四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初2890号 原告：胡渊，男，生于1970年11月28日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：黄荣全，广安市广安区天赐法律服务所法律工作者，一般授权。 被告：熊浪,男,1972年3月31日出生,汉族，住四川省广安市广安区。 被告：刘乾勇,男,1972年9月6日出生,汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：郭文平，广安市广安区大众法律服务所法律工作者，特别授权。 原告胡渊与被告熊浪、刘乾勇房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄荣全，被告熊浪、被告刘乾勇及其委托诉讼代理人郭文平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告门市租金111529元并承担违约金111529元×15%＝16729元，以上共计128258元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2011年6月15日签订《门市租赁合同》，原告将位于广安市广安区两个门市租给被告经商使用，租赁期为10年，租金第一年38000元，之后每一年按前一年的租金递增10%，双方并约定在每一年合同签订之日前一个月内交付下一年的租金；双方约定了违约责任，若发生违约行为，违约方承担租期内十年总租金的15%的责任。现被告下欠原告2019年半年的门市租金26000元及2020年一年的门市租金85529元，合计111529元，原告催收未果，被告行为已严重侵害了原告合法权益，特提起诉讼。 被告熊浪辩称，2011年他与原告胡渊及另案原告朱利平签订了房屋租赁合同，承租了案涉门市，开办了“君度咖啡”。他一直都按合同约定缴纳房租直至2015年1月他与被告刘乾勇达成协议，将“君度咖啡”整体转让给刘乾勇经营，同时约定朱利平、胡渊所有的门市的续租问题由刘乾勇与业主交涉并完善相关手续。在他与刘乾勇进行转让的前几天，他向朱利平和胡渊告知了转让事宜，朱利平与胡渊并未提出任何异议。他将“君度咖啡”转让给刘乾勇后，刘乾勇向他支付了75万元的转让金，他变更了营业执照、卫生许可证等相关证照。他与朱利平、胡渊已经达成了解除房屋租赁的口头协议，而朱利平、胡渊已与被告刘乾勇建立了新的房屋租赁关系，且朱利平、胡渊从2015年他转让门市至今，从未就租金问题找过他，也证实该转让协议在切实履行。他没有与刘乾勇签订或者形成事实上的房屋租赁关系，他也没有将房屋转租给刘乾勇。 被告刘乾勇辩称，开始他与被告熊浪是合伙经营关系，他占股25%，熊浪占股75%，他不负责经营，2015年的时候被告熊浪将“君度咖啡”全部股份转让给他，由他经营，当时叫了原告来说了这个事，原告也没有表示异议，他与原告形成了事实上的房屋租赁关系，但双方对于租金都是每年口头协商金额，并未按照被告熊浪与原告之前签订的房屋租赁合同执行，该合同中的约定对他不具有约束力。后来在2019年9月的时候他与原告协商，说生意太差做不走了，就交了半年的租金26000元，当时就说的能做就做，做不走就不做了，后来因为疫情的原因关门很久，在2020年4月与原告电话协议解除租赁关系，原告也同意了，且原告在2020年4月已经开始张贴租赁广告。后他在2020年5月31日还向原告发了一条信息，表示双方的租赁合同关系已经解除，故他不存在违约行为。 根据审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2011年6月15日，原告胡渊与被告熊浪签订《门市租赁合同》，约定将原告所有的位于广安市广安区两个门市租给被告熊浪经商使用，租期为十年，即2011年9月1日至2021年8月31日止，租金第一年为38000元，第二年按第一年的租金为基数递增10%，以此类推；另约定若一方违约，应承担向守约方支付租期内十年总租金的15%的违约金。被告熊浪承租该门市后，以“君度咖啡”对外营业，其中被告熊浪占份额75%，被告刘乾勇占份额25%，由被告熊浪负责经营。 2015年1月，被告熊浪将“君度咖啡”的份额及门市内装修、设备整体转让给被告刘乾勇，由被告刘乾勇经营。2015年1月24日，被告刘乾勇向被告熊浪转款75万元，2015年3月17日，被告熊浪对广安市广安区君度咖啡茶语厅的餐饮服务许可证进行注销。从2015年起，被告刘乾勇与原告每年自行协商租金，2019年租金约定为52000元，2019年9月至2020年8月期间的租金被告已交纳26000元，下欠26000元未支付。 2020年5月31日，被告刘乾勇向原告胡渊通过手机微信发送文字信息，表示因疫情影响，长期亏损，要求解除租赁关系，并已腾空门市。原告对此未明确认可。 认定上述事实，有原告提供《门市租赁合同》和被告熊浪提供的《工商营业执照注销凭证》、银行转款单和被告刘乾勇提供的微信截图、照片打印件、证人证言、转账凭证以及原、被告及其委托诉讼代理人当庭陈述予以证实。 本院认为，被告熊浪与被告刘乾勇系合伙经营关系，2015年1月，被告熊浪退出合伙经营，将门市整体转让给被告刘乾勇并注销相关营业执照，被告刘乾勇也向被告熊浪支付了等价的转让费，案涉门市实际使用人已变更为被告刘乾勇。通过被告刘乾勇提供的微信内容、向原告转账支付房屋租金等及双方当事人的陈述，可以认定原告对该门市转让行为是知情且默许的，原告亦认可自2015年1月后至起诉前，再未向被告熊浪协商及催收租金，故房屋租赁合同关系当事人事实上已于2015年1月起即变更为原告胡渊与被告刘乾勇。 2019年底的新冠疫情，对被告刘乾勇“君度咖啡”的经营状况有较大影响，门市所在街面长达数年的整治对其经营也有不利影响；2019年被告刘乾勇已有解除租赁合同的意愿，但双方未形成一致意见，如果继续履行该租赁合同将会造成对承租人明显不公平的后果，故被告刘乾勇与原告胡渊之间的房屋租赁合同关系应予解除，原告胡渊所主张的2020年8月至2021年9月的租金因尚未发生，本院不予支持。 对于违约金，因道路数年改造及新冠疫情影响致被告刘乾勇经营状况不善，被告未支付的26000元租金期限为2019年9月至2020年8月，其主观上并无拖延支付租金的故意，综合解除租赁合同因素，本院酌定由被告刘乾勇承担违约金8667元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告胡渊与被告刘乾勇之间的事实房屋租赁合同关系； 二、限被告刘乾勇在本判决生效后十日内向原告胡渊支付2019年9月至起诉前的租金26000元、违约金8667元，二项合计34667元； 三、驳回原告胡渊的其他诉讼请求。 案件受理费2866元，减半收取1433元，由原告胡渊负担1046元、被告刘乾勇负担387元，向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  任波 二〇二〇年七月九日 书记员  李雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。