贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3809号 原告：刘士银，女，汉族，1972年11月19日出生，住贵州省毕节市。 原告：马志林，男，汉族，1970年5月23日出生，住贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：陈郴（特别授权代理），贵州商同律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：刘明星（一般代理），贵州商同律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告刘士银、马志林与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月26日公开开庭进行审理，二原告委托诉讼代理人陈郴，被告委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告为原告办理贵州省毕节市七星关区房屋转移登记的有关文书，并交付原告；2、依法判决被告自2017年6月1日起，以298175元购房款为基数，按每日万分之三的计算标准，向原告计付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金，直至被告办理该房屋转移登记的有关文书交付给原告之日止。（暂计算至2020年1月20日，违约金共计86140.35元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系毕节市七星关区瑞丰铭城小区的开发商。2016年4月24日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告瑞丰铭城小区XX号房屋，房屋套内建筑面积98.7平方米，房屋单价为3021.25每平方米（套内建筑面积计算），房屋总价为298175元，合同约定被告于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同签订后，原告按照约定向被告支付了合同价款，但被告至今尚未按照合同约定为原告办理商品房转移登记的有关文书。原告为维护合法权益，向贵院提出如前诉请，恳请贵院依法判决为谢。 庭审中，原告明确第一项诉请中的有关文书为不动产权证书。 被告瑞丰公司辩称：一、原告应当举证证实其因履行合同义务向被告支付了合同约定的购房款。涉案房屋系拆迁安置部门从被告处购买后安置给原告的房屋，被告实际上是与拆迁安置部门存在商品房买卖合同关系，原告并未向被告支付合同约定的购房款，其无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。二、原告未依法、依约缴纳办证所需的契税、维修基金等费用，其无权诉请被告为其提交资料办证，更无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。1、即便在真实的商品房买卖合同关系中，要办理房屋权属转移登记的前提条件是：买受人依法缴纳完毕办证所须的契税、维修基金等费用，而原告未缴纳上述费用，其房屋依照国家税务相关法律法规及《住宅专项维修资金管理办法》第九条等法律规定，在法律程序上不可能申请办理不动产权转移登记；2、《商品房买卖合同》第十四条明确约定：买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳契税、专项维修基金、办证费等费用，买受人应当在订立商品房买卖合同之日起30日内将上述费用交给出卖人。原告未缴纳契税、维修基金等费用，已违反先合同义务，被告获得顺序履行抗辩权，原告无权诉请办证，更无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。三、即便原告依法、依约交纳完毕相关税费，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书也是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，致使办证滞后，被告不应承担违约责任。四、即便原告依法、依约交纳完毕相关税费，然而在其不存在损失的前提下，被告不应支付违约金。违约条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因被告违约而给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，被告无支付违约金义务。五、即便原告依法、依约交纳完毕相关税费，本案违约金约定也过高。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便原告缴纳了相关税费且被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。六、即便原告交清相关税费，原告诉请的违约金计算终期也属错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，违约金计算终期也应截止至被告向不动产登记机关提交资料备案之日止，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内；2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料(如身份证、结婚证、户口本、税务机关出具的完税/免税证明等)、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，造成办证滞后的，该结果应由其自行承担，违约金计算终期也应截止至涉案房屋达到办证条件之日止；3、毕节市不动产登记机关于2018年11月29日出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》明确：启动对上述房屋住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，即涉案房屋于2018年11月29日起可办理买受人《不动产权证书》，且上述商品房中已经缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的买受人也已取得《不动产权证书》，本案因原告未履行先合同义务，提供上述办证应由其提供的资料、出具办证委托书，致使办证滞后，被告获得顺序履行抗辩权，原告无权诉请被告为其提交资料申请办证(事实上被告也无法提交)，被告不应支付违约金。 本院经审理查明：2016年4月24日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道XX号房，该房号为XX；该商品房总价款298,175元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。同日，原告向被告交付涉案房屋安装开户费和办证费。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。现已有个别业主取得了《不动产权证书》。原告因被告至今尚未按照合同约定为原告办理商品房转移登记的有关文书，故以前述诉请诉至本院。 另，2012年12月7日，毕节市七星关区规划局出具证明，载明：“瑞丰铭城5号地”项目已更名为“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程”。 另查明，2014年12月5日，七星关区高速公路建设指挥部作为甲方，被告作为乙方，双方签订《团购安置房协议》，约定由甲方出资购买乙方投资建设的东出口棚户区改造项目3号地块、5号地块3、4栋楼的部分商品房（含住宅和商铺）用于安置因毕威高速西互通连接线朱昌路口建设项目中房屋被征拆的住户，实际购买面积以甲方安置需要进行最后结算，甲方所购买的房屋单价为住宅2500元/㎡，临街商铺12000元/㎡，二楼商铺4000元/㎡；安置过程中，根据安置房屋面积付安置面积房款总价的70%；安置完毕五个工作日支付购房款总价的80%；乙方为所有的安置户办理权属证书完毕后，支付完购房余款；对甲方购买的房屋，乙方凭甲方提供的回迁安置协议，与被拆迁人签订《商品房买卖合同》，并据此为购房人办理房产、土地权属手续；乙方必须在与被拆迁人签订的《商品房买卖合同》中约定办理产权证手续的期限，且时限必须在回迁安置后一年内完成。办证产生的应由被拆迁人承担的契税部分，在甲方安置完毕后，提供凭据，甲方于十个工作日内据实一次性支付给乙方，其他费用由乙方全额承担；乙方逾期交房超过十日的，对甲方超期安置应支付给被拆迁人的过渡费由乙方全额承担；乙方不能按期为被拆迁人办理产权手续的，按法律规定由乙方承担违约责任。 2015年3月11日，毕节市七星关区房屋征收管理局作为甲方，被告作为乙方，双方签订《团购安置协议》，约定：由甲方出资购买乙方投资建设的东出口棚户区改造项目5号地块的部分商品房（含住宅和商铺）用于安置碧阳二道延伸段及城棚改项目中房屋被征拆的住户，实际购买面积以甲方安置需要进行最后结算，甲方所购买的房屋单价为住宅2500元/㎡，临街商铺12000元/㎡，二楼商铺4000元/㎡；安置过程中，根据安置房屋面积付安置面积房款总价的70%；安置完毕五个工作日支付购房款总价的80%；乙方为所有的安置户办理权属证书完毕后，支付完购房余款；对甲方购买的房屋，乙方凭甲方提供的回迁安置协议，与被拆迁人签订《商品房买卖合同》，并据此为购房人办理房产、土地权属手续；乙方必须在与被拆迁人签订的《商品房买卖合同》中约定办理产权证手续的期限，且时限必须在回迁安置后一年内完成；办证产生的应由被拆迁人承担的契税部分，在甲方安置完毕后，提供凭据，甲方于十个工作日内据实一次性支付给乙方，其他费用由乙方全额承担；乙方逾期交房超过十日的，对甲方超期安置应支付给被拆迁人的过渡费由乙方全额承担；乙方不能按期为被拆迁人办理产权手续的，按法律规定由乙方承担违约责任。 2015年7月7日，毕节市七星关区房屋征收管理局作为甲方，原告刘士银作为乙方，双方签订《碧阳二道延伸段（鹅顶山隧道、毕纳路口立交工程）房屋回迁安置协议》，约定：甲方将瑞丰铭城5号地块上的第4号楼的住宅与乙方调整安置给乙方，具体栋号、楼层、户型、套内面积（建筑面积）为：共三套，A栋24楼03户型，套内面积98.70㎡（建筑面积119.27㎡）；C栋19楼02户型，套内面积75.54㎡（建筑面积91.29㎡）；C栋25楼01户型，套内面积97.50㎡（建筑面积117.82㎡）。乙方须按照瑞丰公司的规定，提供相关资料，完善相关手续。瑞丰公司负责办理房屋产权证并交给乙方，办证费按国家有关规定执行。 2016年6月8日，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司出具《关于请予拨付团购房款的报告》载明：七星关区高速公路指挥部办公室：您办购买我公司的房屋安置西互通被征收户，根据团购协议约定，应付款52,656,345元，已支付46,094,127.65元，按照审计报告结论，还应支付6,527,214.35元。特报告前来，请给予支付6,527,214.35元。七星关区高速公路建设指挥部在该报告上加盖公章并注明：已审核应付6,527,214.35元，扣除代付超期过渡费206,206.09元，实际应付6,321,008.26元。同日，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向七星关区高速公路建设指挥部出具两份委托协议，委托七星关区高速公路建设指挥部将购买被告公司购房款5,000,000元代被告打入中国长城资产管理公司贵阳办事处账户；扣除2016年3月2日代付的超期过渡费206,206.09元，实付1,321,008.26元打入文吉新账户。 2016年6月12日，七星关区高速公路建设指挥部根据被告的委托分别向中国长城资产管理公司贵阳办事处账户打入5,000,000元，向文吉新账户打入1,321,008.26元。 2020年6月29日，毕节市七星关区房屋征收管理局出具情况说明，载明：兹有碧阳办事处流仓桥社区瑞丰铭城居民刘士银系拆迁安置户，以产权调换形式安置，虽系与七星关区房屋征收管理局签订回迁安置协议，但实际由七星关区高速公路建设指挥部将所有房款支付到贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，再由贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司分别于各被拆迁户签订商品房买卖合同，所有房款、维修基金等款项已经支付完毕。刘士银安置房3套（X号、X号、X号）。 庭审中，被告当庭通知原告提交办证相关资料。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经双方当事人举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。本案中，七星关区高速公路建设指挥部已经根据毕节市七星关区房屋征收管理局与被告签订的《团购安置房协议》的约定，为拆迁安置户向被告支付了购房款，即原告方购买涉案房屋的合同价款298,175元已支付，履行了交付购房款的义务，被告应按约定履行提交办理商品房转移登记有关文书的义务。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，且2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但应以原告缴纳办证所需税费和提供应由原告提供的办证相关文书为前提。 对于原告诉请的违约金问题。被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从约定日期之次日2017年6月1日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2018年11月29日毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，但被告未举证证明在取得该确认书后通知了原告。而庭审中，被告当庭通知原告提交办证资料，即被告履行了通知义务，故该违约金计算至2020年5月26日（开庭之日）止。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按日万分之三的标准计算，被告提出约定违约金过高的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。则原告诉请的违约金，以原告已付购房款298,175元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年5月26日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于被告提出逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，其不应承担违约责任的抗辩主张，被告未举证证明，故本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告刘士银、马志林交清办证所需税费和提供应由原告提供的办证相关文书之日起九十日内为原告刘士银、马志林申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘士银、马志林支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款298,175元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年5月26日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告刘士银、马志林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费977元（已减半收取），由原告刘士银、马志林负担390元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担587元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月三日 书记员  王晓莉