安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初3288号 原告：王辉，男，1987年7月26日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告：杨晓晨，女，1988年3月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上述二原告共同的委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 上述二原告共同的委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 被告：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。 原告王辉、杨晓晨与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告王辉、杨晓晨共同的委托诉讼代理人吴华伟，被告德城公司的委托诉讼代理人任清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王辉、杨晓晨向本院提出诉讼请求：1、依法判令德城公司立即支付逾期办证违约金5397.37元；2、依法判令德城公司立即返还王辉、杨晓晨缴纳的契税、维修基金、办证费合计21589.74元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率自2014年11月2日起支付占用资金的利息损失，请求至实际反还之日止；3、因本案产生的所有费用等均由被告承担。事实和理由：王辉、杨晓晨与德城公司系商品房买卖合同关系。王辉、杨晓晨于2013年12月22日与德城公司签署了《商品房买卖合同》，王辉、杨晓晨购买德城公司开发的淮北市相山区新天地广场5栋1单元XXX号，购房金额为539737元，并已经按照合同约定履行了付款义务。后德城公司在2014年11月2日按约将房屋交付给王辉、杨晓晨使用，按照双方购房合同的约定，德城公司应于房屋交付后730日内为王辉、杨晓晨办理产权登记证书，但德城公司均以各种理由进行推却，至今未能办理。根据双方签订的合同第十五条：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款的1%向买受人支付违约金”。另德城公司在办理交付房屋手续时，违反法律规定收取了王辉、杨晓晨契税、维修基金、办证费。综上所述，德城公司的行为严重侵害了王辉、杨晓晨的合法权益，为维护王辉、杨晓晨的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持王辉、杨晓晨的全部诉讼请求。 德城公司辩称，1、王辉、杨晓晨主张违约金已超过诉讼时效。2、涉案房屋未办理房地产权证是各种客观因素所导致。请求法庭对违约金予以适当的扣减。3、德城公司收取的相应的契税和维修基金系双方合同的约定，王辉、杨晓晨要求退回契税和维修基金没有事实和法律基础，应予驳回。契税和维修基金只是德城公司代收代缴，这样统一缴纳的目的是为了统一办证，提高办事效率，业主没有提出解除购房合同，那么在这种前提下，无权要求退回。 本院经审理认定事实如下：2013年12月22日，王辉、杨晓晨与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场5栋1单元XXX号出售给王辉、杨晓晨，房屋总价539737元，在2013年12月22日前支付全部房款539737元，《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。2013年12月25日，德城公司给王辉、杨晓晨出具购房款539737元的发票。2014年11月2日房屋交付给王辉、杨晓晨，同日王辉、杨晓晨向德城公司缴纳了契税、维修基金等费用共计21589.74元，德城公司至今未按合同约定期限协助王辉、杨晓晨办理涉案房屋权属登记，王辉、杨晓晨遂诉至本院。 另，2014年1月8日，德城公司将涉案房屋登记备案至王辉、杨晓晨名下。2020年3月13日，德城公司向淮北市相山区物业管理办公室缴纳相山区孟山中路39号新天地广场5幢物业专项维修基金。2020年4月30日涉案新天地5幢取得不动产权证：皖20**淮北市不动产权第××号。2020年6月3日王辉、杨晓晨取得涉案房屋不动产权证书：皖（2020）淮北市不动产权第XXX号。 以上事实，有王辉、杨晓晨提交的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、购房款发票、收据、领导留言板、不动产权证书，德城公司提交的交房手续确认表、5#楼不动产权证、物业专项维修资金交存通知书、汇款电子回单及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，王辉、杨晓晨与德城公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务，王辉、杨晓晨交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对王辉、杨晓晨要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金5397.37元（539737元×1%），对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。德城公司辩称王辉、杨晓晨请求违约金超过诉讼时效，从王辉、杨晓晨提交的证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应重新计算。 关于王辉、杨晓晨请求德城公司返还契税、维修基金等费用及占用资金利息的问题。因德城公司基于合同约定代向王辉、杨晓晨收取契税、维修基金等费用，属于双方自愿行为。因德城公司已将案涉5#楼的物业专项维修资金转入淮北市相山区物业管理中心指定账户，并已经协助王辉、杨晓晨办理了房屋产权登记，双方之间的契税、办证费也已经结清，故对王辉、杨晓晨主张德城公司返还契税、维修基金、办证费的诉讼请求，本院不予支持。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年11月1日前将维修基金、契税、办证费等费用交至相关部门办理产权登记，但德城公司长期未缴纳并占用上述费用，德城公司应当自2016年11月1日起支付资金占用期间的费用。王辉、杨晓晨主张德城公司自2014年11月2日起支付契税、维修基金、办证费资金占用期间的费用，超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定判决如下： 一、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付王辉、杨晓晨逾期办理房屋所有权证书违约金5397.37元； 二、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付王辉、杨晓晨占用契税、维修基金、办证费的利息（自2016年11月1日起算，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中，以10795元为基数，支付至2020年3月12日止，以10794.74元为基数，支付至2020年6月2日止）； 三、驳回王辉、杨晓晨的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费475元，减半收取计237.5元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  唐晓芳 二〇二〇年七月三十日 法官助理汪坤 书记员徐晓芹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。