广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初1823号原告：广州市中都房地产中介有限公司，住所地广州市增城区新塘镇陈家林路****。法定代表人：李云天。委托诉讼代理人：廖志锋，广东绿儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘美亮，广东绿儒律师事务所实习律师。被告：乐自知，女，1965年3月20日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：李念昕，女，1990年5月15日出生，汉族，住广州市海珠区。两被告共同委托诉讼代理人：郑智辉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：龙劲韬，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州市中都房地产中介有限公司与被告乐自知、李念昕居间合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市中都房地产中介有限公司（以下简称中都房地产公司）的委托诉讼代理人廖志锋、潘美亮，被告乐自知及两被告共同委托诉讼代理人郑智辉、龙劲韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中都房地产公司向本院提出诉讼请求：一、被告乐自知、李念昕向原告支付房地产咨询费及买卖代理费121000元；二、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年8月17日，在原告的促成下，被告作为卖家与买家张子眉达成关于增城区××翡翠绿洲大道浅水××街××号的房屋买卖合意，买、卖双方及原告于当天签订了《房地产买卖合同》。按《房地产买卖合同》第八条的约定，卖方应于《房地产买卖合同》签订当天向原告支付房地产咨询费及买卖代理费的百分之五十，即60500元，并于房管局递件之日支付另外百分之五十。自2019年8月17日《房地产买卖合同》签订至今，原告多次催促被告按第八条的约定支付60500元房地产咨询费及买卖代理费，但被告拖延至今分毫未付。此外，据原告了解得知，被告与买家已经协商解除房屋买卖合同，由于委托人自身原因导致房屋买卖交易取消，视为居间服务已履行完毕，委托人应向居间方全额支付服务费。案涉房屋买卖双方已于2019年10月6日签署了合同撤销确认书，表明原告已经把所有合同义务履行完毕，两被告应该按照合同约定付清全部费用。望法院判如所请。庭审中，原告就第一项诉讼请求增加请求被告支付资金占用的利息（利息自2019年10月7日起按银行同业拆借利息计算至付清之日止）。被告乐自知、李念昕辩称：不同意原告全部诉讼请求。一、原告并未如实地向被告报告订立合同的有关事项，反而为促成交易而隐瞒重要事实，致使房屋买卖合同的目的不能实现，已严重损害被告利益，因此其不得要求被告支付报酬。1、原告未向被告如实告知广州市房屋限购政策，在明知被告已有一套房产，而出售涉案房屋的目的是在广州市区置换购买两处新房的情况下，隐瞒被告不满足购房资格之重要事实，致使合同目的无法实现。在签订《房地产买卖合同》前，被告已向原告告知除案涉房屋外，被告乐自知名下还有一套位于海珠区××9Ｃ的房屋，同时还明确出售涉案房屋的目的是为了两被告在广州市黄埔“大壮名城”内置换购买两处新房。就此，被告曾详细询问原告其是否具备购房资格，但被告未做任何解答。此后，被告才得知，根据广州市房屋限购政策，同一家庭成员名下最多只能有两处房产，而因被告李念昕系未婚子女，其与被告乐自知在确定是否享有购房资格问题上应认定为同一家庭，即使出售了案涉房屋，被告也根本不具备在广州市区内再另行购买两套房屋的资格条件，直接受限购政策限制。被告于2019年8月25日与原告进行沟通时，原告对此解释为其仅了解增城区内的政策，不知道广州市其他区域的限购政策，且其认为其仅知道增城区内的限购政策就已经充分履行中介的合理审慎义务。被告认为原告的陈述纯属推卸责任，其为促成交易故意隐瞒重要事实，已损害被告利益。原告作为中介机构，应全面知悉广州市的限购限贷政策，而不仅仅局限于增城区，并应如实告知被告，尤其是在被告已明确表达出售案涉房屋的目的的前提下，原告更是责无旁贷，不能限缩或免除自身如实报告与合理审慎提醒的义务，本案中原告明显系未尽到其作为中介机构的专业职责，导致被告的合同目的完全不能实现，系其过错导致交易“流产”，原告要求支付报酬于法无据，被告依法保留追究其赔偿责任的权利。2、原告为促成交易，未向被告如实告知买方的真实出价意愿，恶意压低被告成交价格，损害本应可获取的转让收益的权利。原告曾提出买方认为被告给出的初始房屋报价1300万元高于市场价100多万元，因此不可能以该报价进行交易，以此要求被告降低报价，尽快实现交易。被告轻信原告所言，大幅度降低了报价预期，以致此后仅以1210万元的价款与买方签署《房地产买卖合同》。然而，被告后来与买方聊起，买方却否认此事，回复称其仅是认为被告报价高于市场价20万元，并已将此意见告知原告，但原告却从来没有如实报告给被告，事后的解释也只是“此问题并不重要”。被告认为，原告作为专业中介机构，应如实向被告告知买房人的真实报价情况，而不是为了尽快获取居间报酬而瞒骗被告降价以促成交易，此举已损害被告利益，导致其原本可以正常获取的转让收益大幅度减少，合同目的无法实现。原告在本案中明显未向被告如实报告上述事项，其已导致被告的合同目的不能实现，其依法无权要求被告向其支付报酬，诉求应予全部驳回。二、因原告未尽到如实报告与尽职勤勉的义务，买方已不愿购买案涉房屋，并与原告协商共同撤销涉案《房地产买卖合同》，合同自始无效，依法无需支付居间报酬。本案中，因买方也认为原告在履行中介职责期间，并没有就案涉房屋的真实情况向买方如实告知，涉及违章建筑等交易重大风险事项，因此买方与被告于2019年10月6日协商签订《合同撤销确认书》，自愿共同撤销案涉合同。此外，被告在签署《房地产买卖合同》后于次日就向原告表示存在重大误解、受欺瞒等情形，要求撤销合同。由此可见，买卖双方之行为充分表明原告未尽如实报告及尽职勤勉的义务，导致交易违背双方真实意思表示，依法应认定为无效。在主合同关系无效之情况下，本案所涉居间关系作为从合同关系也应归于无效，原告未完成居间服务，被告无需向其支付居间报酬。三、涉案合同约定的报酬系“房地产咨询费及买卖代理费”，并不是一般意义的居间费，项目不明确且付款条件未成就，而原告亦未提供相应服务，依法无权要求被告支付，诉求应予全部驳回。涉案《房地产买卖合同》第八条约定：“买卖各方经纪方支付之房地产咨询费及买卖代理费按卖方向经纪方支付人民币12.1万元，作为房地产咨询费及买卖代理费，以上买卖代理费支付时间为签订本合同当天支付百分之五十，房管局递件支付百分之五十”。因此，该报酬费用是包含“房地产咨询”及“买卖代理”，有别于一般意义的居间费，可见原告的服务不仅限于居间促成买卖双方签署买卖合同，而更包括详细的咨询服务与此后交易流程的代理代办费用。被告认为，原告无权要求支付的理由是：1、合同中对该报酬的具体项目构成并不明确，即无法区分“房地产资讯”与“买卖代理”分别对应多少金额的报酬，在各方未能友好协商一致确定项目金额的情况下，要求被告全额支付是完全没有依据的。2、原告未尽如实报告义务，反而在被告咨询限购政策、报价合理性等重要事项时，故意隐瞒以促成交易，可见未提供有效的“咨询服务”，被告依法无需支付“房地产咨询费”。3、现由于房屋买卖双方已协商撤销涉案合同，不存在后续交易手续的代理代办事宜，更不存在所谓的房管局递件等需要，付款截点与条件已不可能达成，鉴于原告并没有提供相应的、有效的“代理服务”，无权要求被告向其支付“买卖代理费”。经审理查明：2019年8月17日，被告乐自知、李念昕（卖方）与案外人张子眉（买方）、原告中都房地产公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，合同约定“买卖双方独家委托经纪方就买卖位于增城区××翡翠绿洲大道浅水××街××号（以下简称该物业）提供中介服务，鉴于买卖双方已就所有买卖条件达成一致，经纪方向买卖双方提供了房地产咨询及买卖代理服务并促成该物业的买卖……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹仟贰佰壹拾万元整（￥12100000元）。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等）。有关付款方式详见附加或相关备注。为本次交易而规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担。……四、买卖双方同意该物业支付使用时间为卖方首期楼款当天即视为房屋转移占有的标志。……七、若买卖双方执行买卖或另行委托其他第三方买卖该物业，或买卖一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，违约方均应向经纪方支付违约金贰拾万元整。八、买卖各方向经纪方支付之房地产咨询费及买卖代理费按委托书（买方）及委托书（卖方）执行。卖方须向经纪方支付壹拾贰万壹仟元，作为房地产咨询费及买卖代理费。以上买卖代理费支付时间为签订本合同当天支付百分之五十，房管局递件支付百分之五十，否则按千分之一计算违约金。……十一、经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释。合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且并无异议，买卖双方对现在购房政策清楚明白并无异议。”合同落款处有卖方乐自知、李念昕及买方张子眉签名，有经纪方中都房地产公司盖章。2019年10月6日，被告乐自知、李念昕（卖方）与案外人张子眉（买方）签订《合同撤销确认书》，载明：“买卖双方经经纪方（第三方）广州市中都房地产中介有限公司介绍，就广州市增城区××翡翠绿洲大道浅水××街××号买卖过程中，广州市中都房地产中介有限公司经纪在履行经纪事务期间没有就卖方房子的实际情况如实向买方告知，隐瞒房产本身违建信息，后续买房资格及交易过户等重要信息，导致交易存在重大风险或不能正常买卖交易，经买卖双方协商同意，自愿撤销二零一九年八月十七日签订的关于广州市增城区××翡翠绿洲大道浅水××街××号的房地产买卖合同，买卖双方互不追究责任。买卖双方承诺不会私下成交该物业而损害经纪方（第三方）广州市中都房地产中介有限公司的利益，特此确认。”2019年10月13日，案外人张子眉出具《声明》，明确：“关于本人于卖方就该位于广州市增城区××翡翠绿洲大道浅水××街××号房产买卖终止所签署的《合同撤销确认书》内容，本人明确该确认书仅为确认买卖双方同意撤销房地产面买合同并终止合同继续履行之用，至于其他关于中介方存在的过错内容并不是事实，该内容由卖方单方面草拟，特此声明。”审理中，原告陈述以下：一、原告服务范围不包含对于被告陈述其出售房产后购买增城外其他地方房产，原告没有约定或法定告知义务，原告对于增城区的购房政策如实告知被告，对于增城区外的其他内容原告没有做出承诺；二、原告在促成买卖合同之前，被告曾提及需要置换两套房屋；三、原告承认对于增城以外其他地方政策不了解，还向被告建议去更专业的机构咨询，没有向被告承诺一定有能力购买其他房产；四、相关购房政策是公开的，被告有能力去了解，实现在购房的目的。被告陈述以下：一、被告在签署案涉合同前已经明确告知需要在黄埔大壮名城购买两套房屋；二、原告在房屋买卖交易中应当承担的责任包括居间促成买卖双方签署合同，就买卖事宜提供专业咨询意见，包括广州市限贷限购政策，房屋税费计算，出售后另行购置资产时是否满足本交易的出售目的等，原告作为专业中介机构，应当提供精准专业的中介意见；三、买卖代理中介服务，从网签过户交楼，应该提供协办义务，交易手续原告可以全部带班，才出现买卖代理一说，相关交易手续，原告是不可以代理，只能从旁协助，既然案涉合同写的是代理费，原告应该有全程代办的服务。另查明，根据《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》显示，案涉房屋位于增城区××翡翠绿洲大道浅水××街××号，登记字号为17登记00126736，建筑面积294.28平方米，属于两被告共同共有。两被告至今未向原告支付过中介服务费。原告为证明其陈述的事实，提供了被告乐自知（昵称：乐滋滋，微信号：×××）与案外人张子眉（昵称：子目目，微信号：×××）的微信聊天记录加以证实。微信聊天记录显示：[张子眉：“8月17日在中介协助下，双方自愿签订房屋买卖合同，8月19日我们按合同按时给你转账了50万定金，8月19日至9月4日期间你一直提出不愿意卖房，我们主动协助你解决问题，你提出签订不交易协议，但你最后又不理睬，三方会面时，之和中介协商中介费问题。9月6日你建议我们按合同执行，我们按合同按时给你转了30万定金。签订合同至今，我们按合同守约守时执行，在你提出‘不想卖’时积极配合协助，但你态度反复、不明确，说卖也行不卖也性，也不可我们签订不交易协议，亦不退还定金，和中介协商中介费，并建议我们按合同执行。所有行为，表明你愿意卖房子。所以我们在9月中下旬已经把自己住翡翠的房子和广州的房子出售。面对你反复不定的行为态度，我们好人难做，无从适应。”……乐自知：“我的确卖不卖都可以，可是我女儿占了三分之二的份额，我做不了她的主呀！我现在还在劝她卖了算了！……她说若房子不卖，母女还有的做！否则母女都没得做了。……子目，现在主动权都在你这里！你就做好人做到底，我希望你能帮渡过这个难关！放我女儿一把！也等于帮了我！我会感恩一辈子！我马上去把钱先退给你，好吧……”……乐自知：“……说好可以一起在大壮名城买两套的，其实不可以买！”……]。两被告为证明其陈述的事实，提供了2019年8月25日，原被告及买方三方会谈录音，录音内容：1.被告称：受中介诱导，欺骗说房子卖贵了100多万；买方张子眉称：我没有说过100万，我只说贵了20万元；原告回应称：是说贵了20万，这个不重要，不管他是说贵了还是便宜了，这是中介出的合同，没有问题，要以签合同为准。2.被告称：本打算在科学城同时买房，当时中介说可以，结果却受政策限制无法购买；原告回应称：中介服务只针对案涉一套房，是针对该套房子收取中介费，只要你是广州户口，在增城买多少套都可以，我不知道广州行情，但是增城这里的政策我是知道的。本院认为，原告、被告与案外人张子眉三方签订的《房地产买卖合同》中约定了原告与被告之间的居间合同关系，双方之间的居间合同关系，无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”原告作为居间人，已促成被告与买方签订《房地产买卖合同》，买卖双方及居间人亦在该合同就房地产咨询费及买卖代理费做出了约定，现原告作为居间人已向房屋买卖双方提供订立房屋买卖合同的机会，且已促成该房屋买卖合同的签订，因此，现原告要求被告支付房地产咨询费及买卖代理费（即居间服务费），理据充分，本院予以支持。但对于原告是否有权获取全部居间服务费的问题，本院分析如下：第一，从被告乐自知与买家张子眉的微信聊天记录可知，合同签订后两被告就是否出售涉案房屋存在分歧，被告乐自知试图说服张子眉解除买卖关系，故两被告对于房屋买卖交易无法继续履行负有责任；第二，虽两被告认为房屋交易未能完成是因原告未如实告知其关于广州市的限购政策所致，但被告作为卖房人，应对其自身是否具有再购房资格负有审慎义务，且上述《房地产买卖合同》已明确载明“买卖双方对现在购房政策清楚明白并无异议”，故被告对造成房屋买卖交易不能继续履行的后果负有一定的责任；而原告作为有资质的房地产中介服务机构，在被告提出出售房屋用于置换时，应当向被告如实告知其自身所了解和掌握的广州市的限购政策信息，故对于造成房屋买卖交易未能继续进行的后果，原告亦存在一定的疏忽；第三，原告的居间服务项目除促成买卖双方达成房屋买卖合意签订合同之外，还包括后续的协助办理按揭贷款、过户、交房等一系列服务项目，而本案的房屋买卖交易未继续履行，实际上减少了原告的服务项目和工作量。因此，本院综合考虑上述原被告双方的过错责任及原告居间义务的履行情况，酌定原告应向被告支付居间服务费80000元。对于原告主张资金占用费利息问题，无合同依据亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告乐自知、李念昕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市中都房地产中介有限公司支付居间服务费80000元；二、驳回原告广州市中都房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1360元，由原告广州市中都房地产中介有限公司负担460元，由被告乐自知、李念昕负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年七月十七日书记员  何晓蕾