云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3199号上诉人（原审被告）：王丹丹，女，1987年5月20日生，苗族，居民身份登记住址：云南省昆明市西山区红塔西路20号龙华别墅Ａ12幢。委托诉讼代理人：唐啸龙，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：孙良琴，女，1950年7月20日生，汉族，居民身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：胡朝辉，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：云南博联装饰工程有限公司（原名称：昆明秀联房地产经纪有限公司）。住所：云南省昆明市西山区前兴路西山万达广场******。法定代表人：李秀章。原审第三人：中国工商银行股份有限公司昆明西市区支行。营业场所：云南省昆明市西山区丹霞路口云南民族发展大厦。负责人：柴俊。委托诉讼代理人：李斌，男，汉族，1968年6月12日生，住昆明，住昆明市西山区员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：邹剑云，云南君晟律师事务所律师，一般授权代理。上诉人王丹丹因与被上诉人孙良琴、原审第三人云南博联装饰工程有限公司、中国工商银行股份有限公司昆明西市区支行房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初4665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王丹丹的上诉请求：一、撤销昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初4665号民事判决第二项判决内容，作出公正判决；二、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：原判决判定的支付价款时间有误，诉争房产还有产权纠纷未解决。房屋总价款应按公证书上的630万元认定，而非合同约定的价款6880000元。原判决裁判按24%支付利息明显太高。被上诉人私自拆除家具和移走砍掉大树，都是违约行为。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，请法院支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人孙良琴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第三人无意见。孙良琴向一审法院起诉请求：1、判令继续履行原告、被告及第三人博联公司于2017年6月13日签订的《买卖合同暨居间服务合同》，被告支付剩余尾款1890000元及2017年7月10日起至实际付清之日止的利息，利率按中国人民银行同期贷款利率计；2、判令被告支付违约金1376000元；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保保险费4128元。一审法院认定事实：位于海埂龙华花园别墅**房屋原登记所有人为原告孙良琴。2017年6月13日，原告孙良琴（甲方）与被告王丹丹（乙方）及第三人博联装饰（丙方）共同签订《买卖合同暨居间服务合同》，约定甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，建筑面积为477平方米，成交价格为6880000元，通过银行按揭付款，于公证机关签订统一《房屋买卖合同》时，乙方支付首付房款380000元，剩余尾款6500000元乙方办理银行按揭贷款时余款由银行直接汇入甲方账户。合同同时约定：“本合同签订后，买卖一方就合同条款要求变更的，应当与对方协商，若不能在合同约定的过户日期前协商一致的，应当按本合同条款执行。擅自不执行本合同条款的，即是违约。违约方应支付守约方总房款20%的违约金或赔偿守约方全部损失”、“本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由双方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见；若未能协商一致，买卖一方就擅自不履行合同，超过约定的日期还未办理还贷、过户的，由擅自不履行买卖合同一方承担违约责任，守约方可以选择给予违约方十五个工作日的宽展期继续协商，或者选择立即解除本买卖合同，追究违约责任，违约方应支付守约方总房款20%的违约金或赔偿守约方全部损失。”后三方又签订《补充协议》，约定房屋实际成交价6880000元，银行贷款评估价款9500000元，乙方支付首付房款380000元，剩余尾款6500000元乙方办理银行按揭贷款余款由银行直接汇入甲方账户。乙方由银行贷款6500000元由银行直接支付给甲方，如未能正常贷款余款，除银行贷款支付外，由乙方把余款补齐。2017年7月6日，三方再次签订《补充协议》，约定：“房屋实际成交价6880000元，乙方过户当日付给甲方580000元，房屋买卖合同公证价格为6300000元，银行贷款4960000元由乙方贷款银行直接付款给甲方，甲方同意乙方于2018年7月10日付清首付房款1340000元，如未及时付清，乙方自愿向甲方支付以银行利息为准的最高利息”。同日，原、被告还签订了《二手房买卖合同》，该合同经云南省昆明市明信公证书出具（2017）云昆明信证民字第42691号公证书公证。被告王丹丹现已取得诉争房屋的不动产权证。庭审中，原、被告一致陈述：1、被告按约定支付了580000元，通过银行贷款支付了4410000元，剩余1890000元未付；2、诉争房屋现还未移交被告。被告在庭审中明确表示同意继续履行合同，支付尾款。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告孙良琴与被告王丹丹签订的《买卖合同暨居间服务合同》及两份《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且合同条款不违反法律的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。庭审中，原、被告及第三人一致同意继续履行2017年6月13日共同签订的《买卖合同暨居间服务合同》，一审法院对此予以确认。诉争房屋现已过户至被告名下，而针对被告的付款义务，原、被告及第三人进行过多次约定，其中有部分不一致之处，根据原告提交的证据以及庭审中原、被告的一致陈述来看，一审法院认为应当以2017年7月6日原、被告以及第三人签订的《补充协议》约定为准，即房屋成交价6880000元，其中被告通过银行贷款支付4960000元、过户当日支付580000元、于2018年7月10日支付1340000元。庭审中，原、被告一致陈述被告现已支付4990000元，尚余1890000元未付，被告对此也表示同意支付，故对原告该项诉请，一审法院予以支持。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”被告逾期支付房款构成违约，依照双方合同约定及法律规定，应承担相应违约责任。原告主张按2017年6月13日《买卖合同暨居间服务合同》中约定的总房款的20%计算违约金，同时支付逾期付款利息，一审法院认为，2017年7月6日《补充协议》中对于被告逾期付款的违约责任进行过变更，即“以银行利息为准的最高利息”，该变更行为在后，且属于各方真实意思表示，不违反法律规定，故应以此确认被告的违约责任，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”之规定，判令被告承担自其承诺付款次日即2018年7月11日起至实际付清之日止的利息，利率按年24%计算。原告损失通过上述违约金基本可以得到弥补，根据违约责任的“填平原则”，对原告要求被告承担其他违约责任的诉请，一审法院不再支持。保全担保保险费原告未举证证实费用实际支付情况，故对该笔费用，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、继续履行原告孙良琴、被告王丹丹及第三人云南博联装饰工程有限公司于2017年6月13日签订的《买卖合同暨居间服务合同》；二、被告王丹丹于本判决生效之日起十五日内支付原告孙良琴购房款1890000元，并支付该款项自2018年7月11日起至实际付清之日止的利息（年利率24%）；三、驳回原告孙良琴的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。双方当事人对于一审查明的案件事实均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人的上诉请求是否成立？本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方当事人均应严格履行自己的权利和义务。上诉人王丹丹与被上诉人孙良琴及原审第三人云南博联装饰工程有限公司在2017年期间（原名称：昆明秀联房地产经纪有限公司）签订的《房屋买卖合同暨居间服务合同》及两份《补充协议》上，均明确了涉案房屋的买卖价款为6880000元，这是上诉人与被上诉人的真实意思表示且不违反法律规定，本院对此价款予以认可。上诉人主张房屋买卖合同公证价款为6300000元而非6880000元，但6300000元的价款非当事人的真实意思表示，本院不予认可。上诉人和被上诉人在一审中均认可上述房屋买卖合同中，购买人王丹丹还需向出卖人孙良琴支付购房尾款1890000元，本院对此予以确认。上诉人主张一审判决中24%的年利率过高的问题，本院认为，由于本案的涉案合同系房屋买卖合同，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，从而判决按年利率24%支付违约金，属于适用法律错误，该法条系对审理民间借贷案件的法律规定而非对房屋买卖合同案件的法律规定，参照法条有误，本院予以纠正。上诉人与被上诉人将违约责任最后在《补充协议》中变更为“以银行利息为准的最高利息”，该条表述意思约定不明，银行最高利息并非民间借贷利息的上限，综合我国目前银行利息水平和上诉人的违约程度，本院酌情确定按年利率12%计算。上诉人主张被上诉人有违约行为，但没有证据证明之，故本院不予支持。一审法院的其他判决合法合理，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持一审判决第一、三项，即“一、继续履行原告孙良琴、被告王丹丹及第三人云南博联装饰工程有限公司于2017年6月13日签订的《买卖合同暨居间服务合同》；三、驳回原告孙良琴的其他诉讼请求”；二、撤销一审判决第二项，即“二、被告王丹丹于本判决生效之日起十五日内支付原告孙良琴购房款1890000元，并支付该款项自2018年7月11日起至实际付清之日止的利息（年利率24%）”；三、上诉人王丹丹于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人孙良琴购房款1890000元，并支付该款项自2018年7月11日起至实际付清之日止按照年利率12%计算的利息。一审案件受理费17184元，由上诉人王丹丹承担14000元，由被上诉人孙良琴承担3184元；保全费5000元，由上诉人王丹丹承担。二审案件受理费17184元，由上诉人王丹丹承担14000元，由被上诉人孙良琴承担3184元。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  李蕊审判员  白昱二〇二〇年七月十四日法官助理陈志远书记员汪雪媛