天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初1732号原告：郭凤霞，女，1969年11月20日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：任贵明（系郭凤霞之夫），1966年10月29日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：张志鹏，天津宝信律师事务所律师。被告：郭春娇，女，1987年3月2日出生，汉族，居民，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王洪军，山东环周律师事务所北京分所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司天津津城支行，住所地天津市和平区小白楼街大沽北路**。负责人：刘虹，该行行长。委托诉讼代理人：杨继亮，男，1968年12月2日出生，汉族，该行职工，住天津市宝坻区。第三人：天津市津房置业融资担保股份有限公司，住，住所地天津市和平区大同路**/div>法定代表人：于游，该公司总经理。委托诉讼代理人：王思佳，天津碧钧律师事务所律师。原告郭凤霞与被告郭春娇、第三人中国建设银行股份有限公司天津市津城支行（以下简称建行）、第三人天津市津房置业融资担保股份有限公司（以下简称津房置业公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭凤霞及其委托诉讼代理人任贵明、张志鹏，被告郭春娇的委托诉讼代理人王洪军，第三人建行委托诉讼代理人杨继亮，第三人津房置业公司委托诉讼代理人王思佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭凤霞向本院提出诉讼请求：1、确认宝坻区房屋归郭凤霞所有；2、郭春娇协助郭凤霞清偿建行购房贷款，撤销津房置业公司在宝坻区房屋上设定的抵押权，并将该房屋过户到郭凤霞名下；3、案件诉讼费由郭春娇承担。事实和理由：津房置业公司曾用名为天津市津房置业担保股份有限公司。郭凤霞与郭春娇系亲姐妹，郭凤霞因资金周转需要，经与郭春娇协商，以房屋买卖形式，借用郭春娇公积金套取银行公积金贷款供郭凤霞使用，郭凤霞将郭春娇公积金取现返还给郭春娇，待郭凤霞资金缓解后，还清银行贷款，再以房屋买卖形式，将房屋过户至郭凤霞名下。2015年6月10日，郭凤霞与郭春娇签订了《天津市房屋买卖协议》，约定购房款950000元，首付款285000元，银行贷款665000元；2015年7月2日，郭春娇与建行、津房置业公司签订《天津市个人住房公积金（组合）借款合同》，约定郭春娇贷款665000元，其中公积金贷款554000元，商业贷款111000元；2015年7月6日，郭春娇与津房置业公司签订《抵押合同》，在涉案房屋上设定抵押权。郭凤霞获取银行贷款后，每月按期足额偿还银行按揭贷款，并陆续将郭春娇公积金偿还贷款部分返还给郭春娇。现郭凤霞资金缓解，多次要求郭春娇协助其清偿银行贷款，撤销抵押登记，但郭春娇以索要好处未满足为由予以拒绝。因此，郭凤霞提起诉讼。郭春娇辩称，不同意郭凤霞的诉讼请求。郭凤霞与郭春娇于2015年6月10日签订的《天津市房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且诉争房产已经过户到被告名下，郭凤霞要求确认诉争房产归其所有没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。建行述称，经我行核实，发放给郭春娇的这笔贷款是正常贷款，且没有逾期。不论是郭凤霞还是郭春娇，只要还清贷款，我行同意配合办理撤押、过户手续。如果存在逾期情况，我行和津房置业公司将共同通过诉讼方式解决贷款和担保问题。津房置业公司述称，一、2015年7月2日，郭春娇与建行贷款665000元，其中公积金贷款554000元，商业贷款111000元，用于涉案房屋，该笔贷款由我公司提供保证，为保护我公司的合法权益，郭春娇自愿以抵押该房屋的方式提供保证责任反担保。二、我公司对涉及郭凤霞与郭春娇双方有争议的事实部分不发表意见，且我公司认为双方的陈述或法院认定的事实对我公司的权利义务不发生影响。三、我公司提供担保、办理抵押事宜合法，郭凤霞的主张与我公司无关。四、对于诉请中是否可以确认涉案房屋的归属，我公司遵从法院判决。五、在清偿银行贷款及我公司代偿的情况下，我公司同意配合清除抵押。持银行清贷证明或生效的裁判文书到我公司可办理相关手续。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭凤霞向本院提交了如下证据：1、2015年6月10日，郭凤霞与郭春娇签订的《天津市房产买卖协议》二份，证明郭凤霞与郭春娇通过房屋买卖协议形式，郭凤霞利用郭春娇公积金套取公积金贷款554000元，商业贷款111000元；2、2015年6月10日，天津市存量房屋交易监管资金收款凭证原件一张及郭凤霞建行交易明细一张，证明以郭春娇名义，郭凤霞通过其建行62×××36账户交纳购房首付款285000元；3、2015年7月6日，郭春娇与建行、津房置业公司签订《天津市个人住房公积金（组合）借款合同》一份，证明郭春娇向建行贷款665000元，其中公积金贷款554000元，商业贷款111000元。津房置业公司为郭春娇提供保证担保；4、2015年7月6日，郭春娇与津房置业公司签订《抵押合同》一份，证明郭春娇以涉案房屋抵押方式向津房置业公司提供反担保；5、2015年7月6日，郭春娇与天津市住房公积金管理中心签订《委托提取公积金协议书》一份，证明郭春娇委托建行天津宝坻支行提取其住房公积金龙卡62×××82储蓄账户内公积金，按月还款；6、2015年7月7日，郭凤霞与郭春娇转让手续费发票一张、契税发票一张、登记费票据一张及郭凤霞之夫任贵明银行流水交易明细二张，证明郭凤霞以郭春娇名义向房管部门交纳转让手续费等费用；7、2015年7月8日，郭春娇公积金贷款554000元及商业贷款111000元贷款支付凭证两联各一份，证明上述贷款汇入天津市房地产交易资金监管中心；8、2015年7月8日，天津市存量房屋交易监管资金收款凭证一张，证明购房款950000元全部存入天津市房地产交易资金监管中心；9、郭春娇签署涉案房屋贷款文件使用的印章1枚及其住房公积金龙卡一张，证明郭春娇将印章和还房贷交付郭凤霞，是为了协助郭凤霞套取公积金贷款；10、登记在郭春娇名下涉案房屋房产证一份，证明涉案房屋房产证原件一直在郭凤霞处，实际一直由郭凤霞居住使用，郭凤霞为实际所有权人；11、银行交易明细单七张及微信转账截图一张，12、任贵明与郭春娇银行交易明细单九张，证明郭凤霞及其丈夫任贵明通过郭春娇公积金龙卡偿还银行贷款，二人将郭春娇的公积金变现20万元陆续返还郭春娇；13、2020年4月26日郭凤霞与郭春娇电话录音一份，证明郭春娇认可涉案房屋其没有花钱，拒绝配合将涉案房屋过户至郭凤霞名下。郭春娇对上述证据的真实性予以认可，但质证称双方之间的买卖协议是单纯的买卖，且是双方真实意思表示，不存在以房屋买卖形式套取公积金贷款的行为；郭春娇曾偿还郭凤霞首付款70000元；双方就税费、手续费等费用以口头形式进行了约定，由郭凤霞承担；郭春娇的银行卡及印章是在办理贷款后才放在郭凤霞处未取走，因此不存在套取公积金贷款的事实；涉案房屋的房产证只是放在郭凤霞处，并不能证明郭凤霞就是涉案房屋的所有权人；郭凤霞向郭春娇尾号3882号存入5000元并非偿还房贷，而是郭凤霞自用，因为涉案房屋的房贷是从郭春娇公积金账户中直接扣除，无需郭凤霞另行存款还贷；郭凤霞在2016年8月3日向郭春娇尾号6416号银行卡转账13万元，系郭春娇向郭凤霞借款用于开办服装店，之后已经偿还129000元；2019年1月3日郭凤霞向郭春娇转账10000元，郭春娇不清楚钱的用途；2019年8月28日郭凤霞向郭春娇微信转账10000元是郭凤霞给付的郭春娇住院医疗费，同年9月14日的10000元是因郭春娇出院后没钱，郭凤霞给付的生活费；2019年1月7日任贵明向郭春娇转账10000元是郭春娇二次住院，任贵明代郭凤霞给付的医疗费；任贵明在2017年2月9日转账的2000元及9月5日转账的4000元不是偿还贷款，因为2017年的贷款都是从郭春娇公积金账户直接扣除，郭春娇还贷的建行银行卡在郭凤霞处存放，郭凤霞使用该卡进行个人资金流转，剩余的转账记录是在郭春娇辞职后，公积金账户余额不足，且郭春娇本身经济拮据，鉴于2015年涉案房屋过户后一直由郭凤霞使用，经双方协商之后的贷款由郭凤霞偿还，作为郭凤霞使用房屋的租金，任贵明向郭春娇建行银行卡每月存入4500元是以偿还贷款的形式支付租金。对电话录音的真实性认可，但证明目的不认可，涉诉房屋的首付款中有郭春娇支付的70000万元。郭春娇针对其抗辩意见向本院提交了如下证据：1、郭凤霞与郭春娇签订的《天津市房产买卖协议》复印件一份，证明涉案房屋买卖协议是双方真实意思表示；2、房产证复印件一份，证明涉案房产登记在郭春娇名下，郭春娇是该房产的所有权人；3、郭春娇住房公积金个人账明细单，证明从2015年首次还贷至2018年5月间涉案房屋的贷款是从郭春娇公积金账户直接扣划；4、郭春娇农业银行活期账户明细清单，证明郭春娇于2015年11月7日向郭凤霞偿还首付款20000元。郭凤霞质证称，对郭春娇提交的证据的真实性无异议，对证明目的不认可。郭春娇向郭凤霞转款20000元是任贵明向郭春娇的借款。在郭凤霞手中郭春娇还贷的银行卡没有用于其他经济往来，只是用于还贷，郭凤霞及任贵明向该还贷银行卡中转入的款项均是用于偿还贷款。建行、津房置业公司对郭凤霞、郭春娇提交的上述证据均不发表质证意见。对郭凤霞、郭春娇提交的上述证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：郭凤霞原系天津市宝坻区城市艺墅**房屋的登记权利人。郭凤霞与郭春娇系姐妹关系。2015年6月10日，郭凤霞与郭春娇签订《天津市房产买卖协议》，约定：原告郭凤霞（甲方）将案涉房屋出售给被告郭春娇（乙方），合同约定房屋价款为950000元，其中乙方首付款285000元，申请银行贷款665000元，纳税依据950000元，贷款种类为包含公积金。契税14250元、转让手续费740.70元、登记费80元，合计15070.70元。甲方提供收取交易资金的个人账户开户银行：天津市建设银行，户名：郭凤霞，账号：00×××30”，甲方应收房价款为950000元。乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或者首付款合计285000元，一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。甲方须于2015年9月10日前，将该房产及相关证明交付乙方。合同签订后，同日，郭凤霞以其建行账号62×××36将首付款285000元存入约定的资金监管账户，客户确认由郭春娇签名。2015年7月7日郭凤霞之夫任贵明以其账号为62×××10的银行卡支付了涉案房屋的登记费、契税、转让手续费等费用15070.70元。2015年7月2日郭春娇做为借款人、中国建设银行股份有限公司天津津城支行做为贷款人、天津市津房置业担保股份有限公司作为保证人签署了《天津市个人住房公积金（组合）借款合同》，合同编号：5710988，约定：借款人向贷款人借款665000元。其中：住房公积金贷款554000元。银行自营资金发放的住房贷款111000元。借款期限约定为240个月，自2015年6月29日起至2035年6月29日止。售房人开立的存款账户为12×××55。委托代扣的个人结算账户账号为：62×××82。借款人选取等额本息还款方式。2015年7月6日，郭春娇（抵押人、甲方）与天津市津房置业担保股份有限公司（抵押权人、乙方）签订《抵押合同》，约定：为保障编号为042015710988《借款合同》中保证人的合法权益，甲方愿以抵押方式向乙方提供保证责任反担保。抵押房地产清单：宝坻区城市艺墅9-1-102号；产权所有人：郭春娇；房地产现值：950000元；建筑面积：123.45平方米；本次抵押设定价值（贷款额）：665000元；抵押期限：自2015年6月29日至2035年6月29日。随后郭春娇（甲方）与天津市住房公积金管理中心（丙方）签订《委托提取住房公积金协议书》，委托天津市住房公积金管理中心按月偿还住房公积金贷款本息。2015年7月8日郭春娇将到账的贷款665000元作为第二笔房款存入资金监管账户。2015年7月10日，案涉房屋的不动产登记权利人变更为郭春娇。自2015年8月开始至2015年12月，陆续每月从郭春娇住房公积金账户中提取3970.28元，用于偿还其公积金贷款；2016年1月至2018年4月，陆续每月从其公积金账户中提取3870.59元，用于偿还其公积金贷款；2018年5月委托提取847.96元；同年7月委托提取186.67元。至此，郭春娇公积金账户余额为0元。2015年11月7日，郭春娇以其62×××10账户向郭凤霞62×××19账户转款20000元。郭凤霞向郭春娇62×××82号贷款还款账户分别于2016年3月7日存入2000元、同年6月8日存入1000元、7月8日存入1000元、8月6日存入1000元。郭凤霞之夫任贵明通过账号62×××73农行卡向郭春娇上述还款账户分别于2017年2月9日存入2000元、同年9月5日存入4000元；任贵明通过建行向郭春娇该还款账户分别于2018年11月8日、2019年1月4日、2019年3月13日、2019年4月8日、2019年5月8日、2019年6月12日、2019年7月30日、2019年8月31日、2019年9月30日、2019年11月10日、2019年11月12日、2019年12月8日、2020年1月8日、2020年2月8日、2020年3月8日、2020年4月8日分别存入4500元用于偿还案涉房屋贷款。另外，郭凤霞以其62×××19号的农行卡向郭春娇卡号为62×××16号的农行卡分别于2016年8月3日存入130000元、2016年8月26日存入30000元、2019年1月3日存入10000元；于2019年8月28日通过微信转账的方式转给郭春娇10000元；于2019年9月14日通过建行向郭春娇62×××20账户中转入10000元。2019年11月7日，任贵明向郭春娇62×××20账户中转入10000元。郭春娇以其账号62×××16的农行卡向任贵明账号62×××73农行卡分别于2016年8月4日存入50000元、2016年8月5日存入30000元、2016年9月1日存入49000元。通过上述两张银行卡，2017年3月12日任贵明向郭春娇转款43600元，2017年4月18日转款70000元；任贵明通过微信转账方式向郭春娇分别于2017年3月12日转款6400元，2017年4月18日转款10000元。诉讼过程中，建行及津房置业公司均表示在清偿全部银行贷款及代偿款的前提下，同意配合撤销涉案房屋抵押权。本院经审理认为，本案的争议焦点为郭凤霞与郭春娇是否存在真实的房屋买卖关系。首先，在二手房买卖中，通常情况下买卖双方会在房屋买卖协议中对房屋坐落、转让价款及支付时间、房屋交付时间、办理转让过户时间、违约责任及协议解除条件做为合同的必要条款做出约定，而本案郭凤霞与郭春娇签订的《天津市房产买卖协议》对违约责任及协议解除条件均未作约定，有悖常理。其次，从涉案房屋的实际居住情况看，郭凤霞与郭春娇买卖协议约定郭凤霞应于2015年9月10日前将该房产及相关证明交付郭春娇，但至今涉案的房屋仍未向郭春娇交付，始终由郭凤霞及家人居住使用，亦有悖常理。第三，涉案房屋买卖的首付款是郭凤霞实际出资，交监管账户，郭春娇未实际出资；过户登记的相关税费等均由郭凤霞及其丈夫任贵明出资；关于涉案房屋交易的所有手续，包括《天津市房产买卖协议》、《（组合）借款合同》、《抵押合同》、《房地产权证》、交纳税费票据、还贷款银行卡等均在郭凤霞处。上述情况完全不符合房屋买卖交易习惯。第四，从还贷的实际情况看，虽郭春娇委托建行宝坻支行提取公积金偿还贷款，但郭凤霞及其丈夫存在零星向还款账户打款及大额向郭春娇转款行为，且自郭春娇公积金用尽时，均由郭凤霞及其丈夫偿还贷款，根据本案查明的事实，现郭春娇处仍有郭凤霞及其丈夫转入其账户的近200000元，其所述不符房屋买卖交易应由购买人还贷的交易习惯。郭春娇虽提出其偿还郭凤霞首付款70000元，郭凤霞及其丈夫向其大额转款是其借款用于开办服装店及用于治疗疾病医疗费、生活费，以及在郭凤霞丈夫偿还贷款时称是由郭凤霞夫妻二人用偿还贷款方式支付的租金的抗辩意见。但其未能提交确实、充分的证据予以证明，且郭凤霞对其上述抗辩意见不予认可，故对其上述抗辩意见，本院不予采信。综上，上述一系列事实及证据已形成证据的高度盖然性，可以证明郭凤霞与郭春娇之间的房屋买卖并非双方真实意思表示，而是双方共同策划的以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的目的，因此，郭凤霞与郭春娇签订的房屋买卖合同应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故郭凤霞要求确认宝坻区城市艺墅9-1-102房屋归其所有，本院予以支持。因郭凤霞实际占有、使用郭春娇的建行贷款，故郭凤霞应将建行剩余全部贷款予以清偿，郭春娇予以协助。在清偿全部贷款后，郭春娇应配合郭凤霞撤销津房置业公司在涉案房屋上设定的抵押权，并将涉案房屋过户至其名下。因涉案房屋过户产生的相关税费，由郭凤霞负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、郭凤霞与郭春娇2015年6月10日签订的《天津市房产买卖协议》无效；二、天津市宝坻区城市艺墅9-1-102房屋归郭凤霞所有；三、郭凤霞于本判决发生法律效力后三十日内偿还郭春娇与中国建设银行股份有限公司天津津城支行、天津市津房置业融资担保股份有限公司就天津市宝坻区城市艺墅9-1-102房屋签订的《天津市个人住房公积金（组合）借款合同》项下的剩余全部贷款，郭春娇予以协助；四、待贷款偿还后，郭春娇于十五日内协助郭凤霞撤销其与天津市津房置业融资担保股份有限公司签订的《抵押合同》项下在天津市宝坻区城市艺墅9-1-102房屋设定的抵押权；五、在涉案房屋抵押权撤销后，郭春娇于十五日内协助郭凤霞办理天津市宝坻区城市艺墅9-1-102房屋不动产权过户登记手续，由此产生的相关税费由郭凤霞负担；案件受理费80元，减半收取计40元，由郭凤霞负担20元，由郭春娇负担20元。郭春娇负担部分于判决发生法律效力后立即交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  高振雷二〇二〇年七月十四日书记员  刘宝静