陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民初131号 原告（案外人）：陈春光，男，1989年10月2日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区陈春光，男，1989年10月2日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部，住所地上海市奉贤区海湾旅游区。投资人：彭永寿，男，1954年XX月XX日出生，汉族，住福建省福安市彭永寿，男，1954年XX月XX日出生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：彭尚枝，男，1985年2月2日出生，汉族，上海绍瑞物资经营部销售主管，住福建省福安市彭尚枝，男，1985年2月2日出生，汉族，上海绍瑞物资经营部销售主管，住福建省福安市。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。原告陈春光与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈春光、被告上海绍瑞物资经营部委托诉讼代理人彭尚枝到庭参加诉讼。第三人中登公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈春光向本院提出诉讼请求：l.判决停止对原告购买并居住的 “中登文景时代”第3幢10502号房屋的查封等强制执行措施；2.本案的全部诉讼费用由上海邵瑞物资经营部、中登公司负担。事实和理由：2015年6月8日，原告与中登公司签订《中登文景时代商品房买卖协议》，购买位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX号房屋，合同约定建筑面积共90.06平方米，总价款为675450元，原告付清了全部购房款。中登公司将案涉房屋交付原告，原告居住使用至今。原告多次要求中登公司办理房产登记未果，致案涉房屋被上海邵瑞物资经营部申请执行后查封。原告向西安市中级人民法院提出书面执行异议，2019年12月20日，西安市中级人民法院作出(2019)陕01执异1244号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议请求，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告与中登公司签订《中登文景时代商品房买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，原告购买涉案房屋后虽未办理产权过户登记，但原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今，根据《中华人民共和国物权法》第15条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定，原告取得涉案房屋后，未登记仅是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，原告享有排除执行的权利。被告上海绍瑞物资经营部辩称，（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定的基础是人民法院在执行（2014）西中民三初字第00252号民事判决过程中，依照执行程序作出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定是法院依法执行行为。执行法院已于2015年7月27日对登记在中登公司名下涉案房屋予以查封，陈春光虽签订合同在查封行为之前，但因其未进行不动产变更登记，故不发生物权变动的效力，其处分行为无效，涉案房屋所有权人依然为中登公司，并不属于陈春光所有，陈春光要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。请求驳回陈春光的异议请求。第三人中登公司未到庭。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日起至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回原告上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代房产，商品房预售证号为201XXXX，包括本案讼争房屋在内的104套房屋，查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封包括本案讼争房屋在内的104套房屋。上述裁定书及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。陈春光作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的案涉房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异1244号执行裁定：驳回案外人陈春光提出的执行异议请求。陈春光遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2015年6月8日，陈春光与中登公司签订《中登文景时代商品房买卖协议》，约定由陈春光购买位于西安市XX区XX城XX路XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积90.06㎡，总房价675450元，单价7500元每平方米，付款方式约定为“此房为西安宝厦投资有限公司与中登集团易货，若客户退房，则由西安宝厦投资有限公司与中登集团按易货据实处理”。中登公司于2015年6月8日出具收据，金额为675450元，载明“西安市未央区林丰建材供应站易货（陈建华更名）”。庭审中，陈春光提供《西安市商品住宅使用说明书》、《西安市商品住宅质量保证书》以及物业缴费票据等，证明其自收房一直在讼争房屋内居住。审理中，吴某某提供西安市不动产信息档案管理中心于2020年4月9日出具的《西安市住房情况查询结果证明》一份，显示其名下无房产。再查明，涉案房屋已于2013年9月29日取得《商品房预售许可证》（商品房预售证号为201XXXX）。                         上述事实，有西安市中级人民法院（2019）陕01执异1244号执行裁定书、商品房买卖协议、收款收据、西安市住房情况查询结果证明、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为：陈春光就位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代项目案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，陈春光与中登公司于2015年6月8日签订《商品房买卖协议》，该协议系双方真实意思表示，涉案房屋在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》，上述协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。陈春光提供中登公司出具的收据证明其已交付全部房款，可认定吴某某已支付全部购房款。陈春光提供西安市不动产信息档案管理中心于2020年4月9日出具的《西安市住房情况查询结果证明》显示其名下无房产。故陈春光作为买受人就涉案商品房提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之情形，本院予以支持。综上所述，原告主张其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求停止执行涉案房屋之诉请，与法有据，依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得执行位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。案件受理费10555元，原告陈春光已预交，由被告上海绍瑞物资经营部负担。被告上海绍瑞物资经营部应负担的款项于本判决生效之日起十日内支付给原告陈春光。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。    审  判  长        刘      琪审  判  员        师      婷审  判  员        秦  燕  燕    二Ｏ二Ｏ年七月十四日   法 官 助 理     同 江 龙书  记  员        段      蓓 20200113119891002142350301198910022831202001161210554501