广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10803号原告：周成恩，男，1981年5月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区狮山镇永和鹧鸪坑西元里二巷**之一，公民身份号码440************63X。委托诉讼代理人：欧潮洪，广东骏和律师事务所律师（代理权限自2020年6月17日止）。委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师（代理权限自2020年6月17日止）。委托诉讼代理人：郭颖诗，广东骏和律师事务所律师（代理权限自2020年6月17日起）。被告：周国祥，男，1970年10月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***山**********，公民身份号码440************012。委托诉讼代理人：袁楚鹏，广东楉泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭家栋，广东楉泓律师事务所实习律师。原告周成恩诉被告周国祥租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭颖诗，被告及其委托诉讼代理人袁楚鹏、郭家栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年11月1日起至2020年1月31日期间以8000元/月计算拖欠的厂房租金120000元予原告，并以120000元为本金自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算逾期利息至实际清偿之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年1月29日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将座落于佛山市南海区********石头岗的厂房租赁给被告使用，厂房面积1909平方米。租赁期限从2010年3月1日起至2020年2月30日止。租金每年每季度结算，每季度租金24000元，每季度首月1号前由被告按数一起交给原告。2018年11月起，被告开始拖欠厂房租金。原告多次催告未果，截止2020年1月3日，被告共拖欠原告租金120000元。原告认为双方签订的厂房租赁合同为双方真实意思表示，双方应遵照履行，应依约向原告支付租金，现被告已构成违约，原告有权要求被告支付租金及逾期利息。补充：被告于2020年1月3日搬离涉案租赁物，原告主张计租至1月31日。被告辩称，一、原告出租的涉案厂房并未取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的《厂房租赁合同书》应属无效合同，原告收取被告的厂房按金20000元应当予以返还。1.被告与原告于2010年1月29日签订《厂房租赁合同书》（以下简称：租赁合同），约定由被告租赁原告位于佛山市南海区********石头岗的厂房。其中合同第四条明确约定，“为确保租金正常缴纳，由乙方一次性向甲方交厂房按金为人民币贰万元正”。被告于2010年1月29日将涉案的20000元厂房按金支付给原告，原告亦出具收据确认收到上述款项。2.经被告核查，涉案的佛山市南海区********石头岗的厂房并未取得建设工程规划许可证，原告亦未提供证据予以证明其出租的涉案厂房已取得建设工程规划许可证，因此其应当承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告与原告签订的合同书应属无效合同。3.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告应向被告返还厂房按金20000元。二、根据被告提供的证据证明，被告经与原告协商一致，双方同意解除租赁合同，被告腾空涉案厂房后于2019年1月17日将涉案的返还给原告并由原告的妹妹周凯贞授权涉案厂房的钥匙。原告收回厂房后亦在厂房大门上粘贴招租广告并再次进行招租。三、根据佛山市南海区人民政府《关于加快淘汰落后产能工作的意见》《佛山市南海区狮山镇关于淘汰落后产能推动产业转型升级的通知》以及《关于清理整治无证无照废旧金属、废旧塑料、“洋垃圾”回收的通知》，原告将涉案的厂房租赁给被告后，因佛山市南海区人民政府、佛山市南海区狮山镇人民政府实施淘汰落后产能的政策，因此政府环保部门向被告发出《环境监察通知书》并要求被告于2018年11月18日前要求自行搬迁。政府环保部门发出通知后对涉案厂房进行停水停电，被告无法继续使用涉案厂房继续进行生产，造成双方签订的租赁合同无法继续履行。四、根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条的规定，本案涉案厂房属于农村集体土地出租用于非农业建设，涉案的土地在本案开庭前亦未依法批准为建设用地仍属于农用地，结合被告提交的涉案厂房的现状图片显示，该地块已经进行非农业建设即已经建设成涉案的厂房，本案应由行政主管部门先行处理，恳请贵院依法裁定驳回原告的起诉。五、因环保整治，被告于2018年11月已搬离涉案厂房，并于2019年1月17日将钥匙返还给原告。2018年11月环保部门将涉案租赁物内的水电等设备拆除，但场地内尚有部分物品未搬离，2018年11月底被告将物品全部搬离，2019年12月起被告开始联系原告办理厂房交接手续，但原告一直借故推脱直至2019年1月17日双方才完成交接。原被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的证据3、4均没有原件核对，本院对其真实性不予确认；2.被告提交的证据8不能证明拍摄的时间、地点，本院对其证明内容不予确认；3.被告提交的证据10、11与证据9相对佐证，本院对证据10、11的真实性予以确认；4.被告提交的证据12为打印件，本院对其不予审查。本院综合当事人陈述及采信的证据，确认以下事实：2010年1月29日，原告（甲方）与被告周国祥及案外人周志棠（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将座落于佛山市南海区********石头岗的厂房（下简称“涉案厂房”）租赁给乙方使用，厂房面积1909平方米。租期从2010年3月1日至2020年2月30日，租金以每年每季度结算，每季度租金24000元，每季度首月1号前由乙方按数一起交给甲方。乙方一次性向甲方交厂房按金20000元。等约定。同日，原告出具收据确认收到被告支付的按金20000元。2010年3月1日，原被告签订《房屋修复协议书》，甲方同意乙方将涉案厂房内的办公大楼（共两层）拆迁整改使用，拆迁时间为2010年3月1日，且乙方亦同意在厂房租赁期满将修复原办公大楼给甲方使用。被告于2019年1月26日办理涉案厂房水费代扣银行账户销账、于2019年2月15日注销涉案厂房电费代扣银行账户。原告称被告于2020年1月3日搬离涉案厂房；被告称其于2018年11月搬离涉案厂房。涉案厂房于2019年2月之后未产生水电费。原告亲属周凯贞于2019年1月17日至涉案厂房处收回被告交还的涉案厂房钥匙。涉案厂房未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，原告确认涉案厂房无权属证书及建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故涉案《厂房租赁合同书》依法无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还。原告因涉案租赁合同收取了被告按金20000元，该款项应返还予被告。无效租赁合同的租金实际为场地使用费，涉案厂房租赁合同虽为无效合同，但原告主张按合同约定的标准计收场地使用费，符合公平诚信原则，本院予以支持。被告应向原告支付占有涉案租赁物期间的场地使用费。被告虽称于2018年11月已搬离涉案厂房，但未举证证明搬离事实。被告于2019年1月17日向原告亲属周凯贞交还涉案厂房钥匙，原告亦确认有授权周凯贞处理涉案厂房管理、收取租金事宜，本院视为被告于该日收回涉案厂房，被告应支付至该日的场地使用费予原告。原告主张该日之后的场地使用费无事实和法律依据，本院不予支持。被告确认从2018年11月1日起未支付场地使用费，故被告应支付2018年11月1日至2019年1月17日期间场地使用费20387.10元（8000元/月×2个月+8000元/月÷31天×17天）予原告。原告超出本院核定范围的场地使用费主张，本院不予支持。原告应退还按金20000元予被告，同时被告尚欠原告场地使用费，均会导致对方的资金占用损失，本院对原告的逾期支付利息主张不予支持综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告周国祥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年11月1日至2019年1月17日期间的场地使用费20387.10元予原告周成恩；驳回原告周成恩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费为1350元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年七月三日书记员  李 慧