北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初17572号原告（反诉被告）：刘丽，女，1978年9月5日出生，汉族，北京微丰谷餐饮管理有限公司店长，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李淼，北京倡信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘汉波，北京倡信律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京飞仕诺格科技有限公司，住所地北京市密云区大城子镇政府东侧海惠诚综合楼**-359。法定代表人：周世瑞，董事长。委托诉讼代理人：张桐，女，1981年10月10日出生，汉族，北京飞仕诺格科技有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）刘丽与被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司（以下简称飞仕诺格公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘丽及其委托诉讼代理人李淼、刘汉波，飞仕诺格公司之委托诉讼代理人张桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘丽向本院提出诉讼请求：判令1、解除双方签订的《租赁合同》；2、飞仕诺格公司返还房屋租赁押金41532.26元、46993.75元、营业执照使用费10000元及押金5000元、水表押金10000元；3、飞仕诺格公司赔偿装修损失820000元、厨房设备及排烟设备损失206000元、桌椅损失36140元、监控系统和收银系统损失25360元、消防改装损失21000元、燃气改装损失70000元。事实和理由：双方于2017年9月15日签订两份《租赁合同》，我承租北京市朝阳区双桥路3号东星时尚广场x层x号和x1号商铺，租期从2017年11月27日至2022年11月27日；约定飞仕诺格公司应提供相应文件为我办理营业执照等手续。我承租后进行了装修、购置了各项设备设施，准备经营。但商铺未获得合法产权，不能提供办理工商登记所需的产权登记证等，导致我一直未能办理营业执照无法正常经营。2018年11月27日，我向飞仕诺格公司发出解除函，通知解除合同并赔偿损失。飞仕诺格公司辩称，不同意刘丽的诉讼请求。刘丽当时虽然没有营业执照，但一直在经营。现在商铺都能办理营业执照。刘丽当时也是在借用整个楼层的餐饮营业执照。飞仕诺格公司向本院提出反诉请求：判令刘丽1、支付房屋占有使用费101432.92元；2、支付风机房公摊电费4765.5元、空调吊装机组公摊电费8357.58元、排烟机公摊电费9702元、消杀费600元、烟道清理费2400元、泔水费2400元、2018年度供暖费11818.8元。事实和理由：刘丽在2017年10月10日进场装修，2018年12月3日单方提出解除合同并撤场。刘丽应当支付房屋占有使用费，并承担各项费用。刘丽针对反诉辩称，合同约定的起租日期为2017年11月27日，我在2018年11月27日发函解除合同，已支付的租金数额高于应支付的数额。根据合同约定，飞仕诺格公司负责公共区域的物业管理工作，我的义务仅限于房屋租赁合同的约定，只有缴纳租金的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2017年9月15日，刘丽（乙方）与飞仕诺格公司（甲方）签订两份《租赁合同》，承租案涉房屋，面积为126.9平方米和154.5平方米；甲方交付商铺之日起30天为免租装修期；租金分别为年一至年二5.38元/天/平方米、5元/天/平方米；押金分别为41532.26元、46993.75元；安全用水保证金每块水表5000元；乙方营业执照、服务许可证、消防手续的办理甲方提供相应文件；甲方实际商铺交付日为2017年10月14日，另商铺免租期为45天，故起租日为2017年11月27日。合同签订后，刘丽支付了押金88526.01元，安全用水保证金10000元。另，刘丽与飞仕诺格公司签订《经营执照使用协议书》，刘丽借用营业执照，并支付营业执照使用押金5000元、使用费10000元。刘丽已支付飞仕诺格公司租金528003.08元（包含装修押金19698元）。刘丽自2017年10月10日进场装修，后开始经营使用。2018年11月27日，刘丽向飞仕诺格公司发出解除函，以飞仕诺格公司未提供办理营业执照等手续的文件，导致其无法办理营业执照等、无法正常营业为由提出解除合同。2018年12月3日，刘丽与飞仕诺格公司办理了房屋交接手续，飞仕诺格公司收回房屋。飞仕诺格公司称因房屋系乡产房，办理营业执照需要较长时间的审批流程，当时的统一方案是先用统一营业执照暂时经营，至2018年11月审批手续办理完毕，但刘丽不想继续经营而提出解除合同。刘丽主张经营期间，食药监和消防等部门不时过来检查，导致其无法正常营业。刘丽提交了封条予以佐证。飞仕诺格公司称工商部门并未来检查过，食药监部门的检查不是因为执照的问题，而是有人举报食品卫生问题，消防只来检查过一次。刘丽称改装燃气支出70000元，提交了工程施工合同和收据予以佐证。飞仕诺格公司称价格过高。刘丽称安装收银系统支出25360元，提交了销售合同和收据予以佐证。飞仕诺格公司不予认可。刘丽称购置桌椅支出36140元，提交了买卖合同和收据予以佐证。飞仕诺格公司不予认可。刘丽称购置厨房设备支出206000元，提交了合同和收据予以佐证。飞仕诺格公司不予认可。刘丽称装修支出820000元，提交了合同和收据予以佐证。飞仕诺格公司不予认可，称造价过高，并提交了诉讼外其委托评估的咨询报告书予以佐证。咨询报告给出的确定部分工程造价362310.91元，不确定部分工程造价91000元（燃气工程70000元、消防工程21000元）。刘丽不予认可。刘丽称消防改造支出21000元，提交了合同和收据予以佐证。飞仕诺格公司不予认可。飞仕诺格公司主张刘丽产生风机房公摊电费4765.5元，提交电费明细单予以佐证。刘丽不予认可。飞仕诺格公司主张刘丽产生空调吊装机组电费8357.58元，提交电费说明予以佐证。刘丽不予认可。飞仕诺格公司主张刘丽产生排烟机公摊电费9702元，提交电费明细单予以佐证。刘丽不予认可。飞仕诺格公司称刘丽产生2018年11、12月消杀费600元、烟道清理费2400元、泔水费2400元、2018年度供暖费11818.8元、水费1157元，刘丽予以认可。另查，案涉房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方均未提交证据证明案涉房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，双方就此签订的两份《租赁合同》应当无效。刘丽主张解除合同，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方合同无效，故合同关于免租期和起租日的约定也无效。刘丽自2017年10月10日开始进场装修，双方于2018年12月3日交接完毕，飞仕诺格公司收回房屋。刘丽应当支付飞仕诺格公司该期间房屋占有使用费。本院参照合同约定的租金标准、装修情况、经营受影响的程度等，酌情确定占有使用费，根据刘丽已支付的租金数额，确定刘丽尚需支付的占有使用费差额。飞仕诺格公司应当返还刘丽房屋租赁押金共计88526.01元、营业执照押金5000元。扣除水费1157元后，飞仕诺格公司应当返还刘丽水表押金8843元。刘丽要求返还营业执照使用费，本院不予支持。刘丽承租商铺进行装修及改造，并为此进行经营购置设备设施，现因合同无效，未履行至合同期满，产生相应损失。关于装修损失，刘丽提交了合同及收据，但未提交款项支付的记录，飞仕诺格公司对此提出异议，并提交了评估咨询报告予以反驳。现装修现场已被改变，无法进行再评估，本院根据双方的证据、已使用的年限和合同期限，参照市场一般的标准，确定装修损失的数额。关于厨房设备及排烟设备损失，飞仕诺格公司并未对此提出证据予以反驳，本院对于刘丽提交的证据予以采纳。本院根据已使用的年限和合同期限，以及再使用情况，酌情确定。关于桌椅损失，桌椅可再次使用率高，刘丽主张为损失，本院不予支持。关于监控系统和收银系统损失，飞仕诺格公司并未对此提出证据予以反驳，本院对于刘丽提交的证据予以采纳。本院根据已使用的年限和合同期限，以及再使用情况，酌情确定。关于消防改装及燃气改装损失，评估咨询报告与刘丽提交的证据一致，本院予以采纳，根据已使用的年限和合同期限，确定损失数额。飞仕诺格公司作为出租方，应当对合同无效承担主要责任，刘丽也未尽到一般的核实义务，对合同无效也负有一定的责任，本院根据刘丽的损失情况，双方对于合同无效的过错程度，酌情确定飞仕诺格公司应当赔偿刘丽的损失数额。刘丽占有使用房屋，应当支付电费等相应费用。对于风机房公摊电费4765.5元、空调吊装机组公摊电费8357.58元、排烟机公摊电费9702元，飞仕诺格公司提交了证据予以证明，刘丽不予认可，但未提交证据予以反驳。本院对于飞仕诺格公司的主张予以采纳，刘丽应当支付前述费用。刘丽认可消杀费600元、烟道清理费2400元、泔水费2400元、2018年度供暖费11818.8元，本院不持异议，对于飞仕诺格公司的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京飞仕诺格科技有限公司于本判决生效后七日内返还刘丽房屋租赁押金、营业执照使用押金、水表押金共计一十万零二千三百六十九元零一分；二、北京飞仕诺格科技有限公司于本判决生效后七日内赔偿刘丽损失五十四万元；三、刘丽于本判决生效后七日内支付北京飞仕诺格科技有限公司房屋占有使用费四万六千元；四、刘丽于本判决生效后七日内支付北京飞仕诺格科技有限公司风机房公摊电费、空调吊装机组公摊电费、排烟机公摊电费、消杀费、烟道清理费、泔水费、供暖费共计四万零四十三元八角八分；五、驳回刘丽的其他诉讼请求；六、驳回北京飞仕诺格科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16428元，由刘丽负担6204元（已交纳），由北京飞仕诺格科技有限公司负担10224元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1565元，由北京飞仕诺格科技有限公司负担589元（已交纳），由刘丽负担976元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  肖**林审判员  孙 赫审判员  尹 航二〇二〇年七月二十一日书记员  张默晗