北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初26078号原告：黄箭，男，1963年4月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：袁玉柱，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亚磊，北京市京师律师事务所实习律师。被告：李明涛，男，1981年7月28日出生，汉族，住北京市海淀区。原告黄箭与被告李明涛房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄箭之委托诉讼代理人袁玉柱、被告李明涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄箭向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告李明涛在2019年7月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年11月21日解除；2、判令被告李明涛向原告支付（解约）违约金2570000元；3、诉讼费由被告承担。事实理由：2019年7月14日，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同），约定：原告将位于北京市海淀区北洼路X号（现地址已更改为：北京市海淀区紫竹院路X）的房屋出售给被告，成交总价款1285万元；被告应当分别于签约当日、2019年8月15日、2019年10月15日前依次向原告支付10万元、40万元、150万元（共计200万元）的定金。合同第十一条第3款约定：“具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除本合同。出卖人有权要求买受人于合同解除之日起十五日内按总价款的20%或定金罚则支付违约金、违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本）的，出卖人还应赔偿买受人损失：（1）买受人逾期履约或实施本合同禁止行为超过十五个工作日；（2）……”；合同还对房款的支付期限和方式、房屋权属转移登记、房屋交付、违约责任、争议解决等内容进行了约定。2019年7月14日，被告根据合同约定向原告支付了第一笔定金10万元后，其余两笔定金至今未付。2019年11月20日，因被告迟延支付第二笔和第三笔定金均已超过十五个工作日，原告向被告邮寄了《关于解除的通知函》（以下简称通知函），通知被告解除2019年7月14日签订的合同。经原告查询，上述通知函已于2019年11月21日送达被告。原告认为，原告和被告之间签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面实际履行。被告李明涛逾期支付第二笔、第三笔定金已远超过十五个工作日的行为，已经构成根本违约，原告有权单方面解除合同。合同解除后，原告有权根据合同约定要求被告支付解约违约金。为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。李明涛辩称，不同意原告的诉讼请求，我没有给原告造成实际损失，原告主张的违约金过高，应予以调整。被告属于改善居住条件出售名下房屋后换购原告房屋，并非投资房产用于谋利，且一直在积极出售房屋，积极沟通如何继续履行合同。第二笔首付款延迟支付已经获得原告同意，但原告未与被告协商并在2019年11月20日直接书面提前解除合同，并向法院提出起诉索取高额违约金，损害了被告作为善意购房者的权益。现同小区同户型的房屋价值在1380万元至1400万元，延迟支付定金未造成原告的实际损失。原告提起解除合同的目的是为了寻找其他买家。原告未将涉诉房屋交付给被告，原告仍然完全享有涉诉房屋的占有、使用、收益、处分等所有权能。根据合同证明，原告已将涉诉房屋出租至2020年8月15日，月租金15500元。原告提前解除合同，拒绝就合同履行作进一步协商直接提出解除合同，并向法院起诉获取高额违约金，此行为欠妥。合同期限应为2019年7月14至2020年3月27日，原告未与被告协商，于2019年11月20日直接书面提出解除合同，并于2日后向法院提出起诉索取高额（解约）违约金257万元，违背合同第十三条的约定，即“本合同发生争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉”。被告积极出售自有房屋，被告自有房屋已于2019年8月30日价格由1070万元下调至1030万元，11月4日下调至1028万元，11月24日继续下调至998万，并于11月28日将此积极出售自有房屋情况短信发送原告。原告所诉违约金过高，且未提交任何真实、合法、有效的证据证明其实际损失。被告受不可抗外力所造成合同履行困难。受2020年1月起国内爆发的新冠肺炎疫情影响，二手房交易量下降、换房周期延长，属于不可抗外力所造成合同履行困难。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2019年7月14日，黄箭（出卖人）与李明涛（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同，约定：出卖人所售房屋为：海淀区北洼路X，建筑面积共192.07平方米；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为5050000元，该房屋家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、公共维修基金、地段补偿金、搬迁补偿金等作价7800000元，上述两笔款项共计12850000元，两部分不可单独购买或出售，款项由买受人一并支付给出卖人；定金为2000000元；定金支付时间及方式：1、买受人于签约当日自行交接方式支付定金100000元；2、买受人于2019年8月15日前，以自行交接方式支付定金400000元；3、买受人于确权后且2019年10月15日前，以自行交接方式支付定金1500000元；……；具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除本合同，出卖人有权要求买受人于合同解除之日起15日内按总价款的20%或定金罚则支付违约金，违约金不足以弥补出卖人损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失，(1)买受人逾期履约或实施本合同禁止行为超过15个工作日；……；本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成，依法向房屋所在地人民法院起诉……。合同签订当日，李明涛给付黄箭100000元。2019年11月20日，黄箭向李明涛邮寄送达了“关于解除北京市存量房屋买卖合同的通知函”，通知内容为：1、解除本人与你于2019年7月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、本人保留依照合同约定向你追索违约金的权利。李明涛提交的微信记录记载：2019年11月22日，李明涛：黄箭兄，昨天收到您发了信件，您方便时，我想跟通个电话，可否？黄箭：是的，因为你不能执行合同了，需要中介找其他买家就必须先解除我们之间的合同。李明涛：抱歉，这段时间事情多，也是怕打扰您，我们沟通不够，中介有时也没说清楚，事实上，我一直在积极想办法，您既然还继续卖，我也诚心买，我加快推进，您再给我些时间。2019年11月28日，李明涛：黄箭兄，您好，把我这边推进的情况跟您说一下，8月30日我将名下房屋挂牌价由1070万元调至1030万元，11月24日调至998万元，并跟中介说还能再降四、五十万元，只要对方有诚意我们都能谈。现在有出价的客户但比较低，我们也是想只要差不多就尽快卖了，这样就可以把首付款付给您，尽管有困难，我们还是想完成与您的交易，但现在行情确实不好，希望您能理解、支持。黄箭与李明涛签字确认的房屋状况说明书记载：争议房屋是出租状态，租赁期限至2020年8月15日，月租金为15500元；……。审理中，黄箭同意用之前李明涛给付的10万元折抵部分违约金。本院认为，民事活动应当遵循等价有偿，诚实信用的原则。黄箭与李明涛签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，该合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。现黄箭要求确认双方在2019年7月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年11月21日解除，对此，李明涛表示同意，本院不持异议。李明涛主张约定的违约金过高，且黄箭没有实际损失，请求予以调整。李明涛仅在签订合同当日给付了约定的100000元，此后再未履行合同义务。李明涛称第二笔首付款延迟支付是获得黄箭同意的，因其未提交相关证据，本院不予采信。李明涛在短信中明确表示“这段时间事情多，也是怕打扰您，我们沟通不够”，说明双方并未达成新的协议，李明涛的抗辩理由不能成立。李明涛提交的证据仅可证明在黄箭发出解除合同通知书后，双方进行了一定沟通，但没有证据证明在此之前双方就第二笔款项不能如期给付进行了协商，达成了一致意见；对此第三笔款项的延迟给付，亦无证据证明进行了相关协商，李明涛过错程度较大。黄箭称出售房屋是为了投资，由于李明涛的违约导致投资不能，造成很大经济损失。但黄箭并未就此提交相关证据，不能证明其主张成立。违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。双方约定的第三笔款项的给付时间为2019年10月15日前，李明涛收到解除合同的通知是2019年11月21日，上述时间段，均未有疫情发生，不属于李明涛主张的，不可抗外力所造成合同履行困难。审理中，黄箭同意用之前李明涛给付的10万元折抵部分违约金，本院准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、黄箭与李明涛在2019年7月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年11月21日解除；二、李明涛于本判决生效后十五日内给付黄箭违约金1000000元；扣除已给付的100000元定金，最终给付金额为900000元。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13680元，由李明涛负担，本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 王 实二〇二〇年七月三十日书记员 杜碧莲