重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初397号 原告：重庆庆业物业管理有限公司，住所地重庆市渝**渝鲁大道**九寨印象小区**，统一社会信用代码91500105765909347G。 法定代表人：王中毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖顺友，该公司员工。 被告：罗小平，男，1985年5月21日出生，住重庆市武隆区。 原告重庆庆业物业管理有限公司（以下简称庆业公司）与被告罗小平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理。审理中因发现被告罗小平外出下落不明，遂裁定本案转为适用普通程序，由审判员李林妍担任审判长，与人民陪审员王万伦、陈廷超组成合议庭共同负责本案的审理。本案于2020年7月20日公开开庭进行了审理，原告庆业公司的委托诉讼代理人肖顺友到庭参加了诉讼，被告罗小平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告庆业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付2011年3月至2017年12月期间拖欠的物业服务费3128元、公摊费164.9元及违约金625.6元，共计3918.5元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2007年12月28日和2009年12月28日与重庆市裕升房地产开发有限公司分别签订了《xx·xx一期前期物业服务委托服务合同》和《xx·xx二期、三期前期物业服务委托服务合同》。合同签订后，原告按照约定接管了被告所在小区物业，并按照国家物业管理法律法规和物业服务合同的约定为被告提供了物业服务。2017年12月26日，武隆区xxxx1-3组团业主委员会选聘新的物业公司提供物业服务，前期物业服务合同自然终止。被告作为该小区的业主，其名下有物业一套，原告提供服务后被告应按合同约定缴纳物业费，经原告多次催收被告仍拒不缴纳，其行为构成违约，故原告提起本案诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告罗小平未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，位于重庆市武隆区XX街道XX路XX号的xx·xx小区系由重庆市裕升房地产开发有限公司开发建设的商业住宅综合小区，2011年3月至2019年4月期间，被告罗小平系该小区的业主，该物业为普通成套住宅，配备电梯，所在楼层为11楼，建筑面积为88.04平方米。2009年12月28日，重庆市裕升房地产开发有限公司与原告庆业公司签订了《xx·xx二期、三期前期物业服务委托服务合同》，委托原告对武隆区xx·xx小区进行前期物业服务。该合同约定，管理服务期从2009年1月1日至2012年1月1日止，为期三年，在此时间内若物业成立业主委员会，业主委员会与物管企业签订物业服务合同生效后，本合同自然废止。本合同期满后，若小区业主委员会未成立，则本合同自动延续至业主委员会成立并与之签订物业服务合同后，本合同自然作废。该合同还约定，物业服务收费标准按建筑面积计为0.5元/平方米/月，无电梯或者电梯房一至二层住宅0.5元/平方米/月，电梯费实行分级制，3层住宅的电梯费收费标准为20元/户，每上升一层递增0.5元/户，小区公共部位之用电、用水所产生的公摊电费、水费由小区所有业主及使用人每月据实分摊。2017年12月26日，重庆市武隆区xxxx业主委员会向原告庆业公司发函，提出拟公开招标选聘新的物管公司，要求原告办理物业移交。2019年10月14日，原告向本院起诉，请求判令被告支付2011年3月至2013年12月期间以及2017年1月至2017年12月期间拖欠的物业服务费、公摊电费及违约金合计为3918.50元，并承担本案诉讼费。 另查明，xx·xx小区业主共用部位、共用设备设施的电费由原告庆业公司代缴后按户每月据实分摊。被告罗小平所在楼房在2011年3月至2013年12月期间，以及2017年1月至2017年12月期间的公摊电费合计为每户164.90元。 上述事实，有原告的法庭陈述，原告与重庆市裕升房地产开发有限公司签订的《xx·xx二期、三期前期物业服务委托服务合同》及备案证明、欠交物业服务费用的催收函、不动产登记申请审批表、公摊电费明细表、重庆市房屋买卖合同等证据在案为凭，上述证据经庭审审查，具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。 本院认为，被告罗小平对于物业服务合同的履行情况及物业费的支付情况负有举证责任，但其经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对本次诉讼权利的放弃，应当自行承担举证不能的不利后果。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。审理查明，2009年12月28日，重庆市裕升房地产开发有限公司与原告庆业公司签订了《xx·xx二期、三期前期物业服务委托服务合同》，委托原告对xx·xx小区进行前期物业服务，双方建立了前期物业服务关系，该合同应当对xx·xx物业小区的全部业主具有约束力。该合同虽然约定了三年的期限，但期限届满后，xx·xx小区依法成立的业主委员会并未与原告重新签订物业服务合同，也未选聘新的物业服务公司，故该合同并不因前期物业服务合同约定的期限届满而自动失效，对原、被告双方仍具有法律约束力。2009年12月至2017年12月期间，原告庆业公司为xx·xx物业小区提供了物业服务，被告罗小平作为业主，理应依照合同交纳物业服务费、电梯费及公摊费用。 从审理查明的事实来看，合同明确约定了物业费的支付标准，被告罗小平每月应当支付的物业服务费为44.02元（88.04平方米×0.5元/平方米），2011年3月至2013年12月期间，以及2017年1月至2017年12月期间应缴纳的物业服务费合计为2024.92元（44.02元/月×46个月）。同时，原告庆业公司主张电梯费按“第3层为20元/户，此后每上升一层递增0.5元/户”计算，符合当地价格主管部门核定许可并发布执行的前期物业服务收费标准，故被告罗小平每月应当支付的电梯费为24元[20元+0.5元/层×（11-3）层]，2011年3月至2013年12月期间，以及2017年1月至2017年12月期间被告罗小平应缴纳的电梯费金额应为1104元（24元/月×46个月）。此外，原告庆业公司举示了2011年3月至2017年12月期间公摊电费明细表，以证明2011年3月至2013年12月期间，以及2017年1月至2017年12月期间被告罗小平应缴纳的公摊电费金额为164.90元，但本院根据原告举示的证据计算欠费时段公摊电费总额应为144.50元（16.4元+3.5元+3.4元+5元+4.6元+3.7元+4.1元+4.7元+4.8元+4.5元+5元+4.4元+4.2元+3.8元+3.8元+4.1元+4.3元+4.5元+4.9元+3.9元+4.5元+4.8元+5.1元+4.8元+8.7元+5.3元+4.5元+4元+3.2元+3元+3元），原告主张的公摊电费164.90元中超出本院认定金额的部分缺乏事实依据，本院不予支持。 关于被告是否应当支付违约金的问题，本院认为，原告为xx·xx小区提供了物业服务，被告罗小平在2011年3月至2013年12月期间、2017年1月至2017年12月期间未交纳物业服务费，已经构成违约。但从物业合同约定的内容，结合本案客观实际和原、被告双方的履约情况来看，原告在履行前期物业服务合同过程中也存在一定瑕疵，其提供的物业管理服务部分未能达到合同约定的服务标准。鉴于双方均存在一定的违约行为，对原告庆业公司请求判令被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十五条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告罗小平于本判决生效之日起五日内支付原告重庆庆业物业管理有限公司物业服务费2024.92元、电梯费1104元、公摊电费144.50元，共计3273.42元； 二、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费50元及公告费560元，合计610元（原告已预交），由被告罗小平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  李林妍 人民陪审员  王万伦 人民陪审员  陈廷超 二〇二〇年七月三十日 法官 助理  周之平 书 记 员  黄 翠