安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0123民初3541号 原告:安徽中墅房地产经纪集团有限公司,住所地为合肥市蜀山区合作化路、休宁路东南角安粮城市广场B区商业、办公楼及地下室办1107室，统一社会信用代码:91340100394318344M。 法定代表人:郑力,总经理。 委托诉讼代理人：杨海军，安徽文征律师事务所律师。 被告:邢浩,男,汉族,1989年1月9日出生,住安徽省合肥市肥西县。 委托诉讼代理人：史国伟，安徽百商律师事务所律师。 原告安徽中墅房地产经纪集团有限公司（以下简称中墅公司）诉被告邢浩居间合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，本案当事人均到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告中墅公司提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房地产经纪合同》（之二）;2、判令被告向原告支付居间服务费用28300元;3、依法判令被告向原告支付违约金14150元;4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年9月12日,被告在原告（2020年1月15日名称由安徽中墅房地产经纪有限公司变更为安徽中墅房地产经纪集团有限公司）提供居间服务下与案外人就坐落在合肥市经开区签订了《存量房买卖合同》,同时,被告也与原告签订了《房地产经纪合同》（之二）一份。依据《房地产经纪合同》（之二）约定:委托买受房屋的价格为1415000元;面积为87.04平方米;房屋为钢混结构;原告在完成委托事项后,按照物价部门核定收费标准向被告收取中介服务手续费141500元×2%＝28300元。另被告与原告签署了《佣金确认书》一份,该《佣金确认书》中被告确认的佣金为28300元;并约定了贷款签约日时支付;如因被告单方解除存量房买卖合同,被告方需支付原告房屋总价的1%的违约金作为赔偿甲方的劳务费。上述合同签订后,被告因自身首付款未能及时的支付给案外人,被告遂与案外人单独解除了《存量房买卖合同》。现原告认为自身已经付出了相应的劳动,按照《居间服务合同》的约定向被告提供并完成居间服务,促成被告与案外人签订了《存量房买卖合同》。被告的不诚信行为已经构成了违约。其后,原告与被告就居间服务费用支付问题,始终无法达成一致意见。原告无奈,为维护自身合法权益,特根据《民事诉讼法》第119条及其他相关法律之规定诉至贵院,望判如所请。 被告邢浩辩称，一、答辩人是和第三人吴浩宇签订的《存量房买卖合同》、《房地产经纪合同（之二）》，双方已于2019年10月12日在被答辩人单位的办公室协商解除了上述合同，答辩人承担了不再要回2万元定金的违约责任，双方的权利义务终止，被答辩人也未提出异议。因此，被答辩人作为原告的主体不适格，法院应依法驳回其诉讼请求。二、被答辩人提供的《存量房买卖合同》、《房地产经纪合同（之二）》及《佣金确认书》均为格式空白合同，答辩人与第三人签订上述合同时，仅是在尾页处签名、捺手印，合同空白处及签名处均为被答辩人后期手工填写、盖章。以上格式合同限制并加重了答辩人的责任，免除了被答辩人的责任，而且，被答辩人也未提醒答辩人注意，应为无效合同。三、退一步说，即使被答辩人的主体适格及上述格式合同有效，其诉请的居间服务费用28300元也无事实和法律依据。依据《佣金确认书》第2条的规定，若答辩人单方解除房屋买卖合同，应支付成交价格的百分之一的违约金作为赔偿被答辩人的劳务费。本案中，涉案房产成交价格是1415000元，也就是说，答辩人单方解除合同后，依照约定支付14150元违约金作为被答辩人劳务费即可，无须再另行支付佣金。四、被答辩人诉请的违约金数额过高。《合同法解释二》第29条规定“当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的，过分高于造成的损失”。本案中，即使被答辩人完成其经纪合同中所有的委托工作也只是收取中介费用28300元。该房屋买卖合同关系解除后，其最大的损失额度也就是28300元。据此，其最多只能收取不超过实际损失的30%违约金，即8190元。被答辩人在《佣金确认书》约定的房屋成交价格的百分之一即14150元违约金，明显违反了法律规定，属于无效条款。综上，恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求。 经过庭审以及原被告举证质证，本院认定如下事实：中墅公司与邢浩签订《房地产经纪合同》和《佣金确认书》，邢浩委托原告购买坐落在合肥市经开区，房屋价格为1415000元，面积为87.04平方米房地产经纪合同（之二）由经纪人吴浩宇与被告签订，加盖有中墅公司印章，合同第四条约定“丙方（中墅公司）在完成乙方（邢浩）委托事项后，按照物价部门核定收费标准向乙方收取中介服务费总价2%，不得收取其他费用”、第五条约定“乙方应按约定做到，特殊情况应在5日内告知丙方，取得丙方书面同意，否则房地产无法正常交易，乙方应向丙方支付违约金总价2%，…”。佣金确认书载明“佣金支付时间为贷款签约日”、“1、若未按照上述确认支付相关佣金，则本人愿意按应付佣金日百分之三支付违约金，违约金自应付相应款项之日起对实际付款日至（止）。2、若甲方（邢浩）单方解除该套房屋的存量房合同，甲方愿意支付乙方（中墅公司）及安徽中墅房地产有限公司成立价格的百分之一的违约金作为赔偿该公司的劳务费”。在原告的居民服务下，邢浩与涉案房主吴浩于2019年9月12日签订《存量房买卖合同》，后因被告资金不足未能支付首付款，与房主解除合同。 本院认为，原告为邢浩提供居间服务并与其签订《房地产经纪合同》，虽然签订人为吴浩宇，但是加盖有公司印章，能够代表中墅公司，故形式瑕疵不影响合同效力，现因被告与案外人解除存量房买卖合同，违约导致合同目的不能实现，原告主张解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。《房地产经纪合同》约定完成委托事项后，原告收取中介服务费141500元×2%=28300元，而《佣金确认书》确定佣金给付时间为贷款签约日，二份合同对于佣金的给付时间约定不同，鉴于佣金确认书给付时间为非格式条款，《房地产经纪合同》为格式条款，故《佣金确认书》关于佣金给付时间效力优先。因被告个人原因单方解除《存量房买卖合同》，故未能办理贷款签约，房产交易失败，即佣金支付条件未成就，被告不应支付居间服务费，故原告主张被告给付服务费28300元，无事实和法律依据，本院不予支持。因被告单方解除存量房合同违约，根据《佣金确认书》约定，被告应支付房款总价的1%即141500元×1%=14150元作为劳务费，现原告主张被告给付14150元违约金，有合同依据，亦有法律依据，依法应予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条第四项，第四百二十七条之规定，判决如下： 一、判令解除原告安徽中墅房地产经纪集团有限公司与被告邢浩签订的《房地产经纪合同》(之二)； 二、被告邢浩于本判决生效之日起五日内一次性给付原告安徽中墅房地产经纪集团有限公司劳务费14150元； 三、驳回原告安徽中墅房地产经纪集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费861元减半收取430.5元，由被告邢浩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判长  曾凡玲 二〇二〇年七月三十日 书记员  唐 芮 附１：原被告举证 原告中墅公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 一、企业信息查询单、被告身份证复印件各一份,共2页;证明原被告主体适格。 二、《房产经纪合同(之二)》、《佣金确认书》各一份,共3页;证明:1、原告与被告之间成立居间合同关系,2、原告向被告主张居间费用28300元有事实依据,3、原告向被告主张违约违约金14150元的有事实依据。 三、《存量房买卖合同》、《交易流程及所需材料》、《交易双方情况调查表》各一份,共8页，证明:原告向被告依约提供并完成了居间服务。 四、《解除合同协议书》复印件、房产证收据一份,共2页,证明被告违约致使《存量房买卖合同》已经解除,被告应向原告支付居间服务费及违约金有事实依据。 被告邢浩未提交证据。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： … （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； … 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促进合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。