广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1190号上诉人（原审原告）：佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码914************723。法定代表人：廖烈涛，该公司经理。委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧舞静，广东大润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中盈地产集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码914************866。法定代表人：林治平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈瑶，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦光媚，广东盈宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岑绮雯，女，1987年11月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*********，公民身份号码440************120。委托诉讼代理人：陈瑶，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦光媚，广东盈宇律师事务所律师。原审第三人：佛山市点优房地产策划有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码91440604MA4UQ1P3XR。法定代表人：陈瑞勤，该公司总经理。上诉人佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司（以下简称和记沣泽公司）与上诉人中盈地产集团有限公司（以下简称中盈公司）、被上诉人岑绮雯、原审第三人佛山市点优房地产策划有限公司（以下简称点优公司）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初12955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。和记沣泽公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持和记沣泽公司的全部诉讼请求；2.由中盈公司、岑绮雯承担本案一审、二审的全部诉讼费用及财产保全费。事实与理由：一、一审判决错误地认定中盈公司对其提交的《本案所涉56套房屋交易明细表》中第1-20项所列房号的成交不需支付佣金，应予改判。（一）中盈公司在成交客户不具备合同法定解除权或约定解除权的情况下，任意与成交客户解约，不符合中盈公司与点优公司签订的《【中盈广场项目】委托代理合同》第五条第3款第3.2（2）项中的约定的“非因甲方原因导致客户最终与开发商解除合同”的情形，中盈公司应依约支付佣金。（二）和记沣泽公司一审提交的证据14、证据18、证据19，能够证明中盈公司存在恶意挑唆客户解约的行为。（三）《【中盈广场项目】委托代理合同》第五条第3款第3.2（2）中约定可视为附条件的合同条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益……不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，中盈公司不正当促成客户解约，亦应视为未解约，中盈公司依法需支付佣金。二、一审判决认定中盈公司仅需按4万元/套的标准支付佣金错误。（一）中盈公司与点优公司合意并在居间合同中约定了9万元/套的居间服务费，其应依约履行。（二）从居间合同履行情况也可知双方实施了把中介成本转嫁给客户的做法，先是按9万元/套、后按10万元/套的标准履行了合同。（三）已生效的（2019）粤06民终2858号民事判决书也确认了《【中盈广场项目】委托代理合同》《中盈广场装修维护暨居间服务费确认函》系点优公司与中盈公司之间的内部约定，可见该约定对双方均有法律约束力。（四）对双方所签订的合同进行文义解释并结合合同实际履行情况以及政策法规、经验常识，也可知10万元/套的居间服务费是点优公司与中盈公司自由协商确定的，各方均应按照该约定履行。三、和记沣泽公司在一审提交的证据足以证明岑绮雯是中盈公司的员工，和记沣泽公司代理的转让款项相当一部分是由岑绮雯直接收取，岑绮雯应对中盈公司的债务承担连带责任。四、对于702房号的佣金，中盈公司、岑绮雯主张其已与该受让人解除合同，但其并未提交解约的证据。受让人与岑绮雯、中盈公司之间签订的物业转让合同以及受让人交全款的证据客观上是不可能由中介方持有的，这些证据明显是由中盈公司持有，但中盈公司、岑绮雯未向法院提交相关证据，其应承担举证不能的不利后果。五、对于710号房的佣金，中盈公司主张710号房的受让人于2018年3月19日付清全款，双方于2018年3月21日签订协议。按照中盈公司和点优公司的约定，中盈公司应在客户缴清全款后7个工作日内向点优公司支付佣金，即在2018年3月30日前向点优公司支付佣金。所以，中盈公司逾期付款起算日应是2018年3月31日，而不是一审法院认定的2018年4月2日。针对和记沣泽公司的上诉请求，中盈公司辩称，一、一审判决认定和记沣泽公司对其提交的《本案所56套房屋交由明细表》中第1-20项所列房号的成交不需支付佣金并无不当，应予以维持。根据《【中盈广场项目】委托代理合同》第五条第2款成交认定：“乙方在委托事项完成后，交易实际总额计入乙方的代理业绩（若最终客户因放弃交易或当提出解除合同等合法原因导致甲方退款的，则视为未成交的，不计入乙方代理业绩），甲方须依约向乙方结算该代理费”。在和记沣泽公司向一审法院提交的客户信息中反映出存在最终因放弃交易或单方提出解除合同的客户，根据涉案合同该部分客户不能作为计算涉案合同佣金的依据。和记沣泽公司向一审法院提交的证明亦未能证明中盈公司存在任意、恶意与成交客户解约的行为。而且从交易习惯看，作为商铺经营权的所有人，中盈公司委托点优公司提供代理服务的合同目的就是为了出售涉案商铺，不可能为了不想向和记沣泽公司支付代理费而主动与客户解除合同。二、一审判决认定中盈公司按4万元/套的标准支付佣金并无不当，应予以维持。和记沣泽公司主张的其与中盈公司之间有约定居间服务费按10万元/套的标准收取的诉请没有证据支持。且中盈公司与点优公司签订的《委托代理合同》第五条第一款已约定代理费为4万元/套。对于和记沣泽公司所述的另外6万元/套的费用，根据中盈公司与点优公司签订的《委托代理合同》第四条第一款第10.1、10.2款的约定，该部分居间服务费由点优公司自行向客户收取，与中盈公司无关。另外，在佛山市南海区人民法院生效的（2018）粤0605民初11383号案件，点优公司亦承认对于上述6万元/套的居间费，点优公司已经以装修费的名义向客户收取。三、对于702房的受让人解除合同的问题，中盈公司在一审时已提交相关证据，和记沣泽公司对该证据没有异议，视为和记沣泽公司认可该合同已解除。四、对于违约金时间起算的问题，中盈公司并不存在违约事由，且根据合同约定，客户交付全款并签订经营权转让合同7个工作日内结清佣金，一审法院认定违约金的起算时间并未不当。针对和记沣泽公司的上诉请求，岑绮雯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，岑绮雯无须承担任何责任。涉案《【中盈广场项目】委托代理合同》的当事人为中盈公司与点优公司。根据合同的相对性原则，涉案合同的权利义务应当由中盈公司与点优公司承担。和记沣泽公司要求岑绮雯承担连带责任无法律依据。针对和记沣泽公司的上诉请求，点优公司未发表答辩意见。中盈公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判中盈公司只需向和记沣泽公司支付代理费280000元；二、本案一、二审诉讼费用由和记沣泽公司承担。事实与理由：一、一审法院判决中盈公司向和记沣泽公司支付代理费1360000元无任何事实与法律依据。根据《【中盈广场项目】委托代理合同》第五条第四款、第六条的约定，中盈公司委托点优公司代理销售的有效期自2017年11月20日起至2018年2月20日止，委托代理期限届满后30个自然日内，若点优公司在委托代理期限内所引荐的客户仍有成交的，中盈公司按照合同结算代理费给点优公司。然而从和记沣泽公司提供的客户信息可知，大部分客户不但不在委托代理期限内成交，甚至超出委托代理期限届满后30个自然日内成交。依照上述合同约定，对于该部分客户，中盈公司无须向点优公司支付代理费，更无须向和记沣泽公司支付代理费。二、中盈公司不存在违约事由，一审法院判决中盈公司向和记沣泽公司支付逾期付款违约金属于事实认定不清，适用法律错误，应依法改判。从和记沣泽公司提供的客户信息可知，大部分客户成交发生在涉案合同履行期届满后，且有部分客户在合同签订后出现放弃交易或单方提出解除合同的事宜，导致中盈公司与点优公司对客户交易情况未能达成一致意见，无法及时对代理费进行核算，故中盈公司不存在违约行为。针对中盈公司的上诉请求，和记沣泽公司辩称，一、一审法院认定中盈公司应向和记沣泽公司支付130万元是有依据的，和记沣泽公司认为中盈公司应支付的款项不止130万元。一审法院认定和记沣泽公司没有举证部分客户是由和记沣泽公司引荐，该认定违背事实。和记沣泽公司在一审时已充分举证证明客户是由和记沣泽公司引荐的。二、中盈公司明显构成违约，客户签订合同后又解除合同明显是中盈公司单方面原因导致，中盈公司据此不结算佣金明显构成违约。超出2018年2月20日代理销售时间成交的客户其实也是应予结算的。针对中盈公司的上诉请求，点优公司、岑绮雯未发表答辩意见。和记沣泽公司向一审法院起诉请求：1.中盈公司、岑绮雯连带向和记沣泽公司支付部分代理费3620000元；2.中盈公司、岑绮雯连带向和记沣泽公司支付逾期支付部分代理费的违约金（其中，中盈公司、岑绮雯拖欠和记沣泽公司40000元/套这一部分的代理费自中盈公司、岑绮雯逾期之日起按0.02%/日的利率计算，暂计至和记沣泽公司起诉之日的违约金数额为186702元，实际计算至中盈公司、岑绮雯付清40000元/套这一部分代理费之日止；中盈公司、岑绮雯拖欠和记沣泽公司60000元/套这一部分的代理费自和记沣泽公司起诉之日按中国人民银行同期贷款利息计算，计至中盈公司、岑绮雯付清60000元/套这一部分代理费之日止；3.中盈公司、岑绮雯承担本案全部诉讼费用及财产保全费。一审法院认定事实：佛山市南海区**********盈广场智选假日酒店已办理不动产登记[证号：粤（2017）佛南不动产权第xxxx号]，登记权利人为中盈公司。2017年11月20日，点优公司（乙方、受托方）与中盈公司（甲方、委托方）签订《【中盈广场项目】委托代理合同》，约定：合同约定的代理项目【暂定名】中盈广场项目，项目地址在佛山市南海区大沥；乙方在符合法律法规的前提下，如需向成交客户收取居间服务费的，乙方在此承诺客户与甲方交易成功，乙方向客户按酒店公寓每间不超过50000元/套的标准收取居间服务费；如果客户在签署相关意向协议后，尚未签订正式合同前，要求退还已支付的居间服务费的，乙方应在意向协议解除后并收到客户提供的全部退款申请材料后15个工作日内将其已经收到的该客户的居间服务费退还给客户，乙方收取、退还居间费用产生的全部责任和义务均由乙方自行承担，与甲方无关；经营权（酒店）出让的代理费（佣金）为40000元/套（不含税）；乙方在委托事项完成后，交易实际总额计入乙方的代理业绩（若最终客户因放弃交易或单方提出解除合同等合法原因导致甲方退款的，则视为未成交的，不计入乙方代理业绩），甲方须依约向乙方结算该代理费；合同委托期满前由乙方引荐客户并由乙方提供服务后已办理诚意登记认购的单位，在委托代理期限届满之日起30个自然日最终由该客户成交的，甲方将按合同约定向乙方结算代理费，甲乙双方该客户支付第一笔合同款项的日期作为成交日期，该成交金额计入乙方代理业绩；在委托代理期间内，项目内任何单位的出售，包括但不限于购买客户是乙方介绍、第三者介绍，均作为乙方代理业绩；客户交付全款并签订《经营权转让合同》后7个工作日内结付佣金；甲方须按上述约定的时间内完成相关佣金申请审核手续，并以转账形式向乙方指定的公司账户支付佣金，若乙方客户交付首期款并与甲方签署正式买卖合同后，非因甲方原因导致客户最终与开发商解除合同，乙方应在甲方书面提出退款要求之日起7个工作日内向甲方退还该宗成交的佣金；委托代理期限届满后30个自然日内，若乙方在委托代理期限内所引荐客户仍有成交的，甲方须按照合同（第五条第1点）结算代理费给乙方；甲方委托乙方代理销售项目的有效期自2017年11月20日起至2018年2月20日止；若合同期内，乙方完成不低于2800万的交易金额的任务，合同自动延续至2018年4月30日；甲方须按时足额支付乙方代理服务费，按约定金额及支付方式支付，甲方逾期支付上述费用的，则甲方需以拖欠金额为基数按日万分之二向乙方支付违约金，违约金最高不超过拖欠总金额的20%，拖欠代理费超过一个月，乙方有权解除合同，并追究甲方相关责任。双方并约定其他权利义务。2017年11月30日，中盈公司的人员彭某在一份空白的《中盈广场装修维护暨居间服务费确认函》上签名，并加署“已阅，可使用”意见。该确认函列举了物业及附属设备及设施等进行装修维护、保养检查管理服务的范围，并有“本人确认并自愿支付本物业上述装修维护暨居间服务费用共计人民币陆万元整（小写：60000元）。本人已实地检查确认后并一次性支付完成，同意并知悉该费用服务商无需退还”的字样。另查明，点优公司（甲方、转让方）与和记沣泽公司（乙方、受让方）签订《债权转让合同》，约定：合同转让标的为甲方拥有的对债务人中盈公司所享有的之债权，截止至2018年12月15日，甲方享有对债务人中盈公司的合法债权为应收取居间服务费4393000元及因债务人迟延履行而产生的包括但不限于违约金、滞纳金、权利人主张债权而支出的合理费用等；乙方全额受让甲方上述债权，转让价款为1530000元；乙方于合同生效之日起7日内，一次性向甲方支付第一期款项750000元，于2019年4月30日前支付第二期款项450000元，于2019年5月10日前完成支付第三期款项330000元；乙方支付转让款的第一期款项之日起，转让标的的权利由甲方移转至乙方。双方并约定其他权利义务。2019年1月2日，和记沣泽公司向点优公司转账750000元；2019年4月23日，和记沣泽公司向点优公司转账450000元；2019年4月29日，和记沣泽公司向点优公司转账330000元。点优公司确认其在签订《债权转让合同》后未告知中盈公司债权已转让。诉讼中，和记沣泽公司和第三人均未提供《债权转让合同》中所涉及转让债权的具体明细，但第三人明确和记沣泽公司在本案中诉请中盈公司支付代理费所涉及的56套房屋均包含在上述《债权转让合同》中。又查明，和记沣泽公司主张的就点优公司促成交易的56套房屋中盈公司、岑绮雯应支付佣金及中盈公司、岑绮雯对该56套房屋具体交易的陈述如下表所示（《本案所涉56套房屋交易明细表》）。中盈公司、岑绮雯持有该交易明细表中第1至第20项所列客户与岑绮雯签订的《解除购买意向协议》或《解除合同协议书》原件且提供了岑绮雯向上述客户退款的银行转账凭证；中盈公司、岑绮雯持有该明细表第56项所列客户张某与中盈公司签订的《解除协议》原件，并提供了岑绮雯向张某退款的转账凭证。2018年2月1日，点优公司出具收据，确认收到中盈公司511房（即张某所涉房屋）佣金40000元。在本案所涉56套房屋交易中，除张某所涉511房交易外，和记沣泽公司提供了其余55套房屋的成交资料的原件。部分房屋的成交资料（《成交确认书》、《物业经营权转让确认协议》）是在2018年2月20日后签订。本案所涉56套房屋交易明细表序号房号客户姓名原告主张应收佣金数额（单位：元）原告主张的正式签约日被告主张的客户交清全款的日期被告主张的正式签约日1602谢某1000002018.3.20无未签协议，已退定金2702钟某400002018.3.30无3912麦某1000002018.3.6无41306罗某1000002018.3.18无51105麦某1000002018.3.20无61202陈某1000002018.4.8无71204陈某21000002018.4.8无81507陈某21000002018.4.28无91307方某400002018.3.18无101112郭某21000002018.3.20无111116黄某、黄某21000002018.3.23无12816黄某1000002018.4.28无131005植某1000002018.3.31无14805李某1000002018.4.4无15802李某1000002018.4.4无16902张某1000002018.4.4无17911张某21000002018.4.4无181314胡某2、陈某21000002018.3.30无19916官某21000002018.4.17无201412汤某21000002018.4.7无21710龚某400002018.3.192018.3.192018.3.21221216刘某400002018.3.192018.3.192018.3.19231007毛某400002018.3.192018.3.192018.3.26241510杜某400002018.3.192018.3.192018.3.19251509杜某2400002018.3.192018.3.192018.3.1926610杨某400002018.3.222018.3.222018.3.2327705杨某2400002018.3.222018.3.222018.3.23281208何某400002018.3.222018.3.222018.3.2229808黎某400002018.3.72018.4.172018.4.26301318谢某1000002018.3.292018.3.302018.4.8311506周某400002018.3.282018.3.282018.4.2321106黄某400002018.3.232018.3.232018.3.26331305黄某400002018.3.252018.3.252018.3.26341109麦某400002018.3.302018.3.302018.4.2351210黄某400002018.5.22018.5.22018.5.8361110曾某1000002018.3.242018.5.92018.5.10371107梁某400002018.4.22018.3.312018.4.2381111杨某400002018.4.142018.4.132018.4.1939809何某400002018.3.302018.3.302018.4.2401304林某400002018.3.312018.3.312018.5.1041404高某1000002018.3.202018.4.242018.4.26421311凌某400002018.4.262018.4.262018.4.2643907黄某400002018.4.252018.5.42018.5.844909黄某400002018.4.252018.5.42018.5.8451408何某400002018.3.242018.3.282018.3.29461218张某400002018.4.132018.4.132018.5.2447812林某400002018.4.272018.4.272018.5.8481908伍某400002018.4.262018.4.132018.5.10491309潘某400002018.3.302018.3.302018.4.250918罗某、李某400002018.4.272018.4.272018.5.8511209杨某、董某400002018.3.242018.3.242018.3.26521016吕某400002018.4.272018.4.272018.5.8531009陈某1000002018.3.292018.3.292018.3.2954914陈某陈某21000002018.3.292018.3.292018.3.29551014蔡某1000002018.3.302018.5.102018.5.1456511张某600002018.1.31无无再查明，一审法院立案受理何后、麦某、方某、梁某、黄某、黄某2与中盈公司、岑绮雯、点优公司合同纠纷六案[一审案号分别为：（2018）粤0605民初11261号、11382号、11383号、11384号、11385号、11386号，二审案号分别为：（2019）粤06民终2855号、2857号、2858号、2859号、2860号、2861号]，在该六案中，一审法院均审理查明何某、麦某、方某、梁某、黄某、黄某2分别向点优公司支付了60000元，一审法院认为该60000元的对价既包括并不存在的装修维护，亦包括点优公司提供的居间服务对应的对价，并认为点优公司有权收取的居间服务费为10000元，应返还的金额为50000元。一审法院同时经审理查明中盈公司与岑绮雯于2017年10月15日签订《酒店经营权转让合同》，约定中盈公司将佛山市南海区*********盈广场智选假日酒店223间客房的经营权转让给岑绮雯，转让期限从2017年11月1日至2048年10月31日。一审法院作出该六案判决后，何某、麦某、方某、梁某、黄某、黄某2及点优公司均不服判决，提起上述。佛山市中级人民法院经审理，对一审法院认定的事实予以确认，并判决驳回上诉，维持原判。2019年6月5日，和记沣泽公司提起诉讼。诉讼中，点优公司主张其是在2018年5月1日从中盈广场项目撤场；中盈公司、岑绮雯主张点优公司在2018年3、4月份仅在现场做收尾工作，未提供实际中介服务。一审法院认为，中盈公司与点优公司签订的涉讼合同是当事人各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同虽约定中盈公司委托点优公司销售项目的有效期自2017年11月20日起至2018年2月20日止，但第三人主张其实际在2018年5月1日后撤场，根据中盈公司、岑绮雯的陈述，第三人在2018年3、4月确实尚未完全离场，且和记沣泽公司所提供的55套房屋的成交资料中，部分房屋的成交资料（《成交确认书》、《物业经营权转让确认协议》）是在2018年2月20日后签订，原件亦为和记沣泽公司所持有，而中盈公司、岑绮雯无法合理解释该部分成交资料原件为和记沣泽公司持有的原因。综上，一审法院认定对于2018年3月22日后交付全款并签订《经营权转让合同》的客户，中盈公司仍应依约向点优公司支付代理服务费；对中盈公司主张其就该部分客户无需向点优公司支付代理费的抗辩，一审法院依法不予采纳。涉讼合同约定代理费（佣金）为40000元/套，现中盈公司确认客户已就36套房屋（包含张某的511房）交付全款并签订正式协议，中盈公司仅支付其中1套（张某的511房）的佣金，故中盈公司就另外35套房屋需向点优公司支付代理费（佣金）1400000元（40000元/套×35套）。涉讼合同约定若最终客户因放弃交易或单方提出解除合同等合法原因导致中盈公司退款的，则视为未成交的，不计入点优公司代理业绩，若点优公司客户交付首期款并与中盈公司签署正式合同，非因中盈公司原因导致客户与开发商解除合同，点优公司应在中盈公司提出退款要求之日起7个工作日内向中盈公司退还该总成交的佣金。现中盈公司、岑绮雯提供了《本案所涉56套房屋交易明细表》第1至第20项所列客户与岑绮雯签订的《解除购买意向协议》或《解除合同协议书》以及明细表第56项所列客户张某与中盈公司签订的《解除协议》，并提供其向上述客户退款的银行转账凭证以证实中盈公司、岑绮雯与上述客户就该21套房屋已解除购买意向协议或解除合同，故依据涉讼合同约定，点优公司就该21套房屋无权要求中盈公司支付代理费（佣金），已经收取的代理费（佣金）应当予以退还，一审法院对中盈公司要求第三人退还张某511房代理费（佣金）40000元的主张予以支持。经核算，中盈公司应向点优公司支付的代理费（佣金）数额为1360000元（1400000元-40000元）。关于和记沣泽公司主张的60000元/套的居间服务费，涉讼合同明确约定点优公司在符合法律法规的前提下，如需向成交客户收取居间服务费的，点优公司在此承诺客户与中盈公司交易成功，点优公司向客户按以下标准收取居间服务费，酒店公寓每间不超过5万元/套，后经中盈公司人员彭某审核使用的空白《中盈广场装修维护暨居间服务费确认函》亦载明“本人确认并自愿支付本物业上述装修维护暨居间服务费用共计人民币陆万元整（小写：60000元）。本人已实地检查确认后并一次性支付完成，同意并知悉该费用服务商无需退还”。故根据涉讼合同约定及上述确认函的内容，该60000元居间服务费应由点优公司自行与成交客户协商收取。中盈公司对点优公司向成交客户收取居间服务费的行为予以认可，并不代表该费用由中盈公司向点优公司支付。何某、麦某、方某、梁某、黄某、黄某2与中盈公司、岑绮雯、点优公司合同纠纷六案[一审案号分别为：（2018）粤0605民初11261号、11382号、11383号、11384号、11385号、11386号]中所查明的事实及法院作出的认定亦可印证该居间服务费应当由点优公司与成交客户协商并直接向其收取，点优公司无权要求中盈公司支付该部分居间服务费。涉讼合同约定中盈公司应在客户交付全款并签订《经营权转让合同》后7个工作日内结付佣金，逾期支付代理服务费，应以拖欠金额为基数按日万分之二支付违约金，违约金最高不超过拖欠总金额的20%。现中盈公司逾期支付相应代理服务费，应从逾期之日起按日万分之二的标准支付违约金予点优公司。因点优公司作为债权方、和记沣泽公司作为债权受让方均未提供证据证明客户交付全款并签订《经营权转让合同》的具体时间，故对该时间点的确认，一审法院以中盈公司的陈述为准。经核算，至第一次庭审日（2019年7月19日），中盈公司应向点优公司支付的违约金为126456元（具体计算方式如下表所示）。2019年7月19日，中盈公司当庭提出点优公司应向其退还张某511房代理费（佣金）40000元，故经核减，截至2019年7月20日，中盈公司尚需向和记沣泽公司支付代理费（佣金）1360000元，中盈公司逾期支付该代理费（佣金），应以1360000元为本金从2019年7月20日起至实际付清欠款之日止按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予点优公司。违约金计算明细序号房号客户姓名应收佣金数额（元）支付条件成就日逾期起算日逾期天数标准违约金数额（元）1710龚某400002018.3.212018.4.24740.0002379221216刘某400002018.3.192018.3.294780.0002382431007毛某400002018.3.262018.4.54710.0002376841510杜某400002018.3.192018.3.294780.0002382451509杜某2400002018.3.192018.3.294780.000238246610杨某2400002018.3.232018.4.44720.000237767705杨某400002018.3.232018.4.44720.0002377681208何某400002018.3.222018.4.34730.000237849808黎某400002018.4.262018.5.94370.00023496101318谢某400002018.4.82018.4.184580.00023664111506周某400002018.4.22018.4.134630.00023704121106黄某400002018.3.262018.4.54710.00023768131305黄某400002018.3.262018.4.54710.00023768141109麦某400002018.4.22018.4.134630.00023704151210黄某400002018.5.82018.5.184280.00023424161110曾某400002018.5.102018.5.224240.00023392171107梁某400002018.4.22018.4.134630.00023704181111杨某400002018.4.192018.4.294470.0002357619809何某400002018.4.22018.4.134630.00023704201304林某400002018.5.102018.5.224240.0002339221404高某400002018.4.262018.5.94370.00023496221311凌某400002018.4.262018.5.94370.0002349623907黄某400002018.5.82018.5.184280.0002342424909黄某400002018.5.82018.5.184280.00023424251408何某400002018.3.292018.4.114650.00023720261218张某400002018.5.242018.6.54100.0002328027812林某400002018.5.82018.5.184280.00023424281908伍某400002018.5.102018.5.224240.00023392291309潘某400002018.4.22018.4.134630.0002370430918罗某、李某400002018.5.82018.5.184280.00023424311209杨某、董某400002018.3.262018.4.54710.00023768321016吕某400002018.5.82018.5.184280.00023424331009陈某400002018.3.292018.4.114650.0002372034914陈某、陈某400002018.3.292018.4.114650.00023720351014蔡某400002018.5.142018.5.244220.00023376合计126456元点优公司与和记沣泽公司签订《债权转让合同》将其对中盈公司所享有的债权转让给和记沣泽公司，诉讼中，点优公司亦明确表示和记沣泽公司在本案中诉请中盈公司支付代理费所涉及的56套房屋均包含在上述《债权转让合同》中，故和记沣泽公司作为本案和记沣泽公司向中盈公司主张权利，主体适格，但和记沣泽公司对中盈公司主张的债权不得超出点优公司对中盈公司所享有的债权，即中盈公司应向和记沣泽公司支付代理费（佣金）1360000元、违约金126456元（截至2019年7月19日）并以1360000元为本金从2019年7月20日起至实际付清欠款之日止按日万分之二的标准计算逾期付款违约金给和记沣泽公司；和记沣泽公司对代理费及违约金的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。岑绮雯与点优公司并不存在合同关系，点优公司对岑绮雯并不享有债权，和记沣泽公司作为点优公司的债权受让方，要求岑绮雯对中盈公司的上述债务承担连带清偿责任的主张无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十二条、第八十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、中盈公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付代理费1360000元予和记沣泽公司；二、中盈公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金126456元予和记沣泽公司；三、中盈公司应以1360000元为本金从2019年7月20日起至实际付清欠款之日止按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予和记沣泽公司，本项随上列第一项清；四、驳回和记沣泽公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计18626.81元，财产保全费5000元，合共23626.81元（和记沣泽公司已预交），由和记沣泽公司负担9537.58元，由中盈公司负担14089.23元，中盈公司应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳14089.23元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对和记沣泽公司预交的诉讼费用14089.23元，在判决发生法律效力后经和记沣泽公司书面申请，一审法院退还予和记沣泽公司。二审期间，中盈公司向本院提交《中盈广场客户特殊申请表》原件一份，拟证明钟某未与中盈公司签订正式的转让合同，亦未支付全部款项，钟某属于最终放弃成交的客户，中盈公司不应就此支付佣金。经质证，和记沣泽公司对该证据的关联性及证明内容不予认可，认为该证据的真实性和合法性应由法院认定，该证据表明客户钟某经与中盈公司协商一致，改由张某替代钟某继续履行与中盈公司的物业经营权转让合同，钟某并非通过与中盈公司解除合同的方式退出相应交易，而是通过变更合同主体的方式退出交易，钟某退出交易并不导致点优公司居间促成的交易失败，相应的交易继续进行，故中盈公司应支付佣金。岑绮雯、点优公司未发表质证意见。和记沣泽公司、岑绮雯、点优公司未向本院提交新证据。经审查，中盈公司提交的《中盈广场客户特殊申请表》有原件核对，对该证据反映的事实,本院予以确认。该证据表明702号房客户钟某经与中盈公司协商一致，改由张某替代钟某继续履行与中盈公司的物业经营权转让合同。经审理，本院对一审判决有关702号房客户钟某解约的事实不予确认外，对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。另查明，2018年1月15日，702号房客户钟某经与中盈公司协商一致，改由张某替代钟某继续履行与中盈公司的物业经营权转让合同。又查明，《[中盈广场项目]委托代理合同》第四条约定，甲方负责提供销售场地并对其进行包装，包括但不限于售楼部的布置及广告牌的修建，向乙方提供现场售楼部所必须的办公设备等。本院认为，本案系居间合同纠纷。围绕和记沣泽公司、中盈公司的上诉请求，二审审查的焦点为：1.一审判决认定中盈公司应向和记沣泽公司支付的佣金、违约金数额是否合理；2.岑绮雯应否就中盈公司的债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一。和记沣泽公司上诉主张双方约定的居间服务费为10万元/套，中盈公司恶意与部分客户解除合同，且无证据证明702号房客户钟某解约，该部分交易应计入点优公司业绩，同时一审判决认定710号房佣金逾期付款起算日错误。中盈公司上诉主张大部分交易的成交时间已超出合同约定的期限，该部分交易不应计入点优公司业绩，且中盈公司不存在违约行为，不应承担违约责任。针对超出案涉合同约定期限完成的房产交易应否计付居间服务费问题，本院认为，案涉《[中盈广场项目]委托代理合同》虽约定中盈公司委托点优公司销售项目的有效期自2017年11月20日起至2018年2月20日止，但根据中盈公司、岑绮雯的陈述，点优公司在2018年3、4月确实尚未完全离场。结合和记沣泽公司所提供的55套房屋的成交资料中，部分房屋的成交资料（《成交确认书》《物业经营权转让确认协议》）是在2018年2月20日后签订，原件亦为和记沣泽公司所持有之事实。和记沣泽公司提出案涉代理合同约定销售项目的有效期届满后，中盈公司仍向点优公司提供销售场地并配合点优公司完成相应的销售活动，以行为表明其认可点优公司继续向其提供的居间服务理据充分。一审法院认定中盈公司仍应对2018年3月22日后交付全款并签订《经营权转让合同》的客户，向点优公司支付代理服务费合理有据，中盈公司上诉主张其就该部分客户无需向点优公司支付居间服务费理据不足，本院不予采纳。针对居间服务费支付标准问题，本院认为，案涉《[中盈广场项目]委托代理合同》约定经营权（酒店）出让的代理费（佣金）为40000元/套（不含税），点优公司在符合法律法规的前提下，如需向成交客户收取居间服务费的，点优公司在此承诺客户与中盈公司交易成功，点优公司向客户按以下标准收取居间服务费，酒店公寓每间不超过5万元/套。中盈公司人员彭某审核使用的空白《中盈广场装修维护暨居间服务费确认函》亦载明“本人确认并自愿支付本物业上述装修维护暨居间服务费用共计人民币陆万元整（小写：60000元）。本人已实地检查确认后并一次性支付完成，同意并知悉该费用服务商无需退还”。故根据涉案合同约定及上述确认函的内容，中盈公司应以40000元/套的标准向点优公司支付居间服务费，另60000元/套居间服务费应由点优公司自行与成交客户协商收取。中盈公司对点优公司向成交客户收取居间服务费的行为予以认可，并不代表该费用由中盈公司向点优公司支付。和记沣泽公司上诉主张中盈公司将60000元/套居间服务费转嫁给客户，在客户无法支付时，应由中盈公司承担该部分居间服务费无合同依据，一审法院认定中盈公司应以40000元/套的标准向点优公司支付居间服务费并无不当，本院予以支持。对于702号房交易应否计付居间服务费问题，本院认为，涉案702号房客户钟某经与中盈公司协商一致，改由张某替代钟某继续履行与中盈公司的物业经营权转让合同，涉案702号房的交易并未实际终止，只是交易主体发生变更。和记沣泽公司上诉主张涉案702号房交易应计入点优公司的绩效理据充分，本院予以采纳。因双方均未提供证据证明张某交付全款并签订《经营权转让合同》的具体时间，本院参照其他号房客户的交易情况，认定张某于交易主体变更后7日即2018年1月23日交付全款并签订《经营权转让合同》。至一审法院第一次庭审日（2019年7月19日），中盈公司应向点优公司支付涉案710号房交易的违约金为4360元（40000元×0.0002/天×545天）。至于和记沣泽公司上诉提出的涉案其他房屋居间服务费逾期付款违约金起算问题，根据涉案合同的约定，中盈公司应在客户缴清全款后7个工作日内向点优公司支付佣金，根据涉案其他房屋成交时间及缴款时间，一审判决在“违约金计算明细”中认定该部分房屋逾期付款违约金起算点合理，本院予以维持。综上，结合一审判决认定佣金和违约金数额，本院确认中盈公司应向和记沣泽公司支付佣金1400000元（1360000元+40000元）及逾期付款违约金130816元（126456元+4360元，截至2019年7月19日），并判令中盈公司以1400000元为本金从2019年7月20日起至实际付清欠款之日止按日万分之二的标准计算逾期付款违约金给和记沣泽公司。和记沣泽公司上诉请求超出部分，本院不予支持。关于争议焦点二。和记沣泽公司上诉主张岑绮雯直接收取部分客户的转让款，其应就中盈公司结欠的上述债务承担连带清偿责任。对此本院认为，和记沣泽公司作为点优公司的债权受让方，其向中盈公司主张佣金及违约金依据为《[中盈广场项目]委托代理合同》，岑绮雯不是该合同的当事人，且作为涉案物业的出让方，收取受让方支付的转让款具有合法依据。和记沣泽公司作为点优公司的债权受让方，要求岑绮雯对中盈公司的上述债务承担连带清偿责任缺乏事实和法律依据，一审法院认定岑绮雯无须对中盈公司的债务承担连带清偿责任正确，本院予以维持。综上论析，和记沣泽公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。二审因出现新证据而改判，一审判决不属于错误裁判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初12955号民事判决；二、中盈地产集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付代理费1400000元予佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司；三、中盈地产集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金130816元予佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司；四、中盈地产集团有限公司应以1400000元为本金从2019年7月20日起至实际付清欠款之日止按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司，本项随上列第二项清；五、驳回佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费40685.53元（上诉人佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司已预交25361.97元，中盈地产集团有限公司已预交15323.56元），由佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司负担24924.74元，中盈地产集团有限公司负担15760.79元。中盈地产集团有限公司需补缴的部分，于执行本判决时径付给佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年七月十五日法官助理  杨全欣书 记 员  钟伊发