北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9330号原告（反诉被告）：北京瀛海尚志益民物业管理中心，住所地北京市大兴区瀛海镇瀛顺路**。法定代表人：韩文才，经理。委托诉讼代理人：张月，北京泓聚律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙秀连，女，1945年5月20日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：尹会敏（系孙秀连之女），女，1971年4月28日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告（反诉被告）北京瀛海尚志益民物业管理中心（以下简称瀛海物业中心）与被告（反诉原告）孙秀连物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瀛海物业中心委托诉讼代理人张月、被告（反诉原告）孙秀连委托诉讼代理人尹会敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瀛海物业中心向本院提出诉讼请求：1.判令孙秀连向瀛海物业中心支付物业管理费2523.48元；2.判令孙秀连支付瀛海物业中心违约金189.8元（以2523.48元为基数，自2018年1月1日起计算至实际付清之日止，按照每日万分之一计算，暂计算至2019年12月31日）；3.诉讼费用由孙秀连承担。事实和理由：2012年11月12日，瀛海物业中心与孙秀连签订了《物业服务合同》，约定瀛海物业中心向孙秀连居住的现南海家园七里22号楼1单元201室（合同约定坐落：X77-22-1-201）提供物业管理服务，孙秀连于每年1月1日之前向瀛海物业中心缴纳物业管理费。如果未按合同规定的收费标准和收费时间缴纳有关费用，瀛海物业中心有权要求孙秀连自逾期之日起按照应缴费用的万分之一支付违约金。孙秀连系南海家园七里22号楼1单元201室业主，按照约定应当向瀛海物业中心缴纳2018年度的物业管理费2523.48元，但是孙秀连一直拒绝缴纳。瀛海物业中心多次催缴未果，故诉至法院。孙秀连辩称，对涉案房屋地址、面积、欠费期间没有异议。不认可与瀛海物业中心签订的合同，当时只是告诉我签字，合同内容我不清楚。根据相关规定，国家提倡建设单位应该经过招投标的方式选聘具有相应资质的物业公司，我认为瀛海物业中心应向业主出示申报的材料，而且是否召开了业主委员会、是否经过业主的同意。前五年免除了物业费，五年之后应该召开业主委员会。瀛海物业中心提供的物业服务达不到2.3元的收费标准。我认为根据相关法律规定双方签订的《物业服务合同》既不属于前期物业服务合同又不属于物业服务合同，如果所签订的合同是物业服务合同那么所签订的《物业服务合同》是违法的，我没有参与合同的协商订立，违反自由公平原则；物业企业没有资质不可以承揽住宅物业服务，瀛海物业中心不具有相应资质；经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，瀛海物业中心将回迁房小区物业费以商品房市场物业费价格评估，违反法律法规强制性规定；瀛海物业中心属于镇政府企业，在政治经济方面相对我具有极大的优势，其单方面制定合同，不让我参与合同的协商订立，不签字就拿不到钥匙，属于以欺诈胁迫手段或者趁人之危使对方在违背真实意愿情况下所为的民事行为；所签订的《物业服务合同》只有起始日期没有终止日期，缺少有效的合同构成要件；瀛海物业中心将2013年至2019年属于我的商业收益非法占为己有，我和瀛海物业中心没有就商业收益归属权进行约定，根据物权法规定，没有约定或者约定不明的，按照业主专有部分占建筑物总共面积的比例确定，综上提出反诉请求：1.判令孙秀连和瀛海物业中心签订的《物业服务合同》无效；2.判令瀛海物业中心返还南海家园七里22号楼1单元的201室应得的商业收益7372.92元；3.反诉费由瀛海物业中心承担。本院经审查认定事实如下：孙秀连系北京市大兴区瀛海镇南海家园七里22号楼1单元201室房屋业主，房屋建筑面积91.43平方米。2012年11月12日，瀛海物业中心与孙秀连签订《物业服务合同》，约定坐落位置：X77-22-1-201，住宅房屋收费暂按每月每建筑平米2.3元标准收取物业服务费；自2013年1月1日起免收回迁房5年物业费，5年后根据相关规定再确定物业费标准，由业主交纳;如果未按照约定的收费标准和时间交纳有关费用，每逾期一日，按照应缴纳费用的万分之一标准支付违约金。北京市规划委员会关于2013年1月16日发布的《北京市规划委员会关于“开发区河西区部分居住区”的命名通知》，载明根据地名管理的有关法律、法规，现将“开发区河西区部分居住区”命名，通知如下：……名称南海家园七里，位置北京经济技术开发区河西区X77地块。孙秀连未交纳2018年1月1日至2018年12月31日期间物业管理费，现瀛海物业中心起诉至本院要求孙秀连交纳物业费并支付违约金。孙秀连对《物业服务合同》中约定的每月每平方米2.3元的收费标准不认可，认为收费标准过高，同时提交北京兴亦嘉园物业管理有限公司的收据，瀛海物业中心对该证据真实性不予认可，并称其内容及开具收据的公司与其没有关联，与本案亦无关联；孙秀连主张所签《物业服务合同》无效，并提出反诉请求要求确认合同无效并向其返还应得的商业收益。瀛海物业中心称孙秀连的反诉不符合反诉条件，且本案合同真实有效，瀛海物业中心为孙秀连提供物业服务，孙秀连应当按照约定交纳物业费，并请求驳回孙秀连的全部反诉请求。本院认为，瀛海物业中心与孙秀连签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应据此履行。瀛海物业中心为孙秀连所在小区提供物业服务，孙秀连应按照约定交纳物业管理费。瀛海物业中心主张物业费收费标准即每月每平米2.3元，根据双方签订的《物业服务合同》，“住宅房屋收费暂按每月每建筑平米2.3元标准收取物业服务费；自2013年1月1日起免收回迁房5年物业费，5年后根据相关规定再确定物业费标准，由业主交纳”，在没有确定新收费标准时，瀛海物业中心按照此标准收取物业管理费并无不当，如业主对物业费收费标准不认可，可通过业主大会或业主委员会重新与瀛海物业中心协商物业费标准并签订物业合同。根据本院业已生效的判决书，本院确认瀛海物业中心提供的物业服务确有瑕疵，故就瀛海物业中心要求孙秀连支付2018年1月1日至2018年12月31日期间物业管理费2523.48元的诉讼请求，本院予以酌减。鉴于瀛海物业中心提供的物业服务确有瑕疵，故对瀛海物业中心要求孙秀连支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。孙秀连要求确认《物业服务合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院认为，凡涉及全体业主共同利益的事项均须由业主共同决定，而不能由单一业主代为行使权利，因此孙秀连作为业主个人无权要求瀛海物业中心返还公共区域商业收益，故该项反诉请求，没有法律依据，本院不予支持。小区的和谐发展需要业主和物业公司的共同努力，希望双方能够加强沟通，化解矛盾，促进小区良性发展。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙秀连于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）北京瀛海尚志益民物业管理中心2018年1月1日至2018年12月31日期间物业管理费2397.31元；二、驳回原告（反诉被告）北京瀛海尚志益民物业管理中心其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）孙秀连的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告（反诉原告）孙秀连负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）孙秀连负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 肖利民二〇二〇年七月三十日法官助理 闫晓萌书 记 员 高 佳