广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初10949号原告：杜德津，男，1965年5月8日出生，汉族，住广东省广州市花都区,委托诉讼代理人：杜殷毅,广东古谷律师事务所律师。被告：王钰鑫，男，1988年6月22日出生，汉族，住河南省新密市,原告杜德津与被告王钰鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，因案情需要，本院依法适用普通程序分别于2020年3月9日、2020年5月29日公开开庭进行了审理，原告杜德津的委托诉讼代理人杜殷毅到庭参加诉讼，被告王钰鑫经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金64557.12元及违约金（违约金分别以20421.04元为基数，按每日万分之五的标准，从2019年4月10日起计至2019年5月10日；以40842.08元为基数，按每日万分之五的标准，从2019年5月11日起计至2019年6月10日；以61263.12元为基数，按每日万分之五的标准，从2019年6月11日起计至2019年7月5日；以64557.12元为基数，按每日万分之五的标准，从2019年7月6日起计至付清之日止）；2、被告向原告支付商铺占用费20421.04元及违约金（违约金以20421.04为基数，按每日万分之五的标准，从2019年7月6日起计至付清之日止）；3、被告向原告返还管理费1480元、电费1315.7元。4、被告向原告支付解除合同的违约金100000元。5、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年3月1日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》（合同编号20150301003），约定被告承租原告位于广州市花都区凤凰北路25号盈丽美居的25-9号商铺，租赁期限5年，从2015年3月1日起至2020年2月29日止，2019年3月1日至2020年2月29日期间每月租金为20421.04元，被告应于每月的10日前缴清下月的租金，如逾期支付，每逾期一日，每天须按所欠款3%的违约金。因被告未缴纳2019年4月1日至2019年7月4日租金，原告于2019年7月5日向被告发出《解除租赁合同的通知》，正式解除双方签订的《商铺租赁合同》并通知被告交还场地，但被告仍然未按《解除租赁合同的通知》履行义务。后原告为了避免更大损失，于2019年8月5日自行收回租赁物。原告认为被告拖欠租金等费用的行为已违反约定，被告以消极拒交租金的方式提前终止合同，应向原告支付提前解除合同的违约金100000元。原告具状起诉，请法院维护原告合法权益。王钰鑫未到庭参加诉讼，亦未发表书面答辩意见。经审理查明：涉案商铺为广州市花都区新华街凤凰北路25号之九商铺，建筑面积148平方米，权属人为被告。2015年3月1日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺租赁给乙方作小汽车展厅、办公，租赁期限自2015年3月1日至2020年2月29日，装修期自2015年3月1日至2015年4月30日，装修期不计租金，其中2019年3月1日至2020年2月29日的租金为20421.04元/月，租赁保证金30000元，乙方应在每月的10日前缴清下月租金，其他费用（如管理费、水、电费等）乙方自行向物业管理公司及其他相关部门交纳。合同第九条约定：2.在合同有效期内，乙方未按时向甲方交纳所有应付款项属乙方违约，每逾期一天，除应付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款3%的违约金。逾期30天甲方有权单方面终止合同，收回租赁物业。3.在合同有效期内，除发生不可抗力或发生约定的解除合同的情形外，任何一方都不得无故单方面取消、终止合同。如甲乙双方任何一方需提前中止本合同，均需提前两个月通知对方，且违约方须向对方支付违约金。本合同违约金为人民币100000元整。4.在合同有效期内，承租方有下列情形之一的，出租方可以单方面终止合同且不属违约，收回物业并扣除全部租赁保证金：承租方未按时向出租方支付所有应付款项的；……承租方拖欠租金累计达30天的。本院依法于2020年7月15日向原告的委托诉讼代理人进行电话笔录询问租赁保证金的交纳情况，其陈述：被告已支付租赁保证金，其要求没收。本院依法告知其增加诉讼请求已超过法定期限，本院不予处理。原告陈述：被告拖欠2019年4月1日至2019年7月4日的租金、电费、管理费。原告于2019年7月5日向被告的户籍地址寄送了《解除租赁合同的通知》，告知解除原、被告之间的《商铺租赁合同》，限被告在收到本通知10日内付清拖欠款项，搬清自有物品，支付违约金，修复损坏部分。经查，该通知书在2019年7月11日因无法联系收件人被退回。原告提交业务回单两张，广州市图鸿物业管理有限公司收据两张，拟证明其代被告垫付的电费及物业费。其中电费收据显示2019年3月1日至2019年7月1日的电费为1306.9元。原告提交照片若干张，拟证明被告损毁涉案商铺。诉讼中，原告确认：其已在2019年8月5日收回涉案商铺。本院认为：原、被告之间签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。原告主张被告欠付2019年4月1日至2019年7月4日的租金，被告未到庭提出相反证据予以反驳，因此，原告于2019年7月5日寄出《解除租赁合同的通知》符合合同约定，因寄出的通知并未送达被告，本院认定解除之日为原告收回涉案商铺之日即2019年8月5日。原告主张被告支付2019年4月1日至2019年8月5日的租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。经核算，被告应支付的金额为84977.86元。根据《商铺租赁合同》约定，被告应支付承租期间的管理费及水电费，现原告已提交证据予以证明代缴管理费1480元，电费1306.9元，故原告主张被告向其支付管理费1480元，电费1306.9元的诉讼请求，本院予以支持。因被告欠付租金超过30日，根据《商铺租赁合同》第九条约定，被告构成违约，根据约定，被告应按照逾期期限每日向原告支付欠款3%的违约金，经本院计算，按照月租金20421.04元计算，每逾期一日支付的违约金明显过高，而被告欠付租金对原告造成的损失主要为利息损失，考虑到被告的违约情形，本院酌情调整违约金标准为每逾期一日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的4倍，自2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。原告主张被告向其支付违约金100000元，根据《商铺租赁合同》第九条第3款约定，100000元违约金的适用情形为甲乙一方需提前中止合同的情形，并不是欠付租金的情形，而该条第4款约定被告欠付租金超过30日的违约责任为原告可以单方面终止合同且不属违约，收回物业并扣除全部租赁保证金，由此可见，原告主张被告支付违约金100000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告未在本案法定期限内提出对租赁保证金的诉讼请求，本院不予处理。被告王钰鑫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告王钰鑫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜德津支付2019年4月1日至2019年8月5日的租金84977.86元；二、被告王钰鑫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜德津支付欠付上述租金的违约金（违约金计算标准为：1、欠付2019年4月1日至2019年7月31日的违约金，以每月应缴的租金20421.04元为基数，自当月10日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的4倍，自2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至付清之日止；2、欠付2019年8月1日至2019年8月5日的违约金，以3293.7元为基数，自2019年8月6日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的4倍，自2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至付清之日止）；三、被告王钰鑫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜德津支付欠付原告代缴的2019年4月1日至2019年7月30日的管理费1480元及2019年3月1日至2019年7月1日的电费1306.9元；四、驳回原告杜德津的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4156元，由原告杜德津负担2263.9元，由被告王钰鑫负担1892.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  云南英人民陪审员  黄美好二〇二〇年七月十五日书 记 员  彭小容黄瑜