江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1457号上诉人（原审原告）：杨龙生，男，汉族，1977年12月25日生，住江西省吉安市吉州区。上诉人（原审原告）：朱怀铄，男，汉族，1980年9月13日生，住江西省吉安市吉州区。上诉人（原审原告）：孔志明，男，汉族，1984年7月3日生，住江西省吉安市吉州区。上诉人（原审原告）：钟婷，女，汉族，1988年2月25日生，住江西省吉安市吉州区。上诉人（原审原告）：朱利华，女，汉族，1984年11月3日生，住江西省吉安市吉州区。被上诉人（原审被告）：江西东宏房地产开发有限公司，住所地江西省新余市分宜环城路东湖金鼎（南澳公馆项目部位于吉州大道**），统一社会信用代码91360521561092072L。法定代表人：谢军，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘婷，江西向群律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈业，男，汉族，1974年9月19日生，住江西省吉安市吉州区。被上诉人（原审被告）：李洁，女，汉族，1978年7月20日生，住江西省吉安市吉州区。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄平，江西向群律师事务所律师。上诉人杨龙生、朱怀铄、孔志明、钟婷、朱利华（以下简称杨龙生等人）因与被上诉人江西东宏房地产开发有限公司（以下简称东宏公司）、陈业、李洁第三人撤销之诉一案，不服吉安市吉州区人民法院(2019)赣0802民撤3号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨龙生等人上诉请求：1.依法撤销吉安市吉州区人民法院作出的（2019）赣0802民撤3号民事判决书和（2019）赣0802民初1155号民事调解书；2.本案的诉讼费由东宏公司和陈业、李洁承担。事实与理由：1.吉安市自然资源局在回复函中已经明确，在南澳公馆小区规划中，没有在小区住宅底层设置院落围墙，而一审法院却无视事实和法律规定，以某工作人员的闪烁之词就否定法律的效力。《中华人民共和国城乡规划法》第38条规定：以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。《中华人民共和国城乡规划法》第40条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物等工程建设的，建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。”申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。根据上述法律规定，建设工程在施工前必须取得建设工程规划许可证和建设用地规划许可证，而且需提供建设工程设计方案等材料，包括规划总平面图和经审定的建设工程施工图。也就是说，要在一楼建设小院，必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，而杨龙生等人在一审中已提交了12份建设工程规划许可证，均是住宅建设的规划许可，并不含小院建设。而且在12份建设工程规划许可证中都注明了有附图和附件，其中规划图为“南澳公馆”规划总平面图和建设工程施工图。如果被上诉人认为“一楼建院”符合规划，应提供建设工程规划许可证予以证明，否则，就是违反规划的违法建设。2.本案中，规划总平面图、竖向总平面图均清晰显示一楼入户门处属于公共绿地，但是一楼住户在开发商和一审法院调解书的庇护下，均铲除了绿地，建起了围墙，硬化了地面，俨然成了私家宅院，把业主共有的公共绿地据为己有，属于违法建设。庐规建字（2013）01号至13号规划许可证在附件和附图中注明的规划图名称为“南澳公馆”规划总平面图及相关表述表明，南澳公馆的建设必须按照规划总平面图进行建设，否则就属于违法建设。根据《关于“南澳公馆”项目规划建设的情况说明》的内容，东宏公司、陈业、李洁提交南澳公馆景观总平面图、南澳公馆绿化竣工图、环境景观工程施工图均为假图，属于伪造证据。对此，杨龙生等人曾向吉安市住建局和吉安市自然资源局申请信息公开，两个部门均没有上述图纸存档，且明确回复一审法院，一楼没有建院子的规划，而一审法院却违反规划法的要求，说东宏公司、陈业、李洁提供三张图纸更具体、更专业，效力高于杨龙生等人提供的经批后公示的规划总平面图。吉安市城市建设档案馆出具的《庐陵新区工程建设项目附属绿化工程竣工验收意见表》及南澳公馆一期、二期绿化竣工平面图，在该绿化竣工平面图上均显示一楼入户门旁全部是公共绿地。根据开发商向主管部门呈请的竣工验收备案申请，涉案工程能够竣工验收备案，是因为项目符合规划建设要求并且全部落实到位，即一楼是按照规划建设了公共绿地，综合验收后，开发商铲除绿地擅自建院的行为显然属于违法建设。3.一楼旁规划的是公共绿地，根据物权法的规定，建筑区划内的公共绿地属于业主共有，小区所有业主均分摊了土地使用权，一楼业主毁绿建院，明显侵犯了业主共有权权益，而且公共绿地全被铲除变成一楼业主私有，降低了其他业主的土地使用面积，损害其他业主的权益。一楼毁绿建院是在竣工综合验收后进行的，如果通过法院的判决就可以把违法的事情合法化，势必给社会产生一种不好的导向。综上，一审法院认定，南澳公馆小区“一楼围院”符合规划，对二楼以上的业主权益无实质损害，是无视事实和法律，属于典型的错误裁判。东宏公司、陈业、李洁答辩称：1.规划总平面图是对小区的总体规划，具体的市政、园林绿化、消防、管线等专项规划数据在总体规划图中是无法体现的，这些市政、园林绿化、消防、水电、管线等专项规划均是在各自的单项平面图体现，对此，东宏公司、陈业、李洁在一审中已提交了关于本案小院的景观总平面图、景观工程施工图、绿化竣工图，三份图纸都显示有围院图示。该三张图纸已经过一审法院到相关政府职能部门核实后确认其真实性。吉安市机构改革后，规划处早已不存在，加盖其公章的文件也不具有任何法律效力。所以，杨龙生等人用规划总平面图来否认东宏公司、陈业、李洁提供的专项平面图的合法性的观点和理由都是不能成立的。2.“南澳公馆”小区在对外售楼时，售楼处的沙盘已明确提示所有的业主，一楼住户有小院，且入户门是从围院进入；在和开发商签订商品房买卖合同时，在补充协议中明确约定“买受人同意本商品房项目的底层绿化设计匹配的小院（属本项目规划绿地的组成部分）由底层的房屋买受人使用”，绝大部分业主都签订了包含该条款的商品房买卖合同，只有少部分一期业主签订合同时由于销售公司前期工作疏忽遗漏了该条款而没有包括在合同里。业主购房时对于一楼配有小院的情况是应知和明知的，如果对此不能接受，当时可以选择不在该小区购房，现在既然选择了在这个小区购房，就应该接受，现在反悔于法无据。而且对于小院绿地的约定，根据《物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”，充分说明建设小院即使占用了绿地，也因为前期开发商已经公示，且在商品房买卖合同进行了约定，而归属于一楼业主使用，杨龙生等人主张建设小院侵犯了其他业主的共有权权益，没有事实和法律依据。杨龙生等人向一审法院提出诉讼请求：1.撤销吉安市吉州区人民法院作出的（2019）赣0802民初1155号民事调解书；2.确认东宏公司与陈业、李洁签订的商品房买卖合同关于“一楼院子归一楼买受人使用”的条款无效；3.请求一楼已破坏的绿地按照规划要求予以恢复；4.案件诉讼费由东宏公司、陈业、李洁承担。一审法院认定的事实：“南澳公馆”小区的项目规划与建筑设计方案于2013年8月24日经吉安市规划委员会主任办公会审批通过,在该规划方案中，没有在小区住宅底层设置院落围墙，但根据该方案的设计，小区一楼因有建筑夹层而只能在阳台处设置入户门；而在盖有吉安市城市绿化设计审核专用章的南澳公馆环境景观工程施工图、盖有吉安市城市规划管理处建设工程施工图纸审核专用章的南澳公馆景观总平面图、盖有吉安市建筑设计规划研究院并标注“与规划处出具的审批后图纸一致”字样的南澳公馆绿化竣工图中均载有围院图标；“南澳公馆”小区于2018年7月通过竣工综合验收。东宏公司系“南澳公馆”小区的开发商，其在小区售楼处展示的沙盘中亦有围院的标识，陈业、李洁系南澳公馆小区7栋1单元101室业主；在开发商与业主签订的《商品房买卖合同》中，绝大多数业主的合同附件四合同补充协议的第十条公共部位第四款均载明：“买受人同意本商品房项目的底层绿化设计匹配的小院（属本项目规划绿地的组成部分）由底层（仅指底层为住宅）的房屋买受人使用，顶层设计的露台属于顶层房屋买受人使用”。2019年3月5日，陈业、李洁以东宏公司没有完全按照合同约定建设小院为由诉至法院，经法院主持调解，双方达成调解协议：东宏公司同意2019年5月31日前按照《南澳公馆景观总平面图》（2014年5月4日）一楼围栏的尺寸用铁艺建好小院给陈业、李洁使用。如逾期未建，东宏公司除建好围栏外，还需承担3000元违约金。法院据此出具（2019）赣0802民初1155号民事调解书。杨龙生等人认为该调解书存在错误且侵害了其合法权益，故诉至法院。一审法院认为：本案作为第三人撤销之诉，争议焦点是法院出具的（2019）赣0802民初1155号民事调解书是否应该撤销。杨龙生等人认为案涉民事调解书明显错误并侵害了其合法权益，故应予以撤销；东宏公司、陈业、李洁则认为杨龙生等人的该项诉请没有事实和法律依据，应予驳回。根据最高人民法院相关司法解释规定，撤销生效裁判文书需要同时满足三个条件：一、因不能归责于第三人的事由未参加诉讼；二、生效裁判文书的全部或部分内容错误；三、生效裁判文书内容错误损害第三人民事权益。对于撤销条件一的审查，法院在调解书所涉案件审理时确实没有通知本案杨龙生等人参与诉讼，故杨龙生等人确因不能归责于他们的事由未参加诉讼。对撤销条件二的审查，因案涉调解书主要是确认了东宏公司、陈业、李洁达成的协议“东宏公司同意2019年5月31日前按照《南澳公馆景观总平面图》（2014年5月4日）一楼围栏的尺寸用铁艺建好小院给陈业、李洁使用”的合法性，该调解书的内容是否存在错误应该综合分析判断，吉安市自然资源局所出具回复函中虽然有“在该规划方案中，没有在小区住宅底层设置院落围墙”的表述，但其工作人员出庭接受询问时明确表示“是否允许建围院不是其规划工作范围而应该属于园林处负责”，因为建围院不属于规划部门的职能范围，所以其规划方案没有在小区住宅底层设置院落围墙；而南澳公馆景观总平面图、南澳公馆环境景观工程施工图、南澳公馆绿化竣工图中均载有围院图标，该三份图纸相对于南澳公馆总平面图来说更具体、更专业，盖章的部门也属于相关职能部门，杨龙生等人所提供的南澳公馆总平面图、规划建筑设计图等相关图纸虽然无法看出是否允许一楼业主建围院，但在东宏公司、陈业、李洁据以建设围院的图纸未被合法程序宣布无效之前，杨龙生等人所提供的图纸并不能推翻东宏公司、陈业、李洁所提供图纸的效力，故杨龙生等人提供的证据不足以证实案涉调解书内容存在错误。对于撤销条件三的审查，首先，东宏公司在售楼处展示的沙盘上有围院标识，商品房买卖属于标的额较大的交易，一般情况下买房人除了听取销售人员的介绍外也会查看小区沙盘，故可以推断出绝大多数购房者是知晓一楼要建围院的，甚至有些业主就是因为看中围院而愿意以高出其他楼层较多的价格而选购一楼；其次，开发商与绝大部分业主签订的商品房买卖合同均有“买受人同意本商品房项目的底层绿化设计匹配的小院（属本项目规划绿地的组成部分）由底层（仅指底层为住宅）的房屋买受人使用，顶层设计的露台属于顶层房屋买受人使用”的内容，绝大部分业主在知晓该内容后仍然选择购买，系其对自身权益的处分；第三，开发商为一楼业主建设的围院系与底层绿化设计相匹配，而非特意单独设计。一楼业主对小院仅仅有使用权而无所有权，一楼的入户门设计在阳台处，一楼业主不能通过电梯或是消防通道入户。开发商建设围院的行为既是对一楼业主隐私性和安全性保护的需要，同时对二楼以上的业主权益无实质损害。综上，杨龙生等人就（2019）赣0802民初1155号民事调解书所提出的诉请并不能同时满足相关司法解释规定的撤销事由，故不应撤销。本案系第三人撤销之诉，杨龙生等人申请撤销的是法院的调解书，故本案应该围绕调解书是否应该被撤销进行审理；而杨龙生等人要求确认东宏公司与陈业、李洁签订的商品房买卖合同关于“一楼院子归一楼买受人使用”的条款无效，属于确认之诉，要求恢复被破坏的绿地属于侵权之诉；该两项诉请与第三人撤销之诉不是同一个法律关系，不应合并审理，故对于该两项诉请法院不予评判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第三百条之规定，判决：驳回原告杨龙生、朱怀铄、孔志明、钟婷、朱利华要求撤销吉安市吉州区人民法院作出的（2019）赣0802民初1155号民事调解书的诉讼请求。案件受理100元，由原告杨龙生、朱怀铄、孔志明、钟婷、朱利华负担。本院二审期间，杨龙生等人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.东宏公司、陈业、李洁认为吉安市自然资源局向朱怀铄出具的《关于南澳公馆小区一楼围院问题的回复》出具的时间是2019年10月25日，不是新证据，如果需要质证也应当对杨龙生等人在二审提供该证据进行处罚，该证据的真实性无法确认，请求法院予以核实。该证据的内容与一审证人出庭作证的内容不一致，证人是从不同角度对小院建设做出解答，小院是园林绿化范畴，是园林处进行审批的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，单位出具的证明材料必须同时符合三个条件，即单位加盖了公章，单位负责人签名或盖章，制作证明材料的人员签名或者盖章。该证据只加盖了吉安市自然资源局的公章，该单位的法定代表人及制作人员均未签字确认，且该证据仅是吉安市自然资源局向朱怀铄个人出具的回复，并非向法院出具的证明，故本院对该证据依法不予采信。2.东宏公司、陈业、李洁认为庐陵新区五型办公室在问政江西网站上出具的回复意见不能达到杨龙生等人的证明目的，作为庐陵新区五型办公室与吉安市规划部门不属于同一部门，庐陵新区五型办公室亦不是吉安市规划部门的上级部门，该回复意见自2019年9月12日作出时至今近一年时间，并没有进行纠正，这只是庐陵新区的意见，不能代表规划部门和园林处的意见。本院认为，本案所争议的规划方案系吉安市规划管理处审核通过的，庐陵新区五型办公室能否认定《南澳公馆景观总平面图》是否与该小区总体规划不符，杨龙生等人并未提供证据证实，且该回复称正在协调纠正相关问题，杨龙生等人亦未提交相关的处理意见予以证实，故本院对该证据依法不予采信。本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：吉安市吉州区人民法院作出的（2019）赣0802民初1155号民事调解书明确了“东宏公司同意2019年5月31日前按照《南澳公馆景观总平面图》（2014年5月4日）一楼围栏的尺寸用铁艺建好小院给陈业、李洁使用”，杨龙生等人对此提出异议主张撤销该民事调解书。因此，本案的争议焦点是该民事调解书应否被撤销，即“按照《南澳公馆景观总平面图》（2014年5月4日）一楼围栏的尺寸用铁艺建好小院”是否合法、有无侵犯杨龙生等人的合法权益。本院认为，该民事调解书确定的内容未违反法律规定，亦未实际损害杨龙生等人的合法权益，不应被撤销。理由如下：首先，杨龙生等人一审期间向法院提交的吉安市城市规划管理处于2019年5月6日出具的《关于南澳公馆项目规划建设的情况说明》只加盖了该单位的公章，该单位的负责人及制作该情况说明的人员均未在该情况说明上签名或者盖章，而且该情况说明的原件已被相关部门撤回。一审法院未将该情况说明作为本案的定案依据，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的相关规定。其次，吉安市自然资源局出具的回复函中虽有“在该规划方案中，没有在小区住宅底层设置院落围墙”的表述，但其工作人员出庭接受询问时明确表示“是否允许建围院不是其规划工作范围而应该属于园林处负责”，由于建围院不属于规划部门的职能范围，所以其规划方案没有在小区住宅底层设置院落围墙。南澳公馆景观总平面图、南澳公馆环境景观工程施工图、南澳公馆绿化竣工图中均载有围院图标，该三份图纸均经过了相关部门的审核并加盖了公章予以确认。杨龙生等人上诉认为该三份图纸系伪造的，但未提供证据予以证实。虽然杨龙生等人所提供的南澳公馆总平面图、规划建筑设计图等相关图纸无法看出是否允许一楼业主围建小院，但在东宏公司、陈业、李洁据以建设围院的图纸未被合法程序宣布无效之前，杨龙生等人所提供的图纸并不能推翻东宏公司、陈业、李洁所提供图纸的效力。而且涉案民事调解书确定的是“按照《南澳公馆景观总平面图》（2014年5月4日）一楼围栏的尺寸用铁艺建好小院”，故杨龙生等人提供的证据不足以证实涉案民事调解书的内容存在错误。再次，东宏公司在售楼处展示的沙盘上有围院标识，商品房买卖属于标的额较大的交易，一般情况下买房人除了听取销售人员的介绍外也会查看小区沙盘，故可以推断出绝大多数购房者是知晓一楼要围建小院的，甚至有些业主就是因为看中围建小院而愿意以高出其他楼层较多的价格选购一楼；东宏公司与绝大部分业主签订的商品房买卖合同均有“买受人同意本商品房项目的底层绿化设计匹配的小院（属本项目规划绿地的组成部分）由底层（仅指底层为住宅）的房屋买受人使用，顶层设计的露台属于顶层房屋买受人使用”的内容，绝大部分业主在知晓该内容后仍然选择购买，系其对自身权益的处分；东宏公司为一楼业主建设的铁艺围院与底层绿化设计相匹配，而非特意单独设计。一楼业主对小院仅仅有使用权而无所有权，一楼的入户门设计在阳台处，一楼业主不能通过电梯或是消防通道入户，开发商建设围院的行为是对一楼业主隐私性和安全性保护的需要。最后，由于东宏公司在销售房屋及签订商品房销售合同时均已告知一楼围有小院且该小院为一楼业主使用，故杨龙生等人关于一楼所围小院侵犯了业主共有权权益降低了二楼以上的业主的土地使用面积的上诉理由缺乏事实和法律依据。综上，杨龙生等人就（2019）赣0802民初1155号民事调解书所提出的诉请并不能同时满足《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条规定的撤销事由，故该民事调解书不应被撤销。综上，杨龙生等人的上诉请求不成立，依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨龙生、朱怀铄、孔志明、钟婷、朱利华负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  肖永兰二〇二〇年七月三十日书记员  杨丹妮