甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终407号 上诉人（原审原告）：张掖市博盛商厦有限责任公司。统一社会信用代码：91620702720216918X。 法定代表人：徐某。 委托诉讼代理人：陈某，甘肃方联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋某。 上诉人（原审被告）：李某，甘肃省张掖市人，住甘州。 委托诉讼代理人：陆某，甘肃祁峰律师事务所律师。 上诉人张掖市博盛商厦有限责任公司（以下简称：博盛商厦）、上诉人李某因租赁合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2019）甘0702民初10641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人博盛商厦委托诉讼代理人陈某、宋某，上诉人李某及委托诉讼代理人陆某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博盛商厦上诉请求：1.请求依法撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2019）甘0702民初10641号民事判决书，将本案发回重审或依法改判；2.判决被上诉人李某支付租金5940元、违约金9604.8元、装修费172.5元；3.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人李某承担。事实与理由：一审法院事实认定错误、证据采信错误、判决错误。1.一审判决认定双方的合同自2019年9月15日解除是错误的。2019年9月15日是被上诉人李某在未经上诉人同意的情况下擅自搬离租赁场所的时间，被上诉人李某作为违约方无权单方面解除合同。因此，本案判决生效的日期才是合同解除的日期；2.因被上诉人李某等多名商户拖延交纳第二年度的租金，上诉人为督促被上诉人李某交纳第二年的租金，才作出减免35天房租的决定。对此事实，上诉人在一审庭审中提交了视频资料及相应的录音笔录（会议记录）加以证实。减免房租作为附加条件是为了督促被上诉人李某继续履行合同，但被上诉人李某并未继续履行合同，因此不能享受房租优惠。一审判决认为合同中“2018年9月15日起支付租金”的表述是对租金支付期限进行的调整无事实根据；3.被上诉人李某提前解除合同并不是因为双方未对第二年的租金达成一致意见。被上诉人李某是多年的租户，此前签订的合同均约定第二年租金随行就市，但按照多年的惯例，第二年的租金金额与第一年一致，所以不存在需要再“达成一致意见”的情形。另外，双方签订的合同中明确约定了第二年租金的支付期限是当年的7月20日，在此前后，上诉人通过当面通知、发律师函、开会等多种方式催促被上诉人李某交租，但被上诉人李某一拖再拖。在2019年8月17日上诉人同意优惠35天租金后，被上诉人李某又提出按前一年租金的一半支付第二年度租金的要求，在上诉人未同意的情况下被上诉人李某擅自搬离租赁场所，商场其他租户亦效仿其行为，给上诉人造成了巨大的损失，如若同意被上诉人李某提出的租金减半的要求，商场的全部商户都得减半，上诉人根本无法维持运营。本案中被上诉人李某明显存在违约行为，一审以“没有达成一致意见”来规避被上诉人李某的违约行为判决错误；4.被上诉人李某擅自搬离租赁场所之后的三个月，上诉人才将租赁场所出租，在此期间，双方的租赁合同并未解除，租金损失是因被上诉人李某的违约行为造成的，应由被上诉人李某承担。因此，上诉人要求被上诉人李某支付租金5940元的请求法院应当支持；5.履约保证金与违约金是两种不同的概念。一审判决用原本就不予退还的保证金抵顶违约金，不仅没有尊重当事人的约定，还未考虑如此判决给上诉人的经营管理带来极坏的影响，更是对违约方的纵容。此外，合同中明确约定了履约保证金是否退还的问题，被上诉人李某并未对该问题提起反诉，一审判决驳回了上诉人的请求，却对未提起诉讼的请求予以支持，严重违反了“不告不理”的原则；6.关于装修费的问题。双方当事人在合同签订后，上诉人花费了大量的人力物力对商场进行整体装修，在租金分配问题上是按平方米进行分摊并给被上诉人做了优惠后，下剩的部分也只是让被上诉人承担一半，合同的补充条款对装修费用也做了明确的约定。一审法院以“原告提交的证据无法证明被告需要承担装修费，且合同中也无此约定”驳回上诉人要求被上诉人李某承担装修费的诉讼请求判决错误。 李某辩称：1.双方于2018年8月10日签订合同后，因商场装修迟迟不能开业，双方最终协商租金由2018年8月10日顺延至2018年9月15日起算。答辩人缴纳了2019年9月15日前的全年租金，在2019年9月15日前，因第二年租金无法达成协议，答辩人在9月15日前搬离货物，腾让了场地，向被答辩人博盛商厦交付了电卡等手续。因2019年9月15日后双方未达成续租协议，一审认定2019年9月15日合同解除完全正确；同时不存在被答辩人博盛商厦诉称的优惠35天租金的情况，被答辩人博盛商厦的商场整体开业时间时2018年11月28日，一审中答辩人也提交了相关宣传彩页及微信截图等资料，足以证明答辩人使用场地时间是2018年10月底；2.答辩人在2019年9月15日搬离商场是因此前双方虽经多次协商，但对第二年租金最终未能达成一致意见，被答辩人博盛商厦不同意减租，但同意答辩人自由选择经营与否，也同意答辩人搬离场地、解除合同，答辩人无违约行为，故被答辩人博盛商厦要求答辩人支付履约保证金及违约金的请求无事实及法律依据；3租赁期间，被答辩人博盛商厦只提供了简单的场地安排，双方未达成装修费的协议，被答辩人博盛商厦要求答辩人支付装修费的请求无事实依据。 李某上诉请求：1.请求撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2019）甘0702民初10641号民事判决书，依法改判驳回被上诉人博盛商厦的诉讼请求；2.依法判令由被上诉人博盛商厦承担本案一二审诉讼费用。事实及理由：1.本案在一审审理过程中，上诉人没有提出要求返还履约保证金3180的反诉请求，被上诉人博盛商厦也未增加或变更诉讼请求，一审庭审经调查后，判决上诉人履约保证金不予退还，违反了“不告不理”的原则；2.一审法院既已认定本案第二年的租赁关系没有依法成立，但又认定上诉人承担第二年未达成租赁关系的违约责任，并不予退还3180元的履约保证金，系认定事实错误；3.《租赁经营合同书》约定的租期为2年，自2018年8月10日至2020年8月9日，第一年租金为24012元，第二年租金随行就市。合同签订后，因被上诉人博盛商厦对商场对外招商，商场进行整体装修，导致迟迟不能开业，2018年9月15日，经上诉人多次催促，被上诉人向上诉人承诺租金日期从2018年9月15日起算，并在合同上加以备注。此后，上诉人全额缴纳了2018年9月15日至2019年9月15日的租金及装修费。2019年8月初开始，就第二年租金如何支付的问题，上诉人及其他6名商户与被上诉人博盛商厦经多次协商，被上诉人博盛商厦不同意降低租金，双方就续租的问题未达成一致意见。上诉人经被上诉人博盛商厦同意，于2019年9月15日搬离商场，并将场地及电卡交付被上诉人博盛商厦。对此事实，一审中上诉人及被上诉人博盛商厦提交的录音证据加以证实。2019年11月15日，被上诉人博盛商厦将包括上诉人在内的商户场地租赁给第三方用于经营儿童游乐场至今。综上所述，在双方当事人未达成续租情况下，上诉人搬离商场、交付电卡的行为合法正当，并不构成违约，一审判决错误。 博盛商厦辩称:1.一审以履约保证金抵顶违约金违反了不告不理的原则，依据双方合同第十六条约定：被答辩人李某作为承租方，违反合同约定，履约保证金是不予退还的，原审法院不能直接以履约保证金抵顶违约金；2.被答辩人李某违反合同约定是明确的，合同约定的租赁期限是两年，被答辩人李某于2019年9月15日搬离租赁场地，就是单方违约表现。合同签订履行期限为两年，不存在第二年续租的问题，2019年至2020年是履行合同而不是续租；3.双方虽在合同中签订了第二年租金随行就市的字样，但实际履行过程中是按照第一年租金直接履行的，不存在第二年租金双方再协商的问题，被答辩人李某是博盛商厦的老租户，其2012年就开始承租摊位，此前已与博盛商厦签订过两份租赁合同，期限都是三年，每份合同履行过程中，第二、三年的租金都是按照第一年的租金缴纳的，这是双方的约定俗成，也是多年的商业惯例，所以，被答辩人李某称双方就第二年租金未达成协议不属实。事实是被答辩人李某要求降低租金而且降低的比例为50%，在答辩人不同意的情况下，违反合同约定搬离了租赁场地；4.双方合同明确约定装修由答辩人负责整体装修，费用由被答辩人李某承担，按租赁合同的惯例及本案实际情况，所有的出租方是负责装修的，装修期间的租金及装修费都是承租方承担，所以在2018年9月15日答辩人就将装修好的摊位交付给上被答辩人李某经营，而且双方约定的不是9月15日开始计算租赁期限，而是9月15日开始计租，这是两个概念，合同备注的2018年9月15日起计租是2019年上诉人要求降租，被上诉人在附条件的情况下给予的租金减免，当时所附条件就是将2019年的租金全额缴纳，不存在被答辩人李某所说的租期推后的问题；5.二楼游乐场地是2019年12月20日才开业经营的，8月10日至12月20日期间的租金应由本案的被答辩人李某承担，答辩人只主张了90天，是考虑很多因素做了让步；6.原审判决认定被答辩人李某存在违约的事实是正确的。被答辩人李某搬离场地交付电卡是单方违约的典型表现，答辩人与其在协商过程中明确表示“支付违约金并不退还履约保证金可以搬离场地”这是有前提条件的，并不是说被答辩人李某可随意搬离场地。综上，被答辩人李某的上诉理由不能成立，履约保证金原本就不应当退还，也不能抵顶违约金。 博盛商厦向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2018年8月10日签订的《租赁经营合同书》；2.要求被告支付拖欠的租金5940元；3.要求被告支付违约金9604.8元；4.要求被告支付装修费172.5元；5.本案涉诉费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月10日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订了《租赁经营合同书》一份，约定：一、甲方提供商厦二楼面积34.5㎡柜台由乙方租赁使用，其经营范围为：小针棉。……。二、合同期限自2018年8月10日至2020年8月9日止。乙方中途不退租、不请假。三、……。四、经双方协商2018年8月10日至2019年8月9日的租金为24012元，合同签订时，乙方一次性向甲方交清。2019年8月10日至2020年8月9日的租金随行就市，在当年7月20日前由乙方向甲方交清。若逾期，乙方则按逾期天数乘以年租金5%缴纳滞纳金，电费按月实际用量及电价标准购买使用。……。十六、乙方有下列情形之一的，履约保证金不退，并承担违约金，终止合同。违约金按本合同期应收租金总额的20%计算，同时甲方追收一切优惠租金并收回承租场地。1.合同期未满，乙方私自将货物搬出经营场地或陈列的商品明显减少，不符合甲方的要求，影响商场整体形象，经甲方通知后仍不按期纠正者，必要时甲方有权留置乙方商品，同时追究乙方违约责任。……。合同还约定了双方的其他权利义务。同时，双方还签订了《商品质量保证责任书》、《消防安全责任书》。合同签订后，双方开始履行合同。被告于2018年8月10日向原告交纳房屋租金14407元，2018年10月18日交纳租金9605元，合计24012元。同时，被告向原告交纳履约保证金3180元。第一年合同到期后，双方就第二年租金进行了协商，但原告明确表示不降租，且不同意解除合同。在双方就第二年租金未达成一致意见的情况下，被告于2019年9月15日搬离商场，将钥匙、电表卡等交付原告。同时查明，在双方签订的租赁合同正文第一页下方空白处写有“2018年9月15日起支付租金”字样。原告称该内容是2019年9月15日书写的，是2019年8月17日双方协商第二年租金时，原告给被告就第一年租金优惠了35天。被告称该内容是2018年9月15日书写的，是因为商场整体不能开业，影响被告经营，经被告督促后，原告对被告租期计算所做的调整，是对第一年租赁期限的顺延。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《租赁经营合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。现根据本案证据及原、被告的诉辩意见，对本案的焦点问题分述如下：一、关于原、被告双方合同解除的问题。一审认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。……。”的规定，本案中，原、被告双方签订的租赁合同约定的租赁期限为两年，在第一年租期到期后，因双方就第二年租金数额无法达成一致意见，被告于2019年9月15日搬离租赁场地，并将钥匙、电表卡等交付原告，并告知了原告搬离的事实，足以证明被告以自己的行为表明不再履行合同义务，依法应视为双方的合同自2019年9月15日解除。对原告主张的被告私自搬离租赁场地，并未经原告同意，故合同并未解除的理由，不符合法律规定，不予支持。二、关于原告要求被告支付租金5940元的问题。一审认为，被告向原告交纳了2018年8月至2019年7月的房租24012元，但在双方签订的合同中补充约定“2018年9月15日起支付租金”，一审认为，该约定应视为是双方对租金支付期间进行了调整，但并未对合同履行期间进行调整，第一年合同履行期间仍应是自2018年8月10日至2019年8月9日。自2019年8月10日始应视为是履行第二年合同，因双方对租金无法达成一致意见，被告于2019年9月15日搬离，应视为是合同已履行至2019年9月15日，被告应承担此期间的租金。现被告已交纳了一年的租金，可以视为已交纳租金的截止时间为2019年9月15日。在双方合同已于2019年9月15日解除的前提下，被告再要求原告支付租金不符合法律规定，不予支持。对原告主张的合同约定的2018年9月15日起支付租金，是给被告优惠了35天租金,被告违约，优惠租金原告依据合同有权收回。一审认为，双方在合同中补充约定的“2018年9月15日起支付租金”，原告认为是给被告优惠了租金35天，被告对此不予认可，且单从该约定无法反映出是对租金的优惠，还是基于其他原因延付租金。故对原告的该主张不予支持。现被告已将使用租赁物期间的租金支付原告，不应再承担支付租金的义务。三、关于原告要求被告支付违约金9604.8元的问题。一审认为，原、被告双方签订的合同约定的租赁期间为两年，第一年履行完毕后，在第二年合同履行中，因双方就租金数额无法达成一致意见，在2019年9月15日双方的谈话录音中反映的内容：“问方：我们来就是给你们说下我们要搬，最起码要给公司说一声，……。”“答方:行里，行里，你们搬掉，公司也没意见，不干我们也不能把你们硬拉上干。”“答方:你们搬公司也没挡，这都是你们自己的意愿，……。那走之前我们按照合同办，解除合同的申请写上，写我们就按合同条款走，不写就按法律程序走，……。电卡交来吗，卡上有电吗”以上内容足以证明，在双方解除合同中，被告以自己的行为明确表明不履行合同了，在双方未协商一致的情况下搬离，自身存在违约行为。但因双方签订的合同中约定了履约保证金，履约保证金是对承租方不按照合同约定履行义务而应承担的违约责任。既然被告违约，按照合同约定履约保证金不予退还，应视为是对违约责任的承担。现如果既要被告承担违约金，也不退还履约保证金，明显有失公平原则。且被告之所以提前解除合同，是因为双方在签订合同时对第二年租金未作明确约定，事后双方又未达成一致的补充意见所导致，造成该结局并非被告一方的过错，现被告已经以履约保证金的方式承担了违约责任，原告要求被告再承担违约金的诉请，不予支持。四、关于原告要求被告支付装修费的问题。一审认为，原告提交的证据无法证明被告需要承担装修费，且合同中也无此约定，故对原告的该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：1.解除原告张掖市博盛商厦有限责任公司与被告李某于2018年8月10日签订的《租赁经营合同书》（已解除）；2.被告李某向原告张掖市博盛商厦有限责任公司承担违约金3180元（以履约保证金不予退还的方式承担）；3.驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元，减半收取96.5元，由原告负担48元，被告负担48.5元，被告负担的费用由被告直接给付原告。本院退还原告案件受理费96.5元。 本院二审期间，上诉人博盛商厦围绕上诉请求向本院提交了（2016）甘0702民初5377号判决书、（2016）甘07民终532号判书以及（2016）甘0702民初10657号判决书、（2017）甘07民终284号民事裁定书，拟证明与本案事实相近的争议，人民法院的判例是判处违约一方要承担违约金及租金的，而且履约保证金不予退还。上诉人李某对上述判例的合法性及关联性均提出异议，认为上诉人博盛商厦提交的上述判例非新证据，判例中认定的事实是承租方在租期满后擅自离柜，占用场地不再经营而导致的诉讼，与本案诉讼事实有本质区别，不能作为判决的参考依据。本院认为，上诉人提交的上述判例，不能证明与本案有关的事实，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方当事人签订的《租赁经营合同书》系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人签订的《租赁经营合同书》第四项约定：“经双方协商2018年8月10日至2019年8月9日的租金为24012元，合同签订时，乙方一次性向甲方交清。2019年8月10日至2020年8月9日的租金随行就市，在当年7月20日前由乙方向甲方交清。”合同签订后，在第一年租期到期后，因双方当事人就第二年租金数额无法达成一致意见，上诉人李某于2019年9月15日搬离租赁场地，并将钥匙、电表卡、场地交付上诉人博盛商厦，并告知了上诉人博盛商厦搬离的事实，证明上诉人李某以自己的行为表明不再履行合同义务；上诉人博盛商厦接收了上诉人李某交回的钥匙、电表卡、场地，双方签订的《租赁经营合同书》自2019年9月15日解除。上诉人李某向上诉人博盛商厦交纳了2018年8月至2019年7月的房租24012元，但在双方签订的合同中补充约定“2018年9月15日起支付租金”，该约定视为是双方对租金支付期间进行了调整，上诉人李某已交纳租金的截止时间为2019年9月15日。双方当事人签订的《租赁经营合同书》已于2019年9月15日解除，上诉人博盛商厦要求上诉人李某再支付2019年9月15日以后90天租赁费的诉请无事实和法律依据。在双方未协商一致的情况下，上诉人李某搬离租赁场地，以自己的行为明确表明不履行合同，自身存在违约行为，应承担违约责任。但因双方签订的合同中约定了履约保证金，履约保证金就是对承租方不按照合同约定履行义务而应承担的违约责任。既然上诉人李某违约，按照合同约定履约保证金不予退还，应视为是对违约责任的承担，如果既要上诉人李某承担违约金，也不退还履约保证金，明显有失公平原则。一审判决以“履约保证金不予退还的方式”让上诉人李某承担违约责任符合《租赁经营合同书》的约定，未违背“不告不理”的原则。上诉人博盛商厦要求上诉人李某支付装修费的诉请无充足证据予以证实，本院不予支持。 综上，上诉人博盛商厦、上诉人李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费193元，由上诉人博盛商厦负担97元、上诉人李某负担96元。 本判决为终审判决。 审判长  李永春 审判员  陈 军 审判员  胡宏睿 二〇二〇年七月三日 书记员  蒋梦英 附本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。