湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0222民初127号原告：阳新县房美佳物业管理有限公司，住所地阳新县兴国镇竹林塘锦湖豪苑牡丹苑**裙房幢****。现地址阳新县兴国镇李家湾锦绣明珠小区11B栋1单元。法定代表人：黄凤娥，副总经理。委托诉讼代理人：吴平荣，男，1959年10月2日出生，汉族，住所地阳新县白沙镇欧阳山铜矿**，公民身份号码4202221959********。系公司主任。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：胡炎平，男，1960年4月24日出生，汉族，，住所地阳新县兴国镇蔡家洞**公民身份号码4202221960********。系公司保安队长。代理权限：特别授权。被告：柯美义，男，1979年4月9日出生，汉族，教师，住，住所地阳新县/div>原告阳新县房美佳物业管理有限公司与被告柯美义服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳新县房美佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴平荣、胡炎平，被告柯美义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费2,156元（98.01平米×0.4元每月×55个月），并承担千分之三的滞纳金（2156元×千分之三）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月31日原告受江西金苑房地产开发有限公司委托，对锦绣城及锦绣明珠小区进行物业管理，并取得了物价部门的许可，2010年10月28日被告购买了锦绣明珠小区8栋1单元602室，并签订了《承诺书》。依据《商品房买卖合同》约定，交房时间为2010年12月29日，按照相关规定，于交房的次日开始支付物业费。被告2015年5月31日物业费已经缴纳，2015年5月31日至2019年12月31日的缴纳物业费均未缴纳，原告多次催收，被告以各种理由拒交，为维护原告合法权益，特诉法院被告柯美义辩称，1、被告并未与力天物业管理公司签订物业服务合同，也未与原告签订合同，原告有理由拒交物业费；2、原告物业费计算错误，开发商在被告买房时承诺免交三年物业费免除2012年6月17日至2015年6月16日；3、由于力天公司的失职导致被告的摩托车被盗，导致被告直接损失6,000余元，物业公司变更为原告之后仍旧没有处理原告的损失；4、原告在提供服务的时候存在众多失职行为；5、原告主张与前任物业公司存在转让关系，则应当将前任遗留的问题已经应当履行的责任一并承接，要求原告赔偿被告损失5,800元。本院经审理查明认定的事实如下：被告柯美义所居住的位于阳新县××镇李家湾锦绣城小区系案外人江西金苑房地产开发有限公司阳新分公司开发建设。2010年12月28日，被告柯美义与江西金苑房地产开发有限公司阳新分公司签订了商品房买卖合同，江西金苑房地产开发有限公司阳新分公司将位于阳新县××单元××室的房屋销售给柯美义，并于同日对物业管理进行约定，约定的内容为“1、本合同项下商品房，买受人同意由出卖人委托物业公司进行前期物业管理，并同意在该房交接前与出卖人委托的物业公司签订《物业管理合同》，并由买受人按规定向物业公司交纳物业管理费。因买受人原因未签订《物业管理合同》的，物业公司有权在规定的幅度内向买受人收取物业管理费。2、买受人应当在房屋交接前向物业公司交纳垃圾清运费（160元/套）和装修保证金（500元/套），装修保证金在买受人装修完该商品房后，经物业公司检查没有改动、破坏承重结构及房屋外观的则退还。”2012年6月13日，江西金苑房地产开发有限公司阳新分公司向柯美义交付该小区锦绣城8幢1单元602室的房屋，面积为98.01㎡，柯美义房屋属于多层，约定物业管理费按（多层0.35元/㎡/月）的标准，每年412元，同时注明免物业费贰年。2012年6月17日，柯美义与上饶力天物业管理有限公司阳新分公司签订了《房屋装饰装修管理协议》、《入伙资料确认书》及签署了《承诺书》，承诺书的内容为：确认一详细阅读《锦绣城物业使用手册》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本物业手册的《各项管理规定》《代锦绣城主临时公约》《装饰装修管理规定》等相关规定和公约，同意承担违反本物业手册相关规定和公约的相应责任，同意转让物业取得物业继受人签署的本物业手册承诺书送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺书继续有效，依据《物业管理条例》上饶力天物业管理有限公司阳新分公司接受建设单位委托提供前期物业服务，柯美义同意其依照国家各项法规制定的本《物业使用手册》中的各项公共管理制度，并承诺在业主大会修正有关条款之前执行。2017年4月13日，江西金苑房地产开发有限公司阳新分公司（甲方）与原告（乙方）签订了一份《委托管理（过渡期）合同》，甲方将李家湾锦绣城一、二期小区委托给乙方物业管理，坐落兴国镇仙岛湖两旁，建筑栋数共22栋，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同共同承担相应的责任，并对委托管理事项作了相关规定，委托管理期限为2017年5月1日至2020年4月30日止，在合同期内，如甲方撤出本项目，届时本合同自行终止。原告依合同约定为该小区提供物业管理服务。该小区大部分业主已缴纳了物业管理费。原告于2019年5月20日、2019年11月12日、2019年12月19日向被告柯美义发出拖欠2015年5月31日至2019年12月31日物业管理费共计2,156元的《催收物业费告知书》，被告仍未交纳物业费，故而成诉。另查明，原告与2017年4月13日，江西金苑房地产开发有限公司阳新分公司签订《委托管理（过渡期）合同》后，并未对前期业主欠缴的物业费作出具体规定。本案涉案房屋的物业费自2014年调整了收费标准，涉案房屋的物业费从多层0.35元/㎡/月的标准调整为多层0.40元/㎡/月的标准，一直以该标准收费，柯美义当庭表示默认了该收费标准。上述事实，有原告委托诉讼代理人、被告的陈述、合同书、承诺书等证据予以证实。本院认为，原告与被告所在小区业主之间虽然并未逐一签订物业服务合同，但原告为该小区提供物业服务后，小区业主并未提出异议要求解除双方的物业服务关系，因此，原告与被告所在小区业主之间存在事实上的物业服务合同关系。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行以下义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”。因此，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院应予支持。原告主张的2015年5月31日至2019年12月31日的物业管理费2,156元的诉讼请求，经本院审查，原告在2017年4月13日才江西金苑房地产开发有限公司阳新分公司签订《委托管理（过渡期）合同》，江西金苑房地产开发有限公司阳新分公将李家湾锦绣城一、二期小区的物业委托给原告管理，原告接手物业管理后，未提供前任物业管理公司对业主在前任物业公司管理期间，所欠物业费委托给原告收取的证据，因此原告收取物业管理费的时间应从2017年4月开始，被告应向原告交纳2017年4月至2019年12月31日的物业费1,293.7元（98.01㎡×0.4元/月×33个月）,本院对原告的此项诉讼请求,部分予以支持；原告要求被告支付滞纳的诉讼请求，本院认为，因原、被告并未签订合同，并无证据证明原、被告之间对逾期支付物业管理费约定了滞纳金或其计算方式，原告主张的滞纳金无事实和法律依据，本院不予支持。故对被告提出被告并未与力天物业管理公司签订物业服务合同，也未与原告签订合同，原告有理由拒交物业费的抗辩理由，本院不予采信；对被告提出由于力天公司的失职导致被告的摩托车被盗，导致被告直接损失6,000余元，原告主张与前任物业公司存在转让关系，则应当将前任遗留的问题已经应当履行的责任一并承接，要求原告赔偿被告损失5,800元的抗辩意见，被告的摩托车被盗，可以依法向公安机关报案，通过追赃的方式来挽回被告的损失，故对此抗辩意见本院不予采信。依照《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告柯美义在本判决生效后五日内支付原告阳新县房美佳物业管理有限公司从2017年4月至2019年12月31日的物业服务费1,293.7元；二、驳回原告阳新县房美佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告柯美义负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时按上诉标的额预交上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  汪远红二〇二〇年七月二十日书记员  范倩楠