太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2020）晋0108民初903号原告:秦红斌，男，1993年7月18日出生，汉族，山西省太原市固体废物处置中心有限公司技术员，住太原市。被告：山西珠琳浙华置业有限公司，住所地：太原市兴华街****。法定代表人：王中波，总经理。委托代理人：王扬，山西君合君律师事务所律师。原告秦红斌与被告山西珠琳浙华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦红斌及被告山西珠琳浙华置业有限公司的委托代理人王扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦红斌向本院提出诉讼请求：1.被告提供合法真实有效的房屋经竣工验收合格证明：《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并向太原市房产管理局申请登记备案商品房；2.被告支付逾期交房的损失，包括：商品房买卖合同的约定的按已交付购房款746114元计算的90日违约金2014.51元；逾期交房造成原告在外租房费用损失月均1500元，共计6514.51元；3.被告提供维修基金发票、购房发票、房屋实测面积报告；4.诉讼费由被告承担。庭审中，原告秦红斌变更第二项诉讼请求为：被告支付逾期交房的损失，包括：商品房买卖合同的约定的按已交付购房款661043元，赔偿计算期限从2019年9月30日暂计至2020年6月30日，违约金1782元，实际截止日期为被告满足法定交房条件时止；商品房买卖合同约定的按已交付购房款661043元的房款利息，根据银行贷款利息5.39%，赔偿计算期限从2019年9月30日暂计至2020年6月30日，需赔偿26315元，实际截止日期为被告满足交房条件时止。事实和理由：原告秦红斌于2018年3月28日购买了被告开发并预售的三千渡双水岸小区住宅房屋一套，并签订了《商品房买卖合同》,合同约定交房日期为2019年9月30日。2019年9月24日,原告收到被告送达的《延期交付通知书》,交房日期延期至2019年11月30日，该通知书提出通过抵扣物业费的形式作为延期交房补偿。原告到被告售楼处办理物业费抵扣事项时收到被告已拟好并盖章的《协议书》，该协议书表示，被告因不可抗力因素停工并逾期交房，不承担逾期交房违约责任，并表示可代原告缴纳两个月物业费作为补偿，并要求原告承诺极其不合理的其他条款，原告拒绝签署该协议。2019年11月21日,原告收到被告送达的《交房通知书》,该通知书约定于2019年12月3日办理交房手续。2019年12月3日,原告到约定场所办理交房时发现，被告公示的《施工验收证明书》存在严重虚假记载:“消防工程经太原市消防支队验收通过”,“人防工程经太原市人防办验收通过”。而原告与太原市消防、人防验收审批部门确认,三千渡双水岸1#、2#楼消防工程、人防工程、小区规划验收并未通过,也没有通过竣工验收备案，即不符合合同约定的“经竣工验收合格”交房条件。交房现场被告提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》均未盖章，未填写编号、日期等重要信息,与国家相关法律要求严重不符。此外，被告拒不提供购房发票、房屋维修基金发票、《房屋面积测绘报告》。原告多次催促被告履行各项合理诉求，被告以不可抗力为由拒不赔偿因逾期交房给原告造成的损失,以各种理由推诿,而太原市政府部门环境整治实施多年，并非不可预见的不可抗力因素，导致无法依法交付房屋。2020年1月2日，本人由于个人原因被迫收房，收房时，被告提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》均未填写编号、日期等重要信息，与国家相关法律要求严重不符，而且出示的竣工验收备案表没有相关政府部门盖章，经咨询相关政府单位，未取得竣工备案表，于是在收楼办理流程表中补充“竣工验收备案表中，未见相关政府部门盖章”。综上，被告未按合同约定的房屋交付条件、交付期限进行交房,未按期进行房屋登记备案,已构成实质违约,并给原告造成损失。被告违反了《商品房买卖合同》第八条、第十一条、第二十四条约定；违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，违反了《商品房销售管理办法》第三十二条“销售商品住宅时，房地产开发企业应但根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；违反了《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：市建设工程质量安全监督站质检站出具的商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。被告山西珠琳浙华置业有限公司（以下简称：珠琳浙华公司）辩称，被告已按合同约定的交付条件交付房屋，即在交付时向买房人出具由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位盖章的工程质量竣工验收记录；原告所购商品房在建设过程中因环保原因停工74天，依照合同约定被告可以据实延期交付且免责。被告向原告下达交付房屋的通知是在2019年11月30日，比合同约定延迟了60天，扣除因环保停工的74天，被告交房的时间符合合同约定；原告所购房屋已经完成登记备案；被告不存在违约行为所以不应承担违约金；贷款不能算在原告已付房款中，所以利息被告不应承担相应的利息，基于上述，被告无违约行为，不承担违约金，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告秦红斌提交了证据商品房买卖合同复印件、首付款票据复印件，并陈述定金票据被告方已经收回，2017年11月12日其跟被告在被告公司的售楼处三千渡小区内签订购房认筹书并交付定金2万元，2017年11月19日交付了首付款181043元，2018年5月20日其和被告在被告公司的售楼部签订了商品房买卖合同；被告珠琳浙华公司代理人的质证意见为对原告的陈述认可，对商品房买卖合同认可。原告秦红斌提交了证据贷款合同原件，并陈述2018年5月18日其和平安银行签订了抵押贷款合同，贷款金额46万元，平安银行已经把贷款转给了开发商；被告珠琳浙华公司代理人的质证意见为对原告的陈述认可，对贷款合同真实性没有异议，该合同能证明被告在办理原告所购房屋抵押登记前一直都是保证担保责任。原告秦红斌提交了证据竣工验收证明书影印件、交房通知书、延期交房通知书、政府留言板回复影印件，并陈述竣工验收证明书是在售楼处拍摄的，合同约定的交房日期为2019年9月30日，2019年9月24日原告收到被告送达的延期交付通知书，交房日期延期到2019年11月30日，通知书没有告诉其原因，口头说是因为不可抗力的因素影响，说因为环保问题导致延期交房，当时通知书写着抵扣物业费作为延期交房的补偿，2019年11月21日被告向其送达交房通知书，说是2019年12月3日交房，2019年12月3日其去交房现场，被告提供的两书均没有盖章，没有填写编号、日期等信息，其拒绝收房，2020年1月2日其到现场收房，收房过程中，询问被告有无竣工验收备案表，被告当时让其看了一个自己填写的，表中没有相关政府的盖章，后其在收楼办理流程表中填写竣工验收备案表没有相关政府的盖章，当天其收了房，收房后2020年1月13日其发现在太原市人民办公室的留言回复发现被告未办理竣工验收备案，该项目于2017年办理人防手续，人防工程尚未完成，未申请人防验收，且未申请消防验收；被告珠琳浙华公司代理人的质证意见为对原告的陈述认可，对交房通知书、延期交房通知书认可，竣工验收证明书不认可，无法证明来源，该证据为复印件，对政府留言板回复真实性认可，合同约定的交付条件并不是要出具竣工验收备案表，其公司交付的行为没有问题，关于人防问题需要庭审后核实。原告秦红斌提交了证据住宅保证书及住宅使用说明书，证明住宅保证书及住宅使用说明书不合格，不具备任何法律效力，并陈述2020年1月2日被告向其出示住宅保证书及住宅使用说明书，没有交付日期、没有编号、没有竣工日期、没有维修单位；被告珠琳浙华公司代理人的质证意见为对两份证据真实性认可，证明目的不认可，该两份证据均有其公司盖章，具备法律效力。原告秦红斌提交了证据房屋拒收通知书，证明被告交房时出具的材料不全，其拒绝收房，证据来源是业主拒收后向被告出具的；被告珠琳浙华公司代理人的质证意见为对该证据不认可，其公司没有收到该证据；原告秦红斌陈述没有相关证据证明向被告送达。被告珠琳浙华公司代理人提交了证据一商品房买卖合同，证明交房条件是两书一记录，根据协议第八条第三项其公司可以延期交付，2019年10月24日单位子单位工程质量竣工验收记录，证明交房时被告已经向原告提供合同约定的两书，原告所购房屋达到交付条件；提交了证据二延期文件，证明根据23章出现了合同约定的大气环境污染禁止施工的条件；提交了证据三维修基金发票、住宅房屋验收单、业主入住钥匙、门禁卡及其他物品发放明细表，证明原告已经收房；提交了证据四太原市房产管理局网站查询截图，证明原告所购房屋已经完成备案登记；原告秦红斌的质证意见为对商品房买卖合同认可，对2019年10月24日单位子单位工程质量竣工验收记录有异议，在其收房时，被告并未向其提供该证据，该证据中的签名只有四个人，项目负责人并未签字，缺少该单位的章；对延期文件有异议，根据合同法170条规定，延期不能证明不可抗力；对维修基金发票、住宅房屋验收单、业主入住钥匙、门禁卡及其他物品发放明细表认可；太原市房产管理局网站查询截图不认可，其没有见过。原告秦红斌陈述对两书证明目的有补充，被告应当向买受人提供真实有效的住宅质量保证书、住宅使用说明书。依据有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2017年11月12日《收款收据》载明：今收到秦红斌、李荣荣1#-2-503人民币20000元，珠琳浙华公司加盖财务专用章。2017年11月19日《收款收据》载明：今收到秦红斌1#-2-503人民币181043元，珠琳浙华公司加盖财务专用章。2018年5月20日原告秦红斌作为买受人、被告珠琳浙华公司作为出卖人签订的A15571784《商品房买卖合同》约定：第三条、买受人购买的商品房为三千渡·双水岸1号楼滨河东路北段216号8幢2单元5层0503号房，该商品房【合同约定】建筑面积共91.72平方米，其中套内建筑面积72.92平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积18.8平方米。第四条、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房毛坯单价为每平方米7207.18元，总价共计661043元。第六条、付款方式及期限：其他方式：（1）买受人已于2017年11月19日付清该房屋总价款的30.41%，即人民币大写贰拾万零壹仟零肆拾叁元整（￥201043元）；（2）该房屋剩余的房价款人民币大写肆拾陆万元整（￥460000元），买受人通过向银行按揭贷款支付。第八条、交付期限：出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第【5】种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更；3、基础、公建配套不能完工及其它非出卖人所能控制之因素等；4、装饰、设备标准整改期。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2中方式处理：2、双方自行约定：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权自出卖人逾期交房达90日之次日起90日内解除本合同，自解除合同通知书到达之日起本合同解除，出卖人向买受人无息返还其已付房款并按照上述（1）中约定的违约金比例支付90日的违约金；买受人未在上述期间内行使解除权或者经买受人与出卖人协商同意继续履行本合同的，本合同继续履行，但出卖人须按照上述（1）约定的违约金比例支付90日的违约金。第十一条：交接：商品房达到交付使用条件的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人发出书面通知后七日内，买受人应当前来办理交接手续，若买受人未能如约前来办理相关手续，自通知规定的交付期限届满之日起，该房屋风险及其它相关责任随之转移给买受人，出卖人不承担延期交房责任。附件四：合同补充协议：第三条：交付及产权登记：1、交付（1）主合同第八条交付条件“该商品房经竣工验收合格”按照国务院2000年1月30日发布施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定标准执行，即甲方在交付时向乙方出具有建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即表明竣工验收合格；第八条：交付期限：如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付商品房而无承担延期交房的违约责任，违约责任的承担日期自据实延期天数届满后确定的交付时间之第二日开始计算：3、因政府部门、执法单位等为防治大气污染等原因禁止施工的政策、禁令、政府行为、限行措施、提高防尘要求的整改通知等导致的延期；……。2018年6月6日秦红斌、李荣荣作为甲方（借款人）、平安银行股份有限公司太原分行作为乙方（贷款人及抵押权人）、秦红斌作为丙方（抵押人）、珠琳浙华公司作为丁方（保证人，出质人）签订的《平安银行股份有限公司房地产买卖抵押贷款合同》约定贷款金额为460000元。2018年6月27日《收款收据》载明：今收到秦红斌南B1-2-0503维修基金8255元。单位盖章：山西珠琳浙华置业有限公司加盖现金代收讫章。《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》载明：工程名称：三千渡·双水岸1号楼，结构类型：剪力墙结构，层数建筑面积：-2/22层16433.48m2，施工单位：太原建工集团有限公司，技术、质量负责人：王二中、佟建伟，开工日期：2017年8月17日，项目负责人：梁毅华，项目技术负责人：张萍，竣工日期：2019年9月30日；1.分部工程验收：合格；2.质量控制资料核查：合格；3.安全和使用功能核查及抽查结果：合格；4.观感质量验收：合格；5.综合验收结论：通过验收；建设单位：珠琳浙华公司加盖公章；监理单位：山西晋投建设监理有限公司加盖公章，总监理工程师王中？签名，2019年10月24日；施工单位：太原建工集团有限公司加盖公章，单位负责人梁毅华签名；设计单位：太原市建筑设计研究院加盖公章，项目负责人王战签名；勘察单位：山西信至成工程勘察咨询有限公司加盖公章，项目负责人刘文京签名。2019年9月24日《延期支付通知书》载明：尊敬的秦红斌先生，您好：非常感谢您对珠琳浙华公司（以下简称：我司）开发建设的三千渡双水岸项目一直以来的支持与信任。为了能让政府部门在本项目建设过程中下达了一系列的停工通告，如加强环保力度，改善空气质量，降低扬尘污染等非我司能控制的各种因素影响，导致整个项目未能如期完工，现我司已加大赶工力度，希望尽快完成工，将优质、舒适的房屋交付给您，因此致使各位业主无法如期依约收房，对此我们深表歉意。您所购买的三千渡双水岸8幢2单元503室，交房日期现暂定为：2019年11月30日，实际交房日期以我公司向您发出的房屋交付通知书为准，届时我们也会将交房时所需携带资料及相关注意事项，在第一时间通知到您。现我司秉持诚恳、真挚的态度和诚心，欲通过抵扣物业费的方式，妥善解决上述事宜。故请各位业主于2019年9月28日至2019年9月30日期间，来我司售楼部统一办理上述事宜的相关手续。如各位业主对此通知有任何疑议，请于2019年9月28日至2019年9月30日至我司项目售楼部咨询、了解。珠琳浙华公司加盖公章。2019年11月21日《交房通知书》载明：尊敬的秦红斌先生：感谢您对珠琳浙华公司的厚爱，您所购买的位于太原市滨河东路216号三千渡·双水岸8号楼2单元503号房屋于2019年11月30日已具备交房条件，为了减少您的等候时间，我公司将分批次办理交房手续。现建议您于2019年12月1日9:00-17:00来办理交房手续。敬请您详读《交房须知》，并于前述交房时间业主本人持本交房通知书、相关文件及费用￥8854.79（借记卡）前来办理交房手续。交房地点：双水岸8号楼6号/7号商铺（三千渡售楼部南50米小区入口进入）。联系电话：0351-528****。珠琳浙华公司加盖公章。秦红斌在记载时间为2019年11月30日的房屋拒收通知书上签名。2020年1月2日《住宅房屋验收单》载明：购房单位（业主）名称：秦红斌，房间号：1-2-503，验收情况：1.墙面完好，秦红斌签名；2.地面完好；3.门完好；4.窗完好；5.配电箱完好；6.光缆通信盒完好；7.给水管线完好；8.排水管线完好；9.天然气表完好；10.水表：水表底数0；11.电表：电表底数空；其他问题：1、主次卧窗纱未安装；2、弱电箱门锁坏。业主或委托人签署：秦红斌签名。验房人员：吴松年签名。2020年1月2日《业主入住钥匙、门禁卡及其它物品发放明细表》载明：秦红斌签名领取了8-2-503号房A钥匙2、B钥匙5、C门禁卡3。2020年1月2日《收楼办理流程表》载明：秦红斌业主：您认购的8幢2单元5层03号房，现已具备入住条件，请您按以下顺序办理入住手续，谢谢您的合作。1.前台签到组：经查验业主具备入住资格，请予办理入住：（标注）竣工验收备案表中，未见政府相关部门盖章，经办人：高燕；……。2020年5月15日NO1900405853《山西省住宅专项维修资金专用（微机）票据》载明：业主姓名：秦红斌，个人账号：×××，房屋位置：滨河东路北段216号8幢2单元5层0503号建筑面积91.720（米2），金额捌仟贰佰伍拾伍元整（￥8255元），承办银行：中国光大银行太原分行营业部，入账日期：2020.5.15，太原市房屋装箱维修资金管理中心02加盖印章。《竣工验收证明书》载明：三千渡·双水岸1号楼，验收意见：同意验收，验收日期：空年空月空日，建设单位：珠琳浙华公司加盖公章；监理单位：山西晋投建设监理有限公司加盖公章；设计单位：太原市建筑设计研究院加盖公章；勘察单位：山西信至成工程勘察咨询有限公司加盖公章，项目负责人刘文京签名；施工单位：太原建工集团有限公司加盖公章，单位负责人梁毅华签名。《竣工验收证明书》载明：三千渡·双水岸2号楼，验收意见：同意验收，验收日期：空年空月空日，建设单位：珠琳浙华公司加盖公章；监理单位：山西晋投建设监理有限公司加盖公章；设计单位：太原市建筑设计研究院加盖公章；勘察单位：山西信至成工程勘察咨询有限公司加盖公章，项目负责人刘文京签名；施工单位：太原建工集团有限公司加盖公章，单位负责人梁毅华签名；另查明，太原市改善省城环境质量领导小组办公室发布通知对施工工地扬尘污染管控：2018年（1月20日零时-1月22日12时）（1月25日12时-2月2日24时）（2月15日零时-2月19日12时）（2月25日零时-2月27日24时）（2月28日零时-2月28日24时）（3月1日零时-3月6日24时）（3月7日零时-3月7日12时）（3月10日零时-3月14日24时）（3月15日零时-3月20日24时）（3月21日零时-3月22日24时）（3月23日零时-3月28日24时）（3月29日零时-3月30日24时）（11月8日-11月16日）（11月26日12时-11月27日12时）（11月28日-11月30日）（11月30日12时-12月3日12时）（12月1日0时-12月3日24时）（12月8日12时-12月12日24时），2019年（3月13日零时-3月18日24时）（3月23日零时-3月27日24时），共计71天半。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，内容合法有效，双方均应依约履行各自的义务。一、对于原告要求被告提供合法真实有效的房屋经竣工验收合格证明：《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并向太原市房产管理局申请登记备案商品房的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告按照合同约定向被告支付购房款，被告应当按照合同约定日期于2019年9月30日前将验收合格符合合同约定的房屋交付原告，依据《商品房买卖合同》第十一条的约定原、被告进行房屋验收交接时被告应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，庭审中被告出示了上述“两书”，原告秦红斌已领取；本案中合同附件四第三条约定，被告提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即表明竣工验收合格，原告签订合同时认可该部分内容，现原告主张被告提供《竣工验收备案表》，不符合双方约定，故本院不予支持。二、对于原告要求被告支付逾期交房的损失包括：商品房买卖合同的约定的按已交付购房款661043元，赔偿计算期限从2019年9月30日暂计至2020年6月30日，违约金1782元，实际截止日期为被告满足法定交房条件时止，商品房买卖合同约定的按已交付购房款661043元的房款利息，根据银行贷款利息5.39%，赔偿计算期限从2019年9月30日暂计至2020年6月30日，需赔偿26315元，实际截止日期为被告满足交房条件时止的诉讼请求，依据《商品房买卖合同》附件四第八条约定，因政府部门、执法单位等为防治大气污染等原因禁止施工的政策、禁令、政府行为、限行措施、提高防尘要求的整改通知等导致的延期，被告可据实予以延期交付商品房而无需承担延期交房的违约责任。本案中涉案工程项目在施工过程中，太原市改善省城环境质量领导小组办公室多次发布太原市重污染天气应急响应强制性措施，工程项目暂时停止施工的情况客观存在，对延期交房有一定的影响，而工程项目因天气原因停止施工并非被告过错所致，故被告逾期交房行为并不构成违约，原告主张被告支付逾期交房的损失，本院不予支持。三、对于原告要求被告支付逾期交房造成原告在外租房费用损失月均1500元，共计6514.51元的诉讼请求，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中原告并未对其在外租房提供证据故不予支持。四、对于原告要求被告提供维修基金发票、购房发票的诉讼请求，本案中2020年5月15日被告向秦红斌出具了《山西省住宅专项维修资金专用（微机）票据》，庭审中被告承诺原告凭缴费凭证可在涉案房屋售楼部领取购房发票，故本院予以支持；对于原告要求被告提供房屋实测面积报告的诉讼请求，依据《商品房买卖合同》第五条约定，合同约定面积应当以产权登记面积为准，但因涉案房屋现并未办理产权登记，故原告所购涉案房屋应以办理《房屋所有权证》后的实测面积为准，原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告山西珠琳浙华置业有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告秦红斌购房发票、维修基金发票。二、驳回原告秦红斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元，由原告秦红斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 息 争 二○二〇年七月二十九日法官助理 郑莉秀书 记 员 钱 琳