四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初2965号 原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司广安分公司，住所地：四川省广安市广安新天地**第****门市。 法定代表人：彭小宇。 委托诉讼代理人：李彦华，男，1982年7月25日出生，汉族，住重庆市渝**，系该公司员工，特别授权。 被告：蒲真冰，女，1974年12月17日出生，汉族，户籍地四川省广安市广安区，现住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：陈铭，四川法雨律师事务所律师，一般授权。 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广安分公司（以下简称“碧桂园服务广安分公司”）与被告蒲真冰物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园服务广安分公司的委托诉讼代理人李彦华，被告蒲真冰及其委托诉讼代理人陈铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年7月1日至2020年7月31日应交的物业费4362.1元；2、判决被告按前期物业服务合同约定，从逾期之日起按照日3‰支付违约金共计2095.42元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费为4626.72元（192.78㎡×2元/㎡×12月）。事实和理由：碧桂园服务广安分公司系建筑方广安碧桂园房地产开发有限公司聘请的物业服务企业，双方签订了前期物业服务合同，详细约定了小区的物业管理费用，物业费按月缴纳，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰支付违约金，被告从2019年7月至2020年6月未交物业费为4020.24元，违约金1676.89元，原告多次催促，被告拒不缴纳。 被告蒲真冰辩称，该前期物业服务合同应当出示招投标相关文件，否则就是违反物业管理条例、最高法物业司法解释及四川省物业管理条例等行政法规强制性规定，属于无效合同；根据广安市物业服务相关规定，一级服务等级电梯住宅1-1.2元每平米每月，原告收取2元每平米每月于法无据，被告已交纳的一年的物业费应当按照1-1.2元每平米每月的标准进行品迭；原告提供的物业服务，未按照合同约定对小区绿化、地下室渗水治理、娱乐设施修缮，未尽到义务，服务存在严重瑕疵，系原告违约在先，且该前期物业合同程序不合法，本身就是无效合同，所约定的违约金对原告不具有约束力。 根据审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2017年9月29日，原告与广安碧桂园房地产开发有限公司签订《碧桂园翡翠湾前期物业服务合同》，约定由原告对碧桂园翡翠湾提供前期物业服务，合同约定了物管费为前两年1.8元／月·平方米，两年后为2元／月·平方米；逾期交纳物管费的违约责任等。2017年11月29日，原告按照合同约定的物业收费标准向广安市广安区城市管理行政执法局及广安市广安区发展和改革局进行了广安城区前期物业服务收费备案登记，其中，广安市广安区城市管理行政执法局的备案意见为“同意”；广安市广安区发展和改革局的备案意见为“高档住宅小区（含各类别墅、高级公寓）物业服务费，由物业服务企业与服务对象协商，在服务合同中约定。”。2017年1月11日，原告与被告签订了《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》，约定被告所购买的位于广安市广安区住宅物业费为2元／月·平方米，该房建筑面积为192.78㎡，每月物业费为385.56元；业主逾期缴纳物业服务费用的，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。 2018年6月21日，广安碧桂园房地产开发有限公司向被告蒲真冰发出期楼收楼通知书，通知蒲真冰于2018年6月30日收房，被告蒲真冰于2018年7月30日签收该收楼通知书并于当日办理入住登记表。 广东碧桂园物业服务股份有限公司广安分公司于2019年6月5日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广安分公司，于2020年7月1日变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司广安分公司，其物业服务企业资质证书登记为：壹级。 认定上述事实，有《碧桂园翡翠湾前期物业服务合同》、《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》、广安城区前期物业服务收费备案表、入住登记表、期楼收楼通知书、微信记录、照片以及原、被告当庭陈述等予以证实。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条，原告与广安碧桂园房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，对小区的全体业主均具有约束力，原、被告均应按物业服务合同履行相应义务。原告全面履行物业服务义务后，被告应按合同约定向原告支付拖欠物业服务费。对于收费标准，被告在与原告签订前期物业服务合同时已载明每平米收费标准，被告在该合同上签字确认并预交纳一年的物业服务费，应当视为对该收费标准知晓并无异议；对于被告辩称收费太高不符合广安市政府指导价格，《广安市物业服务收费管理实施细则》第七条第一款“物业服务收费应根据物业服务类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”及第三款“由全体业主或业主大会选聘物业服务企业进行普通住宅区物业管理的公共性服务费（即后期物业服务费）、高档住宅小区（含各类别墅、高级公寓）物业服务费、……等实行市场调节价，由物业服务企业参照市发展改革委、市城管执法局制定的指导价标准与服务对象协商，在服务合同中约定。”根据原告对该小区在广安市广安区城市管理行政执法局及广安市广安区发展和改革局进行的物业备案登记表记载，该小区属于高档住宅小区，实行市场调节价，且双方在服务合同中对价格进行了明确约定，故对被告的辩称，本院不予支持，被告应当按照合同约定支付物业服务费。根据原告与广安碧桂园房地产开发有限公司所签订的合同约定，前两年物业费为1.8元/月·平方米，被告蒲真冰2019年7月欠缴的物业费为259.78元，2019年8月1日至2020年6月30日欠缴的物业费为3817.04元（192.78㎡×1.8元/㎡×11月）。 对于违约金，根据被告提供的证据显示，原告在履行物业服务合同中过程中有待完善之处，应进一步提高服务质量，故对原告主张的违约金本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条，《四川省物业管理条例》第三十八条之规定，判决如下： 一、由被告蒲真冰在本判决生效后十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广安分公司支付2019年7月1日至2020年6月30日欠缴的物业费4076.82元； 二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广安分公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司广安分公司负担10元，被告蒲真冰负担15元，向四川省广安市广安区人民法院交纳。 上述债务，义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  任波 二〇二〇年七月十三日 书记员  李雪 本案涉及的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《四川省物业管理条例》 第三十八条建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，应当向买受人明示前期物业服务合同、临时管理规约等内容。物业买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。