广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初4058号原告（反诉被告）：刘伟，男，1970年2月23日出生，蒙古族，住广东省广州市越秀区，原告（反诉被告）：锁玉，女，1971年8月19日出生，回族，住广东省广州市越秀区，被告（反诉原告）：李晓，女，1986年7月23日出生，汉族，住河南省安阳市龙安区，原告（反诉被告）刘伟、锁玉与被告（反诉原告）李晓租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘伟、锁玉、李晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟、锁玉向本院提出诉讼请求：1.李晓向刘伟、锁玉支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金1551.79元【（1513.8元+1589.78元）÷2】；2.本案受理费由李晓承担。事实与理由：2019年3月15日，刘伟、锁玉与李晓签订《房屋租赁合同》，合同约定由李晓承租刘伟、锁玉位于广东省广州市南沙区中景三街路6号二楼xx房铺位（建筑面积为58平方米）作商业用途，租赁期限为5年，自2019年4月1日起至2024年3月31日止。免租期4个月。租赁期内第一年每月租金为1513.8元，第二年和第三年逐年递增5%，第四年和第五年逐年递增l0%。每月5日前（每月提前10日）李晓应向刘伟、锁玉支付当月租金以及当月物业管理费；逾期缴交的，每逾期一天按照当期应付租金的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过15日不支付租金的，甲方有权解除合同，乙方应缴清相关应付之租金及相关费用，同时应赔偿甲方的全部经济损失。为担保合同履行，刘伟、锁玉在交付房屋时，李晓向刘伟、锁玉支付3027.6元合同履约保证金，如被告违约提前解除合同，则保证金即作为违约金归刘伟、锁玉所有。双方合同签订后，刘伟、锁玉按照《房屋租赁合同》履行项下的义务，李晓具有支付租金的义务。但李晓从2020年3月起未向刘伟、锁玉支付租金。刘伟、锁玉曾在3月9日就提前告知李晓3月租金缓收（李晓一般是当月15号交租金）至4月15日前与4月租金一起交清。2020年3月16日，李晓提出受新冠××疫情影响，经营困难，疫情期间租金减半。刘伟、锁玉回复李晓3、4月租金可以减半，且租金可以缓交到4月l5日。4月15李晓未按时交租金并发信息说要再商量，刘伟、锁玉表示体谅，愿意与李晓共渡难关，提出：第一、在合同规定2020年1月1日至2月29日的免租期基础上，3、4月（3月1日至4月30日）租期租金减半；第二、同意李晓缓缴3、4月减半的租金至5月1日；第三、承诺李晓在其补缴租金后，从5月份起再免租三个月(2020年5月、6月、7月)，另外8月、9月、l0月三个月租金再减半，11月才恢复正常交租。但李晓至今尚未履行义务，未交付租金，且在2020年4月19日提出解除合同并要求刘伟、锁玉退还保证金的无理要求，且李晓退租时掐头去尾，使得刘伟、锁玉的商铺单独一间被空出来，更加剧了以后出租的困难。现李晓已经复工，应当继续履行合同。李晓辩称：一、同意向刘伟、锁玉支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金1551.79元。二、合同应解除，因为疫情原因，很多学生都提出了要退费，且要照常支付工资，虽然现已经复工，但是还没有任何的收入，实在是无法负荷，故主张合同应予以解除。李晓向本院提出反诉请求：1.解除李晓与刘伟、锁玉于2019年3月15日签订的《房屋租赁合同》2.刘伟、锁玉向李晓返还商铺租赁押金3027.6元；3.刘伟、锁玉承担本案诉讼费。事实与理由：2019年4月底，刘伟、锁玉与李晓签署商铺租赁合同。因新冠××疫情来袭，政府发文称暂停所有校外培训机构线下培训活动。因此，自2020年1月下旬以来，李晓无法开展业务，无任何营业收入，但仍支出大量员工工资及场地租金等费用。疫情发生以来，李晓一直积极与刘伟、锁玉协商减免租金，但并未达成一致意见。由于李晓无力支付租金费用，因此提出解除租赁合同。为尽可能减少双方不必要的损失，李晓清空涉案商铺，于2020年4月27日向刘伟、锁玉发出解除租赁合同通知书，并将钥匙随之寄送，告知刘伟、锁玉可随时收回自用或重新出租，刘伟、锁玉于2020年4月30日签收邮件。最高院关于新冠××疫情案件指导意见均指出因疫情防控导致合同不能履行的，适用不可抗力之规定；按照原合同履行明显不公平的，法院可根据实际情况根据公平原则变更合同，因疫情防控措施导致合同目的不能实现的，当事人请求解除合同的，人民法院予以支持。此外，在非典疫情期间就有相关判例予以支持。综上，疫情防控期间，李晓遵守政府部门的防控要求而完全停业，根据公平原则，李晓在停业期间的租金应得到免除。因疫情仍在持续期间，教育培训机构无法开展培训业务，李晓租赁涉案商铺的目的显然无法实现，因而有权单方解除租赁合同，并请求返还租赁押金。刘伟、锁玉辩称：一、不同意解除合同，要求继续履行合同，且是李晓违约在先，故也无需向李晓退回租赁押金。二、就是考虑到新冠疫情的原因，刘伟、锁玉才主动提出免除2020年5、6、7月份的租金。经审理查明：广东省广州市南沙区中景三街6号xx房登记产权人为刘伟、锁玉。刘伟、锁玉（出租方、甲方）与李晓（承租方、乙方）于2019年3月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将广东省广州市南沙区中景三街xx房商铺出租给乙方使用，建筑面积为58平方米，用途为商业，租赁期限自2019年4月1日至2024年3月31日止，2019年4月1日至2019年5月31日免租2个月，2020年1月1日至2020年2月29日免租2个月，免租期间物业管理费、水电费、公摊等费用按时缴纳；2019年4月1日至2020年3月31日，月租金为1513.8元，2020年4月1日至2021年3月31日，月租金为1589.78元……；租金按月支付，乙方需于每月提前10日通过转账方式向甲方支付当月租金。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金3027.6元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还乙方；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、无故未按约定时间交付该房屋达15日的。2、交付的房屋主体结构存在质量问题严重影响乙方使用的。3、交付时房屋危及乙方安全或者健康的……”刘伟、锁玉收取了李晓缴纳的押金3027.6元，李晓已经缴清2019年12月31日前的全部租金，2020年1月和2月属于免租期，此后的租金李晓并未缴纳。刘伟、锁玉于2019年3月下旬将涉案房屋交付给李晓使用，李晓租赁包括涉案房屋在内的xx房用于经营幼儿培训机构，李晓在庭审中陈述其已与xx房业主协商一致退租，李晓于2020年6月2日前后恢复营业。2020年4月21日，李晓通过微信向刘伟、锁玉发送退租协议，但刘伟、锁玉未同意。2020年4月30日，刘伟、锁玉收到李晓邮寄的解除租赁合同通知及钥匙一把，还有一把钥匙在李晓手上。本院认为：刘伟、锁玉与李晓签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于刘伟、锁玉主张李晓支付2020年3月和4月合同约定租金的一半诉请。李晓同意向刘伟、锁玉支付上述两个月的租金的一半金额即1551.79元，符合双方当事人的意思自治原则，本院予以照准。关于涉案租赁合同是否应当解除的问题。李晓承租涉案房屋经营幼儿培训教育，虽然新冠××疫情的发生导致疫情期间李晓无法进行正常营业，经营受到极大影响，但新冠××疫情的发生并非双方当事人过错，应由双方当事人携手共克时艰。根据涉案合同约定，2020年1月和2月属于免租期，刘伟、锁玉在起诉状中表示同意李晓缓缴2020年3月和4月租金，仅主张2020年3月和4月约定租金的一半，并免除2020年5月至7月租金，同意2020年8月至10月租金减半，刘伟、锁玉主动作出的上述减免和缓缴租金的意思表示为疫情期间缓解承租方李晓的经营压力，保障李晓恢复营业作出积极的表率。李晓经营的教育培训机构已于2020年6月2日前后恢复营业，刘伟、锁玉仍同意在李晓恢复营业之后继续减免租金，李晓并未提供证据证明其因疫情原因彻底失去履行合同的能力，故李晓以疫情原因主张合同目无法实现并要求解除合同和返还租赁保证金，有违诚实信用原则和公平原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、李晓应于本判决发生法律效力之日起十日内向刘伟、锁玉支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金1551.79元；二、驳回李晓的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费75元，由李晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  吴树永人民陪审员  梁金志二〇二〇年七月三十日书 记 员  陈洁莹