北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初8786号原告：北京汇成融鑫投资管理有限责任公司，住所地北京市怀柔区庙城镇龙山新新家园竹楼202。法定代表人：王雅丽，法人。委托代理人：李小荷，北京市万思恒律师事务所律师。委托代理人：王园园，北京市万思恒律师事务所律师。被告：华权发展有限公司，住所地北京市丰台区丰台路青塔东里******417。法定代表人：成涛，总经理。委托诉讼代理人：王守国，北京市京顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑生强，北京市京顺律师事务所实习律师。原告北京汇成融鑫投资管理有限责任公司（以下简称汇成公司）诉被告华权发展有限公司（以下简称华权公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇成公司委托诉讼代理人李小荷、王园园，华权公司委托诉讼代理人王守国、郑生强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇成公司提出诉讼请求：1、被告给付原告2019年10月1日至2019年11月8日的租金61953元，2019年11月9日至2019年11月12日的房屋占用费6521元;2、免租期租金补偿9782元;3、提前终止协议违约金146730元；4、以293460元（半年租金）为基数,按日0.05%的标准计算2019年10月1日至2019年11月8日的迟延缴纳租金违约金5722.47元，以68474元（欠付租金及房屋占用费）为基数，按日0.05%的标准计算至被申请人实际支付之日止的迟延缴纳租金违约金（计算至2020年7月21日计8593.49元）；5、2019年11月13日至2020年3月31日房屋空置租金损失226616.33元；6、2019年11月13日至2020年3月31日物业费、供暖费损失21070.44元；7、律师费3万元;以上请求在扣除被告在原告处的押金48910元(2间房，1个月)后,被告应支付原告468078.73元；8、请求判令被告承担本案案件受理费及其他诉讼费用。事实及理由：原、被告于2019年2月28日签署两份《房屋租赁协议》,约定原告将其所有的位于北京市西城区阜成门外大街2号万通新世界(现更名为万通金融中心)11层A1101、A1107的房屋出租给被告办公使用。房屋租赁期限为2019年4月1日至2020年3月31日。A1101的租金为每月31857元,押金为31857元,A1107的租金为每月17053元,押金为17053元。租金的支付方式为押一付六,2019年3月20日前支付2019年4月1日至2019年9月30日的房屋租金,2019年9月30日前支付2019年10月1日至2020年3月31日的房屋租金。《房屋租赁协议》3.2约定被告享有12天免租期，但该免租期是以被告全部履行本协议为前提的，如果因被告原因导致本协议提前终止，据到期日不足六个月的，被告应按本协议租金标准支付6日的租金补偿免租期。3.4约定本协议生效后，任何一方需单方面提前终止协议的，应至少提前90日书面通知对方并协商一致，同时另行支付对方当期租金三个月的租金相等金额的违约金，同时赔偿对方相应的其他损失。4.3约定被告迟延支付租金的，每迟延一日应支付相当于其欠款总额的0.05%的违约金，直至被告全额支付了一切应付租金，包括违约金。此外，被告应赔偿原告为从被告处取得租金而采取的法律程序、诉讼或其他手段所花费的全部成本和费用。按照协议约定，被告应于2019年9月30日前支付2019年10月1日至2020年3月31日的房屋租金。然被告一直怠于履行。虽经原告多次催缴，被告仍未支付租金。被告于2019年11月1日向原告发出退租申请，称由于公司发展需要，申请退租，并要求于2019年11月1日向原告发出退租申请，称由于公司发展需要，申请退租，并要求于2019年11月12日搬离原告房产。被告华权公司辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。一、涉案房屋租赁协议为一年期短期合同，约定内容不应超出当事人的合理预见。二、未提前90天通知解除合同的“代通知金”没有事实和法律依据。三、违约金虽有约定，但该约定明显过高，有违公平原则。四、涉案房屋租赁协议押金为一个月，本身也是对承租人违约退租的担保，被告愿以押金冲抵违约金。五、经原告同意，被告对租赁房屋进行了装修，装修工花费了10多万，原告应当对被告补偿。被告自愿以原告对自己的装修补偿与原告主张的租金、房屋占用费、免租金补偿进行抵消。六、迟延缴纳租金违约金没有事实及法律依据，不同意支付。七、律师费没有合同约定，也非进行诉讼之必须。针对原告的第五项诉讼请求，双方在合同已经解除情况下，我方认为不存在空置损失，而且也是与违约金相冲突，关于原告的第六项诉讼请求，我方认为原告无权向我方主张，认为不存在该项损失。综上，我方不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2019年2月28日签订二份《房屋租赁协议》，约定原告将其所有的位于北京市西城区阜成门外大街2号万通新世界(现更名为万通金融中心)11层A1101、A1107的房屋出租给被告办公使用。房屋租赁期限为2019年4月1日至2020年3月31日。A1101的租金为每月31857元,押金为31857元,A1107的租金为每月17053元,押金为17053元。租金的支付方式为押一付六,2019年3月20日前支付2019年4月1日至2019年9月30日的房屋租金,2019年9月30日前支付2019年10月1日至2020年3月31日的房屋租金。《房屋租赁协议》3.2约定被告享有12天免租期，但该免租期是以被告全部履行本协议为前提的，如果因被告原因导致本协议提前终止，距到期日不足六个月的，被告应按本协议租金标准支付6日的租金补偿免租期。3.4约定本协议生效后，任何一方需单方面提前终止协议的，应至少提前90日书面通知对方并协商一致，同时另行支付对方当期租金三个月的租金相等金额的违约金，同时赔偿对方相应的其他损失。4.3约定被告迟延支付租金的，每迟延一日应支付相当于其欠款总额的0.05%的违约金，直至被告全额支付了一切应付租金，包括违约金。此外，被告应赔偿原告为从被告处取得租金而采取的法律程序、诉讼或其他手段所花费的全部成本和费用。合同签订后，被告向原告支付了两间房押金48910元及2019年4月1日至9月30日租金。2019年10月28日，因被告逾期支付房屋租金，原告向被告发送租金催缴函。2019年11月1日，被告向原告发送退租申请，要求于2019年11月12日前搬离涉案房屋。2019年11月8日，原告向被告发送关于退租的复函，表示同意解除合同，但要求被告承担违约责任并赔偿损失。2019年11月14日，被告向原告回函，称被告“已于2019年11月12日完成全部搬离工作”，要求原告尽快接收房屋。并主张原告计算的违约赔偿过高。庭审中，原告提交其支付涉案房屋2019年11月13日之后物业费及供暖费的证据、律师费证据及签订涉案房屋租赁合同时居间费证据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告在租赁合同履行期间向原告发出退租申请的行为，表达了被告提前解除租赁合同的意思，原告于2019年11月8日向被告发送复函，同意解除合同。该意思表示到达被告时双方租赁合同解除，故本院确认2019年11月8日原、被告租赁合同解除。租赁合同解除后，被告于2019年11月12日搬离，其应当支付原告2019年10月1日至2019年11月8日的租金及2019年11月9日至2019年11月12日的房屋占用费，原告按照合同标准计算占用费数额，计算无误，本院对于原告的第一项诉讼请求予以支持。被告逾期支付租金，应当按照其实际欠付的金额支付逾期付款违约金，双方对于日万分之五的违约金标准约定过高，本院予以酌情调整。被告提前解除租赁合同的行为构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。若违约金数额不足以弥补原告实际损失的，原告可以主张该损失，但该损失不得超过违约方即被告的合理预见。本案中，双方约定的提前解除合同违约金包括两部分，一为6日的免租期租金，二为三个月租金标准的违约金。本院认为，相当于三个月租金的违约金约定即为弥补原告的房屋空置损失，但被告在剩余租期不到5个月的情况下需要支付原告三个月租金标准的违约金，其约定过高，本院将予以酌情降低，本院将在扣除被告支付的押金48910元后，确定提前解除合同违约金的数额。双方对于免租期租金的补偿约定合理，本院不予调整。原告另行主张房屋空置损失属于重复计算损失。原告主张律师费损失，无事实及法律依据。本院对该两项诉讼请求不予支持。对于物业费及供暖费，本院认为，合同解除后，被告未使用房屋，该费用的发生不应由被告承担，且被告支付的违约金已经包含了原告的损失，本院对于该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、本判决生效后七日内，华权发展有限公司给付北京汇成融鑫投资管理有限责任公司2019年10月1日至2019年11月8日的租金61953元、2019年11月9日至2019年11月12日的房屋占用费6521元；二、本判决生效后七日内，华权发展有限公司给付北京汇成融鑫投资管理有限责任公司逾期支付上述费用的违约金5000元；三、本判决生效后七日内，华权发展有限公司给付北京汇成融鑫投资管理有限责任公司提前解除合同违约金50000元；四、本判决生效后七日内，华权发展有限公司给付北京汇成融鑫投资管理有限责任公司6日的免租期租金9782元；五、驳回北京汇成融鑫投资管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8321元，由北京汇成融鑫投资管理有限责任公司负担6952元（已交纳），由华权发展有限公司负担2369元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员  韩 楠二〇二〇年七月三十一日法官助理  苏 静书 记 员  温晓娟