江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初80号原告：无锡鸿福祥商业管理有限公司，统一社会信用代码91320206081512373C，住所地无锡市惠山区钱桥盛岸西路**。法定代表人：王李兵，无锡鸿福祥商业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：钮建峰，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘芬，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。被告：上海飞体健身有限公司无锡分公司，统一社会信用代码91320206321207774G，住，住所地无锡市惠山区钱桥盛岸西路**港龙商业中心****楼**A401/div>法定代表人：曹英，上海飞体健身有限公司无锡分公司总经理。委托诉讼代理人：陈妙娟。原告无锡鸿福祥商业管理有限公司（以下简称鸿福祥公司）与被告上海飞体健身有限公司无锡分公司（以下简称飞体公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年1月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告鸿福祥公司委托代理人潘芬，被告飞体公司的委托代理人陈妙娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鸿福祥公司诉称，飞体公司租赁无锡港龙城市广场商铺。出租方无锡港龙投资有限公司委托原告统一管理，收取租金和综合管理服务费。但飞体公司至今未按约支付租金和综合管理服务费，被告已经根本违约。故请求判令依法解除双方于2016年9月1日签订的《无锡港龙城市广场商铺租赁合同》；被告立即支付2018.9.18至法院判决解除商铺租赁合同之日止的租金及商业管理费（2018年9月18日-2019年9月17日期间租金按照每月43404.58元，综合管理服务费按照每月17361.83元计算、2019年9月18日-2020年9月17日期间租金按照每月45140.77元，综合管理服务费按照每月18056.31元计算）；被告支付逾期违约金725550.94元（以法院判定的租金及综合管理服务费为基数，自2018年9月18日起至实际给付之日止，按每日千分之五计算）被告飞体公司辩称：根据双方合同约定，原告应当对租赁区域内的游泳池部分楼板进行加固施工，但原告在被告多次催促下直到2017年3月才开始施工，被告无法正常取得营业执照和游泳池高危证。因为游泳池造晚了，导致竞争对手提前营业对我方生意造成影响加上整个综合体没有形成商业氛围。故原告存在违约行为，导致我方无法经营，我方认为不需要支付租金及综合管理服务费；违约金标准过高，我方也没有违约行为不需要支付违约金。经审理查明：2016年9月1日，无锡港龙投资有限公司（以下简称港龙公司）作为出租方甲方、飞体公司作为承租方乙方、鸿福祥公司作为管理方丙方签订了无锡港龙城市广场商铺租赁合同。约定：“甲方作为商铺所有权人，将位于无锡盛岸西路587号无锡港龙城市广场的商场铺位全部授权委托给丙方统一招商，经营管理。丙方代甲方收取租金。丙方将东区1号楼A401商铺出租给乙方作为经营健身会所，租赁面积2854平米。租期10年。乙方租赁场所交付之日及实际开业之日为2016年9月18日。”租金综合管理服务费标准为：“2018年9月18日-2019年9月17日期间租金每月43404.58元，综合管理服务费每月17361.83元；2019年9月18日-2020年9月17日期间租金每月45140.77元，综合管理服务费每月18056.31元。”逾期违约金约定：“根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、租金或其他乙方应向丙方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向丙方支付应付未付款的千分之五作为违约金。”履约保证金约定“乙方在合同生效后5日内向丙方支付126741元作为履约保证金。履约保证金在整个租赁期限内由丙方保管，丙方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期内，乙方不得要求以履约保证金冲抵或其他未付款项。任何因乙方违约导致丙方提前解除本合同的，丙方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金不予退还。”质量保证金约定：“为保证乙方遵守丙方对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向丙方缴纳质量保证金1万元。作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。本合同终止后，若乙方无任何违约行为，丙方应在90日内将质量保证金无息退还给乙方。”解除合同约定：“乙方逾期支付租金或其他任何应付给丙方的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金利息和违约金等）逾期超过30日未支付，经丙方催告后仍未支付的。如发生以下任何情形之一，视为乙方根本违约，丙方有权单方面提前解除合同，并按合同约定向乙方索赔。”双方还签订了租赁合同补充协议约定：“甲方、丙方给予乙方优惠期：共24个月。第一年9个月，从2016年9月18日始2017年6月17日止；第二年9个月，从2017年9月18日始2018年6月17日止；第三年6个月，从2018年9月18日始2019年3月17日止.优惠期内甲方、丙方免收租金及综合管理费。除优惠期免租和免综合管理费外，根据主合同确定租金、综合管理费标准，按每一季度一付。本协议约定的事项与主合同不一致的，执行本协议。”另查明，合同签订后，飞体公司支付了第一年和第二年除了优惠期的租金各130213.75元、综合管理服务费各52085.5元。自2018年9月18日起第三年除优惠期外的租金及综合管理费未再支付。2019年10月起飞体公司停止经营。2018年9月26日，鸿福祥公司向飞体公司发出告知函，要求飞体公司于2018年9月30日前支付2018年9月18日起至2019年9月17日止的租金及管理费合计364598.46元。2018年10月15日，飞体公司要求鸿福祥公司减免4个月租金。10月16日，鸿福祥公司表示“经营问题原因在于被告，与原告无关。按合同约定，被告逾期一日，需支付应付款项的千分之五作为违约金。请被告按照合同约定履行应尽的付款义务”。2020年1月13日，飞体公司收到了本案起诉状及证据副本。审理中，飞体公司要求鸿福祥公司退还履约保证金和质量保证金。鸿福祥公司认为飞体公司存在违约行为应当没收。港龙公司出具声明表示委托鸿福祥公司向被告收取综合管理费，港龙公司就本案综合管理费不再向飞体公司主张权利。飞体公司表示：如果法院判决我方需要支付租金和综合管理费，我方同意向鸿福祥公司支付。2017年8月拿到了游泳池高危证后就正常营业了。本院认为，原被告之间的租赁合同系真实意思表示，合法有效，各方应当按约履行租赁合同约定的义务。被告认为系原告未及时对游泳池进行加固导致其无法经营，但其并未提供证据证明该主张，故本院对其主张不予采信。而且在整个租赁合同履行的三年期间，原告给予了被告长达两年的优惠期，应当认为原告对被告经营给予了足够的支持，被告以经营困难为由拒付租金及管理费明显缺乏法律依据，本院不予采信。被告未按照合同及补充协议约定支付租金及综合管理服务费，构成违约，原告提出解除双方合同，符合合同约定的解除条件，被告也同意解除，本院予以支持。关于合同解除的时间。原告直接以诉讼方式提出解除合同的，应当以起诉状送达被告时解除，即于2020年1月13日解除。被告应当支付原告租金及管理费至2020年1月13日。经计算，按照租赁合同标准及优惠期约定，截止2020年1月13日被告应当支付租金435167.4元，支付综合管理服务费174066.96元，合计609234.36元。履约保证金根据合同约定在被告违约情形下不予退还，被告要求履约保证金予以抵扣租金缺乏事实依据，本院不予支持。质量保证金根据合同约定是对飞体公司提供的商品服务质量进行的保证，在鸿福祥公司没有证据证明飞体公司提供的商品服务质量存在问题的情况下，该质量保证金应当退还飞体公司，故飞体公司应当支付鸿福祥公司599234.36元。关于逾期违约金问题。被告认为违约金过高，原告也没有提供证据证明其存在其他损失，考虑原告已经没收了被告的履约保证金，再考虑双方补充协议约定原告允许被告租金和管理费一季度一交因素，本院依法酌定违约金起算点从解除合同之日起2020年1月13日开始，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。超过部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、确认2016年9月1日签订的《无锡港龙城市广场商铺租赁合同》于2020年1月13日解除。二、上海飞体健身有限公司无锡分公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向无锡鸿福祥商业管理有限公司支付599234.36元及逾期违约金（以599234.36元为基数，自2020年1月13日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回无锡鸿福祥商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14610元，由飞体公司与鸿福祥公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 玮人民陪审员  赵晴虹人民陪审员  高海云二〇二〇年七月十五日书 记 员  江 琳