湖南省株洲市渌口区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0221民初449号原告：株洲县海汇商业运营管理有限公司（以下简称海汇公司），住所地：株洲市渌口区渌口镇湾塘工业园沙坡组安置小区**。法定代表人：任奇，系公司总经理。委托诉讼代理人何帅，湖南江荣律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人周炎梅，湖南江荣律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告：齐志明，男，1986年10月13日出生，汉族，株洲市人，住湖南省株洲市（原株洲县。原告海汇公司与被告齐志明租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，本案依法适用简易程序，由审判员刘文权独任审判，公开开庭进行了审理。原告海汇公司的委托代理人何帅、周炎梅，被告齐志明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海汇公司向本院提起诉讼：1、判令解除原告在2017年2月24日签订的2份《租赁合同书》及2019那年4月25日签订的《补充合同》；2、判令被告立即腾空株洲广源家居建材城第23栋1层103号与2层203号商铺，并将该商铺及其附属设施完好的交付给原告；3、判令被告按照4851.8元/月的标准支付两个商铺的租金及管理费（暂自2020年1月1日计算至2020年3月31日为14555.4元，之后按照上述标准继续计算至合同解除之日）；4、判令被告支付两个商铺的房屋占用费116444元（自2018年1月1日计算至2019年12月31日，参照租金及管理费的标准计算）；5、判令被告在合同确认解除后至其腾空并向原告完好交付株洲广源家居建材城第23栋1层103号与2层203号商铺前，按照月租金4483.8元/月两倍的标准向原告交纳租金；6、判令被告向原告按照313.19元/天的标准支付滞纳金（暂从2020年1月1日计算至2020年3月31日为28500.3元，后续按照上述标准继续计算至实际支付之日）；7、确认原告无需返还被告向原告支付的履约保证金29111元；8、判令由被告承担本案诉讼费、财产保全费等费用。以上诉请款项总计159499.7元。事实和理由：原、被告于2017年2月14日签订两份“租赁合同书”；103商铺的租赁合同约定：被告租赁株洲广源家居建材城23栋一层103号商铺，面积86.15平米，每半年租金18092元，管理费1033元；203商铺的租赁合同约定：被告租赁株洲广源家居建材城23栋二层203号商铺，面积97.9平米，每半年租金8811元，管理费1175元；两商铺的租赁期限均为5年，自商铺统一开业之日起计算租赁期限，第一、二、三年租金不变，签五年的基础上一次性免租一年半，租金每半年缴付一次，管理费每半年缴付次年度的。两合同的第39条均约定：如被告迟交租金等费用需按照所欠费用每日1%的标准向原告支付滞纳金，如被告拖延支付达30天原告有权没收商铺内物品，同时视作被告单方解除合同，原告可无条件收回商铺。第40条均约定：本合同终止后，被告未清理完毕或其他原因未能按时交出商铺的，则被告需按原租金2倍向原告支付租金。第56条均约定：在签5年的基础上，一次性免租一年半。合同签订后原告按时向被告交付了商铺，且广源家居建材市场已于2018年1月1日统一开业。2019年4月25日原、被告签订“补充合同”，约定：在“租赁合同书”约定的免租期限上再延长半年，被告同意自2020年1月1日起无条件缴纳租金及相关费用，且合同第三条约定：被告应按时缴纳租金、管理费等费用，如逾期缴纳超过30天即视为根本违约。合同第七条约定：被告违反本补充合同任何一条，原告有权解除租赁合同及本补充合同，收回租赁房屋且履约保证金作为违约金不予退还，除此之外原告有权要求被告支付免租期内的房屋占用费（参照租金及管理费的标准计算）。但被告在免租期结束后拒不支付租金及管理费，原告多次以电话、短信等方式要求被告缴付应缴款项，被告均置之不理。原告为支持其诉讼请求，提供了下列证据材料加以证明：1、原告企业信息资料、被告身份证，证明原、被告主体资格；2、《租赁合同书》两份、《补充合同》，证明原、被告签订合同，就双方租赁涉案房屋的权利义务、违约责任等约定；3、短信、通话记录，证明原告多次向被告催收租金、管理费等费用。被告齐志明辩称：同意解除合同和腾空房屋。对于第三条2020年1月1日至2020年3月21日是处于疫情期间属于不可控因素商铺没有营业，这个时间段的要租金不合理。对于第四条因为签订合同是有免租两年的时间，被告齐志明不清楚为什么有占用费。对于诉状第五条被告齐志明不清楚。对于诉状第六条因为被告齐志明之前缴纳了2万9千多元，合同上明确约定了这笔款项相当于提前交的租金，即使不返还也可以冲抵租金。合同约定的原告要进行商铺推广，原告都没有进行推广，没有达到合同标准，原告从广源更名为欧亚达也没有通知被告齐志明导致租户的损失。被告齐志明为支持其诉讼请求，提供了下列证据材料加以证明：1、从广源公众号里打印的部分材料，共打印的六份材料，广源2016年、2017年的招商内容，证明广源的招商内容上说的开业率80%以上，还说统一运营统一管理统一规划统一推广统一招商，原告所为没有达到广告的标准；2、表格一份，证明广源家居各商铺的现状，各商铺正常的经营开业率不到60%。对原告提供的证据材料2，被告齐志明对于《补充合同书》有异议，认为补充合同是在不公平的情况下签订的，没有收到这份合同，所有租户都可以作证，被告齐志明看到这个合同的时候是在法院送达应诉之后。对原告提供的证据材料3，短信内容属实，但被告齐志明并没有对商铺租赁问题置之不理，被告齐志明去年就租赁问题找过原告方，提出过解除合同，是原告方对被告齐志明提出退租置之不理。对被告提供的证据材料1，原告方对其三性均不认可，认为真实性方面原告没有提供电子证据的载体，证据形式不符合法律规定，对于关联性有异议，这个与原被告之间签订的租赁合同和补充协议无关，该证据达不到被告的证明目的。被告所称的招商内容在该份材料上并没有显示，材料中没有任何内容包含了开业率要达到80%以上的要求。原被告双方签订了书面的真实租赁合同书，双方的权利义务均应当全部以租赁合同及补充协议的约定为准。对于证据2的三性均不认可，对真实性和证据形式有异议，被告如果将此份证据作为证人证言提交，那么应当提供相应证人的身份证明，并且有证人出庭作证，对关联性和证明目的不予认可，这份材料中绝大多数商铺情况都显示为空白，无法证明广源商城的实际运营情况，已经有签字的商铺都显示在正常的营业中，并达不到被告的证明目的。经庭审查证，对原告提供的证据材料，被告对其真实性无异议，本院审查后均予以采信；对被告提供的证据材料，因无其他证据予以证实，本院不予采信。经庭审举证、查证和认证，结合当事人的当庭陈述，本院认定如下事实：原、被告于2017年2月14日签订两份“租赁合同书”；103商铺的租赁合同约定：被告租赁株洲广源家居建材城23栋一层103号商铺，面积86.15平米，每半年租金18092元，管理费1033元；203商铺的租赁合同约定：被告租赁株洲广源家居建材城23栋二层203号商铺，面积97.9平米，每半年租金8811元，管理费1175元；两商铺的租赁期限均为5年，自商铺统一开业之日起计算租赁期限，第一、二、三年租金不变，一次性免租一年半，租金每半年缴付一次，管理费每半年缴付次年度的。两合同的第39条均约定：如被告迟交租金等费用需按照所欠费用每日1%的标准向原告支付滞纳金，如被告拖延支付达30天原告有权没收商铺内物品，同时视作被告单方解除合同，原告可无条件收回商铺。第40条均约定：本合同终止后，被告未清理完毕或其他原因未能按时交出商铺的，则被告需按原租金2倍向原告支付租金。第56条未约定。合同签订后原告按时向被告交付了商铺，株洲广源家居建材市场已于2018年1月1日统一开业。被告缴纳了两合同保证金共29111元（相当于半年的租金及管理费数额）。2019年4月25日原、被告签订“补充合同”（被告当时未在场，其妻子代签），约定：在“租赁合同书”约定的免租期限上再延长半年，被告同意自2020年1月1日起无条件缴纳租金及相关费用，且合同第三条约定：被告应按时缴纳租金、管理费等费用，如逾期缴纳超过30天即视为根本违约。合同第七条约定：被告违反本补充合同任何一条，原告有权解除租赁合同及本补充合同，收回租赁房屋且履约保证金作为违约金不予退还，除此之外原告有权要求被告支付免租期内的房屋占用费（参照租金及管理费的标准计算）。2019年4月，原告将原“株洲广源家居建材城”等标牌拆除，更名为“欧亚达喜家家居生活广场”。庭审中，被告认为本来客源不足，经营困难，原告又擅自更名，原所作的“株洲广源家居建材城”等广告无法适用，难以继续经营，故免租期结束前，要求解除合同，原告方未同意，被告也未按约定缴纳租金及管理费。本院认为：原告株洲县海汇商业运营管理有限公司与被告齐志明签订房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。但由于新冠疫情的严重影响，原、被告双方已无法实现合同的目的。原、被告双方均请求解除《租赁合同书》和《补充合同》，本院予以准许，原、被告双方签订的《租赁合同书》和《补充合同》从判决之日起解除。本案合同解除，是由于疫情影响造成，双方合意解除，并非单方或双方违约造成，故不存在违约责任的问题。对原告诉请违约损失，本院不予支持。对于被告的租金的承担问题，本院酌情认定，被告自2018年1月1日起至2020年7月1日之间的租金由被告承担15个月，被告缴纳的履约保证金可以折抵租金。合同解除后，被告应当立即将商铺及其附属设施完好交付给原告。对于原告其他的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、从在本判决生效之日起原告株洲县海汇商业运营管理有限公司与被告齐志明的租赁合同予以解除；二、限被告齐志明在本判决生效之日起十日内腾空株洲广源家居建材城第23栋1层103号与2层203号商铺，并将该商铺及其附属设施完好的交付给原告；三、由被告齐志明在本判决生效之日起十日内偿付原告株洲县海汇商运营管理有限公司租金72777.5元（扣除保证金29111元），还应支付43666.5元。四、驳回原告株洲县海汇商运营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告齐志明未按照上述指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3489.99元，减半收取1745元，由原告株洲县海汇商运营管理有限公司承担1000元，被告齐志明承担745元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。直接向华融湘江银行长沙分行营业部驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  刘文权二〇二〇年七月一十五日书记员  张 昱附：判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。