河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初5036号原告：兴业银行股份有限公司郑州分行，营业场所郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈顿广场14号楼，统一社会信用代码91410100766233967R。负责人:刘健，行长。委托诉讼代理人:朱康宁，河南昊中律师事务所律师。委托诉讼代理人:王宁，河南昊中律师事务所实习律师。被告：苏振动，男，1991年6月14日出生，汉族，住河南省睢县。被告：郑州茗业房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇学府路南侧、轩辕路东侧林溪湾，统一社会信用代码9141018409705408X1。法定代表人：王旭东，财务经理。委托诉讼代理人：李黔，河南久灵律师事务所律师。原告兴业银行股份有限公司郑州分行诉被告苏振动、郑州茗业房地产开发有限公司(以下简称“茗业房地产公司”)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱康宁、王宁，被告茗业房地产公司委托诉讼代理人李黔到庭参加诉讼，被告苏振动经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告苏振动立即偿还原告借款本金360460.76元、利息（含罚息）1309.70元，本息合计361770.46（利息暂计至2020年1月1日），以后依合同约定连续计算至本息全部清偿完毕为止；2、判令原告有权对被告苏振动抵押的位于新郑市××镇中原工学院东侧、新老107连接线北侧翰林华府2号楼1单元1102号房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。3、判令被告郑州茗业房地产公司对偿还上述借款本金及利息承担连带保证责任；4、本案诉讼费、保全费及其他实现债权的费用由被告承担。事实与理由:2016年11月15日，被告苏振动因购房向原告申请个人购房贷款，原告与被告苏振动、保证人茗业房地产公司签署《个人购房抵押(保证)借款合同》一份。合同约定被告苏振动向原告借款人民币380，000元，借款期限为360个月，自2016年11月15日至2046年11月15日止。利率为人民银行贷款同期限档次基准利率乘以0.9，按年浮动；等额本息偿还，每月1日及借款到期日为还款日；保证人茗业房地产公司对上述借款提供阶段性连带责任保证；同时被告苏振动所购位于新郑市××镇翰林华府2号楼1单元1102号房屋为该笔借款提供抵押担保。被告苏振动至今未取得所购房屋的房屋所有权证书。上述合同签订后，2016年12月12日原告依约向被告苏振动发放贷款380,000元，该笔借款发放后，被告苏振动未按合同约定的时间和数额还款。截止2020年1月1日，被告苏振动尚欠原告借款本金360460.76元、逾期利息（含罚息）1309.70元，本息合计361770.46元。按合同约定，被告苏振动未按借款合同约定还本付息，原告有权要求苏振动提前归还全部借款本息及相关费用，有权要求保证人承担连带保证责任，并有权要求被告依约承担原告实现债权的费用。被告茗业房地产公司辩称：一、原告要求答辩人承担连带清偿责任无事实、法律依据。1、本案系预购商品房贷款抵押纠纷，开发商商品房预售和购房人预购商品房抵押贷款是房地产开发商阶段性担保的前提条件，答辩人之所以提供阶段性担保，实质在于对其开发建设的商品房能否如期竣工提供保证，一旦答辩人开发的商品房如期竣工验收交付，取得商品房的抵押担保权利的物权登记条件，保证责任应免除。2、答辩人开发的涉案房屋已完成预告登记，并办理了预购商品房抵押权预告登记，已全面履行义务，不应承担保证责任。二、本案债权既有借款人物保又有答辩人阶段性担保，依据《物权法》第一百七十六条、第一百九十四条第二款，《担保法》第二十八条、《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款之规定，原告应先行使涉案房产的物权，直接要求答辩人承担保证责任无依据。三、受疫情影响，开发公司和购房户举步维艰，原告应支持小微企业发展，提起诉讼不符合现行法治理念，希望法院充分考虑现实情况，妥善解决涉案纠纷，综上，答辩人不应承担连带清偿责任，原告诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告苏振动未到庭答辩亦未举证、质证。经审理查明：1、2016年11月15日,原告(债权人、抵押权人)与被告苏振动(主债务人、抵押人)、茗业房地产公司(保证人)签订编号为461647984101000的《个人购房抵押(保证)借款合同》一份，约定：被告苏振动因购房向原告申请借款，借款金额为人民币叁拾捌万元整；借款期限为360个月，自2016年11月15日至2046年11月15日止；借款利率等于央行人民币贷款基准利率相同期限档次乘以系数0.9，利率浮动方式按年浮动,利率调整日为自借款发放之日起每个公历年的第壹天；如借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；借款偿还釆用固定日还本付息的方式,自借款发放次月起每个公历月的1日及借款到期日为还款日；债务人不按本合同规定按时偿还借款本息构成违约,原告有权解除借款合同,要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用;保证人对上述借款提供阶段性连带保证责任,即如果债务人已办妥房屋所有权证和以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续,则自债务人将房屋的抵押权利凭证正本等交由原告收执之日起,保证人的保证责任解除;保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等内容。兴业银行股份有限公司郑州分行借款借据载明，借款人苏振动，借款金额380000元，借款日期2016年12月12日,被告苏振动签字确认。3、原告提交的个人贷款还款明细查询单显示：被告苏振动自2018年12月开始连续多次逾期还款，截止到2020年6月1日，被告苏振动尚欠原告借款本金356945.92元、逾期利息（含罚息）0元。本院认为：原告与被告苏振动、茗业房地产公司签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》,系各方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,本院予以确认。原告依约发放贷款后,被告苏振动未按约定履行还款义务,已构成违约,且违约行为开始于疫情发生前，应承担违约责任。对原告要求被告苏振动依照合同约定偿还借款本金、利息(含罚息)的诉讼请求,本院予以支持。被告茗业房地产公司作为被告苏振动的保证人向原告提供阶段性连带保证责任担保,依据合同约定,如果被告苏振动已办妥房屋所有权证和以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自被告苏振动将该房屋的抵押权利凭证正本等交由原告收执之日起,被告茗业房地产公司的保证责任解除，现该解除条件尚未成就，被告茗业房地产公司的保证责任未能免除,涉案房屋仅办理了预告登记，预告登记不能享有现实的抵押权效力，故被告茗业房地产公司据此辩称其不应再承担保证责任，本院不予认可。被告茗业房地产公司对被告苏振动的上述债务承担连带保证责任后,有权向被告苏振动追偿。涉案房屋暂未办理抵押权证，原告不享有现实的抵押权，原告主张对涉案房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下：被告苏振动向原告兴业银行股份有限公司郑州分行偿还借款本金356945.92元(利息、罚息暂计算至2020年6月1日为0元,自2020年6月2日起至借款本息全部清偿完毕之日止的利息、罚息，以未还本金为基数按照合同约定计算,以年利率24%为限)于本判决生效后十日内履行完毕；被告郑州茗业房地产开发有限公司对上述借款承担连带保证责任，其承担保证责任后,有权向被告苏振动追偿。驳回原告兴业银行股份有限公司郑州分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3363元，保全费2329元，由被告苏振动、郑州茗业房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决,可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份,上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费,并将缴费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。审判员  薛冰二〇二〇年七月二十七日书记员  石鹏