河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4173号 上诉人（原审被告）：李文锁，男，1955年3月27日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被上诉人（原审原告）：石家庄市城坤物业服务有限公司，住所地石家庄市裕华区槐中路**。 法定代表人：边峰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘瑞锦，该公司员工。 上诉人李文锁因与被上诉人石家庄市城坤物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李文锁上诉请求：一、撤销原审判决，驳回被上诉人起诉和原审诉讼请求；二、追究被上诉人恶意诉讼的法律责任；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人赔偿上诉人差旅费1000元，误工费5000元，律师费5000元。 事实和理由：一、原审判决认定事实不清。首先，本案属于重复起诉。2008年7月14日上诉人经石家庄市桥东区人民法院出具（2008)东民二初字第4129号判决书，法院判决上诉人向被上诉人支付2006年、2007年的物业服务费1536元，并驳回被上诉人其他诉讼请求；2010年7月6号上诉人经石家庄市桥东区法院出具（2010)东民二初四字第0045号判决书，法院判决上诉人向被上诉人支付2008年至2009年物业服务费1536元。上诉人均已向被上诉人履行欠缴费用。被上诉人当时起诉中仅主张了物业服务费，未主张取暖费。2010年7月6日石家庄桥东区人民法院的的判决足以证明上诉人不存在2008年、2009年欠缴取暖费的情况。2012年1月12日上诉人经石家庄市桥东区人民法院出具（2011)东民二初四字第00387号判决，法院判决上诉人向被上诉人支付2010年物业服务费768元，2010年采暖费3167元。上诉人均已向被上诉人履行欠缴费用。其次，2012年6月15日石家庄桥东区人民法院出具（2012)东民二初三字第00167号民事裁定书，准许被上诉人撤回对上诉人的起诉状。正是因为当时经石家庄市桥东区人民法院调解，被上诉人向上诉人再三承诺将向住建部门举报并拆除违建，所以上诉人才将2011年、2012年物业服务费用和取暖费清缴完毕，被上诉人才会申请撤诉。此后被上诉人对违建建筑未做处理。2015年物业公司纠集社会闲散人员到上诉人家中砸门堵锁眼暴力收费，上诉人迫于威胁已清缴费用，派出所有报警记录。再次、上诉人在举证质证、庭前调解、一审开庭时均向法官主张被上诉人主张的物业费取暖费已过诉讼时效，被上诉人当时未向法院提供证据证明其在诉讼时效内存在中断、中止的事由，且原审法院上述阶段均未对上诉人主张的诉讼时效抗辩记录到笔录之中，加上2018年上诉人眼睛受伤做手术，视力始终处于模糊状态，出于对原审法官的信任，在上述阶段的均未对笔录进行核实，故上诉人主张向本案诉讼时效已经过。被上诉人未按照合同履行物业服务内容，属于违约。2006年本小区2号楼三单元601在楼顶加盖一层房屋。在施工以前刚拉来料的时候，上诉人就找到物业，物业来人看了看不加制止，当时物业管理其他业主是，窗户防护栏不能超出墙面10cm。物业不履行管理责任，房屋建了起来，导致上诉人屋内长期晒不到阳光，严重影响了上诉人的采光权，上诉人父母年迈体弱、半身不遂不能下楼，在没有阳光的屋子里身体根本受不了。2012年桥东区人民法院查看了实际情况，进行调解，说物业虽然没有拆除违建的权利，但是有制止的义务和权利，物业有不可推卸的责任。经调解，上诉人缴清2011年、2012年物业费采暖费，物业给解决违建的问题。但是上诉人缴费以后物业反悔说解决不了。最后，本小区没有业主委员会，居委会可以证明。物业私刻业主委员会公章，伪造物业管理服务协议，被上诉人收费违法。物业管理混乱、治安差，上诉人曾有两辆电车两辆自行车和一块汽车电瓶被盗，要求赔偿上诉人损失5000元。小区内垃圾处理不及时，草坪无人管理成垃圾场，小区私搭乱建。二、被上诉人恶意诉讼。被上诉人在明知上诉人已缴纳物业费采暖费的情况下仍然起诉上诉人，利用诉讼获取自己不正当利益，使上诉人受到损害，被上诉人具有主观恶意。 石家庄市城坤物业服务有限公司答辩称，一审法院认定事实正确，适用法律依据无误，上诉人称一审法院认定的事实和法律依据有误没有任何依据。一、关于上诉人提到的重复起诉事宜，首先一审法院审理通过上诉人从未提到对于所欠的物业费法院出具过判决书，再者相隔十多年之久，对十年前相关业主信息保存不完整可以理解。在起诉前已经查询过中国裁判文书网，无之前的案例。二、关于上诉人提到的违章搭建问题，根据《中华人民共和国城乡规划法》规定，上诉人不能因为物业不能有效制止部分业主私搭乱建的违法行为而拖欠物业费。上诉人入小区以来从未主动缴纳过物业费和采暖费。三、关于上诉人提到的诉讼时效问题，上诉人自诉一审中提出过诉讼时效问题，但是在一审的庭审笔录中未提到过。再者我方在一审提交的证据催费通知单，可以证明被上诉人在上诉期间不间断的书面向被告催要过物业费，根据《关于最高院审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》可知并不存在上诉人提出的超出诉讼时效的问题。若从每一期物业费的履行期间届满之日分别计算诉讼时效，不仅分割了合同的整体性还将导致物业公司因担心债权超过时效而频繁的主张权利。四、关于上诉人提到的其他业主形象采光问题与本案无直接的关联性，可另行主张权利；关于小区现在有无业委会都不影响业主按时缴纳物业费的义务。 石家庄市城坤物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付物业服务费9216元、采暖费38004元、违约金2000元，合计49220元；二、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：石家庄市长安区石府二区由原告城坤物业公司提供物业服务，该小区1-3-201室所有权人为被告李文锁，该房房屋建筑面积为159.97㎡。2003年8月5日，原告与石家庄市石府房地产开发公司签订《前期石府二区物业管理服务协议》，该协议约定按照建筑面积每平方米每月0.4元，业主于每年12月底前交纳下年度物业服务费。该协议第四条乙方的服务内容载明“一、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）保持干净整洁；垃圾及时收集清运，无垃圾桶、果皮箱满溢现象；雨雪天气时，雨雪停24小时内，主干道做到无积水、无积雪，保证业主出行顺畅。二、小区卫生打扫，楼道卫生每周清扫三次，公共区域每天清扫干净整洁。三、负责园区内垃圾外运、化粪池清掏、蓄水池消毒、绿化草坪管理。四、小区大门保安24小时值班，夜间定点巡逻，对小区内车辆进行停放秩序维护，乙方负责车辆的保管。五、向业主提供代收代缴水暖等费用服务……”该协议第七条载明“物业服务费是乙方管理小区的正常基本费用，业主应当按时交纳，不应拒交或拖欠物业管理费，为避免少数业主超期缴纳、拖欠、拒交物业管理费、水费、采暖费等费用，欠费部分按照每日万分之五标准承担违约金”。原告提交《石府二区物业管理服务协议》，该协议显示2004年9月5日石府二区业主委员会与原告签订协议，协议主要内容与《前期石府二区物业管理服务协议》相同，被告对该协议不认可，称其没有见过。原告提交维修单、小区出入车登记表、用于维修基金协议书及服务照片、小区照片主张其履行了物业服务内容，被告不予认可，称其没有见过也没有登记过。被告提交小区照片主张原告未打扫卫生、小区脏乱差、丢了东西没人管、私搭乱建影响采光，原告不予认可，称该照片无法证明具体的拍摄时间，原告提供服务中的垃圾清理为定时清理，而非每时每刻清理。本案审理过程中，本院到该小区实地察看，该小区存在物业服务公司的基本服务，小区道路基本清洁，楼道内杂物不多，同时存在部分单元门不能锁闭、业主门张贴有小广告、楼前花坛绿化较少、存在杂草的情况。关于采暖费，原告提交石家庄华电供热集团有限公司出具的收据及增值税发票显示其向供热公司支付取暖费的事实。原告主张被告拖欠其2006年至2017年物业服务费9216元、暖气费38004元，被告不予认可，称原告未提交证据证明被告自2006年起拖欠物业费和暖气费，被告将该费用都交给原告了，原告起诉系诬告，原告采取暴力方式收费且只收费不管理，被告不欠原告物业费和暖气费，但亦未提交证据证明。原告依据物业服务协议主张违约金2000元，同时提交照片显示向业主房门张贴立案告知函，要求其三日内向原告缴清物业费，该函落款时间为2018年10月25日。以上事实，有原告提交的物业服务协议、维修单、出入车登记表、照片、收费收据增值税发票，被告提交的照片等证据及庭审笔录为证，足以认定。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，原告城坤物业公司与石府二区建设单位石家庄市石府房地产开发公司签订有《前期石府二区物业管理服务协议》，被告作为该小区业主，应当按照该协议的约定向原告支付物业服务费。关于原告是否按照物业服务协议约定履行了服务内容，被告提交的照片显示小区部分区域存在特定时间服务质量较差的情况，但结合本院实际察看的情况，同时鉴于原告的收费标准及该小区的现状，本院认定原告履行了基本的物业服务。被告关于原告伙同2-3-601业主在楼顶加盖房屋出租并盈利分成，被告未提交证据证明原告加盖房屋并参与利益分成的事实，而拆除违法建筑的治理系行政管理的范畴；被告提交的照片显示该小区部分区域存在特定时间服务质量较差的情况，依据上述规定，被告有权要求原告继续履行、采取补救措施，但不是其拒交物业费的事由，故被告应当向原告支付物业服务费。关于物业费金额，被告1-3-201房产面积为159.97㎡，物业费为0.4×159.97×12×12=9214元。关于采暖费，原告提交的收据及增值税发票显示其向供热公司支付了取暖费，被告应当按照22元/㎡的标准向原告支付取暖费。交纳物业服务费和采暖费的举证责任在被告，但被告未提交证据证明，故被告关于不拖欠原告交纳了物业服务费和采暖费的主张，本院不予支持。原告关于违约金2000元的诉请，不超过自原告张贴立案告知函规定的时限的次日即2018年10月29日至今按年利率6%计算利息损失，本院予以支持。基此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十四条之规定，判决：被告李文锁于本判决生效之日起十日内向原告石家庄市城坤物业服务有限公司支付2006年至2017年物业服务费9214元、采暖费38004元及违约金2000元，以上共计49220元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1031元，由被告李文锁负担。 本院二审期间，上诉人提交长安区工人街道社区居委会证明一份，欲证实石府二区现没有业主委员会。被上诉人质证称居委会证明不能说明小区内是否有业主委员会。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。 本院认为，本案系物业服务纠纷，根据各方当事人在二审中的上诉、答辩及陈述，本案的主要争议焦点：一是城坤物业是否履行了物业服务合同的相关内容和标准；二是一审法院认定的被上诉人支付城坤物业的物业服务等费用是否符合法律规定。 关于焦点一，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，被上诉人城坤物业公司与石府二区建设单位石家庄市石府房地产开发公司签订有《前期石府二区物业管理服务协议》，被上诉人应当对上诉人履行物业服务合同内容，被上诉人作为该小区业主则应按照物业服务协议支付相对应的物业服务费用。上诉人提出的现该小区无业主委员会的复印件证明，经审查，该证明无单位负责人及制作该证明材料的经办人员签字或者盖章，该证明不符合证明材料的形式要件规定本院对此不予采信。一审法院通过现场实际察看，在部分区域存在特定时间服务质量较差的情形，但结合被上诉人物业服务收费的标准和小区现状，认定上诉人基本履行了物业服务内容和标准并无不当之处，本院对此予以确认。对于上诉人提出的被上诉人伙同2-3-601业主在楼顶加盖房屋出租并盈利分成应当拆除的诉请，因上诉人未提交证据证明被上诉人存在加盖房屋并参与利益分成的事实，而拆除违法建筑则属于城市行政执法管理范畴，本院对上诉人关于此项诉请不宜一并处理，上诉人可另行主张相应权利。 关于焦点二，如前所述，被上诉人基本履行了物业服务的内容和标准，对于存在物业服务瑕疵的情形，上诉人有权要求被上诉人采取继续履行、补救或者提高服务水平的措施和要求，但仅以此由拒交物业费主张于法无据，本院不予支持。一审法院结合被上诉人的房屋实际面积及物业服务收费标准，结算被上诉人物业服务费、取暖费等费用符合法律规定，本院予以认可。 综上所述，李文锁的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,031元，由上诉人李文锁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵美珠 审 判 员 张 楠 审 判 员 周玉杰 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 任晓刚 书 记 员 刘建烨 ——