广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终964号上诉人(原审原告)：李可朵，女，1979年9月14日出生，汉族，住广东省阳春市******号。公民身份号码：4********。委托诉讼代理人：刘成富，广东瑞嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳春市阳豪房地产有限公司，住所地：广东省阳春市******商铺。统一社会信用代码：91******2D。法定代表人：庞明燕，该公司监事。委托诉讼代理人：吴楚怡，女，该公司总经理。上诉人李可朵因与被上诉人阳春市阳豪房地产有限公司（以下简称阳豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2019）粤1781民初3079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李可朵上诉请求：一、撤销一审判决，改判阳豪公司支付违约金109710元；二、一二审案件受理费由阳豪公司负担。事实与理由：2018年3月31日李可朵与阳豪公司签订了《******商品房认购协议》，订购已竣工的阳春市****街道****地块******项目第****幢****号房，并约定该房总价款为641414元。签订认购协议的当天李可朵交付了购房定金5万元，后于2018年4月8日交付了购房款109000元，2018年4月13日交付了购房款200000元，2018年4月27日交付了购房款276000元，2018年4月5日交付了办证费20000元。2018年5月31日李可朵与阳豪公司签订了《******车位认购协议》并当日交付了购买小车位款72375元，2018年5月20日交了购买小车位款34500元。也即是说在2018年4月27日之前李可朵已经交付了购房款、办证费共655000元人民币给阳豪公司，以及在2018年5月31日前支付了购买小车位款共106875元给阳豪公司。以上款项合共761875元。2017年4月27日阳豪公司工作人员带李可朵到物业公司办理收楼手续，并签订了物业管理合同，转交了房屋钥匙，李可朵也于2017年5月1日起正式交纳管理费，李可朵进行了装修和入住。李可朵多次催促阳豪公司将该房屋权属证书及车位权属证书办理到李可朵名下，以便李可朵向银行办理抵押贷款和及时办理落户手续，才知道阳豪公司隐瞒争议房产被查封的事实，从2018年3月签订《商品房认购协议》到现在已经19个月过去了，比合理办证期限3个月已经超出了16个月，直至李可朵于2019年9月25日向法院起诉后，阳豪公司依然没有将房屋权属证书办理到李可朵名下，故阳豪公司要承担违约或赔偿责任。一、阳豪公司有欺诈行为。在李可朵与阳豪公司签订《商品房认购协议》时，涉案房产是处于查封状态，查封的期限是2017年7月17日至2019年7月17日，但阳豪公司未告知李可朵，李可朵知道后维权，阳豪公司才作出承诺保证涉案房产不被查封，但该房产随后又被查封，查封的期限是2019年6月18日至2022年6月17日。李可朵与阳豪公司是在第二次房屋查封期间的2019年8月26日签订《商品房买卖合同（现售）》，而阳豪公司未将又查封事实告诉李可朵，又构成欺诈，是多次欺诈。在签订《商品房认购协议》时，阳豪公司是否取得涉案商品房预售许可证，阳豪公司未提交相关证据。以上事实符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定（一）、（二）的情形，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。以上欺诈行为也违反了《中华人民共和国刑法》第314条所禁止的行为。本案李可朵实际交纳购房款（含车位款）人民币761875元，所以李可朵请求阳豪公司支付款项109710元远远低于购房款一倍的赔偿责任，是合法的。二、阳豪公司违约，使李可朵未在交房后90日内取得房屋权属证书。本案房产交付时间是2018年4月27日，阳豪公司应该在之后90日内使李可朵取得房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，阳豪公司应当支付给李可朵的违约金为：761875元×16个月×0.9%=109710元。阳豪公司辩称：一、阳豪公司并不存在欺诈行为。李可朵认为涉案房产存在查封状态和未提交商品房预售许可证的情形属于欺诈，但是李可朵所述两种情形，并未影响涉案房屋的正常交付，也未影响李可朵依约按期取得涉案房屋的权属证书，李可朵订立合同目的的顺利实现。因此所谓的欺诈行为并不存在，李可朵的理由显然不成立。本案既没有发生商品房买卖合同无效、撤销、解除的情形，阳豪公司也没有出现违反双方基于平等、自愿原则达成的《商品房买卖合同（现售）》的行为，李可朵也依约取得房屋、取得房屋产权证明，显然李可朵要求阳豪公司承担赔偿责任是没有事实和法律依据。二、阳豪公司并未违反法律法规和双方签订的《商品房买卖合同（现售）》中关于取得房屋权属证书期限的约定。本案双方关于取得房屋权属证书期限的约定并未违反强制性规定，而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条亦明确规定办理房屋产权证书的期限，当事人有约定的按约定履行。现阳豪公司已按《商品房买卖合同（现售）》约定期限交付房屋及为李可朵办理房屋权属，阳豪公司并未违约。三、退一步而言，即使阳豪公司出现违约行为，李可朵主张的违约金过高，不符合《商品房买卖合同（现售）》约定。李可朵向一审法院起诉请求：一、阳豪公司支付违约金109710元给李可朵；二、阳豪公司履行《******商品房认购协议》和《******车位认购协议》的约定，为李可朵办理位于阳春市****街道****地块******项目第****幢二十楼层****号房和位于阳春市****街道****号******项目A***号车位的权属证书；三、案件受理费由阳豪公司负担。一审法院认定事实：阳豪公司是于2011年7月11日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发销售。2018年3月31日，李可朵、阳豪公司签订《******商品房认购协议》，约定李可朵以641414元的总价款向阳豪公司认购涉案商品房（建筑面积为130.24平方米）；李可朵在签订协议时支付定金50000元；付款方式为一次性付款（付款方式如有调整，以《商品房买卖合同》所列为准）；自阳豪公司通知之日起七个工作日内，李可朵逾期未能缴付购房款和相关办证费用的、逾期未能签署《商品房买卖合同》的、未获得银行抵押贷款申请批准而未能选择被告提供的其他付款方式的，视为李可朵违反协议，定金归阳豪公司所有，阳豪公司并有权随时将商品房重新出售予他人；协议自李可朵支付定金之日起生效，在双方签订的《商品房买卖合同》生效时失效等内容条款。同时《******商品房认购协议》备注处载明“客户须于2018年4月7日前前来付清131700元，于2018年4月15日前前来付清200000元，于2018年4月28日前前来付清276000元可获得98折优惠。”李可朵在签订《******商品房认购协议》当天支付了涉案商品房的定金50000元，在2018年4月8日支付了首期购房款109000元、办证费20000元，在2018年4月13日支付了首期购房款200000元，在2018年4月27日支付了购房款276000元。阳豪公司并分别出具《收据》交李可朵执存。阳豪公司已将涉案商品房交付给李可朵使用，李可朵并于2018年4月27日与阳春市阳豪物业管理服务有限公司签订《阳春市******商住小区前期物业管理服务合同》，约定李可朵自2018年5月1日起向阳春市阳豪物业管理服务有限公司交纳涉案商品房的物业服务费等。2018年5月31日，李可朵、阳豪公司又签订《******车位认购协议》，约定李可朵以106875元的总价款向阳豪公司认购涉案车位；李可朵在签订协议时支付定金10000元；协议自李可朵支付定金之日起生效，在双方签订的《商品房买卖合同》生效时失效等内容条款。另，李可朵在2018年5月20日支付了认购涉案车位的价款34500元和在签订《******车位认购协议》当天支付了72375元。阳豪公司并分别出具《收据》交李可朵执存。2019年8月26日，李可朵、阳豪公司就涉案商品房签订了《商品房买卖合同（现售）》，其中约定阳豪公司应当在2019年8月26日前向李可朵交付涉案商品房；因阳豪公司原因导致李可朵未能在商品房交付之日起180日内取得涉案商品房的所有权证书的，阳豪公司应自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按全部购房款日万分之一的标准计算支付违约金给李可朵等内容条款。2019年9月23日，李可朵向一审法院提起本案民事诉讼。一审庭审中，李可朵明确，若涉案《******商品房认购协议》的法律关系和《******车位认购协议》的法律关系不应在本案中一并处理的，则选择在本案中处理涉案《******商品房认购协议》的法律关系，对《******车位认购协议》的法律关系将另行起诉。在本案诉讼过程中，李可朵于2019年11月20日取得了涉案商品房的不动产权证[不动产权证号：粤（2019）阳春市不动产权第0*****2号]。一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。本案当事人争议的焦点为：一、涉案《******商品房认购协议》的法律关系和《******车位认购协议》的法律关系是否应在本案中一并处理；二、涉案认购协议的性质与效力；三、阳豪公司是否应支付违约金给李可朵。一、关于涉案《******商品房认购协议》的法律关系和《******车位认购协议》的法律关系是否应在本案中一并处理的问题。李可朵与阳豪公司分别在2018年3月31日签订《******商品房认购协议》认购涉案商品房和在2018年5月31日签订《******车位认购协议》认购涉案车位，分别构成独立的商品房预约合同关系，两项诉讼标的不存在必然牵连，且阳豪公司不同意在本案中一并进行处理，故涉案《******商品房认购协议》的法律关系和《******车位认购协议》的法律关系应分别处理。因李可朵选择在本案中处理涉案《******商品房认购协议》的法律关系，一审法院在本案中对涉案《******车位认购协议》的法律关系不作处理。二、关于涉案《******商品房认购协议》的性质与效力的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”李可朵、阳豪公司于2018年3月31日自愿签订的《******商品房认购协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。从《******商品房认购协议》的内容来看，双方当事人一致明确要在将来订立新的商品房买卖合同，以最终明确双方之间的法律关系的具体内容，具有预约的基本特性。《******商品房认购协议》中约定，该认购协议在双方签订的商品房买卖合同生效时失效，属于附解除条件的合同。现李可朵、阳豪公司已于2019年8月26日就涉案商品房自愿签订了《商品房买卖合同（现售）》，且该《商品房买卖合同（现售）》依法成立有效。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款的规定，涉案《******商品房认购协议》已于2019年8月26日《商品房买卖合同（现售）》生效时失效。双方关于涉案商品房的有关权利义务应按《商品房买卖合同（现售）》中的约定享有和履行。三、关于阳豪公司是否应支付违约金给李可朵的问题。本案中，李可朵陈述阳豪公司已于2018年5月1日向其交付了涉案商品房。在本案诉讼过程中，李可朵已于2019年11月20日取得了涉案商品房的不动产权证。李可朵主张应按双方在《******商品房认购协议》中的约定，认定阳豪公司逾期办理涉案商品房的权属证书，并请求阳豪公司支付逾期办证的违约金。但如前所述，涉案《******商品房认购协议》已于2019年8月26日失效，李可朵、阳豪公司关于涉案商品房的权利义务应以双方在《商品房买卖合同（现售）》中的约定为准。而按照《商品房买卖合同（现售）》的约定，阳豪公司应在2019年8月26日前向李可朵交付涉案商品房，在商品房交付之日起180日内为李可朵取得涉案商品房的权属证书。由于阳豪公司已提前向李可朵交付了涉案商品房，故阳豪公司应在2020年2月22日（从约定的交房之日起计算180日）前为李可朵办理取得涉案商品房的权属证书。据此，阳豪公司在2019年11月20日为李可朵办理取得了涉案商品房的不动产权证并未构成违约。故李可朵请求阳豪公司支付逾期办证的违约金，理据不足，应依法不予支持。另，由于《******商品房认购协议》已经失效，且按照《商品房买卖合同（现售）》的约定，在李可朵提起本案诉讼时，阳豪公司办理涉案商品房权属证书的期限尚未届满，故李可朵请求阳豪公司履行《******商品房认购协议》的约定为李可朵办理涉案商品房权属证书，理据不足，应不予支持。且李可朵现已于2019年11月20日取得了涉案商品房的不动产权证。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回李可朵的全部诉讼请求。一审案件受理费10214元，减半收取计5107元，由李可朵负担。二审诉讼中，李可朵提供一份广东省阳春市人民检察院的答复，内容如下：“……阳豪公司的行为没有涉嫌非法处置查封的财产罪。……本案中，阳豪公司与你签订《******商品房认购协议》，并收取了你购房款，但阳豪公司没有对你向其认购而被法院查封的**********栋****房进行隐藏、转移、故意毁损等，没有办理产权转让变卖手续，该房子仍有阳豪公司依法院裁定书的要求管理着，没有妨碍法院将来判决后对被查封财产的顺利执行。本案中，阳豪公司的上述行为只是一种普通的民事欺诈，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的，是无效民事行为。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。对认为阳豪公司侵害了自己合法权益的，你可以依法向法院提起民事诉讼，要求阳豪公司赔偿你相关经济损失。”拟证明阳豪公司将查封的房产售卖给李可朵的行为属于欺诈。阳豪公司质证认为，如果涉案房屋是查封状态，阳豪公司再销售，则属于欺诈，但实际情况是涉案房屋在2017年5月份已经销售，而李可朵与阳豪公司签订的《商品房买卖合同（现售）》的第十二条第（一）项约定了房屋的交付时间是2019年8月26日，可证明李可朵是知道涉案房屋的实际情况，否则，李可朵不会与阳豪公司签订该合同。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：本院曾审理的茂名市第*建筑集团有限公司（以下简称茂名*建公司）与阳豪公司建设工程施工合同纠纷一案，茂名*建公司于2019年6月10日向本院提出冻结和续封阳豪公司相关财产的申请，本院于2019年6月11日作出（2017）粤17民初14号民事裁定书，冻结和续封包括涉案商品房在内的阳豪公司相关财产，不动产的查封期限为三年。后阳豪公司在上述案件中以另外的财产申请置换被本院查封的涉案房产，本院于2019年8月20日作出（2017）粤17民初14号之一民事裁定书，解除涉案房产的查封。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。《******商品房认购协议》是阳豪公司与李可朵自愿签订，没有违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应按约定履行各自的义务。李可朵上诉认为在签订《******商品房认购协议》时阳豪公司未提供证据证明是否取得商品房预售许可证，导致合同无效，李可朵可请求赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定的是在签订商品房买卖合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明导致合同无效的，买受人可以请求出卖人赔偿。而本案《******商品房认购协议》并非商品房买卖合同，法律并无规定在签订商品房认购书时，出卖人未取得商品房预售许可证明的，会导致预约合同无效，故李可朵适用上述规定请求赔偿理据不足，本院不予采纳。本案争议焦点是阳豪公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金。李可朵与阳豪公司在《******商品房认购协议》中约定：本《认购协议》自买受人支付定金之日起生效。在双方签订的《商品房买卖合同》生效时，本《认购协议》同时失效。该《认购协议》属于附解除条件的合同。后李可朵、阳豪公司于2019年8月26日自愿签订《商品房买卖合同（现售）》，此时涉案商品房已解除查封，可以依法转让，故该合同亦属合法有效。按照《******商品房认购协议》约定，该《认购协议》自双方签订《商品房买卖合同（现售）》时失效，双方的有关权利义务应按照《商品房买卖合同（现售）》约定享有和履行。而按照《商品房买卖合同（现售）》约定，阳豪公司应在2019年8月26日前向李可朵交付涉案商品房，在商品房交付之日起180日内为李可朵取得涉案商品房的权属证书。虽然李可朵已提前收房，但办证期限仍应按合同约定的交房之日起计180日即阳豪公司应在2020年2月22日前为李可朵办理取得涉案商品房的所有权证书。现阳豪公司已在2019年11月20日为李可朵办理取得了涉案商品房的不动产权证，故阳豪公司在本案中不存在逾期办证的事实，李可朵请求阳豪公司支付逾期办证违约金理据不足，一审不予支持正确，本院予以维持。综上所述，李可朵的上诉请求理据不足，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2494元，由李可朵负担，李可朵多预交的二审案件受理费7720元由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年七月九日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。