北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初12414号原告：宜办空间（北京）商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：田海宽，经理。委托诉讼代理人：杨杰，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李甜，北京市两高律师事务所实习律师。被告：北京木然花家居饰品有限公司，住所地北京市门头沟区圈门里宽街**。法定代表人：赵影。原告宜办空间（北京）商业管理有限公司（以下简称原告）与被告北京木然花家居饰品有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨杰、李甜到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告欠付租金320185元，包括首期租金307840元及2019年8月29日至2019年8月31日的租金12345元。2.判令被告支付原告违约金，分两部分计算，第一部分以307840元为基数，按照日千分之八的标准，自2019年6月13日计至实际给付之日止；第二部分以12345元为基数，按照日千分之八的标准，自2019年8月29日计至实际给付之日止。事实和理由：2019年6月4日，原、被告签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：原告向被告出租位于北京市朝阳区某号房屋用于办公，租赁房屋建筑面积699平方米。租赁期限2年，自2019年5月29日至2021年5月28日，免租期20天，自2019年8月29日至2019年9月17日，押金255136元，月租金127568元，租金每三个月支付一次，并应于付款月起租日20天前支付下一期租金；合同另约定了各方权利义务、合同终止及违约责任等。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋供被告使用。但截至起诉，被告仅支付押金及部分首期租金共33万元，至今拖欠首期租金307840元。根据合同约定，原告有权解除合同收回房屋，并要求被告支付违约金。2019年7月22日，被告在未结算欠付租金的情况下搬离，并遗留自有物品未腾空，故其仍应继续支付租金。此后原告于2019年9月1日将房屋另行出租。虽经原告多次催告，被告均不予支付拖欠的租金及违约金，故原告诉至法院。被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年6月4日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区某号房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方用于办公，租赁期限自2019年5月29日至2021年5月28日，租赁房屋建筑面积699平方米。免租期20天，合同期内自2019年8月29日至2021年9月17日。租金每天每平方米6元，月租金127568元，押二付三，押金为255136元作为乙方诚信履行合同条款的保证金；租金每三个月支付一次，于付款月起租日20天前支付下一期租金。押金及首期租金共637840元，乙方须在2019年6月12日前全额汇入甲方账户。甲方在合同规定的租赁期限起租日前将房屋交付给乙方使用；本合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出本房屋，逾期不搬，视为乙方放弃物品所属权，甲方有权自行处理。乙方未按合同约定日期支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之八作为滞纳金；逾期五日仍未支付房屋视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋，且无需退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿，如未补偿，甲方有权处理房屋物品。乙方未满合同租约或违约，甲方给予乙方免租期由乙方补偿房屋租金。原告主张，签订《北京市房屋租赁合同》后，其依约向被告交付了租赁房屋，被告在2019年5月28日至2019年7月12日期间，通过银行转账及微信转账的方式共向其支付33万元，含押金255136元及部分首期租金74864元，此后未再支付租金；2019年7月22日，被告在未结清欠付租金及办理交接的情况下，擅自搬离租赁房屋，但仍留有部分物品；原告为避免损失扩大，于2019年9月1日将租赁房屋另行出租，并与案外人张某就租赁房屋签订租赁合同，约定了2019年8月30日、31日为免租期。为证明上述主张，原告提交了与被告约定的收款账户的部分明细、微信记录截图，以及与案外人张某签订的租赁合同。2019年9月，原告向被告的住所地邮寄《律师函》，邮件收件人信息为“赵影”，向被告主张欠付的租金及违约金，投递记录显示“本人于2019年9月23日签收”。原告称，被告签收《律师函》后，被告公司的实际控制人齐某与原告工作人员电话沟通，表示无力支付相关费用。经询，原告不同意以押金折抵欠付租金，但同意法院依法调整违约金；并表示被告违约给其造成的主要经济损失系租金损失。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照约定全面履行各自的义务。被告未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院结合原告的陈述及证据，认定本案事实。根据原告陈述及举证，被告应在2019年6月12日前支付原告押金及首期租金共637840元，而被告截至2019年7月12日仅支付押金及部分首期租金共33万元，尚欠首期租金307840元未支付；被告在欠付租金未结清的情况下擅自搬离租赁房屋，原告为避免损失扩大将租赁房屋另行出租，免租期自2019年8月30日起；故原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》自2019年8月29日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求被告支付欠付的首期租金307840元以及2019年8月29日的租金4115元，有事实依据及法律依据；但根据原告与案外人就租赁房屋签订的租赁合同，约定了2019年8月30日、31日为免租期，也就是说，2019年8月30日原告已收回租赁房屋，故其要求被告支付该两日的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。此外，双方在《北京市房屋租赁合同》中对押金有多处约定，明确了押金是合法履约的保证金，被告逾期支付租金达五日，原告无需退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付原告的经济损失，原告可再向被告追偿。经询，原告表示被告违约给其造成的主要经济损失为租金损失，根据上述约定，押金不予退还系用于弥补原告的经济损失，故本院先将押金255136元与被告欠付租金311955元折抵后，判令被告支付剩余租金56819元。原告主张违约金，有事实依据及合同依据，本院考虑被告违约行为存在持续性，结合应付租金数额、原告的实际损失等因素，酌情调整后予以支持。被告未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告北京木然花家居饰品有限公司于本判决生效后七日内支付原告宜办空间（北京）商业管理有限公司租金56819元；二、被告北京木然花家居饰品有限公司于本判决生效后七日内支付原告宜办空间（北京）商业管理有限公司违约金，违约金以56819元为基数，按照年利率6%的标准，自二〇一九年六月十三日起计至实际给付之日止；三、驳回原告宜办空间（北京）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告北京木然花家居饰品有限公司负担（原告宜办空间（北京）商业管理有限公司已交纳，被告北京木然花家居饰品有限公司于本判决生效后七日内直接支付给原告宜办空间（北京）商业管理有限公司）。案件受理费3051元，由被告北京木然花家居饰品有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈扬二〇二〇年七月九日书记员  华阳