广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初1090号原告：何炳龙，男，1981年12月2日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区********9*********。委托诉讼代理人：杨图胜，系广东融朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：粟昭林，系广东融朗律师事务所实习律师。被告：罗锡标，男，1980年10月26日出生，汉族，住广东省中山市***********。委托诉讼代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢慧娟，广东保信律师事务所律师。第三人：李土球，男，1967年5月4日，汉族，住广东省化州市**********，现被羁押于中山市看守所。第三人：何亚贵，女，1971年6月10日出生，汉族，住广东省化州市**********。原告何炳龙与被告罗锡标、第三人李土球、何亚贵案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2020年4月17日、2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告何炳龙以及其委托诉讼代理人杨图胜、被告罗锡标的委托诉讼代理人卢慧娟到庭参加了第一次庭审，原告何炳龙的委托诉讼代理人杨图胜、被告罗锡标的委托诉讼代理人卢慧娟到庭参加了第二次庭审，第三人何亚贵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，第三人李土球因涉嫌犯罪被羁押于中山市看守所而未参加庭审。本案现已审理终结。原告何炳龙向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除查封并停止执行位于中山市横栏镇新茂管理区178平方米国有出让住宅用地[国有土地证号:中府国用(2007)第易1702**]；二、确认位于中山市横栏镇新茂管理区178平方米国有出让住宅用地【国有土土地证号:中府国用(2007)第易170237号]的所有权归原告何炳龙(该房产价值27800**)；三、判决第三人李土球、何亚贵立即协助和配合原告何炳龙办理位于中山市横栏镇新茂管理区178平方米国有出让住宅用地的产权过户登记手续。事实和理由：涉案房地产的所有权已转移给原告，不应当作为第三人李土球的财产被法院列入强制执行的范围。因此，本院(2018)粤2072执6799号执行案件对涉案房地产的执行查封行为是明显违反法律规定，严重损害了原告的合法权益。具体理由如下:一、原告与第三人李土球所签订《土地使用权房屋及转让协议》是合法有效的。首先，原告与第三人李土球于2014年12月25日签订《土地使用权房屋及转让协议》，协议约定李土球将其名下的位于中山市横栏镇新茂管理区178平方米国有出让住宅用地[国有土土地证号:中府国用(2007)第易1702**及地上房屋转让给原告，转让总价款为2780000元。该协议是在原告与第三人李土球双方真实意思表示一致的情况下签订，签订合同时，第三人李土球对涉案房地产享有所有权。因此，上述转让协议是合法有效的。其次，被告罗锡标与第三人李土球之间的民间借贷纠纷案件，经被告罗锡标申请，2016年11月9日，本院依法作出(2016)粤2072民初12696号民事裁定，查封了第三人李土球名下的涉案房地产。其后，于2018年12月31日，在(2018)粤2072执6799号执行案件中拟对涉案房地产进行评估、拍卖处理。由此可见，原告与第三人李土球所签订《土地使用权房屋及转让协议》的时间在本院查封之前。二、签订上述转让协议后，原告已经按约定向第三人李土球支付了涉案房地产的全部转让价款。根据原告的银行转账记录显示，原告已按双方约定的期限内向第三人李土球支付了全部转让款项，共计2780000元，由此可见，原告已积极完全履行了转让协议的付款义务。三、第三人李土球于2014年12月已将涉案房地产交付给了原告使用，原告亦已将涉案房地产对外进行出租至今，并已签订了书面的《出租合同》，按月收取租金，并依法缴纳了房屋租赁税费。由此可见，涉案房地产在签订转让协议后一直由原告实际占有使用至今。四、本案中，并非因原告的自身原因导致涉案房地产未办理过户登记手续。首先，在签订上述转让协议后，原告一直积极催促第三人李土球办理涉案房地产过户登记手续，双方已到涉案房地产所在的管辖村委会办理了土地红线图测绘，并确认涉案房地产归属原告名下。其次，双方所签订的《土地使用权房屋及转让协议》中，明确约定涉案房地产过户时间为签订协议之日起2年内办理。原告多次催促，第三人李土球均以各种理由拖延。最后，原告在签订转让协议后一直占有使用案涉地产，直至本院到案涉房地产张贴《搬迁公告》，原告才知道原告购买的涉案房地产因被告罗锡标诉第三人李土球、何亚贵民间借贷纠纷执行一案[执行案号(2018)粤2072执6799号]被法院执行查封，并责令原告搬迁。综上所述，原告认为，原告与第三人李土球所签订《土地使用权房屋及转让协议》是合法有效的，且原告已向第三人李土球支付了全部转让款，第三人李土球亦已将涉案房地产交付给原告使用，并实际占有该房产。同时，也是非因原告的自身原因导致涉案房地产未办理过户登记手续。因此，涉案房地产的所有权已发生转移，该房产权属应归原告所有，不应当作为第三人李土球的财产被法院列入强制执行的范围。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，原告与第三人李土球之间关于涉案房地产的买卖行为符合上述规定能够排除执行的情形。为此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向法院提起诉讼，恳请法院查明事实依法支持原告的全部诉讼请求，并依法裁定解除涉案房地产的执行查封。被告罗锡标辩称，一、原告不享有请求排除涉案土地及房地产的执行权利。涉案土地及房地产办理抵押登记的时间是在2014年5月30日，而原告与第三人李土球签订《土地使用权房屋及转让协议》时间是在2014年12月25日，其转让行为明显晚于抵押登记，其与第三人李土球之间买卖行为不得对抗在先设立的抵押权。二、涉案土地及房地产转让行为不排除存在“恶意串通”的情况。(一)涉案土地及房地产在2014年5月30日已办理抵押登记，抵押权人是中山农村商业银行股份有限公司横栏支行，被担保的主债权数额为4910600元。原告系在明知第三人李土球存在大额负债的情况下签订《土地使用权房屋及转让协议》，其行为已明显侵害了抵押权人的合法权益。从原告提供的第一组证据《土地使用房屋及转让协议》第一条约定可见。（二)原告并未实际支付相应的对价。原告与第三人李土球订的《土地使用权房屋及转让协议》约定合同价款为278万元但从原告提供的证据中结算出原告支付给第三人李土球的款项一共为290万元，且原告与第三人李土球之间的银行流水交易时间节点、金额与《土地使用权房屋及转让协议》约定的价款支付节点、金额不能一一对应。尤其需要注意的是:涉案的土地与房地产的转让，按照原告与第三人李土球签订的《土地使用权房屋及转让协议》累计交易额为278万元，但原告与被告李士球的银行转账记录中却未曾对数项进行备注，有违常理，不排除原告与第三人李土球存在其他的往来。有鉴于此，被告认为原告在明知涉案土地及房地产存在抵押仍旧与第三人签订《土地使用权房屋及转让协议》且在价款支付有悖常理的情况下，不排除《土地使用权房屋及转让协议》系原告与第三人李土球恶意串通的情况下签订的。三、原告对涉案土地及房地产未能过户系存在过错的。原告明知涉案土地及房地产分别于2014年5月30日、2016年1月27日抵押给中山农村商业银行股份有限公司横栏支行、苏景华，在未办理注销抵押登记的情况下，原告系不能办理过户登记的。对此，原告应当承担不利的法律后果。综上所述，原告诉请无事实与法律依据，恳请贵院依法驳回原告全部的诉讼请求。第三人李土球、何亚贵在法定期限内未提出答辩意见，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月4日，经罗锡标申请，本院作出（2016）粤2072民初12696号民事裁定，裁定对被申请人李土球、李杰价值1204306元的财产采取保全措施。2016年11月9日，本院依据该裁定，依法向中山市自然资源局发出协助执行通知书，查封了李土球名下的位于中山市横栏镇新茂管理区178平方米国有出让住宅用地[不动产权证号：国（2007）易170237]。因李土球、何亚贵未自觉履行本院作出的已发生法律效力的（2016）粤2072民初12696号民事判决所确定的义务，罗锡标于2018年7月25日向本院申请强制执行。本院依法立案受理后，在执行过程中作出（2018）粤2072执6799号之三执行裁定于2019年10月16日对上述涉案房产进行了续封。2018年12月31日，本院发出（2018）粤2072执6799号之二搬迁公告,限李土球及使用中山市横栏镇新茂管理区178平方米国有出让住宅用地[不动产权证号：国（2007）易170237]的人员限期迁出房屋，逾期履行的，本院依法强制执行，并拟对房地产作评估、拍卖处理。2019年7月24日，案外人何炳龙向本院提起执行异议。2020年1月14日，本院作出（2019）粤2072执异123号执行裁定，驳回其异议请求。2020年2月12日，何炳龙收到上述执行裁定书，并于2020年2月25日向本院提起诉讼。何炳龙主张其于2014年12月中旬与李土球协商好价格，2014年12月25日签订协议，李土球带着其与租户交接，从2015年1月1日开始由其收取租金，并补充签订了合同，补签合同的日期与李土球与租户签订的合同时间一致；补签的合同到期后再由租户与其重新签订合同；签订转让协议后，因无法过户，之前签订时其尚欠李土球部分款项，李土球说资金有困难向其借钱，所以其陆续借款给李土球；本案提交的流水全部为支付购地款，因李土球需要提前用钱，故其将部分款项提前支付；2017年横栏村委要求对土地确权进行测量，因无法联系李土球，租户跟村委说土地已经转让给何炳龙，故村委找到其，其出资办理土地测量；2018年1月5日开始缴纳租赁税，补交了从2015年1月1日开始的租赁税，并提交土地使用权房屋及转让协议附件、银行卡取款业务回单及收据、网上银行电子回单、银行交易流水、土地用工红线图及收据、出租合同及押金收据、房屋租赁合同及收据和网上银行电子回单、税收缴款书及刷卡凭证予以证明。罗锡标不确认土地使用权房屋及转让协议附件的真实性、合法性、关联性，认为无法证明涉案土地及房产已于2014年12月25日转让的事实，事实是涉案土地及房产仍登记在李土球名下；不确认银行卡取款业务回单及收据、网上银行电子回单、银行交易流水的真实性，因部分没有提供原件，亦不确认关联性，因交易凭证只能证明何炳龙与李土球之间存在经济往来，不能证明系支付涉案土地及房产的转让款，同时注意到何炳龙提交的交易凭证、往来流水有290万元，而合同中支付的款项是278万元，且合同中的价款支付节点与其提供的银行流水的支付节点无法一一对应；不确认土地用工红线图及收据的真实性、合法性、关联性，何炳龙提供的证据并非是用地民间图，是测绘公司的绘图，该份绘图并不能证明与涉案土地是同一块地，涉案土地是178平米，而非绘图中的170平米；不确认出租合同及押金收据、房屋租赁合同及收据的真实性、关联性，其方无法对其真实性核查，无法证明涉案土地及房屋为何炳龙实际占有，同时其中一份与贝拥华的租赁合同落款时间是2011年3月21日，此时何炳龙与李土球并未交易涉案土地及房屋，何炳龙与熊接东签订的租赁合同落款时间2014年12月26日，与何炳龙提交的土地使用权转让协议履行节点不一致，协议约定何炳龙是在收到第2笔款两日内交付土地；网上银行电子回单、税收缴款书及刷卡凭证的真实性、合法性由法院认定，不确认关联性。经查，土地使用权房屋及转让协议附件反映李土球作为甲方与作为乙方的何炳龙就甲方名下的涉案国有住宅用地使用权及地上房屋转让给乙方达成协议，约定：甲方已于2014年5月3日对上述土地办理抵押登记，甲方保证在2015年4月30日前注销抵押，涉案房地产转让的总价款为2，780，000元；甲方确认乙方已于2014年12月21日交付了定金100,000元，乙方应当在甲方收取定金后十个工作日内支付第二笔转让款1,700,000元给甲方；自2015年1月1日至2016年12月31日的两年内，如甲方办理完毕涉案房地产的转让过户至乙方名下之日起十个工作日内，乙方应再支付甲方第三笔转让款980,000元；甲方应在收到乙方支付的第二笔转让款后的2日内将转让土地及房屋按现状交付给乙方，并签署交接确认书，否则视为乙方在转让款交付当日已取得转让土地及房屋的占有、使用、收益权利，甲方应按每日2000元标准向乙方支付占用费，超过7日未交付的，乙方有权解除合同，要求甲方退回全部转让款并赔偿违约金500,000元；最后有协议双方及双方的见证人共四人的签名及指模捺印，落款日期为2014年12月25日，协议的附件包括土地使用权证复印件和四人的身份证复印件并加盖指模捺印。银行卡取款业务回单及收据反映2014年12月21日何炳龙通过银行向李土球汇款50000元，当日李土球出具收据称“收到何炳龙交来中山市横栏镇新茂管理区土地定金100,000元”，2014年12月25日，何炳龙再通过银行向李土球转账1,670,000元。网上银行电子回单反映何炳龙分别于2016年2月28日、2016年8月20日通过银行向李土球汇款150,000元、300,000元。银行交易流水反映何炳龙在2016年11月12日至14日期间多次通过银行向李土球汇款共630,000元。土地用工红线图及收据反映中山市横栏测绘工程有限公司于2017年12月5日出具了何炳龙用地图，土地面积为170平方米，房产面积为1079.50平方米，于2017年12月7日向何炳龙出具收取1600元的收款收据。出租合同及押金收据反映何炳龙与贝拥华分别签订了2011年4月1日至2016年3月31日，2016年4月1日至2020年3月31日期间的两份协议，租金分别为每月6000元、10000元，最后双方均签名及指模捺印，何炳龙于2016年3月8日向贝拥华出具了收取押金20000元的收据，且备注“之前押金单作废”字样。房屋租赁合同及收据反映何炳龙与熊接冬签订了2015年1月1日至2015年12月31日期间的租约，约定租金为每月6000元，最后有双方的签名及指模捺印，落款日期为2014年12月26日，何炳龙当日向熊接冬出具收取押金12000元的收据，并附有2011年10月1日李土球向熊接冬出具的12000元押金收据。网上银行电子回单反映2015年1月8日至2018年7月6日期间的部分租金收取转账记录。税收缴款书及刷卡凭证反映何炳龙为李土球名下的横栏镇新茂村新茂路100号缴纳了2014年1月1日至2019年12月31日期间的个人所得税和房产税。本院依职权调取了何炳龙、李土球的相关银行账户的交易流水情况，并在第二次庭审中出示，交由双方当事人当庭质证。何炳龙确认交易流水的真实性、合法性、关联性。罗锡标确认交易流水的真实性、合法性、关联性，庭后补充书面意见认为经核实该银行流水，何炳龙所支付的价款为78万元，而何炳龙与第三人李土球签订的土地使用权房屋转让协议约定的合同价款为278万元，故何炳龙并未实际足额支付价款，不可能排除涉案土地的强制执行。经查，本院依法调取的银行流水与何炳龙所交的记录及陈述基本一致，但何炳龙在2016年11月12日至14日期间多次通过银行向李土球汇款共630,000元的同时，陈浪、郭金辉向何炳龙转款630,000元，李土球向陈浪、郭金辉转款595,000元及取现35000元，故何炳龙、李土球的账户在该期间前后余额相同。另查，登记在李土球名下的位于中山市横栏镇新茂管理区国有土地使用权[不动产权证号：国（2007）易170237]，登记的土地使用面积为178平方米，登记时间为2007年8月20日，2014年5月30日办理抵押登记，登记的抵押权人为中山农村商业银行股份有限公司横栏支行；2016年1月27日再次办理了抵押登记，登记的抵押权人为苏景华；目前该土地使用权亦被广东省化州市人民法院、广东省中山市第一人民法院多次轮候查封。本院认为，根据上述查明的事实可知，本案的争议焦点系原告是否取得涉案土地使用权及地上建筑物的所有权亦或享有排除强制执行的民事权益。首先，关于原告是否取得涉案土地使用权及地上建筑物的所有权问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，涉案土地使用权仍登记在李土球名下，原告尚未办理不动产物权变更登记，故原告尚未取得涉案土地使用权及地上建筑物的所有权。其次，关于原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。从本案上述查明可见，（一）原告与第三人李土球于2014年12月25日已经签订了书面的买卖合同，且合同不违反法律规定，而本院于2016年11月9日始对涉案土地使用权进行查封，故双方在本院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同；（二）原告通过与涉案房产承租人续签租赁合同，并从2015年1月1日收取相应的租金，应视为原告于2015年1月1日起合法占有该不动产；（三）原告支付涉案房地产的转让款虽然与合同约定有不一致的地方，但该瑕疵不影响原告支付转让款的法律效力，应认定原告已向被执行人李土球支付了全部价款；（四）但原告在双方合同已约定了过户期限的情况下，未及时向第三人李土球主张权利，导致涉案土地使用权再次被登记抵押，致使其取得涉案土地使用权亦无实现之可能，故应认定原告对涉案土地使用权未办理过户登记存在过错；因此原告并未取得能够足以排除执行的民事权益。至此，原告诉请解除查封并将涉案土地使用权过户亦没有事实根据。综上所述，原告的所有诉讼请求均没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告何炳龙的全部诉讼请求。案件受理费29040元，由原告何炳龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  肖亚军人民陪审员  区耀荣人民陪审员  罗丽红二〇二〇年七月十四日书 记 员  叶 婷