河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终436号上诉人（原审被告）：洛阳大瑞农业生态开发有限公司，住所地：洛阳市高新技术开发区瀛洲西路与周山路交叉口南侧三山村山坡。法定代表人：王萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘辉，河南致义律师事务所律师。委托诉讼代理人：张备战，河南一得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中铝洛阳铜业有限公司，住所地：洛阳市涧**建设路**。法定代表人：周明新，该公司董事长。委托诉讼代理人：包伟铭，河南益唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：于海东，该公司综合办公室员工。上诉人中铝洛阳铜业有限公司（以下简称中铝洛铜公司）因与被上诉人洛阳大瑞农业生态开发有限公司（以下简称大瑞公司）租赁合同纠纷一案，洛阳市涧西区人民法院于2018年3月28日作出（2017）豫0305民初5309号民事判决，中铝洛铜公司不服，向本院提起上诉，本院于2018年6月27日作出（2018）豫03民终3355号民事裁定，裁定：一、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初5309号民事判决；二、本案发回河南省洛阳市涧西区人民法院重审。洛阳市涧西区人民法院经审理后作出（2018）豫0305民初4519号民事判决，大瑞公司不服提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。大瑞公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审举证责任分配不当，判决合同解除违法。被上诉人要求解除与上诉人签订的《中铝洛阳铜业有限公司东部沿街门面房承建租赁合同》（下称：租赁合同）的主要理由是上诉人存在合同约定的“不得转租转让”的解约情形，但时至今日本案历经一、二审法院三次审理被上诉人都不能举证证明上诉人在合同履行期间存在“转租转让”的解约情形，一审审理期间上诉人为了说明租赁物的使用情况,向法庭出示了与他人之间的《商铺合作经营合同书》。事实上上诉人根据双方签订《租赁合同》的约定依据被上诉人提供的施工图纸完成门面房建设的行为，已充分证实了上诉人不存在《租赁合同》第四条第四款约定的“场地转租转让”行为。从该第四款约定“乙方（上诉人）在承建、租赁期间，未经甲方（被上诉人）书面同意，不得将场地转租转让”的内容可知，上诉人在建设租赁期间，如果将“场地转租转让”他人的，被上诉人可以行使合同约定解除权。而现实的情况是上诉人已依约完成了门面房建设并投入使用，因此被上诉人以上诉人存在“场地转租转让”主张解除合同的事实与理由是不存在的。二、一审判决上诉人向被上诉人支付超建面积租金缺乏事实依据。一审判决第二项判令：“上诉人于本判决生效后十五日内向被上诉人支付超建面积租金181.78万元”，上诉人认为，这是一审法院在未查清事实情况下对上诉人做出的不公正判决。1、现有门面房是上诉人按照被上诉人修改后的图纸施工建设的不存在超建的问题。应认定现有门面房是双方协商一致变更《租赁合同》原约定建设面积后的结果，不存在单方违约改建、超建的问题。2、根据合同约定上诉人对超建面积不存在另外支付租金的问题。一审法院查明，现上诉人承租使用的门面房系上诉人于2016年2月份竣工并投入使用的，2017年3月10日被上诉人与上诉人签订《解除合同暂缓协议》（下称：暂缓协议），在该协议第二条中明确约定：“原合同继续履行，被告（上诉人）需补交2016年房租和2017年1季度房租，后续房租交付按照合同约定条款执行”，显然对于建成后的门面房租金的收取标准，双方在《暂缓协议》中明确约定按照原合同执行，也就是按照2015年8月签订的《租赁合同》约定的“年租金120万元”标准执行，不存在上诉人按照实有面积进行交费或者补交租赁费的问题。3、上诉人建设承租的门面房未达到原《租赁合同》约定的有效使用面积。原《租赁合同》约定：“新建门面房二层结构，建筑占地面积1440平方米，总建筑面积2880平方米”，根据被上诉人提供的原施工图纸显示，建设的门面房为两排结构，排行之间设计有12米宽的道路可以随意通行，所建门面房皆可有效利用。但由于被上诉人原设计图纸存在未考虑占压人防设施的违法情形，致使上诉人不能按照原施工图纸如期进行施工和交付使用。现有门面房是被上诉人协调相关单位按照原规划图纸的建设红线后退16米让上诉人施工完成的，虽然现有门面房的面积较原设计图纸有所增加，建成后仍为两层结构，但因建设布局的改变为整体一块，致使现有门面房只有一层可有效利用，现有门面房的第二层因为没有独立的楼梯可以使用，致使建成后空置至今无法利用。如果按照鉴定意见测量的一层面积计算，上诉人可有效使用的面积仅为2431.63平方米。由于被上诉人设计图纸出现违法违约情形致使上诉人遭受经济损失显而易见。三、一审判决上诉人承担违约责任与本案基本事实相悖。一审法院错误分配合同解除的举证责任以上诉人举证不能为由，推定被上诉人主张合同解除的理由成立，且以上诉人违背《租赁合同》约定的建设承租面积，按照现在建筑面积总和计算租金，以此认定上诉人没有据实交纳租金构成违约，应按照《暂缓协议》约定的违约金数额承担违约责任，进而判决上诉人向被上诉人支付违约金30万元（包括合同保证金20万元、酌定违约金10万元）。上诉人认为这是一审法院故意违背本案基本事实做出的不公正判决。综上，一审法院的判决是建立在缺乏事实依据及法律依据的情况下作出的，判决结果有偏袒被上诉人一方之嫌，现上诉人为了纠正错误，避免损失提出上诉，恳请二审法院依法判决。中铝洛铜公司辩称：1.一审法院对举证责任的分配于法有据。2017年12月25日，一审法院第一次开庭，答辩人向法庭提交了照片以及上诉人的工商信息，以此证明上诉人擅自转租的事实。上诉人辩称与电动车经销商是合作经营，但未当庭提交合作经营合同，也未在合议庭规定的庭后3日内提交。一审法院却以此未经过双方质证的所谓证据作为定案的主要证据作出判决。答辩人上诉后，贵院以“原审判决程序不当”将案件发回重审。如果一审法院原合议庭依法办案，上诉人将承担举证不能的责任。答辩人以上诉人擅自转租为由要求解除合同的诉讼请求就会得到法院支持。本案发回重审后，一审法院开庭审理本案，上诉人又将涉嫌补签的《商铺合作经营合同书》作为证据提交法院。由于一审法院原合议庭的违规操作是按照证据规则不该被认定的非法证据，披上了合法的“外衣”。《商铺合作经营合同书》是决定上诉人与雅迪、绿源等电动车经销商之间的房屋租赁到底是转租关系还是合作经营关系的关键证据。该证据未经双方质证，一审法院原合议庭即作为定案依据，直接导致答辩人要求解除合同的诉讼请求被驳回。上诉人可能将继续收取超建面积租金收益，将直接导致答辩人巨额国有资产继续流失。答辩人根据《民事诉讼法》第64条“当事人及其代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”的规定，向一审法院递交了调查取证申请书，请求法院调取上诉人2016年2月至2018年2月之前两年的财务账册，一审法院书面通知上诉人限期提交相关资料，于法有据，而上诉人拒不提供财务账册，理应承担责任。2.一审法院支持超建面积租金于法有据。双方签订的《东部沿街门面房城建承租合同》第四条第二款约定，“按乙方需求，乙方改造或新建部分必须向甲方书面报送详细的改进方案，被批准后才可施工”。上诉人自始至终拿不出答辩人批准的改建方案，擅自改建，而双方约定的建筑面积为2880平方米，上诉人实际面积却达到5022.14平方米，超建率达74.38%，明显是上诉人故意行为，应支付超建面积租金，超建面积租金应当由被上诉人取得。上诉人肆意曲解《解除合同暂缓协议》，该协议虽然有按合同条款执行的表述，但并不等于放弃超建面积租金的权利，作为出租方有权随时向租赁方主张权利。一审法院结合本案案情以及出租房屋的使用情况，酌减超建面积租金40万元。上诉人以上诉人建设承租的门面房未达到原租赁合同约定的有效使用面积的上诉意见，根本不值一驳。此外，上诉状第二条第一款引用的判决书原文，上诉人故意遗漏的最重要的三个字“被告（上诉人）称”纯属断章取义。3.一审法院对保证金、违约金的判决于法有据。双方签订的《东部沿街门面房承建承租合同》第四条第四款约定“如果擅自中途转租转让，则甲方有权解除合同，收回本合同的出租场地，乙方无权要求甲方退还租金和保证金，乙方还需向甲方支付违约金10万元整”。一审法院既然认定上诉人擅自转租，对保证金、违约金的判决既有事实根据又有法律根据。综上所述，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。为此答辩人请求贵院驳回上诉，维持原判，以维护国有大型企业的合法权益。中铝洛铜公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除《东部沿街门面房承建承租合同》；2、判令大瑞公司支付超建面积租金221.78万元（暂计算至2018年11月11日）；3、判令大瑞公司支付违约金276340元；4、判令大瑞公司交付的20万元履约保证金归中铝洛铜公司所有；5、判令大瑞公司承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：2015年8月11日，中铝洛铜公司（出租方、甲方）与大瑞公司（承租方、乙方）签订编号为中铝洛铜ZCGL-cw-2015-05-02《中铝洛阳铜业有限公司东部沿街门面房承建承租合同》一份，合同约定：“甲方厂前东区沿街门面房场地由乙方承建、承租，新建门面房二层结构，门面房建设用地面积3058㎡，建筑占地面积1440㎡，总建筑面积约2880㎡；本合同租赁物包括门面房、场地等的城建费用由乙方承担；承建期限为90天，承租期限为10年，自甲方书面批准乙方改造方案之日起90天为承建期，从承建期届满之日起计算承租时间；租金为每年120万元，租金按季度（30万元/季）提前支付，第一季和最后一季租金按实际天数计算预付，乙方在签署合同前，需交付甲方履约保证金20万元整；按乙方需求，乙方改造或新建部分须向甲方报送详细的改造方案，待批准后才可施工，否则，合同解除，乙方无权要求返还履约保证金；乙方在承建、租赁期间，未经甲方书面同意，不得将场地转租转让。如果擅自中途转租转让，则甲方有权解除合同，收回本合同出租场地，乙方无权要求甲方退还租金和保证金，乙方还需向甲方支付违约金拾万元整；乙方保证在上季度末最后一个工作日以前预付下季度租金，逾期每超一天扣除保证金的千分之一作为违约金”。合同签订后，大瑞公司即开始进行施工，并在施工过程中对原有规划设计图纸进行了变更，由两排门面房改为一排门面房。庭审中，中铝洛铜公司称大瑞公司擅自对施工设计进行变更，最终实际建筑面积比合同约定2880平方米多了1825平方米。大瑞公司称大瑞公司对施工图纸进行变更的原因是中铝洛铜公司在进行图纸设计时没有考虑违法占压人防设施，造成大瑞公司不能按照合同约定进行施工所致，且后来的改建行为也是在中铝洛铜公司协调参与下进行的，故不存在大瑞公司擅自改建的问题。大瑞公司施工至2016年2月份竣工并投入使用。大瑞公司于2016年3月期间与绿源电动车、雅迪电动车等经销商签订《商铺合作经营合同书》，对合作经营的期限、范围以及利益分配、管理模式等方面内容进行了约定。庭审中，中铝洛铜公司称大瑞公司的行为属于擅自转租行为，大瑞公司予以否认，认为该行为属于合作经营行为，不属于转租行为。2017年3月10日，中铝洛铜公司与大瑞公司签订《解除合同暂缓协议》，载明：“因中铝洛铜公司厂区东部土地开发规划方案暂时调整，经双方友好协商后达成如下一致意见：一、双方同意2016年12月8日由中铝洛铜公司发往大瑞公司的“解除合同通知书”作废，建筑物拆除和土地腾退时间中铝洛铜公司另行通知。二、原合同继续执行，大瑞公司须补交2016年所欠房租和2017年1季度房租，后续房租交付按合同约定条款执行”。同日，大瑞公司还向中铝洛铜公司出具《承诺书》一份，载明：“一、我公司（洛阳大瑞农业生态开发有限公司）保证自2017年3月10日起按时向中铝洛阳铜业有限公司缴纳地块租金，如有违背承诺每日扣除保证金贰万元，保证金扣完合同终止，所建房屋归中铝洛铜公司所有；二、我公司欠贵公司2016年地块租金二十万元和2017年第一季度租金三十万元，2017年3月10日缴纳十万元，剩余四十万元款项于2017年3月16日缴纳。2019年9月18日，河南首佳房地产土地资产评估测绘咨询有限公司作出河南首佳评估字（2019）第SJZ0901-1号测绘成果报告书，报告显示洛阳大瑞农业生态开发有限公司在中铝洛铜厂前东区承建的门面房实际面积“建筑面积一层2431.63平方米、建筑面积二层2431.63平方米、建筑面积二层夹层158.88平方米，合计5022.14平方米”。2019年9月20日，河南首佳房地产土地资产评估测绘咨询有限公司作出河南首佳评估字（2019）第SJZ0901号房地产司法鉴定咨询报告，报告显示“最后确定估价对象在价值时点的租金评估咨询单价为每月每平方米37元”。关于租金支付情况，经庭审查明，大瑞公司于2016年9月23日向中铝洛铜公司支付60万元租金，于2016年11月2日向中铝洛铜公司支付20万元租金，于2016年12月26日向中铝洛铜公司支付20万元租金，于2017年3月10日支付10万元租金，于2017年3月28日支付70万元租金，于2017年9月30日支付30万元租金，于2017年12月12日支付30万元租金，截至2017年年末，大瑞公司已将拖欠中铝洛铜公司的租金支付完毕。中铝洛铜公司称大瑞公司应支付租金的时间为2015年12月12日，但大瑞公司一直到2016年9月才开始向中铝洛铜公司支付第一笔租金，存在长期拖欠租金问题，应属于违约行为。一审法院认为，原、被告双方签订的《东部沿街门面房承建承租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应当遵照合同约定履行各自的义务。其后双方签订《承诺书》和《解除合同暂缓协议》也系双方当事人真实意思表示，故应视为对合同的补充约定，也应认定其效力。对中铝洛铜公司主张解除合同的问题，双方之间的合同中约定“不得转租转让，否则中铝洛铜公司有权解除合同，收回合同出租场地，大瑞公司无权要求中铝洛铜公司退还租金和保证金，大瑞公司还需向中铝洛铜公司支付违约金十万元”的内容，中铝洛铜公司主张大瑞公司转租，大瑞公司予以否认并提交大瑞公司与绿源电动车、雅迪电动车等经销商签订的《商铺合作经营合同书》，法院依法通知大瑞公司限期提交该合同的实际履行情况的财务等相关资料，但大瑞公司未按照法庭要求提交上述证据材料，大瑞公司应对此承担不利的法律后果。中铝洛铜公司主张解除其与大瑞公司之间合同，法院依法予以支持。对于中铝洛铜公司要求大瑞公司支付超建面积租金的诉讼请求，双方之间的合同中对建筑面积和租金数额有明确约定，现存在超过合同约定建筑面积范围的情形，大瑞公司应当依法支付超过合同约定部分的租金，在庭审中中铝洛铜公司举证证明超建部分的具体面积为2142.14平方米，但双方在租赁合同、《承诺函》和《解除合同暂缓协议》中未对超建面积租金进行明确约定，按照评估机构评估的价格每月超建面积租金是2142.14㎡×37元/月=79259.18元；按双方当事人合同中约定的价格每月超建面积是120万÷12月÷2880㎡×2142.14㎡=74379.86元，法院确定参照双方原租赁合同的租金标准计算超建面积租金，计算方式为（5022.14－2880）㎡×120万÷12月÷2880㎡×35月=260.33万元，因中铝洛铜公司诉求计算至2018年11月11日的超建面积租金221.78万元，结合本案案情以及出租房屋的使用情况，超建面积租金酌减40万元，故中铝洛铜公司的该项请求，法院依法支持181.78万元。按照合同约定，中铝洛铜公司以大瑞公司存在转租为由解除合同的，大瑞公司无权要求中铝洛铜公司退还租金和保证金，大瑞公司还需向中铝洛铜公司支付违约金十万元，上述对保证金的约定亦具有违约金的性质，故中铝洛铜公司请求大瑞公司缴纳的20万元保证金归其所有及支付违约金的请求，法院依法予以支持，其中根据合同约定及本案的情况，法院确定该两项请求的总额为30万元。中铝洛铜公司的其它诉讼请求，无相关证据证明，法院不予支持。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其它相关法律之规定，判决：一、中铝洛阳铜业有限公司与洛阳大瑞农业生态开发有限公司签订的《东部沿街门面房承建承租合同》解除；二、洛阳大瑞农业生态开发有限公司于判决生效后十五日内向中铝洛阳铜业有限公司支付超建面积租金（计算至2018年11月11日）181.78万元；三、洛阳大瑞农业生态开发有限公司在中铝洛阳铜业有限公司的保证金20万元归中铝洛铜公司所有；洛阳大瑞农业生态开发有限公司另于判决生效后十五日内向中铝洛阳铜业有限公司支付违约金10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回中铝洛阳铜业有限公司的其它诉讼请求。本案受理费28354元、鉴定费78255元，由中铝洛阳铜业有限公司承担5000元、洛阳大瑞农业生态开发有限公司承担101609元。本院二审查明：在双方签订的《承建承租合同》第四条第三项中约定有“提前解除合同的，乙方在合同解除后七日内拆除建筑物并搬离承租厂地，拆除的建筑材料归乙方所有，……”就此项内容，双方在二审各自提出的调解方案中均表示，如合同解除，中铝洛铜公司有偿接受建筑物，但双方在建筑物应如何折价的问题，未能达成一致意见。另查明，本案建筑物自建成至今其二层门面房始终未实际使用。本院二审查明的其余事实与一审查明事实一致。本院认为：本案争议的第一个问题是大瑞公司与他人之间签订的《商铺合作经营合同书》是否属于转租行为。本院认为，该合同书虽注明是合作经营，但实质上具有支付租金的性质，另外大瑞公司也未按照一审法院的要求提交双方合作经营的财务明细等相关经营资料，故原审认定大瑞公司的行为属转租行为已构成违约并无不当。大瑞公司上诉认为自己行为不构成转租的理由依据不充分，本院不予支持。原审判决大瑞公司构成违约并承担违约责任并无不当。第二，关于超建面积是否应支付租金问题，对这个问题首先要看中铝洛铜公司对设计规划变更情况是否知晓，其次看其对建筑面积变化之后的租金是否有重新约定。本案建筑物在2016年2月竣工并投入使用时就未按原设计规划并保持状况至今。2016年12月8日，中铝洛铜公司曾给大瑞公司发出“解除合同通知书”，后经双方沟通协商，2017年3月10日，中铝洛铜公司与大瑞公司又签订《解除合同暂缓协议》，在该协议租金交付内容中明确载明“后续房租交付按合同约定条款执行”。从这个过程来看，中铝洛铜公司对大瑞公司2016年建成投入使用的建筑物状况是明知的。在此基础上，双方又签订新的协议中对租金数额未有增加，该约定是双方协商后的真实意思表示，同时因缺乏楼梯及通道，整个二层的超建部分自建成至今始终未能有效使用，这种状况也符合双方签约时的客观状况。因此，本院认为原审判决大瑞公司补交超建面积租金缺乏依据，大瑞公司就此项的上诉主张能成立，本院予以支持。本案的基础法律关系是门面房承建租赁合同关系。因双方约定，合同提前解除的建筑物自合同解除后七日内由大瑞公司拆除，就本案实际情况看，按此约定执行不仅会给双方带来更加巨大的经济损失，也不符合双方真实意愿。二审期间，双方就整体解决未能达成一致意见，但就合同解除后建筑物由中铝洛铜公司有偿接受这一问题达成共识，这可视为双方对原合同中该部分内容的变更。原审判决虽判定解除合同，但对建筑物如何履行未有提及，致使该项判决缺乏具体执行性，为减少纠纷，并根据二审双方意见表示内容，本院对一审该部分判决内容进行完善。对建筑物如何折价问题，双方可另行协商解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项之规定，判决如下：一、变更洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4519号民事判决第一项为：中铝洛阳铜业有限公司与洛阳大瑞农业生态开发有限公司签订的《东部沿街门面房承建承租合同》解除，自本判决生效后二十日内，大瑞农业生态开发有限公司将涉案建筑物交由中铝洛阳铜业有限公司管理；二、撤销洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4519号民事判决第二项；三、维持洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4519号民事判决第三项。一审案件受理费维持；二审案件受理费23742元，由大瑞农业生态开发有限公司承担13742元，由中铝洛阳铜业有限公司承担10000元。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二〇年七月二十一日书记员  刘伟琳