河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初2187号原告：赵士林，男，汉族,1992年11月26日生，住洛阳市西工区。原告：赵玉厚，男，汉族,1967年10月9日生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：陈俊鹏，海南大兴天泰律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈亚，海南大兴天泰律师事务所执业律师。被告：洛阳凯瑞红山置业有限公司，住所地洛阳市西工区凯旋西路**凯瑞君临广场华府**楼**。法定代表人：王新立，董事长。委托诉讼代理人：肖春，河南先为律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘迪，河南先为律师事务所实习律师。第三人：洛阳市住房和城乡建设局，住所地，住所地洛阳市洛龙区长兴街******iv>负责人：赵书政，该局局长。原告赵士林、赵玉厚与被告洛阳凯瑞红山置业有限公司（以下简称凯瑞公司）、第三人洛阳市住房和城乡建设局（以下简称住建局））房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵士林、赵玉厚的委托诉讼代理人陈俊鹏、被告凯瑞公司的委托诉讼代理人肖春、刘迪到庭参加诉讼。第三人住建局经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。赵士林、赵玉厚向本院提出诉讼请求：1.判令凯瑞公司因逾期办证而向赵士林、赵玉厚支付违约金40395元（违约金按已付购房款492709元为基数，在1-5年期银行贷款利率4.75%的基础上加收50%计算逾期贷款年利率，即年利率7.125%，自2017年4月7日计算至2018年6月1日止）；2.本案诉讼费由凯瑞公司承担。后赵士林、赵玉厚变更诉讼请求为：1.判令凯瑞公司因逾期办证而向赵士林、赵玉厚支付违约金44245元（违约金按已付购房款492709元的日万分之一计付，自2015年8月1日计算至2018年1月15日止）；2.判令凯瑞公司因逾期办证而向赵士林、赵玉厚支付违约金40395元（违约金以已付购房款492709元为基数，在1-5年期银行贷款利率4.75%的基础上加收50%计算逾期贷款年利率，即年利率7.125%，自2017年4月7日计算至2018年6月1日止）；3.本案诉讼费由凯瑞公司承担。事实和理由：赵士林、赵玉厚与凯瑞公司于2014年11月7日签订《商品房预售合同》，由赵士林、赵玉厚购买凯瑞公司开发的位于洛阳市××工区××东路与××交叉口凯瑞凤凰名苑27幢1单元1-2104号房，根据合同约定，凯瑞公司应当在约定的交付时间2015年7月31日后360日内履行备案义务，但凯瑞公司2018年6月1日才取得27号楼的不动产首次登记。凯瑞公司称逾期办证是因洛阳市政府要求其无偿移交配建幼儿园造成的,若凯瑞公司不移交幼儿园，住建局就不予核发竣工验收备案证书。但是根据凯瑞公司提供的证据，其逾期办证是自身原因，其怠于履行合同已构成严重违约。故诉至法院。凯瑞公司辩称，一、“五方验收”是合同约定和法律规定的验收方式，凯瑞公司依法依约向赵士林、赵玉厚交付房屋，不存在逾期交房。双方签订的《商品房预售合同》约定交房时间为2015年7月31日，凯瑞公司提前通知赵士林、赵玉厚收房，赵士林、赵玉厚在2015年8月15日办理入住手续，签署《入伙通知单》和《收楼办理流程表》，领取了房屋钥匙和接受房屋的相关文件资料。赵士林、赵玉厚称房屋2018年1月15日验收合格不是客观事实，凯瑞公司已经按照合同约定和《建设工程质量管理条例》规定交付了房屋，赵士林、赵玉厚主张逾期交房违约金没有事实和法律依据。二、凯瑞公司逾期办证是因洛阳市政府要求开发商无偿移交中小学幼儿园造成的，非因凯瑞公司的原因。根据《商品房预售合同》附件四约定，凯瑞公司对非自身原因造成的办证延误不承担责任。涉案房屋所在的凯瑞凤凰名苑项目系凯瑞公司建设，2014年11月7日，凯瑞公司与赵士林、赵玉厚签订《商品房预售合同》，但是在2014年12月9日，洛阳市政府发布了《关于城市住宅区项目配套建设中小学幼儿园的通知》，该通知规定配建的幼儿园未按规划要求和建设协议先于或在项目一期建设，以及幼儿园内部结构不符合规划设计和标准化学校建设要求的，规划部门不予核发规划核实意见书，住建部门不予核发工程竣工验收备案证书。凯瑞公司确实建有幼儿园，但是凯瑞公司于2013年12月10日与洛阳市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中，并没有约定凯瑞公司有在建成后需无偿移交给政府的配套项目。因此市政府通知出台后，相关管理部门在幼儿园无偿移交前，拒绝向凯瑞公司核发用于办证的资料。三、西工法院在此前审理涉及凯瑞凤凰名苑小区业主起诉逾期办证7个系列案的民事判决书中已经认定“凯瑞公司未能按照约定日期办理产权备案登记是因为政策变更及规划变更所致，而非自身因素或主观上怠于履行合同义务，不应承担逾期办证的违约责任。凯瑞公司交房符合合同约定和法律规定的验收方式，不存在逾期交房行为”。故请法院依法驳回赵士林、赵玉厚的诉讼请求。住建局未到庭、未答辩。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：2014年11月7日，赵士林（××）、赵玉厚（××）与凯瑞公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：一、赵士林、赵玉厚购买凯瑞公司开发的位于洛阳市××工区××东路与××交叉口××凤凰××单元××房屋××套，该房为预售商品房，用途为住宅，预测建筑面积共113.69平方米。合同约定该商品房单价为每平方米4329.61元，房屋总价款为492233元，××于本合同签订前付清首付款152233元，余额以银行按揭贷款方式支付；二、（第八条）出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；三、除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期不超过90日或逾期超过90日××要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已支付房价款万分之一的违约金。该合同附件四补充协议约定：“验收合格”是指××所购的商品房经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对竣工的与××有关联的建筑物进行验收后做出符合国家设计标准和质量标准的评定意见；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××同意给予180个工作日宽限期以配合出卖人和政府部门尽早取得房产登记；出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任；出卖人在完成初始登记后，××自行办理产权登记。赵士林已按约定交付房款152233元，凯瑞公司开具发票。赵士林、赵玉厚提交了《建设工程消防验收意见书》，显示涉案工程于2017年7月3日通过消防验收；提交了《建设工程竣工验收意见书》，显示涉案工程竣工时间为2015年7月30日，经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方竣工验收时间为2018年1月15日；提交了勘察单位、设计单位、监理单位的质量检查报告及施工单位签署的质量保修书及工程竣工报告，证明直至2018年1月15日，涉案工程才具备《建设工程质量管理条例》第十六条规定的五方验收条件中的第四、五项条件。另，赵士林、赵玉厚提交了《洛阳市城乡规划局建设工程规划核实意见书》、涉案工程25、26、27、30号楼等的竣工验收备案时间表、不动产权证书、房屋业务历史信息等，证明涉案项目的每栋楼房是可独立完成竣工验收备案和申请不动产登记，配建的幼儿园所在30号楼的竣工验收备案时间和申请不动产首次登记时间均晚于其他楼房，不存在凯瑞公司所称配建幼儿园无偿移交前，住建部门不向凯瑞公司发放**楼竣工验收备案证书而导致无法办理产权证的情况。凯瑞公司提交了《入伙通知单》、《收楼办理流程表》，证明赵士林、赵玉厚已于2015年8月5日办理交房手续，领取收房资料；主张涉案工程交付房屋前已组织建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收，2018年1月15日的竣工验收系主管部门的验收，与交付房屋无直接关系。2018年3月8日，洛阳市城乡规划局对涉案楼栋核发了建设工程规划核实意见书；2018年6月1日，涉案房屋办理了商品房首次登记手续。另查明，2013年12月10日，凯瑞公司与洛阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定凯瑞公司受让取得洛阳市××工区××东路与××交叉口40227.3平方米地块的国有建设用地使用权，土地用途为住宅兼容商业用地，该合同第十五条受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建并在建成后无偿移交给政府的工程配套项目显示为空白。2014年12月9日，洛阳市人民政府下发《洛阳市人民政府关于城市区住宅项目配套建设中小学幼儿园的通知》（洛政[2014]80号），载明：“配建的幼儿园未按规划要求和建设协议先于或在项目一期建设，以及幼儿园内部结构不符合规划设计和标准化学校建设要求的，规划部门不予核发规划核实意见书，，住建部门不予核发工程竣工验收备案证书”“本通知下发之前，，住宅项目建设单位已经建成的幼儿园由项目建设单位于2015年8月底前开办、运营，或由项目所在地城市区政府与项目单位以协商价方式收回举办成公办或普惠性幼儿园”。2019年9月10日，凯瑞公司与洛阳市西工区教育体育局（以下简称西工区教育局）签订《洛阳凯瑞红山置业有限公司幼儿园无偿移交协议》，约定凯瑞公司于2019年9月30日正式将位于龙翔东路与道北五路交叉口凯瑞凤凰名苑30号楼的配套幼儿园无偿移交给西工区教育局，配套幼儿园相关资产、资料随配套幼儿园一并移交。本院认为，第一，项目竣工后，凯瑞公司已经在合同约定的交房时间前组织了建设、监理、施工、设计、勘察五方验收，综合结论为工程质量合格，与2018年1月15日住建部门验收结果一致。赵士林已经于2015年8月5日签署了《入伙通知书》、接收了凯瑞公司交付的房屋，并实际占有使用至今，现赵士林、赵玉厚又以房屋交付时不具备交房条件为由要求凯瑞公司支付逾期交房违约金无事实及法律基础，不予支持。第二，当前现实生活中，房地产开发项目与政府行为密切相关，政府的政策变化往往会直接影响项目进度，此种情形系开发商不能预见的客观情况，如完全刚性适用合同法的严格责任制度，有失公平，导致房地产行业及其秩序难以承受。本案中，凯瑞公司逾期办证事实客观存在，但双方当事人签订《商品房预售合同》时均无法预测到市政府下发文件要求无偿移交配建幼儿园相关事宜。根据本案现有证据，涉案房屋确实在合同约定的房屋交付期限前已经竣工；市政府的文件下发后，为早日办妥政府要求的备案登记等所需手续，凯瑞公司也不断积极与相关政府部门沟通协调，完成合同约定的初始登记。因此，凯瑞公司未能按照约定日期办理产权备案登记是因政策调整及规划变更所致，而非自身因素或主观上怠于履行合同义务，不应承担逾期办证的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回赵士林、赵玉厚的诉讼请求。本案受理费减半收取405元，由赵士林、赵玉厚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  郭小岚二〇二〇年七月十六日书记员  李诗雨