湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初1666号 原告：湖南省第二工程有限公司，住所地湖南省长沙市天心区跃进路**省石化厅大楼**企业发展部。 法定代表人：刘屹颀，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：滕羽，湖南麓谷律师事务所律师。 被告：冯柳景，男。 委托诉讼代理人：李继军，湖南银光律师事务所律师。 被告：湖南省永昌兴置业有限责任公司，住，住所地湖南省郴州市苏仙区王仙岭街道神憩乾珑**201/div> 法定代表人：李小平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何泓松，系该公司员工。 原告湖南省第二工程有限公司（以下简称第二工程公司）与被告冯柳景、湖南省永昌兴置业有限责任公司（以下简称永昌兴公司）申请人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告第二工程公司的委托诉讼代理人滕羽，被告冯柳景及其委托诉讼代理人李继军，被告永昌兴公司的委托诉讼代理人何泓松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告第二工程公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院在(2018)湘1003财保1、2号裁定书执行中，继续对神憩乾珑商住楼1201、1203号房产（权证号71600****、71600****）的查封执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：湖南省第二工程有限公司（下称“原告”，或“第二工程公司”）因与湖南省永昌兴置业有限责任公司（下称“第三人”，或“永昌兴公司”）建设工程合同纠纷，向郴州仲裁委员会提出仲裁申请，并提出了财产保全申请。2018年2月2日，苏仙区人民法院依据(2018)湘1003财保l、2号裁定书，向郴州市不动产登记中心作出(2018)湘1003执保52、53号协助执行通知书，查封了永昌兴公司名下的位于郴州大道与郴江路交汇处神憩乾珑商住楼共计48套房屋，其中包括涉案神憩乾珑商住楼1201、1203号房产。被告冯柳景于2020年4月23日就神憩乾珑商住楼1201、1203号房产提出执行异议，请求解除对该房屋的查封。法院经过听证，仅对冯柳景的请求进行形式审查，即作出裁定，解除对神憩乾珑商住楼1201、1203号房产的查封。原告认为该裁定错误，应恢复对涉案房产的强制执行。主要理由如下：一、该裁定事实认定错误：审理法院关于“涉案房产于合同签订日办理了网签手续”（详见《裁定书》4页第6行）的认定错误。根据听证过程中被告提交的证据，并没有证据能够证明涉案房产已向被告l办理了网签手续，仅仅是两被告口头陈述已办理网签。另，根据原告申请查封涉案房产时向不动产登记中心调取的不动产登记信息显示，涉案房产并未办理过任何网签手续。根据“不动产登记原则”，涉案房产查封时的产权状态应以从不动产登记中心调取的产权状态为准。二、该裁定适用法律错误：本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十九条，并非第二十八条。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该两条条文在法院审查排除执行时，对“一手房购买者”和“二手房购买者”进行了明确区分。在《执行异议和复议规定》出台之前，法院审查排除执行的依据为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，该条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据立法本意，《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条应是“一般法条与特殊法条的关系”，而非一审法院认定的“竞合关系”。根据“特殊优于一般”的原则，本案应适用第二十九条之规定。另，因涉案房产登记在被告2名下，以及被告2是涉案房产的发包方，原告是涉案房产的承包方，原告申请查封涉案房产是基于与被告2之间的建设工程施工合同纠纷案，且在该案中，原告主张了对涉案房产享有建筑工程优先权，所以被告1在本案中对涉案房产享有的权益，需要对抗的是原告对涉案房产享有的建筑工程优先权。虽然2002年实施的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定了“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。但是该条款在2015年施行的《执行异议和复议规定》中，已被实质性融入到了第29条之中，所以本案应适用《执行异议和复议规定》第29条进行裁判。三、根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，被告1对涉案房产，并不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除本案的执行。（一）被告1在涉案房产查封前并未签订合法有效的书面买卖合同。其在本案中提交的《神憩·乾珑商住楼认购书》，不符合认定为商品房买卖合同的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，当商品房认购等协议在具备商品房买卖合同主要内容（即：当事人名称，商品房基本状况，销售方式，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、等配套基本措施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，争议解决等），买卖双方的权利义务在协议中约定清楚、明确，且出卖人已经按照约定收受购房款时，该协议可认定为商品房买卖合同。而被告1在本案中提交的认购书，仅约定了当事人及商品房的基本情况、价款与付款方式、认购定金以及认购书签订后应及时签订商品房买卖合同的相关条款，并不能从认购书中明确买卖双方的具体权利、义务。（二）被告1自认涉案房产用于出租，并非居住。因此，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。四、原告对涉案房产的查封符合法律规定。法院在查封涉案房产之前，已经向不动产登记中心查询、核实了待查封房产的权属情况，证实所查封的房产确属永昌兴公司所有。根据“物权公示公信原则”，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”，涉案房屋登记在永昌兴公司名下，法院可以依法予以查封。对于被告1所称与永昌兴公司已就涉案房产签订认购书并缴纳相关款项事宜，其应另案提起商品房买卖合同纠纷，追究永昌兴公司的相关责任。但被告1与永昌兴公司之间的纠纷与原告无关，更不应当对原告提出的财产保全申请产生实质性影响。因此，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望法院依据事实与法律，判如所请。 被告冯柳景辩称：一、本案事实清楚，证据充分，适用法律正确，裁定公正。涉案房产被法院查封无法办理不动产登记，本案被告在办理手续上不存在过错，首先被告缴纳了房款，办理了收房手续，交了预告登记费，办妥了网签手续，并且对涉案房产进行了装修实际出租获得收益，且上述的费用均有银行流水记录，所以被告购买涉案房产的事实非常清楚；二、被告在涉案房屋查封前已经合法实际占有涉案房产；三、起诉状所称的适用法律错误系其对法律理解错误，按照《执行异议和复议规定》第28条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第29条是对房屋消费者物权期待权的保护，从这两条来看是对所有被执行人均可适用。 被告永昌兴公司辩称：一、被告依据郴州市房产局管理规定，为被告冯柳景办理了网签；二、被告冯柳景在法院查封前已经支付了全部房款并实际占有该房产；三、原告第二工程公司一期工程仲裁申请金额和财产保全金额为29245307.14元。《郴州仲裁委员会裁决书》裁定，永昌兴公司在裁定生效后支付2233746.54元。第二工程公司财产保全冻结金额远远超过了仲裁裁定支付金额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告第二工程公司提交了：1、执行裁定书；2、（2018）湘1003执保52、53号协助执行通知书、送达回证及附件（不动产登记资料查询结果证明）；3、不动产登记资料查询结果；4、查封公告及在涉案小区张贴的图片、视频，拟证明其诉请主张。 被告冯柳景为支持其抗辩主张提交了：1、商住楼认购书及收据；2、神憩乾珑业主临时管理规约及承诺书；3、神憩乾珑小区前期物业服务协议及装饰装修管理服务协议；4、房屋入住验收登记表；5、商品房买卖合同；6、郴州市商品房网签证明；7、物业服务有限公司收款收据；8、湖南省物业专项维修资金专用收据；9、租赁合同、营业执照；10、收款收据（管理费、装修管理服务费、装修垃圾清运费、拆墙费）；11、中国建设银行客户交易详细信息；12、湖南省永昌兴置业有限责任公司股东及出资详细信息；13、亲属关系证明。 被告永昌兴公司为支持其抗辩主张提交了：1、营业执照复印件及工商变更信息；2、《关于冯高明预订神憩乾珑项目住房的情况说明》、银行转账凭证；3、第二工程公司一期《仲裁申请书》、《郴州市苏仙区人民法院民事裁定书》和《郴州仲裁委员会裁决书》。 本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据双方当事人所举证据及庭审陈述，本院查明如下事实： 永昌兴公司系自然人独资的有限责任公司，该公司法定代表人于2017年9月22日由曹寿文变更为李小平，曹寿文为该公司主要投资人。2016年6月12日，冯柳景与永昌兴公司签订了《神憩·乾珑商住楼认购书》，合同约定了冯柳景认购永昌兴公司所开发的位于郴州市郴江路与郴州大道交汇处神憩乾珑项目的商住楼1201、1203号房，并对商品房的建筑面积、单价、总价等进行了相关约定。同日，永昌兴公司分别开具了收取购房款235795元、243390元的收据。同时向冯柳景还开具了代收预告登记费的收款收据。2017年1月13日，冯柳景就以上房产签订了《业主临时管理规约》、《承诺书》、《小区前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》。2017年1月13日签署了上述房产入住验收登记表。2017年1月17日，冯柳景与冯昌斌（苏仙区吉瑞酒店的经营者）签订了《租房合同》，约定将上述房产出租给冯昌斌用于酒店经营管理，并取得了租金收益。2018年6月6日，冯柳景与永昌兴公司签订二份《商品房买卖合同》，购买永昌兴公司开发的神憩乾珑项目中的商住楼1201号、1203号房，房款分别为235795元、243390元，并于合同签订日办理了网签手续。 第二工程公司就与永昌兴公司的建设工程施工合同纠纷，于2017年12月25日向郴州仲裁委员会申请仲裁，并申请财产保全，本院于2018年2月1日收到郴州仲裁委员会移交的申请书、担保材料，于2018年2月2日作出（2018）湘1003财保1、2号民事裁定书，本院依据该生效民事裁定书发出（2018）湘1003执保52号、53号协助执行通知书，要求郴州市不动产登记中心协助以下事项：一、请自收到本通知书之日起，查封永昌兴公司所有的位于郴州大道与郴江路交汇处神憩乾珑商住楼共计48套（含期房两套、地、地下室、商住楼）见附件；二、查封期限三年，从2018年2月12日至2021年2月11日。该48套其中包括本案诉争的神憩乾珑项目中的商住楼1201、1203号房。本院于2018年3月16日向永昌兴公司发出了《查封公告》。 2020年4月23日，冯柳景对本院依据（2018）湘1003执保52、53号协助执行通知书，查封的位于郴州大道与郴江路交汇处神憩乾珑商住楼1201、1203号房产的执行行为不服，向本院提出书面异议，请求中止对该房产的查封。本院经审查，作出了（2020）湘1003执异68号执行裁定，中止对位于郴州大道与郴江路交汇处神憩乾珑商住楼1201、1203号房的查封。2020年6月17日，第二工程公司不服该执行裁定，向本院提起诉讼。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，本案争议的焦点是：冯柳景对涉案2套房产是否享有足以阻却执行的实体权利。根据本案查明的事实，本院认为冯柳景对案涉2套房产享有足以阻却执行的权利。主要理由是：一、涉案房屋虽然登记在永昌兴公司名下，但在被本院查封之前，冯柳景与永昌兴公司签订了认购协议书认购了涉案房屋，冯柳景已支付了房屋的全部价款，亦向永昌兴公司缴纳了预告登记费；同时涉案房屋在冯柳景交清房屋款项后已由永昌兴公司交付给冯柳景占有。由于冯柳景购买涉案房屋后，该房屋被法院查封，无法再办理过户登记，因此可以认定系非因冯柳景的原因未办理房屋登记手续；二、《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下房屋提出异议时，如何进行审查的规则，第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，对所有类型被执行人均可适用；第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护，为专门针对房地产开发企业的被执行人规定的特别条款。本案因同时存在“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，导致《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条的适用产生竞合。此种情况下当事人可以择一适用，而非适用其中一条就自然排斥另一条。本院根据查明的事实认为本案符合第二十八条规定的条件，并据此认定冯柳景享有的物权期待权能够排除执行；三、第二工程公司并未提供证据证明涉案房屋并不存在冯柳景与永昌兴公司签订了认购买卖协议、交付购房款及冯柳景未占有该房屋等事实。基于前述理由，冯柳景提出的异议理由成立，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二项），参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告湖南省第二工程有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费80元，由原告湖南省第二工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长 肖 毅 新 人民陪审员 欧阳圣忠 人民陪审员 冯  芬 二〇二〇年七月二十八日 法官 助理 胡  琪 书 记 员 李  斌 附本案适用法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行； （二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求 参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。