广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1257号原告（反诉被告）：广州市普通广告发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区岗口街**自编**铺。法定代表人：何智芸，职务：董事长。委托诉讼代理人：张旭宇，男，1974年10月23日出生，汉族，住湖南省攸县，系公司的股东。被告：广州市荔湾区冲口街坑口股份合作经济联合社，，住所地广州市荔湾区花地大道中**芳村金融大厦**法定代表人：李展翔，职务：副社长。被告（反诉原告）：广州坑泉物业管理有限公司，住所，住所地广州市荔湾区花地大道中路******div>法定代表人：陈树彬，职务：总经理。两被告共同委托诉讼代理人：叶仕容，广东诚公（龙华）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：何林健，广东诚公（龙华）律师事务所实习人员。原告广州市普通广告发展有限公司(反诉被告，以下简称普通广告公司)与被告广州市荔湾区冲口街坑口股份合作经济联合社（以下简称坑口联社）、广州坑泉物业管理有限公司（反诉原告,以下简称坑泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。普通广告公司委托诉讼代理人张旭宇，坑泉公司法定代表人何树彬，坑口联社和坑泉公司共同委托诉讼代理人叶仕容、何林健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。普通广告公司向本院提出诉讼请求：1.判令坑口联社履行租赁合同并及时恢复供水、供电的正常使用；2.判令坑泉公司免除我司2020年1月至5月份租金和其他费用合计人民币21665元；3.判令坑口联社赔偿我司损失费5万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：坑泉公司以我司拖欠租金、水电费和其他费用合计27102.3元为由，于2020年1月2日单方面严重违法违规操作，对我司办公场所采取停水电处理，严重侵犯我司合法权益，此行为直接造成我司巨大经济损失。事实上我司一直都正常按时足额缴纳租金、水电费和其他费用的，恳请法院依法查明事实，判决坑口联社履行合同及赔偿我司损失。坑口联社辩称，我方并非案涉租赁合同的缔约方，我方与普通广告公司不存在任何合同关系，根据合同的相对性原理，其无权要求我方承担合同责任，应当驳回其全部诉讼请求。坑泉公司辩称，请求法庭驳回普通广告公司的全部诉讼请求，理由如下：双方在2018年发生纠纷，诉至法院，当时我方主张解除合同，普通广告公司主张继续履行合同，因此我方每个月在收到租金后均进行了退款，后来法院判决双方继续履行合同，故普通广告公司理应在判决生效之后，将争议期间退回的租金支付给我方。我方一直有向对方追讨，但其一直拖欠不支付，因此我方才根据合同的约定在2020年1月采取了停水停电措施。此事是普通广告公司严重违约在先，其向我方请求赔偿和追究法律责任无合同和事实根据。同时，原告的诉讼请求也无证据支持，因此请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。据此提出反诉请求：1.判令普通广告公司向坑泉公司支付2019年7月起暂计至2020年2月29日期间拖欠的租金、水电费用和其他费用合计35953.9元；2.判令普通广告公司向坑泉公司支付2019年7月31日起暂计至2020年2月29日的滞纳金合计23008.07元；3.判令普通广告公司承担本案诉讼费。普通广告公司对坑泉公司的反诉请求辩称：一、我司已经全额支付了2019年6月至2020年1月的租金；二、因为疫情时期，被告单方面严重违约，给我司造成了严重的损失，理应赔偿。其余意见与我方诉状的事实与理由一致。经审理查明，广州市芳村区（现为荔湾区）沙涌青紫大街41号房屋是坑口联社（原广州市芳村区冲口街办事处坑口村村民委员会）的物业。该房屋的《集体土地房产证》记载：房屋的建筑面积为420.63平方米，用途为厂房。坑泉公司是坑口联社独资成立的物业管理公司。2018年5月3日坑泉公司（出租方、甲方）与普通广告公司（承租方、乙方）签订《荔湾区坑口联社厂房租赁合同》约定：甲方将位于广州市荔湾区沙涌青紫大街41号自有厂房及其附属设施使用权（建筑面积210.63平方米）出租给乙方作工厂使用，租赁期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止。每月租金4213元，应于25-30日前支付当月租金及上月水、电费用。凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金6‰计算。乙方有违约行为如拖欠租金及其它费用一个月以上的，甲方有权对厂房停水停电及收回乙方使用的厂房并解除合同，如因此造成的一切损失则由乙方负责。停水停电期间本合同继续执行，并限期追回拖欠款项和扣押物品。普通广告公司与坑泉公司签订合同后，坑泉公司将案涉场地交付给普通广告公司使用。2020年1月2日，坑口联社向普通广告公司发出通知：“2019年12月31日止，贵租户已拖欠我坑口联社租金水电费和其他费用合计27102.3元。联社经已多次催款，贵司仍未能清缴，现我联社根据租赁合同的相关内容，对贵公司采取停止水、电处理。”自2020年1月2日起，坑泉公司对案涉场地停水停电。庭审中，普通广告公司与坑泉公司均表示不要求解除《荔湾区坑口联社厂房租赁合同》。庭审后，本院组织双方协商，坑泉公司表示只要普通广告公司能交纳2019年7月至12月租金及管理费合计25998元，其就能对案涉场地恢复水电。普通广告公司也表示同意上述意见，但至今未交纳相关费用，坑泉公司至今亦未恢复水电。2019年2月，普通广告公司与坑泉公司因合同履行问题发生争议，诉至法院，本院于2019年7月30日作出（2019）粤0103民初1968号民事判决书，判决双方继续履行合同。双方均未上诉，该案现已生效。另查明，普通广告公司于2018年12月5日-2019年12月21日期间向坑泉公司转账支付租金（含垃圾处理费）合计77994元（4333元×18个月）。坑泉公司称因双方在2018年发生纠纷，因此，自2018年11月开始，普通广告公司转账支付的租金均予以退回，至2019年6月合计退款43333元（扣除4333元×10个月），普通广告公司缴纳的其他月份租金抵扣2018年11月至2019年6月租金，故其尚欠2019年7月至2020年2月租金未付，并提交了中国工商银行业务回单予以证明。庭审中，双方确认每月4333元包含每月租金4213元及垃圾处理费120元。坑泉公司提交了《普通广告2018年12月-2019年水电用量统计》，拟证明普通广告公司拖欠2019年8月至2019年12月水电费1289.9元。庭审后，普通广告公司于2020年4月14日向坑泉公司转账支付水电费1289.9元。另外，坑泉公司还提交了其员工与普通广告公司代理人张旭宏的微信聊天记录截图及双方工作人员QQ聊天记录截图证明其多次催促普通广告公司支付拖欠的租金。微信聊天记录载显：2019年10月9日，坑泉公司员工发：“张总你好！请从速缴清4月到现在的费用，如果再不理会后果自负”；2019年12月3日发：“张总您好！你公司回了三个月租金过来，累计还差下半年的，请配合于本月25日前缴清”；2019年12月23日发：“普通广告截止到2019年12月22日，尚欠27102.3元，其中6个月租金垃圾处理费合计25998元，水电费1104.3元”“烦请老板在12月25日前缴清，多谢配合工作”。张某回复“李总早上好，我司现在外应收款很难收到，导致经济困难，我另会想办法筹钱优先把贵社的费用结清”。QQ聊天记录截图载显坑泉公司工作人员催促普通广告公司缴纳租金、垃圾处理费及7-11月的水电费。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为，普通广告公司与坑泉公司签订的《荔湾区坑口联社厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。坑泉公司依约将涉案场地交付普通广告公司使用，普通广告公司也应依约向坑泉公司支付租金。根据双方提交的中国工商银行业务回单可知，自2018年12月起，尽管普通广告公司每月均有缴纳租金等费用，但坑泉公司亦有退回款项，且自2019年10月开始，坑泉公司也有向普通广告公司催缴租金，经核算，普通广告公司尚欠坑泉公司2019年7月至2019年12月合计6个月租金（含垃圾处理费）未付，普通广告公司应向坑泉公司缴纳拖欠的租金（含垃圾处理费）25998元。对原告未付的2020年1月1日至2020年5月31日的租金（含垃圾处理费）及是否应恢复水电问题，坑泉公司因普通广告公司欠交费用而在2020年1月份根据合同约定停水停电。本院认为，虽然合同约定普通广告公司欠交租金的情况下，坑泉公司可以停水停电，但坑泉公司未能收取2019年7月-12月租金，一方面是因为坑泉公司在普通广告公司每月交租后自行退回了租金，坑泉公司对此存在一定过失，另一方面是因为普通广告公司在坑泉公司催缴租金后仍未支付退还的部分租金，也存在一定过失。双方对该期间的租金有否缴纳发生了争议，进而导致坑泉公司采取停水停电措施要求普通广告公司缴纳租金。另，考虑到疫情影响，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，本院酌定对于2020年1月1日至2020年5月31日的租金（含垃圾处理费），普通广告公司应向坑泉公司按月租金60%的标准缴纳租金（含垃圾处理费）12999元，坑泉公司应给案涉场地恢复供水供电。关于水电费问题，普通广告公司在庭审后已经向坑泉公司支付了拖欠的水电费，本院予以确认。坑泉公司的该诉请已无事实依据，本院不予支持。关于坑泉公司要求普通广告公司支付逾期付款滞纳金问题，如前所述，普通广告公司未交纳2019年7月之后的租金等费用不能完全归责于普通广告公司，故对于坑泉公司要求普通广告公司支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。关于普通广告公司要求坑泉公司赔偿损失，如前所述，双方对案涉商铺被停水停电均存在过错，再者普通广告公司也未提交证据证明坑泉公司停水停电对其造成的损害，应承担举证不能的不利后果，普通广告公司要求坑泉公司赔偿停水停电期间的损失依据不足，本院不予支持。对于坑口联社是否应承担共同责任问题，因案涉场地出租人为坑泉公司，根据合同相对性原则，坑口联社并非合同相对方，普通广告公司要求坑口联社承担责任于法无据，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十六条的规定，判决如下:一、自本判决发生法律效力之日起，被告广州坑泉物业管理有限公司恢复对广州市荔湾区沙涌青紫大街41号自有厂房及附属设施（建筑面积210.63平方米）的供水供电；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，原告广州市普通广告发展有限公司向被告广州坑泉物业管理有限公司支付2019年7月至2020年5月止的租金38997元；三、驳回广州市普通广告发展有限公司的其余诉讼请求；四、驳回广州坑泉物业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费796元，由广州市普通广告发展有限公司负担；反诉案件受理费637元，由广州市普通广告发展有限公司负担263元，广州坑泉物业管理有限公司负担374元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  申婷婷二〇二〇年七月三十一日书记员  龙滋霖黄辉燕