福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3214号 上诉人（原审被告）：彭朝阳，男，1969年10月19日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：林伟，福建知信衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：穆冠群，福建知信衡律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司，住所地福建省泉州台商投资区东园镇群青村华文轻工有限公司****。 法定代表人：陈芳梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯志欣，福建博广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许婷婷，福建博广律师事务所律师。 原审第三人：管洪卫，男，1969年11月14日出生，汉族，住江苏省启东市。 原审第三人：江苏省建工集团有限公司，住，住所地江苏省南充市鼓楼区江东北路****/div> 法定代表人：施建军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭少忠，福建仁耀律师事务所律师。 上诉人彭朝阳因与被上诉人泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司(以下简称“悦盈置业公司”)、原审第三人管洪卫、江苏省建工集团有限公司（以下简称“江苏建工公司”）合同纠纷一案，福建省惠安县人民法院于2017年12月18日作出（2017）闽0521民初5501号民事判决。彭朝阳不服该判决，提起上诉。本院于2018年8月1日作出（2018）闽05民终1151号民事裁定，撤销原判，发回重审。福建省惠安县人民法院于2018年10月15日重新立案，于2020年4月16日作出（2018）闽0521民初8847号民事判决。彭朝阳不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 彭朝阳上诉请求：撤销原判第一项、第二项、第三项，改判驳回悦盈置业公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：经各方质证均无异议的《内部工程项目管理责任协议》可以证明，管洪卫是江苏建工公司的员工并受指派为案涉世茂项目的全权管理人和负责人，有权代表江苏建工公司以其在世茂项目的工程款折抵案涉购房款。即使管洪卫没有代理权，但彭朝阳亦有理由相信管洪卫有权代表江苏建工公司以该公司在世茂项目的工程款折抵购房款。从诉争《商品房买卖合同》签订并办妥备案登记手续之日起，管洪卫代表江苏建工公司以该公司对悦盈置业公司享有的工程款折抵购房款的行为已经完成，且上述以工程款折抵购房款的约定各方已履行完毕，并有《商品房预收款监管账户入账证明》确认彭朝阳购房款已全额支付。一审法院认定彭朝阳未能支付购房款存在错误。 悦盈置业公司辩称，悦盈置业公司不认可彭朝阳有关抵债的主张。诉争合同签订于2016年3月31日，但管洪卫于2015年底就已离开，管洪卫在一审中曾陈述其向江苏建工公司汇报过，但公司没有回复，以及其不清楚如何以房抵债。就所抵债务，管洪卫陈述其仅欠彭朝阳钢材款80余万元，彭朝阳代理人在原一审时陈述抵扣的是84万元，另外32万元未支付，彭朝阳在录音内也自己称要抵扣成84万元，后在该次的一审中又变更陈述为抵扣84万元及利息，但管洪卫到庭陈述时否认了彭朝阳的上述说法，称其没有欠利息。彭朝阳以《商品房预收款监管账户入账证明》主张其购房款已全额支付缺乏依据，资金入账时间是2016年1月14日，但合同签订是2016年3月31日，客观上彭朝阳也是未支付过购房款，不能以监管账户到账的事实倒推出彭朝阳已付清购房款的结论。世茂项目的承包人是江苏建工公司，彭朝阳不是实际施工人。彭朝阳持有管洪卫的《内部工程项目管理责任协议》，其是明知管洪卫无权代表江苏建工公司对外签订任何以工程款抵扣购房款的协议，且抵扣的债务是管洪卫个人债务而非江苏建工公司的债务，故彭朝阳不是善意第三人。请求驳回彭朝阳的上诉请求。 管洪卫未作陈述。 江苏建工公司述称，一审法院明确认定管洪卫无权代表江苏建工公司以工程款折抵购房款。彭朝阳一审庭审引用的《内部工程项目管理责任协议》是禁止外传的内部文件，证据形式不具有合法性，且该内部协议明确管洪卫不能以江苏建工公司名义对外从事其他经营活动，且约定了严格的财务管理制度，相关资金应汇入江苏建工公司账户，不得汇入他人账户，并设置了申请报批流程。彭朝阳若确实看到该份内部协议，其应当也看到江苏建工公司对管洪卫权限、财务方面的禁止规定，可见其并非善意相对人，彭朝阳主张的表见代理也不成立。管洪卫在一审中明确其2015年底就离开工地，彭朝阳与悦盈置业公司于2016年才协商以房抵债，但管洪卫不在场、未参与、不知情，实际上所谓以房抵债协议的四方缺少了管洪卫、江苏建工公司，该抵债协议不成立。彭朝阳庭审中多次确认其未向悦盈置业公司支付过购房款，构成根本违约。原判正确，应予维持。 悦盈置业公司向一审法院起诉请求：一、解除悦盈置业公司与彭朝阳于2016年3月31日签订的编号为201603310027《商品房买卖合同》；二、彭朝阳支付悦盈置业公司违约金116000元（按总购房款116万元的10%计算）；三、彭朝阳履行配合悦盈置业公司向泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局办理商品房买卖合同（网上签约）备案注销手续的协助义务；四、彭朝阳赔偿悦盈置业公司为维护权利而支出的律师代理费23200元。 一审法院认定事实：悦盈置业公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发、建设，自有房屋出租、出售及配套服务设施的建设物业管理。悦盈置业公司将其开发的位于泉州台商投资区泉州世茂蓝色海湾部分地块工程发包给江苏建工公司承建。2016年3月31日，悦盈置业公司与彭朝阳签订《商品房买卖合同》（含附件一至附件六，合同编号：201603310027）1份，约定彭朝阳向悦盈置业公司购买位于泉州台商投资区（复式）商品房，建筑面积132.64平方米，总价款116万元，交房日期为2016年12月31日前。该合同首部载明彭朝阳的联系地址为“福建省莆田市荔城区”。合同第六条约定：“……买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，买受人应于签署本合同之日向出卖人支付首付款约总金额的72%，计人民币小写84万元（大写捌拾肆万元整）；余额约总金额的28%，计人民币小写32万元（大写叁拾贰万元整），于2016年4月30日前一次性付清。”合同第七条第1款第（2）项约定：“逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”合同第二十条约定：“文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”合同附件六即《合同补充协议》第四条关于本合同正文第六条、第七条约定：“……4、买受人选择分期付款的逾期付款责任：若买受人任何一期房款未能在本合同约定期限内全额支付，则买受人应自首次逾期付款之日起十日内付清该商品房全部剩余款项，同时自首次逾期付款之日起至买受人实际全额付清该商品房总金额之日止，买受人应按日向出卖人支付全部剩余款项万分之五的违约金。买受人任何一期房款逾期支付超过30日的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人承担该商品房总金额10%的违约金，若违约金不足以补偿给出卖人造成的损失，买受人应负责赔偿。……6、买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款90日后2年内行使单方解除权。”《合同补充协议》第十五条合同解除特别约定：“1、如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成该商品房正式／或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）……”2016年4月6日，上述《商品房买卖合同》办理（网上签约）登记备案。悦盈置业公司因本案诉讼而支出律师代理费23200元。 关于彭朝阳主张的以债抵房是否成立，以及彭朝阳是否按期支付案涉购房款的问题。彭朝阳主张管洪卫欠其货款本金84万元及截至2016年3月31日的本息合计约116万元，案涉购房款以江苏建工公司和管洪卫在世茂项目对悦盈置业公司享有的工程款116万元折抵，购房款已以债务抵销方式付清。但是，管洪卫述称其欠彭朝阳货款本金80多万元，利息数额没有明确，工程款抵扣彭朝阳的购房款数额为80万元。彭朝阳主张管洪卫挂靠江苏建工公司施工，是世茂项目的实际施工人，是江苏建工公司在该项目的全权代表，有理由相信管洪卫有权代表江苏建工公司以工程款折抵购房款。管洪卫也主张其是挂靠江苏建工公司施工，是世茂项目的实际施工人，其以江苏建工公司在世茂项目中应支付给其本人的工程款抵扣彭朝阳的购房款。但是，彭朝阳、管洪卫提供的《内部工程项目管理责任协议》，不足以证明管洪卫是世茂项目的实际施工人，也不足以证明管洪卫有权代表江苏建工公司以世茂项目的工程款折抵案涉购房款，且江苏建工公司否认管洪卫是世茂项目的实际施工人，否认其欠管洪卫款项，否认其授权管洪卫与悦盈置业公司进行以商品房抵工程款，并对彭朝阳与管洪卫之间的债权债务关系持有异议。悦盈置业公司将世茂项目发包给江苏建工公司承建，江苏建工公司是承包人，而管洪卫与彭朝阳双方口头达成的以江苏建工公司在世茂项目的工程款折抵购房款，未得到江苏建工公司的认可。因此，彭朝阳主张案涉购房款已以债务抵销方式支付，以及其有理由相信管洪卫有权代表江苏建工公司以工程款折抵购房款，依据和理由不足，不予采纳，本案应认定彭朝阳主张以抵债方式付清购房款不能成立，彭朝阳未支付购房款给悦盈置业公司。 一审法院认为，悦盈置业公司与彭朝阳于2016年3月31日签订《商品房买卖合同》，双方之间形成商品房预售合同关系。彭朝阳抗辩，合同第六条关于付款方式及期限、第七条关于买受人逾期付款的违约责任，以及《合同补充协议》第四条、第十五条第1款关于逾期付款责任及合同解除特别约定等条款，系悦盈置业公司与彭朝阳以虚假的意思表示达成的条款，有悖于双方当事人的真实意思表示，均属无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”对于悦盈置业公司与彭朝阳双方各自的权利义务内容，应当按照双方的真实意思及实质上的权利义务关系所确定。本案中，彭朝阳与悦盈置业公司签订《商品房买卖合同》时，悦盈置业公司对彭朝阳与管洪卫双方口头达成的以江苏建工公司在世茂项目的工程款折抵购房款一事也同意，故合同约定的付款期限系外在的表面行为，其内部的隐藏行为是以江苏建工公司在世茂项目的工程款折抵购房款。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”因合同约定的付款期限是悦盈置业公司与彭朝阳双方虚假的意思表示，故《商品房买卖合同》第六条关于付款期限、第七条关于逾期付款的违约责任，以及《合同补充协议》第四条关于逾期付款责任的约定，应认定无效。综上，悦盈置业公司与彭朝阳签订《商品房买卖合同》，双方之间形成商品房预售合同关系，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。合同约定彭朝阳向悦盈置业公司购买案涉商品房，房屋总价款为116万元。虽然合同对购房款支付的期限进行了具体约定，但该约定是悦盈置业公司与彭朝阳双方虚假的意思表示，合同关于付款期限、逾期付款的违约责任应认定无效。由于彭朝阳与管洪卫双方口头达成的抵债协议，未取得世茂项目承包人江苏建工公司的认可，故彭朝阳主张其以抵债方式付清了案涉购房款，不予采纳。悦盈置业公司虽已将案涉购房款116万元缴入监管账户，并将《商品房买卖合同》办理（网上签约）登记备案，但该购房款系悦盈置业公司缴入，不能据此认定彭朝阳已付清购房款。彭朝阳未能支付购房款，悦盈置业公司按照合同约定的联系地址向彭朝阳邮寄催告函，虽然邮件退回，但按照合同的约定，该催告函应视为在邮件退回之日即2017年6月15日送达。彭朝阳经悦盈置业公司催告至今未能支付购房款，应承担相应的民事责任。悦盈置业公司请求解除合同，依据和理由充分，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后的备案注销手续是合同的附随义务，彭朝阳负有协助配合的义务。悦盈置业公司请求彭朝阳支付因本案诉讼支出的律师代理费，符合合同的约定，应予采纳。但请求的律师代理费23200元偏高，应调整为按1万元计算较合理。因合同约定的付款期限及逾期付款违约责任条款无效，故悦盈置业公司请求彭朝阳支付违约金，依据和理由不足，不予支持。悦盈置业公司诉讼请求中合理的部分应予支持，不合理的部分应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十二条、第九十四条第三款、第九十七条、第九十八条、第一百二十五条规定，判决：一、解除悦盈置业公司与彭朝阳于2016年3月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201603310027）；二、彭朝阳应于判决生效之日起15日内协助悦盈置业公司向泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局办理上述商品房买卖合同（网上签约）备案注销手续；三、彭朝阳应于判决生效之日起15日内支付悦盈置业公司本案诉讼律师代理费1万元；四、驳回悦盈置业公司的其他诉讼请求。案件受理费15240元，由悦盈置业公司负担1372元，彭朝阳负担13868元（应于判决生效后5日内交纳）。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据本案查明事实，诉争2016年3月31日的《商品房买卖合同》，系悦盈置业公司和彭朝阳基于拟以案涉商品房抵作江苏建工公司与悦盈置业公司之间的部分工程款（该工程款彭朝阳又基于主张以管洪卫对其所负债务进行抵销）而签订，当事人的真实意思表示上实际达成的是以物抵债的协议，就此可以认定。在二审调查时，彭朝阳和悦盈置业公司确认案涉商品房至今未交付，悦盈置业公司和江苏建工公司确认在诉争《商品房买卖合同》签订时案涉工程尚未竣工验收，工程款未进行结算，彭朝阳亦陈述管洪卫与江苏建工公司之间、江苏建工公司与悦盈置业公司之间就案涉工程未进行结算，且现又无证据证明上述抵作购房款的工程款是何笔符合支付条件的进度款，故可认定诉争《商品房买卖合同》签订所依据的江苏建工公司与悦盈置业公司之间的债权债务履行时间尚未届至。因此，彭朝阳与悦盈置业公司签订的诉争《商品房买卖合同》属于当事人在债务履行期届满前达成的以物抵债协议，因抵债物尚未交付债权人，故当事人无法直接按照以物抵债协议的约定要求履行。悦盈置业公司请求解除诉争《商品房买卖合同》并要求彭朝阳协助其办理相应合同备案注销手续，予以支持。因导致本案合同无法履行的原因属于合同当事人均知道或应当知道的事项，难以单独归责于彭朝阳或悦盈置业公司的任何一方，故悦盈置业公司主张适用诉争《商品房买卖合同》中有关违约条款，请求判令彭朝阳支付其违约金并赔偿律师代理费，依据不足，不予支持。彭朝阳上诉主张诉争《商品房买卖合同》不应解除，与上述认定事理相悖，故不予采纳。至于各方当事人之间的原债权债务关系，均可依据原有基础法律关系另行主张解决。 综上所述，彭朝阳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初8847号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初8847号民事判决第三项、第四项； 三、驳回泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司一审的其他诉讼请求。 一审案件受理费15240元，由泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司负担1422元，彭朝阳负担13818元。二审案件受理费13868元，由彭朝阳负担13818元（多预交的1422元予以退还），泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司负担50元（于本判决生效之日起3日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  傅嘉钦 审判员  肖森华 二〇二〇年七月二十四日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。