江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏民申3439号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：孙志红。委托诉讼代理人：王轶，江苏文方律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：冯大业。委托诉讼代理人：王轶，江苏文方律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王屹。再审申请人孙志红、冯大业因与被申请人王屹房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（2018）苏02民终3641号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。冯大业、孙志红申请再审称，（一）二审判决对《房屋买卖协议》“甲方同意乙方用任何身份过户其房产”中“身份”的理解错误。1.身份的本意是指民事主体归属于自身的社会关系和名分，是一种不可让与的地位或资格，如原籍、年龄、辈份、性别、职务、职业等。因此，上述约定应理解为王屹可以使用教师、银行职员、记者等不同的身份过户，但不包含王屹以外的主体。2.一审判决对上述约定的理解正确。（1）《房屋买卖协议》未包含王屹代理其父亲王思军与申请人签约的意思表示。（2）如果允许王屹挑选任何人与申请人签约，就会损害申请人对合同相对方的知情权和选择权，不公平。（3）不动产的交易主体必须具有确定性和公开性，如申请人对交易主体无法预先知悉，则有悖于交易惯例和常理。（4）申请人将解除合同通知书邮寄给王思军后，王思军未回复申请人，甚至否认收到该通知书，说明王屹与王思军之间不存在购房代理的约定。3.王屹是房产中介，2017年5月无锡市出台限购政策后其不再具有购房资格，其要求过户到王思军名下，目的是炒房，违反了法律和政策的规定。申请人当然有权拒绝其要求。（二）因申请人始终未同意王思军作为交易主体，故王屹拒绝付款构成违约，应向申请人支付违约金19.5万元。二审认定在申请人未同意将房屋过户给王思军的情况下王屹有权拒绝付款错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（二）项、第(六)项的规定，请求撤销二审判决，改判王屹支付19.5万元违约金。王屹提交意见称，其不是房产中介，《房屋买卖协议》签订时其具有购房资格。因申请人拖延办理过户，才造成其失去购房资格。身份是指的身份证。如果身份是指职业，那么《房屋买卖协议》签订时就不需要写上身份证号码。本案纠纷是因申请人想毁约涨价而引起，《房屋买卖协议》中“甲方同意乙方用任何身份过户其房产”的约定包含王思军购买案涉房屋的内容，故不可能损害申请人的知情权和选择权。请求驳回再审申请。本院审查中，申请人提交了以下新的证据：1.个人消费贷款还清证明。拟证明申请人为履行协议，归还了案涉房屋的贷款。2.公证书，拟证明王屹为房产中介，并非真正的购房人，其目的是炒房，违反了国家政策。3.无锡市房地产调控领导小组办公室锡房调办（2017）1号文，拟证明自2017年5月20日起已拥有二套房屋的王屹不具备购房资格，购房二年内不得转让。4.电话录音，拟证明王屹不是要求过户，而是要求公证，其也失去贷款资格。王屹质证称，1.对证据1的真实性、合法性、关联性有异议。2.对公证内容的真实性、关联性有异议。申请人可将微信中的任何通讯人修改成王屹，而公证处对此没有核实。3.对证据3真实性无异议，该文颁布前王屹名下没有房产，具有购房资格。4.对证据4真实性不认可，通话内容也不真实。本院认为:证据2，因公证书只是公证冯大业手机中的微信内容，并未核实该内容有无被编辑、修改，故对该微信真实性不予认定。证据4系冯大业与房屋中介公司员工的通话录音，因王屹对真实性不予认可，且该证据实质上系证人证言，不符合证人应当出庭作证的规定，故对该证据的真实性不予认定。本案的争议系《房屋买卖协议》“甲方同意乙方用任何身份过户其房产”中“身份”的理解，证据1与该争议没有关联性;证据2如果真实，结合证据3，说明王屹不具有购房资格，那么其更有必要以其父亲王思军的名义购房，无助于申请人对上述争议条款的理解。综上，对申请人提交的上述证据均不予采信。本院经审查认为，对《房屋买卖协议》“甲方同意乙方用任何身份过户其房产”中“身份”的理解，申请人主张应理解为王屹可以使用教师、银行职员、记者等不同的身份过户，但不包含王屹以外的主体；王屹则主张应理解为任何人。本院认为，上述约定系手写而非打印形成。因房地产调控和税收等规定，房屋买卖涉及到购房人的资格及购房人再次转让时交纳税费等问题，故上述特别约定中的“身份”应指购房人。相反，如按申请人理解，即“甲方同意乙方用任何职业过户其房产”，则因房产过户与购房人从事的职业无关，双方根本没有必要作此特别约定。因此，申请人的主张明显不能成立，二审认定上述约定系申请人同意将案涉房屋过户给王屹或王屹以外的其他人，即申请人同意与王屹或王屹以外的其他人签订符合备案形式的房屋买卖合同，并无不当。双方签订协议后，冯大业先是与王屹商谈提价，在提价金额不能达成一致的情况下还讨论了冯大业如不出售房屋的赔偿事宜，后又拒绝王屹提出的将房屋过户至其父亲名下的要求，该拒绝违反了协议约定。因协议未约定办理产权过户和支付房款的履行顺序，故应视为办理产权过户和支付房款系同时履行，在申请人未同意将房屋过户给王思军的情况下王屹有权拒绝付款。申请人在合同未解除的情况下将房屋卖给案外人，导致《房屋买卖协议》无法履行，应承担违约责任，其主张王屹承担违约责任，不能成立。本院审查中申请人主张，王屹出具《情况补充说明》，要求申请人将房屋公证到王屹父亲名下，但产权不予过户，购房款在2017年7月底支付，构成对《房屋买卖协议》的实质性变更，使《房屋买卖协议》无法履行，王屹应承担违约责任。本院认为，《情况补充说明》第二条载明“公证处作公证该房产转让给乙方父亲所有”，第一条载明：据《房屋买卖协议》第10条精神，甲方同意乙方将房产转到王思军名下。根据《情况补充说明》第一、二条以及双方后来商谈中多次出现房屋应否过户到王思军名下的争议的事实，结合房屋买卖须经过户登记而非公证才能实现产权过户的法律规定，申请人关于王屹提出过将房屋公证到王屹父亲名下，但产权不予过户的主张不能成立。《情况补充说明》第三条载明购房款在2017年7月底前付清，因该说明只是王屹的提议，申请人有权拒绝，故不能构成王屹的违约行为。况且该提议只较《房屋买卖协议》约定的付款时间推迟一个月，即使王屹按《情况补充说明》第三条载明的期限履行，也不构成根本性违约。因此，申请人主张因王屹出具《情况补充说明》而使《房屋买卖协议》无法履行，不能成立。申请人申请本院调查二手房交易流程和“网签”备案的必要性。本院认为，申请人申请调查的内容并不能必然证明王屹要求申请人将房屋公证到王屹父亲名下的事实，故对其申请不予准许。申请人主张王屹因个人征信未能通过银行审核，无法贷款，且不具备在无锡购房的资格，导致无法按约履行合同，构成根本违约。本院认为，申请人并未提交证据证明其向王屹提出了王屹可能丧失付款能力的不安抗辩。相反，在2017年7月16日及8月10日的通话中，王屹均向冯大业明确表示，其可以付全款，不贷款。况且，申请人不同意将房屋过户给王思军系违约在先。因此，申请人据此主张王屹违约不能成立。至于王屹不具备购房资格的问题，本院认为，如上所述，根据《房屋买卖协议》的约定，王屹有权并已要求过户给王思军，故该问题不影响合同的履行。申请人还主张王思军不具备接替王屹继续履行合同的能力。本院认为，从申请人向本院提交的证据来看，王思军于2015年5月12日将其在无锡市仅有的**房屋出售给了案外人，不再属于限购对象。至于王思军年满60岁，无法贷款的问题，申请人也未举证证明其就此提出了不安抗辩，其据此主张王屹违约亦不能成立。申请人申请本院调取王屹、王思军2017年的个人征信报告、银行贷款审批结果。本院认为，因申请人未举证证明其向王屹提出过王屹、王思军可能丧失付款能力的不安抗辩，故对该申请不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回孙志红、冯大业的再审申请。审判长  史承豪审判员  丁 浩审判员  罗有才二〇二〇年七月七日书记员  李 志