陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕01民终2693号   上诉人（原审原告）：陕西鸿信物业管理有限公司，住所地西安市高新区。   法定代表人：赵伟，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘兵，陕西合恒律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：陕西玉龙房地产开发有限公司，住所地西安市。   法定代表人：赵婧，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王秀云，陕西呼建武律师事务所律师。   委托诉讼代理人：董亚萍，陕西呼建武律师事务所实习律师。   上诉人陕西鸿信物业管理有限公司（以下简称鸿信物业公司）与上诉人陕西玉龙房地产开发有限公司（以下简称玉龙房地产公司）因物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初15713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   鸿信物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判玉龙房地产公司再向鸿信物业公司支付51273元物业费，并以51273元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2017年5月6日起至实际给付之日的利息；2.本案一、二审案件受理费由玉龙房地产公司负担。事实与理由：一审以超过诉讼时效为由未支持案涉7户商铺物业费错误，鸿信物业公司向玉龙房地产公司提供物业服务系整体、持续行为，玉龙房地产公司分期向鸿信物业公司交纳物业费，系分期履行债务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算，鸿信物业公司主张该7户商铺物业费未超过诉讼时效。鸿信物业公司持续不断向玉龙房地产公司主张，玉龙房地产公司多次口头承诺与其他商铺物业费一并支付，且期间鸿信物业公司多次委托律师发函索要物业费，本案主张未超诉讼时效。   玉龙房地产公司辩称，一审关于时效问题认定正确，鸿信物业公司主张7户商铺物业费截至2013年6月，此后鸿信物业公司退出小区管理，未再向玉龙房地产公司提供服务，服务不具有连续性，距起诉时间已超6年，诉讼时效已过。鸿信物业公司没有证据证明时效中断。一审对该部分诉讼请求未予支持正确，二审应驳回鸿信物业公司上诉请求。   玉龙房地产公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为驳回鸿信物业公司诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由鸿信物业公司负担。事实与理由：1.涉案商铺建成后一直空置，鸿信物业公司并未提供物业服务，不应收取费用，一审认定鸿信物业公司与玉龙房地产公司之间成立事实上的物业管理服务错误；2.《陕西省物业服务收费管理办法》规定对业主空某某屋可按收费标准70%交纳物业费，而建设单位已竣工但未出售并纳入物业管理范围的，建设单位应当全额交纳物业费，涉案小区虽系玉龙房地产公司与陕西省鸿业房地产开发公司合作开发建设，但整个小区建设手续均系陕西省鸿业房地产开发公司，建设单位并非玉龙房地产公司，涉案商铺所有权人虽系玉龙房地产公司，但此时玉龙房地产公司身份已是业主并非建设单位，故涉案空置商铺物业费应按照物业服务收费标准的70%计算，一审判决未查清涉案商铺的建设情况，判决全额交费错误；3.一审判决未将相关12户商铺中的地下室面积剥离，全部按照商业收费标准计算物业费错误，根据《西安市房产测绘实施细则》（草案），地下室指房间地面低于室外地坪的高度超过该房间净高1/2的建筑物，跃层房屋指套内空间跨跃两个或两个以上自然层，有室内或套内楼梯通行的房屋，地下室和跃层并非对立概念，也有可能重合，一审判决认定该面积为跃层而非地下室缺乏依据，结合10号楼、13号楼商铺客观现状，商铺对应地下室实际效能不如车库、杂屋，按照《陕西省物业服务收费管理办法》第19条第2款规定，可类比按照同类住宅收费标准的50%计收，并非按照商业收费标准全部交纳。   鸿信物业公司辩称，本案一审除认定超过诉讼时效一节外其余事实认定正确，适用法律正确。一审认定鸿信物业公司、玉龙房地产公司之间形成事实上的物业服务合同关系正确，鸿信物业公司向玉龙房地产公司提供了物业服务，玉龙房地产公司应向鸿信物业公司支付物业服务费用，鸿信物业公司一审提交西安市未央区人民法院以及西安市中级人民法院判决均已认定鸿信物业公司为金桥太阳岛小区提供了物业服务，该事实已经生效法律文书认定，鸿信物业公司无需再提供其他证据证明。玉龙房地产公司系涉案房屋的建设单位，对于该事实西安市未央区人民法院、西安市中级人民法院判决已有认定，玉龙房地产公司作为涉案房屋的实际建设单位，主张空某某按70%收取物业服务费，依据不足。鸿信物业公司系根据玉龙房地产公司房屋建筑面积收取物业服务费，该建筑面积中不存在玉龙房地产公司所称“包含地下室面积”，其所称地下室面积实际为跃层面积，一审已查明跃层面积包含在户内建筑面积中，鸿信物业公司按照建筑面积统一收取物业服务费正确，玉龙房地产公司主张“地下室面积”按50%收取物业服务费，没有依据。二审应驳回玉龙房地产公司上诉请求。   鸿信物业公司向一审法院起诉请求：1.玉龙房地产公司向鸿信物业公司支付物业服务费1558048元；2.玉龙房地产公司以1558048元物业服务费为基数，向鸿信物业公司支付自2017年5月5日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期支付物业服务费的利息；3.本案诉讼费由玉龙房地产公司负担。   一审法院认定事实：2005年3月2日，陕西省鸿业房地产开发公司（甲方，以下简称鸿业房地产公司）与玉龙房地产公司（乙方）签订《金桥太阳岛项目合作开发合同》，就合作开发金桥太阳岛项目事宜达成如下约定：合作前提：双方合作的前提是项目所有规划设计、建筑审批、建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等手续均以甲方名义办理，且双方进行合作开发期间不变更，以保证金桥太阳岛项目的整体性，实现销售后直接将房屋产权过户到业主名下，并由甲方统一选择物业管理公司实施小区管理；双方合作目的：合作项目由甲方统一策划，双方各自筹措资金并按本合同规定各担风险，以分工合作方式完成金桥太阳岛10#～15#楼项目的开发、建设和销售，并分享各自的经营成果；双方共同投入资金及合作条件进行项目合作。甲方投入的合作条件包括：提供合法的项目用地，提供项目的规划审批手续和建筑设计方案，提供本项目的配套建设条件。乙方投入的合作条件为现金出资，用于支付甲方的前期费用、本项目的建安费用和后期相关费用；合作项目的物业管理：金桥太阳岛小区（含合作项目）由甲方统一选择一家物业管理公司实施对小区的物业管理。合同签订后，玉龙房地产公司与鸿业房地产公司就金桥太阳岛小区10#～15#楼进行合作开发，玉龙房地产公司称2007年4月至8月上述楼盘陆续竣工。2007年7月26日，鸿业房地产公司（甲方）与鸿信物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对金桥太阳岛提供前期物业管理服务事宜达成如下约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.6元/月/平方米、高层住宅1.1元/月/平方米、商业物业3.6元/月/平方米；业主应于商品房买卖合同约定收房之日起交纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每年每季度初（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2007年8月1日起至2027年7月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，鸿信物业公司即为金桥太阳岛小区提供物业服务。2015年7月30日，西安市未央区金桥太阳岛小区业主委员会（甲方）与鸿信物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，就业主大会选聘乙方对金桥太阳岛小区提供物业管理服务事宜达成如下约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳：多层住宅0.6元/月/平方米、高层/小高层住宅1.1元/月/平方米、办公2.2元/月/平方米、商业3.6元/月/平方米；代收代缴费用约定按以下标准收取：电费：0.65元/度（高层/小高层）、0.65元/度（多层），并随着电力公司调价进行电价调整，水费：3.3元/吨，生活垃圾处理费：住宅6元/户/月，电梯费：小区电梯费偏低，不利于小区电梯正常安全运行，暂时执行现行标准，待业委会监督核定成本后，执行国家相关规定及标准；物业服务费用按季度收取，业主应在每季度初7日前按时交纳；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位按前期收费标准全额交纳；业主应按本合同约定标准和期限履行交纳业务，业主逾期缴纳本合同约定相关费用额，违约金的支付约定如下：按逾期交纳相关费用的日千分之三交纳滞纳金；物业服务期限自2015年8月1日起至2016年11月30日止；合同到期后，新的业委会未能选举产生，本合同自动延续有效，由社区代为监管，直到新的业委会成立为止。2017年7月26日鸿信物业公司与西安市未央区金桥太阳岛业委会及陕西旺财物业管理有限公司签订《太阳岛物业交接协议》，约定：2017年5月6日起，金桥太阳岛小区由金桥太阳岛业委会和陕西旺财物业管理公司接管服务，由此日起金桥太阳岛小区的安全、水、电、电梯、垃圾等所有服务及费用均由金桥太阳岛业委会和陕西旺财物业管理公司承担、支付，鸿信物业公司不承担任何经济及法律责任。对于鸿信物业公司主张的玉龙房地产公司欠付10号楼2单元15户商铺及13号楼6单元12户商铺物业服务费，经玉龙房地产公司核对，其对13号楼6单元12户：13-6-0101（279.68平方米）、13-6-0102（291.16平方米）、13-6-0103（257.61平方米）、13-6-0104（287.07平方米）、13-6-0105（215.13平方米）、13-6-0106（234.01平方米）、13-6-0107（211.64平方米）、13-6-0108（228.81平方米）、13-6-0109（300.2平方米）、13-6-0110（278.22平方米）、13-6-0111（278.22平方米）、13-6-0112（266.67平方米）建筑面积无异议，但认为该面积中包含大约924.74平方米的地下室部分面积，经一审法院审查，该部分面积在《房产测绘成果报告》中记载为跃层。玉龙房地产公司对10号楼2单元10户：10-2-0110（15.6平方米）、10-2-0111（30.83平方米）、10-2-0201（112.73平方米）、10-2-203（78.44平方米）、10-2-0301（47.8平方米）、10-2-0302（17.7平方米）、10-2-0102（166.86平方米）、10-2-0103（157.51平方米）、10-2-0108（28.49平方米）、10-2-0112（78.44平方米）建筑面积无异议。对10号楼2单元10-2-0101（382.96平方米）建筑面积无异议，但认为其中包含178.36平方米的地下室面积，经一审法院审查，该部分面积在《房产测绘成果报告》中记载为跃层。对剩余4户：10-2-0202、10-2-0106、10-2-0107、10-2-0109同意以《房产测绘成果报告》上记载为准，分别为：54.88平方米、14.35平方米、26.94平方米、29.82平方米。以上27户商铺面积共计4371.77平方米，其中10-2-0102、10-2-0103、10-2-0108、10-2-0112、10-2-0106、10-2-0107、10-2-0109共计7户商铺面积共计502.41平方米，扣除该7户商铺面积后为3869.36平方米。   一审法院认为，玉龙房地产公司为金桥太阳岛10#～15#楼盘项目的合作开发单位，其开发建设的10号楼15户商铺、13号楼12户商铺接受了鸿信物业公司提供的物业服务，因此，鸿信物业公司与玉龙房地产公司之间形成了事实上的物业服务合同关系，玉龙房地产公司应向鸿信物业公司支付上述房屋物业费。双方当事人争议的焦点为1、鸿信物业公司所诉部分商铺物业费是否超过诉讼时效；2、是否应按照空某某屋以70%的标准缴纳物业费；3、是否存在地下室，地下室部分商铺是否应按照50%的标准缴纳物业费。对争议焦点1、玉龙房地产公司开发的10-2-0102、10-2-0103、10-2-0108、10-2-0112、10-2-0106、10-2-0107、10-2-0109共计7户商铺在竣工后于2009年5月11日至2013年6月30日期间交付他人使用，鸿信物业公司亦向他人收取了交付后的物业服务费，即至迟于2013年6月30日上述商铺玉龙房地产公司应交纳的物业服务费已经确定，虽鸿信物业公司继续为该7户商铺提供物业服务，但后续产生的物业费的交纳主体不再为玉龙房地产公司，上述商铺中玉龙公司应承担的物业服务费的诉讼时效应于交付新的业主使用之日起计算，现已超过诉讼时效，且鸿信物业公司未举证诉讼时效的中断，故对玉龙房地产公司关于以上商铺的物业服务费超过诉讼时效的主张予以采信，对该部分物业服务费因超过诉讼时效不予支持。关于争议焦点2、参照《陕西省物业服务收费管理办法》第二十三条第一款之规定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由建设单位全额交纳。本案中玉龙房地产公司系涉案物业的建设单位，故应适用该条第一款之规定全额交纳物业服务费，对于玉龙房地产公司提出的按照空某某收取70%的物业费的答辩意见不予采信。关于争议焦点3、参照《陕西省物业服务收费管理办法》第十九条：物业服务费按照法定产权面积计收。玉龙房地产公司提出在建筑面积内包含有部分地下室，但根据《房产测绘成果报告》，玉龙房地产公司所述地下室实为跃层，该跃层的面积包含在户内建筑面积之内。经核，鸿信物业公司主张的10号楼8户、13号楼12户商铺的总建筑面积为3869.36平方米，玉龙房地产公司应付物业服务费为1506775元。另对鸿信物业公司主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付逾期违约金的诉求，在《前期物业服务合同》及《物业服务合同》中均约定逾期支付物业服务费用应按照日3‰的标准支付违约金，该违约金标准明显过高，鸿信物业公司自愿降低为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，依法予以支持。对鸿信物业公司主张自2017年5月5日开始计算违约金不违反法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《陕西省物业服务收费管理办法》第十九条、第二十三条第一项之规定，判决：一、被告陕西玉龙房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告陕西鸿信物业管理有限公司物业服务费1506775元，并以1506775元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年5月6日起至判决确定给付之日止的逾期利息；二、驳回原告陕西鸿信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18822元（陕西鸿信物业管理有限公司已预交），由原告陕西鸿信物业管理有限公司负担462元，由被告陕西玉龙房地产开发有限公司负担18360元，陕西玉龙房地产开发有限公司负担部分于本判决确定给付支付一并支付陕西鸿信物业管理有限公司。   二审经询，鸿信物业公司、玉龙房地产公司均表示对一审查明事实无异议，本院对一审查明事实予以确认。   本院认为，金桥太阳岛10#、13#系属玉龙房地产公司合作开发，鸿信物业公司为涉案27户商铺提供物业服务，玉龙房地产公司作为该27户商铺的权利人与鸿信物业公司之间形成物业服务合同关系。现鸿信物业公司主张玉龙房地产公司向其支付该27户商铺欠交的物业费，经审查10-2-0102、10-2-0103、10-2-0108、10-2-0112、10-2-0106、10-2-0107、10-2-0109七户商铺因交由他人使用，前期欠交物业费再未延续累增，该七户合计欠交费用于2013年6月已属确定，鸿信物业公司至2019年9月提起本案诉讼主张该七户欠交费用，已逾6年之久，而一审中玉龙房地产公司亦提出诉讼时效抗辩，故一审法院认为鸿信物业公司本案主张该七户欠交费用已超过诉讼时效，对相应诉讼请求未予支持，与法不悖。   至于欠交其余20户商铺的物业费，玉龙房地产公司认为应按照空某某屋以70%标准交纳，对此本院认为涉案房屋系玉龙房地产公司与鸿业房地产公司合作开发，双方就合作开发事宜签订《金桥太阳岛项目合作开发合同》，其中关于物业管理约定由鸿业房地产公司统一选择一家物业管理公司实施对小区的物业管理，之后鸿业房地产公司按照其与玉龙房地产公司的约定选择鸿信物业公司并签订《前期物业服务合同》，玉龙房地产公司作为该《前期物业服务合同》项下小区的合作开发单位，《前期物业服务合同》对其具有法律上的约束力；《前期物业服务合同》中关于已竣工但尚未出售或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的房屋明确约定应由开发商全额交纳物业服务费用，本案中玉龙房地产公司也未提交证据证明其就涉案房屋按照空某某屋以70%标准交纳物业费与鸿信物业公司业已形成新的约定，在此情况下，一审法院对其关于按照空某某屋以70%标准交纳物业费的主张未予采纳，并无不当。   另外，玉龙房地产公司上诉称一审未将商铺中地下室面积剥离，全部按照商业收费标准计算物业费错误，对此本案二审审理中，玉龙房地产公司提交了涉案13号楼6单元12套房屋以及10号楼2单元10-2-0101号房屋的不动产登记簿，经审查，前述房屋不动产登记簿载明建筑面积与鸿信物业公司主张计费面积一致，一审认定前述房屋物业费按照建筑面积交纳符合涉案《前期物业服务合同》中物业费按照建筑面积交纳的约定，对玉龙房地产公司前述上诉意见，本院不予采纳。   综上所述，鸿信物业公司及玉龙房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费21116元（陕西鸿信物业管理有限公司预交1082元，陕西玉龙房地产开发有限公司预交20034元），由陕西鸿信物业管理有限公司负担1082元，陕西玉龙房地产开发有限公司负担20034元。   本判决为终审判决。     审判长  刘    琪   审判员  师    婷   审判员  卫婉莹       二○二○年七月十四日     书记员  程    姣                            1