四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0183民初433号 原告（反诉被告）：成都宇航资产管理有限公司，住所地：成都市邛崃市临邛镇文南路**，统一社会信用代码：91510183597279533H。 法定代表人：吴刚，总经理。 委托诉讼代理人：胡成艾，四川致高（邛崃）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨静，四川致高（邛崃）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张学芬，女，1969年2月23日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：陶守良，四川守良律师事务所律师。 被告：张定成，男，1966年10月1日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原告成都宇航资产管理有限公司与被告张学芬、张定成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告成都宇航资产管理有限公司的委托诉讼代理人胡成艾、杨静、被告张学芬及其委托诉讼代理人陶守良到庭参加了诉讼，被告张定成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都宇航资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除成都宇航资产管理有限公司与张学芬、张定成于2014年4月29日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》；2.判令张学芬、张定成在前述合同解除后5日内协助成都宇航资产管理有限公司办理案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》备案登记注销手续；3.判令张学芬、张定成向成都宇航资产管理有限公司支付违约金70048.4元；4.判令张学芬、张定成赔偿成都宇航资产管理有限公司损失17169元。 事实和理由：张学芬、张定成于2014年4月29日与成都宇航资产管理有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，约定张学芬、张定成采用银行按揭方式在成都宇航资产管理有限公司处购买位于邛崃市房屋，房屋总价款为350242元，其中首付款110242元。后张学芬、张定成、成都宇航资产管理有限公司与成都银行签订《成都银行个人房产按揭贷借款合同》，张学芬、张定成向成都银行贷款240000元用于支付前述房屋购房尾款，成都宇航资产管理有限公司就该笔贷款向成都银行承担连带保证责任。因张学芬、张定成数次逾期偿还银行贷款，导致成都银行起诉张学芬、张定成及成都宇航资产管理有限公司要求偿还贷款及承担保证责任，后经法院判决成都宇航资产管理有限公司代张学芬、张定成偿还了全部剩余贷款本息共计195066.83元。成都宇航资产管理有限公司认为根据合同约定，该公司有权解除与张学芬、张定成签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，并要求二人承担解除合同违约金及赔偿相关损失。 张学芬针对成都宇航资产管理有限公司的诉讼请求辩称，该公司诉称签订房屋买卖合同及附件的情形属实，银行贷款偿还情况也属实，同意该公司解除合同的要求及同意配合办理备案登记注销手续。但成都宇航资产管理有限公司并未将案涉房屋交付给张学芬、张定成，且该房屋现在的市场价值远高于当初的出售价格，故成都宇航资产管理有限公司虽代偿了银行贷款却并无实际损失。请求人民法院驳回该公司对张学芬的全部诉讼请求。 张定成未作答辩。 张学芬向本院提出诉讼请求：判令成都宇航资产管理有限公司返还张学芬购房款350242元及利息（利息计算方式：以110242元为基数，自2014年4月29日起至2019年8月19日按同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以240000元为基数，自2014年6月10日起至2019年8月19日按同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 事实与理由：成都宇航资产管理有限公司要求解除合同，按法律的规定该公司应当返还张学芬购房款及相应利息，故该公司在扣除代张学芬、张定成偿还的银行贷款本息后，应当将剩余的款项全部返还张学芬。 成都宇航资产管理有限公司针对张学芬的诉讼请求辩称，张学芬提起反诉的诉讼主体不适格，因为案涉房屋是张学芬、张定成共同购买，且二人已经离婚；即使法院判决要返还张学芬购房款也仅是返还房屋的购房首付款，因为合同并未约定要返还首付款及支付资金利息。请求人民法院驳回张学芬对该公司的全部诉讼请求。 经审理查明，张学芬、张定成于1989年5月10日登记结婚，2019年9月5日经本院（2019）川0183民初1885号民事判决书判决准予离婚（未进行共同财产分割）。 2014年4月29日、5月20日，成都宇航资产管理有限公司与张学芬、张定成签订《宇航·三洲盛景商品房买卖合同补充协议及附件》、《商品房买卖合同》，约定成都宇航资产管理有限公司将文君街道办事处凤凰大道866号“三洲盛景”3幢1单元10楼1003号房屋以350242元的价格出售给张学芬、张定成。2014年4月29日，张定成向成都宇航资产管理有限公司支付了房屋首付款110242元。2014年6月10日，房屋登记机关对成都宇航资产管理有限公司与张学芬、张定成签订《商品房买卖合同》进行了签约备案（备案号：38896）。2014年6月10日，成都宇航资产管理有限公司、张学芬、张定成与案外人成都银行股份有限公司邛崃支行（以下简称成都银行）签订《成都银行个人房产按揭借款合同》，约定由成都银行向张学芬、张定成提供购房按揭贷款240000元（2014年6月10日放款）用于购买案涉房屋，贷款期限为10年，并约定除成都宇航资产管理有限公司为张学芬、张定成的前述购房贷款向成都银行提供连带保证责任外，张学芬、张定成还需将案涉房屋抵押给成都银行为前述购房贷款本息提供担保。 因张学芬、张定成未按合同约定按时足额偿还成都银行的购房贷款，2019年6月4日成都银行将成都宇航资产管理有限公司、张学芬、张定成诉至本院，要求张学芬、张定成承担偿还借款本息义务及成都宇航资产管理有限公司承担保证责任，经本院（2019）川01836民初1726号民事判决书判决张学芬、张定成向成都银行承担偿还借款本息义务及成都宇航资产管理有限公司向成都银行承担连带清偿贷款本息义务，且该案诉讼费1967元由张学芬、张定成、成都宇航资产管理有限公司共同负担。因张学芬、张定成未履行生效判决确定的偿还贷款本息责任，成都宇航资产管理有限公司于2020年3月4日代张学芬、张定成向成都银行承担了偿还剩余全部贷款本息共计195066.83元的还款责任，成都宇航资产管理有限公司另向成都银行支付了该行之前垫付的诉讼费1967元。2020年3月5日、3月10日，成都宇航资产管理有限公司向张学芬、张定成两次发出《解除协议通知书》，通知二人该公司决定解除与二人签订的《宇航·三洲盛景商品房买卖合同补充协议及附件》、《商品房买卖合同》。 另查明，文君街道办事处凤凰大道866号“三洲盛景”3幢1单元10楼1003号房屋尚未办理初始登记，该房屋网签备案在张学芬、张定成名下（各占50%份额）。该房屋于2017年8月28日被四川省新津县人民法院查封。经成都宇航资产管理有限公司申请，本院于2020年6月18日裁定对该房屋再次进行查封。为此,成都宇航资产管理有限公司向本院交纳申请费2271元。该房屋成都宇航资产管理有限公司尚未交由张学芬、张定成实际占有。本案中，成都宇航资产管理有限公司为向张学芬、张定成主张权利，向四川致高（邛崃）律师事务所支付了律师费10000元。 上述事实有下列证据经庭审质证予以证实，本院予以确认：1.成都宇航资产管理有限公司、张学芬、张定成的身份信息；2.本院（2019）川0183民初1885号民事判决书；3.《宇航·三洲盛景商品房买卖合同补充协议及附件》、《商品房买卖合同》、房款收据二份、本院（2019）川01836民初1726号民事判决书；4.《成都银行履行担保责任证明书》、本院《履行完毕通知书》、成都宇航资产管理有限公司在成都银行的《活期账户明细账页》、《解除协议通知书》EMS邮寄单通知书张贴照片；5.《商品房买卖合同摘要》、《房屋信息查询记录》、《民事委托代理合同》及律师费发票、本院（2020）川0183民初433号民事裁定书；6.成都宇航资产管理有限公司、张学芬的陈述。 本院认为，成都宇航资产管理有限公司与张学芬、张定成签订的《宇航·三洲盛景商品房买卖合同补充协议及附件》9页第（5）约定：“在买受人获准贷款后，因买受人的原因导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担相关保证责任的（包括但不限于代买受人偿还银行贷款、代买受人偿还全部到期贷款和/或提前偿还未到期的全部贷款、银行要求出卖人回购房屋等），由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。承担担保责任后，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，并要求买受人按照买卖合同的房屋总价款20%支付解除合同的违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括追索担保损失按诉请金额2%支付的律师代理费）进行赔偿……”本案中，因张学芬、张定成未按约定按时足额偿还购买案涉房屋的银行贷款，导致成都宇航资产管理有限公司代二人偿还了欠付成都银行的剩余购房贷款本息共计195066.83元。根据前述约定，成都宇航资产管理有限公司有权解除之前与张学芬、张定成签订的《宇航·三洲盛景商品房买卖合同补充协议及附件》、《商品房买卖合同》。因成都宇航资产管理有限公司提交的《解除协议通知书》EMS邮寄单通知书张贴照片并不能证明该通知书已于2020年3月10日送达到张学芬、张定成，故成都宇航资产管理有限公司与张学芬、张定成签订的《宇航·三洲盛景商品房买卖合同补充协议及附件》、《商品房买卖合同》于2020年5月30日已经解除，且张学芬、张定成在前述合同解除后有义务协助成都宇航资产管理有限公司办理案涉房屋签约备案登记的注销手续。 因成都宇航资产管理有限公司代张学芬、张定成偿还银行贷款而造成的损失为资金利息的损失，且成都宇航资产管理有限公司实际占有张学芬、张定成的购房款多年，加之因房价实际已经上涨，导致成都宇航资产管理有限公司在合同解除后实际仍会受益，故成都宇航资产管理有限公司以合同房屋总价款20%向张学芬、张定成主张违约金共计70048.4元显失公平。本院酌情认定张学芬、张定成应以成都宇航资产管理有限公司代偿的贷款本息195066.83元为计算基数，按年利率6%的标准支付成都宇航资产管理有限公司违约金3879.99元（自2020年3月4日起至2020年7月3日止），张学芬、张定成还应连带支付成都宇航资产管理有限公司律师费10000元及（2019）川01836民初1726号案的诉讼费1967元。 对于张学芬的主张，因张学芬、张定成之前向成都宇航资产管理有限公司交纳了案涉房屋的购房首付款110242元，且根据现有证据能够认定张学芬、张定成至少已经偿还成都银行购房贷款本息共计44933.17元（总贷款240000元-代偿本息195066.83元），故成都宇航资产管理有限公司在合同解除后应当退还张学芬155175.17元。扣除张学芬、张定成应当支付成都宇航资产管理有限公司的15846.99元（违约金3879.99元+律师费10000元+诉讼费1967元），成都宇航资产管理有限公司还应返还张学芬139328.18元（此款系张学芬、张定成的夫妻共同财产）。 依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、成都宇航资产管理有限公司与张学芬、张定成签订的《宇航·三洲盛景商品房买卖合同补充协议及附件》、《商品房买卖合同》于2020年5月30日解除； 二、张学芬、张定成于本判决生效之日起十日内协助成都宇航资产管理有限公司办理邛崃市文君街道办事处凤凰大道866号“三洲盛景”3幢1单元10楼1003号房屋的签约备案登记注销手续； 三、成都宇航资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付张学芬139328.18元； 四、驳回成都宇航资产管理有限公司、张学芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1980元、诉讼保全费2271元共计4251元，由成都宇航资产管理有限公司负担1665元，张学芬、张定成共同负担2586元；反诉案件受理费3277元，由张学芬负担1996元、成都宇航资产管理有限公司负担1281元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  钟兴旺 人民陪审员  郭爱莲 人民陪审员  刘业龙 二〇二〇年七月七日 书 记 员  段昀卓