福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020闽07民终727号 上诉人（原审原告、反诉被告）:王长珠，男，1963年7月25日出生，汉族，住福清市，现住南平市延平区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：张华，女，1964年1月8日出生，汉族，住南平市延平区，现住南平市延平区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：南平市延平区永兴塑料厂，住所地南平市延平区西溪路**。 法定代表人：郭勇，厂长。 上诉人王长珠、张华因与上诉人南平市延平区永兴塑料厂（以下简称永兴塑料厂）租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院(2019)闽0702民初3931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王长珠、张华上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回永兴塑料厂对王长珠、张华主张租金的诉讼请求。事实和理由：永兴塑料厂已同意王长珠、张华提前终止合同，租金已结算至2019年2月5日，次日已搬出大部分用品并交还锁匙给永兴塑料厂。当日，永兴塑料厂还将王长珠、张华架设的广告牌折价2000元给王长珠、张华。是永兴塑料厂认为若将整个店内物品搬空，会影响对外出租，要求王长珠、张华先将暂不需要的用品留在店内。 永兴塑料厂辩称，2019年2月5日只是对租金从9000元降为5500元，双方租赁关系未解除，一审判决认定王长珠、张华尚欠9900元租金正确。 永兴塑料厂上诉请求：改判王长珠、张华向永兴塑料厂承担违约金。事实和理由：双方于2013年8月26日签订的《房屋租赁合同》第五条约定，任何一方违反合同，应向对方支付20％作为违约金。2018年11月26日王长珠、张华单方面提出申请退租，构成违约，王长珠、张华要承担违约金。后经双方协商，房租调整为每月5500元，待有人接收止，如无人接收王长珠、张华需继续承租至合同到期。因成无人承接，永兴塑料厂于2019年3月25日接区自然局延自然局(2019)60号通知，才知道王长珠、张华未按租赁合同约定向区自然局办理有关审批，构成违约。永兴塑料厂通知王长珠、张华按照延自然局(2019)60号办理，但王长珠、张华于2019年4月1日将所有设备全部搬出后将钥匙全部退还永兴塑料厂。永兴塑料厂向王长珠、张华催讨租金及违约金时，王长珠、张华同意用押金扣减。一审未按判令王长珠、张华承担违约金错误。 王长珠、张华辩称，双方协商无论有无人承接，押金均退给王长珠、张华，因此未违约。2019年4月5日是王长珠、张华向永兴塑料厂要退还押金，永兴塑料厂承诺5月份退还，之后才以王长珠、张华未经营为由不退押金。是在双方产生争议报警之后，自然资源局才向永兴塑料厂发出通知，认为工业用地不能作为商业用地出租，要求永兴塑料厂恢复用途。综上，王长珠、张华不存在违约。 王长珠、张华向一审法院起诉请求：立即退还给王长珠、张华租房合同押金30000元。永兴塑料厂向一审法院提反诉请求：要求王长珠、张华还清拖欠租金及违约金33883.31元（其中自2019年1月23日至2019年4月1日租金为12283.31元，违约金按租金9000元×12月计108000元×20%=21600元）。 一审法院认定事实：2013年8月26日，永兴塑胶厂（出租方，合同甲方）与王长珠、张华（承租方，合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》。合同主要约定：一、甲方坐落于南平市综合楼及新建部分原综合楼1层，新建综合楼边1-2层，综合楼电梯门经双方确认后预留甲方使用，今后如双方使用，按电梯房屋面积分摊，承租合计面积为463.10平方米租赁乙方使用。用途为仓库、办公。二、每月房租每平方米43.18元（不含税费）计每月为2万元，租金税费由乙方承担。三、租赁期限自2013年8月26日至2019年8月25日止，每次月前1日付3个月房租6万元。从2015年8月26日起在上年房租基础上各递增6%。四、……五、违约责任：租赁期间双方必须按双方合同办理，双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定，按6年度交纳的租金总额向对方支付20%作为违约金。乙方逾期未付租金的，每逾期一日，甲方有权按6年度租金总额的2%向乙方加收滞纳金及收回房屋，一切损失由乙方承担。六、……双方签订合同生效时乙方交纳甲方押金3万元，待合同期满退回押金。七、乙方租赁期所装修的东西合同到期应归甲方所有。……甲方同意装修后第二季度补贴2万元乙方作为装修使用，可在第二季度租金扣。八、……。合同签订后，王长珠、张华向永兴塑胶厂缴纳押金30000元，永兴塑胶厂将租赁房屋交付给王长珠、张华使用。经双方确认，永兴塑胶厂交付王长珠、张华使用的房屋为南平市综合楼1层1-5号店面和新建综合楼1-2层，总面积为463.10平方米。综合楼1层1-5号店面中的1-2号店、3-4号店各隔为一间，1-2号店和3-4号店的面积分别约为86平方米。综合楼1层5号店（面积约为12.83平方米）与新建综合楼1层相邻。 2015年8月1日，王长珠向永兴塑胶厂申请退还综合楼1层3-4号店面，综合楼1层1-2号店面，永兴塑胶厂遂收回了综合楼1层3-4号店面，综合楼1层1-2号店面仍由王长珠、张华继续使用。双方同时商定租金相应减少，综合楼1层5号店面和新建综合楼1-2层的租金调整为按照《房屋租赁合同》约定租金标准的一半计算，综合楼1层1-2号店面的租金调整为按每月3000元计算。2018年9月27日，张华通过电话与永兴塑胶厂法定代表人郭勇协商提前终止租赁合同，郭勇称“签字就不要签了，你们做到什么时候，每个月9000元房租交清楚，做到那个月不做了，你搬出去，把押金条子拿过来，我当场付给你。……”2018年11月26日，王长珠、张华向永兴塑胶厂提交《退租报告》，要求提前终止租赁合同，经双方协商，永兴塑胶厂于2018年12月6日收回王长珠、张华承租的1-2食杂店店面，并向王长珠、张华出具证明。该证明载明“2018年12月6日根据2018年11月12日报告人（王长珠、张华）退租报告，收回退还1-2食杂店2间，余下山三饭店部分每月租金5500，特此证明”，王长珠、张华依约按月支付租金至2019年2月5日。2019年2月9日，永兴塑胶厂就剩余店面对外进行招租。2019年4月1日，王长珠、张华将剩余店面交付给永兴塑胶厂。后因王长珠、张华多次要求永兴塑胶厂退还押金30000元未果，遂诉至法院。 一审法院认为，永兴塑胶厂与王长珠、张华签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。王长珠、张华于2018年11月26日向永兴塑胶厂申请退租，并支付租金至2019年2月5日后，永兴塑胶厂于2019年2月9日对外进行招租，该行为应视为对王长珠、张华退租行为的认可，结合双方于2018年9月27日的通话录音，可以形成完整的证据链，足以证明双方已于2019年2月9日前就退租达成一致意见，王长珠、张华向永兴塑胶厂支付租金至2019年2月5日，故双方应当于2019年2月5日解除《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《房屋租赁合同》解除后，永兴塑胶厂应向王长珠、张华返还押金30000元，故王长珠、张华要求永兴塑胶厂退还押金30000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 关于永兴塑胶厂要求王长珠、张华支付2019年1月23日至2019年4月1日止的租金及违约金合计33883.31元的反诉请求，双方于2018年12月6日将租金调整为每月5500元。系对原租赁合同履行方式的变更，王长珠、张华已按照调整后的租金按月支付至2019年2月5日，未违反双方约定。永兴塑胶厂主张王长珠、张华已违反双方合同约定，但未提供相应证据证明王长珠、张华存在违约行为，应当承担举证不能的不利后果，故永兴塑胶厂要求王长珠、张华支付违约金的反诉请求，没有事实依据，不予支持。但因王长珠、张华未及时将租赁房屋腾退给永兴塑胶厂，应当按双方调整后的租金标准向永兴塑胶厂支付2019年2月6日至2019年4月1日的租金9900元（5500元÷30天×54天）。故永兴塑胶厂要求王长珠、张华支付租金9900元的部分反诉请求，予以支持，超出部分的反诉请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、永兴塑料厂应于判决生效之日起十日内向王长珠、张华退还押金30000元；二、王长珠、张华应于判决生效之日起十日内向永兴塑料厂支付租金9900元；三、驳回永兴塑料厂的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：王长珠、张华认为一审法院认定，2019年4月1日王长珠、张华将剩余店面交付给永兴塑胶厂错误，其于2019年2月5日已退出。永兴塑料厂二审提交一份南平市延平区自然资源局的延自然资［2019］60号《责令恢复土地实际用途通知书》，拟证明王长珠、张华未按照租赁合同约定办理审批手续，构成违约。本院认为，结合庭审王长珠、张华的陈述、通话录音及涉案房屋于2019年2月9日对外招租的事实，可以认定王长珠、张华未完全搬离涉案的房屋，一审法院认定王长珠、张华于2019年4月1日将剩余店面交付给永兴塑胶厂的事实并无不当。涉案房屋王长珠、张华向永兴塑料厂承租系用于餐饮，根据王长珠、张华于2015年8月1日向永兴塑料厂提交的退还店面申请书及永兴塑料厂收回部分店面和同意调整租金等事实，足以证明永兴塑料厂对王长珠、张华承租房屋的用途与合同不符是明知并且是同意的，因此永兴塑料厂依房屋用途的问题为由，认为王长珠、张华构成违约不能成立，故延自然资［2019］60号《责令恢复土地实际用途通知书》与本案的审理并无关联，本院不予采纳。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，永兴塑胶厂与王长珠、张华签订的《房屋租赁合同》合法有效。从本案王长珠、张华于2018年11月26日向永兴塑胶厂申请退租并支付租金至2019年2月5日，2019年2月9日永兴塑胶厂对外招租的事实，再结合双方于2018年9月27日的通话录音，一审法院确认双方的租赁关系于2019年2月5日解除并无不当。租赁合同解除后，承租人无正当理由占用租赁物的，应承担占用费。本案双方的租赁关系虽于2019年2月5日解除，但王长珠、张华尚未完全搬离涉案的租赁场所，其系于2019年4月9日才腾退。王长珠、张华无证据证明未腾退的原因系永兴塑料厂，故2019年2月5日至2019年4月9日期间王长珠、张华应向永兴塑料厂承担房屋占用费。一审法院判决王长珠、张华向永兴塑料厂支付9900元款项正确，但款项的性质应为占用费，一审法院认定为租金不当。本案《房屋租赁合同》的解除属约定解除，而永兴塑料厂提出王长珠、张华未办理相关审批手续及提前退租的上诉理由均不构成王长珠、张华违约的事由，因此在合同解除前王长珠、张华不存在违约行为，故永兴塑料厂向王长珠、张华主张违约金的诉讼请求不能成立。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但处理结果并无不当，应予维持；王长珠、张华与永兴塑料厂的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费390元，由王长珠、张华负担50元，由南平市延平区永兴塑料厂负担340元。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年七月十四日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。