山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4605号 上诉人（原审被告）：王晓，女 委托诉讼代理人:国振荣，山东信公律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马尚，男 委托诉讼代理人：于鑫洋，山东卓润律师事务所律师。 上诉人王晓因与被上诉人马尚房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初7562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王晓及其委托诉讼代理人国振荣，被上诉人马尚及其委托诉讼代理人于鑫洋到庭参加了诉讼，现已审理终结。 王晓上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，依法驳回马尚的起诉，不予支付马尚购房定金、违约金及各项损失，共计91695.67元;2.一、二审诉讼费用由马尚承担。事实与理由：一审认定事实错误，据以认定事实的证据不足，从而造成错误认识、形成错误判决。一、一审认定事实错误。1.一审认定双方商定于2018年7月6日到青岛银行文创支行办理贷款手续，而经双方当庭质证的证据显示，系王晓发邮件通知马尚于2018年7月6日去该行配合其办理贷款手续，非双方商定。2.一审认定因青岛银行文创支行要求将首付款监管2个月，王晓表示不能接受，为此双方未达成一致，未能办理贷款手续。该事实纯属子虚乌有，2018年7月6日，双方到青岛银行文创支行办理贷款手续时，王晓及其配偶自愿配合提交材料，期间并未有任何关于首付款监管2个月的争议。根据王晓提交并经证人张某认可的现场录音可以证实，2018年7月6日王晓同意再给马尚一次机会，又配合马尚及房屋中介公司工作人员去青岛银行文创支行办理贷款手续，但马尚还是因其个人征信报告问题没有解决，难以通过银行审核后自动放弃向该银行申请办理贷款手续。当时青岛银行文创支行李经理提示马尚，是否能通过银行审核是未知数，并问马尚是否提交申请材料，马尚称回去考虑考虑。青岛银行文创支行李经理在最后也曾给马尚建议:“无非你就是付给了她点定金，你也别去问她要了”。马尚提交的现场录音资料也没有关于首付款监管2个月的争议内容，尽管其提交的现场录音资料剪辑去了其自动放弃向银行申请办理贷款手续的内容。3.一审关于贷款不能的原因非马尚个人原因所致的认定，是基于错误的事实和对金融监管法规的无知或无视而作出的错误认定。2018年5月14日上午，王晓及房屋中介公司工作人员配合马尚到青岛支行申请办理房屋贷款业务。经该行审查，马尚提供的个人信用报告显示有严重不良信用记录，不符合中国人民银行、青岛银行的贷款审批规定和标准，青岛支行当场拒绝受理其贷款申请。通过庭审中房屋中介公司两位证人邢某、张某的证言可证实，银行对于个人逾期还款有超过连续三次、累计六次记录的，不予受理贷款申请。马尚在青岛支行遭拒贷后，房屋中介公司又找了多家合作银行咨询申请贷款事宜，均因马尚个人存在不良信用记录而被拒绝受理，马尚的证人张某的当庭证言可以证实。根据法律、法规规定，借款人信用状况良好是个人申请贷款的必备条件和先决条件。本案中，王晓申请一审法院调取的马尚个人信用报告显示其连续逾期还款达7个月、累计逾期还款达14个月，存在重大不良信用记录，因而其不具备申请贷款的条件，已经构成履约不能，马尚的资信状况依法已确定不能从任何一家银行获得贷款。即便是马尚自行找的青岛银行文创支行，王晓于2018年7月2日向该行信贷部李经理咨询时，李经理明确表示存在逾期7个月还贷的资信状况,肯定无法从该行申请贷款。因此，马尚存在重大不良信用记录事实是马尚贷款不能的必然原因，而非一审所认定的非马尚个人原因所致。马尚在已履约不能的情况下，为逃避法律责任，套取录音及其他信息，断章取义反诬王晓违约。马尚眼见其因个人信用问题已无法取得贷款，构成履约不能，为逃避法律责任，单方提出双方合同约定之外的条件，杜撰出自己找的银行要将资金监管两个月的额外要求。对于马尚提出的合同之外的条件，双方应协商一致才可以执行。马尚为逃避承担违约责任，自2018年6月中旬起，就开始让律师介入，套取录音、发律师函，妄图制造王晓不配合其申请贷款假象，达到其反诬王晓违约的目的。二、一审证据采信存在错误。1.王晓申请一审法院调取的马尚个人信用报告已当庭质证，但判决书中未予显示实属不当。2.马尚提交的现场录音资料证据是复制件且有剪辑，剪去了其自动放弃向银行申请办理贷款手续的内容，王晓已当庭提出异议，但一审法院仍予以采信。3.马尚提交的中介费发票系复印件，王晓不予质证。在第二次庭审时，马尚又提交了案外第三人付给北京一家公司的转账记录，欲证明马尚支付中介费36960元。但该证据与本案无关联性，一审仍予错误采信。4.关于证人张某的证言，张某作为该笔业务的经办人在庭审中证实，在马尚于2018年5月14日被青岛支行因个人信用存在严重问题拒贷后，张某拿着马尚的个人信用报告又找了几家合作银行，但都通过不了审核。该份关键证词却未被采用实属不当。对于马尚自行找的青岛银行文创支行，张某并非经办人，但却错误采信其所推断的内容“推断一个月或半月也能批完贷”。三、一审剥夺王晓反诉权。马尚隐瞒其个人信用报告存在严重不良记录，与王晓签订以向银行申请贷款为内容的房屋买卖合同，构成欺诈。马尚作为房屋购买方，在确定房款支付方式为向银行申请贷款的情况下，应对申请贷款所必需的个人信用报告负有保证义务。在其个人信用报告存在逾期记录时，负有及时将该情况告知王晓及房屋中介公司的义务。通过房屋中介公司两位证人的证言可以证明，马尚明知其个人信用报告中有多次不良信用记录，但在签订房屋买卖合同时仍向房屋中介公司及王晓隐瞒影响合同履行的重要事实，以欺诈手段与房屋中介公司及王晓签订合同，最终导致合同履行不能，无法实现合同目的，因此，马尚依法应向王晓承担赔偿或违约责任。根据法律规定，王晓有权依法当庭提起反诉。马尚违反诚实信用原则，以欺诈方式签订合同，并因个人信用报告问题无法履行合同约定的义务，逾期超过15日无法获得贷款机构的批准，根据合同第五条第3款第2项关于贷款的约定及第十条第3款第3项的规定，马尚已构成根本违约。马尚的违约行为导致王晓的合同目的无法实现，严重损害了王晓的合同权益，依法应向王晓承担违约责任。王晓在2018年10月15日第一次庭审前向一审法院提交了反诉状，但一审法院未书面驳回也未予以处理，在2019年7月18日第二次庭审中，王晓在法庭辩论结束前再一次当庭提起反诉并提交反诉状，但一审法院未依法予以处理，严重侵犯了王晓的反诉权。一审法院从2018年7月受理至2019年9月作出判决，历时14个月，给王晓造成房屋贬值损失十余万元，却无法通过反诉维护合法权益。综上，一审认定事实和采信证据方面均存在错误，特提起上诉，望判如所请。 马尚答辩称，王晓上诉请求与事实严重不符，甚至与一般逻辑相悖，恳请驳回上诉，维持原判。一、双方定于2018年7月6日前往青岛银行文创支行，系马尚先行向王晓发送律师函通知。二、王晓在青岛银行文创支行多次表态，解除合同并非马尚主动放弃贷款，马尚提交的录音是完整的，与王晓提供的录音的重合部分完全一致。而王晓录音多出的部分，马尚是不在场的，但多出的部分也能证实，王晓拒绝出售房屋并且去银行进行阻挠。三、马尚征信问题不会必然导致贷款不能，如果王晓认为马尚征信有问题不能贷款，王晓可以配合办理手续，如果办理手续后马尚贷款未被批准，马尚将承担不利后果，而马尚多次联系王晓办理贷款手续，王晓均拒绝，其显然不能自圆其说。四、马尚提供的中介费发票系电子发票打印件，电子发票已当庭出示，并且补充提交了转账凭证，可以相互印证，马尚已经实际支付了中介费。五、马尚从未隐瞒征信问题，马尚未买过房，此次签订合同前房屋中介公司也未先行让马尚查过征信问题，马尚对该征信问题确不知情，隐瞒该问题将对马尚百害而无一利。综上，一审判决正确，恳请维持。 马尚向一审法院起诉请求：1.判令确认双方就青岛市吴石路5号2号楼2单元403户房屋(以下简称涉案房屋)签订的存量房买卖合同于2018年7月24日解除；2.王晓向马尚返还购房定金2万元、住宅专项维修资金3969元；3.王晓向马尚支付违约金308000元；4.王晓赔偿马尚中介费损失36960元；5.诉讼费用由王晓承担。 一审法院认定的事实：2018年5月4日,双方签订买卖定金协议书，约定：马尚以154万元的价格购买王晓所有的涉案房屋，本协议签订时，马尚向王晓支付定金2万元，协议签订后3个工作日内签署《青岛市存量房买卖合同》，如王晓违约，应向马尚双倍返还定金，如马尚违约，王晓已收取的定金不予退还，双方同意指定青岛链家兴业房地产经纪有限公司为本次交易提供居间服务，且应在签订买卖合同时由马尚支付中介费36960元。合同签订后，马尚向王晓支付了定金2万元，向中介支付了中介费36960元。 2018年5月6日,双方签订青岛市存量房屋买卖合同，约定：马尚以154万元的价格购买王晓所有的涉案房屋（建筑面积77.17平方米），2018年5月4日支付定金2万元，马尚于银行批贷后7个工作日内将首付款42万元以银行托管的方式支付给王晓，马尚向银行申办抵押贷款，由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给王晓，支付时间以贷款机构实际放款时间为准，马尚拟贷款额为108万元，马尚因自身原因未获得贷款机构批准的，马尚继续申请其他贷款机构，王晓继续予以配合，马尚应于2018年6月30日前获得贷款机构批准，双方应于2018年5月15日前共同前往贷款机构办理首次贷款申请手续，于银行批贷后7个工作日共同办理房屋权属转移登记手续及抵押权登记手续。双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，马尚从房屋转让总价款中留存2万元分别作为物业交割和户口迁移的保证金，王晓出现根本违约情形之一的，王晓应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金，居间机构收取的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。合同还约定了其他权利义务内容。 合同签订后，马尚缴纳了住宅专项维修基金3935.67元。2018年5月14日双方到青岛支行办理贷款手续时，因马尚个人征信有问题，银行未受理其贷款申请。后马尚自行联系了青岛银行文创支行申请办理贷款，双方商定于2018年7月6日到该行办理贷款手续，因该行要求将首付款监管2个月，王晓表示不能接受，为此双方未达成一致，未能办理贷款手续。 2018年7月24日马尚收到王晓邮寄的律师函，该函件称，因马尚个人征信问题导致无法办理贷款手续，已构成根本违约，自2018年7月23日起解除双方签订的买卖合同，马尚向王晓支付违约金288000元。马尚同意该时间解除合同，但对于王晓所称的合同解除原因不予认可。 现马尚要求确认双方签订的买卖合同于2018年7月24日解除，王晓同意该时间解除合同。 根据双方的陈述，提供的证据，双方争议的主要焦点问题在于：合同解除的原因和责任。 马尚主张王晓无正当理由拒绝出售房屋导致合同目的不能实现。对该主张提供了下列证据： 1、2018年5月28日双方微信对话截图；2、2018年6月7日至6月21日中介工作人员张某与马尚的微信对话截图；3、马尚夫妇、王晓夫妇和中介工作人员的谈话录音；4、双方的微信对话截图、谈话录音；5、2018年7月6日马尚、王晓夫妇、张某、银行工作人员的谈话录音；马尚还申请了证人张某出庭作证。王晓对证据1至4的真实性没有异议，认为通过该部分证据，可确认是王晓在催促马尚履行合同义务，王晓从未表示不想出售房屋，双方一直在协商解决合同问题，马尚不是想办法履行合同义务，而是偷录谈话，逃避合同责任。马尚的征信问题没有解决，已经属于履约不能，关于银行监管问题，前期中介和双方同意的时间是一个月。王晓认为证据5内容不全，有节选，不符合证据的要求，证据内容表明马尚录音当日放弃了提交贷款资料的申请。证人张某称其姐夫与马尚是朋友关系，通过其姐夫与马尚相识并将王晓出售房屋的信息提供给马尚。第一次办理贷款时，因马尚的个人征信问题没能办理，在去第二家银行办理贷款时，按照正常时间推断，一个月或一个半月也能办完批贷，但因王晓觉得银行资金监管时间太长，双方没有就监管时间达成共识，因此银行没有收取马尚的贷款申请。王晓认为该证人与马尚有利害关系，其陈述的不利于王晓的证言不应采信。 王晓则认为因为马尚的个人征信有问题，导致无法办理贷款，合同不能继续履行。对此王晓提供了2018年7月6日去银行办理贷款手续时银行工作人员、王晓、马尚、张某以及王晓丈夫郭卫东的谈话录音、申请了证人邢某出庭作证。证人邢某称双方签订合同前，对马尚的个人征信问题没有落实，马尚本人表示没有问题，如果提前知道马尚个人征信有问题，中介会先行去多家银行联系，如有银行能够办理贷款，才会让双方签订合同，在第一次被拒贷后，中介联系了几家其他银行，回复的意见均不确定，马尚自行联系了一家贷款银行，资金监管两个月是贷款银行要求的。银行对申请贷款人两年内连续三次或累计六次信用逾期，是不予受理贷款的，即便有银行同意给予办理贷款也要提高贷款人的利率等相关条件。 对上述证据马尚认为，马尚在签订合同前没有出示征信报告并非恶意，征信问题不是办不下贷款的必然原因，在第二次办理贷款手续时，只是因为王晓不同意银行监管资金两个月所致，并非马尚自动放弃办理贷款。 一审法院认为，双方就涉案房屋签订的买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律的规定和合同的约定履行。 现马尚要求确认双方的合同于2018年7月24日解除，王晓同意该时间解除，一审法院予以准许。 关于合同解除的原因和责任，根据查明的事实，可以确认在合同约定的时间内，由于马尚个人征信问题，未能办理贷款手续，根据合同约定，在该情况下马尚可继续申请其他贷款机构贷款，王晓继续予以配合。因此在第一次贷款未能办理的情况下，马尚自行另寻银行办理贷款并无不当，符合双方合同的约定。通过双方的陈述、提供的证据可以看出，双方同意于2018年7月6日再次办理贷款，该事实系双方自愿协商一致的结果且也符合双方合同的约定，但在该次办理贷款时，银行要求监管资金两个月，王晓不同意，因此未能办理贷款手续，由此可确定不能办理贷款是因为王晓不同意资金监管两个月所致，而非马尚个人原因所致，虽然马尚个人征信有问题，但该事实并非导致贷款不能的必然原因，合同不能继续履行，责任在王晓。由于王晓违约导致合同解除，王晓应承担违约责任，马尚要求王晓退还定金2万元、赔偿中介费损失36960元，一审法院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述法律规定，可以看出，违约金具有惩罚性和补偿性，当事人主张的违约金和造成的实际损失应大致相当，虽因王晓原因导致合同不能继续履行，但马尚对于王晓违约是否给其造成损失、造成多大损失的事实未提供任何证据，而且马尚仅支付了定金2万元，其他房款未支付，在该情况下，马尚要求王晓支付违约金308000元，明显过高，应予适当调整，根据该事实兼顾合同履行情况、王晓的过错程度及上述法律规定等综合因素考虑，马尚主张的违约金以总房款的2%计算为宜，照此计算违约金应为30800元（1540000×2%＝30800元），王晓应支付给马尚。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，判决：一、确认马尚与王晓就青岛市吴石路5号2号楼2单元403户房屋签订的青岛市存量房买卖合同于2018年7月24日解除；二、王晓向马尚退还购房定金2万元；三、王晓赔偿马尚中介费36960元；四、王晓赔偿马尚房屋维修基金损失3935.67元；五、王晓向马尚支付违约金30800元。上述二至五项由王晓于判决生效之日起十日内履行完毕。如果王晓未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6833元，由马尚负担5135元、王晓负担1698元。 二审中，王晓提交录音光盘及文字说明一份，用以证明王晓于2018年7月2日电话咨询青岛银行文创支行信贷经理李超，李超答复“如个人征信不好，该行拒绝为其办理二手房贷款业务”，青岛银行文创支行正是马尚自行找的贷款银行，显然在青岛银行文创支行马尚依然难以取得贷款。马尚质证称，对该证据的真实性及证明事项均不予认可，该证据与本案无关，也不能证明马尚无法取得贷款。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，本案争议焦点为违约主体认定问题。涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。王晓作为房屋出卖人，根据涉案房屋买卖合同约定，其有义务配合马尚办理银行贷款申请手续。涉案微信聊天记录、谈话录音及房产中介公司经办人员的证人证言等可以证实，马尚积极履行涉案房屋买卖合同约定，多次要求王晓配合其办理银行贷款申请手续，而王晓在此过程中则曾拒绝出售涉案房屋并要求解约。王晓虽主张涉案房屋买卖合同不能继续履行系因马尚个人征信问题导致，但现有证据不足以证明其主张，且马尚对此也不予认可，该主张亦与房屋中介公司经办人员的证人证言不符，故王晓的该主张缺乏依据，本院不予支持。综合现有证据，一审认定本案不能办理银行贷款是因为王晓不同意资金监管两个月所致，而非马尚个人原因所致，进而判令王晓承担违约责任并无不当，本院予以维持。另，王晓主张马尚以欺诈手段与王晓签订涉案房屋买卖合同，最终导致合同履行不能，无法实现合同目的，马尚应向王晓承担赔偿或违约责任，对此本院认为，现有证据不足以证明其主张，故王晓的该主张缺乏依据，本院亦不予支持。 综上，上诉人王晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费应收2093元，由上诉人王晓负担;实收6833元，应退还上诉人王晓4740元。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年七月三十日 法官助理 宋甜 书记员王庆光 书记员于澜