福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3167号 上诉人（原审原告）：福建宏地置业有限公司，住所地泉州市泉港区山腰南山中路宏地·盐湖城3号楼2407室，统一社会信用代码91350505066582752C。 法定代表人：郭一民，该公司执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：庄淑虹，女，汉族，1982年5月13日出生，住泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：李光进，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 上诉人福建宏地置业有限公司（以下简称宏地置业公司）因与被上诉人庄淑虹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2020）闽0505民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏地置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.其与庄淑虹因商品房预售合同纠纷于2019年12月17日递交起诉状到泉港区人民法院，泉港区人民法院工作人员提出进行案前调解，2020年1月8号才予立案，一审判决对此节事实认定有误。2.一审判决本案诉讼时效期间的起算点认定为2016年6月21日不当，合同虽约定庄淑虹应于2016年6月20日前一次性支付尚欠购房款41.5万元，但其为了和谐、稳定多次催付，庄淑虹为了合同的顺利履行，2016年11月25日向其支付16.5万元购房款，2017年1月6日以公积金贷款方式支付给其购房余款25万元，故本案诉讼时效期间的起算点应为2017年1月7日，其于2019年12月17日起诉未超过三年诉讼时效，且存在其因故逾期交房及调解未果等特殊情况，法院依法应根据实际情况予以延长。 庄淑虹辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，关于诉讼时效的计算正确，本案已超诉讼时效，应驳回宏地置业公司的上诉请求。 宏地置业公司向一审法院起诉请求：1.判令庄淑虹支付宏地置业公司违约金49626元；2.由庄淑虹承担本案受理费。 一审法院认定事实：2013年4月28日，宏地置业公司注册成立，经营范围为房地产开发及经营管理、房地产销售代理及房产中介服务等。2014年4月27日，宏地置业公司取得了宏地·盐湖城2＃、3＃楼的《商品房预售许可证》。2016年5月20日，宏地置业公司作为出卖人与庄淑虹作为买受人签订编号为201605200085的《商品房买卖合同》及补充协议各1份。《商品房买卖合同》主要约定：买受人所购商品房为907号房，该房建筑面积共127.22㎡；该房单价4126.71元／㎡，总金额52.5万元；买受人应于2016年5月20日前缴清首付款11万元，余款41.5万元在出卖人指定银行办理按揭贷款或以住房公积金贷款方式支付；买受人若逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；若买受人逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容；等等。《合同补充协议》即附件六主要约定：第四条约定买受人应于本合同签订之日起15日内按贷款银行或住房公积金管理中心的规定提供相关材料并办妥所有按揭贷款或住房公积金贷款手续（包括直至按揭贷款或住房公积金贷款的全部款项拨付至出卖人指定的账户为止的一切手续）；如由于买受人的原因（包括但不限于如买受人逾期或故意拖延办理，或者买受人的个人信用问题等），导致其按揭贷款或住房公积金贷款的申请，在上述期限内不被贷款银行或住房公积金管理中心批准的，买受人应于本合同签订之日起30日内，以现金一次性支付尚欠的全部购房款给出卖人；逾期支付的，出卖人有权解除合同，将该商品房另行出售给他人，且买受人应按全部购房款的30%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人有权在买受人已支交的购房款中扣除，如有剩余则不计息退还给买受人，如不够扣除，买受人应继续支付。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，但买受人应按日向出卖人支付尚欠购房款的万分之六的违约金（自本合同签订后第15日起支付至实际付清尚欠的购房款之日止）；等等。2016年6月13日，上述合同在泉港区合同登记备案。2015年9月1日，庄淑虹向宏地置业公司支付购房定金2万元。2016年4月21日，庄淑虹向宏地置业公司支付购房首付款9万元。2016年11月25日，庄淑虹向宏地置业公司支付购房款16.5万元。2017年1月6日，庄淑虹以公积金贷款方式支付宏地置业公司购房余款25万元。2020年1月8日，宏地置业公司诉诸福建省泉州市泉港区人民法院。 一审法院认为，诉讼时效期间是指权利人从知道或者应当知道权利被侵害时起向人民法院请求保护的法定期间，若超过诉讼时效期间将不能得到法院的强制力保护即丧失胜诉权。本案系商品房预售合同纠纷属债权请求权，适用诉讼时效制度。关于诉讼时效期间的起算点，依据双方签订的《合同补充协议》第四条约定，庄淑虹应在合同签订之日（2016年5月20日）起15日内办理贷款手续，若在上述期限内无法办理，则应在合同签订之日起30日即2016年6月20日内一次性支付尚欠购房款43万元，故本案诉讼时效期间的起算点为2016年6月21日。本案系因迟延支付购房款而产生的诉讼，且在《中华人民共和国民法总则》施行前诉讼时效期间未届满二年，诉讼时效期间依法应当自2016年6月21日起计算三年，故庄淑虹主张适用三年的诉讼时效期间予以采纳，宏地置业公司主张二十年的诉讼时效期间不予采纳。因自2016年6月21日起至宏地置业公司起诉之日即2020年1月8日止，已超过法定的三年诉讼时效期间，而庄淑虹又提出超过诉讼时效的抗辩，宏地置业公司又未能举证证明在法定的诉讼时效期间内及时主张自己的权利，也未能证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故宏地置业公司的诉讼请求依法不能得到法院强制力的保护（即丧失了胜诉权），本院不予支持，庄淑虹的辩解意见予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回福建宏地置业有限公司的诉讼请求。案件受理费1041元，减半收取计520.50元，由福建宏地置业有限公司负担。 本院二审期间，宏地置业公司提供福建省泉州市泉港区人民法院诉前（先行）调解告知书作为新证据，欲证明双方进行了诉前调解。经审查，福建省泉州市泉港区人民法院诉前（先行）调解告知书来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可以作为定案依据，故本案对该证据予以确认并在卷佐证。 本院二审查明：福建省泉州市泉港区人民法院于2019年12月4日收到宏地置业国内公司与庄淑虹商品房预售合同纠纷一案的起诉材料。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，宏地置业公司与庄淑虹签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。《商品房买卖合同》第六条约定：买受人应于2016年5月20日前缴清首付款11万元，余款41.5万元在出卖人指定银行办理按揭贷款或以住房公积金贷款方式支付。第七条约定：买受人若逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；若买受人逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。案涉合同的附件六《补充协议》第四条约定：买受人应于本合同签订之日起15日内按贷款银行或住房公积金管理中心的规定提供相关材料并办妥所有按揭贷款或住房公积金贷款手续（包括直至按揭贷款或住房公积金贷款的全部款项拨付至出卖人指定的账户为止的一切手续）；如由于买受人的原因（包括但不限于如买受人逾期或故意拖延办理，或者买受人的个人信用问题等），导致其按揭贷款或住房公积金贷款的申请，在上述期限内不被贷款银行或住房公积金管理中心批准的，买受人应于本合同签订之日起30日内，以现金一次性支付尚欠的全部购房款给出卖人；逾期支付的，出卖人有权解除合同，将该商品房另行出售给他人，且买受人应按全部购房款的30%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人有权在买受人已支交的购房款中扣除，如有剩余则不计息退还给买受人，如不够扣除，买受人应继续支付。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，但买受人应按日向出卖人支付尚欠购房款的万分之六的违约金（自本合同签订后第15日起支付至实际付清尚欠的购房款之日止）。第十六条约定：如合同的约定与补充协议有不一致之处，以补充协议为准，双方均应本补充协议履行。因此，根据案涉合同及《补充协议》的约定，庄淑虹应在合同签订之日即2016年5月20日起15日内办理贷款手续，若在上述期限内无法办理，则应在合同签订之日起30日即2016年6月20日内一次性支付尚欠购房款43万元。庄淑虹在支付首付款11万元后，于2016年11月25日、2017年1月6日才分别支付剩余购房款16.5万元、25万元，应承担逾期付款的违约责任。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案在《中华人民共和国民法总则》施行时诉讼时效期间未届满二年，故诉讼时效期间为三年。宏地置业公司于2019年12月4日向福建省泉州市泉港区人民法院提交本案起诉材料，视为当日提起诉讼，因此，宏地置业公司主张庄淑虹应支付的违约金中，产生于2016年12月5日至2017年1月5日期间的违约金，未超过诉讼时效期间，本院予以支持；产生于2016年12月5日之前的违约金，已超过诉讼时效期间，本院不予支持；庄淑虹已于2017年1月6日付清购房款，宏地置业公司主张庄淑虹应支付2017年1月6日的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。故庄淑虹应按尚欠的购房款25万元的日万分之六向宏地置业公司支付2016年12月5日至2017年1月5日的逾期付款违约金4800元（250000元×0.0006×32天）。 综上所述，宏地置业公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市泉港区人民法院（2020）闽0505民初246号民事判决； 二、庄淑虹应于本判决生效之日起十五日内支付给福建宏地置业有限公司逾期付款违约金4800元； 三、驳回福建宏地置业有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费1041元，减半收取计520.5元，由福建宏地置业有限公司负担495.5元，由庄淑虹负担25元；二审案件受理费1041元，由福建宏地置业有限公司负担991元，庄淑虹负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年七月二十三日 书记员  庄雯茜 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 4．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。