贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4345号 原告：张波，男，汉族，1987年6月14日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：杨颖（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂咏（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴慢慢（一般授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 原告张波与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨颖、聂咏，被告委托诉讼代理人吴慢慢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款401940.00元为基数，按日万分之一的标准从2015年9月6日起计算到2019年8月23日）；2、请求判决书被告退回原告已缴纳的三通费3674.00元，及三通费实际占用期间的利息（利息以3674.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年6月4日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：被告贵州碧阳恒通置业有限公司系依法成立房地产经营企业，以出让方式取得位于毕节市总土地面积为269057.4平方米、编号为ＢＪＤ2009-15的地块的建设用地使用权，商品房预售许可证号为（2011）商房预字第第10号，项目的开工时间是2011年10月1日。被告系专业的房开企业，对商品房的销售具有专业的经验和专门销售团队，此后被告就广大市民发出商品房销售的要约邀请。 经被告的要约邀请，原告到被告的售房部了解商品房的信息;为此原告提出购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区，经双方协商后，2012年6月4日原告与被告签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》约定房号是碧阳国际城第X栋X单元X-X号，总购房款、房款支付方式、交房时间、办理房屋权属证书初始登记由被告申请、被告承诺为原告办理商品转移登记的相关文书并交付给原告、面积差异的赔偿、违约责任等内容进行了约定；同时被告利用其商品房销售专业和专门销售团队的经验，在市场监管部门已经对《商品房买卖合同》进行备案的情况止，另行制作《补充协议》就逾期办理房屋权属证书的时间和违约金进行约定，并且在没有告知原告《补充协议》中具体内容的情况下，要求原告再次签订《补充协议》，以达到限制原告的权益的非法目的。在原告与被告签订《商品房买卖合同》后原告按照合同约定房款支付方式向被告支付了相应购房款，被告在收取原告房款的同时还代收了房屋维修基金、各种入户费、交易费、办证费，并且原告按被告的要求将办理房屋权属证书转移登记的所有资料提供给被告，为此原告与被告之间的义务已经履行完毕，双方之间的签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效。 根据《商品房买卖合同》的约定时间履行交房义务，然而被告于2015年6月9日才向原告交付商品房，同时原告于签订《商品房买卖合同》时已经将办理房屋权属证书初始登记、办理商品房转移登记的相关资料交付被告，根据合同关于办理商品房初始登记由被告申请、被告承诺为原告办理商品房转移登记的相关文书并交付原告、面积差异的赔偿的约定，被告应当于2015年6月9日交付房屋后90日（2015年9月6日）开始为原告申请初始登记，并将办理商品转移登记的相关文书并交付给原告，本案中因房屋修建的商品房消防设施验收未合格，为此被告不能在合同约定的时间内为原告申请房屋权属证书初始登记，将办理商品房转移登记的相关文书并交付原告，其责任在于被告，被告直到2019年8月23日才为原告办理办理不动产权证，被告的行为已经构成违约，其违约天数一共逾期1446天，被告的违约致使原告遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金。对其逾期办证的违约责任，但是被告一直拒不支付逾期违约金，为此原告多次与被告协商，被告只答应按计算违约总额的80％支付，为此双方没有协商一致，因此关于逾期办证的诉讼时间从被告将不动产权证交付原告之日起开始计算。 同时被告违规收取原告供水、供电、供气、有线电视费(简称四通费)属于违法，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，四通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下:(一)土地征用费及拆迁补偿费(二)前期工程费。(三)建筑安装工程费。(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容……(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格已经包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取四通费系重复收费，其违法行为自始无效，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第(四)款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效，被告应当将收取四通费用退还给原告，但是对原告要求被告拒绝退还，因此被告应当退还已收取的四通费，同时被告违法其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息暂计1600.00元。 综上所述，被告没有在合同约定的期限内为原告办理房屋权属证书，并违法收取原告的四通费，被告的行为已经构成违约和违法，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。 被告碧阳置业公司答辩称，一、请求将本系列案合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.001％计算。 事实及理由：一、关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持。理由如下：根据双方的合同第二十二条关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时没有提交办证所需费用及资料。因此，答辩人才于2018年1月15日在被答辩人居住的涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料通知第一次通知该楼栋业主及被答辩人提交办证所需资料办证，在张贴办证通知后由于涉案楼栋部分业主及被答辩人没有及时前来提交办证资料办证，答辩人后又于2018年3月16日通过毕节日报第二次登报通知该楼栋业主及被答辩人提交办证资料办证。该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定。在经过两次通知后被答辩人仍然未提交资料，答辩人又于2019年3月8日通过短信通知被答辩人提交办证资料。被答辩人于2019年6月4日才委托答辩人办证。就本案而言，被答辩人交齐办证资料的时间正是向答辩人出具委托书之日，故办证违约起算时间也应当从被答辩人委托答辩人办证之日往后推360日，即2020年5月31日开始，而本案被答辩人已于2019年8月就取得涉案房屋权属证书答辩人并未超过合同约定时间，不存在违约，依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到答辩人第一次张贴办证通知，通知被答辩人提交办证资料之日止即2018年1月15日。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。且从原告的诉请及理由可以看出，小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按原告的诉请将导致使业主完全不用理会答辩人的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时侯领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算。这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任目前小区仍有部分业主在答辩人多种通知仍不提交资料，将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定。再次，从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的思表示相违背:其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见。二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分商于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。并且，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至0.002％。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被答辩人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。 二、关于各项开户费及交易费及利息问题。 被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的(2020)黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月4日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2011-0852）及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第X幢X单元X层X号房；总价款407264.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款127264.00元，余款280000.00元以银行按揭支付，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告依约向被告支付完毕购房款401940.00元，并向被告交纳有线电视开户费265.00元、电开户费520.00元、燃气开户费2500.00元、水开户费800.00元以及交易费449.00元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费4474.00元的收据。但该收据盖章注明被告已退水表开户费800.00元。2015年6月9日，原告取得了涉案房屋的使用权利。毕节市住房和城乡建设局于2015年7月22日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。被告于2018年1月15日在原告所住的第10幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证。2019年6月4日，原告与被告签订《委托书》，约定被告为原告办理涉案商品房的不动产产权登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方办理完毕入住手续，而在办理入住手续时涉案房屋尚未办理初始登记，由此可证，原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2015年6月9日）起360日内（即2016年6月4日之前），为原告提供产权过户的相关手续。而被告未按期履行，构成违约，应承担相应的违约责任。 本案中，被告提出诉讼时效抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《商品房买卖合同补充协议》之约定，原则上被告应当从2016年6月4日起，按原告已付购房款每日万分之一的标准向原告支付违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月13日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年4月13日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年1月15日在本楼幢以张贴公告的方式通知原告，故其逾期办证违约金应计算至2018年1月15日。综上所述，对原告诉请的逾期办证违约金，本院支持以原告的已付购房款为基数，按日万分之一的标准从2017年4月13日起计算至2018年1月15日（共计277天），该违约金计算为401940.00元×0.01%×277天=11133.74元。 根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件的规定，以及原、被告双方所签《商品房买卖合同》之约定，商品房价格包含水、电等配套设施的建设安装费，出卖人不应再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。被告向原告收取的开户费，实质为水、供电、有线电视等设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告向原告收取的有线电视开户费、电开户费、燃气开户费等共计3285.00元无事实及法律依据，理应予以退还。原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张波逾期办证违约金11133.74元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张波有线电视开户费、电开户费、燃气开户费等共计3285.00元； 三、驳回原告张波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费627.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年七月十三日 书记员  申开旭