四川省隆昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1028民初614号 原告：四川省蜀国食品有限责任公司，住所地隆昌市经济开发区。统一社会信用代码：915110285927557647。 法定代表人：马元智，董事长。 委托诉讼代理人：陈德贵，系该公司员工，特别授权。 被告：四川汉和酿造有限公司，住所地四川省隆昌市石燕桥镇杨柳井村。统一社会信用代码：91511028MA657FKL0G。 法定代表人：王志勇，执行董事。 原告四川省蜀国食品有限责任公司诉被告四川汉和酿造有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川省蜀国食品有限责任公司委托诉讼代理人陈德贵到庭参加诉讼，被告四川汉和酿造有限公司法定代表人王志勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告四川省蜀国食品有限责任公司向本院提交如下诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告之间签订的《租赁协议》；2、要求被告立即将原告厂房恢复原状并交付给原告；3、要求被告按合同约定支付所欠的租金200000元及违约金600000元并赔偿原告的损失；4、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。后在审理过程中，原告将第三项诉讼请求变更为要求被告向原告支付租金400000元及违约金600000元，共计1000000元。事实和理由：2018年7月28日，原、被告签订《租赁协议》，协议约定由原告将位于隆昌市黄土坡工业园区厂房中的“制造车间”（建筑面积约1000m²）出租给被告用于生产、经营桑果酒等饮品，租金每年120000元，提前一个月一次性付清一年租金后使用，租期暂定三年。合同签订后，被告未按合同约定履行义务，至今租金分文未付，也没有按合同约定进行桑果酒等饮品的生产经营，而是将厂房擅自转租给他人当仓库使用，并且不止占用“制造车间”，而是几乎将原告所有厂房及办公楼都擅自占用。原告花巨资建造的厂房如今一片狼藉成了垃圾场。目前原告积极响应政府号召，招商引资，已经有好项目等待合作，急需解决厂房收回问题，原告多次要求被告腾空交房，被告均以种种借口拒绝，被告的行为已经给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告特起诉到法院，要求被告立即交付房屋，并按合同约定支付所欠租金、违约金及赔偿原告的损失。 被告四川汉和酿造有限公司答辩称，1、2018年4月，由付华、周生虎出全资收购四川蜀国食品有限公司、日兴农业发展有限公司、四川蜀桑源农业发展有限公司，因付华、周生虎是外地人并且企业是属招商企业，当时实际控制人付华为迅速成立公司，故安排马元智为名誉上的总经理。四川蜀桑源农业发展有限公司于2018年7月成立招商部，拟招商三个企业为其生产制造指定产品，包括果酒类系列由被告四川汉和酿造有限公司王志勇负责。付华招引我公司专项生产制造指定果酒系列，蜀桑源公司包销专卖。在付华如此优惠承诺包销的情况下，我公司答应合作并投入相关设备、车间改造、原辅料等实际投入约800000余元，付华责成马元智与我公司法定代表人王志勇签订相关合同，并协助我公司入场。因西安总公司于2018年8月出现财务危机，付华在隆昌三家招商合作企业全部瘫痪，我公司损失最为惨重，付华、周生虎至今未和我公司协商赔付相关事宜，也未解除所签订的三份协议，故我公司在万般无奈之下仍在等待实际出资人的处理方案。因所属相关装修公司、设备制造商等向我公司索赔，我公司无奈之下只能和相关同行合作保底经营，所收取的小额权益首先用于电费、保底费用、水费及保安人员工资及留守人员工资等支出，现在经营的车间并非租户，并在2019年7月我公司在隆昌经济开发区管理委员会有相应环评备案。2、原告诉称我公司占用的1000平米车间，我公司并不是占用，是由三份合作协议因联所导致的，原告不但不赔付我公司全部损失，反而说我公司侵占厂房未付租金，原告所称纯属颠倒黑白，偷换概念，混淆是非。3、原告在诉状中称花巨资建造的厂房实际所有产权由付华、周生虎等人全资已做收购，产权状况已做转移，马元智、许文俊二人均不是出资方，所以不具有相关资产处置权利。4、原告所称在招商引资，急需厂房使用，其真实情况是马元智本无权委托许文俊进入公司行使管理权限，更无权出租厂房，所谓招商引资并非自身经营，是为满足收取租金占为已有，未交与相关部门，更未与原蜀国食品公司全体股东商量。综上，我公司请求法庭驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费由原告自行承担。 原告四川省蜀国食品有限责任公司为支持其诉讼请求向本院提交如下证据： 1、原告的营业执照及法人身份证复印件各1份，证明原告的诉讼主体适格； 2、《租赁协议》复印件1份，证明原、被告双方于2018年7月28日签订租赁协议及约定的相关事宜； 3、照片1组，证明被告公司法定代表人王志勇已经将厂房转租出去，被告公司且占用了厂房，占用两个厂房的面积分别是2520平方米、4725平方米； 4、《关于全权接管“蜀国公司”资产的申请报告》、《四川省蜀国食品有限责任公司移交（管控）清单》、《四川省蜀国食品有限责任公司收购框架协议》、《四川省蜀国食品有限责任公司收购框架补充协议》、《四川省蜀国食品有限责任公司股权转让协议》，主要证明现在原告是由许文俊掌管，原、被告签订《租赁协议》后，原告至今没有收到租金。 被告四川汉和酿造有限公司向本院提交如下证据： 1、与原告签订的《租赁协议》，证明双方存在租赁的行为； 2、四川蜀桑源农业发展有限公司与被告签订的《产品订购框架协议》，证明被告如何支付租金； 3、四川蜀桑源农业发展有限公司与被告签订的《蜀桑园借款协议》，证明本案系案外人付华一手操作； 4、被告法定代表人王志勇与四川蜀桑源农业发展有限公司签订的《劳动合同书》，证明被告法定代表人王志勇与四川蜀桑源农业发展有限公司存在劳动关系； 5、建设项目环境影响登记表，证明被告转产生产的项目是在经开区管理委员会备案； 6、《关于2019年12月30日厂区地下酒库事件的说明》，证明许文俊以欺骗手段进入厂区； 7、维稳期间损失统计，证明原告向被告支付的应付未付款项； 8、《四川省蜀国食品有限责任公司收购框架协议》，证明原告承认出让厂房，马元智出钱购买； 9、《代持股协议书》，证明四川蜀桑源农业发展有限公司让马元智代持原告股份； 10、转账凭证，证明四川蜀桑源农业发展有限公司与原告系从属关系。 经庭审质证，被告四川汉和酿造有限公司对原告四川省蜀国食品有限责任公司提交的证据1、2的三性无异议；对证据3的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的；对证据4，《关于全权接管“蜀国公司”资产的申请报告》的真实性不予认可，《四川省蜀国食品有限责任公司移交（管控）清单》的真实性无异议，合法性有异议，《四川省蜀国食品有限责任公司收购框架协议》的三性无异议，《四川省蜀国食品有限责任公司收购框架补充协议》、《四川省蜀国食品有限责任公司股权转让协议》的真实性无法确认。 原告四川省蜀国食品有限责任公司对被告四川汉和酿造有限公司提交的证据1的三性无异议；对证据2、3、4、5、6、7、8、9、10的真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。 对原、被告无争议的证据，本院予以采信，对原告提交的证据4，被告提交的证据2、3、4、5、6、7、8、9、10，与本案不具有关联性，本院不予采纳。 经审理查明：2018年7月28日，原、被告签订《租赁协议》，该协议约定“甲方：四川省蜀国食品有限责任公司乙方：四川汉和酿造有限公司经双方多次协商，在公平互惠，共谋发展的原则下双方达成以下租用协议：一、乙方拟在四川省隆昌市蜀桑源有限责任公司内筹建桑果果酒饮品厂。甲方将自有的制造车间于2018年8月1日前清场后移交给乙方使用，专用于桑果酒等饮品的生产、经营使用，期限暂定为三年，乙方自接手厂房之日起每年支付甲方厂房租赁费12万元（大写：壹拾贰万元整）每年提前一月一次付清后使用，三年内租金以逐年递增方式增加：即第一年月租9元/m²，年租金总额：¥108000.00元，第二年月租10元/m²，年租金总额：¥120000.00元，第三年月租11元/m²，年租金总额：¥132000.00元，三年期满后，双方商议认同后再续租。卫生排污等物管费每月1元/m²，第一年免收，另减免一个月厂房租金，用于厂房装修所需。二、乙方在租赁厂房内，自行负责厂房设计装修、设备分布及安装，若涉及改建厂房等事项，应先征得甲方同意和认可，所需费用由乙方自行承担，甲方不承担此项的任何经济及法律责任（含装修、改建施工中的工伤、安全等责任）。若未经甲方同意，乙方擅自进行厂房改建等须经甲方同意的事项，乙方构成违约，甲方有权要求乙方恢复原状、赔偿损失并有权单方面解除租赁合同及要求乙方按三年租金总金额的20%支付违约金。八、甲方可为乙方提供资金借款，以乙方自有设备、有价证件做抵押担保，相关借款事宜另外合约签订。十、如乙方未按约支付租金的，每逾期一日，乙方按欠付金额的千分之一向甲方支付违约金。如逾期超过三十天的，则甲方有权解除租赁合同，乙方除支付欠付租金外，还应向甲方支付违约金600000元（大写：陆拾万元整），并将租赁房屋恢复原状后退还甲方。甲方：马元智四川省蜀国食品有限责任公司（盖章）乙方：王志勇四川汉和酿造有限公司（盖章）”。协议签订后，原告按约将租赁房屋交付给被告，但被告未向原告支付相应租金。 原告诉至本院后，在审理过程中，将其诉讼请求变更为：1、请求法院判令解除原告与被告之间签订的《租赁协议》；2、要求被告立即将原告厂房恢复原状并交付给原告；3、要求被告按合同约定支付所欠的租金400000元及违约金600000元；4、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。 本院认为，原告四川省蜀国食品有限责任公司与被告四川汉和酿造有限公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并有效，该协议对原、被告双方均具有约束力，原、被告应按照协议约定全面履行各自的义务。《租赁协议》签订后，原告已按协议约定将其所有的制造车间交与被告经营、使用，被告应按照协议约定向原告支付租金，但被告自2018年8月至今未向原告支付租金，其行为属违约。被告应按照约定向原告支付自2018年8月起至今的租金。原告主张要求被告支付的租金按照双方于2018年7月28日签订的《租赁协议》中第一条“乙方自接手厂房之日起每年支付甲方厂房租赁费12万元（大写：壹拾贰万元整）每年提前一月一次付清后使用，三年内租金以逐年递增方式增加：即第一年月租9元/m²，年租金总额：¥108000.00元，第二年月租10元/m²，年租金总额：¥120000.00元，第三年月租11元/m²，年租金总额：¥132000.00元，三年期满后，双方商议认同后再续租。卫生排污等物管费每月1元/m²，第一年免收，另减免一个月厂房租金，用于厂房装修所需。”的约定，被告自2018年8月至2020年7月应向原告支付租金为219000元。原告在审理过程中主张被告超出《租赁协议》占用其他厂房的证据不足，故原告请求被告支付租赁费400000元，本院支持被告向原告支付租赁费219000元。被告抗辩要求驳回原告的全部诉讼请求所提供的证据与本案不存在关联性，对被告的主张本院不予采纳。 关于原告要求解除原、被告双方于2018年7月28日签订的《租赁协议》和要求被告将租赁房屋恢复原状并交付给原告的问题，根据《租赁协议》中第十条“如乙方未按约支付租金的，每逾期一日，乙方按欠付金额的千分之一向甲方支付违约金。如逾期超过三十天的，则甲方有权解除租赁合同，乙方除支付欠付租金外，还应向甲方支付违约金600000元（大写：陆拾万元整），并将租赁房屋恢复原状后退还甲方。”的约定，因被告未按约定向原告支付租金，逾期未支付租金已超过30天，故本院对原告要求解除与被告签订的《租赁协议》并要求被告将租赁房屋恢复原状并交付给原告的主张，本院予以支持。由于被告租赁的房屋专用于桑果酒等饮品的生产、经营，被告恢复租赁房屋需要一定的时间，故本院支持被告于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋恢复原状后交付给原告。 关于原告要求被告支付违约金600000元的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，被告在审理过程中抗辩对原告诉请的租金、违约金等予以全部驳回，从双方签订的《租赁协议》第十条约定的违约金600000元来看，该协议中约定的违约金过分高于造成的损失，本院根据被告的过错程度、原告所受损失情况及公平原则等，酌情支持被告向原告支付违约金60000元。 综上，原告要求解除与被告于2018年7月28日签订的《租赁协议》、要求被告将租赁房屋恢复原状后交付给原告，本院予以支持；对原告要求被告支付租金400000元、违约金600000元，本院支持被告向原告支付租金219000元、违约金60000元；驳回原告的其他诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告四川省蜀国食品有限责任公司与被告四川汉和酿造有限公司于2018年7月28日签订的《租赁协议》于本判决生效之日起予以解除； 二、被告四川汉和酿造有限公司于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋恢复原状后交付给原告四川省蜀国食品有限责任公司； 三、被告四川汉和酿造有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告四川省蜀国食品有限责任公司支付租金219000元、违约金60000元； 四、驳回原告四川省蜀国食品有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2150元，由被告四川汉和酿造有限公司负担。此款原告已垫付，被告在向原告给付上述款项时一并给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 员 钱定明 二〇二〇年七月十七日 法官助理 唐宗会 书 记 员 周瑾瑜