广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2763号原告：钟汉荣，男，1989年6月6日出生，汉族，住广东省广州市白云区*********，公民身份号码440************011。委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雄敬，广州金鹏律师事务所律师。被告：佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市三水区************第六层（3）-（4）轴，统一社会信用代码：914************992。法定代表人：何忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：于洋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告钟汉荣诉被告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司（以下简称御湖湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月13日公开开庭进行了审理。原告钟汉荣的委托诉讼代理人崔庆宁到庭参加诉讼，被告御湖湾公司的委托诉讼代理人于洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟汉荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金46374元（以商品房总价款652242元为基数，按照日万分之三的标准，自2019年1月1日起计至2019年8月25日止，违约237天）。2.判令被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。事实与理由：2017年5月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于佛山市三水区***********御澳湾豪庭五座2单元502号房，房屋总价款为652242元，其中被告在政府限价外，以房款名义收取12430元房款。被告应在2018年12月31日前向原告交付该商品房，商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，且被告需向原告提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。供水、排水、供电、燃气等基础设施与绿地率、非市政道路等公共服务及其他配套设施达到使用标准。被告逾期交房超过120日且原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约支付全部购房款，但案涉房屋于2019年8月11日才符合交付条件。且被告在2019年8月25日才向原告发出收楼通知书。此后，双方一直未就交楼、收楼事宜达成一致意见。被告未按合同约定标准交付及逾期交付房屋的行为严重违反合同第九条、第十条、第十一条的规定，应当根据合同第十二条承担违约责任。原告为维护自身权利，向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告御湖湾公司辩称，1.被告认为购房合同约定的日万分之三的标准约束的房屋价款系合同第六条第二点所记载的639812元，除此之外的其他款项不应当受合同的违约条款约束。2.虽然本系列案此前已经过另案判决，但另案只具有参照而无援引作用，鉴于2020年上半年新冠疫情较为严重，根据最高法相关指导意见及广东省高院发布的有关指导案例精神，恳请法院考虑此期间现金流对中小民营企业的经营发展的压力，酌情对日万分之三的违约标准进行调低。原告钟汉荣围绕其诉讼请求，提交以下证据：证据1：《商品房买卖合同（预售）》一份，证明1.原、被告之间存在房屋买卖合同关系；2.双方关于商品房交付时间、交付标准、违约责任等方面的约定。证据2：收据四张、银联存根三张、借款凭证一张、中国农业银行集中作业平台贷款放款回执一张，证明原告依约支付了全部房款。证据3：（2019）粤0607民初3943号及（2020）粤06民终1385号民事判决书各一份，证明1.御澳湾豪庭四、五、六座于2019年7月2日取得《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的建设工程竣工验收备案证明文件；2.御澳湾豪庭四、五、六座于2019年8月11日取得《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的房屋测绘报告的时间；3.涉案房屋的交付条件包括已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，涉案房屋于2019年8月11日方才符合房屋交付条件；4.政府的限价政策和台风“山竹”不足以作为御湖湾公司减免其逾期交付违约责任的合理事由；5.御湖湾公司以业主与其签署《御澳湾豪庭收楼确认书》并实际收房为由主张其无需承担逾期交付房屋违约责任的理由不成立，其中的免责条款不足以免除御湖湾公司的违约责任；6.《商品房买卖合同（预售）》约定的日万分之三的逾期交房违约金标准并不过高。自2019年1月1日起至业主收楼之前的期间，御湖湾公司应当按房屋总价款日万分之三的标准支付逾期交房违约金。自业主收楼之日起至2019年8月11日的期间御湖湾公司应当按房屋总价款日万分之一点五的标准进行赔偿。证据4：（2019）粤0607民初3933号民事判决书及（2020）粤06民终5590号民事调解书各一份，证明1.陈辉是御湖湾公司的工作人员，陈辉出具的“刮塑款”“款项”名义收据所记载款项实为御湖湾公司所收取；2.何智涛与御湖湾公司及其法定代表人、股东存在重大利害关系，何智涛并未实际向业主提供借款；3.因为限价政策影响，御湖湾公司存在以刮塑款、款项、借款等名义在《商品房买卖合同（预售）》约定的房款之外另行收取房款的情况，业主所交刮塑款、款项、借款等款项属于房屋总价款的一部分。证据5：再次催促收楼通知书、EMS快递单各一份，证明被告在涉案房屋符合交付条件之后的2019年8月25日才向未收楼的业主统一邮寄《再次催促收楼通知书》，告知涉案房屋已符合交付条件并要求收楼，因此，2019年8月25日在原告收楼的合理期限之内。证据6：中国工商银行股份有限公司借记卡账户历史明细单、中国建设银行个人活期账户全部交易明细各一份，与《商品房买卖合同（预售）》、收据、刷卡单、银行付款凭证、（2019）粤0607民初3933号民事判决书及（2020）粤06民终5590号民事调解书共同证明因为政府限价的政策影响，原告在支付首期款当日应被告的要求，在佛山涉案楼盘附近的银行网点取出现金若干交给被告作为网签合同价外的房款，被告以房款名义出具收据，为购房款的一部分。被告御湖湾公司未提交证据。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。被告发表以下质证意见：对证据1三性予以认可，但考虑新冠疫情的影响，恳请法院对于日万分之三的标准酌情予以降低。对证据2的三性予以认可。对证据3的真实性、合法性予以认可，关联性不认可，该判决书对本案只有参照作用而无援引作用，不应当直接作为本案判决的依据使用。对证据4的真实性、合法性予以认可，关联性不认可，该案二审经调解结案，一审判决不具有证明基础。该案的一审及二审事实与本案没有关联性，本案也不存在刮塑款问题。对证据5的三性予以认可。对证据6的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，被告确认收到原告的全额购房款，但本案与刮塑款无关，不能证明原告的待证事实。原告提交的证据1、2、5，被告对其真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以采信。被告对证据3、4、6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本院经审查认为证据3两份判决书所查明的商品房预售合同关系与本案具有直接相关，该案涉及的商品房与本案交易房屋处于同一楼栋，两间房屋交付条件成就情况一致，该两份判决书对本案事实具有直接证明力，本院予以采信。证据4所涉及的案件以二审调解结案，因此该案的一审判决书、二审调解书不能作为本案定案的依据，本院不予采信。证据6是案外人张巍与林圣才的银行交易明细单，与本案无直接关系，本院不予采信。结合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年5月18日，原告钟汉荣（买受人）与被告御湖湾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（简称预售合同），约定原告向被告购买被告开发的位于佛山市三水区***********御澳湾豪庭五座502房屋，合同总价款为639812元。预售合同第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。3.供暖：……本小区内并未提供供暖；4.燃气：……本小区并未配备燃气管道。如果在约定期限内基础设施设备未达到1、2、3、4的交付标准，被告按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条交付时间和手续：（一）被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，被告未按第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在120日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。预售合同签订后，原告已向被告支付合同约定的房屋总价款为639812元。合同签订当天，原告另行向被告支付12430元，被告向原告出具《收据》，《收据》记载该款为房款。2019年8月25日，被告通过EMS邮政快递向原告邮寄《再次催促收楼通知书》，原告于次日收到上述通知书。另查明，2019年案外人郑川湖、叶理芳以与本案大致相同的理由向被告御湖湾公司提起诉讼，该案经一审、二审审理查明以下事实：2017年5月18日，被告取得案涉房地产项目的商品房预售许可证。2015年7月16日，经佛山市三水区民政局批复佛山市三水区***********的建筑物“宝盈豪庭”更名为“御澳湾豪庭”，御澳湾豪庭三、四、五、六座与原“宝盈豪庭3、4、5、6号楼”一一对应。2016年12月27日，佛山市三水新达测绘有限公司对包含案涉房屋在内的宝盈豪庭5号楼进行测绘，形成《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》，测绘类别是预售。2019年1月21日，宝盈豪庭5号楼及地下室工程经建设、监理、施工、设计、勘察五方主体联合验收合格，取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2019年7月2日，宝盈豪庭5号楼及地下室工程通过竣工验收备案，取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》。2019年7月8日，佛山市三水新达测绘有限公司对宝盈豪庭5号楼进行测绘，形成《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》，测绘类别是确权，其载明“本测绘成果记录册是房产测绘的最终成果，应在测绘单位、审核单位盖章后提交委托方使用”，审核单位于2019年8月11日在该测绘成果记录册上盖章。此外，2016年10月佛山市提出限价政策，并在2017年6月进一步加强管理，要求首次申报销售价格的备案均价应不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的15%，高于15%的暂不办理房价备案。诉讼过程中，原告明确不再以《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》的交付问题以及供水、排水、供电燃气、绿地率、非市政道路等配套问题在本案中主张原告的逾期交房违约责任。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告双方签订的预售合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。本案的争议焦点为：一、案涉房屋何时符合交付条件，被告是否违约。二、被告在预售合同外向原告收取的12430元是否属于购房款的一部分，是否作为计算违约金的基数。三、合同约定的违约金标准是否应酌情调低。对于争议焦点一，原告主张被告承担违约金的基础在于被告未在合同约定的交付时间交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋。本院认为，交付使用的商品房应当经竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。2019年7月2日，案涉房屋所在建设项目取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》，该时间是案涉房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间。被告认为“竣工验收备案文件”特指建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收证明，该主张与合同约定文意不符，本院不予采纳。有关房屋测绘报告，被告已就案涉房屋所在建筑取得两份房屋测绘报告，一份用于确权，一份用于预售。预售合同对房屋测绘报告的类型没有明确约定。《商品房销售管理办法》第三十四条第一款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”预售合同第九条是对商品房交付条件的约定，将该条款中的房屋测绘报告理解为用于确权的房屋测绘报告更合理。又因确权房屋测绘报告载明“本测绘成果记录册是房产测绘的最终成果，应在测绘单位、审核单位盖章后提交委托方使用”，而审核单位于2019年8月11日在该测绘成果记录册上盖章，因此，涉案房屋取得“房屋测绘报告”的时间是2019年8月11日。综上，预售合同约定的交付时间是2018年12月31日前，案涉房屋于2019年7月2日完成竣工验收备案取得相关文件，2019年8月11日取得房屋测绘报告。被告未能在2018年12月31日前交付符合交付条件的房屋，已构成违约。房屋符合交付条件后，被告应及时通知原告进行收楼，根据原告提供的证据显示被告在房屋符合交付条件后的2019年8月25日才向原告发出《再次催促收楼通知书》，原告据此要求被告支付从2019年1月1日至2019年12月25日的违约金，合法有据，本院予以支持。对于争议焦点二，原告主张该12430元为购房款的一部分，应作为计算违约金基数并可适用预售合同的违约条款，被告则认为预售合同的违约条款是约束合同记载的房屋总价款，12430元不适用预售合同的违约金条款。本院认为，第一、原告于预售合同签订当日额外向被告支付12430元且被告出具的《收据》记载该款项为房款，支付的时间及名目反映该款与案涉房屋的交易具有高度相关性。第二、被告虽然否认该款是案涉房屋的购房款，但未能对该款产生的事由做合理解释。综合该款的交付过程及合同签订时当地的房地产管理政策，认定该12430元即是案涉房屋的购房款更符合双方的真实意思表示。预售合同第十二条对被告的逾期交付责任进行约定，而逾期交付的房屋是一个整体，预售合同约定的总价款与12430元共同构成案涉房屋的交易总价亦是原、被告双方的真实意思表示，因此被告主张12430元不适用合同第十二条的理由不成立，本院不予采信。对于焦点三，被告认为鉴于2020年上半年新冠肺炎疫情较为严重，根据最高法相关指导意见及广东省高院发布的有关指导案例精神，请求法院酌情对日万分之三的违约标准进行调低。本院认为，预售合同是被告自行制作的格式合同，在违约标准的确定上原告处于优势地位，这是其一。其二，合同约定的日万分之三的标准并未明显过高，不属于应予调整的范围。其三，被告迟延交付房屋早于新冠肺炎爆发的时间，且新冠肺炎疫情的发生并未客观影响被告如期履行其交付房屋的义务。因此被告的上述答辩理由，本院不予采信。综上所述，原告主张被告从2019年1月1日起按日万分之三的标准向原告支付违约金至2019年8月25日，合法有据。其所诉请的违约金46374元未超过本院核算的46374.41元［（639812元+12430元）×0.0003×237天］，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟汉荣支付违约金46374元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取即480元(原告已预交)，由被告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陶恩萍二〇二〇年七月十四日书记员  王玲如