湖南省保靖县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3125民初413号原告：赵爱云，女，1957年12月26日出生，汉族，湖南省邵东县人，住。委托诉讼代理人：金宪明，男，1962年9月29日，汉族，湖南省浏阳市人，住浏阳市，现住邵东市。委托诉讼代理人：刘运喜，男。被告：湘西自治州东辉房地产开发有限公司，住所地吉首市镇溪办事处武陵东路**门面。法定代表人：周成敏，男，该公司董事长。诉讼代表人：湘西自治州东辉房地产开发有限公司管理人。负责人：易群，男，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭浩林，男，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦秋燕，女，湖南四维律师事务所实习律师。原告赵爱云与被告湘西自治州东辉房地产开发有限公司（以下简称东辉公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵爱云及其委托诉讼代理人金宪明、刘运喜，被告东辉公司的诉讼代表人的委托诉讼代理人彭浩林、秦秋燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵爱云向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的编号为201600191042、201600191045、201600191046三份《商品房买卖合同》有效；2、判令被告立即将彭邵西、赵爱云购买的1042、1045、1046号门面交付给原告赵爱云，并办理过户登记手续；3、判令被告支付违约金746568元；4、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：彭邵西与原告赵爱云原系夫妻关系。彭邵西于2019年1月23日因病去世，其子彭博、女彭斌经公证放弃继承权，妻子赵爱云是彭邵西遗产的唯一继承人。2015年3月28日，彭邵西与东辉公司签订了《州东辉公司原保靖县橡胶厂开发项目意向施工协议》，双方在协议中约定：被告参与拍卖会购得原保靖县橡胶厂土地，拟开发商品房。彭邵西向东辉公司一次性支付500万元作为施工意向押金，取得该项目施工权。双方还就施工意向押金的退还进行了约定。后彭邵西实际支付了施工意向押金450万元，东辉公司违反约定，未将约定的项目建筑权给彭邵西。经协商，东辉公司于2015年9月9日向彭邵西出具承诺书，承认违约，愿意补偿彭邵西200万元，于2015年9月30日前付清。因东辉公司未按时还清款项，双方又于2016年1月4日达成还款协议，就欠款金额及利息进行了确认，并约定了还款的期限和方式，同时还约定了违约责任：“被告在2016年5月1日前没还清彭邵西全款，彭邵西有权自行作价将预购的商品房转让，或将预购的商品房在房产局办理房屋所有权过户手续，登记在彭邵西名下”。后东辉公司仍未还清彭邵西的欠款，双方协商以被告所欠彭邵西的欠款抵扣购房款的方式，购买东辉公司开发的商品房A栋1曾1042号、1045号、1046号三间门面，赵爱云为上述三间门面共有人。2016年7月7日，彭邵西与东辉公司签订了上述三间门面的《商品房买卖合同》，三间门面共计价款2154600元。双方约定一次性付款，从东辉公司欠彭邵西的欠款中扣除，东辉公司于2016年7月5日向彭邵西出具了2154600元的收据，收据载明：“今收到彭邵西购东辉1042、1045、1046号商铺款（从施工保证金欠款结算抵扣）。”东辉公司还在保靖县国土资源局为彭邵西、赵爱云办理了预告登记的不动产登记证明，费用均由东辉公司承担，并从彭邵西欠款中扣除，剩余欠款由东辉公司法定代表人周成敏出具欠条予以确认。彭邵西与东辉公司在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。如逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”但到目前为止，东辉公司仍未向彭邵西、赵爱云交付三间门面，已经逾期1155日（从2016年10月31日计算至2019年12月31日）。东辉公司辩称，一、保靖县人民法院于2017年11月20日受理了东辉公司的破产申请，管理人接管后，经审计机构及管理人核查，发现彭邵西并未向东辉公司支付过合同项下的购房款。管理人依据《企业破产法》解除了本案中合同编号为201600191042、201600191045、201600191046的三份商品房买卖合同；二、原告主张的商品房买卖合同系对其签订的还款协议的担保，是借商品房买卖之名行抵押担保之实，非实际买卖合同；三、原告彭邵西并未以抵付的方式支付过购房款。2019年9月14日，彭邵西与东辉公司在湖南省邵东县人民法院的调解下达成调解协议：“原告彭邵西诉被告湘西自治州东辉房地产开发有限公司偿还450.54万元”，而在此之前东辉公司已经给彭邵西偿还了合计2603157.3元。后东辉公司又分4次向彭邵西偿还了2300000元，共计偿还了4903157.3元。从双方最后关于债权数额确认的证据中，即欠条以及调解书中所载的450.45万元欠款金额，并未扣除掉上述3份商品房买卖的购房款。并且，在债权申报期间，彭邵西又向管理人申报了3173301元，其中本金为2205400元的债权，此处申报的债权金额亦未减去原告所称的抵扣购房款的金额。因此，彭邵西没有以抵付的方式支付过购房款。综上，彭邵西虽然与东辉公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了预告登记，但彭邵西并未支付相应购房款，管理人有权对其行使解除权。根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院查明如下案件事实：1、2015年3月28日，彭邵西与东辉公司签订了《州东辉公司原保靖县橡胶厂开发项目意向施工协议》，双方在协议中约定：被告参与拍卖会购得原保靖县橡胶厂土地，拟开发商品房。彭邵西向东辉公司一次性支付500万元作为施工意向押金，取得该项目施工权。双方还就施工意向押金的退还进行了约定。后彭邵西实际支付了施工意向押金450万元，东辉公司未将约定的项目建筑权给彭邵西。经协商，东辉公司于2015年9月9日向彭邵西出具承诺书，承认违约，愿意补偿彭邵西200万元违约金，所有款项于2015年9月30日前付清。2、东辉公司未按时还清款项，双方于2016年1月4日达成还款协议，因东辉公司已分四次给彭邵西共偿还了137.5万元，协议确认欠款金额为577.5万元。《还款协议》另约定：“二、甲方在开盘日，必须支付乙方欠款250万元，如果开盘日商品房预售收入不够，至少将2015年12月，2016年1月两个月的违约金共计55万元支付与给乙方；三、从2015年12月1日，每月按欠款550万元计算违约金27.5万，开盘后若甲方支付了欠款，违约金计算基数相应扣除后，按5%计算。违约金计算到商品房验收合格并办理交付之日为止；四、还款保证，甲方取得预售登记后，开盘前与乙方签订商品房买卖合同，开盘后7日内配合乙方从房产局办理预购登记证手续（以实际欠款金额为基数，以开盘价为依据甲方提供双方认可的相应房产），甲方不得违约；五、违约责任，甲方在2016年5月1日前没还清乙方欠款，乙方有权自行作价将预购的商品房转让，或将预购的商品房在房产局办理房屋所有权过户手续，登记在乙方名下；六、若甲方违反双方签订协议的相关条款，导致乙方资金难以收回而遭受损失，乙方依据资金付款地（邵东或邵阳）向法院提起诉讼，并因乙方诉讼而导致乙方的费用损失，甲方按诉讼金额5%赔偿乙方；……八、甲方因付给乙方全部或大部分欠款，需要乙方全部或部分解除预购手续，在保证乙方有足够的商品房作保证时，乙方应积极配合甲方解除预购手续。”3、2016年1月26日至5月31日期间，东辉公司分7次给彭邵西偿还欠款114.5万元。在东辉公司仍未还清彭邵西欠款的情况下，彭邵西以东辉公司所欠款抵扣购房款的方式，购买其开发的商品房A栋1层1042号、1045号、1046号三间门面，赵爱云为共同购买人。2016年7月7日，彭邵西与东辉公司签订了上述三间门面的《商品房买卖合同》，1042号门面建筑面积35.37㎡，单价2万元/㎡，价款707400元；1045号门面建筑面积36.18㎡，单价2万元/㎡，价款723600元；1046号门面建筑面积36.18㎡，单价2万元/㎡，价款723600元，三间门面共计价款2154600元。双方约定一次性付款，款项从东辉公司欠彭邵西的欠款中扣除，东辉公司于2016年7月5日向彭邵西出具了2154600元的收据，收据载明：“今收到彭邵西购东辉1042、1045、1046号商铺款（从施工保证金欠款结算抵扣）。”东辉公司在保靖县国土资源局为彭邵西、赵爱云办理了预告登记的不动产登记证明，契税83157.3元由东辉公司垫付，从所欠彭邵西的欠款中扣除。彭邵西与东辉公司在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。如逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”4、2016年7月8日，东辉公司法定代表人周成敏向彭邵西出具欠条一张，上载明：“今欠到彭邵西人民币肆佰伍拾万零伍仟四佰元整，以此欠条为准，注：建筑押金转欠条，月息2%”。2016年9月14日，湖南省邵东县人民法院对彭邵西诉东辉公司借款合同纠纷一案（标的额450.54万元）作出（2016）湘0521民初2332号民事调解书，双方达成调解协议，以450.54万元为本金，月利率按2%从2016年7月8日起计算至付清本息之日止。2016年11月2日至2017年1月24日期间，东辉公司分五次向彭邵西还款共计230万元。5、保靖县人民法院于2017年11月20日受理了东辉公司的破产申请，管理人接管后，经审计机构及管理人核查，认定彭邵西并未向东辉公司支付过（亦未对欠款进行抵扣）合同项下的购房款。管理人依据《企业破产法》解除了本案中合同编号为201600191042、201600191045、201600191046的三份商品房买卖合同。2019年1月23日彭邵西去世，根据赵爱云提供的公证文书，赵爱云为上述三份商品房买卖合同的唯一权利人，管理人于2020年4月16日向赵爱云发出解除合同的《通知书》。另查明，在东辉公司破产清算的债权申报期间，彭邵西又向管理人申报了3173301元，其中本金为2205400元的债权。上述事实，有当事人的庭审陈述及提供的亲属关系证明、死亡医学证明书、公证文书、《州东辉公司原保靖县橡胶厂开发项目意向施工协议》、《东辉房地产开发公司承诺书》、《还款协议》、《商品房买卖合同》、完税证明、不动产登记证明、《湘西自治州东辉房地产开发有限公司审计报告》、转账存款单据等证据佐证证实，本院予以确认并记录在卷。本院认为，本院争议焦点为涉案三份《商品房买卖合同》是否有效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，双方当事人所签订的三份《商品房买卖合同》的效力，应从双方存在的法律事实关系和订立合同的意思表示等方面综合分析认定。签订合同之前，双方存在施工意向合同关系，后东辉公司没有将工程交给彭邵西承建，该公司承诺退还彭邵西施工保证金450万元并支付违约金200万元，经双方清算确认达成新的《还款协议》，确定了东辉公司的还款金额、利率及还款期限。在还款协议第四项“还款保证”项下约定“甲方取得预售登记后，开盘前与乙方签订商品房买卖合同，开盘后7日内配合乙方从房产局办理预购登记证手续（以实际欠款金额为基数，以开盘价为依据甲方提供双方认可的相应房产），甲方不得违约”；协议第五项“违约责任”项下约定“甲方在2016年5月1日前没还清乙方欠款，乙方有权自行作价将预购的商品房转让，或将预购的商品房在房产局办理房屋所有权过户手续，登记在乙方名下”；第八项约定“甲方因付给乙方全部或大部分欠款，需要乙方全部或部分解除预购手续，在保证乙方有足够的商品房作保证时，乙方应积极配合甲方解除预购手续。”由此可知，双方签订的《商品房买卖合同》不符合一般房屋买卖的交易习惯，不是房屋买卖合同的真实意思表示，应为无效。该虚伪意思表示所隐藏的应是东辉公司为所欠彭邵西欠款提供相应担保的法律关系，该担保法律关系，赵爱云应基于原欠款法律关系先行在东辉公司破产案中进行债权申报等程序处理。综上，赵爱云诉称要求确认涉案三间门面的《商品房买卖合同》有效并要求交付、办理过户登记手续及支付违约金的意见，理由不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十五条之规定，判决如下：驳回原告赵爱云的全部诉讼请求。案件受理费11266元，由原告赵爱云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  郭莉姣审 判 员  王文兵人民陪审员  韩 蓉二〇二〇年七月二十八日法官助理姚慧君书记员梁超附页本判决适用的法律：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。