广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初29002号原告（反诉被告）：广东玻璃厂，住所地广州市天河区员村四横路,统一社会信用代码91440101190648093B。法定代表人：梁国基。委托诉讼代理人：李琦、谭志毅，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州灵宽网络科技有限公司，住所地广州市番禺区钟村街谢村村谢石公路**之二，统一社会信用代码91440101669990552F。法定代表人：郝光宝。委托诉讼代理人：叶爱民，系该司职员。原告（反诉被告）广东玻璃厂与被告（反诉原告）广州灵宽网络科技有限公司（以下简称灵宽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本诉和反诉进行了审理。原告（反诉被告）广东玻璃厂的委托诉讼代理人李琦、谭志毅，被告（反诉原告）灵宽公司的委托诉讼代理人叶爱民到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广东玻璃厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间关于广州市天河区XX路XX号105房号房屋的《广州市房屋租赁合同》（当庭撤回）；2.判令被告立即腾空迁出广州市天河区XX路XX号105房号房屋，并将前述房屋完好交还给原告（当庭撤回）；3.判令被告向原告支付自2019年4月1日起至2019年9月30日止的租金27147.96元、被告逾期支付租金的违约金（违约金以各月拖欠的租金为本金，按照每日1%的标准自应付当月11日起计算至实际支付之日止）；4.判令被告向原告支付2019年4月1日至9月30日的水电费1000.10元（其中水费37.10元，电费963元）及利息（利息以拖欠的水电费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2019年10月1日起计至实际支付之日止）；5.判令被告交付的租赁保证金8208元由原告没收，归原告所有；6.判令被告向原告支付原告因本案支出的律师费8000元；7.本案全部诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2016年9月30日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，双方约定，原告将广州市天河区XX路XX号105房号的房屋出租给被告作商业用途使用，租赁面积为74.62平方米，租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用。但被告却未能依约履行合同义务，多次延期支付租金，并长期拖欠原告租金、水电费、违约金。就拖欠的租金、水电费、违约金，原告己一再催告，但被告至今仍未支付。被告长期拖欠租金、水电费、违约金，且经原告多次催告后仍未支付，被告的行为已经严重侵害了原告作为出租人的合法权益。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）灵宽公司辩称：一、原告作为房屋的出租人，未尽到出租人应尽义务，严重侵害了承租人的合法权益。本案中小区业主增设电梯工程，作为房屋的业主，本应对自己出租的房屋负责，增设电梯工程必然严重影响本公司的经营，但原告视而不见，这本应该由原告与小区业主们沟通看如何对被告的经营损失予以补偿，但原告却没有去说，没有做任何事，而且本公司无数次当面、电话、书面通知原告，但原告置之不理，从而导致其出租给本公司的房屋在租赁期间不能正常使用，这里显然违反了合同法中第二百一十六条所规定的基本义务。小区中的业主们增设电梯，是第三人主张权利，增设电梯封闭档口，致使本公司不能对租赁的房屋正常使用，作为承租人的被告，应按照第二百二十八条的规定，减少租金或者不支付租金。二、被告于2016年9月30日与广东玻璃厂签订了租赁档口合同在签订合同起至2018年12月31止，被告都依约履行合同义务，按期准时缴纳一切费用，从没拖欠。三、于2019年1月1日起至2019年3月31日止，由于本档口所在大楼东梯进行电梯加装施工（施工前没有与本档口有任何沟通与知会），部分围蔽本档口门前通道及经常在本档口门前进行施工，严重影响了被告的正常经营，直接造成了被告的经济损失，被告经多次用电话及书面的形式向广东玻璃厂反映该情况，得到的只是电话通知让被告等待，没有明确的处理意见回复，反而是不断的催缴相关费用。被告本着尊重签订的合同及遵守合同法的原则，于2019年3月份，在因该情况而造成被告严重亏损的情况下也缴清了所有的费用。四、于2019年4月1日起至2019年7月31日止，本档口所在大楼中梯开始电梯加装施工，完全围蔽了本档口的所有通道，致使被告的正常经营完全停止，档口关门。在此期间，被告不断的给广东玻璃厂的相关管理部门反映情况（电话及书面），并且，被告还安排人员亲自到广东玻璃厂的相关管理部门寻求解决办法，但非常遗憾的得到了回复还是口头的“等待”二字，还有就是每月的催缴费用通知书！五、以上情况明确属实，是业主广东玻璃厂的原因改变了被告在租赁该档口时的经营环境，从而使被告蒙受了重大的经济损失，被告保留追究的权利。六、从2019年4月1日开始因为电梯施工商铺被完全围蔽，仅可容一人通过或一人通过均困难，最宽的地方只有一米，2018年12月25日至2019年1月1日左右东梯施工围蔽了105铺一半。被告（反诉原告）灵宽公司向本院提出反诉请求：1.判令广东玻璃厂返还灵宽公司2019年1月至2019年3月四分之三的租金，即10180.7元（4524.7×3×3/4）；2.判令广东玻璃厂免除灵宽公司2019年4月1日至2019年7月31日四个月的租金，共计18098.8元（4524.7×4）（我方同意支付2019年4月之后的水电费，原告主张的水电费的数额没有问题，利息我方也可以支付）；3.判令广东玻璃厂赔偿灵宽公司的经济损失共50000元（其中2019年1月至2019年3月三个月的经济损失18000元，2019年4月至2019年7月四个月的经济损失32000元）；4.判令解除广东玻璃厂与灵宽公司之间的《广州市房屋租赁合同》（当庭撤回）；5.判令广东玻璃厂返还灵宽公司的租金保证金8208元。事实和理由与答辩意见一致。原告（反诉被告）广东玻璃厂针对反诉辩称：广东玻璃厂已经依约交付了租赁物，履行了出租人义务；灵宽公司主张因加装电梯造成其损失，但广东玻璃厂并非电梯的申请人、建设单位或者施工单位，灵宽公司主张系广东玻璃厂加装电梯及影响其经营与事实不符，灵宽公司主张返还、免除租金及赔偿损失的请求缺乏事实以及法律依据，应予驳回。（一）广东玻璃厂并非电梯的申请人、建设单位或者施工单位，灵宽公司诉请答辩人承担责任缺乏事实与法律依据。涉案大院加装电梯的申请人及建设单位系何国荣、潘艮根、陈亚玲等二楼以上的业主，施工单位是广州市白沙田建筑工程有限公司。而灵宽公司的房屋位于一楼，广东玻璃厂并非电梯的申请人、建设单位或者施工单位。灵宽公司主张系答辩人擅自加装电梯显然与事实不符，灵宽公司诉请错误，广东玻璃厂非适格被告，灵宽公司诉请广东玻璃厂承担责任缺乏事实与法律依据。（二）没有证据显示施工单位存在违规施工等情形，而涉案大院“加装电梯工程”已经获得建设工程规划许可并依法办理了有关施工手续，任何人不得阻挠、破坏施工。就灵宽公司提出的问题，广东玻璃厂知悉后已经多次协助灵宽公司与施工单位进行沟通，履行了出租人的义务。但没有证据显示施工单位存在违规施工等情形。（三）在“加装电梯工程”规划批前公示阶段，灵宽公司并未提出任何异议或要求组织协商、调解，灵宽公司在规划通过后才提出异议，其应当自行承担不利后果。二、灵宽公司以广东玻璃厂擅自加装电梯“侵权”为由提起反诉，该反诉与本诉的法律关系不同，应驳回灵宽公司的反诉。三、灵宽公司主张经营损失缺乏事实依据，没有相应收入证明、纳税证明等予以证实，应予驳回。经审理查明：坐落于天河区XX路**大院XX,XX,XX号之1号首层的权属人为广东玻璃厂。2016年9月30日，广东玻璃厂（出租人/甲方）与灵宽公司签订《广州市房屋租赁合同》。《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落在天河区XX路XX号105房号（以下简称105房）房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积74.62平方米。租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日，租金为4104元/月，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金方式缴付租金给甲方。乙方向甲方缴纳8208元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方等。租赁期间水电、卫生、治安等费用，按有关部门规定价由乙方负责支付，租金从第二年起（即2017年10月1日）每年递增5%。2019年1月15日、2019年2月22日，广州市奥宝物业管理有限公司分别向灵宽公司发出《催租函》，载明灵宽公司欠缴2019年1月至2019年2月共2个月租金9049.4元。2019年3月15日，广东玻璃厂向灵宽公司发出律师函，载明：……请贵公司在收到本律师函之日起五日内向玻璃厂支付2019年1月至2019年3月的房屋租金共13574.1元，并支付相应违约金和付清水电费。广州市奥宝物业管理有限公司（以下简称奥宝公司）出具《证明》载明：广东玻璃厂委托我公司代理广州市天河区XX路2号大院XX，XX,XX号之1号首层房屋出租管理事宜，因广州市天河区XX路2号大院XX，XX,XX号之1号首层房屋租赁合同纠纷事宜皆由我公司代为处理，因相关纠纷支出的律师代理费用均由我公司先行支付，广东玻璃厂再统一向我公司支付综合服务费。委托律师代理民事案件合同书载明委托人为奥宝公司，受托人为北京市盈科（广州）律师事务所。银行回单显示，2019年7月12日，奥宝公司向北京市盈科（广州）律师事务所支付律师费8000元。灵宽公司对律师费有异议，称广东玻璃厂要求其承担律师费不合理，且广东玻璃厂聘请律师的收费标准不合理。广东玻璃厂提交住宅楼增设电梯工程“受理公示”（网页截图）、既有住宅增设电梯批前公示（现场照片）、广州市临时性建筑和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书、现场照片等证据拟证明其非电梯加装建设单位，灵宽公司未对电梯加装事宜提出异议。广州市临时性建筑和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书载明：工程名称：住宅楼增设电梯工程，计划工期180天。灵宽公司对上述证据的真实性予以认可。灵宽公司提交《关于要求协商减免铺租及补偿事宜的函》、录音、微信截图等证据拟证明其在电梯施工期间要求于广东玻璃厂协商减免铺租及补偿事宜，但广东玻璃厂均无回应。广东玻璃厂对上述证据的真实性予以认可，但称其与施工单位进行了协商，加装电梯已经过规划部门同意。灵宽公司提交电梯施工现场图片、视频、《证明》等证据拟证明电梯施工对其经营造成影响。广东玻璃厂对上述证据不予认可，称灵宽公司所处的商铺处于两电梯中间，施工影响最小。灵宽公司及广东玻璃厂确认2019年3月31日前的租金已依约支付完毕，自2019年4月1日起未支付租金及水电费。灵宽公司称广东玻璃厂主张的租金逾期支付违约金按每日1%为标准计算过高，应按每日千分之五为标准计算，最高不超过本金。广东玻璃厂、灵宽公司确认2019年9月30日合同到期后灵宽公司已将案涉商铺交还广东玻璃厂。经本院询问，广东玻璃厂称案涉商铺门口因加建电梯被围蔽，围蔽时间自2018年12月左右至2019年7月底，其中“XX号住宅楼加装电梯工程”批前规划公示开始时间为2017年10月13日，“26号之一住宅楼加装电梯工程”批前规划公示开始时间为2018年11月26日，施工时间约自2018年12月底至2019年7月底，“26号住宅楼加装电梯工程”批前规划公示开始时间为2019年3月18日，施工时间约自2019年4月初至2019年7月底。灵宽公司称东梯2018年12月25日开始围蔽，先施工，中梯2019年4月1日开始围蔽。另查明：广东玻璃厂于2019年7月26日分别向本院起诉广州明舜文化用品有限公司、樊启明、刘成飞，请求判令被告交还案涉商铺、支付租金及占用费等。庭审中，上述被告均称称自2018年12月案涉商铺因加装电梯施工工程被围蔽。樊启明称案涉商铺门口因加建电梯施工工程被围蔽，围蔽时间自2018年12月15日至2019年7月25日。本院认为：广东玻璃厂当庭撤回第1项、第2项诉请，灵宽公司当庭撤回第4项反诉请求，均系当事人对自身权利的处分，未违反法律规定，本院予以准许。广东玻璃厂与灵宽公司签订的《广州市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签署人应当依约履行。关于逾期支付租金及违约金。首先，关于租金。广东玻璃厂称“26号之一住宅楼加装电梯工程”施工时间约自2018年12月底到2019年7月底，“26号住宅楼加装电梯工程”施工时间约自2019年4月初至2019年7月底，与灵宽公司及关联案被告主张的围蔽施工期相符，故本院对灵宽公司及关联案被告主张的围蔽施工期予以采信，并认定“26号之一住宅楼加装电梯工程”围蔽施工期自2018年12月15日至2019年7月25日，“XX号住宅楼加装电梯工程”围蔽施工期自2019年4月1日至2019年7月25日。“26号住宅楼加装电梯工程”施工导致案涉房屋门口被围蔽，此前并未对案涉房屋门口进行围蔽，故灵宽公司请求广东玻璃厂返还2019年1月至3月份四分之三的租金，本院不予支持。加装电梯围蔽施工必然会对案涉商铺的通行、采光、通风等产生影响，广东玻璃厂虽非为加装电梯工程施工方，但其作为案涉商铺的出租人，负有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，灵宽公司所举证据足以证明加装电梯围蔽施工对其经营产生影响且其已向广东玻璃厂提出减免部分租金的请求，故本院酌定加装电梯围蔽施工期间租金标准为2262.33元/月（4524.66×50%）。灵宽公司自2019年4月1日起未支付租金，故其应支付此时至2019年9月30日期间租金，其中2019年4月1日至2019年7月25日电梯围蔽施工期间租金应为8611.45元（2262.33×3＋2262.33÷31×25），2019年7月26日至2019年9月30日期间应按照合同约定租金4524.66元/月计算为9925.06元（4524.66×2＋4524.66÷31×6），即灵宽公司应向广东玻璃厂支付2019年4月1日至2019年9月30日期间租金18536.51元（8611.45＋9925.06）。其次，关于违约金，鉴于案涉房屋门前自2019年4月1日被施工围蔽，广东玻璃厂就合同履行存在过错，灵宽公司就此向广东玻璃厂提出异议及协商请求，但广东玻璃厂未作答复亦未作任何处理，亦存在明显过错，故灵宽暂不支付此期间的租金存在合理性，因此，基于公平原则，本院对广东玻璃厂主张逾期支付租金的违约金不予支持。关于保证金。案涉租赁合同并未就何种情况下广东玻璃厂有权没收灵宽公司缴纳的保证金进行明确约定，且双方租赁合同因期满而终止，案涉电梯加装工程围蔽施工给灵宽公司造成不利影响，广东玻璃厂作为出租人，其向承租人提供的租赁物存在瑕疵，存在过错，故本院对广东玻璃厂该项诉讼请求不予支持，其应向灵宽公司返还保证金8208元。关于水电费及利息。灵宽公司同意缴纳2019年4月1日至2019年9月30日期间的水电费1000.1元及利息，本院在此予以确认。至于利息，考虑资金具有使用成本，故本院予以支持。原告请求利息自2019年10月1日起算，符合理据，本院予以支持。因此，利息应以1000.1元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月1日计至实际支付之日止。关于律师费。广东玻璃厂提交的委托代理合同、银行回单载明的委托人、付款人均为奥宝公司，但奥宝公司并非本案当事人，而广东玻璃厂虽提交奥宝公司出具的证明拟证明奥宝公司系受其委托聘请委托诉讼代理人，但无其他证据佐证，上述证据无法反应广东玻璃厂因聘请律师而支付费用，且灵宽公司对此不予认可，故本院对广东玻璃厂该项诉请不予支持。关于经济损失。灵宽公司所举证据不足以证明其因电梯加装围蔽施工造成的直接损失，且其损失并非由广东玻璃厂直接导致，本院已经对加建电梯期间的租金进行了减免，故本院对灵宽公司该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，广州灵宽网络科技有限公司向广东玻璃厂支付2019年4月1日至2019年9月30日期间租金18536.51元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，广州灵宽网络科技有限公司向广东玻璃厂支付2019年4月1日至2019年9月30日期间水电费1000.1元及利息（利息以1000.1元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月1日计至实际支付之日止）；三、自本判决发生法律效力之日起5日内，广东玻璃厂向广州灵宽网络科技有限公司返还租赁保证金8208元；四、驳回广东玻璃厂的其他诉讼请求；五、驳回广州灵宽网络科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费910元，由广东玻璃厂负担650元，广州灵宽网络科技有限公司负担260元；本案反诉受理费980元，由广东玻璃厂负担564元，广州灵宽网络科技有限公司负担416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  罗汉强人民陪审员  陈丽琼二〇二〇年七月二十七日法官助理滕悦书记员庞慧明王嘉蔚