湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初4221号原告湖南新长海科技产业发展有限公司，住所地：长沙经济技术开发区板仓南路**新长海中心服务外包基地********。法定代表人郑军，总经理。委托代理人关艳，女，1985年10月20日出生，汉族，住湖北省公安县，系公司员工。委托代理人叶健康，女，1989年12月16日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，系公司员工。被告湖南忆口香餐饮管理有限公司，住所，住所地：长沙经济技术开发区板仓南路**和向阳路**新长海中心****div>法定代表人蒋宇翔。被告蒋宇翔，男，1990年10月23日出生，汉族，住湖南省韶山市。原告湖南新长海科技产业发展有限公司（以下简称新长海公司）与被告湖南忆口香餐饮管理有限公司（以下简称忆口香公司）、蒋宇翔租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新长海公司的委托代理人关艳到庭参加了诉讼，被告忆口香公司、蒋宇翔经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新长海公司请求判令：1、请求判令解除双方于2017年10月31日签订的《物业租赁合同》、《运营管理合同》，被告腾空租赁房屋，返还房屋给原告；2、被告向原告支付租金12006元、运营管理费47412元，共计59418元（暂计算至2020年3月7日）；3、被告按照租金及运营管理费日标准向原告支付房屋占用费用（自合同解除之日起计算至房屋实际返还原告之日止）；4、被告向原告支付延期支付租金及运营管理费违约金24225元；5、原告扣除被告支付的履约保证金26729元作为解除合同的违约金；6、被告承担本案全部诉讼费用。被告忆口香公司、蒋宇翔未作答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：1、2017年10月31日，原告新长海公司（出租方甲方）与被告蒋宇翔（承租方乙方）签订了《物业租赁合同》（租金合同），合同约定：第一条物业的位置、面积和用途1、物业位置：新长海广场A栋2层224、225、226、231、232、233号商铺；2、双方确认物业租赁面积：271.64平方米；3、附属设施和设备状况：甲方按物业现状交付给乙方，即现状为毛坯；4、乙方承租该物业仅用于餐饮。第二条租赁期限1、本合同租赁期限为60个月，自2017年12月1日起至2022年11月30日止。2、租赁期满，甲方有权收回物业，乙方应如期交还。第三条租金、费用及支付方式1、租金标准：乙方所承租物业租金标准为0.33元/天/m2，面积按271.64平方米计算，双方按自然月天数计算月租金。自第三年开始，租金每年递增5%，双方同意租金采取合理的递增方式，具体如下：期间起始日2017年12月1日起至2018年2月28日，2018年7月1日至2018年11月30日，2018年12月1日至2019年11月30日，租金标准为0.33元/天/平米；2019年12月1日至2020年11月30日，租金标准为0.35元/天/平米……2、租金支付：本合同签订后三天内，乙方应向甲方支付履约保证金5378元。首期租金8068元，自甲方将物业交付给乙方后三天内支付。之后租金（租金每叁个月支付一次）及费用应在当期期满前十天内支付。如乙方迟延支付租金，则按所欠缴租金千分之五（5‰）每天向甲方支付违约金，直至乙方付清缴费用为止。5、租赁期满，乙方支付水电费及乙方应当承担的相关费用后，甲方应在乙方支付完相关费用后的十五个工作日内，无条件向乙方退还剩余的合同履约保证金。第九条合同变更、提前解除和终止1、本合同自双方签字盖章之日起即生效，自合同期满，双方履行完合同项下全部权利义务后即行终止。2、乙方有下列情形之一，视为根本违约，甲方有权单方面解除本合同：（1）拖欠租金、物业管理费用、水电等能源费用达15日以上的……如甲方前述原因解除本合同的，则本合同自解除通知书送达之日起即解除。3、不可抗力因素（包括但不限于地震、台风、水灾、火灾、政府强制力等）导致本合同无法履行的，甲乙双方互不承担违约责任和损失赔偿责任。第十条违约责任1、除本合同约定外，任一方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付等同履约保证金金额作为违约金。2、如甲方因第九条第2款约定解除本合同的，则乙方除按履约保证金金额向甲方支付违约金外，还应赔偿因此给甲方造成的损失。第十一条物业交还1、合同终止或解除后7日内，乙方应当在保护该物业墙面、天棚、地面装修完整性的前提下，将该物业恢复到与甲方交接物业时的、地面装修完整性的前提下方应在本合同约定时间内退场，逾期未交还物业的，甲方有权按本合同约定日租金标准双倍收取物业使用费直至乙方交还物业为止。2、2017年10月31日，原告新长海公司与被告蒋宇翔签订了《运营管理合同》，约定：乙方应遵守甲方制定的各项经营管理制度。乙方同意于本合同签订之日向甲方缴纳合同保证金及质量保证金共计21351元，作为履行本合同的担保和商品质量信誉承诺的保证，如乙方未能如约交纳经营管理费时，甲方有权从合同保证金中直接予以抵扣或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索。乙方应当在接到甲方书面通知后的10日内补足合同保证金；逾期未补足的，则甲方或运营管理公司有权向乙方收取迟延履行保证金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日。运营管理费标准为1.31元/天/m2,面积按271.64m2计算，具体包括人员管理、客户服务、公共关系、活动策划、活动组织、形象包装等；运营管理费按自然月天数计算月租金，每三个月为一个支付期；乙方应在每个支付期结束前10天向甲方支付下一个支付期的运营管理费。乙方自2017年12月1日起，应当向甲方或运营管理公司交纳运营管理费，乙方在进场装修前需向甲方缴纳首批预交的运营管理费32026元。双方同意运营管理费采取合理的递增方式，具体如下：……2018年12月1日至2019年11月30日，1.31元/天/平米，第二年度；2019年12月1日至2020年11月30日，1.38元/天/平米，第三年度……第十三条合同变更和解除2、乙方有下列行为的，甲方有权单方面提前解除合同，且保证金不予退还：①迟延支付商业经营管理费、物业管理费、能源费等应付款项或费用超过15日的或累计超过30日的，并经甲方书面催缴无效的……。3、2018年3月1日，原告新长海公司（甲方）与被告蒋宇翔（乙方）、被告忆口香公司（丙方）签订《租赁主体变更协议》，约定：自2018年3月1日起，《物业租赁合同》的承租方和《运营管理合同》中的乙方，均由乙方变更为丙方。从变更之日起，《物业租赁合同》、《运营管理合同》中的全部权利和义务，均概括转移给丙方（包括但不限于租金的缴纳等），乙方不再享有基于上述合同中约定的任何权利。三方就《物业租赁合同》、《运营管理合同》主体变更后，乙方仍需对丙方的租金缴纳承担连带担保责任。4、2019年9月15日，原告新长海公司向被告忆口香公司送达了《缴费通知单》，载明截至2019年9月20日，被告忆口香公司需要支付的2019年10月1日至2019年12月31日的租金8415元，运营服务费33328元，共计41743元。要求被告忆口香公司在接单本通知后3日内携带本通知去原告财务处缴款。5、2019年9月20日，原告新长海公司向被告忆口香公司送达了租金催缴通知书，要求被告忆口香公司于2019年9月25日前将上述欠款41743元一次支付至原告公司账户上。6、2019年12月15日，原告新长海公司向被告忆口香公司《缴费通知单》，载明截至2019年12月20日，被告忆口香公司需要支付的2020年1月1日至2020年3月31日的租金8652元，运营服务费34113元，共计42765元。要求被告忆口香公司在接单本通知后3日内携带本通知去原告财务处缴款。7、2019年12月21日，原告新长海公司向被告忆口香公司送达了租金催缴通知书，要求被告忆口香公司于2019年12月25日前将上述欠款42765元一次支付至原告公司账户上。8、2020年3月6日，原告新长海公司向被告忆口香公司出具了《解约通知书》，载明：“1、自贵方收到本通知书之日起，贵我双方于2017年11月7日签订的《物业租赁合同》和《运营管理合同》即解除；2、请贵方于收到本通知书之日起三日内，在保证租赁物业墙面、地面及弱电完好无损的情况下，将场地腾空并交还给我司，逾期、地面及弱电完好无损的情况下双倍向贵方收取占用费或视为贵方对滞留场地内的物品放弃所有权，我司将自行处置而无需另行通知贵方；3、请贵方收到本通知之日起三日内，将实际拖欠的租金及运营管理费用一次性支付至以下指定收款账户内，逾期未支付的，我司将按照合同约定收取违约金，直至贵方付清全部款项为止”。9、原告新长海公司陈述，被告自2019年11月1日开始拖欠租金及运营管理费，截至2020年3月7日，尚欠租金12006元，运营管理费47412元，共计59418元。因多次向被告催收未果，故诉至法院。判决的理由与结果本院认为，被告忆口香公司、被告蒋宇翔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。案涉《物业租赁合同》、《运营管理合同》形式合法，内容真实，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行合同义务。1.关于原告要求解除双方于2017年10月31日签订的《物业租赁合同》、《运营管理合同》，被告腾空租赁房屋，返还房屋给原告，本院认为，被告于2020年2月后不再开门营业，不依约向原告公司交纳物业租金与经营费用，至今已满五个月，构成严重违约，原告要求解除双方签订的《物业租赁合同》、《运营管理合同》有法律与合同依据，该项诉讼请求本院依法予以支持。当事人一方主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。原告通过在被告租赁的物业场所张贴《解约通知书》、邮寄《解约通知书》给被告的形式将解除合同的意思表示告知被告，《解约通知书》于2020年3月7日投递至被告蒋宇翔，据此，本院确认案涉《物业租赁合同》、《运营管理合同》已于2020年3月7日解除。2.关于原告要求被告支付租金12006元、运营管理费47412元（暂计算至3月7日）的诉讼请求，按照双方签订合同约定的租金及运营管理费的计收方式确定自2019年11月1日至2020年3月7日，被告已拖欠原告公司物业租金12006元、运营管理费47412元，被告也未提交证据证实租金、运营管理费已经支付完毕或尚欠具体金额，故本院对于原告该项诉讼请求本院依法予以支持。3.关于原告要求被告按照租金及运营管理费日标准向原告支付房屋占有费用（自合同解除之日起计算至房屋实际返还原告之日止），本院认为，被告虽不经营房屋但仍占用原告公司房屋给原告造成租金与经营管理费损失，故原告该项诉讼请求本院依法予以支持。4.关于原告要求扣除被告支付的履约保证金26729元作为解除合同的违约金，本院认为，双方在合同中有约定，被告应在当期期满前十天内支付，如被告迟延支付租金，则按所欠缴租金千分之五每天向原告公司支付违约金，直至被告付清欠缴费用为止，现被告已严重逾期，故原告公司该项诉讼请求本院依法予以支持。5.关于原告要求被告支付延期支付租金违约金24225元，本院认为，原告公司已依约扣除了被告支付的履约保证金作为违约金，考虑到违约金以弥补守约方的损失为主要功能，在原告所主张的扣除履约保证金作为违约金的诉请已获本院支持的情况下，原告损失已得到弥补。故原告该项诉讼请求本院依法不予支持。6、《物业租赁合同》、《运营管理合同》的合同主体自2018年3月1日由被告蒋宇翔变更为被告忆口香公司，被告蒋宇翔承诺合同主体变更后对被告湖南忆口香餐饮管理有限公司的租金缴纳承担连带担保责任。故本院对于原告要求被告蒋宇翔对被告忆口香公司的债务承担连带责任的诉讼请求，对于租金缴纳由被告蒋宇翔承担连带担保责任予以支持，对于运营管理费由被告蒋宇翔承担连带担保责任的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告湖南新长海科技产业发展有限公司与被告湖南忆口香餐饮管理有限公司之间的《物业租赁合同》、《运营管理合同》于2020年3月7日解除，被告湖南忆口香餐饮管理有限公司立即腾空租赁房屋，返还房屋给原告湖南新长海科技产业发展有限公司；二、限被告湖南忆口香餐饮管理有限公司在判决书生效之日起十日内支付原告湖南新长海科技产业发展有限公司租金12006元、运营管理费47412元；三、被告湖南忆口香餐饮管理有限公司按双方合同约定的租金及运营管理费日标准向原告湖南新长海科技产业发展有限公司支付房屋占有使用费（自2020年3月8日起计算至房屋实际返还原告湖南新长海科技产业发展有限公司之日止）；四、确认原告湖南新长海科技产业发展有限公司有权扣除被告湖南忆口香餐饮管理有限公司交纳的履约保证金26729元作为解除合同的违约金，不再向被告湖南忆口香餐饮管理有限公司返还；五、被告蒋宇翔对被告湖南忆口香餐饮管理有限公司承担的上述租金支付义务及房屋占用费中的租金承担连带清偿责任，被告蒋宇翔在承担保证责任后，就其承担份额有权直接向被告湖南忆口香餐饮管理有限公司追偿；六、驳回原告湖南新长海科技产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2507元，减半收取1253.5元，原告湖南新长海科技产业发展有限公司负担275.5元，被告蒋宇翔、湖南忆口香餐饮管理有限公司负担978元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蔡明二〇二〇年七月二十日法官助理李丽书记员杨立新附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。