广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初1375号 原告：广西宣德物业服务有限公司，住所地钦州市石岭路**太阳城小区**。统一社会信用代码：91450700MA5K9N5G9P。 法定代表人：孙旭光，总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：远洋滨海国际小区业主委员会，住所地钦州，住所地钦州市钦**远洋滨海国际小区****库房> 负责人：卢积鸺，业委会主任。 原告广西宣德物业服务有限公司与被告远洋滨海国际小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西宣德物业服务有限公司的委托诉讼代理人南瑞芳，被告远洋滨海国际小区业主委员会的负责人卢积鸺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西宣德物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：⒈请求判令被告向原告支付小区公共部位维修费234414.11元；⒉请求判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、保全保险费等相关费用。事实和理由：原告与被告于2016年1月13日签订物业服务合同，约定从2016年1月1日开始由原告为远洋滨海国际小区提供物业服务。实际上于2015年9月初开始，原告已经开始进入小区提供物业服务，至今仍由原告进行服务。物业服务合同约定针对需要使用房屋专项维修资金的项目，必须首先通过业主委员会的审核、审批后，方可施工或购买配件，否则不予报销。对物业提出的正常合理的申请维修项目，业委会有义务及时审核、审批。自原告进入小区开始针对小区公共部分的维修，一直向业委会申请核销，由业委会进行审批，但是因为小区没有专项维修资金，所以费用无法进行报销，实际上一直由原告在垫付相应的费用，至今无法收到相应的费用。小区存在公共收益部分，根据物权法及物业管理条件的相关约定，公共收益应当先用于补充专项维修基金的不足。针对公共收益部分除去物业管理分成的50%，剩余50%应当补充专项维修基金的不足，用于补贴物业垫付的公共维修部分。但是业委会收到公共收益也未及时支付给物业公司。而是被业委会的成员挪作他用。侵犯了整体业主的权益。针对被告的所做所为，严重侵犯到了原告的合法权益，因此原告诉至法院。望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益，请求依法判如所请。 被告远洋滨海国际小区业主委员会辩称，一、原告于2015年10月30日设立，于2016年1月1日起为被告提供物业服务，因此，2016年1月1日之前发生的维修项目、维修费与原告无关，原告无权向被告主张权利。二、原告主张的维修费不真实，不能证实实际发生的维修项目及维修费金额。（一）原告提供的《住房专项维修资金报销单》部分业委会成员签名为假冒签字，部分业委会成员签字为真实，但签字的业委会成员并未谨慎审核报销单，部分报销单并不随附维修合同、施工方案、发票等证明施工实际发生及产生费用的材料，如2015年12月30日《住房专项维修资金报销单》随附的发票开票时间为2015年12月30日以后的日期，说明业委会审核、盖章时并没有该发票可供审核。部分业委会成员签字，盖章纯属被原副主任孙永笑怂恿，提供虚假材料向房产局骗取专项维修资金。此外，业主维修《申请》的签名亦为假冒签字。（二）原告维修的项目事先并未得到被告的审批同意，亦未得到业主的签字同意，也没有进行维修申请、公示，导致业主和业委会无法核实实际发生的维修项目、维修费。（三）被告原副主任孙永笑与原告法定代表人孙旭光系父子关系，被告第一届为孙永笑一手操作成立，被告成立后，孙永笑假冒其他业委会成员签字，假冒业主签名，制作很多虚假维修材料。另外，孙永笑并不是被告小区业主（孙永笑当时居住的D栋2单元1101号房的业主为原告法定代表人孙旭光），但当时孙永笑却提供虚假材料，并当选业委会成员和担任业委会副主任。被告成立后，孙永笑就极力要求被告与原告签订物业服务合同，并制作虚假维修材料，以达到牟取个人私利目的。（四）维修项目没有经过公示，没有得到业主同意，没有接受业主监督，导致业主无法核实维修项目的真实性及产生费用的真实性，损害业主共同利益。三、原告不按物业服务合同约定，向被告提出维修申请、审批，擅自施工，导致业委会无法核实实际发生维修费，原告应承担不能报销的法律后果。物业服务合同第二十三条约定，需要使用房屋专项维修基金的项目，必须先通过业委会审核、审批后，方可施工或者购买配件，否则不予报销。原告所主张的维修项目除了2016年1月26日申请维修外，其余维修项目并没有事前经过被告审批，没有向业主公示，更没有得到业主同意，没有接受业主监督，损害业主的合法利益。四、被告所在小区业按规定缴纳专项维修基金，因原告的原因无法向钦州市房产局核报，原告应承担不能核报的法律后果。（一）被告小区缴纳有专项维修资金，原告也多次向钦州市房产局申报过专项维修资金，但未得到批准，原告主张被告小区没有专项维修资金，原告罔顾事实，一派胡言。（二）《钦州市住宅专项维修资金管理办法》规定，申请专项维修资金，需提供：维修建议书、维修方案、工程预算报告书、公示、征求意见表、使用建议、损坏照片等材料。原告提供材料不符合申报要求，导致房产局无法核实维修的真实生及维修费用的真实性，无法通过房产局审批，应承担不利后果。五、案涉维修费为建筑物共有部位的维修费，原告应向房产局申请维修资金，原告无权向被告主张维修费。物业服务合同第四条约定，建筑物共有部位及设备维护由原告负责，物业维修费用完全按照《住房专项维修资金管理制度》的规定执行。根据前述规定，建筑物共有部位的维修费，原告不按《钦州市住宅专项维修资金管理办法》有关规定进行维修，导致钦州市房产局无法核实维修项目真实性及维修费用的真实性。六、被告与原告签订的物业服务合同期限已于2019年1月1日届满，原告拒不撤走，继续向业主收费，且在三年服务期限期间原告拒不按合同约定向业委会转交50%车辆费（业主公共收益），严重损害被告小区广大业主的合法权益。综上，原告的诉求没有任何事实和法律依据，请求法院查明事实，依法判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年1月13日，原告与被告签订《物业服务合同》，约定由原告从2016年1月1日起至2019年1月1日止为远洋滨海国际小区提供物业服务。合同第四条约定：“乙方（原告）提供的物业公共服务事项（一）约定建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护。……（四）物业维修、更新、改造费用的财务管理：要做到日清月结，完全按照本小区《住房专项维修资金管理制度》的规定执行。……”合同第二十三条约定：“在需要使用房屋专项维修资金的项目，必须首先通过业主委员会的审核、审批后，方可施工或购买配件，否则不予报销。对物业提出的正常申请维修项目，业委会有义务及时审核、审批。”2015年12月30日起至2017年7月1日，原告先后支出大门、监控系统、电梯维修等24笔维修费用共计234414.11元。提供的材料中均有《住房专项维修资金报销单》，上面有被告加盖业委会的公章、部分业主和业委会成员的签名，附有发票或收据。部分维修项目提供有合同、公示、申请报告。钦州市人民政府2013年11月19日印发的《钦州市住宅专项维修资金实施办法》第二十六条规定：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业或其他管理人根据维修和更新、改造项目提出使用建议、维修方案和工程预算报告（或工程预算审价报告）；没有物业服务企业或其他管理人的，由相关业主提出使用建议、维修方案和工程预算报告（或工程预算审价报告）；（二）专项维修资金列支范围内专用部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过并签字同意使用建议、维修方案和工程预算报告（或工程预算审价报告）；（三）使用建议、维修方案和工程预算报告（或工程预算审价报告）应当在物业管理区域明显位置公示不少于5日。2万平方米以下（含）的物业管理区域设置公示地点不少于1处，2万平方米以上的物业管理区域，每2万平方米分别设置公示地点不少于1处；（四）物业服务企业、其他管理人组织实施维修方案；无物业服务企业或其他管理人的，由相关业主组织实施维修方案；（五）物业服务企业或其他管理人或相关业主持有关材料，向市房产局提出列支申请；（六）材料齐全、经城区物业行政主管部门和市房产局、财政局审核无异议后，管理机构在5个工作日内向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知；（七）专户管理银行在3个工作日内将所需专项维修资金划转至维修单位。本案中远洋滨海国际小区的住宅专项维修资金目前由钦州市房产局进行管理，至今未划转给远洋滨海国际小区业主大会。另查明，远洋滨海国际小区业主委员会于2015年4月7日经批准成立。被告因诉讼获得小区公共收益7万多元。 本院认为，原告与被告签订《物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。该合同中约定了房屋专项维修资金是由被告对物业公司维修项目进行审核审批，被告已经履行了该义务。根据《物业管理条例》第五十三条的规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”所以住宅小区公共部位的维修费应当从住宅专项维修资金中支出，而专项维修资金的具体使用管理办法则应按照钦州市的相关规定予以执行，根据《钦州市住宅专项维修资金实施办法》第二十六条的规定，在住宅专项维修资金划转业主大会管理前，申请使用住宅专项维修资金的对象是钦州市房产局。而涉案小区的住宅专项维修资金目前是由钦州市房产局进行管理，未将该资金移交给涉案小区业主大会管理使用。因此，本案中原告所支出的维修费用应向钦州市房产局申请支付而非被告，故原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于原告所称的被告挪用应补充入专项维修资金的小区公共收益问题，应由相关行政部门进行认定及处理，不是本案审理的范围。 综上所述，依照《物业管理条例》第五十三条，《钦州市住宅专项维修资金实施办法》第二十六条的规定，判决如下： 驳回原告广西宣德物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取2408元(原告广西宣德物业服务有限公司已预交)，由原告广西宣德物业服务有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内按《诉讼费交纳办法》第十七条的规定预交上诉案件受理费。 审判员 陈 勋 二〇二〇年七月十日 书记员 章丰梅