云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10123号上诉人（原审被告）：吴玉裕，男，1971年3月29日出生，汉族，福建省莆田市人，无固定职业，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：耿华东，云南九夏律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵茜，云南九夏律师事务所实习律师，一般诉讼代理。被上诉人（原审原告）：易五林，男，1974年7月25日出生，汉族，湖北省蕲春县人，无固定职业，住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审原告）：黄正宽，男，1966年10月8日出生，汉族，湖北省蕲春县人，无固定职业，住云南省昆明市官渡区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘文雄，湖北太圣律师事务所律师，一般诉讼代理。原审被告：云南德康医疗投资管理有限公司，统一社会信用代码：915300000642646460。住所地：云南省昆明市环城北路******。法定代表人：李紫杭，总经理。原审第三人：昆明洪发房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530100784642297N，住所，住所地：昆明市春城路**新摩尔商务中心****div>法定代表人：黄迪。上诉人吴玉裕因与被上诉人易五林、黄正宽、原审被告云南德康医疗投资管理有限公司（以下简称“德康公司”）、原审第三人昆明洪发房地产开发有限公司（以下简称“洪发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初9347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。原审被告云南德康医疗投资管理有限公司经本院依法公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。因新冠疫情影响，本案依法报请延长了审限，现已审理终结。上诉人吴玉裕的上诉请求：一、撤销昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初9347号民事判决并依法改判；二、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院有关重要事实没有查清，被上诉人黄正宽不是本案的适格主体，涉诉房屋于2018年初已经退还给了被上诉人和房主，上诉人没有理由支付后续的费用或租金。法院改判案由进行审理，未释明当事人，导致程序错误。一审法院判决上诉人向被上诉人支付90万元和27万元的违约金没有事实和法律依据。一审适用法律错误。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，请法院支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人易五林、黄正宽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第三人昆明洪发房地产开发有限公司辩称，我把房子先租给易五林，后来他转租给吴玉裕，我们之间签了个租房协议，后来没有人交租金，租房协议终止，我们又重新租给了医院。原审被告云南德康医疗投资管理有限公司未作答辩。易五林、黄正宽向一审法院起诉请求：1、被告立即支付原告租赁房屋转让款90万元；2、被告向原告赔偿违约金96万元。一审法院认定事实：2015年5月21日，原告易五林（承租方）与第三人洪发公司（出租方）签订《租赁协议》，约定洪发公司将昆明市新闻南路住宅一幢出租给易五林作使用，租期从2015年10月1日起至2023年9月30日止，前三年租金每年160万元，后五年租金每年180万元，洪发公司给予易五林装修期120天（2015年6月1日至2015年9月30日），签订合同时易五林应向洪发公司交纳三个月租金和5万元水电费押金，押金合同期满洪发公司无条件退还，双方同时还就水费、使用范围等进行了约定。2015年5月15日，原告易五林向第三人洪发公司支付昆明市新闻路10号房屋出租定金2万元；2015年5月22日，原告易五林向第三人洪发公司支付2015年10月1日至2016年1月1日期间的房屋租金40万元。2015年6月1日，原告黄正宽（甲方）与被告德康公司、吴玉裕（乙方）签订《协议书》，载明：转让租赁的房屋位于昆明市，乙方自愿支付甲方（为租此房屋所付出的）活动经费共计120万元，具体支付时间为2015年6月1日支付15万元、10月1日支付15万元、2017年10月1日支付15万元、2018年10月1日支付15万元、2019年10月1日支付15万元、2020年10月1日支付15万元、2021年10月1日支付15万元、2022年10月1日支付12万元；乙方必须按照协议条款执行，如不能执行，视同乙方违约，必须要按照甲方付出的活动经费120万元的80%的比例作为违约金（即96万元）一次性支付给甲方。原告易五林（担保方）与被告吴玉裕（承租方/乙方）、第三人洪发公司（出租方/甲方）签订《租赁协议》，载明：甲方将拥有产权或处置权的昆明市新闻南路住宅一幢出租给乙方使用，租期从2015年11月21日起至2023年11月20日止，前三年租金每年160万元，后五年每年租金180万元，洪发公司给予吴玉裕装修期（2015年6月1日至2015年11月20日），签订合同时吴玉裕应向洪发公司交纳三个月租金和5万元水电费押金，押金合同期满洪发公司无条件退还，双方同时还就水费、使用范围等进行了约定。另查明，1、昆明市新闻路10号住宅用地的土地使用权人系第三人洪发公司，第三人洪发公司认可其租给原告易五林的场地和租给吴玉裕的场地是同一场地（新闻路10号），原、被告对此均认可；2、两原告均认可二人之间系合伙关系，二人共同承租了案涉房屋，黄正宽亦认可和易五林共同主张权利；3、原告自认120万元的款项被告已支付30万元；4、第三人洪发公司陈述易五林与其签订合同后两周说要换个合作对象，因其不认识被告吴玉裕故要求易五林作为担保方，原告易五林、被告吴玉裕、第三人洪发公司因此签订《租赁协议》，被告德康公司、吴玉裕对此表示认可。一审法院认为，本案中，首先，原告黄正宽与被告德康公司、吴玉裕签订的《协议书》系当事人真实意思的表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的规定，属合法有效的合同，应受法律保护，原、被告均应按约定履行合同义务，现原告已按约履行了义务，故被告德康公司、吴玉裕应向原告黄正宽履行义务支付90万元款项。其次，原告主张被告德康公司、吴玉裕支付违约金96万元，被告辩称违约金过高，请求调低至20%，一审法院认为，原告的主张虽未违反原、被告之间的约定，但其主张的违约金过分高于损失，根据两被告要求调低违约金的申请，一审法院依法适当予以减少，故被告德康公司、吴玉裕应向原告支付违约金27万元（90万元×30%）。最后，关于被告的抗辩。第一，被告辩称原告易五林不是《协议书》的主体，一审法院认为，两原告之间系合伙关系，原告黄正宽亦认可易五林在本案中一起主张权利，且原告易五林作为本案原告共同提起诉讼并不会加重两被告的义务，故对被告的该项抗辩不予支持；第二，被告辩称原告把德康公司列为被告没有事实依据，一审法院认为，被告德康公司在《协议书》中乙方处签章，系《协议书》的一方当事人，故对被告的该项抗辩不予支持；第三，被告辩称本案不存在转租行为，一审法院认为，本案中被告吴玉裕直接与第三人洪发公司签订《租赁协议》，并不是原告方承租第三人洪发公司的房屋后与被告又签订租赁合同将房屋转租给被告，不是合同法规定的转租行为，故一审法院对被告的该项抗辩予以认可，综合全案查明的事实，第三人洪发公司陈述易五林与其签订合同后两周说要换个合作对象，洪发公司不认识被告吴玉裕，要求易五林作为担保方，原告易五林、被告吴玉裕、第三人洪发公司因此签订《租赁协议》，被告对此表示认可，以上事实能够证明洪发公司与被告吴玉裕签订《租赁协议》是在原告易五林的介绍下签订的，故原、被告之间签订《协议书》的行为实质上是原告方承租第三人洪发公司的房屋后将承租机会转让给被告德康公司、吴玉裕，被告德康公司、吴玉裕为获得与第三人洪发公司签订协议租赁房屋的机会而向原告支付相应费用的行为，该行为不违反我国法律法规的限制性规定，故原、被告之间的《协议书》合法有效，原告主张相应费用符合法律的规定。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告云南德康医疗投资管理有限公司、吴玉裕于本判决生效后十日内向原告易五林、黄正宽支付转让款人民币90万元及违约金人民币27万元；二、驳回原告易五林、黄正宽的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对于一审查明的案件事实均无异议，本院予以确认。本院二审审理查明，涉案房屋于2017年1月1日由原审第三人昆明洪发房地产开发有限公司收回并另行承租给了案外人。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否应当支付转让款及违约金？本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方当事人均应严格履行自己的权利和义务。2015年6月1日，被上诉人黄正宽（甲方）与原审被告德康公司、上诉人吴玉裕（乙方）签订的《协议书》，和2015年5月21日被上诉人易五林（承租方）与原审第三人洪发公司（出租方）签订的《租赁协议》，和被上诉人易五林（担保方）与上诉人吴玉裕（承租方／乙方）、原审第三人洪发公司（出租方／甲方）签订的《租赁协议》均系合同当事人真实意思的表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的规定，属合法有效的合同，应受法律保护，原、被告均应按约定履行合同义务，上述三个协议的内容具有关联关系。上述协议约定的时间跨度为8年，三个协议的标的物均为昆明市的房屋。上述协议实际实施时间为一年半左右而非8年（从协议签订到原审第三人于2017年1月1日收回涉案房屋出租给案外人计算得来）。基于以上事实，根据2015年6月1日，被上诉人黄正宽（甲方）与原审被告德康公司、上诉人吴玉裕（乙方）签订的《协议书》，本院酌情判决由德康公司、吴玉裕总计向黄正宽支付活动经费45万元，因德康公司、吴玉裕已向黄正宽、易五林支付了30万元，还应支付15万元。对于违约责任，合同中约定的活动经费120万元的80%比例明显过高，一审法院认定的27万元并无不当。故德康公司、吴玉裕还应向黄正宽、易五林支付活动经费和违约金共计42万元。本案以“房屋租赁合同纠纷”的案由进行审理并无不当，故对上诉人的上诉意见“改变案由进行审理”不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条及一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初9347号民事判决；二、上诉人吴玉裕、原审被告云南德康医疗投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人易五林、黄正宽支付活动经费及违约金42万元；三、驳回上诉人吴玉裕的其他上诉请求。一审案件受理费21540元，由上诉人吴玉裕、原审被告云南德康医疗投资管理有限公司承担12540元，由被上诉人易五林、黄正宽承担9000元。二审案件受理费21540元，由上诉人吴玉裕、原审被告云南德康医疗投资管理有限公司承担12540元，由被上诉人易五林、黄正宽承担9000元。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  李蕊审判员  白昱二〇二〇年七月十三日法官助理陈志远书记员汪雪媛