内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2020）内0502民初4388号   原告：孙某，男，汉族，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：秦辉，内蒙古义源律师事务所律师，执业证号：×××。   委托诉讼代理人：刘艳霞，内蒙古义源律师事务所律师，执业证号：×××。   被告：高某，女，蒙古族，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：白某，系被告高某之子，公民身份号码：×××。   原告孙某与被告高某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某的委托诉讼代理人秦某，被告高某及其委托诉讼代理人白某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告孙某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付供热费6401.62元、供热费违约金3783.36元、2020年2月27日至2020年3月31日期间的房屋租金4166.66元、物业费11386.95元、律师代理费2000元，合计27738.59元；2.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月17日，原告以回迁安置方式获得了坐××区商业房，建筑面积为205.10平方米。2017年2月27日，原告将上述房屋出租经被告用于经营，双方签订了租赁合同一份，约定租赁期限为3年（自2017年2月27日至2020年2月27日），约定第1年房屋租金为30000元，租房押金为2000元。后双方又分别于2018年2月27日和2019年2月27日续签了2次房屋租赁合同，约定房屋年租金为50000元。三份合同中均约定，如单方违约承担一切费用，包括诉讼费交通费、律师费及执行费。合同签订后，被告已向原告支付了房屋租金130000元，合同到期后，被告于2020年3月31日才搬离上述房屋，按约定租金计算，被告应向原告支付2020年2月27日至2020年3月31日期间的房屋租金4166.66元。另在合同履行期间，被告拖欠供热公司2019年至2020年供热期间的供热费6401.62元，经原告多次与被告多次沟通未果，原告为避免损失扩大，原告于2020年5月15日代被告向供热公司支付了此期间的供热费6401.62元及违约金3783.36元，合计10184.98元。此外，经物业公司催缴，原告代被告支付了2017年度至2020年度的物业费合计14926元，根据合同约定，供热费物业费均应由被告承担。2017年2月27日至2020年3月31日的物业费为11386.95元。综上，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。   被告高某辩称，我方对原告方主张的三年的物业费有异议，应该扣除两个月，我方从2017年2月27日租赁涉案房屋至2020年2月27日，因该房屋漏水，所以在租赁涉案房屋时和物业公司洽谈好的，应该是从2017年4月27日起计算物业费。另外原告主张的供热费我方现在也有异议，因我方缴纳了2000元押金原告方至今未返还给我方，我方要求在供热费中扣除，对供热费及违约金没有异议，另外供热是从2019年10月20日开始至2020年2月27日，而原告方主张到3月31日，但因疫情原因和合同到期时间，我方实际占用的供热的时间应为2020年2月27日。另外原告方主张的2020年2月27日至2020年3月31日的房屋租金，我方不予认可，因2020年2月27日当时是疫情期间，小区管控，一会我方有证据出示证明我方并没有多占用涉案房屋，疫情期间过后我方第一时间就在涉案房屋中搬出了。另外我们租赁的房屋租赁费是上打租的，且房屋租赁费实际其实应该是40000元，还有10000元是土地使用税和房产税，原告方也没有缴纳土地及房屋税费，导致我方现在无法注销营业执照，说我现在属于偷税漏税。再有我方缴纳了三年的租金给原告，原告应该按实际金额给我们出具发票。另外我方不同意承担律师费。   本院经审理认定事实如下：2017年2月27日，原告孙某与被告高某签订了房屋租赁合同一份，约定原告孙某将坐落于通辽经济技术开发区金牛广场6#xx号商品房（建筑面积205.18平方米）出租给被告高某，租赁期限为3年，自2017年2月27日至2020年2月27日，约定房屋年租金为30000元，租房押金为2000元，此款在期满后由出租方退还，约定在房屋租赁期间所产生的水电费、物业费、取暖费等由承租方承担，并约定如果有单方违约，由违约方承担一切费用，包括诉讼费、交通费、律师费及执行费。合同签订后，被告高某按约定向原告孙某支付了房屋租金30000元及租房押金2000元后，原告孙某将租赁房屋交付给被告高某进行经营，双方开始履行合同。后原、被告双方分别于2018年2月27日和2019年2月27日续签了两次房屋租赁合同，除了房屋年租金变更为50000元，并增加了房屋租赁的房产税及土地使用税由出租方承担外，其余内容均与原合同约定一致。合同履行过程中，被告高某已按约定向原告孙某支付了后两年的房屋租金100000元。合同到期后，因受新冠疫情影响，被告高某自本市2020年3月27日解封后于2020年3月31日从所租赁的房屋内搬出，将房屋返还给了原告孙某。后原告孙某发现被告在租赁合同期间拖欠了供热费和物业费，原告孙某于2020年5月15日代被告高某支付了应由其承担的2019年至2020年2月27日的供热费4810.47元及违约金2842.99元，合计7653.46元。原告孙某又代被告高某交纳了应由其承担的合同期内的物业费11079.72元。后原、被告因上述费用的负担问题上产生纠纷，原告孙某委托律师对被告高某提起本案诉讼，原告孙某为此支出律师代理费2200元。   上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告出示的金牛广场订购协议一份、房屋租赁合同三份、内蒙古通辽市电力、煤气、暖气销售专用机打发票一份、2016年12月29日收据一份、内蒙古增值税普通发票两份、委托代理合同一份、内蒙古增值税普通发票一份，被告向本院出示的通辽市新冠肺炎防控工作指挥部通告一份、通辽市公安局交通管理支队关于新型冠状病毒防控期间事实交通管制的通告一份、通辽市新型冠状病毒感染肺炎防控工作指挥部1号令一份、关于打击疫情防控期间十类违反犯罪行为的通告一份在卷佐证，经审查，上述证据来源合法、内容真实、与案件具有关联性，予以确认。   本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。民事主体依法享有债权。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。原告孙某与被告高某签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。根据本案查明的事实，因原、被告之间签订的房屋租赁合同中明确约定房屋租赁期间所产生的供热费、物业费由承租方承担，故原告孙某所交纳的在租赁合同期间的供热费、物业费应由被告高某承担，但应当扣除被告高某在原告孙某处的租房押金2000元。虽原、被告双方对房屋租赁期间的供热费、物业费约定了由承租方承担，但并未明确约定应由被告高某在合同履行期届满前必须向提供供热和物业服务的企业直接支付，故原告孙某作为房主，被告高某作为房屋租赁的实际使用人均有义务向供热企业和物业服务企业支付，而被告高某未直接向服务企业交纳的行为不构成违约，故原告孙某所主张的律师代理费2000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对原告孙某所主张的由被告高某支付的2020年2月27日至2020年3月31日期间房屋租金的诉讼请求，在此期间被告高某根据疫情防控原因停止经营，也无法正常如期从涉案房屋中搬出，是因疫情防控的不可抗拒原因，故其要求被告承担此期间的房屋租金不符合法律规定，本院不予支持。被告高某主张应扣除2个月的物业费的辩解理由，因未向本院提供任何证据加以证明，本院不予采纳。对被告高某关于原告孙某未向其提供房产税及土地使用税发票的辩解理由，因其未提起反诉，也无证据证明给其造成的损失数额，故在本案中不予一并处理，双方如有争议，可另行提起诉讼。   综上所述，原告孙某要求被告高某承担租赁期内的供热费、供热费违约金及物业费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：   一、被告高某于本判决发生法律效力后立即给付原告孙某应由其承担的合同期内的供热费、供热费违约金及物业费合计16733.18元；   二、驳回原告孙某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取计247元，由原告孙某负担138元，由被告高某负担109元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。   判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。   审判员 翟广明   二〇二〇年七月十七日   书记员 陈鹏飞