湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1279号上诉人（原审原告）：刘志刚，男，1977年2月27日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：陈磊，湖北善迁律师事务所律师。（特别授权代理）上诉人（原审原告）：周立英，女，1978年5月5日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：陈磊，湖北善迁律师事务所律师。（特别授权代理）被上诉人（原审被告）：湖北鸿誉置业有限公司，统一社会信用代码914205065854845996，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道**。法定代表人：杨海波，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱磊，湖北诚业律师事务所律师。（特别授权代理）上诉人刘志刚、周立英因与被上诉人湖北鸿誉置业有限公司（以下简称鸿誉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：请求撤销宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初157号民事判决第二项，改判被上诉人向上诉人双倍返还定金4万元。事实和理由：1.被上诉人的工作人员告知了错误的贷款首付比例，并采用欺诈手段隐瞒葛洲坝集团的公积金不能办理组合贷款的事实，导致上诉人无法办理贷款，最终解除合同。上诉人尽到了审慎的注意义务，一审法院以此为由拒不适用定金法则，明显错误。上诉人购房前，被上诉人的工作人员告知首付比例为40%，可以采用公积金与商业的组合贷款，在确认以上条件的情况下，上诉人才签订《认购书》。直到2019年10月13日，被上诉人的置业顾问才承认首付款比例为50%，不能办理公积金与商业的组合贷款。因此，被上诉人存在明显的欺诈行为。2.上诉人尽到了审慎的注意义务，不具有过错。上诉人能够达到的支付房款的条件就是首付40%及组合贷款，在跟被上诉人的置业顾问反复确认条件之后才签订了《认购书》，故上诉人充分履行了注意义务，不存在过错。被上诉人作为收取定金的一方，有协助支付首付款并协助办理贷款的义务，导致上诉人无法支付房款的就是被上诉人的欺诈行为。被上诉人明显违约，应当适用定金法则，双倍返还定金。被上诉人鸿誉公司辩称，双方签订的《认购书》中已明确告知乙方应充分了解住房按揭的条件和程序，应清楚自己的支付能力和资信状况及选择按揭贷款的风险。以何种方式支付房款是乙方的合同义务，按揭贷款只是乙方支付房款的融资途径。贷款政策的变动和个人的资信状况都会影响贷款的发放，上诉人无法获得贷款，鸿誉公司也不清楚是何种原因。鸿誉公司对此没有过错，也没有欺诈行为。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘志刚、周立英向一审法院起诉请求：1.依法解除刘志刚、周立英与鸿誉公司签订的《宜昌市商品房认购书》。2.判令鸿誉公司向刘志刚、周立英返还双倍定金共计4万元。一审判决认定的事实：刘志刚、周立英系葛洲坝集团公司职工。2019年9月，刘志刚、周立英到鸿誉公司保利山海大观项目售楼部咨询购房事宜。在刘志刚、周立英向鸿誉公司销售人员明确表示只能通过葛洲坝集团公积金贷款方式购买，且只能一次性支付四成首付后，销售人员明确表示葛洲坝集团公积金贷款可以使用，且可以采用组合贷款方式支付购房费用，首付为房款的40%。在刘志刚、周立英得到鸿誉公司销售人员确认后，同年9月22日，刘志刚、周立英与鸿誉公司签订了《宜昌市商品房认购书》。该认购书约定：乙方（刘志刚、周立英）自愿认购保利山海大观项目第7-1-3001号房。该商品房建筑面积127.55平方米，总价为1039428元，乙方在享受认购优惠后，认购总价款为959176元。付款方式为公积金贷款方式付款。乙方在签署《商品房买卖合同》前，应按《签约须知》及按揭银行要求将按揭所需全部资料提交给按揭银行。若未能在签约期限前按时提供获得银行认可的相关真实资料，则本认购书自动终止，甲方有权将该商品房另行出售，并无须退还乙方定金。该认购书同时约定，双方于2019年9月29日前在甲方营销中心签署《商品房买卖合同》及附件，乙方逾期未签署前述合同及附件视为违约，乙方不得向甲方索还定金，甲方有权将该物业另行出售。认购书尾部，鸿誉公司销售代表周俊杰及刘志刚、周立英分别在甲、乙方处签名捺印并加盖鸿誉公司认购书专用章确认。当日，刘志刚、周立英向鸿誉公司缴纳定金2万元，鸿誉公司向刘志刚、周立英出具《收款收据》一份。刘志刚、周立英与鸿誉公司签订《认购书》后，刘志刚、周立英多次到保利山海大观项目售楼部催促鸿誉公司销售人员为其办理公积金贷款手续。鸿誉公司也多次提醒刘志刚、周立英办理签约业务。2019年10月13日，鸿誉公司销售人员明确告知刘志刚、周立英，所购房屋不能通过葛洲坝公积金贷款方式支付，并要求刘志刚、周立英通过商业贷款方式支付，且首付部分需一次性支付房款的50%，刘志刚、周立英以无力承担为由拒绝了商业贷款支付，并拒绝与鸿誉公司签订《商品房买卖合同》。同年10月16日，鸿誉公司向刘志刚、周立英发出《解除认购函》，该函以刘志刚、周立英未在规定期限内缴纳首付房款和与鸿誉公司签订《商品房买卖合同》为由，不再保留刘志刚、周立英认购的商品房，解除双方认购手续，所收定金不予退还。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘志刚、周立英与鸿誉公司签订的《认购书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案件双方的争议焦点有二：一是刘志刚、周立英与鸿誉公司在签订《认购书》之前，是否有证据证实鸿誉公司承诺可以通过公积金贷款方式支付；二是刘志刚、周立英请求鸿誉公司双倍返还定金能否得到支持。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，鉴于双方签订的《认购书》事实上已无法履行，鸿誉公司已实际解除且刘志刚、周立英也要求解除双方签订的《认购书》，刘志刚、周立英购买房屋的目的和鸿誉公司出卖房屋的目的已不能实现，现刘志刚、周立英要求解除双方签订的《认购书》，法院予以确认和支持。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，刘志刚、周立英签订《认购书》时向鸿誉公司交纳购房定金2万元，现其要求鸿誉公司返还，法院亦予以支持。关于争议焦点二，鸿誉公司应否双倍返还刘志刚、周立英定金。法院认为，当事人在订立合同时应当严谨、审慎。庭审中，刘志刚、周立英陈述在与鸿誉公司签订《认购书》前已告知鸿誉公司房屋销售人员，“只能通过葛洲坝集团公积金贷款方式购买，且只能一次性支付四成首付。”上述陈述，有刘志刚、周立英提供的微信聊天记录、电话通话录音记录，还有双方签订的《认购书》中约定的“付款方式为公积金贷款方式付款”等证据予以佐证，故对刘志刚、周立英的上述陈述法院予以采信。根据双方签订的《认购书》中的风险提示：“乙方（刘志刚、周立英）在签订本认购书前，应充分了解个人住房按揭贷款的办理条件和程序及所需交纳费用情况，应清楚认知自身的支付能力及资信状况；乙方完全知悉选择按揭方式履行合同的商业风险，并认可办理按揭付款仅是乙方支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是乙方的合同义务，任何关于房屋及贷款政策的调整不作为乙方不能缔结《商品房买卖合同》及履行合同的抗辩理由。”由于刘志刚、周立英在签订《认购书》的过程中未尽到审慎的注意义务，导致最终《认购书》不能履行，其自身亦具有过错，故法院认为以不适用定金罚则为宜，对刘志刚、周立英要求鸿誉公司返还另一倍定金2万元的诉讼请求，法院不予支持。据此判决：1.解除刘志刚、周立英与鸿誉公司于2019年9月22日签订的《宜昌市商品房认购书》。2.鸿誉公司在判决生效之日起十日内返还刘志刚、周立英定金2万元。3.驳回刘志刚、周立英的其他诉讼请求。经审查，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人刘志刚、周立英在签订《认购书》之前声明只能首付40%并采用葛洲坝公积金和商业的组合贷款支付剩余房款，鸿誉公司告知其可以办理并接受该支付方式，是双方对支付方式的约定，并非对支付义务的变更。办理贷款是上诉人支付房款的方式之一，故办理贷款应是上诉人的义务，鸿誉公司作为房屋开发企业，只是协助购房人办理贷款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”鸿誉公司与刘志刚、周立英在《认购书》中虽然对付款方式的约定为公积金贷款，但双方最终不能按约定签署《商品房买卖合同》的原因并不是鸿誉公司不接受《认购书》约定的付款方式，而是双方当事人在落实该付款方式时遇到了双方不能解决的困难，不能认为是鸿誉公司违反《认购书》的约定而拒绝订立《商品房买卖合同》，即不是因鸿誉公司一方的原因未能订立商品房买卖合同，因而不能适用定金罚则要求鸿誉公司双倍返还刘志刚、周立英交付的定金，而只能是由鸿誉公司将收取的定金返还给刘志刚、周立英。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人刘志刚、周立英负担。本判决为终审判决。审判长  余焕春审判员  苗劲松审判员  黄孝平二〇二〇年七月二十一日法官助理张端书记员冀琦芳