湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初1013号 原告：曹**雄，男。 原告：陈淑娟，女。 委托诉讼代理人：曹**雄，男，系原告陈淑娟之夫。 被告：郴州华鹤房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区郴江路**华鹤龙庭花香阁**房。 法定代表人：陈冀凯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：南新丹，湖南善道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余翔英，女。 原告曹**雄、陈淑娟与被告郴州华鹤房地产开发有限公司（以下简称“华鹤公司”）商品房买卖合同纠纷一案。本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于同年6月2日公开开庭进行了审理。原告曹**雄、被告华鹤公司的委托诉讼代理人南新丹、余翔英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹**雄、陈淑娟向本院提出诉讼请求：1、确认郴州市龙腾广场四期苏仙传奇l栋706号房屋为原告所有；2、判令被告立即为原告办理不动产权证；3、判令被告向原告退回建筑面积差价款5537元；4、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金136143元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告先后分三次向被告支付购房款用于购买龙腾广场四期苏仙传奇1栋706号一套住宅，2011年10月22日，原告向被告支付首笔房款人民币壹拾捌万元柒仟壹佰肆拾玖元(187149元)，2013年O4月23日，原告再次向被告支付人民币壹拾捌万元(180000元)，同时签订了《商品房买卖合同》(合同备案编号2011021XXXX，合同约定建筑面积129．3平方米，总价款617149元，单价4773元／平方米)，2013年05月10日，原告第三次向被告支付人民币贰拾伍万元(250000元)，累计支付617149元，至此购房款全部付清。2013年04月24日，缴纳了物业专项维修基金人民币壹万贰仟叁佰肆拾贰元(12342元)，2013年O5月07日原告取得了《房屋预告登记证明》，2013年l2月l日，被告将房屋交付给原告，原告于2014年04月29日入住。原告不但依法取得了《商品房买卖合同》，而且已经在该房屋居住达六年，形成了事实控制和合法占有了该套房屋。原告依照合同约定按时交清了购房款，完全履行了购买方的全部义务，被告方依照合同约定交付房屋，购房合同真实有效，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，被告方应当在商品房交付之日起90日内(即2014年O3月31日前)协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告从2013年12月交付房屋起至今六年多时间一直借各种原因拖延办理房屋权属证书，未履行出售方办理房屋权属证书的法定义务，严重损害了原告的合法权益。根据房产测绘报告书，该房屋实际测绘建筑面积为l28.14平方米，比合同约定面积缺少1.16平方米，依照商品房买卖合同第七条规定，被告应当向原告退回房屋面积差价款5537元(4773元／平方米×l.16平方米)。因被告的原因导致原告至今无法办理房屋权属证书，被告依法应当承担违约责任，根据权利义务对等的原则，参照商品房买卖合同第十条规定，被告应当按日向原告支付已付房款万分之一的违约金136081元(每日违约金61.7149元，自2014年O4月Ol日起计算至2020年O4月16日止共2206天，共计l36143元，此后违约金计算至办理好不动产权证之日止)。 被告辩称，1、被告积极履行协助原告办理不动产登记，因为第三方的原因导致逾期，现不动产登记中心的登记系统不允许在建工程抵押办证，而抵押权人华融资产公司不配合解除在建工程抵押，导致案涉房屋至今不能办证。原告清楚上述情况，原告和被告多次到相关部门反映，被告仍会继续向有关部门办理不动产登记。2、商品房买卖合同第16条约定，案涉房屋在交付使用后720个工作日完成房屋的初始登记，并约定如逾期办证，从720个工作日满之日起至办证完成之日止，出卖人向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金，原告要求适用城市房地产管理第32条的规定，与双方约定不符。3、2013年12月1日，华鹤公司已经退还原告差额款6465元，比原告计算是差额款还多退928元；综上，由于第三方的原因造成逾期办证，华鹤公司不应承担逾期办证的违约责任，且应该按照商品房买卖合同约定承担违约责任，华鹤公司会履行办证义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年4月23日，原、被告双方就位于郴州市龙腾广场四期苏仙传奇1栋706号房屋签订了郴州市商品房买卖合同。原告所购房屋建筑面积为129.30平方米，单价为4773元每平方米，总金额为617149元。原告已向被告交付首期房款（含定金）计367149元，余款25万元向郴州市公积金中心申请贷款。被告亦给原告开具了销售房屋增值税发票。2013年5月7日，原告取得了房屋预告登记证明。原、被告双方约定诉争房屋应当于2013年12月1日至2013年12月30日期间交付使用；被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。被告办理完初始登记后，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告向原告支付已付购房款的万分之0.5的违约金。原、被告双方关于面积确认及面积差异处理约定以房产部门测绘面积为依据进行面积确认及面积差异处理，买受人不解除合同的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 另查明，2013年12月2日，被告将案涉房屋交付给了原告。郴州市房屋测绘队出具的房产测绘报告书表明原告购买的案涉房屋测绘面积为128.14平方米，小于合同约定面积1.16平方米。再查明，2013年12月1日，原告曹**雄领取了被告华鹤公司退还的房屋差款6465元。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方于2013年4月23日签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按合同的内容，履行各自的权利和义务。原告诉请郴州市龙腾广场四期苏仙传奇1栋706号房屋为原告所有，因尚未办理房屋产权登记，本院对该房屋系其所购予以确认。本案中，原告已按期履行交款义务，被告应按期为原告办理不动产权证，被告未按期履行合同义务，构成违约，应承担办证义务。原告诉请被告协助办理案涉房屋不动产权证，符合约定和法律规定，本院予以支持。原告起诉时要求被告支付逾期办证违约金136143元，庭审中要求被告支付逾期办证违约金291989元，即是要求将合同逾期办证违约金予以调高，该诉求亦过高，合同约定按购房款的万分之0.5计算逾期办证违约金确过低，现原告无证据证明逾期办证造成的实际损失，故对其逾期办证违约金本案不宜处理。原告关于被告退还面积差价款5537元，经查，原告于2013年12月1日已从被告处领取房差款6465元，故起诉要求退还房屋差价款与查明事实不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、第十八条之规定，判决如下： 一、确认郴州市龙腾广场四期苏仙传奇l栋706号房屋为原告曹**雄、陈淑娟所购； 二、被告郴州华鹤房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告曹**雄、陈淑娟办理案涉房屋不动产权属证书； 三、驳回原告曹**雄、陈淑娟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3133.6元，减半收取1566.8元（已交1566.8元），由被告郴州华鹤房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 谢萍瑛 二〇二〇年七月十三日 法官助理 任银花 书 记 员 曾 芳