北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京02执异52号异议人（被执行人）：北京福地凰城酒店管理有限公司，住所地北京市东城区钱粮胡同**。法定代表人：张秀珍，执行董事。委托代理人：张明，北京市京师律师事务所律师。申请执行人：北京朝辉物业管理有限公司，，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区****法定代表人：赵文玮。被执行人：史维彬，男，1960年2月11日出生，汉族，住山西省大同市。被执行人：苏金龙，男，1952年11月30日出生，汉族，住内蒙古乌兰察布市。被执行人：邢孝增，男，1948年8月29日出生，汉族，住山西省太原市。被执行人：李辉，女，1965年2月23日出生，汉族，住山西省大同市。被执行人：北京中建鑫盛经贸有限公司，住所地北京市东，住所地北京市东城区钱粮胡同****501div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：白培培。本院在执行北京朝辉物业管理有限公司（以下简称朝辉公司）与北京福地凰城酒店管理有限公司（以下简称福地公司）、史维彬、苏金龙、邢孝增、李辉、北京中建鑫盛经贸有限公司公证债权文书纠纷一案过程中，福地公司于2020年1月14日向本院提出书面异议，请求停止对北京市东城区×××房产及对应的土地使用权（以下简称案涉房地产）进行整体拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。福地公司称，本院违背案涉房地产已经分拆的事实，违法整体处置，损害该公司合法财产权利。事实及理由如下：2019年12月16日公布实施的《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》（以下简称《意见》）第11条规定，“同一类型的执行财产数量较多，被执行人认为分批次变价或者整体变价能够最大限度实现其价值的，人民法院可以准许。尤其是对体量较大的整栋整层楼盘、连片商铺或别墅等不动产，已经分割登记或事后可以分割登记的，被执行人认为分批次变价能够实现不动产最大价值的，一般应当准许。”案涉房地产系酒店商业用房，共有房间及公共单位258个，每个单位均在不动产登记机关办理了备案登记，可以独立办理所有权证书，具备拆分拍卖条件，且因单位面积较小，有利于拍卖成功及最大限度实现财产价值。而整体拍卖不仅会因总价过高不易成交，还会导致案涉房地产价值严重贬损，导致其他债权人债权无法清偿，造成该公司100多名员工失业、股东投资预期毁灭。综上，请求本院停止对案涉房地产进行整体拍卖，并请求对案涉房地产进行拆分拍卖。朝辉公司称：一、案涉房地产已经取得不动产登记证书，用途为商业酒店，若拆分成独立酒店公寓，是对已实施完毕的规划用途的违法变更，不可能取得规划部门的认可，这也是福地公司至今未取得单套产权证的原因。尤其是京建发[2017]第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》发布执行后，此类拆分已无法进行。二、福地公司仅对整体评估价格提出过异议，且已被法院驳回，未对评估条件提出过异议，未提出过拆分评估请求，现在提出异议是在拖延执行。三、案涉房地产整体设定了抵押权并办理了抵押登记，对案涉房地产进行整体变价符合抵押权设定目的，福地公司的拆分变价申请无事实及法律依据。综上，请求驳回福地公司的异议请求。本院查明，华夏银行股份有限公司北京四道口支行（以下简称华夏银行四道口支行）向北京市方圆公证处申请出具执行证书，该公证处于2018年3月19日出具（2018）京方圆执字第0043号执行证书，确认：“一、被执行人：北京福地凰城酒店管理有限公司、史维彬、苏金龙、邢孝增、李辉、北京中建鑫盛经贸有限公司。其中申请执行人对北京福地凰城酒店管理有限公司抵押的不动产、邢孝增质押的股权、北京中建鑫盛经贸有限公司质押的保证金具有优先受偿权。北京福地凰城酒店管理有限公司、史维彬、苏金龙、邢孝增、李辉以其全部财产接受强制执行，北京中建鑫盛经贸有限公司以其质押的保证金为限接受强制执行。二、执行标的：1、支付全部剩余本金29938万元；2、23380000元本金的欠息94922.80元（自2017年12月21日计算至2018年1月9日）；23380000元本金产生的罚息，按照年化10.962%计算，自2018年1月10日计算至实际归还之日；3、276000000元本金的欠息1680840元（自2017年12月21日计算至2018年1月19日）；276000000元本金产生的罚息，按照年化10.962%计算，自2018年1月20日计算至实际归还之日；4、23380000元本金的欠息以及罚息产生的复利，欠息复利的计算公式为欠息（94922.80元）×逾期天数（自2017年1月10日起计算至实际还款之日）×利率（0.10962）/360，罚息复利的计算公式为罚息×逾期天数（自2017年1月10日起计算至实际还款之日）×利率（0.10962）/360；5、276000000元本金的欠息以及罚息产生的复利，欠息复利的计算公式为欠息（1680840元）×逾期天数（自2017年1月20日起计算至实际还款之日）×利率（0.10962）/360，罚息复利的计算公式为罚息×逾期天数（自2017年1月20日起计算至实际还款之日）×利率（0.10962）/360；6、根据申请执行人与北京大成律师事务所签订的《委托代理协议》第五条律师费标准计算的并且申请执行人最终实际支付的律师费；7、出具执行证书公证费3万元”。华夏银行四道口支行于2018年3月21日向本院申请执行，本院于2018年3月21日以（2018）京02执221号立案执行。执行过程中，本院查封案涉房地产并委托评估，北京大地盛业房地产土地评估有限公司出具《房地产估价报告》，载明案涉房地产总价值为760812800元，后出具调整说明函，将案涉房地产总价值调整为765047600元。2019年12月30日，本院以535533320元作为起拍价进行第一次司法拍卖，后流拍。2020年1月24日，本院以428426656元作为起拍价对案涉房地产进行第二次拍卖，该房地产以428426656元拍卖成交。另查明，执行过程中，本院向山西省大同市中级人民法院（以下简称大同中院）发送《商请移送执行函》，载明大同中院在本院查封案涉房地产之前保全查封了其中的第四层和第五层，因本案申请执行人对案涉房地产享有抵押权优先受偿权，故商请该院将查封的财产移送本院执行。大同中院向本院发送《移送执行函》，同意将该院查封的财产移送本院执行，并要求本院对该院执行案件债权人的权利依法予以保护。大同中院保全标的额为0．585亿元。2020年1月，福地公司以本院明显超标的额查封为由请求解除对案涉房地产超标的额部分的查封措施。该案审查过程中，华夏银行四道口支行自认债权额大概为3.9亿元，福地公司自认债权额大概为3.7亿元。本院经审理裁定驳回福地公司的异议请求。福地公司向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）申请复议，北京高院经审查认为，仅福地公司在本院（2018）京02执221号执行案件中自认的债权金额3．7亿元与大同中院保全金额0．585亿元之和，便已超过案涉房地产的变价金额428426656元，故福地公司关于本院超标的查封的复议申请理由，没有事实根据和法律依据，应予驳回。2020年6月24日，北京高院作出（2020）京执复92号执行裁定，驳回福地公司的复议申请，维持本院所作执行裁定。再查，本院于2020年6月29日作出裁定：本院（2018）京02执221号执行案件的申请执行人由华夏银行四道口支行变更为朝辉公司。审查过程中，福地公司变更异议请求为：撤销对案涉房地产的第二次拍卖。福地公司提交如下证据：1、北京鼎春德正测绘中心于2014年4月10日出具的《房屋面积测算技术报告书》，其中房屋建筑面积总表（表1）载明：车位43套，商业215套，总计258套，建筑面积18587.69平方米。2、案涉房屋所有权证（X京房权证东股字第XXXX号），附记栏中载明：“经过商业拆分变更登记后，该坐落不动产登记单元号变更为×××等274，登簿发证面积变更为18587.69平方米，2016.11.11”。本院经向北京市东城区不动产登记事务中心核实，案涉房地产已办理分割登记，但未办理相应所有权证。本院认为，涉案房地产登记在同一权利证书下，且本院对涉案房地产不存在超标的额查封的情形，故本院对案涉房地产进行整体拍卖未违反法律规定。福地公司认为本院违法整体处置案涉房地产，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。不动产拍卖能否成交及成交价格受多种因素影响，福地公司认为拆分变价能够实现案涉房地产最大价值，但未提供可以信赖的依据，且福地公司在本院决定第二次拍卖前未对整体评估及拍卖提出异议，现二次拍卖已成交，福地公司要求撤销二次拍卖的理由不能成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回北京福地凰城酒店管理有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向北京市高级人民法院申请复议。审 判 长 曾小华审 判 员 张 浩审 判 员 侯成成二〇二〇年七月二十八日法官助理 吕苏岩书 记 员 张 彤