沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0103民初1041号原告：盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行，住所地沈阳市沈河区大西路**金厦广场。负责人：李婷，系该支行营业室经理。委托诉讼代理人：周多，系该支行信贷员。委托诉讼代理人：易秀石，系辽宁众顺律师事务所律师被告：李霞。被告：沈阳银基置业有限公司，住，住所地沈阳市沈河区沈水路**/div>法定代表人：黄东坡，系该公司经理。委托诉讼代理人：贺东亮，系该公司法务经理。原告盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行与被告李霞、沈阳银基置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行委托诉讼代理人周多、易秀石，被告沈阳银基置业有限公司委托诉讼代理人贺东亮到庭参加诉讼，被告李霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李霞立即偿还原告借款本金人民币1071908.7元，截止到2019年9月20日的利息、逾期利息、复利人民币21055.52元，2019年9月20日之后的利息、逾期利息、复利按合同执行利率的1.5倍计算至借款实际结清之日止；2、判令原告对被告李霞抵押的房屋及土地使用权(明细详见不动产登记证明及抵押财产清单)享有优先受偿权；3、判合被告沈阳银基置业有限公司对被告李霞的全部债务承担连带保证责任；4、判令各被告负担原告行使、实现债权的全部费用(包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师代理费、评估费、拍卖费、过户费、查询费等)。事实及理由：2017年11月10日，原告与被告李霞、沈阳银基置业有限公司签订了合同编号为345119231700021号的《盛京银行个人住房(商业用房)借款合同》(抵押加阶段性保证借款)(以下简称“借款合同”)，借款合同第四条约定了被告李霞购买被告沈阳银基置业有限公司开发的座落于辽宁省沈阳巿沈河区(银河丽湾)的房屋，借款合同第五条、第六条、第七条约定了被告李霞向原告借款人民币111万元，年利率为5.88%，如遇利率调整则按规定作相应调整，借款期限自2017年11月10日至2043年11月1日。借款合同第十条、第十一条约定了还款总期数为312期，还款方式为等额本息，每月20日还款。借款合同第四十条第四项第3款约定了借款期间被告李霞连续三个月(包括计划还款当月)或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的，原告有权要求提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。借款合同第十七条约定了被告李霞用购买的上述房屋抵押给原告2017年11月2日被告李霞为原告办理了该房屋的抵押权预告登记。同时借款合同第二十五条、第二十六条、第二十七条约定了被告二自本借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关材料交原告代为保管之日止对被告李霞的违约行为所引起的全部债务承担阶段性连带保证责任，保证范围包括被告李霞的借款本金、利息(包括逾期利息、罚息、复利)以及原告为实现债权而发生的相关费用等。上述合同签订后，原告履行了放款义务，但被告李霞自2019年6月20日开始未按照借款合同约定的期限偿还借款本息。上述合同一经签署对合同各方均具有约束力，依据《盛京银行个人住房(商业用房)借款合同》(抵押加阶段性保证借款)第十一条、第四十条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十九条等赋予了原告向借款人、保证人主张借款本金、利息、逾期利息、罚息、复利、赔偿金及实现债权费用的权利。同时《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第2款规定“对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”综上，为维护原告合法权益，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告李霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告沈阳银基置业有限公司辩称，1、本案阶段性保证是一种附解除条件的保证，解除条件已成就，原告要求本公司就其全部债务承担连带责任保证缺乏法律依据；2、原告仅为房屋抵押权预告登记的权利人，不能对房屋行使抵押权，故其主张对房屋土地享有优先受偿权的请求，缺乏法律依据；3、原告主张被告李霞应付款项已超出本公司保证范围且未明确计息利率的计算方式；4、原告所主张实现债权的全部费用不应由本公司承担，且原告并未提供造成其实际损失的事实依据，故不应支持原告要求答辩人负担其实现债权全部费用的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。被告李霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。鉴于被告沈阳银基置业有限公司对于原告提供个人住房商业借款合同、放款凭证等证据的真实性均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月14日，被告李霞、沈阳银基置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告李霞购买由被告沈阳银基置业有限公司开发的位于沈阳市沈河区，建筑面积160.09平方米的房屋，付款方式为被告李霞于2017年9月14日前支付首期房价款484098元，未付购房余款1110000元，将申请银行提供个人住房贷款或住房公积金。2017年11月2日，原告盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行与被告李霞、沈阳银基置业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证）》（编号：3451192317000210），其中，原告盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行作为乙方（贷款人、抵押权人），被告李霞作为甲方（借款人、抵押人），被告沈阳银基置业有限公司作为丙方（保证人，即开发商或售房单位），合同约定：借款用于购买沈河区沈水路600-16号1-27-2号房屋,贷款金额为壹佰壹拾壹万元，借款期限26年，即从2017年11月2日起至2043年11月1日，贷款年利率为5.88%，本贷款利率在借款期限呃逆，遇国家法定利率调整时，于下季度第一个结息日开始，按相应档次利率执行新的利率；但借款期限在1年以内（含1年）的，执行本合同利率，遇法定利率调整时不调整合同利率。甲乙双方约定采取签订《委托扣款授权书》的方式，即乙方将贷款直接划入甲方在乙方开立的玫瑰卡账户后，按《委托扣款授权书》的约定，同步将款项从甲方账户划入病房在乙方开立的存款账户内。还款方式为借款期限在1年以上的，甲方从贷款发放的次月起偿还贷款本息，每一个月为一个还款期，当月本息当月清偿，甲、乙双方同意遵循先还息后还本、息随本清的原则，甲方还入款项按照“期前欠息-当期利息-本金”的顺序依次入账。放款当期结计的利息在次月还款时加上次月还款额一并收取。还款总期数为312期，采用等额还款法，按月还款。还款日定于每月的20日。贷款担保方式为抵押加阶段性保证，即乙方以甲方提供的所购住房作抵押，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向甲方发放贷款的方式。在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带责任，如甲方不能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就全部债务承担保证责任，丙方同意乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划。保证担保的范围包括甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的赔偿金以及乙方未实现债权而发生的相关费用等。保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止。抵押物为沈阳市沈河区室，建筑面积160.09平方米，抵押担保的范围包括本合同所列的贷款金额、利息（包括罚息）、甲方应支付的赔偿金以及乙方为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等），抵押期限自本合同所列抵押物经房地产抵押登记部门备案登记之日起至本合同借款人债务全部清偿之日止。同时，合同第四十条关于甲方的违约责任约定：“二、借款到期，甲方未按本合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起按本合同约定利率（或调整后利息）的1.5倍计收逾期利息。三、本合同履行期间，甲方未按合同的约定日期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按本合同的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按合同的贷款利率计收罚息。四、发生下列情况之一时，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任：3、借款期间，甲方连续三个月（包括计划还款当月）或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的；4、借款到期，甲方未按期归还贷款本息，并自乙方发出催款通知书之日起30日内（以挂号寄出时间为准）仍未清偿的……”2017年11月7日，原告与被告李霞将坐落于沈阳市沈河区，建筑面积160.09平方米的房屋办理了商品房抵押权预告登记，权利人为原告盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行，债权数额为110万元。合同签订后，原告依约履行了放款义务，于2017年11月10日向被告沈阳银基置业有限公司转款111万元贷款。在本案审理过程中，原告自认其主张的截止至2019年9月20日，被告李霞欠付的贷款本金、利息、逾期利息、复利已经于2019年年底前结清，但自2020年1月1日起，被告李霞又未按约定履行还款义务。根据原告提供的《盛京银行贷款业务查询明细》，可以看出，截止2020年7月6日，被告李霞尚欠本金1071908.7元（正常本金1061586.60元+逾期本金5198.89元+呆滞本金5123.21元）。另查，坐落于沈阳市沈河区，建筑面积160.09平方米的房屋仅办理了预购商品房预告登记，权利人为被告李霞，该房屋未办理所有权登记。现原、被告因金融借款合同产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案被告李霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利，本院根据原告提供的证据对本案的事实予以认定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告与被告李霞、沈阳银基置业有限公司于2017年11月2日签订的《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证）》系各方真实意思表示，依法成立、合法有效，具有法律约束力，可以看出原告与被告李霞已经形成借贷合意。关于款项交付的问题。根据原告提供的《借款凭证》、放款凭证等证据，能够证明原告已依约向被告李霞发放贷款。被告李霞作为完全民事行为能力人，应清楚出具《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证）》并办理商品房抵押权预告登记的法律后果，现被告李霞未到庭答辩，放弃了对原告主张的抗辩权，也未提供反驳借款事实的相反证据，故，原告与被告李霞之间借贷关系成立。各方当事人应严格按照合同约定的内容认真履行合同义务，原告已按合同约定如期履行了义务，被告李霞作为借款人向原告借款，应按约定履行返还借款的义务。虽被告李霞已于2019年底前结清之前欠付的贷款本息，但自2020年1月1日起被告李霞仍存在未按约定履行还款义务的行为，现被告李霞拖欠原告借款的行为，已侵害了原告的合法利益，系违约行为，应承担违约及给付责任。现原告依据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证）》的约定要求被告提前偿还贷款，符合合同法规定，故，对于原告要求被告李霞返还贷款本息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于尚欠贷款本金及利息的数额问题。被告李霞作为原告的客户，其应当知道自己的还贷情况，另外也可通过查询了解到其还贷及是否欠息的情况。被告李霞与原告发生银行贷款，期间还贷、计息等数据由原告的计算机系统处理生成。原告依据系统数据主张被告李霞欠款本息，而被告李霞并没有提供证据反驳原告主张的欠款事实，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，本院对原告主张被告李霞欠款本息的数额予以采信。关于原告主张对被告抵押的房屋折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权的诉讼请求。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押权预告登记并非现实的抵押权，并不能直接产生设立抵押权的法律效果。本案中，原告与被告李霞于2017年11月7日就案涉房屋办理了商品房抵押权预告登记，在未办理正式的房屋抵押权登记之前，原告作为抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房屋办理抵押权登记的债权请求权，并可对抗他人对案涉房屋的处分，而不享有案涉房屋的抵押权。故，对于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告沈阳银基置业有限公司是否承担连带还款责任的问题。被告沈阳银基置业有限公司作为保证人、开发商或售房单位，与原告、被告李霞签订《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证）》，合同约定在被告李霞取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由被告沈阳银基置业有限公司提供阶段性连带责任保证，保证担保的范围包括被告李霞的借款本金、利息（包括罚息）、应支付的赔偿金以及原告未实现债权而发生的相关费用等，保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告代为保管之日止。依据上述约定可以看出，被告沈阳银基置业有限公司对涉诉债务的履行确有保证的意思表示，应认定为连带保证人，且未超过保证期间，其应承担连带保证责任。故，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告李霞于本判决书生效之日起十五日内偿还原告盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行贷款本金1071908.7元；二、被告李霞于本判决书生效之日起十五日内共同给付原告盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行贷款本金1071908.7元的利息、逾期利息、复利（自2020年1月1日起至贷款全部还清之日止的利息、逾期利息、复利，按合同约定计算）；三、被告沈阳银基置业有限公司对本判决第一、二项款项承担连带给付责任；四、驳回原告盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14741元，保全费5000元，由被告李霞承担，被告沈阳银基置业有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王英霞人民陪审员  李 晓人民陪审员  李一民二〇二〇年七月二十三日法官 助理  潘鸿飞书 记 员  吕艳艳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条规定：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条规定：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。