文书内容云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初562号原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司。地址：曲靖市圆通路胜峰小花园109号。统一社会信用代码：9153030008639306XR。法定代表人汤建文，该公司执行董事兼总经理。委托代理人李燕梅，云南八谦律师事务所律师。(特别授权)被告蒋可染，男，1982年9月26日生，汉族，住曲靖市沾益区，（未到庭）原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司诉被告蒋可染房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用普通程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理，原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司的委托代理人李燕梅到庭参加诉讼，被告蒋可染经本院公告传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称，2017年6月16日，原、被告双方签订了编号:ＷＳ-ＱＦＨＺ012号的《房屋租赁合同》，约定原告将位于曲请市麒麟区房屋租赁给被告使用，租赁期限为三年，自2017年7月15日起至2020年7月14日止，租金按年计算，先付后用，被告应于相应租赁年度租期起始日前60日一次性足额向原告支付租金。合同签订后，被告违反《房屋租赁合同》中支付房屋租金的约定，未按时足额向原告支付第二年和第三年的租金，经原告多次催告，被告均不履行支付租金的义务，给原告造成济损失。为维护原告的合法权益，请求依法判令：1、解除原告与被告于2017年6月16日签订的编号为ＷＳ-ＱＦＨＺ012号的《房屋租赁合同》，并由被告向原告返还租赁的曲府华章2-1-4号房屋；2、被告向原告支付2018年7月15日至2019年7月14日的房屋租金人民币75872元，被告向原告支付2019年7月15日起至租赁合同解除之日止的房屋租金（该租金自2019年7月15日起暂计算至2019年10月28日为人民币24702.90元）；3、被告向原告支付违约金人民币85872元；4、被告按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付自合同解除之日起至租赁标的物完整返还原告之日止的房屋占用费；5、被告向原告支付本案律师费人民币8630元；6、被告承担本案的全部诉讼费用。以上起诉费用合计为人民币195076.90元。被告蒋可染经本院公告传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃答辩的权利。原告针对其诉求，向本院提交如下证据：1、房屋交易和产权状况告知书、授权委托书，用于证明涉案房屋所有权人为曲靖市金博房地产公司，经该产权人公司授权，由原告对涉案房屋进行租赁、销售、运营管理。2、房屋租赁合同，用于证明双方签订《房屋租赁合同》的事实，合同对双方权利义务进行了约定的事实。3、催租通知、催款函、催款照片，用于证明经原告多次催要，被告仍未履行支付租金义务。4、律师费发票，用于证明被告违约行为导致原告提起诉讼，并支付了律师代理费，造成了经济损失，根据租赁合同的约定该费用应该由被告承担。5、慕岚家纺照片二张，用于证明在诉讼期间，被告将承租房屋内物品搬离，未使用承租房屋开展经营活动，被告现以自己的行为表明不履行《房屋租赁合同》。被告蒋可染经本院公告传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃质证的权利，并承担逾期未到庭参加诉讼的法律后果。本院认为，上述证据1、2、3、4来源合法，客观真实地证明了涉案的租赁物的开发企业为曲靖市金博房地产公司所有，经所有权人授权委托原告对该房屋进行租赁、销售、运营管理，及原、被告双方签订《房屋租赁合同》，及原告多次向被告催讨租金，以及原告为实现债权所支付律师代理费用的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。作为证据5，虽然其来源不合法，但能客观真实地证明原告在被告蒋可染所经营的“慕岚家纺”粘贴催款函的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告蒋可染经本院公告传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证的权利，并承担举证不力的法律后果。根据庭审，本院确认如下法律事实：本案中所涉案的租赁物座落于曲请市麒麟区房屋系曲靖市金博房地产公司所开发。2016年1月1日，曲靖市金博房地产公司授权委托原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司对于其公司开发的项目“曲府华章2、3栋住宅”进行租赁、销售、运营管理。2017年6月16日，原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司与被告蒋可染签订编号为WS-QFHZ012的《房屋租货合同》，载明“房屋租赁合同出租方：曲靖开发区万盛商业管理有限公司（以下简称甲方）法定地址：云南省曲靖市法定代表人：汤建文通讯地址：曲靖市指定联系人：徐宏琼邮政编码：655000电话：0874-31×****传真：0874-31××××0承租方：（以下简称乙方）身份证号：3306021982××××××××法定地址：曲靖沾益区法定代表人：蒋可染及手印通讯地址：曲靖沾益区指定联系人：蒋可染及手印邮政编码：电话：156××******传真：根据相关法律、行政法规、规章的规定，甲乙双方在平等、自愿、诚实信用的基础上，经双方协商一致，就乙方承租甲方曲府华章商铺事宜，订立本合同，以资共同信守、履行。1.租赁标的1.1乙方承租甲方位于曲靖市麒麟区文昌街延长线曲府华章的房屋(房屋号为:2-1-4)。1.2甲、乙双方确认该租赁房屋的建筑面积为119.27平方米。甲、乙双方对该面积均予以确认，且均不以面积差异为由要求调整租金等相关费用，或以此为由拒绝或迟延履行相应义务。1.3甲方保证合法拥有租赁房屋合法的出租权，并保证本协议所涉及的土地使用权和房产没有权属争议，且在乙方使用期间不会因任何第三方对该房屋主张权利而对乙方经营活动造成不利影响，如因权属产生争议的，由甲方负责解决。1.4租赁合同签订时甲方应提供或营业执照等文件的原件供乙方査验，乙方应提供身份证明(或营业执照)文件供甲方査验。双方验证后可复印对方文件备存所有复印件仅供本次租赁使用1.5房屋的抵押本合同签订前，该房屋【未】设立抵押。本合同租赁期限内，乙方同意甲方或该房屋所有权人有权使用该房屋进行抵押或办理其它融资事宜。但是，甲方应保证提前书面通知乙方，并明确告知抵押权人本合同项下甲、乙双方的权利和义务。2.租赁期限2.1本合同项下的房屋租赁期限为:3年，自2017年7月15日起至2020年7月14日止(包括首尾两日)。在乙方严格依约履行本合同项下义务的前提下，本合同项下第一个租赁年度内，甲方同意给予乙方5个月的租赁免租期(自租赁起始日起计算至5个月期限届满之日止)。租赁免租期内，乙方无需向甲方支付该房屋租金，但因乙方使用该房屋而产生的物业服务费、水费、电费等相关费用，均由乙方自行承担。乙方违反本合同约定，导致甲方于租赁免租期，或第一个租赁年度内解除本合同的，则乙方不再享有租赁免租期，乙方应按本合同约定的租金标准，足额向甲方支付该期间的房屋租金，且乙方应于本合同解除之日起三日内一次性向甲方支付完毕2.2租赁期限届满，甲方有权收回租赁房屋，乙方应当如期归还。若乙方决定在租赁期满后续租，须在租赁期限届满前3个月书面通知甲方，经双方协商达成一致意见后，重新签订租赁合同;若乙方未能在租赁期满前3个月书面通知甲方续租事宜，或者在该期限届满前经甲、乙双方协商未能就乙方续租房屋事宜达成一致意见并重新签订租赁合同的，则视为乙方放弃续租权，乙方在租赁期满后不再续租，双方签署的《房屋租赁合同》期满之日终止履行。2.3在租赁期满前3个月，若有第三方承租此房，则在乙方已依约向甲方提交书面的续租通知，并在同等承租条件下，乙方享有优先承租权。……4.1租金乙方承租的房屋租金以“按年计算，先付后用”的方式计收。乙方应付第一个租赁年度的租金为人民币￥50092元，大写(伍万零玖抬贰元整)，租赁期限内，每年的租金标准及支付时间如下:            租赁年限              租赁期间              租金      (元/㎡/月）              免租期      （月）              月租金      (元)              年租金总额(元)                  第一年              2017.7.15-2018.7.14              RMB:60              5              RMB:7156              RMB:50092                  第二年              2018.7.15-2019.7.14              RMB:60              0              RMB:7156              RMB:85872                  第三年              2019.7.15-2020.7.14              RMB:60              0              RMB:7156              RMB:85872      乙方应于本合同签订之日内，一次性全额向甲方支付第一个租赁年度的租金，其余租赁年度的租金，乙方均应于相应租赁年度租期起始日前60日一次性足额向甲方支付完毕。乙方未依约向甲方支付第一个租赁年度租金的，甲方有权单方解除本合同，且甲方有权另行处置该房屋。……5.保证金5.1自本合同生效之日起3个工作日内，乙方须向甲方支付，人民币￥7156元，大写(柒任壹佰伍拾陆元整)，作为乙方履行本合同义务的履约保证金。因乙方违反本合同约定而产生的违约金、滞纳金、房屋占用费、甲方的损失、第三方索赔等相关费用，甲方均有权直接从履约保证金中扣除。若履约保证金余额不足上述金额时，乙方应于接到甲方的补足通知的书面履约保证金后7个工作日内按通知要求及时向甲方支付履约保证金，以补足不足部分。乙方未能依约补足的，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋，乙方所支付的履约保证金不予退回。若乙方已支付的履约保证金不足以用于支付前述费用的，甲方有权向乙方追偿。……7.租赁房屋用途7.1租赁房屋仅限于乙方作为家纺，经营品牌为:慕岚家纺。乙方须严格按照政府批准的业务范围在所承租的房屋内进行业务活动，不得使用承租房屋开展违法犯罪活动，不得擅自变更租赁房屋用途及经营品牌。……12.违约责任12.1乙方未能依约向甲方支付租金的，每逾期一日，乙方应向甲方支付年度租金总额0.3％的违约金。12.2租赁期限内，若乙方出现违约行为，导致甲方依约单方解除本合同的，则乙方除依约支付相应违约金外，还应向甲方支付一年的租金作为违约金，并赔偿守约方的一切损失。……12.5因一方违约行为导致相对方通过法律途径维护自身合法权益的，因此所支出的诉讼费、保全费、担保费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等均由违约方全部承担。……16.6本合同自甲、乙双方法定代表人或其授权的委托代理人签字并加盖公章之日起生效。16.7本合同及附件一式式份，甲乙双方各持壹份，具有同等法律约束力。甲方：曲靖开发区万盛商业程乙方：蒋可染签名及管理有限公司手印加盖公司合同专用章落款日期：2017年6月16日”。2019年4月16日，原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司向被告蒋可染发出《催租通知》，载明“催租通知蒋可染：按2017年6月5日曲府华章2-1-4号商铺房屋租赁合同，你方现已逾期未缴纳2018年7月15日-2019年7月14日租金共计85872元。经我司多次催缴租金无果，你方已经逾期未交纳租金超过15日，按合同约定，我司有权单方面解除合同，收回该商铺并另行处置。另按照合同约定，你方还需向我公司支付合同解除当年年租金总额的一倍作为违约金85872元及逾期缴纳租金产生的违约金69556元，赔偿我司的一切损失。请你方于2019年4月30日前缴清所欠租金，否则由此产生的一切责任及后果由你方承担。曲靖开发区万盛商业管理有限公司并加盖公司印章2019年4月16日”。2019年9月22日，原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司向被告蒋可染发出《催款函》，载明“催款函蒋可染：根据贵方与我公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：WS-QFHZ012号）第4.1条约定，……租金以按年计算，先付后用”的方式计收。……其余租赁年度的租金，乙方应于相应租赁年度租期起始日前60日一次性足额向甲方支付。即贵方分别应于2018年5月15日、2019年5月15日向我公司支付2018年7月15日至2019年7月14日、2019年7月15日至2020年7月14日的租金，共计人民币161744元。但是，经我方多次催告，贵方并未依约履行上述租金的支付义务。鉴于贵方逾期支付租金的违约行为，我公司根据《房屋租赁合同》之约定，向贵方函告如下：一、请贵方于本函发出之日起10日内，一次性足额向我公司支付完毕自2018年7月15日起至2020年7月14日的租金共计人民币161744元。同时，贵方应按照《房屋租赁合同》12.1条之约定，自2018年5月15日起至实际支付完毕租金之日止，向我公司支付违约金。二、贵方未按上述要求支付租金及违约金的，我公司保留通过法律途径追索贵方责任，维护自身合法权益的权利，并因此造成的贵方损失，由贵方自行承担。特此函告！曲靖开发区万盛商业管理有限公司并加盖公司印章2019年9月22日”。合同约定的履行期限届满后，被告蒋可染未按合同约定的履行时间支付租金义务。截止到2020年7月14日，被告尚欠原告商铺房屋租金人民币161774元。原告遂以被告的行为侵害其合法权益为由，诉至本院，提出前述诉求。另查明，被告蒋可染向原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司支付了2017年7月15日至2018年7月14日的租金50092元，及2018年7月15日至2019年7月14日的商铺房屋租金1万元，下欠的2018年7月15日至2019年7月14日的商铺房屋租金75872元，以及2019年7月15日至2020年7月14日的商铺房屋租金85872元未支付；上述未支付的商铺房屋租金，合计租金人民币161744元。在双方签订《房屋租赁合同》的时候，被告蒋可染向原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司交纳了履约保证金人民币7156元。另外，原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司与被告蒋可染所签订的编号为WS-QFHZ012号的《房屋租赁合同》在租赁期限届满后，双方未签订新的《房屋租赁合同》。作为原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司所出租的位于曲靖市麒麟区房屋一直由被告蒋可染所经营、管理、使用。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。租赁合同是双务、有偿合同，双方当都同时享有权利和负担义务，出租人交付租赁物的义务与租赁人支付租金的义务互为对价。房屋租赁合同纠纷是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。本案中的原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上于2017年6月16日所签订的编号为WS-QFHZ012的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反双方当事人的意思自治原则，也未违反相关法律的禁止性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力，应当依法全面履行合同。作为本案原告按照合同的约定已经向被告交付了出租的租赁物（房屋），履行自己的合同义务。作为被告依照合同的约定应当向原告支付所承租的房屋租金，被告拖欠原告租金的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。鉴于双方所签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满，双方未重新签订新的《房屋租赁合同》，依法应当视为双方继续履行原来所签订《房屋租赁合同》，房屋租金按原来合同中的约定进行计算，原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条第（三）、（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，对于原告诉求“要求1、解除原、被告于2017年6月16日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付2018年7月15日至2019年7月14日的房屋租金人民币75872元；3、被告向原告支付2019年7月15日起至租赁合同解除之日止的房屋租金”的主张，于法有据，理由成立，本院依法予以支持，即自2018年7月15日起至2020年7月14日止的商铺房屋租金人民币154588元【其中：2018年7月15日至2019年7月14日的租金75872元；2019年7月15日至2020年7月14日的商铺房屋租金85872元），作为被告蒋可染向原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司交纳的履约保证金人民币7156元应当从所下欠的房屋租金中予以扣除，即由被告实际支付给原告下欠的房屋租金人民币161744元-7156元＝154588元】，以及以每天的租金235.27元（年租金85872元/年÷365天＝235.27元/天）为基数，按实际天数计算自2020年7月15日起至租赁标的房屋返还之日止的租金。鉴于原、被告在《房屋租赁合同》中明确对违约责任“乙方（蒋可染）未能依约向甲方（曲靖开发区万盛商业管理有限公司）支付租金的，每逾期一日，乙方应向甲方支付年度租金总额0.3％的违约金，及因一方违约行为导致相对方通过法律途径维护自身合法权益的，因此所支出的诉讼费、保全费、担保费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等均由违约方全部承担”进行了约定，并且，其约定未违反法律的禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”的规定，作为原告诉求“要求被告向原告支付违约金，及为实现债权所支付的律师费”的主张，于法有据，理由成立，本院依法予以支持，但其主张的违约金的金额计算错误，本院依法予以确认的违约金为：年度租金总额85872元/年×2年×0.3%＝5152.32元；律师费8630元。鉴于被告蒋可染未履行《房屋租赁合同》约定的违约行为，已经按合同的约定进行了违约金及租金的处理。原告主张的“房屋占用费”同应当支付的租金相互重叠，属于重复计算，故对于原告诉求“要求被告按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付自合同解除之日起至租赁标的物完整返还原告之日止的房屋占用费”的主张，于法无据，理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）、（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百二十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司与被告蒋可染于2017年6月16日签订的编号为WS-QFHZ012的《房屋租赁合同》。二、由被告蒋可染于判决生效后三十日内向原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司交付租赁标的物（座落于曲请市麒麟区房屋）。三、由被告蒋可染一次性支付下欠原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司截止2020年7月14日止的房屋租金人民币154588元，以及以每天的房屋租金235.27元为基数，按实际租赁天数计算自2020年7月15日起至租赁标的房屋返还之日止的房屋租金。四、由被告蒋可染一次性支付给原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司违约金人民币5152.32元。五、由被告蒋可染支付给原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司为实现债权所支出的律师代理费人民币8630元。六、驳回原告曲靖开发区万盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4202元、公告费660元，合计4862元由被告蒋可染承担。（原告已交纳，执行时由被告一并支付给原告）上述款项于判决生效后三十日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  甘志国人民陪审员  朱 娅人民陪审员  孟菊芬二〇二〇年七月十七日书 记 员  李梦琳