福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初1017号 原告：（反诉被告）：陈益玉，女，1981年9月18日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：陈晓东，福建航嘉律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蔡娟，福建航嘉律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：林紫兴，男，1966年12月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：朱洲平，福建铭贝律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：程浩，福建铭贝律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）陈益玉与被告（反诉原告）林紫兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈益玉的委托诉讼代理人陈晓东、蔡娟，被告林紫兴的委托诉讼代理人程浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈益玉向本院提出诉讼请求：1.判令林紫兴退还原告履约保证金245000元；2.判令林紫兴退还原告租金57166元,并免除2020年2月9日至2月25日的租金。事实和理由：原、被告双方于2019年1月24日签订《租赁协议合同（续租）》，约定林紫兴将其位于福州市台江区改造利生苑连体部分二层277／278店面部分）的店铺出租给陈益玉用作经营服装、鞋帽，双方约定租赁期限为24个月，即从2019年2月10日起至2021年2月9日止，年租金为980000元，履约保证金为245000元。因发生新型冠状病毒××疫情这一不可抗力，致使租赁店铺无法正常使用，合同目的无法实现，陈益玉于2020年2月12日向林紫兴发出《解除合同通知书》，并于2020年2月25日将店铺钥匙退还给林紫兴。双方已解除《租赁协议合同（续租）》，陈益玉已经交清租金，林紫兴虽同意解除合同但拒绝退还原告交纳的履约保证金245000元，该作法没有法律依据。此外，林紫兴应退还2020年1月20日至2020年2月9日的租金57166元。 被告林紫兴辩称，1.原、被告之间的《租赁协议合同（续租）》真实有效，对双方均具有约束力。2.根据最高院《关于依法妥善审理新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》第三条第（二）项的意见，新冠××疫情并不直接导致本案合同不能履行，不构成合同解除条件。本案应继续履行。3.对陈益玉提出解除合同的要求，林紫兴已及时回函给陈益玉，明确表达了双方可以协商租金，但租赁合同不同意解除的意思表示。林紫兴并未收回租赁房屋，未收回房屋钥匙。陈益玉应按租赁合同约定继续履行合同。4.本次“新冠”疫情，致正常工作、生活均受到一定影响，但不构成陈益玉解除合同的条件。 反诉原告林紫兴向本院提出反诉请求：1.请求判令陈益玉继续履行与林紫兴订立的《租赁协议合同（续租）》；2.请求判令陈益玉支付2020年2月10日至2020年5月9日的租金245000元，及2020年5月10日至2020年8月9日的租金245000元，共计租金490000元；并支付逾期付款违约金（从2020年2月11日至2020年5月10日止，以245000元为本金按日千分之三计为66150元，从2020年5月11日起以490000元为本金按日千分之三计至实际付清款项之日止）。事实和理由：陈益玉与林紫兴于2019年1月24日签订《租赁协议合同（续租）》。合同约定：1.林紫兴将位于福州市台江区改造利生苑连体部分二层277／288店面部分）的店铺出租给陈益玉使用。2.租赁期限从2019年2月10日起至2021年2月9日止，租金为每年980000元。陈益玉应分别在2019年2月、5月、8月、11月和2020年2月、5月、8月、11月，每月的10日前向林紫兴交清3个月的租金245000元。如逾期支付，陈益玉应按日千分之三计付逾期付款违约金。合同订立后，先期一年陈益玉能依约履行合同，按时支付租金。但自2020年2月10日，陈益玉开始违约，未向林紫兴支付租金，至今已结欠反诉原告租金490000元及逾期付款违约金。 反诉被告陈益玉辩称，一、陈益玉已腾空租赁场所并将钥匙退还给出租人林紫兴，目前福州市台江区改造利生苑连体部分二层277／278店面部分）的店铺，已不再由陈益玉使用，双方已经于2020年2月25日钥匙归还日解除《租赁协议合同（续租）》。因此，林紫兴要求继续履行合同与事实情况不符。二、由于受到新冠××疫情防控措施的影响，承租人陈益玉的合同目的无法实现。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三点，关于本案，应当综合考量疫情对服装销售、批发行业的影响。众所周知，台江区中亭街是以商品批发、零售为主，是服装销售实体店的聚集地，疫情发生前，这里是热闹、繁华的商业老街，人流量密集是选择在这里经营店面的主要原因，同时，也是该区域店面租金高的原因。但是，疫情防控措施实施后，居家隔离，禁止聚集，万城空巷的现象并不鲜见，这无疑给陈益玉经营的服装店造成直接的严重的客源影响，使陈益玉签订《租赁协议合同（续租）》的合同目的无法实现。因此，本案应依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度,部分或者全部免除责任陈益玉的民事责任。三、出租人林紫兴已经同意解除《租赁协议合同（续租）》，承租人陈益玉已不具有继续缴纳租金的义务，林紫兴无权请求陈益玉缴纳租金、承担违约责任。况且，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五点“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持”的规定可知，因受新冠××疫情或者疫情防控措施影响，承租人未及时缴纳租金不能作为出租人请求承租人解除租赁合同、请求出租人承担违约责任的理由。所以，林紫兴要求陈益玉支付违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据。四、出租人林紫兴无视承租人因为受新冠××疫情影响所遭受的巨大经营压力，没有充分认识到此次疫情对经济生活的重大影响，在双方已经解除《租赁协议合同（续租）》的情况下，向贵院提出反诉，请求承租人陈益玉按照疫情发生前双方签订的《租赁协议合同（续租）》的约定如约履行租金支付义务并承担违约责任，一味的要求承租人依约履行合同，忽略了合同履行所依赖的现实情况，其诉讼请求严重脱离当下的社会经济状态，不具有合理性，应当驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月24日，林紫兴（甲方）与陈益玉（乙方）签订了一份《租赁协议合同（续租）》，约定的主要内容包含：甲方将其房屋所有证上位于福州台江区改造利生苑连体部分二层277／278店面部门）的店铺出租给乙方使用。……乙方承诺该租赁场所之用途作为经营服装、鞋包；甲乙双方约定的租赁期限为24个月，即从2019年2月10日起至2021年2月9日；租赁期间的年租金标准：第一个租赁年度租金以租赁场所每间店铺为计算单位（从2019年2月10日起至2020年2月9日止），年租金共计人民币为玖拾捌万元整。第二个租赁年度租金以租赁场所每间店铺为计算单位（从2020年2月10日起至2021年2月9日止），年租金共计人民币为玖拾捌万元整；租金支付方式：乙方应分别在2019年2月10日前、5月10日前、8月10日前、11月10日前、2020年2月10日前、5月10日前、8月10日前、11月10日前每次应交清（3个月）租金给甲方计人民币贰拾肆万伍仟元整；乙方在签订本合同时应交清履约保证金（3个月）计人民币贰拾肆万伍仟元整给甲方（备注：保证金不抵房租及费用，本期合同期满在乙方交清一切承担费用及租金后甲方一次性无息退还乙方履约保证金）；违约责任及合同解除、终止：本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同条款内容，否则将被视为违约并应承担违约赔偿责任，并且违约方应赔偿对方违约金计人民币叁万元整。以下情况将视为根本违约：乙方未能支付、不支付或者迟延支付租金、管理费或其他费用，且乙方未能在15天之内付清所有未付款项（包括利息和违约金），视乙方主动放弃承租期剩余时间的承租权；本合同即终止，甲方不退还乙方已交租金和履约保证金……上述合同签订后，陈益玉依约向林紫兴支付了履约保证金245000元。林紫兴将讼争店面交付给陈益玉使用。陈益玉向林紫兴支付租金至2020年2月9日止，2020年2月9日之后的租金未支付。 诉讼中，1.陈益玉称：马斯俊系林紫兴的员工，帮助林紫兴管理店面，并代林紫兴催收租金等，其称因新冠疫情影响，其无法继续履行合同，2020年2月25日，其已搬离讼争店面，并将讼争店面的钥匙交付给林紫兴的员工马斯俊，为此，其提供：（1）陈益玉和马斯俊的微信聊天记录；（2）2020年2月12日，陈益玉的爱人、马斯俊以及林紫兴在洽谈店面租赁事宜的录像；（3）2020年2月25日，陈益玉的家人将讼争店面的钥匙交还给马斯俊的录像；（4）2020年3月2日，陈益玉的爱人与林紫兴的通话录音记录。微信聊天记录包含以下内容：“2020年1月30日：马斯俊：开门先定2月5日，如有变动会及时通知你。谢谢支持!2015年2月15日：马斯俊：老板娘新年好：请将2月9日到期的店面租金今天或明天汇过来，谢谢支持！陈益玉：马经理，你好，因为疫情，店铺不能正常营业……因为受疫情的影响，我们实在无力付店租，鉴于这次疫情的严重已超出了17年前的非典，现在全国都出台免租政策，也鼓励免租政策，因为疫情影响而无法履行合同的（因为八九万的店租实在无力支付），我们可以免责解除合同。2020年2月24日：马斯俊：老板娘你好：请你将门锁和合同拿到我店来。谢谢！我现在在二楼店里等你们。你门锁未交来以及合同未解除，说明你还在履约租赁合同，还要按合同各条款执行。陈益玉：马经理，你好，刚刚才看到消息，明天约个时间吧。马斯俊：老板娘你好：明天上午11点到下午5点我都在店里。陈益玉：好。2020年2月25日：马斯俊：老板娘你好：你什么时候过来？陈益玉：实在是不好意思马经理今天手机不小心按静音了。2020年2月27日：陈益玉：马经理您好，林总没有空吗？说好约我们昨天协商店铺退保证金的呀，要不请您今天约一下林总？具体时间、地址您和林总定。另外前天店铺的钥匙您转交给林总了吗？”2020年3月2日，陈益玉的爱人与林紫兴的对话录音中体现如下内容：“……陈益玉的爱人：那个，现在，店也交给你了，钥匙也交给你了，你看一下保证金商量一下怎么退吧，比较简单点的。林紫兴：退不了，退不了……。”被告林紫兴对录音的真实性无异议，但对微信聊天记录和录像的真实性有异议，其认为马斯俊虽然是其员工，平时帮助处理公司事务，关于租赁事宜其没有要求马斯俊洽谈，陈益玉没有将店面钥匙交付给林紫兴，林紫兴亦不同意解除合同。2.原、被告均确认讼争店面所在的中亭街商圈因新冠疫情影响，于2020年1月24日起不能开业至2020年2月17日恢复营业。 本院认为，陈益玉与林紫兴于2019年1月24日签订的《租赁协议合同（续租）》系租赁双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，各方均需依约履行。合同履行期间，受到新冠××疫情影响，福建省人民政府于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应。随后，台江区新型冠状病毒感染××防控工作应急指挥部于2020年2月4日发出第5号通告，要求实施全区小区、单位实行封闭式管理；非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭；除经批准同意的企业外，一律不得开（复）工等十项防控措施。 本案的争议焦点在于陈益玉是否已将讼争店面交还林紫兴。林紫兴在庭审中确认马斯俊是其员工，且根据陈益玉的爱人与林紫兴于2020年3月2日聊天录音记录，林紫兴对陈益玉爱人陈述的其已经交还讼争店面钥匙的说法未持异议，结合陈益玉提供的其和马斯俊的微信聊天记录和录像可以看出，讼争店面的租赁事宜系马斯俊和陈益玉进行沟通，因此陈益玉有理由相信马斯俊要求其交还讼争店面的钥匙的行为受到林紫兴的授权，因此，本院认定陈益玉已于2020年2月25日向林紫兴交付了讼争店面。 对于合同未能继续履行的责任认定问题。本院认为，政府部门对新冠××疫情关于“非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭”等防控措施，对于实施防控措施期间的店面经营活动确实造成了影响，但是，在防控措施解除之后，案涉店面仍具备复工复业的条件。因此，新冠××疫情虽然对租赁合同的履行产生了一定影响，但该影响尚未达到导致本案租赁合同直接或根本不能履行的程度。因此本案合同未能继续履行的责任在于陈益玉，陈益玉构成根本违约。因陈益玉于2020年2月25日腾空搬离讼争店面，并将讼争店面交付给林紫兴，故本院认定本案《租赁协议合同（续租）》于2020年2月25日解除。因此，对于林紫兴要求陈益玉继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。 关于陈益玉要求林紫兴退还2020年1月20日起至2020年2月9日期间租金，并免除2020年2月9日起至2020年2月25日期间租金的问题。本案讼争店面在2020年1月24日至2020年2月16日期间受新冠××疫情影响无法营业，该原因不可归责于出租人或承租人，基于公平原则，该期间原租金为65333元，本院酌情认定在约定租金基础上陈益玉可适当免交该期间的部分租金32666元。2020年2月17日起，讼争店面在做好疫情防控准备的情况下已可有序恢复营业，故2020年2月17日至2020年2月25日（解除合同之日）期间的租金应由陈益玉负担。陈益玉要求免除2020年2月17日起至2020年2月25日期间租金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于林紫兴要求陈益玉支付2020年2月10日起至2020年8月9日期间租金的反诉请求，超过上述期间的，本院不予支持。 如前所述，陈益玉已按合同约定标准向林紫兴支付了2020年1月24日至2月9日（17天）的租金46278元（81666/30×17天），因2020年1月24日起至2月25日（33天）的合同租金为89833元（81666/30×33天），故陈益玉至租赁合同解除时尚有欠租10889元（89833元-32666元-46278元）未结算。 对于陈益玉要求林紫兴退还履约保证金245000元的诉讼请求，本院认为，租赁合同第三条约定“本期合同期满在乙方交清一切承租费用及租金后甲方一次性无息退还乙方履约保证金”，可见履约保证金在合同期满后应当返还。租赁合同第五条还约定“承租人未能在15天之内付清所有未付款项，视为承租人主动放弃承租剩余时间的承租权，出租人不退还承租人已交租金和履约保证金”。结合房屋租赁的交易习惯，租赁保证金作为承租人如约履行合同义务的保证，在合同终止时可用于钱款的结算，若发生承租人根本违约导致合同解除的情形，可转为解除合同的违约金，由出租人收取，不予退还，以弥补出租人的损失。在本案中，因陈益玉的违约导致合同无法继续履行，陈益玉应为此承担相应的违约责任。本案的特殊性在于，承租人陈益玉的违约与突发的新冠××疫情有一定关联，讼争店面确因新冠××疫情影响而存在客流量下降、经营者风险加剧等情况。本院结合承租人的主观恶意程度、合同剩余租赁期限、新冠××疫情影响等因素，在以租赁保证金补足欠租的基础上，酌情减轻承租人的违约责任，判令林紫兴向陈益玉退还部分履约保证金81667元，原告陈益玉的诉讼请求超出上述数额部分，本院不予支持。因陈益玉尚欠林紫兴租金10889元，该金额可在林紫兴应退还给陈益玉的履约保证金中扣除，即林紫兴应当向陈益玉退还履约保证金70778元，原告陈益玉的诉讼请求超出上述数额部分，本院不予支持。对于林紫兴要求陈益玉支付逾期支付租金的违约金的反诉请求，因本案已认定在合同履行中陈益玉构成根本违约并承担违约责任，故对于林紫兴的该项反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告林紫兴应于本判决生效之日起十日内向原告陈益玉退还保证金70778元（已扣除陈益玉尚未支付的租金10889元）； 二、驳回原告陈益玉的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告林紫兴的其他反诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5832元，由原告陈益玉负担4466元，被告林紫兴负担1366元；反诉案件受理费4325元，由反诉原告林紫兴负担4225元，反诉被告陈益玉负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  盛 洁 人民陪审员  郑少能 人民陪审员  郑云玉 二〇二〇年七月九日 法官 助理  潘冰心 书 记 员  林欢欢 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。