四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终722号 上诉人（原审原告）：文志祥，男，1971年2月11日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：刘水伦，四川信和信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安市华富荣新置业有限公司，住所地四川省邻水县城北镇双井路****。 诉讼代表人：杨晓华，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：张元元，女，该公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：程韵蓓，女，该公司管理人工作人员。 上诉人文志祥因与被上诉人广安市华富荣新置业有限公司（以下简称广安荣新公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2019）川1623民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 文志祥上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判；2.一二审诉讼费由广安荣新公司负担。事实和理由：1.一审认定案涉《房屋买卖合同（预售）》、补充协议有效，但驳回继续履行、交付房屋、支付违约金的诉讼请求，自相矛盾，适用法律错误。第一，案涉合同有效，表明之前的工程款债权债务关系已变更为具有期待物权的商品房买卖关系。本案系由于广安荣新公司未支付工程款37万元，双方协商按照市场价每平方3，500元以房抵债，法律关系已由工程款债权债务关系变更为商品房买卖合同关系。第二，案涉合同有效，已签订网签备案，不符合注销范围，案涉房屋不能再次销售。第三，一审法院引用消费者购房方面的法律依据驳回交付房屋系适用法律错误。案涉房屋不存在一房多卖的情况，文志祥既是购房者，亦是工程款优先受偿人。案涉合同不存在符合《企业破产法》规定的撤销或者无效的情形。2.广安荣新公司交付案涉房屋于法有据。根据九民纪要第44条规定，本案不存在恶意损害第三人合法权益等情形，故法院应该予以支持；3.案涉房屋系文志祥夫妇唯一房屋，符合认定为消费性购房者，应保障其居住权。 广安荣新公司辩称，１、商品房买卖合同有效，但是华富公司已经破产，不能像正常企业一样向开放商交付房屋，只能向管理人申报债权，若直接向买受人交付将构成个别清偿；2、上诉人与被上诉人是基于义务抵偿签订的商品房买卖合同，目的是消灭原债权债务不是消费性购房，不应优先建筑工程价款及抵押人受偿。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法判决。 文志祥向一审法院起诉请求：1.确认文志祥与广安荣新公司于2016年5月18日签订的《商品房买卖合同(预售)》、《商品房买卖合同补充协议》有效，并判令广安荣新公司继续履行；2.判令广安荣新公司十日内将荣新?世纪锦城8幢1单元7层1号成套住宅交付给文志祥；3.判令广安荣新公司从2017年1月1日起至实际交房之日止，每日按照房价款375,165元的万分之0.3向文志祥支付逾期交房的违约金；3.本案诉讼费用由广安荣新公司承担。 一审法院认定事实：四川凯宏建设有限公司（以下简称四川凯宏公司）承建了广安荣新公司在邻水县开发的荣新?世纪锦城项目中的1＃、2＃、11＃、24＃楼修建工程，文志祥在四川凯宏公司总包的工程中负责模板工程施工。2016年2月6日，文志祥与四川凯宏公司对模板工程进行了结算，签订了《工程结算单》，且双方达成了如下结算方案：1.文志祥在郭光耀处购买的模板材料款和此款延期利息合计约200000元，由四川凯宏公司负责支付，如四川凯宏公司未支付此款，由此带来的一切后果和法律责任与文志祥无关；2.黄西林租赁给文志祥使用的全部钢管及扣减租赁费和损耗赔付款由四川凯宏公司负责支付，如四川凯宏公司未支付此款，由此带来的一切后果和法律责任与文志祥无关；3.除去上述第1条、第2条两笔款项以及文志祥在四川凯宏公司处的借支后，四川凯宏公司还应支付文志祥工程款450000元；4.四川凯宏公司应支付文志祥的450000元工程款在2016年2月6日支付文志祥80000元（此款以银行转账凭证为准）余款370000元由四川凯宏公司委托广安荣新公司支付；5.四川凯宏公司开具给广安荣新公司的付款委托书必须在2016年2月28日前送达广安荣新公司，如未送达，文志祥有权无条件要求广安荣新公司支付此项工程款（叁拾柒万元整）。《工程结算单》尾部有文志祥签名捺印及四川凯宏公司加盖印章确认。 后广安荣新公司作为甲方、四川凯宏公司作为乙方、文志祥作为丙方，三方签订《三方以房抵款协议》，协议约定：“甲方（即广安荣新公司）在邻水县北部新区开发的荣新?世纪锦城楼盘，其中的1#、2#、11#、24#楼由乙方（即四川凯宏公司）总包承建，丙方（即文志祥）在乙方总包的工程中负责模板工程施工。因甲方尚欠乙方工程款（待审计完毕方能最终确认金额，但不影响甲方支付丙方模板工程款尾款的实施方案），乙方欠丙方模板工程款尾款370,000元，经甲乙丙三方协商，达成如下协议：1.丙方向乙方出具370,000元的模板工程款收据及合同约定的税务发票。2.乙方向甲方开具1#、2#、11#、24#工程款收据370,000元及合同约定的税务发票户，甲方负责支付丙方模板工程款尾款。3.因甲方资金困难，特将荣新?世纪锦城8号楼701号房（面积107.19㎡）以每平方米3,500元单价（总价375,165元）抵款给丙方，以抵偿丙方模板工程款370,000元，同时甲方向丙方出具375,165元房款收据，余款5,165元由丙方支付给甲方。本协议经三方签字盖章生效后，乙方与丙方的模板工程款尾款370,000元即全部结清，丙方应就本协议所确定的债务直接要求甲方履行并自行承担一切后果。本协议一式三份，三方签字盖章后生效，三方各执一份，如有争议，三方协商解决，协商不成，由邻水县人民法院管辖。”协议尾部有文志祥签名捺印、广安荣新公司及四川凯宏公司加盖印章确认。庭审中，文志祥、广安荣新公司均认可四川凯宏公司对文志祥所负的370,000元工程款债务已转移给广安荣新公司。 2016年5月16日，文志祥向广安荣新公司支付购房款5,165元。当日，广安荣新公司向文志祥出具收款收据一份，载明：客户名称为文志祥（工程抵款），房号为8栋701，收款事由为楼款375,165元，交款方式为POS机5,165元，现金370,000元。 2016年5月18日，文志祥作为买受人，广安荣新公司作为出卖人，双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》［合同编号：（2016）0500167］，合同主要约定：文志祥购买广安荣新公司开发的位于邻水县房屋，房屋规划用途为成套住宅，建筑面积为107.19平方米，总价为375165元；买受人在2016年5月18日前支付该商品房全部价款；出卖人在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人未按照约定的时间向买受人交付商品房的，逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3的违约金。补充协议约定买受人采取一次性方式付款，商品房总价为375165元，买受人须于买卖合同签订当日内付清总房款375165元。2016年5月23日，上述合同进行了网签备案登记。 广安荣新公司于2012年10月26日经邻水县工商质监局登记设立，注册资本20,000,000元，其中股东成都华富荣新投资有限公司出资19,000,000元，股权比例95%；股东四川荣新房地产开发有限公司出资1,000,000元，股权比例5%。经营范围为房地产开发（凭资质证经营）、房地产咨询服务；批发、零售；建材（不含危险化学品）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 2017年12月21日，案外人邻水县宏度建材有限公司以广安荣新公司不能清偿到期债务，且具有明显丧失清偿能力的可能为由，向一审法院申请对广安荣新公司进行重整，本院于2018年1月2日裁定受理邻水县宏度建材有限公司对广安荣新公司的重整申请，并于同日指定四川瀛络律师事务所担任广安荣新管理人，杨晓华为管理人负责人。 2018年1月11日，一审法院准许广安荣新公司在管理人的监督下自行管理财产和营业事务。广安荣新公司在自行管理财产和营业事务的基础上，结合管理人对债权审查确认、资产评估的情况制作了重整计划草案，后该重整计划草案经债权人分组表决未通过。2019年7月30日，本院裁定终止广安荣新重整程序，并宣告广安荣新公司破产。经管理人审查，广安荣新公司的债权主要包含涉房类债权、建设工程价款债权、担保债权、职工债权、普通债权等几类，并包含部分临时债权。文志祥在指定期限内向管理人申报了债权，管理人经审查后，将文志祥的债权金额确认为工程款类债权370,000元，涉房类债权5,165元。广安荣新公司至今未向文志祥交付案涉房屋，亦未办理所有权转移登记手续。 一审法院裁定受理广安荣新公司破产重整申请前，住宅**未修建完成。一审法院受理广安荣新公司破产重整申请后，住宅**续建完成。 一审法院认为，虽然文志祥、广安荣新公司签订了商品房买卖合同，且合同已网签备案，但案涉商品房并未交付给文志祥，产权亦未登记至文志祥名下，依据不动产物权变动登记生效原则，案涉商品房并未发生物权变动，所有权仍归属于广安荣新公司。同时，根据《企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”及最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》第二条“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”的规定，案涉房屋属于债务人即文志祥的财产。 文志祥、广安荣新公司及四川凯宏公司签订的《三方以房抵款协议》中约定“本协议经三方签字盖章生效后，乙方（四川凯宏）与丙方（文志祥）的模板工程款尾款370，000元即全部结清，丙方应就本协议所确定的债务直接要求甲方（广安荣新公司）履行并自行承担一切后果”，以上约定表明四川凯宏公司将其对文志祥所负的370,000元债务转移给了广安荣新公司，且文志祥、广安荣新公司当庭予以认可。本案中，双方签订商品房买卖合同的真实意思为以房抵债，文志祥对案涉房屋享有的权利与基于真实的买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别，如果赋予文志祥对案涉房屋享有物权期待权，将实际导致文志祥对广安荣新公司的债权优先于其他同一顺位债权的实现，违反债权平等受偿原则。理由如下：1.以房抵债作为一种特殊的债的清偿方式，以这种债的清偿方式而达成的买卖合意，可以认定协议的有效性，但不代表商品房买卖的债权人可以主张商品房优先权。一般情形下，当事人设定以房抵债的目的是为了及时还清债务，但要严格审查当事人缔结以房抵债的真实目的，对借以房抵债损害第三人利益的行为予以否定。同时，要根据债权人是否受领抵债物来确定原债务是否消灭，以及确定是否具有优先受偿力。2.以房抵债，又称代物清偿。在房地产企业的破产程序中，若以设定抵押权、工程优先权等在先权利的商品房作为代物清偿的标的物的，在上述权利未涂销前，不能基于商品房购房合同取得期待物权。我国实行房地产预售制度，法律允许符合一定条件的商品房以预售。房地产企业预售或销售商品房回笼的资金是用于商品房的工程款支付、项目贷款的还款以及后续开发的必要保障。购房户支付的购房款用以逐步涂销该商品房的在先权利，以期在购房户、工程优先权、抵押权三者之间达到一个有机的平衡，并非单纯的以保护某一权利而损害另一权利的机械处理。但基于生存权的保护，在多种权利冲突时应优先保护的法律精神，因此给予以生存为目的的购房者以特殊保护。在以商品房为标的物的以房抵债协议中，相关债权人则并不具有普通购房者相同的交易缔约情形。代物清偿协议的目的是为清偿原债权，是债权人为实现原债权而接受的另一种给付形式。债权人知道或者应当知道代物清偿的标的物具有在先权利而签订代物清偿协议，其知道或者应道知道代物清偿协议如实际履行，由于对该标的物无对待给付，则该特定财产并无相应的价金可代位，则必将令其他对该特定财产可主张权利之人的权利未能实现，故其主观上并非善意。在我国尚无明确法律制度规定代物清偿制度的情况下，应以代物清偿协议的目的来确定当事人的真实意思。因此，代物清偿协议本质上是为履行原债务，为履行原债务而为的给付行为，并不会因给付方式的改变而发生权利位阶的变化。为履行原债务而签订的以商品房为标的的代物清偿协议，须根据原债权性质来确定该债权在破产程序中的分配顺位，不能以给付方式发生变化，而改变该项债权的分配顺位。如将以商品房为标的的代物清偿协议赋予普通购房者相同的分配权利，则不动产登记制度、工程优先权制度、销售资金的监管制度的意义将荡然无存。如房地产企业将有欠付工程款的商品房以抵债方式进行个别清偿，会损害其他同一顺位债权人的利益，不利于秩序建立的价值取向。公平原则是破产程序应当实现的最重要的价值目标，同时也是贯穿破产程序始终的基本原则，如以房抵债具有优先性，将导致同一顺位的债权人的权利位阶不同，势必违背了破产法公平正义的价值目标。因此，代物清偿协议在没有法律、行政法规规定的情况下，可认定有效，但在破产程序中，仍然应按债权人的原债权性质确定其分配顺序。3.《优先受偿权批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《优先受偿权批复》确立了购房消费者对购房款的权利优先于工程价款优先受偿权和抵押权的制度，根据其规定，工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但不得对抗已付全部或大部分购房款的“消费者”买受人。最高人民法院作出的（2005）执他字第16号《关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》明确，《优先受偿权批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。因此，只有基于生活居住需要而购买商品房的“消费者”买受人才能主张商品房优先权。 综上，文志祥、广安荣新公司签订的商品房买卖合同有效，但文志祥签订商品房买卖合同的目的并不是为了满足其生活居住需求，而是用以房抵债的形式来实现其债权。在无证据证明文志祥为消费者型购房者，广安荣新公司进入破产程序的情况下，文志祥无予以优先保护的特殊利益，其对案涉房屋不享有优先权，管理人按照其原债权性质对债权进行确认，符合法律规定。故文志祥主张继续履行交付案涉房屋并支付逾期交房违约金的请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第五十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第八十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1.确认文志祥与广安荣新公司于2016年5月18日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》[合同编号为（2016）0500167]有效；2.驳回文志祥的其他诉讼请求。案件受理费6,927元，由文志祥负担6,877元，由广安荣新公司负担50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 文志祥向本院提交邻水县不动产登记信息查询结果证明两份,拟证明文志祥及其妻子陈英在邻水县并无其他房屋,属于消费性购房者。 广安荣新公司质证认为，对证据的真实性无异议,但达不到文志祥的证明目的。 本院认证认为，该证据系邻水县不动产登记局出具，且广安荣新公司对其真实性亦无异议，故本院对其真实性予以采纳。但该证明仅能证明文志祥与广安荣新公司签订的案涉合同已备案，以及在邻水县不享有其他房屋产权的事实，不能证明文志祥在本案中系消费性购房者。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据文志祥一审诉讼请求，本案案由应为商品房预售合同纠纷，一审判决确定为破产债权确认纠纷，定性不准确，本院予以纠正。本案二审争议焦点为：1.案涉房产是否属于广安荣新公司破产财产；2.一审判决驳回文志祥要求广安荣新公司交付房屋、支付违约金的诉讼请求是否正确。 关于案涉房产是否属于广安荣新公司破产财产的问题。文志祥主张其已与广安荣新公司签订合法商品房买卖合同并向国家相关行政部门备案，又缴纳了全部房款，广安荣新公司不应对案涉房产享有所有权，并应继续履行合同。对此，本院认为，《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《破产法司法解释二》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了规定，本案应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。本案中，案涉房产并不符合《破产法司法解释二》第二条规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于广安荣新公司的债务人财产。此外，认定案涉房产属于广安荣新公司的债务人财产也符合物权法确定的不动产物权变动登记生效原则。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《中华人民共和国企业破产法》第一百零七条第二款规定，债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产被称为破产财产。因一审法院已宣告广安荣新公司破产，故案涉房产属于广安荣新公司破产财产。文志祥关于案涉房产不属于广安荣新公司破产财产的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于一审判决驳回文志祥要求广安荣新公司交付房屋、支付违约金的诉讼请求是否正确的问题。债务人企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由。文志祥关于要求交付房屋、支付违约金的主张，实质上是要求广安荣新公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，有违企业破产法第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定。对于文志祥主张其系消费者购房人，依据《优先受偿权批复》享有优先受偿权的问题，本院认为，《优先受偿权批复》是基于居住利益至上考虑才作出的特别突破，适用中应对其范围予以严格限制，买受人不是为了满足生活居住需要购买商品房的，不属于批复规定的消费者范畴。本案中，案涉房产实际系广安荣新公司用于抵偿四川凯宏公司所欠文志祥的债务，后文志祥、广安荣新公司同意案涉房屋由文志祥与广安荣新公司签订商品房买卖合同，签订合同的真实目的实际是消灭四川凯宏公司与文志祥之间的债权债务关系，并非满足文志祥生活居住需要。文志祥关于为满足个人生活目的所购房屋也是消费性购房的上诉理由，不符合法律规定，本院不予支持。文志祥对案涉房屋享有的权利并无获得优先保护的特殊利益，其主张优先于其他债权人个别清偿，依据不足，一审判决不予支持是正确的，但其享有的债权可依法予以保护。 综上所述，文志祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6，927元，由文志祥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 成 审 判 员  阳晓川 审 判 员  张登贵 二〇二〇年七月三日 法官助理  尹 庆 书 记 员  程静平 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。