贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1522号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州省众城互联网络科技有限责任公司,地址：凯里市韶山南路富丽商住楼******。法定代表人：舒宗凯，该公司经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周士光，男，1969年5月2日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱凯英，女，1970年6月6日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。上诉人贵州省众城互联网络科技有限责任公司因与被上诉人周士光、邱凯英房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初2028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，经阅卷，因当事人没有提出新的证据、事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省众城互联网络科技有限责任公司上诉请求：撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初2028号民事判决,并改判被上诉人返还房屋保证金。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人已就《房屋租赁合同》的解除达成合意，且上诉人依约于2018年1月22日搬离房屋。上述租赁合同签订后，上诉人一直按照期履行交付租金的义务，经营期间黔东南州消防支队对该房屋进行消防检查，认为被上诉人人租赁的房屋消防问题存在安全隐患，因此，不能向上诉人出具可以办理工商登记的相关证明，故上诉人只能停止租用该房屋，并提前一个月于2017年12月底与被上诉人达成了解除租赁合同的意见，并向被上诉人支付了1个月房租，并于2018年1月22日当天己经实际搬离该房屋。搬离该房屋后，又向被上诉人支付了15000元租金，因此，租赁合同己于2018年1月22日正式解除。二、上诉人与被上诉人系因合同目的不能实现而协商解除合同，并不存在上诉人违约解除合同情形，被上诉人依法应当将上诉人缴纳的保证金3万元退还。协商解除不存在违约情形。双方之间的租赁合同己经实际解除，解除后上诉人已经该房屋交付给被上诉人，但上诉人以房屋电路没有维修为由拒绝接受该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第216条规定，租赁物维护、修缮义务属于出租人并非承租人。并且，被上诉人并无任何证据证明房屋损害是由上诉人恶意使用或者不当使用造成。三、一审法官关于房屋收益损失的计算标准及计算方式明显丧失公允，且违反我国法律规定，依法应当予以改判。被上诉人在2018年1月22日之后己知晓上诉人不再占有租赁物，且被上诉人在此时己完全掌控了租赁物，故不需得到上诉人同意，多次独自在租赁物内部进行取证。双方在庭审认可损害金额约为1.5万元。在上诉人与被上诉人合法解除租赁合同，并明确告知被上诉人无法进行维修情况下，一审法院以1.5万元损失为由，要求上诉人支付2018年1月22日至2019年11月15日共计22个月租金的判决严重侵害了上诉人的合法权益。综上所述，恳请二审人民法院依法撤销一审判决，依法改判。周士光、邱凯英辩称，一、被答辩人单方面终止合同搬离房屋的真实原因是由于经营不善，导致资金链断裂，并非被辨认所说的因消防问题不能继续经营。2018年1月2日支付的1.5万元是2017年12月15日一2018年1月14日一个月的房租（实际应该支付一个季度房租4.5万元），其2018年1月22日搬离实际上还有8天房租4000元未付，并非被答辩人所说的多付了一个月房租。这1.5万元房租费还是经答辩人多次催要，被答辩人才支付。二、被答辩人承认损坏防护电路的事实，却迟迟不进行维修，正因为被答辩人未维修，也不交钥匙、不退房、没有进行房屋交接，导致答辩人不能维修房屋。三、2018年1月22日，被答辩人搬离房屋时，并未将钥匙交付答辩人，更未于当时进行收房、验房、办理房屋交接。正因为被答辩人，没有交付钥匙，没有退房，所以在2018年5月8日还进入房屋内推拿摩托车等物品故所造成的房屋空置租金损失理应由承租方赔偿。3万元是合同保证金并非押金，合同中已注明：乙方违约，甲方不退合同保证金。故被答辩人违约，不退合同保证金。综上所述，恳请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。周士光、邱凯英向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《房屋租赁合同》；2、判令被告支付2017年5月23日至2017年6月14日免租期租金10000元；3、判令被告自2018年1月15日起至法院判决生效之日止的房租及被告拖欠房屋租金的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付；4、判令因春节等原因造成房屋不能出租产生的空置费损失为30000元；5、判令被告对房屋租赁期间造成的损失，通过人民法院调解后认可的损失费15000元。贵州省众城互联网络科技有限责任公司向一审法院反诉请求：1、请求依法确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》属于无效合同；2、请示判令反诉被告周士光、邱凯英承担返还反诉原告合同押金30000元。一审法院认定事实：周士光、邱凯英作为出租方（甲方）与贵州众城公司为承租方（乙方），于2017年5月23日签订一份《房屋租赁合同》。合同约定甲方将地处永华厂加油站后私房一栋（共四层）租给乙方经营“饿了么”外卖快递业务。合同第一条约定：房屋租金为每月15,000.00元，付款方式为季交，先交房租后使用，乙方每季度提前10天支付房租给甲方。乙方如不按时交纳房租，甲方有权收回房屋，并扣押范围内的商品及保证金。乙方缴纳合同保证金30,000.00元，此款在合同期满后乙方办理完退房手续，甲方验收房屋内设施无误后，甲方应在当天退还保证金。第二条约定：水费、电费、卫生费、房屋租赁税等及所发生的各种税费均由乙方负责。乙方在租赁期间，房屋的维修及其它损坏（包括：电表、电器、开关、插座、电灯、水表、水管、水龙头、门、窗、卷闸门及电机、遥控器）均由乙方自行承担。第三条约定：甲方房内一切物品乙方只有使用权，如有丢失或损坏，一律照价赔偿或恢复原状。物品包括房屋本身，未经甲方同意，乙方不能更改房内设施结构。第五条约定：甲方出租房是居住用房，乙方租用作为经营用房，乙方租用作为经营用房，乙方应完善消防及各项安全措施；第七条约定：甲方违约赔偿乙方30,000.00元，乙方违约，甲方不退合同保证金。第八条约定：合同期从2017年6月15日至2019年6月14日，租期为二年。第十条约定：未尽事宜，按国家合同法规定执行，此合同甲乙双方签字后生效。合同签订后，贵州众城公司已支付30,000.00元保证金给周士光、邱凯英，并使用了所承租的房屋。贵州众城公司支付了周士光、邱凯英第一、第二季度的房屋租金90，000.00元和保证金30，000.00元。2017年12月15日贵州众城公司应支付周士光、邱凯英第三季度的租金45,000.00元，但其只支付了15,360.00元（其中360元为水费），即租金实际支付至2018年1月14日止。在承租房屋期间，贵州众城公司存在不按约定支付房屋租金的情形。贵州众城公司提出因房屋消防问题存在安全隐患，消防审查不过关，与周士光、邱凯英协商解除租赁合同事宜，双方友好协商达成一致，口头约定继续承租至2018年1月并搬离。周士光、邱凯英在庭审中认可贵州众城公司找其商量解除租赁合同，但表示并未同意解除，虽协商过，但要求对方将房屋保存完好还给我。2018年1月22日贵州众城公司将承租房屋内的物品搬离，周士光、邱凯英经查看房屋，发现所租房屋用电线路烧坏，并存在房屋墙面损坏等损失，要求贵州众城公司按合同约定进行维修。在贵州众城公司认可真实性的微信记录中，有舒宗凯发送的信息：“我们是遵守约定时间搬出去的，搬出去之前提前一个月给周哥约定好的，并且为了让我们有时间搬出去，还追加了一个月的房租。到1月。搬出去后就拿钥匙给你周哥，是你不收钥匙呀”、“周哥，房租我们已经交到1月，并且我们事先商量过，你和嫂子都给我打过电话催我搬走，我们也是如期搬走的。押金你说不退我们，是我们没有租赁满合同期，不退是可以的。但是租金，怎么还要我们继续交？至于电路，我答应修，就会去修，只是过年期间维修师傅找不到了”、“我一月份就已经遵守约定搬出去，并且不要押金了，周哥，维修的事我尽量年前搞，实在找不到人，也只能过完年我就快点找人。”至今，双方未办妥退房手续，未交接房屋钥匙，也没有退还合同保证金，房屋损坏一直未维修。双方因对2018年1月22日是否已解除合同存在争议及由此引发的系列问题发生纠纷，周士光、邱凯英遂向本院提起诉讼，贵州众城公司亦提出了反诉。案经一审判决，上诉至二审，二审裁定发回重审，重审中，本诉原告与反诉原告均变更了诉讼请求，案件经本院调解未果。另查明，本案合同所涉房屋办理有房屋权属登记（填发日期为2008年12月17日），房屋属周士光、邱凯英共同共有。在房屋租赁期间，房屋出现用电线路烧坏，且房屋墙面损坏。对房屋损坏的财产损失价值问题，周士光、邱凯英曾申请财产损失鉴定，诉讼中，经双方协商后于2019年10月10日书面确认财产损失以15000元作价，不再要求进行鉴定。再查明：2018年3月5日，周士光、邱凯英起诉时起诉状副本诉讼请求第一项内容为：“1、判决解除原、被告之间的租赁合同”，2018年3月14日贵州众城公司法定代表人舒宗凯签收该起诉状副本。一审法院认为，本案所涉房屋办理有房屋权属登记，周士光、邱凯英作为房屋共同共有人将房屋出租给贵州众城公司，双方签订的《房屋租赁合同》依法成立，合法有效，对贵州众城公司反诉要求确认双方签订的《房屋租赁合同》属于无效合同的反诉请求不予支持。诉讼中，贵州众城公司主张双方签订的《房屋租赁合同》经双方口头约定于2018年1月22日解除，周士光、邱凯英表示并未同意解除，虽协商过，但要求对方将房屋保存完好还给我。对此，并无充分证据证实周士光、邱凯英在明知房屋存在损坏且未修复的情况下，通过口头约定的方式同意解除合同及口头约定的具体内容。从双方合同中“乙方缴纳合同保证金30,000.00元，此款在合同期满后乙方办理完退房手续，甲方验收房屋内设施无误后，甲方应在当天退还保证金”的约定来看，退房应办理退房手续、验收房屋内施。在双方没有办妥退房交接手续，且房屋在贵州众城公司租赁使用期间出现损坏，周士光、邱凯英并未认可验收的情况下，不能认定双方已协商解除了《房屋租赁合同》，对2018年1月22日贵州众城公司搬离房屋的行为不能认定为双方达成了合意。原告周士光、邱凯英认为贵州众城公司违约后，于2018年3月5日提起诉讼，第一项诉讼请求为“判决解除原、被告之间的租赁合同”，虽然重审后，原告变更了该项诉讼请求，但原告作出过要求解除原、被告之间租赁合同的意思表示。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，在贵州众城公司违约未支付租金、未维修房屋的情况下，周士光、邱凯英有权要求解除双方签订的合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，2018年3月14日贵州众城公司法定代表人舒宗凯签收包含要求解除原、被告之间的租赁合同内容的起诉状副本时，双方2017年5月23日签订的《房屋租赁合同》已符合法律规定的解除条件，此时双方形成解除合同的合意，本院予以确认。对于2018年3月14日合同解除前的租金，贵州众城公司应按合同约定的每月租金15000元标准支付周士光、邱凯英。对周士光、邱凯英要求退还免租期租金10000元的诉讼请求，双方在合同中并未约定应当退还，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》第七条“乙方违约甲方不退合同保证金的约定”，因贵州众城公司存在违约情形，对贵州众城公司反诉要求返还合同押金30000元不予支持，即周士光、邱凯英收取的30000元合同保证金不需退还。在双方发生纠纷以后，贵州众城公司明知周士光、邱凯英认为房屋存在损坏不同意解除合同。在未办妥退房和房屋损坏未修复的情况下，贵州众城公司应当能预见并未正常交接的房屋，必然会产生房租收益损失，如果贵州众城公司认真履行《房屋租赁合同》第二条“房屋的维护和其他损坏均由乙方自行承担”、第三条“甲方房内一切物品乙方只有使用权，如有丢失或损坏，一律照价赔偿或恢复原状”的约定，对租赁房屋存在的损坏主动进行维护、恢复原状，或主动照价赔偿，就不会导致房租收益损失扩大。就2018年3月14日贵州众城公司收到包含要求解除原、被告之间的租赁合同内容的起诉状副本，《房屋租赁合同》解除后所产生的房租收益损失，贵州众城公司存在过错。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，周士光、邱凯英有权要求贵州众城公司赔偿损失。对房屋损坏的财产损失价值依2019年10月10日双方确认的15000元确定，因房屋损坏发生在贵州众城公司承租使用期间，按合同约定由贵州众城公司予以赔偿。对《房屋租赁合同》解除后所产生的房租收益损失，因过错在贵州众城公司，贵州众城公司应承担主要责任。同时，根据《房屋租赁合同》第一条中“乙方如不按时交纳房租，甲方有权收回房屋，并扣押房屋内的商品及保证金”的约定，虽然贵州众城公司违约有过错，但根据合同约定，周士光、邱凯英在贵州众城公司不按时交纳房租的情况下，有权收回房屋，并扣押房屋内的商品及保证金，在对方违约不履行房屋维修义务、不主动赔偿损失的情况下，周士光、邱凯英作为守约方按合同约定也有权收回房屋并扣押房屋内的商品，并不是一定要在违约方配合的情况下才能收回房屋，并不是不能自行联系维修后再要求违约方赔偿。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，就2018年3月15日以后产生的房租收益损失，虽然贵州众城公司存在不积极履行房屋维护、不积极履行赔偿义务的违约情形，但周士光、邱凯英作为守约方未履行减损义务应承担一定的责任。就房屋存在损坏，不维修就必然产生损失，双方都可以预见，但双方都不采取适当措施主动维修防止损失的扩大，对扩大的损失双方应承担相应的责任。根据案情，本院参照本案《房屋租赁合同》中每月15000元的租金标准确定2018年3月15日以后产生的房租收益损失标准，酌定由贵州众城公司承担60%的房租收益损失，即每月9000元，因房屋至今尚未修复，房租收益损失酌定计算至2019年11月30日。对周士光、邱凯英要求按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付拖欠房屋租金的违约金，因双方没有此约定，合同中已约定乙方违约甲方不退30000元合同保证金，在本院已认可甲方周士光、邱凯英无须退还乙方贵州众城公司合同保证金的情况下，对该诉请不予支持。同时，在已明确贵州众城公司赔偿周士光、邱凯英房屋损失的情况下，贵州众城公司应配合周士光、邱凯英交接退房手续，周士光、邱凯英尽快修复房屋。如果贵州众城公司不配合交接退房手续，周士光、邱凯英也应主动修复房屋，避免房租收益损失继续扩大。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、本诉被告贵州省众城互联网络科技有限责任公司在本判决生效后五日内，按每月15000元的标准，支付本诉原告周士光、邱凯英2018年1月15日至2018年3月14日的房屋租金。二、本诉被告贵州省众城互联网络科技有限责任公司在本判决生效后五日内，按每月9000元的标准，赔偿本诉原告周士光、邱凯英2018年3月15日至2019年11月30日的房租收益损失。三、本诉被告贵州省众城互联网络科技有限责任公司在本判决生效后五日内，赔偿本诉原告周士光、邱凯英房屋损失15000元。四、驳回本诉原告周士光、邱凯英的其他本诉请求。五、驳回反诉原告贵州省众城互联网络科技有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费1300元、反诉案件受理费550元，由贵州省众城互联网络科技有限责任公司负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：1、一审判决支付租金的期间是否认定事实错误；2、一审判决驳回退还合同保证金30000.00元是否错误；3、一审判决房屋收益损失是否显失公平。1、关于一审判决支付租金的期间是否认定事实错误的问题。经审理认为，一审判决以上诉人收到被上诉人起诉请求解除合同副本时间为支付涉案房屋截止时间，不仅符合上诉人对租赁物没有按照合同约定返还条件返还的事实，而且符合法理依据。虽然，上诉人在2018年1月22日前与被上诉人协商解除合同，并在2018年1月22日将租赁房屋内的物品搬离，但并没有按照合同约定将损坏的租赁物及时予以修复或赔偿，以致未能按照合同约定返还租赁物到被上诉人手中而完成租赁合同的解除，导致租赁物的闲置。因此，一审判决计算至出租人请求解除合同之前并无不当。2、关于一审判决驳回退还合同保证金30000.00元是否错误的问题。经审理认为，如前所述，因上诉人未按照合同约定对损坏的租赁物及时予以修复或赔偿，返还租赁物，显然构成违约。一审判决驳回上诉人的返还押金的反诉请求，符合双方签订《房屋租赁合同》第七条“乙方违约，甲方不退合同保证金”的约定。3、关于一审判决房屋收益损失是否显失公平的问题。经审理认为，如前所述，虽然上诉人在搬出租赁房屋内物品前与被上诉人协商解除合同，但因上诉人未及时修复或赔偿损坏的租赁物导致租赁房屋未能按约定返还到被上诉人手中，客观上造成了租赁物闲置的实际损失。一审判决结合上诉人已经搬出自己物品，没有实际使用租赁物的情况，参照每月租金数额酌情判决上诉人承担房租损失收益的60%并无不当。综上所述，贵州省众城互联网络科技有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300.00元，由贵州省众城互联网络科技有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 杨再幸二〇二〇年七月六日书记员 杨 兰书记员 刘智慧