吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终492号 上诉人（原审原告）：孙英哲，男，1988年10月28日，汉族，个体，住吉林省白城市。 委托诉讼代理人：张福弟，系吉林厚合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于保军，系吉林厚合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴文祥，男，1956年4月23日生，汉族，个体，住吉林省白城市。 上诉人孙英哲因与被上诉人吴文祥租赁合同纠纷一案，不服白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初4980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了此案。上诉人孙英哲及委托诉讼代理人张福弟、于保军，被上诉人吴文祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙英哲上诉请求：1、请求撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求；2、请求判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。首先，上诉人于2007年即购买了案涉房屋及土地，之后即电话通知了被上诉人，被上诉人在上诉人购买案涉房屋后只交纳了2007年至2009年两年的房租3万元，自2009年至今被告一直没有支付租金，一审法院认定被上诉人已经将2009年之后的房屋租金交给原告父亲凭借的仅仅是2008年1月22日被上诉人妻子张金秋给上诉人父亲出具的一张3万元的欠条，并无证据支持，属事实认定错误。其次，上诉人购买案涉房屋及土地后，虽未办理产权手续，但案涉房屋及土地的出卖人已经交付上诉人，上诉人基于有效的买卖合同且履行了通知义务，有权取得案涉房屋及土地的租金受益。综上，请求二审法院撤销一审判决，判决支持原告的全部诉讼请求。 吴文祥辩称，1、他出具的房产证是他爸的朋友，他俩个编造的，也没有国家正式文本，他就凭这个朝我要一百万九十多万；2、我和他父亲有合同，在204号诉讼中已经说我全部交了，他父亲承认我用他家欠我的钱抵扣我所有的房费；3、他们属于要双份，他属于重复起诉；4、我不在他的院子好多年了，我不干好几年了，院子都租出去好几年了，而且也没有什么证据，就向我要钱；5、他也承认，从2007年到2015年都交了，一审的时候他父亲自己都承认了。 孙英哲向一审法院起诉请求：被告于2007年购买了白城市913路11号院及房屋，在原告购买该房屋和土地之前被告一直租用该土地及房屋。原告购买后被告继续租用并缴纳了2007年至2009年两年的租金3万元，但未签订租赁合同。自2009年至今被告迟迟不交租金，故原告诉至法院，诉求判令原、被告解除白城市913路11号院租赁关系，返还原告3300平方米土地及房屋，并支付2009年至起诉之日的租金882，431.00元，及迟延支付的利息（按中国人民银行贷款利率计算，从2009年1月1日至实际支付之日止），并承担本案诉讼费用和鉴定费用。 一审法院认定事实：2003年4月17日被告与当时房屋与场地所有人于立文签订租赁合同一份，双方约定“甲方（房主）于立文；乙方：（租房方）吴文祥。经甲乙双方协商，将甲方名下913路11号院内房屋及场地租给乙方使用，具体协议如下：一、甲方租给乙方库房贰间，场地约一百五十平方米，租期为一年，价格为壹万伍仟元每年，房租金需提前一次性交给甲方。（其中车库为五号库），原租位置不动。二、乙方租期从2003年1月日到2003年12月31日，在租期内乙方不得擅自更改室内外的原有设施及房屋结构等，如有特殊需要须经甲方同意方可施行。......九、如双方出现争议法律解决，诉讼地点白城市法院。甲方法定负责人孙某于立文；乙方法定负责人张金秋吴文祥；2003年4月17日。”合同签订后双方依约履行。合同期满后被告继续使用该房屋和场地，被告一直向合同签约人之一孙某缴纳租赁费，此事实有案外人孙某在本院（2019)吉0802民初3386号民事判决书认定事实部分称”被告（孙某）出具2008年1月22日原告（吴文祥）妻子张金秋出具的欠条一张，欠租金30，000.00元”，该证据表明本案被告始终在向原租赁合同出租方履行缴纳租赁费义务。上述事实有原被告提供证据为凭，该事实清楚，证据充分，本院予以确认。 一审法院认为，本案原告未提交书证原件，涉案房屋与土地未办理登记，表明原告并未依法取得涉案房屋与土地物权，故其向被告主张物权权益，诉求判令原被告解除白城市913路11号院租赁关系，返还原告3300平方米土地及房屋，并支付2009年至起诉之日的租金882，431.00元，及迟延支付的利息（按中国人民银行贷款利率计算，从2009年1月1日至实际支付之日止），并承担本案诉讼费用和鉴定费用请求，因原告与被告未签订租赁合同，被告抗辩租赁费已给付原告父亲孙某，被告与孙某2003年签订过租赁合同，原告购买后未通知被告，被告一直向原告父亲孙某缴纳租赁费，原告不能向法庭提供被告欠租赁费证据，属事实不清，证据不足，原告诉求于法无据，本院不予支持。综上所述，一审法院为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十六条的规定，一审法院判决：驳回原告孙英哲的诉讼请求。案件受理费6，313.00元由原告孙英哲负担。 二审中，孙英哲向本院提供洮北区人民法院执行局的执行笔录和结案笔录各一份，证明截止到2019年6月28日被上诉人吴文祥仍然占有使用案涉房屋即913路11号院落。吴文祥质证称，是真实的，是法院强制执行才能拿走我的东西，孙英哲强行扣留我的东西，还拿车挡着我的门，还不让我搬离，后来起诉他，法院才强行执行走。吴文祥认可笔录的真实性，但对证明的问题有异议，但未有相反的证据予以佐证，本院予以确认。 除一审查明的事实之外，本院另查明，2007年10月10日孙英哲从于立文手购买涉案房屋，但至今未办理房屋过户手续，孙英哲自认吴文祥租赁涉案房屋至2015年止。 根据孙英哲的上诉请求和吴文祥的答辩意见归纳本案争议焦点：1.双方当事人之间是否存在租赁关系；2.吴文祥应应否给付孙英哲房屋租赁费。 本院认为，2003年4月17日吴文祥与案涉房屋的土地所有人于立文签订了租赁合同一份，租赁涉案房屋和土地，约定租金一年一万五千元，2007年10月10日孙英哲从于立文处购得涉案房屋和土地，吴文祥与于立文合同期满后一直使用该房屋和土地。吴文祥与孙英哲之间虽未有签订租赁合同，但构成事实上的租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，吴文祥应给付孙英哲房屋和土地租金，孙英哲认可吴文祥租赁房屋和土地至2015年，本院予以确认。因双方当事人未有签订租赁合同，视为不定期租赁关系，又因原审法院鉴定的是整个院落和房屋的租赁费，而吴文祥仅使用了部分房屋和院落，应参照吴文祥与于立文租赁房屋时的租金标准计算比较合理。故吴文祥应按每年租金15000.00元给付孙英哲从2009年起至2015年租金105000.00元（7年×15000元），吴文祥称孙英哲之父孙某欠其货款，用货款抵顶租赁费一节，因孙英哲否认，吴文祥又举不出证据予以佐证，本院不予支持。 综上所述，孙英哲的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初4980号民事判决； 二、吴文祥于本判决生效后十日内给付孙英哲从2009年起至2015年七年的房屋和院落租赁费105000.00元； 三、驳回孙英哲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6313.00元，二审案件受理费12626.00元，合计18939.00元，由孙英哲负担16685.46元，吴文祥负担2253.54元。 本判决为终审判决。 审判长  孔庆江 审判员  陈**超 审判员  李福财 二〇二〇年七月十日 书记员  付昱嘉