上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初23485号原告：上海开伦置业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张保平，董事长。委托诉讼代理人：程英，上海众华律师事务所律师。被告：王轩，男，1974年9月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：姚钰铭，上海文勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨吉尔，上海文勋律师事务所律师。原告上海开伦置业有限公司与被告王轩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，审理中，根据被告申请，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对上海市五原路XXX弄XXX号房屋的装修残值进行审价，依法公开开庭进行了审理，原告上海开伦置业有限公司(以下简称开伦公司)的委托诉讼代理人程英、被告王轩的委托诉讼代理人杨吉尔到庭参加诉讼。当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。开伦公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间就上海市徐汇区五原路XXX弄XXX号全幢房屋(以下简称系争房屋)的租赁合同；2、被告向原告返还系争房屋；3、被告支付原告房屋占用费(从传票送达的一周后起算，每日2,520元，计算至房屋返还之日)；4、被告支付原告违约金75,600元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告原名为“上海威籁实业有限公司”,经系争房屋产权人上海开伦造纸印刷集团有限公司的委托,负责经营管理系争房屋。原、被告于2015年1月29日签订《租赁合同》(合同编号：XXXXXXX),约定：原告将系争房屋出租给被告,租赁期自2015年3月1日至2023年5月31日：2015年6月1日至2018年5月31日,月租金35,000元,2018年6月1日至2020年5月31日,月租金为37,800元;被告若擅自转租系争房屋、转让系争房屋承租权,原告有权单方解除租赁合同,被告需在一周内搬迁完毕,否则原告有权采取收回房屋和断水断电等有关措施以维护原告的合法权益并按实收取2倍租金的占用费,违约金为月租金的两倍。合同履行过程中,原告发现被告在未经原告同意的情况下,擅自将系争房屋的承租权转让,将系争房屋转租给第三人,被告的行为已经严重违反了租赁合同的约定。经原告催收,被告拒不返还系争房屋,其行为严重损害了原告的合法权益,故原告诉至贵院,望贵院依法支持原告的诉请。王轩辩称，不同意原告的诉请。原告是完全知道被告承租房屋的目的就是装修后进行转租，不仅有原工作人员的证词，而且从原告目前催收的行为也可以看出原告是同意转租的。另外，原告认为占用费应从传票送达一周后起算，但又不变更解除合同日，如果解除合同的日期为传票送达一周后,则以2018年12月作为知道转租行为的日期，原告行使解除权已超过了除斥期间，故原告没有解除合同的法律依据，应该继续履行。被告也一直在履行，已将租金支付到2020年8月底。如果解除合同，要求法院支持我们提出的60万的设计费包括在装修审计报告中本院经审理认定事实如下：上海市五原路XXX弄XXX号房屋的所有权人为上海宏文造纸厂(1995年10月6日取得)。2005年8月3日，上海开伦造纸(集团)有限公司宏文造纸厂办理注销手续。2014年1月1日，上海开伦造纸印刷集团有限公司出具授权委托书，委托上海威籁实业有限公司经营管理位于上海市五原路XXX弄XXX号房产，有效期限为2014年1月1日至2023年12月31日。2015年1月29日，上海威籁实业有限公司(甲方)与王轩(乙方)签订房屋租赁合同，约定，一、出租房屋情况，1.甲方出租给乙方的房屋于本市徐汇区五原路XXX弄XXX号全幢(即系争房屋)。该房屋面积为468平方米；3.甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系。签订本合同前,甲方已告诉乙方该房屋未设定抵押。二、房屋用途，1.乙方将租赁房屋作为居住和个人工作室使用(非对外营业),乙方因该用途所需的任何法律手续均由乙方自行解决,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。2.乙方保证,在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前,不得擅自改变上款约定的使用用途。三、租赁期限，1.甲乙双方一致约定,该房屋租赁期自2015年3月1日起至2023年5月31日止(免租期2015年3月1日至2015年5月31日)。四、租金、支付方式及期限，甲、乙双方约定,前3年的租金价格不变,从第肆年开始租金价格每2年上调8%。租金如下：2015年6月1日至2018年5月31日,月租金35,000元；2018年6月1日至2020年5月31日,月租金37,800元;2020年6月1日至2022年5月31日,月租金40,824元;2022年6月1日至2023年5月31日,月租金44,090元;房屋发票于收到租金后5日内交于乙方。五、保证金和其他费用,1.甲、乙双方约定,乙方向甲方支付35,000元作为该房屋租赁保证金。2.租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。七、房屋返还时的状态，1.本合同的租期届满或按本合同约定合同解除,乙方应在以下期限内向甲方返还该房屋：1)合同租期届满时,在租期届满后7日内返还；2)合同解除时,合同解除通知到达之日起7日内返还；未经甲方同意逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方应按贰倍日租金向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方逾期未搬离该房屋超过30日的,甲方有权自行收回该房屋,乙方遗留在该房屋内的物品,视为乙方放弃所有权,甲方有权予以处置。2.乙方返还该房屋时应当完全保留该房屋使用时的状态,除可移动物品外,乙方不得擅自移动、拆除已装修部分。乙方返还时,应经甲方验收认可,并相互结清各自应当承担的费用。对于该房屋乙方装修部分,甲方不进行补偿。八、转租、转让和交换,1.在租赁期内,乙方需事先征得甲方的书面同意,方可将该房屋部分或全部转租给他人,并按规定与接受转租方订立书面的转租合同,并将该转租合同交至甲方备案。但同一间房屋,不得分割转租。2.经甲方同意的转租,转租期限不得超过本合同所约定的房屋租赁期限。如有违反,甲方有权解除本合同,并要求乙方承担违约责任。3.乙方应保证转租的第三方,不再与其他任何一方签订再转租协议,如有违反,甲方有权解除本合同,并要求乙方承担违约责任。4.在租赁期内,乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换,必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后,该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。九、解除本合同的条件，2.甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方应书面通知另一方解除本合同。自发出终止合同通知到达之日起本合同自动终止。合同终止后,乙方必须在一周内搬迁完毕,否则甲方有权采取收回房屋和断水断电等有关措施以维护甲方的合法权益并按实收取2倍租金的占用费。违反合同的一方,应向另一方按月租金的贰倍支付违约金;给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……(5)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的;十、违约责任，2.租赁期间,非本合同约定的情况,甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应按提前解约天数的租金的贰倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的,甲方还应负责赔偿。3.乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,甲方可以要求乙方恢复房屋原状。合同签订后，王轩支付房屋押金35,000元，并按约支付相关费用。2018年4月8日，王轩将系争房屋中3-4层(建筑面积238平方米)转租给案外人欧莱雅(中国)有限公司(租赁期限为2018年4月1日至2020年3月31日)。王轩(转让方、甲方一)、张某(转让方、甲方二)与上海曼舍资产管理有限公司(受让人、乙方)签订转让协议，约定，转让标的，1.1甲方与60套房屋的业主分别签订的所涉房屋3房屋出租委托管理合同)(以下简称原委托合同中乙方”(即本合同甲方)的合同主体身份及自完成转让交付之日起的剩余合同期限内乙方(即本合同甲方)享有并承担的全部合同权利与义务。3转让费，3.1甲乙双方商定,本合同所涉及的所有60套房屋合同权益即甲方投入的装修及资产等,在约定的时间内2018年6月30日24.00前)乙方向甲方支付转让费。2018年12月25日，王轩出具说明，内容为，本人已于2018年4月1日,将名下管理的所有物业的合同权利及义务转让给上海曼舍资产管理有限公司,其中包括徐汇区五原路XXX弄XXX号全幢并自2018年4月起由上海曼舍资产管理有限公司账户,以及公司财务人员徐某的个人账户汇款过租金给出租方上海威籁实业有限公司。2019年3月26日，原告向五原路XXX弄XXX号住户发出告知函(系张贴在系争房屋内)，内容为，王轩并非本人使用本物业，将物业转租给上海曼舍资产管理有限公司，并由曼舍公司将本物业出租给贵方使用，王轩的行为明确违反了租赁合同约定，我司于2019年1月11日向王轩发出解除房屋租赁合同告知函，并要求其在合同终止后一周内搬迁完毕。2019年4月19日，王轩委托律师向开伦公司发出律师函，内容为，王轩近日发现原告在系争房屋门口张贴致五原路XXX弄XXX号住户的告知函，声称已通知解除租赁合同，并要求搬离房屋，王轩对原告的行为表示不解，不同意原告提出的解除租赁合同的要求，要求继续履行租赁合同。2019年5月7日，开伦公司再次发出告知函，将实施断水断电措施。另查明，上海开伦造纸(集团)有限公司变更企业名称为上海开伦造纸印刷集团有限公司。2018年7月18日，上海威籁实业有限公司变更后企业名称上海开伦置业有限公司。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有准予变更(备案)登记通知书、授权委托书、准许注销登记通知书、房地产证签收单、房屋所有权证、企业名称变更核准通知书、租赁合同、住房租赁合同、转让协议、情况说明、解除房屋租赁合同告知函、告知函、律师函、告知函、告知函、通知函等证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。被告出示的关于五原路房屋租赁的情况说明、微信聊天记录，拟证明，原告方原合同经办人王某某确认，虽然合同未约定可以转租，但合同签订时原告方同意转租，因原告方新旧领导问题导致诉讼，原告方管理人员要求被告按约付租金，经质证，原告表示，真实性无法确认，本院认为，情况说明系证人证词，证人未到庭作证，而聊天记录系案外人与被告间发生，真实性无法确认，故上述材料不予认定。审理中，被告于2019年1月10日向本院提出装修投入及设备等进行审价，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对上海市五原路XXX弄XXX号房屋的装修残值进行审价，司法鉴定意见为房屋装修造价为1,644,500.16元。经质证，原告认为，复合地板、铝合金窗、橱柜单价较高，社会保险费和住房公积金不建议计取，被告则认为未计取设计费60万元，鉴定单位到庭解释，原告提出的异议已在司法鉴定报告中说明，按照施工当时的市场价计算，均按一般市场价格确定，设计费由发包人和设计单位协商确定，不属于司法鉴定的范围，并表示，工程造价为原值，按剩余租赁期限占租赁期限的比例为1,644,500.16*0.3975=653,688.81元。本院对该司法鉴定意见书予以确认。审理中，本院于2019年10月21日向被告送达起诉状副本及证据材料，于2019年10月30日收到开庭传票。对此，原告表示，诉请占用费从2019年11月7日起算，按租金标准的2倍，现已收到房租至2020年8月31日，扣除已经支付至2020年8月31日的一倍的租金，并提出，在2018年底知道被告转租、转让承租权后，从2019年3月起，被告支付租金，原告不开具发票。庭审后，原告表示，本案中不要求实际使用人迁让，只要求被告返还房屋。本院认为，开伦公司的前身上海威籁实业有限公司与王轩签订的房屋租赁合同系签约方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。根据租赁合同第八条的约定，被告转租或转让系争房屋的承租权需经原告同意，虽然被告于2018年4月将系争房屋的部分转租给案外人，至原告提出异议已超过六个月的异议期，但被告将系争房屋的承租权转让给案外人曼舍公司，于2018年12月25日通知原告后，原告于2019年3月在系争房屋门口张贴告知函形式提出异议，并提出解除合同的意思表示，而被告于2019年4月19日委托律师向原告发送律师函，也明确被告已知晓原告于2019年1月向被告提出解除合同，对此被告表示不同意解除合同，但未提起诉讼，现原告以起诉方式行使解除权，符合合同约定，故被告提出原告行使解除权已超过了除斥期间之意见，本院不予采纳；原告要求解除与被告签订的租赁合同之诉讼请求，本院予以确认，本院同时确认该租赁合同于2019年10月21日本院向被告送达起诉状副本时解除。原告要求被告返还系争房屋并表示不要求实际使用人腾退房屋，并无不当，本院予以支持。原告要求被告从2019年11月7日起按租金标准2倍向原告支付房屋占用费之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，鉴于被告已支付费用至2020年8月31日，被告应支付2019年11月7日至2020年7月31日期间的房屋使用费差价计331,380元，并自2020年8月1日起按每月75,600元标准向被告支付自2019年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费(其中2020年8月的使用费扣除被告已支付的37,800元)。原告要求被告支付违约金75,600元，理由正当，本院予以支持。鉴于原告不要求实际使用人迁让，本院推定原告利用被告投入的系争房屋的装修，为避免累讼，本案一并处理装修残值的补偿及押金的返还，装修补偿参照司法鉴定意见书，至于被告提出的设计费，属于被告与案外人间协商确定的价格，故本案对于该项不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决如下：一、上海威籁实业有限公司与王轩就上海市五原路XXX弄XXX号房屋签订的房屋租赁合同于2019年10月21日解除；二、王轩于本判决生效之日起十日内将上海市五原路XXX弄XXX号房屋返还给上海开伦置业有限公司；三、王轩于本判决生效之日起十日内向上海开伦置业有限公司支付2019年11月7日至2020年7月31日间的房屋占用费差价计331,380元并按每月75,600元标准支付自2020年8月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费(其中2020年8月王轩已付费用37,800元予以扣除)；四、王轩于本判决生效之日起十日内向上海开伦置业有限公司支付违约金75,600元；五、上海开伦置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王轩支付装修残值补偿款653,688.81元；六、上海开伦置业有限公司于王轩履行完毕上述主文确定付款义务的当日返还租赁保证金35,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,564元，减半收取计3,782元，由王轩负担。司法鉴定费67,500元，由王轩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年七月二十日法官助理 金 雯书 记 员 金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。