贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初426号原告：贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**。法定代表人：蒋川，董事长。委托诉讼代理人：臧飞，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：何昌礼，贵州辅正律师事务所实习律师。被告：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**建设大厦****。法定代表人：林农，董事长。委托诉讼代理人：王丽，贵州行泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘旭，男，公司员工。原告贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司（以下简称黔晟公司）与被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称城乡杰和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告黔晟公司的委托诉讼代理人臧飞、何昌礼，被告城乡杰和公司的委托诉讼代理人王丽、刘旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黔晟公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋租金1728135元；2.被告支付原告租金付清之日止的逾期付款违约金（截止2020年5月24日为1357162.02元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年11月6日，被告与贵州省冶金国有资产经营有限责任公司（以下简称冶金公司）签订《商业用房租赁合同》，约定被告承租冶金公司坐落于贵阳市云岩区商业用房用于从事经营活动，双方还就租赁面积、租赁期限、租金等进行了约定。合同到期后，被告一直使用涉案房屋至2020年3月26日，双方租赁合同继续有效。按照合同约定，被告欠付原告租金1728135元，被告应付原告逾期付款违约金1357162.02元（违约金按应付月租金总额的2%的标准计算）。2017年，贵州省国资委批复同意将冶金公司整体资产划转至原告名下，冶金公司的相关债权债务均由原告承接。因被告一直拖欠租金，原告先后于2019年3月27日、7月12日向被告发送解除租赁合同及催收租金的通知，被告虽承认欠付租金的事实，但均以各种理由拒绝与原告结清租金。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告城乡杰和公司辩称：1.原告计算租金错误，租金已经与土地出让金抵销。根据合同法第99条规定，被告于2015年1月已经提出重新签订新的房屋租赁合同，并请示原告用原告应承担的土地出让金抵销租金，原告在收到被告提出的上述请示后并未明确表示拒绝，并继续允许被告使用涉案房屋，且一直未提出任何异议。即使在2017年原告接收涉案资产后也未要求被告支付租金，至2019年才首次提出要求被告支付租金。2019年，原告可能认为土地出让金与租金相互抵销，故再次要求被告支付租金；2.被告无过错，不应承担违约责任，不应承担高额违约金。经审理查明，2013年11月6日，案外人冶金公司（甲方）与城乡杰和公司（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将坐落于贵阳市云岩区、建筑面积为512.04平方米的房屋租赁给乙方从事房地产开发经营活动；租赁期限为2013年11月10日至2014年11月9日；房屋的月租金单价为每平方米30元，每月租金为15361.20元，设备设施使用租金为每月10240.80元，每月房屋、设备设施使用租金合计25602元；租金每半年支付一次，乙方应于2013年11月10日前向甲方一次性预付首期房屋、设备设施使用租金合计153612元，以后每期的房屋使用租金由乙方在租金到期前15日向甲方预交，先付租金后用房；在租赁合同执行期内，如甲、乙双方任何一方无正当理由擅自终止履行合同，视为违约，违约方应支付守约方年租金的30%作为违约金，并承担守约方由此造成的经济损失；如果一方违约导致本合同无法继续履行，违约方应支付守约方年租金的30%作为违约金，并承担守约方由此造成的经济损失；乙方逾期支付租金，每逾期1日，由乙方按当期应付租金总额的3%向甲方支付违约金。如乙方逾期15日以上（含15日）未支付租金和违约金，甲方有权终止执行合同，并停止向乙方提供包括供水、供电等一切服务。如乙方逾期达到30日仍未向甲方支付租金和违约金，甲方可单方面解除合同，并收回房屋，乙方应支付甲方年租金的30%作为违约金，并承担甲方由此造成的经济损失。合同签订后，冶金公司将涉案房屋交付城乡杰和公司使用。2014年1月14日、2014年3月20日、2014年7月4日，城乡杰和公司分别支付2013年11月10日至2014年2月9日、2014年2月10日至2014年5月9日、2014年5月10日至2014年8月9日的房屋租金、设备租金76806元，共计230418元。自2014年8月10日起，城乡杰和公司未再支付房屋租金、设备租金。2017年9月12日，贵州省人民政府国有资产监督管理委员会向黔晟公司发出《省国资委关于将贵州省冶金国有资产经营有限责任公司整体划转至贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司的批复》（黔国资复产权﹝2017﹞91号），载明：将冶金公司整体划转你公司，划转后冶金公司债权债务由你公司承接。本次划转基准日为2017年6月30日。2015年1月8日，城乡杰和公司向黔晟公司提交《关于返还土地出让金用于职工安置和缓交房租的请示报告》（黔城开﹝2015﹞001号），载明：我公司租赁的贵公司办公用房（24楼）的房租，从2014年8月因困难至今未交纳，请贵公司领导给予延期，新的租赁合同请安排职能部门与我公司签订，待条件稍有好转时一并交纳。2019年3月27日，黔晟公司向城乡杰和公司发出《通知》，载明：你公司一直使用涉案房屋至今且未支付租金，截止2019年3月9日，累计欠租金1408110元以及相应违约金。依据国资委批复，该房屋目前已划归我公司所有，现通知你公司于2019年3月31日前支付租金并协商续租事宜，否则我公司将解除合同。2019年7月12日，黔晟公司向城乡杰和公司发出《通知》，要求城乡杰和公司支付截止2019年6月30日的房屋租金及设备使用租金1459314元以及相应违约金，并要求城乡杰和公司于2019年7月22日前支付租金并协商续租事宜，否则黔晟公司将解除合同。2019年5月23日、2019年7月22日，城乡杰和公司分别向黔晟公司提交《关于我公司租赁“建设大厦”西楼24层部分办公用房的情况汇报》（黔城开﹝2019﹞字第007号）、《关于拖欠建设大厦24层部分房屋租金的函》（黔城开﹝2019﹞012号），表明其已收悉上述两份《通知》。2019年10月28日，城乡杰和公司向黔晟公司提交《关于租赁建设大夏24楼部分房屋及拖欠部分租金的函复》（黔城开﹝2019﹞014号），载明：我公司经董事会研究决定，近期将办公位置搬迁至另处，届时将24楼租赁房屋完整交付于贵公司。具体计算事宜我公司搬离后再行协商处理。2020年3月26日，城乡杰和公司向黔晟公司出具《移交函》，载明城乡杰和公司已将涉案房屋移交黔晟公司。黔晟公司认可涉案房屋已于该日收回。上述事实，有原、被告当庭陈述、《商业用房租赁合同》、交款单、进账单、收款凭证、发票、《省国资委关于将贵州省冶金国有资产经营有限责任公司整体划转至贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司的批复》、《关于返还土地出让金用于职工安置和缓交房租的请示报告》、《通知》、《关于我公司租赁“建设大厦”西楼24层部分办公用房的情况汇报》、《关于拖欠建设大厦24层部分房屋租金的函》、《关于租赁建设大夏24楼部分房屋及拖欠部分租金的函复》、《移交函》、当事人身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。本院认为，冶金公司与被告城乡杰和公司签订的《商业用房租赁合同》，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同期满后，城乡杰和公司继续使用涉案房屋，冶金公司未提出异议，原《商业用房租赁合同》继续有效，双方形成不定期租赁关系。2017年，冶金公司整体划转给黔晟公司，冶金公司的债权债务由黔晟公司承继，根据2015年1月8日城乡杰和公司向黔晟公司提交的《关于返还土地出让金用于职工安置和缓交房租的请示报告》，城乡杰和公司已知晓冶金公司与黔晟公司的债权转让，其应向黔晟公司履行支付租金的义务。黔晟公司要求城乡杰和公司支付租金1728135元的诉请，根据城乡杰和公司欠付租金的时间及黔晟公司收回涉案房屋的时间，城乡杰和公司应向黔晟公司支付自2014年8月10日起至2020年3月26日止的租金25602元/月×67个月+25602元/月÷30日×17日=1729841.80元，黔晟公司主张1728135元，本院从其自愿。关于城乡杰和公司公司主张租金应为每月15361.20元，首先，该月租金与合同约定及其已履行的支付租金的实际情况不符。其次，庭审中城乡杰和公司自述其该项主张所依据的《抵押告知函》系其于2018年1月3日收到，且出具该《抵押告知函》的主体系冶金公司和案外人重庆银行股份有限公司贵阳分行，而本案租赁合同已于2017年由黔晟公司承继，故该并非由黔晟公司出具的《抵押告知函》不构成对本案租金的变更。对城乡杰和公司该项主张，本院不予支持。关于城乡杰和公司主张用土地出让金抵销租金，对此黔晟公司不予认可，且城乡杰和公司提交的证据不足以证明该土地出让金本应由黔晟公司缴纳；退一步说，如该土地出让金本应由黔晟公司缴纳但未缴纳，实际由城乡杰和公司缴纳了，但其提供的证据不足以证明该债务符合法定抵销权的条件。故对于该土地出让金，城乡杰和公司可另案主张。黔晟公司要求城乡杰和公司支付租金付清之日止的逾期付款违约金的诉请，城乡杰和公司未按合同约定支付租金，已构成违约，黔晟公司诉请其支付违约金，符合合同约定。但黔晟公司主张按月息2%为标准计算违约金，城乡杰和公司抗辩违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合双方合同约定及城乡杰和公司欠付租金的情况，本院支持年租金的30%即25602元/月×12个月×30%=92167.20元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司支付租金1728135元；二、被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司支付违约金92167.20元；三、驳回原告贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31484元，减半收取计15742元，由原告贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司负担6454元，被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担9288元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时径行向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇二〇年七月九日法官助理汤琴书记员梁文文