江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初10040号原告：勒美凤，女，1981年6月29日生，住江西省南昌市新建区。原告：王开源，男，1993年12月7日生，住江西省南昌市东湖区。原告：李梅，女，1979年11月20日生，住江西省南昌市东湖区。三原告共同委托诉讼代理人：吴艳平，江西豫章律师事务所律师，执业证号136014201211429999。三原告共同委托诉讼代理人：万勇，江西豫章律师事务所律师，执业证号36011810110264。被告：段炜，男，1987年12月2日生，汉族，住江西省九江市都昌县。原告勒美凤、王开源、李梅与被告段炜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告勒美凤、王开源、李梅到庭参加诉讼，被告段炜经传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金24065元并且自2019年5月24日起以拖欠租金为基数按照年利率6%支付逾期利息至付清之日止（截至2019年9月4日计算为413.12元）；2.被告支付拖欠的物业管理费15872元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月，原告三人委托袁键与被告签订了《办公楼租赁合同》，原告将位于南昌市红谷滩新区间，总建筑面积533平方米出租给被告作为办公室使用。合同约定租赁期自2017年9月23日起至2020年9月22日止；租金每平方米每月43元，则每月22919元。租满一年后从第二年开始，租金递增5%。被告支付22919元作为押金，租金按每2个月为一期支付，每逢单月的23日之前付清，若被告未按期交纳租金超过七天，原告有权终止合同，让被告搬离且被告的押金不予退还。租赁期间，被告承担物业管理费、内部水电费等与被告直接经营发生的费用。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告向原告交纳了房屋押金22919元和第一期租金45838元。然而，在合同履行过程中，被告经常拖延支付租金，原告再三催讨后被告才予支付。根据合同约定，被告应于2019年5月23日支付5月23日至7月22日期间的租金计48130元（自2018年9月24日开始，租金递增至24065元／月）。但是，经原告再三催讨，被告一直未予支付。根据合同约定，被告未按期支付租金超过7天，原告有权终止合同，让乙方搬离且押金不予退还。故此，原告于2019年6月21日要求被告于2019年6月23日前清空房屋，并结清欠付的租金及物业费。然而，被告搬离后（被告于2019年6月23日搬离）始终未付清拖欠的租金和物业费。综上所述，被告的行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。为此，原告特诉诸法院，请求法院判如所请。被告段炜辩称，1.并不是答辩人于2019年6月23日自愿搬走，而是因原告于2019年6月23日在案涉房屋前面装了铁门，把整个房屋封住了；2.原告起诉的第二项物业费答辩人已经交清；3.答辩人租案涉房屋是用于做艺术类的授课，原告在装铁门封案涉房屋时，答辩人还在营业，其已给答辩人造成了极大的负面影响；4.对于原告诉请的2019年5月24日至2019年6月23日的租金我方确实没有交，但之前租金已交清；5.被告支付的押金足够抵扣所欠租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据原、被告当庭陈述和经审查确认的《商品房买卖合同》、《办公楼租赁合同》、《情况说明》、被告微信账号信息截图、被告与委托人袁键聊天记录截屏、被告支付租金微信账单截屏，本院认定事实如下：原告勒美凤为南昌市红谷滩新区世茂天城世贸广场商业、写字楼910、911、912、913室房屋的所有权人，原告李梅为南昌市红谷滩新区905、906、914、915室房屋的所有权人，原告王开源为南昌市红谷滩新区907、908、909室房屋的所有权人。2017年9月，原告勒美凤、王开源、李梅（出租方、甲方）委托案外人袁键与被告段炜（承租方、乙方）签订一份《办公楼租赁合同》，约定：位于江西省南昌市红谷滩新区间总建筑面积533平方米出租给乙方作办公使用；租赁期限自2017年9月23日至2020年9月22日；租金为每平方米43元，乙方租满一年后从第二年开始，租金递增5%，租满两年后从第三年开始租金再递增5%，租金按每2个月为一期支付，乙方应于每逢单月的23日之前交清，若乙方未按期交纳租金超过7天，甲方有权终止该合同，让乙方办理且乙方的押金不予退还，乙方未按期交纳租金超过7个工作日并不是延缓付房租的日期；签署本合同时支付押金22919元及第一次租金45838元，押金及租金均按期转入袁键的银行账户；全部租赁保证金由甲方于本合同终止之日起五个工作日内抵偿乙方欠付租金或其它杂费后无息返还乙方；乙方提前终止合同需提前一个月通知甲方，如在一个月内可为甲方寻得续租方则甲方全额退还押金，如未找到续租方则甲方有权扣除押金。合同签订后，被告已按约向原告支付押金22919元。因被告段炜未于2019年5月23日前交纳2019年5月23日至2019年7月22日止的租金，原告于2019年6月22日通过微信向被告发出通知，内容为“段炜先生：你方承租的位于905-915室用于办公，因拖欠房租你于2019年6月22日搬离不再承租，并将房屋空调等拆除搬走，现场尚剩余几张桌椅等物品，请你方于6月23日之前清空（到物业拿钥匙），否则视为你抛弃处理。同时结清拖欠的房租、物业费及承担违约责任共计5万元”。另查明，2019年10月13日，原告与案外人邹清、车贺丽签订《办公楼租赁合同》，将案涉房屋以50元/平方出租，租期为5年，从2019年10月20日至2024年10月19日止。诉讼中，被告对其欠缴的物业费已缴清。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，依法有效，双方应按照合同全面履行各自的义务。在合同履行过程中，被告认可未交纳2019年5月24日至2019年6月23日期间的租金，构成违约，应承担违约责任，故对原告要求被告支付拖欠租金24065元及自2019年5月24日起的逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持。但原告主张的年利率6%的利息计算标准无依据，本院确认为自2019年5月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止的逾期付款利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于被告提出的押金抵扣所欠租金的抗辩意见，因案涉租赁合同的终止系因被告迟延交付租金的原因引起，且案涉租赁房屋在案涉租赁合同终止后已空置三个多月，故本院对该抗辩意见不予采信。关于拖欠物业管理费15872元之诉请，被告辩称已缴清，且原告亦当庭予以确认，本院对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、被告段炜于本判决生效之日起十日内支付原告勒美凤、王开源、李梅租金24065元及逾期付款利息（逾期付款利息以24065元为基数，自2019年5月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告勒美凤、王开源、李梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810元（原告勒美凤、王开源、李梅已预交），由被告段炜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  熊靖明人民陪审员  万淑婛二〇二〇年七月二日书 记 员  包思颖附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。