辽宁省营口市老边区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0811民初749号原告：高蕴，女，1959年4月14日出生，汉族，现住营口市站**。委托诉讼代理人：王顺宏，女，1964年4月14日出生，汉族，系营口市总工会法律援助中心工作人员，现住营口市站**。被告：栾成龙，男，1960年4月2日出生，汉族，现住营口市站**。委托诉讼代理人：杨天卉，系辽宁元久律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘强，男，1989年3月7日出生，汉族，现住营口市站**，系被告栾成龙的外甥。第三人：营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司，住所地营口市老边区沿海街道办事处院内。负责人：王秋妹，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曲圣智，男，1954年2月6日出生，汉族，系该公司员工，现住营口市站**。第三人：营口弘逸房地产开发有限公司，住所地营口市西市区小庙塘里。法定代表人：王秋妹，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曲圣智，男，1954年2月6日出生，汉族，系该公司员工，现住营口市站**。原告高蕴与被告栾成龙、第三人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司、营口弘逸房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高蕴及其委托诉讼代理人王顺宏，被告栾成龙的委托诉讼代理人杨天卉、刘强，第三人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司、营口弘逸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曲圣智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高蕴向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告对老边区玄水云山小区7号楼1-101房屋享有排除执行的权利，要求解除对该房屋的查封，庭审中要求继续履行合同，房屋归原告所有；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月30日，原告高蕴从营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司购买了老边区玄水云山小区7号楼1-101房屋，当天交款109283元，2014年3月28日补交90000元。原告对该房屋享有合法的权益，老边区法院在被告栾成龙与第三人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司合作开发房屋一案中，查封了原告的房屋。因该房屋是原告购买，故请求法院判决原告对老边区玄水云山小区7号路1-101房屋享有排除执行的权利，并解除对该原告房屋的查封。被告栾成龙辩称，原告诉请不符合事实，请法院驳回，事实理由如下：栾成龙对本案两个第三人享有金钱债权，生效判决以后申请了强制执行，法院查封了案涉房屋，是登记在本案第三人老边分公司名下的商品房，弘逸分公司是房地产开发企业，是案涉房屋所有权人，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，买受人只有符合以上三个条件，那么买受人权利才能排除执行，而本案原告均不符合以上三条规定，原告提供专用收款收据中载明总房款339283元首付109283元贷款230000元，这说明案涉房屋应该是原告贷款来购买，原告于2011年11月30日支付首付款109283元，至今没有办理该房子的贷款手续，也没在房产管理部门办理过房屋备案登记，可以认定案涉房屋原告买卖交易没有完成，不是案涉房屋所有权人，案涉房屋是商品房住宅类型，2011年原告交首付至今该房一直是毛坯房，原告没有居住过，原告在起诉状中写明现住营口市站前区青年里13号35，说明原告尚有其他用于居住房屋。第二十九条第二款规定排除商品房执行理由之一是为了保障买受人根本住房需要，所以该法条被执行房屋是买受人的唯一居住房屋，原告还有其他居住房屋执行该房屋并不能影响到原告居住权，原告不符合排除案涉房屋执行的这个条件。原告只交付案涉房屋房款的百分之三十二点二，不符合第二十九条第三款的规定，即已支付价款超过合同约定总价款百分之五十。原告说2014年3月28日补交90000元房款，这是不存在的事实，原告用弘逸分公司证明和工商银行原告汇款给刘阳90000元的业务凭证来证明，这两份证明都是没有证明力的，刘阳是案外人，原告汇款给案外人90000元，与本案无关，虽然弘逸分公司写了一份证明说2014年3月28日收到原告补交房款90000元，明显的不客观不真实，不符合常理，房款应汇入弘逸分公司账号，并由弘逸分公司给原告出具收款收据这种做法才符合常理，才符合法律规定。综上原告不符合第二十九条规定三个硬性条件，对案涉房屋不享有排除执行的权利，不能解除该房屋查封，原告不是案涉房屋所有权人，法院查封后，原告再要求继续履行合同违背法律规定，所以请求法院驳回原告诉请，以维护栾成龙的合法权益。第三人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司述称，弘逸公司和原告存在商品房买卖协议关系，发生法律效力。弘逸公司和原告存在这个合同，合同受法律保护。关于栾成龙理由为原告不符合第二十九条规定，是适用法律错误。第二十八条和第二十九条对案件事实而言只要符合其中一个条件都符合法律规定。刘阳是弘逸公司出纳员，购房款是交给弘逸公司还是刘阳，刘阳能否代表弘逸公司收取房屋款看原始凭证。第三人营口弘逸房地产开发有限公司述称同上。对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理认定事实如下：2011年10月30日，原告高蕴购买第三人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司开发的玄水云山房屋，并交纳房屋首付款109283元，第三人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司向原告高蕴出具专用收款收据，载明交款人高蕴，收款单位营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司，人民币壹拾万玖仟贰佰捌拾叁元整（￥109283元），收款事由7#-1-101号，87.67㎡，总房款339283元，首付109283元，贷款230000元。被告栾成龙和第三人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司负责人王秋妹在该款项的补款单上签字确认。2014年3月28日，原告高蕴向被告营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司的出纳员刘阳账户转款90000元。2016年6月27日，被告营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司向原告高蕴出具证明，载明营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司收到高蕴于2014年3月28日补交的7#-1-101房款玖万元整（90000元）。另查，被告栾成龙与第三人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司、营口弘逸房地产开发有限公司合作开发房地产纠纷一案曾诉至法院，本院作出（2016）辽0811民初258号民事判决，判决一、被告王秋妹、营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司返还原告栾成龙850万元投资款；二、被告王秋妹、营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司自2013年11月22日起至本判决确认给付之日止，以欠款本金600万元为基数按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的4倍计算向原告栾成龙支付利息；自2014年11月26日起至本判决确认给付之日止，以欠款本金250万元为基数按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算向原告支付利息；三、被告王秋妹、营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司给付原告栾成龙投资利润款1089万元；四、被告王秋妹、营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司自本判决生效之日起30日内将玄水云山会馆楼的二分之一、玄水云山北片14号楼3单元11楼西户、14号楼2单元15楼（一梯一户）交付原告栾成龙，并协助原告栾成龙办理产权登记；五、被告王秋妹、营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司给付原告栾成龙垫付的工程款200万元；六、被告王秋妹、营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司自2014年4月22日起至本判决确认给付之日止，以欠款本金200万元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算向原告栾成龙支付利息；七、驳回原告栾成龙其他诉讼请求；八、驳回反诉原告王秋妹的反诉请求。宣判后，营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司、营口弘逸房地产开发有限公司、王秋妹提起上诉，营口市中级人民法院作出（2016）辽08民终937号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。被告栾成龙就生效判决申请执行，在执行过程中，本院作出（2020）辽0811执异2号执行裁定书，裁定驳回高蕴的异议请求。本院认为，第三人开发玄水云山小区后取得案涉房屋的合法权利，将案涉房屋出售给原告高蕴并无不当，双方之间的房屋买卖法律关系亦未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，且被告栾成龙在与第三人合伙期间在原告的补款单上签字确认，故原告与第三人就案涉房屋达成的买卖关系对被告栾成龙有约束力。原告依据第三人出具的专用收款收据取得案涉房屋后，虽尚未办理案涉房屋产权设立登记，但第三人未举证未办理产权设立登记存在可归责于原告的相应证据，原告基于有效且被告栾成龙知情的房屋买卖法律行为可以阻却被告栾成龙基于金钱债权的执行行为，原告主张不得对案涉房屋强制执行解除查封和继续履行的诉请，本院予以支持，对于原告要求确认房屋归其所有的诉请，因原告与第三人之间系房屋买卖关系，原告直接要求确权，本院不予支持，原告可待剩余房款交付完毕后，与第三人办理房屋产权变更登记的相关手续。对于原告高蕴尚未缴纳的房款，被告栾成龙如认为第三人怠于行使相关权利，其可依据相关法律规定行使债权人代位权予以实现。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、在（2016）辽0811民初258号民事判决执行过程中，不得执行座落于营口市老边区房屋，并解除对上述房屋的查封；二、原告高蕴与第三人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司于2011年10月30日就座落于营口市老边区房屋达成的房屋买卖行为有效并继续履行；三、驳回原告高蕴的其他诉讼请求。案件受理费4290元，由原告高蕴负担4190元，由被告栾成龙负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于营口市中级人民法院。审 判 长  王钰中人民陪审员  史万有人民陪审员  姜运博二〇二〇年七月十五日书 记 员  张 岩