福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初3258号 原告：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区高雄路**匹克国际大厦**，统一社会信用代码913502033029034408。 主要负责人：林敏泉，该公司拓展总监。 原告：北京安信行物业管理有限公司，住所地，住所地北京市门头沟区石龙南路******会信用代码91110109723979697B。 法定代表人：张大可，该公司董事长。 上列原告共同委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 被告：吴思炜，男，2000年7月3日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人黄小强、许珊珊，福建求达律师事务所律师。 原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（以下简称安信行物业厦门分公司）、北京安信行物业管理有限公司（以下简称安信行物业公司）与被告吴思炜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法由审判员蔡跃堂适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告安信行物业厦门分公司、安信行物业公司的共同委托诉讼代理人吴亚楠，被告吴思炜及其委托诉讼代理人许珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安信行物业厦门分公司、安信行物业公司向本院提出诉讼请求：1、吴思炜向安信行物业厦门分公司、安信行物业公司支付截至2017年8月尚欠的公摊电费105.76元、2016年11月至2017年8月尚欠的物业服务费7052元及其违约金23485.28元；2、吴思炜承担安信行物业厦门分公司、安信行物业公司为本案所支出的律师费用1000元。事实和理由：2014年6月，安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》，约定：由安信行物业公司向厦门兴基伟业房地产开发有限公司开发的鑫塔•水尚项目提供物业服务，合同期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；跃层住宅的物业服务费标准为4.9元／月／平方米，平层住宅的物业服务费标准为3.2元／月／平方米；业主或物业使用人应于每月15日前缴纳当月物业服务费等各项费用，逾期缴纳的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。吴思炜系厦门市思明区房屋（以下均称案涉房屋）的所有权人。在安信行物业厦门分公司、安信行物业公司对案涉房屋提供物业服务期间，自2016年11月1日起，吴思炜拖案涉房屋的物业服务费、公摊电费等相关费用。虽经多次催要，但吴思炜至今仍未支付前述物业服务费等相关费用。故提出如上诉请。 吴思炜辩称，讼争房产于2017年7月23日出售给黄丹丹。在此之前的2016年1月6日，安信行物业厦门分公司出具一份《鑫塔项目自留房确认函》，同意免收案涉房屋的物业服务费，故应由吴思炜承担的物业费用、公摊水电费用均在转让前缴清。讼争房产转让后若存在欠费，与吴思炜无关。因此，吴思炜不存在拖欠物业费、公摊电费。安信行物业厦门分公司、安信行物业公司的诉请无事实根据，请求驳回。 本院经审理认定事实如下： 2014年6月，安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订一份《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》，约定：厦门兴基伟业房地产开发有限公司委托安信行物业公司为鑫塔•水尚（项目）提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；跃层住宅物业管理服务费4.9元/月/平方米，平层住宅物业管理服务费3.2元/月/平方米；跃层住宅公共维修金为0.6元/月/平方米；小区的所有公共绿化、保洁及公共照明、设施设备运行等公共用电用水参考《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》由全体业主分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金。 2014年9月25日，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《三方协议》，约定：安信行物业公司在《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》及《鑫塔•水尚前期物业管理之补充协议》项下的全部权利义务转由安信行物业厦门分公司享有和承担；安信行物业公司并非完全退出前述合同，对于安信行物业厦门分公司在前述合同项下的全部义务，安信行物业公司承担连带责任。后，厦门市思明区建设局就上述《三方协议》确定由安信行物业厦门分公司承接的鑫塔•水尚物业管理区域的前期物业服务合同予以备案。 上述合同签订后，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司即为鑫塔•水尚物业管理区域提供物业管理服务至2019年1月31日止。 另查明，案涉房屋商品房买卖合同附件中的《临时管理规约》第3.3.3条约定，前期物业服务机构有权对欠款业主提出诉讼或作出其他追缴行为……为追讨欠缴、利息及手续费所支出的费用概由该业主、租户、非业主使用人负责。 因本案诉讼，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司委托上海段和段（厦门）律师事务所提供法律服务，双方签订《民事诉讼委托合同》，载明含本案在内的每个案件基础收费价为1000元，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司已支付本案律师服务费1000元。 还查明，案涉房屋系吴思炜购买的跃层商品房。吴思炜接收案涉房屋后即接受安信行物业公司、安信行物业厦门分公司提供的物业服务。2017年8月17日，该房转让出售给黄丹丹。截至2017年8月31日，案涉房屋产生的物业管理费为7052元、公摊电费为105.76元。 2016年1月6日，安信行物业厦门分公司向厦门兴基伟业房地产开发有限公司出具《鑫塔项目自留房确认函》，载明“依据贵我双方共同签订的《鑫塔水尚前期物业管理服务合同之补充协议（一）》里第五条第2点列明‘甲方自行留有的商品房（不超过10套，详细房源清单由甲、乙双方另行约定）乙方同意免收空置房物业服务费以及甲方实际使用后的物业服务费’，我司同意在服务期间内免收以上4套物业管理费（包括了吴思炜购买的案涉房屋）。”现吴思炜持有该确认函原件。 2016年11月1日，厦门兴基伟业房地产开发有限公司向安信行物业厦门分公司出具一份《关于主业免除物业费的通知》，通知安信行物业厦门分公司自2016年11月1日起免除物业管理费及空置费的10套房屋的具体坐落（未包含案涉房屋），并表示“以前有关的免除物业费自2016年11月1日起一律作废。” 再查明，北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司与吴子艺物业服务合同纠纷一案【（2019）闽0203民初16204号案，该案与本案案情相同，被告吴子艺与本案被告吴思炜亦同为“鑫塔•水尚”小区业主】业经本院审理并判令吴子艺向安信行物业厦门分公司、安信行物业公司支付公摊电费623.77元、律师费损失200元；驳回安信行物业厦门分公司、安信行物业公司的其他诉讼请求。后，安信行物业厦门分公司不服该判决提起上诉，厦门市中级人民法院审理后认同本院原审的认定理由，并判令驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。 本院认为，鉴于吴思炜持有《鑫塔项目自留房确认函》的原件，结合其内容，应当认定吴思炜与安信行物业厦门分公司、厦门兴基伟业房地产开发有限公司达成了安信行物业厦门分公司在其物业管理服务期间不向吴思炜收取案涉房屋物业服务费的合意，该合意内容有效，对各方当事人具有拘束力。虽然厦门兴基伟业房地产开发有限公司向安信行物业厦门分公司出具的《关于主业免除物业费的通知》载明自2016年11月1日起免除物业服务费的房屋未再包含案涉房屋，但安信行物业厦门分公司、安信行物业公司并未举证证明吴思炜对此予以同意，故该通知的内容对吴思炜不发生法律效力。因此，现安信行物业厦门分公司、安信行物业公司要求吴思炜支付物业服务费及其违约金，缺乏依据，本院不予支持，但吴思炜于2017年8月17日才转让案涉房产，则当月包括在此之前所产生的公摊电费仍应由其承担。安信行物业厦门分公司、安信行物业公司主张的律师费，根据本案情况，本院酌定吴思炜应支付200元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、吴思炜于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付公摊电费105.76元； 二、吴思炜于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失200元； 三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费591元，减半收取计296元，由北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担285元，吴思炜负担11元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇二〇年七月三日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。