广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初10535号 原告：蓝可锋，男，1979年4月8日出生，壮族，住广西上林县。 委托诉讼代理人：龙海琼，广西贵文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋美华，广西贵文律师事务所实习律师。 被告：广西邦林房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区东葛路**南宁青秀万达广场****，统一社会信用代码：91450100MA5L7LQPOL。 第三人：南宁市首绿园林建设工程有限公司，住所地：，住所地：南宁市中华路**信用代码：91450100198346241C。 法定代表人：杨益福。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年7月9日 开庭时间：2020年5月28日 当事人到庭情况： 原告方：原告的委托诉讼代理人龙海琼、宋美华到庭 被告方：未到庭 第三人：未到庭 原告诉请要点 一、请求确认原、被告签订的《合作建房（商铺）合同》为无效合同； 二、被告向原告返还已付购房款490440元及利息21998元（计算方式：1、以294264元为基数，从2018年7月23日暂计至2019年7月31日止；2、以98088元为基数，从2018年8月30日起暂计至2019年7月31日止；3、以98088元为基数，从2018年11月3日起暂计至2019年7月31日止；以上均按银行同期贷款利率，最终计至返还全部款项之日止）； 三、本案诉讼费用由被告承担。 事实认定 2018年7月23日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《和祺大厦合作建房（商铺）合同》，约定：乙方对位于南宁市相思湖北路的四联村可利坡七组综合楼项目和祺大厦进行投资，并获得甲乙双方按约定方式分配房屋商铺40年经营权。其中约定：第二条（一）乙方向项目投资的总金额245220元；（二）（1）乙方须于签订本合同当日支付总额的60%，即人民币147132元。（2）乙方须于2018年8月25日前支付总额的20%，即人民币49044元。（3）乙方须于2018年10月15日前支付总额的20%，即人民币49044元。第三条1、……乙方获取经营权的房屋为项目中的x号楼x层x号铺。2、乙方获取房屋经营权期限为40年，自从2018年12月30日起至2056年12月30日止。如由于甲方和四联村可利坡七组村委无法签订使用权延期到达40年的，所造成一切相关责任应由甲方承担同时赔偿一切相关的经济损失。乙方经营该房屋获取的收益归乙方所有。3、乙方除获取前述该房屋使用权之外，该项目的其他所有房屋以及附属物的经营权均归甲方所有，甲方有权自行处分（包括但限于转让使用权转让、租赁、合作经营、经营权转让、赠予等）其他所有物业的经营权。甲方经营其他所有房屋物业所产生的收益归甲方所有。第四条1、乙方在法律规定的范围内对该房屋进行合法使用、管理、收益。甲方不得以任何形式损害乙方在合同期限内正当使用的权利。第六条（一）在收到乙方按约定支付完所有投资款后，甲方应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察等联合验收合格，并符合合同约定的房屋交付乙方使用。 同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订另一份《和祺大厦合作建房（商铺）合同》，除第三条第1款约定“乙方获取经营权的房屋为项目中的x号楼x层x号铺”外，其余合同条款与前述合同一致。 上述合同签订后，就涉案40号铺，原告于2018年7月23日向被告支付首付款147132元，于2018年8月30日向被告支付二期款49044元，于2018年11月3日向被告支付三期款49044元。就涉案41号铺，原告于2018年7月23日向被告支付首付款147132元，于2018年8月30日向被告支付二期款49044元，于2018年11月3日向被告支付三期款49044元。 另查明，心圩街道四联村可利坡七组产业综合楼（和祺大厦）位于南宁市相思湖北路北侧，原南宁市规划管理局高新分局已于2014年核发了该地块的《国有土地使用证》（南宁集用【2014】第704602号）；该项目于2017年2月13日核发总平（GX20170004），于2018年7月13日核发调整总平（GX20180039）。截至目前，该项目尚未申请办理《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、关于《和祺大厦合作建房（商铺）合同》的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，原、被告虽约定投资建设和祺大厦，但同时约定原告享有其中x号楼x层x1、x2号铺商铺40年的使用权，并享有使用商铺期间的收益，可见，《和祺大厦合作建房（商铺）合同》名为合作建房，实为商铺买卖。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。被告在未取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的情况下，即在集体土地上开发建设和祺大厦，并对社会不特定公众进行销售，违反了城市房地产管理法的强制性规定，《和祺大厦合作建房（商铺）合同》应属无效。 二、关于无效合同的处理问题。原告依照《和祺大厦合作建房（商铺）合同》的约定向被告支付了商铺款共计490440元，因该合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应将490440元返还给原告。被告作为房地产开发企业，在未取得建设规划许可、建设施工许可的情况下就对外出售涉案商铺，存在过错，应向原告支付资金占用期间的利息。具体计算方式为：1、以294264元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2018年7月23日起计至2018年8月29日止；2、以392352元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2018年8月30日起计至2018年11月2日止；3、以490440元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2018年11月3日起计至2019年8月19日止；4、以490440元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计至款项返还完毕之日止。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第三十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告蓝可锋与被告广西邦林房地产开发有限公司签订的《和祺大厦合作建房（商铺）合同》属无效； 二、被告广西邦林房地产开发有限公司向原告蓝可锋返还商铺款490440元； 三、被告广西邦林房地产开发有限公司向原告蓝可锋支付利息（计算方式：1、以294264元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2018年7月23日起计至2018年8月29日止；2、以392352元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2018年8月30日起计至2018年11月2日止；3、以490440元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2018年11月3日起计至2019年8月19日止；4、以490440元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计至款项返还完毕之日止）； 本案受理费8924元，由被告广西邦林房地产开发有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  范 俪 人民陪审员  宋柳霖 人民陪审员  彭 莉 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  杨 璇