广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1452号原告：沙启领，男。委托诉讼代理人：潘国琼，广东高泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏梓豪，广东高泰律师事务所实习律师。被告：叶素芳，女。被告：佛山市家美房地产代理有限公司。法定代表人：阮成飞，销售总监。委托诉讼代理人：揭育群，公司员工。原告沙启领诉被告叶素芳、佛山市家美房地产代理有限公司（以下简称“家美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，依法由审判员李俊斌适用简易程序独任审理，并于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告沙启领的委托诉讼代理人潘国琼、夏梓豪，被告家美公司的委托诉讼代理人揭育群到庭参加诉讼，被告叶素芳经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告就买卖佛山市高明区***********而于2019年1月31日签订的《房屋买卖合同》；2.判令叶素芳向原告双倍返还定金共200000元；3.判令叶素芳向原告返还购房款295500元；4.判令叶素芳向原告返还家具家电费用10000元；5.判令叶素芳向原告支付居间服务费14850元；6.判令叶素芳向原告支付律师费15000元；7.判令叶素芳承担本案诉讼费。事实和理由：2019年1月31日，原告作为乙方（买方）、叶素芳作为甲方（卖方）、家美公司作为丙方（经纪方），三方签订《房屋买卖合同》，约定原告向叶素芳购买佛山市高明区***********（以下简称“涉案房屋”），成交价为66万元。关于付款方式，《房屋买卖合同》第十四条约定:“该房产一共有两个抵押，一押大概肆拾万元，签合同当天先支付壹拾万元整，首付壹拾万元整，一共支付贰拾万元整。甲方于2月15日前申请提前还款手续（含两个抵押），于银行通知还贷7天内，乙方将肆拾万元打入甲方还款账户，该房产解押后7天内甲乙双方到公证处办理甲方全权委托乙方办理过户事宜，剩下陆万元整于交房当天支付给甲方。交房时间为办理完过户委托公证当天。”关于过户手续，《房屋买卖合同》第三条第（5）款第（1）项约定:“甲乙双方同意于2019年12月31日前办理交易过户相关手续。”关于居间服务费承担，《房屋买卖合同》第九条第1款约定:“甲乙双方任何一方的违约行为导致本合同履行被终止的，违约方应代守约方向丙方支付居间服务费。守约方已支付的，丙方不予退还，由违约方直接赔偿给守约方。”关于违约责任，《房屋买卖合同》第十条第1款约定:“甲方逾期交付物业、逾期办理过户或未能按时履行本合同约定的其他义务的，每逾期一天，须按该物业成交总价的千分之一向乙方支付违约金；逾期超过10天，乙方有权解除合同，甲方须双倍返还定金给乙方；已收房款须立即退还给乙方，并向乙方支付相当于总价房款10%的违约金，必要时还应当赔偿乙方的损失。”同日，原告与家美公司签订了《居间服务费支付承诺书（买方）》，约定原告委托家美公司在购买涉案房屋过程中提供居间服务，因家美公司成功促成卖方与原告签订买卖合同，原告同意于签订《房地产买卖合同》时支付居间服务费14850元。同日，原告向叶素芳支付了合同定金及首付款共20万元，向家美公司支付了居间服务费14850元。2019年2月15日，因叶素芳向中银消费金融有限公司申请了提前还贷，并需还款195500元，原告代叶素芳向中银消费金融有限公司偿还了该笔款项，作为已支付购房款。2019年3月6日，经原告与叶素芳协商，约定将涉案房屋的橱柜、消毒柜、小冰箱等部分家具家电作价10000元转让给原告，原告向叶素芳支付了家具家电费用10000元。涉案房屋存在两笔抵押，抵押权人分别为中银消费金融有限公司和中国银行股份有限公司佛山南庄支行。根据《房屋买卖合同》约定，叶素芳应于2月15日前申请两笔抵押的提前还款手续，但叶素芳仅向中银消费金融有限公司申请了提前还款。原告多次委托家美公司的工作人员催促叶素芳向中国银行股份有限公司佛山南庄支行申请提前还款，但截止原告起诉，叶素芳都没有申请提前还款，涉案房屋仍存在抵押权。另外，根据《房屋买卖合同》第三条第（5）款第（1）项约定，原告与叶素芳应于2019年12月31日前办理交易过户相关手续，但叶素芳并未按时配合原告办理。另查明，目前涉案房屋因叶素芳原因而被查封，客观已无法办理过户手续。综上所述，按照《房屋买卖合同》的约定，叶素芳已经构成严重违约，原告有权单方解除合同并要求叶素芳双倍返还定金及退还相关已付款项。原告为维护自身利益，迫于无奈向法院提出前述诉请，请求法院判决准予原告所求。被告家美公司辩称：2019年1月31日经我工作人员介绍，客人沙启领对位于佛山市高明区************************（以下简称“该物业”）有购买意向，并委托我司工作人员与卖方叶素芳协商该房屋购买细节。2019年1月31日我司工作人员与买方沙启领、卖方叶素芳就房屋买卖的事宜进行协商，双方同意该物业成交总价为人民币66万元整，支付方式为一次性付款。该房屋存在二次抵押，抵押金额合计为人民币60万元，二次抵押提前还贷资金由买方出资，签订合同当天支付定金人民币10万元，首付10元，一共20万元给卖方，卖方于2019年2月15日前申请提前还款手续（含两个抵押）于银行通知还贷7天内，将40万元打入卖方还款账户，该房产解押后7天内，双方到公证处办理甲方全权委托乙方办理过户事宜，剩余6万元于交房当天付给乙方。交房时间为办理完过户委托公证当天。双方协商等该房屋契税缴纳满两年后（2019年12月31日前）再办理过户手续。经买卖双方协商一致，我司与叶素芳、沙启领签订位于佛山市高明区************************的《房屋买卖合同》，合同签订前，我司工作人员对该物业进行房屋状态查询，并将查询结果和房产证复印件、业主身份证、契税发票等给客人沙启领确认，告知该房虽然低于市场价很多，但有两个抵押共60万元，而且在看房过程中，卖方已多次向我司经纪人和买方沙启领表明自己是因为生意上资金紧缺，发不出员工工资，所以才低价出售该物业以解决员工工资的问题。结合以上情况，我司工作人员也告知买方沙启领交易后存在房屋被查封等风险，但买方觉得该物业无论自住还是投资都很不错，而且房价很有吸引力，最终决定购买。在签订《房屋买卖合同》同时也签订了《风险告知书》，我司工作人员明确告之如果因此产生的交易风险买方自行承担。经双方协商，2019年2月14日，卖方叶素芳向中银消费金融有限公司申请提前还贷手续，2月15日买方向卖方支付人民币195500元偿还中银消费金融有限公司款项。3月初卖方告知买方提前准备搬走，如果买方想要厨房的橱柜等等要加钱，双方协商一致由买方另行支付人民币1万元给卖方，用于购买卖方该物业的橱柜、抽油烟机、消毒柜、小冰箱、燃气热水器、卫生间洁具，并于2019年3月6日我司工作人员陪同卖方到三洲行政服务中心办理完二押的解押手续时支付。二押解押手续完成后，卖方告知买方资金暂时未到位，需要推迟到5月或6月再申请办理银行的提前还贷涂销手续，买卖双方协商决定于2019年6月申请办理银行提前还贷涂销手续。6月2日，我司工作人员联系买方是否己申请提前还贷，卖方叶素芳回复还在大理，要到下周一才能回去，井告知已搬走，随时可以交付买方使用。2019年8月6日，卖方叶素芳告知我司工作人员，在大理和朋友经营酒店亏损，已被人起诉，可能会影响房屋的正常交易，提出和买方取消房屋交易，约时间当面协商，在协商过程中，双方意见未达成一致，买方要求继续交易，卖方也同意回去想办法。期间，我司工作人员不断联系、催促卖方尽快办理银行提前还贷涂销手续，卖方是以各种的理由推搪。2019年10月16日，我司向卖方叶素芳发出催告函，并联系叶素芳，告知按《房屋买卖合同》的约定已构成严重违约，希望要引起重视，尽快去申请银行提前还贷涂销手续。我司工作人员在不定时查询该物业的状态时，发现该物业已被查封，签于卖方叶素芳的原因已无法继续交易，我司工作人员联系买方沙启领，建议其走法律途径尽快起诉卖方，以追回个人的经济损失。被告叶素芳未向本院提交答辩意见，亦未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。原告与被告家美公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了举证、质证，对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2019年1月31日，买方沙启领（乙方）通过经纪方家美公司（丙方）与卖方叶素芳（甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲乙双方经丙方提供居间服务，由甲方将位于佛山市高明区***********，以人民币66万元的价格出售给乙方。乙方在签订合同之日向甲方支付定金100000元。该房屋存在抵押，贷款本息约60万元。甲乙双方同意于2019年12月31日前办理交易过户相关手续，乙方一次性付款。交易所产生税费由乙方承担。甲乙双方任何一方的违约行为导致本合同履行被终止的，违约方应代守约方向丙方支付居间服务费。守约方已支付的，丙方不予退还，由违约方直接赔偿给守约方。因一方违约导致纠纷，相对方有权要求赔偿自己的律师费损失。双方另约定，该房产一共有两个抵押，一押大概40万元（中国银行），二押大概20万元（中银消费金融有限公司）。签合同当天先支付定金10万元，首付10万元，一共支付20万元。甲方于2月15日前申请提前还款手续（含两个抵押），于银行通知还贷7天内，乙方将40万元打入甲方还款账户，该房产解押后7天内，甲乙双方到公证处办理甲方全权委托乙方办理过户事宜，剩余6万元于交房当天支付给乙方，交房时间为办理完过户委托公证当天。合同签订当天，经查询，案涉房屋抵押权人分别为中国银行股份有限公司佛山南庄支行、中银消费金融有限公司，无查封等限制情况。原告向家美公司支付了居间服务费14850元，向被告叶素芳支付了定金10万元及首期房款10万元。2019年2月15日，原告代被告叶素芳向中银消费金融有限公司偿还195500元抵押贷款。2019年3月6日，原告向被告叶素芳支付案涉房屋内家具家电款10000元。其后，由于被告叶素芳未按约定向中国银行申请提前还贷，家美公司员工通过微信多次催促被告叶素芳尽快办理还贷申请。并于2019年10月16日向叶素芳发出《催告函》，告知叶素芳违约的后果，并要求其于2019年10月31日前履行房屋买卖合同的义务。2020年4月9日，原告与广东高泰律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由广东高泰律师事务所指派律师担任原告与被告叶素芳、家美公司房屋买卖合同纠纷诉讼案件的委托代理人。原告已根据约定向广东高泰律师事务所支付了律师费15000元。2020年5月29日经查询，案涉房屋已分别于2020年1月20日、2020年5月6日被佛山市禅城区人民法院予以查封。原告的起诉状副本等诉讼材料于2020年5月18日向被告叶素芳送达。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋买卖合同》是三方的真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。原告在合同签订后，已按约定支付了定金100000元及首付款100000元，并在被告叶素芳向中银消费金融有限公司申请提前还贷后，代为偿还了195500元。但由于被告叶素芳一直怠于履行其向中国银行股份有限公司佛山南庄支行申请提前还贷的义务，期间经经纪方家美公司多次催促，仍未履行，已构成违约。其后，更因其自身原因使案涉房屋被查封，致使《房屋买卖合同》无法继续履行。故原告根据合同约定，诉请解除双方合同并由被告叶素芳退还双倍定金200000元、购房款295500元、家具家电费用10000元，有事实和法律依据，本院予以支持。由于解除权属形成权，自解除通知到达时生效，被告叶素芳于2020年5月18日收到原告的起诉状副本，因此本院确认双方的《房屋买卖合同》于2020年5月18日解除。由于被告叶素芳违约造成合同无法履行而解除，根据合同约定，需承担作为守约方的原告所支出的居间服务费及律师费，故对原告要求被告支付的居间服务费14850元及律师费15000元的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告沙启领与被告叶素芳、佛山市家美房地产代理有限公司于2019年1月31日签订的《房屋买卖合约》于2020年5月18日解除；二、被告叶素芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沙启领退还定金200000元；三、被告叶素芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沙启领退还购房款295500元、家具家电款10000元；四、被告叶素芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沙启领支付居间服务费14850元、律师费15000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的案件受理费11799元，减半收取计5899.5元，（原告已预交），由被告叶素芳负担，并在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。原告预交的受理费5899.5元，由原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审 判 员 李俊斌二〇二〇年七月二十日法官助理 蔡丹丹书 记 员 区凤仪