广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂0303民初74号 原告：桂林永合物业服务有限公司，住所地：桂林市秀峰区，统一社会信用代码：91450300MA5N4YWQ8M。 法定代表人：赵西林，系该司公司总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：莫吉，广西鹏韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王之祥，男，1961年8月31日出生，汉族，系该司执行经理。 被告：袁耐妹，女，1982年8月25日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 被告：黄丽凤，女，1986年3月9日出生，壮族，住桂林市叠彩区。 被告：潘庆华，男，1970年10月10日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 被告：赵小荃，男，1980年9月30日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 被告：蒋象，男，1965年1月6日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 被告：桂林市腾达物业服务有限公司，住所地：桂林市象山区，统一社会信用代码：91450304083642905Y。 法定代表人：粟晓兰，系该司总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：刘永平，全州县法律援助中心律师。 第三人：桂林市胜利嘉园一期小区业主委员会，住所地桂林市叠彩区胜利路胜利嘉园小区物业办公室。 原告桂林永合物业服务有限公司（以下简称永合物业公司）诉被告袁耐妹、黄丽凤、潘庆华、赵小荃、蒋象、桂林市腾达物业服务有限公司（以下简称腾达物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，因案件与桂林市胜利嘉园一期小区业主委员会（以下简称胜利嘉园一期业委会）有利害关系，本院依法追加胜利嘉园一期业委会作为第三人参加诉讼。后依法适用普通程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告永合物业公司的委托诉讼代理人莫吉、王之祥，被告袁耐妹、蒋象，被告腾达物业公司的委托诉讼代理刘永平到庭参加诉讼，被告黄丽凤、潘庆华、赵小荃、第三人胜利嘉园一期业委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告永合物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令确认五被告袁耐妹、黄丽凤、潘庆华、赵小荃、蒋象与被告腾达物业公司签订的《桂林市胜利嘉园小区物业服务合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月28日，原告永合物业公司与胜利嘉园一期业委会签订《小区物业管理服务合同》。该合同约定：“物业委托管理期限为五年，自2018年6月28日起至2023年6月27日止”；“合同生效日期为2018年7月1日”。双方于2018年7月2日在桂林市叠彩区土地房产工作局进行了备案登记。合同签订后至今，原告在继续履行合同。2019年12月，原告发现小区业主即五被告擅自与被告腾达物业公司签订《桂林市胜利嘉园小区物业服务合同》。原告认为，该合同属于无效合同，且严重侵害了原告合法权益。具体依据和理由如下：首先，五被告袁耐妹、黄丽凤、潘庆华、赵小荃、蒋象虽为小区业主，但并非胜利嘉园一期业委会成员，且被告五人擅自以业委会成员自居，没有经过法定程序，没有召开业主大会讨论决定，其五人身份不合法，不能代表全体业主对外签订物业服务合同。第二，五被告的身份亦没有进行了备案登记，其委员身份不合法。第三，桂林市胜利嘉园一期小区业主没有授权被告五人进行对外签订合同，不具有代表性，无代理权，事后小区业主没有进行追认。第四，胜利嘉园一期业委会公章是按照法定程序进行办理，且依法备案登记，本案涉案合同没有盖胜利嘉园一期业委会公章，该涉案合同属于无效合同。第五，上述（被）告依据无效合同，在2019年12月25日腾达公司组织几十号人强行霸占物业公司用房，把原告公司赶出小区，导致原告无法正常履行职责和义务。原告认为，被告明知原告公司与胜利嘉园小区业主有物业服务合同在身，且一直在履行合同义务，六被告恶意串通，擅自签订《桂林市胜利嘉园小区物业服务合同》，其目的就是想赶走原告公司的非法目的，致使原告公司不能履行合同，严重侵害了原告公司的合法权益。而且被告作为小区业主仅仅只能代表自己，并不能代表全体业主对外签订合同，被告的签字行为无效，且签订《桂林市胜利嘉园小区物业服务合同》亦无效。综上，被告之间签订的《桂林市胜利嘉园小区物业服务合同》属无效合同系不争事实，恳请法院查明事实，判如所请。 被告黄丽凤、赵小荃庭前向本院递交书面答辩意见，以及被告袁耐妹、蒋象四人均辩称，原告诉称的袁耐妹、黄丽凤、潘庆华、赵小荃、蒋象五被告的业委会委员身份不合法并不属实。1、胜利嘉园一期小区于2019年4月20日在铁路社区工作人员现场指导、见证下召开了业主大会，以507票通过罢免了罗万卿的首届业委会委员、业委会主任职务，同时业委会只剩下4人，不符合组织要求，决定增补业委会委员。在公开招聘、自我报名或他人推荐的情况下，于2019年6月3日在小区公告栏和小区业主群对增补的袁耐妹、黄丽凤、潘庆华、赵小荃、蒋象5名委员进行了15天的公示。公示期内无反对票，2019年7月28日胜利嘉园业委会召开增补委员及选举业委会主任会议，参会的9名委员通过投票一致选举被告潘庆华为业委会主任、袁耐妹为副主任，在现场由原业委会秘书黄义将业委会公章交付给副主任袁耐妹，现场有9名业委会委员及3名业主代表作证；2、2019年11月8日报叠彩区铁路社区、北门街道办事处、住建局备案；3、2019年10月10日李梅雄、黄义、江元凯申请辞去业委会委员，同年11月28日，赵泉林申请辞去业委会委员。目前胜利嘉园业委会成员有：袁耐妹、黄丽凤、潘庆华、赵小荃、蒋象5人。4、胜利嘉园业委会原主任罗万卿于2019年4月20日已经被小区业主大会依法罢免，业委会公章在袁耐妹手中保管使用，并非遗失。但罗万卿在2019年9月5日在无住建局开具证明的情况下，为一己私利，利用原业委会在住建局备案回执单，以欺骗的手段在桂林晚报刊登遗失作废声明，重新私刻业委会公章一枚，罗万卿作废原公章私刻新公章至今拒不交出，业委会无法履职，伤害业委会及广大业主利益。5、因原告永合物业已经停止物业服务，且临近春节，所以急需物业公司进驻。为此，经业委会全体表决同意由五名委员以签字方式代表胜利嘉园业委会与腾达物业公司签订物业服务合同。本案系确认合同无效之诉，五被告在特殊情况下能否代表胜利嘉园业委会，于情于理于法都应当听取胜利嘉园业委会及广大业主意见，不能因为罗万卿私藏公章而整个小区瘫痪。目前新物业公司表现良好，得到业主广泛认可。综上，请求法院查明事实，维护胜利嘉园业主利益，驳回原告诉请。 被告腾达物业公司辩称，1、胜利嘉园业委会的选举产生是合法的，是经过占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半的业主参加选举产生并公示了的，且到政府机关备了案，对全体业主具有代表性，也得到了永合物业公司的默认，是符合《物业管理条例》有关规定的；2、腾达物业公司在永合物业公司宣告解除和胜利嘉园物业合同后，才与胜利嘉园业委会签订服务管理合同，该合同且得到了永合物业公司追认，是合法有效的；3、腾达物业公司与胜利嘉园业委会签订的《物业服务合同》已经到政府机关备案并得到认可；4、腾达物业公司在该小区积极投入，改善小区环境，提高服务质量，是客观真实的，也得到小区广大业主的认可。综上，腾达物业公司与胜利嘉园业委会签订的合同是真实客观合法的，请求法院依法驳回原告的诉请。 第三人胜利嘉园一期业委会提供书面答辩意见，其辩称：1、永合物业公司不是适格原告，不能提起本案诉讼。永合物业公司不是腾达物业公司与胜利嘉园业委会签订的物业服务合同的利害关系人，永合物业公司于2019年11月18日向业委会发出退出管理公告和向全体业主移交小区共用水电费的公示、单方面宣布退出小区，业委会接到永合物业公司公告后为维持小区正常秩序，被告召开业主大会选聘新物业公司。2、永合物业公司与原业委会于2018年6月28日签订的《物业服务合同》未经法定程序，应视为无效合同。原业委会擅自签订物业合同，违反了《物业管理条例》第十一条第四款、《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条、第三款等相关规定：选聘和解聘物业公司权利属于业主大会，并经过人数过半、面积过半的业主同意才具有法律效力。永合物业公司签订的物业服务合同时，没业主授权也没有经过业主大会通过，事后也没有经小区业主大会追认。存在越权代签名现象，三家物业公司竞聘，最终选用的物业公司没在业委会会议讨论表决通过，其中两个业委会的签名是同一笔迹，其中一个签名是代签的，承诺的3个月试用期满，未经任何形式业主大会通过就正式履行合同。3、永合物业公司未完全履行服务合同职责义务，服务质量低劣；4、永合物业公司2019年11月18日发函业委会，提出正式退出胜利嘉园，要求于11月30日前办理交接手续，其行为已经显示其自动放弃服务。根据与永合物业公司签订的物业服务合同第二十六条的约定，业委会有权单方解除与永合物业公司的服务合同。5、袁耐妹等五名业委会委员增补程序合法，铁路社区、北门街道办知晓，并在叠彩区住建局报备，且新老业委会委员经过会议认可。6、业委会接到原告退出管理公告后，为维持小区正常秩序，于2019年11月26日发出召开业主大会的通知讨论选聘物业公司，12月8日小区公开开箱统计竞聘物业公司票数，并公布业主大会会议决议结果，确定腾达物业公司胜选。招聘物业公司过程公开、公平、公正，招聘广告在小区各单元、广告栏、业主群公开，标书在小区公开展示，由业主投票选聘，全程业主参与。7、原业委会主任罗万卿于2019年4月20日已经被业主大会罢免，却于2019年9月5日利用住建局备案回执单，采用欺骗手段在桂林晚报刊登遗失声明，重新私刻业委会公章一枚，期间北门街道、住建局多次联系罗万卿移交公章未成功；8、2019年12月25日新旧物业交接，邀请了居委会主任及工作人员两人，水塔派出所、大量业主监督，顺利交接，并非原告所说的腾达物业暴力交接。综上，五被告业委会成员身份合法，依法代表业委会与腾达物业公司签订物业服务合同，得到业主广泛认可，故请求法院驳回原告诉请。 被告潘庆华未提交书面答辩意见，亦未在举证期限内向本院提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄丽凤、潘庆华、赵小荃、第三人胜利嘉园业委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的权利。 本院认为，本案是确认合同效力之诉,腾达物业公司与五被告是案涉合同双方,根据合同相对性原则,永合物业公司并非案涉合同相对人，而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定:“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”,据此,适格原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，原告不是案涉合同当事人，不是适格主体。本案经本院审判委员会讨论,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项之规定,裁定如下: 驳回原告桂林永合物业服务有限公司的起诉。 案件受理费100元（原告已预交），由本院退回原告桂林永合物业服务有限公司。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李明权 人民陪审员  王莲弟 人民陪审员  刘昌花 二〇二〇年七月二十四日 法官 助理  徐建真 书 记 员  唐 玮 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 第1页共6页