浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2526号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李雅珍，女，1958年5月26日出生，汉族，住浙江省宁波市江**。 委托诉讼代理人：李标森，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐新源，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海恒屋置业顾问有限公司，住所地：上海市金山工业区亭卫公路**********。 法定代表人：魏国华，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海恒笪房地产营销策划有限公司，住所地：上海市，住所地：上海市金山工业区亭卫公路********** 法定代表人：王超，该公司执行董事。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱明，上海益澄泓律师事务所律师。 原审第三人：宁波万邦装饰工程有限公司，住所地：浙江省宁波市大榭开发区，住所地：浙江省宁波市大榭开发区横江路******le="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：陈丕民，该公司执行董事。 原审第三人：上海睿亘商业管理有限公司，住所地：上海市金山区山阳镇亭卫公路，住所地：上海市金山区山阳镇亭卫公路******="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：周寅敏，该公司执行董事。 原审第三人：宁波甬鸿置业有限公司，住所地：浙江省宁波市江**正大巷****3-，住所地：浙江省宁波市江**正大巷******in: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：卢予海，该公司经理。 委托诉讼代理人：范晓光，男，该公司员工。 上诉人李雅珍因与被上诉人上海恒屋置业顾问有限公司（以下简称恒屋公司）、上海恒笪房地产营销策划有限公司（以下简称恒笪公司）、原审第三人宁波万邦装饰工程有限公司（以下简称万邦公司）、上海睿亘商业管理有限公司（以下简称睿亘公司）、宁波甬鸿置业有限公司（以下简称甬鸿公司）合同纠纷一案，不服浙江省宁波市江北区人民法院（2020）浙0205民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法独任审理，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 李雅珍上诉请求：撤销一审判决第三项，改判恒屋公司、恒笪公司共同向李雅珍返还装修款156825元、服务费92250元，共计249075元，并赔偿一审判决未支持部分的利息损失（以249075元为基数，自2020年01月16日起计算至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准计算）；改判支持保全费1765元由恒屋公司、恒笪公司共同承担。事实与理由：一审判决部分事实认定不清：就房屋售后委托服务关系中，一审法院在没有查明甬鸿公司与恒屋公司、恒笪公司之间的关系，且恒屋公司、恒笪公司认为款项垫付系甬鸿公司自愿行为、与其无关的情形下，简单地以李雅珍收到了甬鸿公司相应款项为由，而认为李雅珍已无诉的利益，显然不符合逻辑，事实上，恒屋公司、恒笪公司应共同返还装修款、服务费249075元及利息损失。具体理由如下：一、（2018）浙02民初第2362号案件中已认定装修款、服务费另行解决。基于此，甬鸿公司向李雅珍披露了此判决结果。故根据合同的相对性原则，李雅珍要求恒屋公司、恒笪公司在无法履行合同的情况下，解除《房地产售后委托服务协议》（以下简称《委托协议》），将收取的装修款和服务费返还给李雅珍，合法合理，公平公正。二、房屋售后委托服务关系不同于房屋销售代理关系，房屋售后委托服务事项系基于恒笪公司与李雅珍所签订的《委托协议》及履行，而非甬鸿公司委托恒屋公司代理签订协议。售后委托服务协议的实际主体是恒屋公司、恒笪公司，与甬鸿公司无关联。三、甬鸿公司支付的是垫付款，非作为委托主体退取款项。结合庭审情况，因房屋无法实现统一装修和租赁托管，李雅珍对甬鸿公司确实施加了一定压力，甬鸿公司出于整体销售和运营考虑，同意李雅珍退房申请和垫资退还装修款服务费，但双方协商一致李雅珍在收到恒屋公司、恒笪公司退还的涉案款项后，必须立即将垫付的款项返还给甬鸿公司，否则甬鸿公司将有权向李雅珍进行追偿。四、在一审庭审过程中，恒屋公司、恒笪公司明确表示甬鸿公司的垫款行为系自愿退款行为，与其无关，也进一步说明恒屋公司、恒笪公司不认可甬鸿公司系代其退还款项的行为。五、李雅珍具备诉的利益。在恒屋公司、恒笪公司收取了李雅珍相应款项，法院判决解除后，根据合同相对性原理，恒笪公司当然应向李雅珍退还费用，同时在恒笪公司同甬鸿公司没有委托代理关系，且认为垫付系甬鸿公司自愿行为，与其无关，显然恒笪公司至今并未向李雅珍退还费用，那么李雅珍基于合同解除要求恒笪公司退还费用，具备诉的利益。至于李雅珍从甬鸿公司收取的费用，系双方内部的垫付关系，与本案无关，另行按照协议进行处理。 恒屋公司、恒笪公司辩称：李雅珍的上诉理由不能成立。具体理由：1.恒屋公司是受甬鸿公司委托代理销售涉案房屋，并且向甬鸿公司缴纳1000万元保证金，虽然事后因为合同解除，导致保证金没收，但保证金的作用就是用于保证相关客户权益，该保证金足以支付李雅珍等的款项。2.李雅珍在一审两次开庭前均没有向法庭报告其已收到诉状中所称的款项，并且在法庭的再三追问下才勉强说出款项已经由甬鸿公司退还，既然已经退还，就不存在诉的利益。3.涉案《委托协议》在判决解除之前合同有效，恒屋公司、恒笪公司有权向李雅珍收取款项，且对此甬鸿公司是同意的。 睿亘公司述称：对李雅珍的上诉理由不予认可。 甬鸿公司述称：甬鸿公司与恒屋公司、恒笪公司不存在委托关系，不是合同的相对方。甬鸿公司是基于各种压力才垫付小业主的款项，甬鸿公司仅是垫付，实际上小业主还要通过诉讼方式将追回的钱还给甬鸿公司。 万邦公司未予陈述。 李雅珍向一审法院起诉请求：1.解除李雅珍与恒笪公司签订的《委托协议》[包括李雅珍与恒笪公司、万邦公司签订的《房屋设计装饰合同》（以下简称《装饰合同》），李雅珍与恒笪公司、睿亘公司签订的《房屋委托管理经营合同》（以下简称《委托经营合同》）]；2.恒屋公司、恒笪公司共同返还李雅珍装修款156825元、服务费92250元，共计249075元以及利息损失（自款项实际交付之日起计算至实际返还之日止，在2019年8月19日前的利息损失按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为准计算、自2019年8月19日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准计算）；3.本案诉讼费，财产保全费1765元由恒屋公司、恒笪公司承担。 恒笪公司向一审反诉请求：1.继续履行《委托协议》，由其为李雅珍协助办理交房、完成装修和委托经营事宜；2.李雅珍向其支付违约金498150元。 一审法院认定事实： 2018年6月11日，甬鸿公司（作为协议甲方）与恒屋公司（作为协议乙方）签订了《合作协议书》。该协议载明，鉴于1.甲方为浙江省宁波市江北区路劲新天地项目（以下简称路劲新天地项目）开发商，为提升该项目商业层次和物业销售，拟在该项目引入YOU+品牌；2.YOU+品牌介绍：是一个全国连锁的长租公寓知名品牌，连续6年品牌排名全国第一，是都市新青年生活/创业方式运营管家、线下都市青年社群运营商；3.乙方拥有获得在路劲新天地项目引入YOU+品牌许可的天然优势。双方合作拟在路劲新天地项目引入YOU+品牌合作协议，以资共同遵守：一、合作物业概况1.物业名称：宁波路劲新天地1#-a地块2号楼、3#地块4号楼，……3.物业总套数：2号楼130套、4号楼156套，4.物业面积：建筑面积2号楼7453.35平方米，4号楼9306.22平方米（最终以测绘实际面积为准）。二、合作模式1.双方一致同意，甲方提供物业授权，由乙方在路劲新天地项目引入“YOU+”公寓租赁托管增值服务，享受相应权益，最终授权品牌以“YOU+”书面批准为准（下同）。2.本协议签订后，甲方按带租约（托管协议）方式对外宣传和销售合作物业。物业销售时，甲方与买受人（业主）签订房屋购销合同，乙方与买受人（业主）签订《装修设计暨家居家具部品整合协议（见附件一）》，乙方承诺与买受人（业主）签订好《物业委托租赁管理增值服务协议》。3.自乙方营业之日起，乙方依约向业主交付物业租赁托管增值服务收益。4.本协议签订且乙方获得“YOU+”授权后，甲方可在路劲新天地项目对外销售宣传免费使用“YOU+”等字样进行宣传……5.“YOU+”品牌引进产生的全部费用由乙方自行承担。三、物业销售代理1.甲方将本物业2号楼6-19层、4号楼7-24层委托乙方进行独家承包销售，金额为274655833元。2.乙方以其他合理合法的形式向业主收取一定的溢价部分，甲方按上述第三条第一款约定对应的毛坯财务实收均价向业主进行房产销售备案并签订《房屋销售合同》并履行相关开发商义务；乙方执行具体方案对外公布前，同时向甲方报备。若乙方按“YOU+”托管后实行一定溢价对市场进行销售的，所得溢价金额进入甲方房款总额中，甲方按实收价减去以第三条第1款约定为均价的一房一价表对应每套房源后，每个月5日前向乙方结算并支付乙方应得扣除税后的溢价部分，乙方向甲方开具咨询顾问服务类发票。3.双方一致同意，在本协议签订正式生效后，乙方即可派驻专业人员在营销中心开始接受客户咨询……4.乙方需向甲方支付1000万元作为乙方承包销售的履约保证金，在双方签订正式合同并生效后的7个工作日内支付完成……7.双方签订本协议并生效后，由甲方组织召开合作新闻发布会后，乙方即可在甲方营销中心安排专业销售团队和“YOU+”筹备人员开始正式进行蓄客接待和宣传推广……8.乙方向甲方出具“YOU+”的授权文件后，甲方需在所有对外宣传物料中，增加“YOU+”入驻信息进行全面传播。四、物业租赁托管增值服务收益约定乙方承诺与业主签订《物业委托租赁管理增值服务协议》，业主享受乙方提供的租赁托管增值服务。五、甲乙双方权利义务（一）甲方的权利与义务……3.在合作物业出售中，甲方销售团队向准业主和意向业主推介乙方的服务项目，在业主同意且协商一致的基础上，甲方向业主出具《委托租赁服务和会员服务告知函》（见附件四）并由业主签字确认，由乙方与业主签订《物业委托租赁管理增值服务协议》（见附件二），且相关条款不得与本协议的内容有实质性冲突……（二）乙方的权利与义务1.乙方负责将“YOU+”引入甲方开发的路劲新天地项目，特许经营期限不少于五年……2.在本协议生效后，乙方应当在本协议签订之日起30个日历天内以书面向甲方出具“YOU+”所有权人的许可授权书……3.乙方有义务配合甲方进行全面营销工作，做好与业主《物业委托租赁管理增值服务协议》《装修协议》等的签订工作……4.乙方指定的装修公司，将严格按照“YOU+”验收标准和经营标准进行装修和家具家居部品配置……12.乙方有权授权乙方控股的子公司或分公司，遵守本合同的权利和业务，以乙方书面通知为准……。七、违约责任与免责……3.乙方郑重承诺，乙方将严格按照《物业委托租赁管理增值服务协议》的约定，履行相关职责和义务，保障业主利益不受损害，积极维护甲方品牌形象和权益。4.乙方与业主签订的《物业委托租赁管理增值服务协议》在履行过程中产生纠纷的，由乙方与业主自行处理，与甲方无任何关系……7.本协议生效后，因乙方未获得授权或乙方与品牌方因甲方使用“YOU+”信息导致品牌维权的，所有责任及相关赔偿金由乙方全权承担……。八.其他……4.本协议自双方正式签署后乙方向甲方缴纳保证金起正式生效。本协议双方签署后至乙方向甲方出具“YOU+”品牌授权和缴纳保证金预付款期间为合约保护期，如乙方已取得品牌后，但甲方不予本约定配合执行的，视为甲方违约……。 后，恒屋公司委托恒笪公司等具体经办《合作协议书》中约定事项。在具体操作过程中，恒笪公司与业主商谈成功后，由恒笪公司与业主签订“江麟天地（备案名：路劲新天地广场）定金协议”（以下简称“定金协议”），该定金协议上明确业主购房共签订两份合同，一份为毛坯公寓购房合同，另一份为房屋装修增值服务费合同，并载明了（1）合同单价、总价金额，（2）售后委托服务：装修单价、装修总价、增值服务单价、增值服务总价，同时约定业主应在指定日期携带本定金协议、身份材料与定金收据与甬鸿置业签订《商品房买卖合同》。在签订《商品房买卖合同》当日，业主、恒笪公司代表签署“江麟天地签约付款明细表”（以下简称“签约付款明细表”，该表格在甬鸿公司有备案），该表格上载明了该房屋的销售单价、面积、总价、装修款、服务费金额等信息，然后再签订《商品房买卖合同》、《委托协议》、《装饰合同》、《委托经营合同》，其中《商品房买卖合同》由业主与甬鸿公司签订，《委托协议》、《装饰合同》、《委托经营合同》由业主与恒笪公司业务员签订。签署合同时，恒笪公司业务员将事先盖好恒笪公司（包括当时法定代表人周寅敏签章）、万邦公司、睿亘公司印章的《委托协议》、《装饰合同》、《委托经营合同》打印件交给业主签署。 2018年，李雅珍就购买路劲新天地项目2栋803室、建筑面积：30.75平方米的房屋在恒笪公司业务员提供的《委托协议》、《装饰合同》、《委托经营合同》、《委托书》上签名。其中： 《委托协议》的当事人为李雅珍和恒笪公司，李雅珍为协议甲方，恒笪公司为协议乙方。合同约定乙方接受甲方委托，为甲方提供房地产售后服务以及代收代付委托事务发生的相关事宜，协议包括《委托协议》正文、《装饰合同》正文、《委托经营合同》正文、标准条款及《授权书》、《资产明细清单》。协议具体内容：1.房屋基本情况：房屋类型：公寓；位置：座落于路劲新天地项目****；建筑面积：30.75平方米。2.售后委托服务事项（包含但不限于以下各项）：2.1委托交房服务（房屋交接由甲方委托乙方直接与开发商办理交付手续）；2.2甲方委托乙方直接与软装、硬装设计供应商办理相关手续、签订法律文书及代收代付相关款项；2.3甲方委托乙方直接与硬装施工单位办理相关手续、签订法律文书及代收代付相关款项；2.4甲方委托乙方直接与房屋室内软装及家电配套供应商办理相关手续、签订法律文书及代收代付相关款项；2.5甲方委托乙方直接与房屋室内智能化改造供应商办理相关手续、签订法律文书及代收代付相关款项；2.6甲方委托乙方直接与房屋委托统一经营管理方办理相关手续、签订法律文书及代收代付相关款项；2.7提供该房屋售后的各项增值服务（政策允许的范围内）：2.7.1协助办理该房屋统一挂牌人才公寓的各项相关手续；2.7.2协助办理该房屋业主直系亲属就近入学的各项手续；2.8提供该房屋售后的金融服务（包含但不限于装修贷款等）。3.甲方根据本协议约定，按以下标准向乙方支付该房屋售后委托服务的服务费。3.1甲方签订本协议的同时，应一次性向乙方支付每平方米3000元作为乙方提供服务的服务费，服务费共计92250元；3.2甲方签订本协议的同时自愿委托乙方代收代付该房屋的软硬装设计、装修施工、人工智能化改造、智能家电、家具及布草配套等各项费用，该费用按每平方米5100元计，共计156825元……；3.3服务费用甲方应在签订本协议的当日一次性支付给乙方。逾期支付的，逾期超过7日甲方按照未付金额的千分之三每日支付违约金给乙方。4.甲方的义务……4.6甲方在委托服务期限内，不可撤销本合同对乙方的委托服务以及对委托经营管理公司的统一经营管理；4.7甲方在委托期限内，出售该房屋的，应当告知购买方，并保证该合同继续履行，否则由甲方承担擅自解除合同的违约责任……。5.乙方相关的义务5.1为甲方提供房屋买卖以及相关手续办理的咨询和相关服务；5.2接受甲方委托办理房屋交接，协助装修进程监督、催告、验收等；5.4根据有关法律、法规规定，协助甲方办理相关申请入学等手续，最终按照国家和相关部门的决定为准；5.4接受甲方委托将装修完成的房屋交付经营管理公司统一委托经营管理；5.5在委托服务过程中发生以下事由，乙方不承担责任：（1）因不可抗力导致的；（2）因非乙方责任的第三方责任或政府部门等相关部门政策变化或决定变化等；（3）因甲方违反统一运营管理规定，擅自撤销委托等事宜造成损失，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。6.其他6.1甲乙双方协商一致，可解除本协议，除此之外不得解除本协议；6.2本协议相关违约责任的约定：6.2.1甲方擅自解除合同或收回房屋、撤销委托的，应当赔偿乙方所得损失，并按照本合同约定的装修和服务费的2倍向乙方支付违约金，6.2.2乙方应当尽职为甲方提供服务，因乙方故意造成甲方损失的，由乙方赔偿；6.3本协议正本一式四份，甲方执一份，乙方执三份；6.4本协议履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时协商处理……6.6本协议期限自2018年10月15日起至2020年3月15日止。 《装饰合同》的当事人为李雅珍、恒笪公司、万邦公司，李雅珍为协议甲方、恒笪公司为协议乙方、万邦公司为协议丙方。合同约定对位于路劲新天地项目2幢803室房屋的基础装修、人工智能化系统改造，软装、家电、具体布草配置、其他设施包括供水、通讯、电视、网络等的进行施工，工期为240天，及自土建竣工验收通过之日起开工，于240个日历日后竣工，其中设计、装修、智能化改造、智能居家设备配置等总价款为5100元每平方米，合计156825元。另，合同对甲乙丙三方的工作进行了约定。其中第二条约定了甲乙两方的工作：2.1甲方授权乙方指派王喆为工程责任代表，负责合同履行，对工程质量、进度进行监督……2.2甲方授权乙方协调有关部门做好现场保安、消防、垃圾处理工作，并承担相应费用，2.3本工程开工前一周，甲方授权乙方和丙方进行施工图纸、做法说明的确认，并协助丙方办理施工许可证。合同第三条对丙方工作进行了约定：3.1按要求组织设计、施工、保质、保量、按期完成施工任务，解决由丙方负责的各项事宜……。合同第四条对工期及保修期进行了约定。合同第五条对工程质量和验收进行了约定，协议第六条约定了争议解决以及管辖地法院。合同还约定自各方签字盖章后生效，合同履行完成后自动终止。 李雅珍在恒笪公司业务员提供的《委托经营合同》上签字，该协议当事人分别为李雅珍（作为协议甲方）、恒笪公司（作为协议乙方）与睿亘公司（作为协议丙方。该合同约定对路劲新天地项目2栋803室房屋（合同中简称物业）进行托管经营。合同进行了如下约定：……2.托管物业经营模式2.1托管物业的经营模式为：公寓的长租及日租经营；2.2本合同约定的托管物业的经营模式，系各方订立本合同之目的。本合同签订后，如托管物业无法用于开展或继续开展符合约定经营模式的经营，则任何一方有权解除本合同，不构成违约且无需承担违约责任；2.3本合同约定的托管物业将以“宁波YOU+国际菁英社区”推广名由本合同丙方或其委托的第三方对外开展经营活动；2.4甲方授权代表已选定睿亘公司为该项目今后的整体统一管理运营方。3.托管经营期限3.1托管经营期限：自2020年3月1日至2025年2月28日，共计5年……。4.收益模式……第一二年的年租金是甲方为该物业所支付的总价款*5%，该物业的年租金为39382元每年……。5.收益部分结算方式5.1托管运营期间，丙方每季度向甲方支付一次“年租金”……托管运营期间丙方每月收取该物业400元每套的管理费，该费用从支付甲方的年租金中直接抵扣。6.托管物业交付与整备期6.1甲方应于2019年12月31日前将托管物业按约定的条件交付丙方……6.2本合同各方同意自签署本合同之日起至2020年2月28日为整备期……。8.其他约定事项……8.2《委托经营合同》自双方签字或盖章后成立，同时以下条款及相关的违约责任条款自成立时生效：8.2.1有关托管物业交付时间的条款，8.2.2任何一方不得在合同成立后任意解除合同的条款，甲方在合同期限不得撤销对丙方的委托以及不得撤销统一经营管理，否则由甲方向丙方承担违约责任和赔偿责任……甲方保证未经丙方同意不向任何第三方（乙方除外）透漏本协议的存在或本协议的任何内容……。《委托经营合同》标准条款……1.托管物业的交付……2.年租金及租金溢价分成款支付及发票……3.整备期说明……4.维护、维修及更换重置……5.丙方享有的托管经营权利……6.甲方处置托管物业……7.甲方其他权利义务……8.丙方其他权利义务……9.合同解除……9.2任何一方严重违约，经守约方书面催告后，10个工作日内仍未采取纠正措施的，守约方有权单方解除合同，并要求违约方按照上年度托管物业月平均租金收入的6倍赔偿违约金……9.5合同解除或终止后，双方均应遵循诚实信用原则，继续履行必要的通知、协助、保密等义务……10.违约责任10.1《委托经营合同》签署后，任何一方任意解除合同，应当向对方支付相当于上年度托管物业月平均租金收入金额的6倍计算违约金……11.通知规则……12.保密条款……13.争议解决……。 《委托书》的委托人为李雅珍，受托人为恒笪公司，具体内容为：委托人购买了位于路劲新天地2栋803室的房屋，根据委托人与受托人签订的《委托协议》的约定，为了让受托人对该物业及时提供委托服务，办理设计、装修以及日后统一租赁经营管理等相关的所有手续的需要，特委托受托人为委托人的代理人，就上述房地产全权代表委托人履行下列附录中所列第1至9项全部共计9项权利，受托人有转委托权。凡由受托人自上述委托权限内代理委托人就上述房屋所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以承认。上述委托的期限自委托人签署授权委托书之日起至2020年6月30日止。附录：（1）代为办理从开发商处收房、房屋交接手续；（2）代为办理将房屋交付给装修公司装修、代收代付装修及设计费；（3）代收验收装修房屋、收取装修后的房屋；（4）代为统一经营管理洽谈等各项事宜，签署统一运营协议等；（5）代为签订租赁协议、租赁定金协议；（6）代为签订转租协议、转委托协议；（7）代为办理房屋有关的物业、水、电、煤、宽带、消防、工商、税务、行政许可等一切事宜；（8）代为收房、交房、设备交接、装修许可等；（9）代为办理与房地产装修、设计、统一经营管理、租赁、物业有关的其他一切相关事宜。 2018年10月30日，李雅珍就路劲新天地项目2栋803室公寓通过刷POS机方式向恒笪公司支付了装修费57750元、服务费92250元；2018年11月29日，李雅珍再次通过POS机支付装修费99075元；恒笪公司对上述款项出具了收据，收款事由分别为2-803服务费、代收2-803装修费，收款收据上加盖了恒笪公司财务专用章。上述所涉装修款未支付给万邦公司。 2018年12月6日，恒屋公司以甬鸿公司无法在2019年3月30日前交房导致恒屋公司无法装修以及在2018年11月未经恒屋公司同意将样板房关闭、造成恒屋公司无法销售，甬鸿公司行为系根本违约、《合作协议书》无法正常履行为由向宁波市中级人民法院提起诉讼，请求法院判令：1.甬鸿公司返还保证金1000万元，2.甬鸿公司支付违约金1000万元，3.甬鸿公司支付恒屋公司对“YOU+”违约金150万元，4.甬鸿公司支付恒屋公司运营成本等损失以及甬鸿公司造成恒屋公司对广告公司、酒店管理公司以及房产代理公司的预期违约金损失约39109500元。甬鸿公司以其不存在违约，恒屋公司存在根本违约如未取得“YOU+”授权、未完成销售比例也未补足房款差额、擅自转委托以及追求高利润导致房屋滞销，于2019年1月1日向恒屋公司发出了解除合同的通知函，并在诉讼中提出反诉，请求法院判令：1.确认《合作协议书》解除，2.甬鸿公司有权没收保证金1000万元，3.恒屋公司支付甬鸿公司未完成20%销售比例房款36592330元、未完成40%销售比例房款滞纳金178801元、80%未售房屋贬值损失13407656元以退还装修费和服务费7721434元并赔偿损失696131元。在诉讼过程中，恒屋公司向法庭明确：1.根据其与甬鸿公司的《合作协议书》第2条第2款，其和小业主签订的是装修、服务网协议，租金支付时间点是2020年3月；2.具体负责与业主签订装修和租赁协议的是其委托的控股子公司；3.其与恒笪公司系关联公司，是能够控制的公司；4.其收到了27户业主共计6872245元装修款和服务费。该案经宁波市中级人民法院判决确认以下事实：1.2018年10月21日，恒屋公司正式开盘销售与甬鸿公司合作的路劲新天地项目，2018年10月恒屋公司代理销售12套、11月销售14套、12月销售1套，至2018年12月12日共计代理销售27套，恒屋公司从购房者处收取该27套房屋装修款共计4602385元、服务费共计2269860元，合计6872245元，另外装修款849189元存入甬鸿公司与恒屋公司双方共同监管的账户中。2.恒屋公司未在约定期限内向甬鸿公司提供书面的“YOU+”所有权人的许可授权书，构成违约。3.从甬鸿公司与恒屋公司签订《合作协议书》第三条第1款、第4款约定，结合《合作协议书》第五条第12款的约定……恒屋公司可以授权其控股的子公司、分公司履行本合同，因此恒屋公司委托销售未违反独家承包销售。……故宁波市中级人民法院作出如下一审判决：一、确认恒屋公司与甬鸿公司签订的《合作协议书》于2019年1月2日解除；二、恒屋公司交付的1000万元保证金归甬鸿公司所有；三、驳回了恒屋公司的本诉请求；四、驳回了甬鸿公司的其他反诉请求。后恒屋公司不服，提起上诉，经浙江省高级人民法院审理后，认为……一审判决认定双方约定的交房时间为2019年11月15日并无不当，一审判决认为难以认定恒屋公司已经获得“YOU+”所有权人的许可授权书的事实亦无不当，故驳回了恒屋公司的上诉请求，维持了宁波市中级人民法院原判。 又，恒笪公司在2020年3月6日前的法定代表人为周寅敏，恒笪公司的股东之一亦为周寅敏，周寅敏自称恒笪公司成立时的另外一股东为恒屋公司名下的恒屋商业有限公司。 查，李雅珍曾向甬鸿公司申请退还涉案房屋的装修款和服务费。2020年1月15日，甬鸿公司将李雅珍向恒笪公司就购买的涉案房屋交付的装修款和服务费已经垫付退还，金额为249075元。李雅珍在起诉前，向本院申请对恒屋公司、恒笪公司财产采取保全措施，支付了保全费1765元（保全金额为装修款与服务费金额之和249075元）。 经审理，该院认为，本案争议焦点为：一、《委托协议》是否可以解除？解除理由是什么？李雅珍诉请的《装饰合同》、《委托经营合同》是否解除？二、若《委托协议》可以解除，恒笪公司是否需要全部返还李雅珍交付的装修款和服务费？即李雅珍所交的服务费是否包括恒屋公司、恒笪公司所称的商品房买卖合同的居间费？恒屋公司对上述款项的返还是否需要承担共同支付责任？对开发商甬鸿公司垫付退还的装修款和服务费，李雅珍是否还有权向恒屋公司、恒笪公司主张返还相应款项？三、若《委托协议》不可解除，李雅珍是否需要按装修费和服务费的二倍支付违约金？ 关于争议焦点一，该院认为，首先，本案李雅珍与恒笪公司之间存在委托经营合同，更确切地说是委托租赁合同。即在恒屋公司与甬鸿公司对路劲新天地项目存在合作情况下，李雅珍与甬鸿公司签订《商品房买卖合同》购买房屋后，再委托恒笪公司对白坯房进行统一装修后进行统一租赁，并由李雅珍预付装修款和服务费。 其次，李雅珍有权解除《委托协议》，理由是恒屋公司无法继续履行与甬鸿公司《合作协议书》，即恒屋公司不可能再为路劲新天地项目房屋提供增值服务，对具体履行《合作协议书》约定事项的恒笪公司当然无法继续履行与业主签订的《委托协议》。根据恒屋公司和甬鸿公司签订的《合作协议书》约定，由甬鸿公司与买受人（业主）签订房屋购销合同，恒屋公司与买受人（业主）签订《装修设计暨家居家具部品整合协议》、《物业委托租赁管理增值服务协议》。根据恒屋公司陈述，其与甬鸿公司签订《合作协议书》后，具体由恒笪公司进行运营，据此，恒笪公司与李雅珍签订了《委托协议》。从表面看，上述协议是独立协议，但是实际上，《委托协议》是为了履行《合作协议书》而签订，即因恒屋公司与甬鸿公司的《合作协议书》约定需为业主提供统一的增值服务、统一经营管理而由恒笪公司与业主签订《委托协议》，现恒屋公司未取得“YOU+”授权导致与甬鸿公司的《合作协议书》解除，因此恒屋公司无需再销售房屋和对路劲新天地项目的房屋提供增值服务包括统一装修、统一经营管理，对于已经销售的房屋也无需再提供统一装修和经营管理，因此由业主与恒笪公司对已经销售的房屋签订的《委托协议》也无需再履行，因此李雅珍有权解除《委托协议》，且，李雅珍在《合作协议书》解除后，即享有要求与恒笪公司解除《委托协议》的权利。值得说明的是，此处的合同解除权实则为因《合作协议书》解除后、《委托协议》约定的权利义务即终止。本案李雅珍退房发生在《合作协议书》解除后，因此在李雅珍退房后，不影响李雅珍对《委托协议》解除权的行使。至于恒笪公司所称《委托协议》是不可撤销协议的辩解，根据《委托协议》第4.6条约定，是指业主在委托服务期限内，不可撤销对恒笪公司的委托服务以及对委托经营管理公司的统一经营管理，这是对《委托协议》的委托事项开始履行后的约定，《委托协议》是为了履行《合作协议书》而签订，现恒屋公司与甬鸿公司的《合作协议书》解除，因此恒屋公司受托事务包括统一装修和统一经营事务无需再履行，即本案房屋所涉的装修和统一经营事务尚未开始，因此《委托协议》并不适用不可撤销的约定。 第三，对《装饰合同》、《委托经营合同》的效力与解除问题，因上述协议涉及万邦公司与睿亘公司，万邦公司与睿亘公司在庭审中明确表示不愿意在本案中处理上述合同，且李雅珍亦坚持认为万邦公司与睿亘公司不是本案的被告，该院认为，李雅珍若要一并解除《装饰合同》、《委托经营合同》，则需将合同的一方当事人万邦公司与睿亘公司列为被告，鉴于李雅珍与万邦公司、睿亘公司的上述意见，故对《装饰合同》、《委托经营合同》是否成立与解除问题在本案中不予审理。 关于争议焦点二，该院认为，首先，李雅珍向恒笪公司交付的服务费不包括李雅珍与开发商甬鸿公司签订《商品房买卖合同》所产生的服务费或佣金。根据恒屋公司与甬鸿公司的《合作协议书》第三条第1款约定，“甬鸿公司将项目的2号楼6-19层、4号楼7-24层委托恒屋公司进行独家承包销售，总额为274655833元，其中2号楼6-19层塔楼部分以均价16388元委托乙方独家承包销售……4号楼7-24层塔楼部分以均价16388元委托乙方进行独家承包销售……”；第三条第2款又约定，“恒屋公司以其他合理合法的方式向业主收取一定的溢价部分，甬鸿公司按上述第三条第1款约定对应的毛坯财务实收均价向业主进行房产销售备案并签订《房屋销售合同》并履行相关开发商义务，恒屋公司指定具体方案对外公布前，同时向甬鸿公司报备；若恒屋公司按“YOU+”托管后实行一定溢价对市场进行销售的，所得溢价进入甬鸿公司房款总额中，甬鸿公司按实收价减去以第三条第1款约定为均价的一房一价表对应每套房源后，每个月5日前向恒屋公司结算并支付恒屋应得扣除税后的溢价部分，恒屋公司向甬鸿公司开具咨询顾问服务类发票”，上述约定系恒屋公司销售房屋所产生的佣金或溢价的计算与支付约定，具体为由李雅珍等业主将房款支付给甬鸿公司，甬鸿公司根据一房一价表计算出溢价部分后，再由甬鸿公司扣除税款后支付给恒屋公司，因此关于恒屋公司在履行该合作协议中销售房屋所产生的溢价并非由业主直接支付给恒屋公司或者恒屋公司指示运营合作协议书的恒笪公司。另外，在李雅珍与恒笪公司的《委托协议》第3条明确约定服务费是指房屋售后委托服务的服务费。综上，该院认为，李雅珍在涉案中所交付恒笪公司的服务费不包括因李雅珍与甬鸿公司签订《商品房买卖合同》所产生的佣金，恒屋公司、恒笪公司所称的溢价或者佣金应由恒屋公司依据《合作协议书》向甬鸿公司主张。 其次，因李雅珍与恒笪公司签订的《委托协议》已经解除，根据合同法第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，上述《委托协议》解除后，恒笪公司无需再履行受托事务，恒笪公司对收取李雅珍等业主的服务费和装修费应当予以返还。 再次，恒屋公司对恒笪公司收取的装修费与服务费应承担共同返还责任。具体理由如下：一是恒屋公司曾在与甬鸿公司的案件过程中明确称其收到了业主的装修款和服务费；二是根据恒屋公司与甬鸿公司的合作协议书约定，恒屋公司对《合作协议书》的具体事宜由其控股的子公司和分公司履行，在恒屋公司与甬鸿公司的诉讼过程中也明确恒笪公司是其能够控制的公司；三是周寅敏作为恒笪公司曾经的法定代表人在庭审中明确恒笪公司收取的业主款项交给了恒屋公司（恒屋公司将部分存入与甬鸿公司的监管账户，部分作为保证金交付给了甬鸿公司），这说明在合同履行过程中，恒屋公司实际控制了李雅珍等业主交付的装修费和服务费，因此根据权利义务一致原则，恒屋公司应与恒笪公司对李雅珍诉请的装修款和服务费承担共同返还责任。 第四，对李雅珍从甬鸿公司处已经退还的装修费和服务费，李雅珍已无诉的利益，故李雅珍无权再就该部分金额向恒屋公司、恒笪公司主张退还。但是，《委托协议》因恒屋公司、恒笪公司原因解除，故李雅珍有权要求恒屋公司、恒笪公司赔偿自款项交付之日至实际退还之日止的利息损失。因此对甬鸿公司未垫付的利息，李雅珍仍有权向恒屋公司、恒笪公司主张。本案中，李雅珍诉请的利率标准，符合法律相关规定，该院予以采纳，但李雅珍诉请的利息损失仅应计算至甬鸿公司实际退还之日止，对李雅珍诉请的利息损失中超出部分，依法予以驳回。对甬鸿公司垫付的款项，甬鸿公司可以另行主张相关权利。 关于争议焦点三，如前所述，《委托协议》因恒笪公司原因解除，故恒笪公司无权要求李雅珍按装修费和服务费的二倍支付违约金，本院对恒笪公司的所有反诉主张依法予以驳回。 综上，该院对李雅珍要求解除《委托协议》以及要求恒屋公司、恒笪公司赔偿自实际交付之日至2020年1月15日甬鸿公司垫付款项之日止的利息损失的诉讼请求予以支持，对要求返还装修款和服务费以及超出上述利息损失的诉请予以驳回；对李雅珍诉请恒屋公司、恒笪公司赔偿的保全费损失，因李雅珍申请保全的目的系为了保证装修款和服务费的退回，现因李雅珍该部分诉讼请求已经驳回，故对李雅珍的该项主张亦予以驳回；对恒屋公司、恒笪公司认为本案非李雅珍本人意愿的意见，与李雅珍本人意见不一，故对此不予采纳。对恒笪公司提出的反诉主张，如前所述，并无事实依据，依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二项、第九十四条第五项、第九十七条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、解除李雅珍与恒笪公司签订的《房地产售后委托服务协议》；二、恒屋公司、恒笪公司于判决生效后十日内共同赔偿李雅珍利息损失（以150000元为基数自2018年10月30日起、以99075元为基数自2018年11月29日起，以上均计算至2020年1月15日止，在2019年8月19日前的利息损失按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为准计算、自2019年8月19日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准计算）；三、驳回李雅珍的其他诉讼请求；四、驳回恒笪公司所有反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5333元，依法减半收取计2666.50元，由李雅珍负担2589.50元，由恒屋公司、恒笪公司负担77元；反诉案件受理费4386元，由恒笪公司负担。 本院二审期间，当事人均未提供新证据。 本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，因恒屋公司无法继续履行与甬鸿公司之间的《合作协议书》，对具体履行《合作协议书》约定事项的恒笪公司无法继续履行与李雅珍签订的《委托协议》，故李雅珍诉请解除与恒笪公司签订的《委托协议》于法有据。双方的《委托协议》解除之后，因恒笪公司无需再履行受托事务，恒笪公司对所收取的李雅珍的服务费和装修费应予以返还。但是，根据查明的事实，李雅珍已实际从甬鸿公司处退回所支付的装修费和服务费，在此情形下，一审法院认为李雅珍已无权再就该部分金额主张退还的理由并无不妥。相应地，李雅珍诉请的保全费亦难以支持。至于甬鸿公司垫付的款项，甬鸿公司可以另行主张相关权利。综上，李雅珍的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5063元，由上诉人李雅珍负担。 本判决为终审判决。 审判员  胡曙炜 二〇二〇年七月二十一日 书记员  赵 蕾