湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终256号上诉人暨被上诉人(一审原告):大冶市东岳街道办事处和德天下小区业主委员会，住所地：大冶市大冶大道东风路段风华酒店和德天下小区**。代表人：张安民，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：彭亚兰，湖北朋来律师事务所律师。上诉人暨被上诉人(一审被告)：大冶汇达置业有限责任公司，住所地：大冶市大冶大道**。法定代表人：陈希平，该公司董事长。委托诉讼代理人：占传忠，湖北远帆律师事务所律师。上诉人暨被上诉人大冶市东岳街道办事处和德天下小区业主委员会（以下简称：和德天下业主委员会）因与上诉人暨被上诉人大冶汇达置业有限责任公司（以下简称：汇达置业公司）商品房销售合同纠纷一案,不服大冶市人民法院(2018)鄂0281民初2776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。和德天下业主委员会上诉请求：维持一审判决主文第一项；撤销一审判决主文第二项，改判支持其一审各项诉讼请求；本案一、二审诉讼费由汇达置业公司负担。事实与理由：一、涉案地下停车位属《中华人民共和国物权法》相关规定的其他公共场所，属小区业主所有，开发商对地下停车位只售不租的行为违反法律规定及立法精神。二、汇达置业公司销售时承诺涉案小区为“封闭式小区”，并且开发商售楼部的涉案小区沙盘模型也显示有围墙，但涉案小区竣工后与小区商铺之间并未修筑围墙，一审判决以影响商铺业主通行为由驳回其该项诉讼请求错误。三、汇达置业公司通过广告页面和微信公众号宣传的效果图承诺涉案小区9栋架空层建设“九大主题休闲空间”处于闲置状态，与其宣传的效果图相去甚远，汇达置业公司的行为已构成违约。一审判决以其诉请不明确不具体缺乏可操作性为由驳回其该项诉讼请求错误。汇达置业公司辩称:一、地、地下车位应该属于业主共有该诉求一审没有提出审法院不应当受理。二、关于地下停车场只售不租，并不违法和双方约定。“只售”的行为也是租赁的行为，是20年长租的行为，不是不租。根据司法解释，开发商将规划车位按照出售等方式向业主提供应当认为满足了业主需要，没有说所有方式都要采用。三、车位配比在一审过程中其提供了资料，并提供了地上和地下的车位，扣除旁边教师楼使用的21个停车位外其仍旧满足规划配比需求，满足业主需要。四、小区是封闭的，其都设了围墙，旁边的教师楼因为是同一个开发商开发，是同一宗土地，其只不过是后期开发商，对土地进行了分割，基于该历史原因所以才允许他们使用。根据物权法也符合通行规定。五、绿化其已经验收达标。六、九大主题空间的表述是倡导性的，指可以利用这九大空间，其能建设的比如儿童健身空间都建设了，并且架空层是不进入公摊的该承诺其做到了，不存在违约。业主认为要根据广告图要求其建设这不符合相关法律规定。其销售的商品房价格为市场价，不存在比周边高，和德天下业主委员会也没有举证证明该点，一审不应该依据一张效果图作出判决，不利于纠纷的化解。汇达置业公司上诉请求:撤销一审判决，改判驳回和德天下业主委员会的诉讼请求，并由和德天下业主委员会承担本案诉讼费用。事实与理由:一、一审判决认为，其销售商品房时所作出的“九大主题休闲空间”等前述宣传内容具体明确，“九大主题休闲空间”等也是该小区的亮点特色，足以对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定造成重大影响，系主观臆断，存在事实认定错误，导致适用法律错误。其开发建设的汇达和德天下小区九栋住宅楼地下架空层对应的九大主题空间是倡导性空间，未进入公摊，九栋住宅楼架空层均已建设完成、地、地面铺设瓷砖闲游乐、体育健身等设施座椅均已安装到位。其广告及宣传单中的内容是要约邀请，是通过广告宣传邀请不特定的社会公众前来与其订立《商品房买卖合同》，况且其只是表明该架空层不计入公摊，九大主题空间初衷只是为了方便业主引导业主可利用这九栋住宅楼下的架空层划分功能区。况且广告宣传中的花鸟宠物空间、人文艺术交流空间、互助便民空间、OTO互联网社区平台空间等内容一看便知是需要业主亲自参与打造才能实现。九大主题空间如何建设?建设标准又是怎样的?这些均未明确更不用说达到法律要求的要约标准-具体确定的程度。当事人双方也没有将上述内容写入《商品房买卖合同》。上述资料内容依法应认定为要约邀请。和德天下业主委员会主张其的广告页面及微信公众号中宣传效果图是要约，而非要约邀请应当承担举证责任。和德天下业主委员会要举证证明其的宣传资料内容明确具体并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案和德天下业主委员会的举证无法达到该证明标准，无法证明其宣传资料中的内容是要约，应承担举证不能的不利后果。二、一审判决将其投资建设的30个地上规划车位认定为是属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，继而认定上述规划车位属于小区业主共有是事实认定和适用法律错误。其已提供地上停车位设计规划审批文件，清楚载明地上30车位为规划车位。该规划车位属于其投资建设，谁投资谁受益是基本原则，地，地上规划车位30个的所有权和使用权依法归属于其据《物权法》第七十四条的规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。“根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”小区地上30个规划车位并非占用业主共有道路或其他场地增设的车位，不属于业主共有。退一万步讲，该规划车位的归属，依法应是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。未约定之前，显然不能认定为是属于小区业主共有。综上，一审判决存在事实认定错误、适用法律错误，不能定纷止争，反而会引发后续更多的矛盾。恳请二审法院依法支持其的上诉请求。和德天下业主委员会辩称:一、汇达置业公司在微信公众号中宣传具体明确，是销售的亮点，应该属于双方约定。二、关于地上停车位，应该全部归业主共有。和德天下业主委员会向一审法院起诉请求：一、确认汇达置业公司对和德天下小区地下停车位只售不租的行为违法，判令汇达置业公司将尚未出售的地下停车位对全体业主以合理的价格出租；二、确认和德天下小区内所有的地上停车位的所有权和使用权归属全体小区业主，判令汇达置业公司收回划分给菁华学校教师宿舍楼居民使用的21个地上停车位使用权交还给小区业主；三、判令汇达置业公司在小区大门入口左侧90米、右侧40米范围内修筑围墙；四、判令汇达置业公司按其发布的广告页面和微信公众号中宣传的效果图为标准履行小区各楼栋架空层“九大主题休闲空间”的建设；五、本案诉讼费用由汇达置业公司承担。一审法院认定的事实如下：一、位于大冶大冶市××大道××段酒店对面（原菁华中学旧址）和德天下小区项目系汇达置业公司开发建设，该小区规划建设居民楼共9栋908户，地，地下停车位301个，地上停车位30个015年至2017年期间，该小区楼盘在预售阶段汇达置业公司通过广告纸、微信公众号等方式公开宣传营销，汇达置业公司在宣传资料中宣传和德天下小区拥有“九大主题架空层休闲空间”和“城市森林”私密生态群，9栋楼每栋架空层不计入公摊，对应不同的主题空间，分别为：儿童亲子早教空间、瑜伽舞动健身空间、棋牌休闲娱乐空间、全龄运动健身空间、文化艺术交流空间、花鸟宠物怡情空间、商务休闲洽谈空间、互助便利平台空间、OTO互联网社区空间。2018年1月前后，汇达置业公司先后向业主交付了房屋，和德天下小区实际建成地下停车位340个、地、地上停车位37个达置业公司在承建和德天下小区过程中，因相邻问题与和德天下小区毗连的菁华学校教师宿舍楼业主签订了一份《四邻协议书》，和德天下小区建成后汇达置业公司按《四邻协议书》中的约定将和德天下小区内37个地上停车位中的21个给予菁华学校教师宿舍楼业主使用。因和德天下小区地上停车位数量少，而地下停车位汇达置业公司向小区业主只售不租，导致该小区业主车辆停放困难，同时和德天下业主委员会认为小区架空层现状与汇达置业公司当初所作宣传相差甚远等，双方协商不成，和德天下业主委员会遂诉至法院提出上述诉讼请求。二、和德天下小区项目供地使用权实测面积为30996.35㎡，总建筑面积115450.64㎡（不含地下室），总建筑面积中1-9号楼景观架空层部分建筑面积2575.75㎡不计容积率，实际计容建筑面积为112874.89㎡，其中商业面积为3357.37㎡、住宅面积为108825.66㎡、社区用房面积为190.54㎡、公共建筑面积为501.32㎡。汇达置业公司在承建和德天下小区项目时，向大冶市人民防空办公室先后缴纳了2700434.64元的防空地下室易地建设费，和德天下小区项目竣工后通过了规划验收及竣工土地利用验收，可以办理不动产登记。验收时该小区地下室（地（地下停车位纳入验收范围，不能办理不动产权证，小区地下室也没有计入和德天下小区项目的总建筑面积。三、和德天下小区正大门入口左侧和右侧均为一排商铺，该商铺在和德天下小区建设前就已存在，且商铺与和德天下小区大门入口左右相连，将和德天下小区与街道相隔离，而商铺后门就是和德天下小区，商铺业主从后门出入必然进入和德天下小区。四、汇达置业公司在宣传资料中对和德天下小区项目宣传内容为：1.九大主体空间首开先河：“随着城市的发展，越来越多土地上建起了高楼大厦，人们能够自有活动的空间范围越来越有限，大妈们常常不得不充当人肉吸尘器，在马路边跳舞锻炼。为了给住户创造一方自由交流、安全活动的净土，和德天下首开先例，将9栋楼的所有底层（即1楼）打造成9大主题公共空间。儿童早教空间是孩子们的梦幻乐园，瑜伽舞蹈空间和运动健身空间是崇尚健康人士的福音，棋牌休闲空间可供左邻右舍切磋技艺、打发闲暇，文化艺术交流空间最是陶冶情操，在花鸟宠物空间大家能够畅聊心得，在商务休闲空间招待生意上的朋友，OTO互联网社区平台功能强大，互助便民空间活动多多，让业主在自家楼下就能享受到丰富多彩的健康**活。9大主题空间共计5000多平方米，不纳入业主的购房公摊面积，是开发商的“让利于民”之举，体现了难得的社会责任。和德天下营造的是一种高端的生活梦想、理想的生活方式，更加关注住户的日常行为需求，让人足不出小区就能体会到世界的缤纷、幸福的形态；2.纯住宅13万㎡、“城市森林”27000㎡私密生态群：出则繁华街心，入则森林静谧，老城区里隐匿一座27000㎡“城市森林”主题生态园社区，项目建筑密度17%，创举规划13万㎡的纯住宅，简欧风奢华品质，绿化率35%，一派森林风范；3.第三核心价值：比周边的房子贵一点。经实地查看，和德天下小区9栋楼的架空层目前均处于闲置状态，没有相关配套设施。五、和德天下业主委员会在大冶大冶市道办事处组织指导下于2019年1月14日成立，并经大冶市房管局备案，经该小区业主大会决议，授权和德天下业主委员会作为诉讼主体就本案上述问题提起诉讼。一审法院认为，和德天下业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条规定成立，并经房产部门备案，具有一定的目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。和德天下业主委员会依据业主大会决议，在授权范围内以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。汇达置业公司抗辩和德天下业主委员会不具备诉讼主体资格的理由与查明事实不符，法院不予采信。结合案件事实，针对和德天下业主委员会的各项诉讼请求法院评定如下：一、关于和德天下业主委员会确认汇达置业公司对和德天下小区地下停车位只售不租的行为违法，判令汇达置业公司将尚未出售的地下停车位对全体业主以合理的价格出租的问题。法院认为：汇达置业公司在承建和德天下小区项目时就地下人防工程向大冶市人民防空办公室缴纳了防空地下室易地建设费，和德天下小区项目竣工后也通过了竣工土地利用验收，小区地下停车位没有计入总建筑面积，小区地下停车位不论是否属于人防工程性质，汇达置业公司投资承建小区地下停车位，该地下停车位也没有纳入业主公摊面积，汇达置业公司对地下停车位依法享有占有、使用和收益的权利，地，地下停车位向小区业主是租是售汇达置业公司享有自主权便是售，汇达置业公司实际上转让的也是使用权并非所有权，故汇达置业公司向小区业主出售地下停车位的行为不违反法律规定，和德天下业主委员会的该项诉讼请求于法无据，法院不予支持。汇达置业公司相关抗辩理由成立，法院采信。二、关于和德天下业主委员会要求确认和德天下小区内所有的地上停车位的所有权和使用权归属全体小区业主，判令汇达置业公司收回划分给菁华学校教师宿舍楼居民使用的21个地上停车位使用权交还给小区业主的问题。法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内、规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内、规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。本案中，和德天下小区建设完成后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区共有部分土地使用权归小区业主共有，小区内37个地上停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，不能成为专有部分，属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，因此小区内37个地上停车位属于小区业主共有。菁华学校教师宿舍楼居民不属于和德天下小区业主，汇达置业公司在无处分权的情况下将和德天下小区业主共有的37个地上停车位中的21个处置给菁华学校教师宿舍楼居民使用明显侵害了和德天下小区业主利益，和德天下小区业主有权收回车位，而该车位为不动产且处于和德天下小区内，和德天下小区业主作为车位共有人，可自行使用，并不需要汇达置业公司收回后再交付给业主。故和德天下业主委员会该项诉讼请求中要求确权部分的诉求法院予以支持，其余部分驳回。汇达置业公司相关抗辩理由与事实不符，法院不予采信。三、和德天下业主委员会要求判令汇达置业公司在小区大门入口左侧90米、右侧40米范围内修筑围墙的问题。法院认为：和德天下业主委员会提供的汇达置业公司和德天下小区项目的沙盘模型及广告宣传效果图图片中并不能显示小区大门入口左侧和右侧有围墙，实际上小区大门入口左侧和右侧均为一排商铺，该商铺在和德天下小区建设前就已存在，现商铺与和德天下小区大门入口左右相连，将和德天下小区与街道相隔离，而商铺后门就是和德天下小区，和德天下业主委员会要求在商铺后门处修建围墙必然影响商铺业主的通行，同时和德天下小区竣工后也通过了规划等部门的验收，证明该小区规划时大门入口左右侧并没有围墙，因此和德天下业主委员会该项诉讼请求无事实依据，法院不予支持。汇达置业公司相关抗辩理由成立，法院予以采信。四、和德天下业主委员会要求判令汇达置业公司按其发布的广告页面和微信公众号中宣传的效果图为标准履行小区各楼栋架空层“九大主题休闲空间”建设的问题。法院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，汇达置业公司在和德天下小区商品房预售阶段对该小区所作的“九大主题休闲空间”等前述宣传内容具体明确，“九大主题休闲空间”等也是该小区的亮点特色，足以对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定造成重大影响，因此汇达置业公司的宣传和承诺应当视为要约。虽然“九大主题休闲空间”等允诺没有载入商品房买卖合同，仍应视为合同内容，在合同履行过程中，汇达置业公司的确没有将小区9栋楼的架空层挪作他用和纳入业主的购房公摊面积，但实际上目前小区9栋楼的架空层均处于闲置状态，没有相关配套设施，与汇达置业公司宣传中所要承诺打造的“九大主题休闲空间”相差甚远，汇达置业公司显然违约。和德天下业主委员会现要求汇达置业公司按其发布的广告页面和微信公众号中宣传的效果图为标准履行小区各楼栋架空层“九大主题休闲空间”的建设，但和德天下业主委员会提供汇达置业公司发布的广告页面宣传效果图并不能反映“九大主题休闲空间”的相关配套设施也未对相关设施等作具体描述，因此和德天下业主委员会的该项诉求不具体明确，法院不予支持。汇达置业公司关于和德天下业主委员会该项诉求不明确具体缺乏实际操作可能的抗辩理由成立，法院予以采信。综上，依照《中华人民共和国民事物权法》第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、和德天下小区内地上停车位为该小区业主共有；二、驳回和德天下业主委员会其他诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据当事人在二审中的诉辩观点，归纳本案的争议焦点为:一、汇达置业公司对和德天下小区地下停车位只售不租的行为是否违法，汇达置业公司将尚未出售的地下停车位对全体业主以合理的价格出租是否应得到支持；二、和德天下小区内地上停车位归全体小区业主共有是否应予支持；三、和德天下业主委员会要求汇达置业公司在小区大门入口左侧90米、右侧40米范围内修筑围墙是否应予以支持；四、和德天下业主委员会要求汇达置业公司按其发布的广告页面和微信公众号中宣传的效果图为标准履行小区各楼栋架空层“九大主题休闲空间”建设是否应予支持。一、关于汇达置业公司对和德天下小区地下停车位只售不租的行为是否违法，汇达置业公司将尚未出售的地下停车位对全体业主以合理的价格出租是否应得到支持的问题。汇达置业公司在承建和德天下小区项目时就地下人防工程向大冶市人民防空办公室缴纳了防空地下室易地建设费，和德天下小区项目竣工后也通过了竣工土地利用验收，小区地下停车位没有计入总建筑面积，小区地下停车位不论是否属于人防工程性质，汇达置业公司投资承建小区地下停车位，该地下停车位也没有纳入业主公摊面积，汇达置业公司对地下停车位依法享有占有、使用和收益的权利，地，地下停车位向小区业主是租是售汇达置业公司享有自主权便是售，汇达置业公司实际上转让的也是使用权并非所有权，故汇达置业公司向小区业主出售地下停车位的行为不违反法律规定，和德天下业主委员会的该项诉讼请求于法无据，一审判决不予支持并无不当，本院予以确认。但由于该停车位是建设在和德天下小区地下，若汇达置业公司将来出租或出售停车位，小区业主在同等条件下享有优先权。二、关于和德天下小区内地上停车位归全体小区业主共有是否应予支持的问题。和德天下小区建设完成后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区共有部分土地使用权归小区业主共有，小区内37个地上停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，不能成为专有部分，属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，因此小区内37个地上停车位属于小区业主共有。菁华学校教师宿舍楼居民不属于和德天下小区业主，汇达置业公司在无处分权的情况下将和德天下小区业主共有的37个地上停车位中的21个处置给菁华学校教师宿舍楼居民使用明显侵害了和德天下小区业主利益，和德天下小区业主有权收回车位，而该车位为不动产且处于和德天下小区内，和德天下小区业主作为车位共有人，可自行使用，并不需要汇达置业公司收回后再交付给业主。故一审判决依据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定对和德天下业主委员会的该项诉讼请求部分支持、部分驳回并无不当，本院予以确认。二审期间，汇达置业公司虽然提供了涉案小区建设工程规划审批图，但该审批图并不能证明小区内37个地上停车位未占用业主共有的道路或者其他场地，且至今未提交证据证明其该项上诉请求。故汇达置业公司该项上诉请求不能成立，法院不予支持。三、关于和德天下业主委员会要求汇达置业公司在小区大门入口左侧90米、右侧40米范围内修筑围墙是否应予以支持的问题。根据一审法院查明的事实，和德天下业主委员会提供的汇达置业公司和德天下小区项目的沙盘模型及广告宣传效果图图片中并不能显示小区大门入口左侧和右侧有围墙，实际上小区大门入口左侧和右侧均为一排商铺，该商铺在和德天下小区建设前就已存在，现商铺与和德天下小区大门入口左右相连，将和德天下小区与街道相隔离，而商铺后门就是和德天下小区，和德天下业主委员会要求在商铺后门处修建围墙必然影响商铺业主的通行。同时，和德天下小区竣工后也通过了规划等部门的验收，证明该小区规划时大门入口左右侧并没有围墙。故一审法院以和德天下业主委员会该项诉讼请求无事实依据，不予支持并无不当，本院予以确认。四、关于和德天下业主委员会要求汇达置业公司按其发布的广告页面和微信公众号中宣传的效果图为标准履行小区各楼栋架空层“九大主题休闲空间”建设是否应予支持的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，汇达置业公司在和德天下小区商品房预售阶段对该小区所作的“九大主题休闲空间”等前述宣传内容具体明确，“九大主题休闲空间”等也是该小区的亮点特色，足以对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定造成重大影响。故一审法院认为汇达置业公司的宣传和承诺应当视为要约正确，本院予以确认。一审法院还认为，虽然“九大主题休闲空间”等允诺没有载入商品房买卖合同，仍应视为合同内容，在合同履行过程中，汇达置业公司的确没有将小区9栋楼的架空层挪作他用和纳入业主的购房公摊面积，但实际上目前小区9栋楼的架空层均处于闲置状态，没有相关配套设施，与汇达置业公司宣传中所要承诺打造的“九大主题休闲空间”相差甚远，一审法院认定汇达置业公司违约并无不当，本院予以确认。同时，和德天下业主委员会要求汇达置业公司按其发布的广告页面和微信公众号中宣传的效果图为标准履行小区各楼栋架空层“九大主题休闲空间”的建设，但和德天下业主委员会提供汇达置业公司发布的广告页面宣传效果图并不能反映“九大主题休闲空间”的相关配套设施也未对相关设施等作具体描述。故一审法院以和德天下业主委员会的该项诉求不具体明确不予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，和德天下业主委员会和汇达置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由和德天下业主委员会负担100元，由汇达置业公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 柴 卓审判员 黄显珠审判员 段 佳二〇二〇年七月三日书记员 田 梦