北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初1347号原告：张立华，女，1958年9月27日出生，汉族，住北京市延庆区。被告：北京碧晟凤盈房地产开发有限公司，住所北京市延庆区延庆镇百泉街******1-316-1，统一社会信用代码91110229MA01CL6RXJ。法定代表人：李辉，经理。委托诉讼代理人：姜凯，男，1993年1月6日出生，汉族，住河南省上蔡县，该公司职工。原告张立华与被告北京碧晟凤盈房地产开发有限公司（以下简称碧晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张立华、碧晟公司的委托诉讼代理人姜凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立华向本院提出诉讼请求：要求碧晟公司支付房屋租金18500元，违约金4070元；赔偿张立华租金利息损失649．35元、税金损失616．67元；支付张立华代垫的卫生费39．5元、保洁费912元。诉讼中张立华增加四项诉讼请求：1、确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年12月18日解除；2、要求碧晟公司支付上网费183．33元；3、房屋内各种设施损坏赔偿费808元；4、从2019年12月16日碧晟公司申请退房双方达成协议同意后半年内的利息399．57元。变更一项诉讼请求：增加一个月租金的10%作为违约金，违约金共计为4440元（一部分是提前退租的违约金，一部分是未支付租金的违约金）。事实和理由：张立华于2019年7月19日与碧晟公司签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定由张立华出租位于延庆镇妫水南街房屋一套，房产证编号××给碧晟公司用于员工居住。合同约定租金为每月3700元，租赁期限为12个月，押金为3700元。租金及押金一次性支付，支付日期为2019年8月31日。合同签订后张立华如约履行义务，将房屋交于碧晟公司使用至今。而碧晟公司在合同约定的付款日期到期后，以各种理由推拖，张立华多次催要，至今仍不予付款，给张立华造成较大的经济损失。为维护张立华的合法权益，依据相关法律规定诉至贵院，请求依法判决。碧晟公司辩称，同意从2019年12月18日解除合同，我们同意支付租金18500元。违约金不认可，按照合同约定违约金的标准是按照月租金的10%计算。不能按照原告说的未交的或者逾期付款的月数计算，应按照3700元乘以10%乘以2个月。违约金和其他的各项损害赔偿不能同时主张，我们只能同意一个。649．35元的利息损失，原告所说的利率不认可，不能按照定期存款的利率，存款基数不认可，按照2019年8月31日付给原告，2019年12月18日合同已经解除了，基数及计算时间不认可。第五项的税金损失，营业税在几年前已经改过了，没有营业税这项。卫生费、保洁费没有实际产生，不同意支付。上网费可以据实结算，要有相关证据，房屋的损失也需要证据证明。399．57元的利息计算基数需要原告明确一下，说不清楚不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张立华提交了如下证据：《北京市房屋租赁合同》，碧晟公司对该证据的真实性认可，对于合同中证明违约金的部分不认可。本院对该证据予以采信。中国工商银行电子缴税付款凭证，证明自己的税金损失；碧晟公司对于该证据的真实性认可，证明目的不认可。经核实，该证据与张立华的证明目的难以对应，本院此不予采信。照片和收据，证明案涉房屋内的窗帘、家具柜和挂钟被损坏。碧晟公司对于该证据的真实性不认可。本院对该证据进行综合认定。收费票据证明张立华交纳了案涉房屋的卫生费，一张说明证明张立华交纳案涉房屋内的上网费用。碧晟公司同意由本院核实证据的真实性，如果是真实的,同意承担其应承担的卫生费和上网费。本院对该组证据予以采信。碧晟公司未提交证据。本院经审理认定事实如下：2019年7月19日，出租人（甲方）张立华与承租人（乙方）碧晟公司签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：第一条房屋基本情况。（一）房屋坐落于北京市延庆区妫水南街道，建筑面积113．46平方米。（二）房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证书编号××，房屋所有权人姓名张立华，房屋未设定抵押。第二条房屋租赁情况及登记备案（略）。第三条租赁期限。（一）房屋租赁期自2019年7月19日至2020年7月18日，共计12个月。甲方应于2019年7月30日前将房屋按约定条件交付给乙方……第四条租金及押金。（一）租金标准及支付方式：每年44400元，租金总计44400元。支付方式押1付12，各期租金支付日期2019年8月31日。（二）押金3700元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。（三）本合同租金总额为48100元。租金按年支付。由乙方于2019年8月31日前一次性交付给甲方。第五条其他相关费用的承担方式。租赁期内的下列费用中，电视收视费、供暖费、物业管理费、房屋租赁税费由甲方承担，水费、电费、电话费、燃气费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第六条房屋维护及维修（略）。第七条转租（略）。第八条合同解除……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的。2、欠缴各项费用达1000元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。第九条违约责任。（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的10%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的10%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日内通知对方，并按月租金的10%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金10%标准支付违约金。第十条合同争议的解决办法（略）。第十一条其他约定事项（略）。合同签订后，碧晟公司使用案涉房屋至2019年12月18日，至今未支付张立华任何款项。庭审中，张立华述称，因碧晟公司一直不支付租金自己被迫无奈才解除合同的，张立华与碧晟公司一致认可合同的解除时间是2019年12月18日。张立华另主张租赁房屋内部分附属设备或用具被碧晟公司毁坏，碧晟公司对此未提供行之有效的反驳。另查明，张立华就案涉房屋向北京市延庆区环境卫生服务中心交纳2019年卫生费79元。张立华在北京歌华有线延庆分公司办理了8M宽带产品，收费标准每年240元。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、收费票据、说明及当事人陈述等在案佐证。本院认为，本案应分析如下法律和事实问题：合同履行情况及租金张立华与碧晟公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方原本均应按照约定全面履行各自义务。后因给付租金等问题，产生争议，碧晟公司未按债之本旨履行合同义务，双方之合同关系未能履行完毕并因之走向自然消灭。庭审中，张立华与碧晟公司一致认可双方签订的《北京市房屋租赁合同》已于2019年12月18日解除（终止），本院对此予以确认。案涉房屋租赁合同解除之前，碧晟公司实际使用房屋5个月，其应按照合同约定支付张立华租金18500元，且碧晟公司对于张立华要求其支付18500租金的诉讼请求表示认可，故张立华的该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。违约金及利息当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，碧晟公司未按照合同约定支付张立华房屋租金，且因碧晟公司不按约定支付租金导致合同终止，根据合同第九条关于违约责任的规定，张立华要求碧晟公司支付未按约定支付租金的违约金及提前退租的违约金共计4440元的诉讼请求（合同约定是一次性支付12个月租金及押金），具有事实和法律依据，本院予以支持。迟延履行期间的利息，一般情况下虽可支持，但在本案中，碧晟公司实际租用房屋时间不足合同约定时间之一半，合同即已终止履行。案涉合同未约定迟延支付租金的利息，仅约定违约金的情形包括迟延违约金，且约定的迟延违约金高于法定迟延罚息但未超过利息法定限额，故应优先适用。即碧晟公司所需履行的为金钱给付义务，在其已经支付相当比例的迟延违约金的情况下，本院不再另行支持张立华要求碧晟公司支付利息的诉讼请求。损害赔偿张立华要求碧晟公司赔偿房屋内各种设施损坏赔偿费808元，该项诉讼请求能否被支持，需要分析碧晟公司的抗辩意见并分析该损害赔偿请求能否被违约金所覆盖。原则上指向同一利益的违约金和损害赔偿不能完全并行，当事人无另行约定时，不能就同一利益同时主张全部违约金和损害赔偿。在本案中，将违约金约定金额视为损害赔偿的预定虽无显在之不妥，但是其是否构成损害赔偿预定之总额尚待辨析。仔细分析双方当事人签订的合同，第八条第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的……3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的……第九条违约责任，乙方由第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的10%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。如果认定本案涉及的违约金主要系迟延违约金（合同约定的违约情形之一），并在据此否决迟延支付租金利息的情况下，推定当事人预定的并非全部违约损害更为合适。即违约金和损害赔偿并非完全指向同一利益，因为合同明确约定除支付违约金外“甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失”。故本院在本案中倾向于同意张立华在提出碧晟公司应支付违约金的诉讼请求时一并提出损害赔偿请求。惟损害赔偿之多寡，本院结合张立华提供的证据，酌定碧晟公司赔偿张立华租赁房屋附属用品之损失408元。杂项费用对于张立华主张的上网费和卫生费，根据合同约定上网费、卫生费应由碧晟公司负担，且碧晟公司同意根据其使用情况支付，故对于张立华要求的上网费和卫生费诉讼请求，本院予以支持。根据张立华的举证情况，本院将上网费数额调整为100元，卫生费调整为33元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于税费，张立华未能举证证明应由碧晟公司负担，且未能充分解释其交纳情况，故相关税费如果存在，作为出租方应负担之成本更为妥适。对于保洁费，张立华未能举证证明已实际发生，亦未能举证证明保洁费的实际数额，故对于保洁费的诉讼请求本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张立华与北京碧晟凤盈房地产开发有限公司于2019年7月19日签订《北京市房屋租赁合同》于2019年12月18日终止履行；二、北京碧晟凤盈房地产开发有限公司给付张立华租金18500元（于本判决生效后七日内履行）；三、北京碧晟凤盈房地产开发有限公司支付张立华违约金4440元（于本判决生效后七日内履行）；四、北京碧晟凤盈房地产开发有限公司赔偿张立华租赁房屋内附属用品损失408元（于本判决生效后七日内履行）；五、北京碧晟凤盈房地产开发有限公司支付张立华卫生费33元、上网费100元（于本判决生效后七日内履行）；六、驳回张立华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元,由张立华负担16元（已交纳）；由北京碧晟凤盈房地产开发有限公司负担194元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 陈小红二〇二〇年七月二十九日法官助理 刘艳玲书 记 员 王柳青