贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7392号 原告：钱东，男，白族，1978年4月1日出生，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**。 统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理）,贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理）,贵州威迪律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交付南山碧桂园项目翡翠郡二街017号商品房的不动产权证书；2、判决被告向原告支付逾期交付办理南山碧桂园项目翡翠郡二街017号商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计356060.53元（暂算至2020年4月20日，实际金额以原告已付购房款1991390.00元为基数，按每日万分之二的计算标准，从2017年11月8日起计算至被告向房屋登记机关申请提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）;3、判决被告向原告支付逾期交付南山碧桂园项目翡翠郡二街017号商品房的违约金298708.50元；4、判决被告向原告支付南山碧桂园项目翡翠郡二街017号商品房的修复费用2000.00元；5、本案诉讼费用、保全费用、保全保险费用等由被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回其第1项、第4项诉讼请求，保留其他诉讼请求。事实及理由：原告于2017年10月13日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其××项目翡翠郡××街房××商品房××套，双方在《商品房买卖合同》第四章第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年11月13日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”、第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1和2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。买受人根据本合同第十三条第1款第（2）项约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。”、第八章第二十二条约定：“（一）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期之日起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”据此，被告修建的涉案商品房应于2017年11月13日前满足合同约定的交付条件并向原告履行交付义务；于2017年1月29日前取得涉案商品房的所有权初始登记并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。原告于2017年11月8日，通过按揭贷款支付的方式，将所有购房款1991390.00元向被告支付完毕，但被告于2020年4月16日才将涉案商品房交付原告，且涉案商品房交付时存在窗户破裂、墙面渗漏等质量问题，被告明确表示无力修复，原告委托他人修复产生修复费用2000.00元，此外，因被告涉案商品房至今未取得所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，导致原告至今未取得涉案商品房的不动产权证书。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”之规定，结合本案，原告已按合同约定全面履行完毕合同项下约定的义务，向被告付清了1991390.00元购房款，被告应当按照合同约定履行交付商品房及办理办理商品房转移登记的有关文书的合同义务，商品房存在质量缺陷的，应当承担修复费用，逾期交付商品房及办理商品房转移登记的有关文书的应当承担违约责任。逾期交付商品房时限已达885天，但合同约定逾期交付商品房的违约金以不超过合同总额的15%为限，故该项违约金应结算为298708.00元；原告与被告签订合同的时间迟于合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，从原告履行完毕付款义务之日起计算该项违约金较为合理，因双方已在合同中明确约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则应认定被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记机关并通知原告，视为被告向原告以简易交付的方式完成办理商品房转移登记的有关文书的交付义务，故被告应从2017年11月8日起至被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记机关并通知原告之日止，以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准向原告计付违约金；涉案商品房交付时存在窗户破裂、墙面渗漏等质量问题，尚在合同约定的质量保证期内，被告拒绝履行修复义务的，应向原告承担实际产生的修复费用2000.00元。被告辩称，一、被告不应向原告支付逾期交房违约金。原被告在补充协议第五条已明确约定只要涉案房屋取得建筑工程竣工合格证明文件（即竣工验收备案表）就可以交付。被告在双方约定的商品房交付日期之前涉案商品房已取得竣工验收备案表，涉案商品房已达到交付条件，系原告无正当理由拒不收房，被告并不存在逾期交房的事实。原告向被告主张逾期交付商品房的违约金没有事实依据，不应得到支持。二、原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与各原告均签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50.00元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50.00元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。本院经审理查明，原告于2017年10月13日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其××项目翡翠郡××街房××商品房××套，总价款为1991390.00元，被告承诺于2017年11月13日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房违约责任为：逾期超过60日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期之日起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。之后，原、被告双方签订了《委托办理权属登记协议书》，该协议约定：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”。上述合同及协议签订后，原告向被告缴纳全部购房款，2020年4月16日，被告向原告交付涉案房屋。 另查明，2016年8月29日，被告取得涉案房屋建设工程竣工验收备案表。 再查明，涉案房屋至今未取得所有权初始登记，不符合办理转移登记的条件。 最后查明，附件十二补充协议第五条第一款第一项约定，涉案商品房取得建筑工程竣工合格证明文件即可达到交付条件。该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条第（二）款1项约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本条第（一）款约定条件的，买受人有权拒绝接收。 本院认为，一、关于逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年11月13日前向买受人交付该商品房，交房条件为涉案商品房取得建筑工程竣工合格证明文件。本案中，被告于2016年8月29日即取得涉案房屋建设工程竣工验收备案表，原被告双方签订涉案《商品房买卖合同》时（2017年10月13日），涉案房屋已经具备合同约定的交付条件。根据附件十二补充协议的约定，涉案商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。故，本案中，根据合同约定，被告并未存在逾期交房，不应承担逾期交房违约责任。 二、关于逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金问题。 根据合同约定，被告应于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。由于该时间早于原被告双方签订合同的时间（2017年10月13日），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，由于原被告签订涉案合同时，涉案房屋已经竣工，为现房，故被告应于合同订立之日起90日内（即2018年1月11日）取得涉案房屋的所有权初始登记，而被告至今未取得涉案房屋的所有权初始登记，故被告已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期之日起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1)或（2)项处理：(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。故应从2018年1月12日起，以原告已付购房款为基数，按照每日万分之二标准计算。对于计算违约金的截止时间问题。因涉案房屋未取得所有权初始登记，暂不具备办理转移登记的条件，且原被告之间存在委托办证关系，故计算违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案房屋不动产权证书的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，本案违约金的计算方式为，以原告已付购房款为基数，按照每日万分之二标准，从2018年1月12日起计算至被告提交完毕办理涉案房屋不动产权证书的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故，对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告钱东逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款1991390.00元为基数，按照每日万分之二标准，从2018年1月12日起计算至被告提交完毕办理涉案房屋不动产权证书的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告钱东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5184.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年七月二日 书记员  邓 頔