湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终258号上诉人（一审原告）:黄石万达广场投资有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区花湖大道**万达广场写字楼****，统一社会信用代码9142020007079394XX。法定代表人：曲晓东，总经理。委托诉讼代理人：叶桢、叶宇昆，湖北易圣律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:周璇，女，1962年10月10日出生，汉族，户籍所在地湖北省大冶市，经常居住地湖北省黄石市，被上诉人(一审第三人):湖北银行股份有限公司黄石花湖支行，，住所地湖北省黄石市湖滨大道**（阳光大厦**）统一社会信用代码914202005769873382。负责人：马晓，支行行长。上诉人黄石万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）因与被上诉人周璇、被上诉人湖北银行股份有限公司黄石花湖支行（以下简称湖北银行花湖支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。万达投资公司上诉请求：1.撤销（2019）鄂0202民初1662号民事判决书，依法改判支持其全部诉讼请求，或发回重审。2.本案诉讼费用由周璇承担。事实与理由：一、一审判决认定事实严重错误。首先，其投资建设的房屋均为预售形式备案销售，周璇应按照实测面积据实结算购房款。其于2013年10月21日取得涉案房屋的预售许可证，并根据房产部门的相关规定将所有房屋的预测面积上传至房产备案系统，以便依法、依规开展销售工作。涉案房屋销售时，其根据房产部门的相关规定，从房产备案系统下载《商品房买卖合同》及补充协议等与周璇签订，以完成房屋买卖手续。其严格按照房产部门的规定及相关政策以预售形式销售商品房，并与周璇约定按照实测面积据实结算购房款，其不存在任何隐瞒事实的情况。一审判决在未查明预售商品房销售形式的情况下，认为“原告……明知涉案房屋经不动产登记部门实测面积为161.12平方米的情况下，故意隐瞒事实……”属于认定事实错误。而周璇主张“240万元为涉案房屋包干销售价格”，周璇未提供任何证据予以证实，一审判决未经查实便草率地采信周璇的观点，认为“涉案房屋240万元为包干价格，被告不差欠原告购房款”错误。其次，办理涉案房屋不动产权属登记手续既是周璇的权利，也是周璇的义务。周璇在充分了解涉案房屋的情况后自愿购买涉案房屋，并与其签订《黄石市商品房买卖合同》及补充协议，明确了双方的权利和义务。在双方签订的《黄石市商品房买卖合同》补充协议第十条第三款、第五款中明确约定：“交付房屋后第360日，被告应自行到原告处或原告指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件，并自行办理该房屋权属转移登记所需相关文件、该房屋权属转移登记手续”，即双方明确约定了办理涉案房屋的不动产权属登记手续是周璇的合同义务，且办证时间清楚、明确。一审判决无视双方的合同约定，认为“转移房屋所有权并办理产权登记证书应为房屋买受人所享有的合同权利”和“对于被告何时办证并未进行约定”等属于片面解读双方的合同约定，忽略了双方权利和义务的一致性与对等性，未全面查明案件事实便作出认定，该认定错误。再次，其为周璇的购房贷款提供阶段性连带责任保证，其享有诉讼权利。周璇购买涉案房屋时，向湖北银行花湖支行申请购房贷款并与湖北银行花湖支行签订了《借款合同》，其为周璇的贷款提供了阶段性连带责任保证，担保期间至周璇办理了不动产权属登记手续和房屋他项权证之日止。其与周璇签订的《黄石市商品房买卖合同》补充协议第十条中亦明确约定：“若乙方(即买受人)迟延办理房屋权属登记及抵押登记手续，则每迟延一日应支付购房款总额万分之一的违约金”，即周璇迟延办证应向其承担违约责任，其享有诉讼权利。事实上，涉案房屋早已达到办证条件，其曾通过多种方式（报纸公告、户外海报公告、催办函、电话、短信等）通知周璇办理涉案房屋的不动产权属登记手续，但周璇一直拒不办理。周璇的行为不仅侵犯了湖北银行花湖支行的抵押权，同样损害了其作为担保人的利益。一审判决认为“请求办理抵押登记的权利人系抵押合同所指向担保的借款合同的债权人，而非本案的原告”属于认定事实错误，完全忽略了其将因周璇逾期偿还贷款而承担的担保责任，实属对其不公。二、一审判决适用法律严重错误。根据《不动产登记暂行条例》第四条、第十四条，《城市房地产管理法》第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市房地产预售管理办法》第十二条之规定，我国实行不动产统一登记制度，不动产权利人应依法办理产权登记手续。而办理产权登记手续，由其作为出卖人和周璇作为买受人共同申请办理，其协助提供必要的证明文件，即周璇在涉案房屋具备办证条件后，应积极履行合同义务，办理涉案房屋不动产权属的登记手续。而一审判决在未全面查明本案事实的情况下，模糊界定双方的权利和义务，从而适用合同法、担保法、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，片面理解和适用法律规定，属于适用法律错误。另外补充：1.办理不动产权手续是被上诉人的主合同权利，也是周璇次合同义务，其作为开发商积极要求履行主合同义务时，周璇不能以该项义务是其权利为由而拒绝配合，否则将导致合同目的不能实现并且周璇应承担相应违约责任。2.如果周璇拒不办证，在涉案房屋出现需要维修或者改造的情形时，将直接影响到住宅专项维修基金的申请和使用，直接影响到全体业主的共同利益，周璇应当配合办理不动产权登记手续。周璇辩称：一、房屋实际权属证明及测评图分别在2013年8月23日和2015年12月18日就己经实际测评确定，而万达投资公司提供并与其签署的合同文本却是2017年11月29日。万达投资公司在双方签订合同时提供的合同文本却没有适用测评报告上的面积数，唯一的理由是万达投资公司认为实测面积数对其买房合同不适用，因为房屋买卖合同中购房款240万元是包干价，与房屋面积多少无关。万达投资公司无任何理由再以实测面积来变更240万元原合同总价，要求其补面积差价。二、关于房屋240万元包干价格的事实，用一个简单的逻辑演算就可证实:240万元总价除以155.75平方米得出的每平米价格是15409.3098元，该价款不符合常理，说明其与万达投资公司是以议定240万元包干价购买房屋，而不是以面积单位计价的方式购买。故其不存在补超面积价款的义务。三、关于补充协议签字问题，对其没有约束力。因为该补充协议签订之前，涉案房屋的实测面积已确定，却未在合同上注明，而诚实信用是合同的根本原则，没有了诚实原则基础，补充协议没有何约束力。打个比方:超市的商品标价99元，收银计价收款100元，一旦顾客付款后发现实付款与标价不符，顾客是可以以欺诈消费，主张双倍返还的。另外补充，合同没有约定办证时间，什么时候办证是其权利。湖北银行花湖支行辩称:2017年12月14日，周璇、黄石万达广场投资有限公司与其签订了合同编号为:P201712140000093个人住房组合借款(担保)合同》，该借款合同项下贷款额度为120万元，贷款期限为9年，自2017年12月20日起至2026年12月14日止:贷款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮百分之二十执行:还款方式为等额本息还款，还款日为每月20日。借款合同项下担保为抵押担保，抵押物为周璇购买的位于黄石××区××大道××广场商业××楼××单元××室房产;抵押担保范围包括合同项下贷款本金利息、罚息、复利及实现相应债权的费用。借款合同项下保证人为万达投资公司，保证方式为连带责任保证，保证期间为:阶段性担保(担保期限为合同签订之日起，至抵押登记己办且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由其核对无误，收执之日止)，保证责任范围为合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及实现相应债权的费用。综上所述，按合同约定其在周璇未办妥所购房屋的期房转现房手续，并将房屋正式抵押给其之前，万达投资公司的阶段性担保责任不能解除。其愿意在合法合规的前提条件下积极配合双方办理期房转现房和现房抵押登记的相关手续。万达投资公司向一审法院起诉请求：1.判令周璇立即支付超过合同约定面积的购房款82748元；2.判令周璇立即配合万达投资公司办理黄石万达广场第A1、A2、A3、A6、A7商幢SA3-1020室商品房不动产权证的登记手续（将该房屋权属转移登记至周璇名下），并由周璇承担办证税费；3.判令周璇立即配合湖北银行花湖支行对黄石万达广场第A1、A2、A3、A6、A7商幢SA3-1020室商品房办理抵押登记手续；4.由周璇承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：万达投资公司于2016年6月15日在黄石市房屋产权登记监理中心就黄石万达广场第A1、A2、A3、A6、A7商幢SA3-1020室商品房办理了《黄石市新建房屋权属登记证明》（证号：黄房权证港字第**），该证明上载明该房屋的建筑面积为161.12平方米。2017年11月29日，万达投资公司与周璇签订《黄石市商品房买卖合同》约定：周璇购买万达投资公司开发的位于黄石万达广场第A1、A2、A3、A6、A7商幢SA3-1020室商品房。该房屋建筑面积共计155.75平方米，每平方米价格为15409.31元，总价款数额为240万元，周璇以按揭贷款方式付款；第八条中约定如合同面积与产权登记面积有差异的，双方按补充协议的相关约定执行；第十六条约定万达投资公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由万达投资公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万达投资公司的责任，周璇不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议的相关约定执行。同日，双方签订了合同附件六即《合同补充协议》，双方在第十条中约定：如周璇以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托万达投资公司或万达投资公司指定的代办单位统一办理，周璇承担代办费用；周璇应于办理房屋交付手续前向万达投资公司或万达投资公司指定的代办单位出具委托办理该房屋产权登记、抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向万达投资公司预交契税、公共维修基金/专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用。如周璇选择自行缴纳上述税费，则周璇应在办理房屋交付手续前向万达投资公司移交全部完税、缴费证明；双方一致同意将合同第八条变更为：双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若合同约定的建筑面积与产权登记建筑面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和合同约定的建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款，多退少补，合同继续履行。周璇不得以该房屋套内建筑面积或公摊面积等发生变化而向万达投资公司主张返还任何购房款或主张任何其他权利；双方一致同意将该合同第十六条变更为：万达投资公司应当在该房屋交付后360日内，将办理权属登记需由万达投资公司提供的资料报产权登记机关备案……为免歧义，双方确认，上述万达投资公司将“办理权属登记需由万达投资公司提供的资料报产权登记机关备案”是指万达投资公司将项目竣工验收备案手续递交至当地房屋产权登记管理机关备案，作为办理该房屋的产权初始登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。该房屋交付后第360日，周璇应自行到万达投资公司处或万达投资公司指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件，并自行办理该房屋权属转移登记所需相关文件、该房屋权属转移登记手续，无需万达投资公司另行通知。2017年12月14日，万达投资公司、周璇与湖北银行花湖支行签订《个人购房借款（担保）合同》约定：周璇向湖北银行花湖支行贷款120万元用于购买黄石万达广场第A1、A2、A3、A6、A7商幢SA3-1020室商品房，贷款期限为九年，即从2017年12月14日至2026年12月14日，实际贷款起止日期以贷款借据记载的日期为准；为保障万达投资公司债权的实现，合同项下的贷款本金、利息、罚息及相关费用等，由周璇以本合同项下贷款所购的房产向湖北银行花湖支行提供抵押担保。在此之前，由万达投资公司在合同项下提供连带责任保证担保，保证期间从本合同签订之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由湖北银行花湖支行核对无误、收执之日止。周璇于2017年11月29日向万达投资公司交纳购房款120万元，同年12月23日湖北银行花湖支行发放120万元贷款。2017年12月周璇接收所购房屋，并于同年12月20日入驻装修。2019年4月，万达投资公司通知周璇补齐房屋价差款82748元并尽快办理产权登记手续。周璇认为当初与万达投资公司约定房价为240万元包干价，故其不应向万达投资公司补交房价差额。万达投资公司、周璇就此产生争议，遂诉至法院。一审法院认为，万达投资公司在2016年6月15日取得《黄石市新建房屋权属登记证明》，明知涉案房屋经不动产登记部门实测建筑面积为161.12平方米的情况下，故意隐瞒事实，仍于2017年11月29日与周璇签订《黄石市商品房买卖合同》并约定建筑面积为155.75平方米、价格为240万元予以销售。法院认为，万达投资公司与周璇约定的240万元系该房屋包干销售价格，故对周璇抗辩称其所购房屋240万元为包干价格、其并不差欠万达投资公司购房款的主张予以采信，对万达投资公司主张周璇支付超过合同约定面积的购房款82748元的诉讼请求不予支持。对万达投资公司主张周璇立即配合办理涉案房屋不动产登记手续并缴纳办证费用的主张，法院认为虽然补充协议第十条第五款中约定“交付房屋后第360日，周璇应自行到万达投资公司处或万达投资公司指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件，并自行办理该房屋权属转移登记所需相关文件、该房屋权属转移登记手续，无需万达投资公司另行通知”，但转移房屋所有权并办理产权登记证书应为房屋买受人所享有的合同权利。双方约定房屋交付后第360日周璇领取办理房屋权属转移登记所需的相关文件，但对于周璇何时办证并未进行约定，故法院对万达投资公司主张周璇立即办理涉案房屋的产权登记的诉请不予支持。对万达投资公司主张周璇配合湖北银行花湖支行就涉案房屋办理抵押登记手续的诉讼请求，法院认为，请求办理抵押登记的权利人系抵押合同所指向担保的借款合同的债权人，而非本案的万达投资公司，且办理抵押登记具有自愿性，不宜通过诉讼方式强制周璇与湖北银行花湖支行以继续履行的方式办理房屋抵押手续，如因未办理抵押手续给原告造成经济损失，万达投资公司可通过主张金钱债务的方式维护自身合法权益，故法院对该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：驳回万达投资公司的全部诉讼请求。本院二审期间，万达投资公司围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议事实，本院认定如下:不动产登记信息档案资料不是一审判决后形成的证据，不符合新证据的构成要件，况且无法达到其证据目的，故本院不予采信。而万达投资公司举证的国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》系政府部门规章，并不属于证据类型，本院不予质证。经本院审理查明，一审判决认定的其他基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:一、涉案房屋是按双方签订的商品房买卖合同预售面积还是实测面积结算购房款；二、周璇是否应办理涉案房屋不动产权属的登记手续及抵押登记手续。关于涉案房屋是按双方签订的商品房买卖合同预售面积还是实测面积结算购房款的问题。本案中，涉案商品房买卖合同系万达投资公司提供的格式合同，合同内容中注明销售的商品房是期房，而实际上销售的是现房，销售前涉案房屋实测面积数早已在不动产登记部门备案确定，万达投资公司再以商品房买卖合同只能通过预售商品房面积数对外出售，而对实测面积数以及计价方式不在主合同或补充合同中另行注明，与常理不符，亦属不尊重事实。同时，双方签订的主合同第五条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15409.31元，总金额240万元，出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用。另外，涉案只注明预售建筑面积155.75平方米的商品房买卖合同签订时间为2017年11月29日，而万达投资公司在不动产登记部门备案的实测面积161.12平方米的时间为2016年6月15日。综合上述事实，万达投资公司以期房合同出售现房，且在出售前实测面积早已在不动产部门备案，结合涉案商品房单价为每平方米15409.31元而总金额240万元的事实，同时考虑到万达投资公司系提供格式合同一方，一但合同条款在履行中出现争议时，应作出有利于提供格式合同相对方解释的原则。周璇抗辩涉案商品房系包干价符合常理，而万达投资公司早已明知涉案商品房的实测面积仍以期房对外出售，而且该商品房总价款为240万元整数，万达投资公司再主张按实测面积161.12平方米、单价每平方米15409.31元补交尾款，既不符合双方合同实际履行的客观事实，也不符合出售现房的客观事实，故万达投资公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于周璇是否应办理涉案房屋不动产权属的登记手续及抵押登记手续的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，关于办理房屋不动产权属问题，双方在《合同补充协议》第十条约定:“…如乙方(周璇)以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办单位统一办理，乙方承担代办费用。…乙方应于办理房屋交付手续前向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的及其他资料…如乙方选择自行缴纳上述税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)，则乙方应在办理房屋交付手续前向甲方移交全部完税、缴费证明。…办理该房屋产权登记手续及抵押登记手续如需乙方及其配偶配合，乙方及其配偶应按甲方或代办单位要求无条件给予配合。如乙方未按照本款前述约定提交资料或向甲方预交全部税费(或完税、缴费证明)…乙方每迟延一日，应向甲方支付购房款总额万分之一的违约金…”“该房屋交付后第360日，乙方应自行到甲方处或甲方指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件，并自行办理该房屋权属转移登记所需相关文件、该房屋权属转移登记手续，无需甲方另行通知”。同时，借款人周璇、保证人万达投资公司及贷款人湖北银行股份有限公司黄石花湖支行三方于2017年12月14日签订的《个人购房借款(担保)合同》第七条第三款第(二)项约定，万达投资公司对周璇所借120万元承担阶段性连带责任保证。即保证期间为自本合同签订之日起，至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。从上述系列合同约定条款内容综合来看，办理涉案房屋不动产权证即是周璇的权利或者是附条件的权利，也是合同约定的义务。其中约定周璇选择自行缴纳上述税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)，则周璇应在办理房屋交付手续前向万达投资公司移交全部完税、缴费证明。事实上，周璇并未按合同约定在房屋交付前向万达投资移交完税、缴费证明，实际上也未缴纳房产税费，已构成违约。此时，周璇再主张办理涉案不动产权证系其权利而非系其合同义务，与事实不符，也是明显的不诚信行为。况且，办理不动产权证即使是业主的权利，该权利也不能滥用，周璇怠于办理不动产权证，增加了万达投资公司为周璇购买涉案不动产提供的阶段性连带责任保证的合同负担。万达投资公司为了周璇融资从而提供了阶段性保证，待周璇办理不动产权证后以涉案房屋为该笔融资设立的预告抵押转换为正式抵押，便于万达投资公司按三方的合同约定解除其为周璇融资提供的阶段性保证。但当涉案房屋具备办理不动产权证后，周璇怠于办理涉案房屋不动产权证，故意不促成合同约定的涉案房屋办理正式抵押登记，使履行合同的善意相对人万达投资公司无法按约定的条款解除阶段性融资担保，使万达投资公司持续处于权利负担之中，周璇怠于成就涉案房屋融资抵押登记的行为，是不诚信、不友善全面履行合同义务的行为，若片面认为办理涉案房屋不动产权证的行为是周璇的权利而非义务，不利于引导市场交易中诚实信用原则和善意履行合同义务原则，也不利于营造良性循环的营商环境和氛围。鉴于此，万达投资公司的该项上诉请求理由成立，本院予以支持。综上所述，本院对万达投资公司上诉请求成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初1662号民事判决；二、周璇于本判决生效之日三十日内协助万达投资公司将黄石万达广场第A1、A2、A3、A6、A7商幢SA3-1020室商品房不动产权证办理登记至周璇名下，并由周璇承担办证的相应税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)；三、周璇于本判决生效之日起三十日内协助湖北银行股份有限公司黄石花湖支行对黄石万达广场第A1、A2、A3、A6、A7商幢SA3-1020室商品房办理抵押登记手续；四、驳回万达投资公司的其他上诉请求。一审案件受理费1134元，由周璇负担。二审案件受理费2268元，由周璇负担。本判决为终审判决。审判长 柴 卓审判员 黄显珠审判员 段 佳二〇二〇年七月七日书记员 田 梦