安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1103民初1438号原告（反诉被告）:滁州市成业房地产开发有限公司,住所地安徽省滁州市丰乐北路**,统一社会信用代码91341102711710201N（1-1）。法定代表人：成石昌,该公司执行董事。委托诉讼代理人：成夕荣，该公司员工。委托诉讼代理人：吴**斌，安徽环滁律师事务所律师。被告（反诉原告）:滁州银锁装饰工程有限公司,住,住所地安徽省滁州市南谯区中都大道****(成业花园)**办公**一社会信用代码91341103MA2T5CMP17(1-1)。法定代表人：王峰,该公司总经理。委托诉讼代理人：张华锋，安徽丰乐律师事务所律师。原告（反诉被告）滁州市成业房地产开发有限公司（以下简称成业公司）与被告（反诉原告）滁州银锁装饰工程有限公司（以下简称银锁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）成业公司的委托诉讼代理人成夕荣、吴**斌，被告（反诉原告）银锁公司的委托诉讼代理人张华锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成业公司向本院提出诉讼请求：1、银锁公司向成业公司支付房屋租金352600元；2、银锁公司承担因其延期支付租金的违约金（截止2020年5月1日为31734元，之后按照日1‰计算）；3、银锁公司向成业公司支付物业及停车场使用费52000元及违约金（截止2020年5月1日为12380元，以后按照日1‰计算至付清为止）；4、银锁公司承担本案诉讼费及其他费用。事实与理由：2018年9月19日，成业公司、银锁公司签订《房屋租赁合同》，约定：成业公司将位于滁州市中都大道495号497号（成业家园）1幢办公301室房屋出租给银锁公司使用；合同期限为6年，从2018年10月9日起至2024年10月1日止。租赁价格为：一楼为70元/㎡/月，每月租金为人民币61670元，一年房租为740040元，二楼为40元/㎡/月，每月租金为39572元，一年房租为474864元，负一楼为15元/㎡/月，每月房租为6000元，一年房租为72000元。第一年、第二年租金不变，自第三年起在上一年基础上逐年递增5%。乙方承担租期内水、电.物业费等相关税费，物业费及停车场使用费每年48000元。租赁期内乙方延期滞后支付租金应承担当期租金的日1‰违约金偿付甲方。2019年5月11日，双方签订《合同附件说明》,就超出的140㎡部分按15元/㎡/月计算，每年租金25200元。合同签订后，成业公司积极履行合同的相关义务.但银锁公司却经常拖欠租金，成业公司多次向银锁公司催要未果。银锁公司辩称：1、银锁公司不欠成业公司租金，银锁公司支付的租金可以用到2020年5月，银锁公司是2020年4月30日搬离房屋，搬离之后租金不应当计算。2、按照合同约定，成业公司应当在签订合同后将二楼顶面漏水问题处理好，漏水问题解决好才开始计算租金，截止到目前，该漏水问题没有解决，因此对于银锁公司已经支付租金，成业公司应当予以返还。3、银锁公司没有违约，不应承担违约金。4、银锁公司不拖欠成业公司物业费和停车场使用费。5、银锁公司没有违约，不承担违约金。若违约，亦应当按照银行拆借的基准利率计算，由法院依法认定。银锁公司向本院提出反诉请求：1、解除银锁公司与成业公司于2018年9月19日签订的《房屋租赁合同》；2、成业公司退还银锁公司已付租金158万元；3、成业公司退还保证金20万元；4、本案的诉讼费用由成业公司承担。事实与理由：2018年9月19日，银锁公司与成业公司签订的《房屋租赁合同》，约定：成业公司将位于滁州市中都大道495号497号（成业家园）1幢办公301室房屋有偿租赁给银锁公司使用，第一年成业公司给银锁公司4个月装修期，合同还约定了租赁期限、房屋面积、租金数额、租金及押金支付方式等。合同签订后，银锁公司已经支付租金158万元，保证金20万元。因房屋二楼和地下室一直漏水，致使银锁公司无法正常使用房屋，同时给银锁公司造成损失。因疫情期间，银锁公司经营出现困难，银锁公司与成业公司协商减少部分租赁面积，但协商无果，成业公司直接停水、停电，并锁住租赁房屋大门，给银锁公司造成损失。因合同无法履行，银锁公司通知成业公司经办人成夕荣于2020年5月31日搬走，成夕荣同意解除合同，并要求银锁公司5日内搬出。合同约定，二楼顶面漏水，成业公司负责修好，如合同签订后仍然没有修好，租赁时间顺延，维修期不计，修好之日开始计算租金，租赁期间因漏水造成的损失由成业公司承担。自银锁公司入住房屋至今，银锁公司多次找成业公司修复二楼多处漏水，成业公司始终未对漏水进行修复。综上，基于双方合意解除合同，对银锁公司已付租金和保证金，成业公司应予返还。成业公司辩称：1、银锁公司主张要求解除合同的理由不符合解除合同的情形，因此该项诉请没有事实和法律依据。2、银锁公司要求成业公司退还已付租金，没有事实依据，银锁公司实际租赁并使用成业公司的房屋，依据合同应当缴纳租金，因此其要求退还已付租金是毫无事实根据的。3、银锁公司要求退还保证金也无事实依据，成业公司和银锁公司的租赁合同尚未解除，履约合同的保证金需在解除合同后银锁公司依照合同约定将房屋恢复原状，且不拖欠租金和相关费用的情况下，成业公司才有义务退还保证金，本案中，银锁公司应当缴纳的租金未能缴纳，擅自撤离承租的房屋后对承租的房屋未恢复原样，也未依照合同的约定交付成业公司，因此其主张退还保证金是无事实依据的。综上，请求法庭驳回银锁公司的反诉请求。成业公司围绕诉讼请求及对反诉请求抗辩意见依法提交了证据：1、《房屋租赁合同》、《合同附件说明》各1份；2、《中华人民共和国税收完税证明》（复印件）7份、《中国建设银行单位客户专用回单》（复印件）1份、《电子缴税付款凭证》（复印件）1份；3、《情况说明》1份；4、短信聊天记录1份。银锁公司围绕反诉请求及对本诉请求抗辩意见依法提交了证据：1、《房屋租赁合同》1份；2、银行回单6份；3、视频光盘2份；4、短信聊天记录1份；5、接处警证明2份；6、短信记录（银锁公司员工与成夕荣）、现场照片1份（银锁公司搬离房屋）；7、现场照片4份。经审查，本院对成业公司提交的证据3不予认证，对双方当事人提交其他证据的真实性予以采信依据上述有效证据并结合本案庭审调查，本院认定以下事实：2018年9月19日，成业公司(甲方)与银锁公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将滁州市中都大道495号、中都大道497号（成业家园）1幢办公301室，租赁给乙方有偿使用。租赁期限为6年，自2018年10月1日至2024年10月1日。房屋为商业办公用房，一层面积约881㎡，以实际产证面积为准；二层面积月989.3㎡，以实际产证面积为准；负一楼面积月400㎡，可以继续增大面积，费用按照合同规定标准另算。租赁价格：一楼为70元/㎡/月，每月租金为人民币61670元，一年租金为740040元；二楼为40元/㎡/月，每月租金为39572元，一年房租为474864元，负一楼为15元/㎡/月，每月租金为6000元，一年租金为72000元；第一年甲方给乙方4个月装修期，装修期内免收租金；第一年、第二年租金不变，自第三年起在上一年基础上逐年递增5%。租金及房屋押金支付方式:房租半年付，每年需在本年度房租金到期前30日支付下一期租金，租金以银行转账交易凭证为准；合同签字盖章后3日内乙方须给付甲方保证金20万元和租金30万元，最迟10月15日前付清50万元整，另外乙方租金34万元在2019年2月28日前付清给甲方，否则视为乙方违约。乙方承租期内水、电、物业费等相关税费由乙方自行承担，物业费及停车费每年48000元，乙方必须按月交付水、电等相关费用。违约责任：租赁期内乙方延期滞后支付房租金应承担当期租金的日1‰违约金偿付甲方，违约金可用甲方缴纳的保证金抵冲，如保证金不足部分乙方需另行支付，延期支付一个月以上甲方有权终止合同并停水、停电，由此造成的损失乙方自行承担。二楼顶面漏水甲方负责修好，如签订合同后仍然没有修好漏水，租房时间顺延，维修期间不计算租金，修好之后开始计算租金。租赁期间如果因漏水造成的损失由甲方承担。附每年租金明细（人民币）：第一年：128万元；第二年：128万元等。备注：二楼厕所按原图纸恢复原样；2、房屋租金由公司法人王峰个人打入成夕荣账户等内容。2019年5月11日，成夕荣代表成业公司、曹义龙代表银锁公司签订《合同附件说明》，载明：银锁装饰承租成业家园成夕荣门面房地下室，原租面积400㎡，现超出140㎡面积，按15元每平方计算，140㎡×15元＝2100元×12个月＝25000元，现地下室隔墙费用12000元及消防报警器10000元费用由银锁装饰支出，现扣除22000元费用，需支付房东成夕荣3000元，补写合同按主合同走，租期同主合同一样。该3000元费用，银锁公司已现金支付予成业公司。合同签订后，成业公司按约定将案涉房屋交付银锁公司使用。银锁公司于2018年10月15日、2018年9月19日、2019年2月27日、2019年7月5日、2019年7月6日、2020年1月10日分别向成业公司转账汇款45万元、4.5万元、34万元、30万元、34万元、30万元，合计177.5万元。银锁公司在使用房屋中二楼房屋及地下室有漏水现象。2020年5月12日，滁州市南谯区双味楼食府出具《情况说明》载明：银锁公司于10月26日向我司（双味楼食府）反映，因我司地面渗水造成装饰公司二层屋顶漏水，破坏顶层石膏墙面。我司接到投诉之后，计安排人员进行修补，并承诺赔偿。后于11月4日微信转账5000元给银锁公司，有转账记录为证。2020年3月31日至4月10间，银锁公司和成业公司协商，因疫情原因，要求减少承租房屋面积。双方当事人就房租、减少租赁房屋面积等问题未能达成一致意见。双方在短信沟通，主要内容为：银锁公司告知成业公司：我们2020年5月31日搬走等。成业公司告知银锁公司：随便你们，这二天必须把帐算清楚，一切依据合同处理，5天之闪（内），必须搬走等。后成业公司对案涉房屋进行停电。2020年4月11日、12日，银锁公司和成业公司发生纠纷，报警后，滁州市公安局南谯分局清流派出所出警，现场协调未果。2020年4月30日，银锁公司搬离成业公司。银锁公司告知成业公司于2020年4月30日已经搬离，该门面房屋退回给你公司，钥匙已交物业罗玉和。成业公司回复：成业房产没有同意银锁公司搬离，没有人接收房子，你公司继续履行合同。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，成业公司和银锁公司签订《房屋租赁合同》合法有效。双方当事人在履行合同过程中产生纠纷、发生冲突，致两次向公安机关报警，且银锁公司已搬离案涉房屋，案涉合同继续履行将会给双方当事人造成损失，故本院对案涉的《房屋租赁合同》予以解除。关于成业公司诉请的租金，因案涉《房屋租赁合同》约定：第一年成业公司给银锁公司4个月装修期，装修期内免收租金，故租赁期限租金应自2019年2月1日起算，银锁公司虽然已于2020年4月30日搬离案涉房屋，但双方当事人未达成解除合同的合意，综合考虑银锁公司应于2020年2月1日前应支付2020年2月1日至2020年8月1日的租金，银锁公司未提交证据证明成业公司已经案涉房屋另行出租予他人，租金应计算至2020年8月1日，2020年2月1日至2020年8月1日期间租金为192万元（128万元+128万元÷2），银锁公司已经向成业公司支付的费用为177.5万元，尚应支付成业公司租金14.5万元。关于成业公司诉请的违约金，成业公司诉请银锁公司自2020年2月1日起承担违约金符合法律规定，但成业公司主张计算违约金的基数及按日1‰计算方式过高，本院调整为以银锁公司尚欠租金14.5万元，按照月利率20‰计算至租金实际支付之日止。关于成业公司诉请的物业费、停车场使用费及相应违约金，应自2019年2月1日计算至2020年4月30日为40000元（48000元÷12×15－20000元），因合同未约定物业费、停车场使用费的支付时间及逾期支付违约金计算方式，本院自成业公司向本院起诉之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该费用实际付清之日止。关于银锁公司诉请成业公司退还租金158万元，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。银锁公司未提交证据证明因案涉房屋漏水问题要求成业公司维修或自行维修，亦未提交证据证明因案涉房屋漏水给其造成损失，故本院对该反诉请求不予支持。关于银锁公司诉请成业公司退还保证金20万元，因本院对银锁公司支付予成业公司的所有费用已经冲抵租金，故本院对该反诉请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第㈤项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）滁州市成业房地产开发有限公司与被告（反诉原告）滁州银锁装饰工程有限公司于2018年9月19日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）滁州银锁装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）滁州市成业房地产开发有限公司租金14.5万元及相应违约金（自2020年2月1日起，按照月利率20‰计算至租金实际支付之日止）；三、被告（反诉原告）滁州银锁装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）滁州市成业房地产开发有限公司物业费、停车场使用费40000元及相应违约金（自2020年4月24日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该费用实际付清之日止）；四、驳回原告（反诉被告）滁州市成业房地产开发有限公司与被告（反诉原告）滁州银锁装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10450元，减半收取5225元，由原告（反诉被告）滁州市成业房地产开发有限公司负担2838元，被告（反诉原告）滁州银锁装饰工程有限公司负担2387元；保全费3020元，由原告（反诉被告）滁州市成业房地产开发有限公司负担1640元，被告（反诉原告）滁州银锁装饰工程有限公司负担1380元；反诉案件受理费10450元，由原告（反诉被告）滁州市成业房地产开发有限公司负担40元，被告（反诉原告）滁州银锁装饰工程有限公司负担10410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 陈 彦二〇二〇年七月二十三日书记员 袁苓睿附本案适用的相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。