江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0311民初448号 原告：王莉，女，1979年11月25日生，汉族，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：王金果，睢宁县清泉法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：梁飞飞，江苏元封（上海）律师事务所律师律师。 被告：中银消费金融有限公司，住所地上海自由贸易试验区银城中路******。 法定代表人：黄志刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程训千，上海市协力（徐州）律师事务所律师。 第三人：薛宇，女，1976年12月24日生，汉族，住江苏省睢宁县。 原告王莉与被告中银消费金融有限公司、第三人薛宇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月22日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王莉的委托诉讼代理人梁飞飞，被告中银消费金融有限公司的委托诉讼代理人程训千到庭参加诉讼。第三人薛宇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告王莉向本院提出诉讼请求：1、判决停止对原告自第三人处购买的坐落于睢宁县帝壹城x号楼x单元xxx室房屋的执行；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年（实际是2012年）12月30日，原告与第三人薛宇签订“房屋出售合同”，该合同约定房屋总价款及履行方式，并有两位证明人签字见证这一合法行为。2013年1月5日，原告转给第三人薛宇5万元现金，为房屋定金。后原告分五次向第三人支付购房款，余款由原告继续偿还按揭贷款。2018年3月1日，按揭银行将涉案房贷户名改为王莉。自2013年12月30日开始，王莉缴纳上房款，并出资将房屋装修后实际使用至今。由于睢宁县帝壹城是烂尾工程，无法办理房产证，后因找不到第三人，导致涉案房屋无法办理过户手续。2019年3月2日，向睢宁县人民法院起诉，要求第三人将房屋过户到原告名下。2019年4月份，原告方得知涉案房屋已在2018年6月21日被查封。原告提出执行异议被驳回，遂提起了诉讼。 被告中银消费金融有限公司辩称，被告无法确认原告提出的已购买涉案房屋、支付购买款及实际占有等事实。即使原告所述属实，原告的诉讼请求也不应当得到支持。不动产买受人物权期待权在权利性质上属债权请求权，并非物权，法律赋予其债权物权化的特别保护。但是，不动产买受人应当在合理期限内及时行使权利，促成产权变更登记，以维护自身合法权益。若严重滞后于合理期限行使权利，致使争议不动产未能完成过户登记的，应当认定为不动产买受人存在过错。在此情况下，不能排除法院对争议房屋的强制执行。本案中，如原告所述，房屋买卖合同的签订日期为2012年，但直到2019年3月2日才向法院提起诉讼要求第三人协助办理过户手续，严重滞后于合理期限。同时，涉案房屋于2018年6月21日被查封，原告在查封之前，未就办理过户事宜采取任何积极行为，显然存在过错。因此，应当驳回原告的诉讼请求。 第三人薛宇未到庭，亦未提交书面陈述意见。 根据当事人举证、质证及陈述，本院查明以下事实： 2011年8月17日，第三人薛宇（买受人）与案外人江苏地杰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定薛宇购买帝壹城第x#幢x单元xxx号房屋，房屋用途为住宅，总金额为527002元，2011年8月17日前付首付款227002元，余款人民币300000元在2011年9月11日付清（通过办理按揭贷款或其它方式一次性付清）。出卖人应当在2012年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同中还约定了其他权利义务。 后第三人薛宇自中国建设银行股份有限公司睢宁支行通过按揭贷款的方式支付了剩余300000元房款。 2013年12月30日（原告陈述2013年是笔误，合同签订的时间是其交付定金前应为2012年），原告（乙方）与第三人薛宇（甲方）签订《房屋出售合同》一份，约定甲方有房屋一幢，地址帝壹城**楼x单，地址帝壹城**楼******楼**（车库）51.09平方米，以产权证为准，价格567000元，现出售给乙方，现达成以下协议：一、甲方负责向乙方提供合法的房屋手续证明，并过户至乙方名下，所需费用由乙方承担；二、乙方于合同签订时向甲方支付房屋购买预付款50000元；三、补充事项：此房是分期付款，乙方付甲方购房现金总价的首付款315400元，乙方给甲方让利30000元，应付285400元。购房贷款由乙方将剩余房款接付直至还清。本合同生效后，将来如过户等房产证、上房等费用由乙方自理。乙方在本合同生效后三十日内付清甲方剩余款235400元；四、任何一方违约应向对方承担房屋价款的20%作为赔偿。同时该合同证明人处有“曹尚彬”、“王军”的签字。 上述合同签订后，第三人薛宇将其与开发商所签订《商品房买卖合同》、与金融机构签订的借款抵押合同交给了原告。同时，原告称第三人还将归还房款的借记卡交给了原告。 2013年1月5日，原告自江苏睢宁农村商业银行股份有限公司取款50000元。同日，第三人出具收条一张，内容为“今收到王莉付房款伍万元”，“剩余款235000，三十天内付清”。 后原告分别于2013年1月29日向第三人转账100000元，2013年2月27日向第三人转账20000元，2013年8月17日向第三人转账21800元，2013年12月14日向第三人转账95500元。原告主张该四笔款项为支付的剩余235000元房款。期间，原告分别于2013年3月13日向第三人转款5000元，2013年7月15日向第三人转款2500元，2013年9月11日向第三人转款2500元，2013年12月14日向第三人转款2400元，2014年4月16日向第三人转款2000元，原告主张相关款项为支付的房屋贷款。 2013年8月16日，江苏地杰房地产开发有限公司出具了收据，载明交款单位为薛宇，收款金额为6800元，收款事由为“x#-xxx、太阳能4300、临电费500、物业费2000”。原告主张该费用为其在上房时以薛宇名义交纳的费用。同时，原告另行提交了徐州金园物业有限公司出具的收据4张及证明一份，拟证明其缴纳了电费、物业费，提交了2016年电费催缴单两张、2014年、2017年、2019年、2020年水费发票四张，拟证明其缴纳了水费。 庭审中，原告称涉案房屋所在项目已更换了四个开发商，但涉案房产迟迟不能办理权属证书，2018年4月底，涉案房屋所属物业公司通知业主办证。 2018年5月7日，第三人办理了涉案房屋的产权证书，显示权利人为薛宇，同时附记显示“本不动产于2018年5月7日通过抵押登记抵押给中国建设银行股份有限公司睢宁支行，抵押面积152.87平方米，金额300000元，期限自2011年12月22日到2031年12月22日”。 另，原告称其曾至金融机构询问偿还尾款办理房屋过户的问题，经法庭询问为何未在买卖合同签订后一次性偿还完毕贷款，原告称因家中孩子在上海上学故其也在上海未在家中，在准备偿还完毕贷款时方知晓房屋已被查封。 还查明，2018年6月19日，中银消费金融有限公司以薛宇为被告诉至本院，要求薛宇偿还借款本金71898.69元及利息、滞纳金31725.12元（利息及滞纳金计算至2018年5月29日，之后继续至实际给付之日止），并给付律师费2072元。本院予以立案受理，案号为（2018）苏0311民初3545号。在案件审理过程中，根据中银消费金融有限公司的申请，本院于2018年6月21日作出（2018）苏0311民初3545号民事裁定：冻结被申请人薛宇银行存款11万元或查封、扣押其等值的财产。2018年6月25日，本院向江苏省睢宁县不动产登记中心发出（2018）苏0311民初3545号协助执行通知，查封薛宇名下的睢宁县帝壹城x号楼x单元xxx室房产，查封期限三年。 2018年10月23日，本院作出（2018）苏0311民初3545号民事判决书，判令：一、薛宇于本判决生效之日起十日内偿还中银消费金融有限公司借款本金67458.69元及利息12683.06（利息、滞纳金计算至2018年5月29日，自2018年5月30日至实际给付之日止以67458.69元为基数，按照年利率24%计算）。如薛宇在2018年5月29日后有相应还款的，该款项可按法律规定的清偿顺序予以折抵；二、薛宇于本判决生效之日起十日内支付中银消费金融有限公司律师费2072元；三、驳回中银消费金融有限公司其他诉讼请求。案件受理费2410元，保全费1070元，公告费470元，合计3950元，由薛宇负担。 因薛宇未依法履行给付义务，中银消费金融有限公司向本院申请强制执行，本院以（2019）泉执字第3118号予以受理。后王莉提出书面异议，请求解除对涉案房屋的查封，本院于2019年12月25日作出（2019）苏0311执异164号民事裁定，驳回了王莉提出的执行异议。 本院认为，涉案房产现登记在第三人薛宇的名下，原告提出要求停止对涉案房屋的执行，实质系以其享有物权期待权为由要求排除强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告因购买登记在薛宇（被执行人）名下的涉案房屋所产生的物权期待权，如欲产生阻却人民法院对该房屋执行的效力，必须同时具备以上四个条件，缺一不可。而根据查明的事实可以看出，原告与薛宇签订涉案房屋买卖合同后，仅是陆续支付了部分款项，在本院查封之前，剩余原告通过代薛宇分期偿还银行贷款的款项并未偿还完毕。同时，涉案房屋存在抵押权利限制，在第三人薛宇办理权属证书后一定条件下也存在过户受限的问题，原告在与薛宇签订涉案房屋时，原告知晓涉案房屋存在银行贷款且薛宇已将其签订的贷款抵押合同交给了原告，原告应当知晓涉案房屋上存在权利限制，对具备办证条件后产生的不能及时过户的风险，原告具有过错。 综上，原告的诉讼请求不能成立。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告王莉的诉讼请求。 案件受理费1954元，由原告王莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  赵艳鹏 人民陪审员  魏 凯 人民陪审员  周小陆 二〇二〇年七月二十一日 书 记 员  陈 楠 附：法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。