北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初27194号原告：赵鹏，男，1984年10月3日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田韶卿，女，1985年8月6日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。被告：吴伟，男，1977年8月20日出生，汉族，北京小米移动科技公司员工，住北京市海淀区。被告：李健，女，1987年3月26日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。原告赵鹏与被告吴伟、被告李健房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赵鹏的委托诉讼代理人田韶卿，吴伟，李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵鹏向本院提出诉讼请求：1、要求吴伟、李健向赵鹏退还押金5500元；2、要求吴伟、李健向赵鹏支付逾期退还押金的利息（以5500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，自2020年1月19日起计算至实际退还押金之日止）；3、要求吴伟、李健向赵鹏支付违约金5500元；4、要求吴伟、李健向赵鹏支付逾期支付违约金的利息（以5500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，自2020年1月19日起计算至实际付款之日止）。事实和理由：2018年12月2日，在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）的居间下，赵鹏与吴伟、李健签订《北京市房屋租赁合同》，约定赵鹏承租吴伟、李健所有的位于北京市朝阳区光熙门北里25号楼15层**号房屋（以下称涉诉房屋），租期自2018年12月3日至2020年12月3日，租金为每月5500元，押一付三，押金为5500元，租赁期满或合同解除后，租赁押金应如数返还赵鹏；租赁期内，吴伟、李健需提前收回房屋的，应按月租金的100%支付违约金，且应退还相应的租金。合同签订后，吴伟、李健依约交付了涉诉房屋，赵鹏亦按时足额支付了租金。2019年11月12日，李健微信告知赵鹏要出售涉诉房屋，希望赵鹏能配合中介带看房屋，并承诺合同解除后支付违约金。鉴于《北京市房屋租赁合同》约定的使用两年的合同目的不能实现，赵鹏不得已另行租房（已事先告知吴伟、李健，二人表示同意）。2020年1月18日，赵鹏搬离并将涉诉房屋交付给吴伟、李健，但吴伟、李健拒不退还押金，亦未支付违约金。因吴伟、李健在租赁期间出售房屋导致《北京市房屋租赁合同》目的不能实现，致使合同解除，吴伟、李健应退还押金并支付违约金，故诉至法院。吴伟、李健共同辩称，不同意赵鹏的全部诉讼请求。一、吴伟、李健从未通知赵鹏让其搬走，是赵鹏主动提出退租，吴伟、李健不存在违约行为，故不同意支付违约金。在赵鹏承租涉诉房屋期间，吴伟、李健只是提前通知赵鹏，准备出售涉诉房屋，和赵鹏商量是否可以协助看房，赵鹏同意并给予配合。吴伟、李健名下仅此一套住房，在出租涉诉房屋的同时，也承租了其他房屋，涉诉房屋的租金用于平衡经济压力，没有理由主动提出提前收回房屋。二、赵鹏在租期内主动提出退租，存在违约，按合同约定，违约金金额等同押金金额，故不同意退还押金5500元。2020年1月13日，赵鹏通过微信通知吴伟、李健已找到房屋，打算周末搬走，双方约定2020年1月18日交接涉诉房屋。赵鹏提出退租时距离春节仅有一周时间，系房屋租赁淡季，吴伟、李健无法短期再次找到承租人，不得不承受租金损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月2日，在我爱我家公司的居间下，赵鹏作为承租人（乙方）与吴伟、李健作为出租人（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方，租期自2018年12月3日至2020年12月2日；租金为每月5500元，支付方式为押一付三；押金为5500元，租赁期满或合同解除后，租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第十条关于违约责任约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同第十二条关于其他事项约定，第十条违约责任，甲乙双方违约责任200%改为100%。同日，吴伟出具收条，确认收到赵鹏支付的押金5500元和首期租金16500元。赵鹏主张吴伟、李健欲出售涉诉房屋，希望赵鹏配合中介带看房屋，并承诺合同解除后支付违约金，但合同解除后吴伟、李健拒不退还押金，就此提交了微信聊天记录截图，其中：1、赵鹏的配偶田韶卿与李健的聊天记录显示，2019年11月12日，李健发送“有点事情想跟您商量一下”、“我们想把房子挂出去买跟您商量看看能不能一周抽个周末半天或者一两个小时让中介统一带看下房子万一卖出去了我按照合同赔付您一个月租金”、“我孩子也三岁了我外面租着房子住不开我想换个两居这不是钱紧张嘛”、“第一段写错一个字挂出去卖”、“但我想即使卖出去也得半年流程”，田韶卿回复“收到，我们商量下答复您”。2、光熙门北里25#1504房屋租赁沟通群聊天记录显示，2019年11月26日，田韶卿发送“您好，中介反馈储客量怎么样啊，周五需要看房么？”李健回复“上周末有想看的被我拒绝了叔叔回老家了嘛不方便”、“周四我问下中介吧”，田韶卿回复“嗯，好呢～我们在考虑另外租房的事情，你们怎么想？合适的房子也不是一天两天就能找到”，李健回复“您找着也行找到了合适的跟我们说一声就成”，田韶卿回复“成，那我们就先找着”，李健回复“找到合适的就行”，田韶卿回复“就这个事情，我想拟个简单的补充协议，到时您这边也看看，合适咱们签一下？”，李健回复“先发过来看看再说”。3、光熙门北里25#**房屋租赁沟通群聊天记录显示，2020年1月13日，田韶卿发送“两位好，我们打算这周末搬走，您看安排下时间我们交接一下？”，吴伟回复“那就周末吧”，李健回复“周六吧”、“周日上班”，田韶卿回复“这段时间特别忙，到时我们看是否还简单写个解除协议，我争取提前拟好发给二位过目”，李健回复“把押金和剩余天数房租退还给您就行了吧”、“解除协议没必要了”，田韶卿回复“对，还有些物业方面的，都是小事情”、“可以”、“哈哈，我就省事儿了”。4、光熙门北里25#**房屋租赁沟通群聊天记录显示，2020年1月18日，田韶卿发送了其与李健于2019年11月12日的微信聊天记录截图，并发送“如果诉讼，诉讼费用也是你们承担，请知悉”，吴伟回复“说的卖出了”、“这不还没卖出去吗”，田韶卿回复“同时，我也会主张因你方违约造成我方另外租房额外支付的中介费”，吴伟回复“我没有违约”，田韶卿回复“法院会有定论”，吴伟回复“如果这样我也可以认为是你们违约”、“因为是你提出要搬走的”，田韶卿回复“咱们把有争议的违约金先放一边，您先把您认为该退的费用（也即押金、已支付但未实际使用期间的租金及已支付但未实际使用期间的车位租赁费），支付到以下账户吧”，吴伟回复“我觉得还是一次说清楚好些，你们退租我们也有损失。所以我建议协商解约，如果同意，请在合同签字页上写‘同意协商解约，双方均不构成违约’，然后签字写日期拍照发我，我再转钱”，田韶卿回复“您能退多少钱呢？刚才因为违约金的分歧，也没有计算完具体金额，您算下违约金之外是多少，我们核对一下”，……吴伟回复“这样我先退你们无争议的部分”、“5500*1.5+150*1.5-35-150+60”、“=8350”、“你算下对不对”，田韶卿回复“以上没包括押金和违约金，其他金额计算无误”、“先把这部分付了吧”，吴伟回复“已付”，田韶卿回复“已到账”、“押金看是不可以先退，这个不管后面怎样都是该退的”，吴伟回复“不能”、“如果您违约成立，这可作为违约金，是没必要退的”，田韶卿回复“这是两个性质的”、“房子都交还了，押金自然应该退的”、“这个退了，就只剩违约金问题”，吴伟回复“金额比较小，我必须考虑胜诉拿不到违约金的风险”，田韶卿回复“要是诉讼了，我觉得咱们都会认判决，不会不付的”、“如果退了押金，就只有违约金的争议，诉讼可能性就更小了”、“房子您看过没有问题吧？”，吴伟回复“既然诉讼可能性不大，那您最好同意协商解约。大家都很忙，今天就把这件事情了了”、“房子没问题”，田韶卿回复“您先把押金退了，然后我再想想”、“至少现在比下午交接时情况好多了”。吴伟、李健对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示该组证据恰好可以证明赵鹏存在违约行为。赵鹏主张因吴伟、李健违约，其不得不重新租赁其他房屋，并因此发生额外的中介费损失5850元，同时，赵鹏承租涉诉房屋后对房屋进行了修缮，投入了大量的人力、时间成本，因吴伟、李健违约导致该等成本投入没有得到预期的合理回报，就此提交了房屋租赁合同、微信聊天记录及付款账单。吴伟、李健对房屋租赁合同及微信聊天记录的真实性不持异议，对付款账单的真实性无法核实，对该组证据的关联性和证明目的不予认可。双方均表示吴伟、李健未明确要求赵鹏搬走，亦未告知赵鹏房屋已经售出。经询，吴伟、李健表示其于2020年3月才签订售房合同，于2020年5月19日交付房屋。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵鹏与吴伟、李健签订的《北京市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据本案查明的事实可知，在合同约定的租期内，吴伟、李健因欲出售涉诉房屋，希望赵鹏能配合中介带看房屋，同时表示若房屋成功出售，会按合同约定支付一个月租金作为违约金，后赵鹏因担心不好找房，提出考虑另行租房的想法，吴伟、李健表示同意，并表示找到合适房屋通知二人即可，后赵鹏找到合适房屋并通知吴伟、李健，双方于2020年1月18日办理了交接手续，可见本案租赁合同系双方协商一致解除的，并非因任何一方的违约行为而导致合同解除，双方均不存在违约行为。吴伟、李健虽作出过支付违约金的承诺，但前提是房屋成功出售，故赵鹏依据吴伟、李健在微信中所述的“万一卖出去了我按照合同赔付您一个月租金”主张违约金缺乏依据，对于赵鹏主张的违约金和违约金的利息，本院不予支持。赵鹏虽然没有提前30日通知吴伟、李健退租，但其已征求过吴伟、李健对于其另行租房的意见，吴伟、李健明确表示同意，并表示找到合适房屋通知二人即可，亦同意于2020年1月18日办理交接，并且在双方交接前从未主张赵鹏构成违约，故赵鹏亦不存在违约行为，吴伟、李健关于押金用于折抵违约金的主张缺乏依据，本院不予支持。关于押金，双方已于2020年1月18日办理了交接，且吴伟、李健确认房屋完好，双方亦结清了其他费用，故吴伟、李健应于当日将押金退还给赵鹏，现赵鹏要求吴伟、李健退还押金及逾期退还押金的利息于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告吴伟、被告李健于本判决生效后七日内向原告赵鹏退还押金5500元；二、被告吴伟、被告李健于本判决生效后七日内，以5500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，向原告赵鹏支付自二○二○年一月十九日起至实际退还押金之日止的利息；三、驳回原告赵鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理75元，由被告吴伟、被告李健共同负担（于本判决生效后七日内给付原告赵鹏）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二〇年七月十五日书记员 徐梦桥