广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初9964号原告暨反诉被告（以下简称原告）：吴流全，男，1958年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：何泽胜，广东宏骏律师事务所律师。被告暨反诉原告（以下简称被告）：吴汝康，男，1991年4月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：许鸽，广东金石行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李日衡，广东金石行律师事务所律师。原告吴流全与被告吴汝康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理，本案适用简易程序。审理过程中，被告吴汝康提起反诉，本院予以受理。本院于2020年6月2日、6月12日两次公开开庭进行了审理。两次开庭时，原告吴流全及其诉讼代理人何泽胜，被告吴汝康及其诉讼代理人许鸽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告立即向原告交还厂房并搬离厂内物品，逾期不搬迁的视为放弃，由原告自行处理；2.被告从起诉之日起按原租金标准7465元/月向原告支付场地占用费至交还厂房之日止；3.被告立即清偿欠付的租金44790元（2019年10月至2020年3月），并支付违约金22843元；4.被告支付的按金18000元归原告所有；5.被告向原告支付2019年10月份至2020年3月15日的水电费合计2498元；6.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与佛山市顺德区勒流街龙眼股份合作经济社（以下简称龙眼股份合作经济社）签订合同取得中心****厂房的所有权和经营权。2018年3月13日，被告向原告承租上述部分车间，并以自己为法定代表人设立“佛山市康腾五金制品有限公司”经营五金。双方签订了《厂房租赁合同书》，约定了各自的权利义务。合同签订后，双方初时合作尚可，但被告自2019年10月起不再交租，违反合同约定。因顺德区推行村级工业园改造，原告的厂房在改造之列。2019年11月18日，政府有关部门对原告的厂房和被告涉及厂房的生产经营搬迁费进行评估，并拟定了赔偿方案。在政府部门的主导下龙眼股份合作经济社与原告达成《龙眼工业区（A区）解除有期有偿使用土地协议书》，由龙眼股份合作经济社收回土地用于工业园改造，并给予征用赔偿，包括涉及被告租赁厂房的搬迁补偿。为配合政府工业园改造计划，原告一收到征收通知后积极与被告协商。根据双方签订的租赁合同的约定，原告不承担责任，双方应当解除合同，被告应当交还厂房。但经原告一再催促，被告依然不缴纳租金，也拒绝原告提出补偿搬迁费的协商方案。2020年3月11日双方的租赁合同已到期，被告已迁出到其他地方继续生产，但至今未交还厂房，也未支付租金，造成原告经济损失。另，根据《厂房租赁合同书》的约定，被告已构成根本违约，应当承担补交租金、交还租赁场地、赔偿违约金、丧失按金等违约责任。被告辩称，1.原告出租的厂房系违章建筑，双方订立的《厂房租赁合同书》是无效合同，原告无权向被告主张租金、占用费，已取得的财产应当返还；2.被告不存在拒绝交租的行为，无需支付违约金，且原告主张的违约金数额明显超过其实际损失，依法应当驳回；3.案涉租赁物因政府行为已不具备对外出租和使用条件，被告收到通知后已及时撤离了租赁物，无需支付占用费；4.原告无权没收被告的租赁保证金18000元，应当返还给被告；5.原告要求被告支付2019年10月至2020年3月15日的水电费2498元，但该费用不是被告或被告经营的公司产生，也没有提交证据证明原告是代被告缴纳，故原告无权要求被告支付。被告反诉诉请，1.原告向被告返还2019年9月、10月的租金共计14930元，并支付利息（利息自付款之日起分别按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至返还之日止）；2.原告向被告返还租赁保证金18000元，并支付利息（利息以18000元为本金，自2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至返还之日止）；3.反诉费用由原告负担。事实和理由：原、被告于2018年3月13日签订《厂房租赁合同书》，约定原告将位于佛山市顺德区********号物业厂房租赁给被告作生产车间使用，租赁物面积为530平方米。合同对租期、租金、保证金等进行了约定，还约定如因不可抗力致使任何一方不能履行本合同，遭受不可抗力的一方由此而免责。被告于合同签订当日向原告支付了租赁保证金18000元，并一直缴纳租金至2019年10月。2019年8月19日，龙眼股份合作经济社对外公示《勒流街道龙眼村工业区（A区）改造实施方案》已通过表决，被告租赁的厂房位于改造范围内。2019年8月29日，龙眼股份合作经济社向原告发出《解除〈龙眼村有期有偿使用土地续租协议书〉通知》一份，自2019年8月31日起解除协议书。即自2019年9月1日起，原告与龙眼股份合作经济社的租赁关系已经解除，原告不再享有租赁物的使用权，不再享有继续向原告出租案涉厂房的权利和资格，亦无权收取被告2019年9月起的租金或使用费。此外，被告无法继续履行与原告签订的《厂房租赁合同书》系因政府实施改造勒流街道龙眼工业区的行为，导致租赁物已不再具备对外出租条件，被告作为遭受不可抗力的一方由此免责。被告有权要求原告退还租赁保证金18000元。原告反诉辩称，原告收取租金合法有理，要求被告支付租金有法律和事实依据，请求法院依法驳回被告的反诉请求。原告吴流全与佛山市顺德区勒流街龙眼股份合作经济社签订合同取得****的土地经营权，原告在用地上建厂房出租，原告已经缴交相应用地租金至2019年12月31日，所以在这段时间内，原告对该用地和厂房有合法的经营权和出租权，有权将自建的厂房用于出租，被告也是了解这个情况的，所以双方于2018年3月13日签约，出租给被告，租赁合同第九条约定：若因政府有关法律法规的修改或征收导致甲乙双方无法继续履行合同时，原告不承担责任。本案涉及的厂房在原、被告的租赁合同履行期间被改造征用，属于原告不可预见的政府行为，依法和依合同而言，原告均属于无过错方，所以无需承担责任。但被告迟迟不交还厂房，继续占有使用，属于厂房使用获益者，无论从法理角度还是合同角度看，被告都应当支付租金或者使用费，至于这笔款项的合法收款人是谁，则应由法院依法审判。但是作为使用人，被告的交租、缴费义务是责无旁贷的，应当交至归还厂房之日。至于租赁保证金，那是用于担保被告依约履行合同义务的保证金，相当于“定金”，现被告违约拒付租金，应当承担保证金丧失的不利法律后果，无权要求退回。原、被告依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。原告提交的证据来源真实、形式合法，证据间能够相互印证，本院予以采信；被告提交的证据，原告对真实性均无异议，本院也予以采信。结合采信的证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2014年11月27日，原告与龙眼股份合作经济社签订《龙眼村有期有偿使用土地续租协议书》一份，约定原告续租佛山市顺德区********的土地，面积为3.038亩，租赁期限为2014年5月1日至2023年4月30日。该续租协议书对租金金额、租金支付方式、场地使用要求、各自的权利义务、违约责任等事项进行了约定。2018年3月13日，原、被告签订《厂房租赁合同书》一份，约定原告将位于佛山市顺德区********物业的厂房出租给被告作生产车间使用，面积约530平方米，租赁期间为2018年3月12日至2020年3月11日。合同约定租金为7200元/月，村委会管理费为265元/月（合共7465元/月），租赁保证金为18000元；其他约定。次日，被告向原告缴交了租赁保证金18000元。合同签订后，被告在约定的厂房内经营佛山市康腾五金制品有限公司。2019年8月11日，龙眼股份合作经济社张贴《勒流街道龙眼村工业区（A区）改造实施方案》，告知将对佛山市顺德区****龙眼工业区（A区）175.24亩工业用地的三旧改造进行决议，并详细列明了决议事项。2019年8月19日，龙眼股份合作经济社张贴《〈勒流街道龙眼村工业区（A区）改造实施方案〉表决公示结果》，告知上述《勒流街道龙眼村工业区（A区）改造实施方案》已经表决通过。2019年8月29日，龙眼股份合作经济社向原告发出《解除〈龙眼村有期有偿使用土地续租协议书〉通知》一份，告知原告：《勒流街道龙眼村工业区（A区）改造实施方案》已通过表决，其认为与原告之间的《龙眼村有期有偿使用土地续租协议书》的法定解除合同的条件成就，合同自2019年8月31日起解释；原告需于合同解除之日起90天内无条件交还土地，租金收至土地交还之日，多收取部分会予以退回；如原告未在90天内交还土地，需按三倍租金支付占用费，并承担由此引起的诉讼费、财产保全费、财产保全担保费、律师代理费、差旅费、地上建筑物拆卸费、地面清理费等；合同解除后的结算及清理问题应在收到通知之日起7日内到龙眼股份合作经济社协商，逾期视为无异议。2019年11月18日，原告与龙眼股份合作经济社签订《龙眼工业区（A区）解除有期有偿使用土地协议书》，约定：双方之间签订的《龙眼村有期有偿使用土地续租协议书》提前解除，解除协议书签订之日作为《龙眼村有期有偿使用土地续租协议书》的终止日期；原告不再支付租金，多交租金由龙眼股份合作经济社退还，退还租金计算日为解除协议书签署日期；2019年11月30日为收回协议用地移交日，移交日当日即视为原告放弃地上遗留的全部物品及建筑物，无需再另行书面确认移交；原告将协议地块及地上建（构）筑物出租给第三方，由龙眼股份合作经济社协助原告处理解除租赁关系工作，因解除租赁关系所产生的相应纠纷、责任、费用及损失均由原告负担，且不得因此影响原告按约定的移交日交还协议用地；原告保证交还土地时土地及地上建（构）筑物没有人为损坏，干净、整洁，无任何权利义务纠纷；龙眼股份合作经济社同意对原告进行补偿，双方一致同意前期已由龙眼股份合作经济社委托第三方评估机构广东信德资产与房地产土地估价有限公司对待补偿项目进行评估，经评估认定补偿金额共计900637元[其中建（构）筑物价值补偿463889元、土地使用权价值补偿287419元、搬迁费补偿149329元）]；本协议签订后10日内龙眼股份合作经济社支付补偿款的50%给原告，如原告实际交还场地时间与约定的移交时间不一致的，暂停支付余下的50%补偿款，待确定龙眼股份合作经济社的损失后，扣除龙眼股份合作经济社的损失多退少补，如原告按期清场并将交还场地，龙眼股份合作经济社经认可后在10日内支付剩余补偿款；其他约定。同时，该解除协议书的附件列明了机器设备和其他生产生活资产的搬迁补偿评估金额，其中佛山市康腾五金制品有限公司的机器设备搬迁补偿为15427元，其他生产生活资产搬迁补偿为2000元。2020年1月23日，原告向被告发送《解除〈厂房租赁合同书〉及限期搬离通知书》，告知被告双方之间的《厂房租赁合同书》已于2019年12月31日终止，被告必须于2020年2月1日前自行搬离租赁物业。2020年3月4日，原告向被告发送《通知书》，再次要求被告搬离厂房。2020年3月6日，被告向原告回复律师函，认为其在未获得搬迁补偿费、临时安置费、停产停业损失等合理赔偿费用的情况下，有权自搬迁改造方案通过之日起不予缴纳租金及不予搬离租赁物，并告知原告其有权不予缴纳2019年10月后的租金，有权不予搬离租赁物且原告无权擅自搬离租赁物内财产或对租赁物实施强制拆除手段，原告在与龙眼股份合作经济社或政府拆迁办商讨搬迁、清拆、赔偿事宜后将所知情况尽数告知被告，如原告无法履行上述义务将采取法律行动，追究原告的法律责任。再查明，佛山市顺德区********厂房没有办理规划建设手续，原告将佛山市顺德区********厂房分别出租给被告及案外人肖世江，并以广东顺德璟辉印刷有限公司的名义开立的供用水、供用电账户。被告及案外人肖世江租赁厂房的水电费由原告代缴后，向二者收取。原告缴纳了2019年7月15日至2019年11月18日的水费796.32元（166.94元+629.38元），以及2020年1月20日至2020年3月10日的水费68.74元。再查明，原告于2019年8月10日书写租金收据，载明该月租金7465元、房产税250元、电费1297元、水费44元，支付方式为转账；2019年8月29日，原告向被告催收该月租金9056元，被告于2019年9月4日完成支付，支付方式为转账支付。原告于2019年9月10日书写租金收据，载明该月租金7465元、房产税250元、电费790元、水费38.5元，支付方式为转账；2019年9月29日，原告向被告催收该月租金8543元，被告于2019年10月1日完成支付，支付方式为转账支付。此外，2019年5月、6月、7月的租金收据书写日也为当月10日，备注付款方式均为转账。庭审中，被告确认案涉租赁厂房内仍有其物品，并认为该物品对其尚有价值，不同意由原告清理，需由其自行清理。以上事实，还有庭审笔录在案佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉厂房未办理规划建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案租赁物没有办理不动产权证，也无规划验收资料，因此原、被告之间签订的《厂房租赁合同书》依法无效。无效的合同，自始无效。原告要求没收被告租赁保证金18000元理据不充分，本院不予支持；被告要求原告退还保证金18000元合理，本院予以支持。截至一审辩论终结，被告仍有物品放置于案涉厂房内，且明确表示放置的物品对其尚有价值，需由其自行处理。由此可见，截至一审辩论终结被告尚未完全搬离案涉厂房。被告认为其已支付2019年10月的租金，但未提交转账记录予以证实，无法与租金收据记载的付款方式相印证；且从原告此前开具的租金收据，可以推断双方的交易习惯为原告每月10日书写租金收据，载明租金、房产税、水电费具体金额后发送给被告，由被告通过转账的方式付款。故本院采信原告的意见，确认被告未支付2019年10月的租金。原告要求被告支付2019年10月、11月的租金理据充分，本院予以支持。对于2019年12月1日起的租金或占用费的问题，根据原告与龙眼股份合作经济社的约定，原告自2019年11月30日起即将案涉厂房移交龙眼股份合作经济社，即自移交之日起原告已丧失案涉厂房处分、收益的权利，故原告要求被告支付2019年12月1日之后的租金、占用费等，理据不充分，本院不予支持。同理，自移交之日起原告已丧失案涉厂房处分、收益的权利，原告已不具备案涉厂房的管理权，其要求被告交还并搬离厂房理据不充分，本院亦不支持。综上所述，截至2019年11月30日，被告需向原告支付租金14930元（7465元×2个月），原告需向被告返还租赁保证金18000元，双方互负给付义务。经扣减，原告还需向被告返还租赁保证金3070元。经查明，被告已支付2019年9月的租金。被告主张自2019年8月31日起原告已不享有案涉厂房的使用权，无权向其收取此后的租金、占用费，已收取的2019年9月租金应当返还。本院认为，龙眼股份合作经济社与原告签订的《龙眼村有期有偿使用土地续租协议书》不因《解除〈龙眼村有期有偿使用土地续租协议书〉通知》的送达而解除，原告与龙眼股份合作经济社之间的土地租赁合同关系的解除时间应按双方在《龙眼工业区（A区）解除有期有偿使用土地协议书》的约定为准。且不论是《解除〈龙眼村有期有偿使用土地续租协议书〉通知》还是《龙眼工业区（A区）解除有期有偿使用土地协议书》，都表明原告在2019年11月30日前享有对案涉厂房使用、收益的权利。综上，被告要求原告返还2019年9月的租金，本院不予支持。原告未提交有效证据证明被告经营的佛山市康腾五金制品有限公司在2019年10月份至2020年3月15日水电费的具体构成，也无法提供具体的使用度量，故本院对原告要求被告支付2019年10月份至2020年3月15日水电费的诉请不予支持。对于原告主张的违约金。因经抵扣后截至2019年11月30日被告已不拖欠原告租金，原告要求计收逾期支付租金的违约金理据不充分，本院不予支持。对于被告主张租赁保证金的利息。因案涉《厂房租赁合同书》无效，被告有权要求原告返还对收取的租赁保证金。但在本案中无证据显示被告曾向原告要求返还该保证金，故保证金的利息应从反诉状送达原告之日即2020年5月24日起计算。被告未对佛山市康腾五金制品有限公司的机器设备搬迁补偿及其他生产生活资产搬迁补偿的返还提出反诉诉请，也未提出要求抵扣的抗辩意见，故本案对上述费用的处理不作审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告吴流全的全部诉讼请求；二、原告吴流全应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告吴汝康返还3070元及支付利息（利息的计算方式：以尚未返还的款项为基数，从2020年5月24日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项返还之日止）；三、驳回被告吴汝康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取为1001.64元（原告吴流全已预交），由原告吴流全负担827.64元，被告吴汝康负担174元，被告吴汝康应于本判决发生法律效力之日起十日内原告吴流全向支付，本院不另作收退。反诉受理费减半收取为311.63元（被告吴汝康已预交），由被告吴汝康负担141.63元，原告吴流全负担170元，原告吴流全应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告吴汝康支付，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈伟锋二〇二〇年七月十六日书记员  刘桂娴