北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初2415号原告：北京城承物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区丹棱街**海兴大厦**616。法定代表人：罗周，董事长。委托诉讼代理人：陈昆，女，1982年8月4日出生，汉族，该公司法务部部长，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙孝虎，男，1986年11月20日出生，汉族，该公司项目部经理。原告：北京城承物业管理有限责任公司房山分公司，，住所地北京市房山区长阳镇张家场村北200米负责人：朱晓龙，负责人。委托诉讼代理人：陈昆，女，1982年8月4日出生，汉族，该公司法务部部长，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙孝虎，男，1986年11月20日出生，汉族，该公司项目部经理。被告：郭佳，女，1983年6月27日出生，汉族，北京佳悦创新涂料科技发展有限公司总经理，住北京市房山区。委托诉讼代理人：崔萌（系夫妻关系），男，1983年11月25日出生，满族，北京佳悦创新涂料科技发展有限公司副总经理，住北京市房山区。原告北京城承物业管理有限责任公司（以下简称城承物业公司）、北京城承物业管理有限责任公司房山分公司（以下简称城承物业房山分公司）与被告郭佳恢复原状纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城承物业公司、城承物业房山分公司之委托诉讼代理人陈昆、孙孝虎、被告郭佳之委托诉讼代理人崔萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城承物业公司、城承物业房山分公司提出诉讼请求：1．请求依法判决恢复位于北京市房山区长阳镇祥云街X号院X号楼X室房屋院落外移围墙的原状，从铁艺栏一侧的外墙（被告扩建小院的外墙）东侧向被告自己房屋收（拆掉）2．2米。恢复原有的有绿化，具体为七年树龄的一棵银杏树、二株黄杨树、200棵女贞树、一棵云杉松树，对具体品种没要求，是这些树种即可。2．要求被告支付违约金3000元。事实与理由：被告郭佳于2016年4月7日入住北京市房山区长阳镇祥云街X号院X号楼X室，入住后2016年5月27日被告与原告签订了《装修管理服务协议》，但被告未遵守签订的上述协议中第五条第2．1款相关约定。私自将上述房屋院落围墙外移，外移围墙所处的下方为预埋的公共管线，影响了原告对公共管线的维护、维修等工作。现请求法院依法判决。被告郭佳辩称：不同意原告的诉讼请求，要求驳回原告的诉讼请求，退还被告装修保证金三千元，并承担本案全部诉讼费。第一，无事实。原告称被告违反《装修管理服务协议》第五条2．1款相关规定私自搭建建筑物及构筑物，将房屋院落外墙外移，此叙述与事实严重不符。被告并未搭建建筑物或构筑物，事实为被告为防盗安全考虑将院落外墙加高并加装防护玻璃。原因为被告入住以来发生多次外人跳入被告院内的危险行为，被告多次联系原告要求解决，原告始终未履行其作为物业公司的安保义务，被告也将上述情况报警，北京市房山区长阳派出所有出警记录可以证明。第二，无依据。原告诉求恢复原状无依据。原告基于《装修管理服务协议》诉讼被告之行为，然而《装修管理服务协议》第一章总则叙述为：本协议所称家居装修是指居民为改善居住环境，对居住的房屋进行内装饰处理的建筑活动。此章明确说明本协议的范围为房屋内装饰。被告加高院落外墙的行为在室外院落，并非内装修。原告诉求将外墙恢复原状，并不在《装修管理服务协议》范围内，原告诉求无依据。第三，无权限。首先，根据《中华人民共和国物业管理条例》总则第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告作为物业服务企业，未经业主大会选聘产生。原告系本小区建设单位选聘的物业服务企业，属于《条例》第三章规定的前期物业管理。业主全面入住后，应依法由业主大会选聘物业服务企业，因此原告无物业管理权。其次，物业服务企业的管理权限为维护、养护、安保等服务性权限，本案提及的恢复原状纠纷管理权限属于业主大会，原告并无业主大会授权管理，因此属于越权管理，应属无效，在此被告提出原告主体不符。第四，不合法理。原告法理不清，原告请求恢复原状，恢复原状一般基于两种情形：一，在合同法上，恢复原状主要适用于合同无效、被撤销或部分的解除场合，通过恢复原状使当事人的权利义务状态达到合同订立前的状态。本案中涉及合同为《装修管理服务协议》，被告于第一条阐明，本案涉及院落外墙为《协议》范围外，不适用于《协议》约定范围。因此不适用于恢复原状；二、在物权法上，恢复原状作为物权请求权的一种，意在使权利人恢复对物的原有的支配状态。根据《中华人民共和国物权法》第三十六条规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重做、更换或者恢复原状。而在本案中，院落外墙作为不动产的物权归业主即本案被告所有。而原告为物业公司，非该院落外墙的所有权人，无权行使物权请求权中的恢复原状。原告提出次诉讼请求，实属法盲之无稽之谈，有严重欺瞒法庭之意图。第五，诉讼请求无标准，不明确。原告请求为恢复原状，原告声称被告将院落外墙外移，要求恢复原状。但无法证实外移具体长度和宽度，亦无任何标准。既无长度宽度的明确说明，亦无标准，又如何恢复原状。此情况更加说明原告捏造外移之事实，欺瞒法庭，请法庭明察。第六，原告所提交的《装修管理服务协议》中最后落款的签名，并非业主即被告本人签署，亦无任何该事项委托书，因此原告提交材料本身并非被告的真实意思表示。审理中，原告原告城承物业公司、城承物业房山分公司提交：1．业主资料卡原件2张及身份证复印件。证明房屋产权信息，证明被告是涉案房屋的产权人。2．律师函复印件1张。证明因扩建这件事，原告向被告发过函，但被告未解决此问题。3．装修管理服务协议原件1份。第5章第2．1款及第8章第8款对房屋外观、机构、违建有明确约定。4．徜徉集项目前期物业服务合同复印件1份。证明我公司是被告小区服务主体。5．06#区放线平面图复印件1张。证明原始外围墙尺寸是2．35米，扩建后约为2．25米。6．照片打印件4张。证明因这件事物业公司制止过几次，但被告还是建成了，我们上报了城管。7．光盘视频1张。视频分为三部分，被告在扩建过程中，原告物业公司去制止，但被告没有停工。4、5、6这三段视频，小区是东西门正常开启进出，被告家离南门近，被告怕我们不让其施工，就把南门破坏了，进行了施工。第7段视频是保安对被告家施工进行制止的视频。8．违法建设报告书复印件1份（此报告是我们打印出来又加盖的我公司公章）。证明被告改变了外墙位置，被告将外墙外扩了，我公司向执法部门上报，执法部门到现场进行劝阻。9．提交合同原件1份。证明被告房屋坐落位置、房屋面积。合同中约定房屋不能改建、扩建。被告质证称，对证据1、2、3没有意见。对证据4这是建设方与物业签订的前期物业服务合同，前期合同终止时间是自生效之日起到甲方和全体业主委员会达成前期合同为止。我们现在没有业主委员会，没有达成新的服务合同。对证据5平面图，图中没有任何标识显示数据，对图的真实性不认可，这张图不知道是哪出具的，即便这张图能证明真实性，但也没有任何标识证明扩建前后的距离。对证据6有异议，对第1张照片不认可，是原告写的。第2张照片是我，我们的施工是加高防护玻璃，无法说明我扩外墙。第3张照片执法人员指的是23栋楼，没有指22栋楼。第4张照片是静态的外墙，无法说明有外墙外移的行为和距离，所以对照片都不认可。光盘不认可。证据8这是原告向北京市房山区监察大队提交的诉求我有违法行为的单据，无法证明监察大队受理了，也无法证明我们实际有外移的事实。这是原告自己手写盖章的东西，没有监察大队的回复，没有任何效力，无法证明任何事实。对证据9合同真实性认可。对房屋坐落位置、面积都认可，但只有房屋面积，没有院落面积。原告诉讼请求是主张我们扩建院落，所以我认为这份证据与本案无关。审理中，被告郭佳提供证据如下：1．装修管理服务协议复印件1份。证明总则中约定了装修管理协议的管辖范围，对居住房屋内装饰进行装修建筑活动，我们是对外墙进行了加高处理，不适用装修管理服务协议的管辖内容。2．照片原件2张。这是22栋和23栋的对比照片，可以看到23栋院落无外墙，证明原告的诉讼请求标准不明确，有的建筑物有外墙，有的建筑物没有外墙，也没有标识外墙具体尺寸是多少。3．照片原件12张。证明我们将22栋外墙照片用电子测量仪测量了尺寸，22栋外墙长度是4．96米，我们又随机抽取了小区内的其他业主进行了外墙测量，测量有4．96米的，有5．27米的，5．03米的，7．11米的，这就说明我们的外墙是4．96米的，有一个业主和我们的尺寸一样，剩下的都比我们的长，证明我家没有实际外移，小区外墙标准不明确。照片中还有小区公布在院内的总平面图，总平面图可以看出小区内第5栋到第8栋，第21到22栋，第23到24栋，这些楼与楼中间有过道，这是图公示的，但实际情况，这些栋楼中间没有过道，同时第22栋和第23栋之间是有过道的。所以原告陈述我们把规划打乱了，进行了外移，不符合事实，无法证明我家外移了围墙。原告质证称，对证据1装修管理服务协议真实性认可，在第5章第2．1款，第8章第8款有明确约定，证明目的不认可。对证据2证明目的不认可，没有可对比性，23栋现在是外墙敞开的状态。对证据3这组照片，被告说外墙分别为多少米，被告表达的是都比他家的宽，每家跟每家都有区别，没有可对比性，所以对被告的证明目的不认可。经庭审质证及法庭调查，本院对原告、被告提交的证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：被告郭佳系北京市房山区长阳镇祥云街**院**楼****的所有权人，该房屋系被告郭佳于2015年6月20日自该小区的开发商北京城建兴泰房地产开发有限公司出购得。原告城承物业公司系北京城建兴泰房地产开发有限公司合作的前期物业服务，为该小区的物业公司。2016年5月27日，原告城承物业公司与被告郭佳签订《徜徉墅装修管理服务协议》，该协议约定业主应尊重原设计风格，不得私自搭建建筑物及构筑物。2018年4月，被告郭佳对其房屋东墙外的小院进行改建。原告认为被告向东扩建、占用了公共绿地，并发出了装修纠正通知单。原告曾向北京市房山区城市管理监察大队发送违法建设报告书，城市管理监察大队曾派人到现场勘查。被告郭佳未停工，随后完成了东侧小院的改建。审理中，被告郭佳否认其小院向东扩建，称仅是将原有小院外墙进行加高处理。审理中，因为原告并未提供直接的证据证明原告扩建的范围大小，我院依法向北京城建兴泰房地产开发有限公司调取诉争房屋东侧小院的图纸，该公司称因为存放档案的房屋进水，遗失了相应的图纸。审理中，原告曾提交一份诉争房屋及周边房屋的平面图，根据该平面图反映，诉争房屋所在楼与东侧03-21栋楼之间为人行出入口的南门，两楼之间的通道称对称状，中间系一长廊，两侧为绿地。原告主张，根据平面图显示，被告房屋东外墙地基至小院东墙距离为2．35米，小院东侧院墙厚度为0．4米，03-21栋楼西侧山墙至小院西外墙亦为2．35米，院墙厚度为0．4米，路宽为2米，绿化加路总计8．41米，故原有绿化应为8．41/2-2/2-0．4/2=3米，现有绿化仅剩0．8米，原告扩展绿化带2．2米；原告扩建的小院长度为：4．7米（现有小院实际测量东西长度）-2．35米（原图纸院墙宽度）-0．15米（现有院墙中心线）=2．2米。被告对该主张不予认可，坚持主张自己并未往东扩建小院。审理中，我院依法调取了被告房屋产权证书。根据产权证书，无法确认被告东侧小院的具体大小尺寸。我院多次向北京城建兴泰房地产开发有限公司询问图纸情况，该公司认可物业公司提交的该平面图的真实性，按物业主张即可。我院请该公司出具说明，但该公司表示因自己房屋已经交付，且原有图纸无法丢失，无法出具。审理中，经现场勘验，原告指认了被告扩建情况，其中小院北墙外有一路灯控制箱，该控制箱处明显有新旧砖墙的痕迹，另外根据出口长廊两侧情况对比，明显不对称，长廊东侧较宽，西侧临近被告小院较窄。审理中，我院依法向北京市房山区城市管理监察大队询问，相关负责人称，因为该小区设计的违章建筑较多，并没有进行下一步拆除工作。审理中，原告主张被告恢复绿地，并要求恢复绿地原有绿化，坚持不要求作价赔偿。本院认为：对于原告提交的放线平面图，被告不认可真实性，但并未提供证据反驳，真实性本院予以确认。根据原告提供的诉争小院及通道的照片及城市管理监察大队现场执法照片，结合放线平面图，被告郭佳对其房屋东侧的小院进行了扩建，侵占了公共绿地，其行为侵犯了小区业主的共有权利。原告城承物业公司系该小区的物业服务公司，其有权提起诉讼。现原告请求被告将诉争小院恢复到原有状态，理由正当，本院予以支持。对小院的具体恢复状态，原告主张现有小院外墙往被告房屋方向收2．2米，其并未提供确切的证据证明，但根据原告提供的房屋平面图显示，被告房屋东山墙到小院墙体之间的距离为2．35米，为了便于执行，本院对该项请求，裁判为被告将东侧小院平行拆至距离被告房屋东山墙地基2．35米处，自该处向东恢复小院原有院墙（砖墙），厚度为0．4米。对于原告请求恢复的绿化，原告并未提供确切证据证明绿化的具体状况，且其请求不具有可强制执行性，原告另行起诉相应的损失。对原告请求的违约金，因本案系恢复原状纠纷，并非合同纠纷，且被告交纳过装修保证金，对该项请求，本院不予支持，双方可另行解决。据此，根据《物业管理条例》第四十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告郭佳于本判决生效之日起三十日内将位于北京市房山区长阳镇祥云街6号院22号楼-1至3层101室房屋东侧小院恢复原状，具体为将东侧小院东侧外墙拆至距离被告房屋东山墙地基（与被告房屋山墙地基平行）2．35米处，自该处向东恢复小院原有院墙（砖墙），厚度为0．4米。二、驳回原告原告北京城承物业管理有限责任公司、北京城承物业管理有限责任公司房山分公司的其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告郭佳负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕少罕人民陪审员  陈朝青人民陪审员  白荣连二〇二〇年七月二十八日书 记 员  孙震颐