河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1420号 上诉人（原审原告）：孔德占，男，1976年8月28日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 上诉人（原审原告）：王秋立，女，1969年1月22日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 上诉人（原审原告）：崔丽，女，1980年8月29日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 上诉人（原审原告）：李桂兰，女，1977年4月7日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 上诉人（原审原告）：马爱景，女，1987年1月17日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 上诉人（原审原告）：李金河，男，1963年5月3日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 上诉人（原审原告）：潘梦霞，女，1970年7月30日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 上诉人（原审原告）：胡奎印，男，1962年10月8日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 上诉人（原审原告）：殷建立，男，1955年12月7日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 上诉人（原审原告）：王春爱，女，1972年7月24日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 上诉人（原审原告）：柳登潮，男，1957年1月26日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 被上诉人（原审被告）：冀州区平安公寓小区业主委员会，住所地：河北省衡水市冀州区平安公寓。 负责人：贺洪森，主任。 委托诉讼代理人：贺洪森、姚强、邢连圣、黄明君。 被上诉人（原审被告）：枣强县韵奇物业服务有限公司，住所：河北省衡水市枣强县建设北路**，统一社会信用代码：911311213480224382。 法定代表人：韩长顺，经理 委托诉讼代理人：李道真，河北晨虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娜，女，该公司职员。 上诉人马爱景、柳登潮、崔丽、李桂兰、殷建立、胡奎印、孔德占、王春爱、王秋立、潘梦霞、李金河因与被上诉人枣强县韵奇物业服务有限公司（以下简称韵奇物业公司）、冀州区平安公寓小区业主委员会（以下简称业主委员会）确认合同效力纠纷一案，不服河北省故城县人民法院（2020）冀1126民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马爱景、柳登潮、崔丽、李桂兰、殷建立、胡奎印、孔德占、王春爱、王秋立、潘梦霞、李金河上诉请求：撤销一审判决，改判确认2019年8月23日两被告签订的《冀州区平安公寓业主委员会物业管理委托合同》无效。事实及理由：一审判决认为上诉人要求确认二被上诉人签订的物业管理合同证据不足、于法无据，属于适用法律错误。 枣强县韵奇物业服务有限公司答辩称,原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求；上诉人的上诉理由不能成立。 冀州区平安公寓小区业主委员会答辩称，一审法院依照法律规定，作出的判决合法有效，应当维持原判，驳回上诉人请求。 马爱景、柳登潮、崔丽、李桂兰、殷建立、胡奎印、孔德占、王春爱、王秋立、潘梦霞、李金河向一审法院起诉请求：依法确认2019年8月23日两被告签订的《冀州区平安公寓业主委员会物业管理委托合同》无效。 一审法院认定事实：原告提供证据王秋立、崔丽、柳登潮、胡奎印、殷建立房产证，证据具有真实性，予以采信；原告提交的“2019年10月27日，同意罢免业主委员会成员业主签字表”，因无法核实其真实性，不予采信。枣强县韵奇物业服务公司提供证据《冀州区平安公寓业主委员会物业管理委托合同》一份，该证据系本案待证事实，物业交费明细单及收费凭证，证据具有真实性，予以采信；冀州区平安公寓小区业主委员会提供证据平安小区自治说明及聘请物业公司公示，该证据证明业主委员会对选择被告枣强县韵奇物业服务公司作为本小区的物业服务公司这一情况进行了公示，对小区的管理及服务征求意见卡，表明业主委员会对小区各方面存在的问题进行了意见征集，与本案待证事实不具有关联性，不予采纳作为定案根据。经冀州区平安公寓小区业主大会选举产生冀州区平安公寓小区业主委员会（主任：贺洪森、副主任：黄明君、姚强、委员：邢连圣、贾敬堂）。业主委员会成立后，在小区设立了意见箱，以书面形式发放征求意见卡，征求小区业主对本小区的物业管理、小区内的改建、重建建筑物及绿地、车棚、小区门禁、路灯等意见。根据业主反馈意见，小区业主委员会作出“关于平安公寓小区自治说明及聘请物业公司的公示”，其内容包括“计划聘用枣强县韵奇物业服务公司对本小区进行服务及物业费收取标准”等内容，并于2019年8月20日至8月22日对上述内容在小区公示标内公示，同时公示内容以微信通知的方式发到小区业主微信群。2019年8月23日，冀州区平安公寓小区业主委员会与枣强县韵奇物业服务公司签订《冀州区平安公寓小区业主委员会物业管理委托合同》，并在河北省衡水市冀州区住建局物业科备案。合同签订后，被告枣强县韵奇物业服务公司进入小区开始依合同约定服务至今，现小区内有133户业主按该合同约定支付了物业费。另查明，冀州区平安公寓小区现有业主268户，未装修入住14户。一审法院认为，业主委员会经合法程序选举产生，其有权代表与物业服务企业签订物业服务合同。因合同具有相对性，本案合同相对方为被告冀州区平安公寓小区业主委员会与被告枣强县韵奇物业服务公司，两被告双方亦均具有签订合同的主体资格，该合同系真实意思表示，合同约定内容不违反法律、法规的强制性规定。原告主张约定物业费高，侵犯其合法权益，但未提供证据予以证明，不予支持。《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第（四）项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”的规定，原告主张两被告签订的《冀州区平安公寓小区业主委员会物业管理委托合同》违反该项法律规定，合同无效，该规范属于管理型规范。小区业主如认为业主委员会违反有关法律规定，选聘枣强县韵奇物业服务公司，并与之签订物业服务合同，侵害了业主合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。原告主张合同无效，证据不足，于法无据，不予支持。被告冀州区平安公寓小区业主委员会抗辩王秋立、崔丽、马爱景、李金河、潘梦霞、王春爱不是小区业主，不具有原告主体资格，因原告提供证据予以证明，被告抗辩不成立，原告王秋立、崔丽、马爱景、李金河、潘梦霞、王春爱具有原告主体资格，可以提起诉讼。综上所述，原告孔德占、潘梦霞、胡奎印等11人要求依法确认2019年8月23日两被告签订的《冀州区平安公寓业主委员会物业管理委托合同》无效的诉讼请求，证据不足，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告孔德占、潘梦霞、胡奎印等11人的诉讼请求。案件受理费40元，由被告孔德占、潘梦霞、胡奎印等11人负担。 本院二审对2019年8月23日，冀州区平安公寓小区业主委员会与枣强县韵奇物业服务公司签订《冀州区平安公寓小区业主委员会物业管理委托合同》的事实予以确认。 本院认为,案涉物业服务合同的效力是本案二审争议的焦点。根据《物业管理条例》第十一条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业以及做出有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。本案所涉物业服务合同虽然是业主委员会擅自签订的，但往往牵涉到小区全体业主的切身权益，在处理合同效力问题还是应当慎重。本案中，在未经业主共同决定的情况下，物业服务合同已经成立，只是因存在一定的瑕疵，致使合同不能产生法律效力，故合同效力处于不确定状态。业主委员会只是业主大会的执行机构，业主大会才是代表全体业主利益的权利机构。业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，即业主委员会处于一种类似于代理人的地位，其是否有代表签约权则要看其是否获得业主大会的授权。在不确定是否获得业主大会授权的情况下，物业服务合同实际上处于效力待定的状态。如果此时该物业服务合同取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数半数以上的业主追认，物业服务合同才具备了生效要件，未经法定比例的业主追认的，则物业服务合同无效。是否追认,需以整个小区业主为整体进行考量,而该事实,依本案现有证据,尚无法查实。如果一概认定业主委员会擅自签订的物业服务合同无效，首先会导致小区的物业服务企业频繁发生更迭，从而使小区物业服务处于混乱和停顿之中，损害了业主的权益，另外也会给不诚信的业主拒交物管费提供便利条件，不利于小区物业的有序管理。其次如果物业服务企业提供的服务得到了广大业主的认可，又以签订合同时未经业主共同决定为由认定合同无效，不仅在逻辑上存在混乱，无法自圆其说，也会导致再次选聘物业服务，不能体现业主意志，增加无谓的成本。另外，上诉人等小区业主如果认为业主委员会擅自签订合同的行为损害了其利益，完全可以通过实施解聘物业服务企业等行为维护自身权益。 综上所述，马爱景、柳登潮、崔丽、李桂兰、殷建立、胡奎印、孔德占、王春爱、王秋立、潘梦霞、李金河的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由马爱景、柳登潮、崔丽、李桂兰、殷建立、胡奎印、孔德占、王春爱、王秋立、潘梦霞、李金河共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  高永胜 审判员  张 晓 审判员  安 君 二〇二〇年七月二十九日 书记员  宋建伟 ——