北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初42240号原告（反诉被告）：北京吉利来纸制品厂，住所地北京市海淀区西北旺镇西玉河村南。法定代表人：刘小兵，总经理。委托诉讼代理人：刘欣，该厂法务。被告（反诉原告）：安丙山，男，1950年12月1日出生，汉族，无业，住海淀区。被告：柏庆明，男，1954年12月12日出生，汉族，无业，住海淀区。二被告共同委托诉讼代理人：骆策，北京市信凯律师事务所律师。原告（反诉被告）北京吉利来纸制品厂（以下简称吉利来纸厂）与被告（反诉原告）安丙山、柏庆明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉利来纸厂委托诉讼代理人刘欣与被告（反诉原告）安丙山、柏庆明共同委托诉讼代理人骆策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉利来纸厂向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告安丙山于2009年10月11日签订的房屋租赁合同无效；2、依法判令原告与被告安丙山于2010年5月8日签订的补充协议无效；3、依法判令二被告共同给付原告位于北京市海淀区西玉河村南租赁地的拆迁款共计3389498元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2009年10月11日签订《房屋租赁合同》，被告将位于北京市海淀区西北旺镇西玉河村南地块约2500平米租赁给原告，期限为十年，从2009年10月20日至2019年10月19日，前四年每年租金175000元，每四年递增10%，第五年起192500元等等。合同履行期内，原告与被告安丙山又于2010年5月8日签订《补充协议》，约建房情况。另外，以上所有租赁地，均是安丙山从柏庆明出承租而来。原告与被告安丙山所有合同签订后，均按合同履行。2015年底该地区整体拆迁改造，被告柏庆明获得所有拆迁利益，二被告私自将原告在租赁地内的所有机械设备私自处理，造成原告损失。同时，原告所租赁的所有房屋均无任何审批手续，根据相关规定，双方签订的合同无效。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。柏庆明辩称，我与原告并无建立直接的租赁合同关系。我将从西玉河村租赁的土地出租给安丙山，双方之间的土地租赁合同依法有效。安丙山在租赁的土地上自建房屋，并出租给原告，与原告建立租赁合同关系。涉案房屋场地在搬迁腾退之后，我与安丙山针对后续补偿事宜已经达成一致且履行完毕。原告无权依据房屋租赁合同纠纷案件将我作为被告提起诉讼，向我提出诉讼请求明显缺乏事实和法律依据，应予以驳回。安丙山辩称，1、我自柏庆明处承租土地并自建房屋，之后出租给原告，双方于2009年10月11日签订房屋租赁合同一份，该合同是双方真实意思表示，合同第十一条约定“如遇政策拆迁合同自然终止，双方均不承担责任”，并无我向原告支付拆迁利益的约定，故原告诉讼请求缺乏依据。2、此次腾退搬迁与原告毫无关系，房屋所有权为我所有，经营损失费也与原告的营业执照毫无关系，最关键一点是：原告在租赁场地迁移营业执照之时已经有明确的约定，“因国家征占土地或政府腾退土地，乙方（原告）的营业执照不作为政府占地拆迁腾退赔偿乙方（原告）的依据”，故原告无权向我主张任何搬迁利益。3、在腾退公告张贴后，原告拒不配合搬迁腾退，拒不返还租赁物，直到公告10个月后的2018年6月24日由政府出面拆除了租赁物，对此给我造成了巨大的经济损失，我将依据我国民事诉讼法的有关规定依法提起反诉，望法院给予一并审理。综上所述，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付2017年10月21日至2018年6月23日期间的占用费177834元、通信服务费905元、电费6180元、车辆租赁费7500元、房屋租赁费54000元、城管罚款20000元，以上共计266419元。2、反诉费由被反诉人承担。安丙山与柏庆明共同辩称，针对原告所主张的承租地块的范围，按照示意图编号应该为24、25、26、27、28、29、31的东侧部分以及上述范围包裹起来的104部分，与原告主张的租地范围不完全一致，不包括原告主张的30、44的东侧部分以及32号。32号在2015年东玉河重新调整村界时，村委会重新租给了柏庆明，该事实在海淀法院另外案子中明确了，该地与安丙山无关，不是安丙山租给原告的范围内，与本案无关。双方在签订房屋租赁合同时2009年10月1日写明使用面积范围是约为1500平米，2010年原告有自建部分，2012年被告安丙山又新建了300-400平米租给了原告，三次变化后租给对方的使用范围是2000平米多一点。对于原告提到的增建内容不予认可，对于原告主张重置成新价53245元的数额不提异议，是否应将该部分补偿全部给原告由法院来认定。搬家费每平米40元的标准无异议，但是按照政策规定只是针对的正式房屋，对于原告主张的面积，我方不完全认可，其提出的126440元的搬家费有争议，不认可。停产停业补助政策规定是每平米300-700元，原告是按照734元的标准已经超出了政策的最高限额，腾退过程中并没有使用原告方的营业执照，原告承租安丙山房屋时已经自认因国家拆迁土地或政府腾退土地原告营业执照不作为政府占地拆迁腾退赔偿乙方的依据。人员遣散费原告无权主张，按照政策主张是对劳动保险关系人员、残疾人待遣散的企业，该费用实际给的柏庆明，与安丙山、原告无关。其他费用包括种养殖补助、设备迁移等，因原告营业执照并没有作为拆迁依据，且在搬迁过程中拒不配合到第二年才被强制拆除，故原告没有依据向我方主张该笔费用。双方合同约定了遇到政策拆迁合同自然终止，双方互不承担责任，合同签订十年，拆迁时已经履行了八年，合同的经济目的将近完全实现，原告方无权向我方主张350万的费用。另补充意见：1、从两个被告身份看，柏庆明将合同租给安丙山，两人合同合法有效，原告的诉讼请求与柏庆明无关，要求柏庆明支付相关利益损失没有法律依据；2、原告示意图标号的30、44与本案的租赁合同没有关系，双方总的租赁范围2000余平米，与原告所述面积不符，对于原告的计算标准我方不认可，原告没有证据证明有权获得停产停业损失、人员遣散费等相关的利益。吉利来纸厂对安丙山的反诉辩称，不同意反诉请求。无法证明与我方有一定的关联性，车辆租赁费及房屋租赁费与本案无关。不认可占用使用费，2017年8月26日已经贴出公告，该地方腾退拆迁，已经没有办法继续正常使用，属于不可抗力，对于占有使用期间，原告无法正常经营，在合同中约定原告因拆迁应获得相应利益包括停产停业损失、搬家费及相应的人员遣散费。对于工程配合奖及设备搬迁费均应有我方的权利。通信服务费认可，是我方欠付。电费我方已经交纳，不存在欠付情况。城管罚款不认可，不清楚情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月25日,北京市海淀区西北旺镇人民政府西玉河村村民委员会（甲方、出租方）与柏庆明（乙方、承租方）签订《租地协议》，约定：因中国人民解放军8406主控站征用西玉河村的土地，使西玉河村村民委员会与本村村民柏庆明于2003年7月25日签订的租地协议（2004年1月—2023年12月）无法履行。为此，甲乙双方经过协商，达成如下协议，将剩余部分的废坑非耕地由乙方填平整理，有偿租给乙方使用，原签订的租地协议废止，新签订的租地协议如下：乙方承租甲方的非耕地，用于养殖多种生产和经营使用，租地坐落在西玉河村南，海北绿园南侧，租地面积66亩，租地期限23年，自2009年1月1日至2031年12月31日止。2017年9月8日，双方又签订《租赁补充协议》，约定：由于乙方经营期间租赁面积有所变化，现双方就租赁面积事宜达成如下补充条款，甲方将位于西玉河村南，海北绿园南侧，共计47433.98平米土地租赁给乙方使用（原租赁面积为44000.22平米，现增加3433.76平米），乙方租赁土地的用途为兴办企业，合同期限自2009年1月1日至2031年12月31日止，共计23年；承租期间如遇国家、集体征地、拆迁、搬迁腾退等所得补偿款，甲方应得增加面积补偿款的30%，乙方应得增加面积补偿款的70%。2007年11月10日，柏庆明（甲方）与安丙山（乙方）签订《租赁协议》，柏庆明将其承租地块中的4.5亩出租给安丙山，租赁期限为10年，自2007年11月10日至2017年11月9日；租金数额每亩地10000元，年租金为45000元。安丙山承租上述地块后在其上建盖部分房屋。2009年10月11日安丙山（出租方，甲方）与吉利来纸厂（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：房屋概况为自建独立厂房、办公室及院落，院落面积约1500平米；租赁期限10年，自2009年10月20日至2019年10月19日；前4年厂房租金每年175000元，每四年递增10%，第五年起每年租金192500元；合同执行中，如遇到不可抗力的自然灾害，合同自然终止，甲乙双方均不承担责任，如遇政策拆迁，合同自然终止，甲乙双方均不承担责任；合同到期后，在同等条件下乙方拥有优先租赁权，如乙方不续租，动产部分归乙方所有，不动产部分归甲方所有（建筑设备、电力设备、取暖等）。经核实，安丙山出租给吉利来纸厂的自建房屋均无相关的建设规划审批手续。吉利来纸厂承租上述房屋及场地后在空地上自建部分房屋，无规划及建设审批手续，并在涉案场地及房屋经营纸品加工。庭审中，双方对吉利来纸厂自建房屋的面积陈述不一致：吉利来纸厂称其自建房屋共计144.55平米，安丙山称吉利来纸厂自建房屋位于拆迁房屋示意图中的27号房屋即63.55平米（房屋价款为58487元）。上述合同履行期内，吉利来纸厂（甲方）与安丙山（乙方）于2010年5月8日签订《补充协议》，约定：甲方租用乙方的房屋作为甲方生产经营的场所，具体租售条款详见主合同。因甲方生产经营的需要，甲方在租售的厂区内空地上加盖一部分房屋，以下就加盖部分甲乙双方达成以下协议：1、甲方在乙方厂区内东院墙沿线加盖一排房屋用于生产自用，共计2间，建设费用全部于甲方自己负担，乙方不用负担任何费用。2、甲方所建房用于自己生产生活使用。3、在合同有效期内，乙方不得就甲方加盖的房屋向甲方收取任何费用。4、如遇政府拆迁，甲方加盖的部分所得拆迁补偿款应归甲方所有，乙方不得占为已有。2016年11月11日，安丙山（出租方，甲方）与吉利来纸厂（承租方，乙方）签订《房屋续租赁合同》，约定：甲乙双方在协商一致的基础上，在原来的合同基础上续租4年，院落面积约2500平米；租赁期限自2019年10月20日起至2023年10月19日，共计4年；前4年厂房租金192500元，每四年递增厂房租金10%，即第五年起每年租金211750元；在合同执行中，如遇到不可抗力的自然灾害，合同自然终止，甲乙双方均不承担责任；如遇政策拆迁，合同自然终止，甲乙双方均不承担责任；合同到期后，在同等条件下乙方拥有优先租赁权；如乙方不续租，动产部分归乙方所有，不动产部分归甲方所有（建筑设施、电力设备、取暖等）。庭审中，双方当事人对吉利来纸厂实际使用的房屋面积及场地面积陈述不一致，吉利来纸厂称其实际使用的房屋建筑面积为3014.27平米（包括自建房屋面积144.55平米），安丙山称吉利来纸厂实际占用的场地面积为2200平米，双方对各自主张均未提供充分有效证据予以证明。另查，根据拆迁房屋示意图显示，涉案场地上已盖满房屋。2017年9月9日，北京实创高科技发展有限责任公司（腾退责任人、甲方）与柏庆明（被腾退人、乙方）、永创兴业（北京）置业有限公司（腾退实施人、丙方）签订《西玉河村非住宅腾退补偿协议书》，载明经三方确认，在西玉河村南、海北绿园南侧，有乙方所租用的土地47433.08平方米；在该用地范围内的地上物主要为地上物及附属物；乙方所租用的地上总建筑面积为53608.6平方米，依据北京海创房屋地产评估有限责任公司出具的评估报告，补偿建筑面积43236.46平方米，地上物、附属物评估价、补助等总款为120490555.40元，其中重置成新评估价51557218元、搬家费1729458.4元、停产停业补助31734652元、空调40000元、有线320元、电话235元、人员遣散费9486796元、其他25941876元（种、养殖补助、设备迁移、工程配合奖等）；补充说明：按合同面积超出3433.76平方米，政策规定被腾退人补交租金，所得补偿按三七分成归西玉河村委会，既2567542.53元支付在北京西玉河农工商企业中心名下。上述腾退协议签订后，因吉利来纸厂与安丙山就吉利来纸厂应得的腾退补偿款数额未达成一致，吉利来纸厂一直占用涉案房屋及院落。2018年6月24日，安丙山将吉利来纸厂放在涉案房屋内的设备拉出并将涉案房屋拆除。庭审中，双方当事人均认可吉利来纸厂向安丙山交纳租金至2017年12月1日。另查，根据永创兴业（北京）置业有限公司出具的《西玉河村集体土地腾退非住宅类生产经营用地腾退实施办法的补充说明》载明：地上物补偿是对在租约有效期内的企事业单位和个人，按用地面积内的地上物及附属物按北估秘【2016】001号文评估标准给予重置成新价补偿；搬家费按评估公司出具的评估结果书中的正式房屋面积给予40元/平方米的搬家补助，对大型设备、专用设备自行搬移的，按专业搬移单位出具的（远距在北京市行政区域内）发票给予全额搬移补贴；停产停业补助按工商营业执照有效期、注册地、用地经营性质、营业内容对评估报告中的正式房屋面积及经村民评议小组认定的生产经营（场地、棚房）面积给予300-700元/平方米的停产停业补助；其他补助包括：l、对有劳动保险关系人员、残疾人待遣散的企业、按租约面积给予200元/平方米补助，2、对一次性趸交租金使用土地、房屋的单位及个人，按其趸交租金数额（一次性买断地上物，且土地使用长期免租的按7万元-10万元／亩计算原租金）的200%，补还原交租金，3、对己转个人使用的供销社、粮店、小学校等用地、用房，按使用人与原单位签订的转移资产文件中标明的房屋面积，给予区位价（基准价2550元／平方米）评估补偿，4、对于积极配合腾退工作的，经民主评议小组研究评议，可以给予一定的奖励，奖励标准为启动三产腾退10天内交房腾地的，按照正式房屋面积给予最高600元／平方米奖励；启动三产腾退11—20天内交房腾地的，按照正式房屋面积给予最高300元／平方米奖励；启动三产腾退21-30天内交房腾地的，按照正式房屋面积给予最高150元／平方米奖励；启动三产腾退30天以后交房腾地的，不予奖励。另查，对于安丙山反诉中的通信服务费905元、电费6180元，吉利来纸厂予以认可。安丙山主张其反诉请求中的车辆租赁费7500元及房屋租赁费54000元是其将吉利来公司设备从涉案场地拉出并另行租房存放所花费的费用。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，安丙山出租给吉利来纸厂的房屋均无建设规划手续，且在租赁合同履行期间吉利来纸厂增建的部分房屋亦无规划及建设审批手续，依据上述司法解释的规定，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。“解决争议方法的条款”通常包括仲裁条款，选择受诉法院的条款，选择检验、鉴定机构的条款，选择法律适用的条款等。现安丙山与吉利来纸厂所签订的《房屋租赁合同》中关于“如遇政策拆迁合同自然终止，双方均不承担责任”的约定涉及到双方实体权利义务的处理，不属于独立存在的有关解决争议方法的条款，因此本院对于安丙山提出的即使合同无效，上述条款亦应有效的抗辩意见不予采纳。涉案房屋因城乡一体化发展已被拆除。按照柏庆明与腾退人签订的《西玉河村非住宅腾退补偿协议书》的约定，腾退人向柏庆明支付了地上物及附属物评估价、补助等腾退补偿款。涉案房屋场地腾退后，柏庆明与安丙山已就腾退补偿款分割达成一致并履行完毕。鉴于安丙山与吉利来纸厂对合同无效均有过错，故上述补偿款应在考虑双方的过错程度、损失情况等因素的基础上合理予以分配。具体分析如下：首先，关于地上物及附属物补偿款。本案所涉场地的房屋及附属物中属于安丙山原先承租的部分，以及安丙山此后改扩建的部分，与吉利来纸厂无关，吉利来纸厂无权分割；吉利来纸厂增建的房屋，系安丙山许可所建造，因此该部分补偿应归吉利来纸厂所有。双方对吉利来纸厂自建房屋的面积陈述不一致：吉利来纸厂称其自建房屋共计144.55平米，安丙山称吉利来纸厂自建房屋位于拆迁房屋示意图中的27号房屋即63.55平米。根据双方《补充协议》约定“甲方在乙方厂区内东院墙沿线加盖一排房屋用于生产自用，共计2间”，结合拆迁房屋示意图，本院认可安丙山的主张，27号房屋价款为58487元，故该58487元地上物及附属物补偿款应归吉利来纸厂所有。其次，关于搬家费，根据腾退政策规定及实际计算，搬家费的标准为每建筑平米40元，按此标准计算涉案2500平米房屋的搬家费为100000元。本案所涉房屋及场地由吉利来纸厂实际经营，故上述搬家费应归吉利来纸厂所有。再次，关于停产停业补偿款。根据本案查明事实，吉利来纸厂使用涉案房屋实际经营纸品加工，而安丙山出租房屋并收取租金的行为也是从事经营活动的一种方式。因此，停产停业补偿应根据腾退后双方经营收益的损失大小，在双方之间进行合理分配。安丙山的经营损失主要系吉利来纸厂向其交纳的租金损失，而吉利来纸厂的损失则为经营收入损失，参照双方腾退前的经营状况，吉利来纸厂要求其中60%归其所有合理合法，本院予以认可。双方当事人对吉利来纸厂实际使用的房屋面积及场地面积陈述不一致，吉利来纸厂称其实际使用的房屋建筑面积为3014.27平米（包括自建房屋面积144.55平米），安丙山称吉利来纸厂实际占用的场地面积为2200平米，双方对各自主张均未提供充分有效证据予以证明。考虑到安丙山与吉利来纸厂于2016年11月11日签订的《房屋续租赁合同》中明确约定“院落面积约2500平米”，本院认定吉利来纸厂在腾退前实际占用的院落面积为2500平米，根据拆迁房屋示意图显示涉案场地上已盖满房屋，故本院以此认定吉利来纸厂实际占用房屋面积为2500平米。根据柏庆明所签《西玉河村非住宅腾退补偿协议书》中记载的停产停业补助费总额及补偿建筑面积总额，可计算出每平方米停产停业补偿数额，进而计算出2500平米房屋对应的停产停业补偿数额为1835000元。吉利来纸厂应分得其中60%即1101000元。又次，关于人员遣散费，根据腾退政策规定及实际计算，人员遣散费标准为每建筑平米220元，，按此标准计算涉案2500平米房屋的人员遣散费为550000元。本案所涉房屋及场地由吉利来纸厂实际经营，故上述人员遣散费应归吉利来纸厂所有。最后，关于其他（种、养殖补助、设备迁移、工程配合奖等）费用，因吉利来纸厂的经营损失及搬家损失等实际损失均已通过上述费用得到相应补偿，且吉利来纸厂在涉案地块已实施腾退工作且柏庆明已签订《西玉河村非住宅腾退补偿协议书》后仍不返还租赁物，不配合搬迁腾退工作，综合以上考虑，吉利来纸厂要求分割其他费用的诉讼请求本院不予支持。对于安丙山反诉中的通信服务费905元、电费6180元，吉利来纸厂予以认可，本院对该两项反诉请求予以支持。因涉案场地及房屋已由柏庆明于2017年9月9日签订腾退补偿协议，自该协议之日起柏庆明所签租地协议以及安丙山与柏庆明签订的租赁协议均自然终止，该日之后安丙山已无权收取涉案场地及房屋的租金或使用费，且吉利来纸厂向安丙山已交纳租金至2017年12月1日，故安丙山要求吉利来纸厂支付2017年10月21日至2018年6月23日期间的占用费177834元的诉讼请求，本院不予支持。安丙山主张其反诉请求中的车辆租赁费7500元及房屋租赁费54000元是其将吉利来公司设备从涉案场地拉出并另行租房存放所花费的费用，即便存在上述费用，该反诉请求所依据的事实与本案纠纷不属同一法律关系，本院在本案中不予处理，当事人可另行解决。安丙山反诉要求吉利来纸厂支付城管罚款20000元，于法无据，本院不予支持。因涉案场地及房屋是由安丙山出租给吉利来纸厂的，柏庆明与吉利来纸厂之间就涉案场地及房屋无租赁关系，在安丙山与吉利来纸厂之间的租赁合同无效的情况下，应由安丙山向吉利来纸厂支付相应腾退补偿款，故吉利来纸厂要求柏庆明承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、安丙山与北京吉利来纸制品厂于2009年10月11日签订的《房屋租赁合同》及2010年5月8日签订的《补充协议》均无效；二、安丙山于本判决生效后七日内向北京吉利来纸制品厂支付地上物及附属物补偿款58487元、搬家费100000元、停产停业补助费1101000元、人员遣散费550000元，以上合计1809487元；三、北京吉利来纸制品厂于本判决生效后七日内向安丙山支付通信服务费905元及电费6180元；四、驳回北京吉利来纸制品厂的其他诉讼请求；五、驳回安丙山的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33916元（北京吉利来纸制品厂已预交），由北京吉利来纸制品厂负担12831元；由安丙山负担21085元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费5296元（安丙山已预交），由安丙山负担5246元；由北京吉利来纸制品厂负担50元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  周志辉审判员  沙月亮审判员  陈迎宾二〇二〇年七月二日书记员  陈雅楠