江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初273号 原告（反诉被告）：赵敏，男，1980年7月10日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：林云网，江苏冠文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴曙光，江苏冠文律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中铁大桥局集团第二工程有限公司，住所地南京市。 法定代表人：陈攀。 委托诉讼代理人：陈光明，男。 委托诉讼代理人：何宇杰，男。 原告（反诉被告）赵敏与被告（反诉原告）中铁大桥局集团第二工程有限公司（以下简称中铁二公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵敏的委托诉讼代理人林云网、吴曙光，被告（反诉原告）中铁二公司的委托诉讼代理人陈光明、何宇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵敏向本院提出诉讼请求：1.被告中铁二公司支付原告赵敏拆迁补偿款20万元并支付该款项自2020年1月8日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.被告中铁二公司退还原告赵敏履约保证金5000元。事实和理由：2017年2月14日，原、被告签订房屋场地租赁合同，约定原告赵敏承租被告中铁二公司位于南京市，面积为189平方米，用途为纸品加工，租赁时间自2017年1月15日至2018年1月14日止，年租金为58000元。2017年12月20日，原、被告按照原合同条件续约1年，租赁期至2019年1月14日。原告赵敏在装修期根据经营需要投入3万元对承租房屋进行装修改造、补漏、吊顶、铺地板，投入5万元填埋水沟、挖土、修整地坪，投入5万元加盖房屋和厂房，花费5000元从原承租人处购买小房子，投入1.5万元建输送带水槽，投入6万元购置安装50吨大地磅，投入1.5万元购置安装10吨小地磅，投入24万元购置安装打包机。此外，原告赵敏在经营过程中购置了叉车1台、铲车1台、剪切机1台、小货车1台以及办公电脑、桌椅、文件柜等办公设施设备。2018年6月26日，南京市鼓楼区人民政府作出房屋征收决定，原告赵敏在承租场地加盖的经营用房、设施设备等属于征收范围。2018年11月、12月，被告工作人员与南京市鼓楼区房屋征收管理办公室（以下简称鼓楼征收办）工作人员到原告承租经营地点进行现场调查，对原告加盖的经营用房和设施设备，包括房屋、地磅、输送带水槽、打包机、叉车、铲车、剪切机以及办公电脑、桌椅、文件柜等办公设施设备进行拆迁前的核实登记。2019年1月左右，被告工作人员再次与鼓楼征收办工作人员到现场测量、复核，以上三次测量、登记、复核过程中原告赵敏均全程协助参与。原告之后了解到鼓楼征收办将原告赵敏的停业损失、经营用房、设施设备损失、搬迁费用等征收补偿利益与原告赵敏的其他征收补偿利益一并支付给了被告中铁二公司，原告赵敏多次向被告中铁二公司主张自己的利益，被告开始时同意支付，后以各种理由拖延，直至后来予以反悔，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告中铁二公司辩称，1.原告赵敏所称的加盖房屋是从原承租人处购买没有提供证据证明，根据双方合同约定，涉案房屋场地及附属设施属于被告中铁二公司所有，即使原告所谓的加盖房屋是从原承租人处购买属实，该房屋属于违章建筑，依法也不会得到补偿，被告在合同终止时要求其自行拆除并自行承担费用，且原告应根据合同约定向被告按每月每平方米51元的标准支付租金；2.合同明确约定在租赁期间，原告所承租的房屋场地如遇政府规划，被告不赔偿原告的任何损失，双方合同自然终止，原告不享受任何拆迁利益，故原告无权向被告主张拆迁利益；3.原告所称的装饰改造、补漏、吊顶、铺地板、填埋水沟、挖土、修整地坪等均没有证据证明系原告所为，原告所谓的设施设备在房屋场地拆除之前已自行拆除，行政征收评估补偿报告中即便有原告的设施设备补偿，该补偿款项依据合同约定亦应由被告享有；4.对于原告主张的搬迁补偿，依据南京市国有土地上房屋征收与补偿办法规定，搬迁补助费含设备迁移费，由被征收房屋的合法占有人获得，而原、被告双方合同已经于2018年6月26日终止，原告已经不是房屋的合法占有人，无权获得搬迁补偿；5.对于原告主张的停业损失，根据南京市国有土地上房屋征收与补偿办法规定，征收前有租赁关系的非住宅租赁双方对停产停业损失的承担方式有约定的从其约定，而原、被告双方合同中的约定是原告不享有任何拆迁利益，故该停业损失依法依约应由被告中铁二公司所有；6.关于履约保证金，由于原告未按期归还房屋场地，经被告多次通知退租，原告仍占用场地达375天，故履约保证金已冲抵占有使用费，不应予以退还；7.被告没有支付拆迁补偿款的义务，也不存在支付利息。综上，请求驳回原告赵敏的诉讼请求。 反诉原告中铁二公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉原、被告于2018年1月15日签订的房屋场地租赁合同于2018年6月26日终止；2.反诉被告赵敏支付反诉原告中铁二公司房屋场地的占有使用费22490.41元并支付该款项自2019年7月7日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月19日前）、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）计算的利息；3.反诉被告支付反诉原告延迟收取征收补偿款的利息损失29079.45元；4.反诉被告支付反诉原告违约金5800元。事实和理由：2018年1月15日，反诉原、被告双方签订房屋场地租赁合同，约定由反诉被告承租反诉原告的房屋及场地，年租金58000元，履约保证金5000元，如遇政府规划或反诉原告规划及经营管理需要，双方合同自然终止，反诉被告须在收到反诉原告停租通知后一个月内无条件搬迁，反诉原告不赔偿反诉被告的任何损失，反诉被告不享受任何拆迁利益，合同终止后反诉被告应在两周内将房屋场地及地面附着设施归还反诉原告，并保证房屋场地及地面附着设施的完好无损，否则反诉原告有权停止反诉被告使用租赁范围内的所有设施，并强行将租赁场内的物品搬离租赁场，且不负保管责任，由此造成的一切损失由反诉被告全部承担；反诉原告还将保留追究反诉被告给反诉原告造成的损害赔偿责任，且反诉被告应按年租金的10%支付违约金。2018年6月26日，南京市鼓楼区人民政府发布征收决定，反诉被告承租的反诉原告房屋及场地被纳入征收范围，反诉被告也明确知悉这一征收决定。按照约定，合同应于2018年6月26日终止。然而，反诉被告在合同终止后，经反诉原告多次催告退租，拒不退还租赁房屋和场地，非法占有使用房屋和场地直至反诉原告2019年7月7日将其清退之日为止。反诉被告在合同终止后拒不退租的行为违反了合同约定，构成了违约且损害了反诉原告的合法权益，应当支付反诉原告房屋场地非法占有使用费及违约金。另2019年6月18日，反诉原告与南京市，根据协议约定，如反诉被告不非法占用反诉原告房屋土地，反诉原告本应于协议签订当天可收到补偿款4761万元，但直至反诉原告2019年7月7日清退反诉被告，反诉原告仅收到3541万元补偿款，其中1220万元补偿款实际延迟20天，对反诉原告延迟收取补偿款的利息损失反诉被告理应赔偿。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉。 反诉被告赵敏辩称，1.双方租赁合同于2019年1月14日期限届满而终止，反诉原告在2018年7月3日仍收取了反诉被告2018年7月14日至2019年1月14日期间的租金，反诉原告在2019年1月14日前从未提出返还租金及终止合同的请求，虽然2018年6月26日南京市鼓楼区人民政府发布了拆迁公告，但正式发布日期反诉原告并未向反诉被告送达，也未通知反诉被告具体的搬迁时间，反诉原告在2018年7月3日收取租金后双方仍继续履行合同，故反诉原告主张双方合同于2018年6月26日终止无事实依据；2.反诉原告在合同履行过程中从未正式向反诉被告送达搬迁的要求，在2019年1月份之前，反诉被告应反诉原告要求配合反诉原告完成拆迁的相关登记、调查、核实工作直到2019年1月份；3.反诉原告要求支付非法占有使用费不符合客观情况，2019年1月初在拆迁现场登记工作完成后，反诉原告对现场采取断水断电方式，迫使现场承租户撤离搬迁，反诉被告也在合同期满后搬离现场，不存在非法占有至2019年7月6日，反诉原告主张至2019年7月6日是基于其与鼓楼拆迁办办理交接手续的时间，但反诉原告与鼓楼拆迁办何时办理交接手续并非反诉被告所能决定；4.鼓楼拆迁办何时支付补偿款并非反诉被告所能决定，也与反诉被告没有关联，反诉原告所提供的证据也不能证明其延迟收取补偿金和反诉被告有关，故应驳回反诉原告要求反诉被告支付利息的诉讼请求；5.反诉被告在合同履行过程中不存在违约行为，合同虽约定租赁期间如遇政府规划合同自然终止，但政府发布拆迁公告后反诉原告仍收取反诉被告租金，说明双方仍继续履行合同，反诉原告也未向反诉被告下达停租通知，而是一直要求反诉被告现场正常经营，反诉原告工作人员明确要求现场租房继续经营方能获得停产停业损失，所以一直到2019年1月，拆迁现场承租户一直配合反诉原告完成拆迁工作，反诉原告也一直承诺会将承租人应有损失返还给反诉被告，但是在拆迁统计工作完成后，特别是反诉原告以拆迁场地实际使用人获得500多万补偿款后未实现承诺，未将补偿款返还反诉被告。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年2月14日，中铁二公司（甲方）与南京骋亦达商贸有限公司（乙方，以下简称骋亦达公司）签订房屋场地租赁合同，约定甲方将位于南京市，面积为189平方米，租给乙方作为纸品加工用，该产权房屋场地及地面附着设施属甲方所有，乙方在租赁期间有使用权，租赁期间为一年，自2017年1月15日起至2018年1月14日止，每年租金为58000元；合同期满后，在同等条件下，乙方具有优先续租权，如合同期满，乙方有意续签，则须在合同期满前一个月告知甲方，并征得甲方同意后，另签续租合同。赵敏作为骋亦达公司的法定代表人在乙方处签字并加盖骋亦达公司印章。 上述租赁合同签订后，中铁二公司将租赁房屋场地交付骋亦达公司用于经营纸品加工。 2017年12月20日，中铁二公司（甲方）与赵敏（乙方）就上述房屋场地续签房屋场地租赁合同，约定租赁期间为一年，自2018年1月15日起至2019年1月14日止，每年租金为58000元；在租赁期间，乙方所租的房屋场地，如遇政府规划或甲方规划及甲方经营管理需要，双方合同自然终止，乙方须在收到甲方停租通知后一个月内无条件搬迁，甲方不赔偿乙方的任何损失，乙方不享受任何拆迁利益；合同终止后，乙方应在两周内将房屋场地及地面附着设施归还甲方，并保证房屋场地及地面附着设施的完好无损，否则甲方有权停止乙方使用租赁范围内的所有设施，并强行将租赁场内的物品搬离租赁场，且不负保管责任，由此造成的一切损失由乙方全部承担；甲方还将保留追究乙方给甲方造成的损害赔偿责任，且乙方应按年租金的10%支付违约金；合同签订后三个工作日内，乙方向甲方交纳5000元的履约保证金后，方有权使用承租的房屋场地及地面附着设施，乙方在退租时保证房屋场地及地面附着设施完好，甲方将无息退还履约保证金，否则甲方有权扣除履约保证金，履约保证金不足以弥补甲方损失时乙方必须予以补足等等。 2018年6月26日，南京市鼓楼区人民政府发布房屋征收决定，金陵村100号房屋在征收范围内。 2019年6月18日，中铁二公司（乙方）与鼓楼征收办（甲方）签订征收补偿协议书，约定甲方需征收乙方位于金陵村100号的房屋建筑面积80平方米（配电房1间），工业土地面积14561.78平方米，甲方应支付乙方房地评估总额35510679元的征收补偿款，乙方于2019年6月15日前将征收范围内的承租户清理完毕，并与甲方完成交接手续；本协议签订生效后三个工作日内，甲方向乙方支付1065万元，乙方按约交付房地后，甲方再支付1420万元，余款在2019年10月底前付清。后双方签订补充协议书一，约定甲方应支付乙方金陵村100号征收范围补助给实际使用人的搬迁费和停业补偿合计4786837元，无证房屋2964.2平方米评估补偿1311144元，设备、铁路路基和附属物等补偿合计10905109元，一次性补助1000万元，上述费用总计27003090元，本协议签订生效后三个工作日内，甲方向乙方支付1500万元，乙方按约定交付房地后，甲方再支付500万元，余款在2019年10月底前付清。其中搬迁费为2945746（36821823*8%）元，停业补偿为1841091（36821823*5%）元。 2019年6月20日，鼓楼征收办支付中铁二公司3541万元。2019年7月23日，鼓楼征收办支付中铁二公司3220万元。 另查明，赵敏已支付中铁二公司履约保证金5000元，租赁房屋场地的水电等费用已结清。赵敏承租的189平方米房屋场地仅是本市金陵村100号场地中的一部分。 在拆迁部门出具的南京市国有土地上非营业性房屋征收补偿金额分户评估结果表中，编号为9（面积20.09平方米）的房屋评估总价为5706元，编号为19（面积35.61平方米）的房屋评估总价为10078元、编号为21（面积125.31平方米）的房屋评估总价为57267元、编号为22（面积15.45平方米）的房屋评估总价为7833元、编号为23（面积91.5平方米）的房屋评估总价为25895元，赵敏表示编号为9的简易房屋为其从原承租人处购买，该房屋评估总价5706元应由赵敏所有，中铁二公司表示出租给赵敏的仅为编号为19、21（面积为160.92平方米）的房屋及部分场地，其他房屋不在租赁范围内。在固定资产-机器设备、附属物评估明细表中，赵敏表示其中序号为1、2、32、40的资产为其所有，中铁二公司仅认可序号为1的地磅及基础、序号为40的监控为赵敏所安装。在装饰装修及附属物明细清单中，赵敏表示其中序号为112至132（房屋编号为19-23）及142、143中700平方米的水泥路部分应为赵敏所有，中铁二公司认为其出租给赵敏的房屋仅为编号为19、21的房屋，其余房屋不在租赁范围内，且上述装饰装修在交付赵敏时已存在，并非赵敏装修。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，赵敏与中铁二公司就房屋场地及地面附着设施签订了房屋场地租赁合同，双方形成租赁关系。双方对合同约定的租赁房屋场地范围有异议，由于赵敏主张租赁房屋范围为编号19-23，该房屋面积合计已超过合同约定的189平方米，而中铁二公司主张的租赁房屋编号为19、21（面积为160.92平方米）及房屋中间的空地与合同约定面积较为相符且较为合理，本院予以采信。2018年6月26日，由于租赁的房屋及场地被征收，故双方签订的房屋场地租赁合同于2018年6月26日终止。现赵敏已搬离租赁房屋场地且已结清相关水电等费用，中铁二公司应将已收取的履约保证金5000元退还赵敏。 关于拆迁补偿款问题。本案中，原、被告双方在租赁合同中约定如遇政府规划出租人不赔偿承租人任何损失，承租人不享受任何拆迁利益，应视为对补偿问题约定不明。对赵敏主张的编号为9的房屋补偿款，由于其提供的现有证据不能证明该房屋是其从案外人处取得，故对其要求中铁二公司支付该房屋补偿款的诉请，本院不予支持。对于赵敏主张的搬家费，由于其系搬家行为的具体实施主体，故对其该项诉请，本院予以支持，搬家费的数额本院根据其实际承租面积确定为42205元。对于赵敏主张的装饰装修补偿费用，其提供的证据不能证明承租房屋的装饰装饰全部由其完成，由于中铁二公司交付租赁房屋时已存在装饰装修，故结合装饰装修及附属物明细清单，对赵敏主张的装饰装修费用，本院酌定为6042元。对赵敏主张的固定资产机器设备补偿费用，双方均认可序号为1的地磅及基础为赵敏所安装，故该部分补偿费用52800元应支付给赵敏，对序号为40的监控已明确备注为赵敏所有，故该补偿费用480元亦应支付给赵敏，对赵敏主张的其他设施设备费用，由于明细表中未备注为赵敏所有，赵敏提供的证据也不能证实为其所有，故对赵敏主张的其他部分的设施设备补偿款，本院不予支持。对于赵敏主张的停业补偿，由于拆迁对于出租人和承租人都会造成停业损失，故对于拆迁人支付给出租人的停业补偿费用，本院根据赵敏承租的面积酌定由其分得50%即13189元。综上，中铁二公司应支付赵敏拆迁补偿费114716元。原告赵敏主张的利息，亦符合法律的规定，本院予以支持。 关于占有使用费及利息损失问题。原、被告双方租赁合同已于2018年6月26日因租赁场地被征收而终止，中铁二公司未提供证据证明赵敏在合同终止后继续经营且未受影响，故对其要求赵敏支付2018年6月27日以后占有使用费的诉请，本院不予支持。对于中铁二公司主张的利息损失，由于其提供的证明不能证明鼓楼征收办未支付款项完全是由于赵敏的原因导致，故其要求赵敏支付利息补偿的诉讼请求，本院不予支持。对于中铁二公司主张的违约金，由于租赁合同已终止，赵敏已实际返还房屋，中铁二公司的现有证据不能证明赵敏存在恶意迟延返还房屋的行为，故对该项诉请，本院亦不予支持。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）赵敏与被告（反诉原告）中铁大桥局集团第二工程有限公司签订的房屋场地租赁合同于2018年6月26日终止； 二、被告中铁大桥局集团第二工程有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告赵敏拆迁补偿款114716元，并支付该款项自2020年1月8日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 三、被告中铁大桥局集团第二工程有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告赵敏履约保证金5000元； 四、驳回反诉原告中铁大桥局集团第二工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       本诉案件受理费4375元，减半收取计2187元，由原告赵敏负担905元，被告中铁大桥局集团第二工程有限公司负担1282元，反诉案件受理费617元，由反诉原告中铁大桥局集团第二工程有限公司负担（本诉案件受理费由赵敏预交，中铁大桥局集团第二工程有限公司负担部分在支付上述款项时一并支付）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  朱玉梅 二〇二〇年七月十四日 书记员  陈 悦 履行告知书