广西壮族自治区贵港市港南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0803民初959号 本诉原告（反诉被告）：杨景培，男，1982年11月26日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：农展松，广西万益（贵港）律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：陈海龙，男，1971年5月7日出生，汉族，住贵港市港**。 原告杨景培与被告陈海龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序。被告陈海龙于2020年6月29日对原告杨景培提起反诉。本院于2020年7月6日公开开庭审理了本案。本诉原告（反诉被告）杨景培的委托诉讼代理人农展松、本诉被告（反诉原告）陈海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告杨景培向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2019年2月9日签订的《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年2月9日签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有位于贵港市港南区铺面出租给原告管理使用，房屋建筑面积为160㎡，租赁期限为五年，从2019年3月8日起至2024年3月8日止，租金每月6000元，按月结算，从第二年起，租金每年递增6%。合同签订后，原告依约全面履行了合同义务，按时足额向被告支付租金、水、电等费用，并在涉案房屋投入了大量资金开展经营活动。2020年3月9日，被告以收回涉案房屋自己经营使用为由，通过微信向原告提出解除合同，同时发出了《解除房屋租赁合同通知书》，原告于3月13日收到上述书面通知。原告认为，在合同履行过程中，自身并不存在任何违约行为，被告无权解除合同，又因受新冠疫情的影响，如解除合同，必然给原告造成巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院起诉请求依法判决。 本诉被告陈海龙辩称：原告存在违约行为，依据合同约定被告有权解除合同。原告的妻子李玲艳曾与被告签订《房屋租赁合同》，租期至2019年3月8日止，并缴纳了押金13500元。租期即将届满时，是原告于2019年2月9日与被告续签的《房屋租赁合同》，合同约定每月租金6000元，从第二年起每年递增6%，同时约定了水、电、物业等费用由原告负担。但在合同履行过程中，原告未能补足三个月的押金18000元，还拖欠2020年3月份的租金360元未能支付，且整个租期内都未支付过物业费，已经构成违约。另，原告也已重新承租其他店面，被告收回涉案房屋也是为了给家人经营，被告愿意按合同约定向原告支付解除合同的违约金15264元，并同意赔偿原告的装修损失10000元，扣除原告应交未交的物业费23040元及被告应返还的押金13500元，被告还需向原告支付的赔偿款为15724元。 反诉原告陈海龙向本院提出诉讼请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告于2019年2月9日续签的《房屋租赁合同》已于2020年6月12日解除；2、判令反诉被告搬离承租的盛象小区568号B3-B4号一楼铺面；3、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年2月9日续签《房屋租赁合同》，约定租期从2019年3月8日至2024年3月8日止，每月租金6000元，从第二年起，租金每年递增6%，租赁期间，任何一方提出终止合同的，需提前三个月书面通知对方。合同签订后，反诉被告未能足额支付2020年3月份租金6360元，也未交纳物业费，已经构成违约。反诉原告已按合同约定，提前三个月向反诉被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》，但反诉被告不愿意解除合同，根据法律的相关规定，反诉被告已经构成违约，反诉原告有权解除合同，遂提出反诉，请求法院依法判决。 反诉被告杨景培辩称：反诉被告支付2020年3月份租金6000元时，反诉原告并未提出异议，且租金也是预交的，不能视为反诉被告违约。租赁合同对物业费的收取也未作出明确约定，且据反诉被告向小区物业了解，该小区并未向业主收取物业费，反诉原告提出的物业费请求没有事实依据。另，双方发生纠纷后，反诉被告已于2020年6月30日、7月1日向反诉原告补足了3月份租金差额360元，并预交了后期租金、水、电等费用6000元，且案外人李玲艳也向反诉原告补交了其租赁期间的租金差额3230元。综上，反诉被告并无违约行为，反诉原告单方解除合同没有法律依据，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 杨景培与陈海龙围绕各自的诉辩意见依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。双方提交的证据来源合法有效，本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到各自的证明目的，本院将结合案情予以认定。 本院经审理认定事实如下：杨景培与案外人李玲艳系夫妻关系。2014年3月，李玲艳与陈海龙签订《房屋租赁合同》，约定陈海龙将其位于贵港市港南区铺面出租给李玲艳使用，租期从2014年3月8日至2019年3月8日，租金4500元/月，按月结算，从第三年起租金每年递增5%，李玲艳向陈海龙支付押金13500元。租期即将届满时，杨景培与陈海龙于2019年2月9日重新签订《房屋租赁合同》，约定承租上述房屋，租期从2019年3月8日至2024年3月8日，租金6000元/月，从第二年起租金每年递增6%，租赁期间房屋的水、电、物业等费用由杨景培负担。同时还约定，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书；如任一方违约，需按年度向对方交纳年度租金的20%作为违约金。杨景培承租涉案房屋后，依合同约定每月向陈海龙支付租金6000元以及相应的水、电费，从2020年4月起，杨景培每月支付租金为6360元。2020年3月9日，陈海龙以收回涉案房屋自己经营为由，通过微信与杨景培协商解除合同事宜，同时于3月12日向杨景培发出《解除房屋租赁合同通知书》，杨景培于3月13日收到上述通知书。因双方未能协商一致遂产生本案纠纷。庭审过程中，双方均认可盛象小区物业服务公司未向小区业主收取物业管理费，租赁合同履行期间，李玲艳、杨景培也未支付过物业管理费。 另查明，2020年6月30日、7月1日，杨景培分别向陈海龙转账支付360元、6000元、6360元，款项备注分别为“2020年3月租差额”、“用于租金递增补差和水电预付”、“7月房租”。 根据杨景培与陈海龙各自的诉辩主张，本案的争议焦点为：陈海龙是否享有合同解除权。 本院认为，杨景培与陈海龙签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。在合同约定的租赁期限届满前，双方因是否继续履行合同而引发本案纠纷。根据法律规定，享有合同解除权的一方为守约方，违约方不享有单方解除合同的权利。陈海龙诉请解除合同，则需审查杨景培是否存在违约情形。陈海龙诉称杨景培拖欠2020年3月份租金360元及租赁期间的物业费，已经构成违约。对于租金问题，合同并未明确约定自何年何月开始递增租金，且杨景培在支付2020年3月份租金时，陈海龙也未提出租金不足的异议，在杨景培意识到租金变更后，已及时向陈海龙补足了租金差额。杨景培已经履行了合同的主要债务，其拖欠的租金陈海龙并未及时催收，也不存在主观故意，且数额仅为360元，再加之已经补足的事实，不能据此认定杨景培构成根本违约。对于物业服务费问题，双方均确认涉案房屋的物业服务公司并未向业主或物业实际使用人收取服务费，该费用并未实际产生，故陈海龙以此为由主张杨景培违约，本院不予采信。综合上述分析，杨景培并不存在根本违约情形，陈海龙主张解除合同，本院不予支持。陈海龙为达解除合同目的，进一步陈述自愿承担违约责任，赔偿杨景培经济损失共计2224元（15264+10000-23040）。根据合同履行的具体情况，如继续履行合同所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同。本案中，继续履行合同并不会导致双方当事人利益损失和明显失衡，陈海龙作为违约方，其提出的赔偿数额也不足以保障守约方继续履行合同所得的期待利益。故陈海龙作为违约方，在本案中不应享有合同解除权。杨景培主张继续履行合同，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下： 本诉原告杨景培与本诉被告陈海龙于2019年2月9日签订的《房屋租赁合同》应当继续履行； 驳回反诉原告陈海龙的全部诉讼请求。 本诉（反诉）案件受理费均为5926元，减半收取均为2963元（杨景培、陈海龙已各自预交），共计5926元，由陈海龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费5926元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 冉 圣 二〇二〇年七月二十四日 书记员 杨婉莹