贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6259号 原告：朱静，女，汉族，1986年4月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：王涛（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢成（一般代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**。统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李承锦（一般代理），贵州威迪律师事务所律师。 原告朱静与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王涛，被告委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱静向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计70000元（以2246654元为基数，按日万分之二计算，从2017年1月30日起至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门为原告办理不动产权属证书之日止）；2、判令被告支付原告逾期交房违约金暂计20000元（以2246654元为基数，按日万分之二计算，从2017年10月1日起向原告支付违约金至被告实际交付房屋之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费。事实和理由：原被告于2017年1月26日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，合同约定房屋总价款为2246654元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第十一条约定:“出卖人应当于2017年9月30日前向原告交付符合交房条件的商品房。第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定：（一）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。”合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款2246654元，并向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、预告登记费等费用。然而至原告起诉之日，被告仍然没有将符合交房条件的商品房交付原告并按照合同约定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门为原告办理不动产权属证书。原告要求继续履行合同，多次找到被告要求交付购买的商品房并办理不动产证，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为:被告未在合同约定的期限内交付符合交付条件的商品房并按照合同约定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门为原告办理不动产权属证书。显属违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定:“出卖人应当于2017年9月30日前向原告交付符合交房条件的商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”第十四条第一款约定:“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付7日书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的当日证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”原告多次要求被告出示符合合同约定交付条件的相关证明文件，被告拒绝出示，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担。且在验房的过程中，被告拟交付的房屋存在地基下沉、墙体多处开裂，天花板漏水等严重影响居住的质量缺陷，同时，还存在墙面抹灰层脱落、石膏线条断裂、门窗五金件损坏等质量问题，原告多次要求被告维修处理，但被告一直推脱敷衍。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第二款:“查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。”据此，被告未出示符合合同约定的相关证明文件及交付符合交付条件的房屋，原告有权拒绝收房，逾期交房的责任由被告承担。同时，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定：（一）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。至原告起诉之日，被告仍来交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，显属违约，应当承当违约责任。综上，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对涉案房屋进行居住、买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，望判如所请。 庭审中，原告申请撤回第二项诉讼请求。 被告碧桂园房开公司答辩称：原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与原告签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算。双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，望法院依法判决，保护被告的合法权益。 本院经审理查明：2017年1月26日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20152456），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，或翡翠郡一街×××；该商品房总价款为2246654元；出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。同日，原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》载明：“三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”。合同签订后，原告按约定向被告支付了涉案房屋购房款2246654元。原告还向被告交付了涉案房屋的抵押登记费和物业专项维修基金。现涉案房屋尚不能办理转移登记。原告认为，被告未按合同约定期限履行义务，构成违约，应当承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，并经庭审举证、质证，在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任，从约定的2017年1月29日之次日2017年1月30日起向原告计付违约金。同时，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门并通知原告即可，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 关于违约金的计算标准问题。按合同约定被告应于2017年1月29日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告至今尚不能提供办理转移登记的有关文书，逾期已经超过180日。按原、被告在《商品房买卖合同》中第二十二条：“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”的约定，该项违约金按原告已付购房的日万分之二的标准计算。即原告诉请的该违约金，以原告已付购房款2,246,654元为基数，按日万分之二的标准，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 另，原告申请撤回第二项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律的规定，本院依法予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱静逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款2,246,654元为基数，按日万分之二的标准，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告朱静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,678元，由原告朱静负担100元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担4,578元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月十七日 书记员  王晓莉