云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初626号原告：向德俊，男，1975年12月7日生，汉族，现住马关县。原告：董永兰，女，1978年10月10日生，汉族，现住马关县。委托诉讼代理人：李雪飞，北京盈科（海口）律师事务所律师(特别授权)。被告：文山联宇经贸有限责任公司，统一社会信用代码91532600709829086G。法定代表人，周文友。住所地：文山市（摩托车市场内）。委托诉讼代理人：邱长江，云南汉剑律师事务所律师(特别授权)。委托诉讼代理人：贺泽波，云南汉剑律师事务所律师(特别授权)。原告向德俊、董永兰与被告文山联宇经贸有限责任公司(以下简称联宇公司）合同纠纷一案,本院于2020年1月20日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月6日公开开庭进行了审理，原告向德俊、董永兰及其的委托诉讼代理人李雪飞，被告联宇公司的委托诉讼代理人邱长江、贺泽波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向德俊、董永兰向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2018年3月13日签订的《宗地转让协议》；2、请求判令被告返还原告4400000元土地转让款及1251520元违约金（违约金计算方法：6267600元×20%＝1251520元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月13日，原、被告签订的《宗地转让协议》，约定：一、甲方（被告）将其认购的位于文山国际汽车城用于建汽车4Ｓ店的土地一宗转让给乙方（原告），面积5.16亩（具体面积以开发商最后划地时确定的面积为准，该宗地目前按云南城市规划建筑研究院设计的宗地图确定，该宗地号为4Ｓ-××号；二、该宗地甲方（被告）按每亩1220000元的单价转让给乙方（原告），乙方在本协议签订后1个工作日内按5.16亩面积计算支付给甲方（被告）4400000元，余款1857600元在乙方（原告）与开发商协商好土地产权办续后再行支付，余款支付给文山云投资有限公司。最终转让面积以开发商划给甲方（被告）的实际面积作为乙方（原告）的付款面积依据，按实际面积计算多退少补。原、被告双方还就宗地转让过程中的税费承担、使用权证的办理、土地的使用等事宜进行约定。《协议》第七条第二项还约定：甲乙双方任何一方违约，违约方按宗地转让金的20%支付守约方违约金。在履行协议过程中，原告依约在协议签订之日即将4400000元宗地转让款转至被告信用社账户，原告依照协议多次向被告询问土地转让事宜，被告明确表示，要原告每亩再增加600000元的土地转让款，才能将土地转让给原告。综上，原告认为双方签订的《宗地转让协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，协议合法有效，应受法律保护。原告已依约履行了4400000元的付款义务，被告以其行为表示不履行合同约定的主要义务，构成根本性违约，致使合同目的不能实现，双方签订的《宗地转让协议》依法应予解除。被告应向原告返回支付的土地转让款及承担违约责任。现原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》等法律之相关规定，特提起诉讼，请求判决如所请，以维护原告的合法权益。联宇公司辩称：一、答辩人与被答辩人双方于2018年3月13日签订的《宗地转让协议》，依法应当认定为效力待定合同，具体理由如下，被答辩人起诉后，答辩人向文山市土地资源局查询得知，本案争议的4SC-03号地块，开发商云开投资有限公司至今没有取得该宗地土地使用权。纵观本案事实，作为开发商的云开投资有限公司至今没有进行过涉案地块的土地公开招拍挂手续，更没有取得涉案地块的土地使用权，云开投资有限公司在未取得土地使用权的情况下就与答辩人签订《合作开发4S店框架协议》，将涉案地块出让给答辩人公司，其本身就是一种无权处分行为。答辩人公司居于合同信任，再将涉案地块转让给被答辩人，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，超诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意的，应当认定合同有效”。进行反对解释我们可以确认，起诉前转让方未取得土地使用权或者未获得批准而转让土地使用权的，转让合同无效。但本案的特殊性在于，人民法院而另案确认开发商云开投资有限公司在无权处分的情况下与答辩人签订《合作开发4S店框架协议》是否有效，才能根据该案的审理结果，确认本案涉案争议《宗地转让协议》是否有效，因此，在该案没有审结之前，本案争议的《宗地转让协议》尚属于效力待定的合同。二、在不能确认《宗地转让协议》效力的情况下，是否在法定解除事由，答辩人是否应当承担违约责任，垦请人民法院综合评判。1、本案涉案争议的《宗地转让协议》的效力，是否应当或者是否能够继续履行，取决于开发商云开投资有限公司与答辩人公司签订《合作开发4S店框架协议》是否有效，取决于云开投资有限公司能不能取得4SC-03号地块的土地使用权。如果云开投资有限公司取得4SC-03号地块的土地使用权，那本案的合同目的显然能够实现，本案就不存在法定解除事由，答辩人也就不存在违约。2、即使本案涉案争议的《宗地转让协议》按照债权合同的成立要件认定可以依法解除，答辩人返还被答辩人已经收到的440万元土地款，也不能因此认定答辩人违约而承担违约责任。《宗地转让协议》中关于违约金的约定，前提条件是合同合法有效，答辩人确实违约合同约定构成根本性违约，如果涉案合同尚不能定性，也就不存在违约责任。涉案的《宗地转让协议》效力待定。答辩人是否构成根本性违约，是否应承担违约责任，应当根据《宗地转让协议》的效力来认定，而本案单看该协议的成立过程和约定事由，显然该协议是属于无效合同，根据法律规定，合同无效自始无效，也就不存在违约责任。三、答辩人与被答辩人在签订《宗地转让协议》时，均没有对涉案的4SC-03号地块权属真实性做过调查，双方均在缔约过失责任，被答辩人作为缔约过失的损失方，答辩人自愿进行补偿。在本案中，答辩人收到被答辩人土地款440万元属实，鉴于本案的特殊性，双方在合同签订时，均没有对涉案的4SC-03号地块权属真实性做过调查，存在缔约过失，考虑到被答辩人的情况，答辩人自愿返还收到的440万元。综合本案事实，双方因为签订《宗地转让协议》存在缔约过失，且被答辩人已确实发生损失，答辩人从2018年3月实际占用被答辩人资金440万元至今，为体现合同的公平原则，答辩人垦请人民法院按照同期贷款利率计算利息，以弥补被答辩人经济损失。综上，垦请人民法院结合案的客观真实性，对被答辩人诉讼请求的第一项、第二项关于违约金部分，给予驳回。向德俊、董永兰围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、向德俊、董永兰《身份证》各一份、《文山联宇经贸有限责任公司企业信息公示信息》一份，证明原、被告的身份情况，是本案适格诉讼主体；2、《授权委托书》、《宗地转让协议》、《合作开发4s电框架协议》、《收据、转账协议》、《文山国际汽车城项目投资》复印件各一份，证明2018年3月13日，原、被告签订的《宗地转让协议》约定：被告将其认购的位于文山国际汽车城用于建汽车4S店的土地一宗转让给原告，面积5.16亩（具体面积以开发商最后划地时确定的面积为准）。该宗地被告按每亩1220000元的单价转让给原告，原告在本协议签订后1个工作日内按5.16亩面积计算支付给被告4400000元，余款1857600元在原告与开发商协商好土地产权办续后再行支付，余款支付给文山云投资有限公司。最终转让面积以开发商划给被告的实际面积作为原告的付款面积依据，按实际面积计算多退少补。原、被告双方还就宗地转让过程中的税费承担、使用权证的办理、土地的使用等事宜进行约定。《协议》第七条第二项还约定：原、被告双方任何一方违约，违约方按宗地转让金的20%支付守约方违约金。为了证明该宗地所在建设项目的真实性，被告还向原告提供了被告与文山云开投资有限公司的合作开发协议、被告向云开公司支付的合作筹措金凭证、文山轩际汽车城建设项目投资协议书；3、《银行业务结算申请书》、《收据》复印件各一份，证明2018年3月13日，二原告依约通过农村信用社向被告转款4400000元。被告向原告出具收款收据。经质证，联宇公司对向德俊、董永兰提交的证据质证意见为：对第1组的三性无异议，对证明观点无异议；对第2组证据，第一项三性无异议，第二项第三项合法性有异议，真实性关联性无异议，第四项无异议，第五项三性无异议，待证事实有异议。第一，文山国际汽车城项目投资协议证实该宗地使用性质是房地产开发；第二，要想取得使用证书必须取得有审批权的文山市人民政府审批同意，并经招拍挂程序，也就是说，该宗地土地使用权及房地产开发权只能由云开公司享有或建设，对此在原被告签订的宗地转让协议第六条已经明确告知该地使用权只能是云开公司，按已批准的进行使用，因此，原被告之间签订的协议及被告与云开公司签订的协议无效，原告不享有合同解除权，原告要求的违约金也就无效。对第3组证据三性及事实无异议。本院认为，向德俊、董永兰提交的第1、2、3组证据客观真实，并与本案相关联,本院予以采信。联宇公司没有书面证据向本院提交。根据当事人陈述和经查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年3月13日，原、被告签订的《宗地转让协议》，协议约定：被告将其认购的位于文山国际汽车城用于建汽车4Ｓ店的土地一宗转让给原告，宗地号为4Ｓ-××号,面积5.16亩（具体面积以开发商最后划地时确定的面积为准）。该宗地被告按每亩1220000元的单价转让给原告，原告在本协议签订后1个工作日内按5.16亩面积计算支付给被告4400000元，余款1857600元在原告与开发商协商好土地产权办续后再行支付，余款支付给文山云投资有限公司。最终转让面积以开发商划给被告的实际面积作为原告的付款面积依据，按实际面积计算多退少补。原、被告双方还就宗地转让过程中的税费承担、使用权证的办理、土地的使用等事宜进行约定。《协议》第七条第二项还约定：原、被告双方任何一方违约，违约方按宗地转让金的20%支付守约方违约金。协议签订后，原告通过银行转账的方式向被告支付宗地款4400000元。因被告未按约定向原告交付宗地，原告认为被告的行为构成根本性违约。为此，向德俊、董永兰于2020年5月27日诉至本院，并提出如前诉讼请求。本院认为，合同纠纷是当事人因订立、履行、变更、终止合同产生的权利和义务纠纷。本案中，向德俊、董永兰与联宇公司签订的《宗地转让协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当诚信履行。向德俊、董永兰按约定向联宇公司支付了宗地转让款，联宇公司应当按约定向向德俊、董永兰交付出让宗地，联宇公司未按约定向向德俊、董永兰交付出让宗地的行为，已构成违约，依法应承担违约责任。关于向德俊、董永兰要求解除《宗地转让协议》的诉讼请求，联宇公司辩解起诉前转让方未取得土地使用权或者未获得批准而转让土地使用权的，转让合同无效。因联宇公司与向德俊、董永兰签订的《宗地转让协议》并未损害社会公共利益及违反法律、法规的强制性规定，故联宇公司的辩解理由不能成立，对其辩解主张，本院不予支持。对向德俊、董永兰的诉讼请求，因联宇公司至今未取得文山国际汽车城4SC-03号土地使用权，不能向向德俊、董永兰交付该宗土地的使用权，致使向德俊、董永兰的合同目的不能实现，故对其要求解除《宗地转让协议》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于向德俊、董永兰要求返还宗地转让款4400000元的诉讼请求，合法有据，联宇公司也同意返还该宗地转让款，故本院予以支持。关于向德俊、董永兰要求联宇公司支付违约金1251520元的诉讼请求，联宇公司辩解《宗地转让协议》属无效合同，不存在违约责任，请求按照同期银行贷款利率计算利息，联宇公司的辩解主张无法律依据，其辩解理由不能成立，对其辩解主张，本院不予支持。对向德俊、董永兰的诉讼请求，因双方签订的《宗地转让协议》第七条第二项约定：“原、被告双方任何一方违约，违约方按宗地转让金的20%支付守约方违约金”。虽然合同约定的总价款为：6267600元,但向德俊、董永兰实际向联宇公司交付的土地使用权出让金为4400000元，故对向德俊、董永兰的诉讼请求，本院予以部分支持，即本院支持按实际交付的出让金的20%计算违约金，违约金应为880000元（实际交付出让金4400000元×20%=880000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（四）、（九）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除向德俊、董永兰与文山联宇经贸有限责任公司于2018年3月13日签订的《宗地转让协议》；二、文山联宇经贸有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还向德俊、董永兰宗地使用权转让款4400000元；三、文山联宇经贸有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付向德俊、董永兰违约金880000元四、驳回向德俊、董永兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51360元，由文山联宇经贸有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  尹兆瑞审判员  王洪元审判员  廖玉忠二〇二〇年七月七日书记员  李方铃