湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终650号上诉人（原审被告）：陈文萍，女，1972年9月30日出生，汉族，住黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：殷玥。湖北鸣伸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余卫华，男，1969年1月1日出生，汉族，住黄石市，原审第三人：陈玉萍，女，1974年3月13日出生，汉族，住黄石市，原审第三人：陈雄，男，1972年1月13日出生，汉族，住黄石市，上诉人陈文萍因与被上诉人余卫华、原审第三人陈玉萍、陈雄租赁合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院（2019）鄂0204民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈文萍上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院适用法律错误。其并不是涉案合同的实际相对人，不应承担相应合同义务；2、一审法院程序错误。因案涉房屋现实际使用、占有、收益者是倪建武，其在一审时已提交追加被告人申请，但一审法院并未受理；3、造成本案纠纷的发生，与其无关，其无任何过错，不应承担承担违约金及租金损失。余卫华向一审法院起诉请求：1、判令陈文萍向其支付合同违约金54000元；2、判令陈文萍向其支付由于拒绝交还租赁房屋而给其造成的损失，以每天750元，从2019年6月19日计算至陈文萍完成腾退租赁房屋之日止；3、判令陈文萍向其支付赔偿金110000元；4、判令陈文萍腾退租赁房屋给其；5、判令本案的诉讼费用由陈文萍承担。一审法院认定事实：2015年7月26日，余卫华（出租方）与陈文萍（承租方）签订《商业门面房租赁合同》，合同约定：1、余卫华将坐落于黄石市新下陆东村金花四期一号楼东三档3号门面一、二、三层租赁给陈文萍。2、租赁期限自2015年6月19日至2019年6月18日止，租期为肆年。其中，2015年6月19日至2017年6月18日的月租金为捌仟元整；2017年6月19日至2019年6月18日的月租金为玖千元整。3、合同签订之日，陈文萍一次性付清前叁个月租金和风险抵押金，合计贰万捌仟元整，以后租金在季度前一个月按季度支付。4、陈文萍应支付余卫华房屋建筑设施、水电费、物业管理费各项费用风险抵押金肆仟元整，待租期满后，陈文萍结清所有有关费用后，并确认陈文萍没有违反所签合同任何一条的情况下，余卫华于10天内将押金退还给陈文萍。5、在租赁期内，陈文萍无门面转让权，租赁期满前后，陈文萍所租门面的所有装修、装饰不得以任何理由拆除或破坏，所有权归余卫华处置。6、陈文萍拖欠租金达一个月的，余卫华有权终止合同并收回房屋。7、任何一方违约的，应向对方交纳年度租金的50%作为违约金。陈文萍逾期交付租金的，每逾期一日，余卫华有权按月租金5%向陈文萍加收滞纳金。另查明，1、余卫华已经收取了截至2019年6月18日前的租金。2、庭审中，第三人陈玉萍、陈雄均表示涉案房屋系由陈玉萍、陈雄实际使用并转让给案外人倪建武、甘胜，陈文萍未参与经营，未实际占有、使用该房屋，每月租金亦是由陈玉萍向余卫华支付。3、2016年7月20日，第三人陈雄（甲方）与案外人甘胜（已去世）、倪建武（乙方）签订《快乐麦肯美食城转让协议》，协议约定：1、甲方愿将坐落于新下陆东村金花四期一号楼三号门面10-1-7（共三层）号所经营的快乐麦肯美食城经营权转让给乙方经营；2、甲方转让该店给乙方，乙方一次性支付给甲方352000元的转让费（其中包括整体转让费340000元，甲方已付房东的风险抵押金4000元，8月份的房租8000元）；3、甲方将店面转让给乙方后，甲方保证乙方在合同租赁期内合法正常经营，待租赁期满后，甲方要保证乙方有续约的权利，如果达不到续约的权利，责任由甲方承担，要求退还乙方150000元；4、承让后经营期限、租金及支付方式双方权利义务按2015年7月26日余卫华与陈文萍所签订的合同执行。4、2017年7月14日，第三人陈雄就与案外人甘胜（已去世）、倪建武房屋租赁合同纠纷一案，向一审法院起诉。一审法院于2017年11月28日作出（2017）鄂0204民初755号民事调解书，调解协议的内容为倪建武、甘胜应向陈雄支付转让费及差欠的租金，逾期支付的，陈雄有权向法院申请强制执行，要求甘胜、倪建武立即腾退房屋。该案尚在本院执行程序中。一审法院认为，一、关于本案责任主体的认定。涉案《商业门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的规定，合同依法有效。陈文萍作为《商业门面房租赁合同》的相对方，依法应按合同约定承担合同义务。第三人陈玉萍、陈雄对参与了本案的租赁关系不予否认，同时通过第三人陈雄与他人签订的《快乐麦肯美食城转让协议》亦可以看出第三人陈雄为涉案房屋的承租人，且该租赁关系发生在第三人陈雄与陈玉萍婚姻关系存续期间，故第三人陈雄、陈玉萍应与陈文萍共同承担本案的合同义务。二、陈文萍，第三人陈玉萍、陈雄民事责任的承担。因涉案《商业门面房租赁合同》的租赁期限为2015年6月19日至2019年6月18日。租赁合同期限届满后，陈文萍及第三人陈玉萍、陈雄未能按约返还租赁房屋构成违约，依法应返还租赁房屋，并承担相应的民事责任。依照《商业门面房租赁合同》约定的“任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金”，陈文萍，第三人陈玉萍、陈雄违反合同约定，应支付违约金54000元，故本院依法支持余卫华要求陈文萍及第三人陈玉萍、陈雄支付合同违约金54000元的诉讼请求。陈文萍，第三人陈玉萍、陈雄自2019年6月19日起拖欠余卫华房屋租金，至今已逾期6个月余，约定的违约金低于违约造成余卫华的实际损失，余卫华“要求陈文萍向其支付由于陈文萍拒绝交还租赁房屋而给其造成的损失，以每天750元，从2019年6月19日计算至陈文萍完成腾退租赁房屋之日”的诉讼请求，包含有弥补违约金低于造成实际损失的请求，故支持余卫华要求陈文萍，第三人陈玉萍、陈雄按9000元/月的标准，赔偿余卫华自2019年12月19日起至房屋实际返还之日止的房屋租金损失。余卫华主张陈文萍支付赔偿金110000元，无事实及法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条的规定，判决：一、陈文萍、第三人陈雄、陈玉萍于本判决生效之日起十日内向余卫华返还坐落于黄石市新下陆东村金花四期一号楼东三档3号门面一、二、三层的房屋。二、陈文萍、第三人陈雄、陈玉萍于本判决生效之日起十日内向余卫华支付违约金54000元。三、陈文萍、第三人陈雄、陈玉萍于本判决生效之日起十日内赔偿余卫华房屋租金损失（租金损失的计算方式：按9000元/月的标准，自2019年12月19日起计算至实际返还租赁房屋之日止）。四、驳回余卫华的其他诉讼请求。二审查明案件事实与原审判决相同，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。余卫华（出租方）与陈文萍（承租方）于2015年7月26日签订了《商业门面房租赁合同》，该合同的签订是双方真实意思的表示。陈文萍虽然将承租的门面房转交给了第三人陈雄、陈玉萍实际使用，但余卫华与陈文萍之间的租赁合同并不因租赁物已转给第三人而失效，余卫华与陈文萍间的租赁合同仍然有效。根据合同相对性原则，余卫华与陈文萍签订租赁合同后，陈文萍没有经过余卫华同意擅自将租赁物转给第三人陈雄、陈玉萍实际使用，余卫华有权向陈文萍主张因第三人逾期腾房所产生的违约责任。另外，第三人陈雄虽在实际使用房屋期间又将房屋转租给倪建武、甘胜，但第三人陈雄与倪建武、甘胜之间的租赁合同与余卫华与陈文萍租赁合同是两个法律关系，且第三人陈雄与倪建武、甘胜之间的租赁合同纠纷在本案纠纷之前已通过诉讼程序解决，其双方在诉讼期间达成调解协议，一审法院已制作了民事调解书。陈雄与倪建武、甘胜之间的租赁合同纠纷受该生效法律文书约束，故本案一审法院无需再通知倪建武、甘胜作为被告参加诉讼。陈文萍的所提上诉理由均不能成立，对此本院不予采信。综上所述，陈文萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由陈文萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 詹 军审判员 童 威审判员 曹晓燕二〇二〇年七月二十日书记员 万 莹