重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民初1471号原告：肖勇，男，汉族，1966年03月05日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：兰海涛，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈施谕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆宏迈物资有限责任公司，住所地重庆市江**红黄路****第**附**，统一社会信用代码91500105577153212N。法定代表人：李泽光，董事长。委托诉讼代理人：曾颖，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思静，上海锦天城（重庆）律师事务所（实习）律师。被告：重庆渝亚房地产开发建设有限公司，住，住所地重庆市渝中区五一路**（实际经营地：重庆市江**建新南路****）一社会信用代码91500103621909671Q。法定代表人：马驰，总经理。委托诉讼代理人：谭浪，男，汉族。住重庆市江**。委托诉讼代理人：傅远林，重庆山都律师事务所律师。原告肖勇诉被告重庆宏迈物资有限责任公司（以下简称宏迈公司）、重庆渝亚房地产开发建设有限公司（以下简称渝亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年07月05日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案经过处理渝亚公司提出管辖异议，原告变更诉讼请求重新指定举证期等程序。被告渝亚公司第二次提出管辖异议，本院口头告知不予准许。各方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。诉讼中渝亚公司撤销对高春琳的诉讼代理委托，重新委托傅远林为其诉讼代理人。经传票传唤，本案2020年6月23日开庭渝亚公司缺席，渝亚公司也未举证。本案现已审理终结。原告肖勇向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告与被告渝亚公司于2013年11月20日签订的《摊位租赁合同》合法有效（金额28500000元）；二、判令被告宏迈公司继续履行原告与被告渝亚公司于2013年11月20日签订的《摊位租赁合同》；三、判令被告宏迈公司将重庆市渝中区民族路99号帝都大厦第五大道1-6层房屋中的部分房屋，共计7193.04平方米（套内面积）的房屋腾空交还给原告（房屋清单附后）；四、判令被告宏迈公司从2018年8月5日起至腾空以上房屋全部交还原告之日止，以7193.04平方米（套内面积）为基数按照每月每平方米20元向原告赔偿经济损失（截止2019年7月5日起诉之日已产生1582468.8元）；五、判令被告宏迈公司对以上房屋恢复原状；六、本案诉讼费、财产保全费等由两被告共同承担。事实和理由：2013年9月11日，原告与渝亚公司签订的《租赁合同》约定，原告租赁渝亚公司坐落于重庆市渝中区民族路99号的帝都大厦，建筑面积5万平方米，租期为12年；本协议签订之日原告向渝亚公司缴纳人民币1000万元，渝亚公司开始清退商铺并退款，渝亚公司在2013年10月31日前完成对1F、2F、3F、4F、5F、6F商户清退的比例达到90%；在2013年11月15日前完成对LG层商户清退比例达到90%；渝亚公司在2013年11月15日将物业交付给原告。租赁合同签订后，原告按照合同的约定向渝亚公司支付了人民币1000万元，但渝亚公司清退商户的工作推进缓慢；渝亚公司与原告协商由原告垫付部分款项并直接支付给商户，原告向商户支付的退款等同于向渝亚公司支付的租金，并开始占有使用清退的商铺。为了推进租赁合同的履行，原告为此已支付了租金3200余万元。2013年11月20日，原告与渝亚公司补充签订的《摊位租赁合同》约定：原告租赁渝亚公司位于重庆市渝中区民族路99号（帝都大厦第五大道）的物业，套内面积7193.04平方米，附加18个璧摊；租期12年，租期从2014年11月20日至2026年11月19日止；每月租金20元/平方米。一次性支付租金总金额20715955.2元，在渝亚公司所欠原告的欠款中一次性扣除。原告应于本合同签订之日向渝亚公司交付保证金7784044.8元，保证金在渝亚公司所欠原告的欠款中一次性扣除。渝亚公司租赁期限内需要出售租赁物的，原告在同等条件下依法享有优先购买权；如果第三方购买了该租赁房屋，本合同继续履行。本合同在履行过程中发生争议，任何一方均可向租赁物所在地的人民法院依法提起诉讼。合同签订后，原告已按约向被告二支付上述租金和保证金。嗣后，原告得知因渝亚公司负债，帝都大厦第五大道被重庆市第五中级人民法院司法拍卖，宏迈公司竞得重庆市渝中区民族路99号帝都大厦第五大道1层商业1至4号，2层商业1、2、3、5、6号，3-5层商场，6层商业1-3号，7层4-7号、10号的物业。《中华人民共和国合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告与被告渝亚公司于2013年11月20日签订的《摊位租赁合同》，系合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。该租赁合同已实际履行，尚在租赁期间内，被告宏迈公司在租赁期间内通过竞拍成为涉案房屋的现所有权人，其应当继续履行《摊位租赁合同》。被告宏迈公司未经原告允许将租赁物的装修全部打掉，目前正在进行重新装修。原告多次联系渝亚公司的法定代表人（合同签约代表）李凯，希望渝亚公司协调被告宏迈公司继续履行《摊位租赁合同》，但无法与李凯取得联系，渝亚公司的其他工作人员对此事也置之不理。为了维护自身合法权益，诉请法院支持原告的诉讼请求。被告宏迈公司辩称：一、原告与渝亚公司未签订真实有效的租赁合同，案涉《租赁合同》系正式立约前的试行草案，双方订立正式合同的条件未成就，原告亦未证明其与渝亚公司订立了正式的租赁合同，故其对《租赁合同》项下的物业不享有租赁权。二、原告据以主张权利的《摊位租赁合同》，本质为抵债协议，原告与渝亚公司之间的租赁合同因意思表示不真实而无效，租赁关系未设立。（一）《摊位租赁合同》明确其合同目的为以租抵债，根据《民法总则》第146条之规定，其租赁关系因虚假意思表示无效。（二）从现有证据判断，该《摊位租赁合同》并未实际履行，原告并未向渝亚公司支付租金，渝亚公司也未将案涉物业交付原告占有。这一客观事实亦说明，原告与渝亚公司订立《摊位租赁合同》的真实目的系以租抵债。第一，其并没有举证证明其向渝亚公司支付过租金，其举示的银行回单、收据等，收款方并非渝亚公司、资金用途也无法说明，与本案不具有关联性。第二，原告无法证明其取得了对案涉房屋的占有。三、即便原告与渝亚公司的《摊位租赁合同》有效，该合同也并未明确其项下租赁物系本案争议的物业，该合同也不能证明原告对案涉物业享有租赁权。首先，《摊位租赁合同》中未明确租赁物范围，其次，该合同文本中也未说明该合同存在任何附件，原告提交的各楼层面积明细，既没有双方当事人的签字确认，也没有合同依据，原告主张楼层明细对应的物业就是《摊位租赁合同》对应的物业，缺乏事实和法律依据。四、假设原告的租赁权成立，其既无法对抗宏迈公司在先设立的抵押权，亦无法对抗宏迈公司通过司法拍卖程序获得的房屋所有权。（一）《摊位租赁合同》的签订日期为于2013年11月20日，此时，被告宏迈公司享有的对案涉全部物业的抵押权已经设立，即便原告与被告渝亚公司之间的租赁关系成立，也不得对抗已登记的抵押权。经人民法院生效判决确认，宏迈公司对案涉物业抵押权设立在前。四、宏迈公司作为房产所有权人，有权决定对房屋的使用，原告无权要求宏迈公司恢复原状。综上所述，在先，宏迈公司是依法登记的抵押权人；在后，宏迈公司系经过司法拍卖程序合法权的物权的所有权人。无论原告与渝亚地产的《摊位租赁合同》是否成立，都不能对宏迈公司产生约束力，更何况，原告与渝亚地产的《摊位租赁合同》系抵债协议，原告与渝亚地产的租赁关系自始未成立，原告对案涉物业并不享有租赁权。故，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告渝亚公司经释明没有陈述明确答辩意见，但其认为原告合同是虚假的，合同不真实。被告宏迈公司取得房屋不合法，宏迈公司强占房屋非法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，在裁判理由中一并评判。本院根据采信的证据和当事人陈述，认定本案事实如下：2013年9月11日，渝亚公司（甲方）与肖勇（乙方）签订《租赁合同》，约定渝亚公司将重庆市渝中区民族路99号5万平方米房屋（以实际面积为准）出租给肖勇。租期12年，第一年租金单价110元/平方米*月。乙方预付定金1000万元，并预付5200万元作为清退原有商户的费用。甲方在2013年10月31日前完成1-6层清退比例达到90%；LG层在2013年11月15日前清退达到90%。甲方应当在2013年11月15日交付房屋。双方按照6:4的比例收取商户入场费。乙方保证商场出租率不低于90%。本合同为试行草案，待清场完成后，双方另订正式合同。合同还对其他事项进行了约定。该合同有渝亚公司时任法定代表人李凯的签字，并加盖公司印章。2013年9月11日，渝亚公司出具委托书。内容：“重庆渝亚房地产开发建设有限公司委托李艳丽的招商银行卡（卡号略）收到预付款壹仟万元整用于清退商铺退款（以到账金额为准）。渝亚公司时任法定代表人李凯的签字，并加盖公司印章。诉讼中，李凯作为证人陈述委托真实，李艳丽是其妹妹，是渝亚公司财务人员。2013年9月11日、13日、18日、25、26日，案外人陈再明向李艳丽转款共计2000万元。诉讼中，陈再明出庭证实其系受肖勇委托支付该款。原告举示待退铺明细表5份，该5份明细表加盖渝亚公司印章，李凯签名并手写注明收到李艳丽招商银行转款共2112.1382万元，用于清退原有商户。诉讼中李凯出庭辨认，认可其签字真实。原告举示78个商铺的待退铺明细，李凯签署同意支付意见，加盖渝亚公司印章，李凯签字。原告举示陈再明向原商户转款的78张银行回单，金额共计12725990.8元。诉讼中李凯出庭辨认，认可其签字真实。诉讼中原告举示209户商户与重庆第五大道商业管理有限公司主要于2013年8-9月签订的解除租赁协议复印件，李艳丽支付商户的退款银行凭据复印件，拟证明清退原商户，原告占有使用的情况。二被告对证据真实性不予认可。2013年11月20日，渝亚公司（甲方）与肖勇（乙方）签订《摊位租赁协议》，约定肖勇承租重庆市渝中区民族路99号（帝都大厦第五大道）LG-6层部分房屋，套内面积7193.04平方米，附加18个壁摊。租期12年，从2014年11月20日起至2026年11月19日止。租金为20元/平方米*月。一次性支付租金总额20715955.2元，在甲方所欠乙方欠款中一次性扣除。交付保证金7784044.8元，在甲方所欠乙方欠款中一次性扣除。合同约定：甲方在2014年1月20日前付清所欠乙方的2855万元及利息的，本合同自动终止。该合同附有具体铺位明细、附图（复印件），二被告对该复印件不予认可。诉讼中，原告举示照片若干，拟证明原告占有时房屋状况，被告宏迈公司占有改变内部的情况。宏迈公司不予认可该证据，渝亚公司认可该证据。渝亚公司对原告举示的合同书、银行转款凭据证人证言等均不予认可。宏迈公司对原告举示的合同书、银行转款凭据和其他有原件的证据本身的真实性予以认可，但不认可关联性。渝亚公司原法定代表人李凯出庭作证辨认，其认可渝亚公司与肖勇签订的合同的真实性，认可其签字盖章的真实性；认可肖勇代渝亚公司支付原商户的款项的真实性。李凯称，由于没有达到原租赁合同约定的清退比例，就改为出租已经清退的部分房屋，重新签订第二份合同。由于第二份租赁合同租金较低，其有收回的愿望，故合同约定归还本金及利息后解除租赁合同，但由于资金缺乏未能收回。证人陈再明出庭作证认可其向78户商户的转款均是受肖勇委托付款。原告主张其清退原商户的过程中已经占有相应房屋。李凯、陈再明出庭作证对此予以认可。李凯陈述每清退一商户即交付原告肖勇占有，采取上锁、堆放物资等方式进行占有使用。原告主张被告宏迈公司于2018年8月5日采取非法措施强占本案房屋，渝亚公司认可原告该主张。另查明，根据（2014）渝高法民初字第00046号、(2016)渝05民初213号、（2014）渝高法民初字第00048号、（2014）渝高法民初字第00048号、（2014）渝五中法民初字第00760号、(2016)渝05民初213号、（2014）渝高法民初字第00046号民事判决，宏迈公司就帝都大厦第五大道1-6层大部分享有优先受偿权。该全部房屋于2011年10月、2012年12月、2013年1月针对不同房屋部分设立最高额抵押登记，以上判决均是实现原最高额抵押权。以上房屋被重庆市第五中级人民法院拍卖，由宏迈公司竞得。2018年1月8日，重庆市第五中级人民法院裁定以上房屋归宏迈公司所有。原告诉讼的房屋属于宏迈公司取得房屋中的一部分。原告称宏迈公司于2018年8月5日占有了本案争议房屋。宏迈公司认可占有的事实，认为其是基于产权合法占有，但宏迈公司不能提供准确的占有日期。本院对本案有关问题评判如下：一、关于《租赁合同》、《摊位租赁协议》文本真实性，陈再明付款凭据等证据的真实性问题。原告举示的《租赁合同》、《摊位租赁协议》系原件，加盖渝亚公司印章，并由时任法定代表人李凯签字。宏迈公司认可其文本真实性。渝亚公司代理人不予认可，理由是印章不真实。本院认为，该两份合同书有渝亚公司印章，渝亚公司否定印章真实性未能提供任何证据证明。并且原法定代表人出庭作证认可其真实性，认可其本人的签名。本院认为，法定代表人签名系代表公司，该两份合同书应认定为真实。陈再明向李艳丽和其他原商铺的转账银行回单有原件，宏迈公司认可其真实性。渝亚公司不认可其真实性，并申请法院调查。本院认为渝亚公司未提出对银行回单真实性怀疑的理由和证据。因此，陈再明向李艳丽和其他原商铺的转账银行回单的真实性应当予以认可。本院对渝亚公司申请本院调取证据和律师调查令不予同意。原告举示的待退租明细表有渝亚公司盖章、法定代表人签署意见并签名，本院对其文本真实性予以认可。对原告举示的209户商户与重庆第五大道商业管理有限公司主要于2013年8-9月签订的解除租赁协议复印件，李艳丽支付商户的退款银行凭据复印件的真实性，二被告不予认可，本院对其真实性不予认可。李凯和陈再明出庭作证，分别证实租赁合同的签订和转账支付款项的情况。其证人证言有其他书证原件佐证，对二位证人的该部分证言本院予以采信。二、原告肖勇与渝亚公司是否形成真实租赁合同关系。本院认为，《租赁合同》已经具备了合同的主要内容，并且原告肖勇为履行合同向渝亚公司或经渝亚公司同意代渝亚公司支付了原有商户的清退款项，因此肖勇已经在实际履行租赁合同中的义务。故虽未达到合同约定的清退比例而签订正式合同，也不影响该合同的成立。原告肖勇与渝亚公司签订的《摊位租赁协议》是在第一份租赁合同不能全部履行的基础上重新签订，租赁房屋范围缩减至已经清退的商铺。该合同也是双方真实意思，应当认定为真实租赁合同。该合同有出租方向承租方归还欠款和利息后解除合同的约定，属于附合同解除条件的条款。由于该欠款本身是履行第一份租赁合同的款项，故第二份租赁合同不应当认定为其他欠款的担保性质，或以租金抵欠款的性质。被告既无证据否定租赁合同文本真实性，也不能否定肖勇支付的大笔款项属于履行租赁合同义务的性质，故本案应当认定肖勇与渝亚公司租赁合同的真实性。原告起诉要求确认《摊位租赁协议》有效本院予以支持。三、原告关于其租赁合同对新产权人宏迈公司继续有效，应当继续履行并赔偿损失、恢复原状、交还场地的请求是否应当得到主张。本院认为，由于标的物抵押在先，原告肖勇租赁合同成立在后，故其不能对抗抵押权，以及实现抵押权后的新的产权人。原告要求宏迈公司继续履行租赁合同、赔偿损失、恢复原状、交还场地，本院不予支持。四、关于租赁物是否已经转移给肖勇占有使用的问题。原告肖勇主张清退原有商户时已经占有使用房屋，直至被告宏迈公司占有时。对此，其没有提供占有的交纳水电、物管费用和其他占有使用的直接证据。除其主张外，证人李凯、陈再明对占有事实予以认可。由于本判决其他理由已经可以驳回原告请求，故本院在本案中，对原告是否根据合同已经占有租赁物的事实不予认定处理。五、本案其他问题。本案证据交换时，渝亚公司诉讼代理人谭浪又作为重庆第五大道商业管理有限公司的诉讼代理人身份申请该公司作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，其理由是本案处理与其有利害关系。本院认为本案为原告肖勇诉出租人与新产权人，重庆第五大道商业管理有限公司针对本案其他当事人或标的物主张权利的，可以另行起诉。原告举示209户商户与重庆第五大道商业管理有限公司主要于2013年8-9月签订的解除租赁协议复印件，李艳丽支付商户的退款银行凭据复印件，拟证明清退原商户，原告占有使用的情况。本案仅仅在此处涉及重庆第五大道商业管理有限公司。但由于原告未能提供证据原件，本院对该证据不予认可，故本案诉讼不影响重庆第五大道商业管理有限公司，本案不必追加其为第三人。综上所述，原告诉讼请求除第一项外其余不符合法律规定，应当被驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决如下：一、确认原告肖勇与被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司于2013年11月20日签订的《摊位租赁合同》有效。二、驳回原告肖勇的其他诉讼请求。案件受理费192212元，由肖勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  胡智勇审判员  陈 华审判员  芦明玉二〇二〇年七月十五日书记员  孙 翠附：原告诉请的重庆市渝中区民族路99号帝都大厦第五大道1-6层房屋中的部分房屋（共计7193.04平方米，套内面积）清单：第1层商业1至4号部分房屋：1015至1022摊位、1027摊位、1052摊位、1053摊位、1055摊位、特1666摊位、1楼中庭、1025摊位后面的璧摊、1058和1057摊位对面的璧摊；第2层商业1、2、3、5、6号部分房屋：2007摊位、2010至2011摊位、2013摊位、2015摊位、2019摊位、2021摊位、2025摊位、2028至2029摊位、2035-1摊位、2039摊位、2053摊位、2057摊位、2060摊位、2063摊位、2079至2082摊位、2085摊位、2087摊位、2089至2090摊位、2093摊位、2095至2096摊位、2099至2100摊位、2102摊位、2109摊位、2111摊位、2116摊位、2118摊位、2121摊位、2130摊位、2132至2133摊位、2136至2138摊位、2151摊位、2153摊位、2155至2156摊位、2158摊位、2161至2163摊位、璧摊2-1、璧摊2-2、璧摊2-12、璧摊2-11、璧摊2-21、璧摊2-22、璧摊2-15、璧摊2-6；第3层部分房屋：3003摊位、3005至3012摊位、3017至3018摊位、3021至3022摊位、3027至3030摊位、3033摊位、3037至3039摊位、3050至3053摊位、3055至3056摊位、3060至3062摊位、3070至3071摊位、3073摊位、3077摊位、3078至3078-1摊位、3080摊位、3082至3082-1摊位、3085摊位、3091至3093摊位、3096摊位、3098摊位、3100至3101摊位、3103摊位、3105至3110摊位、3112摊位、3115摊位、3119摊位、3121摊位、3123摊位、3125摊位、3129至3130摊位、3132摊位、3153摊位、3162至3163摊位、3168摊位、3170至3171摊位、3179至3181摊位、3186摊位、3190至3192摊位、3195至3197摊位、3199摊位、3202摊位、壁摊3-17、壁摊3-20、壁摊3-23、壁摊3-25、壁摊3-1；第4层部分房屋：4023摊位、4028摊位、4037至4039摊位、4058至4063摊位、4069摊位、4078摊位；第5层部分房屋：5005至5010摊位、5012至5013摊位、5015摊位、5025至5028摊位、5030摊位、5050摊位、5056摊位、5059至5061摊位、5063摊位、5067至5068摊位、5072至5073摊位、5075至5077摊位、5079至5081摊位；第6层商业1至3号部分房屋：6017至6018摊位、6020至6021摊位、6023摊位、6025至6026摊位、6036至6039摊位、6050至6051摊位、6053摊位、6055摊位、6058摊位、6061至6063摊位、6065摊位。