新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)新01执异152号 案外人：杨斌，女，1974年1月16日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。申请执行人：乌鲁木齐坚林老陈户文化传媒有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**古牧地中路北侧百富商城购物中心****。法定代表人：陈坚林，该公司董事长。被执行人：张世贵，男，1962年2月5日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被执行人：新疆百富房地产开发有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**碱沟路八方巷/div>法定代表人：张志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘果，男，该公司办公室主任。在本院执行申请执行人乌鲁木齐坚林老陈户文化传媒有限公司（以下简称坚林老陈户文化公司）与被执行人张世贵、新疆百富房地产开发有限公司（以下简称百富房产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人杨斌于2020年7月6日对执行位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区商铺（以下简称涉案商铺）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨斌称，2005年12月22日，我与百富房产公司签订了一份商品房买卖合同，约定购买百富房产公司开发建设的涉案商铺，建筑面积25.11平方米，单价10,560元，总价款265,161.6元，实际交付总房款及各类税费194,096.3188元，同日，我又与百富房产公司签订了商铺售后返祖合同，将涉案商铺出租给百富房产公司，百富房产公司将应当支付给我的三年房租79,548.48元折抵剩余房款。法院在未查清事实的情况下，对涉案商铺的查封、拍卖行为是错误的，请求法院中止执行（2019）新01执恢87号执行裁定书，停止对涉案商铺的查封、拍卖执行程序。本院经审查查明，2014年1月23日，詹桂芳因与张世贵、百富房产公司的民间借贷纠纷向新疆高院提起诉讼，2014年3月13日，詹桂芳在诉讼中向新疆高院提出财产保全申请。新疆高院作出（2014）新民一初字第6-1号民事裁定，并于2014年3月25日查封百富房产公司名下位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区的133套房产，查封期间自2014年3月25日至2016年3月24日止。2014年9月30日，新疆高院作出（2014）新民一初字第6号民事判决，判决：一、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款1,000万元及利息（利息自2012年9月5日起以本金1,000万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；二、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款2,000万元及利息（利息自2012年9月21日起以本金2,000万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；三、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款1,200万元及利息（利息自2012年10月11日起以本金1,200万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；四、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款100万元及利息（利息自2012年10月24日起以本金100万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；五、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款456,000元及利息（利息自2012年10月25日起以本金456,000元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；六、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款100万元及利息（利息自2012年11月2日起以本金100万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；七、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款1,944,000元及利息（利息自2012年11月6日起以本金1,944,000元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；八、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款60万元及利息（利息自2012年11月6日起以本金60万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；九、百富房产公司对张世贵的上述债务承担连带责任；十、驳回詹桂芳的其他诉讼请求。因张世贵不服该一审判决，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2015年6月19日作出（2015）民一终字第1号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年12月9日，詹桂芳向新疆高院申请强制执行。新疆高院于2016年1月12日作出（2015）新执字第55号执行裁定，指定本院受理执行该案。本院受理该执行案件，于2016年1月20日作出（2016）新01执38号执行裁定。于2016年2月25日作出（2016）新01执38号协助执行通知书，查封被执行人百富房产公司名下135套房屋，查封期限为三年，自2016年2月25日至2019年2月24日止。2018年10月19日，本院作出（2016）新01执38号之一执行裁定，裁定终结（2016）新01执38号案件的执行，于2019年2月19日作出（2016）新01执38号之一协助执行通知书，对百富房产公司名下位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区套商业用房产续行查封、冻结，期限自2019年2月19日起至2022年2月28日止。2019年7月10日，本案恢复执行，执行案号为（2019）新01执恢87号。2019年8月7日，本院作出（2019）新01执恢87号之一执行裁定，裁定：拍卖被执行人百富房产公司名下位于乌鲁木齐市××区套商业用房产。另查，杨斌于2007年4月17日将百富房产公司诉至新疆维吾尔自治区米泉市人民法院（以下简称米泉市人民法院），主张百富房产公司为其办理涉案商铺的房产证，并承担违约金。米泉市人民法院于2007年5月31日作出（2007）米民二初字第233号民事判决书，该判决认定事实为：百富房产公司于2005年在米泉市古牧地中路5-1-1812地块开发百富商城商业用房。杨斌与百富房产公司达成购买商铺意向，购买百富商城一楼A1-61商铺，并于同年7月30日交付首付款100,000元，8月1日交首付款35,162元，8月14日付款45,148元及税费13,786元。2005年12月22日，杨斌与百富房产公司签订了商品房买卖合同，约定百富房产公司将其建好的上述商铺出售给杨斌，该商铺建筑面积25.11平方米，单价每平方米10,560元，合计价款265,162元；同日，杨斌又与由百富房产公司出资开办的米泉市百富商城经营管理服务有限公司签订了商铺出租合同，将上述商铺出租给百富房产公司，合同约定百富房产公司应当向杨斌一次性支付三年房租79,548元折抵剩余房款。至此杨斌已经交付了全部房款并将商铺出租使用，但百富房地产公司一直没有按照约定向杨斌办理产权登记。一审法院认为，杨斌已经以支付现金和租金抵款的方式全面履行了付款义务并接受百富房产公司出售的商铺，其行为已经构成违约，遂判决：一、百富房产公司为杨斌办理百富商城一楼A1-61号商铺的房屋产权证，于判决生效后三十日内履行完毕；二、百富房产公司向杨斌支付违约金530元，于判决生效后立即付清。该判决书送达后，双方均未上诉，已发生法律效力。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”杨斌基于对涉案商铺享有所有权排除执行行为提出异议，本案应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，依据生效法律文书的认定，杨斌与百富房产公司在涉案商铺被查封前即已签订合法有效的商品房买卖合同，并支付了涉案商铺的全部价款，在人民法院查封之前，杨斌以已合法占有涉案商铺，并交付百富房产公司出租经营至今。而对于涉案商铺的产权登记问题，杨斌亦通过诉讼的方式要求百富房产公司履行办理过户登记的义务，因百富房产公司无故迟延办理产权登记手续及人民法院的保全查封行为，导致杨斌至今未能取得涉案商铺的权属证书，故涉案商铺未办理过户登记并非因买受人杨斌自身原因所致。综上，案外人杨斌提出的执行异议申请成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区商铺的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   黎 剑审  判  员   陈晓春审  判  员   马木提二 〇 二 〇 年 七 月 二 十 一 日书  记  员   郭婷婷