文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0481民初2239号原告：耒阳市乐荟商业营运管理有限公司，住所地：耒阳市蔡子池街道办事处西关居委会金山城负**，统一社会信用代码：91430481MA4PD98J9J。法定代表人：王艺竹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：卜时彪，湖南衡州律师事务所律师。被告:曹**娇，女。被告：李国红，女。原告耒阳市乐荟商业营运管理有限公司（以下简称乐荟营运公司）与被告曹**娇、李国红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后,依法由审判员朱田生适用简易程序于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告乐荟营运公司的法定代表人王艺竹及其委托诉讼代理人卜时彪、被告曹**娇、李国红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求，请求判令：1、依法解除原告与两被告签订的金山城商铺-1087号及金山城商铺-1088号的《金山城minima11商铺租赁合同》，并由两被告向原告腾退金山城-1087号、-1088号商铺；2、两被告向原告支付拖欠的租金41262元[其中：金山城商铺-1087号的租金20280元（包括2019年1月1日到2019年12月31日免租期的），金山城商铺-1088号的租金20982元（包括2019年1月1日到2019年12月31日免租期的）]及后期租金（按约定租金标准从2020年5月1日起计算到商铺腾退之日止），并承担逾期付款的违约金；3、两被告向原告支付拖欠的物业管理费5694元（金山城商铺-1087物业管理费为2795元，-1088号的物业管理费2899及后期物业管理费（按约定物业管理费标准从2020年5月1日起计算到商铺腾退之日止）并承担逾期付款的违约金；4、两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：两被告就租赁原告经营管理的耒阳市金山城-1087号及-1088号商铺用于经营时尚女装，原告与被告于2018年9月13日分别签订了《金山城minima11商铺租赁合同》，合同约定：第一章乙方（两被告）的经营范围为：女装；第二章经营地点，租赁面积、租赁期。其中金山城-1087号商铺的建筑面积为13.45平方米，套内面积：6.63平方米；金山城-1088号商铺的建筑面积为13.91平方米，套内面积：6.86平方米。租赁期限均为：2019年1月1日至2021年12月31日；第三章税费及物业管理费,物业管理费包括：保安费、管理费、绿化清洁、物业维修维护费、中央空调使用费等，以建筑面积计算，每月每平方米16元，租金按季度缴纳，乙方应当提前10日缴纳下一季度物业管理费，其中金山城-1087号商铺的物业管理费为每月215元，金山城-1088号商铺的物业管理费为每月223元；第四章履约保证金、租金：1、租金收取方式：2019年1月1日起至2019年12月31日止，金山城-1087号商铺每平方米每月租金116元，金山城-1088号商铺每平方米每月租金116元（甲方承诺：给予乙方12个月经营免租期，免租期为本租赁年度的第1-12月），其中-1087号商铺每月租金1560元，全年为18720元；-1088号商铺每月租金1614元，全年为19368元。2020年1月1日起至2021年12月31日止，-1087每平方米每月租金为116元，-1088每平方米每月租金为116元；2、本协议签订后，乙方当日支付-1087履约保证金4680元，并预付2020年1月1日2020年3月31日租金4680元，支付-1088履约保证金4842元，并预付2020年1月1日2020年3月31日租金4842元；3、履约保证金若租赁期内乙方违反本协议，甲方不予退还，履约保证金不足以弥补甲方因此造成的损失时，乙方还应当据实赔偿损失；4、租金按季缴纳，乙方应当提前10天缴纳下季度租金，乙方拖欠租金、物业管理费及相关费用每日应当按照到期应付而未付款额的1％计算逾期付款违约金。同时甲方有权停止相关的服务，直至解除合同，收回出租的铺位；第五章铺位管理：本合同提前终止、解除、或届满时，甲方应按乙方正常营业使用时的房屋实际状态收回出租商铺。乙方应当在本合同到期终止（或提前解除）之日起10日内拆除及清退完毕乙方在装修中自行添置，且不可在不破坏房屋结构的前提下可以拆卸的设施设备及全部物品。逾期未腾退视为乙方放弃承租商铺内的全部设施设备及物品的所有权，由甲方进行处置；乙方必须执行甲方制定的营业时间，如未按时营业、未持续经营、未开业或中途停业，乙方将丧失享受甲方给予的租金优惠政策，甲方有权按照约定租金收取标准计收乙方应付租金并进行追缴（追缴时间从本合同生效之日起算）；第八章违约责任：1、如乙方未能按本合同约定付清租金或任何管理费用的，每逾期一日，乙方应当按到期应付金额的百分之一向甲方支付滞纳金，租金逾期30日未付清或其他应付款金额累计达到应付月租金数额的，视为乙方严重违约，甲方有权提前解除本合同，不退还乙方已支付的履约保证金，同时追究乙方违约责任和赔偿损失责任，乙方应当在接到甲方提出解除合同通知之日起10日内无条件退场，腾退商铺由此引起的一切损失概由乙方自行承担，逾期未腾退视为乙方放弃承租商铺内的全部设施设备及物品的所有权，甲方有权进行处置；2、若乙方在甲方没有违约的情况下提前解除合同，视为乙方违约，履约保证金不予退还；3、乙方违反下列任何一项约定，甲方有权单方解除合同，乙方不得要去甲方退还乙方缴纳的保证金并需缴清所有应缴费用：乙方欠缴租金达一个月以上（含一个月）；乙方所拖欠各种应缴款项合计相当于一个月租金的金额；未经甲方同意，擅自改变合同约定的承租房的用途。……乙方未经甲方同意单月内连续停业5天，或当月累计停业达7天以上（含7天），甲方有权单方解除合同；乙方不服从甲方对商场商品布局进行调整的；第十章其他约定，开业时间为：2019年1月1日。合同签订后，原告按照约定将金山城-1087号、-1088号商铺交给两被告经营管理（两被告将其店面命名为:茉莉衣橱），两被告经营的茉莉衣橱商铺在2019年1月1日正式开业。然而两被告在2019年11月19日开始擅自停业，此后原告多次催促两被告按照约定正常营业，否则将承担违约责任并赔偿原告的损失，两被告对原告的催促毫不理会。时至今日，被告擅自停业已近6个月之久，两被告也没有按照合同约定缴纳租金和物业管理费。根据合同约定，两被告的行为已经构成根本违约，导致合同目的不能实现。原告享有单方的合同解除权，并收回金山城-1087号、-1088号商铺，追缴两被告应当缴纳的租金（包括2019年1月1日起至2019年12月31日止免租期的租金）及物业管理费。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告李国红辩称：两被告与原告签订房屋租赁合同情况属实，但并没有违约，而是由于原告没有履行消防安全义务，没有通过消防安全检测，被市委、市政府下令暂停营业，且原告无法保障市场秩序稳定，导致无法正常营业，无法切实履行合同，原告事后也没有履行通知义务，是原告违约在先。由于原告违约，没有能够履行消防安全保障义务，也没有保障金山市场的正常秩序，导致两被告自始至终不能在金山城正常营业，也没有获得任何益处，并且遭受了巨大的损失。因此，按照合同的约定，两被告无需向原告缴纳2019年1月1日至2019年12月31日商铺租赁费。被告曹**娇辩称：被告曹**娇于2019年2月22日与被告李国红口头协商解除双方合伙关系，将涉案商铺全部交给合伙人即被告李国红经营，商铺后续的事宜与被告曹**娇无关。经审理查明：原告乐荟营运公司经耒阳市市场监督管理局注册登记为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围:商业综合体管理服务；房地产中介服务；贸易代理；服装销售；物业管理；卫生保洁服务；机械设备、电子设备销售及维修服务；水电费代收代缴服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。耒阳市金山路金山城一楼商业用房登记为耒阳市深发房地产开发有限公司所有（房屋所有权证证号：湘（2020）耒阳市不动产权第0006221号，宗地面积为10663.5平方米，房屋建筑面积为46400.74平方米），耒阳市深发房地产开发有限公司因欠韦江发部分工程款，将金山城负一楼商业用房抵偿给韦江发。韦江发与原告乐荟营运公司于2018年6月8日签订《金山城商铺委托经营管理合同》，将金山城金山城负一楼所有商铺全权委托原告乐荟营运公司经营管理。两被告租赁原告乐荟营运公司管理的耒阳市金山城-1087号及-1088号商铺用于经营时尚女装，原告（即甲方）与被告（即乙方）于2018年8月2日分别签订了《金山城minima11商铺租赁合同》，该二份合同约定：第一章乙方的经营范围为：时尚女装；第二章经营地点，租赁面积、租赁期。其中金山城-1087号商铺的建筑面积为13.45平方米，套内面积：6.63平方米；金山城-1088号商铺的建筑面积为13.91平方米，套内面积：6.86平方米。租赁期限均为：2019年1月1日至2021年12月31日；第三章税费及物业管理费,物业管理费包括：保安费、管理费、绿化清洁、物业维修维护费、中央空调使用费等，以建筑面积计算，每月每平方米16元，租金按季度缴纳，乙方应当提前10日缴纳下一季度物业管理费，其中金山城-1087号商铺的物业管理费为每月215元，金山城-1088号商铺的物业管理费为每月223元；第四章履约保证金、租金：1、租金收取方式：2019年1月1日起至2019年12月31日止，金山城-1087号商铺每平方米每月租金116元，金山城-1088号商铺每平方米每月租金116元（甲方承诺：给予乙方12个月经营免租期，免租期为本租赁年度的第1-12月），其中-1087号商铺每月租金1560元，全年为18720元；-1088号商铺每月租金1614元，全年为19368元。2020年1月1日起至2021年12月31日止，-1087每平方米每月租金为116元，-1088每平方米每月租金为116元；2、本协议签订后，乙方当日支付-1087履约保证金4680元，并预付2020年1月1日2020年3月31日租金4680元，支付-1088履约保证金4842元，并预付2020年1月1日2020年3月31日租金4842元；3、履约保证金若租赁期内乙方违反本协议，甲方不予退还，履约保证金不足以弥补甲方因此造成的损失时，乙方还应当据实赔偿损失；4、租金按季缴纳，乙方应当提前10天缴纳下季度租金，乙方拖欠租金、物业管理费及相关费用每日应当按照到期应付而未付款额的1％计算逾期付款违约金。同时甲方有权停止相关的服务，直至解除合同，收回出租的铺位；第五章铺位管理：本合同提前终止、解除、或届满时，甲方应按乙方正常营业使用时的房屋实际状态收回出租商铺。乙方应当在本合同到期终止（或提前解除）之日起10日内拆除及清退完毕乙方在装修中自行添置，且不可在不破坏房屋结构的前提下可以拆卸的设施设备及全部物品。逾期未腾退视为乙方放弃承租商铺内的全部设施设备及物品的所有权，由甲方进行处置；乙方必须执行甲方制定的营业时间，如未按时营业、未持续经营、未开业或中途停业，乙方将丧失享受甲方给予的租金优惠政策，甲方有权按照约定租金收取标准计收乙方应付租金并进行追缴（追缴时间从本合同生效之日起算）；第八章违约责任：1、如乙方未能按本合同约定付清租金或任何管理费用的，每逾期一日，乙方应当按到期应付金额的百分之一向甲方支付滞纳金，租金逾期30日未付清或其他应付款金额累计达到应付月租金数额的，视为乙方严重违约，甲方有权提前解除本合同，不退还乙方已支付的履约保证金，同时追究乙方违约责任和赔偿损失责任，乙方应当在接到甲方提出解除合同通知之日起10日内无条件退场，腾退商铺由此引起的一切损失概由乙方自行承担，逾期未腾退视为乙方放弃承租商铺内的全部设施设备及物品的所有权，甲方有权进行处置；2、若乙方在甲方没有违约的情况下提前解除合同，视为乙方违约，履约保证金不予退还；3、乙方违反下列任何一项约定，甲方有权单方解除合同，乙方不得要去甲方退还乙方缴纳的保证金并需缴清所有应缴费用：乙方欠缴租金达一个月以上（含一个月）；乙方所拖欠各种应缴款项合计相当于一个月租金的金额；未经甲方同意，擅自改变合同约定的承租房的用途。……乙方未经甲方同意单月内连续停业5天，或当月累计停业达7天以上（含7天），甲方有权单方解除合同；乙方不服从甲方对商场商品布局进行调整的；第十章其他约定，开业时间为：2019年1月1日。合同签订后，原告按约定将金山城-1087号商铺及-1088号商铺交由两被告经营女装店。两被告一次性向原告支付了履约保证金及预付租金（一个季度）共计19044元，随后两被告对租赁商铺进行装修，包括两被告经营的店铺在内的金山城于2019年1月1日正式开业。2019年11月19日，两被告因店铺生意不景气，处于亏损状态，便关闭店铺停止营业，期间两被告未与原告协商解除涉案租赁合同，更未将涉案租赁商铺退还给被告，从而引起纠纷。上述事实，有原、被告的陈述和原告提供的营业执照、被告身份证复印件、《金山城minima11商铺租赁合同》、合同签订审核表、被告缴纳费用的票据、韦江发与耒阳市深发房地产开发有限公司签订的《耒阳市金山市场二期改造项目工程款结算及负一楼商铺买卖合同》、韦江发出具的承诺书、原告与韦江发签订的《金山城商铺委托经营管理合同》、金山场二期改造项目竣工验收认定意见表、金山市场二期改造项目工程竣工验收备案表、《关于金山市场改造（二期）项目有关消防问题情况的函》、2019年1月1日的开业图片、被告自2019年11月18日至今没有营业的图片、服务行业正常营业的通知、衡阳市2020年3月20日下发的疫情期间《关于进一步推动全市企事业复工复产的通知》、韦江辉的调查笔录、郑萍萍的调查笔录、被告经营商铺2020年以来的没有营业的视频光盘、追缴金山城负一楼租户拖欠费用明细表等证据佐证，经本院核实，均予以认定。被告李国红提供的照片，其证据形式不符合法律规定，不予认定。被告曹**娇未提交证据。本院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告乐荟营运公司与被告曹**娇、李国红签订的《金山城minima11商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对双方具有约束力，应当恪守履行。涉案租赁合同签订后，原告已按合同约定向被告交付了涉案租赁房屋。该合同约定：“乙方（被告）必须执行甲方（原告）制定的营业时间，如未按时营业、未持续经营、未开业或中途停业，乙方将丧失享受甲方给予的租金优惠政策，甲方有权按照约定租金收取标准计收乙方应付租金并进行追缴（追缴时间从本合同生效之日起算）”，本案中因被告曹**娇、李国红中途擅自停业，期间被告曹**娇、李国红未与原告解除涉案租赁合同，更未将涉案租赁商铺退还给原告，已构成违约，应承担违约责任。原、被告双方对合同的解除均不持异议，予以照准，应予解除。根据本案实际情况，双方均表示有解除合同的意向，本院酌情确定以2020年5月1日作为合同解除之日。造成合同解除的原因在于两被告，依照双方的约定，两被告因此丧失了原告给予的租金优惠待遇，即两被告应补交2019年度免租期的租金，故合同解除时，两被告应向原告支付租金41262元[（12个月+1个月）×(1560元/月+1614元/月)]、物业管理费5694元[13个月×(215元/月+223元/月)]，共计46956元。在此之后，两被告与原告未能办理租赁房屋移交手续，对租赁房屋实际仍在被告控制中，两被告应仍以上述交纳房屋租金和物业管理费的标准向原告支付房屋占有使用费，故原告要求两被告支付拖欠的租金41262元、5694元及后期到解除涉案租赁合同后商铺腾退之日止的占有使用费、物业管理费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。两被告已交纳了履行保证金9522元（4680元+4842元），应抵偿两被告欠付的租金。被告李国红主张原告没有履行消防安全义务，没有通过消防安全检测，构成违约的抗辩理由，与查明的事实不符，不予采纳。被告曹**娇未提供证据证实其已将商铺转让给被告李国红经营，被告李国红也未认可被告曹**娇已退出合伙关系，被告曹**娇的抗辩理由，无事实依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院》第十条之规定，判决如下：一、解除原告耒阳市乐荟商业营运管理有限公司与被告曹**娇、李国红于2018年8月20日签订的《金山城minima11商铺租赁合同》；二、被告曹**娇、李国红向原告耒阳市乐荟商业营运管理有限公司腾退金山城-1087号商铺及金山城-1088号商铺；三、被告曹**娇、李国红给付原告耒阳市乐荟商业营运管理有限公司2020年5月1日之前租金41262元、物业管理费5694元，共计46956元（已付9522元），并自2020年5月2日起以3174元/月和438元/月的标准向原告耒阳市乐荟商业营运管理有限公司支付后期房屋占有使用费及物业管理费至金山城-1087号商铺及金山城-1088号商铺腾退之日止；四、驳回原告耒阳市乐荟商业营运管理有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三项，限在本判决发生法律效力之日起十天内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：833503110********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案案件受理费974元，减半收取487元，由被告负担，原告已垫付487元，被告在执行中清偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  朱田生二〇二〇年七月二十四日代理书记员  刘李琼                校对责任人：朱田生           打印责任人：刘李琼