江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终2494号 上诉人（原审原告）：张涵，女，汉族，1989年4月5日生，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：姜天美，江苏以立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄腾飞，男，汉族，1967年12月20日生，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：陈卓，江苏红杉树律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李丽，女，汉族，1984年10月25日生，住徐州市。 被上诉人（原审被告）：李静，女，汉族，1971年9月30日生，现服刑于南通女子监狱。 被上诉人（原审被告）：吴岳平，男，1963年4月25日生，汉族，住徐州市铜山区。 被上诉人（原审被告）：李微微，女，汉族，1986年2月13日生，住徐州市经济技术开发区。 上诉人张涵因与被上诉人黄腾飞、李丽、李静、吴岳平、李微微案外人执行异议之诉一案，不服徐州市泉山区人民法院（以下简称原审法院）（2019）苏0311民初3739号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 上诉人张涵上诉请求：（一）撤销原审法院（2019）苏0311民初3739号民事判决，依法改判；（二）本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定周红环与丁某,4之间存在民间借贷关系错误。丁某,4通过周红环向李丽、李微微放贷，从未有借钱给周红环；2.上诉人诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。（2014）云民初字第2042号及（2017）苏03民终1719号民事判决书对绿地商务城61幢1单元1901室房产（以下简称涉案房产）合同的签订、房款交付及房屋交付的事实进行了认定。涉案房产未办理过户登记并非上诉人原因。另说明，上述判决驳回上诉人的诉请系依据房地产管理法，并非否定双方的交易行为；3.上诉人购房的相关事实与吕永上一案事实一样，但二案同案不同判；4.黄腾飞与李静、李丽、李微微的案件，即（2014）泉民初字第935号案件涉嫌虚假诉讼。该案已经泉山区人民检察院立案，但因找不到李丽和李微微，该案才没有结果。 被上诉人黄腾飞辩称，1.本案中上诉人所提交给丁某,4的购房款，没有一笔是上诉人直接支付，其母亲周红环充当重要角色。周红环在一审中陈述矛盾绝不是因为身体原因记忆力下降，而是故意含糊其辞，当法庭问到周红环是否与丁某,4之前存在借贷关系时，周红环无法回答，记不清了。其第一反应是最真实的认知反馈，其清晰回答法庭有。后在另一代理人针对性极强的提示下，又慌忙改口没有。事实上，周红环和丁某,4之间不仅存在借贷业务关系，而且非常密切；2.周红环及上诉人未在人民法院查封前合法占有涉案房产。周红环对房产合法占有、使用手续等含糊其辞。且周红环主张系从丁某,4处取得涉案房产钥匙，而丁某,4予以否认；3.本案与吕永上案件不存在同案不同判；4、（2014）泉民初字第935号案件不存在虚假诉讼；5.本案对涉案房产的查封系轮候查封，原审法院在2014年1月16日依据（2013）泉执字第3025号裁定书对涉案房产进行的查封应系首封，申请执行人为中国银行股份有限公司徐州分公司。此外，包括徐州市云龙公安分局在内涉案房产还被查封过两次，上诉人诉请应当驳回。 被上诉人吴岳平辩称，1.涉案房产系我与李静共有，只是以李丽的身份购买。因李静另案涉及刑事责任，公安曾查封涉案房产。如果涉案房产不是李静和我实际持有，公安机关也不可能进行查封。因此，本案诉讼均涉及虚假诉讼；2.另有四、五套房屋，周红环及张涵均以同样的方式进行诉讼，均涉嫌虚假诉讼。建议法院调取涉及周红环及张涵和丁某,4、吕永上、朱**开等人的案件合并查证；3.本案涉及套路贷，虚假诉讼和涉黑涉恶的犯罪行为，应移交公安和检察机关处理。 经审理查明，2014年7月2日，原审法院对黄腾飞诉李静、吴岳平、李丽、李微微民间借贷纠纷一案出具（2014）泉民初字第935号民事调解书，内容为：（一）李静、吴岳平同意于2014年7月12日前向黄腾飞偿还借款本金1800000元、利息800000元；（二）李丽对于上述的借款本金1200000元及相应利息540000元承担连带清偿责任；（三）李微微对上述的借款本金600000元及相应利息260000元承担连带清偿责任；（四）黄腾飞自行撤回对徐州市大舜企业管理咨询有限公司的起诉；（五）本次民间借贷纠纷一次性调解解决。 2014年3月3日，原审法院根据黄腾飞申请，作出（2014）泉民初字第935号民事裁定书及协助执行通知书，内容为：查封李丽名下的位于本市新城区绿地商务城61#-1-1901室、42#-1-103室各一套，同时查封李微微名下位于本市新城区绿地世纪城第六期245#-1-1701室的房屋一套，查封期限为两年。 根据黄腾飞的申请，原审法院于2014年7月24日立案强制执行，案号为（2014）泉执字第2169号。执行过程中，原审法院于2014年8月作出（2014）泉执字第2169号执行裁定书，内容为：查封被执行人李静、吴岳平、李丽、李微微名下银行存款300万元或扣留、提取等额的债务权，或查封、扣押、拍卖相应价值的财产。案外人张涵对本案执行标的提起执行异议，原审法院经审查于2019年5月30日作出（2019）苏0311执异50号执行裁定，驳回张涵的异议请求。 张涵不服该裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，1.张涵与李丽关于涉案房产交易行为的真实性己经（2014）云民初字第2042号及（2017）苏03民终1719号民事判决书确定，张涵已足额支付房产买卖合同的价款并实际占有涉案房产。另说明，上述判决法院驳回张涵的诉请是依据房地产管理法,并不是否定双方的交易行为；2.张涵与李丽之间的《房屋买卖协议书》签订日期应是2012年5月23日之前，系法院查封涉案房产前；3.涉案房产未办理过户登记系因出卖人未还清银行按揭贷款所致，而非张涵原因；4.徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第0547号民事判决可作为本案例证，吕永上与李丽之间合法有效的房屋买卖合同无论形式还是内容均与张涵与李丽之间的《房屋买卖协议书》一致，二案同案不同判；5.黄腾飞对李丽享有的是金钱债权，而非担保物权，故张涵对涉案房产的所有权足以排除执行；6.（2014）泉民初字第935号案件中的《委托理财合同》上李丽签字时间为2011.11.18,经徐州市泉山区人民检察院委托南京东南司法鉴定中心鉴定，倾向认为签字时间接近（2014）泉民初字第935号案件民事诉状上黄腾飞签字时间。李丽与黄腾飞涉嫌串通损害张涵利益。请求：中止对绿地商务城61幢1单元1901室房屋的执行。 原审法院查明，2010年8月24日，李丽和上海绿地集团徐州新诚置业有限公司签订商品房买卖合同，合同约定李丽购买绿地集团建设的位于绿地商务城第61幢1单元1901号房。该房建筑面积145.22平方米，总价款841085元。李丽在合同签订前已付房款253085元，余款部分由李丽以在中国银行办理住房抵押贷款的方式交纳。合同约定该商品房在2012年1月15日前交付。 2011年10月13日，李丽向丁某,4出具借据一份，主要内容为：“今借丁某,4现金伍拾万元整，从2011年10月13日起至2012年1月12日止，到期一次性还清。利息按年息36%支付”。同日，李丽和丁某,4签订借款协议补充条款，约定借款人必须按期返还借款，若不能按期返还借款，绿地商务城第42幢1单元103号房及第61幢1单元1901号房将属于出借人丁某,4所有，出借人只负责偿还房屋的银行贷款的余额，其他不存在任何给借款人的费用，出借人可到产权处、土地局自己办理房屋的所有权证和土地使用权证及办理房屋的过户等相关手续，借款如逾期三十天仍未还清本息，出借人可在不通知借款人的情况下根据委托书内容自行办理相关手续。同日，李丽将四份徐州市鼓楼公证处出具的公证书交付丁某,4，公证内容分别为李丽的身份证、户口本、未婚声明及委托书，委托书主要内容为：“委托人李丽于2010年8月24日向上海绿地集团徐州新诚置业有限公司购买绿地商务城第61幢1单元1901号房屋及于2010年7月3日向上海绿地集团徐州新诚置业有限公司购买绿地商务城第42幢1单元103号房屋，因故不能亲自到房屋产权、土地管理等相关部门办理相关手续，特委托受托人丁某,4办理有关手续。委托权限如下：1、代为办理上述房屋的土地分割证、产权证书、土地证，并代为领取相关证书。2、代为向银行还款、代为办理该房产的抵押注销登记、他项权登记及保险、他项权证等相关手续。3、代为办理上述房屋解除抵押登记后的出售事宜并代为调取该房产档案、签订该房屋买卖合同等相关文书、文件。4、代为到房产管理局与国土资源局办理上述房屋的过户手续，签收相关文书、文件，代为办理网上备案及资金监管手续。5、代为办理上房手续、水、电、煤气、暖气、有线电视等过户手续。6、受托人为上述目的所签署的一切文书、文件，我均予承认，并承担相应的法律责任。7、代收售房款。8、受托人无转委托权。委托期限：上述委托事项办理终结为止”。 2012年5月，丁某,4以李丽的名义（甲方）与张涵（乙方）就涉案的本市新城区绿地商务城61#-1-1901室的房产签订了《房屋买卖合同》一份，约定：1.甲方自愿将坐落于绿地商务城61幢1单元1901室，建筑面积145.22平米出售给乙方，该房屋范围内的土地使用权随房屋一并转让；2.所出售房屋《商品房买卖合同号》为0243077，合同约定2012年1月15日上房，尚未办理上房手续。3.该房屋总房价为人民币900000元，由乙方分两次给付，本合同签订三日内付50%即450000元，合同签订后一个月内付清剩余的50%。合同签订后30日内，甲方应将银行贷款本息一次性结清，并办理抵押注销手续。合同还约定了房屋交付等其他事宜。 2012年5月23日，丁某,4出具收条，写明收到房款45万元。张涵提供2012年5月23日张涵给郑敏芝（丁某,4之妻）转款29万元及周红环2012年5月5日取款15.9万元的银行凭证，用以证明付款的资金来源。2014年4月8日，周洪军向丁某,4转账45万元，同日丁某,4出具收条，写明收到剩余45万元房款。2012年6月11日，丁某,4办理了该房屋上房手续后张涵对房屋进行使用，周红环主张系从丁某,4处取得涉案房产钥匙，丁某,4否认将钥匙给张涵或周红环。庭审中，张涵之母陈述涉案房产的相关手续由其经办，但对款项如何交付、房屋合法占有使用的合法手续陈述不清，且丁某,4与其存在民间借贷法律关系。后张涵起诉至徐州市云龙区人民法院，要求确认徐州市绿地商务城42号楼1单元103室归张涵所有，李丽履行过户义务。徐州市云龙区人民法院经审查于2016年12月30日作出（2014）云民初字第2042号民事判决：驳回张涵的诉讼请求。张涵不服上述判决，提起上诉。本院经审理作出（2017）苏03民终1719号民事判决：驳回张涵的上诉，维持原判。 另查明，登记在被执行人李丽名下的绿地商务城61幢1单元1901室房屋因涉及其他纠纷被法院和公安机关查封。 原审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。黄腾飞与李静、吴岳平、李丽、李微微民间借贷纠纷一案，已经原审法院审理作出的（2014）泉民初第935号民事调解书所确认，该文书已发生法律效力，黄腾飞对李丽享有金钱债权，2012年5月5日张涵之母周红环的取款15.9万元的行为不能直接认定为支付了本案购房款，虽然丁某,4向其出具了收条，但丁某,4与周红环、与李丽等均存在民间借贷法律关系，双方有多笔经济往来，张涵提供的证据不能证实其实际支付了涉案房产的全部价款，其主张排除执行所依据的事实并不符合法律规定的情形,故对其诉讼请求原审法院不予支持。遂判决驳回张涵的诉讼请求。 本院审查期间查明，原审法院主审法官开庭时询问张涵的委托诉讼代理人周红环（张涵之母），问：你们怎么找到丁某,4买房子的？周红环回答：丁某,4通过别人认识，被告通过我借钱，丁某,4急于收回款项没有人买，我就自己留了一套；问：你有无跟丁某,4出具借条？周红环回答：我与丁某,4有借贷关系；问：多少金额？周红环回答：有几十万；问：丁某,4通过你放款还不是借款给你？周红环回答：丁某,4通过我放款，而不是借钱给我。 本院审理期间主审法官询问上诉人张涵的代理人姜天美就涉案房产的付款情况，问：上诉人陈述付款情况。姜：房屋总价90万元。1.2012年5月23日，丁某,4收到张涵房款45万元。2.2014年4月8日，张涵舅舅周洪军向丁某,4转账45万元，丁某,4出具收条。姜：申请证人丁某,4到庭。证明丁某,4和周红环之间不存在借贷关系，丁某,4仅是通过周红环放贷。因丁某,4与周红环存在借款、放贷等法律上的利害关系未被准许。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本条款是对无过错不动产买受人物权期待权保护条件,案外人的执行异议符合上述法律规定的全部情形,其阻却执行的请求应予支持。首先，在原审法院查封涉案房产之前是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。李丽签名并经过公证机关公证的授权委托书的内容明确并无对涉案房屋买卖的授权，丁某,4在无李丽授权的情况下将李丽购买的涉案房产出售给上诉人张涵，其行为超越了代理权。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。物权合法变动的前提是合同成立并且有效。本案从证据及当事人、代理人的法庭陈述能够证明，涉案房产的买卖实际发生在丁某,4、张涵的代理人周红环（张涵之母）之间，而丁某,4与周红环之间存在借款与放贷关系，具有法律上的利害关系。因此，无法证实周红环系买卖合同的善意相对人。现有的证据亦证明该涉案房产的买卖未经被代理人李丽的追认，而周红环或张涵亦未以通知的形式要求李丽追认，故该买卖行为对李丽不发生效力。丁某,4与张涵之间在原审法院查封前所签订的书面买卖合同不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买卖合同应当有效的规定。其次，关于张涵是否已支付全部购房价款的问题。2012年5月，丁某,4与张涵签订的《房屋买卖合同》约定张涵应在合同签订三日内付50%即450000元，合同签订后一个月内付清剩余的50%，2012年5月5日张涵的母亲周红环取款15.9万元，因周红环与丁某,4之间存在借贷关系或放贷关系，故不应认定其取款是为支付购买涉案房产的对价。2014年4月8日，张涵的舅舅周洪军向丁某,4转账45万元，其转款的用途不明，且在《房屋买卖合同》签订两年之后，付款的时间与合同约定不符。故张涵已支付全部购房价款的主张，证据不足。张涵关于撤销原审法院（2019）苏0311民初3739号民事判决的主张，本院不予支持。张涵的其他上诉理由亦无事实及法律依据。 综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17870元，由上诉人张涵负担。 本判决为终审判决。 审判长  韩黎华 审判员  王 青 审判员  宋宏伟 二〇二〇年七月二十九日 书记员  刘 迪