河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0506民初28号原告(案外人)：赵见军,男,1972年5月25日出生,汉族,住林州市。委托诉讼代理人：骆德森，河南地利律师事务所律师。委托诉讼代理人：王依丹，河南地利律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：安阳荣丰投资担保有限公司,住所地安阳市龙安区文源街西段路南。法定代表人:杨兴春，该公司经理。委托诉讼代理人：杨景福（系该公司员工），住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：李志文（系该公司员工），住安阳市龙安区。被告（被执行人）:牛艳香,女,1981年9月14日出生,汉族,户籍住址安阳市文峰区。原告赵见军与被告安阳荣丰投资担保有限公司（以下简称荣丰担保公司）、牛艳香案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵见军、被告荣丰担保公司委托诉讼代理人杨景福、李志文到庭参加诉讼，被告牛艳香经依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵见军向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于林州市××小区西区××单元××房产(预告登记证号:020090030);2.诉讼费由被告承担。事实和理由：龙安区法院在执行荣丰担保公司与安阳市豪冠工贸有限公司、安阳恒立钢铁贸易有限公司、牛艳香等7人追偿权纠纷一案中,于2019年6月3日作出(2019)豫0506执恢113号执行裁定书,裁定查封被执行人牛艳香名下位于林州市××小区西区××单元××号房××套。原告以查封上述房产系其所有为由向法院提出书面执行异议。法院作出(2019）豫0506执异112号执行裁定书驳回原告的异议申请,故原告向提起诉讼。2012年2月8日，刘岳军、牛艳香同田某签订购房合同,将涉案房屋出售给田某,后田某又将该房屋出售给原告。原告购买该房屋后，田某便将房门钥匙交给原告，从2013年5月份至今原告一直在该房屋居住,同时从2013年5月份至今的房贷、物业费、暖气费等相关费用也系原告交纳，没有办理登记并非是原告自身因素造成的。田某和原告当时均支付了初期房款,剩余贷款原告一直在偿还。请求支持原告诉讼请求。被告荣丰担保公司辩称，本案是多重买卖房屋关系,其中蕴含着诸多民法基本理论问题及实务争议的具体问题。赵见军诉状中缺列一被告田某。一、房屋所有权问题。牛艳香、刘岳军对案涉房屋进行预告登记，享有准物权。一旦房地产开发所有人初始登记,牛艳香、刘岳军在法定时间办理转换手续即法律上的物权所有人。二、牛艳香、刘岳军与田某买卖合同物权处分问题。牛艳香、刘岳军与田某买卖合同在不违反法律效力性强制规定及公共利益情况下为有效合同,但物权未设立不产生物权效力。合同法第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。相反,权利人不予追认,处分人也未取得处分权的,该合同无效。田某在尚未取得所有权前将房屋转卖给赵见军构成无权处分,在嗣后,未取得所有权或牛艳香、刘岳军未予追认的情况下,应认定田某与赵见军之间的买卖合同无效。三、原告占有房屋只是一个事实，不能说明享有物权。物权法没有占有推定和占有取得制度的规定。在本案房屋买卖中,作为连环交易终局买受人赵见军的占有是否属于有权占有的认定,就缺乏明确的法定请求权的基础。对于原告只能请求田某对房屋进行物权过户登记，在田某不能作为的情况下,原告予以追究田某违约责任及继续履行合同，在履行不能情况下行使自己合同的解除权。四、原告诉状中陈述田某和原告当时均支付了初期房款，剩余贷款原告一直在还。但原告并未向法院提供交付房款证明。原告提供银行还贷凭证、水、电、气支付费用中有他人缴纳的记录,这证明共同买卖共同享有债权。综上，依据执行异议复议规定第二十八条，原告不符合该条规定的四项条件,不能够排除法院对牛艳香房产的执行。被告牛艳香未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证和证据交换。对双方无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：本院在执行荣丰担保公司与安阳市豪冠工贸有限公司、安阳恒立钢铁贸易有限公司、牛艳香等7人追偿权纠纷一案中,于2019年6月3日作出(2019)豫0506执恢113号执行裁定书,裁定查封被执行人牛艳香名下位于林州市××小区西区××单元××号房××套(预告登记证号:020090030)。查封之后,案外人赵见军以上述房产系其所有为由向本院提出书面执行异议。本院于2019年12月21日作出（2019）豫0506执异112号执行裁定书，驳回了赵见军的异议请求。赵见军不服，提起本案诉讼。另查明，2012年2月8日，刘岳军、牛艳香与田某签订购房合同一份，约定刘岳军、牛艳香将案涉房屋以20万元的价格出售给田某；合同第二条约定甲方（刘岳军、牛艳香）负责提供有关房屋手续。经原告申请，田某出庭作证陈述：2012年2月份签订上述购房合同之后，没有给付刘岳军、牛艳香房款，到7月份时刘岳军、牛艳香从田某处借款，田某共计转款80万元。2013年5月16日，田某与赵见军签订购房合同一份，约定田某将案涉房屋以15万元的价格出售给赵见军。证人田某陈述，田某的朋友以7.5万元的价格从赵见军处购买汽车一辆，后将购车款7.5万元直接给付田某，作为购房款；另一半购房款至今尚未支付。原告提供银行还款凭证、支付宝转账截图、水电气费及物业费缴费票据、证人申某、程某证言等证据，用于证明从2013年开始缴纳该房屋的银行按揭贷款及水电气暖、物业费等各种费用，并长期在该房居住。本院认为，本案的争议焦点为原告赵见军是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉房屋预登记权利人为牛艳香，系银行按揭贷款购买，刘岳军、被执行人牛艳香与田某签订房屋买卖合同，原告赵见军又与田某签订购房合同，签订购房合同时银行贷款均未还清，买受人明知无法办理过户登记仍然购买，系对他人权利障碍的忽略，对于查封前未办理过户买受人自身存在一定过错。且刘岳军、牛艳香与田某虽然签订购房合同，但双方同时存在借款关系，结合案情不能排除双方系以买卖合同作为借款合同的担保；另外，田某将该房产转让给赵见军，赵见军也并未按照合同约定向田某支付全款。因排除执行需要符合上述法律规定的各项条件，故对原告赵见军的诉讼请求依法不予支持。综上所述，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告赵见军的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告赵见军负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  张小桢人民陪审员  齐星洲人民陪审员  杜 娜二〇二〇年七月十六日书 记 员  马瑞君