广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初4263号原告：东莞市莞城物业管理公司，住所地：东莞市****市桥社区高第街1号627室。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：王淑媛，广东鼎能律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶子恒，广东鼎能律师事务所实习律师。被告：东莞市中奥电梯有限公司，住所地：东莞市*********。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：洪明明，广东宝威律师事务所律师。原告东莞市莞城物业管理公司诉被告东莞市中奥电梯有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告东莞市莞城物业管理公司的委托诉讼代理人王淑媛、叶子恒和被告东莞市中奥电梯有限公司的委托诉讼代理人洪明明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于东莞市莞城区*************临旗峰路的物业，租赁期限为2015年6月1日起至2020年5月31日。起始租金标准为每月10131元，每三年递增15%。租赁合同签订后，被告拖欠了原告2018年12月1日至2019年5月*日期间的租金、物业管理费、停车费、电费、电损分摊费、水费、污水处理费、生活垃圾费等相关费用合计43074.47元。就被告存在严重违约行为，原告于2019年5月6日向被告发出《通知函》，通知被告双方之间的《租赁合同》于2019年5月10日正式解除并要求其限期支付拖欠的各项费用。随后，原告于2019年5月16日再次向被告发出《通知函》，要求其于2019年5月21日前搬离并返还租赁物业。截至起诉之日，被告仍未支付拖欠的租金、物业管理费、停车费、电费、电损分摊费、水费、污水处理费、生活垃圾费以及场地占用费等费用合计45329.43元以及相应的违约金，虽经原告多次催收，但被告仍怠于履行支付义务。原告为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认原被告双方签订的《租赁合同》于2019年5月10日正式解除；2.被告向原告支付2019年2月1日至2019年5月*日租金共计38334.35元及因逾期支付前述租金产生的违约金38334.35元（计算方式：均以月租金标准11650.65元为基数，自每月6日起，每日按月租金标准的1%分别计算，前述租金违约金合计至拖欠租金本金的一倍止）；3.被告向原告支付2019年1月1日至2019年5月*日因被告使用租赁物业所产生的物业管理费3696.5元（计算方式：每平方米每月2.8元×租赁物业实用面积307.7平方米=861.6元）；4.被告向原告支付2019年1月1日至2019年5月*日停车费858.1元（计算方式：车位每月100元×两个车位=200元/月）；5.被告向原告支付2018年12月1日至2019年1月31日因被告使用租赁物业所产生电费及电损分摊费71.26元【计算方式：每度电0.7423元×（上月度电表读数+上月度电损分摊数）】；6.被告向原告支付2018年12月1日至2019年*月29日因被告使用租赁物业所产生的水费63.22元（计算方式：每立方米2.18元×上月度水表读数）；7.被告向原告支付2018年12月1日至2019年*月29日因被告使用租赁物业所产生的污水处理费35.09元（计算方式：每立方米人民币1.21元×上月度水表读数）；8.被告向原告支付2018年12月1日至2019年*月29日因被告使用租赁物业所产生的生活垃圾处理费15.95元（计算方式：每立方米0.55元×上月度水表读数）；9.被告向原告支付2018年12月至2019年5月因拖欠管理费、停车费、电费、电损分摊费、水费、污水处理费、生活垃圾费等相关费用而产生的违约金共计4740.12元（计算方式：月租金标准×50%=每月违约金5825.33元，违约金计至拖欠管理费、停车费、电费、电损分摊费、水费、污水处理费、生活垃圾费本金的一倍止）；10.被告向原告支付2019年5月17日至2019年5月22日逾期返还租赁物所产生的占用费共计2254.96元；11.原告有权没收被告交纳的定金20262元；12.租赁物内的财物及装修归原告所有并且原告有权自行处理；13.由被告承担本案所有诉讼费用。被告答辩称：原告在2019年3月1日就已经将案涉物业的大门锁住了，被告从2019年3月1日就不能再占有使用该物业，租赁合同实际解除时间是2019年3月1日，解除原因是原告单方解除。关于诉请2、3应当计算租金的时间是2019年2月1日至2019年3月1日，之后被告没有真正使用，不应当计算租金。诉请4、7、8被告不认可，双方没有书面协议约定。诉请5、6以实际产生为准。诉请9属于违约金，在诉请11中已经主张没收定金，两者不能同时主张。诉请10原告已经锁住了该物业，被告无法使用该物业，且是由于原告的原因导致被告无法办理交接，所以被告无需支付占有使用费。诉请12中没有形成添附的或属于被告的设备设施，应当属于被告所有。经审理查明，东莞市城区***********的权属人是原告，房地产权证号为粤房地产证字第1686124号。原告作为甲方（出租人）与被告作为乙方（承租人）签订《租赁合同》，约定租赁物地址为东莞市***************临旗峰路；每月租金为10131元，乙方应当每月5日前交纳当月租金；租赁期限为5年，自2015年6月1日至2020年5月31日，租金递增方式为每三年递增15%；乙方于签订合同时向甲方一次性交纳定金20262元，合同终止，双方结清账款后，甲方在十个工作日内无息退回乙方；乙方逾期缴纳租金的，每日按月租金的1%支付违约金；乙方逾期交付租金超过25天的，甲方有权随时解除合同，乙方无权要求返还定金；合同终止后，乙方必须按期搬出，甲方同意给乙方7日处理期，乙方逾期不搬出的，甲方有权打开门锁，乙方同意其放置在房屋内的所有财物及装修无偿归甲方所有，甲方有权自行处置；租赁期间，乙方在使用该租赁物过程中所发生的水、电、燃气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。乙方应当按照本条款约定向有关单位支付以上费用，因乙方拖欠以上任何一项费用给甲方造成损失或不利后果的，乙方即构成违约，乙方应当向甲方支付相当于月租金50%的违约金，乙方拖欠以上任何一项费用超过**天的，甲方有权随时解除合同，乙方无权逾期甲方返还定金，定金不足以赔偿甲方损失的，乙方应当补足。甲方处有原告的盖章确认，乙方处有被告的盖章确认。根据庭审过程以及被告庭后提供的情况说明，双方一致确认如下事实：1.从2018年6月1日起月租金标准为11650.65元，被告已经支付2019年1月之前的所有租金；2.物业管理费按每月861.6元的标准收取，被告从2019年1月开始欠缴；3.停车费按每月200元的标准收取，被告从2019年1月开始欠缴；4.被告拖欠2018年12月1日至2019年1月31日的电费及电损分摊费71.26元；5.被告拖欠2018年12月1日至2019年*月29日的水费63.22元；6.被告拖欠2018年12月1日至2019年*月29日的污水处理费35.09元；7.被告拖欠2018年12月1日至2019年*月29日的生活垃圾处理费15.95元。另查，2019年5月6日，原告向被告邮寄送达《通知函》载明原告与被告所签署的《租赁合同》于2019年5月10日正式解除，请被告在2019年5月10日前向原告支付拖欠的租金、管理费、停车费、水电费等共计43621.3元及对应违约金。2019年5月16日，原告再次向被告邮寄送达《通知函》载明原告曾于2019年5月6日向原告发出过《通知函》，通知被告于2019年5月10日起正式解除租赁合同并要求被告支付所拖欠的租金等费用合计43621.3元及相应违约金，但被告至今仍有部分办公用品尚未搬离且仍未支付拖欠费用，严重影响了原告对该物业的再利用，原告再次函告被告请被告务必在2019年5月21日前搬离该物业内的可移动物品，否则该物业内的剩余办公用品均被视为遗弃物，原告拟于2019年5月23日（最终以实际处置日为准）自行打开门锁并处分租赁物内财务，原告不会对此作出任何补偿或赔偿，如因此对被告造成损失的，概由被告自行承担。上述两份《通知函》均因无法联系被告而被退回。2019年5月23日，原告在东莞市****办事处兴塘社区居民委员会的共同监督见证下强行打开被告门锁，将被告位于该物业内的全部动产或财产搬离至莞城物业公司暂存。东莞市中奥电梯有限公司物资清单监督方处有东莞市****办事处兴塘社区居民委员会的代表人何旭禾签名及盖章确认。庭审中，被告主张由于原告在2019年3月1日将物业的门锁住，导致被告无法使用该物业也无法进行交接，租赁合同实际解除时间应是2019年3月1日，解除原因是原告单方面解除合同。以上事实，有原告提供的《租赁合同》、房地产权证、发票、拖欠费用明细汇总表、2019年1月至5月缴费通知书、2019年1月至5月欠费催缴通知单、增值税电子发票、东莞通用机打发票发票联、广东省其他非税收入通用票据、通知函、EMS快递单、邮政速递物流跟踪记录、《关于浩宇大厦十楼租赁物业强制清偿事宜》（附东莞市中奥电梯有限公司物资清单）、存款账户回单、电表读数照片、水表读数照片以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定享有权利、履行义务。原告向被告出租位于东莞市***************临旗峰路的物业，被告应如约按时向原告支付合同项下的租金、水电费、管理费等费用。现原告主张原告通过邮寄《通知函》的形式通知被告，双方签订的《租赁合同》已于2019年5月10日正式解除，被告主张由于原告在2019年*月1日将物业的门锁住，导致被告无法使用该物业也无法进行交接，租赁合同实际解除时间应是2019年*月1日，但被告对其主张没有提供证据证明，且若被告认为原告存在锁门无法让被告使用该物业的情况，被告可以进行报警或提起诉讼的方式维护自己的合法权益，但被告至今未主动提出，故本院对被告的主张不予采信，本院依法确认原被告双方签订的《租赁合同》于2019年5月10日解除。现原被告双方签订的《租赁合同》已经解除，被告应当向原告交清全部应付的租金、物业管理费、停车费、水电费、污水处理费、垃圾处理费等费用。原被告双方一致确认被告已经支付2019年1月之前的所有租金，被告于2019年1月开始欠缴物业管理费、停车费，被告于2018年12月1日起开始欠缴电费、电损分摊费、水费、污水处理费、生活垃圾处理费等。且原告主张被告应在《租赁合同》解除后的7天内，即2019年5月17日前搬离案涉物业，但被告一直没有搬离，原告于2019年5月23日在东莞市****办事处兴塘社区居民委员会的共同监督见证下强行打开案涉物业门锁，自行收回案涉租赁物。故本案中，原告主张被告尚欠费用如下：1.2019年2月1日至2019年5月*日的租金共计38334.35元；2.2019年1月1日至2019年5月*日的物业管理费3696.5元；3.2019年1月1日至2019年5月*日的停车费858.1元；4.2018年12月1日至2019年1月31日的电费及电损分摊费71.26元；5.2018年12月1日至2019年*月29日的水费63.22元；6.2018年12月1日至2019年*月29日的污水处理费35.09元；7.2018年12月1日至2019年*月29日的生活垃圾处理费15.95元；8.2019年5月17日至2019年5月22日期间的占用费2254.96元。现被告没有证据证明其已支付上述费用，被告应承担举证不能的责任，被告至今没有向原告支付上述费用，属于违约行为，故原告请求被告支付租金38334.35元、物业管理费3696.5元、停车费858.1元、电费及电损分摊费71.26元、水费63.22元、污水处理费35.09元、生活垃圾处理费15.95元、占用费2254.96元，合计45329.43元，合法有据，本院予以支持。关于原告要求支付占用费的问题。原被告双方签订的《租赁合同》于2019年5月10日解除，根据双方的《租赁合同》约定，被告应于合同终止后7日内搬出，即被告应于2019年5月17日离场，但直至2019年5月22日被告并未搬离，原告于2019年5月23日在东莞市****办事处兴塘社区居民委员会的共同监督见证下强行打开案涉物业门锁，自行收回案涉租赁物，故原告要求被告支付2019年5月17日至2019年5月22日期间所产生的占用费2254.96元，合法有据，本院予以支持。关于违约金的问题。原告主张租金的违约金按双方签订的《租赁合同》中的约定以月租金11650.65元按每日1%计算违约金。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金，但过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突。因此，本院对违约金依法予以调整，依法确认被告向原告支付的违约金计算方式为以11650.65元为基数从2019年2月6日、2019年3月6日、2019年4月6日、2019年5月6日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至付清之日止，最高不得超过38334.35元。另，原告主张要求被告支付管理费、停车费、电费、电损分摊费、水费、污水处理费、生活垃圾费的违约金应按双方签订的《租赁合同》中的约定按月租金50%计算，原告主张的计算标准超出法律规定，本院予以调整，违约金计算方式为：以4740.12元为本金从2019年5月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至付清之日止，最高不得超过4740.12元，超出本院查明部分，本院不予支持。另，被告主张原告要求支付违约金不应同时主张没收保证金20262元，对此，本院认为，保证金的性质为确保双方依约履行合同，而违约金为补偿迟延支付租金的损失，原告的两项主张并没有重复，现被告没有依约履行合同原告请求没收保证金，并无不当。原告已没收保证金及计付迟延给付租金的违约金，故原告请求租赁物内的财物及装修归原告所有，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及上述援引法律规定的规定，判决如下：确认原告东莞市莞城物业管理公司与被告东莞市中奥电梯有限公司签订的《租赁合同》于2019年5月10日解除；被告东莞市中奥电梯有限公司应于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告东莞市莞城物业管理公司支付租金38334.35元、物业管理费3696.5元、停车费858.1元、电费及电损分摊费71.26元、水费63.22元、污水处理费35.09元、生活垃圾处理费15.95元、占用费2254.96元；被告东莞市中奥电梯有限公司应于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告东莞市莞城物业管理公司支付租金违约金（以11650.65元为基数从2019年2月6日、2019年3月6日、2019年4月6日、2019年5月6日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至付清之日止，最高不得超过38334.35元）；被告东莞市中奥电梯有限公司应于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告东莞市莞城物业管理公司管理费、停车费、电费、电损分摊费、水费、污水处理费、生活垃圾费的违约金，违约金计算方式为：以4740.12元为本金从2019年5月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至付清之日止，最高不得超过4740.12元；确认原告东莞市莞城物业管理公司有权没收被告东莞市中奥电梯有限公司交付的保证金20262元；驳回原告东莞市莞城物业管理公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1236.66元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  方敬萍二〇二〇年七月二十一日书记员  王思敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。