杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初2359号 原告：杭州东部软件园股份有限公司，住所地杭州市西湖区文新街道文三路****。 法定代表人：方晓龙。 委托诉讼代理人：周俞垚、裘宇清,浙江智仁律师事务所律师。 被告：杭州国联数字科技有限公司，住，住所地杭州市西湖区文新街道文三路********/div> 诉讼代表人：浙江南方中辰律师事务所，该公司管理人。 委托诉讼代理人：陈省安、徐一雯,浙江南方中辰律师事务所律师。 被告：杭州国联数字金融科技研究院，住所地杭州市西湖区，住所地杭州市西湖区文新街道文三路**东部软件园科技大厦****iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：黄靖。 原告杭州东部软件园股份有限公司与被告杭州国联数字科技有限公司（以下简称国联公司）、杭州国联数字金融科技研究院（以下简称国联研究院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周俞垚，被告国联公司的委托诉讼代理人陈省安到庭参加诉讼。被告国联研究院经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付房屋租金123092元和违约金25900元（以123092元为基数，按年化24%计算，自2019年6月8日起暂计算至2020年4月22日，实际计算至款项付清之日止）；2、判令两被告向原告支付律师费8000元；3、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年9月20日，原告与国联研究院签订《房屋租赁合同》两份，合同编号分别为东部软件园2018合房字第0**（以下简称“080号租赁合同”）、东部软件园20188合房字第0**以下简称“081号租赁合同”）。其中，080号租赁合同约定国联研究院向原告承租坐落在杭州市××路××号××幢××层××房××，计建筑面积224.82平方米，年租金为246180元。081号租赁合同约定国联研究院向原告承租坐落在杭州市××路××号××幢××层××房××，计建筑面积224.82平方米，年租金为246188元。两份租赁合同均约定租赁期限为2018年9月20日起至2019年9月19日止，租金每三个月支付一次，先付后用，于指定付款月的月初7日内交付。合同签订后，原告按约向国联研究院交付了租赁房屋。2019年6月10日，原告与国联公司、国联研究院签订《转让合同权利和义务的协议》一份，约定国联研究院将前述080号租赁合同、081号租赁合同项下全部合同支付权利和义务转让给国联公司。同时约定国联研究院对国联公司在合同项下的义务负连带清偿责任。2019年9月19日，租赁期满，国联研究院搬离案涉房屋，但两被告尚欠原告房屋租金123092元至今未付，原告虽多次催收，但两被告均予拒绝。两被告拒不支付上述合同款项的行为，严重损害了原告的合法权益，为此原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。 原告为支持其主张，向本院提交以下证据材料：房屋租赁合同、产权证，转让合同权利和义务的协议，离园表、离园房屋设施交验表，函、房屋延迟缴清申请、情况说明，委托代理合同、律师费发票、中信银行客户回单等。 被告国联公司辩称：本公司现正进行破产清算。本公司认为，48000元保证金应该直接抵扣租金与违约金，如果原告全部没收，会导致违约金过高；应当就违约金进行调整，计算违约金应当计算至2020年5月18日止。请求人民法院依法处理。 被告国联公司为支持其主张，向本院提交以下证据材料：民事裁定书、决定书等。 被告国联研究院未作答辩，也未提交证据。 当事人围绕诉讼请求所提交的上述证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院结合当事人在审理中的陈述在以下内容中予以认定处理。 根据上述证据以及审理中当事人的陈述，本院认定案件事实如下： （一）2018年9月20日，原告（作为甲方、出租方）与国联研究院（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》两份，合同编号分别为东部软件园2018合8合房字第0**下简称“080号租赁合同”)、东部软件园2018合房8合房字第0**简称“081号租赁合同”)。 080号租赁合同约定，甲方同意坐落在杭州市西湖区××路××号××幢××层××房××，计建筑面积224.82平方米，出租给乙方使用。乙方对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。该房屋租赁期由2018年09月20日起至2019年09月19日止。甲、乙双方于租赁期满前90日，应本着最大之诚信，重新商讨续约事宜。该房屋租金以建筑面积每天每平方米3.00元计算，年租金总价为246180.00元／年。物业服务费及水电等公用事业费用另行计收。该房屋租金于租赁期内不变。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋。乙方如要继续租用的，应提前叁个月向甲方提出书面意愿，经甲方同意后，重新签订租赁合同。乙方必须按时向甲方交纳租金，付款的时间及方式，按季交费，每三个月支付一次，先付后用。首期付款日期按合同第七条执行，余款支付日期为2018年12月，2019年03月、06月，指定付款月的月初7日内交付。在签订《房屋租赁合同》七日内，乙方交付所租房屋履约保证金24000元【合同正常履约到期后，乙方无违约则无息退还；如乙方不能正常履约本合同，该保证金全额扣除】。乙方应按时向甲方交纳房租及相关费用。逾期未付租金、保证金及其他费用的，每逾期一日，乙方应按未付金额的0.5%向甲方支付违约金。逾期支付超过15日的，双方同意甲方有权采取停水停电等方式限制乙方对房屋的使用；逾期支付超过30日的，甲方有权解除本合同。租赁期内，乙方有下列行为之一，甲方有权终止本合同，收回该房屋，并没收全部房屋履约保证金。因此造成的一切损失由乙方负责。1、擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违规违章活动的；2、未经甲方同意，擅自拆改变房屋结构的，或损坏房屋原装修等，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；3、未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、分租、转借他人或调换使用的；4、拖欠租金累计1个月以上。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回出租房屋，乙方应在租赁期届满或解除通知之日起3日内交还。逾期未交还的，双方同意甲方有权停水停电，乙方应按约定租金的三倍金额支付房屋占有使用费。乙方擅自退租的，乙方应按月租金的三倍金额向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付甲方损失（包括但不限于装修清理损失、重新出租的租金差价损失、经营损失、诉讼费、律师费等），乙方还应负责赔偿。若有多余预交租金的，在扣除前述违约金和赔偿款后，甲方按乙方实际使用天数计算租金，剩余租金额由甲方退还乙方。 081号租赁合同约定，国联研究院向原告承租坐落在杭州市××路××号××幢××层××房××，计建筑面积224.82平方米，年租金为246188元。其他内容与前一份内容基本相同。 上述合同签订后，原告向国联研究院交付了出租房屋。国联研究院也向原告支付了到期应付租金，国联研究院并向原告支付了两份合同中分别约定的保证金24000元，共计48000元。 （二）2019年6月10日，原告（作为甲方）与国联公司（作为丙方）、国联研究院（作为乙方）签订《转让合同权利和义务的协议》一份，约定，甲、乙双方就乙方向甲方承租坐落在杭州市××路××号××幢××大厦××室签署了房屋租赁合同《东部软件园2018合房字8合房字第0**部软件园2018合房字第8合房字第0**称“合同”），按合同约定，乙方需支付租金合计123092.00元／季。鉴于，乙方杭州国联数字金融科技研究院系民办研究机构，非企业经营单位，是杭州国联数字科技有限公司的学术交流平台，无实际经营收入，研究院所有费用，包括向甲方租赁的办公场地租金、物业费等，都由杭州国联数字科技有限公司拨付后完成支付。故特此希望将其在房屋租赁合同的全部合同支付权利和义务转让给丙方。甲方同意上述乙方向丙方的转让。各方特此订立如下协议，1、各方特此同意，除本协议另有约定，本协议对各方在合同项下的任何权利和义务不做任何变更、修改或补充，转让不应影响合同的效力和强制执行性。2、乙方和丙方特此同意，除本协议另有约定外，各方在合同中的每一项和任一项声明和保证应在生效日后继续有效。3、本协议应自各方签字盖章之日起生效（“生效日”）。4、若因本协议的履行发生争议的，各方应友好协商，协商不成，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。5、各方同意，乙方对丙方在合同项下的义务负连带清偿责任，违约方应承担的费用包括但不限于拖欠租金、物业服务费、公用事业费用、违约金、损失赔偿款、律师费、公证费、调查费用。6、本协议构成对房屋租赁合同的补充与修订，并成为该合同的组成部分。本协议未明确规定的其他有关事项，应依照合同相关规定执行。除非本协议另有约定，合同的其他条款不受任何影响等内容。 该协议签订后，国联公司、国联研究院并未及时向原告支付最后一期租金123092元。 （三）针对最后一期租金的支付问题，国联研究院于2019年8月1日向原告发出函件。该函件载明，我院2018年09月20日与“东部软件园股份有限公司”签署的《房屋租赁合同》科技大厦西301房间(2018合房第080号、信科2018合物第207号)，签署的《房屋租赁合同》科技大厦西302房间(2018合房第081号、信科2018合物第208号)截止到2019年6月28日累计已拖欠房租123092元、物业管理费11466元、水电空调、物业服务费：5632.7元，合计140190.7元。以上费用均开具发票。因为我院前期资金打往美国，现因政策原因造成资金打回困难。所以特此提出申请以上费用与2019年8月31日前支付。 2019年8月28日，国联研究院又向原告发出《房租延迟缴清申请》两份，该函件上分别载明，因资金原因，现杭州国联数字金融科技研究院(以下简称本公司)租赁的办公室尚未支付杭州东部软件园股份有限公司2019年06月20日起至2019年09月19日止的房租费61545.00元、61547.00元。我公司将于2019年09月19日前付清以上费用。特向杭州东部软件园股份有限公司提出申请延迟缴清。如果资金提前到账，我们会把上述费用尽量提前结清。若本公司未能按申请时间付清所有款项，本公司自愿承诺于2019年09月19日当日腾退文三路90号71幢3层西301房间、302房间，信科公司有权立即收回租赁房屋。如租赁房屋内仍有本公司余留物品的，均视为废弃物，杭州东部软件园股份有限公司有权对该房屋及屋内物品进行任意处置，同时本公司继续履行支付未完成支付的房租费用，并按约承担违约责任等内容。 2019年9月11日，国联研究院又向原告发出《情况说明》一份，该函件上载明，我院(杭州国联数字金融科技研究院)系民办研究机构，非企业经营单位，是杭州国联数字科技有限公司的学术交流平台，无实际经营收入。研究院所有费用，包括向贵司租赁的办公场地租金，物业费等，都由杭州国联数字科技有限公司拨付后完成支付。现国联公司因诉讼纠纷导致该公司国内业务无法正常继续开展，资金被冻结；另受政策环境影响，其国外业务资金回流困难，目前我院暂无法支付相关欠款，现特此申请暂时推迟向贵司支付房租等费用，不便之处请见谅。望贵司酌情通融等内容。 （四）合同期满，国联研究院搬离承租的上述房屋，双方办理了房屋交接手续。但两被告尚欠原告房屋租金123092元至今未付，原告虽多次催收，但两被告均予拒绝。2020年4月，原告诉至本院，即本案诉讼。 本院另查明，（一）2020年5月18日，浙江省杭州市中级人民法院作出民事裁定，受理胡某某提出的对杭州国联数字科技有限公司进行破产清算的申请。同月22日，该院指定浙江南方中辰律师事务所担任杭州国联数字科技有限公司管理人。 （二）2020年4月，原告与浙江智仁律师事务所签订《委托代理合同》，约定，原告委托该律师事务所处理其与国联公司、国联研究院房屋租赁合同纠纷一案调解、一审有关法律事务，原告向该律师事务所支付代理费8000元等内容。此后，原告支付了该律师费8000元。 本院认为，关于原告、国联研究院之间的房屋租赁合同关系，双方意思表示真实，该合同关系不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于本案争议的最后一期租金123092元，按照双方在《房屋租赁合同》中的约定，应在2019年6月7日前付清。原告、国联公司、国联研究院于2019年6月10日签订《转让合同权利和义务的协议》确认了该租金123092元，则国联公司作为合同受让人应当及时支付。上述租金在48000元的“保证金全额扣除”后，国联公司还应支付75092元。国联公司未及时支付该租金款项，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求按年利率24%的标准计算违约金，并无不当，本院可予支持，违约金计算至国联公司破产受理时止。原告还主张了律师费8000元，该费用有合同约定，国联公司在审理中对此亦无异议，本院予以支持。 国联研究院与原告签订《房屋租赁合同》承租涉案房屋，在《转让合同权利和义务的协议》中承诺负连带清偿责任，其后又多次向原告出具函件承诺支付房租、按约承担违约责任，国联研究院实际上参与涉案合同的履行，故此，国联研究院对于原告主张的上述房租、违约金、律师费也应承担付款责任（国联研究院承担的违约金应继续计算至款清之日止）。 综上，原告诉讼请求中的有理部分本院予以支持。被告国联研究院经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、杭州国联数字科技有限公司、杭州国联数字金融科技研究院于本判决生效之日起十日内支付杭州东部软件园股份有限公司租金75092元，以及该款自2019年6月8日起至2020年5月18日止按年利率24%计算的违约金；杭州国联数字金融科技研究院还应支付该款自2020年5月19日起至款清之日止按年利率24%继续计算的违约金； 二、杭州国联数字科技有限公司、杭州国联数字金融科技研究院于本判决生效之日起十日内支付杭州东部软件园股份有限公司律师费8000元； 三、驳回杭州东部软件园股份有限公司的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1720元、财产保全申请费1305元，合计3025元，由杭州东部软件园股份有限公司负担1180元，杭州国联数字科技有限公司、杭州国联数字金融科技研究院负担1845元。杭州东部软件园股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州国联数字科技有限公司、杭州国联数字金融科技研究院于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕凤祥 二〇二〇年七月三十日 书记员  司储毓