北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初6352号原告：石怀达，男，1949年2月20日出生，汉族，北京市密云县人，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：石申，女，1990年11月15日出生，汉族，住北京市朝阳区，系原告之女。被告：北京天红万达塑胶制品有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇北二村朝宗桥北。法定代表人：张云增，经理。委托诉讼代理人：陈**波，男，1968年12月28日出生，汉族，住浙江省温岭市，系该公司员工。原告石怀达与被告北京天红万达塑胶制品有限公司（以下简称天红公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石怀达及其委托诉讼代理人石申、被告天红公司之委托诉讼代理人陈**波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石怀达向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告之间的合同关系无效；2．请求判令被告返还全部房款136000元；3．诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年5月4日,原告与被告签订《北京市天红万达塑胶制品有限公司房屋租赁合同》(下称“合同”),被告将位于北京市昌平区沙河镇北二村朝宗桥北路的房屋出租给原告。合同上约定:租期20年,有效期为2013年5月4日至2033年5月3日,合同到期后,续签时交总房款的10%,继续使用20年,实际租期40年。经原告查询后得知,该房屋属于违章建筑,但签订合同时被告并未告知原告该租赁房屋属于违章建筑,被告建房时没有履行相关的建房手续,未合法取得房屋的所有权。因此,根据《合同法》第五十二条的规定:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,以合法形式掩盖非法目的的合同损害社会公共利益,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。根据《合同法》五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。为维护原告的合法权益,故起诉到法院,望法院判如所请。被告天红公司辩称，本案合同所涉房屋系答辩人租赁昌平区沙河镇北二村工业区土地建造,签订合同允许建造房屋,且房屋对外出租,系原告与答辩人在平等自愿基础上签订,合同不违反法律法规强制性规定,合法有效。现原告无证据证明答辩人签订合同存在欺诈胁迫手段及以合法形式掩盖非法目的。且原告租赁涉案房屋后再行转租也获取了转租利益。另涉案房屋所在的沙河镇地区诸多如本案出租性质的房屋多达几万套。那么法院应向房屋所在地村委会出具司法建议,全部认定为该类建筑出租行为无效。否则仅仅认定本案合同无效,对答辩人不公平。根据涉案租赁合同第十二条第(二)项约定,租赁房屋如遇政府规划或拆迁,承租人有权领取拆迁款,其所交20年租金剩余归答辩人所有,现涉案房屋土地已于2018年11月23日公告因政府规划要求被腾退,因此,根据合同上述条款约定,原告诉求退还全部租金,无事实根据。原告可就拆迁款另行主张权利。另外，原告房屋不是从我公司直接租售,系从第一房主焦小青那过户租得,属于双方自愿,原则上与我公司没有直接关系。综上所述,请法院驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天红公司（出租方，甲方）与石怀达（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：该房屋坐落于北京市昌平区沙河镇北二村朝宗桥北路13号楼1单元2层217号；房屋租赁期限自2013年5月4日至2033年5月3日，共计20年；乙方须在签约时一次性交纳租赁期内全部房屋租金108000元。双方在该合同中还约定了其他内容。该合同文本显示签约时间为2013年5月4日，双方当事人在庭审中均认可该合同系补签，实际签约时间为2017年3月。前述合同签订后，石怀达向天红公司交纳租房款108000元和装修款28000元。天红公司向石怀达开具了收据两张，收据记载的日期为2013年5月4日。经询问，天红公司称其于2017年3月份收到前述全部款项。石怀达称其于2017年3月27日支付了5万元，2017年3月28日通过转账方式支付了剩余款项。经询问，天红公司称石怀达实际于2017年3月27日入住前述房屋。关于合同租赁期限，石怀达称应自2017年3月21日起至2037年3月20日止；天红公司称应自2013年5月4日起至2033年5月3日止。庭审中，天红公司称该房屋原承租人为焦小青，石怀达系与焦小青签订转租协议，该公司同意焦小青对外转租房屋，并与焦小青解除了房屋租赁合同，并与石怀达签订房屋租赁合同。该公司称，其与石怀达签订房屋租赁合同，系为了办理物业交接和“过户”；天红公司称其收到石怀达交纳的136000元后全部支付给焦小青。天红公司向法庭提交房屋租赁合同、转让协议、委托书、收据等予以佐证，其中收据载明“本人焦小青……收到胡女士房款……98000元”。石怀达对天红公司的陈述及提交的证据均不予认可，称其根本不认识焦小青，亦从未接触过焦小青，该合同的签订及履行都是发生在其与天红公司之间。经询问，天红公司认为其与石怀达之间不存在合同关系，即使存在合同关系，亦不认可该合同无效，故不同意提起反诉。经询问，石怀达同意将涉案房屋退还天红公司，天红公司不同意接收房屋。经询问，天红公司称涉案房屋系以员工宿舍的形式修建，没有规划和建设审批手续。以上事实，有房屋租赁合同等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，案中，石怀达与天红公司签订了房屋租赁合同并向天红公司交纳了房屋租金和装修款，石怀达与天红公司应成立房屋租赁合同关系。天红公司辩称石怀达系与案外人焦小青之间成立合同关系，但其提交的证据不足以证明其主张，故对其答辩意见，本院不予采信。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故石怀达与天红公司之间的《房屋租赁合同》应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对石怀达要求退还已交纳的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。合同虽属无效，但房屋承租人仍应参照合同约定的租金标准向出租人交纳占有使用费。在本案审理过程中，天红公司不认可合同无效，其不同意提起反诉亦不同意在本案中交接房屋，故本案中确定石怀达交纳房屋占有使用费至本案庭审之日止；关于房屋返还问题及本案庭审之日后的房屋占有使用费问题，双方当事人可以另行解决。因天红公司称石怀达自2017年3月27日起占用房屋，故本案计算的房屋占有使用费自2017年3月27日起至2020年6月23日止。石怀达已交纳的租金在扣除前述占有使用费后由天红公司予以退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、石怀达与北京天红万达塑胶制品有限公司就位于北京市昌平区沙河镇北二村朝宗桥北路13号楼1单元2层217号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京天红万达塑胶制品有限公司于本判决生效后十日内返还石怀达已交纳的房屋租金108606元；三、驳回石怀达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元，由北京天红万达塑胶制品有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 敏二〇二〇年七月二十日法官助理  余 淼书 记 员  吕萍萍