江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1202民初216号 原告（反诉被告）：泰州美好资产运营管理有限公司，住所地泰州市海陵区美好易居城云庭轩**。 法定代表人：华建峰。 委托诉讼代理人：陈东，江苏戴维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华敏哲，江苏戴维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王兔喜，男，1957年12月6日生，汉族，住泰州市。 被告：海陵区百姓厨房饭店，，住所地泰州市海陵区美好易居城商业广场**楼 经营者：苏娟，女，1983年1月23日生，汉族，住泰州市海陵区。 两被告共同委托诉讼代理人：周警，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：刘欣怡，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）泰州美好资产运营管理有限公司（以下简称美好公司）与被告（反诉原告）王兔喜、被告海陵区百姓厨房饭店（以下简称百姓饭店）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美好公司委托诉讼代理人陈东、华敏哲，被告（反诉原告）王兔喜、被告百姓饭店共同委托诉讼代理人周警、刘欣怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美好公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2014年10月22日签订的租赁合同于2018年11月11日解除；2.判令被告王兔喜立即向原告支付租金119324.2元，逾期违约金137461.48元（以119324.2元为基数，按照日3‰的标准，从2018年11月12日起，计算至被告王兔喜实际给付之日，现暂算至2019年12月1日共计384日），合计256785.68元；3.判令两被告立即支付原告逾期交还商铺违约金249600元（按每日650元的标准，从2018年11月12日起，计算至2019年10月31日止，共计384天）；4.判令两被告立即支付原告商铺占用费82176元（按每日214元的标准，从2018年11月12日起计算至2019年10月31日止，共计384天）；5.判令被告百姓饭店将其工商登记地址从租赁房屋中迁出。事实和理由：2014年10月22日，原告与被告王兔喜签订了《租赁合同》，约定被告王兔喜承租美好易居城商业广场34号楼商铺，租赁期5年，自2014年11月1日至2019年10月31日止；每年租金均为77982.8元，租金支付方式是先付后租，分两批支付，2017年10月31日前支付194957元，2018年10月31日前支付194957元；承租人未按期交纳房租的，每一日逾期按应交金额的千分之三计付滞纳金；承租人未经出租人同意停业的，承租人应当支付相当于5个月租金的违约金；承租人拖欠应交款项或费用达10日以上的，出租人有权单方解除合同并有权处理承租人承租铺位的物品；双方一致同意，招商以前以“江苏美好置地有限公司”作为出租方与承租方进行签约，后期变更为原告，二者在合同主体上具有同等法律效力。合同签订后，原告依约将案涉房屋租给被告王兔喜使用，但被告王兔喜却未按合同约定交纳租金，且将案涉房屋转租给被告百姓饭店使用，并长期停业。为此，原告在多次发函催缴租金未果的情况下，于2018年11月10日书面通知被告解除双方之间的租赁合同。合同解除后，被告拒不交房，亦拒不交纳差欠的费用。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，承租人逾期支付房租、擅自转租、单方停止营业的行为均已构成严重违约，原告根据租赁合同约定通知被告解除租赁合同，依法有据；租赁合同解除后，承租人、次承租人根据合同约定和法律规定，理应将租赁房屋恢复原状后交还原告，并向原告支付差欠的租金、违约金和占用房屋的费用。据此，原告特具状起诉，请贵院依法支持原告诉请。 王兔喜、百姓饭店共同辩称，1.双方签订的租赁合同合法有效，原告单方解除租赁合同没有事实和法律依据，被告并非不按照合同的约定交纳租金擅自转租、单方停止营业，事实上是因为在承租期间美好易居城施工导致承租的房屋装修出现了严重的损毁，原告作为出租人没有及时履行租赁物的维修义务，2017年4月至10月被告多次与原告沟通关于租赁物损毁维修以及赔偿的事宜，但原告并未进行维修并且于2018年1月单方停止供电导致被告无法继续正常经营，不得已的情况下停止经营，是原告的违约行为导致被告有行使法定解除权并要求原告承担违约责任，现原告不顾本案的事实单方解除租赁合同，无事实和法律依据，本案的被告王兔喜系与他人合伙经营百姓厨房饭店并以王兔喜的名义对外签订租赁合同，各方口头约定经营期间对外的债权债务由王兔喜以其名义进行主张；2.根据合同约定，被告应当在2018.10.31前支付租金，根据合同法227条221条，承租人应当按照约定的时间金额方式支付租金，但是因为出租人没有履行义务，如交付的租赁物不符合约定的使用要求，在租赁期间租赁物出现质量问题，出租人不尽维修义务的，承租人可以请求减少或迟延支付租金。本案正是基于这个情况。在房屋出现严重质量问题经被告多次催促沟通协商后，仍然不尽维修义务导致被告被迫停业，未交纳租金。并不违反法律规定，不存在逾期需要承担违约金一说；3.租赁合同合法有效，不因原告单方解除而无效。原告诉请的逾期交还商铺违约金以及商铺占用费没有事实和法律依据并且重复计算；4.原告诉请中要求被告百姓饭店将工商登记地址从租赁房屋中迁出，被告百姓饭店没有异议。综上，请求法庭驳回原告的全部诉请。 王兔喜向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告于2019年2月15日解除与反诉被告于2014年10月22日签订的《租赁合同》；2.判令反诉被告赔偿房屋装饰装修残值436246元；3.判令反诉被告赔偿租金损失6498.56元、经营损失118474.2元（自2018年2月至2019年1月）；4.本案诉讼费用、评估费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2014年10月22日签订《租赁合同》。合同约定，王兔喜承租反诉被告位于泰州市房屋用于饭店经营活动，租赁期间为5年，自2014年11月1日至2019年10月31日。反诉原告租赁期间，因美好易居城施工，导致反诉原告承租的上述房屋装饰装修多处损坏。反诉原告于2017年4月至2017年10月底期间多次与反诉被告沟通相关维修及赔偿事宜，反诉被告未履行修缮及赔偿义务。后反诉被告于2018年2月单方面停止供电，导致反诉原告无法继续经营而停业。综上，反诉原告多次要求反诉被告履行修缮义务未果，反诉被告单方面停止供电等违约行为，导致反诉原告停业并造成各项损失。反诉被告于2018年11月11日单方面解除租赁合同无法律依据。同时，反诉原告亦于2019年2月15日书面解除合同。为维护反诉原告合法权益，特反诉至法院，请求判如所请。 美好公司辩称，1.反诉请求第1项因反诉原告在收到解除通知后三个月内未向人民法院起诉，其对解除通知抗辩的基础权利已经丧失，其反诉请求第1项无事实和法律依据；2.反诉请求第2项，因反诉原告的违约行为导致案涉合同解除，反诉原告无权要求赔偿房屋装修残值，该项主张无事实和法律依据；3.反诉请求第3项，反诉原告已于2017年7月6日将案涉房屋对外转让，反诉原告已非案涉房屋的经营者，没有要求赔偿的权利基础，案涉房屋在租赁期间即便发生过房屋轻微损害的情况，问题发生后反诉被告曾多次积极的与反诉原告就房屋质量维修事宜进行过磋商，但双方意见不一致协商未果，即使反诉原告认为案涉房屋的轻微损坏影响其正常经营且未及时维修，反诉原告也可以采取自行修复方式创造条件正常营业，后要求反诉被告承担维修期间的部分损失，但从房屋发生质量问题到2019年2月15日近两年时间反诉原告从未采取任何措施防止损失的扩大，现要求赔偿租金损失和经营损失无事实和法律依据。综上，请求人民法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月22日，江苏美好置地有限公司（甲方）与被告王兔喜（乙方）签订《租赁合同》一份，约定由甲方将位于美好易居城商业广场34号楼105、205、106、206、107、207、208商铺出租给乙方，租赁期限为5年，从2014年11月1日至2019年10月31日止；每年租金均为77982.8元，租金支付方式是先付后租，分两批支付，2017年10月31日前支付194957元，2018年10月31日前支付194957元；乙方须在约定付租开始前半个月内支付租金，在接到甲方交款通知的日期内乙方必须及时缴付，乙方未按期交纳的，每一日逾期按应交金额的千分之三计付滞纳金；乙方所租商铺只限用于商业经营用途，经营品牌及范围是东兴顺，乙方在租赁期限内自行完成租赁铺位的内部装修、备货等各项工作；未经甲方同意，乙方不得将商铺转让、转借、转租或承包给第三者；乙方如需更改经营范围或转换经营类别，需向甲方提出书面申请，并征得甲方同意，否则视为违约，甲方有权单方解除合同；因乙方原因造成合同提前终止的，或合同期满双方不再续约的，不可移动装修归甲方所有，乙方不得拆除；合同期内乙方拖欠应缴款项或费用达10日以上，属乙方严重违约，甲方可单方面解除合同；乙方逾期未将商铺交还甲方，每逾期一天，甲方按乙方每月租金及管理服务费的10%收取违约金；双方一致同意，招商前期以“江苏美好置地有限公司”作为出租方与承租方进行签约，后期再变更为“江苏美好资产运营管理有限公司”，二者在合同主体上具有同等法律效力。 2015年3月30日，案涉商铺登记至美好公司名下。 2017年4月，案涉商铺因美好易居城的施工致使房屋出现开裂等问题，因王兔喜及百姓饭店不认同美好公司提出的维修方案，直至当年10月，双方仍未能就维修方案达成一致。百姓饭店在此期间处于持续经营状况。 2018年2月3日，百姓饭店经营者苏娟的丈夫夏俊祥报警反映其饭店遭美好易居城招商部断电致使无法经营。美好公司称110出警后其才知晓租赁房屋停电情况，并立即处理，案涉房屋所属物业公司及美好公司均没有采取过任何断电措施，王兔喜反映评估人员进场时，租赁房屋仍未供电，与事实不符，当时百姓饭店已关停很久，无论出于何种目的，出租人及物业公司都没有断电的必要。 2018年2月6日，因王兔喜未按约交纳首期租金，美好公司经催要未果向本院起诉，本院于2018年8月5日作出（2018）苏1202民初984号民事判决，判决王兔喜给付首期租金194957元（截止2017年4月30日）及相应滞纳金。王兔喜已履行前述租金给付义务。 2018年8月21日，百姓饭店以江苏美好置地有限公司为被告、美好公司为第三人诉至本院，要求江苏美好置地有限公司赔偿各项损失合计576904元，后于2019年2月25日撤回起诉。 2018年10月15日，美好公司向王兔喜发出《租金催缴通知书》，要求王兔喜交纳按合同约定应于2018年10月16日前支付的房租194957元。 2018年11月10日，美好公司向王兔喜发出《解除租赁合同通知函》，认为王兔喜已逾期交纳租金达10日以上，拖欠应缴租金已达两次，故要求解除与王兔喜的租赁合同，并要求王兔喜在收到解除通知书之日起5日内腾空租赁房屋。王兔喜于次日收到前述解除通知。 2019年1月3日，美好公司诉至本院，要求确认双方签订的租赁协议于2018年11月11日解除，并要求王兔喜支付租金及腾房等。2019年2月15日，王兔喜向美好公司发出《解除租赁合同通知书》，主张美好公司未履行修缮及赔偿义务，且于2018年2月单方面停止供电，故要求解除双方租赁关系。同时向本院提出反诉，要求确认双方租赁关系于2019年2月15日解除，并要求美好公司赔偿装修残值、租金损失及经营损失等。在该案审理过程中，王兔喜申请对案涉房屋的装饰装修市场价值进行评估，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（泰州分公司）接受本院委托于2019年10月15日作出苏国衡泰州评房字（2019）第0149号《房地产估价报告》，鉴定结论：价值时点2019年8月28日的市场价值为436246元。王兔喜交纳鉴定费16000元。2019年10月31日，王兔喜及百姓饭店将案涉商铺交还美好公司。后因双方经本院合法传唤均未到庭，该案按自动撤回起诉处理。现双方再次诉至本院。 关于王兔喜及百姓饭店的关系，王兔喜及百姓饭店确认原由王兔喜、百姓饭店经营者苏娟的配偶夏俊祥及案外人沈光合伙经营东来顺饭店，后王兔喜、沈光退出，由夏俊祥继续经营，并注册百姓饭店，现因租赁合同产生的纠纷，仍以王兔喜名义对外主张和承担，内部再行协商处理。 本院认为，原告与王兔喜签订的租赁合同真实有效，双方已成立合法的租赁关系，现美好公司及王兔喜均向对方发出解除通知，要求解除双方租赁关系，因此双方就租赁关系的解除已达成一致，但双方均主张对方系导致合同解除的违约方。故本案的争议焦点为：1.导致合同解除的违约方如何认定；2.双方主张的各项费用及损失如何认定； 关于争议焦点一，王兔喜主张美好公司未履行出租人应承担的房屋维修及供电等义务，致使其合同目的无法实现，美好公司系违约方。本院认为，首先，2017年4月至10月，百姓饭店与美好公司就房屋质量问题的维修方案协商期间，其处于持续经营状态，故该质量问题并未达到王兔喜所主张致使饭店无法经营的程度；其次，王兔喜有权要求美好公司作为出租人在合理期限内维修，现双方仅就维修方案未能达成一致，并非美好公司拒绝承担相应的维修义务；最后，即便美好公司未履行维修义务，王兔喜亦可自行维修，并要求美好公司承担维修费用、赔偿损失，并不会导致其合同目的不能实现。至于王兔喜主张美好公司采取断电的方式直接导致百姓饭店停业，根据其报警记录仅能确定存在断电的情况，但不能证明断电原因及断电处于持续状态，故对王兔喜该辩称理由，本院不予采纳。综上，王兔喜主张美好公司已构成根本违约，无事实和法律依据，本院不予支持。 美好公司主张王兔喜未按约支付租金，符合合同约定的解除情形，故王兔喜系导致合同解除的违约方。本院认为，根据双方签订的租赁合同约定，王兔喜应于2017年10月31日前支付194957元，因其迟延履行给付义务，美好公司在发出催缴通知后，王兔喜仍未交纳，美好公司遂诉讼要求其履行给付义务，本院依法支持美好公司的诉求。此后王兔喜仍迟延支付应于2018年10月31日前支付的租金194957元，美好公司再次发出催缴通知，王兔喜仍未能按约履行付款义务，已构成违约，故美好公司依据合同约定行使解除权，有事实和法律依据。因此，王兔喜系导致合同解除的违约方。 关于合同解除的时间，美好公司依法向王兔喜发出解除租赁合同的通知，则双方租赁合同应自王兔喜收到解除通知之日即2018年11月11日解除，且租赁合同未约定合同解除的异议期间，王兔喜在收到解除通知三个月内未提出异议，故本院确认双方租赁合同于2018年11月11日解除。 关于争议焦点二，对于双方主张的各项费用及损失，本院认定如下： 1.关于美好公司主张的租金119324.2元（自2017年5月1日起至2018年11月11日止）及商铺占用费（自2018年11月12日起至2019年10月31日止）82176元，根据租赁合同约定，美好公司所主张租金及占用费与2018年10月31日前应支付的租金一致，故本院确认为194957元，对美好公司主张超过部分，本院不予支持； 2.关于美好公司主张以合同约定按每日3‰的标准计算的逾期支付租金违约金，因明显高于其损失，本院根据合同履行情况依法调整为同期银行贷款利率的1.3倍。关于美好公司主张的起算时间和计算基数，符合合同约定，本院予以认定； 3.关于美好公司主张的逾期交还商铺违约金，根据美好公司发出的解除通知确定的腾房时间，王兔喜应于2018年11月16日前腾房，故逾期交还违约金应自2018年11月17日起开始计算；关于违约金计算标准，美好公司主张按650元/日的标准计算，本院认为该标准明显高于其损失，本院酌定调整为房屋占有使用费的30%，即64.1元/日，故计算至王兔喜腾房之日2019年10月31日止的违约金为22370.9元（349日×64.1元/日）；至于美好公司主张百姓饭店就商铺占用费及逾期交房违约金与王兔喜承担连带责任，既无合同约定，亦不符合法律规定，本院不予支持。 4.关于美好公司主张百姓饭店办理工商登记迁址，百姓饭店对美好公司该主张予以认可，本院予以支持； 5.关于王兔喜主张的装修残值，因王兔喜违约导致合同解除，其请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值，不予支持；且王兔喜将案涉房屋交还美好公司时合同约定的租赁期限已届满，王兔喜对案涉房屋装修经营的目的已实现，现再行主张装修残值，无事实和法律依据，本院不予支持； 6.关于王兔喜主张的租金损失，其认为2017年4月案涉房屋受到毁损而无法经营使用，故应当退还其已交纳的该月房租6498.56元，本院认为，在案涉商铺出现质量问题后百姓饭店仍处于持续经营状态，该质量问题并非导致承租人无法经营使用的毁损或灭失情形，故对王兔喜该主张，本院不予支持； 7.关于王兔喜主张的经营损失，其认为美好公司未履行修缮义务且单方面停止供电，导致其无法营业，应承担相应经营损失，鉴于美好公司并不存在导致合同解除的违约行为，故王兔喜该主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项之规定，判决如下： 一、泰州美好资产运营管理有限公司与王兔喜于2014年10月22日签订的《租赁合同》于2018年11月11日解除； 二、王兔喜于本判决生效之日起十日内支付泰州美好资产运营管理有限公司租金、商铺占用费合计194957元，并支付逾期交房违约金22370.9元及逾期支付租金违约金（以119324.2元为基数，自2018年11月12日起按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际支付租金之日止）； 三、海陵区百姓厨房饭店于本判决生效之日起十日内将其工商登记地址从美好易居城商业广场34号楼105、205、106、206、107、207、208房屋迁出； 四、驳回泰州美好资产运营管理有限公司的其他本诉请求及王兔喜的反诉请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币9686元，由泰州美好资产运营管理有限公司负担4961元、王兔喜负担4725元（泰州美好资产运营管理有限公司已预交，王兔喜于本判决生效之日起十日内迳交泰州美好资产运营管理有限公司）；本案反诉受理费人民币4705元，由王兔喜负担（王兔喜已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  严丽娟 人民陪审员  顾文栋 人民陪审员  周学海 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  马 鑫