广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2893号上诉人（原审原告）：佛山市谊富汇豪物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码914***********11M。法定代表人：胡永富。委托诉讼代理人：蔡智锋，男，该司工作人员。被上诉人（原审被告）：广州友之屋餐饮有限公司，住所地广东省广州市越秀区*************，统一社会信用代码914******L9W。法定代表人：沈雪蓉。委托诉讼代理人：王珺琪，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽芬，广东广信君达律师事务所实习律师。原审第三人：珠海市谊富有限公司，住所地广东省珠海市*******，统一社会信用代码914************686。法定代表人：胡永富。委托诉讼代理人：蔡智锋，男，该司工作人员。上诉人佛山市谊富汇豪物业管理有限公司（以下简称谊富汇豪公司）因与被上诉人广州友之屋餐饮有限公司（以下简称友之屋公司）、原审第三人珠海市谊富有限公司（以下简称谊富公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初20447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谊富汇豪公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.友之屋公司支付拖欠租金130012元（计至2019年8月30日止）；3.友之屋公司支付违约金1000元（超出部分谊富汇豪公司主动放弃）；4.一、二审案件受理费由友之屋公司承担。事实与理由：一、请求二审法院追加佛山市南海区******股份合作经济社（以下简称**经济社）为第三人参加诉讼，查明友之屋公司提前终止《租赁合同》的原因。**经济社对**美食城生意惨淡，与友之屋公司提前终止合同有直接利害关系。谊富汇豪公司将承租的房屋改造成**美食城的商铺进行转租是正常的商业行为。根据《****厂房租赁合同》的约定，**经济社应当协助承租人办理开业登记，但**经济社为了整体收回租赁物，除协助友之屋公司办理开业登记外，不再协助美食城其他承租人办理开业登记，造成大量承租人提前退租，**美食城只有一间商铺经营，继而整个美食城没有人流量。二、谊富汇豪公司无权单方解除与友之屋公司签订的《租赁合同》。《租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，双方应当遵守合同约定。在合同履行过程中，友之屋公司仅搬走了少量物品且没有办理任何手续，若友之屋公司善意终止合同，应当提交相关证据。在这种情况下，若谊富汇豪公司单方终止合同，另行出租案涉租赁物可能会被起诉。三、要求谊富汇豪公司承担空置场地的租金，于理不通，于法不合。根据已生效的（2019）粤06民终10071号民事判决，谊富汇豪公司需向**经济社支付72491.94元至案涉房屋返还之日止。即谊富汇豪公司与**经济社的租赁合同未到期或交接之前，无论案涉商铺是否搬空，谊富汇豪公司仍需全额交纳租金。友之屋公司辩称，一、**经济社并非必要共同诉讼参与人，无需追加其为第三人。根据合同相对性，《租赁合同》的当事人为谊富汇豪公司与友之屋公司，与**经济社无关。谊富汇豪公司是否因**经济社原因无法正常出租案涉租赁物，应另案处理，与友之屋公司无关。另外，谊富汇豪公司自认案涉美食城没有人流量，继而影响案涉租赁合同的履行，这证明谊富汇豪公司作为管理方未能打造美食城，导致友之屋公司租赁合同目的无法实现，已构成违约。二、《租赁合同》第八条第3款约定，如友之屋公司拖延支付租金满一个月的，视作其自动退出，合同自动终止。若谊富汇豪公司认为友之屋公司确于2017年10月开始拒付租金的，根据上述合同约定，谊富汇豪公司有权单方解除合同并收回案涉租赁物，无需与友之屋公司办理书面手续。三、2017年12月21日后的租金、管理费及违约金不应由友之屋公司承担。（一）友之屋公司于2017年12月20日搬离案涉房屋，谊富汇豪公司知情且同意。1.根据案涉场地电表、水表的读数，结合每月水费、电费标准，可推断出友之屋公司实际使用水电的时间为5个月左右。友之屋公司开业时间为2017年7月，搬离时间为2017年12月，与水电的使用时间基本一致。且案涉水电表由谊富汇豪公司直接管理、控制，谊富汇豪公司无法举证证明友之屋公司在2018年1月后仍产生水电费，其应承担举证不能的法律后果。2.谊富汇豪公司是案涉租赁场地的管理方，安排有保安人员值班，且谊富汇豪公司与**经济社就案涉物业存在纠纷，需多次到物业现场进行查看，故谊富汇豪公司不可能不知道友之屋公司的退场情况。3.谊富汇豪公司在庭审中违反诚实信用原则，其陈述前后矛盾，且无法对不合理之处进行解释。（二）案涉租赁物自2017年12月21日起已处于谊富汇豪公司的控制之下，谊富汇豪公司未自行管理造成的损失应由其自行承担。1.即使友之屋公司确因未履行书面退场手续存在一定过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，在案涉租赁物始终处于无锁敞开的状态下，谊富汇豪公司不存在收回的障碍。在友之屋公司退场后，谊富汇豪公司应及时收回案涉场地另行出租以免损失进一步扩大。2.谊富汇豪公司基于与**经济社的租赁关系向该社支付租金，与友之屋公司无关。3.谊富汇豪公司已没收友之屋公司押金10600元，由于押金性质为担保合同的履行，故即使友之屋公司未与谊富汇豪公司办理交接手续对谊富汇豪公司造成损失，该押金亦足以弥补其损失。四、友之屋公司不存在违约行为，谊富汇豪公司主张违约责任无事实和法律依据。谊富汇豪公司未对案涉场地进行有效管理，且由于其与**经济社之间的纠纷导致其他商户未能经营，友之屋公司因此损失惨重，只能另觅场地经营。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，在谊富汇豪公司已没收定金的情况下，其无权再主张违约金。谊富公司二审中未作陈述。谊富汇豪公司向一审法院起诉请求：1.友之屋公司向谊富汇豪公司支付拖欠租金、管理费共130012元；2.友之屋公司支付违约金1000元；3.本案诉讼费由友之屋公司承担。一审法院认定事实：桂城东二大道边的旧特种光源厂，原名称为**仓库，该租赁物的面积包括一层厂房面积2156.9平方米，铺位536.25平方米，二层厂房2990平方米，空地137.6平方米。1989年7月30日，**仓库工程竣工，竣工时层数为1，建筑面积3200平方米。同年8月10日，**仓库工程质量综合评定为合格，评定时层数亦为1。2010年10月22日，谊富公司（乙方）与**经济社（甲方）签订两份《****厂房租赁合同》，其中一份《***厂房租赁合同》约定甲方将位于******（***光源厂）的厂房给乙方使用，厂房面积2156.9平方米，租赁期限9年，自2010年10月21日起至2020年1月20日止。另一份《***厂房租赁合同》约定甲方将位于******（***光源厂）的厂房及铺位给乙方使用，其中二楼厂房面积2990平方米，铺位面积536.25平方米，地下空地137.6平方米，合共3663.85平方米，租赁期限9年，自2010年10月21日起至2020年1月20日止。在上述两份《****厂房租赁合同》的履行过程中，谊富汇豪公司、谊富公司及**经济社签订《合作开发佛山市谊富物业项目协议书》，约定**经济社与谊富公司同意将《****厂房租赁合同》项下的租赁物租赁给谊富汇豪公司投资开发，租赁期限为2010年10月21日至2020年1月20日。后各方在上述两份《****厂房租赁合同》抬头的乙方后手写谊富汇豪公司的名称，并加盖**经济社公章。2017年5月20日，谊富汇豪公司（出租方、甲方）与友之屋公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将其承租的南海区****2号首层中按附图所示第005卡、面积约88.2平方米的房屋（以下简称涉讼租赁物）转租予乙方使用；租期两年九个月，租赁期限从2017年5月21日至2020年1月20日；签订合同当日，乙方向甲方缴交20000元（建设费），该费用作为补偿甲方对装修场地投入，乙方中途退租或者合同期满建设费都不退还，乙方向甲方交按金（为二个月租金）10600元及第一个月租金5300元，以后每月的租金在当月的5号前连同上月的水、电、管理费一齐交甲方的财务；考虑到乙方的实际经营情况，甲方同意给乙方30天免租金装修期，（含优惠）免租期间自2017年5月21日至2017年6月20日；2017年5月21日至2018年5月20日的租金为5300元/月，2018年5月21日至2019年5月20日的租金为5565元/月，2019年5月21日至2020年1月20日的租金为5843元/月；水、电、物业管理等自合同签订之日起至租约期满迁出之日止均由乙方负担，水电费按商业计价实用量加收10%损耗，管理费5元/方（含公共水电费）；若乙方因特殊情况需提前终止合同时，必须提前三个月书面通知甲方，提前终止合同除应当支付合同约定之免租期租金外，押金不再退回，并保持房屋装修原状，无偿为甲方使用；租赁期间乙方拖延支付租金超过5天，第五天起每天加收总租金5%的违约金，超过十天甲方有权停水停电，满一个月的，视为乙方自动退出，本合同自然终止，甲方同时可采取聘请谊富公司将房屋内物品搬离将房屋另行出租。合同乙方落款处除加盖友之屋公司公章外，邓某在乙方代表处签名。同日，谊富汇豪公司出具收据，确认收到友之屋公司支付涉讼租赁物的进场建设费20000元、押金10600元。2017年5月21日，谊富公司（甲方）、友之屋公司（乙方）、**经济社（丙方）签订《三方租赁协议书》，约定甲方经丙方同意将位于南海区*****2号首层*号（南海区******）面积（含分摊）约60㎡租给乙方使用，租期三年，从2017年5月21日起至2020年1月20日止，租金每月900元，交租日期在每月5日前。合同正文最后手写备注“此合同只作办证用途，不作计租之用”。合同乙方落款处除加盖友之屋公司公章外，沈荣开在乙方代表处签名。诉讼中，谊富汇豪公司、友之屋公司及谊富公司一致确认该合同系为办理营业执照而签订。2017年11月8日，谊富汇豪公司的工作人员通过微信向邓某发出催缴租金通知，催收：涉讼租赁物10月租金5741元、9月电费1670.4元、9月水费44.4元，当月合计应付7455.8元，以及11月租金5741元、10月电费1216元、10月水费35.1元，当月合计6992.1元。邓某回复“收到短信了”。2017年12月20日，沈某雇请大型箱货车运输物品，始发地为****7天连锁酒店（****店），目的地为****地铁站C出口附近的*记钓虾场。谊富汇豪公司于2019年11月17日拍摄涉讼租赁物使用的水电表图片显示，电表读数为5061kWh，水表读数为41m³。另查明，谊富汇豪公司工作人员曾通过微信向邓某分别发送2018年5月、6月、7月的催交租金通知单，邓某均未回复。后谊富汇豪公司工作人员曾通过短信和函件向邓某发出催收租金通知书，称友之屋公司拖欠2017年10月1日至2019年7月31日期间的租金共136512.6元。再查明，法院于2018年1月8日受理谊富汇豪公司诉**经济社、谊富公司租赁合同纠纷一案，于2019年7月19日作出(2018)粤0605民初386号民事判决书，其中确认《****厂房租赁合同》项下关于***光源厂（原**仓库）一楼及空地137.6平方米的权利义务约定于2018年7月25日解除，判令谊富汇豪公司将旧特种光源厂（原**仓库）一楼及空地137.6平方米返还**经济社。**经济社不服上述判决提出上诉，佛山市中级人民法院作出（2019）粤06民终10071号民事判决书，驳回上述，维持原判。本案诉讼中，双方一致确认整个商场的水电由谊富汇豪公司设立总表，谊富汇豪公司再设分表到各租户，自来水公司及供电局没有分表的记录。谊富汇豪公司陈述称谊富汇豪公司每月抄表并向租户收取水电费，电费的标准为1.1元/度，水费的标准是3.8元/吨，友之屋公司单方违约退场，进场建设费及押金应由谊富汇豪公司没收。友之屋公司陈述称2017年10月至2017年12月20日的租金及水电费由邓某在搬离当天通过现金支付给谊富汇豪公司员工，搬离时约定由谊富汇豪公司没收押金，进场建设费由谊富汇豪公司收取，不予退回。一审法院认为，涉讼租赁物始建于1988年9月1日，并经原南海县建筑工程监理站竣工验收后评定为质量合格，鉴于当时未有乡村规划的相关法律法规，故谊富汇豪公司、友之屋公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为友之屋公司是否拖欠谊富汇豪公司租金、管理费，对此法院分析如下：首先，关于友之屋公司搬离涉讼租赁物的时间，谊富汇豪公司主张友之屋公司于2018年6月搬离，友之屋公司辩称其已于2017年12月20日搬离。综合谊富汇豪公司、友之屋公司举证，沈某出示的货拉拉记录及其证言反映沈某于2017年12月20日雇请大货车从涉讼租赁物拉走物品，而涉讼租赁物每月由谊富汇豪公司抄表并向友之屋公司收取水电费，但谊富汇豪公司并未提交涉讼租赁物2017年12月之后的水电表抄表记录证实友之屋公司继续占有使用涉讼租赁物，此外，谊富汇豪公司举证反映截止至2019年11月17日涉讼租赁物的电表读数为5061kWh，水表读数为41m³，且谊富汇豪公司在庭审中自认电费标准1.1元/度，水费标准3.8元/吨，由此可知涉讼租赁物截止至2019年11月17日总电费约5567.1元、总水费约155.8元，同时谊富汇豪公司提交的催租微信反映涉讼租赁物9月电费1670.4元、9月水费44.4元、10月电费1216元、10月水费35.1元，友之屋公司于2017年5月21日起承租涉讼租赁物，比照友之屋公司2017年9、10月正常经营的用水用电标准，截止2019年11月17日的总水电量与友之屋公司主张的使用租赁物期间更为吻合，故法院采信友之屋公司的主张，认定友之屋公司已于2017年12月20日搬离涉讼租赁物。其次，谊富汇豪公司主张友之屋公司自2017年10月起欠付租金，友之屋公司未举证其已向谊富汇豪公司支付2017年10月1日至2017年12月20日期间的租金、管理费，应当承担举证不能的不利后果，故其应当向谊富汇豪公司支付搬离涉讼租赁物前尚欠的租金14019.35元（5300×2+5300÷31×20）、管理费1166.52元（88.2×5×2+88.2×5÷31×20）。最后，关于友之屋公司应否支付搬离后的租金及管理费的问题，友之屋公司虽未举证其与谊富汇豪公司协商解除合同并将租赁物交还谊富汇豪公司，但谊富汇豪公司向友之屋公司收取管理费，其对涉讼租赁物进行物业管理，故谊富汇豪公司理应在2017年12月20日即清楚友之屋公司搬离，法院对谊富汇豪公司主张2018年7月才得知友之屋公司搬离涉讼租赁物的意见不予采信。即便双方未办理交接，在谊富汇豪公司明知友之屋公司已搬离涉讼租赁物且自2017年10月起拖欠租金的情况下，根据合同约定谊富汇豪公司亦有权收回涉讼租赁物，谊富汇豪公司应当及时收回涉讼租赁物，未及时收回则视为没有及时、适当的采取措施避免损失扩大，谊富汇豪公司不得就扩大的损失要求赔偿。因此，考虑到谊富汇豪公司事实上已没收押金10600元，法院对谊富汇豪公司再主张2017年12月21日后的租金、管理费不予支持。基于以上分析，友之屋公司应向谊富汇豪公司2017年10月1日至2017年12月20日期间租金14019.35元、管理费1166.52元，谊富汇豪公司主张的租金、管理费超出核定部分，法院不予支持。此外，在没收押金的前提下，谊富汇豪公司未举证证实友之屋公司提前退租给其造成的损失高于该违约责任的承担，故对谊富汇豪公司在没收保证金外再行要求友之屋公司支付违约金1000元，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、友之屋公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年10月1日至2017年12月20日期间的租金14019.35元、管理费1166.52元予谊富汇豪公司；二、驳回谊富汇豪公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1460.12元（谊富汇豪公司已预交），由谊富汇豪公司负担1370.3元，友之屋公司负担89.82元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予谊富汇豪公司，法院不另收退。二审期间，谊富汇豪公司提交执行通知3页，以证明**经济社要求谊富汇豪公司全额支付租金。其余各方当事人均未提交新的证据。本院组织当事人进行质证。**经济社要求谊富汇豪公司全额支付租金，是基于双方的租赁合同关系，与本案无关，本院对上述证据的关联性不予确认。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。针对谊富汇豪公司的上诉主张，本院作如下分析：关于友之屋公司是否已于2017年12月20日搬离案涉租赁物问题。由于租赁双方未办理书面交接手续，故需综合本案证据进行判断。第一，根据友之屋公司提供的货拉拉订单信息以及沈某的证言，可以初步认定友之屋公司通过大货车从案涉租赁物搬走物品。第二，谊富汇豪公司一审中自认每月按照承租人使用的水电量，由谊富汇豪公司员工抄表计算并向承租人收取水电费。谊富汇豪未能提供2017年12月之后对案涉租赁物水电表的抄表记录以证明友之屋公司仍持续经营案涉租赁物。第三，水电的使用量是判断商铺经营状况的重要参考因素之一，根据谊富汇豪公司提交的微信记录中提及的案涉租赁物9月、10月的水电费以及水电收费标准，可得知友之屋公司正常营业状态下案涉租赁物每月大致的水电使用量，再比对谊富汇豪公司提供的截至2019年11月17日案涉租赁物的水电表读数，可得知截至2019年11月17日案涉租赁物的水电使用情况与友之屋公司主张租赁期限大致相符。基于前述，友之屋公司主张已于2017年12月20日搬离案涉租赁物已达民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，本院予以采信。一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于友之屋公司应付租金、管理费数额及违约责任的承担问题。案涉《租赁合同》第八条约定，若友之屋公司拖延支付租金满一个月，视为其自动退出，租赁合同自然终止，谊富汇豪公司可将房屋另行出租。本案中，谊富汇豪公司自认友之屋公司从2017年10月起欠付租金，因此，虽然友之屋公司搬离案涉租赁物后未办理书面交接手续，但是按照双方合同约定，谊富汇豪公司有权将案涉房屋收回并另行出租。此外，谊富汇豪公司作为案涉美食城的管理方，每月向友之屋公司收取水电费、管理费，理应知道友之屋公司已于2017年12月20日搬离案涉租赁物，若其认为友之屋公司未办理手续即搬离构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，其也应当及时收回租赁物以防止损失继续扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。因此，虽然友之屋公司未办理书面交接手续即搬离案涉租赁物，但是鉴于谊富汇豪公司事实上已没收按金10600元，其损失已得到弥补，本院对谊富汇豪公司主张2017年12月21日后的租金、管理费以及违约金不予支持。一审判决对于友之屋公司应承担的租金、管理费数额计算正确，本院予以维持。关于本案是否应追加**经济社为当事人问题。根据合同相对性原则，案涉《租赁合同》仅约束谊富汇豪公司与友之屋公司，与**经济社无关，**经济社无必要参与本案诉讼，本院对谊富汇豪公司申请追加**经济社为本案当事人不予准许。综上所述，谊富汇豪公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2616.52元，由上诉人佛山市谊富汇豪物业管理有限公司负担，该司多预交的303.72元，在本判决生效后经其书面申请，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  吴媛媛审判员  姜欣欣二〇二〇年六月三十日书记员  卢瑶璇