福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初2455号 原告：卓维运，男，1965年10月05日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：李芳华，福建海山律师事务所律师。 被告：福建省平潭县隆江房地产开发有限公司，住所地平潭县城关东大街**。 法定代表人：林小明，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周茂青，福建知信衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志勇，福建知信衡律师事务所律师。 原告卓维运与被告福建省平潭县隆江房地产开发有限公司（下称隆江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓维运的委托诉讼代理人李芳华，被告隆江公司的委托诉讼代理人周茂青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卓维运向本院提出诉讼请求：1．请求判令隆江公司向卓维运支付逾期办理不动产权证书的违约金（违约金以总房款3488000元为基数，按每日0.003%标准，自2018年9月19日起计至2019年8月6日为321天，共计33589.44元。）；2．判令隆江公司向卓维运返还面积误差部分的房价款449951.73元及相应违约金（违约金以面积差额款为基数，按每日万分之三，从2019年8月16日起计至房价款清偿之日止）；3．判令隆江公司承担本案诉讼费。事实与理由：2010年5月26日，卓维运与隆江公司签订了《商品房买卖合同》（下称《合同》）。合同约定：卓维运购买隆江公司开发的位于万宝城东区（现名海坛金座）XX号商品房一套，建筑面积共437.11平方米，房屋总价款为3488000元。约定隆江公司应在2011年8月30日前交付商品房，如因隆江公司原因，卓维运不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，隆江公司自逾期之日起按买受人已付款的日万分之一支付违约金。合同签订后，卓维运依约付清了购房款。 2018年6月19日，隆江公司逾期交房。依据合同约定，隆江公司应在2018年9月18日前配合办理房屋权属证书。因隆江公司过错，直到2019年8月6日卓维运才办理出该商品房的不动产权证书，不动产权证号为：闽（2019）平潭不动产权第××号。卓维运认为，隆江公司已构成违约。鉴于法院已生效判决中将逾期办证违约金酌定为日万分之三，故卓维运自愿调整为日万分之三。此外，卓维运购买的案涉商品房的建筑面积为437.11平方米，但实际建筑面积仅为402.37平方米，差额达34.74平方米。根据《合同》及补充协议约定，卓维运购买房产的面积误差比绝对值为7.95%，已超过3%。双方签订合同时，实际房价为7979.68元／平方米。隆江公司应偿还的金额为：1.3%以内（含）：437.11＊3%＊7979.68＝104639.94元。2.3%以上：437.11＊（7.95%-3%）＊7979.68＊2＝345311.79元。上述金额合计为449951.73元。从2019年8月16日起按每日万分之三计算违约金，暂计至2020年5月22日为280天，违约金为37795.95元，以上共计487747.68元，实际应计算至房价款清偿之日止。 隆江公司辩称，1．案涉房产所在的楼盘在2012年已符合交付使用条件。卓维运称2018年6月19日才接收房产与事实不符。卓维运从2012年起交纳物业费，可以证明其认可从2012年开始就接收使用房产。2．案涉房产所在的楼盘于2015年1月28日以后能够办理房屋权属证书，2019年3月1日以后能够办理不动产权证书。卓维运怠于办证，责任自行承担，无权要求隆江公司承担逾期办证违约金的责任。3．案涉房产计价方式为按套计价，卓维运主张隆江公司应当返还建筑面积误差的价款以及相应的违约金没有依据。4．卓维运从2012年开始就接收使用案涉房产并交纳物业费，物业费的交纳标准是以每平方米1.5元按照面积402.37平方米计算。证明卓维运从2012年开始就明知或者应当知道实际产权面积为402.37平方米。卓维运至今起诉，已超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2010年5月26日，卓维运与隆江公司就购买位于平潭县南侧万宝城东区（现名海坛金座）XX号商品房签订了《合同》，房屋总价款为3488000元，建筑面积为437.11平方米，约定隆江公司应在2011年8月30日前交付房屋，并在房屋交付使用后60日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按已付款的0.01%向买受人支付违约金。第五条，根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑√面积】【套内建筑面积】（本条款均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按【套】、【间】、【位】计价的，不适用本条约定，双方可在附件六另行约定。商品房交付后，合同约定的面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%。买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积＊100%。卓维运与隆江公司签订附件六《合同补充协议》，其中第九条1、本协议与《商品房买卖合同》约定不一致的，以本补充协议约定为准。8、面积差额款经建设局颁发房屋产权证之日起10天内，双方必须按多退少补的原则按实结算房价款，如出卖人逾期付款按日万分之三计息，如买受人逾期不付清差额出卖人有权解除合同收回该房产。合同签订后，卓维运依约付清了购房款。隆江公司于2018年6月19日交付了房屋。2019年08月06日，卓维运为讼争房屋办理了闽（2019）平潭不动产权第××号不动产权证，不动产权证上登记的建筑面积为402.37平方米。 本院认为，《合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，内容及形式未违反国家法律规定，双方均应依约履行。本案当事人的主要争议焦点如下： 一、隆江公司是否构成违约。 卓维运主张隆江公司在2018年6月19日将案涉商品房交付其使用时，物业公司要求其从2012年起补交物业费，否则不予交付，对此隆江公司辩称卓维运从2012年起交纳物业费可以证明其认可从2012年开始就接收使用案涉房产，本院分析认为，隆江公司作为交付房产方负有提供交房交接凭证的义务，现其未能提供交付案涉房产的凭证，故对隆江公司的抗辩主张不予采纳，对卓维运的主张予以支持。根据合同约定，隆江公司应对其按期协助买受人办理房屋权属证书负有义务。案涉房屋于2019年8月6日办理好不动产权证，隆江公司已构成违约，应承担相应的违约责任。 二、逾期办证违约金的计算标准及计算期间。 根据《合同》约定，隆江公司应按已付款日0.01%的标准，向卓维运支付自2018年9月18日起计至2019年8月6日止的违约金；卓维运的主张自愿调整为隆江公司按已付款日0.003%的标准，向其支付自2018年9月19日起计至2019年8月6日止的违约金，共计321日的逾期办证违约金33589.44元（3488000元＊0.003%＊321日），本院予以支持。 三、关于讼争房屋面积差额款及其违约金是否超过诉讼时效的问题。 《合同》约定的案涉房屋的建筑面积为437.11平方米。案涉的房屋不动产权证上登记的建筑面积为402.37平方米，误差的绝对值为7.95%。卓维运主张依照《合同》第五条及附件六《合同补充协议》第九条第8点约定，隆江公司应支付其讼争房屋面积差额款及其违约金。隆江公司抗辩据《合同》第四条明确约定案涉房产计价方式为按套计价，不存在建筑面积与产权登记面积的差异。据附件六补充协议第九条8．合同只约定利息，合同并没有约定违约金。本院分析认为根据附件六《合同补充协议》第九条1、本协议与《商品房买卖合同》约定不一致的，以本补充协议约定为准。8、面积差额款经建设局颁发房屋产权证之日起10天内，双方必须按多退少补的原则按实结算房价款，如出卖人逾期付款按日万分之三计息，故双方当事人均应按附件六《合同补充协议》依约履行。卓维运主张按《合同》第五条计算返还案涉房屋面积差额款及违约金的诉讼请求，本院不予支持。案涉房产的不动产权证于2019年8月6日办理，卓维运于2020年5月22日提起诉讼，显然未超过诉讼时效，隆江公司的抗辩理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向卓维运支付逾期办证违约金33589.44元； 二、福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向卓维运返还面积误差部分的房价款277214.25元及相应利息（利息按日万分之三计息，自2019年8月17日起计至还清款项之日止）。 三、驳回卓维运的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9013元，减半收取计4506.5元，其中2887元由福建省平潭县隆江房地产开发有限公司负担，1619.5元由卓维运负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  叶禹 二〇二〇年七月十日 书记员  林芳