广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3898号原告：张子眉，女，1989年12月17日出生，汉族，住广东省广州市珠海区。委托诉讼代理人：谢伟强，国信信扬律师事务所律师。被告：宣芳，女，1980年12月22日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：娄孟强，广东联策律师事务所律师。原告张子眉诉被告宣芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张子眉的委托诉讼代理人谢伟强，被告宣芳的委托诉讼代理人娄梦强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张子眉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延交付首期楼款的逾期违约金99000元；2.被告向原告支付迟延过户的逾期违约金54000元；3.被告向原告支付房款尾款20000元；4.被告向原告支付迟延交付房款尾款的逾期违约金（以每天4500元的标准计算，自2019年12月14日计至实际支付房屋尾款之日为止）；5.判决被告承担所有诉讼费用。事实与理由：原告与被告经广州市中都房地产中介有限公司撮合交易，由原告向被告出售位于增城区××翡翠绿洲大道××翠园××号的房屋，买卖双方原本谈好的是一次性支付全款，因此房屋总价优惠为450万，但2019年9月22日正式签约时，被告以资金不足为由要求改为按揭付款但总价不变。买卖双方于2019年9月22日签订《房地产买卖合同》，房屋总价为450万元。自签订合同后，原告多次催促被告履行合同义务，被告借故改为一次性付款来拖延时间。直至2019年10月28日原告申请提前还款，银行提醒需要在2019年10月29日前存入款项，但被告仍拖延支付首期楼款，原告遂以自有资金存入款项。被告是在2019年11月24日完成首期楼款130万元的支付，逾期22天支付首期款。由于被告的拖延，导致原被告无法在合同约定的2019年12月1日前办理递件过户，实际的过户日期为2019年12月13日，迟延12天办理过户。此后，双方于2020年3月22日交付房屋，于3月23日在管理处更名。然而直至本案立案起诉之日，被告仍未支付房屋余款2万元。被告存在连续三次的逾期违约行为，应承担违约责任。被告宣芳辩称：一、被告未迟延交付首期楼款。涉案合同签订后，双方就首期楼款的支付时间进行沟通和磋商，并达成在2019年12月1日前支付首期楼款130万元。被告在2019年11月18日、2019年11月24日已合计向原告支付首期楼款130万元，原告亦未对被告付款时间提出异议，被告不存在违约。二、被告未迟延办理过户。合同履行过程中，双方就过户时间协商一致，并达成在2019年12月13日办理过户手续。三、原告违反合同约定，搬离及更换部分家私家电，且原告未结清涉案房屋水电费，被告有权暂不支付剩余2万元房款，并待上述争议纠纷解决后支付，因此原告诉请被告按每日总楼价的1‰支付迟延交付房款尾款的违约金没有事实依据和法律依据。四、退一步而言，即使法院认定被告存在逾期支付首期款、逾期办理过户以及迟延交付房款尾款等，原告和被告在交易过程中一直在微信中以及通过中介进行磋商，被告无主观恶意，亦未给被告造成明显损失，原告诉请按每日总楼价的1‰支付违约金明显过高，应依法予以调整并减少。本院经审理认定事实如下：2019年9月22日，原告（卖方）、被告（买方）和广州市中都房地产中介有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定以下内容：买卖物业位于广州市增城区××翡翠绿洲大道××翠园××号，该房屋按现状出售，附家私电器（详见家私清单）；总价450万元，此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等），付款方式详见附件；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供给交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务等，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方案每日总楼价1‰支付违约金；三方约定其他事项：卖方交楼时间为2020年3月31日前交付给买方使用，经买卖双方一致同意，买方按揭付款，定在2019年12月1日前办理房产过户等内容。合同附件载明：合同签订当天支付定金10万元，2019年9月23日支付定金40万元，首期楼款130万元于经纪方或银行通知还贷之日起5天内付至卖方贷款账号中（代卖方还银行贷款）；贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，实际贷款差额于应付楼价的差额由买方于缴税前付清；买卖双方在签订本合同5天内签订《购房抵押贷款合同》，卖方在签订合同后5天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起3天内一次性还清贷款，买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档后备齐交易所需资料向房屋登记机关申请递件；管理处转名时支付余额1万元。同日，原告和被告签署家私清单，载明客厅有沙发4张、茶几2张、吊灯2台、空调1台、电视机1台、餐桌椅1张6椅、窗帘1套、鞋柜1个、二楼鞋柜1个、酒柜1个、麻将桌1张、电视柜1张；主人房有1桌2椅、空调1台、衣柜一套、梳妆台1张、五斗柜1套、架子1张、书柜1张；客房有床1张、床头柜1张、空调1台；客房②有空调1台；客房③有梳妆台1张、电脑桌椅1套、衣柜1套、空调1台、热水器1台；厨房有煤气灶1台、抽油烟机1台、消毒碗柜1台、微波炉1台、冰箱1台等，并载明双方同意按以上标准交房等内容。2019年10月28日，广发银行向原告发送手机信息，载明原告已预约二手住房按揭贷款提前还款，金额为1011110.96元，原告需于10月29日前存入1019416.53元，未按时存入会导致提前还款申请失败等；2019年10月30日，广发银行向原告发送手机信息，载明原告申请的提前还款已受理，正在审批，期间银行将冻结该笔资金确保划扣成功等内容。2019年11月14日，原告和被告办理网签，签署《广州市存量房买卖合同》。2019年11月18日，被告向原告转账30万元、50万元；2019年11月24日，被告向原告转账50万元。2019年12月6日，被告取得银行出具的《同意贷款意向书》，载明“借款申请人宣芳于2019年11月22日向我行申请借款人民币（大写）壹佰叁拾伍万元整，用于购买张子眉（卖房人）位于增城区××翡翠绿洲大道××翠园××号的房产……”。2019年12月12日，被告向原告转账35万元、50万元；2019年12月13日，被告向原告转账48万元；2019年12月13日，双方办理过户手续；2020年1月7日，被告向银行申请的按揭贷款放款至原告账户，金额为135万元。《房地产买卖合同》签署后至交付房屋等合同履行期间，原告、被告分别与广州市中都房地产中介有限公司的工作人员李某通过微信沟通涉案房屋交易相关事宜，原告、被告、李某、李灿等人组成微信群聊“鸣翠7街16号”沟通涉案房屋交易事宜。具体如下：一、原告与李某的微信记录载明：2019年10月15日原告“今天问了银行，提前还贷只需要手机网银申请，账户需要还款金额就行，你看看买方什么时候打钱过来”，李某回复“好的，好的”；2019年10月21日原告“怎样了”，李某回复“客户说她还是准备一次性付款”“您看您这边什么时候需要钱，我让客户准备一下钱”；2019年10月23日李某“张小姐，客户说下个月资金才到位，要下个月才能转给您”，原告回复“好的”；2019年10月28日，李某向原告发出“张小姐，房子款的事情帮您搞定了，您看您什么时候方便”，原告回复“是1月前一次性付款过户哦？”，李某“最近这几天”，原告“你跟买家是怎么落实，确定12月过户啊”，李某未回复；2019年10月29日，李某“1月15日把全部钱给你”；2019年11月2日，原告“那个买家什么时候打130万过来”，李某“11月底转给您”；2019年11月3日，原告“还有，那个16号，还是按合同吧，12月1日过户，那个130万，这两天发过来吧”“她这样不按合同约定办，是否属于不配合交易？她违约了？”，李某“张小姐，我昨天晚上还去找了客户，她的资金确实没有到位”“她会在本月底前转入130万”“12月过户，付清全款”，原告“没有到位，那是她自己问题，合约签好了，就按合约走啊，她自己问题就要负她违约责任啊”“她资金周转不来，签的时候就别写12月1日前过户。既然签了，那我这边也就是预着12月1日前有钱到位啊”，李某“我再去催催她”，原告“……合同中明确写了12月1日过户的……如果她不按合同办，到时你们是不是要发律师函给她”“或者让她签一份补充协议”等；2019年11月27日，原告“拿了涂销资料后要干嘛”，李某“等客户银行出同贷书，出了同贷书就可以来房管局过户了”，原告“哦哦，就是我这边的事情就办完了是吧？”，李某“嗯，是的”；2019年12月3日，原告“没有消息？”，李某“明天可以出同贷书”，原告“那什么时候过户？”，李某“她还在筹钱”，原告“所以呢”，李某“这个月可以过户”，原告“那她属于违约吗？”，李某未回复；2019年12月6日，李某“张小姐，芳姐给了你多少钱？”，原告“定金50第一笔130”“共180”，李某“好的”，原告“什么时候过户？”，李某“下个星期”“具体时间还没有定”“确定好了马上通知你们”，原告“好的，不要再拖”，李某“我刚刚又打给电话给银行，同贷书出来了，还没有盖章”，原告“好的”；2019年12月10日，原告“这周什么时候过户”，李某“银行盖章还没有盖好，昨天今天都催银行了，也跟您妈妈说了”；2019年12月11日，李某“改明天早上可以吗”，原告“明天早上不行啊”“我有课，来不及调课了”“她明天转135万给我”，李某“过户当天转的”，原告“好”；2020年1月7日，李某与原告沟通佣金支付问题以及原告要求李某通知被告其主张违约金问题；2020年3月22日，李某“客户要求，一定要把空调换回来”；2020年4月23日，李某“张小姐，哪些家私是客户花了钱包在一起的，你们搬走的东西，客户要求全部搬回来，空调，椅子，木沙发，冰箱，这些全部都有照片为证的，你把这些东西换回来后，客户芳姐就把剩下的2万块转给你们。”二、被告与李某的微信记录载明：2019年10月27日，李某“芳姐，您需要在12月1日前支付业主130万元的首期款，然后在2020年1月15日前去房管局过户更名至您的名下，当天需要支付剩余的楼款也就是270万元。您要提前准备以下这些资金”，2019年10月28日，李某“她随时可以搬的”，被告“11月交完，11月办证时就可以搬吗”等。三、微信群聊“鸣翠7街16号”载明：2019年11月10日，李某“张小姐，客户这边想做按揭”，原告“那就是按原来合同是吗”，李某“客户8天后给您130万可以吧”，随后原、被告均未回复；2019年11月13日，2019年11月14日，各方沟通网签事宜；2019年12月13日，各方沟通过户事宜；2020年3月2日原告主张违约金；2020年3月16日、3月21日，各方沟通交房事宜；2020年3月22日，李某在群聊中询问原告是否更换了空调，原告“反正已经交楼，房款和水电煤表度数的问题你们尽快在今明两天拍照和结清。管理处的问题，已写委托书，我就不过去了”，李某“委托书不行，要自己本人亲自去”；2020年3月25日，原告“请问何时结清购房尾款”；2020年4月7日，原告“当时约3月22日交房，买家看了半天才收房收钥匙的，事后才说有问题？”“我不想跟你们扯了，走法律程序吧，余款和违约金一分也不能少”，被告“尾款就是发现了问题才用的……”等。2020年5月7日，翡翠绿洲别墅区管家海棠向被告发出涉案房屋相关费用的电子收款单，载明：2020年2月1日至2020年3月31日的代收水费147.90元、代收污水处理费80.75元，2020年3月1日至2020年3月31日的代收分摊电费8.04元。上述事实有原告提交的《房地产买卖合同》、《家私清单》、申请提前还款的手机短信截图、银行流水、微信记录（包含原告与李某、群聊）、同意贷款意向书、网签合同等，被告提交的被告与物业工作人员的微信记录、电子收款单，李某与原告、李某与被告的微信记录等予以证明，本院予以确认。为了证明双方所主张的事实，原告另提交：1.原告与案外人于2019年10月26日签署的购房合同和2020年1月15日的过户预约记录，拟证明其需另购买房屋，被告的逾期行为会导致其另交易受到严重影响；2.诊断证明书，拟证明原告身心受到影响等。被告另提交：1.涉案房屋交房前后的现场照片，载明原涉案房屋客厅木质沙发、厨房微波炉、消毒碗柜、阳台洗衣机被搬离，厨房红色冰箱更换为白色冰箱，以及两间卧室空调被更换等，拟证明原告违反约定，更换了和搬走了部分家私家电；2.李灿的书面证言，拟证明房款的支付时间原告是同意的，以及原告更换部分家私及未结清水电费等事实。被告申请证人李某出庭作证，李某系广州市中都房地产中介有限公司的员工，李某到庭陈述以下事实：1.原告与其协商一致在12月1日前被告支付首期款，剩余款项在2020年1月15日前支付完毕，且被告向原告支付款项时，原告并未提出异议；2.原告在网签时没带房产证，拖延了过户时间，后协商至2019年12月13日过户；3.合同约定的总价是包含家私家电的，但交房时，木质沙发及两个木椅子、消毒碗柜搬走了，更换了冰箱，两台格力空调换成了旧空调，被告未支付尾款也是因为家私家电的问题；4.双方于2020年3月22日到管理处转名，先给钥匙再转名，水电费是要看读数来确定。庭询中，一、关于涉案合同履行过程中的各时间节点。原告陈述：原告于2019年10月28日申请提前还款，在2019年10月29日由原告自筹资金进行提前还款；被告实际支付首期款时间，2019年11月18日支付80万元，11月24日支付50万元，2019年11月27日完成涂销抵押，符合过户条件，被告在2019年12月6日取得银行同贷书，按揭款135万元在2020年1月7日到账，双方在2019年12月13日递件过户，2020年3月22日双方完成收房，3月23日办理管理处转名完毕，尾款2万元未支付。被告陈述：原告私自更换及搬离部分家私家电，2020年3月22日原告未按约交房，其他的时间点无异议；另补充以下时间点：原告应在合同签订后5天内办理提前还贷手续，即2019年9月27日，但原告在2019年10月28日才办理提前还贷手续；原告于2019年11月27日完成涂销抵押，距离合同原约定的2019年12月1日的过户时间不足两个工作日，因此双方最终协商在2019年12月13日日办理过户。二、关于提前还款时间。原告陈述：1.原告在手机银行操作申请提前还款，两天内即可划扣；原告一直在等被告筹足首期款才申请提前还款，但被告一直拖延，原告担心来不及在2019年12月1日前拿到涂销资料，因此在2019年10月28日申请了提前还款；而且，广发银行手机银行申请提前还款如果失约并未在两天内存进款项，再次申请提前还款必须本人到现场，大概两个月后才能正式划扣。2.涉案合同是中介提供的格式合同，条款不一定符合实际的交易操作，每家银行的提前还款规定也不一样，原告主张的逾期支付首期款违约金也是按照2019年10月28日之后5天后才开始计算的。被告陈述：合同约定原告在合同签订后5天内申请办理提前还贷，合同原约定在银行通知还贷之日起5天内付款至原告的贷款账号而不是原告所称的等待被告先支付款项。三、关于房屋交付问题。原告陈述：涉案房屋于2020年3月22日交付，也按约交付了涉案房屋的家私家电，向被告交钥匙时被告并未提出异议，并于2020年3月23日办理了物业、水电气的转名手续；由于被告拒绝拍照读数，现在已经无法查清截止2020年3月22日的电费。被告陈述：被告是接收钥匙进入房间后才发现原告更换了空调和冰箱，随后被告向中介提出异议；当时原告的母亲曾表示给一千元补偿给被告，被告未接受；被告未入住涉案房屋，涉案房屋还是2020年3月22日的现状。本院认为，原告、被告及广州市中都房地产中介有限公司就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》，是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据合同约定，原告应于合同签订后的5天内即2019年9月27日向银行申请提前还贷，被告应于银行通知还贷的5天内支付首期款130万元，代卖方还银行贷款；双方应于2019年12月1日前办理过户手续；管理处转名时支付购房余款1万元。实际上，原告于2019年10月28日向银行申请提前还款，被告于2019年11月18日向原告支付80万元，于2019年11月24日支付50万元，即于2019年11月24日支付完首期款130万元；双方于2019年12月13日办理过户手续；至今被告未支付余款2万元。由此可知，涉案合同履行过程中双方存在延迟履行合同的情形，故本案双方当事人的争议焦点为延迟履行合同的责任方。对此评析如下：一、关于原告主张被告迟延支付首期款问题。被告抗辩认为原告存在迟延申请提前还贷手续。原告主张其是采用手机银行进行提前还贷，申请之后两天内即需付款，故在等待被告筹足款后才申请，且原告也是按照2019年10月28日的时间计算被告应付首期款时间。对此本院认为，涉案合同的履行属于流程性交易，即部分流程需要以上一流程为基础；且部分流程属与银行交涉业务，合同约定可能会与银行的实际情况存在差异，而原告和被告对该差异也可能会无法预见。本案中合同约定，首期款应在银行通知还贷之日5天内由被告付至原告贷款账户中，代原告偿还银行贷款，即首期款的大部分需要用于提前还贷。且原告在申请提前还贷之前已经向广州市中都房地产中介有限公司的工作人员李某告知其提前还贷的情况，催促李某告知被告准备首期款。但根据李某的陈述来看，被告未准备好首期款。由此，原告虽未严格按照合同约定的时间申请提前还贷，但在原告迟延一个月申请提前还贷的情况下，被告仍未在一个月后的5天内支付首期款，亦未完成代原告偿还贷款的合同义务，应承担逾期付款的违约责任。至于被告抗辩双方已达成于2019年12月1日前支付首期款的约定，在本案的举证中并未体现到，对该抗辩本院亦不予采纳。二、关于迟延办理过户问题。被告抗辩原告于2019年11月27日完成涂销抵押，距离合同原约定的2019年12月1日的过户时间只有两个工作日，故双方已经达成2019年12月13日办理过户。根据原告与李某的微信记录可知，原告在完成涂销抵押后，被告并未取得同贷书，双方是待被告获得银行同贷书后才确定过户时间，故存在延迟。但当被告于2019年12月6日取得同贷书后，双方又因李某所陈述的“同贷书上未盖章”为由亦未立即办理过户。随后又因原告工作问题直至12月13日完成过户。因此，本院认为，过户属于双方共同的合同义务，被告存在过错，但原告亦有部分责任。三、关于尾款20000元及违约金问题。根据合同约定，管理处转名即支付尾款。被告抗辩未支付尾款的原因是水电费和家私家电问题。首先，关于水电费问题。因双方于2020年3月22日办理房屋交接，水电费的账单显示的是2020年2月1日至2020年3月31日期间的，无法确定至房屋交接之前的水电费数额。故对被告的该抗辩，本院不予采纳。其次，关于家私家电问题。被告提供了现场照片予以证明，原告对是否搬走及更换家私家电不置可否，故本院采信被告的陈述，原告搬离和更换了涉案房屋的部分家私家电。虽合同并未明确约定合同总价是否包含家私家电，但家私家电清单中明确注明按照清单标准交房。故虽双方已经办理完毕管理处转名，但原告交付房屋存在瑕疵，且被告在交房当天已经向中介提出了异议，因此被告未支付尾款不应认定为违约，不应承担违约责任。同时，被告通过李某的微信中向原告表示，只要把家私家电换回来其就同意支付尾款。因此，为避免当事人讼累，本院酌情将搬离及更换的家私家电以2000元的标准在尾款中抵扣，即被告向原告支付尾款18000元较为适宜。四、对于被告抗辩违约金过高问题。本院认为，在涉案合同的履行过程中，被告虽存在过错，理应承担相应的责任，但原告未充分举证证明其损失，且双方已经完成了交易。故本院结合涉案合同约定以及双方合同履行情况，酌定将违约金调整为30000元较为适宜。对于原告主张超出上述范围的违约金数额，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宣芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张子眉支付购房款18000元；二、被告宣芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张子眉支付违约金30000元；三、驳回原告张子眉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5713元，原告张子眉负担5353元，被告宣芳负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年七月二日书记员  罗嘉怡蔡小明