广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14106号上诉人（原审原告）：植建明，男，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：梁颖欣，广东都汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李建秋，男，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：刘俊峰，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珊，广东信广律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：程志勋，男，住广东省广宁县。被上诉人（原审被告）：李任川，男，住广东省廉江市。被上诉人（原审被告）：陈善庆，男，住广东省佛山市南海区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：龙石苟，广东科韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许观带，男，住广东省英德市。上诉人植建明因与上诉人李建秋、被上诉人程志勋、李任川、陈善庆、许观带租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初17928号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人植建明上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为植建明与李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带及佛山市岐某餐饮有限公司于2017年8月3日签订的《租赁合同》于2018年8月19日起解除；2.撤销一审判决第二项，改判为李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带向植建明返还已预支付的租金66000元及保证金20000元，并从2018年8月20日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息；3.维持一审判决第三项；4.判令李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带向植建明赔偿损失16500元；5.本案上诉费用由李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带承担。事实和理由：一、一审法院认定植建明与李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带及佛山市岐某餐饮有限公司于2017年8月3日签订的《租赁合同》于2019年3月11日解除属认定事实错识。2018年7月吴某光以许观带、陈善庆、程志勋、李任川及李建秋未缴纳租金为由要求植建明搬离，并通知植建明最后交付租赁物时间为2018年8月19日。案涉合同至2018年8月19日刚满一年，但许观带、陈善庆、程志勋、李任川及李建秋并未向吴某光交付租金，吴某光收取植建明租金后才允许继续使用。7、8、9月期间应认定为植建明与吴某光的不定期租赁合同，植建明起诉主张认定案涉《租赁合同》于2018年8月19日解除具有事实依据，应予认定。二、一审法院判决许观带、陈善庆、程志勋、李任川及李建秋向植建明返还租金38500元、押金2万元并以58500元为本金从2019年3月12日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予植建明，事实错误。《租赁合同》约定租赁期是从2017年8月20日至2024年4月7日，每月租金为5500元/月，植建明交付物资器材保证金20000元，并应一次性交付二年租金132000元。植建明已按合同的约定支付保证金及预付二年租金，但植建明实际占有使用商铺是一年，双方解除租赁合同时间应认定于2018年8月19日，许观带、陈善庆、程志勋、李任川及李建秋应返还已预支付的租金66000元及保证金20000元并从2018年8月20日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率向计付利息。三、李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带向植建明赔偿损失16500元。2018年7月吴某光以许观带、陈善庆、程志勋、李任川及李建秋未缴纳租金为由要求植建明搬离，并通知最后交付租赁物时间为2018年8月19日。事实上因李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带无按时支付租金，导致本案租赁合同无法履行，植建明另行向房屋出租方吴某光配偶兰春莲支付租金16500元，该费用支出是由于李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带违约行为所致，应予赔偿。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法查明事实后予以改判。上诉人李建秋答辩称，合同解除是植建明单方提出，植建明确认其在2018年9月已搬离案涉商铺，且植建明提供照片证实自行搬离所有物资，以行为不履行合同，离开时将案涉铺位交付李建秋，交付和搬离表明已解除合同，植建明单方解除合同责任应由其承担，并非是出租方造成其不能使用铺位，请求驳回植建明的上诉请求。被上诉人程志勋、李任川、陈善庆答辩称，一、植建明的起诉无事实依据，请二审法院驳回其上诉请求。二、同意李建秋的上诉意见和庭审意见。三、案涉租赁合同解除时间应是2018年9月20日。案涉合同合法有效，租赁期从2017年8月20日到2024年4月7日，植建明于2018年9月4日提出诉讼，一审时明确2018年9月20日搬走，在租赁期间搬离铺位视为解除租赁合同。李建秋提出2018年9月21日解除租赁合同和植建明搬离时间吻合。植建明占有租赁物的时间至2018年9月20日，案涉租赁合同实际解除时间是2018年9月21日。李建秋于2018年9月20日在股东群发送该信息，股东各方同意解除租赁合同，程志勋、李任川、陈善庆、许观带确认2018年9月20日解除案涉租赁合同，一审法院认定合同解除时间错误，应以搬离时间为准。上诉人李建秋上诉请求：1.变更一审判决第一项为确认植建明与李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带及佛山市岐某餐饮有限公司于2017年8月3日签订的《租赁合同》于2018年9月21日解除；2.撤销一审判决第二、三项，改判驳回植建明的其他诉讼请求；3.本案一、二审全部诉讼费用由植建明承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，应依法改判。一、双方签订的《租赁合同》解除原因是植建明单方提出解除请求，而李建秋及本案各股东均同意植建明解除合同请求，一审法院认定李建秋及各本案各股东因存在违约行为导致合同解除错误。（一）《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”植建明以提起民事诉讼方式要求解除《租赁合同》，且明确要求确认从2018年8月19日起解除合同，李建秋于2018年9月21日收到诉讼材料后，即将诉讼材料告知本案各股东，本案各股东均一致同意解除合同，因此合同解除日期应为2018年9月21日。（二）一审庭审可知，双方签订合同后，李建秋作为出租方代表与植建明办理租赁相关事项，包括收取植建明押金、租金，后植建明要求解除合同也是直接向李建秋提出。因此，植建明要求解除合同的通知送达给出租方代表，即视为已送达给全体出租方，因此解除日期应为2018年9月21日，一审法院认定最后一份诉讼材料送达时间2019年3月11日为解除合同时间错误。（三）李建秋与其他股东建有微信股东群，李建秋收到一审诉讼材料后即以微信方式将诉讼材料告知其他股东，各股东均同意植建明解除合同请求，并明确委托由李建秋全权负责处理解除合同相关事宜。因此，2018年9月21日全体股东均已知道植建明以诉讼方式要求解除合同。（四）植建明立案时只起诉李建秋，要求李建秋独自承担各项经济赔偿责任，李建秋为分担可能发生的经济赔偿责任，从常理而言会告知其他股东。（五）植建明追加本案其他被告后，许观带已于2019年1月1日收到诉讼材料，也是第一时间以微信方式将诉讼材料告知其他股东。综上，植建明提起诉讼要求提前解除合同的行为属于以自己实际行为表明不再履行租赁合同，本案全体股东一致同意解除合同，因此解除合同的原因是植建明违约而非出租方存在违约行为。二、合同的解除原因是植建明单方提出解除合同，根据《租赁合同》第二条第一点之约定，植建明自行搬离并要求解除合同属违约行为，植建明在违约情形下要求出租方退还租金及保证金，并要求支付利息的诉讼请求既不符合合同约定也无相关法律规定。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，本案中，《租赁合同》的解除是因植建明违约导致，与出租方无关，且出租方并不同意利用植建明的装饰装修物，因此，一审法院判决出租方需赔偿植建明装修损失错误。四、植建明解除合同后已搬离出租物业，并在提起诉讼时已将自有物品搬走，后李建秋才将物业移交回吴某光另外出租，出租方不存在违约行为。综上，一审判决未依法查明案件事实，认定事实和适用法律错误，请二审法院依法改判。上诉人植建明答辩称，2018年7月吴某光以程志勋、李任川、陈善庆、许观带、李建秋未缴纳租金为由要求植建明搬离，为此植建明向吴某光支付16500元才得以继续使用该商铺，因此案涉合同解除时间为2018年8月19日。李建秋的主张无法律依据，植建明不存在单方违约行为，植建明一次性预付13万元费用、装修损失242903元，植建明积极履行合同，在找到合适商铺前植建明为正常使用商铺也向吴某光缴纳租金。程志勋、李任川、陈善庆、许观带、李建秋一审主张错误，李建秋滥用诉讼权利提出管辖权异议，且李建秋未提交证据证明，请求驳回其全部上诉请求。被上诉人程志勋、李任川、陈善庆答辩称，同意李建秋的上诉意见。植建明向一审法院提出诉讼请求：1.从2018年8月19日起解除植建明与李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带签订的《租赁合同》；2.李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带向植建明返还已预支付的租金66000元及保证金2万元，并支付以86000元为本金从2018年8月20日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带向植建明赔偿装修损失242903元；4.李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带赔偿植建明损失16500元；5.李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带承担案件诉讼费。一审法院查明：2017年8月3日，佛山市岐某餐饮有限公司及李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带作为甲方，植建明作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定甲方将佛山市案涉商铺约400平方米租给乙方住宿商用，不得用来做快餐、刺身行业；乙方应交租用店铺物资器材按押金2万元给甲方，租期从2017年8月20日至2024年4月7日，每月租金5500元，乙方一次性支付两年租金132000元，乙方中途退出合同自动取消，押金不退还，租金也不得退还，甲方收回房屋铺位以及所有物资器材；如遇政府行为或房主，甲乙双方都无法履行使用房屋时，双方可按实际情况协商终止合同，甲方应退回押金及已收取未到使用期的租金给乙方，甲乙双方不准提出任何补偿条件；乙方使用期内维修、报装等费用由乙方自行负担并支付，使用期满后，凡入地、入墙及所有的设施一律不可搬走（如闸门、电表、水表），空调及其他电器设备除外等。2017年8月4日，植建明依约支付了2万元押金及2017年8月20日至2019年8月19日的租金共132000元。之后，植建明对涉案租赁物进行了装修，支出费用共233928元。2018年9月4日，植建明提起案件诉讼，案件起诉状及应诉材料于2018年9月20日送达至李建秋，于2019年1月4日送达至许观带，于2019年3月11日送达至程志勋、李任川、陈善庆。另查明，佛山市岐某餐饮有限公司于2016年6月22日成立，于2018年1月29日登记注销，李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带是该公司的股东。涉案物业所在建筑物共5层，已办理不动产权证书，建筑面积共1637.45平方米。一审法院认为，案件属租赁合同纠纷，涉案租赁物所在建筑物已办理不动产权证书，植建明与李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带、佛山市岐某餐饮有限公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。由于佛山市岐某餐饮有限公司已登记注销，李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带是该公司股东，亦是上述《租赁合同》的合同相对方，因此，上述《租赁合同》的出租人权利义务应由李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带享有和承担。李建秋主张与出租人吴某光之间的租赁合同于2019年1月份解除，则李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带与植建明之间的《租赁合同》已丧失继续履行的基础和条件，故对植建明主张解除上述《租赁合同》的请求，法院予以支持。植建明主张解除《租赁合同》的起诉状于2019年3月11日送达至李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带，法院据此确认上述《租赁合同》于2019年3月11日解除。植建明作为承租人，在上述《租赁合同》解除后负有向相应出租人返还涉案租赁物的义务。植建明主张其于2018年9月20日搬离涉案租赁物，但未能提供充分证据予以证明，李建秋主张于2019年1月份与出租人吴某光解除租赁合同，未举证证明此后仍向吴某光支付租金或占有使用费，因此，植建明亦无需向李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带支付此后的租金。李建秋未明确解除合同的具体日期，上述《租赁合同》约定租金按月计算，植建明已交纳2017年8月20日至2019年8月19日的租金共132000元，故法院酌定由李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带退还2019年1月20日至2019年8月19日的租金38500元（5500元/月×7个月=38500元）予植建明。虽然植建明在案件中提出解除合同，但双方解除合同实际是基于李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带与吴某光之间的租赁合同的解除，且植建明已预交二年的租金，植建明本身不存在违约行为，故对植建明主张李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带返还押金2万元的请求，法院予以支持。双方的合同已解除，李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带未及时返还上述款项予植建明，故法院酌定李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带以58500元为本金从2019年3月12日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息予植建明，对植建明超出部分主张，法院不予支持。植建明请求李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带赔偿其另行向吴某光支付的租金16500元，但未能提供充分证据予以证明，故法院对植建明该项请求不予支持。关于植建明主张的装修损失，根据双方的庭审陈述，涉案租赁物不在双方控制之下，根据现有的证据及条件难以精确地评定涉案租赁物的装饰装修残值，但植建明确对涉案租赁物进行了装修，且是因李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带与吴某光解除租赁合同才导致植建明、李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带解除合同，植建明本身不存在违约行为，因此，李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带应向植建明赔偿相应的装饰装修残值损失。根据植建明的装修情况，扣除大板台、茶托、椅子等未形成附合部分的款项，结合植建明已使用的期限，法院酌定支持装饰装修残值损失13万元，对植建明超出部分主张，法院不予支持。程志勋、李任川、陈善庆、许观带经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认植建明与李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带及佛山市岐某餐饮有限公司于2017年8月3日签订的《租赁合同》于2019年3月11日解除；二、李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带应于判决发生法律效力之日起十日内返还租金38500元、押金2万元并以58500元为本金从2019年3月12日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予植建明；三、李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿装饰装修残值损失13万元予植建明；四、驳回植建明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9419.02元，由植建明负担5349.02元，李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带负担4070元。二审期间，李建秋向本院提交微信聊天记录一份，拟证明2018年9月20日李建秋已将案涉商铺搬离情况告知全部股东，本案相关事务基本是由李建秋完成，构成表见代理。植建明对该证据的真实性及证明内容不予认可，程志勋、李任川、陈善庆对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。关于上述证据的认证意见，本院将在本院认为部分详细论述。二审期间，植建明向本院提交以下证据材料：证据1.光盘（兰某连与植建明妻子曾某前的聊天视频），拟证明兰某连代吴某光收取租金及水电费，兰某连与曾某前聊天中陈述，李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带拖欠吴某光租金，严重违约，因此兰某连直接向植建明妻子曾某前催收租金。兰某连并陈述，李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带已严重违约，吴某光与其之间的租赁合同不能继续履行；证据2.兰某连与植建明妻子曾某前微信聊天记录，拟证明兰某连代吴某光收钱租金及水电费，兰某连与曾某前微信聊天记录陈述，李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带拖欠吴某光2018年7月、8月租金；证据3.收据及转账凭证，拟证明植建明妻子曾某前向兰某连支付2018年7月、8月租金、水电费，并附言“平安大道25号二楼7月8月租金”（即案涉租赁物），因李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带存在违约行为，为正常使用案涉商铺，植建明妻子曾某前向兰某连支付2018年7月、8月、9月租金及相应水电费。李建秋、程志勋、李任川、陈善庆对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。关于上述证据的认证意见，本院将在本院认为部分详细论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉《租赁合同》履行过程中，何方为违约方，应承担何种违约责任。本案中，植建明与李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带及佛山市岐某餐饮有限公司签订《租赁合同》后，植建明已一次性支付了2017年8月20日至2019年8月19日二年期间的租金并对租赁场所进行了装修。根据植建明在一审期间的陈述，系因李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带自2018年7月开始未按时向案外人吴某光支付租金，致使吴某光要求植建明搬离案涉租赁物而致《租赁合同》无法继续履行。对此，本院认为，2018年7月距植建明已支付租金租赁期限到期还有一年之久，其在此期间的租赁成本已经付出，植建明主观违约可能性较小。同时，植建明在一、二审期间提交了植建明的妻子曾某前与案外人兰某连的微信聊天记录及网上银行电子回单，该电子回单明确显示植建明的妻子曾某前向案外人兰某连额外支付了案涉租赁场地2018年7月至9月的租金，故根据上述情况综合认定，本院认为一审法院认定系因李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带违约造成合同解除符合生活常理，本院依法予以维持。一审法院酌定李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带向植建明赔偿装饰装修的残值13万元及返还押金2万元并无明显不当，本院依法予以维持。关于返还租金的具体时间问题，由于植建明并未提交证据证明其与李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带进行了交接，一审法院酌定退还2019年1月20日至2019年8月19日时间段的租金38500元，植建明对此在二审期间并未提交新的证据，本院依法亦予以维持。关于植建明额外支付的租金16500元应否由李建秋、程志勋、李任川、陈善庆、许观带赔偿的问题，由于上述支付行为系植建明自行决定支付，且该损失也并非必然产生，故对该项上诉主张，本院依法不予支持。关于《租赁合同》的解除时间问题，由于双方并未正式发出合同解除的函件，一审法院以起诉状最终送达各方当事人的时间作为合同解除的时间亦无明显不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。植建明、李建秋的上诉主张均理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5035.85元，由上诉人植建明负担965.85元，上诉人李建秋负担4070元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇二〇年七月二十三日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏