山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1329民初3208号 原告：高鹏飞，男，1987年10月10日出生，汉族，居民，住临沭县。 原告：郭梦竹，女，1993年1月4日出生，汉族，居民，住临沭县。 二原告委托诉讼代理人：胡少怀，山东矩盈律师事务所执业律师。 被告：山东翔宇房地产开发有限公司。住所地：临沂市兰山区金源路**。 统一社会信用代码：91371300746562640D。 法定代表人：王兴忠，董事长。 委托诉讼代理人：宋长兴，山东三禾律师事务所执业律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司临沭支行。住。住所地：临沭县城育新街**/div> 统一社会信用代码：91371329868812839H。 负责人：吴红，行长。 原告高鹏飞、郭梦竹与被告山东翔宇房地产开发有限公司（以下简称翔宇公司）、第三人中国建设银行股份有限公司临沭支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高鹏飞及二原告的委托诉讼代理人胡少怀、被告翔宇公司的委托诉讼代理人宋长兴到庭参加诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司临沭支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高鹏飞、郭梦竹向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《商品房预售合同》（编号：ＹＳ0000039833）；2.判令被告退还原告已支付的购房款等费用281000元，并支付逾期办证的违约金（违约金以281000元为基数，自2016年5月6日起按年利率6%计算至实际付清之日止）；3.解除原告与第三人签订的个人购房担保借款合同（编号：370828101-2032-20161124879）；4.被告返还原告在个人购房担保借款合同项下已还贷款数额，至2020年5月26日为27697.22元，由被告承担该借款担保合同项下的剩余贷款。事实和理由：2015年12月31日，原、被告签订《商品房预售合同》，原告支付购房款281000元购买被告开发的临沭县房屋一套。该房屋在第三人处办理房屋按揭贷款。因被告原因致使原告不能在合同约定期限内办理权属证书，被告的行为构成违约。 翔宇公司辩称，对双方存在商品房预售合同关系无异议，并且我公司确实存在逾期向产权登记机关报备材料的事实，但原告的诉讼请求不能成立。首先，早在2016年2月6日，原告就已经开始收取委托被告经营管理的房屋租金，也就是说涉案房屋已经如约交付，原告在实际使用并获益涉案房屋长达四年多以后，请求解除合同明显不妥；其次，涉案房屋早在2018年7月11日就已经具备办理产权登记的条件，由于原告自身原因拒不办理，逾期办理产权登记显然不能成为原告请求解除合同的理由；另外，基于涉案房屋早在2016年2月6日已经交付的事实，根据商品房预售合同第十五条自商品房交付使用之日起90日内报备权属登记的约定，原告应当在2016年5月7日就知道其有权解除合同，但原告直至2020年6月4日也就是知道其权利被侵害之日起四年以后才提起诉讼，明显超过了诉讼时效的期间。 本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，出卖人翔宇公司与买受人高鹏飞、郭梦竹签订《商品房预售合同》，约定高鹏飞、郭梦竹购买翔宇公司开发的位于临沭县房屋一套，总价款281000元，其中合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年2月6日前将商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。 合同签订后，高鹏飞通过现金和银行按揭贷款的方式向翔宇公司交付了购房款281000元。2016年1月30日，翔宇公司（甲方）与高鹏飞（乙方）签订《物业委托管理合同》一份，约定高鹏飞将案涉房屋的物业委托给翔宇公司经营管理，物业托管期限为五年，自2016年2月6日至2021年2月6日，租金支付标准按乙方购买该物业时支付总房款的相应比例支付，双方还约定了托管期间租金收益的分配方式。自2016年2月6日起，翔宇公司开始向高鹏飞支付租金，至2019年的租金已支付完毕。 2018年7月11日，翔宇公司取得案涉房屋在内的临沭县7乐商城1号楼527商等628处商品房的初始登记，不动产权证号：鲁（2018）临沭县不动产权第××号。 本院认为，高鹏飞、郭梦竹与翔宇公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应自觉履行。2016年1月30日，翔宇公司与高鹏飞就案涉房屋签订《物业委托管理合同》，高鹏飞自2016年2月6日起将案涉房屋的物业委托给翔宇公司经营管理，由翔宇公司向高鹏飞支付租金，应视为翔宇公司于2016年2月6日通过占有改定的方式向高鹏飞、郭梦竹履行了交付案涉房屋的义务。后，翔宇公司未按照合同约定，在商品房交付使用后90日内，向产权登记机关备案有关材料，致高鹏飞、郭梦竹未能按期取得房屋所有权证书，构成违约，翔宇公司应承担违约责任。因翔宇公司逾期协助办证的违约行为自2016年5月7日起至2018年7月11日翔宇公司取得案涉房屋的初始登记前一直处于持续状态，故高鹏飞、郭梦竹要求翔宇公司支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应自2018年7月11日起算，高鹏飞、郭梦竹于2020年6月4日提起诉讼并未超过三年的诉讼时效期间。翔宇公司关于该诉求已超诉讼时效的辩解意见不能成立，本院不予支持。 双方虽然在《商品房预售合同》中约定了在翔宇公司逾期协助办理房产证的情况下，高鹏飞、郭梦竹具有解除合同的权利。但翔宇公司于2018年7月11日取得案涉房屋的初始登记后，案涉房屋已具备了办理产权登记的条件，翔宇公司虽迟延履行了自己的义务，但该行为并未导致合同目的不能实现；高鹏飞、郭梦竹在翔宇公司迟延履行义务后，取得解除合同的权利，即要求解除合同的诉讼时效期间应自2016年5月7日起算，故高鹏飞、郭梦竹于2020年6月5日起诉要求解除合同已超过三年的诉讼时效。且高鹏飞、郭梦竹在怠于行使权利期间，依然收取了2016年至2019年翔宇公司支付的租金，如果合同解除将产生不良示范，影响正常商业交易秩序，因此，对高鹏飞、郭梦竹要求解除合同的诉讼请求不予支持。 根据《商品房预售合同》第十五条的约定，逾期办证的违约金为已付购房款的0.01%，该违约金为固定金额，即28.1元。违约金具有填补守约方损失和督促违约方积极履行合同义务的功能，在翔宇公司长期不履行义务的情况下，上述违约金的约定本身难以实现其设立的初衷，明显过低，不符合公平原则。高鹏飞、郭梦竹要求按年利率6%支付逾期办证的违约金的诉讼请求，不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院予以支持。翔宇公司应自2016年5月7日起至2018年7月10日止，以已付购房款281000元为基数，按年利率6%的计算标准，向高鹏飞、郭梦竹支付违约金，即281000元×6%×（2年+65天÷365天）=36722.47元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告山东翔宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告高鹏飞、郭梦竹逾期办证违约金36722.47元； 二、驳回原告高鹏飞、郭梦竹的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6131元减半收取3065.5元，由原告高鹏飞、郭梦竹负担2700.83元，被告山东翔宇房地产开发有限公司负担364.67元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  胡松刚 二〇二〇年七月七日 书记员  赵真真