安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1522民初2661号原告：郑文平，女，1954年5月27日出生，汉族，安徽省霍邱县人，供销社退休职工，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：田永，安徽田永律师事务所律师。被告：卢传宇，男，1992年11月11日出生，汉族，安徽省霍邱县人，城关居民，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：万廷鹏，安徽万廷鹏律师事务所律师。被告：邵春山，男，1998年7月8日出生，汉族，安徽省霍邱县人，农民，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：邹坤坤，安徽大鸣律师事务所律师。被告：陆天，男，1982年6月3日出生，汉族，安徽省霍邱县人，原物价局职工，现住安徽省霍邱县。原告郑文平与被告卢传宇、邵春山、陆天房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑文平及委托诉讼代理人田永，被告卢传宇及委托诉讼代理人万廷鹏、被告邵春山委托诉讼代理人邹坤坤、被告陆天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑文平向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告和被告卢传宇签订的商铺租赁合同:二、判令三被告给付租金28万元（其中第一年欠19万元，第二年计算到2020年7月5日3个月9万元）;三、判令三被告支付物业费、电费35821.8元，并赔偿违约金5万元;四、被告承担本案诉讼等费用。事实和理由：2019年4月6日，被告卢传宇、邵春山、陆天三人合伙经营“煵城北巷餐饮”，以卢传宇名义与原告签订商铺租赁合同，合同约定房屋租金每年36万元，每年4月6日前付清当年租金，如拖欠租金累计30天，原告可终止合同，收回房屋;如违约赔偿对方5万元，装修损失自负，水电费、物业费自理等权利、义务进行了约定。三被告将该房屋装修后，便开业经营，生意尚好。在原告多次催要下，被告分三次向原告支付17万元租金，尚欠19万元租金。2020年初，被告便关门至今，没有营业，原告多次通过电话、微信和被告卢传宇联系，要求支付租金或退回房屋，但被告以种种借口拖延时间，至今没有向原告支付租金和交回房屋，就连水电费、物业费也拒付。被告的违约行为明显，且其行为显示将不再履行协议约定的权利、义务，致使合同目的无法实现。原告收取租金和收回房屋无望，为此，特具状起诉，请求法庭判如所请。卢传宇辩称：一、依照法律规定，房屋租赁合同出租人应当向承租人提供持续正常使用的房屋，本案原告出租房屋因政府为防治疫情管控导致于被告租赁合同不能履行，导致双方无法实现合同目的，承租人因经营餐饮场所关停不能实现使用目的，对于2020年1月以后租金应当免除；二、根据原、被告租赁合同约定，原告在2020年1月即有权终止合同，但原告一直怠于行使该权利，原告诉请解除租赁合同，被告同意；三、原告出租商铺，为三被告合伙经营煵城北巷餐饮场所，对于该商铺租金，应当由三被告共同承担，平均承担；四、根据双方租赁合同约定，物业费、水电费由承租方自行缴纳，自行向物业公司及收取单位缴纳，不属于原告诉请范围，承租方没有向原告缴纳之义务；五、如上所述，本案因为疫情之不可抗力导致双方租赁合同不能履行，根据法律规定，应当免除租赁双方合同责任，承租方不应当承担违约金，且是原告作为出租人提供的出租房屋不能正常使用在先。邵春山辩称：一、邵春山不是本案适格被告，不应承担任何支付责任。因邵春山未委托任何人与本案原告签订合同，也没有在本案的煵城北巷餐饮店持有股份，所以不应当承担任何责任；二、根据我国民诉法第61条，谁主张谁举证，原告在此诉邵春山应当负有举证责任；综上请求法庭驳回原告对邵春山诉讼请求。陆天辩称：同邵春山意见相同。煵城北巷是陆天与卢传宇、邵春山三人合伙不错，但是先是卢传宇租赁房屋后和我们俩谈合伙，之后都是三人平分投资，第一次给了十万，第二次给了一万四，第三次给一万二。该陆天付的部分都给了，陆天不存在给原告钱。陆天还有多给的部分。合同不是陆天签的，陆天没有委托卢传宇和原告签订任何协议。不应该分到陆天头上，不应判陆天承担租赁合同责任，租赁合同责任是卢传宇。经审理查明：原告郑文平与被告卢传宇于2019年3月1日签订商铺租赁合同，约定原告（合同甲方）将自有的位于霍邱县瑞达中央城商铺115号-122号房屋8间出租给被告卢传宇（合同乙方）经营使用，租期5年即从2019年4月6日至2024年4月6日止；第一年年租金36万元，以后每年租金递增10%，每年4月6日一次性缴纳当年全年租金，以现金方式支付；承租人拖欠租金累计30天的，出租人可终止合同，收回房屋;若一方违约向另一方赔偿违约金5万元；乙方的装修及修缮，甲方概不负责，物业费、水电费由乙方自行缴纳；合同签订后原告将房屋交付给被告，后被告进行装修至七月份开业，经原告催要被告卢传宇分别于2019年7月23日付租金10万元，2019年11月5日付2万元，2019年12月2日付5万元，共计17万元。被告卢传宇承租的该商铺于2020年1月25日因新冠疫情而停止营业至今。原告经催要无果遂诉讼来院要求判如所请。另查明：被告卢传宇承租的该商铺用于经营煵城北巷餐饮，2019年3月25日经批准成立霍邱县煵城北巷餐饮有限公司，法定代表人王娜。物业公司出具证明：物业费自2019年7月至2020年4月30日止共欠5781.8元，水电费共欠30040元，合计欠费为35821.8元。霍邱疫情防控应急指挥部于2020年1月25日下发了暂停营业通告（第2号），2020年3月13日下发了关于推进餐饮业复工复产的通告（第10号），该通告载明恢复餐饮企业堂食经营，做好开业前口罩、酒精、消毒液、测温枪等防护物资的准备；不得承接宴会等聚集性活动；提倡分餐、保持间距、不在餐厅闲聊、打牌等。以上事实有原告提供的身份证、商铺租赁合同、物业公司证明及霍邱疫情防控指挥部通告、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为：1、原告郑文平与被告卢传宇签订的租房合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应依约履行。被告卢传宇未按合同约定支付租金，原告郑文平有权依法解除合同，被告卢传宇当庭也表示同意，本院依法应予解除。2、关于租金问题，因受疫情影响导致政府对餐饮行业的管控，因此被告在管控期间其承租的房屋不能正常经营使用，其风险损失双方平均分担，管控期间外拖欠的租金及解除合同后占用房屋损失仍按合同约定的租金计算。鉴于被告卢传宇开办的煵城北巷其经营范围不仅仅是餐饮，还包括茶搂、棋牌服务，因此自霍邱疫情防控指挥部于2020年1月25日下发的暂停营业通告至2020年3月13日下发的关于推进餐饮业复工复产的通告期间48天，考虑其对经营服务项目的实际影响，管控期间可按2个月计算。自2019年4月6日起至2020年1月25日止，共计294天，应支付租金为289972.60元（294天×360000元/365天)，扣除已付17万元，疫情前拖欠租金为119972.60元（289972.60元-170000元)，管控期间租金为30000元（2月×360000元/12月÷2)，截止2020年3月25日后的租金仍按986.3元/天（360000元/365天)计算租金至实际交房日止。3、关于违约金问题，按照合同约定被告于2019年4月6日即应交纳当年全年租金36万元，而实际被告因房屋装修延迟至7月份开业时才付第一期租金10万元，原告并未追究被告的违约责任，视为双方已达成延期分期付款协议，后期因政府疫情管控而拖欠租金，不视为被告方违约，因此原告诉请被告方支付违约金5万元依法不予支持。4、原告诉请的被告方应支付物业费及电费，因合同约定由承租方自行交纳，原告也未对该费用进行垫付，因此该项诉请依法不予支持。5、本案订立合同的主体是原告郑文平与被告卢传宇，被告邵春山、陆天均未参加签订该合同，根据合同相对性原理，被告邵春山、陆天不能作为合同的当事人依法承担民事责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告郑文平与被告卢传宇于2017年11月10日签订的商铺租赁合同；被告卢传宇于判决生效后十日内向原告退还所租赁房屋8间（位于霍邱县瑞达中央城商铺****）。二、被告卢传宇给付原告郑文平的租金149972.60元（119972.60元+30000元)，并承担自2020年3月25日之后的租金及解除合同后损失（按986.3元/天租金计算，从2020年3月25日起至实际交付房屋之日止），于判决生效后十日内付清。三、驳回原告郑文平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6787元，原告郑文平负担1221元，被告卢传宇负担5566元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  潘同合二０二０年七月二十六日书记员  刘 浩附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。