山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终1781号 上诉人（原审原告）：孙丽，女，1976年1月16日出生，汉族，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：张在亮，山东德衡（淄博）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡欣雨，山东德衡（淄博）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：高清涛，男，1967年2月26日出生，汉族，住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：刘海波，山东全正（临淄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文娟，山东全正（临淄）律师事务所律师。 上诉人孙丽因与上诉人高清涛房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙丽上诉请求：1、撤销淄博市临淄区人民法院(2019)鲁0305民初1951号民事判决书第三项、第四项；2、依法改判被上诉人赔偿上诉人经济损失355766.92元；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定剩余租赁期间错误，导致计算装修残值损失数额错误。一审判决中法院在认定事实部分中认定：“2017年4月份案涉房屋被强制断电”。由此可见，自2017年4月起，上诉人经营的饭店就因断电无法正常经营，且双方于2017年3月的短信聊天记录中上诉人就告知被上诉人房屋漏水严重损坏装修，房屋已无法正常使用，被上诉人应当尽快维修。因此，一审法院认定实际使用期间到2017年12月认定事实错误，从而导致剩余租赁期内的装修残值损失错误。涉案房屋的实际使用期间应为2010年8月1日至2017年4月，所对应部分738900.54元(1094667.46元-120个月x81个月)，所对应租赁期内的装饰装修材质损失为355766.92元(1094667.46元-738900.54元)。二、一审法院将上诉人的实际损失酌情扣除了折旧、磨损没有法律依据，涉案房屋在2017年5月之后就无法正常使用，不应再由上诉人承担房屋折旧、磨损的损失。因涉案房屋在2017年5月之后就已经断水断电、被上诉人违约导致房屋主体破坏，无法正常使用。涉案房屋的折旧、磨损不应再由上诉人承担。根据补充协议约定，租赁期满后上诉人所建地上附着物归属被上诉人的前提是因上诉人在改造中将被上诉人房屋予以拆除。而本案中上诉人并未拆除原有建筑，只是在被上诉人原有十间房屋的基础上加盖了大棚。另外根据合同约定，租赁期限共10年，租期至2020年7月。因此，上诉人将投资价值分散至每个月份，按照被上诉人违约次月至租赁期满的期间房屋装修残值计算损失合法合理，且有明确的计算依据，应当得到支持。 高清涛上诉请求：1、依法撤销临淄区人民法院作出的（2020）鲁0305民初1951号判决，并依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人未对房屋进行修理、未协调水电属严重违约、违约在先、过错明显属认定事实错误，且证据不足，案涉院落至今有水有电。首先，双方在《房屋租赁合同》第五条明确约定：正常房屋大修理费由上诉人承担，日常的房屋维修由被上诉人承担。在庭审中被上诉人已认可2015年7月缴纳租金时扣留5000.00元当做房屋维修费，既然被上诉人扣留了房屋维修费，就应当对房屋尽到维修义务。被上诉人又在房屋维修不足一年半的情况下主张案涉房屋漏水严重显然不合常理。其次，被上诉人主张以其提交的与上诉人的微信聊天记录为证据证明房屋在2017年3月开始就漏水严重，显然证明力不足，其在微信中称漏水严重只是其单方陈述，并不能证明房屋是否严重漏水的事实。即使房屋有漏水情况，双方在租赁合同中也已约定“日常维修由被上诉人承担”，且在2015年7月双方就曾以被上诉人少交部分租金抵顶维修费的前例，被上诉人完全可以在房屋出现漏水时尽其日常维修的义务进行维修，如是大修理可在后期的租赁费中扣除维修费，但2018年8月缴纳租金时被上诉人并未扣除维修费，说明要么被上诉人未尽到日常维修的义务，导致房屋漏水情况严重，要么房屋根本没有漏水严重的情况。最后，双方订立的《房屋租赁合同》并没有约定上诉人需对水电尽协调、保障等附随义务。因该院落是坐落在村外，用电不便，这是在被上诉人租赁之初就有的情况，如水电需上诉人协调应约定在合同内，但双方并未约定。被上诉人租赁房屋和院落进行饭店经营需要三相电，一直是被上诉人自行与附近的村民接电，上诉人从未协调过水电，也不需上诉人协调，到现在该院落也有电有水。因此，一审判决中认为上诉人未对房屋进行修理、未协调水电等附随义务属严重违约、违约在先、过错明显属认定事实错误，且证据不足。二、一审判决认为双方都有解除合同的意思表示，但上诉人向被上诉人发出的《解除合同通知书》无效，而依据被上诉人的起诉解除双方合同，属认定事实错误。因双方合同解除由上诉人向被上诉人赔偿2017年12月31日后的残余价值15万元，显示公平，且前后矛盾。首先，上诉人是因被上诉人拖欠租金于2019年2月20日向被上诉人发出《解除合同通知书》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定。被上诉人拖欠租金明显不履行主债务，上诉人有权要求解除合同。被上诉人拖欠租金已由(2019)鲁0305民初2520号判决书判决：被上诉人支付上诉人2018年3月1日至2019年2月20日的房屋租赁费38750.00元。虽然上诉人对该判决的判决数额有异议，该案上诉人也已上诉，但改变不了被上诉人在2019年2月20日前有欠交租赁费的情况。因此，即使双方《房屋租赁合同》解除，也是因被上诉人不履行合同主债务，依据被上诉人发出的《解除合同通知书》而解除。其次，不论以上诉人的发出通知还是以被上诉人的起诉解除合同，被上诉人存在拖欠租赁费的事实是不可否认的，原审判决以提前终止合同为由，判决上诉人对被上诉人租赁期内建设的地上附着物折价赔偿15万元显示公平。原审判决自2019年4月8日起双方签订的《房屋租赁合同》合同解除，但却判令上诉人以自2017年12月31日之后的残余价值对被上诉人进行赔偿，显然是前后矛盾。虽被上诉人称其使用案涉房屋及院落至2017年12月，但一直未将院落交接给上诉人，其饭店不经营不代表其未占有该院落，即其实际占有该院落至2019年4月。即使没有本次纠纷，双方的《房屋租赁合同》本于2020年7月31日期满，自2010年至2019年4月，被上诉人占有上诉人房屋及院落差即将满10年，现判决上诉人根据鉴定价值折算2017年12月31日之后(即31个月年)的残余价值折旧后共计15万元赔偿给被上诉人，显然与2019年4月8日解除合同前后矛盾。况且被上诉人在合同9年期间共实际支付了322500.00元租赁费，现判令上诉人再向被上诉人支付15万元赔偿显示公平。最后，《补充协议》中之所以约定被上诉人所建的地上附属物在租赁期满后归上诉人所有，是要明确合同期满后的权属，避免出现纠纷。现如合同解除，被上诉人所建地上附着物对上诉人并无使用价值，如合同解除上诉人有权要求被上诉人将原有房屋及院落恢复原状，但不支付被上诉人残余价值。 孙丽向一审法院诉讼请求：1、确认被告发送给原告的时间为2019年2月20日的《解除合同通知书》无效；2、判令解除双方于2010年7月20日签署的《房屋租赁合同》及其补充协议；3、判令被告赔偿原告赔偿经济损失355766.93元；4、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告孙丽与被告高清涛于2010年7月20日签订《房屋租赁合同》，约定被告高清涛将自有的坐落在淄博市临淄区稷下街道办事处朱营村北的房屋院落十间出租给孙丽作饭店使用，租赁期限为10年，自2010年8月1日起顺延至期满。年租金51000.00元，原告孙丽于每年7月15日交纳租金。《房屋租赁合同》约定：租赁期间被告高清涛应对房屋及附属设施每隔6个月检查、修缮一次，房屋大修费用由被告高清涛承担。合同签订后原告孙丽在案涉房屋上修建了生态大棚，进行装修并硬化了院内道路。原、被告双方在《房屋租赁合同》上增加《补充协议》，约定原告孙丽因改造所拆除被告高清涛原先房屋不予赔偿，但租赁期满后，原告孙丽所造地上附着物归被告高清涛，同时约定租赁费自2011年8月1日起每年递增5000.00元。自2017年3月份案涉房屋漏水情况严重，2017年4月份案涉房屋被强制断电，案涉房屋水费交纳至2017年7月份。原告孙丽在案涉房屋经营饭店至2017年12月份。关于维修房屋、供水供电等问题，原告孙丽多次找被告高清涛解决未果。2019年2月20日被告高清涛以原告孙丽未按时交纳房租为由向孙丽发出的解除通知一份。经鉴定，临淄区朱营村北房屋院落十间的装饰装修自行修缮房屋建设生态大棚、硬化道路等工程鉴定造价共计为1094667.46元。关于房屋租赁费纠纷，被告高清涛已另案提起诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告2019年2月20日发送给原告的《解除合同通知书》是否无效；二、原、被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否应当解除；三、被告是否应当赔偿原告经济损失。 针对争议焦点一、被告发送给原告的时间为2019年2月20日的《解除合同通知书》是否无效。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。按照双方《房屋租赁合同》第五条，租赁期间被告高清涛应当对房屋及其附属设施每隔六个月检查修缮一次，正常的房屋修理费用由被告承担。原告孙丽曾多次向被告高清涛提出要求修缮房屋，被告一直未履行案涉房屋的修缮义务，导致漏水严重，被告高清涛未按照《房屋租赁合同》的约定，对案涉房屋的漏水问题进行维修，违约在先，且被告作为出租一方，应当对停水停电等事项尽协调、保障等附随义务，但被告未尽义务，过错明显。因此，被告严重违约、违约在先、过错明显，其于2019年2月20日向原告孙丽发出解除合同通知书，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告孙丽请求确认《解除合同通知书》无效的诉讼请求，予以支持。 针对争议焦点二、原、被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否应当解除。原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应依法认定为合法有效。本案中，被告高清涛于2019年2月20日向原告孙丽发出《解除合同通知书》，原告孙丽于2019年4月8日起诉，要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》。双方当事人都具有解除合同的意思表示，因此，原告孙丽与被告高清涛签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年4月8日解除。 针对争议焦点三、被告是否应当赔偿原告经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《房屋租赁合同》第五条，租赁期间被告高清涛应当对房屋及其附属设施每隔六个月检查修缮一次，正常的房屋修理费用由被告承担。原告孙丽曾多次向被告高清涛提出要求修缮房屋，被告一直未履行案涉房屋的修缮义务，导致漏水严重，且案涉房屋断水断电，在履行《房屋租赁合同》及《补充协议》过程中被告高清涛存在根本性违约行为。被告高清涛辩解原告孙丽未交纳房租违约在先，结合被告高清涛之女即案外人高阳对原告孙丽2015年、2016年、2017年租金的收取情况，足以证明原告孙丽按时交纳租金至2018年2月份。同时被告高清涛主张原告未交纳2010年及2011年租金，不仅证据不足，且与常理不符，不予支持。原、被告在《补充协议》中约定原告孙丽因改造所拆除被告高清涛原先房屋，不予赔偿，但租赁期满后，原告孙丽所造地上附着物归被告高清涛，经鉴定原告孙丽对案涉房屋的装饰装修自行修缮房屋建设生态大棚、硬化道路等工程鉴定造价共计为1094667.46元。经审查认为，原告签订合同后投入大量资金建造大棚、硬化道路，是为了经营饭店赚取利润，但后期因为被告严重违约导致合同解除，原告以其投入主张损失，不违反法律，也完全合理。关于损失计算，可对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由违约方承担相应的赔偿责任。本案中，原告孙丽对案涉房屋建设生态大棚、硬化道路等，按年限折算并扣除已实际使用期间（2010年8月1日至2017年12月31日，计89个月），所对应部分811878.36元（1094667.46元÷120个月×89个月），剩余租赁期内的装饰装修残值损失为282789.10元（1094667.46元-811878.36元），考虑到原告孙丽所建地上附着物（包括生态大棚、硬化道路等）的折旧、磨损等情况，酌定支持由被告高清涛赔偿原告孙丽因违约造成的损失150000.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、被告高清涛于2019年2月20日向原告孙丽发出的《解除合同通知书》无效；二、原告孙丽与被告高清涛之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年4月8日解除；三、被告高清涛于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙丽经济损失150000.00元；四、驳回原告孙丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3318.00元，由原告孙丽负担1982.00元，由被告高清涛负担1336.00元。 二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，1、高清涛于2019年2月20日向孙丽发出《解除合同通知书》时，高清涛并不具备合同解除权，该解除合同的行为无效。孙丽于2019年4月8日起诉，要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》。此时，双方当事人都具有解除合同的意思表示，达成合意。因此，原告孙丽与被告高清涛签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年4月8日解除。上诉人孙丽主张实际使用期限至2017年4月，该时间并非将案涉房屋交还出租人时间，且与其主张的合同解除时间也不一致。上诉人孙丽主张以此时间点计算装修残值损失，不符合法律规定，不予支持。 2、双方在《补充协议》中约定孙丽因改造所拆除高清涛原先房屋，不予赔偿，租赁期满后，孙丽所造地上附着物归高清涛所有。对于合同解除后的装修残值损失，高清涛应予赔偿。一审判决认为孙丽对案涉房屋建设生态大棚、硬化道路等，实际使用期间自2010年8月1日至2017年12月31日，共89个月有误。鉴于高清涛主张合同于2019年2月20日解除，实际使用期间可计算至2019年2月，为103个月。所对应使用价值为1094667.00元÷120个月×103个月=939589.00元，剩余租赁期内的装饰装修残值损失为1094667.00元-939589.00元=155078.00元。考虑到双方系长期租赁合同以及双方的合同履行情况，一审判决酌定损失为150000.00元，本院不再予以调整。 综上所述，上诉人高清涛、孙丽的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9936.00元，由上诉人孙丽负担6636.00元，上诉人高清涛负担3300.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪玲玲 审 判 员 孟庆红 审 判 员 边存鑫 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 葛云雷 书 记 员 皮 玥