上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初3680号原告：上海久埠房地产营销策划有限公司,住所地上海市崇明区横沙乡富民支路****。法定代表人：徐贵标，总经理。委托诉讼代理人：余超，上海儒君律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋怡，上海儒君律师事务所律师。被告：上海融策房地产发展有限公司，住所地上海市青，住所地上海市青浦区浦仓路******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：徐刚，总经理。委托诉讼代理人：陈哲育，上海九泽律师事务所律师。原告上海久埠房地产营销策划有限公司诉被告上海融策房地产发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2020年4月7日第一次公开开庭进行审理，原告的法定代表人徐贵标及委托诉讼代理人余超、被告的委托诉讼代理人陈哲育到庭参加诉讼。本案于2020年7月24日第二次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人余超、被告的委托诉讼代理人陈哲育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海久埠房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告佣金人民币213,400元(22万元扣除3%税费)。事实与理由：2019年4月，原、被告就“禹洲府”住宅项目签订《禹洲禹洲府分销代理协议》，约定原告寻找的客户最终成交，被告支付原告佣金。2019年5月1日双方签订了《禹洲府项目补充协议》。合作期间，原告有效促成6组客户与被告签订买卖合同，但被告至今尚欠3套房屋的佣金，故原告起诉至本院。被告上海融策房地产发展有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。根据合同约定，支付佣金需要同时符合客户有效性和付款条件。原告提供的证据无法证明三套房屋系由原告带看成交，无法证明系有效客户，也没有达到约定的付款条件。被告付款还应按照合同约定扣除相应的税点，对原告的计算方式无异议但是不同意支付。被告已于2019年12月26日支付了43,650元和72,750元，对应哪套房屋不清楚。6_7号1601室房屋是2019年9月18日客户与开发商之间签订商品房出售合同完成交易，非原告提供的预售合同，且原告确认的带看时间为2019年4月6日，签约也超过了30天有效期。33号1301室客户原告确认带看时间为2019年4月13日，合同签订时间为2019年5月23日，超过30天有效期。本院经审理认定事实如下：2019年4月，上海灏溢房地产开发有限公司(以下简称灏溢公司)与被告签订《渠道委托代理合同》，将上海市闵行区富国路199弄2期1、2、3、5、7、8、9、10幢房源委托被告提供渠道营销服务。2019年4月，被告(甲方、委托方)与原告(乙方、受托方)签订《禹洲禹洲府分销代理协议》，约定甲方委托乙方代理销售禹洲禹洲府(上海市闵行区富国路199弄)的房源，有效期至2019年6月30日。客户确认以开发商要求的流程统一提供的客户确认单版本为准。乙方推介的客户第一次到甲方现场前在各自门店打印《客户确认单ABC联》。门店经纪人陪同客户到达甲方现场的同时将《客户确认单ABC联》交给甲方指定人员，并由甲方指定人员(姓名：陈笑冬，手机号码：XXXXXXXXXXX)当面核实客户信息准确无误后签字。当场以《客户确认单BC联》形式予以回复确认。乙方业务员陪同客户到访甲方项目售楼处前，必须提前报备客户来访信息(微信报备)，包括客户姓名和手机号码，具体时间需至少提前120分钟。微信报备后的客户需在报备后24小时内到访该项目售楼处，超过24小时未到访的则视作自动放弃或联系客户确认后再次报备。客户有效期30天。乙方推介的客户第一次到甲方现场参观时，必须当日由乙方门店经纪人陪同前往。若乙方推荐的客户来过案场或明源系统登记过即判为无效客户。最终结算时，乙方需向甲方提供经甲方确认后的该客户《客户确认单BC联》(复印件)。在满足以上条件的客户若成交，经甲方核对客户信息无误后，甲方应向乙方支付推介佣金，否则甲方将不认为此客户系乙方推介客户。甲方一旦通过客户确认单确认了乙方客户，则不得再次确认为其他方客户，否则无论该客户是否通过乙方成交，均应当按照合同约定支付乙方佣金。代理成功标志：乙方代领客户于开发商签署认购书及预售合同、按揭贷款合同均已生效并支付首付款为原则。结佣标准：合作期内，乙方带访客户成交，4月下定且当月签约77户型和89户型10万元/套标准向乙方支付销售代理服务费。4月下定且签约125户型15万元/套标准向乙方支付销售代理服务费，次月佣金以补充协议为准。当月下定下个月签约按照签约当月的协议佣金执行。若不出具发票的甲方则代扣佣金部分的13%作为代扣税款。(若乙方向甲方提供的为增值税普通发票或增值税专用发票的税点不足6%的，则乙方需承担补足税点至6%的费用，由甲方在乙方的渠道佣金中直接扣除)。乙方及其下属分销公司所介绍的客户与开发商签订了预售/销售合同并支付首付房款及通过银行贷款审批，则通知乙方开票，七个工作日内甲方结算给乙方全额代理服务费。乙方符合上述条件后将等额的代理服务费发票给到甲方对接人员，甲方将及时支付乙方代理服务费。2019年5月1日，双方签订《禹洲府项目补充协议》，约定2019年5月乙方客户认购77平房型房源并于当月签订正式的《商品房预售/出售合同》，乙方佣金按照7万元/套；乙方客户认购89平房型房源并于当月签订正式的《商品房预售/出售合同》，乙方佣金按照9万元/套；乙方客户认购125平房型房源并于当月签订正式的《商品房预售/出售合同》，乙方佣金按照14万元/套。另乙方之前大定客户在5月签约的按照这个标准结算佣金。乙方客户当月认购次月签约的按照签约当月的协议佣金执行，次月佣金以另行签署的补充协议为准。2019年4月6日，原告通过微信向陈笑冬就案外人赵某看房进行了报备。2019年4月26日，案外人孙某某、赵某与灏溢公司签订《上海市商品房预售合同》，约定购买富国路199弄《禹洲银杏里》6_7号1601室房屋，建筑面积暂测77.73平方米，单价461,68.83元。2019年9月18日，孙某某、赵某与灏溢公司就上述房屋签订《上海市商品房出售合同》，单价不变。孙某某、赵某申请贷款获得批准。2019年11月上述房屋登记至孙某某、赵某名下。2019年4月13日，原告通过微信向陈笑冬就案外人张某看房进行了报备。2019年5月23日，案外人张某、庄某某与灏溢公司签订《上海市商品房预售合同》，约定购买富国路199弄《禹洲银杏里》33号1301室房屋，建筑面积暂测88.99平方米。2019年6月至7月，张某、庄某某办理了上述房屋的预告登记及抵押登记。2019年4月21日，原告通过微信向陈笑冬就案外人谢一菲看房进行了报备。2019年4月30日，谢一菲与灏溢公司签订《上海市商品房预售合同》，约定购买富国路199弄《禹洲银杏里》30号1201室房屋建筑面积暂测124.62平方米。谢一菲申请贷款获得批准。2019年12月上述房屋登记至谢一菲下。审理中，原告向被告邮寄了22万元的佣金发票，被告拒绝接收。以上查明的事实，由原告、被告的陈述，禹洲禹洲府分销代理协议、禹洲府项目补充协议、上海市商品房预售合同、微信聊天记录、发票及邮寄凭证、不动产登记簿及登记内档资料等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。原告为证明上述3套房屋均由原告带看成交，提供了：分销客户带看来访确认单和房屋认购书复印件、手机拍摄分销客户带看来访确认单和房屋认购书原件的照片和与陈笑冬之间的微信聊天记录，被告认为原告提供的证据非原件，不予认可。原告表示上述材料原件已在申请结佣时提交给陈笑冬。被告表示根据合同约定，原告仅需提供复印件，被告不收原件，陈笑冬对有无在分销客户带看来访确认单上签字和有无收取上述材料原件记不清楚了，原告提供的微信聊天记录无法证明提交的是系争3套房屋的结佣材料原件。原告提供的分销客户带看来访确认单上也无开发商销售经理签字确认。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与被告签订的《禹洲禹洲府分销代理协议》和《禹洲府项目补充协议》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。尽管被告否认系争三套房屋的购房人系原告带看成交的有效客户，然原告已经提供了向被告报备看房的证据和客户带看来访确认单和房屋认购书复印件，被告仅以上述材料非原件为由予以否认，对上述房屋的买卖情况不积极主动核实和举证，对陈笑冬是否在材料上签名以及是否收取结佣材料原件均表示记不清了，理应承担不利的法律后果，本院对原告提供的客户带看来访确认单和房屋认购书予以采信。针对1601室房屋，尽管购房人先后签订了2份购房合同，但是合同约定的房源和单价一致，被告也未提供证据证明客户退房，故本院认定该套房屋仍系原告有效带看。针对被告提出的30天客户有效期，根据原告提供的房屋认购书，原告带看的客户在看房后30天内进行了认购，故对被告的抗辩意见本院不予采信。原告已经向被告开具了购房发票，被告拒绝接收，无权以此为由拒付佣金。现三套房屋的购房人均完成了签约和付款，符合合同约定的结佣条件，被告理应向原告支付佣金。被告对原告计算佣金的方式予以认可，故本院对原告主张的佣金予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告上海融策房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海久埠房地产营销策划有限公司佣金213,400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,501元，减半收取计2,250.50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年七月三十日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。