广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终5043号上诉人（原审原告）：周燕樱，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：左彬，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦雨，广东国龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘国明，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：欧阳昌运，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：成小凤，广东泽康律师事务所实习律师。原审第三人：梁桂荣，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人周燕樱因与被上诉人刘国明、原审第三人梁桂荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初25050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。周燕樱上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持周燕樱在一审中的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由刘国明承担。事实与理由：（一）涉案房屋应按实际情况确认权利人。1.梁桂荣的物权不复存在，物权证明归于无效；2.梁桂荣对涉案房屋没有收租权；3.其他诉讼不影响周燕樱在涉案房屋上的权利。一审判决以梁桂荣持有原房屋产权证明为理由，认为梁桂荣有收取涉案房屋的权利，属于认定事实不清。（二）周燕樱有权收取涉案房屋租金或使用费。周燕樱与梁某辉离婚时，双方确认新建房屋的全部债务由周燕樱负担，全部权利也归周燕樱所有，周燕樱对涉案房屋拥有全部权利。虽然涉案房屋至今未能办理报建手续，涉案租赁合同无效，但是周燕樱作为出租人，仍然有权收取等同于租金的房屋占有使用费。（三）刘国明存在过错。1.刘国明与周燕樱签订了租赁合同；2.在原房屋拆除并尚未完全建好涉案房屋时，刘国明即与周燕樱签订了租赁合同，其对于涉案房屋的所有权属于周燕樱是明知的；3.周燕樱离婚后，也将离婚情况、房屋归属情况告知了刘国明；4.周燕樱与梁桂荣不存在家庭纠纷。周燕樱与梁桂荣的儿子梁某辉离婚后，涉案房屋属于周燕樱是非常明确的事实，无可争议。刘国明以其已向梁桂荣交租为由，拒绝向周燕樱支付租金，明显存在过错。刘国明应当向周燕樱交纳租金，至于其向梁桂荣不当交纳的租金，其可另行向梁桂荣主张。刘国明辩称，（一）不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为准，刘国明作为善意的承租人，选择与不动产登记的所有权人梁桂荣签订租赁合同并交纳租金，符合常理。（二）刘国明按时支付租金，履行了作为承租人的基本义务，不应再受到苛责及讼累。综上，周燕樱的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。梁桂荣未陈述意见。周燕樱向一审法院起诉请求：1.判令刘国明向周燕樱支付2018年11月至2019年9月的租金共计110000元、水电费110元及逾期利息（利息从起诉之日起，按照中国人民银行同期贷款利率计付至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由刘国明负担。一审法院认定事实：2005年9月26日，周燕樱与梁某辉登记结婚。2011年1月17日，梁桂荣（梁某辉父亲、赠与人、甲方）、林某友（梁某辉母亲、赠与人、甲方）与梁某辉（受赠人、乙方）签订《房屋赠与合同》：“一、梁桂荣名下有坐落在佛山市原石湾区***********的房屋一间《房屋所有权证》粤房字第4078**，《集体土地建设用地使用证》佛府集建总字第0003XX号。上述财产是梁桂荣与林某友的夫妻共同财产。现赠与人梁桂荣、林某友自愿将上述房屋无偿赠与给受赠人梁某辉个人所有。受赠人愿意接受该项赠与。二、赠与人与受赠人应在本合同签订之日起九十日内共同到房、地产管理部门申请房屋权属转移登记。三、本合同一经公证，赠与人不得任意撤销赠与。如出现《中华人民共和国合同法》第一百九十二条规定的事由，赠与人有权撤销赠与……”2011年2月9日，上述《房屋赠与合同》在佛山市禅城公证处进行公证，公证书号为（2011）佛禅内民证字第XX号。后，甲方（周燕樱、梁某辉）与乙方（梁桂荣、林某友）签订《协议书》约定：“甲乙双方于2011年1月17日向公证处办理房屋赠与合同公证，其公证之房屋坐落于佛山市原石湾区***********，公证书号为：（2011）佛禅内民证字第XX号。乙方已经将赠与之房屋交付给甲方，因上述赠与之房屋未能如期办理好房屋过户手续和实属危房之故，双方同意将房屋拆旧建新，双方同意从房屋施工之日起，房屋的一切权益归甲方所有并且改建房屋所产生的债务由甲方承担，与乙方无关……”2011年6月、7月旧房拆除，原址重建六层（因六楼只加盖部分，又称五层半）房屋一栋，于2012年8月、9月竣工，尚未报建审批，未重新办理产权证。2012年7月1日，周燕樱（出租方、甲方）与刘国明（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：“一、房屋地址。甲方出租的物业坐落于佛山市禅城区某镇某管理区**********之地下房产，建筑面积约100平方米，同时该房产前面约50平方米空地一并交与乙方使用。二、租赁期限。双方商定房屋租期为叁年，自2012年8月1日起至2015年7月30日止……四、租金及交纳方式。1.现暂定每月租金6000元……2.……租金暂定每月支付一次，并于每月叁日前交至出租方……”2014年2月1日，周燕樱（出租方、甲方）与刘国明（承租方、乙方）签订《租房合同书》，约定：“甲方出租的物业坐落于佛山市禅城区********************、四楼房产，建筑面积约260平方米，给乙方作员工宿舍使用……租期从2014年2月1日起至2019年1月31日止。乙方向甲方交付的租金：每月4000元，先交租后使用。签约后，乙方应向甲方交付4000元押金，合同期满押金退回（不计利息）。租用时交第一个月租金4000元。交租时间：乙方应于每月10日前缴清当月租金及上月水电费，乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，视为根本违约，甲方有权向乙方每天按实欠租金的5%加收滞纳金。若拖欠超过十天，视为乙方违约论处并且甲方有权收回乙方租用的地方，押金概不退还……租期满本合同自行终止，乙方须将房屋退还给甲方。如乙方需续租，则须于期满前60天内向甲方书面提出，甲方在收到乙方续租申请后10天内书面回复乙方，如同意续租，双方续签租赁合同；如乙方逾期不搬迁，甲方因此所受损失由乙方负责赔偿……”2018年5月28日，周燕樱与梁某辉签订《离婚协议书》:“梁某辉（以下简称“男方”）与周燕樱（以下简称“女方”）双方于2005年9月26日在佛山市某区人民政府办理结婚登记手续。2006年3月20日生育女儿梁某迦。婚后因双方性格严重不合，婚后经常争吵，无法继续共同生活，夫妻感情已完全破裂，现双方就自愿离婚一事达成如下协议：……三、财产分割方案：……2.男方父亲梁桂荣，母亲林某友经公证[公证书号：（2011）佛禅内民证字第XX号]赠与男方所得的坐落在佛山市原某区**********的房屋一间，房屋所有权证：粤房产第4078XX号；集体土地建设用地使用证：佛府集建总字第0003XX号字【90】第060008100XXX号。该房屋现登记于男方父亲梁桂荣名下，实际属于男方所有，办理公证完毕后，由于男方与女方及男方的父母因该房屋属于危房，故一致同意拆旧建新，由男方和女方承担改建责任，故各方同意该房屋的所有权由男方与女方共同共有，与男方父母无关，男方与女方共同承担因房屋改建所产生的一切债务。改建后的房屋为六层楼房，现男方同意将该房屋100%份额无偿赠与女方。在办理离婚手续后，此房屋因改建时产生的一切债务由女方来承担所有……”2018年10月30日，梁桂荣（出租方、甲方）与刘国明（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：“第一条、房屋基本情况。甲方房屋。1.地址：佛山市某区***************……第二条、租赁期限。租赁期限自2018年11月1日至2019年10月31日止。第三条、房屋租金。该房屋租金为10000元，每月一楼铺位租金6000元；三、四楼租金各2000元……”同日，梁桂荣（甲方）与刘国明（乙方）签订《补充合同》，约定：“1.原地址：佛山市原某区***********的房屋（现地址：佛山市某区***************），集体土地建设用地使用证：佛府集建总字第0003XXX号【90】第0600081000XX号，房屋所有权证证：粤房字第4078**现乙方所租赁该房屋的所有权100%份额归甲方所有（甲方已提供相关合法证明文书复印件给乙方），而周燕樱女士提供的协议未经合法认证的文书，并且在现有的房屋合法证明文书上房屋所有权人一列周燕樱女士没有任何登记。2.甲方与乙方签订租赁合同，乙方按月缴纳租金及有关费用给甲方以后，如周燕樱女士提出异议或诉讼都与乙方无关，所有责任由甲方承担。甲乙两方已知悉以上补充合同的相关法律责任。”上述“甲方已提供相关合法证明文书复印件给乙方”中的“证明文书”，刘国明与梁桂荣述称为不动产登记查询结果。“周燕樱女士提供的协议未经合法认证”中的“协议”，梁桂荣与刘国明述称为《离婚协议书》。2018年11月14日，周燕樱微信告知刘国明《离婚协议书》与《协议书》内容。另查明一：梁桂荣、林某友诉梁某辉赠与合同纠纷一案，案号（2019）粤0604民初2174号，本院于2019年1月22日立案受理，于2019年4月16日判决撤销梁桂荣、林某友将位于广东省佛山市******湾二队房屋（房屋所有权证：证：粤房字第4078X**体土地建设用地使用权证号：第**）赠与梁某辉的行为。2019年7月9日，周燕樱就该案提起第三人撤销之诉，法院经审理认为，《离婚协议书》指向的是报建审批手续待定、产权待定的新房产，而2174号民事判决撤销的赠与行为，赠与标的为已灭失的旧房产，与周燕樱、梁某辉离婚协议处理的房产并非同一物，故2174号民事判决结果与周燕樱没有法律上的利害关系，故于2019年9月11日裁定驳回周燕樱的起诉。后周燕樱向佛山市中级人民法院提起上诉，案号为（2019）粤06民终11374号。法院经审查认为，2174号案所涉房屋登记于梁桂荣名下，梁桂荣与林某友夫妻共有的四层房产已被拆除，赠与的标的物事实上已经灭失，而《离婚协议书》中约定无偿赠与周燕樱的房屋系报建审批手续待定、产权待定的新的六层房产，故2174号案撤销赠与行为所涉房产与《离婚协议书》中处理的房产并非同一物，周燕樱无权提起该案的第三人撤销之诉，裁定驳回上诉，维持原裁定。另查明二：2174号民事判决认定，2019年1月5日，刘国明向佛山市公安局某分局澜石派出所报案，并由该所登记受理。2019年1月12日，佛山市公安局禅城分局澜石派出所就报案事宜询问刘国明并制作《询问笔录》，刘国明陈述周燕樱曾于2019年1月5日剪断出租房屋的电线，导致该房屋停电两个多小时。另查明三：不动产登记信息查询结果显示：①位于佛山市************为440604003012JCXXX的宅基地权利人为梁桂荣，土地证权利证号为060008100XXX；②坐落于佛山市某区***********（299）房屋的权利人为梁桂荣，取得方式为1987年自建，房屋总层数为4层。周燕樱、刘国明与梁桂荣均确认上述地址即为涉案房屋地址。周燕樱在诉讼中称：涉案房屋共五层半，其中一、三、四楼租予刘国明，二层租给案外人，五楼以上由周燕樱、梁某辉及其女儿共同居住；周燕樱对刘国明与梁桂荣签订租赁合同事宜不知情；刘国明向周燕樱缴纳押金10000元，包含一楼6000元，三、四楼4000元，押金问题在本案中不处理；刘国明承租涉案房屋以来均与周燕樱签订租赁合同，向周燕樱支付租金至2018年10月。刘国明在诉讼中称：由于周燕樱家庭内部存在矛盾，周燕樱与梁桂荣均要求刘国明缴租，否则要求刘国明搬离，刘国明查询得知涉案房屋所有权人为梁桂荣，居委会亦告知房屋所有权人为梁桂荣，故刘国明与梁桂荣签订租赁合同，向梁桂荣支付租金，刘国明亦将该情况告知周燕樱；刘国明已将周燕樱主张的租金、水电费支付予梁桂荣。梁桂荣在诉讼中称：刘国明已将涉案房屋2018年11月至2019年10月的租金足额支付给梁桂荣。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据周燕樱陈述及查明事实，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故周燕樱、刘国明签订的《租赁合同》《租房合同书》以及刘国明与梁桂荣签订的《房屋租赁合同》均无效。周燕樱主张涉案房屋由其与梁某辉在婚姻存续期间修建，双方离婚后在《离婚协议书》中约定将涉案房屋无偿赠与周燕樱，故涉案房屋归周燕樱所有，刘国明自承租涉案房屋以来均与周燕樱签订租赁合同、向周燕樱支付租金，且周燕樱已将上述协议内容告知刘国明，故周燕樱作为房屋所有权人有权向承租人刘国明主张诉请的水电费、租金、利息并收回房屋。刘国明对此不予确认，辩称涉案房屋所有权人系梁桂荣，刘国明已与梁桂荣签订租赁合同、向梁桂荣足额支付租金及水电费，并提交不动产登记信息查询结果、存款账户历史流水查询等证据予以证明。梁桂荣称其作为涉案房屋所有权人有权向刘国明收取租金。结合各方陈述、举证及一审法院查明的事实，一审法院分析如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，周燕樱未提交证据证明其作为权属人就涉案房屋进行产权登记，而刘国明提交的不动产登记信息查询结果上登记的房屋系涉案房屋修建前拆除的原址旧房屋，而非涉案租赁房屋。现周燕樱与梁桂荣均称系涉案房屋所有权人，即涉案房屋处于权属不明的状态；其次，刘国明自承租涉案房屋以来均与周燕樱签订租赁合同并向周燕樱支付租金，后因周燕樱家庭内部矛盾，梁桂荣亦以房屋所有权人身份向其主张租金。周燕樱向刘国明出示《离婚协议书》与《协议书》以证明其系涉案房屋所有权人，梁桂荣出示不动产登记信息查询显示涉案房屋所在宅基地权利人及地上房屋权利人均为梁桂荣。周燕樱家庭内部纠纷涉及旧房屋赠与、协议拆旧建新、协议离婚及撤销赠与等诸多事宜，在周燕樱家庭内部纠纷尚未定论的情况下，刘国明作为一名普通承租人，苛求其清晰了解周燕樱家庭纠纷的前因后果有违公平，其故而选择相信不动产登记机构的登记信息效力大于涉案相关协议，与梁桂荣签订租赁合同、向梁桂荣支付租金符合常理，且约定的租金标准亦无降低，加之周燕樱亦无充分有效证据证明刘国明与梁桂荣存在利害关系，或双方恶意串通损害周燕樱利益。综上，周燕樱以其系房屋所有权人为由向刘国明主张租金、水电费、利息并要求收回房屋无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回周燕樱的全部诉讼请求。本案适用简易程序，一审案件受理费减半收取1251元，由周燕樱负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：刘国明是否应向周燕樱支付涉案房屋2018年11月至2019年9月期间的占有使用费、水电费。本院认为，涉案房屋系旧屋拆建而来，尚未取得权属证明，周燕樱与梁桂荣均以房屋所有权人身份向刘国明主张占有使用费、水电费，刘国明作为一般承租人，选择向旧屋不动产登记信息查询结果记载的权利人梁桂荣支付相关费用，符合常理。本案中，梁桂荣已经确认刘国明向其支付了涉案房屋2018年11月至2019年9月期间的占有使用费、水电费，周燕樱诉请刘国明向其再行支付前述费用，理据不足，本院不予支持。如周燕樱认为梁桂荣无权收取前述费用，其可另行向梁桂荣主张。综上所述，周燕樱的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2502元，由上诉人周燕樱负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年七月六日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰