黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初312号原告:王圣淳，男，1970年2月18日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。被告:刘伟，男，1979年5月16日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人:姚金凤，女，1976年1月11日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市南岗区。被告：黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司，注册地哈尔滨市道外区宏伟路**，实际经营地哈尔滨市南岗区东大直街深业大厦****。法定代表人：卢成，职务总经理。委托诉讼代理人：李洪章，男，1990年5月4日出生，汉族，黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司分公司文林店经理，住哈尔滨市香坊区。原告王圣淳与被告刘伟、黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王圣淳、被告刘伟委托诉讼代理人姚金凤、被告黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司委托诉讼代理人李洪章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王圣淳诉称，1.请求判决与二被告解除房地产经纪居间服务合同；2.请求判决被告黑龙江垒焱金桥房地产经纪有限公司退还原告购房定金2万元；3.请求判决被告刘伟承担本案诉讼费用。原告于2019年12月15日通过被告垒焱公司在文林街××单元××室与被告刘伟签订了合同编号000082《二手房买卖合同》，被告刘伟将其名下的哈尔滨市南岗区文林街华风海城湾小区88-2号1单元704室建筑面积96.34平方米的商品房住宅以总价1150000元出售给原告，合同约定原告以公积金贷款方式交易首付款450000元存入资金监管账户，余下700000元申请公积金贷款，合同签订之后，被告垒焱公司要求原告交付20000元定金，约定2万元定金后期将充入首付款中。合同第七条第二项中约定合同签订后原告应7日内将首付款450000元存入指定的资金监管账户进行监管，因资金监管需要原告和被告双方共同去房管局办理，在此期间原告通过被告垒焱公司多次约被告刘伟，一起去房管局办理首付款450000元的资金监管业务，被告刘伟每次都以原告应先为其解贷为由推脱不去。因被告刘伟在合同约定的七日内不能配合办理资金监管业务导致合同不能如期进行，被告违反了合同约定，原告要求被告垒焱公司和被告刘伟退还定金20000元遭到拒绝。关于帮被告刘伟解贷一事，当初原告与被告刘伟并不认识，不存在相互信任关系，不同意帮被告刘伟解贷，后经被告垒焱公司和被告刘伟讲述说明：将首付款450000元存入资金监管账户，只要原告人在房管局签字同意帮被告刘伟解贷，银行就会为被告刘伟转账解贷。被告黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司说与原告没有任何关系也不存在任何风险，就是首付款450000元在资金监管的条件下，签字同意帮被告刘伟解贷就可以了，和合同第七条第二款相符。刘伟辩称，卖房屋之前原告王圣淳答应帮助被告刘伟解除房屋的尾贷，所以才签订的合同，后来原告又不同意解尾贷了。原告不给解除刘伟贷款，就不能资金监管，不能进行下一步程序，不同意解除经纪居间服务合同。黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司辩称，原告所述与事实不符。在签订买卖合同前，垒焱公司房地产工作人员详细与原告讲解过要求卖方必须先解贷才可以办理居间合同剩下的所有业务，原告是在听完此事后同意并认可的情况下签署了合同。而并非原告说的先资金监管再解贷，在签署合同后，原告不同意解贷，并找到我公司多次协调，经协调后原告又同意先解除房屋贷款，而剩余的首付款需要交由被告刘伟手中，原告不同意。原告所述解除居间服务合同，我公司不同意，我方只同意仅我公司业务按合同履行办理事情，任何一方败诉了，都必须要给付中介费及代办费。20000元定金我公司不同意返款，应该按照合同履行，20000元不是我公司的钱，我公司说了不算，双方解除合同，法院判决给谁，我就给谁。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即原告王圣淳提供被告刘伟房屋所有权证复印件、黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司给原告王圣淳出具的定金收据一份；被告黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司提供的王圣淳、刘伟、黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司三方签订的房屋买卖居间合同本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对三方签订房屋买卖居间合同第七条第二项贷款交易方式：乙方（王圣淳）于签订合同后7日将首付款肆拾伍万元存入指定资金监管账户，乙方（王圣淳）将购房首付款存入资金监管账户后，丙方（黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司）通知甲（刘伟）乙（王圣淳）双方办理贷款。转移登记办理完毕，甲方（刘伟）领取售房首付款及贷款。该条约定了首付款进行监管，在首付款进入监管资金账户后，被告刘伟（甲方）才能领取首付款。对此条款约定，本院予以采信。对三方签订房屋买卖居间合同第一条第（三）项第2条约定及第十一条第2项约定用乙方（王圣淳）的购房款（首付款）叁拾叁万元（33万元）退贷赎证即给甲方（刘伟）还贷款，但未约定还贷时间。上述条款中叁拾叁万元与第七条第（二）项的肆拾伍万元均是首付款，因为合同条款第七条第（二）项已明确约定王圣淳首付款存入资金监管账户后，刘伟才能领取首付款，因此，对刘伟提出合同已约定王圣淳先还刘伟贷款，再行资金监管的主张，本院不予采信。对原告提供录音光盘，对三方曾经就资金监管及解贷进行协商的事实，本院将结合庭审查明的事实及合同约定，再予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王圣淳于2019年12月15日通过被告黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司在文林街××单元××室与被告刘伟的配偶姚金凤三方签订了合同编号000082房地产经纪服务居间合同，合同约定：被告刘伟将其名下的哈尔滨市南岗区文林街华风海城湾小区88-2号1单元7层4号建筑面积96.34平方米，总价1150000元出售给原告。合同第七条第二项贷款交易方式约定：乙方（王圣淳）于签订合同后七日内将首付款肆拾伍万元存入指定资金监管账户，乙方（王圣淳）将购房首付款存入资金监管账户后，丙方（黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司）通知甲（刘伟）乙（王圣淳）双方办理贷款。转移登记办理完毕，甲方（刘伟）领取售房首付款及贷款。合同第一条第（三）项第2条及第十一条第2项用乙方（王圣淳）的购房款（首付款）叁拾叁万元（33万元）退贷赎证即给甲方（刘伟）还贷款，但未约定还贷款时间。合同签订后，原告王圣淳交付被告黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司公司20000元购房定金，黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司出具收据一份，现定金20000元在黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司处，黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司并未转交被告刘伟，合同未约定由黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司代管刘伟定金。原告王圣淳和被告刘伟在去办理首付款资金监管过程中发生分歧，刘伟认为原告应先为其解贷再资金监管，在黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司多次协调下，王圣淳与刘伟双方对先行资金监管还是先还贷款再资金监管亦未达成共识。2019年12月26日，原告王圣淳向本院提交诉状要求解除合同，返还定金。庭审中被告刘伟委托诉讼代理人姚金凤抗辩如原告王圣淳不为刘伟先行解贷，刘伟就不能配合王圣淳进行资金监管，合同亦不能进行下一步程序。本院认为，王圣淳、刘伟、黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司所签订的房地产经纪居间服务合同，合同条款的约定不违反法律规定，三方签订的合同合法有效，各方应按合同约定全面履行合同义务。虽然合同第一条第（三）项第2条及第十一条第2项约定用王圣淳的购房款（首付款）330000退贷赎证给刘伟还贷款，但未约定还贷款时间。而合同条款第七条第（二）项已明确约定王圣淳首付款450000存入资金监管账户后，刘伟才能领取首付款，因此，对刘伟抗辩合同已约定王圣淳先还刘伟贷款，再行资金监管的主张，以及黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司抗辩公积金贷款都是先解贷，再资金监管，不用在合同里约定的主张，证据不足，没有事实和法律依据，与黑龙江省住建部门关于存量房交易资金所要求的如果通过房地产经纪公司办理的存量房贷款业务，首付款资金未进入监管账户的，银行或住房公积金管理中心不予审批发放贷款的规定相悖，二被告的抗辩证据不足，没有事实和法律依据，本院不予支持。因王圣淳与刘伟在合同履行过程中分歧较大，不能实现双方签订合同目的，王圣淳提出解除合同，本院应予支持。王圣淳交付给黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司定金20000元，由于黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司收取定金20000元后未转交刘伟，刘伟并未收到王圣淳定金，担保法第九十条规定定金合同从实际交付定金之日起生效，所以王圣淳与刘伟在合同中关于定金的约定并未生效，刘伟抗辩定金20000应给付其的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。王圣淳与黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司之间的法律关系属于居间服务合同关系，不存在债权债务关系，因此，王圣淳给付黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司定金20000元不具备定金性质，王圣淳主张黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司返还定金20000元的主张应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一．解除王圣淳与刘伟、黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司签订的（0000882号）房地产经纪居间服务合同；二、黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还王圣淳定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由刘伟负担100元，黑龙江垒炎金桥房地产经纪有限公司负担200元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张敏静人民陪审员  丁 杰人民陪审员  梁 园二〇二〇年七月九日书 记 员  李欣欣