吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0211民初1285号原告：吉林市京安物业服务有限公司，住所地吉林市丰满区宜山东路龙城帝景小区**楼**。法定代表人：胡贵科，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐春艳，该公司工作人员。被告：毕跃，男，1989年3月25日生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人:刘东波，吉林市昌邑区千鹏法律服务所法律工作者。原告吉林市京安物业服务有限公司（以下简称京安物业公司）与被告毕跃物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告京安物业公司委托诉讼代理人徐春艳，被告毕跃委托诉讼代理人刘东波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。京安物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决毕跃立即支付截止至2020年6月30日的物业费5641.42元及滞纳金2059.12元，并支付到被告支付费用之日的物业费和滞纳金；二、承担本案诉讼费。事实与理由：2016年3月30日京安物业公司与吉林市昌信房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由京安物业对“龙城帝景”小区进行前期物业服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业费用按千分之三收取滞纳金。毕跃2016年2月2日与吉林市昌信地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，自愿购买昌信地产公司开发“龙城帝景”小区XXXX住宅一套（其面积为92.18平方米），并于2016年3月30日与京安物业公司签订《前期物业服务协议》，双方约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任，毕跃身为业主，其享受了京安物业提供的物业服务，却没有按时向京安物业公司交纳物业服务费，自2017年7月1日至2020年6月30日，累计拖欠物业费5641.42元及滞纳金2059.12元，经京安物业多次催要，毕跃以种种理由予以搪塞，不予交纳，故诉至法院请求支持诉请。毕跃辩称，一、京安物业公司诉求毕跃所欠的物业费违反司法解释程序性规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合同期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。此《司法解释》规定了请求支付物业费的程序性规定，即先经书面催交物业费，没有书面催交物业费而直接起诉要求交物业费的，违反司法解释的程序性规定，京安物业公司没有书面通知毕跃缴纳物业费更没有催告被告合理期限内缴纳物业费，严重违反了司法解释的程序性规定。二、京安物业公司主张滞纳金于法无据，滞纳金在我国《合同法》上是没有规定的，一般滞纳金适用于行政机关处罚行政相对人的，并不适用于民事案件，所以，京安物业公司主张滞纳金不能成立。原告与被告没有约定违约金条款，京安物业公司主张的滞纳金的诉讼请求没有法律依据。三、京安物业公司不具备诉讼主体资格。在《商品房买卖合同》中的第九章“前期物业管理”第21条第二项：约定物业服务时间从2012年7月31日到2015年12月31日，而京安物业诉称，毕跃拖欠物业费是从2017年7月1日至2020年6月30日，已经超出了约定的服务期限，京安物业公司依据过期的《合同》起诉，是没有道理的。四、毕跃不缴纳物业费是有正当理由的，京安物业公司没有尽到服务责任。自2017年毕跃所居住的702室门口走廊上方，有一处约一米见方的窟窿，冬天吹进刺骨的寒风，外边下多大的雪，门口飘进多大的雪，夏天外边下雨，门口就是水帘洞，春秋季节，尘土飞扬。一年四季不敢开家门，给其日常生活造成了极大影响和妨碍，多次与物业沟通反映，要求维修，物业置之不理。五、京安物业诉称根据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条规定，向法院提起诉讼，原告诉我的法律依据与本案无关，被告无法就原告适用的法律发表抗辩意见。综上，请求驳回京安物业公司的起诉和诉讼请求。经审理查明：京安物业公司分别于2012年、2016年、2019年与吉林市昌信房地产开发有限公司（以下简称昌信房地产公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由京安物业公司为龙城帝景小区提供前期物业管理服务，并约定了物业服务内容与质量、服务费用收取标准及计算方式等，其中2012年签订的合同约定的合同期限为2012年7月31日起至2015年12月31日止，2016年签订的合同约定的合同期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止，2019年签订的合同约定的合同期限为2019年1月1日起至2021年12月31日止。合同中还约定，多层（带电梯）二层以上物业服务费为1.7元/月/平方米；业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向物业公司支付违约金。毕跃于2016年2月2日与昌信房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发建设的××区房屋(其建筑面积为92.18平方米)，并于2016年3月29日办理了入住。毕跃认为京安物业公司服务不尽责，未交纳自2017年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费合计5641.42元。上述事实有以下证据予以证明：京安物业公司营业执照、前期物业服务合同、商品房买卖合同、入住通知书、张贴物业费缴费通知单照片、工程维修记录、保洁绿化记录、工程值班记录本等部分物业服务工作记录及照片。根据京安物业公司、毕跃的诉辩意见，本案争议焦点为：1、毕跃应否给付京安物业公司物业费5641.42元；2、毕跃应否承担给付滞纳金的责任。本院认为，毕跃应给付京安物业公司自2017年7月1日起至2020年6月30日止的物业费共计5641.42元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本院认为，京安物业公司与昌信房地产公司签订的《前期物业服务合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对业主具有约束力，故毕跃在享受物业服务合同权利的同时也负有交纳物业费的义务。毕跃辩称，其与昌信房地产公司签订的《商品房买卖合同》中约定京安物业公司物业服务期限从2012年7月31日到2015年12月31日，京安物业公司已超过服务期限，无权向其主张2017年7月1日以后的物业费。本院认为，京安物业公司与昌信房地产公司先后签订的三份《前期物业服务合同》已约定了合同期限，且期限具有连续性，即从2012年起至2021年止，所以京安物业公司为毕跃所居住的龙城帝景小区提供服务是有合同依据的。依据法律规定，《前期物业服务合同》中约定的合同期限对毕跃是具有约束力的，且毕跃自2016年购房入住后一直接受京安物业公司提供的物业服务并交纳了2017年7月1日以前的物业服务费，现毕跃没有证据证实其对京安物业公司为龙城帝景小区提供物业服务提出异议，所以毕跃既已接受服务就应履行交费义务，在毕跃不履行交纳物业费义务的情况下，京安物业公司有向毕跃主张交纳物业费的权利，故对毕跃认为京安物业公司不具备诉讼主体资格的主张不予支持。毕跃对京安物业公司的资质证书提出异议，认为其已超过规定期限，无收取物业费的权限，本院认为，京安物业公司的营业执照中经营范围有物业服务这一项，京安物业公司提交的资质证书是于2016年取得，足以证明京安物业公司提供物业服务是符合规定的，到2018年住建部已取消了物业企业资质的认定，所以物业公司按照营业执照从事物业服务经营完全是合法的，故对毕跃的主张不予支持。毕跃主张京安物业公司对其既没有进行书面催告也没有催告其在合理期限内缴纳物业费，违反程序性规定，且除照片外无其他证据证实物业公司对其书面催告过，本院认为，物业费是物业公司重要经济来源，如果能通过催缴达到收取物业费的目的，物业公司不会通过司法途径进行解决的，所以物业公司势必先通过催缴形式收取物业费。在实践中，既然已达到催缴物业费的程度，那么业主与物业公司之间肯定存在较深的矛盾，让业主签收书面的催缴通知书并不现实，所以对物业公司通过向业主房门上张贴书面催缴通知书并拍照留存的形式应予以认可，京安物业公司提交的催缴通知书照片可以证实京安物业公司已履行了书面催告程序，且催缴通知书上已给予毕跃合理的交费期间即7日内交费，故对毕跃的抗辩不予支持。物业服务具有持续性、整体性、公共性的特点，而判断物业公司是否按合同约定履行了合同义务，应从物业公司为小区整体的服务情况予以综合评判认定，如果物业服务公司在服务过程中仅是某些环节、部分区域做得不够完善，存在一般瑕疵，业主就以此否定物业公司提供的整体服务质量而拒交物业费，势必会导致物业公司运营资金不足，进而导致物业服务质量下降，那么损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。另外物业管理服务的有效运行需要物业公司和业主的共同努力和配合，建议物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，以充分获取所在小区业主的理解和配合，同时，业主也应对物业公司给予一定理解，由于物业服务范围广泛、服务对象众多、物业工作人员能力、素质参差不齐，很难做到十分完美，所以作为业主要尽可能地看到物业公司员工在物业服务中的努力和付出，要充分认识到及时交纳物业费是保障物业服务正常运转的前提。毕跃辩称，门外走廊正上方有一窟窿一直不维修，导致妨碍其日常生活，本院认为，毕跃提供的证据不足以证实京安物业公司存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，所以毕跃作为业主应履行交纳物业服务费的义务。综上，毕跃应给付京安物业公司自2017年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费共计5641.42元（1.7元/月/平方米×92.18平方米×36个月）。关于京安物业公司要求毕跃应承担交纳滞纳金的主张，本院认为，虽然在合同中约定了违约金，但毕跃不属恶意拖欠物业费，其未交纳物业费事出有因，所以对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、毕跃于本判决生效之日起十日内一次性给付吉林市京安物业服务有限公司自2017年7月1日起至2020年月30日止的物业服务费共计5641.42元；二、驳回吉林市京安物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半收取）25元，由毕跃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  于大民二〇二〇年七月二十八日书记员  徐士博