浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0182民初946号 原告：徐灵君女，1975年12月21日出生，汉族，户籍所在地建德市，现住建德市。 原告：应启薇女，1996年2月25日出生，汉族，住建德市。 两原告委托诉讼代理人：李欣，浙江新安江律师事务所律师。 被告：曹云华女，1967年2月17日出生，汉族，住建德市。 被告：郑国富男，1965年3月7日出生，汉族，住建德市。 被告：郑凯文男，1992年9月23日出生，汉族，住建德市。 原告徐灵君、应启薇与被告曹云华、郑国富、郑凯文确认合同有效纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告徐灵君及两原告的诉讼代理人李欣，被告曹云华、郑国富到庭参加诉讼。被告郑凯文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐灵君、应启薇向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房产买卖合同有效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在2017年6月10日签订《房产买卖合同》一份，合同约定：甲方（曹云华、郑国富、郑凯文）将坐落在201室的房产以32万元的价格出售给乙方（徐灵君、应启薇），日后该房屋买卖、拆迁等事宜，曱方无条件配合。合同签订后，原告按约支付了购房款共32万元，被告曹云华出具了收据，并将该房产的“桔园巷56幢住户关于房屋产权的约定”（书）、土地证总证交付给原告，此后，又于7月16日及18日协助原告办理了水、电过户手续。原告自此居住、使用房屋至今。近日，隔避说可以办房产证了，原告问被告曹云华拿建房发票，被告曹云华吵着要收回房产，声称双方的房产买卖合同系无效合同，双方遂发生纠纷故成讼。原告认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，系合法有效的合同。现被告假借合同无效，反悔当初房屋买卖一事，明显有失诚信。原告为此诉讼至法院，请求法院对双方所签订的合同作出肯定性的评判，以维护原告的合法权益。 被告曹云华、郑国富辩称，被告曹云华、郑国富系夫妻，被告郑凯文是两人儿子。本案的房屋买卖合同无效，被告郑国富与原告一直不认识，直到收到传票才知案涉房屋卖给了原告。被告曹云华是限制行为能力人，多次被鉴定为精神分裂症、强迫症，被告郑国富、郑凯文是监护人，原告明知合同需要被告郑国富、郑凯文的签字，没有叫被告郑国富、郑凯文签字，而由被告曹云华代签。案涉房屋系被告曹云华母亲薛菊珍所有，有相应的公证书，被告曹云华无权处置其母亲的房产，也无法办理产权过户手续。原告明知案涉房屋是集资建房，产权不明，无购买发票，情况复杂，系重大失误。该房屋是新安江村村民集资建房，实际土地性质为集体土地，除新安江村村民外，其他人不可以买卖交易，私下签订合同违法，故请求法庭依法判定本案房屋买卖合同无效。 两原告就其诉讼主张向本院提供证据：房产买卖合同、房款收据、桔园巷56幢住户关于房屋产权的约定、国有土地使用证、土地使用权登记审批表、客户变更用电申请表和用水过户申请表，证明房屋产权情况及交易相关事实。到庭两被告对证据或无异议，或表示不清楚。本院认为，两被告对上述证据真实性未提出反对意见，上述证据本身均真实合法，能证明本案事实，予以认定。 到庭两被告就其抗辩意见向本院提供证据：1.门诊病历、两份、住院病案、职工丧失劳动能力鉴定审批表**，证明被告曹云华1997年就患有××，有家族遗传史，因病丧失劳动能力，需要监护。2.公证书两份，证明及收据一组，证明案涉房屋是金竹林（2000年4月29日去世）参与集资建造，原系金竹林所有，后来立遗嘱归被告曹云华的母亲薛菊珍所有，金竹林和薛菊珍是再婚夫妻，被告曹云华无权处置案涉房产。原告对证据真实性无异议，但不认可两被告的证明主张。本院对证据本身予以认定，对其证明力在说理部分分析。 被告郑凯文未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状和证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。 根据当事人提供的有效证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：原告徐灵君、应启薇（买方）与被告曹云华、郑国富、郑凯文（卖方）于2017年6月10日签订《房产买卖合同》一份，其中卖方郑国富、郑凯文由曹云华代签，合同约定：卖方自愿将坐落于201室的房产出售给徐灵君、应启薇，房屋系无证房，卖方提供桔园巷56幢住户关于房屋产权的约定书原件一份、新安江撤村建居地籍一份，房屋总价320000元，签订合同当日支付订金20000元，2017年6月11日前支付200000元，2017年6月30日前支付余款100000元，同时交房，载明日后该房屋买卖、拆迁需要曹云华的名义事宜曹云华无条件配合。合同签订后，原告按约支付了购房款共320000元，被告曹云华出具了收据，交付了房屋，并将该房产的“桔园巷56幢住户关于房屋产权的约定”（原件）、国有土地使用证（复印件）交付给原告，于2017年7月16日、18日协助原告办理了案涉房屋水电过户手续至原告徐灵君名下。原告自此居住、使用该房屋至今。另查明，房屋于2004年撤村建居，变更为国有土地使用权（划拨），2005年1月，桔园巷56幢房屋各住户签订了关于该幢房屋产权的约定，对该房屋的由来及产权进行了约定，载明：坐落于的房屋建成于1994年12月，所占土地使用权以划拨方式取得，土地使用证号为：建国用（2004）第010368号，土地使用权人登记为项国良；该房屋系约定签署人共同集资兴建，房屋产权归出资者根据出资额和分配的层次各自所有，载明一楼至五楼各套房屋产权人，其中201室为曹云华，由曹云华和其他各户人员签字按印。另查明，被告曹云华开办亿豪房屋中介多年，从事房屋中介经营。 本院认为，双方争议焦点买卖合同效力应从合同当事人是否具有相应民事行为能力，意思表示是否真实，是否违反法律、行政法规强制性规定，是否违背公序良俗进行判断。被告辩称被告曹云华为限制民事行为能力人，本院认为，两被告提供的曹云华1997年、2007年、2013年的就诊病历从内容上不能完全反映其不能辨识控制自己的行为，从时间上不能反映其在合同签订时2017年的精神状况，仅有医院诊断病历或职工丧失劳动能力审批不足以证明被告曹云华系限制民事行为能力人，被告曹云华开办房屋买卖中介机构从事经营活动，反证其具有相应民事行为能力，故本院认为被告以曹云华为限制民事行为能力人主张其所签房屋买卖合同无效不能成立。被告曹云华签署房屋买卖合同，清楚知道合同内容及法律后果，并在合同签订后将房屋交付于原告居住使用并办理了水电过户，其出卖房屋意思表示真实。被告辩称被告曹云华出卖案涉房屋未经家里其他人同意，遂为无效，本院认为被告既称房屋系被告曹云华母亲所有，那么合同无需经过郑国富、郑凯文签字同意，两人是否知情对合同没有影响，被告曹云华出卖案涉房屋是否经过其母亲薛菊珍同意尚存争议，但即使无处分权人处分他人财产签订买卖合同，亦不会影响买卖合同本身的效力。本案房屋所占土地已撤村建居，系国有土地使用权，非被告所称集体所有土地，故非法律、行政法律禁止买卖，即对外买卖未违反法律、行政法律强制性规定。本案房屋买卖合同亦不违背公序良俗，也无其他无效情形。综上，本院认为两原告与被告曹云华订立的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，应认定为合法有效。故两原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 原告徐灵君、应启薇与被告曹云华于2017年6月10日签订的房产买卖合同确认有效。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告曹云华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决不服的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  方雪莲 二〇二〇年七月十五日 书记员  方 铖