河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫14民终2342号上诉人（原审被告）朱灿安，男，汉族，1972年02月04日出生，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人王开心，河南京港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）望艳，女，汉族，1972年12月09日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人张书利，河南木兰律师事务所律师。委托诉讼代理人刘壮，被上诉人望艳之长子。原审被告朱桂勤，女，汉族，1969年01月02日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人王超群，广东博界律师事务所律师。委托诉讼代理人孙玉志，男，汉族，1965年4月6日出生，住河南省虞城县。系朱桂勤之夫。上诉人朱灿安因与被上诉人望艳、原审被告朱桂勤房屋租赁合同纠纷一案，不服虞城县人民法院（2019）豫1425民初5663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，并于2020年7月10日公开开庭进行了审理。上诉人朱灿安及其委托诉讼代理人王开心，被上诉人望艳的委托诉讼代理人张书利、刘壮，原审被告朱桂勤及其委托的诉讼代理人王超群、孙玉志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱灿安上诉请求：1.撤销河南省虞城县人民法院（2019）豫1425民初5663号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，不应当认定转租合同无效。涉案租赁房屋已经建成二、三十年，在建设房屋时,《中华人民共和国城乡规划法》尚未颁布和实施，限于当时的情形，政府对建设工程规划许可证管理不规范，本镇建设的房屋均没有建设工程规划许可证。一审法院应当尊重事实和历史现状，尊重合同当事人的意思自治，认定经房东同意的租赁合同有效。2.一审法院遗漏了关于空调等物品买卖合同法律关系的认定。根据一审法院认定的事实，上诉人朱灿安于2019年9月12日签字认可的协议中约定了空调、衣架等物品的转让费用，该转让应当视为买卖行为。合同签订后，上诉人将所有物品交付于被上诉人，被上诉人接受并投入使用，买卖合同成立生效并履行完毕，空调等物品的转让属于买卖合同范畴，与转租合同法律关系不同。本案存在两个法律关系，适用不同的法律规范。3.一审法院允许被上诉人变更诉讼请求违反法律规定，根据《最高人民法院关于适用解释》第二百三十二条的规定，被上诉人变更诉讼请求应当在案件受理后，法庭辩论终结前提出。而在本案中，被上诉人诉请解除合同已公开开庭进行了审理，且法庭辩论已经结束，一审法院允许被上诉人再后来将诉请解除变更为确认无效，明显违反法律规定。被上诉人望艳辩称：1.一审中被上诉人在案件转为普通程序后书面变更诉讼请求并不违反法律规定。本案刚开始是适用简易程序审理，在开庭审理过程中，承办人发现案件案情复杂，不适宜用简易程序后即通知双方当事人，案件转为普通程序审理。在转为普通程序审理后上诉人即向法庭提交了变更诉讼请求的申请书，即将原诉状中“依法判令解除《转租协议》并返还原告已支付给第一被告的转让费、房租以及转让货架、服装配套费设施、空调等物品费用共计28万元”变更为“请求判决确认2019年9月2日签订的转租协议无效并判决朱灿安返还所收取的转让费用28万元”，根据民事诉讼法的规定，只要在法庭辩论终结前原告都有权变更诉讼请求，所以一审在审判程序变更后允许原告变更诉求并不违反法律规定。2.关于本案的房屋转租行为是否有效的问题。首先，本案的房屋并非建造于二、三十年前；其次，该房屋建造所使用的土地已经查明，系租赁他人的土地，并没有取得建设工程规划许可证，更不用说集体土地使用权证或者国有土地使用证，属于违法建筑物。再次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》约束的是出租行为，并不约束建造行为，本案的转租行为因房屋没有取得规划许可证归于无效认定事实清楚，适用法律正确，在实体上也是妥当的。3.关于上诉人第二点上诉理由更不能成立。本案事实是朱灿安将房屋转租给答辩人，同时将房屋内的部分物品包括货架空调等一并转让，这明明是主合同与从合同的关系，即房屋租赁是主，货架等物品是次。货架、空调等物品转让不可能独立成为一个合同，且双方的本意也是将门面房出租，转租门面房的同时附带将屋内的货架一并转让。根据合同法原理，主合同无效，从合同自然也无效。本案因主合同无效，导致从合同自然无效，一审法院判决将转让费用一并退还是完全正确的。望艳向一审法院起诉请求：1、依法判令解除与朱灿安之间《转租协议》，并返还其已付给朱灿安转让费、房租、以及转让货架、服装配套费设施、空调等物品费用共计28万元；2、请求朱灿安、朱桂勤支付违约金15万元；3、本案诉讼费用由朱灿安、朱桂勤承担。在一审程序由简易程序转为普通程序后，望艳申请变更诉讼请求为：将诉请撤销《转租协议》变更为确认无效，其他诉请不变。一审法院认定事实：2018年12月份，朱灿安、朱桂勤签订《租房协议》，2019年9月2日甲方朱灿安与乙方望艳、本房房东朱桂勤签订一份《转租协议》，协议约定：“1.经甲乙双方共同协商转租协议达成一致。甲方在商丘市虞城县××中心街，租门面房一套，共四间。上下一层约1700平方米，经房东同意转于乙方使用。2.租期为8年，2019年9月2日至2027年12月14日止，每年租金壹拾捌万元，租金一年一付……。5.此协议经本房房东同意签字生效……。”协议签订后，望艳于2019年9月12日支付给朱灿安15万元，于2019年9月19日支付给朱灿安13万元,共计28万元。2019年9月12日，朱灿安签字认可：“经甲乙双方协商第一年转让费用共贰拾捌万元整，其中包房租租金到2019年12月15日。转让费拾万元整。空调5台和衣架和屋内除衣服外所有东西归乙方所用，转让费用实际到账为准。甲方把房屋内东西挪走后付清转让费用。甲方提供二楼钥匙给乙方”。朱灿安于2019年9月12日出具收条，收到望艳订金15万元。2019年9月20日由朱灿安及其亲属朱蕊蕊出具收条，收到望艳13万元。以上28万元包括10万元转让费、四个月房租6万元，空调及其他物品12万元，物品包括：特价箱40个、鞋架13个、鞋柜13个、吧台1个、内衣架2个、衣架288个、摄像头23个、缝纫机1个（台）、收款主机1套、小空调1个（一楼办公室）、音柱1个、发电机1套、空调3个大柜机、2个挂机、灭火器1个（大）、烫台1个。后因朱桂勤在租赁房屋上加锁，致使望艳无法使用该房屋。另查明：朱桂勤所建的房屋占用的土地为租用他人土地且未取得建设工程规划许可证。2019年12月8日望艳的儿子刘壮与豆伟将房屋钥匙退还给朱灿安的亲属朱蕊蕊。一审法院认为，1、关于是否准许望艳变更诉请的问题。在本案裁定转为普通程序，二次开庭之前，望艳申请变更诉请，符合法律规定，应予准许。2、关于望艳变更委托诉讼代理人的问题。望艳虽然未提交与原委托诉讼代理人解除委托的书面证据，但在本案开庭时原委托诉讼代理人未参加诉讼，而是由现委托诉讼代理人张书利、朱坤晓参加诉讼，不违反《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八的规定，即当事人可以委托一至二人作为诉讼代理人的规定。因此，本案望艳的委托诉讼代理人张书利、朱坤晓参加诉讼，符合法律规定。3、关于本案合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理……。”第二条又规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……。”涉及本案，朱灿安与望艳签订《转租协议》，房屋位于商丘市虞城县××中心街，朱桂勤未获取建设工程规划许可证。依照上述司法解释的规定，朱灿安、朱桂勤签订的《租房协议》应为无效合同，从而，朱灿安与望艳签订的《转租协议》合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，望艳应当参照约定的租金支付给朱灿安房屋占有使用费，即自2019年9月2日至2019年12月8日的房屋占有使用费：47,835.6元（180,000元÷365日/年×97日）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方因该合同取得财产，均应返还，使双方之间的财产关系恢复到合同订立之前的状况。该《转租协议》双方均有过错，且过错相当，根据上述规定，应各自承担相应责任。朱桂勤不是本案《转租协议》合同的相对人，根据合同相对性原则，其对本案无需承担责任。望艳请求的违约金约定不符合法律规定且未提供造成其损失的依据，故对其该项请求不予支持。判决：一、望艳与朱灿安于2019年9月2日签订的《转租协议》无效；二、朱灿安于该判决生效后十日内返还给望艳房屋租赁费、转让费以及物品转让费共计280,000元；三、望艳该判决生效后十日内支付给朱灿安房屋占有使用费：47835.6元；四、望艳于该判决生效后十日内返还给朱灿安物品（物品包括：特价箱40个、鞋架13个、鞋柜13个、吧台1个、内衣架2个、衣架288个、摄像头23个、缝纫机1个（台）、收款主机1套、小空调1个（一楼办公室）、音柱1个、发电机1套、空调3个大柜机、2个挂机、灭火器1个（大）、烫台1个）。五、驳回望艳的其他诉讼请求。本院二审期间，被上诉人望艳提交照片一组，本院组织当事人对该证据进行了质证，本院对该组证据不予采信。二审经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。本院认为，关于本案《转租合同》效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案房屋在建造时没有取得建设工程规划许可证，亦非经主管部门批准建设，在本案一审法庭辩论终结前也未取得建设工程规划许可证。因此，2018年12月朱灿安、朱桂勤之前签订的《租房协议》及2019年9月朱灿安与望艳、朱桂勤之间签订的《转租协议》均因相同事由无效。关于本案空调、鞋架、衣架等物品转让行为的效力问题。本案空调、鞋架、衣架等物品转让载于2019年9月12日朱灿安与望艳双方所签订协议，该协议中除约定物品转让外，还就第一年转让费用的数额及付款时间进行了约定。从该协议的内容看，该协议只是对2019年9月2日所签《转租协议》未约定事项的补充，并非当事人之间单纯就上述物品转让所签的新合同。且涉案房屋内的空调、摄像头等物品与涉案房屋有高度紧密性，9月12日朱灿安与望艳所签协议应当视为2019年9月朱灿安与望艳、朱桂勤之间签订的《转租协议》的一部分，效力与《转租协议》相当，在《转租协议》无效的情形下，9月12日所签协议亦应无效。本案中，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，在合同无效之后对签订合同当事人所负担的权利义务进行评判符合法律规定。关于本案一审程序是否符合法律规定的问题。本案原系适用简易程序审理的案件，并于2019年12月18日开庭进行了审理。2020年2月18日，因案件疑难复杂，本案裁定转为普通程序审理。案件转换审理后，重新开庭进行了审理，在二次开庭前望艳向一审合议庭提交了变更诉讼请求申请书。在本案一审第二次开庭时，望艳在陈述诉讼请求时已将诉讼请求进行了变更。望艳变更诉请的行为在二次开庭法庭辩论终结前，并不违法民诉法的相关规定。一审法院依据变更后的诉讼请求进行审理，并无不当。综上所述，朱灿安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由朱灿安负担。本判决为终审判决。审判长  曹爱民审判员  徐亚超审判员  陈光应二〇二〇年七月十四日法官助理李雨恒书记员黄琳冰