重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0102民初657号原告（案外人）：黄小梅，女，1973年7月17日出生，汉族，泰康保险营销员，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：鲜好平、鲜露宇，重庆佳士律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆市涪陵荔枝建筑公司，统一社会信用代码91500102208553245P，住所地重庆市涪陵区黎明南路**。法定代表人：陈韦仲，总经理。委托诉讼代理人：王福明，重庆天亿（涪陵）律师事务所律师。第三人（被执行人）：黄洪，男，1966年10月17日出生，汉族，农民，住重庆市涪陵区。原告黄小梅与被告重庆市涪陵荔枝建筑公司（以下简称荔枝建司）、第三人黄洪案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2020年1月31日、2月3日通过网上申请递交起诉材料。本院于2020年2月5日审核通过后，于3月6日立案受理，依法适用普通程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告黄小梅及其委托诉讼代理人鲜好平、鲜露宇与被告荔枝建司的委托诉讼代理人王福明（特别代理），第三人黄洪到庭参加了诉讼。因新型冠状病毒原因，对本案进行了延期审理，现已审理终结。原告黄小梅向本院提出诉讼请求：1.不得执行重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102执恢896号之一执行裁定书查封的位于涪陵区桥南红光五组江岛大厦1栋1-5门面（以下简称案涉房屋），该执行裁定书失效；2.由被告承担诉讼费。事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，黄小梅作为案涉房屋的买受人，在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，支付完全部价款，已合法占有该不动产，且非因买受人自身原因未办理过户登记，其权利能够排除执行，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告荔枝建司辩称，原告所提案外人执行异议之诉，不符合第三百零五条规定，即原告未在收到裁定书15日内提起诉讼；原告与第三人系同胞兄妹关系，有恶意串通对抗执行之嫌，故请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人黄洪陈述，不反对原告所提案外人执行异议之诉，我当时是荔枝建司黎明分公司负责人，与荔枝建司系同一个单位，黄小梅是我亲妹妹，系荔枝建司黎明分公司的财务人员，我与原告没有恶意串通，请求人民法院依法判决。经审理查明，本院在执行申请执行人荔枝建司与被执行人黄洪企业承包经营合同纠纷一案中，于2019年8月21日做出（2019）渝0102执恢896号之一执行裁定书，查封了黄洪所有的位于重庆市涪陵区桥南红光五组江岛大厦1栋1-5（权证号10173**）房屋。2019年12月26日，案外人黄小梅对查封不服提出异议。本院审查后于2020年1月8日做出（2019）渝0102执异220号执行裁定书，以黄小梅购买案涉房屋后未办理过户登记，其物权转让不发生效力为由，裁定驳回了黄小梅的异议申请。2020年1月17日，本院向黄小梅送达了（2019）渝0102执异220号执行裁定书，原告遂于2020年1月31日诉至本院。诉讼中，黄小梅不能提供其在黄洪承包经营企业工作期间奖金收入和案涉房屋交付的证据等。另查明，2001年5月，王友明与黄洪签订转让协议和补充协议约定：王友明将原涪陵区国土局桥南开发区分局批准偿还的1.08亩土地转让给黄洪修建房屋，由黄洪还王友明临街门面两间，三楼的住房临街门面两间，其余产权归黄洪所有，属黄洪所有的房屋以王友明名义对外出售，由黄洪收取售房款；还约定王友明面条加工厂综合楼（江岛大厦）以王友明名义办理产权证书等。2001年6月15日，该房屋取得涪陵区商品房预售（预租）许可证，并将该房屋预售登记名册40户报给涪陵区房管局备案。2002年12月3日，王友明、黄洪向涪陵区房管局申请，因预售登记名册40户中序号为第1—28户已出售，序号为第29—40户（含原告序号为30号案涉房屋）未出售，其产权属黄洪所有，故撤销预售登记名册中序号为第29—40户的登记，并退还不动产发票等。从2002年12月20日至今，案涉房屋一直登记在黄洪名下。2003年2月28日—2006年6月28日，黄洪将案涉房屋用于向涪陵区信用合作联社抵押贷款；2006年7月6日、2007年3月27日、2012年4月1日，黄洪将案涉房屋多次用于向涪陵区新妙信用社抵押贷款；直至2012年6月21日，黄洪再次将案涉房屋用于向张雪峰抵押借款至今。从2014年3月5日至今，案涉房屋被本院（2014）涪法民初字第01282-1号、（2019）渝0102执恢896号之一、（2019）渝0102执恢35号、（2018）渝0102执恢809号之一执行裁定书查封。还查明，黄小梅与黄洪系同胞兄妹关系。黄小梅在黄洪承包经营企业工作期间，其在2000年8月工资为350元，2000年9月工资为400元，2001年2月、3月、4月工资分别为400元。上述事实，有当事人在庭审中的陈述笔录；有原告向本院提供的（2019）渝0102执异220号执行裁定书及送达回证、转让协议及补充协议、涪开发办[2001]13号文件、重庆市涪陵区工程建设项目报建表、建设工程规划许可证附页、涪陵区商品房预售（预租）许可证及房屋预售（预租）登记名册、关于申办王友明面条加工厂综合楼（江岛大厦）房屋产权分割的情况申请报告、案涉房屋房产证及不动产登记中心房屋登记（含贷款抵押、司法查封等）档案查询结果、工资表等证据材料在卷佐证，这些证据材料经本院庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条司法解释规定，即只有同时符合前述四种情形，且其权利能够排除执行的，人民法院才予以支持，反之则不予以支持。首先，关于黄小梅与黄洪是否在法院查封前签订有合法有效的书面房屋买卖协议问题。虽然黄小梅提供2002年12月20日与黄洪用A4纸签订的手书房屋买卖协议和收条，但该协议和收条的证据三性存疑：一、黄小梅提供的涪房管（2001）预字第（23）号《涪陵区商品房预售（预租）许可证》明确需使用重庆市商品房销售合同格式文本，而黄小梅却提供用A4纸形成的手书房屋买卖协议。二、涪陵区国家机关在2002年12月尚未启用A4纸，黄小梅与黄洪却在该期间使用A4纸签订房屋买卖协议存疑。三、从原告自己举示的证据得知：1.2001年5月15日和同年5月18日，黄洪与王友明签订的转让协议和补充协议使用的是比A4纸小一型号的纸张；2.2001年6月7日，涪陵区房地产综合开发办公室出具的涪开发办[2001]13号文件使用的也是比A4纸小一型号的纸张；3.2002年12月3日，王友明、黄洪、喻中发共同向涪陵区房管局递交关于申办王友明面条加工厂综合楼（江岛大厦）房屋产权分割的情况申请报告，其使用的仍是比A4纸小一型号的纸张。可见，黄小梅向本院提供其当年用A4纸签订的手书房屋买卖协议之证据三性存疑，其缺乏充分证据佐证在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于黄小梅在法院查封前是否已合法占有该不动产问题。虽然原告黄小梅向本院提供物业服务公司电脑自制收据，拟证明其缴纳了案涉房屋的物业服务费用，但原告提供的收据不连贯，仅提供了2018年11月、12月，2019年1月、10月、11月、12月物业公司的电脑自制收据和2011年4月、5月的手开收据，原告仅凭物业服务收据不能充分证明其已合法占有案涉房屋。再次，关于黄小梅是否已支付全部价款问题。黄小梅与黄洪系同胞兄妹关系，二人均称黄小梅从1998年开始在黄洪承包经营企业工作，案涉房屋购房款系黄小梅用在该企业工作期间的工资和奖金10万元以物抵债取得。但从原告举示的证据显示：黄小梅的工资为350元/月—400元/月不等，即便作为兄长的黄洪从1998年至2002年的四年间全部拖欠黄小梅工资，其工资收入也远不够交纳购房款10万元，加之黄小梅、黄洪没有证据证明黄小梅有奖金的问题。故黄小梅也缺乏充分证据证明其已支付案涉房屋全部价款。最后，关于案涉房屋是否因黄小梅自身原因未办理过户登记的问题。即便案涉房屋在2002年12月黄洪用以物抵债方式出售给黄小梅是真实的，但距今已近18年未办理过户登记，黄小梅自身具有不可推卸之责。因为案涉房屋以物抵债给黄小梅后，黄洪仍将其用于多次抵押贷款，但黄小梅在黄洪一次抵押贷款，到二次抵押贷款，再到三次抵押贷款……，其间均有一个解押的过程，黄小梅应当抓住该解押间歇及时要求过户，而不是顾忌其兄妹情难于启齿过户；加之黄小梅还可以启动司法程序过户，但黄小梅均丧失了这些有利时机。因此，案涉房屋应当归责于黄小梅自身原因未办理过户登记。虽然原告向本院提供了由多人联合签名的证明两份和物业公司收款收据，即便这些证据是真实的，但就其关联性和合法性本院均不予采信。对原告自行带至本院的证人，开庭前并未征得法庭同意为其安排专门休息室，就本案而言，证人就在审判庭大门口完全能听见庭审过程，故其出庭作证已无实质意义，故对证人出庭不予准许。被告荔枝建司辩解，原告未在法定期限内提起本案诉讼，但经核实本院立案窗口工作人员并提取相关网络数据显示，其未超过法定起诉期限15日，故对被告的辩解意见不予采纳。综上所述，原告黄小梅无证据证明其有向房屋登记机构递交过户登记的材料，也无证据证明其向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为，更无证据证明其未办理过户登记有合理的客观理由，故黄小梅应当承担举证不能的不利后果，即黄小梅对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告黄小梅的全部诉讼请求。案件受理费2300元，由原告黄小梅负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  叶松涛人民陪审员  彭 丽人民陪审员  陈 俊二〇二〇年七月七日书 记 员  孙 溦