北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初5785号原告：王亚臣，男，1963年10月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京祥瑞鑫种植专业合作社，住所地北京市怀柔区杨宋镇杨宋庄村**。法定代表人：王建昕。委托诉讼代理人：肖帅（系北京祥瑞鑫种植专业合作社投资人之一），男，1982年10月3日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告：肖**，男，1984年5月3日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：杨秀玲（系被告肖**之母），女，1960年8月26日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告王亚臣与被告北京祥瑞鑫种植专业合作社（以下简称祥瑞鑫合作社）、被告肖**农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王亚臣，被告肖**的委托诉讼代理人杨秀玲到庭参加了诉讼。被告祥瑞鑫合作社经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王亚臣向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方所签订的《合同》，并由被告向原告返还相应租金18.67万元（20×28/30）及资金占用成本（自2014年8月1日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算），以及装修及苗木投入损失3万元；2.判令二被告承担诉讼费。事实与理由：原告与祥瑞鑫合作社于2011年10月28日签订《合同》，约定祥瑞鑫合作社将位于北京市怀柔区怀柔镇郭家坞村香草种植园B05地块面积为490平方米的土地（含16平方米的房屋及248平方米的大棚）租赁给原告种植作物使用，租赁期间为2011年10月28日至2041年12月31日，租金为20万元，一次性付清。2011年10月28日，原告向祥瑞鑫合作社一次性支付租金20万元，祥瑞鑫合作社于2012年5月1日向原告交付租赁土地，原告随即开始使用租赁土地。2014年8月1日，租赁土地院门及通往租赁土地的道路被封闭，并停水停电。原告了解到，租赁土地为祥瑞鑫合作社自肖**处承包，肖**自王百成处承包，王百成自北京市怀柔区怀柔镇郭家坞村村民委员会（以下简称郭家坞村委会）承包。原告同时了解到，肖**与王百成之前签订的土地承包合同被北京市怀柔区人民法院（2015）怀民（商）初字第00830号民事判决书判决解除，肖**的上诉及再审申请分别被北京市第三中级人民法院（2015）三中民（商）终字第13230号民事判决书及北京市高级人民法院（2016）京民申2647号民事裁定书驳回。根据上述文书，肖**与祥瑞鑫合作社的承包合同实际已无法继续履行，祥瑞鑫合作社与原告的《合同》同样无法继续履行。根据原告与祥瑞鑫合作社签订的《合同》，租赁土地的租赁期限为30年零63天。但原告自2014年8月1日无法正常使用租赁土地，即在租赁期限届满前，祥瑞鑫合作社违反《合同》约定，无法履行其义务，且已无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及其他相关规定，请求判决解除《合同》，并判决祥瑞鑫合作社返还原告无法正常使用租赁土地期间的租金及相应资金占用成本。由于肖**实际控制祥瑞鑫合作社，故请求判决肖**就祥瑞鑫合作社的债务承担连带责任。祥瑞鑫合作社未出庭应诉，其在庭前谈话中辩称，此事与祥瑞鑫合作社无关；原告提交的收据上加盖的印章并非由祥瑞鑫合作社加盖，且祥瑞鑫合作社从未刻制过该印章；祥瑞鑫合作社亦未在银行开立账户，原告交的钱都交到哪里了？祥瑞鑫合作社注册成立后，因法定代表人王建昕怀孕，故未实际开展经营；肖**曾提出要将法定代表人变更为其本人，但因合作社成员不同意未能变更。肖**辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，2011年原告将20万元交付给祥瑞鑫合作社后，被告已经将大棚交给了原告。原告合同不能履行的时间是2014年8月，当时肖**与王百成之间的合同在正常履行范围内，是王百成侵权、违约、断水断电，给原告造成损失，原告应请求王百成赔偿。不是肖**侵权给原告造成的损失，肖**不同意承担责任。第二，肖**和王百成签订的流转合同，导致了现在的结果。流转合同反映出，王百成经发包方同意与肖**签订合同，王百成要租金，肖**要王百成给的经营权。王百成与郭家坞村委会的《承包合同书》第五条约定，乙方承包期内如无能力经营，须变更承包人时，由承包方写出书面申请，甲乙双方达成协议，本合同可由再承包方继续履行。王百成没有向郭家坞村委会写书面申请，就与肖**签订合同。王百成承诺到村委会变更原始合同，是一次性转让合同，但王百成没有向村委会写申请，没有拿出合法手续，合同不能正常履行是王百成造成的，不是肖**造成的。在和王百成的合同中，肖**行使的是不安抗辩权，不是违约。肖**与王百成的合同中，（2015）怀民（商）初字第00830号民事判决书和（2015）三中民（商）终字第13230号民事判决书体现出了“对于流转土地上的大棚等地上物，在合同解除后，可由王百成与实际使用人另行解决”，故与肖**无关。王亚臣通过第三人撤销之诉进行过维权，（2017）京03民初54号民事裁定书认为“王亚臣以13230号判决的结果导致其与祥瑞鑫合作社之间签订的《合同》无法继续履行，损害了其合法权益为由，请求撤销13230号判决，该诉讼请求及理由与13230号判决仅仅是单纯事实上、经济上的联系，并不构成法律上利害关系”。现王亚臣仅起诉祥瑞鑫合作社及肖**，违背了上述判决和裁定。原告的大棚和钱不在肖**手上，都是在王百成手里面。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月28日，祥瑞鑫合作社（甲方）与王亚臣（乙方）签订《合同》，约定祥瑞鑫合作社将位于北京市怀柔区怀柔镇郭家坞村香草种植园地块使用权及地上物所有权转让给王亚臣使用。主要内容为：该户土地房屋建筑面积为16平方米，大棚使用面积为248平方米，土地使用面积为490平方米（含房屋面积、庭院、大棚面积），单元号为B05。本合同该户种植园土地使用年限自2011年10月28日起至2041年12月31日止，租赁期限为30年。双方同意上述土地及地上物金额为20万元，付款方式为一次性付款。祥瑞鑫合作社同意在2012年5月1日前向王亚臣交付土地及地上物。王亚臣应按期向祥瑞鑫合作社物业管理中心交纳各项水、电、物业费。《合同》还有两个附件。附件一为土地状况，载明了地块坐落等基本信息及地上物交付标准和设备标准。其中房屋结构为砖混，房屋的交付标准为：地：地面为水泥垫层顶为彩钢顶，门窗为塑钢门窗，内墙为水泥麻面，外墙为高级涂料，院门为铁艺，厨房为水泥麻面，卫生间为水泥麻面，供水系统为一户一表，供电系统为一户一表，通讯系统为预留电话、宽带接口（开通费自理），电视系统为有线电视（开通费自理），安防系统为24小时保安巡逻。种植大棚的交付标准为，地，地面为土地平整面为钢架顶棚。附件二为地上物平面图。同日，祥瑞鑫合作社向王亚臣出具了收据，载明：“今收到王亚臣交来香草种植园B05号大棚全款贰拾万元整。”收款单位栏加盖了祥瑞鑫合作社的财务专用章，收款人栏署有“马玉涛”字样，王亚臣在交款人栏签名。案涉香草种植园位于郭家坞村，郭家坞村委会于2015年11月2日与王百成签订《承包合同书》，约定郭家坞村委会将坐落于郭家坞村北铁路南大坝下的45亩土地承包给王百成从事果树经营管理，承包期30年，自2006年1月1日至2035年12月31日止。2009年6月5日，王百成与郭家坞村委会签订《承包合同补充协议》，将承包合同期限延长至2038年12月31日止。2011年8月12日，王百成与肖**签订了《土地使用权流转合同》，约定王百成将其承包的坐落于怀柔镇郭家坞村北铁路南大坝下的45亩土地包括地上物4个温室大棚、鱼池、200棵杨树在原承包合同有效期限内采用转包的方式流转给肖**从事果树经营管理，流转期限为27年，即自2011年8月12日起至2038年12月30日止。合同第三条约定流转费及付款方式和期限，流转费总额360万元，2011年7月26日肖**给付王百成定金20万元，余款分2次付清，第一笔160万元于2011年10月30日前以现金形式支付给王百成，第二笔180万元于2012年9月30日前以现金形式付清；若肖**于2011年10月30日前未能按期支付清第一笔款项，王百成有权单方决定终止该合同并且之前支付的定金不予返还，肖**在该合同项下土地上所留所有地上物设施全部无偿归王百成所有，与肖**无任何关系；若肖**于2012年9月30日前未能按期支付第二笔款项，王百成给予肖**2个月的宽限期，这2个月内肖**需额外支付王百成合同款总额5%的滞纳金18万元；2012年11月30日前肖**未能全额支付所欠合同款及滞纳金，则王百成有权单方决定终止该合同，肖**之前所交付的定金及全部租金不予返还，肖**在该合同项下土地上所留所有地上物设施全部无偿归王百成所有，与肖**无任何关系。肖**从王百成处取得土地经营权后，又在土地上建设大棚，以祥瑞鑫合作社的名义对外出租，由肖**母亲杨秀玲负责园区日常管理。2014年12月，肖**因拖欠王百成流转费而被王百成诉至本院，王百成要求解除其与肖**签订的《土地使用权流转合同》，要求肖**支付电费29458元及土地承包费22500元，并支付滞纳金18万元。后本院于2015年8月31日作出（2015）怀民（商）初字第00830号民事判决，判决解除王百成、肖**于2011年8月12日签订的《土地使用权流转合同》。肖**对该判决不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2015年10月15日作出（2015）三中民（商）终字第13230号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后肖**曾向北京市高级人民法院对该案申请再审，北京市高级人民法院于2016年7月28日作出（2016）京民申2647号民事裁定，裁定驳回肖**的再审申请。王亚臣因不服（2015）三中民（商）终字第13230号民事判决，向北京市第三中级人民法院提起第三人撤销之诉，该院于2017年2月7日立案。北京市第三中级人民法院经审查认为，13230号判决解决的是王百成与肖**之间因《土地使用权流转合同》的履行及解除引发的纠纷，王亚臣和肖**与王百成之间就该纠纷没有共同的诉讼标的，王亚臣不是肖**与王百成之间的诉讼标的的权利义务主体。王亚臣以13230号判决的结果导致其与祥瑞鑫合作社之间签订的《合同》无法继续履行，损害了其合法权益为由，请求撤销13230号判决，该诉讼请求及理由与13230号判决仅仅是单纯事实上、经济上的联系，并不构成法律上利害关系。王亚臣不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的第三人条件，故对王亚臣的起诉，应予以驳回。北京市第三中级人民法院于2017年7月18日作出（2017）京03民初54号民事裁定，裁定驳回王亚臣的起诉。王亚臣对该裁定不服，提起上诉。北京市高级人民法院于2017年12月22日作出（2017）京民终610号裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。王亚臣仍不服，遂申请再审，最高人民法院于2018年9月21日作出（2018）最高法民申3737号民事裁定，裁定驳回王亚臣的再审申请。2019年1月24日，本院受理了王百成诉王亚臣排除妨害纠纷一案，王百成要求王亚臣立即无偿腾退其占有、使用的属王百成承包土地上的B05号大棚。本院于2019年4月3日作出（2019）京0116民初1123号民事判决，判决王亚臣于判决生效后十五日内将其位于北京市怀柔区怀柔镇郭家坞村北铁路南大坝下土地上编号为B05的大棚腾退给王百成。该判决生效后，王百成向本院申请强制执行，执行过程中，王亚臣自动履行了腾退义务。另查明，案涉土地为农用地，北京市怀柔区怀柔镇人民政府曾先后于2013年、2018年对香草种植园内的部分地上物进行强制拆除。王亚臣主张，卫生间和厨房确曾被强制拆除，但其并进行扩建。上述事实，有合同、收据、民事判决书、民事裁定书及当事人陈述意见等证据在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告祥瑞鑫合作社经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。我国实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条规定，承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。本案中，王亚臣与祥瑞鑫合作社签订的《合同》约定王亚臣应向祥瑞鑫合作社的物业管理中心交纳水电费、物业费；租金支付方式与一般农业经营性租赁合同亦不同；且约定的交付条件包括厨房、卫生间等居住设施，超出了农业大棚用于种植所需的条件；事实上，怀柔镇人民政府曾先后于2013年、2018年对香草种植园中的部分地上物强制拆除，王亚臣亦认可其所承租的大棚配套卫生间、厨房曾被拆除。可见，案涉合同的实际目的并非单纯的农业种植，而是包含休闲居住成分，改变了原有土地用途和性质，违反了土地管理法的强制性规定，故双方签订的《合同》应属无效合同。有关《合同》的效力问题，本院询问了双方当事人的意见，王亚臣及肖**均坚持认为《合同》有效；经本院充分释明后，王亚臣仍坚持认为《合同》有效，并要求解除《合同》。本院认为，合同解除制度旨在解决有效成立的合同提前消灭的问题，王亚臣要求解除合同并基于合同解除的后果要求退还租金、赔偿损失，其诉讼请求以《合同》合法有效为前提，在《合同》无效的情况下，本院对其诉讼请求不予支持。但需要指出，对于因合同无效而造成的损失等，王亚臣仍可以依据相关法律规定另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回王亚臣的全部诉讼请求。案件受理费4550元，由王亚臣负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘 颖人民陪审员  张宝亮人民陪审员  丛立华二〇二〇年七月三十一日法官 助理  姬小楠法官 助理  赵 欢书 记 员  王 哲书 记 员  高佳曦