北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初11093号原告：董红亮，男，1983年3月30日出生。委托诉讼代理人：白晶野，天津安皓律师事务所律师。被告：李朋，男，1990年2月3日出生。被告：张立荣，女，1964年7月2日出生。二被告委托诉讼代理人：鲍晓华，北京上口律师事务所律师。原告董红亮与被告李朋、张立荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董红亮的委托诉讼代理人白晶野，被告李朋、张立荣的委托诉讼代理人鲍晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董红亮向本院提出诉讼请求：1、确认原告与北京威理世嘉商业管理有限公司签订的租房合同于2019年10月1日解除；2、判令二被告连带返还2019年10月1日至2019年12月15日租金104165.25元、押金41666元，并按照银行同期贷款利率支付2019年10月4日至还清之日止的利息；3、要求二被告连带支付违约金41666元，并按照日5%的标准支付2019年10月4日至还清之日止的违约金41666元的滞纳金；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告系北京威理世嘉商业管理有限公司股东，该公司股东会决议解散，于2019年10月12日注销。2017年10月26日原告与北京威理世嘉商业管理有限公司签订《全时房屋租赁合同》，约定北京威理世嘉商业管理有限公司将其租赁的郭凯所有的座落于北京市丰台区草桥东路8号院××号房屋转租给原告使用，租期5年，年租金50万元，租金按年给付。合同签订后原告向被告李朋支付541666元（其中租金50万元，押金41666元）。首年租期届满后，原告向被告交纳次年租金50万元后，因转租人公司未向出租人按时交纳租金，导致出租人与转租人公司解除合同，致使原告方不能继续使用该房屋。后经原告与出租人多次协商，出租人与原告于2019年11月4日另行签订《房屋租赁合同》。现因出租人与转租人公司解除合同，且原告与出租人另行签订房屋租赁合同，原告与转租人公司原签订的《全时房屋租赁合同》已事实上无法继续履行，为维护自身合法权益，故诉至法院。被告李朋、张立荣辩称，原告以我方与出租方郭凯的合同因不能交纳租金而解除并导致原被告的转租合同终止为由，向贵院起诉要求返还租金押金的诉讼事实和理由不能成立。第一，事实上原出租人并没有做出实际行使租赁合同解除权的客观行为。在原出租人与被告之间租赁合同履行过程中，尽管被告不得已确有拖欠租金的行为，双方之间也多有沟通，但直至原告违约地与原出租人签订租房合同前，原出租人也始终没有正式通知被告解约。值得澄清的事实是，原出租人的确在2019年11月4日以协商口吻告知被告按照合同行事，但是，告知按照合同行事的行为不等于按照合同的单方通知解约行为。而且，原告的全部证据也没有在任何程度上证明原出租人已经正式通知解约。第二，法律上，被告与原出租人的房屋租赁合同并未正式终止。根据原出租人与被告的《北京市商业租赁合同》第九条第四款约定“乙方有下列情形之一的，甲方即原出租人有权单方解除合同，收回房屋：1）不按照约定支付租金达10日的”，由此约定看，在被告不能按照约定时间支付租金超过10日的，的确致使原出租人的单方解约权得以触发。然而，在法律上，享有一项权利并不意味着享有客观的有利结果，中间需要由法律行为的赋能效果，在本案情形下，就是要有原出租人的通知解约行为，因为原出租人依约并不享有自动解约权。因此，正是因为原出租人没有正式通知解约行为，行使其本有权单方行使的形成权，致使法律上被告与原出租人的租赁合同至2019年11月4日依然有效。第三，原告提出因被告与原出租人解约导致被告与原告解约的理由不能成立。正是因为原出租人没有实际的通知解约行为，客观上不能取得解除被告与原出租人之间租赁合同的法律效果，因此，原告提出的“导致出租人与转租人即被告公司解除合同，致使原告方不能继续使用该房屋”的理由根本不能成立。如果真如原告所述，在2019年11月4日原告的确不能继续使用租赁房屋的话，那也是由于原出租人对被告的违约行为而导致，原告应该告知被告及时加以解决。然而，原告未能出示任何证据表明在2019年11月4日其与被告就原出租人的擅自毁约行为进行过通知与沟通，而只是简单地在2019年11月4日当天就进行合同改签。撇开原出租人的违约行为不论，原告在与被告合同有效期内不继续交付租金的行为已经触发被告的单方解约权。依据双方合同第五条第四款约定：乙方即原告无正当理由逾期支付租金达15日的，甲方即被告有权单方解除合同；且第六条违约责任第二款约定，乙方即原告有第五条第四款情形之一的，甲方即被告有权以书面形式解除合同，并不予退还原告已交纳的保证金和未到期租金……即在双方合同依然有效的今天，由于原告自2019年11月4日起至今未交纳租金，远超合同约定的15日期限，因而被告依约享有单方面解除权和保证金加上未到期租金的扣除权。第四，原告在被告与原出租人之间于2019年11月4日签订租赁合同还没有正式解约的当天就与原出租人就原出租场地签订《房屋租赁合同》，这是对原告与被告之间合同公然的严重违约行为，也是无效行为。第五，依上，在被告依照与原告之间合同约定享有单方面解除权和保证金加上未到期租金的扣除权的情况下，原告的确认双方合同无效和返还保证金租金的诉讼理由根本不能成立。基于以上理由，被告请求法院依法判决驳回原告要求被告返还租金和押金的诉讼请求，案件受理费和被告律师费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年10月26日，北京威理世嘉商业管理有限公司（甲方、出租人，以下简称：威理世嘉公司）与董红亮（乙方、承租人）签订《全时商业房屋租赁合同》，约定：“第一部分《通用条款》第一条权利归属：甲方向乙方承诺其具有租赁房屋的所有权或转租权。第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途：商业用房，可在该租赁房屋经营便利店及商业。……（四）租赁房屋如是甲方转租乙方的，甲方应向乙方提供房屋所有权人与甲方签订的租赁合同、同意转租（详见原始合同条款）乙方留存备案。……第五条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以书面形式协议解除本合同。……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的；2、未满足《通用条款》第三条规定的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；4、交付的房屋不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；5、因租赁房屋的客观条件导致乙方不能办理相关营业执照的（包含但不限于营业执照、食品经营许可证、烟草专卖证、消防安全检查合格证、税务登记证等）；7、租赁房屋不能实现全天24小时营业的；8、违反《通用条款》第四条第（三）项约定的；9、甲方无故解除本合同的；10、甲方其他导致合同不能履行的行为。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、无正当理由逾期支付租金达15日的；2、擅自改变房屋用途的；3、擅自损坏房屋主体结构的；4、利用房屋从事违法活动、损害公共利益的；5、乙方无故解除本合同的。（五）其他法定的合同解除情形。第六条违约责任（一）甲方违反《通用条款》第五条（三）中约定的相关情形之一的，乙方有权以书面形式单方解除本合同，甲方应自收到乙方书面解除通知后10日内退还乙方已付的保证金及租金，并赔偿乙方因装修、搬迁等所产生的装修折旧、设备款、搬迁费及其他损失（包括无法办理相关证照的政府部门罚款、无法正常经营期间的销售损失）；甲方还应按保证金的1倍向乙方支付违约金。（装修费用由乙方提供相应合法票据进行证明计算，搬迁费按照实际支出费用计算）。甲方逾期未付上述款项，甲方同意按前述约定的保证金5%每日支付乙方滞纳金。（二）乙方有《通用条款》第五条（四）中约定的相关情形之一的，甲方有权以书面形式单方解除本合同，乙方应自收到甲方书面解除通知之日起10个工作日内搬出该房屋，甲方不予退还乙方已缴纳的保证金及未到期的租金，如保证金不足以弥补甲方因此遭受的损失，甲方有权利要求乙方予以补足。乙方逾期未付上述款项，乙方同意按前述约定的保证金5%每日支付甲方滞纳金。……第二部分《专用条款》第一条租赁房屋基本情况（一）房屋坐落于丰台区草桥东路8号院1#楼，建筑面积280平方米（以房屋所有权证登记为准）。（二）房屋权属状况：甲方为房屋所有权人或合法经营管理人，房屋所有权证书编号：丰私字第119853号，房屋所有权人姓名或名称：郭凯。第二条租赁期限及免租期：（一）房屋租赁期为5年，自2017年11月1日至2022年10月16日止。（二）免租期（含装修期）为：自甲方向乙方交付房屋之日开始计算，共计45个自然日（自2017年11月1日至2017年12月15日止）。乙方在免租期内免付租金，需支付水费及电费。甲乙双方约定交房日期，并办理相应交接手续，签订书面凭证。第三条租金及保证金：（一）租金标准及支付方式：租赁期内，房屋每年租金为人民币500000元整，需提前15日内支付该年租金，租金支付方式：年付。交易方式：银行汇款。递增方式：每两年房租递增5%。（二）保证金：相当于一个月租金，人民币41666元。本合同签订后三个工作日内，乙方一次性支付甲方上述保证金。甲方收到乙方支付的保证金当日提供给乙方保证金合法真实票据。在房屋租赁期满或合同解除后十个工作日内，乙方将房屋移交给甲方，房屋租赁保证金应在房屋租赁期满后或合同解除后三日内全部退还乙方，如乙方存在任何欠缴费用或应承担任何违约责任，应当扣除相应金额。……第五条本合同由《通用条款》与《专用条款》构成，具有同等法律效力，如《专用条款》与《通用条款》内容冲突，以《专用条款》约定内容为准。……”郭凯（出租方、甲方）与威理世嘉公司签订《北京市商业租赁合同》，约定将位于丰台区草桥东路8号院××号房屋出租给威理世嘉公司，租赁期从2017年10月17日至2022年10月16日止。庭审中，原告主张因威理世嘉公司未向房东郭凯按时交纳租金，房东郭凯向其发出通知要求断水断电，并要求其搬走，经本庭询问，原告表示就此无证据提交。原告称曾通过电话和微信向被告反映过此情况，被告对此不认可，经本庭询问，原告表示就此无证据提交。被告认可其确实欠缴房东租金，但是其一直在和房东沟通，按照原被告之间的合同，原告应于12月1日向被告交纳下期房屋租金，但原告于11月4日与房东之间签订了房屋租赁合同。庭审中，原告主张要求法院确认其与被告的房屋租赁合同于2019年10月1日解除，理由为房东郭凯确认了其于10月1日起承租涉案房屋。解除依据为双方合同第5条第三款第十项的约定，甲方存在其他导致合同不能履行的行为的，具体是指被告没有向房东缴纳租金，房东给原告发出通知要求断水断电。原告是按照该合同约定行使的单方解除权。另查，2019年11月4日，董红亮（承租方、乙方）与郭凯（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定郭凯将涉案房屋出租给董红亮，租赁期限为5年，自2019年10月1日起至2024年9月30日。租金起算日为2019年10月1日，租金为39万元，租金支付方式为租赁合同签订后，乙方在20天内一次性支付6个月租金，乙方需向甲方交纳押金一个月3.25万元。同日，原告向郭凯支付了房租19.5万元，押金3.25万元。庭后，本院向房东郭凯的代理人栗斌斌进行询问，涉案房屋由栗斌斌代为处理出租事宜，栗斌斌表示，威廉世嘉公司欠交房租，其一直在向威廉世嘉公司催要房租，但没有说过要收房和断水断电，董红亮找到其说明要继续承租房屋，可以向其补交租金，所以与董红亮签订了房屋租赁合同，是续签，其未向威廉世嘉公司发过正式的解除合同的通知。原、被告对该谈话笔录予以认可，但原告称对栗斌斌所述的收房和断水断电的内容不予认可。另查，北京威理世嘉商业管理有限公司成立于2017年6月14日，法定代表人为李朋，张立荣、李朋为其公司股东；该公司现已注销。涉案房屋一直由原告占有使用。本院认为：董红亮和威理世嘉公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，系合法有效，双方均应依法履行各自的权利和义务。现威理世嘉公司已注销，故应由其股东李朋、张立荣履行其权利和义务。合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现原告以被告欠交房东郭凯房租，房屋无法使用为由要求按合同约定行使单方解除权，根据现有证据及双方陈述，原告未提交证据证明确因被告的原因造成了其无法使用房屋，进而合同达到了不能履行的程度，其亦未向被告反映过房屋存在履行障碍的情形，亦未有证据显示被告与房东郭凯的房屋租赁合同已经依法解除，故原告主张因被告行为导致房屋租赁合同不能履行，本院不予采信。且一方主张解除合同的，应当通知对方，原告未向被告发出过解除合同的通知，现其要求以其与房东新签订的房屋租赁合同的起租日期作为与被告合同解除的日期，无事实及法律依据。综上，对原告要求确认其与被告签订的房屋租赁合同已于2019年10月1日解除的诉讼请求，本院不予支持。进而对其要求被告返还房屋租金、押金并支付违约金、滞纳金的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：驳回原告董红亮的诉讼请求。案件受理费3217元，由原告董红亮负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  孙宇杉二〇二〇年七月二十八日书记员  柳艾青