江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初551号 原告：朱金凤，女，1961年5月15日生，汉族，住江苏省常熟市。 原告：朱政，1985年12月22日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：朱金凤（系原告朱政母亲）。 被告：常熟市永盛物业管理有限公司，住所地江苏省常熟市珠海路**天惠商务广场****。 法定代表人：钱卫东，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈球，常熟市琴川法律服务所法律工作者。 原告朱金凤、朱政与被告常熟市永盛物业管理有限公司损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序合议庭公开开庭进行了审理，原告朱金凤（同时作为朱政的委托诉讼代理人）、被告常熟市永盛物业管理有限公司法定代表人钱卫东及委托诉讼代理人沈球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱金凤、朱政向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿从2017年12月15日到2018年8月16日止的租金损失，按同地同面积16万元的年租金计算(见租房协议)，赔偿原告106000元租金损失(法院也可委托估价给赔)。2、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加一项诉讼请求，要求被告支付其诉讼费用、误工费共计5000元。事实和理由：2017年12月4日，原告在取得拆迁置换房，常熟市富莲广场2幢104室房屋后，并按约定去被告处领取了住房钥匙(见附件一、二)。尔后，原告在该私房中办妥了亲人的丧事佛事。2017年12月15日，被告突然要求收回上述房屋的钥匙，并声称系服装城管委会命令他们来收回的(见附件三)。由于被告无故收回了钥匙，致使原告无法使用房屋，导致损失租金人民币10.6万元。为此原告将服装城管理委员会告上法庭，要求常熟市服装城管委会承担租金损失。经一、二审判决(见二份判决书)，因常熟市服装城管委会否认要求被告收回钥匙，被告也向法院作证，否定不是常熟市服装城管委会要求收回钥匙，而是被告单方面的行为，导致了原告的败诉。因被告的责任导致了原告8个月的租金损失人民币10.6万元。为维护原告的合法权益，今特依法向贵院对被告提起诉状，请求从速立案并依法作出公正判决。 被告常熟市永盛物业管理有限公司辩称：被告方认为原告方在诉状中阐述的事实和理由与真实情况不符。首先，2017年12月4日，原告从招商城管委会取得常熟服装城富莲广场安置房104、404交付结算单，2017年12月6日，原告拿着二张结算单来到常熟中服房地产有限公司签订商品房买卖合同，原告提出签订富莲广场2幢404的商品房买卖合同，常熟中服房地产有限公司财务会计张敏(137××××7238)当场提出为方便起见可以一并办理富莲广场2幢104的商品房买卖合同，而且签订富莲广场2幢104的商品房买卖合同是不需要付费的，原告提出只需要签订富莲广场2幢404的商品房买卖合同，104的以后再说。2017年12月7日，原告拿着富莲广场2幢404的商品房买卖合同和104、404的结算单来到常熟市永盛物业管理有限公司要求提取房子钥匙，永盛物业管理有限公司认为原告手续不全，只能拿取404的钥匙，104房的钥匙不能拿，原告表示其已经和招商城管委会打过招呼，其拿取104钥匙是为了其丈夫办理丧事所用，最后，双方一致认可104的房子原告暂时借用，如果原告办完丧事后签订104房子买卖合同及相关手续，钥匙就不用还了，如果原告依然未办妥104房子相关手续，钥匙依然收回放在永盛物业管理有限公司，然后由朱金凤写了张承诺书。2017年12月15日，被告方得知原告方在104室内已经办完了丧事佛事且未签订富莲广场2幢104的商品房买卖合同，故找到原告方，建议原告方把104的钥匙交给物业管理，原告表示同意并有原告亲笔书写，被告方管理人员签字认可。综上，被告认为被告与常熟中服房地产有限公司签订有前期物业服务合同，负有物业管理的责任，物业与业主之间的服务必须按照正规流程办理，原告明知其未签订富莲广场2幢104的商品房买卖合同按照流程不能领取钥匙，因向招商城管委会领导反映其夫尸骨未寒，故招商城管委会领导处于同情心故同意暂时领取钥匙，而且2017年12月4日常熟市服装城富莲广场安置房交付结算单上明确提示，业主办理入住手续必须业主凭结算单、补偿协议书、本人身份证及安置房销售发票，被告为了保护业主的合法权益故对于建议原告收回104房子的行为并无不妥。其二，被告认为被告向原告要回钥匙，只是建议收回，并无暴力或不当行为，原告在被告的建议下自愿将钥匙交还被告，现在却将责任全部推给被告，被告认为不妥，责任应该全部由原告承担。其三，富莲广场2幢不是每个房屋都能租出，2017年12月-2018年8月期间不少门市部都空着租不出去，至今依然空关着，房屋出租具有射幸性，故原告提出的租金106000元缺乏依据。最后，被告认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。解读：该条明确了前期物业管理合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业合同签署人，但却是当事人，应当遵守前期物业服务合同的约定，业主到物业领取钥匙必须按照规定的程序。恳请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：朱金凤与沈根生系夫妻关系，生育一子朱政。沈根生的父母分别于1989年3月、2006年4月去世，沈根生于2017年11月4日去世。 1983年，沈根生、朱金凤建造了常熟市×××号房屋，1994年进行了翻建。2008年，该房屋被列入拆迁范围。2008年12月31日，服装城公司（甲方）与沈根生（乙方）签订《房屋产权调换框架协议》一份，内容为：“根据常发（2008）62号文件精神，市区（三环路以内）房屋拆迁在规定时间内可享受宅基地安置，现乙方根据自身住宅实际情况，从配合面上动迁工作，提出拆迁按照2008年12月31日时间要求办理拆迁签约手续，放弃宅基地安置，提出以住宅面积（辅房另计）评估后与集团公司相关经营面积进行产权置换。现经双方友好协商，达成如下框架协议：一、甲方同意乙方放弃宅基地安置，住房按面积置换集团公司产权经营房。二、乙方所提出经营场所位置由甲方核实有可操作性方可操作、如没有操作性由集团公司另行提供经营场所，尽可能满足乙方经营需要。三、甲乙双方在第二款成立操作时，按照乙方住宅所处区位，经营场所所处区位分别按照市物价局核定重置价合理结算，超出乙方住宅面积按评估价适当优惠转让。四、产权调换时，甲乙双方建造年代作参考依据。五、乙方提出现住宅占地面积及辅房面积等，甲方同意在安置时一并考虑。六、乙方最终所确定调换经营场所，若因规划建设需要，乙方应予积极服从配合，甲方应考虑乙方利益另作相应区位妥善安置。”2009年12月30日，服装城管委会主任邵军在该框架协议上签署意见“此协议继续有效，待安置地段双方确认后再予落实”。 2011年4月26日，服装城公司（甲方）与沈根生（乙方）签订《动迁安置协议书》一份，内容为：“根据规划建设需要，甲方对乙方所属房屋实施动迁。按照2008年12月31日甲、乙双方签订的房屋产权调换框架协议及市有关动迁政策规定，为进一步细化对乙方房屋的动迁安置内容，经双方友好协商，现达成以下协议：一、乙方房屋住宅面积为595㎡，甲方将位于的产权商住房置换给乙方。二、甲方置换给乙方的产权商住房在整幢住房内，具体为底楼商业用房一间约（10.5×10=105㎡），二、三楼层为住宅房约（10.5×10×2=210㎡），总面积约315㎡。（楼梯设二部）三、所置换房屋的具体位置，由乙方与其他动迁户一起参与抽签确定。四、双方的经济结算按市相关动迁政策执行。五、甲方置换给乙方的商住用房面积不足部分（约280㎡），甲方将在该商住楼北侧四层31.5×10=315㎡（附红线图），置换给乙方以补足的面积约280㎡，经济结算按上述楼层执行，另外超出的约35㎡，按成本价结算。（四层楼层空间高度不低于4米）。六、鉴于原框架协议中明确的：“乙方提出现住宅和辅房占地面积等的补偿，甲方同意在安置时一并考虑”。所以甲方将设计方案中的四楼（见红线图）约6×31.5=189㎡的商住用房按住宅房的优惠价在乙方购买时一并考虑。七、鉴于乙方经营需要，甲方同意将该商住楼东北侧大厅内的出入道、电梯井道（做好机坑）、大厅楼梯底部及旁边部分（附图红线位置）、以及进出疏散楼梯。只要四楼存在，甲方将不干涉乙方的经营及对上述部分的无偿使用。八、乙方考虑到自身经营需要，提出步行楼梯通出屋顶，四楼北侧外挑部分设置空调阳台，设计方案中的二条走廊设四个通风采光井等三个方面的具体要求，甲方将予以满足。九、甲方安排乙方汽车位二个，其中一个车位由乙方优惠购买或租赁。十、乙方同意在本协议签订后一周内，将位于所有房屋移交甲方，原有租赁关系自动转为甲方出租，房屋拆除由甲方负责，在此之前房屋拆除的残值价由甲乙双方协商确认，并由乙方享受。另外，2011年10月1日起到置换房屋交接日止的相关租金，甲方按原定的每年10万元的数额补偿给乙方。十一、协议签订两周内，甲方将2010年10月1日前乙方的房租金损失十四万元和拆迁的奖金（捌万元）补偿兑现给乙方。辅房重置价、装潢装饰及附着物等总计591438.3元在本协议签定后一个月内由甲方支付给乙方。其他在甲方安置房交付和乙方向甲方购买房屋时与甲方一并结算。十二、甲方安置房建设时所涉及的4部垂直电梯，在同一线品牌，同等价格的情况下，由乙方代理经销。十三、本协议履行完毕后，与乙方一起动迁的动迁户，如有享受其他待遇的乙方亦同样享受。十四、本协议，甲、乙双方签字后即生效，协议一式叁份，甲、乙双方和拆迁办各执一份。”服装城公司在该合同甲方处盖章，朱金凤代沈根生在该合同乙方处签字。2011年6月10日，服装城管委会在上述协议上补盖了公章。2011年8月11日，服装城管委会向沈根生汇付了拆迁安置补偿款811438.3元。 2011年8月15日，服装城管委会作为搬迁单位（甲方）与常熟市青莲×××号的夏建钟（乙方）签订了《房屋搬迁协议》，约定了相关权利义务，后双方在搬迁协议基础上签订了《补充协议》。 2016年5月24日，服装城管理委员会发出“关于服装城富莲广场摸阄定位的通知”，通知朱金凤、沈根生、夏建钟等于2016年6月3日到进行安置房摸阄定位。2016年6月3日，朱金凤、沈根生、夏建钟等人到场，并在服装城“富莲广场”商业用房摸阄定位签到表上签到。朱金凤、沈根生在该签到表上注明：“一楼为店面，二、三楼为住宅，我们要求按协议约定实现二、三楼为住宅房”。经摇号，朱金凤、沈根生抽到的安置房为“商城中路11号2幢104”，夏建钟抽签到的安置房为“商城中路11号2幢106”。 2016年6月7日，服装城管委会通知沈根生及原告交房，内容为：“一、安置房为常熟服装城集团有限公司下属子公司常熟中服房地产有限公司开发的富莲商务广场项目，安置房位置为沿街商业房（一至三层）及四楼商业房。双方属房屋置换拆迁，置换总面积为595㎡（不含分摊面积）。二、协议中约定的四楼商业房2幢403号房套内面积162.45㎡，分摊面积38.424㎡，合计为200.87㎡，你前来办理交房手续时有意购买。双方协商给予优惠价。三、请接到本通知后，带好相关材料，在一星期内（七天）及时前来常熟中服房地产有限公司富莲路接待处办理交房手续。四、按相关政策规定，房屋租金补偿（腾房费）结算至2016年9月30日，到期不再补偿。”因沈根生及原告认为价格有争议，没有办理交房手续。2016年6月11日，沈根生对收房通知进行回复，其中关于104室房屋描述“四、协议第二条的底层是商铺，二三楼层为住宅，现二三楼层是商业格局，没有住宅的通风采光等基本条件，请出示二三楼层住宅的批文，不然补偿我家住宅房和商业房的差价也行。（起诉的话就要住宅房）”。 2016年7月25日，本院立案受理原告沈根生与被告服装城公司、服装城管委会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案[案号：（2016）苏0581民初8050号]。该案中，原告沈根生诉请包括要求被告履行2011年4月26日双方签署的《动迁安置协议书》第一条、第二条、第五条、第六条、第十三条的约定，即按照约定向其提供二、三楼的住宅产权凭证，立即交付底楼商业用房；赔偿不向原告交付已抽签安置的店面而造成的经营损失30万元（2016年6月起至判决之日止）。本院经审理后于2017年6月15日作出（2016）苏0581民初8050号民事判决，其中查明富莲广场1幢1301、1302的安置房的规划用途为成套住宅，富莲广场2幢104室（上下三层）、106室（上下三层）及富莲广场2幢四层楼面的安置房规划用途为商业服务；该判决中关于原告主张被告交付已抽签定位的一楼（店面）并赔偿未及时交付的经营损失30万元的问题，认为：因被告已及时通知原告办理安置房屋的交付手续，由于双方对安置房屋（四楼）结算价及二、三楼房屋的产权性质产生争议导致安置房至今未能交付，且原告抽签取得的2幢104的一至三楼房屋系按一楼为店铺、二、三楼为住人的方案整体规划设计，不宜分割交付，原告亦未提供其有经营损失的依据，故对原告该主张不予支持。判决：“一、被告常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会按《动迁安置协议书》第一条、第二条约定的内容履行将位于595平方米的产权商住房置换给原告沈根生的义务，于本判决生效之日起三十日内履行；二、被告常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会给付原告沈根生户型补贴136817.29元，于本判决生效之日起十日内履行；三、被告常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会赔偿原告沈根生经济损失40000元，于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回原告沈根生的其他诉讼请求。”双方当事人均不服该判决，提起上诉。苏州市中级人民法院于2017年11月24日作出（2017）苏05民终7428号民事判决，该判决认为服装城公司已及时通知沈根生办理安置房交付相关手续，后沈根生对置换房和结算价格提出异议，未再办理交付相关手续，导致安置房至今未能交付的责任不能归责于服装城公司、服装城管委会，故朱金凤、朱政要求服装城公司、服装城管委会应承担延迟交付安置房造成其损失的上诉请求不能成立；因本案当事人二审发生变更，为免歧义，故对一审判决主文中的当事人予以变更。故判决：“一、常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会按《动迁安置协议书》第一条、第二条约定的内容履行将位于595平方米的产权商住房置换给朱金凤、朱政的义务，于本判决生效之日起三十日内履行。二、常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会给付朱金凤、朱政户型补贴人民币136817.29元，于本判决生效之日起十日内履行。三、常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会赔偿朱金凤、朱政经济损失人民币40000元，于本判决生效之日起十日内履行。四、驳回朱金凤、朱政的其他诉讼请求。” 2017年11月19日原告朱金凤写信给江苏常熟服装城管理委员：因丈夫沈根生去世需要房屋办理丧事，申请交付房屋。江苏常熟服装城管理委员于2017年12月4日交付给原告常熟市服装城富莲广场安置房交付结算单二份（富莲商务广场2幢104室、404室各一份）。104室安置房交付结算单载明：“结算价款为0元。经审核，同意交付，请被安置人朱金凤、朱政凭此单、补偿协议书及本人身份证到中服房产办理相关结算手续并取得安置房销售发票。随后凭以上四份资料到永盛物业管理公司办理入住手续。备注：1、被安置人自本单开出十五日内到房屋开发单位办理购房手续。……2、此件仅作房屋结算开票、领取钥匙及办理权证的凭证，买卖、转手、流通均无效。” 2017年12月6日，原告朱金凤、朱政与常熟市中服房地产有限公司就富莲广场2幢404室签订了《商品房买卖合同》，并办理了相关结算手续，取得了该房屋的所有权证。但是因富莲广场2幢104室二楼、三楼只能办理商业用房房产证，与搬迁协议约定的二楼、三楼系住宅用房约定不符，故没有办理结算手续。本案所涉拆迁安置房屋，由常熟中服房地产有限公司开发。常熟中服房地产有限公司系服装城公司出资设立。常熟中服房地产有限公司聘请常熟市永盛物业管理有限公司对“富莲广场”实行物业管理服务。 2017年12月7日，原告至被告常熟市永盛物业管理有限公司处领取了富莲商务广场2幢404室的钥匙。同日还领取了104室的二把钥匙，并向物业单位出具承诺书一份，载明：“按正常手续（跟其他拆迁户一样签订）改天再来签订物业业主手册及二份协议（与其他拆迁户一样签订）。（过个时期我会主动来签订）。……”。之后，原告为2幢104室按照民间习俗操办了收拢法事，并在室内放置部分物品。2017年12月15日，经理陈丽萍向原告收回了104室房屋钥匙二把。当日，陈丽萍在原告朱金凤手写的一份材料上签字并加盖了物业公司富莲广场服务处公章，该材料内容为“因受服装城管理委员会通知，由于2-104的房屋的纠纷，未签订购房合同，所以管委会要求物业向2-104业主收回已交付的钥匙。今收回2-104二间店面的钥匙二把。” 2018年1月10日，原告朱金凤、朱政于向本院立案申请执行（2017）苏05民终7428号民事判决书的第一项内容，即“二被执行人将595平方米的产权商住房置换给朱金凤、朱政，其中申请人所取得的协议约定的第二条中其中二、三楼应能办理住宅的不动产权利证书”。2018年4月16日，本院出具（2018）苏0581执193号执行裁定书认为，本案执行内容不明确，并且案件事实复杂，争议较大，需要结合生效法律文书作出后新发生的事实来确定执行内容，在执行程序中直接予以认定缺乏程序的正当性和必要的程序保障，债权人无权要求在执行程序中进行解决而应选择另诉的方式解决，故裁定：驳回申请执行人朱金凤、朱政申请执行服装城公司、服装城管委会的强制执行申请。朱金凤、朱政不服，为此申请苏州市中级人民法院复议。经审查，苏州市中级人民法院于2018年6月27日出具（2018）苏05执复57号执行裁定书，其中查明：常熟市发展和改革委员会于2012年5月11日作出常发改核[2012]66号关于常熟市2012A-010地块“富莲广场”商业和住宅用房项目核准的批复显示总建筑面积35318平方米（住宅用房7806平方米，商业用房7744平方米，商务办公用房15189平方米，物业及辅助用房240平方米，地下，地下建筑4339平方米据苏州立诚建筑设计院有限公司作出的施工平面图，商城中路11号富莲广场2幢104室（上下三层）为商业用房。该裁定书认为朱金凤、朱政要求二、三楼办理住宅的不动产权利证书的执行申请在客观上不具有可执行性，对于住宅与商业用房的差价损失请求可通过其他途径主张权利，故驳回朱金凤、朱政的复议申请，维持（2018）苏0581执193号执行裁定。 2018年7月9日，原告朱金凤、朱政起诉常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会，案号为（2018）苏0581民初8621号，朱金凤、朱政起诉时提出诉讼请求：1、因被告违约，二、三楼不能交付住宅房，按商业房与住房的差价按同区域住宅房行情评估后补偿给原告。2、判令被告因延迟交房造成原告的损失，按年租金16万元计算，从2016年6月3号抽签日至房屋交付之时。3、诉讼费由被告承担。该案审理中，本院向原告释明，是否同意按照2幢104室（一至三层）房屋现状（登记为商业性质）接收？原告明确同意按照房屋现状接收，同时主张差价补偿款。2018年8月8日，原告朱金凤、朱政与常熟中服房地产有限公司就富莲广场2幢104室房屋签订了商品房买卖合同，取得了不动产权证。后原告补充办理了其他收房手续，2018年8月16日领取了104室的全套钥匙。本院依法委托苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司对涉案2幢104室二三楼房屋（总面积为210平方米）登记为住宅用房与登记为商业用房在2016年6月7日、2017年12月4日、2018年7月5日的市场差价进行了评估鉴定。经审理，本院于2019年1月28日作出了（2018）苏0581民初8621号民事判决书，认为：在签订《房屋产权调换框架协议》、《动迁安置协议书》之时，我市服装城地区房价的现实情况是商业房单价高于住宅房的单价，协议签订之时约定的商业性质房屋价值明显有利于原告。而后，因为市场价格的变化，尤其是2017年之后住宅商品房价格的快速拉升才导致本案中存在原告所诉请的差价问题。原告以2018年7月5日市场评估价格主张涉案房屋住宅产权房与商业用房之间的差价补偿，依据不足，也有违诚实信用原则，故判决驳回了朱金凤、朱政的全部诉讼请求。 朱金凤、朱政不服（2018）苏0581民初8621号民事判决书，提起上诉。苏州市中级人民法院经审理作出（2019）苏05民终2942号民事判决书，该判决载明：“本案二审争议焦点在于：一、服装城公司、服装城管委会是否有交付二、三楼住宅性质房屋的合同义务；二、差价损失的认定；三、朱金凤、朱政主张的延迟交房损失应否支持。……关于争议焦点二‘差价损失的认定’。服装城公司、服装城管委会实际向朱金凤、朱政交付的系商业性质房屋，与合同约定不符，构成违约。朱金凤、朱政要求服装城公司、服装城管委会承担交付房屋不符合约定的违约责任，即赔偿房屋登记为住宅用房与登记为商业用房的差价损失。一审法院委托评估公司对涉案房屋登记为住宅用房与登记为商业用房在2016年6月7日、2017年12月4日、2018年7月5日的市场差价进行评估鉴定。朱金凤、朱政主张按照2018年7月5日的市场差价确定损失，服装城公司、服装城管委会主张按照2016年6月7日的评估时间点不存在其应赔偿的差价损失。本院就此认为：首先，服装城管委会于2016年6月7日通知沈根生及朱金凤、朱政交房，通知中载明所要交付的二、三楼房屋为沿街商业房。虽然当时商业性质房屋比住宅房价值更高，但朱金凤一方当时就提出异议，表示二、三楼是商业格局，如起诉要主张住宅房，否则‘补偿住宅房和商业房的差价也行’。双方未就差价补偿事宜达成一致，朱金凤也未同意接收房屋，服装城公司、服装城管委会要求以当时的住宅房与商业房的价格进行比对确定是否应补偿差价不能成立，本院不予采信。其次，朱金凤2016年7月25日起诉要求履行合同、交付二三楼住宅后，一审法院向常熟市房产管理局了解有关商住用房的规定，工作人员表示商住用房可以办理不同性质的产权证，一审法院即认定二、三楼能办理产权性质为住宅的不动产权利证书，并于2017年6月15日判决服装城公司、服装城管委会继续履行按协议置换商住房的义务。在该案二审审理期间、本院2017年11月24日终审判决前，朱金凤于2017年11月19日申请交付房屋，服装城管委会于2017年12月4日交付安置房交付结算单同意交付房屋，朱金凤于2017年12月7日领取钥匙。从法院查明事实及案件审理过程看，朱金凤、朱政当时是认为二、三楼房屋可以办理为住宅性质而将该房屋作为住宅予以接收，其申请交付房屋并无同意接收商业用房以及依据当时住宅和商业用房的市场价格补偿其差价的意思表示。因此本案也不应以服装城管委会交付房屋的时间作为计算差价损失的时间点。再次，本院2018年6月27日作出执行裁定书确定二、三楼无法办理住宅不动产权利证书，朱金凤、朱政2018年7月5日即起诉要求支付差价损失。如服装城公司、服装城管委会按约履行，朱金凤、朱政在该时间点可获得的房屋价值应以按该时间点的评估价为准。在无法按约交付住宅的情况下，朱金凤如当时主张解除合同、赔偿损失，损失的确定应以当时的房屋市场价为准。同理，朱金凤、朱政同意接收房屋，服装城公司、服装城管委会以商业性质房屋替代履行，给朱金凤、朱政带来的损失也应以该时间点商业性质房屋与住宅性质房屋的差价确定。因此服装城公司、服装城管委会应向朱金凤、朱政赔偿的价差损失应为该时点的差价152.01万元。关于争议焦点三‘朱金凤、朱政主张的延迟交房损失应否支持’。朱金凤、朱政要求赔偿104房从2017年11月25日至2018年8月16日的租金损失102000元。本院就此认为，朱金凤2017年11月19日申请交付房屋，服装城管委会2017年12月4日向其交付安置房交付结算单在合理时间范围。服装城管委会在本案中明确表示其出具交付结算单即完成了交房义务，朱金凤、朱政只要凭交付结算单就可以办理房屋入住手续。朱金凤实际也于2017年12月7日领取了钥匙，使用了房屋。后物业公司收回钥匙。虽然物业公司人员出具书面材料称系服装城管委会要求收回已交付的钥匙，但此后物业公司人员接受一审法院调查，表示收回钥匙是根据物业管理制度要求。现有证据不能证明系服装城管委会要求收回钥匙，自收回钥匙至补办收房手续前朱金凤、朱政未能实际占有使用房屋的责任不应由服装城公司、服装城管委会承担。朱金凤、朱政要求服装城公司、服装城管委会按照相邻商业用房的租金标准赔偿迟延交付损失依据不足，本院不予支持”。最终苏州市中级人民法院判决撤销了本院的（2018）苏0581民初8621号民事判决；判决常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会赔偿朱金凤、朱政1520100元；驳回朱金凤、朱政其他诉讼请求。 2019年8月12日，朱金凤、朱政起诉常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会，认为由于常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会的恶意，造成其在2017年12月6日已领权证的404室房屋至今不能使用，故要求赔偿其在商城中路富莲商务广场404室从2018年9月1日到2019年6月30日止的租金损失155338元。本院经审理于2019年10月8日作出（2019）苏0581民初8465号民事判决书，认为：朱金凤、朱政要求赔偿租金损失的主张，其以房屋交付后不能使用房屋为由在（2018）苏0581民初9181号案件中要求服装城管委会、服装城公司赔偿自2017年12月4日起至2018年8月31日止的租金损失，本院驳回了该项诉讼请求，苏州市中级人民法院作出的（2019）苏05民终2690号民事判决书中针对原告的请求进行了分析评判，并认定服装城公司、服装城管委会交付的房屋已符合交付条件，并驳回了朱金凤、朱政的上诉，维持原判。在该案中原告要求赔偿自2018年9月1日至2019年6月30日的租金损失，同样缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 本案庭审中，原告朱金凤陈述：安置房交付结算单上载明的结算手续是指与中服房产公司签订买卖合同、办理房产证，但是2017年12月其与儿子想去办理手续，二三楼只能办理成商业用房，与合同约定的二三楼住宅用房不同，所以没有签订商品房买卖合同的手续；其与管委会就二三楼的用途性质纠纷不影响其房子的照常使用，被告冒名欺骗收回钥匙，影响了其对房屋的使用，故应参照隔壁房屋夏建钟的租金标准赔偿我方损失。被告陈述：2017年12月15日被告因原告未签订104的购房合同所以向原告建议收回钥匙，原告如果觉得不妥，可以拒绝交出；原告在2017年12月4日原本可以一并签订两幢房屋的商品房买卖合同，却故意拖延不办，在手续不全的情况下利用同情心拿到104房的钥匙，拿到钥匙后怠于按照合法交房程序办理，过后以受害人姿态起诉，有悖于道德和诚信，请求法庭驳回原告的诉请。 本院认为：2017年11月19日原告朱金凤向江苏常熟服装城管理委员会写信称因丈夫沈根生去世需要房屋办理丧事，申请交付房屋。江苏常熟服装城管理委员会向原告出具了富莲商务广场2幢104室、404室《常熟市服装城富莲广场安置房交付结算单》各一份，富莲商务广场2幢104室房屋的交付结算单上明确载明：“（富莲广场2幢104室）结算价款为0元。经审核，同意交付，请被安置人朱金凤、朱政凭此单、补偿协议书及本人身份证到中服房产办理相关结算手续并取得安置房销售发票。随后凭以上四份资料到永盛物业管理公司办理入住手续”，可见，办理入住手续之前须先办理结算手续，但原告因富莲广场2幢104室“二三楼只能办理成商业用房，与合同约定的二三楼住宅用房不同”，未签订合同办理结算手续。原告因手续不齐未能交房，不能归责于被告常熟市永盛物业管理有限公司，故原告要求被告赔偿案涉房屋2017年12月15日至2018年8月16日期间的租金损失，并支付其诉讼费用、误工费共计5000元的诉讼请求，均缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告朱金凤、朱政的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2520元，由原告朱金凤、朱政负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。 审 判 长  谢蓉蓉 人民陪审员  蔡 燕 人民陪审员  钱 蓉 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  徐 超