吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终231号 上诉人：费金伟，男，1970年9月16日出生，汉族，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：杨胜宪 委托诉讼代理人：朱淹博。 被上诉人：吉林龙井农村商业银行股份有限公司，住所：吉林省延吉市。 法定代表人：刘胜利。 委托诉讼代理人：朱海多。 委托诉讼代理人：邹晶。 一审被告：延边盛洲房地产开发有限公司，住所：吉林省延吉市。 法定代表人：张杰。 委托诉讼代理人：王方杰。 上诉人费金伟因与被上诉人吉林龙井农村商业银行股份有限公司（以下简称龙井农商行）及一审被告延边盛洲房地产开发有限公司（以下简称盛洲公司）案外人执行异议之诉一案不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人费金伟及其委托诉讼代理人杨胜宪、朱淹博，被上诉人龙井农商行的委托诉讼代理人朱海多、邹晶，盛洲公司的委托诉讼代理人王方杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 费金伟上诉请求：撤销一审判决，驳回龙井农商行的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。本案争议房屋买卖合同形成的真实过程：2009年盛洲公司开发建设水晶嘉园小区期间，向延吉市延河农村信用合作社（以下简称延河信用社）借款3600万元，2011年11月1日盛洲公司与延河信用社签订了房屋买卖合同书，将其开发的水晶嘉园小区2号楼地下一层、地上**门市房抵押给延河信用社。因延河信用社与延边农村商业银行股份有限公司（以下简称延边农商行）是上下属关系，2011年10月24日，盛洲公司以上述房屋作为抵押向延边农商行借款5950万元，2011年11月1日盛洲公司与延边农商行就以上房屋签订房屋买卖合同作为抵押，并到延吉市房产局办理了商品房买卖合同备案登记。2011年11月21日盛洲公司将3600万元借款归还延河信用社，双方无任何债权债务关系。盛洲公司继5950万元借款之后，又分别向延边农商行借款4900万元、以另外开发的信合小区房屋抵押借款5000万元，借款总计为15800万元。2015年10月23日盛洲公司因对外债务过多，根据延边农商行的要求与其签订了“以物抵债协议书”，将抵押的全部房屋全部抵债给延边农商行，双方经结算，抵债时房屋评估的价值为23700万元，借款本息为18400万元，时任延边农商行行长承诺顶账是暂时为了规避其他债务，等任飞问题解决后再最后解决。当时盛洲公司法定代表人任飞因涉嫌犯罪已经被限制人身自由。2016年7月19日，延边农商行向盛洲公司出具了“抵押资产备案登记的相关事宜”公函，主要内容是：“贵公司及关联企业在延边农商行抵押贷款总额15800万元，已于2015年末将盛洲公司抵押在延边农商行全部资产全部以物抵债，现请贵公司协助办理以下事宜：一、将抵押登记给延边农商行所有资产……上述商品房买卖合同更名至延边农商行下辖延河信用社名下。”2016年12月8日延河信用社改制为龙井农商行。延边农商行以其抵债资产出资，占32％股份。2017年8月10日，延边农商行将水晶嘉园商品房买卖合同备案登记注销，次日龙井农商行将上述房屋商品房买卖合同备案在自己名下。根据延吉市政府出具证明，2017年8月18日至2017年10月31日期间，延边农商行和龙井农商行共支付1545万元，其中龙井农商行分别于2017年8月18日支付给图们法院145万元偿还盛洲公司债务；于2017年8月23日支付给延吉市信访局副局长张春权个人账户420万元（用途不详）；2017年9月30日支付给延吉市信访局副局长张春权个人账户23万元，用途不详；2017年10月31日支付给延吉市信访局副局长张春权个人账户299万元，用途不详。延边农商行于2017年9月15日以捐款的方式支付658万元给延吉市信访局。通过上述事实可以证明以下问题：1.龙井农商行与盛洲公司并非是真实的房屋买卖合同关系，其来源于延边农商行的抵债资产。本案争议的房屋只是盛洲公司抵债房屋的一部分，龙井农商行一审庭审期间并未向法庭提供全部房屋买卖合同，我们也不知道该合同的总价款与所称的1.1亿元房款是否吻合，另外，2011年11月1日所签订的合同是当时用于抵押借款的，在盛洲公司结清贷款后该合同不具有法律效力，盛洲公司也不可能在2011年签订合同后一直留着房屋等到其2016年再按2011年的价格支付房款。显然龙井农商行该项主张是不能成立的。如果龙井农商行真的是购买房屋的话，那么如何解释支付完房款后，两行又在2017年8月18日至2017年10月31日期间共支付1545万元。又是替盛洲还债又是向信访局领导个人账户付款又是捐款赞助的，前提就是因为银行多拿了盛洲公司的资产，用其他方式处分了剩余资产，这一点也足可以否定双方的买卖事实。2.从房款支付方式来看也存在不合理之处。既然是买房，房款应当直接汇入盛洲公司账户，由盛洲公司支配，而本案中的所谓1.1亿元房款却汇到了长宁房地产开发有限公司（以下简称长宁公司）名下，并未付给盛洲公司。长宁公司当时正在开发“大千城”项目，延边农商行是该项目的投资方，之间有说不清楚的关系。据盛洲公司证明，其根本就没有收到所谓房款，其与延边农商行之间的贷款也没有结算，延边农商行也没有向盛洲出具贷款结算凭证，该贷款还在盛洲公司账上挂着。因此所谓的支付1.1亿元房款的行为只是两行之间玩弄的资产游戏罢了，盛洲公司根本没有参与，其对盛洲公司也不具有法律效力。3.延吉市处置盛洲案件工作组（以下简称工作组）的行为无法律依据所行使的民事行为需要法定代表人的认可才具有法律效力。公司代表的是全体股东的利益，工作组代表国家行使行政权利，但不能干涉或参与公司的经营活动。经营过程中存在的经营风险国家机关是不会承担的，同样国家机关也不会拿走企业的利润。结合本案，盛洲公司法定代表人被羁押期间，出于维护社会稳定的需要，国家机关可以对企业经营行为实施监管，但没有任何法律授权其参与企业经营。本案中，盛洲公司虽然在特殊时期授权了信访局的工作组可以参与企业经营，但并非企业的一切决策都由工作组来决定。水晶嘉园抵债房屋价值上亿元，且我国房屋市场价格不断上涨的情况下，这么巨额的房产交易合同只是加盖了由工作组控制的公章，在法定代表人不知情的情况下进行交易，显然存在严重的侵权行为。尤其是在交易后又发生了两个银行向工作组个人账户转款以及向信访局捐款的行为，均涉嫌严重违法行为，其结果都是用盛洲公司的资产买单，严重侵犯了企业的财产权利。另外本案工作组出具的证明材料不具有真实性，证据形式也不合法。虽然盖了章，但公章不是正规的公章，无法核实其真实性。所以该证明不具有书证的特征，虽然证据上有相关人员签字，但其没有出庭作证，无法核实其真实性，我们庭下找到了王姓的工作人员，他否认证明材料的真实性，但拒绝出庭作证，对此我们也表示理解，在房屋交易过程中，两行向个人账户支付的巨款以及支付所谓捐款均未通过盛洲公司确认，工作人员有顾虑也属正常。4.判决认定房屋已经交付不是事实。虽然工作组出具相关证明称房屋是工作组委托盛洲公司管理，但实际根本不是这样。工作组的证明效力暂不赘述，水晶嘉园自竣工以来，一直由盛洲公司占有使用，盛洲公司的办公室就设在5楼，一直使用至今，并不存在委托管理的情形。一审判决错误在于盲目采信工作组的证明致使认定事实出现根本错误。5.延边农商行与龙井农商行之间的关系及与本案的关联。延边农商行的前身是延边农村信用社，由延边州政府投资成立，后兼并延边城市信用社后成立。龙井农商行改制前是延吉市延河农村信用社，其前身是延吉市城市信用社，隶属于延边城市信用社，延边城市信用社被延边农村信用社兼并后隶属于延边农商行，主要业务是处置不良资产，这也就是本案中两行抵债资产转移内在原因。综上，龙井农商行房屋商品房买卖合同确实来源于抵债资产的内部划转，该划转行为是两行之间及工作组的个人未经过盛洲公司许可私自进行，其不具有法律效力。另根据最高法院指导判例的审判精神，龙井农商行与盛洲公司之间的以物抵债行为所形成的房屋买卖合同，与一般意义上的房屋买卖合同有本质区别，其行为侵犯了其他债权人平等受偿的权利，该行为不能排除法院执行。另外，龙井农商行在形式上受让抵债资产后，并没有占有房屋，仍由盛洲公司管理使用，不能排除执行。 龙井农商行辩称，1.龙井农商行与盛洲公司之间在法院查封之前已经就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。（1）延河信用社与盛洲公司于2011年11月1日签订《商品房预售合同》，购买包括案涉房屋在内的水晶嘉园2号楼地下1层及地上1至5层，合同约定购房款共计110511260元；2016年3月29日延河信用社与盛洲公司签订《补充协议》，明确延河信用社购买房屋的总价款为1.1亿元，龙井农商行于2016年3月30日支付购房款1.1亿元；2017年8月10日，盛洲公司与龙井农商行签订《商品房预售合同补充协议》，明确龙井农商行已经垫付的887万元计入总房款，因此，龙井农商行共计支付购房款118870000元；2017年8月10日，龙井农商行与盛洲公司针对水晶嘉园2号楼地下1层及地上1至5层房屋签订《商品房预售合同》并办理了备案登记。上述房屋买卖合同并不存在违反法律、法规等强制性规定的情形，双方具有买卖房屋的真实意思表示，并且龙井农商行已经支付了全部购房款，房屋买卖合同应认定为合法有效，盛洲公司与龙井农商行已于法院查封之前就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。（2）包括案涉房屋在内的水晶嘉园2号楼地下1层及地上1至5层房屋系龙井农商行整体购买，目前龙井农商行与盛洲公司以交易的形式办理了除案涉房屋以外的其他房屋的权属登记，能够进一步证实龙井农商行与盛洲公司之间存在真实的房屋买卖关系。（3）费金伟一直主张的以物抵债一事，通过一审庭审已经可以确定，《以物抵债协议书》是由盛洲公司、延边嘉园物业管理有限公司、任飞与延边农商行之间签订，延边农商行与龙井农商行系两个独立核算的法人单位，《以物抵债协议书》与龙井农商行并无关联。此外，盛洲公司与龙井农商行的前身延河信用社在2009年7月10日签订了借款金额为3600万元的《借款合同》，该笔借款盛洲公司已经分别于2011年11月21日、2012年7月18日分两次全部偿还完毕，说明盛洲公司与龙井农商行在签订房屋买卖合同时并不存在债权债务关系，费金伟主张的以物抵债一事与本案并无关系。2.龙井农商行在法院查封之前已经向盛洲公司支付了全部购房款共计1.1887亿元。龙井农商行与盛洲公司之间约定的购房总价款为1.1887亿元，龙井农商行代盛洲公司垫付资金887万元，按照盛洲公司的指示以银行转账的方式支付至延边长宁房地产开发有限公司账户内1.1亿元，该款项后又由延边长宁房地产开发有限公司支付至盛洲公司账户内，该款项是否进入盛洲公司账户以及该款项之后的用途，均不影响该款项系龙井农商行依照与盛洲公司约定的方式支付购房款的款项性质。3.龙井农商行在法院查封前已经实际合法占有案涉房屋。2017年末，盛洲公司将龙井农商行购买的包括案涉房屋在内的水晶嘉园2号楼地下1层及地上1至5层房屋交付给龙井农商行，龙井农商行委托工作组代管房屋。法律上的占有并非仅限定于实际使用，还包括对房屋的支配和实际控制，盛洲案件工作组代管房屋亦属于龙井农商行实际控制、支配房屋，是龙井农商行合法占有房屋的一种形式，因此应当认定为龙井农商行已经实际占有案涉房屋，4.案涉房屋没有办理过户登记系因盛洲公司原因导致，并非龙井农商行自身原因造成。一审庭审时盛洲公司与费金伟均认可因盛洲公司的欠税问题导致之前无法办理案涉房屋权属登记，2019年12月26日，龙井农商行自行承担了应由盛洲公司承担的税费，办理除了涉诉的水晶嘉园2号楼1002、1003、5001、5002、5003号房屋以外其他房屋的不动产权属登记。 盛洲公司未发表意见。 龙井农商行向一审法院起诉请求：请求判令对备案在龙井农商行名下、位于延吉市南岗街**水晶嘉园**楼1002、1003号房屋停止执行；本案诉讼费及律师代理费由费金伟及盛洲公司负担。 一审法院认定事实：延河信用社与盛洲公司签订《商品房预售合同》，向盛洲公司购买位于延吉市长白路南侧水晶嘉园2座1单元1、2、3、4、5房，房屋总金额为32349600元。2016年3月29日，盛洲公司（甲方）与延河信用社（乙方）签订补充协议，双方约定：“因甲方目前存在特殊事项，结算账户无法正常使用，暂由长宁公司代替甲方行使相关职能。乙方将全部购房款人民币1.1亿元支付于长宁公司名下，即视为甲方收到全部购房款。上述1.1亿元全部用于偿还甲方在延边农村商业银行1.085亿元贷款本息。”2016年3月30日延河信用社向长宁公司在民生银行延边分行账号为6********的账户转账1.1亿元。长宁公司于2016年7月7日向盛洲公司账号尾号1248的账户转账1********.11元。2016年12月8日，延河信用社改制为龙井农商行。2017年8月10日，龙井农商行与盛洲公司签订水晶嘉园2号楼地下一层及地上一至五层商品房买卖合同，并于当日签订《商品房预售合同补充协议》，主要内容为：“盛洲公司与原延吉市延河农村信用合作社于2011年11月1日签订的商品房预售合同购买水晶嘉园一层面积2695.80平米，购房总价3234.96万元。买受人履行了付款义务，但出卖人未能办理房屋预售备案手续，在此期间，因出卖人存在一房多售及借贷纠纷，引起群众上访和法院查封，房屋至今未予交付和备案登记。经工作组协调，要求买受人承担部分房屋改造费用和借贷纠纷款项，信访局协调为买受人办理商品房预售备案登记。出卖人和买受人调解，双方对原商品房预售合同内容变更如下：1．由买受人垫付房屋加层改造费用800万元，用于解决一房多卖后造成的房源不足问题，缓解群众上访事件；2．由买受人垫付徐桂芹借贷纠纷款项87万元，用于解除法院查封，以便于买受人办理商品房预售登记；3．上述款项支付后，所垫付款项计入购房总房价，将原合同价款调整为4121.96万元。除协议变更内容外，原商品房预售合同的其余部分仍完全继续有效。”另查明，2009年7月10日，盛洲公司向延河信用社贷款3600万元，借款期限二年，2011年7月7日展期至2012年6月6日。盛洲公司于2011年11月21日偿还贷款3599万元，2012年7月18日偿还贷款1万元。2011年10月24日、11月13日，盛洲公司分别向延边农商行贷款5950万元、2950万元和3000万元、2015年12月11日贷款4900万元。2011年11月1日包括本案诉争房屋在内的水晶嘉园2号楼均备案登记至延边农商行，2017年8月10日注销，8月11日备案登记至龙井农商行。2016年7月19日延边农商行向盛洲公司出具抵押资产备案登记的相关事宜，主要内容为：“贵公司及关联企业在延边农村商业银行抵押贷款总额15800万元，已于2015年末将盛洲公司抵押在延边农村商业银行全部资产全部以物抵债。现请贵公司协助办理以下事宜：一、将抵押登记给延边农村商业银行所有资产，位于延吉市长白山南侧南岗街东侧水晶嘉园小区第2幢地下一层及地上1至5层……上述商品房买卖合同更名至延边农村商业银行下辖延吉市延河农村信用社名下；延边农村商业银行原在房产局办理的上述在建工程抵押手续不予解除，待水晶嘉园全部验收合格转为现房系统，可以正式办理房产证、土地证等相关手续后再予以解除。”为处理盛洲公司群体性案件，延吉市2012年成立延吉市处置盛洲案件工作组进驻盛洲公司。经过几年工作，完成了烂尾楼续建工程，解决了回迁户、购房户入住问题，依法剥离高利贷高额利息，偿付了大部分工程款。但因部分高利贷及工程款未解决，市政府没有解散工作组，仍由工作组继续解决盛洲公司的遗留问题。2019年9月9日，工作组出具《关于延边盛洲房地产开发有限公司开发的水晶嘉园2号楼门市交付的情况说明》，主要内容为：“2016年3月，因延河信用社筹备改制农村商业银行，需购买办公网点，以1.1亿元的价格向盛洲公司购买水晶嘉园2号楼地下一层及一至五层。水晶嘉园2号楼地下一层及一至五层已于2017年末正常供暖并交付给龙井农村商业银行，但为解决取暖费问题和后期遗留工作，由工作组暂时代龙井农村商业银行管理地下一层至地上一至五层门市房，管理期限截止日期为2019年12月30日。”工作组还于2018年1月30日与盛洲公司签订委托代管协议书，将水晶嘉园2号电梯楼地下一层至地上一层对外招租事宜委托盛洲公司负责，主要包括代为签订房屋租赁协议、代为收取租金、代为缴纳相关费用等，剩余租金用于解决盛洲信访相关事宜。代管期间房屋租金用于解决水晶嘉园2号楼管理期间产生的取暖费，地，地下室设备维护等费用查，图们市人民法院（2011）图执登字第267、268号案件查封了盛洲公司包括本案诉争房屋在内的多套房屋，该案执行过程中，2017年8月9日，徐桂芹与盛洲公司达成和解，盛洲公司向申请执行人徐桂芹支付145万元，徐桂芹放弃其他款项，盛洲公司尾号1248的账户转入145万元后于当日转出145万元。2019年12月26日，龙井农商行缴纳水晶嘉园2号楼地下一层、地、地上**税款及住宅维修资金办理了除1002、1003、5001、5002、5003房屋外的1001等10处及地下1001等2处房屋不动产权证书。2019年8月19日费金伟申请执行盛洲公司的执行案件笔录中，盛洲公司对于是否给龙井农商行开具购房收据问题，盛洲公司陈述：“因公司没有交税，给龙井农商行开具了企业内部的收据。”龙井农商行与上海市锦天城（长春）律师事务所签订委托代理合同，约定前期代理费40万元，现已支付20万元。认定上述案件事实的证据有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房预售合同补充协议》、中国银监理会文件、工作组情况说明、《委托代管协议书》、《补充协议》、电汇凭证（回单）、《水晶嘉园二号电梯楼工程款收条》、执行笔录、《税收缴款收据》、《吉林省住宅专项维修资金专用票据》、不动产权证书、《借款合同》、《流动资金借款合同》、图们市人民法院民事裁定书、执行和解协议书、执行笔录、存款明细账、《关于延边盛洲房地产开发有限公司抵押资产备案登记的相关事宜》、备案情况表。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”，龙井农商行在2011年便与盛洲公司签订了案涉房屋的买卖合同，后于2017年又与盛洲公司签订包括涉案房屋在内的水晶嘉园2号楼地下一层及地上一至五层的房屋买卖合同，上述房屋买卖合同在未违反法律、法规强制性规定的情况下，应认定为合法有效。签订房屋买卖合同时，盛洲公司与龙井农商行并不存在债权债务关系。龙井农商行将1.1亿元汇入长宁公司账户，该款项是否进入盛洲公司账户以及该款之后的用途，均不影响该款系龙井农商行依照与盛洲公司约定的方式支付房款的款项性质。而根据工作组出具的情况说明，涉案房屋已于2017年末交付给龙井农商行，代管房屋亦属于合法占有房屋的一种形式，以上，龙井农商行对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的执行，依据充分。关于费金伟主张涉案房屋是以以物抵债的形式抵偿了盛洲公司在延边农商行的贷款及盛洲公司与龙井农商行之间不存在买卖合同关系问题，一审法院认为，延边农商行与龙井农商行系两个独立核算的法人单位，延边农商行与盛洲公司虽然签订了以物抵债协议，但实际主张房屋权利的是龙井农商行，龙井农商行与盛洲公司之间不存在债权债务关系，而以物抵债是以物权的变更从而消灭原有债权为目的，龙井农商行在人民法院查封前，不仅与盛洲公司签有合法有效的房屋买卖合同，还实际支付了购房款，本案不符合以物抵债情形。且费金伟作为债权人的权利内容，指向的是盛洲公司的一般责任财产，而龙井农商行作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。费金伟的抗辩主张不成立，原审法院不予支持。现盛洲公司与龙井农商行以交易的形式办理了除案涉房屋以外其他房屋的权属登记，亦能够证实双方买卖合同法律关系的基础之实。龙井农商行要求费金伟及盛洲公司支付律师代理费的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，龙井农商行要求停止对涉案房屋的执行诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：停止执行延吉市南岗街322号水晶嘉园2号楼1002、1003号房屋。案件受理费66370元，由被告费金伟、延边盛洲房地产开发有限公司负担62870元，由吉林龙井农村商业银行股份有限公司负担3500元。 本院二审期间，费金伟提交了四组证据，分别是：盛洲公司与案外人李庆民的《房屋租赁合同》及《收据》，延边嘉园物业管理有限公司出具的《证明》，（2018）延吉市不动产第0007363号及不动产所有权证，贴有龙井农商行《通知》的照片一份。龙井农商行提交了延吉市信访局的《情况说明》一份，载明：“为解决2017-2018年度的取暖费问题，由工作组暂时代龙井农村商业银行管理其购买的水晶嘉园2号楼地下一层和地上1-5层房屋，代管期限拟截至日期为2019年12月30日。” 本院认为，1.关于案涉房屋买卖合同的真实性。根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，延河信用社与盛洲公司签订的《商品房预售合同》、龙井农商行与盛洲公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、龙井农商行与盛洲公司签订的《商品房预售合同补充协议》、盛洲公司与延河信用社签订的《补充协议》及延边农村商业银行电汇凭证（回单）等在案证据以高度盖然性的程度指向案涉房屋买卖合同合意和房屋价款支付事实真实性的前提下，费金伟应举证证实其关于案涉房屋买卖关系不真实的事实主张。在庭审中，费金伟未提供足以反驳案涉房屋买卖合同关系真实性的证据，仅以其对案涉房屋价款支付时间和对象的合理性提出质疑来否认案涉房屋买卖合同关系，本院不予支持。2.关于案涉房屋占有。延吉市信访局出具的《情况说明》符合单位出具证明材料的形式要件，经向制作该《情况说明》的人员调查核实，本院对工作组代管案涉房屋的事实予以确认。占有人并未直接占有特定物，而是基于一定的法律关系，间接行使对物的管领，构成对物的间接占有。本案中，龙井农商行通过授权将对案涉房屋事实上的支配力转让给工作组后，后续工作组对房屋的具体运营及与之相随的案涉房屋的使用人变更，并不影响龙井农商行对案涉房屋的观念化占有，故龙井农商行对案涉房屋的间接占有，应予认定。而且，工作组与盛州公司签订的《委托代管协议书》证明工作组将案涉房屋委托盛洲公司代管事实的前提下，费金伟以案涉房屋使用人系从盛州公司处承租案涉房屋、案涉房屋一直由盛州公司占有使用等为由，否认龙井农商行对案涉房屋的占有，对反驳龙井农商行关于其将案涉房屋委托工作组管理的事实主张不具有针对性，不足以使在案证据指向的案涉房屋占有事实处于真伪不明状态，对费金伟关于龙井农商行未占有案涉房屋的主张，本院不予支持。3.关于龙井农商行对案涉房屋享有的权益能否阻却法院强制执行。龙井农商行与盛州公司就案涉房屋的买卖签订了一系列合同，交付了房屋价款，且通过工作组对案涉房屋实现了间接占有，故龙井农商行对案涉房屋享有转移登记请求权，该权利优先于费金伟的金钱债权。首先，从权利内容上看，龙井农商行就案涉房屋享有的转移登记请求权指向案涉房屋这一特定财产，而费金伟作为金钱债权，其权利内容指向的是盛州公司的一般财产。其次，从责任财产的转化情况看，龙井农商行交付了案涉房屋价款，应视为作为盛洲公司实物形态责任财产的案涉房屋转化为货币形态，但并未造成盛州公司责任财产的不当减损，若将案涉房屋作为费金伟金钱债权的执行标的，客观上会不当扩大盛州公司的责任财产，也损害龙井农商行的合同权利。再次，从关于债权保护顺位的规范依据上看，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条等规范条文明确规定在特定物之债的履行中应登记在先、占有在先、支付价款在先、合同签订在先的保护顺位。根据前述逻辑，已支付价款且占有的买受人对特定物的转移登记请求权应优先于普通金钱债权，在本案中，盛州公司的转移登记请求权与费金伟的金钱债权相比具优先性。4.关于审理本案的法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定的“足以排除强制执行的民事权益”并不以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定物权期待权为限。在本案中，即便龙井农商行的异议请求并非完全符合前述条文规定所列条件，但龙井农商行对案涉房屋享有的转移登记请求权优先于费金伟对盛洲公司享有的金钱债权，可以排除法院对案涉房屋的强制执行。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律不甚妥当，但裁判结果正确，故对费金伟的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62870元，由上诉人费金伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芮海宏 审 判 员 宋 国 审 判 员 寇承魁 二〇二〇年七月九日 法官助理 李 成 书 记 员 曲耘池 书 记 员 张梦泽