福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3460号 上诉人（原审被告）：朱秋芬，女，1976年10月19日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区，现住福建省南安市。 被上诉人（原审原告）：陈志红，女，1973年6月22日出生，汉族，住福建省南安市，现住福建省南安市。 上诉人朱秋芬与被上诉人陈志红房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2020）闽0583民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱秋芬与被上诉人陈志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱秋芬上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回陈志红的一审的诉讼请求。事实与理由：原审认定“朱秋芬应支付陈志红自2020年2月16日至2020年5月14日的租金”，从而判决“朱秋芬应于本判决生效后十日内支付陈志红租金6300元”错误，陈志红以其老公病重、儿子读书压力大、家庭经济困难等等为由，让朱秋芬多预支了六个月的租金计12600元，扣除合同到期后朱秋芬占用店面时间的租金费用6300元，陈志红还需返还朱秋芬租金6300元。 陈志红辩称，其与朱秋芬签订的租赁合同于2020年2月15日到期，多次通知朱秋芬并协商搬离店铺，均无果。2020年5月8日南安人民法院美林法庭开庭审理此案，朱秋芬无正当理由拒不到庭参加诉讼。陈志红在2020年5月14日才收到朱秋芬交付的店面钥匙并接收店面，2020年5月26日收到判决书，判决朱秋芬应于判决生效后十日内支付本人租金6300元。一审判决正确，应予维持。对于朱秋芬提出的上诉理由中关于多预支本人六个月租金12600元不属实，朱秋芬须提供有效证据。 陈志红向一审法院起诉请求：1.朱秋芬立即搬离店面，交付房屋；2.朱秋芬依法赔偿合同期满后占用店面时间的租金费用。 一审法院认定事实：2017年2月15日，陈志红与朱秋芬签订《店面租赁合同》一份，合同约定，甲（陈志红）、乙（朱秋芬）双方经友好协商，就乙方向甲方租赁店面南安市长安商业街3幢114号店……二、租赁期限：租赁期叁年，自2017年2月15日起至2020年2月15日止；三、租赁期年租金为第一年25200元/年、第二年为25200元/年、第三年25200元/年……第五条续租，在本合同期满后，乙方在同等条件下有优先续租权，乙方如需续租，应在租期届满前二个月向甲方提出，并签订新租赁合同。……第七条，2、乙方未按时向甲方支付所有租金属于乙方违约，甲方有权采取措施，收回房屋。合同签订后，朱秋芬支付租金至2020年2月15日。陈志红于2020年1月23日向朱秋芬通过微信告知“店面合同2月15日到期你另找店面”，陈志红于2020年5月14日收到朱秋芬交付的店面钥匙并接收店面。另查明，自2017年2月份起至2020年2月份，朱秋芬每月支付陈志红租金2100元。 一审法院认为，陈志红与朱秋芬签订的《店面租赁合同》，当事人主体资格合格，意思表示真实，内容合法，应认定为有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定及《店面租赁合同》第二条“租赁期叁年，自2017年2月15日起至2020年2月15日止”的约定，结合朱秋芬与陈志红在微信的记录，陈志红于2020年1月23日告知朱秋芬本案合同于2020年2月15日到期，本案合同已于2020年2月16日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，现陈志红请求朱秋芬立刻搬离店面、交付房屋，因陈志红自认已收到案涉店面钥匙并接收店面，该诉请缺乏事实与法律依据，不予支持。但朱秋芬直至2020年5月14日才将钥匙交付给陈志红，陈志红请求朱秋芬支付合同到期后占用店面时间的租金费用，即朱秋芬应支付陈志红自2020年2月16日至2020年5月14日的租金，结合民间房产租赁交易习惯，一审法院酌定朱秋芬应支付陈志红3个月租金，每月2100元，即6300元。朱秋芬经本院合法传唤未到庭，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决：一、朱秋芬应于本判决生效后十日内支付陈志红租金6300元；二、驳回陈志红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由朱秋芬负担。 本院二审期间，朱秋芬围绕上诉请求依法提交了下列证据：1.林秋娥、黄宝兰出具的《证明》，欲证明案涉店面出租的实际情况是朱秋芬从2011年7月开始承租店面。2.微信转账记录，欲证明2017年至2019年朱秋芬给付给陈志红租金的情况。3.微信聊天记录，欲证明2017年2月15日至2020年2月15日的租金已全部缴清的事实。 陈志红对朱秋芬二审提供的证据质证认为，对证据1朱秋芬与他人的聊天记录真实性不予认可。对证据2、3的真实性无异议，朱秋芬已全部缴清2017年2月15日至2020年2月15日的租金。 陈志红二审期间亦提供了如下证据：朱秋芬与陈志红签订的租赁合同2份，签订时间分别为2012年1月13日和2014年2月15日，欲证明双方之间租赁关系自2012年1月13日起发生。 朱秋芬对陈志红二审提供的证据质证认为，对两份租赁合同上的“朱秋芬”签名的真实性予以认可，确为其本人所签，但朱秋芬坚持其向陈志红承租店面的起始时间是2011年7月，其没有与陈志红签订2012年和2014年的租赁合同，只签订过2017年2月15日的案涉租赁合同。 二审期间，朱秋芬还向本院申请林秋娥、李丽梅、许宗原、李慧、李美玲、黄宝兰、黄清萌作为证人出庭作证，欲证明其向陈志红承租店面始于2011年7月及2017年7月才实际续签了案涉《店面租赁合同》的事实。经审查，因朱秋芬申请证人出庭作证的待证事实已有经双方质证无争议的书证予以证明，而证人证言的证明力不足以推翻书证，故对该申请不予准许。 本院认为，关于陈志红二审提供的证据，朱秋芬对两份租赁合同中其签名的真实性不持异议，且合同均为原件，足以证明自2012年1月起双方产生租赁合同关系，本院对该证据予以采信。关于朱秋芬二审提供的证据，其中案外人提供的《证明》，属于证人证言，证人未到庭接受质询，且待证事实已有经双方质证无争议的租赁合同予以证明，本院对该证据不予采信。陈志红亦认可2017年2月15日至2020年2月15日的租金已全部缴清，对证据2、3的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院二审查明：2012年1月13日，陈志红与朱秋芬签订《租赁合同》，租赁期限为2012年2月15日至2014年2月15日止；2014年2月15日，陈志红与朱秋芬签订《店面租赁合同》，租赁期限为2014年2月15日起至2017年2月15日止。陈志红确认朱秋芬在合同约定的租赁期内的租金有全部付清。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，朱秋芬自2012年1月13日起向陈志红承租店面，双方分别于2012年1月13日、2014年2月15日、2017年2月15日签订三份租赁合同，合同均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。2017年2月15日签订的《店面租赁合同》第二条约定“租赁期叁年，自2017年2月15日起至2020年2月15日止”，即2020年2月15日租赁期间届满，朱秋芬即应当返还店面。且根据双方之间的微信聊天记录，陈志红已于2020年1月23日告知朱秋芬合同到期时间，已将解除合同在合理期限之前通知了朱秋芬，故陈志红请求朱秋芬立即搬离店面、交付房屋，合理合法，予以支持。但朱秋芬直至2020年5月14日才将店面钥匙交还给陈志红，陈志红请求朱秋芬支付合同到期后占用店面期间的租金费用，合理合法，一审法院酌定为3个月，每月2100元，合计6300元正确，予以维持。朱秋芬上诉称其在2011年7月预先支付了2011年7月至2012年7月的一年现金租金22800元，且按照双方口头约定是承租至2020年7月，现提前收回店面，相当于其多支付了12600元租金，朱秋芬对其主张未能提供证据予以证明，且均与书面租赁合同记载的事实不符，对该主张不予支持。 综上所述，朱秋芬的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由上诉人朱秋芬负担。 本判决为终审判决。 审判长  庄希文 审判员  王经艺 审判员  郑 励 二〇二〇年七月三十日 书记员  杨雅真 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。