吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1237号上诉人（原审第三人）：安山山，男，1982年7月11日生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：李雪东，吉林吉鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣瑶，吉林吉鹰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林国荣，女，1954年7月14日生，汉族，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：骆洪智，吉林司鼎律师事务所律师。原审被告：魏兵杰，女，1956年8月29日生，汉族，住长春市宽城区。原审第三人：安相微，女，1981年2月2日生，汉族，住长春市宽城区。上诉人安山山因与被上诉人林国荣、原审被告魏兵杰、原审第三人安相微房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。安山山上诉请求：1.撤销长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初40号民事判决第一项，改判林国荣与魏兵杰签订的《契约》（房屋买卖合同）无效；2.诉讼费用由林国荣负担。事实及理由：1.原审认定安山山签约时在场并去银行存款，认定错误。魏兵杰将房屋（实际为宅基地使用权）转卖给林国荣，安山山对签约过程并不知情也不认可，也没有签字。原审仅以不客观不真实的证人证言认定安山山在场并同意与实际不符合，属于认定事实错误；2.“契约”表面上是转卖房屋，但实为转卖宅基地，该契约既不真实也不合法；3、林国荣通过该“契约”购买安永亮名下的宅基地（包括0.089公顷房宅地多余面积）开班食品加工厂，在农村集体土地上进行非农业建设，改变了农村集体土地的农业及宅基地用途，违反了《农村土地承包法》第三十三条（二）项“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”规定，是无效的；4.林国荣购买农村宅基地使用权后没有更名过户时因该买卖行为违法而无法办理，并不是其诉称的因为行政区划或者安山山不予配合的原因。综上原审认定事实错误，适用法律不当，应予撤销。林国荣二审答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.签订契约时，魏兵杰和安相微均在场。虽然契约中没有安山山和安相微的签字，但是有本村无利害关系的证明人、执笔人作为证人出庭作证，证人鲁某一直都是该村村委会工作人员，他在庭审中陈述，按照农村习俗，家里的事儿都是家长做主，所以没有要求安山山和安相微都签字，但安山山和安相微均在场并同意出售房屋。契约中之所以有多个证明人，且存在执笔人，就是为了证实交易的整个过程。证明人和执笔人全程参与到了该交易过程中，并签字按手印，充分说明其能够还原事实的案外人，该证人证言具有很强的证明力，一审对证人证言采信并无不当。根据买卖合同司法解释第三条一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据举重以明轻，魏兵杰及安相微有权并自愿处分该房屋，案涉契约合法有效；2.魏兵杰作为契约签订主体之一应出庭说明签约过程，一审其并未出庭并未积极主张权利。安山山与林国荣的通话录音中也明确表示“当时合同不完善，那你们就签了，你家17万也是100万补偿”充分说明安山山因房屋面临拆迁补偿心里不平衡，安山山对交易的事实和价格均知晓并同意；3.林国荣系本村集体经济组织成员，享有购买本村村民房屋的资格，也支付了对价。房屋买卖合同已履行十二年之久，魏兵杰和安相微已交付在建房屋及产权证、院内的建房材料。根据土地管理法关于房地一体原则规定，林国荣购买案涉房屋同时享有宅基地使用权。案涉房屋系本村村民出售给本村集体经济组织成员，应当认定合法有效。安山山户口早已从本村迁出，已不是本村经济组织成员，其不享有本村宅基地使用权；4.安山山关于林国荣没有按照土地用途使用土地的主张与本案无关。若林国荣存在使用土地违法情形，根据《农村土地承包法》第六十条规定，承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚，与本案不属于同一法律关系，不能导致案涉契约无效。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人安相微二审陈述意见为：同意安山山的上诉意见。林国荣向原审法院提出诉讼请求：1.请求确认林国荣、魏兵杰签订的契约（房屋买卖）合同有效；2.判令魏兵杰继续履行合同，立即配合灵活荣办理房屋更名手续、房屋权利人登记等确权手续；3.诉讼费由魏兵杰承担。原审法院经审理查明，认定事实如下：安永亮为长春市宽城区兰家镇姜家村姜前屯村民，妻子魏兵杰、儿子安山山、女儿安相微。1990年6月25日，安永亮取得长房权字第XX**私有房屋所有权证和宅基地批准书，记载房屋面积为97.2平方米，4间砖瓦结构；宅基地用地面积9*5㎡，备注仓房。2001年4月13日，安永亮去世；2008年4月1日，魏兵杰与本村村民林国荣签订了《契约》，魏兵杰将住房转让给林国荣，契约记载价格为9.8万元，实际支付17万元，执笔人为本村村民鲁某，证明人为本村村民吴长生、安永录，第三人安山山、安相微在场。契约签订后，魏兵杰将房屋所有权证和宅基地批准书交给了林国荣，林国荣将现金17万元（包括先付的定金1万元）交给了魏兵杰，之后林国荣的丈夫李景富陪同魏兵杰、安山山、安相微一同将购房款存到了银行。林国荣购买房屋和宅基地后对原有仓房进行了拆除，修建了现有的住宅和厂房，并于同年9月11日在此处注册了长春恒达源食品有限公司，一直经营至今。原审法院认为：1.关于合同效力问题。房屋和宅基地的登记权利人安永亮去世后，其配偶和子女成为了该份财产的共同权利人，可以出售该房产并转让宅基地。虽然《契约》仅有魏兵杰一人签字，但经证人证实安相微、安山山均在场，并一同到银行存款，足以证明魏兵杰、安相微、安山山具有共同出售房产和转让宅基地的意思表示，三人共同行使了处分权利。由家长一人在买卖协议上签字，这也符合农村约定俗成的交易习惯，应该予以尊重和保护。此外，结合魏兵杰将案涉房屋出售后，安相微、安山山在长达十年的时间内未提出异议的事实，应当认定安相微、安山山对魏兵杰向林国荣出售房屋是清楚和认可的，安相微、安山山以魏兵杰未经其同意擅自出售案涉房屋为由主张房屋买卖契约无效与事实不符，不能成立。林国荣与魏兵杰系同村村民，属本集体经济组织成员，具备拥有案涉房屋所在村宅基地使用权的条件，应当认定林国荣与魏兵杰签订的《契约》合法有效。关于安山山代理人提出的依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的保准”的规定，林国荣购买魏兵杰宅基地属于违反法律规定。该条规定“一户一宅”原则不是评价合同效力的效力性规定，而是行政管理性规定，意在规范宅基地的申请原则。根据《物权法》第一百五十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，这一规定实际上明示农村宅基地使用权是可以转让的。2.关于继续履行合同，配合林国荣办理房屋更名手续和房屋权利人登记等确权手续问题。依法成立的合同，受法律保护，双方应该依约履行。房屋为宅基地上的附着物，房屋出售必然包含宅基地的转让，这是“地随房走”原则的体现。本案中林国荣购买房屋后拆除了原有仓房并进行了扩建，形成了现有的房屋。对于后建的房屋，林国荣应该依法依规向有关行政机关申请登记备案。宅基地目前仍然登记在安永亮名下，魏兵杰、安相微、安山山负有协助林国荣变更登记的合同义务。对房屋拆迁的利益得失，当事人应当理性对待，并本着诚信、友善的态度处理。本案中安相微、安山山否认合同效力实质是对魏兵杰与林国荣已完成且经过十年交易的反悔，其做法有违诚实信用原则。因此，在适用具体法律规则对协议进行合法性审查时，应当兼顾自愿有偿、诚实信用等法律原则予以适用和维护。否则，将鼓励一方因违反诚实信用原则而获取额外利益，不利于维护交易的公平性和信守协议的正当性。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《物权法》第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、林国荣与魏兵杰签订的《契约》（房屋买卖合同）合法有效。二、驳回林国荣的其他诉讼请求。案件受理费1,850元，减半收取925元，由魏兵杰负担。本院二审审理查明的案件事实与一审认定的事实基本一致。另查：1.安山山二审提交安永亮母亲安周氏死亡注销证明一份，证明安周氏系安永亮母亲，其晚于安永亮去世，也享有继承权。林国荣质证意见为：对真实性有异议，只有公章，没有经办人签字，没有安周氏照片，与本案无关。2.二审庭审中，安山山自述“2008年3月28日我母亲通知我准备将房子卖给同村大李二，让我回去配合签名，我当时回家后看到家里氛围不对，我问我姐姐啥原因，了解后我当场从村会计鲁某手里抢过买卖协议当场撕毁，然后又找到安永录，到他家将大李二交给的定金交换给对方，对方坚决不收，我妈心脏发病住院，同村村医陪同到武警医院就医。后来我妈再跟人签订合同我就不知情了。签订合同后大约3天后我妈又告知我房子卖了，虽然不同意，但是没敢直接顶撞她，因为我妈有病。”。本院认为，魏兵杰与林国荣于2008年4月1日签订的《契约》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应当认定合法有效。案涉房屋坐落于长春市宽城区兰家镇姜家村，登记在安永亮（已于2001年4月13日去世）名下。安山山系安永亮与魏兵杰之子，其上诉主张安永亮去世后，案涉房屋作为安永亮的财产理应由魏兵杰、安山山、安相微乃至安周氏（安永亮母亲，已于2002年去世）等共同所有，而安山山对2008年其母亲魏兵杰将房屋出卖给同村村民林国荣的事宜并不知情，亦未在契约上签字，故对魏兵杰出卖房屋的行为不予认可。但案涉房屋买卖交易发生于2008年，安山山二审自述其在魏兵杰签订案涉《契约》大约三天后便已知晓出卖房屋的事实，而截止本案起诉已长达十年有余，安山山此期间并未提出过任何异议，亦未向林国荣主张过相关权利，表明安山山对魏兵杰将房屋出卖给林国荣已持默认态度。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，安山山以魏兵杰无权处分为由主张案涉《契约》无效不能成立，本院对此不予支持。另，安山山还主张林国荣购买房屋坐落的宅基地上还包括0.089公顷宅地多余面积为承包田，林国荣在农村集体土地上开班食品加工厂进行经营，改变了农村集体土地农业用途，违反《农村土地承包法》第三十八条（二）款规定，应当认定无效。本院认为，尽管林国荣在案涉房屋宅基地上经营食品加工厂属实，但该事实并不影响案涉《契约》效力的认定，安山山此主张亦不成立，本院对此不予支持。至于安周氏是否享有继承权非案涉《契约》效力的影响因素，故安山山主张案涉《契约》无效不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1850元由上诉人安山山负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年七月二十二日书记员 张焕平