湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0222民初5503号原告：胡治胜，男，1977年11月13日出生，汉族，住大冶市，委托诉讼代理人：李波，湖北鸣伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜培铭，湖北鸣伸律师事务所律师。被告：湖北新农垦建设工程有限公司阳新分公司(以下简称新农垦阳新分公司)，所在地阳新县工业园白杨村，统一社会信用代码：914202220731808237。负责人：黄骏，系新农垦阳新分公司经理。委托诉讼代理人：王仕勇，湖北众焱律师事务所律师。第三人：湖北鑫骏置业有限公司（以下简称鑫骏置业公司），住所地黄石市京华路**（万利大厦**），统一社会信用代码91420200568333633T。法定代表人：曹鲜花（职务不详）。第三人：吴刚，男，1963年9月27日出生，汉族，住阳新县，第三人：曹鲜花，女，1964年2月4日出生，汉族，住阳新县兴国镇八斗垴一路利群巷**，公民身份号码4202221964********。原告胡治胜与被告新农垦阳新分公司、第三人鑫骏置业公司、吴刚、曹鲜花执行异议之诉一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡治胜的委托诉讼代理人李波、姜培铭，被告新农垦阳新分公司的委托诉讼代理人王仕勇到庭参加诉讼，第三人鑫骏置业公司、吴刚、曹鲜花经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡治胜向本院提出诉讼请求：1.解除对阳新县兴国镇一品华府2408号房屋的查封并确认阳新县兴国镇一品华府2408号房屋归原告所有；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月8日，鑫骏置业公司、吴刚、曹鲜花、吴文进因差欠李小东、潘刚、陈前涛借款本金1000万元及利息，双方达成和解协议，李小东、潘刚、陈前涛同意鑫骏置业公司、吴刚、曹鲜花、吴文进用一品华府的201号商务房及八套商品房作价1031.4544万元抵偿所有借款本息，同时约定八套商品房中的2408号房房主为原告。原告与潘刚另签订购房协议，约定潘刚以50万元的金额将一品华府2408号房出卖给原告。签订上述协议并实际履行后，鑫骏置业公司将一品华府2408号房屋及房屋钥匙交付给原告，原告已合法占有该房屋。2019年10月8日，原告接到阳新县人民法院的迁出公告，责令原告在2019年10月25日前迁出房屋。原告随即提出执行异议申请，阳新县人民法院作出（2019）鄂0222执异54号执行裁定，驳回原告的异议。原告符合《最高人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对阳新县兴国镇一品华府2408号房屋享有的权利能够排除执行。故请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。新农垦阳新分公司辩称，1.本案应适用《最高人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条而非二十八条，第二十八条规定的是一般不动产买受人的物权期待权保护条件，通常是指二手房买卖，而第二十九规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件，通常是指一手房房屋买卖；2.本案中涉案商品房依然登记在开发商被执行人鑫骏置业公司名下，而非登记在其他买受人名下，即使案外人李小东等与鑫骏置业公司达成了《房屋买卖协议》，即使它成立生效，原告要想获得该房屋所有权，原告也必须要与开发商企业签订合同，完成过户；3.涉案房屋要想排除强制执行，需要多个条件且缺一不可，其条件是：签订有效的书面买卖合同，是适格的消费者，支付百分之五十以上的购房款；4.从原告提供的和解协议可以看出，该协议生效的条件包括涉案房屋完成网签备案，但事实上涉案房屋被查封时，也没有完成网签备案，所以该协议并未生效，更谈不上依据未生效的协议享有物权期待权；5.原告在黄石××区有多套房产，其并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条第三款之规定，其不是适格的商品房买卖的消费者，不享有物权期待权，不足以排除强制执行；6.退一步讲，无论适用第二十八条还是第二十九条，原告享有的权益均不足以排除强制执行，合同约定付款方式为按揭，而原告起诉时称一次性付全款，但没有看到原告付全款。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人鑫骏置业公司、吴刚、曹鲜花未提交陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告胡治胜提交证据为：证据一（2017）鄂0222执278-5号公告、（2019）鄂0222执异54号执行裁定书，拟证明原告在发现阳新县兴国镇一品华府2408号房屋被人民法院查封并要求原告迁出后，原告已按照法律规定提出书面异议并在法定期间内提起诉讼；证据二借条、转账回单、和解协议，拟证明2014年11月18日第三人吴刚向潘刚借款人民币400万元，第三人鑫骏置业公司与吴文进作为本次借款的担保人，因无法偿还上述借款，2016年4月8日，第三人鑫骏置业公司、吴刚、曹鲜花和吴文进（乙方）与李小东、潘刚、陈前涛（甲方）签订《和解协议》，和解协议中甲方同意乙方用鑫骏一品华府的201商铺和八套商品房（其中一套为2408号房，房主为原告）用于抵偿借款本息；证据三（2018年）鄂0222民初306、307号民事判决书、（2019）鄂02民终1805号、1806号民事裁定书，拟证明第三人鑫骏置业公司、吴刚、曹鲜花和吴文进（乙方）与李小东、潘刚、陈前涛（甲方）签订《和解协议》这一事实已为人民法院生效裁判文书确认，被告要求确认第三人鑫骏置业公司与帅华丽签订的一品华府1603、2404号房和与李小东签订的一品华府2505号商品房买卖合同无效的诉讼请求被人民法院驳回；证据四购房协议，拟证明潘刚与原告签订《购房协议》，约定潘刚以总价50万元的价格将一品华府2408号房出卖给原告；证据据五《商品房买卖合同》，拟证明原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告以54万元购得一品华府2408号商品房；证据六鑫骏一品华府商品房交接书，拟证明原告已实际占有案涉一品华府2408号房屋；证据七湖北增值税普通发票，拟证明原告已为其一品华府2408号房报装用水。被告新农垦阳新分公司提交的证据为，不动产登记信息材料，拟证明胡治胜在黄石有多套房产，并不是适格的商品房消费者。第三人鑫骏置业公司、吴刚、曹鲜花均未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证，当事人发表了质证意见。对于原告提交的证据，被告认为：证据一无异议；证据二，三性不予认可，和解协议在商品房买卖合同之后；证据三真实性无异议，证明目的有异议，亦与本案没有关联；证据四购房协议没有落款时间，购买协议价格与合同价格不一致；证据五真实性、合法性无异议，关联性有异议，涉案房屋是在和解协议之前签订的购房买卖合同；证据六真实性、合法性无异议，但房屋交接在法院查封之后，不符合法律规定；证据七系复印件，不予认可。对于被告提交的证据，原告认为，真实性、合法性无异议，关联性有异议，国家并无任何法律条款规定消费者不能购买多处房产，不能达到其证明目的。第三人鑫骏置业公司、吴刚、曹鲜花未到庭发表质证意见。对于上述对方当事人不持异议的证据，本院审查后依法予以采信。对于对方当事人持有异议的证据，本院评析认定如下：原告胡治胜提交的证据二，其中借据和转账回单仅反映第三人吴刚（主债务人）、鑫骏置业公司（担保人）、案外人吴某进（担保人）与案外人潘某之间的借贷关系，案外人并非本案当事人，该借贷关系非本案的审理范围，故不予认定，对于《和解协议》，系案外人李某东、潘某、陈某涛与第三人鑫骏置业公司、吴刚、曹鲜花及案外人吴某进所签订的以房抵债协议，对于其双方之间的债权债务关系非本案的审理范围，不予认定，但因该协议中以房抵债房屋中包含了本案争议的一品华府2408号房屋，该证据与本案有关，对其关联性予以采信，根据该协议特别约定条款，本协议在将抵债房屋在阳新县房产局办理登记备案完毕后生效；原告提交的证据三，系新农垦阳新分公司与案外人帅某丽、李某东和第三人鑫骏置业公司之间关于有关房屋买卖合同效力确认纠纷而形成的生效裁判文书，对其真实性予以采信，其中包括上述《和解协议》签订事实，但其他部分证明内容与本案无关，不予采信；原告提交的证据四，系原告与案外人潘某签订的购房协议，协议中原告购买的房屋系本案争议的一品华府2408号房屋，与本案有关，对其关联性予以采信，但该协议中并无签署日期，协议约定的三日内付清50万元购房款并无证据证实，故对其签订具体时间以及该协议的履行情况不予认定；原告提交的证据五，系原告与第三人鑫骏置业公司签订的本案争议的一品华府2408号房屋的买卖合同，约定鑫骏置业公司将其开发的一品华府2408号房以54万元价款出卖给原告，签订合同时支付首付款17万元，余款办理银行按揭支付，因该证据与本案关联，对其关联性予以采信，但尚无证据证实该合同已经履行，且与原告提交的购房协议中约定的50万元价款矛盾，故对其履行的真实性不予认定；原告提交的证据六，系诉争一品华府2408号房屋交接手续，其交接时间2019年11月4日在人民法院查封该房屋之后，故其合法性不予认定；原告提交的证据七，系原告对诉争一品华府2408号房屋报装用水相关费用票据，对其真实性予以采信，但该证据尚不能证实原告对该房屋的合法占有，更不能证明其物权属性。被告新农垦阳新分公司提交的证据，系有关原告多套房产的信息截图材料，真实性予以采信，但不能仅仅以此排除原告在本案诉争房屋中的消费者身份，进而排除原告对本案房屋的排除执行的权利，原告是否享有足以排除诉争房屋的执行，其是否对诉争房屋享有物权，应当结合本案其他证据进行综合评定。通过对上述证据的分析评定，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2013年9月12日，新农垦阳新分公司与鑫骏置业公司（吴刚、曹鲜花亦在合同中签字）签订一份建设工程施工合同，约定鑫骏置业公司将其开发的阳新鑫骏.一品华府工程发包给新农垦阳新分公司承建。之后，在合同履行过程中发生纠纷，新农垦阳新分公司向本院提起诉讼，2016年12月22日，本院作出（2015）鄂阳新民一初字第00471号民事判决：鑫骏置业公司在判决生效后五日内支付新农垦阳新分公司工程款10481985.55元；吴刚、曹鲜花对上述支付款项承担连带清偿责任。该判决生效后，因鑫骏置业公司、吴刚、曹鲜花未按判决确定履行义务，新农垦阳新分公司向本院申请执行。执行过程中，本院于2019年10月3日作出（2017）鄂0222执278-3号执行裁定，将鑫骏置业公司名下一品华府多套房屋（包括本案诉争2408号房屋）予以查封。2019年10月8日，本院作出（2017）鄂0222执278-5号迁出公告，责令占用本院上述查封房屋的案外人于2019年10月25日前迁出上述房屋，逾期不迁出将依法强制执行。2019年10月24日，胡治胜向本院提出书面异议，认为其系一品华府2408号房屋的权利人，该房屋归其所有，请求解除对该房屋的查封。2019年11月6日，本院作出（2019）鄂0222执异54号执行裁定，驳回异议。胡治胜不服该裁定，遂引起本案诉讼。另查明，原告胡治胜提交的案外人李某东、潘某、陈某涛（甲方）与第三人鑫骏置业公司、吴刚、曹鲜花、案外人吴某进（乙方）签订的《和解协议》约定，因乙方差欠甲方借款本息无力偿还，用鑫骏置业公司开发建设的部分鑫骏.一品华府商铺及商品房（包括本案诉争的2408房）予以抵偿；该协议第五条特别约定：此协议签订后，乙方必须将上述九套房产在阳新县房产局登记备案完毕后方才生效，否则该协议自行作废；等等。之后，案外人潘某与原告胡治胜签订一份《购房协议》，约定潘某将本案诉争的一品华府2408房以50万元出卖给胡治胜，胡治胜在三日内付清房款。之后，胡治胜与鑫骏置业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定鑫骏置业公司将本案诉争的一品华府2408房以54万元出卖给胡治胜，合同签订时支付首付款17万元，余款办理银行按揭方式支付等等；双方将合同签订时间倒签至2015年8月23日。2019年11月4日，鑫骏置业公司与胡治胜办理本案诉争的一品华府2408房交接书，双方确认一品华府2408房自2019年11月4日交付给胡治胜。2019年12月4日，胡治胜与案外人费某英为办理报装用水手续，两户共向阳新县自来水公司水暖工程公司缴纳10000元费用（胡治胜报装用水房屋为一品华府2408房）。还查明，截止本案一审法庭辩论终结前，诉争房屋仍登记在鑫骏置业公司名下，并未办理胡治胜受让该房屋的备案登记。该房屋处于本院查封状态。胡治胜并未向案外人潘某支付诉争房屋购房款，亦未向第三人鑫骏置业公司支付诉争房屋购房款。胡治胜住所地为大冶市××××桥镇新畈村胡家新屋湾**，其在黄石地区有多套住宅房屋产权。本院认为，本案系由执行程序中案外人不服执行裁定提起的执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，当事人争议的执行标的系第三人鑫骏置业公司开发建设的一品华府2408号房屋。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十六条第一款规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，该法第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……。”本案中，原告并未提供争议一品华府2408房屋的上述法律规定的不动产登记权属证书及受让登记材料，事实上，截止本案一审法庭辩论终结前，该房屋仍登记在第三人鑫骏置业公司名下，亦无证据证明本应登记在原告名下而错误登记在鑫骏置业公司名下的情形。因此，并无证据证明原告对诉争房屋享有物权，其要求确认诉争的一品华府2408房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。关于原告就诉争执行标的一品华府2408房是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。本院认为，原告主张诉争房屋的权利系基于：案外人李某东、潘某、陈某涛与第三人鑫骏置业公司、吴刚、曹鲜花、案外人吴某进签订《和解协议》，后者将包括本案争议房屋在内的某些房屋抵偿给前者，前者之一的潘某将诉争房屋出卖给原告，原告再与鑫骏置业公司签订买卖合同，但根据上述《和解协议》特别约定，该协议以抵债房产在阳新县房产局登记备案完毕为生效条件，但截至本案一审法庭辩论终结前仍未办理备案登记，同时，原告并未履行其与案外人潘某签订的《购房协议》及与第三人鑫骏置业公司签订的《商品房买卖合同》中约定的支付房款之义务，至于原告主张的其已缴纳诉争房屋报装用水费用、办理房屋交接手续，因系在本院对诉争房屋采取执行查封措施之后而为，不具有合法性，且原告在黄石地区有多套房屋产权，诉争房屋非其基本居住保障。因此，即使原告签订的诉争房屋买卖合同合法有效，因其并未支付房款、诉争房屋亦未合法交付占有，更未办理相关产权受让登记，原告对诉争一品华府2408房屋的民事权益，在于其与合同相对人之间的合同之债权，而不享有诉争房屋的物权利益。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条内容看，买受人要排除强制执行，至少要同时具备在人民法院查封前合法占有不动产以及付清购房款（包括支付给出卖方和交付给执行法院的总额）两个必要条件，而第二十九条规定至少要同时具备所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及已付50%以上房款两个必要条件。而本案中，无论是上述规定第二十八条还是第二十九条的两个必备条件，原告均不具备。故本院认为，原告就诉争执行标的一品华府2408号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除对阳新县兴国镇一品华府2408号房屋的查封的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。第三人鑫骏置业公司、吴刚、曹鲜花经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告胡治胜的诉讼请求。案件受理费100元，由原告胡治胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人在递交上诉状时按照不服判决上诉请求标的预交上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）审 判 长  虞志远人民陪审员  柯于桂人民陪审员  柯愈生二〇二〇年七月十七日书 记 员  黄素情书 记 员  夏 鑫