山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2195号上诉人（原审被告）：李**飞，男，1991年3月28日出生，汉族，住山西省临县。委托诉讼代理人：樊鹏程，山西仁鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳光城物业服务有限公司太原分公司〔原阳光城物业服务（福建）有限公司太原分公司〕，住太原市晋源区晋源街道南瓦窑村阳光城翡丽湾（潜丘路**）**楼**。负责人：魏安妮，总经理。委托诉讼代理人：刘翔宇，山西华炬律师事务所律师。上诉人李**飞因与被上诉人阳光城物业服务有限公司太原分公司物业服务合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2019）晋0110民初2306号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李**飞的委托诉讼代理人樊鹏程，被上诉人阳光城物业服务有限公司太原分公司的委托诉讼代理人刘翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李**飞上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定“被上诉人与上诉人双方就物业费的收费标准问题、物业服务问题等已达成合意，上述合同的内容也并不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人已经收房，即已享受被上诉人为其提供的物业服务，上诉人理应按照约定支付被上诉人物业费”是错误的。1、被上诉人自称太原长风置业有限公司(开发商)于2013年10月1日与被上诉人签署了《前期物业服务合同》，但原审法院认定该合同签署日期是2013年9月18日。无论该《前期物业服务合同》是否存在，在2015年8月30日上诉人与太原长风置业有限公司签署的《商品房买卖合同》中并没有条款约定前期物业公司及物业费标准。根据《物业管理条例》第25条的规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”也就是说，对于新开发商品楼盘，由建设单位(开发商)依法选定前期物业公司，签署《前期物业服务合同》，但该合同之所以对物业买受人有效、物业买受人之所以受该前期物业服务合同的约束，前提是在《商品房买卖合同》中必须依法包含了物业服务合同约定的内容，充分保障了物业买受人的选择权和缔约自由。2、直至房屋交付前，上诉人对前期物业服务公司是谁，收费标准是多少，是否合法、公平等一概无从知晓，直到房屋交付时被上诉人才向上诉人出示交付了一份《前期物业服务合同》、一份《业主临时管理规约》，但无论是《前期物业服务合同》还是《业主临时管理规约》，都没有任何一方(开发商、被上诉人、上诉人)的签字盖章，是空白文件。对此关键的两个事实：第一、被上诉人在交房时才向上诉人出示交付《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，该事实在被上诉人诉状及法院判决认定中均予确认；第二、被上诉人当庭承认向上诉人出示交付的《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》均空白无签章，甚至被上诉人向原审法院提交证据时也提交的是空白无签章的《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》。3、上诉人对空白无签章的《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》出具了承诺书，是因为第一，上诉人认为该无签章文件是无效文件，签署承诺不会导致不利后果；第二,按照被上诉人交房流程，上诉人不签署承诺书不给交付房屋。4、原审法院认为上诉人接受了被上诉人的物业服务，故应该支付物业费。首先上诉人并没有别的选择可以不接受被上诉人物业服务；其次，上诉人在只能接受被上诉人物业服务，支付物业费的情况下，并不能就此认定应该按照被上诉人的标准交付物业费，双方对物业费的标准并没有达成合意，没有生效的合同确定双方物业费支付标准。二、上诉人即使应该支付物业费，也应该按照住宅标准支付。1、《商品房买卖合同》约定房屋的性质是公寓，法律法规中对公寓并无法律界定，按通常理解的标准，公寓就是集中式住宅，是相对于独立住宅(别墅)的概念。2、被上诉人在向上诉人交付房屋时，对房屋的使用和保修发放的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、对于开发商偷换概念，在商业土地上开发建设住宅用途的所谓公寓，法律不能纵容其即享受偷换概念后便于销售的利益，又保护其对公寓按照商业标准收取物业费。4、对于住宅的物业费标准，属于政府价格管控范围，根据物业公司服务等级确定有政府指导价。太原市发改委对住宅物业费的最高限价为1.6元，电梯费的最高限价为0.4元，合计不超过2元。三、被上诉人单独收取空调运行费没有法律依据，且原审法院没有区分空调使用季节，按照每年12个月判决空调运行费是错误的。1、太原市发改委对可以单独收取的电梯费有明确规定，没有空调运行费的单独收取规定。2、空调运行费应已包含在物业费中的公共设备运行维护费中。3、被上诉人自身规定的每年空调运行季是9个月，按9个月收费，原审法院判决按1年12个月收费是错误的。综上，原审判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人阳光城物业服务有限公司太原分公司辩称，一、被上诉人与上诉人之间存在真实、合法、有效的物业服务合同关系。上诉人所引用的《物业管理条例》第25条规定，并不能导致《前期物业服务合同》无效。至于上诉人与开发商签署的《商品房买卖合同》是否约定前期物业合同的约定内容、开发商是否充分保障了上诉人作为买受人的选择权与缔约自由，本不属于被上诉人能力可控的范围，系上诉人与案外人之间的商品房买卖合同纠纷，不在本案审理范围。《前期物业服务合同》并不符合《合同法》第52条规定的合同无效以及其他法律、行政法规规定物业服务合同无效的情形,所以《前期物业服务合同》依法有效。上诉人李**飞作为完全民事行为能力人，在《前期物业服务合同》《业主临时管理规约》上签署自己的名字并作出相应承诺，该签字及承诺的行为应当对其构成约束，违反《前期物业服务合同》恶意欠缴物业费的不利后果应由其本人承担。二、依据《物业管理条例》第21条规定，《前期物业服务合同》是由建设单位与物业服务提供方签署。被上诉人在一审中已经提供了与开发商签订的《前期物业服务合同》复印件，证明被上诉人系由案涉项目开发商选聘的物业服务提供方。上诉人在《前期物业服务合同》《业主临时管理规约》上的签字都是其本人签署，相应承诺也是本人自愿承诺，上诉人在《前期物业服务合同》《业主临时管理规约》上签字时就已经明确知晓被上诉人的收费标准。其在上诉状中陈述“双方对物业费的标准并没有达成合意，没有生效的合同确定双方物业费支付标准”与事实相悖。三、关于上诉人所称“被上诉人向其发放的是《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》，就意味着商品房的用途为住宅”的说法。《城市房地产开发经营管理条例》第30条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”1998年建设部发布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第3条“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。”第13条“其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。”所以，非住宅项目也需要向房屋买受人提供两书，并不能根据开发商给业主提供的是住宅质量保证书就推导出房屋用途系住宅的结论。上诉人与开发商签订的《商品房买卖合同》中明确约定该地块规划用途为商务金融用途，商品房用途为公寓。因此并不适用住宅小区的物业费收费标准。而依据《太原市物业管理条例》第38条规定“......物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小。住宅小区**物业和保障性住房小区物业服务收费实行政府指导价务等级基准价以及浮动幅度由市价格主管部门会同同级物业管理主管部门统一制定。具体收费标准由建设单位或者业主与物业服务企业根据规定的等级基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；其他物业管理服务收费实行市场调节价，收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。”由此可见，公寓性质的房屋所对应的物业服务费适用市场调节价机制，由物业服务合同进行约定。而被上诉人的物业服务收费标准也是经上诉人认可同意的，故收费项目及收费标准并无不当。四、原审中被上诉人向上诉人主张的空调运行费是自2017年11月1日至2019年12月31日之间制冷季或供暖季20个月计算产生的。但因为双方约定的物业费等费用收取的时间节点在每年的10月31日之前，而被上诉人起诉上诉人又是发生在2019年10月31日前，所以原审法院支持了截至2019年10月31日前产生的空调运行费，即按照18个月计算产生的空调运行费。原审法院虽然没有完全支持被上诉人的一审诉讼请求，但将起诉时尚未产生的物业费等费用交由被上诉人在费用实际产生后再另行向上诉人主张的行为也无可厚非。综上，双方之间存在真实、合法、有效的物业服务合同关系，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人阳光城物业服务有限公司太原分公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告向原告支付欠付的2017年、2018年、2019年的物业费55892.07元（477.71平方米×4．5元／月·平方米×26个月）、空调运行费85987.80元（477.71平方米×9元／月·平方米×20个月），共计141879.87元；2.请求依法判令被告按照因被告违约行为导致原告直接损失（所欠缴物业费、空调费总额）的30％向原告支付违约金42563.96元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年9年18日，太原市长风置业有限公司与原告阳光城物业服务（福建）有限公司太原分公司签订《阳光城国际广场前期物业服务合同》，约定太原市长风置业有限公司委托原告阳光城物业服务（福建）有限公司太原分公司为其开发的阳光城国际广场提供物业服务。2015年8月30日，被告李**飞与太原市长风置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告李**飞购买由太原市长风置业有限公司开发的位于太原市晋源区长兴南街8号阳光城国际广场1幢37层3703号的商品房，该商品房的用途为公寓，建筑面积480．44平方米，实测面积477．41平方米。后被告李**飞付清上述商品房全部购房款，太原市长风置业有限公司于2016年7月15日将该房屋交付被告李**飞，并同时向被告李**飞出示了《前期物业服务合同》，该合同内容与太原市长风置业有限公司与原告阳光城物业服务（福建）有限公司太原分公司所签订《阳光城国际广场前期物业服务合同》的内容一致，合同约定了阳光城国际广场物业收费标准，其中，公寓的物业管理费自约定的物业服务期限开始5年内，按照每建筑平方米3.61元收取，5年届满后按照每建筑平方米4.01元收取，商业电梯运行费为每建筑平方米每月0.89元，公寓空调运行费为制冷或供暖季每建筑平方米每月9元。物业服务费按每年进行交纳，业主应在每年10月31日（第一处应在首次入住前或在《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之前（两者以较早者为准）履行交纳义务。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之三十的标准承担相应的滞纳金。合同还对其他费用的收费标准、物业服务标准以及双方的其他权利、义务进行了约定。被告李**飞在该《前期物业服务合同》后出具《承诺书》，内容为：“为维护本小区的管理，本人已详细阅读太原长风置业有限公司与阳光城物业服务（福建）有限公司太原分公司签订的《阳光城国际广场前期物业服务合同》，本人同意遵守合同约定内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任”。同日，被告李**飞还领取了《业主临时管理规约》，该《业主临时管理规约》中亦载明了物业费（管理费、电梯费）、空调运行费的收费标准，与《前期物业服务合同》所载明收费标准一致。被告李**飞在该《业主临时管理规约》后亦出具承诺书，承诺愿意遵守合同约定内的一切条款。另外，被告李**飞还签署了入伙流程表、消防安全书等，并领取了住宅使用说明书、住宅质、住宅质量保证书李**飞支付原告阳光城物业服务（福建）有限公司太原分公司物业费（物业管理费、电梯费）至2017年10月31日，支付空调运行费至2018年4月30日后再无支付，故原告阳光城物业服务（福建）有限公司太原分公司诉至本院。一审法院认为，本案中，太原市长风置业有限公司（开发商）与原告阳光城物业服务（福建）有限公司太原分公司签订前期物业服务合同，合同中关于物业收费标准进行了约定。太原市长风置业有限公司向被告李**飞交付房屋时，将该收费标准通过向被告李**飞出具《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的方式进行了明示，被告李**飞对该《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的内容认可并出具了承诺书。即原、被告双方就物业费的收费标准问题、物业服务问题等已达成合意，上述合同的内容也并不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告李**飞已经收房，即已享受原告阳光城物业服务（福建）有限公司太原分公司为其所提供物业服务，其理应按照约定支付原告阳光城物业服务（福建）有限公司太原分公司物业费。故关于被告李**飞称原、被告双方没有合法有效的物业服务合同关系、物业收费标准应当按照政府指导价、以及原告重复收费等抗辩意见，本院不予采纳。关于物业费、空调运行费及违约金的计算。按照双方约定，被告李**飞应交纳物业费（物业管理费、电梯费）为每月每平方米4.5元，本院予以支持原告从被告拖欠物业费之日2017年11月1日计算至2019年10月31日（24个月），按照房屋实测面积477.41平方米计算，为51560.28元；被告李**飞应交纳空调运行费为每月每平方米9元，本院予以支持原告从被告拖欠空调运行费之日2018年5月1日计算至2019年10月31日（18个月），按照房屋实测面积477．41平方米计算，为77340.42元；以上共计128900.70元。另，关于违约金，因原告所主张欠款总额30％的标准过高，故本院予以支持原告以被告拖欠物业费、空调运行费总金额128900.70元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年11月1日起计算至本判决确认的给付之日止的违约金。原审判决：一、在本判决生效之日起十五日内，被告李**飞一次性缴纳阳光城物业服务（福建）有限公司太原分公司所欠截至2019年10月31日的物业费（物业管理费、电梯费）、空调运行费共计128900.70元及违约金（以128900.70元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年11月1日起计算至本判决确认的给付之日止）；二、驳回阳光城物业服务（福建）有限公司太原分公司的其他诉讼请求。本院二审期间查明，2019年10月30日，阳光城物业服务（福建）有限公司太原分公司经太原市晋源区市场监督管理局审核该公司名称变更为阳光城物业服务有限公司太原分公司，并核发营业执照。对于涉案上诉人欠交的物业管理费、电梯运行费、空调运行费时间段为2017年11月1日至2019年10月31日，其中，空调运行费每年度的4、5、10月为免费期，故每年收取空调运行费的时间为9个月，上诉人李**飞在欠交费用时间段内应交纳空调运行费时间应为18个月。其他事实与原审查明的事实一致，本院予以认定。本院认为，涉案争议的主要问题，一是上诉人与被上诉人之间的物业服务合同可否认定合法有效；欠交物业服务费应否交纳。涉案物业服务合同是否合法有效的问题，根据涉案查明的事实，太原市长风置业有限公司向上诉人李**飞交付房屋时，将物业收费标准通过向其出具《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的方式进行了明示，上诉人李**飞对该《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的内容认可并出具了承诺书。可视为双方就物业费的收费标准问题、物业服务问题等已达成合意，上述合同的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人李**飞已经收房，即已享受被上诉人为其提供的物业服务，其应按照约定支付被上诉人物业管理费用。上诉人李**飞提出其与被上诉人没有合法有效的物业服务合同关系，该主张与查明的事实相悖，本院不予支持。其次，关于欠交物业服务费（含电梯运行费）及违约金的计算，原审严格按照《前期物业服务合同》约定的标准和面积计算支付，违约金按法律规定予以计算并无不当。对于空调运行费问题，虽然原审对欠交空调运行费的时间段认定有误，但计算和确认欠交空调运行费的月数是正确的，因此，原审计算支付的空调运行费数额并无不妥。综上所述，上诉人李**飞的上诉请求，理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3989元，由上诉人李**飞负担。本判决为终审判决。审判长 孙广金审判员 牛晓斌审判员 雷 晨 二Ｏ二Ｏ年七月六日书记员 米 鑫