重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初10685号 原告：重庆鑫德利投资有限公司，住所地重庆市渝**新南路**，统一社会信用代码91500112070314144P。 法定代表人：袁冶。 诉讼代表人：重庆信通会计师事务所有限责任公司，重庆鑫德利投资有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：刘绵经，男，1993年10月12日出生，汉族，住重庆市渝**，系重庆信通会计师事务所有限责任公司员工。 委托诉讼代理人：凌安丽，女，1993年1月1日出生，汉族，住重庆市梁平县，系重庆信通会计师事务所有限责任公司员工。 被告：刘孝斌，男，1970年4月24日出生，汉族，住重庆市渝**。 原告重庆鑫德利投资有限公司诉被告刘孝斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告重庆鑫德利投资有限公司的委托诉讼代理人刘绵经、被告刘孝斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆鑫德利投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金281663.88元（2019年9月8日至2020年6月19日）；2.被告支付原告违约金75926.4（以年租金20%计算）、滞纳金（自2019年5月8日开始，每逾期一日，则需支付2倍日租金作为滞纳金，即月租金31636元÷30×2＝2109.06元，累计计算到被告付清全部欠付租金之日）；本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年12月26日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定了租期、租金标准和支付方式、违约金等内容。2017年5月18日，法院裁定受理原告的破产清算申请，同日指定重庆信通会计师事务所有限责任公司为原告的破产管理人。管理人接管原告财产后，于2017年7月18日书面通知被告继续履行《房屋租赁合同》，并将租金支付至管理人账户。但被告未按合同约定提前、按季度支付租金，时常拖欠租金达数月之久。原告曾因被告拖欠租金向法院起诉，后经法院调解，被告依据调解协议于2019年4月2日向原告付清了欠付的租金。2019年5月23日至2020年5月22日期间被告应付租金370449元，但其仅于2019年6月18日、2019年8月11日、2019年10月16日、2019年12月26日分别支付了28575元、28575元、31636元、31636元。原告多次催收无果，为维护自己的合法权益，遂起诉来院。 被告刘孝斌辩称，欠付2019年9月8日至2020年6月19日期间的租金281663.88元属实；但是因新冠疫情需要减免租金，被告停业3个月，应当减免一个半月租金；被告经营困难，去年双方协商时原告没有主张违约金，不应支付以年租金20%计算的违约金75926.4元，且过高；滞纳金应当支付，但是计算标准过高，应当按照银行存款利率计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（2017）渝0112破申4号民事裁定书复印件、（2017）渝0112破2号决定书复印件、《房屋租赁合同》、房屋信息查询打印件、201房地证2013字第03×××号产权证复印件、破产管理人存款账户明细、微信聊天记录截图打印件等本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：原告是渝北区龙山街道新南路382号天邻风景18、19幢1-商业用房的所有权人。重庆市渝北区人民法院于2017年5月18日裁定受理对原告的破产清算申请，于2017年6月16日指定重庆信通会计师事务所有限责任公司担任原告破产管理人。 2016年12月26日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方出租给乙方的商铺位于渝北区龙山街道新南路382号天邻风景18、19幢1-商业用房（南门入口处右侧其中一部分），商铺结构为钢筋混凝土结构，建筑面积为510.26平方米（含公摊）；商铺租赁期自2014年12月8日起至2025年8月22日止，免租期为2014年12月8日至2015年8月22日，租金计算日期为2015年8月23日至2025年8月22日止；乙方承诺，出租商铺仅作为网吧、餐饮业使用，并在其营业执照规定的营业范围内经营；第四条、租金及支付方式，1、乙方同意租金按建筑面积计算……2018年8月23日-2019年8月22日，租金按56元/平方米/月计算，每月租金为28575元，2019年8月23日-2020年8月22日，租金按62元/平方米/月计算，每月租金为31636元；2、租赁使用期间，租金按季度一收，乙方同意在2014年12月8日签订合同三日内以现金或转账方式向甲方支付租赁保证金（返还前的期间不计利息）5000元，并支付第一期租金76539元，并在下一期开始使用之前15日一次性付清下一期租金，实行先付租金，后使用商铺，甲方收款后应提供给乙方有效的收款收据；第十二条、乙方违约责任，1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该商铺，乙方应按照当年租金的20%向甲方支付违约金……（5）拖欠房租累计2个月以上的，2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用（租金除外）的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金，4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金给甲方。合同还约定了其他内容。 2019年10月23日至2020年4月22日期间，原告破产管理人的工作人员与被告通过微信进行沟通。2019年11月20日，原告：老师，房租费好久交哟。被告：月底。2019年12月13日，原告：老师，你10月16日交的31636.12元，是7月23日至8月22日的，现在是12月13日了，你不是将近4个月没有交租了呀。2020年2月13日，原告：刘老板，房租该交了。2020年4月22日，原告：刘老板，你房租拖几个哟，应该交上了吧。 庭审中，原告称，案涉房屋用于经营网吧和舞蹈培训；不清楚被告因新冠疫情复工开业的时间；被告应当举示证据证明其经营受到新冠疫情影响；因减免租金需要破产审理法院和债权人会议同意，故不同意减免被告租金；依据合同第十二条第1款主张违约金，依据合同第十二条第4款主张滞纳金；被告逾期支付租金给原告造成了资金占用利息损失。 被告称，原告诉状中陈述的应付和已付租金情况属实；被告承租案涉房屋后经营网吧，转租了一半面积给别人经营舞蹈培训，现在均是半停业状态，网吧依据规定只能隔空位坐；被告因新冠疫情停业时间是2020年1月24日至2020年4月27日；2020年4月27日网吧协议开会商量后才决定要开业，当时无政府文件同意网吧开业。 本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于租金。双方对被告欠付原告2019年9月8日至2020年6月19日期间的281663.88元均无异议。被告主张因新冠疫情影响应减免一个半月租金，原告不予同意。第一，新冠疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是不可抗力。案涉房屋经营的是网吧和舞蹈培训，存在因新冠疫情停业、营业受限制等情况。基于公平原则，双方应对受新冠疫情影响期间的租金平等分担。被告主张其于2020年1月24日至2020年4月27日期间停业，虽然无证据予以证明，但考虑到新冠疫情发生的时间、重庆市疫情防控措施、被告经营行业等因素，本院酌情认定因新冠疫情减免被告一个半月租金即31636元/月×1.5个月＝47454元。故被告还应向原告支付2019年9月8日至2020年6月19日期间欠付的租金281663.88元－47454元＝234209.88元。 关于违约金。合同第十二条第1款第（5）项约定，被告累计拖欠租金2个月以上的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应向原告支付当年租金20%作为违约金。据此可以看出，该违约金是以被告违约导致合同解除时的解除合同违约金，应当以原告已经行使合同解除权为前提。现合同并未解除，原告主张被告支付违约金75926.4元无据，本院不予支持。 关于滞纳金。合同第十二条第4款约定，被告逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的2倍支付滞纳金给原告。依据合同第四条第1款和第2款约定，被告最迟应于2019年5月8日支付2019年5月23日至2019年8月22日的租金85725元，最迟应于2019年8月8日支付2019年8月23日至2019年11月22日的租金94908元，最迟应于2019年11月8日支付2019年11月23日至2020年2月22日的租金94908元，最迟应于2020年2月8日支付2020年2月23日至2020年5月22日的租金94908元，最迟应于2020年5月8日支付2020年5月23日至2020年8月22日的租金94908元。被告于2019年6月18日、2019年8月11日、2019年10月16日、2019年12月26日分别支付了28575元、28575元、31636元、31636元，存在逾期支付租金的违约行为，应当按约定向原告支付滞纳金即逾期支付租金的违约金。逾期支付租金主要给原告造成的是资金占用利息损失，违约金的主要功能在于弥补损失，故本院酌情将违约金的计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍和全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算。故被告应向原告支付的逾期支付违约金为，以85725元为基数从2019年5月9日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年6月18日，以57150元为基数从2019年6月19日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月11日，以28575元为基数从2019年8月12日起从按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，以28575元为基数从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算至2019年10月16日，以94908元为基数从2019年8月9日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，以94908元为基数从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算至2019年10月16日，以91847元为基数从2019年10月17日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算至2019年12月26日，以60211元为基数从2019年12月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止，以94908元为基数从2019年11月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止。因新冠疫情被告确实存在逾期支付2020年2月23日至2020年8月22日期间租金的行为，但是基于新冠疫情属于不可抗力，被告逾期支付新冠疫情期间租金的行为不属于违约，原告主张被告支付逾期支付该期间租金违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘孝斌于本判决生效后立即向原告重庆鑫德利投资有限公司支付2019年9月8日至2020年6月19日期间欠付的租金234209.88元； 二、被告刘孝斌于本判决生效后立即向原告重庆鑫德利投资有限公司支付逾期支付租金的违约金，以85725元为基数从2019年5月9日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年6月18日，以57150元为基数从2019年6月19日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月11日，以28575元为基数从2019年8月12日起从按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，以28575元为基数从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算至2019年10月16日，以94908元为基数从2019年8月9日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，以94908元为基数从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算至2019年10月16日，以91847元为基数从2019年10月17日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算至2019年12月26日，以60211元为基数从2019年12月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止，以94908元为基数从2019年11月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止； 三、驳回原告重庆鑫德利投资有限公司的其他诉讼请求。 如果被告刘孝斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5050元减半收取2525元，由被告刘孝斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  黄明真 二〇二〇年七月十三日 书记员  陈 实