河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8589号上诉人（原审被告）：河南福国置业有限公司，住所地郑州市管城区东明路******。法定代表人：张富国，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢欣，河南荟智源策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南宏天电力设备安装工程有限公司，住所地，住所地郑州市**二道街**iv>法定代表人：郭小川，该公司总经理。委托诉讼代理人：高江坤，河南众得成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽阳，河南众得成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李天玉，女，1965年10月31日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：高江坤，河南众得成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽阳，河南众得成律师事务所律师。上诉人河南福国置业有限公司（以下简称福国置业公司）因与被上诉人河南宏天电力设备安装工程有限公司（以下简称宏天电力公司）、李天玉建设工程合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初1493号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月13日立案后依法采用独任制，于2020年7月21日公开开庭对本案进行了审理。上诉人福国置业公司的委托诉讼代理人谢欣，被上诉人宏天电力公司、李天玉的委托诉讼代理人高江坤、王丽阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福国置业公司上诉请求：1.撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初1493号民事判决，依法改判确定《商品房买卖合同》的真实有效并继续履行；2.本案诉讼费由宏天电力公司、李天玉承担。事实与理由：一、一审判决认定事实有误，没有分清民事法律主体之间的关系，没有厘清各方责任。2014年5月22日《电力安装工程款冲抵房款协议书》及2015年8月6日《结算协议》是福国置业公司与宏天电力公司两个公司法人之间签订的，按照协议福国置业公司用于冲抵工程款的房屋将登记于宏天电力公司名下，但宏天电力公司一直不愿登记在其公司名下，也不能提供房屋××。直到2018年4月4日，宏天电力公司才指定××为李天玉，并于当日签订《商品房买卖合同》。可见，迟迟没有办证，是因为宏天电力公司拒不配合达四年之久所致。一审判决将两个原告混同为一体，必然加大了福国置业公司的责任，是错误的。二、福国置业公司严格履行合同义务，办证迟延是多重因素所致。按照冲抵房款协议或结算协议，福国置业公司严格履行协议，如约交付房屋并对冲抵后的尾款及时付清。其间多次催促宏天电力公司配合提供房屋登记产权人。2018年4月4日与李天玉签订《商品房买卖合同》之后，积极报送办证材料做好备案工作。2017年11月16日，在宏天电力公司未能提供房屋登记产权人的情况中，福国置业公司因急需抵押贷款，口头征得宏天电力公司法人李天宏同意后进行了抵押，以不耽误办证为前提，随时可以解押或置换解决。但出人意料的是，在2018年宏天电力公司指定李天玉为××时福国置业公司资金紧张而后续贷，但银行不同意其他房屋置换，办证延误情有可原。值得强调的是，目前房屋己解押，符合办理不动产权证的条件。三、一审判决适用法律不当，没有尊重合同当事人的本意与合同目的，没有考量合同的履行情况及后续遗留问题，极为不妥。1.房屋抵债并交付使用长达6年之久，涉及房屋租赁等一系列问题。2.抵债协议与房屋买卖合同均是当事人真实意思表示，合同目的均已达成。3.办证迟延，三方均有责任，办证问题已然可以解决。4.宏天电力公司、李天玉也是疫情期间遇到资金问题，房屋价格下降，解除合同的目的是把损失转嫁于福国置业公司。5.疫情期间，最高人民法院多次发布司法解释，强调保证市场秩序的稳定，慎用解除合同与赔付违约金。综合以上，请判如所请！宏天电力公司、李天玉辩称：一、李天玉与福国置业公司签订的《商品房买卖合同》是以房抵债的结果，是福国置业公司企图通过代物清偿的方式，来消灭其所欠宏天电力公司的工程款。关于以房抵债协议的履行，最高人民法院的意见很明确，不能请求人民法院判令强制履行，而只能由当事人自愿履行。由于福国置业公司并未将房屋过户至李天玉名下，宏天电力公司与福国置业公司之间的债权债务关系未消灭，福国置业公司应继续履行支付工程款的义务。二、福国置业公司从未积极履行过以房抵债协议，2014年签订的抵债协议，但直到2018年才与李天玉签订《商品房买卖合同》，且没有给李天玉《商品房买卖合同》原件。宏天电力公司、李天玉多次催促福国置业公司办理过户手续，因为宏天电力公司、李天玉需要用房产抵押贷款，但福国置业公司不予办理。后来，宏天电力公司、李天玉发现福国置业公司早已将房屋抵押给银行，才提起本案诉讼。福国置业公司上诉称宏天电力公司找不到指定××、征得李天宏同意办理了抵押，完全虚假。三、关于《商品房买卖合同》备案的问题。不是福国置业公司在积极的履行抵债协议。而是宏天电力公司多次要求之下才签订的，签订完《商品房买卖合同》后，也不是像福国置业公司所说到房管局去办理备案手续。因为郑州市的备案都是联网的，根本不需要现场办理。四、关于房屋租赁问题。随时可以把房屋交给福国置业公司，没有任何的问题。关于疫情影响的问题，本案根本不受疫情影响。本案2019年提起诉讼，当时根本就没有疫情。疫情期间发布的司法解释与本案没有任何关系，不能适用。五、关于支付工程款是否公平的问题。2014年就应该支付工程款，但是福国置业公司没有钱支付，拿房子来抵，但房子只完成了交付没有办理过户手续。福国置业公司拿着涉案房产去银行抵押贷款，与租金相比融资的成本要低得多，且还要付出一定的管理成本及物业费。福国置业公司要求确认履行的《商品房买卖合同》本来就是以房抵债形成的，按照民法理论，属于代物清偿，是实践性的。最高人民法院相关判决认为不能依据抵债协议来要求一方履行合同。福国置业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不应该得到支持。宏天电力公司、李天玉向一审法院起诉请求：1.解除福国置业公司与李天玉签订的两份编号为180××××****、180××××****的《商品房买卖合同》；2.判令福国置业公司支付宏天电力公司工程款（购房款）1493766元；3.本案诉讼费用由福国置业公司承担。一审法院认定的事实：2013年11月25日，宏天电力公司（乙方施工单位）与福国置业公司（甲方建设单位）签订《电力安装工程施工合同》一份，主要约定：福国置业公司将其公司御玺大厦增容供配电工程交由宏天电力公司施工，工程地址为郑州市郑汴路北、东明路西东明路52号。合同总承包金额为238万元（除了甲供材料款外所有款项均在此合同价款之内如：安装费、税金、监理费等等，具体明细见附件预算表），承包方式为包工不包料。付款方式为甲方每月30号按工程进度支付施工工资及管理费。宏天电力公司、福国置业公司均在该合同上盖章予以确认，并在合同上备注实际开工日期以甲方支付第一笔款项为准。2014年3月，宏天电力公司（乙方施工单位）与福国置业公司（甲方建设单位）签订《河南福国置业“御玺大厦”增容供配电工程补充追加协议》一份，该协议载明：在福国置业公司“御玺大厦”增容供配电工程施工过程中出现工程量超出施工合同量，就超出部分，双方签订以下协议。依照双方约定：在施工合同范围外商业电缆敷设费用为壹拾伍万元整（150000元），待工程全部结束，合格送电后。甲方向乙方支付本次追加全部费用。合同其他约定以主合同为依据。宏天电力公司、福国置业公司均在该合同上盖章予以确认。2014年5月22日，宏天电力公司（乙方）与福国置业公司（甲方）签订《电力安装工程款冲抵房款协议书》一份，该协议载明：甲方于2013年11月与乙方签订电力安装工程合同补充协议，双方同意用电力安装工程款冲抵购房款的形式结算工程款，双方达成如下协议：电力工程款所顶商品房的基本情况：电力安装工程款所顶商品房位于A栋13层6-7号。该商品房的用途为写字楼，属框筒结构。该商品房合同约定建筑面积共160.62平方米（含套内建筑面积、公共部位与共用房屋分摊建筑面积）。按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为人民币每平方米9300元，总金额人民币1493766元（大写：壹佰肆拾玖万叁仟柒佰陆拾陆元零角零分整）。甲方与乙方签订《电力安装工程合同补充协议》后，待电力工程安装全部完工经验收合格后的当日，与乙方签订房管局标准的《商品房买卖合同》，届时与工程合同价款对比，多退少补。甲方与乙方约定于2014年7月30日为交房时间，交房标准按照郑州市商品房交房标准执行。宏天电力公司、福国置业公司均在该合同上盖章予以确认。2015年8月6日，宏天电力公司（乙方）与福国置业公司（甲方）签订《结算协议》一份，约定内容如下：1.原合同签订价款238万元，后续增加施工电缆甲方一次性补助给乙方15万元。总计工程款253万元；2.甲方已支付给乙方工程款100万元。余款用于冲抵乙方购置甲方的房屋款，乙方购置甲方的房屋位于御玺大厦A座13层6-7号，总面积160.62平方米（含套内建筑面积、公共部位与共用房屋分摊建筑面积），单价每平方米为9300元，总房屋款1493766元，冲抵后，甲方下欠乙方36234元；3.乙方开具齐全工程款发票后，与甲方财务办理工程款与房屋款交换票据手续，待御玺大厦电力安装工程质保期满无工程质量问题后（2015年10月30日）甲方给予乙方办理正式购房合同，并协助乙方办理相关房产证手续事宜。质保期满10日内支付下欠乙方36234元。宏天电力公司、福国置业公司均在该合同上盖章予以确认。2018年4月4日，福国置业公司（出卖人）与李天玉（××）签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为180××××****、180××××****），李天玉以每平方米9300元，每套总金额为744465元（大写：柒拾肆万肆仟肆佰陆拾伍元整），两套总计1488930元的价格购买位于管城××区东明××单元××、××号两套房，建筑面积均为80.05平方米。该《商品房买卖合同》已备案。当日，福国置业公司向李天玉出具《收据》显示，收到李天玉交来印花税（A座13层6-7号）745元、工本费（A座13层6-7号）1100元、维修基金（A座13层6-7号）10407元。2016年6月2日，宏天电力公司向福国置业公司出具《付款申请书》，载明：我公司负责施工的“御玺大厦”电力安装项目，地址位于东明路××，地址位于东明路××西北角订结算协议，贵公司下欠我公司工程款36243元，我公司购置贵公司的房屋总面积160.62平方米；我公司欠贵公司物业费总额17668.2元（20个月×5.5元×160.62㎡）。所欠工程款扣除应交物业费后，贵公司欠我公司工程款18565.8元。本次申请贵公司支付我公司工程尾款总金额为18565.8元。2017年8月16日，河南御汇物业服务有限公司行政综合部出具的《收据》显示，兹收到河南宏天电力设备安装工程有限公司A1306-7物业费（2017.10.1-2019.7.3）工程款冲抵人民币18565元。庭审中，福国置业公司提交《收据》一份，显示：2015年8月5日，兹收到河南福国置业有限公司“御玺大厦”增容配电工程款人民币1530000元。收款单位河南宏天电力设备安装工程有限公司，收款人李天宏。李天玉提交《不动产登记资料查询结果》显示，位于管城××区东明××单元××、××号房屋两套（面积均为80.05平方米）产权人为河南福国置业有限公司。该房屋于2017年11月16日联合抵押登记，权利人为郑州银行股份有限公司建设支行，联合抵押金额1100万元；后于2019年3月6日联合抵押登记，权利人为郑州银行股份有限公司建设支行，联合抵押金额798万元。宏天电力公司、福国置业公司庭审中均认可用拖欠的工程款以房抵债形式将房屋卖给李天玉，且李天玉与福国置业公司已将房屋买卖合同（合同编号为180××××****、180××××****）进行备案。一审法院认为，宏天电力公司与福国置业公司签订的《电力安装工程施工合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律及行政法规的相应规定，合法有效，当事人应当依约履行。具体到本案，宏天电力公司依约履行合同义务，福国置业公司应依约履行付款义务。后宏天电力公司与福国置业公司于2014年5月22日签订《电力安装工程款冲抵房款协议书》系双方真实意思表示，宏天电力公司与福国置业公司均认可李天玉与福国置业公司签订的两份《商品房买卖合同》，将位于管城××区东明××单元××、××号两套房冲抵电力安装工程款1493766元，因福国置业公司未办理房屋权属转移登记且已抵押他人，故李天玉要求解除李天玉与福国置业公司签订的两份编号为180××××****、180××××****的《商品房买卖合同》，理由正当，该院予以支持。关于福国置业公司辩称《商品房买卖合同》已经办理备案登记，工程款债务已经清偿完毕的意见，经查，根据李天玉提交的《不动产登记资料查询结果》显示，位于管城××区东明××单元××、××号房屋（面积80.05平方米）产权人为河南福国置业有限公司，该房屋并未登记有预告权利人，故对福国置业公司该辩解意见，该院不予采信。宏天电力公司要求福国置业公司支付工程款（购房款）1493766元，证据充分，理由正当，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及相关法律规定，判决：一、解除李天玉与河南福国置业有限公司于2018年4月4日签订的合同编号为180××××****、180××××****的《商品房买卖合同》；二、河南福国置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向河南宏天电力设备安装工程有限公司支付工程款1493766元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18444元，减半收取9222元，由河南福国置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。福国置业公司提交证据二组：第一组证据为李天玉与福国置业公司签订《商品房买卖合同》的《合同信息备案摘要》复印件二份，拟证明福国置业公司在宏天电力公司提交××的基本信息后积极签订合同并办理了合同备案，宏天电力公司的辩称不符合实际情况。当时确实要开发商到房屋管理局和不动产登记中心现场办理。第二组证据为《郑州银行企业客户电子回单》、《自愿代偿承诺书（对公信贷）》各二份，拟证明福国置业公司在上诉期间积极采取措施筹措资金偿还银行抵押贷款并及时办理解押手续，涉案房屋已经具备办证条件。宏天电力公司、李天玉质证称，对第一组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，该备案摘要是商品房买卖合同最后一页，不能证明福国置业公司积极履行以房抵债协议，更不能证明福国置业公司到房管部门去办理。因为现在《商品房买卖合同》都是联网备案，根本不需要现场办理。对第二组证据中《郑州银行企业客户电子回单》的真实性没有异议，《自愿代偿承诺书（对公信贷）》的真实性无法核实，不予认可。该组证据不能证明福国置业公司已经将涉案房屋解押；即便是涉案房屋已经解押，一审判决也没有任何的错误。福国置业公司仍然没有将涉案房屋变更到李天玉的名下。尤其是宏天电力公司在2019年已经明确要求偿还工程款，而非以房抵债的协议。福国置业公司应该履行的义务是支付工程款的义务，而非以房抵债的协议。因为以房抵债的协议是不能够要求强制履行的。宏天电力公司、李天玉未提交的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为宏天电力公司、李天玉对福国置业公司提交第一组证据的真实性无异议，本院予以认定；宏天电力公司、李天玉对第二组证据中《郑州银行企业客户电子回单》的真实性没有异议，本院予以采信。宏天电力公司、李天玉对《自愿代偿承诺书（对公信贷）》的真实性有异议，经核实二份《自愿代偿承诺书（对公信贷）》与二份《郑州银行企业客户电子回单》具有对应关系，从落款日期的先后看应为先出具《自愿代偿承诺书（对公信贷）》，后支付相应款项，故本院予以采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知××又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的××可以请求解除合同、返还已付购房款等。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，福国置业公司（出卖人）2018年4月4日与李天玉（××）签订两份《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给李天玉。但福国置业公司已于2017年11月16日将该房屋抵押给郑州银行股份有限公司建设支行，且在签订涉案《商品房买卖合同》后的2019年3月6日再次抵押给郑州银行股份有限公司建设支行。福国置业公司虽主张抵押前曾得到宏天电力公司当时的法定代表人李天宏的同意，但未提交证据支持其主张，应当承担举证不利的后果。综上所述，河南福国置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18444元，由上诉人河南福国置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年七月二十八日书记员  郭新新