广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2501号上诉人（原审原告）：王杰，男，汉族，1977年3月10日出生，住址：安徽省临泉县*************，公民身份证号码：342************516。委托诉讼代理人：黄睿，广东伟伦（仲恺）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王展业，广东伟伦（仲恺）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄东海，男，汉族，1980年12月8日出生，住址：广东省深圳市龙岗区，公民身份证号码：350************332。委托诉讼代理人：阮犁荒，广东创安律师事务所律师。上诉人王杰因与被上诉人黄东海租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初516号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人向本院提出上诉请求：1.请求撤销惠阳区人民法院作出的（2018）粤1303民初516号民事判决书。2.请求判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。3.请求判决本案两审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对于被上诉人支付的房屋租赁保证金数额认定错误。被上诉人只向上诉人支付了460000元房屋租赁保证金，未另外向上诉人支付现金50000元。一审法院认定被上诉人向上诉人支付510000元房屋租赁保证金错误，依法应当纠正。从被上诉人在一审中提交的证据二可以看出，案外人黄连枝仅向上诉人转账支付了632000元。而上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》第一条约定：“3.乙方每月承担……厂长费2000元……”，第二条约定，“2.至2016年2月15日开始交付租金，合同签订时，乙方向甲方交纳三个月房租金额的房屋租赁保证金510000元，……一个月房租170000元……合计682000元。”亦即，被上诉人应在《厂房租赁合同》签订时向上诉人支付厂长费2000元、房屋租赁保证金510000元、一个月房租170000元，合计682000元。但被上诉人向上诉人仅支付了632000元，扣除厂长费2000元、一个月房租170000元，该款所含的房屋租赁保证金为460000元。一审法院无视上述事实，错误认定被上诉人向上诉人支付510000元房屋租赁保证金错误，贵院依法应当纠正。二、《厂房租赁合同》内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应当为合法有效，应当继续履行。被上诉人依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称该司法解释）相关规定认为本案合同无效，无事实和法律依据。1.涉案厂房是在农村土地上所建设，不适用该司法解释。本案中，涉案土地的使用权人为惠州市惠阳区****民委员会，经在惠州市国土资源局秋长国土资源所了解该地块的土地总体规划以及权属情况，该地块属于《第二次全国土地调查土地分类表》中的203类用地，即为二级农村工业建设用地，并可用于工业用途。从最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定来看：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”。可见，对于村庄规划区内的房屋，只是参照适用该解释，直接引用该解释对本案事实予以判断是不合适的。2.本案的租赁关系的合法性不存在参照该司法解释进行认定的基础，本案的租赁物能否用于租赁目的应当以其他法律规定以及结合客观事实进行考量。首先，从《城乡规划法》以及《广东省城乡规划条例》规定的内容看，其有针对性的规定了未取得规划许可证的城镇建筑物的整改方式以及处罚措施，但是并没有规定在乡村内未取得规划许可证的建筑物一律认定为是违法建筑。如要认定是违法建筑，不能直接适用《城乡规划法》以及《广东省城乡规划条例》，而是应当由规划住建部门因地制宜地进行认定，而不是盲目采取一刀切的办法进行处理，很明显，法院并不是认定涉案房屋是否为违建的主体，同时所适用的法律也并不能参照。其次，考虑到城镇房屋建设性质多样，用途广泛，其开发、建设、交付使用受到《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》、《消防法》等法律和行政法规强制性规范的调整，如《建筑法》规定，限额以上的工程应当向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证，该类工程按照《消防法》的规定，属于按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，上述工程未经竣工验收，不得交付使用；而乡、村庄规划区内的房屋因建设规模达不到适用上述法律、行政法规强制性规范的标准，在房屋建设、使用条件上的强制性法律规定较少，因此，更应当对农村房屋和城镇房屋进行区分对待。再次，从房屋用途上看，涉案土地为农村工业建设用地，而涉案房屋用途亦为厂房，并未违反土地利用总体规划，并且涉案厂房已经办理了消防验收，相关部门已经同意投入生产经营，因此从房屋安全要求来讲，是符合租赁目的以及法律要求的。3.《厂房租赁合同》的内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应当为合法有效的合同。涉案土地为农村工业建设用地，而涉案房屋用途亦为厂房，并未违反土地利用总体规划，对涉案房屋进行承租并未违反《土地管理法》以及相关规定的强制性规定，不存在农用地占用、耕地占用的情节。并且，该厂房已经实际投入使用多年，规划住建以及其他职能部门也未对其作为是违建的认定，因此，《厂房租赁合同》所指向的租赁标的在没被相关管理部门确认是违法建筑之前应是合法建筑，且该合同不违反法律强制性规定，且是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，应为合法有效的合同。三、被上诉人未履行《厂房租赁合同》约定的交租义务，该保证金应当依约不予退还。1.根据《厂房租赁合同》第三条第4项约定，被上诉人未支付租金，已经构成违约，应当承担违约责任，所交纳的租赁保证金作为违约金不予退还。根据《厂房租赁合同》第三条第4项约定：“本合同期内乙方不得将所租厂房宿舍转租第三方。如乙方中途退租，应提前三个月通知甲方，并赔偿甲方两个月房租作为损失费，乙方所交纳的租赁保证金作为违约金甲方不予退还。”被上诉人一直不支付租金，已经构成违约，所缴纳的租赁保证金应当作为违约金不予退还。2.只有继续履行合同，才能衡平各方权益，才能为本案的处理寻求一个合法、合理的解决方案。如果认定《厂房租赁合同》为无效合同，且不说上诉人已经对厂房所投入的人力、财力等巨大经济损失，那么因无效行为而导致的财产损失，被上诉人作为过错方亦应当承担相应的经济损失。如果本案如此处理，势必造成各方利益的巨大损害，且根本无法解除争端，反而将矛盾继续深化，导致无法收拾的局面。综上所述，上诉人认为，只有继续履行合同，才是解决本案争议的最佳方案，恳请法院在尊重客观事实的情况下，衡平各方利益，真正体现法律公平正义的精神。。被上诉人辩称，上诉人与被上诉人的租赁合同纠纷已经由惠阳区人民法院作出判决，对相关事实已经予以查明，双方签订的合同效力已经认定为无效。上诉人上诉的事实与理由，没有法律依据，请求法院明察事实，驳回上诉人的全部请求。一审原告向一审法院起诉请求：一、确认原被告之间的《厂房租赁合同》无效；二、判决被告向原告退还租赁保证金510000元；三、判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月1日，案外人梁建乐与被告王杰签订了一份《房地产租赁合同》，梁建乐将位于××小组的总建筑面积14300平方米的2栋厂房、1栋办公楼和1栋宿舍出租给被告王杰使用。2015年11月10日，原告黄东海与被告王杰签订一份《厂房租赁合同》，将该厂房宿舍出租给富佳堡家具有限公司，合同约定：王杰将位于××小组宏泰裕工业元厂房宿舍出租给富佳堡有限公司，月租170000元/月；富佳堡有限公司承担厂长费2000元；本合同期限为10年，自2015年11月15日至2025年11月15日止……至2016年2月15日开始交付租金，合同签订时，富佳堡有限公司向王杰交纳三个月房租金额的房屋租赁保证金510000元，一个月房租170000元，合计682000元。该合同尾部有原告黄东海及被告王杰的签名捺印。2015年11月11日，原告按合同约定通过黄连枝的账号向被告王杰支付3个月的房租作为合同保证金460000元、支付一个月的租金17万元及厂长费2000元，合共632000元。2016年6月30日，被告王杰与案外人梁建乐因涉案租赁物发生争议，该纠纷一审判决【案号：（2016）粤1303民初1994号】结果如下：一、本诉原告（反诉被告）王杰与本诉被告（反诉原告）梁建乐于2015年11月1日签订的《房地产租赁合同》无效。……。王杰不服该判决，提起上诉【案号：（2017）粤13民终2230号】，二审判决：驳回上诉，维持原判。王杰不服一审、二审判决，遂提起再审【案号：（2018）粤民申2645号】、再审裁定：驳回王杰的再审申请。又查明，涉案厂房及配套设施没有取得建设工程规划许可证。被告王杰于2018年5月2日向一审法院提出管辖权异议，一审法院于2018年5月28日作出（2018）粤1303民初516号民事裁定书，驳回被告王杰对本案管辖权提出的异议。被告不服本裁定，向惠州市中级人民法院提出上诉，惠州市中级人民法院于2018年9月21日作出（2018）粤13民辖终420号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。案件在审理过程中，被告王杰于2019年6月5日向一审法院提出中止审理的申请，一审法院于2019年6月17日依法作出（2018）粤1303民初516-1号民事裁定书，裁定中止审理。一审法院认为，关于原告是否为本案适格主体的问题。被告提出的《厂房租赁合同》签订主体为富佳堡家具有限公司与被告，故本案的原告不是适格的原告的问题，一审法院认为，首先，双方签订的《厂房租赁合同》虽然合同的抬头乙方显示的是“富佳堡家具有限公司”的名称，但是合同尾部乙方处仅有原告黄东海的签名，并没有“富佳堡家具有限公司”的盖章确认。其次，庭审时，原告陈述原告在签订合同时本欲注册“富佳堡家具有限公司”，但一直未成功取得“富佳堡家具有限公司”的注册核准，被告也未提供相应的证据证明“富佳堡家具有限公司”已经核准成立。最后，实际履行合同，支付保证金和缴纳租金也不是通过“富佳堡家具有限公司”向被告支付的。故，黄东海作为原告提起诉讼，其主体资格并无不妥，对被告的观点，一审法院不予支持。关于涉案合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”以及第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案厂房没有相关的权属证书，截至法庭辩论终结前，涉案厂房尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。且被告与案外人梁建乐所签订的《房地产租赁合同》经一审、二审、再审，也因涉案厂房尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设被判决合同无效。故原告黄东海主张确认双方于2015年11月10日签订的《厂房租赁合同》无效，有法律依据，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条之规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。双方签订的《厂房租赁合同》约定了保证金为51万元，原告称其中有5万元保证金是现金支付的，46万元保证金是转账支付的，并提供相应的转账记录。被告对保证金的数额并未提出异议，故对原告诉请退还保证金510000元，一审法院予以支持。关于被告提出原告未履行《厂房租赁合同》约定的交租义务，根据该合同第三条第4项的约定，已经构成违约，应当承担违约责任，所交纳的租赁保证金作为违约金不予退还的观点，一审法院认为，因双方签订的《厂房租赁合同》无效，合同中约定的违约条款亦为无效条款，故原告要求依据双方签订的合同的违约条款辩称所交纳的保证金应当作为违约金不予退还的抗辩意见没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认原告黄东海与被告王杰于2015年11月10日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告王杰在本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告黄东海租赁保证金510000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8900元，由被告王杰负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、双方事人于2015年11月10日签订的《厂房租赁合同》效力应当如何认定；二、黄东海支付本案的租赁保证金数额应当如何认定；三、王杰收取的保证金是否应当退还。具体判析如下：一、关于双方事人于2015年11月10日签订的《厂房租赁合同》效力应当如何认定的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案租赁的厂房建设未取得工程规划许可证，按照上述规定应当认定无效，原审法院判决认定《厂房租赁合同》无效，并无不妥，应当予以维持。二、关于黄东海支付本案的租赁保证金数额应当如何认定的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，黄东海主张其已经向上诉人支付51万元的保证金，应当提交证据予以证明。黄东海通过银行转账支付了46万元，上诉人对此无异议，本院予以确认。剩余的5万元保证金，黄东海主张系通过现金支付，但未提交相应的证据予以证明，上诉人对此予以否认，黄东海应当承担举证不能的责任。因此，原审法院判决认定黄东海支付56万元的保证金，处理欠妥，二审予以纠正。三、关于王杰收取的保证金是否应当退还的问题。双方当事人签订的《厂房租赁合同》被认定无效，该租赁合同对双方均不具有约束力，上诉人二审以被上诉人逾期支付租金构成违约并主张违约责任的理由不能成立。其次，上诉人已经收回租赁的厂房，但是何时收回上诉人不能确定，也没有提交证据证明被上诉人实际占用使用厂房的时间，对于占用费亦无法计算。因此，上诉人二审请求以租金抵扣保证金，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，上诉人的上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初516号民事判决第一项及诉讼费分担部分。二、变更惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初516号民事判决第二项为：王杰在本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告黄东海租赁保证金460000元。三、驳回黄东海的其他诉讼请求。二审受理费用8900元，由王杰负担8028元，黄东海负担872元。当事人多预交的部分不予退还，抵作对方应负担部分待执行时一并抵扣。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年七月二十四日法官助理 李苗苗书 记 员 曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；