山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终4624号上诉人（原审被告）:济南康都置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：JEROMEKIANG,董事长。委托诉讼代理人：孙红红，山东齐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺纪静，山东齐邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）张彬，女，1972年8月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：阎新来，山东奥凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳娜娜，山东奥凯律师事务所律师。上诉人济南康都置业有限公司（以下简称康都公司）因与被上诉人张彬商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初7764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康都公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审案件受理费及保全费等全部由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋在一审过程中已具备过户条件，被上诉人具备较强的继续履行合同的意愿，为维护交易秩序的稳定及遵循商业诚实信用原则，合同应继续履行。涉案房屋上的在建工程抵押在双方签订涉案《商品房买卖合同》时即已经解除，只是因为在与银行对接过程中发生遗漏，导致涉案房屋上的在建工程抵押忘记解除。在一审开始后，上诉人便积极主动采取措施，将涉案房屋上的抵押权涤除，涉案房产在一审过程中即已具备办理过户的条件。上诉人诉讼过程中均多次向被上诉人表达了继续履行合同的意愿，并愿意积极协助被上诉人办理过户手续，只是被上诉人出于对房屋出租市场行情的考量拒绝了上诉人。结合涉案房屋已交付并使用达六年之久的客观事实，为维护交易秩序的稳定及遵循商业诚实信用原则，合同应继续履行。二、因被上诉人怠于行使合同解除权，为维护交易秩序的稳定及遵循商业诚实信用原则，涉案合同应继续履行。上诉人与被上诉人在2013年12月6日签订了涉案《商品房买卖合同》、办理相关网签备案手续并完成了房屋交付。截至上诉之日，涉案房屋一直由被上诉人实际占有、使用、收益和处分达六年以上，期间被上诉人一直靠出租涉案房屋获取租金收益。被上诉人主张解除合同的原因是因为近年来房屋租赁市场行情不好，涉案房屋近一年没有找到优质租户，租金收益下降，故其才要求解除与上诉人之间的《房屋买卖合同》，这有违商业诚实信用原则。涉案《房屋买卖合同》约定的办理房屋产权登记手续的时间为在商品房交付使用后750日内，即在2015年12月25日之前完成房屋产权登记。自2015年12月25日起，被上诉人即已经知道自己的权利受到侵害，进而享有合同解除权。但当时的房地产市场行情较好，故被上诉人未主动提出解除合同。被上诉人于2019年1月16日向法院申请解除合同，这距离其知道自己权利受到侵害已达三年之久，其怠于行使解除合同的权利，为维护交易秩序的稳定及遵循商业诚实信用原则，其解除合同的诉讼请求不应得到支持。三、或即使合同解除，资金占用损失应按照合同约定的已付房款3％进行计算。被上诉人所主张的利息实质上属于违约金性质，在双方签订的《商品房买卖合同》中并未明确约定关于利息计算的条款，且根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款之规定，买受人退房，买受人应当协助出卖人办理完毕合同撤销手续，出卖人自合同撤销完毕之日起30个工作日内退还全部已付首付款，并按已付房价款的3％赔偿买受人损失。在《商品房买卖合同》对于违约金计算方式已有明确规定的前提下，应按照合同约定方式计算违约金，即按照已付房价款的3％来计算违约金。根据合同法第六十二条之规定，在合同中无关于资金占用损失的明确约定时，其利息起算应自被上诉人实际主张之日起计算。故退一步讲，即使按照中国人民银行同期贷款利率计算利息（资金占用损失），其利息的起算点也应自合同确定解除之日即2019年1月16日起计算，而非实际付款之日。四、涉案房屋已交付并由被上诉人占有、使用和出租近六年，若解除合同，被上诉人应赔偿上诉人因实际占有、使用和出租房屋而产生的收益。上诉人在2013年12月6日之前即已经将涉案房屋交付给被上诉人，且截至上诉之日，涉案房屋一直由被上诉人实际占有、使用、收益和处分近六年，并通过出租等方式获取收益。若合同解除，双方应互负返还义务，在上诉人向被上诉人返还已付房款并赔偿资金占用损失的同时，被上诉人也应当赔偿上诉人关于房屋实际占有、使用和出租获取的收益，这是合同解除的应有之意，法院应在同一诉讼中予以解决。张彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。上诉人才是属于违反诚实信用原则的一方，上诉人在签订合同时利用格式条款约定750日内办理房产证，属于霸王条款，且在交房后6年内也没有办理房产证，涉案房产还在抵押，被上诉人不存在任何违约行为。张彬向一审法院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的商品房买卖合同；2.被告双倍返还购房款共计5696129.02元；3.被告支付自付款之日起至实际返还购房款之日的利息（利息以2838064.51元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2013年12月6日起至实际返还之日止）；4.案件受理费、财产保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月6日，康都公司作为出卖人，张彬作为买受人，双方签订《济南市商品房买卖合同》一份，载明：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于济南市馆驿街北侧、经一路南侧的地块的土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名]和信花园。……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项目内容。楼号：配套商业[层]：1房号：和信花园***该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准。……该商品房[合同约定]建筑面积共82.29平方米，其中套内面积79.85平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.44平方米。……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定下述第3种方式计算该商品房价款：……3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米33409元，金额2749197元；……以上总价款2749197元，大写贰佰柒拾肆万玖仟壹佰玖拾柒元整。……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后750日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人退房，买受人应当协助出卖人办理完毕合同撤销手续，出卖人自合同撤销完毕之日起30个工作日内退还全部已付首付款，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。如买受人是以贷款方式支付房款的，买受人应当在与出卖人签订解除购房合同协议时还清贷款本金和利息，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人未按照出卖人的书面通知办理房屋所有权证，出卖人有权解除本合同、收回房屋，并要求买受人按合同总价款1%支付违约金。……。”2016年4月27日，康都公司向张彬出具《销售不动产统一发票》一份，载明张彬向康都公司支付购房款2749197.00元，后张彬交纳了维修资金、契税共计88787.51元。2013年12月6日，涉案房屋网签备案至张彬名下。另，涉案房屋《房屋权属状况信息》抵押情况显示：“债权人：中国民生银行股份有限公司济南分行，抵押金额：200000000，债务履行期限：2012年9月17日起至2014年9月17日止”。诉讼中，被告康都公司述称已在本案庭审后积极采取措施将涉案房屋上的抵押权涤除，述称如原告坚持解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》，康都公司主张单倍返还购房款，且资金占用损失被告同意按照中国人民银行同期存款利率计算。一审法院认为，原告张彬与被告康都公司之间签订的商品房预售合同关系不违反法律规定，应受法律保护。原被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同第十五条明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后750日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。诉讼中，被告方认可其未能在合同约定的时间为被告办理房屋产权登记手续，述称涉案房屋所设立的抵押权已于庭审后涤除。一审法院认为，因被告未能按照合同约定协助原告办理房屋产权登记手续，已构成违约，现原告主张解除双方所签订的《济南市商品房买卖合同》，符合合同约定，一审法院予以支持，故一审法院确认双方签订的《济南市商品房买卖合同》于开庭之日，即2019年1月16日解除。关于原告主张被告双倍返还购房款的问题。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，涉案房屋所设立的抵押权早于双方签订《济南市商品房买卖合同》的时间，故，原告要求被告双倍返还购房款诉讼请求一审法院难以支持，结合康都公司意见，一审法院认为康都公司应将张彬购房款2749197元予以返还。关于张彬交纳的维修资金、契税共计88787.51元，属于原告实际损失，被告康都公司应予以赔偿。关于原告主张的办理房产证申请费用80元，原告提交的办理房产证收件回执载明系预计收费，且该回执提交资料处未载明该费用，原告亦未提交缴纳凭证予以证明，故对该费用一审法院不予支持。关于原告要求被告支付自2013年12月6日起至实际返还购房款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，该利息确系被告占用原告资金期间原告实际损失内容，故一审法院予以支持。判决：一、原告张彬与被告济南康都置业有限公司签订的《济南市商品房买卖合同》于2019年1月16日解除；二、被告济南康都置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告张彬购房款2749197元；三、被告济南康都置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告张彬利息，该利息以2749197元为基数，自2013年12月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；四、被告济南康都置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告张彬维修基金、契税损失88787.51元；五、驳回原告张彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56070元，申请费5000元，合计61070元，由被告济南康都置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，1.康都公司于2018年7月4日办理了涉案房屋所在项目的初始登记；2.康都公司于一审审理期间，将涉案的抵押权涤除。本院认为，双方当事人争议的焦点为涉案合同能否解除。张彬主张涉案的合同应当解除，原因有两方面，一是涉案房产存有抵押；二是康都公司未按时办理产权登记，符合合同约定的解除条件。关于涉案房产存有抵押能否解除的问题，涉案房屋的《房屋权属状况信息》抵押情况中载明，债务的履行期限为2012年9月17日至2014年9月17日。张彬起诉时，债务的履行期限已届满，且康都公司已在一审时将涉案的抵押权涤除，故涉案合同能够继续履行，张彬不能以此理由主张解除合同。关于张彬能否依照合同约定解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方当事人签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后750日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人退房，买受人应当协助出卖人办理完毕合同撤销手续，……”康都公司未能在涉案房屋交付后的750天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故张彬享有合同解除权。关于逾期办证解除权的行使期限，合同中并未对此约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条中虽然对逾期办证解除权行使期限进行规定，但该条强调的是土地使用手续不合法等情形导致买受人无法办理房屋权属证书的情形。而本案中，康都公司已经办理了初始登记，具备房屋所有权转移登记的条件，故本案的情形不能适用上述法律规定。除此以外，法律没有对逾期办证解除权的行使期限进行规定，故应根据法律原则和原理适用其他类似规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”交付房屋和将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案系开发商负有的两项义务，接受房屋和办理房屋所有权转移登记系买受人签订商品房买卖合同目的的两个方面，故两者应当同等对待，即在法律没有规定逾期办证解除权的行使期限时，类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。因此，在康都公司未催告的情况下，张彬关于逾期办证解除权的行使期限为一年。双方当事人对涉案房屋的交付时间存有异议，康都公司主张涉案房屋的交付时间为2013年12月16日，张彬主张涉案房屋的交付时间为2014年10月31日。根据合同约定，涉案房屋的办证时间为房屋交付使用后的750日内，故即使按照张彬主张的涉案房屋交付时间，康都公司也应当在2016年11月29日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此，即使按张彬主张的交房日期计算，张彬关于逾期办证解除权的行使期限也应当自2016年11月30日开始计算。张彬于2018年11月1日提起诉讼要求解除合同，已经超过了上述法律规定的解除权的行使期限。另外，自张彬自认交房之时至其通过诉讼要求解除合同之时，张彬占有使用涉案房屋超过四年之久，其要求解除合同亦不利于交易稳定。综上，本院对张彬要求解除合同主张的不予支持。一审法院判决欠当，本院予以纠正。综上所述，康都公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初7764号民事判决；二、驳回被上诉人张彬的诉讼请求。一审案件受理费56070元，申请费5000元，二审案件受理费35406元，均由被上诉人张彬负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯二〇二〇年七月二十三日书记员 薛嘉丽