广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初931号原告：梁耀谦，男，1967年7月5日出生，汉族，住广州市南沙区，委托诉讼代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅莉，广东百健律师事务所律师。被告：广州市南沙区大岗镇新联一村第四村民小组，住所地广州市南沙区大岗镇新联一村。负责人：苏雪红，女，1977年9月27日出生，汉族，住广州市南沙区，被告：广州市南沙区大岗镇新联一村第六村民小组，住所地广州市南沙区大岗镇新联一村。负责人：周掌权，男，1970年3月24日出生，汉族，住广州市南沙区，上述两被告的共同委托诉讼代理人：陈冠文，广州诚挚（广州）律师事务所律师。被告：广东省广州市南沙区大岗镇新联一股份合作经济联合社，住所地广州市南沙区大岗镇新联一村，机构代码191479236。法定代表人：陈枝娴。第三人：广州市南沙区大岗镇新联一村民委员会，住所地广州市南沙区大岗镇云生路**，统一社会信用代码54440115ME18864818。法定代表人：吴金华。原告梁耀谦诉被告广州市南沙区大岗镇新联一村第四村民小组（以下简称新联第四村民小组）、广州市南沙区大岗镇新联一村第六村民小组（以下简称新联第六村民小组）、广东省广州市南沙区大岗镇新联一股份合作经济联合社（以下简称新联一经合社）、第三人广州市南沙区大岗镇新联一村民委员会（以下简称新联一村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁耀谦的委托诉讼代理人罗鹏远、刘雅莉，被告新联第四村民小组、新联第六村民小组的共同诉讼委托代理人陈冠文到庭参加了诉讼；被告新联一经合社、第三人新联一村委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁耀谦诉称，2007年10月8日，原告梁耀谦与被告新联一经合社、新联第四村民小组、新联第六村民小组签订《土地租赁合同》，约定被告新联第四村民小组、新联第六村民小组所有的位于五顷三尾的土地出租给原告梁耀谦。2008年4月及2008年7月30日，广州市番禺区土地开发中心与被告新联一经合社或第三人新联一村委会签订了《用地补偿协议》，协议约定争议含该租赁土地用作“中船柴油机厂项目”导致原告梁耀谦自此无法继续使用该土地。2009年3月3日，原告梁耀谦与被告新联一经合社签订《土地租赁补充协议》，约定由于原协议中的标的地点被国家征用作中船柴油机厂项目，故标的地改为新联一村祈美路以西、潭新路以南一带的村队集体经济发展留用地。但被告新联一经合社至今一直未交付该土地使用。原告梁耀谦在原租赁土地被征用且未得到置换土地的情况下，仍然依照租赁合同的约定按季度不间断地向三被告支付租金，2007年至2014年12月期间共计支付租金3,196,213元及2007年至2017年期间租赁管理费。另外，根据广州市番禺区土地开发中心2011年9月27日给大岗镇人民政府《＜中船基地新联一村、新联二村15%经济留用地支付租金的函＞的复函》可知，该中心将从完成交地的第4年按用地面积支付租金直至完善用地手续为止。据悉，该中心自2014年下半年开始通过大岗镇人民政府向三被告支付了包含原租赁合同标的地即五顷三尾在内的经济留用地的租金，三被告在扣除2015年度、2016年度应付的租金后向原告梁耀谦支付了该两年的土地租赁收益，但2017年度、2018年度、2019年度的土地租赁收益至今尚未支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”可见，在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，承租人交付租金是获取租赁物使用收益权的对价。本案中，该中心发放的租金差额属于原告梁耀谦在土地租赁物的收益，理应归原告梁耀谦所有。被告新联第四村民小组、新联第六村民小组通过被告新联一经合社也实际支付了2015年度、2016年度的土地租赁收益。因此，在《土地租赁合同》持续有效的情况下，被告新联第四村民小组、新联第六村民小组应当继续向原告梁耀谦支付2017年度、2018年度、2019年度的土地租赁收益。按照《下大龙围发展经济留用地2016年12月8日至2017年12月7日租金按各队的征地面积摊分表》显示，政府发放的租金当中，原告梁耀谦占375,097元、340,985元共计716,082元，扣除原告梁耀谦2017年度应付租金为99,360元/季度×4季度=397,440元，被告新联第四村民小组、新联第六村民小组应向原告梁耀谦支付2016年12月8日至2017年12月7日（2017年度）土地租赁收益为716,082元-397,440元=318,642元。因三被告不提供2018、2019年度的租金数据，原告梁耀谦暂时按照2017年度的租金标准计算2018、2019年度土地收益即为716,082元-397,440元×（1+8%）=286,846.8元。又因被告新联第四村民小组、新联第六村民小组逾期支付土地租赁收益，原告梁耀谦有权主张逾期支付期间的利息损失，该损失参照中国人民银行同期贷款利率或贷款市场报价利率计算至被告实际履行完毕之日止。被告新联一经合社作为《土地租赁合同》的相对方，与原告梁耀谦为出租方与承租方的关系，而且收取原告梁耀谦支付的历年租金以及向原告梁耀谦发放2015年度、2016年度的土地租赁收益，所以应当对被告新联第四村民小组、新联第六村民小组上述支付租金及利息损失的义务承担连带清偿责任。据此，原告梁耀谦起诉请求判令：1、被告新联第四村民小组、新联第六村民小组向原告梁耀谦支付2016年12月8日至2017年12月7日期间扣除土地租金后的土地租赁收益318,642元及利息损失（以318,642元为本金，按照中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率自2017年12月8日起计算至2019年8月19日，和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）；2.被告新联第四村民小组、新联第六村民小组向原告梁耀谦支付2017年12月8日至2018年12月7日期间扣除土地租金后的土地租赁收益286,846.8元以及利息损失（租金差额的金额以两被告会计账册载明的应付租金金额为准；利息损失以该金额为本金，按照中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率自2018年12月8日起计算至2019年8月19日，和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）；3.被告新联第四村民小组、新联第六村民小组向原告梁耀谦支付2018年12月8日至2019年12月7日期间扣除土地租金后的土地租赁收益286,846.8元以及利息损失（租金差额的金额以被告会计账册载明的应付租金金额为准；利息损失以该金额为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月8日起计算至实际履行完毕之日止）；4.被告新联一经合社对被告新联第四村民小组、新联第六村民小组上述支付租金及利息损失的义务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由三被告承担。被告新联第四村民小组、新联第六村民小组答辩，一、《土地租赁合同》《土地租赁补充协议》均违反了法律规定，属于无效合同。1、《土地租赁合同》因违反了法律强制性规定而无效。《土地租赁合同》约定的租赁标的物为鱼塘，原告梁耀谦租用案涉土地用途为建设厂房，租赁目的是将农业用地用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》规定。2、《土地租赁合同》约定的租期长达30年，违反了《中华人民共和国合同法》规定第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。”因此，《土地租赁合同》应为无效合同，自始至终不具有法律效力。《土地租赁补充协议》是《土地租赁合同》的组成部分，主合同无效，补充协议也应认定无效。二、原告梁耀谦与被告新联一经合社于2009年3月3日签订的《土地租赁补充协议》属于意向性质的协议，对双方没有约束力。《土地租赁补充协议》没有明确出租地块；当中设定了“具体位置待甲方与镇共同协商定下留用地位置后再行明确”为生效条件，应推定为意向协议，不具有约束力；协议没有明确出租主体，不能推定原告梁耀谦与被告新联第四村民小组、新联第六村民小组存在租赁关系；由于协议约定不明确，不应认定是对《土地租赁合同》的变更，而应视为新的意向协议；被告新联第四村民小组、新联第六村民小组没有签署《土地租赁补充协议》，被告新联一经合社签订时也没有征得被告新联第四村民小组、新联第六村民小组授权，未通过村民代表大会表决通过，因此，对被告新联第四村民小组、新联第六村民小组而言不具有法律效力。三、原告梁耀谦根据《土地租赁合同》《土地租赁补充协议》请求被告新联第四村民小组、新联第六村民小组向其支付土地租赁收益并承担利息损失没有依据。1、《土地租赁合同》标的物五顷三尾土地已被政府征收，原租赁关系终止。2、《土地租赁补充协议》无约定承租土地的具体地块，属于意向性协议，而不是对合同标的进行变更。3、《土地租赁补充协议》约定的土地无明确何时交付，被告新联第四村民小组、新联第六村民小组未取得新联一村祈美路以西、潭新路以南一带的村队集体经济发展留用地的权属登记，原告梁耀谦从未与任何一方明确土地租赁关系，也没有使用涉案土地，原告梁耀谦依法不应获得土地收益。4、原告梁耀谦对《＜中船基地新联一村、新联二村15%经济留用地支付租金的函＞的复函》所涉及的土地不享有物权，无权获得其土地收益。5、《土地租赁补充协议》对合同履行的方式及违约责任均没有约定，原告梁耀谦主张新联一村祈美路以西、潭新路以南一带的村队集体经济发展留用地的收益没有依据。被告新联一村经合社至今一直没有将土地交付给原告梁耀谦使用，也没有约定原告梁耀谦不能使用承租土地时，可以获得土地上的收益。被告新联一村经合社自2005年1月1日向原告梁耀谦支付的款项，没有指明用途，应认定为退还租金。四、原告梁耀谦向被告新联一村经合社支付租金是无效的民事行为，不应认定为合同履行行为。《土地租赁合同》约定标的物土地被政府征收后，原租赁关系终止。《土地租赁补充协议》没有对具体出租土地进行约定，原告梁耀谦向被告新联一经合社支付租金的行为没有合同依据。五、鉴于双方签订的合同或补充协议无效，2015年后，被告新联一经合社共向原告梁耀谦退还租金1,468,838.97元。六、被告新联第四村民小组、新联第六村民小组不是《土地租赁补充协议》的主体，不应承担该协议项下的法律责任。本案追加被告新联第四村民小组、新联第六村民小组为被告显属不当，应作为第三人参加诉讼。综上，原告梁耀谦根据《土地租赁合同》《土地租赁补充协议》请求向其支付土地租赁收益及利息损失是没有事实和法律依据的，应予驳回。被告新联一经合社无答辩。第三人新联一村委会无答辩。本院经审理查明，2007年10月8日，新联一村经合社（出租方、甲方）与梁耀谦（承租方、乙方）、新联第四、六村民小组（委托出租方、丙方）共同签订《土地租赁合同》，约定甲乙丙三方就乙方租赁甲丙方五顷三尾土地一事经协商达成协议，租赁总面积50亩。首期先使用靠通天河边由南到北的三个鱼塘，实际测量46亩，另东排三个鱼塘规划路西侧剩余土地及加油站南侧的土地要在该工业园路及加油站建设后才供乙方使用并届时收取租金。租赁期限30年，即从2007年11月1日起至2036年10月31日止。如乙方有意继续租赁，须在租赁期限届满前3个月内以书面形式提出经甲丙方同意后，甲乙丙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。丙方必须在2007年11月1日前将租赁土地按现状交付乙方使用，乙方同意按租赁土地的现状承租。租赁合同的定金500,000元，乙方应于合同签订之日内，以现金方式一次性向甲方交纳全部的定金，甲方在租赁期最后一年以减收租金500,000元的方式退回乙方定金。租赁期内以每年每亩8,000元的标准计算，并且每5年递增8%，乙方必须于每季首月10日前向丙方交纳当季租金，丙方收取乙方租金时须向乙方开具收据。租赁期间，乙方向甲方按租金的20%交纳综合服务费。租赁期间，乙方以经合法手续后以临时建筑的形式在租赁土地上建设厂房，由于该地块属于丙方经济发展留用地性质，丙方同意将与租地面积相符的工业用地指标无条件交由甲方处理。在租赁期间，租赁土地因受到自然灾害或政府行为等不可抗力的原因致不能继续租赁是，甲乙双方可根据实际情况变更或终止本合同，双方互不负违约责任及承担任何赔偿责任，乙方应将租赁土地及地上建筑物返还甲方，甲方无息退还定金给乙方。丙方应按本合同约定的时间交付租赁土地，如丙方逾期交付的每逾期一天，丙方按已收租金中国银行同期同种借贷利率的计算方法向乙方进行赔偿，逾期30天仍不交付的，视为丙方单方违约处理，乙方有权单方解除合同，并按第7条违约方应向守约方支付违约金1,000,000元，并赔偿守约方因此所造成的一切经济损失等。《土地租赁合同》签订后，新联第四、六村民小组将上述土地交付梁耀谦使用。2008年10月28日，新联一经合社（甲方）与梁耀谦（乙方）签订《农村土地青苗及地上附着物补偿协议》，内容为因新联工业集聚区建设项目用地需要，甲方需清偿乙方位于该建设项目红线范围内土地上的青苗，经双方协商，补偿金额294,400元。乙方同意补偿大岗镇龙古村五顷三尾锦鲤鱼塘46亩，单价6,400元/亩,以货币补偿方式，由甲方将补偿费补偿给乙方并由乙方自行清场，并于2008年11月30日前自行清场交出土地。梁耀谦于2008年11月30日将上述土地交还新联第四、六村民小组。2009年3月3日，新联一经合社（甲方）与梁耀谦（乙方）签订《土地租赁补充协议》，内容为甲乙双方于2007年10月8日签订位于大岗镇新联一村五顷三尾（土名）的土地租赁合同（以下简称原合同），经磋商补充由于新联工业园征地，甲方在原协议中的标的地点被国家征用作中船柴油机厂项目，故原合同标的物地由大岗镇新联一村五顷三尾改为新联一村祈美路以西、潭新路以南一带的村队集体经济发展留用地区，面积不变，具体位置待甲方与镇共同协商定下留用地位置后再行明确。原合同除地点改变外，其他条款不变。《土地租赁补充协议》签订后，新联一经合社与梁耀谦未明确租赁土地位置，也未交接使用土地。2012年4月27日，新联一经合社（甲方）与梁耀谦（乙方）、新联第四、六村民小组（委托出租方）签订《补充协议》，内容为梁耀谦根据三方2007年10月8日订立的《土地租赁合同》约定在合同签订日将定金500,000元交给新联一经合社。鉴于当年新联一经合社在收到定金500,000元后即划给委托出租方：新联第四、六村民小组各占250,000元。经村委会提议并经合同三方同意，决定将梁耀谦交纳的定金500,000元由原来对口新联一经合社改为梁耀谦直接对口委托出租方新联第四、六村民小组各占250,000元。庭审中，新联第四、六村民小组确认收到梁耀谦2010年-2014年支付租金1,898,880元。梁耀谦确认自2012年起收到新联第四、六村民小组支付1,468,838.97元。新联第四、六村民小组主张该款是退还梁耀谦2010年-2014年期间支付的租金；梁耀谦认为该款是新联第四、六村民小组支付土地租赁收益。梁耀谦当庭表示本案诉讼请求是依据《中华人民共和国合同法》第二百二一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”承租人梁耀谦承租土地是为了取得租赁物的收益。另，根据梁耀谦的申请，本院向广州市南沙区大岗镇人民政府调查其向新联一村委会或新联一经合社支付2016年12月8日至2019年12月7日期间征地补偿租金支付情况。2020年3月18日，广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室回复本院2016、2017、2018年支付情况，2019年的留用地租金尚未进行支付，并随附了以下证据：证据一、广州市南沙开发区土地开发中心与广州市南沙区大岗镇人民政府签订的《大岗临港高端装备技术产业基地项目用地征收留用地租金预付款支付协议（2016年）》，新联一村2016年度经济留用地租金计算表（租金合计5,963,996,11元）,新联一经合社2017年1月23日出具收据（载明收到大岗镇人民政府2016年度经济留用地租金5,963,996,11元）；证据二、《大岗临港高端装备技术产业基地项目用地留用地租金支付协议》，新联一村2017年度经济留用地租金计算表（租金合计6,113,096,02元）,广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室2018年2月9日支付证明单（大岗临港高端装备技术产业基地项目用地新联一经合社一期征地2017年度经济留用地租金6,113,096,02元，收款人新联一经合社），新联一经合社2018年2月9日出具收据（载明收到广州市南沙区大岗镇土地征收与补偿工作办公室2017年度经济留用地租金6,113,096,02元）；证据三、新联一经合社2019年1月21日向大岗镇政府提交的《关于协助我村解决中船项目2018年的留用地经济补偿金的请示》（内容为我村中船项目2018年留用地经济补偿金为7,517,340元，现向镇政府申请协助解决我村中船项目2018年度留用地经济补偿金），资金支付申请表。本院认为，本案争议的焦点是新联一经合社、新联第四、六村民小组是否应向梁耀谦支付留用地补偿金。根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》粤府办[2009]41号第二条规定：“本办法所称的征收农村集体经济组织土地所需的留用地（下称留用地），是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排被征收农村经济组织用于发展生产的建设用地。留用地的使用权及其收益归该农村集体经济组织所有。”及《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》第十七条第二款规定：“对于2017年12月31日前发生的征地项目，已完成土地实际收储工作但未兑现留用地指标的，自2018年1月1日起，按区土地行政主管部门核定的留用地指标面积，由区土地房屋征收部门按3元/月/平方米的标准给予被征地的农村集体经济组织经济补偿，直至留用地报批完成之日止。”留用地的使用权及其收益归被征收农村集体土地的农村集体经济组织所有，留用地经济补偿由土地房屋征收部门向农村集体经济组织按未办理报批手续前留用地指标面积发放的经济补偿，接受补偿的相对方是被征地的农村集体经济组织。梁耀谦认为根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”索取其主张的留用地经济补偿收益，但其作为承租方与新联一村经合社作为出租方、新联第四、六村民小组作为委托出租方共同签订《土地租赁合同》，因合同租赁标的物土地被征收致无法继续履行，梁耀谦已取得征地补偿的青苗及地上土地补偿款并交出租赁土地。后梁耀谦与新联一经合社再签订《土地租赁补充协议》，约定将《土地租赁合同》合同标的物地由大岗镇新联一村五顷三尾改为新联一村祈美路以西、潭新路以南一带的村队集体经济发展留用地区，面积不变，具体位置待甲方与镇共同协商定下留用地位置后再行明确。原合同除地点改变外，其他条款不变。《土地租赁补充协议》未经新联第四、六村民小组确认；新联一经合社与梁耀谦至今仍未明确租赁土地具体权属、性质、位置、面积，也未交接使用土地，租赁合同最重要的要件尚未成就，且合同中也无约定留用地经济补偿归梁耀谦所有，故梁耀谦的诉讼请求是缺乏理据的，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告梁耀谦的诉讼请求。案件受理费12,720.36元由原告梁耀谦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 方人民陪审员  文丽明人民陪审员  梁金志二〇二〇年七月七日法官助理郑文杰书记员梁楚莹