广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4160号原告：刘灼媚，女，1982年8月28日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：罗明生，广东合众之源律师事务所律师。被告：广州皇马小镇投资有限公司，住所地广州市增城区派潭镇派潭大道**。法定代表人：李金虎。委托诉讼代理人：盘桂梅、林秀茹，该公司员工。第三人：中国银行股份有限公司广州开发区分行，住所地，住所地广州市经济技术开发区青年路**iv>负责人：任奔滔。原告刘灼媚诉被告广州皇马小镇投资有限公司（以下简称皇马小镇公司）、第三人中国银行股份有限公司广州开发区分行（以下简称中国银行广州开发区分行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘灼媚的委托诉讼代理人罗明生，被告皇马小镇公司的委托诉讼代理人盘桂梅、林秀茹到庭参加诉讼。第三人中国银行广州开发区分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘灼媚向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》。二、被告退还原告已交付的购房款1033786元及利息【其中首期款313786元利息从2018年6月3日起按2018年全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.9%计算至还清款日止（至立案起诉之日止原告按4.9%年利率计算利息为30751.03元）】；另原告2018年9月27日向第三人贷款720000元的贷款利息按第三人与原告贷款合同约定的5.39%年利率计算至还清款日止【至立案起诉之日止原告已经支付给第三人63974.54元利息（详细见还贷明细清单）】；三、被告退还原告己给付的贷款合同公证服务费700元,委托办证公证服务费700元，委托抵押公证服务费700元，委托办证服务费500元，贷款服务费600元，合共计3200元。四、被告退还原告已给付房屋维修资金9999.15元。五、被告赔付原告购房款1033786元的10%违约金103378.6元。六、被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2018年6月3日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，签订合同后原告支付房款、房屋维修资金等。被告在2020年3月28日交付房屋给原告，原告组织人员到现场测量，发现房屋的实际层高与合同约定的层高严重不符，约定层高为3.15米，而实际层高仅仅为2.77米;按照原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》第十八条款第一项第二小款约定，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，原告有权选择单方解除本合同,现在被告交付的房屋的套内建筑面积误差比绝对值远远己超过3%，达到12.06%〔（3.15—2.77）÷3.15×100%=12.06%〕。被告的行为己严重违反合同约定，严重损及原告的合法权益;参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条及第十四条的相关规定，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告皇马小镇公司辩称：一、原告要求解除合同、退还款项、支付违约金的请求，既无合同依据，也无法律根据。1，根据《房屋建筑面积测绘成果报告书》显示，涉案房屋的实际层高为2.8米，并非原告说的2.77米，该层高符合《住宅设计规范》第5.5.1条，住宅层高宜为2.80米的规定。且合同附件七补充协议第一条也有约定，层高在符合规范的前提下，可能会存在误差，原告对此知悉。涉案房屋的层高满足一般住宅的日常居住要求，未给原告的居住使用造成影响，合同目的可以实现，合同应当继续履行。2，对于层高差异的处理方式，双方签署的合同并无约定，目前相关法律法规对此亦无规定，原告的诉讼请求无理无据。原告主张参照面积补差原则处理层高差异的标准极为不妥，层高对于房屋价值的影响不能跟面积同日而语。合同约定套内建筑面积为76.2平方米，实际交付的套内建筑面积为76.38平方米，误差比绝对值为0.2%，该误差在允许的范围内。二、原告对涉案房屋无异议，并已办理了房屋的收楼手续，其现在要求解除合同的请求无理无据。三、退一万步来讲，即使法院最后认定原告有权解除合同，原告起诉要求被告支付总房款10%的违约金缺乏依据且过高，请法院予以调低。四、原告与第三人的借贷关系与本案的买卖关系是两个完全不同的法律关系，而且是互相独立的。原告与第三人签署的《借款合同》是原告自己的意思表示，若因其自身原因导致《借款合同》提前解除而需要承担违约责任的，则应由其自行承担。原告要求被告承担贷款利息的损失无依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年6月3日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定“……第四条合同标的物基本情况……房屋地址：增城区派潭镇皇马花园皇马北街6号（自编号住宅D-3）1102房。……该商品房的用途为住宅，层高为3.15米。……第六条基本术语的含义双方同意，合同中出现的基本术语作如下理解：……2、建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、地下室梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑；……4、层高：是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。计算建筑面积的房屋结构，层高均应在2.20米以上（含2.20米）。……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，……总金额1033786元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款首期款：金额313786元。……除首期款外，剩余房款金额720000元。须于2018年6月3日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国银行股份有限公司广州开发区分行；……第十八条面积确认及面积差异处理合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：……（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。……面积误差比=丨（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）丨/合同约定套内建筑面积×100%……附件七：本合同补充协议……一、对合同第四条的补充、修改：……该商品房所列‘层高’，在符合规范前提下，局部可能会有差异。该商品房与相同户型的示范单位因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、面积可能存在差异，以实际交付为准。……十三、对合同第十八条的修改：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积（即广州市有资质的测绘单位出具的房屋面积测量成果报告书中的面积）有差异的，以实测面积为准。双方自行约定处理方式如下：……2、套内建筑面积出现差异的：……面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%。……3、该商品房按套内建筑面积出售，并以此计算其房价款，如合同约定的建筑面积、公共分摊建筑面积与实测的建筑面积、公共分摊建筑面积有差异，双方互不退补房价款并不视作违约，合同继续履行。……”。同日，广州市深睿地法律服务有限公司出具《收据》，载明今收到皇马花园D3-1102业主委托办证公证服务费700元，贷款合同公证服务费700元,委托抵押公证服务费700元，委托办证服务费500元，贷款服务费600元，合计3200元等内容。2018年7月11日，原告、谢成均（借款人）、第三人（贷款人）、被告（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定就涉案房屋贷款金额720000元等内容。2018年9月27日，第三人出具《借款借据》，载明借款人原告、谢成均，借款金额720000元，月利率4.491667‰等内容。2018年8月1日，广州市物业专项维修资金分户交存凭证，载明涉案房屋的交存金额为9999.15元等内容。2018年11月27日，被告向原告开具发票，载明房地产预收款313786元等内容。2020年2月21日，广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院出具《房屋建筑面积测绘成果报告书》，载明地址：广州市增城区派潭镇皇马花园皇马北街5号、6号，住宅（自编号D-3、D-4），高度标准层2.80等内容。2020年3月13日，广州市增城区住房和建设局出具《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》，载明广州皇马小镇投资有限公司：你单位的“住宅（自编号D-3，D-4）……”已经发出了《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，根据《建设工程质量管理条例》，予以备案等内容。2020年3月28日的《皇马花园客户钥匙/物品签收单》，刘灼喜在业主签收处签名。审理中，原告陈述如下内容：1、原告不同意提前还款，款项应由被告返还给第三人。2、原告要求解除合同的依据是合同第四条第三款以及合同第十八条约定的3%的误差率。3、原告要求违约金的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条的规定。4、涉案房屋的产权证尚未办出。被告陈述如下内容：1、涉案房屋报建时层高是3.15米，竣工验收时层高是2.8米，可能是施工过程中出现了误差。2、被告并未申请过变更涉案房屋的层高。3、仅涉案房屋所在栋顶层出现层高误差，其余业主均与被告达成和解。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据双方提交的证据及庭审陈述，涉案房屋的层高确实不符合合同约定的层高标准。现原告以涉案房屋层高不符合约定，面积差达12.06%为由主张解除合同。首先，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第一点“该商品房所列‘层高’，在符合规范前提下，局部可能会有差异。该商品房与相同户型的示范单位因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、面积可能存在差异，以实际交付为准。”的约定，从上述合同条款来看，双方对于层高已经作出了明确的约定即以实际交付为准。其次，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第六条“2、建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、地下室梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑”、第十八条“面积误差比=丨（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）丨/合同约定套内建筑面积×100%”以及附件七第十三点“面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%。”的约定，原告以层高作为面积误差比的计算依据，并据此主张解除合同，理据不足，本院不予支持。原告的第二至第五项诉讼请求，均是基于其主张解除《广州市商品房买卖合同（预售）》所提出的，因此在其第一项诉讼请求未得到支持的情况下，其第二至第五项诉讼请求，缺乏依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘灼媚的全部诉讼请求。案件受理费7052元，由原告刘灼媚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年七月二十三日书记员  赖蓝婷