陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书                         (2020)陕01民终6867号   上诉人（原审被告）：西安皓海嘉水处理科技有限责任公司。住所地：西安市高新区。   法定代表人：范小青，系公司总经理。   委托诉讼代理人：葛亚娜，女，1986年10月2日出生，汉族，系该公司员工，住陕西省宝鸡市金台区。   被上诉人（原审原告）：西安高新技术产业开发区创业园发展中心。住所地：西安市高新区。   法定代表人：杨东，系该中心副主任。   委托诉讼代理人：沙萍霞，陕西标典律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李芳，陕西标典律师事务所律师。   上诉人西安皓海嘉水处理科技有限责任公司（以下简称皓海嘉公司）因与被上诉人西安高新技术产业开发区创业园发展中心（以下简称高新创业园）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初19533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人皓海嘉公司之委托诉讼代理人葛亚娜，被上诉人高新创业园之委托诉讼代理人沙萍霞与李芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   皓海嘉公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回高新创业园的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由高新创业园承担。事实及理由： 1、一审法院认定事实错误。一审法院依据高新创业园的主张将皓海嘉公司支付的押金视为违约金错误。一审法院仅依据高新创业园的主张认定解除合同期限并要求皓海嘉公司支付房屋占用费错误。2、一审法院适用法律错误。皓海嘉公司与高新创业园签订的房屋租赁合同中违约条款约定过分加重了皓海嘉公司的责任，属于格式条款，应当认定合同中关于违约金的条款无效。   高新创业园辩称，1、房屋租赁合同系双方在自愿平等、协商一致原则下所签，是双方真实的意思表示，双方均应依照合同享有权利，履行义务。2、一审法院认定房屋租赁合同解除，有充分的事实和法律依据，并无不当。3、高新创业园将押金抵做违约金有充分的事实和合同依据，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。   高新创业园向一审法院起诉请求：1、皓海嘉公司支付拖欠的租金47565元以及逾期利息（按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计算至实际支付日，自2019年6月28日暂计算至2019年9月10日为850元）；2 、皓海嘉公司搬离原租赁房屋；3、皓海嘉公司支付自2019年8月26日至实际搬离日的房屋占用费（按原租赁房屋每日标准的两倍计算，暂计至2019年9月10日为19104元）；4、本案诉讼费由皓海嘉公司承担。   一审法院经审理查明，2019年3月25日，高新创业园（出租方）与皓海嘉公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租方将位于西安市高新区XX路XX号XX园XX区XX号XX室出租给承租方，租赁期限为1年，自2019年1月1日至2019年12月31日，日租金为597元，月租金为17910元。承租方与出租方续签《房租租赁合同》时，已于2018年签订《房屋租赁合同》（编号2018-020X）时向出租方缴纳押金53730元，该押金于本合同签订之日自动转为本租赁期房屋租赁押金。租赁每半年交纳一次，承租方应于本合同签订之日交付第一个半年的租金；承租方应于本合同签订之日第六个月的二十五日前交付第二个半年的租金。承租方逾期支付合同约定的各项费用的，须如数补交，每延迟一日，应向出租方支付总金额1%的违约金；迟延超过十五日的，出租方有权单方终止合同并同时停止相关服务，合同自出租方终止合同的通知到达承租方之日起终止。承租方违反本合同约定的其他各项义务，其已交付的押金视为违约金，不予退还；因此给出租方造成损失的，应承担赔偿责任。出租方依据本合同的约定提前解除合同的，承租方于合同解除之日起三日内向出租方支付违约金，并结清合同约定的各项费用，同时向出租方移交所承租的房屋，否则，承租方还应按月标准租金的两倍赔偿出租方的损失。2019年5月5日，高新创业园向皓海嘉公司出具《催费通知》，载明：依据合同规定，贵方应于2019年4月1日前交纳2019年4月1日至2019年6月30日已拖欠房屋租金53730元，违约金96714元，合计150444元。我方向贵方多次通知，贵公司至今仍未按时支付相关费用，希望贵公司能在2019年5月15日前将拖欠的房屋租金53730元支付，否则，将收取合同总额1%的违约金94714元，并停止一切服务，同时我方保留追缴房租、违约金以及其他相关损失的权利。另查，皓海嘉公司于2019年3月27日向高新创业园支付房屋租金53730元，于2019年6月27日向高新创业园支付房租39000元。2019年8月22日，高新创业园向皓海嘉公司送达《解除合同及限期搬离通知》，载明：贵公司于2019年6月起一直拖欠租金，我方多次沟通催促，贵公司仍未支付所欠租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第1款、第5款的相关规定，我方现依据合同约定正式通知贵公司：解除双方之间的《房屋租赁合同》，解约通知自送达之日生效。贵公司收到本通知后，限3日内结清费用并自行搬离，逾期未搬离的，根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第2款、第6款的相关规定，我方有权收回房屋，并将房屋内未搬离的物品按弃物处理，同时按月标准租金的两倍向贵公司收取房屋场地占用费。庭审中，高新创业园主张皓海嘉公司仅支付2019年上半年部分租金92730元，尚欠至2019年8月25日的租金47565元。皓海嘉公司对此表示认可。在本案审理期间,皓海嘉公司于2019年11月15日向高新创业园支付40000元;于2019年11月22日向高新创业园支付52190元;于2019年11月27日向高新创业园支付30000元,以上共计122190元。    一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，高新创业园、皓海嘉公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应本着诚实信用原则全面履行合同义务。现皓海嘉公司自2019年5月就拖欠租金，已经严重违反了合同义务。合同约定迟延交付租金超过十五日的，出租方有权单方终止合同并同时停止相关服务，合同自出租方终止合同的通知到达承租方之日起终止。高新创业园依据合同约定于2019年8月22日向皓海嘉公司送达了《解除合同及限期办理通知书》，皓海嘉公司已签收，故该《房屋租赁合同》已于2019年8月22日解除，对此予以确认。在《解除合同及限期办理通知书》中，高新创业园要求皓海嘉公司于2019年8月25日前搬离该房屋，但皓海嘉公司至今未搬离。皓海嘉公司仅支付租金92730元（为2019年1月1日至2019年6月5日止的租金），截止2019年8月25日，故皓海嘉公司尚欠付高新创业园租金47565元，应在皓海嘉公司已经支付的122190元中予以扣除。鉴于皓海嘉公司已履行该部分义务，故对于高新创业园的此项诉讼请求，不再支持。至于逾期利息一节，双方约定合同签订之日第六个月的二十五日前交付第二个半年的租金。皓海嘉公司每迟延交付租金1日，应向高新创业园支付合同总额1%的违约金，显然已经超过法律规定的限额，参考高新创业园主张年利率按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算，本院酌定皓海嘉公司应向高新创业园支付逾期利息为：以47565元为本金，按照8.7%的年利率， 自2019年6月28日起直至实际清偿之日止。皓海嘉公司于2019年11月12日支付完毕上述租金，故利息应计算至此日，为137天，利息为1540.31元，该利息应在皓海嘉公司支付的金额中予以扣除。故对于高新创业园的此项诉讼请求，不再支持。现皓海嘉公司仍使用该租赁房屋，应及时搬离并向高新创业园支付房屋占用费。高新创业园主张按原日租金597元的两倍计算每日房屋占用费，标准过高，本院酌定以每日700元为标准，自2019年8月26日起计算房屋占用费，直至实际腾房之日止。皓海嘉公司支付的金额扣除上述租金和利息后，尚余73084.69元，应予以扣除。对于高新创业园的此项诉讼请求，予以部分支持。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安皓海嘉水处理科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内搬离西安市高新区XX路XX号XX园XX区XX号XX室。二、被告西安皓海嘉水处理科技有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安高新技术产业开发区创业园发展中心支付房屋占用费（按每日标准700元，自2019年8月26日起计算至实际腾房之日止）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费1488元，由高新创业园承担488元，皓海嘉公司承担1000元，因高新创业园已预交，皓海嘉公司在支付上述款项时一并支付给高新创业园。    本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。皓海嘉公司提交一份增值税综合查询服务系统的截图，证明皓海嘉公司在2019年11月27日交清了2019年12月31日之前所有的房租，高新创业园就房租开出了增值税发票，也已经进行了抵扣，增值税发票没有给皓海嘉公司。皓海嘉公司所缴纳的押金不能抵扣违约金。高新创业园质证意见为：真实性不认可，证明目的不认可。皓海嘉公司在一审审理期间交的费用包括部分房租、房屋占用费以及逾期支付房租所应当支付的逾期利息，并非如皓海嘉公司所说是整个一年度的房租。二审庭审中，双方当事人均表示对一审判决查明的事实无异议。根据当事人举证质证、法庭调查等情况，本院认定事实如下：一审判决查明的事实属实。二审庭审中，双方当事人均认可一审判决并未涉及皓海嘉公司所缴纳的房屋押金。   本院认为，皓海嘉公司与高新创业园签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。《房屋租赁合同》约定承租方应于本合同签订之日交付第一个半年的租金。案涉房屋租赁合同于2019年3月25日签订，按照上述约定皓海嘉应于合同签订之日交付第一个半年的租金107460元，但皓海嘉公司于2019年3月27日交纳房租53730元，于2019年6月7日交纳房租39000元，至高新创业园起诉前再未交纳任何租金。案涉房屋租赁合同约定，承租方逾期支付合同约定的各项费用的，迟延超过十五日，出租房有权单方终止本合同。高新创业园依据上述合同约定，向皓海嘉公司发出《解除合同及限期搬离通知》符合双方约定，一审法院认定案涉房屋租赁合同于2019年8月22日解除，符合法律规定，并无不当。由于在一审审理期间，皓海嘉公司分三次向高新创业园支付款项共计122190元，一审法院将皓海嘉欠付的房屋租金、逾期利息在122190元中予以扣除，判处妥当。一审法院并未用押金直接抵扣违约金，皓海嘉公司关于一审法院将其支付的押金视为违约金的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。关于房屋占用费的问题，案涉房屋租赁合同约定出租方依据本合同的约定提前解除本合同的，承租方应于合同解除之日起三日内，向出租方支付本合同约定违约金，并结清本合同约定的各项费用，同时向出租方移交所承租的房屋；否则，承租方还应按月标准租金的两倍赔偿出租方的损失。案涉房屋租赁合同解除后，皓海嘉公司应按照合同约定移交房屋，但皓海嘉公司仍占用案涉房屋未搬离，依据上述约定皓海嘉公司应赔偿高新创业园的损失。高新创业园主张皓海嘉公司按照房屋日租金的两倍支付占用费，一审法院酌情予以降低，判令皓海嘉公司以每日700元为标准，支付自2019年8月26日起至实际腾房之日止的房屋占用费，亦无不妥。   综上所述，皓海嘉公司的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2128元，由西安皓海嘉水处理科技有限责任公司承担。   本判决为终审判决。     审判长 王吉利   审判员 任    蕾   审判员 姬    钊                            二Ｏ二Ｏ年七月十四日    书 记员陈子俊          1