重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3203号上诉人（原审被告）：重庆达美实业有限公司，住所地重庆市渝中区民生巷**，组织机构代码20282924-7。法定代表人：邓显国，总经理。委托诉讼代理人：阎凤鸣，女，汉族，系公司员工。被上诉人（原审原告）：重庆市渝中区住房综合事务中心，，住所地重庆市渝中区民生路206统一社会信用代码12500103MB0U463216。法定代表人：何迈能，主任。委托诉讼代理人：吕威，重庆索通律师事务所律师。原审原告：重庆市渝中区住房和城市建设委员会，，住所地城市渝中区民生路**统一社会信用代码1500103MB16469382。负责人：陈勇，主任。上诉人重庆达美实业有限公司（以下简称达美公司）与被上诉人重庆市渝中区住房综合事务中心（以下简称渝中区住房中心）、原审原告重庆市渝中区住房和城市建设委员会（以下简称渝中区住建委）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初第1189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。达美公司上诉请求：1.撤销（2018）渝0103民初第1189号民事判决书第二项，依法改判不支付租金37284.83元。2.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人没有和被上诉人签订过任何租赁协议，租金的金额认定为37284.83没有法律依据或合同约定。综上，一审判决错误，请二审法院依法改判。渝中区住房中心答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉,维持原判。渝中区住建委未答辩。渝中区住房中心向一审法院提出诉讼请求：1、判令达美公司按照渝中区下安乐洞62号（74.9平方米）、安乐洞68号（12.6平方米）、民生巷34号（12.2平方米）非住宅产权价值的三分之一向渝中区住房中心、渝中区住建委支付不能原地安置的货币补偿346495元；2、判令达美公司向渝中区住房中心、渝中区住建委支付自2003年7月30日起至2019年5月31日止的租金损失366081.6元；3、本案诉讼费用、评估费用、保全费用由达美公司承担。一审法院认定事实：1993年3月31日，重庆市市级机关公房管理处（协议中称甲方）与重庆市房地管理局市中区分局（现名称为重庆市渝中区住房和城市建设委员会，协议中称乙方）签订《代管房屋补偿安置协议》，约定甲方经市经固委（1992）1294号文批准，在下安乐洞、地母、地母亭巷片区实施危房改造工程，为支持甲方建设，乙方同意甲方拆除其依法代管的民生巷53号房屋一栋，住宅**，建筑面积181平方米；此栋房屋经法定部门按《重庆市房屋评估标准》作价11809.80元，甲方拆除乙方代管房屋实行产权调换的原则，双方互不补偿，互不结算在原地新建的A栋（市公安局宿舍）内与原拆除的直管公房一并划还产权；建房期间，甲方不支付乙方代管房的空损租金，逾期则由甲方向乙方交纳28.59空损租金。1993年4月5日，重庆市市级机关公房管理处建设办公室（协议中称甲方）与重庆市房地产管理局市中区分局（协议中称乙方）签订《市有公房拆迁补偿安置协议》，约定：一、为了支持甲方建设，乙方同意甲方拆除管理的直管公房29栋132户、建筑面积3198平方米，其中住宅128户建筑面积3110.5平方米，非住宅3户，建筑面积87.5平方米，免租用房1户，建筑面积12.2平方米；拆除直管公房街道门号如下：地母：地母亭**、民生巷**、若瑟堂**、下安乐洞**（双号）乐洞巷1-32号。二、上列乙方拆迁户的过渡、补偿及安置，由甲方按有关规定办理。三、甲方拆除乙方管理的房屋，双方采取互不补偿互不结算的原则进行产权调换，甲方将就地新建的市公安局住宅A栋，建筑面积9505.4㎡一并划还给乙方管理，非住宅按原拆除面积99.7平方米在就地划还给乙方。四、该片区直管公房的旧房拆除，由乙方的所在地房管所拆除，以料抵工，互不结算。五、建房期间，乙方不收取空损租金，逾期新房未投入使用，则由甲方每月向乙方交纳674.74元的空损租金。六、从该协议签订之日起，乙方对上述片区内的危房监护责任转由甲方负责……。1996年1月19日，重庆市市级机关公房管理处与四川达美实业有限公司（现更名为重庆达美实业有限公司）签订《重庆市民生巷旧城改造片区项目转移协议书》，约定重庆市民生巷旧城改造片区的建设内容为：A栋为市公安局三处干警住宅，B、C栋商住楼，D、E栋为拆迁还建房和商住楼。重庆市市级机关公房管理处将重庆市民生巷旧城改造片区项目转移给达美公司，项目转移后，有关本项目的一切权利、义务责任均完全无条件归于达美公司所有，重庆市市级机关公房管理处在本项目中承担该片区的全部拆迁安置债权、债务均由乙方全部承担。1996年3月12日，原重庆市计划委员会作出重计委固（1996）161号《关于市房地局民生巷片区危改工程转移给达美实业有限公司的批复》，审批同意将该项目转移给达美公司。2003年7月30日，达美公司（协议中称甲方）与重庆市渝中区房地产管理局（协议中称乙方）签订《民生巷片区市有公房（住宅）安置划还协议》，约定：甲方经市计固委（1992）294号文批准，在民生巷片区实施危房改造工程。在此工程中，工拆除乙方管理的直管公房（住宅）136户（其中代管房屋为8户），总建筑面积3291.5㎡，总居住面积2217㎡。根据一九九三年二月及三月签订的《市有公房拆迁补偿安置协议》和《代管房屋补偿安置协议》，现就此部分的产权划还事宜达成如下协议：（一）为满足乙方将划还的住宅相对集中，以便于统一管理的要求，按照双方议定的以居住面积作为划还依据，并适当考虑户数的原则，甲方将安置在渝中区民生巷21号负4楼至5楼的80户住宅户（总建筑面积4129.82㎡，总居住面积2370.65㎡）的产权，集中划还给乙方。《划还名册》作为本协议之一部分，附后。双方约定，划还房屋的产权若发生任何法律纠纷均由甲方负责解决。（二）产权划还按照双方互不补偿、互不结算的原则进行产权调换。乙方凭甲方提供的房屋承租人姓名清册给承租人重新办理租赁手续，并将收回的甲方给承租人办理的《租约证》汇齐后一并交还甲方存档。甲方应积极协助乙方搞好移交期间的工作。（三）鉴于划还住宅所在的民生巷21号楼宇的裙楼部分尚未竣工，整栋楼均没有通过验收，故权属登记及转移手续需待房屋验收后方可进行办理。甲方在验收后的合理时间内相关的竣工图纸、技术资料等移交给乙方……（五）以本协议签订日为界，此前甲方收取的所有租金归甲方，此后的租金由乙方负责收取并全部归乙方所有。乙方不再向甲方计收空损租金。（六）本片区内甲方拆除的乙方非住宅4户（总建筑面积99.7㎡，含12.2㎡免租房1户），因尚未安置，其划还问题留待下一步商谈……。2017年10月24日，渝中区住房中心、渝中区住建委以达美公司为被告，提起本案一审诉讼。在本案一审审理过程中，经渝中区住房中心、渝中区住建委申请，并由达美公司同意，一审法院委托重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称道尔敦估价公司）对其被拆除的拥有产权但不拥有使用权的位于渝中区下安乐洞62号和68号、渝中区民生巷34号的非住宅房屋，按照上述房屋同等地段、同等用途房屋的现行单位建筑面积三分之一的市场价格，以及渝中区下安乐洞62号和68号、渝中区民生巷34号的非住宅房屋自2003年7月30日起至委托评估机构实地勘查时间止的逐年单位建筑面积月平均市场租金价格进行评估。渝中区住房中心和渝中区住建委为此垫付评估费用18500元。评估过程中，渝中区住房中心、渝中区住建委、达美公司、道尔敦公司实地勘察了渝中区下安乐洞62号和68号、民生巷34号房屋的具体位置。之后，渝中区住房中心、渝中区住建委和达美公司确认：案涉渝中区下安乐洞62号房屋的面积为74.9平方米，渝中区下安乐洞68号房屋的面积为12.6平方米，渝中区民生巷34号房屋的面积为12.2平方米，并确认在前述地址新建房屋的建成时间为2007年10月。2019年8月27日，道尔敦公司出具重道资咨字[2019]第62号《咨询意见书》，评估结果为：重庆市渝中区下安乐洞62号房屋单价为10820元/平方米、三分之一单价为3610元/平方米，2003年至2019年期间租金单价（元/平方米·月）分别为9、10、11、12、13、14、15、16、18、20、22、24、26、29、32、35、39。重庆市渝中区下安乐洞68号房屋单价为6230元/平方米、三分之一单价为2080元/平方米，2003年至2019年期间租金单价（元/平方米·月）分别为5、6、7、7、8、8、9、10、11、12、13、14、16、17、19、21、23。重庆市渝中区民生巷34号房屋单价为12260元/平方米、三分之一单价为4090元/平方米，2003年至2019年期间租金单价（元/平方米·月）分别为10、11、12、13、14、15、17、19、21、23、25、27、30、33、36、40、44。审理中，达美公司认可未履行划还安置非住宅房屋99.7平方米的义务，且在应当划还的具体位置没有非住宅房屋可供安置，愿意按照渝中区下安乐洞62号（74.9平方米）、68号（12.6平方米）和渝中区民生巷34号（12.2平方米）非住宅产权价值的三分之一承担货币补偿的义务，亦同意按照674.74元/月的标准承担涉案非住宅房屋的空损租金，但不应承担超过诉讼时效的部分租金。审理中，渝中区住房中心和渝中区住建委陈述：渝中区住建委已将本案所涉渝中区下安乐洞62号和68号、渝中区民生巷34号房屋在内的公房资产划转到渝中区住房中心，渝中区住房中心现为前述房屋的所有权人，享有前述房屋的相关权利义务。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”渝中区住建委与原重庆市市级机关公房管理处建设办公室签订的《市有公房拆迁补偿安置协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定全面履行各自的义务。达美公司从原重庆市市级机关公房管理处受让所涉旧城改造项目，则应当按照协议约定负担在原址就地划还非住宅99.7平方米的义务。渝中区住房中心和渝中区住建委在庭审中确认，渝中区住建委已将本案所涉公房资产划转到渝中区住房中心，渝中区住房中心现享有前述房屋的相关权利，则渝中区住房中心是本案的适格原告，达美公司应当按照协议约定向渝中区住房中心负担在原址就地划还非住宅99.7平方米的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”作为拆迁人，达美公司认可未履行划还安置非住宅房屋99.7平方米的义务，且在应当划还的具体位置没有非住宅房屋可供安置，现渝中区住房中心要求达美公司按照涉案非住宅房屋产权价值的三分之一赔偿不能安置的损失，达美公司也予以同意，一审法院予以支持。根据渝中区住房中心、渝中区住建委和达美公司确认的事实，案涉房屋渝中区下安乐洞62号房屋的面积为74.9平方米，渝中区下安乐洞68号房屋的面积为12.6平方米，渝中区民生巷34号房屋的面积为12.2平方米，经本院委托，道尔敦公司于2019年8月27日出具《咨询意见书》，评估结论为渝中区下安乐洞62号房屋三分之一单价为3610元/平方米、渝中区下安乐洞68号房屋三分之一单价为2080元/平方米、渝中区民生巷34号房屋三分之一单价为4090元/平方米，故达美公司应当向渝中区住房中心支付不能原地安置的货币赔偿共计346495元（74.9平方米×3610元/平方米+12.6平方米×2080元/平方米+12.2平方米×4090元/平方米）。关于租金的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”本案中，渝中区住房中心代管的非住宅房屋被拆除后，达美公司一直未对渝中区住房中心进行安置，根据《市有公房拆迁补偿安置协议》的约定，渝中区住房中心不收取建房期间的空损租金，现渝中区住房中心和达美公司确认本案所涉房屋被拆除后在原址新建房屋的建成时间为2007年10月，则达美公司应当按照合同约定自2007年11月起支付租金。渝中区住房中心于2017年10月24日才提起诉讼主张租金权利，根据上述法律规定，渝中区住房中心主张的关于2007年11月至2014年10月23日期间租金已超过三年诉讼时效，一审法院不予保护。现渝中区住房中心要求达美公司按照月平均市场租金价格标准支付租金，但《市有公房拆迁补偿安置协议》明确约定空损租金标准为674.74元/月，故渝中区住房中心所主张的租金标准缺乏事实依据和法律依据。虽然前述协议约定的租金标准包含了被拆除的住宅与非住宅，但达美公司同意按照674.74元/月的标准支付涉案非住宅房屋的租金，故达美公司应当向渝中区住房中心支付2014年10月24日至2019年5月31日期间的租金37284.83元（674.74元/月÷31天×8天+674.74元/月×55个月），渝中区住房中心的诉讼请求超过部分，一审法院不予支持。综上所述，渝中区住房中心、渝中区住建委的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、达美公司在本判决生效后立即向渝中区住房中心支付不能原地安置的货币赔偿共计346495元；二、达美公司在本判决生效后立即向渝中区住房中心支付租金共计37284.83元；三、驳回渝中区住房中心、渝中区住建委的其他诉讼请求。本案受理费10926元，诉讼保全措施费4770元，评估费18500元，合计34196元，由渝中区住房中心、渝中区住建委共同负担15779元，由达美公司负担18417元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：上诉人达美公司是否应当向被上诉人渝中区住房中心支付货币赔偿款及租金损失？现评述如下：首先，渝中区住建委与原重庆市市级机关公房管理处建设办公室签订的《市有公房拆迁补偿安置协议》是协议双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力，均应自觉履行协议约定的义务。由于重庆市市级机关公房管理处已将涉案所设涉旧城改造项目依法转让给本案上诉人达美公司，达美公司受让此项目后，其依法承接该项目协议约定的义务，即按照协议约定在涉案房屋原址就地划还非住宅99.7平方米给渝中区住建委，因渝中区住建委现已将案涉公房资产划转到渝中区住房中心，故渝中区住房中心起诉要求达美公司履行上述协议的安置义务于法有据，达美公司理应按协议约定向渝中区住房中心就地安置非住宅99.7平方米的义务。其次，原审审理中上诉人达美公司认可其至今未完成安置义务，明确表示协议约定的就地划还非住宅房屋99.7平方米已无房可安置，双方在审理中均同意按照涉案非住宅房屋产权价值的三分之一价予以赔偿不能安置的损失，经司法鉴定，按照涉案房屋产权价三分之一计算，共计价值346495元。达美公司对此应承担不能安置的赔偿责任即向被上诉人渝中区住房中心支付货币赔偿共计346495元，按照协议约定还应依法支付合同约定的空损租金。第三，二审中上诉人达美公司认为其已完成涉案房屋部份安置，只是还未办理过户手续而已，因而货币赔偿款中应扣除已实际安置房屋的款项，同时提出其与被上诉人渝中区住房中心并无租赁协议，原审认定租金损失无事实依据。对此，本院认为，上诉人达美公司在一审审理中已认可其未完成涉案房屋的安置义务，二审审理中虽否认该事实，但无证据予以证实，本院对此不予采信。至于空损租金的问题，由于上诉人达美公司未按协议约定完成安置义务的事实成立，渝中区住房中心依约主张涉案房屋的空损租金，于法有据，本院予以支持。综上，上诉人达美公司的上诉请求依法不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费732元，由重庆达美实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年七月十日法官助理 徐凯思书 记 员 邹 艺