安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0104民初6601号 原告:安徽秋田装饰工程有限公司,住所地合肥市蜀山区聚云路**白天鹅国际商务中心公寓**,统一社会信用代码91340100MA2MTHOK9N。 法定代表人:方文娟，职务:执行董事兼总经理. 委托诉讼代理人：昌庆和，北京蓝鹏(合肥)律师事务所。 委托诉讼代理人：吴**春，北京蓝鹏(合肥)律师事务所。 被告:合肥凯泰置业有限公司,住所地,住所地合肥市蜀山区樊洼路与蜀鑫路交口金色池塘会所会信用代码91340100MA2MU7W66E。 法定代表人:韩健,公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈亭，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐王群，安徽美林律师事务所律师。 原告安徽秋田装饰工程有限公司（以下简称秋田公司）与被告合肥凯泰置业有限公司（凯泰公司）建设工程价款优先受偿权纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人昌庆和、吴**春，被告的委托诉讼代理人徐王群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决原告对本案诉争工程“金色湖畔小区1至6栋”折价或以拍卖、变卖后的的价款享有优先受偿权，范围是2645948.33元，根据原被告双方结算报告；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2018年2月份左右,原被告签订施工合同,约定将位于合肥市蜀山区樊洼路与科学路交口金色湖畔小区1#-3#,5#,6#外墙保温工程交由原告进行施工、合同签订后,原告即组织工人进行施工完成了全部工程且验收合格并早已交付使用,2020年3月份,双方之间完成工程结算。现原告为维护自身的合法权益,根据相关司法解释规定,特起诉至贵院,请求依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称：诉争的工程对原告实际承建的施工的诉争工程不是金色湖畔小区1-6栋，而是1-3栋以及5栋6栋，总共是五栋楼，不是六栋楼。我来补充说明一下。第二个，关于这个原告陈述的享有优先受偿权的金额，被告是有异议的。这个金额并未扣除原告已支付的20万元,另外也未扣除5%的质保金,质保期是五年。第三点，关于本案建设工程价款优先受偿权有没有超过六个月的权利行使期限已起算时间点？根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释二第26条的规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。关于应付工程价款之日的确定。根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释一第18条的规定，当事人对付款时间有明确约定的，应从其约定。本案双方约定的付款方式为.一、工程形象进度达到50%复制至合同价的百分之二十五。二、工程竣工验收合格后付至合同价的80%。决算后付至结算价款的95%，余5%的结算价款作为质量保证金，于五年保修期满无质量问题一次性支付，不计利息据此。80%的工程进度款应由凯泰公司在案涉工程竣工验收合格后支付。因该工程予以于2019年7月1日验收合格并正式投入使用。该部分的工程款的付款时间，致使应当在2019年，那么秋田装饰公司本次起诉他是在2020年4月21日起诉的，已经明显超出了六个月的权利行使期限，但剩余15%的工程价款，因双方于2020年3月才进行决算审计，双方约定的付款条件已经成就，故该部分工程款的付款时间最迟应该应当在2020年的9月份。所以这部分的工程价款主张优先受受偿权没有超过行使期限，但是有个5%的质保金还没有达到付款条件。第四点，原告要求确认工程价款，优先受偿权的前提是已经合理催告。根据合同法第286条和最高院批复的规定，行使优先受偿权需要具备如下几个条件。第一、承包人未按约定支付工程价款。第二承包人催告后，在合理期限内发包人仍不支付。第三个条件，工程价款包括了承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，但不包括承包人因发包人违约所造成的损失。第四个条件，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月。第五个条件，该建设工程的性质是事宜折价或者拍卖的。本案中，原告未提供证据证明在六个月期限内已向凯泰公司合理催告提出请求或者凯泰公司向原告承认其享有建设工程价款优先受偿权，因此应当驳回其诉讼请求。第五点，是否具有排除原告优先受偿权的理由。根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人。原告的施工范围是金色湖畔小区的一号楼至3号楼以及5号楼、6号楼，这五栋楼截止目前已经全部售出，其中仅余2号楼两套房，也就是2号楼的701室和1001室，这两套房子事已经与邱田装饰公司在起诉前达成了抵工程款的协议，只是因为原告的原因没有找到合适适格的买受人，至今没有办理相关的一个购买手续，且目前701以及1001以被法院查封。最后一点本案是外墙保温工程，系装饰装修工程，是可以适用合同法第286条关于优先受偿权的规定，但是享有优先受偿权的承包人只能在建筑物因装饰装修而增加价值的范围内优先受偿。 依据审查认定的证据和当事人陈述，本院认定事实如下： 2018年2月份，甲方凯泰公司与乙方秋田公司签订《金色湖畔1#、3#、5#、6#楼外墙保温施工合同》，约定：甲方将位于合肥市蜀山区樊洼路与科学路交口金色湖畔小区1#-3#，5#，6#外墙保温工程交由乙方进行施工；合同暂定总价2252800元；付款方式：工程形象进度达到50%；工程竣工验收合格后，付至合同价的80%；决算后付至结算价款的95%；余款5%为的结算价款作为质量保证金，于五年保修期满，无质量问题，一次性支付（不计利息）等；合同还对违约责任等进行了约定。 2019年7月1日案涉工程验收合格正式投入使用。 2020年1月20日，凯泰公司向秋田公司支付工程款20万元。 2020年3月12日，该工程经双方结算，核定金额为2645948.33元。 2020年1月14日安徽秋田装饰工程有限公司向本院提起诉讼，请求判决合肥凯泰置业有限公司立即支付工程款2854211.97元及利息等，本院于2020年3月31日对该案做出(2020)皖0104民初1040号民事判决。 上述事实，有原告提供的营业执照副本、施工合同、工程结算单、民事判决书及双方陈述在卷佐证。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程价款优先受偿权的除斥期间为6个月，自发包人应给付工程价款之日起算。本案原、被告于2020年3月12日对工程价款进行了结算，本案原告起诉主张优先受偿权未超过6个月，且原告此前已提起诉讼催告被告给付工程款，故原告主张优先受偿权，符合法律规定，但案涉工程为外墙保温工程，原告优先受偿权应限于因外墙保温施工而使建筑物增加的价值范围之内。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条、第二十二条之规定，判决如下： 原告安徽秋田装饰工程有限公司可就案涉工程总价款2645948.33元中被告合肥凯泰置业有限公司欠付部分就合肥市蜀山区樊洼路与科学路交口金色湖畔小区1#-3#，5#，6#楼工程可得折价或拍卖所得在因案涉保温工程使建筑物增值范围内优先受偿。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告合肥凯泰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  彭昌华 二〇二〇年七月七日 书记员  赵 磊 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二） 第十七条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 第二十二条承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。