杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初6543号 原告（反诉被告）：唐森风，女，1982年11月17日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：张敏、袁法群,北京东卫（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州匡源健康管理有限公司，住所地杭州市上城区青平里****。 法定代表人：王伽，董事长。 委托诉讼代理人：陈女，浙江朗镜律师事务所律师。 原告唐森风诉被告杭州匡源健康管理有限公司（以下简称匡源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序审理。被告匡源公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院于2019年8月8日作出（2019）浙0106民初6543号民事裁定书，裁定驳回被告匡源公司对本案管辖权提出的异议。被告匡源公司不服上述民事裁定，向杭州市中级人民法院提起上诉。杭州市中级人民法院于2019年9月24日作出（2019）浙01民辖终1119号民事裁定书，裁定驳回匡源公司的上诉。后被告匡源公司提起反诉，本院受理后，依法合并审理。因新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，本院于2020年1月23日裁定中止本案诉讼。后于2020年4月26日恢复审理。因案情需要，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告唐森风的委托诉讼代理人张敏，被告匡源公司的委托诉讼代理人陈女到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐森风向本院提出本诉请求：1、被告立即腾退杭州西湖区风景名胜区茅乡茶居86号房屋；2、被告支付自2019年1月8日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按36万元每年计算，暂算至2019年6月27日为170000元）；3、被告支付占有使用房屋期间的水电、燃气费1197.88元，电话宽带费2726.47元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告合同纠纷案件，经杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初5472号与杭州市中级人民法院（2019）浙01民终2639号判决生效。判决确认原、被告之间名为承包管理协议，实为转租协议，最终确认双方合同无效，被告按照36万元一年向原告支付房屋占有使用费。上城法院判决被告支付占有使用费至2019年1月7日，经杭州中院查明，被告至今仍占有房屋，未向原告交付房屋，在此期间占有使用费仍应支付。生效判决确认双方合同无效，被告应当腾退返还房屋，但被告拒不返还，也不支付占有期间的使用费与水电费，侵犯了原告的合法权益。 被告匡源公司答辩称：一、原告已经占有了房屋，被告无需支付房屋占有使用费及其他费用。原告在2019年4月28日向上城法院提起（2019）浙0102民初2385号财产损害赔偿诉讼时，已经自认在2019年1月17日收回房屋，并在2019年3月8日带着公证人员到该租赁房屋内进行公证，2019年4月2日，原告又让上海晗筑建设工程有限公司对该租赁房屋所谓的房屋复原费用进行了估价。原告只有在已占有控制了房屋时才能实施上述行为。另外，原告诉被告的（2018）浙0102民初5472号案件中，上城法院询问原告合同无效后如何支付占有使用费时，原告将其原要求支付到腾退为止的诉请变为至法院判决之日，说明在上城法院询问时，原告实际已经占有了房屋，无需被告腾退。原告原以为单方面收回房屋后，找个公证机关公证一下就可以索赔，因此向上城法院提起了财产损害赔偿之诉，但在上城法院明确告知原告应对其单方收回房屋后房屋内损失后果自行承担时，原告只好自动撤诉。现原告又隐瞒已经占有的事实，再次提起诉讼，而且不敢在上城法院提起诉讼，正是心虚的表现，企图换个法院审理来蒙混过关。二、原告和被告合同无效的原因是未经原房东的同意转租导致合同无效，现原告提起诉讼并未提交原房东同意与原告继续履行租赁关系的证据，原告没有提起诉讼的资格。三、在（2019）浙01民终2639号案件庭审中，被告是对一审判决主文的“案涉房屋目前由被告工作人员看管使用”提出异议，强调是看管而没有使用，并非对案涉房屋在二审开庭时的现状的描述。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告匡源公司向本院提出反诉请求：1、原告退还被告押金30000元、房屋租金190000元；2、原告赔偿被告损失50000元；3、本案的诉讼费由原告承担。后被告匡源公司申请撤回了第二项反诉请求。事实与理由：被告与原告的口头房屋租赁协议已经被判决认定无效。根据法律规定，因合同无效取得的财产应该相互返还。被告在该判决生效前共支付了原告49万元的款项，其中3万元为押金。原告于2013年11月9日和房屋所有权人敖玉华签订租赁协议，约定的年租金为15万元，每年递增5千元，则至原告违法转租时，原告支付给敖玉华的租金为16.5万元每年。被告虽然需要支付占有使用费，但该占有使用费应该以原告支付给敖玉华的租金标准为损失依据，被告多付的金额是原告基于转租行为获得的利益。因双方合同无效的原因是未经房东同意，原告的转租行为属于无权处分，原告因其无权处分行为而获利没有法律依据。虽然上城法院已经对2018年5月起的占有使用费按照36万元每年计算，但该判决并不涉及2017年5月1日至2018年4月30日期间款项的返还请求权。因此，原告应退回2017年5月1日至2018年4月30日期间款项的租金差价款19万元及押金3万元。 原告唐森风对被告匡源公司的反诉答辩称：一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上城法院（2018）浙0102民初5472号与杭州中院（2019）浙01民终2639号生效判决已经确定年租金的标准为36万元每年，故不存在返还请求权的事实基础。二、押金3万元不应当退还，因为押金是为了担保房屋在使用过程中完好无损，但案涉房屋目前已被被告使用得损坏严重。若被告在交还房屋时，仍未将房屋恢复原状，原告将重新起诉要求被告赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告唐森风提供的（2018）浙0102民初5472号民事判决书、（2019）浙01民终2639号民事判决书及调查笔录、工商登记信息、（2019）浙0102民初2385号案件询问笔录，被告匡源公司提供的（2019）浙0102民初2385号案件资料、《租赁合同》、《关于租赁的三方协议》、（2019）浙01民终2639号案件庭审录音的真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证如下：原告唐森风提供的支付宝缴费记录，其中燃气费缴费记录虽为复印件，但被告匡源公司对2019年1月7日之前的费用予以认可，而上述燃气费发生在2018年，故予以认定，其余缴费记录均为原件，本院对其真实性予以认定；原告唐森风提供的中国电信缴费账单系打印件，其提供的显示话机地址的电信系统照片无拍摄时间，而被告匡源公司称原告唐森风于2018年8月已移机更换地址，对此不予认可，该份证据无法证明该电话宽带在被告匡源公司占有使用期间用于案涉房屋，本院不予认定；原告唐森风提供的短信、微信聊天记录系复印件，未提供原件核对，被告匡源公司对其不予认可，本院不予认定。 审理过程中，本院依职权向杭州市西湖公证处就2019年3月8日对案涉房屋进行保全证据公证的有关事宜进行了调查，调取了（2019）浙杭西证民字第1559号公证书所附光盘以及询问笔录各一份，并向公证员干恩惠制作了调查笔录。经质证，原、被告对真实性均无异议，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月9日，案外人敖玉华、王兰（甲方，出租方）与案外人唐森华（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于杭州市西湖区××乡××号的房屋及房屋周边场地出租给乙方作办公使用；租赁期限为10年，自2013年11月9日起至2024年1月8日止；租金按年计算，前五年即2014年1月9日至2019年1月8日的年租金为15万元，后五年每年的租金在前一年的基础上递增5000元；租赁期间内，如乙方需要转租必须征得甲方同意，重新签订房屋租赁合同，否则视为乙方违约。2017年1月18日，敖玉华与唐森华及唐森风签订《关于租赁的三方协议》，约定由唐森风替代唐森华继续履行原《租赁合同》，所有合同条款保持不变。 2017年4月23日，唐森风以“承包”名义将其承租的案涉房屋转租给匡源公司使用，约定的租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止，首年租金360000元，押金30000元。匡源公司分别于2017年4月23日、5月10日向唐森风支付押金30000元、租金360000元。唐森风于2017年5月1日前向匡源公司交付案涉房屋。 后唐森风与匡源公司因案涉房屋租赁事宜发生纠纷，唐森风于2018年8月29日诉至上城法院，案号为（2018）浙0102民初5472号。经审理，上城法院于2019年1月7日作出判决，认定唐森风与匡源公司签订的“承包管理协议”实为转租协议，因该转租行为未经出租人同意，故唐森风与匡源公司之间的口头协议无效，并参照双方约定的360000元/年的租金标准判决匡源公司向唐森风支付2018年5月1日至同年6月14日以及2018年6月19日至2019年1月7日期间的房屋占有使用费。匡源公司不服该判决，向杭州中院提出上诉，案号为（2019）浙01民终2639号。杭州中院于2019年5月17日作出判决，驳回上诉，维持原判。 2019年5月7日，唐森风以财产损害赔偿纠纷为由将匡源公司诉至上城法院，案号为（2019）浙0102民初2385号。在该案中，唐森风将（2019）浙杭西证民字第1559号公证书作为证据提交法院。 另查明，敖玉华、王兰与唐森风因案涉房屋的租赁事宜发生纠纷，敖玉华、王兰于2019年3月7日诉至本院，案号为（2019）浙0106民初2351号。经审理，本院于2019年10月25日作出判决，判决敖玉华、王兰与唐森风之间的房屋租赁关系于该判决生效之日予以解除；唐森风于该判决生效之日起三十日内腾退位于杭州市西湖区××乡××号的房屋等。唐森风不服该判决，向杭州中院提出上诉，案号为（2019）浙01民终10484号。杭州中院于2020年1月16日作出判决，驳回上诉，维持原判。该法律文书已于2020年1月20日生效。后敖玉华、王兰向本院申请执行，案号为（2020）浙0106执1986号。2020年6月19日，本院敦促唐森风将案涉房屋腾空，并将案涉房屋交付给敖玉华、王兰。 还查明，2019年3月8日，唐森风委托案外人唐英杰处理案涉房屋保全证据公证事项。同日，公证处制作询问笔录一份，其中记载有以下内容：在回答案涉房屋目前现状时，唐英杰陈述“我们租了10年，目前还在租赁期内，匡源公司已经腾退还给我们了。”公证书所附的光盘中同日拍摄的视频显示，唐英杰称钥匙带了，并自行开锁进入了案涉房屋。 本院认为，唐森风与匡源公司之间关于案涉房屋的口头协议已被生效判决认定为无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。（2018）浙0102民初5472号民事判决已参照双方约定的360000元/年的租金标准判决匡源公司向唐森风支付占用使用费至2019年1月7日，现唐森风按照双方约定的360000元/年的租金标准主张计算后续的占有使用费，于法有据，本院予以支持。 关于匡源公司后续的房屋占有使用期间如何认定的问题，本院认为，因合同无效，匡源公司应当向唐森风返还房屋，虽本案庭审中匡源公司陈述未办理案涉房屋的交接手续，但2019年3月8日，在办理案涉房屋证据保全事宜时，唐森风的委托代理人唐英杰不仅陈述匡源公司已经腾退返还房屋，而且唐英杰自带钥匙并开锁进入了案涉房屋。对此唐森风解释称，唐英杰的陈述只是其主观上的判断，由于公证按小时收费，为不让公证员等待，唐英杰提前找人开了锁，但又担心不安全毕竟里面有东西，可能换了锁所以有钥匙，其进入案涉房屋仅为固定证据。本院认为，由于2019年3月8日唐森风的委托代理人唐英杰不仅在回答公证处的询问时自认匡源公司已腾退返还房屋，而且唐英杰持有案涉房屋的钥匙并自行开锁进入了案涉房屋，故应认定至迟在2019年3月8日唐森风已收回并实际控制案涉房屋，虽然匡源公司未办理房屋交接手续确有不妥，但已不影响唐森风对案涉房屋实际占有使用的权利，故不宜认定此后匡源公司仍实际占有使用案涉房屋。因此，2019年1月7日之后匡源公司对案涉房屋的占有使用期间应认定为2019年1月8日至2019年3月7日，参照年租金360000元的标准，唐森风有权要求匡源公司支付上述期间的占有使用费60000元，对该部分诉请，本院予以支持。匡源公司虽辩称，因唐森风占有房屋的时间在2019年1月7日之前，故其无需支付占有使用费，但经分析匡源公司提出该项抗辩主张的理由，本院认为，匡源公司的上述抗辩意见不成立：第一，匡源公司认为唐森风在（2018）浙0102民初5472号案件中曾就占有使用费主动变更诉请，从“支付至腾退之日”变更为“支付至法院判决之日”，说明唐森风当时已经占有了房屋，唐森风解释称，因其当时的诉请不包括腾退房屋，故相应变更了诉请，本院认为变更诉请仅系唐森风在该案件中对自身权利的处分，不能说明唐森风当时已经占有了房屋，匡源公司的该项理由不能成立。第二，匡源公司认为唐森风在（2019）浙0102民初2385号的诉状中陈述“2019年1月17日，被告未与原告沟通，自行将案涉房屋中的物品拆除”，唐森风不进入案涉房屋是无法发现房屋中物品被拆除的，据此唐森风主动撬锁占有了房屋的事实是明确的，唐森风解释称，其了解到案涉房屋中物品拆除是房东及房东父母通知其房屋内拆卸物品、动静较大以及其朋友经过该房屋从窗户观察发现屋内凌乱且破损严重，本院经实地查看后认为，由于案涉房屋的实际情况，房屋中物品被拆除并非必须进入房屋才能发现，唐森风的解释具有合理性，匡源公司据此认为唐森风此时已占有房屋的理由不能成立。 因至迟在2019年3月8日，唐森风已实际控制案涉房屋，且唐森风已将案涉房屋腾空返还给敖玉华、王兰，故对唐森风要求匡源公司立即腾退案涉房屋的诉请，本院不予支持。 匡源公司还应承担其占有该房屋期间的水电、燃气费。根据唐森风提供的证据，案涉房屋2019年3月7日之前的未付水费、电费、燃气费分别为23.60元、769.25元、316.80元，合计1109.65元，该部分费用已由唐森风实际垫付，故唐森风有权要求匡源公司支付上述水费、电费、燃气费1109.65元，对该部分诉请，本院予以支持。唐森风主张的电话宽带费，因其未能提供证据证明该电话宽带系在匡源公司占有使用期间用于案涉房屋，对其该部分诉请本院不予支持。 合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因案涉房屋租赁合同无效，唐森风应返还匡源公司押金30000元，对匡源公司的该项反诉请求，本院予以支持。唐森风虽辩称因案涉房屋被匡源公司使用损坏严重，故押金不应当退还，但就案涉房屋的损坏，如确有损失，唐森风亦陈述其将另行提起财产损害赔偿之诉，故对唐森风的该项意见本院不予采纳。 关于匡源公司要求唐森风退还房屋租金19万元的反诉请求，本院认为，一方面，唐森风与匡源公司约定的租金标准是双方达成的合意，匡源公司并未举证证明该租赁标准高于双方达成协议时的市场行情；另一方面，“禁止任何人通过自身不当行为获利”系基于诚实信用原则而派生的一项法律原则，匡源公司以此为由拒绝向唐森风支付双方约定的租金，其本身即有悖诚实信用原则，且法律原则的功能系弥补规则缺陷漏洞之用，故在有具体的法律规则可供适用时，不应轻易直接适用法律原则，而对于无效租赁合同下占有使用费的支付标准，前述司法解释已有明确规定。故匡源公司要求唐森风退还房屋租金19万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 杭州匡源健康管理有限公司支付唐森风房屋占有使用费60000元； 杭州匡源健康管理有限公司支付唐森风水费、电费燃气费1109.65元； 三、唐森风退还杭州匡源健康管理有限公司押金30000元； 四、以上第一、二、三项相抵后，杭州匡源健康管理有限公司还需支付唐森风款项为31109.65元，该款项于本判决生效之日起十日内支付； 五、驳回唐森风的其他本诉请求； 六、驳回杭州匡源健康管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3778元，反诉案件受理费2300元，合计6078元，由唐森风负担2725元，由杭州匡源健康管理有限公司负担3353元。 唐森风于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州匡源健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  曹 蕾 人民陪审员  宋敬蓉 人民陪审员  毛愫璜 二〇二〇年七月八日 书 记 员  王 莹