甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初5228号原告：张军，男，住甘肃省武威市凉州区。原告：王玲玲（系张军妻子），女，住址同上。被告：甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）,住所地甘肃省武威市凉州区天丰街红星时代广场**楼负**商业**。法定代表人：陈海兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵兴盛，甘肃纵横律师事务所律师。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）,住所地,住所地甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧iv>法定代表人：蔡挺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张冬梅,女，系该公司员工,住甘肃省武威市凉州区。原告张军、王玲玲与被告星光公司、星泓公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告张军、王玲玲与被告星光公司委托诉讼代理人赵兴盛、被告星泓公司委托诉讼代理人张冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张军、王玲玲向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告星光公司、星泓公司向原告支付房屋租赁费63709元；二、请求依法判令被告星光公司、星泓公司支付违约金6173元；三、请求依法判令被告甘肃星泓房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任；四、请求依法判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中,张军、王玲玲增加诉讼请求：要求被告继续履行商品房委托经营管理合同;张军、王玲玲变更第二项诉讼请求为：请求判令被告按日万分之三的计算方式承担违约金。事实与理由：2016年10月1日原、被告签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同，合同约定原告将其所有的位于甘肃省武威市凉州区新城区天丰街北侧红星时代广场2号楼1楼B1074号面积46.67㎡的房屋委托给被告出租经营，期限10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止。合同约定了租金的计算方式、给付时间及给付方式等。合同履行的前两年，双方各自履行合同义务，2019年7月1日至今，被告未按约定向原告支付租金，经原告多次索要无果，遂诉诸法院。星光公司辩称，对张军、王玲玲起诉我公司欠付租金的事实无异议，我公司愿意继续履行合同，也愿意与张军、王玲玲协商解决纠纷，原告诉请被告支付的租金应扣除税金,原告诉求每日万分之三的违约金明显过高，请求法院依法予以调整。星泓公司辩称，张军、王玲玲起诉属实，同意星光公司的辩称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：1、张军、王玲玲出示武威红星时代广场商品房买卖合同一份、结婚证复印件两份，证明涉诉房屋系原告夫妻二人所有的事实。经质证，星光公司和星泓公司对该证据真实性和证明目的均无异议。2、张军、王玲玲出示交房确认书一份，证明2016年6月20日被告将涉诉房屋交付给原告的事实。经质证，星光公司和星泓公司对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为交房确认书与本案审理的租赁合同无关。3、张军、王玲玲出示商品房委托经营管理合同一份，证明原、被告双方发生商品房委托经营管理关系的事实，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星光公司和星泓公司对该证据真实性无异议，但认为合同约定租金包含了代扣的税金，原告诉请的租金是含税的，合同还约定星光公司支付租金的时间是在第二个付费季度的一个月之后，如果计算违约金也应当从此时计算。4、星光公司出示兰州银行网上银行电子回单一份，证明2020年3月21日，被告星光公司向原告支付租赁费1959.79元的事实。张军、王玲玲经质证对该证据的真实性和证明目的均无异议。5、星光公司出示收条两份，证明2020年1月18日、4月8日被告向原告支付租金共计4000的事实，张军、王玲玲经质证对该证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，张军、王玲玲和星光公司提交的证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案事实,但星光公司在2020年3月21日向张军、王玲玲支付的1959.79元系星光公司应退付给张军、王玲玲代扣的税款，与张军、王玲玲诉请的欠付租金无关,故确认上述证据的证据效力。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下:2016年10月1日经星泓公司提供担保，张军、王玲玲与星光公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同。该合同约定：张军、王玲玲将其位于武威市凉州区新城区天丰街北侧红星时代广场2号楼1楼，面积46.67㎡,房号B1074的商品房出租给星光公司经营、使用；委托经营管理期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为19603元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为22053元……；上述租金按季支付,由星光公司在代扣张军、王玲玲应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至张军、王玲玲指定的银行账户；星光公司不能按时支付租金，每逾期一日，按应付款项每日万分之三向张军、王玲玲支付违约金;当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给张军、王玲玲的租金及所产生的违约金等。合同签订后，张军、王玲玲将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。2016年10月1日至2019年6月30日，星光公司均按合同约定将租金支付给张军、王玲玲，但从2019年7月1日起，星光公司未按约定向张军、王玲玲支付租金。期间，星光公司于2020年3月21日退付给张军、王玲玲代扣税款1959.79元，于2020年1月18日给付张军、王玲玲价值2000元的购物卡以抵顶多扣税款，于2020年4月8日给付张军、王玲玲价值2000元的购物卡以抵顶租金2000元。至起诉之日，星光公司尚欠付张军、王玲玲2019年7月1日至2019年9月30日的房屋租金17603元（扣除已给付张军、王玲玲的2000元购物卡）、2019年10月1日至2019年12月31日的房屋租金22053元、2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金22053元，合计61709元未付,星泓公司亦未按约履行连带保证责任，经张军、王玲玲多次索要无果，遂提起诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经星泓公司担保，张军、王玲玲与星光公司签订的房屋委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，各方应严格遵守合同约定，按照约定全面履行自己的义务。张军、王玲玲诉请星光公司支付2019年7月1日至2020年3月31日的房屋租金合计63709元，但张军、王玲玲从星光公司领取的价值2000元的购物卡应抵顶租金，故应由星光公司支付给张军、王玲玲2019年7月1日至2020年3月31日的房屋租金61709元，但应由星光公司依约定扣除由张军、王玲玲缴纳的税款。由于合同约定租金按季支付,由星光公司在代扣张军、王玲玲应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至张军、王玲玲指定的银行账户；星光公司不能按时支付租金，每逾期一日，按应付款项每日万分之三向张军、王玲玲支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，现张军、王玲玲诉请星光公司按合同约定承担应付款项每逾期一日万分之三的违约金的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。张军、王玲玲诉请星泓公司承担连带保证责任，有事实和法律依据，本院依法予以支持。张军、王玲玲要求继续履行合同的请求，因星光公司愿意继续履行合同，该请求本院依法予以支持。星光公司与星泓公司辩称张军、王玲玲诉求的违约金明显过高，请求依法予以调整，因双方在合同中对违约金进行了约定，且星光公司与星泓公司未举证证明张军、王玲玲诉请的违约金超过《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，故该辩解理由本院不予支持。星光公司与星泓公司提出暂停两年向张军、王玲玲支付租金的宽限请求或通过房产置换解决本案纠纷，因张军、王玲玲不同意，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后三十日内支付给张军、王玲玲2019年7月1日至2019年9月30日期间尚欠的房屋租金17603元及违约金,违约金从2019年11月1日起按日万分之三计付至租金17603元付清之日止；二、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后三十日内支付给张军、王玲玲2019年10月1日至2019年12月31日期间尚欠的房屋租金22053元及违约金,违约金从2020年2月1日起按日万分之三计付至租金22053元付清之日止；三、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后三十日内支付给张军、王玲玲2020年1月1日至2020年3月31日期间尚欠的房屋租金22053元及违约金,违约金从2020年5月1日起按日万分之三计付至租金22053元付清之日止；四、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述案款承担连带保证责任。五、张军、王玲玲与甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同继续履行。案件受理费1548元，减半收取774元，由张军、王玲玲负担25元，甘肃星光商业管理有限公司负担749元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 金卫平二〇二〇年七月十日书记员 冯中山