葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1402民初1968号原告葫芦岛易家和物业管理有限公司，住所地葫芦岛市连山区北昌街**。法定代表人郭守仁，系该公司经理。委托诉讼代理人郭秀梦，女，1985年5月10日生，满族，系该公司职员，现住葫芦岛市连山区。被告贾丽香，女，1969年4月27日生，汉族，无业，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人邸福军，男，1971年4月24日生，汉族，无业，现住葫芦岛市连山区。原告葫芦岛易家和物业管理有限公司与被告贾丽香物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葫芦岛易家和物业管理有限公司委托诉讼代理人郭秀梦、被告贾丽香委托诉讼代理人邸福军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告葫芦岛易家和物业管理有限公司诉称，被告为葫芦岛市连山区上东盛景小区的业主，原告一直向被告位于葫芦岛市连山区产提供物业服务。被告自2018年5月1日至今未缴纳物业管理服务费，已严重违反《物业管理条例》相关规定,原告自被告欠缴物业费以来一直多次催缴，但被告仍拒不缴纳。在法庭审理过程中，原告明确被告贾丽香居住的房屋面积为65.41平方米，欠缴2018年5月1日至2020年4月30日期间的服务费，按照每平方米0.5元的标准每年欠缴物业费392元，每年欠缴电梯费360元，两年合计欠缴1504元，滞纳金按照物业费逾期之日起日千分之三的标准计算，2018年物业费滞纳金为858.48元，2019年物业费的滞纳金为429.24元，被告欠缴的物业费、电梯费及滞纳金共计2791.72元，故原告诉至法院，要求被告给付欠缴物业管理服务费及电梯费共计2791.72元，本案诉讼费用由被告承担。被告贾丽香辩称，一、原告说我违反了《物业管理条例》，我不知道违反了哪一条规定，我和易家和物业没有任何联系，也没有合同和协议。二、原告说与我有协议，可是我签订的协议是和骞亿房地产公司签订的，有效期限是2013年6月至2016年6月14日，在此期间，我没有违反任何协议，按时缴费。到期后骞亿房地产没有与业主续签，说明此合同已终止。后期骞亿房地产把物业转给他人变更名称，应通知业主。三、我国合同法规定，合同的当事人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人协商一致可以变更合同。四、物业收费标准分为四级，不管哪一级别都有共同点：小区封闭（本小区为开放小区）；有固定的体育活动器械、设施（本小区没有）。五、物业不作为，业主反应问题不能及时解决。（一）、原告强买强卖，业主仅有的一点休闲地方也变成了停车场，物业收取高额费用，电梯内、走廊内贴满广告，广告费据为己有。物业强制业主购买门扣，否则无法进出，这也是一件好事，可以防止陌生人进去，保障安全，但是没过多久，门扣就不用了，物业收了门扣钱，就不管了。（二）、小区内车辆乱停乱放，早晚高峰车辆无法进出没人疏导，一旦发生紧急事件，会给业主带来生命财产安全的重大损失。（三）、环境污染严重，每天清早，小区内鸡鸣狗叫、猫狗的排泄物随处可见，还有烧烤店开在小区院内，烧烤炉、鸽子笼、焦炭等随地乱放，但是物业一直不闻不问。（四）、小区内随处可见小棚子、垃圾堆放点，业主休息的地方也成了沙土砖块堆放点。（五）、小区绿化带被圈起来，成了个人的菜园子、家禽饲养场，物业不管不问。（六）、物业允许饭店排烟道向小区内排放，业主都不敢开窗户。（七）、公共设施损坏严重，安全出口灯经常出故障，监控摄像头形同虚设。（八）、白天小区大门形同虚设，什么人都可以进，物业也不管不问。（九）、晚上小区大门敞开，保安值班时间睡觉，小区内电瓶车、电瓶总被偷走。（十）、物业与业主的纠纷已有两年之久，物业管理一直没有改变，小区环境一直脏乱差。六、原告主张电梯费，我不同意给付，因为我没有电梯扣，也没有用电梯，我一直在爬楼梯，所以我不同意支付电梯费。原告主张2018年5月1日至2020年4月30日的滞纳金，还要一次2019年至2020年的，为什么原告主张重复的滞纳金。综上所述，物业没有起到管理作用，保安没有保护业主的生命财产安全。经审理查明，葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司系上东盛景小区的建设单位。2016年6月14日，葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司（甲方）与葫芦岛骞亿物业管理有限公司（乙方）分别签订《辽宁省物业服务合同（试行）》，合同约定：“第一章物业服务项目第一条物业项目基本情况名称：上东盛景（回迁区）；类型：普通住宅；坐落位置：连山区连山河南岸；建筑面积：7.22万平方米；区域四至：东至102国道；南至天化街；西至铁北路；北至连山河。……第四章物业服务期限第五条物业服务期限为叁年，自2016年6月14日至2019年6月14日。第五章物业服务相关费用第七条包干制1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：【多层住宅】：0.5元/平方米/月；【高层住宅】：0.5元/平方米/月……第九条业主应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每一支付期间届满前30日以前。……第九章合同终止第二十三条服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。……第十章违约责任第二十六条业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金……”。2017年4月18日，葫芦岛骞亿物业管理有限公司变更名称为葫芦岛易家和物业管理有限公司，此后，由原告葫芦岛易家和物业管理有限公司为上东盛景小区提供物业服务。被告贾丽香系葫芦岛市连山区上东盛景C区56号楼2单元603室的业主，该房屋建筑面积65.41平方米。该房屋业主自2018年5月1日起至今未向原告交纳物业管理费，经原告催缴，被告未予交纳。自2018年5月1日起至2020年4月30日，被告共拖欠原告物业服务费784元（65.41平方米×0.5元/平方米/月×24个月）及电梯费720元。另查明，2019年9月10日，原告易家和公司向葫芦岛市连山区住作出情况说明：“葫芦岛易家和物业管理有限公司（原葫芦岛骞亿物业管理有限公司）与葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司2016年6月14日签订的前期物业服务合同，于2019年6月14日服务期限到期，服务项目情况如下：名称：上东盛景（回迁区）类型：普通住宅、商业位置：连山区连山河南岸建筑面积：7.22万平方米物业服务费：住宅0.5元/平方米/月、电梯费360元/户/年、地上停车位1200元/个/年，由于上东盛景小区未成立业主委员会，所以无法与我公司签订新的物业服务合同。为保障小区业主的正常生活秩序，维护社会稳定，我公司愿意按原‘物业合同’约定，继续为上东盛景小区业主提供服务，无条件接受行业主管部门监督管理，待上东盛景业主委员会成立后，由业主委员会决定是否与我公司签订新的物业服务合同。”葫芦岛市连山区物业管理办公室及葫芦岛市连山区连山街道办事处批示同意，并指示按照行业管理办法指导铁河社区抓好业委会组建工作，待组建后，认真落实相关事宜。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的变更登记核准通知书、《辽宁省物业服务合同（试行）》、情况说明、缴费通知、滞纳金明细表、民事判决书、被告提供的录像光盘、照片等证据材料载卷佐证，经开庭质证及本院审查，可以作为本案定案依据，本院予以确认。本院认为，葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司与葫芦岛骞亿物业管理有限公司签订《辽宁省物业服务合同（试行）》（以下简称物业合同）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应按约定履行义务。原告作为葫芦岛骞亿物业管理有限公司更名后的法人，应依法承继该合同中的权利义务。根据相关法律规定，被告作为上东盛景小区业主，小区建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对其具有约束力，故合同期间（2016年6月14日至2019年6月14日）原告依约向被告提供了物业服务，被告应按照约定履行给付物业费的义务。关于物业合同期满后的物业费问题，因上东盛景小区未选举新一届业主委员会，原告无法与其签订新物业合同，葫芦岛市连山区物业管理办公室及葫芦岛市连山区连山街道办事处已指导上东盛景小区所在地铁河社区抓好业主委员会组建工作，在该小区未选举产生新一届业主委员会前代行业主委员会的职责，同意原告提出的继续服务方案，被告应当受该方案约束，且物业合同中约定了葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司在服务期限届满前3个月未将续聘或解聘意见通知原告，视为同意续聘，服务期限自动延续1年，此期间原告亦一直为被告提供物业服务，双方已形成事实合同关系，被告应按照方案标准给付物业费。被告辩称原告提供的物业服务存在瑕疵，并提供照片及录像予以佐证，原告虽予以否认，但未能提供相关的证据予以证明，故易家和物业提供的物业服务没有达到物业服务合同约定的服务要求，物业服务存在瑕疵，服务不周的情况，应酌情适当减少物业服务费、电梯费，结合本案情况，本院酌定为上述物业服务费的70%即548.8元、电梯费的70%即504元，并免除滞纳金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告贾丽香于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告葫芦岛易家和物业管理有限公司物业管理服务费548.8元、电梯费504元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告贾丽香承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员  王晶晶二〇二〇年七月二十八日书记员  蔡 博