四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初1072号 原告：攀枝花市仁和区银昌租赁站，经营场所：四川省攀枝花市仁和区渡仁西线五十一段，统一社会信用代码：92510411MA6215PE29（1-1）。 经营者：钟星梅，女，1968年4月30日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：王平，该租赁站职工。 委托诉讼代理人：肖恩，四川信恒律师事务所律师（执业证号：15104201210356795）。 被告：匡永兰，女，1965年4月10日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：李明，四川三才（盐边）律师事务所律师，执业证号：15104200911689079。 第三人：攀枝花恒圣房地产开发有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区下沙沟公园B2管理用房,统一社会信用代码：91510400098331456N。 法定代表人：曾某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苟小明，四川胜师律师事务所律师（执业证号：15101200110723444）。 原告攀枝花市仁和区银昌租赁站(以下简称银昌租赁站)诉被告匡永兰及第三人攀枝花恒圣房地产开发有限公司（以下简称恒圣公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理，于2020年7月8日依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告银昌租赁站的委托诉讼代理人王平、肖恩，被告匡永兰及其委托诉讼代理人李明，第三人恒圣公司的法定代表人曾某、委托诉讼代理人苟小明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告银昌租赁站向本院提出诉讼请求：1.准予执行恒圣公司“君悦尚都”楼盘项目位于攀枝花市仁和区XX段XX附XX号、X1附X2号的房屋（以下简称案涉房屋）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月30日，攀枝花市仁和区人民法院（以下简称仁和法院）受理了原告与第三人之间租赁合同纠纷强制执行一案，即（2019）川0411执737号，在该案的执行过程中，仁和法院查封了第三人开发的案涉房屋。被告于2020年4月7日向仁和法院提出书面执行异议，要求解除案涉房屋的执行查封，停止强制执行。仁和法院在未进行听证的情况下，于2020年4月20日作出（2020）川0411执异17号执行裁定书，裁定中止了案涉房屋的执行。原告不服该执行裁定，提起了执行异议之诉，认为：“君悦尚都”项目是第三人与吴某等14人签订《房地产项目合作协议》后，双方投资修建，依据《房地产项目合作协议》约定，双方应按照各自投资比例分享利润并分担亏损。但在“君悦尚都”项目还未全部完工、双方未对债权债务进行清算的情况下，吴某等人与第三人于2017年8月8日签订《协议书》，终止《房地产项目合作协议》，退伙退资，损害了其他债权人的合法权益。被告依据该《协议书》与第三人就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，将投资款转为购房款，进行商品房买卖合同备案，《协议书》的性质是以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，被告不能以此取得案涉房屋的权属。综上，被告对案涉房屋不享有所有权和足以排除强制执行的民事权益，应继续执行案涉房屋。 被告匡永兰辩称，对原告的诉讼请求和事实理由均不予认可，被告对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人恒圣公司述称，商品房买卖合同是其与被告签订的，原告的诉讼请求能否成立请法院依法裁决。 经审理查明，2014年8月24日，吴某（乙方）受匡永兰等14人的委托，与恒圣公司（甲方）的原法定代表人周从兵签订了《房地产项目合作协议》一份，约定：共同出资合作开发“君悦尚都”房地产项目，项目暂定总投资为人民币5000万元，乙方出资1750万元，占总投资额的35%；甲乙双方按照各自的出资比例分享利润并分担亏损。2016年1月11日，恒圣公司出具了收据两张，载明收到刘某（匡永兰的丈夫）购“君悦尚都”附XX号、XX号购房款各44万元。2017年8月8日，甲方匡永兰等15人、乙方恒圣公司、丙方曾某、万某与丁方四川鸿远图建筑工程有限公司签订《协议书》一份，约定：乙方于本协议书签订之日起二十日内通过银行转账的方式返还甲方匡永兰等十五人中每一个出资人的出资款，以匡永兰为例，匡永兰出资人民币300万元，乙方应返还匡永兰出资款人民币300万元；甲方同意在收到乙方返还的出资款后，向乙方购买“君悦尚都”项目商铺。2017年8月28日，匡永兰与恒圣公司签订《商品房买卖合同》三份，约定恒圣公司将其开发的“君悦尚都”X1附X1号、X2附X2号、X3附X3号商业房产，分别以639360元、243040元、242800元的价格出售给匡永兰；买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起540日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2017年8月28日、9月7日，攀枝花农村商业银行股份有限公司大河中路分理处向攀枝花市城市商品房预售资金监督事务中心出具了《房屋首付款证明（一次性付款）》，其中载明：“兹有以下业主在攀枝花恒圣房地产开发有限公司购买君悦尚都项目的房屋……，资金转入监管账户情况详见本表”，该表格中载明匡永兰就案涉房屋，于2017年8月28日一次性支付房款639360元、243040元、242800元。2017年9月12日，上述房屋买卖合同在攀枝花市房地产管理局办理了备案登记。2017年11月22日，恒圣公司出具情况说明一份，内容为：恒圣公司开发的“君悦尚都”项目，匡永兰名下的997附6号、997附4号、997附3号、995附5号、993附7号、993附8号、993附9号、993附10号，以上房源已付清全款。2019年2月2日，恒圣公司与原告签订了《房屋验收交接确认书》，将案涉房产交付给原告。2019年3月28日，匡永兰与恒圣公司分别作为权利人、义务人，将坐落于XX段附XX号的房屋办理了预告登记。 因原告申请强制执行第三人恒圣公司的执行案件，本院于2019年7月30日作出了（2019）川0411执737号执行裁定书，裁定查封了案涉房屋，查封期限三年。2020年4月7日，被告向本院提出书面执行异议，认为被查封的房屋系其此前已全款购买并实际占有，其对查封房屋享有所有权，要求解除案涉房屋的执行查封，停止强制执行。本院于2020年4月20日作出（2020）川0411执异17号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告对该裁定不服，起诉至法院。 上述事实有，当事人的陈述以及《房地产项目合作协议》、收据、《协议书》、《商品房买卖合同》、《房屋首付款证明（一次性付款）》、商品房买卖合同备案登记表、情况说明、《房屋验收交接确认书》、不动产登记证明（预告登记）、（2019）川0411执737号执行裁定书、（2020）川0411执异17号执行裁定书等证据在案佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称办理执行异议和复议案件司法解释）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述查明的事实，在本院对案涉房屋查封之前，第三人已与被告签订了《商品房买卖合同》，并将房屋交付给被告使用、收益，房屋至今未过户登记至被告名下系因第三人尚未办理案涉房屋产权，且合同约定过户时间未到，无法办理。故本案的争议焦点应为被告是否已支付了案涉房屋的全部购房价款、是否享有排除原告对案涉房屋执行的权利 2017年8月8日，匡永兰等人与第三人签订的《协议书》约定，第三人将匡永兰等人投资的全部款项退还，用以购买“君悦尚都”房产。也即第三人负有返还投资款的先合同义务，匡永兰等人负有购买“君悦尚都”房产的后合同义务，如第三人未返还出资款，匡永兰等人可以行使先履行抗辩权，不向第三人购买商铺；双方在签订《协议书》后，2017年8月28日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，以第三人退还给匡永兰的投资款作为购房款，也即案涉房屋房款虽非匡永兰实际支付，却是从匡永兰的应收投资款中支出，应视为匡永兰支付。此外，经双方当事人协商一致终止合作开发房地产合同，重新建立商品房买卖合同关系，是民事主体意思自治的表现，并未违反强制性法律规定，同时，攀枝花农村商业银行股份有限公司大河中路分理处向攀枝花市城市商品房预售资金监督事务中心出具的《房屋首付款证明（一次性付款）》及恒圣公司出具的情况说明，均能证实案涉房屋“已付清全款”，故应当认定该房屋的价款已经付清。 综上所述，案涉房屋符合办理执行异议和复议案件司法解释第二十八条规定的情形，且均办理了《商品房买卖合同备案登记》和不动产预告登记，其权利能够排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告攀枝花市仁和区银昌租赁站的诉讼请求。 本案案件受理费5800元，由原告攀枝花市仁和区银昌租赁站负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判长  徐松涛 审判员  夏玉凤 审判员  王瑶玥 二〇二〇年七月二十日 书记员  胡芮宇