中华人民共和国上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初20362号原告：李玲，女，1980年8月16日出生，汉族，户籍地广州市。被告：TANGLIANGBI(唐良碧)，女，1966年3月16日出生，美利坚合众国国籍，护照号XXXXXXXXX。委托诉讼代理人：徐珩，上海市瑞和律师事务所律师。原告李玲诉被告TANGLIANGBI(唐良碧)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用普通程序进行审理。本案于2019年5月14日公开开庭进行审理，原告原委托诉讼代理人倪静、李翠影(均于2019年7月1日解除委托代理关23系)、被告委托诉讼代理人徐珩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玲向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2017年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)、2017年6月28日签订的《补充协议》、2017年11月19日签订的《补充协议》均于2018年5月31日解除；2、判令被告返还原告已付房款人民币(以下币种均同)1,450万元；3、判令被告支付原告已付房款的利息损失(以1,450万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，分别自被告收到每笔房款的次日计算至被告实际返还房款之日止，具体计算方式详见利息计算表)；4、本案诉讼费、鉴定费由被告负担。审理中，原告增加诉请：要求被告返还原告已付租金66,000元。事实与理由：2017年2月28日,原、被告之间就上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号的花园住宅签订了《房屋买卖居间协议》,原告购买被告上述房屋。2017年2月底3月初,原告向被告支付了定金150万元。2017年6月28日,原被告之间就系争房屋正式签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)和《补充协议》,其中在《上海市房地产买卖合同》中约定房屋转让价款为2,500万元,在《补充协议》中约定将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用折价1,000万元。合同签订以后,原告陆续向被告支付购房款金额总计1,450万元。但在合同履行期内,原告发现该房屋存在严重漏水问题(漏水状态为瀑布式),严重影响到了原告的正常居住和使用该房屋,原告虽多次通知被告维修解决,但房屋质量问题仍然未得到解决。后经原告多方核实,该房屋存在严重的违章搭建现象,并且正因为被告对该房屋的违章搭建,导致该房屋出现严重质量问题,原告签订《上海市房地产买卖合同》的目的已不能实现。故原告于2018年5月30日委托律师正式通知被告解除合同,但被告予以回绝。时至今日,原告仍未收到被告应当偿还的购房款及利息。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、九十七条的规定,为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼。被告TANGLIANGBI(唐良碧)辩称：对于诉请一，因原告无法支付剩余购房款，构成违约，被告有权行使合同解除权，被告已于2018年7月诉至法院要求确认双方的买卖合同于2018年6月9日解除，合同解除时间应以被告主张的为准。其余诉请均不同意，理由同被告起诉原告所立案号(2018)沪0118民初10509号中的陈述一致。本院经审理认定事实如下：2017年2月28日，被告作为甲方、原告作为乙方、案外人上海路恒房地产经纪事务所作为丙方，三方签订《房地产买卖暨居间协议》一份，约定乙方愿意委托居间方(丙方)购买甲方位于上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号(大华西郊花园)的房屋。合同第二条约定：建筑面积402.51平方米；房屋所有人为唐良碧；房地产权证编号为沪房(地)青字(2016)第018729号；房屋为装修房，附属设施、设备见家具清单；房屋设立抵押，抵押权人为兴业银行，贷款余额约950万元，甲方收到首期房价款后自行还清。第三条约定：房价款3,500万元；定金150万元，甲方收到乙方定金后于2016年3月25日前以出租方式交付乙方使用；首期房款1,200万元，乙方应于2017年6月30日前支付甲方；第二期房款2,130万元，乙方以银行贷款方式支付，房款期限以贷款银行规定为准，乙方应于签订合同后7日内向该贷款银行申请贷款，办理一切相关手续，如乙方贷款申请未通过审核或审核的额度不足申请额度，乙方应于过户前补足支付剩余全部房款；尾款20万元，乙方应于买卖合同签订后当日向丙方支付并委托丙方保管，待甲乙双方完成房屋交接手续时，由丙方支付甲方；待乙方贷款申请通过审核，且公证处出具《买卖合同公证书》(若有)、《借款抵押合同公证书》(若有)、且甲方名义之抵押登记已经注销后7个工作日内(2018年8月30日前)，甲乙双方或委托丙方去房屋交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。第五条约定：甲、乙两方签订本协议后买卖合同关系即成立。为办理交易过户手续之需，甲、乙两方在本协议签订后2017年7月前签订《上海市房地产买卖合同》。协议另约定了其他内容。2017年3月1日，被告出具收据确认收到原告支付的定金150万元。2017年3月，被告向原告交付了系争房屋及附属设施设备及家电。2017年6月28日，被告(卖售人、甲方)与原告(买售人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方购买甲方坐落于上海市青浦区徐泾镇高泾路x弄x室的房屋，房屋建筑面积271.57平方米，另有地下附属面积130.94平方米。第二条约定：房屋转让总价款为2,500万元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，自2017年11月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。补充条款一约定：本买卖合同所产生的所有费用均由乙方承担(包括买卖双方税费、评估费、公证费等)。附件三约定：第一笔房款(定金转房款)本买卖合同签署之前，乙方已通过居间方向甲方支付了购房定金150万元，该定金自买卖合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款；第二笔房款甲乙双方同意于本买卖合同签订后五日内，乙方向甲方支付房款1,000万元；第三笔房款乙方通过向银行申请抵押贷款的方式向甲方支付房款1,350万元,该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的银行账户内。合同另对其他内容作了约定。上述网签合同签订当日，被告(卖售人、甲方)与原告(买受人、乙方)又签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方于2017年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的成交价格为2,500万元，实际成交价格为3,500万元。买卖合同价格不包含该房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用。双方达成如下协议：一、乙方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方1,000万元，该价格不体现于双方签订的《上海市房地产买卖合同》内，该笔款项乙方于过户前支付给甲方。二、双方在此同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道管线畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。2017年7月28日，被告出具收据确认收到原告支付的首付款1,000万元。2017年11月19日,被告出具收据确认收到原告支付的装修补贴款300万元。2017年11月19日，被告(卖售人、甲方)与原告(买受人、乙方)签订《补充协议》一份，约定双方就2017年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》的约定作出以下补充内容调整：根据乙方要求，甲方同意就上述协议签订的2017年11月30日完成上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房产交易，现改为2018年8月15日完成交易。支付方式调整如下：1、乙方自2017年12月1日开始至收到乙方全部房款完毕止，每月支付甲方租金63,000元;2、乙方须于2018年6月1日前完成支付购房余额资金2,050万元；3、因乙方原因到期未能完成房产交易，根据主协议的违约条款执行；4、甲乙双方因房产交易时间调整后所需更换房地产买卖合同的事宜，甲方应配合乙方完成，如因房地产买卖合同未及时变更而导致纠纷的，以补充协议的约定时间为协议的最终条款。后，原告支付租金至2018年5月底。2018年5月23日开始，被告通过手机微信向原告催要剩余2,050万元房款，并告知原告已经违约一次，不能再违约了。原告表示对系争房屋的价格评估过高且自身资金不足，要求转为租房，让被告另行出售。对于原告的提议，被告表示不同意，要求原告按合同约定即2018年6月1日前支付剩余房款。2018年5月30日，原告委托律师向被告发《律师函》一份，要求解除合同，具体内容为：一、原告入住系争房屋后发生了不少于三次的严重漏水，多次通知被告但问题没有得到解决，已经严重影响正常居住使用。二、经认真查核后，发现漏水部分是法定建筑面积外的违章建筑部分，并且设计违章建筑的部分并没有得到相应政府部门审批，属于带有严重违建的住宅。三、根据相关法律规定，因房屋质量问题，严重影响正常居住使用的，买受人有权解除合同，并要求赔偿损失。故原告通知被告单方面解除合同并要求被告于15日内退回所有已收取的款项，原告在收到全部款项后10个工作日内搬离青浦徐泾镇高泾路XXX弄XXX号及交付所有钥匙，因此期间发生的所有费用或损失均由被告承担。被告收到律师函后于2018年6月2日委托律师向原告寄送《律师函》一份，通知原告：1、被告已于2018年5月31日收悉原告寄送的律师函；2、原告在律师函中所述单方面解除合同的理由缺乏事实与法律依据，被告认为原告无权解除上述合同；3、原告在收到本律师函后，立即依据合同及相关补充协议的约定，支付剩余购房款2,050万元；4、如原告在收到本律师函后，仍不履行本函第3条所述合同义务，则被告将被迫依据约定解除合同，并将追究原告相应的违约责任。原告于2018年6月2日收到上述函件。因原告仍未支付剩余房款，被告于2018年6月8日再次委托律师向原告发《律师函》，称因原告未能继续履行合同约定义务，故通知原告：1、自2018年6月9日起，被告解除与原告的《买卖合同》(含相关《补充协议》)；2、根据《买卖合同》(含相关《补充协议》)的约定，原告应支付逾期付款违约金(2018年6月1日-2018年6月8日期间)82,000元,因原告过错解除合同赔偿金700万元，上述款项从原告已支付的购房款中直接扣除，余款请原告速来联系退还事宜。3、原告在收到本函后，立即搬离上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房屋，同时与本律师或被告办理相应房屋(含室内设备、家具、陈设物品)交接手续，并按相应居住时间结清租金。原告已于2018年6月9日收到上述函件。2018年7月2日，因原告没有任何回应，被告遂向本院提起诉讼，案号为(2018)沪0118民初10509号，要求确认双方买卖合同于2018年6月9日解除并赔偿逾期付款及合同解除违约金等六项诉请。该案与本案一并审理。另查明，位于上海市青浦区徐泾镇高泾路****房屋产权登记在被告唐良碧名下，房屋类型为花园住宅，房屋设立了抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司上海虹桥支行，债权数额962万元。目前系争房屋无其他限制交易之情形。在(2018)沪0118民初10509号案件中，本院根据李玲的申请对系争房屋是否存在质量问题及违章搭建委托上海源正科技有限责任公司进行鉴定。2019年4月1日，该公司出具源正司鉴[2018]建鉴字第183号《司法鉴定意见书》，列明：1、系争房屋存在多处改动建筑主体、承重结构或改变房间主要使用功能的情况。2、上述改变房屋结构及使用功能的行为不符合《住宅装饰装修工程施工规范》(GB50327-2001)及《建筑装饰装修工程质量验收标准》(GB50210-2018)相关标准要求。3、系争房屋存在多处渗漏水情况，其渗漏水原因主要为新增结构交界处防水处理不当所致。李玲为此鉴定支付鉴定费70,000元。本院根据唐良碧的申请通过上海市高级人民法院摇号委托上海富申房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行司法估价。2018年10月8日，该公司出具沪富估报(2018)第741号《司法鉴定估价报告》载明：系争房屋在满足全部假设和限制条件下，于价值时点2018年6月9日的房地产市场价值为2,495.70万元，每平方米建筑面积价格为62,003元。唐良碧为此支付鉴定费41,800元。以上查明的事实，由原、被告的陈述、不动产登记薄、房地产买卖暨居间协议、上海市房地产买卖合同、补充协议、收据、微信记录、律师函、鉴定意见书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，对于原告主张被告解除合同是基于房屋存在渗漏水及违章搭建的问题，被告不予认可，被告表示：1、被告在签订买卖居间合同时已告知原告房屋存在改建事实，原告知晓并同意购买。且涉案房屋没有任何权利限制，不影响过户，原告提及的房屋因为违章搭建而无法过户的理由并不成立；2、原告所述渗漏水问题已经及时维修，且在签订房屋买卖合同之前原告已经报修过房屋渗漏水问题。即使房屋存在渗漏水的质量问题，也不影响合同目的的实现。本案交易的是特殊的商品，只要在使用中不影响根本居住使用，合同就应该继续履行。被告认为原告要求解除合同的真实原因是无法按约支付剩余房款。为证明被告的主张，被告申请证人周某1(居间方)、周某2出庭作证。证人周某1出庭表示：1、关于违建问题。被告在中介挂牌前曾告知过证人系争房屋存在改动。原被告签订买卖居间协议时，证人听到被告就房屋存在改动的情况告知过原告，当时原告还要求改动三楼。如果房屋存在违法搭建，买卖合同是打不出来的，如果买卖合同能打出来，说明房屋可以过户。2、关于房屋渗漏水问题，证人听说有过一次，后来修复好了，交易过程中，证人从未听原告提出房屋有质量问题。3、关于合同解除问题。证人曾催过原告两三次要求支付剩余房款，但原告一直拖延。因为独栋别墅需要做房价评估，应由原告去做，但原告没有做房价评估也没有做申请贷款。2018年6月1日是最后的付款期限，原被告双方曾沟通过，原告表示没有能力支付全部余款，要求先支付1,000万元，但被告没有同意。证人认为是原告没有按约付款导致合同无法继续履行。证人周某2出庭表示：证人是系争房屋装修现场后期施工的工人。2016年10月，完成室内装修。大概2017年6月上旬，证人接到别墅居住人的报修电话称阳光房漏水，证人去现场当天未下雨，故证人未看到有漏水。但证人仍将该情况反映给被告，后安装阳光房的厂家上门进行了修复，已经修好。2017年9月，证人又接到报修，称三楼屋顶存在渗水，证人等天晴后进行了维修。2018年6月，有人再次打电话报修，称房屋有点渗水，证人再次去修，发现还是三楼屋顶渗水，证人再次进行修复，已经修复好了。之后，证人未接到报修。对于证人证言，原告质证如下：证人周某1是被告找的中介，中介费也是被告支付的，和本案有利害关系，其证言不足以采信。被告并未告知原告房屋存在违建。证人关于合同解除的原因有误，被告拿到房款后应先涤除银行抵押贷款，否则原告无法申请贷款并支付剩余房款。证人周某2确认房屋存在渗漏水的情况，原告提供的渗漏水的视频光盘证人也是确认的。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房地产买卖暨居间协议、上海市房地产买卖合同及相关的补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中，根据原被告的陈述及相关证据，足以证明在合同约定的付款期限前，原告明确表示因自身对房屋价格评估过高及自身资金问题无法继续购买。此后，原告虽主张房屋存在质量问题、违章搭建及被告未及时涤除抵押登记，但原告在聘请律师向被告发送合同解除函之前从未就上述问题提出异议，且上述问题均不足以导致合同目的无法实现。故本院认为原告要求解除合同的原因在于原告无法按约付清全部房款，根据合同约定，原告逾期付款已经构成根本违约，其无权单方行使合同解除权。被告有权行使合同的单方解除权，被告主张双方之间的买卖合同自2018年6月9日解除，本院予以确认，因(2018)沪0118民初10509号案件中已经判决确认双方签订的上海市房地产买卖合同于2018年6月9日解除，故本案中不再处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还房款，本院予以支持。因本案合同解除的原因在于原告，故原告关于已付房款利息损失的诉请，本院不予支持。关于原告增加返还租金之诉请，因原告未在本院指定期限内缴纳诉讼费，故本院对该项诉请不予处理。关于鉴定费，已在(2018)沪0118民初10509号案件中处理，故本案不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二、四项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告李玲与被告TANGLIANGBI(唐良碧)2017年6月28日签订的《补充协议》、2017年11月19日签订的《补充协议》均于2018年6月9日解除；二、被告TANGLIANGBI(唐良碧)应于本判决生效之日起十日内返还原告李玲房款1,450万元；三、驳回原告李玲其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108,800元，由被告负担；保全费5,000元，由被告负担。如不服本判决，原告李玲可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告TANGLIANGBI(唐良碧)可在判决书送达之日起三十日内，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 刘 琳人民陪审员 赵 敏人民陪审员 李玲娟二〇二〇年七月十八日书 记 员 赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。