北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初27221号原告：陈凤兰，女，1959年10月10日出生。委托诉讼代理人：李振京（陈凤兰之女），女，1986年10月8日出生。委托诉讼代理人：魏国鹏，北京市京师律师事务所律师。被告：陈宏岗，男，1953年10月2日出生。第三人：陈洪坡，男，1950年1月19日出生。原告陈凤兰与被告陈宏岗、第三人陈洪坡农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈凤兰的委托诉讼代理人李振京、魏国鹏，被告陈宏岗、第三人陈洪坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈凤兰向本院提出诉讼请求：1.确认位于北京市房山区××镇××村××区××号九间房屋归陈凤兰所有；2.诉讼费由陈宏岗承担。事实与理由：原、被告于2010年4月13日签订一份《协议书》，约定原告购买被告所有的位于北京市房山区××镇××村××区××号九间房屋，该房屋的四至是，前至陈洪坡房后滴水，东至伙道，西至伙道。房屋价款4万元，合同签订后，原告依约向被告支付房屋价款4万元。原告是××区××镇××村农业户口，在该村没有其他宅基地，有权取得案涉房屋所有权。被告卖给原告的房屋九间是被告依据分家单所得，分家是父母召集的，分家方案经全体家庭成员同意。原、被告父母共有五个儿子和两个女儿，儿子分别是陈洪义、陈红军、陈洪坡、陈宏岗、陈宏贵，两个女儿分别是陈淑兰、陈凤兰。在分家单上，陈洪义由于在外有工作，故放弃分家的权利；陈红军在分家时已经去世，其配偶吕淑媛由于获得抚恤补偿，也表示放弃分家的权利；陈淑兰、陈凤兰由于已经出嫁，也表示放弃分家的权利。故原、被告父母的九间房屋，由陈宏岗分得五间，陈宏贵分得两间，陈洪坡分得两间。同时分家单约定，由陈宏岗负责为父母养老送终，与父母共同生活，如果陈洪坡、陈宏贵在吕淑媛后院建房，或者在其他地方批得宅基地，应该将其分家获得的两间房屋留给陈宏岗。后来，由于陈宏贵获得其他宅基地，已经按照分家单的约定将其分家所得两间房屋留给陈宏岗；陈洪坡在吕淑媛后院建房，也按照分家单的约定将其分家所得两间房屋留给陈宏岗。因此，陈宏岗取得了老家的九间房屋。陈宏岗辩称：2010年4月，陈凤兰的丈夫联系我，表示想买我的房屋，并带了现金来。我没有通知任何人，在陈宏贵家里签订了合同，收到了房款。我当时跟陈凤兰的丈夫说，房屋有争议，其说有争议就冲着他来。我三哥陈洪坡与我是前后院，签订协议后没两天他就提出反对。5月1日，我儿子回家也表示反对卖房，并联系陈凤兰的女儿要求取消卖房，被拒绝。去年陈凤兰的丈夫回来盖房，我与陈洪坡去阻拦并报警。分家时人员不齐，我哥哥陈红军的配偶吕淑媛、我妹妹陈淑兰、陈凤兰均没有参加分家，我父母也未在分家协议上签字。陈洪坡述称：案涉房屋中有两间是我的房屋，陈凤兰和陈宏岗买卖房屋时我不在场，所以买卖房屋的行为应该作废。案涉房屋还涉及陈洪义的儿子以及吕淑媛的利益。本院经审理认定事实如下：1984年7月29日，陈洪义、陈宏岗、陈洪坡、陈宏贵签订分家协议（本案当事人均未提交陈洪义身份信息，故本院以分家协议所载名字进行表述），载明：立分家单人洪义、洪岗（宏岗）、洪坡、洪桂（宏贵）、吕淑援（媛）因弟兄不能长居，需要分居过生活，根据现在的情况，经弟兄四位谈妥，有职业的（洪义、淑援）不分家产，家中所有的房树，做叁份分，北房五间归洪岗所有，东屋两间归洪桂，西屋两间归洪坡。每人拿叁佰元归陈洪岗，作为老人有病住院等用。如在淑援房后盖房，把后边的房留下，否则不准在淑援房后盖房。大队在别处打给房基地，可以拆走，如不拆走，可以由要房主出叁佰元给其房主本人。分家后，两位老人由洪岗奉养、送终，一切安埋由洪岗负责，另外，洪义每月拾元，洪坡、洪桂每人每月伍元，以上贰拾元给老人做扶养费用。淑援房前树由淑援所有，他的房后以滴水为齐，屋后的树按三股平分（洪义不要），以上的宅院大家公用。协议落款处调解委员载明为王保，代笔人载明为刘水。2010年4月13日，陈洪岗（甲方）、陈凤兰（乙方）签订协议书，载明：兹有甲方陈洪岗愿将老房九间转卖给陈凤兰，老房四至如下：前至陈洪坡房后滴水，东至伙道，西至伙道，房价肆万元整。双方满意，两不后悔。陈宏岗、陈凤兰丈夫代陈凤兰在协议书落款签字，陈宏贵在协议书落款“中人”处签字。陈凤兰以将4万元存入陈宏岗银行账户的方式向陈宏岗支付了房款。本案审理中，陈凤兰申请陈宏贵出庭作证，陈宏贵称当时分家系父母召集，兄弟四人均在场；陈宏贵在他处分得宅基地后，将其分家所得的房屋卖给了陈宏岗；陈洪坡在吕淑媛房后盖房，依分家协议，在吕淑媛房后盖房，分家所得·的房屋就应留给陈宏岗，因为父母由陈宏岗赡养；案涉九间房屋系陈宏岗所有，买卖案涉房屋时陈宏贵作为中间人，对卖房事宜没有异议。陈凤兰提交了陈淑兰的录音，录音中，陈淑兰陈述其对案涉房屋的份额已经都给陈宏岗了，案涉房屋都归陈宏岗所有，其对陈宏岗将房屋卖给陈凤兰没有异议。陈凤兰提交了吕淑媛的录像及吕淑媛签字的证明，吕淑媛表示其是陈红军的妻子，分家时陈红军已去世，分家的事情吕淑媛知情，没有意见；陈宏岗赡养老人，所以房屋都归陈宏岗了；对陈宏岗将房屋卖给陈凤兰亦没有意见。陈宏岗在本案审理中提交了三份书面陈述意见，其中两份其主张分别是刘水以及陈淑兰之子张玉辉出具，但均未有亲笔签字，另一份陈宏岗称系陈洪义之子陈兵出具，内容为反对陈宏岗卖房，认为房屋买卖行为无效。陈宏岗认可分家时父母对分家内容知情。陈洪坡在庭审中认可其在吕淑媛房后建房，在第一次庭审中，其主张分家协议中“如在淑援房后盖房，把后边的房留下，否则不准在淑援房后盖房”，其中把房留下的意思是将两间房退回给老人看病用，在第二次庭审中，陈洪坡主张把房留下的意思是房子由陈宏岗暂时使用，但不是将房屋给陈宏岗。陈凤兰对该句话的理解为，从分家协议的整体内容以及陈宏贵、陈淑兰、吕淑媛的陈述看，赡养老人与房子是联系在一起的，陈宏岗赡养老人，所以房屋应由陈宏岗所有，陈宏贵分得的老房最后也是给了陈宏岗，亦可以说明把房留下的意思是把房屋给陈宏岗。另外，陈宏岗主张陈凤兰买房后，陈凤兰偶尔来看一看案涉房屋，房屋主要是由陈宏岗代为看管。陈凤兰、陈宏岗、陈洪坡均认可现房屋内无人居住。上述事实，有当事人陈述，陈凤兰提交的协议书、汇款凭证、户口本、分家单、陈淑兰录音资料、吕淑媛录音、录像资料及证明等证据在案佐证。本院认为，陈凤兰系北京市××区××镇××村村民，其与陈宏岗签订房屋买卖协议合法有效。陈凤兰与陈洪坡对分家单中将房屋留下的含义有分歧，对此，本院认为，首先，根据分家协议的内容，陈宏岗负责赡养老人，陈宏贵、陈淑兰、吕淑媛均陈述由于老人由陈宏岗赡养，所以案涉九间房屋最终全部由陈宏岗所有；其次，陈洪坡在案涉房屋前面居住，房屋买卖发生在2010年4月，而直至陈凤兰起诉时，陈洪坡均未通过诉讼等争议解决渠道主张过权利，故本院认定分家协议中将房屋留下的意思是房屋留给陈宏岗。陈洪坡在吕淑媛房后建房，其分得的两间房屋应归陈宏岗所有。陈宏岗提交陈淑兰之子张玉辉的书面意见，该书面意见没有签字，且张玉辉无权代陈淑兰发表意见；关于陈洪义之子陈兵出具的书面意见，分家单中陈洪义已对自己的权利进行了处分，故即使该书面意见确为陈兵所写，其发表的意见亦不对本案审理产生影响；关于刘水出具的书面陈述，没有签字，即使该意见确为刘水本人所写，刘水的陈述亦与本案审理结果无关。综上，陈宏岗对案涉九间房屋享有所有权，其将房屋出卖给陈凤兰并自认此后系代为看管，故陈凤兰对该房屋享有所有权。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十二、第一百三十三条规定，判决如下：确认位于北京市房山区××镇××村××区××号的九间房屋归陈凤兰所有。案件受理费400元，由陈宏岗负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 贾 茹二〇二〇年七月二十八日书记员 周宇航