成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初3231号 原告：成都花雨实业有限公司，住所地：成都市双流区协和街道华府大道二段**。 法定代表人：高洋，总经理。 委托诉讼代理人：任欢，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张若男，四川蓉城律师事务所律师。 被告：陈潘，男，1988年10月30日出生，汉族，住四川省阆中市。 原告成都花雨实业有限公司（以下简称：花雨公司）诉被告陈潘商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告花雨公司的委托诉讼代理人任欢到庭参加诉讼，被告陈潘经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 花雨公司向本院提出诉讼请求：1．确认花雨公司与陈潘2014年6月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：CW-3-1-1503）及《补充协议》已于2020年5月9日解除；2.判决陈潘协助办理注销该商品房预售合同登记备案等手续，并将买受房屋恢复原状后返还原告；3.判决陈潘支付违约金69804.2元、律师费50000元，由花雨公司直接从陈潘已付的购房款中直接抵消扣除；4.判决本案诉讼费、保全费等均由陈潘承担。事实和理由：2014年6月27日，我公司与陈潘签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：陈潘购买我公司开发的三都汇·朝外×幢×单元×层×号房屋，总价698042元，陈潘支付首付款218042元，余下款项采用贷款方式付款；若因买受人的原因而导致出卖人作为保证人向银行承担了保证责任的，出卖人有权解除合同及补充协议，收回房屋另行处理并要求买受人按合同约定的总房款的10%支付违约金；买受人须在解除合同后20日内将房屋恢复原状交还出卖人。现在陈潘未按约履行还贷义务，经多次催收无果，银行要求我公司承担担保责任，我公司于2020年4月21日向陈潘的贷款银行承担了保证责任，为陈潘垫付了445359.44元。陈潘已构成严重违约，请求法院支持我公司诉讼请求。 被告陈潘未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2014年6月28日，花雨公司（出卖人）与陈潘（买受人）签订了《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，双方约定：陈潘购买花雨公司开发的位于双流县（住宅，清水房），商品房总价698042元，买受人于合同签订当日支付首付款218042元（含购房定金30000元），余下480000元，由买受人向银行申请按揭贷款方式支付；买受人获得贷款后，因买受人的原因而导致出卖人作为保证人向银行承担了保证责任的，出卖人有权向买受人追偿，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担（包括但不限于诉讼费等），出卖人有权解除合同及补充协议，收回房屋另行处理并要求买受人按合同约定的总房款的10%支付违约金；如果处理房屋不足以弥补出卖人损失和开支的，出卖人有权向买受人追偿；合同解除的，买受人应当在收到出卖人书面通知之日起10日内配合出卖人办理注销购房合同备案登记手续；主合同解除时，该房屋已交付买受人的，则买受人应在合同解除通知送到后30日内腾空该房屋，买受人归还房屋时应与交付时的状态相符，出卖人不承担装修损失；双方在合同中所留通讯地址、邮编、电话必须准确，如有变化，应立即书面通知对方，由于一方联络方式不准确或变更而导致对方不能将有关通知书送达的，对方通知发出之日视为已通知变更方；双方同意以电话、信函、传真等方式进行联络，对重要事项应采取挂号信或者特快专递方式，在成都市行政辖区内，自邮件寄出之日起3日内视为送达对方等等。合同中，陈潘的通讯地址为：成都市青羊区群和路×号×单元×幢×号，联系电话为：159××××6309。合同签订后，陈潘支付了首付款218042元。花雨公司办理了上述合同的备案登记，案涉房屋的登记地址为：协和街道华剑路一段×号×栋×单元×楼×号，合同备案号为：××××。 2014年7月7日，陈潘（借款人）与中国工商银行股份有限公司成都双流支行（贷款人，以下简称：双流工行）、花雨公司（保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定双流工行向陈潘发放个人购置住房贷款480000元，用于购买案涉房屋，贷款期限20年，花雨公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。双流工行为上述合同办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。此后，双流工行向陈潘发放了贷款。花雨公司已收到陈潘支付的全部购房款，并于2016年9月20日向陈潘交付了房屋。 此后，因陈潘拖欠银行贷款，双流工行向成都市双流区人民法院申请了强制执行，被执行人为陈潘和花雨公司，双流区法院于2020年3月19日向花雨公司发出了(2020)川0116执756号执行通知书，通知花雨公司履行本院作出的（2019）川0116民初920号法律文书。 2020年4月14日，花雨公司委托四川蓉城律师事务所（以下简称：蓉城律所）通过EMS邮政快递向陈潘发送了《律师函》，通知陈潘收到本函三日之内与工商银行协商处理按揭贷款还款，如花雨公司对此承担保证责任，将会依约解除商品房买卖合同及补充协议，还有权将上述房屋收回并另行出售给第三方，同时公司将保留追究其违约责任和经济损失的权利。 2020年4月21日，花雨公司向双流工行转账450000元用于结清陈潘贷款，双流工行于同日转账3640.89元给花雨公司，退回了多划资金，双流工行实际收到花雨公司代偿银行款项446359.11元。双流工行出具了陈潘的《个人贷款结清证明》。2020年6月8日，本院执行扣划了花雨公司的银行存款6578元(执行费)。此后，陈潘一直未向花雨公司归还上述代偿款。 2020年5月8日，花雨公司委托蓉城律所通过EMS邮政快递向陈潘发送了《解约函》，致函陈潘：根据花雨公司工作人员的述称，基于陈潘自2018年以来未按时向银行偿还按揭款，导致花雨公司作为担任人向银行履行了担保责任，根据合同法第93条及商品房买卖合同补充协议第2条之规定，授权该所律师函告陈潘，花雨公司于本函发出之日正式解除与陈潘签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，陈潘在收到本函之后应立即向花雨公司支付合同约定总价款10%的违约金，陈潘应立即将“三都汇·朝外”项目×幢×单元×层×号房屋恢复原状后交还给花雨公司，并配合花雨公司办理注销该房屋的合同签约备案登记等等。 蓉城律所向陈潘邮寄的两份邮政快递中，陈潘的收件地址为合同中的通讯地址，联系电话也为合同中的联系电话，《律师函》的快递投递信息显示为：“他人代收：菜鸟驿站外”，《解约函》的快递投递信息显示为：“他人代收：放门卫室”，签收时间为2020年5月9日。 又查明，2020年花雨公司与蓉城律所签订了一份《民事案件委托代理合同》，委托该律所的律师为该公司与陈潘的商品房预售合同纠纷案的委托代理人，花雨公司自愿缴纳律师费50000元。花雨公司已向该律所支付律师费50000元。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、公证书及《个人购房借款/担保合同》、本院（2020）川0116执756号执行通知书、律师函及EMS邮寄单、投递信息、中国工商银行凭证、中国工商银行网上银行电子回单、个人贷款结清证明、解约函及EMS邮寄单、投递信息、委托代理合同及发票、陈潘的《个人住房信息查询记录》、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，花雨公司与陈潘签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应属有效，双方当事人均应全面履行合同义务。在合同履行过程中，陈潘未按照与双流工行的约定履行还贷义务，导致花雨公司按约承担了连带保证责任，且至今未偿还花雨公司代偿款项，根据《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》的约定，花雨公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，有权要求陈潘在合同解除后协助办理注销商品房买卖合同备案登记手续并按原状（清水房）返还房屋、按房屋价款的10%支付违约金69804.2元（在陈潘已付房款中直接抵消扣除）。 因花雨公司已委托蓉城律所于2020年5月8日通过邮政快递向陈潘邮寄了《解约函》，通知陈潘解除合同，虽然投递信息显示邮件于2020年5月9日签收，但不能证明系陈潘本人或其委托人员签收，不能认定陈潘于2020年5月9日已收到该函件。按照补充协议约定：“对重要事项应采取挂号信或者特快专递方式，在成都市行政辖区内，自邮件寄出之日起3日内视为送达对方”，故该解除合同通知应于2020年5月10日视为送达陈潘。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，本院认定，双方签订的合同及补充协议于2020年5月10日解除。对花雨公司的其他诉讼请求，本院予以支持。 本案中，双方并未约定由陈潘支付律师费，合同也约定了：“如果处理房屋不足以弥补出卖人损失和开支的，出卖人有权向买受人追偿”，鉴于目前案涉房屋的市场价格已上涨数十万元，花雨公司并无证据证明其处理房屋不足以弥补其支付的律师费损失，故对花雨公司的该项请求，予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都花雨实业有限公司与被告陈潘签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》于2020年5月10日解除。 二、被告陈潘在判决生效后三日内协助原告成都花雨实业有限公司办理注销商品房买卖合同备案登记（合同备案号：××××）。 三、被告陈潘在本判决生效后三日内向原告成都花雨实业有限公司按原状（清水房）返还位于成都市双流区协和街道华剑路一段×号×栋×单元×楼×号房屋。 四、被告陈潘在判决生效后三日内向原告成都花雨实业有限公司支付违约金69804.2元（在陈潘已付房款中直接抵消扣除）。 五、驳回原告成都花雨实业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5989元及诉讼保全费4010元，由被告陈潘负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年七月二十九日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶