陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民事判决书                    （2020）陕0302民初2753号原告:宝鸡惠诚物业管理有限公司，住所地：宝鸡市楼，统一社会信用代码9161030156379377XU。法定代表人：蒋宏山，总经理。委托诉讼代理人：任嘉瑞，男，该公司工作人员。被告：闫亮，男，住宝鸡市渭滨区。原告宝鸡惠诚物业管理有限公司（以下简称惠诚物业公司）与被告闫亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠诚物业公司法定代表人蒋宏山及其委托诉讼代理人任嘉瑞，被告闫亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告惠诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2016年1月1日至2019年10月31日期间物业管理服务费1458.2元、物业费滞纳金4990.18元、电梯费708.4元、生活垃圾费276元、水费749.8元，合计8182.58元；2、被告支付原告物业管理服务费滞纳金4990.18元；3、被告承担本案诉讼费。本案审理中，原告自愿放弃上述第二项诉讼请求。事实和理由：2010年7月1日，原告与阳光上东小区开发公司签订《阳光上东小区前期物业管理合同》，并从2011年1月1日起至今服务于该小区业主。被告系小区23号楼2单元303室业主，自2016年1月1日起无故拖延交纳物业管理服务费等相关费用，至今共欠费8182.58元。被告未及时支付物业管理服务费已经构成违约，应当向原告支付滞纳金4990.18元。经原告多次催缴，被告仍未按期履行相关义务。依据相关法律规定，业主不得因任何理由拖欠物业费用，不得损害其他业主的共同利益，被告拖欠物业费用的行为影响了其他业主的服务权益，并导致服务标准降低，侵害他人权益。为维护原告合法权益，诉至人民法院。被告闫亮辩称，物业管理方应当依据与业主签订的物业管理服务合同提供符合要求的服务后，才有权向业主收取服务费。原、被告签订的协议因业主委员会的成立，于2015年已经终止。合同终止后，原、被告并未签订新的物业服务合同，业主也作出不要原告继续提供服务的意思表示。因原、被告不存在合同关系，原告在后期提供的服务属于强行服务，被告有权拒绝交纳相关费用。被告收到本案传票后，原告才催缴费用，认可用水量为163方。本院经审理认定事实如下：被告系阳光上东小区23号楼2单元303号业主。2010年7月1日，原告与案外人宝鸡市馨竹房地产开发有限公司（以下简称馨竹公司）签订《前期物业服务合同》，约定了由原告为阳光上东小区提供前期物业服务相关事宜，合同期限自2010年7月1日至2015年7月1日。2015年6月28日，原告与馨竹公司继续签订《前期物业服务合同》，约定内容与前述合同一致，期限自2015年7月1日至2020年6月30日。2013年9月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定，甲方提供前期物业服务；乙方所购房屋建筑面积为46.71平方米；物业服务费高层住宅为每月每平方米0.7元；电梯费基价每月每平方米0.3元，每上一层每平方米增加0.04元；生活垃圾费每户每月6元（代收代缴）；首次物业管理服务费按半年（6个月）交纳，以后可按季交纳，业主或物业使用人应在上季末25日前履行交费义务；在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该协议加盖原告公章，并有被告签名。合同签订后，原告依约提供物业服务，生活垃圾费由原告代收代缴，每户每月6元。本案审理中，被告认可原告主张的物业服务面积和缴费截止期限。被告支付物业服务费、电梯费、垃圾费截止日期为2015年12月31日，用水量为163方。原告已将其代收代缴的生活垃圾费、水费向相关服务企业缴纳。又查明，宝鸡市阳光上东小区业主委员会（以下简称阳光上东业委会）于2016年9月29日与案外人宝鸡市嘉运物业管理有限公司（以下简称嘉运物业公司）签订《物业服务合同》，约定由嘉运物业公司为阳光上东小区提供物业服务，合同期限自2016年9月29日起至2019年9月29日止。2016年10月28日，原告（移交单位）、嘉运物业公司（接交单位）、阳光上东业委会（监督单位）对阳光上东小区供热设施设备进行移交，形成《惠诚物业公司向业委会移交清单》一份。后阳光上东业委会与原告因物业服务合同发生纠纷诉至本院，本院于2017年6月13日作出（2017）陕0302民初302号民事判决。阳光上东业委会不服，向宝鸡市中级人民法院（以下简称市中院）提起上诉。市中院于2017年10月12日作出(2017)陕03民终1308号民事裁定，撤销原判，发回重审。经本院重审，于2018年3月12日作出（2017）陕0302民初4011号民事判决，判决原告向阳光上东业委会移交与物业服务相关的法律规定的资料、用水用电设施及物业用房。原告不服，向市中院提起上诉，市中院于2018年8月2日作出（2018）陕03民终661号民事裁定，撤销原判，驳回阳光上东业委会的起诉。裁定发生法律效力后，阳光上东业委会向陕西省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审。省高院于2019年4月26日作出(2019)陕民申289号民事裁定，指令市中院再审。市中院于2019年9月25日作出（2019）陕03民再21号民事判决，撤销市中院(2018)陕03民终661号民事裁定，维持本院（2017）陕0302民初4011号民事判决。现该判决已经发生法律效力。还查明，2019年11月9日，阳光上东业委会向原告发出《阳光上东小区业主委员会告知书》，告知原告物业服务资料移交相关事宜，并载明“宝鸡市嘉运物业管理有限公司从2019年11月10日八时入场全面接管保安、保洁、绿化服务工作；宝鸡市嘉运物业管理有限公司从2019年11月1日起依法收取物业费用”。2019年11月28日，阳光上东业委会向各业主、商户发出《通知》，载明“经阳光上东业委会和部分业主研究决定，由宝鸡市嘉运物业管理有限公司对小区物业服务从2019年10月31日之后，开始对阳光上东小区进行全面管理（包括：保洁、电梯、绿化、车辆、供电、供暖等）……”。本案审理中，本院向嘉运物业公司法定代表人杜某某调查了相关事实，杜某某陈述，2019年10月31日之前阳光上东小区除供暖之外的物业服务由原告提供。上述事实，原告向本院提交了《前期物业服务合同》《前期物业服务协议》《阳光上东小区业主委员会告知书》《通知》《电梯维修保养合同》《安保服务外包合同》《保洁清扫服务协议书》《阳光上东小区生活垃圾清运协议》及照片、付费凭证、23号楼水表读数记录，被告向本院提交了《惠诚物业公司向业委会移交清单》《物业管理服务合同》，本院依法对杜某某制作调查笔录一份，本院组织进行了举证、质证和审查，在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定上述事实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与馨竹公司曾签订《前期物业服务合同》，原、被告亦签订《阳光上东前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应受该合同约束。该合同载明“合同期限自2011年1月1日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止”，结合本院经审理查明的事实及已经发生效力的人民法院判决认定内容，阳光上东业委会代表全体业主与新的物业服务企业签订了合法有效的合同，且已生效并履行，原告与业主签订的《前期物业服务协议》应当终止。对于此后原告继续提供物业服务的事实，被告予以否认。经本院审查，原告本次以物业服务合同纠纷提起诉讼并开庭审理的共十一案，庭审中各业主对于此节事实陈述不一致，部分业主认可原告提供物业服务的事实，但认为是强行服务，结合阳光上东业委会于2019年11月9日发出的《阳光上东小区业主委员会告知书》、2019年11月28日发出的《通知》内容，以及嘉运物业公司法定代表人杜某某陈述事实，各证据可以相互印证，本院认定，在阳光上东业委会与嘉运物业公司签订《物业管理服务合同》后，原告继续提供物业服务至2019年10月31日。关于原告是否构成强行服务，经本院审查，阳光上东业委会与原告因物业服务合同发生纠纷并经人民法院审理，双方争议内容涉及原告与业主签订的《前期物业服务协议》是否终止的问题，在市中院（2019）陕03民再21号民事判决发生法律效力后双方权利义务始确定。上述民事判决虽认定《前期物业服务协议》终止，但在该民事判决生效前原告已经提供物业服务，服务内容无法恢复原状，当事人所得利益亦无法相互返还，故原告与业主间《前期物业服务协议》终止的效力不具有溯及力。综上，阳光上东业委会虽聘选新的物业服务企业，但由于原告提供物业服务系在与阳光上东业委会诉讼期间，并非原告自身原因拒绝退出物业服务区域及移交相关资料，故在原、被告物业服务合同终止后，双方形成事实物业服务合同法律关系，被告关于原告强行提供服务的辩称意见本院不予采信。同时，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的适用前提条件为“物业服务合同的权利义务终止”，本案亦不应当适用该法律规定。基于上文论述，原、被告形成事实物业服务合同关系，对于截止2019年10月31日发生的物业管理服务费、电梯费、生活垃圾费、水费，被告应当继续履行支付义务。双方约定物业服务面积为46.71平方米，原告主张按照45.31平方米计算，被告予以认可，本院予以确认。因原、被告签订的《前期物业服务协议》已经终止，本院参照该协议约定及双方履行内容确定上述各项费用数额。被告应当支付原告自2016年1月1日至2019年10月31日物业管理服务费1458.98元（45.31平方米×0.7元/平方米·月×46月），电梯费708.65元[45.31平方米×（0.3元+1层×0.04元）/平方米·月×46月]，生活垃圾费276元（46月×6元/月）。被告用水163方，共计754.69元（163方×4.63元/方）。上述费用中，原告主张物业管理服务费1458.2元、电梯费708.4元、水费749.8元合理，被告应当支付上述费用共计3192.4元（1458.2元+708.4元+276元+749.8元）。原告依据双方签订的《前期物业服务协议》约定主张被告承担物业管理服务费滞纳金4990.18元，因被告欠费期间原告与阳光上东业委会纠纷正在诉讼期间，权利义务尚未确定，并且上述协议已经终止，故对原告该项主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告闫亮于本判决生效之日起十日内支付原告宝鸡惠诚物业管理有限公司物业管理服务费1458.2元、电梯费708.4元、生活垃圾费276元、水费749.8元，共计3192.4元。二、驳回原告宝鸡惠诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宝鸡惠诚物业管理有限公司承担15元，被告闫亮承担10元，其余25元退还原告。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                     审    判    员    姚胜兰                      二〇二〇年七月二十三日                  书    记    员    游  佳 1