广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初3791号 原告:桂林市人民政府驻南宁办事处，住所地：南宁市文信路桂景巷**，统一社会信用代码：12450300K31781263X。 法定代表人：宁静，主任。 委托诉讼代理人：唐建民，广西伟宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢英俊，广西伟宁律师事务所实习律师。 被告：南宁伟业房地产开发有限公司，住所地：南宁市平湖路**。 法定代表人：卢伟宁，董事长兼清算组负责人。 委托诉讼代理人：蒙仕清，广西双贺律师事务所律师。 案由：商品房销售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2020年4月28日 开庭时间：2020年6月23日 当事人到庭情况： 原告方（以下简称：桂林市政府驻南宁办事处）：委托诉讼代理人唐建民、卢英俊到庭 被告方（以下简称：伟业公司）：委托诉讼代理人蒙仕清到庭 原告诉请要点 一、判令被告协助原告办理位于南宁市x区x路x号x小区x栋x杂物房的不动产权证书； 二、判令被告向原告支付逾期办证违约金248.92元（24982元×1%）； 三、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、原、被告双方于1998年11月3日签订的《商品房购销合同》（合同编号：xxx）第八条第1款约定的付款时间和付款方式，是原告蓄谋串通被告销售经办人员所做的虚构约定、虚构付款，违反合同法关于平等、公平和诚实信用原则。二、《商品房购销合同》（合同编号：xxx）约定原告于1998年11月3日前支付全部购房款24892元，付款方式是从被告违约金中扣除。被告没有逾期交房的违约行为，原告也没有计算违约金抵购房款的依据和收款对应凭证。三、原告提交的《商品房购销合同》（合同编号：xxx）是虚假合同，被告提交的才是真实的合同，且已办理公证。原告向法院提交的合同篡改了合同签订时间，预谋制造被告违约的条件，以达到不支付购房款的目的。四、原、被告于1998年8月31日签订的《商品房购销合同》（合同编号：xxx）与1998年11月3日签订的《商品房购销合同》（合同编号：xxx）时间距离只有64天，被告没有其他违约事项，不存在违约金抵购房款的事实。五、1998年11月3日签订的《商品房购销合同》（合同编号：xxx）与（2005）新民一初字第294号民事判决书时隔近7年，不能作为支付购房款的证据。 事实认定 1997年3月9日，伟业公司（卖方、甲方）与桂林市人民政府（买方、乙方）签订一份《商品房购销合同》（合同编号：xxx），约定乙方向甲方购买x路东段延长线x小区第x幢x层x号、x1层x2号房，每平方米1805.5元。其中约定：第八条1、1997年3月9日前支付全部房价款的40.6%，计人民币100000元；2、1997年6月30日前支付全部房价款的59.4%，计人民币146458元。第十一条甲方须于1997年1月9日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。第十二条除本合同第十一条规定特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在2个月内按15‰利率计算；自第4个月起，月利息按15‰利率计算。逾期超过8个月，则视为甲方不履行本合同，甲方按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金，合同继续履行。 上述合同签订后，桂林市政府驻南宁办事处分别于1997年5月28日、1997年7月22日向伟业公司支付100000元、146458元。伟业公司亦将涉案房屋交付给桂林市政府驻南宁办事处使用。 1998年11月3日，伟业公司（卖方、甲方）与桂林市政府驻南宁办事处（买方、乙方）签订一份《商品房购销合同》（合同编号：xxx），约定乙方向甲方购买x路东段延长线x小区第x幢x层x号杂物房，每平方米1800元，总金额24892元。其中约定：第八条1998年11月3日前支付全部房价款24892元；注：此房款从甲方应付违约金中扣除。第十一条甲方须于1998年11月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。第十九条乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起150天内取得房地产权属证书，甲方应按乙方已付款的1%赔偿乙方损失。 此后，桂林市政府驻南宁办事处以伟业公司未依约办理涉案杂物房不动产权证为由，诉至法院，提出前述诉请。庭审中，伟业公司提交一份于1998年8月31日签订的合同编号为xxx的《商品房购销合同》，该合同签订主体是桂林市政府驻南宁办事处（买方、乙方）与伟业公司（卖方、甲方），合同约定乙方向甲方购买x路东段延长线x小区第x幢x层x、x1层x2号房，并约定：第八条1、1997年3月9日前支付全部房价款的40.6%，计人民币100000元；2、1997年6月30日前支付全部房价款的59.4%，计人民币146458元；第十一条甲方须于1998年1月9日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。该合同办理了公证，证号：（98）桂证字第3453号。 另查明，本院曾受理桂林市政府驻南宁办事处与伟业公司商品房买卖合同纠纷一案。该案中，桂林市政府驻南宁办事处以与伟业公司于1997年3月9日签订的《商品房购销合同》为依据，主张伟业公司未依约办理所购商品房的房地产权属证书，请求法院判令伟业公司协助办理房屋产权证，并赔偿经济损失。伟业公司在本案中未对该份《商品房购销合同》提出异议，并表示愿意协助桂林市政府驻南宁办事处办理房产证所需手续。本院于2005年4月5日作出（2005）新民一初字第294号民事判决书，判决：一、伟业公司在判决生效后五个月内协助桂林市政府驻南宁办事处办理位于南宁市x路x小区x栋x层x号和x1栋x1层x1号房的房屋所有权证；二、伟业公司在判决生效之日起十日内向桂林市政府驻南宁办事处赔偿经济损失7393.74元。该判决于2005年5月13日生效。目前，桂林市政府驻南宁办事处已取得上述两套房屋的不动产权属证书。 再查明，根据南宁市公安局向阳派出所出具的证明，原南宁市x路东段延长线x小区，现为南宁市x区x路x号。涉案x小区x栋x号杂物房已办理不动产权证，证号：邕房权证字第××号，权利人是伟业公司。 判决理由 一、关于1997年3月9日与1998年11月3日的两份《商品房购销合同》的效力认定问题。 1997年3月9日，桂林市人民政府与伟业公司签订《商品房购销合同》，伟业公司主张该合同为桂林市政府驻南宁办事处篡改，应以已办理公证的1998年8月31日签订的《商品房购销合同》为准。本院对此不予采纳。理由如下：第一，在（2005）新民一初字第294号案件中，桂林市政府驻南宁办事处以1997年3月9日的《商品房购销合同》提起诉讼，伟业公司答辩时并未否认该合同的效力，也没有向法院提交1998年8月31日的《商品房购销合同》。本院在（2005）新民一初字第294号民事判决书确认了1997年3月9日的《商品房购销合同》是桂林市政府驻南宁办事处与伟业公司签订的合法有效的合同，并判令伟业公司依照合同约定履行办证义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，当事人对已为人民法院发生法律效力的判决所确认的基本事实无须举证。现伟业公司否定生效判决确认的基本事实，在其没有充分证据推翻的情况下，本院不予采纳。第二，在1998年8月31日的《商品房购销合同》中，双方约定桂林市政府驻南宁办事处于1997年3月9日支付100000元、1997年6月30日支付146458元，以上付款时间早于合同签订时间，并不符合一般民事交易习惯。该合同虽办理了公证，但仍不足以推翻经生效判决确认的1997年3月9日的《商品房购销合同》。第三，伟业公司称1997年3月9日的《商品房购销合同》系桂林市政府驻南宁办事处与伟业公司工作人员勾结篡改，但未提供该工作人员姓名等信息，也没有证据予以证明，本院不予采信。 1998年11月3日的《商品房购销合同》是桂林市政府驻南宁办事处与伟业公司签订，伟业公司亦称该合同中的付款时间、付款方式的约定是桂林市政府驻南宁办事处与伟业公司工作人员合谋篡改，并主张合同无效。对此，伟业公司同样没有明确提出该工作人员是谁，也没有提供证据证明该合同存在虚假的意思表示，本院对此不予采信。 综上，本院认定1997年3月9日与1998年11月3日的两份《商品房购销合同》是桂林市政府驻南宁办事处与伟业公司在平等、自愿的基础上签订，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 二、关于伟业公司是否应协助办理涉案房屋的不动产权证的问题。1998年11月3日的《商品房购销合同》第十九条约定，桂林市政府驻南宁办事处在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，伟业公司给予协助。伟业公司辩称桂林市政府驻南宁办事处并未支付购房款，不应取得涉案房屋所有权。对此，《商品房购销合同》第八条约定桂林市政府驻南宁办事处需支付的24892元从伟业公司应付的违约金中扣除。该项条款虽未明确违约金性质及数额，但从双方实际履行情况看，伟业公司已将涉案杂物房交付给桂林市政府驻南宁办事处，而在长达二十年时间里，伟业公司从未向桂林市政府驻南宁办事处主张过购房款，此情况与常理不符。因此，本院认定伟业公司与桂林市政府驻南宁办事处已就涉案房屋的购房款支付问题达成合意，且桂林市政府驻南宁办事处已依据该合意支付了购房款。 涉案房屋已交付给桂林市政府驻南宁办事处使用，则伟业公司应依约协助办理不动产权属证书。因涉案房屋不动产权证已办理至伟业公司名下，因此，伟业公司应协助桂林市政府驻南宁办事处将该房屋过户登记至桂林市政府驻南宁办事处名下。 三、关于伟业公司是否应向桂林市政府驻南宁办事处支付逾期办证违约金的问题。1998年11月3日的《商品房购销合同》第十九条约定，如因伟业公司的过失造成桂林市政府驻南宁办事处不能在双方实际交接之日起150天内取得房地产权属证书，伟业公司应按桂林市政府驻南宁办事处已付款的1%赔偿乙桂林市政府驻南宁办事处的损失。根据该约定，在伟业公司对桂林市政府驻南宁办事处不能按期取得不动产权属证书存在过失的情况下，伟业公司才需支付违约金。从现有证据看，桂林市政府驻南宁办事处未提交证据证明房屋接收时间，且在接收涉案房屋后，也从未向伟业公司主张办证，因此，对于桂林市政府驻南宁办事处主张的违约金诉请，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决如下： 一、被告南宁伟业房地产开发有限公司协助原告桂林市人民政府驻南宁办事处将位于南宁市x区x路x号x小区x栋x号杂物房过户登记至原告桂林市人民政府驻南宁办事处名下； 二、驳回原告桂林市人民政府驻南宁办事处的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告南宁伟业房地产开发有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  范 俪 人民陪审员  马海珍 人民陪审员  梁春庆 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  杨 璇