江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初6866号原告：无锡瑾宸表面处理有限公司，统一社会信用代码91320206776858485P，住所地无锡市惠山区洛社镇杨市工业园。法定代表人：耿荣法，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：葛垚，江苏润远律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明月，江苏润远律师事务所律师。被告：鲁国忠，委托诉讼代理人：谢晓岗，无锡市锡山区鹅湖法律服务所法律工作者。原告无锡瑾宸表面处理有限公司（以下简称瑾宸公司）与被告鲁国忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑾宸公司的委托诉讼代理人杨明月、被告鲁国忠的委托诉讼代理人谢晓岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑾宸公司向本院提出诉讼请求：1.判决鲁国忠立即支付租金1343500元及利息（以1343500元为基数，自2019年8月15日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），2.本案诉讼费由鲁国忠承担。事实和理由：从2014年9月起，鲁国忠向其租赁房屋。2019年7月22日，双方签订协议，明确鲁国忠应向其支付1543500元，并约定如果鲁国忠于2019年8月15日前支付100万元，则余款无需鲁国忠承担，否则鲁国忠仍需全额支付，并将生产线及辅助设施等所有物品折价20万元抵债。后鲁国忠未按约履行，故其请求法院判如所请。被告鲁国忠辩称：在不考虑不合理费用的情况下，其对双方对账时确认的欠款金额无异议。但双方之间的房屋租赁合同包含瑾宸公司向其出租经营资质的部分，该部分租赁关系违反了法律强制性规定，应属无效。瑾宸公司出租的厂房有部分属于违章建筑，没有合法产权，该部分租赁关系也属无效。双方对账前，其已支付5802433元，其中包含租赁经营资质的费用，该部分费用应当返还。其生产线及辅助设施等所有物品的实际价值应为200万元，其保留撤销将生产线及辅助设施等所有物品折价20万元抵给瑾宸公司的权利。请求法院驳回瑾宸公司的诉讼请求。经审理查明：从2014年9月起，鲁国忠向瑾宸公司租赁座落于洛社镇兴业路17号的厂房和办公室。其中，自2014年9月14日至2016年6月30日，租赁厂房的面积为1680平方米，租金为400元/平方米·年，租赁办公室的面积为35平方米，租金为250元/平方米·年；自2016年7月1日至2017年6月30日，租赁厂房的面积为934平方米，租金为400元/平方米·年，租赁办公室情况没有变化；自2017年7月1日至2018年6月30日，租赁厂房的面积为934平方米，租金为450元/平方米·年，租赁办公室情况没有变化；自2018年7月1日至2019年6月30日，租赁厂房面积为933平方米，租金为500元/平方米·年，租赁办公室情况没有变化。2019年7月22日，双方进行对账，鲁国忠确认：截止到2018年6月30日欠房租金1182954元，2018年7月1日至2019年6月30日产生租金475250元，已付金额318937元；截止2019年6月30日，共计欠房租金1339267元、其他产生费用累计204256元，共欠瑾宸公司1543523元。鲁国忠在对账单上写明核对正确，并签名捺印。同日，鲁国忠还签署协议，载明：至2019年8月15日，鲁国忠向瑾宸公司缴纳100万元，鲁国忠欠瑾宸公司的1543500元欠款视同结清，鲁国忠经营产生的所有债权债务由鲁国忠个人承担，与瑾宸公司无关；若到2019年8月15日，鲁国忠未能向瑾宸公司缴纳100万元，鲁国忠欠瑾宸公司的1543500元欠款仍然有效，同时瑾宸公司将通过法律手段向鲁国忠追讨1543500元欠款，鲁国忠在瑾宸公司的生产线及所有辅助设施及所有物品折合20万元抵给瑾宸公司。后鲁国忠未按约履行，已从租赁房屋搬离，但其生产线及辅助设施等物品仍在租赁厂房中。审理中，鲁国忠主张：双方之间的房屋租赁合同包含瑾宸公司向其出租经营资质的部分，该部分租赁关系应属无效；虽然双方对出租经营资质未明确约定，但双方约定的租金标准远远高于正常的房屋租金标准，如2018年至今的租金市场价约为130元/平方米·年，2018年以前的租金更低，超出合理租金的部分应当包括租赁经营资质的费用，该部分费用应当返还；其也未设立公司并办理营业执照，在经营过程中借用瑾宸公司的名义对外开过发票并收款；瑾宸公司收取的其他费用中包含要求其分摊的税费，也可以证明瑾宸公司向其出租经营资质，该部分费用也不应由其承担。瑾宸公司表示：租金是双方协商一致的结果，其并未出租经营资质给鲁国忠，也不存在出租经营资质的费用；因鲁国忠没有设立公司，在对外开展业务中借用其名义开过发票，并通过其账户付款给供应商，但不等于其出借经营资质并收取费用；其他费用是管道、管网维护和污水处理的公摊费用，该部分费用是双方约定按实际产生的费用计算，鲁国忠对此没有异议就确认。鲁国忠提交了付款明细、银行卡交易明细清单及部分费用明细单。付款明细系鲁国忠自行制作，显示，自2014年9月至2019年6月期间，鲁国忠向瑾宸公司付款合计5802433元。银行卡交易明细清单显示，自2014年9月至2019年6月期间，鲁国忠及其会计黄月会向瑾宸公司转账合计4147016元。费用明细单显示，自2016年至2017年期间，鲁国忠应交的款项包括税、水、排污、养老金、废弃排放、股息红利、杂费、个人税、其他费用，但单据上并未加盖瑾宸公司的公章等。经质证，瑾宸公司认为，付款明细、费用明细单系鲁国忠单方制作，故对证据的真实性不予认可；对银行卡交易明细清单的真实性无异议，但其中涉及的往来款项除了鲁国忠支付的租金等费用外，还包括鲁国忠借用其账户对外的付款，这些交易往来均发生在双方对账前，在双方对账时已经全部核对过，应当以双方对账确认的金额为准。鲁国忠表示，由于瑾宸公司的强势，且其留在瑾宸公司处的生产线及辅助设施等所有物品价款达200万元，足以抵付租金并有盈余，故对账时没有对是否为纯粹的租金深究。本院认为，鲁国忠和瑾宸公司均确认双方未明确约定租赁经营资质，且鉴于鲁国忠借用过瑾宸公司的账户对外开展业务，其向瑾宸公司付款的情况也不足以证明瑾宸公司向其实际收取租赁经营资质的费用，故本院对鲁国忠主张的双方之间存在租赁经营资质的关系不予采信。鲁国忠主张，瑾宸公司出租的厂房有部分属于违章建筑，没有合法产权，该部分租赁关系应属无效。但鲁国忠既无法确认哪些厂房属于违章建筑，也未提交相关证据。瑾宸公司表示，鲁国忠租赁的厂房中没有违章建筑部分。本院认为，鲁国忠未举证证明其租赁的厂房存在违章建筑，瑾宸公司对此也不予认可，故本院对鲁国忠主张的部分租赁关系无效不予采信，况且即使存在违章建筑，鲁国忠也应按租金标准支付房屋使用费用。鲁国忠还主张：其生产线等物品的实际价值应为200万元，因当时有人来看过生产线，开价200多万元，其准备出售生产线来偿还欠款；对账时瑾宸公司认为生产线等物品只值20万元，其认为在2019年8月15日前能够付清100万元，故没有深究生产线等物品只抵充20万元的问题，后因政策问题未能售出生产线等物品；其保留撤销将生产线等物品折价20万元抵给瑾宸公司的权利，但在本案中不要求处理。瑾宸公司表示：对账时双方协商一致确认鲁国忠的生产线等物品折价20万元，未进行专业评估，因为评估会产生费用且用时较长；当时租金优惠至100万元，是其考虑鲁国忠经济困难想适当减免，也是为了尽快回款，与生产线等物品折价20万元无关；生产线等物品已经按约折价20万元抵扣了鲁国忠的欠款。本院认为，虽然鲁国忠对其生产线等物品折价20万元持有异议，但经释明后仍不要求对生产线等物品的实际价值进行评估并行使撤销权，故鲁国忠的主张尚无证据予以证明，不足以推翻双方以生产线等物品折价20万元抵债的约定的效力。以上事实，有不动产权证书、声明、对账单、协议、付款明细、银行卡交易明细清单、费用明细单及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：瑾宸公司与鲁国忠之间的房屋租赁关系合法有效，本院予以确认。承租人应当按照约定的期限支付租金及其他费用。双方对账后确认鲁国忠结欠瑾宸公司租金及其他费用合计1543500元，并约定鲁国忠于2019年8月15日前支付100万元即可清偿债务，否则仍应偿还1543500元，但鲁国忠至今分文未付，故鲁国忠仍应向瑾宸公司支付1543500元。现瑾宸公司要求鲁国忠立即支付欠款1343500元，并赔偿逾期付款损失，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：鲁国忠于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡瑾宸表面处理有限公司支付租金及其他费用合计1343500元，并赔偿逾期付款损失（以1343500元为基数，自2019年8月15日起2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心同期同档贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16892元，由鲁国忠负担（该款已由瑾宸公司预交，瑾宸公司同意直接由鲁国忠向其支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李洪毅人民陪审员  徐兆杰人民陪审员  冯剑英二〇二〇年七月八日法官 助理  周 腾书 记 员  王 琰