广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1025号上诉人（原审原告）：涂立传，男，汉族，1961年7月1日出生，住广东省始兴县****。上诉人（原审原告）：黄云优，女，汉族，1961年11月15日出生，住广东省始兴县**************。共同委托诉讼代理人：涂潜旺，男，汉族，1966年2月7日出生，住广东省始兴县**************。被上诉人（原审被告）：始兴县宏骏房地产开发有限公司，住所地：广东省始兴县*************。法定代表人：陈德平，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：官见全，男，汉族，1953年12月5日出生，住广东省惠州市惠城区******，系该公司职工。上诉人涂立传、黄云优因与被上诉人始兴县宏骏房地产开发有限公司（以下简称宏骏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服始兴县人民法院（2019）粤0222民初1878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人涂立传、黄云优的上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令宏骏公司支付未按约定的交付条件和时间交付房屋的违约金30176.87元（从2016年5月5日起计至2017年11月22日止，即：532220×0.0001×567天）和涂立传、黄云优因出卖人原因未取得房屋权属证书的违约金532.22元；3、判令宏骏公司限期办理涂立传、黄云优的房屋权属证书。事实和理由：涂立传、黄云优对一审判决查明的事实无异议，对逾期交付房屋违约金和诉请办理房屋权属证书的处理不服。一、关于违约金的计算方式。双方在《商品房买卖合同（预售)》第十二条第1点第（2）项对于逾期超过90日交付房屋的处理有明确约定，就是该条款项的第1目关于“解除合同”和第2目关于“继续履行合同”两种不同计算违约金的方式。一审按“解除合同”的情形，以该条款项的第1目即房屋价款的1%为标准判决逾期交付房屋违约金5322.2元，只有在涂立传、黄云优提出解除合同的情形下才能按该约定处理。因涂立传、黄云优未提出解除合同，应按“继续履行合同”的情形，也就是同条款项的第2目“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一【该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率】的违约金”的约定计算违约金（即：总房价款532220×比率0.0001×违约天数567天),才能体现以事实为依据的公平原则。一审以《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1点第（2）项第1目（解除合同才能适用）的约定为判决依据，与本案的情形不相符，应当按同条款项的第2目（继续履行合同）的约定处理。二、关于办理房屋权属证书的问题。《建设工程质量管理条例》第十七条规定：建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案；第四十九条第一款规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案；第五十六条规定：违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处20万元以上50万元以下的罚款：（八）未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案的。根据上述规定，涂立传、黄云优有理由认为宏骏公司已经具备了向建设行政主管部门提交备案资料的能力和条件，没有证据显示涉案商品房承建商因民间借贷纠纷一案足以影响宏骏公司办理备案登记，故民间借贷纠纷案件不能作为宏骏公司无限期拖延办理房屋权属证书的法定事由。如果提交备案资料与民间借贷纠纷确实存在法律上存在因果关系，应当中止审理本案而不宜驳回涂立传、黄云优的合理主张，待关联性案件审结后再一并作出判决。涂立传、黄云优未明确具体的办证期限，是因为对宏骏公司办理相关手续的进度一无所知，现一审已查明了逾期办理房屋权属证书的因由，则不宜以“尚不能确定办理房屋产权证的期限”为由驳回该项诉请，为避免当事人的诉累，应根据关联性案件的判决结果对该项诉求作出实体处理。综上所述，涂立传、黄云优所诉具有事实和法律依据，请求二审法院予以支持。被上诉人宏骏公司辩称：具体的答辩事实和理由以及举证材料与一审一致，宏骏公司服从一审判决。涂立传、黄云优2016年2月4日与宏骏公司签订《商品房买卖合同》，当即提出要宏骏公司交房给涂立传、黄云优进场装修，说县城无房居住极为不方便，宏骏公司怀同情、宽容之心，也就把5栋902号房给涂立传、黄云优装修。2016年3月23日在涂立传、黄云优只交30%购房款给宏骏公司，宏骏公司则按涂立传、黄云优的要求完成了不动产登记网签手续，把雅和苑5栋902号房的产权确定为涂立传、黄云优。2016年4月15日才通过按揭付清购房全款，2016年5月涂立传、黄云优就入住5栋902号房，宏骏公司的同情、宽容之举，完全是为涂立传、黄云优要求考虑，没有以购房办事常规和欠款70%数额比例大及利息损失考虑，提早交房，却得到的是成为本案被告。综上所述，宏骏公司认为一审法院经过调查核实，客观、实事求是，依法、公正对此案作出判决，请求二审法院维持一审判决，驳回涂立传、黄云优的诉讼请求。涂立传、黄云优向一审法院起诉请求：1、判令宏骏公司支付未按约定的交付条件和时间交付房屋的违约金67589.4元（暂从2016年5月5日起计至2019年10月31日止，按违法天数1270天，总房价532220元×1/10000×1270天)；2、判令宏骏公司支付因自身原因导致涂立传、黄云优未能取得房屋权属证书的违约金5322.2元（总房价532220元×0.1%）；3、判令宏骏公司限期交付符合《商品房买卖合同（预售）》约定和法定交付条件的商品房给涂立传、黄云优；4、判令宏骏公司限期或在合理的期限内依约履行办理房屋权属证书的义务。涂立传、黄云优一审庭审中变更第1项诉讼请求为“判令被告（宏骏公司）按总购房款的1%支付从2016年5月5日起到判决确定之日止的违约金”；变更第2项诉讼请求为“按总购房款的1%支付违约金”。一审法院认定事实，2016年2月4日,涂立传、黄云优认购了宏骏公司开发建设并已竣工的位于始兴县********************商品房一套，建筑面积149.5平方米，并与宏骏公司订立了《商品房买卖合同（预售）》。涂立传、黄云优按照合同约定的房屋总价532220元，于2016年3月23日向宏骏公司支付了首付款162220元、2016年4月15日通过银行贷款方式支付了余款370000元。宏骏公司并未按《商品房买卖合同（预售）》的约定及未按法律规定将符合交付条件的房屋交付和办理房屋权属证书，其行为有违诚信原则和契约精神，涂立传、黄云优遂于2019年11月13日起诉到一审法院。另查明，涉案房屋总价款为532220元。宏骏公司的承建商华冠达建筑工程有限公司的现场施工人的民间借贷案产生的代位诉讼案尚在审理过程中，承建商没有提交备案资料，故宏骏公司一直未为涂立传、黄云优完成办理房产证的手续。2017年1月9日，经始兴县建筑工程质量安全监督站综合评定，涉案房屋工程量达到合格，已签证竣工验收报告；2017年11月22日，经韶关市公安局消防局验收，涉案房屋工程消防验收合格。一审法院认为，本案涂立传、黄云优未取得涉案房屋的产权证书，是作为出卖人的宏骏公司的原因，对此宏骏公司在庭审中亦无异议，只是抗辩没有完成办证手续是承建商的缘故。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，从本案查明的事实看，涉案房屋至今未办理房屋产权证书，是由于宏骏公司的原因，且双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730个工作日取得的该商品房的房屋所有权证书的，双方同意出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。上述《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，涂立传、黄云优并未向法庭提交证据证明其损失，故对其要求增加违约金的请求，一审法院不予支持，应按双方约定的按已付房款的0.1%计算违约金，即532.22元（532220元×0.1%）。双方于2016年2月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按合同全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对双方均有约束力，上述合同已约定了宏骏公司应在2015年12月30日前向涂立传、黄云优交付房屋，涂立传、黄云优已按约定在2016年1月15日缴纳了涉案房屋的首期付款。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”此外，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”及《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，涉案房屋交付使用的条件除满足工程竣工验收合格外，还应同时满足消防验收合格及规划条件合格的要件。本案涉案房屋2017年1月9日，经始兴县建筑工程质量安全监督站综合评定，涉案房屋工程量达到合格，已签证竣工验收报告；2017年11月22日，经韶关市公安局消防局验收，涉案房屋工程消防验收合格，即虽然涂立传、黄云优在2016年5月5日住进了涉案房屋，但在法律意义上2017年11月22日才是交付日，已然超过了上述《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1点第（2）项约定的逾期90日的情形，而根据该第（2）项，出卖人是按照全部房屋价款的1%向买受人支付违约金，即5322.2元（532220元×1%）,故涂立传、黄云优要求宏骏公司支付从2016年5月5日起至2019年10月31日止的违约金,理由不充分、证据不充足，一审法院不予支持；宏骏公司在2017年1月9日取得涉案房屋的建设工程质量的验收合格，在2017年11月22日，取得了涉案房屋工程消防验收合格，已交付了符合法律规定条件的房屋给涂立传、黄云优，涂立传、黄云优要求宏骏公司交付符合《商品房买卖合同（预售）》和法律规定交付条件的房屋，该院不予支持；从庭审查明的情况看，宏骏公司尚不能确定办理房屋产权证的期限，涂立传、黄云优在诉求里亦不能明确该项诉求的具体履行期限，故该院对涂立传、黄云优要求宏骏公司在合理期限内办理房屋产权证的请求不予支持。一审法院经审理后作出判决：一、始兴县宏骏房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付5854.22元违约金给涂立传、黄云优；二、驳回涂立传、黄云优的其他诉讼请求。案件受理费811元，由始兴县宏骏房地产开发有限公司负担。二审补充查明，双方签订的《商品房买卖合同》第九条（商品房交付条件）第一款第一项、第二项约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”第十一条（交付时间和手续）第一款约定“出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条（逾期交付责任）1、（2）中约定“逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一【该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率（注：本条第1（1）项中的比率为该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率；第八条第1（1）项中的比率为买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金）】的违约金。”第二十条房屋登记（一）约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。”及（二）约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理…”。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对涂立传、黄云优的上诉意见，本院归纳本案争议焦点并论述如下：一、涉案房屋是否符合法律规定及合同约定的交付条件。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十一条：“…商品房住房交付使用条件应包括工程竣工验收合格并在当地主管部门备案…”规定及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的意见，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，合同约定的交付条件高于该标准的，以合同约定为准；依据双方签订《商品房买卖合同》第九条（商品房交付条件）第一款第一项、第二项“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；”的约定，涉案房屋交付的条件除了该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件之外还需该商品房已取得房屋测绘报告这两个条件，宏骏公司至今未能提供符合上述交付条件的工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，因此，涉案房屋至今尚未达到法律规定及合同约定的交付条件，应视为涉案房屋未交付。宏骏公司未依照《商品房买卖合同》第十一条（交付时间和手续）第一款“出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房”的约定逾期交付房屋，依据《商品房买卖合同》第十二条（逾期交付责任）1、（2）中“逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一【该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率（注：本条第1（1）项中的比率为该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率；第八条第1（1）项中的比率为买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金）】的违约金。”的约定，宏骏公司应从2015年12月31日（合同约定交付房屋日期次日）起至今，按照（532220元×1/10000×违约天数）的计算公式向涂立传、黄云优支付违约金。鉴于涂立传、黄云优一审庭审中变更第一项诉讼请求为“判令被告（宏骏公司）按总购房款的1%支付从2016年5月5日起到判决确定之日止的违约金”，该变更诉讼请求属其自行处分自己的权利，未损害国家、集体和他人的利益，故一审判决宏骏公司向涂立传、黄云优支付违约金5322.2元（532220元×1%）虽然依据的合同条款内容错误，但结果与涂立传、黄云优变更后的主张相符合，且不违反法律规定，本院予以支持。二、关于办理房屋权属证书的问题。涂立传、黄云优认为一审判决既然已查明了逾期办理房屋权属证书的因由，故应对“判令宏骏公司限期或在合理的期限内依约履行办理房屋权属证书的义务。”的诉讼请求作出实体处理。依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条房屋登记（一）“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。”及（二）“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理…”的约定，双方共同确认涉案房屋所有权证书的办理部门为房屋登记机构，房屋出卖人宏骏公司有义务协助房屋买受人涂立传、黄云优在该商品房交付之日起730个工作日内取得该商品房的所有权证书，故宏骏公司应首先履行交付符合合同约定条件房屋的义务并履行协助涂立传、黄云优办理涉案房屋所有权证书的义务。由于涉案房屋至今尚不符合合同约定的交付条件，故本院无法限期宏骏公司履行协助涂立传、黄云优办理涉案房屋所有权证书的义务，也无法确定宏骏公司应在多长时间的合理期限内履行协助涂立传、黄云优办理涉案房屋所有权证书的义务。故一审判决驳回涂立传、黄云优该诉讼请求并无不当，本院予以支持。综上所述，涂立传、黄云优的上诉理由虽然成立，但与其一审变更后的诉讼请求不符合，本院不予支持。原审判决认定事实和适用法律均存在瑕疵，鉴于一审判决结果与涂立传、黄云优变更后的主张相符合，且不违反法律规定，也未损害国家、集体和他人的利益，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费567.73元，由涂立传、黄云优负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年七月二十日书记员  罗稀蕾