吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3431号上诉人（原审被告）：霍红艳，女，1980年9月5日生，汉族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：张力元，吉林功承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春东北金属交易中心有限公司。住所地：长春市九台区经济开发区。法定代表人：杨升，总经理。委托诉讼代理人：陈文龙，吉林中证律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旭，吉林中证律师事务所律师。上诉人霍红艳因与被上诉人长春东北金属交易中心有限公司（以下简称东北金属公司）租赁合同纠纷一案，不服长春市九台区人民法院（2020）吉0113民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东北金属公司原审诉请：1.请求依法判令霍红艳立即迁出东北金属公司经营的中澳城·木材城A30-A34号场地，并将场地恢复原状；2.依法判令霍红艳向东北金属公司支付场地占用费（场地占用费自2015年6月29日起至霍红艳实际迁出之日止按照每平方米5元计算，至2019年8月29日488000元）；3.诉讼费由霍红艳承担。事实及理由：2013年9月29日，东北金属公司与长春国坤物业服务有限公司签订《中澳城·木材城租赁合同》一份，约定国坤物业承租东北金属公司位于中澳城·木材城场地一块，面积113351平方米，租赁期限10年，自2014年6月1日至2024年5月31日。同时合同还约定前5年租金每年4080636元，租金支付期限为每个计租期开始前30天支付。合同签订后，东北金属公司按照合同约定向国坤物业交付了场地，国坤物业又与霍红艳签订了转租合同，将承租的木材城场地中的A30-A34号场地1952平方米出租给霍红艳。按照合同约定，国坤物业应当于2015年5月1日前向东北金属公司支付2015-2016年度的租金人民币4080636元。经东北金属公司催要，霍红艳仍以各种理由推脱，拒不交纳。无奈之下，东北金属公司于2015年6月29日向霍红艳发送了解除合同通知，解除了双方签订的租赁合同。按照法律规定，东北金属公司与国坤物业租赁合同解除后，国坤物业即不具备出租场地的处分权，霍红艳如继续占用使用场地，应当向东北金属公司交纳租金。但经东北金属公司通知霍红艳，霍红艳既不向东北金属公司交纳租金，也拒绝迁出该场地。霍红艳拒付场地租金的行为，已使其丧失了继续占有使用东北金属公司场地的合法依据，目前仍在占有使用东北金属公司场地已经构成对东北金属公司的侵权，提起诉讼请依法判决。霍红艳原审答辩称，东北金属公司起诉霍红艳的事实及理由，与真实事实存在巨大差距；东北金属公司以霍红艳等业户未交纳租金为由要求迁出场地于法无据；对东北金属公司所提出的第二项占用场地费，更是无从谈起；首先东北金属公司向霍红艳及全体业户告知以后市场由东北金属公司交易中心管理时，已经承诺霍红艳等业户搬迁至新商铺前还在原有场地商铺继续免费经营的承诺；其次，因东北金属公司所提供的场所对霍红艳业户存在巨大缺陷导致霍红艳无法经营；以及导致霍红艳在原场地上的原因是东北金属公司迟迟未建成新场地，是东北金属公司的问题及过错导致。加之东北金属公司所提场地占用费无事实与法律依据，收款标准也没有任何依据，加之租赁费的请求已过诉讼时效，总之不应得到法律保护，希望法院驳回东北金属公司的诉讼请求。原审法院审理查明，2013年9月26日，东北金属公司与长春国坤物业服务有限公司签订“中澳城·木材城租赁合同”一份，约定长春国坤物业服务有限公司承租东北金属公司位于中澳城·木材城场地一块，面积113351平方米，租赁期限10年，自2014年6月1日至2024年5月31日。同时合同还约定前5年租金每年4，080,636.00元，租金支付期限为每个计租期开始前30天支付，若长春国坤物业服务有限公司不能及时足额交纳租金，超过30日的，东北金属公司方有权单方解除合同。合同签订后，东北金属公司按照合同约定向长春国坤物业服务有限公司交付了场地。2013年10月11日长春国坤物业服务有限公司又与霍红艳签订了转租合同，将承租的木材城场地中的A30-A34号场地1952平方米出租给霍红艳。霍红艳与长春国坤物业服务有限公司签订的租赁合同，霍红艳租赁的场地位于后面四排，租赁期限为10年，自2014年6月1日至2024年5月31日，租金的支付标准为前四年每月每平方米4.5元，中间三年每月每平方米6元，后三年每月每平方米7元，实际价格包括管理物业费用。按照合同约定，长春国坤物业服务有限公司应当于2015年5月1日前向东北金属公司支付2015-2016年度的租金人民币4080636元，但长春国坤物业服务有限公司并向东北金属公司交纳租金。东北金属公司于2015年6月29日向霍红艳发出解除合同通知，解除了双方签订的租赁合同。东北金属公司于2019年8月6日向霍红艳发出了通知书，通知书载明“现因国坤物业未按照合同约定交纳租金，我司于2015年6月29日向其发送了解除合同通知，解除了双方签订的租赁合同。现A30-A34号场地（1952平方米）仍有您占有使用，根据法律规定，我司与国坤物业解除合同后，如您拟继续使用该场地，应当向我司交纳租金。”原审法院认为，本案中东北金属公司为出租人，长春国坤物业服务有限公司为承租人，霍红艳为次承租人，2015年6月29日东北金属公司以通知的形式与长春国坤物业服务有限公司解除租赁合同，根据东北金属公司于2019年8月6日向霍红艳发出的通知表明，东北金属公司同意继续履行租赁合同，霍红艳虽未明确表示是否继续租赁东北金属公司场地，但一直占用东北金属公司场地至今，应视为东北金属公司与霍红艳建立了租赁关系。东北金属公司与霍红艳形成租赁关系，霍红艳应向东北金属公司交纳租金，但霍红艳至今为向东北金属公司交纳租金，现东北金属公司要求霍红艳迁出东北金属公司经营的中澳城·木材城A30-A34号场地，并将场地恢复原状，霍红艳向东北金属公司支付场地占用费的诉讼请求有事实及法律依据，应予以支持。关于霍红艳提出的，东北金属公司与霍红艳直接签订的租赁合同中关于免租期的约定，及设施的损失等意见，可以另行起诉。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，原审法院判决：一、霍红艳立即迁出东北金属公司经营的中澳城·木材城A30-A34号场地，并将场地恢复原状；二、霍红艳向东北金属公司支付场地占用费（场地占用费自2015年6月29日起至霍红艳实际迁出之日止按照每平方米5元计算）。宣判后，霍红艳不服，向本院提起上诉，其上诉请求：撤销原审判决，改判驳回东北金属公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由东北金属公司负担。事实与理由：一、金属交易中心当庭承认，该公司与国坤物业解除合同后，已于2015年11月3日与霍红艳一方签订2015年版租赁合同，约定新的商铺位置和24个月的优惠免租期，证明2013年版租赁合同已被2015年版租赁合同取代；金属交易中心还当庭承认新址没有建成，证明该公司违约未交付新的商铺位置的事实。一审判决无视霍红艳依据上述事实提出的抗辩，仅以可另诉为由否定霍红艳享有的抗辩权利，认定事实、适用法律错误。二、鉴于2015年版租赁合同是为替代2013年版租赁合同，所以约定租期从金属交易中心与国坤物业解除合同当月起租，即从2015年6月1日起至2022年5月31日止。在金属交易中心交付新的商铺位置之前，霍红艳显然有权继续租用原有商铺位置，否则不能解释2015年版租赁合同签订于2015年11月3日，签约时新址未建成、新的商铺位置未交付，但租期已从2015年6月1日起算的事实。在租赁合同有效、并未解除的情况下，金属交易中心显然无权要求霍红艳迁出。三、鉴于租赁合同有效且金属交易中心未诉请解除租赁合同，霍红艳继续占有原有商铺位置系合法占有，金属交易中心既无权要求霍红艳迁出、恢复原状，也无权要求霍红艳支付占有使用费。鉴于金属交易中心直到24个月优惠免租期满之日起至今，仍未建成新址、交付新的商铺位置，霍红艳亦有权根据合同法第66条的规定行使同时履行抗辩权，拒绝支付2017年5月31日免租期满之后的租金，金属交易中心的诉讼请求均应判决予以驳回。四、根据民法通则第136条第3项关于“延付或者拒付租金”“诉讼时效期间为一年”的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第3条关于“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，以及2015年版租赁合同关于“租金采取上打租年支付”的约定，即使假设金属交易中心有权主张租金或占有使用费，亦仅能主张2017年5月31日免租期满之后的租金或占有使用费，其他租金或占有使用费的请求即使成立，也已经超过法定诉讼时效期间，不应予以支持。东北金属公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，东北金属公司与霍红艳均认可，2020年5月14日案涉土地上的房屋被拆除。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”从一审时到庭的其他业户证实，现业户使用的土地不交纳费用，结合东北金属公司与国坤物业解除《租赁合同》后，就案涉土地重新规划建设问题与业户进行了协商，并与部分业户签订了不同区域的《租赁合同》的事实，在东北金属公司未要求次承租人腾出土地前次承租人免费使用案涉土地的事实具有高度可能性，2019年8月6日东北金属公司向次承租人提出腾出土地的通知，故此前的土地占有使用费霍红艳不应支付。原审对此认定有误，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，东北金属公司作为案涉土地的使用权人于2019年8月6日向霍红艳发出通知，其含义应为要求次承租人霍红艳腾出土地，此时霍红艳应及时将土地交付给东北金属公司，但直至2020年5月14日案涉土地上的房屋被拆除东北金属公司才实际收回案涉土地。参照上述法律规定，霍红艳应支付2019年8月6日至2020年5月14日期间占有土地的使用费用。东北金属公司参照霍红艳与国坤物业签订的《租赁合同》约定的租金要求霍红艳按照每平方米5元支付土地使用费原审予以支持并无不当。关于霍红艳主张的地上建筑物赔偿问题其在一审中未提出具体反诉请求，本案中不予审理。综上，原审认定基本事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市九台区人民法院（2020）吉0113民初357号民事判决第一项；二、变更长春市九台区人民法院（2020）吉0113民初357号民事判决第二项为“上诉人霍红艳于本判决生效后立即支付给被上诉人长春东北金属交易中心有限公司场地占用费（场地占用费自2019年8月6日起至2020年5月14日止按照每平方米5元计算，面积1952平方米）”；三、驳回被上诉人长春东北金属交易中心有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4310元，上诉人霍红艳负担3000元，被上诉人长春东北金属交易中心有限公司负担1310元；二审案件受理费898元，上诉人霍红艳负担400元，被上诉人长春东北金属交易中心有限公司负担498元。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  闫 冬审判员  张兴冬二〇二〇年七月三十日书记员  王 建