广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1322民初587号 原告：柳州市润佳物业服务有限公司，住所地：广西柳州市蝴蝶山路**阳光花园**商业综合楼****。 法定代表人：韦继云，执行董事。 委托诉讼代理人：袁许兰，公司员工。 被告：广西象州垦玉地产投资有限责任公司，地址：象，地址：象州县象州镇温泉大道****信用代码：91451322692760712D。 法人代表：云飞凤,男，1963年8月1日出生，黎族，现住广西柳州市城中区。 原告柳州市润佳物业服务有限公司（以下简称润佳物业公司）与被告广西象州垦玉地产投资有限责任公司（以下简称垦玉地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人袁许兰、被告广西象州垦玉地产投资有限责任公司法定代表人云飞凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即给付原告物业费及违约金共计人民币31575元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告为象州县象州镇温泉大道393-7号新城花苑小区的开发建设单位，至今尚有住宅1103室（165.28㎡)、2105室(218.89㎡)、商铺4号5号及二楼（为520㎡,租给东鹏瓷砖店经营）及6号门面及2楼、3楼（为1900㎡租给蓝水晶娱乐休闲中心经营）未售，该住宅房屋面积共为384.17㎡，商铺面积共计2420㎡。根据有关法律法规及象州县象州镇新城花苑业主委员会与原告签订的《象州县新城花苑小区物业服务合同》的约定，被告应按住宅房屋建筑面积0.90元/㎡/月和商铺按建筑面积的0.5元/㎡/月交纳物业服务费，其住宅每月的物业费为345.8元（384.17㎡×0.90元/㎡/月），商铺每月物业费为1210元（2420㎡×0.5元/㎡/月），合计1555.8元/月。经多次催缴，被告作为该物业业主至今仍欠交2019.1—2020.6共18个月的物业服务费共计28004.4元，违约金3570.6元（按应交纳费用的万分之五计算），现要求被告给付物业费及违约金共计人民币31575元。为此，原告诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告垦玉地产公司辩称，１、该公司与润佳物业公司没有签订任何委托合同；２、该公司出租的商铺涉及的物业费应遵循“谁使用谁交纳”的原则来收取相应承租人物业费用，不应由该公司承担，承租方不交纳物业费是因为物业服务内容不明确不到位，物业费收取过高，需要商榷明确服务范畴及物业费用；３、1103室和2105室系其公司尚未出售的房屋，仅作公司临时办公场所用，之前与原两家物业公司达成协议为仅缴纳水费及电费，近三年来一直没有正常使用，物业公司停我公司两处房屋的电也没有告知我们，物业服务非常不到位，且1103室已由法院拍卖后移交给新的业主，2105室已由法院裁定给柳州银行抵债，因此1103室和2105室不存在物业费，该公司不用承担任何经济责任。 原告围绕诉讼请求提交了以下证据：营业执照、法人身份证明、法人身份证、物业服务合同、物业费催缴通知、电脑咨询单。被告未提交证据。以上证据本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院查明事实如下：新城花苑小区位于象州县，2018年12月24日新城花苑业主委员会作为委托方（甲方）与受托方（乙方）柳州市润佳物业服务有限公司签订《象州县象州镇新城花苑小区物业服务合同》，委托乙方就新城花苑小区物业管理服务，合同的期限为2019年1月1日至2020年12月31日。合同对13项物业管理事项、物业管理服务标准、服务收费标准、甲乙双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。物业服务收费标准：按建筑面积每平米每月收取，住宅物业按0.9元计收（含电梯维保费及年检费、不含消防设施、设备维保、维修及运行费用）、商业物业按0.5元计收，地下车库车位物业费按3，地下车库车位物业费按30元/月/个计收交清当月费用，因业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、公摊水电费的，按应当交纳费用的日万分之五缴纳违约金。 被告垦玉地产公司为新城花苑小区的开发建设单位，至今尚有未售住宅1103室，建筑面积为165.28㎡，2105室建筑面积218.89㎡，两套住宅房屋面积共计384.17㎡，物业费345.8元/月；未售4号、5号商铺及二楼，建筑面积520㎡（租给东鹏瓷砖店经营），6号商铺及二楼、三楼，建筑面积1900㎡（租给蓝水晶娱乐休闲中心经营），商铺面积共计2420㎡，物业费1210元/月。被告欠交2019年1月至2020年6月18个月的物业服务费，住宅物业费6224.4元，商铺物业费21780元，共计28004.4元。 另经查明，新城花苑小区只有一栋楼房，无独立的院子，润佳物业公司在提供物业服务期间，重点服务于楼房大门以内区域范围，4号、５号和６号商铺面朝大街，门口独立于楼房大门。 本院认为，被告垦玉地产公司作为新城花苑开发建设单位，1103、2105两套住宅未出售并作为办公室使用，系该小区的业主。原告柳州市润佳物业服务有限公司与新城花苑业主委员会签订的《象州县新城花苑小区物业服务合同》，该合同合法有效，对作为业主的被告具有法律约束力。原告按合同约定为新城花苑小区提供了必要的保洁、保安等相关的物业服务，被告接受了原告的物业服务，就应当履行交纳物业服务费的义务。经原告催收后，被告1103、2105两套住宅尚欠付原告2019年1月至2020年6月18个月的物业服务费6224.4元。而被告没有提供证据证明原告在合同约定的物业服务期间没有履行物业服务义务，被告也没有提供证据证明不是该两套住宅的所有权人，故原告的这一诉请，理由正当，证据充分，本院予以支持。原告按照合同的约定提供了物业管理服务，被告未能按照协议的约定及时支付物业管理费，被告的行为构成违约，应承担违约责任。对于原告诉请要求被告支付违约金，根据新城花苑业主委员会与原告签订的物业服务合同“因业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、公摊水电费的，按应当交纳费用的日万分之五缴纳违约金”约定，该约定没有超出法律的强制性规定，本院予以支持。违约金以两套住宅每月的物业费345.8元为基数，经分段计算后，被告应支付的违约金为888.7元。 关于商铺的物业费，商铺和住宿区是一个整体，使用公共的供电、供水、排污设施，在合同期内，原告进行了维护，被告享受了物业服务，应交纳物业费。但商铺的大门独立于楼房大门之外，没有完全享受所有的物业服务，存在服务上的瑕疵，故，酌情扣减其物业费数额的70%（21780元×７０%）后，本院支持物业服务费为6534元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西象州垦玉地产投资有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告柳州市润佳物业服务有限公司物业管理费12758.4元及逾期违约金888.7元； 二、驳回原告柳州市润佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费589元，减半收取295元（已由原告预交），由被告广西象州垦玉地产投资有限责任公司负担127元，原告柳州市润佳物业服务有限公司负担168元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 员  覃 强 二〇二〇年七月十三日 法官助理  黄素明 书 记 员  李芊芊 附：本案适用相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。