安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1182民初1997号 原告：明光市明光街道林庄社区居民委员会，住所地：安徽省明光市明中路与横山路交叉口梁郢小区。统一社会信用代码：54341182055769589Q。 法定代表人：丁家乐系社区主任 委托诉讼代理人：胡学仕，明光市明光法律服务所法律工作者。 被告：于文军，男，1964年9月25日生，汉族，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：孙西庭，男，1954年6月8日生，汉族，户籍地安徽省明光市，现住安徽省明光市。 原告明光市明光街道林庄社区居民委员会(以下简称林庄社区)诉被告于文军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员任仁独任审判，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告林庄社区的法定代表人丁家乐及其委托代理人胡学仕，被告于文军及其委托代理人孙西庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林庄社区诉称：2017年11月16日，张道义与于文军签订了《房屋转租合同》，张道义将租赁原告的明光市梁郢小区龙泉花苑会所转租给于文军经营，并约定原告与张道义于2016年5月16日签订的《房屋租赁合同》对于文军具有约束力。合同第二条：租赁期限为五年，即2016年5月16日至2021年6月16日止；第三条：每年租金为人民币拾万零捌仟元整，签订合同时，乙方一次性付清一年租金，以后的租金每一年支付一次，乙方于每年的5月1日前一次性付清当年的租金，并依次类推；第五条：一方违约，造成合同无法履行的，违约方应向守约方承担五万元违约金。协议签订后，被告给付当年租金，2018年6月16日至2019年6月16日租金，明光市人民法院已经作出（2019）皖1182民初1854号判决书。但对于2019年6月份至2020年6月份租金,被告应当在2019年5月1日前一次性付清,但至今没有支付。2020年4月份,被告出具一份承诺书,但是被告拖欠2019年6月份至2020年4月份租金仍没有给付。综上所述,被告拖欠租金未能按时支付,其行为已经构成严重违 约。为此,请求法院1.依法解除原被告之间房屋租赁合同;2.依法判决被告于文军给付原告2019年6月至2020年4月房屋租金90000元(108000元/12月*10月);3.依法判决被告于文军承担违约金27000元(90000元*30%)。4.诉讼费由被告承担。 被告于文军辩称：一、被告认为原告不具备诉讼主体资格，原告的房产是对外发包，不具备对外发包的权利。二、由于不具备发包资格，把属于梁郢小区业主的房屋承包给于文军，发包后不具备消防、排污条件，多次消防部门检查不合格，排污导致人无法出进。三、该房屋的经营的名称梁郢小区龙泉花苑会所，顾名思义，会所是业主活动娱乐读书休闲场所，不能用于以经营利润为目的的对外发包。 经审理查明：2016年5月16日，原告通过公开招租与张道义签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于明光市西侧（楼房三层，建筑面积约650平方米）出租给张道义用于经营活动，租赁期限为五年，自2016年5月16日起至2021年6月16日止，前一个月为装修时间，不列入租赁期限内不收取租金。每年租金为人民币拾万零捌仟元整，签订合同时乙方（张道义）一次性付清一年租金，以后的租金每一年支付一次，乙方于每年的5月1日前一次性付清当年的租金，并依次类推。在违约责任条款中约定，一方违反约定，造成合同无法履行的，违约方应当向守约方承担伍万元违约金。合同签订后，张道义按约履行了合同。2017年11月16日，张道义与被告于文军签订《房屋转租合同》，约定张道义将与原告林庄村签订的《房屋租赁合同》权利义务一并转让给被告，并由被告向原告交纳2017年5月至2018年5月租金拾万零捌仟元，之后的租金由于文军按照原合同约定的时间履行。原告林庄社区在该《房屋转租合同》签字、签章，同意该《房屋转租合同》所约定的内容。《房屋转租合同》签订后，被告于文军向原告交纳了2017年6月至2018年6月的租金108000元。由于被告于文军在经催要仅向原告交纳2018年6月至2019年6月的租金中的4万元后，对下余68000元租金一直未予缴付，林庄社区于2019年3月26日向本院提起诉讼，本院于2019年6月24日作出（2019）皖1182民初1854号判决书，判决：被告于文军于本判决生效后五日内向原告明光市明光街道林庄村村民委员会支付2018年6月至2019年6月租金68000元；及违约金20400元。宣判后，于文军不服该判决，向滁州市中级人民法院提起上诉，2019年8月28日撤回上诉。此后被告于2020年4月13日向原告出具一份承诺书，要求终止承包合同并将房屋交还原告；后原告的法定代表人及社区相关人员及被告本人在该承诺书上签字并对浴池中的相关物品进行了清点。 另查明：涉案出租房屋产权属于明光街道办事处，由明光街道办事处委托原告使用、管理。 上述事实，有原告提供的统一社会信用代码证书、明光市民政局（2018）88号文件、《房屋转租合同》、（2019）皖1182民初1854号判决书及（2019）皖11民终2167号裁定书、被告向原告提交的承诺书及双方当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，被告应当按照合同约定履行给付租金的义务，被告不按合同约定的时间交纳租金，应当承担违约责任。现被告主动要求终止承包合同，原告亦签字同意，并且被告已将承租的房屋及相关设备交还给了原告，因此双方已实际解除了房屋租赁关系。本案中，虽然被告租赁原告房屋至2020年4月13日，但由于疫情的影响，在2020年元月春节放假期间，国家即对包括浴池在内的服务业采取了严格的管控措施，致被告处于停业状态；故在此情况下仍坚持要求被告交付10个月的租金，将会对被告产生显失公平的结果；因此，本院确定被告的租金计算至2020年1月按7个月计算租金更为合理。违约金的给付也因此做相应的调整，本院酌定违约金数额为18900元(63000元×30%)。由于本院生效判决已确认“涉案出租房屋产权属于明光街道办事处，由明光街道办事处委托原告使用、管理”,因此对被告认为原告不具备诉讼主体资格，不具备对外发包的权利的辩称本院不予采信；对被告辩称中反映的由于原告不具备发包资格，把属于梁郢小区业主的房屋承包给于文军，发包后不具备消防、排污条件，多次消防部门检查不合格，排污导致人无法出进。以及该房屋的经营的名称梁郢小区龙泉花苑会所，顾名思义，会所是业主活动娱乐读书休闲场所，不能用于以经营利润为目的的对外发包等问题，本院认为，首先，被告没有提供证据证明所述问题的存在；其次，《房屋转租合同》明确载明“乙方于文军对龙泉花苑会所的现状、结构及其它经营状况充分了解，同意承租该会所继续租赁经营”，因此，被告是在对其辩称中陈述的各种问题做了充分了解的情况下，继受梁郢小区龙泉花苑会所经营权的；并且被告在其《承诺书》中亦表明“因本人经营不善欲终止承包合同”，而不是因存在其反映的上述问题欲终止承包合同；故被告辩称中反映的上述情况不能成为其拖欠租金的正当理由。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告于文军于本判决生效后十日内向原告明光市明光街道林庄社区居民委员会支付2019年7月至2020年1月租金63000元； 二、被告于文军于本判决生效后十日内向原告明光市明光街道林庄社区居民委员会支付违约金18900元； 三、驳回原告明光市明光街道林庄社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2640元，减半收取1320元，由原告明光市明光街道林庄社区居民委员会负担400元，被告于文军负担920元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 任 仁 二〇二〇年七月十日 书记员 李雪娇 附相关法条： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。