陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕01民初90号原告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司，营业场所西安市碑林区南大街10号楼。负责人：杨景，男，1968年9月3日出生，汉族，该分公司总经理，住西安市雁塔区电子西街2号18号楼1单元402室。委托诉讼代理人：田扣新，陕西联诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯家勇，陕西联诺律师事务所律师。被告（案外人）：吴小宁，女1975年2月14日出生，汉族，住西安市新城区复聪路2号1楼17层5号。委托诉讼代理人：张凯基，男，1973年11月6日出生，汉族，住西安市新城区复聪路2号1楼17层5号。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市未央大道138-1号中登大厦26层。法定代表人：宋玉庆，该公司总经理。原告中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司（以下简称信达公司）与被告吴小宁、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信达公司委托诉讼代理人冯家勇、被告吴小宁及委托诉讼代理人张凯基到庭参加诉讼，第三人中登公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 信达公司向本院提出诉讼请求：1.撤销西安市中级人民法院作出的（2019）陕01执异1169号执行裁定书；2.恢复信达公司对中登公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代小区”8-10802号房产（预售证号为：2009202）的查封措施；3.本案诉讼费用由吴小宁负担。事实和理由：信达公司与中登公司等借款合同纠纷执行一案，西安市中级人民法院于2019年8月19日作出（2019）陕01执恢357号之一裁定书，裁定查封中登公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代小区”的房产（房号：8-10802号，房产预售证号为：2009202）。2019年9月9日，吴小宁对执行标的提出书面异议，西安市中级人民法院于2019年12月12日做出（2019）陕01执异1169号执行裁定：中止对中登公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代小区”8-10802号房产（预售证号为：2009202）的查封措施。西安市中级人民法院作出的该异议裁定存在事实认定和法律适用错误：1.裁定针对信达公司系涉案查封财产的抵押权人未做认定，系事实认定不清，吴小宁与中登公司于2007年10月7日签订《中登地产商品房预定意向协议》，约定吴小宁购买涉案房产（房号：8-10802号；预售证号为：2009202），但截至目前，吴小宁并未办理房屋销售合同预告登记及网签备案手续，且在2014年5月12日，中登公司将涉案房产抵押给信达公司时，吴小宁并未实际占有使用，故吴小宁并非涉案房产的合法所有权人，其对中登公司仅享有普通债权；2.吴小宁所出具的《中登文景时代交接通知单》上加盖的“陕西中登实业集团有限公司房产销售中心”印章，并非系《中登地产预定意向协议》的甲方“中登公司”，即所加盖印章系假印章，且该通知单明显系后补的假材料，吴小宁并未实际占有使用该涉案房屋；3.吴小宁异议不能排除执行，吴小宁一直居住在西安市新城区复聪路2号1楼17层5号，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，且其并未向法院提供证据证明涉案房产系其名下唯一用于居住的房屋，吴小宁支付的购房价款并未达到合同约定总价款的百分之五十，不足以排除执行。吴小宁辩称，1.其与中登公司于2007年10月7日签订《中登地产商品房预定意向协议》，并按合同约定缴纳部分房款，由于中登公司原因致其至今未能办理房屋销售合同预售登记及网签备案手续，吴小宁2017年4月18日办理房屋入住手续，并实际占有使用该房屋，信达公司称2014年5月12日中登公司将涉案房屋抵押给信达公司，其不知情，其在2019年8月19日西安市中级人民法院作出裁定查封房屋后，始知房屋被查封，吴小宁与中登公司签订《中登地产商品房预定意向协议》在先，查封之前吴小宁已合法占有该房屋，有权对执行提出异议；2.《中登文景时代交接通知单》加盖“陕西中登实业集团有限公司房产销售中心”印章，与《中登地产商品房预定意向协议》中甲方“中登公司”不同，办理房屋交接手续属于中登公司内部流程手续，交接单盖章属于内部用章，只要公司内部相关部门认可即可办理，与对外跟客户签合同用章可以不同；3.吴小宁名下无其他房屋，其于2007年10月已按合同约定支付部分房款，2019年11月29日将剩余价款支付到西安中级人民法院执行账户。中登公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。经审理查明：2016年10月31日，中国国际经济贸易仲裁委员会就申请人信达公司与被申请人西安中登房地产开发有限公司、宋玉庆、陕西中登实业（集团）有限公司借款担保合同纠纷一案作出（2016）中国贸仲京裁字第1293号裁决书，裁决：（一）西安中登房地产开发有限公司向信达公司偿还合同编号为2014年委借字第002号的《委托贷款借款合同》项下未清偿的债务本金人民币267800000元以及已到期未付的利息人民币38412800元，并支付以第二、第三期应付利息人民币35300050元为基数，自2015年5月28日起，按照年利率18.5%计算至实际支付之日的罚息，以及以本金人民币267800000元和第四期利息人民币3112750元为基数，自2015年11月19日起，按照年利率18.5%计算至实际支付之日的罚息；（二）宋玉庆和陕西中登实业（集团）有限公司就西安中登房地产开发有限公司在前述裁决项下的全部支付义务承担连带责任；（三）本案仲裁费为人民币2399101元，全部由西安中登房地产开发有限公司、宋玉庆、陕西中登实业（集团）有限公司承担。该笔费用已与信达公司等额缴纳的仲裁预付金全部冲抵，因此西安中登房地产开发有限公司、宋玉庆、陕西中登实业（集团）有限公司应向信达公司连带支付人民币2399101元以补偿信达公司为其垫付的仲裁费；（四）驳回信达公司的其他仲裁请求。上述应付款项，西安中登房地产开发有限公司、宋玉庆、陕西中登实业（集团）有限公司应在裁决作出之日起15日内支付完毕。后信达公司向本院申请强制执行，本院于2019年8月19日作出（2019）陕01执恢357号之一执行裁定书，裁定查封或轮候查封包括涉案房屋在内被执行人中登公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”若干房屋，查封期限三年。吴小宁主张涉案房屋系其自中登公司处购买，向本院提出案外人执行异议，本院于2019年12月12日作出（2019）陕01执异1169号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的查封措施。信达公司遂提起本案申请执行人执行异议之诉。另查明，吴小宁与中登公司于2007年10月7日签订《中登地产商品房预定意向协议》，约定：吴小宁购买西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”第8栋8层B2东号房，该房屋建筑面积90.88平方米，房屋总价款369336元，付款方式为银行按揭（2007年10月7日首付总款的30%即119336元，剩余250000元办理银行按揭）。2007年9月、10元，吴小宁通过中国民生银行向中登公司现金交款119336元。2017年4月18日，陕西中登实业集团有限公司房产销售中心通知吴小宁办理物业相关手续。2017年4月22日，吴小宁与西安中登物业有限公司中登文景时代管理中心签订《房屋装饰装修管理协议》，同日吴小宁向物业公司交纳涉案房屋2013年8月至2017年4月物业费、生活垃圾费、电梯费等。2019年11月29日，本院审查执行异议期间，吴小宁将涉案房屋剩余房款250000元支付至本院执行账户。再查明，涉案房屋不动产登记簿登记情况显示在建工程抵押登记为：抵押方式一般抵押，抵押权人昆仑银行股份有限公司，债务履行期限2014年4月29日至2016年4月28日，登记时间2014年5月12日；查封状况为：查封机关陕西省西安市中级人民法院，查封文号（2019）陕01执恢357号之二，查封范围（2019）陕01执恢357号之二协助执行通知书、（2019）陕01执恢357号之一执行裁定书，预查封，查封时间2019年8月20日，查封期限2019年8月20日至2022年8月19日。以上事实有《中登地产商品房预定意向协议》、《中登文景时代房屋装饰装修管理协议》、收款收据、招商银行账户历史交易明细表、西安市不动产登记簿、（2019）陕01执异1169号执行裁定书、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，本案审理焦点为吴小宁就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，吴小宁与中登公司签订合同并约定以按揭贷款方式购买涉案房屋，吴小宁已按照合同约定向中登公司交纳首付款，后因中登公司原因致按揭贷款未能实际办理，吴小宁对此并无过错，且本案执行异议审查中吴小宁已将剩余价款转至本院执行账户，吴小宁提交收据可证实吴小宁已入住案涉房屋，交纳物业费，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系吴小宁购买房屋之后所设定，故吴小宁购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给吴小宁后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人吴小宁的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，吴小宁享有足以排除强制执行的民事权利，信达公司诉请恢复对案涉房屋的查封措施等，依据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司的诉讼请求。案件受理费6840元，由原告中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审  判  长        刘      琪审  判  员        师      婷审  判  员        卫  婉  莹    二Ｏ二Ｏ年七月二十一日   书  记  员        程      姣    陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕01民初90号原告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司，营业场所西安市碑林区南大街10号楼。负责人：杨景，男，1968年9月3日出生，汉族，该分公司总经理，住西安市雁塔区电子西街2号18号楼1单元402室。委托诉讼代理人：田扣新，陕西联诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯家勇，陕西联诺律师事务所律师。被告（案外人）：吴小宁，女1975年2月14日出生，汉族，住西安市新城区复聪路2号1楼17层5号。委托诉讼代理人：张凯基，男，1973年11月6日出生，汉族，住西安市新城区复聪路2号1楼17层5号。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市未央大道138-1号中登大厦26层。法定代表人：宋玉庆，该公司总经理。原告中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司（以下简称信达公司）与被告吴小宁、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信达公司委托诉讼代理人冯家勇、被告吴小宁及委托诉讼代理人张凯基到庭参加诉讼，第三人中登公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 信达公司向本院提出诉讼请求：1.撤销西安市中级人民法院作出的（2019）陕01执异1169号执行裁定书；2.恢复信达公司对中登公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代小区”8-10802号房产（预售证号为：2009202）的查封措施；3.本案诉讼费用由吴小宁负担。事实和理由：信达公司与中登公司等借款合同纠纷执行一案，西安市中级人民法院于2019年8月19日作出（2019）陕01执恢357号之一裁定书，裁定查封中登公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代小区”的房产（房号：8-10802号，房产预售证号为：2009202）。2019年9月9日，吴小宁对执行标的提出书面异议，西安市中级人民法院于2019年12月12日做出（2019）陕01执异1169号执行裁定：中止对中登公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代小区”8-10802号房产（预售证号为：2009202）的查封措施。西安市中级人民法院作出的该异议裁定存在事实认定和法律适用错误：1.裁定针对信达公司系涉案查封财产的抵押权人未做认定，系事实认定不清，吴小宁与中登公司于2007年10月7日签订《中登地产商品房预定意向协议》，约定吴小宁购买涉案房产（房号：8-10802号；预售证号为：2009202），但截至目前，吴小宁并未办理房屋销售合同预告登记及网签备案手续，且在2014年5月12日，中登公司将涉案房产抵押给信达公司时，吴小宁并未实际占有使用，故吴小宁并非涉案房产的合法所有权人，其对中登公司仅享有普通债权；2.吴小宁所出具的《中登文景时代交接通知单》上加盖的“陕西中登实业集团有限公司房产销售中心”印章，并非系《中登地产预定意向协议》的甲方“中登公司”，即所加盖印章系假印章，且该通知单明显系后补的假材料，吴小宁并未实际占有使用该涉案房屋；3.吴小宁异议不能排除执行，吴小宁一直居住在西安市新城区复聪路2号1楼17层5号，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，且其并未向法院提供证据证明涉案房产系其名下唯一用于居住的房屋，吴小宁支付的购房价款并未达到合同约定总价款的百分之五十，不足以排除执行。吴小宁辩称，1.其与中登公司于2007年10月7日签订《中登地产商品房预定意向协议》，并按合同约定缴纳部分房款，由于中登公司原因致其至今未能办理房屋销售合同预售登记及网签备案手续，吴小宁2017年4月18日办理房屋入住手续，并实际占有使用该房屋，信达公司称2014年5月12日中登公司将涉案房屋抵押给信达公司，其不知情，其在2019年8月19日西安市中级人民法院作出裁定查封房屋后，始知房屋被查封，吴小宁与中登公司签订《中登地产商品房预定意向协议》在先，查封之前吴小宁已合法占有该房屋，有权对执行提出异议；2.《中登文景时代交接通知单》加盖“陕西中登实业集团有限公司房产销售中心”印章，与《中登地产商品房预定意向协议》中甲方“中登公司”不同，办理房屋交接手续属于中登公司内部流程手续，交接单盖章属于内部用章，只要公司内部相关部门认可即可办理，与对外跟客户签合同用章可以不同；3.吴小宁名下无其他房屋，其于2007年10月已按合同约定支付部分房款，2019年11月29日将剩余价款支付到西安中级人民法院执行账户。中登公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。经审理查明：2016年10月31日，中国国际经济贸易仲裁委员会就申请人信达公司与被申请人西安中登房地产开发有限公司、宋玉庆、陕西中登实业（集团）有限公司借款担保合同纠纷一案作出（2016）中国贸仲京裁字第1293号裁决书，裁决：（一）西安中登房地产开发有限公司向信达公司偿还合同编号为2014年委借字第002号的《委托贷款借款合同》项下未清偿的债务本金人民币267800000元以及已到期未付的利息人民币38412800元，并支付以第二、第三期应付利息人民币35300050元为基数，自2015年5月28日起，按照年利率18.5%计算至实际支付之日的罚息，以及以本金人民币267800000元和第四期利息人民币3112750元为基数，自2015年11月19日起，按照年利率18.5%计算至实际支付之日的罚息；（二）宋玉庆和陕西中登实业（集团）有限公司就西安中登房地产开发有限公司在前述裁决项下的全部支付义务承担连带责任；（三）本案仲裁费为人民币2399101元，全部由西安中登房地产开发有限公司、宋玉庆、陕西中登实业（集团）有限公司承担。该笔费用已与信达公司等额缴纳的仲裁预付金全部冲抵，因此西安中登房地产开发有限公司、宋玉庆、陕西中登实业（集团）有限公司应向信达公司连带支付人民币2399101元以补偿信达公司为其垫付的仲裁费；（四）驳回信达公司的其他仲裁请求。上述应付款项，西安中登房地产开发有限公司、宋玉庆、陕西中登实业（集团）有限公司应在裁决作出之日起15日内支付完毕。后信达公司向本院申请强制执行，本院于2019年8月19日作出（2019）陕01执恢357号之一执行裁定书，裁定查封或轮候查封包括涉案房屋在内被执行人中登公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”若干房屋，查封期限三年。吴小宁主张涉案房屋系其自中登公司处购买，向本院提出案外人执行异议，本院于2019年12月12日作出（2019）陕01执异1169号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的查封措施。信达公司遂提起本案申请执行人执行异议之诉。另查明，吴小宁与中登公司于2007年10月7日签订《中登地产商品房预定意向协议》，约定：吴小宁购买西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”第8栋8层B2东号房，该房屋建筑面积90.88平方米，房屋总价款369336元，付款方式为银行按揭（2007年10月7日首付总款的30%即119336元，剩余250000元办理银行按揭）。2007年9月、10元，吴小宁通过中国民生银行向中登公司现金交款119336元。2017年4月18日，陕西中登实业集团有限公司房产销售中心通知吴小宁办理物业相关手续。2017年4月22日，吴小宁与西安中登物业有限公司中登文景时代管理中心签订《房屋装饰装修管理协议》，同日吴小宁向物业公司交纳涉案房屋2013年8月至2017年4月物业费、生活垃圾费、电梯费等。2019年11月29日，本院审查执行异议期间，吴小宁将涉案房屋剩余房款250000元支付至本院执行账户。再查明，涉案房屋不动产登记簿登记情况显示在建工程抵押登记为：抵押方式一般抵押，抵押权人昆仑银行股份有限公司，债务履行期限2014年4月29日至2016年4月28日，登记时间2014年5月12日；查封状况为：查封机关陕西省西安市中级人民法院，查封文号（2019）陕01执恢357号之二，查封范围（2019）陕01执恢357号之二协助执行通知书、（2019）陕01执恢357号之一执行裁定书，预查封，查封时间2019年8月20日，查封期限2019年8月20日至2022年8月19日。以上事实有《中登地产商品房预定意向协议》、《中登文景时代房屋装饰装修管理协议》、收款收据、招商银行账户历史交易明细表、西安市不动产登记簿、（2019）陕01执异1169号执行裁定书、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，本案审理焦点为吴小宁就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，吴小宁与中登公司签订合同并约定以按揭贷款方式购买涉案房屋，吴小宁已按照合同约定向中登公司交纳首付款，后因中登公司原因致按揭贷款未能实际办理，吴小宁对此并无过错，且本案执行异议审查中吴小宁已将剩余价款转至本院执行账户，吴小宁提交收据可证实吴小宁已入住案涉房屋，交纳物业费，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系吴小宁购买房屋之后所设定，故吴小宁购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给吴小宁后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人吴小宁的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，吴小宁享有足以排除强制执行的民事权利，信达公司诉请恢复对案涉房屋的查封措施等，依据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司的诉讼请求。案件受理费6840元，由原告中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审  判  长        刘      琪审  判  员        师      婷审  判  员        卫  婉  莹    二Ｏ二Ｏ年七月二十日   书  记  员        程      姣    2020019091610000713575154197502142117561212819750214612272630402642101196011117669982920200108126840491