河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终181号上诉人（原审原告）：蔡连永，男，1983年8月5日生，汉族，住杞县。上诉人（原审原告）：高莉，女，1985年10月7日生，汉族，住杞县。二上诉人委托诉讼代理人：杨洪明，杞县公明法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：袁永春，男，1992年3月9日生，汉族，住河南省西华县。委托诉讼代理人：张家忠，河南众志诚城律师事务所律师。委托诉讼代理人：纠彩红，河南众志诚城律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈瑞玲，女，1989年5月2日生，汉族，住杞县。委托诉讼代理人：张雪，女，汉族，1970年10月27日生，住河南省杞县，与被上诉人系婆媳关系。被上诉人（原审被告）：开封市豪翔家园房地产经纪有限公司，住所地：杞县西关工业路省道路口西侧。法定代表人：高亚灵，该公司经理。委托诉讼代理人：张家忠，河南众志诚城律师事务所律师。委托诉讼代理人：纠彩红，河南众志诚城律师事务所实习律师。上诉人蔡连永、高莉、袁永春因与被上诉人陈瑞玲、开封市豪翔家园房地产经纪有限公司（以下简称豪翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省杞县人民法院（2019）豫0221民初3646号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡连永、高莉上诉请求：撤销一审判决第三项，支持蔡连永、高莉请求袁永春二倍返还定金40000元。事实与理由：蔡连永、高莉交给袁永春的20000元是定金不是购房款，袁永春违反合同约定，应二倍返还蔡连永、高莉定金40000元。袁永春答辩及上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回蔡连永、高莉的诉讼请求。事实与理由：1、一审法院解除合同不当，应予纠正。陈瑞玲将出卖的房屋交给袁永春，并向袁永春出具委托书办理过户，说明陈瑞玲委托袁永春卖房。房屋买卖合同经双方协商一致，是共同意思表示，且袁永春已将标的物交付蔡连永，蔡连永在此居住长达一年多，本案没有合同法规定的解除合同的法定事由，合同目的已经实现。2、蔡连永提出解除合同事由是不能过户，但不能过户的原因是不动产登记部门职能调整期间出现的问题，属于政府问题，房源没有问题，因此，不是解除合同的法定事由。3、即使解除合同，不应由袁永春退购房款，应由房屋所有者退还，保全费不应由袁永春承担，应由蔡连永承担。4、高莉、蔡连永和袁永春已经签订房屋购买合同，而且已经交付蔡连永、高莉占有使用，定金应属签约定金，不存在双倍返还定金的法律事实，所以其上诉理由不能成立。综上，请二审法院查明事实，发回重审或改判驳回蔡连永、高莉的诉讼请求。陈瑞玲答辩称，陈瑞玲未授权袁永春与他人签订房屋买卖合同，也未予以追认，且蔡连永、高莉无证据证明陈瑞玲与袁永春签订的房屋买卖合同知情，因此该合同对陈瑞玲不具有任何约束力，与陈瑞玲没有任何关系。豪翔公司答辩称，豪翔公司在本案中没有任何过错，不应该承担法律责任，原审判决豪翔公司不承担法律责任正确。蔡连永、高莉答辩称，案涉房屋陈瑞玲未授权袁永春与他人签订房屋买卖合同，也未对合同予以追认，袁永春的行为不能构成表见代理，涉案房屋不能办理不动产权证书，造成合同目的无法实现，一审判决解除合同并退款完全正确。请二审法院驳回袁永春的上诉。蔡连永、高莉向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令陈瑞玲、豪翔公司、袁永春互负连带责任，二倍退还收取蔡连永、高莉的定金40000元，并退还蔡连永、高莉购买款210000元，以上共计250000元；3、赔偿蔡连永、高莉的贷款利息损失及其他经济损失20000元。一审法院认定事实：2018年4月12日，陈瑞玲与袁永春签订一份房屋买卖合同，见证方为豪翔公司，陈瑞玲将其位于杞县金城大道路北人大东侧未来名郡，面积为123.58平方米的房产（房产证号为2016-61848）一套，卖与袁永春，购房款455000元，约定于2018年6月25日过户当天付清，双方未办理房屋过户手续。陈瑞玲给袁永春出具委托书一份，委托袁永春代办过户交税。2018年10月17日，袁永春以陈瑞玲的名义与蔡连永签订一份房屋买卖合同，见证方为豪翔公司，将上述房屋以560000元的价格卖与蔡连永，合同签订当日，蔡连永交给见证方豪翔公司定金20000元，2018年10月18日又将购房款210000元交与豪翔房地产经纪公司。2019年1月3日，袁永春与蔡连永、中介豪翔房地产经纪公司签订一份补充协议，协议约定：袁永春于2019年1月3日将房屋交给蔡连永，配合蔡连永到房管局、银行签字，并保证该房屋无任何纠纷，无抵押，如在2019年8月1日前不动产局不颁发不动产证，袁永春无条件全额退还蔡连永所缴资金，蔡连永居住涉案房屋期限内不向袁永春支付任何报酬。现该房屋至今未过户到蔡连永名下。以上事实有蔡连永提交的房屋买卖合同、补充协议各一份、收据三份、收条一份、委托书一份、房产证复印件一份，陈瑞玲提交的房屋买卖合同一份等证据予以证实。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。陈瑞玲未授权袁永春与他人签订房屋买卖合同，也未对袁永春与蔡连永签订的房屋买卖合同予以追认，且蔡连永无证据证明陈瑞玲对其与袁永春签订的房屋买卖合同知情，故蔡连永与袁永春签订的房屋买卖合同对陈瑞玲不具有合同约束力，对袁永春和蔡连永具有法律效力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，根据蔡连永与袁永春的签订的补充协议的约定，蔡连永有权按照约定解除其与袁永春签订的房屋买卖合同，并按照补充协议的约定要求袁永春返还已交付的购房款。蔡连永要求陈瑞玲、开封市豪翔家园房地产经纪有限公司、袁永春连带双倍返还购房定金和购房款共计250000元；赔偿损失20000元。根据蔡连永与袁永春签订的房屋买卖合同，蔡连永支付的购房定金已在交付购房首付款时抵充购房款，且二人签订的补充协议，对违约责任进行了重新约定，陈瑞玲未对袁永春的代理行为予以追认，豪翔公司作为房屋买卖合同的见证方和中介，不是房屋买卖合同的当事人，故蔡连永要求陈瑞玲、开封市豪翔家园房地产经纪有限公司、袁永春连带双倍返还购房定金及购房款、赔偿损失，不予支持。高莉不是房屋买卖合同的当事人，袁永春不对其承担民事责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定，判决如下：一、解除蔡连永与袁永春签订的房屋买卖合同；二、袁永春于本判决生效后十日内返还蔡连永购房款230000元；三、驳回蔡连永、高莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，减半收取计2675元，蔡连永负担200元，袁永春负担2475元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。蔡连永与袁永春签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，虽蔡连永对涉案房屋不享有所有权及处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，买卖合同的效力并不以一方享有所有权或处分权为前提，故即使袁永春与蔡连永签订合同时未取得陈瑞玲的授权，案涉合同也不因此无效，案涉房屋买卖合同及补充协议没有法定无效的情形，应认定为有效。综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、原审判决解除合同是否正确？2、袁永春应否向蔡连永、高莉双倍返还定金40000元？关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，2019年1月3日袁永春作为甲方和蔡连永作为乙方签订的《补充协议》中约定，“如在2019年8月1日前不动产局不办法不动产证，甲方无条件全额退还乙方所交资金”，袁永春并未为蔡连永办理不动产证，蔡连永有权按照约定解除其与袁永春签订的房屋买卖合同，并按照约定要求袁永春退还已交付的房款。袁永春称原审判决解除合同并返还购房款230000元错误的上诉请求，没有事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，本案中，根据双方签订的《房屋屋买卖合同》约定，蔡连永支付定金20000元，在交付购房首付款时已冲抵购房款，且双方在之后签订的《补充协议》中对违约责任进行了重新约定，如未按期办理不动产权证，袁永春应返还蔡连永购房款。原审对蔡连永要求袁永春双倍返还定金的诉讼请求不予支持正确，应予以维持。综上所述，上诉人蔡连永、高莉与上诉人袁永春的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5550元，上诉人蔡连永、高莉负担800元，上诉人袁永春负担4750元。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年七月八日书记员  陈艳艳