北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初5764号原告：袁秀春，女，1955年10月5日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴青江，北京旭坤律师事务所律师。被告：吴士和，男，1968年11月6日出生，汉族，北京市昌平区十三陵特区办事处厨师，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴士江（吴士和之兄），男，1964年2月24日出生，汉族，北京市三一重工有限公司员工，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：付玉阁，河北海之光律师事务所律师。原告袁秀春与被告吴士和农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁秀春及其委托诉讼代理人吴青江，被告吴士和的委托诉讼代理人吴士江、付玉阁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁秀春向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房款35000元；2、判令被告给付原告房屋（含装修、设备及附属物）重置成新价360086元；3、判令被告给付原告区位补偿款1719835.2元（按总价80%主张）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2001年9月9日签订了《契约》，被告将位于北京市昌平区XXX房屋卖给原告，经昌平区法院判决，原告腾退前述院内的房屋，被告对该《契约》无效应承担主要责任。双方当时买卖的房屋破旧不堪，无法居住，原告对该房屋进行了重建、装修，前述房屋现已大幅增值，被告应当给予原告建造及增值后的补偿，补偿标准以价格鉴定结论为准，被告的过错给原告造成损失，且该《契约》被告承诺永不反悔，被告在原告眼睛几乎失明的状态下签订的该《契约》，原告购买该房屋的房款当时可以购买商品房，也不会有现在的巨额损失，被告应就该损失对原告进行赔偿。该房屋拆迁被告获巨额利益，被告应给予原告该宅基地区位补偿金额的补偿。故，原告请法院判决支持原告的诉讼请求。被告吴士和辩称，同意支付原告房屋重置成新价，不同意返还购房款，不同意支付区位补偿款。涉案房屋不涉及拆迁，没有区位补偿价，即使以后可能拆迁，涉案房屋的土地所有人是村集体，拆迁款也会归村集体所有，并不会归原告所有。另，我们认为区位补偿价没有经过评估公司评估，鉴定机构只是出具了意见函，不是民事诉讼法规定的鉴定报告。本院经审理认定事实如下：张桂荣与吴春林系夫妻关系，与吴士和系母子关系。吴春林与张桂荣均系北京市昌平区十三陵镇西山口村村民。北京市昌平区XXX院（东至吴玉林、南至宋德山、西至张文仓、北至吴长林，以下简称XXX）的集体土地使用者原为吴春林，吴春林于1995年去世后，该处宅基地的土地使用权者为其妻张桂荣。2001年9月9日卖方吴士和与买方袁秀春签订《契约》，约定：兹有西山口大队第三生产队吴士和有自家房宅一套。宅地东西宽17.5米，南北长16米，东墙以东是吴玉林家，南墙以南是宋德山家，西墙以西临街。宅内含北房三间，房后有四十公分散水，东房两间，西房两间，有门楼和影壁墙，结构是小三合房宅，院内有柿子树一棵，现吴士和自愿将房宅卖给退休工人袁秀春。经双方协商没有任何意见，双方并保证以后永不反悔，钱款现已一次当面付清。特立此约为证。该《契约》由西山口村人吴长林见证和执笔。契约签订后，袁秀春向吴士和支付了购房款35000元，吴士和将涉案院落交付给袁秀春，此后袁秀春对涉案院落进行了翻修。张桂荣于2016年诉至本院，要求确认吴士和与袁秀春签订的房屋买卖合同无效，并要求袁秀春腾退XXX内房屋及院落。本院经审查认定：袁秀春在签订契约时系城镇居民，其与吴士和之间的房屋买卖行为在处分房屋的同时处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，故双方签订的契约因违反了法律的强制性规定应属无效。因张桂荣并非合同的相对人，该案案由为农村房屋买卖合同纠纷，张桂荣以其系涉案房屋的产权人为由要求袁秀春腾退房屋，依据不足，本院不予支持，故本院于2017年2月14日做出（2016）京0114民初18023号民事判决书，判决袁秀春与吴士和于2001年9月9日签订的《契约》无效，驳回张桂荣的其他诉讼请求。后吴士和诉至法院，要求判令袁秀春返还北京市昌平区XXX院内的所有房屋及宅院，本院经审理后做出（2017）京0114民初7855号民事判决书，判决袁秀春将北京市昌平区XXX院及该院内的房屋腾退并交还给吴士和。上述两份判决书现已生效。本案审理过程中，袁秀春申请对涉案房屋的宅基地区位补偿价、房屋重置成新价进行评估。2019年3月28日，北京华信房地产评估有限公司出具鉴定意见：涉案房屋及装修、设备及附属物重置成新价格为360086元，其中房屋及装修现状重置成新总价320232元、设备及附属物现状重置成新总价39854元。原、被告另协商委托北京中鼎联合房地产评估有限公司对涉案房屋的宅基地区位补偿价进行评估，2019年10月9日，北京中鼎联合房地产评估有限公司出具《委托情况说明函》：贵院委托我司对北京市昌平区XXX宅基地区位补偿金进行评估鉴定，根据北京市昌平区人民政府关于印发《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》的通知（昌政发〈2017〉14号）第九条规定，南口镇、马池口镇、小汤山镇、百善镇、兴寿镇、崔村镇、阳坊镇、十三陵镇、流村镇、延寿镇范围内宅基地区位补偿价每平方米6800-8220元。另根据我方掌握的资料，2018年十三陵35千伏变电站升压改造工程线下共有西山口村**村民，根据项目环评要求需要搬迁拆除，该项目确定的宅基地区位补偿范围为被搬迁人超过0.25亩的经合法审批的宅基地面积部分，补偿标准为8200元/平方米，该项目的补偿标准符合政府相关文件规定范围，同时已经实施完成。在已有政策规定和已实际执行完结案例的情况下，再次进行区位补偿价的鉴定工作已无必要，为节省当事人的相关成本考虑，建议直接采用相关数据。收到北京中鼎联合房地产评估有限公司出具《委托情况说明函》后，经询问原、被告均表示对上述《委托情况说明函》中所说的补偿标准没有异议。2020年1月21日，北京中鼎联合房地产评估有限公司出具《补充说明函》：贵院委托我司对北京市昌平区XXX宅基地区位补偿金进行评估鉴定，根据北京市昌平区人民政府关于印发《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》的通知（昌政发〈2017〉14号）第九条规定，南口镇、马池口镇、小汤山镇、百善镇、兴寿镇、崔村镇、阳坊镇、十三陵镇、流村镇、延寿镇范围内宅基地区位补偿价每平方米6800-8220元。第四条规定：拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地面积超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地，面积超出控制标准的部分，按照拆迁地区宅基地区位补偿价的40%给予补偿。每户宅基地面积的控制标准，必须严格执行《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》（市政府令第200号）。1982年以后划定的宅基地，以合法批准的宅基地面积为准，且每户最高不超过0.3亩（折合200平方米），但符合《昌平县城乡居（村）民宅基地管理暂行规定》第十条第四款的，可以按照批准的标准进行补偿；1982年以前划定的宅基地多于上述用地标准的，可按照每户最高不超过0.4亩（折合267平方米）的标准认定。涉案宅基地合法批准的宅基地面积为262.17平方米，应先确定该面积合法批准时间。若在1982年以前，该面积在控制标准267平方米以内，据实计算区位补偿款即可；若合法批准的时间为1982年以后，该面积超出了控制标准200平方米，超出部分应按照宅基地区位补偿价的40%予以补偿。2020年6月18日，北京中鼎联合房地产评估有限公司出具《司法鉴定意见补正书》：贵院委托我司对北京市昌平区XXX宅基地区位补偿金进行评估鉴定，我司先后出具了《司法鉴定委托情况说明函》和《补充说明函》两个文件，现我司发现《补充说明函》中存在以下瑕疵性问题，现予以补正：原内容：涉案宅基地合法批准的宅基地面积为262.17平方米，应先确定该面积合法批准时间。若在1982年以前，该面积在控制标准267平方米以内，据实计算区位补偿款即可；若合法批准的时间为1982年以后，该面积超出了控制标准200平方米，应按照宅基地区位补偿价的40%予以补偿。该错误系笔误，现更改为：涉案宅基地合法批准的宅基地面积为262.17平方米，应先确定该面积合法批准时间。若在1982年以前，该面积在控制标准267平方米以内，据实计算区位补偿款即可；若合法批准的时间为1982年以后，经合法批准的宅基地面积超出控制标准200平方米的部分，不予补偿。经查，涉案宅基地上的房屋有集体土地建设用地使用证，宅基地面积为262.17平方米。上述事实，有当事人在庭审上的陈述、（2016）京0114民初18023号民事判决书、（2017）京0114民初7855号民事判决书、评估报告、司法鉴定委托情况说明函、补充说明函、土地房产所有证存根等证据材料在案佐证。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于本案双方的房屋买卖合同已经被判决无效，且法院已经判决袁秀春将涉案房屋腾退给吴士和，故吴士和应依照房屋及附属物的现值对袁秀春进行补偿，但其收取的购房款不需要再返还，现袁秀春主张吴士和返还购房款，依据不足，本院不予支持，袁秀春主张被告支付房屋（含装修、设备及附属物）重置成新价360086元，合法有据，本院予以支持。在涉案房屋的交易过程中，吴士和应当知道其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，现其在多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违背了诚实信用原则，因此吴士和应对合同无效承担主要责任，袁秀春承担次要责任。袁秀春主张吴士和支付区位补偿款，系对其信赖利益损失的赔偿，合法合理。对于区位补偿款的具体金额，本院认为虽然涉案宅基地的集体土地建设用地使用证发放时间为1993年，但该证的发放时间并非宅基地审批时间，经查该宅基地有1950年的土地房产所有证存根，存根上系吴士和的爷爷吴元庆的名字，吴士和认可该宅基地上的房屋原系其爷爷吴元庆的房屋，后其父亲吴春林在该宅基地上翻建了涉案房屋，该宅基地在1982年以后未进行过审批，故综合本案证据，涉案房屋的宅基地应为1982年以前经合法批准的宅基地，且其面积为262.17平方米，未超过每户最高0.4亩（折合267平方米）的控制标准，应按照8200元/平方米的标准和实际面积262.17平方米进行补偿，总价为2149794元，吴士和按70%的比例承担赔偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、吴士和于本判决生效后10日内给付袁秀春房屋重置成新价360086元；二、吴士和于本判决生效后10日内给付袁秀春区位补偿款1504855.8元；三、驳回袁秀春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11860元，由袁秀春负担1068元，已交纳；由吴士和负担10792元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费3000元，由吴士和负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  安玉霞二〇二〇年七月三十日书记员  陈 月