内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1631号   上诉人（原审被告）：杨蒙，男，1980年11月6日出生，住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（原审原告）：包头市侨成东方伟业物业服务有限公司。   法定代表人：许丽红，该公司董事长。   委托诉讼代理人：银雪峰。   上诉人杨蒙因与被上诉人包头市侨成东方伟业物业服务有限公司（以下简称侨城物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2020）内0204民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   杨蒙的上诉请求：撤销一审判决，依法改判杨蒙不缴纳物业服务费；一、二审诉讼费用全部由侨城物业承担。其上诉的事实和理由为：侨城物业没有履行维修、养护、管理、维护等义务。杨蒙从2015年开始不缴纳物业费的原因是侨城物业根本没有服务业主，楼道随便进出，门禁不能使用；楼道环境卫生差；安保不到位，2019年租户被几名不明身份的人敲门恐吓，邻居家男主人出面报警。   侨城物业答辩称，其公司提供了符合合同要求的物业服务，杨蒙上诉状中提出的瑕疵不属于物业服务的范围。   侨城物业向一审法院起诉请求：杨蒙支付侨城物业2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务费8720元并支付违约金3485元，以上费用总计12205元；诉讼费由杨蒙负担。   一审法院认定事实：2012年1月1日，侨城物业作为乙方与作为甲方的包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《物业服务合同》，双方就坐落于包头市××区时代财富城商住的前期物业服务达成协议。本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其具体标准为：高层住宅每月每平方米1.60元，公寓、办公楼每月每平方米3.50元。合同约定的物业服务的内容为：1.负责制定本物业服务工作计划并组织实施；保管与本物业相关的工程建设等档案资料；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定本物业有关管理服务制度。2.负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。3.负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等。属于水、电、气、通讯、有线电视等专业单位管理、维护的设施设备，以及纳入市政管理的道路除外。4.业主和物业使用人房屋的自管部位、自用设施及设备的维修、养护，在业主和物业使用人提出委托时，乙方原则上应接受委托，具体收费事宜应按照乙方制定并公布的收费标准由当事人双方另行协商。5.负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施等的维护与管理。6.负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。7.装饰装修管理服务。8.负责对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序的管理及相关设施的维护。9.协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、执勤等，前款约定的事项不含业主财产保险和财产保管责任。10.对物业使用中禁止行为进行监督管理。11.协助社区居委会等单位组织开展社区文化活动等。物业服务费按年交纳，业主应在每年年底之前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，每日则按欠缴费用的千分之二收取违约金。如单个业主与乙方另有约定的，从其约定。合同还约定：本合同约定的物业服务费不含物业保修期期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用经法定程序后，由公共维修基金承担。本合同的物业管理委托期限为十年，自本合同生效之日起至2021年12月31日止。本合同期限届满，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。本合同期限届满或者业主委员会成立与业主大会选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。双方在违约责任中还约定：1.因甲方原因导致乙方未完成本合同约定的物业管理服务目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决或造成乙方经济损失的，乙方有权依法解除本合同，并要求甲方给予乙方经济赔偿。2.因乙方原因未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失或一定后果的，甲方有权依法解除本合同，并要求乙方给予甲方经济赔偿。3.甲方、业主违反本合同的约定，未能按时足额支付乙方物业管理服务等相关费用的，乙方有权要求甲方、业主限期交纳。逾期仍不缴纳的，乙方可以向人民法院起诉。乙方违反本合同约定，擅自提高物业管理服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方清退多收费用。4.因房屋、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。双方还约定了乙方不承担责任的情形：1.由于房屋本体及配套设施设备重大质量问题，以及甲方、业主等原因导致乙方的物业管理服务无法达到合同要求的；2.因不可抗力导致物业管理服务中断而给甲方、业主造成损失的；因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；3.非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、电梯、消防、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；4.在本物业管理区域内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由造成损害的，如因乙方故意或存在过失的除外；5.其他法律、法规规定或甲方、业主另有约定的情形。以上合同双方签字后生效。原告与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司均在以上合同上加盖公章。   坐落于包头市××区包头时代财富城XXX房屋建筑面积为41.53平方米，房屋性质为公寓，权利人为杨蒙。杨蒙未向侨城物业交纳以上房屋2015年1月1日至2019年12月31日物业服务费总计8721.30元。   侨城物业曾就2017年12月31日之前的物业服务费起诉部分业主，部分案件经一、二审法院以判决方式结案，该系列判决均已生效且均以90%的比例支持侨城物业该阶段的物业服务费。   一审法院经审理认为：侨城物业与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《物业服务合同》系签约双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认有效。以上合同对全体业主具有约束力，故侨城物业和杨蒙均应受上述合同的约束。现侨城物业要求支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务费8720元，该时间段杨蒙实际欠侨城物业8721.30元。侨城物业的诉讼请求，2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费，按应缴物业服务费的90%支持，2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费，按应缴物业服务费全额支持，杨蒙应向侨城物业缴纳2015年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费8198.02元，其余部分，该院不予支持。侨城物业自愿放弃违约金的追偿，该院予以认可。杨蒙未到庭，未做答辩，视为其放弃抗辩权，不影响本案的实体审理及裁决。   综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨蒙支付原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司2015年1月1日至2019年12月31日物业服务费8198.02元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费106元，本案因适用简易程序减半收取53元，原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司已预交，由原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司负担17元，被告杨蒙负担36元，于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司。   二审中杨蒙向本院提交照片18张，欲证明侨城物业没有按照合同约定履行义务，小区的维护、养护、管理服务没有做到位。侨城物业质证称，对证据真实性认可，证明目的不认可。1至9号照片，单元门庭的灯箱广告是物业公司应E座业主的需求为其提供的免费广告位，因E座为公寓，近一半房屋为业主经营使用，对广告位有巨大需求，这是物业服务的一部分。10、13、14、15号照片，出现了公共设施损坏，业主向物业公司报修后，如属于物业公司维修范围，物业公司会及时处理。照片中看不出损坏处是哪里。12号照片，是业主堆放在墙角的垃圾，保洁每天都会将楼层中业主放的垃圾清理到地下的垃圾桶。照片所示的垃圾都会在当天清理。13、17号照片，业主家门的小广告，物业公司已经就此进行了彻底根治，时代财富城近三年已经没有小广告现象了。18号照片，E座公寓在建成时就没有门禁，所以不在物业公司服务范围内。   侨城物业向本院提交（2018）内民申2957号民事裁定书复印件一份，欲证明案涉小区物业服务的合法性。杨蒙质证称，真实性认可，侨城物业确实提供了服务，但是服务不完善。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，杨蒙对于与侨城物业存在物业服务合同关系及欠付物业服务费的事实、期间及金额均不持异议。本案的争议焦点为杨蒙是否应当向侨成物业交纳物业服务费及具体数额的问题。   杨蒙上诉提出侨城物业没有履行维修、养护、管理、维护等义务，并在二审中提交照片予以证明。对此，本院认为，第一，关于杨蒙提出的楼道随便进出，门禁不能使用的问题，《物业服务合同》中对此并无约定。杨蒙主张交房时门禁可以正常使用，侨城物业对此并不认可，杨蒙亦未提交证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。第二，关于环境卫生和小广告问题，杨蒙提交的照片只能说明拍摄当时的情况，不能反应物业服务区域长期的物业服务状态，杨蒙仅以其提交的几张照片证明环境卫生差依据不足。第三，关于安保问题，《物业服务合同》中对安保人员的数量、安装摄像头数量并无具体约定，且侨城物业一审提交的照片可以证明其在物业服务区域内配备了安保人员并提供安保的相关服务，而杨蒙未提交证据证明安保服务不符合合同约定，故其该主张缺乏依据。第四，关于防火门、窗户损坏未予维修的问题，杨蒙提交的照片中可以看出案涉房屋存在防火门和窗户损坏未予维修的情况，但是这些轻微服务瑕疵并不能成为业主减免或者拒缴物业费的理由，且一审法院已就侨城物业存在的服务瑕疵予以适当考量，对于杨蒙欠付的2016和2017年度的物业服务费予以了适当减少。   综上所述，杨蒙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费106元，由上诉人杨蒙负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 魏晓燕   审 判 员 王雅琴   审 判 员 董婷婷     二○二○年七月二十一日   法官助理 常慧青   书 记 员 王 彩   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。