云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终723号上诉人（原审被告）：保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组。负责人：贾光信，该组组长。委托诉讼代理人：杨双桥，云南吉昌律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨英云，云南吉昌律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：夏国富，男，1958年5月8日生，汉族，云南省保山市隆阳区人，住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：韩丽梅，云南华恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：保山基德房地产开发有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道兰城路**。法定代表人：赵小红，该公司经理。委托诉讼代理人：刘绍英，云南东信律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组（以下简称张官16组）与被上诉人夏国富、被上诉人保山基德房地产开发有限公司（以下简称基德地产）案外人执行异议之诉一案，不服云南省保山市中级人民法院(2019)云05民初74号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭于2020年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人张官16组的委托诉讼代理人杨双桥、杨英云，被上诉人夏国富的委托诉讼代理人韩丽梅，被上诉人基德地产的委托诉讼代理人刘绍英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决后，张官16组不服，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销一审判决，驳回夏国富的全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。其事实和理由为：1、上诉人依法取得涉案土地的建设规划许可和土地使用权，依据2011年3月2日与基德地产《合作开发合同书》，共同开发基德尚都项目。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条及《物权法》第三十条相关规定，上诉人已原始取得涉案房屋的所有权。2、基德地产与上诉人于2017年11月17日《保证书》及《分配房表》已将基德尚都中的96套房屋调整分配给上诉人，保山中院（2018）云05民初7号判决已将该96套房屋调整为82套，且该调整经保山中院民一庭签章确认并被查封。因基德地产未履行（2018）云05民初7号判决确定的义务，保山中院已强制执行上述房屋。3、一审认定事实不清，适用法律错误。涉案九套房屋分别由上诉人村民占用，而非夏国富实际占有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条适用前提为“金钱债权执行”案件，本案为上诉人依据其对涉案房屋享有的物权向法院提出的非金钱债权执行案件，故不应适用上述司法解释的二十九条。上诉人基于合法建造的事实行为及生效裁判文书依法原始取得涉案房屋物权。夏国富仅与基德地产签订商品房购销合同，其享有的债权不能排除上诉人享有的物权。张官16组于庭审时补充上诉理由称：涉案房屋虽经备案登记，但备案登记仅为行政机关实施监管的行政手段，并不产生创设物权的效力。基德地产与夏国富为了以房抵债才签订了房屋买卖合同，故该合同无效。此外，该合同显失公平，双方合同约定房价为每平方米1694元，该房价远低于市场价，上诉人认为被上诉人并未付清房款，一审认定付清属认定事实错误。另，从交易习惯来看，合同尚未订立就付清房款不符合商品房买卖交易习惯。上诉人基于生效判决及裁定已对涉案房屋享有了物权期待权，且涉案房屋的钥匙、门牌均已分配给上诉人的村民。被上诉人夏国富答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉应予驳回。其理由为：1、被答辩人并未基于合法建造事实原始取得涉案房屋的所有权。涉案土地的所有权人是基德地产，基德地产是涉案房产的所有权人，当答辩人与基德地产签订房屋买卖合同并支付全部房款后，答辩人就成为涉案房屋的合法所有权人。被答辩人与基德地产所签合同系二者私下约定，效力不能对抗答辩人。被答辩人无法原始取得涉案房产所有权。2、被答辩人并未基于生效判决文书取得涉案房屋的所有权。被答辩人与赵松所签《保证书》，赵松并非基德地产法定代表人且并未实际履行，保山中院作出的生效判决仅判令基德地产将基德尚都内82套住房交付给被答辩人，并未判决将涉案三套房屋交付。保山中院的执行裁定仅将涉案房产查封，并未裁定属于被上诉人。答辩人向保山中院提出案外人执行异议申请后，虽被驳回，但被答辩人提起的执行异议之诉，作出了正确判决。3、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。答辩人与基德地产在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。答辩人购买涉案房屋用于商用，签订合同并备案登记后，基德地产便将涉案房屋钥匙交付答辩人，故答辩人已合法占有。被答辩人占有涉案房屋系违反保山中院的禁止性规定，属非法占有。答辩人提供的转账流水及第三人出具的证明、收据均表明答辩人已将房款全额支付给基德地产。答辩人未能取得房产权证的原因在于基德地产在交房时，涉案房屋尚未通过验收，电梯及绿化设施尚不完善。因涉案一系列诉讼，基德地产无精力、无财力办理房产证。故未取得房产证并非答辩人自身原因。基德地产答辩认为：答辩人已将涉案房屋出售给夏国富，其已交付了全部购房款。被答辩人的村民装修入住涉案房屋不能证明系查封前占有，亦不能证明是合法占有。答辩人与被答辩人已达成调解协议，用答辩人的十七套住房、十个商铺、182个车位，上诉人的权利已有相应的救济渠道。2017年答辩人公司全部人员撤离工地现场，会计携款逃走，导致房产无法正常交易，涉案房屋的钥匙并未交给被答辩人而是实际购房人。因夏国富认为其对涉案房屋享有权利，遂提起本案诉讼，请求：1、判决一审法院执行机关解除对涉案房屋的查封；2、确认涉案房屋归其所有；3、判令基德地产为其办理产权证；4、判令张官16组承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年12月20日，夏国富与基德地产签订商品房购销合同，夏国富购买案涉基德尚都1幢1405号、1幢1806号、1幢1803号三套房屋，夏国富一次性付清了全部购房款，三套房屋均已备案登记（备案登记号依次分别为：BS2016122005307、BS2016122005308、BS2016122005310);2016年12月23日，夏国富再次与基德地产签订商品房购销合同，再次购买案涉基德尚都1幢2006号、1幢2003号、1幢1906号、1幢1903号四套房屋，夏国富同样付清了全部房款，四套房屋均已备案登记（备案登记号依次分别为：BS2016122305377、BS2016122305378、BS2016122305379、BS2016122305380);2017年5月6日，夏国富第三次向基德地产购买案涉基德尚都1幢2503号、1幢2506号两套房屋，本次购买同样付清全部房款，该两套房屋也办理了备案登记（备案登记号依次分别为：BS2017050602398、BS2017050602400）。保山市中级人民法院在执行原审被告张官16组与原审第三人基德地产合同纠纷一案过程中，于2019年7月16日作出（2019）云05执50号之一执行裁定，将原审原告购买的上述房屋查封。同年7月17日又发出公告，将以上房屋裁定归原审被告张官16组所有。2019年8月2日，原审原告夏国富以案外人身份向保山市中级人民法院提出执行异议申请，同年8月13日夏国富的执行异议申请被驳回。归纳当事人的诉辩主张，本案一审的争议焦点是：原审原告夏国富对案涉基德尚都房屋是否享有排除执行的权利？一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”夏国富于2016年12月20日、2016年12月23日、2017年5月6日分别与基德地产签订《商品房购销合同》，约定夏国富向基德地产购买九套商品房，夏国富依照约定付清了全部购房款，并依照法律规定办理了合同备案登记，基德地产实际已交付房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的”。本案中，夏国富已在人民法院查封之前与第三人签订合法有效的商品房购销合同，故能够排除人民法院的执行。此外，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部从未并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，夏国富已付清全部房款，并实际占有房屋，未办理产权过户登记手续系第三人基德地产所致，夏国富对此无过错，故人民法院不得实施查封、扣押、冻结，夏国富依法享有排除执行的权利。执行异议之诉是执行救助措施，审理范围为执行标的实体权利争议，不包括其他事项，故夏国富要求第三人及时为其办理产权证的诉讼请求不属于本案的审理范围，对此一审法院不予支持。夏国富的诉讼请求部分于法有据，一审法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，一审判决：“一、解除基德尚都1幢1803号、1幢1405号、1幢1806号、1幢2006号、1幢1906号、1幢2003号、1幢1903号、1幢2503号、1幢2506号房产的查封，停止对基德尚都1幢1803号、1幢1405号、1幢1806号、1幢2006号、1幢1906号、1幢2003号、1幢1903号、1幢2503号、1幢2506号房产的执行。二、基德尚都1幢1803号、1幢1405号、1幢1806号、1幢2006号、1幢1906号、1幢2003号、1幢1903号、1幢2503号、1幢2506号房产归原告夏国富所有。三、驳回原告夏国富的其他诉讼请求。案件受理费17871元，由原告夏国富负担871元，第三人基德公司负担10000元。”二审审理过程中，经征询各方当事人对一审认定事实的意见，上诉人张官16组有三项异议：1、对一审认定夏国富一次性付清涉案房款有异议，认为应是以房抵债；2、遗漏认定上诉人就涉案房屋交纳了物业管理费及装修服务费的事实；3、遗漏认定涉案房屋除1幢2006号、1幢2503号以外全被上诉人占有的事实。被上诉人夏国富、被上诉人基德地产对一审认定事实无异议。对于张官16组提出的第1、3项异议，本院将结合本案争议焦点综合认定；对于第2项异议，因张官16组并未提交证据予以证明，故该项异议不成立。对于各方当事人均未提出异议的一审所确认的其他事实，本院予以认定。二审庭审过程中，上诉人张官16组提交五组新证据：第一组：《合作开发合同书》《土地使用证》《建设用地规划许可证》、收据。欲证明上诉人基于与基德地产合作的事实取得涉案房屋物权的事实。第二组：《保证书》及分配房表、（2018）云05民初7号民事判决书、保山中院民一庭盖章确认的上诉人内部分房结果表、（2017）云05财保4号民事裁定书、（2019）云05执50号之一执行裁定书、（2019）云05执50号之二执行裁定书、（2019）云05执50号之三公告。欲证明基德地产分配给上诉人的房屋已经人民法院生效裁判文书确认，产生了物权效力，上诉人已原始取得涉案房屋所有权。第三组：《农网升级改造居民供用电合同》。欲证明涉案房屋由上诉人的村民实际占有。第四组：陈述书、照片、门牌号、身份证复印件。欲证明涉案房屋由上诉人的村民实际占有。第五组：《楼盘表（回迁房）》、会议纪录。欲证明2016年5月11日经赵松签字确认将96套房屋交付给16组，但一直未交付，且多次协商未果，直到2017年11月20日永昌街道办事处出面协调交房问题的事实。经质证，夏国富对于第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对于证明目的不予认可；对于第二组证据中的《保证书》及《分配房表》的三性及证明目的均不予认可，对法院相关文书的三性予以认可，但证明目的不认可；对第三组、第四组、第五组证据的三性及证明目的均不予认可。基德地产对于第一组证据中的《合作开发合同书》三性无异议，对证明目的有异议；对于第二组证据的三性及证明目的均不予认可，对于法院生效文书的三性予以认可，但不认可证明目的；对于第四组、第五组证据均不予认可。被上诉人夏国富提交了三份新证据：第一份：土地登记卡。欲证明2014年6月16日，案涉房屋土地使用权人已经变更为被上诉人，上诉人已经不是该土地的使用权人。第二份：期房情况说明。欲证明案涉房产已经备案在被上诉人名下，房产处分权已经转移至被上诉人。第三份：保山市中级人民法院公告。欲证明人民法院已经明确，并未将查封的案涉房产交付给上诉人，上诉人在人民法院查封涉案房屋前后对涉案房屋的抢占强占，装修等行为均系非法占有。经质证，上诉人张官16组对第一份证据的三性无异议，对部分证明目的有异议，该证据不能证明土地的使用权人是谁；对第二份、第三份证据的三性无异议，对证明目的有异议。被上诉人基德地产发表质证意见为对上述证据的三性及证明目的均予以认可。对于上诉人张官16组及被上诉人夏国富提交证据的效力，本院将结合本案争议焦点综合评判。综合各方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：被上诉人夏国富对涉案房屋是否享有排除执行的权利？关于被上诉人夏国富是否为涉案房屋所有权人而享有排除执行权利的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，涉案房屋并未登记于被上诉人夏国富名下，故其不享有所有权。夏国富于二审提交的《期房情况说明》，仅能证明涉案房屋已备案，但因商品房买卖合同登记备案仅是房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，并不发生物权效力，故夏国富关于其享有涉案房屋所有权的主张缺乏事实、法律依据。因张官16组与基德地产的纠纷并非金钱债务纠纷，故针对该案标的的执行提起的执行异议之诉应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》十七条，即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据该规定，被上诉人夏国富对涉案房屋是否享有排除执行的权利取决于其对涉案房屋是否已支付全部价款并实际占有。关于涉案房款的支付情况，经审查，涉案九套房屋的合同约定价为1495976元，该款项由另案购房人杨国生代夏国富支付，另案中杨国生就涉案项目亦购买了六套房屋，合同约定价为872550元，上述十五套涉案房屋合同约定价共计为2368526元。依据杨国生提交的银行交易明细及客户存款回单可知，杨国生于2017年1月10日、2017年5月2日、2016年12月24日共计向案外人赵松汇款265万元，而基德地产针对上述十五套房出具的收款收据则确认已收款项为330万元。本院认为，无论是杨国生通过银行汇款款项还是基德地产收款收据记载款项均与合同约定价款不一致，远远超过合同约定的房款金额。在夏国富对于为何实际支付价款高于合同约定价款不能作出合理解释的情况下，本院认为夏国富实际支付涉案房款的对应性存疑。针对涉案房屋由谁实际占有的事实问题，夏国富称基德地产已将涉案房屋的钥匙向其交付，但其并未提交证据证明上述事实成立且亦无证据证明基德地产与其履行了交接手续。反观张官16组提交了其村民与供电企业签订的《农网升级改造居民供用电合同》以及实际占有的照片。本院认为，运用逻辑推理和日常生活经验可知，只有实际使用了房屋，才会产生电费的支出，才需要缴纳电费，因此本院对于张官16组提交的证明其实际占有的相关证据予以采信。综上，夏国富既不能证明其已缴清涉案房屋房款，亦不能证明已实际占有涉案房屋，故依据相关法律规定，夏国富并不享有排除涉案房屋执行的民事权益，其据此提出的诉讼请求缺乏事实、法律依据，应予驳回。关于张官16组提出的其对涉案房屋享有所有权的主张，本院认为，本案争议的是夏国富对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益，至于张官16组对于涉案房屋享有权利的性质问题，本案不予审查，故在本案中不予评判，对各方当事人围绕该问题所提交证据的效力亦不予评判。另外，（2018）云05民初7号民事判决现仍在执行过程中，基德地产主张该案已经因执行和解协议的签订执行完毕的主张没有事实依据，本院不予支持，基德地产主张一审法院在其与张官16组签订执行和解协议之后不应继续执行案涉房产的主张属对于一审法院执行行为的异议，不属于本案执行异议之诉的审查范围，本院不予评判。综上所述，张官16组上诉请求有事实、法律依据，本院予以支持。一审认定事实不清，适用法律错误，判决结果依法应予改判。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省保山市中级人民法院（2019）云05民初74号民事判决；二、驳回夏国富的诉讼请求。一审案件受理费17871元，二审案件受理费17871元，均由夏国富负担。本判决为终审判决。审判长 王颖审判员周惠琼审判员刘亚东二〇二〇年七月三十日书记员 许      萍      萍