广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1103民初859号 原告：黄兆升，男，1990年8月10日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：刘继承，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 被告：陀金，男，1966年3月15日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：覃法运，广西贺江律师事务所律师。 被告：曾宪翔，男，1988年2月6日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告：张思，女，1991年10月28日出生，汉族，住贺州市八步区。 原告黄兆升与被告陀金、曾宪翔、张思申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告黄兆升的委托诉讼代理人刘继承，被告陀金及其委托诉讼代理人覃法运，被告曾宪翔到庭参加诉讼，被告张思经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院准许对坐落于贺州市大桂山林场第6栋3单元1004号房的执行;2.本案受理费由被告负担。事实和理由:2019年9月18日，贺州市平桂区人民法院受理原告黄兆升与被告曾宪翔、张思民间借贷纠纷一案[案号：（2019）桂1103民初1872号]，原告于2019年9月24日申请财产保全，贺州市平桂区人民法院作出民事裁定书，裁定查封涉案房屋。原、被告于2019年10月11日达成调解协议，贺州市平桂区人民法院作出（2019）桂1103民初1872号民事调解书。调解书生效后，被告曾宪翔、张思不按协议履行付款义务，原告申请法院强制执行。执行过程中，被告陀金提出执行异议，贺州市平桂区人民法院于2020年5月20日作出（2020）桂1103执异5号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为，被告陀金提出执行异议，排除本案房屋执行缺乏事实依据和法律依据。理由如下：1.被告陀金与被告曾宪翔及其母亲廖桂莲签订《房屋买卖协议》，协议约定付清房款后房屋才交付使用。签订《房屋买卖协议》后，被告陀金于2019年9月23日、24于分别付款30万元和5万元，合计35万元，剩余房款26000元未支付。因此，该房屋未实际交付使用。2.被告陀金未办理过户手续，物权未产生变更。3.被告曾宪翔明知道原告已经向法院提起诉讼，仍将其所有的房屋紧急出售，存在故意转移财产的行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告陀金未在人民法院查封之前占有不动产，也未办理房屋过户手续，剩余房款也未交法院执行，不能同时符合上述四种情形，因此，请求人民法院准许执行涉案之房产。 被告陀金辩称，被告陀金与被告曾宪翔及其母亲廖桂莲签订的房屋买卖合同合法有效，且被告陀金已交清了购房款，被告陀金签订合同时已实际占有该房屋，其物权权益应受到保护。在买卖房屋过程中，被告陀金不存在过错。至于房屋剩余转让款26000元，被告陀金未接到任何通知，因此未交至法院。未办理房产过户并非被告陀金的自身原因。本案应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定来处理，并解除对被告陀金合法所有的房屋采取的查封、扣押、冻结措施，请求判决驳回原告的诉讼请求。 被告曾宪翔辩称，在房屋查封前，被告曾宪翔已将涉案房屋出卖给被告陀金，被告陀金已交清了全部购房款，房屋已交付给被告陀金，由被告陀金实际占有。请求人民法院依法作出公正判决。 被告张思未进行答辩,在举证期限内亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下:本院于2019年9月18日立案受理原告黄兆升与被告曾宪翔、张思民间借贷纠纷一案[案号：（2019）桂1103民初1872号]。2019年9月23日，被告曾宪翔及其母亲廖桂莲为甲方，被告陀金为乙方，双方签订了《房屋买卖协议》。该协议约定：甲、乙双方经协商，达成以下房屋买卖协议。一、甲方曾宪翔从广西壮族自治区国有大桂山林场购买有位于贺州市，建筑面积共117.83平方米（含公共部位与公用房分摊建筑面积，详见曾宪翔与大桂山林场签订的限价商品房购房合同），甲方自愿断卖给乙方所有。二、该房屋断卖价为376000元，签订本协议后乙方一次性付清给甲方。三、乙方付清房款后，甲方把房屋交付乙方管理使用。四、甲方必须依照法律规定，协助乙方把该房屋权属证书办理至乙方或指定人的名下，并负责因该屋转让而发生的各种纠纷责任。五、甲方保证该房屋系曾宪翔婚前财产，其妻子张思没有出资购买。六、违约处理：本协议是甲、乙双方在平等、自愿、等价有偿的原则下签订，本着诚信原则，双方不得违约。如出现甲方不愿把权属协助办理至乙方或乙方指定人名下的违约行为，甲方则需按违约时该房屋的2倍市场价格赔偿给乙方。七、本协议一式三份，甲方持二分，乙方持一份，协议经双方签名按手印后生效。永不反悔。签订协议后，被告陀金分别于2019年9月23日、24日和12月12日通过广西贺州桂东农村合作银行转账支付给被告曾宪翔房屋转让款300000元、50000元和21600元，12月12日支付了现金4400元，合计376000元。被告曾宪翔亦分别于2019年9月23日、12月12日出具了收到房款300000元和76000元的收据各一份交给被告陀金收执。2019年9月24日，被告曾宪翔将转让房屋钥匙交给被告陀金，由被告陀金占有管理至今。本院在审理黄兆升诉曾宪翔、张思民间借贷纠纷一案中，黄兆升向本院申请财产保全。本院于2019年9月24日和25日，分别作出了（2019）桂1103民初1872号民事裁定书和（2019）桂1103执保135号执行裁定书，裁定查封曾宪翔所有的坐落于贺州市大桂山林场第6栋3单元1004号房。当月24日，本院向原告黄兆升送达了（2019）桂1103民初1872号民事裁定书。当月26日，本院向贺州市不动产登记服务中心送达协助执行通知书并进行查封登记，同日向被告曾宪翔、张思送达了（2019）桂1103民初1872号民事裁定书。2020年4月22日，被告曾宪翔才将转让房屋被查封情况告知被告陀金。2020年5月12日，被告陀金对本院查封贺州市大桂山林场第6栋3单元1004号房提出书面异议，本院于2020年5月20日作出（2020）桂1103执异5号执行裁定书，裁定中止对坐落于贺州市大桂山林场第6栋3单元1004号房的执行。原告黄兆升不服，遂向本院提起诉讼。 本院认为，本院在审理原告黄兆升诉被告曾宪翔、张思民间借贷纠纷一案中，根据原告黄兆升的申请，本院于2019年9月24日作出裁定查封被告曾宪翔所有的位于贺州市大桂山林场第6栋3单元1004号房，当月26日进行查封登记，并将查封裁定送达给被告曾宪翔，但在查封登记前，曾宪翔及其母亲廖桂莲与陀金已于2019年9月23日签订《房屋买卖协议》，将该房屋以376000元价款转让给陀金，陀金亦于2019年9月23日和24日分别支付了房屋转让款合计350000元。对这一事实有《房屋买卖协议》以及银行转账记录予以证明，本院予以认定。被告曾宪翔及其母亲廖桂莲在未知悉原告黄兆升起诉并对其房屋申请财产保全的情况下与被告陀金签订《房屋买卖协议》，因此，曾宪翔及其母亲与陀金签订《房屋买卖协议》，没有恶意串通损害第三人利益的情形，该《房屋买卖协议》合法有效。2019年9月24日，被告曾宪翔将房屋钥匙交给陀金，将房屋交付给陀金实际管理，对这一事实被告曾宪翔与被告陀金予以认可，此行为虽然与《房屋买卖协议》约定付清房款后房屋交付使用相矛盾，但从目前本地房屋交易习惯上分析，房屋买受人交清了大部分购房款，房屋即可交付使用，待办理房屋过户手续后付清余款，符合通常的做法，因此，对被告曾宪翔将房屋钥匙交给被告陀金的事实，本院予以采信，被告陀金已实际占有涉案房屋。对于剩余房屋转让款26000元，被告陀金未接到通知要求交至本院，在知悉转让房屋被查封前已支付给被告曾宪翔，被告陀金并无过错。该涉案房屋被本院依法查封，因此无法办理过户登记手续，未办理过户登记并非被告陀金自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告请求准许对坐落于贺州市大桂山林场第6栋3单元1004号房的执行，理由不充分，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告黄兆升请求准许对坐落于贺州市大桂山林场第6栋3单元1004号房的执行的诉讼请求。 本案受理费7278元，减半收取3639元（原告已预交），由原告黄兆升负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  杨德湖 二〇二〇年七月十五日 书记员  梁 靖