贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1675号上诉人（一审原告）：王玉，男，1985年7月1日出生，苗族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。被上诉人（一审被告）：贵州瑞腾商业运营管理有限公司，住所地贵州省凯里市凯开大道**红星美凯龙生活馆**，统一社会信用代码：915226203469715924。法定代表人：曹小良，系该公司经理。委托诉讼代理人：张双双，女，苗族，1993年3月26日出生，贵州省台江县人，住贵州省台江县，现住贵州省凯里市。上诉人王玉与被上诉人贵州瑞腾商业运营管理有限公司（以下简称“瑞腾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初6814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。王玉上诉请求：1、撤销凯里市人民法院所作（2019）黔2601民初6814号民事判决中第一、第二项判决；发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、王玉与瑞腾公司签订《租赁协议》后，瑞腾公司未按照合同约定时间进行隔墙，是本案的根本原因，王玉更改楼梯、安装地暖等都是2019年4月12日以后进行的，与诉讼请求中门面租金起算日2019年4月10日没有冲突，应得到支持。二、王玉实际接收门面的时间为2019年4月12日，依据《物业管理条例》第四十二条，在未交付使用前，王玉不负责承担门面租金及物业服务费，故租金及物业费起算日应为2019年4月12日。三、因瑞腾公司未能按合同约定日期交付门面给王玉造成了包含员工工资及员工租房租金等损失，故王玉的主张应能得到支持。四、关于免除装修期40天租金的问题，此赠送时间应为门面交付后的时间。五、一审不尊重上诉人合法诉讼权利。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。瑞腾公司答辩意见：瑞腾公司已经履行合同约定，将房屋交付，损失也是上诉人个人原因导致，应由其个人承担。王玉向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告由于不按合同约定时间交付商铺门面造成的损失40000元；2、判令被告按门面交付实际时间收取租金，免除未交付门面前的门面租金，按合同约定赠送40天装修期（免除租金合计20040元，合计五个月租金）；3、判令被告按门面实际交付时间收取物业费，免除未交付门面前的物业费（免除物业费每季度801.66元，合计四个月1068.88元）；4、诉讼费由被告承担。一审法院审理查明的事实：原告王玉在费西成的引领下，查看位于贵州省凯里市门面后，于2018年12月6日与瑞腾公司签订《凯里浙商建材城商铺租赁及物业管理协议》，协议主要内容为：一、王玉租赁上述门面经营地暖，门面面积为133.61㎡，租期从2019年1月16日起至2024年1月15日止，共计5年，先交费后使用门面，下次交费须提前7日内完成。按季度缴纳商铺租赁费、市场运营管理费，商铺租赁费和市场运营费均按15元／月／㎡计算，每月均分别为2004.15元；瑞腾公司统一管理物业，按2元／月／㎡计算，每季度物业费为801.66元。二、本协议签订之日，交纳门面保证金为该门面三个月的门面租金和运营费，即12024.9元。三、瑞腾公司其他权利义务中约定，瑞腾公司应保证门面内的设施设备完好并能正常使用后，方可交付王玉使用。同时该协议中王玉的其他权利义务中约定，为保障王玉合法权益，王玉在签订本协议前应确定瑞腾公司所提供门面内设施设备完好，并能正常使用。本协议的订立则视为王玉已经进行此行为。合同签订当日，王玉向费西成转账6000元；同日，瑞腾公司向王玉出具三份《收据》，票号为NO0274063号的《收据》主要内容为：瑞腾公司收到王玉（18栋111-112）12024.90元，收款事由：三个月租金及运营费（2019.1.16-2019.4.15）（租金抵隔墙补助6000元）微信支付6024.9元。票号为NO0274064号的《收据》主要内容为：瑞腾公司收到王玉（18栋111-112）801.66元，收款事由：三个月物业费（2019.1.16-2019.4.15）。票号为NO0274065号的《收据》主要内容为：瑞腾公司收到王玉（18栋111-112）12024.9元，收款事由：门面押金（定金抵押金2000元，微信支付10024.90元）。2019年8月29日，瑞腾公司向王玉出具《收据》，票号为NO0758263，主要内容为：瑞腾公司收到王玉（18栋111-112）12826.56元，收款事由：租金及运营费（2019.4.16-2019.7.15）12024.9元，物业费（2019.4.16-2019.7.15）801.66元。另查明：该院到瑞腾公司位于贵州省凯里市的招商中心寻找费西成调查询问时，费西成在柜台上班，该招商中心悬挂有“浙商建材城”的招牌，瑞腾公司和凯里市鸿云房地产开发有限责任公司的营业执照。再查明：王玉认可案涉门面从2019年6月18日营业至今。王玉提供的微信记录节选：“4月8日下午14:24王玉下面的门和窗我自己请师傅封起来，但是上面整个都还没有……我问了我两个工人，他们说他们不知道，他们只负责砌下面我交代的”。在王玉提供的录音笔录中，其认可对案涉门面的楼梯方向进行了修改。瑞腾公司自愿从2019年2月16日开始计算王玉租赁案涉门面的租金和物业费。一审法院认为：一、关于案涉协议的效力问题。该院到瑞腾公司位于凯里市的招商中心寻找费西成调查了解时，费西成在柜台上班，该招商中心悬挂有“浙商建材城”的招牌及瑞腾公司、凯里市鸿云房地产开发有限责任公司的营业执照，即该招商中心系瑞腾公司和（或）凯里市鸿云房地产开发有限责任公司共同的招商中心，签订案涉协议时费西成在该招商中心上班，且根据王玉提供的招商视频等证据来看，确系费西成代表瑞腾公司带领王玉查看案涉门面，且该协议上加盖有瑞腾公司的公章，瑞腾公司对于案涉协议无异议。作为相对人的王玉有理由相信费西成系代表瑞腾公司与其商谈租赁事宜并签订案涉租赁协议。案涉合同系双方当事人在平等、自愿，协商一致的基础上订立，系双方当事人的真实意思表示，该院对该协议的真实性、合法性及有效性依法予以确认。为此，对瑞腾公司辩称费西成只负责招商事项，超出权限，无权代理的辩解意见，不予采信。二、关于隔墙时间问题。双方在协议中约定，瑞腾公司应保证门面内的设施设备完好并能正常使用后，方可交付王玉使用。且约定了为保障王玉合法权益，王玉在签订本协议前应确定瑞腾公司所提供门面内设施设备完好，并能正常使用。本协议的订立则视为王玉已经进行此行为。首先，从王玉与费西成的微信聊天记录、王玉提交的招商光盘以及收据等证据来看，签订案涉协议时，案涉门面确实需要隔墙，王玉也知晓该情况，从瑞腾公司出具的票号为Ｎ00274063的《收据》来看，王玉缴纳的2019年1月16日至2019年4月15日三个月租金及运营费12024.90元中，租金抵隔墙补助6000元（6000元王玉系通过微信转给费西成），微信付6024.90元，费西成系代表公司收取了王玉缴纳的租金6000元作为该公司隔墙的费用。其次，在双方签订案涉协议时，王玉对隔墙问题并未提出异议，且协议明确约定了王玉装修的期限，即必须于2019年1月16日前将本门面装修完毕，租金从2019年1月16日开始计算。双方的上述约定视为王玉认可隔墙的时间包含在其对案涉门面进行装修的期限内。瑞腾公司应于2019年1月16日前将案涉门面的隔墙施工完毕，而其并未在上述期限内隔墙完毕，存在过错。但从协议的约定内容来看，王玉的装修期至2019年1月16日，该期间瑞腾公司不收取其租金和物业费。根据王玉与费西成的聊天记录以及王玉提交的录音来看，一是王玉也并未举证证明在协议约定的隔墙期限届满时隔墙未完成的情况下其在约定期限内向瑞腾公司提出隔墙超期如何处理，且并未对隔墙超期等问题达成补充协议；二是王玉未举证证明其何时开始进场进行装修，其是否按照协议约定期限进行装修，其应自行承担举证不利的法律后果；三是在瑞腾公司隔墙施工过程中王玉进场装修并对案涉门面的原有楼梯进行修改，对隔墙的期限造成一定的影响；四是，王玉称2019年4月10日交付案涉门面，而从其提交的证据显示，其在此之前已对案涉门面进行装修，其陈述与其所举证据不符，不予采信。综上，因在瑞腾公司隔墙超过约定期限后，隔墙超期如何处理双方未达成协议，且王玉未举证证明其在隔墙超期时向瑞腾公司主张权利，视为双方对隔墙的约定不明确，且王玉进场装修时修改门面内的隔墙处的楼梯方向，对隔墙亦造成一定的影响，双方均应对此承担责任。综合全案，酌情支持案涉门面的租金和物管费从2019年2月16日开始计算。因王玉已向瑞腾公司缴纳2019年1月16日至2019年4月16日的租金及物业管理费，应免除其一个月即2019年1月16日至2019年2月16日期间的租金2004.5元和物业费267.22元。关于免除装修期40天问题，瑞腾公司已经按照协议约定给予王玉40天装修期，对王玉的该项诉请不予支持。关于王玉主张的损失问题，因王玉自认其开业时间为2019年6月18日，在此之前其未实际经营，其主张的该项损失无事实依据，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第二百一十二条、第二百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、免除原告王玉向被告贵州瑞腾商业运营管理有限公司支付从2019年1月16日至2019年2月15日期间的租金2004.5元和物业费267.22元。二、驳回原告王玉其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取664元，由原告王玉负担。二审审理期间，上诉人王玉向本院提交了以下证据：1、装修进度证明，拟证明4月12日装修公司到场证实瑞腾公司只完成了一半隔墙义务，没有完全履行约定。2、华宇装饰施工合同。拟证明因为瑞腾公司没有如期完成隔墙，导致上诉人装修时间延迟。瑞腾公司质证意见：对于上诉人提交的证据1，真实性、证明目的不予以认可，该份证据与本案无关。对于上诉人提交的证据2，质证意见与证据1一致。综合双方的举证及质证意见，本院审查认为：对于王玉提交的证据1，因该份证明系孤证，对其证明目的本院不予认可；对于王玉提交的证据2，该份证据仅能证实其与案外人签订的装修合同日期，并不能证实实际装修时间以及装修推迟完全系瑞腾公司导致。瑞腾公司未向本院提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为：本案二审争议焦点为：案涉门面租金及物业服务费的交纳时间应从何时开始起算？首先，从被上诉人瑞腾公司于2018年12月6日向上诉人王玉开具的票号为NO.0274063收据来看，签订《凯里浙商建材城商铺租赁及物业管理协议》当天王玉向瑞腾公司交付的三个月租金及运营费12024.90元，其中的6000元折抵为隔墙费用，说明双方当事人达成合意由瑞腾公司负责门面的隔墙等事宜。结合上述协议签订的时间以及协议第2.1条约定的“市场租赁期限自2019年1月16日起…”以及第2.7条“乙方必须于2019年1月16日前将本门面装修完毕”可知,从协议签订日即2018年12月6日起至2019年1月16日期间，系门面的装修、隔墙期，相应的义务人需按照协议的约定时间履行完毕自己的义务。其次，虽王玉主张修改门面内隔墙处的楼梯方向系在2019年4月12日之后进行的，并未影响到隔墙施工，但该抗辩主张与王玉在自己提交的录音中认可“我四月十二号来找装修公司签合同的时候他上面还没有隔，那时候我们楼梯那里早就改好了”相矛盾，王玉也未提交证据证实其更改楼梯方位没有对隔墙师傅的完工造成影响；王玉亦在其提交的录音中陈述“我也不认识那两个人，那两个人是我当时他们在隔壁做电子商务那家，哪里干活，我就临时去跟他们谈……干好以后是4月12号干完的,我过来验收的……”，与王玉一直主张的门面实际交付日期为2019年4月12日相悖，故王玉在上诉理由中陈述应从门面实际交付之日即2019年4月12日计算门面租金及物业服务费，没有事实依据。最后，从瑞腾公司隔墙完工情况来看，其确实未按时完成隔墙义务，存在一定过错，故综合双方均未能积极履行自身义务的情况，一审认定免除王玉向瑞腾公司交纳从2019年1月16日至2019年2月15日期间的租金和物业费并无不当。而王玉主张的损失为其支付的员工工资，其要求由瑞腾公司来承担该项费用没有依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人王玉的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1328元，由上诉人王玉负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 杨再幸二〇二〇年七月三日法官助理陆羽婕书记员吴光耀