四川省内江市市中区人民法院民 事 判 决 书(2020)川1002民初1848号原告：金科物业服务集团有限公司内江分公司，营业场所内江市市中区南环路西二巷9号，统一社会信用代码91511002052183574F。负责人：周洪其，总经理。委托诉讼代理人：赵子彦，系该公司员工。委托诉讼代理人：潘霞，系该公司员工。被告：胡林，女，汉族，1990年6月16日出生，村民，住四川省内江市市中区。原告金科物业服务集团有限公司内江分公司（以下简称金科物业内江分公司）与被告胡林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金科物业内江分公司委托诉讼代理人赵子彦、潘霞，被告胡林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科物业内江分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告胡林立即向原告金科物业内江分公司支付自2018年1月1日起至2020年3月31日的物业服务费3,350.70元；2.判令被告胡林立即向原告金科物业内江分公司支付自2018年1月1日起至2020年3月31日的违约金357.80元；3.本案诉讼费由被告胡林承担。事实和理由：原告金科物业内江分公司为内江××××项目的物业服务企业。被告胡林在2016年10月30日购买了内江××××项目的×栋×单元×号房屋，约定的物业服务费标准为2016年9月20日起为1.6元/平方米每月，按半年度缴纳；在每个计费周期开始15日前缴纳次半年度的物业服务费用，逾期缴纳的，按照未缴费用日标准千分之三支付违约金。被告胡林未依约向原告金科物业内江分公司支付自2018年1月1日起至今的物业服务费等费用。虽然原告金科物业内江分公司多次联系、催促，但被告胡林均拖延未支付。原告金科物业内江分公司多次催收未果，遂起诉并提出上述诉讼请求。被告胡林辩称，其系金科×××××栋×单元×号房屋的业主以及自2018年1月1日起未缴纳物业服务费是事实。但被告胡林未缴纳物业服务费是因为1.买房的时候告诉被告胡林可以整改打墙，但是装修的时候原告金科物业内江分公司又说不能整改了；2.被告胡林的家中没有安装报警器，其他每户都有；3.房屋出现裂缝的问题，因房屋出现裂缝，被告胡林多次找原告金科物业内江分公司进行协商，但原告金科物业内江分公司提出不可能赔钱，但在被告胡林装修后，又赔偿了楼上楼下的人；4.疫情期间，小区周围进行施工，每天早晚噪音特别大，打电话给物业，物业不理睬，最终是向相关部门进行反映后，才处理了这个问题；5.在装修时，交纳了垃圾清运费，但是去倒垃圾，原告金科物业内江分公司不让倒，要交150元才让倒垃圾。正是因为原告金科物业内江分公司提供的物业服务存在以上问题，被告胡林才拒绝缴纳物业管理费。本院经审理认定事实如下：内江金科利居房地产开发有限公司作为甲方与金科物业服务有限公司内江分公司作为乙方签订《××××前期物业服务合同》约定将金科××的物业项目委托给金科物业服务有限公司内江分公司管理，合同履行期限为自物业管理区域内的首套物业销售之日至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的新物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费按建筑面积计算，高层住宅为1.6元/月·平方米，商业物业3.2元/月·平方米，机动车辆停放物业服务费（含业主有产权的车位、车库）：车位使用人按地面车位（含架空层车位）50元/个·月；地下车位80元/个·月标准向乙方支付，非机动车辆停车服务费30元/辆·月。物业服务费从本物业按商品房买卖合同约定交付买受人之日起全额支付。业主应按半年度提前交纳，每年上半年的物业服务费在该年的1月10日前、下半年的物业服务费在该年的7月10日前由业主自行到物业服务企业收费前台缴纳。业主未按时、足额支付物业服务费，经乙方书面催告，在合理期限内仍未支付的，自逾期之日起每日按未付金额的3‰支付违约金。合同还对金科物业服务有限公司内江分公司的权利义务、共有部分经营收益、专项维修资金、免责条款、合同的变更与解除等进行了约定。2016年10月30日被告胡林与内江金科利居房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了金科×××××#楼×单元×层×号房屋，房屋建筑面积预测为77.68平方米，合同对前期物业服务进行了约定，约定了在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，出卖人即内江金科利居房地产开有限公司依法选聘本合同约定的物业服务企业提供前期物业服务，前期物业服务时间从2016年9月20日到业主、业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止，物业服务计费方式为1.6元/月·平方米（建筑面积），被告胡林同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约；同意由业主、业主大会依法选聘或续聘物业服务企业。同日，被告胡林在临时管理规约上签字并捺印。临时管理规约上约定的物业服务费与前期物业服务合同、商品房买卖合同一致。在此期间，原告金科物业内江分公司的名称由重庆市金科物业服务有限公司内江分公司变更为金科物业服务有限公司内江分公司，再变更为金科物业服务集团有限公司内江分公司即原告。原告金科物业内江分公司按照合同约定提供了物业服务，被告胡林自2018年1月1日起未交纳物业服务费。以上事实，有原告金科物业内江分公司提供的营业执照、法定代表人身份证明、准予变更登记通知书、前期物业服务等级核准及收费标准备案表、《商品房买卖合同》、《××××前期物业服务合同》、临时管理规约、催收短信及照片、被告胡林身份证复印件和当事人的陈述等证据在案为凭，足以认定。本院认为，原告金科物业内江分公司与内江金科利居房地产开发有限公司签订的《××××前期物业服务合同》以及被告胡林与内江金科利居房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，原告金科物业内江分公司按照合同约定提供了物业服务，被告胡林也应当按照合同约定交纳物业费用。被告胡林提出的因房屋质量问题、噪音问题所以不交纳物业服务费的辩称意见，不属于原告金科物业内江分公司的物业服务范围，且被告胡林也未提交证据证明原告金科物业内江分公司的物业服务存在问题，故被告胡林的辩称意见，无事实和法律依据，本院不予支持。原告金科物业内江分公司主张的违约金，根据合同约定，被告胡林未按时交纳物业服务费已属违约，双方在合同中也约定了违约金，故原告金科物业内江分公司提出的要求被告胡林支付违约金357.80元的主张，未违反法律规定，本院予以支持。综上所述，原告金科物业内江分公司提出的要求被告胡林支付拖欠的2018年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费3,350.70元以及违约金357.80元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告胡林于本判决生效之日起二十日内向原告金科物业服务集团有限公司内江分公司支付自2018年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费3,350.70元以及违约金357.80元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡林负担（该费用已由原告金科物业服务集团有限公司内江分公司预交，由被告胡林在支付物业服务费及违约金时一并支付给原告金科物业服务集团有限公司内江分公司）。本判决为终审判决。审判员  张峻菡二〇二〇年七月二十八日书记员  马 萍