广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3159号上诉人（原审原告，反诉被告）：周飞，男，汉族，1970年9月28日出生，住广东省东莞市**********，公民身份号码为************。委托代理人：周瑞波，广东星啸律师事务所律师。委托代理人：卢晓静，广东星啸律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：龙铁钢，男，汉族，1982年1月14日出生，住湖南省南县**********，公民身份号码为************。上诉人周飞、龙铁钢因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初16191号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周飞向原审法院起诉，请求：1.判令龙铁钢向周飞交还出租房屋；2.判令龙铁钢向周飞支付占用房屋使用费，按每日2566.66元计算，从2019年7月1日计至龙铁钢实际交还房屋止）；3.本案诉讼费用由龙铁钢承担。龙铁钢提出反诉，请求：1.判令周飞退还龙铁钢喝茶费40000元、电梯维修费29465元、押金176400元、赔偿房间设备损失50000元；2.本案全部诉讼费用由周飞承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限龙铁钢于判决发生法律效力之日起十日内返还涉案租赁房屋给周飞；二、限周飞在龙铁钢返还涉案租赁房屋且交清租金、水电费后十日内返还保证金154000元给龙铁钢；三、驳回周飞的其他诉讼请求；四、驳回龙铁钢的其他反诉请求。本案一审本诉受理费638元，由龙铁钢负担319元，由周飞负担319元。反诉受理费2494元，由龙铁钢负担1196元，由周飞负担1298元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初16191号民事判决书。周飞不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判龙铁钢依照《房屋租赁合同》第11条向周飞支付非法占用房屋期间的使用费，具体按照双倍租金标准即2566.66元/天，自2019年7月1日起计算至龙铁钢实际返还租赁物之日。2.撤销原审判决第二项，改判周飞无需向龙铁钢返还保证金154000元。3.龙铁钢承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：一、周飞早已明确拒绝续签并在租赁期满后以各种方式要求龙铁钢立即返还租赁物，原审判决认定双方仍处于协商过程中违背客观事实，毫无依据。从案涉租赁合同第2.1条、第2.2条可以看出，若双方有意续签，应当在2019年3月前提出。周飞已在租赁期满前明确拒绝与龙铁钢续签，同时要求龙铁钢于2019年7月1日搬出租赁物。除电话与短信通知外，周飞不但于2019年7月2日向龙铁钢寄送了律师函，明确要求龙铁钢返还租赁物，还于7月8日到建筑门口张贴了租约到期的公告，有律师函、快递单、公告照片等证据予以证明。随后，周飞于2019年7月20日起诉，要求龙铁钢立即返还房屋与按双倍租金支付非法占用费。庭审中，龙铁钢也承认租约到期前双方无法达成续租合意。以上事实表明，周飞已经明确表明不再续租给龙铁钢，双方没有达成续租协议，也不可能达成。原审法院认为双方处在协商过程中，不构成违约行为，该认定毫无事实依据。二、龙铁钢逾期侵占租赁物构成严重违约，应当按照《房屋租赁合同》第11条承担双倍租金标准的非法占用费，主观过错不是龙铁钢免除该违约责任的法定或约定理由，原审判决以龙铁钢“不是故意占用房屋不返还”为由否定其违约行为，甚至免除其违约责任，属于法律适用错误，既不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，也不符合《房屋租赁合同》第2.1条与第11条的约定。三、龙铁钢以经营为目的逾期侵占案涉租赁物，明显存在主观恶意，违背诚实信用原则，双倍租金标准的非法占用费符合公平原则。龙铁钢承租案涉租赁物目的是作为公寓经营获利，非自住用途。合同到期后，龙铁钢没有合同依据，也没有法律依据收取经营转租过程中的租金收益。该租金收益属于案涉租赁物的法定孳息，租赁期限届满后，应当归周飞所有。因此，龙铁钢按照双倍租金标准承担非法占用费，既能够减轻周飞的合法财产权益损失，对龙铁钢起到惩罚的效果。四、《房屋租赁合同》第4.2条约定保证金返还条件之一是龙铁钢在租赁期避风港时依约返还案涉租赁物，不存在非法占用的违约行为，然而龙铁钢不但拖欠正常租金（只支付至2019年10月），也未依约支付双倍租金标准的非法占用费，租期届满后龙铁钢至今以营利为目的非法占用案涉租赁物，已不符合保证金的返还条件，在违约侵占租赁物的情形下，周飞有权没收保证金。五、按照原审判决，龙铁钢无需承担任何违约责任或其他法律责任，甚至连非法占用期间的使用费无无需支付，若二审维持，将会对合同规则与租赁市场造成严重的消极影响。首先，合法有效的租赁合同将失去实际约束力，租赁期间与违约责任形同虚设，将严重损害合同的价值与它的法律约束力，打击双方当事人订立租赁合同的积极性，破坏法律公信力。其次，由于不存在逾期返还的违约责任，出于自身利益或非法目的，承租方可以在租赁期限到期后，随意单方延长租期，继续占有租赁物，利用诉讼程序来延长自己的非法占用时间，尽可能地攫取非法利益，侵害出租方的财产权。最后，由于租赁期限与违约责任不再受到法律保护，承租方可以肆无忌惮、毫无法律责任地延长租赁期，最终会可能导致出租方将失去出租的意愿，导致整个租赁市场供求关系变化，导致租金价格上升，出租方将转用高额租金或其他手段来确保自己的利益不受损害，最终会将所有的成本转嫁至承租方，进一步催告租金价格。最严重的是如果合法有效的合同不被法律保护，不受到法律的尊重，当事人将转向其他方式寻求租赁关系中的规则订立或其他救济手段，届时正常的法律秩序将被破坏，不再被人们所遵守。龙铁钢的上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判，支持一审的反诉请求。2.本案诉讼费用由周飞承担。事实与理由：一、周飞收取了40000元喝茶费，在东莞市东金实业投资有限公司办公室里，周飞口头承诺合同到期会优先续签，本案是周飞违约，应当将该款项退回。二、龙铁钢垫付了电梯维修保养费用，该保养并未到期，应由周飞承担。三、周飞违约给龙铁钢造成损失，龙铁钢的床、空调等用品设备是存在的价值，应由周飞承担。针对对方的上诉，龙铁钢、周飞均未在法定的期限内提交书面答辩意见。本院经阅卷及询问，对原审查明事实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。龙铁钢与周飞签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示。案涉房屋所在土地为农村宅基地，已办理了土地使用权证，周飞通过拍卖方式取得案涉房屋及土地的财产权，在没有其他证据证实上述合同无效的情况下，原审法院认定该租赁合同有效并无不当。案涉房屋租赁合同约定租赁期限截至2019年6月30日止，并约定“租赁期限为届满前三个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订合同。在同等条件下乙方有优先租赁权。”根据现有证据，在租赁期限届满前双方未达成续租一致意见，故案涉房屋租赁合同终止。龙铁钢应当按照房屋租赁合同第十一条的约定交还租赁的房屋，龙铁钢未按照该约定交还房屋，应当按照该约定加倍支付租金，故周飞诉请按合同约定的租金的两倍支付房屋占用费是有依据的，本院予以支持；房屋租赁合同约定每月租金为38500元，龙铁钢应支付房屋占用费每月77000元，龙铁钢已支付2019年7月1日之后的租金可抵扣相应金额的房屋占用费。周飞上诉主张无需返还保证金，但案涉房屋租赁合同第四条约定，租赁期限届满在承租人交清租金等费用及交还租赁物后出租人无息退还保证金，且上述合同并无约定在本案情况下出租人可没收保证金；双方已约定本案情况下出租人应承担双倍租金，这属于相应的违约责任；故本院对周飞该上诉主张不予支持。龙铁钢诉请返还押金176400元、喝茶费40000元、电梯维修费29465元、赔偿房间设备损失50000元。龙铁钢诉请的押金即房屋租赁合同约定的保证金，合同约定保证金为154000元；在一审庭审中，周飞确认收到保证金154000元，龙铁钢先是主张交付保证金154000元，后改为176400元；对于差额，龙铁钢仅提交银行流水为证，但该银行流水显示款项转入个人账户，且龙铁钢在一审庭审中申请的证人张建作证称龙铁钢“帮以前的房东还了2万多的债务”；综上，龙铁钢主张应返还的保证金为176400元但并未提供充分证据予以证实，本院不予采信。关于喝茶费，龙铁钢仅提供三份书面证人证言，其中两人在一审庭审中出庭作证，此外并无其他证据可佐证，且三份书面证人证言及两证人作证称龙铁钢给的是现金，而龙铁钢本人陈述的是转账，故龙铁钢主张的喝茶费缺乏事实依据。根据龙铁钢提供的东莞市电梯维护保养合同显示，龙铁钢已支付的电梯维修费的保养期限至2020年5月24日止，而龙铁钢实际占有使用案涉房屋及电梯超过上述保养期限，故其诉请周飞返还部分的电梯维修费缺乏依据，本院不予支持。最后，龙铁钢要求赔偿的房间设备损失，从其在一审庭审中的陈述可知具体包括床铺、空调、热水器、墙面粉刷、桌椅；床铺、空调、热水器、桌椅，均为可拆除利用，周飞的委托诉讼代理人在一审庭审中亦明确陈述龙铁钢可自行搬离属于龙铁钢的物品；墙面粉刷，龙铁钢并无提供任何证据可证实其曾对案涉房屋做此装修及该装修的残值；故，本院对龙铁钢要求的损失赔偿不予支持。综上所述，周飞的上诉理由部分成立，对于有理部分，本院予以支持；龙铁钢的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初16191号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初16191号民事判决第三项；三、限龙铁钢于本判决发生法律效力之日起十日内向周飞支付房屋占用费（按每月77000元的标准，从2019年7月1日起计算至返还案涉房屋之日止，龙铁钢已支付2019年7月1日之后的租金可抵扣相应金额的房屋占用费）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费638元，由龙铁钢负担；反诉受理费2494元，由龙铁钢负担1196元，由周飞负担1298元。本案二审案件受理费共10233元，由周飞负担3380元、龙铁钢负担6853元。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  王九龙二〇二〇年七月二十八日书记员  梁艳君