算方式：以已付款548724元为基数，按0.17‰/日，从2016年5月31日起计至2018年2月10日止）； 二、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、被告确实存在逾期交房的情况，但被告已向原告发出延期交房通知书。二、根据合同第九条约定，被告存在可据实延期交房的情形：因中雨以上天气停工128天、因中高考等政府通知停工42天，以上天数应当予以扣除。三、原告主张的违约金计算标准不符合合同约定。 事实认定 2014年10月31日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定买受人购买出卖人开发建设的南宁市x区x路x号x号楼x号房，建筑面积91.42㎡，总价款548724元。其中约定：第九条出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、政府通知停工（如中国-东盟博览会、中考、高考等）、禁止车辆进出该商品房施工场地等影响工期的行为、或气象部门记录降雨量达到中雨以上而影响工期的；……。第十条除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日的，出卖人不承担任何违约责任。（2）逾期30-180日内，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点叁的违约金，合同继续履行；（3）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点叁的违约金。 上述合同签订后，原告依约付清了购房款，被告于2018年2月2日通知原告于2018年2月10日办理交房手续。 此后，原告以被告逾期交房，构成违约为由，诉至法院，提出前述诉请。庭审中，原告主张合同第十条约定的逾期交房违约金计算标准过低，并申请对涉案房屋的租金标准进行评估。本院依法委托皓天评估集团有限责任公司对涉案房屋在2016年6月1日至2018年2月10日期间的租金标准进行评估。该公司于2020年6月5日出具评估报告[（2020）皓评字第x号]，载明：南宁市x区x路x号x号楼x号房在2016年6月1日至2016年12月31日期间的租金标准为18元/㎡/月；在2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金标准为19元/㎡/月；在2018年1月1日至2018年2月10日期间的租金标准为20元/㎡/月。以上期间内租金总额为29584元。 另查明，被告于2018年2月6日取得涉案房屋所在楼栋的《建设工程质量竣工验收意见书》。 又查明，2014年9月6日，南宁市城乡建设委员会、南宁市城市管理局下发《关于做好2014年“两会一节一赛”期间市区在建工地停工的通知》，要求：（一）原则上必须在2014年9月10日零点至9月19日24点期间全面停工，建筑渣土及建筑材料运输车辆同时禁止通行。（二）原则上在2014年9月20日零点至9月30日24点期间可恢复施工，但禁止土方施工作业和建筑渣土外运，不得产生扬尘。（三）原则上必须在2014年10月1日零点至10月13日24点期间全面停工，建筑渣土及建筑材料运输车辆同时禁止通行。2015年9月11日，南宁市城乡建设委员会下发《关于全市建筑工地立即进行停工整治的紧急通知》，要求全市建筑工地即日起至9月22日全面停工整治。2015年10月26日，南宁市城乡建设委员会下发《关于对施工扬尘污染严重的工地进行停工整治的通知》，要求从2015年10月26日起至10月29日，对市区内未落实裸土覆盖、土方湿法作业、道路硬化等措施的影响空气质量较大的建筑工地进行停工整治。2016年8月11日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求：一、8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。二、9月6日至9月15日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。场内堆放的砂、石、水泥等易产生扬尘的原材料100%覆盖，并保持场区清洁，洒水防尘。三、9月6日至9月15日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌广场、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。 2014年5月23日、2015年5月26日、2016年5月31日、2017年5月23日，南宁市人民政府分别发布2014年至2017年《关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，均载明：一、高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月5日至6月7日期间每日12：00至14:30、20:00至次日7:30以及6月8日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。二、中考期间的6月24日8:00至6月26日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月22日至6月25日期间每日12：00至14:30、20:00至次日7:30以及6月26日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。 再查明，从2014年1月1日至2017年7月8日，南宁市区出现中雨以上天气128天。 判决理由 原、被告在平等、自愿的基础上协商签订合同，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应恪守履行合同约定的权利义务。 一、关于被告是否存在逾期交房的问题。 合同第九条约定，出卖人应于2016年5月31日将取得经建设、设计、勘察、施工、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。涉案房屋所在楼栋于2018年2月6日完成五方竣工验收，被告通知原告于2018年2月10日办理交房手续，因此，被告逾期交房620天（2016年6月1日至2018年2月10日）。 二、关于被告抗辩可以据实延期交房的问题。 被告对于合同签订前已经出现的足以影响工期的情形是知情的，并非不能预见，被告在这些情况出现后签订合同确定交房时间的行为，应确认其自愿承受这些情况所带来的风险。况且，双方在合同中未约定在签订合同之前项目所发生的延期情形可以顺延。因此，被告依此作为延期交房事由，理由不成立，本院不予采纳。在合同约定交房期限之后的影响工期的情形，因被告已违反约定逾期交房，其要求据实延期，于法无据。 被告主张的合同签订后即2014年11月1日至约定交付房屋之日即2016年5月31日期间出现的可延期交房事由有2015年两会一节通知停工、2015年至2016年中、高考通知停工以及中雨以上天气导致停工。对此，本院认为，合同第九条约定如中国-东盟博览会、中考、高考等政府通知停工禁止车辆进出该商品房施工场地等影响工期的行为，被告可据实延期交房。2015年9月11日，南宁市城乡建设委员会要求全市建筑工地从该日起至2015年9月22日停工，该情形属于合同约定可延期交房的事由，因此，被告可据实延期12天。因涉案房屋所在楼栋200米范围内没有中、高考考点，被告主张工期因此受影响并要求延期交房，证据不足，本院不予采纳。被告还主张2015年10月26日，南宁市城乡建设委员会要求市区内未落实裸土覆盖、土方湿法作业、道路硬化等措施的影响空气质量较大的建筑工地停工整治4天，但其未提供证据证明涉案项目处于以上需停工整治范围内，被告以此主张延期交房，证据不足，本院不予采纳。2014年1月1日至2017年7月8日，南宁市区出现中雨以上天气128天，被告未就此提供涉案项目的施工日志或监理日志证明因中雨以上天气导致停工，应承担举证不能的不利后果，故对被告以中雨以上天气为由主张延期交房的抗辩，本院不予采纳。 综上，扣除可据实延期交房的12天后，被告逾期交房608天。 三、关于被告应承担的逾期交房违约责任的认定问题。 合同第十条约定，出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点叁的违约金。原告主张以上违约金计算标准过低，请求调整为按已付房款的0.17‰/日计算。对此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。皓天评估集团有限责任公司出具的评估报告书载明，涉案房屋在2016年6月1日至2018年2月10日期间的租金收益为29584元，扣除被告可据实延期的12天后，计算所得租金为29011元。而根据合同约定，被告应支付的违约金为10009元（548724元×0.03‰/日×608天），确属过低，应当予以酌情调高。因原告未提供证据证明被告逾期交房给其还造成租金损失以外的其他损失，故本院以评估报告确定的租金收益来认定原告的实际损失。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金29011元，原告诉请超出部分，本院不予支持。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西中旭房地产开发集团有限公司向原告吴亮明支付逾期交房违约金29011元； 二、驳回原告吴亮明的其他诉讼请求。 案件受理费623元，评估费2000元，由原告吴亮明负担1316元，被告广西中旭房地产开发集团有限公司负担1307元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  范俪 二〇二〇年七月三日 书记员  杨璇