四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终974号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广安乐美商业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区枣山镇新街**。 法定代表人：谢建强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王**，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：唐亚玲，四川信和信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林青山，男，1973年10月10日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：张世瑜，四川虹永律师事务所律师。 上诉人广安乐美商业管理有限公司（以下简称“乐美公司”）因与被上诉人林青山房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广安乐美商业管理有限公司上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初53号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.根据双方签订的《市场经营管理合同》，被上诉人缴纳市场管理费（租金）后便实际占有并使用房屋，同时，被上诉人缴纳物业费的行为以及被上诉人于2018年6月4日转支电梯广告费，该电梯广告中载明经营地址为案涉租赁房屋地址的事实亦可印证房屋交付时间。至于案涉房屋交接表，其上载明的交接双方并非上诉人与被上诉人，该次交接系与物业公司交接办理房屋装修手续，不能以该交接表认定交付时间进而判定上诉人交付违约。2.本案源起被上诉人未经上诉人书面同意且未按合同约定程序更换租赁区经营品牌，后双方协商退租事宜不成，方有本案诉讼。上诉人一审提供的证据足以证明被上诉人违反合同约定变更经营品牌。一审依据相关收款收据中交款人处记载由林青山（欧普照明）变更为林青山（飞利浦照明），便认定上诉人同意变更品牌，属认定错误。至于交房手续中反映的飞利浦照明，系物业交接手续，并非上诉人意思表示，更不能以此推定上诉人同意品牌变更。3.上诉人与被上诉人并未对供水供电事宜进行约定，且上诉人无权干涉租户的供水供电问题，一审法院仅凭几份录音材料便认定上诉人联系物业公司不给被上诉人供水供电，不符合事实。物业公司出于何种原因拒绝供水供电与上诉人无关。4.一审判决同时还存在以下事实认定错误：被上诉人未在2019年5月以前对租赁房屋进行装修是因为未取得欧普照明的经营权，而非上诉人延迟交付导致；上诉人仅收取质量保证金1万元。5.即使存在被上诉人所称停水停电事实，但在该期间，被上诉人未采取积极措施减少损失，应当自行承担相应损失。且被上诉人诉讼主张损失10万元，但一审判决支持损失为19万余元，明显程序及实体处理均有问题，应予纠正。 林青山辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。分述理由如下：1.按照合同约定，租赁房屋于2018年7月1日前进场装修，同年9月2日前开业，但直至2019年5月15日双方才办理房屋交接手续，上诉人明显违约。2.案涉商场物业管理公司系上诉人关联公司，二者存在人、财、物高度混合，物业公司受控于上诉人公司。上诉人无证据证明房屋交付时间的前提下，一审认定物业公司与被上诉人签具交接表时间为交付时间，符合客观事实。3.合同约定经营品牌系“以欧普照明为主”，履行过程中，上诉人严重违约致使被上诉人无法继续经营欧普照明，在此情形下，被上诉人征得上诉人同意变更经营品牌为“飞利浦照明”，该事实一审已有充分证据证明。4.上诉人提出苛刻条件遭被上诉人拒绝后，上诉人阻止物业公司向被上诉人租赁商铺供水供电，有相应录音为证。5.被上诉人向上诉人交纳的保证金共2万元，含质量保证金、履约保证金各1万元。6.被上诉人广告宣传地址仅表明将要经营的欧普照明的商铺地址，不能以此广告宣传内容认定对外宣传时已经占有并实际使用商铺。 林青山向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认林青山与乐美公司于2018年5月30日签订的《市场经营管理合同》及2019年5月15日签订的《房屋交接确认表》合法、有效，并责令乐美公司继续履行《市场经营管理合同》及《房屋交接确认表》所确定的相关义务；2.依法判令乐美公司向林青山交付验收合格、符合法定和约定交付条件的“广安华美立家”35栋3层301-327号共27个铺位，并从该交付之日起计付市场管理费；3.依法判令乐美公司承担违约责任，赔偿经济损失10万元；4.本案诉讼费由乐美公司承担。 乐美公司向一审法院提出反诉请求：1.解除乐美公司与林青山签订的租赁合同，判令林青山在合同解除后搬离占用的华美立家35栋3层301-327号，共计27个商铺；2.判决林青山支付2019年9月1日—2019年11月15日租金暂定41,468.4元及滞纳金（滞纳金标准按照合同约定执行）；3.合同解除后按每月23,174.72元（【637.16*15+585.83*12】*2）计付租金直至实际腾退之日；4.本案的诉讼费由林青山承担。 一审法院经审理查明：2016年11月12日，乐美公司（甲方）与赵蜀庆（乙方）签订《华美立家二期进驻商户意向金协议》，主要约定：乙方约定甲方所规划的灯饰类商铺，计划以购买的方式进驻甲方项目，总需求面积为1300平米，其中预定购买面积为200平米，预定租赁面积为1100平米，计划经营品牌为欧普照明；乙方向甲方缴纳华美立家二期商铺进驻意向金50,000元，此费用在签订正式合同时自动转为相关费用定金（多退少补）。同日，赵蜀庆以现金方式向乐美公司缴纳二期入驻意向金50,000元。2017年11月28日，林青山（乙方）与乐美公司（甲方）签订《华美立家二期进驻商户意向金协议》，主要约定：乙方约定甲方所规划的灯饰类商铺，计划以购买的方式进驻甲方项目，总需求面积为1300平米，其中预定购买面积为200平米，预定租赁面积为1100平米，计划经营品牌为欧普照明；乙方向甲方缴纳华美立家二期商铺进驻意向金50,000元，此费用在签订正式合同时自动转为相关费用定金（多退少补）。同日，林青山以现金方式向乐美公司缴纳二期入住意向金50,000元。 2018年5月30日，林青山（乙方、商户）与乐美公司（甲方、管理方）签订《商场经营管理合同》，约定：1.甲方将其位于华美立家广场35栋3层301-327号，共27个铺位，总面积为1222.99平方米出租给乙方经营灯饰照明（欧普照明等），未经甲方许可，乙方不得擅自改变经营类别或品牌；2.经营期间乙方若需要更换、增加经营非上述约定的产品，须提前一个月书面申报甲方，经同意后方可执行；3.合同期限2018年9月1日起至2020年8月31日止；4.优惠方式：政策发布一个月内签订合同并交清费用，在约定时间进场并开业，市场管理费9折，交7免5；5.合同期内，乙方应按建筑面积每天每平米0.5元（301-314）和0.4元（315-327）的标准缴纳市场管理费，总额为398,096.70元；6.双方约定2018年7月1日前进场装修，2018年9月2日前开业，否则按第七条相关约定执行；7.付款方式年付，先付后使用，第一年于2018年5月30日前缴纳7个月市场管理费60,211.62元（靠前）+44,289元（靠后），第二年2019年8月1日缴清7个月市场管理费金额60,211.62元（靠前）+44,289元（靠后）；8.签约三个工作日内，乙方须一次性向甲方缴纳合同履约保证金10,000元，合同期满，若甲乙双方正常续约，则乙方本合同的履约保证金自动转作下一个合同期的履约保证金，多退少补，若甲、乙双方不再续约，在甲方核实并清算相关费用后，甲方将乙方所缴纳的履约保证金退还给乙方，若乙方违反合同约定或经营场地及设备设施发生损坏，甲方有权抵扣履约保证金；9.甲方的义务为按合同约定的时间向乙方提供合同约定的经营场地；10.乙方的权利义务有乙方未按合同约定期进场或者开业的，甲方有权取消或追回给予的相关优惠甚至收回该商铺，并有权扣除其缴纳的相关费用；11.乙方擅自经营非市场许可的产品，私自转让、分割摊位，更改经营品牌、类别，经警告仍不调整的，甲方有权立即解除合同，在书面解除合同的通知到达乙方时，本合同自行解除，合同因本条原因解除的，甲方扣除履约保证金，不退还乙方剩余市场管理费，本商铺装修的处置权归甲方，同时乙方还应向甲方支付相当于两个月市场管理费的违约金，给甲方造成损失的，甲方有权进行追偿，甲方给予乙方的优惠取消，乙方应补缴已享受的优惠期期间的市场管理费、物业服务费及应由乙方承担的其他费用；合同还约定了其他的权利义务内容。 同时查明，林青山（欧普照明）于2018年4月11日至2019年8月24日，共计向乐美公司缴纳144,500.62元，其中广告费20,000元，市场管理费60,211.62元，质量保证金20,000元，二期广场管理费44,289元。林青山（欧普照明）于2018年7月20日向广安蜀东物业服务有限公司（以下简称“蜀东物业公司”）缴纳物业管理费36,689.70元，于2019年8月24日向广安蜀东物业服务有限公司缴纳综合费7337元、装修履约保障金5000元。2019年5月5日，乐美公司将铺位号为GA35-03-301～307的商铺交付给林青山，并在《房屋交接确认表》中备注品牌：飞利浦照明等（西区）。后，乐美公司为林青山发放了华美立家装修许可证。 另查明，2019年5月6日，林青山（分销商、丙方）与昕诺飞（中国）投资有限公司（昕诺飞、甲方）及四川省原和科技有限责任公司（经销商、乙方）签订《昕诺飞关于智能照明体验馆合作店市场支持之三方协议》。并于2019年5月7日向6217***4012的账号转账支付飞利浦照明合作定金10,000元；2019年5月8日转账支付3000元给微信名为不倒翁的微信账号，转账说明处载明为飞利浦卖场等设计费。2019年8月9日，中山市极美照明电器有限公司（甲方）与林青山（乙方）签订《极美照明加盟协议书》，并向极美照明转账支付订金10,000元。2019年6月25日，林青山向胡可齐支付拆墙费1800元；2018年6月14日，林青山转5000元给刘海涛广告，并备注锦绣山河2电梯广告；2018年6月4日，林青山转给新丝路白壁墙布4870元，并备注南苑电梯门广告费壹年；2020年1月1日转账2000元给艺渡广告唐毅，并备注2019年广告；2019年5月22日，林青山支付华美立家35幢3楼飞利浦照明外墙垃圾清理费运出费2800元给曾波。 2019年5月15日，林青山与广安蜀东物业服务有限公司签订《装修工程施工安全承诺书》及《广安华美立家广场装修施工安全协议书》，并向广安华美立家承诺装修期间配合市场提交装修图纸和工人临时保险，保证市场公共区域无占道无乱扔装修垃圾现象，并制作装修设计及施工注意事项表，同时还签订了《施工安全防火责任书》及《广安华美立家商家铺位装修改造电器安装责任书》等，且华美立家为林青山办理了《装修许可证》。 再查明，2019年4月27日至2019年10月15日期间，林青山多次与乐美公司总经理田军、乐美公司营销部经理向谭、物业公司工作人员、乐美公司招商部经理王**等人电话联系，沟通装修开电等问题。乐美公司工作人员田军、王**等人多次在通话中明确，因林青山未与乐美公司方签订补充协议，所以拒绝给林青山通电通水。 一审法院认为：林青山与乐美公司于2018年5月30日签订的《市场经营管理合同》合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家效力性强制性规定，应依法予以保护。《市场经营管理合同》中约定2018年7月1日进场装修，2018年9月2日前开业，故乐美公司应该在2018年7月1日前将诉争商铺交付给林青山，而乐美公司于2019年5月15日才将诉争商铺交给林青山，且乐美公司将诉争房屋交付给林青山后，林青山在蜀东物业公司处办理了装修的相关手续，华美立家方也给林青山发放了装修许可证，但在此条件下，乐美公司联系物业公司拒绝给林青山供电供水，致使林青山无法装修，无法达到经营目的。双方虽在庭审中均同意解除《市场经营管理合同》，并于2020年4月10日将返还乐美公司，但该合同无法继续履行系乐美公司的恶意违约行为导致的，故乐美公司应该为林青山的损失承担赔偿责任。 林青山向乐美公司缴纳广告费20,000元、市场管理费60,211.62元、质量保证金20,000元、二期广场管理费44,289元，林青山向广安蜀东物业服务有限公司缴纳物业管理费36,689.70元、综合费7337元、装修履约保障金5000元，以上费用共计193,527.32元。林青山将上述费用交付之后，乐美公司并未实际将房屋交付给林青山，且后来交付给林青山后未林青山的装修设置各种障碍，致使林青山并未实际使用该房屋，故对此损失，予以认可。 对于林青山主张的定金损失及广告费，林青山举示的证据并不能证明其支付的定金与广告费与本案的关联性，故不予支持。 对于林青山主张的拆墙损失1800元及建筑垃圾清理费2800元，因林青山提供的证据及双方庭审中的陈述均证明林青山确实对诉争商铺进行过拆墙及清理工作，故对林青山主张的此项损失，予以支持。 对于乐美公司辩称的，其解除合同系林青山擅自变更经营品牌造成的意见。林青山在向乐美公司交付市场管理费及相关费用时，乐美公司在付款方处的记载由欧普照明后变更为了飞利浦照明，且乐美公司在交房给林青山时载明的亦是飞利浦照明，由此可见，林青山变更经营品牌是得到乐美公司认可的，故对此辩称意见，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，最高人民院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、乐美公司在判决生效后十日内支付林青山因解除双方于2018年5月15日签订的《市场经营管理合同》而产生的各项损失共计198,127.32元；二、驳回林青山的其他诉讼请求；三、驳回乐美公司的诉讼请求。本案本诉案件受理费4262元，减半收取计2131元，反诉案件受理费419元，二项共计2550元，由乐美公司负担。如果未按生效判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行。 二审中，林青山提交以下证据：1.华美立家售后部现场拍摄的公示证照、文件照片，拟证实案涉项目系由广安华美立家有限公司进行开发和建设；2.从广安市市场监管局调取的蜀东物业公司、广安华美立家置业有限公司及乐美公司的内资企业登记基本情况表三份，拟证实三家公司存在法定代表人、高级管理人员高度关联情形，结合一审提交的林青山与王**等人通话录音等证据进一步证实案涉房屋交接表的签收行为得到乐美公司认可，行为效力及于乐美公司。乐美公司发表质证意见称，对上列证据真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到证明目的，乐美公司与蜀东物业公司虽然存在关联但并不存在混同，蜀东物业公司不能代表乐美公司签订相关文件。 乐美公司提交标称出具人为四川永昊兴泰贸易有限责任公司的告知函以及欧普照明股份有限公司西南大区川北办事处广安市区新光联盟灯饰合作终止的通知复印件各一份，拟证明林青山2018年起并未取得欧普照明品牌的经销权，故其未装修商铺。林青山发表质证意见称，该组证据系复印件，且无出具方身份信息核实材料，不应作为证据采信。 本院对以上证据认定如下：林青山提供的照片及企业登记基本情况表真实性、合法性本院予以认可，拟证事实与本案基本事实亦存在一定关联，均予以采纳。至于能否达到证明目的将在下文围绕焦点问题综合全案证据予以认定。而乐美公司提交的告知函、通知无纸质原件核对，且并无其他证据证明该文件出具主体对拟证事实具备证明资格，不予采信。 二审另查明，一审认定林青山于2018年4月11日至2019年8月24日期间向乐美公司交纳质量保证金20,000元有误，经双方当事人核实，实际为交纳质量保证金10,000元、履约保证金10,000元。一审判决第7页倒数第3行至第4行（本判决第7页第13行）“2019年5月5日”，出现笔误，应更正为“2019年5月15日”。 二审查明的其余案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：案涉合同履行过程中违约方的认定以及合同解除后违约方赔付损失的认定。 关于案涉合同履行过程中违约方的认定问题。乐美公司与林青山签订的《市场经营管理合同》包含商铺租赁及市场经营管理等权利义务内容，合同合法有效，双方均应按约履行。乐美公司作为市场管理方及商铺出租方，应当按照合同约定向林青山交付指定商铺。林青山举示的《房屋交接确认表》载明交接时间为2019年5月15日，虽然交接一方系物业公司，并非乐美公司，但林青山举示的企业登记情况登记表表明乐美公司的法定代表人谢建强及经理林锋同时系物业公司的监事及经理，并存在公司联络电话同一等关联情形，且乐美公司作为履行交付义务一方，并未举示证据证明商铺交付时间或者对林青山主张的交付时间提供证据予以反驳，故该《房屋交接确认表》载明的交接时间实为乐美公司实际交付商铺的时间存在高度盖然性，一审认定商铺交付时间为2019年5月15日且乐美公司构成违约，并无不当，本院予以维持。至于乐美公司主张林青山存在擅自变更经营品牌构成违约的问题。现有证据表明，林青山2019年8月24日交纳综合费以及装修履约保证金时，收款收据载明系林青山（飞利浦照明），该收款收据上单位盖章处虽系广安蜀东物业服务有限公司，但如前所述蜀东物业公司与乐美公司存在主要高管同一等高度关联性，结合林青山提供的其与乐美公司王**等人的通话记录中涉及未予否定甚至认可林青山变更经营品牌的通话表述等，可以认定林青山更改经营品牌已得到乐美公司同意或者追认；同时，《市场经营管理合同》约定，林青山经营的类别为：（大类）灯饰照明、品类欧普照明品牌，未经乐美公司许可，林青山不得擅自改变经营类别或品牌，即使林青山将欧普照明变更成飞利浦照明，也只是变更了品牌而未变更经营类别，故乐美公司关于林青山擅自变更经营品牌构成违约的上诉主张，缺乏证据证明，本院不予支持。 关于合同解除后违约方赔付损失认定的问题。乐美公司与林青山一审中一致同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案林青山有权向主张乐美公司主张赔偿损失。林青山起诉时基于请求继续履行合同而主张赔偿损失5万元，其后变更为10万元；在庭审中双方明确解除合同后，林青山当庭主张应由乐美公司支付其向乐美公司及其关联公司支付费用共计193,527.32元、为履行合同向飞利浦等照明品牌交纳保证金23,000元以及支付的广告费用71,470元等。该变更系基于林青山诉讼请求由继续履行合同变更为解除合同而发生，解除合同后理应将返还财产和赔偿损失区别认定处理，一审将林青山未实际使用租赁物，应由乐美公司返还其已直接收取的房屋租金、市场管理费用、广告费144,500.62元一并纳入损失认定虽有不当，但其结果并无实质区别，本院维持。即使一审将广安蜀东物业服务有限公司收取的物业管理费纳入林青山损失，乐美公司因违约赔偿给林青山的损失也没有超过其请求的10万元，故乐美公司关于一审超出林青山诉讼请求审理的理由不成立，本院不予采信。乐美公司上诉所称，其并未联系物业公司对林青山所租商铺停止供水供电，且即使存在停水停电事实，亦可能因林青山未及时交纳物业费用，同时停水停电事实持续一年多，林青山未采取积极措施减少损失，应当自行承担的理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，乐美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5100元，由广安乐美商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋伟林 审 判 员 罗乔军 审 判 员 陈 萱 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 朱亦强 书 记 员 周甜甜