广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初1320号 原告：林静愉，女，1989年10月15日出生，汉族，现住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：齐磊，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙瑚，广西同望律师事务所实习律师。 被告：钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司，住所地钦州市钦**平山东大街**，统一社会信用代码：91450700552264063N。 法定代表人：唐巍。 委托诉讼代理人：张慧，钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司员工。 原告林静愉诉被告钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员陈建华依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理，书记员庞卉担任法庭记录。原告林静愉的委托诉讼代理人齐磊、蒙瑚，被告钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司的委托诉讼代理人张慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告林静愉向本院提出诉讼请求：一、请法庭确认原被告签订的商品房买卖合同于2020年3月3日解除；二、请求法院判令被告返还原告购房款145108元（违约金应按照未付款350000元的5%支付17500元）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2019年9月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售）》，合同约定由原告购买被告开发的位于钦州市扬帆大道西南面平山东大街钦州恒大学府楼盘13栋1单元903号商品房，该房总价款为512608元，原告采取银行按揭付款的方式支付房款。合同签订后，原告支付了房屋款162608元。2019年12月13日，原告书面向被告提出申请解除合同，2020年2月26日被告向原告寄来《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》，被告向原告提出解除合同，原告按商品房总价款5%支付违约金。2020年3月3日，原告向被告寄去《关于解除〈商品房买卖合同〉的复函》，同意与被告解除合同，并同意按商品房总价款的5%支付违约金。但原告在与被告办理解除合同和退款手续过程中，强制要求按商品房总价款10%支付违约金才给原告退还购房款，被告至今未将购房款退还原告。原告与被告就解除合同条件协商一致，合同已经解除，被告增收违约金的行为违反双方约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，被告向原告发来解除合同的函，原告对被告发来的函件作出承诺，同意被告提出解除合同并按商品房总价款的5%支付违约金，双方就解除合同和违约金支付标准达成了合意，合同解除。被告事后单方要求原告按10%支付违约金的行为违约。被告应当返还原告购房款136978元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，原被告合同解除后，被告应将原告已经支付的购房款162608元扣除违约金25630元后退还给原告，即退还136978元，原告现将诉讼请求变更为：一、请法庭确认原被告签订的商品房买卖合同于2020年3月3日解除；二、请求法院判令被告返还原告购房款145108元，（违约金应按照未付款350000元的5%支付17500元）；三、本案诉讼费用由被告承担。原告在法定期限内及庭审中向本院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同，证明原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》合同约定由原告购买被告开发的位于钦州市扬帆大道西南面平山东大街钦州恒大学府楼盘13栋1单元903号商品房，该房总价512608元人民币。证据2、收据，证明被告收到原告支付的房屋款162608元人民币。证据3、《关于解除》，证明被告向原告提出解除合同，并提出原告按商品房总价款5%支付违约金。证据4-5、《关于解除 被告钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司辩称，一、被告认可合同于2020年3月3日解除。二、被告认为原告应在扣除购房总价款的10%后再返还剩余房款。根据合同的附件四，由于原告无法办理按揭贷款于2019年12月13日向被告提出书面解除合同的请求，根据合同附件四第一条第4款的约定（原告举证合同的P24页），同时根据补充协议（原告举证合同的P39页）第十一条第12款，本案中原告已签订补充协议便是对补充协议的认可，补充协议是对主合同的变更，所以应适用补充协议关于违约金的约定。三、根据合同法第一百一十四条第二款以及最高院合同法的司法解释的第二十九条，合同约定的违约金过低当事人可以请求法院予以增加，由于现行房地产行业市场下调、房价下跌，现出售的房屋相较之前出售的房价降低，造成我公司的损失，达到购房款的10%近五万元左右，请法院依据损失调整。被告在庭审中向本院提交如下证据：证据1、认购书，证明现在房屋出售的总价是457468元，相较之前已经损失了五、六万元。 本院经审理认定事实如下：2019年9月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售）》，合同编号：201909185803，合同约定由原告购买被告开发的位于钦州市扬帆大道西南面平山东大街钦州恒大学府楼盘13栋1单元903号商品房，该房总价款为512608元，原告采取银行按揭付款的方式支付房款。2019年9月10日原告支付了房屋款162608元。在办理银行按揭过程中未能通过银行审批，具体原因原被告均不能举证，原告于2019年12月13日书面向被告提出申请解除合同，2020年2月26日被告向原告发出《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》，向原告提出解除合同，要求原告按商品房总价款5%支付违约金。原告于2020年3月3日向被告寄去《关于解除〈商品房买卖合同〉的复函》，同意与被告解除合同，并同意按商品房总价款的5%支付违约金。但原告在与被告办理解除合同和退款手续过程中，被告要求按商品房总价款10%支付违约金才给原告退还购房款，为此，原告向本院起诉，原诉讼请求：一、请求法院判令被告返还原告购房款136978元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告将诉讼请求变更为：一、请法庭确认原被告签订的商品房买卖合同于2020年3月3日解除；二、请求法院判令被告返还原告购房款145108元，（违约金按照未付款350000元的5%支付17500元）；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中被告承认现已将本案的商品房出售给他人，以上查明事实有原被告提供的证据及庭审笔录予以佐证。 本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同(预售）》，是双方的真实意思，没有违反法律法规的规定，现原被告均同意解除该合同，本院予以确认。关于违约金的计算，根据该合同附件四第一条第3款的约定，“如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，卖受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，……逾期20天以上视为买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价的5%作为违约金，出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房”。以及原告书面向被告提出申请解除合同，被告发出的《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》，原告《关于解除〈商品房买卖合同〉的复函》的事实，本院认定双方就解除合同和违约金支付标准达成了合意，原被告同意解除合同，并同意按商品房总价款的5%支付违约金的情况是双方当时的真实意思表示，本院予以确认，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款的方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同或者赔偿损失……。本案的合同解除后适用恢复原状，为减轻当事人的讼累，使同一合同法律关系一并得以处理，因此原告对被告承担违约责任后，被告亦应将收取原告的款项一并退还，即被告将收取原告的购房款162608元扣除该商品房总价的5%（512608元×5%＝25630元）的违约金后剩余的136978退还原告，为此对原告的诉讼请求本院予以部分支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下： 一、解除原告林静愉与被告钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司于2019年9月18日签订的《商品房买卖合同(预售）》，合同编号：201909185803； 二、被告钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司向原告林静愉返还已付购房款136978元； 三、驳回原告林静愉的其他诉讼请求。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案的诉讼费3040元，减半收取1520元，原告林静愉已经预交，由被告钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  陈建华 二〇二〇年七月二十二日 书记员  庞 卉