西藏自治区定日县人民法院   民事判决书   （2020）藏0223民初58号   原告：措真，男，1959年10月1日出生，藏族，务农，住所地西藏定日县。   被告：寸永生，男，1983年9月17日出生，白族，经商，云南省鹤庆县人。   委托诉讼代理人：仁增，西藏伟豪律师事务所律师。   原告措真与被告寸永生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告措真和被告寸永生的委托诉讼代理人仁增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告措真向本院提出的诉讼请求：请求依法判令被告向原告支付租赁违约金；事实和理由：2014年11月21日，我与承租方寸永生签订《宾馆租赁经营协议书》，租赁期限为十年，即2015年1月1日至2025年1月1日，每年租金为275 000元整，承租方寸永生支付租金至2020年4月20日。双方约定从2020年4月1日起房屋租金为每年270 000元整。现被告寸永生以经营不良为由拒绝租赁宾馆，当时协议上双方约定租赁期限为十年。因被告寸永生违约租赁协议恳请人民法院让被告寸永生支付违约金并告知再不支付租金本人要把宾馆租赁给他人。   被告寸永生辩称，1.请求人民法院依法确认原被告双方签订的《宾馆租赁经营协议书》为无效；2.由原告措真承担诉讼费；   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   措真提供的证据:《宾馆租赁经营协议书》原件一份，拟证明与寸永生之间签订房屋租赁的事实。寸永生对该证据提出异议并发表意见为：1、真实性，协议上约定的租金与双方此前履行合同中的租金是不一致，其内容没有真实性；2、合法性，案涉协议虽系双方当事人意思自治，但是该协议违反了法律的强制性规定，因此其不具备合法性；3、关联性，措真提交的证据没有约定违约责任，也无相应的违约金，因此本案措真的诉请支付违约金没有任何的关联性，故不具备关联性。综上，措真提交的证据的三性均不予认可。本院认为，措真提交的证据系原件， 是当事人真实意思表示，该合同规定了八条事项，包括租赁标的物、租金、违约责任及承租年限等事项，合同基本内容确定，证明目的认可。本院对案涉协议书的真实性予以认可。根据《宾馆租赁经营协议书》的第七条的内容为违约责任，是违约责任的主要依据，与本案有关联，本院予以认可。   寸永生提交的证据:《宾馆租赁经营协议书》原件一份，拟证明与措真之间签订的合同时，因措真没有房屋产权证，所以该合同为无效合同的事实。措真对该证据未提出异议。本院认为，2014年11月21日原被告签订案涉协议书，措真没有房屋产权证的情况下，将房屋出租给寸永生使用。寸永生承租后，使用至2020年4月20日。经审查，措真仍未取得房屋产权证，故措真与寸永生之间签订的房屋租赁合同无效。本院对案涉协议书的合法性不予认可。   根据当事人陈述和经庭审上审查确认的证据。本院认定事实如下：2014年11月21日，措真与寸永生签订了位于西藏××县国道旁的案涉房屋的《宾馆租赁经营协议书》。承租年限为2015年1月1日至2025年1月1日共承租期限为十年，每年租金为275000元，经双方协商并约定每年的租金减为270000元，2020年4月20日缴纳了之前的房屋租金，且约定了即日为下一年租金支付的时间。   本院认为，结合双方当事人的陈述和答辩意见，本案的争议焦点为：一、原被告签订协议书的效力问题；二是被告是否需要支付违约金的问题。   关于焦点一，本案中，措真与寸永生签订的《宾馆租赁经营协议书》是双方的真实意思表示，该协议书规定了租赁标的物、租金、违约责任及承租年限等项，但是违反了法律、行政法规规定，应为不合法无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违法法律、行政法规的强制性规定。”对于措真出租的房屋未取得房屋产权证而合同无效。   关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的应当各自承担相应的责任。”在本案中，因措真未取得房屋产权，导致其与原告之间签订的《宾馆租赁经营协议书》无效，故措真应对合同无效承担民事责任。双方签订的案涉合同的第七条违约责任事项中规定，“双方在合同履行期间，如果措真毁约双倍返还给寸永生租金，如果寸永生毁约无权要求返还预交租金”。经审查，措真没有收取寸永生的预交租金，寸永生也没有预交租金，双方签订的案涉合同对措真有失公平。2019年12月初，新冠肺炎疫情被诊断为不明肺炎病症，况且案涉房屋位于西藏自治区日喀则市××县旁。因此，新冠肺炎疫情影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，合同目的实现了，故寸永生提出的疫情防控措施作为不可抗力为由逾期不交付租金的抗辩本院不予支持。寸永生曾实际使用上述房屋五年，且缴纳了2020年4月20日止的租金。此后房屋实际闲置达3个月，在这期间，措真遭受财产的损失，双方都得承担责任。合同被确认为无效的后果，双方都有过错，各自承担与其过错相适应的民事责任。将预期的“租金”收益作为损失，确定房屋使用费，以房屋使用费作为损失的数额，由措真承担80%，寸永生承担20%。造成合同无效的主要原因，是措真无房屋所有权证，寸永生在签订合同时，也未严格审查对方的资质，也有一定的过错。对此，本院酌情认定由措真承担损失54000元（22500/月×3个月×80%）元，寸永生承担损失13500元（22500/月×3个月×20%）。   综上所述，原告的诉讼请求，部分具有事实和依据，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、原告措真与被告寸永生的房屋租赁合同无效；   二、被告寸永生于本判决生效之日起十日内向原告措真支付赔偿案涉房屋闲置三个月的损失13500元；   三、驳回原告措真的其他诉讼请求；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费5350元，由原告措真负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于日喀则市中级人民法院。   审  判  长   扎西卓嘎  人 民 陪 审 员   尼玛平措  人 民 陪 审 员   洛  桑   二〇二〇年七月三十日   法 官 助 理   普  尺  书  记  员   白玛曲宗       附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】   合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的应当各自承担相应的责任。   第一百零七条【违约责任的基本形式】   当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条【违约金】   当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   第一百二十条【双方违约的责任】   当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用〈中华人共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求，所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。