广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终807号上诉人（原审被告）：曾细梅，女，1977年2月14日出生，汉族，住广东省韶关市武江区***************。上诉人（原审被告）：黄巧惠(曾细梅女儿)，女，1997年7月29日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区***************。上诉人（原审被告）：黄伟荣(曾细梅儿子)，男，2001年3月15日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区***************。上诉人共同委托诉讼代理人：钟伦辉，韶关市浈江区太平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：曾玉霞，女，1975年9月29日出生，汉族，住广东省普宁市************。委托诉讼代理人：林红福，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈侦鑫，广东秦唐律师事务所实习律师。上诉人曾细梅、黄巧惠、黄伟荣因与被上诉人曾玉霞房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初1514号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年3月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人曾细梅、黄巧惠、黄伟荣的上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回对曾细梅的全部诉讼请求；3、改判黄巧惠、黄伟荣只需返还10万元定金及返还20万元购房款给曾玉霞，合计30万元；4、本案诉讼费用由曾玉霞承担。事实与理由：一、一审法院判决曾细梅承担返还责任是错误的，应当依法改判，虽然曾细梅与曾玉霞签订《房屋买卖合同》，但从广东省韶州公证处出具的公证书来看，涉案房屋为黄巧惠与黄伟荣共同所有，而曾细梅并不是房屋的所有人，其无权对该房屋行使相关权利和承担义务，曾细梅与曾玉霞签订《房屋买卖合同》的行为，只是一种代理行为，根据法律的规定，代理行为产生的法律后果由被代理人承担，即由房屋所有人的黄巧惠与黄伟荣承担，而不应由作为代理人的曾细梅承担。因此，一审法院判决曾细梅承担返还款项的责任是认定事实不清和适用法律错误的，应当依法改判驳回曾玉霞一审对曾细梅的全部诉讼请求。二、关于本案中定金数额认定的问题。曾细梅、黄巧惠、黄伟荣认为，应当结合双方签订合同最初的本意及一般人的生活法则等来认定，而一审法院却简单的按照收据的金额认定本案的定金数额应是错误的。首先，双方签订的《房屋买卖合同》已约定定金金额为5万元，且从曾玉霞于2018年5月9日出具的收条也完全可看出，超出定金5万元以下的金额应均是房屋的预付款，而不是定金。虽然曾玉霞提供的2019年2月2日曾细梅、黄巧惠、黄伟荣出具的收据显示曾玉霞支付给曾细梅、黄巧惠、黄伟荣的25万元均是定金，但该收据的内容全部是曾玉霞书写，曾细梅作为收款人签名，以及黄巧惠作见证人签名，该收据明显违反了双方签订合同最初关于定金约定的本意，也违反了一般人对于签订合同或履行合同的一般法则，即合同约定是5万元，不可能曾玉霞支付的款项均是定金，完全不符合正常履行合同的逻辑思维及生活经验。其次，曾玉霞是利用曾细梅、黄巧惠、黄伟荣履行合同无经验的优势，利诱曾细梅、黄巧惠、黄伟荣签署该份收据，该份收据完全是增加了曾细梅、黄巧惠、黄伟荣的责任，而减少了曾玉霞自身的责任，很显然该份收据的内容是显示公平的，根据“民法通则若干意见”第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。也就说，显失公平是指合同一方利用自身优势，或者利用对方没有经验等情形，在与对方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。再次，曾细梅、黄巧惠、黄伟荣认为，曾细梅、黄巧惠、黄伟荣签署的该份收据也应属于重大误解的行为，由于曾细梅、黄巧惠、黄伟荣缺乏必要的知识、技能、信息或交易经验而造成的，从而导致该份收据与曾细梅、黄巧惠、黄伟荣签订的《房屋买卖合同》的真实意思相违背。因此，依据法律的规定，该份收据不管是显失公平还是重大误解，都是可撤销的，故曾细梅、黄巧惠、黄伟荣请求上级人民法院依法不予以认定该份收据的效力，以维护曾细梅、黄巧惠、黄伟荣利益均衡的权益，并依法按双方签订的《房屋买卖合同》予以认定木案。三、从曾玉霞提供的该收据署名来看，只有曾细梅、黄巧惠的签名，并无黄伟荣的签名，而黄伟荣作为房屋的所有人，并不知道曾细梅、黄巧惠、黄伟荣签订该份收据的情况，但根据上述意见，曾细梅的行为是代理行为，依据《中华人民共和国民法通则》第66条“如果没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担法律责任。未经追认的行为，由行为人承担法律责任。”的规定，黄伟荣并未授权曾细梅签订此份收据，事后黄伟荣也未对曾细梅签署该份收据的行为进行追认。因此，一审法院判决黄伟荣承担责任，是完全损害了黄伟荣的合法权益，请二审法院依法改判不予以认定该份收据对黄伟荣产生法律约束力。被上诉人曾玉霞口头答辩：本案中曾玉霞已实际支付了25万元给曾细梅、黄巧惠、黄伟荣，并且曾细梅、黄巧惠、黄伟荣出具收据载明收到了曾玉霞支付的25万元定金，应当视为双方变更了合同中约定的定金数额，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，涉案房屋售价110万元，因此本案一审判决认定数额22万元，曾细梅、黄巧惠、黄伟荣应当双倍返还定金44万元，并且返还超过定金部分的购房款3万元给曾玉霞有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。曾玉霞向一审法院起诉请求：1、判决解除曾玉霞与曾细梅于2018年2月14日签订的《房屋买卖合同》；2、判决曾细梅、黄巧惠、黄伟荣双倍返还定金共50万元给曾玉霞；3、判决曾细梅、黄巧惠、黄伟荣承担本案全部诉讼费用和财产保全费用。一审法院认定事实，涉案房屋坐落于韶关市浈江区*********，原权利人为黄元国、梁金红所有，梁金红已于2009年9月21日死亡。2011年4月20日黄元国与曾细梅登记结婚，与黄元国未婚生育了三个子女：黄巧玲、黄巧惠、黄伟荣，黄元国于2017年8月8日去世，该房屋由曾细梅及黄巧玲、黄巧惠、黄伟荣共同继承，2018年12月6日，曾细梅、黄巧玲在广东省韶关市韶州公证处办理了放弃继承权声明，均声明自愿放弃对该涉案房屋的继承权。涉案房屋现为黄巧惠与黄伟荣共同所有。2018年2月14日，曾玉霞与曾细梅签订《房屋买卖合同》，约定曾细梅（卖方）将位于韶关市浈江区********屋出售给于曾玉霞（买方），该房售价为110万元。其中合同第三条约定“卖方（曾细梅）保证该物业享有处分权，有权出售该物业，保证该物业没有被司法机关查封，没有其它产权纠纷和债权债务纠纷或其它权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，一概由卖方（曾细梅）负责处理，并承担相应法律责任，由此造成买方（曾玉霞）经济损失的，由卖方（曾细梅）负责赔偿”。合同第八条约定“若物业成交前或成交后被法院查封或第三方主张权利而导致交易不能进行的，则合同相对方有权依据本合同相关违约责任要求卖方（曾细梅）承担赔偿责任。如买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需材料或逾期办理交易买卖交易等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付或拒收房款等不履行本合同相关义务，则视为违约。守约方有权解除合同。如卖方（曾细梅）违约，卖方（曾细梅）应在违约之日起三天内将所收定金退还买方，另赔偿买方所交定金的一倍的违约金……”。合同第十二条三方（注：笔误，应为双方）约定其他事项（对合同条款内容的修改及补充）手写以下内容：“1、买方（曾玉霞）交给卖方（曾细梅）定金人民币5万元整。2、卖方（曾细梅）应在6个月内提供资料协助买方（曾玉霞）办理过户手续。3、办理过户时所发生税费由双方各自负责己方的税费”。签订合同当天，曾玉霞通过其韶关市区**信用合作联社帐号向曾细梅支付定金5万元，同年4月21日曾玉霞以相同的方式向曾细梅支付5万元，同年5月9日曾玉霞向曾细梅支付5万元，曾细梅出具《收条》，载明：今收到曾玉霞交来购买房屋预付款伍万元整（￥50000元）此据，收款人曾细梅签名捺印予以确认；2018年8月30日，曾玉霞向曾细梅支付了款项5万元，这四笔转款合共计20万元；之后，曾玉霞还分别在2018年11月9日、2019年2月2日通过手机分别转账2万元和3万元给曾细梅，2019年2月2日，曾细梅向曾玉霞出具《收据》一张，《收据》载明：今收到曾玉霞（身份证：440************322）交来购买位于韶关市浈江区********屋定金共人民币贰拾伍万元整（￥250000元），并对前述6笔转账情况进行了详细的记载。《收据》上有收款人曾细梅与见证人黄巧惠签名捺印予以确认。2018年8月30日，黄巧玲、黄巧惠、黄伟荣与曾细梅签订了授权委托书，委托曾细梅为黄巧玲、黄巧惠、黄伟荣对涉案房屋买卖、过户等相关手续的委托代理人。另查明，2019年4月1日，涉案房屋被一审法院以执行裁定书（2019）粤0204执恢21号之一查封，执行申请人为梁亚良，查封期限自上述裁定书送达之日起三年。涉案房屋至今尚未办理过户手续。一审审理期间，双方申请给予20天的调解期限，该院予以准许。双方经调解协商，未能达成调解协议。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。双方签订《房屋买卖合同》系基于双方真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。对曾玉霞请求1、判令解除曾玉霞与曾细梅在2018年2月14日签订的《房屋买卖合同》；根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，曾玉霞与曾细梅在《房屋买卖合同》第八条约定“若物业成交前或成交后被法院查封或第三方主张权利而导致交易不能进行的，则合同相对方有权依据本合同相关违约责任要求卖方承担赔偿责任。如买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需材料或逾期办理交易买卖交易等买卖相关手续，逾期交房房产，逾期支付或拒收房款等不履行本合同相关义务，则视为违约。守约方有权解除合同。如卖方违约，卖方应在违约之日起三天内将所收定金退还买方，另赔偿买方所交定金的一倍的违约金……”，第十二条约定“曾玉霞向曾细梅支付定金5万元，曾细梅应在6个月内提供资料协助曾玉霞办理过户手续，该过程所产生的税费由双方各自负责己方的税费”。结合本案查明情况，曾细梅未于合同签订后6个月内协助曾玉霞办理房屋过户手续，涉案房屋亦被一审法院所查封，涉案房屋无法办理过户手续，符合《房屋买卖合同》第八条约定的房屋买卖合同关系解除条件，一审法院对曾玉霞主张解除其与曾细梅的《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。对曾玉霞要求判令曾细梅、黄巧惠、黄伟荣双倍返还定金共500000元给曾玉霞，该院作如下分析：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。本案中，双方在合同中约定了定金以及当事人不履行义务时的责任，曾细梅、黄巧惠、黄伟荣未依约履行合同义务，曾玉霞诉请曾细梅、黄巧惠、黄伟荣双倍返还定金，有事实和法律依据，双方在合同中约定的定金为5万元，但曾玉霞实际支付了25万元，且曾细梅出具收据载明曾玉霞支付了定金25万元，应当视为双方之间变更了房屋买卖合同约定的定金约定。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案涉案房屋售价为110万元，因此本案定金数额应为22万元，双倍返还定金则是44万元，超过22万元的部分不应作为定金，因现双方有房屋买卖合同解除，则超出定金的部分的购房款3万元应当由曾细梅、黄巧惠、黄伟荣返还给曾玉霞。一审法院对曾玉霞的诉请合理部分予以采纳，故此曾细梅、黄巧惠、黄伟荣应返还定金44万元及退还购房款3万元给曾玉霞。一审法院经审理后作出判决：一、解除曾玉霞与曾细梅签订的《房屋买卖合同》；二、曾细梅、黄巧惠、黄伟荣于判决生效之日起十日内共同返还定金44万元及购房款3万元合计47万元给曾玉霞；三、驳回曾玉霞其他诉讼请求。案件受理费8800元，财产保全申请费3020元，合计11820元，其中710元由曾玉霞负担；11110元由曾细梅、黄巧惠、黄伟荣负担。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。二审补充查明，曾细梅、黄巧惠、黄伟荣二审的共同委托诉讼代理人在二审询问中经当场电话询问曾细梅后称：曾细梅收到曾玉霞支付的25万元后至今没有给付黄巧惠、黄伟荣。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对曾细梅、黄巧惠、黄伟荣的上诉意见，本院归纳本案争议焦点并论述如下：一、一审判决认定曾玉霞支付给曾细梅的定金数额是否错误。本案是房屋买卖合同纠纷。2018年2月14日曾玉霞与曾细梅签订的《房屋买卖合同》虽然约定曾玉霞应交付的定金为5万元，但曾玉霞实际支付了25万元，且2019年2月2日曾细梅出具给曾玉霞的《收据》载明“今收到曾玉霞（身份证：440************322）交来购买位于韶关市浈江区********屋定金共人民币贰拾伍万元整（￥250000元）”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”规定，应当视为双方之间变更了房屋买卖合同中的定金约定，变更后的定金为25万元。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”规定，涉案房屋售价为110万元，因此，一审判决认定曾玉霞支付给曾细梅的定金数额为22万元（110万元×20%）正确，本院予以认同。二、一审判决曾细梅、黄巧惠、黄伟荣承担返还定金和购房款责任是否错误。从查明的事实可知，涉案房屋坐落于韶关市浈江区*********，原权利人为黄元国、梁金红所有，梁金红于2009年9月21日死亡。2011年4月20日黄元国与曾细梅登记结婚，与黄元国未婚生育了三个子女：黄巧玲、黄巧惠、黄伟荣，黄元国于2017年8月8日去世，该房屋由曾细梅及黄巧玲、黄巧惠、黄伟荣共同继承。2018年12月6日，曾细梅、黄巧玲在广东省韶关市韶州公证处办理了放弃继承权声明，均声明自愿放弃对该涉案房屋的继承权，涉案房屋现为黄巧惠与黄伟荣共同所有。由此可见，2018年2月14日，曾细梅尚未放弃继承权，仍是涉案房屋的继承人之一，其作为合同的一方与合同的另一方曾玉霞签订《房屋买卖合同》，根据合同的相对性及该合同第三条中“卖方（曾细梅）保证该物业享有处分权，有权出售该物业，保证该物业没有被司法机关查封，没有其它产权纠纷和债权债务纠纷或其它权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，一概由卖方（曾细梅）负责处理，并承担相应法律责任，由此造成买方（曾玉霞）经济损失的，由卖方（曾细梅）负责赔偿”和第八条中“若物业成交前或成交后被法院查封或第三方主张权利而导致交易不能进行的，则合同相对方有权依据本合同相关违约责任要求卖方（曾细梅）承担赔偿责任。…如卖方（曾细梅）违约，卖方（曾细梅）应在违约之日起三天内将所收定金退还买方（曾玉霞），另赔偿买方所交定金的一倍的违约金……”的约定，结合曾细梅收到曾玉霞支付的25万元后至今没有给付黄巧惠、黄伟荣的事实，一审判决曾细梅承担返还定金和购房款责任正确。至于黄巧惠、黄伟荣于本案应否承担返还定金和购房款责任。2018年8月30日，黄巧惠、黄伟荣与曾细梅签订了授权委托书，委托曾细梅为黄巧惠、黄伟荣对涉案房屋买卖、过户等相关手续的委托代理人。2019年2月2日曾细梅向曾玉霞出具收到定金共25万元的《收据》显示收款人为曾细梅，见证人为黄巧惠。由此可见，曾细梅尽管取得了黄巧惠、黄伟荣的授权委托，但并没有以被代理人黄巧惠、黄伟荣的名义收取任何款项（黄巧惠仅是见证收款），而是以曾细梅自己的名义收取款项，结合曾细梅收到的款项至今仍未交付给黄巧惠、黄伟荣的事实，一审判决黄巧惠、黄伟荣于本案承担返还定金和购房款责任违反《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。”的规定且缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，曾细梅、黄巧惠、黄伟荣的上诉理由部分成立，本院对其成立部分予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条、第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初1514号民事判决第一项；二、撤销韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初1514号民事判决第三项；三、变更韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初1514号民事判决第二项为：曾细梅于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金44万元及购房款3万元合计47万元给曾玉霞；四、驳回曾玉霞其他诉讼请求。一审案件受理费8800元，财产保全申请费3020元，合计11820元，其中710元由曾玉霞负担；11110元由曾细梅负担。二审案件受理费8350元，由曾细梅负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年七月一日书记员  罗稀蕾