陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终4662号上诉人（原审被告）：河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司。住所地：西安市雁塔区太白南路118号阳光曼哈顿第5幢1单元10102室。负责人：凌宝军，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张凤斌，陕西克利律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜联盟，陕西克利律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：凌宝军，男，汉族，1973年5月17日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张凤斌，陕西克利律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜联盟，陕西克利律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：鲍某1，女，汉族，1996年2月3日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张晓雯，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲍某2，女，汉族，2005年4月16日出生，住西安市雁塔区。法定代理人：刘某某，女，汉族，1970年11月7日出生，住西安市雁塔区。系鲍某2之母。委托诉讼代理人：张晓雯，泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人凌宝军、河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司（以下简称嘉士缘陕西分公司）与被上诉人鲍某1、鲍某2因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初21046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。凌宝军、嘉士缘陕西分公司上诉请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初21046号民事判决，改判凌宝军、嘉士缘陕西分公司向鲍某1、鲍某2支付房屋租金50万元，驳回鲍某1、鲍某2一审其余诉讼请求。2、一审、二审案件受理费由鲍某1、鲍某2负担。事实与理由：1、2015年6月20日开始计算租金，至2017年12月20日止，租期2年半，一年50万元，共计租金是125万元，凌宝军、嘉士缘陕西分公司已经支付75万元，剩余租金是50万元。2017年12月20日前，凌宝军、嘉士缘陕西分公司签字或盖章出具的欠条的款项为625000元，其中包含50万元的租金和125000元的押金，故凌宝军、嘉士缘陕西分公司不再拖欠其他款项。2、鲍某1、鲍某2存在过错，故凌宝军、嘉士缘陕西分公司不应承担2017年12月20日至2018年6月20日期间产生的房租。3、2018年6月20日合同期满后，双方并未按照合同约定签订新的租赁合同，双方合同关系终止，因此鲍某1、鲍某2主张2017年以后租金以及房屋占用费等其他费用对凌宝军、嘉士缘陕西分公司显失公平。4、一审判决凌宝军、嘉士缘陕西分公司按合同标准支付房屋占有费无法律依据。5、即使凌宝军、嘉士缘陕西分公司承担违约金，对于约定过高的违约金依法应予减少。6、凌宝军、嘉士缘陕西分公司并未收到交纳物业费及垃圾费的任何通知，一审法院依据鲍某1、鲍某2单方提交的物业公司单据认定凌宝军、嘉士缘陕西分公司承担该费用错误。鲍某1、鲍某2辩称，一审判决认定事实及适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。鲍某1、鲍某2向一审法院起诉请求判令：1、鲍某1、鲍某2与嘉士缘陕西分公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除；2、嘉士缘陕西分公司承担自2019年3月31日起至2019年8月9日期间房屋占用费179470元；3、嘉士缘陕西分公司向鲍某1、鲍某2支付2016年9月20日至2019年3月31日期间房屋租金1265069元及物业费、垃圾费损失45790.5元；4、嘉士缘陕西分公司承担违约金601808元（暂计算至2019年9月20日，判决至实际清偿之日止）5、凌宝军对上述诉讼请求承担连带责任；6、本案诉讼费由凌宝军、嘉士缘陕西分公司承担。一审法院认定事实：位于西安市雁塔区太白南路118号5幢1单元10101室、10102室的房屋所有权人分别是鲍某1（曾用名：鲍宛莹）、鲍某2，刘某某系鲍某1、鲍某2之母。2015年1月1日，鲍某1委托其母刘某某出租其名下房屋。嘉士缘陕西分公司成立于2015年6月4日，凌宝军系该公司负责人。2015年5月3日，刘某某（出租方、甲方）与凌宝军（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋位于西安市雁塔区太白南路118号5幢1单元10101室、10102室；租房用途为商业；租赁期限自2015年4月20日至2018年6月20日，其中2015年4月20日至2015年6月20日为乙方二次装修时间，此期间租金不计；2015年6月20日至2018年6月20日，每年租金为50万元，合同期租金共计150万元，该租金不含物业管理费用及水、电、空调、电话、网络、供暖、税金税费等费用；2015年6月20日至2016年6月20日租金按季度缴纳，2016年6月20日至2018年6月20日租金按半年缴纳，首期租金12.5万元（即2015年6月20日至2015年9月20日的租金）乙方应于合同签署后七个工作日内支付，以后每期租金应在已支付租金的租赁期届满前支付，最晚不得超出已支付租金的租赁期届满后十五日内支付；乙方应于缴纳首期租金的同时向甲方缴纳12.5万元的租赁保证金，乙方在按本合同约定返还房屋且结清所有相关费用及各政府管理部门备案注销后七个工作日内，甲方应将租赁保证金无息返还给乙方，如有扣除情形的，将余额无息返还；乙方应于本合同签订之日起七个工作日内与甲方委托的物业管理公司签署《业主公约》，水费、电费、空调费及天然气等费用由乙方按照《业主公约》的约定直接交付物业公司；乙方应于本合同终止之日返还房屋，并在七日内结清物业费、水电费各项费用，并变更工商、税务等相关行政部门注册地址，否则甲方有权扣除定金；乙方逾期支付租金超过15天的，甲方有权解除本合同；乙方逾期支付租金，每逾期一日向甲方支付当期租金总额的3%违约金，自应付之日起算至付清之日止。上述合同签订后，嘉士缘陕西分公司支付了租金62.5万元及保证金12.5万元，合计75万元。付款时间及金额如下：2015年4月4日支付4万元、2015年5月10日支付21万元、2015年9月28日支付12.5万元、2015年12月19日支付12.5万元、2016年3月22日支付5万元、2016年5月6日支付7.5万元、2016年8月2日支付12.5万元。2018年1月2日，嘉士缘陕西分公司及凌宝军向刘某某出具《欠条》一份，载明：本人凌宝军为河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司负责人，2015年5月3日本人代表公司与刘某某签订房屋租赁合同一份。由于公司经营不善公司一直拖欠刘某某房屋租赁款（自2016年9月20日至2017年12月20日下欠房租625000元整）。本人及公司股东承诺自2017年12月20日起至实际退房之日继续支付房租，如有违约自愿承担所欠所有房屋款24%每年资金占用利息。本人及公司股东自愿承担房屋租金欠款连带偿还责任（包括但不限于个人存款、房屋及固定财产）。截止2017年12月20日经双方对账，本人及公司共下欠刘某某房屋租金625000元整，双方签字盖章确认。该《欠条》上盖有嘉士缘陕西分公司的公章并有凌宝军的签字。嘉士缘陕西分公司及凌宝军称其已经于2017年6月将涉案房屋腾空并通知鲍某1、鲍某2收房，但鲍某1、鲍某2拒绝收房，且其已经于2019年3月31日将房屋钥匙交给了刘某某。鲍某1、鲍某2对此不予认可，称嘉士缘陕西分公司一直使用房屋至2019年8月9日，在此之前没有任何交房行为。另查，自2017年7月1日至2019年3月31日，涉案房屋拖欠物业费及垃圾费合计45790.5元，鲍某1、鲍某2已经于2019年11月29日向物业交纳了上述拖欠费用。庭审中，鲍某1、鲍某2、凌宝军、嘉士缘陕西分公司均同意凌宝军、嘉士缘陕西分公司支付的12.5万元保证金从凌宝军、嘉士缘陕西分公司向鲍某1、鲍某2的应付款中扣除。再查，2019年3月31日，刘某某以自己的名义将凌宝军、嘉士缘陕西分公司诉至一审法院，要求解除合同并支付拖欠租金等，一审法院向凌宝军、嘉士缘陕西分公司有效送达了起诉状，但因刘某某与本案没有直接利害关系，被一审法院驳回起诉。一审法院认为，鲍某1、鲍某2之母刘某某受鲍某1、鲍某2之委托出租涉案房屋，相应的法律后果应当由鲍某1、鲍某2承担，凌宝军在嘉士缘陕西分公司筹备期间承租涉案房屋用于公司经营，且嘉士缘陕西分公司在《欠条》中对该行为予以追认，故刘某某与凌宝军于2015年5月3日签订的《房屋租赁合同》的主体应是鲍某1、鲍某2与嘉士缘陕西分公司。该合同是鲍某1、鲍某2、嘉士缘陕西分公司及凌宝军真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当受该合同的约束。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”嘉士缘陕西分公司及凌宝军称其已经于2017年6月将涉案房屋腾空并通知鲍某1、鲍某2收房，并于2019年3月31日将房屋钥匙交给了刘某某，但嘉士缘陕西分公司及凌宝军未举证证明，且鲍某1、鲍某2对此不予认可，故一审法院对嘉士缘陕西分公司及凌宝军的上述主张不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，虽然合同约定租赁到期日为2018年6月20日，但因嘉士缘陕西分公司未向鲍某1、鲍某2交房，故双方签订的原租赁合同应视为继续有效。嘉士缘陕西分公司拖欠租金已经达到了合同约定的解除条件，刘某某于2019年3月31日起诉要求解除合同，且已经有效送达至嘉士缘陕西分公司及凌宝军，故鲍某1、鲍某2、嘉士缘陕西分公司之间的《房屋租赁合同》已经于2019年3月31日解除，鲍某1、鲍某2该项诉请予以支持。嘉士缘陕西分公司自2016年9月20日起拖欠鲍某1、鲍某2租金，故自2016年9月20日至2019年3月31日，嘉士缘陕西分公司应向鲍某1、鲍某2支付的租金为1265068元。因鲍某1、鲍某2、嘉士缘陕西分公司及凌宝军双方均同意扣除保证金125000元，故嘉士缘陕西分公司尚欠鲍某1、鲍某2租金1140068元。嘉士缘陕西分公司未按约定支付房租，构成违约，应当按照约定向鲍某1、鲍某2支付违约金。嘉士缘陕西分公司辩称鲍某1、鲍某2主张违约金过高，请求法院予以降低，但其未举证证明该违约金过高，且其久拖租金不付，违约程度严重，故对于该项辩称不予采信。鲍某1、鲍某2按年利率24%主张违约金，于法有据，予以支持。合同解除后，嘉士缘陕西分公司并未向鲍某1、鲍某2交房，直至2019年8月9日鲍某1、鲍某2实际收房，故嘉士缘陕西分公司应按照租金标准向鲍某1、鲍某2支付自2019年3月31日起至2019年8月9日房屋占用费179452元。因凌宝军在《欠条》中承诺对租金欠款承担连带偿还责任，该承诺系其真实意思表示，故凌宝军应对嘉士缘陕西分公司的上述欠款承担连带清偿责任。嘉士缘陕西分公司拖欠物业费及垃圾费共计45790.5元，鲍某1、鲍某2已经代交，给鲍某1、鲍某2造成45790.5元损失，嘉士缘陕西分公司应当予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告鲍某1、鲍某2与被告河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司之间的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除。二、被告河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司于本判决生效之日起十日内向原告鲍某1、鲍某2支付2016年9月20日至2019年3月31日的房屋租金1140068元及违约金（以1140068元为基数，按年利率24%，自2016年9月20日计算至被告实际付款之日）。三、被告河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司于本判决生效之日起十日内向原告鲍某1、鲍某2支付自2019年3月31日起至2019年8月9日房屋占用费179452元。四、被告凌宝军对被告河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司的上述第二、三项债务承担连带清偿责任。被告凌宝军承担担保责任后，有权向被告河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司追偿。五、被告河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司于本判决生效之日起十日内向原告鲍某1、鲍某2赔偿物业费、垃圾费损失45790.5元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告鲍某1、鲍某2的其余诉讼请求。本案案件受理费23537元，减半计收11768.5元，由原告鲍某1、鲍某2自行承担1400元，由被告河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司、凌宝军共同承担10368.5元，因二原告已预交，故二被告在履行生效文书确定的义务时，将其应负担的数额一并支付二原告。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据已查明的事实及当事人各方的诉辩意见，本案归纳争议焦点为：一、租赁合同解除时间及拖欠租赁费数额应如何认定；二、按照租赁合同的标准计算并认定嘉士缘陕西分公司房屋占用费是否正确；三、一审判决嘉士缘陕西分公司承担违约金是否正确。关于焦点问题一，租赁合同解除时间及拖欠租赁费数额应如何认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。......”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，凌宝军与鲍某1、鲍某2之母刘某某于2015年6月4日签订《房屋租赁合同》，约定刘某某将鲍某1和鲍某2名下位于西安市雁塔区太白南路118号5幢1单元10101室、10102室的房屋出租给凌宝军，凌宝军用于经营嘉士缘陕西分公司，租金每年50万元，租赁期限三年，租金共计150万元。该合同期限至2018年6月20日止。但嘉士缘陕西分公司及凌宝军于2018年1月2日向刘某某出具一份《欠条》，从欠条载明内容可以看出，在双方履行租赁合同期间，嘉士缘陕西分公司已拖欠房屋租金625000元整，凌宝军作为嘉士缘陕西分公司负责人承诺自2017年12月20日起至实际退房之日继续支付房租，并对拖欠房租约定违约金及承担连带偿还责任，凌宝军及嘉士缘陕西分公司在该欠条落款处有签字盖章。因此，凌宝军及嘉士缘陕西分公司与刘某某之间签订的《房屋租赁合同》为不定期合同。故嘉士缘陕西分公司应当按照合同约定向刘某某支付房屋租金，支付期限应当至鲍某1、鲍某2起诉请求2019年3月31日解除合同之日止，即自2016年9月20日起至2019年3月31日止，拖欠房租应为1265068元。因凌宝军、嘉士缘陕西分公司及鲍某1、鲍某2同意扣除保证金125000元，故嘉士缘陕西分公司实际拖欠房屋租金为1140068元。关于凌宝军、嘉士缘陕西分公司上诉提出鲍某1、鲍某2存在过错，嘉士缘陕西分公司不应承担2017年12月20日至2018年6月20日期间产生的房租，且2018年6月20日合同期满后，双方未签订新的租赁合同，认为租赁合同关系已经终止，鲍某1、鲍某2主张2017年以后房屋租金显失公平，嘉士缘陕西分公司不存在拖欠房租的理由。经查，凌宝军、嘉士缘陕西分公司提出该项上诉理由既与查明的事实不符，也无证据证明，且于法相悖，其该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点问题二，按照租赁合同房租标准计算并认定嘉士缘陕西分公司房屋占用费是否正确。本案中，鲍某1、鲍某2述称其实际收回房屋是2019年8月9日，即自鲍某1、鲍某2诉请2019年3月31日合同解除之日起至2019年8月9日期间嘉士缘陕西分公司仍然占有着租赁的房屋，并未向鲍某1、鲍某2移交相关租房手续，且凌宝军及嘉士缘陕西分公司在《欠条》中承诺：“本人及公司股东自2017年12月20日至实际退房之日继续支付房租，如有违约自愿承担房屋租金欠款连带责任。”故一审判决按照房屋租金标准计算租赁合同终止后至刘某某实际收回房屋期间房屋占用费并无不当。故对于凌宝军、嘉士缘陕西分公司提出一审法院按租赁合同标准认定其支付房屋占有费无法律依据的上诉理由本院不予采纳。关于焦点问题三，一审判决嘉士缘陕西分公司承担违约金的数额是否正确。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中凌宝军及嘉士缘陕西分公司在《欠条》中明确承诺“如有违约自愿承担所欠所有房屋款24%的年资金占用利息。”该承诺是凌宝军真实意思表示，且对违约金约定并不违反上述法律规定，一审法院按照当事人对违约金的意思表示计算违约金数额于法有据。关于凌宝军、嘉士缘陕西分公司上诉提出违约金约定过高，请求予以减少的理由并无事实依据，不能成立，本院亦不予支持。最后，关于凌宝军及嘉士缘陕西分公司还提出一审法院依据鲍某1、鲍某2提交的物业公司单据认定嘉士缘陕西分公司承担赔偿拖欠物业公司物业费和垃圾费45790.5元错误的理由。经查，物业公司向鲍某1、鲍某2收取2017年7月1日至2019年3月31日期间的5-10101和5-10102商铺管理费和垃圾费共计45790.5元。此期间5-10101和5-10102商铺为嘉士缘陕西分公司租赁，故应由嘉士缘陕西分公司负担，鲍某1和鲍某2因交纳该项费用造成实际损失，一审法院判决由嘉士缘陕西分公司赔偿理由正确，且嘉士缘陕西分公司不能证明其已经交纳租赁期间商铺管理费和垃圾费，未给鲍某1和鲍某2造成该项损失，故凌宝军、嘉士缘陕西分公司该项上诉理由亦不能成立，本院不予采信。综上所述，上诉人凌宝军、河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司的上诉请求不能成立，对其该项上诉理由应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20796元（凌宝军、河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司已预交），由凌宝军、河南嘉士缘商贸有限公司陕西分公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  唐洁审  判  员   郝卫审  判  员  刘溪 二Ｏ二Ｏ年六月二十三日书 记 员  吴窕