湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0923民初123号原告：湖北省祥口福食品有限公司。住所地：湖北省云梦县倒店乡农产品加工园。法定代表人：汪少敏，该公司经理。委托诉讼代理人：钟海云，湖北熠耀律师事务所律师。被告：湖北绿享食品有限公司。住所地：湖北省云梦县倒店乡农产品加工园。法定代表人：蔡猛，该公司经理。委托诉讼代理人：左元发，湖北睡虎律师事务所律师。原告湖北省祥口福食品有限公司（以下简称祥口福公司）与被告湖北绿享食品有限公司（以下简称绿享公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序进行审理。本案因“新冠”××的不可抗力，疫情防控期间中止审理，现恢复审理。2020年5月29日，本院公开开庭审理了本案。原告祥口福公司法定代表人汪少敏及委托诉讼代理人钟海云，被告绿享公司委托诉讼代理人左元发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥口福公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告绿享公司赔偿原告祥口福公司损失6510021元；2、本案诉讼费用由被告绿享公司承担。事实和理由：原告祥口福公司系云梦县倒店乡政府招商引进的企业，搬迁前一直在云××县伍洛镇从事食品的生产、经营。2015年8月1日，原告祥口福公司与被告绿享公司签订《厂房租赁合同》，双方约定被告将其建造的位于湖北省云梦县倒店乡××大道农副产品加工园的厂房出租给原告开设工厂，租期五年，从2015年8月1日起至2020年8月31日止。租赁费用的支付：每年4月31日前核算全年的经营损益，用净利股益的30％支付结算租金，如未盈利，被告则免除原告的租金。合同还就其他事项作了约定。合同签订后，被告绿享公司将厂房交原告祥口福公司管理。2016年9月，原告祥口福公司投产经营。2018年1月6日9时许，原告祥口福公司承租的厂房坍塌，造成原告机器设备设施、产品成品及半成品、原材料及附属材料等财产损失。2018年1月8日，原告祥口福公司申请公证处对现场情况进行了拍照和摄像，后经湖北循其本价格鉴定评估有限公司评估，其直接经济损失为6510021元。坍塌事故发生后，原告祥口福公司积极向倒店乡人民政府反映情况，但在倒店乡人民政府主持调解下，原被告双方未能就损失达成赔偿协议。后倒店乡人民政府以安全为由让被告绿享公司对坍塌事故现场清除完毕。经查明，涉案厂房在建造过程中未取得规划许可证和施工许可证，涉案厂房有部分租赁物为私自搭建的违章建筑。综上，原告祥口福公司认为，被告绿享公司作为涉案厂房的所有权人，将私自搭建的质量不合格的厂房出租给原告祥口福公司使用，现因涉案厂房坍塌造成原告祥口福公司财产损失，被告绿享公司应承担违约损害赔偿责任。为维护其合法权益，原告祥口福公司遂向本院提起诉讼。被告绿享公司辩称，1、原告方在诉状中所称的租赁行为未经过被告公司内部必要的许可流程，被告公司并未在《厂房租赁合同书》上盖章，张炳祥个人签字行为不能代表被告绿享公司，原告方的租赁行为系无效民事行为。2、原告方提交的《价格鉴定评估报告》仅仅是鉴定机构根据原告方提交的损失清单进行评估，该评估报告没有对残值进行考虑，评估报告中鉴定人对于财产损失数量并未现场予以核对，原告方诉称的财产损失缺乏有效事实及法律依据。3、案涉厂房坍塌系人力不可抗拒的暴雪因素及本案原告在了解有关的暴雪预警后未采取及时有效的措施所导致，被告绿享公司不应承担涉案厂房坍塌造成财产损失的赔偿责任。综上，请求驳回原告方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。其中，原告祥口福公司向本院提交了如下证据：证据一、祥口福公司的营业执照，证明原告祥口福公司的诉讼主体身份。证据二、绿享公司企业信用信息公示报告和营业执照，证明被告绿享公司的诉讼主体身份及其公司相关信息。证据三、《厂房租赁合同》，证明双方之间的租赁合同关系。证据四、湖北省安陆公证处出具的公证书，证明涉案厂房坍塌和财产损失的事实。证据五、湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具的《价格鉴定评估报告》，证明原告祥口福公司因涉案厂房坍塌造成的财产损失为6510021元。证据六、财务会计账簿，证明原告公司经营状况没有达到交付租金的条件。证据七、云梦县不动产登记中心出具的房产查询证明，证明案涉厂房属被告绿享公司所有。证据八、云梦县住房和城乡建设局出具的说明，证明被告绿享公司未办理案涉厂房的建筑工程施工许可证。证据九、云梦县倒店乡人民政府出具的情况说明，证明涉案厂房坍塌面积约14000平方米，其中私自违法搭建建筑面积约10000平方米。被告绿享公司向本院提交了如下证据：证据一、云梦县气象局出具的《关于云梦县2018年1月上旬降雪情况的说明》，证明云梦县地区于2018年1月3日至5日出现一次大范围历史罕见暴雪，该暴雪是造成厂房坍塌的主要原因。证据二、安陆气象局出具的证明，证明厂房附近地区最大降雪深度为13厘米。在案件审理过程中，本院要求湖北省循其本价格鉴定评估有限公司对其出具的《价格鉴定评估报告》中关于如何确定评估标的项目和数量以及受损财产残值作出进一步说明，湖北省循其本价格鉴定评估有限公司于2020年6月17日向本院出具了《关于鄂循价鉴[2018]第56031号价格鉴定评估报告书的补充说明》（以下简称补充说明）。本院组织当事人对上述证据进行了质证。对上述双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对上述双方当事人有异议的证据，关于原告祥口福公司向本院提交的证据四即湖北省安陆公证处出具的公证书，被告绿享公司对其合法性有异议，认为在云梦发生的事实不应有安陆公证处予以公证。本院认为，公证处没有地域管辖范围的限制，该公证书公证事项为保全证据，证明对租赁厂房现状进行拍照和摄像所制作的光盘与现场实际情况相符，对该公证书应予以采信。关于原告祥口福公司向本院提交的证据五即湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具的《价格鉴定评估报告》及《补充说明》，被告绿享公司对该《价格鉴定评估报告》及《补充说明》真实性不持异议，对其合法性和关联性提出异议，认为不能作为有效证据使用。本院认为，湖北循其本价格鉴定评估有限公司及评估人员具备作为财产损失评估的相应资质，庭审中，被告绿享公司对《价格鉴定评估报告》中评估标的项目和数量提出异议，同时指出受损残值部分未作评估，对此，本院要求该评估公司对上述事项进行说明，该评估公司作出了《补充说明》。结合本案其他证据，原告祥口福公司因厂房坍塌造成财产损失的事实是客观存在的，由于相关受损财产已被清理，大部分受损财产已不复存在，不具备重新进行司法鉴定条件，对于具体损失金额，本院将结合《价格鉴定评估报告》及《补充说明》并根据举证责任分配规则综合予以确定。关于原告祥口福公司向本院提交的证据六即财务会计账簿，本院认为，该财务会计账簿系公司内部财务报表，未经第三方机构审核确认，其真实性应不予认可。对该证据本院不予采信。关于原告祥口福公司向本院提交的证据八、证据九，本院认为，该两份证据分别系云梦县住房和城乡建设局、云梦县倒店乡人民政府经济发展办公室出具的证明材料，该两份证明材料没有单位负责人及制作证明材料人员签名或者盖章，不具备作为证据的形式要件，对该两份证据本院不予采信。关于被告绿享公司向本院提交的证据一、证据二，本院认为，该两份证据仅能证明云梦县及安陆市地区于2018年1月3日至5日出现一次大范围较强规模的降雪天气过程，仅凭该两份证据不能证明该暴雪是造成厂房坍塌的原因，本院对其证明目的不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，云梦县倒店乡人民政府通过张炳祥以招商引资名义引进祥口福公司到倒店乡从事生产经营。2015年8月1日，张炳祥以绿享公司名义（甲方）与祥口福公司（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》。合同约定：甲方将位于云梦县倒店农产品加工园内的厂房（简称租赁物）租赁于乙方使用；本租赁物的功能为厂房、办公楼及生活区，包租给乙方使用，本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理；租赁期限为五年，即从2015年8月1日起至2020年8月31日止；乙方应于每年4月31日前核算全年经营收益，用净收益的30％支付结算租金，如未盈利甲方则免除乙方租金；乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方，甲方对此有检查监督权。张炳祥作为甲方代表在合同上签名，祥口福公司作为乙方在合同上盖章。合同签订后，祥口福公司进驻该租赁厂房。2016年9月，祥口福公司开始投产经营。2018年1月3日至5日，云梦县域出现一次大范围较强规模的降雪天气过程，降雪量和雪深为2008年以来之最。2018年1月6日，祥口福公司承租的厂房坍塌，造成该厂房内的机器设备设施、产品成品及半成品、原材料及包装等财产损失。2018年1月8日，祥口福公司申请湖北省安陆市公证处对公司租赁厂房现状进行保全证据公证，由公证员对祥口福公司租赁厂房现状进行了拍照和摄像，并将拍摄所得图片、视频刻录成光盘。2018年3月12日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司接受祥口福公司委托对财产损失价格进行评估并作出鄂循价鉴[2018]第56031号《价格鉴定评估报告》，评估财产损失为6510021元。生产设备类财产损失1601927元（其中机器设备1565327元、车辆修复36600元），产品包装类财产损失2727540元（车间包装293790元、仓库包装2433750元），食品类财产损失2180554元（车间原材料301090元、仓库成品939055元、仓库原材料940409元）。为厂房坍塌事故损失赔偿事宜，祥口福公司和绿享公司经云梦县倒店乡人民政府多次主持协商无果，双方以致成诉。在案件审理过程中，因湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出的《价格鉴定评估报告》未对评估标的项目和数量及受损财产残值予以明确，本院要求该公司作出进一步说明。湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2020年6月16日作出《补充说明》，内容为：关于生产设备类，受损财产项目和数量系逐一清点造册予以确定，残值金额为158362.7元（其中机器设备156532.7元、车辆修复1830元）;关于产品包装类，受损财产项目和数量系鉴定人员对大部分包装品通过堆放体积和顺序进行清点，其他危险区域通过远处观察和委托方提供的资料基本能够反映出包装物大致数量，其报告书反映的数量，在无其他证据条件下，具有客观合理性，残值金额为54550.8元（其中车间包装5875.8元、仓库包装48675元）；关于食品类，受损财产项目和数量系评估鉴定人仅根据当事人提供的元旦、春节、冬季资金流水订单合同和购置的食品清单估算，不能对提供的资料真实性作出准确判断，食品类财产数量由双方质证或现场重新勘验为准。因食品类物资被污染不计算残值。另查明，绿享公司于2014年6月17日经工商注册登记成立，投资人为张炳祥、笪亚东、杨华远、滕清。2015年9月24日，公司法定代表人由笪亚东变更为张炳祥。2016年1月12日，公司法定代表人由张炳祥变更为蔡猛。再查明，绿享公司出租给祥口福公司厂房系全敞开透明式钢结构厂房，该厂房已办理不动产权证，不动产权证号为鄂云房权证倒店字第**。祥口福公司在租赁期间以公司未盈利为由未向绿享公司交纳租金。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”本案系因租赁厂房坍塌引起的财产损害赔偿纠纷，根据原告祥口福公司诉状中的陈述并经本院释明，原告祥口福公司明确表示要求被告绿享公司承担违约责任，故本案原告祥口福公司提起的是违约损害赔偿之诉。根据双方当事人的诉辩意见及庭审举证质证情况，本案的主要争议焦点：一、双方之间是否存在租赁合同关系及租赁合同的效力；二、如何确认案涉厂房坍塌造成的财产损失；三、绿享公司是否应当承担违约损害赔偿责任及责任比例。关于争议焦点一，本院认为，《厂房租赁合同书》出租方签名盖章一栏虽仅有张炳祥个人签名，并无被告绿享公司印章，但基于张炳祥个人的特殊身份（绿享公司投资人，2015年9月24日工商变更登记为绿享公司法定代表人），张炳祥在《厂房租赁合同书》上签名的行为应视为代表被告绿享公司的行为。且在张炳祥个人于2015年8月1日在《厂房租赁合同书》签名至2018年1月6日厂房坍塌的两年多期间内，被告绿享公司自始至终未对原告祥口福公司的租赁行为提出异议。为此，可以认定《厂房租赁合同书》系原告祥口福公司与被告绿享公司双方当事人真实意思表示，租赁合同所涉的租赁厂房已办理不动产权证明，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告绿享公司关于张炳祥在《厂房租赁合同书》上签名时并非被告绿享公司法定代表人，其不能代表被告绿享公司，原告祥口福公司租赁厂房行为的行为未经被告绿享公司必要的许可流程，其租赁行为系无效民事行为的抗辩理由，本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，根据庭审查明的事实，原告祥口福公司因案涉厂房坍塌造成财产损失的事实是客观存在的。损失的财产包括生产设备类(机器设备、车辆修复)、产品包装类（车间包装、仓库包装）、食品类（车间原材料、仓库成品、仓库原材料）。关于生产设备类和产品包装类的财产损失，湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具的《价格鉴定评估报告》及《补充说明》对生产设备类和产品包装类的财产损失数量进行了现场核对，对评估金额的计算方式及残值部分进行了详细说明，本院对此应予以确认。生产设备类的财产损失金额为1601927元，扣减残值金额158362.7元，实际损失金额应为1443564.3元。产品包装类的财产损失金额为2727540元，扣减残值金额54550.8元，实际损失金额应为2672989.2元。关于食品类的财产损失，湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具的《价格鉴定评估报告》及《补充说明》中陈述对于食品类的财产损失数量并未现场逐一清点核对，而是仅根据原告祥口福公司提供的元旦、春节、冬季资金流水订单合同和购置的食品清单估算，《价格鉴定评估报告》评估的食品类财产损失金额不能真实反映客观事实，原告祥口福公司对此应承担进一步的举证责任。但因食品自身不宜长期存放特点，目前已不复存在，食品类数量已无法现场重新勘验。本院酌情按《价格鉴定评估报告》及《补充说明》评定食品类财产损失金额50％予以确定，即1090277元（2180554元×50％）。综上，祥口福公司因案涉厂房坍塌造成的财产损失为5206830.5元（1443564.3元＋2672989.2元＋1090277元）。关于争议焦点三，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，被告绿享公司作为出租人负有保持租赁物符合约定的用途，首当其冲应当保障案涉厂房的质量安全。被告绿享公司如认为涉案厂房系遭强降雪等不可抗力原因而坍塌，被告绿享公司对此应承担相应的举证责任。涉案厂房系全敞开透明式的钢结构厂房，该钢结构厂房所能承载积雪深度应有相应的设计规范标准。庭审中，被告绿享公司仅提供安陆气象局和云梦气象局出具的关于降雪深度的证明，并未提供证据证明积雪深度产生的压力已超过该钢结构厂房最低设计承载能力，而根据该两份证明不能证明2018年1月3日至5日出现的大范围强规模的降雪天气属于自然灾害中不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因此，不能认定强降雪是导致涉案厂房坍塌的原因，进而不能证明强降雪系不可抗力。故对于被告绿享公司关于涉案厂房坍塌原因系人力不可抗拒的暴雪因素所致，被告绿享公司不应承担责任的抗辩理由，本院不予采纳。被告绿享公司不能确保涉案厂房的质量安全，对于涉案厂房坍塌造成的财产损失应承担赔偿责任。双方签订的《厂房租赁合同书》中约定了原告祥口福公司采取包租方式，由其自行管理，同时，该合同约定了原告祥口福公司对租赁物内专用设施和场地负有维修和保养义务，庭审中，原告祥口福也并未提供证据证明其履行了维修和保养义务，特别是在气象部门发布暴雪预警情况下是否采取了相应预防措施，原告祥口福公司并未举证证明，为此，对于涉案厂房坍塌造成的财产损失原告祥口福公司自身也应承担相应责任。关于责任比例，因原告祥口福公司和被告绿享公司均存在违反合同义务的行为，同时，考虑到祥口福公司在租赁期间以公司未盈利为由未向绿享公司交纳租金，根据公平原则，对于涉案厂房坍塌造成的财产损失，本院酌情确定由被告绿享公司承担50％即2603415.25元（5206830.5元×50％），其余50％损失由原告祥口福公司自身承担。综上，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第一百一十七条、第一百二十条、第一百二十二条、第二百一十六条、第二百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北绿享食品有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告湖北省祥口福食品有限公司财产损失2603415.25元。二、驳回原告湖北省祥口福食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57370元，由原告湖北省祥口福食品有限公司负担34422元，被告湖北绿享食品有限公司负担22948元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  吴艳军人民陪审员  汪 斌人民陪审员  刘俊明二〇二〇年七月六日书 记 员  杨 黎【附法律条文】《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。