广东省东莞市第三人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤1973民初7034号 原告：李美珍，女，汉族，1981年1月9日出生，住所地为广东省东莞市******海逸豪庭尚都1区18幢102房，公民身份号码为362************340。 委托代理人：杨婉霞，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。 委托代理人：林路红，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。 被告：戴开鹏，男，汉族，1979年6月5日出生，住所地为广东省东莞市*********，公民身份号码为440************814。 被告：东莞市黄江供销社，住所地为广东省东莞市******。 法定代表人：卢某1。 以上两被告共同委托代理人：赵振清，广东展豪律师事务所律师。 原告李美珍诉被告戴开鹏、东莞市黄江供销社（以下简称黄江供销社）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月7日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨婉霞、林路红，被告戴开鹏、黄江供销社的共同委托代理人赵振清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.两被告共同向原告支付涉案房屋欠付7、8月租金4000元及水电费226.8元、5月至8月物业费526.8元，共计4753.6元（暂计至2019年8月30日）；2.两被告共同赔偿原告因房屋贬值导致经济损失360000元以及精神损害赔偿50000元；3．本案诉讼费用全部由被告承担。事实及理由如下：2019年3月12日，原告通过中介东莞市龙汇房地产经纪有限公司将自有新装修好的位于东莞市***********************屋出租给戴开鹏，并由戴开鹏与原告及中介公司三方签订了《房地产租赁及居间合同》。租赁期间，戴开鹏提出以黄江供销社的名义与原告签订合同并出具租金、押金发票。后两被告将房屋交给其员工居住。2019年6月30日，该员工在出租屋内自缢身亡。此事件发生后，在当地造成了很大的影响，由于发生了人员非正常死亡，使该新装修的房屋成为了众人避讳的“凶宅”，导致房屋的价值贬损。原告认为，两被告未经原告同意擅自将房屋转租给死者，未尽到妥善保管义务造成租赁物价值贬损的，应承担赔偿责任，故原告诉请两被告赔偿原告房屋贬值损失、精神损害赔偿金及租赁费用损失。 被告戴开鹏辩称，戴开鹏是黄江供销社的职工，是代表黄江供销社与原告签订第一份房屋租赁合同，相关的合同权利义务由黄江供销社承担。 被告戴开鹏、黄江供销社共同辩称，一、戴开鹏平时负责与原告联系沟通租赁的事宜。案涉房屋在发生死亡事件后，戴开鹏在2019年7月12日通过微信通知原告案涉房屋终止租赁，合同的押金4000元作为租赁合同的违约金赔偿给原告。原告主张的2019年7月、8月租金没有事实及法律依据，我方愿意承担在2019年7月12日前的水电费、物业费，2019年7月12日后的物业费及相关水电费由原告自行承担。二、我方不应当赔偿原告主张的房屋贬值损失，因为房屋的价值是由多方面因素决定的，房屋价值不仅仅由使用价值决定，还受地理关系、供求关系、人文环境等诸多因素影响，从而综合决定房屋的价值。本案中虽然发生了房屋内死亡事件，但原告并没有举证证明房屋确实存在价值贬损的实际损失。三、原告主张的精神损害赔偿没有事实及法律依据。因为原告与黄江供销社之间存在房屋租赁的关系，本案案由也是房屋租赁合同纠纷，并不是侵权纠纷，案涉房屋发生死亡事件并没有侵害原告人格权利以及具有人格象征意义的纪念物品的权利。在本案中，发生房屋内死亡事件并没有给原告造成精神损害，不属于侵权责任法及有关司法解释的侵害人身权益的情形，所以依法应驳回原告主张的精神损害赔偿。 原告围绕诉讼请求向本院提交了房地产权证书、《房地产租赁及居间合同》、收据、微信聊天记录、物业收费通知书、电费发票、《关于“凶宅”贬值的意见》、周边同型房屋报价，两被告提交了参保人险种缴费明细表、《关于简文炜等同志职务任免的通知》为证，本院依法组织双方进行了证据交换。根据双方提交的证据及质证意见，本院认定事实如下： 涉案位于东莞市***********************屋已于2016年4月21日办理房地产权证，权属人为原告李美珍。 2019年3月12日，李美珍、戴开鹏在东莞市龙汇房地产经纪有限公司的居间介绍下签订一份《房地产租赁及居间合同》，约定李美珍将涉案房屋出租给戴开鹏，租赁期限从2019年5月1日至2021年4月30日；每月租金为2000元，租赁押金为4000元，租赁期间产生的水电费、物业管理费由承租人承担；租赁期间，双方不得无故解除合同，若承租方因特殊原因需要退租，必须提前30日征得出租方书面同意，并支付出租方两个月租金作为补偿后方可解除合同，出租方将押金无息退还承租方。当日，戴开鹏向李美珍支付了押金4000元及2019年5月的租金2000元。 2019年4月20日，李美珍、黄江供销社在东莞市龙汇房地产经纪有限公司的居间介绍下签订一份《房地产租赁及居间合同》，约定李美珍将涉案房屋出租给黄江供销社。合同其他约定事项与李美珍、戴开鹏签订的合同内容一致。 2019年6月30日，案涉租赁物内发生人员自缢身亡事件，黄江供销社确认是其当时的法定代表人陈小军在房内自缢身亡，该房屋当时是交由陈小军居住使用。陈小军自缢身亡后，小区业主在业主微信群内议论纷纷，李美珍主张该房屋至今无法出租或出售。 2019年7月12日，戴开鹏通过微信向李美珍主张提前解除租赁关系，无需退还押金，并主张原意对合同中约定的事项负责，但对合同以外的意外事件不负责。2019年7月18日，戴开鹏通知李美珍抽时间到黄江供销社取回房屋钥匙。后双方因损失赔偿问题未能协商一致。 庭审中，两被告确认仅支付2019年5月、6月的租金，水电费及物业费一直未交纳，并同意向李美珍支付2019年7月、8月租金4000元、水电费226.8元、2019年5月至8月物业费526.8元。 关于房屋贬值的损失。李美珍提交由东莞市顺大房地产经纪服务有限公司加州阳光分店出具的《关于“凶宅”贬值的意见》，拟证明如果房屋内出现非正常死亡事件如自杀等，该房屋就会变成大众口中的“凶宅”，会导致房屋价格出现大幅度的贬值，贬值幅度可达30%至40%左右。李美珍提交周边同型房屋报价，拟证明案涉房屋所在小区二手房出售价格。两被告对上述证据均不予确认。 关于戴开鹏应否承担房屋贬值损失。戴开鹏主张其是黄江供销社的职工，其签订合同是履行职务行为，签订第二份合同是因为黄江供销社需要走公账，第二份合同签订后已取代第一份合同，相关权利义务应由黄江供销社承担，并提交了参保人险种缴费明细表、《关于简文炜等同志职务任免的通知》。参保人险种缴费明细表证明黄江供销社从2007年7月至今为戴开鹏购买了社会保险。《关于简文炜等同志职务任免的通知》证明中共东莞市供销合作联社党组于2018年12月25日发布人事任免通知，其中，戴开鹏试任黄江供销社副主任期满，正式任职。李美珍主张与戴开鹏、黄江供销社签订的两份合同均为有效合同，戴开鹏、黄江供销社为共同承租人，签订第二份合同的目的是配合黄江供销社开具发票。 以上事实，有原、被告提交的上述证据，以及本案的庭审笔录等附卷为证。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为戴开鹏应否承担责任以及李美珍主张的房屋贬值损失及精神损害赔偿应否支持。 关于第一个问题。首先，根据戴开鹏提交的参保人险种缴费明细表、《关于简文炜等同志职务任免的通知》，证明黄江供销社从2007年7月至今为戴开鹏购买了社会保险，以及中共东莞市供销合作联社党组于2018年12月25日任命戴开鹏为副主任，可证明戴开鹏系黄江供销社的员工。其次，戴开鹏在与李美珍签订第一份租赁合同后，黄江供销社随后与李美珍签订了与第一份内容几乎完全一致的租赁合同，李美珍也确认签订第二份合同是配合黄江供销社开具发票，且合同签订后实际使用人为黄江供销社当时的法定代表人陈小军。结合以上事实不难看出，戴开鹏只是代黄江供销社签订第一份合同，其履行的是职务行为，案涉租赁物实际使用人为黄江供销社，故案涉两份租赁合同的权利义务均应由黄江供销社承担。但因为戴开鹏在微信聊天及庭审中愿意承担房租、水电费、物业费，故案涉房屋欠付的房租、水电费、物业费应由戴开鹏及黄江供销社共同承担。黄江供销社与李美珍的租赁关系已经实际解除，戴开鹏、黄江供销社同意向李美珍支付2019年7月、8月租金4000元、水电费226.8元、2019年5月至8月物业费526.8元，对此本院予以确认。 关于第二个问题。黄江供销社承租案涉房屋后交由其法定代表人陈小军居住使用，陈小军在案涉房屋内自缢身亡属非正常死亡。现实生活中，人们对住宅内发生的非正常死亡事件存在不同程度的恐惧并对死亡现场心存芥蒂是客观存在的心理现象，而在房地产市场交易中，买卖双方的消费心理是影响二手房市场交易价格的重要因素，因此，案涉房屋内发生的非正常死亡事件虽然对房屋结构本身不够成损害，但客观上不同程度的加重居住人的心理负担，对案涉房屋在使用效用上造成一定的障碍，给房屋交易带来一定程度的价格贬损因素，并最终影响案涉房屋的使用价值和市场交易价格。黄江供销社对于陈小军于案涉房屋内自缢身亡虽无过错，但鉴于陈小军系黄江供销社的员工且系黄江供销社将陈小军安排在案涉房屋内居住，而陈小军的死亡确对案涉房屋价值造成一定程度的贬损，故黄江供销社应给予李美珍一定的经济补偿。因李美珍提交的《关于“凶宅”贬值的意见》系其单方面委托东莞市顺大房地产经纪服务有限公司加州阳光分店出具，不具有客观公正性，且李美珍也确认其咨询的鉴定机构不受理该类鉴定事项，故李美珍主张房屋贬值损失360000元没有事实依据，本院不予确认。综合考虑本案实际情况及房屋受损时的市场价格，结合公平原则，本院酌定黄江供销社补偿李美珍房屋贬值损失120000元。 关于李美珍主张的精神损害赔偿。陈小军在案涉房屋内死亡造成的后果是房屋贬值损失，本案不属于《中华人民共和国侵权责任法》第二十二条及《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条、第四条规定的侵害人身权益、侵害人格权利及具有人格象征意义的特定纪念物品，并造成严重精神损害的情况，故李美珍诉请精神损害赔偿50000元依法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第十条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条、第四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告东莞市黄江供销社、戴开鹏应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李美珍支付2019年7月、8月租金4000元、水电费226.8元、2019年5月至8月物业费526.8元； 二、被告东莞市黄江供销社应于本判决发生法律效力之日起三日内补偿李美珍房屋贬值损失120000元； 三、驳回原告李美珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3761元，由原告李美珍负担2630元，被告东莞市黄江供销社、戴开鹏负担1131元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审判员  钱开群 二〇二〇年七月二十一日 书记员  赵 萌 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。 《中华人民共和国侵权责任法》 第二十二条侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿。 《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条自然人因下列人格权利遭受非法侵害，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理： （一）生命权、健康权、身体权； （二）姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权； （三）人格尊严权、人身自由权。 违反社会公共利益、社会公德侵害他人隐私或者其他人格利益，受害人以侵权为由向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理。 第四条具有人格象征意义的特定纪念物品，因侵权行为而永久性灭失或者毁损，物品所有人以侵权为由，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。