上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初58397号原告(反诉被告，以下简称“原告”)：陈立伟，男，1962年10月8日出生，汉族，户籍地福建省晋江市罗山社区尾厝**。委托诉讼代理人：邵吉辉，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告，以下简称“被告”)：陈天颖，男，1976年6月25日出生，户户籍地上海市静安区陕西北路****。/div>委托诉讼代理人：冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚远，上海明伦律师事务所律师。原告陈立伟与被告陈天颖房屋租某合同纠纷一案，本院于2019年12月16日受理后，适用简易程序进行审理，被告在答辩期内提起反诉，本院受理后，于2020年4月13日以及2020年7月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人邵吉辉、被告陈天颖及其委托代理人冯亚伟(参加了第一次庭审)、姚远(参加了第二次庭审)到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认原被告间签订的《上海市房地产租某合同》无效；2.被告返还原告押金及保证金28,000元、已支付的租金42,000元、返还房屋装修费9,129元、电信网络宽带费690元、电费39.5元和煤气费9元；3.被告向原告赔偿28,000元；4.被告赔偿原告律师费8,000元。事实与理由：2019年6月26日，原、被告签订《上海市房屋租某合同》一份，该合同约定被告将上海市静安区南京西路XXX弄XXX号XXX楼房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告使用。合同签订后，原告经被告同意对房屋进行了装修。原告使用过程中才得知系争房屋属于违章搭建，可能面临被拆除的风险。为解决问题，被告同意将该房屋转租，原告也将房屋钥匙交还给被告。但被告迟迟未能解决问题。原告认为双方之间的租某合同因违反法律强制性规定而无效，原告的所有损失应当由被告承担，因双方协商不成，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，双方在租某合同中约定了租某建筑面积，与系争房屋的公房使用凭证记载相符，没有违反法律的约定，在原告签约前已经查看了相关权利证明的记载并经过现场核对无异议，双方的签约是真实意思表示，双方之间的租某合同当属有效，据此不同意原告的全部诉讼请求。因原告欠付费用以及提前解约，被告向本院提起反诉，要求判令：1.确认双方之间的租某合同于2019年10月26日解除；2.反诉人没收被反诉人保证金和押金共计28,000元；3.被反诉人向反诉人支付2019年10月18日起至实际交付房屋之日的租金，暂计3,680元；4.被反诉人向反诉人支付欠付的电费433.47元，并承担本案律师费5,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋系公房，租某户名为案外人丁某某，独用租某部位为底层前间(使用面积18平方米)、底层后间(使用面积4平方米)、前天井、底层卫生间。2019年6月17日，被告与案外人丁某某签订《上海市房地产租某合同》，约定被告向案外人租某系争房屋，租期6年，房屋建筑面积22平方米(使用面积：22)。同日，丁某某签署《转租同意书》，载明其同意被告有权将系争房屋转租他人。同月，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产租某合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，合同载明系争房屋权利人(或公有住房承租人)为丁某某，房屋建筑面积22平方米，使用面积60平方米。租期两年，自2019年7月17日起至2021年7月16日止，月租金标准为14,000元,租金每3个月支付一次。乙方在签订合同时交付给甲方2个月的房屋租金作为保证金和押金。甲方应于租某期满后乙方交还甲方房屋并结清费用后3天内无息返还给乙方。当乙方有任何拖欠款项时，甲方有权在保证金中先行偿付，不足部分乙方应当立即补足。双方签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约的，乙方将之前交付的保证金作为违约金赔偿给甲方。房屋由乙方正常使用的水、电、煤气、宽带使用费等均由乙方负担，如逾期交付上述费用的，按征收部门的规定支付滞纳金，逾期达一个月的，视为乙方严重违约，甲方可单方终止本合同。合同签订后，原告向被告支付了2个月租金作为保证金以及3个月的租金，被告向原告交付了房屋，双方开始履行合同。合同履行过程中，原告称因系争房屋内存在违章建筑，影响原告正常使用房屋，要求被告予以解决，双方开始就合同的履行以及效力问题进行协商。在此期间，原告于2019年9月5日将钥匙交付给被告，并于2019年10月23日以微信的方式通知被告要求取回系争房屋内存放的物品。2019年10月24日，原告向被告发送律师函，要求解除双方之间的租某合同、退还原告押金和租金，并赔偿原告违约金及相应的损失。该律师函于2019年10月26日送达被告。在此期间，双方就系争房屋的性质以及相关合同解除以及赔偿费用的处理进行了协商，但未取得一致意见。另查明，2020年5月14日，上海市静安区城市管理行政执法局出具沪静城管不罚决字[2019]第150028号《上海市静安区城市管理行政执法局不予处罚决定书》，该决定书载明：“……2019年11月6日9时38分，静安城管接投诉，南京西路XXX弄XXX号底楼天井内有违法搭建建筑物。经查，承租人丁某某在底楼天井内搭建建筑物，砖木结构玻璃顶，用为居住(长4米，宽3.7米，高2.8米)。2020年5月12日15时，当事人已拆除玻璃棚。……本机关决定不予行政处罚”。庭审中，双方均确认保证金和押金是一笔钱，金额是两个月租金，除押金外原告另支付给被告3个月租金。此外，双方提交的证明电费金额的账单详情中，户号均为XXXXXXXXXX*开芳。原告坚持认为合同无效，所有已付费用应当由被告负担，被告则认为合同有效，同意合同于2019年10月26日收到律师函之日解除，亦当庭确认系争房屋已于当日收回，但造成合同无法继续履行的原因在于原告欠付电费等相关费用，依合同约定当属原告违约，要求原告支付欠付费用并承担违约责任，合同解除的日期请求法院依法认定。此外，双方还确认原告在签订合同时实地考察过房屋，但对于是否看过系争房屋公房租某凭证各执一词。截至本案第一次开庭前，被告已与案外人丁某某解除两人之间就系争房屋签订的租某合同。本院认为，依法成立的合同受法律保护。如合同内容违反法律禁止性规定的，当属无效，而合同部分无效，不影响其他部分效力的，合同的其他部分仍然有效。本案中，被告与原告之间签订租某合同系当事人真实意思表示，双方之间已形成房屋租某法律关系。系争房屋中底楼天井内搭建部分(砖木结构玻璃顶，长4米，宽3.7米，高2.8米)经有关部门认定属于违章建筑，则该部分面积当属无效，而除该部分面积之外的其他部分面积仍应受双方之间租某合同的约束，当属有效，双方均应恪守履行。原告称系争房屋是完整的整体，部分违章建筑的存在使得原告租某目的不能实现，当属无效。然而本院注意到，无论是原告主张的搬离时间2019年9月5日，还是被告主张合同解除收回房屋的时间2019年10月26日，均早于城管执法部门接举报的2019年11月6日，距实际拆除违章建筑部分的2020年5月更有长达半年的间隔。可见在原告租某系争房屋期间，并未因违章建筑的存在而影响使用，原告以此为由称合同目的无法实现，要求被告赔偿装修等损失的诉请，缺乏依据，本院不予采信。鉴于本案当事人对于合同效力及处理结果要求本院一并处理，故本院对此一并进行评析。合同有效的部分，原告应当按约履行合同项下的相关义务，虽然原告租金支付至2019年10月16日，并于2019年9月5日将钥匙返还给被告，但双方此间一直就合同解除问题处于协商状态之中，结合原告于2019年10月23日仍联系被告要求取回物品以及2019年10月25日发函给被告要求解除合同的行为，应当评价为原告未按时支付租金，亦未及时将系争房屋交付给被告，鉴于原告要求解除合同的意思表示于2019年10月26日到达被告，被告对此亦表示同意，故本院认定合同解除的时间以2019年10月26日为宜。而原告欠付包括电费在内其他费用亦超过一个月，已构成违约，应当向被告承担相应的违约责任，故原告诉请要求被告返还已支付的租金、装修费、电信费、电费及煤气费、赔偿损失以及承担律师费的诉请，本院不予支持。至于租某部位无效的部分，双方应当依照过错责任的大小各自承担相应的损失。被告反诉要求没收押金作为违约金，考虑到违章建筑的面积4米*3.7米=14.8平方米，与被告在租某合同中承诺原告使用面积60平方米的差距，结合原告在签订合同时应持有的审慎义务和被告在合同履行过程中的适租义务，原告应承担的违约金数额应当考虑上述事实予以酌减，综合考虑本案中的实际情况，本院酌定原告应向被告支付违约金17,000元(与已支付的保证金中予以抵扣)，要说明的是，虽然被告无权收取无效部分的租金，但考虑到原告仍实际使用该部分面积，仍应参照原租金标准向被告支付相应面积的房屋使用费。此外，被告要求原告按照原租金标准支付2019年10月18日起至实际返还房屋之日即2019年10月26日止的租金以及原告支付欠付的电费433.47元，具有事实和法律依据，本院对此予以支持，该项租金(房屋使用费)金额应为14,000*12/365*9=4,142.47元，以上租金(房屋使用费)和电费亦应在原告已支付的保证金中一并予以抵扣。被告反诉要求原告承担律师费的诉请，缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定判决如下：一、确认原告(反诉被告)陈立伟与被告(反诉原告)陈天颖就上海市静安区南京西路XXX弄XXX号一楼房屋底楼天井内搭建部分(砖木结构玻璃顶，长4米，宽3.7米，高2.8米)的房屋租某合同无效；二、原告(反诉被告)陈立伟与被告(反诉原告)陈天颖就上海市静安区南京西路XXX弄XXX号一楼房屋除底楼天井内搭建部分(砖木结构玻璃顶，长4米，宽3.7米，高2.8米)外的房屋租某合同于2019年10月26日解除；三、原告(反诉被告)陈立伟应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)陈天颖支付2019年10月18日至2019年10月26日的租金(房屋使用费)4,142.47元以及2019年8月至2019年10月的电费433.47元，以上费用在被告(反诉原告)陈天颖已收取的押金28,000元中予以抵扣；四、原告(反诉被告)陈立伟应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)陈天颖支付违约金17,000元(以上费用在被告(反诉原告)陈天颖已收取的押金28,000元中予以抵扣)，以上第二、三项付款义务折抵后，被告(反诉原告)陈天颖已收取的押金尚余6,424.06元，该笔费用应当于本判决生效之日起十日内返还给原告(反诉被告)陈立伟；五、原告陈立伟的其他诉讼请求，不予支持；六、反诉原告陈天颖的其他反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,340元，减半收取计人民币3,170元，由原告陈立伟负担3121.82元，被告陈天颖负担48.18元。反诉案件受理费727.84元，减半收取计人民币363.92元,由反诉原告陈天颖负担100元，反诉被告陈立伟负担263.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 梓二〇二〇年七月十四日书记员 杨诗怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。