济南市莱芜区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0116民初2234号原告：陈宝娥，女，1955年4月5日出生，汉族，住山东省济南市钢城区。原告：张正富，男，1983年2月6日出生，汉族，住山东省济南市钢城区。二原告共同委托诉讼代理人：刘亮，山东恒志远律师事务所律师。被告：高少香，女，1982年8月28日出生，汉族，住山东省济南市莱芜区。委托诉讼代理人：袁书朋，上海市建纬（济南）律师事务所律师。被告：杨焕涛，男，1981年8月20日出生，汉族，住山东省济南市莱芜区。原告陈宝娥、张正富与被告高少香、杨焕涛财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈宝娥、张正富的共同委托诉讼代理人刘亮、被告高少香的委托诉讼代理人袁书朋、被告杨焕涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宝娥、张正富向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还坐落于济南市莱芜区寨里镇同春嘉园汇和花苑东商住楼一层的房产（3334平方米）；2、依法判令被告支付使用费1500300元（截止到2020年3月15日）及自2020年3月16日起至上述房产实际返还之日的使用费（具体金额以评估为准）；3、案件受理费、保全费等费用由被告承担。在诉讼过程中，原告陈宝娥、张正富变更诉讼请求为：１、依法判令被告支付原告使用费1154000元（自2013年4月10日起至2015年9月14日期间的使用费290000元，自2015年9月15日起至2020年3月15日，按照每年每平方米60元，使用面积3200平方米计算，共计864000元）及自2020年3月16日起按照每年每平方米60元，使用面积3200平方米计算标准计算至使用费付清之日；2、案件受理费、保全费、保险保全费由被告承担。事实与理由：因莱芜市同春房地产开发有限公司欠张务正货款，经原莱芜市钢城区人民法院调解，作出（2009）钢民初字第877号民事调解书，莱芜市同春房地产开发有限公司将其所有的位于济南市莱芜区寨里镇同春嘉园汇和花苑东商住楼一层的房产（4200平方米）折抵欠张务正的欠款，且与张务正办理了房产交接手续。张务正于2019年3月去世，上述房产由原告继承。上述房产原由山东福恩贝尔商贸有限公司承租，现由被告占有经营。原告认为，被告未经原告或张务正允许，占有使用上述房产，除应返还上述房产外，还应支付其占有使用期间的使用费。特提起诉讼，请求依法实现原告诉求。被告高少香辩称，我不是侵权人，也不是承租人，我不应该承担侵权责任或者缴纳租赁费的民事责任，我自始至终与案涉房屋没有直接关系。莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市登记经营者是我，但我不是实际经营人，实际经营人是杨焕涛，我只是借名，当时杨焕涛以自己的身份证进行工商登记不方便，就借用了我的身份证进行了工商登记，对百福超市我既没有投资，也没有经营，百福超市确实与我没有关系。后来我也要求杨焕涛注销了，现在确实已经注销了，没有因百福超市的注册给第三方造成损失，因此我不能承担责任，杨焕涛作为实际承租人，应当由他自行承担租金的支付。被告杨焕涛辩称，本案涉及到的超市房屋是我在经营属实。我使用这些房屋是历史遗留问题，不是我不交租赁费，是因为一直找不到真正的房主。期间，有多个房主来要房子，要房租，但最后都不是真正的房主。其中，厉春晴拿着房屋买卖合同，带着开发商来，要求我将房租交给厉春晴，我被迫和厉春晴签了租赁合同，交纳了租金26万元；我不是房子的侵权人，是房子的积极维护者，累计花费维修费20余万元；房屋漏水导致超市货物受淹损失达20余万元；我垫付的物业费6万余元。请求法院确定真正的房主，确定后，扣除我垫付的费用，我愿意按照原告要求的数额交纳房租。本院经审理认定事实如下：原告陈宝娥、张正富系母、子关系，分别为张务正之妻、之子。张务正于2019年3月26日因交通事故死亡，其父张庆瑞、女儿张芹均书面声明自愿放弃继承张务正生前享有的原莱芜市钢城区人民法院（2009）钢民初字第877号民事调解书项下的权利，并由山东省济南市钢都公证处依法予以公证，该民事调解书项下的权利由原告陈宝娥、张正富依法继承。张务正因与莱芜市同春房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，经原莱芜市钢城区人民法院审理，于2009年10月14日作出（2009）钢民初字第877号民事调解书，张务正与莱芜市同春房地产开发有限公司达成调解协议：莱芜市同春房地产开发有限公司以莱芜市寨里同春嘉园汇和花苑东商住楼（4200平方米）一层折抵欠张务正的欠款2250000元。2012年6月28日，张务正（甲方）与山东同春商业发展有限公司、莱芜市同春房地产开发有限公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：乙方将2010年6月7日至2013年6月6日乙方与莱芜市福恩贝尔商贸有限公司签订的房屋租赁合同的出租人变更为张务正；合同主体变更后原租赁合同项下的所有内容保持不变，继续有效；租赁价款、付款时间不变，租金交由新的出租人张务正；承租人的租期届满前，如承租人继续承租，按原合同约定由甲方与承租人续签租赁合同。2012年8月25日，张务正（甲方）与山东福恩贝尔商贸有限公司（乙方）的法定代表人张孝刚签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方坐落在莱芜市莱城区寨里镇温州商城汇河花园一楼商业用房，房屋租赁面积为3334平方米，租期为一年，自2012年6月7日至2013年6月7日，年租金为100元/平方米，每承租期满6个月付一次款；乙方在租赁期间就有关物业管理、水、电、暖气、房屋修缮等一切管理费用，由甲方按总租赁额的10%返还乙方使用，剩余不退还，超出部分由乙方自行负责；备注：签订本合同必须在莱芜市同春房地产开发有限公司与张务正签订法院调解书有效的同时本合同有效，否则本合同无效。2013年4月10日，张孝刚、陈丽（甲方）与张顺进、杨焕涛（乙方）签订《协议书》一份，约定：山东福恩贝尔商贸有限公司自变更之日起由乙方张顺进、杨焕涛自主经营；在2013年4月10日前所租赁的寨里经营场所的租赁费由甲方张孝刚、陈丽承担，在2013年4月10日后租赁费由乙方张顺进、杨焕涛承担。莱芜市福恩贝尔商贸有限公司于2010年10月9日变更名称为山东福恩贝尔商贸有限公司，公司原股东为张孝刚、陈丽，后将股东变更为张顺进、苏汝芳，该公司经营福恩贝尔超市，实际由杨焕涛控制经营，该公司于2016年9月6日清算后注销。2015年9月15日，经市场监管部门核准，莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市成立，企业类型为个体工商户，登记经营者为高少香，经营场所即为原山东福恩贝尔商贸有限公司经营场所。2020年4月23日，原告以莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市为被告诉来本院，请求判令被告返还坐落于济南市莱芜区寨里镇同春嘉园汇和花苑东商住楼一层的房产并支付使用费。案件受理后，原告于2020年4月29日申请追加高少香、曹洪磊（高少香之配偶）为本案被告。2020年4月30日，莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市经核准办理注销登记，但一直正常经营，杨焕涛于5月21日在原址重新注册成立济南市莱芜农高区福超市，企业类型为个体工商户，登记经营者为杨焕涛。本案审理过程中，2020年5月25日，原告陈宝娥、张正富（甲方）与莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市（已注销）、高少香、杨焕涛（乙方）签订《协议书》一份，就本案房屋租赁事宜达成一致，约定：1、乙方对原莱芜市钢城区人民法院（2009）钢民初字第877号民事调解书的真实性无异议，对甲方依据该调解书要求乙方支付租赁费的法律文书无异议；2、2015年9月15日至涉案法律文书生效之日，涉案房产年租金60元/平方米，房屋面积为3200平方米，年租金为192000元，乙方于涉案法律文书生效之日起五日内支付甲方60万元、剩余租金于涉案法律文书生效之日起4个月内，按月分四期均等金额支付给甲方。3、2013年4月10日至2015年9月15日涉案房屋租赁费总计462550元，经甲乙双方协商按290000元计算，该段时间内其他房屋租赁费甲方予以放弃，乙方于涉案法律文书生效后五日内一次性支付甲方；4、法院法律文书生效后五日内，甲乙双方另行签订涉案房产租赁合同，租赁期限12年，每三年为一个阶段，第一阶段每年租金192000元，第二阶段每年租金204000元，第三阶段每年租金216000元，第四阶段每年租金228000元；第一年度租金于租赁期满一年后的十日内一次性支付，自第二年度起的租金按季度支付。该《协议书》签订后，乙方对支付租金的款项来源发生争议，履行协议搁浅。2020年6月2日，原告申请追加杨焕涛为本案被告。2020年6月24日，原告申请撤回对被告莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市、曹洪磊的起诉，本院依法裁定予以准许。庭审中，原告提交原莱芜市中级人民法院（2013）莱中商初字第44-2号民事裁定书、（2013）莱中商初字第44号公告，济南市中级人民法院（2017）鲁12执恢7号之十三执行裁定书、（2017）鲁12执恢7号执行结案通知书各一份，拟证实因张务正涉及其他案件，涉案房产被原莱芜市中级人民法院查封，张务正系涉案房产的产权人；被告对其真实性无异议。被告高少香主张莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市实际经营人为杨焕涛，其不应承担责任；被告杨焕涛认可实际经营人为自己；原告不予认可，认为两被告为共同经营。高少香在庭前向本院提供的相关证据显示，2015年9月6日，高少香与山东福恩贝尔商贸有限公司（签约代表为杨焕涛）签订《租赁合同》，承租涉案房产，租赁时间为2015年9月10日起至2018年9月9日止，外租赁区域高少香可以转租；2018年9月16日，杨焕涛书面承诺同意高少香续签两年租赁合同；2020年4月23日，杨焕涛与高少香签订“协议书”，双方同意终止租赁关系，高少香将自己的货物折价转让给杨焕涛，外租赁区域合同收益归杨焕涛。被告杨焕涛提交以下证据：一、厉春晴与杨焕涛于2014年11月8日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份，拟证实其支付给厉春晴涉案房产租金26万元，应从原告要求租金中扣除；二、房屋修缮照片若干张，拟证实修缮房屋花费20万元，应从原告要求租金中扣除；三、物业费单据若干张，拟证实支付物业费6万元，应从原告要求租金中扣除；原告对被告杨焕涛提供的上述证据不予认可。本案受理后，原告申请诉讼保全，支付诉讼财产保全责任保险费2400元、诉讼保全费5000元。上述事实，由原告提交的原莱芜市钢城区人民法院（2009）钢民初字第877号民事调解书、《协议书》、《房屋租赁合同》，《协议书》、原莱芜市中级人民法院（2013）莱中商初字第44-2号民事裁定书、（2013）莱中商初字第44号公告、济南市中级人民法院（2017）鲁12执恢7号之十三执行裁定书、（2017）鲁12执恢7号执行结案通知书，居民死亡医学证明书、公证书、莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市个体户信息、《协议书》、诉讼财产保全责任保险保费发票，被告高少香提供的企业信用信息公示报告，被告杨焕涛提供的《协议书》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、房屋修缮照片、物业费单据，及当事人的陈述等在案证实。本院认为，原莱芜市钢城区人民法院（2009）钢民初字第877号民事调解书中，莱芜市同春房地产有限公司将其开发的莱芜市寨里同春嘉园汇和花苑东商住楼（4200平方米）一层折抵给张务正，后张务正又与山东同春商业发展有限公司、莱芜市同春房地产开发有限公司签订了关于涉案房屋变更出租人主体的《协议书》，与山东福恩贝尔商贸有限公司签订了《房屋租赁合同》，至此，张务正成为涉案房产的合法占有人，有权要求涉案房屋使用人支付使用期间的费用。张务正死亡后，陈宝娥、张正富作为其法定继承人有权行使其相应权利。张务正与山东福尔贝尔商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》于2013年6月7日到期后，双方未继续签定租赁合同，涉案房产先后由山东福恩贝尔商贸有限公司、莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市实际占有、经营使用，陈宝娥、张正富有权要求占有使用者支付使用费。根据张孝刚、陈丽与张顺进、杨焕涛于2013年4月10日签订的《协议书》，山东福恩贝尔商贸有限公司自变更之日起由张顺进、杨焕涛实际经营，自2013年4月10日起经营场所（涉案房产）租赁费由张顺进、杨焕涛负担，后该公司于2016年9月6日注销；2015年9月15日，莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市成立，经营者登记为高少香；原告陈宝娥、张正富于2020年4月23日诉来本院后，与莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市、高少香、杨焕涛经过协商，于2020年5月25日就涉案房产使用费的数额及支付达成《协议书》一份，原告陈宝娥、张正富与被告杨焕涛、高少香分别在《协议书》上签字捺印。本院认为，该《协议书》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，现原告依据该协议书主张被告杨焕涛、高少香支付涉案房屋使用费的诉讼请求，本院依法应予支持。被告高少香辩称其系借名登记、莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市实际经营人为杨焕涛，其不应承担责任，被告杨焕涛主张原告要求的租金应扣除支付给厉春晴的26万、房屋修缮费20万元、物业费6万元；原告对以上均不予认可；高少香与杨焕涛签订的《租赁合同》、续租协议、终止租赁协议等书面证据的内容与其辩称主张不符；高少香、杨焕涛自愿在2020年5月25日的《协议书》上签字，表明其均认可协议内容，故本院对高少香、杨焕涛辩称意见不予采纳。关于使用费的计算截止时间，本院依照上述《协议书》的约定，计算至本判决生效之日；后续租赁事宜，由租赁双方依据上述《协议书》确定的协议框架执行。原告主张的诉讼财产保全责任保险费2400元，系依法进行诉讼的必要支出，且有相应正式单据予以证实，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告高少香、杨焕涛支付原告陈宝娥、张正富涉案房产使用费1154000元（自2013年4月10日起至2015年9月15日止使用费为290000元；自2015年9月16日起至2020年3月15日止使用费为864000元），于本判决生效之日起五日内履行完毕。二、自2020年3月16日起，至本判决生效之日止，被告高少香、杨焕涛支付原告陈宝娥、张正富涉案房产使用费，按照租赁房屋面积3200平方米、年租金60元/平方米计算，于本判决生效之日起五日内履行完毕。三、被告高少香、杨焕涛于本判决生效之日起五日内支付原告陈宝娥、张正富诉讼财产保全责任保险费2400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9151元，由原告陈宝娥、张正富负担1547元，被告高少香、杨焕涛负担7604元。诉讼保全费5000元，由被告高少香、杨焕涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李佩剑二〇二〇年七月十三日书记员  赵 冲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。