陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终1641号上诉人（原审被告、反诉原告）：张威威，男，1986年11月18日出生，汉族，住河南省周口地区项城市。委托诉讼代理人：高晓霞，陕西再创律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：西安海之啸酒店管理有限公司，住所地西安市莲湖区、12202、12203室。法定代表人：张杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：高晓霞，陕西再创律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宏霞，陕西权诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐爽，女，1986年1月10日出生，汉族，住西安市莲湖区团结东路11号莲湖区人才交流服务中心。委托诉讼代理人：田亚鸿，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜健，陕西稼轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵纹，女，1984年9月18日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：田亚鸿，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜健，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人张威威、西安海之啸酒店管理有限公司（以下简称海之啸公司）因与被上诉人徐爽、赵纹租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张威威、海之啸公司上诉请求：1.撤销原判第一、二、三、四、五项，改判驳回徐爽、赵纹的全部诉讼请求，或发回重审；2.撤销原判第七项，改判支持张威威、海之啸公司的反诉请求；3.一、二审诉讼费由徐爽、赵纹负担。事实和理由：张威威、海之啸公司承租涉案房屋是为经营酒店，对此租赁合同第三条第4款明确约定：“乙方租赁该房屋的用途为进行酒店及酒店相关配套经营”，同时为保证租赁房屋的用途，租赁合同第一条约定：“甲方保证所出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定”，租赁合同第六条第一款约定：“甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件”，双方不仅约定了徐爽、赵纹给张威威、海之啸公司提供毛坯房，还约定了徐爽、赵纹提供的租赁物必须能用于酒店经营，且徐爽、赵纹必须保证出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定及房屋经营使用符合消防的安全条件，否则构成根本违约。根据《合同法》第二百一十六条规定，徐爽、赵纹作为房屋的所有人和出租人，应很清楚房屋的性质，其首要的和基本的法定义务是按房屋的性质出租，并保证租赁物在租赁期间符合约定的用途。徐爽、赵纹在出租时明知自己的房屋为办公性质，无法用于酒店经营，却将该房屋出租给张威威、海之啸公司经营酒店，明显违反上述法律规定，也违反合同第一条、第四条、第六条约定，导致张威威、海之啸公司无法实现合同目的，属根本性违约。徐爽、赵纹作为房屋所有人和出租人对自己房屋的状况比张威威、海之啸公司更了解，应在对自己房屋性质做全面了解后再按国家规定的房屋性质进行使用包括出租，因此在徐爽、赵纹将房屋出租给张威威、海之啸公司经营酒店的情况下，首先应由徐爽、赵纹举证证明其出租房屋能够用于酒店经营。其次在张威威、海之啸公司明确告知承租房屋用于经营酒店，双方签订租赁合同，张威威、海之啸公司完全有理由相信租赁房屋能够用于经营酒店，无需再承担相关的举证责任。作为房屋所有人，徐爽、赵纹应比任何人都明白自己房屋的性质和用途，然后才能出租给他人做符合房屋用途的使用，这不仅是一般出租人的知识范围问题，更是出租人首要的法定义务问题。一审法院不顾徐爽、赵纹因违反国家对自己房屋用途的规定出租才造成租赁物消防无法通过的事实，却要承租人对不属于自己的房屋承担比出租人更多的注意义务，对承租人明显不公。既然一审法院认为张威威对经营酒店的特殊要求应有更多的注意义务，说明一审法院认为出租人也应对租赁物有相应的注意义务，但一审法院却判决徐爽、赵纹无需给张威威、海之啸公司承担任何责任，自相矛盾，明显不公。徐爽、赵纹保证出租物符合租赁用途属其法定和约定义务。张威威、海之啸公司是在徐爽、赵纹明确告知租赁房屋可以经营酒店，且徐爽、赵纹同意装修后才进行装修的，故由此造成的一切损失应由徐爽、赵纹承担。海之啸公司2017年2月才成立，涉案房屋装修时，张威威、海之啸公司才开始进入酒店管理行业。恰恰相反，徐爽、赵纹作为专业的出租者，比张威威、海之啸公司更应该知道出租房屋的用途。根据一审法院的逻辑，徐爽、赵纹应对张威威、海之啸公司办理消防设计及之前租赁房屋所产生的损失和费用承担责任，但一审法院对此未作任何认定和判决。徐爽、赵纹为共同出租人，是一个整体，张威威、海之啸公司通知任何一人即完成解除合同的通知义务。在合同履行过程中，海之啸公司员工班毅代表张威威、海之啸公司一直与徐爽、赵纹交涉房屋租赁的所有事宜，故一审法院认为海之啸公司员工通知徐爽、赵纹解除租赁合同没有张威威或海之啸公司的授权完全违背合同履行的事实。海之啸公司员工处理租赁合同事宜某某是职务行为，一审法院认定海之啸公司员工的行为没有海之啸公司的授权违反了法律对职务行为的规定，属适用法律错误。在合同履行过程中，徐爽、赵纹的所有房屋租赁事宜一直由徐爽代表处理，包括2017年7月5日徐爽收取房屋押金，2017年7月10日徐爽收取房屋租金，2018年4月28日徐爽收取房屋租金。房屋租赁的其他全部事宜，包括装修及合同的解除，也一直是徐爽和海之啸公司员工在沟通，因此张威威、海之啸公司完全有理由相信徐爽在合同履行中就代表徐爽、赵纹，张威威、海之啸公司通知徐爽就是通知了徐爽、赵纹，无需另行通知赵纹。况且，张威威、海之啸公司通知徐爽解除合同后徐爽、赵纹已同意合同解除，并就合同解除后租赁物的恢复原状及处理事宜一直与张威威、海之啸公司沟通交流，充分说明张威威、海之啸公司已通知到赵纹租赁合同解除的事实。因涉案租赁物办不了经营酒店的消防手续，不符合租赁合同约定的用途，徐爽、赵纹违反法定和约定义务构成根本违约，导致张威威、海之啸公司无法实现合同目的双方才解除租赁合同。2018年5月23日海之啸公司员工已口头通知徐爽、赵纹解除合同，徐爽、赵纹也已同意合同解除，并就合同解除后租赁物的恢复原状及处理一直和张威威、海之啸公司沟通交流，在此情形下，张威威、海之啸公司没有任何理由还需向徐爽、赵纹交付租金。就租赁合同履行过程看，即使存在违约行为，也是因徐爽、赵纹存在根本违约行为，提供的租赁物无法用于合同约定的用途，才导致合同解除，一审法院避重就轻，就该基本事实没有认定。因徐爽、赵纹违反法定和约定义务，故应由其自行承担合同解除后恢复原状的费用及由此产生的一切费用，并赔偿给张威威、海之啸公司造成的一切损失。张威威签订租赁合同是代表海之啸公司的职务行为，且实际租赁和装修房屋的也是海之啸公司，租赁合同承租人应认定为海之啸公司，与张威威个人无关。一审法院多处违反法定程序，应发回重审。徐爽、赵纹对合同解除时间的请求不明确，一审法院在诉请不明确的情况下对合同解除时间作了不明确的判决，违反法定程序。徐爽、赵纹作为出租人应举证证明其向张威威、海之啸公司交付租赁房屋的时间，一审法院对此没有查明。一审法院对张威威、海之啸公司代理律师开具调查令的申请（去物业调取涉案房屋交付时间）没有任何答复，程序错误。徐爽、赵纹辩称，徐爽、赵纹严格按照合同约定的时间和条件向张威威、海之啸公司交付了租赁房屋，积极履行合同义务，配合张威威、海之啸公司办理交房、装修等相关手续，不存在违约情形，不应承担违约责任。张威威、海之啸公司明知租赁房屋系办公性质仍承租用于酒店经营，又未经审批径行装修所造成的损失应由其自行承担。租赁合同第六条约定：“甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件”。租赁房屋经竣工验收合格后，于2015年6月25日经陕西省XX队作出的陕公消验字（2015）第96号建设工程消防验收意见书通过消防验收，租赁房屋完全满足合同第六条约定的各项安全条件。根据《消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安消防机构申请消防安全检查。”双方在合同中亦未约定二次消防的申报由徐爽、赵纹负责。就租赁合同的本质而言，是出租人向承租人提供房屋使用权，在双方无特别约定情形下，出租人承担的主要义务是向承租人提供符合正常安全标准的合法租赁房屋即可，而不应附加其对建筑物的其他义务。租赁房屋之所以要办理二次消防验收，是基于对租赁房屋的实际装修而产生的，在无明确法律规定或约定情形下，应由实际经营者承担建筑二次消防申报义务。因此，徐爽、赵纹已完全履行了合同义务，向张威威、海之啸公司交付了符合安全条件的房屋，张威威、海之啸公司主张徐爽、赵纹根本违约没有依据。张威威、海之啸公司在承租房屋前已通过华东金城投资发展有限公司原销售总监周健对房屋情况进行了解，并通过周健介绍承租涉案房屋。在签订合同时，张威威、海之啸公司也要求徐爽、赵纹出示并复印了购房合同及身份证件，购房合同中载明涉案房屋为办公用房，故张威威、海之啸公司在合同签订前就已知晓该房屋的办公性质。就一般商业习惯而言，张威威、海之啸公司租赁一千平米以上的房屋用于经营，租赁期间长达十年，必然会对租赁房屋进行审慎调查，核查租赁房屋所在项目的建设、规划情况，核查出租人对房屋所有权的完整性，核查租赁房屋是否设有权利负担。张威威、海之啸公司作为酒店经营的业内人士，无论其何时成立，作为商业经营主体，其聘任的管理人员和员工应具备从事相关行业的基本知识，对于办公性质的房屋能否用于酒店经营较徐爽、赵纹而言应具备相应专业知识及风险控制机制。在明知承租房屋系办公性质房屋的情况下仍与徐爽、赵纹缔约，张威威、海之啸公司应自行承担因此所带来的商业风险。办公性质的房屋亦为商业用地，并无法律明文禁止在办公性质的房屋中开办酒店。实践中确实存在写字楼里开办酒店的情形。作为出租人，徐爽、赵纹不具备专业知识，无法排除办公性质的房屋可以用于酒店经营的可能性，徐爽、赵纹在签订合同前已经履行了审慎告知义务，一审法院认定张威威、海之啸公司应尽到注意义务并无错误。张威威、海之啸公司主张徐爽、赵纹欺瞒房屋性质，承诺租赁房屋可用于酒店经营，应对其主张进行举证。作为酒店的实际经营者，张威威、海之啸公司应根据住建部发布的《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定在装修开工前向相关部门申领施工许可证，还应按《陕西省消防条例》第二十五条及《陕西省建设工程消防监督管理规定》第十七条规定对消防设计进行备案，张威威、海之啸公司未办理任何手续便径行对承租房屋进行装修施工，未经消防部门许可或备案擅自装修的损失应由其自己承担。徐爽、赵纹按照合同约定履行了合同义务，并未违约，张威威、海之啸公司要求徐爽、赵纹承担其损失没有法律依据。此外，张威威、海之啸公司为经营酒店还租赁了同楼的8层，其所主张的各项损失中也包括了8层施工中的支出，且其主张的设计、空调等支出为可重复利用于经营其他酒店的，而非实际发生的损失。根据合同约定张威威、海之啸公司在2018年5月时不享有单方解除权。徐爽、赵纹从物业处得知张威威、海之啸公司停工后多次尝试与张威威、海之啸公司沟通解决事宜，张威威、海之啸公司均无法联系，直至徐爽、赵纹委托律师向张威威、海之啸公司发送合同解除函，张威威、海之啸公司依然置之不理。徐爽、赵纹按约履行了自身的全部合同义务，张威威、海之啸公司不享有法定或约定的合同解除权，若其主张因无法开办酒店，不愿继续承租房屋应与徐爽、赵纹协商解决，并根据合同约定向徐爽、赵纹交还可以正常使用的租赁房屋。员工班毅仅代表张威威、海之啸公司办理日常事务性工作，无权代表张威威、海之啸公司做出重大事项决定，且徐爽、赵纹从未收到过关于张威威、海之啸公司任何人要求解除合同的通知。就对方提交的班毅与徐爽的微信聊天记录看，徐爽、赵纹在合同履行期间积极帮助张威威、海之啸公司解决有关问题，反而是张威威、海之啸公司一直避而不见，直至2018年10月17日徐爽、赵纹还在追问班毅张威威、海之啸公司是否继续承租并要求与张威威、海之啸公司协商解决方案，班毅也未予以回应，而是回复联系公司和张威威、海之啸公司对接，此后便不了了之。徐爽和赵纹亦是独立的主体，赵纹从未授权徐爽处理租赁房屋的重大事项。张威威、海之啸公司的消极态度是扩大双方损失的根本原因，应由其承担相应责任。张威威、海之啸公司收到解除函后未提出异议，亦未在限期内对房屋恢复原状。徐爽、赵纹为避免扩大损失，垫付了租赁房屋恢复原状所产生的工程款419063.42元，补办电卡及电费1046元，以及2018年7月至11月期间张威威、海之啸公司应向物业公司支付物业费、空调费等费用80033.8元，根据合同约定均应由张威威、海之啸公司承担。张威威系租赁合同的承租人，在庭审中表示其与海之啸公司系共同承租人，根据合同相对性，一审法院判决张威威承担相应责任，主体适格。关于租赁合同的解除时间及租赁房屋的交付时间，一审中均经过法庭调查。徐爽、赵纹在合同签订后便告知张威威、海之啸公司可自行到物业领取房屋钥匙，办理装修手续，前期张威威、海之啸公司支付的租金双方均已确认并无异议。租赁合同的解除时间一审判决已进行充分的论述，确认了徐爽、赵纹2018年11月14日送达的解除函的效力，故一审法院并未违反法定程序，张威威、海之啸公司的上诉理由不能成立。请求驳回上诉。徐爽、赵纹向一审法院起诉请求：1.确认徐爽、赵纹与张威威、海之啸公司于2017年7月4日签订的《房屋租赁合同》已解除；2.判令张威威、海之啸公司向徐爽、赵纹支付物业费、空调等费用80033.8元、补办电卡及电费1046元；3.判令张威威、海之啸公司向徐爽、赵纹支付恢复原状所产生的费用419063.42元；4.判令张威威、海之啸公司向徐爽、赵纹支付违约金771544.32元；5.判令张威威、海之啸公司向徐爽、赵纹支付恢复原状期间及租赁房屋闲置期间的租金损失310080元；6.案件受理费由张威威、海之啸公司负担。张威威、海之啸公司向一审法院反诉请求：1.确认徐爽、赵纹与张威威2017年7月4日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月23日已解除；2.判令徐爽、赵纹向张威威、海之啸公司返还合同押金51680元、房屋租金620160元、物业费88848.2元、暖气费13883元、电费1174.5元；3.判令徐爽、赵纹向张威威、海之啸公司支付装修房屋而支出的经济损失 1256962.28元；4.本案反诉费由徐爽、赵纹负担。一审法院认定事实：2017年7月4日，徐爽、赵纹（出租方 甲方）与张威威（承租方 乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。甲方出租给乙方的房屋位于西安市新城区XX路XX号华XX城XX号楼XX层XX层，出租房建筑面积共计1360平方（以实测报告为准确认）。该房屋为毛坯房，乙方在租赁期间可对房屋在不影响房屋结构并符合本项目物业公司相关规定的前提下进行装修使用。甲乙双方约定，甲方于2017年7月15日向乙方交付该房屋，甲方给予乙方免租金装修期4个月，自2017年7月至2017年11月14日止；该房屋的租赁期自2017年11月15日起至2027年11月14日止，共计十年。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，甲乙双方应对房屋及房屋结构、设备设施及水电使用、物业费等情况进行验收，乙方应结清其应承担的费用。乙方租赁该房屋进行酒店及酒店相关配套经营。合同第四条租金、保证金及支付方式中约定，2017年11月15日至2020年11月14日的房屋租金为38元/平方/月，即月租金为51680元/月，按半年支付，乙方在签订本合同的5个工作日内，支付甲方半年房租，即310080元。2020年11月15日至2021年11月14日的房屋租金为41元/平方/月，即月租金为55760元/月等。各期租金支付日期为：第二次交付房租日期为2018年5月1日前；前三次交付房租日期为2018年11月1日前；即提前15天交付下一个半年房屋租金。租赁押金约定在签订合同5个工作日内，乙方应向甲方交51680元作为乙方履行本合同的保证，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息退还乙方。保证金不足时，乙方应按甲方要求补齐。合同第六条房屋修缮与使用中约定，甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，乙方保证遵守国家及当地的法律法规及房屋所在地区的物业管理条例。租赁期满后或因乙方责任导致本合同提前终止的，依附于房屋的装修无偿归甲方所有。第八条合同的变更、解除与终止中约定：甲方交付的房屋严重不符合合同约定的，导致乙方无法使用的。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方所交纳的租金不予退还，且乙方应向甲方支付相当于该房屋三个月租金之违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：未经甲方书面同意，转租、转让承租房屋的；损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；逾期7天未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用；乙方有其他违约行为或违法行为，经甲方书面催告后仍未纠正的。合同第九条房屋交付及收回的验收中约定，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，视为乙方授权甲方处置。乙方在合同解除、终止或租赁期限届满日后15日内仍未拆除取回其物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，其遗留物归甲方所有，甲方有权自行采取措施收回租赁房屋，并处置相关遗留物。第十一条乙方违约责任中约定，在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的房租等费用，每逾期一日，则乙方须按日租金的三倍支付违约金，逾期支付超过15天的，甲方有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；若有特殊情况造成房租逾期交付的情况，乙方需提前告知甲方，并重新确定房租的交付日期，如此可免去逾期造成的经济损失。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同签订后，徐爽、赵纹将房屋交付张威威，张威威、海之啸公司即进行装修。2017年7月5日，张威威向徐爽交纳了房屋押金51680元，并于7月10日向徐爽支付2017年11月15日至2018年5月14日期间的房屋租金310080元，海之嘨公司于2018年4月28日向徐爽支付2018年5月15日至2018年11月15日期间的房屋租金310080元。海之啸公司还向涉案房屋物业管理公司交纳了2017年9月至2018年第一、二季度的物业费、2017年11月至2018年3月的暖气费、电费。2018年5月，张威威、海之啸公司在申报酒店消防手续时，称被消防部门告知房屋用途为办公，消防手续无法办理。海之啸公司的工作人员即口头向徐爽表示不愿继续承租房屋。后张威威、海之啸公司即以此时间界点认为双方已解除租赁合同。2018年11月13日，徐爽、赵纹向张威威递送律师函，以张威威、海之啸公司逾期交纳租金、未经同意中途退租为由要求解除与张威威签订的房屋租赁合同。徐爽、赵纹随后于12月20日左右拆除张威威、海之啸公司已装修部分并重新装修，提供装修票据为花费装修费419063.28元。2019年4月10日将涉案房屋出租给他人。后徐爽、赵纹诉至一审法院。经查，涉案房屋产权人为徐爽、赵纹，房屋用途为办公，涉案房屋整体已经过消防验收。案件审理过程中，经张威威申请，认为海之啸公司亦应为本案当事人，徐爽、赵纹亦表示认可，一审法院依法追加海之啸公司为本案被告。一审法院认为，徐爽、赵纹与张威威签订房屋租赁合同，形式及内容未违有关法律规定，是双方当事人真实意愿的表示，是有效合同，应受法律保护。合同履行过程中，海之啸公司实际参与了部分合同履行，徐爽、赵纹亦予以认可，故张威威申请追加海之啸公司为本案当事人的请求予以准许。在租赁合同中，出租人的权利为收取租金，义务为提供合同约定的房屋给承租人使用。双方没有其他特殊约定的，出租人并无其他义务。本案中，双方约定徐爽、赵纹提供的房屋为毛坯房，约定所出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，另租赁合同中有乙方租赁该房屋进行酒店及酒店相关配套经营之条款，但并非为徐爽、赵纹保证或承诺张威威、海之啸公司能成功开办酒店，仅为双方对租赁房屋用途的确认。在出租房屋过程中，张威威、海之啸公司并无证据证明徐爽、赵纹隐瞒房屋的真实情况，其要求徐爽、赵纹知晓所出租房屋之消防设施欲经营酒店能否通过消防部门审查超出一般房屋出租人的知识范围；而张威威欲承租房屋进行酒店经营，其在签订房屋租赁合同之前对经营酒店所必须遵守的强制性管理规定，对于房屋属性、房屋设施等是否满足经营酒店的特殊要求应有更多的注意义务。承租房屋后，海之啸公司作为专业酒店经营机构，亦应具备相应经营酒店应具备的常识，如需进行改建或扩建，应先予办理相关的消防设计审核及消防验收审批核查验收手续，再行按公安消防等要求与规定进行装修，其先装修再办理消防验收因不符合消防规定而造成的装修损失，应自行承担。故张威威、海之啸公司要求徐爽、赵纹支付装修房屋而支出的经济损失1256962.28元及返还房屋租金、物业费、暖气费、电费等诉请，依据不足，不予支持。张威威、海之啸公司在得知不能通过消防验收时，海之啸公司的工作人员于2018年5月口头向徐爽告知不愿继续承租房屋，因其未持张威威或海之啸公司的授权，也无证据其向另一出租合同当事人赵纹提出解除合同，故该口头通知解除合同的效力不予认定。张威威、海之啸公司要求确认双方租赁合同于2018年5月23日解除，依据不足，不予支持。徐爽、赵纹于2018年11月向张威威书面发出律师函，要求解除合同，故双方租赁合同有效并已解除。合同解除前的物业管理费、空调费80033.8元，为张威威、海之啸公司承租房屋期间的费用，应由张威威、海之啸公司承担。因双方在解除合同后并未办理电卡等交接手续，徐爽、赵纹因此另行办理电卡的费用30元亦应由张威威、海之啸公司承担。故徐爽、赵纹要求张威威、海之啸公司支付2018年7月至11月的物业管理费、空调费80033.8元、电卡30元，予以支持。张威威、海之啸公司的房屋租金交纳至2018年11月15日，未按合同约定提前向徐爽、赵纹交纳下一季度租金，导致双方租赁合同解除，张威威、海之啸公司应按合同约定向徐爽、赵纹交纳违约金，但因双方租赁合同约定租赁期为十年，在合同仅履行一年的情况下按十年合同租金总额计算违约金标准过高，予以调整按三年合同租金标准的10%计付违约金，计算违约金为186048元。张威威、海之啸公司已交纳的合同押金51680元，因双方在租赁合同中约定，在租赁合同解除后先抵扣应由张威威、海之啸公司承担的费用，剩余部分无息退还。现张威威、海之啸公司还应支付高出保证金数额的违约金，故该押金与该违约金应先予进行折抵，不予退还。张威威、海之啸公司在签订租赁合同接收房屋后，进行了自认符合酒店经营需求的装修，虽主观上并非为破坏徐爽、赵纹房屋，但实际上因装修未完成而令房屋客观上无法正常使用，导致徐爽、赵纹如需另行出租需另重新装修基本设施，故徐爽、赵纹要求张威威、海之啸公司支付恢复原状的装修费419063.42元之请求，符合法律规定，予以支持。装修期间所花费的电费亦应由张威威、海之啸公司承担。徐爽、赵纹在2018年11月发函要求解除合同。合同解除后，该房屋徐爽、赵纹应可另行使用或出租，徐爽、赵纹要求张威威、海之啸公司支付租赁房屋闲置期间的租金损失，酌情支持一个月的房屋空置期间的租金损失51680元，剩余等待出租期间的租金损失应属徐爽、赵纹自行承担的商业风险，不应由张威威、海之啸公司承担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十七条、第九十八条规定，判决：一、原告徐爽、赵纹与被告张威威于2017年7月4日签订的房屋租赁合同有效并已解除；二、被告张威威、西安海之啸酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐爽、赵纹支付物业费、空调等费用80033.8元、补办电卡及电费1046元；三、被告张威威、西安海之啸酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐爽、赵纹支付恢复原状费用419063.42元；四、被告张威威、西安海之啸酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐爽、赵纹支付恢复原状期间的租金损失51680元；五、被告张威威、西安海之啸酒店管理有限公司应支付的违约金186048元，先予折抵其已交纳的合同押金51680元，剩余134368元由被告张威威、西安海之啸酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐爽、赵纹支付；六、驳回原告徐爽、赵纹的其余诉讼请求；七、驳回反诉原告张威威、西安海之啸酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19036元，由原告徐爽、赵纹负担500元，由被告张威威、西安海之啸酒店管理有限公司负担18536元；反诉费8058元，由反诉原告张威威、西安海之啸酒店管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐爽、赵纹与张威威于2017年7月4日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。海之啸公司实际参与了该合同的履行，徐爽、赵纹表示认可，涉案租赁合同关系相对双方应为徐爽、赵纹与张威威、海之啸公司。张威威主张其系职务行为，证据不足，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。《房屋租赁合同》约定，乙方租赁房屋进行酒店及酒店相关配套经营。该约定仅是对承租人承租房屋用途进行的确认，并无出租人保证或许诺承租人能成功开办酒店之意。徐爽、赵纹享有涉案房屋所有权，其按照《房屋租赁合同》约定向张威威交付房屋，该房屋已取得消防设计审核合格意见书及消防验收合格意见书，徐爽、赵纹作为出租人已履行其法定义务及合同约定义务。张威威、海之啸公司要求徐爽、赵纹对于其出租的房屋能够通过二次消防验收用于经营酒店知晓并负责，已超出一般房屋出租人的知识范畴，而张威威、海之啸公司作为承租人承租房屋用于经营酒店，不仅应对租赁房屋的性质及该房屋能否用于经营酒店进行充分的了解和考察，且海之啸公司作为专业酒店管理公司，对经营酒店应遵守的管理性强制性规定及涉案房屋是否可以用于经营酒店的相关事项比较熟悉，而张威威、海之啸公司先进行装修后办理消防手续导致二次消防不能通过的损失应由张威威、海之啸公司自行承担。因此，一审法院对张威威、海之啸公司反诉要求徐爽、赵纹返还房租、物业费、暖气费、电费及赔偿装修损失的诉请不予支持，并无不当。张威威、海之啸公司主张《房屋租赁合同》于2018年5月23日解除，依据为其公司员工口头告知徐爽不愿继续承租房屋，因解除合同系租赁合同履行的重大事项，海之啸公司员工并无张威威或海之啸公司的授权，且无证据证明该解除合同的口头通知亦向另一出租人赵纹提出，故张威威、海之啸公司主张《房屋租赁合同》已于2018年5月23日解除，证据不足，事实依据不足，不能成立。2018年11月，徐爽、赵纹向张威威寄送《律师函》，要求解除《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》解除。《房屋租赁合同》解除前的物业、空调等费用80033.8元，补办电卡及电费1046元，应由张威威、海之啸公司向徐爽、赵纹支付。张威威、海之啸公司未按合同约定交纳下一期租金导致合同解除构成违约，应承担违约责任。《房屋租赁合同》约定违约金标准过高，一审法院考虑合同的实际履行情况，酌情调整违约金为三年合同租金的10%即186048元，抵扣张威威已交纳的房屋押金51680元后，由张威威、海之啸公司向徐爽、赵纹承担，并无不妥。张威威、海之啸公司对涉案房屋进行的装修添附虽非为破坏，但客观上导致该房屋无法正常使用，徐爽、赵纹另行出租需拆除张威威、海之啸公司已装修部分并重新装修，事实上徐爽、赵纹已重新装修涉案房屋并另行出租他人，徐爽、赵纹为恢复涉案房屋原状所支出的装修费用419063.42元，应由张威威、海之啸公司承担。《房屋租赁合同》因张威威、海之啸公司违约导致解除，徐爽、赵纹另行招租需要时间，客观上造成涉案房屋空置产生损失，一审法院酌情认定张威威、海之啸公司向徐爽、赵纹承担一个月房屋空置期间租金损失51680元，并无不妥。综上所述，张威威、海之啸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22754元，由张威威、西安海之啸酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。 审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年七月一日书记员     张佩 1