福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0602民初2184号 原告（反诉被告）：郑灵杰，男，1982年8月17日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：张志华，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晨露，福建衡评律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：李芳，女，1982年1月20日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区。 被告（反诉原告）：李大鹰，男，1956年3月17日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区。 以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：吴文通。 以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：温搏。 原告（反诉被告）郑灵杰与被告（反诉原告）李芳、李大鹰房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑灵杰及其委托诉讼代理人张志华、被告（反诉原告）李芳、李大鹰及其委托诉讼代理人吴文通、温搏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑灵杰向本院提起诉讼请求：一、判令二被告立即配合原告办理漳州市芗城区房产提前归还银行按揭贷款手续。二、判令被告在原告归还银行按揭贷款后立即配合原告办理漳华路大唐印象小区11栋306号房产过户到原告名下手续。三、请求判令二被告支付违约金10万元。四、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年5月4日，经房产中介居间介绍，原被告双方就漳州市芗城区房产买卖签订《房地产买卖协议书》。该协议书约定，房产总价为2147900元，原告需于2018年5月4日支付定金10万元，于2018年5月30日办理公证后支付首付款647900元（含定金），第二期购房款为150万元，由原告归还尚欠银行的按揭贷款，交付首付款当天移交房屋，并约定，原告押购房款10万元，办理房产过户到原告名下后当天归还给被告，同时约定，如甲方（即本案被告）违约，被告应退还原告定金并赔偿违约金人民币10万元整。协议签订后，原告依约支付定金和首付款，并按月支付每月应偿还的银行按揭款，但被告却未能依约交付房产。而且从2019年12月初，经原告多次催促配合办理银行按揭提前还款事宜，但二被告均拒不配合原告，也不向原告提供被告李大鹰身份证复印件等材料，造成原告多支付了2019年12月至今的银行按揭款（利息部分）等损失（如该损失超过违约金10万元，则原告保留索赔的权利），同时也造成讼争房产未能及时过户到原告名下，导致本房屋交易过户手续被迫搁置。被告的行为显然已构成违约，损害了原告的合法利益，造成了原告的经济损失，被告方应依约承担相应的违约责任。望判如所请。 被告李芳、李大鹰辩称：要求驳回原告的诉讼请求。一、原告诉称被告存在违约行为，要求承担违约责任，明显违背事实，且无依据。（一）被告不存在未依约交付讼争房产的违约行为。1、虽然原、被告双方签订的房地产买卖协议书第三条交房期限约定：甲方（被告）向乙方（原告）保证“在收到该房首付款当天”，也就是公证当天2018年5月28日，将本案讼争房产交付给乙方（原告）使用。本案讼争房产系期房，当时在原、被告双方约定的上述交房期限内，开发商还未实际交付，客观上无法实际履行。因此，协议书第三条约定的交房期限属无效约定。事实上，原、被告双方后来对此口头达成约定，待开发商实际交房后被告履行交付。2、根据被告出具的交房通知书、房屋交接单，可以证明被告接到开发商交房通知后立即告知原告一方，并于2019年3月24日即开发商实际交付房产当天就交付了本案讼争房产。（二）被告也不存在原告所谓的拒不配合办理银行按揭提前还款及讼争房产过户手续的违约行为。1、根据被告出具的公证委托授权书，证实房地产买卖协议书签订后，被告按照约定办理了委托授权公证手续，授予原告方办理按揭贷款结清手续以及办理、领取其名下产权证手续等权限。2、根据被告提供的其与按揭贷款银行即兴业银行房贷工作人员的微信记录，证明被告经向按揭贷款房贷工作人员核实，明确经过委托授权公证，代理人凭公证委托授权书即可办理提前偿还按揭贷款手续，不需要提供委托人即被告的身份证件；而事实上，被告在办理公证书当天也已经将自己的身份证明复印件提供给了原告。3、双方签订的房地产买卖协议书也并未就上述事宜进行约定，综合原告寄送的律师函以及被告的回复函，从合同角度，上述事宜应视为是原告单方要约，而被告并未承诺，双方就上述事宜未达成合意。因此，不存在所谓的被告违约情形。二、本案事实上系原告郑灵杰违约。房地产买卖协议书签订后，被告依约办理委托授权公证，并在开发商交房当天将符合办理不动产登记条件的本案讼争房产交付给原告方。然而，房产移交后，原告并未履行还清尚欠按揭贷款并办理房产过户登记手续合同义务。2019年8月14日，在被告催促下，才同意当月即2019年8月份履行。但事后原告也未在上述约定期限内履行。2019年9月3日及2019年11月13日被告通过微信又先后两次向原告发函催告，但两次催告款项期限届满原告仍拒不履行。期间，原告由于自身购房资金不足，一直以筹措购房款，找第三方“垫资搭桥”等各种理由拖延，以致本案讼争房产无法交易过户。 反诉原告李芳、李大鹰向本院提出反诉请求：一、依法确认反诉被告未依约归还漳州市芗城区房产尚欠的银行按揭贷款并办理该房产过户手续的行为违约，反诉原告依约有权取消定金人民币10万元。二、依法解除反诉原、被告就漳州市芗城区房产买卖签订《房地产买卖协议书》（ＮＯ:0004162），同时反诉被告归还反诉原告购房款押金人民币10万元。三、判令反诉被告赔偿经济损失402186元。四、本案诉讼费由反诉被告承担。诉讼中反诉原告变更诉讼请求为：一、依法确认反诉被告未依约归还漳州市芗城区房产尚欠的银行按揭贷款并办理该房产过户手续的行为违约，反诉原告依约有权取消定金人民币10万元。二、依法判令反诉被告归还反诉原告购房款押金人民币10万元。三、判令反诉被告赔偿经济损失402186元。四、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2018年5月4日，反诉原、被告经房产中介居间介绍就漳州市芗城区房产买卖签订《房地产买卖协议书》（ＮＯ：0004162）。其中，该协议书二（2）付款方式约定，第二期购房款为人民币150万，由反反诉被告归还尚欠银行的按揭贷款（但没有约定履行期限）。协议书九违约责任约定，如乙方（即本案反诉被告）中途违约，甲方（即本案反诉原告）有权取消定金（即人民币10万元），同时协议书补充条款约定，协议双方同意，由乙方（即本案反诉被告）押购房款人民币10万元，于该房产办理过户后当天归还给甲方（即本案反诉原告）。2018年5月28日，反诉原告依约办理公证，并在2019年3月24日即开发商交付房产当天交付具备办理不动产登记条件的上述买卖房产。房产移交后，反诉被告却一直未履行第二期购房款人民币150万元，即还清尚欠银行的按揭贷款，并办理房产过户登记手续。一直到2019年8月14日，在反诉原告催促下，才同意当月即2019年8月份履行。但事后反诉被告依然未在上述约定期限内履行。为此，反诉原告又于2019年9月3日及2019年11月13日通过微信先后两次发函催告，要求反诉被告在催告宽限期内履行。但是，催告宽限期届满后反诉被告仍然拒不履行，而是以各种理由拖延。 反诉被告郑灵杰辩称：一、反诉原告诉求确认反诉被告未依约归还银行按揭款的行为违约，与事实严重不符。就按揭款的归还事项，反诉被告根本不存在违约。根据双方在2018年5月4日签订的《房地产买卖协议书》第二条第2点的约定，对于银行按揭款150万元的归还方式和期限，是“由乙方（即反诉被告继续还银行原按揭）”，而由反诉原告交付给反诉被告的银行按揭合同，即《个人购房抵押（保证）借款合同》（第16页）第十七条第五点的约定，该按揭款的归还是按月定额还本付息的，而并非是一次性全部归还按揭款项。而且，在2018年5月25日，双方的《结算清算》单据中，双方更加明确确定，该银行按揭款150万元的归还方式和时间是“每月按揭款收买方当月转账或微信支付给卖方还贷”。因此，反诉原告反诉称，对于该150万元的归还“没有约定期限”，与事实是不符的。而在双方签订该买卖协议后，反诉被告均按时支付银行按揭款，不存在拖欠的情形，更不存在任何违约行为。是反诉被告多次要求两个反诉原告配合反诉被告提前归还银行按揭款项，而两反诉原告拒不配合，而并非反诉被告不配合提前归还按揭款。所以，事实上的违约人是两反诉原告。二、由于反诉被告在本案房地产买卖中，并不存在违约，反诉原告主张取消定金10万元，缺乏事实依据。而且，反诉被告已依约支付了首付购房款，在2018年5月25日双方进行结算清单中，双方已将该10万元的定金抵作购房首付款，即该10万元定金的性质已转化为购房款，定金性质已不存在。所以，反诉原告现在诉求取消定金10万元，依法无据。三、反诉原告要求解除本案《房地产买卖协议书》同样没有事实和法律依据，其同时要求反诉被告归还其购房款押金10万元，更是自相矛盾。根据我国《合同法》第93、94条的规定，合同的解除需要有两种条件，即协商一致解除或约定的解除条件成就时解除，另一种条件是法定条件。而本案的《房地产买卖协议书》并没有约定解除的条件。同时，反诉被告并没有违约行为，反诉原告已全额收到了约定的购房首付款，其合同目的已实现，反诉被告也在2019年10月从开发商处接收了该房产，并且依约交付了近两年的银行按揭款。因此，反诉原告要求解除本案买卖协议书，与法不符。另外，反诉原告要求反诉被告归还其购房款押金10万元，与其诉求解除本案买卖协议书，互相矛盾。该10万元押金原本是反诉被告需支付给反诉原告的购房首付款，但为了反诉被告权益的保障，才扣留10万元作为押金，等产权证办理到反诉被告名下后才支付给反诉原告的。因此，反诉原告要求反诉被告归还其该10万元的前提是本案《房地产买卖协议书》继续履行，如买卖协议书解除，则根本不存在由反诉被告归还反诉原告10万元押金的情况。四、反诉被告在本案中，均是严格依约履行，根本不存在违约，依法依约无须承担任何的约定或法定责任。而反诉原告反诉称的所谓损失，缺乏依据，即使存在所谓损失，也是其对自已财产权益的自主处分行为所造成的，与反诉被告也无关。综上，反诉被告认为，反诉原告的反诉无理，法庭应予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 1、2018年5月4日，李芳（甲方、出售人）与郑灵杰（乙方、买受人）签订《房地产买卖协议书》，约定（摘要）：1、甲方将坐落于漳州市芗城区房产，建筑面积114.25平方米出售给乙方，甲乙双方商定房产成交价为2147900元；2、乙方于2018年5月4日支付给甲方10万元作为购房款定金，于2018年5月30日之前、甲乙双方公证当日支付首付款647900元（含定金），第二期购房款为150万元，由乙方继续归还尚欠的银行按揭贷款，甲乙双方约定于2018年5月30日之前办理相关交易手续，超期违约按第九条违约责任条款处理；3、甲方保证在收到首付款当天将上述房屋交付给乙方；4、甲方必须提供上述房产可办理过户的合法手续；5、违约一方承担造成的损失，乙方违约，甲方有权取消定金，甲方违约，应退还乙方定金并赔偿违约金10万元；6、甲乙双方商定，甲方同意押房款（首付款）10万元到办理房产过户到乙方名下后当天乙方退还给甲方。 2、另查明，曾晓玲与郑灵杰于2011年1月27日登记结婚，2020年6月30日离婚。 3、2018年5月25日，李芳出具首期购房款收据一张，收据载明（摘要）：收到曾晓玲购买漳州市芗城区房产的购房首期房款（含定金）549150元（备注：5月4日10万元定金条作废）。曾晓玲出具收条一张，收条载明（摘要）：收到李芳出售漳州市芗城区房产的售房押金10万元。双方约定每月的银行按揭贷款由郑灵杰当月至少提前一天转账或微信支付给李芳还贷。 4、2017年3月23日，李芳作为主债务人、李大鹰作为共同债务人与兴业银行漳州分行签订合同编号为兴银漳个（按）2016第4580号《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同中约定（摘要）：借款金额为人民币150万元；借款期限360个月，自2017年3月23日至2047年3月23日止;按月等额本息偿还。 5、2018年5月25日，李芳（委托人）与曾晓玲（受托方）签订一份《委托书》，《委托书》约定（摘要）：李芳委托曾晓玲办理：1、到漳州信地房地产有限公司领取漳州市芗城区漳华路大唐印象11栋306号房产的相关材料；2、偿还上述房屋的银行按揭贷款本息，办清贷款结清手续，领取抵押物权属证书及相关凭证；3、到漳州市不动产登记部门办理相关手续等；委托期限自2018年5月25日至2020年5月24日。2018年5月25日，漳州市公证处对上述《委托书》进行公证，公证书编号：（2018）漳证民内字第7752号。 2018年5月25日，李大鹰（委托人）与曾晓玲（受托方）签订一份《委托书》，《委托书》约定（摘要）：李大鹰作为漳州市芗城区漳华路大唐印象****房产住房按揭贷款的共同债务人，委托曾晓玲办理：偿还上述房屋的银行按揭贷款本息，办清贷款结清手续，领取相关凭证；委托期限自2018年5月25日至2020年5月24日。2018年5月28日，漳州市公证处对上述《委托书》进行公证，公证书编号：（2018）漳证民内字第7753号。 6、2019年3月18日漳州信地房地产有限公司通知李芳于2019年3月23日办理大唐印象11栋306号房产交房事宜，2019年3月24日曾晓玲代理李芳接收上述房产。 7、自2018年6月起至2020年3月，曾晓玲按月将需偿还的贷款金额转账给李芳。 上述事实，有房地产买卖协议书、首期购房款收据、收条、个人购房抵押（保证）借款合同、公证书、交房通知书、房屋交接单、汇款转账交易明细等证据及原、被告的庭审陈述为据，本院予以确认。 本院认为，郑灵杰与李芳签定的房地产买卖协议书系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，受法律保护。当事人均应按照约定的协议内容履行各自义务,承担相应的责任。关于违约,郑灵杰与李芳、李大鹰相互诉称对方违约。本院认为:1、郑灵杰与李芳在签定买卖协议时应当知道本案讼争房产系期房，且李芳接到开发商交房通知后立即告知郑灵杰一方，郑灵杰一方直接向开发商接收本案讼争房产；2、案涉买卖协议书约定由郑灵杰继续归还尚欠的银行按揭贷款150万元，还约定每月的银行按揭贷款由郑灵杰当月至少提前一天转账或微信支付给李芳还贷，郑灵杰每月均按时将需偿还的贷款金额转账给李芳，并未拖欠,郑灵杰与李芳后来虽然就提前归还银行按揭贷款一事有协商，但未达成一致；综上，本院认为，郑灵杰与李芳、李大鹰双方均未违约。现郑灵杰要求提前归还尚欠的银行按揭贷款，李芳作为借款合同的主债务人、李大鹰作为共同债务人应当配合郑灵杰办理提前归还银行按揭贷款的手续。在还清银行按揭贷款后，李芳还应当协助郑灵杰办理房屋权属变更登记及相关手续。郑灵杰该部分诉讼请求合法，应予支持；其余诉讼请求，证据不足，应予驳回。李芳、李大鹰的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定,判决如下: 一、被告（反诉原告）李芳、被告（反诉原告）李大鹰应在本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）郑灵杰办理提前归还兴业银行漳州分行贷款（合同编号为：兴银漳个（按）2016第4580号）的手续； 二、被告（反诉原告）李芳应在取得漳州市芗城区房屋不动产权证书后十日内协助原告（反诉被告）郑灵杰办理房屋产权交易转移登记及相关手续； 三、驳回原告（反诉被告）郑灵杰的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）李芳、被告（反诉原告）李大鹰的诉讼请求。 本案本诉受理费23983.2元，适用简易程序减半收取11991.6元，由被告李芳、李大鹰负担；本案反诉受理费8821.86元，适用简易程序减半收取4410.93元，由反诉原告李芳、李大鹰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员      二〇二〇年七月二十日 书记员  王惠敏 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。