甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终590号上诉人（原审被告、反诉原告）：酒泉新时代餐饮管理有限责任公司，统一社会信用代码91620902MA72FNLMX7。法定代表人：马某。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：薛某，甘肃玉关律师事务所律师。上诉人酒泉新时代餐饮管理有限责任公司（以下简称新时代餐饮公司）因与被上诉人刘某租赁合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。新时代餐饮公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，依法改判新时代餐饮公司无需退还刘某20000元押金，刘某向新时代餐饮公司支付拖欠的房屋租金、燃料费、水费、公摊费等费用21864.40元；2.一、二审诉讼费用由刘某承担。事实及理由：一审事实认定不清，适用法律错误，判决违反双方合同约定。1.一审认定双方签订的新时代美食城租赁合同合法有效，新时代餐饮公司和刘某均应按照合同履行各自义务。新时代餐饮公司完全按照合同约定履行了全部义务，但是刘某却无故拖欠租金，属于违约一方，一审对此未认定，仅判决解除双方之间的合同，实际上损害了新时代餐饮公司的利益。合同解除并不排除追究违约方的责任，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，新时代餐饮公司有权要求刘某赔偿损失。2.双方在合同中对违约金进行了约定，以押金方式予以确定，但是一审对“押金”的性质认定错误，严重影响了本案最终的判决结果。依据新时代美食城租赁合同第三条第一款的约定，刘某在签订合同时须缴纳合同保证金及管理押金20000元，这里的“押金”具有违约金的性质，即“押金”就是承租人违约的担保。该“押金”退还的前提是承租人无损坏及其它违约责任。但是，依据现已查明的事实，刘某不按时缴纳租金导致本案发生，属于违约一方。依据《新时代美食城档口管理制度》第五条第十一款的约定，新时代餐饮公司有权将刘某清退出场，并扣除20000元合同保证金，以弥补损失。一审认为“新时代餐饮公司明确表示该诉讼请求即为不退还押金20000元，放弃该诉讼请求”，对此新时代餐饮公司不予认可，新时代餐饮公司从未放弃对刘某违约责任的追究。3.双方签订了一年的租赁合同，实际上刘某仅缴纳了一个季度14400元的租金，新时代餐饮公司有43200元的可期待利益损失，而且该损失并未通过再次租赁给他人进行弥补。一审对新时代餐饮公司的损失视而不见，依然判决新时代餐饮公司退还20000元押金，实际上，新时代餐饮公司也是租赁西部公司的场地，也需要向西部公司支付租赁费，新时代餐饮公司的损失无法弥补。另外刘某拖欠房屋租金、燃料费、水费、公摊费用21864.40元的情况存在，但一审仅仅支持了8592.49元，剩余13271.91元未支持明显与实际情况不符。综上，请二审支持新时代餐饮公司的上诉请求，。刘某辩称，一、新时代餐饮公司存在严重的违约行为。1.2018年8月10日，刘某与新时代餐饮公司签订档口租赁合同约定的经营内容为干锅、锅仔，根据美食城档口管理行规及签约时口头承诺，为避免美食城档口经营户互相竞争压价，美食城各档口经营者不得经营同一品种美食，但在刘某经营过程中，新时代餐饮公司却容许其他档口经营所谓的“香锅”，与刘某经营的干锅、锅仔属同一品种菜品，形成实质竞争关系，为租赁合同履行埋下隐患。2.租赁合同第三条约定档口租金缴纳方式为按季度一次性缴纳，在实际催缴过程中，新时代餐饮公司却按月催缴，刘某拒绝其无理要求后，新时代餐饮公司非法断电导致争议发生。二、一审判决适用法律错误。1.本案双方争议的租赁费按合同第3条约定为每季度缴纳一次，新时代餐饮公司却按月催缴，明显违反合同约定。对按季度缴纳的租金，租赁合同第3条并未约定在季度初还是季度末缴纳，根据《中华人民共和国合同法》第二百六十条的规定，本案争议的租赁费缴纳时点为季度末，新时代餐饮公司在季度初即行催缴于法无据。2.一审中刘某提供了银行卡交易明细清单和微信转账清单，充分证明正常经营情况下刘某的利润为每月5000元以上，由于新时代餐饮公司的非法断电行为，导致刘某每月损失5000元，按未能履行的剩余9个月租赁期限计算，刘某实际损失为45000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，新时代餐饮公司断电行为导致刘某9个月的经营损失属于租赁合同正常履行后可以获得的利益，一审未予支持，适用法律错误。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律错误，新时代餐饮公司的上诉请求不能成立，请求二审依法驳回。刘某向一审法院起诉请求：1.判令新时代餐饮公司退还押金20000元；2.新时代餐饮公司赔偿损失45000元；3.诉讼费由新时代餐饮公司承担。新时代餐饮公司向一审法院反诉请求：1.解除双方之间的租赁合同；2.刘某支付新时代餐饮公司房屋租金、燃料费、水费、公摊费共计21864.4元；3.刘某向新时代餐饮公司支付违约金20000元。一审法院认定事实：2018年8月10日，刘某与新时代餐饮公司签订了新时代美食城租赁合同，约定刘某（乙方）承租新时代餐饮公司（甲方）位于酒泉时代购物中心**新时代美食城**档口，面积20.17平方米，租赁期1年，自2018年8月10日至2019年8月9日止；合同期内允许乙方转让经营，转让档口需提前60日向甲方提出书面申请，办理变更手续；租赁合同中途不退租；乙方签订合同时缴纳合同保证金及管理押金20000元，合同终止后三十天内，如无损坏及其他违约责任，合同保证金及管理押金全额退还；档口租金4800元/月（含物业费、空调费、供暖费），按季度一次性缴纳；运营管理服务费用按月清算，由所有档口分摊承担；水、电、燃料（甲醇）费用自理，水费4.35元/吨，电费1.2元/度，燃料（甲醇）2.6元/升。刘某向新时代餐饮公司缴纳了押金20000元及三个月的租金14400元。2018年11月29日，新时代餐饮公司向刘某送达欠费催缴通知，要求刘某支付拖欠租金3200元，拖欠水电公摊费1696.3元。支付逾期滞纳金合计6101.3元。后新时代餐饮公司再次向刘某送达欠费催款通知，刘某未缴纳，2018年12月1日，新时代餐饮公司对刘某承租的档口作出停电的处理，此后刘某再未营业。另查明，刘某经营期间在2018年10月1日至10月31日欠缴水费30.45元、燃料费941.98元、公摊费1891元，11月1日至11月30日欠缴水费34.8元、燃料费624.26元、公摊费1710元，停电时，刘某剩余电费为1193.71元。一审法院认为，刘某与新时代餐饮公司签订的新时代美食城租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同。刘某作为承租美食城档口的经营者，理应按照合同约定按时向新时代餐饮公司缴纳租金及合同约定的水费、燃料费、公摊费等费用，现查明刘某共欠新时代餐饮公司租金3360元（2018年11月10至2018年11月30日），水费、燃料费、公摊费5232.49元，刘某应向新时代餐饮公司支付，对于滞纳金，合同中无约定，故不予支持。刘某认为在欠费催缴通知书中，新时代餐饮公司要求支付2018年10月的水电公摊费用为1696.3元，水、电、公摊费数额应以此为准，但在该数额中明显不包含燃气费，故欠费催缴通知书中催缴的数额与新时代餐饮公司要求刘某承担的水费、燃气费、公摊费的诉讼请求并不冲突。刘某要求新时代餐饮公司退还押金20000元，新时代餐饮公司认为按照新时代美食城管理制度“乙方不服从甲方正常管理，不支付或者不按约定缴纳租金达十五天的扣除押金”的约定，不退还押金，但双方在合同中对支付租金的时间未作明确约定，新时代餐饮公司据此不退还押金，不应予以支持；刘某要求新时代餐饮公司支付赔偿损失45000元，属于可得利益，不予支持。新时代餐饮公司要求解除双方的租赁合同，刘某同意，应予以支持；新时代餐饮公司要求刘某支付违约金20000元，在一审庭审中，新时代餐饮公司明确表示该诉讼请求即为不退还押金20000元，放弃该诉讼请求，是其对权利的自由处分，应予以支持。综上所述，对刘某的诉讼请求部分予以支持，对新时代餐饮公司的反诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除刘某与酒泉新时代餐饮管理有限责任公司于2018年8月10日签订的《新时代美食城租赁合同》；二、酒泉新时代餐饮管理有限责任公司退还刘某押金20000元，电费1193.71元；三、刘某支付酒泉新时代餐饮管理有限责任公司租金3360元，水费、燃料费、公摊费用5232.49元；四、驳回刘某的其他诉讼请求；以上一至三项相抵后，酒泉新时代餐饮管理有限责任公司支付刘某12601.22元，限判决书生效后十日内付清。案件受理费减半收取计713元，由刘某负担481元，由酒泉新时代餐饮管理有限责任公司负担232元。反诉费423元，由刘某负担87元，酒泉新时代餐饮管理有限责任公司负担336元。二审中，刘某未提交新证据，新时代餐饮公司围绕其上诉请求提交了新时代美食城商户张志勇、董华然，工作人员郭春玲出具的情况说明及身份证复印件各一份，拟证明刘某经营档口的起止时间及情况。经质证，刘某对该组证据的真实性不认可，认为上述人员与新时代餐饮公司有利害关系，且未到庭陈述，不属于合法证据，新时代餐饮公司在二审中提交上述证据也已经超过法定举证期限。经审查，该组情况说明的证据形式为证人证言，张志勇、董华然、郭春玲作为证人未出庭接受质询，且无其他证据印证情况说明的内容，故本院对该组证据不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审认定的基本事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。本案的争议焦点为：1.新时代餐饮公司是否应退还刘某缴纳的20000元押金；2.新时代餐饮公司反诉主张的房屋租金、燃料费、水费、公摊费用数额应如何认定。关于20000元押金是否应予退还的问题。新时代餐饮公司上诉主张，因刘某未按时缴纳租金，根据《新时代美食城管理制度》第五条第11项“不服从甲方正常管理，不支付或者不按约定缴纳租金达15天的（扣除押金并清退出场），档口自行采购的物品自行带回”的约定，其有权扣除押金不予退还。经查，刘某与新时代餐饮公司签订的《新时代美食城租赁合同》第三条第2项仅约定，租金按季度一次性缴清，并未明确缴纳租金的具体时间。二审中，刘某与新时代餐饮公司均认可双方在签订合同时口头约定，签订合同后缴纳首个季度的租金，对于之后租金的具体缴纳时间没有明确约定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。因双方对后续租金缴纳时间未能协商一致，新时代餐饮公司也未提供证据证实双方之前形成了先交租金后使用的交易习惯，合同其他条款也未涉及租金的缴纳事宜，故新时代餐饮公司所提刘某未按时缴纳租金，不应退还押金的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于刘某应承担的房屋租金、燃料费、水费、公摊费用的数额问题。1.对于燃料费、水费、公摊费用。经查，因《新时代美食城租赁合同》第四条第3项仅约定“每月的最后一个周二结算日，甲方（新时代餐饮公司）清算出乙方（刘某）的水、电、燃料，运营管理服务费用，从销售货款中扣除”，对于销售货款不足时，水、电、燃料、公摊费用如何收取没有明确约定。在刘某与新时代餐饮公司签订的《新时代美食城租赁合同》《新时代美食城管理制度》中也没有约定新时代餐饮公司有权收取滞纳金，故一审按照刘某实际使用情况，判令其支付2018年10月-11月水费65.25元、燃料费1566.24元并无不当。二审中，新时代餐饮公司陈述，“公摊费用没有经营就不要了，经营了就要收取”，“刘某不经营就不要了”。因双方均认可刘某自2018年12月1日档口停电后再未经营，故一审判令刘某仅承担2018年10月-11月公摊费用3607元符合本案实际。2.对于房屋租金。首先，在双方对于剩余租金缴纳事宜、销售货款不足以抵顶各项费用后费用的缴纳事宜约定不明时，应当积极协商解决，协商不成应及时通过合法手段主张权利。虽然新时代餐饮公司在《新时代美食城租赁合同》、《新时代美食城管理制度》没有明确约定且刘某已预存电费的情况下，通过停电方式要求刘某按照其通知的时间缴纳费用的行为无合同及法律依据，但根据刘某在二审关于“在销售货款不足以抵顶水、电、燃料、公摊费用时，我交着呢”，“没有按时缴纳10月份水、燃料、公摊费用是美食城有一家原来卖麻辣香锅的店，2018年9月这个店开始卖干锅、锅仔，我就找王经理要求把与我相同的品种停掉，他一直没有处理这件事”，“停电后我找了王经理，与他协商把电送给我我继续开，他让我交前面的费用，我说把卖干锅的停掉我就交费用”的陈述，刘某以延迟缴纳水、燃料、公摊费用的方式要求新时代餐饮公司解决其他档口与其经营相同菜品问题的行为也欠妥当。因此，双方对于案涉租赁合同无法继续履行均有过错。其次，经一、二审核查，刘某在2018年10月-11月实际经营案涉档口，12月虽未经营，但其自认档口有门有锁，其至12月底才将档口内物品搬走，搬走时没有与新时代餐饮公司办理任何交接手续，故其实际占有使用档口的时间应计算至2018年12月30日。而新时代餐饮公司在明知刘某不再经营后，未及时收回档口另行出租，存在任由损失自行扩大的不作为情形，对于该部分损失应由其自行承担。综合上述分析，结合双方合同约定的月租金数额4800元、刘某已缴纳租金至2018年11月9日的事实及其实际占有使用档口的时间，刘某应承担的租金数额为8160元（自2018年11月10日至2018年12月31日）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初727号民事判决第一、二项，撤销第四项；二、变更甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初727号民事判决第三项为“刘某支付酒泉新时代餐饮管理有限责任公司租金8160元，水费、燃料费、公摊费用5232.49元；三、驳回刘某的其他诉讼请求；四、驳回酒泉新时代餐饮管理有限责任公司的其他反诉诉讼请求。以上一至二项相抵后，酒泉新时代餐饮管理有限责任公司支付刘某7801.22元，限本判决书生效后十日内付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计713元，由刘某负担481元，由酒泉新时代餐饮管理有限责任公司负担232元；反诉费423元，由刘某负担135元，酒泉新时代餐饮管理有限责任公司负担288元；二审案件受理费876元，由刘某负担273元，酒泉新时代餐饮管理有限责任公司负担603元。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵二〇二〇年七月七日书记员 王 童