安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0102民初5055号原告:杨锐锋,男,汉族,1972年9月17日出生,住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：雷明晶，北京京师（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方星，北京京师（合肥）律师事务所实习律师。被告:信地置业(合肥)有限公司,住所地安徽省合肥市瑶海区信地国际****,统一社会信用代码91340100610309603P。法定代表人:赖凯岗，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴柳，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雪慧，安徽天禾律师事务所律师。原告杨锐锋与被告信地置业(合肥)有限公司（以下简称“信地置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨锐锋及其委托诉讼代理人雷明晶，被告信地置业公司的委托诉讼代理人吴柳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨锐锋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告信地置业公司返还原告杨锐锋购房款21610.88元(其中面积误差比在3%以内部分购房款为3000元,面积误差比在3%以外部分双倍购房款18610.88元);2、请求判令被告信地置业公司向原告杨锐锋支付逾期交房违约金19320元(以购房款100000元为基数,暂自2017年8月29日起计至2020年4月20日,按日万分之二标准计算,后续违约金计算至实际交房之日止);3、请求判令被告信地置业公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金1000元;4、请求判令被告按照合同约定交付房屋拆除房屋内管道；5、本案的诉讼费用由被告信地置业公司承担。事实与理由：2016年4月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》,合同约定被告将其开发的藏龙阁5幢负一层第128室的地下室出卖给原告,该地下室的建筑面积共23.77平方米,其中,套内面积10.94平方米,公共部分与公用房屋分摊建筑面积12.83平方米,房屋价款按建筑面积计算,单价为4206.99元每平方米,总价款为100000元,原告于签订合同当日一次性付款,合同另对相关权利义务及违约责任进行了约定。房屋在正式交接前,原告发现被告拟交付的房屋内部多出了二根粗大的线路管道,该管道的出现,不仅对房屋的使用产生影响,而且产生的视觉冲击给人带来的不愉悦感相当严重,严重影响心情。由于被告对房屋内的线路管道一直没有妥善解决之策,原、被告几经协商无果。原告认为,被告未按照《商品房买卖合同》的约定向原告按时交付合格的房屋,且未按时办理房屋产权登记,属于违约,被告应当向原告承担违约责任,现根据《合同法》、《民事诉讼法》的规定,特向法院起诉,请求依法支持原告的诉讼请求。被告信地置业公司辩称：一、关于原告杨锐锋所称关于逾期交房问题。1、被告已按照《商品房买卖合同》约定的日期取得了建筑工程规划证正本，满足交付条件，并在2017年8月向原告送达了交付通知书，即被告已按照合同约定履行了交付义务。2、根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充条款》第五条的约定，买受人在房屋验收过程中发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交房的责任。被告所交付的房屋不存在主体结构质量问题，原告在收到交付通知书后因房内存在管线问题拒绝收房，显然与合同约定不符，被告不承担逾期交付的责任。原告主张逾期交付的违约金没有法律依据。二、关于原告所称的逾期办理权属证书问题。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，原告在收到交房通知后30日内到出卖人处办理房屋交接手续，包括付清房款和相关费用。此处的相关费用，该费用的具体内容在附件四《合同补充条款》第六条关于代为办理产权证书的条款中明确约定，包括但不限于契税和维修基金等，根据市场惯例，原告可以选择自行去主管部门缴纳，也可以选择将该等费用交给被告，由被告代为缴纳。缴清该等费用是原告的在先义务，在相关费用缴纳完毕前，被告无法为原告办理权属证书，并非是因为被告怠于履行合同义务，而是不具备办证条件，不动产登记主管部门也不会受理办证事项。据此，该房屋未能办理产权证书系因原告自身原因导致。《商品房买卖合同》第十五条约定的是，由于出卖人责任未能在规定期限内取得权属证书的，出卖人方需承担违约责任。因此，原告要求被告承担逾期办理权属证书的违约责任没有法律依据。三、关于原告主张的面积差异房价款问题。根据《商品房销售管理办法》第二十条、二十一条，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。被告与原告签署的《商品房买卖合同》第五条明确约定：本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。就原告所购房屋，被告已取得规划许可证正本，并已竣工验收，且不动产主管部门已委托合肥市三维房地产测绘有限公司就该房屋出具了《实测报告》，测绘的建筑面积为23.77㎡，套内面积为10.94㎡，该实测报告已经主管部门备案并加盖合肥市房产测绘成果专用章。据此，原告所购房屋的建筑面积与合同约定完全一致，不存在面积差异，上述瑕疵不构成面积差异，原告主张面积差异结算款的请求没有法律依据。综上，原告的各项诉讼请求均无法律依据或约定依据，被告请求法院驳回原告全部诉讼请求。就原告所购房屋内的管线，被告深表歉意，被告经调查论证，上述管线可以通过施工恢复原状、排除妨碍，被告可以与原告就该等事项进行协商达成和解或在法院主持下进行调解。原告杨锐锋围绕诉讼请求依法提交了企业信用信息报告打印件、合肥市商品房网上认购备案确认单复印件、《商品房买卖合同》、房屋分层图、POS单一张、收款收据一张、办证费收据一张、照片三张，被告信地置业公司围绕其辩称理由向本院提交了建设工程规划许可证正本一份、邮政快递回单两份、合肥市房屋面积测绘报告一份，本院经审查对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月22日，杨锐锋与信地置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：杨锐锋购买信地置业公司开发建设的位于合肥市瑶海区临泉路藏龙阁5幢-1-128室房屋，房屋建筑面积23.77㎡、总价100000元。买受人于2016年4月22日前一次性付清全款。合同约定根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。出卖人应当在2017年8月28日前将取得建设工程规划证正本并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方另在合同附件四合同补充条款中约定：买受人在房屋验收中发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，买受人拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交房的责任。买受人按揭付款的，由出卖人代为办理产权证书，买受人应在交房前向出卖人提供完整的办证资料及办证费用。否则，每逾期一日，买受人应向出卖人支付按揭贷款合同总金额万分之一的违约金，且出卖人不承担产权未能按时办理的违约责任。提交办证资料包括购房合同、买受人身份证复印件、未成年人户口簿及其监护人身份证和户口簿复印件、收房收据、委托书、面积结算协议等；提交办证费用包括专项维修基金、相关税费、面积差异结算款等。合同签订后，杨锐锋按约支付了购房款。2017年8月28日，信地置业公司取得案涉房屋的《建设工程规划许可证》，后双方在交接房屋时，因杨锐锋发现房屋内有两根线路管道，杨锐锋认为信地置业公司交付的房屋不符合合同约定，故拒绝接收房屋，双方因此发生纠纷产生本次诉讼。另查明，案涉房屋实际面积经合肥市房产测绘部门测绘结果为建筑面积23.77平方米。杨锐锋在购买案涉房屋的同时另购买了案涉小区5幢705室的住宅一套，杨锐锋于2018年8月27日接收了5幢705室的住宅。本院认为，杨锐锋与信地置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于杨锐锋要求信地置业公司按照合同约定交付房屋拆除房屋内管道的诉讼请求，本院认为，双方对案涉房屋内多出两根管线的事实均无异议，信地置业公司作为房屋开发企业有义务积极排除该房屋的瑕疵，因信地置业公司已当庭确认上述管线可通过施工予以拆除，管线拆除后房屋亦不存在其他交付障碍，现杨锐锋已按约定支付了相应的购房款，信地置业公司理应履行相应的交房义务交付无瑕疵的房屋，故对杨锐锋要求拆除管线交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。对杨锐锋要求信地置业公司返还购房款21610.88元的诉讼请求，本院认为，经合肥市房产测绘部门测绘案涉房屋的实际面积为建筑面积23.77平方米，与合同约定的面积一致，现杨锐锋以屋内管线占用了房屋面积为由主张信地置业公司支付面积差价，但并未提交任何证据证明其主张数额的依据，且本院已支持杨锐锋要求信地置业公司按照合同约定交付房屋拆除房屋内管道的诉讼请求，管道拆除后亦不存在管线占用房屋面积的问题，故对杨锐锋的该项诉请，本院不予支持。关于杨锐锋要求信地置业公司支付逾期办证违约金1000元的诉讼请求，本院认为，案涉房屋系杨锐锋以全款支付方式购买，信地置业公司仅系代杨锐锋办证，而根据合同补充条款的约定及市场交易习惯，房屋开发企业代为办理房产权属证书的，买受人应向出卖人提供完整的办证资料及办证费用，其中办证费用应包括专项维修基金、相关税费、面积差异结算款等，现杨锐锋提交的收据为向合肥齐思堂房地产运营管理有限公司缴纳，且该收据中并未包含契税及维修基金等其他办证相关费用，无法证明杨锐锋已履行了缴纳相关税费的义务，杨锐锋在未缴纳相关税费的情况下要求信地置业公司承担逾期办证违约金并无事实和法律依据，本院不予支持。关于杨锐锋要求信地置业公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院认为，案涉房屋确实存在多出两根管线的情况，但并不属于房屋主体结构质量问题，对房屋的使用也不构成实质影响。该房屋已于2017年8月28日取得建设工程规划许可证，已符合交付条件，案涉房屋与杨锐锋够买的藏龙阁5#705室房屋系同一栋房屋，该栋房屋系在房产部门同时完成测绘并同时取得建设工程规划许可证，该建设工程规划许可证系藏龙阁4#及5#整体房屋的建设工程规划许可证，包括地上住宅、架空层、、地下室等同一栋房屋同时满足交付条件，根据交易惯例，理应同时予以交付，杨锐锋已在2018年8月27日接收了其购买的藏龙阁5#705室住宅，理应知晓其购买的地下室即案涉房屋已具备交付条件，其辩称于2018年2月9日才收到信地置业公司关于案涉房屋的交房通知明显与交易惯例不符，本院不予支持。信地置业公司已按约定通知杨锐锋前来收房，根据双方在合同补充条款中的约定，买受人在房屋验收中发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，买受人拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交房的责任。就该房屋出现的瑕疵，杨锐锋有权要求信地置业公司承担维修、赔偿损失等相关责任，但无权拒收房屋并据此要求信地置业公司无期限地承担逾期交房的违约责任，故对杨锐锋的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告信地置业(合肥)有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于合肥市瑶海区临泉路藏龙阁5幢-1-128室房屋内的管线予以拆除并将该房屋交付原告杨锐锋；二、驳回原告杨锐锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费848元，减半收取424元，由被告信地置业(合肥)有限公司负担100元，原告杨锐锋负担324元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  朱加强二〇二〇年七月十六日法官助理夏毓萍书记员马荣荣附本判决的适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。