湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终467号上诉人（一审被告）：曹宗明。委托诉讼代理人：陈卫星，黄石市下陆区至诚法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：沈丽。委托诉讼代理人：孟晟，湖北鸣伸（武汉）律师事务所律师。上诉人曹宗明因与被上诉人沈丽合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初2251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人曹宗明上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回沈丽的诉讼请求或发回重审。事实与理由：其与沈丽的房屋转租合同是双方真实意思表示，该合同合法有效，且不具备约定或法定解除条件，一审判决仅以沈丽拒绝入驻为由认定涉案合同解除于法无据。其并未违反合同约定，从未拒绝沈丽入驻，沈丽是在入驻三天后才强调装修不好，明显是发现生意不好后，找借口要求解除合同以减少损失，一审判决认定其承担违约责任，属认定事实错误。其与沈丽虽无书面装修协议，但其在装修过程中通过微信将装修过程、费用、材料同步告知沈丽，沈丽按照价款已全额支付装修费用并入驻，应视为对装修效果的认可，一审判决认定双方在装修过程中均有过错、其应承担违约责任，与事实不符。被上诉人沈丽辩称：2019年6月、9月其要求入驻涉案租赁房屋时，遭到曹宗明拒绝且双方发生冲突，一审判决认定事实基本清楚，对涉案租赁合同解除及纠纷处理方式合理合法，其虽对认定其承担责任存有异议，但对判决结果表示尊重，故曹宗明的上诉理由不能成立。沈丽向一审法院提出诉讼请求：判令解除其与曹宗明签订的房屋租赁合同；判令曹宗明向其退还已支付的房屋租金12000元、押金8000元；判令曹宗明承担违约金10000元；判令曹宗明赔偿其经济损失42432元。一审判决认定：2019年3月，曹宗明在与沈丽闲聊过程中谈到猫岛咖啡店一楼可以出租，沈丽对此产生兴趣并与曹宗明商谈具体事宜。同年3月20日，曹宗明与万达C3-115号房屋的所有权人协商后同意曹宗明对外转租。次日，曹宗明（甲方）、沈丽（乙方）签订《猫岛咖啡一楼转租合同》，双方约定：甲方将位于黄石××街××号××楼除吧××、厨房外的部分转租给乙方使用（共66平方米）；转租期限从2019年9月1日至2022年9月1日；租金每月4000元，押二付三。其后沈丽向曹宗明交纳了8000元押金及预付租金12000元，双方还口头约定由曹宗明组织人员为沈丽所承租的一楼门面进行装修，并就装修风格、材料方面形成意向性意见，但装修价款方面双方未能确定。同年4月底，曹宗明将一楼门面进行装修，装修过程中，双方并无工程预算、工程材料清单、工程进度表等书面材料，且主要通过微信或电话对装修过程进行沟通。其间，沈丽向曹宗明支付及购买装修材料所支出的装修款共计为42432元。2019年5月初，曹宗明组织他人将猫岛咖啡一楼转租区域装修完工后，沈丽表示无法接受装修风格及质量，特别是对于曹宗明曾口头承诺可以取得城市执法部门的许可在店外摆放花架（以下简称外摆）一事无法落实表示不满。双方发生争执后，在合同约定的租赁开始时间即2019年9月1日，沈丽将猫岛咖啡店一楼大门锁住导致双方发生冲突，双方均报警，民警到场进行了调处。此后沈丽并未实际入驻猫岛咖啡店一楼经营，且向曹宗明提出解除合同，退还押金、预付租金、装修款的要求，曹宗明予以拒绝，双方因此成诉。一审判决认为：沈丽、曹宗明所签订的房屋转租合同是双方真实意思的表示，该合同成立并生效。双方因合同履行过程中所产生的矛盾较为激烈，多次发生冲突并报警处理，该合同虽不具备《合同法》第九十三条约定解除、第九十四条法定解除的条件，但沈丽拒绝入驻承租房屋，该合同确已没有履行的基础，故法院对沈丽解除合同的诉讼请求予以支持。对沈丽主张退还押金8000元、预付租金12000元、装修款42432元，共计62432元的诉讼请求，法院认为双方形成租赁关系后，又口头达成协议，约定由曹宗明为沈丽装修一楼承租面积，但双方未能按照装修合同的普遍标准对装修时间、装修价格、装修效果及选用材料进行明确的认定，而是在合同履行过程中不断磋商，造成装修效果无法达到沈丽的心理预期、而装修价格却超出沈丽的预算的结果，对此双方均存在过错，故各自承担50%的责任，由曹宗明向沈丽退还各项费用合计31216元。对沈丽主张曹宗明支付违约金10000元的诉讼请求，法院认为合同不能履行的原因系双方约定不明导致履行不能，并非曹宗明单方违约所造成，故对该诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第五条、第十二条、第九十七条之规定，判决：一、沈丽与曹宗明于2019年3月21日签订的《猫岛咖啡一楼转租合同》于判决生效之日解除；二、曹宗明于判决生效后十日内向沈丽退还31216元；三、驳回沈丽的其他诉讼请求。本院二审期间，曹宗明围绕上诉请求，提交如下证据：2019年5月17日其要求沈丽入驻涉案租赁房屋时双方调解的录音资料1份，拟证明沈丽明确表示不愿意入驻涉案租赁房屋。沈丽提交了2019年6月2日的手机视频1份，拟证明同日其要求入驻涉案租赁房屋，被曹宗明等人拒绝并发生冲突。对当事人提交的上述证据，本院组织双方当事人进行质证。沈丽对曹宗明提交的录音资料的真实性不持异议，但认为2019年5月16日双方因为装修外摆问题发生争执，调解后其于同年5月27日主动与曹宗明沟通，明确要求入驻涉案租赁房屋。曹宗明对沈丽提交的手机视频的真实性亦不持异议，但对证明目的有异议，认为沈丽只是将一些杂物搬入店内，明显可以看出沈丽并非诚心要求入驻，只是为了引发纠纷，阻止其正常营业。对当事人提交的有异议的证据，本院认为：双方对各自提交的录音资料及手机视频的真实性均无异议，上述证据虽不属新证据，但与本案其他证据相互印证，能够反映案件的基本事实，故本院依法均予以采信。本院经审理查明，一审判决认定的事实部分属实，另认定：2019年3月21日，曹宗明与沈丽签订《猫岛咖啡一楼转租合同》，3月24日沈丽分两次向曹宗明转账20000元，交纳12000元预付租金及8000元押金。双方口头约定由曹宗明组织人员为涉案租赁房屋进行装修，4月19至22日沈丽通过微信向曹宗明发出装修效果图，双方就装修风格形成意向性意见，并共同选定了主要装修材料，4月23日曹宗明通过微信向沈丽发出载明工程总造价35359元（其中外摆11770元，为含人工带材料包干价，其他材料未注明人工费）的《花店预算》，并说明人工费是14520元，沈丽仅表示价格“很有点高”，但并未表示异议，4月24日曹宗明通过微信找沈丽要钱，沈丽分两笔向曹宗明转账20000元，4月25日沈丽选中灯具后要求曹宗明代购，并向曹宗明转账2432元（不含在花店预算内），装修过程中，4月27日曹宗明告知沈丽外摆超出预算2030元、其他材料超出预算合计1394元，并要求沈丽再给20000元，同日沈丽分两笔又向曹宗明转账20000元。另外，签订转租合同前，曹宗明曾提出“6月份店庆两周年要搞活动”、“最好6月份之前改装完”，沈丽也提出过“给两个月装修时间”、万达有“免租一两个月”的惯例，曹宗明承认邀请沈丽提前入驻且不算租金，沈丽承认装修结束后的5月12日、13日曾入驻涉案租赁房屋，但随后沈丽因没有装修外摆搬出，曹宗明承认没有装修外摆，沈丽称曹宗明承诺一周内做好外摆；5月16日双方再次发生争执，沈丽称曹宗明承认做不了外摆，5月17日，沈丽称其要求曹宗明退钱，曹宗明称向沈丽解释过需办理营业执照并经批准后才能做外摆，协商时沈丽表示入驻涉案租赁房屋“不是蛮现实”，5月27日，沈丽称向曹宗明再次提出要求入驻，曹宗明在其提供的6月4日的微博中承认沈丽索要房屋押金、装修款无果后还是要求入驻；6月2日，沈丽到涉案租赁房屋要求入驻，双方多人发生肢体冲突，6月3日后，双方6月2日冲突的视频在“黄石万达金街商铺联盟”等网络传播，称“万达猫岛咖啡老板黑心”、“讹诈两个女孩的房租6万元”、一家人围攻殴打两个女孩；9月1日，沈丽再次到涉案租赁房屋要求入驻，曹宗明方报警称沈丽将店面大门锁住，随后沈丽报警称双方发生分歧导致其未进入店内实施装修；9月3日，曹宗明通过微信询问沈丽“搬不搬进来”，称一楼空着影响营业，沈丽未予回复；9月8日沈丽就涉案合同向法院提起诉讼。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2019年3月21日曹宗明与沈丽签订《猫岛咖啡一楼转租合同》，双方还口头约定由曹宗明组织人员为涉案租赁门面进行装修，并就装修风格、材料、预算达成合意，沈丽辩称装修是基于租赁合同的约定，并非另一个法律关系；但租赁合同仅约定沈丽在承租期间有装修的权利，并未就装修的实质内容进行约定，尽管房屋租赁与装修关联性较大，但房屋租赁和装修的目的、性质、内容存在明显区别，故双方分别形成了合法有效的房屋转租合同关系和房屋装修承揽合同关系，双方均应按照合同约定履行自己的义务，一审判决没有明确区分两种不同性质的合同，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。双方并未签订书面装修合同，但曹宗明与沈丽的微信聊天记录证明，双方经协商，对装修效果图、花店预算以及人工费用、外摆超支等达成合意，沈丽虽抱怨装修价格贵，但仍按曹宗明要求分两次支付超出预算的装修费用40000元及预算外灯具款2432元，沈丽还承认“中途进去一二天”，沈丽的付款、进驻应视为对装修的基本认可。沈丽主张曹宗明“没有按约定装修”、“没有做外摆”且违背外摆取得城市执法部门许可的口头承诺，构成违约，曹宗明则辩称装修外摆需要申请营业执照才能获得批准，因沈丽不配合其无法履约；但曹宗明承认外摆装修没有实施，其在花店预算中已列明外摆装修预算11770元，且在装修过程中告知外摆装修超出预算2030元，证明双方事先对外摆装修存在约定，其理应知晓若未经批准则外摆装修无法实施，但仍然要求沈丽支付外摆装修费用，其并未提供证据证明其在装修过程中已告知沈丽需要协助办理营业执照才能获准装修外摆，其承认在沈丽入驻后才告知上述情况，可见曹宗明单方违反双方事先关于装修外摆的约定，应承担违约责任；曹宗明还辩称实际装修费用超过5万元，沈丽并未支付外摆装修费用，但其在上诉状承认“沈丽按照价款已全额支付装修费用”，其在装修期间曾告知沈丽外摆超出预算，其并未提供证据证明在5月中旬沈丽入驻期间其告知过沈丽差欠装修费，故曹宗明的该项辩解理由不能成立；由于双方并未约定房屋装修承揽合同的违约责任，沈丽也无证据证明其因曹宗明的违约导致其存有损失、或曹宗明还存在其他违反双方装修约定的事实，曹宗明只应退还已收取沈丽的外摆装修费用11770元及超出预算部分的2030元（合计13800元），一审判决认定双方对装修各自承担50%的责任，与事实不符，本院予以纠正。沈丽主张，曹宗明没有装修外摆导致其合同目的无法实现，曹宗明拒绝其入驻租赁房屋和自行装修，导致租赁合同无法继续履行，要求解除涉案转租合同，并要求曹宗明退还预付租金、押金及承担违约金，曹宗明则主张，其从未拒绝沈丽入驻，沈丽不具备约定或法定解除条件；双方因房屋装修产生纠纷，而装修承揽合同违约不能成为双方拒不履行转租合同义务的理由，同时双方口头约定需取得外摆许可，因取得外摆许可与装修承揽、房屋租赁皆有关联性，双方有关外摆的约定也构成涉案转租合同的补充内容，虽然曹宗明承认其没有落实取得外摆许可的承诺，但取得外摆许可需沈丽办理营业执照方能申请，可见曹宗明只是没有履行取得外摆许可的协助义务，若曹宗明承诺通过关系取得外摆许可，则该承诺因违法和违反公序良俗而无效，同时涉案转租合同及双方口头约定，并未将取得外摆许可作为合同生效要件或解除合同事由，故沈丽关于曹宗明未装修外摆导致合同目的无法实现的主张于法无据，本院不予支持。沈丽辩称其并未要求提前装修和提前入驻，但双方的微信聊天记录证明，签订转租合同前双方曾就提前入驻免租金、在曹宗明店庆之前完成装修并入驻达成过口头约定，沈丽承认2019年5月12、13日曾经入驻可以印证上述事实，而沈丽自认同年6月2日要求入驻并与曹宗明发生冲突，与其上述辩解理由存在明显矛盾之处，故沈丽该项辩解理由不能成立；沈丽还辩称是曹宗明拒绝其入驻和自行装修，但其承认2019年5月17日曾要求曹宗明退钱，并表示入驻“不是蛮现实”，曹宗明拒绝其退预付租金和装修款要求后，6月2日其才要求入驻并导致双方发生冲突，后其一直未再次提出入驻并搬走店内自己的物品，直至9月1日其锁门在先，要求入驻装修在后，而其明知外摆没有许可无法装修，也未提供证据证明曹宗明的室内装修违反双方约定、或其已重新设计室内装修方案及签订装修合同，随后其也并未实施实质的装修行为，9月3日曹宗明询问其是否继续入驻，其拒绝回复并于9月8日径直向法院提起诉讼，沈丽的上述行为，与其要求入驻并装修的主张前后不一、相互矛盾，可见沈丽已明确表明其并无继续履行合同的真实意愿；沈丽虽有入驻装修涉案租赁房屋的权利，但其明知装修需要“两个月时间”，而转租合同约定“未尽事宜经双方协商作出补充规定”，沈丽未经协商即要求装修明显违反约定，故沈丽构成重大违约。由于双方对租赁房屋的装修时间约定不明，曹宗明也明知合同约定沈丽有权对涉案房屋进行装修，但其以沈丽“入驻不能影响生意”为由，实质上阻止了沈丽入驻，另外曹宗明还违反取得外摆许可的协助义务，故曹宗明也构成违约，但属一般违约。由于沈丽构成重大违约，其并无解除合同的权利；而曹宗明明知沈丽预期违约，其有权解除合同，但在合理期限内其未采取适当措施防止损失扩大，其应对扩大的损失承担责任，由于2019年9月8日沈丽即向法院提起诉讼，依据双方各自的违约情形，本院依法酌定合理期间为3个月，即沈丽因其违约应承担3个月的房屋租金，曹宗明收取的12000元预付租金不予退还；因双方违约，沈丽无权要求曹宗明承担违约金责任，曹宗明应返还沈丽预交的押金，即曹宗明应退还沈丽房租押金8000元；沈丽对涉案转租合同并无法定和约定解除权，但鉴于二审期间曹宗明同意在重新明确责任的情形下解除合同，同时考虑双方在合同履行过程中多次发生冲突且矛盾较为激烈，鉴于双方均无继续履约的真实意愿，涉案转租合同已事实上无法继续履行，故一审判决认定解除涉案转租合同并无不妥，本院予以维持。另外，沈丽已投入42432元用于涉案租赁房屋的装修，而转租合同因双方违约导致解除，对剩余租赁期内装修残值损失，依法由双方根据各自的过错承担相应的责任，考虑双方违约情形，本院酌定曹宗明承担10%的责任，即曹宗明应退还沈丽4243.20元的装修残值损失。综上，曹宗明的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初2251号民事判决第一项，即：沈丽与曹宗明于2019年3月21日签订的《猫岛咖啡一楼转租合同》于收到判决之日解除；二、变更黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初2251号民事判决第二项为：曹宗明于收到判决后十日内向沈丽退还装修费13800元、预付押金8000元、装修残值损失4243.20元（合计26043.20元）；三、驳回曹宗明的其他上诉请求。一审案件受理费减半收取805元，由曹宗明负担525元，由沈丽负担280元；二审案件受理费580元，由曹宗明负担380元，由沈丽负担200元。本判决为终审判决。审判长 江 建审判员 汪飞林审判员 聂 潇二〇二〇年七月二十一日法官助理徐昊书记员黄洁