河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初250号原告：许海钢，男，1973年3月31日出生，汉族，住安阳县。委托诉讼代理人：张继强，河南凌锐律师事务所律师。被告：安阳市万联房产中介有限公司，住所地安阳市文峰区聂村永安小区****。法定代表人：郝红超。被告：郝红超，男，1989年1月1日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。被告：郝红彬，男，1984年10月15日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。三被告共同委托诉讼代理人：路永亮，大沧海律师事务所律师。原告许海钢与被告安阳市万联房产中介有限公司、郝红超、郝红彬居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告许海钢及其委托诉讼代理人张继强、被告安阳市万联房产中介有限公司、郝红超、郝红彬及三被告的共同委托诉讼代理人路永亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许海钢向本院提出诉讼请求：1.判令被告安阳市万联房产中介有限公司返还原告中介费1万元，并赔偿原告损失60万元（购房款损失）；2.判令被告郝红超、郝红彬对上述债务承担连带责任；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月5日经被告居间服务，原告与案外人韩珂新、张巍签订了《房屋买卖合同纠纷》，合同约定原告以总房款71万元的价格购买韩珂新、张巍位于恒大绿洲6号楼2单元31层3103室的房屋一套。原告支付房款60万元，并交付被告居间费1万元。事后原告得知涉诉房屋在交易前已被司法机关查封等直接影响交易的重大情形。韩珂新也因一房数卖行为构成诈骗罪，被安阳市北关区人民法院判处10年3个月有期徒刑。被告作为专业房地产经纪服务机构，在服务过程中未尽必要的审核和注意义务，其过错给原告造成了重大经济损失。中介公司为一人公司，被告郝红超为法人，郝红彬也为经营者，应承担连带责任。被告安阳市万联房产中介有限公司答辩称，一、被告不存在违反《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的过错行为。许海钢与韩珂新订立案涉房屋买卖合同过程中，被告将所知道的该房屋的全部情况如实告知了许海钢，不存在任何故意隐瞒事项或提供虚假情况的行为。二、涉案房屋款项先行支付60万元的付款方式等合同内容是由许海钢与韩珂新自行商定，其风险责任应由许海钢自行承担。被告作为房屋中介机构，如实向许海钢提供了案涉房屋的房源信息（如该房屋尚未办理产权证，存在按揭贷款等无法办理房产过户），许海钢自愿选定该存在交易风险的房源，并且同意在未办理房产过户的情况下先支付60万元购房款等不利合同条件，均是许海钢与韩珂新协商确定，其付款后未能如愿取得案涉房屋产权的风险结果，应由其自己承担。三、许海钢对于案涉房屋为其办理过户登记前可能会发生被查封或其他权利限制的风险是明知，对于其与韩珂新订立买卖合同这一时点是否存在查封并未委托被告作专项调查，且保全债权数额不足损害到许海钢较大权利。被告作为中介方，查看出售方提供的房源信息资料后如实登记房源信息，对于出售方是否有个人债务等不具有物权公示性质的事项以及其债务是否进入诉讼阶段、是否进行了财产保全等个人信用问题，被告也无法知道，买方如果想了解交易房屋是否存在因出卖方其他债务在某一时段被查封过的问题，则需要其到房屋产权登记部门进行查询才能得知。被告当时即告诉许海钢应当首先查询清偿房屋相关事项及真实剩余银行贷款数额后，再行签订合同，而许海钢当时对被告进行了明确否决。并且被告在许海钢向韩珂新交付首付款60万元时，也明确告知许海钢不要先交付购房款，在韩珂新偿还银行贷款时，和韩珂新一起去将银行贷款直接交付银行，以避免不必要的风险，而许海钢也明确对此予以否决。目前了解到，案涉房屋买卖合同签订时，韩珂新向被告及许海钢隐瞒了其5.5万元借款债务而导致房屋被查封的事实，该事实属于韩珂新个人信用的性质，而不属于被告作为中介方违反《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的过错行为，且该债务数额仅是许海钢一次性支付首期购房款60万元的十一分之一（不足总房款71万元的十三分之一），不足以使许海钢已付款项收到较大损害。被告郝红超辩称，该公司虽是郝红超一人股东，是一人公司，但是根据公司法规定，公司承担无限责任，股东应按照出资数额承担出资责任。郝红彬只是被告公司员工，不是实际经营者。被告郝红彬辩称，郝红彬不是公司的实际经营者，只是安阳市万联房产中介有限公司的员工，提供的内容仅仅是日常管理经营，并不是法律意义上的实际经营者。所以郝红彬不应该承担任何赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交证据：原告许海钢向本院提交的证据如下：1.《房屋买卖合同》一份；2.韩珂新给原告出具的房款收据一张；3.《邮政客户交易明细》；4.被告向原告收取原告中介费收据一张；5.安阳市北关区人民法院（2019）豫0503刑初19号刑事判决书；6.涉案房屋《商品房预售合同》；7.交费票据8张；8.韩珂新、郝红彬身份证复印件，安阳市万联房产中介有限公司工商登记信息；9.韩珂新向郜艳芬出具的借据；10.安阳市北关区法院应诉通知书、（2017）豫0503民初936号民事裁定书。被告安阳市万联房产中介有限公司向本院提交的证据如下：1.房屋基本登记信息表复印件2份；2.2017年五一放假通知。被告郝红超、郝红彬未向本院提交证据。上述证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月5日，通过被告安阳市万联房产中介有限公司的中介服务，原告许海钢与韩珂新签订房屋买卖合同，约定交易房屋基本情况：韩珂新、张巍名下位于安阳市××××以东，人民大道东段南侧路恒大绿洲小区6号楼2单元31层3103室。房屋所有权证号/购房合同编号/YS00053305；该屋建筑面积约为144.44平方米，房屋总价值人民币为710000元。许海钢一次性付清房款给韩珂新、张巍，许海钢2017年5月5日支付韩珂新、张巍第一次支付房款人民币陆拾万元整（小写600000元整）韩珂新、张巍收到许海钢房款时移交给许海钢该房屋所有和现有的购房合同、各种已缴费收据原件及房屋钥匙。待韩珂新、张巍配合许海钢办理完过户之时，许海钢把剩余壹拾壹万元支付给韩珂新、张巍。由于本小区房产暂无房产证，许海钢对韩珂新、张巍所出售的房产做过充分了解并自愿购买该房屋，经双方协商办理韩珂新、张巍房产证所产生一切费用全部由韩珂新、张巍承担，以后过户费用则由许海钢承担。韩珂新、张巍保证该出售房地产产权清楚，在交割之后若发生与韩珂新、张巍有关的产权或债权债务概由韩珂新、张巍负责清理。并承担民事诉讼责任，因此给许海钢造成的经济损失，由韩珂新、张巍负责赔偿。签约地点：万联房产。2017年5月5日，许海钢通过中国邮政储蓄银行向韩珂新转账59万元，加上已付被告安阳市万联房产中介有限公司1万元房屋定金，共计60万元房款，韩珂新出具收款条一张：今收到许海钢恒大绿洲6号楼2单元3103室房款陆拾万元正人民币（大写）（小写）600000元。当日，安阳市万联房产中介有限公司向许海钢出具一份加盖公司公章的1万元中介费收据。原告称2017年5月3日中午其在被告安阳市万联房产中介有限公司的工作人员带领下现场看了涉案房屋，5月5日与涉案房屋出卖人韩珂新签的了《房屋买卖合同》，被告安阳市万联房产中介有限公司辩称是在2017年5月4日下午带领原告看的涉案房屋现场，原告许海钢与出卖人韩珂新在5月5日签订的《房屋买卖合同》。2019年2月24日，安阳市北关区人民法院作出（2019）豫0503刑初19号刑事判决书，判决被告人韩珂新犯诈骗罪，判处有期徒刑十年三个月，并处罚金人民币五万元；责令被告人韩珂新退赔被害人许海钢人民币60万元，退赔被告人申超、许娜娜人民币12万元，退赔被害人乔某人民币25万元。该判决查明：2016年11月10日，韩珂新在向郜艳芬借款5.5万元过程中，在借条上写明将恒大房产作为抵押，并将该房产《房屋预售合同》原件交付给郜艳芬。2017年4月5日，因韩珂新未还款，郜艳芬向安阳市北关区人民法院提起民事诉讼并申请财产保全。2017年4月19日，安阳市北关区人民法院裁定查封该恒大房产；在未告知该房屋已经抵押并卖出的情况下，2017年5月5日韩珂新经安阳市万联房产中介公司与许海钢签订房屋买卖合同，约定韩珂新收取许海钢购房款后偿还银行贷款并办理房屋过户手续，后韩珂新交付给许海钢一份伪造的《商品房预售合同》和六份伪造的房屋交款收据，并让其哥哥韩立新以张巍的名义在买卖合同上补签名字，许海钢支付韩珂新购买款60万元，韩珂新将该款用于偿还元金翠、高患荣等债务及个人支出。原告许海钢认可被告安阳市万联房产中介有限公司在签订合同之前就已经将涉案房屋按揭贷款的情况告知了原告。原告也在上述韩珂新犯诈骗罪一案中陈述，韩珂新在出具了60万元的收款条时给了原告一份《商品房预售合同》，合同上写着房子是按揭买的，贷款45万元，韩珂新告诉原告收了房款先还银行的按揭贷款，再办房产证，2018年3月1日，韩珂新告知原告房子被北关区法院查封了；其与韩珂新在签订《房屋买卖合同》时，只有韩珂新一人到场，张巍没有到场，后来来了一个人自称张巍，在其和韩珂新签订的《房屋买卖合同》上补签了张巍的名字，后经核实签字的人是韩珂新的哥哥。另查明，在原告许海钢与出卖人韩珂新签订《房屋买卖合同》前，被告未告知原告涉案房屋被北关区人民法院查封的情况。安阳市万联房产中介有限公司为自然人独资的一人公司，股东为郝红超，法定代表人为郝红超，注册资本50万元。本院认为，本案系居间合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，”本案被告安阳市万联房产中介有限公司作为专业的房产中介服务机构，在提供居间服务时，有责任、有义务对即将出售的房屋的相关情况进行核实，不仅包括房屋现状，也包括房屋权属、抵押权的设置、司法查封等重要事项的核实，被告安阳市万联房产中介有限公司未能将涉案房屋被司法查封影响交易的瑕疵告知原告，未尽到符合专业主体的注意义务，对于原告遭受的60万元房款损失，存在一定程度的过错，对于已收取中介费1万元应返还原告，并根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。而原告在签订《房屋买卖合同》前对于涉案房屋未办理产权登记和抵押贷款的事实清楚，在签订《房屋买卖合同》时仅有韩珂新一人签字的情况下仍将60万元房款支付给韩珂新本人，且相信韩珂新会先将房款用于偿还银行贷款，其自身未尽到审慎注意义务，亦应承担一定责任。在韩珂新犯诈骗罪一案中，韩珂新与原告许海钢签订《房屋买卖合同》前，已分别与李筱玮、韩忠权和丁利利夫妇、冯霞和崔俊红夫妇签订了房屋买卖合同和定金合同，最终造成原告60万元房款损失的原因系因韩珂新的诈骗行为，北关区人民法院刑事判决已判决被告韩珂新退赔被害人许海钢60万元。截止目前，许海钢未得到任何退赔款。根据原、被告在签订合同、交付款项过程中的过错程度，本院酌定被告安阳市万联房产中介有限公司应承担的赔偿数额为6万元，并退还原告居间服务费1万元。被告郝红超作为安阳市万联房产中介有限公司唯一股东，不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应对公司债务承担连带责任，原告诉请被告郝红超返还1万元中介费，证据充分，于法有据，本院予以支持。被告郝红彬为原告提供中介服务是职务行为，原告诉请被告郝红彬承担责任，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告安阳市万联房产中介有限公司于本判决生效后五日内返还原告许海钢中介费1万元，并赔偿原告许海钢购房款损失6万元；二、被告郝红超对上述1万元中介费和6万元购房款损失承担连带责任；三、驳回原告许海钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计9900元，由原告许海钢负担8764元，被告安阳市万联房产中介有限公司、郝红超共同负担1136元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  翟艳超审 判 员  王 敬审 判 员  郭晨曦二〇二〇年七月三日代理书记员  陈 玮