北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初89853号原告（反诉被告）：王春明，男，1958年4月28日出生，汉族，北京市大黄庄绿岛物业有限公司退休员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：喻胜利，北京金虎律师事务所律师。被告（反诉原告）：邴昌振，男，1986年8月3日出生，汉族，无业，住山东省东平县。委托诉讼代理人：邸坤鹏，北京市世纪律师事务所律师。第三人：常业明，男，1956年8月12日出生，汉族，朝阳公安分局退休职员，住北京市通州区。原告（反诉被告）王春明（以下称姓名）诉被告（反诉原告）邴昌振（以下称姓名）、第三人常业明（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王春明之委托诉讼代理人喻胜利，邴昌振之委托诉讼代理人邸坤鹏均到庭参加诉讼。常业明经本院合法传唤，未到庭参加最后一次庭审。本案现已审理终结。王春明向本院提出诉讼请求：1、确认我与邴昌振于2009年8月28日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、邴昌振协助我将位于北京市朝阳区定福庄北街X号楼X层X门XXX房屋（以下简称涉案房屋）产权变更过户至我名下。事实和理由：我是涉案房屋的产权人，我与常业明是朋友关系。2008年12月23日，常业明找我帮忙，将我的房产证借走，用于向他人借款。后来常业明告诉将涉案房屋抵押给华夏银行贷款20万元，保证按期还款，并承诺到期将房产证取回。后来常业明未按期还贷，我担心涉案房屋被银行拍卖，代替常业明偿还银行贷款。在2019年8月，我才得知涉案房屋早已被转让给邴昌振。我认为邴昌振和常业明恶意串通，采取非法手段侵占我的财产，故诉至法院，望判如所请。邴昌振辩称并反诉诉称：我同意将涉案房屋产权登记变更回王春明名下，涉案合同效力由法院依法裁定，但王春明主张的事实有虚假的部分。在2009年9月，涉案房屋过户至我名下，在过户的过程中，王春明对其代理人进行了公证授权，而且王春明夫妇二人也到了过户现场，因此王春明称其对过户不知情是不属实的。当时王春明着急用钱，但是由于其年龄较大，且涉案房屋房龄较老，无法办理银行抵押贷款，因此通过中间人找到我，我有购房资质，各方协商通过二手房交易的方式获取购房贷款。此后大家按照这一方式操作，华夏银行批了房贷30万元，在贷款手续办完后，我将贷款合同和银行卡都交给了王春明夫妇，从2009年开始一直到2019年8月每月都是由王春明负责还贷的。按照约定，贷款清偿之后，我将涉案房屋过户回王春明。这么多年过去了，我从来没有主张过房子是我自己的，也没有不让王春明居住，王春明也一直按照约定还款。但是到了2019年9月，王春明就开始逾期不还贷，华夏银行基于名义借款人是我，多次联系我还款，我担心列入失信，无奈之下在2020年1月10日个人代替王春明清偿了涉案房屋剩余贷款本金86152.54元、利息1101.53元，罚息84.37元，复利是9.14元。我认为本案纠纷不应由我承担责任，我不仅被占了购房指标，还经常被催还款，因此我一直想着王春明还完钱就把房子过户回去，但是王春明没有能力清偿贷款，一直拖延至今。现在，我同意完成产权的回归，但同时提起反诉，要求王春明向我支付垫付的87347.58元。王春明针对反诉辩称：首先，我不是借款人也不是贷款的实际使用人，华夏银行发放的贷款是由邴昌振使用，还是由常业明使用我不清楚。其次，华夏银行的贷款一直由常业明还款，2013年4月之后常业明不再还贷，我担心涉案房屋被拍卖，才代替常业明还款，这个时候常业明才将银行卡给我，我一直还贷到2019年8月。8月之后我发现涉案房屋不在我名下，就不再还钱了。我认为本案是房屋买卖合同关系，邴昌振的反诉应予驳回。常业明述称，我在我工作期间认识的王春明，我们是朋友关系，我不认识邴昌振。2009年底，王春明的爱人刘XX找我说借了30万元，但是还不上钱了，让我帮忙还钱。由于刘XX和我都是朋友，她也帮过我很多次，我就答应替她还钱，当时我说帮她还到2018年年底。之后每个月我转账给刘XX，她再操作还款。2018年之后，我退休了，不再帮他们还钱了，再后来王春明夫妇可能没有收入就也不再还款了。总之，王春明所述我和邴昌振恶意串通是不存在的，如果说王春明自己一时糊涂被人忽悠了，那是王春明夫妇自己的事情。现在邴昌振也明确表示了不需要他们的房子，只要把钱给上就可以，因此邴昌振也没有想占有涉案房屋的想法。所以，王春明应该直接找邴昌振解决问题，而不是起诉，我一直帮他们，反而现在他们还起诉，弄的朋友都做不成了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年2月17日，北京市方正公证处做出（2009）京方正内民证字第0XXX号公证书，载明王春明和刘XX在《委托书》上签名。《委托书》主要内容为王春明系涉案房屋的所有权人，刘XX是法定共有权人，二人系夫妻关系，现同意出售涉案房屋，因不能亲自办理房产的买卖手续，故委托巩XX作为代理人。2009年8月28日，王春明作为出卖人与邴昌振作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，约定王春明将涉案房屋出售给邴昌振。同时，邴昌振作为借款人与华夏银行股份有限公司北京和平门支行（以下简称华夏银行）作为贷款人签订《个人房屋抵押借款合同》，约定因邴昌振购买涉案房屋，办理抵押贷款，贷款金额300000元，贷款期限13年，自2009年8月24日起至2022年8月24日止。2009年9月1日，涉案房屋过户至邴昌振名下。同年10月22日，华夏银行于涉案房屋设立抵押权，被担保主债权金额300000元。关于过户原因，王春明主张其确实曾经到公证处签字，但是签字的用途并不清楚，只知道为了帮助常业明贷款，不清楚要将涉案房屋过户给邴昌振。对此，邴昌振不予认可，表示其应王春明要求办理涉案房屋过户及抵押贷款。双方均认可不存在真实房屋买卖意思表示。关于还贷情况，王春明主张贷款由常业明实际使用，因此由常业明还款，在2013年4月之后由于常业明不再还贷，其代替常业明还款直至2019年8月。对该主张，王春明提交常业明作为借款人手写的《借条》一张，主要内容为“兹有常业明向兄弟王春明借人民币贰拾万元（此款系王春明用自家房产证做抵押从华夏银行贷款借的）。王春明的房产证在华夏银行抵押，因此常业明保证在2012年底前如数还清所欠之钱，并保证解决华夏银行的贷款，将王春明的房产证取回家。”邴昌振表示对《借条》情况不了解，但是从《借条》载明的款项数额及王春明、常业明共同还款的情况可知华夏银行贷款300000元由王春明与常业明共同使用。常业明对《借条》的真实性认可，但主张其在刘XX央求下才写的《借条》，其是替刘XX还款。关于解押情况，邴昌振主张2019年9月之后，王春明、常业明均不还贷，华夏银行多次通知其贷款逾期，其在与刘XX沟通未果后，因担心个人征信收到影响，于2020年1月10日一次性还款87347.58元，就此邴昌振提交华夏银行还款凭证。2020年1月16日，涉案房屋因贷款结清注销抵押。关于居住情况，各方均认可涉案房屋一直由王春明一家实际居住使用。另，诉讼前王春明提起财产保全申请，请求查封涉案房屋，中国XX财产保险股份有限公司出具保单保函作为担保。本院于2019年11月14日做出（2019）京0105财保XXX号民事裁定书查封涉案房屋，现涉案房屋被查封，查封期限自2019年11月26日至2022年11月25日。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，邴昌振作为买受人与王春明作为出卖人于2009年8月28日签订《存量房屋买卖合同》，现各方均认可双方之间并无买卖涉案房屋的真实意思表示，且邴昌振并未支付过任何购房款，王春明亦未交付涉案房屋，故王春明与邴昌振之间的存量房屋买卖合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王春明要求邴昌振将涉案房屋过户回其名下，邴昌振亦表示同意，本院不持异议。结合《借条》内容及王春明、常业明共同还款的事实可以认定，涉案房屋因交易办理的住房贷款，邴昌振并非实际借款人，故邴昌振向王春明要求偿还其垫付的款项，具有事实和法律依据，本院予以支持。王春明在偿还上述款项后，可一并于另案中解决与常业明之间的借款纠纷。常业明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加最后一次庭审，本院依法缺席审理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王春明与被告（反诉原告）邴昌振于二〇〇九年八月二十八日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、被告（反诉原告）邴昌振于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）王春明办理房屋产权过户手续，将位于北京市朝阳区定福庄北街X号楼X层X门XXX房屋过户至原告（反诉被告）王春明名下；三、原告（反诉被告）王春明于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）邴昌振垫付款项八万七千三百四十七元五角八分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2638元，由原告（反诉被告）王春明负担。反诉案件受理费992元，由原告（反诉被告）王春明负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由原告王春明负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 尹 航审判员 吴 娜审判员 黄雪芹二〇二〇年七月二十三日书记员 王 珊