浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民终189号 上诉人（原审原告）：施旭明，男，1964年1月4日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 上诉人（原审原告）：周信利，男，1972年8月15日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 上诉人（原审原告）：袁炜，男，1968年9月11日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 三上诉人的共同委托诉讼代理人：鲁建辉，浙江泽大律师事务所律师。 三上诉人的共同委托诉讼代理人：郑瑶，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：浙江**之友商贸有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区东港街道新晨路**。 法定代表人：金虹芸，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐瑞康，浙江民鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建军，浙江民鸿律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：舟山缤纷天地商业广场开发有限公司，，住所地浙江省舟山市定海区白泉镇万金湖路****** 法定代表人：陈鹰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈晨翔，浙江震舟律师事务所律师。 上诉人施旭明、周信利、袁炜与上诉人浙江**之友商贸有限公司（以下简称华之友公司）、上诉人舟山缤纷天地商业广场开发有限公司（以下简称缤纷天地公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初4083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 施旭明、周信利、袁炜上诉请求：撤销一审判决，请求二审依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.华之友公司拖欠租金期限已远超过一个月，其书面通知华之友公司解除《租赁合同》，符合该合同约定的解除条件及法定解除情形，该合同应确认解除。2.其所主张的自2015年5月10日至2019年7月23日的租金及迟延支付租金的利息损失、违约金有事实和法律依据。租赁物在2015年5月10日前已完成交付，在租赁合同约定不明确时，按交易习惯和租赁合同性质，以租赁物交付使用之日来确定租金支付日，本案应按2015年5月10日作为租金起算日。其作为案涉房产的所有权人，应取得自2015年10月1日开始的全部租金收益，且根据其与缤纷天地公司签订的《购房协议》约定内容，其取得物权后就受让了该部分租金收益的权利。3.其作为原告并未起诉缤纷天地公司，一审追加缤纷天地公司程序上失当，且一审违背不告不理原则，将其主张的租金利益分配给缤纷天地公司，损害其合法权益。 华之友公司辩称，1.其按《租赁合同》、《补充协议》及《协议书》履行合同，不存在违约情形。2.施旭明、周信利、袁炜所主张的租赁期限起算日期违背了三方签订的《协议书》、其与缤纷天地公司签订的《补充协议》的约定，法院不应采信，租赁期限起算日应为2016年10月1日。3.其已完成案涉前四年租金支付义务，该项租金收益的分配是施旭明、周信利、袁炜与缤纷天地公司之间的事项。综上，请求二审驳回施旭明、周信利、袁炜的上诉请求。 缤纷天地公司辩称，1.施旭明、周信利、袁炜主张解除合同无事实和法律依据，根据《租赁合同》第四条的约定，案涉前四年作为一个计租周期，因租赁期起算点未定，该四年租金支付期限也未确定，后《补充协议》对于租赁期起算点约定为2016年10月1日，前四年租金于2019年10月1日支付，因此华之友公司在上述期限内将款项汇入一审法院指定账户，不存在违约事实。即使按施旭明、周信利、袁炜主张的租金期限起算点为2015年9月19日，前四年租赁期限为2015年9月19日至2019年9月18日止，华之友公司在施旭明、周信利、袁炜于2019年7月10日、2019年7月22日发出律师函时，也是不存在违约行为。2.基于华之友公司不存在违约行为，施旭明、周信利、袁炜要求支付利息损失、违约金等诉请无依据。3.一审分配租金利益符合合同约定，程序合理合法。 华之友公司上诉请求：一审认定《租赁合同》涉及的前四年租期为2015年9月19日至2019年9月18日止的事实错误，应予以纠正。事实与理由：一审将缤纷天地公司微信公众号发布的华之友超市开业广告认定为缤纷天地商业广场整体开业，并据此认定《租赁合同》涉及的前四年租期为2015年9月19日至2019年9月18日止，属事实认定错误，按缤纷天地公司和其所签订的《租赁合同》、《补充协议》的约定，前四年租赁期限应为2016年10月1日至2020年9月30日止。而且，施旭明、周信利、袁炜对于《补充协议》内容也是知悉的，该《补充协议》对施旭明、周信利、袁炜有约束力，一审所认定的该节事实会使得上诉人在以后履行合同中遭受重大经济损失。 施旭明、周信利、袁炜辩称，1.《租赁合同》有关租金起算点约定不明，应按交易目的、习惯确定，租赁期限起算日以租赁物实际交付使用之日较为合理，也符合公序良俗原则。2.三方签订的《协议书》所载明的相关补充协议并不明确，仅凭该表述不足以认定其对《补充协议》的内容已知情，事实上施旭明、周信利、袁炜从未见过《补充协议》。一审认定《补充协议》对其不具有约束力是正确的，华之友公司应按照《租赁合同》承担违约后果。3.《租赁合同》的前四年每年租金低于正常租金数额，其中已考虑前三年免租金的情况，不应再考虑租赁期限起算日延后等来损害其合法权益。 缤纷天地公司上诉请求：依法认定2018年1月26日其与华之友公司签订的《补充协议》对施旭明、周信利、袁炜具有约束力。事实与理由：1.一审认定缤纷天地广场整体开业时间为2015年9月19日与事实相悖，微信公众号宣传文案中并未显示缤纷天地广场整体开业，2015年9月19日是华之友超市开业时间，而且微信公众号推送信息不属于当地媒体公告，不能认定2015年9月19日华之友超市开业日期为缤纷广场整体开业时间。2.根据2018年1月29日三方签订的《协议书》约定，2018年1月26日所签订的《补充协议》对于施旭明、周信利、袁炜是有约束力的，按该协议的约定，2016年10月1日为租赁期限起算日期。3.因华之友公司入驻缤纷天地广场前期投入比较大，其将计算租金时间延后，符合一般商业惯例。 施旭明、周信利、袁炜辩称，因前四年租金已考虑了三年免租期，因此租赁物已在免租期内转让的情形下，缤纷天地公司不享有租金收益，该公司与本案无利害关系，不具有上诉权利。且作为原出租人的缤纷天地公司却主动放弃一年租金收益，也有悖常理。 施旭明、周信利、袁炜向一审法院起诉请求：依法判令1.确认施旭明、周信利、袁炜、华之友公司之间的《租赁合同》于2019年7月23日解除；2.华之友公司向施旭明、周信利、袁炜支付2015年5月10日至2019年5月9日租金1122300元、2019年5月10日至2019年7月23日租金297110元、迟延支付租金的利息损失531840元（自2015年5月11日暂计至2019年7月23日，实际利息损失计算至华之友公司租金付清之日止）、违约金200000元，共计2151250元；3.华之友公司进行房屋腾退工作，腾退期间的场地占用费72124元（按照同地段类似面积房屋租金标准5548元/天据实计算，从2019年7月24日暂算至2019年8月5日，实际计算至华之友公司完成房屋腾退日止）；4.华之友公司赔偿施旭明、周信利、袁炜为主张权利而支付的律师费100000元。 一审法院认定事实：2015年3月，缤纷天地公司与华之友公司签订《租赁合同》约定缤纷天地公司将其所有的涉案房产［位于舟山市定海区白泉镇缤纷天地广场的地上部分一层建筑面积约7850.08平方米商业用房（定国用（2013）第400216号）］租赁给华之友公司用于经营；缤纷天地公司应在2015年5月10日前将租赁物交付华之友公司，华之友公司承诺在交房后五个月内开业；租赁期限为20年（自缤纷天地广场整体开业之日起算，具体日期以甲方在当地媒体的公告的开业日期为准）；双方约定实际计租面积按7300平方米计算；第一年至第四年（共四年）租金共计为1122300元（按0.125元／天／平方米，1460元／天计算），第五年的租金标准为0.55元／天／平方米，以后每年租金在前一年基础上递增0.05元／天／平方米，在租金标准达到0.7元／天／平方米后，租金每三年递增一次，递增幅度为前一期租金的5%；租金半年一付，先付后用，在相应租赁年度开始前提前一个月支付，具体为在华之友公司收到缤纷天地公司出具的合法有效发票7日内；在华之友公司正常经营的情况下拖欠租赁费用的，缤纷天地公司自逾期之日起按华之友公司所欠费用的万分之五每日加收滞纳金；如逾期超过一个月，缤纷天地公司有权解除合同；当任何一方依据本合同约定有权解除本合同时，违约方应赔偿守约方的全部损失（包括直接损失和间接损失及守约方为主张权利而支付的律师费用等），并支付给守约方200000元作为违约金；除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方除需支付200000元违约金外，还应赔偿守约方由此造成的一切损失（包括直接损失和间接损失及守约方为主张权利而支付的律师费用等）等内容。2018年1月21日，施旭明、周信利、袁炜与缤纷天地公司签订《购房协议》，约定：施旭明、周信利、袁炜向缤纷天地公司购买涉案房产缤纷天地广场5143室（房屋所有权证号：舟房权证定白字第2××7号，土地使用权证号：定国用2015第0××3号，产权建筑面积为：7850.08平方米）；涉案房产分割为三本产权证；施旭明、周信利、袁炜取得涉案房产产权证后，缤纷天地公司应将与华之友公司签订的《房屋租赁合同》项下权利义务一并转让给施旭明、周信利、袁炜或协助施旭明、周信利、袁炜与华之友公司重新签订《房屋租赁合同》等内容。2018年2月13日，施旭明、周信利、袁炜取得上述涉案房产不动产权证书。2018年1月29日，施旭明、周信利、袁炜、华之友公司及缤纷天地公司签订《协议书》，约定：华之友公司现已接到缤纷天地公司通知拟将租赁物所有权转让给施旭明、周信利、袁炜，华之友公司作为承租人承诺放弃优先购买权；施旭明、周信利、袁炜作为上述房产的受让人，已知悉上述房产已出租给华之友公司，施旭明、周信利、袁炜承诺在取得房屋所有产权转移登记之日起，继续履行原《租赁合同》及相关补充协议等内容。2018年1月26日，缤纷天地公司与华之友公司签订《补充协议》，对2015年共同签订《租赁合同》予以补充，约定：合同租赁期限为20年，租赁期限起算日期为2016年10月1日；第一年至第四年（共四年）租金共计1122300元，华之友公司于2019年10月1日向缤纷天地公司支付；本协议生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，与原协议具有同等的法律效力；除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效等内容。2019年7月10日，施旭明、周信利、袁炜向华之友公司发送律师函，要求华之友公司支付2015年5月10日起至2019年11月9日止的租金1845000元；2019年7月22日，施旭明、周信利、袁炜再次向华之友公司发送律师函，要求解除《租赁合同》，并支付2015年5月10日起至2019年7月23日止的租金、滞纳金、违约金共计2150210元，并腾退房屋及房屋腾退日止的房屋租金；但均未得到华之友公司的回应。因施旭明、周信利、袁炜对租金起算点及分配存在异议，但根据《补充协议》的约定，华之友公司前四年的租金支付期限将近，故华之友公司于2019年9月29日将1122300元租金付至一审法院，要求一审法院按照生效判决结果对租金在施旭明、周信利、袁炜与缤纷天地公司之间进行分配。 一审法院认为，华之友公司与缤纷天地公司签订的《租赁合同》，施旭明、周信利、袁炜与缤纷天地公司签订的《购房协议》，华之友公司、施旭明、周信利、袁炜及缤纷天地公司共同签订的《协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方均应按约履行；施旭明、周信利、袁炜自2018年2月13日起依法取得涉案房产的所有权，并继受《租赁合同》中出租人的权利和义务，施旭明、周信利、袁炜有权自2018年2月13日起取得涉案房产的租金利益。案件争议焦点系施旭明、周信利、袁炜是否应受《补充协议》的约束。在各方均认可的《租赁合同》中，关于租赁期限的起算点的约定为“自甲方（缤纷天地公司）开发的缤纷天地广场整体正式开业之日起算，具体日期以甲方在当地媒体公告的开业日期为准。”施旭明、周信利、袁炜提供缤纷天地广场微信公众号发布的一则信息的截图，显示“广场于（2015年）9月19日开业”，该期限与《租赁合同》约定的“甲方（缤纷天地公司）应在2015年5月10日前将本合同租赁物交付乙方（华之友公司），乙方承诺在交房后五个月内开业”时间相符。若华之友公司、缤纷天地公司认为这并非缤纷天地广场整体开业的时间，或认为广场整体开业与华之友商场开业时间属不同概念，或认为施旭明、周信利、袁炜对《补充协议》的内容原本就知情，则应当提供反驳证据，但华之友公司和缤纷天地公司对于相关的反驳证据均未能提供，故将缤纷天地公司微信公众号所对外发布的开业日期2015年9月19日确定为缤纷天地广场整体开业的时间，故《租赁合同》所涉的前四年租期的期间可予确定，从2015年9月19日起至2019年9月18日止。《协议书》虽约定“继续履行原《租赁合同》及相关补充协议”，但《协议书》所指的“相关补充协议”并不明确，仅凭该表述不足以认定施旭明、周信利、袁炜对《补充协议》的内容已知情。因此，《补充协议》对施旭明、周信利、袁炜不具有约束力。因华之友公司与缤纷天地公司在《租赁合同》中对涉案房屋的租金起算点未作明确约定，及对前四年租金的支付时间未作约定，且各方存在争议的情况下，华之友公司于2019年9月29日将前四年的租金1122300元暂存于一审法院（其中自2018年2月13日起至2019年9月18日止的租金448151元，由施旭明、周信利、袁炜取得，另674149元由缤纷天地公司取得），属于在合理期限内主动履行合同义务的行为，未违反合同约定，不构成违约。综上所述，施旭明、周信利、袁炜要求解除《租赁合同》的诉讼请求无合同及法律依据，不予支持，与解除合同相关的其他诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回施旭明、周信利、袁炜的诉讼请求。案件受理费25387元，减半收取计12693.50元，由施旭明、周信利、袁炜共同负担。 二审期间，当事人未向本院提交新证据。二审审理查明事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据诉辩意见，本案争议焦点为：1.案涉租金的起算日如何确定；2.施旭明、周信利、袁炜提出解除《租赁合同》、支付逾期租金利息、违约金主张是否成立；3.一审的程序问题。 争议焦点一，施旭明、周信利、袁炜主张根据租赁合同、购房协议的约定及租赁市场规则，租金起算日期为租赁物交付使用之日即2015年5月10日。缤纷天地公司、华之友公司则主张应按2018年1月26日两公司所签订的《补充协议》约定，租金起算日期为2016年10月1日，第一年至第四年租金共计1122300元。华之友于2019年10月1日向缤纷天地公司支付。本院认为，根据《购房协议》第五条的约定，施旭明、周信利、袁炜取得案涉房产权证后，《租赁合同》项下权利义务一并转让或重新签订租赁合同，按合同文义解释及目的解释，租赁合同权利义务转让的时间节点应为房屋过户之日即2018年2月13日，租金收益应以该房屋过户之日为分界点，该约定也符合民事权利义务相一致的原则以及房屋买卖的交易惯例，故施旭明、周信利、袁炜主张其受让租金的起算日期为2015年5月10日缺乏合同依据，亦不符合交易惯例，对此本院不予支持。至于缤纷天地公司、华之友公司上诉主张租金起算日期为2016年10月1日，其合同依据为两公司之间签订的《补充协议》，施旭明、周信利、袁炜认为其对于《补充协议》并未签字确认，对此也不知情，《补充协议》对其不发生法律约束力。本院认为，《补充协议》、《协议书》签订日期的先后顺序仅相隔三天。而本案三方当事人作为合同相对方均在《协议书》上签名盖章予以确认，但对之前形成的《补充协议》仅有华之友公司和缤纷天地公司的章，并无施旭明、周信利、袁炜签名。且《补充协议》是在缤纷天地公司与施旭明、周信利、袁炜签订《购房协议》后签订的，该协议对于《租赁合同》的合同主要条款及权利义务进行了变更，其内容涉及施旭明、周信利、袁炜的合法权益。虽《协议书》条款第二条载明：丙方（即本案施旭明、周信利、袁炜）作为上述房产的受让人，已知悉上述房产已被出租给乙方，丙方承诺在取得该房屋所有产权转移登记之日起，继续履行原《租赁合同》及相关补充协议，但不能仅凭协议书就认定施旭明、周信利、袁炜已知悉并愿意受《补充协议》的约束，而且华之友公司、缤纷天地公司也未提供相应证据证明《补充协议》就是三方签订的《协议书》所指向的相关补充协议，以及其已将《补充协议》内容明确告知施旭明、周信利、袁炜，因此一审认定《补充协议》对施旭明、周信利、袁炜不具有约束力，并根据微信公众号内容及《租赁合同》的相关条款确定租金起算日为2015年9月19日，并无不当。缤纷天地公司及华之友公司的该项上诉主张不能成立。综上所述，一审认定施旭明、周信利、袁炜应取得前四年租期中自2018年2月13日至2019年9月18日止的租金收益448151元是正确的。 争议焦点二，施旭明、周信利、袁炜上诉主张因华之友公司逾期支付租金，该违约行为已符合租赁合同约定解除和法定解除要件，其书面通知华之友公司解除合同，应发生解除合同的法律效力。华之友公司、缤纷天地公司均认为华之友公司按《租赁合同》、《补充协议》及《协议书》的约定履行合同，该公司不存在违约情形。本院认为，根据《租赁合同》的条款内容，合同双方将第一年至第四年的租金约定为总租金数额并未单独区分，且该四年的租金标准明显低于第五年，再结合租赁市场的商业惯例和交易规则，该四年租金为特殊的租金支付期间。在《租赁合同》对该期间租金支付方式未明确约定、各方对于租金起算日存在争议的前提下，施旭明、周信利、袁炜自2018年2月13日取得《租赁合同》的权利义务后，于2019年7月10日向华之友公司发出律师函，华之友公司即于2019年9月29日将前四年租金提存至一审法院，华之友公司不存在违约情形。故施旭明、周信利、袁炜上诉主张华之友公司存在违约及租赁合同解除的条件成就缺乏依据，对该项上诉请求不予支持。 争议焦点三，一审为查明案件事实，追加缤纷天地公司作为第三人并未违反法定程序。施旭明、周信利、袁炜提起诉请之一为其应取得前四年的租金收益，鉴于一审已确定取得租金的主体仅为缤纷天地公司和施旭明、周信利、袁炜，且已明确应支付租金的前四年租赁期限，在该租金支付期限已届满的情形下，将该段租金分配给缤纷天地公司和施旭明、周信利、袁炜，并未损害各方合法权益。但一审在判决主文中对于施旭明、周信利、袁炜应取得租金数额未予以表述，直接驳回施旭明、周信利、袁炜的全部诉讼请求，明显存在不当，对此本院予以纠正。 综上所述，施旭明、周信利、袁炜的上诉请求部分成立，华之友公司、缤纷天地公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销浙江省舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初4083号民事判决； 二、浙江**之友商贸有限公司自本判决书生效之日起三日内向施旭明、周信利、袁炜支付租金448151元（该款项已提存至浙江省舟山市定海区人民法院）； 三、驳回施旭明、周信利、袁炜的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取12693.50元，由施旭明、周信利、袁炜负担10244.50元，由浙江**之友商贸有限公司负担2449元。二审案件受理费24010元，由施旭明、周信利、袁炜负担19008元，由浙江**之友商贸有限公司负担2501元，由舟山缤纷天地商业广场开发有限公司负担2501元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈吉 审 判 员 褚炅 审 判 员 方燕 二〇二〇年七月十六日 法官助理 牟聪 代书记员 毛赟