陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民初111号原告（执行案外人）：杜新，男，1980年10月9日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：张江红，女，1987年4月8日出生，汉族，住西安市，系杜新之妻。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部，住所地：上海市奉贤区海湾旅游区。法定代表人：彭永寿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭尚枝，男，1985年2月2日出生，汉族，该公司销售主管，住福建省福安市。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地：西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵军，男，1984年3月25日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。原告杜新与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜新委托代理人张江红、被告上海绍瑞物资经营部的委托诉讼代理人彭尚枝到庭参加诉讼，第三人中登公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，但庭后提交了书面答辩状。本案现已审理终结。 原告杜新向本院提出诉讼请求：1.确认杜新对位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代项目土地使用权（土地使用证号：西经国用2009出第**）上的中登文景时代项目3幢1单元14层1403号房屋享有排除强制执行的民事权益，并停止对上述房屋的强制执行；2.诉讼费由上海绍瑞物资经营部负担。事实和理由：2010年6月4日通过内部认购的方式订购了讼争房屋，并交纳定金2万元，2010年6月7日缴纳房款15万元，中登公司出具收据及《内部认购单》，2010年6月10日与中登公司签订《商品房买卖协议》，约定由杜新购买位于西安市XX区XX城XX路XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积93.54㎡，总房价532804元，单价5696元每平。合同签订后，经杜新多次催促，但中登公司至今未将该合同备案。2013年10月21日由杜新哥哥杜明军转账支付中登公司购房款295084元，中登公司出具收据。2014年5月12日中登公司交房，签署物业管理协议及房屋验收合格表，同日缴纳房款51600元，有中登公司出具收据，其中47554元是杜新哥哥杜明军转账支付，其余以中登公司延迟交房违约金折抵。自交房之后，杜新装修使用该房屋至今，且系杜新名下唯一房产。故提起本次诉讼，望判如所请。被告上海绍瑞物资经营部辩称，（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定书的基础是人民法院在执行（2014）西中民三初字第00252号民事判决书过程中，依照执行程序作出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定书是法院依法执行行为，是维护上海绍瑞物资经营部合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。执行法院已于2015年7月27日依法对登记在中登公司名下涉案房屋予以查封，杜新虽签订合同在查封行为之前，但因其未进行不动产变更登记，故不发生物权变动的效力，其处分行为无效。根据《物权法》第九条规定，杜新虽持有合同，但未登记，不发生物权效力，故涉案房屋所有权人依然为中登公司，并不属于杜新所有，故杜新要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。请求依法驳回杜新的所有异议请求。第三人中登公司未到庭，但庭后前来法院述称，中登公司认可杜新的诉讼请求。涉案房屋在人民法院查封前确已出售给杜新，且杜新已向中登公司交纳了购房款。中登公司在人民法院查封之前已向杜新交付涉案房屋，自房屋交付开始杜新居住至今，故其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、二、三款规定。2013年，因中登公司内部人员调整及入职、离职问题，未能及时办理不动产登记证书。2015年，中登公司恢复了网签业务的办理，但因受到房管局停止给中登公司办理网签的处罚，且在此期间杜新多次请求中登公司办理不动产登记，故未能办理不动产登记证书的原因系中登公司自身原因造成，与杜新无关。杜新诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，有权排除执行。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日起至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回原告上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代房产，商品房预售证号为201XXXX，包括本案讼争房屋在内的104套房屋，查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封包括本案讼争房屋在内的104套房屋。上述裁定书及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。杜新作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-11403号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异1237号执行裁定：驳回案外人杜新提出的执行异议请求。杜新遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2010年6月10日，杜新与中登公司签订了《商品房买卖协议》，约定由杜新购买位于西安市XX区XX城XX路XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积93.54㎡，总房价532804元，单价5696元每平。中登公司于2010年7月10日、26日出具收据三张，金额为89504元、70000元、324887元，总计484391元。杜新提供2010年6月4日、2010年6月17日、2013年10月23日、2014年5月12日由中登公司出具的《收据》四张，金额分别为20000元、150000元、295084元、51600元，并提供转账记录两笔，分别为2013年10月23日转账295084元、2014年5月12日转账47554元，以证明其中该部分款项系转账支付，其余系现金支付。庭审中，杜新提供《西安市商品住宅使用说明书》、《西安市商品住宅质量保证书》《房屋验收表》以及物业缴费票据等，证明其自收房一直在讼争房屋内居住。审理中，杜新提供西安市不动产信息档案管理中心于2020年出具的《西安市住房情况查询结果证明》一份，显示其与妻子张江红名下均无房产。再查明，涉案房屋已于2013年9月29日取得《商品房预售许可证》（商品房预售证号为201XXXX）。                         上述事实，有（2019）陕01执异1237号执行裁定书、《商品房买卖协议》、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为：杜新就位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，杜新与中登公司于2010年6月10日签订《商品房买卖协议》，该协议系双方真实意思表示，涉案房屋在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》，上述协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。杜新提供中登公司出具的收据证明其已交付全部房款，且提供部分款项的转账凭证佐证，中登公司亦对此表示认可，故可认定杜新已支付全部购房款。虽上海绍瑞物资经营部对上述事实不认可，但其并未提供相反证据予以反驳。上述《商品房买卖协议》约定讼争房屋为住宅，该项目《西安市商品房预售许可证》亦显示，涉案3号楼用途为商业、住宅。且杜新提供西安市不动产信息档案管理中心于2020年出具的《西安市住房情况查询结果证明》显示其名下无房产。故杜新作为买受人就涉案商品房提出的异议，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之情形，本院予以支持。至于原告杜新请求确认上述房屋归其所有一节，因其与中登公司之间形成的房屋买卖合同及缴纳房款之行为，仅能确认杜新对于合同约定事项享有债权，并不代表其对于该房屋直接享有物权，故对该项诉讼请求，依法不予支持。综上所述，原告主张其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求停止执行涉案建筑之诉请，与法有据，依法予以支持；有关房屋确权之诉讼请求应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、不得执行位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋；二、驳回原告杜新其余诉讼请求。案件受理费8967元，由原告杜新负担4483.5元，被告上海绍瑞物资经营部负担4483.5元。被告上海绍瑞物资经营部于本判决生效之日起十日内将该款项支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。   审  判  长        刘      琪审  判  员        师      婷审  判  员        秦  燕  燕 二Ｏ二Ｏ年七月九日   法 官 助 理     同 江 龙书  记  员        段      蓓121