陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕01民终6462号上诉人（原审被告）：陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司，住所地西安市曲江新区。法定代表人：龚询丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：景琳，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司，住所地西安市高新区。法定代表人：郭文，该公司董事长。上诉人陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司（以下简称智诚公司）因与被上诉人西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司（以下简称黄胖胖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14580号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。智诚公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄胖胖公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由黄胖胖公司负担。事实和理由：1.黄胖胖公司应付租金之日应以合同约定起租日为准，一审已确认双方签订租赁合同系真实意思表示，双方签订合同日期为2019年3月1日，约定起租日期为2019年2月15日，这一行为表明黄胖胖公司在3月1日作出对在先计算起租日期行为的同意和认可，一审对合同约定无免租期内容任意解释为装修期间黄胖胖公司不支付租金显系错误，根据合同约定，黄胖胖公司应在合同签订后两日内支付首次租金及管理费34781.4元，并支付租赁押金15255元，一审庭审中已查明黄胖胖公司向智诚公司支付费用的时间及金额，黄胖胖公司已属违约，损害智诚公司合法权益，黄胖胖公司这一根本违约行为构成本案中智诚公司行使解除合同权利的法定事由。2.双方签订合同约定租赁物自合同约定起租日起已完成向黄胖胖公司交付，没有任何法律规定、合同约定在黄胖胖公司装修期内不支付租金，一审违背租赁物状态事实的情况认定智诚公司未向黄胖胖公司实际交付租赁物错误，涉案房屋系毛坯，双方约定装修由智诚公司负责，黄胖胖公司对房屋毛坯状态明确知晓，并同意由智诚公司装修，根据合同签订时间晚于合同约定起租日期这一点就足以证明黄胖胖公司对租赁房屋的起租期为2019年2月15日同意且明知，黄胖胖公司未能按照合同约定向智诚公司全额支付合同款项严重违约的情况下，智诚公司积极向黄胖胖公司主张权利的同时并未停止租赁房屋装修，充分表明智诚公司维护双方合同权益的诚意和主观状态，直至租赁房屋装修完成且黄胖胖公司入驻使用时，黄胖胖公司仍未能终止违约，直至智诚公司行使合同解除权之日黄胖胖公司一直处于严重违约状态，在此过程中，智诚公司作为出租人已经尽到维护合同履行的义务，但黄胖胖公司对其违约行为从未采取任何积极方式消除不利影响，智诚公司的合法权益遭到严重侵害。黄胖胖公司根据合同应付款项为首次租金及管理费34781.4元及租赁押金15255元，但黄胖胖公司实际付款明显违背合同约定构成违约。黄胖胖公司应付租赁押金无权要求返还，黄胖胖公司所付款项无任何余额应予返还，智诚公司作为守约方在另案中亦起诉黄胖胖公司索赔，一审判决智诚公司向黄胖胖公司退还剩余租金17390.7元没有事实和法律依据。黄胖胖公司经合法传唤未到庭参加诉讼。黄胖胖公司向一审法院起诉请求：1.智诚公司向黄胖胖公司退还剩余租金、物业费及管理费33357.6元，并赔偿装修费用损失10000元、搬家补偿2500元，共计45857.6元；2.本案诉讼费由智诚公司负担。一审法院认定事实如下：2019年3月1日，甲方智诚公司与乙方黄胖胖公司签订租赁意向书，乙方同意以下租赁条件租赁甲方坐落于西安市曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层：租赁面积为152.55平方米，月租金为38元/月/㎡，租期为3年，第一年、第二年租金为38元/月/㎡，第三年租金为100元/月/㎡，物业管理费由乙方自行承担；交楼期为2019年2月15日、起租期为2019年2月15日、支付方式为付某某、管理费保证金无、租金押金15255元、水电费押金无、免租期无。同日，甲方智诚公司与乙方黄胖胖公司签订房屋租赁合同，合同约定，甲方有权并同意将位于西安市曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层XX室出租给乙方；租赁面积为810室152.55平方米；租赁期为3年，即从2019年2月15日至2022年2月14日止；免租期为0天；起租日为2019年2月15日；租金为38元/月/㎡，管理费为0元；2019年2月15日起至合同期满，租金标准第一年38元/月/㎡、第二年38元/月/㎡，第三年100元/月/㎡；租金支付方式为付某某；乙方应于本合同签订后两日支付首次租金及管理费34781.4元，不满一个完整日历月的租金按照该日历月实际租赁天数计算；租赁期间，乙方承租区物业费及水电费由乙方自行承担，甲方代收代缴；为保证乙方履行本合同项下约定的义务，双方签订本合同的二日内，乙方应向甲方支付以下款项：租赁押金15255元，于本合同终止时，乙方将该租赁房产交还给甲方且双方就租赁房产而产生的一切权利义务履行完毕并结清所有费用，办妥以租赁单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后三十个工作日内，甲方将押金退还给乙方；甲方与乙方全额支付首期租金、管理费、押金等款项且租赁房产竣工验收后交付乙方使用；甲乙双方应在交付当天共同对租赁房产进行验收交接，履行交接手续，租赁房产在存在主体结构质量不合格严重影响乙方装修或使用的重大质量问题除外。若租赁房产存在不影响乙方进场装修或正常使用的瑕疵，双方应正常履行交付手续并由乙方签署瑕疵情况说明，由甲方负责修缮并承担费用；乙方按照本合同的约定全额支付押金，若乙方未按照约定支付押金的，视为乙方违约，甲方可解除本合同，甲方可在无需通知乙方的前提下将该租赁房产另行出租，如有已支付的定金不予退还。甲方智诚公司与乙方黄胖胖公司还签订了一企一议入驻协议，协议约定，甲方为乙方提供政策申报服务，政策奖补申报成功后，甲方会收取政策奖补金额的20%作为申报服务费，甲方提供位于曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层面积为152.55平方米的办公室，以优惠价38元/平方米的价格出租给乙方，其他标准与智诚公司与西安景龙商业管理运营有限公司1月15日签订的一企一议入驻协议保持一致；房屋租赁押金为一个月房租，以原价100元/平方米计算；甲方为乙方提供两年时间的优惠价格，第三年开始，租赁价格提升为原价100元/平方米。2019年6月17日，智诚公司向黄胖胖公司发送解除合同通知函一份，该通知中智诚公司称，截止该通知函发出之日，黄胖胖公司未按照合同约定向智诚公司全额支付首次租金、管理费和租赁押金的义务，根据双方合同第14.4条约定告知黄胖胖公司：解除黄胖胖公司与智诚公司之间的合同，请黄胖胖公司在收到本函后三日内办理合同解除的相关事宜并将租赁房产按合同约定标准腾房、交付给智诚公司，黄胖胖公司向智诚公司承担违约赔偿责任。同日，黄胖胖公司向智诚公司发出房屋租赁合同解除通知函一份，该通知黄胖胖公司称2019年4月15日，黄胖胖公司进入驻不到20平方米的单间办公室，其余部分尚未达到使用状态，2019年5月中旬才将房屋初步交付给黄胖胖公司，电路改造至5月底才完成，办公室桌椅至今尚未提供完毕。2019年3月28日，智诚公司向黄胖胖公司发出房租交费通知书却要求黄胖胖公司交付2019年2月15日至8月14日的房屋租金108765.12元、房屋押金47704元、2019年4月1日至9月30日期间的物业管理费21466.8元及空调使用费8586.72元。因智诚公司延期交付房屋，黄胖胖公司迟延入驻，黄胖胖公司认为租金起算应相应顺延，黄胖胖公司与智诚公司多次协商并提出异议，智诚公司不予理睬。鉴于上述事实，黄胖胖公司要求自函件到达之日起，黄胖胖公司与智诚公司租赁意向书、房屋租赁合同书、一企一议入驻协议即行解除；自收函之日起二日内向黄胖胖公司退还剩余租金、物业费、管理费32764.1元。2019年6月18日，智诚公司收到黄胖胖公司的该通知函。2019年4月20日，黄胖胖公司向智诚公司指定的账户转入10000元，备注为黄胖胖租金，黄胖胖公司认为其中的4781.4元系租金，5218.6元为物业管理费。2019年5月3日，黄胖胖公司向智诚公司指定的赵某某转账10000元，黄胖胖公司认为其中的4055元系本案的租赁押金，剩余5945元为另一案件的西安景龙盈佳商业管理运营有限公司支付的租金。2019年4月25日，黄胖胖公司向智诚公司支付10000元，备注为其他，黄胖胖公司认为该款项为押金。2019年5月10日，黄胖胖公司向智诚公司支付30000元，备注为租金，黄胖胖公司亦认可该费用为租金。2019年5月14日，黄胖胖公司向智诚公司支付1646.15元，备注为租金，黄胖胖公司认为该费用为物业管理费。2019年6月14日，黄胖胖公司向智诚公司支付1200元，备注为电费，黄胖胖公司认为该费用是押金。2019年7月6日，智诚公司向黄胖胖公司出具物业服务费6864.75元的发票一张、水电费800元的发票一张、租金31646.15元的发票一张。一审庭审中，智诚公司认为黄胖胖公司向其支付的租金为24055元，黄胖胖公司认为其向智诚公司支付的租金是34781.4元，押金是15255元，物业费为6864.75元。智诚公司的员工赵某某与黄胖胖公司的法定代表人郭文的微信截图，2019年4月19日，赵某某“款打之前给我说一下”，郭文“好的”；4月20日，赵某某“18楼整体都没有验收交工，擅自安装的锁我是要拆掉的”、“签字交付后，你再安排安装”；5月6日，赵某某“今天你们已经开始用了么？”、“电还没走完吧”，郭文“我问问”、“还没椅子”、“没打扫”，赵某某“椅子可以直接从17楼拿上去一部分，还有100把椅子周三发货来”，“昨天已经做了一次垃圾清理，走完电再清理一次就交付给你了”；5月7日，郭文“今天周二，计划什么时候交付呢？”，赵某某“你们员工不是正在搬家吗”，郭文“还有地毯，电路没好”；5月8日，郭文“赵总还没有铺地毯，走剩余电路”，赵某某“地毯公司把货发错号了，东西到18楼了，检查色差有问题，他们换去了”，“款准备的情况怎么样了，我一会上楼一趟，你在公司么？”郭文“明天最迟后天给到你”；5月14日，赵某某“他们昨天过去太晚了”、“八点到的，周一再搬吧”，郭文“明早一早好吧，我们早起打扫卫生”，赵某某“早上先让人搬到外面吧”，郭文“好”。一审庭审中，智诚公司称合同已于2019年6月17日解除，黄胖胖公司称2019年6月18日解除，双方均认可黄胖胖公司于2019年8月18日搬离。黄胖胖公司明确其诉请为：剩余租金为17390.7元、物业费为3432.375元、装修费损失为10000元、搬家补偿为2500元。一审法院认为，黄胖胖公司与智诚公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法予以确认。本案争议焦点是1.智诚公司有无于2019年2月15日向黄胖胖公司交付合同约定的义务；2.黄胖胖公司与智诚公司谁存在违约行为，是否应当承担违约责任。对于争议焦点1，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中，虽然黄胖胖公司与智诚公司签订的租赁合同约定的房屋交付时间是2019年2月15日，且合同签订的时间是2019年3月1日，但是根据双方的合同约定“甲方（智诚公司）与乙方（黄胖胖公司）全额支付首期租金、管理费、押金等款项且租赁房产竣工验收后交付乙方使用”可知，智诚公司向黄胖胖公司交付房屋除了黄胖胖公司交付相关费用外还需涉案房屋竣工验收，但至宣判时智诚公司仍未提供竣工验收的证据，且智诚公司未提供其向黄胖胖公司交付房屋的相关证据，黄胖胖公司提供的其法定代表人郭文与智诚公司的赵总赵某某的微信截图显示智诚公司并未于2019年2月15日向黄胖胖公司交付涉案房屋，结合智诚公司公司的赵某某与黄胖胖公司的法定代表人郭文的微信截图可知2019年5月19日，智诚公司向黄胖胖公司完全交付涉案房屋。对于本案的争议焦点二，黄胖胖公司提供的证据足以证明其所称的2019年4月20日和2019年5月10日共向智诚公司支付租金为34781.4元的事实，亦能证明2019年4月25日、2019年5月3日、2019年6月14日其共向智诚公司支付押金15255元的事实，还能证明其于2019年4月20日及2019年5月14日向智诚公司支付物业管理费6864.75元的事实，智诚公司称黄胖胖仅向其支付了24055元租金的事实，依法不予采信智诚公司所称的事实。本案中，虽然黄胖胖公司与智诚公司合同约定第一期的租金34781.4元及押金15255元应于合同签订后两日即2019年3月3日前支付，而黄胖胖公司迟延支付租金及押金的行为已构成违约，但根据合同约定，智诚公司向黄胖胖公司交付的房屋需竣工验收，但至宣判时智诚公司仍未提供竣工验收的证据，智诚公司向黄胖胖公司交付的房屋并不符合合同约定，智诚公司亦构成违约，双方因违约承担的责任相当，且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，因2019年5月19日前智诚公司未向黄胖胖公司交付房屋，故黄胖胖公司不应承担2019年5月19日之前的房屋租金。根据合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因2019年5月19日至8月18日期间的租金为17390.7元，而黄胖胖公司已向智诚公司支付租金34781.4元，故黄胖胖公司要求智诚公司向其支付剩余租金17390.7元（34781.4元-17390.7元）的诉请，依法予以支持。因黄胖胖公司提供的证据未能证明其支付的物业费6864.75元的期间，且黄胖胖公司提供的证据未能证明其所称的3432.375元系其支付的2019年8月20日至2019年11月20日期间的物业费，故黄胖胖公司要求智诚公司退还物业费3432.375元的诉请，依法不予支持。因智诚公司与黄胖胖公司在合同履行过程中均存在违约行为，且双方违约应承担的责任相当，黄胖胖公司提供的证据亦未能证明其装饰费用为10000元的事实及搬家费为2500元的事实，故黄胖胖公司要求智诚公司向其支付装修费损失10000元及搬家补偿2500元的诉请，依法不予支持。黄胖胖公司称其诉请的租金、物业费及管理费33357.6元包括押金15255元，但其所述的包括押金后的金额共计43019.1元，且其诉请中的项目并不包括押金，双方提供的证据亦未能显示具备退还押金的条件，故黄胖胖公司对押金可另案主张。因黄胖胖公司与智诚公司在合同履行过程中均存在违约行为致使合同无法继续履行而解除，故本案的诉讼费，由黄胖胖公司自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司退还房屋租金17390.7元。二、驳回原告西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费946元，由原告西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司承担。                                                               经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，智诚公司与黄胖胖公司于2019年3月1日签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，黄胖胖公司主张根据双方合同约定，智诚公司应于2019年2月15日向其交付租赁房屋，后因装修进度，经双方协商，确认追加2019年2月15日至2019年3月15日为装修期，即智诚公司应于2019年3月15日向其交付房屋，但智诚公司于2019年5月中旬才初步交付房屋，要求智诚公司退还其预交未使用的剩余租金等。对此本院认为涉案租赁合同系2019年3月1日签订，根据本案审查情况此时涉案房屋尚不具备实际交付使用的客观条件，黄胖胖公司对此应属知晓，但双方在合同中仍然明确约定起租期为2019年2月15日，应视为双方已就涉案房屋2019年2月15日至2019年3月1日期间虽未能实际交付黄胖胖公司但黄胖胖公司仍应负担该期间的租金达成一致，即黄胖胖公司基于其合同约定应当向智诚公司支付2019年2月15日至2019年3月1日租金，至于之后租金的负担问题，虽双方关于租赁房屋的实际交付未有明确约定，但考虑交付租赁物系智诚公司作为出租人享有其合同权利应当履行的根本义务，即使承租人黄胖胖公司在签订租赁合同时对于起租日期有所约定，但从公平原则以及前述租赁合同的基本性质考虑，智诚公司亦应于合理期限内将租赁房屋实际交付黄胖胖公司使用以履行其收取租金对应应负担的合同根本义务，综合全案审查情况以及双方对于合同未能明确约定实际交付时间均有责任的考量，本院酌情2019年3月2日至2019年5月18日智诚公司未实际向黄胖胖公司交付房屋期间的租金双方各半负担，2019年5月19日至2019年8月18日黄胖胖公司实际使用租赁房屋期间的租金及房屋占用费黄胖胖公司理应负担，据此计算，黄胖胖公司向智诚公司共预交租金34781.4元，扣减其应负担的租金及房屋占用费27825.12元，智诚公司应向黄胖胖公司返还6956.28元。关于黄胖胖公司一审诉请智诚公司退还物业费3432.375元及装修费损失10000元、搬家费2500元，一审法院未予支持，黄胖胖公司对此未提起上诉，故本院对该部分判决予以维持。关于押金，一审认为黄胖胖公司本案诉请项目未包含押金，业已明确本案不予处理，可另案解决。综上所述，一审判决第二项应予撤销，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14580号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14580号民事判决第一项为：陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司于本判决生效之日起十日内向西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司退还房屋租金6956.28元。三、驳回西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司关于陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司向其退还物业费3432.375元、赔偿装修费用损失10000元及搬家补偿2500元的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费946元，西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司已预交，由西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司负担；二审案件受理费946元，陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司已预交，由陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司负担143.5元，西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司负担802.5元。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员  卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年七月十三日  书 记 员   程      姣   2020016462120117170891610133607982120118109161013964502019011314580202004152019011314580201901131458020190113145801