文书内容安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1221民初687号原告（反诉被告）：聂桂芳，女，汉族，1950年5月15日出生，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：张帅，安徽蓝邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：王涛，男，汉族，1968年1月10日出生，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：王浩，安徽乐皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：张跃伟，安徽乐皖律师事务所律师。原告聂桂芳（反诉被告）与被告王涛（反诉原告）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂桂芳（反诉被告）及其委托代理人张帅、被告王涛（反诉原告）及其委托诉讼代理人王浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂桂芳（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.确认原告丈夫刘国体与被告王涛2011年10月28日签订的协议无效；2.判令原告返还侵占被告的3间宅基地并恢复原状；3.判令被告向原告交付为原告代建的房屋；4.判令被告赔偿原告因拆除原告房屋及围墙造成的损失约5万元；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年被告为实现其在吕寨镇开发房屋的目的，多次要求原告及其丈夫刘国体出让宅基地。同年10月28日，原告丈夫不堪其扰迫于无奈的情况下在被告事先准备号的《协议》上按了手印，《协议》约定：为了共同的开发，双方达成土地使用权各一半。协议签订后，被告在没有支付任何借款，没有赔偿原告任何损失的情况下，强行拆除了原告的老房子及围墙。而后被告于2012年11月11日又要求原告与其签订了房屋代建合同。原告认为，被告通过强迫原告与其签订形式合法的协议，试图掩盖其非法侵占原告宅基地牟利的不法目的。名为合作开发，实为被告借着合作开发的目的侵占原告宅基地，以达成其非法开发房地产牟利的目的。该协议应属无效协议，依法应确认无效。且原、被告双方虽然签订了房屋代建合同书，原告也向被告交了代建款，但被告至今未向原告交付代建的房屋。被告王涛（反诉原告）辩称：1.王涛与原告丈夫刘国体于2011年10月28日签订协议系双方真实意思表示，同时与该协议相同的还有十多户，无论是协议内容还是其他相关措施都和本案涉及的协议内容是完全一致的，被告不存在任何强迫的行为，并不存在非法侵占原告宅基地的行为，而且该协议已经履行完毕，已经不存在拆除或者返还的可能；2.原告丈夫刘国体与王涛之间于2012年11月11日签订了代建合同书，被告已经将代建的房屋代建完毕，原告仅支付了代建款6万元，剩余14万余元没有支付，在这种情况下，原告强行将房屋的门锁进行更换，占有了该房屋，因此，原告要求被告向其交付代建房屋也是无理取闹；3.原告要求被告赔偿拆除房屋围墙等损失没有任何依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告王涛（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即支付房屋代建费146254.8元及利息（自2014年1月起按年利率6％计算至付清时止）；2.依法驳回反诉被告的诉讼请求；3.本案的全部诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告为了家乡街道建设，拟在吕寨镇进行旧房改建和街道道路修建，2011年10月28日，王涛与刘国体签订一份《协议》，协议约定：“双方达成协议土地使用权各为一半，每家的按迁后实地丈量为主，（如甲方愿意出售土地，乙方以每间六万元收购）…”。由于反诉被告一方没有出让其余一半的土地使用权，需要统一建设房屋，经双方协商，王涛与刘国体于2012年11月11日又签订了《吕寨镇吕寨商业街代建合同书》一份，约定王涛为刘国体代建房屋。2013年底整个街道所有房屋以及道路全部建设完毕，但是聂桂芳未按照约定支付代建费，仅支付6万元，尚欠146254.8元。王涛多次催要，聂桂芳以种种理由拒付。原告聂桂芳（反诉被告）辩称：1.被告提起反诉与事实严重不符，被告在反诉状中称，为了家乡街道建设，和原告丈夫刘国体签订一份协议，约定土地使用权各一半，实为为实现其非法开发房地产牟利的目的，强迫原告丈夫在其事先准备好的协议上按了手印，试想宅基地是农民的根基，刘国体在没有获得任何补偿或者可置换利益的情况下，签订这样一份协议，是违背常情常理的，因而该协议应属无效协议；2.被告虽有代建事实，但代建房屋并未达到交付条件，被告也实际上未将代建房屋交付原告，原告也没有抢占该房屋的事实，且时至今日，双方并未就代建房屋的面积，价款进行结算，代建面积、价款无法确定的情况下，原告已支付了6万元房屋代建费，不存在拒不支付房屋代建费的事实，在总额代建费不明确的情况下，原告不可能再继续向被告支付房屋代建费；3.总的房屋代建费不明确，因而就不存在拒不支付房屋代建费的利息，且被告主张支付利息，缺乏事实和法律依据，综上，因驳回被告不合理的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月28日，原告聂桂芳的丈夫刘国体（已去世）与被告王涛签订《协议》一份，载明：“因乙方（王涛）需要在吕寨集上开发一条商业街，需要占用几家的土地，为了共同的开发，双方达成协议土地使用权各为一半，每家的按迁后实地丈量为主，（如甲方愿意出售土地，乙方以每间六万收购。）乙方承诺如果往后开发不成功，乙方无条件给甲方改好房屋。协议签订后（甲方一星期内搬迁完，如有违约，每日两千元违约金赋予乙方）甲乙双方不带违约，如违约，将承担法律责任。甲方：刘国体（指印）乙方：王涛（指印）2011年10月28日”。2012年11月11日，王涛与刘国体签订《吕寨镇吕寨商业街代建合同书》，合同约定：“1.甲方按乙方实际申请要求统一设计，统一施工，乙方无权私自建设。违者责任自负。2.质量要求，甲方负责质量保证，一年内如有质量问题，甲方无条件维修，乙方如自己装修损坏，与甲方无关。3.甲方负责卷闸门，塑钢窗，外墙瓷砖，（水电另算）…6.北头路西第9户2间代建每平方陆佰陆拾，按实际平方计算。甲方：王涛乙方：刘国体2012年11月11日”。后双方就合同的履行发生争议，聂桂芳诉至本院，王涛提起反诉。另查明：刘国体与聂桂芳系夫妻关系，刘国体于2015年4月22日去世。其合法继承人有聂桂芳、刘治新、刘治华、刘治玲、刘利红，刘国体生前无遗嘱，刘治新、刘治华、刘治玲、刘利红自愿放弃其遗产继承权利。再查明：王涛为原告方代建的房屋位于临泉县吕寨镇吕寨行政村，诉前，聂桂芳已实际支付房屋代建费60000元。诉讼中，聂桂芳提出，代建房屋未按合同约定贴外墙瓷砖，要求继续履行。王涛于2020年7月24日替聂桂芳家房屋贴完外墙瓷砖。2020年7月29日经现场勘测，王涛为聂桂芳代建的房屋包括主体建筑2层：一层宽9.2米，长10米；二层宽9.2米，长12.75米；二层以上楼梯房两间，一间长3.5米，宽2.35米，一间长3.71米，宽2.43米，实际建筑面积合计226.54㎡。合同中约定的卷闸门、塑钢窗、外墙瓷砖均已施工完毕。卷闸门钥匙已经实际交付给聂桂芳。本院认为：（1）违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。王涛与刘国体非同一集体经济组织成员，其于2011年10月28日签订的《协议》以开发商业街为名，非法转让宅基地使用权，违反了法律法规的强制性规定，属于无效合同，对双方当事人不具有约束力。故聂桂芳要求确认刘国体与王涛于2011年10月28日签订的《协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。（2）合同无效后因合同取得的财产应当予以返还，但刘国体与王涛签订的《协议》仅涉及宅基地使用权的转让，合同的具体内容包括宅基地的面积、四至均不明确，聂桂芳也未提交证据证明王涛实际因《协议》取得的宅基地面积，故聂桂芳要求王涛返还3间宅基地并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。（3）民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中刘国体与王涛于2012年11月11日签订《吕寨镇吕寨商业街代建合同书》，系双方真实意思表示，其内容实际为房屋代建合同，王涛已按合同约定完成了代建义务，且房屋钥匙也已交付给聂桂芳，聂桂芳应向王涛支付房屋代建费89516.4元（226.54㎡×660元/㎡-60000元）。因房屋钥匙已实际交付给聂桂芳，聂桂芳要求王涛交付房屋的诉讼请求已实际履行完毕，本案中不再处理。（4）刘国体与王涛签订的《协议》虽属无效合同，但双方在《协议》签订中均存在过错，旧房屋系刘国体自愿拆除，聂桂芳主张《协议》系王涛胁迫所签、旧房屋系王涛强行拆除，但并未提交相应证据，本院不予采信，故聂桂芳要求王涛赔偿强行拆除房屋造成损失的诉讼请求，本院不予支持。（5）王涛反诉要求聂桂芳支付房屋代建费及利息，因双方并未实际结算，且王涛在诉讼期间才完成全部施工，聂桂芳在所欠代建费数额未确定的情况下，无法履行支付代建费的义务，故王涛要求支付代建费的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持，要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告聂桂芳（反诉被告）的丈夫刘国体与被告王涛（反诉原告）于2011年10月28日签订的《协议》无效；二、原告聂桂芳（反诉被告）于本判决生效之日起十日内支付被告王涛（反诉原告）房屋代建费89516.4元；三、驳回原告聂桂芳（反诉被告）及被告王涛（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，反诉案件受理费3226元，减半收取1613元，共计2138元，由原告聂桂芳负担1543元，被告王涛负担595元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  毛东明二〇二〇年七月三十日法官助理王建森书记员周晓晨附：判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。