河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2378号上诉人（原审原告）:洛阳市洛龙区太康东路办事处潘村村民委员会。住所地：河南省洛阳市洛龙区太康东路办事处潘村。法定代表人：解茹，该村书记。委托诉讼代理人:黄建庄，该村村民。委托诉讼代理人：王利乐，河南博同律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘顺和，男，汉族，1951年2月4日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：刘顺敏，男，汉族，1959年5月8日生，住河南省洛阳市洛龙区，系刘顺和弟弟。委托诉讼代理人：杜晓冰，河南凯仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳天利粮油机械有限公司。住所地：河南省洛阳市经贸开发区**路东段。法定代表人：刘顺和，经理。委托诉讼代理人：刘顺敏，男，汉族，1959年5月8日生，住河南省洛阳市洛龙区，系刘顺和弟弟。委托诉讼代理人：杜晓冰，河南凯仁律师事务所律师。上诉人洛阳市洛龙区太康东路办事处潘村村民委员会（以下简称潘村村委会）与被上诉人刘顺和、洛阳天利粮油机械有限公司（以下简称天利粮油公司）租赁合同纠纷一案,不服河南省洛阳市洛龙区人民法院作出的（2019）豫0311民初2264号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制公开开庭进行了审理。潘村村委会书记解茹及委托诉讼代理人黄建庄、王利乐，天利粮油公司经理刘顺和及其委托诉讼代理人刘顺敏、杜晓冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。潘村村委会上诉请求：1.请求依法一审民事判决或依法改判支持潘村村委会诉求;2.本案一审、二审诉讼费用由刘顺和、天利粮油公司承担。事实与理由:一审法院驳回潘村村委会诉讼请求完全错误,请求二审法院予以纠正。一、一审中提供的证据，足以证明潘村村委会诉讼请求所依据的事实属实。在一审中,一审法院对潘村村委会提供的证据完全无视,且没有提供不予认定的理由。反而对刘顺和提供的证据完全认定并采纳,明显对本案事实认定存在错误。（一）一审法院对刘顺和提供的录音、王灵霞书面证言等证人证言作为认定本案事实的证据。因相关证人在一审中并没有当庭出庭作证,该证据不能作为证据使用。（二）根据《中华人民共和国村民委员会组织法》之规定,刘顺和所提供的上述证据并没有相关村委会的有关书面决议予以证明,但一审法院却不予审查就予以认定。相反,对潘村村委会所提供的证据完全不予认定,难以让潘村村委会信服。（三）刘顺和所陈述事实也没有证据予以证明,刘顺和主动向潘村村委会交付租金的事实完全没有证据予以证明。同时,结合一审判决,双方没有租赁场地实际面积及数额的相关证据,对潘村村委会的诉讼请求不予支持,可知,在一定程度上说明刘顺和的确欠潘村村委会租金,至今仍不予支付,明显存在违约情形。一审法院认定刘顺和在本案中不构成违约没有事实依据。二、一审法院认为刘顺和因租赁场地面积大小无法确定租赁数额,进而驳回潘村村委会的诉讼请求明显错误。（一）潘村村委会认为,刘顺和虽一直表明租赁场地被部分征收,但并未提供相应的证据证明。且刘顺和在租赁场地面积发生变化后,并未与潘村村委会协商变更租金的相关事宜,以此可以说明,刘顺和仍认可《租赁协议》所确定的内容。（二）潘村村委会认为,从1998年至今潘村村委会仅认可1998年至1999年度的租金和2012年村委会扣款抵扣的6万元租金。其余长达17年间租金并没有交纳。刘顺和在原审中提供的第一组证据《解决方案》以此来冲抵1999年至2005年租金是不成立的,该两份《解决方案》存在问题,内容相同的两份方案出现时间不一致，两份方案签名人员不一致,2004年10月15日的方案有四人签字,而2004年10月26日的方案仅有一人签名。方案中所提到的所有改造资金没有凭证,并且改造的项目也没有实物体现,所以,用投入固定资产抵扣所欠租金不存在。2006年至2011年度租金因为不合理的《解决方案》导致之前诉讼败诉。败诉后刘关印个人与刘顺和将2007年6月18日和2007年6月20日所签的协议中的租赁期限延长至2028年,免租期间为2008年1月1日至2011年1月30日和2028年11月1日至2030年11月1日。以上条款系重大事项需经村两委会集体研究决定,但村两委对此事并不知情,也未经村民代表三分之二以上多数同意通过。故此,村委会对免租事项不予认可。综上,请求二审法院充分查清本案事实,并对刘顺和所欠租金数额予以核实后,依法撤销一审法院判决或依法改判支持潘村村委会诉求。刘顺和、天利粮油公司答辩，一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。潘村村委会上诉没有事实及法律依据，应当驳回上诉，维持原判。关于一审法院审理中录音及王灵霞所写收据及书面证言问题。刘顺和提交的是与潘村村委会现任一把手村主任胡松森的录音，是潘村村委会的法定代表人，录音内容是潘村村委会对本案事实的自认，不需要被录音人出庭作证，而且在客观上也不可能让潘村村委会出庭为刘顺和进行作证。关于刘顺和2011年元月按照约定向潘村村委会缴纳租金，潘村村委会因为涉及拆迁而在收取后又退回刘顺和的王灵霞的证言问题。王灵霞的书面证据只是刘顺和提交的完备证据链中的一个小证据，同时还有王灵霞在2011年元月出具的收据予以佐证，刘顺和不可能在2011年就想到有本案的存在，而让王灵霞在2011年就出具收据，并且在2014年本案没发生时就出具证言。所以本案中王灵霞出具的收据证言均是真实的。一审法院开庭对本案进行审理时，王灵霞的丈夫杨欣（当时的会计，现仍在村委任职）就在庭审现场，当时刘顺和的代理人直接问杨欣自己所述的情况及出具的收据、其妻的证言是否虚假，杨欣根本没有否认以上证据的真实性。反而在庭审后明确告知其同伴，刘顺和确实在2011年向自己缴纳租金31000元，因自己不在家，妻子王灵霞收取后交给自己。自己交给村长时，潘村村委会说因为涉及拆迁问题不确定后期具体的租金，所以让退回刘顺和。以上内容可以详见一审庭审视频，刘顺和所述全部是真实的。同时，录音及王灵霞的证言所证明的内容也体现在河南省洛阳市洛龙区人民法院及河南省洛阳市中级人民法院的生效判决文书、判决书的执行和解协议、甚至体现在潘村村委会自己提交的租赁协议等证据中。关于潘村村委会提及的协议及的真实性、证明力的问题。刘顺和一审提交的协议及《解决方案》与潘村村委会一审提交的2007年6月20日的租赁协议没有任何相互矛盾，反而相互印证。刘顺和一审提交的协议及《解决方案》经过了河南省洛阳市洛龙区人民法院（2005）洛龙法民初2号第847号民事判决书及河南省洛阳市中级人民法院（2006）洛民终字第1453号民事判决书的审理，两份判决书均对以上协议及方案的真实性予以认定，现以上判决均已发生法律效力。潘村村委会既没有申请再审撤销，也已经按照以上生效判决履行了相关义务。关于刘顺和是否主动履行支付租金义务的问题。租赁合同签订的时间为1998年11月1日至2008年11月1日、2008年11月1日至2028年11月1日。合同签订第一年，刘顺和缴纳了租金，双方对此无争议。也即1998年至1999年，刘顺和不存在不支付租金的情况。因为所租赁土地、厂房无法使用，刘顺和与潘村村委会双方发生了争议，经协商后双方签订了《解决方案》，方案约定1999年12月份至2004年12月份租金与刘顺和的投入的损失相抵，不再收取租金。该《解决方案》同时约定，刘顺和的投入与2004年12月到2005年12月31日的租金相抵。该《解决方案》已经河南省洛阳市洛龙区人民法院及河南省洛阳市中级人民法院的生效判决予以认定，内容真实合法。在2005年7月合同还未到期的时候，强行锁了刘顺和的大门，一直到2008年才让刘顺和正常使用，同时双方约定因无法使用，故而免交租金（详见潘村村委会在刘顺和处2005年7月7日张贴的告示、2007年村委出具的协议及执行和解协议、租赁协议等证据）。即刘顺和不存在不支付2005年至2008年租金的情况。至此，第一份租赁合同已经完全履行完毕。在河南省洛阳市洛龙区人民法院执行潘村村委会，要求潘村村委会支付刘顺和损失款项的情况下，双方签订了租赁协议（该份协议由潘村村委会提交法庭）。在该协议中明确约定，“2008年1月1日至2011年1月30日为甲方赔偿乙方损失的顶租时间”。也即刘顺和不存在不支付2008年至2011年1月30日租金的情况。2011年1月26日，刘顺和向潘村村委会的会计缴纳租金31000元，因当时涉及征地问题，所以在刘顺和缴纳租金后，潘村村委会又将该款项退还给刘顺和。故不存在刘顺和不主动支付潘村村委会2011年至2012年租金的情况。2012年，政府对土地进行征用，且征用行为并未完毕。在同年潘村村委会扣留了刘顺和的土地款6万元，用于折抵租赁合同的租金。潘村村委会对扣留6万元折抵租金的情况是认可的，所以，不存在刘顺和不主动支付租金的情况。因为征用土地涉及本案租赁的土地，所以刘顺和一直向潘村村委会及潘村村委会的领导、信访机关反映该土地租金的问题甚至报警求助，要求潘村村委会对租金数额进行计算，以便刘顺和缴纳租金。但是潘村村委会均未作出回应，导致刘顺和无法正常缴纳租金。2019年2月份，因为缴纳租金的问题，潘村村委会给刘顺和了一份证明，称因修忠义路时占用土地面积不明，所以委托刘顺和的代理人去建设规划局调取相关材料，以方便计算租金。刘顺和随即就去规划局调取相关证据，但是因为系个人，所以规划局未向刘顺和出具相关材料。由此可知，潘村村委会认可双方签订的租赁合同。潘村村委会根本无法确定租金数额，刘顺和根本无法确定是要再缴纳租金，还是要潘村村委会退还其多支付的租金。不存在刘顺和不主动支付租金的情况。以上可知，原审认定刘顺和不存在不主动支付租金的情况是完全尊重客观事实的认定，潘村村委会关于此提出上诉是没有事实依据的，原审法院不支持潘村村委会的诉求是合理合法的。关于原审未支持潘村村委会要求刘顺和支付租金诉求的问题。潘村征地事宜的执行者、管理者、协调者、实际履行者等均是潘村村委会。哪块土地被征用、被谁征用、补偿标准、征用数量等等这一系列问题，作为村委会应完全知晓。潘村村委会作为一审的原告，其诉讼请求是要求支付租金，而该租金的计算依据是租赁面积、年租金、年限等。而因为土地征用问题，租赁面积变更，刘顺和根本无法确定具体的租金金额。根据谁主张谁举证的原则，潘村村委应对自己的诉求主张，提供有明确的依据和计算方法。但是，潘村村委会却没有提交以上任何证据，无法计算租金具体数额。潘村村委会对于其应当明确的请求而不明确，其诉求必然不能予以支持。所以，一审法院对此处理正确妥当，应当维持。关于潘村村委会称租赁合同是否经过村委研究的问题。该租赁合同上加盖的是村委的公章，必然代表的村里的行为，是合法有效的。本案潘村村委会起诉的要求是因为刘顺和不履行缴纳租金的义务，所以要求解除合同，而非合同无效。这就表明，潘村村委会是认可合同的效力的，合同依法有效。潘村村委会关于此问题的上诉理由没有事实及法律依据。故请二审法院驳回上诉，维持原判。潘村村委会向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令解除潘村村委会与刘顺和于1998年7月15日签订的租赁合同及2007年6月20日签订的续租合同。2、请求人民法院判令刘顺和向潘村村委会支付所欠租金共计476540元（暂计至2019年4月1日）。余后租金按实际交退房屋之日止计算。3、请求人民法院判令刘顺和依据1998年1月22日签订的交接实物清单表向潘村村委会完好无损的腾退所租赁的房屋及屋内设施。4、请求人民法院判令刘顺和向潘村村委会支付违约金10000元。5、本案诉讼费、保全费、保函费、律师费等费用由刘顺和承担。一审法院认定事实：刘顺和系天利粮油公司的法定代表人。1998年1月22日，潘村村委会与刘顺和签订《交接实物清单》，约定将原五处制氧厂面积5.47亩，大型车间2个、仓库8间、水泥结构平房8间、配电房2间、电扇7个、电棒8根交刘顺和使用。1998年7月15日，潘村村委会（为甲方）与天利粮油公司（为乙方）签订《租赁合同》一份，约定将潘村村委会所属原五处制氧厂租赁给天利粮油公司使用，租期为1998年11月1日至2008年11月1日，租金每年31000元，天利粮油公司根据生产需要，在承租期内可扩建、增建固定设施及建筑物。2004年10月26日，双方协商后签订《关于刘顺和承包制氧厂解决方案》一份，约定天利粮油公司1999年12月份至2004年12月份所欠租金与天利粮油公司已经投入的资金和损失相抵，租金不再征收。天利粮油公司的投入与其2004年12月1日至2005年12月31日期间的租金相抵。2006年元月1日后天利粮油公司交清当年租金后方可使用，原合同期限后续五年。2005年，双方因合同履行纠纷诉讼至一审法院，经该院一审、洛阳市中级人民法院二审，认为刘顺和天利粮油公司不欠潘村村委会租金，判决双方应继续履行1998年7月15日所签订的租赁合同，潘村村委会应支付天利粮油公司刘顺和65460元，潘村村委会应承担一、二审诉讼费共计14968元。因潘村村委会拒不履行生效判决，天利粮油公司、刘顺和向该院申请执行，期间双方于2007年6月18日达成执行和解协议，判决潘村村委会赔偿刘顺和部分损失66795元，潘村村委会以2008年1月1日起至2011年1月30日的租金相抵赔偿款；2005年7月至2007年5月底，潘村村委会将刘顺和厂区大门加锁造成损失，根据2004年解决方案的时间再顺延两年并免征租金。2007年6月20日，潘村村委会与刘顺和签订《租赁协议》一份，约定合同后续20年，即2008年11月1日至2028年11月1日；租金每年31000元；根据2007年6月18日双方签订的协议，刘顺和应在2011年1月31日前应缴纳下年租金方可使用租赁场地，合同到期顺延两年并免征租金的时间为2028年11月1日至2030年11月1日；双方以前签订的合同、解决方案、协议仍有效，如有重复条款，以后签订的协议为准。另查明，2011年1月26日，刘顺敏将租金31000元交到村会计杨欣家，因杨欣不在家，由其妻王灵霞代收。后经请示时任村长黄长江，将该款如数退回。双方争议的场地原面积5.47亩，于2011年被部分拆迁，剩余部分仍由刘顺和租赁使用。潘村村委会、刘顺和均未举证被拆迁面积大小。2012年，潘村村委会以刘顺和未交租金为由，将刘顺民家庭应得的土地款60000元予以扣留，折抵租金。2019年2月25日，潘村村委会向刘顺和下发通知，要求其携带与租赁地块相关的材料，三日内到村委会协商租赁协议事宜。次日，潘村村委会为刘顺敏出具证明一份，称因修忠义路时占用该村土地面积不明，特委托“刘顺民”（应为“刘顺敏”）前往洛龙区建设规划局提取原地块的有关材料。另，潘村村委会在庭审中自认刘顺敏是天利粮油公司法定代表人刘顺和的代理人，在上述行为中均代表刘顺和行事。一审法院认为：根据潘村村委会自认及庭审查明的事实，刘顺和、天利粮油公司不欠潘村村委会1998年7月15日至2011年1月30日期间的租金。2011年1月26日，刘顺和主动向潘村村委会缴纳次年度租金31000元，虽最终被退回，但该行为表明刘顺和、天利粮油公司不存在违约行为。2012年潘村村委会扣留刘顺和60000元用以折抵刘顺和、天利粮油公司租金的行为更是证明双方不仅存在租赁关系，且在履行过程中。2019年潘村村委会向刘顺敏出具的证明则可以证明，潘村村委会并非不认可双方签订的协议，而是因不确定租赁场地面积大小而无法确定租金数额，同时也可表明刘顺和愿意积极配合确定租金数额以便尽快缴纳租金。综上，刘顺和、天利粮油公司不存在拒不缴纳租金的过错，潘村村委会以刘顺和、天利粮油公司和未缴纳租金为由主张解除合同、要求刘顺和腾退房屋、支付违约金于法无据，一审法院不予支持。因原租赁场地因拆迁面积减少，潘村村委会、刘顺和均不能证明现有租赁场地的实际面积以便确定租金数额，潘村村委会的第二项诉讼请求一审法院不予支持，待面积确定后双方如有争议可另案另诉。依据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回潘村村委会的诉讼请求。本案受理费8598元，减半收取计4299元，保全费2953元，合计7252元，由潘村村委会负担。二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，根据本案查明的事实，刘顺和、天利粮油公司不存在拒不缴纳租金的过错，潘村村委会以刘顺和、天利粮油公司未缴纳租金为由主张解除合同、要求刘顺和腾退房屋、支付违约金于法无据，本院不予支持。因原租赁场地因拆迁面积减少，潘村村委会、刘顺和均不能证明现有租赁场地的实际面积以便确定租金数额，潘村村委会要求缴纳现有租赁场地租赁费的上诉请求本院不予支持，待面积确定后双方如有争议可另行解决。综上所述，潘村村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8598元，由洛阳市洛龙区太康东路办事处潘村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判员  姬秋萍二〇二〇年七月二十一日书记员  张丽梅