广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终12696号上诉人（原审原告）：李琼，女，1983年3月22日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：汤彩霞，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢兰兰，广东华商律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：叶巾伟，女，1949年11月11日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区，上诉人（原审被告）：徐福亮，男，1946年4月6日出生，汉族，住所地广东省深圳市罗湖区，两上诉人共同委托诉讼代理人：刘中良，广东嘉得信律师事务所律师。上诉人李琼因与上诉人叶巾伟、徐福亮房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初30116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李琼上诉请求：1.撤销原审判决第三项并改判叶巾伟、徐福亮向李琼支付违约金共计人民币166万元。2.判令由叶巾伟、徐福亮承担本案二审诉讼费。叶巾伟、徐福亮上诉请求：一、判令撤销原审判决第二项、第三项判决内容，改判为驳回李琼的诉讼请求；二、判令本纠纷所产生的诉讼费用均由李琼承担。上述诉求中争议金额为人民币130万元。李琼向一审法院起诉请求：一、判令解除李琼、叶巾伟、徐福亮三方签订的《深圳市二手房买卖合同》；二、判令叶巾伟、徐福亮退还李琼定金1000000元并支付违约金1660000元；三、叶巾伟、徐福亮承担本案全部诉讼费用。以上共计266万。一审法院认定事实：一、位于深圳市××岭南路与××大道交汇处东南××鹿××房产（以下简称“涉案房产”），房屋用途为住宅，房屋建筑面积100.48平方米，房屋产权登记在叶巾伟、徐福亮名下，双方各占50%。二、经案外人陈某居间，2018年9月30日，李琼作为买方，叶巾伟、徐福亮作为卖方，双方签订《深圳市二手房买卖合同》，约定李琼向叶巾伟、徐福亮购买涉案房产，房屋转让总价为人民币830万元，定金100万元。合同第四条约定，买方通过向银行抵押贷款支付定金之外的款项。合同第七条约定，该房地产没有设定抵押，卖方对房地产享有完整的处分权。合同第十条约定卖方应当于2018年9月30日将房地产交付买方，与买方履行下列手续：共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收；向买方交付该房地产钥匙；结清水、电、气等所有相关费用并办理过户手续。否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。合同第十二条约定，如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。合同第十六条“备注条款”用手写字体作出约定：2019年1月30日之前签订正式合同和办理过户手续。定金100万元已转，6228480128482163473，叶巾伟，农业银行深圳分行。该《深圳市二手房买卖合同》卖方处有叶巾伟、徐福亮进行签字，买方处由李琼以及李琼的丈夫李中斌以代理人身份签字。李琼与叶巾伟、徐福亮持有的《深圳市二手房买卖合同》原件存在部分不同之处，主要的不同是叶巾伟、徐福亮持有的合同第十六条“备注条款”中“2019年1月30日之前签订正式合同和办理过户手续”之后加注“（同时付清尾款)”。李琼认为该加注部分“（同时付清尾款)”是叶巾伟、徐福亮单方面添加，叶巾伟、徐福亮则认为该加注部分是居间人陈某在签订合同当时添加的。案外人陈某出庭作证表明该加注部分为其在促成双方签订合同时添加。此外叶巾伟、徐福亮持有的《深圳市二手房买卖合同》第四条第二款加注有首期款的支付时间为2019年1月30日，李琼持有的《深圳市二手房买卖合同》则未注明首期款的支付时间，案外人陈某出庭作证认为该时间并非其添加，叶巾伟、徐福亮则表示不知是何人添加。3、上述《深圳市二手房买卖合同》签订当天，李琼通过李中斌账户向叶巾伟账户转款100万元，此后双方就合同履行问题产生了纠纷，李琼为此提起本案诉讼。李琼在本案中主张，房屋买卖合同没有履行的原因是叶巾伟、徐福亮在收取李琼100万元定金之后没有继续履行的意愿，且因涉案房产涨价叶巾伟、徐福亮再次将涉案房产出售，叶巾伟、徐福亮未于合同约定于2018年9月30日交付房产，叶巾伟、徐福亮的行为构成违约应承担违约责任。叶巾伟、徐福亮则认为，虽然合同签订时约定的成交价830万元可能略低于市场价，但本案的买卖合同没有履行的原因是李琼未按照合同约定在2019年1月30日之前付清房款，在李琼违约的情况下，叶巾伟、徐福亮才于2019年2月23日将涉案房产再次出售给案外人叶梅珍。李琼、叶巾伟、徐福亮对李琼支付定金以外的款项方式也存在争议，叶巾伟、徐福亮认为李琼应当在2019年的1月30日之前以现金的方式支付尚欠的购房余款，李琼则认为签订合同时李琼是没有考虑清楚是通过现金还是申请银行贷款的方式支付定金以外的款项的，但李琼是具备通过现金的方式支付购房余款的能力。叶巾伟、徐福亮为证明房屋买卖合同未履行是李琼的原因所致，向一审法院提交的证人陈某、徐某的证人证言，并申请陈某、徐某出庭作证。证人陈某、徐某均称房屋买卖合同约定的房产交付时间“2018年9月30日”是笔误，证人陈某称本案房屋买卖合同未能履行的原因是李琼不想购买涉案房产了。李琼为证明其具备付款能力，向一审法院提交了深圳仲裁委员会（2018)深仲裁字第1887号裁决书及部分银行流水，李琼称李琼丈夫李中斌在2018年5月已投资回款300多万元，李琼有足够的资金履行过户时的付款义务。叶巾伟、徐福亮对李琼上述证据的关联性不予认可。叶巾伟、徐福亮经一审法院责令向一审法院提交了其与案外人叶梅珍签订的房屋买卖合同及案外人黄慧与叶巾伟、徐福亮等之间的借款仲裁材料。叶巾伟、徐福亮与案外人叶梅珍的房屋买卖合同载明：2019年2月17日，叶巾伟、徐福亮作为卖方，叶梅珍作为买方，双方签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定叶梅珍向叶巾伟、徐福亮购买涉案房产，转让价725万元。李琼对该房屋买卖合同的真实性、关系性均不予认可，认为该房屋买卖合同可能是叶巾伟、徐福亮为逃避其与案外人黄慧的债务所签订，且该房屋买卖合同签订后双方并没有办理房产过户手续。叶巾伟、徐福亮向一审法院提交的其与案外人黄慧的仲裁材料载明：因叶巾伟、徐福亮等人拖欠案外人黄慧的借款，黄慧已向深圳市仲裁委员会申请仲裁，要求叶巾伟、徐福亮等人支付借款本金180万元及支付相应的利息。本案第一次庭审时，叶巾伟、徐福亮的代理人称房屋买卖合同约定的房产交付时间“2018年9月30日”是笔误，叶巾伟、徐福亮只有在李琼付清购房尾款才会向李琼交付房产。本案第二次庭审时，叶巾伟、徐福亮更换了代理人出庭，叶巾伟、徐福亮的代理人又称叶巾伟、徐福亮已向李琼交付了房产，并当庭申请一审法院调取相应的微信聊天记录。鉴于叶巾伟、徐福亮代理人在两次庭审中的意见不一致，且叶巾伟、徐福亮申请的证人亦称屋买卖合同约定的房产交付时间“2018年9月30日”是笔误，对于叶巾伟、徐福亮调查取申请，未获一审法院同意。4、因上述仲裁案，一审法院根据深圳市仲裁委员会的要求于2019年5月21日首轮查封了涉案房产。因本案诉讼，本案根据的李琼的申请轮候查封了涉案房产。叶巾伟、徐福亮经一审法院释明，申请一审法院对违约金标准进行调整。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李琼与叶巾伟、徐福亮签订的《深圳市二手房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。李琼诉请解除双方签订的《深圳市二手房买卖合同》，叶巾伟、徐福亮对此并无异议，且叶巾伟、徐福亮与案外人叶梅珍已签订了新的房屋买卖合同，涉案房产亦因叶巾伟、徐福亮与案外人黄慧的借款纠纷被首轮查封，《深圳市二手房买卖合同》已难于履行，故李琼要求解除《深圳市二手房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。本案的主要争议焦点是《深圳市二手房买卖合同》解除之后的违约责任承担。就该争议焦点，李琼、叶巾伟、徐福亮双方就《深圳市二手房买卖合同》未能履行的原因存在较大争议，李琼认为，叶巾伟、徐福亮没有依照合同于2018年9月30日交房、叶巾伟、徐福亮于2019年2月17日将涉案房产转让于案外人叶梅珍、涉案房产因叶巾伟、徐福亮与案外人黄慧的借款纠纷于2019年5月21日被首轮查封，故《深圳市二手房买卖合同》未能履行是叶巾伟、徐福亮导致的；叶巾伟、徐福亮则认为，是李琼没有按合同约定支付尾款导致《深圳市二手房买卖合同》未能履行，叶巾伟、徐福亮为证明是李琼的原因申请了陈某等出庭作证。一审法院认为，《深圳市二手房买卖合同》签订之后，李琼依约向叶巾伟、徐福亮支付了定金100万元，在双方对《深圳市二手房买卖合同》的交房时间条款存在争议、双方对合同未能履行的原因亦存在争议的情况下，及《深圳市二手房买卖合同》尚未依法解除的情况下，叶巾伟、徐福亮于2019年2月17日将涉案房产转让于案外人叶梅珍，涉案房产因叶巾伟、徐福亮与案外人黄慧的借款纠纷于2019年5月21日被首轮查封，最终导致本案的《深圳市二手房买卖合同》未能履行，因此叶巾伟、徐福亮是合同未能履行的主要过错方，应承担相应的违约责任。为此，李琼要求叶巾伟、徐福亮退还定金100万元的诉讼请求，一审法院予以支持。《深圳市二手房买卖合同》明确约定“如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则”，该约定虽是当事人的真实意思表示，但鉴于李琼本案房屋买卖合同的履行情况及双方举证和庭审陈述，并基于公平原则，一审法院根据我国《合同法》的相关规定酌定叶巾伟、徐福亮向李琼支付违约金人民币30万元，本案的诉讼费用则全部由叶巾伟、徐福亮承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除李琼与叶巾伟、徐福亮签订的《深圳市二手房买卖合同》。二、叶巾伟、徐福亮应于判决生效之日起十日内向李琼退还定金人民币100万元。三、叶巾伟、徐福亮应于判决生效之日起十日内向李琼支付违约金人民币30万元。四、驳回李琼的其他诉讼请求。如果叶巾伟、徐福亮未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币28080元、保全费人民币5000元，均由叶巾伟、徐福亮负担。判决已预交的案件受理费人民币28080元、保全费人民币5000元，待判决生效之后由一审法院予以退回。叶巾伟、徐福亮应在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费人民币28080元、保全费人民币5000元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，房产买卖系家庭重大财产交易，当事人应当秉持相应的谨慎与注意。叶巾伟、徐福亮在一审时主张合同约定的房产交付时间为笔误，其后又就房产是否交付作出反言，且其所持合同文本上存在李琼所持合同文本上所没有的添加条款却表示不知何人添加，其诉讼诚信存疑。在叶巾伟、徐福亮未能提交其他有力证据，仅有居间人陈某及徐某的证人证言的情况下，本院认定涉案《深圳市二手房买卖合同》系买卖双方真实意思表示，合法有效。涉案合同签订当日李琼依约向叶巾伟、徐福亮支付了定金100万元，但叶巾伟、徐福亮未能如约交付涉案房产，构成重大违约在先。其后叶巾伟、徐福亮在合同尚未解除的情况下一房二卖，并因其与案外人黄慧的借款纠纷导致涉案房产被查封，给合同履行造成实质性障碍，构成根本违约。买受人李琼有权解除合同、请求返还定金并追究叶巾伟、徐福亮相应的违约责任。涉案合同约定的违约金为合同总价的20%即人民币166万元，一审法院调整违约金至人民币30万元，甚至远低于定金罚则应当支付的100万元，有所不当。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错、损失及近年深圳楼市情况，本院判令叶巾伟、徐福亮应当向李琼支付违约金人民币120万元。综上所述，叶巾伟、徐福亮的上诉请求不能成立，应予驳回；李琼的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初30116号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初30116号民事判决第四项；三、变更深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初30116号民事判决第三项为：叶巾伟、徐福亮应于本判决生效之日起十日内向李琼支付违约金人民币120万元；四、驳回李琼在一审的其他诉讼请求。本案一审案件受理费、保全费合计33080元，已由李琼预缴，由叶巾伟、徐福亮负担23818元，由李琼负担9262元；叶巾伟、徐福亮应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳23818元，一审法院应退还李琼23818元；本案二审案件受理费，叶巾伟、徐福亮已预缴16500元，由其自行负担；李琼已预缴19740元，由叶巾伟、徐福亮负担14213元，由李琼负担5527元；叶巾伟、徐福亮应于本判决生效后向本院缴纳14213元，本院退还李琼14213元。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 黄 玮 娜二〇二〇年七月二十一日书记员 陈颖(兼)