北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初74294号原告：北京红山宏源物业管理有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街**信息大厦**。法定代表人：刘舸，经理。委托诉讼代理人：石瑞国，男，北京红山宏源物业管理有限公司主任。被告：北京益游网络科技有限公司，住所，住所地北京市朝阳区酒仙桥路****楼某**div>法定代表人：庞益军，经理。委托诉讼代理人：朱建兰，女，北京益游网络科技有限公司法务。原告北京红山宏源物业管理有限公司（以下简称红山宏源公司）与被告北京益游网络科技有限公司（以下简称益游公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。红山宏源公司的委托诉讼代理人石瑞国，益游公司的委托诉讼代理人朱建兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红山宏源公司向本院提出如下诉讼请求：1.解除红山宏源公司与益游公司于2018年4月9日签订的《宏源大厦租赁合同》；2.判令益游公司支付2019年6月7日至2019年8月15日期间的租金538398.24元；3.判令益游公司支付卫生间改造拆装费200000元；4.判令益游公司支付电梯间墙面恢复费50000元。事实和理由：红山宏源公司与益游公司之间签订租赁合同，合同期限24个月，自2018年5月7日至2020年5月6日。2019年6月起，益游公司因自身经营原因不能继续履行合同，根据合同约定及承诺书，益游公司应支付欠付租金以及改变卫生间功能拆装费、电梯间墙面恢复费。但益游公司一直未支付，导致红山宏源公司遭受巨大经济损失，故红山宏源公司起诉至法院，要求益游公司支付费用。益游公司辩称，我公司于2016年3月4日向红山宏源公司支付保证金859852.41元。2019年5月24日，我公司与红山宏源公司解除租赁关系并腾退房屋，并于2019年6月将电梯间墙面进行了修复；我公司在使用租赁房屋期间并未对卫生间进行改造，所以红山宏源公司要求我公司支付卫生间改造拆装费及电梯间墙面恢复费，没有任何依据。红山宏源公司在我公司搬离后，即将房屋另行出租，也不存在空置损失。而且我公司明确不要求返还保证金，作为补偿，且保证金也足以弥补红山宏源公司的损失，所以我公司不同意红山宏源公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。2016年3月2日，红山宏源公司（出租方、甲方）与益游公司（承租方、乙方）签订了《宏源大厦租赁合同》（编号为2016第某6号），约定：红山宏源公司向益游公司出租位于北京市朝阳区酒仙桥路甲4号3号楼宏源大厦某1层，建筑面积1713.28平方米，免租期自2016年3月18日至2016年5月6日，租赁期限24个月，自2016年5月7日至2018年5月6日，月租金218871.52元。合同签订当日，乙方应向甲方缴付3个月租金保证金（含物业费），作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证金859852.41元，如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失。保证金不足补充的部分，由乙方补足。该合同签订后，红山宏源公司于2016年3月3日向益游公司交付租赁房屋。益游公司支付了保证金859852.41元。2017年11月1日，益游公司向红山宏源公司出具《情况说明》，因红山宏源公司经营需要，需注册新公司，故申请将上述11楼某2室面积为133.4平方米办理新租赁合同即2017第某2号合同，新租赁合同作为某3（北京）科技有限公司注册公司之用，其他有效条款按照2016第某6号租赁合同执行，若违反承诺产生的后果由红山宏源公司全权负责。2018年4月9日，红山宏源公司与益游公司就北京市朝阳区酒仙桥路甲4号3号楼宏源大厦某1层再次签订《宏源大厦租赁合同》（编号为2018第某4号），建筑面积为1413.16平方米（以下简称租赁房屋），租赁期限自2018年5月7日至2020年5月6日，月租金193426.28元。鉴于本合同为续签，乙方已交纳的保证金753960.05元自动延续为本合同的保证金，如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失。保证金不足补充的部分，由乙方补足。乙方因自身经营情况提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金。终止本合同前1个月，乙方明确书面通知甲方，由甲方负责寻找新租户，在签订新的租赁合同前乙方仍要承担所租单位租金。若乙方的提前终止合同行为给甲方造成的损失超过未履行租期的应交租金，乙方应就此超过的部分对甲方承担赔偿责任。2019年5月24日，益游公司向红山宏源公司送达《承诺书》，明确因自身经营原因不能继续承租，愿承担合同违约条款，在办公室为出租前承担所有产生的费用（租金、物业费、电费等相关费用）。红山宏源公司与益游公司均认可，益游公司向红山宏源公司支付的租金期限至2019年6月6日。红山宏源公司主张，由于益游公司对租赁房屋卫生间、电梯墙面进行改造，又违约解除合同，给其造成了经济损失，具体损失及证据如下：1.照片打印件，显示有卫生间内有壁挂热水器、电梯厅墙面有部分拆除痕迹，用以证明益游公司对租赁房屋进行改造，在搬离房屋时未恢复原状；2.表格打印件（未有任何签字或盖章），用以证明红山宏源公司自行恢复卫生间的预算；3.2019年5月30日，红山宏源公司与案外人北京某5互联信息技术有限公司签订的《宏源大厦租赁合同》（编号为2019第某6号），载明免租期自2019年6月7日至2019年8月14日，租赁期限自2019年8月15日至2021年8月14日，用以证明红山宏源公司于2019年8月15日将租赁房屋另行出租，益游公司应支付2019年6月7日至2019年8月15日空置期间的租金。益游公司对上述证据的意见如下：1.不认可卫生间照片的真实性，根据打印件无法确认时间及地点，益游公司也未对卫生间进行改造；认可对电梯墙壁进行改造，但于2019年6月初已恢复原状；2.对预算表格的真实性、证明目的均不认可；3.认可《宏源大厦租赁合同》的真实性，主张根据该合同，红山宏源公司于2019年5月30日就已经将租赁房屋另行出租，不存在房屋空置损失。关于《租赁合同》的解除问题，红山宏源公司主张于其另行出租之日即2019年8月15日解除，益游公司主张于其送达《承诺书》之日即2019年5月24日解除。双方均认可未办理交接，益游公司主张其于2019年6月2日腾退完毕。另，益游公司曾提起反诉，要求红山宏源公司返还保证金859852.41元。红山宏源公司针对反诉答辩称，因益游公司构成违约，根据合同约定，保证金不予退还。诉讼中，益游公司撤回反诉，明确不再主张红山宏源公司返还保证金，该保证金作为解除合同的补偿。本院认为，红山宏源公司与益游公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。益游公司于2019年5月24日向益游公司送达《承诺书》，表明因自身经营原因不能继续承租，愿承担合同违约责任；红山宏源公司于该日收到《承诺书》，且未提出异议。故红山宏源公司与益游公司的《租赁合同》于2019年5月24日解除。红山宏源公司主张《租赁合同》于2019年8月15日解除的意见，本院不予采信，认定双方的《租赁合同》于2019年5月24日解除。根据《承诺书》可知，《租赁合同》解除系因益游公司自身经营原因所致，益游公司对《租赁合同》的解除构成违约。本案争议焦点为，红山宏源公司因益游公司违约而主张的损失赔偿能否成立。本院具体阐释如下：首先，红山宏源公司于2019年5月30日与案外人就租赁房屋签订合同，免租期自2019年6月7日至2019年8月14日，租赁期限自2019年8月15日开始。依法成立的合同自成立时生效，即对合同双方具有约束力。结合红山宏源公司与益游公司的《租赁合同》看，红山宏源公司在《租赁合同》签订次日、免租期前就将租赁房屋交付与益游公司，双方的《租赁合同》已开始履行。而且红山宏源公司与案外人在合同中约定，免租期自2019年6月7日开始，故红山宏源公司主张其与案外人的租赁合同虽签订于2019年5月30日，但直至免租期结束次日2019年8月15日才履行的意见，本院不予采信。根据查明情况，益游公司支付租金至2019年6月6日，红山宏源公司于2019年5月30日将租赁房屋另行出租，红山宏源公司不存在租赁房屋空置损失，其要求益游公司支付2019年6月7日至2019年8月15日期间的租金，本院不予支持。其次，关于卫生间改造拆装费用及电梯间墙面恢复费用，本院认为，红山宏源公司现有证据不足以证明益游公司对卫生间进行了改造。此外，双方在《租赁合同》中对保证金的处理有多处约定，亦明确保证金是忠实履行合同的保证，红山宏源公司可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿益游公司违约给其造成的损失；益游公司向红山宏源公司支付了859852.41元保证金，亦高于红山宏源公司主张的拆装及恢复费用。因此，即使益游公司对卫生间、电梯间墙面进行改造、未恢复原状，且红山宏源公司主张的费用金额合理，红山宏源公司要求益游公司支付上述费用的请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告北京红山宏源物业管理有限公司与被告北京益游网络科技有限公司于二〇一八年四月九日签订的《宏源大厦租赁合同》于二〇一九年五月二十四日解除；二、驳回原告北京红山宏源物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11684元，由原告北京红山宏源物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 扬人民陪审员  高建芳人民陪审员  朱春梅二〇二〇年七月二十八日书 记 员  张 楠