洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初208号原告：洛阳市浪潮消防科技股份有限公司。住所地：洛阳市老城区九都东路**。法定代表人：韩占宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李小娟，河南焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：田杰，河南焦点律师事务所律师。被告：洛阳市恒星房地产开发有限公司。住。住所地：洛阳市老城区九都路洛恒南光小区**楼6门/div>法定代表人：路会军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵迎新，河南洛神律师事务所律师。原告洛阳市浪潮消防科技股份有限公司（以下简称浪潮消防科技公司）与被告洛阳市恒星房地产开发有限公司（以下简称恒星房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月30日作出（2019）豫0302民初1081号民事判决。宣判后，被告恒星房地产开发公司不服，上诉于洛阳市中级人民法院。洛阳市中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）豫03民终6645号民事裁定，裁定撤销原判，发挥重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告浪潮消防科技公司的委托诉讼代理人李小娟、被告恒星房地产开发公司的委托诉讼代理人赵迎新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浪潮消防科技公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方之间买卖恒星综合楼407-412号房产的合同关系；2.判令恒星房地产开发公司向浪潮消防科技公司返还款项共计2133848元，并支付自浪潮消防科技公司付款之日起至实际返还之日止的利息；3.判令恒星房地产开发公司赔偿浪潮消防科技公司恒星综合楼407-412房产的差价损失1506912元；4.判令恒星房地产开发公司履行恒星综合楼413、414房产的过户义务，并向浪潮消防科技公司支付自2014年7月30日至实际过户之日止的逾期办证违约金（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基准，参照逾期罚息利率标准即加收50%计算），至2020年6月5日违约金暂计199315.81元；5.本案诉讼费、保全费由恒星房地产开发公司承担。事实和理由：浪潮消防科技公司与恒星房地产开发公司于2008年7月12日签订《房屋买卖合同》一份，约定浪潮消防科技公司向恒星房地产开发公司购买位于洛阳市××城区××街东侧的恒星综合楼第4层房产，总建筑面积为1080平方米，总价款3218400元，付款方式为签订合同后先付50％，交房时再付45％，办理产权证后付清结余5％等条款。合同签订后，双方法定代表人口头约定变更房屋出售面积为580平方米，总房款为1728400元。浪潮消防科技公司支付房款明细如下：1.恒星房地产开发公司于2005年6月16日向浪潮消防科技公司借现金300000元，双方签订《房屋买卖合同》时，恒星房地产开发公司原法定代表人路红安确定该借款冲抵房款；2.浪潮消防科技公司于2008年4月17日向恒星房地产开发公司支付购房定金100000元；3.浪潮消防科技公司于2008年5月20日向恒星房地产开发公司支付购房定金100000元；4.浪潮消防科技公司于2008年6月25日向恒星房地产开发公司支付购房定金100000元；5.浪潮消防科技公司于2008年8月8日向恒星房地产开发公司支付恒星商务楼8楼购房定金30000元，由于8楼不能销售，浪潮消防科技公司与恒星房地产开发公司确定将该款项冲抵4楼房款；6.浪潮消防科技公司于2014年7月30日分2笔向恒星房地产开发公司支付购房款共计850000元；7.2016年12月5日韩占宏将个人债权715000元转让给浪潮消防科技公司冲抵房款。以上浪潮消防科技公司共计支付购房款2195000元，之后浪潮消防科技公司多次要求恒星房地产开发公司办理房产过户手续，恒星房地产开发公司均推脱不予办理。2014年，因恒星房地产开发公司向李军伟借款不能偿还，上述房产被洛阳市瀍河回族区人民法院查封，2019年浪潮消防科技公司起诉恒星房地产开发公司要求办理上述房产过户手续被洛阳市老城区人民法院驳回，现上述房产被洛阳市瀍河回族区人民法院依法强制执行，浪潮消防科技公司以给自身造成巨大经济损失为由，诉至法院。被告恒星房地产开发公司辩称：浪潮消防科技公司以购买过恒星房地产开发公司位于老城区饮马街东侧恒星综合楼4层407-414号房产为由，在本案之前分别以执行异议之诉、确权起诉，均有生效裁判，对浪潮消防科技公司所诉购房及付款事实均未认定。因浪潮消防科技公司提出申诉，2019年10月11日，河南省高级人民法院作出（2019）豫03民申4528号民事裁定，以浪潮消防科技公司在一审中提交2014年韩占宏与恒星房地产开发公司购房合同，后又提交2008年购房合同，陈述矛盾，同时浪潮消防科技公司对哪些款项转化为购房款并无明确的意思表示，与恒星房地产开发公司更未完成合意为由，驳回浪潮公司再审申请。而浪潮消防科技公司以同一事实反复重复起诉，违反了“一事不再理”原则，依法应驳回其起诉。一.浪潮消防科技公司据以起诉的基础即2008年购房合同是虚假的。1.恒星房地产开发公司原法定代表人路红安于2015年3月3日突发疾病去世，现任法定代表人路会军接手公司事务后，并未找到浪潮消防科技公司所谓购房合同。2019年7月，恒星公司找到了标注日期为2010年8月9日的韩全来“证明”原件一份。该份证据证明所谓2008年合同是2010年浪潮消防科技公司筹备在“河南省技术产权交易所挂牌交易”上市，为增加企业固定资产，虚构了购买恒星房地产开发公司开发的恒星综合楼四层房产，建筑面积1080平方米的合同。为保证以后不会产生争议，浪潮消防科技公司发起人股东韩全来代表公司向恒星房地产开发公司出具“说明”一份，认可双方所签2008年7月房屋买卖合同和两张收据无效，不具有法律效力，并承诺用完一周送回的事实。这与2010年浪潮消防科技公司改制上市的时间点吻合，说明该份合同是在2010年造的假，非标注日期2008年7月12日。2.在执行异议之诉开庭时，浪潮消防科技公司提交了2014年购房人为韩占宏的合同，在第二次开庭时，浪潮消防科技公司才拿出了2008年的合同，不再出示2014年的合同。一个房产两份合同，购房主体、单价、面积、总价诸多关键条款不同。因此恒星房地产开发公司认为（2019）豫03民终832号民事判决是正确的，该判决载明“结合该两份合同均没有在房产管理部门进行备案登记的事实，本院对洛阳浪潮公司所提交房屋买卖合同的真实签订过程和目的，尚不能予以认定”。无论是浪潮消防科技公司还是韩占宏根本没有买卖房屋的意思表示，2014年合同真实意图是基于恒星房地产开发公司与韩占宏个人之间民间借贷的担保行为。二.浪潮消防科技公司自述付款事实与抵账事实充满矛盾。且付款和抵账时间跨度长，早已超过诉讼时效。1.浪潮消防科技公司三次起诉，其在异议申请书、起诉状、上诉状、庭审发言中，对于付款的陈述都是自相矛盾的，尤其是抵账的次数和金额一再变化。浪潮消防科技公司称以2008年合同为准，后口头改变了购房面积和付款方式，在数次抵账和实际付款后，其全部付款分别为1904800元（执行异议之诉），1728400元（2019年1月诉讼），2195000元（本次诉讼）。对此，恒星房地产开发公司认为，（2019）豫03民申4528号民事裁定是正确的，浪潮消防科技公司对哪些款项转化为购房款并无明确的意思表示，与恒星房地产开发公司更未完成合意。2.浪潮消防科技公司诉状中称分八次支付1180000元“购房款”，除2008年4月17日转账100000元和2008年8月8日恒星房地产开发公司原法定代表人路红安收的现金30000元外，其余六笔收款人均不是恒星房地产开发公司，这些款项并没有入恒星房地产开发公司账户，浪潮消防科技公司亦非这八笔转款的转出方，通过查询浪潮消防科技公司工商详档，浪潮消防科技公司往来款项中恒星房地产开发公司的其他应收款只有100000元，说明所谓的付款并非事实，恒星公司开具的是虚假收据，不足以证明收付款事实。其中三笔共300000元款项收据开具时间均早于2008年7月12日房屋买卖合同，但该三张收据的付款金额在上述合同并未提及，不符合商业交易的一般规律和常识。同时1180000元如果为真，交易时间最早为2008年4月17日，最晚为2014年7月31日，浪潮消防科技公司要求返还款项的时间为2019年，其最早提出异议申请时间为2017年9月14日，均已超过诉讼时效。3.抵账事实不存在。浪潮消防科技公司诉状称恒星房地产开发公司欠其他款项款，认可折抵房款，纯属单方陈述。浪潮消防科技公司第一次提出债权转让的证据是在2019年3月6日执行异议之诉二审开庭时，对此，（2019）豫03民终832号民事判决认定“债权转让协议没有其他证据佐证，与本案待证事实没有直接关系，对该证据不予采信。”购房款和欠款本就是两个法律关系，性质完全不同。2006年韩占宏个人的300000元债务拿到购房款里来主张早已超过诉讼时效。715000元的韩占宏个人债务更是另一个案件的后续执行的问题。债权的有效存在，是债权转让的基本前提。本案没有充分证据证明此两笔债权是真实有效的。三.浪潮消防科技公司变更诉求没有事实和理由，有关诉求的数字无法得出；涉案房产无法办证，浪潮消防科技公司对此明知，而且超过诉讼时效。综上所述，本案合同双方不是真正签署，不是要实际履行，也没有向房管部门备案，所谓真实的购房关系不存在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合分析如下：1.庭审中，原告浪潮消防科技公司提交了2008年7月12日和2014年7月30日双方签订的房屋买卖合同各一份，证明双方存在买卖合同关系，2014年7月30日，双方协商一致对2008年7月12日签订的合同进行了变更，重新签订了房屋买卖合同。被告恒星房地产开发公司对此不予认可，认为合同是虚假的，且没有实际履行，但未提交充分证据予以反驳。结合原告浪潮消防科技公司支付部分购房款，以及被告恒星房地产开发公司已将涉案房产交付原告浪潮消防科技公司的事实，本院对上述二份合同的真实性和合法性予以确认，该二份证据足以证明双方存在合法有效的房屋买卖合同关系。2.关于合同履行问题。原告浪潮消防科技公司提交的转账凭证和收条，客观真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信，上述证据足以证明原告浪潮消防科技公司支付购房款合计1180000元。其余款项原告浪潮消防科技公司主张系其他债务折抵，对此未提交充分证据证明，被告恒星房地产开发公司又不予认可，故本院不予采信。综上，本院确认，双方签订房屋买卖合同后，原告浪潮消防科技公司未按照合同约定的时间支付全部购房款。本院经审理认定事实如下：2008年7月12日，浪潮消防科技公司和恒星房地产开发公司签订了一份房屋买卖合同，约定浪潮消防科技公司购买恒星房地产开发公司位于老城区饮马街东侧的恒星综合楼第4层，总建筑面积为1080平方米，出售价格为每平方米2980元，总价款3218400元，恒星房地产开发公司于2010年5月10日前将所售房屋交付浪潮消防科技公司使用，付款方式为签订合同后先付50％即1609200元，交房时再付45％即1448280元，恒星房地产开发公司向浪潮消防科技公司交房之日起六个月内，恒星房地产开发公司应向浪潮消防科技公司办理产权证书及各项必备证明文件，浪潮消防科技公司向恒星房地产开发公司付清结余5％即160920元等内容。上述合同签订前，2008年4月17日，浪潮消防科技公司向恒星房地产开发公司支付购房定金100000元；2008年5月20日，浪潮消防科技公司向恒星房地产开发公司支付购房定金100000元；2008年6月25日，浪潮消防科技公司向恒星房地产开发公司支付购房定金100000元.合同签订后，2008年8月8日，浪潮消防科技公司支付购房款30000元。2014年7月30日，经双方口头协商一致，对上述合同的内容进行了变更，浪潮消防科技公司法定代表人韩占宏代表公司和恒星房地产开发公司签订了一份房屋买卖合同，约定浪潮消防科技公司向恒星房地产开发公司购买恒星综合楼4层407-414号商品房，建筑面积580平方米，每平方米3200元，总金额1856000元，浪潮消防科技公司于2014年7月30日付清全部房价款等内容。2014年7月31日，浪潮消防科技公司向恒星房地产开发公司支付购房款850000元。以上，浪潮消防科技公司共计向恒星房地产开发公司支付购房款1180000元。此后恒星房地产开发公司将上述房产交付给浪潮消防科技公司，但因规划变更问题，涉案房产至今未能办理变更登记。2019年3月12日，浪潮消防科技公司向本院提起诉讼，要求确认2008年7月12日签订的房屋买卖合同有效，恒星房地产开发公司为浪潮消防科技公司办理上述房产产权证和土地证，并要求恒星房地产开发公司支付逾期办证违约金。2019年4月3日，本院作出（2019）豫0302民初543号民事裁定，裁定驳回浪潮消防科技公司起诉。2019年9月2日，因李军伟申请执行恒星房地产开发公司等借款合同纠纷一案，上述房产中的407-412号房产（面积分别为72.34平方米、64.76平方米、72.34平方米、64.76平方米、72.54平方米、64.76平方米，共计411.5平方米）被洛阳市瀍河回族区人民法院依法拍卖。为此浪潮消防科技公司诉至本院。本院认为，原告浪潮消防科技公司与被告恒星房地产开发公司签订的两份房屋买卖合同，均系双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效。被告恒星房地产开发公司提出2008年7月12日的房屋买卖合同是虚假的，2014年7月30日的房屋买卖合同是基于恒星房地产开发公司与韩占宏个人之间民间借贷的担保行为的抗辩意见，证据不足，本院不予采信。涉案房产中的407-412号房屋被法院强制执行，导致不能实现合同目的。故原告浪潮消防科技公司要求解除恒星综合楼4楼407-412号房屋的买卖合同关系，符合有关法律规定，本院予以支持。关于原告浪潮消防科技公司要求被告恒星房地产开发公司返还款项共计2133848元及利息的诉讼请求，合同解除后，被告恒星房地产开发公司应当返还相应的购房款，407-412号房屋总面积为411.5平方米，剩余413、414号房屋的面积应为168.5平方米（580平方米-411.5平方米），按照合同约定的价格计算价款为539200元（168.5平方米×3200元），浪潮消防科技公司已支付购房款总计1180000元，故被告恒星房地产开发公司应返还购房款640800元（1180000元-539200元）；其余超过部分，因原告浪潮消防科技公司未提交充分证据证明双方就其他债务折抵购房款事宜达成合意，故本院不予支持。关于原告浪潮消防科技公司要求被告恒星房地产开发公司赔偿407-412号房产差价损失1506912元的诉讼请求，因原告浪潮消防科技公司提起执行异议时，未提交充分证据证明其已支付全部购房款，导致异议请求不能成立，涉案房产被依法强制执行，故其主张的差价损失，本院不予支持。关于原告浪潮消防科技公司要求被告恒星房地产开发公司办理涉案房产的过户手续，并支付逾期办证违约金的诉讼请求，属于重复诉讼，本院不予支持。关于被告恒星房地产开发公司提出原告浪潮消防科技公司起诉超过诉讼时效的抗辩意见，因2014年7月30日双方签订的房屋买卖合同未约定被告恒星房地产开发公司履行义务的期限，且涉案房产被查封后，原告浪潮消防科技公司已提起执行异议，故原告浪潮消防科技公司起诉不超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，判决如下：一、解除原告洛阳市浪潮消防科技股份有限公司与被告洛阳市恒星房地产开发有限公司之间关于洛阳市老城区饮马街东侧恒星综合楼4楼407-412号房屋的买卖合同关系；二、被告洛阳市恒星房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告洛阳市浪潮消防科技股份有限公司购房款640800元；三、驳回原告洛阳市浪潮消防科技股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27585元、保全费5000元，共计32585元，由被告洛阳市恒星房地产开发有限公司负担9603元，原告洛阳市浪潮消防科技股份有限公司负担22982元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  贾 伟审 判 员  吉明飞人民陪审员  于海洁二〇二〇年七月二十四日书 记 员  高 雅