吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2204号上诉人（原审被告）：长春市心恩美医院有限公司，住所地吉林省长春市宽城区庆丰路**郡望安石****。法定代表人：孙丽，董事长。委托诉讼代理人：林木森，吉林启祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林天元物业管理有限责任公司，住所地吉，住所地吉林省长春市宽城区东天光路**v>法定代表人：曹玉贺，董事长。委托诉讼代理人：罗北，吉林沐法律师事务所律师。上诉人长春市心恩美医院有限公司（以下简称心恩美医院）因与被上诉人吉林天元物业管理有限责任公司（以下简称天元物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初5037号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。心恩美医院上诉请求：一、请求撤销（2019）吉0103民初5037号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人是商业机构、是医院，用房是商业独立门市，不是居民小区，不参加业主委员会，与被上诉人天元物业公司单独签订的《前期物业管理服务协议》。上诉人应按照协议约定向被上诉人履行缴纳物业费的义务，但同时，被上诉人也必须按照协议约定，履行协议约定的服务义务，这是不容置疑的。二、上诉人医院的四楼、五楼从七八月份开始断续停水，十月份开始，停止供水。上诉人多次找被上诉人联系、维修供水事宜，可被上诉人拒不履行管道维修义务，上诉人医院的四楼、五楼，目前一直停水，给医院的医护工作、病人的生活用水造成极大的困难。三、被上诉人对上诉人的楼道、门前小区、绿化区，从来没有派人清扫过，是上诉人自己长期聘用了四名保洁人员，维护上述区域的保洁工作。四、上诉人门前的停车场，被上诉人从来没有派人管理过，也没有划过停车线。上诉人门前的停车场，车辆随意停放，严重影响了车辆的进出，阻碍了交通。五、被上诉人没有履行过对电梯的维护保养义务，上诉人于2018年12月3日与长春市鑫晟电梯有限公司签订了《电梯维修保养合同书》，期限一年，至2019年12月3日。并交纳了费用。六、根据合同法第九十四条规定，上诉人于2019年12月17日向被上诉人发出了解除合同通知书，在一审庭审时，被上诉人表示已经收到了，上诉人也同时向一审法院提交了解除合同通知书，及送达回证（原件）。可是一审法院却在判决书中认定：上诉人无权解除上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》。上诉人认为一审法院审判人员在本案中应正确适用并知晓合同法第九十四条、第九十六条的规定，不应非法剥夺上诉人解除《前期物业管理服务协议》的权利。一审法院的判决是极其不严肃的，显失法律的公平、正义，应予撤销。天元物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人上诉请求。天元物业公司一审诉请：心恩美医院立即给付物业费154,626.48元及违约金（截止起诉之日为41,749.15元）。事实和理由：2018年7月17日，心恩美医院与天元物业公司签署《钻石郡望安石前期物业管理服务协议》，协议第三条约定物业费季付，并于每季度前10日内支付。2019年1月1日起，心恩美医院开始拖欠物业费，天元物业公司多次催缴，但心恩美医院拒不交纳。心恩美医院居住的4栋101门市欠物业费132,895.80元（4429.86㎡×2.5元／㎡×12月=132895.8），违约金35,881.87元（违约金-季度物业费×2％×（9月＋6月＋3月）×30天=33223.95×2％×540天），心恩美医院居住的4栋401-504号共8套住宅欠物业费21,730.68元（1207.26㎡×1.5元／㎡×12月=21730.68），违约金5,867.28元（违约金=5432.67×2％％×540天），合计共欠物业费154,626.48元，违约金41,749.15元。一审法院认定事实：2018年7月17日，天元物业公司与心恩美医院签订关于使用钻石郡望安石小区4栋101门市1-3层，建筑面积4,429.86平方米及401-404、501-504八套住宅房屋，建筑面积1,207.26平方米房屋开设心恩美医院的《前期物业管理服务协议》，协议约定天元物业公司为房地产开发单位委托的物业管理企业，天元物业公司提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理，住宅物业费1.5元／月／平方米、商业物业费2.5元／月／平方米，业主或物业使用人应于每季度前10日到物业管理处缴纳本季度物业管理服务费。业主违反协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，业主补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，或停止有关有偿性物业服务。心恩美医院曾缴纳过2017年8月1日至2018年12月31日期间物业服务费219,113.85元。一审法院认为，业主接受物业服务，依法应履行交纳物业服务费的义务，由于少数业主延迟或者拒绝交纳物业服务费，而导致物业服务质量下降或终止服务，将损害大多数正常交纳物业费业主的权益。本案中，天元物业公司提供物业服务，心恩美医院应按时缴纳物业服务费，现心恩美医院怠于履行交费义务，故天元物业公司要求心恩美医院给付物业费的主张，应予支持。如心恩美医院认为物业公司提供的服务不符合其收费资质，可由小区业主们按照国家相关法律规定成立业主委员会，选任新的物业服务公司后，解除与原物业服务公司的合同关系，合理行使作为小区业主的权利。心恩美医院认为天元物业公司服务不符合合同约定，仅提供部分照片，由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议方式重新选聘物业服务企业。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此抗辩理由少交或免交物业服务费。心恩美医院使用其房屋对外独立经营，内部电梯系自行安装，并提供其员工和病人使用，不属物业维护的内容，同时其内部卫生也非小区公共区域，故其主张应由物业公司提供服务，并以此拒缴物业费理由不能成立。关于其主张停水系由物业公司造成，根据民事诉讼举证规则，谁主张谁举证，该证据应由其自行提供，不属《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定的人民法院认为审理案件需要调查收集的证据，故心恩美医院的抗辩主张不予采信。因心恩美医院未按合同约定及时缴纳物业服务费，已构成违约，天元物业公司要求根据合同约定支付违约金，但双方合同约定违约金明显过分高于法律规定，经向心恩美医院释明，心恩美医院以合同已解除，不应缴纳违约金进行抗辩，应视为不同意缴纳违约金，故违约金应适当予以降低，调整至每季度按未交物业费38,656.62元［门市（4429.86㎡／×2.5元／月／㎡×3个月）＋住宅（1207.26㎡／×1.5元／月／㎡×3个月）］中国人民银行同期贷款利率上浮1.5倍计算至判决生效之日止分段计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、长春市心恩美医院有限公司于判决生效后十日内给付吉林天元物业管理有限责任公司2019年1月1日至12月31日期间的物业服务费154,626.48元及违约金（其中每季度物业费38,656.62元，第一季度自2019年1月11日起，第二季度自4月11日起，第三季度自7月11日起按中国人民银行同期贷款利率上浮1.5倍计算至2019年8月19日，然后上述三个季度物业费自8月20日起，连同第四季度物业费自2019年10月11日起均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮1.5倍继续计算至判决生效之日止）。二、驳回吉林天元物业管理有限责任公司其他诉讼请求。本院二审审理查明事实与一审判决认定事实一致。本院认为，前期物业服务合同对全体业主具有约束力，物业公司按照合同约定提供物业服务后，业主理应支付相应报酬。本案中，心恩美医院抗辩因天元物业公司没有进行电梯维护、停水造成营业困难、清扫工作不到位、停车场管理混乱而拒绝交纳物业费，但根据查明事实，案涉电梯为心恩美医院自行安装，心恩美医院内部清洁、自来水供应亦非物业公司职能范围，天元物业公司或许存在一定的服务瑕疵，但并非心恩美医院拒交服务费的理由。同时，业主对物业服务合同的解除权是其管理权的一种权能，应当由业主共同决定，心恩美医院单方解除不发生合同解除的效果。综上，一审法院判决心恩美医院支付物业费及相应违约金并无不当。综上所述，长春市心恩美医院有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,393元，由上诉人长春市心恩美医院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  王 博审判员  王忠旭二〇二〇年七月二十一日书记员  杨 雪