河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终4447号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南恒之亿实业有限公司。住所地：郑州市**政通路**院**楼****。法定代表人：张卫星，任总经理。委托诉讼代理人：雷新年，河南盛意律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛岭，河南盛意律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：樊占强，男，汉族，1986年4月4日生，住河南省开封县。上诉人河南恒之亿实业有限公司因与被上诉人樊占强房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市鼓楼区人民法院（2019）豫0204民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南恒之亿实业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审本诉诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定计租起始日为2019年10月1日，认定事实错误。双方租赁关系自2018年4月1日起成立，该日上诉人交付房屋，被上诉人支付押金和两个月租金，双方租赁合同从2018年4月1日实际履行，计租日开始计算。鼓楼里步行街是开封市文盛房地产开发有限公司开发建设，并将一部分房屋租赁给上诉人，由上诉人对外转租。文盛公司聘有自己的“开封市鼓楼里商业运营管理有限公司”负责鼓楼里统一招商、运营，上诉人只是承租鼓楼里的部分房屋，将其分别转租给被上诉人等人。鼓楼里景区炫彩菊花会暨一带一路国际美食街盛大开幕的活动仪式于2019年10月1日举行，并非上诉人组织，也与鼓楼里商业街是否正式运营没有必然联系，一审认定该日期为商业街正式运营日期与事实严重不符。上诉人向被上诉人交付房屋前，被上诉人在内的几十家商铺正常租赁使用房屋并办理营业执照，鼓楼里商业街已经正式运营。房屋交付后，部分运营部门领取了代金券，参与了鼓楼里的统一商业运营活动，双方约定的开街日从2018年4月1日双方签订房屋租赁合同当日开始。被上诉人在接收房屋投入经营后，交纳两个月租金并实际交纳水费、电费，双方也以实际行为开始履行租赁合同。2、本案为房屋租赁合同纠纷，上诉人已按照约定履行出租人义务，且不存在任何过错，无论被上诉人经营状况如何，均应按照约定支付租金。本案中，上诉人自签订合同并交付房屋给被上诉人使用至2019年10月1日，实际使用涉案房屋十几个月，被上诉人承租房屋合同目的已经实现，其经营过程中风险自行承担，应按照合同约定支付租金。3、被上诉人单方解除合同，应按照合同约定承担违约责任。合同约定期限为三年，目前合同期限尚未届满，上诉人应承担三个月房租的违约责任。综上，请二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人樊占强答辩称，1、在原审法院时已经提交鼓楼里的未开业证明，鼓楼里当时在招商，存在虚假宣传，鼓楼里至今为止仍处于荒废状态。鼓楼里未进行消防验收，针对业主的房屋一直没有进行交付。2、原审期间，2019年10月1日鼓楼里景区菊花会盛大开幕，双方一致认可2019年10月1日符合开街日的说法，在未开街前，我不应该支付房租。3、因为鼓楼里未顺利开街，我没有正式营业，装修款、工人工资等损失也很大，上诉人应该赔偿我的损失。清二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。樊占强向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除双方于2018年4月1日签订的《租赁合同》。2、请求法院判令河南恒之亿实业有限公司返还租金、履约保证金24076元。河南恒之亿实业有限公司向一审法院反诉请求：1、依法判决樊占强向河南恒之亿实业有限公司支付欠付的租金113284元（暂计算至2019年8月30日，剩余租金支付至实际腾房之日止）及违约金24084元；2、本案诉讼费由樊占强承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，双方经协商签订《商铺租赁合同》，合同约定如下：一、河南恒之亿实业有限公司将其位于鼓楼里商业街1-A-18号商铺出租给樊占强，商铺建筑面积为89.2㎡。二、商铺租赁期限为三年，计租日为2018年4月1日（双方约定之鼓楼里商业街正式开街日，如若开街日延迟，计租日自然顺延）。三、该房屋的租金及物业费按计租面积计付，樊占强应当自计租日开始承担该房屋的租金及物业费，第一个租约年，月租金每平方米90元，即每月租金为8028元，第二年第三年每平方米上涨20元，商铺租金每两个月缴纳一次，合同签订之日，樊占强向河南恒之亿实业有限公司支付履约保证金8028元。四、为扶持樊占强经营，河南恒之亿实业有限公司同意在前述租金标准的基础上，给予樊占强两个月的免租期。五、若樊占强逾期交纳租金、水电气等能源费用及合同约定外的其他费用，每日按逾期总额的1%，向河南恒之亿实业有限公司给付滞纳金，逾期超过5日河南恒之亿实业有限公司可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的商品，逾期超过15日的，河南恒之亿实业有限公司有权解除本合同，追收逾期租金及滞纳金。该合同还对商铺交付、装修和改建、转租、分租或出借、牌匾广告、双方权利义务、合同终止与续期、送达、管辖法院、其他事项作出约定。签订合同后当日，樊占强按照合同约定向河南恒之亿实业有限公司交纳履约保证金8028元及两个月商铺租金16056元，河南恒之亿实业有限公司将合同中所约定的商铺交付给樊占强使用。另查明，根据开封市建筑工程质量监督站公布的“工程竣工标志牌”显示，鼓楼里商业步行街主体建筑竣工时间为2018年12月。竣工后由河南恒之亿实业有限公司负责统一招商、运营，意图打造成开封特色风情美食步行街。2019年10月1日鼓楼里景区炫彩菊花会暨一带一路国际美食街盛大开幕。因多方原因导致鼓楼里商业步行街整体经营状况不佳，在此期间樊占强所经营的“壹十八锅”餐饮生意未达到预期，因而双方产生纷争。上述事实有当事人陈述、商铺租赁合同、收款收据、履约保证金收据、工程竣工标识牌、照片及庭审笔录等证据予以证明。一审法院认为，公民的合法权益应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方所签订的商铺租赁合同，已就租赁事宜作出具体明确的约定，符合法律规定，予以确认，双方均应按照合同约定履行义务。作为河南恒之亿实业有限公司应当及时将符合要求的租赁物交付给樊占强，并积极运营，为承租户打造适宜的经商环境；作为樊占强应当按照约定，及时向河南恒之亿实业有限公司交纳租赁费，并根据市场需求选择适应客户需求的特色行业，经营好自己的商铺。由于多方原因，导致鼓楼里商业步行街经营状况不佳，未达到双方预期要求，对此纠纷的产生，双方均有过错。关于樊占强主张的合同解除问题，由于双方对此均不持异议，且符合法律规定，予以准许。关于计租日计算的问题，依据合同约定的第二条，计租日为房屋交付日（即2018年4月1日），但又在括号内标注“双方约定之鼓楼里商业街正式开街日，如若开街日延迟，计租日自然顺延”等字样，导致双方对计租日的理解产生分歧，分别作出不同的解释。但双方对于开街日具体为何时，并未作出具体而明确的约定。从合同格式来看，合同文本系河南恒之亿实业有限公司起草的面对不特定对象而签订的统一固定格式文本，产生歧义的主要原因在于河南恒之亿实业有限公司。从合同文本的内容上来说，所谓开街日应理解为鼓楼里商业步行街正式运营经营日，结合2019年10月1日鼓楼里景区炫彩菊花会暨一带一路国际美食街盛大开幕的事实，根据公平原则，自商铺交付之日起至2019年10月1日止，樊占强不再向河南恒之亿实业有限公司交付租金，但河南恒之亿实业有限公司亦不再享受原合同约定的免租期，综上，樊占强自2019年10月1日起按合同约定的月租金8028元向河南恒之亿实业有限公司支付租金，直至将房屋腾空交付河南恒之亿实业有限公司之日止。关于履约保证金，鉴于双方合同解除，樊占强交付的履约保证金河南恒之亿实业有限公司应当予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除樊占强与河南恒之亿实业有限公司双方于2018年4月1日签订的《商铺租赁合同》。二、本判决生效之日起十日内，河南恒之亿实业有限公司向樊占强返还履约保证金8028元。三、本判决生效之日起十日内，樊占强自2019年10月1日起，至实际将房屋腾空交付河南恒之亿实业有限公司之日止，按照每月8028元进行计算，向河南恒之亿实业有限公司支付房屋租金（已支付的16056元租金从中优先予以扣除，多余部分由河南恒之亿实业有限公司返还给樊占强）。四、驳回樊占强其他诉讼请求。五、驳回河南恒之亿实业有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费402元，减半收取201元，由河南恒之亿实业有限公司承担；反诉费1524元，由河南恒之亿实业有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、被上诉人应否支付2018年4月1日至2019年10月1日的房租？2、被上诉人应否向上诉人支付违约金？关于第一个争议焦点，双方签订的《商铺租赁合同》第2.1条规定“该商铺的租赁期限为三年。本合同项下的计租日为2018年4月1日（双方约定之鼓楼里商业街正式开街日，若开街日迟延，计租日自然顺延）”。括号内标注为开街日即为计租日，但双方对开街日并未作出具体明确的约定。原审结合2019年10月1日鼓楼里景区炫彩菊花会暨一带一路国际美食街盛大开幕的事实，确定2019年10月1日为开街日即计租日，符合合同约定及实际情况，本院予以确认。原审根据公平原则，判决自商铺交付之日起至2019年10月1日止，被上诉人不再向上诉人交付租金，但被上诉人亦不再享受原合同约定的免租期公平合理。上诉人提出应从2018年4月1日起支付房租，但并不能提供鼓楼里开街日的相关证据，应承担举证不能的不利后果。故，上诉人要求被上诉人支付2018年4月1日至2019年10月1日的上诉请求证据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，被上诉人提前解除合同构成违约，应当承担违约责任；但上诉人作为步行街商铺的出租方，未积极运营，顺利开街，为承租户打造适宜的经商环境，亦存在违约行为。本案双方均存在未能完全履行租赁合同的情形，对此不能单方归责于一方，故对上诉人主张的违约金，本院不予支持。综上所述，上诉人河南恒之亿实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费402元，由上诉人河南恒之亿实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年七月十日书记员  陈艳艳