湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂06民终1624号上诉人（原审原告、申请执行人）：张志强，男，1977年2月10日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：刘向东，湖北百龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁忠泽，襄阳市樊城区长宏法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、案外人）：肖明万，男，1971年3月21日出生，汉族，住谷城县。被上诉人（原审被告，被执行人）：湖北谷城飞达房地产开发有限公司。住所地：谷城县城关镇泰山路**。法定代表人：肖飞，该公司总经理。上诉人张志强与被上诉人肖明万、湖北谷城飞达房地产开发有限公司(以下简称谷城飞达公司)执行异议之诉一案，不服湖北省谷城县人民法院（2018）鄂0625民初2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张志强及其委托诉讼代理人刘向东、袁忠泽，被上诉人肖明万到庭参加了诉讼。被上诉人谷城飞达公司经传唤没有到庭。本案现已审理终结。张志强上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判准许对谷城县××路××号西苑鑫城的1幢第4层402室房屋继续执行。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人没有提交证据证明所购商品房系用于居住或满足基本居住需要；应对《谷城县商品房买卖合同》进行形成时间的鉴定；被上诉人所支付的购房款未超过合同约定总价款的百分之五十，不能阻却本案的执行。被上诉人肖明万答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。张志强向一审法院起诉请求：1.准许对谷城飞达公司所有的位于谷城县××路××城××号房屋继续执行；2.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年4月23日，肖明万、朱艳与谷城飞达公司法定代表人肖飞在协商一致的基础上签订一份《谷城县商品房买卖合同》。合同约定：出卖人为谷城飞达公司，买受人为肖明万、朱艳；出卖人以出让方式取得位于谷城县××路××号，编号为2012-01-082的地块的土地使用权。该块土地面积为9546㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2009年8月13日至2079年8月12日；上述地块上建设商品房现定名为西苑鑫城。建设工程规划许可证号为2012-006；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为2012-033号；买受人购买的商品房为第1幢1单元402房号；该商品房为住宅，属框架结构，层高3，建筑层数地上18层，地，地下**筑面积为135㎡，价款为300000元。付款方式及期限：合同签订之日付购买款200000元，余款在2013年5月4日前付清。交付期限为：出卖人应当在2013年10月1日前，按照国家和地方人民政府有关规定，该商品房经验收合格交付买受人使用。本合同连同附件共十二页，一式4份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份、买受人1份、相关管理部门1份、银行按揭1份。本合同自双方签订之日起生效。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向谷城县房产管理局申请登记备案。谷城飞达公司及法定代表人肖飞在合同上签名和盖章，买受人肖明万、朱艳在合同上签名并捺印。同年4月23日，谷城飞达公司即向肖明万出具收据1张，该收据载明：“交款单位肖明万，收款方式现金，金额200000元，收款事由为西苑鑫城402号购房款（总价300000元整，余款在2013年5月4日前付清）”。肖飞签名，经办人夏翼签名飞达公司加盖财务专用章。合同签订后，2013年4月30日，肖明万向谷城飞达公司肖飞银行账号存现230000元，同年5月18日，肖明万向谷城飞达公司肖飞银行账号转存20000元，支付购房款合计270000元，之后被告肖明万对西苑鑫城第1幢1单元402号房屋进行装修后并入住至今。因谷城飞达公司未依约办理该房产登记手续，余款30000元肖明万至今未向谷城飞达公司支付。谷城飞达公司未向房地产主管部门登记备案。谷城飞达公司向谷城县房产交易中心提交的“西苑鑫城购房户名单”中记载西苑鑫城1幢1单元402号房屋购买人为空白。实际购买人肖明万、朱艳。2013年4月26日，谷城飞达公司与张志强签订一份《谷城县商品房买卖合同》。合同主要约定：“买受人张志强购买出卖人谷城飞达公司西苑鑫城第1幢框架层（壹层）、贰、叁、肆、伍层所有房屋；该商品房为住宅，属框架结构，层高3m，建筑层数地上17+1层，地，地下**层建筑面积为560㎡，五层合计2800㎡（注第1层、第2层、第3层、第4层、第5层合计2800㎡），计价方式及价款：五层2800㎡，总价款5000000元。付款方式及期限：合同签订之日一次性付清”等约定。合同签订后，谷城飞达公司向房地产主管部门登记备案。2014年11月13日，申请人张志强向襄阳中院提起诉前保全申请，请求对被申请人谷城飞达公司位于谷城县西苑鑫城20套约2800㎡的房屋或价值5000000元的财产进行诉前保全，2014年11月14日，襄阳中级院作出〔2014〕鄂襄阳中立保字第00024号民事裁定书，裁定对被申请人谷城飞达公司位于谷城县西苑鑫城约2800㎡的房屋或价值5000000元的其他财产予以冻结、扣押、查封。襄阳中院于2014年11月14日作出〔2014〕鄂襄阳中执保字第00280-1号协助执行通知书，要求谷城县房产管理局协助执行以下事项：对被告谷城飞达公司开发的位于谷城县西苑鑫城第1幢第1层至第5层全部办理查封登记手续；查封期限为2年。之后，张志强向襄阳中院提起借贷关系的民事诉讼。2015年7月3日，襄阳中院作出〔2014〕鄂襄阳中民三初字第00245号民事调解书。2015年11月11日，襄阳中院作出〔2015〕鄂襄阳中执监字第00058号执行裁定书，裁定该案指定谷城县人民法院执行。2015年12月2日，一审法院立案受理了申请执行人张志强与被执行人谷城飞达公司民间借贷纠纷一案，于同年12月8日向被执行人谷城飞达公司发出执行通知书，责令被执行人谷城飞达公司收到执行通知书之日起三日内履行偿还借款4600000元及相应利息的义务。但被执行人未予履行。本案在执行中，申请执行人向一审法院申请对查封的财产进行价值评估及拍卖。2016年1月18日，经湖北中旭房地产价格评估有限责任公司对该房地产进行评估，房地产总价为4459600元（含本案402号房屋）。2016年2月24日，一审法院作出（2015）鄂谷城法执字第00293号-1号执行裁定书，裁定对被执行人谷城飞达公司所有的位于谷城县××路××号西苑鑫城第1幢第1层至第5层（其中第1层全层；第2层的201、203、204号；第3层的301、302、304号；第4层的401、402、404号；第5层的501、503、504号的房地产及车库）商品房屋予以拍卖，拍卖价款用于清偿被执行人所负债务。2016年4月5日，武汉光谷联合产权交易所襄阳产权交易有限公司向一审法院作出流拍报告，拍卖情况为流拍。2016年4月11日，申请人张志强向一审法院提出以物抵债申请书，自愿以流拍后的财产按拍卖时确定的保留价4459600元抵偿给本人，用于被执行人所负债务4600000元。2016年4月14日，一审法院作出（2015）鄂谷城法执字第00293号-2号执行裁定书。裁定：一、将被执行人湖北谷城飞达房地产开发有限公司所有的谷城县××路××号西苑鑫城1幢第1层至第5层（其中第1层全层；第2层的201、203、204号；第3层的301、302、304号；第4层的401、402、404号；第5层的501、503、504号。评估总面积为2256.96㎡，各层、套的建筑面积详见评估报告第12页）的房地产。作价4459600元，交付申请执行人张志强抵偿4600000元的债务。二、标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵偿债务裁定送达买受人或者接受以物抵债的债权人时转移。三、申请执行人张志强可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2016年4月20日，一审法院作出（2015）鄂谷城法执字第00293号-1号、（2015）鄂谷城法执字第00293号-2号协助执行通知书，要求谷城县住房保障和房屋管理局、谷城县国土资源局协助执行以下事项：一、解除对谷城县××路××号西苑鑫城1幢第1层至第5层（其中第1层全层；第2层的201、203、204号；第3层的301、302、304号；第4层的401、402、404号；第5层的501、503、504号）房地产的查封。二、权利受让人应及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。2016年5月3日，申请执行人张志强向一审法院出具收条一份，载明：“今收到谷城县人民法院执行局转来湖北谷城飞达房地产开发有限公司位于谷城县××路××号西苑鑫城第1幢第1层至第5层（其中第1层全层；第2层的201、203、204号；第3层的301、302、304号；第4层的401、402、404号；第5层的501、503、504号。评估总面积为2256.96㎡）的房地产。以评估的价格4459600元抵偿还款4600000元。实际差额及相应利息部分本人放弃。〔2014〕鄂襄阳中民三初字第00245号民事调解书确定的义务已执行完毕”。2016年5月10日，该执行案件因执行完毕结案。之后，原告张志强以上述房屋并未实际交付为由，要求继续执行。2018年6月14日，一审法院在西苑鑫城第1幢张贴公告，责令被执行人谷城飞达公司在2018年6月25日前迁出上述房屋。公告张贴后，案外人肖明万向一审法院提出执行异议。2018年10月19日，一审法院作出（2018）鄂0625执异19号执行裁定书，裁定中止对谷城县××路××号西苑鑫城第4层402号房屋的执行。故原告诉至一审法院。一审法院认为，本案为申请执行人提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，涉案房屋为不动产，被告肖明万的权利能否排除张志强的申请执行，认定如下：一、关于是否在人民法院查封前被告肖明万与被告谷城飞达公司签订合法有效书面买卖合同的问题：本案中，襄阳中院查封涉案房屋的时间为2014年11月14日，而被告肖明万早在2013年4月23日即与被告谷城飞达公司就涉案房屋签订了《谷城县商品房买卖合同》，虽未办理网签以及买卖合同备案手续，该《谷城县商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同的内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，被告肖明万与谷城飞达公司签订的《谷城县商品房买卖合同》应为合法有效。二、关于被告肖明万是否在人民法院查封前已合法占有涉案房屋的问题。合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态，占有是否发生在人民法院查封之前，是对过去的事实状态的回溯。本案中，被告肖明万于2013年4月23日、同年4月30日、同年5月18日向被告谷城飞达公司支付购房款270000元。有银行交易凭证予以证明。合同签订后，被告肖明万对西苑鑫城第1幢1单元402号房屋进行装修后并入住至今。原告张志强未能提交否定前述证据的反驳证据证明。对于被告肖明万辩称涉案房屋在襄阳中院查封前其已合法取得并实际占有的理由，予以支持。三、关于被告肖明万支付房屋价款的问题。价款是否全部支付和部分支付是被告肖明万能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。一审法院根据被告肖明万向谷城飞达公司支付购房款的时间、地、地点及被告肖明万经济能力综合判断。本案中，被告肖明万于2013年4月23日、同年4月30日、同年5月18日向被告谷城飞达公司支付购房款合计270000元。被告肖明万提交有收款收据和银行交易凭证清单予以证明。原告张志强认为被告肖明万提交的银行存转款回执不能证明其支付购房款的意见，争议焦点在于该款项用途是否为不动产买卖合同项下的款项，原告张志强未能向一审法院提交该款不属于支付涉案购房款的证据证明，应承担举证不能的法律后果。被告肖明万支付购房款后，对西苑鑫城第1幢1单元402号房屋进行建议装修后并入住至今。因谷城飞达公司未依约办理该房产登记手续，余款30000元肖明万至今未向谷城飞达公司支付。对于被告肖明万尚欠购房剩余价款按照人民法院的要求交付执行。四、关于涉案房屋未办理过户登记原因问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，原告张志强根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，对被告谷城飞达公司开发建设登记其名下的西苑鑫城第1幢1单元402号房屋继续执行的诉讼请求。被告肖明万辩称涉案房屋系其合法取得并实际占有居住。剩余价款因未办理房产登记未予以支付，是被告谷城飞达公司未能全面履行合同原因造成。一审法院认为，被告谷城飞达公司因未依约为肖明万办理《谷城县商品房买卖合同》备案及房屋所有权登记手续，余款被告肖明万亦未予以支付，而非被告肖明万自身原因所致。被告肖明万在襄阳中院对西苑鑫城第1幢1单元402号房屋查封前已经有事实上的支配权。被告肖明万对执行标的的享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告张志强的诉讼请求，不予支持。基于原告张志强对执行标的有异议而产生的执行异议之诉，一审法院仅对原告张志强执行异议之诉请进行审理、判决。对房屋被查封问题，被告肖明万可在本判决生效后向执行机构申请处理；对房屋产权尚未登记问题，根据合同的相对性向义务人谷城飞达公司主张办理。五、关于原告对被告肖明万提起执行异议是否超过时效问题。一审法院在执行申请执行人张志强与被执行人谷城飞达公司借贷纠纷一案中，对包含本案争议房屋依法进行了评估、拍卖，因无人竞买而流拍。在执行中，申请人张志强向一审法院提交申请，自愿接收该房产以抵偿被执行人谷城飞达公司所负债务。一审法院依法作出（2015）鄂谷城法执字第00293号-2号执行裁定书，裁定将包含本案争议房屋在内的房地产，交付申请执行人张志强抵偿4600000元的债务，申请执行人张志强随后向一审法院出具收条，并对实际差额及相应利息部分表示自愿放弃。之后张志强要求一审法院予以强制执行腾退房屋。一审法院于2018年6月14日在西苑鑫城1幢张贴公告，责令被执行人谷城飞达公司在2018年6月25日前迁出上述房屋。鉴于一审法院作出的执行文书，涉案房屋并未实际交付给申请执行人张志强，〔2014〕鄂襄阳中民三初字第00245号民事调解书确定的给付义务并未实现。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行的标的提出异议的，应当在该执行标的的执行程序终结前提出”的规定，原告张志强诉称本案被告肖明万提出的执行异议已超过时效的主张，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项、第四百六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第三百一十三条第一款第（二）项规定，判决：驳回原告张志强的诉讼请求。案件受理费5350元，由原告张志强负担。二审查明：一审法院判决认定的事实清楚，本院予以确认。二审中，被上诉人肖明万提交了谷城县住房保障和房屋管理局证明：经查房屋产权产籍登记档案，肖明万、朱艳截止2019年12月11日未在谷城县住房保障和房屋管理局办理任何有效住宅房屋产权登记。以及谷城县不动产登记中心证明：肖明万、朱艳无不动产登记信息记录。本院认为，被上诉人肖明万与谷城飞达公司法定代表人肖飞于2013年4月23日签订了一份《谷城县商品房买卖合同》，购买商品房为西苑鑫城第1幢1单元402号，价款为300000元。肖明万于2013年4月23日、4月30日、5月18日分别向谷城飞达公司支付购房款合计270000元，有谷城飞达公司向肖明万出具的收款收据、肖明万持银行卡存款业务回单等证据证明，本院予以采信。另查明，被上诉人肖明万对西苑鑫城第1幢1单元402号房屋进行了装修并入住，且该房屋系肖明万、朱艳的唯一住房，有谷城县住房保障和房屋管理局出具的房屋查询证明和谷城县不动产登记中心出具的不动产登记信息查询证明为证，本院予以采信。但被上诉人肖明万应当承担“虚假诉讼”的法律风险。张志强上诉称：应对《借款抵付决定书》和《谷城县商品房买卖合同》进行形成时间的鉴定，因技术条件的限制，目前并不能得出具有定案证据作用的鉴定结论，故本院不予采纳。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”被上诉人肖明万在法院查封之前与谷城飞达公司签订了《谷城县商品房买卖合同》，且已支付合同约定的300000元价款的百分之九十，共270000元。被上诉人肖明万对西苑鑫城第1幢1单元402号房屋进行了装修并入住，且该房屋系肖明万、朱艳的唯一住房，两人名下无其他不动产登记。因此，被上诉人肖明万就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人张志强负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  杨 文审判员  陈瑞芳二〇二〇年七月二十八日书记员  刘秋华