襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0602民初1173号原告：襄阳志强物业服务有限公司。住所地：襄阳市襄城区庞公办事处十家庙居委会。统一社会信用代码：914206005570453889。法定代表人：姜付军，襄阳志强物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈剑，湖北元领律师事务所律师。被告：刘秋菊，女，1972年10月25日出生，汉族，住襄阳市襄城区。原告襄阳志强物业服务有限公司与被告刘秋菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告襄阳志强物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈剑、被告刘秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告襄阳志强物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2017年9月1日起至2020年6月30日止的物业服务费4289.7元，并从原告起诉之日按每日3‰向原告承担违约金；2、判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2015年10月21日，原、被告签订了一份《襄阳君临山项目临时管理规约》，约定由原告向被告提供其购买的襄阳君临山项目16栋2单元2-2室的物业服务，被告按每月每平方米1.2元向原告交纳物业服务费，但原告依约提供物业服务后，经原告多次催要，被告拒绝支付物业服务费。为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告刘秋菊辩称，原告状告本人交纳2017年9月至2020年3月物业费一事，本人认为事实不清，状告不实。一、根据本人与物业公司签署的《君临山临时管理规约》规章协议中第十一章附则第11.2条之规定“适用法律：适用中华人民共和国法律、法规、政府规章有关政策以及襄阳市地方法规、政府规章和有关政策。规约不得与前述法律、规章和政策相抵触，如有抵触该条款无效，便不影响其他条款的有效性”。二、根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条规定交付的物业应当具备以下条件：1.建设项目竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环境保护等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件并经建设行政主管部门备案。2.根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第二款之规定，小区供水、供电、供气等计量装置应按一户一表建设。3.《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第八款之规定，建设单位未达到交付条件交房的，应承担相应责任，并承担前期物业费。三、根据我和开发商志强集团公司签订的《商品房买卖合同》第八条：交付期限的约定。开发商应提供城乡规划、消防行政主管部门认可的，该商品房竣工验收合格准许使用文件，但我一直没见到开发商出具的任何验收和准许使用的文件。因为根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十五条、四十六条规定，前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内向房地产行政主管部门备案并将承接查验有关文件资料和记录建档保存，物业承接者查验档案全体业主有权免费查询。四、我认为按照前述之法律规定和购房合同约定，请原告出具经城乡规划、消防行政主管部门许可的该商品房单体竣工验收合格准许使用文件，验收合格准许使用文件下发时间以前的物业费用应由建设单位承担。验收合格准许使用文件下发时间以后的物业费用由本人交纳，并且扣除本人已经交纳的2015年至2017年8月的物业费。综上所述，志强集团公司在未取得消防许可证，未达到水、电、气一户一表的情况下，强行交房，并由物业公司在收房时，在本人不知情的情况下，强行收取物业费。请法院务必查证核实相关情形，要求物业公司公开相关证明办理时间。严格按照法律法规执行，切实维护本人权益，停止物业公司不法侵害。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：湖北志强房地产开发（集团）有限公司系君临山小区的开发建设单位。2014年6月3日，湖北志强房地产开发（集团）有限公司与襄阳志强物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，选聘襄阳志强物业服务有限公司为君临山小区的前期物业服务企业。2015年1月13日，湖北志强房地产开发（集团）有限公司与文必乐、刘秋菊签订《商品房买卖合同》，约定将君临山小区16-2-2-2号房屋出售给文必乐、刘秋菊，约定建筑面积为103.61平方米。2015年10月21日，襄阳志强物业服务有限公司与刘秋菊签订《襄阳君临山项目临时管理规约》，就双方在物业管理中的权利、义务进行约定，其中物业服务费（物业管理费）由业主每月按产权证面积（建筑面积）或购房合同面积（建筑面积）交纳，高层住宅的物业服务费为1.2元/月/㎡，日常物业服务费采取预收方式，每3个月收取一次，在每个收费周期末月的15日向业主发放下一收费周期交费通知，业主需在每个收费周期首月的10日之前交纳下一收费周期的费用。同时约定业主未按照规约规定交纳物业服务费及相关费用的，物业服务企业可按每日加收应交纳费用的3‰的违约金或按约定加收滞纳金。该规约签订后，刘秋菊交纳了2015年8月1日至2017年8月31日的物业服务费，此后的物业费服务费未予交纳。2018年9月19日，湖北志强房地产开发（集团）有限公司与文必乐、刘秋菊签订《商品房买卖合同补充协议》，确定文必乐、刘秋菊所购买的君临山小区16-2-2-2号房屋，经襄阳市房屋测绘中心测量后，实际建筑面积为105.14平方米，实际建筑面积与约定建筑面积之间的差价由文必乐、刘秋菊支付给湖北志强房地产开发（集团）有限公司。本院认为，原、被告之间的纠纷属于物业服务合同纠纷,当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，湖北志强房地产开发（集团）有限公司与襄阳志强物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》对刘秋菊具有约束力。襄阳志强物业服务有限公司与刘秋菊签订的《襄阳君临山项目临时管理规约》，进一步明确了双方在物业管理中的权利义务，对双方均具有约束力，襄阳志强物业服务有限公司已按约定提供了物业服务，刘秋菊应依照约定按时交纳物业服务费用。本案案涉房屋的实际建筑面积已经过刘秋菊确认，襄阳志强物业服务有限公司主张按照实际建筑面积计算物业服务费，并无不妥。按照双方约定的物业服务费的标准，自2017年9月1日至2020年6月30日的物业服务费为4289.7元（105.14㎡×1.2元/月/㎡×34个月），襄阳志强物业服务有限公司主张刘秋菊予以支付，本院予以支持。在物业服务合同中约定适当的违约金，以约束和规范提供物业服务方和接受物业服务方二者之间的权利义务关系，并无不妥，但鉴于本案刘秋菊未交纳物业服务费用并非恶意拒交，故对襄阳志强物业服务有限公司的违约金诉讼主张，本院不予支持。刘秋菊辩称因房屋未达到交付条件而进行交付，物业服务费应该由建设单位即湖北志强房地产开发（集团）有限公司承担，其依据为《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条规定。本院认为，首先，襄阳志强物业服务有限公司并非本案物业的建设单位，并不负有对刘秋菊的交付义务；其次，刘秋菊和襄阳志强物业服务有限公司之间已经建立了合法有效的物业服务合同关系，襄阳志强物业服务有限公司已按约定提供了物业服务，根据合同相对性原理，襄阳志强物业服务有限公司有权要求刘秋菊支付物业服务费。因此刘秋菊的辩称意见不能成立，本院不予支持。如刘秋菊认为其权利受到侵害，可依法另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告刘秋菊于本判决生效之日起十日内向原告襄阳志强物业服务有限公司支付物业服务费4289.7元；二、驳回原告襄阳志强物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘秋菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  孙同江二〇二〇年七月二十九日书记员  黄梦莹