福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初1263号 原告：王捷，男，1971年10月8日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴杰，北京德和衡（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘辉，北京德和衡（福州）律师事务所执业律师。 被告：陈辉伟，男，1970年10月18日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：李鸿清（系被告陈辉伟之妻），女，住福州市鼓楼区。 原告王捷与被告陈辉伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王捷的委托诉讼代理人吴杰和刘辉、被告陈辉伟及其委托诉讼代理人李鸿清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王捷向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁合同于2020年4月8日解除；2.判令被告支付拖欠的租金、水电、物业管理费4245.45元及逾期付款滞纳金391.3元（其中，扣除13000元押金后尚欠房租4200元，未缴清的水电、物业管理费45.45元）；3.判令被告支付违约金17200元。事实和理由：2018年4月3日，原、被告签订了《店面租赁合同》，合同约定被告向原告承租坐落于福州市书香大第6号楼009店面作为经营使用，租金为8600元／月，支付方式为每月9号缴纳当月租金，租赁期间的水、电、物业管理等有关费用均由被告承担；租赁期间，被告应按时缴纳租金，每逾期一日，由原告按月租金的万分之五加收滞纳金；任何一方需要提前终止合同应提前六十天告知且视为违约，需赔偿另一方两个月租金。合同签订后，被告向原告支付了13000元押金作为履约保证金。2020年2月份，受疫情影响，被告停止营业并随即向原告发送短信要求免除当月租金。在双方未协商一致的情况下，被告单方停止支付2月份的租金及这期间应承担的水、电、物业管理等相关费用。2020年3月初，随着福建疫情的有效控制，包括被告在内的中小门店均已恢复正常营业，但因双方关于2月份的房租始终未协商一致，被告继续单方停止支付3月份的租金及这期间应付的水、电、物业管理等相关费用。原告多次向被告发送短信进行催收，然被告始终拒绝履行合同约定的义务。鉴于双方私下的沟通协商始终处于僵局状态且被告已构成严重违约，原告于2020年3月23日委托律师向被告寄送《律师函》，希望被告正式回应是继续履行合同亦或解除合同，并明确给出两种结果项下对应的解决方案。2020年3月31日，被告回函表示因租金问题无法协商一致，其将于2020年4月8日搬离店铺，但拒绝按原告提出的关于解除合同方案下的金额支付租金。综上，被告拒付租金且提前解除合同的行为已构成严重违约。原告为维护自身的合法权益，特予起诉，望判如所请。 被告陈辉伟辩称，一、双方之间的租赁合同已于2020年3月9日解除。因新冠疫情影响其租赁的店面无法营业，为此其提出减租申请，原告不同意并多次表示将解除合同收回店铺，并于2020年2月28日发出书面解除通知，其同意解除合同但要求返还押金，原告拒绝返还押金也拒不办理店面移交手续，致其无法移交店铺。二、原告要求其支付拖欠的租金、水电、物业管理费用及滞纳金不成立。原、被告就本案所涉店铺已签订过三轮的租赁合同，合作长达8年多之久，期间从未欠租，且按时交纳店铺的水电、物业管理费。其搬离店铺当日，主动去物业处结清物业费，被告知物业费不能按天结算，只能按月结算，故结算至2020年3月31日止，水电费结算至搬离当日。三、原告要求其支付违约金17200元无理。根据《合同法》第十三条、第十七条规定，在不可抗力的情况下，原告提出解除合同属其违约，应追究其违约责任。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人对证据进行了交换与质证。对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月3日，王捷作为甲方、陈辉伟作为乙方，双方共同签订一份《店面租赁合同》，约定甲方将福州市书香大第6号楼009店面出租给乙方作经营使用，租期自2018年4月9日至2021年4月8日止，每月9日按月支付月租金8600元，押金13000元，第三年月租递增5%；租赁期间乙方需按时缴纳水、电、物业管理等有关一切费用；乙方应按时缴纳租金，每逾期一日，由甲方按月租金的万分之五加收滞纳金；租赁期间乙方应严格遵守国家及地方政府的有关法规法律，否则一切后果自负；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法规，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担；任何一方需要提前终止本合同应提前六十天告知对方且视为违约，需赔偿另一方两个月租金；因不可抗力的因素无法履行本合同以及损失，双方互不承担责任……。合同签订后，陈辉伟支付王捷押金13000元。 2020年2月8日，陈辉伟向王捷发送短信，提出因新冠疫情影响无法开门营业能否免除2020年2月份的租金，王捷答疫情过后再商量，先看看疫情情况。2020年2月14日，王捷短信问陈辉伟“房租也宽限好几天了，我只负责把店租给你，麻烦你把房租先转给我，如果后续国家有强制要求什么政策我会按照政策走。”陈辉伟答“我们承租的店面非民生行业，政府禁止开业。即使你和政府承诺责任有问题由你承担，也无法开业。但是现状是只要开门执法部门就过来警告……。”王捷回“只是建议你去咨询申请看看能不能开业，并没有说一定能开业。根据《合同法》政府禁止营业行为属于经营者经营风险，而不是合同出租方应承担的风险。我们合作肯定希望和和气气商量，要不然你也拿出一个协商方案，我们商量……。” 2020年2月19日14：28，王捷在发给陈辉伟的短信表示“2020年2月份的房租我可以减半，这是我的底线，已仁至义尽。”次日17：13，王捷向陈辉伟发送短信，提出两个方案“①2020年2月份房租还是正常按8600元交，2020年4月份开始新的一年的递增就免了，店租8600元正常交缴；②2020年2月份房租付一半（计：4300元），2020年4月份开始的新的一年的递增，按合同上约定的递增……。”2月24日，王捷再一次提出2020年2月份的房租可以减半个月，3月份正常缴租。陈辉伟不同意王捷提出的解决方案，要求2020年2月份的房租免收。2020年2月28日，王捷在陈辉伟租赁的店铺大门上张贴《告知书》，内容为：“我已很有诚意的与你进行多次协商，但最终无法达成共识。你2020年2月9日应当缴付的8600元房租拖欠至今，现将从押金中扣取。现已可以正常开门营业了，请你于2020年3月9日前补齐押金，如你2020年3月9日还无法准时缴纳房租和补齐押金，我将单方面解除合同。”2020年3月11日，王捷向陈辉伟发送短信“2月9日是交2月9日到3月8日的租金，3月9日是交3月9日到4月8日的租金。”陈辉伟回复“对啊，我们商量的就是2月9号到3月8号是疫情期间我就是说这个时段能否给我免，接下去我就付你下个月的租金。” 2020年3月23日，王捷委托北京中银（福州）律师事务所律师向陈辉伟发送《律师函》，就拖欠的租金提出解决方案，即同意减半收取2月份的租金，在收到函件三日内支付拖欠的2、3月份租金共计12900元并即时结清此期间的水、电、物业等相关费用；自2020年4月9日起月租金调整为9030元；鉴于租金调整，根据行业惯例及市场规则，现将合同的押金调整为18060元（两个月的租金额度），请在收到本函后三日内将押金金额补足至18060元。次日，陈辉伟签收了邮件。2020年3月31日，陈辉伟向王捷的律师发送《回复函》，不同意王捷提出的解决方案，《回复函》载明“房东表达了要单方面解除合同，且未支付房租从押金中扣除的意愿，我只能无奈接受，从押金中扣除2月份的租金4300元，以及3月份的租金8600元，合计12900元，并于2020年4月8日搬离店铺，请你方于4月8日至该店办理交接手续。” 诉讼中陈辉伟陈述，其租赁经营的店铺于2020年1月23日因春节停止营业，之后未再开门营业，其于2020年4月8日搬离租赁店铺，并缴清2020年1－3月物业费及2018年11月至2020年3月水电公摊费，其对王捷主张的物业管理费45.45元不持异议。 另，受新冠肺炎疫情影响，福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月4日，台江区新型冠状病毒感染肺炎防控工作应急指挥部颁发第5号《通告》，要求至福建省重大突发公共卫生事件一级响应解除之日止，实施全区小区、单位实行封闭式管理；非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭，对违反临时停业管制的行为，依法给予严肃处理；除经批准同意的企业外，一律不得开（复）工等十项防控措施。2020年2月16日，福州市台江区后洲街道疫情防控指挥部颁布《辖区商场、专业市场及沿街企业、店面复工须知》，要求辖区各商场、专业市场及沿街企业、店面复工须做好如下几点：1.完成复工复业备案。2.加强人员管理。3.做好必需物资储备。4.强化场所管理。5.做好防疫宣传。6.加强就餐管理。2020年2月26日24时起，福建省调整一级响应为二级响应或三级响应。 本院认为，陈辉伟与王捷自愿签订《店面租赁合同》，陈辉伟依约支付王捷押金13000元，并付清了2020年2月8日之前的租金。2020年3月23日，王捷向陈辉伟发送《律师函》，提出要求陈辉伟支付拖欠的租金等内容。对此，陈辉伟于2020年3月31日向王捷发送《回复函》，告知将于2020年4月8日搬离案涉店铺。2020年4月8日，双方进行店铺交接，陈辉伟腾空搬离案涉店铺。故陈辉伟关于双方之间的租赁合同于2020年3月9日解除的辩解，与本案查明的事实不符，其辩解本院不予采信。结合上述情况，本院认定王捷与陈辉伟签订的《店面租赁合同》于2020年4月8日解除。 关于租金问题。受新冠肺炎疫情影响，福建省于2020年1月24日起至2020年2月25日期间实施重大突发公共卫生事件一级响应，按台江区新型冠状病毒感染肺炎防控工作应急指挥部颁发第5号《通告》要求，其间案涉店铺关闭停止营业；该原因不可归责于出租人或承租人，遵循公平原则，本院确定上述期间案涉店铺的租金损失由陈辉伟和王捷各半承担，即陈辉伟应向王捷支付该期间50%的租金。2020年2月16日，福州市台江区后洲街道疫情防控指挥部颁布《辖区商场、专业市场及沿街企业、店面复工须知。即自2020年2月26日起，案涉店铺在做好疫情防控准备的情况下已具备复工复业的条件，可有序恢复营业。故2020年2月26日起至2020年4月8日期间的租金应由承租人陈辉伟负担。因此，陈辉伟2020年1月24日至2020年2月25日应付租金4730元（8600元/月÷30天×33天÷2），抵扣陈辉伟2020年1月24日至2020年2月8日已付租金4587元（8600元/月÷30天×16天），即陈辉伟应支付王捷前述期间案涉店铺租金143元；陈辉伟还应向王捷支付2020年2月26日至2020年4月8日期间租金12040元（8600元/月÷30天×12天+8600元）。如前所述，陈辉伟还应支付王捷案涉店铺租金12183元（143元+12040元）。王捷诉请租金超出本院确认金额的部分于法无据，本院不予支持。 关于违约金问题。如前认定的情况，新冠肺炎疫情虽然对租赁合同的履行产生了一定影响，但案涉店铺自2020年2月26日起已可恢复营业，此时距《店面租赁合同》到期尚一年有余，该情形不属于因不可抗力无法履行合同而应予免责；然陈辉伟拖欠租金的违约行为及双方提前解除合同与突发的新冠肺炎疫情有一定关联，案涉店铺确因新冠肺炎疫情影响而存在客流量下降、经营者风险加剧等情况，且双方自2020年2月8日起就租金的缴纳多次协商未果，并非陈辉伟恶意拖欠，结合上述实际情况，判令陈辉伟应向王捷支付违约金8667元。王捷要求陈辉伟支付违约金和滞纳金的诉请以本院上述确认金额为准。 结合《店面租赁合同》的约定和房屋租赁的交易习惯，租赁押金作为承租人如约履行合同义务的保证，在合同终止时可用于钱款的结算。上述陈辉伟应付给王捷的租金和违约金，与王捷应退还给陈辉伟的租赁押金对抵后，陈辉伟还应支付王捷7850元（8667元+12183元-13000元）。 陈辉伟对王捷主张的水电公摊、物业服务费45.45元不持异议，王捷该项诉请，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、王捷与陈辉伟之间的《店面租赁合同》于2020年4月8日解除； 二、陈辉伟应于本判决生效之日起十日内支付王捷2020年2月9日至2020年4月8日期间的租金7850元； 三、陈辉伟应于本判决生效之日起十日内支付王捷2020年4月1日至2020年4月8日期间的水电公摊、物业服务费45.45元； 四、驳回王捷的其他诉讼请求； 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2364元，减半收取计1182元，由王捷负担747元，陈辉伟负担435元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄利敏 二〇二〇年七月三日 书记员  叶绿琴 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。