山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终5832号 上诉人（原审被告）：孙彦妮，女，1981年11月5日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：孙萌，上海喜睦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙森，男，1984年2月3日出生，汉族，住山东省五莲县。 委托诉讼代理人：岳培培，山东运策律师事务所律师。 原审被告：任余吉，男，1980年4月16日出生，汉族，住青岛市城阳区。 原审被告：城阳区中艺兴房产中介水清木华店（已注销），住所地青岛市城阳区夏庄街道秦家小水社区。 经营者：滕世余，男，1967年8月22日出生，汉族，住青岛市四方区。 委托诉讼代理人：刘芬，山东元鼎律师事务所律师。 上诉人孙彦妮因与被上诉人孙森、原审被告任余吉、原审被告城阳区中艺兴房产中介水清木华店（以下简称中艺兴中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙彦妮上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，驳回孙森的诉讼请求，判令继续履行合同；2、一二审诉讼费用由孙森承担。事实和理由：1、孙森在签订合同时已经明确知道涉案房屋应当交纳土地收益金，中艺兴中介在一审中也陈述其已告知了孙森。一审仅依据孙森提交的真实性存疑的录音要求中艺兴中介就告知土地收益金承担举证责任，加重了一方当事人的举证责任。根据合同第三条“乙方对甲方上述房地产状态已充分了解并作详细认真考虑”的约定，足以认定孙森在签订合同时已经明确知道涉案房屋为经济适用房，应当按相关规定交纳土地收益金。2、《青岛市经济适用住房管理办法》于2008年9月1日起开始施行，涉案合同签订于2018年11月14日，一审认定孙森在合同签订后才知道土地收益金明显与事实不符。3、土地收益金是房屋交易税费的组成部分，双方在合同中有明确约定，孙森反悔实质是违约，人民法院不应支持。综上所述，涉案合同是各方当事人真实意思的表示，应当受法律保护，本案不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九的规定。 孙森答辩称，同一审意见。 任余吉陈述称，同意孙彦妮的上诉意见。 孙森向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除孙森与孙彦妮于2018年11月14日签订的《中艺兴房地产买卖合同》；二、判令孙彦妮返还孙森已付购房款41万元并以此为基数，支付孙森自购房款支付之日起至实际支付之日止的银行同期贷款利息。三、判令孙彦妮、任余吉、中艺兴中介赔偿孙森违约金160500元。四、判令孙彦妮、任余吉、中艺兴中介返还孙森支付的腾房押金10000元及评估费5600元。五、判令孙彦妮、任余吉、中艺兴中介赔偿孙森下列损失居间服务费21400元及律师费20000元。六、本案诉讼费由孙彦妮、任余吉、中艺兴中介承担。 一审查明事实： 2018年11月14日，孙森（乙方）与孙彦妮（甲方）在中艺兴中介居间服务下，签订《中艺兴房地产买卖合同》，合同约定：……第一条、甲方同意将其所拥有的青岛市城阳区户房产出售给乙方，此房建筑面积约为70.13平方米，产权人为孙彦妮。……第二条、甲方保证此房产一切情况介绍属实，产权清晰，承诺自签订合同之日起至过户之时保证此房产无任何产权纠纷，权属无任何瑕疵，无法院查封，无债权债务纠纷等权属纠纷问题，同户籍、相关亲属及房产共有人、所有人同意出售。自合同生效之日起，若发生与甲方的上述任何纠纷问题，概由甲方负责解决，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方应按照本合同约定承担违约赔偿责任。……第三条、乙方对甲方上述房地产状态已充分了解并作详细认真考虑，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让成交价1010000元。……款项支付方式（1）乙方于2018年11月14日向甲方支付10000元作为购房定金。（2）乙方于2018年11月23日向甲方支付400000元作为购房款。（3）乙方以银行贷款形式向甲方支付600000元，由乙方于11月23日前向甲方申请贷款，此贷款由贷款银行一次性划拨到甲方提供的银行账户。……（4）甲方此房产现有银行贷款200000元，乙方对此情况已知悉，并同意甲方用乙方支付的首付款偿还此房产的银行借款，甲方须在过户前前往借款银行对此房产进行还款撤押。此款必须专门用于甲方偿还此房产的银行借款，严禁挪作他用。如甲方违约，具体违约赔偿事宜按本合同约定第十条执行。……第八条……乙方于支付房屋首付款时预留甲方物业押金10000元交由丙方代为保管，待甲乙双方物业交接完毕，甲方迁出此房产名下所有户口，留存物品无缺少，甲方结清物业费，水，电，天然气，供暖，通讯费，有线电视费等相关所有欠费，乙方书面签字确认后，丙方全额无息返还甲方。……合同还就违约责任、争议纠纷解决等进行了约定。 合同签订当日，孙森支付孙彦妮购房定金10000元，孙彦妮为其出具收条。2018年11月23日，孙森向孙彦妮支付购房首付款40万元及腾房押金10000元，孙彦妮向其出具收条，腾房押金10000元由中艺兴中介代为保管。同日,孙森向中艺兴中介支付评估费5600元。 2018年12月7日，孙森与中艺兴中介负责人经理闵航交流涉案合同事宜，言谈中，关于涉案买卖合同签订，孙森表示至房产局落实土地收益金问题，闵航认可“前期签合同这块我不太清楚”，此次交谈最后孙森表示“房产处只说我该交我的税，包括合同上说的甲方应交的税我也看来着。”闵航表示“你这么理解，提出这么个解决方式，咱就按照他这个意思跟房主说吧，能接受就接受，接受不了钱该怎么退怎么退。”。2019年1月3日，孙森又与闵航交流，闵航表示孙彦妮已经将首付款花了，不给退钱，关于土地收益金，闵航表示“咱们签合同的时候，城阳还没出这个文件，后边出的应该是”“土地收益金按照青岛市的规定，是卖方缴纳。” 至一审庭审时，涉案房屋未办理撤押，亦未办理过户。 一审审理中，中艺兴中介表示合同签订时明确告知孙森土地收益金的存在，但未提交相关证据。关于土地收益金，各方当事人均认可是应当按照现交易价与原购买价差额的50%缴纳土地收益金。 涉案房屋位于青岛市城阳区户，产权证号为青房地权市字第××号。房地产权利人孙彦妮，建筑面积70.13平方米，套内建筑面积58.65平方米，房屋性质系经济适用房，登记时间是2013年12月24日。任余吉与孙彦妮系夫妻关系。孙森具有在青岛市购房资格。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，其争议焦点有二：一是孙森与孙彦妮所签订《中艺兴房地产买卖合同》应否解除。二是《中艺兴房地产买卖合同》履行过程中双方是否存在违约情形及孙彦妮是否应返还孙森相关费用。 关于争议焦点一，根据当事人提交的证据，足以证明在履行《中艺兴房地产买卖合同》时，孙森因土地收益金的缴纳问题多次与中艺兴中介沟通，并因此要求退款。中艺兴中介表示合同签订时已经明确告知土地收益金的存在，而其工作人员闵航在与孙森沟通时自认前期并不清楚，其表述前后矛盾，且无证据证明曾与买卖双方明示这一问题，故一审认定孙森在合同签订时并不知晓土地收益金缴纳问题。根据法律规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案当事人均认可土地收益金数额为按照现交易价与原购买价差额的50%，这一数值无论何方负担，都与合同签订时双方意思表示不符，且有违公平原则。故对于孙森要求解除涉案《中艺兴房地产买卖合同》的主张，予以支持，对于孙森已付的购房定金及首付款41万元，孙彦妮应予返还并应以此为基数，承担自孙森支付购房款之日（2018年11月23日）起至实际还清之日至按中国人民银行公布的同期定期存款利率计算的利息。 关于争议焦点二，孙森主张孙彦妮未将首付款还贷，未按合同约定撤押，但未提交充足证据予以证明，关于孙彦妮违约行为的陈述也均是中艺兴中介的单方陈述，不足以证明孙彦妮存在违约责任。一审认为，本案合同履行过程中，买卖双方均未能预料到必须产生的土地收益金数额，结合履约情况及双方提交的证据，孙森要求支付违约金的主张，不予支持。关于腾房押金及评估费，中艺兴中介认可由其代为保管，合同目的尚未达成，故其应予返还。关于居间服务费21400元，因系孙森支付中艺兴中介，且与本案不属同一法律关系，不予处理，孙森可另案向中艺兴中介追索。关于律师费20000元，因孙森提交的证据不足以证明孙彦妮存在违约的事实，故孙森向其主张律师费，于法无据，不予支持。任余吉未与孙森建立合同关系，故孙森对其起诉，无事实与法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除孙森与孙彦妮于2018年11月14日签订的《中艺兴房地产买卖合同》；二、孙彦妮于判决生效之日起10日内返还孙森购房定金及首付款41万元，并承担以41万元为基数自2018年11月23日起至实际返还之日止按中国人民银行公布的同期定期存款利率计算的利息；三、中艺兴中介于判决生效之日起10日内返还孙森腾房押金10000元及评估费5600元；四、驳回孙森对任余吉的诉讼请求；五、驳回孙森的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14430元，由孙彦妮负担9436元，由孙森负担4994元。保全费3720元，由孙彦妮负担。 二审经审理查明，中艺兴中介已将腾房押金10000元及评估费5600元返还孙森。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，孙森与孙彦妮所签订的《中艺兴房地产买卖合同》虽约定孙彦妮需交纳的税费均由孙森承担，但未约定税费的具体种类，由此导致孙森和孙彦妮对土地收益金的承担产生争议。对此，本院认为，涉案的土地收益金有30多万元，超过合同约定房屋总价款百分之三十多，而一般的房屋买卖中不存在土地收益金这一项费用，在合同中未明确税费承担是否包含土地收益金的情况下，仅依据双方的该约定不足以认定孙森知晓并同意承担该费用。孙彦妮和中艺兴中介提交的证据不足以证明在买卖合同签订时已经就土地收益金一事进行过协商或向孙森进行过明示，根据谁主张谁举证的原则，孙彦妮应当承担举证不能的法律后果，故，一审认定孙森在合同签订时并不知晓土地收益金缴纳问题，并无不当，本院予以确认。孙彦妮要求孙森承担该费用，依据不足，本院不予支持。孙森因此要求解除合同，本院予以支持。孙森和孙彦妮在签订合同时未就高达房屋总价款百分之三十多的土地收益金的承担进行明确，导致合同无法继续履行，双方均存在过错，一审判决孙彦妮返还孙森购房定金及首付款41万元、并判决孙彦妮承担相应的利息，符合法律规定，本院予以维持。 一审判决中艺兴中介返还孙森腾房押金10000元及评估费5600元，中艺兴中介已经返还给孙森，本院予以确认。 综上，孙彦妮的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9436元，由上诉人孙彦妮负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 安太欣 审判员 王化宿 二〇二〇年七月二十七日 书记员 王 繁 书记员 胡荣华