安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初4285号 原告：张军，男，1983年6月25日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：张成飞，安徽典兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：房超，安徽典兴律师事务所律师。 被告：刘娜，女，1994年12月27日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：洪祝梅，安徽远致律师事务所律师。 被告：梁友爱，女，1930年6月1日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：刘娜（梁友爱的孙女），住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：洪祝梅，安徽远致律师事务所律师。 第三人：张友传，男，1958年7月28日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 原告张军与被告刘娜、被告梁友爱、第三人张友传确认合同无效纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张军及其委托诉讼代理人张成飞、房超，被告刘娜及其委托诉讼代理人洪祝梅，被告梁友爱的委托诉讼代理人刘娜、洪祝梅，第三人张友传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张军向本院提出诉讼请求：1.判决确认梁友爱向刘娜赠与房产（合肥市庐阳区，产权证号：合庐130039701）的行为无效；2.判令刘娜、梁友爱承担本案诉讼费、财产保全费、保全担保费。事实和理由：刘娜与张军系表兄妹关系，梁友爱系张军外祖母，张友传系张军父亲。2007以前，张军与梁友爱、张友传、刘道华（张军母亲，梁友爱三女，已去世）共同居住在合肥市庐阳区，户主为梁友爱。2009年6月23日，因庐阳区“十一五”大建设，宿州路北段（劳动村）拆迁，劳动村17号6号被依法拆迁。拆迁安置人口为张军、梁友爱、张友传、刘道华，安置房屋为上述四人共有。回迁安置完成后，分得合肥市庐阳区，但该房屋却违法登记在刘娜名下。依据合肥市“十一五”大建设庐阳区重点工程建设指挥部办公室于2007年7月28日发布的《宿州路北段及劳动村危旧房改造建设房屋拆迁补偿安置细则》的规定，有效拆迁人口以被拆迁房屋产权人有直属关系的常住登记人口为准。由此，张军与梁友爱、张友传为拆迁有效人口，应为安置房屋的共有权人。梁友爱于2010年6月18日出具一份《申请转户》，《申请转户》载明：“本人梁友爱住劳动村17幢6号，拆迁安置一套60平方房屋，我儿子刘道喜自愿将原本安置的90平方房屋赠我10平方，我购的75平方房屋自愿将该房转给孙女刘娜，如有家庭纠纷一切后果自负”。张军认为，案涉房屋为张军、梁友爱、张友传及刘道华（2019年去世）共同共有，梁友爱未经其他共有权人同意，擅自将共有房屋转让给刘娜，构成无权处分，其转让行为无效。 刘娜和梁友爱辩称，张军认可张军及其父母拆迁时不住在被拆迁房屋内，只是户口挂在梁友爱户口簿上，不是常住人口。根据拆迁安置政策第三条第1项，张军不属于拆迁安置人口，不享有该次拆迁安置的任何权利。被拆迁房屋是属于合肥市运输总公司的公房，所有权属于刘道喜和梁友爱，与张军没有任何关联，即张军对被拆迁房屋不享有任何权利，只是挂户。2007年拆迁时，很多被拆迁人认为根据拆迁政策，安置面积太小，不愿意搬迁，最后形成很多钉子户，拆迁办没有办法最后向钉子户作出让步，与被拆迁人协商，答应被拆迁人超过拆迁安置政策的条件。梁友爱就是其中的钉子户，梁友爱一人根据拆迁安置政策，最少可以分得45平方米的安置房，拆迁办答应安置梁友爱一人60平方米的房屋后，梁友爱答应移交房屋。该安置房屋没有张军的安置份额，因为其一，张军不是常住人口，不享受该次安置政策；其二如果张军及其父母享有安置面积，不可能是安置60平方米，根据拆迁安置政策，最少应是75平方米；其三，梁友爱的转户申请经合肥市庐阳区认可，且最后由合肥市庐阳区决定，按梁友爱的申请将安置房屋初始登记在刘娜名下，即合肥市庐阳区认可梁友爱是该安置房屋唯一的所有权人。2007年11月20日，在移交被拆迁房屋前，刘道喜和梁友爱与拆迁办签订拆迁安置协议两份，拆迁办同意安置给梁友爱60平方米和刘道喜90平方米两套房屋，梁友爱及刘道喜才答应搬迁，该拆迁安置协议中只是对于梁友爱一人的安置，因为在移交被拆迁安置房屋前，刘道喜及梁友爱问张军及其父母，张军及其父母当时说拆迁办答应给他们另安置一套房屋，叫梁友爱和刘道喜交房，即认可安置的两套房屋与他们无关。梁友爱的申请转户以及另一安置房屋的面积是80平方米，与事实一致。案涉拆迁安置房屋75平方米的房屋是梁友爱一人安置的60平方米，加上刘道喜赠与10平方米加上增购5平方米得来的，与张军及其父母无关。后来张军因拆迁办没有安置房屋向拆迁办闹事，拆迁办将很多拆迁安置材料重新做的，张军心里是清楚的。关于拆迁办的材料，是因张军及其父母去拆迁办闹事，拆迁办为了逃脱责任，将原先的材料改动了。张军当庭所提供的材料，拆迁安置协议和情况说明，前后提供两个版本，这就能说明拆迁办是随意想怎么改动就怎么改动，所以对于拆迁办提供的材料真实性很难保证，且张军提供的拆迁安置协议和拆迁安置费用结算表是复印件，没有合肥市庐阳区加盖公章。张军通过法院出具调查令调取的材料，如果是真实有效的材料，合肥市庐阳区应对所有的材料加盖公章，所以对于张军提供的没有加盖合肥市庐阳区公章的材料，我方一概不认可，复印件不能单独作为认定案件事实的依据。且2019年的拆迁安置协议，拆迁办为了能与拆迁安置细则挂上钩，所以很多数据是造的，与事实不符。对于拆迁办出具的有些材料，我方不认可，很多是后期改动过的，很多上面没有时间和我方签字。以下分项答辩：一、梁友爱是拆迁安置房屋的所有权人，对案涉房产享有完全的所有权，梁友爱转户申请是合法有效的，不存在无权处分。二、拆迁安置房是由被拆迁房屋承接而来，拆迁只是对被拆迁人的安置补偿。梁友爱是被拆迁房屋的所有权人，根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，拆迁人对被拆迁人给予补偿、安置，被拆迁人是指被拆除房屋的所有权人，即梁友爱是被拆迁人，拆迁安置也只是对梁友爱进行补偿安置，与张军无关。三、梁友爱的申请转户是经过合肥市庐阳区认可和同意的，且征收办在申请转户上加盖公章表示其认可材料的真实性和内容的真实，即征收办认可梁友爱享有该安置房屋的完全所有权，同意梁友爱的转户申请。征收办是专业办理拆迁安置的机构，对于梁友爱对该安置房屋享有的权利更有权威性，且申请转户的内容也是得到征收办认可，申请转户的时间是2010年6月18日，是在2009年6月23日签订的拆迁安置协议后，即拆迁安置协议的双方都认可申请转户的内容，且征收办按照该申请转户，实际将拆迁安置房屋登记在刘娜名下，我方认为应按后形成的申请转户认定本案事实。四、梁友爱是没有多少文化的老太太，一共有两儿四女，一直由刘娜的父母和刘娜赡养，现在梁友爱已九十多岁，仍一直和刘娜及父母住在安置房屋内，她希望将自己的房屋留给孙女刘娜，所以向征收办申请可不可以转户给刘娜，征收办同意了梁友爱的申请，对于转户梁友爱没有任何过错，梁友爱只是提出申请，最后决定是否转户的是征收办，即是由征收办最终对拆迁安置房进行处分，如果张军认为无权处分，应起诉征收办，张军起诉的诉讼主体错误。五、安置房屋的全部费用由其儿子刘道喜即刘娜的父亲支付，张军没有支付购房费用。即使按张军主张有安置面积，但是根据拆迁安置政策，必须要交纳800元每平方米购房款，只有在支付了购房款的前提下才享受相关政策，但是张军并没有履行相关义务，所以我方认为，即使按张军所说享有安置面积，我方代支付的补购费用22464元转化为房产面积的话，2007年当时的房价远远低于7000元每平方米，我方用补购费用能购得超过3.08平方米的房屋，所以梁友爱占安置房产的比例远超过三分之二（即“拆一安一”的31.92平方米、赠与的10平方米、增购的5平方米，共46.92平方米，再加上3.08平方米，共50平方米，已超过总面积75平方米的三分之二，还有张军母亲即梁友爱的女儿已去世，梁友爱享有继承权，份额为1.56平方米），根据物权法第97条的规定，梁友爱对该安置房享有处分权。六、如果张军享有该安置房屋的所有权，张军以其实际行为表明对梁友爱处分该安置房的认可。1.没有缴纳购房款。2.拆迁至现在十几年了，该房屋拆迁安置从2007年就开始，2010年已交房入住，2012年房屋产权证已办理，张军对于其事是明知的，对于张军庭审中陈述不知道房产证已办理，所有的拆迁安置房是统一办理房产证，张军不可能不知道，我方想隐瞒也瞒不住，所以张军所说是虚假的，张军明知却没有提出异议。如果张军对该拆迁安置享有权利，张军以其实际行为表明放弃对该安置房屋享有的权利。张军对于梁友爱处分房产的行为明知，知道其合法权益被侵害，但是在法定诉讼期间没有提出异议，我方认为现已超过诉讼时效，不应得到法院的支持。七、张军主张与梁友爱共同共有拆迁安置房是错误的，即使张军享有拆迁安置房屋的所有权，也仅是与梁友爱按份共有，不存在共同共有。梁友爱对其享有的拆迁安置房份额有处分权。综上所述，我方认为根据谁主张谁举证的原则，张军所举证据不能证明张军对案涉拆迁安置房享有共有权，梁友爱申请转户的行为不构成无权处分，请求法院依法驳回张军的诉请。 本院经审理认定的事实如下：张军系刘道华和张友传之子，刘道华系梁友爱的女儿，刘娜系梁友爱的孙女。2007年，梁友爱承租的位于劳动村17栋6号的公房纳入拆迁范围，拆迁政策规定“经过认定可以计入家庭人口基数享受人均建筑面积补足15㎡”以及承租公房的住户与产权单位办妥产权调换后再选择补偿或安置的补偿安置政策。当时，梁友爱户口上共有四人，包括户主梁友爱、女儿刘道华、女婿张友传、外孙张军，《合肥市市政基础设施建设工程房屋拆迁证照认定意见表》中认定人口为4人，拆迁房屋分户登记表中也列明该户人口信息为上述四人。2009年6月23日，梁友爱与合肥市庐阳区房屋拆迁事务所签订拆迁安置协议一份，约定拆除面积为29.26平方米，常住人口为4人，“补齐人均60㎡，增购10㎡，调整5㎡”，拟安置总面积为75平方米。2010年6月18日，梁友爱向合肥市庐阳区房屋拆迁事务所出具《申请转户》一份，内容为“本人梁友爱住劳动村17幢6号，拆迁安置一套60平方房屋，我儿子刘道喜自愿将原本安置的90平方房屋，赠我10平方，我购的75平方房屋，自愿将该房转给孙女刘娜，如有家庭纠纷一切后果自负”。随后，梁友爱与合肥市庐阳区房屋拆迁事务所将拆迁安置协议中的被拆迁人变更为刘娜。2010年11月10日，合肥市庐阳区房屋拆迁事务所出具《情况说明》一份，内容为“劳动村拆迁户梁友爱住17栋6号为户主，户口本上4人为：户主梁友爱、三女儿刘道华、女婿张友传、外孙张军，拆迁总建筑面积29.26平方米，根据劳动村拆迁安置细则，该户安置一套75平方米房屋，应户主要求将此房屋转让给其孙女刘娜名下，现在家庭出现矛盾，户口本上另外3人不同意转户，认为转户必须经过户口本上4人同时认可。经研究该户协议名更改回原户主梁友爱姓名”。 另查明：劳动村17栋6号房屋被拆迁后，安置于合肥市庐阳区，于2012年初始登记在刘娜名下。刘娜于2014年缴纳了公房产权调换费用后领取了房产证。现张军诉至本院，要求判如所请，并申请对案涉房屋进行保全，由中国大地财产保险股份有限公司合肥中心支公司提供担保，张军支付担保费500元。 还查明：刘道华于2019年3月8日病逝。 以上事实，有张军提交的身份证、户籍证明、户口本、拆迁补偿安置细则、合肥市市政基础设施建设工程房屋拆迁证照认定意见表、拆迁安置协议、拆迁安置费用结算表、旧房移交验收单、情况说明、申请转户、死亡证明、火化证明、担保费发票，刘娜提供的旧房转换款收据，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，通过户口本可以看出梁友爱**包括户主梁友爱、女儿刘道华、女婿张友传、外孙张军，拆迁房屋分户登记表中也列明该户人口信息为上述四人，再结合拆迁政策关于人均补足15平方米的安置政策，以及拆迁安置协议中关于常住人口为4人、“补齐人均60㎡”的约定，可以判断案涉房屋的安置对象为梁友爱、刘道华、张友传、张军四人，刘娜关于安置对象仅为梁友爱一人的抗辩意见，与事实不符，本院不予采信。至于刘道华、张友传、张军是否符合拆迁安置政策关于安置对象的身份认定，属拆迁人审查范围，不属于本案审理范围。据此，案涉房屋应属梁友爱、刘道华、张友传、张军四人共有，因四位共有人具有家庭关系，故四人应为共同共有。案涉房屋基于梁友爱的赠与即转户行为初始登记在刘娜名下，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，梁友爱未经全体共同共有人的同意将案涉房屋赠与即转户给刘娜，属无权处分，在其他共同共有人不同意追认的情况下，应为无效行为。另，本案为确认之诉，不适用诉讼时效，刘娜关于张军诉请超出诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。张军关于要求刘娜承担担保费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下： 一、确认被告梁友爱将位于合肥市庐阳区房屋赠与被告刘娜的行为无效； 二、驳回原告张军的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为6900元，保全费5000元，由被告梁友爱、刘娜共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年七月三十日 书记员 阮晓艳 附本判决所依据的法律条文： 1、《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 2、《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。