江苏省常熟市人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏0581民初13367号 原告：朱丽芳，女，汉族，1978年1月11日出生，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：王兆华，江苏汇展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程平，男，汉族，1977年6月21日出生，住江苏省张家港市，系朱丽芳丈夫。 被告：黄丽琴，女，汉族，1983年1月5日出生，户籍地浙江省湖州市吴兴区，现住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：沈建军，浙江南太湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王欢，浙江南太湖律师事务所律师。 被告：江苏苏南特种装备集团有限责任公司，住所地江苏省常熟经济技术开发区滨江路**。 法定代表人：邵二二。 原告朱丽芳诉被告黄丽琴、江苏苏南特种装备集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱丽芳及其委托诉讼代理人王兆华、程平，被告黄丽琴的委托诉讼代理人王欢到庭参加诉讼，被告江苏苏南特种装备集团有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱丽芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告一和被告二于2015年1月1日签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告一将涉案房屋腾空并交付给原告；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月24日，原告通过淘宝网司法拍卖平台竟得被告二所有坐落常熟市信一广场26幢1801室不动产，并依照规定支付了全部拍卖款项及契税等费用，并于2019年7月1日办理了编号为苏(2019)常熟市不动产权第×××号不动产权登记证书，成为该涉案房产合法产权所有人。原告在竞拍涉案房产时知悉该房产系带租拍卖，原产权人被告二与被告一于2015年1月1日签署了合同编号为SNZB-HLQ-20150101的房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给被告一，现原告经核查认为，上述租赁合同因被告间恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，损害了第三人利益而应归属无效。被告的行为严重损害了原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉请。 被告黄丽琴辩称：答辩人与江苏苏南特种装备集团有限公司于2015年1月1日就苏南公司所有的座落于常熟市信一广场26幢1801室房屋签订《房屋租赁合同》，双方约定，租期自2015年1月1日起至2024年12月30日止，租金为每年12000元。随后答辩人投入资金对涉案房屋进行装修并入住该房屋。同时，2015年1月5日，答辩人向苏南公司支付2015年-2017年的房租36000元，苏南公司于当日开具收款收据给答辩人；2018年1月10日，答辩人向苏南公司支付2018年-2021年房屋48000元，苏南公司于当日开具收款收据给答辩人，也就是说答辩人已支付房租至2021年12月30日。双方的房屋租赁合同法律关系事实清楚，合法有效。被答辩人于2019年5月24日，通过淘宝网司法拍卖平台竞得上述房屋，公示内容也明确显示该房屋系带租拍卖，被答辩人对此情况也是知情的。现被答辩人认为上述租赁合同系答辩人与苏南公司恶意串通，损害第三人利益应归属无效，完全无事实与法律依据，请求法院驳回原告诉请。 被告江苏苏南特种装备集团有限责任公司提交书面答辩意见：1、基本事实:在申请人常熟市虞北煤炭物资有限公司与被执行人江苏苏南特种装备集团有限责任公司(以下简称“苏南特装”)买卖合同纠纷案件执行过程中，被执行人名下位于常熟市信一广场26幢1801、1201、1503三套房屋，原分别由黄丽琴、陈峰、卞国庆三人实际居住。常熟市人民法院执行局承办法官在执行中至现场查看，发现三套房屋均有人居住，在询问了相关情况后，告知承租人可提交租赁房屋的相关证据，以在上述房屋拍卖时如实告知竞买人。为此，黄丽琴、陈峰、卞国庆三人均向法院提供了房屋租赁合同及缴纳租金的收据等证据。承办法官另对被执行人苏南特装的代理人做了询问笔录，主要内容为告知优先购买权以及1801房屋的装修评估事项。综上，该三套房屋上的租赁情况属实，答辩人与原承租人黄丽琴等不存在恶意串通的情形。2、答辩人的意见:原属于答辩人名下的上述三套房屋，已经由常熟市人民法院依法执行完毕。原告在竞买前明知1801房屋存在租赁并由黄丽琴居住的情况，1801房屋因存在租赁致房屋拍卖时低价成交，根据“买卖不破租赁”的原则，原告取得该房屋的产权后，取代答辩人获得出租人的地位，其与黄丽琴之间的房屋租赁和房屋迁让纠纷，与答辩人无关。综上，原告在本案中将答辩人列为被告，认为答辩人与黄丽琴的房屋租赁合同无效，属于滥用诉权，其诉请第一项没有事实依据和法律依据，请法院依法处理。 本院经审理认定事实如下：2015年5月22日，本院立案受理常熟市虞北煤炭物资有限公司诉江苏苏南特种装备集团有限责任公司买卖合同纠纷一案，经本院主持调解，双方于2015年7月6日达成如下协议：一、江苏苏南特种装备集团有限责任公司结欠常熟市虞北煤炭物资有限公司货款人民币1762233.88元，由江苏苏南特种装备集团有限责任公司于2015年8月10日前支付762233.88元，余款1000000元于2015年9月30日前履行，款由双方自行交接。二、若江苏苏南特种装备集团有限责任公司有任一期逾期履行，则江苏苏南特种装备集团有限责任公司还需向常熟市虞北煤炭物资有限公司支付逾期付款违约金100000元。常熟市虞北煤炭物资有限公司有权以江苏苏南特种装备集团有限责任公司所欠货款总额1762233.88中未履行部分及逾期付款违约金100000元一并向法院申请执行。三、常熟市虞北煤炭物资有限公司放弃其余诉讼请求。四、双方当事人一致同意本调解协议，经双方当事人在本调解协议上签字或捺印后即具有法律效力。五、案件受理费减半收取11044元、诉讼保全费5000元，合计人民币16044元由江苏苏南特种装备集团有限责任公司负担，于2015年9月30日前直接给付常熟市虞北煤炭物资有限公司。 江苏苏南特种装备集团有限责任公司未履行生效法律文书确定的义务，常熟市虞北煤炭物资有限公司向本院申请执行，本院于2015年8月18日立案执行，执行过程中，申请执行人提出与被执行人庭外协商解决，申请终结本次执行程序【案号（2015）熟开执字第00604号】。因当事人最终未能协商解决，申请执行人向本院申请恢复执行，本院于2019年1月28日立案受理，执行标的1878277.88元及利息等。本院向被执行人发出执行通知，责令其按生效法律文书确定的期限内履行义务，但未履行。本院以（2015）熟开执字第00604号执行裁定查封了被执行人名下的位于常熟市信一广场26幢1801房地产。本院依法对上述房地产进行了委托评估，后本院以（2019）苏0581执恢63号案件依法对上述房地产在淘宝网司法拍卖平台进行了公开司法拍卖。在第二次拍卖过程中，买受人朱丽芳以最高价人民币439488元竞得该房地产。2019年6月1日，本院裁定将原属江苏苏南特种装备集团有限责任公司所有的常熟市信一广场26幢1801房地产作价人民币439488元转移给买受人朱丽芳所有。2019年7月1日，原告朱丽芳办理了信一广场26幢1801不动产的不动产登记证。 本院在案涉不动产司法网拍公告：“标的物介绍”部分明确标的现状“有租赁”，特别提醒“本次拍卖为带租拍卖”。原告在竞拍涉案房产时知悉该房产系带租拍卖。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当将拍卖的财产移交买受人或承受人。本院在涉案房屋司法拍卖公告中明确涉案房屋“有租赁”，特别提醒“本次拍卖为带租拍卖”。原告在竞拍涉案房产时知悉该房产系带租拍卖。故本案原告要求判令被告一和被告二于2015年1月1日签订的房屋租赁合同无效及要求被告一将涉案房屋腾空并交付给原告的主张，应通过执行程序或执行监督程序解决，不属于民事案件受理范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告朱丽芳的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  邵英 二〇二〇年七月二十七日 书记员  陶莹