新疆维吾尔自治区喀什市人民法院民 事 判 决 书（2020）新3101民初2004号 原告：孙永存，男，1950年10月15日出生，汉族，河南省新乡市人，喀什二建退休职工，住新疆喀什市。原告：寇明浩，男，1960年6月15日出生，汉族，河南省周口市人，喀什地区交警支队车管所退休干部，住新疆喀什市。共同委托诉讼代理人：姚安辉，新疆耀光律师事务所律师。被告：马林，男，1957年12月27日出生，回族，新疆焉耆县人，无固定职业，住新疆乌鲁木齐市。原告孙永存、寇明浩与被告马林租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理，原告孙永存及其共同委托诉讼代理人姚安辉，被告马林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1、解除原、被告于2018年3月16日签订的《土地出租合同》；2、被告支付原告2018年1月1日至2019年12月31日的两年土地承租金140000元；3、被告支付原告合同违约金人民币44940元；4、被告支付原告已垫付水费8530元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年3月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《土地出租合同》，该合同约定，甲方将位于喀什市××乡农家乐出租给乙方经营。该农家乐包括土地面积28亩，房屋25间，大棚二座，羊圈一座，餐具齐全，家具四套（沙发、茶几、藤座椅）。租赁期限为5年，自2018年1月1日至2022年12月31日，乙方应在合同签订之日起十日内向甲方支付一年的承租金70000元。在合同履行期间，任何一方违反本合同约定，视为违约，违约方应按照土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。合同在第三年开始每年增加7%的租金，如果合同五年到期，农家乐对外承包，乙方马林具有优先权，另农家乐押金20000元已付，农家乐内的物品以盘点表为准。合同签订后，被告已实际经营超过两年之久，除向原告仅仅交纳了20000元押金外，拒不按合同约定期限和金额支付每年承租金70000元，拖欠两年承租金共计140000元，实属严重违约行为，导致原告的租赁收益权不能实现。被告辩称，同意解除双方签订的《土地出租合同》，被告不同意支付水费，被告在离开前已将水费全部付清。被告于2018年3月16日与原告签订合同，并向原告支付20000元押金。2018年3、4月，被告用两个月将农家乐打扫干净，2018年5月1日正式营业，一个半月后因为被告身体原因，农家乐没有继续经营，被告要求与原告终止合同，原告劝被告不要终止合同，原告可以免收一年租金。2019年5月1日正式继续营业，原告找被告索要两年的租金，因为被告没有经营农家乐，让原告宽限一段时间，但是原告不同意，要求被告交农家乐的钥匙。2019年10月原告将农家乐租给他人，2019年12月原告告知被告，与其解除合同。综上，依法驳回原告的诉讼请求，被告已付的20000元租金原告应当返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定如下：原告向本院提交1、工商营业执照信息一份，证实该店系被告个人经营，注册时间2016年11月16日，2020年4月14日注销，所以该店名称不能作为诉讼主体。经质证，被告对该证据真实性认可。本院对该证据的证明力予以认定。2、土地出租合同一份，证实原告将位于喀什市××乡的农家乐出租给被告，租金前两年70000元，后续每年递增7%，签订合同之日起十天内支付第一年租金，但是被告连续两年没有交租金，应当承担合同约定的违约金。经质证，被告对合同真实性认可。本院对该证据的证明力予以认定。3、喀什市农村饮用水安全工程管理站征收水费专用票据一张，证实被告经营期间用了8530元的水费，由原告补缴了。经质证，被告对该证据真实性认可。因该证据交款人不是原告，且未注明具体期间的水费，故本院对该证据的证明力不予认定。4、原告提交的照片三张，证实被告在经营期间将房屋出租给铁路局的人，因洗澡时下水堵住，房屋被浸泡，导致房屋损坏。经质证，被告对该组证据不认可，称2019年8月24日搬离前房屋是经过原、被告盘点核实过的，房屋并没有问题。本院对该组证据的证明力不予认定。被告向本院提交1、营业执照复印件一份，证实被告租赁的农家乐名称是喀什市××乡麦西来甫农家乐，并非原告举证的喀什市马林吃吃看回民大盘鸡店。经质证，原告对该证据真实性认可，但称被告用的是喀什市马林吃吃看回民大盘鸡店名义签订的，加盖的是喀什市马林吃吃看回民大盘鸡店的公章。本院对该证据的真实性予以认定。2、证明一份，证实2019年8月24日被告搬离农家乐前都已按时将水费交清。经质证，原告对该证据不认可，称该证明是个人出具的，按照法律规定证人必须到庭质证，且证明中没有写明是电费还是水费。因证人未到庭接受质证，且非正规票据，本院对该证据的证明力不予确认。3、孙明生、塔依尔江、阿不都艾尼证人证言三份，证实原告于2019年8月24日找被告催要租金，让其当天支付，被告支付不了，原告就将被告和被告的员工赶出农家乐。经质证，原告对孙明生及塔依尔江的证人证言不认可，按照法律规定证人必须到庭质证。对阿不都艾尼证的证言，因是被告雇佣的工人，与被告之间有利害关系，所以亦不予认可。对阿不都艾尼陈述的2018年其及被告一起找过原告说明被告经营困难及身体不良状况，2019年8月24日原告等四人向被告要租金，并且于当日被告离开经营场所是事实，其余均不属实。本院对证人阿不都艾尼证词认可的部分予以认定，对孙明生、塔依尔江的证言不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2018年3月16日原告孙永存、寇明浩（甲方）与被告马林（乙方）签订土地出租合同。双方约定，甲方将位于喀什市××乡农家乐出租给乙方，土地面积共计28亩，房屋25间，大棚二座，羊圈一座，餐具齐全，家具四套（沙发、茶几、藤桌椅）。租赁期限为5年，自2018年1月1日至2022年12月31日，乙方应在本合同签订之日起十日内向甲方支付一年的承租金70000元。在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按照土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。同时合同备注中约定，本合同在第三年开始每年增加7%的租金，如果合同五年到期，农家乐对外承包，乙方马林具有优先权，另农家乐押金20000元，农家乐内的物品以盘点表为准，押金已付。2020年4月28日原告提供肖延明向伯乡自来水站交纳水费8530元。2019年8月24日被告离开了涉案场地。另查明，1、马林租赁的涉案场地在工商局登记的名称为喀什市××乡麦西来甫农家乐，经营场所新疆喀什地区喀什市佰什克然木乡15村，注册日期2018年2月14日。2、原告计算违约金的方式为，按合同约定未履行后三年总租金的20%计算，每年租金74900元×3年×20%即44940元。本院认为，原告与被告签订的土地出租合同，系双方当事人的真实意思表示,且未违反相关法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约将租赁地交付给被告，被告亦进行经营。被告虽称经双方协商，原告同意免除一年的租金，对此被告未提交证据予以证实，且原告不认可。因被告至今未向原告支付租金，已违反了合同约定“签订之日起10日内向原告支付一年的承租金”的内容，被告拖延支付租金的行为已构成违约，应当承担向原告支付租金及违约金的民事责任。对原告要求解除双方签订的土地出租合同，被告无异议，本院予以准许。对原告要求被告支付自2018年1月1日至2019年12月31日的两年土地承租金140000元，因原、被告均认可2019年8月24日，被告离开了涉案场地，故租赁费应从2018年1月1日起计算至2019年8月24日止为115493元（70000元÷12月×19个月+5833÷30天×24天），由被告予以支付。原告要求被告支付违约金44940元，因违约金系对损失的弥补方式，原告未提交证据证实其损失的具体数额，故本院对此酌情按年利率6%计算，即第一年租金70000元，自2018年3月26日至2020年7月10日止为9619元（70000元×6%×2年+70000元×6%÷365天×106天），第二年租金45493元，自2019年3月26日至2020年7月10日止为3521元（45493元×6%×1年+45493元×6%÷365天×106天），上述合计13140元。原告要求被告支付其已垫付水费8530元，因该份证据无法显示是哪一阶段的水费，且交款单位也并非原告，由于原告举证不能，本院对该项请求不予支持。因双方均认可被告已交纳了20000元押金，合同解除后，该20000元押金应作为租金予以扣减，扣减后的租金为95493元，应由被告予以支付。综上所述，原告要求解除原、被告于2018年3月16日签订的土地出租合同的请求，本院予以支持；原告要求被告支付租赁费140000元及违约金44940元的请求，本院部分予以支持；原告要求被告支付垫付水费8530元，本院不予支持。至于被告的辩解本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定,判决如下:一、解除原告孙永存、寇明浩与被告马林于2018年3月16日签订的土地出租合同；二、被告马林于判决生效后十日内向原告孙永存、寇明浩支付租赁费95493元、违约金13140元，合计108633元；三、驳回原告孙永存、寇明浩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3998.80元，减半收取1999.40元，由原告孙永存、寇明负担760.40元，被告马林负担1239元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。审  判  员   何晓茹二 〇 二 〇 年 七 月 二 十 五 日书  记  员   韩彤彤