湖北省宜城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0684民初867号原告：闫达武，男，1972年3月15日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：尚选新，宜城市楚都法律服务所法律服务工作者。被告：宜城市奎盼鑫房地产有限责任公司，住所地宜城市中华路（天鑫小区综合楼）统一社会信用代码914206847146853472。法定代表人：王城阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈刚，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李仔逸，湖北今天（襄阳）律师事务所实习律师。原告闫达武与被告宜城市奎盼鑫房地产有限责任公司（以下简称奎盼鑫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告闫达武及其委托诉讼代理人尚选新、被告奎盼鑫房地产公司委托诉讼代理人陈刚、李仔逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫达武向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令奎盼鑫房地产公司将位于宜城市××大道××城市花园××楼××号商品房交付给闫达武。事实和理由：2019年2月28日，夏鸿受闫达武委托与奎盼鑫房地产公司签定定房协议书，约定闫达武订购一套商品房，房价计578685元。在签定本定房协议时需交纳定金578685元作为签定房屋买卖合同的担保，在签定房屋买卖合同时转为同等金额的购房款。2019年3月20日，奎盼鑫房地产公司出具收据收取了房款578685元（其中抵付奎盼鑫房地产公司欠王某的工程款478685元、转入指定孙金芝的账户8万元、交2万元现金）。事后，奎盼鑫房地产公司却以各种理由推诿不签定房屋买卖合同。闫达武认为，双方所签订的定房协议，具备商品房买卖合同的主要内容，且已付清全部购房款，应当依法认定为商品房买卖合同，由奎盼鑫房地产公司交付该房屋。为此，特提起诉讼。奎盼鑫房地产公司辩称，该公司与闫达武之间不存在商品房买卖合同关系。本案所涉的定房协议书，实际上是案外人王某向闫达武借款进行七里社区工程项目的施工，奎盼鑫房地产公司所提供的借款担保。由于王某因拖欠农民工工资被采取了强制措施未能继续施工，闫达武也未向王某提供借款用于项目施工。因此，该合同属名为借贷实为担保，依法应属无效。本案定房协议，不符合房屋买卖合同的形式及内容，闫达武也没有按约定向奎盼鑫房地产公司支付购房款，其要求交付房屋没有依据，请求人民法院依法驳回闫达武诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月，奎盼鑫房地产公司找王某到公司开发的七里社区工地上做活，王某称无资金垫付，遂双方协商由王某找买家购买奎盼鑫房地产公司开发的南街城市花园的商品房卖一套，房款作为周转资金。于是，王某找闫达武去购房。2019年2月28日，闫达武（乙方）委托夏鸿与奎盼鑫房地产公司（甲方）签定《南街城市花园定房协议》主要约定：一、乙方经认真考察和全面了解，现愿向甲方定购位于宜城市燕京大道南街城市花园营销中心第7号楼5层01号商品房，预测建筑面积约138.84平方米（最终建筑面积以宜城市不动产测绘中心测量面积为准），建筑面积单价4168元/平方米，商品房总房款合计为578685元。二、乙方签定本定房协议书时需交纳定金578685元作为签定《房屋买卖合同》的担保，在签定《房屋买卖合同》时转为同等金额的购房款，乙方须在签定本协议后开盘五日内凭本定房协议书、身份证原件、定金票据，到南街城市花园营销中心签定《房屋买卖合同》，办理银行按揭手续和其他应签定之文件，提供所需个人资料及交付房款，逾期视为违约，所交定金甲方不予退还，甲方有权将乙方所定商品房另行出售。三、付款方式为签定《房屋买卖合同》时，一次性付清全部房款。四、本协议一式叁份，甲乙双方各持一份，甲方财务一份。由本人携带本定房协议、定金收据及身份证原件签定《房屋买卖合同》。五、本定购书自双方签字或盖章之日起生效，签定《房屋买卖合同》后，本定购协议书收回转为《房屋买卖合同》。六、乙方上述地址或电话如有更改，须以书面方式及时通知甲方，否则，因此造成的一切损失由乙方承担。七、本协议书未尽事宜，双方另行协商，最终以双方签定的《商品房买卖合同》为准。八、本协议最终解释权归奎盼鑫房地产公司所有。协议书签订后，2019年3月20日，闫达武按照奎盼鑫房地产公司要求，由夏鸿转款支付给孙金芝款项80000元、王某认可收到奎盼鑫房地产公司工程款478685元、支付现金20000元，奎盼鑫房地产南街项目部给闫达武出具“收到闫达武578685元，收款方式为抵账、收款事由为王总抵账”的收据一份。事后，王某在七里社区工地干活，因涉嫌拒不支付劳动报酬罪，于2019年3月25日被逮捕羁押。此后，闫达武要求与奎盼鑫房地产公司签定书面《商品房买卖合同》遭到拒绝。导致本案纠纷发生。本院认为，闫达武与奎盼鑫房地产公司签定《南街城市花园定房协议书》，协议内容明确，双方当事人达成购买房屋的意思表示真实。事后，奎盼鑫房地产公司接受闫达武支付的578685元房价款，表明双方当事人是履行购房义务，构成商品房买卖合同依法成立。奎盼鑫房地产公司辩称，该协议实为王某与闫达武之间的借款承担的房屋担保，不符合法律规定，应属无效协议，且王某在工地施工几天就被关押未再继续施工，该公司也不欠王某的工程款，所以王某就没有履行协议，以及双方签定的定房协议书不属于房屋买卖合同，不存在交付房屋的理由。经分析评判，本案房屋买卖行为，虽然是由奎盼鑫房地产公司与王某之间因发生劳务关系筹措资金所产生的，但双方之间产生的是两个法律关系，各自独立为劳务关系、买卖关系。王某与奎盼鑫房地产公司产生的劳务关系，自2019年3月20日前，即达成合意，至于合同履行中产生的纠纷，是基于劳务法律关系为基础。奎盼鑫房地产公司坚持认为购房协议实为担保，从该公司的法律能力分析，出现以房屋买卖的形式为他人借款提供担保可能性较小，且从协议、收据显示不出存在担保的迹象。证人王某出庭作证，证明了不属于用房屋担保借款的事实。因此，闫达武与奎盼鑫房地产公司之间产生房屋买卖法律关系是明确的，奎盼鑫房地产公司对此辩解的理由，证据不足，本院不予采纳。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房买卖合同应当明确的主要内容涉及十三项，本案当事人之间签定的定房协议内容，仅具备部分主要内容，不能认定为商品房买卖合同。双方后来虽然未签订书面商品房买卖合同，但是闫达武按照该协议的约定履行了主要义务支付了578685元，该款项与约定的房价款吻合，应当认定为购房款，且奎盼鑫房地产公司予以接受，双方买卖行为已经成立有效，并不影响合同效力。奎盼鑫房地产公司以双方不构成买卖法律关系为抗辩的理由，本院不予采纳。综上所述，闫达武与奎盼鑫房地产公司的买卖行为构成商品房买卖合同关系，该民事法律行为符合法律规定，属有效行为。闫达武要求交付房屋的主张属于要求继续履行合同的诉讼行为，奎盼鑫房地产公司明确拒绝交付房屋，双方已对合同履行产生争议，应当依法进行裁判。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决如下：宜城市奎盼鑫房地产有限责任公司应于本判决生效后，继续履行与闫达武约定的南街城市花园7号楼5层01号商品房买卖合同。案件受理费9586元，减半收取计4793元，由宜城市奎盼鑫房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  向东二〇二〇年七月十三日法官助理黄林红书记员刘亚丽