吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1182号上诉人(原审被告)：丁某，住吉林省和龙市。被上诉人（原审原告）：和龙市丽园物业管理有限公司。法定代表人：宁某。上诉人丁某因与被上诉人和龙市丽园物业管理有限公司（以下简称“丽园物业”）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省和龙市人民法院（2020）吉2406民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丁某上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费用由丽园物业承担。事实和理由：丽园物业称丁某以“开发商及建筑商遗留问题”为借口拒交物业服务费与事实不符。丁某拒交物业费是丽园物业违反《物业管理条例》、《物业服务合同》，没有履行合同导致的。丁某认为，由于丽园物业违约在先，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自已的义务”之规定，在没有完全履行服务约定的情况下判决丁某90％缴纳物业服务费明显违背公平原则。（一）丽园物业的物业服务未完全履行。公共楼道内墙皮多处脱落破损，单元门没有把手，门锁损坏多年没有维修，楼道内随意堆放杂物。公用照明设施损坏多年没有维修，晚上小区漆黑一片，出行不便。物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集及雨、污水管道的疏通，没有尽到应尽义务。门前小雪无人清，大雪只用清雪车推一遍敷衍了事，清雪车推挤到两边的雪堵住门口，业主自己清理后才能出门，残留的积雪结成冰，路滑摔倒时有发生。雨天严重大面积积水，无人疏通下水排污通道；垃圾箱经常倾倒无人管理，造成垃圾外泄，遇风时刮得四处飘散；楼前的空地废墟一片，建筑、生活垃圾遍地，杂草丛生。绿化地里垃圾无人清理，车辆停放在公共绿地无人管理，没有任何标志。本该绿化的空地，原来建筑垃圾遍地，环境特别脏乱差，有些业主清理后种菜，大部分空地仍是垃圾遍地，杂草丛生。车辆乱停乱放，无人管理，也无任何停放标志。路口四通八达，仅丁某楼前就并列两个路口，其中一个路口长期停放大型货车，没有出入管理的的门卫与门卫设施，也没有保安执勤室，外来人员以及不明身份的人员可以随便出入，车辆随意来往的通道，经常有人在小区角落随意大小便。丽园物业连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管都做不到。小区多年来脏乱差的状况，有物业和没物业有什么区别。成为真正事实上的散弃小区。（二）丽园物业违反了《物业管理条例实施细则》第三十五条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。2016年因刮大风，把丁某楼顶的铁皮瓦刮掉，巨大的铁皮瓦掉下来时砸到丁某外窗沿，造成墙体受损严重，玻璃多处划痕。丁某多次找丽园物业反应，要求丽园物业维修，至今没有解决。房屋的破损导致丽园物业卖房困难，多次因此原因未能成交，给丽园物业造成巨大的经济损失。（三）丽园物业违反《物业管理条例》第四十条、《物业收费管理服务办法》、《物业服务收费管理办法》以及合同约定。丽园物业明显属于只收费，少服务甚至不服务，明显费用与服务水平不相适应，质价不相符。（四）丽园物业没有按照法律法规规定和协议规定去履行，没有公布收支情况，业主无法监督其工作。丽园物业收支是否合理，收费项目没有透明公开。几年来，至今没有向业主公布任何收支，业主完全不知情。要求丽园物业提供收费项目、收费标准。据不完全统计，从2017年截止到一审开庭日前，丽园物业的物业服务合同纠纷高达464件，这不是个案，而是群发案件。所有案件，一审法院均以物业管理存在瑕疵为由，判决所有业主支付90％的物业费显然有失公平。瑕疵有大有小，有多有少，丽园物业至今为止长达三年诉讼业主期间，所谓的“瑕疵”从始至终的存在，没有一丝一毫的改善。丽园物业经营物业服务公司不是为了有偿服务广大业主，而是想不劳而获，坐享其成。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。丽园物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回丁某的上诉请求。丽园物业向一审法院提出请求：判令丁某支付2018年5月至2020年4月期间的物业服务费，合计1383.26元（83.53㎡×0.69元×24个月）；本案诉讼费用由丁某承担。事实与理由：丁某自购房以来只交付过2015年5月至2018年4月期间的物业服务费。对于2018年5月至今的物业服务费用，丁某以开发商及建筑商遗留问题为由拒绝交纳。经多次催讨无果，故丽园物业诉至人民法院请求判决。一审法院认定事实：丁某系和龙市新合小区A2号楼2单元502室的业主，于2015年5月份取得该房屋的所有权，其房屋建筑面积为83.53平方米。2014年8月1日，和龙市世新房地产有限公司第一分公司作为丁某居住的房屋的建设单位与丽园物业（资质等级为三级）签订了《前期物业服务合同》，合同约定，和龙市世新房地产有限公司第一分公司选聘丽园物业提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅费用标准为每平方米0.69元/月，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人员应在每年1月20日前履行交纳义务，对于合同期限约定为“自2014年8月1日起至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止”，双方还就服务内容与质量、服务费用、物业的使用和维护、违约责任等方面作出了具体的约定。合同下方由和龙市世新房地产有限公司第一分公司及丽园物业加盖公章予以确认。丁某居住于提供物业服务范围内的多层住宅，拖欠自2018年5月至2020年4月期间的物业服务费。故丽园物业起诉至一审法院请求判令丁某支付上述期间的物业服务费，共计1383.26元。另查明，2016年4月5日，丽园物业的法定代表人宁某与于奎利签订了一份《协议书》，约定丽园物业管理有限公司由宁某接手，所有事宜自签订协议之日起，业主物业费、装修保证金收取及退还、维修养护费用、人员工资等所有事项均由宁某全部承担。协议书下方由于奎利及宁某签字予以确认。一审法院认为，和龙市世新房地产有限公司第一分公司作为建设单位与丽园物业签订前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据法律规定建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，丽园物业已经按照合同的约定提供了物业服务，丁某亦接受了丽园物业提供的服务，其应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。但因丽园物业在对丁某服务过程中确实未尽完全合同义务，物业管理存在瑕疵，故对丁某缴纳物业服务费的标准应予以酌减，具体标准按90%缴纳为宜，丁某应当给付丽园物业拖欠的物业费1244.9元。对于丁某辩解称丽园物业未尽物业服务义务、存在不作为的主张，关于物业服务中存在的问题，丁某可向物业公司反映并要求其尽到相应的管理义务，但不能以此作为拒绝交付物业服务费的理由，故对于丁某的该项辩解，一审法院不予采纳。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，如丁某认为丽园物业存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，丽园物业作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提供服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、丁某于本判决生效之日起十日内一次性向和龙市丽园物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费1244.9元；二、驳回和龙市丽园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果丁某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由丁某负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。和龙市世新房地产有限公司第一分公司作为建设单位与丽园物业签订前期物业服务合同，委托丽园物业对其开发的涉案小区提供物业服务，约定合同期限至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效止。故案涉小区业主、业主大会选聘新的物业服务企业之前该前期物业服务合同对案涉小区业主有约束力。丽园物业自2014年8月份起根据上述合同为丁某居住的小区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，丁某依据该合同应交纳物业服务费。一审判决因丽园物业在物业服务过程中确实存在瑕疵为由，酌定支持丽园物业90%物业管理费，并无不当。综上所述，丁某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由丁某负担。本判决为终审判决。审 判 长 申成日审 判 员 朴美兰审 判 员 池东波二〇二〇年七月二十八日法官助理 鲁雪莲书 记 员 李思思