广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2724号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵月梅，女，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：包红先，广东正帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市华亿产业园运营管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：冯炜春，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊华，广东聚理律师事务所律师。上诉人赵月梅因与被上诉人佛山市华亿产业园运营管理有限公司（下称华亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初17524号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人赵月梅上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判赵月梅无须向华亿公司支付租金119400元及保安费2400元；3.改判华亿公司向赵月梅退还保证金79600元及2019年6月的租金39800元；4.改判华亿公司向赵月梅支付装修费损失326776元。5.本案的上诉费由华亿公司承担。事实和理由：一、一审判决未对华亿公司存在的多处违约进行认定，认定事实不清，判决错误。（一）华亿公司未按约定向赵月梅交付租赁物，仅交付了1327平方米厂房，对合同约定的厂房四周的空地、车棚、绿化栏等500平方米一直未向赵月梅交付使用，违约在先。华亿公司还擅自将绿化拆除，原绿化面积区域每天被非赵月梅的其他车辆停满，并且堆放各种建筑垃圾及废弃砖头。赵月梅多次催促华亿公司交付该500平方米租赁范围，但华亿公司并未妥善清理厂房四周的空地、车棚、绿化栏范围内停放的车辆及堆放的建筑垃圾及废弃砖头，将合同约定的该500平方米租赁面积交由赵月梅使用。（二）华亿公司代表李某在2019年7月4日微信聊天中也确认该500平方米的租赁面积属承租范围，赵月梅也向华亿公司支付了该500平方米租金。按合同约定交付租赁物是出租方的法定义务，华亿公司在签订租赁合同后拒绝履行合同法规定的交付合同约定的租赁物义务，赵月梅作为承租方，按约支付租金后应享受的是接受出租人按约定交付完整的租赁物的权利，而华亿公司一直未向赵月梅交付合同约定的租赁面积。在华亿公司违反上述法律规定的情况下，赵月梅为催促华亿公司履行出租方的法定义务，数次与华亿公司协商，要求华亿公司履行交付租赁物的义务。至于赵月梅在微信中向华亿公司提出将该500平方米面积进行围蔽使用，是因华亿公司违约行为发生后，经赵月梅与华亿公司多次协商，华亿公司同意赵月梅对该500平方米面积进行围蔽使用，但后华亿公司否认其承诺过可以围蔽使用该500平方米范围，但并不能免除其向赵月梅交付合同约定的租赁物的义务。签订合同至赵月梅提出解除合同前，华亿公司一直未向赵月梅交付合同约定的该500平方米的租赁面积是赵月梅提出解除租赁合同的根本原因，而非一审法院认定的赵月梅是因无法单独使用该500平方米租赁范围才提出解除合同。（三）即使华亿公司认为其并未承诺该500平方米由赵月梅“围蔽”使用，在其未按约定向赵月梅“交付”该500平方米租赁范围的情况下，采取了否认赵月梅一直催促其交付租赁物事实、将赵月梅微信删除、拒听赵月梅电话等方式，华亿公司该行为已表明其不再履行合同，令赵月梅丧失了继续履行合同的信赖基础。赵月梅为防止损失进一步扩大提出解除合同，对该事实赵月梅一审提交的与华亿公司代表李某的聊天记录予以证实，一审法院不但对华亿公司违约事实不予认定，反而认定赵月梅违约，实属不公。二、关于租赁合同解除。（一）赵月梅在华亿公司拒绝交付合同约定的租赁范围、删除赵月梅的微信、拒绝接听赵月梅的电话，在无法继续沟通的情况下，赵月梅向华亿公司代表李某发出微信、短信，并向华亿公司管理人员打电话，作出解除合同的意思表示，华亿公司并未对赵月梅解除合同提出异议，也未采取任何方式或措施表明其要求赵月梅继续履行合同，应视为双方已就解除合同达成一致。因此，双方租赁合同已于2019年7月27日解除，一审法院认定双方解除合同时间为2019年10月22日缺乏事实依据。（二）一审法院未适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定认定双方的合同已于2019年7月27日解除明显错误。华亿公司未按合同约定向赵月梅交付承租的厂房及四周的空地、车棚、绿化栏等面积，不履行合同主要义务，并以删除微信、拒绝沟通方式表示其不再履行合同，赵月梅才提出解除合同并要求对方承担违约责任，依该法律规定，该合同已于2019年7月27日赵月梅提出时解除，一审法院认定的合同解除的时间错误，请二审法院查明并更正。三、关于装修损失。（一）赵月梅一审中提交了装修工程合同书、报价单、收据、发票等证据，并提供了装修现场图片，在审理过程中，一审法院也到现场对装修情况进行了拍照，装修工程设计图纸赵月梅也在装修前向华亿公司发送，双方也确认赵月梅进行装修事实。赵月梅提供上述证据与装修内容一一对应，赵月梅向法院提交其向装修公司支付了装修款的收据及购买材料的发票等，足以证明装修损失的具体情况。赵月梅已尽举证责任，而华亿公司未提供任何证据进行反驳，也未对赵月梅的装修损失申请进行鉴定，法院未依法采信赵月梅提交的证据，严重损害赵月梅的合法权益。（二）一审法院以赵月梅微信发送给华亿公司代表李某的设计图与向法院提交的纸质图存在出入及赵月梅未向华亿公司发送厂房四周的空地面积的设计图，便全盘否认赵月梅的装修及投入的事实。一审中，赵月梅就该问题向法庭解释了向华亿公司代表李某发送电子版与向法院提交纸质图纸存在微小区别的原因是因发给华亿公司代表李某的是初步设计方案，后最终定稿的设计图纸作了微小改动，才会出现不完全一致情况。提供给华亿公司代表李某的设计图纸无周边空地的设计方案是因四周的空地设计和装修并不涉及厂房主体结构问题，华亿公司未要求赵月梅提交，赵月梅提交的与华亿公司代表李某于2019年7月5日的录像光盘也可证实，华亿公司清楚并知悉赵月梅对厂房四周的空地面积进行了设计，未通过电子方式发送设计图张并不代表赵月梅未向华亿公司提交设计图纸。即使法院认定赵月梅单方违约，根据案涉合同第8条第2款的约定，赵月梅违约后果系没收违约金并另外赔偿两个月租金，但一审法院认为赵月梅无权单方解除合同，从而认为租金计算至2019年10月22日无法律依据，2019年7月27日，赵月梅与华亿公司已就合同解除事项达成一致意见。综上，导致本案合同解除的原因在于华亿公司违约所致，请二审法院查明上述事实，依法撤销一审判决，支持赵月梅的上诉请求。被上诉人华亿公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回赵月梅的上诉请求。赵月梅向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除赵月梅、华亿公司于2019年5月5日签订的厂房租赁合同；2.华亿公司向赵月梅返还已支付的租赁保证金79600元及2019年6月的租金39800元；3.华亿公司向赵月梅赔偿装修损失326976元；4.华亿公司承担案件诉讼费用。华亿公司向一审法院提出反诉请求：1.赵月梅向华亿公司支付2019年7月、8月、9月的租金共计119400元、保安费2400元；2.赵月梅向华亿公司补缴保证金39800元，华亿公司无须退还；3.赵月梅已缴纳的保证金79600元归华亿公司所有；4.赵月梅向华亿公司支付违约金79600元及滞纳金（滞纳金计算方式：以39800元为基数，自2019年7月5日起；以39800元为基数，自2019年8月5日起；以39800元为基数，自2019年9月5日起；均按每日千分之三的标准计至实际付款之日止）；5.案件诉讼费由赵月梅承担。一审法院查明：2019年5月5日，赵月梅、华亿公司签订厂房租赁合同，载明：（1）华亿公司将其承包的嘉某公司所有的坐落于佛山市顺德区厂房第1、2、3层出租给赵月梅，面积为1827平方米，厂房建筑面积为1327平方米，空地面积约为500平方米，包括厂房四周空地、车棚、绿化栏等。计租面积均含公共使用分摊面积，公共分摊面积最终解释权归华亿公司所有。（2）租赁期限为5年，即2019年5月5日至2024年5月4日。免租期为26天，即从2019年5月5日至2019年5月31日止。免租期届满次日为起租日，从2019年6月1日起计收租金。本租赁合同签订之日起，华亿公司将租赁物按现状交付给赵月梅使用，赵月梅同意按租赁物及设施的现状承租。双方对租赁物的现状拍照确认作为本合同的附件。（3）每月租金为39800元，每月保安费为800元。若逾期支付租金，则赵月梅应向华亿公司支付滞纳金，滞纳金的计算方式为，以拖欠天数乘以应缴租金总额的千分之三。（4）赵月梅向华亿公司支付租赁保证金119400元（三个月租金）。赵月梅在签订合同之日起五日内向华亿公司支付79600元，于签订合同半年内缴纳39800元。签订合同之日缴纳第一个月的租金39800元。合同期满，赵月梅付清所有应付费用并将厂房完好交回给华亿公司，华亿公司将租赁保证金无息退还给赵月梅。若赵月梅在合同期内，违反国家消防安全生产等有关规定造成重大伤亡事故、违反提前终止合同，租赁保证金不退回给赵月梅。（5）在租赁期内，在没有华亿公司同意或法律允许的情况下，赵月梅不得终止合同。赵月梅中途终止合同的，赵月梅所缴纳的保证金不予退还，并另外赔偿两个月的租金作为违约金。若不足以弥补损失的，华亿公司可另行要求赵月梅赔偿。同日，赵月梅向华亿公司支付保证金79600元及2019年6月的租金39800元。2019年5月14日，赵月梅向华亿公司发送“高某某姐厂房（三层平面方案图）”文件。2019年5月15日，华亿公司的管理人员李某向赵月梅发送“装修方案没问题了”。2019年7月3日，李某向赵月梅发送照片，并告知赵月梅“空地给你们留400平米做绿化”，“空地到外面墙大概18米深，我留8米，给你留10米”，“如果将来隔墙，我会在墙上贴瓷砖”。2019年7月4日，赵月梅给华亿公司发送“建议贵司与我司一起将厂房四周的空地、车棚、绿化进行测量确认，并妥善清理厂房四周的空地、车棚、绿化范围内停放的车辆、堆放的砖头等物品以确保我司能使用该场地”，李某回复“这样，下午晚一点我们过去确认一下”。2019年7月5日，赵月梅、李某、朱先生（华亿公司的工作人员）共同到涉案厂房现场就该产业园内的其他货车通行的问题进行沟通。赵月梅说，“九米多的货车，哪怕这块地（指厂房侧边的车棚的道路）全给你，也不够你倒车占用啊，那就完全失去我跟你说的，我租这个厂房的目的了”。朱先生回答，“你们可以用的啊，他不停你们的位置”。赵月梅的代理人包红先说，“关键是你整天不断有货车绕来绕去的，对我们公司有影响啊，我们是要围起来用的”。赵月梅又说，“你看这是我委托装修公司设计的图纸，都设计好的……我们要花二十多（万）元设计装修这块空地的，不可能大货车从我这儿过的”。朱先生说，“这儿有个问题，货车不能不从厂门口通过的”。包红先又说，“因为我们是高新技术公司，经常有政府部门来这边检查我们的办公环境，如果因为这个项目拿不下来，损失太大”。2019年7月10日，李某向赵月梅发送“你办公楼对面空地可以做绿化使用，但是不可以连路都不让别人走”，“我们所签合同里没有体现任何一点所有空地都归你方单独使用”，“合同里体现很清楚，你方分摊空地500方，而不是单独使用”，“我从来没有答应过你方，任何地方可以围起来单独归你方使用”。2019年7月27日，赵月梅向华亿公司的管理人员李某的手机（139*****991）发出短信，载明：贵司出租给我的厂房，今天我已经将所有我公司搬进厂房的东西清理完毕，厂房现在可以随时交还给贵司了。同日，赵月梅与朱先生通电话，在电话中，朱先生询问赵月梅“你们不租了是吧”，赵月梅回答“对的，你们到时候可以自己怎样处理就怎样处理。我发了短信给李总，他说可以约个时间谈谈，我也回他了可以约个时间谈谈。我到时候会把钥匙交回去给你们，你们怎么处理都行”。2019年10月22日，在第一次庭审中，赵月梅、华亿公司均表示同意解除合同，但未能就合同解除的时间达成一致意见。2019年11月7日，法院与赵月梅、华亿公司双方的委托诉讼代理人共同到涉案租赁物现场查勘，涉案租赁物内的主要新装修项目包括：重新粉刷内墙墙体；重新建造蹲厕；更换部分天花吊顶及灯饰等。双方均确认已于2019年11月7日完成涉案租赁物的交接手续。同时，法院责令双方提交能够反映涉案租赁物在装修之前状况的照片等依据，双方均未能在指定的期限内提供。另查明，赵月梅、华亿公司于庭审中一致确认，厂房租赁合同第三条第2点中载明的“双方对甲方租赁物的现状拍照确认作为本合同的附件”实际并未进行拍照，该合同亦没有照片作为附件。赵月梅于庭审中确认，其通过微信发送给李某的装修设计图纸的内容与其作为证据提交的纸质版的装修设计图纸内容存在出入，且赵月梅发送给李某的装修设计图纸中并没有涉及周边空地的设计方案。又查明，涉案厂房的权属人为案外人嘉某公司，嘉某公司将涉案厂房出租给佛山市顺德区创某翔企业管理有限公司，佛山市顺德区创某翔企业管理有限公司将涉案厂房出租给华亿公司。嘉某公司于庭审中确认，其对华亿公司将涉案厂房转租给赵月梅的事实无异议。一审法院认为，案涉纠纷为房屋租赁合同纠纷。关于合同的履行。根据赵月梅提供的微信聊天记录及录音、录像等资料显示，赵月梅、华亿公司确实曾就周边空地的绿化及使用、货车的通行等问题进行协商，但未能完整体现协商的结果，厂房租赁合同中亦未对周边空地如何使用作出明确约定。赵月梅未举证证实华亿公司曾承诺周边空地、车棚、绿地需被围蔽或确保他人不能进入赵月梅的办公范围（包含主体建筑及建筑周边的车棚、空地、绿地）而归赵月梅单独使用，赵月梅现主张华亿公司未将车棚、空地、绿地等围蔽，未确保他人不能进入其办公范围或无法提供符合要求的租赁物而构成违约，于法无据，法院不予支持。赵月梅于2019年7月27日向李某发出短信，告知其已清空并搬离，并随时可向华亿公司交还钥匙，属赵月梅单方违约，赵月梅应承担相应的违约责任。关于合同的解除。赵月梅虽于2019年7月27日向华亿公司发出短信，告知其清空并搬离的情况，但赵月梅作为违约方，合同并未约定其在此种情况下享有合同解除权，其单方向华亿公司发出的短信亦不发生合同解除的效果。赵月梅、华亿公司于2019年10月22日的庭审中一致同意解除合同，但未能就合同的解除时间达成一致意见。法院依法认定，涉案厂房租赁合同以双方均同意解除合同之日即2019年10月22日作为合同解除之日。关于租金及保安费。涉案的厂房租赁合同于2019年10月22日解除，华亿公司在案件中反诉主张房屋租赁合同履行期间2019年7月、8月及9月的租金及保安费，合法有据，法院予以支持，法院认定赵月梅应向华亿公司支付的租金及保安费应分别计为119400元（39800元×3个月）及2400元（800元×3个月）。赵月梅主张华亿公司向其退还已缴纳的2019年6月的租金，于法无据，法院不予支持。关于租赁保证金。因赵月梅已构成违约，故赵月梅主张华亿公司退还租赁保证金79600元，于法无据，法院不予支持。华亿公司有权依据厂房租赁合同约定没收该租赁保证金79600元。至于华亿公司诉请的赵月梅未实际交付的保证金39800元，赵月梅无须另向华亿公司缴纳。关于赵月梅主张的装修损失。一方面，根据现场查勘，涉案租赁物内确进行过一定程度的装修。双方均无法提供涉案租赁物在交付给赵月梅进行装修之前的完整照片或视频资料等作为比对，且赵月梅提供的证据未能证实其实际支出的装修费用的金额，赵月梅亦未申请就其装修部分进行鉴定。另一方面，在厂房租赁合同中，亦未对涉案情形出现时的装修部分的处理作出约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”。华亿公司作为出租人，其并未作出同意利用涉案装修的意思表示，赵月梅作为违约方，其提出要求华亿公司赔偿装修损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于华亿公司主张的违约金、滞纳金。综合涉案合同的具体履行情况、赵月梅的过错程度及预期利益等因素考量，对于华亿公司主张的违约金，法院仅酌情支持24000元。因违约金已弥补华亿公司的损失，故对于华亿公司主张的滞纳金，法院不再另行支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、赵月梅与华亿公司于2019年5月5日签订的房屋租赁合同于2019年10月22日解除；二、赵月梅于判决发生法律效力之日起十日内向华亿公司支付租金119400元及保安费2400元；三、赵月梅向华亿公司缴纳的保证金79600元归华亿公司所有；四、赵月梅于判决发生法律效力之日起十日内向华亿公司支付违约金24000元；五、驳回赵月梅的其他诉讼请求；六、驳回华亿公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12792.8元，由赵月梅负担。反诉受理费3139.28元，由赵月梅负担2131元，华亿公司负担1008.28元。二审期间，赵月梅向本院提交《物业租赁定金协议书》一份，拟证明赵月梅在承租该厂房与华亿公司约定的面积是1850平方米，包括厂房的1327平方米及空地500平方米，赵月梅也是按1827平方米缴纳租金，但华亿公司未曾向赵月梅交付该500平方米空地。华亿公司对该证据的关联性不予确认。经审查，该证据与本案的实体处理不具关联性，不作为定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：在案涉《厂房租赁合同》履行过程中，何方为违约方及《厂房租赁合同》解除后合同责任应如何承担。本案中，华亿公司与赵月梅所签《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《厂房租赁合同》约定，租赁面积为1827平方米，包括厂房建筑面积1327平方米，空地面积约500平方米，包括厂房四周空地、车棚、绿化栏等。根据上述约定可以，租赁面积包括空地面积500平方米，但对上述空地面积500平方米具体包括哪些部分，赵月梅对上述空地能否排他使用，双方在合同中对此未作出明确约定。根据赵月梅与华亿公司工作人员李某的微信聊天记录可以看出，双方就空地的使用问题多次进行沟通，但最终无法达成一致意见而致合同无法顺利履行。根据上述情形可知，本案属于因双方在合同中就部分条款约定不明确，而在实际履行过程中亦无法达成一致意见而致合同解除的情形，上述情形系不能归责于双方当事人的过错而致合同解除，双方互不负违约责任。故赵月梅缴纳的保证金79600元华亿公司无权没收，且赵月梅亦无需向华亿公司支付违约金。一审法院认定赵月梅构成违约并判令赵月梅缴纳的保证金79600元归华亿公司所有及赵月梅应向华亿公司支付违约金24000元理据不足，本院依法予以改判。关于赵月梅应支付租金及保安费的数额问题。由于赵月梅已接收案涉厂房并开始进行装修，而空地部分赵月梅并非完全不能使用，仅因双方约定不明确致空地部分不能完全确定使用的具体范围及能否排他使用，赵月梅主张华亿公司违约并请求退还2019年6月的租金39800元理据不足。由于赵月梅在退还租赁物时并未与华亿公司进行书面交接手续，且赵月梅于2019年8月14日起诉时主张装修损失，华亿公司主张因担心存在装修价值的评估而不敢接收租赁物的陈述亦具有合理性，一审法院以2019年10月22日双方在庭审中一致同意解除合同的时间作为合同的解除时间并对华亿公司反诉主张赵月梅支付2019年7月、8月及9月的租金及保安费予以支持并无不当，本院依法予以维持。关于装修损失326976元的问题，如上所述，华亿公司在案涉合同履行过程中的行为不构成违约，且赵月梅于本案中提交的证据亦不足以证明其因案涉租赁场地的装修遭受损失326976元，故对赵月梅的该项上诉主张，本院依法不予支持。综上，本案中将赵月梅应向华亿公司支付的租金及保安费共计121800元（119400元＋2400元）与赵月梅缴纳的保证金79600元抵扣后，赵月梅还需向华亿公司支付租金42200元。华亿公司反诉超出上述部分，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。赵月梅的上诉主张部分有理，对有理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初17524号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初17524号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初17524号民事判决第二项为：赵月梅于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市华亿产业园运营管理有限公司支付租金42200元；四、驳回赵月梅的其他诉讼请求；五、驳回佛山市华亿产业园运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费12792.8元由赵月梅负担6396.4元，由佛山市华亿产业园运营管理有限公司负担6396.4元；反诉案件受理费3139.28元，由赵月梅负担1191元，由佛山市华亿产业园运营管理有限公司负担1948.28元。二审案件受理费9443.76元，由赵月梅负担8120.76元，由佛山市华亿产业园运营管理有限公司负担1323元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年七月三十日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏