中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初19702号原告：张永信，男，1955年10月3日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：周寒霁，广东高睿律师事务所律师。被告：钟慧英，女，1961年8月24日出生，汉族，住广州市。被告：钟伟华，男，1969年8月3日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：钟钊华，男，1971年8月1日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：钟贵华，男，1948年2月10日出生，住马来西亚，委托诉讼代理人：钟慧英，女，1961年8月24日出生，汉族，住广州市。原告张永信与被告钟慧英、钟伟华、第三人钟钊华、钟贵华确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张永信及其委托诉讼代理人周寒霁，被告钟慧英、钟伟华，第三人钟钊华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认两被告与第三人钟钊华签订的《广州市房屋租赁合同》无效。事实和理由：因原告和钟慧英、钟贵华存在民间借贷纠纷，原告于2014年将两人诉至法院。2016年12月5日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民四初字第94号民事判决书，判决被告钟慧英向原告偿付600万元，原告对广州市越秀区xx路xx号房屋享有抵押权等。原告向法院申请强制执行。执行过程中，原告申请拍卖上述房屋，发现房屋正在出租状况，经调查发现，钟慧英、钟伟华、钟贵华在2017年1月5日签订《广州市房屋租赁合同》，约定钟慧英将上述房屋以3万元的价格出租给钟伟华、钟贵华，租期20年。合同中显示该笔租金已经于2013年7月17日一次性支付完毕。被告及第三人办理了该合同的租赁备案。租赁合同的签订时间在原告与钟慧英办理抵押登记之后，该合同租金严重低于市场价格，且提前4年支付租金，证明被告和第三人制作虚假合同，对抗抵押权，故提起诉讼。被告钟慧英、钟伟华辩称：xx路xx号是宋彩润赠与给我们父亲钟仕庭的房屋。我们一家人从80年代初就开始在该房屋居住，户口也在该房屋。父亲有兄弟二人，大哥钟如廷在马来西亚。在中马邦交没正常化时，他多次偷渡回国看望父亲，兄弟感情很好，并想将来落叶归根。故在1987年6月父亲将涉案房屋无偿赠与给钟如廷，以便他能安心回国养老，并相约该房屋由长房长子钟贵华继承，维系家族。钟如廷受赠后马上签订委托书给父亲全权处理该房屋。后钟如廷去世，钟贵华继承涉案房屋，其委托钟慧英处理房屋事宜。因为钟贵华在马来西亚出生、结婚、生子，很少回国，他一直要求我应当同二个弟弟签署租赁合同，怕自己年纪渐大不便回国处理房屋征收、拆迁、纠纷等，按照国际惯例、象征性收一元的租金。在他再三叮嘱下，钟慧英在2013年7月1日与钟伟华、钟钊华签订租赁合同，租期至2028年6月30日，并在2013年7月13日收了3万元租金给钟贵华。因为我们觉得一元实在太少，欠妥，所以每人出一万元。这不是一般的商业租赁合同，是兄弟、亲属间的合同，它合情、合理、合法。因为是自家兄弟的合同，所以我们没打算去登记备案报税，在街道办查到并多次催促我们办理租赁备案手续后，再加上钟钊华的儿子要在2017年办理入学需要租赁手续，我们才去街道办办理租赁合同备案。原告在2014年元旦前后前来涉案房屋查看两次，当时钟伟华有告知原告自己是租用涉案房屋。不同意原告的诉讼请求。第三人钟贵华述称：不同意原告的诉讼请求，我与钟慧英、钟伟华签订的租赁合同是合情合法的。第三人钟钊华述称：租赁合同是我们家人内部签订的合同，合同合理合法，签订租赁合同是为了避免后续的麻烦。我在1982年便在涉案房屋居住，户口也在该房屋。经审理查明：据2010登记字1150696号不动产登记查册表记载，广州市越秀区xx路xx号产权人是钟贵华，建筑面积252.39平方米，层数3-1/2，使用性质：首层商业、二楼以上住宅，附注：2011年1月26日，广州首家典当有限公司申请涂销抵押；2011年12月16日，工商银行广州工业大道支行申请抵押（含涂销再抵押）；2012年12月1日，招商银行广州珠江新城支行申请抵押（含涂销再抵押）；2013年12月16日，陈寰柯申请抵押（含涂销再抵押）；2014年1月8日，原告申请抵押（含涂销再抵押）等。2016年12月5日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民四初字第94号民事判决书，判决：二、张永信有权就上述第一项确定的债务在600万元范围内对钟贵华提供的位于广州市越秀区xx路xx号的房屋享有抵押权，有权以上述房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿，钟贵华承担抵押责任后，有权向钟慧英追偿等。原告陈述在该案强制执行过程中，因涉案房屋有租赁备案，所以流拍，原告没有接受以物抵债的方案，故提起本次诉讼，以便之后继续拍卖涉案房屋。另查，1984年4月3日，宋彩润将xx路xx号房屋赠与给钟仕庭，办理了（84）穗越证内字第068号公证书。1987年6月15日，钟仕庭将xx路xx号房屋赠与给钟如廷，办理了（87）穗越证内字第552号证明书。2009年4月15日，钟贵华、王顺喜委托钟慧英作为代理人对xx路xx号进行管理、使用，订立租赁合约，收取租金、出售、办理抵押贷款担保手续等，双方办理了（2009）粤穗广证内字第5396号公证书。2017年1月5日，钟贵华（甲方，委托代理人钟慧英）与钟伟华、钟钊华（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，写明甲方将xx路xx号2-4楼出租给乙方作住宅使用，建筑面积186平方米，租期从2011年4月24日至2028年6月30日止，总租金30000元等。双方就该合同办理了房屋租赁登记备案证明，载明租赁期限2017年1月1日至2028年6月30日，月租金4000元等。庭审中，原告提供了张娟娟（乙方）与钟慧英（甲方委托代理人）签订的《广州市房屋租赁合同》及合同备案印花税收缴款书，合同写明甲方将xx路2-4层出租给乙方作住宅使用，建筑面积197平方米，租期从2014年1月8日至2019年1月7日，每月租金4000元等。被告钟慧英对上述证据真实性没有异议，原告与张娟娟在放款前要求办理该租赁备案手续，该合同没有实际履行，我在2014年5月已经撤销了该合同的备案。被告提供如下证据：1、2013年7月1日，钟慧英（甲方代理人）与钟伟华（乙方）签订的《租赁合同》，写明：甲方与乙方的堂兄弟，因该屋的代理人钟慧英将屋抵押给银行办理了贷款手续，基于该屋是祖业，为保证乙方的利益，特立下此租赁合同，甲方同意乙方在xx路xx号2-4楼居住，有限期15年，从2013年7月1日至2028年6月30日止，租金30000元，甲方在合同期内违反合约或解除合同应对乙方支付违约金200000元等。2、2013年7月1日，钟慧英（甲方代理人）与钟伟华、钟钊华签订《房屋租赁合同》，写明：甲方将xx路xx号2-4楼出租给乙方作居住使用，面积合计约186.59平方米，租期从2013年7月1日至2028年6月30日止，合计租金30000元等。3、钟伟华于2013年7月17日通过工商银行转账给钟慧英30002.63元的转账凭证以及钟慧英在当天出具的收据，写明收到钟伟华30000元作为租金。原告认为证据1、2两份租赁合同是虚假的，钟慧英在2014年与张娟娟办理租赁合同备案，张娟娟在合同备案前，前往涉案房屋查看，未发现房屋存在租赁事实，且证据1是钟慧英、钟伟华在知道房屋会被抵押之前签订的合同，损害了抵押权人的利益；对证据3真实性没有异议，该转账金额不是30000元，不符合常理。原告不申请对证据1、2被告及第三人签名的形成时间进行鉴定。本院认为：钟慧英以钟贵华的名义将涉案房屋2-4楼出租给钟伟华、钟钊华，双方签订两份租赁合同，租期从2013年7月1日至2028年6月30日，总共租金3万元。两份租赁合同签订于2013年7月1日，原告不申请对合同签订的时间进行鉴定，从而该签约时间早于原告对涉案房屋的抵押权设立的时间。按照所有权变动不破租赁的一般原则，抵押房屋是否存在租约，以及租约是在抵押之前还是之后签订，对于抵押权人是否设立抵押权以及实现抵押权至关重要。原告认为钟慧英等签订上述租赁合同是恶意串通损害原告利益，应属无效。从本案的证据以及当事人陈述来看，钟慧英、钟钊华、钟伟华是兄妹关系，自80年代起便在涉案房屋居住，在2013年之前没有签订过任何租赁合同，钟钊华等人本可以继续在涉案房屋居住，不需要签订租赁合同及支付租金。2009年4月钟贵华出具委托公证书，授权钟慧英对涉案房屋进行管理、使用、办理抵押贷款担保等。根据不动产查册表附注，自授权之后，钟慧英从2011年起多次将涉案房屋用于借款抵押担保。上述租赁合同中写明钟慧英将房屋抵押给银行办理贷款，因涉案房屋是祖业，为保证钟伟华、钟钊华的居住权而签订，合同约定租期长达15年，总租金3万元，远低于市场租金水平，与一般的房屋租赁合同明显不同，他们是以租赁合同的形式来达到长期居住的目的。钟伟华、钟钊华知悉钟慧英将涉案房屋用于抵押贷款的情况，清楚之后可能会有无法继续居住涉案房屋的风险，从而合谋签订上述合同予以应对。根据钟慧英等陈述，原告及张娟娟曾2014年元旦前后到涉案房屋查看多次，钟伟华、钟钊华居住在涉案房屋，已告知原告他们租住房屋的情况，但没有提供证据予以证明。此后钟慧英在2014年1月8日配合张娟娟办理了涉案房屋的租赁备案手续。原告基于钟慧英与张娟娟办理房屋租赁备案的事实，相信涉案房屋是不带租约的，从而决定向钟慧英出借款项。钟慧英明知涉案房屋存在租约，为了成功借款，向原告及张娟娟隐瞒了租赁合同的情况，主观上存在恶意。故钟慧英、钟钊华、钟伟华共同向原告隐瞒了房屋租赁的情况，导致原告因信息不对称作出房贷及设立抵押权的决定。综上，钟慧英以钟贵华名义与钟钊华、钟伟华签订租赁合同，是明知钟慧英将涉案房屋用于借款抵押担保，为了长期居住涉案房屋，对抗当前或今后的抵押权所采取的措施，主观上存在恶意串通。他们为钟慧英顺利借款提供便利，故意隐瞒租赁合同的事实，客观上增加了原告出借款项的风险以及抵押权实现的困难，明显损害了原告的利益，故原告诉请要求确认租赁合同无效合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（二）项规定，判决如下：确认被告钟慧英以第三人钟贵华的名义与被告钟伟华、第三人钟钊华于2013年7月1日签订的两份租赁合同无效。本案受理费275元，由被告钟慧英、钟伟华、第三人钟钊华负担。如不服本判决，第三人钟贵华可在判决书送达之日起三十日内，被告钟慧英、钟伟华及第三人钟钊华可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 博二〇二〇年七月二十八日书记员 郑艳婷