贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2334号 原告：张勇，男，1965年5月3日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 原告：付敏，女，1965年11月23日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：周珍华（特别授权代理），系贵州靖毕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈继（一般授权代理），系贵州靖毕律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人聂萍（特别授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 原告张勇、付敏与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张勇、付敏的委托诉讼代理人周珍华、陈继，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张勇、付敏向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告为原告办理“瑞丰铭城”第×××号商品房的不动产权证书并交付原告；二、依法判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金计算以原告已付购房款300850.00元为基数，按照每日0.1%的标准，从2017年6月1日起计算至被告实际履行完毕之日止，暂计为人民币48673.02元；三、本案所有诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原、被告于2016年4月9日签订《商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的位于毕节市碧阳大道、建筑面积为120.34平方米，套内建筑面积为99.58平方米，合同编号为：01253号（价款为300850.00元）的商品房出售给原告。原告根据合同的约定，向被告支付购房款总计300850.00元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定：被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书交付给原告。约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原、被告双方按照原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金执行，同时约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。原告也依约向被告交付了办证所需的相关税费。根据《商品房买卖合同》的约定，被告瑞丰房地产公司应当在2017年5月31日前为原告办理商品房不动产权证书交付原告。但被告至今未履行其合同义务，已经构成违约，应承担相应的违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是原、被告真实意思的表示，不具有合同法无效、可撤销或可变更的情形，合法有效。原、被告应该按照合同的约定，诚实信用的全面履行合同。被告不履行合同的行为构成违约，应承担相应的违约责任。综上所述，原告为维护其合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起诉讼，望人民法院支持其诉请为谢。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、原、被告并不存在合法有效的商品房买卖合同关系，原告也未依约缴纳办证所需的契税、维修基金等费用，其无权诉请被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金。涉案房屋是有关部门因房屋拆迁安置工作，从被告处购买该房屋后补偿给原告，双方并未就房屋买卖事宜进行协商并达成合意，故并未实质发生买卖合同关系。其次，《商品房买卖合同》明确约定买受人应当在订立商品房买卖合同之日起15日或30日内将契税、专项维修基金交给出卖人，但原告至今仍未缴纳。据此，其已违反合同先行义务，无权诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。二、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书影响住房用途，未产生实际损失，不具备支付违约金的事实、法律基础。四、原告与被告订立《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便原告能够举证证实其存在损失，且以被告承担违约责任为前提，违约金也应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：本院经审理认定事实如下：2016年4月9日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道×××号商品房，房号为×××；建筑面积120.34平方米，套内建筑面积99.58平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款300850元；买受人向出卖人一次性支付全部购房款；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。被告按时将涉案房屋交付原告，原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 又查明：2013年5月28日，本案原告与毕节市七星关区房屋征收管理局签订《房屋征收安置补偿合同》，约定拆迁部门拆迁原告所有的位于城市棚户区碧阳片区的房屋，拆迁部门给予安置；拆迁部门负责办理调换房屋产权证交原告，办证费用按有关规定执行。协议签订之后原告与拆迁部门的房屋差价款已结算完毕。2015年7月7日，本案原告与七星关区房屋征收管理局签订《回迁安置协议》，协议约定，本案原告选择产权调换方式安置的房屋为瑞丰铭城5号地块上的第4号楼的住宅两套（C栋27楼01户型，套内面积97.50㎡，建筑面积117.82㎡,C栋27楼06户型，套内面积99.58㎡，建筑面积120.36㎡）。原告须按瑞丰公司的规定，提供相关资料，完善相关手续。瑞丰公司负责办理房屋产权证并交给本案原告，办证费用按国家有关规定执行。2015年7月9日，被告瑞丰公司向原告出具准予收房通知单，通知单载明：原告张勇的房款已交清。2016年4月9日，七星关区房屋征收管理局向被告发出通知，通知被告给予办理瑞丰铭城房屋产权证的相关手续。2016年4月9日，被告收取原告办证费691元，安装开户费829元。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告系房屋被征收的被拆迁户，涉案商品房是七星关区征收管理局用于安置原告的房屋，购房资金系用原告的房屋征收补偿款由七星关区征收管理局向被告支付。原、被告办理交房手续时，被告已认可房款已交清，事后又收取了原告的办证费用，故被告应按合同约定协助原告办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。违约责任的起算时间为2017年6月1日。如前所述，被告收取原告的代办费用，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记合意，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时办证，不在被告的控制之中，故违约金应计算至被告将办证资料提交到办证部门之日。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，未举证证明其已通知原告提交办证资料办理不动产权证，故开庭之日（2020年4月24日），可视为被告通知原告提交办证资料办理不动产权证，因此，违约金截止时间应为2020年4月24日。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；该约定违约金计算标准明显过高，应进行调整。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上所述，对原告主张的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以原告已付购房款300850元为基数，2017年6月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至2020年4月24日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 原告诉请被告为其办理并交付“瑞丰铭城”第×××号商品房的不动产权证书的诉请，因涉案商品房已能办理商品房权属转移登记，故原告的该诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张勇、付敏逾期交付办理转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款300850元为基数，2017年6月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至2020年4月24日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司应于原告张勇、付敏缴纳办证所需税费和提供相关文书之日（应由原告提交的文书）起90日内为原告张勇、付敏办理位于毕节市碧阳大道×××号商品房（房号为：×××）的不动产权证书并交付原告。 三、驳回原告张勇、付敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费508元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担418元，原告张勇、付敏负担90元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇年二〇年七月二十七日 书记员 何梦思