江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初6260号原告：江苏贝贝熊母婴用品有限公司，统一社会信用代码91320211762425144L，住所地无锡市滨湖区蠡溪苑**。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤南星，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘瑛，江苏开南律师事务所律师。被告：邹干平，委托诉讼代理人：陆林峰，江苏摩天律师事务所律师。原告江苏贝贝熊母婴用品有限公司（以下简称贝贝熊公司）与被告邹干平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贝贝熊公司的委托诉讼代理人汤南星、刘瑛、被告邹干平及其委托诉讼代理人陆林峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贝贝熊公司向本院提出诉讼请求：1.判决双方签订的房屋租赁合同于2019年3月9日解除；2、依法确认邹干平违约，判令邹干平退还租金36万元、押金5万元；3.本案诉讼费由邹干平承担。事实和理由：2018年2月，其与邹干平签订贝贝熊门店租赁合同，约定邹干平将王建龙所有的洛社镇XX城5区2号约456平方米的房屋转租给其使用，并于2018年3月10日前向其交付租赁房屋。事后，邹干平未按约交付租赁房屋，无锡汇华强盛医药连锁有限公司天奇大药房（以下简称天奇大药房）在该房屋一楼经营至2018年8月才搬离，其未实际使用租赁房屋。双方多次协商，均未达成一致，其于2019年3月9日向邹干平送达律师函，要求解除合同，并退还租金及押金，但邹干平仍不予理睬。被告邹干平辩称：其向王建龙承租了涉案房屋，在征得王建龙同意后转租给贝贝熊公司，已按约将租赁房屋出租给贝贝熊公司。天奇大药房在租赁房屋一楼经营并不影响贝贝熊公司租赁使用，一楼剩余面积加上二楼面积已经满足贝贝熊公司的要求。为了减少损失，其已于2019年9月协商同意解除合同。经审理查明：2018年2月，贝贝熊公司与邹干平签订贝贝熊门店租赁合同，约定：邹干平将其具有合法出租权的位于无锡市使用面积为456平方米的房屋（一楼面积约336平方米，位于**的东侧；二楼面积约120平方米）出租给贝贝熊公司使用；租赁期限为3年，自2018年4月15日起至2021年4月14日止；邹干平在2018年3月10日将房屋交付给贝贝熊公司使用，邹干平给贝贝熊公司1.5个月装修期，装修期间免租金，从2018年4月15日开始计算租金；每年租金36万元，按年支付，每期提前一个月支付；合同签订生效7日内，贝贝熊公司向邹干平预付5万元租赁保证金；在不影响房屋结构的情况下，贝贝熊公司可对房屋进行装修；邹干平确保房屋系合法建筑物，没有被查封、冻结，产权清晰没有争议；邹干平确保已取得租赁物以及附属场地、附属设备设施全部的、合法的、没有任何异议的出租权利；如因行政机关或司法机关作出涉及租赁物产权或邹干平出租权的裁决、第三方提出的涉及租赁物产权或邹干平出租权的质疑，以及出现其他产权问题，贝贝熊公司有权在通知邹干平后，暂停支付租赁费用，给贝贝熊公司造成损失的，邹干平应予以赔偿；邹干平应在合同约定期限提前三个工作日书面通知贝贝熊公司接收租赁物，双方在交接时需签订租赁物交付确认书，并经双方签字盖章。2018年3月14日，贝贝熊公司向邹干平支付了租金36万元、保证金5万元。2018年3月15日，贝贝熊公司的工作人员到租赁房屋二楼进行装修准备工作。次日，因贝贝熊公司的工作人员在清理现场时损坏了空调，邹干平要求贝贝熊公司停工，并赔偿损失。经协商，贝贝熊公司同意向邹干平赔偿损失，并从租赁房屋二楼撤离。当时，租赁房屋一楼仍由天奇大药房占有使用，贝贝熊公司租赁的部分尚未清场。此后，双方就租赁房屋的交付问题进行了协商，但未达成一致，贝贝熊公司也未再进入租赁房屋。2019年3月9日，贝贝熊公司向邹干平送达律师函，载明：邹干平未按合同约定于2018年3月10日将租赁房屋交付贝贝熊公司，该房屋内尚有药店在经营未搬出；直至2018年8月药店搬出，邹干平才交房给贝贝熊公司，但未交付合同约定的面积，邹干平擅自在租赁房屋中隔墙，致使交付房屋面积少于合同约定面积20余平方米，贝贝熊公司拒绝收房，贝贝熊公司至今多次要求邹干平补足面积，邹干平置之不理；后贝贝熊公司要求解除与邹干平之间的租赁合同并退还租金及押金，但邹干平仍不予答复；根据双方签订的门店租赁合同，邹干平没有按时交付租赁房屋且不提供符合合同面积的房屋给贝贝熊公司，明显违约，要求邹干平在收函后5日退还所收租金及押金。后双方未能协商一致，贝贝熊公司于2019年9月9日诉至法院。2019年9月28日，邹干平已将涉案房屋另行出租给他人。另查明：2016年，邹干平与王建龙签订店面房租赁契约，约定：王建龙自愿将坐落在惠山区XX城5区2号房屋（房屋建筑面积600平方米）出租给邹干平使用；年租金为43万元，租赁期限自2016年5月1日起至2021年6月1日止；如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得王建龙同意，否则视邹干平为违约。王建龙出租给邹干平的房屋由数间房屋及一楼通道组成，具体为：商城5区2号房屋（不动产登记簿上的坐落为5区29号，登记的所有权人为王建龙）、商城22号甲房屋（登记的所有权人为王建龙）、商城22号乙房屋（登记的所有权人为王建龙）、商城15号丙A房屋（登记的所有权人为朱惠芬）、商城15号丙B房屋（登记的所有权人为万明宝）、商城16号房屋（无不动产登记）、商城16号乙房屋（登记的所有权人为倪瑛瑛）、商城23号房屋（部分面积的登记所有权人为唐瑞良，部分面积无不动产登记）、商城30号房屋（登记的所有权人为强海泉）、一楼通道（该部分属于公共通道，无不动产登记）及二楼房屋（无不动产登记）。王建龙陈述：上述登记于他人名下的房屋，系其向原产权人购得，但双方未签订房屋买卖合同，也未办理过户登记，其已取得房屋所有权证及国有建设用地使用权证；上述无不动产登记的房屋及一楼通道，系其向商城开发商香港建利公司购得，双方签订了预订房屋合同，但未办理产权证；其购得上述房屋时，房屋并未一间一间隔好，只有部分房屋有隔墙，隔墙后来都被其拆掉了，其把通道两头封起来和房屋打通连成整体使用，后整体出租给了邹干平。2019年4月18日，因涉案房屋存在占用公共通道的问题，无锡市惠山区洛社镇城市管理行政执法中队（以下简称洛社城管中队）向王建龙发出自行拆除通知书，载明：王建龙在惠山区进行涉嫌未取得工程规划建设的许可证建设的行为，已违反法律规定，现依法责令王建龙自接到通知之日起，立即停止上述行为，并在三日内自行拆除，逾期未拆除的，将依法作出处理。2019年7月17日，洛社城管中队对涉案房屋中被封闭的通道进行了强制拆除，现已恢复原状。贝贝熊公司与邹干平一致确认，贝贝熊公司租赁的房屋中通道面积为90平方米。通道被恢复原状后，邹干平与王建龙重新签订了房屋租赁协议，约定：王建龙自愿将坐落在惠山区XX城5区2号房屋（房屋建筑面积500平方米）出租给邹干平使用；租赁期限自2019年8月1日起至2029年7月31日止；前五年每年租金为33.8万元，后五年每年租金为35万元；邹干平如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得王建龙同意，否则视邹干平为违约；因之前店面房未保留丁字形通道，目前政府相关部门已通知整改，故双方约定王建龙将年租金额降低至本约定年租金，双方约定之前所有的协议均作废，邹干平目前已充分了解该情形，并正处于装修店面房中，因邹干平装修时保留的丁字形通道与房屋原始图通道不一致，需要重新挪动丁字形通道，由此产生的所有费用由王建龙支付5万元，剩余费用由邹干平自行承担，邹干平已收到王建龙支付的5万元，因此邹干平应该按照房屋原始图的样式在店面房中保留原有丁字形通道。审理中，贝贝熊公司主张：根据合同约定，邹干平应书面通知其接收租赁房屋，双方在交接时需签订交付确认书、并经双方签字盖章，但邹干平未按约向其交付符合合同约定的租赁房屋，且天奇大药房在该房屋一楼经营至2018年8月才搬离；其原承租房屋租期于2017年12月31日到期，其与房东说好再租几个月直至找到新店面，后向邹干平租赁了涉案房屋，但因双方一直协商不成，其无法取得预期的涉案房屋，已于2018年4月中旬续租了原承租房屋。贝贝熊公司提交了其原承租房屋的房屋租赁合同及贝贝熊门店租赁合同，显示：贝贝熊公司原承租房屋的原租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日，后续租期限自2018年1月1日至2020年12月31日。邹干平表示：其出租给贝贝熊公司的房屋一楼只有部分面积，天奇大药房只需要腾出一部分面积即可，已于2018年3月中下旬腾空；其收到租金后即打电话通知贝贝熊公司去收房，未发出书面通知，因为贝贝熊公司已实际进场装修；其于2018年4月在房屋一楼用石膏板隔了一道墙，隔好后未再通知贝贝熊公司交接房屋，因为贝贝熊公司在2018年3月已经进场施工了；其对贝贝熊公司提交的租赁合同无法确认，不知道贝贝熊公司何时续租。邹干平申请证人颜某出庭作证，颜某陈述：其是天奇大药房当时的负责人，其与邹干平是朋友，两人合开天奇大药房；2018年春节前，贝贝熊公司的汤南星来店里说要租这个房屋，其答复可以，但告知要和邹干平去谈；当时其和汤南星谈了租赁的范围，房屋一楼有两列南北向的柱子，其提出西边那列柱子往东的部分出租给贝贝熊公司使用；过了一段时间，汤南星就带人来装修，以西边那列柱子的西边沿为界装修，因为正方形的柱子边长约60厘米，如果以柱子西边沿为界的话，其使用的面积就太小了，其提出要以柱子东边沿为界，然后汤南星就走了；然后其向邹干平说了这个情况，邹干平让其把地方腾出来即可，邹干平找了施工队过来帮其装修及搬迁，施工队在柱子的东边沿建了一道隔墙；其在装修期间问汤南星为什么不来装修，汤南星说面积不对，要跟邹干平打官司了；其考虑到他们发生了争议，隔墙建好后搬了一部分东西到房屋西面，剩下的东西仍留在房屋东面，其向公司汇报情况后，公司让其从这个店面搬走，其在2018年5月底、6月初的时候把东西全部搬到新店面。经质证，贝贝熊公司认为：其租赁房屋的面积和范围都是与证人谈的，谈好后再与邹干平签订了合同；证人陈述其去装修时发生争议，但当时其只是去测量尺寸；证人的陈述的其他情况基本上符合事实。邹干平认为：证人的陈述与事实基本一致。以上事实，有贝贝熊门店租赁合同、转账回单、律师函、店面门租赁契约、房屋所有权证、国有建设用地使用权证、预订房屋合同、平面图、不动产登记簿证明、自行拆除通知书、照片、房屋租赁协议、证人证言及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：邹干平将从王建龙处租赁的部分房屋转租给贝贝熊公司，但其中一楼通道部分系王建龙在未取得建设工程规划许可证而建设，故一楼通道部分的租赁关系应认定为无效，剩余部分房屋的租赁关系应认定为合法有效。本案当事人之间的争议焦点为邹干平是否按约向贝贝熊公司交付了符合合同约定的租赁房屋。双方约定邹干平应于2018年3月10日向贝贝熊公司交付租赁房屋，同时邹干平应在合同约定期限提前三个工作日书面通知贝贝熊公司接收租赁物，双方在交接时需签订租赁物交付确认书，并经双方签字盖章，但租赁房屋一楼由天奇大药房占用至2018年6月左右才清场，同时贝贝熊公司与邹干平就租赁房屋一楼的使用范围还存在争议，双方始终未完成租赁房屋的交接，且未完成交接的原因不能归责于贝贝熊公司，何况双方还约定邹干平确保房屋系合法建筑物，但涉案房屋中约20%的面积系未取得建设工程规划许可证而建设，故本院认定邹干平未能按约向贝贝熊公司交付租赁房屋，已构成违约。另外，贝贝熊公司租赁涉案房屋，是为了接续原租期已届满的房屋继续经营，但由于邹干平未按约交付涉案房屋，贝贝熊公司已续租原租赁房屋，继续租赁涉案房屋已无法实现合同目的，故贝贝熊公司有权解除双方签订的贝贝熊门店租赁合同（除通道部分）。因贝贝熊公司已于2019年3月9日向邹干平送达律师函，提出了解除合同并返还租金、保证金的要求，故本院确认贝贝熊公司与邹干平签订的贝贝熊门店租赁合同（除通道部分）于2019年3月9日解除。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。因租赁房屋一楼通道部分的租赁关系无效，故邹干平应当将相应的租金、保证金返还给贝贝熊公司。另外，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。贝贝熊门店租赁合同（除通道部分）解除后，双方均不再继续履行合同，由于贝贝熊公司未实际接收并使用租赁房屋，故邹干平应当向贝贝熊公司返还相应的租金、保证金。据此，邹干平应当向贝贝熊公司返还全部所收款项。现贝贝熊公司要求邹干平退还租金36万元、保证金5万元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认江苏贝贝熊母婴用品有限公司与邹干平签订的贝贝熊门店租赁合同（除通道部分）已于2019年3月9日解除；二、邹干平于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏贝贝熊母婴用品有限公司返还租金36万元、保证金5万元，合计41万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，由邹干平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李洪毅人民陪审员  沈 琦人民陪审员  高红艳二〇二〇年七月十日法官 助理  周 腾书 记 员  王 琰