浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初2142号 原告：杭州美达物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河镇江一村，统一社会信用代码：913301087517204394。 法定代表人：朱忠华，总经理。 委托诉讼代理人：胡琼，系公司员工。 被告：曾阿美，女，1987年6月30日出生，汉族，住浙江省常山县。 被告：贺分，男，1978年6月16日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 原告杭州美达物业管理有限公司与被告曾阿美、贺分物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，在适用小额诉讼程序审理过程中，因案情复杂，故依法转为简易程序进行审理。原告委托诉讼代理人胡琼、被告贺分到庭参加诉讼。被告曾阿美经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉请本院判令：1.被告支付原告物业管理服务费及能耗费7975.22元；2.被告支付违约金478.51元（按照每日千分之二暂计算至2020年5月10日），此后违约金以7975.22元为基数，按上述利率计算至实际付清之日止；3.本案案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年6月，原告与杭州森和置业有限公司签订《湖漫雅筑前期物业管理服务合同》，合同约定原告为湖漫雅筑小区提供物业管理服务，该小区高层住宅的物业服务费为1.6元／平方米／月，地下车库车位65元／个／月，能耗费按0.5元／月／每平方米预缴，物业管理费按业主拥有房屋的建筑面积计算。原告于2020年4月10日退出管理该小区。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告是该小区3幢1单元302室业主，建筑面积为89.71平方米。被告未支付2016年10月1日起至2020年4月l0日止的物业服务费及能耗费7975.22元。原告多次通过上门催收、电话催费、书面发函等方式要求被告支付欠款，但被告拖欠至今未支付。故原告诉至法院，望判如所请。 贺分答辩称：1.原告提供的《湖漫雅筑前期业务管理服务合同》为2013年5月开发商与原告签订的，与被告关联性。被告在2015年9月收房时已经重新与原告签订了《湖漫雅筑前期物业服务协议》，应以此合同为准；2.被告入住后拒绝交纳物业管理费一方面在于原告的物业服务极差，另一方面在于原告未履行物业管理责任，擅自同意或默许或帮助开发商将本不在3幢地下室范围内水泵房移至3幢102室正下方，从而导致水泵房噪音对3幢1单元、2单元底层住户产生严重影响。在被告及3幢其他住户多次向原告反映地下室水泵房噪音扰民后，原告也未积极与开发商协商、解决；3.自从原告入驻小区后，服务质量不到位、物业人员配置不全，已引起全体业主的不满，并在业主委员会成立后随即被终止合同。再者，原告未按合同约定配备17人物业管理人员，也未按合同约定在物业交付之日起三年内物业管理创市优；4.原告主张的违约金明显过高，应按国家相关利率标准执行；5.原告主张的公共能耗费，合同约定是按0.5元／月／每平方米预缴，但原告未能提供实际结算金额的证据。6.原告的诉请已过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。贺分对原告提交的原告与开发商签订的《湖漫雅筑前期物业管理服务合同》、原被告签订的《湖漫雅筑前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、不动产登记信息查询记录、业主入伙档案、物业交接工作函、移交单的真实性均无异议，本院对真实性予以确认；对物业费催缴函、责任告知书、照片、短信平台不予认可，贺分表示从未看到过，本院经审查对形式真实性予以确认，证明力将结合其他证据综合予以分析；对法院网上立案短信回执、管道维修发票真实性无法确认，本院经审查对真实性予以确认。 原告对贺分提交的原被告订立的《湖漫雅筑前期物业服务协议》、湖漫雅筑3幢地下室设计图纸、业主委员会出具的情况说明及交接问题汇总表、《关于湖漫雅筑2019年第二次业主大会会议决定的公告》、视频资料的真实性均无异议，但对证明对象提出异议，本院经审查对真实性予以确认，证明力将结合其他证据综合予以分析。 根据本院认定的上述有效证据，并结合原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 曾阿美、贺分均为湖漫雅筑小区3幢1单元302室业主，房屋建筑面积为89.71平方米。2015年9月，原、被告签订《湖漫雅筑前期物业服务协议》一份，约定：物业服务企业以预收的方式向业主或使用人收取物业服务费，预收周期为12个月，交纳时间为每个周期首月的十五日之前，业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费及能耗费等费用的，原告可以自被告逾期之日起按日加收应缴费用千分之三的滞纳金；物业收费标准为小高层住宅按建筑面积1.6元/平方米·月，商铺按建筑面积3.5元/平方米·月（不含门前三包费），地下停车库（泊位）65元/个·月，能耗费另行按实、按房屋建筑面积向被告分摊，住宅按0.5元/平方米·月预收，原告每半年公布，每年结算一次。2015年9月至2020年4月10日期间，原告为湖漫雅筑小区业主提供物业服务。但被仅支付了截至2016年9月30日的物业费用。2016年10月1日至2020年4月10日期间的物业服务费6076.36元至今未支付。 另查明，原告实际于2020年4月10日退出案涉小区。 本院认为，原、被告之间的案涉合同关系合法有效，本院予以确认。原告实际为案涉小区提供了物业服务，被告作为小区业主应履行交纳相关物业费用的义务。对原告要求被告支付拖欠的物业服务费6076.36元，本院予以支持。对于公共能耗费，合同约定按实分摊，原告每半年公布一次，现原告未能提供证据证明2016年10月1日至2020年4月10日期间实际产生的公共能耗费金额，故对原告要求被告按0.5元/平方米·月支付公共能耗费的诉请，依据不足，本院不予支持。对于原告主张被告按日千分之二自2020年4月10日起计付违约金，合同约定的滞纳金标准过高，本院酌情调整计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，原告有权自2020年6月16日起按上述标准计算违约金。鉴于物业服务的动态性、涉众性等特点，以及为保障物业服务区域的和谐、稳定，一般情形下业主不能以物业服务瑕疵为由拒付物业服务费，故贺分提出的物业服务存在瑕疵，尚不足以构成拒付物业费的理由。对于贺分提出的因物业服务瑕疵导致业主受损的，可就具体受损事项另行提起损害赔偿之诉。对于贺分提出原告的诉请超过诉讼时效，经查，原告于2019年5月6日通过网上立案的方式向本院提起诉讼，根据合同约定，被告应于2016年10月15日前支付下一年度的物业费，故原告的诉请未超过三年的诉讼时效，对贺分的该项抗辩理由，本院不予采信。综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。 本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告曾阿美、贺分于本判决生效之日起十日内支付原告杭州美达物业管理有限公司物业服务费6076.36元。 二、被告曾阿美、贺分于本判决生效之日起十日内支付原告杭州美达物业管理有限公司自2020年6月16日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。 三、驳回原告杭州美达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告曾阿美、贺分负担，并于本判决生效之日起七日内交纳，逾期未交，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  费婧 二〇二〇年七月十七日 书记员  朱洁