上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初84967号原告：吴斌，男，1988年6月3日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：吕江秀，女，1990年2月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴斌(系原告吕江秀丈夫)，住同原告吕江秀。上列两原告共同委托诉讼代理人：凌铮，上海中路信律师事务所律师。被告：上海宝龙睿承房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：许健康，董事长。委托诉讼代理人：邱亲亿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑嘉轩，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告吴斌、吕江秀与被告上海宝龙睿承房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月12日、2020年5月22日两次公开开庭进行了审理。原告吴斌(暨原告吕江秀的委托诉讼代理人)及两原告的共同委托诉讼代理人凌铮(参加第二次庭审)、被告上海宝龙睿承房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邱亲亿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴斌、吕江秀向本院提出诉讼请求：一、要求被告按照鉴定意见进行房屋修复；二、要求被告支付逾期交房违约金，自2019年4月1日起至房屋修复日止，按照合同房价款的日万分之二计算；三、要求被告按照《上海市新建住宅质量保证书》约定延长防水工程质保期，从修缮之日起重新起算；四、要求被告支付房屋租赁费用，自2018年12月起至房屋修复日止，按照每月3,000元(人民币，下同)计算；五、要求被告支付误工费4,800元及交通费200元(6天左右)；六、要求被告承担搬家费用6,000元(一次为已搬出、一次为重新搬回来)；七、要求被告承担律师费用3,000元；八、要求被告承担补偿金2,000元(暂估修复费用2万元，按照0.10倍计算)；九、要求被告支付本案诉讼费、鉴定费用。事实和理由：2017年7月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区渔港路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)。该房屋已于2018年12月交房，但至今因房屋漏水、瓷砖破裂，墙体不直，地板发霉等质量问题导致原告无法入住，期间通过物业正常报修，但一直拖延修复。2019年6月开始，原告通过市民热线投诉四次，但被告仍敷衍对待。原告认为被告未按合同约定及住建部规定向原告交付合格房屋，且被告房屋质量问题引起的渗漏造成原告至今无法入住，已构成违约，依法应当承担相应的赔偿责任。原告为此诉至法院，要求判如所请。被告上海宝龙睿承房地产开发有限公司辩称，对于诉请一，系争房屋已交付原告使用，目前存在的问题有可能是原告改造处置问题，且东南角木地板系长期空置导致。对于诉请二，即便认定房屋存在质量问题，从鉴定报告可以看出，并非房屋主体结构问题，系争房屋已按约交付给原告，故原告无权主张逾期交房违约金。对于诉请三，没有合同依据，被告不予认可。对于诉请四至诉请八，即便系争房屋存在质量问题，但并非严重影响原告居住使用，原告拒绝入住所产生的全部损失应由其自行承担，且同等地段房屋租金不超过2,000元。误工费提供的工资证明是失效的，也无银行流水。律师费、交通费、搬家费均没有依据。合同约定房屋质量问题的违约金为修复费用的0.10倍，如果原告证明有其他损失，最多将赔偿金额调整至损失金额，但原告无权同时主张。要求驳回原告的诉请。经审理查明，2017年7月29日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为59.45平方米，总房价款暂定1,319,552元等等。该合同第十一条约定，甲方定于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。该合同第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。该合同第十三条约定，该房屋符合合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为补充条款第九条第5款。该合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方免除修复费外，还需按照修复费的0.10倍给予补偿。该合同第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在合同附件五中约定。该合同补充条款第九条第5款约定，买受人签署如下任何一项均视为出卖人已实际交付房屋，且买受人对房屋质量等无任何异议：房屋交接单、钥匙和《房屋使用说明书》。双方确认实测面积数据的取得时间不影响房屋的交付，只对房款结算时间产生影响。合同签订后，原告按约支付了购房款。2018年11月，系争房屋所在项目获得了《上海市新建住宅交付使用许可证》。2018年12月1日，被告将系争房屋交付给原告，原告在《房屋接收记录表》及《交房流转单》上签字确认。双方另签署《房屋交接确认书》，确认系争房屋实测面积为59.39平方米，实际总房价款为1,318,220元等等。2019年2月22日起，原告以系争房屋内存在次卧地板发霉、阳台挡水条大理石断裂、厨房墙面瓷砖缺口、马桶旁插座未固定、卫生间台盆抽拉杆无法使用、次卧飘窗下地板发霉、卫生间未做防水、墙面裂缝、卫生间门框变形、阳台踢脚线瓷砖损坏、弱电箱生锈、卫生间吊顶与瓷砖有缝隙、主卧地板发霉等问题多次报修，但经多次维修仍未全部修复。2019年10月，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供两份租房合同，主张因系争房屋质量问题导致其在外租房，要求被告按照每月3,000元标准赔偿2018年12月起至系争房屋修复日止的租金损失。被告对两份租房合同的真实性不予认可，认为租房损失系原告自己造成，原告主张的月租金标准过高，同类地段标准不超过2,000元。双方均表示无需对租金标准进行鉴定。审理中，经原告申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋是否存在质量问题进行鉴定，并出具修复方案。鉴定部门于2020年4月20日出具了源正司鉴[2020]建鉴字第003号鉴定意见书，该意见书明确：1、主卧北侧木地板、次卧西侧木地板及卫生间门框贴脸变形受损系卫生间地漏无法正常排水，地砖层下积水沿空鼓地砖、门槛石、隔墙内渗(防水结构失效)所致；2、主卧东南角木地板及次卧东北角木地板受损系室内长期空置(通风不畅)，导致阴角返潮。鉴定部门在鉴定意见书的附件1中提供了修复建议：次卧：1、西侧木地板(规格为130mm×910mm)变色、发黑，面积约0.7㎡。修复建议：受损木地板拆换。2、东北角木地板(规格为130mm×910mm)变色、发黑，面积约0.4㎡。修复建议：受损木地板拆换。3、打开西侧踢脚线(规格为50mm)，可见基墙局部发霉。修复建议：基墙腻子铲除至基层，重新披嵌腻子，重新安装踢脚线。4、门槛石空鼓(规格为150mm×830mm)，共1块。修复建议：空鼓门槛石拆换。主卧：1、北侧门口木地板(规格为130mm×910mm)变色、发黑，面积约0.8㎡。修复建议：受损木地板拆换。2、东南角木地板(规格为130mm×910mm)变色、发黑，面积约0.6㎡。修复建议：受损木地板拆换。3、打开南侧踢脚线(规格为50mm)，基墙干燥，且未见受损。修复建议：重新安装踢脚线。4、门槛石空鼓(规格为150mm×830mm)，共1块。修复建议：空鼓门槛石拆换。卫生间：1、防水构造失效。修复建议：拆除饰面砖，并对卫生间防水层整体(墙地面)重置，淋浴房上翻高度1800mm，其他区域上翻高度100mm。2、卫生间门口过道处地砖(规格为600mm×600mm)空鼓，共2块。修复建议：空鼓地砖拆换。3、淋浴房通水后西南侧上部玻璃固定件处渗漏水；淋浴房玻璃门四周密封条不严密、透光，缝隙约3mm。修复建议：固定件处采用硅胶密封；淋浴房玻璃门四周密封条拆换，确保使用中无渗漏。4、马桶边地漏堵塞，无法正常排水。修复建议：对堵塞地漏进行疏通，确保排水畅通。5、门框贴脸底部变形、翘曲，规格为200mm×2400mm，计1根。修复建议：受损门框贴脸拆换。原告为此支付鉴定费18,000元。原、被告对上述鉴定意见书中的修复方案均没有异议。原告对鉴定意见书中“主卧东南角木地板及次卧东北角木地板受损系室内长期空置(通风不畅)，导致阴角返潮”持有异议，认为上述部位发霉应属卫生间防水结构失效所致。鉴定人员霍炀对此解释称：基墙是干燥的，没有渗水；鉴定人员钱永佳对此解释称：发霉位置离开卫生间较远，中间是不连续的，如果是渗水过多造成，应该是整面墙发霉受损。对于按照鉴定意见书中修复方案所需的修复工期等问题，鉴定人员霍炀给出的意见为：按照修复方案修复工期需30至60天(已含通风空置期)，修复期间不能居住；鉴定人员钱永佳给出的意见为：按照修复方案修复工期需2个月左右(已含通风空置期)，修复期间卫生间肯定不能使用，其他房间因人而异。原、被告对上述意见均无异议。以上事实，由上海市商品房预售合同，发票，房屋接收记录表，交房流转单，房屋交接确认书，派工单，鉴定意见书，原、被告的陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的预售合同系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。系争房屋经鉴定确实存在质量问题，故被告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于原告提出的要求被告按照鉴定意见修复系争房屋的诉请，庭审中双方对司法鉴定意见书中的修复方案均不持异议，且鉴定机构经过现场踏勘后出具的修复方案并无不当，故本院对此予以支持。对于原告提出的要求被告按照《上海市新建住宅质量保证书》约定延长防水工程质保期，从修缮之日起重新起算的诉请，根据双方签订的预售合同约定，自房屋验收交接之日起，被告对房屋负责保修，故保修期应自交付之日起算，原告要求顺延防水工程质保期无合同依据，本院对此不予支持。对于原告提出的要求被告支付逾期交房违约金的诉请，根据双方签订的预售合同约定，被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋。经查被告已于2018年12月1日将系争房屋交付给原告，且系争房屋存在的质量问题并不涉及房屋主体结构，故原告主张逾期交房违约金缺乏依据，本院对此不予支持。对于原告提出的要求被告支付房屋租赁费用的诉请，原告主张因房屋质量问题导致其租房损失，该损失实际为房屋空置的损失。原告收房后直至2019年2月22日方提出报修，故2019年2月22日之前房屋空置难以认定系房屋质量问题造成。2019年2月22日起原告多次报修，期间经多次维修但至今仍未能修复，客观上确实会对原告的正常居住使用和生活造成不便和影响，但考虑到系争房屋存在的质量问题并非完全意义上的不能使用，故原告要求被告按照每月3,000元标准赔偿租房损失缺乏依据。本院根据系争房屋存在的质量问题、已维修的次数及部位、鉴定人员对于按照修复方案所需修复工期的预判、系争房屋市场租金等实际情况，酌定被告应赔偿原告租房损失10,000元。对于原告要求被告支付误工费、交通费、搬家费用的诉请，原告作为主张赔偿损失的一方，应就其实际损失的发生以及合理性承担相应举证责任。庭审中原告提供的工资收入证明并未与其主张的误工损失之间存在必然联系，无法证明其主张的误工损失实际存在，且原告亦未能提供其主张的交通费、搬家费用的相关依据，故本院对此不予支持。对于原告提出的要求被告承担律师费用的诉请，因缺乏合同依据，本院对此不予支持。对于原告提出的要求被告承担补偿金的诉请，根据双方签订的预售合同约定，被告交付的房屋有质量问题的，除在保修期内免费修复外，还需按照修复费的0.10倍给予补偿。原告主张的此项补偿金实为违约金，考虑到原告已在本案中另行主张赔偿实际损失，故在无证据证明存在其他损失的情况下，本院对此不予支持。系争房屋经鉴定确实存在质量问题，故鉴定费用应当由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海宝龙睿承房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照上海源正科技有限责任公司于2020年4月20日出具的源正司鉴[2020]建鉴字第003号鉴定意见书中的修复方案对上海市浦东新区渔港路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的质量问题进行修复；二、被告上海宝龙睿承房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴斌、吕江秀租房损失10,000元；三、驳回原告吴斌、吕江秀的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,100元，减半收取计550元，由原告吴斌、吕江秀负担200元，被告上海宝龙睿承房地产开发有限公司负担350元；鉴定费18,000元，由被告上海宝龙睿承房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马建红二〇二〇年七月十五日书记员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。