北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初9617号原告：赵晓明，女，1982年4月24日出生。委托诉讼代理人：黄争荣，北京市京师律师事务所律师。被告：吕保军，男，1967年8月6日出生。第三人：吕腾龙，男，1993年10月8日出生。被告吕宝军及第三人吕腾龙共同委托诉讼代理人：朱瑞鹏，北京市智远律师事务所律师。第三人：北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区城关南关大街**。法定代表人：孙雅芹，总经理。委托诉讼代理人：李伟，男，该公司区域经理。委托诉讼代理人：勾术新，女，该公司业务经理。原告赵晓明与被告吕保军、第三人吕腾龙、第三人北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称昊鑫伟业经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年9月20日作出（2017）京0111民初某某号民事判决书。赵晓明不服该判决提出上诉。北京市第二中级人民法院于2018年12月11日作出（2018）京02民终某某号民事裁定书，撤销本院（2017）京0111民初某某号民事判决书，发回本院重新审理。重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵晓明及其委托诉讼代理人黄争荣，被告吕宝军及其与第三人吕腾龙的共同委托诉讼代理人朱瑞鹏，第三人昊鑫伟业经纪公司的委托诉讼代理人李伟、勾术新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵晓明向本院提出诉讼请求：1.判决吕宝军继续履行与赵晓明签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件（编号：某某）；2.判令吕宝军将北京市房山区燕山某某603室房屋交付并过户给赵晓明；3.本案的诉讼费用由吕宝军负担。后，赵晓明变更其诉讼请求为：1.判令解除赵晓明与吕宝军于2016年12月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件（编号：某某）；2.判令吕宝军向赵晓明返还购房定金2万元；3.判令吕宝军赔偿赵晓明居间费损失15840元；4.判令吕宝军及第三人吕腾龙向赵晓明支付违约金72000元；5.判令吕宝军及第三人吕腾龙赔偿赵晓明房屋差价损失502700元；6.本案诉讼费用、鉴定评估费由吕宝军承担。事实和理由：2016年12月17日，赵晓明与吕宝军在昊鑫伟业经纪公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉案合同）及附件，合同约定：赵晓明购买吕宝军位于北京市房山区燕山某某603室房屋一套，总价款72万元。赵晓明与吕宝军、吕腾龙共同约定，吕宝军将该房屋过户到吕腾龙名下，再由吕腾龙过户给赵晓明。合同签订后，赵晓明积极履行合同义务。2016年12月17日，赵晓明依约向吕宝军支付了定金1万元，向昊鑫伟业经纪公司支付了定金1万元。2017年3月，吕宝军已取得了房屋上市确认书。2017年4月，吕宝军拒绝继续履行合同，并在与赵晓明的电话沟通中明确表示，不再履行上述合同。赵晓明多次督促吕宝军履行合同，但其拒绝。赵晓明认为吕宝军拒绝出售涉案房屋，吕腾龙拒绝按照约定履行相应义务，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，吕宝军及吕腾龙已经构成根本违约，应当按照合同第十二条承担违约责任，向赵晓明支付违约金及赔偿损失，故赵晓明诉讼至法院，望判如所请。吕宝军辩称，同意解除合同，实收赵晓明定金1万元，同意退还。不同意赔偿居间费损失，我方不存在违约行为，不同意支付违约金。双方合同目的不能实现是客观原因导致的。双方签订涉案合同时，赵晓明是知道其不具有直接购买涉案房屋资格的，也就是说从吕宝军名下过户至赵晓明名下是无法实现的。从吕宝军名下过户至赵晓明名下，实际应该存在两个房屋买卖关系，交易才能实现。一是吕宝军与吕腾龙签订房屋买卖合同，出售、过户给吕腾龙；二是吕腾龙与赵晓明签订房屋买卖合同，出售过户给赵晓明。结合本案，只存在一个赵晓明与吕宝军的房屋买卖合同，依据这个合同是无法直接完成房屋交易的，因此，本合同在签订时就注定无法实现房屋买卖的合同目的。另，诉讼费及鉴定评估费属于赵晓明扩大损失，与吕宝军无关。但若赵晓明能找到其他人协助过户，其愿意按原房屋买卖合同继续履行。吕腾龙述称，首先，作为第三人，既不是本案的出卖人，也不是买受人，吕腾龙与原、被告之间的房屋交易不存在任何利害关系，不存在第三人过错导致合同无法继续履行的事实。其次，接受赠与不是吕腾龙的法定义务，因此在可能导致自身利益受损的情形下，吕腾龙有权拒绝接受赠与。最后，如果实现涉案合同目的，将房屋由吕宝军过户给赵晓明，必须要吕腾龙与赵晓明另行协商才能确定。结合本案，吕腾龙既不是产权人，也与赵晓明从未签订过房屋买卖合同，原、被告签订的房屋买卖合同目的未能实现，与吕腾龙无关，其不具有任何过错，不同意支付违约金和差价损失。昊鑫伟业经纪公司述称，没有什么意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：吕保军与案外人张某某系夫妻关系，吕腾龙系吕保军之子。位于北京市房山区燕山某某603的房屋（以下简称涉案房屋）登记在吕保军名下，房屋所有权证号为：某某。2016年12月17日，经昊鑫伟业经纪公司提供居间服务，吕保军（出卖人，甲方）与赵晓明（买受人，乙方）、昊鑫伟业经纪公司（居间方，丙方）就涉案房屋签订了编号为某某的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积59.61平方米，房屋成交价格72万元（其中房屋装修款为34万元）；涉案房屋性质为已购公有住房，未设定抵押、未出租。买受人采用一次性付款的方式付款，于合同签订之日交纳定金2万元，暂交甲方1万元，交中介方1万元保存；该定金用于冲抵房价款和信息服务费，多退少补；买受人于甲方售房核验通过后和乙方购房资质申请通过后一周内支付全部房款。买受人应向居间方支付的费用：房价款2.2%的居间费用即15840元。双方于甲方售房核验通过后和乙方购房资质申请通过后一周内，共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。出卖人在收到全款一周内将该房屋交付给买受人。双方在《房屋买卖合同》第九条“房屋产权及具体状况的承诺”中约定：（一）出卖人应当保证该房产的其他共有权人同意出售该房产，没有任何产权纠纷，同时出卖人保证没有个人债务影响该房产的出售；因出卖人原因造成该房产不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的使买受人无法取得该套房产，属于出卖人违约，出卖人承担相应的违约责任……（三）出卖人应当保证已如实陈述该房产权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系…….买受人对出卖人出售的该房产具体状况充分了解，自愿买受该房产，履行本合同约定的内容，承担违反本合同约定内容的法律责任。双方在《房屋买卖合同》第十二条“违约责任”中约定：自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第十一条约定的交房期限交房、延迟不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第七条约定的时间付款或其他违约行为导致交易不能进行，逾期在15天内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。双方在《房屋买卖合同》第十九条“补充协议”中约定：一、甲、乙双方协商此房价款定为人民币72万元整为甲方净得，过户时的费用由乙方承担。二、此房产为已购公有住房，甲、乙双方协商，甲方将无条件积极配合办理上市手续。三、甲、乙双方协商，乙方承诺办理过户时由亲戚走关于此房产所有手续（办理上市、资质审核、资金监管、交税、过户、物业转移手续），甲、乙双方并同意。四、乙方亲戚过户后，并且亲戚在过户于买受人赵晓明，中介方将协助买受人赵晓明办理过户事宜，甲方、乙方、丙方三方协商均同意。五、经甲、乙双方协商，由于乙方无购房资质无法购买已购公有住房，甲方将此房过户于儿子吕腾龙变为商品房，此过户支付的费用由买受人赵晓明向有关部门支付的费用有：契税、个税、土地出让金和房屋差价款，房本工本费等，以及资金监管费用等。甲方儿子吕腾龙过户后要积极配合乙方赵晓明办理过户事宜，乙方赵晓明过户后向有关部门支付的费用由赵晓明来承担，甲方吕保军、吕腾龙，乙方赵晓明三方协商并同意。吕腾龙、张某某、吕保军、赵晓明在上述第十九条补充协议条款下方签名及捺印。吕保军、赵晓明及昊鑫伟业经纪公司分别在《房屋买卖合同》落款处签名、捺印或盖章。合同附件一《共有权人同意出售声明》签名处有声明人张某某的签名及捺印。经询，昊鑫伟业经纪公司称，“补充协议”第五条是后补的，买卖双方原约定由赵晓明找亲戚办理过户手续，后因赵晓明找不到亲戚办理过户，昊鑫伟业经纪公司提出建议由吕宝军的儿子吕腾龙协助办理过户，双方均同意，并补签了“补充协议”第五条。合同签订后，赵晓明于合同签订当日交付购房定金2万元，其中1万元交付于吕保军、张某某；另1万元交由昊鑫伟业经纪公司暂存。后吕保军开始办理涉案房屋的上市审批手续。2017年3月30日，中国某某石油化工有限公司（以下简称某某公司）行政管理部针对涉案房屋出具《已购公有住房上市出售确认书》，确认在同等价格条件下，某某公司同意放弃优先购买权，同意将涉案房屋赠与给吕腾龙。2017年5月17日，赵晓明在京购房资格初步核验通过，系非本市户籍家庭【连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险】。另，2017年3月10日，张某某与赵晓明在电话通话过程中，张某某表示房价上涨，对继续履行合同有些动摇，赵晓明表示要求继续履行，双方协商未果。2017年4月1日，赵晓明与张某某再次通话，张某某表示，不想再继续履行合同了，也不想将房屋过户至吕腾龙名下，因对吕腾龙日后购房有影响，计划将提交的上市审批材料申请退回。2017年4月11日，赵晓明、吕保军在昊鑫伟业经纪公司就合同履行事宜进行协商，未果。后赵晓明诉至本院。诉讼中，赵晓明申请对涉案房屋的价值进行评估，本院依法委托了北京某某房地产土地评估有限公司（以下简称某某评估公司）进行价值评估。2017年10月16日，某某评估公司出具房地产估价报告，确定涉案房屋（建筑面积59.61平方米）在价值时点2017年9月7日的房地产总价为107.79万元，房地产单价为18083元／平方米。赵晓明支出鉴定费5000元。赵晓明对该评估报告提出异议，并申请某某评估公司对2017年3月10日价值时点的涉案房屋价值出具评估意见。2018年3月2日，某某评估公司出具房地产估价报告，确定涉案房屋在价值时点2017年3月10日的房地产总价为122.27万元，房地产单价为20512元／平方米。赵晓明再次支出鉴定费4500元。另查明，涉案房屋原产权单位系某某公司。某某公司于2014年7月7日施行的《某某石化房屋上市出售及抵押管理办法》中3.1.2“买方购房条件”中规定，房屋首次上市出售的，买方本人具有北京市正式城镇户口，年满十八周岁且具备民事行为能力。另，2017年3月17日，北京市某某建设委员会、中国某某营业管理部、中国某某监管局、北京某某管理中心联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法[2017]3号）（以下简称《通知》），规定：自通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行……居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。上述事实，有赵晓明提交的《房屋买卖合同》、房屋所有权证、定金收据、付款证明、录音光盘、购房资格审核证明、已购公有住房上市出售确认书、社会保险个人缴费信息对账单、鉴定费发票、房屋价格评估报告，吕宝军提交的某某公司房屋上市出售及抵押管理办法、已购公有住房上市出售确认书，以及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵晓明、吕保军与昊鑫伟业经纪公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故上述内容对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应依约履行。关于解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的，另一方有权解除合同。本案中，涉案房屋系央产房，原产权单位系某某公司，涉案房屋的出售必须经过某某公司上市审批，而吕保军作为房屋所有权人，其在出售该房屋时，应当确保其房屋符合上市出售条件。赵晓明、吕保军、吕腾龙签署的关于将涉案房屋过户至吕腾龙名下，再由吕腾龙过户至赵晓明名下的补充协议，该补充协议的目的，即为了使涉案房屋具备向赵晓明出售的条件。现吕腾龙拒绝按照补充协议约定履行自己的义务，导致合同无法继续履行，吕保军作为合同义务人，未完成使涉案房屋具备向赵晓明出售的条件，且2017年4月1日，张某某与赵晓明电话中明确表示不想继续履行合同了，构成违约。现赵晓明基于吕宝军违约要求解除其与吕保军、昊鑫伟业经纪公司签订的涉案合同，有事实和合同依据，本院予以支持。关于返还定金及赔偿居间费损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于赵晓明主张返还定金2万元的诉讼请求，合同解除后，吕保军丧失继续占有定金的依据，其应将已收取的定金退还给赵晓明。本案中，赵晓明支付定金2万元，其中1万元由吕保军直接收取，另1万元由昊鑫伟业经纪公司暂存，故吕保军及昊鑫伟业经纪公司均负有向赵晓明返还定金的义务，对于赵晓明要求返还定金2万元的诉讼请求，本院予以支持。关于赵晓明主张吕保军承担居间服务费15840元的诉讼请求，赵晓明尚未交纳居间服务费，其亦非主张居间服务费的适格权利人，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方约定了出卖人违约时的违约金计算标准为总房价款的10%，现吕保军存在违约情形，赵晓明要求其依照合同约定支付违约金72000元，具有事实和合同依据，本院予以支持。关于赔偿房屋差价损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。赵晓明主张双方约定的违约金不足以弥补合同解除给其造成的损失，故另行主张赔偿损失的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。但赵晓明主张按照涉案房屋于2017年3月10日的市场价值与双方成交价格的差价502700元为标准计算其损失，根据本院查明的事实，2017年3月10日双方尚处于磋商过程，合同仍处于履行过程中，赵晓明主张按照2017年3月10日的市场价值计算房屋差价损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。本院综合考虑北京二手房交易市场价格的变动、合同的履约程度、吕保军的违约情节及赵晓明的预期利益、两次过户的税费承担、本院支持的违约金数额等因素，参考2017年10月16日某某评估公司出具的房屋估价报告确定的房地产总价，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定赔偿损失的具体金额。关于吕腾龙应否承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。根据合同的相对性原则，依法成立的合同，仅对合同当事人具有法律约束力。本案中，赵晓明与吕保军在合同补充协议条款约定，吕保军将其房屋过户至吕腾龙名下，以使房屋符合出售条件，吕腾龙过户后要积极配合赵晓明办理过户手续。现因吕腾龙拒绝将房屋过户至其名下，导致合同无法履行的违约责任，应由涉案合同当事人吕保军承担。吕保军主张其不存在违约行为，合同无法履行系因赵晓明不具备购买涉案房屋的资格及吕腾龙拒绝受赠协助过户等，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十五条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除赵晓明、吕保军与北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司于2016年12月17日签订的编号为某某的《北京市存量房屋买卖合同》；二、吕保军于本判决生效后十日内返还赵晓明定金10000元；北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还赵晓明交其暂存的购房定金10000元；三、吕保军于本判决生效后十日内支付赵晓明违约金72000元；四、吕保军于本判决生效后十日内赔偿赵晓明损失100000元；五、驳回赵晓明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9905元，由赵晓明负担6790元（已交纳），由吕保军负担3115元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费9500元，由赵晓明负担4500元（已交纳）；由吕保军负担5000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  朱 乐人民陪审员  范立英人民陪审员  许长仁二〇二〇年七月十五日书 记 员  贺明星