吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1096号上诉人（原审原告）：李某，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：麻某，吉林罗天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟某，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：扈某，吉林诚途律师事务所律师。上诉人李某因与被上诉人孟某合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2019）吉2401民初7342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李某上诉请求：一、请求撤销（2019）吉2401民初7342号民事判决，本案发回重生或依法改判；二、本案一、二审的诉讼费用由孟某承担。事实和理由：一、原审判决程序错误，漏列第三人。本案是房屋出兑和转租引起的纠纷，原审法院应当将房屋所有人列为第三人，并查证房屋所有人的意见。二、原审中李某2的身份认定上存在异议。李某2作为证人出庭时，是否明确获得了房屋所有人的授权。三、原审判决认定事实存在错误。原审认定李某与孟某签订的出兑转租合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定的事实是错误的。孟某在没有经过房屋所有人的同意，也未明确告知李某其与房屋所有人签订的合同中有未经房屋所有人同意不得私自转租的信息，属于欺诈行为。现因孟某未告知李某不得转租的情况，而导致李某无法继续经营该酒店的情况，且李某与房屋所有人多次协商未果，李某有权要求解除合同。同时，房屋所有人与孟某之间也多次因拖欠房屋租赁费用诉至延吉市人民法院。综上，孟某与李某签订的房屋出兑转让协议系孟某恶意欺诈，应依法解除。请求二审法院依法支持李某的上诉请求。孟某辩称，一、原审并未漏列第三人，本案是双方合同纠纷，无需追加案外人为第三人。二、关于李某2的身份，生效的调解书以及生效证明，李某2有权代表房主实施权利，通过李某2出庭也能够证明李某2并没有赶李某经营，不影响双方合同的履行。三、双方的合同是合法有效的不具有解除合同的法律条件，有关孟某与房主之间的租赁合同在签订租赁合同前，已经通过微信的形式转发给李某，对此问题原审中孟某已提交双方的聊天记录。综上，请求法院维持原判。李某向一审法院起诉请求：1．请求判令解除李某、孟某于2018年11月24日签订的“出兑转让合同”；2．判令孟某返还李某酒店经营权转让款77万元，李某为孟某垫付的供暖费91219元及多支付的费用9281元，孟某支付李某违约金77000元，孟某对李某合理投入117643.5元进行补偿。以上孟某应向李某支付共计1065143.5元；3．诉讼费用由孟某承担。事实与理由：一、李某、孟某于2018年11月24日签订“出兑转让合同”，约定：1．甲方（孟某）同意将自己位于延吉市局子街1068号的延吉市金洲假日酒店（简称“酒店”）转让给乙方（李某），甲方保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利义务；2．酒店转让乙方后，甲方在2018年12月1日将酒店交付乙方使用前，必须结清之前的水电费、取暖费、人员工资、物业费等各项费用；3．酒店转让后现有装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等及营业设备等全部归乙方；4．乙方支付甲方酒店转让费人民币770000元整；5．甲方需将酒店的营业执照、环保、卫生、消防等所有相关执照过户给乙方；6．甲方负责乙方接手前所产生的一切经营行为及产生的债权债务；7．如果由于甲方原因导致合同中止的，甲方应向乙方承担转让费的10％作为违约金；8．合同期内乙方有权出兑酒店；9．酒店一楼营业大厅的租赁费用为每年4.5万元，至2023年11月30日止，乙方免费使用至2019年8月31日；酒店二楼到六楼租期至2023年8月31日，年租金为55万元；甲方租赁期间不得以任何理由终止租赁合同；10．本协议自双方签字之日起生效；11．因本协议或与本协议有关的一切争议，甲乙双方协商不成的，提交至延吉市人民法院进行诉讼。二、协议签订后，李某分若干次向孟某转账各类款项共计1283000元，其中包括：1．酒店转让款770000元；2．第一年剩余租期内即2018年12月1日至2019年8月31日九个月的房屋租金412500元；3．为孟某垫付应由孟某在转让酒店之前由其承担的取暖费91219元；4孟某以垫付取暖费为由多收取的9281元（孟某主张取暖费共计100500元，但取暖费发票显示金额为91219元）。三、协议履行至2019年8月份，酒店坐落房屋的房主李某2突然找到李某，称孟某经营酒店系租赁其房屋，并明确约定孟某对涉案房屋不享有转租权，房主一直认为酒店房屋由孟某承租并继续经营酒店，而并非转租给李某，房主自始至终不同意孟某转租房屋，也对其转租行为不予追认，并要求李某搬离房屋。至此，因孟某未征得房主同意私自将酒店所用房屋转租给李某，且事后亦未征得房主追认，导致孟某转租房屋给李某的行为及协议无效，最终导致李某、孟某之间“出兑转让合同”事实上无法继续履行。现房主已将涉案房屋钥匙收走，酒店已经停止经营。因孟某的违约行为导致双方协议无法履行，孟某应承担相应法律后果。李某在履行协议期间对酒店进行了装修装饰等一系列合理投入，因孟某违约导致出兑协议无法继续履行，故李某主张解除双方之间的“出兑转让合同”，孟某赔偿李某酒店经营权转让款77万元、合理投入117643.5元、李某代孟某垫付的酒店转让之前应由孟某承担的取暖费91219元及多支付的费用9218元。一审法院认定事实：2018年11月24日，孟某（甲方、转让方）李某（乙方、预让方）签订“出兑转让合同”，约定经双方友好协商，就酒店转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将自己位于延吉市局子街1068号的延吉市金洲假日酒店有限公司局子街分公司（以下简称“酒店”）转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；二、酒店转让给乙方后，乙方代替甲方履行原有酒店租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用。甲方在2018年12月1日将酒店交付给乙方使用前，必须结清之前的协议单位预存款、水电费、取暖费、人员工资、税费、物业费、卫生费等各项费用。三、甲方免费提供给乙方使用1．免费使用酒店一楼营业大厅，时间为2018年12月1日一2019年08月31日。2．免费使用（延吉市金洲假日酒店有限公司局子街分公司）品牌名称，使用时间为2018年12月1日-2023年8月31日。3．免费使用酒店入住系统（住哲系统），每年的系统服务费由乙方负责。四、转让后酒店现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等及营业设备等全部归乙方。五、乙方在签订合同3日内向甲方支付转让费共计77万元，先付款60万元，60万元付清后甲方必须在3日内将（特种行业许可证）更名过户给乙方。甲方2019年1月底付清余下17万元。支付完余款后，甲方必须10日内将酒店的营业执照、环保执照、卫生执照等相关执照全部过户给乙方。六、甲方必须协助乙方办理该酒店的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，相关费用由乙方负责（特种行业许可证费用除外）。接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。同上，甲方负责乙方接手前所产生的一切经营行为及产生的债权、债务。七、如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10％作为违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10％作为违金。八、甲方如不续租必须提前180天通知乙方。合同期内乙方有权出兑酒店。九、酒店一楼营业大厅的租赁费用为每年4.5万元，时间为2019年12月1日-2023年11月30日。酒店二楼到六楼租赁期为2018年12月1日-2023年8月31日。每年租金55万元（手写注明：已实际合同为准）。甲方租赁期间不得以任何理由终止租赁合同……合同签订后，孟某于2018年12月1日向李某交付酒店。2018年12月3日，延吉市金洲假日酒店有限公司局子街分公司负责人由孟某变更为李某。另查，2018年11月24日，李某向孟某转账30万元；2018年11月25日，李某分两次向孟某转账30万元、30万元；2019年1月14日，李某向孟某转账10万元；2019年1月19日，李某向孟某转账5万元；2019年1月29日，李某向孟某转账12万元；2019年2月3日，李某向孟某转账8万元；2019年2月27日，李某向孟某两次转账1.3万元、2万元，共计128.3万元，并将营业执照、特许经营许可证更名为李某。另查，2018年12月7日，孟某向案外人李某2转账30万元；2019年1月29日，孟某向案外人李某2转账159679元。2019年2月22日，延吉市集中供热有限责任公司为延吉市金洲假日酒店有限公司局子街分公司出具取暖费发票，价税合计分别为37580.1元、53639.28元，总计91219.38元。再查，2013年6月16日，案外人李某2与孟某签订“房屋租赁合同”，约定租期自2013年6月16日至2018年6月16日，年租金36万元，未经李某2同意，不得转租、转借承租房屋……2018年12月5日，李某2与孟某签订“房屋租赁合同”，约定：2018年8月16日至2021年8月15日，年租金59.5万元；2021年8月16日至2023年8月15日，年租金624750元；未经李某2书面同意，孟某不得通过将租赁房屋转租、转兑及转借等供第三方使用等。李某2出庭陈述，涉案房屋由李某2出租给孟某，双方合同约定转租需要经过李某2书面同意。李某2办公室在六楼，上班经过酒店大厅，曾在大厅看到过李某，但不知晓酒店系由李某经营，并未撵李某、不让其经营。涉案钥匙是李某锁门后交付给李某2，李某2考虑到李某锁门的锁头不安全，重新更换门锁后又向李某交付一把钥匙。孟某将酒店负责人变更与李某2没有关系。一审法院认为，李某与孟某签订的“出兑转让合同”，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。现孟某已按照约定于2018年12月1日向李某交付酒店。根据孟某与李某2签订的房屋租赁合同，虽约定不得转租、转借等，但李某在实际经营中，根据李某2出庭陈述，其并未明确阻止李某使用涉案房屋经营酒店。而系李某自行将酒店钥匙退还李某2并张贴停业装修。李某主张涉案房屋因李某2不同意由其使用，“出兑转让合同”无法履行、要求解除“出兑转让合同”、孟某退还酒店经营权转让款77万元、违约金等共计1065143.5元的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告李某的诉讼请求。案件受理费14386元（李某已预交），由李某负担。本院二审期间，李某向本院提供了一组证据：房屋所有人与李某、李某2与李某的通话录音各一份，2018年12月5日原房主与孟某之间的调解协议书一份、延吉市人民法院出具的调解书两份。证明：1、房主及代理人事实上是与孟某签订的房屋租赁合同，房主始终是向孟某主张租赁费，而且明确约定未经房主书面同意，不得转租、转兑。因此，李某继续经营该酒店已不具有可实际操作性。2、李某与孟某签订的出兑转让合同是在李某不知房屋权属的情况下发生的出兑转让，而且孟某没有明示给李某相关房屋产权情况，属于欺诈行为。一审判决书与上述两份调解书内容相悖，导致房主无法主张房屋租赁费用的收取，因此，要求解除符合法律依据。孟某质证：1、调解协议与两份调解书在一审举过的证据，质证意见已经在一审明确，有关房屋租赁合同以及租赁调解协议在一审中双方的微信聊天记录中显示在签订合同前2018年9月26日李某就知道有房东，同年11月24日签订出兑转让合同之前孟某就将房屋租赁合同通过微信的形式发给李某，所以李某提出不知情、欺诈显然与事实不符。2、关于房屋租赁合同有关房东与孟某之间的约定并不影响李某与孟某之间的合同履行，直到至今房主也没有提出解除合同，所以李某提出不能履行合同与事实不符。电话录音的真实性无异议，但属于证人证言应出庭佐证，房主并没有提出解除合同，不影响双方合同履行，原审房主的代理人李某2出庭作证也陈述了该事实，没有赶走李某，而是李某以装修为名停业的。本院认为，以上证据的真实性孟某没有异议，本院予以确认。其中调解协议和调解书在一审中已经出示，根据其内容显示其所涉及的合同系孟某与房屋所有人之间与李某并无直接关系，且孟某与房屋所有人就案涉房屋的租赁和使用达成的协议也更便于履行转租给李某的合同义务。房屋所有人与李某之间并无直接的合同权利义务关系，房屋所有人与孟某之间是否就房屋转租达成合意，并不当然造成李某与孟某之间签订的出兑转让合同无法履行。故本院对李某提供的上述证据所证明的问题不予采信。孟某未向本院提供新的证据和证人。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据一、二审双方提供的证据、证人及陈述，李某与孟某签订的“出兑转让合同”，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表明或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，第二百二十四条“……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，本案李某作为承租人与转租人孟某签订出兑转让合同时，孟某明确告知了该房屋系孟某承租他人的事实，且通过微信将租赁合同发给了李某，另根据查明事实本案并未发生解除出兑转让合同的当然事项。根据李某的主张，案涉房屋所有人是否同意孟某转租与孟某和李某之间的出兑转让关系并无直接的联系，也不当然成立李某与孟某出兑转让合同的解除事由。且案涉房屋未经房屋所有人同意转租后可以要求解除合同的主体也并未作为房屋承租人的李某。故对于李某的该项主张本院不予支持。本案是李某与孟某之间的合同纠纷，在能够查明事实，且合同权利义务关系明确的情况下，并不需要追加房屋所有人作为第三人出庭。另根据（2019）吉2401民初6326号生效调解书显示，李某2对案涉房屋具有代表房主出租和收益的权利。故对于李某要求将房屋所有人列为第三人及李某2身份异议的上诉请求本院不予支持。综上所述，李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14386元，由李某负担。本判决为终审判决。审判长  葛福祥审判员  全贞姬审判员  赵 颖二〇二〇年七月十五日书记员  董香花