广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初1155号 原告：罗秋瑛，女，壮族，1979年11月3日出生，系百东投资公司员工，住百色市右江区。 委托代理人：周于飞，广西凌盛律师事务所律师。 委托代理人：张忠懿，广西凌盛律师事务所实习律师。 被告：姚俊岳，男，1984年1月3日出生，汉族，现住百色市右江区。 委托代理人：李明良，广西百澄律师事务所律师。 被告：岑凤萍，女，壮族，1981年8月19日出生，现住广西百色市右江区。 原告罗秋瑛诉被告姚俊岳、岑凤萍执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告罗秋瑛的委托代理人周于飞、张忠懿、被告姚俊岳及其委托代理人李明良到庭参加诉讼。被告岑凤萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院终止执行(2020)桂1002执37号之一执行裁定书；2、解除对被告人岑凤萍所有的位于百色市右江区前程路9号泰和家园小区第1栋2单元24层2405号房产的查封并停止执行。事实与理由：原告（案外人）与被告岑凤萍于2019年7月6日签订了《集资房转让协议书》，约定了转让人甲方即被告岑凤萍把泰和家园小区第1栋2单元24层2405号房产转让给受让人原告。为此，原告已经陆陆续续的支付了661666元房款并多次要求被告岑凤萍办理过户登记，但被告岑凤萍就是一拖再拖未能实际办理。正当双方到百色市不动产登记中心准备办理该房产过户登记到原告人名下的时候却被告知该套房产已经被右江区人民法院查封，原因是被告姚俊岳与被告岑凤萍之间的民间借贷纠纷被法院裁定查封。原告于2020年3月16日向右江区人民法院提出案外人执行异议并于2020年4月8日收到法院裁定驳回案外人罗秋英（原告）的异议请求后现依法向法院提起案外人执行异议之诉。原告（案外人）所提起的执行异议之诉有事实及法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，所以法院不得执行查封本案涉案的房产。首先、本案中原告所购买的被告岑凤萍泰和家园小区第1栋2单元24层2405号房产于2019年7月6日签订了《集资房转让协议书》，并经过百色市公证处的公证，且已经支付了其全部的购房款。虽然房产尚未过户，但是根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案原告与被告岑凤萍所签订的《集资房转让协议书》是双方的真实意思表示，其内容并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。并于2019年7月6日就已经生效。其次、原告根据《集资房转让协议书》的约定陆陆续续的支付了其房款661666元。另根据泰和家园小区物业百色百旺物业服务有限公司的交房确认书及物业管理费、专项维修金、水电费、垃圾费等单据诳实，均是原告（案外人）所交纳，还有原告自2019年7月19日起已经事实上实际占有并使用泰和家园小区第1栋2单元24层2405号房屋。再次、本案涉案的房产未能办理过户登记的手续其责任完全在被告岑凤萍自己本身，不是太忙就是时间一拖冉拖，从而导致在法院查封之前未能办理相关的过户登记手续，原告并无过错。最后、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于腑住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。结合本案实情，法院不应查封原告（案外人）与被告岑凤萍所签订的《集资房转让协议书》中所涉及的泰和家园小区第1栋2单元24层2405号的房产。综上所述，本案原告与被告岑凤萍已经就本案涉案的房产签订了《集资房转让协议书》，且已经支付了全部价款，未能办理过户登记其责任完全在于被告岑凤萍自己本身，原告完全没有过错，且原告对其享有足以排除强制执行的民事权利。原告为维护自己合法的民事权益，特向贵院提出执行异议之诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告为其诉讼请求提供以下证据证实：1、身份证，证明原告的身份证明情况；2、集资房转让协议书，证明原告与被告岑凤萍所签订的集资房转让协议的事实，被告岑凤萍已经把涉案的房产转让给原告的事实等；3、公证书，证明原告与被告岑凤萍所签订的《集资房转让协议书》真实、合法、有效的公证证明；4、收据及转账凭据，证明被告岑凤萍已经收到原告关于转让涉案讯661666元的事实；5、交房确认书，证明原告收到该房产物业催收房子的交房确认事实；6、收据，证明原告向涉案房产物业公司缴纳物业费、垃圾费、水电费等证明，证实原告已经实际使用该涉案房产的事实；7、《执行裁定书》及《协助执行通知书》，证明涉案房产已被右江区人民法院裁定查封及协助执行的事实；8《执行裁定书》，证明原告向法院申请执行异议后被裁定驳回异议请求的事实。庭审后补充的证据1、百色市开发投资集团有限公司于2020年5月19日出具的《证明》，证实该房屋为合伙建房，无备案登记，合伙人能自行转变、变卖等，且公司清楚被告岑凤萍转让房屋给原告的事实；2、《不动产登记资料查询结果证明》，证实该房屋不动产证于2020年1月8日发证，于2020年1月14日被法院查封的事实；3、泰和家园合伙建房委员会出具的证明一份，证实该委员会同意被告岑凤萍将本案涉案房屋转让给原告的事实。 被告姚俊岳辩称：原告以与被告岑凤萍签订《集资房转让协议书》并陆陆续续支付661666元为由，诉请人民法院终止执行(2020)桂1002执37号执行法律文书。被告姚俊岳认为，原告诉求依法无据，原告使用《物权法》第十五条规定，但第十五条中“除法律另有规定或者合同另有约定外”。《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外”。这条规定是硬性的规定，必须依法登记才发生法律效力。《物权法》第十四条“不动产物权的设立，变更、转让和消灭，依照法律规定应登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。物权法第九条、第十四条的规定就是针对《物权法》第十五条的除法律另有规定外规定的条款。因此，原告与岑凤萍房屋转让关系尚未发生法律效力。物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定的，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，但法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。因此，(2020)桂1002执37号之一执行裁定书是生效的法律文书。(2020)桂1002执异12号裁定书裁定驳回原告的异议请求是正确的。请依法驳回原告的诉讼理由和请求。 被告姚俊岳为其诉讼请求提供以下证据证实：1、调解书，证明被告姚俊岳与被告岑凤萍的借贷纠纷已经调解的事实；2、借条，该证据虽然与本案无关，但证实被告岑凤萍向李俊于2017年向李俊借款并用涉案房屋抵押给李俊的事实，并证明被告岑凤萍为人不真实的事实。 经开庭双方质证，对双方无异议的证据及事实认定如下： 一、双方经质证后对对方证据的三性无异议有：原告证据1-8及被告姚俊岳证据1，被告姚俊岳对原告提供证据所主张的事实均认可，其中：1、原告与被告岑凤萍签订合同的事实；2、原告占有、居住在涉案房屋的事实；3、原告向被告岑凤萍支付661666元（部分款项由原告直接交付给公司）的事实；3、百色开发投资集团有限公司于2019年7月19日将本案涉诉房屋交付给原告及原告居住至今的事实； 对双方有争议的事实及证据，本院认定如下： 一、关于有争议的证据认定，被告姚俊岳提供证据2证实被告岑凤萍与李俊有借款事实及曾抵押本案涉案房产等事实，原告经质证认为该证据与本案无关，不予认定。经本院调查的确认，该证据的内容与本案无关，且被告岑凤萍未到庭确认，故对该证据，本院不予采信。 二、关于本案涉诉房屋的所有权的事实及证据，本案涉诉房屋是百色开发投资集团有限公司的职工合伙建房项目，属于公司459号合伙建房人人均分配有一套独立的住房，没有进行个人房产备案登记，房号以《泰和家园合伙建房分房协议》为准，每位合伙人对自己所分配的住房均享有自由支配的权利（包括买卖、转让、赠送等）。公司成立合伙建房委员会，该委员会对被告岑凤萍将泰和家园1栋2单元2405号房元转让给亦属于该公司的职工原告一事完全知晓，且该房屋的第四、第五笔建房款、尾款、专项维修基金及交房的相关物业等费用均是原告向合伙建房委员会指定账户支付，合伙建房委员会已向原告交付该房钥匙等。因本案涉案房屋属于单位职工合伙建房，没有进行个人房产备案登记，但在2019年1月8日不动产管理部门向被告岑凤萍发该房屋不动产权证前，该房屋的所有权属于单位的合伙建房。 三、关于办证的事实及证据，被告岑凤萍将本案涉诉房屋转让给原告，广西百色开发投资集团有限公司及合伙建房委员会均知晓该事实，均同意该房屋转让事实，该房屋的部分房款由原告直接缴纳给公司的合伙建房委员会，公司在房屋建成后将该房屋交付给原告居住至今。从庭审中查明的证据证实，该房屋的不动产权于2019年1月8日正式办得，法院于2019年1月13日作出查封该房屋的裁定书，原告与被告岑凤萍于2019年1月15日一起到不动产登记管理部门办理过户手续，才被告知法院查封的事实。由此可证实，关于该房屋不动产权不能过户问题，不是原告自身原因造成的，而是该房屋一直未能办理不动产权证导致双方不能进行房屋过户手续，房屋买卖双方在知道房屋办得不动产权证后，亦一起到不动产管理部门办理过户手续，只是法院已查封，故办不了该房屋过户手续等。 经审理查明：本案涉案房产系广西百色开发投资集团有限公司以岑鉴、王锐等459职工合伙建房为由，于2016年6月22日以出让的方式取得坐落于广西百色市右江区前程路9号泰和家园小区（龙景区LJ03-04-06）地块的建设用地使用权，用途为建设职工合伙建房项目。该地块已经进行了土地备案登记，由于是合伙自建房，没有进行个人房产备案登记。该公司的459个合伙建房人均分配一套独立的住房，房号以《泰和家园合伙建房分房协议》为准，每位合伙人对自己的分配到的住房均享有自由支配的权利（包括买卖、转让、赠送等）。 广西百色开发投资集团有限公司该合伙自建楼房于2016年6月起建设，于2018年年底建成，其中被告岑凤萍分配的房号为泰和家园栋2单元2405号，被告岑凤萍向公司交付部分房款。房屋建成后，该公司未将该房屋支付给被告岑凤萍居住、使用等。2019年7月6日，原告与被告岑凤萍签订一份《集资房转让协议书》，双方约定被告岑凤萍将该合伙自建房转让给原告，原告向被告岑凤萍支付其已付的房款450000元，并多支付216666元给被告岑凤萍，之后的所有款项由原告向公司或公司的集资建房小组缴纳，并约定由原告直接办理交房手续，双方将签订的协议书提交泰和家园集资房小组办证负责人处，直接将不动产产权证办理在原告名下等。合同签订后，原告按协议书约定向被告岑凤萍支付房款或按被告岑凤萍指定的公司账户支付款项共计661666.66元，其中于2019年8月1日、9月6日分别按被告岑凤萍的指示将20万元、1万元汇入广西百色开发投资集团有限公司的集资建房专用账号中，其余款项支付均通过银行转账、微信转账的方式支付给被告岑凤萍（原告对该付款事实无异议）。泰和家园物业百色百旺物业服务有限公司将该房屋交付给原告在内的459个合伙建房人，该物业公司于2019年7月19日出具的一份交房确认书上载明，原告抽到泰安家园1栋2单元2405房，已结清相关款项，符合交付条件，于2018年12月28日在泰和家园办理交房手续，物业费从即日起计算，请给予办理入伙交房手续等。从2019年7月19日，原告入住该房屋，并向物业交纳该房屋的物业费等费用至今。2020年1月8日，原告与被告岑凤萍到百色市公证处就双方签订的《集资房转让协议书》办理公证，百色市公证处于当天出具一份（2020）桂百证字第101号《公证书》，内容载明：兹证明岑凤萍与罗秋瑛于2019年7月6日签订了前面的《集资房转让协议书》，协议书上当事人的签名、指印属实。 百色市不动产局于2020年1月8日办理该房屋的不动产权证书。被告岑凤萍未到百色市不动产局领取该证书。 被告姚俊岳与被告岑凤萍民间借贷纠纷一案，以本院调解后双方达成一致调解协议，被告岑凤萍没有按调解书履行付款义务，被告姚俊岳依法向法院申请执行，法院于2020年1月13日作出（2020）桂1002执27号之一《执行裁定书》，裁定查封被告岑凤萍位于百色市右江区前程路9号泰和小区长1栋2单元24层2405号房屋一套（不动产权证号：桂20**百色市不动产权第**），期限为三年。本院将上述裁定书及协助执行通知书送达给百色市不动产登记中心，该登记中心于2020年1月14日收到上述裁定书及协助执行通知书等。2020年1月15日，原告与被告岑凤萍到百色市不动产登记中心准备办理该房产过户登记到原告人名下的时候却被告知该套房产已经被右江区人民法院查封，原因是被告姚俊岳与被告岑凤萍之间的民间借贷纠纷被法院裁定查封。原告于2020年3月16日向右江区人民法院提出案外人执行异议，本院执行局于2020年4月1日作出（2020）桂1002执异12号执行裁定书，裁定驳回案外人原告的异议请求。原告不服，遂提起执行异议之诉。 原告在庭审后法庭规定的时间内提供几份证据，其中一份证据为广西百色市开发投资集团有限公司于2020年5月19日出具的《证明》，载明内容为：“我公司以岑鉴、王锐等459职工合伙建房为由，于2016年6月22日以出让的方式取得坐落于广西百色市右江区前程路9号泰和家园小区（龙景区LJ03-04-06）地块的建设用地使用权，用途为建设职工合伙建房项目。该地块已经进行了土地备案登记，由于是合伙自建房，没有进行个人房产备案登记。该公司的459个合伙建房人均分配一套独立的住房，房号以《泰和家园合伙建房分房协议》为准，每位合伙人对自己的分配到的住房均享有自由支配的权利（包括买卖、转让、赠送等）。我公司合伙建房委员会对于岑凤萍将其分配到的泰和家园1栋2单元2405号房元转让给我公司职工罗秋瑛一事完全知晓，该房的第四、第五笔建房款、尾款、专项维修基金及交房的相关物业等费用均是罗秋瑛向合伙建房委员会指定账户支付，合伙建房委员会已向罗秋瑛交付该房钥匙”。 本院认为，原告罗秋瑛诉被告姚俊岳、岑凤萍案外人执行异议之诉，本案的焦点为：一、原告是否为房屋的权利人；二、该权利是否合法有效；三、该权利是否能排除法院的执行。 对上述三个争议焦点，本院综合认定如下： 对于被告岑凤萍参与广西百色开发投资集团职工合伙集资建房的事实，双方无异议，本院予以确认。被告岑凤萍将该房屋转让给原告的事实，原告提供双方签订的《集资房转让协议书》、付款凭证及交房凭证等证据证实，对原告提供的证据，被告姚俊岳均予以认可（本院在无争议的事实及证据中予以认定，在此不再重复），故对上述事实，本院予以确认。原告与被告岑凤萍签订的《集资房转让协议书》是双方真实意思表示，且得到广西百色开发投资集团有限公司及合伙建房委员会的认可，内容亦无违反相关法律法规，未损害国家、集体及第三人的权益，应属于合法有效的合同，被告姚俊岳在庭审中主张该合同无效，但未提供充分证据证实，其该主张只有其个人陈述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，故原告与被告岑凤萍签订转让合同有效。 从本案查明的事实，原告与被告岑凤萍在法院查封之前已签订合法有效的书面转让合同，合伙建房的单位即广西百色开发投资集团有限公司知晓及同意原告与被告岑凤萍的该房屋转让的事实，原告已向被告岑凤萍及广西百色开发投资集团有限公司支付全部房屋等，原告在法院查封之前即2020年1月13日前已于2019年7月19日合法占有该不动产等。此外，关于双方未办理该房屋过户登记手续的原因非因买受人即原告的自身原因，而是该房屋至2020年1月8日前一直正在办理房屋不动产登记手续中，致使双方未能及时办理该房屋的过户手续（上述事实及证据，本院在有争议的事实及证据三中详细阐述，在此不再重复）。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告上述行为均符合该条法律规定的四个情形，且没有任何证据证实原告与被告岑凤萍买卖房屋是恶意串通、损害了国家、集体及第三人的合法权益等。原告与被告岑凤萍签订集资房转让协议的目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，申请执行人申请法院查封在后，故原告对诉争房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权（被告姚俊岳与被告岑凤萍之间的债权即为一般债权），原告对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，判决如下： 不得对位于泰和家园小区第1栋2单元24层2405号房屋执行。 案件受理费10466元，由被告姚俊岳、岑凤萍承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 本院（2020）桂1002执异12号执行异议裁定于本判决生效时自动失效 审 判 长  陈永峰 人民陪审员  梁品荣 人民陪审员  黄有家 二〇二〇年七月十五日 书 记 员  马丹丹