广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初689号原告：中国工商银行股份有限公司鹤山支行，地址：广东省鹤山市*********，统一社会信用代码：914***********151U。负责人：陈文栋，该行行长。委托诉讼代理人：胡海清，女，该行职员。委托诉讼代理人：钟燕平，女，该行职员。被告：张雪君，女，1991年2月15日出生，汉族，住广东省台山市。被告：鹤山市******地产开发有限公司，住所：广东省鹤山市**************，统一社会信用代码：914**********943XR。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行（以下简称工行鹤山支行）与被告张雪君、鹤山市******地产开发有限公司（以下简称共和碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因被告张雪君下落不明，本院于2020年4月15日裁定转为普通程序，并于同年7月22日公开开庭进行了审理。原告工行鹤山支行的委托诉讼代理人钟燕平与被告共和碧桂园公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼，被告张雪君经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。现已审理终结。原告工行鹤山支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张雪君签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2016年鹤住自第072号），并判令被告张雪君立即偿还贷款本金205624.90元及利息、罚息、复利2605.76元（利息、罚息、复利暂计至2020年1月15日，从2020年1月16日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息、复利等，按照双方签订的《个人购房借款/担保合同》的约定计算）；2.请求判决被告张雪君不能按时偿还欠款的，原告对拍卖、变卖被告抵押物鹤山市共和镇碧桂园·XXX·XXX楼XXX房的房产的所得价款享有优先受偿权；3.判令被告共和碧桂园公司对被告张雪君的上述债务承担连带保证责任；4.判令上述被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告张雪君于2016年1月15日与原告签订合同编号为2016年鹤住自第072号的《个人购房借款/担保合同》一份，向原告借款235000元，用于购买位于鹤山市共和镇碧桂园·XXX·XXX楼XXX房的商品房。双方约定借款期限为30年，自2016年1月19日起至2046年1月19日止，被告张雪君同意将所购房产作为本次借款的抵押担保并于2016年1月15日签订编号为[江门分]行[鹤山]支行[2016]年房抵字第[075]号的《抵押合同》，并于2016年5月30日办妥预购商品房抵押权预告登记手续。上述合同签订后，原告依照合同约定，于2016年1月19日向被告发放了贷款235000元，履行了合同义务。截至2020年1月15日止，被告张雪君已累计违约9期，连续违约4期，积欠本金1958.34元，利息、罚息、复利2605.76元（利息、罚息、复利暂计至2020年1月15日）。根据以上事实，被告张雪君的行为已构成违约，应承担违约责任。原告认为，原告与被告张雪君所签订的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。按照2016年鹤住自第072号《个人购房借款/担保合同》第十四条关于违约及违约责任的约定，原告宣布本合同提前到期，解除本合同并要求被告立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息）。同时根据2016年鹤住自第072号《个人购房借款/担保合同》第十九条关于抵押担保范围、第二十一条抵押物的处分的约定以及[江门分]行[鹤山]支行[2016]年房抵字第[075]号《抵押合同》第一条和第二条关于被担保的主债权以及抵押担保范围的约定，第七条关于原告实现抵押权的约定，要求被告张雪君就上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权。另被告共和碧桂园碧桂园公司于2013年11月26日与原告签订了《按揭业务担保合作协议》（编号：江门分行2013年028号），同意为购买该协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供无条件、不可撤销的该协议约定的连带责任保证。因上述被告未能依法履行合同义务，为防止国有银行资产损失，原告特提起诉讼，请求依法判决。被告张雪君未作答辩，在举证期限内也无证据提供。被告共和碧桂园公司辩称，共和碧桂园公司并非对被告张雪君的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后被告张雪君未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。依据如下：一、共和碧桂园公司于2013年11月26日与中国工商银行股份有限公司江门分行（以下简称工行江门分行）签订的编号为江门分行2013年028号《按揭业务担保合作协议》，协议第六条第（八）款约定：“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”。原告应根据上述协议内容，在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的，再向共和碧桂园公司请求承担连带责任。二、虽然《个人一手住房贷款合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第（一）款的约定：“在本协议生效之日后……甲乙双方均按照本协议约定的条款予以履行。”因此，共和碧桂园公司的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。三、根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权”及《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，原告应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。四、根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”因此，本案中共和碧桂园公司在承担连带保证责任后有权就代张雪君履行的全部债务向其追偿。综上所述，共和碧桂园公司只需就涉案商品房被处置后被告张雪君未能偿还的剩余债务承担连带保证责任，且共和碧桂园公司承担连带保证责任后有权向张雪君追偿。本院经审理认定事实如下：2013年11月26日，工行江门分行为甲方，共和碧桂园公司为乙方，双方签订了一份《按揭业务担保合作协议》，约定对共和碧桂园公司在鹤山市***********·天麓湖（鹤山）整个项目的住宅、商业用房、车库的购买者提供相关的抵押贷款业务。该合作协议订明：“乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证……乙方的连带责任保证责任范围为：在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方所签订的《个人购房借款/担保合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。乙方的连带责任保证期限为：乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止……购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证……在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任……”。2016年1月15日，工行鹤山支行为贷款人，张雪君为借款人和抵押人，双方签订了一份编号为2016年鹤住自第072号的《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款人民币235000元，用于购买坐落于鹤山市碧桂园·XXX·XXX楼XXX房的房产；贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率作相应的调整；借款人授权贷款人将贷款一次性划入共和碧桂园公司的账户；借款人采用按月等额本金还款法（按月计息）偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基数上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放本合同及依据贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项，部分或全部取消借款人未提取借款和其他融资款项；宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除本合同。合同还约定张雪君以其购买的位于鹤山市共和镇碧桂园·天麓湖·翠湖畔1十号楼二梯1402房的房产作抵押担保。此外，借款合同还对借款的发放与支用、计息、结息、还款、借款人与贷款人的主要权利与义务、违约责任等条款进行了约定。同日，工行鹤山支行与张雪君签订了一份合同编号为[江门分]行[鹤山]支行[2016]年房抵字第[075]号的《抵押合同》，约定张雪君以位于鹤山市******·碧桂园·XXX·XXX楼XXX房的房产为工行鹤山支行与张雪君于2016年1月15日签订的编号为2016年鹤住自第072号的《个人购房借款/担保合同》项下的债务作抵押担保，抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等）。随后，工行鹤山支行与张雪君在鹤山市国土资源局为上述涉案房产办理了预售商品房抵押权预告登记。2016年1月19日，工行鹤山支行依约向张雪君发放了贷款235000元，张雪君在《个人贷款借据》上签名确认。借款初期，张雪君尚能按合同约定每月向工行鹤山支行还本付息，但从2017年9月开始出现连续逾期，经工行鹤山支行催收后仍未能还清。截至2020年1月15日，张雪君已累计违约9期，连续违约4期，共欠工行鹤山支行借款本金205624.90元和利息、罚息、复利2605.76元。就张雪君的上述欠款，工行鹤山支行曾于2020年1月20日向共和碧桂园公司发函，要求共和碧桂园公司履行担保责任并协助进行催收，但无果。为此，工行鹤山支行于2020年3月4日诉至本院。另查明：直至本案法庭辩论终结时，坐落于鹤山市碧桂园·XXX·****的房产的房产尚未办理正式的抵押登记和《房地产他项权证》。以上事实，有当事人提供的证据以及庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。工行江门分行与共和碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》以及工行鹤山支行与张雪君签订的《个人购房借款/担保合同》《抵押合同》《个人贷款借据》，均是各方当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。借款合同签订后，工行鹤山支行已依约履行了出借款项的义务，但张雪君并未能依合同约定每月按时足额偿还借款本息。截至2020年1月15日，张雪君已连续四期未按时足额偿还贷款本息，工行鹤山支行有权依照《个人购房借款/担保合同》的约定，宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息和相关费用，并解除本案的借款合同。为此，工行鹤山支行请求判令解除涉案的《个人购房借款/担保合同》，并要求张雪君立即偿还借款本金205624.90元和利息、罚息、复利2605.76元（该利息、罚息和复利暂计至2020年1月15日，从2020年1月16日起至借款实际清偿之日的利息、罚息和复利依据双方签订的《个人购房借款/担保合同》的约定计算）的诉讼请求，事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于工行鹤山支行对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。直至本案法庭辩论终结时，涉案房产只办理了预售商品房抵押权预告登记，并未办理正式的抵押登记。预售商品房抵押权预告登记属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记的一种，其设立目的是为保障将来实现物权、维护交易安全，法律赋予预告登记权利人以预告登记的形式使不动产所有权人未经预告登记权利人同意而处分不动产不发生物权效力，但是涉案房产上设立的预售商品房抵押权预告登记不属于抵押权登记，并不产生优先受偿的效力，即该预告登记并未使工行鹤山支行获得现实的抵押权，工行鹤山支行不能对涉案房产行使抵押权，故工行鹤山支行对涉案房产亦不享有优先受偿权。为此，工行鹤山支行请求对拍卖或变卖涉案房产所得价款优先受偿的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。关于共和碧桂园公司的担保责任问题。依照工行江门分行与共和碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》的约定，共和碧桂园公司对涉案借款承担连带责任的保证期限至涉案房产的《房地产他项权证》出具之日止，而涉案房产至今并未办理《房地产他项权证》，为此，共和碧桂园公司应按《按揭业务担保合作协议》的约定对涉案借款承担连带清偿责任。根据《按揭业务担保合作协议》第六条第八款“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”的约定，虽然工行鹤山支行对涉案房产并不享有抵押权，但共和碧桂园公司仍应对张雪君所欠债务在处置涉案房屋后的不足部分承担连带清偿责任。另,根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利……”的规定,共和碧桂园公司承担保证责任后有权向张雪君追偿。综上所述，本案纠纷是张雪君向工行鹤山支行借款后没有依约还款，共和碧桂园公司也未能履行相应的保证责任所致，张雪君和共和碧桂园公司应各自承担相应的法律责任。张雪君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百七十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行与被告张雪君于2016年1月15日签订的编号为2016年鹤住自第072号的《个人购房借款/担保合同》自本判决发生法律效力之日起解除；二、被告张雪君于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行偿还借款本金205624.90元及相应的利息、罚息和复利（暂计至2020年1月15日的利息、罚息和复利共为2605.76元；从2020年1月16日起至借款实际清偿之日止的利息、罚息和复利，按照双方签订的编号为2016年鹤住自第072号的《个人购房借款/担保合同》约定的计算方法另行计付）；三、被告鹤山市******地产开发有限公司对本判决第二项所确定的被告张雪君所负债务，在处置被告张雪君位于鹤山市******·碧桂园·XXX·XXX楼XXX房的房产后仍不足以清偿的剩余部分承担连带清偿责任；被告鹤山市******地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告张雪君追偿;四、驳回原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4423.46元、保全费1561.15元，合共诉讼费5984.61元，由被告张雪君、鹤山市******地产开发有限公司共同负担（原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行已预交的本案诉讼费5984.61元，本院向其退回；被告张雪君、鹤山市******地产开发有限公司共同负担的诉讼费5984.61元于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  古辉林人民陪审员  冯志芬人民陪审员  易兆禧二〇二〇年七月二十八日书 记 员  冯凯颖