铜川市耀州区人民法院   民事裁定书     (2020)陕0204民初997号   原告：铜川市新区XX小区业主委员会。住所地：铜川市。   负责人:白玉峰，该业委会主任。   委托诉讼代理人：党燕，该业委会副主任。   委托诉讼代理人：霍娜，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。   被告：陕西科润联合物业管理有限公司。住所地：铜川市新区XX路XX号(白家村口)。   法定代表人：兰天天，该公司董事长。   被告：陕西大陆房地产开发有限公司。住所地：铜川市新区南。   法定代表人：陈双全，该公司董事长。   共同委托诉讼代理人：李小娟，陕西兰天律师事务所律师。   原告铜川市新区XX小区业主委员会（以下简称富丽豪庭业委会）诉被告陕西科润联合物业管理有限公司(以下简称科润物业公司)、陕西大陆房地产开发有限公司（以下简称大陆房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富丽豪庭业委会的委托诉讼代理人党燕、霍娜，被告科润物业公司和大陆房地产公司的共同委托诉讼代理人李小娟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告富丽豪庭业委会向本院提出诉讼请求：一、判令被告一立即退出铜川市新区XX小区的物业管理；二、判令被告一向原告移交物业管理资料，包括（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）公共设施设备的安装、使用、维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）业主名册；三、判令被告二提供物业管理用房并从物业管理用房中为业主委员会调剂出地面以上建筑面积不少于30平方米且具有水电等基本使用功能的办公用房；四、判令被告一向原告返还利用前期物业管理费购置的所有设备：包括但不限于购买水、电系统，停车门禁系统、监控维修系统及材料，电梯管理检修系统及材料等；五、判令被告一承担业主委员会的租赁房屋费用6000元，业主委员会筹备组工作经费1586元；六、判令被告二与被告一对第1至5项诉讼请求承担连带责任；七、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告由2019年8月24日召开的铜川市新区XX小区首次业主大会会议选举产生，并分别向新区咸丰路街道办事处、下高埝社区和铜川市新区建设局进行了备案。2019年12月1日，原告所在的新区XX小区住宅部分全体业主通过表决，全体业主过半数同意小区住宅部分物业自治。根据我国《物业管理条例》第51条规定的内容，一旦小区业主或者业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同即终止。原告于2019年12月11日已书面告知被告一以上事实，并要求被告一将诉讼请求第二项提到的相关物业资料移交给原告，将物业管理区域的土地使用证、物业管理用房产权证交由原告保管。而被告一非但对原告的告知内容置之不理，还在小住宅区内、电梯里到处张贴公告侮辱诽谤原告。由于原告是经过全体业主投票表决并经相关单位备案，合法成立的业主委员会，且经过业主表决同意自治，现原告具有管理XX小区住宅部分的物业管理权利。而被告一、被告二拒不配合原告进行物业交接手续，使得原告迟迟无法正常进行物业管理，致使小区物业管理混乱，损害小区业主的合法权利。综上所述，原告经XX小区业主投票合法成立并取得自治权，二被告在被原告书面告知该事实的情况下，拒绝配合原告交接，阻碍原告合法管理和自治的行为，严重违反我国《物业管理条例》等相关法律，希望贵院在查清事实后，依法支持原告的诉讼请求。   被告科润物业公司、大陆房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所谓全体业主通过的住宅部分物业自治决定并未依法成立，原告也并非独立的法人，没有取得物业管理资质证书，依法不具备物业管理资格，依照法律规定，二被告之间的前期物业服务合同尚未终止，不应当退出物业管理，向原告移交相关资料及办公用房。具体如下：一、依照法律规定，原告不具备物业管理资质，无权要求被告终止前期物业服务合同。1、业主委员会并非业主本身，只是业主自治组织，应当依照法律赋予的职权履行职责，法律并没有赋予业主委员会具有物业管理的权利，因而原告没有物业管理职权。《物业管理条例》第十五条，《陕西省物业管理条例》第二十二条列举了业主委员会的职责，在列举项里没有规定业主委员会可以直接进行物业管理，两个条例同时规定，业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案，原告并没有与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，因此被告不能将相关物业管理材料及办公用房向原告移交。2、原告系个人临时组织，不是独立法人，也没有物业管理的资质，依照法律规定不能将相关物业管理材料及办公用房向其移交。《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。《陕西省物业管理条例》第五十七条规定，从事物业管理服务的企业，应当依法取得物业管理资质证书。物业管理专业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。本案，原告既没有独立法人资格，也没有取得业务管理资质证书，依法不具有物业管理资质。二、原告代表业主进行物业管理不符合事实情况。1、物权法虽然规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，此处所指“业主”应当是业主人数较少的业主，业主可以自己履行直接管理物业行为，不产生物业经营费用，也不产生物业费用缴纳的行为。本案涉及的小区住宅业主人数多达624户，根本不可能自己管理物业，物业经营必然会产生物业服务费，在没有收费许可的情况下，单个业主是无权收取物业费的，不收取物业费，又怎能雇佣人员进行物业服务，不雇佣人员进行物业服务必然导致小区物业陷入无人管理的无序状态，导致业主权益受损，因此业主自行管理物业不具备现实操作性。2、物业管理相关法律法规也没有规定业主和业主大会具有决定自行管理物业的权利，《物业管理条例》第六条，只规定了业主有对物业管理的有关事项提出建议的权利，《物业管理条例》第十一条，只规定业主大会有选聘和解聘物业服务企业的权利。可见，业主大会并无权对业主自行管理物业作出决议，因此原告所称2019年2月3日XX小区住宅部分物业自治的决定内容不合法。三、原告所称的XX小区全体业主过半数同意小区住宅部分物业自治根本不成立。原告于2019年2月3日公示确认其2019年11月29日至 12月1日书面征求业主“自治物业”意见的结果面积不过半，政府主管部门让重新征求业主意见，因此原告诉状称的2019年2月3日全体业主过半数同意小区住宅部分物业自治和2019年2月3日书面告知被告的事实自相矛盾，根本不能成立。四、二被告之间的物业服务合同未经依法终止，被告一直积极履行物业管理职责，被告从开始履行物业服务合同开始，共收取物业服务费约40多万元，直接支出物业完善、修葺费用80多万元左右（该费用未包括物业服务人员工资），因此被告为物业服务合同实际垫付了大量的资金。特别是在疫情期间被告切实承担了小区疫情防控任务，动用自身资金储备为防控疫情服务。原告为实现少数人利益，以降低小区物业服务或不提供物业服务为前提的所谓物业自治根本行不通，今年疫情防控的实际情况充分证实了，只有依法成立的物业服务企业才有承担物业服务的能力，少数人组成的临时组织，不但组织松散，抗风险能力差，而且在发生特殊困难时，也无力承担社会公益责任。综上，被告认为，原告诉讼请求尤法律依据和事买依据，请人民法院驳回原告的诉讼请求。   本院查明，2019年6月14日，科润物业公司与大陆房地产公司签订了《物业服务合同》，约定科润物业公司为位于铜川市新区XX路XX号的XX小区提供物业管理服务，合同期限自2019年6月16日起至2022年6月15日止。2019年8月24日,铜川市新区XX小区首次业主大会会议选举产生铜川市新区XX小区业主委员会，2019年9月3日该业主委员会在铜川市新区建设局备案。2019年11月29日至12月1日，原告富丽豪庭业委会采用书面征求意见的方式召开业主大会表决XX小区的物业管理方式。2019年12月3日，富丽豪庭业委会将业主大会对小区物业管理方式的书面征求意见结果进行公示。   另查明，原告富丽豪庭业委会起诉本案之前并未召开业主大会对所诉事项进行讨论并作出决定，原告是依据书面征求意见XX小区物业管理方式的结果提起的诉讼。   本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理的重大事项，须由业主共同决定。《陕西省物业管理条例》第十五条规定，下列事项由业主大会决定：（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会成员；（三）听取和通过业主委员会的工作报告；（四）选聘、解聘物业服务企业；（五）管理、使用和续筹专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）撤销业主委员会不适当的决定；（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会决定前款第（五）项、第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《陕西省物业管理条例》第二十二条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。业主委员会履行下列职责：（一）、执行业主大会的决定；（二）、召集业主大会会议，报告物业服务合同的实施情况；（三）、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）、审核需要业主分摊的费用；（五）、监督管理业主共有收益；（六）、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（七）、监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行；（八）、调解物业使用纠纷；（九）、业主大会赋予的其他职责。依据上述法律规定，原告富丽豪庭业委会是XX小区业主大会的执行机构，其职责范围并不包括不经业主大会决定即可迳行提起民事诉讼。本案中，原告的诉讼请求属于有关共有和共同管理权力的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告富丽豪庭业委会提交的书面征求意见表是对XX小区物业管理方式的表决，该征求意见表不能反映出是针对本次诉讼所进行的决定。原告富丽豪庭业委会在起诉前并未召开业主大会对该事项进行讨论并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故富丽豪庭业委会在未经业主大会决定并授权的情况下无权就该事项提起诉讼。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《陕西省物业管理条例》第十五条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：   驳回原告铜川市新区XX小区业主委员会的起诉。   预交的案件受理费300元，本裁定生效后本院予以退还。   如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。                            审判员   杨敏       二〇二〇年七月二十日                                  书 记 员  袁潇      1