文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初3265号原告：黄启于，女，1961年4月6日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：唐汝成，男，1948年12月17日出生，汉族，住重庆市云阳县，系一般代理。被告：熊德银，男，1960年7月22日出生，汉族，住重庆市云阳县。被告：熊亚，女，1986年11月26日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：熊德银（父女关系），即被告熊德银，系一般代理。原告黄启于与被告熊德银、熊亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告黄启于及其委托诉讼代理人唐汝成，被告熊德银，及被告熊亚的委托诉讼代理人熊德银到庭参加诉讼。因双方当事人争议较大，本案决定适用简易程序的其他规定审理。后本院再次公开开庭进行了审理，原告黄启于及其委托诉讼代理人唐汝成，被告熊德银，及被告熊亚的委托诉讼代理人熊德银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄启于向本院提出诉讼请求：1.判决被告补交购房款5720.50元，并增加资金利息2%计算。2.被告承担本案诉讼费用。原告提交书面变更申请，将第1项诉讼请求变更为：判决被告熊德银补交购房款5720.50元，并从2004年1月1日起按月利率2%支付利息至付清购房款时止。事实及理由：原告在2002年为了云安镇42户三峡移民搬迁至新县城X号路口（现X号）移民联建。2002年9月12日，被告购买原告3单元7楼2号房屋一套，面积91.03㎡，现实际面积为90.37㎡，单价450.00元/㎡，总价40666.50元，另加水电专户费1600.00元，工本费54.00元，应付42320.50元，被告已付36600.00元，下差5720.50元。原告在2003年10月31日被云阳县人和建筑工程公司承包本工程的承包方魏某1、魏某2、张某3人为本工程质量问题非法拘禁6天6夜，全家人无法在家生活，被逼到浙江义乌不敢回家，然后十七套房屋被被告合伙恶意串通拍卖，至今未收回（另行起诉）。2015年由青龙街道民德社区办理房屋产权证后，强行不与购房人结算，就将房屋产权证发下去。原告为维护自己的合法权益，特起诉至法院。被告熊德银辩称，被告已将房款全部交清，尾款是支付给楼长梁某的。原告当时跑了，在青龙街道办事处，有原告的哥哥黄某和楼长一起出面协调，结算清楚将尾款交付给梁某后，领取了房产证。本院经审理查明事实如下：原告黄启于（又名黄启余）与唐汝成原系夫妻关系，二人于2013年11月7日办理离婚登记。2002年2月27日，黄启于、唐汝成作为云安镇黄启于等移民联户的牵头人（发包方）与云阳县人和建筑工程公司（承包方）签订《云安镇黄启余等移民联建工程承包合同》。2002年9月12日，原告黄启于（甲方）与被告熊亚（乙方）签订《联合迁建协议》，约定：…三、房屋产权分配及交款方式：1、乙方只能在第四层以上选择还房面积做住房和只能在签订的协议内用房，其他房屋分配及门市由甲方处理，乙方无权干涉（按房产证手续为准再做决算）。2、甲方将房屋竣工验收交付乙方91.03平方米砖混结构住宅一套（在本楼房叁单元柒楼贰号），并办理好产权手续。3、乙方所选的房屋面积按每平方米450.00元的单价，共计40963元。4、房屋竣工验收后，甲方交房屋给乙方，涉及的楼房内公用面积，则按整幢楼房的住房面积进行分摊（不包括门市），按实际分摊面积计费，由乙方支付给甲方。5、在交房时，甲乙双方必须完清一切经济手续后，才能交房使用。6、地面积划分，根据整幢楼房的总面积，按所分得房屋比例划分地面积。四、房屋规格：按质量标准，国家达到验收合格，水、电通，设卫生间、普通水泥地面、仿瓷涂料墙面，临街面外墙涂料铝合金窗、室内木门窗、水表一个、电表一个，卫生间瓷砖地面、1.5米高的瓷砖墙面，客厅日光灯一盏、插座一个，其余都是白炽灯，厨房内设备由乙方自行安装，详见施工设计图。五、双方不得中途解除合同，否则，违约方应支付另一方违约金5000元，大写伍仟元……八、补充条款：因乙方是属于三峡移民，乙方必须办好两级证明，才能享受到优惠政策，房款依房产证、土地证为准结算，实际单价按450元/㎡计算，一切费用由甲方负责。定合同时已交付订金5000.00元，10月15日前交清90%，如不按期交付违约。乙方办来证明就只管住房……被告熊亚分别于签订合同当日和2002年10月14日支付预付款5000.00元和30000.00元。2003年5月9日，被告熊亚向原告支付水电专线费1600.00元。2003年8月17日，原告与被告熊亚达成协议，主要内容为：经双方协商，甲方没有按时交房给乙方，甲方自己拿出人民币陆佰元给乙方在外租房，但甲乙双方决算房款费时，乙方向甲方扣除陆佰元房款费用，此协议不准外传，如果外传协议作废，注（如果多余陆佰元的租房费由乙方自己负责。陆佰元甲方给乙方租房费包2003年12月前，如果甲方在8月底交乙方的房子，陆佰元的租金作废）。2003年12月31日，被告接房，该房屋建筑面积实际为90.37平方米。2004年3月8日，被告熊亚向原告交付177米以下水位证明。2004年3月，黄启于、唐汝成离开云阳，直至2013年年底才相继返回云阳。2007年，梁某、扶某等50人向本院起诉，要求原告黄启于办理产权证，其中即包括本案被告熊亚。后本院依法判决原告黄启于为梁某、扶某、熊亚等50人办理房屋产权证并交付房屋产权证。判决生效后，梁某、扶某、熊亚等50人向本院申请执行生效判决书所确定的黄启于办证义务，2008年12月18日本院作出（2008）云法民执字第674-1号裁定书，认定由于黄启余下落不明，本院委托云阳县青龙街道办事处完成法律文书确定的义务，开支的费用由被执行人黄启余承担。对黄启余所有位于双江镇云安路113号的门市四间，住房**予以查封，并对查封的房屋进行评估、拍卖。法院执行中支出评估费12000.00元、收取执行费2500.00元、支付罗某执行款28000.00元、支付全某执行款67800.00元、因需支付办证、消防等费用，法院转帐支付给云阳县青龙街道办事处10万元。2014年4月21日黄启余联建房办理了不动产权属证书。2015年3月4日，被告熊亚同意将其在《联合迁建协议》中的权利义务一并转让给其父亲，即被告熊德银。梁某在该协议中书写“经女儿同意改为父亲熊德银名字（电话已联系），情况属实”。被告熊德银为办理涉案房屋的产权证，于2015年3月支付了评估费、地籍测绘费、手续费、工本费、权属调查费、资料费、土地收益金等共计1246.00元。2015年5月，被告熊德银在楼长梁某处领取了房屋产权证，并向梁某交付了购房款2220.00元。2015年7月8日，云阳县青龙街道办事处向黄启于出具《黄启余联建房代理账务移交清单》，内容为：一、收入：1.代收房屋余款：200874.10元。2.借款：37000.00元。3.利息367.96元。合计238242.06元。二、支出：1.退李某多收房屋款121.00元。2.办手续黄启余借款9250.00元。3.付电工工资1000.00元。4.付魏某2、张某欠款130000.00元。5.安专电、工程费及材料款43000.00元。6.安专水、工程费用材料款10770.60元。7.交工程欠水费及罚款7378.50元。8.交水管网改造费5000.00元。9.支工程欠电费584.83元。10.疏通化粪池工程包工费1000.00元。11.测算房屋面积买烟5包，125.00元。12.测算资料费18.00元。合计：208229.93元。三、余额：30012.13元。四、利息：2227.13元。五、移交金额32239.47元。移交人姚某、接交人黄启于、监交人刘某签名。黄启于手写备注：今接到原云安镇政府代管黄启于联建房账务管理清单，其中部分支出费用我不认可，保留上诉权利。原告黄启于与唐汝成认为原云阳县云安镇人民政府监管期间代为支付的安装专电工程款及材料款43000.00元、安装专水工程款及材料款7004.60元、交工程水费欠款及罚款7378.50元、交配水管网改造费5000.00元、支付工程电费欠款584.83元、疏通化粪池工程包工费1000.00元，合计63967.93元不应当由其承担，于2016年9月13日向本院起诉。(2016)渝0235民初5136号、（2017）渝02民终156号民事判决书就黄启于、唐汝成与云阳县青龙街道办事处侵权责任纠纷一案中，查明“原云阳县云安镇人民政府监管该工程期间，代黄启于、唐汝成收取购房余款，并用该款分别向云阳县双江供电所支付安装专电费用43000.00元、向云阳县自来水厂支付安装专水材料费7004.60元、水费及水费欠款7378.50元、向双江供电所城东供电分所支付电费及电费欠款584.83元、向谢碧清支付配水管网改造费5000.00元、向屈炳财支付堵塞化粪池清淤包工费1000.00元，以上六笔费用共计63967.93元。2015年7月8日，云阳县青龙街道办事处将黄启于联建房代理账务移交给原告黄启于，黄启于、唐汝成对云阳县青龙街道办事处支付的63967.93元不予认可。一审认为原告黄启于作为联建房牵头人，其与唐汝成作为联建房工程的发包方，在联建房建设过程中因自身原因，以及与承包方云阳县人和建筑工程公司支付工程款的原因，导致工程多次停工，严重侵害了联建户以及购房者的合法权益，致使移民上访、集访事件频繁发生。原云阳县云安镇人民政府作为基层政府职能部门，为了维护社会稳定，在黄启于、唐汝成与云阳县人和建筑工程公司达成协议的情况下，对联建房工程进行监管，并按照协议约定在监管范围内代收房款，并用收款代黄启于、唐汝成支付其应支付的建房所需费用。云阳县青龙街道办事处的行为系履行工作职责、履行监管职责、维护社会稳定的行为，其支付的费用合理合法，亦未从中获利，故云阳县青龙街道办事处支付63967.93元的行为并未侵害黄启于、唐汝成的合法权益。因此，对黄启于、唐汝成的诉讼请求本院不予支持。黄启于、唐汝成诉称工程款应在工程竣工验收后两个月内支付，现工程未竣工验收，工程款不应支付；但该陈述与承包合同对付款方式的约定明显不一致。黄启于、唐汝成诉称水、电费不应由其支付，其未授权云阳县青龙街道办事处代为支付建房相关费用，但2003年11月26日的协议约定水电搭伙费及接通水电由黄启于、唐汝成负责，并约定如黄启于、唐汝成毁约，云安镇政府可单方面对该工程进行处理。黄启于、唐汝成诉称其是在受到非法拘禁的情况下，被迫签订的协议，但未举示证据予以佐证。故对黄启于、唐汝成的上述诉称意见，本院不予采纳。驳回原告黄启于、唐汝成的全部诉讼请求。二审认为，根据黄启于、唐汝成与案外人云阳县人和建筑工程公司于2003年11月26日签订的协议中约定的“移民户、购房户及门市户所欠余款由政府指定专人协助收取存入指定账号，再由政府拨给乙方”“八、为更好地确保移民入住，甲方自愿接受云安镇小区指挥部的监督，从协议生效起所有收入存入政府指定的监管账号，不收取移民户、购房户、购门市户的余款，不自行卖门市和住房，今后工程一切收支，必须先得到小区指挥部指定的工作人员的认可后再实施。九、本协议签订后，如甲方毁约，云安镇政府可单方面对该工程进行处理”等内容，可以认定黄启于、唐汝成通过该协议授权云阳县青龙街道办事处在黄启于、唐汝成不履行或无法履行支付联建房项目相关费用时有权代为支付相关费用的事实。关于云阳县青龙街道办事处支出63967.93元是否存在过错的问题。诉争的63967.93元主要涉及联建房项目的专水安装及材料、专电安装及材料、水费、电费、水管网改造等费用，均系项目的必要相关费用，从黄启于、唐汝成所举示的证据来看，不能认定云阳县青龙街道办事处存在过错，故主张云阳县青龙街道办事处侵权缺乏事实依据，本院不予支持，驳回上诉，维持原判。”2020年6月22日，被告熊德银和梁某来到本院，要求将购房款2220.00元交付给原告。本院随即电话通知原告领取该款，但原告拒绝领取。同日，梁某将2220.00元打入本院账户。上述事实，有原、被告的身份证复印件、《联合迁建协议》复印件、《云安镇黄启余等移民联建工程承包合同》复印件、《协议书》复印件、黄启余联建房代理帐务移交清单、（2019）渝0235民初355号民事判决书复印件、（2019）渝0235民初6742号民事判决书复印件等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。原告黄启于与被告熊亚签订《联合迁建协议》后，将其合同项下的权利和义务一并转让给被告熊德银，且原告对此予以认可，故被告熊德银应当按照该协议的约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题是：1.被告已支付款项的认定问题，即被告熊德银是否仍尚欠购房款？2.原告主张的利息能否得到支持？本院对本案的焦点问题评判如下：一、被告已支付款项的认定问题，即被告熊德银是否仍尚欠购房款？首先，被告熊亚分别于2002年9月12日和2002年10月14日支付5000.00元和30000.00元，有原告出具的收款收据加以证实，且双方对该两笔款项无争议，本院予以确认。其次，对于被告熊亚于2003年5月9日支付的1600.00元，该收款收据中明确载明系水电专线费，并非购房款，表明当时双方已明确安装水电专户的费用由被告承担。虽然被告在庭审中辩称水电专户是其自己安装，该款应当抵扣购房款，但并未向本院提供其自行安装水电专户的证据，反而原告举示的黄启余联建房代理帐务移交清单以及（2019）渝0235民初355号民事判决书能够证实原云安镇人民政府监管涉案工程期间，代原告收取购房余款，并用该款分别向云阳县双江供电所支付安装专电费用43000.00元、向云阳县自来水厂支付安装专水材料费7004.60元等费用，故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。第三，对于被告要求抵扣2003年8月17日协议中约定的600.00元，本院认为，原告认可该协议系其所签，且根据庭审查明的事实，原告也未能在2003年8月底前交房，故该协议合法有效，该600.00元应当在结算购房款时予以扣除。第四，对于被告在领取房产证时向梁某支付的2220.00元，本院认为，原告黄启于作为联建房牵头人，其与唐汝成作为联建房工程的发包方，在联建房建设过程中因自身原因，以及与承包方云阳县人和建筑工程公司支付工程款的原因，导致工程多次停工，严重侵害了联建户以及购房者的合法权益，致使移民上访、集访事件频繁发生。云阳县青龙街道办事处鉴于黄启于外出，无法联系，其联建房的后续工程由原云安镇政府和青龙街道办事处共同完成，整个房屋的产权证由云阳县青龙街道办事处委托民德社区居委会干部办理。而证人梁某证实房产证系民德社区居委会交由其代为发放，故被告在领取房产证时向证人梁某支付尚欠的购房款亦合乎情理，原告辩称未授权梁某收取购房款的理由不能成立。庭审中，证人梁某仅能确认该款系2015年5月支付，不能明确具体时间，故本院认定该款的支付时间为2015年5月31日。第五，对于被告抗辩其代为支付的办证费用1246.00元应当予以抵扣的问题。本院认为，原告在庭审中明确表示对被告支付了办理房产证的费用无异议，只是认为应当由被告自行承担。但是从《联合迁建协议》中“房款依房产证、土地证为准结算，实际单价按450元/㎡计算，一切费用由甲方负责”，以及“乙方办来证明就只管住房”的约定可以看出，办理房产证的费用应当由原告方承担，且证人梁某的出庭证言，以及被告提供的土地房屋分户花名表及楼盘表、非税收入一般缴款书、发票等证据能够证实被告因办理房产证为原告垫付了1246.00元，该款应当在被告领取房产证、结算房款时，即2015年5月31日予以抵扣。综上，根据涉案房屋的建筑面积，以及合同约定的房屋单价计算，房屋总价款为40666.50元，扣除被告已支付的购房款后，被告熊德银仍尚欠原告购房款1600.5元（40666.50-5000.00-30000.00-600.00-2220.00-1246.00）。二、原告主张的利息能否得到支持？本院认为，《联合迁建协议》中约定了“在交房时，甲乙双方必须完清一切经济手续后，才能交房使用”。根据前述分析，被告熊德银未能在接房时付清购房款，其行为已构成违约，但双方在《联合迁建协议》中并未约定逾期付款违约金，以及该违约金的计算方法，原告主张按月利率2%计算违约金，不符合双方的约定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。因此，结合本案的实际情况，本院酌情确定其逾期付款损失按年利率6%计算为宜。经本院计算，截止原告起诉之日（2020年5月25日），被告熊德银应支付逾期付款损失4005.01元[（40666.50-5000.00-30000.00-600.00）×6%÷360×4168+1600.50×6%÷360×1820]，此后的逾期付款损失，仍以1600.50元为基数，按年利率6%继续计算。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国》合同法第八条、第六十条、第九十九条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告熊德银在本判决生效后十日内支付原告黄启于购房款1600.50元，及截止2020年5月25日的逾期付款损失4005.01元，此后的逾期付款损失，仍按年利率6%继续计算至付清购房款时止；二、驳回原告黄启于的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告熊德银负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员  胡 钰二〇二〇年七月十五日法官助理  余 洋书 记 员  汪小珊