广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6057号原告：孔祥威，男，1996年8月21日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：李永快，广东尚情律师事务所律师。被告：张特唯，男，1983年12月26日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：孔少乐，广东道怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍文杰，广东道怡律师事务所实习律师。原告孔祥威诉被告张特唯房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孔祥威的委托诉讼代理人李永快，被告张特唯的委托诉讼代理人孔少乐、霍文杰到庭参加诉讼，现本案已经审理终结。原告孔祥威向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告于2017年3月5日签署的编号为0008057的《房屋买卖合约》；2.被告返还原告购房款1580000元，并赔偿原告因房价上涨而至的损失3000000元；3.被告支付违约金150000元、双倍返还定金200000元给原告；4.被告赔偿原告的税费损失120000元；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回上述第3项中要求被告支付违约金150000元的诉讼请求。事实和理由：已生效的广东省广州市中级人民法院(2018)粤01民终1413民事判决书确认了以下事实：位于广州市番禺区市桥街大西路××街××巷××号的房屋（以下简称涉讼房屋），建筑面积256.95平方米，该房屋登记权属人为张特唯，房地产权证核发时间为2011年5月6日，产权证号为××××；该房屋他项权利种类为抵押，为最高额抵押，权利人为农商行南沙支行，权利范围为全部，抵押期限自2015年9月30日起，借款人张特唯，借款金额3500000元，他项权证号××××。2017年3月1日，孔祥威出具《委托书》，委托其母亲吴某红代为办理购买涉案房屋的有关事宜，包括签订该房屋的买卖合同、支付购房款、办理所有权转移登记手续等。2017年3月5日，吴某红作为买方，与张特唯作为卖方以及广州市番禺区顺盈房地产咨询服务部作为经纪方共同签订了一份《房屋买卖合约》。合同约定：涉案房屋以现状按套出售，该房屋成交价为1580000元；买卖双方必须于2017年5月1日前往政府房管局办理交易过户手续；卖方收齐全部楼款当天应交付该物业予买方使用；付款方式为涂消抵押后一次性付款，买方应在签署本合约同时交付定金100000元给经纪方，由经纪方无息转给买方，或自行交付卖方；卖方同意由银行或经纪方通知可以提前还贷之日起2017年4月25日一次性还清所欠贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂消抵押及归档手续；首期楼款（不含定金）1480000元，买卖双方应在签署本合约后2017年4月25日前交付给卖方；本合约签订后，若一方拒绝出售或购买该物业，或者在守约方或有关政府部门、或银行扥跟其他机构、或经纪方发出关于本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时，或者其他不履约或不完全履约之情形的，即视为违约，守约方有权解除本合约，属买方违约的，卖方除没收已付之定金外并有权要求买方支付相当于成交价10%作为违约金，属卖方违约的，买方除要求卖方双倍返还定金外还有权要求卖方支付相当于成交价10%作为违约金；若非本合约三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延；本合约签订后，若因不可抗力或合约三方约定的原因导致本合约无法履行时，则本合约各方无需承担违约责任。上述合同签订当天，吴某红向张特唯支付了购房定金100000元。2017年4月25日，吴某红通过转账形式向张特唯支付楼款700000元。2017年5月3日，吴某红通过转账形式向张特唯支付楼款780000元。同日，孔祥威缴纳了涉案房屋契税等税费。因被告欠银行款，涉讼房屋已被广州市中级人民法院（2019）粤01执1281号案执行案查封并处于被拍卖状态，继续履行已不可能，因此原告主张解除原、被告签订的《房屋买卖合约》。合同解除，原告的损失并非违约金可以弥补。故，原告将申请评估涉案服务的现今市场价，以确定差价损失额。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告张特唯辩称：1.我方同意解除《房屋买卖合约》。2.由于合同解除，我方同意返还已收取的购房款，但由于原告在签订房屋买卖合约当天已经接受并使用涉讼房屋，原告已经入住使用，所以应扣除相应使用费后再退还费用。对房屋升值损失，没有事实和法律依据，我方不同意支付。3.原告同时主张违约金及双倍定金，违反合同法的规定，应由原告作出正确的诉讼请求后，由法院进行认定。4.由于房屋无法交易，原告已经交付的税费，可以向税务部门退还，我方不同意赔偿。5.诉讼费由法院认定。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：位于广州市番禺区市桥街大西路××街××巷××号的房屋（以下简称为“涉讼房屋”），建筑面积256.95平方米，该房屋登记权属人为张特唯，房地产权证核发时间为2011年5月6日，产权证号为××××；该房屋他项权利种类为抵押，为最高额抵押，权利人为农商行南沙支行，权利范围为全部，抵押期限自2015年9月30日起，借款人张特唯，借款金额3500000元，他项权证号××××。2017年3月1日，孔祥威出具《委托书》，委托其母亲吴雯红代为办理购买涉讼房屋的有关事宜，包括签订该房屋的买卖合同、支付购房款、办理所有权转移登记手续等。2017年3月5日，吴雯红作为买方，与张特唯作为卖方以及广州市番禺区顺盈房地产咨询服务部作为经纪方共同签订了一份《房屋买卖合约》。合同约定：涉讼房屋以现状按套出售，该房屋成交价为1580000元；买卖双方必须于2017年5月1人前往政府房管局办理交易过户手续；卖方收齐全部楼款当天应交付该物业予买方使用；付款方式为涂消抵押后一次性付款，买方应在签署本合约同时交付定金100000元给经纪方，由经纪方无息转给卖方，或自行交付卖方；卖方同意由银行或经纪方通知可以提前还贷之日起2017年4月25日一次性还清所欠贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂消抵押及归档手续；首期楼款（不含定金）1480000元，买卖双方应在签署本合约后2017年4月25日前交付给卖方；本合约签订后，若一方拒绝出售或购买该物业，或者在守约方或有关政府部门、或银行扥跟其他机构、或经纪方发出关于本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时，或者其他不履约或不完全履约之情形的，即视为违约，守约方有权解除本合约，属买方违约的，卖方除没收已付之定金外并有权要求买方支付相当于成交价10%作为违约金，属卖方违约的，买方除要求卖方双倍返还定金外还有权要求卖方支付相当于成交价10%作为违约金；若非本合约三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延；本合约签订后，若因不可抗力或合约三方约定的原因导致本合约无法履行时，则本合约各方无需承担违约责任。上述合同签订当天，吴雯红向张特唯支付了购房定金100000元。2017年4月25日，吴雯红通过转账形式向张特唯支付楼款700000元。2017年5月3日，吴雯红通过转账形式向张特唯支付楼款780000元。同日，孔祥威缴纳了涉讼房屋契税等税费。2017年10月26日，孔祥威以张特唯收取其涉讼房屋全部楼款后未按合同约定办理过户手续构成违约为由提诉至本院，要求将涉讼房屋过户至其名下，并要求张特唯支付迟延办理过户的违约金158000元。本院以（2017）粤0113民初8877号案立案审理。该案庭审中，双方均确认孔祥威付清全部购房款后张特唯就将涉讼房屋交付给了孔祥威使用。该案诉讼过程中，经本院释明，孔祥威明确不变更诉讼请求。2018年3月29日，本院作出该案民事判决，认定：涉讼房屋的抵押尚未涂销，现抵押银行明确表示需张特唯还清全部贷款后才可涂销涉讼房屋的抵押，而张特唯虽然表示其可以清还贷款，但至今仍未清还；孔祥威作为涉讼房屋的买受人，在庭审中亦明确表示其不同意代为清偿张特唯所欠抵押银行的贷款。故，涉讼房屋目前尚处于无法直接办理产权过户登记手续的状况，孔祥威诉请张特唯办理涉讼房屋过户手续，缺乏理据，本院不予支持。至于孔祥威诉请张特唯支付违约金158000元的诉请，孔祥威主张违约金所依据的合同条款适用的前提是解除双方的买卖合同关系，现孔祥威在主张合同继续履行的前提下提起该诉请，缺乏理据，本院亦不予支持。因此判决驳回孔祥威的全部诉讼请求。后孔祥威不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2018年10月9日作出（2018）粤01民终14131号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2019年5月9日，孔祥威以涉讼房屋因张特唯其他诉讼案件被查封且拟被法院拍卖，涉案《房屋买卖合约》无法继续履行为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认因为张特唯的违约行为，导致涉讼房屋无法实际过户给孔祥威，因此双方均同意解除涉案《房屋买卖合约》，并确认该合同解除的时间为孔祥威起诉之日即2019年5月9日。双方并同意在本案中一并处理涉讼房屋的交还问题。关于涉讼房屋的使用情况，双方均确认涉讼房屋由孔祥威实际使用中，部分出租给案外人，其中三楼租期至2019年11月19日止，法院现准备对涉讼房屋进行拍卖。诉讼中，孔祥威称涉讼房屋原租期届满后，其方无续约也无另外出租给案外人使用。对于孔祥威主张的赔偿房价上涨的损失3000000元，孔祥威主张经过两年多时间，涉讼房屋的房价已经上升，张特唯应对其方赔偿房屋上涨的差价。张特唯则不同意赔偿房屋上涨的损失，双方在《房屋买卖合约》中没有关于房价上涨损失的约定，孔祥威在签订合同后实际已经占有涉讼房屋并享受租金收益，其方认为租金收益足以弥补孔祥威的损失。关于孔祥威主张张特唯赔偿税费损失120000万元的诉请，孔祥威称其方已实际支付了包括契税、个人所得税、增值税等税费，如果申请退税，需双方当事人亲自到场处理，其方无法自己操作成功，该税费属于其方损失的一部分，因交易无法完成是孔祥威的过错，因此张特唯应赔偿该部分费用。张特唯则认为涉讼交易不成功，孔祥威可以自行向税务部门申请退税，在税务部门明确不可以退税前，孔祥威不可能要求其方赔偿该损失，如果法院判决税费损失给孔祥威，孔祥威又向税务部门退费，涉嫌重复收益。另查明，涉讼房屋于2019年8月9日被另案查封至今。本院认为，孔祥威和张特唯签署的《房屋买卖合约》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。双方在该合同中约定张特唯应在2017年4月25日前一次性还清所欠贷款以及涂销涉讼房屋抵押，并于2017年5月1日前办理涉讼房屋的过户手续，但至今为止，涉讼房屋仍未涂销抵押且处于被另案查封的状态，张特唯亦在庭审中确认涉讼房屋因另案拟被法院拍卖的事实。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的”，孔祥威和张特唯签署《房屋买卖合约》购买房屋的目的已无法实现，现孔祥威主张解除涉案《房屋买卖合约》，理据充分，张特唯亦无异议，本院予以采纳。双方当事人在庭审中均确认《房屋买卖合约》于2019年5月9日解除，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。在合同解除后，张特唯应返还收取孔祥威已经支付的购房款共计1580000元。故，孔祥威诉请主张张特唯退还已收取的购房款1580000元，张特唯对此无异议并同意退还，理据充分，本院予以支持。孔祥威应将涉讼房屋交还给张特唯管业。双方当事人均确认因张特唯的原因导致涉讼房屋无法实际过户给孔祥威。涉讼房屋至今仍被另案查封，涉案买卖交易无法继续进行，张特唯已构成根本违约，应承担相应的违约责任。鉴于因张特唯的过错导致合同解除，孔祥威主张张特唯双倍返还定金共计200000元（100000元×2），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于孔祥威提出的因涉讼房屋增值导致的损失问题。因张特唯的根本违约导致《房屋买卖合约》解除，鉴于自双方签订买卖合同至今，涉讼房屋所在区域内的房屋价格确有较大幅度的上升。孔祥威主张张特唯赔偿涉讼房屋增值损失，理据充分，本院予以支持。对于增值损失的金额，考虑到双方约定的最后交易期限在2017年5月1日届满时，涉讼房屋尚未涂销抵押，孔祥威应知道涉讼买卖交易继续履行存在障碍，亦应采取相关措施尽早解除合同。且在（2017）粤0113民初8877号案件诉讼过程中，经法院释明上述交易风险问题，孔祥威亦坚持继续履行交易的诉讼主张。此外，基于涉讼房屋已交付给孔祥威使用，孔祥威也对该房屋进行了部分的出租获得收益。考虑到以上因素，且本院已支持了孔祥威双倍返还定金的诉请，参照双方《房屋买卖合约》中“属卖方违约的，买方除要求卖方双倍返还定金外还有权要求卖方支付相当于成交价10%作为违约金”的约定，故本院酌情判处张特唯按照涉讼房屋成交价的10%，向孔祥威赔偿因房屋升值造成的损失158000元。对超出该金额的部分，本院不予支持。至于孔祥威要求张特唯退还税费120000元的诉请，因合同无法继续履行，孔祥威已缴交的税费，可向税务部门申请退税，其直接要求张特唯赔偿税费损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告孔祥威与被告张特唯于2017年3月5日签订的《房屋买卖合约》及相应的房屋买卖合同法律关系于2019年5月9日解除；二、被告张特唯应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告孔祥威返还购房款共计1580000元；三、被告张特唯应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告孔祥威双倍返还定金200000元；四、被告张特唯应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告孔祥威赔偿房屋增值损失158000元；五、原告孔祥威应于本判决发生法律效力之日起五日内将位于广州市番禺区市桥街大西路塘边大街4巷4号的房屋交还给被告张特唯管业；六、驳回原告孔祥威的其余诉讼请求。如果被告张特唯未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19020元，由被告张特唯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  许蕴聪人民陪审员  梁少玲二〇二〇年七月八日书 记 员  罗嘉敏