贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2322民初1890号 原告：贵州省兴仁盛丰商贸（置业）有限公司，住所地贵州省黔西南州布依族苗族自治州兴仁市盛丰国际商贸城****，统一社会信用代码91522322069907735R。 法定代表人：颜克勇，系公司董事长。 委托诉讼代理人：韦娜系贵州天生律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：郑艳（实习），系贵州天生律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：李志芳，女，1982年11月02日生，汉族，贵州省兴仁市人，住兴仁市，被告：何忠秋，男，1983年05月09日生，汉族，贵州省兴仁市人，住贵州省兴仁县。 原告贵州省兴仁盛丰商贸（置业）有限公司（以下简称“盛丰公司”）与被告何忠秋、李志芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年04月21日受理后，依法适用简易程公开开庭进行了审理，原告盛丰公司委托诉讼代理人韦娜、郑艳与被告何忠秋到庭参加诉讼，被告李志芳未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛丰公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认《贵州兴仁?盛丰国际商贸城商业用房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）已于2019年11月15日解除；二、判令被告立即腾空租赁房屋并将租赁房屋返还原告；三、判令被告向原告支付截至2019年11月15日欠付租金48763.25元，并自2019年11月16日起按1305.85元／天支付逾期违约金至实际返还房屋之日止（暂计算至2020年1月16日，违约金为78351元）;四、判令被告向原告支付免租期租金共计255840元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：盛丰公司于2016年8月19日与被告签订租赁合同，约定由被告承租位于兴仁?盛丰国际商贸城B1栋第1层5、6、7、8、9号房屋，建筑面积410平方米，租赁单价为26元／月／平方米，租期为八年（自2016年7月1日起至2024年6月30日），被告交第一年租金免第二、第三年租金，第四年租金为31.85元／月／平方米，第四年后每年的租金都在上一年的基础上上涨7%，以此类推；同时，双方对租金支付方式、违约责任等进行了明确约定。其中，租赁合同第三条约定：“若因乙方违约导致合同被终止，则乙方不享有免租期（含装修期在内）的优惠，乙方应按该房屋租赁单价，向甲方补缴免租期的租金，甲方有权终止合同”；第十条第2款第（1）项约定：“乙方逾期支付本合同项下的任何应付款项（包括但不限于租金、水电费、物业管理费等）达10天的，甲方有权终止合同”；另，第十一条第2款约定：“乙方逾期交还该房屋的，每日按月租金的10％向甲方交纳违约金。”根据租赁合同及双方约定，被告应于2019年6月30日向甲方支付第四年租金，但经原告多次催促被告仍拒不履行租金支付义务，其行为已严重违约，且给原告造成了严重影响。为此，在经原告委托律师出具《律师函》仍催收无果的情况下，原告为维护自身合法权利，于2019年11月15日委托律师向被告发出《律师函》，函告其解除合同，同时要求被告限期交还房屋并支付欠付租金和补缴免租期租金，被告未履行义务，故诉至法院。 被告何忠秋辩称，双方在谈交租金时，原告并未提及违约金事宜，也未明确何时让其搬离，其并未违约，其他的租户也没有交过违约金，涉案房屋租金其愿意承担，涉及的违约金和免租期租金其不承担，其同意解除租赁合同。 被告李志芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼，其提交了一份书面答辩状，称其不是本案适格被告，与原告不存在房屋租赁合同关系，因在2017年4月18日，其与何忠秋已解除婚姻关系，且在2017年6月27日，其已将名下位于兴仁·盛丰国际商贸城的索菲亚家居体验馆转让给何忠秋，与此相关的合法权益和应承担的责任一并转移，其在本案中不承担法律责任。 本院经审理认定事实如下：2016年8月19日盛丰公司与李志芳签订租赁合同，约定由李志芳承租位于兴仁?盛丰国际商贸城B1栋第1层5、6、7、8、9号房屋，用于经营兴仁索菲亚家居体验馆，建筑面积410平方米，合同约定租赁单价为26元／月／平方米，第一年的租金为127920元，租期为八年（自2016年7月1日起至2024年6月30日），被告交第一年租金免第二、第三年租金，第四年租金为31.85元／月／平方米，第四年后每年的租金都在上一年的基础上上涨7%（包括免租期在内），以此类推；租赁起始日从2016年7月1日起到2024年6月30日。同时，双方对租金支付方式、违约责任等进行了明确约定。其中，租赁合同第三条约定：“第四年租金付款日期，乙方应在第三年满的最后30天内向甲方支付第四年的全部租金，以后每年的付款日期都应在当年结束的最后30天内乙方向甲方支付。若因乙方违约导致合同被终止，则乙方不享有免租期（含装修期在内）的优惠，乙方应按该房屋租赁单价，向甲方补缴免租期的租金，甲方有权终止合同”；第十条第2款第（1）项约定：“出现下列情形之一，甲方有权终止合同：（1）乙方逾期支付本合同项下的任何应付款项（包括但不限于租金、水电费、物业管理费等）达10天的”；第十一条第2款约定：“乙方逾期交还该房屋的，每日按月租金的10％向甲方交纳违约金。”租赁合同签订后，盛丰公司交付涉案房屋给被告李志芳使用，被告李志芳在支付第一年租金127920元后，免交第二年、第三年租金，第四年租金仅支付10000元，盛丰公司出具收款收据一张，载明：名称：代收租金，面积：410㎡，交款方：李志芳522322××××××××，预交金额：10000元。 另查明，原告盛丰公司委托贵州天生律师事务所于2019年10月23日向被告李志芳发出天律函字（2019）第474号律师函，载明：一、请您于收到本函之日起五日内向盛丰公司支付房屋租金146702元。二、请您在接到本函后积极履行上述义务。否则，盛丰公司将依法收回出租房屋，要求您承担包括但不限于补缴免租期租金等违约责任并保留通过法律途径向您追究的权利。届时，一切不利后果，均由您自行承担。于2019年11月15日再次向被告李志芳发出天律函字（2019）第491号律师函，载明：一、自本函发出之日起，盛丰公司解除与您于2016年8月19日签署的租赁合同；二、请您于收到本函之日起五日内腾空商铺交还盛丰公司，并向盛丰公司支付房屋租金48763.25元（租金暂时计算至2019年11月15日，上述金额并不影响租金的继续产生）及补交免租期租金255840元。三、请您在接到本函后积极履行上述义务。否则，盛丰公司将依法收回出租房屋，要求您承担包括但不限于补缴免租期租金等违约责任并保留通过法律途径向您追究的权利。届时，一切不利后果，均由您自行承担。 再查明，李志芳与被告何忠秋于2017年4月18日签署《离婚协议书》协议离婚，于2017年6月27日签署股权转让协议和个人决议，将兴仁索菲亚家居体验馆全部股权转让给何忠秋。 上述事实有租赁合同、收款收据、贵州天生律师事务所律师函、庭审笔录予以证实。 本院认为，盛丰公司与李志芳签订的租赁合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务。对原告请求确认双方签订的租赁合同已于2019年11月15日解除并立即腾空返还租赁房屋的主张，盛丰公司于2019年10月23日向被告发出律师函催收租金未果，于2019年11月15日再次发出律师函解除合同，庭审中盛丰公司与何忠秋均同意解除合同，并交还场地，故对该主张本院予以支持。本案的主要争议焦点为：一、本案承担义务主体的确定；二、应否支付免租期的租金；三、违约金是否支持及金额的确定。 针对争议焦点一，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条：“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。”规定，该租赁合同是二被告婚姻关系存续期间签署，《离婚协议书》、《兴仁索菲亚家居体验馆个人决议》、《兴仁索菲亚家居体验馆（个人独资企业）股权转让协议》系李志芳与何忠秋的内部约定，不能据此对抗盛丰公司，故对二被告称李志芳不承担责任的意见不予采信。同时，李志芳作为合同相对方与盛丰公司签订租赁合同，其在离婚后将兴仁索菲亚家居体验馆股权转让给何忠秋，由何忠秋继续租赁该房屋，但李志芳不再继续租赁该房屋后，并未告知盛丰公司要求变更合同承租人，何忠秋称找盛丰公司变更时是盛丰公司不变更，但其未提供证据予以证明，应承担举证不能的后果，故本案承担责任的主体应为李志芳和何忠秋，李志芳在履行义务后可以向何忠秋进行追偿。 针对争议焦点二，被告于2016年7月1日开始租赁该房屋，按照合同约定第四年租金应在第三年满后的30天内乙方向甲方支付，在第三年租赁期限届满后，被告并未向原告提出不再续租，且一直使用该房屋，故其应于2019年6月1日至2019年6月30日期限内支付第四年租金，对于应支付金额，根据合同第三条约定，第四年租金为31.85元/月/平方米，因该合同于2019年11月15日解除，故二被告应向原告支付2019年7月1日至2019年11月15日期间欠付租金为31.85元/月/平方米÷30天×410平方米×138天-10000元=50069.1元，但二被告并未在此期限内支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同第三条约定：“若因乙方违约导致合同被终止，则乙方不享有免租期（含装修在内）的优惠，乙方应按该房屋租赁单价，向甲方补缴免租期的租金。”故二被告不再享受免租期，二被告应向原告支付第二年和第三年免租期房租，具体金额为：26元/月/平方米×410平方米×24月=255840元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告贵州省兴仁盛丰商贸（置业）有限公司与被告李志芳签订的《贵州兴仁?盛丰国际商贸城商业用房租赁合同》于2019年11月15日解除； 二、被告李志芳、何忠秋于本判决生效后七日内腾空所租赁的兴仁·盛丰国际商贸城B1栋第1层5、6、7、8、9号房屋并交还给原告贵州省兴仁盛丰商贸（置业）有限公司； 三、被告李志芳、何忠秋于本判决生效之日十五日内一次性支付原告贵州省兴仁盛丰商贸（置业）有限公司欠付房租50069.1元、免租期房租255840元、2019年11月16日至2020年1月16日期间房屋占用费、违约金26991.8元，共计332900.9元；并自2020年3月17日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费及违约金按照按每日435.35元计算; 四、驳回原告贵州省兴仁盛丰商贸（置业）有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7040元，减半收取3520元，由原告贵州省兴仁盛丰商贸（置业）有限公司负担457.6元，由被告李志芳、何忠秋负担3062.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 罗宁和 二〇二〇年七月十六日 法官助理 杨 斌 书 记 员 黄家鸿