广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终9242号上诉人（原审被告）：潘小玉，女，1963年3月4日出生，香港特别行政区居民，上诉人（原审被告）：张伟雄，男，1962年8月27日出生，香港特别行政区居民，以上两上诉人共同委托诉讼代理人：曾伟，广东韵文律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：欧浩霖，广东韵文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘兴练，男，汉族，1974年5月11日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：纪升鹤，广东国永律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：东莞市日诚房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市樟木头镇百果洞先威大道**A铺。统一社会信用代码为91441900582990381Q。法定代表人：刘二凤。上诉人潘小玉、张伟雄因与被上诉人刘兴练、东莞市日诚房地产经纪有限公司（以下简称日诚公司）涉港房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初14624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘兴练向一审法院起诉请求：1.潘小玉、张伟雄继续履行2018年3月31日与刘兴练签订的《房屋买卖及居间合同》义务，限期将位于东莞市樟木头镇××座××室××至刘兴练名下；2.本案的诉讼费由潘小玉、张伟雄负担。一审案件受理费7900元（刘兴练已预交），由潘小玉、张伟雄负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、刘兴练与潘小玉、张伟雄应继续履行双方于2018年3月31日签订的《房屋买卖及居间合同》；二、潘小玉、张伟雄应在判决发生法律效力之日起十五日内将东莞市樟木头镇万辉花园五座七楼D室房屋转移登记至刘兴练名下，相应的税费由刘兴练负担；三、刘兴练应于上述房屋办理转移登记当天向潘小玉、张伟雄支付转让余款420000元。一审案件受理费7900元，由潘小玉、张伟雄负担（刘兴练已预交）。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初14624号民事判决。潘小玉、张伟雄不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘兴练与潘小玉、张伟雄于2018年3月31日签订的《房屋买卖及居间合同》无需继续履行。2.本案一、二审诉讼费由刘兴练、日诚公司负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审判决认定“案涉《房屋买卖及居间合同》系各方当事人为买卖案涉房屋在2018年3月31日共同订立，应视为各方当事人的真实意思表示”。而潘小玉、张伟雄提交的买方为陈辉林的《房屋买卖及居间合同》，是刘兴练为了转卖给案外人陈辉林而让潘小玉、张伟雄签署的。实际情况是，2018年4月23日，日诚公司的法定代表人刘二凤联系潘小玉、张伟雄，以银行贷款需要为由，要求潘小玉、张伟雄按《房屋买卖及居间合同》的格式订立另一份空白合同，并在卖方落款处签名。潘小玉、张伟雄不了解交易流程，本着配合刘兴练申请贷款之意，签了一份空白的《房屋买卖及居间合同》给刘二凤。但是，对于刘兴练能否成功办理银行贷款，刘兴练一直未告知潘小玉、张伟雄。2018年5月2日，当潘小玉、张伟雄向银行了解刘兴练的贷款情况时，银行告知潘小玉、张伟雄，申请贷款人并非刘兴练，而是案外人陈辉林。银行同时向潘小玉、张伟雄出示了陈辉林申请贷款的《房屋买卖及居间合同》，正是潘小玉、张伟雄向刘二凤提供的空白的《房屋买卖及居间合同》，买方落款处显示为“陈辉林”，且房屋转让价款也变更为人民币650000元。潘小玉、张伟雄当即向银行表示，与潘小玉、张伟雄进行房屋买卖交易的并非陈辉林，而是刘兴练，并要求银行撤销陈辉林申请贷款的相关手续。刘兴练在一审庭审中亦对上述事实不予否认。刘兴练与潘小玉、张伟雄订立案涉《房屋买卖及居间合同》的真实目的并非自行购房，而是想借此赚取中间差价，这并非潘小玉、张伟雄的真实意思表示，亦符合“以合法形式掩盖非法目的”导致合同无效的情形。2.一审判决认定无证据显示刘兴练、日诚公司之间恶意串通损害潘小玉、张伟雄利益，但一审判决没有考虑到潘小玉、张伟雄与刘兴练之间不是平等的交易主体，因为刘兴练是日诚公司的股东之一，也是中介公司的工作人员，《房屋买卖及居间合同》及《附加合约》由刘兴练拟订，其具有房源信息优势及熟悉交易流程的优势，目的就是中介与买家恶意串通，压低交易价格，拖延交易时间，损害了潘小玉、张伟雄本应进行交易的黄金时间及价格，严重损害潘小玉、张伟雄的利益。3.一审判决认定，潘小玉、张伟雄同意在收到刘兴练筹到的钱的通知后到房管部门配合办理过户手续并收取剩余房款，符合交易习惯，所以刘兴练未违约。但是，刘兴练从始至终并无直接证据显示其有足够的全款购房金额，其只是在一审庭审中口头表示可一次性付款，却未提交相应的银行流水予以证明。2018年7月9日，刘兴练约潘小玉、张伟雄到房管部门过户交易，但刘兴练却未出现，亦可以证明刘兴练根本没有履行合同的能力，只是一再拖延交易时间。而且，在诉讼期间，双方已就本案纠纷诉至法庭，距离约定的交易时间已久，若继续进行以原价进行交易，会造成潘小玉、张伟雄重大利益损失，更不符合交易常理。因为刘兴练、日诚公司一直利用各种理由拖延本案交易，在2018年7月9日当天，仍要求潘小玉、张伟雄提供由香港律师公证的婚姻关系证明，再到东莞市部公证处办理婚姻关系公证才可继续交易，而该些内容与案涉房屋买卖并无关系，且亦非潘小玉、张伟雄与刘兴练《房屋买卖及居间合同》所约定的内容，其目的只是想获得潘小玉、张伟雄的授权公证，方便其全权代理进行房屋产权转移手续。因此，刘兴练以诸多理由拖延交易，欺骗潘小玉、张伟雄，而潘小玉、张伟雄也因本次交易导致精神严重受到损害，一审判决要求双方继续履行案涉合同于法无据，于情不合。4.另一方面，刘兴练一再拖延交易时间，假意与潘小玉、张伟雄订立《附加合约》，也没有具体约定付款时间和付款方式，有意通过拖延交易时间来寻找合适卖家进行转卖，侵害潘小玉、张伟雄利益。退一步讲，假使《房屋买卖及居间合同》确实有效，《附加合约》已经否定了《房屋买卖及居间合同》的条款，但《附加合约》因为没有约定合同必要条款（付款时间、付款方式等），所以《附加合约》也是没有成立的。既然合同未成立，也就无法继续履行合同。一审判决根据《附加合约》判决继续履行《房屋买卖及居间合同》，系适用法律错误。（二）一审审理程序不当。在本案立案之前，潘小玉、张伟雄就已在一审法院另案起诉，请求确认案涉《房屋买卖及居间合同》无效【案号为（2018）粤1973民初15623号】，且已获立案。潘小玉、张伟雄已在本案一审庭审前向一审法院提交了中止本案审理的申请书，因本案的裁判必须以另案审查合同是否有效作为基础。但是，一审法院却本末倒置，中止了另案审理，从而继续对本案进行审理，程序严重不当。刘兴练辩称，三方订立的《房屋买卖及居间合同》及刘兴练与潘小玉、张伟雄订立的《附加合约》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。日诚公司辩称，认可一审判决。二审诉讼期间，各方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明：一审判决对于《房屋买卖及居间合同》、《附加合约》是否各方当事人真实意思表示的认定错误，本院予以纠正。此外，一审判决对于其他事实的认定清楚，本院予以确认。1.二审法庭调查时，各方当事人陈述如下：刘兴练陈述，其为日诚公司股东，订立《房屋买卖及居间合同》时名下有两套房；因其主业系从事装修，并不了解二手房买卖政策，当时不知道在已有两套房的情况下不能以贷款方式购买第三套房，而日诚公司也没有告知不能以其名义贷款买房；其没有向银行申请贷款，也没有在向银行申请贷款的资料上签名；2018年4月24日，日诚公司法定代表人刘二凤才告知其如果购买第三套房不能贷款；对于以案外人陈辉林名义贷款的事，其当时不知情，是后来才知道的；现在愿意一次性向潘小玉、张伟雄付清购房余款。日诚公司陈述，潘小玉、张伟雄向日诚公司透露的案涉房屋交易底价是460000元，最后协商以440000元成交；陈辉林是其法定代表人刘二凤的朋友；之所以安排以陈辉林的名义贷款，是因为刘兴练名下已有两套房，按当时的政策，刘兴练再买案涉房屋贷不了款；关于以陈辉林名义而不是以刘兴练名义贷款，潘小玉、张伟雄曾口头同意，但第二天潘小玉又表示以陈辉林的名义贷款不妥；在已撕毁的合同中，载明的交易价款为650000元，申请贷款数额为390000元（与2018年3月31日的《房屋买卖及居间合同》约定的贷款数额一致）。潘小玉、张伟雄认为，刘兴练作为日诚公司的股东，日诚公司作为房地产行业专业的经纪人，均应当知晓中介服务人员须遵守相关行为规范以及需要履行相应义务；日诚公司违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第二、三项，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三项以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定；《房屋买卖及居间合同》属于“以合法形式掩盖非法目的”的合同，是指日诚公司以及刘兴练企图利用交易优势恶意进行案涉交易，目的并非真实购房而是借此赚取差价，将案涉房屋转卖给案外人；《附加合约》是2018年5月8日订立的，而刘兴练在此之前已明知其不能在银行贷款，还在《附加合约》中约定万一银行对贷款申请不予审批同意才一次性付款给潘小玉、张伟雄，明显是恶意隐瞒交易的重大事项，并且恶意拖延交易。因此，《附加合约》亦无效。2.经核查，刘兴练与日诚公司法定代表人刘二凤（女）居民身份证载明的住址完全一致，均为广东省东莞市樟木头镇先威路帝威大厦先威楼202室。国家企业信用信息公示系统（广东）显示，日诚公司的股东仅有刘兴练与刘二凤2人，且该公司从业人数为2人，其中女性从业人数为1人。3.刘兴练提供的潘小玉与日诚公司员工微信聊天记录显示，潘小玉称呼对方为“刘小姐”，而潘小玉对刘兴练或者直呼其名，或者称呼其为“刘生”、“买家”，“刘小姐”称呼刘兴练为“买家”。2018年4月19日，潘小玉对“刘小姐”称：“麻烦您通知买家声有部分万辉花园按金他需补回给我们的！”“我和先生商量过希望买家畀番按金我们，现买价比我哋标准价较平！麻烦您帮我向买家商量一下！”“冇得讲吖我哋冇留意蚀底咗。”本院认为，潘小玉、张伟雄系香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条以及参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，各方均未约定本案选择适用的法律，而案涉法律事实发生在内地，根据最密切联系地原则，本案应适用内地法律。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对潘小玉、张伟雄上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：潘小玉、张伟雄与刘兴练、日诚公司订立的《房屋买卖及居间合同》效力如何，是否应当继续履行。本案属于合同纠纷范畴，首先应当判断案涉合同的效力。刘兴练一审请求继续履行的合同虽然只提及《房屋买卖及居间合同》，因其从未申请贷款（下文详述），关于未能贷款如何支付购房余款的事项体现在《附加合约》中，故《附加合约》也是出卖人与买受人为买卖案涉房屋达成的协议之一，是买卖合同的有机组成部分。因此，本案应当对《房屋买卖及居间合同》、《附加合约》的效力一并进行审查。作为出卖人的潘小玉、张伟雄与作为买受人的刘兴练，均系完全民事行为能力人，日诚公司系合法设立的中介机构，因此，《房屋买卖及居间合同》、《附加合约》的各方当事人具有订立合同的民事行为能力。合法有效的合同，还应当是当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。根据各方当事人诉讼期间的陈述、提供证据的情况，本院认为，刘兴练与日诚公司存在恶意串通、损害潘小玉与张伟雄合法权益的行为。理由如下：首先，在订立《房屋买卖及居间合同》、《附加合约》时，刘兴练与日诚公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为。本案中，刘兴练与日诚公司法定代表人刘二凤关系特殊：二人不仅同为日诚公司股东，而且户籍地址同一。由此可推定，刘兴练与刘二凤既存在工作关系，也存在亲密的私人关系，两人之间应该存在较高程度的互信。关于与潘小玉微信聊天的日诚公司员工“刘小姐”身份，结合公示的日诚公司股东及从业人员信息、潘小玉提供的刘二凤名片，本院认定“刘小姐”就是刘二凤。从微信聊天记录中当事人之间的称谓来看，刘二凤并没有向潘小玉表现其与刘兴练很熟悉的样子，也没有披露刘二凤与刘兴练关系的对话。而本案的其他证据，也不能证明在订立合同时刘兴练与日诚公司向潘小玉、张伟雄披露了刘兴练与刘二凤的关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条对居间合同的定义，日诚公司是促成案涉交易的居间人，作为出卖人的潘小玉、张伟雄与作为买受人的刘兴练均为委托人。日诚公司作为居间人，就有关订立合同的事项有向委托人如实报告的义务。买受人刘兴练既是居间人日诚公司股东，又与日诚公司法定代表人刘二凤同一户籍，显然刘兴练与日诚公司之间存在直接利害关系，两方的利益应该是一致的。如果上述信息未向潘小玉、张伟雄披露，在信息不对称的情况下，显然对于潘小玉、张伟雄就案涉房屋的出卖作出意思表示时会产生重大影响，而且实际上也产生了影响。按照日诚公司二审的陈述，本来潘小玉、张伟雄向日诚公司透露的案涉房屋交易底价是460000元，但2018年3月31日的《房屋买卖及居间合同》约定以440000元成交。虽然从表面上看440000元的约定成交价是潘小玉、张伟雄与刘兴练自愿协商的结果，且与出卖人向日诚公司透露的交易底价数额上相差不大，但是，约定的成交价毕竟已低于出卖人的心理预期，以致于潘小玉在微信聊天时认为自己一方“蚀底咗”。因此，很难说日诚公司在交易过程中没有向其股东刘兴练透露案涉交易价格的上述关键信息，甚至不排除日诚公司帮助刘兴练说服潘小玉、张伟雄同意在交易底价的基础上再降价，也很难说刘兴练作为日诚公司股东不会主动了解潘小玉、张伟雄期望的交易底价。“承购自己提供经纪服务的房屋”，是《房地产经纪管理办法》第二十五条规定的房地产经纪机构和房地产经纪人员“不得有”的行为之一，尤其是在居间人及其股东未将二者的关系向交易对方披露的情况下，刘兴练与日诚公司隐瞒股东与订立合同有关的重要事实的行为，作为交易对方的潘小玉、张伟雄难以察觉。因此，2018年3月31日的《房屋买卖及居间合同》中，居间人与其中一方委托人存在共同利益，因而实质就是双方合同，而不是三方合同。潘小玉、张伟雄在《房屋买卖及居间合同》签名，并非其真实意思表示。其次，刘兴练与日诚公司清楚二手房买卖的交易流程，并在订立《房屋买卖及居间合同》、《附加合约》时明确知道不能以刘兴练名义贷款购买第三套房，但在交易过程中，刘兴练、日诚公司存在假借订立合同，恶意进行磋商的行为。对于何时知道不能以自己名义从银行贷款，刘兴练在一、二审诉讼期间的陈述是矛盾的。刘兴练一审时陈述是在2018年6月份向银行咨询后才知悉，而二审时陈述在2018年4月24日即被日诚公司法定代表人陈二凤告知。本院认为，刘兴练是日诚公司股东，且与刘二凤关系密切，其主张不清楚二手房买卖的交易流程，本院不予采信。对于刘兴练不能以自己名义从银行贷款购买案涉房屋一事，在订立《房屋买卖及居间合同》、《附加合约》时，刘兴练与日诚公司虽然早已知悉，但均未告知潘小玉、张伟雄。刘兴练、日诚公司的恶意磋商行为表现为：1.明知刘兴练无法以自己名义贷款购买案涉房屋，仍在《房屋买卖及居间合同》明确约定，除首期款50000元以外的390000元由刘兴练向银行申请贷款；在《附加合约》约定，“万一”银行对刘兴练的贷款申请审批无法通过，日诚地产在收到银行信息之后45天内由刘兴练自备资金一次性付清房款。退一步说，即使刘兴练在2018年4月24才知悉无法以自己名义申请贷款购买案涉房屋，对于这一确定性结果，在2018年5月8日订立的《附加合约》中仍表述为不确定性的结果（“如果”怎样，将如何处理），显然是日诚公司、刘兴练操纵交易流程，故意隐瞒交易关键事实、恶意磋商，并误导潘小玉、张伟雄的结果。2.日诚公司企图以偷梁换柱的手法，诱导潘小玉、张伟雄订立一份空白《房屋买卖及居间合同》，并安排日诚公司法定代表人陈二凤的朋友陈辉林申请贷款，违背了潘小玉、张伟雄协助刘兴练贷款的本意。诉讼过程中，潘小玉、张伟雄主张签署了一份落款日期为2018年4月23日的空白《房屋买卖及居间合同》。对于该合同及潘小玉、张伟雄该陈述的真实性，日诚公司并未否认，而且该陈述能够与刘兴练提供的日诚公司员工（即刘二凤）与潘小玉的微信聊天记录提及的撕毁2018年4月23日的合同相印证。二审诉讼期间，日诚公司还明确由潘小玉、张伟雄签名的该空白合同后来载明的交易价格是650000元，增幅接近2018年3月31日《房屋买卖及居间合同》约定成交价的50%，日诚公司与刘兴练低价收进高价卖出房屋的意图十分明显。刘兴练称当时对于以陈辉林名义贷款不知情，其理由不充分，本院不予采信，理由是：刘兴练明知按照《房屋买卖及居间合同》约定其应向银行贷款390000元，但事实上，刘兴练从来没有申请贷款的打算和行为，既没有向银行提交贷款申请，也没有在向银行申请贷款的任何资料上签名。在此情况下，在与潘小玉、张伟雄订立2018年3月31日《房屋买卖及居间合同》时，刘兴练应当就知道日诚公司会设法以他人名义贷款。可见，日诚公司、刘兴练还存在《房地产经纪管理办法》第二十五条规定的房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有的两种行为，即“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价”、“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易”。日诚公司称潘小玉、张伟雄曾口头同意以陈辉林的名义贷款，但并没有提供相应的证据，本院不予采信。在潘小玉、张伟雄发现日诚公司、刘兴练企图以案外人陈辉林名义贷款并提出异议后，日诚公司才表示要撕毁落款日期为2018年4月23日的合同及撤回贷款申请。3.日诚公司、刘兴练明知刘兴练无法贷款购买案涉房屋，仍要求潘小玉、张伟雄订立《附加合约》，故意拖延交易进程，为刘兴练争取利益最大化。从微信聊天记录等反映的合同订立、磋商过程来看，日诚公司、刘兴练系利益共同体或者一致行动人，明显未遵循民事活动应有的诚信原则，致使潘小玉、张伟雄在订立合同时作出的意思表示不真实。需要指出的是，潘小玉、张伟雄在发现以日诚公司安排以案外人陈辉林名义申请贷款后，已有解除合同的意思表示，但在日诚公司的诱导下又曾表示愿意继续履行并订立《附加合约》。本院认为，潘小玉、张伟雄愿意继续履行的意思表示及与刘兴练订立《附加合约》，亦是在日诚公司、刘兴练恶意串通隐瞒交易关键事实的情况下作出的，不应视为潘小玉、张伟雄的真实意思表示。综上所述，日诚公司、刘兴练在与潘小玉、张伟雄订立《房屋买卖及居间合同》、《附加合约》时存在恶意串通行为，损害了潘小玉、张伟雄的合法权益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十四条规定，《房屋买卖及居间合同》、《附加合约》均属于无效的合同。刘兴练请求潘小玉、张伟雄继续履行2018年3月31日订立的《房屋买卖及居间合同》，并协助办理案涉房屋过户手续，其理由不充分，本院不予支持。上诉人潘小玉、张伟雄的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，以及《房地产经纪管理办法》第二十五条第二、三、八项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初14624号民事判决。二、驳回刘兴练的诉讼请求。一审案件受理费7900元，由刘兴练负担（已预交）。二审案件受理费7900元，由刘兴练、东莞市日诚房地产经纪有限公司负担，限刘兴练、东莞市日诚房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向本院缴纳。潘小玉、张伟雄向本院预交的7900元，本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇二〇年七月十七日书记员  肖静茹附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。《房地产经纪管理办法》第二十五条房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；（六）改变房屋内部结构分割出租；（七）侵占、挪用房地产交易资金；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；（十）法律、法规禁止的其他行为。