广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3362号上诉人（原审原告）：佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：李慰。委托诉讼代理人：林洁莲，广东大润律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市景翠苑房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：彭笑长，系该公司员工。上诉人佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司（下称合富辉煌公司）因与被上诉人佛山市景翠苑房地产开发有限公司（下称景翠苑公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初17361号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人合富辉煌公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持合富辉煌公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由景翠苑公司承担。事实和理由：一、一审法院认定现金奖仅为3000元/套，属认定事实错误，本案现金奖应为每套单位成交总价(毛坯价+装修价)的10%。（一）景翠苑公司2017年12月8日向佛山市房某信息科技有限公司(以下简称房某公司）出具《现金奖确认书》，明确同意景翠苑公司给予合富辉煌公司销售总价10%佣金，在销售总额10%佣金中抽取3000元/套作为现金奖，在客户补齐定当天发放给合富辉煌公司，余下部分现金奖在客户签署完《商品房买卖合同》、支付首期房款并网签后10天内支付。3000元以外现金奖在达到支付条件后，转入合富辉煌公司银行账号。该《现金奖确认书》明确表示有两部分佣金，即合同约定的10%佣金及景翠苑公司另外承诺的10%现金奖。如确如景翠苑公司所言，景翠苑公司只是在合同约定的10%抽取3000元作为现金奖先行支付给销售人员，则无“余下部分现金奖在客户签署完《商品房买卖合同》、支付首期房款并网签后10天内支付”及“3000元以外的现金奖”之表述。（二）景翠苑公司于2017年12月22日向合富辉煌公司出具《景某南湾公馆项目现金奖更改函》，再次确认承诺向合富辉煌公司额外支付10%现金奖(代理佣金)，3000元以外的现金在达到支付条件后转入合富辉煌公司的银行账号。综上，现金奖不仅仅是3000元/套，应为每套单位成交总价(毛坯价+装修价)的10%，只是把该现金奖分成两部分，按不同节点支付。二、一审法院以合富辉煌公司不能证明景翠苑公司何时收到其提交的发票，从而认为合富辉煌公司主张景翠苑公司存在逾期付款计算滞纳金缺乏依据，仅支持从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算利息，认定事实不清、适用法律错误。（一）合富辉煌公司与景翠苑公司在《销售代理合同》明确约定“甲方须按约定与乙方结算代理费并准时支付，如有拖欠要按所欠代理费每日千分之一计付滞纳金”，此系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定。合富辉煌公司一审中按年利率24%（即每日约为0.06%）主张已属主动降低，一审法院调整至按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算利息违背当事人意思自治原则。（二）《销售代理合同》第2.1条规定，以认购方签署完《商品房买卖合同》及客户办理完银行首付为结算条件，网签后三天内支付乙方100%代理服务费。另，景翠苑公司2017年12月8日向房某公司出具《现金奖确认书》再次确认余下部分现金奖在客户签署完《商品房买卖合同》、支付首期房款并网签后10天之内支付。因此，景翠苑公司向合富辉煌公司结算代理费的条件是签署完《商品房买卖合同》、支付首期房款并网签，并非是开具发票。开具发票并非合富辉煌公司的主要合同义务，仅是附随义务，即使合富辉煌公司未向景翠苑公司交付发票，不能成为免除逾期付款滞纳金的理由。（三）即使合富辉煌公司负有先交付发票义务，但根据合富辉煌公司提供证据显示，合富辉煌公司合计开具发票金额为3681513.2元，但景翠苑公司仅向合富辉煌公司支付3493024.8元，即已开具发票的代理费中有188488.4元景翠苑公司未按约定付款，合富辉煌公司为及时止损，未就剩余未付代理费开具发票是依法行使不安抗辩权。景翠苑公司拖欠合富辉煌公司代理费长达两年之余，一审法院仅依据合富辉煌公司未开具发票从而认定景翠苑公司不存在逾期付款，无需承担违约责任错误，对合富辉煌公司不公。即便按一审法院认定的3000元/套计算现金奖，一审法院对套数计算有误。根据一审证据，在景翠苑公司决定支付含有3000元的10%额外现金奖后，合富辉煌公司总共成交67套房屋，减去已支付3000元现金奖的50套，剩余17套房屋需要支付现金奖。关于违约金计算，合富辉煌公司的主义务是代理销售房屋，开具发票是附随义务。一审法院以合富辉煌公司未开具发票认定景翠苑公司不存在违约责任，不符合交易习惯。综上，请二审法院查清事实，依法改判。被上诉人景翠苑公司答辩称，一、本案现金奖纠纷的由来及陷阱。现金奖是房产销售中介机构内部对其销售人员的一种激励措施，一般操作是房产销售中介机构在销售人员促成房产交易后向其支付一定额度奖励。实践中，房地产开发商与房产销售中介机构关系清晰，没有房地产开发商在支付房产销售中介机构代理费（佣金）后，还额外向其或销售人员支付现金奖的做法。本案中，合富辉煌公司代理景翠苑公司的景某南湾公馆项目销售后，按行规要向其促成交易的销售人员及时支付现金奖。但因支付现金奖在前，与景翠苑公司结算代理费（佣金）在后，而合富辉煌公司不愿提前垫资向销售人员支付现金奖，于是向景翠苑公司提出，让景翠苑公司帮其提前支付现金奖，该现金奖在以后结算代理费（佣金）时予以扣除。景翠苑公司出于善意答应其要求，但合富辉煌公司由此开始设置陷阱。合富辉煌公司关联公司房某公司于2017年12月8日拟好一份故意在文字表达方面有歧义的《现金奖确认书》，让景翠苑公司盖章，景翠苑公司出于信任，未仔细推敲该《现金奖确认书》的文字表达即盖章。2017年12月22日合富辉煌公司如法炮制《景某南湾公馆项目现金奖更改函》，让景翠苑公司盖章，以上两次盖章确认现金奖的函件引发本案纠纷。二、合富辉煌公司的上诉请求与客观事实不符，缺乏法律依据，二审法院不应支持。（一）合富辉煌公司在起诉状及上诉状中所主张的现金奖为每套单位成交总价（毛坯价+装修价）的10%与客观事实不符，亦与商业惯例和逻辑相悖。第一，从文义解释来看，《现金奖确认书》及《景某南湾公馆项目现金奖更改函》中无“现金奖为每套单位成交总价（毛坯价+装修价）的10%”的文字表述，而是明确“成交单位给予贵司销售每套单位销售总价（含毛坯价与装修价）10%佣金，在销售总额10%佣金中抽取3000元/套作为现金奖”。清楚表明现金奖标准是3000元/套。房某公司以及合富辉煌公司的现场指定负责人李某堂亦出具证明，证明项目代理费是合同约定的成交额10%，其中现金奖3000元/套含在10%代理费中先提取。合富辉煌公司歪曲事实，其主张属恶意非法牟利。第二，从现金奖的具体执行来看，景翠苑公司与合富辉煌公司于2018年1月9日、2018年6月20日对账的《［景某南湾］销售明细佣金表》显示，佣金金额-现金奖=实际佣金。现金奖3000元均包含在成交总价的10%之内，与《现金奖确认书》及《景某南湾公馆项目现金奖更改函》中的现金奖标准一致。第三，从现金奖性质来看，现金奖是对合富辉煌公司工作人员的一种工作激励手段，有别于合富辉煌公司获取的销售代理费，现金奖的额度远少于销售代理费。第四，从同期同楼盘同行的代理费（佣金）标准来看，景翠苑公司因同期同一楼盘的销售分别与佛山中某地产代理有限公司、佛山市****地产代理有限公司签订过《独家代理销售合同》，该两公司的销售代理费均在9%之内。合富辉煌公司主张的佣金标准（代理费+现金奖）高达成交价的20%，不符合商业惯例。第五，商业行为趋于盈利，目前房地产已进入微利时代，景翠苑公司楼盘销售毛利润尚无成交价的20%，不会向销售中介付出20%的销售佣金。（二）合富辉煌公司主张的逾期支付佣金利息无事实和法律依据。景翠苑公司与合富辉煌公司在《景某南湾﹒公馆项目独家联动销售代理合同》中第五条约定：“乙方（合富辉煌公司）在收回结算单后提交相应全额代理费发票，甲方（景翠苑公司）在收到发票后五日内将全额代理费汇划至乙方以下收款账户（或乙方书面指定的第三方公司收款账户）”。合富辉煌公司并无提供证据证明其在起诉前向景翠苑公司提交了拖欠佣金所对应发票，尚未达到付款节点要求，故其主张景翠苑公司按年利率24%向其支付逾期佣金利息无合同和法律依据。三、一审判决存在以下瑕疵。（一）认定现金奖3000元/套不包含在代理费中，该认定理据不充分。一审判决理由仅是“按照日常生活经验分析，现金奖作为一种激励手段，属于代理费之外的奖励，不包括在代理费中”，该推定并未查清本案现金奖事实，也与景翠苑公司与合富辉煌公司于2018年1月9日、2018年6月20日对账的《［景某南湾］销售明细佣金表》不符，该佣金结算表将现金奖3000元/套包含在代理费（佣金）中，一审法院认定事实错误。（二）一审法院认定客户张小敏是合富辉煌公司销售人员促成交易，进而计算相应佣金予合富辉煌公司有误。景翠苑公司提供的《商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》等证据显示客户张小敏是景翠苑公司股东家属，不属合富辉煌公司成交客户，张小敏实际签约合同价是备案价的九折，但一审判决仅凭合富辉煌公司提供的一张计价认购卡（该认购卡只是用于销控用途）即认定客户张小敏属合富辉煌公司成交客户，且将实际销售金额687786元错误写成764206元。尽管一审判决存在错误认定，景翠苑公司为尽快解决纠纷未对一审判决错误认定提出上诉，自愿执行一审判决，但合富辉煌公司仍无理上诉，请二审法院驳回其全部上诉请求。合富辉煌公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令景翠苑公司向合富辉煌公司支付销售代理佣金本金6410736元；2.判令景翠苑公司向合富辉煌公司支付逾期支付佣金利息2224670元（以待支付代理佣金为本金，按年利率为24%计算至实际清偿之日止，暂计至2019年4月30日）；3.判令案件全部诉讼费用由景翠苑公司承担。一审法院查明：案外人房某公司与景翠苑公司于2017年8月21日签订《景某南湾•公馆项目独家联动销售代理合同》，独家代理销售景翠苑公司开发的景某南湾公馆项目，独家委托期限由2017年8月21日至2017年12月31日止。2017年12月8日，景翠苑公司向案外人房某公司发出《现金奖确认书》，确认书载明：为激励贵司加大销售力度，以尽快促成景某南湾公馆项目的成交，现就现金奖支付事宜确认如下：本公司同意：贵司渠道带客成交，景翠苑公司会给予额外现金奖。成交单位给予贵司销售每套单位销售总价（含毛坯价与装修价）10%佣金，在销售总额10%佣金中抽取3000元/套作为现金奖，在客户补齐定当天发放给贵司。余下部分现金奖在客户签署完《商品房买卖合同》、支付首期房款并网签后10天内支付。3000元以外现金奖在达到支付条件后，确认转入下述银行账户……本公司同意上述现金奖计入代理费数额之内，即除按照本确认书支付上述现金奖之外，本公司还需按照代理合同的约定向贵司支付其余代理费，因客户各种原因成交不成功，现金奖由景翠苑公司支付。如上述现金奖支付予贵司后，本公司确认无论任何情况下，不要求贵司返还。2017年12月8日，合富辉煌公司取代案外人房某公司成为景某南湾•公馆项目的独家代理销售商，合富辉煌公司（合同乙方）与景翠苑公司（合同甲方）签订《景某南湾.公馆项目独家联动销售代理合同》，合同约定主要内容：甲、乙双方本着互惠互利、真诚合作的原则，经友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》，就乙方承揽甲方开发的景某南湾•公馆项目（以下可称“该项目”）内外全场销售代理业务，协商一致如下：第一条：项目情况本合同约定的销售项目【景某南湾•公馆】……委托代理范围：该项目1#座、2#座、3#座单位，乙方均可销售。第二条：合同期限1、独家委托期限由2017年8月21日至2017年12月31日止……2、在本合同有效期内，甲方不得指定其他任何代理商。第三条：委托代理方式及工作内容甲方委托乙方作为该项目的内外全场独家销售代理，乙方为甲方提供客户引荐服务。乙方现场指定对接人：李某堂。第四条：甲乙双方各自权利义务一、甲方的权利义务：……2、甲方委派专人全面、及时地配合乙方的销售工作……5、委托期内，乙方配合与客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》及银行按揭手续。甲方统一收取购房人的购房款、首付款、定金及相关税、费等，并在收取款项后提供收据，再补合法的全额增值税专用发票。甲方应将乙方引荐之客户所成交单位的交易资料复印件交给乙方，并将交易进度告知乙方，以便乙方进行成交明细核对。乙方每天制定《景某南湾•公馆一二手联动成交确认明细表》（详见附件2），由甲方指定人彭某长签署确认当期成交……二、乙方的权利义务……2、合同期内，乙方应有专人对甲方进行工作对接，配合甲方的销售工作。3、乙方有权整合引入外场渠道进行一二手联动销售……7、负责组织销售人员进驻现场负责销售，现场接待和销售认购工作，甲方授权乙方签订《认购书》、乙方协助认购人到甲方所在地签订《商品房屋买卖合同》，协助甲方与认购人办理银行按揭贷款手续……第五条：销售代理费和销售活动策划费（即：代理费）及结算1、代理费：甲方按以下标准向乙方支付代理费：1、建议1#座、2#座、3#座单位按暂定毛坯价6800元/㎡均价出售，（正式销售前再以书面文件确认价格为准，毛坯价格控制在6500-7000元/㎡范围内）货量190套。在正式销售开始之日起计算的2个自然月内，所有成交不动产均按的买卖合同成交金额10%计付代理费用。乙方提供相应增值税专用发票给甲方。2、如在开售前双方协商带装修出售，则代理费也按装修价的10%计算代理费用。2、代理费结算与支付1、以认购方签署完《商品房买卖合同》及客户办理完银行首付为结算条件，网签后三天内支付乙方100%代理服务费，并以每10天为周期给乙方结付一次代理服务费，乙方于每月13日、23日、3日前将上期结算单提供给甲方（可向甲方在本合同指定电子邮箱发送电子邮件，乙方在收回结算单后提交相应全额代理费发票，甲方在收到发票后五日内将全额代理费汇划至乙方以下收款账户（或乙方书面指定的第三方公司收款账户）：开户名称：佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司开户银行：工商银行佛山祖庙支行银行账号：201*************079。2、如乙方客户退定金或退房的，甲方无需向乙方支付佣金及补偿金……第七条：违约责任1、甲方须按约定与乙方结算代理费并准时支付，如有拖欠要按所欠代理费每日千分之一计付滞纳金……3、若甲方在合同委托期内违反关于独家代理的约定，还另行有指定代理商，或中途无履行合同或无正当理由且经书面催告超30天仍不履行合同义务的，则应向乙方支付违约金30万元且乙方有权随时终止合同……。此外，合富辉煌公司与景翠苑公司还签订《景某南湾公馆合同补充协议》，协议将项目合作时间变更为2017年12月2日至2018年1月31日。2017年12月22日，景翠苑公司向合富辉煌公司发出《景某南湾公馆项目现金奖更改函》，函件内容为：由于现金奖派发流程内容有修改，现在对12月8日签署的《现金奖确认书》内容进行调整，新的流程规则调整后从12月23日零时起执行。具体修改内容为：现金奖派发时间是客户签完卖买合同（签完约）并交首付款即结。为激励贵司加大销售力度，以尽快促成景某南湾公馆项目的成交，现就现金奖支付事宜确认如下：本公司同意：成交单位给予贵司销售每套单位销售总价（含毛坯价与装修价）10%佣金，在销售总额10%佣金中抽取3000元/套作为现金奖，现金奖派发时间是客户签完卖买合同（签完约）并交首付款即结，余下部分佣金按项目合同约定结款。3000元以外现金奖在达到支付条件后，确认转入下述银行账户：账户名：佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司账号：201*************079开户行：工商银行佛山祖庙支行。本公司同意上述现金奖计入代理费数额之内，即除按照本确认书支付上述现金奖之外，本公司还需按照代理合同的约定向贵司支付其余代理费。合富辉煌公司（乙方）与景翠苑公司（甲方）还签订《景某南湾•公馆项目终止协议》，协议约定：根据《景某南湾•公馆项目独家联动销售代理合同》与《景某南湾项目合同补充协议》约定，甲乙双方合作时间至2018年1月31日结束。现因市场条件因素影响，甲乙双方经协商，将于1月9日终止合同。乙方保留1-2名内场销售跟进签约事宜，直至签约完成。乙方渠道客户有效保护期至1月15日，于此日期前乙方所带客户成交皆为乙方客户，应照常结算乙方佣金。甲乙双方应于1月9日前完成文件交接，交接内容包括销售文件、项目佣金结算表、成交现金奖确认表。2019年6月1日，合富辉煌公司（乙方）与案外人房某公司（甲方）签订《关于景某南湾公馆项目的确认书》，双方确认以下事项：1、甲方于2017年8月21日与佛山市景翠苑房地产开发有限公司签订《景某南湾•公馆项目独家联动销售代理合同》，并于2017年12月8日与佛山市景翠苑房地产开发有限公司签订《现金奖确认书》；2、其后，佛山市景翠苑房地产开发有限公司与乙方于2017年12月10日签订内容与上述合同内容相同的《景某南湾•公馆项目独家联动销售代理合同》（约定的签署日期为“2017年8月19日”）。乙方实际上从2017年12月10日开始全面取代甲方成为《景某南湾.公馆项目独家联动销售代理合同》、《现金奖确认书》等一系列甲方与佛山市景翠苑房地产开发有限公司就景某南湾公馆项目销售代理服务签订的所有合同的合同相对方。乙方完全有权行使甲方从2017年8月21日开始可行使的合同权利，并承担甲方从2017年8月21日开始应承担的合同义务。3、甲方不应就景某南湾公馆项目销售代理服务要求佛山市景翠苑房地产开发有限公司支付任何佣金（含3000元现金奖以及3000元以外现金奖），该等款项全部应由乙方收取。甲方对乙方此前或者今后收取该等款项行为或要求佛山市景翠苑房地产开发有限公司支付该等款项的行为均没有任何异议。4、乙方有权指定或同意任何主体收取部分现金奖。若2017年8月21日之后甲方或任何主体有收取过任何现金奖，则只要乙方知悉且在今天之前没有向收款人送达过书面异议，则均视为乙方已收取了该部分现金奖且乙方不再要求收取该部分现金奖的收款人返还已收取的款项。本确认书纠纷由佛山仲裁委员会裁决。另查明一，2017年12月13日，景翠苑公司指定人员彭某长、李某欢与合富辉煌公司结算佣金形成《【景某南湾】销售明细佣金表》，确认成交单位及佣金如下：1、1座604房，佣金点数10%，佣金金额72503.40元；2、1座803房，佣金点数10%，佣金金额73181.60元；3、1座1303房，佣金点数10%，佣金金额74531.20元；4、2座1303房，佣金点数10%，佣金金额76330.60元；5、1座802房，佣金点数10%，佣金金额63101.10元；6、2座1002房，佣金点数10%，佣金金额64004.40元；7、1座603房，佣金点数10%，佣金金额72641.80元；8、3座703房，佣金点数10%，佣金金额74261.30元；9、2座1203房，佣金点数10%，佣金金额76060.70元。佣金合计646616.10元。2018年1月9日，景翠苑公司指定人员彭某长、李某欢与合富辉煌公司结算佣金形成《景某南湾销售明细佣金表》，确认成交单位及佣金如下：1、2座704房，佣金点数10%，佣金金额74543.50元，现金奖0元，实际佣金74543.50元；2、1座504房，佣金点数10%，佣金金额72237.30元，现金奖3000元，实际佣金69237.30；3、3座1503房，佣金点数10%，佣金金额76150.70元，现金奖3000元，实际佣金73150.70元；4、2座1204房，佣金点数10%，佣金金额75874元，现金奖3000元，实际佣金72874元；5、3座1303房，佣金点数10%，佣金金额75256.80元，现金奖3000元，实际佣金72256.80元；6、2座603房，佣金点数10%，佣金金额74000元，现金奖3000元，实际佣金71000元；7、1座1203房，佣金点数10%，佣金金额74261.30元，现金奖0元，实际佣金74261.30；8、1座1603房，佣金点数10%，佣金金额75071元，现金奖0元，实际佣金75071元；9、1座1503房，佣金点数10%，佣金金额74801.10元，现金奖0元，实际佣金74801.10元；10、1座1404房，佣金点数10%，佣金金额72533.80元，现金奖3000元，实际佣金69533.80元；11、1座1501房，佣金点数10%，佣金金额65352.60元，现金奖3000元，实际佣金62352.60元；12、2座1103房，佣金点数10%，佣金金额75790.80元，现金奖3000元，实际佣金72790.80元；13、2座701房，佣金点数10%，佣金金额64039.70元，现金奖3000元，实际佣金61039.70元；14、2座1004房，佣金点数10%，佣金金额75341.80元，现金奖3000元，实际佣金72341.80元；15、3座1101房，佣金点数10%，佣金金额65434.70元，现金奖3000元，实际佣金62434.70元；16、2座401房，佣金点数10%，佣金金额61770.80元，现金奖3000元，实际佣金58770.80元；17、1座402房，佣金点数10%，佣金金额60300元，现金奖3000元，实际佣金57300元；18、1座302房，佣金点数10%，佣金金额60300元，现金奖3000元，实际佣金57300元。佣金金额合计1273059.90元，现金奖合计42000元，实际佣金合计1231059.90元。2018年6月20日，景翠苑公司指定人员李某欢与合富辉煌公司结算佣金形成《景某南湾销售明细佣金表》，确认成交单位、按毛坯总价计佣金如下：1、2座1304房，佣金点数10%，佣金金额62835.10元，现金奖0元，实际佣金62835.10元；2、1座304房，佣金点数10%，佣金金额56903.80元，现金奖3000元，实际佣金53903.80元；3、1座503房，佣金点数10%，佣金金额58876.40元，现金奖3000元，实际佣金55876.40元；4、2座1003房，佣金点数10%，佣金金额61405.10元，现金奖3000元，实际佣金58405.10元；5、3座1203房，佣金点数10%，佣金金额62115.30元，现金奖3000元，实际佣金59115.30元；6、1座1704房，佣金点数10%，佣金金额59228.80元，现金奖3000元，实际佣金56228.80元；7、1座1304房，佣金点数10%，佣金金额61061.10元，现金奖3000元，实际佣金58061.10元；8、1座1201房，佣金点数10%，佣金金额52551.30元，现金奖0元，实际佣金52551.30元；9、1座1103房，佣金点数10%，佣金金额60495.90元，现金奖0元，实际佣金60495.90元；10、3座1403房，佣金点数10%，佣金金额62385.20元，现金奖3000元，实际佣金59385.20元；11、3座1204房，佣金点数10%，佣金金额62125.50元，现金奖3000元，实际佣金59125.50元；12、2座1402房，佣金点数10%，佣金金额50851.80元，现金奖3000元，实际佣金47851.80元；13、3座604房，佣金点数10%，佣金金额59695元，现金奖3000元，实际佣金56695元；14、2座303房，佣金点数10%，佣金金额60405.90元，现金奖0元，实际佣金60405.90元；15、1座703房，佣金点数10%，佣金金额59416.20元，现金奖3000元，实际佣金56416.20元；16、2座504房，佣金点数10%，佣金金额59492.20元，现金奖0元，实际佣金59492.20元；17、1座1703房，佣金点数10%，佣金金额61035.70元，现金奖3000元，实际佣金58035.70元；18、3座304房，佣金点数10%，佣金金额59996.70元，现金奖0元，实际佣金59996.70元；19、1座1401房，佣金点数10%，佣金金额51212.80元，现金奖0元，实际佣金51212.80元；20、2座1104房，佣金点数10%，佣金金额62302.90元，现金奖0元，实际佣金62302.90元；21、3座403房，佣金点数10%，佣金金额59156.10元，现金奖0元，实际佣金59156.10元；22、1座601房，佣金点数10%，佣金金额51074.20元，现金奖3000元，实际佣金48074.20元；23、2座804房，佣金点数10%，佣金金额61504.60元，现金奖3000元，实际佣金58504.60元；24、3座904房，佣金点数10%，佣金金额61327.20元，现金奖3000元，实际佣金58327.20元；25、3座504房，佣金点数10%，佣金金额60262.80元，现金奖3000元，实际佣金57262.80元。现金奖合计48000元，实际佣金1429717.60元。备注：此25套单位佣金按照毛坯总价结算，装修总价佣金待结算。结合合富辉煌公司举证的认购书及室内装修委托合同，以上25套单位的装修价如下：1、2座1304房，装修价133050元；2、1座304房，装修价133050元；3、1座503房，装修价134955元；4、2座1003房，装修价134955元；5、3座1203房，装修价134955元；6、1座1704房，装修价133050元；7、1座1304房，装修价133050元；8、1座1201房，装修价123090元；9、1座1103房，装修价134955元；10、3座1403房，装修价134955元；11、3座1204房，装修价133050元；12、2座1402房，装修价123180元；13、3座604房，装修价133050元；14、2座303房，装修价134955元；15、1座703房，装修价134955元；16、2座504房，装修价133050元；17、1座1703房，装修价134955元；18、3座304房，装修价133050元；19、1座1401房，装修价123090元；20、2座1104房，装修价133050元；21、3座403房，装修价134955元；22、1座601房，装修价123090元；23、2座804房，装修价133050元；24、3座904房，装修价133050元；25、3座504房，装修价133050元。装修总价合计3303645元。另查二，双方未结算的单位如下（图表1）：序号房号毛坯价装修价总价佣金序号房号毛坯价装修价总价佣金11座40458079513305071384571384.50143座50360226013495573721573721.5021座70459464513305072769572769.50153座60360495913495573991473991.4031座90459996713305073301773301.70163座7046079501330507410007410041座100360226013495573721573721.50173座80152387212309064696264696.2051座110460528913305073833973833.90183座80361035713495574531274531.2061座120460795013305074100074100193座80460695013305074000030006069501330507400007400071座130252014912318064332964332.90203座110461859413305075164475164.4081座140250453812318062771862771.80213座130462391613305075696675696.6092座50360675813495574171374171.30223座150462031213305075336275336.20102座60460972413305074277474277.40233座160362925113495576420676420.60112座70359991313495573486873486.80243座160462923813305076228876228.80123座30249098812318061416861416.80253座40149858812309062167862167.80133座40249098812318061416861416.80合计1787039.60另查三，合富辉煌公司向景翠苑公司开具中介代理费发票情况如下：1、2017年12月20日，开具金额为646616.10元的发票一份；2、2018年1月8日，开具金额合计为1231059.90元的发票两份；3、2018年1月19日，开具金额为224646.30元的发票一份；4、2018年3月28日，开具金额为42702.50元的发票一份；5、2018年6月19日，开具金额合计为1477717.60元的发票两份。合富辉煌公司开票金额合计3622742.40元。景翠苑公司向合富辉煌公司支付中介代理费情况如下：1、2018年1月3日，转账支付646616.10元；2、2018年1月19日，转账支付1172289.10元；3、2018年4月13日，转账支付281119.60元；4、2018年8月21日，转账支付1000000元；5、2018年12月7日，转账支付300000元。景翠苑公司转账支付金额共计3400024.80元。另外，据景翠苑公司提供的《现金奖领取确认表》显示，景翠苑公司在2017年12月9日-2018年1月30日期间向合富辉煌公司支付了49套与案件有关成交单位现金奖，每套现金奖3000元共计147000元。2018年4月28日，合富辉煌公司开具《收据》确认收到景翠苑公司现金45000元；2018年6月21日，合富辉煌公司开具《收据》确认收到景翠苑公司现金48000元。一审法院认为，案件系商品房委托代理销售合同纠纷。合富辉煌公司与景翠苑公司之间存在商品房委托代理销售合同关系，双方所签订的《景某南湾•公馆项目独家联动销售代理合同》、《景某南湾公馆合同补充协议》、《景某南湾.公馆项目终止协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于代理费及现金奖的计算标准问题。代理费为每套成交总价（毛坯价+装修款）的10%，双方对此无异议。而现金奖的计算标准，合富辉煌公司认为现金奖也为每套成交总价（毛坯价+装修价）的10%，景翠苑公司认为现金奖为每套3000元且包含在代理费内。对此，法院认为，合富辉煌公司承接了案外人房某公司与景翠苑公司之间的合同权利义务。景翠苑公司于2017年12月8日向案外人房某公司发出《现金奖确认书》，确认书明确“贵司渠道带客成交，景翠苑公司会给予额外现金奖。成交单位给予贵司销售每套单位销售总价（含毛坯价与装修价）10%佣金，在销售总额10%佣金中抽取3000元／套作为现金奖，在客户补齐定当天发给贵司”，景翠苑公司在2017年12月22日向合富辉煌公司发出的《景某南湾公馆项目现金奖更改函》仅对现金奖的支付时间节点进行了调整，调整为“现金奖派发时间是客户签完卖买合同（签完约）并交首付款即结”。首先，现金奖确认书明确的现金奖为3000元／套，并未明确现金奖为每套成交总价（毛坯价+装修价）的10%。其次，确认书明确“贵司渠道带客成交，景翠苑公司会给予额外现金奖”按照日常生活经验分析，现金奖作为一种激励手段，属于代理费之外的奖励，不包含在代理费中。综上，法院确认现金奖为应按3000元／套计且不包含在代理费中。关于代理费及现金奖的金额问题。一、2017年12月13日，双方结算了以下9套房的佣金：1座604房、1座803房、1座1303房、2座1303房、1座802房、2座1002房、1座603房、3座703房、2座1203房，佣金合计646616.10元。二、2018年1月9日，双方结算了以下18套房的佣金：2座704房、1座504房、3座1503房、2座1204房、3座1303房、2座603房、1座1203房、1座1603房、1座1503房、1座1404房、1座1501房、2座1103房、2座701房、2座1004房、3座1101房、2座401房（佣金金额61770.80元）、1座402房、1座302房，佣金金额合计1273059.90元。三、2018年6月20日，双方以成交房屋的毛坯价格结算了以下25套房的佣金：2座1304房、1座304房、1座503房、2座1003房、3座1203房、1座1704房、1座1304房、1座1201房、1座1103房、3座1403房、3座1204房、2座1402房、3座604房、2座303房、1座703房、2座504房、1座1703房、3座304房、1座1401房、2座1104房、3座403房、1座601房、2座804房、3座904房、3座504房，佣金合计1429717.60元。结合合富辉煌公司举证的认购书，法院认定以上25套房的装修总价为3303645元，该部分佣金为330364.50元（3303645元×10%）。四、双方未结算的25套房（详见法院另查二中的图表1），此25套房的佣金为1787039.60元。五、现金奖，核对合富辉煌公司提交的成交单位明细表及景翠苑公司提交的景某南湾公馆案件进度总表，有50套成交单位可以获得现金奖，现金奖应为150000元（50套×3000元／套）。关于合富辉煌公司诉请景翠苑公司支付销售代理佣金，部分有理，法院予以支持。理由如下：一、根据双方约定，以认购方签署完《商品房买卖合同》及客户办理完银行首付为结算条件，网签后三天内支付合富辉煌公司100%代理服务费，并以每10天为周期给合富辉煌公司结付一次代理服务费，合富辉煌公司于每月13日、23日、3日前将上期结算单提供给景翠苑公司（可向景翠苑公司在本合同指定电子邮箱发送电子邮件，合富辉煌公司在收回结算单后提交相应全额代理费发票，景翠苑公司在收到发票后五日内将全额代理费汇划至合富辉煌公司以下收款账户（或合富辉煌公司书面指定的第三方公司收款账户）。如合富辉煌公司客户退定金或退房的，景翠苑公司无需向合富辉煌公司支付佣金或补偿金。根据合富辉煌公司举证的《佛山市房产信息网》显示的涉案房屋的备案信息显示，1座1603房、3座1604房处于未网签的状态，结合景翠苑公司的辩称，法院确认1座1603房、3座1604房已退房，景翠苑公司无需向合富辉煌公司支付上述两套房屋的佣金。二、景翠苑公司辩称3座1603房是其自行销售，而根据合富辉煌公司举证的3座1603房的认购卡显示，销售人员为“邝某聪”，该销售人员为合富辉煌公司的员工，该单位应视为合富辉煌公司销售，景翠苑公司的辩称不成立。三、景翠苑公司辩称2座604房、1座404房、3座1104房、2座503房、2座703房、3座402房、3座302房、1座601房、3座401房、3座503房、3座1504房，是在与合富辉煌公司终止合同协议之后、其一直对以上客户没有做到相应的销售成交跟进、最终由景翠苑公司自己完成成交，以上成交单位的佣金不应支付给合富辉煌公司。法院认为，景翠苑公司并未否认以上单位系由合富辉煌公司促成交易，且结合合富辉煌公司的举证可知，以上单位为合富辉煌公司销售代理成功，景翠苑公司拒绝支付佣金的理由为合富辉煌公司未做到相应的销售成交跟进，但其未能举证证明合富辉煌公司未尽义务，故对景翠苑公司的上述辩称法院不予采纳，景翠苑公司应支付以上成交单位的佣金。四、比对合富辉煌公司提交的成交单位明细表、举证的佣金结算表及景翠苑公司提交的景某南湾公馆案件进度总表，合富辉煌公司在案件中主张了75套房的佣金，2座401房的佣金61770.80元不在主张范围内，应予以扣减。综上，合富辉煌公司应获得的佣金应减去1座1603房的佣金75071元、3座1604房的佣金76228.80元、2座401房的佣金61770.80元，经计算佣金为5403727.10元（646616.10元+1273059.90元+1429717.60元+330364.50元+1787039.60元+150000元-75071元-76228.80元-61770.80元）。景翠苑公司向合富辉煌公司支付了佣金3547024.80元（3400024.80元+147000元），景翠苑公司还需向合富辉煌公司支付佣金1856702.30元（5403727.10元-3547024.80元），法院对合富辉煌公司诉请佣金中的1856702.30元予以支持，合富辉煌公司诉请超出部分法院不予支持。关于逾期支付佣金的利息问题。合同约定支付佣金的流程为:认购方签署完《商品房买卖合同》及客户办理完银行首付—网签—结算—合富辉煌公司在收回结算单后提交相应全额代理费发票—景翠苑公司在收到发票后五日内将全额代理费汇划至合富辉煌公司以下收款账户。有部分成交单位尚未结算，且现有证据不能证明景翠苑公司何时收到合富辉煌公司提交的发票，合富辉煌公司主张景翠苑公司存在逾期付款缺乏依据，法院仅支持从起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，合富辉煌公司诉请超出部分不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、景翠苑公司于判决发生法律效力之日起十日内，向合富辉煌公司支付销售代理佣金1856702.30元（以1856702.30元为本金，从2019年7月4日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日）；二、驳回合富辉煌公司的其他诉讼请求。如果景翠苑公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36124元，保全费5000元，合计41124元，合富辉煌公司负担32488元，景翠苑公司负担8636元。二审期间，合富辉煌公司向本院提交以下新证据：证据1.李某堂微信朋友圈截图及辞职书，拟证明李某堂系案涉楼盘的销售代理商，其已于2019年3月15日辞职；证据2.网页截图，拟证明合富辉煌公司即使收取20%总佣金亦未令景翠苑公司亏本。景翠苑公司对证据1的真实性予以确认，对其证明内容不予认可，对证据2的关联性无异议。经审查，上述证据与本案的实体处理不具有关联性，不作为本案定案依据。二审期间，景翠苑公司向本院提交以下新证据：证据1.《三水景某南湾公馆销售及渠道代理合作确认函(中某地产代理有限公司)》，拟证明同行业、同楼盘、同时期销售代理费计付标准是销售金额的百分之九；证据2.《景某南湾公馆现金奖励确认书(中某地产代理有限公司)》，拟证明现金奖每套3000元是从代理费计付标准中先提取支付，结算还是按合同代理费计付标准；证据3.《景某南湾项目最终佣金结算明细表(代理期：2018-1-5至2018-2-28)(佛山中某地产代理有限公司)》，拟证明按合同销售代理费计付标准结算；证据4.《景某南湾项目最终佣金结算明细表(代理期：2018-1-5至2018-2-28)(广东中某地产代理有限公司)》，拟证明按合同销售代理费计付标准结算；证据5.《景某南湾公馆独家销售代理合同(佛山市****产代理有限公司)》，拟证明同行业、同楼盘、同时期代理费计付标准是５万元每套+销售总金额百分之一点五，以上合计代理费约是销售金额的百分之九；证据6.《景某南湾公馆一期亿安居代理佣金清算汇总(代理期：2018-3-1至2018-5-31)》，拟证明按合同销售代理费计付标准结算；证据7.《景某南湾公馆一期有效成交单位明细确认表(代理期：2018-3-1至2018-5-31)》，拟证明按合同销售代理费计付标准结算；证据8.《景某南湾公馆独家销售代理合同(广东易安居投资股份有限公司)》，拟证明同行业、同楼盘、同时期的销售代理费计付标准是５万元每套+销售总金额百分之一点五，以上合计代理费约是销售金额的百分之八；证据9.《景某南湾二期有效成交单位结算表(代理期：2019-1-1至2019-5-31)》，拟证明按合同销售代理费计付标准结算；证据10.《证明》，拟证明合富辉煌公司负责人李某堂还原事实情况为销售代理合同约定的代理费是10%，其中现金奖3000元/套包含在原合同代理费中，不存在额外代理费及现金奖。合富辉煌公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。上述证据与本案的实体处理不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.现金奖的支付标准及应支付的具体金额；2.景翠苑公司应向合富辉煌公司支付逾期付款利息的计算标准。关于争议焦点一。合富辉煌公司承接了案外人房某公司与景翠苑公司之间的合同权利义务。景翠苑公司于2017年12月8日向案外人房某公司发出《现金奖确认书》，该《现金奖确认书》中的陈述为“成交单位给予贵司销售每套单位销售总价（含毛坯价与装修价）10%佣金，在销售总额10%佣金中抽取3000元/套作为现金奖，在客户补齐定当天发放给贵司。”在2017年12月22日的《景某南湾公馆项目现金奖更改函》中的陈述为“成交单位给予贵司销售每套单位销售总价（含毛坯价与装修价）10%佣金，在销售总额10%佣金中抽取3000元/套作为现金奖，现金奖派发时间是客户签完买卖合同（签完约）并交首付款即结，余下部分佣金按项目合同约定结款。”上述陈述均明确现金奖为3000元/套，虽在上述文件中出现3000元以外现金奖的字眼，但均未对除3000元以外现金奖的金额有明确约定。同时，双方签署的三份《景某南湾销售明细佣金表》中亦未对除3000元/套的现金奖有进行确认与结算，亦未有证据显示合富辉煌公司在合同履行与结算过程中曾就除3000元/套的现金奖外还需要结算剩余现金奖提出过异议。现合富辉煌公司仅以《现金奖确认书》及《景某南湾公馆项目现金奖更改函》有“3000元以外现金奖”的陈述即推断现金奖应为销售总价的10%理据不足，本院依法不予支持。关于现金奖的具体金额问题，一审法院系根据合富辉煌公司提交的成交单位明细表及景翠苑公司提交的景某南湾公馆案件进度总表进行计算，且根据双方签署的《景某南湾销售明细佣金表》亦显示部分单位现金奖为0，合富辉煌公司主张按67套计算现金奖无事实依据，本院依法不予支持。关于争议焦点二。根据一审法院认定事实可知，景翠苑公司欠付合富辉煌公司佣金金额为1856702.30元，而合富辉煌公司与景翠苑公司就其中部分成交单位尚未结算，该部分金额合计为1787039.60元。同时，合同约定支付佣金的流程为:认购方签署完《商品房买卖合同》及客户办理完银行首付—网签—结算—合富辉煌公司在收回结算单后提交相应全额代理费发票—景翠苑公司在收到发票后五日内将全额代理费汇划至合富辉煌公司收款账户，现有证据亦不能证明景翠苑公司何时收到合富辉煌公司提交的发票。在此情形下，一审法院仅支持从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息并无不当，本院亦予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。合富辉煌公司的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59251元，由上诉人佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年七月十日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏