福建省上杭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0823民初724号 原告：张称仁，男，1957年8月3日出生，汉族，农民，住上杭县。 委托诉讼代理人：张承达，福建蒙福律师事务所律师。 被告：黄文生，男，1957年3月6日生，汉族，农民，住上杭县。 委托诉讼代理人:罗盘，福建津都律师事务所律师。 原告张称仁与被告黄文生确认合同无效纠纷一案,本院于2020年5月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张称仁及其委托诉讼代理人张承达到庭参加诉讼。被告黄文生及其委托诉讼代理人罗盘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张称仁向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2005年5月31日签订的《房屋转让合约》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年5月31日，被告与原告协商意图以63000元的价格购买原告所有的间（以下简称“原房屋”），遂双方签订《房屋转让合约》，约定签订时被告先行支付13000元，剩余50000元时至起诉之日仍未支付，在此期间，被告一直占用原房屋。根据我国《合同法》及《土地管理法》的相关规定以及原告查明被告并非同村集体经济组织成员的事实，原告认为该《房屋转让合约》违反我国法律强制性规定，系无效合同。 被告黄文生辩称，一、2005年5月，答辩人向原告购买房屋一座，已于2006年3月底前付清购房款63000元。二、答辩人于2006年对涉案房屋进行改建、升建。2006年3月底付清原告购房款后，即对涉案房屋一部分（占地35㎡砖木结构一间两层）拆除重建、一部分（占地55㎡砖混结构两间一层）进行升建，改建成占地97㎡砖混结构四层楼房。同年搬入该房屋居住至今。三、答辩人系向原告购买房屋，并非向原告购买土地。四、双方在签订《房屋转让合约》之前就相互认识。原告知道答辩人是溪口乡大洋坝村民，而不是大厚村村民。原告诉称“查明被告并非同村集体经济组织成员”真是可笑至极。五、本《房屋转让合同》合法有效。1、本合约是双方自愿达成，有在场人张建忠、罗国清在场见证。2、公民对个人的合法房产依法享有所有权。所有权的权能，包括占有、使用、收益和处置。3、双方议定价款适当。4、我国现有施行的法律、法规，只有规定城镇居民不得购买农村村民的房屋，没有规定同一乡镇的村民之间，不得转让房产。六、原告的起诉行为，充分暴露了其见利忘义，不守诚信的本性。1、答辩人是在付清63000元款项后，才将涉案房产进行改建、升建。当时虽是现金交付，未有证据，但从双方所立《房屋转让合约》第三条中，亦可印证，答辩人已付清购房款63000元的事实。但原告却隐瞒答辩人已付清房款、进行改建、升建的事实。2、随着小城镇建设的推进，房地产价格不断上扬。原告欲以毁约的手段达到目的，原告的主张，不应得到法律的保护。3、诚实信用，是我国法律所确立的基本原则，法律不应支持不守信用者从中获取非法利益。4、我国《合同法》、《土地管理法》并未作出：“禁止同乡镇不同村的村民买卖农村合法房屋”的强制性规定。综上，答辩人认为原告的起诉无理无据，请求人民法院判决驳回原告的无理诉求。 张称仁向本院提供的证据及被告对证据的质证意见： 1、张可安、张赛金与张称仁签订的《土地使用权及房屋所有权转让协议书》一份，证明1998年6月26日，张称仁与张可安、张赛金签订土地及房屋转让协议，地皮及房屋位于塘角湾（即涉案房屋）;后原告在该土地上加盖一座房屋3间，该房屋归原告张称仁所有。 2、《房屋转让合约》一份，证明2005年5月31日，被告与原告张称仁协商以63000元的价格购买原告张称仁所有的间，遂双方签订《房屋转让合约》，约定签订时被告支付了13000元，剩余5万元约定应在2006年3月31日前支付完毕，但被告至起诉之日仍未支付剩余5万元。 3、黄文生《户籍证明》一份，张称仁《户口簿》一份，证明黄文生为上杭县溪口镇大洋坝村村民，与张称仁并非同村同一集体经济组织成员，该《房屋转让合约》违反我国法律强制性规定，系无效合同。 被告黄文生质证认为，对原告所提供的第一份证据无异议，第二份证据真实性无异议，但不能证明被告至起诉之日未支付剩余5万元。第三、四份证据真实性无异议，但不能证明原告主张的合同无效事实。 被告黄文生向本院提供的证据及张称仁对证据的质证意见： 1、房屋转让合约复印件一份，证明2005年5月31日，双方签订合约一份，张称仁将涉案3间房屋作价63000元转让给黄文生，合约对付款方式、权利交割等方面做了相关约定。合约成立应当理解为款项付清。 2、涉案房产有关权证，即张赛金《房屋所有权证》、张可安《城乡居民建房用地审批表》复印件一份，证明2005年5月31日，被告黄文生交付了13000元后，原告张称仁将转让房屋有关权证交付被告黄文生。转让房产原产权人张赛金砖木结构一间二层，占地35㎡；原权利人张可安砖混结构一层店铺两间，占地55㎡。 3、涉案房屋照片复印件一张，证明被告黄文生于2006年将所购房屋拆除重建成占地97㎡混合结构四层楼房的房屋现状。现门牌号为××。 张称仁对黄文生所提供的证据质证认为，真实性无异议，张称仁所持合约有在场证明人卢茂荣的签字，但黄文生的合约没有。被告黄文生交付了13000元后，原告张称仁将转让房屋有关权证交付被告黄文生，但并不能证明被告付清了剩余欠款5万元。 本院审查认为，原、被告提供的证据真实、合法，与本案相关联，本院予以作为认定事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张称仁与张赛金、张可安姐弟均为上杭县村民。张赛金在塘角湾的公路边有一间占地35㎡砖木结构二层房屋，与该房屋相邻，张可安于1994年3月28日经上杭县溪口乡人民政府审批的同意用地面积55㎡宅基地一块。1998年6月26日，张称仁与张赛金、张可安姐弟签订《土地使用权及房屋所有权转让协议书》，约定张赛金和张可安将上述房屋和宅基地一起转让给张称仁，房屋和宅基地转让款合计7300元。付清房款后，张赛金、张可安将房屋所有权证及土地审批表交付给张称仁。后张称仁利用张可安审批的土地建一层二间砖混结构平房。2005年5月31日，张称仁与上杭县溪口镇大洋坝村村民黄文生签订《房屋转让合约》，合约主要内容：一、双方协商以63000元的价格转让张称仁所有的间。二、付款方式为：签订合约时黄文生支付13000元，剩余5万元约定应在2006年3月底付清。尚未付清的5万元黄文生按信用社贷款利率支付利息。三、黄文生支付13000元后，张称仁将房屋所有权证交付黄文生，该房屋归黄文生使用。所有协议款项成立后，该房屋所有权及相应的土地使用权归黄文生所有。黄文生支付13000元后，张称仁将张赛金的《房屋所有权证》和张可安的《城乡居民建房用地审批表》交付给了黄文生。2006年间，黄文生未经有关部门审批，将从张称仁转让的原张赛金所建二层房屋拆除重建，与张称仁所建一层二间砖混结构平房相连接后，建成占地面积97㎡砖混结构四层楼房一栋，由黄文生及其家人居住使用至今。2015年8月12日，张称仁以与黄文生房屋买卖合同纠纷诉至本院。2015年10月27日，张称仁与黄文生达成协议：黄文生自愿将上杭县塘角湾的房屋一栋四层转让给张称仁。同日，张称仁以庭外自行协商解决为由申请撤诉。现张称仁再次以确认合同无效纠纷诉至本院。 另查明，被告黄文生户籍在上杭县溪口镇大洋坝村，属于大洋坝村村民，在该村有老房，现无人居住。 本院认为，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，村民只享有宅基地使用权。农村宅基地使用权是指村民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造住宅及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限处分的权利。农村宅基地的特征为：1、集体所有。2、使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织成员享有使用权。村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，村民申请取得宅基地后只可用于自建住宅。3、一户一宅。因此，农村宅基地具有福利性质，村民是无偿使用。宅基地属于村集体的财产。本案中，张赛金和张可安将房屋和宅基地转让给张称仁，由于张赛金、张可安和张称仁均为上杭县村民，为同一集体经济组织成员，不违反法律规定。后张称仁将房屋转让给黄文生，根据“地随房走”的原则，房屋之下的宅基地使用权随之转移。农村宅基地使用权具有资格性，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。虽然黄文生出资将受让的房屋进行改建并一直使用至今，但黄文生并非上杭县的集体经济组织成员，不具备获取该宅基地使用权的主体资格。张称仁将房屋转让给黄文生，虽然是双方真实意思表示，但该民事行为违反了我国土地管理法律法规禁止宅基地买卖的规定，依法应认定该房屋转让合同无效。原告张称仁的请求有法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第六十条规定，判决如下： 张称仁与黄文生于2005年5月31日签订的《房屋转让合约》无效。 本案受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由被告黄文生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 员  吴燕春 二〇二〇年七月九日 代理书记员  丘秀娟 附：本案有关法律条文 《中华人民共和国土地管理法》 第九条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 《中华人民共和国物权法》 第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权： （一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权； （二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权； （三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。