广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1047号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，住所地：广东省清远市佛冈县水头镇莲瑶碧桂园综合楼**楼**，统一社会信用代码：914418005555956857。负责人：杨安琼，女，副总经理。委托诉讼代理人：钟晓鹏，男，职员。委托诉讼代理人：李伟宁，男，职员。被告：余弘燕，女，1967年10月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司与被告余弘燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的委托诉讼代理人钟晓鹏到庭参加诉讼，被告余弘燕经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年3月的物业服务费共计人民币8907.75元；2.判令被告以当月所欠物业费为计算基数，从逾期之日起每日按应付物业费5‰的标准计算违约金至付清物业服务费之日止，暂计至2020年4月25日的违约金数额为9278.92元；3.判令被告向原告支付自2019年1月至2020年3月止的公摊费用共计342.96元；4.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月20日，清远市卓越弘建置业投资有限公司与原告签订《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2011年10月15日购买了碧桂园清泉城鸣泉谷***街***号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园清泉城前期物业服务协议》。根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费593.85元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2019年1月开始拖欠原告物业服务费，至2020年3月拖欠的款项已经达18186.67元。原告多次致电要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2019年1月起要求被告支付二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费共计342.96元。原告多次催收无果，根据双方签订的前期物业服务协议，特诉至法院，请求法院判如所请。被告余弘燕辩称，答辩人于2011年购买案涉别墅，并在当年全额支付购房款、物业维修基金等将近200万元，合同约定房屋交付日为2013年，但开发商一直没有将符合合同约定条件的房屋交付给答辩人使用。《商品房买卖合同》补充协议约定买受人不得以商品房存在属于工程质量保修范围的质量问题为由拒绝收楼，属于格式条款，该约定显失公平，侵害了消费者的权益，该条款属于无效条款。这几年，答辩人多次催促要求收楼，但房屋根本不具备收楼条件，存在漏水、玻璃破裂等诸多问题。每次都是和物业管家一起现场拍照并反馈，但回复都是说已经下了整改单，不知道为什么没有搞好，继续再下单整改。但之后都了无音信，答辩人多次催促，但每次都不是之前的问题没有彻底解决就是有新的问题出现，而且问题越来越多，每次想收楼都无功而返。从买房至今仍不能收楼入住，对答辩人造成巨大的精神和资金损失。答辩人才是受害者，原告却向法院起诉，但为解决纠纷，答辩人仍主动沟通，希望对方能交付合格的房屋给答辩人，并明确告知对方由于没有把合格的房屋交给答辩人，答辩人不用承担物管费。对方在电话中也基本表示认可，让答辩人尽快去收楼，并且说他们会去法院撤诉。而且，原告的朱管家也曾主动根答辩人说过不用交物管费的。因此答辩人在2020年5月30日冒雨再次从广州赶赴佛冈收楼，房屋还是和以前一样，有白蚁、墙壁爆裂、20多盏灯不亮、窗户和门把手一拉就断裂、厕所污迹斑斑、大门已经被杂草包围无法入内等等。但即使如此，答辩人还是与对方说按照双方在电话里协商好的，答辩人先去收楼，对方继续整改，管理费从收楼之日起开始交。对方回复说，让答辩人先去营销中心确认一下费用。于是，答辩人又交了5千多元。之后，答辩人拿着《收楼费用确认表》去物管中心，却被告知要交纳2019年至今的物管费，如果不交就6月2日法庭见。答辩人认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条的规定，物业在未实际交付给业主占有之前的物业费应由开发商交纳，实际交付之后才由业主交纳。因此，答辩人不承担收楼之前的物管费，更不应支付违约金。请原告提前检查好房屋是否具备交楼条件再通知答辩人收楼，并且答辩人有权主张逾期交房违约金。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、企业名称变更核准登记表、营业执照；2、中华人民共和国物业服务企业资质证书、广东省收费许可证、《碧桂园·清泉城前期物业服务合同》；3、《商品房买卖合同》及相关附件、竣工验收备案表、《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》；4、催发收楼通知快递底单及明细；5、催缴物业服务费函、物业服务费欠费明细。被告余弘燕对其辩解，向本院提交了如下证据：1、《收楼费用确认表》；2、案涉房屋2020年5月30日的现场照片27张及房屋维修申请记录表1张；3、被告与物业管家李伟宁的微信聊天记录。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年10月15日，被告余弘燕（买受人）与清远市卓越弘建置业投资有限公司（出卖人）签署《商品房买卖合同》，购置了该公司开发的佛冈县水头镇碧桂园清泉城鸣泉谷***街***号商品房。合同约定开发商应于2013年6月30日前将验收合格并符合本合同其他约定条件的房屋交付给买受人使用。另，《商品房买卖合同》附件四第五条第（二）款约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容变更为出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日起自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”第五条第（三）款约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的、买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。2011年10月15日，被告（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司（乙方）签订了《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》，将上述商品房交由乙方进行物业管理服务。物业管理服务内容包括：房屋建筑共用部位的维护和管理服务；共用设施设备的维护和管理服务；协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备；公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；公共环境卫生的管理服务；交通与车辆停放秩序的管理服务等。此外，双方在该服务协议第四条第1款约定，物业服务费按该物业的房屋建筑面积（222.55平方米）每月每平方米2元及花园面积（292.82平方米）每月每平方米0.5元计收，即甲方每月应交纳591.51元物业服务费；第四条第3款约定，本园区产生的二次供水、电梯、公共照明等二次公共设备运行产生的费用，不计入服务费支出，按实际费用和约定由物业管理方和本园区业主或物业使用人分摊；第六条约定，物业服务费自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费采用银行代扣的方式按月交纳，每月10日为扣费时间；第十六条约定，逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。案涉房屋工程已于2012年12月25日经验收合格，2013年1月4日办妥竣工验收备案登记。开发商已通知被告收楼，但余弘燕认为房屋未达到合同约定的交付条件一直未办理房屋交接手续。在2017年3月至2020年5月期间，被告多次向原告工作人员反映案涉房屋存在质量问题。其中，2017年12月16日被告申报房屋维修，反映房屋存在多处漏水、阳台地砖及客厅地砖多处脏，是否破裂待查验、推拉窗领把有问题、楼顶小屋砖多处破裂和损坏、院子有两棵树坏掉需补种、邻居存在违建等问题。2020年5月30日，被告到案涉房屋发现房屋多盏灯不亮、窗户和门把手断裂、窗户无法关上、墙壁存在裂缝、地、地板有污迹角漏水致墙体变色、花园树木坏死、杂草丛生并已将房屋大门包围等问题。故此，被告认为房屋存在多处问题，未达到合同约定的交楼条件，不应承担收楼前的物业服务费。原告则认为，房屋已符合交楼条件，开发商也多次通知被告收楼，被告一直以房屋存在各种瑕疵为由拒绝收楼，但其反应的问题不属于原告的服务范围，且与房屋一直空置有关，原告也一直尽心去解决，根据双方签订的《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》的约定，无论业主收楼与否，都应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起开始交纳物业服务费。庭审中，原告确认被告一直未向原告交纳过物业服务费及各项分摊费用，案涉房屋2019年1月之前的物业服务费均由开发商支付。另查，广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司于2012年12月13日经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司。2015年11月23日，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司。2019年6月24日，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司经佛冈县市场监督管理局核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司。本院认为：本案属于物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司经工商部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司，后核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司，再核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，其权利和义务由变更后的权利主体（即原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司）享有和承担。根据双方的陈述和申辩，本案的争议焦点为被告应否向原告支付物业服务费及违约金。对此，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及附件、《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》属开发商、买受人及物业公司各方就案涉房屋买卖关系及物业服务关系上自行处分权利义务内容的约定，并未违反当事人之间真实意思表示，《商品房买卖合同》及附件、《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》的内容亦未违反法律法规的强制性规定，其效力依法应当予以确认，各方均应依该《商品房买卖合同》及附件、《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》约定的内容履行。纠纷发生时，该《商品房买卖合同》及附件、《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》的约定可作为判定双方权利义务及相应责任的依据。本案中，被告提出案涉房屋存在质量问题，其尚未收楼，故不应支付物业服务费。对此，本院注意到，《商品房买卖合同》及附件对房屋的交付及质量保证方面的权利义务关系均有明确约定。案涉房屋已于2012年12月25日验收合格并于2013年1月4日办理备案登记。《商品房买卖合同》约定的交楼期限是2013年6月30日，在案涉商品房已经具备了买卖双方合同约定的交付条件时，出卖人依约完成通知买受方前来办理房屋接收手续后，出卖人已经履行了合同约定的交付义务。被告在未能提供充分证据证明案涉商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的情况下，便以商品房存在质量问题为由拒绝接收房屋，不承担物业服务费的支付责任，显然违反相关合同的约定。从被告提交的证据看，涉案房屋的确存在一些问题，但解决房屋质量问题属于被告与开发商之间的商品房买卖合同关系，与本案的物业服务关系不属于同一法律关系，应当按照《商品房买卖合同》及其附件的约定进行，被告可针对案涉房屋的质量问题另行主张权利。对被告以拒绝收楼进而拒交物业服务费方式的维权行为，本院不予支持。物业服务合同的标的具有一定的公共产品属性，直接关乎区域内众人的基本生活质素。同时，物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个区域的公共利益。物业管理公司所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割和相互依赖性。原、被告之间的《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》已成立并生效，双方均应依据《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》的约定履行各自的义务。原告已为包括案涉房屋在内的物业提供了物业服务，被告应当依照双方签订的《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》第四条和第六条的约定向原告交纳物业服务费。原告请求被告支付拖欠的自2019年1月至2020年3月的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持，但原告主张每月物业服务费按593.85元计付的事实和证据不足，本院不予支持，应按双方约定的每月591.51元计算。故此，被告应付2019年1月至2020年3月的物业服务费为8872.65元（591.51元/月×15个月）。至于逾期交纳物业服务费的违约金，《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》约定自逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰计付。该违约金计算标准明显过高，被告提出不应支付视为其对违约金标准过高的异议。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，为避免违约金过高导致双方权利义务失衡，显失公平，本院酌定违约金参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付为宜。故被告应自2019年1月11日起以当月应付未付的物业服务费为基数参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准支付违约金给原告。因自2019年8月20日起中国人民银行不再公布贷款基准利率，授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，因此，自2019年8月20日起的违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告付清拖欠的物业服务费之日止。原告要求被告支付自2019年1月起至2020年3月止的各项分摊费用共计342.96元，但其提交的证据无法证实被告应支付的分摊费用金额，故对原告该项主张，本院不予支持。被告余弘燕经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关民事诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告余弘燕自本判决生效之日起十五日内支付2019年1月至2020年3月期间的物业服务费用8872.65元及违约金（违约金自2019年1月11日起以当月应付未付物业服务费为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起以当月应付未付物业服务费为基数，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清上述物业服务费之日止）给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，减半收取计132元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司67元，被告余弘燕负担65元。原告预交的受理费132元，其可在本判决生效后向本院申请退回65元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  向晓韵二〇二〇年七月十三日书记员  黄昭瑜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。