甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘1102民初2945号原告：甘肃福门物业管理有限公司定西分公司。住所地：定西市安定区福门小区**楼****。负责人：韩梅，系该公司经理。委托诉讼代理人：袁振林，系甘肃通源律师事务所律师。特别代理。委托诉讼代理人：王彩红，系该公司副经理。特别代理。被告：张国义，男，汉族，1962年5月22日生，农民，群众，住定西市安定区。原告甘肃福门物业管理有限公司定西分公司（以下简称福门物业公司）与被告张国义物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。福门物业公司委托诉讼代理人袁振林、王彩红，被告张国义均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。福门物业公司提出诉讼请求：1、判决张国义限期支付福门物业公司7号楼306室从2017年5月1日至2019年4月30日期间的物业服务费2076.50元；7号楼701室从2018年4月15日至2020年5月31日期间的物业费3417.60元；16号楼1单元202室从2016年9月15日至2020年5月31日期间物业费5510.30元；16号楼1单元602室从2016年10月15日至2020年5月31日期间物业费6911.10元；16号楼1单元1202室从2016年9月15日至2020年5月31日期间的物业费7062.20元，上述合计24977.70元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：张国义系定西市安定区凤翔镇东河村安河湾社农民，因拆迁安置补偿置换甘肃福门房地产开发（集团）有限公司(以下简称福门房产公司)开发建设的，位于定西市安定区福门新天地小区**楼房，由福门物业公司提供物业服务。其中7号楼306室（建筑面积63.31㎡）,欠2017年5月1日至2019年4月30日的物业费2076.50元；7号楼701室（建筑面积95.73㎡）,欠2018年4月15日至2020年5月31日的物业费3417.60元；16号楼1单元202室（建筑面积116.25㎡）,欠2016年9月15日至2020年5月31日的物业费5510.30元；16号楼1单元602室（建筑面积116.25㎡）,欠2016年10月15日至2020年5月31日的物业费6911.10元；16号楼1单元1202室（建筑面积116.25㎡）,欠2016年9月15日至2020年5月31日的物业费7062.20元；以上共计24977.70元。福门物业公司为张国义提供物业服务，张国义依法应承担支付物业费的义务，经福门物业公司多次催要后被告拒不交纳物业费，福门物业公司为维护其合法权益，诉至法院。张国义辩称：1、对福门物业公司主张的欠交物业费的房屋，提出除7号楼701室系其与他人互换所得之外，其他均系其拆迁安置房，对上述房屋的面积均无异议，但提出张国义未与福门物业公司签订合同，该公司无权向张国义提起诉讼。2、福门物业公司是福门房产公司下属部门，福门新天地房屋出现严重质量问题，张国义房屋多处裂缝，福门物业公司对房屋质量有和开发商同等的责任，与福门物业公司和福门房产公司多次提出解决要求，均未认真处理；其中16号楼1单元602室出售后因裂缝未处理造成15万元房款未付，7号楼306室出售协议价35万元，付款时因房屋裂缝最后以33万元成交，造成直接经济损失2万元。3、福门物业公司未依法尽到管理职责；7号楼进户门常年损坏；小区未完全建成，围墙不稳固，存在安全隐患；监控设备经常损坏，维修不及时；路面不平，水路不畅。4、张国义因拆迁安置入住福门新天地小区，拆迁时政府和物业公司口头答应免去物业费和停车费，3楼以下按低层收取物业费，收费标准不统一。综上，要求驳回福门物业公司的诉讼请求。福门物业公司为支持其主张向法庭提供如下证据：1、福门房产公司与福门物业公司签订的物业管理委托合同，证明自2016年9月14日起由福门物业公司对包括张国义在内所有房屋的福门小区进行物业管理；2、定西市发展和改革委员会、定西市住房和城乡建设局关于甘肃福门物业管理有限公司定西分公司福门新天地小区物业服务收费标准的批复1份，定西市发展和改革委员会关于甘肃福门新天地物业服务收费标准有关事项的通知1份，证明高层住宅、多层住宅物业费的收费标准；3、福门物业公司与张国义的物业管理服务协议复印件1份，此协议由张国义的儿媳妇陈娟代签，证明双方协商物业费按照政府批文执行，协议自房屋入住之日起生效；4、物业服务费及违约金计算表，证明张国义5套房屋所欠服务费用的计算标准。对福门物业公司所举证据，经质证，张国义对第1组证据有异议，拆迁安置房都没有办理房产证，7号楼701室是安置在张国义弟弟张文义名下，张国义与弟弟换置，7号楼27层厨房共用烟筒，其他住户做饭的油烟从701室厨房的烟道排出，整个房子都有油烟；安全防盗监控系统没有保存视频，出现问题不能查监控，高层亮化工程灯带安装不稳固；小区未建设完毕，工程车在小区内运行，安全有隐患，小区道路损坏应由开发商承担，物业公司承担不合理，本人入住后是否由福门物业公司进行物业管理不清楚，水电费由福门物业公司代收，电费代收费用由物业公司负担，不应由住户承担；公摊面积是否应收取暖气费，住户实际交纳公摊面积的暖气费。对第2组证据，认为文件与其无关，没有与福门物业公司签订任何物业服务合同，不接受福门物业公司的物业服务，也不认可政府批复的收费标准，入住期间因为没有交纳物业费，福门物业公司代收水、电费时限额交纳。对第3组证据有异议，张国义提出没有委托儿媳妇陈娟签字，陈娟签字是其个人行为与张国义无关。对第4组证据中物业费的欠费期间、收费标准及福门物业公司主张的欠费数额均有异议。张国义为支持其主张向法庭提供如下证据：1、福门集团定西公司工作联系单复印件1份，证明张国义和安玉英一样均系拆迁户，安玉英有减交物业费的书面证明，张国义没有书面证明，但福门房产公司承诺拆迁户按同一标准收费；2、照片彩色打印件17张，证明拆迁安置置换的7号楼306室客厅、16号楼1单元1202室卧室；16号楼1单元602室客厅和卧室、16号楼1单元202室，均出现质量问题，墙体有裂缝。3、张国义与安定区住房和城乡建设局签订房屋征收补偿安置协议1份，证明协议未尽事宜双方可补充协商，原拆迁办陈宏伟（现任福门房产公司副总）承诺停车费和物业费免交。4、东河三社拆迁户给福台街道办和信访局的联名信，证明拆迁安置时开发商、住建局、拆迁办、安置办承诺免交停车费、减交部分物业费。对张国义所举证据经质证，福门物业公司认为，第1组证据系复印件，形式不合法，但认可证明事实，并说明安玉英的物业费不足部分是由开发商承担，与张国义无关；对第2组证据的真实性无异议，但认为拍摄对象是室内部分而非福门物业公司管理的室外部分，开发商交付的是毛坯房，墙体裂缝系装修质量问题与福门物业公司无关；对第3组证据的真实性无异议，但认为与本案物业服务没有关系，拆迁安置不能将物业服务问题延伸进去；对第4组证据有异议，认为联名信仅是拆迁户的诉求，与本案无关。本院认为，对福门物业公司所举上述证据来源合法，相互关联，结合当事人陈述，可证明该公司主张的相关事实，均予以采信。对张国义所举证据来源真实，福门物业公司对其真实性均无异议，但第1组证据系福门房产公司给福门物业公司出具的给拆迁户安玉英减交物业费的工作联系单，与本案无关；第3组证据不能证明双方达成相关物业费交纳情况的补充协议；第4组证据仅是信访诉求，张国义未提供其他相应证据证明其待证事实，故对上述1、3、4组证据的证明效力均不予确认；第2组证据可证明张国义主张的相应房屋墙体存在裂缝的事实，对其证明效力予以确认。经审理查明：张国义系定西市安定区凤翔镇东河村村民，因拆迁安置补偿置换福门房产公司开发建设的位于“福门新天地”小区，7号楼306室（建筑面积63.31㎡）于2016年4月6日办理入住手续时交纳了1年的物业费988元，现欠2017年5月1日至2019年4月30日的物业费2076.50元；7号楼701室（建筑面积95.73㎡）,于2017年4月17日办理入住手续时交纳了1年的物业费1493元，欠2018年4月15日至2020年5月31日的物业费3417.60元；16号楼1单元202室（建筑面积116.25㎡）,于2015年9月11日办理入住手续时交纳了1年物业费1814元，现欠2016年9月15日至2020年5月31日的物业费5510.30元；16号楼1单元602室（建筑面积116.25㎡）,于2015年10月16日办理入住手续时交纳了1年的物业费1814元，现欠2016年10月15日至2020年5月31日的物业费6911.10元；16号楼1单元1202室（建筑面积116.25㎡）,于2015年9月11日办理入住手续时交纳了1年的物业费1814元，现欠2016年9月15日至2020年5月31日的物业费7062.20元；以上共计24977.70元。张国义安置和互换的5套房屋于2015、2016年陆续入住后，自2016年9月14日起由福门物业公司对包括张国义在内所有房屋的福门小区进行物业管理。根据定西市发展和改革委员会、定西市住房和城乡建设局批复（以下简称批复），高层住宅的物业服务基准收费标准为每月每平方米（按建筑面积计算）1.25元，浮动幅度15%；多层住宅的物业服务基准收费标准为每月每平方米（按建筑面积计算）0.35元，浮动幅度20%；福门物业公司确定的收费标准为2018年1月1日之前3层以下（不含3层）每平米1元，3层以上每平米1.3元，2018年1月1日之后3层以下（不含3层）每平米1.1元，3层以上每平米1.4元。本院认为，物业服务合同属双务合同，双方当事人互负权利义务。营造和谐良好的物业环境是全体业主和物业公司共同的责任，业主及物业公司的合法权益均应当受到法律保护。对于同一小区内多户业主欠交物业费的情况，一方面物业公司应积极听取业主的意见，加强与业主的沟通交流，提高服务意识和服务质量；另一方面，业主欠交物业费的初衷虽然是为了以此促进物业服务质量的改善，但整体环境的改善需要一个过程，也需要业主的共同维护，小区个别业主长期拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维护正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，而且会形成恶性循环局面，对已经交纳物业费的业主来讲是不公平的，最终损害的是其他业主的合法权益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内的和谐共处。业主对物业公司的服务不满意，不应采取消极的长时间拒交物业费的方式来对抗，而应通过正当途经与物业公司沟通协商解决实际存在的具体问题。本案中，福门物业公司对“福门新天地”小区进行物业管理，虽于2020年2月份才与张国义签订书面物业合同，但管理期间已形成事实上的物业服务合同关系。物业公司提供了物业服务，仅仅在服务的某些环节、个别区域存在一定的瑕疵，就不宜认定单个业主可以此为由拒交物业费。关于张国义主张的福门物业公司在物业服务期间存在疏于管理、服务不到位的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理或者维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，张国义应当选择合法正当方式正确行使自己的权利，而不应当以拒交物业费的不正当方法行使权力。对福门物业公司的诉讼请求，物业费计算标准在批复的浮动幅度内，张国义从2016年开始拖欠物业费的行为构成违约，但福门物业公司在服务过程中存在一定的瑕疵和需要改进完善之处，故应适当减少相应物业费。对张国义辩称其房屋存在裂缝、出现质量问题的辩称，因室内墙体不属于物业公司的管理区域，张国义可根据裂缝成因另行主张权利，本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告张国义于本判决生效后十日内给付原告甘肃福门物业管理有限公司定西分公司物业费19982元。二、驳回原告甘肃福门物业管理有限公司定西分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424元，因适用简易程序审理减半收取212元，由原告甘肃福门物业管理有限公司定西分公司负担42元，被告张国义负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  张军霞二〇二〇年七月六日书记员  魏连霞