大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初1660号原告：亿达物业服务集团有限公司，住所地大连高新技术产业园区。法定代表人：王娜，总经理。委托诉讼代理人：董飞，女，系该公司职员，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：傅云豪，男，系该公司职员，住大连市甘井子区。被告：杨婷婷，女，1989年8月4日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：栾旭(被告丈夫)，住大连市沙河口区。原告亿达物业服务集团有限公司与被告杨婷婷物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人董飞、被告杨婷婷及其委托诉讼代理人栾旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年1月1日-2019年12月31日期间的物业费3515.76元；2.被告支付逾期交费违约金100元。事实与理由：原告与大连富华房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为被告房屋所在杰特小区提供物业管理服务，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金，违约金计算标准为按日承担欠费金额千分之三作为违约金。被告系上述杰特小区的业主，物业面积77.1平方米，收费标准为3.8元/月/平，按约定应向原告交纳自2019.1.1-2019.12.31期间物业费3515.76元，但多次催缴被告均拒绝交费，经原告最近一次催费后被告明确拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供物业服务，经催缴被告却不履行自己的缴费义务，按照合同约定应当按照欠费金额日千分之三承担违约金，暂计为100元，原告主张100元。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告杨婷婷辩称，1、被告及家人从来没有和亿达物业服务集团有限公司签订《前期物业服务合同》，并且物业人员也没有告知有合同以及合同中的具体内容，被告对合同一事毫不知情。2、在2009年物业费定价就为3.8元/平方米，但是当时《大连市物业服务收费管理实施细则》第八条明确了等级和收费标准，住宅最高定价才为1.3元/平方米。原告所谓的《前期物业服务合同》并没有在小区公示并且是否符合《大连市住宅物业服务标准》文件规定尚未可知，现物业收取物业费3.8元/平方米，已经到达5星收费标准。3、被告从未和物业说拒交物业费，并且被告的丈夫栾旭多次和物业沟通，反应物业存在的问题，均没有得到解决，并且物业在明知事实的情况下，还有欺骗被告。（1）、原告服务内容和标准都与事实严重不符。（2）、和开发商签订的合同中明确写出在入住率达标后，会通煤气，如果没有按时通煤气，会有违约金赔偿，现在因原告没有缴纳费用导致没有通煤气。（3）、被告家5扇窗户和大门全都漏风，吊顶漏水，在质保期内多次反映给物业，物业都不管，现在质保期过了，物业就以质保期已经过为由，拒绝维修。（4）、疫情期间物业不作为，不消毒，不打扫，进门不测温，不登记，外来人员、外卖人员随意进出，单元门大开，保安长期多次不在岗，疫情期间安置的栅栏形同虚设，迟迟不办理出入门卡片。（5）、疫情期间被告给物业反应24层走廊已经很久没有打扫了，在被告反应3次后，物业打扫了几天。（6）、2019年11月中旬，趁被告独自在家情况下，物业连续几天晚上8、9点砸被告家的门，声音很大，和物业3次通话反应灯泡没有了，一周后才换上，并且现在楼道中多处灯不亮。（7）、小区电梯卡门禁卡需要3天一做卡，并且做完卡还有不好用的情况，多次和物业反应，物业都说是系统升级，变相限制出行。（8）、小区卫生脏乱差，楼道里面根本不清扫，垃圾房管理混乱，垃圾清理不及时，污水遍地。（9）、小区门岗长期不在岗，即使在岗也没有负责门岗工作。（10）、小区2014年2号楼起火，当时消防管道中就没有水，消防通道堆积大量杂物，造成火势迅速蔓延，无法逃生，现在消防管道依然没有水，消防通道还是堆积大量杂物。存在严重的消防安全隐患。（11）、小区楼里长期存在日租房现象，物业也不作为，还给予他们方便。（12）、小区楼下有非法早餐店，造成卫生问题脏乱差。（13）、小区楼下长期停着旅行社的车和宣传牌，给日租房提供便利，物业均不作为。（14）、小区基本无绿化，现在很多地方基本都是黄土。公共设施多处损坏不给予维修，楼道里面的电梯标志多处损坏。（15）、小区二楼本身是停车场，现在物业把停车场出租，出售给商家做商铺使用，并且把一楼停车场入口出租，出售给旅行社，现在根本没有办法停车。（16）、小区大厅，楼道，电梯到处都是广告，售卖机，根据法律规定这部分的收益应该归我们全体业主，这部分账目物业从来没有公示。（17）、小区停车问题一直存在，乱停乱放，物业只知道收停车费，其他问题一律不负责。（18）、物业为了限制没交物业费的业主出行，强制把安装在大堂可视对讲主机移到户外，还擅自增加了门斗，几百户业主家里的可视对讲装置从此无法使用，造成了极大的不便。（19）、小区3楼平台空中花园绿化全部没有，到目前为止仍是黄土一片。（20）、小区的业主活动室，现在被物业租给日租房人员。经审理查明，2009年7月12日，原告（乙方、受托方）与大连富华房地产有限公司（甲方、委托方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告案涉房屋所在的杰特小区提供物业服务。协议约定前期物业管理服务内容：物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；物业管理区域内的环境卫生管理；物业管理区域内公共绿化管理；物业管理区域内公共秩序协助维护和车辆停放管理；物业装饰装修管理；物业档案资料管理。约定物业服务费用为公寓3.8元/月/平方米、公建2.5元/月/平方米。物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。合同还对双方的其他权利、义务等内容进行了约定。被告系大连市沙河口区房屋权利人，共有情况为按份共有，房屋面积为77.1平方米，规划用途为公寓。现被告未交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。上述事实，有原告提供的起诉状、前期物业服务合同、产权证及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，关于被告抗辩的其未与原告签订合同的问题，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。虽被告在形式上非合同的签订者，但其是物业合同项下权利义务的一方享有者和承担着，原告接受大连富华房地产有限公司的委托对案涉小区提供物业服务，符合《物业管理条例》的规定，因此，原告与大连富华房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，应为合法有效，且被告已经交纳2018年5月至2018年12月31日期间的物业费，故被告不能以其未签订合同不知道收费标准为由拒交物业费。因被告享有案涉房屋二分之一的份额，故被告应向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1757.88元（3.8元/月/平方米×77.1平方米×12个月÷2）。关于被告抗辩的物业费收费标准问题，原告与被告签订的《前期物业服务合同》约定了公寓物业费标准为3.8元/平方米/月，被告提出物业费标准最高1.3元/平方米，其依据的《大连市物业服务收费管理实施细则》已被《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》废止。故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告抗辩的物业服务存在瑕疵的问题，其提供了视频、音频、照片、证人证言拟证明原告在物业服务中存在安保工作不到位、未按时通煤气、提供服务迟延、清扫卫生不及时、疫情期间不作为、门禁卡管理不便民、消防安全存在隐患、对日租房、早餐店现象不作为、小区无绿化、停车场管理不善、小区经营收入财务账目未公示等情况，本院认为，关于被告提出的煤气问题、日租房、早餐店问题不属于物业服务范畴，关于物业服务不到位的问题，被告应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。关于原告要求被告支付逾期交费违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务。故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条一款之规定，判决如下：一、被告杨婷婷于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1757.88元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已减半预付），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胡殿梅二〇二〇年七月一日书记员  陈 阳