广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8355号原告：陈湘青，男，1972年2月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区佛山职业技术学院********，公民身份号码430************113。原告：易铭，女，1973年9月13日出生，汉族，住，住广东省佛山市禅城区佛山职业技术学院********民身份号码430************023。委托诉讼代理人：陈湘青（易铭丈夫），住广东省佛山市禅城区佛山职业技术学院********。被告：佛山市裕朗通房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区********，统一社会信用代码9144********R99。法定代理人：丁历。委托诉讼代理人：田野，女，公司员工。委托诉讼代理人：郑菲，广东信步律师事务所律师。原告陈湘青、易铭与被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序于2020年5月20日、6月4日公开开庭进行了审理。原告易铭委托诉讼代理人暨原告陈湘青、被告的委托诉讼代理人郑菲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金48414.28元；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第1项为被告支付违约金87145.7元。事实和理由：原告与被告于2017年11月10日签订书面买卖合同，买卖标的为广东省佛山市南海区******************。被告应于2018年12月30日交付标的给原告，至今未交付，原告已按合同要求支付房款（毛坯）1814033元，房屋装修款606681元，共计2420714元。根据双方所签《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，以及《商品房买卖合同补充协议》第六条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”等相关约定，被告应给付原告违约金48414.28元。为维护原告的合法权益不受侵害，特向法院提起诉讼。诉讼中，原告补充陈述，违约金按照涉案房屋总价为本金自合同约定交付之日起计付至2019年12月底按日万分之一计付，2020年起的违约金因受疫情影响原告不主张。被告辩称：一、原告以房屋质量问题拒绝收楼，违反约定。涉案商品房项目工程已于2018年12月30日前完成五方验收合格、消防验收合格、电梯合格，也于2018年12月29日完成了竣工验收备案登记。被告于2018年12月29日发送短信及书面通知原告收楼，现原告以房屋质量问题拒绝收楼，违反约定，涉案房屋并未存在地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形，原告拒绝收楼导致的逾期责任应由其自行承担。现即便按测绘报告的取得要求，该涉案房屋也已符合交付条件，但原告迟迟不收楼导致的逾期违约责任不应由被告承担。二、原告主张逾期交楼违约金没有依据。（一）双方协商变更了商品房的交付条件。根据《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，交付条件的变更是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，亦不存在免除开发商义务的情况。竣工备案表以及测绘报告并非法定的交付条件，约定变更不违反法律法规强制性规定。被告已对协议相关条款采取合理的方式进行提示，且变更交付条件不存在免除被告后续需取得测绘报告的义务。（二）即使认为变更的交付条件低于竣工验收备案标准的，也应以竣工验收备案为准。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定，双方已对交付条件变更为五方验收合格、消防验收合格以及电梯合格。即使参照该指引的，认为约定的交付条件低于竣工验收备案标准的，也应以竣工验收备案为准，与测绘报告无关。（三）被告已经依约交付商品房，在涉案商品房地基基础和主体结构并未存在质量问题严重影响正常使用的情况下，原告未在约定时间收楼的，应由其承担逾期收楼的责任。根据《商品房买卖合同补充协议》第十一条第二点、第五点和《商品房买卖合同》第十一条第三款的约定，双方关于交付条件变更合法有效，被告已在2018年12月30日前向原告交付验收合格（即取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》，甚至也取得了《竣工验收备案表》）的商品房。被告亦依约在2018年12月29日前向原告发出收楼的通知。原告在收到通知后，依约应至现场办理收楼手续，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。故，原告未在通知的时间内办理收楼手续的，应视为被告已按期交付了房屋，原告主张逾期交楼违约金没有依据。诉讼中，原告举证如下：1.两原告身份证复印件各1份、被告企业信用信息打印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.商品房买卖合同（预售）原件1份；3.商品房买卖合同补充协议原件1份；4.室内装修委托合同原件1份；5.发票原件2张；证据2-5，用以证明双方的商品房买卖关系；6.涉案房屋照片12张，用以证明质量存在问题，无法达到入住条件；7.原告与被告工程部胡工微信聊天记录截图10张（已核对手机载体）、佛山-恒大悦府物业服务中心维修单截图1张，用以证明原告一直要求被告把房屋维修完毕，以便收楼；诉讼中，被告举证如下：1.单位工程质量竣工验收记录复印件1份、建设工程消防验收意见书复印件1份、特种设备使用登记证原件2份，用以证明涉案房屋已通过五方验收、消防验收，电梯取得安全使用合格证，涉案房屋具备交付条件。2.建筑工程竣工验收报告复印件1份、竣工验收备案表复印件1份，用以证明涉案建筑工程已在2018年12月29日竣工验收备案，也符合了有关规范性文件中要求的交付标准。3.南海区房地产测绘中心测绘报告书复印件1份，用以证明涉案房屋于2019年4月18日测绘完成。4.短信聊天截图打印件1页，用以证明2018年12月29日在涉案房屋满足交付条件后，被告已通过短信向原告发出收楼的通知。5.佛山-恒大悦府物业服务中心维修单原件1份，用以证明对于原告报修的房屋质量问题，被告均有安排人员跟进维修，现已维修完毕。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据6，本院将综合案件审理情况进行认定；2.被告的证据4，没有手机原本核对，相对方对真实性有异议，本院对其真实性不予确认；3.被告的证据5为原件，本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2017年11月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：出卖人将其建设的位于广东省佛山市南海区******************（以下简称涉案商品房）出售给买受人，成交价1814033元；买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（第九条）商品房交付时应当符合以下条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.已取得房屋测绘报告；（第十条）交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准。如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件；如在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（第十一条）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付商品房；（第十二条）出卖人逾期交付在180日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期交付超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；等等。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：双方同意合同第九条变更：出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》；等等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《室内装修委托合同》（以下简称《装修合同》），约定：甲方委托乙方对涉案商品房进行统一装修；委托服务总包干价606681元，甲方在2017年6月1日向乙方缴纳186681元部分款项，剩余款项于2017年6月13日前付清；双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2018年12月30日；若甲方逾期支付款项在30日内，甲方应自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款的0.05%的违约金，合同继续履行；若甲方逾期支付款项超过30日的，甲方愿意继续履行的，经乙方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款0.05%的违约金；本合同签署后不得单独解除、终止履行，任何情况下本合同须与该房屋《商品房买卖合同》同时履行或解除，因甲方原因导致该房屋《商品房买卖合同》及本合同被解除，甲方应按本合同第五条（违约责任）约定及《商品房买卖合同》约定向乙方支付违约金；等等。原告已支付全部购房款、委托装修服务款。2018年12月29日，恒大曦苑3座取得竣工验收备案。2019年4月18日，恒大曦苑3座取得测绘报告书。2020年4月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，两原告陈述其于2019年3月左右查看涉案商品房，发现质量问题，当时有向被告反映情况，书写维修单，但后来被告因管理混乱找不到了，之后陆续找被告的物业管理公司，物业公司让原告直接找胡工，后续的维修问题原告都是找胡工。2019年6月，胡工承诺维修完毕后会通知原告收楼。原告称的质量问题为地面渗漏、阳台漏水、门窗损坏变形、墙、地砖空鼓严重、墙面及地板发霉、水管卫浴键安装不到位等，其中地面渗漏到目前没有解决，其他问题大概在2019年7、8月完成。被告认为原告所述的质量问题于2019年10月前均处理完毕。本院认为，原告和被告签订的《买卖合同》《装修合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉案商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的最低标准。《补充协议》中变更交付条件为由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》，此交付条件低于上述标准，且被告作为提供格式条款一方在该条款中免除了其责任，对原告不产生约束力，故涉案商品房的交付标准应当以《买卖合同》约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。《买卖合同》约定被告应在2018年12月30日前交付商品房，但涉案商品房于2018年12月29日通过竣工验收备案，于2019年4月18日取得测绘报告，故涉案商品房至2019年4月18日才符合双方约定的交付条件。两原告陈述其于2019年3月查验房屋并书写维修单，但被告后来找不到了，之后原告陆续找被告的物业管理公司，2019年6月物业公司的胡工承诺维修完毕后会通知原告收楼。原告认为除地面渗漏问题，其他质量问题大概在2019年7、8月完成，被告认为质量问题于2019年10月前均处理完毕。在被告未举证证明其已履行通知收楼义务、原告未举证证明涉案商品房存在主体结构质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题等可拒绝收楼的情况，综合考虑原告查验房屋、被告维修时间等内容以及原告负有及时催告交楼的注意义务，本院酌定被告逾期交付违约金计算至2019年6月1日。涉案商品房交易总价为2420714元（1814033元+606681元），被告应以2420714元为本金从2019年1月1日起至2019年6月1日止按日万分之一的标准计付逾期交楼违约金36794.85元（2420714元×0.0001×152天）予两原告。两原告诉请超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付36794.85元予原告陈湘青、易铭；二、驳回原告陈湘青、易铭其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费989.32元（两原告已预交989.32元），由两原告负担629.38元，由被告负担359.94元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年七月三日书记员  程学斌书记员  陈嘉瑜