广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初2513号 原告：广西美达实业有限公司，住所地:广西来宾市人民路**房（分户号120），统一社会信用代码：914513006998574028。 法定代表人：罗丹，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘纤纤，广西天际律师事务所律师。 被告：潘桂兰，女，1975年6月12日生，壮族，个体户，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：谭思涓，广西桂来律师事务所律师。 原告广西美达实业有限公司诉被告潘桂兰租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广西美达实业有限公司的委托诉讼代理人潘纤纤，被告潘桂兰的委托诉讼代理人谭思涓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西美达实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告广西美达实业有限公司与被告潘桂兰于2017年1月2日签订的《房屋租赁合同书》；2、判决被告潘桂兰向原告广西美达实业有限公司支付房屋租金39200元（房屋租金从2019年1月2日暂计至2020年2月29日，之后的租金计算至被告交还房屋之日止）；3、判决被告潘桂兰向原告广西美达实业有限公司支付逾期支付租金资金占用期间利息1671元（利息分段计算：以8400元为基数，分别自2019年1月2日、2019年4月2日、2019年7月2日、2019年10月2日起按年利率6%暂计至2020年2月29日，以5600元为基数按年利率6%从2020年1月2日起暂计至2020年2月29日，之后的利息计算至被告实际清偿完租金之日止）；4、判决被告潘桂兰向原告广西美达实业有限公司支付物业费、水费、电费合计6033.07元；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第4项诉讼请求为:判决被告潘桂兰向原告广西美达实业有限公司支付物业费、水费、电费、人工费合计7876.82元。事实与理由:原告向来宾市宏达房地产开发有限责任公司购买位于来宾市房屋一套，并于2014年6月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定该商品房用途为商业，建筑层数为二层，建筑面积313.62平方米。 2017年1月2日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定由被告（乙方）租赁原告（甲方）购买的上述房屋一楼（第一层）的112平方米面积用于农副产品销售，租赁期5年，自2017年1月2日起至2022年1月1日止（其中2017年1月2日起至2018年1月1日为免租期）；每月租金2800元，按季度结算，每季季初3日内，被告向原告支付季租金。 从签订合同之日起，被告一直承租并使用原告的涉案房屋，但其一直未支付房屋租金。为了追讨回租金，原告于2018年9月26日向来宾市兴宾区人民法院提起诉讼，诉请被告支付从2018年1月2日起至2018年一整年的租金33600元及利息、要求被告按合同约定支付房屋押金5000元。2018年12月27日，来宾市兴宾区人民法院作出(2018)桂1302民初3172号《民事判决书》，判决支持了原告的诉讼请求。 然而判决以后，被告却始终没有履行判决义务支付租金、逾期资金占用期间的利息、押金给原告。其继续租赁房屋，也未支付过后续房屋租金。除此外，从2018年7月起至2020年3月期间的物业费、水电费6033.07元也一直由原告为其垫付，原告多次催讨被告支付上述款项，但被告却拒绝支付。 原告认为，原、被告签订的《房屋租金合同书》是双方当事人的真实意思表示、内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的。被告超过期限未支付租金的行为已经构成严重违约，原告有权解除与其签订的《房屋租赁合同书》。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，为了维护自身的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法判决支持原告的诉请。 被告潘桂兰辩称，原告诉请的租金未将疫情停工期间租金扣除。案涉合同已于本次诉前解除，原告诉请的各项费用不是被告产生，原告无请求基础。综上，请求法院驳回原告的诉请，本案受理费由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告向来宾市宏达房地产开发有限责任公司购买位于来宾市房屋一套，并于2014年6月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定该商品房用途为商业，建筑层数为二层，建筑面积313.62平方米。2017年1月2日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定由被告（乙方）租赁原告（甲方）购买的上述房屋一楼(第一层)的112平方米面积用于农副产品销售，租赁期5年，自2017年1月2日起至2022年1月1日止（其中2017年1月2日至2018年1月1日为免租期）；每月租金2800元，按季度结算，每季季初3日内，乙方向甲方支付季租金；乙方应在合同签订之日交纳5000元押金给甲方，待租赁期限届满，乙方不再续租，甲方验房后将押金全额退还。被告承租本案涉案房屋后，便在265号门面第一层门头上安装了“广西基地特产店”招牌，该招牌覆盖了第一层的全部门头。被告与原告签订房屋租赁合同后，其一直使用案涉房屋至今，其没有向原告交纳合同约定的5000元押金，也没有向原告交纳房屋租金。为此，原告曾于2018年9月26日向本院提起诉讼，要求被告支付拖欠的租金和利息、交纳押金、拆除招牌等。2018年12月27日，本院作出(2018)桂1302民初3172号民事判决，部分支持了原告的诉请。在该判决的第一项，本院判决由被告向原告支付房屋租金33600元(即2018年1月2日至2019年1月1日的租金)。原告不服该判决，上诉至来宾市中级人民法院。中院于2019年4月22日作出(2019)桂13民终471号终审民事判决，驳回上诉，维持原判。之后，被告没有履行本院(2018)桂1302民初3172号生效判决所确定的义务，且继续租用原告的案涉房屋，但未正常经营。新冠病毒疫情发生后，被告停止了经营。自2019年1月1日之后，案涉房屋的后续租金被告亦未支付给原告。2020年3月28日，因被告租用原告的案涉房屋内垃圾散发出恶臭气味，原告遂请人来清理垃圾及杂物，花费人工费400元。自此之后，原告已经实际控制该房屋。 另查明，被告租用原告案涉房屋期间，即从2018年7月起至2020年3月，期间产生的物业费1829.1元、水费2546.72元、电费1467.1元(含电损费，2019年3月之后未见拖欠)，合计5842.92元，被告未缴纳。原告向被告追索案涉房屋2019年1月1日之后产生的租金及上述款项未果，遂诉至本院，请求本院依法判决支持其诉请。 庭审中，被告抗辩称其与原告公司罗丹的老公彭兆宇于上一个案庭审结束第二日的时候已经口头协商解除了双方之间的《房屋租赁合同书》，但被告未能提供充分的证据证实其上述抗辩主张。原告对此亦不予认可。被告辩称与原告之间已经解除了租赁合同，并于2019年2月开始搬离其承租的案涉房屋，至2019年3月已全部清空该房搬至来宾桂中农贸市场继续经营。但被告的上述抗辩与事实明显不符，即在该房内被告的灶台、冰箱、货架、打印机等一堆杂物至2020年3月28日原告请人清理垃圾时尚未搬离，且被告至今也无法提供充分的证据证实其已经把案涉房屋清空，并与原告办理了案涉房屋的移交手续。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告依约将租赁房屋交付给被告使用，但被告自双方约定的免租期结束后，至今未向原告支付分文租金，其行为已经构成严重违约，依法应承担相应的民事违约责任。原告诉请解除与被告于2017年1月2日签订的《房屋租赁合同》，并请求被告支付自2019年1月2日起之后的租金及逾期支付租金期间资金占用期间的利息、物业费、水费、电费、人工费等，其请求合法有据，理由充足，故本院依法予以支持。被告辩称其与原告公司法定代表人罗丹的丈夫彭兆宇于上一个案庭审结束第二日时已经口头协商解除了双方之间的《房屋租赁合同书》，清空并搬离案涉房屋，但被告对其上述抗辩主张却未能提供充分的证据予以证实，原告对此亦不予认可，故本院对被告上述抗辩主张的事实不予认定。被告辩称本案案涉合同已经解除，无事实依据，故本院不予采信。 关于租金的给付，原告诉请被告支付自2019年1月2日起至被告实际向原告交还案涉房屋时止的租金。由于原、被告自本院(2018)桂1302民初3172号案审理结束之后，被告虽然继续租用原告的房屋，但已经不再正常经营，新冠病毒疫情发生后更是停止了经营，且原告已于2020年3月28日请人对案涉房屋进行了清理，并实际控制了该房屋。所以，本院认定被告租用原告案涉房屋截止时间为2020年3月28日。本案原告诉请被告支付的房屋租金，本应计算至2020年3月28日，但考虑到新冠病毒疫情的影响，租金计算至2020年1月23日(合计35653元)，较为合理。自2020年3月28日之后，原告还请求被告继续支付租金，理由不充分，故本院不予支持。 关于逾期付款资金占用期间的利息，原告请求被告按年利率6%计付逾期支付租金资金占用期间利息，其诉请合法有据，故本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第(一)项，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告广西美达实业有限公司与被告潘桂兰于2017年1月2日签订的《房屋租赁合同书》； 二、被告潘桂兰向原告广西美达实业有限公司支付房屋租金35653元（自2019年1月2日至2020年1月23日止）； 三、被告潘桂兰向原告广西美达实业有限公司支付逾期支付租金资金占用期间利息（利息以每个季度租金8400元为基数，分别自2019年1月2日、2019年4月2日、2019年7月2日、2019年10月2日起，按年利率6%计付,均至被告实际支付上述款项之日止）； 四、被告潘桂兰向原告广西美达实业有限公司支付物业费1829.1元、水费2546.72元、电费1467.1元、人工费400元； 五、驳回原告广西美达实业有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起七日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行。 案件受理费973元，由被告潘桂兰负担(于本判决生效后七日内交纳)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  陈博闻 审 判 员  卢巨根 人民陪审员  韦 志 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  张 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (1)因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。