贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4959号 原告：贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路**，统一社会信用代码：915205023143151878。 法定代表人：范应雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付燕斌（特别授权）。 委托诉讼代理人：沈应梅（一般授权）。 被告：曾庆书，男，1956年11月23日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州省平安盛世物业管理有限公司与被告曾庆书物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告贵州省平安盛世物业管理有限公司的委托诉讼代理人付燕斌、沈应梅，被告曾庆书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州省平安盛世物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付拖欠的物业管理费及垃圾费，共计人民币2310.72元，欠费明细如下：从2018年12月15日起至2020年4月15日，共计16个月的物业服务费及垃圾费，物业服务费每月138.42元（建筑面积115.35㎡×1.2元/月）及垃圾费6元/月；2.判决被告逾期交纳物业费之日起每日按千分之三支付违约金，共计逾期16个月，支付物业费违约金10165.56元；3.本案全部诉讼费由被告承担。 事实及理由：被告系原告管理的毕节市七星关区百里杜鹃大道“双树望城”小区X栋X单元X号的业主。被告在接收物业时，与原告签署《前期物业管理服务协议》约定按建筑面积1.2元/㎡/月收取物业管理费及垃圾费6元/月。并约定逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维修养护等按上述协议进行了系列的物业服务管理工作，在原告提供服务之时被告从2018年12月15日起一直拒交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。为此，特依法起诉，请求人民法院依法判决支持原告诉讼请求为谢! 被告曾庆书答辩称：一、原告收取的物业费标准过高，且存在违法收费情形，故原告主张按每平方1.2元/月及垃圾费6元/月标准收取物管费不应得到支持。根据贵州省福明房地产开发有限公司开发现状，原告服务的双树望城小区并未开发完毕，小区绿化等基础设施并不完善，且小区属于未封闭状态，仅道路旁有简单的树木，物业费的收取应根据小区环境及服务成本定价，原告并不存在《前期物业管理服务协议》第二条第（三）项公共文体娱乐场所及其设施设备维护和管理，第（五）公共绿化与园艺花草养护和管理服务，（十）小区文化建设工作管理服务等所需成本，同时通过毕节市住建局出台《毕节市住宅物业服务标准对照表（试行）》精神可以看出，物业费的收取应按物业公司提供的物业服务成本及服务质量收费，根据被告居住小区环境所需的物业服务项目，原告服务小区所需成本，仅能达到四级收费标准。原告按每平方米1.2元/月标准收取物业费，已远远超过原告服务成本。且原告收取6元/月的垃圾费，应当包含在物业服务成本中，不应再另行收费。 二、原告未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，故其主张全额支付物业管理费不应得到支持。原告贵州省平安盛世物业管理有限公主要存在以下违反物业管理合同的行为：1、原告未定期履行小区内公共设施及消防设施的检修维护，未设置专门消防通道及消防登高处，并将消防通道租给商家晖久超市，将12栋消防通道的门栓死，拉手坏了不修，存在安全隐患。消防设施及公共设施关系业主出行及生命安全，原告未定期检修及消防配套通道及登高处未进行划分的情况下，且在消防箱中无消防软管存放，若发生火灾，将无法及时处理，存在极大的安全隐患。2、《前期物业管理服务协议》第二条第（六）项之规定，原告应保持公共场所、道路、房屋共用部分的清洁卫生和垃圾收集，但原告管理的小区内存在长期垃圾、杂物堆放楼道，随便外人串入，随地大小便，尿垢堆集，臭气熏人的情形，原告并未及时清理，导致小区环境恶劣。3、原告为了收广告及场地费，出租小区公共通道给商贩堆沙，刘某租用，电话可以核实。临街墙面乱贴广告，破坏小区市容市貌，与创建卫生文明城市不相适应。4、原告乱收苛捐杂税，如公共能耗费380元，水卡掉了补收水卡费50元，请平安盛世物业公司出具政府部门的收费标准，门卡费30元/个，水费3.91元/吨。由于原告不按政府指导价格收费，严重损害业主的利益，违背合同内容，业主是被动受敌，处处由他们捆绑宰割。5、原告不是公平公正，平等对待业主的公司，如发放门卡时，忠实诚恳的业主只发两个，闹得凶的发4个以上，得4个以上的业主，具不完全统计有如下几家：18栋1单元1705、1505、1504、1801、1206、503和18栋2单1902、1304，在18栋2单元205号至今没有得电子门卡，同是业主，不同的对待，这是一个欺穷敬富的公司。6、原告是知法犯法，违法违纪的企业，让业主没有安全感，不可信任的企业。如原告的法人范应雄与社会无业人员砸业主车辆的事件，让业主们不能接受，其性质恶劣，这样的企业（公司）继续发展下去，不仅对本小区业主的生命财产安全的影响，而且会对社区和社会带来危害。7、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是在不平等协商的条件下逼迫签订的条约，业主对原告服务的满度调查中百分之百的业主都是在不签协议和不交齐他们不按规定设立的收费就不给钥匙，强制性的签约。8、原告在18栋2单元的电子门从2019年6月5日至11月15日期间，门坏了无人维修，无保安值班，外人随便进出，12栋2019年10月5日电子门拉手坏后长期无人维修。9、原告置业主的生命财产安全不顾，其服务不到位。在7栋2020年5月6日消防箱中无接水软管，车库附一二楼内的所有消防箱内都无管子，若发生火灾，将会给业主带来不可估计的损失。10、原告服务严重失职，2020年6月4日，车库的粪管破漏，粪水满地，臭气熏人。11、根据《前期物业管理服务协议》第二条第（七）项之规定，原告应当维护小区道路交通秩序，根据小区现状，小区道路旁摊贩聚集、车辆乱停乱放，原告从未采取措施进行劝阻及制止，也未联系相关部门进行处理，导致被告生活小区杂乱，生活质量低下。12、原告在执业中，未履行前期物业管理服务协议，我家门禁安装至今没有得到使用；更有突出的18栋2单元20-5号门禁都没有安，给业主带来诸多不便。13、原告在业主装修期间，乱用权利，在业主不熟悉环境的情况下，所有业主100%的被停水、停电，严重影响业主的装修时间和入住时间，导致业主在外租房的时间延长，造成经济损失，物业应负相应责任。14、原告作为一个企业，对业主开具的收费不是正规发票，存在偷税漏税的违法行为，开具的收费收据没有法律约束，可以随意乱开。15、根据《前期物业管理服务协议》第四条之规定，原告利用小区内物业公共部分、共用设施设备进行经营管理后，从未公示过所产生的电梯广告费、墙面广告费等经营收益的收入和支出情况。本人作为小区业主，这三年来从未见过原告公示相关收益和专项资金维护支出明细，原告的做法侵害了被告的合法收益分配权及知情权。16、原告限制未缴纳物业费的业主充水费金额35元，每次都以系统维护为由拒绝部分业主多充水费，消耗业主的人力和时间，显失公平。在收取被告的水费后，也并未向被告出具相应发票。根据《前期物业管理服务协议》第三章第十三条“水费、电费、燃气费、通讯费、有线电视费以及按法律、法规规定征收的其他费用，由相关部门按规定标准向乙方或物业使用人收取，如有需要，有关部门可委托甲方代收代交上述费用”。原告利用限制用水的手段，逼迫被告在其未提供合同约定的物业服务情况下，全额支付物管费，这一做法严重侵害了业主的基本生活用水权利，这种“服务”，明显不公且违背《前期物业管理服务协议》合同精神。17、原告的部门经理张言带着保安，以收物管费为名，人多势大，2018年1月5日大打出手，殴打18栋2单元23-5号业主，在法制社会的国度，随便使用暴力的行为，业主们是不能接受的，是违反《前期物业管理服务协议》的。18、原告的经理张言带着保安无缘无故地将我暂放在楼上的装修板4张，未用过的新板167元/张，以及联塑水管6根，未用过的新管34元/根，在我不在家时将其搬走，我追问过多次，一直说给我找，可是至今不归还我。19、被告对原告作满意度调查结果，发出调查表200份，收回173份，收回率86.5%，在29项指标中，除21条、25条之外，其余各项都是94%-100%的不满意。由于原告未按《前期物业管理服务协议》为业主做好相应工作，导致业主不交物管费等，原因是原告失约在先，才产生这样的不良后果。综上，原告在提供物业服务期间，严重违反《前期物业管理服务协议》，故其主张全额支付物业管理费，不应得到支持。 三、原告主张违约金不应得到支持。1、《前期物业管理服务协议》系原告提供的格式合同，且签订合同时并未对违约金部分进行特别说明，根据《合同法》第三十九条之规定，提供格式条款一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，应当对该条款予以说明。协议中，对业主的违约责任与原告的违约责任明显不对等，且原告从未向被告提示或说明过该条款。2、基于本答辩状第二条之答辩，原告存在违约在先的情形，故原告单方面要求被告承担违约金，不应得到支持。3、根据《合同法》立法的本意，被告违约行为导致损失，也应当以实际损失为准。原告应当举证证明其损失。在此过程中，原告并无任何损失，即使存在损失，其损失也只是中国人民银行计收贷款利率的利息。4、根据《合同法》、《物业管理条例》，平安盛世物业从服务质量和服务态度，都未按《前期物业管理服务协议》做好协议约定的工作，其物业费不能按原价收取。 四、原告向被告收取“三通费”及乱收、多收的费用和搬走家具板、水管的费用应当予以抵扣物业费或退还我。1、原告于2017年11月27日向被告收取“三通费”3410元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条之规定，“三通费”范围内设施属于商品房主要配套设施，应包含在购房款中，原告收取“三通费”的行为于法无据，被告多次要求原告退还，按照《前期物业管理服务协议》违法收取费用也按每日千分之三的资金占用费退还，从2016年12月16至2020年6月18日计算为16473.71元。被告多次找物业退款，原告将责任推向房开商，而房开商的答复系原告收取，时至今日还未退还，原告拒不退还的行为侵害了被告合法权益，其提供的管理与服务让双树望城的业主无法接受，这也与物业合同的精神背道而驰。2、原告多收水费及补水卡水费3.91元/吨，交100元钱给25.6吨水。100÷25.6=3.91元，业主们认可3.5元/吨，3.91-3.5=0.41元，每吨多收0.41元，被告共交水费1030元，1030÷3.91=263.42吨，263.42×0.41=108元，按《前期物业管理服务协议》每天千分之三的占用资金费计算，从2016年12月2日至2020年6月18日计算为518.7元。加上补水卡费50元，共计568.7元要退还给我。3、原告无缘无故搬走我的家具板4张662元，联塑水管6根102元。原告应以原物或折合人民币归还我。经多次问张言，一直推诿不还，严重损害业主的利益，导致财产损失，这是原告违规在前，致物管费不交在后之因。 五、被告认为，提供《前期物业管理服务协议》所约定的物业合同系原告的先履行义务，原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。综上，因原告未按照合同约定提供物业服务，违背合同精神和宗旨，失信于业主，给被告及小区业主造成诸多不便，已属于违约在先，因此被告支付第一年物管费后才从2018年12月15日起停止缴纳物业管理费。故请求法院依法判决，维护被告的合法权益。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月18日，以原告贵州省平安盛世物业管理有限公司为甲方，被告曾庆书为乙方，双方签订“双树·望城小区”《前期物业管理服务协议》约定：“乙方已购买的由建设单位贵州省毕节福明房地产开发有限公司负责开发建设的“双树?望城小区”综合体中的X栋X单元X号住宅交付后由甲方提供物业管理服务，乙方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘甲方对小区实施前期物业管理服务。甲方按下列服务内容向乙方和物业使用人提供物业管理服务：（一）房屋建筑共用部位维护和管理服务（房屋基础、承重结构、楼板、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、平台转换层）。（二）共用设施设备运行、维护和管理服务（道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、消防设施设备、绿化地、安防设施设备）。（三）协助有关部门维护管理公共区域供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。（四）公共文体娱乐场所及其设施设备的维护和管理，包括本小区内的公共文化体育场所、公园及有关设施设备。（五）公共绿化与园艺小品养护和管理服务。包括：公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊。（六）公共环境卫生的管理服务。包括：公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集。（七）交通与车辆停放秩序管理服务。（八）协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理（对本小区公共区域及各出入口进行巡查、管理）。（九）装饰装修管理服务。（十）小区文化建设工作管理服务。（十一）对本小区相关工程图纸、竣工验收资料、乙方及物业使用人档案管理服务。本小区物业服务费采取包干制方式，乙方交纳物业服务费标准按物业建筑面积收取（指套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和）收取，其中，高层电梯住宅每月每平方米1.2元计收，商业每月每平方米2.2元计收；该物业服务建筑面积为115.35平方米，按上述方式标准计算，乙方住宅按1661.04元/年向甲方交纳物业服务费。代收（政府管理部门）城市垃圾费每户每月6元，按年交纳。物业服务费按年交纳，乙方应于开发建设单位公布交房之日起全额交纳物业服务费用，于每年12月15日前交纳次年物业服务费用。乙方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交费用的3‰向原告支付违约金。乙方不履行或迟延履行本协议约定义务，甲方有权要求乙方在合理期限内履行，由此造成经济损失的乙方应依法给予赔偿。甲方不履行本协议约定义务，乙方有权要求被告在合理期限内履行；造成乙方经济损失的，甲方应给予赔偿。本协议经双方签署后生效，至本小区内全体业主选聘的物业服务企业与其签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。附：中国物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级服务标准内容。”合同还约定了其他事项。签订上述合同前，原告与“双树?望城小区”建设单位贵州省毕节福明房地产开发有限公司签订前期物业服务合同入驻该小区至今。被告曾庆书系居住在双树?望城小区”的业主，房号为X栋X单元X号，住房建筑面积115.35平方米。被告曾庆书在2018年12月15日至2020年4月15日期间未按照合同约定向原告贵州省平安盛世物业管理有限公司缴纳物业服务费及城市垃圾费。故原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。被告认为原告存在未尽管理义务等问题，其有权行使履行抗辩权拒绝交纳物业费。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告贵州省平安盛世物业管理有限公司与“双树?望城小区”建设单位贵州省毕节福明房地产开发有限公司签订前期物业服务合同入驻该小区。之后，原告又与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议对物业管理服务内容及标准、物业服务费标准、代收城市垃圾费等进行了约定。原、被告双方均应当按照协议约定全面履行自己的义务。2018年12月15日至2020年4月15日期间，被告未支付的物业服务费为2214.72元（115.35平方米×1.2元/月?平方米×16月），未支付的城市垃圾费为96元（6元/月×16个月）。但是，根据前期物业管理服务合同的约定原告提供的物业服务存在一定问题。例如：局部区域存在污物、垃圾未及时清理，公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担违约责任的，人民法院应予支持。因此，结合本案合同的履行情况，对原告诉请判决被告支付的物业服务费，本院予以支持1550.3元（2214.72元×70%）。对于原告诉请判决被告支付的逾期交纳物业费违约金，因本案双方均存在不同程度的违约，本院不予支持。对原告诉请判决被告支付的代缴城市垃圾费的请求，因双方在合同中有明确约定且原告系代收代缴，故本院予以支持。被告关于三通费、家具板及水管费用由原告支付的主张，被告应另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告曾庆书于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省平安盛世物业管理有限公司2018年12月15日至2020年4月15日期间的物业服务费1550.3元，以及城市垃圾费96元； 二、驳回原告贵州省平安盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56元，由原告贵州省平安盛世物业管理有限公司负担31元，被告曾庆书负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年七月十七日 书记员 杨云兴