云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终1473号上诉人（原审被告）：昆明市国福房地产开发集团有限责任公司。住所地：云南省昆明市五华区龙泉镇上庄村**右营第一股份合作社综合楼****。法定代表人：蔡福林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：尚渠，云南权显律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马骞，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：樊泽鑫，男，1986年10月14日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司（以下简称“国福公司”）因与被上诉人樊泽鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初14055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国福公司上诉请求：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初14055号民事判决第二项，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：被上诉人在一审诉讼请求中明确要求于2020年1月20日交付房屋，依据是上诉人的工作计划，而上诉人的工作计划明确表示如果出现其他意外情况，则以实际履行日期为准。因此，被上诉人要求履行交房义务的期限尚未届满，故被上诉人要求支付违约金的诉讼请求不应得到支持。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。樊泽鑫辩称，一、双方约定的交房时间为2018年12月30日，上诉人至今未向买受人交付验收合格的房屋，已构成严重违约。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条之约定，约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，出卖人按每天50元向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期60日后，出卖人按每天100元乘以逾期60日以后的天数向买受人支付违约金，合同继续履行。上诉人应当依据合同约定承担违约责任。二、一审法院对于违约金的判处有合同的约定及法律的规定，且不足以填平被上诉人的损失，应当按照合同约定标准判处违约金或酌情上调，以保护业主利益。此外，上诉人庭外曾希望通过降低违约金的方式与业主方达成和解，但业主方没有同意，认为降低违约金缺乏依据。既然如此，法院就应当按照合同约定标准判处违约金。三、《商品房买卖合同（预售）》中对违约金数额的约定系根据昆明市住房和城乡建设局公布的《商品房买卖合同》范本拟定的，合同约定的违约金数额和行政主管部门结合市场情况给出的指导价格一致，属合理赔偿金额。因上诉人的违约行为，业主已无力承担还贷及租房的双重经济压力。四、上诉人的上诉理由枉顾事实，缺乏法律依据，不应得到支持。被上诉人一审中主张的交房时间是面对约定的交房时间已过而上诉人无法履行义务时的请求，并非对交房时间的重新约定，更非放弃权利。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实和理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。樊泽鑫向一审法院起诉请求：1、判令国福公司继续履行《商品房买卖合同》（预售），于2020年1月20日前交付取得竣工验收备案证明的房屋（国福现代城海棠苑二期7幢1202号）；2、判令国福公司于2019年12月31日前办理预购商品房预告登记手续；3、判令国福公司支付自2018年12月31日起至实际交房日止逾期交房违约金（计算标准：逾期60日内按50元∕天计算，逾期61日以后按100元∕天计算，暂计至2019年8月19日为20000元）；4、本案诉讼费、保全费、执行费等由国福公司承担。一审法院认定事实：2017年6月17日，樊泽鑫与国福公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定：樊泽鑫购买国福公司开发的国福现代城海棠苑（二期）7幢12层1202号房；房屋总价款为822818元；樊泽鑫应当于2017年6月17日前支付首期房价款人民币522818元，余款人民币300000元向中国建设银行股份有限公司云南省分行昆明华龙支行申请贷款支付；国福公司应当在2018年12月30日前向樊泽鑫交付商品房（商品房交付时须取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告）；国福公司未按约定时间交付商品房的，双方同意自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，国福公司按每天50元向樊泽鑫支付违约金，合同继续履行，逾期60日后，国福公司按每天100元乘以逾期60日以后天数向樊泽鑫支付违约金，合同继续履行。2017年6月18日，上述合同办理了登记备案手续。合同签订后，樊泽鑫按约向国福公司支付了购房款，国福公司未按约向樊泽鑫交房。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，樊泽鑫与国福公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。樊泽鑫按约向国福公司支付了购房款，但国福公司未按约向樊泽鑫交付房屋，故一审法院对樊泽鑫诉请国福公司继续履行《商品房买卖合同》（预售）予以支持。樊泽鑫诉请国福公司支付自2018年12月31日起至实际交房日止逾期交房违约金（逾期60日内按50元∕天计算，逾期61日以后按100元∕天计算，暂计至2019年8月19日为20000元），符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。樊泽鑫诉请本案诉讼费、保全费、执行费等由国福公司承担，因樊泽鑫已明确本案只产生了案件受理费，故一审法院对该项诉请中的案件受理费予以支持。对于樊泽鑫诉请国福公司于2020年1月20日前交付取得竣工验收备案证明的房屋（国福现代城海棠苑二期7幢1202号），现案涉房屋尚未竣工，竣工验收备案证明的取得涉及其他行政机关的行政行为，一审法院不宜判决。对于樊泽鑫诉请国福公司于2019年12月31日前办理预购商品房预告登记手续，因双方所签的合同对预告登记无约定，故一审法院不予支持。对于国福公司主张樊泽鑫已认可施工进度计划而不应支持违约金，无证据证明双方对违约金的约定达成了新的合意，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决：“一、被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司继续履行《商品房买卖合同》（预售）；二、被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告樊泽鑫支付自2018年12月31日起至2019年8月19日止的违约金20000元（50元／天×60天+100元／天×170天），并支付自2019年8月20日起至实际交房之日止按每天100元计算的违约金；三、驳回原告樊泽鑫的其他诉讼请求。”案件受理费400元，减半收取计200元，由昆明市国福房地产开发集团有限责任公司负担。二审中，上诉人向本院提交昆明市中级人民法院公告，欲证实因昆明市中级人民法院于2019年11月13日对海棠苑在建工程、建筑物及附着物进行了查封，故上诉人无法交付房屋，不应承担违约责任。经质证，被上诉人对公告的真实性予以认可，但对上诉人的证明目的不予认可，认为双方约定的交房时间为2018年12月30日，查封时间为2019年11月13日，上诉人应于查封前交房，且对于该重大事项从未向业主进行告知。被上诉人向本院提交云南汇通资产评估有限公司针对国福现代城海棠苑7幢1406号房屋作出的资产评估报告书，欲证实在评估基准日2019年1月1日至2020年5月31日同地段同类房屋租金标准为20.98元/平方米。经质证，上诉人认为资产评估报告书系被上诉人单方委托，故对评估报告书的真实性、合法性及关联性均不予认可。本院认为，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，双方约定的房屋交付时间为2018年12月30日前，而昆明市中级人民法院裁定对海棠苑在建工程、建筑物及附着物进行查封发生于2019年11月13日，故上诉人提交的新证据无法证明其主张，本院不予采信。而被上诉人提交的资产评估报告书系针对精装修房屋，故本院亦不予采信。经审理，双方当事人对一审法院认定的事实无异议，故本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另补充确认：被上诉人所购房屋约定的建筑面积为96.27平方米。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人的逾期交房行为是否构成违约？如构成违约，应如何承担违约责任？本院认为：本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现被上诉人已经支付房款，而上诉人未按合同约定履行其于2018年12月30日向被上诉人交付房屋的主要合同义务，已然构成违约。对此，上诉人辩称因昆明市中级人民法院对涉案海棠苑项目的在建工程、建筑物及附着物进行查封，故不应承担逾期交房违约责任。综合上诉人提交的证据，本院认为，昆明市中级人民法院的查封发生于上诉人逾期交付房屋之后，且查封为上诉人与案外人的纠纷所致，应当归责于上诉人，故查封行为与上诉人的违约行为缺乏关联性，本院对上诉人的抗辩主张不予采信。此外，上诉人称被上诉人一审中主张的交房时间为2020年1月20日前，因此，双方就交房时间达成新的合意。二审中，被上诉人对此不予认可，并认为系在双方约定的交房时间客观上无法实现的情况下，依据上诉人发出的施工进度计划所主张，因此，上诉人自2018年12月31日起即构成违约。关于上诉人应承担的违约赔偿的标准问题。首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，自合同约定的交房时间（2018年12月30日）届满后的次日起至实际交房之日止60天内（至2019年2月28日），上诉人按每天50元向被上诉人支付违约金，故一审法院认定上诉人应支付逾期60天内的违约金共计3000元并无不当，上诉人对该标准亦不持异议，本院依法予以维持。其次，对于逾期60天后（自2019年3月1日起）合同继续履行的情况下上诉人应如何承担违约责任的问题，双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定，逾期60日后，国福公司按每天100元乘以逾期60日以后的天数向买受人支付违约金。上诉人在本案中主张双方对逾期60日后约定的违约金标准过高，请求进行调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。对此，本院结合违约金兼具惩罚性及补偿性的属性、综合本市房地产开发现状以及本案实际，考虑上诉人的违约情形以及因其违约行为给被上诉人造成的实际损失，按照房屋面积、位置等因素酌情确定由上诉人按照每月1700元的标准向被上诉人支付违约金至涉案房屋符合合同约定的交付条件，并按照合同约定的方式通知交房之日止。同时，因受全球范围内新冠疫情影响，上诉人在2020年初客观上无法就涉案工程进行实际施工，本院酌情扣减三个月的逾期交房违约金。即逾期60天后的逾期交房违约金本应自2019年3月1日起算，扣减三个月的违约金后，自2019年6月1日起算。此外，被上诉人一审中主张继续履行《商品房买卖合同（预售）》，要求上诉人于2020年1月20日前交付取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋，该主张客观上已无法实现，且被上诉人未提起上诉，故本院对被上诉人的该项诉讼请求不予支持，仅认定上诉人负有继续履行合同的义务。综上所述，上诉人国福公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初14055号民事判决第一项，即：“一、被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》”。二、上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人樊泽鑫支付自2018年12月31日起至2019年2月28日止的违约金3000元；三、上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人樊泽鑫支付自2019年6月1日起至向被上诉人樊泽鑫交付符合合同约定标准的房屋，并按照合同约定的方式通知被上诉人樊泽鑫之日止按照每月1700元的标准计算的逾期交房违约金；四、驳回被上诉人樊泽鑫原审其他诉讼请求。一审案件受理费200元，二审案件受理费400元，由上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  刘昕光审判员  晏云锋二〇二〇年七月三十日书记员  李孟擎