湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初2237号原告：苑园，女，汉族，1988年2月20日出生，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：黄丙松，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李治康，湖南云天律师事务所律师。被告：长沙圣柒互动文化传播有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路二段**摩天大厦**。法定代表人：张泽宇。被告：张泽宇，男，土家族，1981年9月19日出生，户籍地湖南省长沙市岳麓区。原告苑园与被告长沙圣柒互动文化传播有限公司（以下简称“圣柒公司”）、张泽宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苑园的委托诉讼代理人黄丙松、李治康到庭参加了诉讼，被告圣柒公司、张泽宇经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苑园向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告圣柒公司、张泽宇向原告苑园支付房屋租金78000元及滞纳金（以95002.9元为基数，按每日万分之五标准计算，自2019年9月8日起直至付清拖欠的全部费用止）；二、请求判令被告圣柒公司、张泽宇支付原告苑园垫付的水费、电费、物业费共计17002.9元；三、请求判令被告圣柒公司、张泽宇向原告苑园支付维权的律师费用14000元；四、请求判令被告圣柒公司、张泽宇承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月22日苑园与案外人周军签订了《房屋租赁合同》，将位于长沙市开福区房屋出租给周军，合同约定，承租人逾期付款按欠交金额每日万分之五向出租人交纳滞纳金，承租人逾期付款超过十天，出租人有权解除合同并向承租人追索因此造成的损失。2018年4月6日，案外人周军将承租苑园房屋用于经营的“风火林网咖”转让给圣柒公司。苑园、圣柒公司、案外人周军三方在《房屋租赁合同》的基础上签订了《房屋租赁合同补充协议》。协议约定：由圣柒公司接替案外人周军履行原租赁合同，承担原合同约定的义务，享有原合同约定的一切利益，租赁期限延长至2023年4月1日。2019年3月5日圣柒公司对承租房屋经营的“风火林网咖”装修事宜再次与苑园于签订了《房屋租赁合同补充协议》。后因圣柒公司未支付租金的违约行为，导致合同目的不能实现，苑园与圣柒公司、张泽宇于2019年9月10日签订了《租赁合同解除协议》，约定：同意房屋租赁合同于2019年9月8日解除；确认截止2019年9月8日拖欠房屋租金共计78000元（已包含圣柒公司三台空调冲抵租金10000元），苑园代圣柒公司支付承租房屋物业费、水费、电费共计17002.9元。综上，苑园与圣柒公司、张泽宇签订的租赁合同及解除协议系双方真实意思表示，合法有效，苑园按约定履行了合同义务，但圣柒公司、张泽宇未按照《租赁合同解除协议》履行支付租金义务。现苑园为维护自身的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。被告圣柒公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。被告张泽宇未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2016年3月22日，苑园（甲方）与案外人周军（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、租赁标的:乙方租用甲方的长沙市芙蓉路146号长远大厦201号商铺，建筑面积300平方米(以下简称该物业)；二、租赁期限自2016年3月25日起至2021年3月1日止；三、1.租金:该物业每月房租不含税净价20000元，房屋相关的税款、物业费、水费、电费等均由乙方负担。2.租金计算：剔出装修期，房租自2016年5月20日起开始计收。自2018年1月1日起，房租增至为每月22000元，自2019年1月1日起房租增至为每月23000元，自2020年1月1日起房租增至为每月24000元。四、付款方式：合同签订后当日乙方向甲方交付60000元保证金，及到6月30日前的房租计26700元。保证金在租赁期满后甲方予以退还(不包括因故扣除部分)。以后每个季度前一个月的8号向甲方交付后一个季度的房租。乙方逾期付款按欠交金额每日万分之五向甲方交纳滞纳金。乙方逾期付款超过十天甲方有权解除合同并向乙方追索因此造成的损失。甲方收到乙方房租时间以银行到账之日为准，金额以银行存款记录为准，甲方不需开具任何收据。合同还就其他事项进行了约定。苑园以及案外人周军均在该合同上签字确认。2018年4月6日，苑园（甲方）、案外人周军（乙方）、圣柒公司（丙方）共同签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，该协议约定：租赁标的:长沙市芙蓉路146号长远大厦201号商铺。原租房合同由甲乙双方于2016年3月22日签订，鉴于乙方将其名下位于租赁标的个人独资企业:长沙市开福区风火林网咖转让至丙方名下，甲乙丙三方一致同意由丙方接替乙方履行原租房合同，由丙方承担原合同约定中乙方义务，并且享有原合同约定中乙方的一切权益，乙方不再享有原合同的一切权益，也不再承担任何义务；原合同期限延长至2023年4月1日，其他条款不作改变。原合同中2020年1月1日起房租递增至24000元，之后每年1月1日在原有租金上按1000元递增；预缴押金，在合同期满，或甲丙双方达成一致解除合同时，按照原有合同条款进行扣除或全额由甲方退还给丙方。三方均在协议上签字、签章确认。2019年3月5日，苑园（甲方）与圣柒公司（乙方）、张泽宇（丙方）签订了一份《房屋租赁补充合同》，应乙方、丙方要求，甲方同意乙方、丙方停业装修两个月，并做如下约定：一、装修期为两个月，即2019年4月、5月；二、装修期间，4月、5月的房租暂缓交纳，待装修结束后，从6月份开始补交；三、补交方式：6月份除正常交付23000元月房租外，需补交房租6000元，合计交租为29000元。7月份、8月份、9月份、10月份分别补交10000元，合计交租为每月33000元。11月份恢复正常交租为每月23000元；四、交租时间仍为每月8日，预期交付和违约惩罚条款仍按原合同，逾期超过十天，甲方有权终止合同，原押金作为违约金赔付给甲方；五、从2020年开始，房租不再上浮，执行每月23000元，直到合同结束，如需续签，另行再议；六、本合同为原租赁合同、转租合同的补充合同，与原合同合并执行。2019年9月10日，苑园（甲方）、圣柒公司（乙方）、张泽宇（丙方）共同签订了一份《租赁合同解除协议》，协议约定：鉴于:甲方与乙方于2018年4月6日签订了《房屋租赁补充合同》，将原来甲方与周军签订的租赁合同权利义务概括转移给了乙方。另，2019年3月5日签订了《房屋租赁合同补充协议》，但乙、丙方未履行合同中约定的义务，已构成合同根本违约。现乙、丙方提出终止合同，经甲方同意并达成如下协议:1、甲、乙、丙三方同意房屋租赁合同于2019年9月8日解除；2、乙、丙方截止于2019年9月8日共计拖欠甲方租金88000元及物业费、水电费约18000元(暂按18000元预计，以物业提供的数据为准多退少补)；3、乙、丙方须在本协议签订后10日内处理完租赁房屋内所有的桌椅，处置桌椅所得的钱款交给甲方抵顶部分租金。逾期3日内未处理完结，乙、丙方同意委托甲方代为处理，所有桌椅估价总额4000元，用于抵顶甲方部分房租；4、乙、丙方同意乙、丙方购置的三台空调转让给甲方，抵顶甲方的租金10000元；5、乙、丙方同意因在房屋租赁期限内乙、丙方经营过程中管理不善，造成了漏水，污染了楼下美容店的装修，乙、丙方同意赔偿楼下美容店的全部损失。若乙、丙方不履行赔偿责任，导致第三方向甲方追诉，乙、丙方除赔偿甲方向第三方的全部损失外，还须支付20000元违约金；6、乙、丙方承诺2019年12月31日前向甲方支付16000元，2020年3月30日前向甲方支付16000元(此款项最终以实际结算为准)，如乙、丙方履行了上述协议义务，甲方同意将乙方所交的60000元押金抵顶所欠甲方的部分租金；7、违约责任:乙、丙方需按本协议约定全面履行，向甲方支付合同款项。若乙、丙方违约(包括但不限于部分履行、全部不履行，迟延履行等)，乙、丙方应向甲方赔偿全部损失(包括但不限于按原合同所欠的全部租金、滞纳金、物业费、水电费、诉讼费、律师费用等)，且原押金作为违约金赔付给甲方。租金、滞纳金持续计算到乙、丙方交清所有欠款为止；8、丙方对乙方的违约行为亦负连带责任；9、本协议经甲、乙、丙三方签字盖章生效，协议一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力。苑园、圣柒公司、张泽宇均在该协议上签字、盖章。解除协议签订后，圣柒公司将承租的房屋交付给了苑园，但圣柒公司及张泽宇均未按照《租赁合同解除协议》履行支付所欠房屋租金的义务，苑园遂诉至法院。另查明，截止至2019年6月30日，苑园向物业公司交纳了2019年2月1日至6月30日的管理费2236元、物业管理费2190元、水费89.2元、电费12487.7元。2020年3月20日苑园与湖南云天律师事务所签订了《民事委托代理合同》，由湖南云天律师事务所指派黄丙松、李治康律师作为其本案的诉讼代理人，为此苑园支付了律师代理费14000元。以上事实，有原告苑园提供的长房权证开福字**房产权证、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》2份、《租赁合同解除协议》、《长沙逸诚物业管理有限公司交款通知单》、支付收据、《民事委托代理合同》、律师代理费发票、律师费收款收据、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、苑园与案外人周军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。本案中，案外人周军通过与苑园、圣柒公司签订《房屋租赁合同补充协议》的方式将合同权利义务转让给圣柒公司，故圣柒公司概括承受《房屋租赁合同》的全部权利义务，享受案涉房屋的使用、收益权利，承担支付案涉房屋租金的义务。《房屋租赁合同》于2019年9月10日经苑园与圣柒公司、张泽宇协商一致解除，并达成《租赁合同解除协议》，圣柒公司、张泽宇应当按照《租赁合同解除协议》履行其义务。按照该《租赁合同解除协议》约定，圣柒公司应当向苑园支付所欠房屋租金88000元，由于双方约定圣柒公司三台空调可折抵10000元，桌椅估价4000元。故圣柒公司还应当向苑园支付房屋租金74000元，对苑园主张超出上述租金的诉讼请求，本院不予支持。二、根据《租赁合同解除协议》约定，圣柒公司尚欠苑园物业管理费、水电费，现苑园提交了证据证明，其为圣柒公司实际垫付了圣柒公司拖欠的物业管理费、水费、电费共计17002.9元，根据《租赁合同解除协议》约定上述费用应当由圣柒公司支付，故本院对苑园主张圣柒公司应向其支付垫付的物业管理费、水费、电费17002.9元的诉讼请求，予以支持。三、《租赁合同解除协议》约定“圣柒公司、张泽宇承诺2019年12月31日前向苑园支付16000元，2020年3月30日前向支付16000元，如履行了上述协议义务，苑园同意将圣柒公司所交的60000元押金抵顶所欠的部分租金；若圣柒公司、张泽宇违约(包括但不限于部分履行、全部不履行，迟延履行等)应向甲方赔偿全部损失(包括但不限于按原合同所欠的全部租金、滞纳金、物业费、水电费、诉讼费、律师费用等)，且原押金作为违约金赔付给苑园。”现因圣柒公司、张泽宇未按照《租赁合同解除协议》约定的期限向苑园支付所欠租金，故圣柒公司应将所交纳的押金60000元作为违约金赔付给苑园。对于苑园要求圣柒公司、张泽宇承担欠付租金滞纳金的诉讼请求，因圣柒公司已将所交纳的押金60000元作为违约金予以赔付，故该违约责任不应重复计算，本院对此诉讼请求不予支持。四、关于本案律师费的承担。苑园与圣柒公司、张泽宇在《租赁合同解除协议》中约定，圣柒公司、张泽宇未按照协议约定全面履行向苑园支付合同款项，圣柒公司、张泽宇应赔偿全部损失（包括但不限于按原合同所欠的全部租金、滞纳金、物业费、水电费、诉讼费、律师费用等）。本案中，苑园为维护自身合法权益，委托律师代理本案诉讼，向圣柒公司、张泽宇主张权利并无不当，其支付的律师费14000元符合合同约定及律师行业收费标准的合理范围，故本院对苑园要求圣柒公司、张泽宇承担律师费14000元的诉讼请求予以支持。五、《租赁合同解除协议》系苑园与圣柒公司、张泽宇三方所签，且协议中约定张泽宇应当对圣柒公司的违约行为承担连带责任。故本院认定张泽宇为圣柒公司对苑园的全部债务承担连带清偿责任。六、圣柒公司、张泽宇经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：一、被告长沙圣柒互动文化传媒有限公司于本判决生效之日起5日内向原告苑园支付房屋租金74000元；二、被告长沙圣柒互动文化传媒有限公司于本判决生效之日起5内向原告苑园支付物业管理费、水费、电费共计17002.9元；三、被告长沙圣柒互动文化传媒有限公司于本判决生效之日起5内向原告苑园支付律师费14000元；四、被告张泽宇对上述款项承担连带清偿责任；五、驳回原告苑园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2480元、公告费560元，合计3040元，由被告长沙圣柒互动文化传媒有限公司、张泽宇共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  姜 铮人民陪审员  刘君辉人民陪审员  汝金华二〇二〇年七月二十八日代理书记员  李 甜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书，上诉期限和上诉的法院。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉法院。