山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初813号原告：山东金河实业集团有限公司，住所地烟台开发区古现街道办事处，统一社会信用代码91370600165140001Y。法定代表人：张宝健，董事长。委托诉讼代理人：吕寒冰，山东三同律师事务所律师。委托诉讼代理人：李克卿，山东三同律师事务所（实习）律师。被告：北京龙发建筑装饰工程有限公司烟台分公司，住所地山东省烟台市经济技术开发区长江路**金河大厦**，统一社会信用代码91370600MA3M2RF96L。负责人：丁建伟。被告：北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司，，住所地济南市历下区泺源大街****东侧统一社会信用代码91370105760036268T。负责人：伊吉峰。被告：北京龙发建筑装饰工程有限公司，住，住所地北京市朝阳区东风乡将台洼****一社会信用代码91110101633682443Y。法定代表人：严世红。原告山东金河实业集团有限公司（以下简称金河公司）与被告北京龙发建筑装饰工程有限公司烟台分公司（以下简称龙发烟台分公司）、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司（以下简称龙发济南第一分公司）、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司（以下简称北京龙发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东金河实业集团有限公司委托诉讼代理人吕寒冰、李克卿到庭参加诉讼。被告北京龙发建筑装饰工程有限公司烟台分公司、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告金河公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同给付2019年7月5日到8月5日的房屋租赁费77500元(合同约定每月租金77500元)；2、判令三被告共同支付合同违约金93000元(合同约定违约方支付年租金总额的10%)；3、判令三被告共同赔偿原告租金损失465000元(6个月租金，每月77500元)；以上总计：635500元；4、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告提出诉讼请求中第二项因与第三项有重复，放弃第二项诉讼请求，其他的没有变化。事实与理由：2018年5月14日，被告二同原告达成房屋租赁意向协议，2018年6月6日，原告同三被告签订了正式房屋租赁合同，约定原告将位于烟台经济技术开发区的730平方米的房屋租赁给三被告经营使用，约定每月租金77500元，年金930000元；每季度支付一次租金；租赁期限从2018年6月6日至2028年6月5日止，共10年期限；租赁期内双方不得提前解约，如提前解约需提前6个月通知对方，并如一方解约视为单方违约，需向对方支付租金总额10%的违约金并应赔偿全部经济损失等。合同签订后，原告方按约履行，被告一实际使用该租赁的房屋。2019年6月18日，被告一书面通知原告，从2019年8月5日起不再租赁房屋，双方解除了租赁合同。原告认为，双方的租赁合同合法有效，每方都应遵守合同约定，现在被告方单方终止合同，且没有提前6个月通知原告，致使原告不能及时将该房屋对外出租，被告方不但违约，还给原告造成了房屋空置的租金经济损失，按双方的约定及法律规定，被告方应当支付拖欠的租金，并支付违约金、赔偿租金损失。被告一、被告二为被告三的下属分公司，依据法律规定，分公司的法律行为后果应由总公司承担。此前，原告多次找到被告方进行协商，但被告方不予理睬，双方已经没有调解的可能，同时原告也不再同意调解处理。为维护自身的合法权益，原告依法起诉，望法院查清事实，依法判决，支持原告的诉讼请求。被告龙发烟台分公司未到庭答辩。被告龙发济南第一分公司未到庭答辩。被告北京龙发公司未到庭答辩。原告金河公司围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：涉案房产坐落于烟台经济技术开发区，房屋所有权证：烟房权证开字第**，房屋所有权人：山东金河实业集团有限公司，房屋建筑面积5297.34平方米，设计用途：商业。2018年5月14日原告金河公司（甲方）与被告龙发济南第一分公司（乙方）签订了租赁意向协议，载明：就乙方租用甲方长江路39号金河大厦A座一二层房屋事宜，双方达成如下协议：1、甲方同意将烟台开发区横轴A-D，纵轴1-4部分租赁给乙方作为装饰公司办公使用。2、租金第一年93万，每两年递增5%，租金每季度支付一次，租期10年。即2018年6月16日至2028年6月15日止。(交房日期为2018年6月16日，房租以该日期计算。)3、乙方在本协议签订之日向甲方交纳定金5万元，合同签订后定金转为押金。自定金交纳之日起20日内完成合同签订，否则甲方另行出租，定金不退。甲方确保房屋产权无纠纷，若乙方款项到账甲方不能如期交付或取消租赁给予乙方定金双倍赔偿。协议甲方处有代表李东洋签名和原告金河公司印章，乙方处有代表王海波签名和被告龙发济南第一分公司印章。2018年6月1日，原告金河公司与被告龙发济南第一分公司签订《房屋交接清单》，载明：经双方到场(原韩亚银行位置)进行清点查看，房屋配电系统、消防系统、门、窗等完好无损，我方无异议同意接收。同时收到合同、平面图纸、消防验收、营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件、房产证复印件、土地证复印件等附件。右下方有被告龙发济南第一分公司工作人员代表王海波签字捺印。原告主张于当日将涉案房屋交由被告使用。2018年6月6日，原告金河公司（甲方、出租方）和被告龙发济南第一分公司（乙方、承租方）、被告龙发烟台分公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，载明：依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：一、房屋基本情况：该房屋坐落于烟台开发区，出租面积：建筑面积730平方米(房屋按区域出租，横轴A-D，纵轴1-4，上下两层，面积仅作为参考)，房屋没有设定抵押。甲方将该房屋在现状条件下出租给乙方作为经营使用，甲方确保房屋符合相关部门管理规定，可以用于经营，并可取得相关行政管理部门的营业执照。二、租赁期及免租期：2.1房屋租赁期自2018年6月6日起至2028年6月5日止。三、租金：3.1月租金为人民币柒万柒仟伍佰元整(77500￥元)，租金不包含物业费，物业管理费为1800元/月，包含房屋租赁发票，甲方承担房产税。租赁期间，税率改变，租金不予调整。(1)租金第一年玖拾叁万元整(930000￥元)，在第一年的基础上每两年递增5%，租金每季度支付一次，租期为10年。即2018年6月6日至2028年6月5日止。六、双方责任：……6.10租赁期内，如一方无故单方面终止合约，视为单方违约，违约方需向守约方支付当年租金总额10%的违约金，并提前6个月通知守约方，否则违约方还应赔偿给守约方造成的全部损失。合同最后甲方处有原告金河公司盖章确认，乙方处有被告龙发济南第一分公司代表王海波签字以及公司盖章确认、龙发烟台分公司盖章确认。上述合同签订当日，原告金河公司（甲方、出租方）也与被告北京龙发公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，载明：依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：一、房屋基本情况：该房屋坐落于烟台开发区，出租面积：建筑面积730平方米(房屋按区域出租，横轴A-D，纵轴1-4，上下两层，面积仅作为参考)，房屋没有设定抵押。甲方将该房屋在现状条件下出租给乙方作为经营使用，甲方确保房屋符合相关部门管理规定，可以用于经营，并可取得相关行政管理部门的营业执照。二、租赁期及免租期：2.1房屋租赁期自2018年6月6日起至2028年6月5日止。三、租金：3.1月租金为人民币柒万柒仟伍佰元整(77500￥元)，租金不包含物业费，物业管理费为1800元/月，包含房屋租赁发票，甲方承担房产税。租赁期间，税率改变，租金不予调整。(1)租金第一年玖拾叁万元整(930000￥元)，在第一年的基础上每两年递增5%，租金每季度支付一次，租期为10年。即2018年6月6日至2028年6月5日止。六、双方责任：……6.10租赁期内，如一方无故单方面终止合约，视为单方违约，违约方需向守约方支付当年租金总额10%的违约金，并提前6个月通知守约方，否则违约方还应赔偿给守约方造成的全部损失。合同最后甲方处有原告金河公司盖章确认，乙方处有被告北京龙发公司法定代表人严世红签字以及公司盖章确认。合同签订后，原告主张自2018年6月6日至2019年7月5日，被告按照合同约定通过中国光大银行向原告账户支付房屋租金合计1007500元，并出具六张中国光大银行电子回单予以证明。其中，五张电子回单中汇款人户名是北京龙发建筑装饰工程有限公司烟台分公司，汇款金额合计:775000元。一张电子回单中汇款人是马明金，汇款金额为232500元。经查，马明金为被告龙发济南第一分公司负责人。2019年6月18日，被告龙发烟台分公司向原告出具解除合同通知书，载明：因为国内、国际整体经济形势及国内家居大环境的影响，根据我司的实际经营状况，集团公司战略调整，决定自2019年8月5日起不再租赁贵司的房屋。我司将全力配合贵司处理后期退租事宜。右下方有被告龙发烟台分公司盖章确认。庭审中，原告诉称，被告北京龙发公司系租赁合同签订的总公司，被告龙发烟台分公司、被告龙发济南第一分公司系被告北京龙发公司的下属分公司。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示,且未违反法律强制性规定,该合同合法有效,双方当事人应当依约履行各自的义务。租赁合同签订前原告已将房屋交付被告使用。原、被告于2018年6月6日正式签订《租赁合同》，并依约履行合同，直至2019年6月18日，被告龙发烟台分公司提出提前解除合同。原告同意于2019年8月5日解除租赁合同，并根据租赁合同第6.10条“租赁期内，如一方无故单方面终止合约，视为单方违约，违约方需向守约方支付年租金总额10%的违约金，并提前六个月通知守约方，否则违约方还应赔偿给守约方造成的全部损失”之约定，主张被告赔偿租金损失465000元（6个月租金，每月77500元）。本院认为,该约定系当事人对单方解除合同的违约责任条款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告因自身公司经营状况原因单方面解除租赁合同，未按照合同约定提前六个月通知原告，致使原告所属房屋至今处于空置状态，构成违约，现合同已经解除，原告有权要求被告承担违约责任，赔偿租金损失。但合同中明确约定了六个月的提前解除合同告知期限，即表示双方认可产生损失的期间为六个月。被告于2019年8月5日解除合同，按照合同约定应于2019年2月6日前通知原告，因被告实际于2019年6月18日通知原告，故应对未通知原告的四个月零十二天产生的租金损失进行赔偿，按每月租金77500元，计算为341000元，超过该数额的部分，于法无据，本院不予支持。对于原告主张被告尚欠付一个月租金的诉请，被告通知书载明自2019年8月5日起不再租赁原告房屋，原告也同意解除租赁合同，庭审中原告提供六张电子回单证明被告仅支付了2018年6月6日至2019年7月5日的租金，因被告并未到庭参与答辩，应承担举证不能的责任，故对原告提供的证据以及原告主张被告欠付2019年7月5日至2019年8月5日的租金77500元的事实，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”之规定，对原告要求被告支付房屋租赁费77500元的诉请，本院予以支持。对于原告金河公司要求被告北京龙发公司为其下属分公司被告龙发烟台分公司、被告龙发济南第一分公司承担共同支付责任的主张，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司,应当向公司登记机关申请登记,领取营业执照。分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担”之规定，本院予以支持。被告北京龙发建筑装饰工程有限公司烟台分公司、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭，视为放弃其答辩、举证、质证等权利，应对其行为承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司烟台分公司、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东金河实业集团有限公司2019年7月5日至2019年8月5日的房屋租赁费77500元；二、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司烟台分公司、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东金河实业集团有限公司租金损失341000元；三、驳回原告山东金河实业集团有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10155元，由原告山东金河实业集团有限公司负担2527.5元，由被告北京龙发建筑装饰工程有限公司烟台分公司、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司、被告北京龙发建筑装饰工程有限公司负担7627.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  韩 刚人民陪审员  孙俊强人民陪审员  李春伟二〇二〇年七月二十七日书 记 员  白亚楠