安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1002民初1105号 原告（反诉被告）：张帆，男，1989年11月14日出生,汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 原告（反诉被告）：曹君，女，1989年3月31日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：汪建明，安徽利达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄曙峰，男，1957年11月7日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 被告（反诉原告）：詹丹丹，女，1962年11月17日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：张瑶，安徽道同律师事务所律师。 原告张帆、曹君与被告黄曙峰、詹丹丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，被告黄曙峰、詹丹丹提起反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张帆、曹君的委托诉讼代理人汪建明，被告黄曙峰及被告黄曙峰、詹丹丹的共同委托诉讼代理人张瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张帆、曹君第一次庭审中向本院提出诉讼请求：1.解除曹君与黄曙峰签订的存量房屋买卖合同；2.被告返还原告已付定金及购房款110万元,并承担利息(利息以110万元为基数从2018年7月9日起按照银行同期存款利率计算至款项还清之日止)；3.被告按收取购房款一倍标准赔偿原告110万元；4.本案诉讼费由被告承担。第二次庭审中，张帆、曹君变更诉讼请求为：1.解除曹君与黄曙峰签订的存量房屋买卖合同；2.被告返还原告已付定金及购房款65万元，并承担利息(利息以65万元为基数从2018年7月9日起按照银行同期存款利率计算至款项还清之日止)；3.被告按收取购房款一倍标准赔偿原告65万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告、两被告均系夫妻关系。原告曹君与被告黄曙峰在2017年12月20日签订存量房屋买卖合同一份，合同对房屋总价款、定金以及违约责任做了约定。合同签订当日原告给付现金10万元，2017年12月31日通过现金存款方式将7万元存入被告詹丹丹账户；因被告黄曙峰欠张帆房产经纪公司员工3万元，该员工欠张帆3万元，通过债务转移方式即黄曙峰欠张帆3万元，该3万元作为购房定金，上述三笔原告给付的定金共20万元。2018年6月28日因黄曙峰要求张帆提供银行流水才能办理按揭，故当日与黄曙峰去银行做流水记录，张帆转账50万元给黄曙峰后，因黄曙峰账户被冻结，只转回了35万元，另外15万元被法院扣走，当日另一笔40万元就没有继续转账。2018年7月9日，按照之前约定继续做银行流水记录，就用被告詹丹丹账户通过转进转出方式完成流水记录。当日，被告黄曙峰和原告张帆说自己房屋抵押给某某民航机场建设管理有限公司某某分公司，需要将钱付清才可以解押，故原告按照被告要求将30万元汇入某某民航机场建设管理有限公司某某分公司账户。综上原告通过直接或者间接方式共支付给被告65万元。2019年3月27日,原告从淘宝司法拍卖网得知合同标的物已经被黄山市屯溪区人民法院公告拍卖。现该房产已经被成功拍卖,致使合同目的无法实现。案涉房产早已被法院查封，随时可能会被拍卖。正是因为被告隐瞒了这一重要事实，也即被告明知即使签订了买卖合同该房产可能也会随时被法院执行拍卖,才导致原告支付购房款后无法履行合同。2020年3月2日，原告委托律师通过律师函的形式向被告邮寄解除房屋买卖合同的通知，告知被告可在收到律师函后15日内与原告协商解除合同，但被告至今未回应。原告为维护自身合法权益，特诉讼至法院。 黄曙峰、詹丹丹辩称，1.原告对相关款项陈述与事实严重不符，被告只收到10万元定金，原告诉称向被告支付20万元定金与事实不符；2.被告方依照原告方提供的合同进行填写，已经按照要求向原告方披露了案涉房屋权利负担情况，不存在任何隐瞒情形；3.原告方对案涉房屋状况非常清楚，且原告方承购自己提供经纪服务的房屋违反法律规定。张帆是黄山市某某房地产经纪有限公司的法人，该房地产经纪公司为被告方提供房屋销售经纪服务，对被告方房屋状况非常清楚，也通过解除权利负担的方式成交过同类同小区的数套房屋，原告方诉称被告隐瞒相关事实显然是与事实不符；4.原告未能按照约定将定金全额支付给被告，也没有按照合同约定向被告支付首付款已经构成违约，原告在诉状中对其违约情形已有自认，被告有权没收原告支付的10万元定金；5.原告诉求已付房款一倍标准赔偿无法律依据，不能成立；6.原告举证方式严重违反程序，且多次在做虚假陈述：合同签订当日给付现金10万元是虚假陈述，当日我方实际上只收到转账5万元，另外5万元原告方没有支付；2017年12月31日客户回单7万元不能证明款项是由原告存入詹丹丹账户；欠员工3万元与事实不符，没有欠款依据凭证，原告方陈述通过债务转移方式，债务转移不同于债权转让，原告应提交证据证明；按揭贷款是购买方义务，不是因为我方要求进行的，我方只是配合原告方的，原告方做了虚假陈述；被告方没有要求原告将购房款30万元汇入民航公司，该行为被告方不知情，与本案没有关联性。 黄曙峰、詹丹丹向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告687919元；2.本诉及反诉诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：两反诉原告系夫妻关系，两反诉被告系夫妻关系。2017年12月20日，反诉被告曹君与反诉原告黄曙峰签署《存量房屋买卖合同》。反诉被告向反诉原告购买了坐落于屯溪区新安大道111号新安博林山庄26幢B-1室房屋，房屋价款为2605000元。合同对定金20万元、首付款80万元等均进行了约定，反诉原告也向反诉被告披露了案涉房屋抵押的事实。合同还约定买受人逾期付款超过15日应按累计的逾期付款20%向出卖人支付违约金。合同签订后，反诉被告只向反诉原告支付了10万元定金，余款一直未付，致案涉房屋未能办理抵押注销手续。案涉房屋于2019年4月14日被司法拍卖，拍卖价款仅为1917081元，造成反诉原告实际损失687919元。 张帆、曹君辩称，反诉原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。反诉原告要求赔偿的数额只是简单地把合同约定的金额减去拍卖价，没有法律依据；反诉原告称只收到定金10万元与事实不符，实际是收到定金20万元；反诉被告没有按照合同约定的期限给付购房首付款，是按照反诉原告的要求来的；反诉被告只知道案涉房屋抵押的事实，但反诉原告隐瞒了房屋被查封的重要事实，导致合同最终无法履行，依法应承担违约责任。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下： 张帆、曹君和黄曙峰、詹丹丹均系夫妻关系，张帆系黄山市某某房地产经纪有限公司的法定代表人。2017年8月9日，黄曙峰与黄山市某某房地产经纪有限公司签订《新安·博林山庄场外分销合作协议》，约定由黄曙峰提供可售房源，黄山市某某房地产经纪有限公司负责宣传推广销售，合作期限自2017年8月9日至2018年8月9日，佣金为总房款的3%，在收到首付房款并签署正式购买合同后15日内支付。2017年11月至2018年4月期间，黄山市某某房地产经纪有限公司为黄曙峰销售了新安·博林山庄x幢x室、x幢x室、x幢x室、x幢x室、x幢x室房屋。2017年12月20日，曹君与黄曙峰签订《存量房买卖合同》，约定黄曙峰将其所有的位于黄山市屯溪区迎宾大道111号新安·博林山庄26幢B-1室房屋出卖给曹君，房屋成交价格为2605000元，买受人向出卖人支付定金20万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人为贷款购房，应于2018年1月30日前将首付款80万元以银行转账方式支付给出卖人，余款1805000元也以银行转账的方式支付给出卖人。合同还对违约责任、权属转移登记等事项作了约定，黄山市某某房地产经纪有限公司在合同上加盖了印章。当日，张帆、曹君支付购房定金10万元（其中5万元为银行转账），黄曙峰出具收据一张。2017年12月31日，张帆、曹君向詹丹丹账户现金存款7万元。2018年6月28日，张帆向黄曙峰银行账户转款50万元，随即转回35万元；2018年7月9日，张帆向詹丹丹银行账户分两笔转款90万元，随即又全部转回，之后张帆向某某民航机场建设管理有限公司某某分公司银行账户转款30万元。黄曙峰、詹丹丹向张帆出具收到新安·博林山庄26幢B-1室房屋购房首付款90万元的收条一张。 2019年4月14日，案涉新安·博林山庄26幢B-1室房屋被本院拍卖，成交价格为1917081元。2020年3月2日，张帆、曹君委托安徽利达律师事务所向黄曙峰、詹丹丹发函要求解除房屋买卖合同并要求赔偿损失。 黄曙峰名下位于新安·博林山庄共35套房产于2017年6月17日即被法院查封，包括本案26幢B-1室房屋及黄山市某某房地产经纪有限公司为黄曙峰销售的x幢x室、x幢x室、x幢x室、x幢x室、x幢x室房屋在内。 本院认为：曹君与黄曙峰签订《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当严格按照合同履行义务。因案涉26幢B-1室房屋被司法拍卖，双方签订的房屋买卖合同的目的已无法实现，故对张帆、曹君诉请解除双方签订的《存量房买卖合同》，本院予以支持。本案中双方争议的焦点一是黄曙峰、詹丹丹收取张帆、曹君房款的数额，二是导致双方合同解除的过错责任认定问题，现评述如下： （一）关于黄曙峰、詹丹丹收取的房款数额。双方买卖合同中约定的购房定金为20万元，合同签订当日张帆、曹君即支付购房定金10万元，黄曙峰也出具了10万元的收据一张，故对该10万元，本院予以认定；2017年12月31日詹丹丹银行账户的现金存款7万元，黄曙峰、詹丹丹虽否认该款不是张帆、曹君存入，但未提供证据证明该款项的来源，且张帆、曹君持有该现金存款客户回单原件，故该7万元应当认定为系张帆、曹君存入詹丹丹银行账户，用于支付购房定金。因黄曙峰对张帆、曹君陈述欠其员工的3万元通过债务转移方式作为购房定金不予认可，本院对该3万元亦不予处理，故黄曙峰、詹丹丹实际收取的购房定金应为17万元。2018年6月28日张帆向黄曙峰银行账户转款50万元，但随即又转回35万元，故当日黄曙峰只实际收到房款15万元；2018年7月9日张帆向詹丹丹银行账户转款90万元，但随即又全部转回，虽然黄曙峰、詹丹丹向张帆出具了一张90万元的收条，但实际上并未收到该款。2018年7月9日张帆向某某民航机场建设管理有限公司某某分公司银行账户转款的30万元，因黄曙峰不予认可，张帆、曹君也无证据证明系按黄曙峰的指示或要求而转款，故该30万元与本案没有关联性，本院不予认可，张帆、曹君可另行主张。综上，黄曙峰、詹丹丹共收到张帆、曹君购房定金17万元、购房款15万元。 （二）导致合同解除的过错责任认定。黄山市某某房地产经纪有限公司为黄曙峰提供房屋销售经纪服务，通过解除权利负担的方式成交过黄曙峰名下同类同小区的数套房屋，张帆作为黄山市某某房地产经纪有限公司的法定代表人，应当对黄曙峰名下房屋的查封、抵押状况非常清楚，故对张帆、曹君认为系黄曙峰故意隐瞒房屋被查封的事实而导致合同无法履行的辩论意见，本院不予采纳。张帆、曹君无证据证明黄曙峰、詹丹丹在合同履行过程中存在过错，其未按照合同约定的时间支付购房款，是导致合同最终不能履行的根本原因，依法应承担违约责任。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张帆、曹君未按照合同约定支付购房款，系违约，黄曙峰、詹丹丹有权没收张帆、曹君支付的购房定金17万元，但对之后张帆、曹君支付的购房款15万元，依法应予返还。张帆、曹君诉请按已收房款一倍标准赔偿，于法无据，本院不予支持。黄曙峰名下所有位于新安·博林山庄的房屋均被司法查封，只是在特定时间段内可以通过解除权利负担的方式进行买卖，张帆、曹君的违约行为，与案涉房屋最终被司法拍卖不存在因果关系，故对黄曙峰、詹丹丹反诉要求张帆、曹君赔偿经济损失687919元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告曹君与被告黄曙峰于2017年12月20日签订的《存量房屋买卖合同》； 二、被告黄曙峰、詹丹丹于本判决生效之日起十日内返还原告张帆、曹君购房款15万元； 三、驳回原告张帆、曹君的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告黄曙峰、詹丹丹的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7350元，由原告张帆、曹君负担5700元，被告黄曙峰、詹丹丹负担1650元；反诉受理费5340元，由被告黄曙峰、詹丹丹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  徐业稳 二〇二〇年七月七日 书记员  王天米 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 ………… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。