河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1625号上诉人（原审原告）：闵洁，女，1981年11月9日出生，汉族，住信阳市浉河区。上诉人（原审被告）：信阳市城建开发有限公司。住所地信阳市民权路**。统一社会信用代码：91411500270250085H。法定代表人王晓黑，系该公司总经理。委托诉讼代理人李宗忆，浉河区五里墩街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人王小平，河南信申律师事务所律师。上诉人闵洁因与上诉人信阳市城建开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初5900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闵洁、上诉人信阳市城建开发有限公司的委托诉讼代理人李宗忆、王小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人闵洁上诉请求：1、撤销浉河区人民法院（2019）豫1502民初5900号民事判决第一项内容，依法改判：被上诉人按房屋总款日万分之一的标准，向上诉人支付逾期办理产权登记的违约金合计98904元（自2011年12月1日起算至2020年6月16日，按每天31.7元，合计3120天计算，具体截止时间以判决日计算）以及实际履行产权登记义务时止（即从2020年6月17日起至实际履行日止）的违约金。2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人信阳市城建开发有限公司承担。事实与理由：1、一审庭审开庭时间短，关于违约金以何种方式计算支付的焦点问题并没有展开讨论，导致该项事实审理不清。2、一审关于交房时间的事实认定有误，会影响违约金的起算时间。上诉人在2010年12月1日与信阳市新鑫物业服务有限公司签订物业管理服务合同，并足额缴纳物业管理费用669元，房屋于2010年12月1日交付使用，一审法院审理时认定的是2011年11月的日期确有错误，应予以改正。3、一审法院适用法律错误，被上诉人提供的合同中关于延期办理产权证的约定是格式条款，违约金的计算方式明显过低，无法弥补上诉人的实际损失，严重侵害上诉人的合法权益，根据《合同法》114条之规定应依法改判提高违约金。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，望二审法院查明事实依法撤销原判决第一项，改判支持上诉人的上诉请求。信阳市城建开发有限公司辩称，一、一审判决正确，适用法律正确；二、上诉人没有在一年内撤销，应当应视为对合同的认可；三、上诉人的合同未履行，不是我方责任，因为对方是按揭贷款，只有还完贷款后，才能解押办理房产证；四、商品房买卖合同不适用格式条款规定；五、我方该楼盘五证齐全，并不是自身原因造成的。上诉人信阳市城建开发有限公司上诉请求：1、撤销（2019）豫1502民初5900号民事判决依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人闵洁承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。一审法院审理查明的“2011年11月，被告交房，但至今未按合同约定办理相关的房产权登记备案手续，导致原告无法办理房屋产权证书”与客观事实不相符，涉案房屋均已在房屋管理部门登记备案。被上诉人闵洁是按揭贷款买房，被上诉人的房屋在房管部门办理了他项权证，抵押在了银行，只有被上诉人闵洁将银行贷款还清，银行解押后才能申请办理房屋产权登记手续，上诉人不存在违约，不应承担违约责任。2、一审判决适用法律错误。关于被上诉人闵洁按揭贷款购房，只有还清贷款后才能办理房产证，虽没有具体法律规定，但是房管部门制定的办理房产证的规定和要求，社会大众都在遵守和执行，一审法院审理审理民事案件时，没有具体法律规定时应参照部门法规和规定来处理，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决上诉人承担违约责任是错误的，应依法裁决驳回被上诉人闵洁的诉讼请求。闵洁辩称，我遵守了所有的合同条款，根据信阳市自然规划局92号文件，已经明确说明不能办理原因。我们的业委会上访的反馈信息，所有的证据都能证明房产证不能办理的原因是对方的原因造成，很明显是被上诉人有违约行为。我们小区有很多类似案件，其他业主都是按照违约金进行赔偿，唯独我的是赔偿95元，我认为是有违公平公正原则。闵洁向一审法院起诉请求：1、被告承担因逾期办理产权登记的违约金98904元及实际履行产权登记义务时止的违约金，按购房款日万分之一计算；2、被告履行双方签订的商品房买卖合同约定的提供完整产权登记材料协助办理产权登记的义务。一审法院认定事实：2010年1月28日，被告信阳市城建开发有限公司与原告闵洁签订GF2000171号《商品房买卖合同》一份，合同约定，出卖人拥有市行政路19号编号为2004-257A1的地块和土地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为信阳书香门第。原告闵洁购买第3栋3单元506号房屋，建筑面积共127.58平方米，每平方米2487.10元，总金额为317304元。合同第六条约定，买受人于2010年1月28日支付总房款人民币64304元，余款253000元办理按揭，并承担相关手续费用。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房屋产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，原告闵洁如约向被告信阳市城建开发有限公司支付了购房首付款和办理了按揭贷款，并缴纳了相关税费。2011年11月，被告交房，但至今被告未按合同约定办理相关的房屋产权登记备案手续，导致原告无法办理房屋产权证书。一审法院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据商品房买卖合同第十五条的约定，被告有义务在商品房交付使用后的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现被告违反约定，造成了原告不能办理房屋产权证书，已构成违约，依法应承担违约责任。对被告辩称原告是按揭贷款购房，还清贷款后才能办房产证的理由，经查无相关法律规定。故其辩解理由不能成立，本院不予采纳。判决：一、被告信阳市城建开发有限公司于本判决生效后十日内按已付房价款317304元的0.03%向原告闵洁支付违约金95元。二、被告信阳市城建开发有限公司于本判决生效后30日内提供原告闵洁购买的商品房的完整产权登记材料报登记机关备案，并协助原告闵洁办理房屋产权证书。三、驳回原告闵洁的其他诉讼请求。本案受理费2273元，减半收取1137元，由被告信阳市城建开发有限公司负担。二审中，上诉人闵洁提交了1、《信阳市新鑫物业管理公司》服务合同和收据各一份，拟证明交房时间是2010年12月1日，而不是2011年11月；2、信规〔2018〕92号文件、信阳市信访局《市领导接待群众来访登记表》等材料复印件拟证明信阳市城建开发有限公司存在违约行为造成不能办理房产证。信阳市城建开发有限公司认为以上证据不是新证据，不予质证。二审查明的其他事实与一审法院查明的基本事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：一、信阳市城建开发有限公司本案中是否有违约行为；二、原判认定构成信阳市城建开发有限公司违约后，违约金的计算起止时间及方式是否符合法律规定。三、城建公司是否按照双方买卖合同约定完善了产权证办理手续。关于第一、三个焦点，本案双方当事人在签订购房合同后，闵洁如约向信阳市城建开发有限公司支付了购房首付款，以按揭贷款形式购买了本案标的房屋。而信阳市城建开发有限公司却未按照合同第十五条约定，在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。其辩称信阳市城建开发有限公司是按揭贷款买房，所购买房屋在房管部门办理了他项权证，抵押在了银行，只有闵洁将银行贷款还清，银行解押后才能申请办理房屋产权登记手续。由于信阳市城建开发有限公司未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，即便是闵洁一次性全款购房也无法按期办理产权登记，故其辩称理由本院不予支持。关于第二个焦点，双方签订的《商品房买卖合同》中约定买受人逾期付款及出卖人逾期交付的违约责任，均是按日计算违约金，关于产权登记的违约责任是“2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。3、办理产权证和土地证一切费用由买受人承担”。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。双方签订的《商品房买卖合同》系出卖人信阳市城建开发有限公司提供的格式合同，根据该合同第十五条，出卖人逾期办理权属登记的违约责任仅是向买受人支付已付房价款的0.03%，仅为95.19元，同时买受人还要承担办理产权证和土地证的一切费用，该条款在减轻了信阳市城建开发有限公司违约责任的同时加重了闵洁的责任，违反了公平诚信原则，显然对闵洁显失公平，且信阳市城建开发有限公司不能举证证明其采取了合理的方式提请闵洁注意该条款，闵洁也未在该条款上签名捺印，故应认定该条款为无效条款。本条违约金应参照该合同第七条、第九条约定执行，即信阳市城建开发有限公司按日向闵洁支付已付房款0.01%的违约金执行，才相对公平合理。根据2010年12月1日闵洁与信阳市新鑫物业管理公司签订的物业管理服务合同和该公司出具收据，可以证明信阳市城建开发有限公司已将房屋交付闵洁，闵洁接受房屋并纳入物业管理公司管理的事实，故信阳市城建开发有限公司按照购房合同第十五条约定的违约时间应在交房365日后第二日开始计算，即2011年12月2日。根据本案实际情况，本案一审受理之日（2019年8月20日）至信阳市城建开发有限公司向不动产登记机关办理完毕登记备案手续之日止的违约金本案暂不予处理，原告可再行诉讼解决。综上所述，上诉人信阳市城建开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人闵洁上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初5900号民事判决第二项、第三项；二、撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初5900号民事判决第一项即“被告信阳市城建开发有限公司于本判决生效后十日内按已付房价款317304元的0.03%向原告闵洁支付违约金95元”；三、信阳市城建开发有限公司于本判决书生效后十五内按每日31.7元向闵洁支付违约金（从2011年12月2日起计算至2019年8月19日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1137元，由信阳市城建开发有限公司负担。二审案件受理费2273元，由信阳市城建开发有限公司负担2223元，由闵洁负担50元。本判决为终审判决。审判长  刘辉审判员  张勇审判员  李敏二〇二〇年七月二十七日法官助理王春丽书记员刘晓慧