山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初8146号原告（反诉被告）：王春美，女，1966年5月30日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。原告（反诉被告）：王焕臣，男，1958年7月19日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。两原告（反诉被告）共同委托代理人：解荣昌，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。两原告（反诉被告）共同委托代理人：王凯，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王春香，女，1971年8月30日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。被告（反诉原告）：胡永钢，男，1969年7月28日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：夏珊珊，山东运策律师事务所律师。原告（反诉被告）王春美、原告（反诉被告）王焕臣与被告（反诉原告）王春香、被告（反诉原告）胡永钢房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王春美、王焕臣及其委托诉讼代理人解荣昌、王凯，王春香、胡永钢及其委托诉讼代理人夏珊珊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王春美、王焕臣向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《协议书》无效；2、王春香、胡永钢返还王春美、王焕臣购房款38435元；3、王春香、胡永钢支付王春美、王焕臣房屋涨价部分的损失221565元；4、王春香、胡永钢承担本案诉讼费。后王春美、王焕臣增加诉讼请求为：王春香、胡永钢支付王春美、王焕臣评估费用1050元。事实与理由：2007年3月，王春美、王焕臣出资购买城阳区流亭街道洼里社区41号楼2单元7层701户房屋，并与王春香、胡永钢就上述事宜订立《协议书》。后王春美、王焕臣在青岛市城阳区洼里社区居民委员会的协助下办理过户，在此期间房屋装修及楼顶防水处理都系王春美、王焕臣出资。2019年6月，王春香、胡永钢强占该房屋，擅自到青岛市城阳区洼里社区居民委员会办理过户。另查，双方并非同一个村集体成员，同样房屋售价26万元。以上款项经王春美、王焕臣多次讨要，但王春香、胡永钢一直不予支付，为维护自身合法权益，提起诉讼，请求判如所请。王春香、胡永钢辩称，1、协议书时间是2007年3月7日，距今已过12年之久，已经超过了法定的诉讼时效，请求驳回起诉。2、涉案房产系农村宅基地旧村改造中所得，并无房屋权属证书王春美、王焕臣提供的居民入住合约和收费单据均是青岛市城阳区洼里社区居民委员会出具的，并非是法律规定的不动产登记单位，并非法定的产权证明，且该材料属于洼里社区居民委员会个别工作人员的工作疏忽，已经通知王春美、王焕臣办理退费手续。3、双方之间并不存在实际意义上的买卖合同关系，当时虽然签了协议书，但协议并未实际履行，涉案房产自始至终都是王春香、胡永钢管理、使用和所有，因此不存在所谓的返还购房款和赔偿损失，且王春美、王焕臣的损失没有任何法律依据，本案仅是王春美、王焕臣为自身利益而恶意诉讼，即浪费了司法资源，又损害了王春香、胡永钢的合法权益。4、王春美、王焕臣对涉案房屋不能对外买卖是知情的，所以其并未产生任何实际损失；鉴定费不应该由王春香、胡永钢承担，不属于必要的费用；王春美、王焕臣违背诚信，推翻当年的承诺，多年来以协议要挟，不断从王春香、胡永钢处获利，又在十几年后以获利为目的恶意诉讼，其行为即违背诚信原则，也损害法律公信，浪费司法资源，其诉讼请求不应得到支持，请求依法驳回其起诉。王春香、胡永钢向本院提出诉讼请求：1、判令王春美、王焕臣返还款项130000元；2、判令王春美、王焕臣支付财产损失30555元；3、王春美、王焕臣承担本案一切诉讼费。事实与理由：2007年3月7日，双方签订假协议，假意将王春香、胡永钢位于洼里社区41号楼2单元701户住房卖给王春美、王焕臣，以防止胡永钢家属来争抢房屋，但实际上并未买卖，协议未实际履行。王春美、王焕臣一直没有支付过该笔购房款，王春香、胡永钢至今也未收到过该笔钱。现王春美、王焕臣违背诚信，竟起诉确认协议无效，要求返还购房款，赔偿损失等。因协议自始无效，王春美、王焕臣应返还王春香、胡永钢协议期间支付的费用，并且赔偿购房款的利息损失。基于以上事实，请求支付王春香、胡永钢的反诉请求。王春美、王焕臣辩称，在本案中一审庭审即将结束时，法官询问王春香、胡永钢律师，为什么同意以购房款的价格调解时其明确王春美、王焕臣支付购房款，只是由于庭审即将结束没有记录，现王春美、王焕臣又在其律师帮助下又提起虚假诉讼，完全符合《刑法》第三百零七条规定，若王春香、胡永钢继续虚假诉讼，王春美、王焕臣将向公安机关报案，追究律师及王春香、胡永钢的刑事责任，具体证据及意见同本诉中举证质证意见，请求贵院在查清事实基础上依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据，本院认定如下：1，王春美、王焕臣提交《协议书》1份，证明原、王春香、胡永钢双方于2007年3月7日签订该《协议书》，王春美、王焕臣购买王春香、胡永钢名下位于青岛市城阳区住房，双方对房屋价款、办理过户及过户费用做了明确约定。王春香、胡永钢对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，认为该协议书仅是临时签订并未实际履行，不具有法律效力，不能证明双方之间存在买卖合同关系，且协议书的签订时间是2007年3月7日，已过诉讼时效。本院认为，该证据具有真实性，对其证明效力予以确认。2，王春美、王焕臣提交《居民入住合约》、《山东省村级集体经济组织收款收据》各1份，证明王春美、王焕臣于2019年4月到洼里社区居民委员会办理了过户登记，向洼里社区居民委员会缴纳过户费，说明房屋是可以在村里办理过户，系王春香、胡永钢恶意违约造成王春美、王焕臣无法实际占有房屋，另外也证明王春美、王焕臣有损失15000元。王春香、胡永钢对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，认为该合约是王春美、王焕臣私自拿着王春香、胡永钢的材料到洼里社区居委会办理，王春香、胡永钢并不知情，且根据王春美、王焕臣提交的洼里社区居民楼居住合约及管理规定上第一条明确写着本社区旧村改造拆迁安置楼房一律不允许对外销售，否则社区不给办理任何手续，该合约及管理规定在2007年王春香、胡永钢回迁办理入住时就有，且原件王春香、胡永钢交由王春美、王焕臣保管，在双方均知情的情况下不可能明知不能买卖却买卖的情况，在王春香、胡永钢得知王春美、王焕臣去村委变更后找洼里社区居委会，洼里社区居委会称系个人失误，又将名字变更为王春香、胡永钢，且通过律师联系王春美、王焕臣，要求其回村办理退费，但王春美、王焕臣一直未办理。本院认为，该证据具有真实性，对其证明效力予以确认。3，王春美、王焕臣提交录音光盘1份及文字整理版1份，证明发生争议房屋系洼里村41号楼2单元701户，与胡献青家系邻居，且与胡献青家所卖房屋702户型相同，价值基本一致，以上胡献青所卖房屋价款为26万。王春香、胡永钢称庭后提交质证意见，但庭后未提交。本院认为，该证据属于证人证言，证人未到庭作证，对该证据的证明效力不予认可。4，王春美、王焕臣提交青岛市城阳区洼里社区居民委员会收据1份、2007年3月7日居民入住合约复印件1份、银行交易流水打印件1份、微信聊天截屏打印件1份，证明双方之间的买卖事实。王春香、胡永钢对收据、2007年3月7日居民入住合约复印件、银行交易流水的真实性无异议，但认为是王春美、王焕臣私自拿着王春香、胡永钢的材料到洼里社区居委会办理，王春香、胡永钢并不知情，且根据王春美、王焕臣提交的洼里社区居民楼居住合约及管理规定上第一条明确写着本社区旧村改造拆迁安置楼房一律不允许对外销售，否则社区不给办理任何手续，该合约及管理规定在2007年王春香、胡永钢回迁办理入住时就有，且原件王春香、胡永钢交由王春美、王焕臣保管，在双方均知情的情况下不可能明知不能买卖却买卖的情况，在王春香、胡永钢得知王春美、王焕臣去村委变更后找洼里社区居委会，洼里社区居委会称系个人失误，又将名字变更为王春香、胡永钢，且通过律师联系王春美、王焕臣，要求其回村办理退费，但王春美、王焕臣一直未办理，王春香、胡永钢到洼里社区居委会核实，提交的材料均未变更，仍是王春香、胡永钢的名字，从银行流水中看不出是什么钱，且有双方来往转账记录，对微信聊天截屏的真实性不予认可。本院认为，该组证据具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以确认。5，王春美、王焕臣提交微信截图打印件6份，证明王春美、王焕臣与王春香、胡永钢之间系买卖合同关系，2007年年底至今，王春香、胡永钢一直帮王春美、王焕臣打理房屋并对外出租，然后将租金转给王春美、王焕臣。王春香、胡永钢对该证据的真实性无异议，但认为该证据不具有连贯性，仅截取部分内容，无法判断内容的前后，王春美、王春香系亲姐妹，两人间有红包和转账是很正常的，虽然有个别指明系房租，但并没有具体说明是涉案房屋的房租，而且从该证据看出只有一两次转账，如果确实像王春美、王焕臣所说王春香、胡永钢每月给王春美、王焕臣转房租，不应该仅有几次转账，对该证据的证明事项不认可。本院认为，该证据具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以确认。6，王春美、王焕臣提交发票1份，证明王春美、王焕臣支付鉴定费用1050元。王春香、胡永钢对该证据的真实性无异议，但认为应该由王春美、王焕臣承担。本院认为，该证据具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以确认。7，王春香、胡永钢提交水电费缴费收据及发票1宗、单元电子门收据1张,证明是从2007年7月份至今开始涉案房产的水电费及其他费用均是王春香、胡永钢缴纳，说明该处房产一直由王春香、胡永钢占有使用，王春香、胡永钢对该房产享有所有权。王春美、王焕臣对该证据的真实性认可，但认为仅能是证明王春香、胡永钢是在帮王春美、王焕臣出租，每个月出租费还是给王春美、王焕臣。本院认为，该证据具有真实性，对其证明效力予以确认。8，王春香、胡永钢提交协议书1份、收费单据2份，证明该协议是2005年4月16日由王春香、胡永钢一家协议由王春香、胡永钢出资购买一套房即上次庭审说的一楼的房子，证明该套房产是王春香、胡永钢出资购买的，并非拆迁补偿所得。王春美、王焕臣该份证据的真实性、合法性及关联性均不认可，认为该证据与本案无关。本院认为，该证据与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认。9，王春香、胡永钢提交收费单据1张,证明王春香、胡永钢拆迁补偿获得的房屋，也是王春香、胡永钢添钱购买获得的，由此可以看出，王春香、胡永钢是想多要房子的，在可以多获得房屋的情况下，王春香、胡永钢是不会将刚刚购买的房子再以原价卖出的。王春美、王焕臣对该证据的关联性不予认可，认为该份证据是王春香、胡永钢601的收款单据，与涉案房屋701户无关。本院认为，该证据与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认。10，王春香、胡永钢提交个体工商户营业执照1份，证明王春香、胡永钢从2005年开始，就自己开厂经营电脑刺绣，经济条件很好，不存在资金问题，也不需要卖房借钱。王春美、王焕臣对该证据的真实性予以认可，但对该证据的关联性不予认可，与涉案房屋的买卖没有直接联系，王春香、胡永钢在此也承认将房屋出卖给王春美、王焕臣。本院认为，该证据与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认。11，王春香、胡永钢提交王志起录音文字整理版1份，王志起是王春美、王春香的哥哥，证明王春美、王焕臣提交的协议仅是为帮王春香、胡永钢争夺房产假意签的，并没有实际履行，不发生法律效力，涉案房产是王春香、胡永钢购买，属于王春香、胡永钢所有。王春美、王焕臣对该证据的真实性不予认可，认为王春香、胡永钢买通王志起捏造该份录音。本院认为，该证据属于证人证言，证人未到庭作证，对该证据的证明效力本院不予确认。12，王春香、胡永钢提交2020年6月15日播出的真情调解的录像，证明王春香、胡永钢提交的上述证据即王志起所说的内容是真实意思表示，合法有效，应当采信。王春美、王焕臣要求王志起当庭出庭作证，认为该事件是王志起与王春香、胡永钢串通恶意伪造的，与本案无关。本院认为，该证据中王志起的陈述属于证人证言，证人未到庭作证，对该证据的证明效力本院不予确认。根据王春美、王焕臣的申请，本院依法委托青岛衡元德房地产评估有限公司对涉案青岛市城阳区洼里社区41号楼2单元701户房屋的市场价值进行评估，该司于2020年6月15日出具了估价报告，王春美、王焕臣对该该估价报告予以认可。王春香、胡永钢认为，该报告叙述的价值类型为市场价值，但涉案房屋是集体产权的住宅楼，并没有产权证，法律也不允许对外公开市场买卖，因此这样的评估得到的价格有失准确性；该估价报告说“评估时不考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响”，但现实的政策变动及市场变动都会对房屋价格产生决定性影响，该报告排除这个重要因素，我们有理由认为，该报告评估的价值不准确、过高，现在正是疫情期间，二手房市场处于低迷期，房屋价格一直在降，像本案涉案房屋出售远远低于评估报告的价格；该报告依据的是收益法和成本法，因为可出租，周边同类型的房屋租赁案例较多而采用收益法，从逻辑关系上看，过于草率了；又因为房屋的开发成本和管理费用等信息较容易取得，所以采用成本法，但是根据本案的审理确定，王春香、胡永钢购买涉案房屋时仅花费38000元，虽然有旧村改造的福利因素，但现在的评估价格确明显高于其本身的价值，这也从侧面反映了，市场和政策的变动对房屋价值的影响，更加说明该报告的不准确性；报告中称估价的依据是估价人员现场查勘和市场调查所获得的有关资料及青岛市2020年房地产市场行情信息，首先在该报告中就没有看到有关市场调查资料和青岛市2020年房地产市场行情信息的内容，其次，参考青岛市2020年房地产市场行情信息本身就是一个错误，涉案房屋不属于房地产交易的商品房，以房地产行情确定集体产权住宅楼的价值不合理也不合法。因此，该评估报告结果不准确，评估价格过高，不应当采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月7日，王春美、王焕臣（乙方）与王春香、胡永钢（甲方）签订《协议书》，约定甲方自愿让乙方购买自己名下的青岛市城阳区住房1套，面积（使用面积）76.87㎡，乙方出资38435元，购买后乙方有其房屋所有权；在村委统一办理房屋产权证书时，甲方应无条件协助乙方办理此套住房的房屋产权证书，包括房产证过户手续（手续费由乙方支付）；此套房的购房款全部由乙方出资，甲方不承担任何出资，今后此房的其他费用仍由乙方支付；此协议书一式两份自双方签字之日起生效。同日，青岛市城阳区洼里社区居民委员会出具收款收据，载明“兹由王春香交来购楼款38435元。说明A7阁楼西单元701”。2019年4月30日，该收据的交款人处改为“王春美”，加盖“青岛市城阳区洼里社区居民委员会”印章，并注明“2019年4月30日更”。同日，王春美与青岛市城阳区洼里社区居民委员会签署《居民入住合约》，载明住户保证“完全明白、同意并严格遵守《居民楼管理规定》之全部条文及各项管理规定，愿与社区通力合作，共同维护优美、整洁、文明、安全的居住环境”，“阁楼面积76.87平方米，现41号楼2单元7层701号”，该合约由王春美签字捺印，加盖“青岛市城阳区洼里社区居民委员会”印章，并注明“原入住合约作废”。同日，青岛市城阳区洼里社区居民委员会出具收款收据，载明收取王春美房屋过户手续费（阁楼41-2-701）15000元。涉案房屋位于王春香、胡永钢居住的41号楼2单元601号楼上，均系集体产权房屋；涉案房屋装修后按间出租，王春香向租户收取租金后通过银行转账及微信转账方式支付给王春美，王春香称已陆续向王春美支付款项共计130000元。根据王春美、王焕臣的申请，本院依法委托青岛衡元德房地产评估有限公司对涉案青岛市城阳区洼里社区41号楼2单元701户房屋的市场价值进行评估，该司于2020年6月15日出具了估价报告，载明价值时点为2020年6月11日（现场查勘日期）；价值类型为市场价值；估价方法：成本法、收益法；估价结果：注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用成本法、收益法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，最终确定在满足本估价报告中“估价假设与限制条件”的前提下，估价对象在2020年6月11日的市场价值：房地产单价2742元/平方米，房地产总价：210778元。王春美、王焕臣为此支付鉴定费1050元。另查明，王春美与王焕臣系夫妻关系，王春香与胡永钢系夫妻关系，王春美与王春香系亲姐妹关系。王春美、王焕臣户籍所在地为青岛市李沧区。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿；有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王春美、王焕臣主张其与王春香、胡永钢就涉案房屋即位于青岛市城阳区洼里社区41号楼2单元701户房屋签订了《协议书》，并已实际履行，王春香、胡永钢对此不予认可，认为该协议是为了防止胡永钢亲属抢夺涉案房屋而签订的假协议，双方并未实际履行；本院认为，双方签订的该协议书及涉案房屋房款的收据原件均在王春美、王焕臣处，且涉案房屋交付装修后对外进行出租，王春香自租户处收取租金后按月转交给王春美，王春香辩称系为要回《协议书》及收据原件才向王春美支付款项，且王春香自认已向王春美支付租金等款项共计130000元，该数额与王春香、王春美微信聊天记录显示的月房租数额计算基本吻合，综上可以认定涉案《协议书》已实际履行。但涉案房屋为青岛市城阳区洼里社区居民委员会在集体土地上修建的房屋，王春香、胡永钢作为该社区居民，有权购买该房屋，王春美、王焕臣并非该集体组织成员，因此其与王春香、胡永钢就涉案房屋买卖签订的《协议书》违反我国法律规定，应属无效，故对王春美、王焕臣要求确认该《协议书》无效的请求本院予以支持。根据法律规定该协议无效后，王春美、王焕臣应将涉案房屋返还王春香、胡永钢，因涉案房屋现由王春香、胡永钢实际控制，因此不需另行返还；王春香、胡永钢应返还王春美、王焕臣购房款38435元。同时，王春香、胡永钢应赔偿王春美、王焕臣损失，因王春美、王焕臣对《协议书》无效亦存在过错，故对王春香、胡永钢赔偿王春美、王焕臣的损失本院酌情支持137874元[（210778元-38435元）×80%]，同时王春香、胡永钢应支付王春美、王焕臣鉴定费1050元。关于王春香、胡永钢所主张的返还款项130000元，王春美、王焕臣对此不予认可，王春香、胡永钢亦未提交证据予以证实，故对其该主张本院不予支持；王春香、胡永钢要求王春美、王焕臣赔偿其利息损失30555元，无事实及法律依据，对此本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王春美、王焕臣与被告（反诉原告）王春香、胡永钢于2007年3月7日签订的《协议书》无效。二、被告（反诉原告）王春香、胡永钢于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）王春美、王焕臣购房款38435元。三、被告（反诉原告）王春香、胡永钢于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）王春美、王焕臣房屋涨价损失137874元。三、被告（反诉原告）王春香、胡永钢于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王春美、王焕臣鉴定费1050元。四、驳回被告（反诉原告）王春香、胡永钢要求原告（反诉被告）王春美、王焕臣返还款项130000元、赔偿损失30555元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5200元，由被告（反诉原告）王春香、胡永钢负担；反诉案件受理费1755.50元，由被告（反诉原告）王春香、胡永钢负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  顾 伟审 判 员  康廷富人民陪审员  张 欣二〇二〇年七月二十九日书 记 员  徐 乐