重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终1527号上诉人（原审原告）：谢阅，女，苗族，1983年8月21日生，住重庆市彭水县。委托诉讼代理人：冯江飞，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：张树，男，汉族，1991年1月15日生，住重庆市江津区。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司南岸区福红路一分公司，住所地重庆市南岸区南坪福红路****，统一社会信用代91500108MA5ULRLL71。负责人：古承，经理。委托诉讼代理人：谭小玲，公司员工。上诉人谢阅、张树及原审第三人重庆到家了网络科技有限公司南岸区福红路一分公司（以下简称到家了公司）因房屋买卖合同纠纷一案，谢阅及张树均不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢阅上诉请求：撤销原判，改判支持谢阅的一审诉讼请求。主要理由：1.谢阅与张树在到家了公司介绍下，签订了《房屋买卖合同》。尔后，谢阅按照合同约定多次要求张树支付首付款用于涉案房屋解押，要求张树全面履行合同，但张树以各种理由拖延。2018年11月10日，张树通过微信明确告知谢阅不再履行该《房屋买卖合同》。故张树已构成违约。2.合同明确约定，张树银行按揭没有通过应全款支付购房款，谢阅要求张树支付解押款符合合同约定。张树辩称：我买房子时就告诉业主是贷款买房，在审批贷款过程中，银行告知我要结清之前房子的贷款才能放款，我就一直跟谢阅联系，也让谢阅一边卖房子一边等待我银行审批下来。我并未违约。上诉人张树上诉请求：撤销原判第二项，改判张树不承担违约金。主要理由：张树并未违约，张树自愿承担2万元并非支付违约金，而是张树考虑到双方在按合同履行期间因银行原因造成合同迟迟不能履行，给谢阅带来了困扰，表示抱歉而做出的安慰意思表示，该意思表示系在谢阅退还5万元定金的前提下以定金冲抵2万元，谢阅应退还张树3万元，并非另行向谢阅支付2万元。谢阅辩称：张树已经构成违约，在贷款未获批准的情况下，张树应当全款支付购房款，但张树并未按照约定全款支付购房款，还明确告知谢阅不再履行合同，要解除合同。张树只是想少支付违约金，在上诉时又提出不构成违约，其陈述相互矛盾。谢阅一审请求：1.解除谢阅与张树签订的房屋买卖合同。2.张树支付谢阅违约金33.6万元。3、诉讼费由张树承担。一审法院查明：2018年8月23日，谢阅（甲方）与张树（乙方）和到家了公司（丙方）签订《存量房交易文件》（包括交易各方及房屋留存信息表、房屋买卖合同、居间服务合同、交易服务合同、物业交割清单、风险与责任承担告知书、房屋交易流程），约定乙方购买甲方所有的位于重庆市南岸区房屋及车位，建筑面积90.33平方米，成交价1680000元（包含车位价格）。付款方式为：乙方合同签订当日交付5万元作为定金。乙方交付首付款47万元用于该房屋解押。首付款29万元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付给甲方。乙方银行按揭贷款86万元由放贷银行直接支付给甲方。尾款10000元，由乙方于甲方交付该房屋时支付。该房屋已抵押，甲方应于过户之前办理完成解押手续、自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件。解押方式为乙方资金解押，乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于该房屋解押。乙方交付房款前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押。合同第十一条违约责任第（一）项逾期付款违约责任第2款约定，乙方逾期付款超过15日，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。上述合同签订后，张树按约支付了定金5万元。就合同后续履行情况，根据双方举示的微信聊天记录可以看出，谢阅是以小孩出国急需钱为由卖房，因不能保证在10月底前完成交易，谢阅提出过不卖房，退还张树定金等，张树经与家人协商后同意退房，但谢阅又要求继续履行合同。之后，张树因名下有其他贷款需要结清，故其贷款审批迟迟未通过，双方又对房屋是否继续交易多次进行协商，张树曾提出过定金不退，另行赔偿谢阅3万元。谢阅未同意，要求除定金外，张树应另行赔偿7万元，最终双方协商未果，谢阅遂以张树逾期付款为由诉至一审法院。一审法院认为，谢阅与张树及到家了公司签订的《存量房交易文件》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。从合同履行情况看，谢阅与张树就合同是否履行以及如何履行一直在进行协商，张树虽然在办理银行按揭时存在障碍，但谢阅现在并无证据证明银行已经明确拒绝了张树的按揭审批，且银行按揭审批的流程和所需的资料以及审批时间也非张树所能掌控。根据合同约定，张树支付解押款应在其贷款审批通过之后，故谢阅要求张树付款的条件并未成就。谢阅以张树逾期付款为由要求解除合同的理由不能成立，但因张树已同意解除合同，此应视为双方协商一致解除，一审对此予以确认。谢阅要求张树支付违约金的诉讼请求，不符合合同约定。张树虽提出过定金不退，另行赔偿谢阅3万元，但此仅为协商过程中的意思表示，现张树在庭审中仅自愿承担违约金2万元，系张树对自身权利的处分，一审对此予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除谢阅与张树于2018年8月23日签订的《房屋买卖合同》。二、张树于本判决生效之日起十日内支付谢阅违约金20000元。三、驳回谢阅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3170元，由谢阅负担2870元（已缴纳）。由张树负担300元（此款已由谢阅垫付，张树于判决生效后直接支付谢阅）。二审中，双方当事人均未举示新的证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，谢阅与张树签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。双方在合同中约定张树银行按揭贷款申请未能通过，应全款购买交易房屋，但在履行过程中，张树因贷款未能通过银行审批，向谢阅表示不能购买谢阅的房屋，直至谢阅提起本次诉讼要求解除双方的买卖，张树仍未向谢阅支付剩余购房款，已构成违约。对谢阅请求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。因张树违约，还应承担相应的违约责任。合同约定，张树逾期付款违约导致合同被解除的，张树应承担房屋成交价20%的违约金，现张树提出只愿承担2万元违约金的请求不符合合同约定，但本院也注意到张树希望本院调低违约金的意思表示，结合张树在合同履行过程中与谢阅积极协商的态度、违约发生的原因及时间，同时考虑谢阅在与张树协商时曾提出的“定金不退，再赔7万元”的意思表示，本院认为，谢阅在张树违约发生后，已认可12万元足以弥补其损失，故本院酌定调整违约金为12万元。对谢阅超过12万元部分的诉讼请求，本院不予支持；对张树的上诉请求，本院不予支持。原判认定双方系协商一致解除《房屋买卖合同》有误，本院予以纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初286号民事判决第一项，即“解除谢阅与张树于2018年8月23日签订的《房屋买卖合同》”。二、变更重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初286号民事判决第二项为“张树于本判决生效之日起十日内支付谢阅违约金120000元（抵扣张树已经支付的50000元定金，张树还应向谢阅支付70000元）”。三、撤销重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初286号民事判决第三项。四、驳回谢阅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3170元，由谢阅负担2000元，由张树负担1170元；二审案件受理费6340元，由谢阅负担4000元，由张树负担2340元（一审案件受理费由谢阅全部预缴，二审案件受理费谢阅预缴6340元、张树预缴600元，张树还应负担的费用为2910元，此款由张树在支付违约金时一并向谢阅支付；谢阅预缴的6340元本院仅退还600元，其余不予退还）。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  黎 明二〇二〇年七月十五日法官助理  李家兴书 记 员  李德桥