河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3775号 上诉人（原审原告）：彭敏捷，女，1964年1月29日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：王佳佳，河北姜钟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨颖，河北姜钟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：梁进霞，女，1979年12月17日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：乔建超，河北正晨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈令臣，河北正晨律师事务所律师。 原审第三人：永昌地产集团有限公司，住所地：石家庄市南二环东路**。 法定代表人：袁万永，该公司董事长。 上诉人彭敏捷因与梁进霞、原审第三人永昌地产集团有限公司确认合同效力纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初3042号民事驳回起诉，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人彭敏捷的诉讼代理人王佳佳、上诉人梁进霞及其诉讼法代理人乔建超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭敏捷上诉请求：1、请求依法撤销石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初3042号民事判决书第二项判决，并依法改判；2、请求依法判令本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一、一审判决存在笔误，应当依法予以纠正。一审判决对房屋交房后上诉人装修并居住使用至今的事实予以确认，但判决书第4页第14行描述为“房屋交房后被告装修使用至今”一审判决书存在笔误，应当予以纠正。第二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为上诉人要求继续履行购房资格转让合同的请求，内容不明确，属认定事实不清、适用法律错误。上诉人与被上诉人之间的购房资格转让合同关系合法有效，双方应当完全履行各自的义务，上诉人为案涉房屋的实际权利人，被上诉人应协助上诉人办理涉案房屋合同的网签及备案手续。而被上诉人违背双方之间借名买房的约定，私自办理了《商品房买卖合同》网签合同的备案，并在庭审中作出虚假陈述，其称向上诉人借款购买案涉房屋并意图提出反诉来进行虚假诉讼，被上诉人的行为致使上诉人无法办理涉案房屋合同的网签及备案手续，也无法办理房屋权属登记等相关手续，被上诉人的行为构成违约，上诉人有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定要求被上诉人继续履行合同。上诉人在庭审中已明确诉求中“继续履行购房资格转让合同”即为：被上诉人协助上诉人办理涉案房屋网签合同的买受人信息变更手续以及房屋权属登记等相关手续，第三人予以配合；而商品房备案合同“变更”，实质是将备案的《商品房买卖合同》由名义购房人即被上诉人名下撤销，退回至房地产开发企业即第三人名下，再由房地产开发企业即第三人协助备案至实际购房人即上诉人名下。案涉房屋的商品房买卖合同网签备案如果不进行变更，则上诉人无法进行后续的权属登记，故应赋予作为案涉房屋实际权利人的上诉人进行救济的权利。上诉人有权依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，要求被上诉人根据购房资格转让合同的性质、目的和交易习惯履行协助等义务。故上诉人认为上诉人的诉求具备现实履行性，且符合法律规定。上诉人的诉求为要求被上诉人协助办理商品房买卖合同的信息变更手续以及房屋权属登记，并非确认房屋权属，该案涉房屋虽未登记在被上诉人名下，但其已经私自办理了商品房买卖合同网签及备案，致使上诉人无法办理商品房买卖合同网签备案及不动产权证，被上诉人的行为违背了双方借名买房的约定，其应当进行网签合同的买受人变更及协助上诉人进行之后的房屋权属登记。一审法院以涉案房屋的《委托建房协议》《商品房买卖合同》是被上诉人与第三人所签，现案涉房屋并未登记在被上诉人名下为由，驳回上诉人的诉讼请求，没有法律依据。一审法院无视被上诉人应承担的协助义务，致使上诉人的合法权利得不到救济。若被上诉人不履行协助义务或者恶意不办理房屋产权证书，那么就会出现上诉人作为涉案房屋的真正权利人却将一直无法办理产权登记的窘境，亦可能出现恶意串通损害当事人利益的情形，有违公平原则。而原审第三人陈述“将来按照双方所签订的相关合同办理”故被上诉人协助上诉人办理涉案房屋网签合同的买受人信息变更手续（即将备案的《商品房买卖合同》由名义购房人即被上诉人名下撤销，退回至房地产开发企业即第三人名下，再由房地产开发企业即第三人。协助各案至实际购房人即上诉人名下）以及房屋权属登记等相关手续，第三人应予以配合。综上，上诉人认为本案为发回重审的案件，而一审法院认定事实不清，适用法律错误，望二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。 梁进霞答辩称，一、答辩人从未将团购房的购房资格向被答辩人转让，根本不存在借名买房情形。答辩人自始至终从未将团购房资格转让给被答辩人，双方也从没有签订过房屋购买协议或者团购房资格转让协议。被答辩人所谓的“借名买房”仅属其单方观点不是事实。答辩人所取得的团购房资格，在答辩人与房屋开发单位签订的委托建房协议中非常明确约定，受托方发现委托方非省直单位在册人员，受托方有权解除本协议，并扣除委建房款的10％作为违约金，因此，答辩人不可能将委建房屋团购资格以2万元转让给被答辩人，自己因违反委建协议向受托方支付4.63506万元违约金，被答辩人所称答辩人以2万元价格转让购房资格是歪曲事实，答辩人不可能将团购房屋转让他人。房屋买卖合同应为要式合同，答辩人不可能口头就将房产转让出售，且被答辩人没有任何证据证明双方存在房屋转让合同关系。答辩人之所以未在涉案房屋居住，是因为彭敏捷当时没有房产，而梁进霞与丈夫当时资金紧张，在不想放弃购买机会的情况下，梁进霞婆婆彭战捷提出，向彭敏捷借款买下这套房子，房子下来后让彭敏捷居住，不收租金，同时梁进霞也不用支付借款利息。后房屋交款时梁进霞表示过要出具借条，但彭敏捷说两家都是很近的亲戚，也没有利息，最终购房款即为借款数额，考虑到双方即是亲戚关系，彭敏捷又是梁进霞与丈夫的媒人，因此就接受了此做法，详细理由详见一审答辩状。答辩人购买房产权利清晰明了。答辩人已经和第三人签订了《商品房买卖合同》且经过房产管理部门备案登记，第三人给答辩人开具了购房发票，后答辩人足额缴纳了购房契税购房契税，这足以说明答辩人才是房屋的买受人，并不存在被答辩人所谓的“借名买房”。同时，因该房屋未取得房屋权属证书，没有完成权属变更登记手续，也不能构成物权法106条善意取得。退一步讲，即使本庭采纳被答辩人主张(购房转让资格)，根据2014年民事审判指导第57辑“出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者买受人请求请求强制履行房屋买卖合同的，人民法院应驳回买受人继续履行合同的诉求。答辩人为涉案房产的权利享有人，应得到法律保护根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定:未依法登记领取权属证书的不得转让;本案涉案的房产并未取得权属证书，且该房屋不具备房屋转让条件。同时根据《物权法》第9、10、14、34条之规定，答辩人オ为涉诉房屋权利人，被答辩人对涉诉房屋不享有任何权利。综上所述，应依法驳回被答辩人全部诉请。 梁进霞上诉请求：一、请求二审法院撤销河北省裕华区人民法院（2019）冀0108民初3042号民事判决第一项判决。二、全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人是借贷关系，双方从未签订过购房资格转让合同，原审法院认定缺少事实依据，一审法院事实认定不清，法律适用错误。首先，上诉人与被上诉人是借贷关系。2009年上诉人所在单位组织团购，上诉人因资金不足，且不想丧失此次购房资格，于是在婆婆的建议下，向被上诉人借款。上诉人提出出具欠条的意向，基于双方是姻亲关系，被上诉人以没有必要为由拒绝了上诉人，因此上诉人才没有出具欠条。事实上双方确为借贷关系。其次被上诉人从未有将涉案房产转让给被上诉人的意思表示。一是根据上诉人和第三人签订的《委托建房协议》第6条，乙方必须保证本人确为该定向单位正式在册人员。如甲方发现乙方并非该单位正式在册人员，甲方有权解除木协议，并扣除建房款的10%作为违约金。这说明，一旦出现上述违约情形，上诉人要支付4.63506万元的违约金。为了2万元的转让费而支付4.6万元的违约金，明显不符合常理。因此，原审庭审时，被上诉人提出支付上诉人2万元作为购房资格转让款既不符合常理，也没有事实依据，上诉人与被上诉人之间是借贷关系而非转让关系。二是该房产产权自上诉人购买至今年一直没有争议。直到上诉人爱人与上诉人离婚，被上诉人与上诉人爱人串通转移该套财产，同时上诉人爱人与其母亲又签署协议转移上诉人与其爱人另一套共有房产。本案实属上诉人爱人与被上诉人恶意串通，转移被上诉人与其爱人的共同财产。三、购房款之所以让被上诉人垫付，是因为上诉人当时暂不急需住房，被上诉人垫付后可以先行居住。同时，签订《委建协议》时需要缴纳房屋总价款的30%首付款，而被上诉人所出借的款项是刷信用卡形式帮忙垫付，所以被上诉人在上诉人支付款项时必须在场，而非是被上诉人借用上诉人资格买房，其现场实际支付购房款。一审法院认为被上诉人未将款项支付给上诉人而是直接支付给第三人，上诉人称该款项是借款，一审法院认为不符合常理。实属错误认定，若按照该逻辑，民法上的指示交付将不受法律保护。因此，一审法院在双方没有任何房屋买卖合同、购房资格转让协议的情形下，一审法院仅凭主观认为存在合理性，就认为上诉人与被上诉人之间存在购房资格转让关系，有失偏顺。因此，一审法院事实认定不清。法律适用错误。最后，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房产转让时，应当签订书面转让合同”。但本案中，在没有任何转让费的情况下，面对如此大数额的不动产交易，被上诉人单方坚持说是双方口头约定，这既不符合生活常理，也不符合法律的规定，但遗博的是一审法院却错误的认定双方存在房产资格转让关系。综上，上诉人认为原审法院认定事实不清，证据不足，判定结果缺乏依据。请求二审法院依法驳回被上诉人全部诉求。 彭敏捷答辩称，一、答辩人与梁进霞之间是购房资格转让关系;梁进霞称与答辩人是借贷关系，属虛假陈述。答辩人向第三人永昌公司交付了涉案房屋的全部购房款475298元后办理了收房手续，收房后投入了大量资金对涉案房屋进行装修，并支付物业费、水电费、燃气费、采暖费等相关各类费用，并一直居住至今。如果涉案房屋不是基于购房资格转让关系由梁进霞转让给答辩人，答辩人为何不仅拿出所有积蓄支付房款，还进行装修及支付所有费用并一直居住至今长达十余年。甚至2010年12月26日答辩人向梁进霞支付了20000元作为转让费，有(2018)冀0108民初3353号案件庭审笔录中梁进霞配偶吴鹏证人证言佐证;如有借款，为何还需出借人向借款人支付转让费。而且在答辩人与梁进霞沟通办理房产手续的录音中，就多次提到“涉案房屋是答辩人所有”。可以充分证明涉案房屋从始至终一直是答辩人所有。答辩人与梁进霞形成了事实上的购房资格转让合同关系，该购房资格转让合同不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，应依约履行合同。现梁进霞违背诚实信用原则，虚构借贷关系妄图侵占答辩人的财产，实属背信弃义、无视法律的极端恶劣行为。特别是梁进霞还妄图钻法律空子，在答辩人不知情的情况下，虚构丢失收据等情况，恶意缴纳税费，将不是自己房产的商品房买卖合同网签备案到自己的名下，梁进霞与第三人签订的商品房买卖备案合同是以合法形式掩盖非法目的，应属无效。如果不是答辩人及时发现采取诉讼保全措施办理査封，这个房子的房产证已然办理到她自己的名下，将会给答辩人造成更大的损失。答辩人要求梁进霞继续履行购房资格转让合同，就是办理涉案房屋网签合同的买受人信息变更及房屋权属登记更名等相关手续的法定或合同义务。而办理涉案房屋网签合同的买受人信息变更手续，就是将原涉案房屋的商品房买卖合同备案撤销，将商品房买卖合同备案将到答辩人名下，以实现借名买房的目的，该诉求明确具体、可以履行和执行。而在诉讼过程中，足以看到梁进霞虚构事实、不予配合，行为、手段极端恶劣，如果不判令梁进霞继续履行购房资格转让合同并协助答辩人办理涉案房屋网签合同的买受人信息变更及房屋权属登记更名等相关手续的法定或合同义务，将原涉案房屋的商品房买卖合同备案撤销而将商品房买卖合同备案到答辩人名下，将难以维护答辩人的合法权益。二、梁进霞虛假陈述、滥用诉权，妨碍法院正常审理案件，浪费司法资源，情节恶劣，应依据法律规定对梁进霞进行处罚。上诉人梁进霞违反诚实信用原则，在诉讼过程中故意对案件事实作虛假、误导性陈述，将答辩人与其之间的购房资格转让关系虚构为借贷关系，这与梁进霞之前的陈述不一致，有答辩人提供的多份就涉案房屋与梁进霞的沟通录音佐证。甚至梁进霞还妄图以借贷之事提出反诉，梁进霞的行为是妨害人民法院查明案件事实的行为，是虚假陈述。诉讼参加人在民事诉讼过程中负有如实陈述的义务，如其作虚假陈述影响案件审理的，应当承担于己不利的诉讼后果及相应的法律责任。梁进霞在庭审答辩中虛假陈述房款是借款，严重背离事实，妨碍法院正常审理案件，并在一审法院已认定答辩人与其之间为购房资格转让关系后仍无视事实和证据，坚称为借款关系，并就此提出上诉情节恶劣。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定“当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述。当事人的陈述与此前陈述不一致的，人民法院应当责令其说明理由，并结合当事人的诉讼能力、证据和案件具体情况进行审査认定。当事人故意作虛假陈述妨碍人民法院审理的，人民法院应当根据情节，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定进行处罚”，应据此对梁进霞进行处罚。而梁进霞在答辩人起诉其后，在明知裕华法院有管辖权情况下提出管辖权异议，在异议被驳回后又提起上诉，属于恶意拖延诉讼，滥用诉权，浪费司法资源。综上，梁进霞将答辩人与梁进霞之间的购房资格转让关系虚构为借贷关系是虛假陈述，其滥用诉权、妨碍法院正常审理案件，浪费司法资源，情节恶劣，严重侵犯了答辩人的合法权益，请依法驳回梁进霞的上诉请求并依据法律规定对梁进霞进行处罚。 原审第三人永昌地产集团有限公司未到庭陈述，亦未提交书面意见。 彭敏捷向一审法院起诉请求：1、判令原被告之间的购房资格转让合同有效；2、判令被告继续履行与原告之间的购房资格转让合同；3、判令被告协助原告办理涉案房屋网签合同的买受人信息变更手续以及房屋权属登记等相关手续，第三人予以配合；4、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告彭敏捷与被告梁进霞是姨甥关系。2009年被告梁进霞所在单位是定向团购单位，被告享有团购房资格，原被告双方对购房事宜进行了协商。2009年7月19日，原被告在河北省省，被告梁进霞与第三人永昌地产公司签订了《委托建房协议》并将该协议原件交由原告彭敏捷。委托建房的所有费用均由原告彭敏捷出资，2009年7月19日和2011年7月9日，原告分两次出资房款共计47万元左右。第三人于2010年7月9日交付了房屋，原告对房屋进行了装修并居住使用至今。2018年5月2日被告与第三人签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告缴纳9366.6元契税后取得了售房款468330元的销售不动产发票。原告主张与被告达成了口头的购房资格转让合同，原告向被告支付了2万元转让费。被告否认达成口头购房资格转让合同，也不认可收到2万元转让费，称团购房屋时因资金紧张向原告借款，暂由原告使用房屋，不支付租金，也不支付借款利息。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原被告均认可房产的购房款由原告支付，房屋交房后原告装修并居住使用至今，对该事实一审法院予以确认。本案的争议焦点是原被告之间是购房资格转让关系还是借贷关系，原告主张双方是购房资格转让关系，而被告主张双方为借贷关系。综合全案各方陈述及证据来看，被告与第三人签订《委托建房协议》时原告在场，后协议原件由原告保管，当日原告支付了30%购房款，后又于2011年7月9日支付了剩余购房款，房屋交房后原告装修使用至今。因原告持有委托建房合同原件，且分次按照房款的比例支付了购房款，并居住使用至今，原告主张双方是购房资格转让关系，具有一定合理性，一审法院予以采信。被告称因自己资金紧张又不想放弃团购房资格，遂向原告借款购房案涉房屋。但双方未签订借款合同，自2009年7月19日至今被告从未偿还原告利息或本金，且原告是将购房款分次按比例支付给第三人，而非支付给被告，故被告主张双方是借款关系，不符合常理，证据并不充分，对其主张一审法院不予支持。购房资格系购房人因职工身份而获得的一种财同产性权利，非房屋本身，转让人取得认购资格时，尚未实际取得房屋，系一种期待权益。本案中，被告自愿将购房资格转让给原告，原告以被告名义缴纳购房款，双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规等强制性规定，应认定为有效。原告的该项主张，一审法院予以支持。原告要求继续履行购房资格转让合同，内容并不明确。因《委托建房协议》《商品房买卖合同》是被告与第三人签署、现案涉房屋并未登记在被告名下，故原告要求被告协助办理涉案房屋网签合同的买受人信息变更手续以及房屋权属登记等相关手续，第三人予以配合，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告彭敏捷与被告梁进霞之间口头购房资格转让合同有效；二、驳回原告彭敏捷的其他诉讼请求。案件受理费13800元，保全费5000元，共计18800元，由原告彭敏捷负担13800元，由被告梁进霞负担5000元。 本院查明：案涉房屋交房后彭敏捷装修使用至今。本院查明其余事实与一审法院查明一致。 本院认为，本案的焦点问题为：一、梁进霞与彭敏捷是否为借贷关系。梁进霞主张案涉房屋系其向彭敏捷借款所买，但没有借据证明其主张亦没有其他证据证明梁进霞的借款事实，且梁进霞没有证据证明其偿还过借款本金及利息，结合彭敏捷在支付所有房款后收房装修并使用至今且《委托建房合同》原件亦在彭敏捷手中的事实，一审法院据此综合认定双方系购房资格转让关系而非借款关系，并无不当。双方达成购房资格转让的合意，系双方真实意思表示，并且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定购房资格转让合同有效。 第二个焦点问题：梁进霞是否应协助彭敏捷办理案涉房屋网签合同的买受人信息变更手续以及房屋权属登记等相关手续。虽然没有证据证明案涉房屋不动产权属现已登记在梁进霞名下，但案涉房屋已网签在梁进霞名下，梁进霞应配合彭敏捷办理涉案房屋网签合同的买受人信息变更手续，原审第三人永昌地产集团有限公司予以配合。待具备继续履行合同的条件时，彭敏捷可另行主张房屋权属登记的权利。 综上，梁进霞的上诉请求不能成立，彭敏捷的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 维持石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初3042号民事判决书第一项； 撤销石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初3042号民事判决书第二项； 梁进霞继续履行与彭敏捷之间的购房资格转让合同，梁进霞协助彭敏捷办理涉案房屋网签合同的买受人信息变更手续，永昌地产集团有限公司予以配合； 驳回彭敏捷的其他诉讼请求。 二审案件受理费18800元，由梁进霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 林 审 判 员  刘立虹 审 判 员  李 莉 二〇二〇年七月十三日 法官助理  李广杰 书 记 员  高亚楠 ——