河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4168号 上诉人（原审被告）：娄益军，男，1971年4月28日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被上诉人（原审原告）：石家庄市城坤物业服务有限公司，住所地石家庄市裕华区槐中路**。 法定代表人：边峰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘瑞锦，该公司员工。 上诉人娄益军因与被上诉人石家庄市城坤物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 娄益军上诉请求：一、撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初1807号判决，依法改判驳回起诉；二、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人石家庄城坤物业服务有限公司与上诉人娄益军不存在物业服务合同关系。石府二区并不存在业主委员会，被上诉人是用私刻的石府二区业主委员会的章与他自己签订的一个虚假合同。一审开庭时被上诉人提交的娄益军的物业服务合同是娄益军2001年与石家庄石府物业管理有限公司签订的，被上诉人石家庄城坤物业服务有限公司与上诉人没有任何合同。根据2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布、2007年8月26日《国务院关于修改的决定》第一次修订、2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订的《物业管理条例》石府物业公司将物业管理整体转让给被上诉人也是违法的；二、被上诉人未按照其提交给法院的《石府二区物业管理服务协议》履行基本的服务义务。楼道的垃圾无人打扫，一直都是业主自己打扫，垃圾经常成堆不及时清运，绿化草坪无人管理，上诉人所住的11号楼楼前花池中荒草一米多高，枯枝败叶也没人清理。被上诉人未按照协议履行义务不应向上诉人收取任何费用；三、关于暖气费问题，石家庄华电供热集团公司供热不达标，根据《石家庄市民居住使用供热合同》规定：“热用户家里温度在16度到12度之间，退费比例为50%”；石府二区东门十几间门脸及西门外22间门脸的租金收入，小区广告收入等都被城坤物业据为己有。 石家庄市城坤物业服务有限公司答辩称，一、上诉人认为小区不存在业委会，也和被上诉人之间不存在合同关系，首先在2004年业委会确实存在且有办公人员，我方才与业委会签订物业服务合同。我方在2003年8月5日与石家庄市石府房地产开发公司签订的《前期石府二区物业管理服务协议》也是合法有效的。根据《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》12条：业主以业主大会或业主委员会做出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序为由，依据物权法第78条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会作出决定之日起一年内行使。即使该份合同的效力有待确认，被上诉人和建设单位签订的物业服务合同也是真实有效的。二、上诉人认为物业提供服务不到位，若真实存在问题可以向物业公司提建议要求期限进行整改，而非以拒绝缴纳物业费进行抵抗，被上诉人一方提交的证据可以证明我方按照合同的约定提供了物业服务，被告享受着被上诉人一方提供的物业服务，却仍然拖欠了十几年的物业费的至今；三、关于上诉人提到的暖气不热的问题，首先依据物业服务合同的约定，被上诉人一方可以代收代缴业主的采暖费，其次若暖气真的不热，可以委托具有室温检测资质的机构进行检测，费用由责任方承担。上诉人并没有提交检测报告来证明之前存在的暖气不热的问题，而且被上诉人只是代收代缴单位不是供热单位，若真的存在问题也应当向供热单位提出而非被上诉人；四、关于上诉人提到的租金与广告收入问题，与本案无关联，再者根据合同约定以及物权法83条规定，物业服务企业对于小区共有部分有管理权，并不需要经过全体业主的同意，所以并不能证明物业服务不符合合同约定。 石家庄市城坤物业服务有限公司向一审法院起诉请求：原告城坤物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费1572元、采暖费6480元、违约金1500元，合计9452元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告娄益军系石家庄市石府二区11-1-201业主，房屋面积163.65m。2004年业主与原告签订《石府二区物业管理服务协议》约定回原告提供物业服务。原告在协议期限内履行了协议约定的相关权利和义务，但被告拖欠原告物业费和采暖费，其中物业费自2015年1月1日至2016年12月31日，标准为0.4元/月*m，共计572元，采暖费拖欠2015年至2016年两个年度共计6480元。根据物业管理服务协议第八条，业主超期缴纳、拖欠、拒交物业管理费、水费、采暖费等费用，欠费部分按日万分之五标准承担违约金，原告主张违约金1500元。经原告多次催缴、被告仍拒绝交纳。 一审法院认定事实：石家庄市长安区石府二区由原告城坤物业公司提供物业服务，该小区11-1-201室所有权人为被告娄益军，该房房屋建筑面积为163.65㎡。2003年8月5日，原告与石家庄市石府房地产开发公司签订《前期石府二区物业管理服务协议》，该协议约定按照建筑面积每平方米每月0.4元，业主于每年12月底前交纳下年度物业服务费。该协议第四条乙方的服务内容载明“一、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）保持干净整洁；垃圾及时收集清运，无垃圾桶、果皮箱满溢现象；雨雪天气时，雨雪停24小时内，主干道做到无积水、无积雪，保证业主出行顺畅。二、小区卫生打扫，楼道卫生每周清扫三次，公共区域每天清扫干净整洁。三、负责园区内垃圾外运、化粪池清掏、蓄水池消毒、绿化草坪管理。四、小区大门保安24小时值班，夜间定点巡逻，对小区内车辆进行停放秩序维护，乙方负责车辆的保管。五、向业主提供代收代缴水、暖等费用服务……”该协议第七条载明“物业服务费是乙方管理小区的正常基本费用，业主应当按时交纳，不应拒交或拖欠物业管理费，为避免少数业主超期缴纳、拖欠、拒交物业管理费、水费、采暖费等费用，欠费部分按照每日万分之五标准承担违约金”。原告提交《石府二区物业管理服务协议》，该协议显示2004年9月5日石府二区业主委员会与原告签订协议，协议主要内容与《前期石府二区物业管理服务协议》相同，被告对该协议不认可，称该小区从未成立业主委员会。原告提交维修单、小区出入车登记表、用于维修基金协议书及服务照片、小区照片主张其履行了物业服务内容，被告不予认可，称楼道均是业主自行打扫，楼道外物业公司基本上一个月清扫一次。被告提交小区照片主张物业服务脏乱差，原告对照片的真实性无异议，但称该照片能够看出原告对该小区提供了完整的物业服务，原告提交的照片只能证明当时当刻存在部分垃圾，不能证明持续的状况，且该小区属于二十年的老小区。本案审理过程中，本院到该小区实地察看，该小区存在物业服务公司的基本服务，小区道路基本清洁，楼道内杂物不多，同时存在部分单元门不能锁闭、业主门张贴有小广告、楼前花坛绿化较少、存在杂草的情况。关于采暖费，原告提交石家庄华电供热集团有限公司出具的收据及增值税发票显示其向供热公司支付取暖费的事实。被告提交该小区部分业主出具的证明主张该小区采暖期暖气供应温度不达标，被告不予认可，称无法证明该证据的真实性，且部分业主手写的室内温度达到了18℃。另，被告提交城坤物业服务有限公司出具的收费收据显示被告于2018年4月20日向原告补交2017年物业费786元、采暖费3240元及车辆识别费240元。原告主张被告拖欠其2015年、2016年物业服务费1572元、暖气费6480元，被告不予认可，称2015年的暖气费和物业费记得打到原告的一名员工的卡上，但未提交证据证明。原告依据物业服务协议主张违约金1500元，同时提交照片显示向业主房门张贴立案告知函，要求其三日内向原告交清物业费，该函落款时间为2018年10月25日。以上事实，有原告提交的物业服务协议、维修单、出入车登记表、照片、收费收据增值税发票，被告提交的照片、收据、证明等证据及庭审笔录为证。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，原告城坤物业公司与石府二区建设单位石家庄市石府房地产开发公司签订有《前期石府二区物业管理服务协议》，被告作为该小区业主，应当按照该协议的约定向原告支付物业服务费。关于原告是否按照物业服务协议约定履行了服务内容，被告提交的照片显示小区部分区域存在特定时间服务质量较差的情况，但结合本院实际察看的情况，同时鉴于原告的收费标准及该小区的现状，本院认定原告履行了基本的物业服务。被告提交的照片显示该小区部分区域存在特定时间服务质量较差的情况，依据上述规定，被告有权要求原告继续履行、采取补救措施，但不是其拒交物业费的事由，故被告以原告物业服务脏乱差为由不同意支付物业费的抗辩，本院不予采信，被告应当向原告支付物业服务费。关于物业费金额，被告11-1-201房产面积为163.65㎡，物业费为0.4×163.65×12×2=1571元。关于采暖费，原告提交的收据及增值税发票显示其向供热公司支付了取暖费，被告提交的证明大部分内容均为打印且内容一致，同时部分证明显示由业主室内温度达标，故被告提交的该证据不能证明原告供暖不达标，被告应当按照22元/㎡的标准向原告支付取暖费。被告主张其向原告交纳了2015年的暖气费和物业费，但未提交证据证明，本院不予支持。原告关于违约金1500元的诉请，因物业服务协议约定的日万分之五明显过高，本院酌定被告自原告张贴立案告知函规定的时限的次日即2018年10月29日起按照年利率6%计算资金占用利息。基此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十四条之规定，判决：被告娄益军于本判决生效之日起十日内向原告石家庄市城坤物业服务有限公司支付2015年、2016年物业服务费1571元、暖气费6480元及利息损失（以8052元为基数，自2018年10月29日至判决确定的履行期限之日止，按照年利率6%计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告娄益军负担。 本院二审期间，上诉人提交长安区工人街道社区居委会证明一份，欲证实石府二区现没有业主委员会。被上诉人质证称居委会证明不能说明小区内是否有业主委员会。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。 本院认为，本案系物业服务纠纷，根据各方当事人在二审中的上诉、答辩及陈述，本案的主要争议焦点：一是城坤物业是否履行了物业服务合同的相关内容和标准；二是一审法院认定的被上诉人支付城坤物业的物业服务等费用是否符合法律规定。 关于焦点一，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，被上诉人城坤物业公司与石府二区建设单位石家庄市石府房地产开发公司签订有《前期石府二区物业管理服务协议》，被上诉人应当对上诉人履行物业服务合同内容，被上诉人作为该小区业主则应按照物业服务协议支付相对应的物业服务费用。上诉人提出的现该小区无业主委员会的复印件证明，经审查，该证明无单位负责人及制作该证明材料的经办人员签字或者盖章，该证明不符合证明材料的形式要件规定本院对此不予采信。一审法院通过现场实际察看，在部分区域存在特定时间服务质量较差的情形，但结合被上诉人物业服务收费的标准和小区现状，认定上诉人基本履行了物业服务内容和标准并无不当之处，本院对此予以确认。 关于焦点二，如前所述，被上诉人基本履行了物业服务的内容和标准，对于存在物业服务瑕疵的情形，上诉人有权要求被上诉人采取继续履行、补救或者提高服务水平的措施和要求，但仅以此由拒交物业费主张于法无据，本院不予支持。一审法院结合被上诉人的房屋实际面积及物业服务收费标准，结算被上诉人物业服务费、取暖费等费用符合法律规定，本院予以认可。 综上所述，娄益军的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人娄益军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵美珠 审 判 员 周玉杰 审 判 员 张 楠 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 任晓刚 书 记 员 刘建烨 ——