成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初3516号 原告：谢玉兰，女，1965年7月13日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人:杨雪锋,四川泰仁律师事务所律师。 被告：成都双流富豪实业有限责任公司，住所地：成都市双流区东升街道白河路三段**。 法定代表人：薛元富，董事长。 委托诉讼代理人：王智勇,四川顺泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张嘉瑞,四川顺泰律师事务所律师。 原告谢玉兰与被告成都双流富豪实业有限责任公司（以下简称：富豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢玉兰的委托诉讼代理人杨雪锋、被告富豪公司的委托诉讼代理人王智勇、张嘉瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢玉兰向本院提出诉讼请求如下：1.判令富豪公司立即对案涉房屋小区问题进行整改（具体整改问题及要求详见附件一）；2.判令富豪公司支付逾期交房违约金11401.28元（从2020年1月11日暂计算至2020年4月2日，实际应计算至整改完成之日）；3.判令富豪公司从整改完成之日开始收取物业管理费用；4.判令诉讼费、鉴定费由富豪公司承担。事实和理由:2018年7月27日谢玉兰与富豪公司签订四川省商品房买卖合同（预售）和补充协议，由谢玉兰购买该司位于成都市双流区东升街道宜城大街一段333号三里花城×栋×单元×层×号房屋。谢玉兰已支付了全部房款。谢玉兰在售楼中心签订合同时，富豪公司的合同和陈列的沙盘、不利因素告知、规划图等其他宣传资料均未展示和告知案涉房屋的12栋楼3单元旁有垃圾房和厕所、12栋1单元和2单元之间、2单元和3单元之间共有4个非机动车入口。通过沙盘、资料和销售人员的讲解，12栋与其他楼栋无任何差异，与商业楼的相邻的围墙也处于封闭状态，12栋周围系绿化区域且无其他附属设施。但2020年1月富豪公司通知交房验收时，谢玉兰才发现，12栋3单元旁有厕所和垃圾房，12栋1单元和2单元之间、2单元和3单元之间共有4个非机动车入口，入口附近的绿化为塑料草坪，且12栋的地下层只能停放非机动车，12栋与商业楼相邻的围墙也存在2个出入门和硬化道路。谢玉兰与其他12栋的业主与富豪公司沟通，要求整改时，该司未作任何答复。该司以弄虚作假的方式误导谢玉兰签订合同，违反了诚实信用原则，造成谢玉兰无法按时收房和入住，故提起诉讼。富豪公司陈列的沙盘应视为要约，富豪公司应按沙盘的展示交付房屋及小区的附属设施。诉讼中，谢玉兰确认第一项诉讼请求中涉及的整改项目为：①将12栋3单元旁的垃圾房、厕所和从12栋3单元通往垃圾房和厕所的硬化道路予以拆除并将地面恢复成小区同等水平绿化。②将12栋3单元旁的垃圾房通往商业楼的出入门封闭为围墙。③将12栋1单元和2单元的西南和东北侧分别存在的一个非机动车库出入口、2单元和3单元之间西南和东北侧分别存在的一个非机动车库出入口，共计4个非机动车库出入口进行封闭，出入口外路面恢复成小区同等水平绿化。④12栋1单元和2单元、2单元和3单元之间存在的4个非机动车道予以拆除，并将地面恢复成小区同等水平绿化。⑤将非机动车道和商业楼的出入门封闭为围墙。⑥将12栋1单元和2单元、2单元和3单元之间存在玻璃顶拆除并进行封闭，将对应地面恢复成小区同等水平绿化，将塑料草坪更换为真草坪。 富豪公司辩称：1.案涉房屋在2020年1月10日前已具备了合同约定的交付条件，不存在逾期交房，我公司不承担逾期交房违约责任。2.物业费系物管公司向谢玉兰收取，其计取涉及物管公司，系另一法律关系，与我公司无关，关于物业费的主张亦不应得到支持。3.关于整改问题，我公司认为，①垃圾房及通道、出入门是由物管公司临时搭建，与我公司无关。由于“三里花城”项目是分期开发，垃圾房和厕所规划在4期建设，目前尚未修建。为方便业主装修和建筑垃圾的转运，物管公司临时搭建了上述设施，符合成都市物业管理条例的规定，在项目整体完工后，临时搭建的设施将会拆除。要求我公司拆除，于法无据。②12栋1单元和2单元之间、2单元和3单元之间存在的共四个非机动车库出入口、4个非机动车道、非机动车道和商业楼的出入门，本身就存在于整个楼盘的规划设计，该规划设计总平图等在楼盘销售现场进行了公示，不存在违规建设。③玻璃顶符合总平绿化要求，非违规建设。玻璃顶上的塑料草坪，是富豪公司为了美观铺设，若要求拆除，可以拆除，但需要征求所有业主意见。塑料草坪拆除后，玻璃顶上不能种草，无法换成真草坪。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 位于成都市双流区东升街道宜城大街一段333号“三里花城六期”12号楼系富豪公司开发。开盘销售期间，富豪公司按商品房预售的规定，在售楼部大厅右侧墙面张贴公示了三里花城六期的商品房预售许可证等各种证照及建设工程规划总平图，以展架方式公示了不利因素告知书、商品房买卖合同和补充协议等文本样本，大厅中间展示了“三里花城”楼盘的沙盘模型。 不利因素告知书载明：本项目10-13号楼南侧规划有商业用房，商业用房建成运营后，上述楼栋住宅可能会受到采光和噪音等影响；本项目采取分期开发建设，项目未全部建成前可能存在部分配套设施、设备不能呈现或暂时不能投入使用，后期房屋在修建过程中，可能会对相邻楼栋产生噪音和粉尘等影响，建成后可能会对相邻楼栋的采光和通风产生影响；出卖人在制定销售价格时，已充分考虑以上不利因素；购买风险包含但不限于以上部分，请详细了解本项目情况后再购买；以上事项，基于政府相关主管部门批准的规划设计方案，若因规划设计方案调整导致相关事项发生变化的，以政府最终批准的规划设计方案为准等。 2018年7月27日，谢玉兰与富豪公司签订四川省商品房买卖合同（预售）和补充协议。该合同约定：1.谢玉兰以1390358元的价格购买富豪公司开发的三里花城×栋×单元×层×号住宅。2.富豪公司按照批准的规划、涉及建设商品房。该商品房所在建设工程规划总平面图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场。3.商品房交付时，应取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；若商品房为住宅的，富豪公司还需提供住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表。4.公共服务和其他配套设施以建设工程规划许可为准。其中，规划的绿地率、规划的非市政道路、规划的车位和车库、规划的物业服务用房均达到使用条件。5.商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第二款关于公共服务和其他配套设施方面约定的交付使用条件的，买受人和富豪公司同意按下列方式处理：规划的绿地率未按时达到交付使用条件的，买受人不以此拒绝收房，富豪公司不承担逾期交房的违约责任。同时，买受人同意该司在90日内进行整改等等。规划的非市政道路、规划的车位和车库、规划的物业服务用房未按时达到交付使用条件的，处理方式与规划的绿地率一致。6.富豪公司在2020年1月10日前交付商品房。双方交接商品房时，富豪公司向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。该司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收。7.除不可抗力外，富豪公司未按合同约定的时间交付商品房的，双方同意按逾期时间，分别处理：①逾期在90日之内，自本合同第十八条第一款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，富豪公司按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。②逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，富豪公司按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。8.附件十二就本项目的不利因素进行了约定，同时以加下划线的方式约定：购买风险包含但不限于以上部分，请您详细了解本项目情况后再购买。 补充协议约定:1.项目修建过程中，富豪公司有权对小区总平规划和涉及进行优化调整和合理变动。经规划行政主管部门批准的规划变更，不应向买受人所购商品房质量或使用功能的，以售楼部的公示为准，富豪公司采取适当方式通知买受人，买受人自愿不以此主张解除合同或要求公司承担违约责任。买受人购买的商品房所在小区采取分期建设和交付的，项目建设过程中可能会因市场状况或政策变化进行后期建设方案的调整，买受人同意富豪公司在不突破规划设计条件中的容积率、绿地率等规划指标的条件进行建设方案调整，买受人不解除合同，富豪公司不承担违约责任。2.合同第十五条约定的建设工程竣工验收合格证明为建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的竣工验收报告。3.出卖人通过报纸、电视、广播、网络、站台、户外路牌、围墙、道旗等媒体或其他方式发布的广告，散发的楼书、海报、户型图等宣传资料，沙盘、户型模板，示范单位（样板间）的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、文字介绍、分区布局、小区景观布局、户型布局、区域发展现状及未来发展规划的介绍等任何信息，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，仅为视觉美观以便于买受人理解，凡未列入合同及本协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力。凡附图、沙盘及户型模型，受材质和比例的限制，均为示意，不视为精确表示，不能精确表现建筑外立面、建筑间距、退线、绿化等具体情况，不能体现设施设备及构件等物体的存在，买受人接受以商品房交付时的现状为准。凡合同、本协议及附件未明确内容，以出卖人经规划和设计单位最终同意的方案修建的交付实况为准。4.出卖人在销售时已将该商品房所有情况（物业状况、购买条件、周边环境、配套设施等）如实、全面告之了买受人，同时在显要位置公示了本项目的总平图、交通位置图及“不利因素告知书”等，并对相关内容进行了详细介绍和说明，买受人已了解本项目周边的道路、交通方式、公共设施、市政设施等对该商品房的环境、通风、采光、视觉、噪声、隐私、品质、空气质量等带来的不利影响，买受人予以接受并无异议。如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路等）发生变化，均以政府相关部门的政策、规划要求为准，出卖人不承担任何责任。5.买卖双方一致确认，双方已根据各自要求和实际情况对合同及本协议之所有条款予以充分协商，双方对合同及本协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订合同及本协议时已向对方进行特别解释说明。双方确认对合同及本协议之全部条款内容达成一致意见，且合同及本协议条款为其真实意思的反映。 上述合同签订后，谢玉兰已付清全部房款。2019年8月26日，富豪公司与施工单位、监理单位完成了12栋的住宅工程质量分户检验，签署了住宅工程质量分户检验汇总表，验收结论为合格。2019年9月29日，三里花城12栋通过竣工验收。同年12月16日，三里花城六期12栋项目取得房产测绘成果报告书；同年12月25日，12栋工程办理竣工验收备案登记。2020年1月9日，华西都市报刊登了富豪公司关于三里花城六期12栋的交房公告，告知该楼栋集中交付的时间为2020年1月10日等。 此后，谢玉兰以12号楼旁搭建有垃圾房、厕所、通往垃圾房的道路、垃圾房通往商业楼的出入门、有4个非机动车库入口和非机动车道、非机动车库入口附近的绿化为塑料草坪、与商业楼相邻的围墙有2个出入门等，与沙盘展示的环境和设施不一致为由，认为富豪公司未按合同约定交付房屋，构成违约，遂与12栋的其他业主共同向相关单位和部门以及在人民网进行投诉，要求该司整改。谢玉兰至今未与富豪公司办理案涉房屋的交接手续。 又查明，2017年7月11日，成都市双流区规划建设局审核通过了《三里花城六期总平图》，该总平图显示：12栋1单元和2单元、2单元和3单元之间共有4个非机动车库入口，入口外有非机动车道、12栋与商业楼之间的围墙上有2个出入门。在《三里花城六期铺装总平面图》中，12栋1单元和2单元、2单元和3单元之间非机动车库出入口的位置有玻璃顶的设计。富豪公司已按上述规划及设计图内容进行了实际修建。同时，富豪公司为了美观在在上述玻璃顶上铺设了绿色塑料草坪。 成都市双流区规划建设局审核通过的《三里花城四期总平图》显示，在四期与五期相邻处有一处垃圾房建设规划，目前尚未修建。 庭审后，三里花城楼盘的物管公司成都双流百信物业管理有限责任公司第一分公司（以下简称：百信公司）向本院出具《情况说明》，告知该楼盘六期12栋旁的厕所、垃圾房、通往垃圾房的硬化道路、垃圾房通往商业楼的出入门系其临时修建，用于装修工人和未入住业主使用、建渣中转，该司承诺待四期垃圾房建成后拆除上述设施并恢复原有绿化。 上述事实，有商品房买卖合同、补充协议、不利因素告知书、竣工验收报告、华西都市报、三里花城四期总平图及六期总平图、三里花城六期铺装总平面图、情况说明、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，谢玉兰与富豪公司签订的商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应当按约履行各自的权利、义务。根据审理查明的事实，本院对双方争议焦点及各项诉求评判如下： 一、12号楼旁的争议设施是否应由富豪公司进行整改。 关于对垃圾房和厕所、通往垃圾房的道路及垃圾房通往商业区的出入门的整改请求。经审查，上述设施是百信公司修建的三里花城小区内公共环卫临时设施，并非富豪公司修建，谢玉兰要求富豪公司拆除上述设施，缺乏法律依据。同时，由于三里花城四期规划的垃圾房尚未修建，百信公司为了小区业主装修及物业管理需要，临时修建的上述环卫公共服务设施，符合《成都市物业管理条例》第十三条第七款“本市实行新建住宅交付使用监管制度。新建住宅建筑区划内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件后，方可交付使用：（七）按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、农贸市场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配套建设。住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施”的规定，且并无相关行政机关认定其为违章建筑要求拆除。综上，谢玉兰要求富豪公司拆除上述设施，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。 关于对4个非机动车库入口及玻璃顶、非机动车道及对应出入门的整改请求。本院认为，上述设施均由富豪公司修建，售楼中心现场公示的《六期建设规划总平图》及六期铺装总平面图中亦有体现。虽然沙盘展现该楼栋前后均为绿化，但补充协议中有明确约定：沙盘等仅为楼盘的形象宣传，凡未列入合同及本协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力，应以实际交付及规划为准。双方在合同中并未约定12号楼前后均为绿化，故沙盘展现的绿化内容并非双方合同约定，不具有约束力。故上述公共设施并不违反合同约定及建设规划，谢玉兰要求将上述设施拆除后恢复成绿化或进行封闭的诉讼请求，证据不足，应予驳回。 谢玉兰要求拆除的塑料草坪铺设于玻璃顶之上，虽然该草坪并非小区景观规划设计的组成部分，系富豪公司基于美观而自行铺设，但该草坪装饰美化了业主对玻璃顶的视觉环境，并未对业主的其他生活和居住方面产生重大影响，谢玉兰要求将该塑料草坪整改为真草坪无合同依据和法律依据，本院不予支持。 同时，谢玉兰要求整改所涉及的建筑、道路和绿化均为三里花城小区的公共服务和其他配套设施的组成部分，属于建筑物专有部分以外的共有部分，属于小区业主共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条的规定，建筑物专有部分以外的共有部分应当由全体业主共同共有和共同管理，而全体业主则通过业主大会或业主委员会来实现对建筑物专有部分以外的共有部分的共同管理。上述设施是否应当进行整改和是否应当就整改问题提起诉讼，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项、第八十三条第二款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第四项的规定，应当由全体业主共同决定，即应当由业主大会或业主委员会决定或行使权力。 综上所述，对谢玉兰以自身名义就上述小区公共设施的整改提起的诉讼请求，本院不予支持。 二、富豪公司是否有逾期交房的违约行为。 合同中已明确约定了交房期限为2020年1月10日前，富豪公司在约定交房日前，已依约取得了案涉房屋的竣工验收报告、房屋面积实测报告书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表，符合了约定的交房条件。同时，富豪公司还于2020年1月9日在报纸上刊登了交房公告，通知了业主办理交房手续的时间，履行了通知义务。谢玉兰未按合同约定及通知的交房时间在2020年1月10日与富豪公司办理房屋交接手续，并无合法理由，系自身原因所致，富豪公司不存在逾期交房违约行为。因此，谢玉兰主张的逾期交房违约金缺乏事实依据，本院不予支持。 三、关于物业管理费的诉讼请求。因物管费系物管公司向谢玉兰收取，计取主体非富豪公司，该项请求与富豪公司无关，属另一法律关系，应予驳回。 四、由于本案中并未产生鉴定费，对谢玉兰要求富豪公司承担鉴定费用的诉讼请求，不予支持。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条第一款第七项、第八十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告谢玉兰的全部诉讼请求。 案件受理费43元，由原告谢玉兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年七月六日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶