山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初4599号 原告：孟凡超，男，1985年3月25日出生，汉族，住山东省济南市。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张天晓，北京大成（济南）律师事务所律师。 原告孟凡超与被告山东景和置业有限公司（以下简称“景和置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告孟凡超，被告景和置业公司的委托诉讼代理人张天晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟凡超向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决景和置业公司向孟凡超支付逾期交房违约金合计33062.88元，其中住房逾期交付违约金为28217.88元；地下储藏室逾期交付违约金1445元；车位逾期交付违约金3400元;2.请求法院判决本案诉讼用全部由景和置业公司承担。孟凡超于庭审中申请撤回对车位违约金的请求。事实和理由：孟凡超、景和置业公司于2016年8月19日购买景和山庄xxx号房屋，并签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：201624940298），房屋总价款为1410894元，双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条、第九条约定，出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《综合验收备案证明》、《分期综合验收备案证明》，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；孟凡超签订合同后足额支付了购房款1410894元，但景和置业公司没有按照合同约定交付房屋。根据合同约定，景和置业公司应当按日向孟凡超支付房价款万分之一点五的违约金，违约金应从约定交付房屋期限届满的次日即2017年12月16日起计算，至实际交房日的前一日即2019年3月20日为459日，违约金为97140.50元，超过总房价的2%即28217.88元，实际应付违约金28217.88元。孟凡超于2016年12月18日购买景和置业公司10号楼1单元-2层1--205储藏室（地下室），并签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201817073293），总价款72250元。孟凡超签订合同后足额支付了72250元，但景和置业公司并未按照合同约定期限交付储藏室。根据合同约定，景和置业公司应当按日向孟凡超支付房价款万分之一点五的违约金，违约金应从约定交付房屋期限届满的次日即2019年1月31日起计算，至实际交房日的前一日即2019年12月9日为312日，违约金为3381.3元，超过总房价的2%即1445元，实际应付违约金1445元。为维护孟凡超合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。 景和置业公司辩称，请求判决驳回孟凡超诉讼请求。请求判令本案受理费由孟凡超承担。一、景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工和天气原因所致，不应承担逾期交房约责任。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，施工期间景和置业公司因政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工。在“最严停工令”的压力下，仅截至目前景和置业公司就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素、景和置业公司不应承担逾期交房违约责任。另外，根据《商品房买卖合同》第八条关于出卖人可据实予以延期的情况的约定，即便计算逾期交房期间，应按照前述合同约定扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。另外，《商品房买卖合同》第八条之“交付期限”条款，“如遇下列特殊原因：因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误(因出卖人过失除外)的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的(以本项目监理单位出具的证明为准)；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”即便计算逾期交房期间，应按照前述合同约定扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。二、根据合同约定，逾期交房违约金不应超过已付房款2%的上限，孟凡超在本案中所主张的违约金标准违反合同约定。《商品房买卖合同》第九条第2款对逾期交房违约金及违约金上限进行了明确约定，合同中出卖人也已通过标注下划线的方式予以特别提醒，应为有效条款。该条款首先赋予买受人在逾期交房情况下解除合同的权利，同时在买受人要求继续履行合同时，基于出卖人和买受人对可能出现逾期交房、逾期期限以及开发商承担违约责任能力的充分考虑，才在约定开发商按日支付已付房屋价款的万分之点五违约金标准的同时，进一步约定了已付房款2%的违约金上限。该2%违约金上限的约定是买受人在选择继续履行合同时对已付房款2%以上的违约金部分权利的放弃。买受人在签订商品房买卖合同时就已经知晓并完全能够预见到已付房款2%以上违约金不被支持的情形，该违约金上限的约定合理合法。三、合同约定已付房款2%的违约金上限也明显高于孟凡超实际损失，应当结合实际损失予以调减。我国对违约金适用补偿性为主的原则，根据《合同法》第一百一十四条的规定，应当予以调减，业主已委托山东方正土地房地产评估有限公司对涉案小区自2017年12月16日至2019年4月8日期间的平均租金进行鉴定，经鉴定，涉案小区在前述期限内，平均租金为每日/平方米0.48元，应当按照此标准计算违约金。四、双方签订的商品房买卖合同的附件5补充协议第五条第1款约定，交付房屋条件为该商品房取得竣工验收备案证明，在实际接收房屋后，逾期交付房屋的事实不再延续，违约金应当计算至实际交房之日。五、储藏室属于商品房的配套设施，在孟凡超未使用房屋时不存在储藏室的损失，孟凡超主张支付逾期交付储藏室的违约金没有依据。 本院经审理认定事实如下：孟凡超（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2016年8月25日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）201624940298）约定：孟凡超购买景和置业公司开发的景和山庄xxx号房屋，该商品房建筑面积143.91平方米，合同总价款为1410894元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，孟凡超按照合同约定向景和置业公司交纳了购房款，孟凡超于2019年3月21日收取涉案房屋。另，涉案楼房于2020年1月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。 孟凡超（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2018年5月8日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）201817073293）约定：孟凡超购买景和置业公司开发的景和山庄10号楼1单元-2层1--205储藏室，该商品房建筑面积14.45平方米，合同总价款为72250元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2019年1月30日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，孟凡超按照合同约定向景和置业公司交纳了储藏室款，孟凡超于2019年12月10日收取涉案储藏室。 双方当事人争议的事实和证据如下： 景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？ 孟凡超主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延472天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份；2.景和置业公司与济南英泰克工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》1份；3.景和置业公司分别与济南舜联系建设集团有限公司、济南建工总承包集团有限公司签订的《景和山庄项目施工总承包工程合同》，证据1-3拟证明济南英泰克工程咨询有限公司系景和山庄项目的监理单位，其就因日气温超过37度需要停工及政府因大型活动重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具停工令；4.政府文件两份，拟证明2016年-2017年，2018年-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天；5.济南市历城区人民政府公告一份，证据来源于济南市历城区人民政府官网，拟证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气及需要工地停工的时间为51天；证据1-5拟证明因政府强制要求停工及天气原因导致停工的天数合计472天，其中，因日气温超过37度致使无法正常施工的停工20天；相应政府创城要求，停工93天；政府举办大型活动，停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警，要求停工54天；2017-2018年供暖季，要求停工120天，2018-2019年供暖季要求停工181天。即便计算逾期交房期间，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从孟凡超主张的逾期交房天数中予以扣除；6.（2018）鲁0112民初5386号民事判决书和（2019）鲁01民终5548号案判决书，拟证明同类案件的生效判决认定逾期交房违约金数额按照限额计算，并依法扣除了因政府原因导致的停工天数51天，按照同案同判的原则，至少应该扣除该51天；7.竣工验收备案单1份，拟证明涉案楼房于2020年1月22日已经竣工验收完毕，达到交付条件。经质证，孟凡超对证据1的真实性不予认可，因是复印件，此工程的暂停令不能证实是本案10号楼的工程项目。且暂停令中也显示，没有确切的停工日期，不能够证实景和置业公司主张的停工天数。停工令是济南英泰克工程咨询有限公司开具给济南舜联建设集团有限公司和济南建工总承包集团有限公司关于凤凰山西侧地块建设项目，而本案被告是景和置业公司，无法证实此停工令和本案有关，而且停工令中表述只是当天要求在某一天中的某个时间段暂时避高温停工，并不是一整天都责令停工；证据2、3是复印件，对真实性不予认可，而且两份合同所约定的内容与本案无关；对证据4的真实性不予认可，从打印件的内容上看，也只能证实济南市人民政府办公厅对2017年-2018年扬尘处理的实施方案通知，并不是责令景和置业公司停工来进行防尘处理，文件中明确下达了要求是施工工地对围挡、道路硬化、湿法作业、渣土车密闭运输等等作了要求，如果景和置业公司按照文件中的要求进行处理是可以继续进行建设施工的，此证据不能够证实景和置业公司停工472天的主张；对证据5不予认可，因是打印件，不能够证实涉案项目因政府通知而暂停施工，景和置业公司如果因此有停工的损失，应当另行主张行政诉讼，维护权利；对证据6的真实性无异议，但与本案无关，在中院的判决中法院并没有认定景和置业公司存在停工51天并依法扣除的天数；对证据7真实性不予认可，因是复印件，且是凤凰山西侧地块建设项目10号楼单体验收，并不是综合验收，不符合双方房屋买卖合同约定的房屋验收条件。依据法律规定开发商与业主签订房屋交付协议，只有《综合验收备案证明》和《分期综合验收备案证明》两种依据可以作为收房的条件，孟凡超与景和置业公司补充合同中所约定的第三种条件也就是商品房取得《竣工验收备案证明》就可以向业主进行交付使用是不符合法律规定的。孟凡超对此项约定不予认可，违反法律规定的双方约定，不应当成立。应按照孟凡超实际收房2019年3月21日、储藏室2019年12月10日进行计算。 经审查，本院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张本院不予认可。 另，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 本院认为，孟凡超与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。孟凡超已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向孟凡超交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为：违约金的计算标准。 孟凡超主张分别以房屋总价款、储藏室总价款的2%计算。 景和置业公司对孟凡超主张的计算标准有异议，辩称孟凡超并没有实际损失，孟凡超主张违约金过高，景和置业公司不同意承担，应该按照每平方米0.48元计算。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。综上，我国《合同法》对违约金的规定在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 本案中，按照0.48元/平方米/日的租金标准计算的损失数额大于合同约定的已付房款、储藏室款项的2%，孟凡超的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向孟凡超支付逾期交付涉案房屋违约金28217.88元。 二、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向孟凡超支付逾期交付涉案储藏室违约金1445元 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费313元，由山东景和置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 刘 明 二〇二〇年七月十五日 书记员 孔祥慧