云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初8315号原告：王定国，男，1984年2月4日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托代理人：保东旭，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘皇亮，男，1992年7月26日出生，汉族，住山东省郓城县，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人：陈林华，广东安国律师事务所律师，特别授权代理。原告王定国诉被告刘皇亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，于2020年7月24日由审判员彭毅对本案适用简易程序进行了独任审理。原告王定国的委托代理人保东旭，被告刘皇亮及其委托代理人陈林华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告2018年7月初委托昆明尊园房地产经纪有限公司（以下筒称“中介公司”）出售位于官渡区的房屋。前期原告根据中介公司的要求，将各项房屋挂出售卖拟需的确认材料已向中介公司进行提供，符合中介公司要求后中介公司公示出售。后续经过中介机构居间斡旋，原、被告在明确各项房屋现状及事实的基础上，双方及中介公司于2019年7月16日签订了编号为：0107041的《房屋买卖暨居间合同》。合同签订后原告一直配合中介公司的售房流程，提供了包括房产权证等在内的各项房屋买卖及过户所需的材料，按约履行合同。根据上述合同约定，原、被告双方应相互配合于2019年7月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。但截止至原告起诉时，被告仍然没有按照合同约定及中介公司的引导，配合原告办理房屋的变更登记手续。期间原告多次要求中介公司催促被告按约履行，及时配合办理变更登记事项。同时被告也通过微信联系原告承诺后续会配合办理过户事宜。不料，之后被告却无中生有的提出自己不了解所购买房屋不满两年造成自己要多交税金这一本已知晓并认诺的情况，并突然以此拒绝履行合同。而后被告诉至法院欲撤销合同，现经过官渡区人民法院的审理，已判决上述合同合法有效，各方均应履行。故，根据相关法律规定及上述合同的有效约定，原告有权在被告逾期配合办理过户登记的情形下解除《买卖合同》，并追究被告的违约责任，要求其支付违约金。现原告诉至本院请求：1、确认原告与被告所签订的《房屋买卖合同》已于2019年8月11日解除；2、判令被告向原告支付违约金187200元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中原告变更第一项诉请为：判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》。被告答辩称：对原告变更诉请不需要举证答辩期，同意继续开庭。被答辩人存在缔约过失责任。答辩人买房的前提是所买房屋缴纳的契税必须满两年，否则将产生5.33%的增值税。对本次交易来说，答辩人将多支付49,888.8元，答辩人是无法承受的。答辩人在买房前自有资金不够向亲友借款，凑集首付资金再按揭购买房屋，因此，签订房屋买卖合同前多次询问中介机构，被答辩人包括中介的宣传承诺和被答辩人的承诺和告知，所卖房屋缴纳的契税已经满两年，超额支付近5万元，答辩人将没有能力购买房屋。被答辩人在缔约前违背诚信原则，故意隐瞒重大事实是造成合同延迟履行的根本原因。被答辩人恶意欺诈，答辩人属于依法维护自己的权利，不存在违约行为。被答辩人无论在（2020）云0111民初619号案件中还是在本案中急需资金恶意隐瞒涉案房屋缴纳的契税未满两年的事实。答辩人在签订房屋买卖合同前向中介公司和被答辩人多次反复追问确认该房屋契税是否满两年的事实，已经尽到审慎义务。基于诚信原则，对于出售大宗交易和专业中介机构的信任。被答辩人不顾房屋前次交易缴纳的契税未满两年的事实，而该事实在交易过程中会必然地被揭露出来，仍然恶意隐瞒，其目的是追求非法利益，而非追求房屋买卖合同本身的利益和价值。（2020）云0111民初619号案件民事判决书已经发生法律效力。该判决明确指出被答辩人存在过错。而这种过错属于应当承担缔约过失责任的行为，人民法院的判决已经做出明确的指引，被告可在实际缴纳增值税后，另案起诉或者在已交纳的契税实际满两年后再行交易。判决书第15页倒数第三行，交易时间已经被生效判决变更，被答辩人的诉讼请求实属不当应予以驳回。答辩人同意对房屋买卖合同继续交易。在合理期间，答辩人已经向原中介机构和被答辩人要求继续的通知，但被答辩人拒绝交易，被答辩人属于违约。原告为证明其诉请向本院提交了如下证据：一、2020云01**民初619号判决书，证明：1、原告王定国与被告刘皇亮签订的房屋买卖及居间合同合法有效，根据该合同第三条之规定，被告应于2019年7月配合原告办理涉案房屋权属转移登记。2、房屋买卖合同第12条明确约定，房屋买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约的行为，守约方有权解除合同并要求违约方支付房屋成交价20%的违约金，同时违约方放弃请求判决机构调低违约金的权利。3、原告已按照合同约定履行了合同签订后的相应的义务，包括将涉案房屋产权等必要过户材料交由中介公司尊园地产等待被告办理过户。同时客观上已经配合被告去到产权交易中心办理过户，但因被告原因未能办理；4、2019年10月23日，在已超合同约定的办理产权移转变更登记的期限下，被告仍然以其非法理由拒绝配合原告办理变更登记。二、不动产登记信息表，证明截至2020年7月20日，涉案房屋所有权人仍为原告，被告仍然没有配合办理产权变更登记，已符合合同约定的解除条件及违约方应承担违约责任的情形。三、近期与涉案房屋同类型房屋价格广告，证明：与涉案房屋同类型、大小房屋现售价均涨幅在近10万元以上。原、被告双方签订合同之初的合同目的已经无法实现，被告的违约行为属于根本违约，原告有权根据合同行使与约定解除权，并追究被告违约责任。经质证，被告对原告提交的证据一真实性无异议，人民法院判决已经生效，是维持合同，现被告要求是维持合同，现原告要求确认双方签订的买卖合同解除，与本判是矛盾的，不能证实原告的主张说明人民法院的判决已经生效是维持合同。现原告要求撤销也就解除房屋买卖合同本身是一个违约行为。在人民法院的判决生效后，双方应当继续履行合同。证据二不动产登记信息表，对它的真实性我们一起对他的关联性和合法性不予确认。虽然不动产信息登记表，也就是涉案房屋的产权仍在原告名下。在人民法院的判决生效后我方以及其的要求原告以及中介履行双方的协议也就对涉案房屋进行过户，是原告拒绝过户是明显的原告的违约行为；证据三，我们对他证据的三性都不予采信。1、这是一个网上的打印件，并不是实际买卖的价格，既无权威性，也不存在实际交易。其证据本身只是一个参考。该份证据也正好说明原告不愿意再卖房存在实际违约。被告为证明其答辩意见向本院提交了如下证据：1、原被告及中介微信短信聊天记录，证明被告在收到云南省昆明市官渡区法院民事判决书后，被告主动联系原告及尊园地产中介，表示被告希望继续履行合同，并且约时间商量问题，被告在本合同中并没有违约，2、云南省昆明市官渡区人民法院民事判决书，证明：1、根据云南省昆明市官渡区人民法院民事判决书第十五页第8行，判决双方继续履行合同，本合同应当继续履行，2、根据云南省昆明市官渡区人民法院民事判决书第15页15行，判决三方当事人均应对自己的过错行为承担相应的责任，责任大小应承担平均责任，被告可在契税房产证，满两年后再进行交易；3、房屋买卖暨居间合同，证明《房屋买卖暨居间合同》已经明确规定合同签订后，要求变更接触的，应当三方协商一致，原告并未与被告协商解除合同。本合同应当继续履行，4、被告与圣世一品中介合同审核人周芬芬微信聊天记录，证明：被告在2019年8月27日、8月29日、9月22日、9月28日、9月29日、10月21日、10月21日、12月3日都和中介尊园房地产一起协商与原告约时间商谈房屋相关事宜，与原告诉求已于2019年8月11日合同已解除证据相违背。经质证，原告对被告提交的证据微信聊天记录，三性不认可，证明对象无法达到；对证据2三性不认可，证明目的达不到，因为原判决是驳回原审中的诉请，诉讼请求是个撤销之诉，驳回以后相当于合同自签订日起至现今依然存续有效，法院没有判继续履行合同，这个是被告对法院判决的一个误区。责任承担是否缔约过失是否有过错责任，与本案无关，被告可以另案起诉。对证据3的三性都是认可的，就是房屋买卖及居间合同，但是对证明对象不予认可，被告所说的证明对象又是在歪曲一个概念，这里所说的三方协商一致才能解除，那是因为没有法定原因和约定原因的情况下，要自行的主动的解除合同，才采纳这个约定，而不是由法定或者约定情形出现的情况下来采纳这一项的一个约定；对证据4三性不予认可。确实存在过聊天记录，但是就像他自己说的证明对象一样的，都约谈了就是购房的一些事宜，但是你最后反而能体现出来，你没有按约谈的去做，你没有去办理过户登记。本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据一、二被告均予以认可，故本院均予采信；证据三确与本案不具有关联性，本院不予采信。对被告提交的证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理，本院确认本案以下法律事实：原告于2019年7月16日经昆明尊园房地产经纪有限公司居间后签订了编号为：0107041的《房屋买卖暨居间合同》，约定：“被告向原告购买位于官渡区的房屋，房屋建筑面积85.87平方米，成交价格为936000元，于2019年7月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。合同签订时，被告支付购房定金10000元，扣除定金之后的房款的付款方式为银行按揭付款，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款240000元。合同签订后，若买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。”合同约定的10000元定金，被告已向原告交付，庭审原告表示本案中原告选择使用违约金法则，定金以合理方式可以退还被告。合同签订后，刘皇亮于2020年1月8日以王定国为被告在（2020）云0111民初619号案件中诉请“1、判令撤销原告与两被告签订的《房屋买卖暨居间合同》；2、判令被告王定国向原告返还购房定金10000.00元；3、由两被告承担本案受理费。”，经本院做出（2020）云0111民初619号民事判决书认定：“双方当事人签订的《房屋买卖暨居间合同》系双方当事人自愿签订的合同，不违反相关法律、法规的规定，为合法有效的合同，合同成立并生效，各方当事人应当遵照执行。……本院认为，原、被告双方在《房屋买卖暨居间合同》中并无契税应当已缴纳满两年的附条件、附期限的约定，现原告刘皇亮以此为由要求撤销合同和退还定金的理由，不构成法律规定的重大误解和欺诈行为，双方应继续履行该合同，故本院对原告刘皇亮的各项诉讼请求不予支持。如存在案涉房屋已缴纳契税满两年可以减免交易过程中的增值税的政策规定，而从过错责任来看，原告刘皇亮签订重大合同未予以重视，轻率签字确认合同内容，应负有缔约过错的责任；被告王定国未如实告知委托事项，本身存在过错行为，应对自己的过错行为承担过错责任；被告尊园经纪公司作为专业的中介公司，应负有审慎的义务，其未对交易房屋进行审查，作出虚假宣传，也应负有过错责任；三方当事人均应对自己的过错行为承担相应的民事责任，从责任大小来看应承担平均的按份责任，原告刘皇亮可在实际缴纳增值税后另案起诉或者在已缴纳的契税实际满两年后再行交易。”该判决双方均未上诉，现已生效。现原告诉至本院主张上述诉请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告之间签订的合同编号为0107041的《房屋买卖暨居间合同》系双方真实意思表示，故对双方均有法律约束力，双方应按合同及补充协议约定履行各自的合同义务。就原告第一项诉请判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》，根据本案查明事实，原告该项诉请符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持，但原告表述不当，本院予以变更为解除原、被告双方于2019年7月16日签订的编号为0107041的《房屋买卖暨居间合同》房屋买卖合同部分；就第二项诉请判令被告向原告支付违约金187,200元，本院认为，就违约的过错程度根据我院做出的已生效的（2020）云0111民初619号民事判决书已认定三方（含中介）应承担平均的按份责任，另，按照合同法规定，综合原告实际损失及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则本院予以衡量后对违约金予以调整为按合同总价款的10%计算即93,600元，被告应向原告承担的违约金为31,200元，根据原告庭审中提出定金以合理方式可以退还被告的意见，处于节约当事人诉讼成本角度，本院在本案中予以抵扣，故被告实际还应向原告支付违约金21,200元。就被告的前述答辩意见，与前述论述相悖，本院不予采纳。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告王定国与被告刘皇亮于2019年7月16日签订的编号为0107041的《房屋买卖暨居间合同》房屋买卖合同部分解除；二、被告刘皇亮于本判决生效之日起五日内支付原告王定国违约金21,200元；三、驳回原告王定国的其他诉讼请求；案件受理费4,044元，减半收取后由被告刘皇亮承担229元，由原告王定国承担1,793元，剩余2,022元退还原告王定国。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 彭 毅二〇二〇年七月二十九日书记员 胡彩燕