山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初792号 原告：王传仕，男，1965年1月18日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张必江，山东明察律师事务所律师。 被告：孙树祥，男，1981年11月9日出生，汉族，住济南市。 原告王传仕与被告孙树祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，适用普通程序独任审理，于4月22日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于5月11日依法组成合议庭，于7月6日公开开庭进行了审理。原告王传仕的委托诉讼代理人张必江、被告孙树祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王传仕向本院提出诉讼请求：1.判令孙树祥继续履行与王传仕签订的《租房协议》;2.判令孙树祥支付违约金4200元;3.判令孙树祥立即向王传仕支付房屋租金12600元;4.判令孙树祥赔偿王传仕经济损失5709.7元;5.本诉讼的一切费用由孙树祥承担。事实与理由：王传仕对坐落在济南市山大南路20号院8号楼XX室房屋拥有所有权。2018年10月16日,孙树祥为经营所需与王传仕协商后达成租房协议。协议规定：租期为一年，自2018年10月23日起，租金为4200元每月，押金4200元；付费方式为提前按季度支付；室内家具如有损坏，协商赔偿等等。协议签订后，孙树祥开始入住。2019年9月王传仕为督促孙树祥缴纳最后一期租金时，前去租房处发现孙树祥不辞而别，不知去向。经电话联系孙树祥托词由其他人处理，而其所称的其他人认为是代替孙树祥处理且无权，导致王传仕收取租金无望。王传仕考虑自己房屋及家具的安全，于2019年9月17日经济南迅捷开锁公司破锁进入房屋。经检查发现房屋地面、墙体、室内门损坏严重，更有数台家电、家具损坏。王传仕为修复损坏的物品共支付费用5709.7元。终上所述，双方签订的《租房协议》合法有效，双方应当严格履行。孙树祥未依约履行给付租金义务应承担违约责任，同时因孙树祥在租赁期间自己的不当行为，导致房屋、家具损毁应当承担赔偿责任。为此，王传仕为维护自己的合法权利，诉孙树祥于法院，望法院依法判之。 孙树祥辩称，其受赵勇委托与王传仕的侄子高赟签订租赁协议，在涉案房屋使用三、四个月后将房屋交接给了赵琼，且与房东进行过沟通，租赁协议后附有物品清单，王传仕让其支付的房屋租金和经济损失超出搬离之前双方沟通的意见。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证，根据当事人陈述及无争议的证据，本院认定以下事实： 2005年4月27日，王传仕及其配偶唐淑坤与山东大学签订《山东大学基质建房购房协议书》一份，王传仕、唐淑坤选取集资建房东区南院宿舍3号楼X层西X室。该协议书经山东省公证处公证。 高赟作为王传仕（甲方）的经办人与孙树祥（乙方）签订《租房协议》一份。约定：甲方将山大南路20号院8号楼XX室出租于乙方使用，甲方负责结清协议之日起之相关费用，协议签约后相关费用由乙方负责（水、电、煤气、物业、停车等费用由乙方自理）；1.租期约定12个月，付费按3个月提前交，押金为房租1个月费用，租金为4200元/月；2.室内家具另附清单，如乙方损坏，协商赔偿；4.房屋到期前，乙方优先续租，如有变动，双方提前30天通知对方；6.如有违约，违约方承担另一方相关损失，并作出经济赔偿；7.如乙方改动房屋内部结构，须提前告知甲方，并征得甲方同意后方可施工；本协议一式两份，于2018年10月23日生效计算费用（2018年10月16日水表11.4方，电表119.2度，燃气76.32方）。附件物品清单载明：1.体重计2.空调3.电视4.消毒柜5.餐桌+把餐椅6.沙发7.衣柜×68.床×3，可处理1个旧床9.铁皮柜×210.鞋柜×211.旧洗衣机×112旧冰箱×1，可处理13.空调挂机×414.燃气卡×1，水电卡×115.钥匙2把。王传仕陈述其物品清单中的“可处理”物品是旧的，在处理时征求其同意后可以处理。 合同签订后孙树祥向王传仕支付押金4200元。2019年4月11日，孙树祥向涉案房屋的物业公司交纳2019年物业费共计2612元（155.48×1.4×12）。2019年4月24日，王传仕的配偶唐淑坤向孙树祥出具收条一张，载明收到2019年4月23日至7月23日房租壹万贰仟陆佰元整。 双方有争议的事实和证据，认定如下： 一、关于租赁协议的解除和钥匙交接事宜。孙树祥主张搬离前二十多天与唐淑坤沟通退租事宜，唐淑坤同意，搬离后与其商量钥匙、电卡、煤气卡交接问题，并于2019年8月31日下午15:06，由赵琼通过美团跑腿将钥匙、电卡、煤气卡送给唐淑坤指定的地址及收件人，并提交赵琼与唐淑坤的微信聊天记录打印件一份、美团跑腿快递单截图一份为证。王传仕质证对真实性无异议，称高赟系其外甥，对关联性有异议。经审查，赵琼与唐淑坤的微信聊天记录显示“2019年7月3日，赵：唐老师好，我们公司到期就搬走了，提前跟您说一声。唐：10月23日到期。赵：您好！我们这边也是没办法！楼下的大爷老是上来找我们，办公的地方难免有人进进出出的，我们也很为难，您看看适当扣除一部分费用吧。唐：那个老人两个80多可能闹了。赵：他说他一有动静就睡不着，一睡不好血压就上来，这个责任咱也承担不起呀，相互体谅一下吧，唐老师。唐：行。那个老太太要不行了……物业到几月，12月吗？……赵：是的，交的一年的。唐：8.9.10.11.12的要退……2019年7月22日，赵：唐老师好，明天麻烦您派个人过来收房吧。唐老师在不？房间我找保洁都收拾干净了，明天您看什么时候有时间过来收房呢？2019年7月23日，唐：赵老师，你还要按合同交剩下的房租，我在外地出差无法验收房子。……赵：押金什么时候退给我？唐：合同结束我就退给你。……2019年8月31日，唐：赵老师你把钥匙还给我。赵：给个地址给你寄过去吧。唐：历城区二环东路东环国际广场B座2303，高赟电话XXX。赵：钥匙和电卡煤气卡一起寄过去。唐：好。赵：之前那一个月押金你看？可以适当扣一部分。唐：这些事情我们去法院，一切等法院判决。”美团跑腿快递单截图显示下单时间为2019年8月31日15:06:34，同城急送，钥匙，起始地点及寄件人是数码港大厦（山大路）C座804共读书房，赵XXX，收件地址及收件人是历城区二环东路东环国际广场B座XX，高赟XXX，总计2.5公里，10元。 孙树祥申请证人赵琼出庭作证，赵琼证实：孙树祥代替山东共读文化传播有限公司承租涉案房屋，房屋租金也由公司支付，该公司主要经营幼儿教材、图书零售，现在公司已经不存在了，租赁期间扔掉了一个冰箱；2019年7月3日其与唐淑坤微信沟通后同意解除租赁协议，公司于2019年7月15日搬离，其于2019年8月31日向房东交付钥匙。王传仕认为证人赵琼与孙树祥有利害关系，部分证言不属实，2019年8月31日将钥匙、电卡、煤气卡以邮寄方式归还未提供证据。 本院经审查认为，孙树祥提交的微信聊天记录显示赵琼自2019年4月14日始与唐淑坤交涉涉案房屋租赁解除等事宜，美团跑腿快递单截图与赵琼的证言以及维修聊天记录相互印证，本院对上述证据的证明力予以认定，可以确认：1.赵琼已于2019年8月31日向唐淑坤指定的收件人高赟退还了涉案房屋的钥匙、电卡、煤气卡。2.赵琼于2019年7月3日通过微信与唐淑坤协商2019年7月23日搬离，唐淑坤回复“行”及“8.9.10.11.12的（物业费）要退”，应视为唐淑坤同意于2019年7月23日解除《租房协议》。3.王传仕未将收取的押金4200元退还孙树祥。 二、关于维修费用。王传仕主张维修费5709.7元并提交维修单一份、收到条一份、山东增值税电子普通发票一张、山东增值税普通发票一张、收款收据四份，拟证明其于2019年9月17日前未收到孙树祥归还涉案房屋的房门钥匙，开锁进入房屋花费210元；购买冰箱花费2099元，收房时冰箱不存在；2019年9月22日购买油烟机花费559.2元；购买窗帘3个，花费470元；维修木门及购买材料花费750元；维修洗衣机花费280元，维修下水道购买材料款15元；另维修晾衣架65.9元；地板划伤19块、面积2.052平方米、欣达实木地板每平方米400元，人工费200元/天，计1020.8元；墙面共计52个钉眼、墙粉每袋40元、人工费200元/日，计240元。经质证，孙树祥称已于2019年8月31日将钥匙、电卡、煤气卡退还王传仕；物品清单中写明旧冰箱一台，可处理；物品清单中未载明有油烟机、窗帘；承租涉案房屋用于办公，未使用过洗衣机；承租涉案房屋时门是旧的；同意支付开锁及修理下水道的损失。 本院认为：关于孙树祥是否是承租人。孙树祥主张其受赵勇委托签订租赁协议，实为山东共读文化传播有限公司使用涉案房屋，虽然有证人赵琼的证言证实，但未提交其他证据加以印证，本院不予采信。高赟代王传仕与孙树祥签订《租房协议》，对王传仕和孙树祥发生法律效力，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。依据孙树祥提交的微信聊天记录和赵琼的证言，该协议经双方协商一致已于2019年7月23日解除，故王传仕要求孙树祥继续履行《租房协议》及支付房屋租金12600元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持；合同解除后，孙树祥要求王传仕返还2019年7月23日至2019年12月31日的物业费1083元，但未提起反诉，双方未协商一致，本院不予合并审理。 关于维修费。王传仕主张维修地板1020.8元、墙面240元、晾衣架65.9元均未提供物品损坏的证据以及维修票据，且孙树祥不予认可，本院不予支持；租房协议后附的物品清单中未列有油烟机及窗帘，王传仕主张油烟机及窗帘的损失，本院不予支持。王传仕主张修门费960元，未提供证据证明涉案房屋房门损坏的证据，且其提供的收据无年份记载，也非正式发票，本院对其主张不予支持；王传仕主张修洗衣机费280元，王传仕仅提供的收款收据不能证实其维修的洗衣机与本案有关，王传仕要求孙树祥赔偿维修洗衣机损失280元，证据不足，不予支持；王传仕主张冰箱损失2099元，物品清单中写有“旧冰箱×1，可处理”，可视为王传仕出租涉案房屋时授予孙树祥处理该旧冰箱的权利，故其主张冰箱损失2099元，本院亦不予支持。孙树祥同意支付开锁费210元、修理下水道费15元，本院对王传仕的该两项主张予以支持。 孙树祥提前解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任，王传仕要求孙树祥支付违约金4200元，本院予以支持。孙树祥已经支付押金4200元，可以相互抵销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限孙树祥于本判决生效之日起十日内支付王传仕违约金4200元（与孙树祥向王传仕支付的押金4200元相抵销）； 二、限孙树祥于本判决生效之日起十日内支付王传仕开锁费210元、修理下水道费15元，共计225元； 三、驳回王传仕的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费181元，由王传仕负担131元，孙树祥负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  杨 华 人民陪审员  曹桂莲 人民陪审员  薛 蕾 二〇二〇年七月六日 法官 助理  黄瑞凤 书 记 员  李美霞