广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1395号原告：李勇文，男，1974年1月2日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*******************，公民身份号码440************414。委托诉讼代理人：李志玲，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：林一鸣，广东共明律师事务所实习律师。被告：杨建明，男，1973年7月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*******1*2*302，公民身份号码440************013。被告：陈凤棣，女，1974年6月25日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*******1*2*302，公民身份号码441************721。原告李勇文诉被告杨建明、陈凤棣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告李勇文及委托诉讼代理人李志玲，被告杨建明、陈凤棣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2019年11月6日签订的《房产转让协议书》和于2020年1月19日签订的《还款协议》；2.本案受理费由两被告承担。事实和理由：原告与被告杨建明是相识多年的朋友。两被告一直从事蔬菜批发生意。2017年至2018年期间，两被告以同意原告入股经营瓜菜为由多次要求原告支付投资款。原告通过银行转账、现金交付等方式共向被告交付投资款539500元，后原告发觉上当受骗遂要求两被告返还投资款，由于两被告已将原告的投资款挪作他用，2018年11月10日，被告向原告出具《欠款确认书》，确认拖欠原告739500元（包括利润200000元），定于2019年6月10日归还。由于两被告一直未能返还原告欠款，2019年11月6日双方签订了《房产转让协议书》，原告同意两被告只还本金，双方确认两被告欠原告的本金是539500元，已还款78850元，尚欠460650元，两被告将位于佛山市高明区********1*2*****及车房转让给原告，转让价款为400000元，转让款在借款中抵消，两被告保证转让的房产除了抵押给深圳泛华小额贷款有限公司外，没有其他产权纠纷及债务纠纷，同时约定原告借款给两被告偿还深圳泛华小额贷款有限公司拟解除抵押手续。《房产转让协议书》签订后，为明确原告需要再次借给被告的金额和被告如何还款，双方于2020年1月19日签订了《还款协议》，约定原告再次借给两被告偿还深圳泛华小额贷款有限公司的金额为110000元。后经查询，两被告除与深圳泛华小额贷款有限公司存在纠纷外，还有其他债务纠纷，涉案房产被法院轮候查封，且两被告拖欠深圳泛华小额贷款有限公司的债务约150000元，原告遂要求被告履行（2019）粤0604执16368号案件债务和偿还深圳泛华小额贷款有限公司40000元并解除涉案房产查封，经多次沟通，两被告明确表示不会履行债务。由于涉案房产被轮候查封，即使原告同意借款给两被告偿还深圳泛华小额贷款有限公司，但剩余40000元的债务两被告拒绝偿还，涉案房产仍不能过户给原告。为维护自身的合法权益，原告提起诉讼。被告杨建明辩称，原来原告承诺帮被告垫付深圳泛华小额贷款有限公司的110000元欠款，后来判决下来被告要偿还深圳泛华小额贷款有限公司差不多140000元，被告因为经济紧张，无办法偿还。对原告请求解除合同无异议，关于还款，因被告经济紧张，只能拍卖房产来偿还。被告陈凤棣辩称，针对房屋买卖合同纠纷涉及的合同，被告陈凤棣不清楚，也无力偿还欠款，只能拍卖房屋来偿还。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时举证、质证。证据1.2.3，被告杨建明均无异议，被告陈凤棣对证据1无异议，对证据2.3表示不知情。经审查，本院对证据1.2.3予以确认。证据4.5，被告杨建明对真实性无异议，被告陈凤棣对证据4表示不知情，对证据5真实性无异议。本院确认证据4.5的真实性。证据6.7，两被告对真实性均无异议，本院确认该两组证据的真实性。证据8.9，被告杨建明对证据9无异议，对证据8真实性无异议，被告陈凤棣对证据8.9均表示不知情。本院经审查确认证据9，对证据8的真实性亦予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月15日，原告李勇文与被告杨建明签订《瓜菜合作经营协议书》，约定双方合作经营瓜菜批发。随后，原告分别通过银行转账、委托其妻子黄小菊转账、委托刘定港转账及现金交付的方式向被告杨建明交付投资款。2018年11月10日，被告杨建明在《欠款确认书》上签名捺印确认双方于2018年6月已解除于2017年4月15日所签订的协议，经双方核对，截止至2018年11月10日，杨建明尚欠李勇文款项合计739500元，此款杨建明定于2019年6月10日前归还。到期后，被告杨建明未偿还上述款项。2019年11月6日，原告李勇文（乙方）与被告杨建明、陈凤棣（甲方）签订《房产转让协议书》，约定甲方将其座落于广东省佛山市高明区*******1*2*302的房产外加一个车房出售给乙方，房屋总价为400000元，不包含过户费用。甲方于2018年11月10日所借乙方的539500元本金，已由甲方还乙方78850元，尚欠本金460650元，在上述转让总价款中予以抵消，抵消之后，甲方尚欠乙方60650元。甲方保证上述房地产除了抵押给深圳泛华小额贷款有限公司外，没有其他产权纠纷和债务纠纷，若该房屋在本次买卖前除了抵押给深圳泛华小额贷款有限公司之外，还存在其他任何纠纷，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。本协议签订后，由乙方负责先垫付甲方所欠深圳泛华小额贷款有限公司的款项，包括借款、利息、违约金等。在该债务清偿之后，由甲方立即配合办理该房产的解押手续。乙方垫付的甲方所欠深圳泛华小额贷款有限公司的款项，甲乙双方同意转为甲方对乙方的借款。2020年1月19日，原告李勇文（乙方）与被告杨建明、陈凤棣（甲方）又签订《还款协议》，约定，鉴于双方于2019年11月6日签订的《房产转让协议书》，确认甲方于2018年11月10日所借乙方的539500元本金，已由甲方还给乙方78850元，尚欠本金460650元，在房产转让总价款予以抵消，抵消后，甲方尚欠乙方60650元。现双方协商，甲乙双方同意，乙方须为甲方垫付的甲方所欠深圳泛华小额贷款有限公司拾壹万元，甲乙双方同意该拾壹万元转为甲方对乙方的借款；自2020年2月25日起，由甲方每月向乙方还款4000元，直至所借乙方的上述款项全部清偿为止。另查，案涉房产于2019年9月11日被本院依法查封，于2019年12月17日被佛山市禅城区人民法院轮候查封。原告得知上述情况后，向被告杨建明表示其同意继续按照协议借款110000元给被告，但其余款项要求被告杨建明自行筹集，被告杨建明明确告知原告无法筹集资金。2020年5月14日深圳泛华小额贷款有限公司作为申请执行人立案申请执行两被告的案件中执行标的金额为126403元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房产转让协议书》约定两被告将案涉房产外加一个车房出售给原告，房屋总价为400000元，上述转让总价款抵消两被告部分债务，两被告尚欠原告60650元。因案涉房屋抵押给了深圳泛华小额贷款有限公司，原告承诺垫付两被告所欠深圳泛华小额贷款有限公司的款项，包括借款、利息、违约金等。两被告需保证上述房地产除了抵押给深圳泛华小额贷款有限公司外，没有其他产权纠纷和债务纠纷。后，双方又签订《还款协议》，确定原告需为两被告垫付所欠深圳泛华小额贷款有限公司的款项金额为110000元，双方同意该110000元转为两被告向原告的借款。本院认为，原告提供的证据证明两被告除了拖欠深圳泛华小额贷款有限公司126403元，还因另两案分别被法院于2019年9月11日查封、于2019年12月17日轮候查封案涉房产。原告得知上述情况后曾要求被告筹集资金解除案涉房屋的查封，被告杨建明明确表示无法筹集。庭审中，被告杨建明亦明确回复即使原告按照协议代两被告偿还深圳泛华小额贷款有限公司110000元，其也没有办法筹集其余款项解封案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”第六十九条规定“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”和第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告主张解除原、被告双方于2019年11月6日签订的《房产转让协议书》和于2020年1月19日签订的《还款协议》具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十四条之规定，判决如下：解除原告李勇文与被告杨建明、陈凤棣于2019年11月6日签订的《房产转让协议书》和于2020年1月19日签订的《还款协议》。本案受理费8210元，减半收取4105元（原告已预交），由被告杨建明、陈凤棣负担。原告预交的受理费4105元，由原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。两被告负担的受理费4105元，由两被告在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 伍燕霞二〇二〇年七月十四日法官助理 区凤仪书 记 员 徐文杰