福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2339号 上诉人（原审原告）：南安龙城房地产开发有限公司，住所地福建省南安市美林盛世龙城**203、204。 法定代表人:谢志卿，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丽飞，福建瀛莱律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陈梅芳，女，1976年8月27日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人南安龙城房地产开发有限公司（以下简称龙城房地产公司）因与被上诉人陈梅芳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初5757号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙城房地产公司上诉请求：1．撤销南安市人民法院（2019）闽0583民初5757号民事判决，支持其一审的诉讼请求；2．一、二审全部诉讼费用由陈梅芳承担。事实和理由：1．讼争合同附件六《合同补充协议》第一条第一款第6项约定：“按揭贷款期间，若买受人未履行按揭贷款合同的约定，致使贷款银行追究出卖人的担保责任，导致出卖人为买受人代垫按揭贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及相应款项，买受人应在出卖人发出要求买受人归还上述代垫款项通知之日起5日内将上述款付还出卖人，若买受人逾期偿还按揭贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及相应款项累计超过三个月，则出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》及相关协议，另行出售该商品房，并按该商品房总价的20%向买受人收取违约金。”本案解除权属于多条件复合情形，原审法院错误理解该条款导致判决有误。2．银行未发函告知其陈梅芳及其配偶卢文明拖欠贷款本息而是径直起诉解除借款合同，其被强制承担保证责任，一审法院严格把控合同解除权不符合交易稳定的立法目的。 陈梅芳未作答辩。 龙城房地产公司向一审法院起诉请求：1．解除龙城房地产公司与陈梅芳于2010年2月25日、2010年3月16日签订的合同编号为42010723、42010724的《商品房买卖合同》及其补充协议；2．陈梅芳立即协助龙城房地产公司办理上述两份《商品房买卖合同》解除后的备案注销及预告登记注销手续；3．陈梅芳立即按讼争两套商品房的总价的20%向龙城房地产公司支付违约金共计180300.2元。 一审法院认定事实：龙城房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。龙城房地产公司与陈梅芳于2010年2月25日、2010年3月16日各签订一份《商品房买卖合同》，两份合同均包含附件六《合同补充协议》等内容，双方并就这两份合同进行备案及预告登记。两份合同分别约定陈梅芳购买龙城房地产公司开发的址于南安市美林街道办事处美林居委会和李东村盛世龙城第B区半地下一层B001号房和B002号房，用途为商业，建筑面积分别为75.78平方米和47.46平方米，总金额分别为554331元和347170元。合同均约定买受人采用银行按揭付款方式，详见附件六。附件六《合同补充协议》第一条第一款第6项均约定，按揭贷款期间，若买受人未履行按揭贷款合同的约定，致使贷款银行追究出卖人的担保责任，导致出卖人为买受人代垫按揭贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及相关款项，买受人应在出卖人发出要求买受人归还上述代垫款项通知之日起5日内将上述款付还出卖人，若买受人逾期偿还按揭贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及相应款项累计超过三个月，则出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》及相关协议，另行出售该商品房，并按该商品房总价的20%向买受人收取违约金，出卖人有权直接从买受人已付购房款中将该违约金及出卖人代垫的上述款项扣除，无论买受人是否已使用、出租、装修该商品房，买受人都应将该商品房完整返还出卖人，一切损失由买受人承担。合同签订后，陈梅芳向龙城房地产公司支付首期款277331元和174170元，余款277000元、173000元由陈梅芳向中国银行南安支行办理了按揭贷款予以支付。陈梅芳、卢文明、龙城房地产公司与中国银行南安支行分别于2012年5月28日、2012年7月9日各签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定陈梅芳向中国银行南安支行贷款277000元、173000元，龙城房地产公司为上述贷款承担阶段性连带责任保证。合同签订后，中国银行南安支行依约履行发放贷款义务，但陈梅芳自2017年7月开始逾期偿还按揭贷款本息，截止至2018年1月19日，陈梅芳已违约7期，尚欠贷款本金160657.7元、103237.34元及利息、罚息未还。为此，中国银行南安支行于2018年1月24日向福建省南安市人民法院提起诉讼，福建省南安市人民法院于2018年4月2日作出（2018）闽0583民初1239号民事判决，判决如下：一、解除原告中国银行南安支行与被告陈梅芳、龙城房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2012年南贷字NACB201200001号、2012年南贷字NTCB20120004号）。二、被告陈梅芳、卢文明应于本判决生效后10日内偿还原告中国银行南安支行上述合同项下的贷款本金及利息、罚息（截止2018年1月19日，2012年南贷字NACB201200001号项下结欠本金160657.70元，2012年南贷字NTCB20120004号项下结欠本金103237.34元；利息、罚息均计至实际还清款项之日止，按中国人民银行有关规定及合同约定计算）。三、被告龙城房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；被告龙城房地产公司在承担保证责任后，有权向被告陈梅芳、卢文明追偿。四、驳回原告中国银行南安支行的其他诉讼请求。后陈梅芳、卢文明、龙城房地产公司未按判决进行履行，中国银行南安支行向福建省南安市人民法院申请强制执行，龙城房地产公司代陈梅芳偿还拖欠中国银行南安支行的贷款本金、利息、罚息等共计290594.82元，现两笔贷款已结清。陈梅芳至今也未将龙城房地产公司代偿的款项支付给龙城房地产公司。2019年3月28日，龙城房地产公司向陈梅芳邮寄催讨代垫款的《催款函》，邮件被退回。上述两套房产现已被福建省南安市人民法院查封。 一审法院认为，龙城房地产公司依法取得房地产开发资质和商品房预售许可证，陈梅芳向龙城房地产公司购买南安市美林街道办事处美林居委会和李东村盛世龙城第B区半地下一层B001号房和B002号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，双方签订的两份《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，对于解除权行使的期限，当事人有约定的，按照当事人的约定处理。本案中，主合同对于逾期归还按揭贷款本息、罚息的违约责任没有约定。附件六《合同补充协议》第一条第一款第6项约定，若买受人逾期偿还按揭贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及相应款项累计超过三个月，则出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》及相关协议，另行出售该商品房，并按该商品房总价的20%向买受人收取违约金。本案中，陈梅芳自2017年7月开始逾期偿还按揭贷款本息，至2017年9月已逾期三个月，龙城房地产公司即可行使合同约定的解除权，但龙城房地产公司直至2019年6月17日才起诉要求解除合同，早已超出了一年的法定解除权行使期间，故龙城房地产公司的解除权消灭。因此，龙城房地产公司请求解除其与陈梅芳签订的两份《商品房买卖合同》及因解除合同而产生的支付违约金、协助其办理《商品房买卖合同》解除后的备案注销及预告登记注销手续等诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。陈梅芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回南安龙城房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费12815元，由南安龙城房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，龙城房地产公司与陈梅芳签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。两份《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第一款第6项均约定：“按揭贷款期间，若买受人未履行按揭贷款合同的约定，致使贷款银行追究出卖人的担保责任，导致出卖人为买受人代垫按揭贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及相应款项，买受人应在出卖人发出要求买受人归还上述代垫款项通知之日起5日内将上述款付还出卖人，若买受人逾期偿还按揭贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及相应款项累计超过三个月，则出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》及相关协议，另行出售该商品房，并按该商品房总价的20%向买受人收取违约金。”陈梅芳自2017年7月开始逾期偿还按揭贷款本息，至2017年10月已逾期三个月，龙城房地产公司依照合同约定即享有解除合同的权利。由于讼争合同未约定解除权行使期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”在案证据体现陈梅芳并未向龙城房地产公司进行催告，故龙城房地产公司应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。龙城房地产公司直至2019年6月17日才向福建省南安市人民法院起诉要求解除讼争合同，已经超出一年的解除权行使期间，解除权已经消灭。 综上所述，龙城房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12815元，由南安龙城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年七月三日 书记员  庄雯茜 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。