北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初10688号原告：北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司，住所地北京市东城区广渠门外大街**61-6。法定代表人：冉玉祥，董事长。委托诉讼代理人：朱鸿彦，河北厚正律师事务所律师。被告：北京世纪星空影业投资有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路******楼****（园区）。法定代表人：吴超，董事。委托诉讼代理人：郭雪，北京市中灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：武萌萌，北京市中灿律师事务所律师。原告北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司（以下简称崇文门物美公司）与被告北京世纪星空影业投资有限公司（以下简称世纪星空公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崇文门物美公司委托诉讼代理人朱鸿彦，被告世纪星空公司委托诉讼代理人郭雪、武萌萌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。崇文门物美公司向本院提出诉讼请求：1.判令因被告根本违约导致其与原告签订的《北京世纪星空影业投资有限公司汉威国际广场租赁协议》及补充协议解除；2.判令被告向原告支付违约金300万元；3.判令被告向原告支付设计费87400元；4.判令被告支付25位人员员工工资1500000元；5.判令被告支付冷链设备、灭火器、货架、生鲜不锈钢设备、轨道射灯购置费986894元；6.判令被告支付原告地砖费652004元；7.判令被告退还原告保证金、安全质量保证金、停车位保证金487364元及银行定期贷款利息；8.判令被告赔偿直接损失（按租金暂计算为2018年6月1日至2019年12月1日）为3658176元；9.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年6月30日，北京物美商业集团有限公司（以下简称物美集团公司）与被告签订了《北京世纪星空影业投资有限公司汉威国际广场租赁协议》（以下简称《租赁协议》）约定原告承租被告位于北京市丰台区南四环西路186号四区地下高新技术产业配套综合13楼房屋用于超市经营，租赁期限20年，免租期24个月，后物美集团公司与被告、北京玉蜓桥物美科技发展有限公司（以下简称玉蜓桥物美公司）签订了补充协议，将权利、义务全部转由玉蜓桥物美公司承担，2016年4月8日，原告与被告、玉蜓桥物美公司签订了补充协议，将权利义务全部转由原告承担，免租期变更为2016年6月1日至2018年5月31日止。租赁合同及补充协议生效后，物美公司及原告积极履行合同约定，交纳保证金，对房屋进行设计装修，购买超市经营使用的专用定制的相关设备，招聘组织并培训员工准备上岗，因被告的租赁房屋不是商业用途，相关房屋产权证被认定为非商业用途，导致原告无法办理营业执照，由此导致二次消防无法办理，租赁合同无法顺利履行，后与被告多次沟通协商解决，其都以各种理由搪塞，至今无法解决。被告严重违反合同约定，合同前期履行过程中，原告委托第三方施工单位曾进入现场进行装修施工，正在施工过程中，被告就找种种理由制止原告的装修施工，收回租赁场地进行掌握控制，导致原告装修施工中断，原告的超市经营设备未能组装仍停留在现场长达3年。目前截至2018年底租赁场地现场状况仍是半毛坯状态，楼层处于封闭状态。原告认为，被告的房屋性质不是商业性质，导致合同目的不能实现，已经构成根本违约，期间租赁场地发生漏水，给原告造成巨大的经济损失。根据租赁合同约定，被告应当履行合同并在双方约定期限内提供租赁场地是商业性质合法有效的产权证明，确保原告能够办理营业执照，被告至今未能按照合同履行约定，应当依法承担合同解除的全部责任，支付违约金、装修损失、人员工资等赔偿损失的违约责任。世纪星空公司辩称，1.我方同意解除租赁合同。2.我方不同意向崇文门物美支付违约金300万元，崇文门物美的诉请无合同依据极事实根据，我方不存在违约行为。3.我方不同意支付设计费，原告的行为属于企业自冒风险甘愿承担的经营风险，损失应自行承担。4.不同意支付员工工资150万元，无合同依据及事实根据。5.不同意支付冷链设备、灭火器、货架、生鲜不锈钢设备、轨道射灯购置费，原告未提交证据证明该项诉请，且原告在未取得营业执照的前提下，自行购置的物品风险自行承担。6.不同意支付地砖费，无合同依据及事实根据。7.不同意退还保证金，本案是原告的违约行为导致的合同解除，根据租赁合同的约定，因承租人违约导致合同解除，承租人无权要求返还保证金。8.原告要求我方赔偿直接损失无合同和法律依据，我方不同意支付。9.本案诉讼费由法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月30日，世纪星空公司（出租人）与物美集团公司（承租人）签订《租赁协议》，约定物美集团公司承租世纪星空公司位于北京市丰台区南四环西路186号四区地下高新技术产业配套综合楼13号楼4B-100（A/B）号店铺（以下简称4B-100号店铺），一层部分面积、B1层部分面积（实际楼层为地下二层），总租赁面积为4176平米。合同约定：1.2.1出租人保证租赁房屋附着土地的合法性，如因房产不是商业用途，或提供的材料不符合要求，导致承租人或者招商商户整体无法办照，属出租人根本违约，承租人可解除合同。2.1按照本合同的约定，出租人将租赁房屋出租给承租人并依约向承租人收取租金。2.3承租人或其招商客户视同租赁房产从事中华人民共和国法律、法规和法令所允许的商业连锁经营活动及其他相关的附属商店和餐饮等配套经营活动。承租人及其招商客户有权根据市场或承租人连锁人承担由此给出租人造成的全部损失，并承担违约责任。3.1本租赁期限20年，租期自签订《交房确认》之日的次日起开始计算。3.2免租期为24个月，自签订《交房确认书》之日起的次日起计算。3.3.计租日，免租期结束的次日为计租日，出租人逾期交付的，免租期、计租日相应顺延。3.6出租人同意，免租期内，出租人应确保承租人正常装修和经营。因出租人的原因，导致承租人无法正常经营的，出租人应负责排除妨害并赔偿承租人全部直接损失，或承租人有权将双方确认的全部损失金额折算为租金，在免租期结束后，按照实际损失免交相应租赁期限的租金。4.1.6逾期支付，承租人未能按时足额支付租金、能源费的，则每迟延一天按欠费金额的0.2%支付滞纳金给出租人。在合同期5年内，承租人延期支付2个月的，除由承租人补足已产生的租金、滞纳金外，出租人有权选择解除本合同……4.3.1保证金，承租人同意向出租人付2个月的租金共计406464元作为履行合同的保证，合同期内任何时间段，保证金的数额都保持该固定数额。付款形式为203232元为现金，203232元为银行出具的履约保函，作为承租人妥善履行本合同的担保……因出租人不履行本合同规定的义务，导致承租人根据本合同条款终止合同，出租人应返还全部的保证金，并支付租赁期限内该笔保证金的银行定期利息。承租人并可保留追究一切因此而引起损失的权利。如因承租人不履行本合同规定的义务，导致终止本合同，承租人无权要求返还保证金，该保证金不足以弥补承租人给出租人造成的损失，承租人仍应向出租人承担赔偿责任。出租人并可保留追究一切因此而引起的损失的权利。6.1.3消防设施：租赁房屋通过消防安全部门验收。承租人在进行二次装修消防报审时，出租人应提供相应材料并给予相应的配合。8.16.1承租人与出租人指定的第三方消防公司按照承租人2015年6月8日提供的平面布局图签订消防施工合同，价格为30元/每平方米，该消防施工合同作为本合同的补充协议。出租人保证承租人取得办理营业执照前的全部消防审批手续。如因消防施工导致的消防验收不合格、未取得消防验收合格意见书，致使承租人在签署《租赁房产交付确认书》一年内无法开业的，双方均有权解除合同，因上述事项导致合同解除，且消防公司向承租人赔偿金额不足300万元时，差额部分由出租人负责赔偿。8.16.2在此过程中，如果由于出租人的原因，承租人无法取得办理营业执照所需的全部消防手续，导致承租人完成装修后1年内无法开业，双方有权解除合同，出租人需要赔偿承租人300万元损失费用，同时出租人还需退还全部保证金。14.1.8出租人应协助承租人取得市政、环卫、规划、卫生、园林等有关部门允许承租人正常经营的批准、证照等手续。如房屋中包括地下室，出租人应提供地下室空间使用备案。合同的解除和违约责任。15.1承租人根本违反合同的违约责任，出租人可以以书面通知的形式解除合同，如出租人决定解除合同的，出租人有权要求承租人承担300万元的违约金并赔偿出租人经济损失，承租人交纳的保证金不予退还。15.2根本违反合同的违约责任，承租人可以以书面通知的形式不计息的暂停支付租金，直至出租人纠正并补偿该违约给承租人造成的全部损失或者或直接以书面通知形式解除本合同，如承租人解除本合同的，承租人有权要求出租人支付300万元的违约金，并赔偿承租人经济损失。2015年9月1日，世纪星空公司（出租人）与物美集团公司（原承租人）、北京玉蜓桥物美商贸有限公司（新承租人）签订《补充协议》（补1），北京玉蜓桥物美商贸有限公司于2018年1月19日变更名称为玉蜓桥物美公司，协议约定将原协议中承租人物美集团公司租赁的4B-100号店铺变更为本协议新承租人玉蜓桥物美公司继续履行，原协议的权利与义务全部由玉蜓桥物美公司享有与承担。2016年4月8日，世纪星空公司（出租人）与玉蜓桥物美公司（原承租人）、崇文门物美公司（新承租人）签订《补充协议》（补2），协议约定：将原协议中承租人玉蜓桥物美公司租赁房屋变更为本协议新承租人崇文门物美公司继续履行，原协议的权利与义务全部由崇文门物美公司公司享有与承担。2016年4月27日，北京世纪星空影业投资有限公司丰台分公司为崇文门物美公司开具押金（保证金）收据，金额为406464元。2016年8月22日，北京托普世纪科技企业孵化器有限公司为为崇文门物美公司开具装修押金收据，金额为80000元。2016年8月26日，北京托普世纪科技企业孵化器有限公司为为崇文门物美公司开具车位押金收据，金额为900元。2018年8月14日，世纪星空公司向物美崇文门店发出解除《北京世纪星空营业投资有限公司汉威国际广场租赁协议》通知，以崇文门物美公司未按期交纳房屋租金、相关费用为由要求解除双方合同。2018年8月16日，崇文门物美公司工作人员签收该文件。庭审中，崇文门物美公司主张因世纪星空公司的租赁房屋不是商业用途，相关房屋产权证被认定为非商业用途，导致其无法办理营业执照，由此导致二次消防手续无法办理，因世纪星空公司违约致使租赁合同无法顺利履行，造成其装修、人工等多项经济损失应予赔偿，并提交工程施工合同及发票、汉威店地砖采购订单及发票、冷链设备购买合同订单及发票、汉威设施设备到货时间进度表、北京物美汉威店装修工程设计合同及发票、25位员工的社保记录、租赁合同、出门条、开立保函信用证合同等证据材料予以证明。世纪星空公司对租赁合同、出门条、开立保函信用证合同的真实性不持异议，对其他证据的真实性均不予认可，不认可其证明目的，主张系崇文门物美公司未按期交纳租金及电费、空调费等其已于2018年8月14日向崇文门物美公司发出解除协议通知。本院认为，世纪星空公司与玉蜓桥物美公司、崇文门物美公司、物美集团公司之间签订的《租赁协议》、《补充协议》（补1）、《补充协议》（补2）均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。各方当事人应依照合同履行各自义务。2018年8月14日世纪星空公司已向物美崇文门店发出解除《北京世纪星空营业投资有限公司汉威国际广场租赁协议》通知，且2018年8月16日崇文门物美公司工作人员签收该文件，故涉案协议已经由出租方通知解除，因此崇文门物美公司再要求解除《租赁协议》及《补充协议》的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。涉案协议因崇文门物美公司责任解除，故崇文门物美公司无权要求世纪星空公司支付违约金、赔偿损失，故对其要求世纪星空公司支付违约金、设计费、员工工资、冷链设备、灭火器、货架、生鲜不锈钢设备、轨道射灯购置费、地砖费、地砖费失等相关诉讼请求，本院不予支持。按照合同约定，双方合同因崇文门物美公司解除，世纪星空公司有权扣留履约保证金，故崇文门物美公司要求退还履约保证金及利息的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。从崇文门物美公司出具的收据看，收取崇文门物美公司安全质量保证金、停车位保证金的主体并非世纪星空公司，因此崇文门物美公司要求世纪星空公司退还安全质量保证金、停车位保证金及利息的请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司的诉讼请求。案件受理费84032元，由北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长 付 强审判员 郝彬彬审判员 聂 然二〇二〇年七月二十日书记员 陈利明