安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1124民初4451号 原告：全椒紫金房产置业有限公司,住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇儒林路西侧江海新城市广场**综合楼**，统一社会信用代码91341124MA2NJQQCX2。 法定代表人：夏美萍，该公司经理。 委托诉讼代理人：李洪照，安徽儒林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张春昭，该公司员工。 被告：全椒舜城置业有限公司,住所,住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇S206西侧社会信用代码91341124058495106T。 法定代表人：王元兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙章，安徽衡远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王航，该公司员工。 原告全椒紫金房产置业有限公司（以下简称紫金公司）诉被告全椒舜城置业有限公司（以下简称舜城公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。紫金公司委托代理人李洪照、张春昭、舜城公司委托诉讼代理人孙章、王航到庭参加诉讼。现已审理终结。 紫金公司向本院提出诉讼请求：1、判令舜城公司支付其商品房销售佣金(代理费)254259元(详见清单);2、舜城公司自2018年7月15日起按月利率20%计付逾期支付佣金滞纳金（违约金)暂计算至2019年11月15日为81361.6元(详见清单);3、舜城公司支付其垫付售楼处、样板房、样板区的建设、装修等费用177141.6元;1、诉讼费用由舜城公司承担。庭审中，补充诉请支付视频转换器6500元、合同纸5000元。事实和理由：2017年4月1日，舜城公司（甲方）与紫金公司（乙方）签订《全椒地产（花开富贵）项目全程营销策划代理合同》（以下简称《营销代理合同》），约定委托乙方为甲方开发的位于全椒县性质为住宅、实业用地总建筑面积约20万平方米的《花开富贵》项目为独家全案销售代理，委托期限至本案销售结束。销售佣金（代理费）为每平方米100元，销售面积以实际签约面积为准，结算每一套房屋代理费的条件为该套房屋完成销售，完成销售的认定，以购房人交齐首期房款（一次性付款客户需付清全款）、签订《商品房预售合同》、办理完银行按揭手续且贷款到账为依据。销售佣金（代理费）每月结算一次，于次月15日前支付上月代理费用。甲方未按约定期限支付乙方代理费用，逾期15天未付，视为违约，甲方应支付乙方日万分之五的滞纳金，超过两个月未支付，还应支付未付代理费10%的违约金。双方对其他事项也做了约定。合同签订后，紫金公司按约履行了其合同义务，但舜城公司未能按约定的付款方式和期限支付代理费，到目前仍欠其代理费254259元。另根据《营销代理合同》第三条第（七）项的规定，舜城公司承担售楼处、样板房、样板区的建设、装修等费用，但上述建设、装修等均系其置办并垫付了所有费用计177141.6元，该费用舜城公司至今未付，遂诉请法院依法判决。 舜城公司辩称：一、关于紫金公司要求支付佣金以及滞纳金的诉请,1、紫金公司要求的佣金均属于在双方合同解除后到账的,不符合双方合同约定的结算条件,即购房人交齐首付款、签订预售合同、办理完按揭手续且贷款到账。因此,原告的该项诉请应予以驳回。2、即便按照之前法院的判决,紫金公司的部分主张也不符合双方约定的结算条件,答辩人向法庭提供了明细,有10户不能结算。3、紫金公司主张滞纳金没有事实依据,即便支持也应当按照实际时间判决。根据双方合同约定,如果答辩人超过两个月未支付,需按照未付部分10%支付违约金。该约定标准过高,请求依法调整,调整比例为银行间拆借利率。二、关于紫金公司要求售楼处、样板房、样板区的建设、装修费用,1、根据合同第八条约定,答辩人只承担售楼处和样板房的建设、装修费用,对于原告主张的不属于上述范围内的所有费用不予承担,如保安岗亭、停车场道闸、精神堡垒、售楼部标识牌等费用。2、对于应当属于原告承担的广告类费用,答辩人不承担。3、对于属于紫金公司本身销售过程中费用答辩人不承担,如合同纸、视频转换器,上述费用属于紫金公司销售必需品,答辩人不承担,如果上述物品仍存在答辩人处,紫金公司可以取回。4、对于鉴定报告结论不认可,鉴定报告中部分价格已经超过了紫金公司的诉讼请求。对于超过部分,即便法院判决也只能按照紫金公司主张的价格计算。三、紫金公司欠付舜城公司大量税票没有开具,造成答辩人无法做账,法院在判决时应当一并要求紫金公司开具发票。双方签订的《营销代理合同》已于2017年11月10日解除；应以合同解除时按合同约定的标准来确定佣金，即在2017年11月10日之前完成了网签的可以算作紫金公司完成销售并计算佣金；紫金公司的各项诉请无法律及事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审中进行了质证。对当事人无异议的《营销代理合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 紫金公司提交的证据一中的统计表一份，证明截至2018年5月31日有24户放款符合结算条件，佣金达254259元。舜城公司认为其中的10户不符合结算条件。本院对无异议的14户异议确认。 证据二、违约金统计表，证明诉请的违约金金额。舜城公司认为系单方制作，不予认可。因计算违约金的基础未确定，该证据不予确认。 证据三、资产评估报告书、视频转换器、合同纸审批单及移交舜城公司设施材料，证明其投入固定设施费用经评估为143756元，其中不包括视频转换器6500元，合同纸5000元，另评估报告中对营销指示牌及草坪上的PVC宣传标语标识漏评，要求补充评估鉴定，以上费用舜城公司应承担。舜城公司质证1、对评估报告真实性无异议，证明目的不予认可，认为售楼处外的保安岗亭，停车场道闸、精神堡垒、售楼部标识牌、人工草皮属于紫金公司营销支出，其不承担；2、评估报告中部分室内装饰是由己购买，如部分绿植；3、合同纸和视频转换器属于紫金公司的营销费用，经核实视频转换器仍在售楼部，对方可以取回，其所称的合同纸未见；4、鉴定报告中部分物品的评估价格超过了紫金公司起诉时主张的价格，应予扣除，具体包括评估报告明细表中的第2、3、6、8、9、16、19、20、22、23、28-34、37-39项。本院对上述证据的真实性予以确认，能否达到证明目的将在后文阐述。 舜城公司提交的证据一、紫金公司申报24户结算明细包括已放款明细和不予结算明细及附件一组，证明14户放款时间和10户不予结算的具体情况。第二次庭审中，舜城公司又补充认可陈润泽、孟令文、高峰三户符合结算条件。紫金公司对17户已放款时间和房屋面积无异议，对列表中王思佳、陈一平2客户不符合结算条件无异议，剩余5户有异议。本院对双方无异议的19户予以确认，剩余5户是否符合结算条件将在后文阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月1日，舜城公司（甲方）与紫金公司（乙方）签订《全椒地产（花开富贵）项目全程营销策划代理合同》（以下简称《营销代理合同》），约定委托乙方为甲方发的位于全椒县襄河镇商住面积约20万平方米的《花开富贵》项目（亦简称本案）独家全案销售代理，委托期限至本案销售结束；乙方选派工作人员负责与认购者签订《商品房预售合同》、接受客户各类房款、银行按揭、产权办理等工作。所有房款及定金须由甲方财务专门收取并进甲方账户；（甲方）提供销售所需契约空白文本等；甲方承担售楼处、样板房、样板区的建设、装修等费用；乙方负责项目总体策划、广告企划、设计、发布及制作跟踪等；销售佣金为每平方米100元，销售面积以实际签约面积为准；结算每一套房屋代理费的条件为该套房屋完成销售，完成销售的认定，己购房人交齐首期房款（一次性付款客户需付清全款）、签订《商品房预售合同》、办理完银行按揭手续且贷款到账为依据；销售佣金（代理费）每月结算一次，甲方于次月15日前支付乙方上月代理费用；甲方未按约定期限支付乙方代理费用，无正当理由逾期15天未付，视为违约，乙方有权终止合同，并向甲方收取应付的代理费用及每天万分之五的滞纳金，超过两个月未支付，还收取应付未付代理费10%的违约金；乙方完成当月销售目标的90%视为完成销售目标，确认每一笔销售是否完成的标准为网签合同已签，如乙方连续3个月内未能完成销售目标，甲方有权终止本合同，按本合同约定的代理费标准的50%与乙方结算代理费；本合同生效后，双方不得无理由解除合同，如一方无理由解除合同，应提前30日书面通知，并向对方支付100万元违约金；双方还对其他事项作了约定。 合同签订后，双方开始各自履行义务，截至2017年11月10日双方协议解除涉案《营销代理合同》，紫金公司共与253名客户签订了认购协议，客户分别交纳了首付款、定金等，后有10名客户退房。至2018年5月31日，实际签约的243名客户中有219户付清房款、按揭款到舜城公司账户，面积为23155.54㎡。双方因解除上述合同后的佣金等损失于2018年7月2日诉讼到院，本院于2019年7月5日作出（2018）皖1124民初1781号判决，业已生效。本次诉讼的剩余24户佣金，双方对已放款明细表中的14户无异议，面积为1486.01㎡，房款到账时间2018年6月至同年12月5日；另舜城公司在庭审中同意对陈润泽、孟令文、高峰三户进行结算，面积为318.26㎡，合计面积为1804.27㎡。另7户中，紫金公司对王思佳、陈一平2客户不符合结算条件无异议，剩余5户有异议。 审理中，紫金公司申请对售楼处、样板房、样板区的建设、装修等费用进行评估，本院委托安徽安联信达资产评估师事务所进行了评估，金额为143756元。为此，紫金公司支付鉴定费5000元。 本院认为，涉案《营销代理合同》已经生效判决确认有效，并于2017年11月10日双方一致同意解除合同。对于本次诉讼的24户佣金，其中双方无异议的17户，面积1804.27㎡，虽不完全符合约定的结算条件，但考虑到紫金公司做了部分工作、认购在营销活动中的权重、原营销人员的提成仍由紫金公司发放，基于公平原则，酌定紫金公司应得该部分佣金的70%，即180427元×70%=126298.90元；对于逾期房款滞纳金、违约金，均为资金占用期间的损失，基于双方约定过高，本院酌定按月利率16‰计付利息，并折中按2018年10月1日房款到账后的次月15日次日起即2018年11月16日起计付利息。对能否结算双方有争议的徐殿成、盛莲莲、周晓双、何其勇、石文荣5户，因紫金公司未能举证房款已全部到账、或定金已退还、没收、认筹金已退还情形，其佣金不予结算。 涉案合同抵3.7条约定，甲方（舜城公司）承担售楼处、样板房、样板区的建设、装修等费用。该部分由紫金公司代建代修，业经本院委托评估机构评估，金额为143756元。该评估机构具有相应的司法鉴定资格，鉴定结论客观，鉴定程序合法，可以作为本案定案依据。舜城公司辩解保安岗亭，停车场道闸等项目属于紫金公司的营销支出、鉴定报告中部分物品的评估价格超过了紫金公司起诉时主张的价格，应予扣除，因保安岗亭，停车场道闸等属于售楼处的组成部分、评估金额系对其代建、代购项目的概括估算，其辩解不予采信。关于紫金公司补充诉请支付视频转换器6500元、合同纸5000元一节，因视频转换器系其营销中的必需品，应为营销支出，在双方合同解除后其可自行取回，舜城公司在庭审中也表示配合，故其诉请支付价款6500元，本院不予支持。涉案合同第3.6条约定甲方（舜城公司）提供销售所需契约空白文本等，配合乙方（紫金公司）销售。紫金公司提供了购买合同纸的发票，且在案涉合同解除后原营销人员转到舜城公司工作的实际情况，该费用5000元舜城公司应当支付。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第三百九十六条的规定，判决如下： 一、被告全椒舜城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告全椒紫金房产置业有限公司佣金126298.90元，并自2018年11月16日起按月利率16‰计付利息至实际清偿之日止； 二、被告全椒舜城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告全椒紫金房产置业有限公司售楼处、样板房、样板区的建设、装修等费用143756元、契约空白文本费用5000元； 三、驳回原告全椒紫金房产置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8928元，由原告全椒紫金房产置业有限公司负担2928元，被告全椒舜城置业有限公司负担6000元；鉴定费5000由被告全椒舜城置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  惠 耘 审 判 员  朱明星 人民陪审员  许程琍 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  石 昆 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。