北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初52501号原告：湖南省第六工程有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路****。法定代表人：陈光乐，董事长。委托诉讼代理人：满增桂，北京创为律师事务所律师。委托诉讼代理人：王崇峰，男，1982年11月11日出生，汉族，湖南省第六工程有限公司员工，住湖南省长沙市雨花区。被告：永康奥映影视文化有限公司，住，住所地浙江省金华市永康市总部中心金碧大厦****/div>法定代表人：刘玉忠，董事长。委托诉讼代理人：冯小霞，北京正尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁，女，1984年8月9日出生，满族，永康奥映影视文化有限公司行政人员，住北京市朝阳区。原告湖南省第六工程有限公司（以下称第六公司）与被告永康奥映影视文化有限公司（以下称奥映公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第六公司的委托代理人满增桂、王崇峰，奥映公司的委托代理人冯小霞、陈洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。第六公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年11月15日解除。2、判令奥映公司支付拖欠的房屋租赁费用137400元。3、判令奥映公司腾退租赁房屋。4、判令奥映公司按照27480元/月标准支付《北京市房屋租赁合同》解除后的房屋超期占用费。5、判令奥映公司支付房屋租赁期间及超期占用期间的实际产生的水费、电费、物业管理费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费、车位费等各项费用(以奥映公司腾退房屋时实际产生的费用计算)。6、判令奥映公司支付违约金27480元（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：原、被告经尚邻不动产提供居间服务于2018年3月15日签订《北京市房屋租赁合同》，合同编号xxxx，约定将第六公司位于朝阳区2522、2523号房间，建筑面积合计为200.77平方米，出租给奥映公司使用，租赁用途为办公，租赁期限自2018年3月7日至2023年3月6日，共计5年，租金标准为27480元/月，支付方式为每三个月支付一次。合同签订后，第六公司实际交付了案涉租赁房屋，奥映公司支付了第一季度的租赁费用，2018年8月21日，按照合同约定，奥映公司应当向第六公司支付第二季度的租赁费用82440元，但奥映公司至今仍未支付。2018年10月19日，第六公司向奥映公司发出了《欠租门面通知函》，就奥映公司的逾期支付行为进行了告知，并要求其及时支付租赁费用。2018年11月7日，第六公司再次向奥映公司发出了《催款通知函》和《通知函》，明确告知了奥映公司违反合同约定，未能在规定时间内支付租赁费用的行为构成根本违约，第六公司按照合同约定，主张自2018年11月7日起解除双方之间的租赁合同并要求奥映公司腾退案涉租赁房屋。奥映公司的违约行为给第六公司造成极大的经济损失，按照《北京市房屋租赁合同》的约定，第六公司有权进行解除，第六公司行使解除权后，奥映公司仍拒不配合，且实际占用至今，奥映公司应支付实际占用期间的超期占用费，及承担腾退案涉房屋前的水费、电费、物业管理费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费、车位费等各项费用。奥映公司辩称：不同意第六公司的诉讼请求。不同意解除合同，不同意腾退房屋。租金只交了第一个季度的，之后的没付。只要我们能正常使用房屋，租金同意支付。不同意支付违约金，是第六公司违约在先。因为第六公司不履行合同约定义务，暖气片没有维修、下水道反味没有处理，合同也一直没给我们。在2018年11月8日，物业工作人员在第六公司的工作人员的要求下，未经奥映公司同意，打开电闸门，由第六公司的工作人员私自将2522、2523号房屋断水、断电、封门，使奥映公司的工作人员无法工作，该种状况一直持续至今，导致奥映公司的电脑等电器无法正常工作，第六公司的行为致使承租合同中约定的合同目的无法实现，给奥映公司造成了经济损失达561万元以上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2018年3月15日，经北京尚邻房地产经纪有限公司（以下称尚邻公司）居间介绍，第六公司（出租人、甲方）与奥映公司（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》和《补充协议》，约定：甲方将位于北京市朝阳区2522、2523号房屋（以下称涉案房屋）出租给乙方，建筑面积200.77平方米，租赁用途为办公；租赁期限自2018年3月7日至2023年3月6日，共计5年；租金标准为27480元/月，支付方式为每三个月支付一次；乙方向甲方支付押金27480元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方不按照约定支付租金达7日或欠缴费用达500元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方有约定违约情形之一的，应按月租金向甲方支付违约金。合同签订后，第六公司将涉案房屋交付奥映公司使用，奥映公司仅支付了押金和第一季租金。按照合同约定，2018年8月21日奥映公司应支付第二季租金82440元，但奥映公司至今未付。2018年10月19日，第六公司向奥映公司邮寄《欠租门面通知函》，通知奥映公司在2018年10月26日前补交房租，否则将解除合同收回房屋。2018年11月7日，第六公司向奥映公司邮寄《催缴通知函》和《通知函》。《催缴通知函》通知奥映公司在最后期限2018年11月15日前补交房租，否则结清费用搬离房屋。《通知函》通知因奥映公司未按时支付租金的违约行为，第六公司决定即日起解除双方的租赁合同，要求奥映公司2018年11月30日前搬离涉案房屋，同时结清各项费用。奥映公司持本院调查令向物业公司调查涉案房屋断电、封门情况。物业公司向本院出具两份文件，2019年11月13日的《证明》内容为：“金泉时代物业兹证明，物业工作人员在金泉广场3单元2522，2523业主湖南省第六工程有限公司以及湖南省第六工程有限公司资产管理分公司的工作人员等人的要求下，在2018年11月8日，以及2019年6月，两次未经租客同意情况下，打开电闸门后，由湖南省第六工程有限公司工作人员私自把2522，2523两室断水，断电，封门，使2522，2523两室室内人员无法工作生活，导致租客公司工作人员的电脑等电器无法正常工作。特此证明。”2019年12月30日的《补充说明》内容为：“2019年12月30日收到贵院出具的调查令，我公司作为小区的物业服务单位，向贵院出具了证明。我公司在日常交接检查过程中发现，证明中部分内容存在错误，现补充说明如下：我公司接到过2522、2523业主要求打开电管井的请求，并打开了电管井，由业主自行关闭电阀门。金泉时代小区属于公寓性质，开发建设单位原始设计每户业主的水电表、水电阀门均位于管井内。小区业主充值水电、临时关闭水电等需要通知物业公司，由其打开管井，业主操作完成后再关闭管井。物业公司接到过2522、2523业主的请求打开管井，由其自行操作，临时关闭过电阀门。物业公司无法核实并判断是否影响室内人员办公、电脑等电器是否能够正常工作。物业公司提供专业服务，维护小区公共设施设备正常运行。业主户内经营情况是否受到影响，没有详细可确定的标准进行判断，物业公司对此无法提供意见供法院参考。之前提供的意见与本补充说明不符的，以本补充说明为准。”第六公司提交双方工作人员的微信聊天记录，第六公司工作人员与尚邻公司工作人员的微信聊天记录，奥映公司对上述证据真实性认可。第六公司提交2019年6月11日在涉案房屋拍摄的视频，证明奥映公司一直在实际使用房屋，并把2523号房屋另行出租。奥映公司对视频的真实性认可，称其没有另行出租。第六公司称，听奥映公司说过停电的事，水没有停，水是奥映公司自己买。奥映公司有合同，双方签订的是有经纪公司的三方合同，已经把合同给奥映公司了，如果奥映公司没有合同，物业不会允许他装修。奥映公司称，第六公司共停过两次电。一次是2018年11月8日，大概停了二十多天，后来同层的其他公司也停电了，第六公司恢复供电时把我们的供电也恢复了。第一次停电时第六公司还用铁链把门锁上了，我们着急看里面机器的运行情况，当天就把铁链剪了。第二次停电是2019年5月30日，派出所出警后大概过了三五个小时就恢复了。奥映公司在本案中曾提出反诉要求第六公司赔偿损失561万元，并申请对房屋内不可分离的装修物残值进行评估鉴定。后奥映公司撤回反诉，并撤回鉴定申请，称另行解决。本院已告知奥映公司可通过公证等方式留取证据。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，奥映公司应于2018年8月21日支付2018年9月7日至2018年12月6日期间租金82440元，但奥映公司至今未付，已构成违约。对于奥映公司辩称其未收到合同一节，奥映公司已盖章签署合同，第六公司提交的微信聊天记录显示，第六公司已将合同照片发送给奥映公司工作人员，第六公司收取了奥映公司的租金并将房屋交付奥映公司使用，双方之间租赁合同关系已经成立。奥映公司支付首期租金后，第六公司询问奥映公司工作人员合同邮寄地址，此后奥映公司工作人员在聊天记录中再未索取过合同，综合在案证据，依据生活常识，可以认定奥映公司已收到书面合同，第六公司不存在拒绝提供合同的情况，微信聊天纪录可以证实奥映公司已知晓合同内容，奥映公司以此为由主张第六公司违约没有依据，该抗辩意见本院不予采信。对于奥映公司辩称第六公司未维修暖气片、下水道反味问题一节，奥映公司未提交证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，微信聊天记录显示奥映公司仅反映过空调故障，第六公司亦委托中介公司进行了维修，奥映公司以此为由主张第六公司违约没有依据，该抗辩意见本院不予采信。奥映公司拖欠租金，迟延履行主要债务，第六公司2018年10月19日向奥映公司邮寄《欠租门面通知函》，经第六公司催告后，奥映公司在合理期限内仍未履行，奥映公司的违约行为导致第六公司无法实现合同目的，在此情况下无论根据合同约定还是法律规定，第六公司均有权解除合同。第六公司2018年11月7日向奥映公司送达《催缴通知函》和《通知函》，通知奥映公司在最后期限2018年11月15日前补交房租，否则解除双方的租赁合同，要求奥映公司2018年11月30日前搬离涉案房屋，同时结清各项费用。奥映公司收到上述通知后并未补交房租，双方之间租赁合同已于2018年11月15日解除。第六公司要求奥映公司立即腾退房屋的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。第六公司要求奥映公司支付2018年9月7日至2018年11月15日期间房屋租金的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持，超出部分本院不予支持。但考虑到房屋空调出现过故障，第六公司在合同解除前对房屋短暂断电封门对奥映公司正常使用房屋造成了一定影响，本院对应付租金予以适当酌减，奥映公司已付押金亦应折抵未付租金。综合上述因素，本院依据公平原则酌定奥映公司应付租金数额为2万元。奥映公司在合同解除后拒不返还房屋，此后第六公司无合同义务保障奥映公司正常使用房屋，因房屋断电封门导致的后果由奥映公司自行承担，奥映公司拒不返还房屋给第六公司造成租金损失，第六公司要求奥映公司按照原租金标准27480元/月支付房屋使用费的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。第六公司要求奥映公司支付占用房屋期间的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费、车位费的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，具体金额按奥映公司腾退房屋时实际产生的费用计算。第六公司要求奥映公司负担物业管理费没有依据，本院不予支持。第六公司要求奥映公司支付违约金27480元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告湖南省第六工程有限公司与被告永康奥映影视文化有限公司2018年3月15日签订的《北京市房屋租赁合同》已于2018年11月15日解除。被告永康奥映影视文化有限公司于本判决生效之日起15日将其承租的北京市朝阳区2522、2523号房屋交还原告湖南省第六工程有限公司。二、被告永康奥映影视文化有限公司于本判决生效之日起15日内向原告湖南省第六工程有限公司支付拖欠的房租2万元。三、被告永康奥映影视文化有限公司于本判决生效之日起15日内向原告湖南省第六工程有限公司支付房屋使用费，房屋使用费按照每月27480元标准从2018年11月16日起计算至被告永康奥映影视文化有限公司将本判决主文第一项的房屋返还原告湖南省第六工程有限公司之日止。四、被告永康奥映影视文化有限公司于本判决生效之日起15日内向原告湖南省第六工程有限公司支付其占用本判决主文第一项房屋期间产生的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费、车位费，具体金额按被告永康奥映影视文化有限公司向原告湖南省第六工程有限公司交还房屋时实际产生的费用计算。五、被告永康奥映影视文化有限公司于本判决生效之日起15日内向原告湖南省第六工程有限公司支付违约金27480元。六、驳回原告湖南省第六工程有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6246元，由原告负担4448元（已交纳），由被告负担1798元（原告已预交，被告于本判决生效之日起15日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  宋培海人民陪审员  于 杰人民陪审员  杜慧婧二〇二〇年七月三十日书 记 员  祝婧婧