云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初605号原告（执行案外人）：田贵发，男，汉族，云南省砚山县人，现住文山市。委托诉讼代理人：太启晟，云南杨柏王律师事务所律师。被告（申请执行人）：谭赛萍，女，壮族，云南省广南县人，现住广南县。第三人（被执行人）：姚忠元，女,汉族，云南省文山市人，户籍地文山市。原告田贵发与被告谭赛萍、第三人姚忠元案外人执行异议之诉一案，本院2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月30日，公开开庭进行了审理。原告田贵发及其委托诉讼代理人太启晟到庭参加了诉讼。被告谭赛萍经传票传唤，第三人姚忠元经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田贵发向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与第三人2018年11月19日签订的《个人卖房协议》合法有效；2.判决停止对文山市房屋的执行，并解除查封；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月16日，贵院对谭赛萍与姚忠元借款合同纠纷一案作出（2019）云2601民初834号民事判决，判决：“姚忠元于判决生效之日起十日内返还谭赛萍借款本金60000元及利息3000元，合计63000元。”因姚忠元未履行给付义务，谭赛萍申请强制执行，贵院于2019年9月17日查封了姚忠元名下文山市房屋。2019年11月17日，原告对执行标的提出书面异议，2019年11月26日，贵院作出（2019）云2601执异31号执行裁定，驳回原告的异议。原告认为，文山市房屋已经转让给原告，能够排除被告对该房屋的强制执行，理由如下：一、在人民法院查封房屋前，原告与第三人已签订了合法有效的书面买卖合同。人民法院查封房屋的时间是2019年9月17日，而早在2018年11月19日。第三人因无力偿还借款，已将房屋转让给原告以消灭债务，双方签订了《个人卖房协议》，该协议意思真实、内容合法。二、在人民法院查封房屋前，原告已合法占有该房屋。《个人卖房协议》签订后，第三人已将房屋移交给原告使用，此后的物管费、水电费等均是原告支付。三、原告已支付了协议约定的全部价款。2016年，第三人因投资开办美容院缺乏装修资金，故向原告借款20万元，转让房屋时，双方商定把借款转为购房款进行多退少补，剩余房贷由原告负责偿还。经结算，原告应向第三人支付购房款11万元，所以20万元借款中的11万元转为购房款，剩余9万元由第三人另行出具欠条。四、一直没有办理过户登记不是原告自身原因造成的，该房屋是第三人贷款购买，转让给原告时贷款尚未还清，之后原告一直在偿还贷款，因此迟迟未能办理过户登记。综上所述，被查封的房屋虽然仍登记在第三人名下，但原告对房屋享有合法权利，并且足以排除被告的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定提起诉讼，请求判请支持原告的诉讼请求。原告对其诉讼请求，提交了以下证据：1.个人卖房协议、欠条，证明①2018年11月19日，姚忠元因无力偿还借款，将其购买的祥和名邸五幢102号房屋转让给田贵发以消灭债务，双方签订了《个人卖房协议》，该协议意思真实、内容合法。②在法院查封该房屋前，田贵发与姚忠元一签订了合法有效的书面房屋买卖合同。③双方将部分借款转为购房款，差额部分由姚忠元另行出具《欠条》，田贵发已支付了协议约定全部购房款；2.祥和名邸业主交费单、小区物业充值收据、银行凭证，证明①自《个人卖房协议》签订后，祥和名邸五幢102号房屋的物管费、水电费等均是田贵发支付，剩余放贷也是田贵发继续偿还。②在人民法院查封该房屋之前，田贵发已合法占有该房屋。③未能办理过户登记是房贷尚未还清造成，田贵发对此没有过错。④印证《个人卖房协议》的真实性；3.执行裁定书，证明田贵发的异议请求被驳回，起诉符合法律规定；4.证人姚某1的当庭证言，证明第三人向原告借款20万元，原告现金向第三人交付了借款；5.证人姚某2的当庭证言，证明①第三人向原告借款20万元。②房贷是原告在赔还；6.证人马某的当庭证言，证明第三人用文山市祥和名邸5幢102号房屋抵债11万元给原告。被告谭赛萍未答辩、未提交证据、未质证。第三人姚忠元未述称、未提交证据、未质证。本院对原告提交的证据分析认证如下：原告提交的证据1证明第三人姚忠元用文山市祥和名邸5幢102号房屋抵债原告田贵发11万元借款；证据2无其他证据印证，不能证明原告田贵发合法占有文山市祥和名邸5幢102号房屋；证据3为生效法律文书，对原告田贵发的证明观点，本院予以采信；证据4、5、6证明第三人姚忠元用文山市祥和名邸5幢102号房屋抵债原告田贵发11万元借款。经审理，本院查明本案事实如下：谭赛萍与姚忠元民间借贷纠纷一案，本院2019年5月16日作出（2019）云2601民初834号民事判决，判决：“由被告姚忠元于本判决生效之日起十日内返还原告谭赛萍的借款陆万元（60000.00元）整及利息3000.00元，合计63000.00元。”判决生效后，姚忠元未履行义务，谭赛萍2019年8月6日向本院申请强制执行。本院于2019年9月16日作出（2019）云2601执1356号执行裁定，裁定：“对被执行人姚忠元所有的座落于文山市房屋一套进行查封（合同登记号：ＷＳ2017061604807，该房屋已在中国工商银行股份有限公司文山普阳支行设定抵押、未被司法机关查封）。”田贵发于2019年11月17日向本院提出执行异议，要求撤销本院（2019）云执1356号执行裁定，中止对文山市房屋执行。本院于2019年12月26日作出（2019）云2601执异31号执行裁定书，裁定：驳回案外人田贵发的异议请求。田贵发于2020年1月17日向本院提起案外人执行异议之诉。原告田贵发与第三人姚忠元2018年11月19日签订《个人卖房协议》，主要内容为“姚忠元自愿将祥和名邸五幢102号房屋以11万元出售给田贵发”。2018年11月19日第三人姚忠元出具欠条，确认欠原告田贵发9万元。另查明，原告田贵发与第三人姚忠元2018年11月19日签订的《个人卖房协议》，实为以房抵债，所涉房屋未办理产权登记、更名登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人,保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的《个人卖房协议》虽然名为“买卖协议”,但结合协议内容及原告田贵发在审中的陈述,双方没有买卖的实际,而是原告田贵发与第三人姚忠元签订的“以房抵债协议”。该抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,基于抵债协议而拟受让不动产的受让人,在完成不动产法定登记之前,该抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。原告田贵发依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定主张排除强制执行,不能成立,本院不予支持。谭赛萍、姚忠元经合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上所述,原告田贵发的诉讼请求不成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决如下:驳回田贵发的诉讼请求。案件受理费100元，由田贵发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  赵俊斌审 判 员  曾 丽人民陪审员  张桂云二〇二〇年七月一日书 记 员  杨文娟