河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初3683号 原告侯文娜，女，1964年2月1日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人薛建平（系侯文娜之夫），男，1963年11月17日出生，汉族，住址同上。 被告东胜房地产开发集团有限公司,住所地石家庄市长安区平安北大街**紫晶苑**楼**,统一社会信用代码911301007840502320。 法定代表人李彦宽，执行董事。 委托诉讼代理人张玉光，河北党育律师事务所律师。 原告侯文娜诉被告东胜房地产开发集团有限公司（以下简称东胜房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告侯文娜的委托诉讼代理人薛建平、被告东胜房地产公司的委托诉讼代理人张玉光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告侯文娜诉称，2015年9月9日，原被告签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同编号为：2015090909100870193。合同约定，原告用贷款方式购买了被告开发的坐落于桥西区东胜紫御府弘苑5-02号住宅楼02单元2702商品房，建筑面积为138.92平方米（后调整为139.17平方米），总价款为1168332元（调整后的实际价款为1170435元）。合同签订前，原告于2013年9月15日支付定金10000元，2013年10月1日支付房款345145元，2014年11月5日支付房款3187元，共计支付房款358332元。合同签订后，原告于2015年10月22日贷款支付房款81万元，2016年5月15日补交差额房款2103元，共计支付房款1170435元。2016年5月15日原告按照被告要求和确定的金额除向物业公司交纳了水电费、物业费外，还向被告交纳契税17556.53元、维修基金9741.90元、补交差额房款2103元、制图费20元、抵押登记费80元，以上共计29501.43元。同时向被告指定的人员办理了律师见证书并交纳了见证费100元。同日即2016年5月15日被告向原告交付了该房屋。根据合同第二十条的约定，出卖人和买受人同意在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起480日内未取得该商品房房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记并取得房屋所有权证书之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。另外《合同》附件十一补充协议第一款约定：“贷款客户的房产证由出卖人代办，买受人协助出卖人办理委托见证，买受人需在出卖人指定的时间内提供办理房产证所需资料及相关费用”。交房后原告曾通过多种方式了解并催促产权证办理。期间原告曾于2018年11月13日按照被告《关于东胜紫御府办理房产证的公告》要求，再次按时补充了办证所需资料，包括：因被告更换办证受托人而重新签署律师见证委托书、查验并留存了业主户口薄复印件及业主家庭住房情况证明等资料。（后原告又按照被告通知要求分别于2019年4月28日、2019年10月25日向被告提交了业主家庭住房情况证明）。直至2019年10月28日，被告才为原告办结了《不动产权证书》，较合同约定的应当完成房屋所有权登记的届满之日的次日即2017年9月7日已逾期782天。被告的违约行为使原告错失了房屋转让及置换等多次机会，给原告造成了较大经济和精神损失。该违约事件发生后，原告本着“友好协商”的原则，曾于2020年4月13日向被告寄送了《告知函》，且被告于次日签收。请求依法判令被告向原告支付自2017年9月7日起至2019年10月28日止逾期办理房屋所有权证书违约金91528.02元，本案全部诉讼费用由被告承担。 被告东胜房地产公司辩称，1、原告应当履行提交完整的办证资料的义务。根据双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》第十一条第（二）项和第二十条，及其附件十一《补充协议》第一条约定，原告应当在被告指定期限内提供办理房屋权属登记所需资料。并且，根据买卖合同第十一条第（二）项约定，即使原告未接到通知，也应当主动提交相关资料。2、在办理房产证上存在先后履行顺序，原告应先向被告履行提交办证资料的义务，否则被告有权拒绝为其办理房产证，而且在没有原告资料的情况下被告是无法为原告办证的。原告应先向被告履行提交办证资料的义务，被告在收到资料后方能办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，在原告未提交办证资料的情况下，被告有权拒绝为其办理房产证，而且在没有办证资料的情况下被告是无法为原告办证的。3、被告多次催促原告提交办证资料，原告于2019年4月28日交齐，原告提交资料日期已超过合同约定的办证日期，根据合同约定被告不承担责任。被告在办理房屋交付时即通知原告提交相关资料，为完成办证，被告多次催促原告提交所需资料，但原告于2019年4月28日交齐。该事实有2016年《入伙通知书》、2019年4月27日《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》和《东胜紫御府嘉苑项目业主提交办理不动产权证书资料确认表》为证。综上所述，由于原告逾期提交办证资料的原因，导致未能在约定期限内完成商品房的不动产转移登记，根据《石家庄市商品房买卖合同》第二十条第（三）项：“因买受人的原因未能在约定期限内完成商品房的不动产转移登记的，出卖人不承担责任”的约定，原告无权向被告主张逾期办证违约金。 经审理查明，2015年9月9日，原被告签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于石家庄市桥西区（弘苑）5-02号住宅楼02单元2702室房屋一套，建筑面积138.92平方米，单价为每平方米8410.11元，总价款1168332元。2014年11月30日支付房款358332元，2015年10月22日贷款支付房款81万元，2016年5月15日补交面积差价款2103元，共计支付房款1170435元。2016年5月15日，原告向被告缴纳契税、维修基金、制图费、抵押登记费共计27398.43元,2016年5月15日交纳律师见证费100元。2016年5月15日被告向原告交付了涉案房屋。2019年10月28日，原告侯文娜取得涉案房屋不动产权属证书。对以上事实，原、被告均无异议。 双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》第二十条约定，出卖人和买受人同意在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……买受人不同意解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记并取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。 另查明，被告提交的《入伙通知书》载明：通知侯文娜女士持本通知于2016年5月18日，前往东胜紫御府5号地块办理入伙手续，并通知业主办理入伙手续时需携带有效身份证照、购房合同原件、商品房买卖合同原件等资料，并缴纳契税、公共维修基金、抵押登记费、律师见证费、制图费、物业相关费用、面积差价款及其他相关费用。 被告提交的2019年4月27日在涉案小区张贴的《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》，再次通知各位业主本人携带夫妻双方身份证及复印件、夫妻双方及未成年子女户口主页、本人页复印件及未成年子女出生证明、夫妻双方结婚证复印件、夫妻双方及未成年子女的房产查询证明原件等资料于2019年4月27日-5月6日早上8:30-下午18:00到紫御府售楼接待前台前往办理。若未在指定时间内提交办证资料，将由业主自己承担不动产权证不能及时办理的不利后果。 被告提交的《东胜紫御府嘉苑项目业主提交办理不动产权证书资料确认表》内容显示，业主姓名：侯文娜；房号：5#2-2-2702；二次公告前提交资料：身份证、户口本；二次公告后提交资料：补交住房证明两份；提交日期：2019.4.28；业主签字确认：薛建平。原告对该表的填写内容及签字均无异议。 以上事实，有原告提交的《石家庄市商品房买卖合同》、《借款合同》、房款收据、银行支付凭证、契税收据、律师见证费票据、不动产权利及其他事项登记信息，被告提交的《入伙通知书》、《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》、《东胜紫御府嘉苑项目业主提交办理不动产权证书资料确认表》等证据予以证实。 本院认为，原告、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，原告、被告应按照合同约定享受权利并承担义务。原告按合同约定履行了向被告支付购房款的义务，被告应按合同约定为原告办理涉案房屋不动产权属证书。本案中，原、被告均认可涉案房屋的交付时间为2016年5月15日，依照上述合同约定，被告应在涉案房屋交付之日起480日内为原告取得该涉案房屋的不动产权属证书，但原告于2019年10月28日才取得涉案房屋的不动产权属证书，被告未按照合同约定履行自己的义务，其行为已经构成违约，应承担违约责任。原、被告均认可自2017年9月7日起至2019年10月28日的逾期办理不动产权属证书的违约天数为781天（已扣除480日），故原告主张的逾期办理不动产权属证书违约金1170435*0.0001*781=91410.97元的诉讼请求，应予支持。 被告以其提交的《入伙通知书》、《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》、《东胜紫御府嘉苑项目业主提交办理不动产权证书资料确认表》反驳未按时办理涉案房屋不动产权属证书的原因是原告未按时提交办理房产证的所需资料所导致，因其提交的《入伙通知书》内容不能证实被告以此已开始通知原告提交办理房产证的资料，《入伙通知书》只是被告通知原告办理涉案房屋入住手续。其所提交的《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》、《东胜紫御府嘉苑项目业主提交办理不动产权证书资料确认表》，证实原告按照二次公告的内容于2019年4月28日补交住房证明。原告按照被告的要求履行了自己的义务，故被告主张未在合同约定期限内为原告办理不动产权证系原告未按时提交办证所需资料导致的反驳理由，没有事实根据，本院不予采纳。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 被告东胜房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯文娜支付逾期办理不动产权属证书违约金91410.97元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1044元，已减半收取，由被告东胜房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费2088元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 吴宏丽 二〇二〇年七月八日 代书记员 赵倩梅