山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2632号 上诉人（原审原告）：高清涛，男，1967年2月26日生，汉族，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：刘海波，山东全正（临淄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文娟，山东全正（临淄）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：孙丽，女，1976年1月16日生，汉族，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：张在亮，山东德衡（淄博）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡欣雨，山东德衡（淄博）律师事务所实习律师。 上诉人高清涛、孙丽房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 高清涛上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁0305民初2520号民事判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定：上诉人未履行案涉房屋的修缮义务，导致房屋漏水严重，且案涉房屋断水断电，上诉人在履行合同过程中存在违约行为属认定事实错误，且证据不足。一审因此认为因租赁物影响上诉人使用，酌定2018年3月1日至2019年2月20日的房屋租赁费为77500.00元的50%，即38750.00元不符合法律规定。二、一审认为上诉人主张被上诉人未交纳2010年至2011年租金证据不足，属分配举证责任错误。被上诉人应当提交证据证明以餐费抵顶房屋。三、一审认为结合被上诉人2015年、2016年、2017年房屋租赁费的实际交纳情况，应视为双方对租金支付内容重新进行了协商，属认定事实错误，且过于主观。综上，一审认定事实不清，证据不足，分配举证责任错误，请依法撤销并改判。 孙丽上诉请求：1.撤销（2019）鲁0305民初2520号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。3.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人应当缴纳2018年3月1日至2019年2月20日的房屋租赁费没有事实依据及法律依据。其一，被上诉人未按约履行定期修缮义务，无权要求解除合同。其二，自2017年4月起，上诉人经营的饭店就因断电无法正常经营，且已告知被上诉人，上诉人缴纳的租赁费已超过实际使用期限，不欠房租。二、一审法院依据合同法第221条规定判决酌定支持上诉人给付被上诉人租赁费38750.00元存在错误。首先，案涉房屋自2017年4月就已经无法正常使用，不应再缴纳房租；其次，根据合同法第221条规定，承租人“可以”自行维修，而不是“应当”自行维修，且被上诉人不同意上诉人自行维修，一审判决错误。请求二审法院依法处理，维护上诉人的合法权利。 高清涛、孙丽均未提交书面答辩意见。 高清涛向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付自2010年8月1日至2019年2月20日的房屋租赁费差额271000.00元，并支付逾期付款损失（按银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告高清涛与被告孙丽于2010年7月20日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告高清涛将自有的坐落在淄博市临淄区稷下街道办事处朱营村北的房屋院落十间出租给被告孙丽作饭店使用，租赁期限为10年，自2010年8月1日起顺延至期满；年租金51000.00元，被告孙丽于每年7月15日交纳租金。《房屋租赁合同》还约定：租赁期间原告高清涛应对房屋及附属设施每隔6个月检查、修缮一次，房屋大修费用由原告高清涛承担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将案涉房屋院落交于被告使用，被告已经按原告的要求足额交纳案涉房屋租赁费至2018年2月份。自2017年3月份案涉房屋漏水情况严重，案涉房屋又被强制断水、断电。对于维修房屋、供水供电等问题，被告孙丽多次找原告高清涛解决未果。2019年2月20日原告高清涛以被告孙丽未按时交纳房租为由向其发出了解除房屋租赁合同通知一份。 一审法院认为，关于被告是否应当支付原告自2010年8月1日起至2019年2月20日的房屋租赁费差额及逾期付款损失问题，根据《房屋租赁合同》第五条的约定，租赁期间原告高清涛应当对房屋及其附属设施每隔六个月检查修缮一次。被告孙丽曾多次向原告高清涛提出要求修缮房屋，原告一直未履行案涉房屋的修缮义务，导致房屋漏水严重，且案涉房屋断水断电，在履行《房屋租赁合同》及《补充协议》过程中原告高清涛存在违约行为。结合被告孙丽2015年、2016年、2017年房屋租赁费的实际交纳情况，有原告高清涛之女即案外人高阳对房屋租金的实际收取情况，应视为双方对租金的支付内容重新进行了协商，即2012年之后被告开始向原告支付了当年的房租50000.00元，并以50000.00元为基础，自2013年开始每年增加5000.00元。被告一直按照此约定实际履行将房租交至2018年2月。原告高清涛主张被告孙丽未交纳2010年及2011年租金，不仅证据不足，且与常理不符，不予支持。因此本案只存在被告孙丽是否应向原告高清涛交纳自2018年3月1日至2019年2月20日房屋租赁费共计77500元的问题。本案中，原告高清涛因一直未履行案涉房屋的修缮义务，导致房屋漏水严重，被告孙丽无法正常经营，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”原告高清涛因未及时对案涉房屋进行维修，导致案涉房屋漏水严重且断水断电，影响被告孙丽使用，因此酌定支持被告孙丽给付原告高清涛自2018年3月1日至2019年2月20日房屋租赁费77500.00元的50%，即38750.00元。因原告高清涛存在违约行为，对于原告高清涛主张逾期付款损失的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告孙丽于本判决生效之日起十日内支付给原告高清涛房屋租赁费38750.00元；二、驳回原告高清涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2683.00元，由原告高清涛负担2300.00元，由被告孙丽负担383.00元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。案涉租赁合同亦约定了出租人对房屋负有检查修缮义务；而孙丽提交的微信记录等证据足以证明租赁房屋存在漏水以及断水断电影响正常使用的情形。据此，一审判决认定高清涛在履行租赁合同中存在违约行为，有事实和法律依据，并无不当。 关于高清涛主张的租金差额部分，其中2010年、2011年租金问题，虽然孙丽未提交证据证明以餐费抵顶该年度租金，但是根据孙丽自2012年之后一直缴纳租金至2018年2月的事实，高清涛主张孙丽尚欠2010年、2011年租金未付，确不符合常理，一审判决认定无不当，且也已经超过诉讼时效。其余部分，结合孙丽已经实际缴纳的每年租金情况以及高清涛之女高阳出具的租金收到条中记载的“今收到孙丽2017年8月29日至2018年8月29日半年承包费37500元”等内容，本院认同一审法院对租金金额的分析和认定。高清涛的上诉理由不成立，本院不予采信。 《中华人民共和国合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同约定的租赁期限内，孙丽应当按约支付租金。孙丽主张因高清涛违约未及时对房屋进行修缮影响其正常使用，对此，一审法院酌情减少了其应当支付的租金，符合《中华人民共和国合同法》第221条的规定。孙丽主张不应当支付租金的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人高清涛和孙丽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6134.00元，由上诉人高清涛负担5365.00元，上诉人孙丽负担769.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪玲玲 审 判 员 边存鑫 审 判 员 孟庆红 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 葛云雷 书 记 员 皮 玥