江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初6584号 原告：段津薪，男，1950年12月28日出生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：张光华，江苏衡鼎律师事务所律师。 被告：苏州品誉包装制品有限公司，住所地太仓市浏河镇北海路10号，统一社会信用代码91320585MA1Y71MQ3B。 法定代表人：郑德勇。 委托诉讼代理人：郑艳操，公司员工。 第三人：太仓日歆纺织品有限公司，住所地太仓市浏河镇新闸村，统一社会信用代码91320585789069418M。 诉讼代表人：江苏百年东吴律师事务所（系第三人管理人），住所地苏州市姑苏区养育巷151号苏州商务大厦413室。 负责人：陆诚，该所主任。 委托诉讼代理人：刘卿涛，江苏百年东吴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱鑫华，江苏百年东吴律师事务所实习律师。 原告段津薪与被告苏州品誉包装制品有限公司返还原物纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，因原告申请，本院依法追加太仓日歆纺织品有限公司作为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，于2019年12月17日、2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告段津薪的委托诉讼代理人张光华，被告苏州品誉包装制品有限公司的法定代表人郑德勇（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人郑艳操（参加第一次庭审），第三人太仓日歆纺织品有限公司的委托诉讼代理人刘卿涛、朱鑫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段津薪向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告将位于太仓市浏河镇北海路10号厂房（原太仓日歆纺织品有限公司厂房内东侧厂房一楼小部分542平方米、二楼大部分2168平方米，合计约2710平方米，及宿舍楼二楼南边第七间房面积约30平方米）腾退交付给原告；2.请求判令被告支付房屋占用使用费（一楼542平方米，每天每平方米0.9元，二楼2168平方米，每天每平方米0.7元，宿舍楼一间30平方米，每天每平方米0.6元，从2019年9月25日起计算至实际返还房屋之日止）；3.请求判令被告结清占用房屋期间的水电费51000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月8日，太仓市人民法院裁定受理债务人太仓日歆纺织品有限公司破产清算一案，并于2019年4月4日指定江苏百年东吴律师事务所担任管理人，管理人于2019年8月16日在淘宝网上发布了“（破）太仓日歆纺织品有限公司管理人关于太仓日歆纺织品有限公司所属位于太仓市国有建设用地使用权；及附着于该地块的1、2幢工业厂房及未登记附属设施的破产拍卖公告”，上述公告载明：承租人提供有《房屋租赁合同》复印件，复印件显示上述厂房已经整体出租，租赁期限为2017年8月1日至2025年10月31日，承租人史家委租赁后已经将租赁标的物转租给多家次承租人。因法院裁定受理破产满2个月，《房屋租赁合同》自动解除，但承租人未搬离。另查，承租人史家委以苏州帕府企业管理有限公司的名义将房屋进行了转租。2019年9月24日，原告通过淘宝网网络拍卖依法竞拍到上述拍卖标的即太仓日歆纺织品有限公司名下位于太仓市的全部厂房及附属设施。根据管理人提供的证据显示，管理人已经依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，依法通知被告及史家委，上述《房屋租赁合同》已于2019年5月28日自动解除，并要求被告在2019年6月28日之前迁出房屋。原告竞买成功后，也多次催告被告限期腾退。原告认为，原告是在租赁关系已经解除的情形下通过网络竞拍取得涉案房屋的所有权，所以被告在租赁合同已经解除的情况下，继续占用房屋无事实和法律依据，构成侵权，故为维护自身合法权益，诉至法院。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令被告支付房屋占有使用费232000元（一楼按500平方米，以0.9元/平方米/天的标准，二楼按2200平方米，以0.7元/平方米/天的标准，均自2019年9月25日起至2019年12月30日及2020年3月1日起至2020年3月17日；宿舍楼30平方米，以0.6元/平方米/天的标准，自2019年9月25日至2020年3月17日）；2.诉讼费用由被告承担。 被告苏州品誉包装制品有限公司辩称：1.租赁房屋认可原告陈述的一楼542平方米、二楼2168平方米；2.签订租赁协议时约定的租金标准为0.55元/平方米/天，故对于原告现在主张的占有使用费的标准不认可；3.我们已交纳房屋租金至2019年9月25日，如腾退房屋会产生相应的搬迁费，应由原告赔偿；4.水电费从未支付过。 第三人太仓日歆纺织品有限公司述称：1.本案破产受理日期为2019年3月28日，太仓日歆纺织品有限公司与史家委签订的合同依据破产法的规定，2019年5月28日之后自动解除，管理人书面发函给史家委及本案中的相关次承租人告知合同已解除，并在门卫处张贴相关通知，所以管理人认为5月28日之后不存在承租及转租关系。2.管理人于2019年9月24日将上述土地及厂房通过网络拍卖平台拍卖，后由本案原告竞价所得，管理人已同原告办理相关交接手续，原告竞买价款已付清。 本院经审理认定事实如下： 一、太仓日歆纺织品有限公司的破产受理情况 2019年3月28日，本院出具（2019）苏0585破申4号民事裁定书，裁定受理太仓市金鹏纸制品有限公司对太仓日歆纺织品有限公司的破产清算申请。 2019年4月4日，本院出具（2019）苏0585破5号决定书，指定江苏百年东吴律师事务所担任太仓日歆纺织品有限公司管理人。 二、本案所涉房屋的租赁情况 史家委承租了太仓日歆纺织品有限公司所有的位于太仓市浏河镇北海路厂房及配套用房，后以苏州帕府企业管理有限公司名义进行转租。 庭审中，被告陈述自2019年4月进入涉租厂区，在没有联系到史家委之前与太仓品嘉包装制品有限公司签订了协议，联系到史家委之后与史家委签订协议。 2019年5月29日，太仓日歆纺织品有限公司管理人向太仓品嘉包装制品有限公司发出《合同解除告知函》一份，内容为：“太仓日歆纺织品有限公司因不能清偿到期债务，江苏省太仓市人民法院于2019年3月28日作出（2019）苏0585破申4号民事裁定书，裁定受理太仓日歆纺织品有限公司破产清算一案，并于2019年4月4日作出（2019）苏0585破5号决定书，指定江苏百年东吴律师事务所担任管理人。据管理人了解，史家委本人或通过其他主体作为转租人又将该房屋转租给你方。即便日歆公司同史家委之间签订的房屋租赁合同合法有效，该合同也于2019年5月28日按照破产法规定自动解除。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。鉴于日歆公司与史家委签订的房屋租赁合同自2019年5月28日起已不再具有法律效力，因此，你方占有使用日歆房屋也不再受法律保护。太仓日歆纺织品有限公司管理人要求你方于2019年6月28日之前迁移出厂区。若你方拒不交还的，管理人有权采取必要措施予以收回，并要求你方支付因非法占有承担的使用费，且由此损失由你方自行承担……” 2019年10月11日，原告段津薪委托律师向被告发出《律师函》一份，内容为：“……本律师认为经段津薪授权，特此催告如下：1、鉴于史家委提供的《房屋租赁合同》已经于2019年5月28日自动解除，请你方立即迁出搬离日歆公司厂房。如史家委或你方若想继续占用或使用房屋，均可在2019年10月20日前与段津薪协商后签订新的房屋租赁合同。2、无论是史家委还是你方若在2019年10月20日前未能与段津薪签订新的租赁合同也未迁出搬离房屋的，则段津薪或将采取进一步诸如诉讼、强制腾空、断水断电等措施依法维护自身合法物权……”后原告将上述《律师函》张贴于厂房大门处。 2019年12月30日，史家委向本院出具说明一份，内容为：“本人承租了太仓日歆纺织品有限公司名下位于太仓市浏河镇新闸村北海路的所有土地及厂房。但在2019年4月底通过日歆公司管理人张贴的告知函获知太仓日歆纺织品有限公司被法院裁定受理破产了。之后日歆公司管理人联系到我，询问我有关出租的相关信息，并希望同我当面沟通下，由于我一直在外地，所以一直没有见过面。2019年5月29日，我在东面厂房二楼同次承租人沟通交租金的问题，管理人和法院的两名法官恰好也约了次承租人见面。当日管理人向我告知了我和日歆公司的承租合同已于2019年5月28日后法定解除了，并给了我一份《合同解除告知函》，函件也是告知以上合同解除的事实，我回复管理人需要带回去给律师看下，所以我就拿走了《合同解除告知函》，但没有签字。2019年6月8日，日歆公司管理人打我电话说给我邮寄的《合同解除告知函》退信了，我问他关于什么的，他的回复是和之前给我的那份是一样的。我告知他，我一直在外地的，很少在太仓的，等回太仓后再联系后签收。但至今也没有进行签收。” 三、所涉房屋破产拍卖情况 2019年8月16日，太仓日歆纺织品有限公司管理人发布“关于太仓日歆纺织品有限公司所属位于太仓市国有建设用地使用权及附着于该地块的1幢、2幢工业厂房及未登记附属设施的破产拍卖公告”，该破产公告载明：“……一、拍卖标的：太仓日歆纺织品有限公司所属位于太仓市国有建设用地使用权权属性质为‘出让’，用途为‘工业用地’，及附着于该地块的1幢、2幢工业厂房及未登记附属设施，房屋用途为‘非居住’，产证登记建筑总面积合计为8672.3平方米，未登记建筑面积2441.63平方米（评估机构提供）……五、特别提醒：1.根据承租人提供的签订于2017年6月19日的《房屋租赁合同》复印件显示，本次拍卖标的已整体出租，租期从2017年8月1日至2025年10月31日，前三月为免租期，首期前四年租金600万元承租人已支付，第五年起年租金为200万元，每两年支付一次，先付后用。以上租金为不含税租金。承租人租赁后已合法转租给多家次承租人。合同约定到期后有优先承租权。管理人截至目前未见合同原件。2.房屋所有权抵押登记日期为2015年12月29日，土地使用权抵押权登记日期为2015年12月28日，属于先抵押后出租。3.因法院裁定受理破产满2个月，《房屋租赁合同》自动解除，但承租人未搬离。4.标的物以实物现状为准……”《拍卖须知》中另注明：“……四、拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、内在质量以移交时的现状为准，动产数量以实际交付为准……”《标的物详情》中注明标的物租赁情况为“整体出租，因法院裁定受理破产满2个月，出租协议自动解除，但承租人未搬离”，同时特别提醒“1.根据承租人提供的签订于2017年6月19日的《房屋租赁合同》复印件显示，本次拍卖标的已整体出租，租期从2017年8月1日至2025年10月31日，前三月为免租期，首期前四年租金600万元承租人已支付，第五年起年租金为200万元，每两年支付一次，先付后用。上述租金为不含税租金。承租人租赁后已合法转租给多家次承租人。合同约定到期后有优先承租权。管理人截至目前未见合同原件。2.房屋所有权抵押权登记日期为2015年12月29日，土地使用权抵押权登记日期为2015年12月28日，属于先抵押后出租。3.因法院裁定受理破产满2个月，《房屋租赁合同》自动解除，但承租人未搬离。” 2019年9月24日，段津薪以28285600元的价格竞得涉拍标的物。 2019年10月10日，太仓日歆纺织品有限公司管理人（出卖人）与段津薪（资产买受人）签订《资产拍卖成交确认书》一份，载明：“……现双方对于下列事实予以确认。一、拍卖成交的交付标的物如下：1.土地使用权，土地使用权证号太国用（2014）第524000358号，面积10038.3平方米；2.位于太仓市浏河镇新闸村1幢、2幢工业用地地块无证房产面积2441.63平方米（评估机构提供）、有证房产面积8672.3平方米（房产所有权证号0300009651）及地上附属物等《苏明（太仓）房地估字（2018）第07012号》评估报告中资产清单中所有资产（含室内二次装修）。二、出卖人已经收到买受人足额交付的拍卖成交款28285600元。三、拍卖标的物凭现状交付。” 2019年10月29日，本院出具（2019）苏0585破5号民事裁定书，裁定：“一、债务人太仓日歆纺织品有限公司名下以下财产的所有权及相应的其他权利归买受人段津薪所有：1、位于太仓市浏河镇新闸村1幢、2幢有证房屋，面积8672.3平米，房屋所有权证号：0300009651。2、位于太仓市浏河镇新闸村22组的土地使用权，面积10038.3平米，使用权证号：太国用（2014）第524000358号。二、债务人太仓日歆纺织品有限公司名下无证房屋（面积2441.63平方米）、房屋装修及构筑物（主要包括地上附着物、部分附属设施设备等）归买受人段津薪[详情见苏明（太仓）房地估字（2018）第07012号房地产估价报告]。三、买受人段津薪可持本裁定书于3个月内至不动产登记中心办理有证房地产的产权过户手续。债务人太仓日歆纺织品有限公司与买受人段津薪按照税法规定各自缴纳相应的税费，没有规定或者规定不明的由买受人段津薪承担。” 2019年10月31日，本院出具协助执行通知书一份，要求太仓市不动产登记中心协助将太仓日歆纺织品有限公司名下位于太仓市浏河镇新闸村1幢、2幢有证房屋（房屋所有权证号0300009651）以及位于太仓市浏河镇新闸村22组的土地使用权[使用权证号：太国用（2014）第524000358号]过户至段津薪名下。 2020年1月6日，坐落于太仓市房屋（不动产权证号：苏（2020）太仓市不动产权第8500462号）登记至原告及商晶晶名下。 2020年3月5日，案外人商晶晶出具《权利让渡申请书》一份，确认将本案所涉权利义务让渡段津薪。 在案件审理过程中，关于占有使用费的标准，原告陈述一楼参照苏州帕府企业管理有限公司与苏州品晰纸箱包装材料有限公司签订《厂房租赁合同》中约定的0.8元/平方米/天，二楼参照苏州帕府企业管理有限公司与陶平签订的《厂房租赁合同》中约定的0.6元/平方米/天，考虑到税费等因素，要求被告一楼按照0.9元/平方米/天、二楼按照0.7元/平方米/天计算，并提供了相应的合同等证据： 1、2018年4月25日，苏州帕府企业管理有限公司（甲方）与苏州品晰纸箱包装材料有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：“因乙方生产经营发展需要，拟向甲方租赁房屋……一、房屋的座落、部落及面积：该房屋座落于太仓市浏河镇北海路10号（以下称租赁房屋），租赁面积1630平方米（使用面积）。二、双方承诺：乙方在签署本合同时，已充分了解租赁房屋现状。房屋一切配套设施乙方已经现场验收，乙方对租赁房屋及土地使用权性质进行全面了解，乙方自愿租赁甲方房屋作库房使用。三、租赁期限：自2018年5月1日起至2021年4月30日止。租金自租赁之日起算。四、租金（以下单价不含税）：租金按照每天每平方米0.8元计算，年租金为475960元……八、双方约定的事项……3、合同有效期间，双方均不得提前终止本合同，不可抗力或政府行政行为除外。除本合同另有约定外，若一方单方终止合同的，按本合同第十四条承担违约责任……十二、租赁期内，除经甲方书面同意外，乙方不得擅自转租库房及场地。十三、房屋租赁期间内，每隔二年房租上升10%。十四、违约责任：除本合同另有约定外，若单方违约，违约方赔偿对方半年的租金做租金违约金。在发生乙方逾期支付租金及其他违约情形时，甲方有权在不通知乙方的情况下停止供应租赁房屋的水、电、煤气、通讯等，相应的损失由乙方自行承担……” 2、2017年11月20日，苏州帕府企业管理有限公司（甲方）与陶平（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：“……一、厂房的座落、部落及面积：该厂房座落于太仓市浏河镇北海路10号，厂区内西幢一、二层整幢，面积约4400平方米……二、租赁期限自2017年12月5日起至2025年6月5日止。租金自租赁之日起算。四、租金（以下单价不含税）租金按照每天每平方米0.6元计算……” 针对占有使用费标准问题，本院调取了上海恒态实业有限公司（甲方）与胡志平（乙方）签订的《厂房租赁合同》，上述合同约定：“……一、厂房的座落、部落及面积：该厂房座落于太仓市浏河镇北海路10号，厂区内西幢一层800平方米、二层1150平方米……三、租赁期限自2018年8月15日起至2025年6月5日止。租金自租赁之日起算。四、租金（以下单价不含税）租金一层按照每天每平方米0.9元计算，二层按照每天每平方米0.55元计算……” 另：1、2019年12月10日，太仓日歆纺织品有限公司管理人（甲方）与段津薪（乙方）签订《协议书》一份，约定：“乙方于2019年9月24日通过淘宝网拍卖平台以最高价竞得太仓日歆纺织品有限公司名下位于太仓市浏河镇新闸村1幢、2幢工业用房地产等资产，并于2019年10月8日支付26285600元至管理人账户，保证金2000000元已于2019年10月9日从淘宝账户转账至管理人账户。鉴于：1、甲方认可自2019年9月25日起乙方为上述房地产的实际产权人，由乙方享有该房地产产权人的相关权利并履行相关义务。2、上述房地产第四季度（2019年10月、11月、12月份）的城镇土地使用税及房产税申报缴纳截至日期为2020年1月15日前，但目前尚未缴纳。3、上述房地产产权过户手续仍需要一定的时间。基于上述事实，双方通过协商，就纳税事项达成如下约定：1、上述拍卖资产在2019年9月30日前的城镇土地使用税及房产税由太仓日歆纺织品有限公司承担，之后的税收申报及税款缴纳（包括如未及时申报和缴纳2019年9月30日之后的税款产生的滞纳金、行政处罚）义务由乙方承担。2、由于上述房地产未过户前，仍需以太仓日歆纺织品有限公司的名义缴纳税款，甲方承诺配合乙方办理税款的申报缴纳直至办理完毕纳税人名称变更。” 2、2020年3月11日，原告向被告出具收据一份，收款事由为“2020年1月、2月厂房使用费优惠后合计75000元（不含税，其它月份按法院判决为准）”。 3、案件审理过程中，原告确认按照被告在第一次庭审中确认的占用面积即一楼542平方米、二楼2168平方米计算占有使用费，且自愿放弃要求被告支付宿舍楼30平方米占有使用费的请求。 以上事实，有原告提供的民事裁定书、协助执行通知书、协议书、资产拍卖成交确认书、合同解除告知函、厂房租赁合同、律师函、收据，本院调取的史家委出具的说明、租赁合同以及原、被告、第三人的当庭陈述等证据予以在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，本院于2019年10月29日出具民事裁定书，裁定将“1、位于太仓市浏河镇新闸村1幢、2幢有证房屋，面积8672.3平米，房屋所有权证号：0300009651。2、位于太仓市浏河镇新闸村22组的土地使用权，面积10038.3平米，使用权证号：太国用（2014）第524000358号。二、债务人太仓日歆纺织品有限公司名下无证房屋（面积2441.63平方米）、房屋装修及构筑物（主要包括地上附着物、部分附属设施设备等）”归原告段津薪所有，故自2019年10月29日起，原告取得了上述破产财产的所有权，而上述破产财产中包括了被告占有使用的房屋。原告段津薪作为所有权人，对其所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。同时，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。本案中，被告苏州品誉包装制品有限公司未及时交还房屋，应向原告支付相应的费用。关于费用的起算时间，原告取得所有权的时间虽为2019年10月29日，但鉴于太仓日歆纺织品有限公司破产管理人确认自2019年9月25日起，由原告作为产权人享有相关权利并履行相关义务，上述处分、让渡权利的行为系其真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认，故费用的起算时间应为2019年9月25日。现原告主张被告实际腾退日期为2020年3月17日，且双方对2020年1月、2月的费用已协商处理完毕，故被告应向原告支付费用的起止时间应为自2019年9月25日至2019年12月31日以及自2020年3月1日起至2020年3月17日，本院予以确认。 关于费用的支付标准，原告主张一楼按照0.9元/平方米/天、二楼按照0.7元/平方米/天计算，被告认为均应按照0.55元/平方米/天计算。对此，本院认为，本案中，被告虽主张其签订的租赁合同中约定的租金标准为0.55元/平方米/天，但未提供相应的租赁合同，结合原告提供的及本院调取的同地段租赁合同中约定的租金标准，本院酌定标准为一楼按照0.8元/平方米/天（不含税）、二楼按照0.55元/平方米/天（不含税）。现鉴于双方对于房屋占用的面积即一楼542平方米、二楼2168平方米均无异议，经核算，本院确认被告应支付原告占用房屋期间的费用186990元。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二百四十三条之规定，判决如下： 被告苏州品誉包装制品有限公司于本判决生效后10日内支付原告段津薪占用房屋造成的损失186990元。 原告段津薪确认如下账户作为款项接收账户：户名段津薪，开户行交通银行南京定淮门大街支行，账号62×××64。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4780元，由原告段津薪负担927元，被告苏州品誉包装制品有限公司负担3853元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 长  张伊扬 人民陪审员  陆 嘉 人民陪审员  于景华 二〇二〇年七月八日   书记员陈筱璐