江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0112民初1517号 原告：江西众森物业服务有限公司，统一社会信用代码：91360100696067237N，住所地江西省南昌市新建区黄家湖东路**众森国际花园****。 法定代表人：文春先，职务：副总经理。 委托代理人：郑文辉，系江西众森物业服务有限公司员工，代理权限：一般授权。 委托代理人：郭建忠，系江西众森物业服务有限公司员工，代理权限：一般授权。 被告：黄素华，女，汉族，1986年3月20日生，南昌市人，户籍所在地：南昌市红谷滩新区。 被告：张世龙，男，汉族，1985年1月15日生，南昌市人，户籍所在地：南昌市东湖区。 委托代理人（二被告共同的委托代理人）：胡春庆，系北京德和衡（南昌）律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托代理人（二被告共同的委托代理人）：梁先繁，系北京德和衡（南昌）律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告江西众森物业服务有限公司诉被告黄素华、张世龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西众森物业服务有限公司（以下简称众森物业）委托代理人郑文辉，被告黄素华、张世龙的委托代理人胡春庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众森物业向本院提出诉讼请求：1、1、请求判令被告支付拖欠的物业管理费5610元，违约金1683元，共计7293元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月12日，被告购买了位于南昌市新建区黄家湖东路1666号众森国际花园面积为118.2平方米房屋一套，与江西众森实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告接受江西众森实业集团有限公司委派对被告所在小区进行前期物业管理。按照上述合同约定，物业费标准为每月每平方米3.2元，被告每月应缴物业费为378.24元。2017年10月5日起，被告一直拒绝缴纳物业服务费，截止2019年12月31日，被告欠物业服务为5610元，违约金1683元，共计7293元。原告向被告催收，被告拒不交费，故诉至法院，请法院支持原告诉讼请求。 被告黄素华、张世龙辩称：一、原告未按照《商品房买卖合同》及《众森国际花园二期临时管理规约》的约定全面履行合同义务，所提供的物业管理和服务存在严重瑕疵，原告服务质量和收费标准不匹配。主要的瑕疵有以下几点：1、垃圾清理不及时、车辆乱停乱放、违规晾晒等情况严重2、新风系统未按照约定持续运行，采暖、制冷系统未达标3、未定期公开物业管理收支项目4、未履行公共设施设备维修义务；二、原告物业服务存在严重瑕疵，违约在先，被告依法享有先履行抗辩权，不承担逾期支付物业费的违约责任，物业费也应相应减少。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告对被告提供的证据二、证据三、证据五中的微信聊天记录的三性均有异议，认为证据二不符合实际情况，物业公司每天会对楼梯、走廊及其他公共区域进行清扫；证据三与本案无关；证据五无法直接证明地下车库漏水，也可能是拖地水未干造成。本院认为，上述微信聊天记录结合实际，其真实性应予以认定，但上述聊天记录不足以证明原告提供的物业服务质量与其所收取的物业费标准不匹配的观点，本院对该组证据的证明效力不予认定；2、原告对被告提供的证据四中《关于停止绿建系统专项维护的通知》关联性有异议，认为根据合同中规定了两个通风季，通风季并未损害业主合法权益。本院认为，在维修保养期间，新风系统在晚上运行，并未违反合同中新风系统持续运行的约定，故本院对此不予认定；3、原告对被告提供的证据六的关联性和合法性有异议，认为图片反应的事情已经处理完毕，已经进行过赔偿。本院认为，该微信截图所反应的问题，物业公司已经处理完毕，不足以证明原告提供的物业管理和服务存在严重瑕疵的观点。4、被告对原告提供的《催收物业管理费通知函》、《律师函》、快递签收单的三性均有异议，认为快递单不能证明被告已实际签收的事实。本院当庭询问原告得知，快递签收单的邮寄地址系从被告提供的地址确认书中获得，可推定向该地址邮寄的《律师函》送达成功，对被告已实际收到《律师函》的事实本院予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2016年3月12日，被告黄素华、张世龙与江西众森实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于南昌市新建区长堎镇文化大道1999号面积为118.2平方米房屋一套。2017年1月2日，原告众森物业与被告黄素华、张世龙签订《众森国际花园二期临时管理规约》，约定：原告众森物业为众森国际花园二期的物业服务企业，物业费标准为每月每平方米3.2元，按季收取，先交费后使用，迟延缴纳的，滞纳金标准为每日千分之二。合同签订之后，原告为该小区提供了物业服务。后被告以原告物业管理服务存在严重瑕疵为由，从2017年10月5日起至2019年12月31日未缴纳物业费。 本院认为，原告与被告签订的《众森国际花园二期临时管理规约》具有合同性质，系双方自愿签订，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方应按约定履行各自义务。原告按约定履行物业服务之后，被告应当按照合同约定按时足额缴纳物业费，故原告诉请被告支付拖欠的物业服务费，本院予以支持。但原告在提供服务的过程中，缺乏必要的沟通，工作中存在一定的不足之处，原告对被告不按时交纳物业费负有一定的责任，对其要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。关于被告享有先履行抗辩权的意见，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，《众森国际花园二期临时管理规约》第十章第二条明确规定先交费后使用的原则，被告作为先履行的一方无权行使先履行抗辩权，且依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，物业服务公司不履行或不完全履行物业服务合同义务的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，被告如认为众森物业公司服务存在瑕疵，可依法主张众森物业公司承担违约责任，而不能通过拒付、延付物业服务费的方式进行抗辩。关于物业收费标准与服务水平是否一致的问题。本案中，被告提供的证据不足以证明原告的物业服务存在严重瑕疵。物业服务没有最好，只有更好，原告应该进一步提高物业服务水平和质量，加强与业主的沟通和协调，最大限度的满足业主的服务需求，取得业主的理解和支持，只有这样，业主才会自觉缴纳物业费，从而减少诉累。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黄素华、张世龙应在本判决生效后五日内向原告江西众森物业服务有限公司支付2017年10月5日至2019年12月31日拖欠的物业费5610元； 二、驳回原告江西众森物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告黄素华、张世龙承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 周彬 二〇二〇年七月十九日 法官助理 甘芳 书 记 员 熊菁