苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初10313号原告：苏州新时代文体会展集团有限公司，统一社会信用代码91320594750025565E，住所地苏州工业园区观枫街**。法定代表人：陈龙，董事长。委托诉讼代理人：李涛，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟利净，江苏金砖律师事务所律师。被告：孙海明，男，1974年5月4日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：张姝姝，江苏六典律师事务所律师。原告苏州新时代文体会展集团有限公司（以下简称新时代公司）诉被告孙海明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序审理。后本院转为普通程序公开开庭进行了审理。原告新时代公司的委托诉讼代理人牟利净、被告孙海明的委托诉讼代理人张姝姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新时代公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金226360.18元、综合管理费89097.81元及水电费131431元，共计446888.99元；2、判令被告支付原告逾期付款违约金80147元；3、判令被告支付原告合同解除违约金418077元；4、判令被告支付原告逾期腾房占有使用费200467元（自2016年11月1日起至2017年6月23日止）；5、判令被告支付原告律师费43700元；6、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：被告从原告承租位于苏州工业园区观枫街1号苏州文博广场的编号为F07、F09号之商业用房，原告与被告签订了《商业用房租赁合同》及《补充协议》。合同对双方的权利义务进行了约定。租赁合同签订后，原告依约将承租场所交付被告，但虽经原告多次催促，被告一直拖欠租金、综合管理费及水电费。2016年10月31日，原告向被告发送《关于解除贵我双方签订的租赁合同的函》。2017年6月16日，被告向原告出具《承诺函》，承诺：被告已收到原告发送的解除函，同意租赁合同自2016年10月31日终止，被告将于2017年6月23日前将房屋归还。原告认为：依据租赁合同的约定和相关法律规定，被告应支付租赁合同有效期间的租金、综合管理费及水电费，被告逾期付款的，应支付逾期付款违约金。租赁合同因被告原因解除的，被告应支付合同解除违约金。合同解除后，被告逾期返还房屋的，应支付逾期腾房占有使用费。另外，依据租赁合同约定，被告应承担原告因诉讼而支出的合理费用，包括但不限于律师费用。被告孙海明辩称，第一，对于原告的第一项诉讼请求，被告认可。第二，对于原告提出的第二项、第三项诉讼请求，被告认为原告是重复请求，理由是被告认为解除合同的后果是由逾期付款的先行为导致的，只有一个逾期付款的行为，应当承担一个责任，如果违约方承担了解除合同的违约金，就不应当再承担逾期付款的违约金。原告基于被告的一个违约行为主张两项违约金，有重复之嫌，法院应当不予支持。而且被告认为按照日5‰的标准主张逾期付款违约金和按照合同租金20%的金额主张解除合同违约金金额过高。而且考虑到租赁合同是原告起草的格式合同，存在不公平的条款，请求法院参考银行同期贷款利率进行调整。第三、关于逾期腾房占用使用费，被告不予认可。2019年9月被告就已经撤场，并通知原告不再继续租赁，店里的家具也不要了，原告可以自行处置，将店铺转让，2017年6月16日，被告应原告的要求到原告的办公室才得知原告仍未将店铺转租。原告起草提供给被告承诺函，让被告签署，并且同意被告只需要支付租金和管理费，其他费用原告不再主张，其中被告在租赁房屋的时候花费了17万余元，安装的燃气设备管道以及燃气账户过户给原告，被告也不再收取费用，承诺函以及协商的过程中，原告从来没有提及过腾房使用费。而且在2017年10月30日的商户欠款催款函中，原告也从未主张过腾房使用费，从原告要求被告签署的承诺函以及原告发给被告的催款函中可见双方所达成的合意中，从未提起过腾房使用费一说，否则被告不可能签署承诺函，也不可能将燃气设备账户免费过户给原告，腾房使用费不应当得到支持。第四点，原告主张律师费没有法律依据，请求法院驳回。而且从原告提供的证据材料中也不能看出原告实际支付了律师费。第五点，被告认为原告在合同的履行中也存在着一定的过错。原被告签订房屋租赁合同后，原告没有按照承诺在苏州文博商场设立导示牌，也没有进行广告宣传媒体推广等。所以由于原告的不作为，导致了商场大部分商户亏损，其中被告亏损四百多万元，而且因为整个商场的亏损才导致目前原告牵涉到多家房屋租赁合同纠纷。第六、签订合同时被告支付了6万元的履约保证金和2000元的水电押金，以及10840元的装修押金，请求在原告主张的费用中扣除。本院经审理认定事实如下：2014年11月14日，原告苏州文化博览中心有限公司（以下简称文博公司）（甲方/出租方）与被告孙海明（乙方/承租方）签订《商业用房租赁合同》及《补充协议》，约定：被告从文博公司承租位于苏州工业园区观枫街1号苏州文博广场的编号为F07、F09号之商业用房，承租场所仅限作为被告经营内蒙烤肉、内蒙炖菜使用，店名暂定朝鲁大叔的烤肉；承租场所套内面积为216.8m2；承租场所的承租期为8年，自2014年12月15日起至2022年12月14日止；双方约定承租场所于2014年12月15日前交付乙方使用；自起租日起4个月内为免租期，不收取租金，但每月收取综合管理费为4336元；第5个月至第12个月每月租金单价为90元/平方米/月，每月租金共计19512元；第13个月至第24个月每月租金单价为95元/平方米/月，每月租金共计20596元；第25个月至第36个月每月租金单价为100元/平方米/月，每月租金共计21680元；第37个月至第48个月每月租金单价为105元/平方米/月，每月租金共计22764元；第49个月至第60个月每月租金单价为111元/平方米/月，每月租金共计24064.8元；第61个月至第72个月每月租金单价为117元/平方米/月，每月租金共计25365.6元；第73个月至第84个月每月租金单价为123元/平方米/月，每月租金共计26666.4元；第85个月至第96个月每月租金单价为130元/平方米/月，每月租金共计人民币28184元；被告确保于2015年3月27日合法开业前提下，在原合同基础上减免自2015年4月15日至2015年9月14日期间的租金，同时减免自2015年2月1日起至2015年3月31日期间的综合管理费；合同期内综合管理费单价为20元人民币/平方米/月(按套内面积计算)，共计4336元/月；公用事业费从交付日开始计算，每月支付一次，且须于下个日历月的1日前将该本月电费和水费及煤气费按照原告或管理公司通知的账单支付给原告；租金、综合管理费先付后用，每三个月为一个付款周期，被告应于每个付款周期开始之前的7个工作日内支付下一付款周期内的租金及综合管理费；若被告未按本合同约定向原告支付租金、综合管理费或其他费用，原告有权向被告按所欠费用总额的千分之五每日的标准收取逾期付款违约金，直至被告付清或本合同被提前解除为止；被告应于本合同签署后三个工作日内向原告支付履约保证金60000元和水电费押金2000元；若被告拖欠租金、综合管理费或其他费用超过30日的，原告有权以书面方式通知被告解除本合同；被告履约保证金不予退还，被告应按合同期内总租金20%标准承担违约责任；本合同被提前终止或承租期满时，被告须将承租场所及其设施恢复至交付使用时的原貌(自然老化及合理损耗除外)，保持完好无损，并交还原告；若被告未能在承租期满或本合同被提前终止后三十天内将承租场所恢复原貌(经双方同意保留内部装修、装饰或附属物者除外)并交回承租场所，每逾期一天，被告须向原告缴纳滞留金(相当于两倍的日租金及综合管理费之和)【日租金按照合同终止前30日的月租金折算】；违约方应承担守约方因诉讼而支出的合理费用，包括但不限于律师费用……合同还作了其他相关约定。租赁合同签订后，原告依约将承租场所交付被告。2016年10月31日，原告向被告发送《关于解除贵我双方签订的租赁合同的函》，载明：因被告欠付租金、综合管理费及水电费，故原告通知被告自本函到达贵方之日起，解除双方之间的租赁合同。2017年6月16日，被告向原告出具《承诺函》，承诺：被告已收到原告发送的解除函，同意租赁合同自2016年10月31日终止，被告将于2017年6月23日前按以下要求将房屋归还：1、按目前房屋实际状态归还，不破坏该房屋现有装修，一切固定嵌装在墙体上的装饰装修均不拆除、拆卸，其他物品本人自行搬离，原告无需向被告支付任何补偿；2、返还房屋时保证房屋内的水电设施正常使用；3、同意将房屋内燃气设备、管道及燃气账户等转让至原告，并于2017年6月23日前配合原告完成所有过户手续，原告无需就此支付任何费用。若被告无法在上述时间内配合完成所有过户手续，每逾一天，被告支付100元至贵方；4、2017年6月23日后，遗留物品视为放弃，原告有权处置且无论是否再次使用，原告无须为此向被告支付任何费用。同时，被告承诺所有物品处理所得，优先偿还原告所欠债务。2017年10月30日，原告就被告欠缴的费用发函向被告进行催缴。另查明，文博公司于2017年12月28日经工商登记名称变更为新时代公司。原告另委托江苏金砖律师事务所代理其与被告的房屋租赁合同纠纷，为此原告支付律师代理费43700元。诉讼中，原被告一致确认案涉房屋租赁合同于2016年10月31日解除。以上事实，由原告提交的商业用房租赁合同及补充协议、解除函、承诺函、催款函、委托代理合同、律师费发票、支付凭证以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，原告新时代公司与被告孙海明之间的《商业用房租赁合同》及《补充协议》依法成立、有效，双方均应按约履行。被告孙海明经原告催告后亦未能及时支付房屋租金及物业管理费，原告要求解除上述合同于法有据，应予以支持。诉讼中，原被告一致确认案涉房屋租赁合同于2016年10月31日解除，本院对此予以确认。被告对于原告主张的租金、综合管理费及水电费的金额均无异议，本院对此一并予以确认。合同解除后，被告应及时将房屋恢复原状后返还原告。被告未能按约搬离租赁房屋，给原告造成租金损失，还应予以赔偿。原告要求被告按原租金标准支付的合理期间的占用费，应予支持。被告欠付租金及费用并长时间停止经营，在合同解除后，原告理应及时收回房屋进行止损，对于扩大的损失应由原告自行承担。本院综合本案情形，酌情确定以合同解除后的三个月为合理期限，被告应当赔偿原告相当于三个月租金标准的占用费61788元，之后发生的属于原告未能及时止损而扩大的损失，本院不予支持。关于原告主张的逾期付款违约金、解除合同违约金的请求，本院认为，被告存在延迟支付租金、管理费等违约情形并由此导致原告解除合同，被告依约应承担支付逾期付款违约金及解除合同违约金等相应违约责任，本院对两项违约责任一并考虑。原告主张的两项违约金总和过分高于其因被告延误缴纳租金等费用及因此导致租赁合同解约而产生的实际损失，本院依法予以调整。本院综合双方合同约定的租金标准、合同期限、被告未履行合同的期限、被告拖欠租金的期限及金额、被告违约程度、原告必然发生的实际损失大小等各项因素，对上述两项违约责任一并酌情认定被告应当支付原告81788元。该款项与原告预交的履约保证金60000元、水电费押金2000元、装修保证金10840元抵扣。经折抵，被告尚需支付原告8948元。另，原告主张被告承担其因维权而支付的律师费用43700元，有合同及事实依据，本院予以一并支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙海明于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新时代文体会展集团有限公司欠付租金、综合管理费及水电费合计446888.99元；二、被告孙海明于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新时代文体会展集团有限公司逾期付款违约金、合同解除违约金8948元；三、被告孙海明于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新时代文体会展集团有限公司房屋占有使用费61788元；四、被告孙海明于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新时代文体会展集团有限公司律师费43700元；五、驳回原告苏州新时代文体会展集团有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15504元，由被告孙海明负担7318元，原告苏州新时代文体会展集团有限公司负担8186元。被告负担之款原告已预交，本院予以退还，被告应于本判决生效之日起十日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  赵美容二〇二〇年七月二十八日书记员  陈霞美拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。