河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3950号 上诉人（原审原告）：石家庄市裕华区宋营镇东仰陵村民委员会，住所地石家庄高新区宋营镇东仰陵村。 法定代表人：张春生，该村村委会主任。 委托诉讼代理人：程翠双，河北燕赵众诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄市鑫旺建筑构件有限公司，住所地石家庄高新区宋营镇东仰陵村。 法定代表人：李月峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王莎，河北必道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关瑞超，河北必道律师事务所律师。 上诉人石家庄市裕华区宋营镇东仰陵村民委员会（以下简称东仰陵村委会）因与被上诉人石家庄市鑫旺建筑构件有限公司（以下简称鑫旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东仰陵村委会上诉请求：一、撤销河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1686号民事判决第一项，改判解除双方签订的《房屋租赁协议书》；二、撤销判决第二项并改判被上诉人支付欠付租金4689322.56元；三、撤销判决第三、四项。四、本案一切诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人拖欠巨额租金构成根本违约，上诉人有权解除租赁合同。2、一审法院将双方协议明确约定的期限擅自更改为自2017年7月1日起五年的做法，无事实依据。3、被上诉人提交的消防大队处罚决定书与本案无关。4、被上诉人应当给付拖欠租金。 鑫旺公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 东仰陵村委会向一审法院提出诉讼请求：一、依法判决解除原被告双方签订的房屋租赁协议书；二、依法判令被告立即支付至合同解除且被告腾退房屋之日止拖欠的全部租金（截止到2019年7月份共计拖欠4689322.56元）；三、本案一切诉讼费、保全费等均由被告承担。 一审法院认定事实：2014年4月11日原告与被告签订《房屋租赁协议书》，约定：原告将东仰陵村民活动中心办公楼1-6层以及地下室24个车位出租于被告经营办公使用，押金60万元，待租赁期满并结清费用后，退还押金，租期5年，原告提供180天的装修期，租金自2014年11月1日起至2019年10月31日，办公楼年租金总计为1312950.6元，第四年起，每年租赁费在上一年租金基础上逐年递增10%，车位使用费每年36000元，每年11月1日前30日内交付下一年租金；本协议到期后，被告按当时价格，在同等条件下有优先续约权，如其继续承租该房屋，需在本协议到期前30个工作日内，提出书面申请，并交足以后所租年限租金，否则视为其不再租赁该房屋，原告另行招租，不对其装修等所有投资进行任何赔偿。该租赁协议签订后，被告于2014年5月7日缴纳了1948950.6元，其中包括一年的租金1312950.6元、地下车位使用费36000元、押金600000元。后，被告停止向原告交付租金，2019年6月被告再次缴纳800000元。另查，2014年4月16日设计公司、建筑公司、咨询公司与原告共同在涉案工程竣工验收报告中盖章。被告承租后，打算经营快捷酒店，2017年2月被告委托李振奎进行了装修。2017年7月13日，被告向原告递交了申请，内容为：我公司自2014年11月1日租赁东仰陵村委活动中心办公楼起至今，以下问题仍未得到及时解决：项目强电、弱电设施不完善，电话线、网线、有线电视无法接入；项目至今消防设施不完备无验收手续；项目周边道路不通，环境较差；基于以上问题导致我公司项目自租赁日到现在不能正常使用，经多次与村委会沟通，仍没有得到有效解决，现我公司要求与东仰陵村签订协议中的租金也应减免或计费时间顺延。原告的村委会主任即原告当时的法定代表人展洲签字，并注明：情况属实，上会研究后答复。2017年7月20日石家庄高新区消防大队向被告下达了行政处罚决定书，内容为：查明，2017年2月未进行消防设计备案，2017年6月未进行竣工验收消防备案，2017年6月未经消防安全检查擅自投入使用、营业，2017年6月30日已自行停止营业，决定责令停止营业、罚款9000元。被告已缴纳了上述罚款。被告于2019年7月2日向原告寄送了催告函，内容为：我方于2014年与东仰陵村委会签订协议后，发现所承租的房屋根本不具备使用条件，我方就“楼前没有道路、广场、电源，楼内消防设施不完善”等向村委会进行了汇报，并催促村委会答应尽快解决，在被告的催促下，2015年原告修了东侧南北一条道路及部分广场，2016年修了广场至东侧连接道路，2017年承租方为减少损失，自行临时接通一条临时供电线路以供装修和基本办公使用，2017年大约在6、7月份，原告才正式给租赁房屋接通主电缆，至此，我方才基本可以运营，然而，因楼内消防设施不完善导致承租方屡次被叫停，损失巨大。庭审中，被告明确表示需要原告整改完善设施主要是完善消防设施达到消防验收条件并办理相关手续。以上事实，有协议书、收据、工程竣工验收报告、申请、催告函、该函件的快递物流信息、电子存根、签收底单、行政处罚决定书、查封图片、罚款缴款单及庭审笔录等证据在案为证。 一审法院认为，原被告自愿签订合同，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按照约定交纳了押金和第一年的租赁费、地下车位使用费，但被告交付的租赁物于2017年7月份才达到基本的使用条件，故租赁期应当自2017年7月1日起计算，租期5年。至2019年6月30日被告共产生租赁费2625901.2元、地下车位使用费72000元共计2697901.2元，因原告已分别于2014年交纳了租赁费1312950.6元和地下车位使用费36000元、2019年交纳了800000元共计2148950.6元，原告尚欠租赁费和地下车位使用费共计548950.6元。因合同约定预交下一年的租赁费，故被告还应支付2019年7月1日至2020年6月30日租赁费1312950.6元和地下车位使用费36000元共计1348950.6元。以上费用，原告予以主张应予支持，并驳回被告要求返还已付租赁费和地下车位使用费的诉讼请求。被告迟延交纳租赁费的原因是原告长期未达到租赁物的使用条件，且至今仍未完善消防设施并办理消防验收手续，故原告主张解除合同不予准许，并驳回被告主张装修损失、人工损失的诉讼请求，且被告应尽快完善消防设施并办理消防验收手续，以减少被告的损失。对于被告因消防设施不完善、未办理消防验收手续产生的罚款9000元，应由原告承担。被告要求原告返还押金，因未达到双方约定和法定的条件，不予准许。原告提供的工程竣工验收报告不能证明涉案工程达到了使用条件，故对原告此述不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）石家庄市裕华区宋营镇东仰陵村民委员会与被告（反诉原告）石家庄市鑫旺建筑构件有限公司签订的《房屋租赁协议书》自2017年7月1日起计算租期，租期5年；二、被告（反诉原告）石家庄市鑫旺建筑构件有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）石家庄市裕华区宋营镇东仰陵村民委员会尚欠的租赁费和地下车位使用费共计548950.6元，并支付2019年7月1日至2020年6月30日租赁费1312950.6元和地下车位使用费36000元共计1348950.6元，以上共计1897901.2元；三、原告（反诉被告）石家庄市裕华区宋营镇东仰陵村民委员会于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）石家庄市鑫旺建筑构件有限公司交纳的消防罚款9000元；四、原告（反诉被告）石家庄市裕华区宋营镇东仰陵村民委员会于本判决生效之日起一个月内完善东仰陵村民活动中心办公楼消防设施达到消防验收条件并办理相关手续；五、驳回原告（反诉被告）石家庄市裕华区宋营镇东仰陵村民委员会的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）石家庄市鑫旺建筑构件有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44315元减半收取计22173元，由负担原告石家庄市裕华区宋营镇东仰陵村民委员会负担13199元、被告石家庄市鑫旺建筑构件有限公司负担8974元；反诉费21706元，由原告石家庄市裕华区宋营镇东仰陵村民委员会负担43元，被告石家庄市鑫旺建筑构件有限公司负担21663。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院确认一审法院查明的事实。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。依据上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁协议书》第一条，上诉人将涉案房屋租赁给被上诉人供“乙方（被上诉人）经营办公”。故上诉人（甲方）负有保证涉案房屋满足经营办公用途的义务。而涉案房屋未进行消防设计备案、未达到消防安全检查要求，且公安消防部门作出了处罚决定，故涉案房屋未能满足经营办公条件，一审中上诉方认可该事实。在上诉人违反合同约定义务的情况下，被上诉人因主张先履行抗辩权而拒绝支付后续租赁费于法有据，一审法院认定被上诉人未构成根本违约并无不妥。虽然涉案房屋的消防设至今施尚未达标，亦未达到经营办公标准的条件，但在2017年7月上诉人接通涉案房屋主电缆后，被上诉人才开始运营，一审法院结合实际情况判决从2017年7月1日起开始计算五年的合同期并无不当。消防大队的处罚因上诉人违约所致，应由上诉人支付罚款金额。上诉人应按一审法院判决履行其完善涉案房屋消防设施并保证达标的先行义务。 综上所述，石家庄市裕华区宋营镇东仰陵村民委员会的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26,379.0元，由上诉人石家庄市裕华区宋营镇东仰陵村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵美珠 审 判 员 周玉杰 审 判 员 邢秀杰 二〇二〇年七月七日 法官助理 张 哲 书 记 员 张童童