河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民再51号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：信阳聚龙苑商务酒店有限公司。住所地：河南省信阳高新区牌袁路口。法定代表人：袁金耀，该公司董事长兼总经理。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：袁金耀，男，汉族，1962年3月9日出生，住湖北省天门市。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：段金锋，男，汉族，1967年4月23日出生，住河南省新蔡县。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：赵汉国，男，汉族，1964年11月18日出生，住河南省息县。四再审申请人共同的委托诉讼代理人：苏长宏，河南天宾律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：石磊，男，汉族，1961年9月13日出生，住河南省固始县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：程文玲，女，汉族，1963年7月10日出生，住河南省固始县。二被申请人共同的委托诉讼代理人：吴海燕，信阳市浉河区司法局金牛法律服务所法律工作者。再审申请人信阳聚龙苑商务酒店有限公司（以下简称聚龙苑公司）、袁金耀、段金锋、赵汉国因与被申请人石磊、程文玲房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）豫15民终515号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年3月3日作出（2019）豫民申8791号民事裁定，指令信阳市中级人民法院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人聚龙苑公司法定代表人、袁金耀、段金锋、赵汉国及其共同的委托诉讼代理人苏长宏，被申请人石磊、程文玲及其共同的委托诉讼代理人吴海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人聚龙苑公司、袁金耀、段金锋、赵汉国请求撤销信阳市中级人民法院（2019）豫15民终515号民事判决、依法将本案发回重审、并与（2018）豫1503民初475号租赁合同纠纷一案合并审理。事实和理由：一、生效判决以拖欠租金数额认定违约金数额错误，以拖欠的租金149万元作为损失缺乏依据。石磊、程文玲长期未办理出租房屋的消防备案手续，给申请人造成巨大的经济损失。二、一审法院违背（2017）豫15民终3946号民事裁定，在发回重审后，没有将两案合并审理，出现了导致双方利益严重失衡的判决。三、生效判决对消防备案的表述重大失实。石磊、程文玲辩称：一、案由只有一个：租赁合同纠纷。二、聚龙苑公司未按合同约定支付租金，石磊、程文玲催要，要不来，要求按合同约定暂停营业，聚龙苑公司起诉石磊、程文玲，因租赁合同的相对主体是自然人，聚龙苑公司不充当原告，阻碍了石磊、程文玲行驶反诉权，才被迫另案起诉，这也是两个案件为什么没合并审理的重要原因。三、石磊、程文玲对聚龙苑充当唯一原告存在合理怀疑，事实印证其没有承担责任的能力。四、诉讼过程中，石磊、程文玲得知承租人袁金耀、段金锋、赵汉国将承租的房屋未经承租人同意肢解转租，收取高额利润（有另四案生效法律文书为证）。更可笑的是这四份法律文书在石磊、程文玲没有参与诉讼的情况下认定综合楼所有权归属聚龙苑公司。五、房屋是收管不是霸占，为了防止损失扩大，通过报警将房屋收管，同时也到一审主审法官报备并言明：只要承租人支付租金，房屋随时交付。石磊、程文玲的行为是正当的、合法的。六、出租人的综合楼的工程设计备案及建设工程竣工验收消防备案先后于2013年3月6日、2015年4月10日备案通过，承租人是因其装修后又改造二楼、三楼被消防大队责令整改延误时间，与综合楼消防根本没有关系。475号判决对消防验收延迟7个月的认定不属实。七、一审审理期间，袁金耀、段金锋、赵汉国是申请参加诉讼的。《房屋租赁合同》约定依附于房屋的装修归出租人所有，判决生效后合同终止条件已成就，石磊、程文玲已经取得自行处置的权利。袁金耀、段金锋、赵汉国除了从475号民事判决中得到经济损失补偿外，还有一部分是已经取得的收益，就是酒店经营及转租获取的收益。石磊、程文玲向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》，并责令被告限期内将房屋交付给原告；2.被告立即支付拖欠原告的房租149万元，3.被告按合同约定支付违约金3478886元（10年总房租11996160元的29%）。一审法院认定事实：2014年7月18日，原告石磊和原告程文玲作为出租方（甲方）与被告袁金耀、段金峰、赵汉国作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容：甲方出租给乙方的房屋位于信阳市工业城牌袁路口（以下称房屋）。甲方双方同意，租赁该房屋作为宾馆、酒店经营使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的法律、法规的规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核实前，不擅自改变上述约定的房屋使用用途。该房屋租赁期限自2014年9月1日起至2024年8月31日止，租赁期限届满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。租金支付方式：2014年9月1日-2017年8月30日，每年租金110万元；2017年9月1日-2020年9月1日，每年租金118.8万元，2020年9月1日-2024年8月31日，每年租金128.304万元，且每年的9月1日前付清。租金支付原则为先付租金后使用房屋，乙方应按时交纳租金，如超过一个月未足额支付租金，甲方有权让乙方暂停营业至正常交纳租金之日。甲、乙方双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按十年总租金的29%支付违约金：……（四）因甲方原因致使乙方无法正常经营超过3个月的；（五）乙方逾期不支付租金累计超过6月的。因所租赁的房屋原告石磊和程文玲现已收回，原告石磊和程文玲向该院申请撤回限期被告交付房屋的诉请。合同签订后，原告石磊和原告程文玲将房屋交付给被告袁金耀、段金峰、赵汉国三人使用，截止2016年10月被告信阳聚龙商务酒店有限公司起诉时向原告石磊和原告程文玲支付租赁费181万元（含借潘国友的50万元）。被告认为，原告否认承认的支付租赁时扣30万元抵作原告作为房主应完成的消防池、消防管道、水箱等消防设施，拖延办理工程竣工消防备案所造成的损失问题，遂诉至法院，要求支持其诉讼请求。另查明，被告信阳聚龙苑商务酒店有限公司于2015年9月7日成立，法定代表人袁程龙，股东为赵汉发、袁程龙、黄玉良、段金峰。2016年9月2日，该公司法定代表人变更为袁金耀，公司股东变更为黄玉良、段金峰、袁金耀、赵汉发。原被告就酒店取得营业执照正式开业前，需办理四项消防设计备案和建设工程竣工验收及主体工程竣工后，宾馆装修前、后的建设工程消防设计备案和建设工程竣工验收消防备案，其中，前两份备案需要被告工作完成，后两份备案需要原告完成。在前两份备案由被告签字确认的备案凭证显示属于被告建设单位应当消防备案申报及通过时间均为2015年4月10日，距原被告签订的《房屋租赁合同》开始时间2014年9月1日已经超过了7个月，按照《河南省消防条例规定》，被告在通过上述两份备案前，是无法取得营业执照进行营业的。本案在审理过程中，原告石磊和原告程文玲同意解除《房屋租赁合同》。一审法院判决：一、被告袁金耀、段金峰、赵汉国于本判决生效后五日内支付原告石磊和程文玲的租赁房149万元及违约金44.7万元，合计193.7万元。二、原告石磊和程文玲的其他诉讼请求不予支持。案件讼费46550元，其中原告石磊和程文玲承担27930元，被告信阳聚龙苑商务酒店有限公司、袁金耀、段金峰、赵汉国承担18620元。聚龙苑公司、袁金耀、段金峰、赵汉国不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回原审人民法院重审；2.如二审能直接改判，请求依法驳回被上诉人石磊、程文玲要求我方支付房屋租金以及承担违约金的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。本院二审期间，各当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审判决认定事实基本一致。本院二审认为，一审法院认定案涉《房屋租赁合同》系有效合同，且上诉人聚龙苑公司非合同当事人，依据充分，本院予以确认。作为房屋租赁合同的承租人，上诉人袁金耀、段金峰、赵汉国应承担的主要合同义务即依约支付房屋租金。本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》中已约定，房屋租金按三个阶段划分，其中第一阶段：前三年（2014年9月1日—2017年8月30日）每年租金为110万元；乙方应按时交纳租金，如超过一个月未足额支付租金，甲方有权让乙方暂停营业至正常交纳租金之日；违反合同的一方应向另一方按十年总租金的29%支付违约金。根据已查明的事实，双方当事人均认可上诉人在租期第一阶段已支付租金181万元。但按照租赁合同的约定，租期第一阶段的租金共计330万元，故上诉人仍有149万元租金未付。因上诉人未按照合同约定足额支付租金，其已构成违约，一审判决上诉人支付剩余租金依据充分。被上诉人石磊、程文玲作为出租人，其未能收取的149万元租金是现实的、确定的损失。因合同约定的违约金数额过高，一审法院以该损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，将违约金数额调整为损失的30%，不违反法律规定，亦兼顾了双方当事人利益，本院予以认可。上诉人关于被上诉人存在违约行为应赔偿损失等主张，因上诉人已另案起诉，本案不再审理。关于一审程序问题，《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条未规定基于同一事实发生的纠纷人民法院必须合并审理，因此上诉人关于一审法院未将案件合并审理，程序违法的主张，无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人信阳聚龙苑商务酒店有限公司、袁金耀、段金峰、赵汉国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46550元，由上诉人信阳聚龙苑商务酒店有限公司、袁金耀、段金峰、赵汉国负担。再审庭审期间，石磊、程文玲提交两份证据：信阳新城建工有限责任公司出具的证明、信阳市建筑勘察设计研究院有限公司出具的情况说明。拟证明当时出租的房屋是民用消防，宾馆是商业消防，我们没有义务给他们做消防。聚龙苑公司、袁金耀、段金锋、赵汉国质证称，情况说明不符合证明的证据的相关规定，书证要有经办人的签字，按照公安部的建设工程消防监督管理规定第24条，建设单位应当在施工许可竣工施工合格之日7日内到公安机关消防机构进行消防设计和竣工消防备案，是必须履行的义务，但是消防验收备案是2015年4月10日，因为没有消防备案所以导致开设宾馆延迟，合同目的无法实现。再审查明，因同一租赁合同产生纠纷的（2019）豫15民终600号生效判决认定石磊、程文玲交付的房屋迟延7个月才提交主体工程的消防验收报告，据此判令石磊、程文玲承担7个月的房租损失641666元及违约金192500元，合计834166元。再审查明的其它事实与原审查明的一致。本院再审认为，本案再审的焦点为原审判决对被申请人损失的认定是否正确。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中袁金耀、段金峰、赵汉国迟延支付房屋租赁费，构成违约，造成石磊和程文玲的经济损失，袁金耀、段金峰、赵汉国应予承担，根据上述法律规定，应以袁金耀、段金峰、赵汉国迟延支付的租赁费认定为石磊和程文玲的损失，但因石磊和程文玲于2013年3月6日进行建设工程消防设计备案、2015年4月10日对建设工程竣工验收消防备案，房屋交付时间为2014年9月1日，建设工程竣工验收消防备案时间距房屋交付时间超过7个月9天，根据《河南省消防条例规定》，在通过上述两份备案前，袁金耀、段金峰、赵汉国是无法取得营业执照进行营业的，因同一租赁合同产生纠纷的（2019）豫15民终600号生效判决认定承租人在未经消防合格验收前7个月未交房租不构成违约的事实，本案认定违约金的数额是以承租人拖欠房租的总数额进行认定，房租总数额没有扣除7个月9天的租金不当，应予纠正。合同约定的违约金数额过高，原审判决以迟延支付的租赁费作为石磊和程文玲的损失，并以该损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，将违约金数额调整为损失的30%，不违反法律规定，亦兼顾了双方当事人利益，并无不当，但因损失数额予以纠正，违约金数额应相应予以纠正。综上所述，再审申请人的再审请求部分成立，对该成立的部分应予支持。原审认定事实和判决不当部分应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫15民终515号民事判决。二、维持信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初14号民事判决第二项，即：“原告石磊和程文玲的其他诉讼请求不予支持。”三、变更信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初14号民事判决第一项为：被告袁金耀、段金峰、赵汉国于本判决生效后五日内支付原告石磊和程文玲的租赁费820833元及违约金246249.9元，合计1067082.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费46550元，石磊和程文玲承担27930元，信阳聚龙苑商务酒店有限公司、袁金耀、段金峰、赵汉国承担18620元。二审诉讼费46550元，石磊和程文玲承担20000元，信阳聚龙苑商务酒店有限公司、袁金耀、段金峰、赵汉国承担26550元。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 时华军审判员 韩 洋二〇二〇年七月十三日书记员 朱 婧