吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)吉2401民初2978号 原告：延边吉祥物业管理服务有限公司，住所吉林省延吉市。 法定代表人：侯家松，公司经理。 委托诉讼代理人：朴敏虎，吉林敖联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李成浩，吉林敖联律师事务所律师。 被告：苑书君，男，汉族，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：苑书富（苑书君哥哥），住吉林省延吉市。 原告延边吉祥物业管理服务有限公司（以下简称吉祥物业公司）与被告苑书君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告吉祥物业公司的委托诉讼代理人李成浩、被告苑书君的委托诉讼代理人苑书富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.苑书君支付自2012年1月至2019年8月期间的物业费8632元（114.27平方米×0.5元每平方每个月×60个月+114.27平方米×0.6元每平方每个月×32个月；69.59平方米×0.5元每平方每个月×48个月+69.59平方米×0.6元每平方每个月×32个月）、2012年1月至2019年8月违约金6258元，并支付自2019年9月至全部清偿之日止的违约金（以8632元为基准，按照每月2%计算）；2.诉讼费由苑书君负担。事实与理由：延吉市万源新村小区建成后，吉祥物业公司与开发商延吉市万源房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，双方约定万元新村小区委托吉祥物业公司实行物业管理，并约定未能按时缴纳物业服务费用的，按月2%的标准向吉祥物业公司支付违约金。签订合同后，吉祥物业公司一直给该小区提供物业服务，苑书君为该小区业主，自2013年开始，苑书君拖欠物业费至今。 苑书君辩称，物业公司没有尽到物业服务义务，下雨淤泥、不及时晴雪、楼道贴广告。 经审理查明，吉祥物业公司于2007年6月12日依法成立，经营范围为物业管理服务等。2010年12月15日，吉祥物业公司取得物业服务三级资质。延吉市万源房地产开发有限公司（甲方）与延边吉祥物业管理服务有限公司（乙方）签订物业管理委托合同，约定甲方将延吉市万源新村小区委托于乙方实行物业管理，物业服务费依据政府指导价和市场调节价，住宅房屋按建筑面积向业主、物业使用人收取，未能按时足额交纳物业服务费用的，按月2%的标准向乙方支付违约金，双方未约定物业服务期限。延吉市万源房地产开发有限公司（甲方）与延边吉祥物业管理服务有限公司（乙方）签订前期物业服务合同，约定委托物业项目为延吉市万源新村已竣工派发的回迁楼，合同期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。苑书君名下的房屋位于延吉市万源新村XXX号楼XXX单元XXX室（建筑面积46.73平方米）、位于延吉市万源新村**楼****（建筑面积67.54平方米）、位于延吉市万、位于延吉市万源新村**楼****.59平方米）。2010年1月至2019年8月，吉祥物业公司按照合同约定，为延吉市万源新村小区提供物业服务，但苑书君未交纳延吉市万源新村XXX号楼XXX单元XXX室房屋及延吉市万源新村XXX号楼XXX单元XXX室房屋的2012年1月至2019年8月期间的物业费、延吉市万源新村3号楼2单元101室房屋的自2013年1月至2019年8月期间的物业费。 上述证据有双方当事人的陈述、营业执照、物业管理委托合同、前期物业服务合同、资质证书等证据证明，本院予以确认。 本院认为，吉祥物业公司依法成立，该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。吉祥物业公司与延吉市万源房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同、物业管理委托合同，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效，对小区全体业主具有约束力。虽然双方签订的物业管理委托合同未约定物业服务期限，但自2010年1月至2019年8月期间吉祥物业公司为延吉市万源新村小区提供了相关的物业服务，苑书君直接或间接地受益，故苑书君应向吉祥物业公司支付物业费。苑书君抗辩吉祥物业公司出具的交费通知单上有“如不交纳，物业将不为您提供任何服务”的内容，但吉祥物业公司已实际为小区提供物业服务，故该抗辩不成立。吉祥物业公司依据其提供的延吉市物业服务收费标准要求自2012年1月1日至2016年12月31日，按照0.5元每平方每个月计算物业费、自2017年1月1日至2019年8月31日，按照0.6元每平方每个月计算物业费的诉讼请求，因无法核实该证据的来源，且合同对物业费收费标准未作明确约定，故本院调整为按照0.5元每平方每个月计算物业费。关于违约金，物业服务合同对此有约定，苑书君作为业主应按照诚实、信用原则实际履行合同义务，苑书君接受服务后，未按约定时间及数额支付物业费，因此已构成违约，应按合同约定承担违约责任。但吉祥物业公司要求苑书君按照每月2%标准支付违约金的诉讼请求过分高于违约行为给当事人造成的损失，本院调整为自2013年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算延吉市万源新村XXX号楼XXX单元XXX室房屋及延吉市万源新村XXX号楼XXX单元XXX室房屋违约金；自2014年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算延吉市万源新村XXX号楼XXX单元XXX室房屋违约金，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算上述三套房屋的违约金。苑书君主张物业服务不达标，但不能以物业服务存在瑕疵为由拒缴物业费用，故其抗辩意见不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》四十一条第一款之规定，判决如下： 苑书君于本判决生效后立即向延边吉祥物业管理服务有限公司支付自2012年1月1日至2019年8月31日物业费8040元（114.27平方米×0.5元每平方每个月×92个月+69.59平方米×0.5元每平方每个月×80个月），并支付违约金（自2013年1月1日起至2013年12月31日止，以本金686元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2014年1月1日起至2014年12月31日止，以1790元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2015年1月1日起至2015年12月31日止，以2894元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2016年1月1日起至2016年12月31日止，以3998元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2017年1月1日起至2017年12月31日止，以5102元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2018年1月1日起至2018年12月31日止，以6206元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2019年1月1日起至2019年8月19日止，以7310元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2019年8月31日止，以7310元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；自2019年9月1日起至实际履行之日止，以8055元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费172元（延边吉祥物业管理服务有限公司已预交），减半收取86元，由苑书君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  金丽丽 二〇二〇年七月三十日 书记员  张 美