北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初8630号原告：上饶市星秀网络科技有限公司,住所地江西省上饶市信州区茶圣东路****。法定代表人:张伟,经理。委托诉讼代理人：吕红梅，北京卓纬律师事务所律师。被告:北京华夏君天商贸有限公司，住，住所地北京市朝阳区建华南路**院**楼101内**/div>法定代表人：孙静翔，总经理。委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。原告上饶市星秀网络科技有限公司（以下简称原告）与被告北京华夏君天商贸有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕红梅，被告法定代表人孙静翔及委托诉讼代理人赵素荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2018年8月20日签订的《房屋租赁协议》于2019年7月28日解除；2、判令被告退还原告剩余保证金80736元；3、判令被告向原告支付停电、停网违约金75690元；4、判令被告向原告支付解除合同违约金238162．5元。事实和理由：2015年4月30日，原告母公司北京热度文化传媒有限公司(以下简称北京热度公司)与被告签署《房屋租赁协议》，约定被告向北京热度公司出租位于北京市朝阳区房屋，租赁期限三年，保证金1004754元。北京热度公司在承租房屋期间，发生过突然停电情况，北京热度公司有意到期后不再续租，在被告恳请且保证不再停电的情况下，北京热度公司决定继续承租房屋。2018年8月20日，被告与原告、北京热度公司、上饶市热度文化传播有限公司（以下简称上饶热度公司）签署确认书，确认租赁面积变更为1252平米，由原告与北京热度公司、上饶热度公司共同承租，分别与被告重新签署合同，北京热度公司原支付的保证金中的662621元转为新签署租赁合同的保证金。2018年8月20日，被告与原告签署《房屋租赁协议》，原告的承租面积为450平米，对应的保证金为238162．5元。《房屋租赁协议》约定：租赁期限为一年，其中第七条违约责任条款特别约定，非因原告过错，租赁房屋发生停水或停电或停网或停空调达到一天或者累计达三次的，原告有权单方解除合同，造成损失的由被告赔偿，被告应立即退还保证金、已缴纳未使用的租金，并承担相当于三个月租金的违约金。另外约定，如发生停电停网情况，一小时内的，被告按当日租金标准向原告支付违约金；三小时内的，被告按三日租金标准向原告支付违约金，达到一天的，被告按十日租金标准向原告支付违约金。在《房屋租赁协议》履行过程中，租赁房屋多次发生停电、停网情况，包括但不限于2019年4月2日下午15:38-19:00、2019年4月3日上午9:00-12:00、2019年4月18日下午16:27-19:00。2019年5月5日、6日连续两个工作日在没有收到任何消息的情况下，因被告与房屋产权人之间的纠纷，产权人将租赁房屋锁门、停水、停电,导致原告所有百名员工和合作艺人无法进入租赁房屋办公和直播，原告临时找了办公场所将电脑等办公用品搬至临时办公场所，两天后通电原告又将办公用品和人员搬回。原告的主营业务以直播综艺为主，停电停网严重影响了业务的运营，停电停网给原告带来巨大不利影响，直接造成业务经营、人力等经济损失共计383444．76元。无奈，2019年6月14日，原告再次向被告发送《解除房屋租赁协议通知书》,明确告知《房屋租赁协议》解除，并要求退还保证金、支付违约金并赔偿损失，请被告及时接收房屋。原告于2019年7月28日腾退并向被告交还了承租的房屋。综上，依据《中华人民共和国合同法》的规定及《房屋租赁协议》约定，被告没能按照合同约定履行义务，已经严重构成违约，原告有权利根据约定解除《房屋租赁协议》，并请求被告退还保证金，支付违约金、赔偿损失。为维护原告合法权益，现向贵院起诉，望判如所请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告与被告之间签订的《房屋租赁协议》到期终止；原告于2018年8月20日签订《房屋租赁协议》租期一年，还差最后一期租金时，原告多次提出用保证金抵扣租金，因双方房屋租赁协议第3．2．1条约定：乙方不得以任何理由主张以此保证金抵扣应交的租金及各种费用、违约金或赔偿款等。故，被告不同意用保证金抵扣房屋租金，被告派财务人员多次到原告处索要租金，被告都以担心合同结束不给退保证金为由拖延不交，依据双方房屋租赁协议第7．3．3条约定乙方超过协议约定日期未足额支付租金达15日，甲方有权解除合同，第7．4．2条约定除乙方所交付的保证金（押金）无需退还，装修残值不予补偿。合同到期原告于2019年8月24日才完全腾空承租房屋，还对承租房屋进行破坏，给被告造成很大损失(被告保留诉讼的权利）。至今没有恢复原状。拖欠的房租租金也没有支付。合同期间原告已经构成根本性违约。被告依约无需返还保证金。被告有权主张原告交纳拖欠的租金。二、原告主张停水、停电、停网，无事实依据。原告提交的通话录音、微信记录，从形式上都不认可，没有原始载体，无法辨别真伪，从内容上也前后矛盾，不足以证实停电是否发生过，停多长时间等。全部都是原告自称停电、停网。当被告负责人接到电话十分钟到原告处发现有电，被告又说有电没有网等前后矛盾。足以证实原告是在蓄意做伪证。因原被告双方有约定涉及停水、停电、停网等非因乙方过错，被告要承担责任，原告有举证责任，应该告诉被告就发生的事实做书面确认，而不是用电话找不相干的人沟通，以此证实停过电。二是所有通话录音都是原告在诱导说停电了怎么怎么样，给中介打电话说停电了，中介提供完中介服务，对合同履行情况没有义务参与，也没有被告方授权处理，通话人也不具体也没有到现场，属于传来的。无法确定真实性。原告目的很明显意在制造停电假象，否则无法解释原告给不相干的人打电话的目的。三、原告提供停电视频资料仅有19秒，即无法证实是大厦停电录的，还是自身把电源关闭录制的，无法考证真实性，不能作为证据使用，对于4月2日声称网络不能用真实性也不认可，首先网络是原告自行安装，且有独立的机房在自己承租面积内，其他人无法进入，也无法控制，不存在给他停网这一事实。综上所述，原告所述没有事实依据，双方约定的情景没有事实存在，没有经过被告确认，故主张不成立，恳请法庭能以事实为根据，以法律为准绳，驳回原告的无理之诉，依法保护遵守合同规则的人合法权益免遭侵害。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京热度公司系原告母公司。2015年4月30日，被告作为甲方（出租方），北京热度公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁协议》，约定：甲方同意将位于北京市朝阳区出租给乙方，出租建筑面积为2002平方米；租赁期限为3年，自2015年7月23日起至2018年7月22日止；免租期为80天，自2015年5月4日起至2015年7月22日止；付款方式为季付（押三个月租金付三个月租）；固定租金总价格为每季度租金为1004754元；保证金相当于3个月租金即1004754元；协议签订7日内乙方向甲方支付下列款项：1、首期房租1004754元；2、保证金1004754元；3、免租期间物业费100000元。2018年8月20日，被告作为甲方，北京热度公司作为乙方，原告以及上饶热度公司作为丙方，四方签订《确认书》，载明：甲方与乙方于2015年4月30日签订《房屋租赁协议》，约定乙方租赁甲方位于北京市朝阳区的房屋。期限为2015年4月30日到2018年7月22日。租金每季度1004754元。乙方向甲方缴纳一个季度的租金作为保证金，并首付一季度的租金。2017年4月22日，甲乙双方与丙方签订《补充协议》，约定把乙方一方租赁的房屋变更为乙方和丙方共同租赁，乙方租赁1452平方米，丙方租赁550平方米。2018年7月22日，合同到期后，因乙方业务规模变更减少需租赁面积，经甲方与乙方协商，确定乙方实际租赁面积变更为1252平米，租赁期从2018年8月22日起计算，乙方需补齐2018年7月22日至2018年8月21日租金【256157】元，丙方需补齐2018年7月22日至2018年8月21日租金【97029】元。甲乙丙三方在上述事实基础上，重新签订合同，约定乙方与其关联公司丙方共同租赁甲方房屋共【1252】平方米。租金为每季度总计【662621】元，押金总计【662621】元，合计应交款【1325242】元。综上所述乙方应交款合计【1678428】元。乙方丙方上述合同中押金转为本次签订合同押金额【662621】元，高于部分【342133】元转为本次合同应交款金额。甲方应退乙方丙方的押金【342133】抵顶乙方丙方首付租金后，乙方丙方还需向甲方缴纳租金【673674】元。乙方丙方承诺在本协议签订后3日内缴纳。2018年8月20日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将北京市朝阳区450平米房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方用于办公；租赁期限为1年，自2018年8月22日起至2019年8月21日止；付款方式为押三付三，每季度租金为238165．5元，租金含物业费、发票税费、不含空调取暖制冷费；本合同签署时乙方或其关联公司已缴纳保证金（押金）238165．5元；保证金是作为乙方诚信履行本协议各条款规定，乙方不得以任何理由主张以此保证金抵扣应交的租金及各种费用、违约金或赔偿款等任何应由乙方承担的款项，此费用在租赁期结束之后，乙方结清应承担费用、且将注册地址迁出后，十日内无息退还乙方；甲方承担租赁房屋及其设施设备的维修与养护等义务，确保租赁房屋处于正常使用状态，因乙方自行装修造成设备、设施无法正常使用的，甲方不承担维修与养护义务。合同第七条对于违约责任与协议终止进行了约定，7．1．4约定非因乙方过错房屋发生停水或停电或停网或停空调达到一天或者累计达到三次的，7．1．5约定非因乙方原因导致权力机关依法裁定、决定查封、强制执行或以其他形式限制租赁房屋权利，乙方无法使用达到一天或者累计达到三次的，甲方因以上原因无法履行协议乙方有权解除本协议，造成损失的甲方赔偿损失且立即退还保证金、已缴纳未使用的租金，并承担相当于三个月租金的违约金。合同7．5条约定非因乙方过错房屋发生停水或停电或停网或停空调，一小时内的，甲方按当日租金标准向乙方支付违约金；三小时内的，甲方按三日租金标准向乙方支付违约金；达到一天的，甲方按十日租金标准向乙方支付违约金；该违约金乙方可直接从应支付的下期租金中抵扣。合同中被告的通信地址栏未填写，合同首页登记被告的住所地为“北京四惠京通大厦**103”。《房屋租赁协议》签订后，原告交付租金至2019年5月21日。庭审中，原告提交2019年4月25日《解除通知书》及寄送至北京市朝阳区四惠京通大厦B2区东玛资产管理公司105室田X的邮件详情单一份，欲证明其曾告知被告停电、停网情况并表达要求被告派员洽谈解除《房屋租赁协议》的意思。《解除通知书》中原告称其按时交纳了租金，但是依然频繁发生停电、停网情况，包括2019年4月2日下午15:38至19:00、4月3日上午9:00-12:00、4月18日下午16:27-19：00等三个时间段三次无故在原告租赁的办公区内停电、停网，导致原告所有员工被迫停止办公，商业合作洽谈取消，达人、艺人直播等业务中断，严重影响了原告的正常经营管理，造成重大经济损失；原告通知被告在收到该通知之日起三个工作日内委派人员到原告处洽谈《房屋租赁协议》解除后续公司及违约责任承担事宜。被告对于该证据的证明目的不予认可，主张田X非被告的工作人员，无权代表被告。庭审中，原告提交2019年6月14日《解除通知书》及2019年6月17日寄送至北京市朝阳区田X的邮件详情单一份，欲证明其再次向被告发出解除通知、要求退还保证金、支付违约金并赔偿损失，请被告及时接收房屋。《解除通知书》中原告称被告未与原告就解除后续事宜进行有效沟通，且2019年5月5日、6日连续两个工作日因被告与房屋产权人的纠纷，产权人将涉案房屋锁门、停水、停电，导致原告上百名员工和艺人无法进入租赁房屋办公和直播；原告再次通知被告双方的《房屋租赁协议》解除，被告应退还保证金并支付违约金、赔偿损失，原告拟定于2019年8月1日之前腾退租赁房屋，请被告及时接收房屋，否则因此造成的损失由被告承担；因租赁房屋频繁发生突然锁门、停电、停网情况，被告已根本违约，原告行使合同履行抗辩权，暂不予支付2019年5月22日后的租金。被告对于该证据的证明目的不予认可，主张田X非被告的工作人员，无权代表被告。庭审中，原告提交原告工作人员张X与田X的2018年8月15日至2019年2月28日期间的微信聊天记录，欲证明在签订本案所涉《房屋租赁协议》时原经办人刘雪骞告知原告工作人员张X与被告的会计田X沟通续签事宜，田X与张X多次沟通租赁合同签订、开具租金发票、收款和合同履行问题，原告有理由相信田X系被告委托的代理人，故按照田X提供的地址邮寄了解约通知书。张X与田X的微信聊天记录显示2018年8月15日张X称“我们的诉求：1、后面的面积不要。2、保证电的使用。3、房租适当的调整。4、公共区域走廊收拾干净”。田X回答称“嗯嗯”。2018年8月16日张X称“你们确认了吗”。田X回答称“已经给领导汇报了，还没给我回复，下午开会去了，我在跟进”。田X还称“你们用注册的公司名字是热度文化，我给你直接开了专票吧，也不用给我退回，你做完注册用后就放到房租里如何”“回头你们交房租时我给你少开这个金额就可以”。2018年10月9日，张X称“少了7．21-8．22号房租发票”，田X称“明天开了再给你”。2018年11月23日田X称“张总，该续交租金了”，张X回复“好的，楼道里的杂物什么时候清呀”，田X称“我们孙总这边一直也在沟通”。被告对前述证据的证明目的不予认可，并提交社保记录欲证明田X非被告职员，仅是中介，原告一直未直接联系被告法定代表人却联系中介田X，不符合常理。案件审理中，本院承办人电话连线田X，其表示原告工作人员张X确实曾跟其说承租房屋停电的事情，其表示替原告问问，后来其问过被告负责人，被告负责人孙总，孙总说已经解决完了，孙总的全名其不知道；原告和被告签订租赁合同是其联系的；其本人社保关系挂在东玛公司；其主要的工作就是沟通并促成业务，就本案合同没有收取佣金。庭审中，原告提交2019年7月28日现场照片和计时配订单截图，欲证明其于2019年7月28日搬离涉案房屋。经询，原告称其搬离后电话通知了田X，整栋楼宇的物业公司是被告的关联公司，故原告搬离被告是知晓的；而且原告已经在此前的《解除通知书》中明确表示2019年8月1日前搬离。被告称原告于合同到期日2019年8月22日搬离，且原告欠付了2019年5月22日至2019年8月22日的租金，其曾派会计催要过，但未就催要情况进行举证。庭审中，原告提交多份通话录音和现场录音及原告工作人员张X与田X在2019年4月2日至2019年8月5日的微信聊天记录，欲证明承租房屋在2019年4月2日、2019年4月18日、2019年4月19日、2019年4月29日、2019年4月30日多次停电、停网，造成原告巨大损失；在2019年5月5日、2019年5月6日因被告与产权人存在纠纷，导致产权人突然锁门，致使原告工作人员无法工作；2019年8月5日，原告和田X沟通房屋交还后的事宜，证明此时涉案房屋已经交还。2019年4月2日原告工作人员张X与被告法定代表人的通话录音中张X称“不是，这个到底是什么情况，上次不已经都解决完了吗？怎么又出现这种临时断电呀”；被告法定代表人称“是啊，这个不好说，你这样吧，我一会给你打过去，我跟那个业主碰一下，好不”。被告主张录音未提供原始载体，被告工作人员中没有原告所称张总，原告工作人员确实在2019年4月2日给被告法定代表人打过电话，但通话后被告法定代表人便到了承租房屋现场，发现现场有电只是没有网，而此后原告工作人员从未再给被告法定代表人打电话，反而只是给中介打电话；对于原告和田X的微信聊天记录的真实性和证明目的不予认可，田X费被告职员；网络是由原告自行控制，并提交现场机房的照片和视频欲以佐证；被告与产权人不存在纠纷。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《房屋租赁协议》系双方正式意思表示，亦不违反法律及法规等强制性规定，应属有效，双方应依约履行。原告主张被告未能提供符合合同使用目的的租赁房屋构成违约，因为双方合同中对于出租方需保证承租方用电、用网有特别规定，结合原告提供的视频光盘、录音录像及原告工作人员和田X的微信记录，本院可以确认租赁合同履行过程中曾多次发生停电事宜和强制被锁门事件，对于原告正常使用房屋造成影响，故被告构成违约。依据合同约定，原告可以据此要求解除合同并要求被告承担违约责任。关于被告抗辩原告总是和并非被告职员的人联系，只在2019年4月2日联系过被告的法定代表人，且待被告法定代表人到现场时发现涉案房屋处有电只是没有网络，故不认可原告主张的停电时长、停电原因。结合原告方工作人员与被告法定代表人的通话录音可以确认2019年4月2日确实发生过停电、停网事件，且言语间确认不是第一次发生临时停电；加之庭审中通过电话询问田X时，田X也表示曾就停电事宜询问过被告法定代表人，故本院认定租赁期间曾发生过多次停电事件，对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。关于被告抗辩田X不能代表被告，被告仅委托田X续签了与原告的合同而未对田X做过其他委托，虽未有直接证据证明田X系被告职员，但是结合田X与原告方工作人员沟通续签合同事宜、多次催要租金、出具租金发票的情况，加之被告认可曾委托田X与原告签订涉案的《房屋租赁协议》，本院认定原告有理由相信田X可以代表被告接收信息。因为合同中未约定被告的通信地址，故原告依照从田X处获得的被告地址寄送解约通知可视为向被告送达。关于合同解除时间，原告作为守约方有权行使合同解除权，结合2019年6月17日签收的《解除通知书》，本院认定双方签订的《房屋租赁协议》于2019年6月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于返还房屋时间，结合原告提交的照片及计时配订单记录，加之其在解约通知中称其拟定于2019年8月1日搬离，同时结合原告工作人员张X与田X2019年8月5日的微信聊天记录，本院认定原告于2019年7月28日搬离，故其应支付房屋使用费至2019年7月28日。现双方合同解除，被告应返还原告保证金，原告自认扣减租金本院不持异议，原告计算的租金和房屋占用费数额无明显不当，本院予以支持。关于原告主张的停电停网违约金，原告未提供充分证据证明实际停电、停网时长，而且也未有直接证据证明停网系被告原因造成，故对于该项违约金本院予以酌定。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于原告主张的解约违约金，有明确合同依据，被告应依约承担违约责任，但原告未提供充分证据证明其实际损失，本院考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对于解约违约金予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上饶市星秀网络科技有限公司与被告北京华夏君天商贸有限公司于二〇一八年八月二十日签订的《房屋租赁协议》于二〇一九年六月十七日解除；二、被告北京华夏君天商贸有限公司于本判决生效后七日内退还原告上饶市星秀网络科技有限公司剩余保证金六万二千六百四十元；三、被告北京华夏君天商贸有限公司于本判决生效后七日内支付原告上饶市星秀网络科技有限公司停电违约金四万元；四、被告北京华夏君天商贸有限公司于本判决生效后七日内支付原告上饶市星秀网络科技有限公司解约违约金四万元；五、驳回原告上饶市星秀网络科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3474元，由原告上饶市星秀网络科技有限公司负担1737元（于本判决生效后七日内交纳），由被告北京华夏君天商贸有限公司负担1737元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二〇年七月三十日书记员  纪太恒