贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4889号 原告：刘祥，男，汉族，1981年11月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：李清碧，汉族，1987年6月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：石山（一般授权代理），系贵州百进律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：袁艳（一般授权代理），系贵州百进律师事务所律师。 被告：毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：915224005566150351。 法定代表人：林登祥，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王翔宇（特别授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：代文钦（一般授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。 原告李清碧、刘祥与被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称“广厦房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人石山、袁艳，被告委托诉讼代理人王翔宇、代文钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一X幢X层X号房屋的不动产权证书并交付原告；2、判令被告向原告支付逾期交付涉案商品房转移登记有关文书的违约金,暂定为26533.00元(具体金额以原告已付购房款358895.00元为基数,按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.5倍从2019年1月29日计算至被告办理房屋产权证书并交付原告之日止);3、判令被告向原告退还已收取的三通费3900.00元及三通费实际占用期间的利息(利息以3900.00元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年5月9日起计算至所有三通费本息清偿完毕之日止);4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月9日原告与被告签订《商品房买卖合同》签约确定单,该签约单记载原告购买房屋签约房号为X号楼X层X号,建筑面积100.25平方米，单价为3580.00元每平方米，还需额外支付3900.00元三通费及7518.00元维修基金；2017年5月9日原告与被告签订《商品房买卖合同》,双方就商品房基本情况、付款方式、交房期限、交房手续、房屋转移登记作了明确约定。合同签订后,原告按照合同约定履行了付款义务,但被告至今未办理房屋不动产权证,原告认为,根据法律规定,被告应在房屋交付后90日内为原告办理房屋不动产权证书,但被告至今未办理房屋不动产权证书,被告的行为已构成违约,应承担违约责任；同时,被告违法收取三通费应予退还。原告为维护自身合法权益,特诉至贵院,望贵院判如所请。 被告广厦房开公司答辩称，首先针对原告的第一项诉讼请求，要求被告立即为原告办理不动产权证书并交付原告，该项诉讼请求不能成立，办理不动产权证书属于行政行为，不属于本案的审理范围；对于诉讼请求第二项，被告并没有向原告交付房屋，根据合同的约定要在被告交付90天后给原告办理不动产权证书，但被告因为消防验收没有通过，还没有向原告交付房屋，合同也没有对办证时间作出具体约定，因此，被告不需要向原告支付逾期办证的违约金；对第三项诉讼，被告并没有单独收取原告的三通费3900.00元，补充协议中也明确说明，三通费已经计入房价，被告也没有单独向原告出具过三通费的收据和发票，该项诉讼请求不能成立。对于原告提供的物业合同及收据等证据，首先该物业公司与商品房买卖合同中约定的物业公司不符，其次，物业合同也只能证明原告就即将交付的房屋与物管公司达成物业协议，这些证据均不能证明被告已经向原告交付房屋，是否交付房屋应该以房屋交接单为准，因此，被告也不应当承担逾期办证的违约责任。综上，被告不应该承担逾期办证的违约金，也没有收取三通费，三通费也不应该退还，请求原告驳回原告的所有诉讼请求。补充：根据九民纪要第50条以及合同法违约金补偿性规定，承担违约责任应以原告的实际损失为依据，本案中原告没有出示任何证据，证明原告没有计划处分涉案房屋，故逾期办证不会影响房屋的价值，也没有给原告造成实际损失，被告不应当承担逾期办证的违约金。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月9日，原告作为买受人与被告广厦房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区；总价款362795.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款112795.00元，余款250000.00元以公积金贷款支付，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人于该商品房交付使用之日起90日内，向买受人提供办理商品房初始登记的相关资料。”《合同补充协议》第三条约定：“电、燃气、通信、有线电视等入户及安装费用共计3900.00元，签约时缴付并计入购房总款中。”合同签订后，原告依约向被告支付完毕全部购房款。2018年10月30日，被告向原告交付涉案商品房。但截止法庭辩论终结前，涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，被告作为出卖人负有协助原告办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。现原告已经依约履行了付款义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2018年10月30日向原告交付涉案商品房，则被告应于交房之日起90日内（即2019年1月28日前）具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。但被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，构成违约，故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告应当自2019年1月29日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。双方未形成委托办证关系，故截止时间为被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定前述违约金的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，原则上应以已付购房款362795.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2019年1月29日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月20日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。现原告主张以358895.00元为基数进行计算，本院从其所愿。 根据《商品房买卖合同补充协议》之约定，电、燃气、通信、有线电视等入户及安装费用共计3900.00元，签约时缴付并计入购房总款中。该项约定符合《贵州省城市房地产开发经营管理条例》之规定，且在合同实际履行过程中，被告并未另行再向原告收取开户费用，原告主张被告退还“三通费”3900.00元的诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予支持。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，且原、被告双方并未形成委托办证关系，故对于原告要求被告办理并交付涉案不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李清碧、刘祥逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以358895.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2019年1月29日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月20日计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止； 二、驳回原告李清碧、刘祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费280.00元，由被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年七月十五日 书记员  申开旭