贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2301民初3831号 原告：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路**。 负责人：龙梅，该分行行长。 委托诉讼代理人：李梅，贵州天生律师事务所律师,特别受授权代理）。 委托诉讼代理人：刘娜，贵州天生律师事务所实习律师，特别授权代理。 被告：蒋万凯，男，1989年12月24日生，汉族，贵州省晴隆县人，现住贵州省兴义市。 被告：兴义市黔桂拓达房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市下五屯街道办景园路万峰佳苑小区。 法定代表人：施剑波，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘佳伟，男，1984年12月18日生，汉族，贵州省贵阳市人，户籍地贵州省贵阳市南明区，特别授权代理。 原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称中国工商银行兴义分行）与被告蒋万凯、兴义市黔桂拓达房地产开发有限公司（以下简称黔桂拓达房开）金融借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行兴义分行的委托诉讼代理人李梅、刘娜,被告黔桂拓达房开委托诉讼代理人刘佳伟到庭参加诉讼，被告蒋万凯经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 中国工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》（合同号:XXXXXXXXXXX）；二、判令被告蒋万凯偿还尚欠原告借款本金及利息合计283565.65元,并以283565.65为基数,自2020年4月1日起在年利率6.4575%的基础上上浮50%计付罚息至清偿完毕之日止;三、判令被告蒋万凯给付原告为实现债权所产生的律师费9900元;四、判令被告兴义市黔桂拓达房地产开发有限公司就前述款项向原告承担连带清偿责任；五、判令原告对被告蒋万凯用于抵押的位于兴义市房屋（房屋预告登记证明编号:市房预兴字第××号）折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权;六、本案诉讼费用由被告方共同承担。事实与理由：2014年9月4日,被告蒋万凯向原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称“工行兴义分行”）申请借款,2015年1月1日,原告与被告蒋万凯、被告兴义市黔桂拓达房地产开发有限公司签订《个人购房借款／担保合同》（合同号:XXXXXXXXX）,合同约定贷款额度为289000元,合同期限为2015年1月1日起至2030年1月1日,还款方式为等额本息,执行利率为浮动利率,执行利率以借款凭证记载为准;借款人未按合同约定日期偿还,贷款人有权按罚息利率按日计收利息,对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利,罚息利率在执行利率的基础上加收50%;担保方式为:阶段性保证＋抵押,阶段性保证担保,保证人兴义市黔桂拓达房地产开发有限公司,自贷款发放之日起,至借款人取得房地产权属证书,并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。2015年1月1日,被告蒋万凯作为抵押人,为被告蒋万凯向原告工行兴义分行的贷款提供担保,抵押范围包括:主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费）,用于抵押的房屋于2015年1月21日办理了房屋预告登记证明（编号:市房预兴字第××号）。2015年1月1日,原告将该笔贷款转账支付至被告蒋万凯指定账户,借款凭证载明执行利率为年利率6.4575%,逾期利率为年利率9.68625%,还款方式等额本息,借款期限自2015年1月1日起至2030年1月1日。截至2020年4月1日,被告蒋万凯尚欠原告工行兴义分行借款本金249778.65元、利息27907.58元、罚息3093.21元、复利2786.21元,本息合计283565.65元。根据原告与被告、被告签订的《个人购房借款／担保合同》（合同号:02409000082014一手贷1001973）约定,截止至2020年4月1日,被告蒋万凯共连续逾期达28期，被告已构成合同违约。 黔桂拓达房开辩称：我公司对要素表中的内容无异议，对原告主张的借款事实无异议，我公司承担连带保证责任，但现在大产权证已经办理，需要蒋万凯缴纳契税后才能办理正式的抵押登记。 蒋万凯经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未在举证答辩期内向本院提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下： 一、合同约定贷款概况： 2014年9月4日，蒋万凯向中国工商银行兴义分行填写了贷款申请表申请贷款，2015年1月1日，蒋万凯作为贷款人、黔桂拓达房开作为保证人与中国工商银行兴义分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款用于购买位于兴义市房屋，贷款金额289000元。贷款期限180个月，还款方式为按月等额本息，贷款利率遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定并执行新的利率，逾期后在贷款基准利率水平上加收50%，将登记在蒋万凯名下所有的位于兴义市房屋依法抵押给原告。黔桂拓达房开作为保证人为借款人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在合同所购房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证后，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。 二、抵押概况 蒋万凯作为抵押人与抵押权人中国工商银行兴义分行签订了《个人购房借款／担保合同》和抵押物清单，2015年1月21日，蒋万凯将登记在其名下所有的位于兴义市房屋办理了以中国工商银行兴义分行为预告登记权利人的抵押权预告登记（证明号：市房预兴字第××号）,但尚未办理抵押权登记，中国工商银行兴义分行尚未取得他项权证。 三、履行情况： 中国工商银行兴义分行实际发放贷款的时间为2015年1月1日，金额289000元，蒋万凯自2018年1月起未按时偿付款项。截至2020年4月1日，蒋万凯尚欠逾期本金36843.7元、未到期本金212934.95元、利息27907.58元、罚息3093.21元、复息2786.21元合计283565.65元未付。 综上所述，蒋万凯经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未在举证答辩期内向本院提交书面答辩状，视为其对举证、答辩权利的放弃。中国工商银行兴义分行与蒋万凯对《个人购房借款/担保合同》的履行方式特别是提前到期的事由进行了约定，现因蒋万凯多次违约未足额偿还本息已达到合同约定的提前到期解除合同的条件，中国工商银行兴义分行主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定，应予准许。 截止至2020年4月1日尚欠的借款本金、利息、罚息、复息共计283565.65元，蒋万凯应当清偿，之后的利息按照基准利率4.9%上浮5%再上浮50%即年利率7.7175%以尚欠借款本金及利息之和即277686.23元为基数计算至清偿完毕之日止，中国工商银行股份有限公司兴义分行主张按照借款合同当日的利率并将罚息、复利再次累计计算利率，与双方合同约定不符，不予支持。 黔桂拓达房开公司按照合同约定承担责任为阶段性连带保证责任，即到办理正式抵押登记，并将抵押登记交给中国工商银行兴义分行时，担保责任免除，现因未办理抵押登记，其连带保证责任未能免除，依法应当承担连带保证责任，承担连带保证责任后依法有权向蒋万凯追偿。同时，亦因未办理抵押登记，中国工商银行兴义分行所主张的享有优先受偿权依法不能成立，不予支持。 另关于中国工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费，虽然有合同约定且也提交了委托代理合同，但其未提交证据证明该费用已实际产生，故对该请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与蒋万凯签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、限蒋万凯于判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截止至2020年4月1日止所欠借款本金、利息、罚息、复息共计283565.65元，并以277686.23元为基数按照年利率7.7175%从2020年4月2日起计算至清偿完毕之日止； 三、兴义市黔桂拓达房地产开发有限公司对前述债务及诉讼费承担连带保证责任，承担连带保证责任后有权向蒋万凯追偿。 四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5802元，减半收取2901元，由中国工商银行股份有限公司兴义分行承担150元,蒋万凯承担2751元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 谢贤斌 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 张青廷 书 记 员 曾光翠