广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初2292号 原告:广西地产集团有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道**三祺广场**，统一社会信用代码：91450000584313229K。 法定代表人：徐德，董事长。 委托诉讼代理人：徐欢，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁媛，北京市炜衡（南宁）律师事务所实习律师。 被告：梁宇，女，1982年9月30日出生，壮族，住南宁市青秀区。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2020年3月26日 开庭时间：2020年5月20日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人徐欢、梁媛到庭 被告方：梁宇到庭 原告诉请要点 确认原、被告于2018年2月28日签订的《南宁市商品房买卖合同》(合同编号：xxx于2019年6月6日解除； 判令被告自本案判决生效之日起7个工作日内协助、配合原告办理坐落于南宁市x区x路x号x广场x号楼x层x号房的合同登记备案的撤销手续； 判令被告向原告支付违约金61303.3元（按合同价款的10%计算）； 判令被告向原告支付逾期办理合同登记备案撤销手续的违约金52107元（计算方式：以总房价613033元为基数，按0.5‰/日，从2019年6月18日起计至被告协助办理合同登记备案撤销手续止，暂计至2019年11月30日，共计170日）； 判令被告向原告赔偿律师费损失10000元； 本案诉讼费用由被告承担； 上述第三项至第五项诉讼请求的费用及原告已预缴但应由被告承担的诉讼费，由原告在被告已付购房款中直接扣除。 被告答辩要点 被告购买涉案商品房后即到原告指定的银行办理按揭贷款手续，后因被告提供的资金流水材料审核不过关而申办贷款未果。原告主张的违约金过高，被告希望继续履行合同，并愿意一次性支付剩余购房款给原告。 事实认定 2018年2月28日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》(合同编号：xxx，约定买受人购买出卖人开发建设的坐落于南宁市x区x路x号x广场x号楼x层x号办公商品房，房价总金额为613033元。其中约定：第七条买受人同意在《商品房买卖合同》签订之日交纳首期款313033元，余款300000元由买受人向按揭银行申请按揭付款。第八条买受人逾期付款的违约责任按补充协议第二条第4款约定执行。附件六“合同补充协议”约定：第二条1.若买受人采用贷款付款，则买受方应当自本合同签署之日起一个月内完成贷款审批手续，并向出卖方支付相应房款。出卖方若推荐银行为买受方提供贷款支付，则买受方应自签署本合同之日起5个工作日内备齐按揭所需资料到出卖方推荐银行办理相关手续……。若买受方采用贷款支付部分房款，双方一致同意：（1）买受方已充分了解银行现行贷款政策的规定，如果买受方发生如下情形之一的：（a）买受方被银行认定为不符合贷款要求而被拒绝放贷或减少放贷金额；……（d）在本合同约定的付款期限届满之日，出卖方仍未取得银行贷款的；……买受方应在上述情形发生之日（以出卖方或贷款银行书面通知日期为准）起的30日内，以自有资金或其他方式付清剩余房款。否则，买受方应按合同正文约定承担逾期付款违约责任。……4.……买受方逾期支付款项（含首付款）超过5个工作日的，出卖方有权解除合同。如出卖方解除合同的，买受方须按合同总金额的10%向出卖方支付违约金，出卖方可在买受方已付房价款中扣除，余额无息退还。若造成出卖方损失的，买受方还应全额赔偿。5.买受方逾期付款，出卖方解除合同权利的行使期限自解除合同的条件成就之日起叁年。第十条2.无论因出卖方原因或是买受方原因导致本合同解除的，买受方都应在收到出卖方通知后的7个工作日内与出卖方共同办理解除合同及注销登记手续。买受方逾期办理的，每逾期一天应按该商品房总价款的万分之五承担赔偿责任，并赔偿给出卖方造成的损失。……5.合同因法律规定或合同约定被解除的，买受方应当配合出卖方申请注销网上备案和交易中心登记信息，否则，每逾期一天，买受方应按总房价款的万分之五向出卖方支付违约金，出卖方因此所遭受的实际损失超过违约金的，买受方还需支付实际损失与违约金的差额部分。……7.本合同及补充条款约定的损失包括：（1）合同约定的房价与解除合同时该房屋市场评估价之间的差额；（2）出卖方为追究买受方的责任而支出的律师费、鉴定费、调查取证费等。第十三条1.买受方确认本合同中所涉及的个人资料（姓名：梁宇，地址：南宁，地址：南宁市x路**xxx）都真实、有效，出卖方可按此以书面方式向买受方送达任何文件、回复及其他任何联系，且采用挂号或特快专递邮寄或直接送达，若买受方变更地址须在变更后五日内向出卖方提出书面通知，也以相同方式送达出让方。……3.若以挂号或特快专递邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准，无需以公证方式证明）第5日将被视为已送达买受方。 上述合同签订后，被告向原告支付了购房款313033元，剩余300000元尚未支付。2018年9月4日，原告向被告邮寄《关于催告支付按揭房款的函》，载明被告已逾期支付购房款，并催告被告于收到该《催告函》之日起30日内，以自有资金或其他方式付清按揭款项。2018年10月，原告又向被告邮寄《关于再次函告支付按揭房款的通知》，催告被告于收到该《催告函》之日起5个工作日内，以自有资金或其他方式付清按揭款项。被告收到上述函件后仍未履行付款义务。 此后，原告以被告逾期支付购房款为由诉至法院，提出前述诉请。本院于2020年4月14日向被告送达起诉状副本、应诉通知书等法律文书。被告应诉后答辩如前。庭审中，被告称其于2018年5月向银行申请按揭贷款，到2018年10月，原告的销售人员告知未通过银行贷款；银行的客户经理告知被告其与其父亲的银行流水明细体现的资金情况无法满足银行要求；此外，被告自认目前个人征信已出现问题。关于解除合同的问题，原告主张其于2019年5月31日向被告在合同中预留的地址邮寄《关于解除的通知书》，被告表示并未收到。经物流信息查询，该通知书于2019年6月6日退回至原告处。诉讼过程中，被告表示如法院判决解除涉案合同，原告应向其返还已收取的购房款。 另查明，涉案商品房所在楼栋于2017年11月29日取得《商品房预售许可证》。2019年1月9日，原、被告完成了涉案合同的登记备案手续记，业务编号为xxxxx。经查询，涉案房屋上有两个查封登记，查封机关均为南宁市青秀区人民法院。 再查明，原告委托北京市炜衡（南宁）律师事务所徐欢律师、梁媛实习律师代为参加本案诉讼活动，并因此支付了委托诉讼代理费10000元。被告对此予以认可。 判决理由 关于涉案《南宁市商品房买卖合同》是否已解除的问题。 涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。合同补充协议第二条约定，买受方应自合同签署之日起一个月内完成贷款审批手续，并向出卖方支付相应房款。买受方被银行认定为不符合贷款要求而被拒绝放贷的，应在上述情形发生之日（以出卖方或贷款银行书面通知日期为准）起的30日内，以自有资金或其他方式付清剩余房款。被告于2018年5月申请银行按揭贷款，由于其个人原因，该申请被驳回。此后，原告多次书面催告被告支付剩余购房款，被告均未依照上述约定履行付款义务，已构成违约。原告主张已向被告邮寄送达《关于解除的通知书》，但该通知书未送达成功，不能认定为有效送达。因此，本院以被告收到起诉状副本、应诉通知书等法律文书之日视为合同解除之日，即本案合同于2020年4月14日起解除。 二、关于被告应否协助原告办理合同登记备案撤销手续的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同补充协议第十条约定，合同解除后，买受方应在收到出卖方通知后的7个工作日内与出卖方共同办理解除合同及注销登记手续。涉案合同于2020年4月14日解除，被告至今尚未履行上述义务，但因涉案房屋上仍有查封未解除，原告要求被告自本案判决生效之日起7个工作日内协助办理涉案合同登记备案撤销手续，不具备履行性，本院不予支持。原告可在上述查封解除后另行主张权利。 三、关于被告应否向原告支付违约金的问题。 合同补充协议第二条约定，买受方逾期支付款项超过5个工作日，出卖方解除合同的，买受方须按合同总金额的10%向出卖方支付违约金。被告逾期支付购房款，致使涉案合同解除，原告主张被告支付违约金61303.3元，于理有据，本院予以支持。被告辩称违约金过高，请求予以调低，不符合合同约定，本院不予支持。 合同补充协议第十条虽约定，买受方逾期协助办理涉案合同登记备案撤销手续，每逾期一天应按该商品房总价款的万分之五承担赔偿责任，但我国法律规定违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，其对违约金的数额有一定控制。合同登记备案撤销手续是被告逾期支付购房款致使合同解除后产生的附随义务，属同一法律行为之下相继引发的法律后果。在原告未举证证实被告的违约行为给原告造成的实际损失的情况下，结合涉案房屋所处地市近年商品房市场价格浮动情况及被告的违约情形，本院认为，原、被告对解除合同违约金及损失赔偿的约定应已足以弥补可能给原告造成的损失且对被告起到一定程度的惩罚效果，故原告主张被告支付逾期协助办理备案撤销手续违约金，本院不予支持。 四、关于被告应否支付原告聘请律师的委托诉讼代理费给原告的问题。原、被告在合同补充协议第二条及第十条均约定，买受方逾期付款致使合同解除，给出卖方造成损失（含律师费）的，买受方应予赔偿。故原告主张被告支付委托诉讼代理费10000元，符合合同约定，且该费用未超出《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定，本院予以支持。 在合同履行过程中，原告已向被告支付购房款313033元，原告表示被告应向其支付的违约金、诉讼费用等从其已付购房款中直接扣除，被告亦主张需一并处理已付购房款问题，因此，在扣除被告需支付的违约金61303.3元、律师费10000元后，原告应向被告退还剩余购房款241729.7元。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 确认原告广西地产集团有限公司与被告梁宇于2018年2月28日签订的《南宁市商品房买卖合同》(合同编号：xxx）于2020年4月14日解除； 被告梁宇应自本案判决生效之日起十日内向原告广西地产集团有限公司支付违约金61303.3元； 被告梁宇应自本案判决生效之日起十日内向原告广西地产集团有限公司支付委托诉讼代理费10000元； 扣除上述第二、三项款项后，原告广西地产集团有限公司应自本案判决生效之日起十日内向被告梁宇退还剩余购房款241729.7元； 驳回原告广西地产集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费9930元，由被告梁宇负担。 如义务人未在本案生效判决规定的期间内履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  范     俪 人民陪审员  梁  春  庆 人民陪审员  李  红  艳 二〇二〇年七月二十八日 法官 助理  甘剑书记员杨璇