湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初539号原告（反诉被告）：苏终英，女，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：谭玉华、廖斌，北京德和衡（武汉）律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：武汉建工科研设计有限公司，住所地武汉市硚口区京汉大道**。法定代表人：胡涛，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丁小军、罗开鼎，国浩律师（武汉）事务所律师（特别授权）。原告苏终英与被告武汉建工科研设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，被告武汉建工科研设计有限公司向本院提起反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告苏终英及其委托诉讼代理人谭玉华、廖斌；被告武汉建工科研设计有限公司的委托诉讼代理人丁小军、罗开鼎到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告同意继续适用简易程序审理，经本院院长批准，延长三个月审理期限。调解期一个月不计入审理期间。本案现已审理终结。原告（反诉被告）苏终英向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付位于京汉××××号房屋建筑面积约471平方米的征收装修部分补偿款人民币565200元，后原告变更诉讼请求为判令增加被告向原告支付案涉房屋的征收装修部分补偿款人民币47100元，（471平方*1200元/平方米，每平米增加100元）；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：京汉××××号房屋（原建筑面积466平方米，依合同扩建后为471平方米）所有权归被告武汉建工科研设计有限公司（以下称武汉建工）所有，长期用于出租经营获取收益。2010年12月31日原承租人林岭就该房屋与原告丈夫金玉斌签订《房屋租赁合同》，整体承租该房屋，租期一年，月租金12000元，2个月一支付，收取押金2万元，同时合同约定由金玉斌出资改建、装饰和装潢房屋，相应权益由金玉斌享有，如遇到政府征地拆迁，将会在征地拆迁实际补偿金额范围内根据政策规定给予应得部分的补偿，原告苏终英在接受转让后对房屋的整体进行装修、装饰、改造，用于餐饮营业服务。被告武汉建工认可了该转租合同，要求与原告就该房屋租赁重新签订合同，于是2011年4月29日原告苏终英与被告武汉建工签订《房屋租赁合同》，租期为2011年5月8日至2012年5月8日止，月租金为人民币13200元，按季度支付。2011年5月23日原告与被告签订《房屋租赁补充协议》约定将原租赁面积上申请增加租赁面积约5平方米，用于卫生间扩建部分。租赁期限及缴纳房租金额、方式按原《房屋租赁合同》约定的条款执行。2018年9月，该房屋纳入硚口区旧城改建项目房屋征收范围，根据《房屋租赁合同》中约定“如遇政府征地拆迁，甲方应提前通知乙方，如政府对拆迁装修部分给予补偿，则甲方根据情况对乙方酌情进行补偿。”截止2018年10月被告通知原告停止支付相应房屋租金及水电费，未经过原告苏终英同意将整体房屋进行打围，导致原告无法正常经营，给原告造成相应营业损失。该房屋属于硚口区一职教东片旧城区改建项目房屋征收范围，且诉争房屋的征收补偿款被告已经领取，原告要求被告按照合同约定要求被告支付相应征收补偿款，被告一直以各种理由推脱，不愿按合同约定履行，拒绝支付相应装修补偿。原被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其关于征收装修部分补偿的约定，不违背法律强制性规定，理应得到合同各方的完全遵照履行，原告有权按照约定获取征收过程中装修部分补偿款及历史遗留建筑部分的征收补偿款。被告不顾诚信隐瞒实际取得的拆迁利益，以各种理由推脱不支付原告征收补偿款，已经构成违约。原告在无奈下提起诉讼维护自身合法权利，望判如所请。被告（反诉原告）武汉建工科研设计有限公司辩称：1、无约定承租人无权在租期届满后向出租人主张装修补偿。2、原告与武汉建工签署的房屋租赁合同于2012年5月8日到期后双方既未重签租赁合同，也未签署续租协议，原告继续使用案涉房屋并未向武汉建工交纳租金和水电费，双方事实上存在不定期租赁关系。3、参照浙江高院（2019）浙民申4760号裁定书，不定期租赁关系解除时，租赁房屋实际尚未被征收的，租赁合同解除后，原承租人不再是合同承租人一方，其就合同解除后合同项下租赁物的征收补偿不具有获得补偿的权利。4、就原告起诉中的事实不予认可，武汉建工并不认可金玉斌的转租和转租关系，而且原被告签署房屋租赁合同之前，被告并不认识原告。请求驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）武汉建工科研设计有限公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付截止被反诉人交还案涉房屋之日的（详见应付租金、房屋占用费、水电费、违约金计算清单）：（1）应付租金、房屋占用费（截至2020年3月31日的应付租金、房屋占用费人民币270000元）；（2）应付水电费（截至2020年3月31日的应付水费1942.5元，电费24347元）；（3）逾期支付租金、房屋占用费、水电费的违约金（截至2020年3月31日的违约金为人民币60180元）。2、确认反诉人与被反诉人关于案涉房屋的租赁合同已于2019年5月24日解除。3、判令被反诉人立即腾空案涉房屋并交还反诉人。4、被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年4月29日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，约定被反诉人承租反诉人所有的位于京汉××××号的建筑面积约466平方米的房屋经营餐饮，租期自2011年5月8日至2012年5月8日，月租金为13200元。房租的支付由被反诉人于每季度最后一个月的15日前向反诉人全额支付下季度的房租。房屋的水电费由被反诉人承担，并按月向反诉人支付，水电费价格按政府定价并考虑损耗后计算。被反诉人逾期未缴纳房屋租金和水电费的，每延迟一日，被反诉人须向反诉人支付月租金额的2‰的违约金。2011年5月23日，双方签署《房屋租赁补充协议》，约定租赁面积增加5平方米，每月租金增加180元。租期届满后双方未续约，被反诉人继续使用案涉房屋并向反诉人交纳租金、水电费。因案涉房屋纳入拆迁范围，2019年5月22日，反诉人通知被反诉人解除租赁合同，并要求反诉人缴清欠付租金及水电费，腾退案涉房屋交还给反诉人。该通知于2019年5月24日送达被反诉人，被反诉人未对此提出异议，但一直使用、占有房屋至今。被反诉人仅支付案涉房屋租金至2018年9月，最后一次支付水电费时间为2019年3月11日。反诉人与被反诉人之间的租赁合同已解除，被反诉人拒不腾退房屋及支付拖欠的租金及水电费，故提起反诉。原告（反诉被告）苏终英对反诉答辩称：1、苏终英和武汉建工双方房屋租赁合同是不可抗力不能履行，武汉建工科研设计有限公司与硚口城区改造更新局达成征收补偿协议之后，不再享有房屋所有权，不应再享有获取租金的权益。2、武汉建工明知案涉房屋面临拆迁，不仅不告知苏终英准备腾退，反而要求苏终英继续经营，以作为其谈判拆迁的筹码，事后又拒不向苏终英支付相应装修补偿，其行为严重违反诚实信用原则，损害租赁权人苏终英的合法权益。3、苏终英自2018年11月案涉房屋被征收项目部打围后，失去了对租赁房屋的控制和使用，门店无法继续正常经营，大量财物被留置，面临毁损风险，对经营损失和财物损失，反诉被告保留相关权利。4、对水电费的请求，苏终英留有保证金，不需要支付水电费。5、对腾退房屋的请求，没有履行可能，因案涉房屋被打围无法腾退。经审理查明，2011年4月29日，原告苏终英（乙方）与被告武汉建工科研设计有限公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将其位于京汉××××号的建筑面积约466平方米的自有产权房屋出租给乙方作为餐饮营业。二、经甲、乙双方商定，上述房屋租赁期限自2011年5月8日起至2012年5月8日止，月租金额为人民币13200元整，租金由乙方按季度向甲方缴纳,每季度租金额为人民币39600元整，乙方须于本合同签订前向甲方全额支付首季度的房租,且同时交付三个月房屋租赁保证金,金额为39600元整。此保证金于双方合同终止并结清所有相关经济手续之后退还乙方。租赁期内剩余房租的支付,由乙方于每季度最后一个月的15日前向甲方全额支付下季度的房租。三、甲方的权利和义务约定:1、甲方负责为乙方提供水、电分表,乙方使用的水电费由乙方自行承担,并按月与甲方结算,水、电收费价格按政府定价并考虑损耗后计算。2、甲方保证上述出租房屋权属清楚,租赁期限内若发生与甲方有关的权属纠纷概由甲方负责。3、甲方有权对出租房屋及设施进行经常性检查,并承担出租房屋未改建部分正常维修责任，保证该房屋使用安全。4、如遇政府征地拆迁,甲方应提前通知乙方,如政府对拆迁装修部分给予补偿则甲方根据情况对乙方酌情进行补偿。5、如乙方违反本合同约定擅自改变房屋结构和使用用途、未及时足额缴纳房屋租金和水、电费等,甲方可视为乙方违约,有权要求乙方限期整改或直接与乙方解除租赁关系并由乙方承担违约经济责任。四、乙方的权利和义务：1、乙方承租期间,应严格遵守政府相关法律法规，合法经营,且未经甲方同意乙方不得擅自改变房屋结构和使用用途，不得擅自将承租房屋转租或转让给他人(除非经甲方同意)。2、乙方对承租房屋立面和内部装修、装潢、设施、物品等使用自行承担安全、维护、维修、保养责任。地。地下室存在的渗水现象及防水问题乙方自行做好相关处理工作。3、乙方应注重安全工作,加强对电源、火源及聘用人员的控制管理,如因乙方原因致使发生安全事故,对甲方造成损失者,乙方应承担赔偿责任。4、乙方应按照本合同约定按时足额向甲方缴纳房屋租金和水、电费等,如逾期未缴纳,每延迟一日乙方须向甲方支付月租金额的2‰的违约金,并承担因违约而产生的全部法律责任。5.租期届满，甲方承诺，在无租赁纠纷、房屋拆迁等特殊情形发生的情况下，甲方继续将该房屋以原租金价格租给乙方一年，如乙方无意续租,应将该房屋完好交还甲方。两年租期届满，如乙方有意继续承租,需在租期届满前一个月与甲方协商,如甲方继续出租该房屋,在同等条件下,乙方有优先承租权,并须与甲方重新签订租赁同,租金价格根据市场行情进行调整。合同还约定了其他事项。同日，原、被告办理了房屋交接。2011年5月23日，原告苏终英（乙方）与被告武汉建工科研设计有限公司（甲方）签订了《房屋租赁补充协议》，协议约定因乙方经营考虑，在原租赁面积上申请增加租赁面积约1.3米x3.84米≈5平方米，用于卫生间扩建部分，增加的扩建部分租金为人民币180元/月，起算时间自2011年6月8日开始，截止期限为原《房屋租赁合同》商定的截止时间，租金缴纳时间及缴纳方法同原《房屋租赁合同》的有关规定。上述租赁合同约定的租赁期届满后，原告苏终英与被告武汉建工科研设计有限公司未再签订书面的租赁合同，原告苏终英继续使用案涉房屋，并按月租金15000元的标准向被告支付至2018年9月的租金。2018年1月18日，武汉市硚口区人民政府作出硚政征（2018）1号征收决定，决定对硚口区一职教东片旧城区改建项目范围内国有土地上的房屋实施征收。2018年11月3日，一职教东片项目征收办公室告示《告知函》，拟定于2018年11月6日对被告武汉建工科研设计有限公司征收范围内开始进行修建围墙施工。2019年5月23日，被告武汉建工科研设计有限公司以EMS快递方式向原告苏终英邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除原被告之间的房屋租赁合同关系，并要求原告苏终英支付拖欠的租金、水电费及腾退房屋。2019年9月3日，被告武汉建工科研设计有限公司与案外人武汉市硚口区城区改造更新局签订征收补偿协议书，其中对于被征收房屋装修补偿标准为1300元/㎡。2019年12月3日，原告苏终英委托北京德和衡（武汉）律师事务所向被告武汉建工科研设计有限公司发出《律师函》，要求与被告就案涉房屋的装修补偿及扩建部分征收补偿协商分配事宜。双方未能就补偿达成一致，故原告诉至本院。另查明，双方租赁合同签订后原告苏终英向被告武汉建工科研设计有限公司交纳了房屋租赁保证金人民币39600元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。双方合同租赁期于2012年5月8日届满，届满后原告苏终英继续使用房屋并支付房屋租金，被告未提异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于租赁合同的解除。对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2019年5月23日，被告通过EMS快递的方式将解除合同通知书送达到涉案房屋所在地，上述房屋由苏终英夫妻两人经营餐饮，根据快递物流的交易习惯是送达到地址后通过电话联系本人签收，被告提交的邮寄单中联系电话经本院核实系苏终英的手机号码，地，地址为其承租房屋所在地递物流查询单也显示该快递由本人于2019年5月24日签收，即便物流信息显示为“苏先生”，按交易习惯也是经过收件人同意，原告辩称未收到解除合同通知书与事实不符，解除合同通知于到达对方时生效，故双方的租赁合同已于2019年5月24日解除。关于原告苏终英应当支付的租金及占用费的问题。原告苏终英仅支付租金至2018年9月，因其此后继续使用商铺，故应当支付租金。但因案涉房屋被纳入拆迁范围，拆迁部门于2018年11月将商铺门口打围，打围后势必对原告的正常经营以及商铺的使用价值产生影响，故对于打围后的租金本院酌情按原租金标准的50%计算，即每月7500元。故原告苏终英应支付自2018年10月起至2019年5月24日止的租金66000元（15000元+7500元×6月+250元/天×24天），2019年5月24日以后的占用费按7500元/月，计算至房屋腾退之日止。至于原告苏终英辩称被告武汉建工科研设计有限公司签订征收补偿协议后不再享有房屋所有权，不应享有租金收益的意见，因涉案房屋属于原告所有,在未经合法征收拆除前,其仍然为房屋所有权人,故被告有权向原告主张房屋占用费。关于违约金的问题。双方《房屋租赁合同》第四条第4款约定“乙方应按照本合同约定按时足额向甲方缴纳房屋租金和水、电费等，如逾期未缴纳,每延迟一日，乙方须向甲方支付月租金额的2‰的违约金,并承担因违约而产生的全部法律责任。”原告苏终英自2018年10月起未再支付租金，应当承担相应的违约责任，原告苏终英对该请求不予认可，违约金以惩罚性为辅，补偿性为主，本院将兼顾合同履行情况、当事人过错以及预期利益等综合因素考察，违约金酌定计算至反诉之日（2020年4月23日）止，共计15000元×0.002×570天=17100元。关于被告武汉建工科研设计有限公司是否应当向原告苏终英支付征收装修部分补偿款的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，通过被告向原告发送的解除函可知，因案涉房屋纳入征收范围，导致双方的租赁合同不能继续履行，且原、被告之间本就系不定期租赁关系，被告有权随时解除合同，合同解除时并不存在剩余租赁期，当然也无需双方分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失。但在不定期租赁期间，除合同租赁期外，其他条款继续有效，双方《房屋租赁合同》第三条第4款约定“如遇政府征地拆迁，甲方应提前通知乙方，如政府对拆迁装修部分给予补偿则甲方根据情况对乙方酌情进行补偿。”该条款应视为被告武汉建工科研设计有限公司关于案涉房屋拆迁装修补偿款对原告苏终英有补偿的意思表示，现拆迁补偿中案涉房屋的装修补偿款为1300元/㎡×471平方米=612300元，本院依据公平原则酌情由原、被告各自分得50%，故被告武汉建工科研设计有限公司应向原告苏终英支付征收的装修补偿款306150元。关于腾退房屋及水电费的问题。双方租赁合同解除后，原告苏终英应当将房屋清退并交还给被告武汉建工科研设计有限公司，原告并未举证证明其腾退房屋存在障碍，对其无法腾退房屋的辩解意见，本院不予认可。对于原告苏终英截至2020年3月31日拖欠的水费1942.5元、电费24347元，原、被告双方均同意在原告苏终英交纳的押金39600元中予以抵扣，本院予以准许，其后的水电费由原告腾退房屋时据实结算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）苏终英与被告（反诉原告）武汉建工科研设计有限公司的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》已于2019年5月24日解除；二、原告（反诉被告）苏终英于本判决生效之日起10日内将其承租的位于武汉市硚口区京汉大道512号的房屋（471平方米）腾退并交还于被告（反诉原告）武汉建工科研设计有限公司；三、被告（反诉原告）武汉建工科研设计有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）苏终英房屋拆迁装修补偿款人民币306150元；四、原告（反诉被告）苏终英于本判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）武汉建工科研设计有限公司自2018年10月起至2019年5月24日止的租金66000元，2019年5月24日以后的占用费按7500元/月，计算至房屋实际腾退之日止；五、原告（反诉被告）苏终英于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）武汉建工科研设计有限公司违约金人民币17100元；六、原告（反诉被告）苏终英于本判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）武汉建工科研设计有限公司截至2020年3月31日的水费1942.5元及电费24347元，该款项由被告（反诉原告）武汉建工科研设计有限公司在原告已缴纳的房屋租赁保证金39600元中予以扣除，此后产生的水、电费由原告（反诉被告）苏终英在腾退上述房屋时据实结算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4726元，反诉费3324元，共计8050元，由原告（反诉被告）苏终英负担5104元，被告（反诉原告）武汉建工科研设计有限公司负担2946元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇二〇年七月二十八日法官助理罗丹书记员罗丹