广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5879号原告（反诉被告）：广州市越和富地市场经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区花地湾居住中心区C1部分地块及C2地块芳村越和花鸟鱼艺大世界**铺。法定代表人:黄仁友，该公司经理。委托诉讼代理人：吴恩远，广东环球经纬律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘松委，男，1979年3月20日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州市越和富地市场经营管理有限公司（以下简称越和公司）与被告潘松委租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越和公司的委托诉讼代理人吴恩远，被告潘松委到庭参加诉讼。本案现已审理终结。越和公司向本院提出诉讼请求：1、潘松委向越和公司支付自2020年2月1日至2020年6月30日止拖欠的租金、综合服务费及水电费共235477.25元；2、潘松委向越和公司支付自2020年3月21日起至缴清租金、综合服务费及水电费之日的迟延履行违约金（按欠费数额的每日1%计算，其中2、3月从3月21日起算，4月从4月16日起算，5月从5月11日起算，6月从6月11日起算，均计算至潘松委支付之日止）；3、没收潘松委的履约保证金114664元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年6月28日签订了《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市荔湾区越和花鸟鱼艺大世界二层M区M28号商铺，租赁面积为260.6平方米，租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日，约定被告应于每月5日至10日期间，向原告支付当月租金、综合服务费及上月应付的水电费。如被告逾期支付上述费用，每逾期一日按应付金额的1%向原告支付违约金，逾期10日仍未支付的，原告有权解除合同并收回商铺。合同签订后，原告如约将商铺交付给被告使用，但被告并未按照合同约定向原告支付租金、综合服务费及水电费，从2020年2月开始欠交各项费用。原告已于2020年3月25日、3月30日、4月6日、5月15日向被告送达催缴通知，催促被告支付所欠租金及相关费用，但被告一直未向原告支付。被告潘松委辩称，一、越和公司起诉的内容不符合客观事实，于法无据，完全是荒唐可笑的无理要求，故请求依法驳回越和公司的全部诉讼请求。二、越和公司应在2020年6月30日合同到期五天内退回我方多余部分合同履约保证金21273.01元。三、本案的诉讼费用由越和公司承担。具体理由：1、越和公司是向广东省信托房地产开发有限公司承租芳村花地湾地块，经营越和花鸟鱼艺大世界市场。越和公司将场地出租给过千家外地来穗就业的微小企业和个体户。2017年6月29日万科企业股份有限公司收购广信资产包，资产包包含越和花鸟鱼艺大世界市场在内，万科企业股份有限公司成为荔湾区越和花鸟鱼艺大世界市场场地的实控人。万科公司的大股东是国有独资企业深圳市地铁集团有限公司。2020年初发生新冠疫情，商户遇到的是稀少的顾客流量和每天几乎为零的营业额，都面临着严峻的经济问题。大部分的租户向越和公司申请免租减租，但越和公司态度强硬，表示能接受公司规定现有租金条件就留下来继续经营，接受不了就要让马上走人。街道对双方进行了调解，但越和公司始终不肯让步。部分档口只能关闭结束营业。越和公司的做法与政府复工复产的初衷背道而驰。根据政府颁布的相关规定，无论是广东省信托房地产开发有限公司，还是万科企业股份有限公司、深圳市地铁集团有限公司，都是国有资产控股公司，符合国家和省市出台的新冠疫情租金减免帮扶相关政策。根据相关政策，越和公司应将优惠政策落实给终端租户。2、越和花鸟鱼艺大世界市场从2020年1月24日停业并延迟到2020年3月6日才开始部分陆续营业，疫情期间总共停业41天。我方2020年1月31日前租金、管理费等费用在2020年1月10日前已全部交清。2020年3月15日越和公司发出租金缴费通知单，要求所有租户在3月20日前一次性缴清以下费用:收取2月份全月的高达50元/平方米的管理费、收取3月份21天的租金、收取3月份全月的高达50元/平方米的管理费、收取2月和3月的水电公摊费用。越和公司强硬要求未能准时交租者，必须在2020年3月31日前搬离，之前签承租合同预交的两个月租金和管理费的押金全部没收。对于不想搬离又未能在3月20日前缴租者，越和公司则威胁取消前面的免租优惠条件并收取高额的滞纳金，甚至要对店铺实施断水断电、强制清铺和诉诸法律诉讼追讨租金等等强硬措施。3、我方深受新冠疫情影响，无能为力按越和公司的交租要求在3月20日前准时交租，3月23日本人借来5000元先付部分租金，但越和公司连续在3月21日至5月25日发了10次强势催缴通知书。2020年4月、5月我方借来部分资金到越和公司处交部分租金时，被要求按无优惠的条件交齐全部租金和高额的滞纳金，否则就不收取租金。越和公司的做法违背国家政策。潘松委向本院提出反诉请求：越和公司在2020年6月30日合同到期五天内退回我方剩余部分合同履约保证金21273.01元。事实和理由：与本诉答辩意见一致。越和公司辩称，潘松委的反诉请求没有合法依据，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年6月28日，越和公司（甲方）与潘松委（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方承租广州市荔湾区越和花鸟鱼艺大世界二层M区M28号商铺作商业用途使用；租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日止；首年每月租金为44302元，自2018年7月1日起递增，每年在上年基础上递增10%；乙方向甲方支付综合服务费，每月13030元；合同签订之日，乙方须一次性向甲方交付第一年两个月租金和两个月综合服务费的合同履行保证金114664元；该保证金在合同期满终止之日，如乙方无违约行为，五日内无息由甲方退回乙方；乙方需在每月5-10日向甲方缴交当月应付租金、综合服务费及上月应付的水电费；乙方逾期缴纳费用，每逾期一天须按应付金额的1%支付违约金，逾期10天仍未支付的，甲方有权解除合同并收回商铺。上述合同签订后，潘松委向越和公司缴纳了履约保证金，越和公司将商铺交付给潘松委使用。潘松委向越和公司缴纳租金、综合服务费、水电费至2020年1月31日。2020年1月底因我国发生新冠肺炎疫情，越和花鸟鱼艺大世界在2020年2月没有开市，直至3月7日才复市。复市后，越和公司向租户推出租金优惠方案为：2月份租金全免、其他费用不打折、延迟缴费时间至3月20日；3月份在原租金6.5折的基础上再免租10天、其他费用不打折、延迟缴费时间至3月23日；4月-6月份按原租金打5.5折、其他费用不打折、4月费用延迟至4月15日缴纳、5月-6月按时缴纳。潘松委认为按照国家政策，2、3月份的租金、综合服务费均应全免；4、5月份的租金、综合服务费均应减半收取；6月份租金可按5.5折计算。因双方对免租的事项有争议，潘松委于2020年3月23日向越和公司支付了5000元，后越和公司多次向潘松委发出催缴通知。租赁合同期满后，潘松委搬离了涉案商铺。庭审中，越和公司为证明潘松委拖欠费用的数额，向本院提交了欠费明细表，其中2020年3月欠缴租金37156.52元、2020年4月-6月每月欠缴租金44302元（原价）；2020年3月欠缴2月水电费1100.79元、4月份欠缴3月水电费473.5元、5月份欠缴4月水电费956.81元、6月份欠缴5月水电费1131.78元和6月水电费1601.85元；2020年2-6月每月综合服务费13030元。潘松委对明细表中的数据予以确认，但认为明细表中的租金是合同约定的数额，双方在实际履行合同的过程中，越和公司每月都曾给予不同程度的优惠，另外，明细表的数据并没有落实国家关于疫情租金的优惠政策。另查，涉案地块是越和公司向广东省信托房地产开发公司（国有企业，以下简称省信托公司）租赁取得，租赁期限到2020年9月30日期满。省信托公司于1999年在规划部门获得许可在该地块上建设临建购物中心工程一栋。2020年4月28日茶滘街道办事处出具证明，证明该场地可临时用作生产（经营性）场所使用。在疫情发生后，越和公司向省信托公司申请减免租金，该公司向越和公司书面回复同意减免2020年2月、3月租金，从2020年4月开始按合同约定标准缴纳租金。广州市人民政府办公厅于2020年2月7日发布“穗府办规〔2020〕1号”《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施》第八条规定：对承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业，减免2020年2月份和3月份物业租金；第九条规定：承租市属和区属国有企业物业经营、并享受减免2个月场地租金的专业批发市场开办方，应同步对场内承租商户减免2个月的商铺租金，且对商户的租金减免幅度不低于其享受的国有物业租金减免幅度。对租用其他物业经营的，鼓励业主方为专业批发市场开办方减免或降低租金，鼓励专业批发市场开办方对中小微企业减免或降低租金。广州市人民政府于2020年3月4日发布“穗府规〔2020〕2号”《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》第三条第（十）点规定：对承租市属、区属国有企业物业和行政事业单位用于线下实体店经营的中小微企业，免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金，并落实到承租人，引导支持集体物业、非国有企业和个人业主为承租用于线下实体店经营的中小微企业减免租金或允许延期、分期缴租。国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委于2020年5月9日联合印发“发改投资规〔2020〕734号”《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第一、二条规定：要求受新冠肺炎疫情影响，服务业小微企业和个体工商户房屋租金成本支出压力大，国有房屋租赁相关主体要带头履行社会责任、主动帮扶小微企业；推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金等。本院认为，越和公司与潘松委签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示。涉案建筑物经过规划部门批准建设，且政府部门同意作为生产经营场所继续使用，因此，双方签订的涉案合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于双方争议的欠费问题，根据广州市政府的相关疫情防控相关措施，承租市属和区属国有企业物业经营、并享受减免2个月场地租金的专业批发市场开办方，应同步对场内承租商户减免2个月的商铺租金。越和公司在2020年3月7日开市后发布的租金优惠方案虽然对3月份的租金是部分减免，但越和公司对4-6月的租金仍给予5.5折优惠，由此计算，2020年2月1日至6月30日期间越和公司给予的租金优惠方案比政府文件要求的优惠幅度更大。即使是按照八部委的文件减免3个月的租金，越和公司公布的租金优惠方案也与八部委的文件要求相当。另外，越和公司从上一手的出租人省信托公司处获得的租金优惠也仅是免租两个月，因此潘松委要求越和公司进一步进行租金和物业服务费优惠缺乏法律依据，本院不予支持。对于双方争议的欠费，潘松委抗辩在合同实际履行过程中，越和公司每月都曾按合同约定的数额给予不同程度的优惠，但未提供证据证明，本院不予采纳，故应按照越和公司发布的优惠方案执行。经计算，潘松委在2020年3月应付的租金为44302元÷31×21=30011.03元、4-6月应付的租金为44302元×55%×3=73098.3元，以上租金共103109.33元；2月-6月水电费为1100.79元+473.5元+956.81元+1131.78元+1601.85元=5264.73元；2-6月的综合服务费为13030元×5=65150元。上述三项应付费用合计173524.06元，扣除潘松委在3月23日已付的5000元，潘松委尚欠越和公司168524.06元。为避免诉累，本院将该欠费与潘松委缴纳的保证金114664元相抵扣，潘松委尚需支付53860.06元。因此，潘松委要求越和公司返还剩余保证金缺乏事实依据，本院不予支持。由于潘松委延迟支付租金是疫情原因导致双方对应付租金的标准有争议而引起，其延迟支付租金及其他费用不存在主观的恶意，故越和公司要求潘松委支付逾期交费违约金、没收保证金的请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，潘松委向广州市越和富地市场经营管理有限公司支付2020年2月1日至2020年6月30日期间拖欠的租金、综合服务费及水电费共53860.06元（已扣除履约保证金）。二、驳回广州市越和富地市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回潘松委的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4353元，由广州市越和富地市场经营管理有限公司负担3878元，潘松委负担475元。反诉案件受理费166元，由潘松委负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年七月三十一日书记员  宋嘉杰卢健华