湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初267号原告：武汉某酒店管理有限公司。被告：唐某某。原告武汉某酒店管理有限公司（以下简称A公司）与被告唐某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告A公司的委托诉讼代理人夏某；被告唐某某及其委托诉讼代理人艾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告A公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年10月12日正式解除；2.被告向原告支付房屋租金和占用费（至2019年12月19日为52150元，之后按每天525元标准计算至被告腾空房屋交付原告接收之日止）；3.原告没收被告交付的履约保证金15000元，被告另行支付违约金4962.36元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：“被告承租原告位于武汉市硚口区x号x大厦x层房屋用于办公使用；租赁期限5年，自2016年4月20日至2021年4月19日止；每半年支付租金一次，前二年每年租金为18万元；第三年至第四年每年租金为189000元；第五年租金为198450元。”按照合同约定，被告应于2019年6月19日前支付半年租金才能继续使用房屋，但被告并未按约定支付租金及水费。2019年9月6日、9月16日，原告两次发函要求被告支付拖欠的租金和水费82706元、违约金4962.36元。2019年10月9日，原告向被告送达《解除合同通知书》，通知被告《房屋租赁合同》于2019年10月12日起解除，并再次要求被告支付拖欠的租金、水费和违约金。被告收到《解除合同通知书》后仍然占有使用房屋并拒绝支付租金，故原告向本院提起诉讼。被告唐某某辩称：1.被告不是本案《房屋租赁合同》的权利义务主体，被告是作为B公司（以下简称B公司）的发起人，以个人名义代理未成立的公司与原告签订《房屋租赁合同》，原告对此是明知的。2017年4月公司成立至今，租赁房屋一直由B公司使用，租金等费用也是该公司支付，被告在B公司筹备过程中已经退出，并非该公司股东，B公司才是《房屋租赁合同》的相对人，原告应向B公司主张权利。2.2016年4月18日至2019年8月31日，承租人共向原告交纳租金58.255万元，而实际应付租金为54.4696万元，承租人多付租金1.7854万元。3.合同约定承租人所支付的租金中应包含物业费，但原告利用强势地位，向承租人收取物业费、垃圾清运费、电梯维修费，承租人多次反映，原告不予改正。4.2018年9月，由于原告原因，承租房屋漏水导致承租人近两个月无法经营，原告虽进行了维修，但拒不赔偿承租人的损失。本院经审理认定事实如下：2016年4月18日，A公司（甲方）与唐某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将位于武汉市硚口区x路x号x大厦x层的房屋租赁给乙方作办公使用，建筑面积为550平方米，房屋套内使用面积为470平方米；租赁期限为5年，即从2016年4月20日（租赁期起算日）起至2021年4月19日止，免租期为3个月，即从2016年4月20日起至2016年7月19日止，免租期届满次日开始计收租金；自免租装修期届满后次日起至第2年，租赁房屋年租金为18万元（包含物业费）；自租赁期间第3年起，每满2年调增租金标准一次，调增率在上一租金标准的基础上递增5%，直至租赁期限届满；租金采用先付后用的原则，甲、乙双方约定按半年支付，首期租金应于本合同签订之日起3日内支付；自本合同签订之日起三日内，乙方须向甲方指定的收款账户支付履约保证金15000元，该履约保证金系乙方充分适当履行本合同之保证；如发生以下情况，甲方可视情况对履约保证金进行扣减：（1）乙方未向甲方支付或足额支付租金、水电费、房屋占用费、违约金、赔偿金或乙方违反本合同其他约定的，乙方除应纠正违约行为外，甲方还可以没收全部或部分履约保证金，如甲方没收部分履约保证金的，则按照每一违约项没收3%的履约保证金的比例执行，最高不超过履约保证金总额；物业服务费3元/月/平方米，按半年支付，每期物业管理费与租金一同支付；电费1.32元/度，水费4元/吨；乙方应按时缴纳房屋租金、物业管理费、水电费及因违约产生的违约金等费用；乙方有下列行为之一的，甲方有权采取停水、停电、封门等措施或不经由上述措施直接解除本合同，收回本房屋：（1）逾期15日未支付或足额支付租金的……；如果乙方未按约定向甲方支付或未足额支付租金、水电费、物业管理费或未按约定交纳或者补足履约保证金的，每逾期一日，乙方应按所欠缴金额的千分之一每日的标准向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日起至乙方付清之日止；因乙方违反本合同约定，以致甲方提前终止本合同的，甲方有权收回租赁房屋并全部没收履约保证金，乙方除应交清实际租赁期间的房屋租金、相关费用及将房屋恢复原状外，还应赔偿甲方三个月的租金（以解除合同时的月租金为标准）作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权另行主张；若乙方以其个人名义签订本合同，而租赁房屋实际使用人是乙方作为投资人、股东、法定代表人而成立的企业（包括但不限于个体工商户、合伙企业、个人独资企业、有限责任公司等）或乙方只是租赁房屋其中之一的房屋使用人时，乙方应当在上述情形出现之日起15日内向甲方提出申请，并保证促成企业、其他房屋使用人与甲方重新签订或换签本合同或向甲方出具同意履行本合同各项义务的承诺函。但无论采用上述何种方式，乙方均应与企业、其他房屋使用人对本合同承担共同连带责任。”当日，A公司收取了18万元（含履约保证金15000元）。唐某某称其系作为B公司发起人与A公司签订合同，但公司成立过程中又退出。2017年4月26日，B公司成立，注册地址为案涉房屋所在地，法定代表人为刘某某，股东为刘某某、王某某、刘某1。之后案涉房屋一直由B公司使用，租金亦由该公司支付。2019年6月5日，A公司发出《缴费通知单》，要求案涉房屋的承租人支付2019年6月20日至2019年12月19日期间的租金94500元、垃圾费1650元。2019年7月29日，A公司再次发出《催款函》，要求唐某某支付租金、水费等96706元。2019年7月31日，刘某某向A公司支付了14000元。2019年9月10日，A公司向B公司及唐某某送达《催款函》，要求支付拖欠的租金、水费共计82706元，并支付违约金4962.36元。2019年9月17日，A公司再次发出《违约通知书》，要求唐某某支付上述款项，否则将追究违约责任。2019年10月12日，A公司通过彩信向唐某某送达《解除合同通知书》，认为唐某某逾期付款构成违约，通知唐某某解除《房屋租赁合同》，收回租赁房屋经营使用权，并不予退还履约保证金15000元，要求唐某某3日内付清所欠费用及违约金，搬离所有物品，并交还租赁房屋。2019年10月15日，刘某某向A公司支付了1万元。2019年10月25日，刘某某又向A公司支付了2万元，后未再支付其他费用，也一直未返还房屋。后A公司向本院提起诉讼。本院认为，A公司与唐某某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”唐某某为设立公司以自己名义与A公司签订合同，A公司可以选择唐某某或者B公司承担合同责任，现A公司要求唐某某承担合同责任，符合法律规定。合同约定唐某某逾期15日未支付或足额支付租金的，A公司有权解除合同。现唐某某在A公司多次催告后，仍未足额支付租金等费用，合同解除条件已经成就，故A公司有权解除合同。A公司发出的《解除合同通知书》于2019年10月12日送达给唐某某，故《房屋租赁合同》于2019年10月12日解除。合同解除后，唐某某应当结清合同解除前的租金（含物业管理费）并按合同约定租金标准支付房屋返还之前的房屋占用费。截至2019年12月19日，唐某某应支付租金及占用费94500元、垃圾费1650元，扣除刘某某已支付的44000元，唐某某还需支付52150元。A公司要求唐某某按照525元/天标准支付2019年12月20日至实际腾退之日止的占有使用费，合理合法。但受新冠××疫情影响，案涉房屋在疫情期间无法使用，本院酌情减免两个月的房屋占用费，截至2020年6月19日，唐某某应支付占用费63000元，之后的占用费按照525元/日标准计算。唐某某辩称其向A公司超额支付了租金，但其提供的证据并不足以证明其主张，故本院对其抗辩主张不予采纳。A公司既主张没收合同保证金15000元，又主张支付违约金4962.36元，其主张的违约金明显高于其实际损失，本院予以调整，酌定A公司没收合同保证金15000元后，唐某某无需再承担其他违约责任。至于房屋租赁期间漏水造成的损失，唐某某可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，判决如下：一、原告武汉某酒店管理有限公司与被告唐某某签订的《房屋租赁合同》于2019年10月12日解除；二、被告唐某某于本判决生效之日起7日内向原告武汉某酒店管理有限公司支付截至2020年6月19日的租金及占用费115150元并从2020年6月20日开始按照525元/日标准支付房屋返还之前的占用费；三、原告武汉某酒店管理有限公司没收合同保证金15000元；四、驳回原告武汉某酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取614元，由被告唐某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 谢 磊二〇二〇年七月六日书记员 陈为安