江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1121民初623号原告：徐华生，男，1983年11月9日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。原告：丁佳，女，1983年1月1日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。两原告委托诉讼代理人：苏子仪，江西时空律师事务所律师。被告：上饶县佳顺房地产经纪有限公司，住所地江西省上饶市广信区七六路******，统一社会信用代码91361121MA35MTQP63。法定代表人：徐容芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑诚，江西邦隆律师事务所律师。第三人：施华淋，男，1985年5月9日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。原告徐华生、丁佳与被告上饶县佳顺房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依被告上饶县佳顺房地产经纪有限公司申请于2020年5月19日追加施华淋为本案第三人，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐华生、丁佳及其委托诉讼代理人苏子仪、被告上饶县佳顺房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人郑诚到庭参加诉讼，第三人施华淋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐华生、丁佳向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2018年9月7日签订的《委托购房协议》及2019年1月28日签订的《上饶县廖家安置房买卖补充协议》；2、依法判令被告立即向原告返还中介费29,800元，另承担违约金70,760元及经济损失（以29,800元为基数，从2018年9月7日至中介费清偿完毕止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月27日，原告向被告支付了10,000元的定金，用于预购上饶县廖家安置房（以下简称“标的房产”)。2018年9月7日，原、被告签订了《委托购房协议》。因被告迟迟未履约，原告徐华生、被告及施华淋（以下简称“施”）又于2019年1月28日签订了《上饶县廖家安置房买卖补充协议》。上述协议约定标的房产系房东廖建平（以下简称“房东”）所售，但是，原告通过公安部门获知房东对上述协议毫不知情，也不存在标的房产，施华淋在上述协议履行中存在欺诈的行为，直接导致上述协议中所述的安置房买卖交易无法达成，合同目的无法实现。鉴此，为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，请求解除上述合同，诚望判如所请。为证明其主张，原告向本院提供以下证据：一、原告的身份证复印件、被告工商信息复印件，用以证明原、被告诉讼主体适格；二、委托购房协议、上饶县廖家安置房买卖补充协议各一份，用以证明：1、原、被告于2018年9月7日签订了《委托购房协议》，并于2019年1月28日签订了《上饶县廖家安置房买卖补充协议》，协议约定原告向房东廖建平购买一套90平方米的安置房，房价324,000元，中介费29,800元；三、原告徐华生的银行账户交易明细、廖建平银行账户的交易明细，被告及廖建平出具的收条及收据各一份，用以证明原告为购房共支出353,800元，购房款324,000元，中介费29,800元；四、被告法定代表人徐蓉芳的转账凭证一份，用以证明：1、2018年9月8日，被告在拆迁协议签订完成之前，违背协议的约定将购房款324,000元提前转至廖建平账户；2、廖建平账户中的324,000元于2018年9月10日被取现20,000元，剩余304,000元被转至周倩倩（施华淋妻子）账户中；五、廖建平的调查笔录、施华淋的调查笔录各一份，用以证明廖建平和施华淋在广信区公安局的询问笔录中均承认本案协议中所述的廖建平转让安置房系虚构，实际上是第三人施华淋想转让安置房，两原告的购房款系第三人施华淋取走，第三人施华淋以廖建平名义向两原告出具收条，被告未按约促成安置房的买卖。被告上饶县佳顺房地产经纪有限公司辩称：一、合同解除应当符合下列法定情形：1、因不可抗力而不能实行合同目的；2、一方在履行合同届满前明确表示不履行合同；3、迟延履行经催告仍未履行合同义务；4、迟延履行或违约导致合同目的不能实现的。本案中原告经被告提供中介服务，向第三人施华淋购买房产，如购买房产的合同目的未实现，则原告应要求解除合同并要求被告返还购房款。本案中原告仅要求解除中介合同，不要求返还购房款，违反了一般的常理准则，原告实际上合同目的已经实现，因此，原告要求解除两份合同，没有相应的法律依据；二、根据合同法第424、426条约定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬，居间促成合同成立后，委托人应按照约定支付报酬。本案中原告作为委托人，经被告提供订立合同的机会，购得了其意愿的房产，因此居间合同已经成立，原告要求被告返还中介费没有法律依据，要求被告承担违约责任及经济损失更缺乏相应的法律依据。三、原告在事实与理由中声称被告及第三人在履行协议中存在欺诈行为，缺乏事实依据，本案被告作为房产中介机构，本着诚实信用的原则及为人民服务的宗旨，为广大客户提供买卖房屋中介服务，对任何一位顾客不存在欺诈行为。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。为证明其主张，被告上饶县佳顺房地产经纪有限公司向本院提供以下证据：一、被告的工商登记信息，用以证明被告的身份信息；二、委托购房协议、上饶县廖家安置房买卖补充协议，用以证明被告向两原告提供了订立购房合同的媒介服务与机会。第三人施华淋未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告徐华生、丁佳系夫妻关系。2018年8月27日，两原告有意购买广信区旭日街道办旭日村廖家安置房，委托被告上饶县佳顺房地产经纪有限公司居间介绍，并向被告支付了10000元的定金，被告向原告出具了一张收条，内容为“今收到丁佳，身份证号：3623011983********；购买位于廖家拆迁安置房定金人民币:壹万元整（￥10000.00）；面积90㎡,单价3900／㎡,共计总房款人民币叁拾伍万壹仟元整（￥351000.00）。如若该房因房屋原因交易未成功定金如数退还。2018年8月27日”。2018年9月7日，原、被告签订了《委托购房协议》。约定：“一、买方通过中介方介绍，对位于上饶县廖家安置房房屋表明购房意向，并向中介方交购房定金人民币查万元整（￥10000.002，现买方委托中介方向该房业主发出下述不可撤销的购买要约：1、该房屋建筑面积90平方米。2、买方同意以房价人民币（大写）参拾伍万壹任元整（￥351000.00）购买该房屋。3、该房屋交易付款方式：一次性付款给房屋所有人，拆迁协议未签订完成房款由中介公司保管付款方式：①到拆迁办签订协议之前签支付总房款的50%即人民币壹拾捌万元（￥180000.00）；②协议签订后付清剩余房款即人民币壹拾柒万壹仟元（￥171000.00））、拆迁协议未签订完成之前，房款由中介保管。二、在2018年9月5日前该房屋业主同意上述购买要约内容，买方即确认成交,如买方不买，则该笔定金不退：该房屋业主未能同意以上要约条件，中介方将该笔定金全额退还买方，买方不能为此追究中介方责任。三、办理房产证的费用由乙方承担，乙方按房屋成交价的1%支付中介费。四、本协议一式两份，自双方签署之日起生效，双方各持一份，具同等法律效力。五、中介方承诺此房屋真实存在，此交易真实有效，如有不实支付买方违约金总房价的20%”。2018年9月8日，原告通过银行转账向被告支付购房款351000元（含此前交付的10000元定金）及中介费2800元。被告向原告徐华生出具了收到购房款的收条及收到中介费的收款收据。同日，被告将购房款324000元转账至廖建平的银行账户，次日，施华淋出具了一份收条，内容为“今收到徐华生购拆迁安置房壹套，面积90平方米，共计人民币叁拾贰万肆仟元整，小写324000元。注：此房是佳顺中介公司介绍。此据具收人：廖建平，2018年9月9日”，该款于2018年9月10日由廖建平取现20000元交由施华淋，剩余304000元由廖建平按施华淋要求转账至施华淋妻子周倩倩账户。此后，由于被告一直未促成两原告购房协议的签订，原告徐华生（乙方）、被告（丙方）又于2019年1月28日签订了《上饶县廖家安置房买卖补充协议》，第三人施华淋（甲方）作为担保人在该协议上签名。协议约定：“一、房屋基本情况：1、建筑面积：90平方米；2、房屋位置：依据相关拆迁与安置部门统一安排；3、交付时间：以政府统一安置时间为准。二、价款与支付：1、该房屋价款324000元，该房价不因商品房市场价格的变化而改变。2、实际安置房屋建筑面积不足90平方米，按总房价与面积的比例，退回不足面积部分的房款。3、支付：3.1乙方已经将房屋全款324000元交付给丙方，丙方亦将房款全部交给房东。3.2支付时间与账号分别为：2018年9月8日，乙方账号62×××78，丙方账号62×××76；2018年9月8日，丙方账号62×××76，房东账号廖建平62×××03（建生银行）；4、乙方已经支付丙方中介费贰万玖仟捌佰元整（￥29800元）。三、房屋交付：1、甲方和房东应无条件配合乙方办理相关安置房手续，包括但不限于过户、选房、交钥匙等。甲方和房东不得以任何方式与借口推托，拒绝。2、产权登记及过户：甲、丙双方承诺带领乙方直接去拆迁办办理更名手续，此安置房的产权必须登记在乙方名下。并承诺此手续在签订此协议后3个月内完成。3、甲方承诺此安置房的政府返还款必须在签订此协议后的4个月内到达乙方银行账户。4、甲方保证乙方可以优先选房。四、违约责任:1、若甲方和房东不配合乙方办理相关安置房手续不动产权过户手续，乙方有权解除该买卖协议，甲方承担退回全部房款的责任，并支付总房价20%的违约金。丙方退回全部中介费。2、甲方保证该安置房买卖合法合规，若出现该协议无效，无法完成房屋交易的情况。甲方承担退回全部房款的责任，并支付总房价20%的违约金。丙方退回全部中介费。3、甲方保证该安置房拥有合法权属，不存在产权纠纷（一房多卖、关联债权债务等其他权利瑕疵），保证按期交付房屋（该期限不得超过政府统一安置时间）。如有违反，甲方承担退回全部房款的责任，并支付总房价20%的违约金。丙方退回全部中介费。4、若更名手续未按约定时间办好，及此安置房的政府返回款未按时到账，乙方有权终止合同，甲方承担退回全部房款的责任，并支付总房价20%的违约金。丙方退回全部中介费。5、甲、丙双方在本协议中的所有义务与责任不得以房东（出卖人）的理由作为借口而不履行，否则视为违约。甲方承担退回全部房款的责任并支付总房价20%的违约金。丙方退回全部中介费。6、若甲方正常履行上述条款，乙方不得提出拒绝购买，若有违反乙方支付违约金20%。7、若此交易未能完成，丙方退回中介费。五、其它：1、发生争议应协商解决，协商不成的各方同意提交上饶县人民法院诉讼解决。2、本合同一式三份，各方在本协议上签字、盖章即生效，甲乙丙各持一份，具有同等效力。3、该补充协议与《委托购房协议》如有冲突的，以该补充协议为准。”原、被告签订的补充协议约定安置房的产权更名登记在签订此协议后3个月内即2019年4月28日前完成，但期限届满后，两原告并未与廖建平签订房屋买卖协议，两原告多次向被告要求与廖建平签订安置房买卖协议或返还购房款及中介费，并要求第三人施华淋履行保证责任，但直到7月底被告与第三人施华淋既未按约履行，也未退还购房款及中介费。两原告于2019年8月初以第三人施华淋涉嫌诈骗向广信区公安局经侦大队报案，经广信区公安局经侦大队询问廖建平、施华淋查明：廖建平与施华淋系同村人，廖建平有安置房但从未委托施华淋出售，施华淋有安置房出售，但因其在旭日村委会工作不方便，便以廖建平名义委托被告中介出售，并向廖建平表示需借用他的账户转一笔款，将廖建平的银行账户提供给被告。广信区公安局经审查认为报案事由属民事纠纷，不予立案。被告在与原告签订《上饶县廖家安置房买卖补充协议》时，已经得知实际上是施华淋借用廖建平名义出售安置房，但未向两原告如实报告。上述事实，有原、被告的当庭陈述及提供的相应证据予以证明。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原、被告所签订的《委托购房协议》、《上饶县廖家安置房买卖补充协议》属居间合同，依法成立并对双方具有法律约束力。被告在与两原告签订《上饶县廖家安置房买卖补充协议》时明知转让方不是廖建平，却向两原告隐瞒真实情况，致使两原告无法与廖建平签订安置房买卖协议，被告未能按约履行合同。根据双方约定，若安置房更名手续未按约定时间办好，原告有权终止合同，被告应退还中介费，故两原告要求与被告解除双方签订的《委托购房协议》、《上饶县廖家安置房买卖补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。此前两原告未向被告发出解除通知，本院向被告送达副本之日2020年4月8日即为上述两份协议解除之日。因被告未促成两原告与廖建平签订安置房买卖合同，故其不得请求两原告支付报酬，此前收取的29,800元中介费应向两原告返还。原告根据双方签订的《委托购房协议》要求被告承担支付违约金70,760元及经济损失的诉讼请求，本院认为被告违反了诚实信用原则，向原告故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实，且未按约保管购房款，构成违约，应承担违约责任，但原告未能提供其损失的相应证据，其主张的数额明显过高，应予调整。本院酌情认定由被告以中介费29,800元为基数，从2019年4月28日起向原告支付利息至中介费实际退还之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日以后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告辩称两原告至今未向第三人施华淋主张返还购房款，实际上已与第三人施华淋签订安置房买卖合同，被告已完成两份合同约定的中介服务，本院认为，庭审中被告就其主张未能提供相应的证据，即使两原告与第三人施华淋签订了安置房买卖合同，也是两原告向公案机关报案后双方协商达成的，而不是被告提供中介服务促成的，故对被告的辩称意见不予采信。诉讼中，第三人施华淋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系无视法律之行为，视作其自动放弃法律所赋予的答辩、质证、反驳等诉讼权利，所导致的法律后果应由其自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐华生、丁佳与被告上饶县佳顺房地产经纪有限公司签订的《委托购房协议》、《上饶县廖家安置房买卖补充协议》于2020年4月8日解除；二、被告上饶县佳顺房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内向原告徐华生、丁佳返还中介费29,800元并支付利息（以29,800元为基数，从2019年4月28日起向原告支付利息至中介费实际退还之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告徐华生、丁佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,312元，减半收取1,156元，由原告徐华生、丁佳负担156元，被告上饶县佳顺房地产经纪有限公司负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（账户：江西省上饶市中级人民法院；开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  严志标二〇二〇年七月二十四日书记员  黄伟新