四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1402民初1897号 原告：刘保忠，男，1956年7月6日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：郭凤春,四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽,四川达宽律师事务所律师。 被告：王加惠，女，1965年12月28日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：贺建芳，眉山市华诚法律服务所法律工作者。 原告刘保忠与被告王加惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，原告刘保忠于2020年5月26日向本院申请财产保全，本院于同日作出（2020）川1402民初1897号民事裁定书，裁定：一、查封被申请人王加惠位于眉山市东坡区住宅（不动产权证号：监证0238250）和位于眉山市东坡区＊号仓库（不动产权证号：监证0238251）。查封期限为三年。 二、查封案外人王惠英名下位于东坡区同运南路153号20栋1单元1层2号房屋（档案保管号：档013057）。查封期限为三年。本案依法适用简易程序于2020年7月3日公开开庭进行了审理，原告刘保忠及其委托诉讼代理人郭凤春、王丽，被告王加惠及其委托诉讼代理人贺建芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘保忠向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方在原眉山市地产管理局签订的《眉山市屋买卖合同书（适用于存量房）》无效；2.确认位于眉山市东坡区仓库属于原告所有（价值8万元）；3.判令被告无偿配合办理将位于眉山市东坡区仓库过户给原告的登记手续；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原、被告双方系夫妻关系，双方于2015年9月1日登记结婚。婚前，双方于2014年11月21日签订了《内部协议》，约定：原告将其单独所有的位于眉山市东坡区仓库（以下简称：案涉房产）采用买卖方式暂时过户登记到被告名下，但被告未出购房款，且案涉房产实际所有权仍属于原告所有；被告在原告主张时，配合原告再将案涉房产过户登记到原告名下，税费由原告自行承担。协议签订后，原告随后将案涉房产过户登记到了被告名下。2020年，因双方感情破裂，原告要求被告配合将案涉房产过户到原告名下，税费由原告自行承担，被告一直拒绝。原告认为双方在房管局签订的房屋买卖合同书仅是原告去办理过户登记所必须的手续，内部协议的性质是代持而不是买卖，为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告王加惠辩称，其一，原、被告双方在眉山市管局签订的《眉山市屋买卖合同书（适用于存量房屋）》（以下简称：房屋买卖合同书）合法有效。双方均在该合同书上签字捺手印，是双方真实意思表示，合同没有违反我国合同法第52条的规定，该合同自成立时生效。原告当天将房产过户到被告名下，被告享有房屋的所有权。2015年7月，被告收了儿子位于东坡区正西街门市的租金6万元作为房款给付了原告，因双方准备结婚，被告没有喊原告打收条，原告把二本房产证交付给被告，被告让原告将内部协议退给被告，原告讲“房产证都给你了，内部协议没有用，我把协议撕了就是了。”2015年9月1日，双方办理了结婚证，因双方是夫妻关系，被告就更加相信原告，一直都认为原告把内部协议撕了。其二，双方签订的房屋买卖合同书效力高于双方签订的内部协议。因房屋买卖合同书是由眉山市管局制作的公文书证，在房管局办理了备案，而内部协议是一般书证，根据最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定第77条第1款规定，房屋买卖合同书效力高于内部协议。案涉房产采用买卖方式登记在被告名下，被告已支付原告6万元房款，被告享有案涉房产所有权，被告持有的房产证具有公示公信力。而内部协议约定案涉房产所有权属于原告违反了物权法第十四条的规定，不动产采取登记制度，根据物权效力优先原则，法定的效力优于约定的效力。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，双方当事人对如下证据的真实性均无异议，本院予以在卷佐证：1.原、被告身份证、结婚证复印件；2.《房屋转让协议书》、收条、内部协议（特别说明）、监证0238250号住宅的房产登记、查封信息查询情况说明、询问笔录、原房屋所有权人为原告的房屋产权证，监证0238251号仓库的房产登记信息查询情况说明、房产查封信息查询情况说明、询问笔录、原房屋所有权人为原告的房屋产权证，租房合同；3.房屋买卖合同书2份、个人住房登记信息查询1页、住房和仓库的房产证各1本、结婚证原件1本。 对有争议的证据本院认定如下：1.房屋出租合同原件，被告提交该证据拟证明：王亮（被告的儿子）将位于正西街的门市租金交给被告，被告收取了王亮该6万元租金后，支付给了原告作为本案案涉房产的购房款。原告的质证意见为：合同是2012年签订的，出租方是王亮与本案无关；且合同约定租金支付方式为先付后用，即在每年房租到期前1个月支付下1年的租金，而租赁合同的到期时间是2015年8月3日，因此不可能在2015年7月收到租金并支付给原告；原告没有收到过被告支付的6万元。本院认为，该证据并无其他证据予以佐证，不能证明被告向原告支付了购房款6万元，本院不予认定。2.被告的社保情况单子4页、限制消费令复印件，被告提交该证据拟证明：被告月收入只有1177元，无能力购买其他住房，被告曾是四川明日食品有限责任公司的法定代表人，公司注销后，被告被列为失信人名单，无法贷款买房。原告的质证意见为：对该组证据真实性、合法性、关联性均有异议，被告是否有购买能力与房屋所有权无关联，且被告自己承认是今年才从谢晓燕中取得钥匙，故被告不是只有案涉一套房屋。本院认为，该组证据与本案不具关联性，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告刘保忠与被告王加惠系夫妻关系，双方于2015年9月1日登记结婚。婚前，原告于2002年12月19日从原眉山市东坡区计划经济贸易局购得位于东坡区仓库（以下简称：案涉房产）。2014年11月18日，原告取得了案涉房产的产权证。2014年11月21日，原、被告双方就案涉房产签订了《内部协议（特别说明）》，主要载明：“甲方刘保忠身份证号码5111221956××××××××、乙方王加惠身份证号5111221965××××××××。甲方于2002年12月19日给原眉山县济经委购买的一套住房63.26㎡，一个仓库5.15㎡，又于2014年11月18日办理了房权证。由于家庭、子女原因，甲方不便持有房权证，故经甲、乙双方协商达成如下协议：甲方将自己的东坡区小北街48号1层、1个仓库5.15㎡，眉权证字第0237894号，东坡区小北街48号2层住宅63.26㎡，眉权证字第0237895号,用买卖方式暂时过户到乙方名下，实际乙方没有出购房款，甲方只借用乙方户名，一切税费由甲方承担。该房权证过户到乙方名下，但实际所有权还是属甲方所有。在合适的时候，乙方配合甲方把该房（乙方）房产证不出购房款再过户到甲方等名下，税费由甲方承担。此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，经甲、乙双方签字即生效。甲方刘保忠（签名并捺印）、乙方王加惠（签名并捺印）2014年11月21日。”同日，双方就案涉房产签订了房屋买卖合同书，主要约定：买方王加惠、卖方刘保忠，小北街48号2层63.26㎡住宅总价5万元，小北街48号1层仓库总价1万元。同日，案涉房产变更登记在被告名下（房产证号分别为：监证0238250、监证0238251）。2020年4月，原告起诉至法院要求与被告离婚，法院判决不准双方离婚。其后，原告就案涉房产事宜诉至本院。 庭审中，原告当庭申请撤回第一项诉讼请求。被告当庭陈述：原告把内部协议打印好了让我签订的，签订房屋买卖合同书当时没有支付房款，是过后支付的，给付的现金，没有让原告出具收条；原告说他把内部协议撕毁了，我就相信他了；没有要求原告针对内部协议出具新的协议，不懂这些法律的事情。原告当庭陈述：没有收到过购房款。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：原、被告就案涉房产签订房屋买卖合同书及内部协议的真实意思是否为建立房屋买卖关系。原告主张真实意思为代持关系不是买卖关系，被告主张是买卖关系。本院认为，其一，双方签订的内部协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从内部协议内容来看，双方的真实意思为用买卖方式暂时将案涉房产过户到被告名下，只是借用被告户名。其二，双方办理案涉房产过户手续时虽然签订了房屋买卖合同书，并载明了价款，但被告提交的证据不足以证明其支付了相应的对价。其三，双方在内部协议中也明确约定了案涉房产过户到被告名下，但实际所有权还是属于原告。故，可认定双方的真实意思并不是就案涉房产建立买卖关系，而仅是借用被告名义持有案涉房产，案涉房产实际所有权仍应属于原告。关于被告辩称的房屋买卖合同书合法有效且效力高于内部协议。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”之规定，本案中，原、被告以虚假的买卖案涉房产的意思表示而签订的房屋买卖合同书应认定为无效，故对被告的该项辩称，本院不予采信。因案涉房产现登记在被告名下，原告要求被告按照内部协议的约定将案涉房产变更登记至原告名下，符合法律规定及双方当事人约定，本院依法予以支持。同时，双方在内部协议中约定税费应由原告承担，本院依法予以确认。据此，为维护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、位于眉山市东坡区（不动产权证号：监证0238250）和眉山市东坡区＊号房产（不动产权证号：监证0238251）属于原告刘保忠所有。 二、被告王加惠在本判决生效之日起十日内协助原告刘保忠将位于眉山市东坡区（不动产权证号：监证0238250）和眉山市东坡区＊号房产（不动产权证号：监证0238251）变更登记至原告刘保忠名下。 案件受理费减半收取计900元，诉讼保全费820元，由被告王加惠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  廖智慧 二〇二〇年七月二十四日 书记员  杨宇珂