广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1160号上诉人（原审原告）：中山市康建物业服务有限公司，住所地广东省中山市**岐沙路南侧创兴广场第**首层一卡，统一社会信用代码914420007536636349。法定代表人：廖伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩明，中山市南区法律服务所主任。被上诉人（原审被告）：欧阳慧，男，1980年6月19日出生，汉族，住湖南省宜章县**************。被上诉人（原审被告）：谷芳，女，1980年6月7日出生，汉族，住湖南省宜章县*****************。委托诉讼代理人：欧阳慧，系谷芳的丈夫。上诉人中山市康建物业服务有限公司（以下简称康建物业公司）与被上诉人欧阳慧、谷芳物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初7209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。康建物业公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判欧阳慧、谷芳支付康建物业公司2016年7月至2017年12月期间共18个月的物业管理费1314元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费73元为基数，分别从欠费当月/次月1日起按1‰利率计算至清偿之日止）以及2018年1月至2018年12月期间共12个月的物业管理费1224元及违约金（违约金计算方法：以每月管理费102元为基数，分别从欠费当月/次月1日起按1‰利率计算至清偿之日止）。事实和理由：一、一审认定康建物业公司提供物业服务存在瑕疵的依据错误。康建物业公司服务的涉案物业管理区域共有物业496户，本次康建物业公司一次性起诉了18户欠费业主，一审法院以此认定属于“系列案件大批业主拒交服务费事实及反映的问题，根据一般生活经验，本院认定康建物业公司对该小区管理服务确存在瑕疵”，认定有误。首先从数据上看，18÷496＝0.036，3.6%的比例在统计学中属于小概率事件，其余97%的业主均按时缴费。其次从证据认定上看，欧阳慧、谷芳对康建物业公司未尽管理职责事实根本没有有效证据予以佐证。二、物业服务管理水平应当与收费标准予以结合。涉案小区收费标准经调整后为多层每月每平方米0.9元，高层每月每平方米1.6元，参考《中山市住宅物业服务费政府指导价标准》，该标准为五级收费标准，即最低收费标准。三、《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主欠缴物业管理费属于侵犯其他业主合法权益的行为。法院在个案中任意变更管理费的标准实际上是鼓励欠费业主，且是对依约缴费的业主权利的侵犯。现物业服务企业已提供服务，欧阳慧、谷芳却拒交物业管理费，其行为本身就可能会导致康建物业公司运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量降低，最终损害其他正常缴费业主的合法权益。若欧阳慧、谷芳认为康建物业公司提供的服务达不到合同约定标准，小区服务质量出现问题，应由小区业委会进行监督，欧阳慧、谷芳可通过小区业委会直接与康建物业公司交涉，甚至可以改聘其他物业公司来管理小区。最后，康建物业公司作为物业管理企业，与中山市港口镇幸福豪庭小区业主委员会（以下简称幸福豪庭业委会）依法订立了《物业服务合同》，该合同合法有效，欧阳慧、谷芳作为小区业主，理应依约履行合同义务，向康建物业公司支付物业服务费，合同第十三条明确约定业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。欧阳慧、谷芳自2016年开始未缴纳物业服务费，其行为已实际迟延履行物业服务合同的义务，应当按照合同约定支付违约金。一审适用《物业管理条例》第四十条属适用法律错误。欧阳慧、谷芳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、根据一审期间的证据及一审法院已查明事实反映，康建物业公司未按《物业服务合同》约定对小区进行管理和维护，导致业主极度不满意。2019年6月16日小区各栋楼门口粘贴了康建物业公司《致幸福豪庭小区业主致歉信》，主要内容为在更换物业管理之前康建物业公司存在服务不到位、服务质量不达标等原因。二、物业管理水平与收费标准不匹配。康建物业公司对幸福豪庭的管理严重缺失和服务不到位，其管理水平和服务质量相对目前小区的物业费收取标准来说实属过高，达不到应有的《中山市住宅物业服务费政府指导价标准》的五级收费标准，即最低收费标准，且该收费标准也高于附近同等小区，欧阳慧、谷芳不能认同康建物业公司的服务标准。三、滞纳金收取不正当及违法。康建物业公司未在欧阳慧、谷芳欠缴物业管理费的第四个月公示或起诉欧阳慧、谷芳，而在十二个月后才进行起诉并要求支付滞纳金，不符合《物业服务合同》第十二条第3项约定，有故意延长时间以收取高额滞纳金的事实。且业主迟延缴纳物业费原因系康建物业公司在幸福豪庭小区的服务存在瑕疵，存在管理不当、服务不到位的违约行为，故康建物业公司应自担相应损失，其主张物业费滞纳金没有法律依据。康建物业公司向一审法院起诉请求：1.欧阳慧、谷芳支付2016年7月至2017年12月期间共18个月的物业管理费1314元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费73元为基数，分别从欠费当月/次月1日起按1‰利率计算至清偿之日止）；2.欧阳慧、谷芳支付2018年1月至12月期间共12个月的物业管理费1224元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费102元为基数，分别从欠费当月/次月1日起按1‰利率计算至清偿之日止，暂计至2018年12月31日，违约金合计为1100元）。一审庭审中，康建物业公司将诉求中的违约金调整为从欠费次月1日起按年利率24%计算至清偿之日止。一审法院认定事实：2007年2月10日，鸿丰公司作为甲方、康建物业公司作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》约定：甲方委托乙方就甲方开发建设的位于广东省中山市港口镇美景路幸福豪庭商住小区实行前期物业服务；物业竣工交付使用后，乙方按合同约定内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：住宅按建筑面积每月每平方米多层0.6元/高层1.3元收取；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5号前；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；服务期限自2007年2月10日起至物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；合同还约定了其他事项。2014年12月30日，幸福豪庭业委会与康建物业公司签订《物业服务合同》，双方约定：幸福豪庭业委会代表物业业主大会签订本合同，物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，康建物业公司为物业业主大会选聘提供物业管理的企业；物业服务费收取标准为住宅按建筑面积多层每月每平方米0.6元收取、高层每月每平方米1.3元收取；每次收缴物业服务费的时间为每月5日前，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；服务期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。合同期满后，双方于2017年12月30日续签《物业服务合同》，将物业服务费收取标准调整为住宅按建筑面积多层每月每平方米0.9元收取、高层每月每平方米1.6元收取，自2018年1月1日起按新标准计收物业服务费；服务期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止；物业服务费交纳时间及逾期交费责任与前一份《物业服务合同》约定一致。欧阳慧、谷芳系***************房的产权人（产权登记时间为2011年9月21日），物业建筑面积113.33平方米。欧阳慧、谷芳办理涉案物业收楼手续后，自2016年7月至2018年12月期间共拖欠30个月物业服务费。康建物业公司经催讨无果遂诉至一审法院，主张本案民事实体权利。另查：一审法院同时受理了康建物业公司提起的，以该小区其他十八户业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，到庭应诉的业主均抗辩称，康建物业公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，提供的卫生清洁、安保巡查等物业服务费质量相对较差，从而引发业主群体性拒交物业服务费。又查：欧阳慧、谷芳提供了案涉小区12户户主出具的证明，拟证明小区业主未参与过幸福豪庭业委会的投票事宜，且对2017年12月30日签订的《物业服务合同》内容不知情，但欧阳慧、谷芳于庭审中确认未通过诉讼等方式主张撤销《物业服务合同》。再查：就康建物业公司提供的物业服务问题，小区部分业主曾于2019年5月24日在多方协调下与康建物业公司代表进行沟通。2019年5月31日，中山市港口镇住房和城乡建设局向幸福豪庭业主代表发出《关于幸福豪庭业主维权问题的回复》，载明：一、关于业主委员会选举造假事宜。经查实，中山市港口镇幸福豪庭物业小区已于2014年5月至8月28日召开业主大会，按法定程序通过投票选举产生了第一届业主委员会，并在中山市住房和城乡建设局及中山市物业协会备案；二、关于“业委会与物业公司签订物业服务合同”的事宜。经了解，幸福豪庭业委会与康建物业公司签订《物业服务合同》时，当时已将相关资料在小区内进行公示了1个月，在公示期间业主委员会没有收到业主反馈意见，三个月后2014年12月30日幸福豪庭业委会与康建物业公司才签订了《物业服务合同》……2017年9月，康建物业公司向业主委员会申请上调物业管理费，当时业委会以征求意见的形式组织召开业主大会，上门征询意见，并得到法定同意户数认可……。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：1.幸福豪庭业委会与康建物业公司签订的《物业服务合同》对业主是否具有约束力；2.康建物业公司提供的物业服务是否符合《物业服务合同》的约定；3.物业服务费计收标准；4.违约金计收依据及标准。关于焦点一：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条规定“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外……”。本案中，中山市住房和城乡建设局出具的《关于幸福豪庭业主维权问题的回复》明确了“业委会成立程序合法，且经中山市住房和城乡建设局及中山市物业协会备案”、“幸福豪庭业委会与康建物业公司签订《物业服务合同》前已将资料在小区内进行公示，充分征求业主意见”及“物业服务费调价方案已通过召开业主大会、上门征询意见等方式，得到法定同意户数认可”的事实；而欧阳慧、谷芳提供的12户户主证明因与作为一方当事人的欧阳慧、谷芳具有利害关系，其证明力不足以推翻中山市住房和城乡建设局出具的《关于幸福豪庭业主维权问题的回复》中关于幸福豪庭业委会、《物业服务合同》及调价方案合法有效的证明，故一审法院不予采信；退一步讲，即使如欧阳慧、谷芳抗辩所称其业主权利被代表，对业委会成立事项不知情，亦与本案不属于同一法律关系，欧阳慧、谷芳应另行向幸福豪庭业委会主张权利。综上，幸福豪庭业委会已合法成立，由其代表全体业主与康建物业公司签订的《物业服务合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，且未经合法方式撤销，应为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，幸福豪庭业委会与康建物业公司签订的《物业服务合同》对包括欧阳慧、谷芳在内的全体业主具有约束力。康建物业公司为幸福豪庭小区提供了物业服务，欧阳慧、谷芳应按照物业服务合同的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，支付物业服务费用。关于焦点二、三、四：康建物业公司要求欧阳慧、谷芳按合同约定全额支付物业服务费，现结合幸福豪庭小区业主群体性拒交物业服务费的事实，康建物业公司应就其已全面履行了对幸福豪庭小区的物业管理服务承担相应的举证责任。诉讼中，康建物业公司向法庭提交的证据均不能反映其方提供的物业服务达到物业服务合同约定的服务质量标准，且康建物业公司不能提供其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理、绿化维护等其他相关管理台账予以佐证，故根据《物业管理条例》第四十条关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，其要求欧阳慧、谷芳按合同约定全额支付物业服务费及滞纳金理据不足，一审法院不予全部支持。结合系列案件大批业主拒交服务费事实及反映的问题，根据一般生活经验，一审法院认定康建物业公司对该小区物业服务确存在瑕疵。因此，酌定对物业服务费予以减免30%，而逾期缴交物业服务费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因康建物业公司在履行合同中亦存在管理不当、服务不到位的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因之一，应自担相应损失，故对其主张相应滞纳金一审法院不予以支持。经核，欧阳慧、谷芳应向康建物业公司支付2016年7月至2018年12月期间的物业服务费为1713.54元[(113.33平方米×0.6元/平方米/月×18个月+113.33平方米×0.9元/平方米/月×12个月）×70%]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、欧阳慧、谷芳于一审判决发生法律效力之日起七日内向康建物业公司支付2016年7月至2018年12月期间的物业服务费1713.54元；二、驳回康建物业公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（康建物业公司已预交），由康建物业公司负担26元，欧阳慧、谷芳负担24元（欧阳慧、谷芳负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付康建物业公司）。本院二审期间，康建物业公司向本院提交如下证据：1.康建物业公司自2016年11月至今的维修单据、保安巡逻表照片及巡逻点设置照片，拟证明康建物业公司履行了管理小区的义务和职责；2.2019年小区环境照片，拟证明康建物业公司于2018年底至2019年对小区绿化及环境进行适当的改造。经质证，欧阳慧、谷芳对上述证据的真实性均不予确认。欧阳慧、谷芳除于一审期间提交了光盘、证明、照片、关于幸福豪庭业主维权的回复、康建物业公司的公示、要求整改项目明细表等，拟证明康建物业公司提供的物业服务不到位等情况外，二审期间又向本院提交如下证据：1.《致幸福豪庭小区业主致谦信》；2.公告（2019年6月21日）；3.中山市12345的回复；4.开会签到表；5.告示（2019年6月17日）；6.和解协议；7.关于中山市港口镇幸福豪庭业主维权的投诉信;8.关于要求幸福豪庭小区业委会督促物业改善服务质量的业主联名信。上述证据拟证明康建物业公司服务不到位、质量不达标。经质证，康建物业公司除对证据6、7、8的关联性不予确认外，对其余证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。康建物业公司于庭后向本院补充提交：证据一、幸福豪庭第一届业主委员会（2014年-2019年）及第二届业主委员会（2019年8月至今）出具的证明，拟证明两届业主委员会均确认康建物业公司提供的物业服务质量达到约定要求；证据二、幸福豪庭24-27幢电梯维修费用动用维修资金的通知及维修确认书、维修业主同意书，拟证明康建物业公司一直积极履行服务合同的约定；证据三，书证一组，具体为1.幸福豪庭小区物业服务收费调整的表决结果确认表；2.公示（2017年12月14日）；3.公示照片；证据1-3拟证实康建物业公司的收费标准经业主大会同意，该标准适用于全体业主，绝大部分业主对康建物业公司的服务满意，否则不可能同意调高收费标准；4.证明，拟证实现任业委会及前任业委会的委员们均对康建物业公司的物业服务评价满意；5.广东省中山市第一人民法院诉前调解通知书、已缴费收据、撤诉申请、民事判决书，拟证实小区欠费比例低，部分欠费业主已与康建物业公司调解，小区秩序稳定；6.幸福豪庭保安考勤、交接班记录表（其中一部分）；7.幸福豪庭保安员巡逻工作表（其中一部分）；8.幸福豪庭车辆出入登记表（其中一部分）；9.幸福豪庭来人来访登记表（其中一部分）；证据6-9拟证实康建物业公司履行安全防范义务；10.幸福豪庭保洁员卫生登记表（其中一部分）；11.幸福豪庭小区绿化维护灭蚊记录表（其中一部分）；证据10-11拟证实康建物业公司履行清洁卫生义务；12.小区日常工作照片（其中一部分）；13.幸福豪庭小区树枝压顶、修剪树枝报价单；14.幸福豪庭小区维修路面下沉排水部分报价单；15.幸福豪庭小区绿化增加种植报价单公示；16.幸福豪庭小区对整改工作公告；证据12-16拟证实康建物业公司对小区物业进行绿化养护、日常维护等工作；17.幸福豪庭小区第一届业主委员会备案的函，拟证实小区业委会依法成立。欧阳慧、谷芳未对康建物业公司庭后补充提交的证据发表质证意见。本院对一审查明认定的基本事实予以确认。本院另查明：中山市港口镇住房和城乡建设局于2019年5月31日出具的《关于幸福豪庭业主维权问题的回复》中，另对业主反映的关于幸福豪庭小区卫生环境恶劣、治安差的问题进行的回复，主要载明：“业主委员会已经以书面形式通知物业公司加强小区环境卫生、治安等方面整改工作。2019年5月29日上午，我局已查访小区环境卫生保洁，设施设备维修、养护等方面的情况，并责令物业公司按照与业委会签订的物业服务合同约定的内容和标准提供物业服务，督促物业公司做好小区环境卫生管理工作……”。2019年6月，康建物业公司向幸福豪庭小区各位业主出具多份公示，内容载明：由于幸福豪庭小区管理层的不作为，服务不到位，现经康建物业公司研究决定廖文慈经理调离，辞退主管高寿兰，调彭兵担任幸福豪庭小区主管；2019年5月31日康建物业公司领导班子已和部分业主代表开会，并真诚沟通，双方初步达成共识，凡属物业服务范围的维修、维保及绿化，本公司将在三个月内整改完毕；等等。2019年6月16日，康建物业公司向小区业主出具了《致幸福豪庭小区业主致谦信》（此处“谦”应为当事人笔误，应为“歉”），载明：“……现在小区整改工作正在积极进行中，……通过对小区深入的了解和与部分业主的沟通，对幸福豪庭以前由于服务不到位，服务质量不达标的问题，进行的深刻的反省，……我司通过了解充分肯定李开程、魏姨、陈流生以及各栋楼长及一批热心业主的维权行动，很多问题都是我司因工作做得不够好，服务问题得不到解决而造成的，在此再次向积极参加众筹的业主致歉，并对广大业主给予康建物业公司的整改机会，向全体业主致谢。……”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。康建物业公司与幸福豪庭业委会签订《物业服务合同》后，为涉案小区提供了物业服务，欧阳慧、谷芳作为涉案小区业主理应向康建物业公司支付物业服务费用。现欧阳慧、谷芳以康建物业公司未履行相应管理义务为由拒绝向该公司支付物业服务费及相应违约金，而康建物业公司则认为欧阳慧、谷芳未就其主张进行充分举证且该公司已全面履行了物业服务义务。故本案二审争议焦点为康建物业公司是否全面、适当履行了物业服务义务。本案中，康建物业公司作为提供物业管理服务一方，应依据《物业服务合同》的约定向涉案小区、业主提供符合合同约定要求的绿化管理、环境卫生管理、小区内治安维护等物业管理服务。但从中山市港口镇住房和城乡建设局于2019年5月31日出具的《关于幸福豪庭业主维权问题的回复》、康建物业公司于2019年6月向幸福豪庭小区各位业主出具的多份公示、《致幸福豪庭小区业主致谦信》等证据反映，幸福豪庭业委会及小区的多名业主，均已数次就康建物业公司的物业服务质量问题提出异议并到相关政府部门进行维权，认为康建物业公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的服务质量问题包括卫生环境恶劣、治安差等未进行有效的改善或整改。且康建物业公司在其面向小区全体业主出具的多份公示、致歉信等材料中，也明确确认其公司存在管理层不作为、服务不到位，服务质量不达标等问题，并为此向小区全体业主道歉，以及承诺对物业服务进行整改。以上证据结合涉案业主在一审期间提供的反映小区存在安全措施、环境卫生、消防通道管理、公共设施维护等多方面存在服务管理质量问题的光盘、照片资料，可以印证涉案小区于争议缴费期间的实际情况是存在多项公共卫生、绿化、维修、治安等较大问题，而康建物业公司也未能充分举证证明其在涉案争议期间就以上问题建立了健全的设施养护、卫生环境维护、安保管理制度等并进行有效整改。至于康建物业公司二审期间提交的证据，也仅能印证其有履行过部分管理职责，但并不能当然全面、客观地反映其整个管理期间的状况，也不足以推翻本院经查证认定其在涉案争议期间所提供的物业管理服务上存在上述较大质量瑕疵的情形。本院认为，物业服务合同属于双务有偿合同，双方当事人互享权利、互负义务，根据质价相符的原则，物业服务企业的服务标准应与收费的标准相适应。在本院已查明康建物业公司在涉案争议期间并未依约全面、适当地履行物业服务义务，其提供的物业服务质量存在较大瑕疵的情况下，其在本案中要求欧阳慧、谷芳全额支付物业服务费理据不足。一审法院根据康建物业公司提供物业管理服务的质量状况，酌定对涉案物业服务费减免30%，处理并无不当，本院予以维持。至于违约金问题。康建物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，欧阳慧、谷芳已实际享受了康建物业公司提供的物业服务，理应缴纳物业服务费，但因康建物业公司提供的物业管理服务存在较大瑕疵等多种原因，导致双方对物业服务费支付与否与支付标准均有争议，故一审法院对康建物业公司关于要求欧阳慧、谷芳承担拖欠物业服务费违约金的请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，康建物业公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中山市康建物业服务有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年七月三十一日书记员  杨俊彦