湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终257号上诉人（一审原告）:黄石万达广场投资有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区花湖大道**万达广场写字楼****，统一社会信用代码9142020007079394XX。法定代表人：曲晓东，总经理。委托诉讼代理人：叶桢、叶宇昆，湖北易圣律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:管道俊，男，1975年12月25日出生，汉族，户籍所在地湖北省黄石港区，被上诉人（一审被告）:管道桂，男，1974年2月15日出生，汉族，户籍所在地湖北省蕲春县，现住湖北省黄石市西塞山区，被上诉人(一审第三人):中国银行股份有限公司黄石黄石港支行，，住所地湖北省黄石市黄石港区黄石大道**统一社会信用代码91420200878439687E。代表人：周帆,行长。上诉人黄石万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）因与被上诉人管道俊及管道桂、被上诉人中国银行股份有限公司黄石黄石港支行（以下简称中行黄石港支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。万达投资公司上诉请求：1.撤销（2019）鄂0202民初1666号民事判决书，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，或发回重审。2.本案诉讼费用由管道俊和管道桂承担。事实与理由：一、一审判决认定事实严重错误。首先，办理涉案房屋不动产权属登记手续既是管道俊、管道桂的权利，也是管道俊、管道桂的义务。管道俊、管道桂在充分了解涉案房屋的情况后自愿购买涉案房屋，并与其签订《黄石市商品房买卖合同》及补充协议，明确了双方的权利和义务。在双方签订的《黄石市商品房买卖合同》补充协议第十条第三款、第五款中明确约定：“交付房屋后第360日，管道俊、管道桂应自行到万达投资公司处或万达投资公司指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件，并自行办理该房屋权属转移登记所需相关文件、该房屋权属转移登记手续”，即双方明确约定了办理涉案房屋的不动产权属登记手续是管道俊、管道桂的合同义务，且办证时间清楚、明确。一审判决无视双方的合同约定，认为“转移房屋所有权并办理产权登记证书应为房屋买受人所享有的合同权利”和“对于管道俊、管道桂何时办证并未进行约定”等属于片面解读双方的合同约定，忽略了双方权利和义务的一致性与对等性，未全面查明案件事实便作出认定，该认定错误。其次，其为管道俊、管道桂的购房贷款提供阶段性连带责任保证，其享有诉讼权利。管道俊、管道桂购买涉案房屋时，向中行黄石港支行申请购房贷款并与中行黄石港支行签订了《借款合同》，其为管道俊、管道桂的贷款提供了阶段性连带责任保证，担保期间至管道俊、管道桂办理了不动产权属登记手续和房屋他项权证之日止。其与管道俊、管道桂签订的《黄石市商品房买卖合同》补充协议第十条中亦明确约定：“若乙方(即买受人)迟延办理房屋权属登记及抵押登记手续，则每迟延一日应支付购房款总额万分之一的违约金”，即管道俊、管道桂迟延办证应向其承担违约责任，其享有诉讼权利。事实上，涉案房屋早已达到办证条件，其曾通过多种方式（报纸公告、户外海报公告、催办函、电话、短信等）通知管道俊、管道桂办理涉案房屋的不动产权属登记手续，但管道俊、管道桂一直拒不办理。管道俊、管道桂的行为不仅侵犯了中行黄石港支行的抵押权，同样损害了其作为担保人的的利益。一审判决认为“请求办理抵押登记的权利人系抵押合同所指向担保的借款合同的债权人，而非本案的万达投资公司”属于认定事实错误，完全忽略了其将因管道俊、管道桂逾期偿还贷款而承担的担保责任，实属对其不公。二、一审判决适用法律严重错误。根据《不动产登记暂行条例》第四条、第十四条，《城市房地产管理法》第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市房地产预售管理办法》第十二条之规定，我国实行不动产统一登记制度，不动产权利人应依法办理产权登记手续。而办理产权登记手续，由其作为出卖人和管道俊、管道桂作为买受人共同申请办理，其协助提供必要的证明文件，即管道俊、管道桂在涉案房屋具备办证条件后，应积极履行合同义务，办理涉案房屋不动产权属的登记手续。而一审判决在未全面查明本案事实的情况下，模糊界定双方的权利和义务，从而适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，片面理解和适用法律规定，属于适用法律错误。另外补充：1.办理不动产权手续是管道俊、管道桂的主合同权利，也是管道俊、管道桂次合同义务，其作为开发商积极要求履行主合同义务时，管道俊、管道桂不能以该项义务是其权利为由而拒绝配合，否则将导致合同目的不能实现，并且管道俊、管道桂应承担相应违约责任。2.如果管道俊、管道桂拒不办证，在涉案房屋出现需要维修或者改造的情形时，将直接影响到住宅专项维修基金的申请和使用，直接影响到全体业主的共同利益，管道俊、管道桂应当配合办理不动产权登记手续。管道俊、管道桂辩称：其于2013年与万达投资公司签订购房协议，约定房屋交付后360日内去拿相关办理不动产证的手续资料，合同并没有明确约定办证时间，国家法律也没有强制规定必须办不动产证。同时，其没有拒不办证，没有办证的原因系个人经济困难。中行黄石港支行在二审中没有提交新的辩论意见。万达投资公司向一审法院起诉请求：1.判令管道俊、管道桂立即支付超过合同约定面积的购房款58287元；2.判令管道俊、管道桂立即配合万达投资公司办理黄石万达广场第A6、A7商幢SA3-1026室商品房不动产权证的登记手续（将该房屋权属转移登记至管道俊、管道桂名下），并由管道俊、管道桂承担办证税费；3.判令管道俊、管道桂立即配合中行黄石港支行对黄石万达广场第A1、A2、A3、A6、A7商幢SA3-1020室商品房办理抵押登记手续；4.由管道俊、管道桂承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年11月6日，万达投资公司与管道俊、管道桂签订《黄石市商品房买卖合同》，双方约定：管道俊、管道桂购买万达投资公司开发的位于黄石万达广场第A6、A7商幢SA3-1026室商品房。该房屋建筑面积共计247平方米，每平方米价格为19960.91元，总价款数额为4930344元，管道俊、管道桂以按揭贷款方式付款。在第十六条中双方约定万达投资公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由万达投资公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万达投资公司的责任，管道俊、管道桂不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议的相关约定执行。同日，双方签订了合同附件六即《合同补充协议》，双方在第十条中约定：如管道俊、管道桂以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托万达投资公司或万达投资公司指定的代办单位统一办理，管道俊、管道桂承担代办费用；管道俊、管道桂应于办理房屋交付手续前向万达投资公司或万达投资公司指定的代办单位出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向万达投资公司预交契税、公共维修基金/专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用。如管道俊、管道桂选择自行缴纳上述税费，则管道俊、管道桂应在办理房屋交付手续前向万达投资公司移交全部完税、缴费证明；双方一致同意将该合同第十六条变更为：万达投资公司应当在该房屋交付后360日内，将办理权属登记需由万达投资公司提供的资料报产权登记机关备案……为免歧义，双方确认，上述万达投资公司将“办理权属登记需由万达投资公司提供的资料报产权登记机关备案”是指万达投资公司将项目竣工验收备案手续递交至当地房屋产权登记管理机关备案，作为办理该房屋的产权初始登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。该房屋交付后第360日，管道俊、管道桂应自行到万达投资公司处或万达投资公司指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件，并自行办理该房屋权属转移登记手续，无需万达投资公司另行通知。万达投资公司于2016年6月15日在黄石市房屋产权登记监理中心就黄石万达广场第A6、A7商幢SA3-1026室商品房办理了《黄石市新建房屋权属登记证明》（证号：黄房权证港字第**），该证明上载明该房屋的建筑面积为249.92平方米。管道俊、管道桂在一审审理中，补交了超面积的购房款，但仍未办理房屋产权转移手续。一审法院认为，万达投资公司与管道俊、管道桂签订的《黄石市商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思的表示，该合同成立并生效。对万达投资公司主张管道俊、管道桂立即配合办理涉案房屋不动产登记手续并缴纳办证费用的主张，法院认为虽然补充协议第十条第五款中约定“交付房屋后第360日，管道俊、管道桂应自行到万达投资公司处或万达投资公司指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件，并自行办理该房屋权属转移登记手续，无需万达投资公司另行通知”，但转移房屋所有权并办理产权登记证书应为房屋买受人所享有的合同权利。双方约定房屋交付后第360日管道俊、管道桂领取办理房屋权属转移登记所需的相关文件，但对于管道俊、管道桂何时办证并未进行约定，故对万达投资公司主张管道俊、管道桂立即办理涉案房屋的产权登记的诉请不予支持。对万达投资公司主张管道俊、管道桂配合中行黄石港支行就涉案房屋办理抵押登记手续的诉讼请求，万达投资公司并未提交充分证据证明管道俊、管道桂及中行黄石港支行之间有抵押涉案房屋的约定，也未证明万达投资公司对此有诉讼利益，故法院对该请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国担保法》第三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：驳回万达投资公司的全部诉讼请求。经本院审理查明，一审判决认定的其他基本事实属实，本院予以确认。本院认为，关于管道俊、管道桂是否应办理涉案房屋不动产权属的登记手续及抵押登记手续的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，关于办理房屋不动产权属问题，双方在《合同补充协议》第十条约定:“…如乙方(管道俊、管道桂)以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方(万达投资公司)或甲方指定的代办单位统一办理，乙方承担代办费用。…乙方应于办理房屋交付手续前向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的及其他资料…如乙方选择自行缴纳上述税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)，则乙方应在办理房屋交付手续前向甲方移交全部完税、缴费证明。…办理该房屋产权登记手续及抵押登记手续如需乙方及其配偶配合，乙方及其配偶应按甲方或代办单位要求无条件给予配合。如乙方未按照本款前述约定提交资料或向甲方预交全部税费(或完税、缴费证明)…乙方每迟延一日，应向甲方支付购房款总额万分之一的违约金…”“该房屋交付后第360日，乙方应自行到甲方处或甲方指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件，并自行办理该房屋权属转移登记所需相关文件、该房屋权属转移登记手续，无需甲方另行通知”。同时，借款人管道俊、管道桂、保证人万达投资公司及贷款人湖北银行股份有限公司黄石花湖支行三方于2017年12月14日签订的《个人购房借款(担保)合同》第七条第三款第(二)项约定，万达投资公司对管道俊、管道桂所借120万元承担阶段性连带责任保证。即保证期间为自本合同签订之日起，至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。从上述系列合同约定条款内容综合来看，办理涉案房屋不动产权证即是管道俊、管道桂的权利或者是附条件的权利，也是合同约定的义务。其中约定管道俊、管道桂选择自行缴纳上述税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)，则管道俊、管道桂应在办理房屋交付手续前向万达投资公司移交全部完税、缴费证明。事实上，管道俊、管道桂并未按合同约定在房屋交付前向万达投资移交完税、缴费证明，实际上也未房产税费，已构成违约。此时，管道俊、管道桂再主张办理涉案不动产权证系其权利而非系其合同义务，与事实不符，也是明显的不诚信行为。办理不动产权证即使是业主的权利，该权利也不能滥用，管道俊、管道桂怠于办理不动产权证，增加了万达投资公司为管道俊、管道桂购买涉案不动产提供的阶段性连带责任保证负担。万达投资公司为了管道俊、管道桂融资从而提供了阶段性保证，待管道俊、管道桂办理不动产权证后以涉案房屋为该笔融资设立的预告抵押转换为正式抵押，便于万达投资公司按三方的合同约定解除其为管道俊、管道桂融资提供的阶段性保证。但当涉案房屋具备办理不动产权证后，管道俊、管道桂怠于办理涉案房屋不动产权证，故意不促成合同约定的涉案房屋办理正式抵押登记，使履行合同的善意相对人万达投资公司无法按约定的条款解除阶段性融资担保，使万达投资公司持续处于权利负担之中，管道俊、管道桂怠于成就涉案房屋融资抵押登记的行为，是不诚信、不友善全面履行合同义务的行为，若片面认为办理涉案房屋不动产权证的行为是管道俊、管道桂的权利而非义务，不利于引导市场交易中诚实信用原则和善意履行合同义务原则，也不利于营造良性循环的营商环境和氛围。综上，万达投资公司的该项上诉请求理由成立，本院予以支持。综上所述，万达投资公司上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初1666号民事判决；二、管道俊、管道桂于本判决生效之日起三十日内协助万达投资公司将黄石万达广场第A6、A7商幢SA3-1026室商品房的不动产权证办理登记至管道俊、管道桂名下，并由管道俊、管道桂承担办证的相应税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)；三、管道俊、管道桂于本判决生效之日起三十日内协助湖北银行股份有限公司黄石花湖支行对黄石万达广场第A6、A7商幢SA3-1026室商品房办理抵押登记手续。一审案件受理费828元，由管道俊、管道桂负担。二审案件受理费828元，由管道俊、管道桂负担。本判决为终审判决。审判长 柴 卓审判员 黄显珠审判员 段 佳二〇二〇年七月二日书记员 田 梦