河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初1524号 原告：赵增果，男，1970年3月12日生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：吴新建，河北北华律师事务所律师。 被告：许彬，女，1980年5月9日生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：刘新芳，河北谦实律师事务所律师。 原告赵增果与被告许彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵增果及其委托诉讼代理人吴新建、被告许彬及其委托诉讼代理人刘新芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵增果向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告签订的《房屋转让协议书》无效，被告依法返还原告的购房款60万元，并赔偿损失5万元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月4日，被告因家有急事，急需周转资金，将位于石家庄市鹿泉区的自建房屋转让给原告，双方签订了《房屋转让协议书》，该协议约定，转让的房屋为梁柱砖混结构，面积为240平米，转让的价格为60万元，且该房屋为合法的房屋，没有任何经济纠纷。双方签订协议后，原告将60万元支付给被告，并开始进行装修，花去装修费2万元多元。2018年4月26日，涉案房屋因属于违章建筑，被鹿泉区综合执法局和上庄镇城管部门以违章建筑为由予以拆除。为此，原告找到被告，要求依法退还购房款和装修费，被告以资金紧张为名，至今拖欠，因被告隐瞒涉案房屋为违章建筑，且双方签订的《房屋转让协议书》为无效的买卖合同，原告不得已向贵院依法提起诉讼，请求人民法院依法保护原告的合法权益。 许彬辩称，一、原告起诉状陈述的部分情况不属实。1、答辩人许彬并没有隐瞒房屋任何信息，双方签订房屋转让协议时，原告明确了解房屋现状，原告支付房款，答辩人交付房屋，原告占有、使用、处分、收益，合同履行正常，不存在隐瞒的事实。2、原告已经将房屋转手给本村村民许建坤，被拆的房屋确切说应该是许建坤的房产，原告对房屋已经不再享有权益，并不是原告诉状所说的自己的房屋被拆除。3、原告起诉状称房屋被鹿泉区综合执法局和城管部门拆除，但原告并没有提供相应的证据。4、不存在原告所说的“被告以资金紧张为名，至今拖欠”，实际情况是，原告已经以其他方式将房屋转让给案外人，其相应权益应当按照他们的转让协议进行主张，不应向答辩人主张；二、原告主张协议无效，无法律依据，不应支持。如上所述，答辩人并没有隐瞒房屋信息，不存在欺骗原告的情况，原告购买房屋时明知房屋情况，双方交易完全是自愿，已经实际履行完毕，原告也已经再次将房屋处分，协议的签订、履行没有违反法律关于合同无效的规定，原告主张合同无效，没有事实和法律依据；三、原告要求认定协议无效、返还购房款、赔偿损失等诉求，均不应支持。1、双方协议自愿签订，正常履行完毕，不存在合同无效的情节，不应认定无效，要求返还购房款更没有事实和法律依据。2、原告所谓的损失，是双方合同履行完毕后，原告自行装修的正常支出，恰恰可以证明双方协议履行完毕的事实，对其本人的正常支出，与答辩人无关，不应要求答辩人支付。3、原告已经将涉案房屋转手给案外人，原告的房屋权益已经转化为其他权益，再起诉本案确认协议效力，已无实际意义，因此，原告的诉讼理由不能成立；四、从房屋实际权利人角度考虑，原告已不具备起诉的主体资格。1、根据以上答辩内容，原告已经将房屋转手给许建坤，就涉案房屋而言，原告与答辩人已经不再具备任何的权利义务关系。2、如果认定返还购房款，但原告已经将房屋转手给案外人，原告无法向答辩人返还房屋，也就是说，一方面原告根据其和案外人的交易，享有其权益，另一方面，又主张答辩人返还购房款，显然违背诚信和公平原则，其主张根本不能成立。3、据答辩人了解，原告将房屋转手给许建坤，许建坤是现有的权利人，其二人之间关于权利义务是有详细约定的，原告应该按照其约定去履行，享受其相关权益。所以，原告已经不具备起诉的主体资格，应当驳回其起诉。综上所述，双方协议自愿签订，履行完毕，原告已经再次处分涉案房屋，又提起本案诉讼，没有事实和法律依据，其诉求不应支持。 本院经审理认定事实如下：赵增果诉称，要求判令原、被告签订的《房屋转让协议书》无效，被告返还原告购房款60万元、并赔偿损失5万元。 庭审时，原告赵增果为了证明自己的主张，提交如下证据， ：一、《房屋转让协议书》。内容载明，转让方（甲方）许彬、受让方（乙方）赵增果，经甲乙双方自愿协商达成一致，甲方将自己位于小李庄村××套房屋及房屋所在土地转让给乙方。双方就房屋及土地转让相关事宜达成以下合同条款，以资共同遵守。第一条、转让房屋及土地的基本情况，转让房屋（以下简称该房屋）位于小李庄村，房屋结构为梁柱砖混结构，现为浇筑棚顶的毛坯一层，建筑面积约240平方米，转让土地面积东西15.5米，南北22米，及屋后40平米小房。第二条、转让价格，该房屋和土地转让价格为陆拾万元整。第三条、付款方式一次性付清全款。第四条、甲方保证所转让的房屋及土地无纠纷及未处理清的事宜，如有纠纷，由甲方负责处理。第五条、乙方付全款后即可拥有此房屋所有权，此后该房屋及土地利害均由乙方承担，与甲方无关。第六条、此协议付款、双方签字后生效，甲乙双方均不得反悔。第七条、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，同等效力。落款由赵增果、许彬签名，时间2017年9月4日； 二、银行转账凭证两份。2017年9月4日原告委托白永安向被告支付50万元，2017年9月4日原告向被告支付10万元，共计60万元。 上述证据证明原告与被告签订房屋买卖协议及履行的过程，由于原、被告之间房屋买卖协议书违反了土地管理法规定，应当认定为无效合同。 针对原告赵增果的的主张和提交的证据，被告许彬的质证意见为，对证据一、真实性无异议，上面还包括40平米的小房，被告认为该协议是有效的，协议第五条，乙方付完全款后拥有所有权，此后房屋及土地利害由乙方承担，与甲方无关，该协议是双方自愿签订，正常履行完毕，原告又再次将房屋出售，根本不具备要求确认无效的主体资格，也没有实际意义；对证据二、真实性无异议，房屋的拆除是一个行政处罚或措施，应当有行政机关及相对人，直接关系到本案中原告是否对涉案房屋有相应的权利，是否有资格提起本案诉讼。 庭审时，被告许彬为了证明自己的主张，提交如下证据， ：一、许建坤出具的情况说明及身份证复印件。证明原告赵增果已将涉案的房产及土地以顶名的方式转手给许建坤，许建坤是小李庄村村民，村委会也已经将许建坤列为房屋土地使用权人，上报了上庄镇政府； 二、河北省农村占用耕地建房情况登记表。该证据来自小李庄村村委会，与证据一、证明内容一致，该登记表村委会已经上报上庄镇政府。 针对被告许彬的主张和提交的证据，原告赵增果的质证意见为，对证据一、因证人没有出庭，真实性无法确定，该证据不能认定，该证人证言中许建坤被原告顶命使用，如法庭需要，原告可以提供顶名协议书；对证据二、原告认为不是证据，只是一张表，被告提交的河北省农村占用耕地建房情况登记表不符合证据的形式，与本案争议的土地及房产不具有关联性，其提供的该材料中显示占耕地亩数为0.17亩，而本案诉争的房子建筑面积是240平米，且所占的土地东西长15米，南北长为22米，因此被告提交的该登记表不属于证据，与本案没有关联性，不具有合法性，没有证明力。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）......（五）违反法律、行政法规的强制性规定；第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，被告许彬在没有办理任何手续的情况下，非法建房，并将房屋出卖给原告赵增果，该房屋后被政府有关部门以非法建筑为由强制拆除。原告赵增果与被告许彬房屋买卖的行为违反法律、行政法规的强制性规定，因此，原、被告签订的《房屋转让协议书》应当认定为无效，被告许彬收取原告赵增果的购房款60万元应当予以返还。原告赵增果要求被告许彬赔偿损失，依据不足，本院不予支持。关于被告许彬提出的房屋顶命问题，该房屋对外是以许建坤（小李庄村户口）顶命，但房屋产权仍是原告赵增果的，赵增果拟从政府获得拆迁补偿，被告该抗辩与本案不是一个法律关系，应另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告赵增果与被告许彬于2017年9月4日签订的《房屋转让协议书》无效； 二、被告许彬在本判决生效三日内返还原告赵增果购房款60万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10300元，减半收取计5150元，由被告许彬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  王丙午 二〇二〇年七月十四日 书记员  刘灵芝