西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初3280号原告：刘臻，男，汉族，1993年2月18日出生，籍住北京市海淀区本。委托诉讼代理人：樊燕玲，陕西白鹿原律师事务所律师。被告：孟洋洋，男，汉族，1991年3月10日出生，住陕西省咸阳市杨凌区。委托诉讼代理人：魏君，西部法制报法律服务所法律工作者。被告：西安链家宝业房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：周颖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王利琴，该公司法务原告刘臻与被告孟洋洋、西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘臻委托诉讼代理人樊燕玲、被告孟洋洋及其委托诉讼代理人魏君、被告链家公司委托诉讼代理人王利琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘臻诉称，原告通过被告链家公司购买被告孟洋洋坐落于西安市曲江新区XX路XX号XX栋XX室房屋(产权证号为:陕20**西安市不动产权第10573**)，2019年9月23日给付被告孟洋洋定金3万元，9月24日原告支付链家公司中介费、贷款服务费、权证服务费等52000元。9月25日，原告、被告孟洋洋及被告链家公司三方签订了《居间服务合同》，2O19年10月14日前被告链家公司完成了原告的交易信息审核，被告孟洋洋的资质审核及房屋核验及评估，10月14日，原告、被告孟洋洋完成了《西安市存量房屋买卖合同》的面签，被告孟洋洋退还了原告的定金3万元，原告给付了被告孟洋洋房屋首付款65万元整。《西安市存量房屋买卖合同》第五条约定房屋成交价为1590000元。第二条第(四)项约定，“该房屋已经设定抵押，甲方(被告孟洋洋)应于2019年1O月8日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申清，且甲方最迟应于2O19年11月15日前办理完毕注销抵押登记手续。”但被告并未按照合同约定时间办理完毕注销抵押登记手续。《西安市存量房屋买卖合同》第十条违约责任第(二)项约定逾期履行本合同约定的义务超过十五日的为根本违约情形之一，甲方(被告孟洋洋)应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。但被告孟洋洋至今都未办理完毕注销抵押登记手续，构成根本违约，按照以上合同约定，应给付原告违约金318000元。三方的《居间服务合同》第五条违约责任第3项约定，“甲方(被告孟洋洋)或乙方(原告)违反本合同第四条约定，导致丙方(第二被告链家公司)不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居闸服务费，无须退还，如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用。”根据该《居间服务合同》约定，被告孟洋洋应给付原告己经支付给被告链家公司的中介费、贷款服务费、权证服务费等520OO元。原告聘请律师一审代理费为5万元，在购房过程中，给原告产生了误工费等费用。综上所述，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》；2.被告孟洋洋给付原告违约金318000元；3.被告孟洋洋退还原告购房款650000元；4.被告链家公司给付原告中介费、贷款服务费、权证服务费52000元；5.二被告支付原告律师代理费50000元、误工费及通勤费3000元，共计53000元；6.本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告刘臻变更第一项诉讼请求为：依法确认原、被告双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》于2019年12月6日解除。被告孟洋洋辩称，1.原告第一项诉请与第二项诉请是不同案由及法律关系，即合同解除之诉与违约金之诉，一并请求是相互冲突的。2.合同约定的解除条件不具备，无权主张解除合同。合同中约定的可以解除合同的五种情形被告均已经做到，不存在任何差错，且不具备法定解除合同的条件。3.是原告违约，原告应当承担违约责任。合同订立后，被告孟洋洋积极完成合同约定义务，履行相关责任，但原告在办理按揭贷款是不配合银行补齐审批资料，导致申请贷款不被支持，合同无法履行。原告也不采取必要的措施，是原告根本违约。4.关于65元购房款，被告孟洋洋并未实际取得，故不存在返还的问题。5.是原告违约，原告应当承担违约责任，被告孟洋洋没有承担中介费、贷款服务费、权证服务费的前提和基础，故该请求不能成立。6.原告要求被告承担律师费无法律依据，不能成立。被告链家公司辩称，支持原告的第一项诉请。第二项、第三项诉请与链家公司无关。原告的第四项诉请，如果原告与被告孟洋洋解除合同，我方可以退还居间服务费48000元和权证服务费1000元，但是贷款服务费3000元已经支付给银行，而且原告贷款已经审批下来，无法退还。原告主张律师费、通勤费及误工费没有任何事实及法律依据，故请求法院驳回原告的第五项诉请。经审理查明：2019年9月23日，在被告链家公司的居间服务下，原告刘臻（乙方、买受人）与被告孟洋洋（甲方、出卖人）签订《西安市存量房屋买卖合同（经济成交版）》约定，甲方将坐落于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室出卖于乙方，该房屋建筑面积为78.53平方米。房屋成交价格为人民币1590000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价及物业交割保证金和户口迁出保证金为人民币10000元，由乙方一并支付给甲方，故房屋成交总价为1600000元。乙方于2019年9月23日向甲方支付定金人民币30000元，乙方支付房款时，已支付的定金视为房屋成交总价的一部分。乙方于银行贷款批贷后5个工作日将第一笔购房款/首付款人民币450000元（不包含前期支付全部定金）以房管局监管支付的方式支付甲方，乙方向银行申办抵押贷款；乙方拟贷款金额为人民币1110000元。甲乙双方应于网签手续完成后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；该部分款项由贷款机构按照相关规定划转至房管局监管账户。该交易房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行，抵押登记日期为2017年8月1日，甲方应于2019年10月8日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年11月15日前办理完毕注销抵押登记手续。合同第10.2.3条约定：甲方若出现逾期履行合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付定金30000元。同日，原告刘臻（乙方、买受方）、被告孟洋洋（甲方、出卖方）与被告链家公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》约定，甲乙双方签订房屋买卖合同时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。甲乙双方同意，由乙方向丙方支付居间服务费48000元、权证服务费1000元，如乙方需要通过银行办理购房贷款的，乙方应向丙方支付的贷款服务费为人民币3000元，以上款项均应于签订本合同当日一次性向丙方支付。2019年9月24日，原告刘臻向被告链家公司支付了贷款服务费3000元、居间服务费48000元、权证服务费1000元，以上共计52000元。2019年10月14日，原告刘臻（乙方）、被告孟洋洋（甲方）与西安市置诚资产管理有限公司（丙方）签订《二手房交易结算资金监管协议》，同日，原告刘臻按照约定将购房首付款人民币650000元（含定金30000元）存入丙方“专用账户”。同日，原告与被告到向北京银行西安分行申请贷款，2019年11月12日贷款审批通过。2019年12月6日，原告按照被告孟洋洋在《房屋买卖业务签订文件合订本》上留存的通讯地址向其邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》，被告孟洋洋于2019年12月10日收到该通知书。另查明，截至2020年6月1日，西安市曲江新区曲江池南路286号7幢11301房屋所有人为孟洋洋，房屋设有抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司陕西省分行。庭审中，被告孟洋洋提出反诉，但未在规定期限内缴纳反诉案件受理费。上述事实，有房屋买卖业务签订文件合订本、西安市存量房屋买卖合同（经济成交版）、居间服务合同、二手房交易结算资金监管协议、西安市不动产登记簿、链家公司专用收据、个人消费贷款申请书、个人贷款补充协议、个人购房按揭贷款借款及抵押合同、解除房屋买卖合同通知书、物流信息、短信记录等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告刘臻与被告孟洋洋之间签订的《西安市存量房买卖合同（经纪成交版）》及原告刘臻、被告孟洋洋、被告链家公司三方签订的《居间服务合同》均系当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应按照合同约定履行。原告刘臻已按照合同约定支付购房款650000元，并完成了贷款审批，被告孟洋洋未在房屋买卖合同约定的期限内办理完毕注销抵押登记手续，已构成根本违约，原告有权主张解除房屋买卖合同并要求被告支付房屋总价款20%的违约金。关于合同解除时间，由于被告孟洋洋于2019年12月10日收到原告寄出的《解除房屋买卖合同通知书》，故本院确认房屋买卖合同于2019年12月10日解除。关于居间服务费48000元和权证服务费1000元，被告链家公司愿意退还原告，本院予以确认。被告链家公司收取贷款服务费3000元，为协助原告办理购房贷款提供服务，现贷款已审批通过，无需退还原告，故对原告要求被告链家公司支付贷款服务费3000元的主张，本院不予支持。原告主张的律师代理费、误工费及通勤费，于法无据，本院不予支持。对于被告孟洋洋提出的反诉，因其未在规定期限内缴纳案件受理费，按自动撤回反诉处理，对于其反诉请求，本院不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告刘臻与被告孟洋洋之间签订的《西安市存量房屋买卖合同》于2019年12月10日解除；二、被告孟洋洋于本判决生效之日起十日内向原告刘臻返还购房款650000元；三、被告孟洋洋于本判决生效之日起十日内向原告刘臻支付违约金318000元；四、被告西安链家宝业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘臻退还中介费48000元、权证服务费1000元，以上共计49000元；五、驳回原告刘臻的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19110元，公告费300元，由被告孟洋洋负担19354元，被告西安链家宝业房地产经纪有限公司负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  吕睿涵审判员  郑 彤审判员  史伟萍二〇二〇年七月二十九日书记员  史艺华打印：相丽华校对：马格2020年月日送达1