上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5439号原告：上海新维度房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王普清，总经理。委托诉讼代理人：宋褘，上海杰荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱云骏，上海杰荣律师事务所律师。被告：朱琳，女，1986年9月23日生，汉族，住上海市松江区。被告：费振华，男，1985年10月11日生，汉族，住上海市松江区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：苏荣清，上海正策律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：钱欣，上海正策律师事务所律师。原告上海新维度房地产经纪有限公司(以下简称“新维度公司”)与被告朱琳、费振华居间合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告新维度公司的委托诉讼代理人宋褘、钱云骏，被告朱琳、费振华以及两被告的共同委托诉讼代理人苏荣清、钱欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新维度公司向本院提出诉讼请求：1、两被告支付原告中介佣金125,000元；2、两被告以125,000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)支付原告自2019年9月20日起至实际清偿之日止的逾期利息。事实和理由：原告为两被告购买上海市松江区人民北路XXX弄XXX号XXX室及123号地下一层车位354室(以下简称“涉案房屋及车位”)提供居间服务。2019年9月7日，原、被告及案外人(出售方)陈某签订《房地产买卖居间协议》，约定买卖双方于2019年9月20日前至原告处签订《上海市房地产买卖合同》，并于签约当日分别按照总房款的1%支付原告佣金。签约当日，因原告密钥升级，故最终使用了案外人上海爱裳家房产经纪事务所(以下简称“爱裳家”)的密钥完成了《上海市房地产买卖合同》签约工作，但实际履行居间义务的主体仍然为原告。上述合同签订后，陈某向原告支付了佣金5万元，然两被告迟迟不愿意支付佣金，原告多次协商无果，故诉至本院提出如上诉请。被告朱琳、费振华辩称，不同意原告所有诉请，被告无需向原告支付佣金，理由：1、两被告与陈某的《上海市房地产买卖合同》实际由爱裳家居间办理，原告未履行居间义务；2、涉案房源是被告自己找到的，为了办理相应的手续才与原告签订居间合同，基于此，原、被告曾口头协议被告作为买家无需支付佣金；3、因房东陈某未按约定涤除涉案房屋上的抵押，导致房屋无法过户，被告已经另案提起诉讼要求解除与陈某签订的《上海市房地产买卖合同》，故而原、被告居间合同中撮合交易的合同目的未能实现，被告无需支付佣金。本院经审理认定事实如下，案外人陈某系涉案房屋及车位登记的权利人。2019年9月7日，案外人陈某作为出售方(甲方)、两被告作为购买方(乙方)、原告作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方购买甲方涉案房屋及车位，购买总价款12,500,000元。合同第二条第6款约定，在二手买卖交易过程中所产生的税及费用由乙方承担，中介费甲乙双方各自承担；第四条约定，甲、乙双方约定在2019年9月20日(包括当日)前依丙方之安排，至丙方处签订《上海市房地产买卖合同》，在甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》或者类似合同当日，甲、乙双方应当分别按照本协议第二条第1款约定的房价款的1%各自支付给丙方佣金……合同另对其他事宜进行了约定。同日，被告费振华支付陈某购房定金500,000元。2019年9月20日，两被告作为乙方与陈某作为甲方签订《上海市房地产买卖合同》两份，约定甲乙双方通过爱裳家居间介绍，由乙方受让甲方涉案房屋及车位。房屋建筑面积为214.06平方米，转让价款12,350,000元；车位建筑面积51.21平方米，转让价款150,000元。合同另对其他事宜进行了约定，两份《上海市房地产买卖合同》中居间介绍的房地产经纪公司落款处为爱裳家。审理中，原、被告确认上述两份《上海市房地产买卖合同》的签订地点位于上海市松江区梅家浜路XXX号原告公司经营地。被告费振华于上述两份《上海市房地产买卖合同》签订当日支付陈某购房款150,000元。2019年10月30日，原告法定代表人王普清通过手机微信提醒被告费振华房地产交易进度，载明根据《上海市房地产买卖合同》约定，被告应于2019年10月31日支付陈某2,000,000元，同时提供了陈某的银行账户，并提醒被告在支付房款后索取收款收据。2019年10月31日，被告费振华支付陈某购房款2,000,000元。2020年2月27日，原告法定代表人王普清以手机短信方式向被告费振华发送提示书，载明两被告尚需支付购房款475万元，特提醒二位及时准备相应款项，办理贷款的相关材料及过户的材料等。另查明，2019年9月7日，原告与案外人陈某签署佣金确认书，载明就涉案房屋及车位交易，陈某作为出售方应向原告支付佣金金额50,000元。2019年9月23日，案外人陈某支付原告佣金50,000元。2020年5月19日，朱琳、费振华以陈某未涤除涉案房屋上之抵押、房屋不具备过户条件以及未按约履行交付义务，构成根本违约为由，向本院提起诉讼，请求判令解除《上海市房地产买卖合同》，要求陈某返还购房款4,000,000元及利息损失等。该案已经立案受理尚未审结。本案审理中，被告申请证人李某到庭作证，证明涉案房源系被告自行取得后提供给原告，原、被告曾口头约定两被告无需向原告支付中介费。证人陈述：2019年10月前证人仍在被告处工作。因证人与两被告是朋友关系，两被告在获得涉案房源后，为了让证人赚取上家的中介费，经证人介绍至原告公司，由原告公司提供房屋买卖的相关服务。但是具体的服务经办人并非证人，而是原告的法定代表人王普清，其中包括房屋价格协商、与上家磋商、签订居间协议、网签合同等，都是由王普清参与，证人并未参与。王普清曾三次向被告承诺不收取中介费。各方签订居间协议后，两被告基于对证人和王普清的信任，故未就居间费问题另行达成新的书面协议。现原、被告产生争议，证人在中间立场尴尬，王普清对此事处理不妥，证人认为在这样的老板手下工作，后面的工作不好做，故而于2019年10月离职。对于上述证人证言，原告认可证人曾在原告处工作，但认为证人自述与两被告是朋友关系，并基于涉案房屋纠纷与原告法定代表人王普清间存在矛盾，故证人关于原告承诺不收取中介费的陈述不可采信。审理中，对于爱裳家协助签订《上海市房地产买卖合同》事宜，被告述称系由于原告没有居间资质，而爱裳家曾为被告此前置换房屋提供过其他居间服务，且爱裳家的老板系被告的朋友，故被告请爱裳家的人员过来协助本案合同的订立；而原告则述称原告公司于2019年9月6日已经取得房地产经纪专业人员登记证书，由于网签密钥(数字证书)升级的需要，故而借用了爱裳家公司的密钥，实际居间人仍是原告。审理中，两被告认可原告的法定代表人王普清出面经办了涉案房屋的价格磋商、居间合同订立、《上海市房地产买卖合同》的签约协调工作。以上事实，由《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、收条、银行回单、收款收据、转账汇款凭证、上海市不动产登记簿、民事起诉状、证人证言、微信聊天记录、短信记录及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告就涉案房屋买卖进行斡旋交涉、促成买卖双方订立了《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》，可以认定原告居间成功，有权收取居间服务费。两被告向案外人提出解除房屋买卖合同之行为，不影响原告依《房地产买卖居间协议》向两被告主张相关权利。鉴于房地产居间服务还包括办理审税、过户、房屋交付验收等后续服务，因原告尚未提供上述后续服务，故对于原告可收取的居间服务费金额，应当酌情予以调整。本院结合本案实际情况，酌定由两被告向原告支付居间服务费50,000元。至于两被告所述原、被告曾口头约定免收居间费之抗辩，两被告所能提供的主要证据仅为证人证言，而证人与原、被告均存在利害关系，结合本案其他证据，在原告不予认可的情况下，难以得出被告的证明目的及内容。因此，被告该抗辩理据尚不充分，本院难以采信。关于原告主张的利息损失，因缺乏相应的合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：一、被告朱琳、费振华于本判决生效之日起十日内支付原告上海新维度房地产经纪有限公司居间服务费50,000元；二、驳回原告上海新维度房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,800元，减半收取1,400元，由原告上海新维度房地产经纪有限公司负担875元(已付)，被告朱琳、费振华负担525元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李明二〇二〇年七月二十一日法官助理 李俊书 记 员 李俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……