山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3922号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林晓彤，女，1989年12月18日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：夏树新，山东亿宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿立杰，男，系林晓彤丈夫。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东丛亿置业有限公司，住所地山东省潍坊市青州市范公亭东路**，统一社会信用代码：913707815739298290。 法定代表人：牛长虎，经理。 委托诉讼代理人：张世文，山东正大至诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：国鹏，山东正大至诚律师事务所律师。 上诉人林晓彤因与被上诉人山东丛亿置业有限公司（以下简称丛亿置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2019）鲁0781民初3247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林晓彤上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，无证据证实案涉房产具备办理产权变更登记条件，上诉人咨询有关部门得知案涉房产不能办理产权变更登记，一审没有查明案涉房地产的性质。案涉房地产的性质为小区配套幼儿园，依照规定，小区配套幼儿园的所有权应当属于政府教育部门。一审判决没有查明案涉幼儿园的归属及性质，现有证据不能排除存在侵害国家、集体或小区全体业主合法权益的事实。案涉幼儿园房地产买卖合同订立前的国家政策，已经明确小区配套幼儿园的权属归政府教育部门。对于小区配套幼儿园权属归政府教育行政部门的规定，被上诉人作为专业房地产开发销售单位，主观上是明知的，且对不能办理产权过户的后果具有明显过错。 丛亿置业公司提交书面答辩意见，认为一审认定事实清楚，上诉人主张涉案房产不能过户，缺乏事实和法律依据。被上诉人已取得涉案房产的不动产产权证书，不动产登记部门应当办理过户登记，上诉人主张涉案房屋归国家、集体或小区全体业主共有缺乏事实与法律依据。双方合同有效。并且根据双方合同约定，被上诉人只要交付规划为幼儿园的房产即可，上诉人也已经验收并招生，至于上诉人开办的是普惠性幼儿园还是商业幼儿园，与合同目的无关。 林晓彤向一审法院起诉请求：返还已经交付的购房款13220680元及利息、违约金；赔偿房屋差价损失及装修、设施设备及投入的实际损失（具体已鉴定为准）；诉讼费用由丛亿置业公司承担。 丛亿置业公司向一审法院反诉请求：林晓彤支付购房款2696925元；林晓彤按照上述欠款金额支付自2019年4月19日起至2019年8月29日止按日千分之一计算的违约金350600.25元并按照上述标准继续支付违约金直至付清为止；林晓彤与丛亿置业公司办理产权转移登记；林晓彤承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年2月21日,林晓彤与丛亿置业公司签订《青州龙苑幼儿园买卖合同》（合同中甲方为从亿置业公司，乙方为林晓彤），合同约定内容为：甲乙双方本着友好协商的原则，在符合中国法律的情况下，甲方就青州龙苑小区配建幼儿园销售给乙方一事，签订本合同。一、幼儿园基本情况：幼儿园规划用途：幼儿园；幼儿园建筑面积：3004.7㎡(以不动产证面积为准)；幼儿园坐落位置：青州范公亭东路，青州文化中心西北青州龙苑小区规划幼儿园。二、幼儿园价款、付款方式及逾期责任：1.该幼儿园总房款为人民币壹仟陆佰伍拾贰万伍仟捌佰伍拾元整（16525850元）。2.具体付款方式：签订本合同同时乙方支付甲方该幼儿园总房款的20%，即人民币叁佰叁拾万伍仟壹佰柒拾元整（3305170元），本合同正式生效。该幼儿园交付乙方使用时，首先通过乙方验收，书面签订《交房验收单》后乙方支付甲方该幼儿园总房款的60%，即累计支付到该幼儿园总房款的80%，付款后甲方正式交付该幼儿园给乙方。若乙方验收时发现甲方未按照合同或图纸进行建设，情况属实，甲方全权负责完善，交付日期根据完善日期后延。乙方付清甲方该幼儿园全部房款后，该幼儿园不动产证15个工作日内转移至乙方名下。3.逾期付款责任：乙方如不能按约定时间付款，责任约定如下：逾期三个月以内，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金。逾期超过三个月，甲方有权解除本合同。甲方解除本合同的，应书面通知乙方，乙方支付甲方总房款10%作为违约金，甲方退还乙方剩余购房款。甲方不解除合同的，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金。三.幼儿园交付：1.签订本合同后一个月内甲乙双方共同对图纸进行完善，最终图纸以政府有关部门审批通过为准，最终图纸双方签字确认。如图纸修改延长期限，幼儿园交付期限相应顺延。2.甲方于2017年12月31日之前将该幼儿园正式交付乙方使用。3.该幼儿园具备交付标准后，甲方应以书面形式通知乙方前来收房。如乙方原因不来收房，发出书面通知即视同甲方已经完成交付责任。4.甲方如不能按照约定时间交房，责任约定如下：1）.逾期三个月以内，甲方按日计算向乙方支付已付房款千分之一的违约金。2）.逾期超过三个月，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应书面通知甲方，甲方支付总房款10%作为违约金并退还乙方全部已交购房款。乙方不解除合同的，甲方仍按日计算向乙方支付已付房款千分之一的违约金。所有违约金款项从乙方应支付尾款中扣除，超过部分甲方需另外支付给乙方。四.不动产证办理：1.甲方于该幼儿园交付使用后壹年内取得该幼儿园的不动产证，并按照本合同中第二条中第2小条第3）的约定办理不动产证的转移手续。2.甲方取得该幼儿园不动产证后，以书面形式通知乙方前来办理不动产证过户手续。如乙方原因不能及时办理不动产证的过户手续，发出书面通知即视同甲方完成了过户责任。3.产权转让所需要的各种税费按照有关部门的规定执行并各自承担。4.因甲方原因甲方未能按照约定日期取得该幼儿园的不动产证并办理产权转移，责任约定如下：1）.逾期6个月以内，甲方按日计算向乙方支付已付房款千分之一的违约金。2）.逾期超过6个月，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应书面通知甲方，甲方支付总房款10%做为违约金并退还乙方全部已交购房款，由此给乙方带来的一切经济损失（利息、装修、广告、员工费用等）甲方负责。乙方不解除合同的，甲方仍按日计算向乙方支付已付房款千分之一的违约金。其它条款中约定甲乙双方保证本合同中的通讯地址、联系电话均真实有效。任何本合同发出的文件，均应采用书面形式，以EMS方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，独自承担相应的法律责任。同时合同约定了消防验收、交付标准等事项。合同签订当日，林晓彤向丛亿置业公司支付3305170元。丛亿置业公司依约进行施工。施工过程中，因工程消防设计变更、增加工程量等原因，林晓彤与丛亿置业公司于2018年月19日签订补充协议。协议约定：甲乙双方签订的“青州龙苑幼儿园买卖合同”，原定幼儿园于2017年12月31日之前交付乙方使用。现因工程消防设计变更，增加工程量等原因，经甲乙双方协商一致同意，将交付时间改为2018年1月31日之前。鉴于交付日期延后，春节假期临近,经甲乙双方协商一致同意，原定付款日期（原合同上应该在交付使用，验收通过后15个工作日内交齐至80%房款）后延至春节之后,农历正月15之前，即2018年3月2号之前。丛亿置业公司于2018年3月2日将幼儿园施工完毕。2018年3月7日，林晓彤将购房款9915510元支付给丛亿置业公司。同年3月15日，丛亿置业公司将房屋交付给林晓彤。林晓彤接收房屋后于2018年3月16日开始装修。同年7月8日，潍坊市公安消防支队对案涉房屋通过消防验收。同年9月，林晓彤开始招收幼儿进行营业经营。2019年4月8日，丛亿置业公司将案涉房屋办理不动产权证书。同年4月17日，丛亿置业公司通过EMS方式将催交尾款通知书告知林晓彤，林晓彤接到通知后未履行缴纳尾款的义务。后因剩余房款交付、合同性质、效力以及案涉房产办证等原因，双方成讼。 同时查明，丛亿置业公司提交了涉案房产原始登记的房屋所有权证，证明涉案房屋已经具备办理房屋权属登记的条件，案涉房屋具备办理产权变更条件。 一审法院认为，本案争议第一个焦点是案涉合同的性质、效力问题。首先，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，从案涉《青州龙苑幼儿园买卖合同》以及补充合同约定内容载明权利义务以及双方当事人诉辩称意见，符合房屋买卖合同的法律特征。其次，本案诉争幼儿园从性质上看符合专有部分的构成要件，诉争幼儿园属于《中华人民共和国物权法》规定的专有部分，丛亿置业公司将该房产作为出卖标的物符合法律规定，从双方约定最终图纸双方签字确认以及实际履行情况可以确认林晓彤购房房屋合同目的为办幼儿园使用，双方之间的交易行为是特定对象之间交易行为并不符合商品房预售合同所调整房屋的法律特征。因此，法院确认合同性质为房屋买卖合同纠纷，应适用房屋买卖合同法律调整双方之间的纠纷。 案涉双方当事人之间签订的《青州龙苑幼儿园买卖合同》以及补充合同，是双方当事人的真实意思表示，形式要件齐全，内容不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效，对林晓彤、丛亿置业公司均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务，任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。 本案争议第二个焦点是合同实际履行情况以及是否构成根本性违约问题。从查明事实可以确认林晓彤实际履行交付房款数额为13220680元并接受房屋后进行装修、使用，丛亿置业公司按照合同约定方式履行了交付房屋的义务和采用EMS方式发送通知书载明丛亿置业公司已办理不动产产权证书并通知林晓彤补交尾款，林晓彤否认收到该通知书与丛亿置业公司法定代表人牛长虎与林晓彤丈夫耿立杰之间发送微信内容以及对EMS送达人员核实内容不符，因此，确认2019年4月16日林晓彤收到丛亿置业公司通知，林晓彤未按期交清尾款应承担违约责任。根据合同约定内容亦可以确认丛亿置业公司未按期办理产权证书已构成违约亦应承担违约责任。但从本案合同实际履行情况，可以确认林晓彤与丛亿置业公司均有违约行为，无论哪一方的违约行为均构不成根本性违约。 本案争议焦点之三是对林晓彤诉请的处理问题。经释明后，林晓彤变更了诉讼请求，但该请求获得支持的基础是案涉合同符合法定解除或者约定解除的条件，从本案查明事实可以确认本案林晓彤与丛亿置业公司形成纠纷的实质是因为政策性规定配套幼儿园应办为公办园或者委托办成普惠性民办园，不得办成盈利性幼儿园，双方对该政策性规定在订立合同时均无过错，该情形亦不符合“情势变更”原则，因此，在现有证据情形下，案涉合同符合继续履行的事实和法律基础，故对林晓彤该诉讼请求，不予支持。关于丛亿置业公司违约部分给林晓彤造成损失，林晓彤可另案另行主张。 本案争议焦点之四是对丛亿置业公司反诉请求的处理问题。基于上述理由，林晓彤应按照合同约定履行自己义务，林晓彤未按照合同约定履行应承担违约责任。因此，对丛亿置业公司要求林晓彤交清尾款2696925元的诉讼请求，予以支持。对丛亿置业公司诉请林晓彤支付违约金的请求，根据“关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于实际造成的损失。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括依约履行的可得利益。案涉合同约定：乙方如不能按约定时间付款，责任约定如下：……甲方不解除合同的，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金。本案非民间借贷纠纷案件，该约定系双方真实意思表示并不违反法律、行政法规的规定，从维护交易稳定性和交易公平出发，确认为有效约定，但以不超过所造成实际损失的30%为限。丛亿置业公司申请撤回要求林晓彤办理产权转移登记的反诉请求，系对自己诉讼权利的处分，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条及有关民事法律政策之规定，判决：一、驳回林晓彤的诉讼请求；二、林晓彤于判决生效后十日内支付山东丛亿置业有限公司购房款2696925元及违约金（以2696925元为基数，自2019年4月20日起计算至实际付清之日止，按照每日千分之一计算，但不以超过基数数额30%为限）；二、驳回山东丛亿置业有限公司其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，二审争议焦点系双方当事人所签订的房屋买卖合同是否有效。根据查明的事实，该房屋买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定。涉案房产已竣工，经上诉人验收后交付使用，并且被上诉人丛亿置业公司已办理了不动产登记，涉案房产具备办理产权变更条件，因此该合同及补充协议合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。上诉人主张该合同违反法律法规而无效，但未提供有效证据予以证明，该上诉主张本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费113118元，由上诉人林晓彤负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年七月二十八日 书记员  李朋朋