上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初2930号原告：张信杰，男，1943年12月27日出生，汉族，户籍地上海市松江区。原告：沐贤芬，女，1948年8月20日出生，汉族，户籍地上海市松江区。上述两原告共同委托诉讼代理人：宁静，上海宇钧律师事务所律师。被告：胡频，女，1968年1月14日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告张信杰、沐贤芬与被告胡频房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人独任审理。审理中，本院根据两原告的申请追加五矿国际信托有限公司(以下简称五矿公司)、阳光信用保证保险股份有限公司(以下简称阳光公司)作为第三人参加诉讼，后两原告向本院撤回了对五矿公司、阳光公司的追加申请。本案于2020年7月7日公开开庭审理，原告张信杰及两原告的共同委托诉讼代理人宁静到庭参加诉讼，被告胡频经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张信杰、沐贤芬向本院提出诉讼请求：判令1.两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》于2020年3月1日解除；2.被告返还房款800,000元；3.被告支付违约金458,000元；4.被告赔偿律师费30,000元。事实与理由：两原告与被告胡频通过上海云房数据服务有限公司(以下简称云房公司)的居间介绍，于2019年11月16日签订了《居间协议》和《房屋买卖合同》各一份，约定两原告以总价220万元购买被告位于上海市静安区临汾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。当日，两原告向被告支付了购房定金5万元。2019年12月8日，原、被告双方签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称网签合同)，约定：两原告以合同价190万元购买涉案房屋。另，当日原告与被告签订一份《补充协议》，约定：涉案房屋实际成交总价为220万元，双方约定合同价190万元，两原告另支付被告装修搬迁补偿费30万元，原告于2019年12月8日前支付首付款80万元，第二笔款项130万元于过户前支付，尾款10万元在房屋交接后支付。2019年12月8日，原告通过银行转账向被告支付了75万元购房款，加上购房定金，原告已经按照约定支付了首付款80万元。网签合同签订前被告与云房公司均未告知原告该房屋存在抵押。后经原告了解，被告本人也曾系房地产中介，其与居间方恶意隐瞒房屋已经抵押的事实，而两原告又系年近八旬的老人，在网签合同签订后两原告回到家细看合同才知道该房屋存在抵押，但被告承诺该房屋不存在除银行抵押贷款外任何形式的抵押情况及第三人可主张债权的情形。而原告通过调取该房屋产调信息了解到，该房屋上存在抵押权并且抵押权人并非银行，而系案外人五矿公司。根据网签合同补充条款约定，被告应于签订房地产买卖合同后的30日内由原告陪同前往贷款银行办理还贷申请手续且于取得注销资料后7日内办理抵押登记注销申请手续，但网签合同签订后,原告一直催促被告涤除涉案房屋上的抵押权，被告却一直无法联系上，至今涉案房屋上的抵押权尚未涤除。原告认为，原告已经按合同及补充协议约定履行了自己的合同约定义务，被告恶意隐瞒房屋已经抵押的事实，又不按照合同约定办理涉案房屋的抵押权解除手续，已严重侵害原告合法权益，故提起诉讼，要求判如所请。被告胡频未到庭应诉答辩，亦未向本院提交证据。被告胡频未到庭参加诉讼，放弃对证据的质证，本院对原告张信杰、沐贤芬的陈述及提供的证据进行核对。对于原告张信杰、沐贤芬提供的有原件的证据，本院依法予以采纳，并确认事实如下：涉案房屋产权于2017年8月28日登记为被告一人所有，该房屋于2018年12月20日设定有案外人五矿公司的抵押(债权数额1,890,000元)。2019年11月16日，两原告(买受方、乙方)与被告(出售方、甲方)、案外人云房公司(居间方，丙方)签订《居间协议》，约定：甲乙双方经丙方居间介绍，就涉案房屋买卖事宜协商如下：房屋设定有抵押，抵押权人胡频；总房价220万元，定金5万元。同时，两原告(买受方、乙方)与被告(出售方、甲方)签订有《房地产买卖合同》，约定：总房价220万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后25日内前往居间方处签订网签合同，前述期限届满日为双方签订网签合同的日期；首期转让款80万元(含已付定金)，尾款10万元；第二笔房款130万元，于房地产交易中心出具产权过户的收件收据后当日支付；款清交房；交易税费由乙方承担；本合同生效后，如任何一方未按约定履行，每逾期一日，应当按总房价的万分之五支付滞纳金，逾期超过十天或经另一方催告仍不履行的，守约方有权要求继续履行或单方解除合同，守约方选择继续履行的，违约方应按每逾期一日按总房价万分之五的标准支付滞纳金，直至相关义务履行完毕，守约方选择解除合同的，违约方应按本合同总房价的20%支付违约金，同时违约方仍应按佣金标准向居间方支付居间服务费。同日，两原告向被告支付定金5万元，被告开具相应收据。2019年12月8日，两原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订网签合同，约定：涉案房屋转让价款190万元，双方于2020年1月30日之前共同向房地产交易中心申请办理过户转让手续；甲方未按合同约定期限将房地产交付(包括房地产抵押注销、房地产权利转移、房地产交接及户口迁移)给乙方的，应向乙方支付违约金，违约金按已付款日万分之五计算，违约金自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过45日后甲方未交付的，除甲方应向乙方支付45日违约金外，乙方应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的百分之二十；甲方应在签订房地产买卖合同后的30日内由乙方陪同前往贷款银行办理还贷申请手续并于取得注销资料后7日内办理抵押登记注销申请手续；甲方应于收到乙方全部房款(尾款除外)3日内将房屋交付给乙方；甲方承诺于交易中心过户前向房屋所在地公安派出所办妥原有户口的全部迁走手续；甲方承诺该房屋不存在除银行抵押贷款外任何形式的抵押情况及第三人可主张债权的情形；第一笔购房款于2019年12月8日前向甲方支付5万元，第二笔购房款于交易中心过户前(含当日)支付130万元，甲乙双方办理完毕房地产交接手续(待甲方结清水电煤气物业费用及户口迁出)、双方对房屋清点查看确认无误后，甲方将房屋交付乙方，乙方支付尾款10万元。同日，原、被告双方签订《补充协议》，约定：总房价220万元，合同价为190万元，乙方另需支付甲方装修搬迁补偿费30万元；第一笔购房款及装修搬迁补偿费于2019年12月8日支付80万元(含已付定金)；第二笔130万元房款于交易过户前支付。同日，两原告向被告支付75万元房款，被告开具相应收据。后被告未能将案外人五矿公司的抵押涤除，致合同无法继续履行，原告遂提起本案诉讼。本院于2020年5月31日向被告公告送达原告诉请及证据副本。现涉案房屋仍设定有案外人五矿公司的抵押。本院认为，两原告与被告就涉案房屋签订的居间协议、房地产买卖合同及网签合同系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据约定，涉案房屋不应存在除银行抵押以外的任何形式的抵押且被告应于网签合同签订后30日内办理申请还贷及抵押注销手续。根据审理查明的事实，原告按约定支付首期房款后，被告未能按约定期限涤除设定于涉案房屋上的抵押致合同无法继续履行。本院认为，被告拒绝涤除抵押已使原告的合同目的无法实现，合同无法继续履行的责任在于被告，被告已构成根本违约，原告并无违约之处且有权解除网签合同。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于原告要求解除合同的意思已于2020年5月31日送达被告，故双方之间的网签合同应于2020年5月31日解除。原告要求解除网签合同的诉请，本院予以支持，但对其主张于2020年3月1日解除的意见则不予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，鉴于合同已经解除，被告应将原告支付的80万元房款退还。原告此项诉请，于法有据，本院予以支持。其次，根据网签合同约定，被告逾期涤除抵押超过45日的，除应向原告支付45日违约金外，还应支付总价20%的赔偿金。鉴于网签合同约定的总价为190万元，故被告应付违约金为398,000元【80万元×日万分之五×45天+190万元×20%】。原告主张的违约金计算方式有误，本院予以纠正。最后，关于律师费。鉴于相关合同并未有关于律师费的约定且本院已判令被告向原告支付违约金，故本院对该律师费请求不予支持。被告胡频经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张信杰、沐贤芬与被告胡频签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年5月31日解除；二、被告胡频应于本判决生效之日起十日内向原告张信杰、沐贤芬退还房款800,000元；三、被告胡频应于本判决生效之日起十日内向原告张信杰、沐贤芬支付违约金398,000元；四、原告张信杰、沐贤芬的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全申请费5,000元，由被告胡频负担。案件受理费16,392元，由原告张信杰、沐贤芬共同负担810元，由被告胡频负担15,582元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年七月十日书记员  李航附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。