四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初7468号 原告：秦凯珍，男，1977年10月2日出生，汉族，住四川省大英县。 原告：彭蓉，女，1976年9月15日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：成都中强实业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区梨花街**。 法定代表人：李俊，成都中强实业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋璨，女，住成都市龙泉驿区，成都中强实业有限公司工作人员。 原告秦凯珍、彭蓉与被告成都中强实业有限公司（简称中强公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦凯珍、彭蓉，被告中强公司的委托诉讼代理人蒋璨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦凯珍、彭蓉向本院提出诉讼请求：1．判令中强公司向秦凯珍、彭蓉赔偿逾期交房违约金，按已付房款为基数计算：从2018年3月31日起至2018年12月31日按照已付房款每日万分之一计算为20,156元，从2019年1月1日起至2019年6月30日按照已付房款每日万分之二计算为29,904元，从2019年7月1日起至2019年8月31日按照已付房款每日万分之三计算为15,365元，从2019年9月1日起至起诉之日（6月20日）止按照已付房款每日万分之四计算为96,816元，合计162,241元；2．判令中强公司在五日内将双方签订的《四川省商品房面合同（预售）》（合同编号：1-4-26-22）备案；3．本案诉讼费由中强公司承担。 事实和理由：2017年3月19日，秦凯珍与中强公司委托的第三方成都御智文化传播有限公司签订了《星汇广场购房优惠协议》，订购成都市锦江区房屋一套，当日给付成都御智文化传播有限公司优惠服务费50000元，给付中强公司购房定金50000元。2017年4月1日，秦凯珍、彭蓉与中强公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买案涉房屋（商品房预售许可证10682）。当日，秦凯珍分4次转账支付首付款776082元，该房屋首付款826082元于当日付清。该合同约定：出卖人自合同签订之日起（不超过30）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定交房日期为2018年3月31日，中强公司逾期交房，后发来致歉信，承诺最迟于2018年12月31日交房，经秦凯珍、彭蓉多次催办及查询，中强公司多次向业主承诺，但中强公司至今未办理房屋备案登记，亦未履行交房房屋，应当按日向秦凯珍、彭蓉支付违约金。秦凯珍、彭蓉为维护其合法权益，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，向法院提起诉讼，恳请支持诉讼请求。 中强公司辩称，秦凯珍、彭蓉未按合同约定支付全部房款，违约在先，中强公司不应当承担违约责任。秦凯珍、彭蓉已经提起诉讼，双方已丧失协商的基础，中强公司发出的告业主书不适用于本案，也就是说双方没有就违约金的标准达成书面协议。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第24.3条的约定，秦凯珍、彭蓉在未办理完毕贷款手续前，中强公司有权不予办理合同备案手续，中强公司享有不安抗辩权或同时履行抗辩权。即使法院认定需要支付违约金，违约金应按照《四川省商品房买卖合同（预售）》第19条的约定即每逾期一日按已付款万分之一的标准计算。双方就违约金并没有达成书面协议。 本院经审理认定事实如下：2017年4月1日，秦凯珍、彭蓉与中强公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：秦凯珍、彭蓉向中强公司购买成都市锦江区房屋，预测建筑面积85.62平方米，总价款为2056082元；秦凯珍、彭蓉采取商业贷款方式支付房款，于2017年4月1日前支付首期房价款826082元，余款申请贷款支付；中强公司应在2018年3月31日前向秦凯珍、彭蓉交付该商品房；逾期交房的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，中强公司按日计算向秦凯珍、彭蓉支付全部房价款万分之一的违约金；第二十四条预售合同登记备案约定，（一）中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，秦凯珍、彭蓉在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。（二）本合同采用网上签约并登记备案的，中强公司保持签约文本与备案文本内容的一致。（三）有关预售合同登记备案的其他约定如下（以下内容加黑显示）：1．买受人以一次性付款或分期付款方式支付房款的，出卖人在买受人付清全部房款后30日内办理商品房预售备案手续；买受人以贷款方式支付购房款的，出卖人应在买受人支付完毕首付款并通过贷款单位贷款审批后30日内办理商品房预售备案手续……第二十六条预告登记，双方于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。 合同签订后，秦凯珍、彭蓉支付了购房首付款，未支付尾款。后中强公司未按约定交房，陆续向秦凯珍、彭蓉等星汇广场的买受人发出《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》，承诺对于选择继续持有房屋的客户，中强公司支付逾期交房违约金。 2019年4月15日，中强公司出具《告星汇项目业主书》，承诺按以下计算方式支付违约金：自2019年1月1日至2019年6月30日期间，延期交付违约金按客户实际支付的房款（包括银行已支付的按揭贷款）的每日万分之二进行赔付；2019年7月1日至8月31日期间，按客户实际支付的房款的每日万分之三进行赔付违约金；2019年8月31日之后若仍存在逾期交付的情况，按客户实际支付的房款每日万分之四赔付至星汇项目完成施工并达到交付使用功能止。 以上事实，有当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、专用收据、《致歉信》、《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》、《告星汇项目业主书》等证据以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，秦凯珍、彭蓉与中强公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。秦凯珍、彭蓉向中强公司支付了购房首付款，但中强公司未按约于2018年3月31日前向秦凯珍、彭蓉交付房屋。中强公司的行为构成违约，应当承担相应违约责任。关于逾期交房违约金，应以已支付房款826,082元为基数计算。具体违约金标准，从2018年4月1日至2018年12月31日期间的违约金，按《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的每日万分之一的标准计算；中强公司在2019年4月15日出具的《告星汇项目业主书》中对原商品房买卖合同约定的逾期交房违约金标准进行了上调，秦凯珍、彭蓉对此予以认可，故应视为双方就逾期交房违约金标准达成新的协议，即自2019年1月1日起至2019年6月30日的违约金标准应按《告星汇项目业主书》确定的每日万分之二的标准计算；自2019年7月1日起至2019年8月31日的违约金标准应按《告星汇项目业主书》确定的每日万分之三的标准计算；2019年9月1日之后的逾期交房违约金，因《告星汇项目业主书》约定标准过高，本院酌情调整为按每日万分之三计算。截止本案庭审之日，案涉房屋尚不具备法律规定的交付条件，且最终交付时间尚不确定，故本案中逾期交房违约金计至判决生效之日，后续违约金秦凯珍、彭蓉可根据实际交房时间另行主张。 关于中强公司是否应为秦凯珍、彭蓉办理商品房预售合同备案手续，即办理该手续是否需以秦凯珍、彭蓉付清全部房款为前提。本院认为，《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十四条预售合同登记备案的约定中，第一款“中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续”，虽然在天数之前划上了×，但从文意上无法确认就是双方约定该款不适用，应当认定是合同签订之日到30日之间双方没有明确具体时间。而第三款的内容虽然进行了加黑，但双方在合同上并未约定加黑的内容优先于其他条款适用。从第二十四条整体结构上看，第一款、第二款、第三款采用的是并列方式罗列，未约定优先适用哪一款，也未约定哪一款不适用。在合同文本自身存在结构缺陷或内容不清晰可能导致签约人误解的情况下，中强公司应按合同约定顺序条款的约定完成登记备案。而且，商品房预售合同备案仅是合同当事人根据相关规定到相关行政管理部门对签订合同这一事实予以登记公示，与签订合同后的具体履行情况无关，并不以合同履行完毕即支付房款和交付房屋、办理产权证等为前提条件。综上，秦凯珍、彭蓉主张中强公司对双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》进行备案的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告成都中强实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告秦凯珍、彭蓉支付从2018年4月1日起至判决生效之日止的逾期交房违约金（均以已付购房款826,082元为基数，从2018年4月1日至2018年12月31日按每日万分之一的标准计算；自2019年1月1日起至2019年6月30日按每日万分之二的标准计算；自2019年7月1日起至判决生效之日按每日万分之三计算）； 二、被告成都中强实业有限公司应于本判决生效之日起五日内办理其与原告秦凯珍、彭蓉于2017年4月1日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续； 三、驳回原告秦凯珍、彭蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,544元，减半收取1,772元，由被告成都中强实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐俊杰 二〇二〇年七月二十七日 书记员  覃雪梅