辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初558号原告：全威，男，1987年12月10日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：全广林，系原告父亲。被告：宋洪新，男，1972年3月26日出生，满族，住址沈阳市和平区。第三人：林良约，男，1963年7月30日出生，汉族，住址大连市中山区。委托诉讼代理人：陈卉，辽宁卓政律师事务所律师。原告全威与被告宋洪新、第三人林良约房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告全威及委托诉讼代理人全广林，被告宋洪新，第三人林良约委托诉讼代理人陈卉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全威向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告原定2018年12月1日前房屋租赁剩余余款共计人民币212500元；2、请求判令被告支付原告逾期付款利息，自2018年12月2日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；3、请求判令被告支付原告因本案付出的交通及误工费损失人民币1500元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告全威经房东第三人林良约同意，于2018年4月24日将正在经营中的弘农茶楼，地址位于沈阳市沈河区(门市)与被告宋洪新达成共识并签署转租协议，房屋租赁使用期从2018年5月1日至2019年12月19日，房租共计人民币512500元，押金人民币10000元，合计人民币522500元。签署合同之日被告支付部分房屋款共计310000元（包含押金人民币10000元），约定余款人民币212500元于2018年12月1日前结清。原告全威从2018年11月20日提醒被告准备余款，被告以经营不景气为由迟迟不予履行本协议，到合同约定的12月1日至今，多次微信、电话、登门去店面等多种方式沟通无果，被告宋洪新拒绝见面沟通解决问题，原告在追讨剩余房款期间，统计该门店正常经营且客流每日50-80人左右在此消费，并非被告所说经营不景气，且未经原告同意在使用期内对房屋内部框架格局进行较大改动，根据合同法第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条规定，现原告依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告宋洪新辩称，我确实承租了原告转租的房屋，当时签订合同的时第三人林良约也在场，是经过了房屋所有权人林良约同意的。之前是原告承租第三人房屋，因为正在租赁期内，所以我与原告签订了合同。第一年租金人民币30万元，原告称12月1日的时间即为原告要给付林良约房屋租金的时间，合同上所述是年租金为人民币30万元。我承租后由于店面经营不好，我已经提前五个月即2018年12月初电话通知原告不再租赁房屋，但原告并未同意。我实际经营到2019年2月末，我在租赁期间的房屋租金已经付清，我也询问了房屋所有权人即第三人林良约，林良约也没有说有损失的存在，林良约称原告全威欠其房租，同意我不再租赁房屋，由新的承租人向其直接支付租金。因此，2019年四、五月份之前该房屋处于闲置状态，之后新承租人是与房林良约谈的租赁事宜，并支付了租金。第三人林良约述称，一、该案房屋租赁及转租合同情况。第三人于2016年12月20将该案房屋租给原告，租赁期限自2016年12月20日至2019年12月19日，原告租赁后，又于2018年5月1日将房屋转租给本案被告，租赁期限自2018年5月1日至2019年12月19日，対于该转租行为，原告曾告知第三人，第三人也同意原告将房屋转租给被告。在此过程中，租金支付方式为：第三人租给原告时，租金约定为：第一年人民币15万元、第二年人民币16方元、第三年人民币17万元，每年租金分两次支付。原告转租给被告时，租金约定为人民币512500元。上述两份租赁合同都约定了如下三项条款：1、协议第四条约定：租金缴纳采取“先缴纳后使用的原则”；2、协议第三条约定：根据法律规定或者本协议约定，提前解除或终止协议书的履行的，不受上述承包（租赁）期限的限制；3、协议第八条违约责任约定：一方违约的，守约方有权提前解除或终止本协议书的履行。二、上述租赁实际履行情况及合同解除情况。1、原告对第三人违约。按第三人与原告的合同约定，原告应当于2018年12月20日、2019年2月20日，分两次缴足2018年12月20日至2019年12月20日房租，但2018年12月20日前后，第三人就向原告多次追缴上述租期的房租，但原告均不予支付，后来也一直来支付过该租金。2、第三人解除与原告的租赁合同。由于原告违约不交租金，按照双方租赁合同的约定，第三人想解除租赁合同，但房租还有实际承租人（即本案被告）的存在，第三人担心解除合同时影响转租合同的履行，所以第三人在解除合同之前，也问询过被告是否还要租赁，被告称生意不好不承租了，不打算继续使用了。第三人在未影响实际承租人利益的情况下，在原告不缴纳租金违约的情况下，解除了第三人与原告的租赁合同，并通知了本案的原告和被告。可以明确的是，该租赁合同于2018年12月20日就已经解除。第三人认为生意不好做，现在既然本案原告不交房租，被告作为实际使用人也交不起房租了不想再租了，其认为房子可以在解除合同后再行出租，遂在解除合同时，本着友好原则没有向本案原告及被告提出任何赔偿要求。实际上，在解除合同后，被告实际使用到2019年1月才搬走，已经超过租期1个（租期到2018年12月20日)，而此房产直到2019年4月才找到新的承租人。第三人在上述过程中有损失，但由于找不到原告，也未向其主张此部分费用。综上，第三人认为，原告因其违约行为违反租赁协议的约定，以及合同法227条规定“承租人无正当理由不支付或者延退支付租金的，出租人经过催告后可以解除合同”。结合上述情况，第三人解除合同。在2018年12月20日后，原告对于该房屋再无使用权，也无对外转租的权利。因此其诉讼请求于法无据，请求法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月20日，原告全威与第三人林良约签订《承包经营合作协议书》一份，原告全威作为承包人（乙方），第三人林良约作为发包人（甲方），约定甲方将其所有的位于沈阳市沈河区门市“弘农茶楼”承包给乙方经营，承包经营期间实行自主经营、独立核算，该协议书第三条约定“1、承包期限为叁年，自2016年12月20日起至2019年12月19日止；2、根据法律规定或本协议约定，提前解除或终止协议书的履行的，不受上述期限的限制；3、签订协议时，乙方一次性交给甲方承包押金人民币2万元，终止协议时，甲方将该押金全额无息返还乙方”；第四条约定“1、乙方承包经营的年承包底金为壹拾伍万元/年，采取先交纳后使用的原则；2、乙方应按下列方式向甲方缴纳承包保底金：签约之日起乙方分两次支付甲方每年的承包金（第两次隔二个月后支付甲方）”；第六条约定“1、甲方有权按约定收取承包金；2、本协议签订后甲方应及时将弘农茶楼移交乙方使用；3、甲方对移交给乙方承包经营管理的设施、设备等资产享有法定所有权，并享有监督权”；第七条约定“1、乙方应按约定及时足额缴纳承包金；2、乙方应当合法经营；3、乙方应当爱护弘农茶楼设施设备，适当维修和保养。负责甲方移交的资产设施、设备的保管维护工作，杜绝资产流失。经营期间的员工工资、水电费用、营业税等税费、取暖费及其他有关部门收取的费用均由乙方自行承担……”；第八条约定“违约责任：双方应当全面履行本协议书约定，任何乙方违约的，均应赔偿守约方的损失。乙方违约的，守约方有权提前解除或终止本协议书的履行”。该协议书补充说明处手写载明“1、承包款第一年壹拾伍万元整，第二年壹拾陆万元整，第三年壹拾柒万元整，承包期满后，乙方享有优先续约权；2、承包期内甲方承担乙方每月电费的三分之一及水费的一半（三楼南侧金元装饰公司，二楼卫生间水、电），每月月底结算；3、承包期内乙方在甲方餐厅消费（客人）总额10%返还乙方，（个人）消费15%返还乙方，每月月底结算”。协议书签订当日即2016年12月20日，原告全威交付第三人林良约押金人民币20000元及租金人民币75000元，林良约亦将房屋移交全威占有、使用。2017年1月25日，原告全威交付第三人林良约租金人民币50000元，2017年10月20日，原告全威交付第三人林良约租金人民币25000元，2017年12月19日，原告全威交付第三人林良约租金人民币50000元。2018年4月24日，原告全威与被告宋洪新签订《承包经营合作协议书》一份，原告全威作为发包人（甲方），被告宋洪新作为承包人（乙方），约定甲方将位于沈阳市沈河区的“弘农会所”承包给乙方经营，承包经营期间实行自主经营、独立核算，该协议书第三条约定“1、承包期限自2018年5月1日起至2019年12月19日止；2、根据法律规定或本协议约定，提前解除或终止协议书的履行的，不受上述期限的限制；3、签订协议时，乙方一次性交给甲方承包押金人民币1万元，终止协议时，甲方将该押金全额无息返还乙方”；第四条约定“1、乙方承包经营的年承包底金为30万元/年，采取先交纳后使用的原则；2、乙方应按下列方式向甲方缴纳承包保底金：另有8个月房租共计212500元在2018年12月1号结清”；第六条约定“1、甲方有权按约定收取承包金；2、本协议签订后甲方应及时将弘农会所移交乙方使用；3、甲方对移交给乙方承包经营管理的设施、设备等资产享有法定所有权，并享有监督权”；第七条约定“1、乙方应按约定及时足额缴纳承包金；2、乙方应当合法经营；3、乙方应当爱护弘农会所设施设备，适当维修和保养。负责甲方移交的资产设施、设备的保管维护工作，杜绝资产流失。经营期间的员工工资、水电费用、营业税等税费、取暖费及其他有关部门收取的费用均由乙方自行承担；4、经营过程中乙方确需适当调整弘农会所装修、装饰的，应当事先征得甲方同意，所有费用由乙方承担；在协议解除或终止时，乙方应当将调整后的装修、装饰等无偿地移交甲方享有。5、合同期内，乙方对甲方提供的资产设施、设备享有合同使用权并必须保持设备完好。如因使用期限已满自然损坏的设施，应由乙方及时上报甲方审定后报废，乙方不得擅自处理。6、乙方在经营中不得违反国家的政策和法律，否则由此产生的后果与经济责任由乙方自负。乙方与第三方之间签订的任何协议与甲方无关，涉及甲方的应事先征得甲方同意。7、未经甲方同意，不得擅自使用甲方财产对外提供担保，不得擅自处置甲方财产。8、乙方不得在经营过程中将弘农会所转让给第三方经营，一经发现甲方有权随时终止合同并追究乙方的违约责任”；第八条约定“违约责任：双方应当全面履行本协议书约定，任何乙方违约的，均应赔偿守约方的损失。乙方违约的，守约方有权提前解除或终止本协议书的履行”。该协议书签订前，原、被告就转租事宜已征得第三人林良约同意，协议书签订当日，被告宋洪新即交付原告全威押金人民币10000元及第一年租金人民币30万元，当日即2018年4月24日，原告全威交付第三人林良约房屋租金人民币150000元及取暖费人民币2700元。协议书签订后，原告全威将房屋移交被告宋洪新占有、使用。后被告宋洪新经营效益不佳，实际经营至2019年1月末便不再经营，宋洪新主张已电话通知原告全威不再租赁房屋，但并未提供相关证据予以证明，至2019年4月，通过宋洪新的沟通，新承租人与房屋所有权人林良约就案涉房屋租赁事宜达成一致，由新承租人承租房屋至今，房租直接交付给林良约。现原、被告因房屋租赁问题产生争议，原告起诉来院。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告全威与被告第三人林良约于2016年12月20日签订的《承包经营合作协议书》具有租赁合同的权利义务约定，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议书依法成立、合法有效，对协议双方均具有约束力。原告全威与被告宋洪新于2018年4月24日签订的《承包经营合作协议书》系全威作为承租人经作为出租人的林良约同意后，将租赁物转租给宋洪新，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，该转租合同有效，全威与林良约之间的租赁合同继续有效。关于全威与林良约之间的租赁合同履行及效力问题，原告全威与第三人林良约签订协议书后，并未依约及时支付租金，第一年人民币150000元的租金于2017年10月20日方才交齐，第二年人民币160000元的租金于2017年12月19日交纳人民币50000元，2018年4月24日交纳人民币150000元，均属迟延交纳情形，违反了协议书所约定的租金“先交纳后使用的原则”，但全威迟延交付租金的违约行为并不必然导致合同解除的后果，林良约依约享有的是解除协议书的权利，但林良约并未行使该权利，未提供证据证明其向全威发出解除合同通知或其他解除合同的意思表示，因此，全威与林良约之间的租赁合同效力未受影响，继续有效。关于全威与宋洪新之间的转租合同履行及效力问题，全威与宋洪新之间的《承包经营合作协议书》签订于2018年4月24日，约定年承包底金为人民币300000元，另有8个月房租共计人民币212500元在2018年12月1号结清。协议书签订后被告宋洪新即交付原告全威押金人民币10000元及第一年租金人民币300000元，享有至2019年4月24日前占有、使用房屋的权利，负有到期继续支付另8个月房租的义务，但宋洪新因个人经营原因至2019年1月末便不再经营，宋洪新主张已电话通知原告全威不再租赁房屋，但并未提供相关证据予以证明，因此，全威与宋洪新之间的租赁合同效力亦未受影响，继续有效。关于林良约与新承租人签订租赁合同并收取租金行为的认定问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。本案中，在全威拖欠租金的情况下，林良约享有请求解除合同或接受次承租人代承租人支付租金的权利。2019年4月，通过宋洪新的沟通，新承租人与房屋所有权人林良约达成一致，承租房屋，但在林良约与全威租赁合同尚未解除的情形下，应认定在租赁期限届满即2019年12月19日前，林良约与新承租人并未建立租赁关系，林良约收取新承租人租金的行为应认定为接受次承租人代承租人支付的租金，但林良约实际收取租金数额超出其应收取的租金数额，应当进行折抵与扣减，结合宋洪新认可预交押金人民币10000元抵扣支付房租的情况，具体计算方法为：林良约应收取全威房屋租金为人民币110000元（人民币480000元减去已经支付房屋租金人民币350000元、减去预交押金人民币20000元），全威应收取至2019年12月19日前的房屋租金为人民币202500元（合同约定房屋租金人民币212500元减去宋洪新认可预交押金人民币10000元抵扣房屋租金），因此，林良约应给付全威人民币92500元（人民币202500元减去人民币110000元）。关于原告全威主张逾期付款违约金的诉讼请求，本案中，原告全威欠付第三人林良约租金的行为已属违约，被告宋洪新租金付至2019年4月24日，后八个月租金在全威拖欠林良约租金的情况下，林良约有权接受次承租人代承租人支付租金，亦不存在违约，因此，原告全威主张逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、第三人林良约于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告全威人民币92500元；二、驳回原告全威其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4648元，由原告全威负担人民币2324元，第三人林良约负担人民币2324元，保全费1636元，由原告全威负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  周 鹏审 判 员  陈福军人民陪审员  史秋卓二〇二〇年七月六日书 记 员  孙 皓本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。