文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终2753号上诉人（原审被告、反诉原告）：李艳，女，1984年2月19日生，汉族，居民，住滨州市沾化区。委托诉讼代理人：吴树军，山东民杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢雪伟，山东民杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沾化百融置业有限公司，住所地：滨州市沾化区富国街道大张村。法定代表人：邱伟明，总经理。委托诉讼代理人：刘虹，山东惠鲁律师事务所律师。上诉人李艳因与被上诉人沾化百融置业有限公司（以下简称百融公司）商品房销售合同纠纷一案，不服滨州市沾化区人民法院（2020）鲁1603民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李艳上诉请求：一、撤销沾化区人民法院(2020）鲁1603民初668号民事判决，裁定将案件发回重审或查清事实，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；二、原审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定部分事实不清。原审法院认为“以上约定可以看出，交接房屋的双方应为原告与沾化百融商贸有限公司而非被告方，如原告未按期交房，因由沾化百融商贸有限公司代为经营案涉房屋并向被告支付年收益，对被告并不产生损失，如有损失，被告应向沾化百融商贸有限公司主张，与原告无关。同理，基于以上理由，被告要求原告支付逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持”。上诉人认为，原审法院在未查清案涉房屋是否依法交付情形下，仅以上诉人与沾化百融商贸有限公司签订的委托管理合同约定内容为据，即认为上诉人应向沾化百融商贸有限公司主张权利，该认为明显属于认定事实不清。首先，商品房的建设和使用直接影响到公民的最基本的人身财产权利，商品房质量问题不仅涉及使用者自身的利益，还涉及社会公共安全。我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付买受人。原审中，被上诉人未提交案涉房屋已验收合格的证据，亦未提交其已向上诉人或沾化百融商贸有限公司交付房屋的证据，因此，不能认定被上诉人已经按合同约定履行了交付房屋的义务。其次，被上诉人与沾化百融商贸有限公司系关联企业。被上诉人在与上诉人签订《商品房买卖合同》后，要求上诉人与沾化百融商贸有限公司签订案涉房屋委托管理合同，该行为属于《商品房销售管理办法》第四十二条规定的采取变相售后包租方式销售未竣工商品房的违法行为，该违法行为不能直接产生房屋已经完成交付的法律效果。第三，上诉人与沾化百融商贸有限公司就案涉房屋签订委托管理合同后，该公司亦未向上诉人送达任何关于房屋交付的资料。综上三点，被上诉人是否将案涉房屋依法交付上诉人事实不清，在此情形下，原审判决上诉人支付被上诉人剩余购房款、未支持上诉人的反诉请求显失公平。二、原审判决适用法律不当。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，作为出卖人的被上诉人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原审过程中，被上诉人在法庭询问其案涉房屋何时能够办理权属登记时，始终不能给出确定的日期，也没有作出解释和说明。被上诉人主张案涉房屋因2014年11月6日上诉人与沾化百融商贸有限公司签订了房屋委托管理合同，故而其已经完成交付，然而自合同约定的房屋代管时间2015年1月1日起至今已经五年多的时间，被上诉人却始终不能就房屋权属登记履行相应的合同义务，上诉人有理由质疑被上诉人的合同履行能力，对被上诉人要求支付剩余购房款的请求有权中止履行。根据我国《合同法》第六十八条关于负有先履行债务的当事人可以中止履行的规定，上诉人享有不安履行抗辩权。原审判决上诉人向被上诉人继续支付剩余购房款显属不当。综上，原审判决未查清全部事实，导致判决结果有失公平，适用法律不当。为维护上诉人合法权益，上诉人特提出上诉，望二审法院支持上诉人的上诉请求。百融公司辩称，针对上诉人的上诉请求和理由，提出如下答辩意见。一、在双方签订商品房买卖合同时，案涉商铺已施工完成，上诉人与沾化商贸有限公司签订委托管理合同，说明上诉人对案涉商铺已开始占有和使用，被上诉人已完成交付义务。二、被上诉人在2017年7月19日已将案涉商铺卖给了沾化区西位村的张廷照，更进一步说明被上诉人早已完成了商铺的交付义务。三、商品房销售管理办法第42条所规定的是变相售后包租方式销售未竣工商品房，该条规定不适用于本案情形。其一涉案商铺在双方签订商品房买卖合同之前就已经竣工，其二该管理办法仅属于部门规章，双方签订房屋买卖合同系民事合同，只要双方合意且不违反法律强制性规定即为合法有效。因此不能以此规章为依据，认定协议违法无效。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求法院驳回上诉，维持原判。百融公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付购房款8万元，并自2015年5月18日起按日向原告支付逾期应付购房款万分之一的违约金；2.诉讼费、保全费、保险费等由被告承担。李艳向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付逾期交房违约金34242元（以购房款186298元为基数，按日万分之一累计计算，自2015年5月2日起至2020年5月14日止）；2.反诉诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2014年11月3日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告商品房一套，价款共计266298元，首付136298元，剩余130000元办理银行按揭。约定交房日在2015年5月1日前。同时约定，如因买受人原因或国家及银行政策原因需要提高首付款、要求补件或不能办理按揭贷款，则买受人同意在接到出卖人或银行相关通知十日内补齐余款或与银行补办相关手续。若买受人未在银行规定时间内办理完相关手续，或未在出卖人要求时间补清相应房款的，则视为买受人逾期付款，逾期付款按本合同第七条第一款约定执行。并对其他事项进行了约定。2014年11月6日，沾化百融商贸有限公司与被告签订《百融商贸广场商铺委托管理合同》，约定被告委托沾化百融商贸有限公司全权处理涉案商铺的验收、交楼等手续。同时约定，被告委托沾化百融商贸有限公司经营商铺三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止，沾化百融商贸有限公司支付被告委托经营收益。并对其他事项进行了约定。2014年11月3日，被告交纳首付款136298元；2015年5月18日、7月27日分别交纳30000元、20000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原被告签订商品房买卖合同后，被告又与沾化百融商贸有限公司签订委托管理合同并约定由沾化百融商贸有限公司全权处理涉案商铺的验收、交楼等手续，且约定委托经营期限自2015年1月1日起每年支付被告经营收益。以上约定可以看出，交接房屋的双方应为原告与沾化百融商贸有限公司而非被告方，如原告未按期交房，因由沾化百融商贸有限公司代为经营案涉房屋并向被告支付年收益，对被告并不产生损失，如有损失，被告应向沾化百融商贸有限公司主张，与原告无关。同理，基于以上理由，被告要求原告支付逾期交房违约金无事实和法律依据，不予支持。关于百融公司主张的违约金问题。根据原被告双方的约定，原告未提交证据证明在其起诉前曾向被告发出补齐余款的通知，因此，其主张自2015年5月18日起算违约金不予支持，违约金起算时间应从原告起诉之日起十日内即2020年4月19日始。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决：一、被告（反诉原告）李艳于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）沾化百融置业有限公司购房款80000元及违约金，违约金以80000元为基数，按日万分之一计算，自2020年4月19日起算至本判决确定的支付之日止；二、驳回原告（反诉被告）沾化百融置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李艳的诉讼请求。如未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元、反诉费328元，由被告李艳负担。二审期间，上诉人认可其在2017年7月19日将案涉商铺卖给案外人张廷照。双方当事人均未提交证据且对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，首先，上诉人李艳与被上诉人百融公司签订的《商品房买卖合同》，虽约定交房日系2015年5月1日前，但李艳随后与案外人沾化百融商贸有限公司签订了《商铺委托管理合同》，委托该公司全权处理涉案商铺的验收、交楼等手续，并约定委托经营期限自2015年1月1日起，每年支付上诉人李艳经营收益，且其又于2017年7月19日将案涉商铺卖给了案外人张廷照。因此，上诉人李艳主张被上诉人百融公司未交付涉案房屋，没有事实依据。一审判决认定交接涉案房屋的双方为被上诉人百融公司与沾化百融商贸有限公司而非上诉人李艳，如未按期交房，沾化百融商贸有限公司代为经营案涉房屋并向上诉人李艳支付年收益，如有损失，上诉人李艳应向沾化百融商贸有限公司主张，并驳回李艳要求被上诉人百融公司支付逾期交房违约金的请求，并无不当。其次，双方当事人对《商品房买卖合同》约定的涉案房屋总价款，以及上诉人李艳交纳首付款后又分二次交纳部分该房款，剩余80000元未支付给被上诉人百融公司的事实，并无异议。被上诉人百融公司诉求上诉人支付剩余房款80000元，应予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，作为出卖人的被上诉人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。本案上诉人李艳反诉请求并未以上述约定处理方式向被上诉人百融公司主张权利，其以上述《商品房买卖合同》第十五条约定，主张享有不安履行抗辩权，没有事实依据，不予支持。综上所述，上诉人李艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理1800元，由上诉人李艳负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  黄跃江审判员  张 珊            本件与原本核对无异      二〇二〇年七月三十日法官助理张鲁奇书记员崔玮琦