中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终288号 上诉人（原审原告、执行案外人）：陈金菊，女，1984年9月11日出生，汉族，住海南省澄迈县。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王一萍，女，1967年10月13日出生，汉族，住山西省大同市城区。 委托诉讼代理人：梁民生，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：海南博海投资咨询有限公司,住所地海南省澄迈县金江镇华成路**。 法定代表人：郭忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连章松，海南昌宇律师事务所律师。 原审第三人：李顺华，男，1962年10月4日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 上诉人陈金菊因与被上诉人王一萍，原审第三人海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）、李顺华案外人执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院（2019）琼民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈金菊，被上诉人王一萍及其委托诉讼代理人梁民生，原审第三人博海公司的法定代表人郭忠及委托诉讼代理人陈吉波到庭参加诉讼。原审第三人李顺华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈金菊上诉请求：撤销一审判决，改判停止对海南省澄迈县金江镇文化北路“逸海华庭”小区5号楼602号房产（以下简称案涉房产）的评估、拍卖、执行程序并解除查封，确认案涉房产归陈金菊所有，本案诉讼费由王一萍承担。事实和理由：（一）案涉房产已由博海公司在查封之前交付李顺华。李顺华为案涉工程项目实际施工人，开发商博海公司无力支付拖欠工程款，遂将案涉房产抵偿所欠李顺华工程款。（二）陈金菊已经基于博海公司与李顺华的以房抵债行为及李顺华与陈金菊房屋买卖合同，取得案涉房产的所有权。虽然陈金菊向李顺华购买房屋的行为发生在案涉房产被查封之后，但李顺华已经在一审法院查封之前取得案涉房产。陈金菊已经支付全部价款并实际占有案涉房产，对未办理过户登记没有过错，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，陈金菊可以排除人民法院对案涉房产的强制执行。 王一萍辩称，陈金菊的上诉请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。（一）李顺华将案涉房产转让给陈金菊的行为因违反法律法规的强制性规定而无效。李顺华与陈金菊在案涉房产被人民法院查封后才签订房屋转让协议，一审判决没有必要审查李顺华是否为实际施工人，以及案涉房产是否已经交付李顺华。（二）陈金菊对案涉房产不享有任何权利，不能阻却人民法院的强制执行。陈金菊提交的《建设工程施工合同》《房产抵偿工程款协议》均是江西中盛建筑工程有限公司（以下简称中盛公司）与博海公司签订，没有证据证明以房抵债是真实协议，且中盛公司已经依据相关协议向一审法院提起执行异议被驳回。即使相关协议是真实的，案涉房产受让人是中盛公司，而不是李顺华，李顺华将案涉房产转让给陈金菊并不能达到房屋所有权转移的法律后果。 博海公司述称，李顺华是第四标段的实际施工人，因博海公司无力支付工程款，故与李顺华协商以房抵债。 李顺华未陈述意见。 陈金菊向一审法院起诉请求：1.停止对案涉房产的评估、拍卖、执行程序并解除查封；2.确认案涉房产归陈金菊所有；3.本案诉讼费由王一萍承担。 一审法院认定事实：王一萍诉博海公司、郭忠民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年10月1日立案受理。在立案之前，王一萍向一审法院提起诉前财产保全申请，一审法院于2014年9月1日作出（2014）琼民保字第1号民事裁定，查封博海公司名下的位于海南省澄迈县金江镇文化北路“逸海华庭”小区343套房产，其中包含案涉房产。2014年9月2日，一审法院向澄迈县住房保障与房产管理局送达协助执行通知书。2016年8月23日，一审法院作出（2016）琼民初31号民事裁定，继续对前述逸海华庭小区343套房产进行查封。2016年12月29日，一审法院作出（2016）琼民初31号民事判决：限博海公司于该判决发生法律效力之日起十日内偿还王一萍借款本金6900万元及其利息。博海公司不服该判决，向本院提起上诉。2017年12月29日，本院作出（2017）最高法民终769号民事判决：驳回上诉，维持原判。博海公司未履行生效判决确定的义务，一审法院于2018年4月20日立案强制执行，并于2018年8月20日作出（2018）琼执5号执行裁定，对前述“逸海华庭”小区343套房产进行续行查封。2018年11月28日，一审法院作出（2018）琼执5号《公告》，公示查封前述“逸海华庭”小区343套房产的房号，并对拟处置查封财产征询异议。2019年7月16日，一审法院作出（2018）琼执5号之一《公告》，公示将要评估、拍卖的上述“逸海华庭”小区86套房产的房号，并对拟处置查封财产征询异议。陈金菊以其已购买案涉房产为由向一审法院提起执行异议。一审法院于2019年8月26日作出（2019）琼执异177号执行裁定：驳回陈金菊的异议请求。陈金菊不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，2012年4月28日，博海公司与中盛公司签订《建设工程施工合同》，约定博海公司将“逸海华庭”小区的桩基础、土建、装饰、安装工程等委托中盛公司施工，双方对工程价款结算标准、付款方式、质量要求以及违约责任等进行了约定。2014年7月22日，博海公司与中盛公司签订《房产抵偿工程款协议》，约定博海公司以“逸海华庭”小区65套房产（包含案涉房产）抵偿工程款13761856元。 再查明，2016年2月1日，陈金菊与李顺华签订《买卖协议》，约定陈金菊购买案涉房产，该房产的建筑面积为92.17平方米，单价为每平方米3000元，总价为276510元。2016年2月3日，李顺华向陈金菊出具了收到案涉房产购房款276510元的收据。经现场勘察，陈金菊已装修入住案涉房产。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中，陈金菊主张不应对案涉房产进行执行，故本案的争议焦点为陈金菊对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定予以分析判断。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。本案中，虽然陈金菊称其已依约支付全部购房款，并对案涉房产进行装修使用，但其签订《买卖协议》是在人民法院查封案涉房产之后。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款亦规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”依据上述规定，在人民法院已经就案涉房产查封之后，房产所有权人不得就该房产再行签署转让协议。即使房产所有权人违反该法律规定，签订转让协议，该房产受让人也不能取得对抗申请人民法院对案涉房产采取查封措施的债权人的权利。虽然《中华人民共和国物权法》第十五条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，法院查封行为仅仅是限制了物权变动，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同的无效。但陈金菊签订的协议因法院查封而不能产生对案涉房产物权变动的效力，故陈金菊不能依据查封后所签订《买卖协议》获得本案案涉房产的所有权，由此其也不能享有案涉房产的物权期待权。因此，陈金菊购买案涉房产的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条所规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法定条件，其就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 依据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变更只有经依法登记才发生物权变动的效力。具体到本案，因案涉房产未办理过户登记手续，所以不发生物权变动的效力，即陈金菊对案涉房产不享有所有权。陈金菊主张确认案涉房产归其所有没有法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回陈金菊的诉讼请求。一审案件受理费5447.65元，由陈金菊负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 经审查，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：陈金菊对案涉房产是否享有所有权，是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于陈金菊对案涉房产是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”，案涉商品房属于不动产物权，依照上述规定，其权利的设立和变更均必须经登记发生法律效力。博海公司是案涉商品房的开发商，房屋登记在博海公司名下，即使博海公司认可李顺华是实际施工人和以房抵工程款的事实,以及李顺华认可将案涉房产卖给陈金菊并已交付的事实，在依法办理变更登记之前，亦不发生物权变动的效力，陈金菊上诉请求确认其对案涉房产享有所有权没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于陈金菊对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。陈金菊上诉主张依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，可以排除人民法院对案涉房产的强制执行。该条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中被执行人是博海公司，并非与陈金菊签订《买卖协议》的相对人李顺华，且案涉房产已于2014年9月1日被裁定查封，陈金菊与李顺华于2016年2月1日签订《买卖协议》，明显违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“下列房地产，不得转让：……司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”的规定。综上，陈金菊与对案涉房产不享有所有权的李顺华签订《买卖协议》，且案涉房产在双方签订合同之前已被人民法院依法查封，陈金菊并不能依照《买卖协议》取得案涉房产的所有权。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，认定陈金菊对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权利，并无不妥。陈金菊主张依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，可以排除人民法院对案涉房产的强制执行，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，陈金菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5447.65元，由上诉人陈金菊负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄西武 审判员  张颖新 审判员  肖 芳 二〇二〇年七月三十一日 法官助理华雷 书记员  赖建英