河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民初44号原告：开封市鼓楼区房屋征收中心。住所地：河南省开封市鼓楼区新华东街**。法定代表人：陈富涛，该单位副主任。委托诉讼代理人：李小龙，该单位副主任。委托诉讼代理人：陈志宽，河南龙文律师事务所律师。被告：开封春城房地产开发有限公司。。住所地：开封市卧龙街**法定代表人：高宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐勇，该公司员工。委托诉讼代理人：毛望杰，河南世纪行律师事务所律师。原告开封市鼓楼区房屋征收中心（以下简称鼓楼区房屋征收中心）与被告开封春城房地产开发有限公司（以下简称春城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告鼓楼区房屋征收中心委托诉讼代理人李小龙、陈志宽，被告春城房地产公司委托诉讼代理人徐勇、毛望杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鼓楼区房屋征收中心向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认原被告于2019年1月31日签订的《鼓楼区棚户区改造货币化安置项目购房合同书》无效;2、依法判令被告向原告返还已支付的购房款32054889元及利息（按年息6%计算自2019年2月1日起至实际付清日止）;3、依法判令本案的诉讼费用及其它合理费用由被告承担。事实与理由:2019年1月31日，原告（开封市鼓楼区人民政府房屋征收管理办公室）和被告签订了《鼓楼区棚户区改造货币化安置项目购房合同书》，合同约定原告购买由被告开发的位于开封市卧龙街卧龙办事处对面的“御龙湾”小区二期商品房计3684.47平方米（共30套)，均价8700元/平米，总价32054889元。合同签订后，原告于2019年2月1日向被告支付了购房款32054889元。随后，原告发现被告开发的上述30套商品房至今未取得预售许可证，且取得预售证的时间也无法确定。原告多次与被告协商退款事宜，未达成一致意见，根据法律规定，合同无效，当事人依据合同取得的财产应当返还给对方，合同被确认无效后，应赔偿对方因此所遭受的经济损失。故被告应返还给原告购房款并应支付占用资金期间的利息。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、中共开封市鼓楼区委机构编制委员会鼓编（2019）23号文件，证明2019年8月14日开封市鼓楼区房屋征收管理办公室更名为开封市鼓楼区房屋征收中心。2、鼓楼区棚户区改造货币化安置项目流标公告，证明第一次招投标流标的原因。3、鼓楼区棚户区改造货币化安置项目（二次）采购公告，证明招标文件要求的交房日期为2020年6月30日之前。4、被告的投标函，证明被告承诺交房日期为2020年6月30日之前，且自投标截止之日起60日内不修改投标文件。5、鼓楼区棚户区改造货币化安置项目（二次）中标结果公告，证明开标时间是2019年1月30日，交房日期为2020年6月30日之前，中标公告公示日期为2019年2月1日至2019年2月1日（一个工作日），违反了《中华人民共和国招标投标法实施条例》关于中标公告公示期不得少于3天的规定。6、中标通知书，证明中标通知书是2019年2月1日作出，交房日期为2020年6月30日之前。7、《鼓楼区棚户区改造货币化安置项目购房合同书》，证明2019年1月31日原告与被告签订了商品房预售合同，签订合同日期在中标公告日期的前一天，而且改变了招投标文件规定的主要内容，将交付房屋期限“2020年6月30日之前”变更为“2020年12月31日前”，违反了招标投标法规定的程序。8、2019年1月31日被告出据的收款收据和7张河南省农村信用社（农商银行）电子回单，证明2019年2月1日原告向被告支付了全部购房款32054889元。9、2020年4月27日“御龙湾”项目现场照片两张，证明“御龙湾”项目仅有2号楼（涉及原告购买的房屋有两套）在建，原告购买的房屋大部分在1号楼和3号楼，还没有动工。春城房地产公司辩称，一、合同是基于政府采购项目。原告不是一般意义上的购房人,是履行行政职能。2018年12月6日，原告在开封市公共资源交易平台上发布公告,鼓楼区棚户区改造货币化安置项目第一次招标。该公告明确要求：“供应商需具有有效的房地产企业资质证书并具有商品房预（销)售许可证”。该次招标由于投标人均不能满足要求达不到专家组评审条件而废标。2019年1月8日，原告在开封市公共资源交易平台再次发布《鼓楼区棚户区改造货币化安置项目二次-采购公告》，该项目第二次招标。本次公告明确要求：“供应商需具有有效的房地产企业资质证书”，第一次公告中本项下“并具有商品房预(销)售许可证”已经删除,显然原告(采购商)对供应商资格要求特意进行了修改，吸取了第一次招标废标的教训。后春城房地产公司根据《鼓楼区棚户区改造货币化安置项目二次》程序完成了报名、投标、中标等流程,与原告签订了《鼓楼区棚户区改造货币化安置项目购房合同书》,同时按照原告的要求与原告签订了《备忘录》,对一系列问题作出了约定,其中重要部分是春城房地产公司要向原告支付面积补偿和维稳补贴费用4200000元。双方按照合同及备忘录的约定，原告支付春城房地产公司购房款32054889元，春城房地产公司支付原告面积补偿和维稳补贴4200000元(减去原告欠春城房地产公司900000元，实际转给原告3300000元)。以上是本次政府采购项目和双方交易的全过程，均系双方真实意思表示。春城房地产公司与原告签订的《鼓楼区棚户区改造货币化安置项目购房合同书》纸质合同，是基于政府采购法第四十四条的要求签订的合同。原告也不是一般意义上的购房人，其履行的是为征收工作组织房源的行政职能,其本身不具备商品房销售一般意义上的购房资格。开封市住建局在汴住建文[2017]166号《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》第二条,全面实行新建商品房网签合同备案，自发文之日起,原商品房买卖纸质合同全部终止。新建商品房买卖早已不签纸质合同了，这更能说明双方的“合同”是基于政府采购项目签订的,原告履行的是行政职责。二、原告在《鼓楼区棚户区改造货币化安置项目二次》招标中没有要求供应商在签订合同前取得商品房预(销)售许可证,而是明确要求供应商在交房之前取得商品房预(销)售许可证。现在却以此要求法院确认合同无效,没有法律依据和事实依据,属故意违约行为。春城房地产公司是按照原告招标文件要求进行投标并中标，遂与原告签订合同。对此,春城房地产公司无过错,三、原告诉讼请求违反法律规定，应依法驳回。政府采购法第五十条明确规定:政府采购合同的双方当事人不得擅自变更、中止或者终止合同。原告无故要求法院确认合同无效,将给春城房地产公司造成巨大经济损失:(1)原告所付购房款32054889元同时要求返还了4200000元;（2)在该政府采购项目中春城房地产公司缴纳各种费用近500000元;(3)由于合同早已经在履行当中，原告所付款项早已经投入建设之中;(4)原告仍欠春城房地产公司合同款项2632515元未付。如果合同被确认无效，其后果和带来的社会影响将无法估计，势必影响稳定。春城房地产公司请求法院依法维护其合法权益，驳回原告的全部诉讼请求。被告春城房地产公司为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据：1、原告发布的《鼓楼区棚户区改造货币化安置项目采购公告》（第一次），证明该项目是政府采购项目，第一次招标时采购人确实要求供应商具有商品房预（销）许可证。2、原告发布的《鼓楼区棚户区改造货币化安置项目二次——采购公告》，证明该项目第二次招标时采购人已不再要求供应商具有商品房预（销）售许可证，而是要求供应商必须承诺交房之前提供商品房预（销）售许可证。被告在投标文件的服务承诺中，已响应原告的要求，被告已取得建筑工程施工许可证及前期所有许可证件，承诺交房时一定取得《商品房预（销）售许可证》。3、《鼓楼区棚户区改造货币化安置项目（二次）中标结果公告》，证明被告作为供应商，响应了原告的要求，经专家评审中标。4、原告与被告签订的《鼓楼区棚户区改造货币化安置项目购房合同书》、证明原告除政府采购项目的购房款外，还欠被告配套费2632515元。5、原告与被告签订的《备忘录》，被告向原告银行转账3300000元清单及原告开出的收据。证明双方签订《鼓楼区棚户区改造货币化安置项目购房合同书》后，被告按约定支付了原告补偿款和维稳资金合计4200000元（扣除原告欠款实际支付了3300000元）。6、被告给原告的《复函》和邮寄的摄影照片。证明被告与原告双方的协商过程及被告明确在协商过程中的原则。7、被告给被原告的《会谈纪录》，证明被告与原告认真的在协商，原告隐瞒合同签订的原委，断章取义向法院提起诉讼。本院组织当事人对双方提交的证据进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的其与原告签订的《备忘录》显示原告与被告曾就汽车发动机厂周边改造项目签订购房协议，原告购买被告开发的44套住宅。《备忘录》第四条约定“备忘录签订之后10日内，甲方承诺给乙方提供面积补偿款和维稳资金，用于解决发动机厂周边地区房屋征收44套回迁房面积不足的问题。”原告向被告出具的3300000元收款票据上收款项目为“汽车发动机厂项目房屋差价款”。故，被告提供的该《备忘录》及该4200000元与本案所涉鼓楼区棚户区改造货币化安置项目不具有关联性，本院对该证据不予采信。本院经审理认定如下事实：2019年1月8日开封市鼓楼区人民政府房屋征收管理办公室在开封市公共资源交易中心发布采购公告，委托河南万和工程管理有限公司就《鼓楼区棚户区改造货币化安置项目（二次）》进行公开招标。2019年1月30日开标，被告春城房地产公司中标。2019年1月31日开封市鼓楼区人民政府房屋征收管理办公室与被告春城房地产公司签订《鼓楼区棚户区改造货币化安置项目购房合同书》，合同约定开封市鼓楼区人民政府房屋征收管理办公室购买被告春城房地产公司开发的“御龙湾”小区30套住宅商品房，建筑面积3684.47㎡，均价8700元/㎡，房屋总价款32054889元，配套费2632515元，交房时间2020年12月31日前。2019年1月31日被告春城房地产公司向开封市鼓楼区人民政府房屋征收管理办公室出具收到32054889元购房款的收据。2019年2月1日，开封市鼓楼区人民政府房屋征收管理办公室以转账方式向春城房地产公司支付了全部购房款32054889元。截止原告向本院起诉时，被告春城房地产公司就案涉房屋未取得商品房预售许可证。2019年8月14日中共开封市鼓楼区委机构编制委员会下发鼓编【2019】23号文件，将开封市鼓楼区房屋征收管理办公室更名为开封市鼓楼区房屋征收中心。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下向原告预售商品房，且在原告起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故本院确认原告与被告之间签订的《鼓楼区棚户区改造货币化安置项目购房合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效，因该合同取得的财产应予返还，被告春城房地产公司应返还原告购房款32054889元。故，本院对原告要求被告返还购房款32054889元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的利息，因合同无效，被告春城房地产公司占用购房款属无权占用，应向原告支付资金占用期间的利息。利息以32054889元为本金自2019年2月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至还清全部购房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告抗辩主张的其向原告支付的面积补偿和维稳补贴4200000元，因该费用与本案所涉鼓楼区棚户区改造货币化安置项目购房合同无关，不属本案审理范围，本院不作处理。被告关于其在该政府采购项目中交纳各种费用近500000元应予扣除的反驳，因未提供相应证据予以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告开封市鼓楼区房屋征收中心与被告开封春城房地产开发有限公司于2019年1月31日签订的《鼓楼区棚户区改造货币化安置项目购房合同书》无效；二、被告开封春城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告开封市鼓楼区房屋征收中心返还购房款32054889元并支付利息（利息以32054889元为本金自2019年2月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至还清全部购房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告开封市鼓楼区房屋征收中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202075元，由被告开封春城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  李曼曼二〇二〇年七月十四日书记员  王 爽