广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初2837号 原告：柳州市荣跃物业服务有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市航鹰大道**航顺嘉园******，统一社会信用代码：914502050688595753。 法定代表人：蓝艳荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭宗壮，男，该公司员工。 被告：柳州桂河房地产开发有限公司，住，住所：广西壮族自治区柳州市广场路****一社会信用代码：914502007322008419。 法定代表人：罗声亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：幸伟，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨惠珍，女，该公司副经理。 被告：广西柳州市亮丽物业服务有限公司，住，住所：广西壮族自治区柳州市跃进路**水榭花都商业楼一社会信用代码：914502057512160806。 法定代表人：栾莉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁志伟，男，该公司员工。 原告柳州市荣跃物业服务有限公司（以下简称荣跃物业）与被告柳州桂河房地产开发有限公司（以下简称桂河房开）、广西柳州市亮丽物业服务有限公司（以下简称亮丽物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告荣跃物业的法定代表人蓝艳荣以及委托诉讼代理人彭宗壮，被告桂河房开的委托诉讼代理人幸伟、杨惠珍，被告亮丽物业的委托诉讼代理人梁志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣跃物业向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告支付物业服务费82116元；2、判令被告亮丽物业立即撤离徽州小院小区，将地库管理服务权移交给原告；3、本案的诉讼费用由二被告承担。 事实与理由：柳州市柳石路362号徽州小院小区是桂河房开开发建设的住宅小区。2018年12月1日，原告与柳州市徽州小院业主委员会（以下简称“业委会”）签订《柳州市徽州小院物业服务合同》（以下简称“合同”），约定自2018年12月1日起为徽州小院小区提供物业服务至2023年11月30日。亮丽物业是桂河房开聘请为徽州小院小区服务的物业服务企业。原告与业委会签订合同，亮丽物业应当撤离徽州小院小区并将该小区的管理服务权移交原告。亮丽物业只是将住宅的管理服务权交给原告，地库没有进行移交，拒绝撤离，侵犯了原告的合法权益。原告对徽州小院的车辆、消防及公共卫生等进行了管理和服务，与业委会签订的合同合法有效。桂河房开是徽州小院地库的产权人，亮丽物业是地库实际使用人和经营者，二被告理应向原告缴纳物业服务费，但二被告自2019年1月1日起向至今没有向原告缴纳物业服务费，原告在催收未果的情况下，只得依据民事诉讼法的规定向你院提起诉讼，请依法公正判决。 被告桂河房开辩称：1、在亮丽物业撤出徽州小院公共部分的物业服务之后，我公司将所属我公司产权的徽州小院车库委托亮丽物业继续管理，此项工作并未违背《物权法》《物业管理条例》及柳州市关于住宅小区车库管理的相关政策。在政策、法规的框架下，我公司如何管理我公司的财产，与原告无关。2、我公司从未委托原告对我公司所属徽州小院车库进行物业管理，也未与原告签订任何有关徽州小院车库服务的相关协议，原告也未对徽州小院车库进行物业管理和服务，该车库一直由我公司进行物业服务和管理。3.对于车库的管理，我公司秉承开放态度欢迎有资质的物业服务企业参与管理。物业服务企业向我公司提交相关资质证明和完整的车库管理方案，与我公司进洽谈协商，在签订协议后，我公司方能将车库的管理委托给符合条件的物业服务企业进行管理。我公司曾多次敦促原告尽快与我公司进行协商和提交相关材料，然而原告至今未与我公司进行接洽，我公司无奈之下只好继续将徽州小院车库委托给亮丽物业管理。3、原告主张的车库物业费82116元，其计费办法没有任何国家法律、法规、收费标准作为收费依据，也与原告跟柳州市徽州小院业主委员会签订的《柳州市徽州小院物业服务合同》相关收费条款相违背，属乱收费。根据柳州市柳价格[2014]100号文、柳建房字[2014]9号文相关条款，请法院予以驳回。4、原告提供的《证据清单》由柳州市旺龙服务有限责任公司提供，该公司与徽州小院物业服务和管理没有任何关联，不能作为证据，请法院予以驳回。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告亮丽物业辩称：1、我公司于2019年1月1日受桂河房开委托对其所属产权柳州市柳石路362号徽州小院小区地下车库进行管理，并围绕该车库的管理进行了人员安排、设备设施日常维护、日常卫生保洁、日常安保巡查等工作至今。期间，我公司还增加了车库的道闸控制设备和车库的监控设备。2、我公司对徽州小院小区的物业管理，没有违背《物权法》《物业管理条例》及柳州市关于住宅小区车库物业管理的相关政策。原告从未对徽州小院小区车库进行物业服务和管理，原告要求我公司撤离徽州小院小区车库管理的指控毫无依据，请求法院予以驳回。3、原告主张的车库物业费82116元，其计费办法没有任何国家法律、法规、收费标准作为收费依据，也与原告跟柳州市徽州小院业主委员会签订的《柳州市徽州小院物业服务合同》相关收费条款相违背，属乱收费。根据柳州市柳价格[2014]100号文、柳建房字[2014]9号文相关条款，请法院予以驳回。4、原告提供的《证据清单》由柳州市旺龙服务有限责任公司提供，该公司与徽州小院物业服务和管理没有任何关联，不能作为证据，请法院予以驳回。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：柳州市柳石路362号徽州小院小区原名称为柳州市锦绣龙潭小区，由被告桂河房开开发建设。《柳州市锦绣龙潭小区规划总平面图》载明该小区地下车库的建筑面积为3649.6平方米。 2017年7月19日，柳州市徽州小院业主委员会（以下简称徽州小院业委会）成立，并在柳州市鱼峰区住房和城乡建设局办理备案，期限为2017年7月3日至2022年7月2日，备案证上记录的小区物业总建筑面积为26067平方米。2018年12月1日，原告与徽州小院业委会签订《柳州市徽州小院物业服务合同》一份，约定徽州小院业委会选聘原告为徽州小院小区提供物业服务，合同第三条约定委托管理期限为五年，自2018年12月1日起至2023年11月31日止；合同第六条约定了物业管理服务费及车辆停放服务收费，其中多层住宅物业服务费0.6元/平方米/月（按建筑面积），用作经营性物业（商铺、车库等）物业费1.5元/平方米/月；等等。合同签订后，原告于2018年12月1日进驻案涉小区。2018年12月30日，被告桂河房开与被告亮丽物业签订《徽州小院地下车库管理服务协议》一份，约定：被告桂河房开委托被告亮丽物业管理地下停车场相关事宜，委托的范围是徽州小院地下车库，包括：停车场出入口道闸及附属设备，地下停车场（含106个泊位），停车场内的通风、电力、排水以及消防等设施；委托管理期限为2019年1月1日起至2023年12月31日止；委托期限内自行收取停车场的管理费250元/车位/月；等等。2020年3月17日，原告在被告亮丽物业管理的车库办公室窗子张贴《缴费通知书》，向二被告催交2019年1月1日至2020年3月31日的物业服务费。现原告认为其为徽州小院小区提供物业服务，被告桂河房开是案涉车库的产权人，被告亮丽物业是案涉车库的实际使用人和经营者，没有支付物业服务费，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告陈述其《证据清单》中提供人名称为柳州市旺龙服务有限责任公司系笔误，更正提供人为原告公司名称。双方当事人均认可案涉车库的产权人为被告桂河房开，由被告亮丽物业管理，由小区业主使用。 本院认为，综合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点为：1、二被告应否向原告支付物业服务费；2、原告主张被告亮丽物业撤离徽州小院小区及移交该小区的管理服务权是否有依据。 关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告与徽州小院业委会签订的《柳州市徽州小院物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。合同签订后，原告依约为徽州小院小区提供了物业服务，被告桂河房开作为小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。虽然被告桂河房开与被告亮丽物业签订了《徽州小院地下车库管理服务协议》，约定由被告亮丽物业为被告桂河房开提供管理服务，但是这是被告桂河房开自愿多选择另外一家物业服务公司为其提供服务，并不能免除被告桂河房开在上述物业服务合同中应承担的义务，包括不能免除支付物业服务费的义务。根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》的有关规定，成立业主大会之后的普通住宅小区物业收费及停车服务收费实行市场调节价；车位（库）物业服务费应由出租人或单位承担。本案中，被告桂河房开将案涉车库委托被告亮丽物业管理，按250元/车位/月收取管理费，由小区业主有偿使用，被告桂河房开作为案涉车库的业主，将车位用于经营获取收益，应当交纳物业费。二被告辩称原告收费不合法、计费无依据、属乱收费，理由不成立，本院不予采纳。在二被告未提供反证证明涉案车库建筑面积的情况下，原告主张按案涉小区规划总平面图所载明该小区地下车库的建筑面积计算物业服务费，本院予以采纳。按照《柳州市徽州小院物业服务合同》第六条的约定，车库物业服务收费为1.5元/平方米/月，被告桂河房开应向原告支付从2019年1月1日至2020年3月31日的物业服务费82116元（3649.6平方米×1.5元/平方米/月×15个月）。因被告亮丽物业只是为案涉车库提供管理服务，并非业主或使用人，故原告主张其交纳物业服务费没有法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点2。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，荣跃物业不是适格的原告，故原告主张被告亮丽物业撤离徽州小院小区及移交该小区的管理服务权没有法律依据，不符合起诉的条件，对其该项起诉应依法裁定予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条第一款的规定，判决如下： 一、被告柳州桂河房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告柳州市荣跃物业服务有限公司支付物业服务费82116元； 二、驳回原告柳州市荣跃物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1853元（原告柳州市荣跃物业服务有限公司已预交），减半收取926.5元，由被告柳州桂河房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  叶荣军 二〇二〇年七月二十日 书记员  杨以佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。