江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0481民初1032号原告：何忠锦，男，1984年10月9日出生，汉族，现住江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：何治宏，江西泰极律师事务所律师。被告：瑞昌市福银实业有限公司，住所地：江西省瑞昌市浔阳西路南侧安定湖西侧。统一社会信用代码：9136048159889620X7。法定代表人：高隆基，职务：总经理。委托诉讼代理人：肖麟，江西仰景律师事务所律师。原告何忠锦诉被告瑞昌市福银实业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何忠锦的委托诉讼代理人何治宏，被告瑞昌市福银实业有限公司委托诉讼代理人肖麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何忠锦向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还房款20000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月30日，被告向瑞昌市房地产管理局提交了安定湖壹号6号楼商品房网上备案系统商品房销售楼盘表，该表标明了6号楼84套商品房的拟销售单价为4260元-4890元/平方米不等。2017年9月23日，6号楼正式开盘销售，被告安排其售楼部置业顾问向消费者宣称：开盘当天签订认购合同的可享受交2万元抵5万元优惠。可是当原告交了2万元后，被告不仅没有依约抵5万元优惠，就连2万元都没有计入房款。且经市监部门调解后仍然拒绝退还2万元给原告。故原告现依据我国《民事诉讼法》第119条及其他法律相关规定诉至法院。望法院判如所请以维护权益。瑞昌市福银实业有限公司提出答辩意见：一、双方买卖房产过程完全遵循《商品房买卖办法》的规定，涉案房产买卖价格由双方议定自由定价。1、被告在销售房产之前已预先告知了正常交易价格及优惠后的价格。正因为原告预先交付0.5万元的优惠，房产价格才从4667元/平米将至4550元/平米。再交付1.5万元诚意金，房产价格打折至4162元/平米。再加上当日签单享受9.9折优惠才降至4120元/平米。原告是充分了解到被告的一系列优惠政策之后，才自愿在签约当日缴纳2万元。原告意欲享受房价优惠是经过审慎考虑后与被告自愿达成契约交易价格，合同均已成立不能撤销。2、商品房价格是自由定价的商品，不用恪守政府定价或政府指导价。备案价格对原、被告的商品房价格没有约束力。3、原告购房合同定于2017年11月2日，其缴纳2万元的行为发生在2017年5月13日（时效一年），证明原告对优惠政策已经事先明知，并做出事后追认。4、原告在缴纳2万元之时，原告与被告达成车位优惠协议，原告按优惠后的价格接受车位，并事实占有该车位。证明原告是自愿接受实际交易价格，享受优惠政策。二、本案商品房预约合同并不存在重大误解、胁迫等情形，原告不应当适用撤销权撤销本合同，从而达到退款目的。且原告依据撤销权而起诉退款的诉讼时效已经过了。三、备案价是房屋买卖登记行为，不是双方交易遵循的市场交易行为。依据《商品房销售管理办法》第十七条之规定，商品房买卖价格应由双方议定，而不受备案价格的约束和限制。瑞昌市市监局的行政处罚内容是责令改正，罚款20万元。改正的内容是将正确的不令人误解的房产交易价格公示，而非认定被告因该预约合同收取的2万元不合法。综上所述，原告并非存在重大误解、胁迫交易多付款。基于契约自由、鼓励交易的立法原则，被告的销售房产行为正当合法，交易不能取消。合法交易受法律保护。请求驳回原告言而无信出尔反尔的不当诉请。原告向法庭提交以下证据：1、收据一张，证明原告向被告缴纳了2万元可以抵5万元的优惠款。原告并没有享受交2万元抵5万元的优惠。2、行政处罚决定书，证明被告在合同之外收取了原告2万元的优惠款，但是原告并没有享受优惠。被告的该行为违法。3、商品房买卖合同，首付款收款收据和缴纳首付款的银行转账凭证。证明原告按照购房合同缴纳了首付款300203元，剩余购房款230000元是办理的银行按揭。原告缴纳给被告的2万元没有计算在购房款中。被告对原告提交的第一份证据真实性和合法性无异议。对于关联性有异议，被告认为该证据是原告为了享受购房优惠政策而缴纳的购买金，与房价本身无关。对第二份证据真实性无异议，对合法性和关联性有异议。被告对原告提交第三份证据中的购房合同真实性没有异议。对第三组证据中的其他证据不发表质证意见。被告向法庭提交以下证据：1、安定湖壹号房屋诚意登记协议书一份，认购协议书一份，网签信息表一份、商品房买卖合同一份。证明原告2017年5月3日缴纳诚意金，并且2017年9月23日认购房产，2017年10月2日再次确认并签订商品房买卖合同。证明原告欲享受房价优惠是经过审慎考虑后与被告自愿达成的交易价格。不存在重大误解、胁迫情形。原告缴纳2万元是2017年5月13日，原告诉讼时效已经过期。2、6号楼价格表一份，证明原告购买的涉案房产是经过多重价格优惠后的价格。原告是在明知房价优惠政策的情况下缴纳的2万元。3、瑞昌市物价局行政处罚决定书一份（瑞价检处（2018）1号），证明物价局的处罚内容是责令改正，罚款20万元，而非认定被告因该预约合同收取2万元不合法。原告对被告提交的证据1真实性没有异议，关联性和证明目的有异议。该5000元诚意金折抵20000元也没有抵扣。对证据2的关联性和证明目的有异议。对证据3认为是复印件，不予质证。对原、被告双方提交的证据真实性本院都予以采纳。对本案争议焦点事实，原告在购房时，是否清楚缴纳的20000元是享受开发商制定的购房优惠政策。对此争议事实被告提供了6号楼价格表一份，该表格上反映的是被告对其所销售的6号楼优惠政策和价格的情况，本院认为该表本身并不能反映原告在签订商品房买卖合同前明知缴纳20000元是享受被告的购房优惠政策的。从被告提交的2019年9月23日与原告签订网签信息确认表和商品房认购协议书上内容看，确认表和商品房认购协议上主要内容是，确认原告购买安定湖壹号6栋1单元402室的认购单价是4120元/平方米，该房屋暂测建筑面积为128.69平方米，房屋总价为530203元。网签信息确认表和商品房认购协议书并没有“房屋销售价格为4550元/平方米，房屋总价为585558元，如当日缴纳20000元，房屋销售价格可以按照535558元计算”的让原告一目了然的类似约定。故本院认为从被告提交的网签信息确认表和商品房认购协议书也无法确认原告知晓其缴纳20000元就享受了被告的优惠政策。综上，本院认为被告提交的证据无法证明原告是知道其缴纳20000元就是享受被告的购房优惠政策。本院查明的事实：2017年4月14日，被告取得了安定湖壹号的商品房预售许可证并开始对外销售。2017年5月13日，原告与被告签订了安定湖壹号房屋诚意登记协议书，协议书约定主要内容是，被告支付给原告5000元诚意金。被告凭此协议可以在被告规定的公开发售日期购买安定湖壹号当期房屋。2017年9月23日，被告开发的6栋正式对外销售。被告的销售顾问向原告宣传销售优惠时宣称，原告当天签订认购协议的可以享受“交2万元抵5万元”的优惠。于是原告向被告缴纳20000元，欲享受“交2万元抵5万元”的优惠。被告给原告出具了收据，收据上记载收款事由为“购房当日优惠”。同时原、被告签订了安定湖壹号网签信息确认表和安定湖壹号商品房认购协议书。网签信息表确认原告购买安定湖壹号6栋1单元402室的认购单价是4120元/平方米，该房屋暂测建筑面积为128.69平方米，房屋总价为530203元，原告采取银行按揭贷款方式支付购房款，首付款为300203元，银行贷款230000元。商品房认购协议书确认原告购买安定湖壹号6栋1单元402室的认购单价是4120元/平方米，该房屋暂测建筑面积为128.69平方米，房屋总价为530203元。同时原告还向被告缴纳30000元认购定金（包括原告在2017年5月13日缴纳的5000元诚意金）。2017年10月2日，原、被告正式签订《商品房买卖合同》（预售）。合同约定原告购买安定湖壹号6栋1单元402室的认购单价是4120元/平方米，该房屋暂测建筑面积为128.69平方米，房屋总价为530203元，原告采取银行按揭贷款方式支付购房款，首付款为300203元，银行贷款230000元。在双方签订的合同中并没有在总房价中优惠50000元，也没有扣除上述20000元。因原告认为被告在与其签订购房合同时没有给他享受“交2万元抵5万元的优惠”。原告向瑞昌市市场和质量监督管理局投诉举报。瑞昌市市场和行政管理局经过调查，于2018年5月21日做出了（九瑞）市监（消）罚决[2017]2号行政处罚决定书。行政处罚决定书认为被告无理由拒绝退款的行为已经侵害了消费者合法权益。故对被告做出了1、责令改正；2、罚款200000元的行政处罚。现原告起诉法院，要求被告返还原告20000元购房款。本院认为：被告的证据并不能足以证明，被告在向原告销售其楼盘时已经向原告详细解释说明了其“交2万元抵5万元”优惠政策。被告出具的收据记载收款事由为“购房当日优惠”。根据文意理解，“购房当日”应为签订《商品房买卖合同（预售）》当日，即原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》当日可以享受交2万元抵5万元优惠。根据《江西省实施办法》第三十五条第一款规定，从事开发建设商品房的经营者，不得在商品房购销合同约定的商品房总价外向消费者收取任何费用，凡由经营者承担的费用，不得转嫁于消费者。现被告收取原告20000元并没有在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的总房价款中扣减。被告的行为已经违反了上述法规规定。现被告拒绝在总房价中抵扣20000元，故被告应返还原告20000元购房款。关于被告答辩原告的起诉超过诉讼时效。本院认为，原、被告因商品房预约合同产生纠纷。被告没有在总房价中抵扣20000元的行为属于未按照商品房预约合同约定履行义务。故原告的起诉是要求被告按照预约合同约定在总房款中优惠20000元即继续履行合同，并不是要求撤销双方的商品房预约合同。原告的起诉应适用一般诉讼时效规定。原告在发现权利被侵害后，已向瑞昌市市场监督管理局反映，且瑞昌市市场监督管理局一直在组织双方进行协商。直至2018年4月份该部门终止调解程序。原告于2019年11月向法院主张权利并没有超过诉讼时效。故本院对被告关于原告的起诉超过诉讼时效的答辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《江西省实施办法》第三十五条第一款的规定判决如下：被告瑞昌市福银实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告何忠锦购房款20000元。如被告未按本判决书指定的期限履行付款义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付其迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取150元由被告瑞昌市福银实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 周 纲二〇二〇年七月十四日书记员 文友超