江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终631号上诉人（原审被告）：杨世杰，男，1969年10月23日出生，汉族，宜春市袁州区人，自由职业，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：胡开兵，宜春市袁州区赣西法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王**，男，1981年8月14日出生，汉族，宜春市袁州区人，自由职业，住宜春市袁州区。上诉人杨世杰因与被上诉人王**房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初4961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人杨世杰及其委托诉讼代理人，被上诉人王**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨世杰上诉请求：1、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初4961号民事判决第二项，改判驳回王**的该项诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费由王**承担。事实和理由：1、本案为中院二审发回重审案件，案号应为民重而不是民初，这属于重大错误。第一次起诉与发回重审后立案相差9个月，存在诉讼时效是否超过的问题；2、本案存在诉讼参与人遗漏，杨世杰真正的地位是二房东，租到王**房屋后分租给了多个租赁业主，由于王**擅自向租赁业主收取了部分房租以及政府拆迁的影响，租赁业主拒交房租，造成杨世杰收不到房租，杨世杰要承担的租费应该予以核减。众分租户与本案有直接利害关系，应该追加为诉讼参与人；3、杨世杰针对本案物权、拆迁收益权提交了证据，但判决中没有涉及，有损杨世杰的利益；4、王**应该承担李文龙借款的担保责任，以此抵销房租。王**采取了“黑恶手段”抢走了杨世杰众多高档物品，价值20多万元，应该予以折抵。被上诉人王**辩称：对杨世杰所说均不认同。王**向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除王**与杨世杰《房屋租赁合同》；2、责令杨世杰立即支付拖欠房租共计346122元（详见计算清单）；3、请求法院判决责令杨世杰立即搬出店面，将所占房屋归还给王**；4、本案诉讼费用由杨世杰承担。一审法院认定事实：2009年10月7日，案外人沈百灵作为甲方（张学勤代理）与杨世杰作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定杨世杰租赁沈百灵所有的坐落在宜春市，并达成如下协议:“一、租赁期限自2009年10月1日至2021年9月30日止，共12年，合同期满后，在同等条件乙方有优先承租权。二、租金及支付方式：每年租金为人民币130000元，全年一次性缴纳，前三年租金不变，第三年后房租按百分之三逐年递增。如乙方欠付房租达半年以上或中途退出，甲方有权终止合同，固定装修均归甲方所有。三、合同签订后，乙方有权分租给他人经营，甲方不得干涉，但必须合法经营。四、甲方应同意乙方安装电梯，电梯费用由乙方自理，合同到期后，甲方应给予电梯及宾馆消防设施的折旧给乙方。五、乙方在贰年内将整幢楼购买，甲方同意房价为叁佰叁拾万元整，付清房款，办理产权过户手续，费用由乙方承担。此后，如甲方愿意卖，由乙方按市场价优先购买。六、本合同一式叁份，签订之日生效（原在2008年3月13日甲乙双方所签订的房屋租赁合同自动作废，甲乙双方或委托代理人签字生效。”上述《房屋租赁合同》签订后，杨世杰对租赁的房屋进行了装修，并加建了部分工程（杨世杰陈述加盖的部分为第7层及附属楼1、2层，没有办理产权登记），之后杨世杰将该房屋分租给他人经营。2010年底，沈百灵将租赁给杨世杰的房屋即宜春市袁山西路231号一幢6层出卖给王**，王**于2010年12月3日办理了产权证（产权证号为：宜房权证宜春字第××号，总层数6层，建筑面积1878.38㎡、340.4㎡，不含被告加建部分）。王**作为甲方与杨世杰作为乙方重新签订了一份《房屋租赁合同》，内容与沈百灵和杨世杰签订的合同第一、二、三、四、六条内容完全一致，并将落款时间也写为2009年10月7日。合同签订后，杨世杰于每年10月1日向王**支付了130000元租金至2016年9月30日，之后未再向王**支付租金。2017年10月6日，杨世杰通过微信发送信息给王**，约王**11号见面，并表示“宾馆承包人答应十号付点房租，因为不知道他们十号的几点钟支付房租，所以与你预约十一号”；2017年11月2日，杨世杰通过微信发送信息给王**，表示因宜春市袁山西路231号1-6层被拍卖，收不到房租。杨世杰陈述其从2018年9月13日始没有收到分租出去的房租，是因为王**直接向宾馆租户收取了房租。案涉租赁标的确曾因王**未履行生效法律文书确定的付款义务进入过司法拍卖程序，但未拍卖成功。2018年，案涉租赁标的纳入宜春中心城区棚户区拆迁改造范围，王**于2018年11月与袁州区房屋征收与补偿安置办公室签订了征收与补偿协议，王**承认其领取了店面、2-6层住房的拆迁补偿款。同时王**陈述装修补偿、经营补偿归租户所有，第7层、附属楼1、2层由其签订了拆迁补偿协议，但未领取补偿款。杨世杰陈述是在其发现王**与拆迁办签订了属于其加建部分的补偿协议后，向拆迁办提出异议，拆迁办将该部分补偿款予以扣留。现王**认为杨世杰欠付其租金346122元，具体为：欠付2012年10月1日至2016年9月30日递增3%的租金即40189元；欠付2016年10月1日至2017年10月1日的租金150706元；欠付2017年10月1日至2018年10月1日的租金155227元，王**认为多次催讨房租未果，故此诉至法院。杨世杰认为其没有欠房租，因为李文龙欠其及家人的借款，王**是李文龙借款的担保人，其与王**之间达成了用租金抵扣借款的协议。另查明：2016年5月24日，案外人李文龙（身份证号码：3622011988××××××××）向易建红、朱文婧借款，并出具了一张借条，内容为：“今借到易建红、朱文婧现金伍拾万元整，借款期限叁个月。如果未按期归还，本人自愿同意按每天500元的逾期违约金计算。利息为月息叁分。借款时间2016.5.24—2016.8.24，借款人：李文龙。”李晓客、邹正秀、王**作为连带保证担保人在该借条上签字，担保期限为借款人还清所有本息为止。李文龙因另案在监狱服刑，目前无法联系。杨世杰陈述易建红为其妻子，朱文婧为其干女儿，但无法提供与易建红的结婚证。经法庭向易建红询问，易建红表示其与杨世杰1991年结婚，于2003年或2004年离婚，也无法提供离婚证。易建红、朱文婧陈述出借给李文龙的50万元中，30万元系易建红所出借，20万元系朱文婧所出借，李文龙所借的50万元本金没有归还，利息付到2018年7月份（并计算至2018年7月还有5000元利息未支付），二人表示同意杨世杰在本案中主张的意见。再查明：2016年10月6日，王**向杨世杰出具过一张借条，内容为：“今借到杨世杰现金人民币20000元整，”同日杨世杰将20000元借款转账至王**指定的账户。王**陈述其之所以向杨世杰出具该借条，是因为当时其要求杨世杰支付租金时，杨世杰要求其出具借条，其从未同意过用房租抵付李文龙借款的担保责任。一审法院认为，王**与杨世杰签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方之间的房屋租赁法律关系成立。一、对于王**要求杨世杰支付房租346122元有没有事实和法律依据的问题：王**认为杨世杰欠付2012年10月1日至2016年10月1日递增的租金及欠付2016年10月1日至2018年10月1日的租金合计346122元。杨世杰认为王**同意用应承担的500000元保证责任来冲抵杨世杰应付的租金，其未拖欠租金。本案中，虽然杨世杰主张李文龙向其借款500000元（以其妻子易建红名义出借），王**为该借款进行担保，但是杨世杰提供的证据显示该笔借款的出借人为易建红、朱文婧。易建红与杨世杰虽然曾是夫妻关系，但二人2003年、2004年就已经离婚，而该笔借款的出借时间为2016年，易建红出借的款项不是杨世杰的个人财产，也不是杨世杰的夫妻共同财产或家庭财产；同时，朱文婧虽陈述是杨世杰的干女儿，但二人并不是法律上的亲属关系，朱文婧出借的款项也不是杨世杰的家庭财产，易建红、朱文婧出借给李文龙的款项与杨世杰无法律上的关系，王**为李文龙的该借款承担担保责任与杨世杰也无法律上的关系，杨世杰无权就此借条主张权利。本案中，杨世杰也未提供任何证据证明双方就用担保之债折抵房屋租金事宜达成过合意，根据“谁主张，谁举证”的举证规则，杨世杰应承担举证不能的法律责任。因杨世杰未提供无需向王**支付租金的证据，杨世杰仍应按双方签订的《房屋租赁合同》向王**支付租金。按《房屋租赁合同》的约定，杨世杰从2009年10月1日至2012年9月30日每年应向王**支付租金130000元，此后每年递增3%，杨世杰自2009年10月1日至2016年9月30日每年向王**支付了租金130000元，2016年10月1日至2018年10月1日的租金未支付。虽然双方合同约定自2012年10月1日以后租金每年递增3%，但是杨世杰仍按130000元/年的标准向王**支付租金至2016年9月30日，王**在长达四年的时间内未提出异议，应视为王**同意对递增部分租金进行减免，现王**仍主张2012年10月1日至2016年9月30日递增的租金不符合双方的交易习惯，也超过了诉讼时效，故对王**主张杨世杰支付2012年10月1日至2016年9月30日递增的租金40189元，该院不予支持。但王**有权要求杨世杰支付2016年10月1日至2018年10月1日的租金，该期间内的租金也应按双方默认的减免后的租金130000元/年的标准计算，该期间内杨世杰应支付的租金为130000元/年×2年=260000元。故对王**要求杨世杰支付租金346122元的诉讼请求，本院予以部分支持。二、对于王**、杨世杰之间的《房屋租赁合同》是否应当解除的问题：因杨世杰连续两年未支付租金，按双方合同第二条及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的约定，王**有权要求解除合同；同时案涉租赁标的也已经拆迁，该合同也无法履行，故对王**要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，该院予以支持。案涉租赁标的已经拆迁，杨世杰未再占有该房屋，王**要求杨世杰搬出店面、将房屋归还的诉讼请求无事实依据，该院不予支持。三、对于王**要求杨世杰支付房租是否超过诉讼时效的问题：杨世杰主张延付或拒付租金应适用一年的特殊诉讼时效，其租金支付方式为预付，前一年租期届满时支付下年租金，其最迟应于2016年9月30日支付2016年10月1日至2017年9月30日的租金，王**2018年10月16日提起诉讼超过诉讼时效。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》只约定了租金全年一次性缴纳，未约定是预付，故王**有权要求杨世杰在2016年10月1日至2017年9月30日的整个租赁年度内缴纳。本案即使不适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条诉讼时效期间为三年的规定，而适用旧法即《中华人民共和国民法通则》延付、拒付租金诉讼时效期间为一年的规定，王**提起诉讼也未超过诉讼时效期间，理由是：杨世杰2017年10月6日主动发送了微信给王**约见面，且谈及的内容是分租的租户支付了房租后再与王**见面；2017年11月2日，杨世杰发送微信给原告谈及收取房租的事宜，可见王**2017年10月、11月向杨世杰催收了房租，产生了诉讼时效中断的法律效力，诉讼时效期间应重新计算，王**于2018年10月16日提起诉讼未超过一年；并且杨世杰自2016年10月1日至2018年10月1日一直未付租金，其违约行为一直在延续，王**要求杨世杰支付房租未超过诉讼时效。四、对于杨世杰认为王**于2016年10月6日向其借款20000元并出具借条，说明双方就担保之债折抵房屋租金事宜达成过合意的主张：虽然王**于2016年10月6日向杨世杰出具了20000元的借条，但根据双方的租赁合同履行情况，杨世杰按约定向王**支付租金至2016年9月30日，2016年10月1日至2017年9月30日的年度租金尚开始计算。2016年10月6日王**向杨世杰借款20000元时，杨世杰没有必须立即支付下一年度租金的付款义务。双方因租赁关系相识多年，王**因经济紧张向杨世杰进行小额借款，符合朋友之间进行借贷的日常社会习惯，不能说明双方就担保之债折抵房屋租金事宜达成过合意。就本案来说，双方签订了书面的租赁合同，杨世杰借款20000元给王**都要求以书面形式出具借条，双方如果就数十万元金额的担保之债折抵房屋租金达成协议，也应以书面形式确定才比较符合双方之间的交易、协议习惯。故对杨世杰的该主张，该院不予支持。五、对于杨世杰申请调查“袁州区化成街道棚改拆迁指挥部与李龙庚签订的化成二期2-2（李龙庚）之协议、拆迁款项的支付资料以及其他相关资料，化成街拆迁办与黄小建签订的化成二期新苑店3号（黄小建）之协议、拆迁款项的支付资料以及其他相关资料”的问题：杨世杰申请的理由是王**在其不知情的情况下通过自己或者他人领取其所有的拆迁补偿款项，王**的行为明显违反合同约定，该部分领取补偿款项的证据材料本人无法调取。因本案是房屋租赁合同纠纷，双方对租赁的标的仅为宜春市袁山西路231号的6层是没有争议的，本案争议标的不涉及第7层、附属楼1、2层及装修部分，杨世杰申请调查的证据与本案审理无关，不属于法院应调查收集的范围，故对杨世杰的该申请该院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除王**与杨世杰签订的《房屋租赁合同》；二、限杨世杰于本判决生效后十日内向王**支付房屋租金人民币260000元；三、驳回王**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6492元，由杨世杰负担4876元，由王**负担1616元。二审庭审过程中杨世杰为证明自己的上诉主张提交丁浔出具的证明一份（微信截图），证明2016年丁浔与杨世杰一起去找李文龙催要借款时看到了王**与杨世杰说同意担保的事，王**说有房子和房租可以进行担保。另庭审时表示将会提交梁军的证人证言，但并未提交。王**经质证认为：证人自己不认识，追债之前我就已经签过担保协议，当时没有说过担保的事。后来杨世杰叫人在李晓客家里住了一个星期后，2015年10月30日李晓客打电话给王**，李晓客、王**、杨世杰又签订了一份还款承诺书，这份协议中我只担保500000元债务，300000元是李晓客担保的，担保协议中未写用房租担保，如果协商了会在担保协议中写清楚。本院对上述证据认定如下：因王**对该证据提出异议，且没有其它充足证据能够印证该份证明内容的真实性，本院对丁浔的证明不予认定。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为1、诉讼时效问题；2、诉讼参与人问题；3、杨世杰是否应该向王**支付房租。焦点1，杨世杰主张本案第一次起诉到发回重审后立案相差9个月，王**的起诉超过诉讼时效。王**于2018年10月16日提起诉讼，起诉之日并未超过诉讼时效，本案诉讼时效应该自王**起诉时中断，本案虽然曾经发回重审，但诉讼时效并未重新起算，故本院对杨世杰的上述主张不予采纳。焦点2，杨世杰主张本案遗漏诉讼参与人，杨世杰租赁王**的房屋后分租给了多个租赁业主，由于王**擅自向租赁业主收取了部分房租以及政府拆迁的影响，租赁业主拒交房租，众分租户与本案有直接利害关系，应该追加为诉讼参与人。杨世杰对王**直接向分租户收取租金的主张并未提交证据证明，本院不予采信。本案审理的是王**与杨世杰之间的房屋租赁合同纠纷，本案中杨世杰应该向王**支付的房租是否可以直接抵扣与其他分租户没有关联，根据合同相对性，杨世杰与其他分租户的纠纷应该由杨世杰另行主张权利，本院不予审理，故对杨世杰的上述主张，本院不予采纳。焦点3，杨世杰主张王**强行抢走了租赁房屋内属于杨世杰的财产，但并未提供证据证实，本院对此主张不予采信。杨世杰主张其应该支付给王**的租金已经用于抵扣李文龙所借的500000元借款中王**的担保责任。经查，李文龙所借、王**提供担保的500000元债务的出借人系易建红、朱文婧，易建红称与杨世杰已于十余年前离婚，朱文婧则与杨世杰并无法律上的亲属关系，出借款项也不属于杨世杰的财产，易建红、朱文婧出借给李文龙的款项与杨世杰在法律上并无关联，杨世杰无权直接用应该付给王**的租金直接抵扣该借款。杨世杰称其与王**已经达成口头协议并实际履行口头协议用租金抵扣了债务，但并未提供证据证实，且易建红、朱文婧在一审庭审过程中表示500000元借款的利息一直支付至2018年，本金并未偿还，而杨世杰自2016年10月1日开始没有支付租金，至2018年10月1日租金为130000元/年×2年=260000元，按其说法应该用于抵扣本金，该说法与易建红、朱文婧的证言内容不符，故本院对杨世杰的上述主张不予采信，杨世杰应该向王**支付2016年10月1日至2018年10月1日的租金。综上所述，杨世杰的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由杨世杰承担。本判决为终审判决。审判长  鲍滨审判员  周晟审判员  郭琳二〇二〇年七月十六日法官助理王婧书记员丁琴