陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终5706号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李峙廷，男，1991年1月10日生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟鹏飞，上海市汇业（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西航天众和汽车销售服务有限公司，住所地陕西省西安市长安区。法定代表人：顾强，该公司总经理。委托诉讼代理人：任峰，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟博，陕西德伦律师事务所律师。上诉人李峙廷因与被上诉人陕西航天众和汽车销售服务有限公司（以下简称众和公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初11104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。李峙廷上诉请求：l.撤销一审判决，驳回众和公司的反诉请求并判决支持李峙廷的一审诉讼请求；或将本案发回重审。2.判决一、二审诉讼费用由众和公司承担。事实和理由：一、一审法院认定双方签署的《场地租赁合同》为无效合同，系事实认定和法律适用错误。李峙廷在一审中通过向法院申请调查取证，向法院提交了案涉土地利用总体规划图、卫星图和大兆土地所工作人员的讲解视频，已充分证明确认案涉土地规划用途系建设用地，众和公司将案涉土地做停车场使用，并未改变土地用途。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条以及一系列政策文件精神，均允许村集体建设用地对外出租使用。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三章规定人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，不应轻易认定合同无效；结合本案事实，李峙廷将土地规划用途为建设用地的村集体土地出租给众和公司做停车场使用，并没有违反土地管理法的效力强制性规定。二、一审法院在与本案同类案件的审理中认定土地租赁合同合法有效。一审法院在审理与本案同类型的蔡承君与陕西百佳汽车贸易有限公司租赁合同纠纷一案的判决认为：“依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”西安市中级人民法院二审判决亦并未直接认定合同双方签署的土地租赁合同无效。三、一审法院在本案审理中未因认为租赁合同无效而向李峙廷释明变更诉讼请求，增加当事人的诉累。李峙廷为将本案土地出租给众和公司做停车场使用，一次性向土地所有权人缴纳了5年的租金，对场地进行围墙加高、场面硬化和安装监控设备等建设，投入了大量的资金成本，一审法院应向李峙廷释明变更诉讼请求向众和公司主张因合同无效给李峙廷造成的损失赔偿。四、一审法院认定众和公司实际使用场地至2019年6月30日，系事实认定错误。至今众和公司仍有一辆车辆停放在本案场地，众和公司对其所述事实具有举证责任，但一审法院把举证责任分配给李峙廷，从而认定众和公司实际占用场地至2019年6月30日，举证责任分配和事实认定事实错误。众和公司辩称，一、涉案土地区域的总体规划图、卫星图和大兆土地所工作人员的讲解视频均不能作为依法确定土地性质的根据。确定合同租赁土地的合法依据应以土地规划部门对该宗土地的依法确权。被答辩人自一审起诉至今仅以该涉案土地的整体规划、卫星图等来确定该土地可以合法租赁。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，众和公司在未合法取得涉案土地政府部门确权文件情况下，仅以整体区域规划作为合法租赁土地的依据没有法律根据。且区域土地整体规划不能代表该宗土地获得商业使用的法律确权，据此众和公司在无法提供该宗租赁土地具有合法租赁权的情况下该土地仍属农村集体土地，应确定租赁违法。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；据此，众和公司出租农村集体土地的行为应确定为违法，众和公司该租赁合同无效。二、政府文件要求任何单位和个人不得非法租赁违法土地及进行违法建设，众和公司系国有企业，应当积极配合落实政府有效遏制各类违法建设行为，在众和公司发现该出租的场地属于违法建设用地，根据相关通知、规定众和公司不能再继续租赁使用该土地，并且在2019年6月开始众和公司以行为明确表示不再继续使用，所以签订的《租赁场地合同》无实质性履行。请求驳回众和公司的上诉请求。李峙廷向一审法院起诉请求：1.判令众和公司向李峙廷支付2019年6月1日至2019年11月30日期间的土地租金265000元； 2.众和公司承担本案诉讼费用。众和公司向一审法院提起反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人签订的《场地租赁合同》无效；2.诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2017年11月1日，李峙廷（甲方）与众和公司（乙方）签订《租赁场地合同》，该合同约定甲方同意乙方承租长安区XX村XX组空场地9亩，承租期限自2017年12月1日起至2022年11月30日止。合同每年租金530000元，租金每六个月结算一次。合同签订后，乙方开始使用五日内结清半年租金，以后每半年结算一次。甲方应将场地围墙加高至2.5米，地面硬化，并安装不少于8台监控设备（相关费用由甲方承担）。甲方应向乙方提供该土地可使用的相应证明文件。合同签订后乙方应向甲方缴纳保证金10000元，合同终止甲方五日内向乙方退还保证金。合同签订后，众和公司按照约定使用李峙廷出租土地用于存放待售车辆，因李峙廷主张2019年6月1日至2019年11月30日期间土地租金未果，李峙廷遂以诉称诉至法院。庭审中李峙廷坚持其诉讼请求，为证明其主张，李峙廷提交的租金有：1、租赁场地合同。证明该合同合法有效，众和公司未支付租金构成违约；2、村委会证明。证明涉案场地出租经村委会许可，并不存在合同效力问题。3、土地租赁合同。证明涉案场地的来源。众和公司对李峙廷提交的证据1、2的真实性无异议，对其证明目的不予认可，认为因涉案租赁改变土地用途，违反法律强制性规定，应为无效。对证据3认为系李峙廷与第三方签订的合同，该合同租用土地为农用地，不能改变土地用途。本案在审理期间，众和公司向一审法院提出反诉，请求依法确认双方签订的租赁场地合同无效，要求李峙廷退还保证金10000元。为证明其主张，众和公司当庭提交租赁场地合同相佐证。李峙廷对众和公司提交的证据的真实性予以认可，但认为租赁场地目前尚未向李峙廷移交，经李峙廷调查涉案土地系建设用地。李峙廷当庭提交土地利用总体规划图、卫星图土地所工作人员讲解视频。证明涉案租赁合同并未违反法律强制性规定，该土地规划用途为建设用地。庭审中众和公司认为其已经于2019年6月30日将租赁场地交回李峙廷，并已口头通知，现存的一辆废旧车辆因李峙廷原因，未予拖离。李峙廷认为众和公司并未向李峙廷移交涉案场地，一直在使用。一审法院认为，李峙廷与众和公司签订场地租用合同，约定由众和公司承租李峙廷场地用于存放待售车辆，有李峙廷提交的场地租赁合同相佐证，众和公司亦无异议，一审法院依法予以认定。该场地位于长安区XX街XX村XX组，应属农民集体所有的土地。依据法律规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。李峙廷、众和公司签订的租地合同，用于非农业建设，改变土地用途，违反法律强制性规定，双方所签订的租赁场地合同应为无效合同。依据法律规定，合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李峙廷主张2019年6月1日至2019年11月30日的土地租金，众和公司认为其已经于2019年6月30日搬离租赁场地，并已口头通知李峙廷，现仅有一辆废旧车辆因李峙廷原因未予拖离。李峙廷否认众和公司交还场地之事实，认为众和公司一直在使用场地，但未提交证据，综合本案事实，因众和公司实际支付李峙廷租金至2019年5月31日，众和公司实际使用场地至2019年6月30日，众和公司应当按照合同约定租金标准支付李峙廷2019年6月1日至2019年6月30日期间的土地占用费损失44166.7元。李峙廷主张其余租金损失依据不足，一审法院予以驳回。众和公司要求李峙廷退还保证金10000元，因该合同无效，李峙廷所收取的保证金应予返还。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决： 一、确认原告李峙廷与被告陕西航天众和汽车销售服务有限公司2017年11月1日所签订的《租赁场地合同》无效；二、本判决生效后十日内被告陕西航天众和汽车销售服务有限公司支付原告李峙廷场地占用费损失44166.7元；三、本判决生效后十日内原告李峙廷返还被告陕西航天众和汽车销售服务有限公司保证金10000元；四、驳回原告李峙廷其余诉讼请求。如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5275元，原告已预交，由原告承担4275元，被告承担1000元。反诉案件受理费50元，被告已经预交，由原告承担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，对于李峙廷与众和公司签订的场地租用合同，一审法院查明该场地属农民集体所有的土地，李峙廷与众和公司签订租地合同用于非农业建设，改变土地用途，违反法律强制性规定，据此认定该合同无效，对众和公司关于合同无效之反诉请求予以支持，李峙廷主张合同有效，但未能提供有效证据证明其主张，一审判决并无不当。众和公司主张其已经于2019年6月30日搬离租赁场地，并已口头通知李峙廷，现仅有一辆废旧车辆因李峙廷原因未予拖离，李峙廷否认众和公司交还场地之事实，认为众和公司一直在使用场地，但未提交证据，一审法院综合本案事实，认为因众和公司实际支付李峙廷租金至2019年5月31日，众和公司实际使用场地至2019年6月30日，一审法院认定并无不当，但众和公司在既未与李峙廷协商一致或办理交接，亦未通过法律途径解决的情况下，单方自行撤离该场地，李峙廷在众和公司撤离后放任场地闲置，对此，本院认为在众和公司自行撤离该场地后，李峙廷应在合理期间内采取措施，避免损失扩大，该合理期间场地闲置损失应由众和公司承担，考虑到本案实际情况，本院酌定此合理期间为2019年6月30日之后的一个月，即众和公司在按照合同约定租金标准支付李峙廷2019年6月1日至2019年6月30日期间的土地占用费损失44166.7元之外，还应给付李峙廷2019年7月1日至2019年7月31日期间土地占用费损失44166.7元。因合同无效，李峙廷收取众和公司保证金10000元应予返还。李峙廷其余上诉主张依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决第一项、第三项、第四项应予维持，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初11104号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初11104号民事判决第二项为：本判决生效后十日内陕西航天众和汽车销售服务有限公司支付李峙廷场地占用费损失88333.4元。如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5275元，李峙廷已预交，由李峙廷负担3517元，陕西航天众和汽车销售服务有限公司负担1758元；一审反诉案件受理费50元，陕西航天众和汽车销售服务有限公司已经预交，由李峙廷负担。二审案件受理费5325元，李峙廷已预交，由李峙廷负担3550元，陕西航天众和汽车销售服务有限公司负担1775元。上述款项相抵后，陕西航天众和汽车销售服务有限公司应负担的款项于执行时直接给付李峙廷。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年七月三日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员   段      蓓    1