重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0118民初2827号原告：周鲲，男，1982年3月31日出生，汉族，住重庆市渝中区中山三路****3-1，公民身份号码5102811982********。委托诉讼代理人：杨洋，重庆钜沃（永川）律师事务所律师（特别授权）。被告：刘学，男，1964年8月13日出生，汉族，住重，住重庆市永川区胜利路办事处渝西大道中段**附****6-4身份号码5102291964********。原告周鲲与被告刘学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周鲲的委托诉讼代理人杨洋，被告刘学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周鲲向本院提出诉讼请求：1.要求解除与被告签订的不定期租赁合同；2.由被告将位于重庆市永川区玉屏路82号D幢二层1号的租赁房屋腾空并退还原告；3.由被告立即向原告支付拖欠的租金180300元(截止2020年4月15日)；4.以欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息至租金付清时止；5.诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求为：要求被告支付违约金53130元，并明确由被告支付拖欠截止2020年5月15日的租金177100元，之后的租金按每月6000元计算至被告搬离时止，履约保证金10000元不予退还。事实与理由：2014年7月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市永川区玉屏路82号房屋出租给被告经营文化娱乐使用，租期从2014年10月15日起至2019年10月15日止，每月租金6000元，每季度缴纳租金18000元，同时约定了违约责任。合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，合同履行期间，被告经常不按时支付租金或不足额支付租金，持续拖欠租金，租赁期限届满，被告继续使用租赁房屋至今，并继续拖欠租金，原告多次催收未果。被告未按时支付租金的行为属于违约行为，为维护原告合法权益，故诉至法院。刘学辩称：不同意解除合同，被告不存在拖欠租金的行为；被告从2004年起就一直租赁涉案房屋，之前的两次合同均系与原告母亲签订，租金也是支付给原告母亲，2014年7月，原告虽与被告签订合同，但租金的收取以及租房事宜、维修等均系原告母亲在负责，从2014年第二季度开始，被告与原告母亲达成口头协议按每月3000元支付租金，被告亦按照该标准支付租金，原告及其母亲均未提出异议，且2014年至2020年，原告及其母亲并未告知被告欠付租金的情况；原告要求的违约金及资金占用损失不应该支持。本院经审理认定事实如下：2004年10月15日，原告之父周安国（甲方）与被告刘学（乙方）签订《丽人香歌城承包合同》，约定将重庆市永川区玉屏路82号二楼承包给乙方，从2004年10月15日至2009年10月15日止，承包期满后，如继续租用，可按现承包费2600元上加收15%或20%的承包费给甲方，甲方将丽人香歌城全套电器设备及房屋等承包给乙方经营，承包费每月2600元，乙方向甲方交纳电器保证金10000元，以保证甲方的电器设备完整完好和不丢失，以后乙方在保证房屋和电器完整的情况下退还给甲方时，甲方退还保证金10000元给乙方。2009年2月4日，双方又签订《房屋租赁合同》，约定将重庆市永川区玉屏路二楼现梦都歌城实用使用面积租赁给乙方经营，租赁期限从2009年10月16日至2014年10月16日止，租金前五年为每月3600元，合同期满后，如乙方愿意继续租赁，在双方协商好价格的情况下可以继续租赁，乙方按季交付租金给甲方，先交钱后使用，每季度提前十天付款，延期付款视为违约，当前合同到期后，前合同的一万元保证金直接转换为此合同的一万元保证金。上述合同中的租赁房屋即位于重庆市永川区玉屏路82号D幢二层1号房屋所有权人为原告，于2003年9月1日取得所有权，上述两份合同，原告均系委托其父亲周安国与被告签订。2014年7月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的位于重庆市永川区玉屏路82号（梦都歌城）的房屋出租给被告经营文化娱乐使用，租期从2014年10月15日起至2019年10月15日止（即60个月），每月租金为6000元，被告每季度向原告缴纳租金18000元，签订合同时，被告应向原告交纳壹万元作为履约保证金，合同期满后有条件退还被告，被告必须依约支付租金，如有拖欠租金，原告每天按月租金的5%加收滞约金，拖欠10天以上，原告有权收回房屋并终止合同，并有权拒绝退还履约保证金。合同履行过程中，被告均系将租金支付至原告之母杨政永。合同签订后，被告按约向原告之母交纳了2014年10月至2015年4月的租金36000元，之后被告陆续向原告之母交纳租金（未完全按季度交纳，且交纳金额每季度不均等），截止2020年5月19日共计交纳租金185900元。另查明，2018年9月15日，原告之母杨政永与被告签订《房屋租赁合同》，约定杨政永将位于重庆市永川区玉屏路82号梦都KTV出租给被告，租赁期限从2018年9月15日至2023年9月15日止，月租金为3000元，被告在合同签订时一次性支付10000元作为保证金，如被告违反合同约定，杨政永有权扣除保证金。诉讼过程中，本院向原告之母杨政永核实，其陈述2018年与被告签订租赁协议系被告为了找合伙人合租房屋找到杨政永签订的该协议，事后杨政永告知原告，原告并不认可该协议，且其并未与被告商定租金按每月3000元支付，被告只是称生意不好，等生意好了再补交，原告及其母亲一直向被告催收，但被告经常不接电话，且每次均未足额交纳租金。原告的通话记录显示其曾于2016年至2019年期间与被告多次通话，但多数情况下被告的电话未接通。庭审中，原、被告双方均认可被告曾交纳了履约保证金10000元，且原告自愿将疫情期间一个月的租金按3000元计算，并将2015年4月15日起至2020年5月15日止被告实际交纳的的租金按185900元计算。本院认为，原、被告于2014年7月25日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约交付房屋，被告亦应按合同约定支付租金。合同约定的租金标准为每月6000元，被告辩称与原告母亲达成了口头协议，租金按每月3000元支付，即对合同内容进行了变更，但从整个庭审看，原告否认授权其母亲对合同租金进行了调整，且并无证据显示从2015年4月起被告与原告母亲就租金金额按每月3000元达成一致。而从本院向原告母亲核实的情况来看，原告母亲陈述其签订2018年9月15日合同的目的，并非对原告与被告之前签订合同的变更，且签订合同时未得到原告的认可。故被告虽与原告母亲签订了月租金3000元的合同，在被告未举示相应证据证实原告母亲取得授权的情况下，仅以合同履行中租金系按约定支付至原告母亲账上来推断原告母亲理所当然有权利对租金进行变更，显然不符合实际。且被告和原告母亲签订的合同与被告和原告父亲签订的合同有所不同，后者均系在原告委托其父亲的情况下签订，而前者并无证据显示原告母亲取得了原告的授权签订此合同。被告辩称其按每月3000元的标准交纳，原告并未提出异议，但从微信支付明细及银行交易明细来看，被告每次交纳的租金并非按每月3000元的标准有规律交纳，况且原告父亲与被告2009年签订的五年合同中就约定租金为3600元，之后反而降低至每月3000元标准，似乎不太合常理；从原告与被告的通话记录来看，虽然不能清晰地展现双方的通话内容，但从频繁通话中，仍能看出原告与被告在不断联系。综上所述，被告虽然向原告交纳了租金，但未按照其与原告签订的租赁合同中约定的标准交纳，仍存在拖欠租金的行为，即自2015年4月15日起至2020年5月15日的租金应为363000元（疫情期间按一个月3000元计算），被告尚欠租金177100元（363000元-185900元）。由于原告与被告签订的合同期限届满后双方未再续签租赁合同，此后双方仍按原租赁合同继续履行，原租赁合同继续有效，但双方就案涉房屋形成的租赁合同期限为不定期。按照合同法的相关规定，不定期租赁合同，双方当事人可以随时解除合同。故原告要求解除与被告之间的租赁合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应当及时搬离房屋并向原告交付房屋并支付合同解除前的租金，原告要求解除合同后继续按照合同约定的标准支付租金的请求实为要求被告承担合同解除后至房屋交付时的房屋占有使用费，该诉讼请求符合法律规定，本院亦予以支持。由于被告拖欠原告租金的行为已构成违约，应承担违约责任。由于合同中约定的违约金过高，原告主动调整至欠付金额的30%主张，不违反法律规定，本院予以支持。同时按照合同约定，被告拖欠租金达10天以上，原告有权不退还履约保证金,即对于被告曾交纳的履约保证金10000元，原告不予退还。由于原告主张的违约金及履约保证金已能弥补损失，故对原告主张的资金占用损失本院不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日解除原告周鲲与被告刘学于2014年7月25日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告刘学于本判决生效后十五日内搬离位于重庆市永川区玉屏路82号D幢二层1号（梦都歌城）房屋并交付给原告周鲲；三、由被告刘学于本判决生效后七日内支付原告周鲲租金（截止2020年5月15日的租金为177100元，从2020年5月16日起至合同解除之日止的租金按6000元/月计算）及房屋占有使用费（从合同解除之次日起按6000元/月计算至租赁房屋交还之日止）；四、由被告刘学于判决生效后七日内支付原告周鲲违约金53130元；五、驳回原告周鲲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2666元，财产保全费1420元，合计4086元，由原告周鲲负担130元，被告刘学负担3956元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  桂昭珍二〇二〇年七月七日书记员  肖航前