青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初543号原告：青海盛黎商业运营管理有限公司，住所地，西宁市。法定代表人：姚娅毅，公司经理。委托代理人：陈峥、王转,青海延辉律师事务所律师。被告：吴永奇，男，汉族，1974年出生，住西宁市。委托代理人:李丽君，青海佳一律师事务所律师。被告：西宁市城北区爱音幼儿园，住所地，西宁市。法定代表人：单金莲，幼儿园园长。委托代理人：吴永奇（西宁市城北区爱音幼儿园合伙人之一）。被告：冯雪莹，女，回族，1976年出生，住青海省西宁市。委托代理人：李玲，青海立卓律师事务所律师。被告：张建虹，女，汉族，1982年出生，住青海省西宁市。委托代理人：王爱玲，青海立卓律师事务所律师。原告青海盛黎商业运营管理有限公司（以下简称：盛黎公司）诉被告吴永奇、西宁市城北区爱音幼儿园（以下简称：爱音幼儿园）、冯雪莹、张建虹房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛黎公司委托代理人陈铮、被告爱音幼儿园委托代理人吴永奇、被告吴永奇、被告冯雪莹委托代理人李玲、被告张建虹委托代理人王爱玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盛黎公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原、被告签订的《商铺租赁合同》。二、请求依法判令被告支付原告租金406198元（计算方式：月租金101549.5元，自2019年10月1日暂计至2020年2月1日，101549.5元/月×4=406198元），以及被告实际返还租赁房屋时所产生的全部租金。三、请求依法判令被告支付原告违约金100000元；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告将第一项诉求变更为，解除合同及返还租赁房屋。事实及理由：2019年5月7日，原、被告签订《商铺租赁合同》约定，原告将位于西宁市XX区，E-01商铺出租给被告经营使用，商铺建筑面积为1562.3平方米，经营用途为幼儿园；合同租赁期限为10年，自2019年10月1日至2029年9月30日止；月租金101549.5元，被告于签订合同当日一次性支付原告半年费用；任何一方因违反本合同约定及责任的，违约方应当向守约方一次性支付100000元的违约金。至今为止，被告未支付任何租金违反了合同约定，后原告于2019年11月28日向被告送达房屋租赁缴费通知书，被告未作出任何回应拒不履行租金的支付义务，损害原告合法权益。综上所述，为了维护自身的合法权益，根据我国法律、法规之规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决，支持原告的各项诉讼请求。被告吴永奇庭审中辩称：一、不同意解除合同，腾退房屋。二、原告主张的租金，数额属实，应由合伙人冯雪莹、张建虹承担，原告要求的至实际返还期间租金，被告认为在疫情期间，应减免租金。三、被告不承担违约金。四、诉讼费应由冯雪莹、张建虹承担。原告和幼儿园2019年签订租赁合同，合同签订后开始装修，租期10年，起租从10月1日，之前在装修，租金付时间没有按合同约定，幼儿园实际经营从9月1日开始，三个月，被告装修投入高达几百万，解除合同对被告造成极大的损失及最高法相关规定，不同意解除合同，支付违约金。诉状要求406198租金应支付，实际返还租金不应支付。冯雪莹、张建虹承担租金，虽签订合伙协议，吴永奇没有实际参与经营管理，是上述二人管理，应由其二人承担租金。被告爱音幼儿园庭审中辩称：同被告吴永奇答辩意见一致。被告冯雪莹庭审中辩称：一、不是本案适格主体，不是合同相对方，追加为被告没有法律依据。合伙协议是三人之间协议。对外不发生效益。应由吴永奇承担。我方如承担相应责任，同意解除合同。实际返还房屋租金没有法律依据。疫情期间，相关法律规定减免租金。违约金过高，要求调减。被告张建虹庭审中辩称：同冯雪莹的答辩意见一致。幼儿园经营不到三个月，收取的费用，用于经营。应按合伙协议承担责任。诉讼费应由吴永奇承担。原告盛黎公司为支持其诉讼请求，提交如下证据：一、《商铺租赁合同》，拟证明原、被告主体适格，法律关系明确。月租金为101549.5元。被告按合同约定应于合同签订当日2019年5月7日一次性支付2019年10月1日至2020年3月31日至租赁费用。被告应缴纳20万元押金的约定事实。违约金为100000元。二、附加协议，证明2019年5月7日，原告与被告就押金事宜及609297元房屋租金事宜再次进行约定，确定上述费用最后缴纳期限的事实。三、房屋租赁费缴纳通知书，证明原告2019年11月28日以书面形式再次敦促被告履行合同义务。四、1983122/0235048/0235156三份收据，证明吴永奇于2019年2月12日、2019年3月23日、2019年7月9日分别缴纳押金4万元、6万元、5万元，共计15万元押金的事实。被告吴永奇质证意见：一、合同，真实性无异议，证明方向有异议。被告主体是吴永奇错误，商铺用于幼儿园经营，是幼儿园租赁，不是吴永奇个人。合同约定支付租金时间，因为装修，原告给被告半年装修时间，运营之后，原告才开始索要房租。押金已经缴纳了。违约金，合同期限10年，投资几百万，疫情期间不能经营，没有违约，原告主张违约不合理，没有法律依据。二、附加协议，原告给被告半年装修日，不存在交半年租金问题，起租日为10月份。三、真实性无异议，证明方向有异议，通知书应是致幼儿园等，仅要求被告吴永奇承担责任是错误的。四、真实性无异议，证明方向有异议，有一份是幼儿园缴纳押金，要求被告个人承担责任违背事实的。被告爱音幼儿园的质证意见：与被告吴永奇质证意见一致。被告冯雪莹的质证意见：一、合同真实性合法性无异议，合同是原告和吴永奇签订，应由吴永奇承担责任。与我方无关。二、认同第一被告质证意见。三、通知书提到，没有按期缴纳，可以解除合同，同意解除合同。真实性、合法性认可。四、真实性、合法性、证明方向认可。被告张建虹的质证意见：同被告冯雪莹的质证意见基本一致，合同签订是原告和吴永奇，应由吴永奇承担，与冯雪莹、张建虹无关。被告吴永奇为支持其抗辩理由，提交证据如下：一、《商铺租赁合同》，证明一、幼儿园需要使用原告房屋，租赁，用于幼儿园开办，吴永奇签字了，但应以合同内容综合认定，是幼儿园使用的房子。二、起租日2019年10月1日，租赁期限10年，从起租日应计算房租。三、合同解除情形，合同第十条约定了，不能随意解除合同。二、合伙协议，证明幼儿园实际投资人吴永奇、冯雪莹、张建虹，合伙份额约定，吴永奇占50%，甲方与第三人的份额比例，由于第三人不同意加入，应按吴永奇实际投资数额对外承担责任。三、民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证书，证明幼儿园的合法性，三个合伙人作为实际投资人。四、住院票据，证明签订合同期间园长住院，是由其儿子代理签订合同。五、房屋租赁费催缴通知书、原告收据，证明写有幼儿园的名字，实际承租人是幼儿园，不是吴永奇个人。原告盛黎公司质证意见：一、合同，真实性不予认可，我方持有的合同，合同一式三份，两份是原告保管，一份是吴永奇，吴永奇保管的合同有幼儿园公章，我们合同没有该公章，被告伪造合同，真实性、证明方向不认可。二、合伙协议，真实性、关联性、与本案无关，证明方向不认可。三、登记证书、办学许可证、相关证件是被告事业经营，与本案无关，不发表质证意见。四、住院票据，我们无法核实，不影响吴永奇签订合同。五、房屋租赁费催缴通知书及原告出具的收据，真实性认可，证明方向不认可。被告存在断章取义，是以吴永奇个人名义缴纳15万押金认可的。不存在双方变更合同的意思表示。被告爱音幼儿园的质证意见：认可被告吴永奇的证据。被告冯雪莹的质证意见：一、合同，真实性、合法性认可，证明方向不认可。加盖公章的行为不认可，合同有相对性，由吴永奇承担责任。二、合伙协议，真实性、合法性认可，证明方向不认可，第四条，约定了，占股比例，按占股比例承担责任，即便第三被告承担责任，应按比例承担责任。三、办学证件，真实性、合法性认可，但签订合同时年检没有通过。四、住院证据，与本案无关，不予质证。五、房屋租赁费催缴通知书及原告出具的收据收据，真实性、合法性认可，不能通过收据认为合同相对人是幼儿园。被告张建虹的质证意见：基本同被告冯雪莹的质证意见一致。但认为合同加盖幼儿园印章的行为证明了冯雪莹、张建虹不是合同主体。吴永奇存在违约行为，应当承担违约责任，合伙协议与本案无关。被告爱音幼儿园提交证据与被告吴永奇证据一致。原告盛黎公司、被告冯雪莹、被告张建虹的质证意见同被告吴永奇的证据的质证意见一致。被告吴永奇认可被告爱音幼儿园的证据。被告冯雪莹、张建虹未提交证据。本院认证，一、对原告盛黎公司证据的认证：证据一《商铺租赁合同》，双方当事人对其真实性均无异议，其证明力本院予以确认。证据二附加协议，能够证明原告与被告吴永奇对押金金额、租金数额以及缴纳期限通过协商进行了明确约定。约定内容是对合同的具体化，符合证据三性，本院予以采信。证据三、房屋租赁费缴纳通知书，可以证明原告2019年11月28日以书面形式督促被告履行合同义务的事实，其证明力本院予以确认。证据四三份收据，双方对其真实性均无异议，其证明力本院予以确认。二、对被告爱音幼儿园及被告吴永奇提交的证据认证：证据一《商铺租赁合同》，能够证明被告吴永奇与原告之间存在租赁合同关系以及租赁房屋的使用目的，对于被告爱音幼儿园和吴永奇以合同证明的此项事实，本院予以认可。但对于证明合同的解除约定，根据合同的第十条综合分析，“1、本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。（1）租赁期届满（2）出现不可抗力造成商铺损毁达不到使用目的的（3）政府强制征收或拆除该商铺的。2、承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同的，甲方应提前一个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用店铺，甲方不承担由此造成的任何损失。3、铺面不得私自转租、转让，否则甲方有权终止合同。确需转租、转让的，必须提前2个月以书面申请并经甲方同意后，交清相关费用后方可办理转租、转让手续。4、甲方将收取乙方铺面转让手续费100㎡以内5000元，100㎡以上10000元。5、除本条第一款约定内容外，甲乙双方可协商解除本合同”。被告爱音幼儿园及被告吴永奇均未提交有效证据证明，因违约行为导致合同无法履行所产生的合同解除后果如何处理。所以，合同因一方违约如何解除未作出明确约定，属于约定不明。被告爱音幼儿园、被告吴永奇就合同不能随意解除的抗辩理由不能成立。本院不予采信。证据二合伙协议，可以证明爱音幼儿园的开办者及实际投资人为被告吴永奇、冯雪莹、张建虹，该证据可以作为确定最终责任承担主体的有效证据使用。证据三民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证书，证明爱音幼儿园开办的合法性。证据四住院票据，仅证明园长住院，但与本案事实不存在关联，本院不予采信。证据五房屋租赁费催缴通知书、原告收据，仅证明合同履行过程中，被告吴永奇的缴费行为、原告督促履行合同的行为，无法直接证明实际承租人是幼儿园，不是吴永奇个人的事实，合同的签订人系吴永奇本人，其作为具备完全的民事行为能力的个人。应当对自己的民事行为承担相应的民事责任。抗辩理由不能成立，本院不予采信。经审理查明，2019年5月7日原告与被告吴永奇签订了《商铺租赁合同》。合同约定：一、由原告将位于西宁市××区，铺位号E-01商铺租给被告吴永奇经营使用，商铺的建筑面积为：1562.3平方米；经营状态：幼儿园。二、租赁期限为10年，自2019年10月1日起至2029年9月30日止。三、租金、押金及付款方式：1、约定以租赁建筑面积计算租金为：人民币65元/平方米/月，即月租金为101549.5元。2、付款方式，商铺的租赁租金根据商铺建筑面积收取，被告吴永奇签订合同后，当日一次性向原告财务支付半年费用，自2019年10月1日至2020年3月31日止，下一年度费用须在前一年度期满提前30天一次性交纳下一年度租金。3、为确保租期内相关费用如期结算，被告吴永奇在合同签订之日交纳人民币200000元。四、1、物业管理费按建筑面积收取，收费标准为4元/平方米/月（此费用包含：物业费、安保费、卫生费等）。2、水、电、暖气费采用一户一表按实际用量采购，由原告财务收取，水费4.5元/吨，暖气费6.41元/平方米，电费1.1元/度。十、1、本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。（1）租赁期届满（2）出现不可抗力造成商铺损毁达不到使用目的的（3）政府强制征收或拆除该商铺的。2、承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同的，甲方应提前一个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用店铺，甲方不承担由此造成的任何损失。3、铺面不得私自转租、转让，否则甲方有权终止合同。确需转租、转让的，必须提前2个月以书面申请并经甲方同意后，交清相关费用后方可办理转租、转让手续。4、甲方将收取乙方铺面转让手续费100㎡以内5000元，100㎡以上10000元。5、除本条第一款约定内容外，甲乙双方可协商解除本合同。十一、违约责任：任何一方因违反本合同约定及责任的，违约方应当向守约方一次性支付100000元的违约金。十二、争议解决方式：本合同在履行中发生争议的，应及时协商解决，协商不成时，任何一方均可向商铺所在的人民法院提起诉讼。合同签订后，被告吴永奇于2019年2月12日、2019年3月23日、2019年7月9日分三次向原告交纳押金150000元。对此数额双方均予以认可。2019年11月28日原告向被告爱音幼儿园及被告吴永奇发出了《房屋租赁费缴费通知书》，致爱音幼儿园及吴永奇：2019年11月14日我司已向贵方及相关负责人发出租赁费缴纳通知，告知相关欠款事项，亦未得到贵方重视。在此情况下，我司再次郑重通知，截止2019年9月30日您需缴纳2019年10月1日-2020年3月31日半年租金：609297元，剩余押金：50000元，暖气费：30086.06元，租金逾期交纳59天滞纳金：107845.569元，费用合计为：797228.629元。若贵方在发出通知后三日内，无法就拖欠租赁费的问题形成书面解决方案并向我司答复，若逾期不予答复，我司将通过司法程序解除与贵单位签订的E-01商铺租赁合同。届时，因此产生的全部费用及后果由贵方自行承担。爱音幼儿园、吴永奇收到通知后未提出异议。亦未按照通知期限缴纳租金、押金、暖气费、滞纳金，导致纠纷的产生。另查，吴永奇、冯雪莹、张建虹合伙成立爱音幼儿园时，借用了单金莲办园资质和相关手续。对此，爱音幼儿园、吴永奇、冯雪莹、张建虹均不持异议。本院认为，一、关于盛黎公司解除合同的行为是否合法问题。盛黎公司与被告吴永奇订立的关于《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。盛黎公司与被告吴永奇应按照合同约定和诚实信用原则行使权利、履行义务，不得擅自变更或解除合同。盛黎公司主张，吴永奇未按合同约定支付相应费用的行为构成根本违约；因吴永奇根本违约，盛黎公司有权解除合同，其解除合同的行为符合法律规定。爱音幼儿园、吴永奇对盛黎公司的主张均不予认可，认为盛黎公司解除合同的行为既无合同依据，也无法律依据。爱音幼儿园及吴永奇的抗辩理由不能成立。原告解除合同的诉求成立，本院予以支持。二、责任主体的认定。根据被告爱音幼儿园及被告吴永奇提供的证据《合伙协议》和审理事实可以确定，爱音幼儿园实际开办者和投资人为吴永奇、冯雪莹、张建虹三位自然人。对此事实吴永奇、冯雪莹、张建虹均予以认可。所以吴永奇、冯雪莹、张建虹对爱音幼儿园所产生的债务应当承担相应的民事责任。爱音幼儿园借用资质所启用的名称。在本案中不承担责任。原告主张被告承担2019年10月1日至2020年2月1日的租金406198元的诉求成立，本院予以支持。原告主张被告方实际返还房屋时产生的租金，因房屋返还时间无法确定，租金没有计算的时间来源，本案不予处理。《合伙协议》中明确约定了三人的出资金额、方式、出资时间及股份比例。故责任具体承担时，应当依照约定的股份比例承担，即：吴永奇按照合伙份额的50%、实际为：50%×406198元=203099元、冯雪莹按照35%、实际为：35%×406198元=142169.3元、张建虹按照15%，实际为：15%×406198元=60929.7元承担责任。三、关于违约责任的认定。根据合同约定，在签订合同的当日由吴永奇支付半年租金，吴永奇并未依约履行支付义务，其行为构成根本违约，应承担违约责任。原告主张被告承担100000元违约金的诉求成立，本院予以支持。违约金仍然依照股份比例由吴永奇、冯雪莹、张建虹承担。即吴永奇承担50%×100000元=50000元、冯雪莹承担35%×100000元=35000元、张建虹承担15%×100000元=15000元。原告庭审中增加的返还房屋的诉求合同解除后，属于应当产生的利益后果。被告应当返还，原告的诉求依法成立，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告青海盛黎商业运营管理有限公司与被告吴永奇2019年5月7日签订的《商铺租赁合同》。被告吴永奇并于判决书生效后三十日内返还租赁不动产（西宁市城北区西海路51号，铺位号E-01，商铺建筑面积1562.3㎡）。二、被告吴永奇在判决书生效后十五日内向原告青海盛黎商业运营管理有限公司支付租金203099元、违约金50000元；三、被告冯雪莹在判决书生效后十五日内向原告青海盛黎商业运营管理有限公司支付租金142169.3元、违约金35000元；四、被告张建虹在判决书生效后十五日内向原告青海盛黎商业运营管理有限公司支付租金60929.7元、违约金15000元。五、驳回原告青海盛黎商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8862元，由被告吴永奇、冯雪莹、张建虹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 李 萍人民陪审员 张世连人民陪审员 秦文莲 二〇二〇年七月十九日书记员 孙霞霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。