云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初3610号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地为云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，特别授权代理。被告：崔文讯，女，汉族，1991年8月19日出生，身份证登记住址为云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：崔丽莉，女，汉族，1954年11月7日出生，身份证登记住址为云南省昆明市西山区。系崔文讯母亲，特别授权代理。被告：崔丽莉，女，汉族，1954年11月7日出生，身份证登记住址为云南省昆明市西山区。第三人：郑天云，男，1992年7月6日出生，身份证登记住址为云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）与被告崔文讯、崔丽莉及第三人郑天云居间合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尊园公司的委托诉讼代理人罗琦琴，被告崔文讯的委托诉讼代理人崔丽莉到庭参加诉讼，第三人郑天云经本院合法送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定缺席审理。本案现已审理终结。尊园公司提出诉讼请求：1.两被告立即向原告支付人民币20000元；2.两被告立即向原告支付违约金（以20000元为基数，从2019年5月16日起按日千分之一计算，暂计至起诉之日为2000元）（暂计至起诉之日总计为22000元）；3.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告崔文讯系昆明市房屋产权人。2019年4月20日，经原告居间撮合，被告崔文讯（出售方、甲方、代理人崔丽莉）、第三人郑天云（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ：0097998），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，成交价格为122.6万元；定金2万元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币20000元，佣金支付时间为2019年5月15日。若本合同签订后，由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，买卖双方办理过户手续时，被告1突然不配合原告及第三人办理，后被告2明确表示不再出售涉案房产，构成违约。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”；第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。《合同法（解释二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告认为：原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系。根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经积极履行居间义务，原告已经取得依约收取全部佣金20000元的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”但前述合同因两被告违约导致未能顺利履行，两被告应向原告支付佣金损失20000元。两被告至今未支付的行为，已侵害了原告的合法权益，还应加付违约金。综上，为维护原告合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，诉至法院，请予支持。崔丽莉辩称，2019年3月，尊园地产不知道怎么知道我的号码询问我是否需要出售或出租房子，我想着把房子卖了为母亲治病。后来中介带人来我家里面看房两次，在我不知法的情况下叫我签字卖我女儿崔丽莉的房子，签字时我女儿并不在场，签字也是在家里进行，没有到尊园地产办理。我文化水平不高，很多字不认识，中介都没有念给我听，那些材料上除了我和我女儿的签名，其他都是中介写的，我把房产证原件拿给中介，收了买方20000元定金。后来我女儿得知房产证被拿走的情况，说要亲自去找中介拿回来，之后我们拿回房产证原件我就把20000元定金还给买方。原告起诉我们，我觉得不合理，作为专业房产机构，他们知法犯法在没有授权委托书和房主不在的情况下骗我签字，还把房本拿走。他们连我女儿的面都没见过，不应该起诉我女儿。我经济困难，原告要求那么高额的违约金，我无法支付。尊园地产想通过骗我签字的形式不断地索取高额违约金，这样的行为很恶劣，请法院为我做主。崔文讯辩称，一、房子是我的，我从来没有委托过任何人卖房子；二、中介是专业房屋买卖机构，应当知道非房主卖房是必须有授权委托书，在没有委托书的情况下中介仍然组织非产权人签合同，显然是恶意的，有重大过失；三、中介居间合同上我没签过字，也没有收过钱，更没有委托过任何人出卖我的房子。因此，合同和我没有法律关系；四、可以进行字迹鉴定，不是我签的字。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。郑天云未向本院提交书面陈述意见，亦未提交证据材料，视为其放弃陈述及举证质证的权利。尊园公司围绕诉讼请求依法提交了查询结果表原件一份、《房屋买卖暨居间合同》原件一份、短信截图一份；崔文讯、崔丽莉依法提交了房产证复印件一份、崔丽莉与案外人郑天云的短信截图。本院经审查后对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对证据的证明内容，本院将结合案情在下文综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2019年4月20日，经尊园公司居间介绍，被告崔丽莉（出售方、甲方代理人）、第三人郑天云（购买方、乙方）、原告尊园公司（经纪方、丙方）共同签署了《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ.0097998）（以下简称《房屋买卖暨居间合同》），合同约定：乙方向甲方购买位于昆明市房屋，成交价格为1226000元；2019年5月15日前办理房屋权属转移登记等相关手续；签订本合同时乙方支付购房定金20000元；于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款300000元，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方，若银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款，乙方应在合理期限内补足；甲乙双方协商一致：代理人崔丽莉出售此房屋已征得产权人同意，并能到场签字办理过户手续，否则产生的后果由代理人承担；代理人崔丽莉承诺该房屋无人落户，否则由此产生的后果由代理人承担；甲方代理人同意尾款到了七日内交房。甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金），基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金20000元，佣金支付时间为2019年5月15日前；若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失），由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则连带共同支付）;逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同履行过程中，因被告崔丽莉出售房屋的行为未经房屋所有权人崔文讯同意而产生争议，被告崔丽莉与崔文讯在过户当天将产权证取回，未能签订房屋买卖合同并进行公证，未办理过户手续。另查明，崔丽莉与崔文讯系母女关系。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告、被告崔丽莉及第三人三方签订《房屋买卖暨居间合同》时，被告崔丽莉并未出具崔文讯授权其出售房屋的授权委托书，并因此导致合同不能履行，具有一定过错；但尊园公司作为在当地知名度较高的专业中介机构，应当知晓代理人未取得房屋所有权人授权委托时合同将存在无法履行的风险，在明知出售房屋所有权人系被告崔文讯的情况下，仅仅基于被告崔丽莉持有涉案房屋产权证原件，即与崔丽莉签订《房屋买卖暨居间合同》，尊园公司亦存在一定过错。虽然尊园公司抗辩称崔文讯已通过电话口头方式授权委托崔丽莉签订《房屋买卖暨居间合同》，但未能提交有效证据证明崔文讯对于出售房屋的事实知情并同意。考虑到尊园公司前期进行的部分居间活动，有部分必要支出，根据本案案件事实及公平原则，酌定支持居间费用3000元。对尊园公司要求被告崔文讯一并承担责任的主张，因被告崔丽莉在未取得房屋所有权人崔文讯的同意或书面授权委托的情况下签订《房屋买卖暨居间合同》，被告崔文讯不是合同相对方，且对该合同未予以追认，该合同对其没有法律拘束力，故对尊园公司要求其承担责任的主张，本院不予支持。对尊园公司主张的违约金，因崔丽莉承担的居间费用已经足以弥补尊园公司的损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、崔丽莉自本判决生效之日起十日内向昆明尊园房地产经纪有限公司支付佣金3000元；二、驳回昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由昆明尊园房地产经纪有限公司负担200元，由崔丽莉负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  徐莎莎二〇二〇年七月三十日法官助理解冬梅书记员孙海鸥