重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初825号原告：张兴发，男，1958年1月13日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：傅饶，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者。原告：曾祥翠，女，1961年2月14日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：傅饶，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者。被告：重庆市开州区中原房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区文峰街道中吉社区南环路中原都市花园，统一社会信用代码9150023471167137XE。法定代表人：姚勇明，董事长。委托诉讼代理人(特别授权)：雷志江，重庆四方律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：王陈臣，重庆四方律师事务所律师。第三人：傅明祥，男，1980年6月29日出生，汉族，住重庆市开州区。原告张兴发、曾祥翠与被告重庆市开州区中原房地产开发有限公司(以下简称中原房产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日第一次公开开庭进行了审理，因本案案情复杂，于2020年4月13日裁定本案转为普通程序；于2020年4月28日第二次公开开庭进行了审理，庭审过程中被告申请追加傅明祥为本案第三人；于2020年6月24日第三次公开开庭进行了审理。原告张兴发及二原告的共同委托诉讼代理人傅饶到庭参加诉讼，被告中原房产公司的委托诉讼代理人雷志江、王陈臣到庭参加诉讼，第三人傅明祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告延迟为原告办理房屋产权证书的行为违约；2、判令被告立即支付原告违约金73251元(自2014年12月29日起计算至2019年9月23日止，以431655为基数，以万分之一每天计算)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年4月24日达成购房协议，当日原告向被告指定账户(傅明祥)支付购房款30万元，2014年10月1日签订正式商品房买卖合同，该商品房为现房，合同总价431655元。因被告方的原因，签订正式合同当日不具备接房条件而没有交付房屋。2014年11月28日原告向被告指定账户(傅明祥)支付购房款150030元(含税费等其他费)，当日原告正式接房。合同第13条对房产证办理时间及违约责任作出了明确约定。原告买房后，多次催促被告为其办理房屋产权证，因被告自身原因，房屋产权证直至2019年9月23日才办理完毕。现原告认为被告延迟办理房屋产权证的行为违反合同约定，特起诉至人民法院，请求判如所请。被告中原房产公司辩称：被告没有与原告签订购房协议，案涉合同不是原、被告之间权利约定的依据，但因该项目是以被告名义修建，所以被告完善了相关产权证的办理手续，如原告坚持案涉合同是与被告签订，那么被告要求原告将房款缴纳给被告。因为原告没有向被告缴款来履行该协议所约定的原告义务，被告也无为其办证的义务。请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。原告主张的违约金已超过诉讼时效且违约金标准过高要求调整，因为原告方没有损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：对于原告提交的《重庆市商品房买卖合同》，被告认为该合同上没有法人签章，加盖的印章也并非被告备案登记的印章；本院认为被告对该合同上所加盖的印章的真实性提出异议，但未在规定的期限内向本院提出书面鉴定申请，视为其放弃申请鉴定的权利，同时，被告也未提供证据推翻该合同，因此对于该合同真实性、合法性、关联性以及相应的证明力，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原名称为开县中原房地产开发有限公司，于2016年10月9日变更名称为重庆市开州区中原房地产开发有限公司。“都市公馆”项目由被告与傅明祥联合建设，项目于2014年10月完工。2014年4月24日原告张兴发向第三人傅明祥转账300000元。2014年10月1日被告作为甲方(卖方)，原告作为乙方（买方）在被告“都市花园”售楼部签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：“……第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目【现定名】【暂定名】都市花园公馆。……第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列第（1）项：1、现房。……第三条乙方所购商品房的基本情况……（二）本商品房所在幢的楼层共计7层……本商品房所在楼层为第1层……（四）本商品房建筑面积41.11平方米，其中，套内建筑面积38.14平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积2.71平方米。……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为431655元整（大写肆拾叁万壹仟陆佰伍拾伍元整），建筑面积单价为10500元/平方米…..第五条付款方式及期限（二）乙方按下列第见合同补充协议种方式按期付款……第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限1、属现售商品房的，甲方应在2014年12月31日前，将商品房交付乙方使用。……第十三条关于办理产权登记的约定1、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日(与本条本款第(1)项约定的日期相同)后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)，并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1(该比率应不小于本条本款第(1)项中的比率)的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。……第二十八条本合同自双方签订之日起生效。”被告在甲方处加盖印章及法定代表人印章，原告在乙方处签字捺印。合同补充协议约定：“二、付款方式……本商品房总成交金额为人民币431655元整；（大写肆拾叁万壹仟陆佰伍拾伍元整）（1）签订本合同当日乙方付清全部房款，即人民431655元整（大写肆拾叁万壹仟陆佰伍拾伍元整）；”。2014年11月28日原告张兴发向第三人傅明祥转账150030元。2014年11月28日第三人傅明祥向原告张兴发出具《收据》，载明：“交款单位张兴发人民币肆拾叁万壹仟陆佰伍拾伍¥431655.00收款事由都市花园公管7号门市房款”，同日原告还向第三人傅明向缴纳税费13163元、大修基金2467元、物管费745元，均由第三人傅明祥向原告出具《收据》。原告付清购房款后，案涉房屋遂交付给原告使用。2019年4月9日原告缴纳物业专项维修资金1650.40元。2019年8月1日原告缴纳房屋买卖契税、滞纳金契税、产权转移书据印花税共计12148.81元。被告于2019年9月20日向重庆市开州区国土资源和房屋管理局申请办理房屋产权证，重庆市开州区国土资源和房屋管理局于2019年9月23日受理了被告的办证申请。2019年9月23日原告取得案涉房屋房屋产权证书，房屋产权证号为：渝（2019）开州不动产权第0010234**，房屋登记的坐落位置为重庆市开州区文峰街道瑞石街一支路9号。本院认为，本案的争议焦点为：1.《重庆市商品房买卖合同》的合同相对人是谁；2.原告向第三人傅明祥支付的房款是否为向被告支付的房款；3.被告是否构成违约，是否应当支付原告逾期办证违约金。关于《重庆市商品房买卖合同》的合同相对人是谁的问题。本院认为，被告主张《重庆市商品房买卖合同》上的签章不是其备案的公章，对于其主张应当由被告举证证明，但被告并未提供证据证明其主张，应当承担举证不利的后果。被告系案涉房屋的建设单位，系案涉房屋的权利人，其作为卖方在合同上加盖被告公司印章应视为该公司作出的意思表示，因此被告系《重庆市商品房买卖合同》的合同相对人。原告与被告均是完全民事行为能力人，双方在平等、自愿的基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》，不违反法律法规禁止性规定，应属有效合同，对原、被告双方具有拘束力。关于原告向第三人傅明祥支付的房款是否为向被告支付的房款的问题。本院认为，第三人傅明祥与被告联合建房，被告作为出卖人与原告签订房屋买卖合同，购房款支付给第三人傅明祥还是被告，这是被告与第三人傅明祥之间的内部约定，虽然原告无证据证明原告系按照被告要求将房款支付给第三人傅明祥，但从合同签订后，案涉房屋已交付给原告并办理房屋产权证的合同履行行为来看，被告也是认可原告将房款及相关费用支付给第三人傅明祥的，原告将房款支付给第三人傅明祥，应当视为原告已向被告履行的相关合同义务。关于被告是否构成违约，是否应当支付原告逾期办证违约金的问题。本院认为，原、被告双方在房屋买卖合同中约定，现售商品房的，自合同签订之日起30日内，原、被告应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，并取得登记机构出具的登记受理单。合同签订日为2014年10月1日，按照约定被告应当在2014年11月1日前取得土地房屋登记机构出具的受理单，但原、被告于2019年9月23日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，取得的时间已超过原、被告在合同中约定的时间，被告已构成违约。按照原、被告在合同中关于逾期办证的约定，原告要求继续履行合同，被告应当从2014年11月1日起至2019年9月23日止，每日按照已付房价款万分之一向原告支付违约金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”据此，原告于2020年1月16日才向本院起诉要求被告支付逾期办证违约金，故原告主张的从2014年12月29日起至2017年1月15日止的逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。被告认为约定的违约金标准过高，要求进行调整，但被告未举示证据证明约定的违约金标准过高，故本院对双方约定的违约金标准不予调整。综上，从2017年1月16日起至2019年9月23日止，共计979天，被告应当以431655元为基数，按日万分之一的标准，向原告支付的逾期办证违约金为42263.43元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆市开州区中原房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告张兴发、曾祥翠逾期办证违约金42263.43元；二、驳回原告张兴发、曾祥翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1632元，由被告重庆市开州区中原房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  雷 洪人民陪审员  程崇国人民陪审员  唐明辉二〇二〇年七月八日法官 助理  王春燕书 记 员  唐 琳