广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初47221号原告深圳市绿景房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区深南大道和泰然大道交汇处绿景纪元大厦55A，统一社会信用代码914403001923491773。法定代表人黄敬舒。委托诉讼代理人刘鑫，男，1991年3月28日出生，汉族，身份证住址山东省莱阳市，系公司职员。委托诉讼代理人杨乔磊，男，1995年11月8日出生，汉族，身份证住址陕西省合阳县，系公司职员。被告深圳市中力览建筑工程有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道民治大道**展滔科技大厦******，统一社会信用代码91440300MA5ECHDM35。法定代表人岳磊。原告深圳市绿景房地产开发有限公司诉被告深圳市中力览建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨乔磊、刘鑫到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2018年11月21日，原告与被告就被告承租原告位于深圳市福田区××大道与泰然大道××纪元大厦××层××单元签署了《深圳市房屋租赁合同书补充协议》（简称补充协议），用于办公使用。2018年12月5日，原告与被告就所承租房屋签署了《房屋交付确认书》，原告已如约向被告完成交付房屋义务。上述合同签署后，原告一直积极履行合同义务。根据补充协议第5.1条约定，被告须于签订补充协议当日向原告支付保证金（租赁保证金及物业管理保证金合计1770308.4元）。根据补充协议第4.2条约定2,被告应当在补充协议签订后7个工作日内缴纳首月租金及物业管理费（合计547952.6元）。2018年12月5日起，被告未按合同约定支付原告上述费用。经原告多次催缴无果，原告依据补充协议第9.2条约定于2019年1月9日基于其欠费违反合同约定向被告发送《解除合同通知函》，确定原被告双方租赁关系2019年1月14日正式解除。截止2019年3月25日被告尚有欠费（租金、物业管理费及电费、场地使用费、房屋恢复费）2410692.52元，截至2019年3月25日签署租金、物业管理费及电费产生违约金／滞纳金人民币73511.83元。期间，虽经原告多次催缴，被告至今仍未依约支付相关款项。有鉴于此，原告认为：根据我国《合同法》相关规定以及双方签订的《补充协议》约定，被告上述行为已构成严重违约，并致使原告遭受了较大的经济损失。原告有权依据国家法律法规及合同约定追究被告的违约责任。为维护自身合法权益，原告依据相关法律法规的规定向法院提起诉讼，诉讼请求如下：一、解除原被告双方于2018年11月21日签署的《租赁合同》及补充协议；二、被告向原告支付2018年12月5日至2019年1月14日租金724711.5元、2019年1月15日至2019年2月23日逾期返还房屋的房屋占有费1461206.93元、房屋恢复费用87692元、2018年12月5日至2019年2月23日物业管理费及电费137082.09元以及租金、管理费及电费滞纳金73511.83元（滞纳金暂计至2019年3月25日，应计算至实际支付之日止）；三、本案诉讼费全部由被告承担。在庭审时，原告明确第二项诉讼请求中租金的滞纳金计算标准为逾期之日起按每日千分之一计算，房屋占用费按双倍租金标准计算，管理费的滞纳金计算标准为逾期之日起按每日万分之五计算。被告未到庭、未答辩、亦未提交证据。经审理查明，2018年11月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议约定，甲方将位于深圳市福田区××大道与泰然大道××纪元大厦××层××单元（以下简称涉案房屋）出租给乙方办公使用，建筑面积为2107.51平方米；首年租金按每平方米260元计算，月租金总额为547952.6元，以后每年租金递增5%；租期自2018年12月5日起至2023年12月4日止。租赁合同另约定被告的通讯地址为深圳市福田区××大道与泰然大道××纪元大厦××层，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。补充协议第3.2条约定，在乙方完全履行本合同项下义务之前提下，乙方可享有三个月的免租装修期。如本合同提前终止，则以双方实际履行的租赁期占本合同约定租赁期的比例折算乙方应享有的免租装修期，乙方应当按本合同约定的首年租金标准补齐租金差额。补充协议第4.2条约定，乙方须于每个自然月的第十日或之前（下称支付日）向甲方支付当月租金。每笔款项的付款日及付款金额以甲方指定账户实际收到该笔款项或甲方实际收到乙方签发的有效支票的日期及金额为准。乙方须在本协议签署7个工作日内缴纳租赁首年起租的首月租金费用547952.60元及管理费费用42150.20元，合计547952.60元。补充协议第7.2条约定，该房屋以及该大厦由物业管理公司负责统一管理。乙方在签订本合同后30日内、该房屋交付前须与物业管理公司签订《物业服务协议》（下称物管合同），并向物业管理公司支付物业管理费、水电费、公共设施费用和其他费用（有关管理标准及服务范围等详见物管合同约定）。如乙方欠付前述任何费用，甲方或物业管理公司均有权向乙方追索。补充协议第9.2条约定，有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，停止对该房屋的一切服务（包括但不限于停水、停电等）并要求乙方支付本合同解除前已发生的费用及违约金，同时没收保证金，乙方自行承担因此而发生的全部损失：（1)乙方迟延支付租金、物业管理费、水电费等费用超过三十日，或前述迟延支付费用的金额累计达到一个月租金的；（2)乙方未经甲方书面同意及有关部门批准，擅自对该房屋进行装修、改建或改变房屋用途的；（3)乙方有违反本合同约定的行为，经甲方两次书面通知后，乙方仍未纠正该违约行为的；（4)乙方正式进入清算程序的；（5)因乙方的债务纠纷而导致该房屋被采取强制执行措施的；（6)乙方或该等人士利用该房屋私藏违禁品、易燃易爆及其他化学危险品，或进行赌博等违法犯罪活动的；（7)乙方严重违反该大厦物业管理规章制度的；（8)乙方严重影响该大厦其他房屋使用人的正常使用，经甲方两次书面通知后仍未纠正的；（9)若该房屋出现消防隐患，乙方拒不整改的；（10)未经甲方书面同意，乙方擅自转租或将该房屋任何部分或权益转让予任何第三方的；（11)因乙方原因，提前终止本补充协议的。补充协议第10条约定，乙方迟延支付租金及各项应付费用的，每延期一天，按到期未付金额的千分之一向甲方支付违约金。补充协议第11条约定，乙方须于本合同终止之日起七日（下称清退日）内，迁出该房屋并与甲方和物业管理公司办理完毕该房屋的全部清退手续，包括但不限于如下事项：（1)结清清退日前所发生的租金、物业管理费、水电费等一切费用。（2)房屋交还状态：移除乙方的所有装修、分隔、设计、改建、安装和附加物，并把该房屋连同其所有的附属物、装置、设备、设施，按本合同规定，恢复毛坯状态或者甲方书面认可的标准及可租用并良好的使用状态下，交还甲方。鉴于天花、网络地板及地插盒等的所有权属于甲方，乙方应于房屋交还时，按房屋交付时领用的数量向甲方归还，如有缺失或损坏的，乙方应予以赔偿或修复。如乙方未履行修复义务的，甲方有权自行修复而无需通知乙方，相关修复费用由乙方承担。乙方未按前述约定交还房屋的，甲方有权自行修缮，因此发生的一切费用由乙方承担。（3)搬清乙方在房屋内的所有物品。甲方对乙方的物品不承担保管责任，如乙方逾期清理，甲方有权自行处理而无需通知乙方，相关处理费用由乙方承担。（4)与甲方共同对该房屋的状态进行核验，并签署租户退场交接表格。同时，乙方须将该大厦及该房屋的所有锁匙（如有）交还甲方。（5)乙方以该房屋作为工商登记注册地址的，还应到有关部门办理变更或注销手续，并向甲方出示相关证明。（6)完成法律法规和该大厦物业管理规章制度规定的其他手续和程序。（7）若乙方逾期返还该房屋，应自清退日起每日向甲方支付房屋占用费【房屋占用费=（合同终止前最后一个月租金／30)×2】，并赔偿甲方的损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而须承担的违约金、中介费等。同时，甲方有权经书面催告后采取停止水电供应等措施，由此造成的损失由乙方自行承担。补充协议另约定，租赁合同主文与补充协议约定若有约定不一致或相互抵触，以补充协议为准。2018年12月5日，原、被告双方办理了涉案房屋交接手续。同日，深圳市绿景纪元物业管理服务有限公司（管理公司，以下简称绿景物业公司）与被告（租户）签订《物业服务协议》，约定，租赁房屋的物业管理费每月每平方米建筑面积22.4(含空调维护费）元，每月物业管理费总额为47208.22元。首月物业管理费租户应于签订本协议时缴交，此后于每月10日前支付当月管理费，不得扣减，亦不得延误。如首尾月租赁期不足一个月者，则按该月实际日数按比例调整。因租户使用该物业而产生的水、电费等均由租户承担。管理公司根据市政供电部门收取本大厦的电费核算出租户应缴纳的费用予以收取。租户使用租赁房屋的水费（如有）按市政供水部门规定计费。以上水、电费在管理公司向租户发出收费通知之日起10日内支付给管理公司。租户应承担租赁房屋政府规定应由租户承担的其他费用或开支。双方另约定，租户违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，管理公司有权要求租户补交，并从逾期之日起按每日万分之五的标准收取违约金。同日，绿景物业公司与被告另签订了《公共范围特许使用协议》，约定，被告专有使用涉案房屋所在大厦28层的部分公共走廊，建筑面积为150平方米，绿景物业公司每月收取物业管理费（含空调维护费）3360元。2018年12月14日，原告向被告发送《保证金催收函》。该催收函载明，根据双方约定，被告应于签署租赁合同当日缴纳首年3个月租金金额的租赁保证金1643857.8元，缴纳首年3个月管理费金额的物管保证金126450.6元，应于签署合同7日内缴纳纳首年起租的首月租金费用547952.6元、管理费费用42150.2元，以上共计2360411.2元。但被告截至催收函发出之日仍未缴纳保证金及起租首年首月租金和管理费费用，已构成违约。被告应于2018年12月21日前付清前述保证金及租金等费用，否则原告有权解除租赁合同并要求被告承担相应的违约责任。2018年12月21日，被告向原告寄送《关于保证金及租金迟延支付申请》。该申请书载明，被告因年度账务处理、资金周转问题，无法按时缴纳租赁保证金1643857.8元、物管保证金126450.6元及首月租金费用547952.6元、管理费费用42150.2元。被告向原告申请延期缴纳并保证于2018年12月31日前缴纳上述款项，否则被告将承担违约责任并赔偿造成的损失（包括保证金、首月租金及延误出租的空置期所产生的租金、中介佣金等）。2019年1月9日，原告向被告寄送《解除合同通知函》。该通知函载明，截至通知函发出之日，被告仍未缴纳保证金及首年首月租金和管理费费用。根据涉案租赁合同相关约定，被告已构成违约。原告要求被告在2019年1月11日前缴清相关费用，如逾期未缴清，原告将于2019年1月14日单方面解除合同，被告应于2019年1月18日迁出租赁房屋并办理好全部清退手续。该函件于2019年1月10日签收。2019年2月18日，原告向被告寄送《房屋清退通知函》。该通知函载明，截止函件发出之日，被告仍未缴纳任何欠费，且未腾空租赁房屋。被告应在收到通知函之日起三日内，缴清所有欠费，迁出租赁房屋并办理清退手续。原告向被告在合同中约定的地址邮寄的上述通知函于2019年2月20日签收。2019年2月27日，原告向被告发出《已收铺通知函》。该通知函载明，原告已于2019年2月23日收回涉案房屋并封存被告在房屋内的物品，并通知被告收到函件三日内领取物品。该函件另附有被告物品领用清单。原告向被告的注册地址邮寄的该通知函于2019年3月4日退回。原告向被告在合同中约定的地址邮寄的该通知函于2019年3月1日签收。另查明，原告主张其为将涉案房屋恢复原状需支付工程款87692元，并提交了《深圳市绿景NEO-A栋28楼装修、恢复工程报价单》为证。又查明，根据绿景物业公司于2019年2月25日出具的《收费通知单》显示，涉案房屋2018年12月5日至2019年2月23日期间的物业管理费121562.22元、空调维护费14587.46元、空调电费392.4元、电费540元，合计137082.08元。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。关于原告是否有权解除涉案租赁合同及补充协议。原告主张其自2018年12月5日向被告交付涉案房屋后，被告未向其支付任何费用。因被告未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩权利，故本院对原告的主张予以采信。根据涉案租赁合同及补充协议的相关约定，被告迟延支付租金、物业管理费、水电费等费用超过三十日，或迟延支付费用的金额累计达到一个月租金的，原告有权解除合同，故原告有权解除涉案租赁合同及补充协议。原告于2019年1月9日向被告寄送《解除合同通知函》，要求被告支付拖欠的费用，否则将于2019年1月14日解除涉案租赁合同，系合法行使合同解除权。该通知函于2019年1月10日送达被告，但被告未向原告支付任何费用，故本院认定涉案租赁合同及补充协议已于2019年1月14日解除。原告请求判令解除合同，已无必要，本院不予支持。关于被告欠付的各项费用。关于租金。根据前述认定，原告请求被告支付拖欠的2018年12月5日至2019年1月14日期间的租金724711.5元，未超过其可主张的范围，本院依法予以支持。关于房屋占用费。原告主张被告逾期未清退涉案房屋，且未将涉案房屋恢复到原告认可的状态，在催告无果的情形下，原告于2019年2月23自行收回房屋。因被告未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩权利，故本院对原告的主张予以采信。根据涉案补充协议第11条相关约定，被告须于本合同终止之日起七日（下称清退日）内，迁出该房屋并与原告办理清退手续，若被告逾期返还该房屋，应自清退日起每日向原告支付房屋占用费，房屋占用费按最后一个月租金标准的两倍计付。原告请求被告支付2019年1月15日至2019年2月23日期间的房屋占用费1461206.93元，有事实和合同依据，本院依法予以支持。关于物业管理费等相关费用。根据绿景物业公司于2019年2月25日出具的《收费通知单》显示，涉案房屋2018年12月5日至2019年2月23日期间的物业管理费及电费合计137082.08元。根据补充协议第7.2条的约定，被告向绿景物业管理公司支付物业管理费、水电费、公共设施费用和其他费用，如被告欠付前述任何费用，原告或物业管理公司均有权向被告追索，故原告诉请被告支付上述费用，有合同依据，本院依法予以支持。关于滞纳金（违约金）。根据补充协议第4.2条约定，被告须于每个自然月的第十日或之前（下称支付日）向甲方支付当月租金。被告须在协议签署7个工作日内缴纳租赁首年起租的首月租金费用人民币547952.6元及管理费费用人民币42150.20元。根据补充协议第10条约定，乙方迟延支付租金及各项应付费用的，每延期一天，按到期未付金额的千分之一向甲方支付违约金。因该违约金标准过高，本院依公平原则，酌情调整为按每日万分之五计付。故本院认定被告逾期支付租金的违约金应按照每日万分之五的标准，以547952.6元为基数，自2018年12月15日起计付至实际清偿之日；以176758.9元为基数，自2019年1月11日起计付至实际清偿之日。至于管理费及电费的违约金，因原告非涉案物业服务协议的合同相对方，原告诉请被告按照涉案物业服务协议的相关约定向其支付管理费及电费的违约金，本院不予支持。另，关于房屋恢复费用87692元，因原告未举证证明其已经支付了该笔费用，该损失并未实际发生，故原告请求被告支付该项费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市中力览建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳市绿景房地产开发有限公司支付租金724711.5元及违约金（违约金按每日万分之五的计算标准，以547952.6元为基数，自2018年12月15日起计付至实际清偿之日；以176758.9元为基数，自2019年1月11日起计付至实际清偿之日）；二、被告深圳市中力览建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳市绿景房地产开发有限公司支付物业管理费、电费合计137082.08元；三、被告深圳市中力览建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳市绿景房地产开发有限公司支付逾期返还房屋的占用费1461206.93元；四、驳回原告深圳市绿景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费26674元（已由原告预交），由原告深圳市绿景房地产开发有限公司负担1367元；被告深圳市中力览建筑工程有限公司负担25307元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 凌  志  红人民陪审员 李  向  利二〇二〇年七月二十八日书 记 员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。