甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初5461号原告：张玉国，男，住甘肃省古浪县。原告：李瑞梅（系张玉国妻子），女，住址同上。委托诉讼代理人：张玉国(系李瑞梅丈夫)，男，住址同上。被告：甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）,住所地甘肃省武威市凉州区天丰街红星时代广场**楼负**商业**。法定代表人：陈海兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张冬梅,女，系该公司员工，住甘肃省武威市凉州区。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）,住所地,住所地甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧iv>法定代表人：蔡挺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阮兴隆,男，系该公司员工，住甘肃省武威市凉州区。原告张玉国、李瑞梅与被告星光公司、星泓公司合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告张玉国（亦是原告李瑞梅的委托诉讼代理人）、被告星光公司委托诉讼代理人张冬梅、被告星泓公司委托诉讼代理人阮兴隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉国、李瑞梅向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告按合同约定给付拖欠原告的房屋租金35328元；二、请求依法判令被告向原告支付按日万分之三计算的违约金1502.9元；三、要求被告继续履行商品房委托经营管理合同；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月1日原、被告签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同，合同约定原告将其所有的位于甘肃省武威市凉州区新城区天丰街北侧红星时代广场2号楼1楼B1267号面积31.55㎡的房屋委托给被告出租经营，期限10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止。合同约定了租金的计算方式、给付时间及给付方式等。合同履行的前两年，双方各自履行合同义务，2019年7月1日至今，被告未按约定向原告支付租金，经原告多次索要无果，遂诉诸法院。星光公司辩称，对张玉国、李瑞梅起诉我公司欠付租金的事实无异议，我公司愿意继续履行合同，也愿意与张玉国、李瑞梅协商解决纠纷,原告诉请被告支付的租金应扣除税金，但原告诉求每日万分之三的违约金明显过高，请求法院依法予以调整。星泓公司辩称，张玉国、李瑞梅起诉属实，同意星光公司的辩称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：1、张玉国、李瑞梅出示商品房委托经营管理合同一份、结婚证两份，证明涉诉房屋系原告夫妻二人共有，原、被告双方发生商品房委托经营管理关系的事实，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星光公司和星泓公司对该证据真实性无异议，认为合同约定的租金包含了应由星光公司代扣的税金，合同还约定星光公司支付租金的时间是在第二个付费季度的一个月之后，计算违约金的时间应以此计算。2、星光公司出示兰州银行网上银行电子回单两份，证明2020年1月23日、3月23日，被告星光公司共向原告支付租金2195.34元的事实。经质证，张玉国、李瑞梅对该证据真实性和证明目的均无异议。本院认为，张玉国、李瑞梅和星光公司提交的证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案事实,但星光公司在2020年1月23日、3月23日分别向张玉国、李瑞梅支付的1097.67元、合计2195.34元系星光公司应退付给张玉国、李瑞梅代扣的税款，与张玉国、李瑞梅诉请的欠付租金无关,故确认上述证据的证据效力。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下:2016年7月10日，经星泓公司提供担保，张玉国、李瑞梅与星光公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同。该合同约定：张玉国、李瑞梅将其位于武威市凉州区新城区天丰街北侧红星时代广场2号楼1楼，面积31.55㎡,房号B1267的商品房出租给星光公司经营、使用；委托经营管理期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为10870元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为12229元……；上述租金按季支付,由星光公司在代扣张玉国、李瑞梅应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至张玉国、李瑞梅指定的银行账户；星光公司不能按时支付租金，每逾期一日，按应付款项每日万分之三向张玉国、李瑞梅支付违约金;当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给张玉国、李瑞梅的租金及所产生的违约金等。合同签订后，张玉国、李瑞梅将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。2016年10月1日至2019年6月30日，星光公司均按合同约定将租金支付给张玉国、李瑞梅，但从2019年7月1日起，星光公司未按约定向张玉国、李瑞梅支付租金。期间，星光公司于2020年1月23日支付给张玉国、李瑞梅应退税款1097.67元，于2020年3月23日支付给张玉国、李瑞梅应退税款1097.67元，合计2195.34元。至起诉之日，星光公司尚欠付张玉国、李瑞梅2019年7月1日至2019年9月30日的房屋租金10870元、2019年10月1日至2019年12月31日的房屋租金12229元、2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金12229元，合计35328元未付,星泓公司亦未按约履行连带保证责任，经张玉国、李瑞梅多次索要无果，遂于2020年5月27日提起诉讼。另查明,按双方签订的房屋委托经营管理合同，截止到2020年5月27日张玉国、李瑞梅向本院提起诉讼时的违约金分别为:1、2019年7月1日至2019年9月30日的房屋租金10870元，从2019年11月1日起计算为681.55元；2、2019年10月1日至2019年12月31日的房屋租金12229元，从2020年2月1日起计算为429.24元；3、2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金12229元，从2020年5月1日起计算为99.05元。以上计算违约金合计为1209.84元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张玉国、李瑞梅与星光公司经星泓公司担保签订的房屋委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，各方应严格遵守合同约定，按照约定全面履行自己的义务。张玉国、李瑞梅诉请星光公司支付2019年7月1日至2020年3月31日的房屋租金合计35328元有事实和法律依据，本院依法予以支持。张玉国、李瑞梅诉请判令星光公司支付违约金1502.9元，该诉请失当，应按本院依法核实的违约金1209.84元由星光公司承担。张玉国、李瑞梅要求继续履行合同的请求，因星光公司愿意继续履行合同，该请求本院依法予以支持。因双方在合同中约定星泓公司对星光公司向张玉国、李瑞梅给付的上述案款承担连带保证责任,星泓公司理应对星光公司给付的上述案款承担连带保证责任，本案张玉国、李瑞梅未明确主张星泓公司对上述案款承担连带保证责任，故本院不应判处星泓公司对上述案款承担连带保证责任。星光公司与星泓公司辩称张玉国、李瑞梅诉求的违约金明显过高，请求依法予以调整，因双方在合同中对违约金进行了约定，且星光公司与星泓公司未举证证明张玉国、李瑞梅诉请的违约金超过《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，故该辩解理由本院不予支持。星光公司与星泓公司提出暂停两年向张玉国、李瑞梅支付租金的宽限请求或通过房产置换解决本案纠纷，因张玉国、李瑞梅不同意，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后三十日内支付给张玉国、李瑞梅2019年7月1日至2020年3月31日期间尚欠的房屋租金35328元及违约金1209.84元；二、张玉国、李瑞梅与甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同继续履行。案件受理费720元，减半收取360元，由甘肃星光商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 金卫平二〇二〇年七月十日书记员 冯中山