浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初1912号 原告：崔武奎，男，汉族，1977年5月12日出生，住嵊州市。 原告：周秋君，女，汉族，1980年2月2日出生，住嵊州市。 两原告共同委托诉讼代理人：吕秋叶，浙江天淳律师事务所律师。 被告：嵊州浙旭置业有限公司，住所地嵊州市剡湖街道剡城路**。 法定代表人：焦智逸，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：宋建明，浙江同守律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪晓波，浙江同守律师事务所律师。 原告崔武奎、周秋君与被告嵊州浙旭置业有限公司（以下简称“浙旭公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告崔武奎及其两原告委托代理人吕秋叶、被告浙旭公司的委托诉讼代理人宋建明、汪晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原、被告于2018年7月24日签订编号为2018330683ＹＳ0076868的《浙江省商品房买卖合同（预售）》已于2020年4月22日解除；二、请求判令被告立即返还原告购房房款人民币1737338元，并向原告支付房款利息144473元（以1737338元为基数，按照中国人民银行1到3年期贷款年利率4.75%为标准，自2018年7月24日暂算至2020年4月23日共计639天，要求算至款清之日止）；三、请求判令被告向原告支付违约金86867元；（二、三两项合计1968677元）。四、请求判令本案一切诉讼费用（包括诉讼费、保全费、保函费等）均由被告承担。事实和理由：2018年7月24日，原、被告签订编号为2018330683ＹＳ0076868的《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的位于嵊州市房屋一套，房屋总价款人民币1737338元，付款方式为原告于合同签订当日支付首付款人民币195098元，剩余房款1542240元以房票支付，由被告根据嵊州市人民政府嵊政（2017）18号文件《嵊州市城中村改造征收集体土地所涉房屋安置补偿办法》持房票向政府结算；交房期限为2019年12月31日之前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件并取得房屋实测测绘报告。合同第十三条【逾期交付责任】约定若被告逾期交房超过90天的，则原告有权解除合同，被告应当自解除通知送达之日起15日内退还原告全部房款（含已付贷款部分〉，并自付款之日按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息，同时按照全部房价款5%的比例向原告支付违约金。 合同签订后，原告即依约支付了首付款及所有房票。现《浙江省商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限早已届满且超过90天，然被告仍无法向原告交付案涉房屋。 原告认为被告逾期交房的行为已构成重大违约，合同约定的解除条件成就。2020年4月21日，原告根据上述合同第十三条的内容向被告送达《解除通知书》1份，通知被告解除双方于2018年7月24日签订编号为2018330683YS0076868的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，要求被告依约返还原告已付购房款并承担违约责任。然被告未予理睬。 无奈之下，为维护自身合法权益，原告只能向人民法院提起本案诉讼，请求人民法院依法确认争议双方于2018年7月24日签订编号为2018330683YS0076868的《浙江省商品房买卖合同（预售）》已经解除，判令被告向原告返还所有购房款并支付利息，同时承担违约金人民币86867元。以上诉请，恳请贵院判如所请！ 被告浙旭公司辩称：1.我方没有按照合同约定交房由二个原因造成的，一是建筑工程是在主城区，对工期计算存在失误，施工时间作了很大的限制，工程车辆无法按需出入，这是属于政府创卫的需要；二是本次工程遭遇了无法预料的疫情。因为疫情有许多农民工无法复工复产，应该可以合理顺延。据以上二个原因，原告要求解除合同，我方不予认可。2.即使如原告所诉请，若法院判决解除合同，原告诉请的第2、3项请求不能成立，其中双方约定的退款条件为原告完成网签合同注销登记，完成注销登记后才具备退款条件；解除合同原告要求退款的也是“退还买受人已付的全部房款”，故被告还未结算的部分房款不能退还，同时约定房票的10%支付时间是2020年12月31日，故该10%的房款原告没有理由向被告主张退还。3.关于违约金计算。若法院判决解除合同，原告所能诉请的违约金金额并不能按原告本案中所诉请数额计算。被告在合同约定中只需承担同期银行贷款利率，且累计上限不超过买受人已付房款的10%。显然原告要求赔偿的损失已超过此上限。 原告针对被告的上述辩称意见，作了以下补充陈述：1.被告辩称工程延迟是因为嵊州市创建卫生城市及疫情的影响，首先嵊州创卫时间是在2018年2月份，嵊州市创卫并不是在合同签订后新出现的情形。被告的抗辩理由不能成立。2.被告没有证据证明创卫措施导致不能按期交付。3.被告辩称的2020年出现的新冠疫情爆发原因，该疫情是在合同规定期限之外。对工期计算的失误，是被告自身原因导致，当然应当承担违约责任。4.被告辩称的对补充协议20.4条，该条文字表述是买受人存在违约，出卖人可以扣除相应违约金，即该条不适用于本案。5.关于违约金的计算上限的设定。补充条款20.7条和20.8条，系被告提供的格式条款，应遵循公平原则，被告仅对自己的违约责任作了限制，违反了公平原则。提供格式合同的一方，加重买受人责任的，该条款无效，应以合同主文为准。6.关于房票支付，被告提出的即使案涉合同解除，只能退款90%是不能成立。根据2017年嵊州市城中村改造文件第四条明确规定,涉案原告的房票款不存在90%结算。原告的支付义务已经完成，相应的损失应当由被告承担。 原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明，被告并予以质证： 证据一、《浙江省商品房买卖合同（预售）》1份49页，证明原、被告双方于2018年7月24日签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的位于嵊州市房屋一套，并明确约定房款、付款方式、交房时间、违约责任等内容的事实。 证据二、收款收据，《房票安置购房证明书》（No.0013320），2份3页。证明原告已在签约之前将所有购房款1737338元（其中1542240元以房票支付）支付给被告的事实。2018.6.29刷卡支付首付款。房票是签约当天2018.7.24支付的。 证据三、解除《浙江省商品房买卖合同（预售）》通知书、EMS面单、EMS速递物流信息査询单（打印件），3份3页。证明因被告逾期交房超过90天，原告已根据《浙江省商品房买卖合同（预售）》第13条【违约责任承担】约定内容于2020年4月22日向被告送达解除通知，通知解除案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》，要求被告依约返还购房款并承担违约责任的事实。 证据四、诉讼财产保全保费发票，中国人民财产保险股份有限公司杭州分公司提供，1份1页。证明原告为本案支出诉讼财产保全保费2000元的事实。 被告对上述证据综合质证如下：对证据一，商品房买卖合同的真实性没有异议，合同中约定了双方的权利义务。对证据二，付款凭证也没有异议。对房票的真实性、合法性和关联性没有异议，但对证明目的有异议，房票分四次付款，2018.7.24第一次付款，2018.8.31第二次付款，2019.12.31第三次付款，我方收到时间均有差异。双方约定的房票付款时间是不一定的，付款时间有前后。最后一笔10%的房款支付还未到结付的时间点。双方约定的付款时间没有到，原告以房票来证明房款已经支付完毕是不成立的。对证据三解除通知是收到的，但我方不同意解除合同，我方也发了告知书的。对证据四不是诉讼所必然产生的费用，不能必然由被告承担，对真实性、关联性均不予认可。 被告为抗辩原告的主张，向法庭提交了以下证据： 证据五、延期交房通知，证明将延期交房通知原告（将文明城市创建及综合治理导致施工项目延期告知原告方）。 证据六、致歉信，证明将疫情影响告知原告，履行了及时告知义务。 证据七、告一期业主书，证明再次将疫情影响告知原告，是收到解除合同后的回复。 证据八、投递单存根，证明通知投递的事实。 证据九、绍兴市住房和城乡建设局文件，证明受疫情影响可以延期40天交付的事实。 证据十、进账单，pos单，证明付款情况。 证据十一、房票一张，证明房票支付的事实和时间。 证据十二、房票系统截屏，证明房款是房票形式支付的，已经收到90%房票款，尚有10%的款项154224元未到支付结点（到2020.12.31支付）的事实。 原告对上述被告提交的证据综合质证如下： 对证据五至八形式真实性予以认可，我方也收到过的。但对内容不予认可：1.没有证据证明涉案房屋延期交付是因政府行为导致的，没有提交相应证据证明。2.嵊州市创建文明城市不是新出现的情形。3.这是被告单方意思表示，不能作为案涉合同延期交付的依据，不能作为被告迟延交付的免责依据。第一份文件中，被告自认违约，逾期交付赔偿金参照合同约定第13条。关于疫情的发生是在合同约定的履行期满后情形，不能作为延期事由。2020.2.14嵊州市政府发布的复工复产的通知，房地产公司不在明确要求暂缓复工的企业之列。退一万步讲，根据绍兴市相关规定，可以给予40天的宽限期，但现在已超过90天；对证据九，真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明对象有异议：案涉合同的交付时间与疫情发生的时间点不存在结点。不能作为延期交付的依据使用。与本案无关联性。退一万步讲，到现在为止，已经超过146天，已经远远超过重大违约的期限。该文件不能证明被告的待证事实；证据十真实性无异议。根据嵊州市城中村改造房票操作流程第46条规定，视为原告已经付清了全部购房款，原告的支付义务已经完成；对证据十一没有异议；对证据十二的证据三性均有异议，这是被告与房票中心之间的事情，与原告无关。如果房票退还原告，房票已过期限，是没有用的。 本院查明的原、被告签订合同的时间、购买商品房的基本情况、现金加房票的方式支付房款及至今尚未交房等事实与原告的陈述一致，被告也无异议。 本案双方的争议焦点主要有三点：一是商品房买卖合同的解除条件是否已成就；二是如果合同解除，原告是否可以退款及是否可以全额退款；三是如被告过错导致合同解除，原告要求被告支付违约金、利息等损失数额是否存在上限。 一、关于合同解除条件是否成就的问题。涉案合同第十二条的规定：“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”，第十三条规定（逾期交付责任的条款）：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理”，其中1.（2）规定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金”；其中2.规定：“本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行”。根据上述合同约定，本院认为，被告至今尚未完成交房，已超过合同约定的“逾期交房超过90天”的合同解除期限，故合同解除的条件已经成就，原告可以行使合同解除权，原告要求解除合同的通知已于2020年4月22日到达被告，按照合同法的有关规定，合同自通知到达对方时解除。被告辩称根据合同第40页补充协议10.1.3约定“法定××或其他重大流行性××导致工程延期或逾期交房的”和补充协议10.1.8约定“其他非出卖人原因导致的工程逾期或逾期交房的”，认为2020年初流行的新冠××和嵊州市的创建文明城市的举措可以成为不可抗力和被告的免责事由，被告据此可以延期交房。本院认为，新冠××××的流行是发生在交房期限2019年12月31日之后，并不能构成合同中的“不可抗力”；不管有否创建文明城市，按照环境噪声污染防治法的有关规定，在城市市区噪声敏感建筑物集中区域内，禁止夜间进行产生环境噪声污染的建筑施工作业，被告在估算交房期限时，应该考虑到在城市市区施工作业时的时段限制，故此观点也不能成为被告延期交房的免责事由。 二、关于合同解除后，原告是否可以退款及是否可以全额退款的问题。按照合同第十三条1.（2）规定，“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”，现原告属城中村改造房屋拆迁后的被拆迁人，其向被告购买的房屋总价款为1737338元，原告提前按照合同约定首付现金195098元（于2018年6月29日pos刷卡支付），余款1542240元以房票形式支付（于2018年7月24日合同签订日支付）。根据嵊州市城中村改造《房票安置购买证明书》业务操作流程的有关规定，“商品住宅开发企业根据《房票安置购买证明书》上的购房记录，向城中村改造指挥部房票中心提交《房票安置购房证明书》结算申请报告，按规定结算相应房票安置款项。相对于被拆迁人而言，房地产开发商应视同为所购商品房的购房款已全部结算，开具正式购房发票，按正常程序为被拆迁人办理相关权证手续”，故可认定原告向被告所购买的商品房的购房款已全部结清，按合同约定可全额退款。被告辩称，按合同第46页20.4补充协议的约定“出卖人将在办理完毕合同注销登记手续、免除出卖人的担保义务且买受人已经腾空后60日内，将买受人已付房价款扣除违约及各种相关费用后的余额无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利”，被告据此认为，即使合同解除也非必然就能退款，退款前原告有义务完成网签合同注销登记，完成注销登记后才具有退款的条件。本院认为，该补充协议的规定的前提条件是买受人违约而导致合同解除的情形才适用，现本案是被告违约，故不能适用该条款而要求原告先完成注销登记后才具备退款条件。被告还辩称，原告房票结算部分，被告尚有房票的10%未与有关部门结收，故未结收部分应视为被告没有收到房款，所以暂不能退还10%的部分。本院认为，根据嵊州市城中村改造《房票安置购买证明书》业务操作流程的有关规定，“商品住宅开发企业房票结算余款（即购房使用房票安置补偿款的10%部分）在交房后一年内结清并支付7%年利率贴补”，这是政府有关部门与房地产开发企业间的约定，与购房者无关。故被告的辩称意见，本院不予采纳。 三、关于合同解除后，原告要求被告支付违约金、利息等损失数额是否存在上限的问题。纵观涉案合同关于逾期交付房屋的责任条款，有两处约定，即主合同第十三页中的第十三条和补充协议第四十七页中的20.7条和20.8条的规定。第十三条中的1.（2）的约定：“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金”。补充协议20.7约定：“确因出卖人的过错导致买受人解除本合同的，出卖人须按照买受人已付购房款的同期人民银行贷款利率计算违约金，除此之外，出卖人无须向买受人承担其他经济赔偿责任”；20.8约定：“无论何种原因导致出卖人违约的，出卖人向买受人承担本合同及补充协议项下全部违约责任（包含但不限于补偿、赔偿、违约金等全部需支付款项）累计的总上限不超过买受人已付房款的10%，超出部分买受人同意放弃，有特别约定的除外”。另外，合同第十三条第2款还约定：“本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行”。合同第二十九条第一款约定：“对本合同中未约定或约定不明确的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议”；第二款约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。本院认为，关于违约金、利息等损失数额问题，主合同与补充协议的约定存在不一致的地方，其中补充协议的约定相对于主合同而言，减轻并免除了出卖人的部分责任。鉴于主合同第二十九条关于补充协议的条款中约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，本院以主合同的约定计算相应的违约责任。按照主合同约定，被告应自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息，并按照全部房价款的5%支付违约金。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本院对相应时段的利息标准的表述予以调整。原告主张利息起算日为2018年7月24日，该主张合理，本院予以支持。至于原告通过保险公司出具保函的形式为其财产保全提供担保，为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费2000元，属原告的损失部分，也应由被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认崔武奎、周秋君与嵊州浙旭置业有限公司于2018年7月24日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》已于2020年4月22日解除； 二、嵊州浙旭置业有限公司返还崔武奎、周秋君购房款1737338元，并就该款向崔武奎、周秋君支付自2018年7月24日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付利息，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息； 三、嵊州浙旭置业有限公司赔偿崔武奎、周秋君保函费损失2000元； 四、嵊州浙旭置业有限公司支付崔武奎、周秋君违约金86867元； 本判决二、三、四项确定的款项，限嵊州浙旭置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内付清； 五、驳回崔武奎、周秋君其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22518元，减半收取11259元，财产保全费5000元，共计16259元，由原告负担259元，被告负担16000元（款限本判决生效后十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  马月新 二〇二〇年七月十七日 书记员  陈杭英 ?*MERGEFORMAT?1?