山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初1312号 原告：张攀（反诉被告），男，1987年3月23日出生，汉族，户籍所在地济南市。 委托诉讼代理人：王世福，男，户籍所在地济南市。 被告：杨彦君（反诉原告）,女，1971年4月19日出生，汉族，户籍所在地山东省郓城县。 委托诉讼代理人：马国训，山东郓州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈泽华，山东郓州律师事务所律师。 原告张攀（反诉被告）与被告（反诉原告）杨彦君商铺租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月17日、2020年4月13日公开开庭进行了审理。张攀及其委托诉讼代理人王世福，杨彦君的委托诉讼代理人马国训到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张攀向本院提出诉讼请求：1.请求解除张攀与杨彦君于2018年12月28日签订的《首创奥特莱斯商铺租赁合同》；2.请求判令杨彦君退还张攀商铺租金33808元；3.本案诉讼费用由杨彦君承担。事实和理由：张攀、杨彦君于2018年12月28日在济南市历城区签订《商铺租赁合同》一式两份。合同约定杨彦君将商铺出租给张攀，租赁期限定于交房之日起算共计60个月，合同约定如交房在2019年春节后张攀有20个工作日作为商铺装修的免租期，商铺租金每年为13万元整，首年租金于交房之日支付，租赁保证金为零，物业管理费由张攀交于商铺物业管理公司，在合同第六条违约责任中约定，租赁期间如甲方（杨彦君）未违约条件下，乙方（张攀）中断租赁，影响到甲方租金收益，乙方应支付20000元（贰万元整）给予甲方作为违约金。商铺在2019年4月1日实际交房，交房后张攀经营饭店（幕府酒店），在经营过程中，发现周一至周五人流非常小，营业额只有每日几百元，周六周日略有上升，也只有一千多元，经营异常艰难，为保证员工基本的工资收入，张攀现已负债累累，对自己的生活也造成了极大的影响，实在无法持续经营饭店，于2018年11月20日决定停止经营，并与杨彦君沟通退还房租事宜，因张攀原因造成违约，按合同约定支付杨彦君违约金贰万元整，但杨彦君未同意，张攀已无力再支付员工工资，决定撤场，并通知杨彦君2018年12月1日将所有东西撤出商铺并将商铺恢复原样。根据合同约定，自交房之日起20个工作日作为商铺装修免租期，4月1日交房,4月份实际应缴房租为30日一天（清明放假三天），租金361元，另使用5月至11月，租金为75831元（7个月×10833元），实际发生房租费用为76192元，应退房租53808元，扣除合同约定违约金20000元，实际应退还33808元。为维护张攀的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。 杨彦君辩称，张攀与杨彦君双方之间成立真实有效的商铺租赁合同关系，应当予以保护。张攀、杨彦君于2018年12月28日签订的《首创奥特莱斯商铺租赁合同》系双方在平等自愿基础上签订，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”,故张攀应严格按照合同的约定履行相应义务。张攀要求杨彦君返还租金的诉讼请求无事实根据和法律依据，应予驳回。合同签订后，杨彦君按照合同约定将涉案商铺交付张攀承租使用，且截至起诉之日，涉案合同亦不存在约定解除事由或法定解除事由，该合同仍真实有效的存在，张攀与杨彦君应当继续按约履行租赁合同。因张攀违约，张攀无权要求解除合同及退还部分租金。涉案商铺租赁期为60个月，租金为一年支付一次。在第一年租赁期尚未届满之时，张攀起诉要求解除合同是没有契约精神的表现，显然违反了合同约定及法律规定构成违约。截至起诉之日，张攀虽然要求解除合同，但却没有将案涉商铺交付给杨彦君，也没有对改造、装饰的商铺恢复原状，2020年3月14日杨彦君对于标的商铺的现状进行了现场取证，拍摄现场视频一段及现场照片五张。通过该照片可以清晰的显示出，涉案商铺内充满了积水、管线裸露、垃圾遍布，商铺的门口堆满了张攀放置的弃置物，涉案商铺根本不能达到另行出租的条件，张攀的行为已违反了租赁合同第六条第二款的约定，构成违约，按照合同约定，应当向杨彦君支付违约金2万元。张攀的起诉无事实和法律依据，应当予以驳回，张攀的起诉行为给杨彦君造成了损失，依据合同约定应当向杨彦君支付违约金2万元。张攀免租期计算方式错误，双方免租期的计算方式是以5年60个月为基数计算的，而双方合同履行不满一年，不满一年就提出解除合同，不应享受20天的免租期。 杨彦君向本院提出反诉请求：1.请求法院判决张攀支付杨彦君违约金2万元；2.请求法院判决张攀承担杨彦君维权支出3780.51元（具体数额以最终发票为准）；3.反诉费用由张攀承担。事实与理由：杨彦君与张攀于2018年12月28日签订《首创奥特莱斯商铺租赁合同》，合同第一条约定将位于济南市商铺出租给张攀经营使用，同时合同第三条约定租赁期为60个月，合同第四条明确约定租金支付方式为先交租金后使用，租金一年支付一次。合同签订后，杨彦君按照合同约定将涉案商铺交付张攀经营使用，但在合同履行期间，即在第一年的租赁期尚未届满之时，张攀违反合同约定，擅自单方起诉要求解除合同，其行为已违反了涉案合同第六条第二款的约定，且涉案商铺内充满了带尖锐钉刺的木板、管线裸露、墙壁损坏、垃圾遍布，严重影响了再出租条件。2020年3月17日，杨彦君向济南市高新区公证处申请保全证据，支出公证费3400元，差旅费200元。杨彦君认为张攀要求解除合同、退还租金的行为已构成违约，且目前商铺内的管线、墙体、附着物破坏严重，按照合同法及本案合同第六条第二款的规定，应承担相应违约责任。为维护杨彦君的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。 张攀辩称，双方签订租赁合同第6.2条明确了中断租赁双方应当承担的违约责任，张攀中断租赁承担应负的违约责任，并在本诉中要求退还的房租中扣除了20000元违约金。张攀提供的视频证据与杨彦君提供的照片录像完全不同，张攀所提供的照片中，商铺内部已清理完毕，杨彦君在2019年12月28日到过商铺，并与张攀进行沟通，未提及室内存有垃圾、积水、管线裸露问题。杨彦君拍摄视频中所谓垃圾为张攀搬出商铺的设备，并非垃圾，且设备置放于公共区域，张攀已与商场物业沟通，与杨彦君无关系。另杨彦君主张维权费用，明显属于恶意诉讼，张攀请求驳回其反诉请求，支持张攀的本诉请求。 本院经审理认定事实如下： 1、2018年12月28日，杨彦君作为出租方（甲方）与张攀作为承租方（乙方）签订《首创奥特莱斯商铺租赁合同》以下简称《租赁合同》一份，合同主要约定：一、租赁商铺本合同项下所指租赁商铺坐落在中国山东省济南市商铺（以下简称“商铺”）。双方确定，由乙方承租商铺的建筑面积依图则确定为：107.61平方米（以网签合同面积约定为准），作为计算租金款项的依据，物业管理费以物业公司实际要求交付金额为依据。二、租赁品牌及用途该商铺由乙方用于经营销售提供商业服务，不得用于其他目的。三、租赁期限及开业日期该商铺租赁期限共计60个月，暂定自交房之日起至60个月租期日止。甲方于交房之日起交于乙方房屋使用权。甲方实际交付乙方使用后，顺延春节前30日春节后交房20个工作日作为乙方房屋装修的免租期。免租期结束后第一天作为起租日，开始计算房租。四、租金及租赁保证金4.1租金商铺租金为：第1-12个月（第1年）为￥：13万元即人民币13万元整。壹拾叁万元第13-24个月（第2年）为￥：13万元即人民币13万元整。第25-36个月（第3年）为￥：130000元即人民币壹拾叁万元整。第37-48个月（第4年）为￥：待定第49-60个月（第5年）为￥：待定4.2首笔租金应于交房之日交清，首期租金期间为壹年，应交租金为人民币壹拾叁万元整。4.3除起租金外，其他租金均按12个月为一个交租期交纳。每个付款期届满前30天预付下一个付款期租金。4.4本合同签订之日，乙方向甲方支付定金￥：5000元即人民币伍仟元整。…五、物业服务费物业管理费自交房之日起开始缴纳，均由甲方指定的物业管理公司收取。物业费、水电费及与承租商铺有关的其他费用由乙方自行缴纳。六、违约责任6.1租赁期间，在乙方经甲方同意后，乙方享有转租权，但不得超出合同期内的租期。6.2租赁期间，如在甲方未违约条件下，乙方中断出租，影响到甲方租金收益的。乙方应支付￥：20000元（贰万元整）予甲方作为违约金。租赁期间，如在乙方未违约条件下，甲方将房屋租赁予第三方或收回等，造成乙方无法使用该房屋进行经营的，甲方应支付￥：20000元（贰万元整）予乙方作为违约金。…6.7乙方房屋装修不能影响甲方在租约到期后的续租。破坏墙体乙方停止出租时恢复原样。6.8乙方延期交纳租金或其他费用的，每延期一日按照租金总额的千分之三向甲方支付违约金，延期超出30日的，甲方可单方面解除合同。杨彦君在该合同甲方处签字并按捺手印，张攀在乙方处签字并按捺手印。 2、杨彦君于2019年4月1日将案涉商铺交付给张攀使用，张攀已向杨彦君支付了12个月的商铺租金130000元。 3、在本案审理过程中，张攀主张其于2019年12月23日向杨彦君交付了案涉的商铺后，并未向杨彦君交付钥匙，而是在2019年12月28日在租赁屋门口张贴广告时，将钥匙插在了门上。杨彦君不予认可，并陈述其未收到商铺钥匙。 4、张攀主张其要求杨彦君退还租金33808元的计算依据为：2019年4月1日商铺进行交付，一年租金为13万元，每月为10833元、每日租金为361元。扣除20个免租日，4月份扣除20个工作日其仅使用一天，2019年5月到11月的租金为75831元，应退还租金33808元（130000元﹣75831元﹣361元﹣违约金20000元）。 对有异议的证据及事实，本院认定如下： 张攀主张其于2019年11月29日已正式搬出租赁的商铺并将商铺恢复原状,涉案商铺在2019年12月达到再次出租的条件且不欠任何水电费，其于2019年12月1日正式通知杨彦君解除了涉案合同。提交证据一微信截图四份，主张其于2019年11月14日通知杨彦君其要撤离租赁现场，于2019年11月29日正式撤场，于2019年12月14日、12月21日、12月23日又通过微信通知杨彦君将租赁的商铺全部清理完毕。证据二、墙体恢复照片三张及视频一份，证明2019年11月21日其将租赁的标的物恢复原状。证据三、银行凭证原件一份，主张其租赁了四间商铺用于饭店经营，签订的合同都是一样的，隔壁商铺已经于2019年12月28日将租金予以退还。证据四、物业证明两份，主张涉案商铺不欠任何水电费具备再次出租的条件。杨彦君质证后对证据一的真实性、合法性及证明目的均有异议，认为微信只提交了微信聊天的对话内容，并没有提交微信聊天主体双方微信头像截图，无法证明双方的身份信息，即使该证据真实，但也仅是张攀单方意思表示，并不能证明杨彦君同意解除合同。对证据二真实性、合法性及证明目的均有异议，该照片的清晰度不能辨认拍摄地点及其反映的内容，无法发表质证意见，且杨彦君陈述，2019年12月10日张攀仍在修补墙壁。张攀陈述在2019年11月14日正式撤场于2019年11月21日恢复原状与事实不符。根据张攀拍摄的视频内的玻璃反光上可以看出商铺门口堆满了弃置物，对于商铺来讲，商铺门口堆满弃置物影响通行，并非使商铺的功能恢复原状。对证据三认为与本案无关不予质证。对证据四的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，右下方的盖章明确注明该业务章仅用于通知、公告证件的证明用途，并非物业公司的法人公章，对真实性不予认可。经本院审查，张攀提交的微信截图载明的内容虽不能证实系与杨彦君本人的微信聊天记录，但与杨彦君提供的微信聊天记录的部分内容重复，故对微信聊天记录的真实性本院予以采信。张攀提交的视频中载明了所租商铺的房号证实内部已清空，因其未提供租赁商铺交付的相关证据，张攀提供照片及视频主张已将商铺恢复原状，杨彦君不予认可，本院不予采信。张攀提供的证据三与本案无关，本院不予审查。张攀提交的物业证明未加盖物业公司的法人公章，本院不予采信。 杨彦君针对反诉请求（提交）证据一、《租赁合同》原件一份，主张其提供的该租赁合同与张攀提交的租赁合同有不同之处，是因为张攀提交的合同为向其他租户展示的合同，应以杨彦君提交的合同为准。证据二、济南市高新区公证处《公证书》原件一份，证明2020年3月17日该租赁商铺内仍然垃圾遍布，并有大量的带有尖锐钉状物的木板建筑材料、管线裸露、墙壁上方仍附着大量装修残留物，且店内的天然气设备遭到破坏、管道脱落。当日公证员同时对邻近的开发商交房后未出租商铺进行了拍摄，通过租赁前后的对比，可以证明张攀并未将商铺恢复原状。证据三、现场拍摄照片5张，存档证明五张，视频一段，形成时间：2020年03月14日。证明截止2020年03月14日，杨彦君通过“移动公证APP”拍摄首创奥特莱斯7-309号商铺现状，商铺内充满积水、管线裸露、垃圾遍地。通过录像也可以看出，标的商铺门口布满张攀的弃置物，该拍摄证据拍摄后直接上传至“移动公证APP”云平台保存，具有唯一性。证据四、微信聊天记录截图一组，形成时间2019年12月28日、2020年03月15日。证明2019年12月28日杨彦君表示可以尽力协商，但是张攀表示：“不用咯，已经法院咯”，并且表示“我已单方面毁约咯，违约责任我承担”。可以证实张攀把钥匙插在门上后离去，并未向杨彦君交付钥匙。张攀于2019年12月28日公开表示已经毁约，不再与杨彦君协商，将本案诉至法院。2020年03月14日房内有积水，张攀承认去看过并且“拧了拧水龙头”。证据五、增值税发票原件三张，证明杨彦君因诉讼支出的合理费用3780.51元，包括公证费3400元，差旅费180元、200.51元，应当由张攀承担。张攀质证后对证据一的真实性无异议，但认为其提供的免租赁期20个工作日的约定是由杨彦君书写，应以其提供的租赁合同为准。杨彦君提交的租赁合同系张攀书写，为杨彦君拿给旁边租户展示，但杨彦君认可张攀手中租赁合同的真实性，免租期约定不一致是张攀制作该份合同时抄错了。对证据二的真实性认可，但认为拍摄时间为2020年3月，在张攀提供的物业询查记录显示租赁屋内无垃圾无积水，根据杨彦君拍摄照片可以看到门口并无物品。张攀的物品存放于商场不常启用通道。且在2019年12月28日杨彦君到过商场，当时杨彦君在一楼，张攀在二楼，杨彦君不上来收房，张攀将钥匙插在门上。张攀认为杨彦君已经拿到商铺钥匙，三月份商铺内产生垃圾其并不知情。对证据三真实性有异议，质证意见同证据二。对证据四真实性无异议，其证明内容也显示杨彦君到了商场，但其未与张攀接触。对证据五的真实性不认可，张攀认为杨彦君属于恶意诉讼。经本院审查，张攀提供的案涉租赁合同对免租期约定为春节前30日春节后交房20个工作日，杨彦君提供的租赁合同约定免租期为春节前交房30日春节后交房20天，其余约定均基本一致。杨彦君对张攀提供的案涉租赁合同的真实性予以认可，而主张张攀提供的租赁合同为向他人展示的合同，要求以其提供的合同文本为认定本案事实的依据。张攀与杨彦君对对方提供的租赁合同的真实性均予以认可，均要求以其提供的租赁合同为认定本案事实的依据。本院审查后认为，张攀提供的租赁合同关于免租期为20个工作日的约定更有利于减轻承租人支付租赁费的合同义务，杨彦君对该合同的真实性予以认可，其作为出租人应对其签订的租赁合同承担履约义务，故本院以张攀提供的租赁合同作为认定本案事实的依据。对证据二公证书因张攀无异议，本院予以采信。张攀对杨彦君提供证据四微信聊天记录的真实性无异议，而证据三的内容与张攀在微信聊天记录中认可租赁屋内有积水的事实相互印证，故本院对杨彦君提供的证据三、证据四的真实性予以采信。对杨彦君提供的证据五中公证费单据的真实性本院予以采信，对其提供的汽油增值税发票单据无法证实与本案的关联性，本院不予认定。 本院认为，杨彦君作为出租人与张攀作为承租人签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。该租赁合同的双方均应按约履行自己的合同义务。 一、关于该租赁合同是否应予解除的问题。 张攀以其租赁案涉商铺所经营的饭店负债累累，实在无法持续经营饭店为由，请求解除其与杨彦君于2018年12月28日签订的租赁合同。张攀提供其与杨彦君的微信聊天记录与杨彦君提供的微信聊天记录相互印证，能够证明张攀于2019年12月28日已腾空其所租赁的涉案商铺，张攀主张其于2019年12月1日腾空涉案商铺，与本院查明的事实不符，且杨彦君也不予认可，本院不予采信。根据张攀与杨彦君签订租赁合同第6.2条“租赁期间，如在甲方未违约条件下，乙方中断出租，影响到甲方租金收益的。乙方应支付￥：20000元（贰万元整）予甲方作为违约金”之约定，该约定仅为违约性赔偿条款，并非合同约定的解除权成就时租赁合同的签订方所享有单方解除合同的约定解除权条款。而本案的承租人张攀在合同租赁期限内2019年12月28日单方搬离租赁商铺，并通知出租人杨彦君收回商铺的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同的单方行为，其搬离商铺的行为不符合合同的相关约定，不具有单方解除合同的效力。本案在审理过程中，杨彦君明确表示不同意解除本案的商铺租赁合同，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，故本院依法予以解除。张攀于2019年12月28日腾空涉案商铺后，并未向杨彦君交付涉案商铺，张攀主张其与杨彦君的商铺租赁合同于2019年12月1日解除，无事实及法律依据，本院不予采信。张攀于2020年2月12日向本院提起诉讼要求解除涉案商铺租赁合同，涉案租赁合同应自杨彦君收到起诉状副本之日即2020年3月6日止解除。 二、关于杨彦君向张攀返还商铺租金数额的认定问题。 涉案商铺杨彦君于2019年4月1日向张攀进行了交付，张攀提供的租赁合同约定涉案商铺租赁期限为60个月“春节后交房20个工作日”作为张攀商铺装修的免租期，该免租期虽未明确约定系60个月的免租期，而张攀作为承租人在签订租赁期限60个月后仅在第一年内就拒绝履行合同义务，其主张20个工作日的免租期，使出租人杨彦君出让免租期利益双无法获得继续履行合同的租赁收益，故本院按照双方签订的租赁期限认定张攀的免租期为5个工作日（60个月÷12个月），即自2019年4月8日至2020年3月6日，张攀应向杨彦君支付商铺租金120213元（每日361元×333天）。因张攀已支付商铺租金130000元，故杨彦君应向张攀返还商铺租金9787元（130000元－120213元），张攀要求杨彦君返还租金33808元，本院不予支持。 三、关于张攀向应杨彦君支付违约金数额的认定问题。 张攀在签订涉案的商铺租赁合同以后，以搬离涉案商铺的自身行为拒绝履行本案的租赁合同。杨彦君向本院提供2020年3月17日的公证书载明的内容可以证实，涉案商铺于2020年3月17日时室内仍有积水、管线裸露、商铺内有部分散落的木板建筑材料。杨彦君根据租赁合同第6.2条的约定，要求张攀应向其支付违约金20000元。经本院审查，张攀在搬离涉案商铺时至2020年3月17日时并未将商铺恢复原状，考虑涉案商铺重新出租所要支出的恢复费用、重新出租房屋所支出的中介费用及商铺空置费的损失，杨彦君要求张攀支付违约金20000元，并无不当且张攀亦同意支付违约金20000元，本院予以确认。 四、关于杨彦君要求张攀支付维权支出费用3780.51元是否应予支持的问题。 张攀因自身的单方违约行为向杨彦君支付了房屋租金及本院认定的违约金，杨彦君作为守约方也负有减少损失扩大的义务，本院认定的违约金已包括了因张攀单方违约给杨彦君带来的实际损失，杨彦君要求张攀另行支付公证费3400元，本院不予支持。杨彦君提供的汽油增值税发票不能证明与本案的关联性，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下： 一、张攀与杨彦君于2018年12月28日签订的《首创奥特莱斯商铺租赁合同》于2020年3月6日解除； 二、杨彦君于本判决生效之日起十日内向张攀返还租金9787元； 三、张攀于本判决生效之日起十日内向杨彦君支持违约金20000元； 以上判决第二项与第三项相抵顶，张攀应于判决生效之日起十日内向杨彦君支付违约金10213元（20000元－9787元）。 四、驳回张攀的其他诉讼请求及杨彦君的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7150元，减半收取3575元，由张攀负担3485元，由杨彦君负担90元；反诉费395元，减半收取197元，由杨彦君负担31元，由张攀负担166元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张俊丽 二〇二〇年七月三日 书记员  张雨晴