贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4813号 原告：成海，男，1986年12月20日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：曹泽永（特别授权代理），执业证号：32406181100002。 梁松（一般授权代理），执业证号：32406181100008。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（特别授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，实习证号：230713011110736。 原告成海与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成海的委托诉讼代理人曹泽永、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人张海威、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成海向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权证；2、请求判决被告支付因逾期为原告办理涉案房屋的不动产权证产生的违约金暂计40000元；并请求将违约金以228225元为基数，按日万分之三的标准，从2017年6月1日起计算至被告为原告办理完毕涉案房屋的不动产权证交付给原告之日止；3、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2015年3月14日，原告成海与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告修建的位于毕节市洪山南路碧阳大道旁“2012年东出口棚户区改造项目一期工程”的住房，房号4-C28-2号，建筑面积91.29平方米，总房款为228225元，并按被告要求交付办理不动产权证所需的其他费用；被告在合同中承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日后不能交付转移登记的有关文书，根据原告已付购房款，按日0.1%的标准支付违约金；但是，直到如今，尚未为原告办理完毕不动产权证交付给原告，构成违约，应该支付违约金。历为约定违约金过高，原告自愿降低至法律允许的范围，以按日万分之三进行计算，而被告却拒绝履行合同约定给付义务，故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、原、被告之间未实际履行《商品房买卖合同》，被告不负有办证义务，不应担责。但在原告自行交清办理权属登记相关税费（包括但不限于契税、维修基金等）事，原告可协助其办理权属登记。1、原告与拆迁安置单位之间订立安置协议，由安置部门对原告的房屋进行征收、拆迁、安置，原告诉称的房屋属安置房，原被告之间虽签订了《商品房买卖合同》，但原告并未按《商品房买卖合同》的约定向被告履行购房款的支付义务，也未向被告交纳契税、维修基金等应由原告承担的相关办证费用，故原告诉讼支持违约金无事实和法律依据，应予驳回。2、被告对该类安置房仅是协助办理变更登记，并提供必要的证明文件，并无法定和约定的办证义务，同时，被告协助原告办理相关权属登记时，原告应按规定承担各类税办证费用。原告将一切义务归于被告属错误，不应支持。二、被告已尽协助办证的义务。被告自2018年11月29日取得《瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》（具备办证条件）起，就通知原告涉案房屋已具备办理权属登记的条件，但原告至今未办理也不缴纳契税、维修基金等费用。若被告担责，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若2018年11月29日的终期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至迟也应参照同幢其余已经办理不动产权证书的购房业主。同时，被告于庭审之日再次通知原告涉案房屋已具备办证条件，请原告尽快行使其申请办证的权利，同时履行缴纳相关费用，提交相关办证资料的义务。三原告未依法、依约缴纳办证所需契税、维修基金等费用，其无权诉请被告为其提交资料办证，更无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。1、即使在真实履行的商品房买卖合同关系中，办理房屋权属转移登记的前提条件是：买受人缴纳完毕办证所需的契税、维修基金等费用，而原告未缴纳上述费用，其房屋依照国家税务相关法律法规及《住宅专项维修资金管理办法》第九条等法律规定，在法律程序上不可能申请办理不动产权转移登记；2、虽然原告未履行《商品房买卖合同》，但其依照该合同向被告主张违约金，而依照合同第十四条：买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳契税、专项维修基金、办证费等费用，买受人应当在订立商品房买卖合同之日起30日内将上述费用交给出卖人。因此，即使该合同实际履行，则原告未缴纳契税、专项维修基金等费用，已违反先合同义务，被告可获得顺序履行抗辩权，原告无权诉请被告为其办证，更无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。四、自2015年以来，房地产开发企业无法办理房屋相关权属证书，存在政策因素及不可抗力等多重因素的影响，逾期办证不可归责于包括被告在内的房地产开发企业。五、即使原告依法、依约交纳完毕相关税费，然而在其不存在损失的前提下，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因被告违约而给造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，被告无支付违约金义务。六、即使原告依法、依约交纳完毕相关税费，且在被告承担违约责任的前提下，违约金也应参考省内各地对同类案件的处理情况，每户给予1000元至3000元补偿或者违约金计算标准调减至万分之0.2才具有合理性。七、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自己承担，法院应当据实精确计算。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月5日，案外人七星关区高速公路建设指挥部与本案被告签订《团购安置房协议》，协议约定：由案外人七星关区高速公路建设指挥部出资购买本案被告投资建设的东出口棚户区改造项目地块、5号地块3、4栋楼的部分商品房（含住宅和商铺）用于安置因毕威高速西互通连接线朱昌路口项目中房屋被征拆的住房。购房款采取分期付款方式。本案被告为所有的安置户办理权属证书完毕后，支付完购房余款。双方特别约定：对案外人七星关区高速公路建设指挥部购买的房屋，本案被告凭甲方提供的回迁安置协议，与被拆迁人签订《商品房买卖合同》，并据此为购房人办理房产、土地权属手续。办证产生的应由被拆迁人（即原告）承担的契税部分，在该指挥部安置完毕后，被告提供票据，指挥部于十个工作日内据实一次性支付给被告，其他办证费用均由被告全额承担。 2015年3月14日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢C单元28层2号房，房号为4-C28-2；建筑面积91.29平方米，套内建筑面积75.54平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款228225元；买受人应在2015年3月9日前向出卖人支付全部购房款；预付款228225元；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。被告已将涉案房屋交付原告。因被告未给原告办理房屋权属证书，故原告诉至本院。 另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。再查明：经专项审计，七星关区高速公路建设指挥部应付本案被告购房款52656345元，审计报告出具之日尚欠6527214.35元。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。七星关区高速公路建设指挥部依据其与本案被告签订的《团购安置房协议》约定代原告支付了购房款，被告亦应按原、被告签订的《商品房买卖合同》约定将房屋交付给原告，并在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，本院予以支持。被告未尽通知办证义务，原告未缴纳契税、专项维修基金、办证费等费用，不是被告免责的理由。 对于原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金认定问题，《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。根据毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，涉案商品房现可办理不动产权证书，本案庭审之日，被告当庭通知原告提交办证资料办理不动产权证，故该违约金的截止时间应为本案开庭审理之日，即2020年6月19日。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款228225元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年6月19日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，因涉案商品房现已具备理商品房转移登记条件，鉴于双方系委托办证关系，故原告的该请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司应于原告成海缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告成海办理位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢C单元28层2号（房号为4-C28-2）商品房的不动产权属证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成海逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款228225元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年6月19日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）； 三、驳回原告成海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担330元，由原告成海负担70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二〇年七月十五日 书记员 何梦思