北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初2210号原告（反诉被告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王明亮，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司职工，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：刘凤霞，女，1983年7月27日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：徐林波，男，北京荣泰汇金投资公司职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：姚琦，河北庄铭律师事务所律师。原告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）与被告（反诉原告）刘凤霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，由审判员汪成明独任，公开开庭进行独任审理。原告我爱我家公司的委托诉讼代理人王明亮，被告刘凤霞的委托诉讼代理人徐林波、姚琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）我爱我家公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告（反诉原告）刘凤霞返还押金116000元；2、请求法院判决被告（反诉原告）刘凤霞返还2019年9月11日至2020年1月19日未实际使用的剩余租金248888元；3、被告（反诉原告）刘凤霞支付违约金140000元；4、本案诉讼费由被告（反诉原告）刘凤霞负担。事实和理由：2017年12月12日，原、被告签订《店面租赁合同》，约定原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）位于北京市丰台区晓月苑五里**楼**商业3的房屋，租赁期限为2017年12月20日至2021年1月9日，租金标准为700000元/年，按年支付，押金116000元。原告（反诉被告）已支付押金及2019年1月19日至2020年1月19日的全部租金。因被告要将该房屋的会议室改造成消防通道，改造后该房屋的面积将严重缩减，原告（反诉被告）因此多次与被告（反诉原告）协商解约事宜。因被告（反诉原告）不予配合，原告（反诉被告）于2019年9月10日将房屋腾空。原告（反诉被告）认为，因被告（反诉原告）改造消防通道，致使合同目的不能实现，已构成根本违约，故起诉至法院。被告（反诉原告）刘凤霞辩称，被告（反诉原告）已经收到116000元的押金及2019年1月至2020年1月的房租。原告（反诉被告）所述消防通道改造一事并不存在，因当时负一层要租给物美超市，所以需要借用原告（反诉被告）的会议室做为疏散通道，以便配合验收，上述面积并没有被占有。被告（反诉原告）认为是原告（反诉被告）违约，同意在扣除水电费及违约金后返还剩余的款项。反诉原告刘凤霞向本院提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付违约金140000元；2、被反诉人向反诉人支付电费4156.1元及逾期支付违约金（以4156.1元为基数，自2019年9月30日起算，按每逾期一日5‰计算至实际给付之日止）；3、被反诉人承担反诉费和诉讼费。事实与理由：2017年12月，反诉人与被反诉人就位于北京市丰台区晓月苑五里3号楼1至2层商业3的房屋签署《店面租赁合同》。合同生效后，反诉人依约定交付了租赁物，并收取了押金及第一年的房租。合同履行期间，因被反诉人以更便宜的价格在相邻地段租赁了新店面，其单方面终止了合同。被反诉人是假借消防通道改造为由解除合同，其单方搬走的行为导致反诉人遭受了经济损失，反诉人为避免损失进一步扩大，于2019年10月12日接管涉案房屋，并低价出租给案外人使用。反诉人认为被反诉人的行为已构成事实上的违约，其应当承担违约责任。反诉被告我爱我家公司辩称，电费由法院核实，法院核实多少我公司支付多少。对于反诉人的陈述，我公司不认可，因反诉人违约，我公司无奈搬走，请求法院驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年12月12日，刘凤霞（甲方/出租方）与我爱我家公司（承租方/乙方）签订《店面租赁合同》，双方约定：“……甲方同意按照本合同约定将面积为100平米的位于丰台区晓月苑五里3号楼1至2层商业3的房屋出租给乙方用于开设“我爱我家”房屋中介营业厅……2.1本合同约定的租赁期限为自2017年12月20日至2021年1月19日。其中2017年12月20日至2018年1月19日为免租期……3.1租金数额.租赁房屋之月租金为58333元/月……即年租金为700000元……租赁房屋之租金支付方式：按年度支付……3.5.1乙方应向甲方支付押金116000元……3.5.2押金退还.甲方应将押金于本合同终止当日，扣除乙方未结清的水费、电费、物业管理费（本合同约定甲方承担的除外）、损害赔偿金、违约金后，退还至乙方……5.3电费及水费.乙方承担自租赁期起始之日起实际发生的电费及水费……11.3除本合同明确约定的终止条款外，如乙方需提前解除合同，应提前30日通知甲方，并向甲方支付年租金的20%作为违约金，合同自乙方解除通知送达之日起第30日解除……”。双方签订《店面租赁合同》后，我爱我家公司向刘凤霞支付了116000元的押金及2019年的房租700000元。在租赁合同履行期间，刘凤霞向我爱我家公司提出，希望临时借用其会议室作为消防疏散通道，以便帮助其他租户通过消防验收。2019年9月10日，我爱我家公司自行搬离了租赁房屋。2019年9月12日，我爱我家公司向刘凤霞邮寄了《告知函》，要求于2019年9月11日解除店面租赁合同，解除理由为刘凤霞要求将会议室改造为消防通道，会导致使用面积严重缩减，影响房屋的正常使用。2019年9月24日，刘凤霞在案涉店面门口张贴催缴电费的通知，要求我爱我家公司支付电费4156.1元，并于同日向我爱我家邮寄催缴电费的通知。2019年10月12日，刘凤霞将案涉店面收回并再次出租给案外人。刘凤霞向本院提供了底商电费统计表，国家电网电费交费通知单、7-9月缴纳电费成功的短信截图。我爱我家公司表示放弃就上述证据质证，以法院核实金额为准。本院认为：承租人在租赁合同履行期间，单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明不再履行租赁合同。鉴于我爱我家公司已搬离租赁物，刘凤霞已收回租赁物并重新出租，案涉《店面租赁协议》事实上已无法继续履行，故本院确认该协议已解除。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。我爱我家公司作为承租人，在履行完支付租金的义务后，对租赁物享有占有、使用的权利，其没有义务再为其他租户提供消防疏散通道，帮助其完成消防考核。刘凤霞向我爱我家公司提出，希望借用我爱我家公司的会议室作为疏散通道使用，该行为一旦完成，必然会损害到我爱我家公司对租赁物的使用权。需要指出的是，虽然刘凤霞的上述行为违反了合同约定，但其在我爱我家搬离租赁物前，并未实施上述行为，故该行为仅属于一种相对轻微的违约行为。在违约行为未真正实施前，我爱我家公司不享有单方解除合同的权利。如我爱我家公司不同意出借会议室，应通过要求减免租金或明确拒绝出借会议室的方式解决该纠纷，若刘凤霞不同意上述方案，并强行征用会议室，我爱我家公司方可以行使合同解除权。我爱我家公司在未与刘凤霞进行充分沟通的情况下，便自行搬离租赁房屋，该行为也违背了合同约定，属于违约行为。我爱我家公司与刘凤霞均存在违约行为。刘凤霞的违约行为在我爱我家公司搬离前时未真正实施，而我爱我家公司的违约行为（即单方搬离行为）已实施，且已造成租赁合同无法继续履行的后果，故本院认为，我爱我家公司的过错明程度显大于刘凤霞的过错程度。综上，在适当抵消我爱我家与刘凤霞互负的违约责任后，我爱我家公司仍需继续向刘凤霞支付相应的违约金，违约金金额本院酌定为70000元。根据刘凤霞提供的证据，本院确认电费金额为4156.1元。我爱我家公司于2019年9月搬走，故应扣除8个月的房租，剩余房租金额为700000-58333×8=233336元。押金抵扣违约金、电费后的剩余金额为116000-4156.1-70000=41843.9元。综上所述，本院仅对原告（反诉被告）合理的诉讼请求及被告（反诉原告）合理的反诉请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘凤霞于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司返还房租233336元；二、被告（反诉原告）刘凤霞于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司返还押金41843.9元；三、驳回原告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司其他的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘凤霞其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8840元，由原告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司负担3412元（已交纳），由被告（反诉原告）刘凤霞负担5428元（于本判决生效之日起七日内向北京我爱我家房地产经纪有限公司履行）；反诉费1590元，由原告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司负担795元（于本判决生效之日起七日内向刘凤霞履行），由被告（反诉原告）刘凤霞负担795元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  汪成明二〇二〇年七月六日书记员  张桂杰