福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终711号 上诉人（原审原告）:郑冬秀，女，1959年9月30日出生，汉族，户籍所在地福建省浦城县，现住上海市普陀区。 被上诉人（原审原告）：夏石和，男,1958年6月13日出生,汉族，户籍所在地福建省浦城县，现住福建省浦城县。 委托诉讼代理人：陆斌，福建皇华律师事务所律师。 上诉人郑冬秀因与被上诉人夏石和房屋租赁合同纠纷一案，不服浦城县人民法院（2019）闽0722民初2542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郑冬秀上诉请求：撤销一审判决，改判：1.夏石和支付郑冬秀第三期租金37800元(从2019年10月1日起至2020年9月30日止)；2.夏石和赔偿郑冬秀因夏石和擅自堆放物体导致郑冬秀房屋和仓库从2017年10月1日至2019年11月30日未能出租的经济损失91433元；3.夏石和赔偿郑冬秀因夏石和承租期间造成郑冬秀的财产损失16000元。事实和理由：郑冬秀出租给夏石和使用的房屋属于郑冬秀合法财产，该房屋的土地使用权系郑冬秀合法取得，地面建筑物系郑冬秀于1992年合法所建，不存在违反法律法规的禁止性规定，至今未被有关部门认定为非法建筑。郑冬秀与夏石和于2017年9月18日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效。《房屋租赁合同》协议订立后，夏石和在使用时从未有异议，也如数支付2019年9月30日前的租金，夏石和有义务依约继续履行合同的义务，即继续承租用至2020年9月30日，并按约支付租金37800元。2017年10月1日至2019年11月30日，夏石和擅自堆放杂物在租赁房屋进大门右边(南面)门前、仓库门前，保留三分之一的公共通道上，郑冬秀于2018年11月1日书面告知夏石和整改，但夏石和置之不理，致使房屋和仓库无法出租，造成直接的经济损失91433元。此外，夏石和在租赁期间有将部分房屋拆除并有损坏房屋部分设施，造成郑冬秀的财产损失16000元。《房屋租赁合同》约定，若一方提前解除合同，应承担违约责任并赔偿给对方造成的损失，一审对此并未作处理。此外，一审法院认定夏石和已于2019年11月30日腾空出房屋也与事实不符。 夏石和辩称，一、一审判决认定涉案《房屋租赁合同》无效，该事实认定清楚，适用法律正确。郑冬秀出租给夏石和的涉案租赁房屋，虽有一份《让地协议书》，但该房屋不仅未办理相关权属证书，亦无建设工程规划许可证等相关建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，郑冬秀与夏石和签订的《房屋租赁合同》无效。二、夏石和已于2019年1月30日之前已搬出租房屋，并按郑冬秀的指使将钥匙交给张帮福。一审判决夏石和支付2019年10至11月的房屋占有使用费6300元，该事实认定清楚，适用法律正确。郑冬秀要求夏石和支付第三期租金37800元，基于合同无效不能成立。三、郑冬秀要求夏石和赔偿擅自堆放物体导致其房屋、仓库从2017年10月1日至2019年11月30日前未能出租的经济损失91433元与事实不相符，不能成立。原空坪处只是暂时堆放一些材料或临时停车用，并不影响空坪和公共通道的通行，不会影响郑冬秀南向仓库、房屋的出租。期间从未见过有人需要承租郑冬秀该部分房屋。四、郑冬秀要求夏石和赔偿租赁期间造成房屋、设施损失16000元不能成立。郑冬秀出租给夏石和的房屋本身存在开裂、漏水等诸多问题，根本无法正常居住、使用。完全是房屋自身的破损以及郑冬秀作为出租人不履行维修义务所致。一审庭审中法院就郑冬秀主张的房屋受损原因和损失金额问题向郑冬秀进行了释明是否要鉴定，但郑冬秀并不申请鉴定。五、涉案租赁合同无效后，并不存在郑冬秀所称的违约责任，同时郑冬秀应予返还夏石和交纳的租房押金10000元，并在夏石和所应支付的房屋占有使用费6300元中抵扣。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院判决驳回郑冬秀的上诉，维持原判。 郑冬秀向一审法院起诉请求：1.夏石和支付第三期租金37800元(从2019年10月1日起至2020年9月30日止)；2.夏石和排除妨碍,将堆放在大门右边(南面)房屋门前、仓库门前的物品立即搬离，并保留三分之一空坪的公共通道；3.夏石和赔偿因其擅自在上述公共通道堆放物，影响房屋和仓库至今未出租的经济损失；4.夏石和赔偿在承租房屋期间对设施造成损坏的损失；5.夏石和在租赁期满后拆除其安装的电表，并注销电表号码7642149236；6.夏石和拆除10-1号二楼靠阳台的房间，并恢复原状。 一审法院认定事实：1992年9月22日郑冬秀与浦城县南浦镇解放村民委员会签订一份让地协议书，协议中浦城县南浦镇解放村民委员会将土名高椅湾布袋丘旱地转让给郑冬秀，郑冬秀在此土地上建了房屋、仓库（现牌门号为浦城县交椅湾10号），但未办理相关权属证书和相关报建手续。2017年9月18日郑冬秀和夏石和签订1份房屋租赁合同，合同中约定郑冬秀将坐落于浦城县交椅湾10号，进大门左边10－1号：西面一楼五个间4个房门从大门数进；二楼，变压器；北面车间；中心场地（即空坪）三分之二出租给夏石和使用。租期为3年，即从2017年10月1日租至2020年9月30日止，每年租金37800元。第一期租金37800元及押金10000元在签订合同时付清，以后每年租金需提前30天支付，并在合同中约定了违约责任。夏石和已于2019年11月30日前搬离出租房屋，清空了空坪，并将安装的电表拆除。 另查明，夏石和交纳了租房押金10000元，并已缴清了二年的房租（2017年10月1日至2019年9月30日）。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，郑冬秀未提供涉案租赁房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此郑冬秀和夏石和于2017年9月18日签订的房屋租赁合同，违反了法律的禁止性规定，属无效合同。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。故郑冬秀要求夏石和支付第三期租金37800元(从2019年10月1日起至2020年9月30日止)的主张，因夏石和于2019年11月30日彻底搬离出租房屋，只支持2019年10月和11月未支付的房租，即支持6300元（37800元÷12个月×2个月）。夏石和在搬离出租房屋时，已清空了空坪，并将安装的电表拆除，故郑冬秀要求夏石和排除妨碍，保留三分之一空坪和拆除电表的事实已不存在，不予处理。郑冬秀要求夏石和赔偿房屋损坏的损失，但未提供证据证明房屋损坏原因及损失的金额，经法院释明后又不申请房屋受损原因和金额鉴定，应自行承担举证不能的不利后果。郑冬秀要求夏石和赔偿因其擅自在上述公共通道堆放物，影响房屋和仓库至今未出租的经济损失和恢复10－1号二楼靠阳台房间，因其未提供证据证明其主张，不予支持。 综上所述，郑冬秀的诉讼请求，部分予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、夏石和应于判决生效后十日内支付郑冬秀房屋占有使用费6300元；二、驳回郑冬秀的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：郑冬秀认为一审法院认定夏石和于2019年11月30日搬离涉案的租赁房屋错误及认为夏石和至今未办理移交手续，并在二审提交一份叶天富和徐坤妹的证人证言，证明夏石和对场地的使用造成无法对其他房屋出租及对出租财产进行了损毁。本院认为，结合庭审中郑冬秀陈述有叫张帮福退钥匙给夏石和，夏石和于2019年12月5日将钥匙交给法院的事实，可以认定夏石和于2019年11月30日搬离了涉案房屋。叶天富和徐坤妹未出庭作证，真实性无法确认，证人证言的内容也无相应证据予以印证，故本院不予采纳。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。二审中，夏石和自认其有对租赁房屋的横梁损坏，郑冬秀主张修复横梁需要500元，夏石和表示认可该事实。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案郑冬秀至一审法院庭审辩论终结前未提供涉案租赁房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，因此郑冬秀向夏石和出租涉案房屋属无效行为，双方于2017年9月18日签订的《房屋租赁合同》无效。租赁合同无效，关于房屋占有使用费可参照合同约定的租金标准计取。夏石和于2019年11月30日搬离了涉案房屋，一审法院支持郑冬秀2019年10月和11月未支付的房租6300元并无不当。此后夏石和未占用涉案房屋，又因双方签订的租赁合同无效，故郑冬秀向夏石和主张从2019年10月1日起至2020年9月30日的租金没有事实与法律依据，一审法院对郑冬秀的该部分诉讼主张予以驳回正确。关于郑冬秀要求夏石和赔偿因夏石和擅自在上述公共通道堆放物，影响房屋和仓库至今未出租的经济损失问题，因郑冬秀未提供证据证明，一审法院认定由其承担举证不能的不利后果是正确的。本案二审期间夏石和自认其有对租赁房屋的横梁损坏，并认可修复横梁需要500元费用，该赔偿金额夏石和应向郑冬秀履行。至于夏石和在承租期间是否还有造成其他租赁物的损坏并应由夏石和承担的问题，根据举证责任的分配原则，应由郑冬秀负担。本案郑冬秀亦未对此方面进行举证证明，举证不能的不利后果仍应由郑冬秀负担。关于夏石和认为押金应可与租金抵扣问题，由于夏石和未提起对押金相关的诉讼主张，本案不作处理。 综上所述，郑冬秀的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持浦城县人民法院（2019）闽0722民初2542号民事判决第一项，即“夏石和应于本判决生效后十日内支付郑冬秀房屋占有使用费6300元”； 二、撤销浦城县人民法院（2019）闽0722民初2542号民事判决第二项，即“驳回郑冬秀的其他诉讼请求”； 三、夏石和应于本判决生效后十日内赔偿郑冬秀财产损失500元； 四、驳回郑冬秀的其他诉讼请求。 一审案件受理费372.5元，由郑冬秀负担347.5元，夏石和负担25元；二审案件受理费745元，由郑冬秀负担695元，夏石和负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年七月十四日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。