广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初12610号原告：谢文华，男，1985年4月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：苏结贞，女，1988年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两原告共同委托诉讼代理人：黎亿明，广东历恒律师事务所律师。被告：卢铭强，男，1986年4月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：梁锦霞，女，1986年2月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被告共同委托诉讼代理人：马俊哲，广东天穗律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：梁海鹏，广东天穗律师事务所实习律师。原告谢文华、苏结贞诉被告卢铭强、梁锦霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月9日公开开庭进行了审理；原告谢文华、苏结贞的共同委托诉讼代理人黎亿明、及被告卢铭强、梁锦霞的共同委托诉讼代理人马俊哲、梁海鹏到庭参加诉讼。后因两被告另行提起诉讼[案号：（2019）粤0606民初13747号]，要求撤销案涉《房地产买卖合同》，本案审理需以（2019）粤0606民初13747号的审理结果为依据，本院于2019年8月15日作出（2019）粤0606民初12610号之一民事裁定书，裁定本案中止诉讼。后本案恢复审理，并于2020年6月2日公开开庭进行审理，原告谢文华、苏结贞的共同委托诉讼代理人黎亿明、及被告卢铭强、梁锦霞的共同委托诉讼代理人马俊哲到庭参加诉讼。诉讼中，本院依职权调查取证，相应期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告谢文华、苏结贞向本院提出诉讼请求：1.判令两被告全面履行2019年3月8日签订的《房地产买卖合同》，并协助原告到房产管理部门签订《房地产买卖合同》及过户手续；2.判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：两原告通过房产中介机构介绍，与两被告洽谈房屋买卖事宜，并于2019年3月8日签订《房地产买卖合同》，合同约定：两被告将其座落于顺德区的房屋卖给两原告，约定价款为1299000元，签订合同当日，原告支付定金50000元，首期款550000元（含定金）在买方贷款审批通过日支付，部分房款是按揭贷款支付。并约定买卖双方在2019年5月30日前共同到房产管理部门签订《房地产买卖合同》并由买方完税。合同签订后，两原告依约支付定金50000元，并应两被告的要求于2019年3月18日签订补充合同，并于当日支付500000元给两被告偿还借款解除房屋抵押，而后，双方又一起去办理了土地出让手续，并由原告方支付土地出让金29万多元。在此期间，原告方已办理好银行的抵押贷款手续。至2019年5月中旬，两被告先以加价为由，后又以其他理由意欲不履行合同，在约定时间届满时，不协助原告方到房地产管理部门办理房地产买卖手续，坚持要加价。原告履行了合同约定的相应义务，两被告也应全面履行，为此诉请法院，请判如所请。后两原告在第二次庭审中明确诉讼请求第一项为：判令两被告全面履行2019年3月8日签订的《房地产买卖合同》，并协助原告将案涉房屋过户给两原告。被告卢铭强、梁锦霞辩称，1.不同意原告的诉请及事实与理由，都是虚构的。原告声称通过中介与被告洽谈房屋买卖事宜，实际情况是两原告是被告梁锦霞表妹丈夫的朋友，因此原被告是认识的，而寻找中介是因为必须要有中介方才能购房，而原告方当时声称该中介已经跟原告方合作过，在买卖房屋方面做得比较好，有中介参与的情况下，原告方才安心交易。因此在原告的坚持下，我方为出售房屋只好在中介下卖房。我方完全有理由相信中介无论在人情或关系上均有可能偏帮原告，本案中，应该根据双方的证据及实际情况予以审理。2.2019年3月18日签订的补充协议，不是原告应被告的要求签订的，因为该补充协议上完完全全是增加了被告方的义务以及风险，而原告方没有任何风险和义务，因此该补充协议并非我方要求其书写的。3.若按案涉合同的金额进行交易，不包括股权证利益的情况下，仅仅按涉案合同交易，案涉房屋仅仅是4699元每平方进行交易，明显低于市场价。4.虽然另案认定了案涉合同的效力，但是若需要继续履行该合同，必须是原告不存在违约的情况下，以及原告有足够能力履行好案涉合同，包括但不限于一次性付款、以及在过户条件具备的情况下，继续履行合同，而本案中，若对方要求我方协助过户，根据双方的过户条件（合同第五条约定），我方认为对方必须在付清全款的情况下，才能进行过户，以及由于双方约定的房地产买卖合同中，存在抵押贷款买房的情况，因此，还涉及到第三人银行是否同贷等情况。若本案中对方要求我方协助过户，在没有银行同贷或本案中银行没有参与诉讼同意贷款的情况下，对方需一次性付款。5.同时，由于在履行合同中，原告方存在违约行为，双方的争议焦点在于被告享有的原屋主原村民的股权补地价优惠政策被原告使用，而原告并没有对该优惠政策向被告进行补偿。因此，原告方存在缔约过失，我方认为，原告方并没有很好的履行作为买方的义务，在履行合同的过程中，存在主观恶性，因此，原告方的诉请不能得到支持。综上所述，恳请法院驳回原告所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对于当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：1.对于原告提交的2019年3月8日签订的房地产买卖合同原件及2019年3月18日签订的补充协议原件，两被告对其真实性有异议，但同时对两被告的签名无异议，经比对，两原告和两被告所持合同文本的内容一致，两被告亦未提交证据反驳上述证据原件，本院对上述证据的真实性予以确认。2.对于两原告提交的不动产权证书复印件，两被告确认其真实性，本院予以采信。3.对于两原告提交的三份收据原件，两被告确认收到收据记载的款项，本院对其真实性予以确认。4.对于两原告提交的顺德区陈村镇赤花居委会资产办公室出具的收据原件，收据上有加盖赤花居委会资产办公室的财务专用章，本院对其真实性予以确认。5.对于两原告提交的佛山市中级人民法院（2020）粤06民终83号民事判决书原件，该判决系认定本案案涉《房地产买卖合同》效力的终审判决书原件，与本案有关联性，本院予以采纳。本院依职权向佛山市顺德区陈村镇国土城建和水利局发函调查，对于该局出具的《关于卢铭强涉案房屋补办土地出让和办理产权转移登记问题的复函》，双方对此无异议，本院对该复函予以采信。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2019年3月8日，原告谢文华、苏结贞作为乙方，与被告卢铭强、梁锦霞作为甲方，以及案外人顺德区陈村镇金顺园物业中介服务部（以下简称金顺园服务部）作为中介方签订《房地产买卖合同》一份，合同第一条约定买卖之房地产地址为佛山市顺德区陈村镇赤花社区XXXXXX。第二条约定甲方保证对该物业享有完整处理权并保证该物业没有产权纠纷和债权纠纷或其他权利限制。第三条约定甲、乙双方议定该物业成交价格为1299000元，甲方已收到乙方给付的定金50000元。第四条约定，双方一致达成该物业付款方式：一部分银行按揭，余款签名过户之日一次性付清。首期款500000元含定金合计550000元于乙方贷款审批通过日付。第五条约定甲、乙双方同意在付清楼款时，由甲方将该物业交付给乙方。甲方交付该物业时必须付清一切有关该物业之杂费。第六条约定甲方必须将户口迁出该物业。第八条约定办理该物业过户所需要缴纳的税费，由乙方缴纳，甲方无需支付各种税费。第九条约定甲乙双方同意在2019年5月30日或之前到房地产管理部门签《房地产买卖合同》。如因房地产管理部门或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。合同十六条为手写内容“甲方负责提供股权证，用于补地价手续”。该份合同由原告谢文华、苏结贞、被告卢铭强、梁锦霞签名并加捺指模，以及金顺园服务部的盖章并由员工“吴敏仪”签名确认。2019年3月18日，被告卢铭强、梁锦霞作为甲方，与原告苏结贞作为乙方，吴敏仪作为中介方签订《补充协议》，作为2019年3月8日签署的《房地产买卖合同》的补充，协议约定：一、因甲方将案涉房屋抵押到他人名下，乙方于2019年3月18日向甲方支付首期房款500000元，甲方收到该笔款项后须立即还清贷款并立即在房管部门注销抵押登记，不得挪作他用；二、甲方将该房屋的不动产权证书赎回后须立即交由中介方保管；三、甲方须提供其股权证，用于享受原屋主原村民的补地价优惠政策，甲方的股权证须在乙方支付500000元之前交到中介方保管；四、甲方以其股权和该房产作为担保，以确保上述房屋的买卖得以顺利进行。《补充协议》落款处有原告苏结贞、被告卢铭强、梁锦霞及中介方“吴敏仪”签名确认。协议签订后，原告向被告支付了500000元首期款。被告卢铭强、梁锦霞随后办理了案涉房屋的抵押注销手续并将股权证交给中介方保管。2019年3月18日，被告卢铭强到佛山市顺德区陈村镇赤花社区居委会向顺德区陈村镇赤花社区居委会资产管理办公室出具《承诺书》一份，承诺其有位于佛山市顺德区房屋一间，用地面积107.86平方米，现申请转让给谢文华、苏结贞，并承诺卖出房屋后不向赤花居委会申请住宅用地；若以后有相关用地指标或政策的，本人可向赤花居委会申请相关指标与政策用地。该份《承诺书》由卢铭强签名并加捺指模确认。2019年3月27日，被告卢铭强作为受让人与顺德区国土城建和水利局作为出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，合同约定：合同项下出让宗地坐落于陈村镇赤花社区居委会XXXX，出让宗地面积107.86平方米，出让宗地范围的用途为城镇住宅用地，出让年限自2019年3月27日至2089年3月26日。该宗地为划拨国有建设用地，合同项下的国有建设用地使用权出让价格为296863元。合同签订后，原告谢文华、苏结贞已实际向顺德区国土城建和水利局支付了上述土地出让款。2019年4月份，原被告双方到房地产管理部门办理签订合同及过户手续时，被告卢铭强以合同内容非其真实意思表示为由，拒绝办理相关手续。2019年4月16日，被告卢铭强到中介方处要求取回股权证，但是中介方未同意，并表示需要两原告及两被告均到场协商。2019年5月23日，被告卢铭强向顺德区国土城建和水利局递交《关于撤销国有建设用地使用权出让合同的申请》，称被告于2019年5月22日到陈村镇国土城建和水利局201室审批服务科咨询获悉，合同编号为440XXX-xxxx-XXX063的国有建设用地使用权出让合同在未经权属人即被告卢铭强签署《委托书》委托他人代领的情况下被中介方冒领该合同，并在权属人不清楚合同上相关出让总金额的情况下，已由中介方将相关费用缴纳；为避免产生不必要的纠纷向该局申请撤销该合同并将第三方缴纳的296863元原路退回。又查明，2019年7月1日，被告卢铭强、梁锦霞作为原告向佛山市顺德区人民法院提起诉讼［案号为（2019）粤0606民初13747号］，请求撤销案涉《房地产买卖合同》，佛山市顺德区人民法院在案件审理过程中到顺德区陈村镇赤花社区居委会资产管理办公室走访，办公室工作人员称2019年3月18日卢铭强出具《承诺书》时，已经明确告知其股权证的相关政策，并表示卢铭强知晓凭股权证可以减免80平方米土地出让款的优惠政策。同时查明，房地产买卖合同及补充协议中的签名“吴敏仪”实际为金顺园服务部的员工吴敏章。吴敏章及谢文华、苏结贞在该案审理中确认在合同订立过程中卢铭强、梁锦霞清楚知晓股权证可以享受免交80平方米的土地出让款的情况。最终，一审法院判决驳回卢铭强、梁锦霞要求撤销《房地产买卖合同》的诉讼请求。卢铭强、梁锦霞不服提起上诉，佛山市中级人民法院于2020年3月30日作出（2020）粤06民终83号民事判决书，判决认定“案涉《房地产买卖合同》及《补充协议》中虽未具体列明补地价平方数、地价款金额等详细内容，但明确股权证用途是用于办理补地价手续，用于享受原屋主原村民的补地价优惠政策。根据卢铭强、梁锦霞在签订上述合同后向赤花居委会资产管理办公室出具《承诺书》内容，以及一审法院庭后走访该资产办公室有关工作人员了解的情况，卢铭强所述上述事实与常理不符，亦与其后与顺德区国土城建和水利局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并由谢文华、苏结贞缴纳出让款之行为不符。卢铭强、梁锦霞认为金顺园服务部与谢文华、苏结贞构成相互串通，并未能提交有效证据佐证。卢铭强、梁锦霞基于上述事由主张其对签订案涉《房地产买卖合同》以及《补充协议》构成重大误解依据不足，本院不予支持。”据此，佛山市中级人民法院作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，双方均确认谢文华、苏结贞已支付购房款550000元购房款；谢文华、苏结贞主张支付剩余749000元购房款后两被告应协助办理房屋过户手续；卢铭强、梁锦霞表示案涉房屋过户的前提是谢文华、苏结贞一次性支付剩余749000元购房款，并向相关部门补缴股权证办理补地价手续享受的优惠价款或向两被告补偿相关损失，预估约为800000元。2020年6月18日，谢文华通过银行向卢铭强名下银行账号转账支付购房尾款749000元。卢铭强确认收到，但表示不同意收取谢文华支付的该款项，遂通过银行将749000元转账退回给了谢文华。再查明，谢文华、苏结贞目前在佛山市辖区内登记的住房信息仅为1套。双方均确认案涉房屋除谢文华、苏结贞作为本案原告申请财产保全措施予以查封外，无其他查封、抵押等权利限制。本院就案涉房屋是否已办结土地出让手续，是否具备过户条件等情况依职权向佛山市顺德区陈村镇国土城建和水利局发函调查，该局于2020年7月2日回函称：“函中提及的卢铭强位于佛山市顺德区陈村镇地产（房地产权证号为11××**）补办土地出让业务已缴交全部土地出让价款，尚未缴纳国有土地使用权出让的相关税项……”对此两原告在庭审中表示依约应由两原告负担并同意负担该笔出让税项。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初13747号民事判决书及佛山市中级人民法院（2020）粤06民终83号民事判决书认定的事实，案涉《房地产买卖合同》及《补充协议》不存在卢铭强、梁锦霞主张的重大误解之可撤销情形，原被告双方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原被告双方均应按照《房地产买卖合同》及《补充协议》约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、原告谢文华、苏结贞或被告卢铭强、梁锦霞在案涉《房地产买卖合同》履行过程中有无违约行为；二、案涉《房地产买卖合同》应否继续履行。根据《房地产买卖合同》约定，谢文华、苏结贞付清楼款时，卢铭强、梁锦霞应向其交付案涉物业，且双方应于2019年5月30日或之前到房地产管理部门签《房地产买卖合同》。卢铭强、梁锦霞辩称谢文华、苏结贞在履约过程中存在违约行为。对此分析如下：首先，谢文华、苏结贞已经根据《房地产买卖合同》及《补充协议》的约定向卢铭强、梁锦霞支付了550000元首期款，补缴了相应土地出让价款，但卢铭强在2019年5月23日向顺德区国土城建和水利局递交《关于撤销国有建设用地使用权出让合同的申请》要求撤销该出让合同，同时双方在房地产管理部门办理相关手续时卢铭强以合同内容不真实为由单方拒绝签订合同、办理过户手续，已构成违约；而《房地产买卖合同》约定购房剩余房款应在签名过户日一次性付清，因双方未能继续签署《房地产买卖合同》及办理过户登记手续，导致谢文华、苏结贞在2019年5月30日前未能付清剩余购房款的责任不在谢文华、苏结贞，谢文华、苏结贞不存在违约行为。其次，在本案审结前，谢文华曾于2020年6月18日向卢铭强转账支付剩余购房款749000元并要求卢铭强、梁锦霞协助办理案涉房产的过户手续，但卢铭强在谢文华按约支付749000元购房款后无正当理由拒绝接收该款项，并将款项退回至谢文华银行账号，系怠于行使自身收取款项的权利，且其行为已构成无正当理由阻却《房地产买卖合同》的继续履行。关于卢铭强、梁锦霞主张谢文华、苏结贞擅自使用卢铭强、梁锦霞股权证的优惠政策，应向其赔偿相应补地价损失的抗辩，根据（2019）粤0606民初13747号民事判决书及（2020）粤06民终83号民事判决书认定的事实显示，无证据证明卢铭强、梁锦霞对《房地产买卖合同》及《补充协议》中关于卢铭强、梁锦霞提供股权证用于补地价，且用于享受原屋主原村民的补地价优惠政策的约定系存在重大误解而作出的错误意思表示，谢文华、苏结贞根据《房地产买卖合同》及《补充协议》的约定享受卢铭强、梁锦霞提供的股权证带来的补地价优惠政策符合双方约定，双方也未约定谢文华、苏结贞需向卢铭强、梁锦霞赔偿有关补地价损失，故卢铭强、梁锦霞的上述抗辩缺乏理据，本院不予采信。故此，卢铭强、梁锦霞认为谢文华、苏结贞构成违约的理由不能成立。综上，案涉房产目前无抵押、无因另案查封等权利限制，谢文华曾于2020年6月18日向卢铭强一次性转账支付现金749000元也表明其具有合同履行能力。而对于办理房屋过户手续产生的税项（包括出让手续的税项），谢文华、苏结贞确认依照《房地产买卖合同》约定应由谢文华、苏结贞负担且同意在办理房屋过户手续时一并缴纳，故目前案涉房产符合过户条件。本院对谢文华、苏结贞主张卢铭强、梁锦霞继续履行合同，协助办理过户手续的诉讼请求予以支持。由于案涉《房地产买卖合同》属于双务合同，在卢铭强、梁锦霞履行协助办理过户义务的同时，谢文华、苏结贞亦应履行支付购房款的义务，谢文华、苏结贞对此亦同意支付，根据《房地产买卖合同》的约定，本院认定谢文华、苏结贞应当在卢铭强、梁锦霞履行协助办理过户义务的同时支付剩余购房款749000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告卢铭强、梁锦霞应在本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理位于佛山市顺德区地产（房地产权证号为11××**）的过户登记至原告谢文华、苏结贞名下的手续，办理过户手续产生的相应税项（含出让手续税项）由原告谢文华、苏结贞负担；二、原告谢文华、苏结贞应在被告卢铭强、梁锦霞履行上述第一条协助过户义务的当日向被告卢铭强、梁锦霞支付剩余购房款749000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取8245元、财产保全费5000元，合共13245元（两原告已预交），由被告卢铭强、梁锦霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 钟 贵二〇二〇年七月十七日书记员 吴国盛