江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1204民初1087号 原告（案外人）：田步顺，男，1954年2月15日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：全鹏玉，安徽明和律师事务所律师。 被告（申请人）：江苏姜堰农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913212001419478711，住所地泰州市姜堰区姜堰大道**。 法定代表人：洪其华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：申萍，该行员工。 被告：王栋霖（被申请人），男，1968年6月8日出生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：陆年宝，江苏丁鸿庚律师事务所律师。 被告（被申请人）：王来红，女，1966年3月14日出生，汉族，住泰州市海陵区。 第三人：江苏海泰置业有限公司，统一社会信用代码913212046720453242，住，住所地泰州市姜堰区天目山街道万众村/div> 法定代表人：田岭根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙卫民，男，1968年9月21日出生，汉族，住泰州市姜堰区。该公司员工。 原告田步顺与被告江苏姜堰农村商业银行股份有限公司（以下简称姜堰农商行）、王栋霖、王来红及第三人江苏海泰置业有限公司（以下简称海泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月2日立案。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告田步顺及其委托诉讼代理人全鹏玉、被告姜堰农商行委托诉讼代理人申萍、王栋霖委托诉讼代理人陆年宝、第三人海泰公司委托诉讼代理人孙卫民到庭参加诉讼，被告王来红经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼称，姜堰区法院作出的（2019）苏1204执恢271、272号之二执行裁定认定王栋霖、王来红是案涉房屋的权利人没有事实和法律依据。王栋霖、王来红购买坐落于泰州市姜堰区罗塘街道尚城国际花园6#1单元姜堰大道321号-4（幸福南路172号）房产虽然进行了商品房买卖合同网上备案，但网上备案并不具有物权的效力，根据泰州市姜堰区不动产登记中心出具的情况说明记载，该房产的所有权人仍为海泰公司。事实上，田步顺在2015年底，就获得了案涉房屋使用权，并由海泰公司法定代表人田岭根向田步顺办理了案涉房屋的入住手续且明确表示是抵偿借贷之债。田步顺也实际占有使用了案涉房屋，并办理了相关水电开户使用卡。即案涉房屋在法院查封前就以房抵债给了田步顺，田步顺的占有使用属于正当合理使用。另案涉房屋没有证据反映存在抵押担保或其他优先受偿权。王栋霖、王来红未提供证据证明支付案涉房屋首付款及发票。姜堰区人民法院（2020）苏1204执异4号执行裁定书未对案涉房屋权利人进行纠正是错误的。案涉房屋仍应属于海泰公司所有，姜堰区法院将属于海泰公司所有的房屋错误作为被执行人王栋霖、王来红的个人房屋进行拍卖不当且损害原告权益。原告主张中止拍卖并确认案涉房屋所有权归海泰公司所有具有事实和法律依据。姜堰区法院所作的驳回执行异议申请的裁定明显错误。请求判令：中止不属于被告王栋霖、王来红所有的泰州市姜堰区尚城国际幸福南路172号非住宅房地产的拍卖，并确认该房地产属于第三人江苏海泰置业有限公司所有。 为支持其诉讼请求，原告提交了下列证据以证明其起诉事实与理由：（一）互联网2019年7月30日姜堰区人民法院对幸福南路172号非住宅房地产司法拍卖网上公示资料；（二）姜堰区人民法院在幸福南路张贴的（2019）苏1204执恢271、272号之二执行裁定书照片；（三）海泰公司于2016年元月10日向物业公司出具的入户资料；（四）海泰公司法定代表人田岭根出具的情况说明；（五）电费、自来水用户交费卡；（六）姜堰区不动产登记中心2019年8月5日出具情况说明。 姜堰农商行辩称，田步顺与田岭根是个人借贷关系，与海泰公司无关。 王栋霖辩称，田步顺与本案没有直接利害关系，本案的执行标的与其也没有任何关联性。原告不具有本案诉讼主体资格。法院应裁定驳回其起诉。王栋霖提交了其与海泰公司于2014年2月10日签订的商品房买卖合同、海泰公司与王栋霖商品房销售合同以及（2020）苏1204民初677号案件2020年4月13日的庭审笔录以支持其主张。 王来红未答辩，亦未举证。 海泰公司述称，案涉房屋权属属于我公司，房屋现由原告占有并使用。 经审理查明，1、2017年11月16日，本院对姜堰农商行诉王栋霖、王来红、海泰公司金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏1204民初4073号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、王栋霖、王来红所欠姜堰农商行贷款本金24308178.79元，利息4185407.99元（截止2017年6月12日）及自2017年6月13日起至本金清偿完毕止的利息（以还款当日姜堰农商行电脑系统自动生成的金额为准），由王栋霖、王来红于2017年11月25日前向姜堰农商行偿还，双方以此结清，姜堰农商行放弃其余诉讼请求；二、海泰公司对王栋霖、王来红的上述还款承担连带清偿责任，其承担清偿责任后有权向王栋霖、王来红追偿；等等。该调解书发生法律效力后，本院根据姜堰农商行的申请于2018年1月9日立案强制执行，案号为（2018）苏1204执228号。执行过程中，姜堰农商行于2018年7月9日申请撤销执行，同日，本院作出（2018）苏1204执228号执行裁定：终结（2017）苏1204民初4073号民事调解书的执行。2018年9月7日，姜堰农商行向本院申请恢复强制执行，本院立案执行，案号为（2018）苏1204执恢541号。执行过程中，姜堰农商行于2019年3月7日申请撤销执行，同日，本院作出（2018）苏1204执恢541号之一执行裁定：终结（2017）苏1204民初4073号民事调解书的执行。2019年3月20日，姜堰农商行再次向本院申请恢复强制执行，本院立案执行，案号为（2019）苏1204执恢271号，执行中，本院于2019年4月1日作出（2019）苏1204执恢271、272号之一执行裁定：拍卖被执行人王栋霖、王来红购买的泰州市姜堰区罗塘街道尚城国际花园1幢1单元姜堰大道249号、251号、255号，2幢1单元姜堰大道265号、269号、271号、279号、281号、285号、289号、321号-19（姜堰大道295号）、6#1单元姜堰大道321号-4（幸福南路172号）、7#1单元姜堰大道321号-5（幸福南路176号）、321号-6（幸福南路178号房产）。2019年5月22日，本院作出（2019）苏1204执恢271、272号之二执行裁定：……十一、涤除第三人田步顺与第三人吴银珠之间关于泰州市姜堰区罗塘街道尚城国际花园幸福南路172号房屋的租赁关系，解除第三人田步顺与第三人吴银珠对该房屋的占有……如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十日内，向本院提出执行异议。案外人田步顺提出执行异议后，本院于2020年1月19日作出（2020）苏1204执异4号执行裁定书，驳回田步顺的异议请求。 2、2014年2日10日，海泰公司（出卖人）与王栋霖（买受人）签订商品房买卖合同一份，所涉房屋坐落尚城国际花园（二期）6#1单元姜堰大道321号-4室；成交总价1408750元；等。同日，该商品房买卖合同进行了网上备案。 3、泰州市姜堰区不动产登记中心出具情况说明，证明经我中心系统检索，截止2019年8月5日，尚城国际花园17号楼幸福南路172房屋所有权人为海泰公司。 4、2014年3月17日，姜堰农商行（贷款人、抵押权人、甲方）与王栋霖和王来红（借款人、抵押人、乙方）、海泰公司（保证人、丙方）签订个人住房（商用房）按揭（抵押）借款人合同一份，约定：乙方借款向丙方购买并作为抵押物的房屋座落于尚城国际花园6幢姜堰大道321-4、7幢姜堰大道321-5、7幢姜堰大道321-6室；借款金额3500000元；等。姜堰农商行依约发放贷款3500000元。 5、2019年9月16日，本院作出（2019）苏1204民初5503号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、田岭根尚欠田步顺借款本金607000元及利息267000元（自2015年1月1日起至2019年8月1日止按年利率9.6%计算），以上合计874000元，由田岭根于2019年12月30日前一次性偿还给田步顺，田步顺放弃其余诉讼请求，本案纠纷就此结清；二、如田岭根未能按上述约定足额履行给付义务，田步顺有权自田岭根逾期之次日起按607000元申请强制执行……；三、海泰公司对田岭根上述还款义务承担连带清偿责任，……。田步顺在该案起诉的事实与理由部分陈述：海泰公司于2019年8月1日对田岭根的上述借款提供了连带担保。 本院认为，本案争讼的案涉房屋，结合原告举证的泰州市姜堰区不动产登记中心系统检索证明，该证明经庭审各方当事质证并无争议，案涉尚城国际花园17号楼幸福南路172号房屋所有权人应为海泰公司。 原告主张案涉房屋由海泰公司法定代表人田岭根以房抵债且已实际占有并使用，实质是原告以对案涉房屋的物权期待权排除强制执行。原告的起诉符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零五条规定，王栋霖辩称原告主体不适格，应裁定驳回其起诉的理由，本院不予采信。 物权期待权对于买受被执行不动产的案外人而言，即使其没有取得物权，但是如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的之物权期待权进行保护，其原因在于物权期待权虽属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。至于物权期待权的保护条件，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结”。依照该规定及目前司法实践中掌握的标准，案外人即受让人在案涉财产上物权期待权欲产生排除执行的效力应当符合以下条件，（一）与被执行人签订了以变动执行标的物所有权为目的的合同，（二）买受人已经履行了支付买卖合同约定价款的全部义务，（三）案外人对执行标的物已经以一定方式对外公示，（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。上列四个要件必须全部具备，缺一不可。本案原告占有案涉房屋，支持其请求的主要证据一是生效的本院（2019）苏1204民初5503号民事调解书，二是署名田岭根于2019年7月31日的情况说明，该说明虽载明“幸福南路172号出售给王栋霖，因王栋霖未付购房款，一直没有交付王栋霖，没有开具发票，也没有办理相关权证，2016年元月因海泰公司以及法人代表田岭根欠田步顺借款，双方商定将该房屋交给田步顺抵算借款。”原告的上列证据，首先，与王栋霖提交的商品房买卖合同，案涉房屋的总价差距较大，且以房抵债抵的是田岭根的个人债务，非海泰公司债务。原告无证据证明已向海泰公司支付了全部房款，且田岭根自认海泰公司对此债务担保发生在2019年8月。田岭根虽为海泰公司法定代表人，其公司在未与田步顺签订商品房买卖合同的情况下迳行将房交田步顺抵债，不能证明田岭根对案涉房产的处分为有权处分，现有证据也不能排除田岭根与田步顺串通损害海泰公司权益的嫌疑。其次，王栋霖与海泰公司签订了商品房买卖合同，同时又与姜堰农商行签订了房屋按揭贷款合同，姜堰农商行发放了贷款。从债权发生时间和债权平等角度看，姜堰农商行申请执行，法院裁定拍卖连带责任保证人海泰公司案涉房产并无不妥。再次，王栋霖和王来红签订商品房买卖合同后办理了网上备案，即使案涉房屋有物权期待权，王栋霖对案涉房屋的物权期待权优于田步顺。田步顺以水电卡等证据主张实际占有并使用而无其他证据补强则不能排除其恶意占有的可能。 综上，田步顺不享有对案涉房屋的物权期待权。至于原告要求确认案涉房屋属海泰公司所有，因案涉房屋与原告讼争权益无涉，属海泰公司所有无争议，则原告的该主张，本院不予理涉。原告就执行标的不享有排除强制执行的民事权益。原告的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告田步顺的诉讼请求。 案件受理费12600元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按当事人的人数提交相应副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  姜国云 人民陪审员  陈 驰 人民陪审员  杨海涛 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  宋 琪 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行搜集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。