北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初17705号原告(反诉被告)姜宇，男，1996年5月2日出生。委托代理人刘盟，北京中友（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）刘畅，男，1982年4月17日出生。委托代理人张德仁，北京市贵银律师事务所律师。第三人北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路**D-097。法定代表人吴平，董事长。委托代理人张毅然，女，1983年9月9日出生，北京华熙房地产经纪有限公司职员。原告（反诉被告）姜宇与被告（反诉原告）刘畅、第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员辛崇增担任审判长，与人民陪审员豆宝贵、刘书会组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜宇的委托代理人刘盟、被告（反诉原告）刘畅及委托代理人张德仁、第三人华熙公司的委托代理人张毅然到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）姜宇诉称：原告与被告于2015年10月4日签订《存量房屋买卖合同》，约定被告将位于北京市X区X镇X家园X区X号X层X单元X的房屋卖于原告，约定总价款为109万元，定金3万元，其余款项于过户前一次性支付。后原告一直催促被告履行上述合同，被告总以各种理由推脱，后被告竟将上述房屋卖于他人并完成了过户。被告的行为已经严重违约，原告与被告协商无果，故诉至贵院，望依法支持原告的诉讼请求。要求：1.判令解除原被告于2015年10月4日签订的《存量房屋买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金21.8万元；3.判令被告向原告返还定金3万元；4.诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）刘畅辩称：1.我方同意解除原、被告于2015年10月4日签订的《存量房屋买卖合同》，但我方认为解除时间为2015年12月14日；2.我方不同意返还定金3万元；3.我方不同意向原告支付违约金21.8万元。理由是，本案姜宇违约，因合同约定被告以原告的首付款解押，因原告的首付款并未按时到位，所以我方不能按时办理提前解押。姜宇也未按时提供购房资料核验材料。第三人华熙公司述称：因为原告的诉讼请求并未针对我方，由法院依法判决。被告（反诉原告）刘畅反诉称：反诉人与被反诉人于2015年10月4日在第三人华熙公司的居间服务下签订了出卖反诉人位于北京市X区X镇X家园X区X号X层X单元X号房产的《存量房屋买卖合同》（合同编号：011504，以下简称“合同”）。合同约定房屋成交价为人民币109万元，并约定交易流程及三方权利义务。在合同履行中，被反诉人未按照约定履行付款义务，后三方于2015年11月27日协商合同履行事宜，被反诉人表示因资金出现问题，无法按合同约定履行，导致交易无法进行，构成根本违约。为降低经济损失，反诉人作为守约方依据合同第八条第（二）款之约定于2015年12月14日发送了解除合同的通知，被反诉方及第三人均已签收。反诉人出售涉案房屋是为了更换房产尽快地取得对应幼儿园的入学资格，因此才与被反诉人签订了房款支付方式为全款一次性付清的合同，但被反诉人的根本违约行为已严重侵犯了反诉人的正当权益，给反诉人造成了巨大的经济损失，故反诉人依据合同约定和法律规定，特向贵院提起反诉，请人民法院支持反诉请求。要求：1.确认反诉人与被反诉人签订的《存量房屋买卖合同》于2015年12月14日解除；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金10.9万元；3.判令被反诉人支付反诉人为本案支出的合理费用1万元；4.诉讼费由被反诉人承担。原告（反诉被告）姜宇辩称：不同意被告的反诉请求。1.同意双方签订的《存量房屋买卖合同》解除，解除时间应为2016年4月份（即涉案房屋另出售之时）。2.不同意支付违约金。导致本案合同无法履行的原因在被告，所以我方不同意支付违约金。3.也不同意支付其主张的合理费用1万元，他要求合理费用及律师费没有法律和合同依据；4.不同意负担反诉费。第三人华熙公司辩称，因为被告的反诉请求并未针对我方，由法院依法判决。涉案合同签订后，我方没有收取居间服务费，我方保留追索居间服务费的权利。经审理查明：2015年10月4日，刘畅（出卖人、甲方）与姜宇（买受人、乙方）签订《存量房屋买卖合同》（编号：011504），主要内容约定如下：一、刘畅将其所有的坐落于北京市X区X镇X家园X区X号X层X单元X号的房屋出售给姜宇。该房屋所在楼栋建筑总层数为11层，其中地上11层，，地下**该房屋所在楼层为4层，建筑面积共105.53平方米（具体数字以房屋所有权证上登记的为准）；二、该房屋规划设计用途为住宅；三、房屋所有权证号为X京房权证房字第XX**，该房的房产证获得日期为2012年5月16日；四、房屋的抵押情况为，该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京市住房贷款担保中心，抵押登记日期为2012年9月24日；五、该房屋已经设定抵押的，出卖人应于签合同后7日内申请办理提前还款手续。提前还款手续按以下方式办理：出卖人用买受人首付款专项解押，首付款不足部分由出卖人自筹；六、关于成交价格、付款方式，双方约定：经买卖双方协商一致，该房屋按套议定价格为109万元整。买卖双方同意按建委现行规定（即存入买卖双方共同选定的交易资金银行监管账户）进行交易资金划转，资金包含已付款项；七、买受人向出卖人支付人民币3万元整，作为购房定金。在买、卖双方协商一致的情况下，定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵购房款，多退少补。经买卖双方同意，房屋交付前，居间方暂时保存1万元买受人交纳的购房款，作为出卖人的未交房押金。房屋交付后，出卖人按合同约定将该房产所涉及的相关费用结清及该房产的相关事宜（含户口迁出）办理完毕之日，未交房押金如数退还责任方。八、买受人采取一次性付款方式付款，即买受人于过户之前支付全部房款，即109万元整。十、关于房屋的交付，双方约定：出卖人应当在全款到位后三日内将该房屋交付给买受人。十一、关于违约责任，双方约定：自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，买受人有权单方解除合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到合同解除通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。（三）合同签订后，如果未经居间方同意，买、卖双方协议解除此房屋买卖合同的相关约定，出卖人应承担向居间方交纳总房价款1.1%的居间服务费；买卖人应承担向居间方交纳总房价款1.1%的居间服务费。十二、当事人双方同意，买卖双方信息核验通过后五日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。在其他约定中，合同载明：买受人应于签合同后五日内向居间方提供真实有效的购房资格审核资料；出卖人应于解押完毕后五日内向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。合同约定了其他权利义务内容。2015年10月4日，姜宇支付刘畅购房定金3万元。后姜宇未再支付任何购房款项。因涉案合同的履行发生纠纷，2015年11月27日，双方当事人及家人在华熙公司办公室内（绿地启航社）就涉案房屋买卖合同的继续履行问题进行协商调解，但双方未达成一致意见。2015年12月14日，刘畅向姜宇发送了《关于解除的通知函》，该通知函的主要内容为:买方（合同乙方）姜宇、居间方北京华熙房地产经纪有限公司：本人刘畅作为房屋出卖人（合同甲方）与你们于2015年10月4日就本人名下水墨林溪小区房产签订了《存量房屋买卖合同》（合同编号011504），根据相应约定（合同第八条），至2015年12月14日买方（合同乙方）仍未能按照约定时间进度付款，因买方资金出现问题导致其无法按要求及时配合本人办理相关手续，截至发函日已过去近两个半月，交易无法正常进行，已属严重违约，为此，本人提出解除该房屋买卖合同。该通知函还载明了其他内容。2015年12月15日，姜宇收到上述通知函。2016年5月，涉案房屋出售于案外人并完成过户登记手续。庭审中，刘畅同意返还其所收取的3万元定金。姜宇认可其未曾主动提出过向刘畅交纳购房款。关于姜宇在支付3万元购房定金后至今未再支付购房款的原因，姜宇称1.尚未到合同约定的支付节点，刘畅并未完成解除抵押手续；2.双方未对首付款的支付方式、金额作具体约定。刘畅称系因姜宇没有钱，所以迟迟未向其支付，刘畅一方在签订合同后7日内向银行提出过解押申请，但因原告没有钱，故未完成解压手续。第三人称，因为姜宇没有钱，所以没继续支付房款作为解押款。另查，2018年9月，姜宇以房屋买卖合同为由将刘畅诉至本院，要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，退还定金6万元、中介费1万元等，后于2018年10月25日撤回起诉。2018年11月，姜宇再次将刘畅诉至本院，要求刘畅继续履行双方签订的《存量房屋买卖合同》，后于2019年2月20日撤回起诉。上述事实，有双方当事人陈述、《存量房屋买卖合同》、通知函、录音光盘、收条、裁定书等证据，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为：姜宇、刘畅在第三人华熙公司居间服务下签订的涉案《存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应诚信履行。依据本案所查明的事实，《存量房屋买卖合同》中，双方对购房首付款的支付方式、金额未作具体约定，但涉案合同中约定了“出卖人用买受人首付款专项解押，首付款不足部分由出卖人自筹”等内容；同时，刘畅提交的录音光盘也较为完整地记录了双方当事人在居间方华熙公司的调解下共同协商合同履行问题的过程；再者，结合华熙公司的陈述及庭审情况，足以认定姜宇系因其自身原因导致无力交纳购房资金，致使合同履行出现障碍，依据诚实信用原则，姜宇对合同的履行障碍存在过错，应承担责任。即便双方未在涉案合同中明确约定解压款的支付时间，但2015年11月27日双方在华熙公司组织下进行沟通，姜宇应知晓要及时交纳解押款，然而，从双方签订涉案《存量房屋买卖合同》直至本案诉讼期间，除定金外，姜宇未交纳任何购房款。因此，刘畅享有合同约定的解除权。从事实看，刘畅于2015年12月14日寄出解除合同通知函，姜宇于2015年12月15日收到此函，结合涉案的《存量房屋买卖合同》关于合同解除的约定，可以认定涉案的《存量房屋买卖合同》于2015年12月15日解除。同时，因姜宇对合同的解除存在单方过错，其应按总房价款10%的比例向刘畅支付违约金即10.9万元。现刘畅要求姜宇支付其违约金10.9万元的反诉请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。姜宇要求刘畅支付其违约金21.8万元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。刘畅同意返还姜宇3万元定金，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院亦不持异议。刘畅要求姜宇支付其为本案支出的合理费用1万元的反诉请求，既无相应证据支撑，亦无法律及合同依据，本院不予支持。综上，对姜宇诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分不予支持；对刘畅反诉请求中的合理部分予以支持，不合理部分不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）姜宇与被告（反诉原告）刘畅、第三人北京华熙房地产经纪有限公司于2015年10月4日签订的《存量房屋买卖合同》（编号011504）于2015年12月15日解除；二、原告（反诉被告）姜宇于本判决生效后15日内支付被告（反诉原告）刘畅违约金109000元；三、被告（反诉原告）刘畅于本判决生效后15日内返还原告（反诉被告）姜宇定金30000元；四、驳回原告（反诉被告）姜宇的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘畅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5020元，由原告（反诉被告）姜宇负担4020元（已交纳），由被告（反诉原告）刘畅负担1000元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费2680元，由被告（反诉原告）刘畅负担680元（已交纳），由原告（反诉被告）姜宇负担2000元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  辛崇增人民陪审员  豆宝贵人民陪审员  刘书会二〇二〇年七月二十八日书 记 员  陈翠微