宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0213民初1484号原告：陈晓阳，男，1967年11月25日出生，汉族，住宁波市江**。委托诉讼代理人：徐露科，浙江合创律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑勇，浙江合创律师事务所律师。被告：宁波穗华置业有限公司，住所地：宁波市奉化区松岙镇伍佰岙村，统一社会信用代码：91330283MA2AFQB53D。法定代表人：王艳杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：叶丽莉。原告陈晓阳诉被告宁波穗华置业有限公司（以下简称穗华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法由审判员左红卫适用简易程序于2020年5月29日公开开庭审理了本案。原告陈晓阳及其委托诉讼代理人徐露科、被告穗华公司的委托诉讼代理人叶丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓阳提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房网上认购书》；2.被告返还原告认购金5000元，并赔偿原告可得利益损失273444.28元【10737元/平×（1-75%×93%）×84.19平】。庭审时，原告以开庭前被告已退还5000元认购金为由，当庭撤回要求被告返还认购金5000元这一诉请。对此，本院当庭予以准许。被告穗华公司答辩称：对原告的第一项诉请，因原、被告签订的《商品房网上认购书》已实际终止，在原告未购买被告所售房产情况下，被告已将原告缴纳的认购金5000元予以退还，该认购书已履行完毕，故不存在解除之说。对原告的第二项诉请，因原、被告自始至终未达成购买商品房的意思表示，被告亦从未承诺给与原告购房享受七五折的优惠，双方一直处于购房前的协商阶段，双方未签订购买商品房预约合同、本约合同。根据法律规定，可得利益损失是指一方未全面履行合同等违约行为导致守约方所丧失的财产性损失。本案中，因双方未签订本约合同，亦未签订预约合同，原告不存在可得利益损失。故原告主张可得利益损失，无事实及法律依据。原告陈晓阳为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：1.恒大集团有限公司文件及宣传资料（复印件），用以证明恒大集团对外宣传旗下楼盘限期优惠销售的事实；2.商品房认购书、信息截屏、订单截屏（复印件），用以证明原、被告间成立商品房预约合同法律关系，预约的商品房为恒大御海天下三区3幢1803室的事实；3.原告分别与被告工作人员缪峰、陈争昕、张涛的微信对话记录，用以证明：原告购房始末；被告工作人员承诺按8000元左右的价格出售涉案房产，之后又以领导不同意该价格为由，拒绝签订正式的商品房买卖合同；被告认为涉案房产价值10737元/平，要求以10737元/平签订合同；被告自认理亏后，由负责人张涛主动联系原告协商后续处理事宜；4.涉案房屋备案单价信息（复印件），用以证明涉案房产的销售备案价为10737元/平的事实；5.公司登记信息（复印件），用以证明被告系恒大地产集团有限公司下属关联公司的事实。被告穗华公司对原告陈晓阳提供的上述证据发表如下质证意见：1.第一份证据中的恒大集团有限公司文件是集团公司内部文件，该文件标注的秘级为秘密等级，并不对外公开，故对外并不具有效力。对宣传资料的真实性无异议，但对关联性有异议。该宣传资料的下方已明确标注“部分楼盘不参与优惠，优惠政策详询各售楼部”。事实上，本案涉案楼盘恒大御海天下是不参与七五折优惠活动的，原告认为认购房产享受七五折优惠只是原告单方的误解。2.对第二份证据中的《商品房网上认购书》真实性无异议，但对关联性有异议。首先，原、被告签订该网上认购书且原告缴纳5000元认购金后，原告可自行购买、推荐他人购买所认购的房产，被告也可以将该房产出售给其他人，可见，原、被告之间并未达成购买或出售该房产的意思表示。其次，该认购书并不是本约合同，也不属于预约合同，只是一般的协议。该认购书第三条第（一）款第2项明确约定“原告或原告推荐的客户在购买该商品房时，应缴纳定金人民币20000元，签署《商品房认购书》，在5日内缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》”。可见，原告缴纳的5000元认购金并不是定金，不适用定金法则。最后，从该认购书可以看出，签署该认购书后，原告可以自行购买，也可以推荐他人购买，被告也可以将原告认购的房产出售给其他人。针对上述不同情形，该认购书也约定了原告可享有的不同权益。可见，该认购书的签署，并不意味着原告所认购的房产必须、一定要出售给原告。对短信截屏及订单截屏无异议。3.微信对话记录中标注为“向北向南”的，经核实其身份确实为缪峰，系恒大集团宁波地区工程部的员工。首先，缪峰只是恒大的一名普通员工，其在微信中的陈述、承诺不能代表公司立场。其次，缪峰在微信对话中并未明确恒大御海天下楼盘也参与七五折的优惠活动。最后，庭审中原告当庭播放的微信语音对话中缪峰也明确表示其系工程部员工，并非专业销售人员，对恒大的一些销售政策也不熟悉、了解。微信聊天记录中标注为“陈争昕”的，经核实陈争昕系被告之前代理销售公司的销售员，因现在陈争昕已离职，故对该微信聊天记录真实性无法核实，故不予认可。退一步讲，即使该微信聊天记录是真实的，因陈争昕只是代理销售公司的一名普通销售员，其在微信中的陈述、承诺并不能代表被告公司立场。再者，陈争昕在微信中并未明确原告认购的该房产参与七五折的优惠活动。对标注为“张涛”的微信聊天记录真实性无异议，但对关联性有异议，无法实现原告的证明目的。4.对涉案房屋备案单价信息真实性无异议。5.对公司登记信息真实性无异议。被告穗华公司未向本院提供证据。针对原告陈晓阳提供的上述证据，结合被告穗华公司的质证意见，本院认定如下：第一份证据中的恒大集团有限公司文件及宣传资料，第二份证据中的《商品房网上认购书》、短信截屏、订单截屏，第三份证据中的与缪峰的微信对话记录、与张涛的微信对话记录，第四份证据中的涉案房屋备案单价信息，第五份证据中的公司登记信息，因被告穗华公司对真实性均无异议，故本院予以确认。对第三份证据中的与陈争昕的微信对话记录，被告穗华公司对真实性虽提出异议，但庭审中被告已确认陈争昕之前确系被告销售代理公司的销售人员，只不过现在已不再为被告从事销售工作。被告代理人在庭审中还陈述，庭前与陈争昕电话沟通过，确认陈争昕从未向原告承诺原告所认购的房产享受七五折的优惠。本院认为，在被告能与陈争昕取得联系的情况下，被告仅以陈争昕现不在被告处从事销售工作故无法对微信对话内容进行核实为由来否认其真实性，质疑理由不成立，本院不予采信，故对该微信对话内容的真实性予以确认。本院经审理，认定如下事实：为适应新时期房地产市场的变化，恒大集团有限公司决定对旗下开发的楼盘实施销售优惠活动，并通过媒介对优惠活动进行宣传。从原告陈晓阳提供的宣传资料看，恒大全国613个楼盘从2020年2月18日起实施75折特大优惠活动，但宣传资料下方同时注明“2、本资料为要约邀请，买卖双方的权利及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准；4、部分楼盘不参与优惠，优惠政策详询各售楼部。”本案所涉楼盘宁波恒大御海天下系由被告穗华公司开发，公司工商信息资料显示，该公司投资人为恒大地产集团上海盛建置业有限公司，而恒大地产集团上海盛建置业有限公司的投资人则为恒大地产集团有限公司。从上述公司信息资料可见，被告穗华公司系恒大集团下属企业。庭审中，被告穗华公司确认宁波恒大御海天下楼盘并未参与集团发起的75折优惠活动。本案原告陈晓阳在了解到恒大在搞75折促销活动后，通过别人介绍添加了恒大宁波工程部员工缪峰的微信，对原告在微信中的问询，缪峰没有作出准确、详尽的解读，使原告误认为恒大御海天下楼盘也参与75折的优惠活动，且折后均价只有8000元左右。后经过缪峰的推荐，原告又添加了恒大御海天下楼盘销售人员陈争昕的微信。微信对话中，针对原告的误解，陈争昕亦没有作出纠正。原告经推荐，下载了恒大恒房通微信小程序，通过该程序缴纳了5000元认购金，认购了宁波恒大御海天下楼盘三区高层三区3幢1803室房产，并通过该程序与被告穗华公司签署了《商品房网上认购书》。该认购书约定：自本认购书签署之日至2020年5月10日期间，原告或原告推荐的客户在购买原告认购的该商品房时，应缴纳定金20000元，签署《商品房认购书》，在5日内缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》；原告本人购买的，在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》时，认购金5000元转为房款，同时原告享受房屋总价减20000元的额外优惠；原告推荐他人购买的，在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》后5个工作日内，被告支付原告“恒房通”1%佣金及10000元奖励，同时返还原告所缴的认购金5000元；原告及原告推荐的购房人在缴纳首期款及签署《商品房买卖合同》前，如有第三方要购买该商品房，被告有权将该商品房销售给第三方，被告应通知原告，并在通知后5个工作日内返还原告所缴的认购金5000元，同时给与补偿金5000元；该商品房在2020年5月10日前未被成功销售的，自次日起，被告于5个工作日内返还原告所缴的认购金5000元。上述《商品房网上认购书》签署后，原告知晓所认购的宁波恒大御海天下楼盘三区高层三区3幢1803室房产需以备案价10737元/平进行购买而非其理解的8000元左右的价格时，随即与陈争昕及御海天下楼盘销售责任人张涛进行沟通交涉，但最终交涉未果。原告诉至本院，在开庭前，被告已将原告缴纳的认购金5000元予以退还。本院认为，本案原告陈晓阳通过恒房通小程序与被告穗华公司签订的《商品房网上认购书》中已明确约定原告享受认购书中列明的几项权益的期限系自认购书签署之日起至2020年5月10日止。该认购书第三条第（二）款第4项亦明确约定，该商品房在2020年5月10日前未被成功销售的，自次日起，被告于5个工作日内返还原告所缴的认购金5000元。从上述约定的内容看，该认购书对原、被告的效力是有时效性的，即从签署之日到2020年5月10日。现约定的时效已过，被告亦已将认购金5000元退还给了原告。在此情形下，该认购书对原、被告已自动失效，不再具有效力。故原告已无要求解除该认购书之必要。原告通过缴纳5000元认购金、与被告签署网上认购书，认购了宁波恒大御海天下楼盘三区高层三区3幢1803室房产，但通过该认购书约定的内容来看，原告可以自己购买该房产，也可以推荐他人来购买该房产。在原告及原告推荐的人缴纳首期款及签署《商品房买卖合同》前，被告不需经过原告同意，也可以将该房产出售给其他人。从上述约定可见，即使原告认购了该房产，也并不意味着该房产最终一定要出售给原告。此外，从该认购书约定的购房流程看，即使原告要购买该认购房产，首先要先缴纳20000元的定金并签署《商品房认购书》，然后在5日内缴纳首期放款并签署《商品房买卖合同》。以上可看出，原告与被告签署的该份《商品房网上认购书》并不属于一般意义上的预购合同，原告缴纳的5000元认购金也不同于一般意义上的定金。综上，即使原、被告签署了该网上认购书，原告所认购的房产也有可能被出售给其他人，也就是说就该认购房产原、被告之间并不一定会最终形成房屋买卖合同关系。现被告已将认购金退还给了原告，双方事实上更无可能形成房屋买卖关系。原告诉请第二项要求被告赔偿其可得利益损失，而可得利益损失是指一方未全面履行合同等违约行为导致守约方所丧失的财产性损失，即在合同履行前并不为当事人所拥有的，而为当事人所期望在合同全面履行以后可以实现和取得的财产权利。本案中，因原、被告签署的《商品房网上认购书》，就认购房产在原、被告之间并不一定会最终形成房屋买卖合同关系的情况下，原告要求获得可得利益损失的请求，本院不予支持。但在原告对恒大的楼盘销售优惠活动存在误解情况下，在与原告进行沟通交流的被告相关人员没有对恒大的优惠政策进行真实、详尽的解释，对原告的误读没有进行及时的纠正、说明，反而作出了一些进一步加深误解的误导性陈述，使原告在确信恒大御海天下楼盘价格只有8000元左右的情况下，才缴纳了5000元的认购金，并签署了网上认购书。被告相关人员的误导、隐瞒与原告误解而为的行为之间存在因果关系。原告在知晓真相后花费时间、精力来与被告进行沟通、交涉，在交涉无果情况下，又委托律师起诉维权。本院认为，被告相关人员在销售过程中已违背诚实信用原则，且行为已给原告造成了一定的损失。结合原告缴纳的认购金数额、该认购金被告占有使用的时限、原告维权花费的时间、精力及委托律师的费用支出成本，从公平、合理原则考虑，本院酌情认定被告应向原告赔偿经济损失30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告宁波穗华置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈晓阳赔偿经济损失30000元；二、驳回原告陈晓阳的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5477元，减半收取2738.50元，由原告陈晓阳负担1738.50元，由被告宁波穗华置业有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员  左红卫二〇二〇年七月十五日书记员  徐淑贞附：本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。2.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。3.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条：人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。