河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初647号原告：李孟超，男，1969年3月18日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李杰，河南聚尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓琳，河南聚尚律师事务所实习律师。被告：中国有色金属工业第六冶金建设有限公司工业安装分公司，住所地郑州高新区银屏路**。法定代表人：熊振军，经理。委托诉讼代理人：姚新萍，河南良达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李栋栋，河南良达律师事务所律师。被告：张德安，男，1957年9月6日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：崔易娜，河南红达律师事务所律师。被告：楚喜凤，女，1959年12月5日出生，汉族，住郑州市。与被告张德安系夫妻关系。委托诉讼代理人：崔易娜，河南红达律师事务所律师。被告：李连军，男，1964年1月22日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：王宪彬，河南华威律师事务所律师。原告李孟超与被告中国有色金属工业第六冶金建设有限公司工业安装分公司（以下简称六冶工装公司）、张德安、楚喜凤、李连军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李孟超及其委托诉讼代理人李杰、孙晓琳，被告六冶工装公司的委托诉讼代理人李栋栋，被告张德安、楚喜凤的共同委托诉讼代理人崔易娜、被告张德安，被告李连军及其委托诉讼代理人王宪彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李孟超向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告李连军于2015年7月22日签订的《房屋买卖协议》；2.请求四被告共同赔偿原告损失35.32万元及评估费4032元；3.本案诉讼费用由四被告共同承担。事实与理由：2000年5月15日被告张德安与被告李连军签订《房屋买卖合同》内容详见合同，合同生效后被告张德安将其实际所有的涉案房屋出售给被告李连军，被告李连军在2000年5月17日支付给被告张德安购房款61934元并约定凭收据换取房产证，2015年7月22日原告与被告李连军又签订一份《房屋买卖协议》，内容详见协议，协议生效后原告按约一次性支付给被告李连军购房款18万元并约定按收款收据换取涉案房屋房产证，被告李连军将涉案房屋交付给原告，原告实际占有并使用至今。综上所述，被告张德安和被告李连军，原告和被告签订的房屋买卖协议不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原告将购房款已交付给被告李连军，原告合法占有涉案房屋，是房屋实际权利人，没及时办理房屋所有权证原告并无过错，被告六冶工装公司与其他被告的纠纷原告并不知情，原告是善意购买人，因三个被告的过错导致原告不能办理涉案房屋的所有权证，其过错行为已经严重侵犯了原告的合法权益，现依据法律相关规定，向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告六冶工装公司辩称，1.被告不是适格主体，原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，原告李孟超只能向合同的相对方即出卖人李连军主张权利，无权向被告主张权利；2.被告六冶工装公司于2011年8月3日取得上街区中心路1号院7号楼1层包括涉案房屋在内的商业用房的产权证，被告系上街区中心路**院**楼**商业用房的所有权人。2015年7月22日，原告与被告李连军签订《房屋买卖协议》，李连军无权处分，原告没有到不动产登记机构查询房屋权属信息，未尽到审慎审查的注意义务，作为买卖双方的原告与被告李连军均存在过错，应当各自承担相应的责任。综上，被告与原告之间不存在买卖合同关系，对原告与被告李连军之间的房屋买卖不存在任何过错，更没有侵犯原告权利的行为，因此原告向被告主张赔偿损失没有任何事实根据及法律依据，被告保留向原告主张房屋占用费的权利。被告张德安辩称，1.被告张德安在1999年合法占有涉案房产，2000年将房产出售给李连军属于合法处分行为，未能办理过户手续是六冶工装公司违约行为造成的，并非被告的过错，被告不应承担责任；2.原告起诉被告属于诉讼主体错误，应当依法驳回原告对被告的起诉；3.原告在涉案房产买卖中存在严重过错，应自行承担责任；4.被告与李连军、李孟超与李连军签订的房屋买卖合同均为无效合同，依法双方应互相返还，原告诉请赔偿损失353200元及评估费4032元没有事实和法律依据。综上，被告认为自己仅应当退还李连军购房款61934.4元，李连军将房产退还被告，至于李孟超与李连军之间的纠纷应由其双方解决，被告与原告之间不存在合同关系，原告诉请被告赔偿损失没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。被告楚喜凤（口头）辩称，同意张德安的答辩意见，被告与本案没有任何关系，原告就因被告楚喜凤与张德安系夫妻关系就起诉楚喜凤承担责任没有事实和法律依据，应当驳回对楚喜凤的起诉。被告李连军辩称，1.2000年5月15日被告与张德安签订了《房屋买卖合同》，被告按照约定支付房款后，张德安将位于郑州市上街区中心路六冶公司面积为36.432㎡房屋实际交付被告，依据合同第三条约定，因六冶公司未向张德安办妥房屋交接手续，张德安无法给被告办理营业房屋所有权证，若届时办理房产证时，由张德安出面办理，有关契税、交易费、手续费由被告承担，房屋所有权证至今未办到被告或李孟超名下，张德安存在致使《房屋买卖合同》目的无法实现的严重违约行为；2.2015年7月22日原告与被告所签订的《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同有效，不应当解除。被告已经按照合同约定将房屋实际交付给李孟超，被告已经履行合同义务，至于李孟超至今未取得房屋所有权证非被告的原因所致，被告自从张德安处购买房屋后，一直使用了15年，期间无任何人对房屋提出过异议，在此基础上被告将房屋转售给李孟超，系一种正常的民事交易行为；3.引发原告支付房款在使用房屋多年后，现无法使用房屋的根本原因是六冶工装公司将涉案房屋以自建房名义办理完毕整栋房屋的初始登记后，不再履行与张德安所签订的工程款抵房协议约定，不再就涉案房屋对任何人办理转移登记，六冶工装公司的违约行为导致后续房屋买主无法取得房屋产权证，涉案房屋六冶工装公司于2011年8月3日就办理完毕房屋所有权证书，一直到2015年7月22日被告与原告签订《房屋买卖合同》时，均没有主张过权利；4.张德安在已经与被告签订过《房屋买卖合同》并实际将房屋交付给被告后，又与六冶工装公司在清算工程款时，放弃以房抵账模式结算，显系造成其后房屋购买人无法取得房屋产权证。张德安的行为显系根本性违约，应当依法承担对原告的全部损失的赔偿责任；5.由于房屋不断升值，作为房屋出卖方违约，无非是为了追求利益最大化，故房屋出卖方六冶工装公司、张德安的违约行为给李孟超所造成的损失应当承担赔偿责任。综上，本案被告李连军、原告李孟超均是被告六冶工装公司、张德安合同违约的实际受害人，受害人的损失依法应当由违约攫取超额收益人承担，恳请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告对被告的起诉。经审理查明，2015年7月22日，以李连军为甲方，以李孟超为乙方，双方签订《房屋买卖协议》，主要约定，甲方卖给乙方的城市房屋位于郑州市××街区中心路东段，并紧邻上街区中心路的六冶公司东家属楼下附4号，建筑面积36.432平方米，房屋价款18万元，有关该房屋的办证或转卖事宜，按照甲方与前手张德安所签《售房协议》的相关内容执行，但是，如需甲方进行协助时，甲方必须予以无条件无偿进行协助，否则，由此给乙方造成的所有经济损失由甲方予以赔偿；自本协议项下的房屋交付之日起，有关该房屋的物权及相应责任一并转归乙方，如日后任何人（含甲方前手张德安）就此房屋权益提出任何权利主张，概由甲方对乙方全部承担相应法律责任。协议签订后，李孟超按照约定支付购房款，李连军向李孟超交付房屋，李孟超自2015年7月起占有使用案涉房屋。2000年9月6日，六冶工装公司原工会主任马长明，上街区建筑安装公司法定代表人高国安和张德安三方协商以六冶工装公司门面房抵偿所欠张德安工程款并达成三方协议，张德安依据三方协议占有使用案涉房屋，张德安于2000年5月15日与李连军签订《售房协议》，将该案涉房屋出售于李连军，李连军于2015年7月22日将案涉房屋出售给李孟超。2011年8月3日，六冶工装公司取得已经抵偿给张德安的门面房的房屋所有权证。2018年3月26日向本院起诉要求张德安将门面房（含案涉房屋）腾空并返还给六冶工装公司，本院判决予以支持，致使李孟超所购房屋于2020年5月被本院执行返还给六冶工装公司。关于李孟超所购房屋价值，经本院组织鉴定机构进行估价鉴定，该房屋市场价值为35.32万元，鉴定费4032元由李孟超预交。另查明，河南省郑州市中级人民法院（2019）豫0106民终6144号民事判决书认定：未将六冶工装公司名下的7号楼集资楼1层的商业用房房屋产权登记在张德安名下，责任在六冶工装公司。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李孟超与李连军签订《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律及法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人亦按协议约定履行了各自的义务，李孟超向李连军支付购房款，李连军向李孟超交付房屋，但李连军未按约定履行协助办理该房屋的产权证等事宜，李孟超按照约定享有对案涉房屋的物权期待权。因2018年3月六冶工装公司向张德安主张案涉房屋物权，导致李孟超依据《房屋买卖协议》占有的房屋被执行返还给六冶工装公司，现该合同的目的已不能实现，故原告李孟超主张解除与李连军于2015年7月22日签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于案涉房屋的所有权各方当事人现已均无异议。本案争议的焦点是在解除李孟超与李连军签订的《房屋买卖协议》后李孟超的购房损失如何承担的问题。合同解除后，李连军应当赔偿李孟超购房损失，张德安在未完全取得案涉房屋所有权的情况下出售房屋，系无权处分，张德安自2000年5月将案涉房屋出售给李连军后李连军一直占有、使用该房屋，至2015年7月出售给李孟超时李连军占有、使用长达十五年时间，李连军作为受让人从张德安手中受让获得案涉房屋时已支付了合理的对价，李连军系善意受让人，张德安未向李连军履行配合办理案涉房屋过户登记手续的义务，对李连军及李孟超无法取得案涉房屋所有权张德安存在过错。2011年8月3日，六冶工装公司取得已经抵偿给张德安的门面房的房屋所有权证却未按照三方协议约定将案涉房屋过户到张德安名下，而于2018年3月违反协议约定向本院提起诉讼向张德安主张物权，六冶工装公司的行为显系违背诚实守信原则，导致对李孟超依据生效判决将案涉房屋直接返还给六冶工装公司，李孟超丧失对案涉房屋的占有、使用、收益及物权期待权等权益六冶工装公司亦存在过错。综上，张德安、六冶工装公司应当对李孟超的购房损失承担连带责任，依据鉴定机构对案涉房屋估价鉴定价值为35.32万元，为李孟超购房的预期利益损失，故本院认定李连军应当赔偿李孟超购房损失35.32万元及评估费4032元，张德安、六冶工装公司在上述赔偿范围内承担连带责任。被告李连军、张德安、六冶工装公司的辩解，本院不予采信，被告楚喜凤辩称不应当承担赔偿责任，本院予以采信。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告李孟超与被告李连军于2015年7月22日签订的《房屋买卖协议》；二、被告李连军应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李孟超购房损失35.32万元及评估费4032元；三、被告张德安、中国有色金属工业第六冶金建设有限公司工业安装分公司在第二项赔偿范围内承担连带责任；四、驳回原告李孟超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3329元，由被告李连军、张德安、中国有色金属工业第六冶金建设有限公司工业安装分公司共同负担。鉴定费4032元，由被告李连军、张德安、中国有色金属工业第六冶金建设有限公司工业安装分公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  尹天剑二〇二〇年七月九日书记员  劳愈茜