四川省甘孜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3328民初5号 原告（反诉被告）：一西尼玛，男，藏族，1976年3月20日出生，四川省甘孜州甘孜县人，现住甘孜县。 委托诉讼代理人：巴登拥措（系原告女儿），女，藏族，1997年6月1日出生，四川省甘孜州甘孜县人，现住甘孜县。 被告（反诉原告）：杜玲琼，女，汉族，1982年9月4日出生，四川省雅安市汉源县人，现住汉源县。 委托诉讼代理人：付燕，四川多元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜润，四川多元律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）一西尼玛与被告（反诉原告）杜玲琼房屋租赁合同纠纷一案，原审案号为（2019）川3328民初44号，2019年8月2日经本院判决后，该案被告（反诉原告）杜玲琼于2019年8月18日不服该判决提出上诉，该案于2019年11月29日被甘孜州中级人民法院发回重审，本院于2020年2月1日立案受理并依法组成合议庭适用普通程序分别于2020年6月29日、2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）一西尼玛及其委托诉讼代理人巴登拥措、被告（反诉原告）杜玲琼委托诉讼代理人付燕、姜润等到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告一西尼玛诉称：“我与被告双方在自愿平等的基础上，于2017年10月10日签订了《酒店及场地租赁合同》，我将位于甘孜县平方米）的在建及后院场地租给被告用于经营酒店合同约定租期为20年（即2019年1月1日起至2039年1月1日止），每年房租费用为68万元，房租费用前10年固定不变，后10年根据市场行情增减。合同签订后，被告按合同约定向我预先支付了2019年房租中的10万元房租定金。2018年7月20日被告以我的房屋不能达到装修施工条件，我违约在先为由向甘孜县人民法院提起诉讼，要求终止合同，甘孜县人民法院于2018年10月12日作出（2018）川3328民初58号判决，驳回被告要求终止合同的诉讼请求。判决生效后，被告与我多次协商，被告提出再支付我10万元作为补偿并终止合同，但我一直没有同意。我认为被告的行为已违反合同约定，现向贵院提起诉讼。1、请求判令被告按合同约定支付原告10年房租费用六百七十万元；2、赔偿原告在此期间不能出租房屋等损失一百三十六万元；3、诉讼费用由被告承担。” 原告一西尼玛的委托诉讼代理人巴登拥措在庭审中补充表示第一项诉求即要求支付10年的房租670万元是对被告（反诉原告）杜玲琼要求的违约金。第二项诉求所造成的损失是本案租赁房屋多修建两层所造成的损失。 原告为支持其诉求向本院提交了下列证据：1、原告身份信息，拟证明原告身份适格。2、被告杜玲琼的身份证明，拟证明被告身份适格。3、由甘孜县住房和城乡规划建设局颁发的建设单位为巴登拥措的位于甘孜县的甘孜建字第513328201700035号建设工程规划许可证、甘孜地字第513328201700035号建设用地规划许可证，拟证明建房的合法性。4、户口本复印件、租赁房屋照片三张、租赁房屋所有权人巴登拥措的声明，拟证明巴登拥措与被告一西尼玛是父女关系，所建房屋在巴登拥措名下且与被告一西尼玛签订合同中的房屋是同一房屋，房屋权利人巴登拥措对本案所涉租赁合同知情并无异议。5、源森态建筑工程有限公司的企业信息、法定代表人以及其所提供的设计图纸和双方所签订的《酒店及场地租赁合同》中的第五条8款，拟证明被告参与设计。6、（2018）川3328民初58号民事判决书复印件，拟证明由于租赁房屋在建，故双方并没有确定租赁房屋的交付时间，因此被告之前向甘孜县人民法院提出终止合同和返还定金的诉求被驳回。7、《酒店及场地租赁合同》一份，拟证明原被告在自愿平等的基础上签订了合同。8、土地买卖协议，拟证明己方已为移除商砼作了必要的准备工作。9、证人鲁某的证言及与证人鲁某的承包合同，拟证明租赁房屋本来只打算修三层，但因签订了合同多修了两层造成了损失。 被告杜玲琼（反诉原告）未提交书面答辩，但在庭审中其委托诉讼代理人付燕答辩称：1、被告方与原告所签订的合同已于2018年11月9日解除，被告方并没有实际占用租赁物，不赔偿原告10年的房租费用。2、对于原告所主张的损失，因为是原告违约在先，被告方不存在违约行为，对其损失赔偿的要求不认可，请求法院驳回其诉讼请求。 2019年5月13日被告杜玲琼向本院提出反诉称：“2017年10月10日我与反诉被告签订了《酒店及场地租赁合同》，合同约定反诉被告将位干甘孜县共四层的房屋及后院场地出租给我用于经营酒店，租期20年。自2019年1月1日起至2039年1月1日止，每年租金68万元。此外合同还约定反诉被告在将租赁物交付我之前应完成：1、租赁物所有隔墙的抹灰（合同第二条2款）；2、水、电、气、光纤、电信等酒店经营所需设施的入户（合同第五条第3款）；3、在酒店试营业前移除后院商砼。同时合同第八条约定了当事人各方送达地址。合同签订后，我依约于2017年10月14日向反诉被告预付了租金10万元。因合同未明确约定租赁物交付时间，我在多次口头催告要求反诉被告依约交付租赁物后，于2018年10月22日通过公证方式向反诉被告预留的送达地址邮寄书面《依合同交付租赁物的通知》。物流查询信息显示该文件已于2018年10月25日签收。同日，我将《依合同交付租赁物的通知》的内容以短信方式发送给反诉被告。后因反诉被告依然未按通知要求交付租赁物，我又于2018年11月1日再次通过公证方式向反诉被告预留地址发出《解除函》，通知反诉被告解除案涉合同并要求退还预付租金10ＯＯＯＯ元（大写：拾万元整），经查询物流信息，显示该函已于2018年11月9日被签收。2018年11月4日，我再次通过短信方式向反诉被告发送《解除函》。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，我与反诉被告的合同已解除。由于我与反诉被告的租赁合同已解除，且我从未实际占有使用租赁物，反诉被告应依法退还预付租金。而其却一直怠于履行返还义务。请求：1、判令被反诉人返还反诉人预付的房屋租金人民币10ＯＯＯＯ元（拾万元整）2、案件受理费用由被反诉人承担。” 反诉被告一西尼玛未提交书面答辩，但在庭审过程中被告委托诉讼代理人巴登拥措辩称：“我方并未收到任何反诉原告方寄送的公证书等，对于被告要求退还10万元的要求不予认可，这10万元是合同定金，合同一经签订就生效，怎么可能退回。” 反诉原告为支持其反诉向本院提交了《酒店及场地租赁合同》拟证明双方签订了租赁协议、转账记录拟证明其向反诉被告预付租金10万元；《关于交付租赁物的通知公证书》、《解除函公证书》及快递查询信息、短信截图、关于租赁物状况的视频和图片、解除合同公证书及快递查询信息，拟证明截止2018年10月29日租赁物外搭脚手架仍未拆除，后院商砼未移除，隔墙未抹灰，2019年8月19日后院商砼仍未移除，租赁物仍没有达到交付的状态。 经审理查明，原告（反诉被告）一西尼玛与被告（反诉原告）杜玲琼于2017年10月10日签订了《酒店及场地租赁合同》约定自2019年1月1日起至2039年1月1日止，每年租金68万元。合同约定原告一西尼玛在将租赁物交付被告杜玲琼之前应完成：1、租赁物所有隔墙的抹灰（合同第二条2款）；2、在甲方（一西尼玛）将毛坯框架交付给乙方（杜玲琼）使用前，甲方应负责水、电、气、光纤、电信等酒店经营所需设施的入户（合同第五条第3款）；3、甲方在酒店试营业前移除后院商砼。同时合同第八条约定了当事人各方的送达地址。合同签订后，被告如约于2017年10月14日向原告预付了2019年的租金定金10万元。2018年7月20日被告以本案租赁房屋不能达到装修施工条件，原告方违约在先为由向甘孜县人民法院提起诉讼，要求终止合同，同年10月12日甘孜县人民法院作出的（2018）川3328民初58号判决驳回被告要求终止合同的诉讼请求，该判决已生效。2018年10月22日被告杜玲琼通过公证方式向原告一西尼玛预留的送达地址邮寄了书面《依合同交付租赁物的通知》。物流查询信息显示该文件已于2018年10月25日被他人签收。2018年11月1日被告（反诉原告）杜玲琼再次通过公证方式向原告（反诉被告）一西尼玛在合同中预留的地址发出《解除函》，通知其解除案涉合同并要求退还预付租金10OOOO元（大写：拾万圆整），物流信息显示该函已于2018年11月9日被他人签收。 另查，案涉租赁房屋截至目前仍没有进行交接。 本院认为，原告（反诉被告）一西尼玛与被告（反诉原告）杜玲琼签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。本案双方当事人之间的争议主要体现在：1、案涉房屋租赁合同是否应当解除或者已解除；如已经解除是何时解除的？2、双方当事人在履行合同时是否存在违约行为，如存在是何种违约行为？3、被告（反诉原告）是否应支付原告（反诉被告）10年的房租费；4、被告（反诉原告）是否应承担原告（反诉被告）的损失136万元及损失的构成；5、原告（反诉被告）是否应退还被告（反诉原告）10万元以及10万元款项的性质。 关于第一个问题，本案所涉房屋租赁合同是否已解除；如解除是何时解除的？被告（反诉原告）杜玲琼于2018年11月5日、2018年11月25日经公证寄出的《依合同交付租赁物的通知》和《解除协议通知书》，已由四川省成都市国力公证处对其寄出上述文书的法律事实进行了公证，对此本院依法予以确认。但上述文书寄出后与此相应的单号所标注的物流信息显示是他人代收，被告（反诉原告）杜玲琼在庭审中没有就上述文书已经被原告（反诉被告）一西尼玛收悉，物流信息中的“他人”即一西尼玛等提交任何证据，对原告（反诉被告）一西尼玛收悉上述文书的事实，本院不予确认。被告（反诉原告）杜玲琼发送短信息给原告（反诉被告）一西尼玛（电话号码为136××××1222）通知其解除合同的事实，在庭审过程中被告未提交手机短信的原始载体，对其发送了该短信且短信是否已收悉的事实本院不予认定。被告（反诉原告）杜玲琼主张原告（反诉被告）一西尼玛对其发出的《解除函》未提出异议表明双方合同已经解除的观点能否成立，应当审查其是否具有合同的单方解除权，其解除合同的理由是否符合《中华人民共和国合同法》第93条第2款、第94条规定的情形。《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定的是合同的约定解除，而本案合同并未将“迟延履行、履行期限不明”等造成的合同纠纷作为可以解除合同的条件，因此本案不存在约定解除的情形。《中华人民共和国合同法》第94条规定的是合同的法定解除，被告（反诉原告）杜玲琼认为因本案租赁合同履行期限不明，故以《中华人民共和国合同法》第六十二条的相关规定为依据，向原告（反诉被告）一西尼玛发出《依合同交付租赁物的通知》和《解除协议通知书》的一系列行为已经达到了解除合同的条件，在对方未提出异议的情况下，视为该合同已解除。对此应当审查被告发出《依合同交付租赁物的通知》的行为是否已经送达对方？《依合同交付租赁物的通知》所要求的三天交付的期限是否合理？据此判断原告（反诉被告）一西尼玛是否构成了迟延履行以及被告（反诉原告）杜玲琼是否享有法定解除权等问题，但被告（反诉原告）杜玲琼一没有能够对其公证发出的相关文书已成功被对方收悉进行举证，二没有能够对其《依合同交付租赁物的通知》上要求的三天交付时间合理进行相应的举证说明，应当承担于己不利的后果，被告（反诉原告）杜玲琼明知原告（反诉被告）一西尼玛汉文文化程度有限，却没有尽其可能与对方沟通、协商解除合同事宜，而是通过向对方发送信函、发送短信等方式向原告（反诉被告）一西尼玛告之交付、解除等重大事宜，其后也没有打电话确认其是否已经收悉并了解其中的内容等尽到自身注意义务。综上对被告（反诉原告）杜玲琼认为本案合同已解除的主张本院不予认可。本案被告（反诉原告）杜玲琼于2018年11月1日通过公证方式向原告（反诉被告）预留地址发出《解除协议通知书》，通知反诉被告解除案涉合同并要求退还预付租金100000元（大写：拾万元整），依据《中华人民共和国合同法》第94条第二项的规定，其已经明确表示了解除合同的意愿，原告（反诉被告）一西尼玛自知道或者应当知道此事开始即具有了合同的法定解除权，在原审中原告（反诉被告）一西尼玛称其未收到过被告（反诉原告）杜玲琼发出的一系列文书，亦未明确自己解除合同的主张，在本次庭审的过程中，经本院询问，原告（反诉被告）一西尼玛明确向本院及被告提出了其解除合同的诉求，故本院认定本案合同因双方均无意再履行已解除，解除时间为2020年6月29日。 关于第二、第三个问题即双方当事人在履行合同时是否存在违约行为以及由谁来承担违约责任的问题和被告（反诉原告）是否应支付原告（反诉被告）10年的房租费的问题。在本案的整个诉讼过程中，原被告双方均主张对方违约，但均不能够提出强有力的证据来加以证明。被告（反诉原告）诉讼代理人付燕在庭审中提出原告（反诉被告）所提交的房屋不动产权证上的竣工时间在租赁合同试营业时间之后，其所提交两段视频均可以证明，原告未能够在试营业前将房屋交付给被告（反诉原告）故对方已构成违约，但之前甘孜县人民法院作出的（2018）川3328民初58号判决认为本案租赁合同于2017年10月10日签订，该案原告杜玲琼在明知甘孜县冬季地处高原寒冷气候，2017年11月至2018年3月期间不可能进行房建施工的前提下提出交房时间推定为2018年3月28日不合理，该案被告一西尼玛提出的双方在签订合同时因不能确定房建完工时间所以暂未约定具体交房时间的意见合理，案涉合同没有明确租赁房屋的具体交付时间。故此判决驳回被告要求终止合同的诉讼请求，该判决已生效，且被告（反诉原告）杜玲琼在反诉状中也明确表示“因合同未明确约定租赁物交付时间”，故对被告（反诉原告）杜玲琼提出的原告（反诉被告）一西尼玛未能够在试营业前交付房屋构成违约的主张不予支持。本案在没有确定租赁房屋具体交付时间的情况下，双方当事人均有义务对合同中存在的瑕疵积极进行补救，在知道租赁合同中没有约定交房时间的情况下，双方应当通过补充协议等方式对具体的交付时间加以确定，但双方当事人均未能够就自己在此事上积极主动作为进行说明举证，应当认定为双方对租赁合同的解除均有过错。被告（反诉原告）杜玲琼所作的起诉解除合同、单方拍摄视频、发出《依合同履行通知书》、《解除协议通知书》等行为均指向一个意思表示即解除合同，在本案租赁合同中双方当事人对任意解除合同的行为，约定为违约行为，故被告（反诉原告）杜玲琼的上述行为已构成根本违约，应当承担于己不利的法律后果。原告（反诉被告）一西尼玛主张被告（反诉原告）杜玲琼支付10年房租费用670万元，但被告（反诉原告）杜玲琼实际并未占用和使用案涉房屋，故不产生房屋租赁费用。在庭审过程中原告（反诉被告）一西尼玛提出其第一项诉求的本意是要求被告（反诉原告）杜玲琼支付违约金，但双方在案涉合同中并没有“违约后支付10年房租”的约定，合同中约定的违约金的计算方法亦不是按照十年房租来计算，对其单方约定违约金及其计算方式的行为，本院不予认定，综上对原告（反诉被告）一西尼玛主张支付10年房租的诉讼请求，本院不予支持。 关于第四个问题即被告（反诉原告）是否应承担原告（反诉被告）的损失136万元，原告（反诉被告）一西尼玛在诉讼过程中向本院提交了其136万元的损失构成，称其本来只打算把本案所涉租赁房屋修建至3楼，但时任源森态建筑工程有限公司老板的被告（反诉原告）杜玲琼及其丈夫、公司工作人员杨洋等到其家中，与其签订了本案租赁合同并承诺如违约则赔偿4000万元违约金，促使其通过借钱等形式，完成了房屋五层的修建，其中三至五层是由被告（反诉原告）公司的人设计完成的。在案件审理过程中，原告方提交了房屋照片、房屋设计图、证人鲁某的证人证言、录音等系列证据证明被告（反诉原告）解除合同的行为致使其损失了136万元用于多建4、5层楼层，但其所提交的证据无法证明被告参与设计房屋、工期被拖延及己方多建的房屋与双方签订合同有关联，其所提交的各项证据之间不能够有效地形成证据锁链证明该项损失的存在。其之前向法庭提交并经质证认证的甘孜建字第513328201700035号建设工程规划许可证、甘孜地字第513328201700035号建设用地规划许可证等的时间为2017年5月，证件中载明该建筑为五层建筑，而本案租赁合同的签订时间为2017年10月。故对原告（反诉被告）一西尼玛主张因签订合同多修了两层造成了136万元的相关证据本院不予采信，对其损失赔偿主张，本院不予支持。 关于第五个问题，原告（反诉被告）一西尼玛是否应退还被告（反诉原告）杜玲琼10万元以及10万元款项的性质等问题，在庭审过程中，在双方均认可的《酒店及场地租赁合同》中写明，被告（反诉原告）所支付的租金系2019年房屋定金，但2019年本案所涉房屋并没有交付使用，故被告（反诉原告）杜玲琼已向原告（反诉被告）一西尼玛支付的10万元租金系不当得利，应当予以返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条、第七十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）一西尼玛的全部诉讼请求。 二、原告（反诉被告）一西尼玛应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）杜玲琼已支付的租金100,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费68,220元，由原告（反诉被告）一西尼玛负担。反诉案件受理费2,300元，由被告（反诉原告）杜玲琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘孜藏族自治州中级人民法院。 审判长 初 其 西 审判员 益西曲珍 审判员 德  央 二〇二〇年七月二十一日 书记员 克孜伍加 附：相关法条 《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条：经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条：书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。提交外文书证，必须附有中文译本。