安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初1581号 原告：芜湖市海鸿物业有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区南埂小区平房**，统一社会信用代码91340200777385720F(1-1)。 法定代表人：李新华，执行董事。 委托诉讼代理人：何子有，安徽宇润律师事务所律师。 被告：赵友海，男，1972年9月12日出生，户籍所在地安徽省芜湖市镜湖区，现下落不明。 原告芜湖市海鸿物业有限公司诉被告赵友海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖市海鸿物业有限公司的法定代表人李新华到庭参加诉讼，被告赵友海经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芜湖市海鸿物业有限公司向本院提出诉讼请求：请求被告支付拖欠的2011年1月1日至2018年10月31日的物业费3220元。事实和理由：2010年12月18日、2013年1月1日、2015年12月12日，原告分别与芜湖市巨龙房地产开发有限公司、芜湖市巨龙城市花园小区业主委员会分别签订了《物业管理委托合同》和《巨龙城市花园物业服务合同》。合同约定原告为该小区提供物业管理服务至2018年12月31日；合同中对物业费收费标准约定为：多层每平方米0.4元/月、高层六层以上（含六层）每平方米1.00元/月、二至五层每平方米0.90元/月。物业费每年交付一次，交付期限为当年的12月。 被告系巨龙城市花园多层房屋业主，房屋建筑面积85.9平方米，物业费标准是0.4元/月/平方米，月计费34.36元/月（0.4元/月/平方米×85.9平方米），被告拖欠2011年1月1日至2018年10月31日计94个月物业管理费3220元(34.36元/月×94个月)。 综上，被告拖欠物业费的行为损害了原告的合法权益，已构成违约，原告多次向被告催要未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法裁判。 原告芜湖市海鸿物业有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据予以证明： 1、物业管理委托合同、原告的资质证书、芜湖市物价局[2009]132号文、巨龙城市花园物业服务合同两份、芜发改收费[2017]493号文，证明原、被告之间的物业服务合同关系及物业费收费标准依据； 2、催交物业费的通知，证明原告分别于2013年、2015年、2016年、2018年历年向被告主张权利催交物业费的事实； 3、房地产权登记信息，证明被告是讼争房屋产权人、房屋建筑面积以被告负有交付该期间物业费的义务。 被告赵友海未作答辩，亦未向本院提交证据。 经当事人举证，本院认证如下：对原告所举证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均能成立，本院予以采信。 依据认证的证据和当事人陈述，经审理查明：位于安徽省芜湖市镜湖区巨龙城市花园小区系案外人芜湖市巨龙房地产开发有限公司开发建设。2010年12月18日，原告芜湖市海鸿物业有限公司与芜湖市巨龙房地产开发有限公司签订一份《物业管理委托合同》，约定由原告芜湖市海鸿物业有限公司为巨龙城市花园小区提供物业服务，物业收费按照物价局核定标准向业主收取，期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止。2013年1月1日、2015年12月12日，原告芜湖市海鸿物业有限公司与芜湖市巨龙城市花园业主委员会签订了《巨龙城市花园物业服务合同》，约定由芜湖市海鸿物业有限公司继续为芜湖市巨龙城市花园小区提供物业服务，服务期限分别自2013年1月1日起至2015年12月31日止、2016年1月1日起至2018年12月31日止，物业服务费标准均为多层每平方米0.4元/月；高层每平方米0.48元/月，另高层电梯维保养护检测费用及电费每平方米0.5元/月，二次供水六层以上（含六层）每平方米0.2元/月。上述合同签订后，原告芜湖市海鸿物业有限公司于2011年1月1日至2018年10月31日在芜湖市巨龙城市花园小区提供物业服务。被告赵友海与案外人李大云从刘霞处购买了芜湖市镜湖区巨龙城市花园（建筑面积85.67平方米），并于2016年3月14日办理产权登记。因被告赵友海未缴纳物业费，原告芜湖市海鸿物业有限公司催要无果后，遂成讼。 本院认为：原告芜湖市海鸿物业有限公司与开发建设单位芜湖市巨龙房地产开发有限公司、芜湖市巨龙城市花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》、《巨龙城市花园物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，上述合同对全体业主具有法律约束力。根据合同约定和法律规定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。芜湖市海鸿物业有限公司向小区提供了物业管理服务，被告赵友海现仍为产权人，也实际享受了原告提供的物业服务，理应履行交纳物业费的义务，故对原告芜湖市海鸿物业有限公司主张被告赵友海支付拖欠的物业费的诉请予以支持。被告赵友海于2016年3月14日取得房屋所有权，原告芜湖市海鸿物业有限公司主张被告赵友海自2011年1月1日起拖欠物业费，本院依法予以调整，应自2016年3月14日起开始计算，原告芜湖市海鸿物业有限公司主张物业费拖欠至2018年10月31日，被告赵友海未予反驳，亦未提供已交纳上述期间物业费用的证据，本院依法确认被告赵友海拖欠原告芜湖市海鸿物业有限公司2016年3月14日至2018年10月31日期间的物业费。因涉案房屋建筑面积为85.67平方米，被告赵友海实际拖欠2016年3月14日至2018年10月31日期间的物业费为1079元(0.4元/月/平方米×85.67平方米×31.5月)。原告芜湖市海鸿物业有限公司服务中确实存在瑕疵，本院对物业费调整为755元。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地加以改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系，创造一个环境优美的生活社区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告赵友海于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市海鸿物业有限公司物业服务费755元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告赵友海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  秦山成 人民陪审员  吴 伟 人民陪审员  王劲松 二〇二〇年七月六日 书 记 员  王雨濛 附：本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。