广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初1399号原告：清远市环发物业服务有限公司，住所地：清远市清新区***************。法定代表人：陈晓敏，职务：总经理。委托诉讼代理人：江曼平，女，系该公司员工。被告：成光大，男，汉族，1984年6月10日出生，身份证住址：清远市清新区***************，现住址：清远市清新区太和镇龙苑路9号湖景湾小区*******，公民身份号码：441************357。委托诉讼代理人：成泽琼，男，汉族，1956年9月16日，住址：清远市清新区**************.28号，公民身份号码：441************313，系成光大的父亲。原告清远市环发物业服务有限公司与被告成光大物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清远市环发物业服务有限公司的委托诉讼代理人江曼平，被告成光大到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告清远市环发物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判被告清偿拖欠原告物业管理费1385.34元，C栋电梯用电公摊86.64元，花园用电公摊9.98元，花园用水公摊15.19元，二次供水用电公摊73.32元，居民用水267.92元，垃圾费88元，电梯维修费5.37元，共1931.76元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月29日，原告与清远市清新区湖景湾广场业主委员会签订了《清远市清新区湖景湾广场物业服务合同》，由原告对清新区湖景湾小区整体提供物业服务，期限为2017年4月1日起至2018年3月30日止，因合同到期后湖景湾广场业主委员会一直没有组织召开业主大会表决签订新合同或选聘其他的物业服务公司，因此我公司参照旧合同一直为湖景湾广场小区服务至今。按合同约定被告购买了清远市清新区太和镇龙苑路9号湖景湾小区*******，建筑面积125.94㎡，管理服务费按建筑面积每月每平方米1元计收，并约定公共用水电费由小区业主共同分摊费用，截至2020年4月30日止，被告共欠原告物业管理费1385.34元，C栋电梯用电公摊86.64元，花园用电公摊9.98元，花园用水公摊15.19元，二次供水用电公摊73.32元，居民用水267.92元，垃圾费88元，电梯维修费5.37元，共1931.76元未清偿，为维护原告的合法权益，今特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告为其主张向本院提供的证据有：1.营业执照复印件、身份证复印件，拟证明原被告的主体资格；2.《清远市清新区湖景湾广场物业服务合同》、清远市环发物业服务有限公司致远市清新区湖景湾广场业主委员会联系函，拟证明被告所购湖景湾物业是由原告提供物业服务；3.湖景湾收费标准（公摊）、湖景湾公摊水电费计算依据、清远市环发物业服务有限公司2019年6月至2020年4月缴费（代缴水费、公摊水电费等）发票、公摊水电公示图片、水电费公摊明细表和公共用水电公示、清远市环发物业服务有限公司费用通知单、湖景湾电梯维修费计算依据、清远市环发物业服务有限公司缴费（代缴电梯维修费）发票、电梯维修费公示图片、C栋客梯停梯更换配件通知，拟证明被告欠付原告物业费等费用;4.清远市物业服务合同备案申请表，拟证明原告对湖景湾广场的管理合理合法；5.湖景湾广场住宅物业管理费收缴情况表，拟证明大部分业主对我司的物业服务是满意的；6.保洁员工名单、保洁绿化日常图片、秩序维护员工名单、安保巡逻打点图片、电梯例行保养图片、电梯维修保养合同、小区监控图片、湖景湾广场小区系统维保合同，拟证明原告已履行湖景湾广场清洁卫生绿化维护保养、日常巡逻工作的职责；对湖景湾广场电梯门禁监控的设备维护有聘请相关专业的维保公司进行维护保养；7.后门出入刷卡设备图片、大门闸机图片、停车场系统图片、电动车雨棚图片、电动车雨棚建设支出表、瓷砖脱落修复前后图片、湖景湾广场2019年收支明细表、湖景湾广场2020年1-4月收支明细表，拟证明原告正式进驻湖景湾广场后兑现了当时业主大会上对业主们的承诺；8.建设工程暂时停止施工通知书、信访事项的答复意见书、业主群微信聊天记录、物业公司致电业主咨询是否愿意起诉记录表，拟证明原告对湖景湾广场CD栋幼儿园建设造成问题有跟踪处理；9.光盘，拟证明公示图片的电子版，与证据3、证据6、证据7相对应。庭后,原告提供了垃圾费发票复印件,拟证明原告已代付湖景湾广场的垃圾费。被告成光大辩称，被答辩人与湖景湾广场第一届业委会签订《清远市清新区湖景湾广场物业服务合同》已经过期失效，被答辩人要求答辩人缴纳物业服务费无法律和事实依据。1、因为物业服务合同期限只有一年（2017年4月1日起至2018年3月30日止)。被答辩人与第一届业委会在物业服务合同三十四条中约定“一方愿意续签合同，应在合同到期前90天，书面通知另一方，由业主委员会召开业主代表大会(合同到期前90天)进行表决确认。管理服务期间无重大失职过失，无财务弄虚作假，有业主代表大会表决结果满意率达到过半数，由业主委员会直接同乙方续签合同”。根据该约定，被答辩人应该在物业服务合同到期前90天（即合同到期90天前）书面通知第一届业委会，但被答辩人直到2018年3月20日才发联系函给第一届业委会成员许美娥。而此时早已超过物业服务合同到期前90天书面通知的约定，被答辩人的联系函只有许美娥签名〈该签名真实性存疑，该签名又没有注明签收日期)，何况联系函没有第一届业委会主任签名盖章确认。第一届业委会主任也没有在原合同上签字盖章认可续签。这充分说明被答辩人在一年服务期间其服务质量并没有得到第一届业委会和大部分业主的认同。因此，《物业服务合同》己失去法律效力，对答辩人以及清新区湖景湾广场全体业主不具约束力。2、第一届业委会于2016年3月成立，期限为两年，到2018年3月底到期届满。第一届业委会届满后本应召开业主代表大会改选，但由于种种原因未能召开业主代表大会开展改选工作。虽然答辩人和大部分业主对被答辩人的管理服务质量非常不满意，但是，因为被答辩人曾做了一些工作，因此答辩人的物业服务费一直缴纳到2019年5月份。2019年5月底，因为大部分业主对被答辩人的工作非常不满，强烈要求成立新的业委会，于是向太和镇向群社区居民委员会申请成立新的业委会，向群社区居民委员会在湖景湾广场小区内张贴《关于成立清新区太和镇湖景湾广场第二届业主大会筹备组的公告》。被答辩人出于维护其利益的目的撕毁上述公告并多次阻挠筹备组开展工作，致使第二届业主大会无法如期召开，新的一届业委会至今未能成立。基于上述原因，答辩人为了维护自己和广大业主的权益，经过深思熟虑，决定从2019年6月起拒缴物业管理费。答辩人认为，被答辩人在《物业服务合同》届满己失去法律效力的情况下应该诚心诚意与广大业主沟通并切实把物管工作搞好，全力协助新一届业委会筹备组开展工作，争取早日成立新的业委会，共同把小区管理好。但是事与愿违，被答辩人并没有这样做，而是处心积虑阻挠、破坏筹备组工作，其行为己侵害了全体业主的合法权益。综上所述，为了维护答辩人和湖景湾广场全体业主的合法权益，请求法院依法驳回被答辩人的全部请求。被告成光大为其主张向本院提供证据有：1.业主大会议事规则，拟证明第一届业委会任期期限；2.第二届业主委员会筹备资料，拟证明第二届业主委员会筹备情况；3.录音光盘、录音文字版，拟证明原告与被告沟通的情况。本院经审理认定事实如下：2017年3月29日，清远市环发物业服务有限公司与清远市清新区湖景湾广场业主委员会签订《清远市清新区湖景湾广场物业服务合同》，约定清远市环发物业服务有限公司从2017年4月1日起至2018年3月30日止在湖景湾小区提供物业管理，成光大是清远市清新区太和镇龙苑路9号湖景湾小区*******的业主，该房屋的建筑面积125.95㎡，物业管理费按建筑面积每月每平方米1元计收，并约定物业管理服务质量标准按照《住宅小区物业管理服务标准》对小区内公共停车位收取小车每月200元、摩托车每月35元、电动车每月30元，私家车位按原收费标准，小区不准停放外来大货车过夜、关于C、D栋幼儿园围墙问题，物业公司应协助业委会维权，违法设立的围墙必须拆除；C栋后面消防通道门隔壁应增设人行出入门等。清远市环发物业服务有限公司从2017年7月起入驻湖景湾小区提供物业服务至今。2019年6月清远市清新区湖景湾广场筹备成立新的业主委员会（第二届业主委员会），新的业主委员会至今尚未成立。清远市环发物业服务有限公司主张截至2020年4月30日止，成光大共欠其物业管理费1385.34元，C栋电梯用电公摊86.64元，花园用电公摊9.98元，花园用水公摊15.19元，二次供水用电公摊73.32元，居民用水267.92元，垃圾费88元，电梯维修费5.37元，共1931.76元。在庭审中成光大明确表示对清远市环发物业服务有限公司主张的收费及收费标准没有异议，但认为服务合同到期，不需要交纳物业费。另查明，2016年3月10日，清远市清新区湖景湾广场业主委员会在清远市清新区住房和城乡建设局登记备案。2016年3月11日，清远市清新区湖景湾广场业主委员会刻制的印章在清远市公安局清新分局办理印鉴备案。2017年7月17日，清远市清新区湖景湾广场业主委员会、清远市清新区致诚物业服务有限公司与原告签订了《清新区湖景湾广场新旧物业交接协议》，约定清远市清新区致诚物业服务有限公司在2017年7月13日至2017年7月24日前制备好所有需交接的物品、资料及设备等清单，并提交业委会，2017年7月25日前由业委会对清单进行补充、核实、确认，2017年7月25日由开发商、业委会、清远市环发物业服务有限公司、清远市清新区致诚物业服务有限公司对最终移交文件进行汇总签字盖章。清远市清新区致诚物业服务有限公司于2017年7月25日撤出湖景湾广场小区。以上事实，有原告清远市环发物业服务有限公司及被告成光大提供的上述证据，及证人欧庆辉出庭作证的证言和本院庭审笔录、本院（2018）粤1803民初1870号民事判决书等证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。结合原、被告的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：原告与清远市清新区湖景湾广场业主委员会签订的《清远市清新区湖景湾广场物业服务合同》过期后，被告是否应向原告支付物业管理费等费用。本院评析如下：原告与清远市清新区湖景湾广场业主委员会签订《清远市清新区湖景湾广场物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。据此清远市清新区湖景湾广场业主委员会与原告签订的《清远市清新区湖景湾广场物业服务合同》对业主具有约束力。原告从2017年7月起在湖景湾小区提供物业服务至今，因湖景湾小区未成立新的业主委员会，未与新的物业公司签订合同，原告继续在湖景湾小区提供物业服务并无不当，且与湖景湾小区的业主形成了事实上的物业服务合同关系，被告作为业主，享受了原告提供的物业服务，应当向原告支付物业服务费等费用。被告以《清远市清新区湖景湾广场物业服务合同》已过期失效为由，抗辩不需交纳物业服务费等费用理由不充分，本院不予采信。关于原告诉求的各项费用的认定问题。原告主张截至2020年4月30日止，被告共欠原告物业管理费1385.34元，C栋电梯用电公摊86.64元，花园用电公摊9.98元，花园用水公摊15.19元，二次供水用电公摊73.32元，居民用水267.92元，垃圾费88元，电梯维修费5.37元，共1931.76元。被告在庭审中明确表示对原告主张的收费及收费标准没有异议，且C栋电梯用电公摊，花园用电公摊，花园用水公摊，二次供水用电公摊，电梯维修费等费用已予以公示，居民用水费、垃圾费属于代缴费用，故本院对原告主张的各项费用予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：被告成光大应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告清远市环发物业服务有限公司支付物业管理费1385.34元，C栋电梯用电公摊86.64元，花园用电公摊9.98元，花园用水公摊15.19元，二次供水用电公摊73.32元，居民用水267.92元，垃圾费88元，电梯维修费5.37元，共1931.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告成光大负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 邹志祥二〇二〇年七月二十七日法官助理 李 芬书 记 员 叶诗韵附1：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。附2:执行提示一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、清远市清新区人民法院执行款账户信息：户名：清远市清新区人民法院。开户行：中国银行股份有限公司清远清新支行。账号：7146********。三、如果当事人选择同意由法院对案件实行主动执行的，请在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定的申请执行的期间内到本院办理主动执行的相关手续，否则自行承担相应的法律后果。