重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初2307号原告：杨世洁，女，1956年4月10日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：陈世伟，重庆绮惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：江尧尧，重庆绮惠律师事务所律师。被告:重庆第五大道商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区五一路****，统一社会信用代码9150010359924828X4。法定代表人：陈茂琴，执行董事。委托诉讼代理人：谭浪，该公司员工。委托诉讼代理人：高春琳，该公司员工。原告杨世洁与被告重庆第五大道商业管理有限公司（以下简称第五大道公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨世洁的委托诉讼代理人江尧尧，被告第五大道公司的委托诉讼代理人谭浪、高春琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨世洁向本院提出诉讼请求：1.判令解除《第五大道商铺租赁确认书（方式二）》；2.判令被告退还2万元履约保证金并支付资金占用损失（自应当退还之日起至付清时止，以2万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付）;3.判令被告退还2万元装修改造费并支付资金占用损失（自应当退还之日起至付清时止，以2万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付）；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年8月15日，原被告签订《第五大道商铺租赁确认书（方式二）》，被告将位于重庆市渝中区民族路99号“第五大道品牌服饰商场”第3层XXXX号商铺出租给原告，且原告按约缴纳了履约保证金2万元及装修改造费2万元。2018年1月31日，重庆市第五中级人民法院发布公告称，案涉房屋所有权归重庆宏迈物资有限责任公司，任何个人或单位不得出租占有。现因被告原因（没有出租权）导致合同无法继续履行，故诉至法院，请求判令解除合同，退还履约保证金及装修改造费。2020年4月13日，原告检索商铺原所有权人渝亚公司相关案件时，查到2019年9月18日，渝中区法院发布的（2019）渝0103民初15057号民事裁定书，发现2013年9月11日起，渝亚公司已经将案涉商铺出租给肖勇，且被告从未向原告出示过任何其有权出租案涉商铺的材料，故被告不享有案涉商铺的出租权。被告应当退还履约保证金及装修改造费。被告第五大道公司辩称，即使不考虑2018年1月31日，重庆市第五中级人民法院发布的公告涉及的买卖不破租赁的问题，到2018年1月31日，原告仅仅缴纳了1年的房租，就使用案涉房屋5年多，原告的诉讼请求不符合基本的逻辑，被告认为原告是虚假诉讼。被告享有租赁案涉房屋的权利，渝中区法院有大量生效判决予以认定。原告违约没有权利解除合同，但根据九民会议纪要，合同继续履行没有意义的情况下原告也可提出解除合同，因此被告同意在本案法律文书生效之日解除合同。履约保证金的性质法律没有明确规定，从通说及司法实践看，履约保证金就是预付了一笔租金的意思，由于原告差欠被告大量租金，不存在履约保证金退还问题。装修改造费根据合同本身就是原告应该支付的，更不存在退还问题。本院经审理认定事实如下：2012年8月15日，第五大道公司（甲方，出租方）与杨世洁（乙方，承租方）签订《第五大道商铺租赁确认书（方式二）》，双方约定：第一条租赁物业地点、面积：（一）该商铺位于重庆市渝中区民族路99号，“第五大道品牌服饰商场”第三层，商铺号XXXX及其附属设施。（二）该商铺建筑面积25.42平方米，套内面积为12.71平方米，租金以套内面积计算。第二条租赁方式及经营范围：（一）该商铺仅用于经营服装，品牌名称RTW，未经甲方同意乙方不得变更经营范围及挪作它用，若乙方需更改品牌名称及经营范围，须提出书面申请，经甲方书面同意后方可执行。（二）甲方以租赁方式向乙方出租以上商铺，乙方在租赁期内享有该商铺的经营权。第三条租赁期限及免租政策：（一）乙方租赁该商铺期限为10年，起租时间以商场正式开业时间为准。（二）乙方一次性向甲方缴纳起租首年租金的80%（第二年起租金恢复100%），甲方给予乙方免租期1个月，乙方起租当年即可享受1个月免租。第四条租金、商管费、装修改造费、广告推广费及支付方式：（一）该商铺套内面积租金为258元/㎡·月，年租金即39350元整。折后年租金即29513元整。（二）商业管理费为12元/㎡·月（按建筑面积计算），即305元整。乙方按月向甲方缴纳，商场正式开业开始计算。（三）装修改造费为20000元，签订本确认书时，乙方一次性向甲方缴纳，以后不再缴纳。（四）广告宣传推广费为5元/㎡·月（按建筑面积计算），签订本确认书时乙方一次性向甲方缴纳壹年宣传推广费用，即1525元。租赁期内每年广告宣传推广费同当年租金一同缴纳（乙方入场装修时缴纳首次广告宣传推广费）。（五）租金递增从正式合同约定的计租日起，第三年开始至第五年每年累计递增10%。从第六年开始至第十年每年累计递增15%。第五条履约保证金：乙方在本“确认书”签订时向甲方缴纳履约保证金20000元，履约保证金不计算利息。前述确认书签订当日，杨世洁向第五大道公司缴纳了XXXX号商铺的履约保证金20000元、装修改造费20000元和一年租金29513元，第五大道公司向杨世洁出具了收据。随后，杨世洁接收商铺开始经营。2018年1月31日，重庆市第五中级人民法院发布《公告（二）》，载明：本院受理执行被执行人为重庆渝亚房地产开发建设有限公司的系列案件，于2017年12月31日公开拍卖了被执行人重庆渝亚房地产开发建设有限公司所有的位于重庆市渝中区民族路99号名义层（原裙楼）1层商业1至4号，2层商业1、2、3、5、6号，3-5层商场，6层商业1至3号，7层4至7号、10号，重庆宏迈物资有限责任公司竞得前述房产。本院于2018年1月8日作出执行裁定，前述房产的所有权归重庆宏迈物资有限责任公司。前述房产合法使用的个人与重庆宏迈物资有限责任公司联系，由重庆宏迈物资有限责任公司负责依法清退。任何单位和个人不得非法使用、占用、出租、经营前述房产，如若违反，本院将强制清除，并追究其法律责任。审理中，杨世洁与第五大道公司均承认杨世洁已搬离案涉商铺，未再继续使用商铺。但杨世洁主张其搬离时间为2013年9月19日，第五大道公司则主张杨世洁搬离时间为2019年年初。审理中，杨世洁为证明相关事实，还举示了以下证据：1.（2015）中区法民初字第07668、07670号民事判决书各一份及网站截图2份，拟证明2013年至今，案涉商场未取得消防许可，停电无法满足正常营业，2012年7月14日，重庆晚报报道案涉商场最快十月底开始迎客，实际上2012年12月18日左右才开始试营业。第五大道公司质证认可两份判决书的真实性，但认为该两案与本案案情不一致，涉及商铺的承租方都与第五大道公司签订了解除商铺租赁确认书协议；不认可网站截图的真实性。2.（2019）渝0103民初15057号民事裁定书，拟证明2020年4月13日检索商铺原所有权人渝亚公司相关案件时，查到2019年9月18日发布的（2019）渝0103民初15057号民事裁定书，发现2013年9月11日起，渝亚公司已经将案涉商铺出租给肖勇，第五大道公司从未出示过任何其有权出租案涉商铺的材料，不享有案涉商铺的出租权。第五大道公司质证认可裁定书的真实，但认为裁定书解决的是程序性问题，第五大道公司享有案涉商铺转租权有大量生效判决证明。第五大道公司为证明相关事实，举示了（2016）渝0103民初2946号、2949号、18222号、18224号民事判决书，（2017）渝0103民初8998号、9086号、9088号民事判决书，（2016）渝05民终5200号、5201号民事判决书，（2017）渝05民终828号,（2018）渝05民终1037号民事判决书，（2016）渝05民申2567号、2569号民事裁定书，（2017）渝05民申2165号民事裁定书，渝检五分民监（2018）50850000224号不支持监督申请决定书，生效证明书三份。拟证明在类似案例中，法院不但没有支持退还费用，反而判令承租方支付租金。杨世洁质证认可上述证据的真实性，但对关联性及证明目的不予认可，认为相关裁判文书内容并未涉及履约保证金和装修改造费，且法院支持解除合同的理由与杨世洁主张解除合同的理由也不同。经审查，第五大道公司举示的以上裁判文书、生效证明书、决定书均未载明是对本案诉争商铺租赁合同履行争议的事实认定和处理。本院认为，杨世洁与第五大道公司就重庆市渝中区民族路99号“第五大道品牌服饰商场”第三层XXXX号商铺签订的《第五大道商铺租赁确认书（方式二）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于第五大道公司是否具有出租权的问题。法律并未规定房屋出租人必须是房屋产权人。第五大道公司作为案涉商铺出租人在与杨世洁签订合同后已将商铺交由杨世洁控制经营，并无其他权利人直接针对杨世洁租赁使用商铺向杨世洁主张权利并排除杨世洁的占有使用，且杨世洁亦无充分证据证明（2019）渝0103民初15057号民事裁定书载明的该案原告肖勇从2013年9月11日起实际承租占有使用了杨世洁承租的案涉商铺，故杨世洁主张第五大道公司对案涉商铺没有出租权不成立。关于杨世洁主张解除案涉租赁合同的诉讼请求。据查明事实，虽然杨世洁与第五大道公司在本案中对杨世洁实际搬离商铺时间主张不一致，但双方对杨世洁已实际搬离商铺未继续经营的事实并无异议，第五大道公司亦表示以上合同已无实际履行意义，对杨世洁主张解除合同的诉求无异议，故本院对杨世洁主张解除案涉租赁合同的诉讼请求予以支持。关于杨世洁主张退还履约保证金20000元并支付资金占用损失的问题。双方签订的《第五大道商铺租赁确认书（方式二）》中并未有扣除履约保证金情形的约定，现合同解除，第五大道公司应当将20000元履约保证金退还给杨世洁。合同解除前，履约保证金退还的基础不成立，不应计算资金占用损失，故本院对杨世洁主张的资金占用损失不予支持。至于第五大道公司以杨世洁存在欠付租金等违约情形拒绝退还履约保证金，因双方对是否还应支付、欠付租金存在争议，租金问题属于未决事项，第五大道公司拒绝退还保证金的抗辩意见，本院在本案中不予采纳。关于杨世洁主张退还20000元装修改造费并支付资金占用损失的问题。双方签订的《第五大道商铺租赁确认书（方式二）》中约定装修改造费在签订确认书时由杨世洁一次性向第五大道公司缴纳，并无退还的约定，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，杨世洁的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告杨世洁与被告重庆第五大道商业管理有限公司于2012年8月15日就重庆市渝中区民族路99号“第五大道品牌服饰商场”第三层XXXX号商铺签订的《第五大道商铺租赁确认书（方式二）》于本判决生效之日起解除；二、被告重庆第五大道商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨世洁履约保证金20000元；三、驳回原告杨世洁其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计400元，由原告杨世洁负担250元，被告重庆第五大道商业管理有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇二〇年七月三十日书记员  杨婷