新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1303号 上诉人（原审被告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区**楼。 法定代表人：王斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：马某1，女，2003年11月5日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 法定代理人：马某2（马某1父亲），男，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 原审原告：马志丽，女，1980年3月2日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 原审原告：马某2，男，1976年11月1日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司因与被上诉人马某1及原审原告马志丽、马某2商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据或者理由，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、《协议书》并非上诉人真实意思表示，《商品房买卖合同》既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，不应解除。涉案《商品房买卖合同》中并未规定上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司有支付租金的义务。且按照交易习惯，基于房屋买卖合同关系也不可能产生支付租金的义务。在政府部门的胁迫下，由政府工作人员拟定《协议书》，并持上诉人印章和法定代表人王斌的个人印章在《协议书》上盖章，《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，属无效协议。此外，《商品房买卖合同司法解释》第十八条、第十九条均明确规定只有在“由于出卖人的原因”导致未按期办理房屋所有权登记的情况下，买受人才可以要求赔偿损失、解除合同。《商品房买卖合同》第15.3条也明确约定:“若因产权登记机关原因（未办理登记），不属出卖人责任”。本案中涉诉房产未办理所有权登记，是由于产权登记部门停办手续造成，并不是上诉人自身原因，因此，《商品房买卖合同》不具备法定解除条件。二、判令上诉人承担维修基金缺乏法律依据。办理房产证书必须由业主缴纳维修基金，上诉人代收了被上诉人应交的维修基金后，在办理房产证书的过程中将维修基金交给了房管局，此部分费用应当由被上诉人向房管局主张，不应当由上诉人承担。三、原审判决超出诉讼请求进行裁判，违反不告不理原则。被上诉人起诉要求支付2018年8月18日至起诉日2018年12月18日的租金，但原审判决认定租金从2018年8月18日起计算至合同解除之日2019年1月21日，不适当的延长了租金截止时间。四、判令上诉人承担诉讼保全费缺乏法律依据。被上诉人申请保全的费用并不属于人民法院收取的诉讼费用，应当作为单独的诉讼请求提出并明确具体金额。但被上诉人并未提出该项诉讼请求，而是在法庭调查环节通过举证方式提出，这一做法缺乏法律依据。而且，该费用并非因本案所必然发生的费用，属于被上诉人自行扩大损失，不应判令由上诉人承担。 马某1未提出书面答辩意见。 马志丽、马某2未提出书面陈述意见。 马某1、马志丽、马某2向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告已付房款234154元；3.被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为36528.02元（利息计算方法：2016年4月27日至2018年12月26日，234154元×4.875‰×32个月）；4.被告退还原告交纳的装修费用11776元；5.被告退还原告缴纳的维修基金1099元；6.被告向原告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉日为3889.08元；（租金计算方法：2018年8月18日至2018年12月18日，547.5元÷12个月×21.31平方米×4个月）；7．本案的保全费、担保费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2014年7月15日，原告与阜康市隆城商贸有限公司签订《管理运营协议书》，协议约定：原告自愿将其所有的位于阜康市××区、174号商铺运营管理事项全部交与阜康市隆城商贸有限公司，运营期限为30年，自正式开业起算。原告在该商铺经营期间定期向阜康市隆城商贸有限公司收取经营回报收益，具体为：第一年每平方米547.5元，阜康市隆城商贸有限公司给予原告6个月的全额优惠；第二年每平方米547.5元，第三年每平方米547.5元，每届满6个月支付一次。该协议对其他相关事项亦予以约定。2015年5月14日，富地康城小区25号楼商住楼竣工。2016年4月27日，原、被告经协商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份，双方约定：原告在××区商品房，该商品房为预售商品房，建筑面积合同约定为21.41平方米，每平方米单价为10988元，经实测为21.31平方米，房屋总价款共计234154元，合同及补充协议对其他相关事项亦予以约定。原告于2016年4月27日交房款234154元。2014年7月15日原告给被告缴纳房屋装修费11776元。2016年4月29日，原告交纳维修基金1099元。2016年2月26日，阜康市隆盛商贸有限公司以召开股东会议决议解散，于同日成立清算组，于2016年6月25日形成清算报告，对公司进行了清算，具体债权债务清理情况：公司资产总额2394532.86元，债权2394532.86元，债务2394532.86元，公司员工工资已全部支付完毕，应缴纳款项已全部缴纳，剩余净资产为零，其中货币为零，实物为零，资产形态为无，至本清算报告出具之日，公司已清偿完毕。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销。2017年4月14日，被告对涉及富地康城项目中商铺销售、经营存在的问题形成处理方案，被告同意并承诺于2017年4月30日前，按照原管理运营合同向原告等业主付清2017年8月1日前的租金；由原告等业主免除2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金；被告于2018年8月1日前向原告等业主付清2019年2月1日前的租金，2019年2月1日前向原告等业主付清2019年8月1日前的租金；后续租金被告每半年向原告等业主支付一次，即以原运营合同约定期限及付款方式向原告等业主支付租金。被告承诺按上述约定向原告等业主及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告等业主租金时，被告同意与原告等业主解除《商品房买卖合同》，并在两个月内全额退回原告等业主购买商场商铺各向被告交纳的全部房款（已支付的租金抵扣部分房款），上述方案具体实施过程中，被告将与原告等每位业主签订处理此纠纷的协议书。2017年5月11日，因隆盛百货商场继续处于关门状态，原告未按约获得租金，原、被告签订《协议书》，协议约定，原告购买的位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）三楼173、174号商铺，总价款为234154元，付全款234154元，被告应在合同签订当日，向原告付清2017年8月1日前的租金，被告承诺原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告向原告支付租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向原告支付一次，即每年每平方米547.5元，被告以先付后租的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商场铺位交纳的房款。若发生上述被告无条件退还原告房款的情况时，被告向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款，被告向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款，该协议对其他相关事宜亦予以约定。协议签订后，隆盛百货商场仍处于关门状态，原告无法按约获得租金，诉至人民法院。2019年1月4日，原告向一审法院申请财产保全，交纳了诉讼保全费1957元，诉讼财产保全责任保险863元。另查明，2016年1月9日，原告收取阜康市隆盛商贸有限公司2015年8月18日至2016年8月17日期间的商场商铺租金5861元。2017年6月2日，原告收取被告给付的2016年8月18日至2017年5月12日期间的商场商铺租金11667元。再查明，2014年8月，隆盛百货商场商铺装修结束，商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。一审法院认为，关于对原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》诉讼请求的裁判。根据本案事实，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，并针对该合同签订补充协议，合同及协议内容意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，原告向被告交纳了商铺全额房款，被告向原告交付了商铺，对于该商铺的经营，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订了《管理运营协议书》，后因该《管理运营协议书》不能履行，原、被告签订《协议书》，在该协议书中，被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务概括予以承受，并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付原告租赁费用时，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，被告存在未按照约定向原告支付租金的事实，双方约定解除合同的条件成就，原告有权依照合同约定和法律规定向被告主张合同解除权，被告以原告未向其发出解除合同通知抗辩原告主张解除合同的程序不合法，根据法律规定，原告依照合同约定或法律规定行使合同解除权的，并未将通过诉讼途径向被告主张解除合同的手段排除在外，故原告可以以诉讼途径向被告行使合同解除权。被告抗辩《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，并非其真实意思表示，属无效协议，对其没有约束力的意见无证据证实，且该协议是政府职能部门对原、被告之间的合同纠纷进行协调由原、被告达成，内容不违反法律规定，被告在本案针对原告诉讼请求的具体答辩中，均以该协议约定对应回应原告的诉讼请求，一审法院对被告抗辩该协议无效的意见不予采纳，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。因合同解除的时间是当事人因解除合同而计算损失的起算点，根据本案事实，被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2019年1月21日，审理中同意按照约定解除与原告的《商品房买卖合同》，属于原、被告解除合同意思表示一致，故原、被告解除合同的时间应为2019年1月21日。针对原告主张的涉及金钱给付的诉讼请求的处理意见：原告主张由被告返还其付房款234154元。原、被告对原告已向被告全额交纳房款234154元无争议，原告主张该项诉讼请求基于解除合同，根据原、被告签订的附条件解除合同协议，在合同解除时，被告退还原告交纳的房款应抵扣2018年8月17日前向原告支付的租金，原告在被告处获得的2018年8月17日前租金为17528元，应在被告向原告退还的房款中予以扣除，被告该项抗辩意见符合协议约定，应予以采纳，对原告要求被告退还房款234154元中的216626元予以支持，其余部分不予支持。原告主张由被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为36528.02元，因双方当事人明确约定自解除合同之日起两个月内（即2019年3月21日前）退还已付房款，且被告并未按照约定于2019年3月21日前退还房款，故被告应向原告支付逾期给付房款所造成的利息损失，即以应退还房款216626元为基数，按月利率4.875‰计算自2019年3月21日至实际给付之日期间的利息。原告主张由被告退还交纳的装修费用11776元。根据本案事实，原、被告签订附条件解除合同协议时，该装修费用已经实际发生，之前属于原、被告合同履行期间，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求不予支持。原告主张由被告退还交纳的维修基金1099元。根据本案事实，原告要求被告返还上述费用合理合法，故对原告该项诉讼请求一审法院予以支持。原告主张由被告支付租金至合同实际解除之日，租金暂计算至起诉日为3889.08元。原告依据《协议书》约定主张被告支付自2018年8月18日至合同实际解除之日期间租金的请求应予以支持，即被告应向原告支付自2018年8月18日至2019年1月21日期间共计153天的租金4891元（547.5元／年×21.31平方米÷365天×153天）。一审法院对此予以支持。原告主张被告向其支付因财产保全而支出的申请费1957元，诉讼财产保全责任保险863元。其中，申请费1957元系因被告违约，原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告承担；而保险服务保费863元是原告因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，其并未提交证据证实该费用系本案诉讼所必需支出的费用，故保险服务保费863元应由原告自行承担。判决：一、解除原告马某1、马志丽、马某2与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马某1、马志丽、马某2支付房款216626元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以应退还房款216626元为基数、按月利率4.875‰向原告马某1、马志丽、马某2支付自2019年3月21日至实际付清之日期间的利息损失；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马某1、马志丽、马某2支付维修基金1099元；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马某1、马志丽、马某2支付租金4891元；六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马某1、马志丽、马某2支付诉讼保全费1957元；七、驳回原告马某1、马志丽、马某2的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实本院予以确定。 二审另查明，上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司在本案一审中收到被上诉人马某1、马志丽、马某2主张合同解除权的起诉状时间为2019年1月31日。 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司起诉马某1、马志丽、马某2请求撤销2017年5月11日签订的《协议书》，后新疆隆诚伟业房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，新疆维吾尔自治区阜康市人民法院作出（2019）新2302民初1804号民事裁定按撤诉处理。 本案争议焦点为：涉案商品房买卖合同及补充协议应否解除？被上诉人主张的维修基金及租金、保全费有无依据？ 本院认为，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》内容，本案案由应为商品房销售合同，而一审认定房屋买卖合同有误，本院予以纠正。新疆隆诚伟业房地产开发有限公司起诉马某1、马志丽、马某2请求撤销2017年6月1日签订的《协议书》，后新疆隆诚伟业房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，新疆维吾尔自治区阜康市人民法院作出（2019）新2302民初1804号民事裁定书按撤诉处理。涉案的《协议书》其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，在该协议书未被撤销的情形下，对双方当事人均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《协议书》第四条、第五条约定：“上诉人若未能及时向被上诉人支付租赁费用，则上诉人无条件与被上诉人解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，并在解除合同之日起两个月内全额退还已交纳全部房款（其中需扣除2018年8月17日前已支付租金）”，故一审法院判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》并无不当，本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张不应解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的上诉理由不予支持。但一审确认合同解除时间为2019年1月21日有误，因上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司在本案一审中收到被上诉人马某1、马志丽、马某2主张合同解除权的起诉状时间为2019年1月31日，故双方合同解除时间为2019年1月31日。基于此，一审认定的退还房款利息损失起算时间有误，应当自2019年3月31日起计算，对此本院予以纠正。 关于维修基金费用的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。维修基金系针对涉案房屋交纳的，涉案房屋的买卖合同解除后房屋仍属于上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司所有，故该费用应由上诉人予以返还。 关于支付租金是否超出诉讼请求的问题。被上诉人马某1、马志丽、马某2请求上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司支付租金至合同实际解除之日，并非上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司认为的马某1、马志丽、马某2仅主张租金至2018年12月18日，一审法院不存在超出诉讼请求范围判决的情形，故本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 关于因财产保全而产生的申请费。被上诉人马某1、马志丽、马某2的诉状中已列明，且提出该请求，并非上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张是在法庭调查环节通过举证的方式提出，该费用属于被上诉人马某1、马志丽、马某2行使诉讼权利产生的费用，被上诉人马某1、马志丽、马某2作为申请人可以将自己负担的申请费作为赔偿损失的诉讼请求提出，不属于自行扩大的损失，故本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 综上所述，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。一审认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初212号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项，即“一、解除原告马某1、马志丽、马某2与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马某1、马志丽、马某2支付房款216626元；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马某1、马志丽、马某2支付维修基金1099元；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马某1、马志丽、马某2支付租金4891元；六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马某1、马志丽、马某2支付诉讼保全费1957元”； 二、撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初212号民事判决第三项、第七项，即“三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以应退还房款216626元为基数、按月利率4.875‰向原告马某1、马志丽、马某2支付自2019年3月21日至实际付清之日期间的利息损失；七、驳回原告马某1、马志丽、马某2的其他诉讼请求”； 三、上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以应退还房款216626元为基数、按月利率4.875‰向被上诉人马某1、马志丽、马某2支付自2019年3月31日至实际付清之日期间的利息损失； 四、驳回被上诉人马某1、马志丽、马某2一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5612元，二审案件受理费4669元，合计10281元，由上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担9053元，由被上诉人马某1、马志丽、马某2负担1228元。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑洪彪 审 判 员 孙青莲 审 判 员 李 娟 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 王 新 书 记 员 俞 波