贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0321民初8837号 原告：杨东生，男，1966年11月15日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：李宏宇，贵州储瑛律师事务所律师。 被告：肖雨，女，1978年9月5日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 第三人：中国建设银行股份有限公司遵义播州支行，住所地：贵州省遵义市播州区万寿大街北段**，统一社会信用代码：915203212148134533。 负责人：肖良琼。 委托诉讼代理人：徐峥，该行员工。 原告杨东生与被告肖雨、第三人中国建设银行股份有限公司遵义播州支行（以下简称建行播州支行）买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨东生的委托诉讼代理人李宏宇，第三人建行播州支行的委托诉讼代理人徐峥到庭参加了诉讼，被告肖雨经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨东生向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间就遵义县南白镇阳光花园Ｂ5-31-3号房产签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、准许原告行使涤除权，代被告向第三人偿还遵义县南白镇阳光花园Ｂ5-31-3号房产全部抵押贷款及利息，第三人在收到前述全部款项后五个工作日内解除设定在案涉房屋上的抵押权；三、被告肖雨在案涉房屋抵押权消灭后五个工作日内协助原告办理案涉房屋的所有权转移登记手续，将该房过户至原告名下；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年4月23日在原遵义县万顺房屋交易服务部，在该处工作人员的见证下签订《房屋买卖合同》，约定被告肖雨将位于原遵义县产出售给原告，原告向被告支付300000.00元。合同签订后原告按照约定向被告支付完毕全部房款，被告于2015年5月将房屋交付原告，随后原告对房屋进行了装修并居住至今。之后原告多次联系被告办理房屋转移手续，被告以各种理由进行推脱。原告入住房屋之后得知，该房系被告向第三人建行播州支行按揭贷款所购，现逾期未向第三人偿还贷款，原告无奈之下只得代被告向第三人偿还银行按揭，对此原告保留向被告主张未办理产权转移登记的违约责任及就代为偿还的银行按揭贷款进行追偿的权利。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告肖雨未作答辩，亦未向本院提交任何证据。 第三人建行播州支行辩称：原、被告签订的房屋买卖合同，我行认可。如果原告代被告偿还下欠银行的贷款本金及利息，我方就将登记在我行名下的案涉房屋抵押权解除。 本院经审理认定事实如下：2009年8月18日，被告肖雨与案外人遵义阳明地产开发有限公司签订了编号为：ＧＦ-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定被告肖雨向案外人遵义阳明地产开发有限公司购买位于原遵义县房屋，房屋总价款为252621.00元，首付52621.00元，余款200000.00元由被告肖雨向第三人建行播州支行通过银行按揭贷款的方式支付。2009年9月25日，被告肖雨与其夫案外人赵华义共同与第三人建行播州支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告肖雨及案外人赵华义共同以案涉房屋作为抵押，向第三人建行播州支行借款200000.00元购买前述房屋。之后案涉房屋以被告肖雨的名义办理了产权登记，产权登记号为：201402306，案涉房屋于2014年4月23日办理抵押登记，抵押金额为200000.00元。2015年2月1日，被告肖雨与其夫赵华义签订《离婚协议书》离婚，《离婚协议书》第三条第（1）约定：“房屋：夫妻共同所有的位于遵义县的房地产所有权归女方和两个子女共同所有；”2015年4月23日，原告杨东生与被告肖雨签订《房屋买卖合同》，约定被告肖雨将案涉房屋出卖与原告杨东生，约定：“第二条：合法双方当事人达成房屋价总款为叁拾万元整（￥300000.00元）……第三条：房屋交易方式为现金支付：一次性首付叁拾万元整￥300000.00元，银行按揭部分由出卖方支付。第四条：买卖双方当事人应该在合同签订后，根据房地产管理部门的相关规定，将合同与相关证件提交到房地产管理部门登记备案，并办理产权转移手续，办理产权所产生的税费由买受方承担”。《房屋买卖合同》签订后，原告杨东生于2015年4月26日向被告肖雨以现金方式支付150000.00元，2015年8月18日，通过其妻郭召蓉银行转账的方式支付了150000.00元。原告杨东生购买房屋之后便对案涉房屋进行了装修并入住，原告提交的案涉房屋所在物业公司2016年7月4日证明载明了原告自购房之日起即行入住，相应的水电费、物管费等全部费用由原告杨东生支付。 另查明，2015年6月9日，案外人李惠黎向本院起诉被告肖雨偿还借款400000.00元，审理中案外人李惠黎向本院申请财产保全，本院于2015年6月25日作出（2015）遵县法民初字第2753-1号民事裁定书对被告肖雨所有的位于播州区的案涉房屋予以查封。2015年9月11日，案外人李惠黎与被告肖雨达成调解协议，本院制作（2015）遵县法民初字第2753号民事调解书，载明“被告肖雨向原告李惠黎借款本金40万元限于2015年10月11日前给付，逾期未偿还，肖雨按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息给原告，直至利随本清”。后因被告肖雨未按照调解书约定的时间偿还借款，李惠黎向本院申请强制执行。在执行过程中，杨东生对执行标的提出书面异议。2018年10月8日，本院作出（2018）黔0321执异41号执行裁定书，裁定中止对贵州省遵义市播州区房屋的执行。2018年10月25日，李惠黎向本院提起诉讼，请求判令：1.准许执行遵义市播州区Ｂ5-31-3号房屋;2.本案诉讼费由被告承担。本院经审理，以“被告在人民法院查封房屋之前已与第三人签订了房屋买卖合同，并且已实际管理占有使用了房屋，已支付了全部房款，虽然有部分房款是在查封房屋之后支付的，但是，被告并不知情，其房屋未办理过户登记，其责任并非在于被告，而是由于房屋的按揭贷款未归还清偿，无法办理。故被告主张涉案房屋的权益达到排除法院强制执行，原告主张要求强制执行的请求，本院不予支持”为由，作出（2018）黔0321民初7736号民事判决书判决：“驳回原告李惠黎的诉讼请求。案件受理费60.00元，由李惠黎负担。”目前该判决已经发生法律效力。本案审理中，原告杨东生提交了开庭审理前一日由遵义市播州区不动产登记事务中心出具的《贵州省不动产登记查询结果》，载明案涉房屋所有权人为被告肖雨，不动产权号为201402306，不动产抵押权人仅为第三人建行播州支行，抵押登记时间为2014年4月23日。 本院认为，原告杨东生与被告肖雨于2015年4月23日签订的《房屋买卖合同》系双方在平等协商的基础上自愿签订，不违反法律法规的强制性规定，本院依法确认有效，双方均应按合同约定履行自己的义务，故对原告诉请本院判令确认原、被告之间就遵义县南白镇阳光花园B5-31-3号房产签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的抵押权涤除问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分有债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，本案原告杨东生作为案涉房屋的买受人，其主张代被告肖雨偿还完毕案涉房屋的按揭贷款本息后涤除抵押权，符合法律规定，本院依法予以支持，第三人建行播州支行对此无异议，本院依法明确第三人建行播州支行在原告杨东生代被告肖雨偿还完毕案涉房屋的全部贷款本息后五个工作日内解除设定在案涉房屋上的不动产抵押权。关于原告杨东生主张的案涉房屋抵押权消灭后，由被告肖雨协助原告杨东生办理案涉房屋的所有权转移登记至原告名下的问题，对此本院认为，至本院一审开庭审理前一日，案涉房屋上仅设定有一项抵押权，抵押权人为第三人建行播州支行，在原告杨东生代被告肖雨向第三人建行播州支行偿还完毕案涉房屋的全部贷款本息，案涉房屋上设定的抵押权消灭后，案涉房屋无抵押权负担，符合办理所有权转移登记规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，原、被告签订《房屋买卖合同》后，原告按照约定向被告支付完毕约定的价款300,000.00元，将标的物所有权转移至买受人系出卖人的法定义务，故对原告杨东生主张的案涉房屋抵押权消灭后五个工作日内，由被告肖雨协助原告杨东生办理将案涉房屋的所有权转移登记至原告名下符合法律规定，本院对其该项诉讼请求依法予以支持。被告肖雨经本院传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杨东生与被告肖雨于2015年4月23日就位于原遵义县产签订的《房屋买卖合同》有效； 二、原告杨东生代被告肖雨向第三人中国建设银行股份有限公司遵义播州支行偿还完毕前款房屋的按揭贷款本息后，涤除第三人中国建设银行股份有限公司遵义播州支行的抵押权； 三、第三人中国建设银行股份有限公司遵义播州支行在原告杨东生代被告肖雨偿还完毕前款房屋的全部按揭贷款本息后五个工作日内解除设定在前款房屋上的不动产抵押权； 四、由被告肖雨在前款房屋抵押权消灭后五个工作日内，协助原告杨东生办理将前款房屋的所有权转移登记至原告杨东生名下。 如果义务人未按照判决在指定的期间内履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60.00元，由被告肖雨负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审 判 长  肖祥中 人民陪审员  陆安仙 人民陪审员  张家学 二〇二〇年七月三日 法官助理代忠亚 书记员陈灏