江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民终1321号上诉人（原审原告）：赵玉梅，女，汉族，1961年4月16日出，住江苏省淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：吴欣恬，女，汉族，2008年5月13日出生，住江苏省淮安市淮阴区。被上诉人（原审被告）：淮安市投资房地产发展有限公司，住所地江苏省淮安市清江浦区健康东路**。法定代表人：武政，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：淮安市恒基商贸有限公司，，住所地江苏省淮安市清江浦区承德路与东大街交叉口**法定代表人：武献红，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：淮安市世茂物资有限公司，住所地，住所地江苏省淮安市清江浦区承德路与东大街交叉口**iv>法定代表人：武献红，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：江苏洪泽浦酒业有限公司，住所地江苏省，住所地江苏省淮安市清江浦区花街**法定代表人：张娟，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：武政，男，汉族，1966年6月1日生，住江苏省淮安市淮阴区。被上诉人（原审被告）：张娟，女，汉族，1968年9月8日生，住江苏省淮安市淮阴区。上诉人赵玉梅因与被上诉人吴欣恬、淮安市投资房地产发展有限公司（以下简称投资公司）、淮安市恒基商贸有限公司（以下简称恒基公司）、淮安市世茂物资有限公司（以下简称世茂公司）、江苏洪泽浦酒业有限公司（以下简称浦酒业公司）、武政、张娟申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2018）苏08民初217号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。赵玉梅上诉请求：赵玉梅不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审民事判决。二、改判准许执行位于淮安市商铺（以下简称案涉房产）。事实与理由：一、原判决认定案外人与投资公司签订的《商品房买卖合同》有效错误。1.案外人的购房行为损害公共利益。淮安市文件规定，2005年7月不得在网外销售商品房，一律在网上进行销售。案外人通过网外购买案涉房产，违法规定。2.该合同签订存有恶意串通行为，损害了第三人的利益。二、原判决认定吴欣恬工程款抵付房价款错误。三、原判决认定的法院查封前吴欣怡已占有案涉房屋错误。四、原判决认定吴欣怡对房屋未过户没有过错错误。在吴欣怡购房前，案涉房产已于2012年6月21日网签给中煤公司，案外人没能尽至注意义务。经审理查明，赵玉梅诉武政、张娟、投资公司、恒基公司、世茂公司、浦酒业公司民间借贷纠纷一案，该院于2013年9月16日作出（2013）淮中民初字第0120号民事判决，一、武政、张娟共欠赵玉梅本金971.7万元及利息1988875.34元，于判决生效后十日内给付，等等；二、投资公司、恒基公司、世茂公司、浦酒业公司对上述借款本息承担连带还款责任；三、武政于判决生效后十日内给付赵玉梅律师代理费87450元；四、驳回赵玉梅其他诉讼请求。因义务人未按判决书确定的期间履行，赵玉梅申请强制执行，淮安中院于2013年10月21日立案受理，执行案号为（2013）淮中执字第0293号。同年11月1日，执行人员找申请执行人赵玉梅谈话时，赵玉梅称：“石化新村有18套门面房网签给我了，但他又卖给别人了，能否查封一下。”2014年7月9日，该院裁定终结该案本次执行程序。同年12月3日，赵玉梅申请恢复执行，该院于12月8日立案恢复执行，执行案号为（2014）淮中复执字第0008号。2015年7月13日，该院查封淮安市石化新村房屋18套，其中包括案涉房产，并于同日向淮安市住建局送达了法律文书。2015年9月1日，该院裁定终结该案本次执行程序。2016年10月14日，本案再次恢复执行，执行案号为（2016）苏08执恢62号。11月4日，该院张贴公告，公告明确：淮安中院在执行过程中，依法查封了淮安市中煤能源贸易有限公司（以下简称中煤公司）名下包括案涉房产在内的共计18套房产。该院将对上述房屋予以评估、拍卖。如对该房屋享有优先权及租赁权等有异议的，于2016年11月20日前向该院提出。逾期，该院则依法启动评估拍卖程序，因此造成的损失和后果由被执行人自行承担。2018年7月3日，该院作出（2014）淮中复执字第0008号执行裁定，裁定继续查封。案外人吴欣恬对淮安中院查封的案涉房产提出异议。该院于2018年7月24日支持了吴欣恬的异议申请，裁定中止对案涉房产的执行。赵玉梅不服，向该院提起诉讼。赵玉梅向淮安中院提出诉讼请求：1、判决被告吴欣恬对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权利事权益，准许依原告申请执行上述房屋；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：1.原告为（2013）淮中执字第0293号执行案件的申请执行人，原告在申请执行投资公司名下的房产，被告吴欣恬在该案执行中提出执行异议，（2018）苏08执异82号执行裁定书裁定中止对案涉房产的执行。原告不服该裁定，认为投资公司与吴欣恬恶意串通签订商品房买卖合同，损害了他人利益，应认定为无效合同。2、在法院查封前，吴欣恬没有合法占有涉案房屋。3、吴欣恬所举证据不足以证明付款已经付清。4.房屋未过户，吴欣恬存在过错。吴欣恬就本案执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，原裁定错误，请求支持原告的诉讼请求。吴欣恬一审辩称：1、吴欣恬买房的时候只有几岁，涉案房屋附属设施工程系其父亲吴良义施工，因投资公司未付工程款98万元，后协商约定工程款为88万元，投资公司以涉案房屋抵工程款，另承诺再给吴良义一套房屋，但未履行。2、吴欣恬未与投资公司恶意串通。3、涉案房屋是吴欣恬合法取得，有合同、协议、发票为证，且从2012年9月出租至今。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。投资公司、恒基公司、世茂公司、浦酒业公司、武政、张娟一审未作答辩。淮安中院在审理中查明，2012年5月21日，投资公司与江苏昇建设工程有限公司（以下简称昇力公司）签订《石化新村二期下水道工程协议书》，该协议约定工程造价27万元，付款方式：施工过程中付总造价的30%，余款用案涉房产按每平方米8136元抵充，一次性付清，多退少补，预留5%作为维修金，一年后付清。2012年6月16日，投资公司与昇力公司签订《石化新村二期道路施工合同》，该合同约定由昇力公司承建石化新村二期道路，工程合同价单价按华睿造价公司审核价，具体面积由投资公司监理现场共同测量为准。付款方式同《石化新村二期下水道工程协议书》约定。2018年11月24日,昇力公司出具证明，该证明载明：昇力公司与投资公司签订的《石化新村二期下水道工程协议书》、《石化新村二期道路施工合同》，将上述工程分包给吴良义（用朱晓东名）去做，该工程的实际施工人是吴良义。因张同顺是昇力公司原负责人，与吴良义是多年朋友，经协商，上述工程款由投资公司直接支付给吴良义，昇力公司对支付事实表示认可。张同顺陈述：其与吴良义是朋友，吴良义有一小项目，请其帮忙挂靠昇力公司，《石化新村二期下水道工程协议书》、《石化新村二期道路施工合同》印章是昇力公司加盖，未收取管理费。该工程昇力公司未参与施工，结算。李加明陈述：其是投资公司的工程部科长，具体负责施工管理、造价。吴良义是投资公司办公室主任，投资公司为规范化管理，要求吴良义签订合同，吴良义以昇力公司名义与投资公司签订《石化新村二期下水道工程协议书》、《石化新村二期道路施工合同》，该工程实际施工人为吴良义，《石化新村附属工程审核结算表汇总》是由其制作并由武政审核签字。2012年6月21日，异议人吴欣恬与投资公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号栏空白，合同空白栏相关内容为手工填写），购买案涉房产，双方约定房屋总款为581968元，买受人签订合同时一次性付清全部购房款。投资公司于2013年8月21日向吴欣恬出具了收到吴欣恬交付的预收购房款581968元的发票一张。2013年8月19日，投资公司与吴良义签订《协议》，该协议载明经双方协商，将案涉房产出售给吴良义，吴良义用工程款抵冲，多退少补。2014年3月26日，吴良义提供《石化新村附属工程审核结算表汇总》，证明其所做工程款为998788.42元，同年3月28日，武政在《石化新村附属工程审核结算表汇总》下方书写：“上述附属工程建议按优惠价捌拾捌万元结清”、“另签抵房清帐协议”、“房价适当优惠”。吴欣恬主张其于2012年8月已经占有使用涉案房屋，并提交了2014年4月1日、2017年3月31日吴良义与郑怀玉签订的《房屋租赁协议书》及2017年3月31日《房屋租赁协议书》租金收取凭证。上述证据显示：2014年4月1日，《房屋租赁协议书》约定吴良义将案涉房产租赁给郑怀玉使用，年租金为贰万伍仟元，租赁期限为2014年4月1日至2017年3月30日止。2017年3月31日《房屋租赁协议书》约定吴良义将案涉房产租赁给郑怀玉使用，年租金为贰万捌仟元，租赁期限为2017年3月31日至2020年3月31日。2018年3月30日，微信名为一叶知秋的微信用户转账支付了4000元，支付宝名称为兰姐擀面片的支付宝用户转账支付了10000元，吴良义认可其为郑怀玉支付的租金。庭审中，郑怀玉陈述：其从另外一个承租户周静处转租案涉房产经营小吃，并于2014年4月1日、2017年3月31日与吴良义签订的《房屋租赁协议书》。吴良义系吴欣恬父亲，吴欣恬于2008年5月13日生，居民身份证号码。2019年2月18日，淮安中院依职权到淮安市不动产登记中心查询案涉房产权属登记情况，经查该房屋无产权登记信息。淮安中院另查明，2012年6月10日，赵玉梅给投资公司出具《商品房网签抵押函》，该函称：“因武政向本人借款1050万元整，同意用贵公司所有的清浦区商铺作抵押。现本人要求将19套商铺网签给中煤公司名下。此网签抵押在中煤公司名下的19套商铺即视同在本人名下，如不能按期归还借款资金，本人对19套商铺拥有处置权。武政提出，上述网签的19套商铺，每出售一套，归还等额借款资金后，对出售的商铺予以解押。本人同意武政要求，并承诺归还等额资金后，负责落实中煤公司解押手续。特此致函。”中煤公司在该函上签署“同意”二字，并加盖印章，2012年6月14日，中煤公司与投资公司签订《商品房买卖合同》购买位于淮安市商铺。该份合同签订后，中煤公司并未支付房款，亦未向税务部门缴纳契税。2016年11月17日，淮安中院另案中找赵玉梅谈话，在询问赵玉梅借款给武政为何将房子网签到中煤公司名下时，赵玉梅称：“因我在中煤公司财务科工作，这个钱实际上是中煤公司以我的名义借给投资公司的，所以网签到中煤公司。”淮安中院认为，本案争议焦点为：吴欣恬对案涉房产是否享有排除强制执行的权利。一、关于吴欣恬是否于法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中,吴欣恬与投资公司签订《商品房销售合同》的时间为2012年6月21日,案涉房屋查封的时间为2016年11月4日，即吴欣恬已于法院查封前签订书面买卖合同。中煤公司与投资公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并在房地产管理部门办理了网签手续，但中煤公司并未按照《商品房买卖合同》约定支付购房款，从赵玉梅出具给投资公司的《商品房网签抵押函》可以看出该房屋网签到中煤公司名下，是因赵玉梅与武政之间存在借贷关系，中煤公司与投资公司签订《商品房买卖合同》目的是为上述借款提供抵押，而并非真实买卖。该抵押函并不符合《中华人民共和国物权法》中关于抵押权相关规定的情形，故赵玉梅的抵押权并未依法设立。又因中煤公司与投资公司之间并无真实的房屋买卖行为，案涉房屋仍属于投资公司所有，且赵玉梅亦无证据证明吴欣恬与投资公司存在恶意串通以及法定无效的情形，故该院认定吴欣恬与投资公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、关于吴欣恬是否已支付全部价款的问题。当事人对自己的主张应该提供证据予以证明。本案中，吴良义提供的昇力公司与投资公司签订的《石化新村二期下水道工程协议书》、《石化新村二期道路施工合同》、《石化新村附属工程审核结算表汇总》、昇力公司出具证明及张同顺、李加明的陈述、吴良义与投资公司签订的《协议》，上述证据相互印证，能够形成证据链，可以证明投资公司将案涉房屋以支付工程款的方式抵给吴良义，又因吴欣恬系吴良义女儿，吴良义将案涉房屋签在吴欣恬名下，投资公司、吴良义、吴欣恬的上述行为应视为吴欣恬已经支付了案涉房屋的全部房款。三、关于吴欣恬是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题。吴欣恬主张投资公司于2012年8月将案涉房屋交付给吴欣恬，吴欣恬即出租。吴良义提供的《房屋租赁协议书》，郑怀玉陈述及微信支付租金相互印证，能够证明吴欣恬于2014年4月1日将案涉房屋出租给郑怀玉使用，案涉房屋查封的时间为2016年11月4日，即吴欣恬在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。四、关于吴欣恬是否因自身原因未办理涉案房屋过户登记的问题。本案中,涉案房屋所在小区至今未办理过户登记是事实,投资公司至今还未将涉案房屋的大产权办至其名下，投资公司对此应负完全责任。因此案涉房屋无办理过户的前提条件，故案涉房屋未办理房屋过户非吴欣恬的原因导致。据此，判决驳回赵玉梅的一审诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点仍在于吴欣恬是否享有足以排除执行的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案属金钱债权执行，吴欣怡提出执行异议请求排除执行而引发本案诉讼，应适用上述规定审查吴欣怡是否享有能排除执行的合法权益。一、吴欣怡在淮安中院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。（一）关于案外人的购房行为是否损害公共利益问题。上诉人主张根据淮安市的规定，购买房屋应当网上进行销售管理。但此项规定系管理性规定，旨在指引通过网上交易，保护各方利益，并不能由此得出不进行网上交易，所签订的商品房买卖合同无效的结论。（二）关于是否存在恶意串通，损害第三人利益问题。2012年6月14日，中煤公司与投资发展公司就案涉房产签订了商品房买卖合同，在吴欣怡购房之前。赵玉梅称因其在中煤公司财务科工作，中煤公司以赵玉梅名义将款项借给投资发展公司，上述合同网签在中煤公司名下。根据赵玉梅陈述的事实，该合同名为买卖合同实为以该房产作为中煤公司出借款项的抵押担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。因此，即使中煤公司因与投资公司在先签订了商品房买卖合同主张权利，人民法院也应按照民间借贷法律关系审理，而不能按照双方存在商品房买卖合同关系进行审查。因此，即使上述合同已进行网签，也不能据此否认吴欣怡所签商品房买卖合同的合法性，亦不存在恶意串通，损害第三人利益的情形。二、在淮安中院查封之前，吴欣怡已合法实际占有案涉房产。合法占有，应以实际控制为标准。本案中，吴欣恬主张投资公司于2012年8月将案涉房屋交付给吴欣恬，吴欣恬即出租。吴良义提供的《房屋租赁协议书》，郑怀玉证明及微信支付租金相互印证，且郑怀玉到法院陈述所证明的事实，以上事实能够证明吴欣恬于2014年4月1日将案涉房屋出租给郑怀玉使用，足以证明其在人民法院查封之前已对案涉房产间接占有。三、吴欣怡已实际支付了全部购房款。本案中，吴欣怡的父亲吴良义作出投资公司部分工程的实际施工人，其所完成的工程是其劳动凝结的成果，投资公司应当向其支付工程价款。其将从投资公司处应得的部分劳动报酬转化为购房款，不违反法律规定。因此，一审法院认定吴欣怡已实际支付了全部购房款，有事实与法律依据。四、非因吴欣怡自身原因未办理案涉房产过户登记。本案中，投资公司欠交相关部门规费无法办理过户登记。2016年11月18日，淮安中院依职权到淮安市不动产登记中心查询案涉房产权属登记情况，经查该房屋仍无产权登记信息，即投资发展公司至2016年年底还未将涉案房屋的大产权办至其名下，案涉房屋不具备办理过户的前提条件，应认定案涉房产未办理过户登记非因吴欣怡自身原因。综上，赵玉梅对于案涉房产要求人民法院准予执行的上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9620元，由赵玉梅负担。本判决为终审判决。审判长 李 晶审判员 赵建华审判员 苏 峰二〇二〇年七月十六日书记员 王莹莹