贵州省金沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0523民初3092号 原告：李先强，男，1973年9月27日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县，现住。 原告：丁明慧，女，1974年6月3日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县，现住。 委托诉讼代理人（特别授权）：林利仁，贵州名城（金沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：王领，贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。 被告：贵州建安房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市金沙县鼓场街道建安壹号小区****。统一社会信用代码：91520523080696799F。 法定代表人：袁安国，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢朝洲。 原告李先强、丁明慧与被告贵州建安房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称建安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李先强及其和原告丁明慧的共同委托诉讼代理人林利仁、王领到庭参加诉讼，被告建安公司及其委托诉讼代理人谢朝洲未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李先强、丁明慧向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告为原告办理商品房不动产权证；2.判决被告支付二原告逾期办理商品房不动产证的违约金，计算至起诉时违约金为人民币37191.89元(违约金计算标准为：以购房款388935.00元为基数，自2018年3月14日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.3倍计算利息至2019年8月20日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算利息至交付房屋不动产证时止)；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告建安公司系从事房地产开发与销售的公司，二原告系夫妻，于2017年12月13日被告建安公司签订《商品房买卖合同》，约定：1.房屋总价款为388935.00元；2.买受人(二原告)于2018年1月15日一次性支付房款；3.出卖人(被告)于2018年4月15日交付房屋；同时，被告要求原告将388935.00元购房款支付给建安壹号外墙施工班组李世菊，作为重庆建安建设集团有限公司应支付给李世菊的(建安壹号外墙保温抹灰外墙漆)工程款。合同签订后原告按约定向李世菊支付了388935.00元购房款，被告虽已依约向原告交付所购商品房，但直至今日，被告未给原告办理房屋不动产权证，且被告将原告所持有的购房合同拿去备案未归还原告，原告到不动产登记中心查询，所购房屋不仅没有备案，甚至被告曾经用该房屋去抵押贷款受查封，更没有办理初始登记和转移登记。 被告建安公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年12月13日，原告与被告签订《建安壹号购房合同签定确认表》，约定原告向被告购买建安壹号2-18-4号房屋，建筑面积115.24m2，房屋总价款388935.00元，一次性支付房款，交房时间为2018年4月15日。因被告建安公司欠李世菊建安壹号外墙施工工程款，被告要求原告将购房款支付给李世菊作为建安支付给李世菊的工程款，原告于2017年12月13日向李世菊支付了388935.00元，被告建安公司和李世菊向原告出具了《收据》和《领款单》，被告于2018年4月15日向原告交付了房屋。2017年贵阳市中级人民法院因申请人贵州省物资集团有限责任公司与重庆建安建设(集团)有限公司、贵州建安房地产开发有限公司价值2300元财产保全一案，作出(2017)黔01民初719号民事裁定书。该裁定书发生效力后，贵阳市中级人民法院向金沙县不动产登记中心发出协助执行通知书，请金沙县不动产登记中心查封贵州建安房地产开发有限公司位于金沙县建安壹号小区的6套房产，其中包括了原告在被告处购买的2号楼2-18-4号房。2019年11月29日、2019年12月17日建安壹号小区业主委员会向金沙县住房和城乡建设局和被告建安公司发函，要求解决建安壹号办理不动产转移登记和停车费的问题。2019年12月22日，被告建安公司将《关于建安壹号小区车库收费业主提出的三点意见的解决方法》告知建安壹号小区全体业主，其中对产权证的办理明确告知：在2020年6月开始分批分次办理房屋产权证。因被告至今完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法向被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，但被告收到后未作答辩、未向本院举证、未到庭参加诉讼。本院在开庭前，被告以人民法院确定举证期限，第一审普通程序不得少于15日为由向本院申请延期审理，经本院审查，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百六十六条的规定，原告的申请理由不成立，本院不予准许，并电话通知被告，被告未提出异议。 本院依职权向金沙县不动产登记中心发函，金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方订立的《建安壹号购房合同签定确认表》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护。原告按约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。 基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷。根据金沙县不动产登记中心向本院回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其它方式替代履行，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告要求被告为其办理不动产登记证事实上履行不能，本院不予支持。 关于被告是否违约的问题，被告销售给原告的2-18-4号房屋现已被贵阳市中级人民法院查封，导致该房屋未能进行备案和办理初始登记、转移登记，被告已构成违约。 关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案被告应向原告支付违约金。被告于2018年4月15日交付房屋给原告，在90日之内应向原告办理房屋不动产权证，但被告至今未能办理。因此，计算违约金的期限应从2018年7月16日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至交付办理商品房转移登记有关文书之日止。2019年8月20，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。为此，原告要求违约金应以已付购房款总额388935.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.3倍自2018年3月14日起计算至2019年8月20日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至交付办理商品房转移登记有关文书之日止的诉讼请求中计算违约金的起算时间应作调整。被告建安公司经本院传票合法传唤，既不答辩也不到庭参加诉讼，应视为对原告的诉讼请求放弃抗辩权，本院依法缺席判决。 综上所述，原告的诉讼请求部分合法，其合法部分予支持，不合法部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李先强、丁明慧违约金，以购房款388935.00元为基数，按按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.3倍自2018年7月16日起计算至2019年8月20日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至交付办理商品房转移登记有关文书之日止。 二、驳回原告李先强、丁明慧的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币370元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在二年内向本院申请强制执行。 审判员  柴地忠 二〇二〇年七月二十一日 书记员  胡 帅