湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初19271号原告（反诉被告）：吴春红，女，1976年3月9日出生，汉族，居民身份证住址武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：裴漫，湖北盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡斯亮，湖北盈科（武汉）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李蓉，女，1981年7月29日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，被告（反诉原告）：余超，男，1980年2月25日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：杨志冰，上海市海华永泰（武汉）律师事务所律师。原告吴春红与被告李蓉、余超房屋租赁合同纠纷一案，吴春红向本院申请诉前财产保全，本院作出（2019）鄂0106财保1674号民事裁定，查封余超名下位于武汉市武昌区XX室房屋，担保人天安财产保险股份有限公司武汉中心支公司承担担保责任。本案于2019年11月7日受理，被告李蓉于2020年1月15日提起反诉，本院将两诉合并，依法适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。吴春红及其委托诉讼代理人裴漫、胡斯亮，李蓉、李蓉及余超共同委托诉讼代理人杨志冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴春红向本院提出诉讼请求：1、判令李蓉支付租金及滞纳金，欠付租金截止到2019年6月15日共计72.25万元，滞纳金自2019年6月15日起以欠付租金为基数，按每日万分之五计算至租金及滞纳金付清之日止（算至2019年11月6日为52,020元）；2、判令李蓉立即腾退租赁房屋；3、判令李蓉支付自2019年6月16日起占有房屋造成的经济损失，以租赁合同约定的租金标准计算，至实际腾退之日止；4、判令李蓉承担因购买保函支出的费用3,730元；5、判令余超对上述请求事项承担连带责任；6、本案全部诉讼费用由两名被告承担。经本院询问，吴春红确认第1项诉讼请求中72.25万元为2018年1月17日至2019年6月15日期间应付租金和实付租金的差额。庭审当日，吴春红以李蓉已经腾退房屋为由，向本院申请撤回第2项诉讼请求，并将第3项诉讼请求中“至实际腾退之日止”变更为“至2019年11月7日止”。对上述撤回、变更申请，本院照准。事实与理由：2017年1月17日，吴春红与李蓉签订《房屋租赁协议》，约定李蓉向吴春红承租位于武汉市武昌区XX广场的三间商铺，租赁期限自2017年1月17日至2023年1月16日止。按年度计算租金，每三个月支付一次。合同履行期间，李蓉始终拖欠租金。2019年6月15日，双方协商解除合同，但李蓉未腾退。李蓉于2019年6月15日承诺自合同解除之日起以应付未付租金为基数，按日万分之五支付滞纳金。2019年9月2日，余超出具《担保书》，承诺为欠付租金及滞纳金承担连带担保责任。截至2019年6月15日，李蓉仍欠付租金72.25万元。2019年11月7日，李蓉才腾退房屋，应支付房屋占用费。故诉至法院，望判如所请。被告李蓉、余超辩称，双方已经达成协议，李蓉按要求向吴春红出具了还款承诺书，还款承诺书载明的欠付金额应作为还款依据。李蓉在合理期限内腾退了房屋，吴春红主张房屋占用经济损失缺乏事实和法律依据。另外，购买保函等费用支出应由吴春红自行承担。反诉原告李蓉向本院提出反诉请求：判令吴春红返还李蓉房屋押金30万元。事实与理由：李蓉与案外人龙某共同租赁涉案房屋，龙某向吴春红支付了房屋押金30万元。一年期满时，龙某退出项目经营，由李蓉续租，将押金转给李蓉，李蓉与吴春红重新签订房屋租赁合同。现李蓉已腾退房屋，吴春红应按合同约定返还押金30万元。反诉被告吴春红辩称，反诉请求不符合合同约定，且只收到押金20万元，请求驳回反诉。吴春红为支持其诉讼请求、反驳李蓉反诉请求，依法向本院提交了证据一《房屋租赁协议》、《商铺租赁合同》（两份）、《情况说明》，证据二武汉太素药业有限公司营业执照、企业信息咨询报告、租赁房屋外观照片，证据三吴春红中国建设银行个人活期账户交易明细，证据四《欠条》、《承诺书》、李蓉手写说明、《担保书》，证据五吴春红与李蓉的微信聊天记录、余超手写说明，证据六湖北省增值税普通发票（诉讼担保费）、诉前保全费收据、诉讼费收据，并申请证人俞某、刘某到庭发表证人证言。李蓉为支持其反诉请求、反驳吴春红诉讼请求，依法向本院提交了案外人龙某手写情况说明、招商银行股份有限公司电子回单、李蓉将租赁房屋上锁的照片。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院结合相关案件事实，依法综合认定。本院认定事实如下：位于武昌区XX大道XX广场友的房屋建筑面积约617.68平方米，系俞某的拆迁还建房。2016年9月28日，2018年1月1日，甲方俞某、俞军（俞某之父）与乙方吴春红、刘某（吴春红配偶）就同一处房屋两次签订《商铺租赁合同》，将上述房屋租赁给乙方经营。合同期限自2016年10月1日起至2028年9月31日止。俞某对吴春红、刘某转租房屋无异议。2017年1月18日，吴春红与李蓉签订《房屋租赁协议》，将案涉房屋转租给李蓉。协议约定：租赁期限6年，自2017年1月17日起至2023年1月16日止。押金30万元，在协议到期后，双方确认结清租赁期间内的水电煤气、物业费用等相关费用后，无息退还。第1年即2017年1月17日至2018年1月16日，年租金637,500元；第2年即2018年1月17日至2019年1月16日年租金954,000元；第3年即2019年1月17日至2020年1月16日，年租金1,011,200元。房屋租金每三个月一付，每次预付下三个月的全部租金，给予三个月的装修免租期，应在合同签订之日起支付第四个月至第六个月的租金。合同还对其他事项进行了约定。吴春红与李蓉共同确认，上述《房屋租赁协议》实际系2018年签订，在该合同之前，吴春红与李蓉、案外人龙某签订有一份《房屋租赁协议》，李蓉与案外人龙某系合伙经营，租赁案涉房屋，此后龙某退出，由吴春红与李蓉重新签订了一份《房屋租赁协议》，日期仍署2017年1月18日，租金自2018年1月17日起算。刘某对上述合同无异议。合同签订后，武汉太素药业有限公司（李蓉为股东之一）将其经营地址变更至案涉房屋。李蓉以“古滇宫”、“李蓉中医”等名称、字号在案涉房屋从事经营活动。龙某在共同承租期间，交纳了房屋押金。龙某出具的情况说明书载明，本人退出该项目经营并同意将该押金一并转由李蓉。李蓉述称，吴春红共收取龙某押金30万元，20万元为转账支付、10万元为其他方式支付，现找不到押金收条。吴春红确认收取押金20万元至今未退。李蓉提交的招商银行股份有限公司电子回单显示，吴春红账户于2017年1月26日收到20万元。2018年2月8日、2018年8月31日、2019年4月4日、2019年4月30日，吴春红账户分别收到租金18万、10万、10万、10万。2019年6月17日，吴春红账户分别收到租金5万、2万、1万、1万。2019年6月23日，吴春红账户分别收到租金5万、3万。吴春红、李蓉确认，李蓉承租期内（2018年1月17日起）支付租金共计65万元。2019年3月26日，李蓉、武汉太素药业有限公司向吴春红出具《欠条》，载明：因承租人李蓉租赁案涉房屋用于经营武汉太素药业有限公司（同古滇宫、李蓉中医），现欠付2018年4月17日至2019年4月17日租金合计925,000元，承租人承诺以上租金于2019年6月15日前付清，否则将按未付租金日万分之五承担逾期付款的滞纳金。2019年6月6日，李蓉向吴春红出具《承诺书》，载明：现欠吴春红2018年1月17日至2019年6月1日门面租金共计76万元。李蓉承诺如果在2019年6月15日之前以上所欠门面租金未一次性付清，吴春红直接来锁门、停止经营、解除合同。2019年6月15日，李蓉、武汉太素药业有限公司出具书面材料，载明：因未能按承诺时间支付租金，即日起解除合同，由此导致的一切损失由李蓉承担。李蓉自2019年6月15日起以应付未付租金为基数，按日万分之五向吴春红支付滞纳金，直至租金滞纳金付清之日止。吴春红与李蓉之间的合同解除。2019年9月2日，余超向吴春红出具连带担保责任《担保书》，担保范围为欠付租金及滞纳金。2019年10月16日，吴春红通过微信催促李蓉腾退案涉房屋。2019年11月7日，李蓉搬离案涉房屋。另查明，2019年10月8日，吴春红因本案诉前财产保全向武汉中利担保有限公司支付担保费3,730元。本院认为，吴春红经出租人俞某同意，将案涉房屋转租李蓉，吴春红及李蓉应按照《房屋租赁协议》之约定行使权利、履行义务。双方之间的合同已于2019年6月15日协商解除，本院予以确认。合同解除后，欠付租金数额如何确认、腾退前的占用费损失如何承担、押金是否应该退还、保函费用的负担等系本案争议的焦点。一、关于租金。吴春红认为，《承诺书》金额低于租金标准，自己迫于无奈接受，应依据协议约定计算欠付租金，截至2019年6月15日，李蓉应付租金1,372,562.92元，实付65万元，欠付722,562.92元。本院认为，李蓉在2019年3月26日、同年6月6日，先后以欠条、承诺书的形式确认了差欠的租金，吴春红接受欠条、承诺书，应视为就欠条、承诺书载明的期间的租金标准达成了新的协议，因此应按照《承诺书》载明的金额计算欠付租金。李蓉在《承诺书》中确认差欠2018年1月17日至2019年6月1日门面租金76万元，出具《承诺书》后，于2019年6月17日、同年6月23日共支付租金17万元，双方于2019年6月15日解除合同，故李蓉还差欠59万元和半个月(2019年6月2日至2019年6月15日)的租金。对于2019年6月1日后新形成的租金，双方未就此协商，故应按照《房屋租赁协议》的约定标准进行处理。2019年1月17日至2020年1月16日，年租金1,011,200元，即每日租金2,770.41元（1,011,200元÷365天），欠付租金为628,785.74元（59万元+2,770.41元/天×14天）。二、关于房屋占用的经济损失。合同于2019年6月15日解除后，李蓉于2019年11月7日搬离案涉房屋。李蓉主张合同解除后，吴春红将案涉房屋落锁致使其无法及时腾退，庭审中其提交的证据不足以支持其主张，应承担举证不能的不利后果。吴春红主张以协议约定的租金标准计算房屋占用费，符合有关法律规定，本院予以支持。合同解除后，吴春红未能采取积极措施，办理房屋交接手续，亦应自行承担部分损失。本院酌定李蓉按合同约定的租金标准的70%，支付2019年6月16日至11月6日期间的房屋占用费，金额为277,318.04元（2,770.41元/天×143天×70%）。三、关于滞纳金、押金、保函费用。吴春红向本院提出要求李蓉按欠付租金日万分之五的标准支付2019年6月15日起至实际付清之日止的滞纳金的诉讼请求；在反诉辩论意见中主张，因李蓉的违约行为，押金应不予返还。此系同时主张违约金及定金，本院仅支持一项。因双方约定的滞纳金标准为日万分之五即年利率18.25%，不超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定的标准，本院予以支持。李蓉应按《承诺书》之承诺，向吴春红支付滞纳金。现有证据证明，吴春红账户只收到押金20万元，李蓉主张押金交纳30万元的依据不足。现合同已经解除，吴春红应向李蓉返还押金20万元。关于购买保全保函支出3,730元。因双方协议中并无相关约定，本院不予支持。余超自愿向吴春红作出对案涉房屋租金、滞纳金承担连带清偿责任的保证，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、李蓉应于本判决生效之日起七日内向吴春红支付欠付租金628,785.74元。二、李蓉应于本判决生效之日起七日内向吴春红支付欠付租金滞纳金，滞纳金计算标准：以欠付租金628,785.74元为本金，按年利率18.25%，自2019年6月15日起计算至租金实际付清之日止。三、李蓉应于本判决生效之日起，向吴春红支付2019年6月16日至2019年11月6日的房屋占用费277,318.04元。四、被告余超对上述第一项、第二项内容承担连带清偿责任。五、吴春红应于本判决生效之日起七日内向李蓉退还押金20万元。六、驳回吴春红的其他诉讼请求。七、驳回李蓉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,583元，减半收取计5,791.50元，保全费5,000元，由吴春红负担791.50元，李蓉负担1万元。反诉案件受理费2,900元，由吴春红负担2,150元，由李蓉负担750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  钟小培二〇二〇年七月二十日法官助理周烨岚书记员宋亚婷