广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初4799号原告：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市*************，统一社会信用代码914***********557M。法定代表人：陈明沛，职务总经理。委托诉讼代理人：陈富辉，男，1994年5月13日出生，汉族，住广东省廉江市*********，公民身份号码440************813。系原告员工。委托诉讼代理人：欧阳明，湖南华方律师事务所律师。被告：彭莉，女，1972年9月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码440************121。被告：彭志柳，男，1968年1月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************，公民身份号码440************019。二被告共同委托诉讼代理人：罗世学，女，1949年8月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码440************125。系被告彭莉的母亲，系被告彭志柳的岳母。原告中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）诉被告彭莉、彭志柳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告侨兴公司的委托诉讼代理人欧阳明、陈富辉，被告彭莉、彭志柳委托诉讼代理人罗世学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨兴公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年6月1日至2019年9月30日拖欠的物业管理费10976元；2.被告向原告支付滞纳金1728.72元(按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算)。事实和理由：被告入住原告从事物业管理的侨兴花园别墅A14栋后，双方于2010年6月12日签订了物业管理服务协议，主要内容为：物业住房面积214.38平方米，每平方米按每月0.8元支付物业管理费，逾期不交，按银行同期贷款利率分段计算滞纳金。从2014年4月1日起至2019年9月30日止，被告拖欠物业管理费共64个月，经原告多次追讨未果。为维护原告合法权益，主张前述实体权利。原告侨兴公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.房产证；2.侨兴花园前期物业管理服务协议；3.侨兴花园水电、管理费收费收据；4.欠费催缴通知单；5.照片；6.短信截；7.复函；8.（2020）粤2071民初1959号民事判决书。被告彭莉、彭志柳共同辩称：1.原告未提供侨兴花园业主委员会的聘用合同，违反《广东物业管理条例》第三十六条、第四十四条规定，因此原告不具备本案诉讼主体资格；2.原告诉状中称双方于2010年6月12日签订了物业管理服务协议，但原告未出示协议的原件及复印件；3.原告2014年5月前的收据包含了水费、电费、物业管理费，原告从2014年6月起就不再收取被告的物业管理费及电费，从2014年12月起原告不再收取水费，故不是被告拖欠物业管理费，而是原告终止了与被告的物业服务合同关系。4.被告在长达64个月的时间里从未收过业主委员会的任何欠费通知单，原告仅以其于2019年9月10日发出的一张欠费通知书单，催缴64个月的物业管理费10976元，原告该诉求已超过2年诉讼时效；4.侨业花园小区主委员会解聘了原告，另聘请了其他物业管理公司，但原告一直不退出小区，又不履行物业管理服务义务，长期与第一届业委会产生纠纷，涉及多起民事诉讼案件。综上所述，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告彭莉、彭志柳为其辩解提供证据：1.协议书；2.中山物业管理区域内业主委员会备案回执存根[中山物协业备字(2016)第006号]；3.解聘通知书；4.证明；5.侨兴花园水电、管理费收费收据、收据；6.欠费催缴通知单。本院经审理认定事实如下：被告彭莉、彭志柳系中山市************业主，该物业于2009年12月23日办理由彭莉、彭志柳作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2009）易3151**，房产证号：**09050190、0209050191*]，建筑面积214.38平方米。2010年6月12日，原告侨兴公司为甲方与被告彭莉为乙方签订一份《侨兴花园物业服务协议》，约定：乙方将中山市***********别墅的物业，委托甲方提供物业管理服务，甲方对房屋及配套的设施设备、绿化、环境卫生和秩序等项目进行维修、养护、管理，乙方每月10日之前交当月的管理费和上月水电费，物业管理费为多层住宅按建筑面积每月0.4元/平方米，别墅0.8元/平方米，商铺1.2元/平方米；乙方在约定的期限内未交清费用时，应承担费用滞纳的违约责任，从逾期之日起至交纳之日止，按每日欠费总额的1‰计算。协议还约定了其他事项。协议签订后，原告依约对涉案物业进行管理服务并收取物业管理费。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、原告侨兴公司为乙方签订一份《协议书》，约定：在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。本院审理的（2018）粤2071民初4598号案查明，2016年5月11日，侨兴业委会发出侨兴花园第一届业主委员会决议（第2号)，公告告知全体业主将于2016年7月8日召开临时业主大会，议题为选举候补委员、是否解聘或续聘侨兴物业公司、招标新物业公司。2016年7月8日，侨兴花园小区召开临时业主大会，对上述议题进行投票表决。当日，侨兴业委会根据侨兴花园小区临时业主大会选票统计表发出公告，公告大会投票结果：一、应发票788，实际发票677，收回票677；二、候补委员候选人得票……;三、表决解聘（不留用）侨兴物业公司，同意票643，反对票23，弃权票11张，同意票过半数，解聘（不留用）侨兴物业公司成立；四、候选物业公司得票：金诺617，景恒228，枫帆38，同诚122，金诺公司得票最多且超过半数，成为中标物业公司。2016年7月15日,侨兴业委会向侨兴物业公司发出解聘通知书，告知根据全体业主投票结果，确定解聘侨兴物业公司，应于2016年7月25日与金诺公司办理交接手续并正式离场。小区业主陆正明等六人以上述投票程序不合法、计票不准确及未达到法定“双过半”要求为由，于2016年7月20日诉至本院[案号（2018）粤2071民初15247号]，请求撤销该公告中第三、四项决议。本案经重审后认为，侨兴业委会统计得出的同意解聘侨兴物业公司票面积，未达到专有部分占建筑物总面积过半数同意的要求，故对侨兴花园小区临时大会2016年7月8日关于解聘侨兴物业公司的决议予以撤销；选聘新物业公司系在解聘旧物业公司的基础上，而且当时以投标、中标的形式进行选聘也未统计相关面积，程序不合法。因此，本院于2019年1月21日作出（2018）粤2071民初4598号民事判决，撤销中山市三乡镇侨兴花园小区2016年7月8日业主大会关于解聘中山市三乡镇侨兴物业管理有限公司及选聘新物业公司（金诺公司成为中标物业公司）的决议。侨兴业委会不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2019年8月9日作出（2019）粤20民终3262号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院另案审理的（2019）粤2071民初7550号民事判决书查明:2019年6月13日，本院工作人员在未通知原告及业主的情况下对涉案的侨兴花园小区进行现场勘察，对业主反映的垃圾堆放、车辆停放等情况进行了解并现场拍照。原告称其于2019年9月10日通过现场张贴及拍照的方式向被告彭莉、彭志柳发出《欠费催缴通知单》，要求被告缴清所欠的从2014年6月至2019年9月，共64个月物业管理费10976元（171.5×64个月），逾期未缴纳则按规定每日收取欠费的0.1%滞纳金。原告主张被告尚欠2014年6月1日至2019年9月30日期间物业费10976及滞纳金1728.72元（按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算）。原告称经多次追讨未果，原告于2019年11月14日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年11月14日作预立案调解，调解不成于2020年3月3日正式立案。庭审时，被告称原告没有经过业主同意擅自涨价，被告坚持按涨价前的标准缴费，但原告拒收其物业管理费，故被告未拖欠原告物业管理费；被告认为原告未履行合同约定的物业管理服务义务，被告有权拒交物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告主张争议期间，侨兴花园物业服务由原告提供，被告对此无异议，本院予以确认。原告与被告签订的《侨兴花园前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告提供了涉案小区的物业服务，被告作为涉案小区的业主及物业服务的受益人，应当向原告支付对应的物业管理费。本案争议的主要焦点为：一是被告是否有权拒付物业管理费及违约金；二是原告主张被告支付的物业管理费及违约金是否已超过诉讼时效。对焦点一，被告称原告没有经过业主同意擅自涨价，被告坚持按涨价前的标准缴费，但原告拒收其物业管理费，故被告未拖欠原告物业管理费。被告认为原告未履行合同约定的物业管理服务义务，其有权拒交物业管理费。本院认为，原告与被告签订的《侨兴花园前期物业管理服务协议》明确约定别墅按0.8元/平方米的标准计收物业管理费，被告主张原告擅自涨价，但未提交证据证明，故对被告该主张本院不予采纳，别墅物业管理费标准应按0.8元/平方米计算。对于业主反映侨兴花园小区的问题，本院于2019年6月13日上午未通知原告及被告情况下，对涉案小区的卫生、交通通道状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：涉案小区公共区域设有，垃圾箱，亦有保洁人员工作，垃圾箱未有垃圾严重堆积的情况，但部分区域存在业主乱扔垃圾的情况，部分绿化带（如多层住宅区与别墅区之间的绿化带）存在杂草丛生、垃圾未清理的问题；小区主要通行路段畅通，大部分车辆能够按照停车线停放，部分车辆未停放在未划停车线的公共场所，车上未见禁止提示；存在部分业主搭建简易棚区等可能涉及违规搭建的问题；勘查期间，亦有保安人员进行巡逻。本院认为，从现场勘查及被告提供照片的情况来看，原告履行了保安、保洁等主要的物业服务，但部分项目如卫生服务、车辆停放管理导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，虽然上述瑕疵部分原因是小区个别业主缺乏公共道德意识所致，但原告作为物业服务机构，亦应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如合理规划垃圾收纳区域，加强绿化带清洁工作，规划增加停车区域，给违规停放车辆张贴温馨提示等。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德，不乱扔垃圾，不乱停乱放车辆。小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。如业主认为物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，应及时向物业公司反映情况及提出整改建议，也可向业主委员会投诉，由业主委员会依法行使物业服务合同的解除权。综上所述，被告拒交物业管理费的行为，必然会影响原告为物业小区提供物业服务的质量，被告的行为不应提倡。现被告以物业服务公司的管理服务存在重大瑕疵为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，本院不予采纳。关于焦点二，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。民法总则自2017年10月1起施行，原告于2019年11月14日向本院递交起诉状，请求被告支付从2014年6月1日起计的物业管理费及违约金，显然，2016年11月14日之前的物业管理费及违约金已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。原告称有上门派发或张贴欠费催缴通知单，但被告否认，原告未进一步提供证据证明其欠费催缴通知书已送达被告，应承担举证不能的后果，故原告主张未超过诉讼时效的事实依据不足，不予采纳。本院确认2016年11月14日之前的物业管理费及违约金已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，原告请求被告支付物业管理费及违约金的时间应从2016年11月14日起计算。关于物业管理费的计算标准，涉案物业的建筑面积为214.38平方米，原告主张物业管理费按建筑面积0.8元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业管理费为171.5元，故被告应向原告支付2016年11月14日至2019年9月30日的物业管理费5928.76元[171.5元/月×（34＋17天／30天）个月]。关于违约金，被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，其应向原告支付拖欠物业管理费的滞纳金，故原告主张按银行同期同类贷款利率计算滞纳金，本院予以支持。本院核定滞纳金计算方式为：以每月171.5元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2016年11月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《物业管理条例》第四十一条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告彭莉、彭志柳于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付2016年11月14日至2019年9月30日期间物业管理费5928.76元；二、被告彭莉、彭志柳于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付违约金（计算方法：以每月171.5元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2016年11月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算）；三、驳回原告中山市侨兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，减半收取计59元（原告已预交），由由原告中山市侨兴物业管理有限公司负担24元，被告彭莉、彭志柳负担35元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黎叶祥二〇二〇年五月二十八日书记员  梁晓林林雷