云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初596号原告：李大兵，男，1970年2月6日生，壮族，广西天等县人，现住云南省富宁县。原告：农清源，男，1974年5月18日生，壮族，广西靖西县人，现住云南省广南县。委托诉讼代理人：韦祖庆，云南博引律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：谭亚，云南博引律师事务所律师（特别授权）。被告：文山市银河房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9153262133656714XM。法定代表人：董凤勇，职务：执行董事。地址：文山市。被告：周涛，男，1964年1月28日生，汉族，四川省富顺县人，现住文山市。被告：董凤勇，男，1970年1月16日生，汉族，云南省文山市人，家住文山市。被告：李自能，男，1959年11月1日生，汉族，云南省文山市人，家住文山市。被告：陈梅芳，女，1972年4月24日生，汉族，云南省文山市人，家住文山市。被告：权万峰，男，1968年10月1日生，汉族，云南省文山市人，家住文山市。被告：李加兴，男，1968年3月9日生，汉族，云南省文山市人，家住文山市。原告李大兵、农清源与被告文山市银河房地产开发有限公司（以下简称银河公司）、周涛、董凤勇、李自能、陈梅芳、权万峰、李加兴商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法于2020年3月26日转为普通程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告李大兵、农清源特别授权代理人韦祖庆、谭亚，被告周涛到庭参加了诉讼。被告银河公司、董凤勇、李自能、陈梅芳、权万峰、李加兴经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李大兵、农清源向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告李大兵、农清源与被告银河公司双方签订的《商品房订购协议书》无效，被告周涛及被告银河公司按照约定赔还原告李大兵、农清源共同支付的购房款2675000元，及2019年9月30日至2019年12月30日的利息129000元（利息还应按照年利率24%计算至购房款退清之日止），以上费用共计2804000元；2.依法判令被告董凤勇、李自能、陈梅芳、权万峰、李加兴在欠缴出资范围内对银河公司应当赔还给原告的购房款及尚欠利息2804000元承担连带赔偿责任；3.本案的诉讼费、保全费由几被告共同承担。事实和理由：2018年8月20日，被告周涛因与银河公司合作开发文山市灰土寨项目资金周转困难为由共同向原告李大兵、农清源借款2268000元，约定贷款由原告李大兵将资金汇入周涛的帐户上，后周涛返还了部分款项，剩余2150000元一直未还。经多次沟通后，2019年3月31日，以原告李大兵、农清源为买方与银河公司、周涛为卖方共同签订了《商品房定购协议书》，约定银河公司将其开发的位于文山市灰土寨内约1070平方米的商品房出售给原告，房屋总价为2675000元，同时为保障双方的权益，被告银河公司在2019年3月31日出具了一份《收据》给原告收持，各方将该215万元的贷款本金用于冲抵商品房预付款，2018年8月20日至2019年9月30日的借款利息523600元用于冲抵认购定金，协议约定的交房时间为2019年11月30日。现交房时间早已过去，原告要求被告银河公司交付房屋并出具《房屋预售许可证》，但银河公司明确表示出售给原告的房屋未取得《预售许可证》，无法向原告出示。综上所述，被告银河公司在未取得《预售许可证》的情况下将房屋出售给原告的行为无效，原告多次找到银河公司和周涛要求退还购房款，均协商无果。被告董凤勇、李自能、陈梅芳、权万峰、李加兴为银河公司的股东，与本案正在进行的诉讼具有直接的法律上的利害关系，且未按法律规定实缴注册资本，应在欠缴出资范围内对银河公司应当赔还给原告的购房款及尚欠利息2804000元承担连带赔偿责任。为此，原告诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告周涛答辩意见：一、同意确认《商品房订购协议书》无效，不认可、不存在2675000元购房定金，只存在200万元的本金及利息，应该以200万元为基数来计算相关利息，计算出来的利息加本金就是我退还给二原告的借款金额。二、不同意公司承担共同责任，我只知道公司法定代表人，我们是合作关系，这个项目由我来办理，公章也是由我管理，公司的法定代表人以及五个股东不知情，也不在场，也没有签字，我认为公司与股东没有责任，是我一个人的行为；三、我一个人承担诉讼费。被告银河公司、董凤勇、李自能、陈梅芳、权万峰、李加兴未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。开庭前经承办人与各被告电话联系，均口头表示未拿到一分钱，也不知情，与本案无关，同时表示不委托代理人参加诉讼，同意缺席开庭。原告针对其主张，提交以下证据：1.身份证，证明二原告的身份信息，系适格的诉讼主体。2.被告银河公司的内资企业基本情况表，证明被告银河公司的工商登记信息，系适格的诉讼主体。3.被告周涛的身份证复印件，证明被告周涛的身份信息，系适格的诉讼主体。4.中国农业银行业务凭证，证明原告于2018年8月20日按约定通过李大兵的帐户将2268000元借款以银行卡转帐的方式交付到被告周涛的卡号为62×××73的帐户上。5.收据，证明被告银河公司于2019年3月31日将原告李大兵、农清源交付给被告周涛的215万元借款转为购房款的事实，进一步证明2018年8月20日原告李大兵转帐交付给被告周涛的款项为银河公司和周涛向原告的共同借款。6.欠条，2019年9月30日，被告银河公司、周涛将2018年8月20日向原告借款的利息按照月利2%计算得出2018年8月20日至2019年9月30日的利息为523600元的事实。7.《商品房订购协议书》，证明2019年3月31日，以二原告为买方与银河公司、周涛为卖方共同签订了协议书，并对其面积、总价格、违约责任进行约定。进一步证实，原告已将购房款全部付清的事实。8.欠条，该欠条为2019年12月1日，由周源涛、银河公司向二原告出具。证明周涛、银河公司于2018年8月20日向原告李大兵、农清源借款的事实，该《欠条》中的欠款金额82400元为2019年9月30日至2019年11月30日的借款利息，利息按照月利2%计算的事实。经质证，被告周涛对原告提交的8组证据均无意见。被告周涛未向法庭提交证据。本院认为，原告所列第1－3组证据，能证实原、被告双方身份情况；第4组证据，能证实原告通过农业银行向周涛转帐2268000元借款的事实，第5组证据，能证实原告李大兵、农清源交付给被告周涛的215万元借款转为购房款的事实，因其金额与转帐金额不一致，本院根据庭审中原告李大兵、农清源认可被告周涛已偿还借款118000元的事实，认定剩余借款金额215万元；第7组证据，因被告周涛同意确认该协议无效，故不在阐述；第6、8组证据，能证实原告李大兵、农清源与被告周涛结算2018年8月20日至2019年11月30日的利息为606000元的事实（523600元+82400元＝606000元）。据此，对原告所列举的8组证据，本院予以采信。经审理，本院查明本案法律事实如下：2017年11月27日，文山市银河房地产开发有限公司经登记成立，注册资本为100万元，股东为董凤勇、李自能、陈梅芳、权万峰、李加兴五人，每人出资比例为20%（即20万元）。2018年原告李大兵、农清源等人与周涛承包马塘农贸市场经营权，并约定承包费。2018年8月20日李大兵用62×××73帐户按约定通过中国农业银行文山七花支行向周涛6228484140101882710帐户转帐2268000元承包费给周涛。因该承包合同未履行，周涛退还承包费118000元，并与李大兵、农清源约定将剩余承包费2150000元转为借款，同时用银河公司公章与李大兵、农清源于2019年3月31日签订《商品房订购协议书》，约定：1、银河公司将其开发的位于文山市灰土寨内住宅1070平方米的商品房以每平方2500元的价格出售给二原告，房屋总价为2675000元；2、在签订本订购协议前，李大兵、农清源已于2019年3月31日向银河公司交纳了商品房预付款人民币215万元，李大兵、农清源所购该商品房产为全额一次性给付定购；3、双方约定认购定金为人民币523600元。银河公司于2019年11月30日交房。《商品房订购协议书》中甲方为银河公司，乙方为农清源、李大兵，甲方落款法人代表处无签字，盖有银河公司公章。同时周涛在协议落款处书面说明：周涛在协议期内退还李大兵、农清源定购房款，此协议作废（时间为2018年8月20日）；此协议双方同意延期至2020年4月30日前有效（2019年11月30日）。周涛出具收据一份，时间为2019年3月31日，内容为：兹收到李大兵预购房款215万元，出售住房面积约860平米，此款如在19年5月30日前退还李大兵，李大兵自愿退出，此收据作废。说明：如周涛在19年5月30日前退还李大兵购房款，李大兵自愿退出，此收据作废。2500/平方。2019年9月30日周涛出具金额为523600元欠条一份，加盖银河公司公章，同时说明此款为2018年8月20日至2019年9月30日期间利息。以后利息从2019年9月30日开始计算。（2018年8月20日周涛与李大兵、农清源之间签订的商品房订购协议书）。2019年12月1日周涛出具金额为82400元欠条一份，加盖银河公司公章，同时说明此款用于周涛周转，不计息。（此款是2019年9月30日至2019年11月30日期间利息）。另查明，银河公司开发的位于文山市灰土寨项目为就业用地，未取得相关手续。2020年1月15日李大兵、农清源向本院申请诉前财产保全，本院于2020年1月16日作出（2020）云2601财保7号之一民事裁定书，对周涛名下的文山市开化北路中段新锐空间A幢0406号、A幢0409号，房产证编号为043774号和043777号房产进行查封，查封时间为一年。综合本案，原、被告均对2019年3月31日签订的《商品房订购协议书》为无效合同无意见，认可本案法律关系由承包关系变更为借款关系，又变更为商品房预售合同关系。本案争议焦点为：1.原告所诉购房款2675000元及利息129000元，共计2804000元是否应予支持；2.被告周涛及银河公司是否应当退还原告购房款及利息；3.银河公司五名股东（追加被告）是否应当在认缴出资限额内对银河公司应承担的债务承担连带赔偿责任。针对争议焦点1，本院认为，原告李大兵、农清源与周涛之间的法律关系从承包合同变更为借款合同，又变更为商品房预售合同，在此过程中，李大兵、农清源向周涛转款2268000元，周涛还款118000元，剩余2150000元转为借款的事实清楚，本院予以确认。周涛提出不存在2675000元购房定金，只存在200万元的本金及利息，应该以200万元为基数来计算相关利息的意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，周涛未提供任何证据证实其借款金额为200万元，应承担举证不力的不利后果，对该意见本院不予采纳。针对争议焦点2，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效；（一）………（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，周涛在明知银河公司开发的位于文山市灰土寨项目为就业用地，未取得相关手续，仍然在没有授权的前提下，用银河公司公章与二原告签订《商品房订购协议书》，其为违反法律、行政法规的强制性规定的合同，该合同为无效合同，本院予以确认。因无效合同所取得的财产，应当予以返还。周涛将借款关系变更为商品房预售合同关系时，并未将该款项转入银河公司帐户，故银河公司未获利，未取得财产，银河公司无返还财产的前提。二原告诉请第一项要求判令周涛及银河公司退还二原告购房款2675000元及2019年9月30日至2019年12月30日利息129000元，共计2804000元的诉请，因原告所诉案由为商品房预售合同纠纷，根据无效合同的相关规定，获利人只应返还财产而无利息诉权，故本院根据焦点1中确认的法律关系，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条第一款规定：“出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。”本案原告李大兵、农清源与周涛之间的法律关系从承包合同变更为借款合同，又变更为商品房预售合同，因商品房预售合同为无效合同，故双方之间的法律关系返回至借款合同关系。李大兵、农清源以通过银行从李大兵帐户向周涛帐户转款2268000元，周涛还款118000元，剩余2150000元转为借款的事实，李大兵、农清源、周涛均予以认可，本院认定本案为民间借贷纠纷。对周涛取得的借款本金2150000元及周涛认可利息606000元（523600元+82400元＝606000元，2018年8月20日至2019年11月30日期间利息），共计2756000元（本金2150000元+利息606000元＝2756000元）予以支持。提出利息按照年利率24%计算至购房款退清之日止的诉请，因周涛认可双方约定的月利率为2%，本院予以支持。提出银河公司承担退还购房款的诉请无事实依据，本院不予支持。针对争议焦点3，本院认为，如上焦点2所述，银河公司在本案中未获利，未取得财产，无返还财产的责任。作为公司股东的董凤勇、李自能、陈梅芳、权万峰、李加兴在本案中也未对该合同涉及款项进行管理、使用、控制，根据“谁主张、谁举证”原则，原告所列证据不能证实其主张，对原告诉请第二项要求判令被告董凤勇、李自能、陈梅芳、权万峰、李加兴在欠缴出资范围内对银河公司应当赔还给原告的购房款及尚欠利息2804000元承担连带赔偿责任的诉请，本院不予支持。二原告诉请由被告承担保全费的意见，原告虽未提供证据印证，但其支付案件申请费3020元已经（2020）云2601财保7号之一民事裁定书确定，本院予以支持。综上所述，周涛应赔还李大兵、农清源借款本金2150000元及利息606000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百九十六条、第二百条零五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、李大兵、农清源与文山市银河房地产开发有限公司2019年3月31日签订的《商品房订购协议书》无效；二、周涛于本判决生效之日起十日内返还李大兵、农清源借款本金人民币2150000元及利息606000元（从2018年8月20日起计算至2019年11月30日期间利息），共计2756000元。同时以已付房款2150000元为基数按年24%的利率计算支付自2019年12月1日起至还清购房款时止的利息；三、驳回李大兵、农清源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29230元、保全案件申请费3020元，由周涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  赵俊斌审判员  骆 霞审判员  曾 丽二〇二〇年七月十四日书记员  骆 铠