北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初18442号原告：北京龙熙房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇工业区。法定代表人：甘连斌，总经理。委托诉讼代理人：杜锋钰，北京泓聚律师事务所律师。被告：李桂兰，女，1954年12月6日出生，汉族，退休教师，住北京市昌平区。原告北京龙熙房地产开发有限责任公司（以下简称：龙熙公司）与被告李桂兰商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙熙公司的委托诉讼代理人杜锋钰，被告李桂兰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。龙熙公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付坐落于大兴区庞各庄镇镇区改造6号地PGZ01-11地块商业金融用地项目40#办公商业楼1层40-106号商品房的购房款2020000元；2、判决被告立即支付原告逾期付款违约金602364元（以2020000为基数，按日万分之六即1212元计算，自2017年12月9日起至实际付清之日止，暂时计算至立案时）；3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月14日，原告与被告就坐落于大兴区庞各庄镇镇区改造6号地PGZ01-11地块商业金融用地项目40#办公商业楼1层40-106号商品房签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号为Y1897324）（以下简称：预售合同），并办理了联机备案登记（联机备案编号：17030366）。预售合同约定：第三条，预测建筑面积共130.46平方米；第五条，商品房总价款4050000元；第十一条，买受人逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。但买受人愿意继续履行合同且出卖人同意的，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之陆的违约金；附件五第三条，买受人于2016年4月25日前支付1220000元，于2016年5月15日前支付810000元，剩余房款2020000元由买受人以银行贷款的方式支付。附件五第三条第四款第二项第二目约定：“买受人应当在签署本合同当日向按揭贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认；并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用；买受人应保证向出卖人、贷款机构提交的一切相关资料的真实性、合法性。若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求买受人提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料等）导致该付款方式不可行或未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人有权按照预售合同第十一条‘逾期付款责任’及补充协议约定向买受人主张权利。”第六目约定：“尽管有其他约定，但若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则，视为买受人逾期付款，买受人应当按照预售合同第十一条‘逾期付款责任’及补充协议约定承担违约责任。另外，买受人应自上述30日的期限届满之日起3日内向申请贷款的机构沟通、咨询、了解贷款审批情况，未获得贷款的，应按上述约定期限一次性付清房款。”2017年10月30日，被告所购房屋所在项目已经竣工备案，已具备银行要求的放贷条件。截至目前，被告仅支付购房款2030000元，尚欠2020000元，且被告因个人原因导致2020000元贷款未通过银行审批，被告应当一次性补齐购房款。虽经原告多次催告，但被告至今仍未能足额履行付款义务。李桂兰辩称，不同意原告的诉求。原、被告双方是2016年6月14日进行的网签，我当时交了2030000首付，是突击网签的，当时不让看预售合同，就签个名，后来预售合同一直都没有给我，我手上的复印件都是法院寄传票给寄来的，现在我没有办法履行，因为我不知道预售合同里面的内容。4月17号时候交了5万块钱定金，50%的首付款我都交了，我说尾款50%我需要卖掉城里的房才能付，对方同意了，当时的销售经理李超，他们经领导批准同意了我的要求，首付50%的款也有贷款部分，贷款790000元。后来6月16日他们给我发函，说解除网签合同，我就不敢卖城里的房了，2016年8月27日，对方给我来函，说我只交了购房款1220000，还欠2830000，还说要收回房子，解除预售合同。本院经审理认定事实如下：2016年6月14日，龙熙公司（出卖人）与李桂兰（买受人）签订预售合同，龙熙公司将坐落于大兴区庞各庄镇镇区改造6号地PGZ01-11地块商业金融用地项目40#办公商业楼1层40-106商品房卖于李桂兰，商品房用途为办公，层高4.2米，预测面积130.46平方米、套内面积120.17平方米，总价款为4050000元，出卖人应于2017年12月31日前向买受人交付该商品房，关于付款方式及期限约定，买受人在2016年4月25日前付清所购商品房总价款30%，金额为1220000元，应于2016年5月15日前付清总价款20%，金额为810000元，剩余房款金额为2020000元，买受人以银行贷款的方式支付，具体支付时间见合同附件相关约定。预售合同第十一条约定了逾期付款责任，约定买受人逾期付款在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按总房款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。合同附件五第三条第四款第二项第二目约定买受人应当在签署本合同当日向贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文书并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认，并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用，买受人应保证向出卖人、贷款机构提供的一切相关资料的真实性、合法性。若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求买受人提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料等）导致该付款方式不可行或未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人有权按照预售合同第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定向买受人主张权利。第四目约定买受人申请贷款的具体数额和具体年限以贷款机构最后审批为准。如贷款机构批准的贷款金额低于买受人申请贷款的数额的，则买受人必须在接到贷款机构或出卖人通知之日起7日内以现金形式向出卖人支付差额部分，买受人不得以此为理由要求贷款解除或终止本合同。逾期则按照预售合同第十一条逾期付款责任及补充协议约定承担违约责任。第6目约定尽管有其他约定，但若自本项目具备银行要求的房贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则，视为买受人逾期付款，买受人应当按照预售合同第十一条逾期付款责任及补充协议约定承担违约责任。另外，买受人应自上述30日的期限届满之日起3日内向申请贷款的机构沟通、咨询、了解贷款审批情况，未获得贷款的，应按上述约定期限一次性付清房款。本案中，龙熙公司提交预售合同、商品房预售合同联机备案表、竣工验收备案表，主张预售合同于2016年6月14日网签，预售合同已交付李桂兰，涉案房屋于2017年10月30日竣工验收，具备银行要求的放贷条件。李桂兰不认可预售合同、商品房预售合同联机备案表的真实性，辩称其签订预售合同时，关于付款期限部分有约定“卖城里房交后续50%的余房款”，认为龙熙公司提交的预售合同是虚假的，李桂兰否认在商品房预售合同联机备案表上签字及认可领取了正式预售合同，经本院释明，李桂兰未对相关签字申请笔迹鉴定。李桂兰提交部分付款收据，认可已交纳购房款2030000元，其中2016年8月14日付810000元，未付购房款2020000元。李桂兰提交在北京市住房和城乡建设委员会网站上关于涉案房屋网签信息的网页查询打印件、北京市住房和城乡建设委员会房屋市场管理科盖章的商品房预售合同联机备案表、结算确认书，签约须知、入住结算费用清单、手写房款明细等，主张其未在备案表上签字认可领取了预售合同，网签价格低于预售合同价格、销售员在2018年4月手写的房款明细等，其中房款明细中显示“202万50%贷款”、“202万贷”字样，龙熙公司对签约须知的真实性认可，关联性不认可，对收据真实性认可，对李桂兰与他人签订的结算确认书真实性、关联性不予认可，对入住结算费用清单真实性、关联性、合法性不予认可，因没有入住日期和盖章，对手写房款明细真实性、关联性、合法性不予认可，对网签打印件、联机备案表真实性无法核实，表示不存在偷税漏税情况。李桂兰还提交了2016年6月16日、2016年8月27日、2018年3月23日三份龙熙公司发送给李桂兰的律师函以及2018年6月26日龙熙公司关于解除预售合同的起诉状，其中第一份律师函内容为关于催收购房款，第二份、第三份内容为关于解除预售合同，龙熙公司质证意见为，2016年8月27日的律师函未盖律所章，真实性不认可，其余两份律师函、起诉状系催收购房款。经查，龙熙公司曾于2016年、2018年二次起诉李桂兰，后均撤回起诉，其中2018年起诉要求解除预售合同。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源局管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局发布《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》京建发［2017］第112号文件，其中第一条规定，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。第五条规定，本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可以出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。第六条规定，对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。第七条规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李桂兰虽对预售合同、联机备案表的真实性有异议，辩称剩余购房款付款时间约定为其将城里的房屋售卖后、其未收到预售合同，李桂兰虽提交了有关部门盖章后的联机备案表，但不足以证明龙熙公司提交的联机备案表中“李桂兰”的签名是虚假的，经本院释明，李桂兰未申请相应的笔迹鉴定，综合本案李桂兰的举证，其未举证证实其上述抗辩意见，故本院对其抗辩意见不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。龙熙公司与李桂兰签订的预售合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，故双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务，本案中预售合同已经网签，李桂兰已交纳2030000购房款，作为买房人其应继续履行给付剩余购房款2020000元的合同义务，故本院对龙熙公司请求李桂兰给付购房款2020000元的请求予以准许，李桂兰关于解除预售合同的主张，缺乏依据，本院不予支持。因龙熙公司未认可李桂兰提交的入住结算费用清单，故由于房屋面积出入等导致的入住结算问题，如有争议，可另行解决。关于付款违约金，龙熙公司主张系因李桂兰个人原因导致2020000元贷款未通过银行审批，所以李桂兰应在本项目具备银行要求的放贷条件之日满40日后支付逾期违约金，李桂兰辩称未就剩余购房款申请过银行贷款。本院认为根据预售合同附件五第三条第四款第二项第二目、第六目约定，关于剩余购房款的支付期限为本项目具备银行放款条件之日起40日内，但根据2017年3月26日有关部门关于商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款的规定，本案房屋在竣工验收前、后均已不具备贷款的条件，该规定属于预售合同约定的宏观政策调整或国家行政管理部门的原因，李桂兰无法获得贷款确因客观原因，龙熙公司作为房地产开发企业，在知晓本案房屋无法通过获得贷款支付房屋尾款的情况下，应采取合理措施防止损失扩大，李桂兰作为买房人，其在无法获得贷款的情况下，亦应通过其他方式在合理期限内支付房屋余款，即使如其所说，其需要以其他卖房款支付剩余房款，也应在一定合理期限内，超出合理期限，其应负担逾期付款责任。同时，龙熙公司期间多次主张解除预售合同并起诉，对双方预售合同的继续履行造成一定障碍。综上，本院考虑到合同履行的具体情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，以本案立案时间作为确定逾期付款违约金的给付时间，龙熙公司未举证证实其实际损失，关于违约金标准，本院根据本案实际情况酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，李桂兰给付北京龙熙房地产开发有限责任公司支付剩余房款2020000元；判决生效后十日内，李桂兰给付北京龙熙房地产开发有限责任公司支付违约金（以2020000元为基数，自2019年8月7日起至实际付清房款之日止，每日按万分之一计算）；驳回北京龙熙房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27779元，由北京龙熙房地产开发有限责任公司负担9173元（已交纳），由李桂兰负担18606元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵燕华人民陪审员  巴德润人民陪审员  鲁金娥二〇二〇年七月二十八日书 记 员  李 美