北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初4264号原告：马建忠，男，1963年8月6日出生，汉族，住北京市西城区。被告：北京市民政局住宅合作社，住所地北京市朝阳区中纺街**。法定代表人：史辉，经理。委托诉讼代理人：王**博，男，1993年5月28日出生，汉族，北京市民政局住宅合作社经理助理。原告马建忠与被告北京市民政局住宅合作社（以下简称住宅合作社）房屋买卖合同纠纷案件，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马建忠、被告住宅合作社的委托诉讼代理人王**博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马建忠向本院提出诉讼请求：1.住宅合作社赔偿马建忠逾期一年不能入住的费用48000元；2.住宅合作社赔偿装修造成马建忠家具损坏的费用4800元；3.住宅合作社退还已经提前支付的一年物业费2383.12元；4.本案诉讼费及解决本案而发生的额外费用均由住宅合作社承担。事实与理由：2008年马建忠从单位北京市国家安全局购买住宅合作社开发建设的北京市大兴区广和大街7号院17号楼1单元102室，房屋面积117.3平方米，房屋价款共计521910元，装修费93840元。马建忠依约支付房款及装修费，但住宅合作社却未能按照合同约定时间交付精装修房屋，导致马建忠不能居住，住宅合作社重新给马建忠装修房屋，逾期一年才将符合约定的房屋交付给马建忠。2010年1月初，马建忠发现，房屋无法入住，存在很多问题。包括：1.大门无法正常关闭；2.客厅墙被楼上漏水所浸泡，墙体多处出现裂缝；3.客厅地面，从东墙到西墙之间的地面重新挖沟布置空调用的电线；4.客厅处洗脸盆中间没有漏水装置；5.各房间的木地板重新铺装；6.主卧室房门有裂纹；7.主卧室窗帘盒处开裂并向下掉灰；8.两间次卧室的暖气片安装不到位；9.最小次卧室的纱窗破损；10.主卧厕所天花板漏水，并出现损坏；11.客厅厕所内的瓷砖开裂；12.客厅厕所内的换气扇损坏；13.厨房的瓷砖开裂；14.厨房的热水器管阀漏气，水管固定卡缺失；15.各房间暖气不暖。自2010年至今住宅合作社从未对马建忠所造成的严重影响进行赔偿、道歉。马建忠的利益遭受了极大的损害，严重影响了马建忠的正常生活秩序。马建忠通过物业办公室第一任经理常经理、第二任经理白经理、第三任经理戴经理多次提出诉求并进行洽谈，戴经理还帮马建忠书写诉求书，向其上级领导北京筑宇物业管理有限责任公司法人王静进行过汇报，但至今没有任何处理结果。诉讼请求第一项逾期一年不能入住的费用是指2011年1月12日到实际入住期间的费用，按照一年计算，费用为耽误一年入住造成的损失，损失按照租房的价格计算。诉讼请求第二项，家具损坏的费用指1个长角沙发进了老鼠，损坏了沙发，沙发4800元。诉讼请求第三项的物业费指2011年的物业费，该年度缴纳了物业费但未实际入住。住宅合作社辩称，马建忠起诉的内容不符合客观事实，于法无据。马建忠的诉讼请求已超过诉讼时效。马建忠于2010年1月22日与住宅合作社签订了《购房协议书（首座御园一期）》购买了住宅合作社开发的首座御园小区（一期）17号楼1单元1层102室的住房一套，并于2010年1月22日与北京华开建安装饰工程有限公司（以下简称华开公司）签订《首座御园（一期）住宅装修合同》，约定将住宅合作社交付的毛坯房交由华开公司进行装修，装修结束后，经马建忠验收完毕，住宅合作社于2011年1月12日将经华开公司装修完毕的房屋交付给马建忠，马建忠于当日签署《房屋验收交接单》确认接收房屋。即使马建忠所称的问题为住宅合作社所致，马建忠也应于知道权利受损后及时主张，从马建忠发现其所称的问题至今已经远超3年，故其诉讼请求已经超过诉讼时效。马建忠主张权利的对象不适格。住宅合作社向马建忠交付的房屋为毛坯房，房屋的装修由装修单位进行，装修工程的质量以及保修等也均由装修单位负责。马建忠所提出的问题均为装修工程项目，应向装修单位主张权利，而不是向住房合作社主张权利。马建忠提出的房间暖气不暖也不是住宅合作社的责任范围，其应向供暖公司主张权利。马建忠提出的问题大多数不存在。马建忠主张其2010年1月初拿到钥匙，但当时该项目尚未竣工。该项目2010年末才开始陆续交房，马建忠应于2011年1月拿到房屋钥匙。根据2011年1月12日马建忠签字确认的《房屋验收交接单》显示，马建忠购买的房屋只存在极少数不影响正常使用的瑕疵，包括：空调少一个眼，次卧窗户密封条掉落，暖气固定不牢，次卧少一个插座面板，暖气掉漆，燃气上水管漏水。不存在马建忠起诉状中所述的入住时所发现的大多数问题，实际存在的问题完全不影响入住，不存在一年不能入住的情形。住宅合作社也已经及时督促装修单位维修完毕。综上，应驳回马建忠全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：住宅合作社与马建忠于2010年1月22日签订购房协议书，约定：马建忠购买的房屋为首座御园第17号楼1单元1层102号房屋，建筑面积117.3平方米，房价款总金额为641910元；住宅合作社收到第二笔购房款之日算起12个月内交房，房屋交付日期以通知的交付起始日期为准；该住房达到使用条件后，住宅合作社根据协议书上马建忠的联系方式，以书面形式通知马建忠办理交付手续，住宅合作社保证房屋质量符合相关要求。马建忠（甲方，业主）与住宅合作社（乙方，受托方）、华开公司（丙方，承装方）签订首座御园（一期）住宅装修合同，约定：乙方委托丙方进行居室装潢；工程地址为大兴区团河农场首座御园项目（一期）；所购物业为本小区17号楼1单元1层102室；此物业建筑面积为117.3平方米，每建筑平方米800元，总计93840元；甲方同意乙方对丙方施工质量负责检查监督；乙方按国家建设验收标准，将经验收合格后的毛坯房交付给丙方，进行室内装修；付款方式为甲方按要求分期付清，乙方代收代付；工程质量验收，除隐蔽工程由甲方授权乙方分段验收外，待工程全部结束后，乙方组织甲方进行竣工验收，办理移交手续；验收不合格的装修工程事项，由丙方负责在限定期限内维修至合格，达到与样板间同等标准。马建忠在合同落款“甲方”处签名，“签约日期”填写为2010年1月22日；住宅合作社在合同落款“乙方”处盖章，“签约日期”填写为2010年1月22日；华开公司在合同落款“丙方”处盖章，“签约日期”填写为2010年5月17日。2011年1月12日，住宅合作社与马建忠签订补充协议，载明：马建忠所购买的房屋实测面积117.31平方米，房款总计641977元。马建忠于2010年1月22日交纳房款521910元，于2011年1月12日交纳房款67元。2011年1月12日，马建忠签署房屋验收交接单，验收意见一栏填写的内容为：“空调少一个眼；次卧窗户密封条掉落，暖气固定不牢；厨房、客厅暖气固定不牢；次卧少一个插座面板；主卧暖气掉漆；燃气上水管漏水”。马建忠提交照片，证明房屋存在质量问题，其放置在房屋内的沙发遭到损坏。住宅合作社认为照片不能反映具体情况，对该证据不予认可。本院认为，依法成立的合同，对双方均具有法律约束力，双方应按照约定全面履行自己的义务。马建忠与住宅合作社签订的购房协议书，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。马建忠主张住宅合作社交付的房屋存在严重质量问题，导致其在一年内不能居住使用，但除照片外，其未提交其他证据证明该项主张成立，其亦未提交证据证明所列明的质量问题系房屋主体结构质量不合格还是装修工程质量不合格所导致，对此，应由马建忠承担举证不能的不利后果。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。马建忠第一项诉讼请求所主张的自2011年1月12日起逾期一年不能入住的费用发生于2011年至2012年期间，自其知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日起至2017年10月1日已超过二年，诉讼时效期间已届满，故本案应适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定。马建忠于2019年12月4日向本院提交起诉状，已超过法律规定的诉讼时效期间。马建忠称其曾向物业公司主张权利，但未提交相应证据加以证明，且物业公司不是赔偿损失的义务人，不能发生诉讼时效中断的法律效果。马建忠未提交证据证明存在其他诉讼时效中止、中断的事由，故住宅合作社提出的时效抗辩成立。综上，马建忠要求住宅合作社赔偿逾期一年不能入住的费用48000元的诉讼请求，证据不足且已超过诉讼时效，本院不予支持。马建忠要求住宅合作社赔偿沙发进老鼠导致损坏的费用4800元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。物业费不是由住宅合作社收取，对马建忠要求住宅合作社退还物业费的诉讼请求，本院不予支持。马建忠要求住宅合作社负担解决本案而发生的额外费用，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回马建忠的全部诉讼请求。案件受理费1180元，由马建忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 杨人民陪审员  姜忠兴人民陪审员  王继华二〇二〇年七月二十八日书 记 员  王 姝