内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1267号   上诉人（原审原告）：李妙玉，女，1954年10月22日出生，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：赵海峰，内蒙古嘉祺律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈丽，内蒙古嘉祺律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：杨洪林，男，1980年2月6日出生，住重庆市忠县。   委托诉讼代理人：董一然，内蒙古孚本律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨丽敏，内蒙古孚本律师事务所律师。   原审被告：包头市首大医院有限公司。   法定代表人：叶小林。   上诉人李妙玉、杨洪林因与被上诉人包头市首大医院有限公司（以下简称首大医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初5476号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   李妙玉的上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项,改判杨洪林承担赔偿责任和履行合同义务；一、二审诉讼费用均由杨洪林承担。其上诉主张所依据的事实和理由为：一、本案租赁合同的承租主体为杨洪林,责任承担主体应当是杨洪林。首先，杨洪林与李妙玉签订租赁合同的日期为2014年5月14日,而首大医院的成立时间为2015年1月3日,即在签订租赁合同时首大医院尚未成立,并不具备民事主体资格,杨洪林与首大医院之间无法构成民事代理关系。从工商登记信息中也可以看出杨洪林并不是首大医院的股东或工作人员,所以其不具备执行工作任务和行使职权的前提条件,且杨洪林签署租赁合同是以自己的名义签订的,并非以首大医院的名义,所以杨洪林签署租赁合同的行为不是职务代理行为，也不是公司筹备期间的发起人行为。因此，李妙玉和杨洪林才是租赁合同的主体。其次，杨洪林签署租赁合同目的是为了开办医院,而首大医院向李妙玉支付房租的行为恰能证明杨洪林是承租主体。李妙玉认可杨洪林的租赁目的,首大医院及其工作人员进行转账的行为应认定为是杨洪林指令首大医院代为支付租赁费用。所以,首大医院并非合同的相对方,仅是杨洪林实现租赁合同目的产生的主体。   二、杨洪林应当交清在租赁期间因使用房屋所发生的水、电、暖、煤气、通讯费和有关法定税费以及因迟延缴纳产生的违约金。《租赁合同》第四条第三款约定:“一方在租赁期间因使用房屋所产生的税费由乙方承担,包括但不限于水、电、暖、通讯费,和有关法定税费等。上述费用按照相关部门确定的收费标准,由乙方直接向相关部门缴纳。可见,缴纳相关费用是首大医院和杨洪林的合同义务,现房屋仍处于其管理控制中,李妙玉无法得知相应费用的具体数额，其只是要求对方在腾退房屋时将上述费用向相关部门缴清,如有逾期缴纳的行为,滞纳金也应当缴清,并不是追偿行为。该诉讼请求明确,应当予以判决。   杨洪林答辩称，杨洪林与首大医院没有法律关系，首大医院的经营行为与杨洪林无关，实际承租人是首大医院而非杨洪林，杨洪林只是代为签订合同的的主体，是发起人的代理人，这点法律并无禁止。首大医院的发起人是重庆盛行医院管理有限公司，根据法律规定，李妙玉可以选择受托人或委托人一方进行义务的承担，但一审法院判决杨洪林与首大医院共同承担适用法律错误。李妙玉的诉讼请求是不同法律关系。昆区法院查封的主体是首大医院，杨洪林无法挪动被查封的首大医院的财产，所以杨洪林无法返还房屋。杨洪林作为签约主体而非使用主体只需承担违约责任即可，一审法院判决杨洪林承担侵权责任于法无据。李妙玉对于侵权行为扩大的损失应自行承担。   杨洪林的上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项中对于杨洪林的判决内容,依法改判驳回李妙玉对杨洪林的诉讼请求或发回重审。其上诉主张所依据的事实和理由为：一、一审判决认定租赁主体错误,判令杨洪林与首大医院共同承担合同义务于法无据。虽然租赁合同系杨洪林签署,但实际租赁人是首大医院,杨洪林仅是在首大医院成立之前为成立而代理签署租赁协议的代理人,且租赁物面积高达7600平米,个人完全没有租赁其整体的可能性。同时合同中明确用途为开设医院,杨洪林个人既不是首大医院的股东也不是出资人,仅是代理人的履职行为,其法律后果应当由首大医院承担。在承租后的五年内,李妙玉完全知悉该情况,其每次催收租金的对象都是首大医院,并没有联系过杨洪林,应视为其认可和明知杨洪林代理的是首大医院,现仅仅因其认为首大医院没有偿还能力而选择起诉杨洪林,系设置主体错误。一审法院在查明事实后选择判令杨洪林及首大医院共同承担还款责任没有法律依据,法律上的连带赔偿责任应当基于法定特殊事由,需要有明确的法律规定。如果一审法院认定首大医院是实际承租人和租赁合同的实际履行义务方,判令首大医院承担赔偿责任,那么根据合同相对性,就应认定杨洪林的代理签约行为,并排除其承担违约责任。因杨洪林出具了首大医院公账和财务人员的支付租金流水记录,李妙玉对此认可,故一审法院判令首大医院承担责任是正确的,但同时要求杨洪林承担责任是错误的。   二、一审判决第二、第三、第四项判决系对于同一法律事实既做了违约认定,又做了侵权损害赔偿认定,违反了法律对于同一事实同时涉及侵权和违约时则一选择法律关系而诉的法律原则。在一审审理过程中,李妙玉在解除合同并要求承担违约责任的原始诉讼请求基础上,又追加了要求腾房和承担占用期间的侵权损失,这两项诉请分别基于合同法和侵权责任法,实际是重复赔偿。   李妙玉答辩称，同其上诉意见。   首大医院未作答辩。   李妙玉向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2014年8月14日签订的《房屋租赁合同》，并要求杨洪林、首大医院腾出所租赁的房屋；2、判令杨洪林、首大医院承担逾期支付租金的违约金994382元（自2019年7月16日起至腾房之日止，暂计算至2019年8月20日）；3、判令杨洪林、首大医院缴清在租赁期间因使用房屋所发生的水、电、暖、煤气、通讯费和有关规定的税费等，以及因迟延缴纳上述费用产生的滞纳金；4、判令杨洪林、首大医院支付占用房屋期间的租金（自2019年8月15日起至被告实际腾房之日止，按照年租金2841091元的标准进行计算）；5、本案诉讼费用由杨洪林、首大医院承担。   一审法院认定事实：位于包头市××区坊（国际新城）综合楼-101、-201、-301、-401、-501的房屋，所有权人为李妙玉。2014年8月14日，李妙玉与杨洪林签订《房屋租赁合同》，约定将位于包头市××区部分房屋（建筑面积合计7600平方米）出租给杨洪林，用于开办医院；租期为12年，自2014年8月15日至2026年8月14日，其中第一、第二、第三个租赁年度的年租金为税后2600000元，从第四个租赁年度开始，每年在年租金2600000元的基础上递增3%，租金第一年每半年付一次，从第二年起一年一缴，提前30天支付全年租金；租赁期间因使用房屋所发生的税费、水、电、暖、通讯等费用由杨洪林承担或直接向相关部门缴纳。合同违约条款约定，杨洪林擅自终止合同，视为对李妙玉违约，应按照全部租赁年度租金总额的20%支付违约金；如杨洪林拖欠租金，每迟延一日向李妙玉支付违约金，按照应交租金数额的日百分之一计算，延迟超过30日，李妙玉有权要求解除合同。2018年6月22日，首大医院通过中国银行向李妙玉之夫薛扳进支付两笔500000元，计1000000元；2018年7月10日，首大医院的财务人员通过微信向薛扳进支付1678000元。此外，2017年7月14日和7月15日，上述首大医院的财务人员通过微信向薛扳进支付房租1000000元、50000元和50000元。李妙玉认可收到杨洪林支付的涉案房屋2018年8月15日至2019年8月14日的租金2758340元，并认可2019年8月14日之前的房屋租金不曾拖欠。现涉案房屋内首大医院的机器设备等处于人民法院查封状态。   庭审过程中，双方一致认可《房屋租赁合同》中载明的租赁标的物，即闽辉大厦与李妙玉举证的《房屋产权证书》中记载的房屋坐落位置一致，此为本案争议的房屋。就房屋租金的支付方式，杨洪林、首大医院称已经过的租赁年度的租金支付方式都是一部分为首大医院支付，一部分为首大医院的财务人员通过个人账户支付。对此，李妙玉称不清楚租金的支付方式，但认可杨洪林支付了租金，且无论是李妙玉还是杨洪林，都指定了给付款项和接收款项的人员，故首大医院支付租金的行为不能代替租赁合同主体的变更。诉讼过程中，经杨洪林申请，该院将首大医院追加为共同被告。   一审法院经审理认为，李妙玉与杨洪林签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。按照合同约定的租赁期限、租金数额及租金支付时间，杨洪林应于2019年7月15日前支付2019年8月15日至2020年8月14日期间的租金2841090.2元[（2600000元/年×1.03）×1.03]×1.03，杨洪林逾期支付租金超过30日，李妙玉有权解除合同。故对李妙玉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，杨洪林应将涉案房屋腾出返还，同时，应向李妙玉支付涉案房屋自2019年8月15日起至合同解除之日的房租以及合同解除之日至腾房之日的房屋占有使用费，均按照每日7783.8元计算（2841090.2元/年÷365天）。合同解除系因首大医院逾期支付租金所致，杨洪林对此存在过错，客观上给李妙玉造成了一定损失，故对李妙玉要求承担逾期支付房租违约金的诉讼请求，该院予以支持。但结合双方《房屋租赁合同》的履行情况、杨洪林的过错程度、以及首大医院机器设备被人民法院查封导致无法开展经营活动的现状，对首大医院称双方约定违约金过高的抗辩意见，该院予以采信，其主张调整降低违约金的申请，该院予以适当考虑，该院酌情认为违约金按照应交年度租金2841090元的20%进行计算较为适宜，即568218元。关于首大医院的责任承担问题，合同明确约定涉案房屋用于开办医院，且首大医院实际使用涉案房屋从事医疗服务活动，并在每个租赁年度通过其公司和财务人员的账户向李妙玉支付房租，故首大医院应作为实际使用人与杨洪林共同承担上述责任。关于李妙玉要求杨洪林、首大医院缴清相应水、电、暖、煤气、通讯费及相关税费的诉讼请求，因其未明确相应的数额，亦未提供相应证据，故该案中不作处理，李妙玉可另寻其他途径予以解决。   综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告李妙玉与被告杨洪林于2014年8月14日签订的《房屋租赁合同》；   二、被告杨洪林、包头市首大医院有限公司于本判决生效后三十日内将位于包头市××区部分房屋（建筑面积合计7600平方米）腾出，并返还原告李妙玉；三、被告杨洪林、包头市首大医院有限公司于本判决生效后三十日内向原告李妙玉支付自2019年8月15日起的房租及占有使用费，至腾房之日止，每日按照7783.8元计算；四、被告杨洪林、包头市首大医院有限公司于本判决生效后三十日内向原告李妙玉支付违约金568218元；五、驳回原告李妙玉的其他诉讼请求。案件受理费13744元（原告已预交），由被告杨洪林、包头市首大医院有限公司负担。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   另查明，案涉房屋内首大医院的机器设备于2019年6月20日被包头市昆都仑区人民法院查封。   上述事实有查封的相关照片在案佐证。   本院认为，本案二审的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》的承租人是谁的问题。二、违约金与腾房及房屋占有使用费是否能一并主张。三、水电暖等相关费用是否能在本案中进行判决。   一、关于房屋租赁合同的承租人问题。   案涉《房屋租赁合同》是李妙玉与杨洪林签订，杨洪林作为承租人在房屋租赁合同上签字确认，该合同中明确约定房屋租赁用途为开办医院。合同签订后，首大医院于2015年1月30日成立，对案涉房屋一直实际占有使用，且房屋租金一直由首大医院支付。对此情况，李妙玉应当是明知的。可见，合同实际履行过程与房屋租赁合同签订时的目的完全相符，故虽然房屋租赁合同仅为杨洪林与李妙玉签订，但首大医院与杨洪林应为共同承租人，应共同承担房屋租赁合同中有关承租人的义务。因此，一审法院判决杨洪林与首大医院共同承担责任并无不当。   二、关于违约金与腾房及房屋占有使用费是否能一并主张的问题。   李妙玉主张的违约金系逾期支付租金的违约金，其请求权的基础为房屋租赁合同法律关系，其主张腾房及房屋占有使用费系房屋租赁合同解除的后果，亦是基于房屋租赁合同法律关系，并非侵权法律关系，因此，李妙玉可以在本案中一并主张，杨洪林关于违约与侵权不能一并主张的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。根据上述，房屋的承租人为杨洪林与首大医院，故应由二者共同承担腾房的责任。关于房屋的占有使用费，其性质相当于租赁费，在房屋租赁合同解除后腾出房屋前即为房屋占有使用费，亦应当由承租人杨洪林和首大医院共同承担。杨洪林上诉称李妙玉在得知首大医院机器设备被查封的事实后，应当采取适当措施防止损失扩大，故在合理期限3个月后即2019年9月20日之后的房租及房屋占有使用费应由李妙玉自行承担。对此本院认为，首大医院与杨洪林作为承租人在机器设备被查封后，如认为租赁合同无法继续履行，首先应当及时与李妙玉联系返还房屋，本案中，首大医院及杨洪林并未提供证据证明其在机器设备被查封后即已告知李妙玉解除合同，且至今首大医院的机器设备尚未搬离。在此情况下，李妙玉提起本案诉讼，要求解除合同、返还房屋，即为采取积极措施防止损失扩大。因此，杨洪林的该上诉理由依法不能成立，本院不予支持。   三、关于水电暖等相关费用是否能在本案中进行判决的问题。   根据《房屋租赁合同》第四条第三款约定“乙方（杨洪林）在租赁期间，因使用房屋所发生的税费由乙方承担，包括但不限于水电暖、通讯费和有关法定税费等，上述费用按照相关部门确定的收费标准，由乙方直接向相关部门缴纳。”杨洪林作为承租方应当承担使用房屋期间发生的各项费用，但因李妙玉的该项诉讼请求并无具体的金额，亦未提供证据予以证实，故一审法院未予处理并无不当。   综上所述，李妙玉及杨洪林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费13744元，由上诉人杨洪林负担；二审案件受理费13744元，由包头市首大医院有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 魏晓燕   审判员 王雅琴   审判员 董婷婷     二○二○年七月二十二日   书记员 常慧青   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。