云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3096号上诉人（原审原告）：杜灿梅，女，1994年12月8日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：成长会、张如映，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李燕，男，1964年4月20日出生，白族，住云南省昆明市西山区。被上诉人（原审被告）：董民，女，1961年7月6日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。被上诉人（原审被告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，该公司总经理。委托诉讼代理人：），女，1994年2月10日出生，汉族，住云南省曲靖市沾益县，特别授权代理。委托诉讼代理人：），女，1994年4月30日出生，汉族，住四川省峨眉山市，特别授权代理。上诉人杜灿梅因与被上诉人董民、李燕、昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初11958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杜灿梅的委托诉讼代理人成长会，被上诉人尊园公司的委托诉讼代理人罗琦琴到庭参加诉讼。被上诉人董民、李燕经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜灿梅上诉请求：一、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初11958号民事判决第二项，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与董民签订房屋买卖合同时，董民告知其与李燕系夫妻关系，房屋属于二人共同财产。看房时，李燕在家。因此，李燕对于卖房一事知情并同意，故董民签署房屋买卖合同的行为构成表见代理，李燕应与董民共同承担违约责任。一审法院认为李燕不应承担责任属适用法律错误。二、一审法院判处的10000元违约金不足以弥补上诉人因房价上涨及支付律师费等产生的实际损失。三、根据合同法第四百二十五条的规定，居间人尊园公司对合同无法继续履行应当承担相应的赔偿责任，一审法院判令尊园公司不承担责任错误。综上所述，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人董民、李燕未答辩。被上诉人尊园公司辩称，上诉人明确表示董民向其告知与李燕系夫妻关系，涉案房屋属于二人共同财产，并基于此签署房屋买卖合同。因此，合同订立过程中，尊园公司并不存在过错。上诉人未能提供证据证实尊园公司隐瞒重要事实或提供了虚假情况，损害了上诉人的利益。涉案合同最终未能实际履行系因董民、李燕不再出售房屋并拒绝配合办理过户手续。尊园公司并不存在法律规定的过错或应当承担连带责任的情形，上诉人针对尊园公司的上诉缺乏事实及法律依据，请求驳回上诉人对尊园公司的诉讼请求。杜灿梅向一审法院起诉请求：1、判令董民、李燕及尊园公司立即返还已付购房款10000元；2、判令董民、李燕及尊园公司支付违约金89200元；以上合计：99200元；3、判令董民、李燕及尊园公司承担案件诉讼费、保全费。一审法院认定事实：董民、李燕系夫妻关系。2015年9月16日，座落于白马**园丁花园********房屋登记的所有权人为李燕。2018年2月6日，李燕（简称甲方）作为出售方、杜灿梅（简称乙方）作为购买方、尊园公司（简称丙方）作为居间方，三方共同签订了《房屋买卖暨居间服务合同》。三方约定了：甲乙双方通过丙方出售及购买位于白马西区园丁花园9幢1单元5层501号房屋。该物业成交价格为446000元整。甲乙双方约定于2018年2月14日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，乙方签订本合同时支付购房定金10000元；扣除定金之后的房屋款的付款方式，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款106000元。甲乙双方委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署合同，乙方同意于2018年2月14日向丙方支付佣金7920元。买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求继续履行等合同条款。该合同中甲方、出售方一栏记载人员为“李燕（董民代）”，合同签订时李燕未到场。合同签订后，杜灿梅向尊园地产交付定金人民币10000元，董民向杜灿梅出具了一份定金收条。该款按照合同约定由尊园公司保管。2018年6月21日，尊园公司向一审法院提起民事诉讼，要求董民、李燕按照三方所订立的《房屋买卖暨居间服务合同》中的约定向其支付佣金7920及实际付清款项之日起的利息。经昆明市西山区人民法院审理后认为：尊园公司作为提供专业服务的居间人，提供居间服务时，在董民并非本案所涉房屋登记所有权人的前提下，应当对于董民就本案所涉房屋是否有处分权，及董民是否得到了房屋所有权人的合法委托等事项进行居间前的审查。但尊园地产公司仅仅只是引导董民、杜灿梅签订了合同，也未将居间人应提供的跟进买卖双方交易、公证、过户等一系列居间服务履行完毕。尊园地产公司未全面履行居间义务的根本原因在于房屋登记所有权人对居间合同不予追认。一审法院结合尊园地产公司在促成本案所涉居间合同签订时未尽到全面审查义务的事实，及其提供的具体居间服务内容，酌情判令董民应支付的居间报酬为约定居间报酬的40%，即3168元。最终判令董民于判决生效之日起三日内支付尊园房地产公司居间报酬3168元及违约金317元。判决后，尊园公司不服，上诉至昆明市中级人民法院，现该案还在审理中。现李燕已将涉案房屋出售他人。一审法院认为，对杜灿梅与李燕、董民、尊园公司签订的《房屋买卖暨居间服务合同》效力问题，首先，根据一审庭审查明事实，虽然董民与李燕系夫妻关系，但在出售房屋时，杜灿梅及尊园公司均未审查房屋的产权状况，亦无证据证实审查过董民、李燕之间的关系，故董民与杜灿梅及尊园公司签订合同时不构成夫妻之间的表见代理。其次，该合同上李燕签字处系董民代签，李燕未委托董民买卖涉案房屋且李燕拒绝对董民上述行为进行追认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”的规定，董民代李燕签字的行为对李燕不发生法律效力，所产生的法律后果应由董民承担。尊园公司与董民、杜灿梅签订的《房屋买卖合同暨居间服务合同》系合同当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。现涉案房屋已出售给他人，导致杜灿梅的合同目的无法实现，董民已构成根本违约，应承担相应的违约责任。尊园公司作为提供专业服务的居间人，提供居间服务时，在董民并非本案所涉房屋登记所有权人的前提下，未对董民就本案所涉房屋是否有处分权、及董民是否得到了房屋所有权人的合法委托等事项进行居间前的审查，致使尊园公司与董民、杜灿梅三方所签订合同不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”之规定，尊园公司对此次合同不能履行应承担相应的赔偿责任。对杜灿梅提出的第一项诉讼请求，系其交纳的定金，由尊园公司保管，故应由尊园公司向杜灿梅返还该款。对杜灿梅提出的第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，一审法院酌情支持董民支付违约金人民币10000元。对杜灿梅要求尊园公司支付违约金的诉讼请求，虽然在此次签订合同中尊园公司应承担相应的责任，但三方所订立的合同中未约定尊园公司的违约责任，故杜灿梅要求尊园公司支付违约金的诉讼请求无合同依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：“一、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告杜灿梅人民币10000元。二、被告董民于本判决生效之日起十日内支付原告杜灿梅违约金人民币10000元。三、驳回原告杜灿梅其他诉讼请求。”案件受理费人民币1140元（杜灿梅已预交），由董民承担人民币684元，由尊园公司承担人民币456元。二审中，各方当事人均无新证据向本院提交。经审理，上诉人及被上诉人尊园公司对一审法院经审理查明的法律事实均无异议，故本院对双方当事人无争议的一审法院认定事实予以确认。二审另补充确认：被上诉人董民与李燕于2016年9月12日登记结婚。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：涉案《房屋买卖暨居间合同》的效力应如何认定？本院认为：首先，根据一审法院查明事实，涉案房屋于2015年9月16日登记于被上诉人李燕名下，李燕与董民于2016年9月12日登记结婚。结合上诉人提交的《房屋信息查询摘抄表》可以认定，涉案房屋为李燕个人财产。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，房屋所有权人李燕并未对董民订立合同的行为予以追认，故董民的行为属于无权处分。同时，上诉人亦未举证证实董民签署《房屋买卖暨居间合同》时，具有表见代理的表象，故本案中不能成立表见代理。综上所述，涉案《房屋买卖暨居间合同》应属无效。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故本案中，被上诉人李燕不承担责任，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。再次，在合同无效，双方约定的违约金条款亦归于无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。被上诉人董民应当承担相应损害赔偿责任，而非违约责任。但鉴于董民未对一审判决提起上诉，故本院对于一审法院对违约金的判处予以维持。综上所述，上诉人杜灿梅的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但鉴于被上诉人董民未提起上诉，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1140元，由上诉人杜灿梅承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  白 昱审判员  晏云锋二〇二〇年七月二日书记员  李孟擎