海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终944号上诉人（原审被告）：李某，女，1954年5月9日出生，汉族，住海口市秀英区省。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张某，女，1983年9月5日出生，汉族，公民身份号码：×××。系李某的女儿。被上诉人（原审原告）：曾某，男，1965年12月14日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。上诉人李某因与被上诉人曾某合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初9338号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。李某上诉请求：1.撤销海口市美兰区人民法院作出的（2019）琼0108民初9338号民事判决，驳回曾某的全部诉讼请求；2.判令本案一审、二审诉讼费由曾某承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，导致适用法律错误。本案涉案的土地权属性质系划拨地，按照目前国家法律规定，划拨地在未完成性质变更情况下不能进行交易，因此李某与曾某签订的《土地使用权转让协议书》因违反法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理”的规定，根据曾某2019年5月28日向海口市不动产登记中心申请查询的涉案土地《土地登记信息查询情况说明》可知，一直到本案起诉之时，涉案土地依然还是划拨地，其性质并未改变。因此在此情况下，一审法院认定双方签订的《土地使用权转让协议书》有效，并判决李某必须配合办理土地过户手续，显然违反法律的强制性规定，李某在客观上也无法完成过户，因此一审法院基于该错误认定，作出了错误的判决结果，恳请二审法院予以改判。二、曾某懈怠自身权益，导致涉案土地多年未能办理过户，有不可推卸之责任。双方于2001年1月即签订了《土地使用权转让协议书》，李某也按要求履行了自身义务，也曾多次催促曾某办理过户手续，但曾某一直不以为然，懈怠自己的权利，在近20年的时间里也未予重视。目前政策发生变化，土地无法办理过户手续，相关责任应该由其自身承担。曾某辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，曾某与李某签订的《土地使用权转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为合法有效的合同，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。曾某在签订协议之后已依法履行金钱给付义务，李某亦应履行协助曾某办理土地使用权过户登记的合同义务。李某拒绝协助曾某办理土地使用权登记手续，其行为已构成违约，应承担相应的法律责任。二、曾某与李某在签订《土地使用权转让协议书》后，又到原海南省海口市××区公证处对上述《土地使用权转让协议书》做了公证，据此行为，说明李某对于合同效力的发生有真实的意思表示。基于契约精神，李某应履行相应义务，协助曾某办理过户登记。综上所述，李某的上诉请求无事实与法律依据，应予驳回。曾某向一审法院起诉请求：1.确认曾某与李某于2001年1月20日签订的《土地使用权转让协议书》合法有效；2.确认美兰区大英村二里号（原地址：海口市××园）、面积72.36平方米的土地使用权归曾某所有，李某协助曾某将“海口市国用（xx）字第xx号《国有土地使用证》”的土地使用者变更登记为曾某。一审法院认定事实，2001年1月20日，曾某（乙方）与李某（甲方）通过公证方式签订一份《土地使用权转让协议书》，其中约定：李某将其名下位于海口市××村的土地（面积72.36㎡）使用权转让给曾某，转让价款为13万元，本协议签订三日内曾某应将转让款一次性付清给李某，同时李某将该土地的有关凭证移交曾某，李某应协助曾某办理好土地出让、转让手续，有关税费由曾某承担。上述协议签订后，曾某依约向李某支付了土地使用权转让费13万元，李某将涉案土地交付给曾某使用，并将证号为海口市国用（xx）字第xx号的涉案土地的国有土地使用证原件交给了曾某。该土地使用证中载明土地使用者为李某，地址为海口市××园，面积为72.36平方米。后经城市规划调整，涉案土地地名由原海口市公园后村439号变更为海口市大英二里22号（即海口市大英村439号）。2019年5月28日，海口市不动产登记中心向曾某出具一份《土地登记信息查询情况说明》，其中载明：坐落于海口市××村、宗地面积为72.36㎡、不动产权证号为39644的土地使用权利人为李某。曾某要求李某协助办理涉案土地使用权过户登记手续未果，遂于2019年7月2日向一审法院提起诉讼。另查，曾某、李某均确认，曾某现居住在涉案土地上的房屋中，目前为该涉案土地的实际占有人。一审法院认为，一、关于合同效力及履行问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，曾某、李某签订的《土地使用权转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为合法有效的合同，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。曾某在签订协议之后已依约履行金钱给付义务，李某亦应履行协助曾某办理土地使用权过户登记的合同义务。李某拒绝协助曾某办理土地使用权转让登记手续，其行为已构成违约，应承担相应的法律责任。曾某要求确认曾某与李某于2001年1月20日签订的《土地使用权转让协议书》合法有效，并要求李某协助曾某将海口市国用（xx）字第xxx号《国有土地使用证》的土地使用权变更登记到曾某名下，有事实及法律依据，应予以支持。李某以签约时间已久为由提出不同意协助曾某办理过户手续的辩解意见，于法无据，应不予采信。二、关于涉案土地使用权的权属确认问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”、第十条第一款规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度”、第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，虽然曾某与李某签订了关于涉案土地使用权转让协议，但涉案土地使用权现尚未登记至曾某名下。根据上述法律规定，确认土地权属是不动产管理部门依法通过颁发不动产权属证书而实施的行政行为，属行政职能范畴，故曾某要求确认涉案土地使用权归其所有，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条第一款、第十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、确认曾某与李某于2001年1月20日签订的《土地使用权转让协议书》合法有效；二、李某应当于判决发生法律效力之日起三十日内，协助曾某将坐落于海口市××村、原海口市公园后村439号）的土地使用权[证号为：海口市国用（xx）字第xx号]过户登记至曾某名下；三、驳回曾某的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由李某负担。二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院二审另查明，二审审理期间，本院就涉案土地的来源、性质及能否办理过户登记手续等事宜向海口市自然资源与规划局去函调查核实。海口市自然资源与规划局向本院函复称：涉案土地权属性质为国有建设用地使用权，使用权类型为划拨。根据《海南省经济特区土地管理条例》第五十七条规定，划拨土地使用权转让的，由受让方与市、县、自治县土地行政主管部门补签土地使用权出让合同，补办土地使用权出让手续，并按宗地经确认的评估价格的40%补交土地使用权出让金。本院二审查明的其他事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，一、关于合同的效力问题。曾某与李某签订的《土地使用权转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同，受法律保护。二、关于李某是否有协助曾某办理土地使用权过户登记的义务问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，根据双方签订的《土地使用权转让协议书》的约定，李某有协助曾某办理好土地出让、转让手续的义务。且根据政府相关部门出具的意见，由受让方与市、县土地行政主管部门补签土地使用权出让合同，补办土地使用权出让手续，并按确认的评估价格的40%补交土地出让金后，即可办理划拨土地的使用权转让手续。故李某主张其无法履行配合曾某办理土地过户手续义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，李某的上诉理由依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。审判长 林志勇审判员 范 晨审判员 王小杰 二〇二〇年七月二十八日书记员 江冬梅速录员 王 妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。