四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初1559号 原告：杨金霖，男，1981年1月15日出生，汉族，成都市锦江区。 委托诉讼代理人：龚俊，四川泰仁律师事务所律师。 被告：成都伟杰远航房地产营销策划有限公司。住所地：成都市金牛区西华大道**附**。 法定代表人：朱国友，执行董事。 委托诉讼代理人：钟丹霞，四川君合律师事务所律师。 被告：四川同策房地产顾问有限公司。住所。住所地：成都市锦江区总府路********div> 法定代表人：杨俊彦，未任职。 委托诉讼代理人：李成蹊，四川蜀坤律师事务所律师。 第三人：伊泰置业（成都）有限公司。住所地。住所地：成都市青羊区文家街道光耀三路**绿岭****楼iv> 法定代表人：姜军，总经理。 委托诉讼代理人：祝宇鹏，四川高鼎律师事务所律师。 原告杨金霖与被告成都伟杰远航房地产营销策划有限公司（以下简称伟杰远航公司）、四川同策房地产顾问有限公司（以下简称同策公司）、第三人伊泰置业（成都）有限公司（以下简称伊泰公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理，依法适用简易程序，由审判员谢婷独任审判，于2020年4月1日公开开庭进行了审理，原告杨金霖的委托代理人龚俊，被告伟杰远航公司的委托诉讼代理人钟丹霞、被告同策公司的委托诉讼代理人李成蹊，第三人伊泰公司的委托诉讼代理人祝宇鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨金霖向本院提出诉讼请求：1、请求判令伟杰远航公司、同策公司向原告返还购房诚意金100000元，并依照中国人民银行贷款利率赔偿原告资金占用的利息损失（暂计算至2019年9月16日）9542元，共109542元；2、本案诉讼费用由二被告共同承担。2020年3月31日，原告变更诉讼请求：请求判令二被告及第三人向原告返还收取原告的购房诚意金100000元，并依照中国人民银行贷款利率赔偿原告资金占用的利息损失9542元，暂计算至2019年9月16日，共109542元；3、本案诉讼费用由二被告及第三人共同承担。庭审中，原告变更本案案由为不当得利纠纷。事实和理由：2017年10月29日，原告前往第三人开发的伊泰天骄售楼部看房并有购房意向，第三人的委托销售经纪机构即被告同策公司售楼人员要求原告缴纳诚意金100000元，交款后POS单显示收款方为被告伟杰远航公司。2017年11月17日，原告与开发商签订购房合同，购买伊泰天骄小区11栋602号房屋一套，现已按照合同金额完成付款并已收房，但二被告未退还诚意金，也未抵扣总房款。被告及第三人的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告依据相关法律规定，起诉至法院。 被告伟杰远航公司答辩称：1、被告伟杰远航公司主体不适格，被告伟杰远航公司系受被告同策公司委托代收款项，所收款项在扣除2%刷卡手续费和税费后已经全部转付被告同策公司，原告在起诉状中已经自认与被告伟杰远航公司并没有任何联系，是受被告同策公司要求刷卡付款，说明原告在付款时就已经清楚知道被告同策公司委托被告伟杰远航公司收款，虽然收据以被告伟杰远航公司的名义开具，但根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，被告伟杰远航公司代为收款的法律后果应当由被告同策公司来承担。本案中，被告伟杰远航公司与被告同策公司有长达一年半的大量微信沟通记录、银行转账记录，证明被告同策公司该项目的销售负责人周洪鑫代表被告同策公司与被告伟杰远航公司沟通，且周洪鑫多次披露该委托收款行为是公司领导安排，且要求把款项部分转让给领导指定的个人账户，同时，委托收款的合同被告同策公司交被告伟杰远航公司盖章之后拿走，未返还被告伟杰远航公司，以上情况充分证明周洪鑫的行为是公司高层领导及公司的意思表示，并非其个人行为，已经构成表见代理，表见代理的法律后果应当由被告同策公司承担，被告同策公司一直欺骗被告伟杰远航公司表示代收的款项是常规的购房诚意金，如果购房客户最终未能签订购房合同，则诚意金需要退，如果放弃享受优惠，或者未能正式签订购房合同的，诚意金需要由被告伟杰远航公司退还，签订正式购房合同的客户，则诚意金转为购房款的一部分，且2016年-2017年底之间，确实有大量客户最终未能签订购房合同的，被告伟杰远航公司均按被告同策公司要求退还了诚意金，其余已经签订正式合同的客户，在长达三年的期间内，没有任何一个客户就其所付款项提出过异议或者要求退款，因此，被告伟杰远航公司一直以为购房人所付的诚意金已经转为了购房款的一部分；2、不当得利有四个构成要件，本案中四个要件均不成立：首先，被告伟杰远航公司受被告同策公司的委托代收款项，所收款项已全部转让给被告同策公司，被告伟杰远航公司没有获得相关利益，其次，原告之所以按被告同策公司要求支付案涉款项，是因为与被告同策公司达成了某种口头交易，即原告为了获得购房名额，且享受购房价格上百万的优惠，需要额外支付给被告同策公司介绍费或者佣金，该款项不计入总房款中，原告支付案涉款项不仅没有遭受损失，反而获取了巨大的经济利益，再次，既然原告并无损失，因果关系就无从谈起，最后，被告同策公司所获得的利益是基于其与原告达成的口头一致，支付的一种交易对价，被告伟杰远航公司代被告同策公司所收款项具有合法的原因，这也是原告在起诉之后通过多方面打听才知道原告支付的诚意金并没有抵扣房款，而事实是2016-2017年全国楼市异常火热，各个新楼盘都出现疯狂抢购的状态，原告与被告同策公司首先是就购房达成了意向，然后与被告同策公司的置业顾问口头达成了合意，原告按被告同策公司要求支付被告同策公司一笔款项，用来获得购房名额并享受巨大的购房优惠，这个款项是给被告同策公司的报酬，并不计入总房款。 被告同策公司答辩称：1、原告是否向被告伟杰远航公司交付诚意金，与被告同策公司及所代理的第三人无关。被告同策公司从未向原告收取款项，原告在与第三人及被告同策公司签订的《商品房买卖合同》中第9条对签订合同前的付款支付进行了结算，原告确认在签订合同前的已付款中并不包括所谓的诚意金的金额。被告同策公司与被告伟杰远航公司无委托关系，从未委托被告伟杰远航公司收款；2、被告伟杰远航公司与被告同策公司之间不可能构成所谓的表见代理，理由如下：房地产中介经纪的代理不存在表见代理的基础，房地产经纪应当签订书面合同，依据《商品房销售管理办法》第25条第二款“房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限及被委托人的权利义务”，第28条规定“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，《商品房经纪管理办法》第16条规定“房地产经纪机构接受委托……应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。”而本案中，被告伟杰远航公司是专业房产经纪机构，应当知晓以上规定。本案中也不存在表见代理的形式要件，被告伟杰远航公司相信“周洪鑫”有代理权的依据主要有两个，都不成立。分述如下，其一，被告同策公司对代客确认表三性是不认可的，假设是真实的，被告伟杰远航公司也不可能据此相信“周洪鑫”是被告同策公司的法定代表人，在表中，“周洪鑫”是“销售经理”，这个经理不是被告同策公司公司的法定代表人，不是伊泰售楼部的负责人，也不是销售项目的负责人；其二，被告同策公司对优惠审批的三性不认可，假设它是真实的，也达不到被告伟杰远航公司的证明目的，因为被告伟杰远航公司是在原告起诉之后才取得优惠审批单的，但被告伟杰远航公司居然可以在2016年就依据两三年后才能看到的优惠审批单相信“周洪鑫”是负责人，有悖常理。就算再退一步，即使依据优惠审批单，被告伟杰远航公司也不可能相信“周洪鑫”是销售负责人。首先，审批单上有七个人（层次）的签字，“周洪鑫”排第二，之后还要经过五个人（层次）的审批。即使在“周洪鑫”签名的同一栏，也是“周洪鑫”签字在前，“林峰”加签在后，“周洪鑫”连独立的优惠建议权都没有；3、本案不存在表见代理的实质要件，被告伟杰远航公司不是善意相对人，其一，被告伟杰远航公司应当知道房地产委托应当签订书面合同，也应当知道商品房销售不能收取佣金以外的费用，其二，从被告伟杰远航公司的收款行为来看，其法定代表人朱世楠的收款行为是打游击式的隐蔽式收款，一会儿在会议室（会议室是一楼公共会议室，不是售楼部单独使用），若会议室有人，则在卡座（公共区域，不是售楼部单独使用），或偏厅（已出租给泰一生活馆）。收款时也刻意避开销售现场的“领导”和其他人（见被告伟杰远航公司2017年2月17日微信记录“会议室有领导开会”、“不要去”、20××年（看不清）、“刚刚会议室有人”、“可以了，会议室没人了”）。其三，未产生代理的后果。款项从未交付给被告同策公司，被告伟杰远航公司将收到的款项转入了个人账户并自行处分。 第三人伊泰公司答辩称：1、对原告的诉讼请求及事实与理由不予认可，第三人从未向原告收取过诚意金，也从未占有原告的诚意金，从收款主体来看，在伊泰天骄的销售过程中，我方有专人在财务室收款，被告伟杰远航公司是否收取诚意金第三人不知情，从收款的行为看，第三人收取客户的所有款项均在售楼部的财务室，并由伊泰公司出具收据，原告所称的诚意金不是在财务室交付，也不是由第三人出具的收据，从资金的流向上看，诚意金是由被告伟杰远航公司收取并处分的，第三人从未收取或经手该诚意金，从未获得不当利益；2、原告与伊泰公司对签订商品房买卖合同前的已付款项是经过确认的，不包括诚意金，伊泰公司在销售现场已经通过现场公告、签约须知明确，原告明知该款项并非购房款的组成部分，原告所谓的诚意金并不是在售楼部的财务室缴纳，缴款时原告也已经明知不是合同相对方及伊泰公司（原告必须签署由被告伟杰远航公司提供的POS才能获得收据），原告在取得收据后，也从未提出任何异议，原告在签订商品房买卖合同时，已经确认过支付的购房款组成部分没有诚意金这一项，原告与第三人在商品房买卖合同第9条中确认了签订合同前的结算款项不包含诚意金，也从未告知第三人有人收取过原告的诚意金；3、第三人与被告伟杰远航公司没有任何委托代理关系，第三人未委托被告伟杰远航公司代理任何房地产销售行为，伊泰公司的收款是专人在财务室收取，并未委托任何人及公司收取款项，现场销售人员无权代表第三人转委托其他任何公司，也无权收取任何价款，原告要求第三人承担责任于法无据，于事实无据。 经审理查明，2016年5月1日，第三人伊泰公司（甲方）与被告同策公司（乙方）签订《伊泰·天骄项目风险销售代理合同》，约定甲方委托乙方风险销售代理由甲方开发的成都伊泰·天骄项目，委托代理的范围为伊泰·天骄项目尚未销售的所有住宅房源（含退房房源）。乙方在合同签订后，指定林峰为项目风险代理工作的专职负责人，驻销售现场办公主持整体风险代理工作。 2017年10月29日，原告杨金霖在被告同策公司售楼人员的带领下在售楼现场通过POS机向被告伟杰远航公司转账100000元。被告伟杰远航公司出具收据一份，载明收到“杨金霖伊泰天骄11-602诚意金”。 2017年11月4日，原告杨金霖（乙方）与第三人伊泰公司（甲方）签订《伊泰·天骄认购协议》，约定乙方应在签订本认购协议的同时向甲方支付定金人民币200000元。同日，原告杨金霖在第三人伊泰公司财务室通过ＰＯＳ机向第三人伊泰公司支付定金200000元，第三人伊泰公司出具《销售专用收据》，载明该款为“定金转楼款”。2017年11月17日，原告杨金霖与第三人伊泰公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告杨金霖以9216420元的价格购买锦江区的房屋，首期房款2766420元，余款6450000元向中国农业银行股份有限公司成都经济技术开发区支行申请贷款支付，期限30年。2017年11月12日，原告杨金霖在第三人伊泰公司财务室通过ＰＯＳ机向伊泰公司转账支付首付款2566420元，第三人伊泰公司出具《销售专用收据》，载明该款为“首期”。 庭审中，被告伟杰远航公司陈述,被告伟杰远航公司系受被告同策公司委托代收款项。被告伟杰远航公司人员收取款项后，款项流向分两类：第一，对未购房成功的，“诚意金”根据同策公司工作人员的要求退还购房者；第二，购房成功的，被告伟杰远航公司扣除部分费用后，将剩余案涉款项通过现金或者转账转入被告同策公司工作人员周洪鑫等人的个人账户中。该楼盘收取“诚意金”的上述操作方式涉及同策公司多名销售人员、时间持续整个楼盘销售期间，原告之所以愿意支付“诚意金”，是因为2016-2017年楼市异常火热，各个新楼盘都出现疯狂抢购的状态，原告支付了案涉款项后即可获得购房名额并享受购房价格优惠，原告及被告同策公司、第三人伊泰公司对此均是知情的。原告对被告伟杰远航公司的部分陈述不予认可，表示对优惠一事不知情，之所以支付房款以外额外的钱，是因为确实想要购买该房屋，且付款是在售楼部进行的，故有理由相信是支付给房屋销售公司的。被告同策公司及第三人伊泰公司对被告伟杰远航公司的陈述不予认可，表示对伟杰远航公司收取客户钱款一事不知情。 上述事实，有原告提交的身份信息、POS单、借记卡账户历史明细清单、伟杰远航公司出具的收据、伊泰公司销售专用收据、借款凭证、四川省商品房买卖合同（预售），被告伟杰远航公司提交的身份信息、银行流水、优惠审批单，被告同策公司提交的身份信息、《伊泰天骄认购协议》、四川省商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议，第三人伊泰公司提交的《2016年风险销售代理合同》等证据以及各方当事人在庭审中的陈述在案为证。 另查明，周洪鑫是被告同策公司派到第三人伊泰公司售楼现场的销售人员。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。不当得利是指没有合法原因取得利益致对方受损的法律事实，系基于当事人之间的利益发生不当变动的法律事实而发生。不当得利有四个构成要件，一方获得利益，一方遭受损失，获得利益与遭受损失之间具有法律上的因果关系，所获利益在法律上没有合法的原因。从本案查明的事实来看，首先，原告在第三人伊泰公司的售楼部，在被告同策公司售楼人员的陪同下向被告伟杰远航公司支付了100000元，随后原告与第三人伊泰公司签订了《商品房买卖合同》，原告又按照合同约定向伊泰公司支付了合同约定的首付款和按揭款。原告系具有完全民事能力的自然人，购买房屋系重大民事活动，其对此应当高度审慎。原告在已经支付了100000元的情况下，仍按照《商品房买卖合同》的约定支付了首付款和按揭款，支付的首付款与按揭款总和与《商品房买卖合同》约定的房款吻合，且并未向被告伟杰远航公司、同策公司或者第三人伊泰公司提出异议，要求返还或在总房款中抵扣已支付的100000元。原告的上述付款行为不符合商品房买卖交易中普通买受人购房行为的常理，且在后来房屋交付时也未向二被告及第三人就该笔“诚意金”提出任何异议，而是收房入住。由此可见，作为具有完全民事能力的原告在整个购房过程中并未发生“以为向伟杰远航公司支付的100000元可以抵扣房款”的认知错误。 其次，原告在支付该笔所谓的“诚意金”时，收据上加盖的公章显示的收款方是被告伟杰远航公司，而在支付房款时POS单及收据上显示的收款方是伊泰公司，且二公司收据的样式也不同，故原告在付款时就应当知道“诚意金”的收款方是被告伟杰远航公司而非同策公司或者伊泰公司，但原告在整个购房和后来的收房过程中均没有提出异议，由此可见，原告对向伟杰远航公司转账100000元“诚意金”后可购买到自己看中的房屋是知晓的，原告实际上也支付了“诚意金”并成功购买了房屋，获得了利益。 综上所述，原告在支付案涉款项时对款项的给付对象和给付目的并没有发生错误认识，原告明确知晓该笔款项的性质，并以其整个购房、收房行为认可了被告同策公司售楼人员的相关销售行为和被告伟杰远航公司收取款项的行为，原告支付购房“诚意金”后买到了房屋，其利益并未受损，故原告的主张不符合不当得利的构成要件。原告主张要求被告伟杰远航公司及同策公司、第三人伊泰公司返还不当得利款100000元并支付资金占用利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文附后）之规定，判决如下： 驳回原告杨金霖的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取1245.5元，由原告杨金霖负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢婷 二〇二〇年七月二十二日 书记员  杨倩 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。