广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初82号原告（反诉被告）：中山彩乐文化传媒有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平东商业大街**首层之二，统一社会信用代码91442000MA51KWPF5B。法定代表人：赵项菲，职务经理。委托诉讼代理人：颜发勇，系该司员工。委托诉讼代理人：谢献星，系该司员工。被告（反诉原告）：中山市酷萃食品科技有限公司，，住所地广东省中山市三乡镇白石村文华中路****统一社会信用代码91442000MA52PKN21C。法定代表人：黄慧，职务总经理。委托诉讼代理人：汤仁盼，广东丰邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彩珍，广东丰邦律师事务所律师。原告中山彩乐文化传媒有限公司（以下简称彩乐公司）诉被告中山市酷萃食品科技有限公司（以下简称酷萃公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年3月30日和2020年4月27日组成合议庭公开开庭进行审理。原告彩乐公司的法定代表人赵项菲及委托诉讼代理人颜发勇、谢献星，被告酷萃公司的委托诉讼代理人汤仁盼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彩乐公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方于2018年11月14日签订的《租赁合同》及于2019年3月5日签订的《租赁合同补充协议》因被告的根本性违约而解除，且被告应将涉案租赁物按照合同约定的标准交还原告；2.被告向原告支付拖欠的租金119840元、管理费60960元、水电费25492.45元，合计206292.45元（上述金额均为暂计，该金额计算至被告实际交还涉案租赁物之日止）；3.被告向原告支付滞纳金46695.86元（以各月拖欠的款项为基数，按日利率3%，分别自欠费当月11日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年12月31日为46695.86元）；4.被告向原告支付违约金89880元（厂房租金29360元/月+宿舍租金600元/月×3个月）；5.被告向原告支付律师费5143.02元。以上款项合计348011.34元。事实和理由：原告与被告于2018年11月14日签订《租赁合同》，约定原告将位于中山市******************整栋厂房出租给被告作为工厂使用。被告每月5日向原告支付租金及管理费等，如逾期超过五日，每逾期一日，被告则按日利率3%的标准支付滞纳金，同时约定被告逾期付款超过一个月，则构成根本性违约，原告有权单方解除合同并没收被告保证金，同时有权要求承担相当于三个月租金的违约金。又于2019年3月5日，原、被告双方签订《租赁合同补充协议》，约定被告以600元/月的标准租赁原告宿舍一间。合同签订后，原告按约将租赁厂房、宿舍交付给被告使用，被告亦一直使用至今。但被告经常未在合同约定的时间内支付租金、管理费及水电费等款项，且自2019年5月份开始，一直未按约支付各项款项，截止至2019年12月31日，被告尚拖欠原告款项合计252988.31元。后经原告多次催收，被告仍拒绝支付上述款项。被告长期拖欠租金、管理费及水电费等款项的行为，已构成根本性违约。因此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。原告彩乐公司就其主张的事实及诉讼请求向本院提交了如下证据：1.租赁合同（日期为2018年11月14日）；2.租赁合同补充协议（日期为2019年3月5日）；3.被告营业执照及法定代表人身份证复印件；4.彩乐文化园区费用通知单1张；5.合同解约协议书；6.退租申请；7.彩乐文化园区费用通知单2张；8.微信聊天记录截图2张；9.照片2张。被告酷萃公司辩称：一、本案中，酷萃公司同意本案起诉之日为合同解除，但双方对导致租赁合同的解除均存在过错。酷萃公司因于2019年9月份出现资金状况，未能及时支付该月的租金及管理费，现酷萃公司愿意支付该月的租金及管理费等。但自2019年10月13日开始，彩乐公司采取断水断电的方法，导致酷萃公司无法正常生产，处于停工状态。后双方为解决目前困境进行协商，欲搬出机器设备，避免双方损失扩大。直到2019年12月底，彩乐公司将涉案厂房房门锁住，不允许酷萃公司搬走厂房设备，导致双方损失继续扩大。即便是酷萃公司未能按时支付2019年9月份的租金，但双方仍处于租赁期限内，彩乐公司应按约履行合同义务，向酷萃公司提供符合生产生活需要的租赁物和租赁条件。可见2019年10月13日之后，彩乐公司断水断电及锁门的行为已构成违约，恳请法院考虑该情况，要求彩乐公司立即返还厂房设备等财产，如彩乐公司坚持不允许搬运，酷萃公司将进一步追究损失。二、酷萃公司仅同意支付2019年9月1日至10月13日期间产生的租金、管理费、水电费，不同意支付2019年10月13日至合同解除之日的费用。首先，基于2019年10月13日之后，彩乐公司对涉案厂房采取断水断电及锁门的行为，导致酷萃公司未能正常使用符合要求的租赁物，亦未享受到租赁物带来的利益，更未享受到彩乐公司提供的管理服务，故酷萃公司无需支付2019年10月13日至合同解除之日的租金、管理费、水电费。其次，彩乐公司采取消极措施导致酷萃公司无法正常生产经营，不断扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，彩乐公司未采取合理措施进行减损，不得就扩大的损失要求赔偿，即应由彩乐公司对扩大的损失承担责任。此外，酷萃公司并未在2019年10月13日之后进行生产经营，则不需要支付任何水电费。三、彩乐公司同时主张的滞纳金、违约金属于重复要求赔偿，且要求的违约金大于其实际损失，此外，考虑彩乐公司的过错行为，法院应当将违约金予以调整。理由如下：1.滞纳金和违约金分别属于两个不同的法律概念，但两者都是对非违约方因违约方违约所造成损失的赔偿，二者存在重叠，故彩乐公司既要求支付违约金，又要求支付滞纳金，属于重复要求赔偿。2.如仅基于酷萃公司2019年9月1日至10月13日期间未缴纳的租金，彩乐公司的实际损失根本不可能很大，后彩乐公司采取消极措施，导致租赁合同无法履行，致使损失扩大。因此，根据过错责任，酷萃公司认为双方的违约责任应调整为各自承担50%为宜。四、如果法院支持彩乐公司主张违约金的诉求，酷萃公司愿意在过错范围内承担合理的违约责任，支付相应的违约金，但彩乐公司应当返还答辩人缴纳的厂房保证金和宿舍保证金。本案中，酷萃公司仅未按期支付2019年9月份租金，但彩乐公司采取消极措施予以处理，现彩乐公司既主张支付违约金、滞纳金，又主张返还保证金，获利巨大，严重超出合理赔偿范围。因此，酷萃公司愿意在合理范围内承担违约责任，并有权要求返还保证金。五、酷萃公司不同意支付彩乐公司主张的律师费，因双方未约定也未有法律依据，且彩乐公司没有提供任何证据证明其损失，因此彩乐公司的主张无事实与法律依据。综上所述，请求法庭查清事实，公正裁决，支付酷萃公司的合理诉求。被告酷萃公司就其答辩向本院提交了如下证据：1.租赁合同、租赁合同补充协议、中国建设银行个人账户支出交易明细；2.证人证言、证人身份证复印件、劳动合同。反诉原告酷萃公司向本院提出以下反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告于2018年11月14日签订的《租赁合同》于2019年12日31日解除；2.反诉被告向反诉原告返还保证金135600元（其中厂房租赁保证金133800元，宿舍租赁保证金1800元）。事实和理由：反诉原告因2019年9月份出现资金状况，导致未能及时支付该月租金及管理费。现反诉原告愿意支付2019年9月份的租金及管理费等。实际上，于2019年10月13日，反诉被告采取断水断电的措施，导致反诉原告无法进行正常生产，处于停工状态，致使反诉原告经营恶化。后反诉原告为解决目前困境，与反诉被告进行协商，欲搬出机器设备，避免双方损失扩大。直到2019年12月底，反诉被告将涉案厂房房门锁住，导致租赁物彻底无法使用。现反诉被告于2019年12月31日向法院起诉要求解除双方签订的租赁合同，反诉原告亦同意于该日解除租赁合同，请求法院予以确认。根据本案双方的过错责任及实际损失大小，请求法院合理酌定违约责任及违约金数额，反诉原告愿意在法院确定的范围内承担违约责任，支付相应的违约金。据此，反诉被告已通过违约责任得到合理补偿，故反诉原告有权要求反诉被告返还相应的保证金，以保证公平合理，维护反诉原告的合法权益。庭审时，反诉原告向本院补充说明，鉴于反诉被告在2019年12月30日将涉案厂房房门锁了，不允许反诉原告出货及生产经营，现反诉原告在反诉被告厂房内有大量的成品存货以及原材料，上述存货及材料因为属于食品种类，目前已经出现过期、变质的情况，反诉原告保留因反诉被告原因导致上述损失的追偿权利。反诉原告酷萃公司就其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据与其在本诉中向本院提交的证据一致。反诉被告彩乐公司辩称：一、同意双方签订的《租赁合同》于2019年12月31日解除。二、彩乐公司依法无需向酷萃公司退还保证金135600元。《租赁合同》第十四条明确约定，如酷萃公司逾期一个月未支付租金及水电费等，彩乐公司有权单方解除合同并没收酷萃公司缴纳的保证金。实际上，酷萃公司自2019年5月份开始未按时支付租金及水电费等，后经彩乐公司多次催收未果，彩乐公司便于2019年12月31日向法院起诉要求解除合同。因此，彩乐公司无需向酷萃公司退还保证金135600元。三、彩乐公司不存在任何违约行为，酷萃公司反诉状中陈述的情况与事实不符。1.关于停电问题：停电并不是彩乐公司单方面行为。2019年10月14日停电之前，酷萃公司事实上已经处于停产状态。后彩乐公司明确向酷萃公司表示不再帮其垫付水电费，对方知晓并同意。且根据双方签订的《租赁合同》，明确注明水电费采用预付方式，即用水用电须先行充值才能使用。彩乐公司曾为酷萃公司垫付水电充值款，后多次催收未果，便不再垫付，余额用尽后供水供电系统自动对酷萃公司进行断水断电。2.关于锁门问题：基于酷萃公司股权原因，公司生产已停摆，需与股东理清后再支付账款。后应酷萃公司法定代表人胡望军关闭生产场所，并加锁保证酷萃公司设备安全。疫情期间，胡望军夫妇欲利用厂房生产口罩，均能正常进入涉案厂房。综上，酷萃公司认为断水断电及锁门的措施是彩乐公司单方实施并导致其无法正常生产的陈述与事实严重不符。四、其他需要说明的情况。彩乐公司起诉后，酷萃公司的法定代表人胡望军向彩乐公司表示愿意承担支付租金等费用的责任并承诺按时支付该费用。后经彩乐多次催收，酷萃公司均以各种理由拒不支付。酷萃公司多次骗取彩乐公司的信任，均承诺愿意承担支付租金等费用的责任，直至目前仍不了了之。反诉被告彩乐公司就其抗辩及陈述向本院提交的证据与其在本诉中向本院提交的证据一致。本院经审理认定事实如下:当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1.对于本诉原告提供的证据4，本诉被告对该证据有异议，但是不能提供证据予以反驳，所以本院对该证据予以采信。2.对于本诉原告提供的证据5、证据6，因本诉被告对该组证据有异议，并且该组证据形式要件不完整，所以本院对该组证据均不予支持。3.对于反诉原告提供的证据2，反诉原告对该组证据有异议，但是不能提供证据予以反驳，所以本院对该组证据均予以采信。2018年11月14日，彩乐公司与酷萃公司签订了《租赁合同》，双方签字并盖章。该租赁合同对租赁项目、租赁期限、租金、保证金及费用（水电费、电话费、网络费）、付款方式、房产交付、违约责任等事宜进行了约定，其记载的主要内容为“……彩乐公司（甲方）同意将位于中山市*************整栋房产出租给酷萃公司（乙方）使用，该房产使用目的食品产品设计、生产、展示等事宜……乙方租赁厂房总计价面积约2236.73平方米，该面积不包含园区设施设备的公摊面积……租赁期限为2018年11月15日至2021年11月14日，其中免租期自2018年11月15日至2019年1月26日，供甲、乙双方进行准备工作，因乙方无需支付免租期租金，但须缴纳园区管理费和水电费费用……租赁物每月租金和每月管理费共计44600元（含普通发票税），乙方须在签订本合同后5个工作日内支付首月租金，租赁物每两年上调8%，即（1）本合同自2019年1月27日至2020年11月14日每月租金29360元，每月管理费（含物业税）15240元，每月租金和每月管理费共计44600元。（2）本合同自2020年11月15日至2021年11月14日每月租金31720元，每月管理费16448元，每月租金和每月管理费共计48168元。乙方须在签订本合同后3个工作日内支付首月租金和管理费，以后将于每月5日前预收当月租金和管理费，逾期5天后计收每日3‰之滞纳金。乙方应在签订本合同后5个工作日内缴交保证金133800元，甲方出具相应收据……甲方于2018年11月17日向乙方交付房产。房产交付后5个工作日内无书面异议的，视为房产符合本合同要求……乙方有下列情形之一的（即乙方逾期1个月未支付租金或者水电其他费用的……等），甲方有权单方解除本合同并没收乙方所缴付之保证金，以及要求乙方支付相当于解约时3个月的租金作为违约金；如因此造成甲方损失的（包括但不限于出租期间的损失），乙方亦应承担一切赔偿责任。如乙方有欠付租金或者其他费用的，乙方仍应负责清偿。于乙方清偿积欠费用或赔偿甲方损害前，甲方有权留置乙方放置于房产内的等值的财产……”2019年3月5日，彩乐公司与酷萃公司又签订了《租赁合同补充协议》，其协议对租赁项目、租赁期限、租金、保证金、水电费用等进行了约定，该协议记载的主要内容为“彩乐公司（甲方）将生活区A栋321室共计1间宿舍租赁给酷萃公司（乙方）使用……租赁期限为2019年3月5日至2021年11月14日……宿舍租金（含普通租赁税）共计人民币600元，乙方应在签订本补充协议后3个工作日内补缴交保证金人民币1800元，甲方出具相应收据。按实际计量度数单价1.15元/度收取，用电单价根据供电公司调节而变动。按实际计量吨数单价5.5元/吨收取，用水单价根据供水公司调节而变动……”酷萃公司已交付中山市*************整栋房的保证金133800元和生活区A栋321室的保证金1800元，以上共计135600元。另查明，酷萃公司从2019年9月1日起至2019年12月31日拖欠中山市*************整栋房产的租金119840元、管理费60960元和生活区A栋321室的租金2400元、水电费19129.34元，以上共计199929.34元。彩乐公司于2019年12月31日已经对涉诉租赁物加锁，其涉诉租赁物已在其控制范围之内。酷萃公司从2019年10月13日开始因未缴纳水电费而停电停产。本院认为，本诉原告彩乐公司与本诉被告酷萃公司于2018年11月14日签订的《租赁合同》及2019年3月5日签订的《租赁合同补充协议》均是双方真实意思表示，其合法有效。现因酷萃公司拖欠租金及管理费至起诉之日已达四个月之久，其属根本性违约，彩乐公司于2019年12月31日提出要求解除上述两个合同，并且酷萃公司亦同意解除，因此彩乐公司与酷萃公司于2018年11月14日签订的《租赁合同》及2019年3月5日签订的《租赁合同补充协议》均于2019年12月31日解除，酷萃公司应支付从2019年9月1日起至2019年12月31日期间拖欠彩乐公司的租金119840元、管理费60960元以及水电费19129.34元，以上共计199929.34元。因此本院对于本诉原告要求本诉被告支付拖欠的租金119840元、管理费60960元、水电费25492.45元，合计206292.45元诉求中的199929.34元予以支持，超出部分不予支持，而且涉诉租赁物已经在本诉原告的控制之下，因此本院对于本诉原告要求本诉被告对于上述费用支付到实际交还涉诉租赁物之日止的诉求以及要求本诉被告将涉诉租赁物交还本诉原告的诉求均不予支持。关于本诉原告要求本诉被告向其支付滞纳金46695.86元的诉求，因本诉原告已经约定了违约金，所以本院对该诉求不予支持。关于本诉原告要求本诉被告支付违约金89880元的诉求，根据双方合同约定的违约责任条款，本诉被告应支付本诉原告违约金89880元，因此本院对于本诉原告要求本诉被告支付违约金89880元的诉讼请求予以支持。关于本诉原告要求本诉被告支付律师费5143.02元的诉讼请求，因双方没有对律师费进行约定，并且本诉原告亦没有提供律师费发票，因此本院对本诉原告的该诉求不予支持。关于反诉原告要求反诉被告返还保证金135600元（其中厂房租赁保证金133800元，宿舍租赁保证金1800元）的诉求，因为反诉原告已经向其支付了保证金135600元，并且已经承担了支付违约金的违约责任，所以本院对于反诉原告要求反诉被告返还保证金135600元的诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百十一二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告中山彩乐文化传媒有限公司与被告中山市酷萃食品科技有限公司于2018年11月14日签订的《租赁合同》和于2019年3月5日签订的《租赁合同补充协议》均于2019年12月31日解除；二、被告中山市酷萃食品科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山彩乐文化传媒有限公司支付2019年9月1日起至2019年12月31日止的租金、管理费、水电费共计199929.34元；三、被告中山市酷萃食品科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山彩乐文化传媒有限公司支付违约金89880元；四、反诉被告中山彩乐文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内返还反诉原告中山市酷萃食品科技有限公司支付的保证金135600元；五、驳回原告中山彩乐文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6520元（原告已预交），由原告中山彩乐文化传媒有限公司负担873元，由被告中山市酷萃食品科技有限公司负担5647元（被告应在支付上述款项时将应承担的案件受理费5647元一并迳付原告）。反诉案件受理费3012元，减半收取1506元（反诉原告已预交），由反诉被告中山彩乐文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  章 枢人民陪审员  黄广正二〇二〇年六月三十日书 记 员  陈绮靖林雷