河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终21号上诉人（原审被告）：鹤壁市谦诚置业有限公司，住所地河南省鹤壁市淇滨区淇水路观景大厦**。法定代表人：王鹏飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈现峰，男，该公司员工。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：赵宏斌，河南明星律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：张瑞方，男，1962年6月20日出生，汉族，住河南省浚县。委托诉讼代理人：梁保红，河南达剑律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审第三人）：刘瑞峰，男，1985年2月22日出生，汉族，住河南省浚县。上诉人鹤壁市谦诚置业有限公司(以下简称谦诚置业)因与被上诉人张瑞方、刘瑞峰合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。谦诚置业上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，谦诚置业与张瑞方之间的商品房买卖合同，是谦诚置业将房屋卖给刘瑞峰，刘瑞峰以房抵债，又一房二卖给张瑞方和案外人刘贵保。谦诚置业与张瑞方之间不存在房屋买卖合同关系，并且张瑞方并没有交付购房款，更不存在赔偿其损失问题。张瑞方明知刘瑞峰已将涉案房屋卖给刘贵保，属于与刘瑞峰恶意串通，以合法的方式实现诈骗谦诚置业财产的非法目的，谦诚置业的会计轻信谎言受到欺诈而出具购房一审法院判决双倍赔偿错误。2.一审法院适用法律错误，刘瑞峰又将房屋先卖给刘贵保，后卖给张瑞方，并虚构事实、隐瞒真相，骗取谦诚置业为2人分别办理了购房手续，达到非法占有他人财物的目的，已经构成刑事犯罪，应当依法将本案移送公安机关。张瑞方辩称，1.本案中，张瑞方与刘瑞峰存在债权债务关系，刘瑞峰将其享有谦诚置业的工程款债权转让给张瑞方。为此，谦诚置业与张瑞方签订了商品房买卖合同（预售），并出具了收取购房款的收据。因此，该商品房买卖行为是经三方协商，谦诚置业将未结算的工程款转为购房款。上述交易，系双方的真实意思表示，合同条款对价款、房屋坐落、面积等均有明确的约定。并不违反法律、行政法规的强制性规定。谦诚置业所称的双方未经过协商，不符合买卖合同要件的说法不能成立。2.涉案房屋的卖方是谦诚置业，而不是刘瑞峰。涉案房屋是由谦诚置业卖给了案外人刘贵保。之后，在张瑞方不知上述真相的情况下，谦诚置业又卖给了张瑞方。谦诚置业就涉案房屋签订了两份买卖合同，出具了两份购房款收据。谦诚置业称张瑞方明知涉案房屋已经卖给了刘贵保等说法不能成立。张瑞方除非精神智力不正常，否则，不可能购买别人已经购买的房屋。事实上，本案中，并不排除谦诚置业与刘瑞峰恶意串通，损害张瑞方等人利益的行为。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉，维持原判。刘瑞峰未作答辩。张瑞方向一审法院起诉请求：1.依法认定双方于2016年1月28日签订的商品房买卖合同（预售）无效。2.判令谦诚置业返还张瑞方已付购房款409213元及同期同类银行贷款利息、赔偿损失291360元、并承担张瑞方已付购房款一倍的赔偿责任；3.诉讼费由谦诚置业承担。一审法院认定事实：因谦诚置业拖欠第三人刘瑞峰的工程款，张瑞方与第三人刘瑞峰存在债权债务关系，经谦诚置业、张瑞方及第三人刘瑞峰协商，由谦诚置业将鹤壁市淇滨区水岸枫情小区6号楼14层中（东2）户房屋以出卖给张瑞方的形式，折抵其公司所欠第三人刘瑞峰的工程款，并于2016年1月28日签订了《商品房买卖合同(预售)》，合同约定，谦诚置业将其开发的位于鹤壁市淇滨区嵩山路西侧、柳江路北侧水岸枫情小区6幢14层东2号商品房出售给张瑞方，总价款369056元，谦诚置业应当在2016年5月1日前向张瑞方交付该商品房。签订合同当日，张瑞方支付谦诚置业房款(包括配套设施等费用)总计409213元。谦诚置业在合同签订当日，向张瑞方出具购房款收据3份，收据载明谦诚置业收到张瑞方水岸枫情小区6号楼14层中户房款人民币409213元，谦诚置业向张瑞方出具收据的行为，可以视为其收到了张瑞方交纳的购房款409213元。因谦诚置业借故不交付张瑞方涉案房屋，经多次协商未果，诉至法院。另查明，谦诚置业在将涉案房屋卖给张瑞方的时候，已经于2015年7月10日以折抵其公司所欠第三人刘瑞峰的工程款的形式出卖给案外人刘贵保，涉案房屋已经鹤壁市淇滨区人民法院(2018)豫0611民初3149号民事判决书判决归案外人刘贵保所有。谦诚置业没有与案外人刘贵保解除商品房买卖合同。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，张瑞方与第三人刘瑞峰存在债权债务关系，第三人刘瑞峰将其享有的谦诚置业的工程款债权转让给张瑞方，涉案收据的出具系基于谦诚置业不能及时清偿债务，经三方协商，谦诚置业将未结算的工程款转为购房款，当事人的上述交易安排，不违反法律、行政法规的强制性规定，尽管涉案购房款的支付源于当事人之间曾经存在的债权债务关系，但双方经协商一致，并合意变更法律关系性质，该行为是双方真实意思表示，故双方之间的债权债务关系已转变为商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。谦诚置业在没有按照法律程序与案外人刘贵保解除商品房买卖合同的情况下，隐瞒涉案房屋已经出卖给案外人刘贵保的事实，仍然与张瑞方签订《商品房买卖合同》，收取张瑞方购房款409213元，导致其与张瑞方签订《商品房买卖合同》无效，谦诚置业应当承担法律责任，故关于张瑞方要求谦诚置业返还已付购房款409213元及利息（以409213元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年1月28日计算至实际给付之日止）、并承担张瑞方已付购房款一倍（409213元）的赔偿责任的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于张瑞方要求谦诚置业赔偿损失291360元的诉请，因没有提交相关证据予以证明，不予支持。关于谦诚置业辩称涉案房屋是刘瑞峰虚构事实，欺诈双方的行为，应由刘瑞峰承担法律责任的意见，作为涉案房屋买卖合同的卖方谦诚置业，在没有经过买方案外人刘贵保同意的情况下，私自将涉案房屋卖给张瑞方，违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，对此辩解不予采信。一审法院判决：一、谦诚置业于判决生效后十五日内返还张瑞方已付购房款409213元及利息（以409213元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年1月28日计算至实际给付之日止）；二、谦诚置业于判决生效后十五日内赔偿张瑞方409213元；三、驳回张瑞方的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14788元，由张瑞方负担3882元，由谦诚置业负担10906元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审查当事人一审提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院审理查明确认的事实与一审查明的事实一致。另查明：谦诚置业在一审中提交2016年1月28日刘瑞峰出具的证明一份，内容为“刘贵保定6#楼中户14层房款票据丢失，面积97.12，单价4239，总房款411692元，如因票据产生的一切责任由我负责”。一、二审庭审中谦诚置业与张瑞方对另案刘贵保收据中的房屋与本案买卖合同中的房屋系同一套房屋的事实均无异议。本院认为，关于上诉人谦诚置业所提出的其与张瑞方之间不存在房屋买卖合同关系，一审法院判决双倍赔偿错误的上诉理由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实等情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据上述法律规定可知，买受人请求适用惩罚性赔偿的前提是双方形成真实的商品房买卖合同关系，且具有严重恶意。本案中，谦诚置业与张瑞方签订《商品房买卖合同》，系谦诚置业拖欠第三人刘瑞峰的工程款，张瑞方与第三人刘瑞峰存在债权债务关系，经三方协商，由谦诚置业将其房屋以出卖给张瑞方的形式，折抵其公司所欠第三人刘瑞峰的工程款。同时谦诚置业提交了商品房买卖合同当天即2016年1月28日刘瑞峰出具的证明一份，内容为涉案房屋之前的房款票据丢失，如因票据产生的责任由刘瑞峰负担。刘瑞峰作为本案的第三人，一审中未到庭陈述意见，视为放弃自己的诉讼权利与义务，虽然谦诚置业不能以此为由拒绝向张瑞方履行合同义务，但并不能以此认定谦诚置业存在一房二卖的恶意。谦诚置业对涉案房屋的处置并非向社会公开的销售行为，张瑞方也未支付合同约定的价款，二者实际是以商品房买卖合同的形式对各自债权债务履行方式达成了以物抵债协议，谦诚置业同意向张瑞方交付房屋的形式以消灭其债务，二者并无买卖房屋的真实意思表示，且不能认定谦诚置业存在严重恶意，一审法院将此认定为真实的房屋买卖合同关系，并认为并适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条惩罚性赔偿条款判决谦诚置业赔偿购房款一倍的损失不当。但谦诚置业作为房地产开发企业，就涉案房屋在没有按照法律程序与案外人刘贵保解除商品房买卖合同的情况下，仍然与张瑞方签订《商品房买卖合同》，存在过错，因涉案房屋已经法院判决归案外人刘贵保所有，谦诚置业现无法向张瑞方履行交付房屋的合同义务，对此，谦诚置业应当承担相应责任，即谦诚置业应当按照合同约定的房款金额409213元，向张瑞方支付债权转让款409213元及利息，一审法院对此判决不当，应予纠正。上诉人谦诚置业的该项上诉理由部分成立，本院部分予以支持。关于上诉人谦诚置业所提出的本案已经构成刑事犯罪，应当依法将本案移送公安机关的上诉理由。谦诚置业上诉称刘瑞峰将房屋先卖给刘贵保，后卖给张瑞方，并虚构事实、隐瞒真相，骗取谦诚置业为2人分别办理了购房手续，达到非法占有他人财物的目的，已经构成刑事犯罪，对此仅是单方陈述，并未提交证据予以证明，且刘瑞峰不是涉案合同的签订方，其行为是否构成刑事犯罪均不影响谦诚置业向张瑞方承担相应的法律责任。上诉人谦诚置业的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人谦诚置业的部分上诉理由成立，本院予以支持。鹤壁市淇滨区人民法院一审判决认定事实部分不清，适用法律和判决结果不当，应予纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初326号民事判决；二、鹤壁市谦诚置业有限公司于本判决生效后十五日内给付张瑞方债权转让款409213元及利息（以409213元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年1月28日计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日）；三、驳回张瑞方的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14788元，由张瑞方负担9335元，由鹤壁市谦诚置业有限公司负担5453元；二审案件受理费11984元，由鹤壁市谦诚置业有限公司负担5992元，由张瑞方负担5992元（限于收到本判决十日内向本院缴纳，逾期本院将强制执行）。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  祁 祎审判员  苗国庆二〇二〇年七月二日书记员  张亚楠