广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初508号原告：莫梅兴，女，汉族，1971年2月15日出生，住广东省封开县***************。身份证号码：442************341。原告：植浩均，男，汉族。1967年6月3日出生，广东省封开县******委会（二）解放路七巷7号。身份证号码：441************118。被告：肇庆市团星房地产开发有限公司，住所地肇庆鼎湖区新城**鼎峰B1、B2幢201卡商铺。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：邱敬修，该公司员工。被告：恒大地产集团有限公司，住所地深圳市南山区********卓越后海金融中心2801房。法定代表人甄某1。委托诉讼代理人：邱敬修，该公司员工。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司肇庆市分行，住所地肇庆市******。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：冯昌畑，银行职员。原告莫梅兴、植浩均与被告肇庆市团星房地产开发有限公司(以下简称“团星公司”)、恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大公司”）、中国邮政储蓄银行股份有限公司肇庆市分行（以下简称“邮储肇庆分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告莫梅兴、植浩均，被告团星公司及恒大公司的共同委托诉讼代理人邱敬修,被告邮储肇庆分行的委托诉讼代理人冯昌畑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫梅兴、植浩均向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年10月12日签署的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180102371）；2、判令被告团星公司及恒大公司共同向原告返还购房款1096841元，并支付从原告向被告团星公司提交退房申请书次日即2019年10月14日起按中国人民银行贷款利率计至退清房款之日止的利息，返还代收律师费980元（代理费800元、办证费100元及他项费80元）。被告恒大公司对上述款项承担连带清偿责任；3、解除与被告邮储肇庆分行的两份借款抵押合同（GJJD2022018000321、4499959Q1181*****359）；4、本案诉讼费用被告团星公司及恒大公司共同承担。事实与理由：原告与被告团星公司于2018年10月12日签订的商品房买卖合同预售合同编号2018102371及补充协议，由原告购买被告团星公司的位于肇庆市鼎湖区新城70区的B11幢1301号房屋，房屋建筑面积为122.4平方米，房屋价款1096841元。合同签订当日，被告团星公司及其实际控制人即被告恒大公司各自向原告出具无退房协议及无退房承诺书原告的基本情况留空由原告自填，承诺内容为购买恒大所有楼盘商品房的客户自购房之日至办理入住手续前的任何时间，均可以无退房。合同签订后，原告按合同规定向被告团星公司支付了30.71%的首期购房款336841元，余下的70%即760000元向被告邮储肇庆分行以按揭的形式抵押贷款，被告邮储肇庆分行已经将原告所借款项转账给被告团星公司。目前原告的房子尚未交付入住，但是楼盘的开发状况、小区内和周边的设施建设与两被告在销售时宣称的内容相差较大。更有甚者，在原告以11419.48元每平米的价格购买房屋不到半年的时间，两被告即开始大幅度降价抛售商品房，与原告所购商品房同类甚至更好的商品房的单价比原告购买的单价普遍低了2040。两被告的降价行为不管出于什么目的，都使原告感觉到被欺骗了。为此，原告已经当面和通过电话向两被告提出无退房，但是两被告却设置障碍，给出一个退房流程，其中有一条是需先还清银行贷款后才能申请退房。这样的行为与无退房的承诺完全不相符。原告认为，两被告单方面出具的无退房的承诺书和协议书属于格式合同，就算有争议应该作出有利于作为消费者的原告的解释。何况根本没有这样的约定。虽然原告向被告邮储肇庆分行所借的款项由其直接划给被告团星公司，但是该款项所有权是原告的，现在原告不要涉案房子，被告团星公司理应退回该款项给原告。又虽然原告是用涉案房子按揭贷款，但是原告与被告邮储肇庆分行是存在借款合同关系的，至于归还了多少借款，尚需实时计算，所以，为了简便易行，就由被告团星公司退还房款给原告，再由原告与被告邮储肇庆分行结清贷款本息，解除借款合同。另外，被告团星公司是一人有限责任公司，被告恒大公司是其唯一股东，根据公司法的规定，其对被告团星公司的债务需要承担连带清偿责任。再有，关于诉讼请求中提到的利息的起算时间，因为没有保留向被告团星公司提出退房的申请书，但是原告手机备忘录保留有这个时间。这个申请书的证据保留在被告团星公司处，根据民事诉讼法及其解释的规定，现向法院申请责令被告团星公司向法院提供。还有，之所以要求被告团星公司退还代收的律师费，因为原告根本没有委托广东信德盛律师事务所代理什么业务，该项费用是被告团星公司单方面要求原告支付的，是不合理的收费。恳请法院支持原告的诉讼请求。原告莫梅兴、植浩均举证如下：1．企业信用信息公示报告，证明被告的诉讼主体资格；2．《商品房买卖合同（预售）》，证明原、被告签订房屋买卖合同的事实；3．《个人购房借款及担保合同》、《个人消费贷款及担保合同》，证明原告向中国邮政储蓄银行肇庆市分行贷款购买案涉房屋；4．《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》，证明被告向我方承诺可无理由退房。被告团星公司、恒大公司共同辩称：一、被告团星公司没有违反案涉商品房买卖合同的约定，原告请求解除案涉商品房买卖合同缺乏事实和法律依据，恳请法庭驳回原告全部的诉讼请求。二、原告请求两被告共同承担返还购房款及利息的诉求毫无事实根据，依法不予支持。（一）原告请求被告恒大公司共同承担返还购房款及利息无事实和法律依据，依法应予驳回。1、被告恒大公司与原告不存在商品房买卖合同关系，更没有收取原告任何款项。与原告建立商品房买卖合同关系的是被告团星公司，并非被告恒大公司。根据合同相对性原则，假设要退房，原告应该向被告团星公司退房，而非被告恒大公司。因此，原告请求被告恒大公司退还所谓房款及利息毫无事实根据。2、从《无理由退房承诺书》内容可见，被告恒大公司不是作出案涉承诺书的主体。因此，原告要求承担共同退款毫无事实依据。3、根据《民法总则》第178条第3款的规定“连带责任，由法律规定或当事人约定。”如上所说，被告恒大公司与原告并无承担退房款的约定。此外，被告团星公司和被告恒大公司是两个完全独立的法人，即使是被告恒大公司股东，根据《公司法》的规定也只是在股东出资范围内承担有限责任。因此，被告恒大公司与原告既不存在约定的退款义务，也不存在与被告团星公司共同承担或连带承担的法律义务。原告对被告恒大公司的诉求没有事实和法律依据，依法不予支持。（二）首先，《无理由退房承诺书》内容表述是：“乙方行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金退回。”据此可知，协议已经约定乙方，即原告必须首先办理完毕相关手续。由于案涉房屋已经办理了预抵押登记。而这个需要“办理完毕的相关手续”是指：原告有义务按照合同约定，先向银行提前还款赎回房屋，办妥注销预抵押登记等手续。其次，从事实和法律方面分析。恳请法庭留意，《无理由退房协议》并未就原告与被告1之间的退房和退房款的两个互为债务的履行先后问题进行约定。那么，根据《合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”也就是说，如果原告要求被告1退房款，那么原告理应同时将没有任何瑕疵，包括没有任何权利瑕疵的房屋归还给被告1。否则，被告团星公司有权根据上述法律规定，行使同时履行抗辩权。再次，向被告团星公司退还无瑕疵的房屋是原告之应有义务。而事实上，由于原告的按揭贷款，已经将案涉房屋预抵押登记给了邮政银行。即案涉房屋已经存在权利瑕疵。而本案原告并未向贷款银行提前还款赎回案涉房屋。因此，在原告未向贷款银行赎回案涉房屋的情况下，原告向被告团星公司返还无瑕疵的房屋是完全履行不了的。即原告的诉求缺乏法律依据。综上所述，原告对两被告的诉求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回其全部诉求。第三人邮储肇庆分行辩称：我方与原告签订个人消费担保合同，根据合同约定，我方为原告办理抵押登记，原告与我方办理贷款是公积金和商业贷款，公积金贷款是23万元，商业贷款53万元，截止今日原告尚欠我方商业贷款本息304378.13元、公积金的贷款的余额情况需原告自行到公积金中心查询。原告目前贷款未出现逾期，在正常还款中，原告需解除与我方签订的个人消费及担保合同，需提前结清贷款，结清后我方配合解除抵押合同。被告团星公司、恒大公司及第三人农行鼎湖支行没有提供证据。结合本院对证据的采信及庭审调查情况，查明如下事实：原告购买被告团星公司位于鼎湖区新城70区的鼎·峰商住小区B11幢1301房，房价款总金额为1096841元，原告于2018年10月12日向被告团星公司支付首期购房款336841元，同时签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018102371）及《合同补充协议》，约定余下购房款760000元办理银行按揭支付。原告与被告团星公司在签订《商品房买卖合同（预售）》当日，被告团星公司向原告出具由承诺人为被告恒大公司的《无理由退房承诺书》一份，其内容为：“……我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的恒大楼盘B11幢1301房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”。原告为余下购房款作为借款人/抵押人向被告邮储肇庆分行办理个人购房担保借款760000元，2018年12月14日，原告与被告团星公司及第三人邮储肇庆分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》和《个人消费贷款及担保合同》，约定原告以购买的商品房B11幢1301房抵押分别借款230000元和530000元，贷款以按月等额本息还款方式偿还，被告团星公司为担保借款合同项下两原告的全部债务提供阶段性连带保证担保，借贷双方对提前还款特别约定违约金按提前偿还贷款本金的1%计算。合同签订后，被告邮储肇庆分行向原告发放的贷款本金760000元划入被告团星公司名下账户，并于2018年12月26日取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。原告自借款合同签订后，逐月向被告邮储肇庆分行归还贷款本息。2019年10月14日，原告向被告团星公司提交《退房申请书》提出无理由退房，要求被告团星公司两日内一次性偿还购房本金1096841元及利息。另查明，被告团星公司是被告恒大公司属下的独立法人主体。被告恒大公司于2015年4月15日作出《关于全面事实无理由退房的重大决定》，其内容为：……决定，全面实施所有楼盘住宅无理由退房，具体决定如下……执行时间：2015年4月16日8时起；实施原则：自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户,已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房；操作流程：客户签署《楼宇认购书》时，恒大集团向客户出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议书》，客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。结合当事人的诉辩意见，争议的焦点为：一、无理由退房协议是否成立,是否包含附加的内容,商品房预售合同是否应当解除。二、商品房借款担保合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还。三、被告恒大公司应否与被告团星公司共同承担返还购房款的责任。一、关于无理由退房协议是否成立。被告团星公司在与原告签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，向原告出具了《无理由退房承诺书》，表明了其愿意接受无理由退房承诺的约束，表达了买受人买房后，其愿意无理由退房的意思，表明其自愿承担退房的义务，因此，其内容本身包含了接受该承诺约束的意思。原告在与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，作出购买房屋的承诺后，双方对无理由退房达成协议，属于商品房买卖合同的一部分。《无理由退房承诺书》是被告团星公司的单方承诺，其效力及于被告团星公司对其自身义务的承诺，而不及于为原告设定义务。原告已按《商品房买卖合同》的约定向被告团星公司支付了首期购房款及办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务，并自其提出退房前无任何违约行为，达到无理由退房的“已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为”的条件，因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018102371）及《合同补充协议》理据充分，应予支持。被告在其宣传单页面顶端显著位置用大号字体印刷“无理由退房”字样，具有诱导性，而其又在宣传单页脚位置印刷免责声明，对其无理由退房的责任附加条件，是对“无理由”承诺的实质性更改。依照诚实信用的原则，被告应当提示买受人注意上述条款。但上述免责内容却以小号字体印刷，无法引起注意反而容易被忽视，而被告未能提供证据证明其在原告作出认购行为之前已经向原告提示该条款，因此，无法证明原告清楚并愿意接受该免责的约定。现双方对该免责约定的意见不一致，应认定双方对此未达成一致意见，上述免责声明的附加条款不应认定为无理由退房协议的内容。被告提出买受人签订《无理由退房协议书》才能享有无理由退房权利，但上述《无理由退房承诺书》是被告的单方承诺，其效力及于被告对其自身义务的承诺，而不及于为原告设定义务，双方关于无理由退房的协议已成立，被告向原告出具《无理由退房承诺书》，并提出附加条件，应视为对原协议的变更。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。现双方对变更的内容有争议，而被告未能提供充分的证据证明原告同意变更，视为双方对合同的变更未达成一致意见，因此，该承诺书不发生变更合同的法律效果。原告未与被告签订《无理由退房协议书》，其所约定的内容未得到原告的同意，因此，亦不发生变更无理由退房协议的法律效果。综上，本院确认无理由退房协议没有发生变更，其内容为被告承诺的无理由退房，不包括附加的内容。原、被告双方对无理由退房达成协议，该协议的内容没有违反法律法规的强制性规定，应依照约定履行义务。如前所述，该协议不包含附条件的条款，因此，在原告提出退房时，被告应依约履行退房义务，退回原告已支付的购房款。因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并返还购房款，理据充分，应予支持，双方签订的《补充协议》也应一并解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但本案是因无理由退房而产生的诉争，而非原、被告双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生，因此，原告请求赔偿商品房买卖合同解除前利息损失，本院不予支持。二、关于商品房担保贷款合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还。原告购买被告团星公司的商品房，并支付首期购房款，余款双方约定由原告以所购商品房向金融机构办理住房抵押借款支付。原告为此向第三人农行鼎湖支行抵押借款，并办理了案涉商品房的预告抵押登记。按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立，从合同的履行目的而言，按揭贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行。在商品房买卖合同双方就合同的效力、解除与撤销发生争议时，按揭贷款合同的履行就处于待定状态。在按揭贷款合同因商品房买卖合同无效或者被撤销、解除，而解除按揭贷款合同时，商品房买卖合同纠纷的处理与按揭贷款合同纠纷的处理就存在必然的关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原、被告双方的商品房买卖合同依法解除，原告请求解除其与被告团星公司及邮储银行肇庆分行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》和《个人消费贷款及担保合同》，事实及法律依据充分，本院予以支持。依照上述解释第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，本案《商品房买卖合同（预售）》合同及补充协议解除后,作为借款人的原告的目的和追求必然落空，如强求原告继续履行按揭贷款合同，不仅给原告造成巨大的经济负担，也为按揭银行的贷款收回造成巨大风险。相反，赋予原告解除按揭贷款合同的权利，免除了其无谓的履行负担，对于银行而言并无造成巨大损失的可能，因为银行提前收回贷款后可另行放贷，客观上反而促进了整个社会的资源配置。本案中，第三人农行鼎湖支行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。因此,被告团星公司应当将其收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告,并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即被告团星公司应在商品房买卖合同及补充协议解除后将原告莫梅兴、植浩均剩余的贷款本金（贷款本金760000元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给被告邮储银行肇庆分行，原告莫梅兴、植浩均应同时向第三人清偿被告团星公司还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。被告团星公司应在商品房买卖合同及补充协议解除后向原告返还购房首付款336841元及原告莫梅兴、植浩均已向被告邮储银行肇庆分行归还的银行贷款本金(具体金额以被告邮储银行肇庆分行系统显示数据为准）。被告邮储银行肇庆分行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给原告。原告配合被告团星公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签及合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给被告团星公司。三、关于被告恒大公司应否与被告团星公司共同承担返还购房款的责任。被告团星公司是被告恒大公司属下的独立法人主体。本案中原告与被告团星公司存在商品房买卖合同关系，与被告恒大公司不存在合同关系，根据合同相对性原则，应由被告团星公司与原告承担相应的合同权利与义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或当事人约定。”的规定，被告恒大公司与原告并无承担退还购房款的约定。被告恒大公司虽为被告团星公司之股东，根据《中华人民共和国公司法》的相应规定，其只是在股东出资范围内承担有限责任。因此，原告要求被告恒大公司与被告团星公司共同返还购房款及利息的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告莫梅兴、植浩均与被告肇庆市团星房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018102371）及《补充协议》。二、解除原告莫梅兴、植浩均与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司肇庆市分行、被告肇庆市团星房地产开发有限公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》和《个人消费贷款及担保合同》。三、被告肇庆市团星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告莫梅兴、植浩均返还购房款336841元及原告莫梅兴、植浩均已向被告中国邮政储蓄银行股份有限公司肇庆市分行归还的贷款本金(具体金额以被告中国邮政储蓄银行股份有限公司肇庆市分行系统显示数据为准）。四、被告肇庆市团星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告中国邮政储蓄银行股份有限公司肇庆市分行返还原告莫梅兴、植浩均至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金760000元减除原告莫梅兴、植浩均已还部分，具体金额以被告中国邮政储蓄银行股份有限公司肇庆市分行系统显示数据为准）。五、原告莫梅兴、植浩均应在上列第四项被告肇庆市团星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告中国邮政储蓄银行股份有限公司肇庆市分行返还原告剩余的贷款本金的同时，向被告中国邮政储蓄银行股份有限公司肇庆市分行清偿被告肇庆市团星房地产开发有限公司还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日被告中国邮政储蓄银行股份有限公司肇庆市分行系统显示数据及按揭贷款合同约定提前还款违约金标准为准）。六、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司肇庆市分行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给原告莫梅兴、植浩均。原告莫梅兴、植浩均配合被告肇庆市团星房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签及合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给被告肇庆市团星房地产开发有限公司。七、驳回原告莫梅兴、植浩均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7340.2元（原告已预交），由原告莫梅兴、植浩均负担6.8元，被告肇庆市团星房地产开发有限公司负担7333.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员 彭 坚二〇二〇年七月十三日书记员 黄桂年