广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14498号原告：徐习华，女，1970年5月10日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。被告：广州市一房网络科技有限公司，住所地广州市天河区车陂路******（仅限办公）。法定代表人：郑惠京，职务总经理。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽莹，广东广岭律师事务所实习人员。原告徐习华诉被告广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）、广州市一房网络科技有限公司（以下简称一房公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐习华，被告一房公司的委托诉讼代理人张佩琪到庭参加诉讼。富山公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐习华向本院提出诉讼请求：1.一房公司退回双倍定金90000元；2.富山公司返还公寓使用权转让费用453473元；3.富山公司支付使用权转让费的利息，按银行利率计算至给回房款全部金额为止。诉讼过程中，徐习华增加一项诉讼请求，并明确其诉讼请求为：1.解除其与富山公司之间签订的合同；2.富山公司返还房款453473元；3.一房公司双倍返还定金90000元；4.富山公司支付房款所产生的利息，以498473元为本金，从2018年6月10日起按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止。事实和理由：2018年5月，一房公司的员工多次电话介绍原告前往富山自由度的售楼部买房，原告到了富山自由度售楼部看到很多人在买楼，也分不清真假，广告也是铺天盖地的，当时还出示了国有土地证的复印件给原告看，并称这房子30年后交一些土地税金即可继续使用。原告看到房子是建好的，且已有一部分业主收楼入住了，当时还有律师见证及银行现场办理贷款手续，故原告放心地交了定金45000元。过了几天原告交了首付50%即453473.00元后跟富山公司签了一份使用权转让协议，约定2018年12月31日前交楼。原告于2018年7月听说房子是违建的，后签合同时发现开发商的注册资金才1000万元，故心想不买了，但因钱已经给了开发商，故在中介的协调下还是签了合同，后不到一个月说这公寓是违法建筑，城管已于2018年3月就下了违建通知，开发商为了收回钱不顾一切利用违法手段进行推销。开发商根本没有交楼的打算，房子一直没有装修，跟购买时没有区别，现合同交楼的最后期限已到，原告诉求尽快归还自己的血汗钱，故诉至法院。富山公司书面辩称，我方与原告签订的富山自由度项目《房屋使用权转让合同》为无效合同，我方应当返还因合同取得的财产，原告主张解除合同及违约金无事实和法律依据，应予驳回。原告明知富山自由度项目违法建设和销售，对合同无效存在明显过错，应承担相应责任。一、我方与原告签订的富山自由度项目《房屋使用权转让合同》违反法律的强制性规定，为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉富山自由度项目至今未取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证，违反了《土地管理法》《城乡规划法》及《城市房地产管理法》的相关强制性规定，另依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因此，我方与原告签订的《公寓使用权转让合同》无论认定为长租合同或房屋买卖合同，均违反了法律的强制性规定，为无效合同。因案涉合同无效，自始不发生效力，原告请求违约金缺乏法律依据。二、原告明知富山自由度项目违法建设和租售，对合同无效存在明显过错，应当对其自身损失承担责任。富山自由度周边商品房平均单价在3万元/平方米左右，而富山自由度项目的平均单价在8500元/平方米左右，明显低于市场正常交易价。我方在签约前明确向原告出示了案涉地块的《土地使用权证》，说明了富山自由度项目只有工业用地使用权的情况，明确富山自由度的房屋无法办理产权的事实，并且《房屋使用权转让合同》第二条也明确约定：“甲乙双方确认在签订本合同前，甲方已将该物业的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让该物业使用权”。原告明知富山自由度项目的违法性质，并且为了以低价取得房屋使用权而选择接受案涉房屋存在的违法风险，原告对合同无效存在明显过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，我方和原告对合同无效均有过错，我方因合同取得的房款应当予以返还，并自行承担房屋建设成本、贷款利息等损失，原告应自行承担其资金占用损失。三、案涉违法建设的形成有其历史背景原因，我方承租运营案涉建筑是基于相信该项目的合法性可能补正，主观恶意较小。案涉违法建设是由广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）在2014年中至2016年初修建，并于2016年2月出租给我方进行运营。露纯公司当时表示，因其积极带领附近厂企配合政府开展广明高速沿线拆迁工作，带头签订征地协议，被征土地面积11257.1平方米，生态廊道控制范围内的土地面积达18405.8平方米，余下土地无法满足企业生产发展需求。政府为解决厂企经营困难，通过广州市番禺区人民政府办公室〔2013〕60号会议纪要同意：“对于钟村街、石壁街只征收部分的厂房，在征地拆迁后需修复的，原则同意参照区政府工作会议纪要（〔2013〕98号）执行”。露纯公司据此在原厂房被拆除后，在剩余土地上建设了富山自由度项目，广明高速沿线其他厂企均按会议纪要以该性质进行了重建。露纯公司向我方承诺政府基于上述历史原因对沿线新建建筑是默许的态度，并且会持续与政府沟通，争取逐步补正报建手续。我方正是基于相信上述建筑是在特定历史背景下形成，其合法性可能通过补报建等形式补正，才承租运营富山自由度项目，并且政府在2014年至2018年期间长达4年的时间里确实未采取任何制止措施，我方始终认为露纯公司与政府相关部门在持续争取补正上述建筑的合法性。直到2018年项目基本租售完成后，才收到城管部门下达的执法通知书，我方遂积极与露纯公司、政府协调，并积极处理与包括原告在内的全体租户的调解事宜，并无欺瞒原告的故意，主观恶意较小。综上，案涉合同因违反法律强制性规定而无效，原告对此存在明显过错，我方应退还相应房款，原告亦应承担相应损失。一房公司辩称，原告要求我方双倍返还定金9万元没有事实和法律依据，依法应当驳回。一、我方并非本案适格被告，本案存在两个关系，一个是原告与富山公司之间的转让合同关系，一个是原告与我方之间的居间服务关系，根据原告的诉讼请求，可以清晰看出，原告是基于转让合同关系要求两被告承担责任的，因此作为居间方的我方并非本案适格被告。二、我方在整个交易中是一个居间方的角色，原告转给我方的定金45000元实际为居间费用，我方已经完成居间义务，原告要求我方双倍退还定金无事实与法律依据。首先，根据原告的起诉状可知原告清楚知悉我方在整个交易过程中是中介的角色，并非物业所有人或者其他角色。其次，根据我方提交的证据可知我方收取的45000元是向原告提供楼盘信息、带客户看楼、协助客户与开发商沟通争取购房优惠或者申请延期支付首付而产生的居间服务费，且《特殊申请表》中清楚列明了我方为原告向富山公司争取到的优惠以及每一期房款支付的金额与时间，以上可知我方收取的居间服务费并未包含在转让款之中，原告对此也签名确认了，结合原告提交的《公寓使用权转让合同》中可看出原告知悉合同转让费价格并不包含我方已收取的服务佣金，但原告对此亦未提出异议，而且还自愿与富山公司签订了《公寓使用权转让合同》。同时，根据原告提交的收据可知，收款人明确载明是我方并非富山公司，但原告一直都未提出过异议，以上均说明原告是清楚知道我方收取的该笔费用是为原告提供居间服务而产生的居间服务费。再次，根据《公寓使用权转让合同》第二条可知，原告在签订该合同时已经清楚知道案涉房屋国有用地权属、合建房性质及相关的法律关系等信息，而且我方提供居间服务的时候也如实告知原告房屋情况，富山公司也在销售中心公示了相关情况，是原告看中案涉房屋转让价格低的优势才与富山公司签订合同。因此作为居间方，我方已履行告知义务并为原告提供居间服务，原告无权要求我方双倍退还居间服务费。最后，本案是由于富山公司的违约行为导致，并非我方的过错导致的，根据合同法的规定，我方作为居间方促成了原告与富山公司签订合同即已经完成了居间义务，因此我方收取的45000元居间服务费无须退还，如果因为富山公司的违约导致原告损失了该45000元，原告应向富山公司追讨，而并非在本案中要求我方予以双倍退还。三、富山公司已承诺包括原告案涉款项在内的全部业主退款诉求均由其司承担，我方无须承担退款责任和义务。综上，我方作为居间方已完成居间义务，该45000元不应退回，更不应双倍退回，原告要求返还相关款项既没有事实依据也没有法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2017年1月1日，富山公司与案外人广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）签署《联合声明书》，载明：富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权限一致，为保障富山自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2.2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屛岔道南侧露纯公司所属地块内建设**建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。3.2018年6月10日，富山公司作为甲方（转让方）与徐习华作为乙方（受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称转让合同），约定甲方向乙方转让位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第C栋×层×号公寓（以下简称涉讼物业）的使用权，建筑面积（包含公摊面积）为96.87平方米，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将该物业的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让该物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满时止；土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额为903473元；乙方选择分期付款方式支付上述转让费，乙方于签订本合同当日支付首期转让费90348元，于2018年6月13日前支付第二期转让费363125元；乙方于2018年7月10日前支付第三期转让费450000元；甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方如未能按本合同约定的期限交房逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，富山公司向徐习华出具《收款收据》，载明收到徐习华交来涉讼物业的首期使用权转让费90348元。一房公司于该日出具《收款收据》，载明收到徐习华交来涉讼物业的定金45000元。另，销售人员填写《特殊申请表》，载明徐习华认租涉讼物业，申请事由为申请95+98+94折，徐习华在该申请表上签名确认。4.2018年6月13日，富山公司向徐习华出具《富山*自由度收据》，确认收到徐习华交来涉讼物业的第二期使用权转让费363125元.5.2019年7月10日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》，告知：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间为7月15日至7月30日，登记地点为富山公司售楼部，租户需携带身份证、合同、收据等相关资料原件及复印件进行登记退款金额。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。6.2019年11月12日，徐习华提起本案诉讼。另查明，富山公司于另案中提交的富山公司（甲方）与一房公司（乙方）签订《招租咨询服务合同》显示签约时间为2017年12月15日，约定内容：甲方委托乙方为富山自由度公寓项目所有货量提供招租咨询顾问服务事宜，委托期限自2017年12月15日至2018年6月15日，乙方负责客源挖掘、招租洽谈，协助客户签订本项目之招租文件，并根据甲方要求负责就招租文件条款向客户做出合理合法的解释；乙方或乙方指定的第三方公司可自行向客户收取电商费用，但不能影响项目成交。合同约定了乙方应向甲方支付的代理费计付标准、招租咨询费标准、招租顾问服务费用支付标准等。关于中介电商事宜，合同约定电商费用为45000元/套，有客户落定时支付电商团购费给乙方或乙方指定的公司收取，实际享受的优惠以甲方确认为准，该款项不作为楼款，由乙方向购买的客户收取；如涉及退订，乙方应第一时间退还客户电商费45000元/套，如不按期退订，甲方有权从乙方代理佣金里面扣除应有款项对客户进行第一时间退定；等等。一房公司于本案中提交的富山公司与其签订的《招租咨询服务合同》签订时间为2018年5月30日，委托期限自2018年6月16日至2018年12月15日。庭审过程中，徐习华主张其与富山公司之间为房屋买卖合同关系，而富山公司至今未向其交付涉讼物业；另其与一房公司虽未签订任何书面协议，但双方之间为居间合同关系。一房公司确认其司与徐习华未签订协议，但其司为徐习华提供了居间服务。现徐习华与一房公司主要就一房公司收取的45000元的性质产生争议。徐习华称该款项系房款的一部分，当时是先付定金再签转让合同，其支付完该45000元后于签转让合同时发现合同价款未包含该45000元，经询问，工作人员解释称涉讼物业是带装修的，该45000元是装修费，当时其以为该款项系向富山公司支付的，没有留意到收据上盖的系一房公司的公章。一房公司则称其司与富山公司之间为代理关系，富山公司委托其司代为销售、出租涉讼物业，其向徐习华收取的45000元的性质为居间服务费，该费用并未包含在房款中，其司出具的收据中该款项性质“定金”系应富山公司的要求填写，而富山公司与徐习华签订的转让合同并未约定定金，故徐习华系清楚知悉该款项的性质的。另经本院询问，徐习华明确表示若经本院审理认定其与富山公司之间的法律关系为租赁合同关系，其不变更诉讼方向及诉讼请求。本院认为，转让合同的合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故徐习华与富山公司签订的转让合同成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼物业所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与徐习华就涉讼物业签订的转让合同应为无效合同，就徐习华要求解除转让合同的诉请，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因转让合同无效，富山公司应向徐习华返还已收取的转让费453473元。鉴于富山公司确已实际占用了转让费，根据公平合理原则，富山公司应向蒋小英支付占用款项期间的利息。据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，富山公司向徐习华支付的利息应以90348元及363125元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别自2018年6月10日及2018年6月13日起计算至2019年8月19日；以453473元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日起计至款项清偿之日止。就徐习华诉请中的超出部分，本院不予支持。就徐习华要求一房公司双倍返还定金的诉请。首先，徐习华向一房公司缴纳的45000元，虽名为“定金”，但并无证据证明该费用属于房款的一部分，也没有证据证明一房公司可以收取房屋定金，或是一房公司代替富山公司收取房款定金；其次，根据富山公司与一房公司签订的《招租咨询服务合同》，该合同约定富山公司允许一房公司向客户收取45000元/套的电商费，用以享受富山公司给予的优惠楼价。而《特殊申请表》也显示徐习华知悉缴纳45000元的目的用于申请优惠楼价折扣，该《特殊申请表》是徐习华真实意思表示，不违反法律规定。综上，因该45000元不作为房款，由一房公司实际收取，用于确定徐习华与富山公司就涉案物业签订正式合同及确定楼价折扣，故徐习华、一房公司主张双方之间为居间合同法律关系，本院予以确认。现徐习华虽然与富山公司签订了涉案物业的租赁合同，但涉案物业所在楼宇实际在徐习华支付45000元之前就已经被相关行政部门认定为违章建筑、要求限期拆除，一房公司作为中介方，未能如实提供涉及租赁物是否合法的重要信息，存在重大过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款的规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”一房公司不得收取费用，已收取的45000元应当予以退还。就徐习华主张一房公司双倍返还定金90000元，无合同和法律依据，本院不予支持，故一房公司应向徐习华返还已收取的45000元。综上所述，本院对徐习华的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认徐习华与广州富山投资管理有限公司就位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第C栋×层×号公寓签订的《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》无效；二、广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向徐习华退还转让费453473元及利息（利息应以90348元及363125元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别自2018年6月10日及2018年6月13日起计算至2019年8月19日；以453473元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日起计至款项清偿之日止）；三、广州市一房网络科技有限公司于本判决发生法律效力之五日内向徐习华退还已收取的45000元；四、驳回徐习华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9235元，由徐习华负担208元，广州富山投资管理有限公司负担8102元，广州市一房网络科技有限公司负担925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  谢海明人民陪审员  王小敏二〇二〇年七月二日书 记 员  凌绮珊