广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初1025号 原告：黄庆梅，女，1969年10月31日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：朱勇辉，广西桂科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄湘雯，广西桂科律师事务所实习律师。 被告：陈誉名，男，1987年7月10日出生，汉族，户籍所在地：广西横县，现羁押于广西凭祥市看守所。 被告：韦春燕，女，1990年2月24日出生，汉族，住广西横县。 第三人：广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所地：南宁市星光大道**玫瑰园******楼****铺面**。统一社会信用代码91450103690232510J。 法定代表人：梁锡伟，董事长。 委托诉讼代理人：黄明健，该公司员工。 第三人：兴业银行股份有限公司南宁分行，住所地：，住所地：广西南宁市青秀区民族大道**三祺广场信用代码91450000669715972R。 负责人：林仁德。 原告黄庆梅与被告陈誉名、被告韦春燕、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称辉煌公司）、第三人兴业银行股份有限公司南宁分行（以下简称兴业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理，原告黄庆梅及其委托诉讼代理人朱勇辉、黄湘雯，被告陈誉名、被告韦春燕，第三人辉煌公司的委托诉讼代理人黄明健到庭参加诉讼，第三人兴业银行未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈誉名、韦春燕将位于南宁市邕宁区南宁万达茂D4栋2单元4205号房过户至原告名下；2.判令原告代被告陈誉名、韦春燕清偿第三人兴业银行贷款本金及利息；3.判决第三人兴业银行协助解除房屋抵押登记手续；4.本案诉讼费由两被告承担。 事实和理由：被告陈誉名、韦春燕是夫妻关系。经第三人辉煌公司介绍，原告（买方）和被告（卖方）于2017年12月19日签订《房屋买卖合同》，主要约定:1、卖方将南宁市邕宁区南宁万达茂D4栋2单元4205号房（以下简称涉案房屋）卖给买方，面积为88.44平方米；2、双方己知悉该物业现还未达到办理房屋不动产权证的条件，卖方须向该物业开发商申请办理不动产权证，且卖方须在收到开发商公告办理《房屋不动产权证》后将该物业房屋不动产权证办理，完毕后该物业不动产权证交予经纪方保管用于办理买卖双方的房屋过户手续。如因卖方原因未能在约定期限内将该物业不动产证交予经纪方保管，则视为卖方违约，卖方需承担本合约约定的所有违约责任。如非卖方原因导致该物业不动产权证无法按期办理完毕，则买卖双方均同意办理时间相对顺延。本次办理该物业不动产权证时所产生的费用由买方自行承担。卖方须收到开发商通知可以领证后15天之内到开发商处领取该物业的《房屋不动产权证》原件，并配合办理相关的过户手续。买方按照《房屋买卖合约》相关约定向有关部门支付应缴纳的各项税费。买卖双方对上述约定自行承担责任。双方知悉此情况愿意该物业卖方的《房屋不动产权证》后再办理相关的过户手续。签署本合约并办理公证后买方负责支付卖方每月银行按揭贷款月供，买方要按卖方借款银行要求的每月还款金额在规定的时间内准时还款，买方须于2018年1月开始每月16号前按时存按揭贷款到卖方本人陈誉名的兴业银行南宁东盟商务支行（账号：62×××19。3、该物业成交总价930000元。定金为100000元在签署本合同当日买方直接支付给卖方（由于签署合同当天卖方本人没有办法到场签署合同，卖方朋友携带该物业产权证原件，契税原件，购房收据原件等到场，买方同意在本合约上先签字并支付定金20000元给卖方，双方约定卖方在次日签署本合同后在支付剩余定金80000元给卖方，首期房款（不含定金）300000元在公证或者做租赁备案当天由买方直接支付给卖方本人，卖方在办理出该物业不动产权证后15天内必须向银行申请提前还款，卖方银行欠款由卖方自行解压，卖方提前还款产生违约金由卖方负责。4、其余的53万元房款由买方申请商业贷款支付给卖方。卖方在买方交付定金当天将房屋交付买方使用。买方应向经纪方（第三人）支付中介服务费27900元，合同还约定其他的权利与义务。合同签订后，原告于2017年12月19日支付了20000元定金给被告，又于2017年12月20日支付300000元（包含80000元定金）给被告，被告也在当天将房屋交付给原告，2017年12月23日原告支付了80000元给被告。至此，原告己将所有首付款付清。原告接收房屋后，即对房屋进行装修、入住。开发商己为被告办得房屋不动产权证，具备过户条件，原告愿意代被告清偿兴业银行贷款并办理银行解押，但被告没有办理过户手续，己构成违约，为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 原告在举证期限内提供的证据：1.被告身份证，拟证明被告身份情况。2.企业信用信息公示报告，拟证明第三人身份信息。 3.南宁市商品房买卖合同、销售收款、收据、税收缴纳书，拟证明涉案房屋属于被告所有，被告卖给原告符合法律规定。4.房屋买卖合同，拟证明被告将涉案房屋卖给原告。5.收条、银行转账回执单，拟证明原告按约定付清首付款400000元。6.客户用电受理回执（申请业务办理），拟证明被告已将房屋交付原告，原告办理用电代扣业务。7.深圳市开元国际物业管理有限公司《收据》，拟证明被告已将房屋交付原告，原告办交付物业管理费。8.兴业银行卡，拟证明原告向兴业银行偿还贷款。9.装修施工合同协议书，拟证明原告已装修房屋。10.判决书，拟证明被告已被判刑，不能履行合同。11.被告结婚证及韦春燕身份证，拟证明俩是夫妻关系及韦春燕身份情况。12.不动产档案查询告知单，拟证明涉案房屋是两被告所有。13.抵押贷款合同，拟证明涉案房屋第三人兴业银行拥有抵押权，房屋过户需第三人兴业银行配合。 被告陈誉名辩称，对于原告诉讼请求均无异议。 被告陈誉名在举证期限内未提交证据。 被告韦春燕辩称，对于原告诉讼请求均无异议。 被告韦春燕在举证期限内未提交证据。 第三人辉煌公司陈述，对于原告诉讼请求均无异议。 第三人辉煌公司在举证期限内未提交证据。 经本院依法传票传唤，第三人兴业银行无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论等诉讼权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审举证质证。本院对当事人无异议的证据并在卷佐证。 根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明案件事实如下：被告陈誉名、韦春燕于2011年11月23日登记结婚。2015年11月30日，被告陈誉名向南宁万达茂投资有限公司购买位于南宁市邕宁区南宁万达茂D4栋2单元4205号房，并且签订了《商品房买卖合同》。被告陈誉名向南宁万达茂投资有限公司支付首期购房款137054元后，其余购房款410000元向第三人兴业银行申请按揭贷款。2015年12月9日，被告陈誉名、韦春燕、第三人兴业银行、南宁万达茂投资有限公司签订《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》【兴银桂房抵（保）字（2015）第1596号】，主要约定第三人兴业银行向被告陈誉名、韦春燕贷款410000元，陈誉名、韦春燕提供涉案房屋进行抵押，第三人兴业银行作为抵押权人，南宁万达茂投资有限公司作为保证人。 2017年12月19日，原告黄庆梅（买方）、被告陈誉名、韦春燕（卖方）、第三人辉煌公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》，主要约定:1、买卖双方独家委托经纪方促成以下物业买卖事宜，物业位于南宁市邕宁区南宁万达茂D4栋2单元4205号房，面积为88.51平方米（以房屋所有权证为准），成交价格930000元；2、定金为100000元，买方应在签署本合约同时交付卖方并自动转为部分房款；首期房款（不含定金）300000元在公证或者做租赁备案当天由买方直接支付给卖方本人，房价余款530000元由买方申请商业贷款支付给卖方。3、卖方在买方交付定金100000元当日将房屋交付买方使用。4、买方应向经纪方（第三人）支付中介服务费27900元。5、双方己知悉该物业现还未达到办理房屋不动产权证的条件，卖方须向该物业开发商申请办理不动产权证，且卖方须在收到开发商公告办理《房屋不动产权证》后将该物业房屋不动产权证办理，完毕后该物业不动产权证交予经纪方保管用于办理买卖双方的房屋过户手续。6、卖方须收到开发商通知可以领证后15天之内到开发商处领取该物业的《房屋不动产权证》原件，并配合办理相关的过户手续。7、签署本合约并办理公证后买方负责支付卖方每月银行按揭贷款月供，买方要按卖方借款银行要求的每月还款金额在规定的时间内准时还款，买方须于2018年1月开始每月16号前按时存按揭贷款到卖方本人陈誉名的兴业银行南宁东盟商务支行（账号：62×××19。8、卖方在办理出该物业不动产权证后15天内必须向银行申请提前还款，卖方银行欠款由卖方自行解压，卖方提前还款产生违约金由卖方负责。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告于2017年12月19日向被告陈誉名支付了定金20000元，原告又于2017年12月20日向被告陈誉名支付定金80000元及购房款220000元，原告再于2017年12月23日向被告陈誉名支付了购房款80000元。被告于2017年12月20日向原告交付涉案房屋后，原告对涉案房屋进行装修并且已经入住。涉案房屋的不动产权证（不动产证号：桂（2018）南宁市不动产证明第0256930号）已经办理好存放在南宁万达茂投资有限公司处。被告陈誉名因犯走私普通物品罪，现被羁押于凭祥市看守，未能领取不动产权证。原告认为被告陈誉名未按照《房屋买卖合同》约定办理过户手续，已经构成违约，为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 另查明，截至一审辩论终结前，涉案房屋设定了抵押权，抵押权人为第三人兴业银行，但是没有查封情形。 本院认为：关于原告是否有权向第三人兴业银行代位清偿及解除抵押权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在本案中，原告黄庆梅、被告陈誉名、被告韦春燕、第三人辉煌公司签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应当确认合同有效。被告陈誉名转让已经设抵押登记的涉案房屋不影响《房屋买卖合同》的效力。各方当事人应当按照合同约定履行各自义务，原告已经按照约定履行了义务，但是被告陈誉名未按照约定结清第三人兴业银行的贷款，并解除涉案房屋设立的抵押权，导致无法将涉案房屋过户给原告，其行为已经构成违约，应当承担继续履行的违约责任。但由于涉案房屋已经设立了抵押权，因此，原告不能直接要求被告陈誉名直接将涉案房屋过户至原告名下。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该条款明确了设有抵押权房屋的转让是有条件的。在本案中，鉴于第三人兴业银行未到庭参加诉讼，其作为涉案房屋的抵押权人亦未提交书面答辩状明确是否同意转让涉案房屋，故涉案房屋受让人黄庆梅在本案中提出代位清偿债务，符合法律规定。因此，原告黄庆梅有权向第三人兴业银行代位清偿。现原告诉请代被告清偿第三人兴业银行贷款本金及利息，符合法律规定，本院应当予以支持。黄庆梅结清《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》项下被告所负第三人兴业银行的全部债务后，第三人兴业公司应当解除设定在涉案房屋的抵押权。 关于被告是否应将涉案房屋过户至原告名下的问题。在本案中，被告将涉案房屋过户至原告名下的条件须满足原告黄庆梅须结清《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》项下被告陈誉名所负第三人兴业银行的全部债务，且第三人兴业公司解除设定在涉案房屋的抵押权。只有当上述现实障碍破除后，涉案房屋才能进行产权过户登记。据此，原告诉请被告将涉案房屋过户至原告名下，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告黄庆梅代被告陈誉名、韦春燕一次性清偿《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》【兴银桂房抵（保）字（2015）第1596号】项下所欠第三人兴业银行股份有限公司南宁分行的全部款项。 第三人兴业银行股份有限公司南宁分行收到上述款项后十日内解除设定在南宁市邕宁区南宁万达茂D4栋2单元4205号房的抵押权。 待本判决第一项、第二项履行完毕后，被告陈誉名、韦春燕协助原告黄庆梅办理南宁万达茂D4栋2单元4205号房的所有权转移登记手续，将该房过户至原告黄庆梅名下。 案件受理费50元（原告已预交），由被告陈誉名、韦春燕负担。 上述债务和返还义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林子焜 二〇二〇年七月十五日 法官助理 叶笑云 书 记 员 陆晓宁