北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初23476号原告：赵珊，女，1977年7月10日出生，汉族，住北京市东城区前门长巷二条**，身份证号1101031977********。委托诉讼代理人：张禹，北京市华泰律师事务所律师。被告：王宗信，男，1967年4月28日出生，汉族，，住北京市海淀区岭南路**物业办公室身份证号1101081967********。原告赵珊（以下简称姓名）与被告王宗信（以下简称姓名）排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。赵珊及其委托诉讼代理人张禹、王宗信通过网上庭审平台参加诉讼。本案现已审理终结。赵珊向本院提出诉讼请求：1.判令王宗信立即将位于北京市朝阳区XXXXX508号的房屋（以下简称508号房屋）腾空后交付赵珊；2.判令王宗信向赵珊支付房屋占有使用费（自2016年7月31日起至实际交付508号房屋之日止，按照每月4500元的标准计算）。事实和理由：赵珊于2015年3月22日经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间与案外人李XX签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），约定李XX将其名下的508号房屋以114.5万元的价格出售给赵珊，双方约定于2016年7月31日交付房屋。后赵珊实际支付了购房款后于2015年6月取得了508号房屋的所有权证。在临近交房日期前，赵珊多次致电链家公司询问是否能够按期交房，但链家公司均以联系不到李XX为由表示可能无法按期交房。2016年8月15日，链家公司业务员电话告知赵珊，508号房屋已被他人侵占。此后，赵珊多次与链家公司就交房事宜进行沟通，但均无果。赵珊于2016年9月20日报警，公安机关出警后得知，508号房屋被王宗信非法侵占并出租给他人。王宗信以其持有的北京市朝阳区人民法院（XXXX）朝民初字第XXXX9号民事判决书及北京市第三中级人民法院（XXX）京03民终XXX6号民事判决书为依据，强占508号房屋。后赵珊于2016年12月6日向北京市第三中级人民法院提起第三人撤销之诉，经该院审理，认定赵珊与李XX签订的房屋买卖合同合法有效，并判决撤销上述（XXXX）朝民初字第XXXX9号民事判决书第二项及（XXX）京03民终XXX6号民事判决书对（XXXX）朝民初字第XXXX9号民事判决书第二项维持的部分。北京市高级人民法院出具的（XXXX）京民终XXX3号民事裁定书认定，（XXXX）朝民初字第XXXX9号民事判决书并非赵珊主张排除妨害的障碍，赵珊作为508号房屋的所有权人，有权主张排除妨害并收回房屋。现赵珊诉至法院，望判如所请。王宗信辩称，508号房屋目前没有人住，但钥匙在我手里，我同意腾退房屋，但不同意给占有使用费，因为我不是非法占有，法院已经判决508号房屋归我所有了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，赵珊、王宗信提交多份法院裁判文书，其中我院（XXXX）朝民初字第XXXX9号判决书查明：王XX与范XX系夫妻关系，王宗信系二人之子。范某某与李XX原系夫妻关系，二人于2007年10月22日离婚。范XX系范某某的姑姑。2009年5月26日，北京市崇文区房屋土地经营管理中心与王XX签订《*****解危排险项目搬迁居民异地安置协议书》，王XX腾退其在崇文区幸福北里21#6-8房屋两间，搬迁范围内正式户口4人：王XX、范XX、王宗信、莽辰。王XX自愿放弃货币补偿方式，选择异地安置到XXXX小区，并另行签订购房合同。王XX共选择安置房屋三套：XXXXL区37号楼508号厅室合一居（即本案诉争的508号房屋）、XXXXL区37号楼2011号两居室、XXXXE区6号楼602号两居室。同日，王XX与北京市崇文区城市建设开发公司签订《*****解危排险工程搬迁居民异地安置XXXX购房合同》，购买XXXXE区6号楼602号两居室房屋；李XX与北京市崇文区城市建设开发公司签订《*****解危排险工程搬迁居民异地安置XXXX购房合同》两份，分别购买XXXXL区37号楼508号厅室合一居和XXXXL区37号楼2011号两居室各一套，并支付了购房款。该案审理中，王宗信提交《协议书》一份，该协议书第一条对购房经过进行说明；第二条对购房出资进行说明；该协议第三条约定：“王XX同意该房屋的L区37号楼两居室一套为李XX所有。同时由李XX夫妇承担全部多出面积补偿款560457元。李XX夫妇退还给王XX69653元”。该协议第四条约定：“由于王XX之子王宗信在当时未能及时到场办理房屋的购置协议一事。所以当时L区37号楼的厅室合一的房主姓名办理为李XX。由于拆迁公司因各种原因不能将房屋户名改回王宗信。现李XX和范某某自愿同意放弃该房屋，即XXXXL区37号楼508室的厅室合一的全部产权和使用权，给王XX之子王宗信所有。待该房屋建好入住时李XX无条件协助王宗信办理产权证和过户手续等相关事宜。过户费用由王宗信负责”。该协议第五条约定：“同时王XX、王宗信同意将L区37号楼的两居室为李XX夫妇所有”。根据以上事实，我院认为王宗信与范某某、李XX三方签订的《协议书》系三方真实意思表示，不违背法律强制性规定，应属有效，王宗信与范某某、李XX三方均应当按照协议约定履行各自义务，现508号房屋已经办理产权证书，具备办理房产过户的条件，王宗信要求李XX按照协议书约定协助办理产权过户于法有据，法院予以支持，故于2015年11月26日判决：一、王宗信与范某某、李XX三方签订的《协议书》合法有效；二、范某某、李XX于判决生效之日起十日内协助王宗信办理508号房屋的产权过户手续，将上述房屋产权过户到王宗信名下。该判决作出后，李XX上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2016年3月23日作出（XXX）京03民终XXX6号民事判决书，驳回上诉，维持原判。在上述案件审理过程中的2015年3月22日，李XX（出卖人）与赵珊（买受人）签订房屋买卖合同及补充协议，约定：经链家公司居间介绍李XX将508号房屋出售给赵珊，房屋性质为按经济适用住房管理的房屋，面积为43.31平方米，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计人民币114.5万元整，此价格为出卖人净得价，不含税；买受人于2015年3月22日直接向出卖人支付定金2万元，定金视为首付款的一部分；买受人于面签当日将第一笔首付款人民币80.5万元（不包含前期支付定金人民币2万元）以非建委资金监管的方式支付出卖人；买受人拟向银行申请抵押贷款30万元，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，双方应于买受人收到评估报告后的5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；李XX应当于2016年7月31日将508号房屋交付给赵珊，自该合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2015年6月12日，508号房屋过户登记至赵珊名下。赵珊称，其在临近交房日期时询问链家公司是否能够按时交房，后得知508号房屋被王宗信控制。2016年，赵珊提起第三人撤销之诉，要求撤销上述（XXXX）朝民初字第XXXX9号民事判决书及（XXX）京03民终XXX6号民事判决书。后北京市第三中级人民法院经审理，作出（XXXX）京03民撤XX号民事判决书，撤销（XXXX）朝民初字第XXXX9号民事判决书第二项及（XXX）京03民终XXX6号民事判决书对（XXXX）朝民初字第XXXX9号民事判决书第二项维持的部分。上述判决作出后，王宗信上诉至北京市高级人民法院，后该院于2019年12月26日作出（XXXX）京民终XXX3号民事裁定书，认为（XXXX）朝民初字第XXXX9号判决的主文对赵珊无约束力亦不损害其权益，赵珊无权请求撤销，且王宗信、赵珊相应诉求可在另案中予以解决，第三人撤销之诉既非必要条件亦非充分条件，故裁定撤销（XXXX）京03民撤XX号民事判决书并驳回赵珊的起诉。该裁定书为终审裁决。2018年，王宗信以确认合同无效纠纷为由诉至我院，要求确认赵珊与李XX签订的房屋买卖合同及补充协议无效，并将508号房屋过户登记回李XX名下。后我院作出（2018）京0105民初11479号民事判决书，认为赵珊通过链家公司购买508号房屋，并支付了相应的购房款及税费，房屋亦已登记至赵珊名下，赵珊与李XX所签房屋买卖合同在房屋价款、支付方式、交易流程等方面均未有明显有悖常理之处，王宗信虽称李XX与赵珊存在恶意串通，损害其合法权益的情形，但就此未提交充分、有效的证据，故对于王宗信的全部诉讼请求均予以驳回。该判决现已发生法律效力。庭审中，王宗信表示同意向赵珊腾退508号房屋，但不同意支付房屋占有使用费。赵珊则提交链家公司出具的与508号房屋同小区、同户型房屋2016年至2019年租金水平的询价结果，拟证明其主张的占有使用费标准符合实际情况。王宗信对该份证据不予认可，但称2015、2016年508号房屋的租金为3500元/月，2017年的租金为3000-4000元。在此前进行的诉讼中，王宗信曾表示其自2015年3月1日起就以朋友的名义通过中介从李XX手中承租508号房屋，房屋目前无人居住，但仍由其控制。本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，李XX在明知508号房屋归王宗信所有的情况下仍在诉讼之中将房屋出售给赵珊，属于无权处分行为，但由于赵珊系通过房地产中介公司以合理的价格购买508号房屋，现该房屋已经登记至赵珊名下，且现有证据不能证明其在受让508号房屋时非为善意，故赵珊取得508号房屋的所有权。508号房屋现由王宗信实际控制，赵珊要求王宗信将508号房屋腾空并向赵珊交付，合法有据，本院予以支持。关于赵珊主张的占有使用费，在各方进行的数次诉讼中，截至2016年3月23日北京市第三中级人民法院作出的（XXX）京03民终XXX6号民事判决仍认定508号房屋应归王宗信所有；赵珊起诉的（XXXX）京03民撤XX号案件虽判决撤销了（XXX）京03民终XXX6号民事判决中关于将508号房屋过户至王宗信名下的内容，但北京市高级人民法院于2019年12月26日作出的（XXXX）京民终XXX3号民事裁定书撤销了（XXXX）京03民撤XX号判决书，并驳回赵珊的起诉，故（XXXX）朝民初字第XXXX9号判决书及（XXX）京03民终XXX6号民事判决均发生法律效力。因此王宗信在赵珊提起本案诉讼并取得生效裁判以前，有合理的理由拒绝向赵珊交付508号房屋，赵珊要求王宗信自2016年7月31日起支付占有使用费，没有事实及法律依据，本院不予支持。若王宗信在本判决确定的期限内仍拒绝向赵珊腾退并交付508号房屋，则应支付占有使用费，具体费用标准本院根据现有证据酌定为4300元/月。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第一百零六条之规定，判决如下：一、被告王宗信于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区XXXXX508号的房屋腾空并交付原告赵珊；二、若被告王宗信未在本判决第一项指定的期限内腾空并交付房屋，则应自上述期限届满之次日起至实际腾空并交付房屋之日止，按照每月4300元的标准向原告赵珊支付房屋占有使用费；三、驳回原告赵珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由被告王宗信负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二〇年七月三十日书记员 胡琪汶