北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初92940号原告：刘卓，女，1979年9月6日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区委托诉讼代理人：杨振中，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴可嘉，北京市京师律师事务所律师。被告：北京泛海东风置业有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路****楼**1101-1103。法定代表人：矫井权，董事长。委托诉讼代理人：苏荣城，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天祺，北京市中银律师事务所律师。被告：泛海物业管理有限公司，住所，住所地北京市朝阳区姚家园路****楼****div>法定代表人：潘瑞平，董事长。委托诉讼代理人：史**玉，女，1986年6月17日出生，汉族，泛海物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：张静，女，1979年5月13日出生，汉族，泛海物业管理有限公司员工。原告刘卓（以下简称原告）与被告北京泛海东风置业有限公司、泛海物业管理有限公司（以下分别表述时称泛海置业公司、泛海物业公司，一并表述时简称二被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨振中，泛海置业公司的委托诉讼代理人苏荣城、王天祺，泛海物业公司的委托诉讼代理人史**玉、张静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1．二被告为原告更换男孩房漏气玻璃一块；2．二被告为原告维修或更换客厅、门厅所有有白色污点的大理石。事实与理由：原告与泛海置业公司于2015年12月26日签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，原告购买坐落于北京市朝阳区xx路xx号房屋，该房屋为精装修房屋。原告已经按照约定向泛海置业公司支付了全部房款，泛海置业公司于约定交房日期向原告交付了涉案房屋。但原告在居住使用过程中发现泛海置业公司交付的房屋装修存在严重问题，因此多次找到二被告进行维修，但时至今日仍未解决。双方签订的预售合同第十七条、第十八条对商品房质量、装饰、设备标准的约定及住宅保修责任进行了明确的约定。同时《泛海国际居住区泛海世家住宅质量保证书》约定，泛海置业公司已委托泛海物业公司对涉案房屋进行维护保养，因房屋交付过程、保修期内等与住宅质量保修有关事宜（包括但不限于与住户的往来函件、保修费用收取、保修事项的确认与验收等）均由泛海物业公司负责。保修事项及期限亦有明确约定。《住宅室内装饰装修管理办法》第三十二条规定：“在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起算。”原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。泛海置业公司辩称：我公司安装的玻璃都是符合检测要求的，可能是原告对玻璃有特殊要求，但交付和验收中玻璃是没问题的，而且我们也给原告更换了玻璃，原告要求过高。地面大理石白。地面大理石白色斑点不影响使用，也并非质量问题，是大理石天然的问题；合同中也约定了天然瑕疵和裂纹不视为违约，现在也超过质保期了。泛海物业公司辩称：对于原告报修的问题我公司已经履行了物业公司的职责，第一时间将问题报给了开发商，我公司不是责任主体，不应由我公司赔偿。我公司也一直在为业主解决问题，也免费提供了一些增值服务，不应让我公司支付违约金。玻璃的问题我公司一直在和原告协商，报修登记时原告要求更换16块玻璃，其中14块已经更换完毕，现在还剩2块也已经到货了，因疫情原因暂无法进行更换。原告就其主张向本院提交以下证据：1．《商品房预售合同》及发票；2．《住宅质量保证书》；3．《房屋交付通知书》；4．房屋玻璃及地面等部位的照片。二被告就原告提交证据的质证意见如下：对证据1至证据3的真实性认可，我公司已经按照合同约定尽到了合同义务及维保义务，不存在违约和拒不履行合同的行为；对证据4的真实性、合法性、关联性均不认可，原告未提供拍摄时间和拍摄部位，没有原始载体，无法显示是涉案房屋的照片。泛海置业公司就其主张向本院提交以下证据：1．《商品房预售合同》；2．商品房交接材料；3．《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；4．报修单。原告就泛海置业公司提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，证明目的不认可，通过合同可知原告的房屋单价及总价较高，属于精装修房屋，附件也对装修标准作出了约定，因此二被告需要对装修部分承担修理或更换的义务；对证据2的真实性认可，证明目的不认可，该验收仅是对防水、消防等验收，并不包含原告起诉的事项，且部分业主在验收时已经注明存在的问题；对证据3的真实性认可，证明目的不认可，该证据也说明原告起诉的事项在保修期内，该证据针对的是非精装修房屋，而原告房屋为精装修房屋，二被告的义务要高于该证据的规定；对证据4的真实性认可，证明目的不认可，该证据也说明了原告一直在反映装修质量问题，二被告也存在相应问题。泛海物业公司就泛海置业公司提交的证据均予以认可，其未向本院提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：原告系北京市朝阳区xx路xx号（以下简称涉案房屋）业主，泛海置业公司系该房屋的开发建设单位，泛海物业公司系该房屋的物业服务企业。2015年12月26日，原告作为买受人与泛海置业公司作为出卖人签订了《北京市商品房预售合同》，合同附件六中关于装饰和设备标准约定：玄关、起居室、餐厅、卫生间的地面材料为优质大理石；木饰面、木地板及石材在颜色上有自然差异及自然色差，同时存在天然纹路、纹理，上述情况不属于产品本身质量问题；买受人对上述装修、装饰、设备标准有异议的，必须在保修期内提出；如买受人在保修期届满后提出异议，出卖人不承担任何责任。涉案房屋的《住宅质量保证书》中标明室内装修的保修期限为2年，保修起始时间自《泛海国际居住区（泛海世家）房屋交付通知书》约定的交房日期最后期限的第二日计算；泛海置业公司已委托泛海物业公司对本小区主张进行维护保养，因房屋交付过程、保修期内等与住宅质量保修有关事宜（包括但不限于与住户的往来函件、保修费用收取、保修事项的确认与验收等）均由泛海物业公司负责。2017年5月24日，原告签署了涉案房屋的商品房交接单，并于同日填写了验房记录单。2018年8月16日，原告向本院递交了本案的起诉状。经询，原告和二被告均未就本案涉及的工程质量问题申请鉴定。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。此外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，原告与泛海置业公司签订的《北京市商品房预售合同》及相关附件系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依法依约全面履行各自义务。根据双方合同约定及行业惯例，对于保修期内原告房屋装饰装修出现的问题，应由泛海置业公司承担保修责任。原告要求更换涉案房屋男孩房的漏气玻璃一块，泛海物业公司表示同意为原告更换并已经准备好了相关材料，本院对此不持异议。对于原告提出大理石地板的问题，双方合同中约定了石材存在天然纹路、纹理等情况不属于产品本身质量问题，现有证据亦不足以证明原告所称的白色污点系涉案房屋的装饰装修材料不符合合同约定标准所致，故原告的该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于泛海置业公司是否需要承担责任的问题，《住宅质量保证书》中虽然约定了保修期内等与住宅质量保修有关事宜均由泛海物业公司负责，但这并不能排除泛海置业公司应当承担的《北京市商品房预售合同》的合同义务，故二被告应对原告的请求承担连带责任，因此泛海置业公司应对泛海物业公司为原告更换男孩房一块玻璃的义务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京泛海东风置业有限公司、泛海物业管理有限公司于本判决生效后三十日内为原告刘卓名下的位于北京市xx路x号房屋内男孩房中的一块玻璃进行更换，原告刘卓应给予必要的配合；二、驳回原告刘卓其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告刘卓负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 史 震审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二〇年七月三十一日书记员 邓嘉男