广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4288号原告：吕树俊，男，1966年5月8日出生，汉族，住广东省清远市清城区永安管理区*******，公民身份号码440************215。委托诉讼代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志坚，广东金亚信诚律师事务所实习律师。被告：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地清远市清城区*****************03号（仅限办公）。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：朱嘉欣，女，该公司职员。原告吕树俊与被告清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告吕树俊的委托诉讼代理人徐国柱，被告金炜达公司的委托诉讼代理人朱嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕树俊向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即将位于清远市**********************屋的产权登记需由被告提供的资料报产权登记部门备案，协助原告办理上述房屋的产权登记到原告名下；2.判决被告支付违约金（从2016年4月1日起以总房价483474元为基数按年利率1%计算至被告提供资料产备案，协助原告办理产权登记手续之日止，暂计至2020年3月31日止的违约金为19339元）给原告；3.判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年*月10日,原告作为买受人，与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于清远市**********************一套，购房总价款为483474元。合同签订后原告已按合同约定支付了全部购房款给被告。关于产权登记事宜，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按下列第2项处理2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.05%向买受人支付违约金。”在合同签订后，原告按照合同约定按时支付了所有购房款，但是被告并没有依照合同约定交付经市建设局竣工验收合格的房屋给原告，也没有及时为原告办理产权证。几年来原告虽多次催告，被告一直不肯协助办理产权证及提供房屋验收合格证明，严重侵害了原告的合法权益，也给原告带来了诸多困扰。直至2019年4月1日，涉案房屋才取得建设工程竣工验收备案，但在此情况下被告亦不愿为原告办理房屋产权登记，因此原告要求被告立即将涉案房屋的产权登记需由被告提供的资料报产权登记部门备案，协助原告办理上述房屋的产切登记到原告名下。鉴于被告的行为严重违反合同约定，原告要求被告承担违约责任，由于合同约定的逾期办证按出卖人按已付房屋总价款的0.05%向买受人支付违约金，该违约金远远低于买受人的损失且该违约金为不变金额，对原告显然不公。根据《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十条规定，原告主张被告应当按照已付购房款总额为基数按年利率1%的标准向原告支付逾期办证违约金计至被告提供资料产权登记机关备案，协助原告办理产权登记手续之日止。综上所述，原告特向人民法院提起诉讼，请依法判决。被告金炜达公司辩称，一、原告请求过户的条件不符合法律规定，应予以驳回其诉讼请求。涉案房屋名义是答辩人开发，但实际上是案外人王为理挂靠在答辩人名下开发的，在此之前案号为(2018)粤1802民初4672号的民事判决，法院亦也追加了王为理作为被告，查清答辩人和王为理是合作开发的关系，也认定龙汇领峰一号楼的实际处分权人是王为理。现原告向王为理购买的涉案房屋要求答辩人协助其办理过户，但并没有向答辩人递交办证所需要的资料比如购房发票、完税凭证等等，办理房屋过户手续是双方的行为，答辩人只是协助王为理为原告办理不动产权证，王为理并没有将资料移交给答辩人，答辩人也没有收到原告提供的任何资料。依规定，因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。况且，原告与王为理签订商品房买卖合同时采取的付款方式有申请银行按揭贷款，原告理应前往银行调取资料回来才能为其递交办理不动产权证资料。二、原告起诉逾期办证违约金没有事实与法律依据。涉案房屋在2019年4月1日已经完成竣工验收备案手续，达到合同约定的交付的条件，但是原告却一直没有到答辩人处办理收楼手续。按照房屋买卖合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。按照约定答辩人应当在涉案房屋交付使用后的90日内，才将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，从原告提供证据四说明其知道涉案房屋符合交付条件，答辩人也电话通知其前来收楼，递交办证资料。现答辩人仍没有前来收楼，原告起诉逾期办证违约金完全没有事实与法律依据。假设原告诉求逾期办证违约金的条件成立，按照合同第十五条约定如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的O.05%向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。另根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》第四十七条，买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。该涉案房屋按合同约定于2015年12月31日交楼，交楼后90天内应递交办证资料，原告直到2020年3月20日才向法院主张权益，已经超过法律规定的诉讼时效，应不受法律的保护。综上所述，原告的诉请事实和法律依据不足，应予以驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，原告主张其已向被告支付了合同约定的购房款，被告则不认可，认为其未收到购房款，原告即使真有支付购房款，也是案外人王为理收取。对于该争议事实，原告提供了由被告开具的购房款发票，足以证实原告已完成了合同约定的付款义务，至于被告与王为理的内部约定及实际收款主体则不属本案审查范围。另查明，广东省清远市中级人民法院在（2017）粤18民终3403号上诉人（原审被告）清远市金炜达房地产开发有限公司与被上诉人（原审原告）黄石华房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书中认定：1.虽然黄石华未在合同补充协议上签名，但是对其具有法律约束力，对于办理房地产权证书的约定以合同补充协议的约定为准；2.合同签订之日为合同补充协议第八条第3款、第4款约定的出卖人收齐办证资料之日，黄石华诉请的逾期办证违约金从合同补充协议第八条第3款、第4款约定的办妥房地产权证书期限届满次日开始计算。该案中的合同补充协议第八条第3款、第4款与本案合同补充协议约定相同,约定“3、买卖合同第十五条约定的90日是指出卖人提供资料报产权登记机关备案的时间，但并非承诺办结确权资料的时间。如买受人自行办理该商品房的权属登记，出卖人在商品房交付后540工作日内提供能办理商品房权属登记的确权资料给买受人，如买受人委托出卖人办理该商品房的产权登记手续，在买受人履行义务且提供资料齐全的前提下，出卖人在收齐买受人资料之日起540工作日内办理《房地产权证》；4、买卖合同第十五条所述的出卖人责任是指（1）如买受人自行办理权属登记，出卖人未按本条第3款约定，在商品房交付后540工作日内向买受人提供能办理商品房权属登记的确权资料（2）如买受人委托出卖人办理该商品房的产权登记手续的，在出卖人收齐买受人提交的全部办证资料之日起，出卖人未按本条第3款之约定在540个工作日内办妥《房屋所有权证》。”。对于被告金炜达公司抗辩的需由1号楼实际开发人王为理承担责任的问题，经询问原告，原告明确表示不追加王为理为被告，认为根据合同相对性应由金炜达公司承担责任。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应予恪守。本院在已生效的（2016）粤1802民初5202号民事判决书中已查清被告金炜达公司与案外人王为理合作开发龙汇领峰楼盘的事实并认定其二人签订的《联合规划开发协议书》以及《补充协议》有效。参照《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第十五条“合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让建设用地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议，合作各方对因合作开发房地产产生的债务应当承担连带责任。合作方以合同相对性原则为由主张不承担连带责任的，不予支持”的规定，原告请求的逾期办证违约金应由龙汇领峰楼盘的合作方金炜达公司及王为理共同承担。但是由于原告明确表示不要求被告王为理承担责任，也不申请追加王为理为被告，属于其对自身权利的自由处分。因此，原告请求逾期办证违约金由被告金炜达公司承担，本院予以支持。按照合同补充协议第八条第3款、第4款的约定并参考上级法院此前对同楼盘同类型案件的裁判观点，本院认定被告应当在合同签订之日（2015年8月10日）起540个工作日（2017年10月10日）内办妥登记在原告名下的房地产权证书，而被告目前为止仍没有办妥登记在原告名下的房地产权证书，已构成违约，被告应当按照合同约定将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告将房屋产权转移登记至原告名下并承担向原告支付自该期限届满次日（2017年10月11日）起的违约金的违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，当事人请求人民法院保护民事权利的诉讼时效为3年。原告于2020年4月22日向本院递交民事起诉状主张违约金债权，没有超过3年的诉讼时效。对于违约金的计算，合同约定的违约金仅为已付房价款的0.05%，数额固定，在金炜达公司持续违约的情况下，确实不足以弥补业主损失，也不足以督促被告履行相应的义务，因此，原告请求将该违约金调高为按照年利率1%的标准计算至被告将办理房屋权属证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将办理位于清远市**********************屋的权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告吕树俊将该房屋的产权转移登记至原告名下；二、被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吕树俊支付逾期办证违约金，该违约金以483474元为基数，按照年利率1%的标准自2017年10月11日起计算至被告将办理前述第一项房屋权属证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元，由原告吕树俊负担42元，被告清远市金炜达房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判员  潘金桥二〇二〇年七月二十七日书记员  李泳琪附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。