广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初408号原告（反诉被告，下仍称原告）：曾祥坤，男，1982年1月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：蔡淑惠，广东国晖（龙岗）律师事务所律师。被告（反诉原告，下仍称被告）：李润柏，男，1974年8月14日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：颜卓泳，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶虹，广东五邑律师事务所律师。原告曾祥坤与被告李润柏租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日以（2019）粤0784民初662号案立案受理，2019年3月25日，被告李润柏向本院提起反诉，本院受理后依法将本诉与反诉合并审理，2019年7月26日，本院作出（2019）粤0784民初662号民事判决。曾祥坤、李润柏均不服该判决，向江门市中级人民法院提起上诉。江门市中级人民法院于2019年12月6日作出（2019）粤07民终3458号民事裁定，撤销本院（2019）粤0784民初662号民事判决，发回本院重新审理。本院于2020年1月16日重新立案后，依法组成合议庭，并于2020年3月30日、2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告曾祥坤（第一次无到庭）及其委托诉讼代理人蔡淑惠（第二次无到庭）、被告李润柏及其委托诉讼代理人颜卓泳、叶虹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曾祥坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还预付的两个月租金210000元；2.判令被告向原告双倍返还租赁保证金1050000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年8月15日与被告签订《租赁合同》,承租被告出租的位于江门市鹤山市******鸿江工业区***厂房一，租期为15年，自2018年8月15日至2033年8月15日，合同约定被告给予原告两个月的免租期，自2018年10月16日起算租金。合同签订后，原告依约支付了租房保证金525000元，以及预付了两个月租金（2018年10月16日至2018年12月15日）的租金210000元，被告于收到相应款项后出具了收款收据给原告。根据双方《租赁合同》第七条第7.2约定：被告提供现有的消防、验收证给原告使用。以及第7.3约定：租赁期内，被告提供原告及原告租户办理生产经营所需的相关证件，所需的相应资料（工业性质土地使用证、消防验收合格证）。但经原告多次催告，被告除提供建设用地许可证外，一直未提供消防验收合格证。原告于2018年12月24日正式通过微信向被告发送《告知书》，要求被告于2018年12月25日前提供上述证件，若逾期提供，原告承租涉案厂房的目的将无法实现，原告将不再租赁该厂房。被告收到告知书后，联系原告称其厂房未依法进行报建，所以无法提供上述证件，根据相关法律规定，若涉案厂房无《建设工程规划许可证》，那么就该涉案厂房签订的《租赁合同》属无效合同，原告承租厂房的目的将无法实现。于是原告于2018年12月28日向被告正式寄送《确认无效告知函》，明确了原告将不再继续承租涉案厂房的事实。被告未依约提供消防验收合格证，且无法提供《建设工程规划许可证》及《建筑施工许可证》，原告所承租厂房系违法建筑，已经严重影响原告承租目的的实现，被告的行为已经构成违约。根据《租赁合同》第8.3条约定，被告违约的，除须支付原告因此造成的经济损失外还需赔偿双倍保证金给原告。因此，原告要求被告支付双倍保证金即1050000元。综上，原告根据《民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告李润柏辩称，一、原告与被告签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护。鹤山市******民委员会依法出租鹤山市共和镇鸿江工业区×号（新材料基地）土地使用权给被告后，被告兴建了涉案厂房、办公楼等建筑物并以村委会名义办理和取得建设工程规划许可证等有关手续。根据被告与***的协议，被告可以出租。2018年8月15日，被告与原告经充分协商，自愿签订《租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护。二、被告已按照合同约定履行义务，不存在违约行为。被告与原告签订《租赁合同》后即交付厂房及相应证件资料给原告使用。《租赁合同》第一条第1点明确约定被告提供土地使用权证、消防备案凭证给原告使用，第七条第7.3点明确约定被告提供原告及其租户办理生产经营所需的证件资料仅指土地使用权证、消防验收合格证，不包括建设工程规划许可证、报建施工等资料，且没有明确提供相关证件资料的时间和方式。被告在签订合同时已将涉案厂房相应土地使用权证、消防备案凭证等资料现场提供给原告，同日又通过微信将涉案厂房的规划许可证发给原告。被告后来又多次现场或微信提供图纸、土地证、规划许可证、消防备案凭证等资料给原告。原告在2018年8月、9月、10月、11月对涉案厂房进行招租时均称证件齐全。被告已如约履行合同义务，原告称被告违约没有任何事实和法律依据。三、建设工程规划许可证、消防备案凭证、报建施工等资料不是办理生产经营所需的证件资料。根据市场监督管理局关于办理企业设立登记的规定，使用非自有房产作为经营场所只需提供产权证明复印件和租赁协议或无偿使用证明复印件，而未取得产权证明则由当地各类经济功能区管委会、居（村）民委员会等单位出具相关证明即可。鹤山工业城行政服务中心明确涉案厂房可作为经营场所使用。原告及其租户只需提供租赁合同复印件，根本无需提供建设工程规划许可证、消防备案凭证、报建施工等资料。2017、2018、2019年均有企业在涉案厂房成功开业登记并投入生产。涉案厂房的承租人提供涉案厂房的土地证、租赁合同即可到鹤山工业城行政服务中心办理经营场所使用证明，办理营业执照无需建设工程规划许可证、消防备案凭证、报建施工等资料。四、原告为规避商业亏损风险，恶意制造被告违约的假象，从而达到提前退租、不支付租金的目的。原告长期从事租赁物业的经营活动，对比被告在租赁这一经营法律关系上的认知水平和经验有绝对优势，其在租赁前已经充分了解涉案厂房的相关情况。原告向被告承租涉案厂房后，其开始转租给他人并积极寻找客户。因涉案厂房所在的鹤山工业城是国家部委审核成立的以装备制造、电子信息、新材料为主导产业的工业园区，故工业园区实行限制准入原则，对投资准入企业的环保要求比较严格。原告磋商的客户均因生产工艺的环评达不到法律、政策和工业园区的标准问题而未与原告签约承租涉案厂房。对于已签合同并对涉案厂房进行了装修的租户骆满康，其核准企业名称后，因了解到工业园区的特殊性，为保证其企业登记设立后能投入生产量能满足自身需求，其在办理营业执照前先进行了环评，最终亦因为环保原因被鹤山工业城行政服务中心建议另行选址投资建设。骆满康因此而向原告退租，而原告因招租时承诺搞定环评，其只能无条件答应。面对以上困境，原告想方设法解决（包括要求被告找关系解决），但未能如愿解决，其转租经济活动遭到打击。原告开始不断编造其客户要求或政府部门要求的理由刁难被告，在被告提供后又称资料不完整并改要求提供其他资料，例如原告在被告向其发送工程规划许可证后，其又称证件不完整，但被告告知其前来直接拿证件时，原告又不予理睬。实际上，原告称其客户或政府部门要求提供涉案厂房的工程规划许可证完全是捏造事实。2018午8月31日，原告已收取其客户骆满康租赁涉案厂房的定金，并于2018年9月18日正式签订《房屋租赁合同书》并收取保证金和预付租金。原告对涉案厂房进行招租时也明确已出租涉案厂房部分面积。原告称其客户要求提供涉案厂房的施工许可证才与其签约，称其客户办理相关手续的过程中被政府部门要求提供工程规划许可证，均与事实不符，其也没有提供任何证据予以证明，完全是捏造事实。原告一时称合同无效，一时称被告违约，归根结底是因为其不能顺利将涉案租赁物转租获利，恶意制造被告违约的假象，从而达到提前退租目的，提前退租、不支付租金、规避商业亏损风险。五、《租赁合同》的合同目的是“出租方交付租赁物给承租方，承租方支付租金给出租方”，原告个人主观动机不是合同目的。合同行为属于债权行为，通常为负担行为，该种法律行为具有有因性，即具有法律上的原因。该法律原因指的是负担行为中双方共同形成的，为法律所认可的目的，即典型交易目的。典型的交易目的是相同的，具有普遍性，并非只按一方当事人期待实现的主观目的进行解释，而应按照与合同无利害关系的理性第三人通常理解的当事人共同的合同目的进行解释，应当与“动机”、“经济目的”等主观目的作区分。主观目的欲成为合同目的解释的依据，必须通过合意确定。因此，《合同法》第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”中的合同目的不包括主观目的，只有当事人将特定的主观目的作为合同条款进行约定才能客观化，才属于《合同法》第94条的规制范围。涉案合同是房屋租赁合同，根据《合同法》第212条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，其“典型交易目的”为出租方交付租赁物，承租方向出租方支付租金，至于承租方如何使用租赁物、使用租赁物欲实现的“动机”或主观目的均不在合同目的的讨论之列。本案中，原告与被告签订《租赁合同》时未明确在合同中约定其承租涉案租赁物目的是生产、转租或其他经营活动。该《租赁合同》的目的仅为“被告向原告交付涉案厂房，原告向被告支付租金”。被告签订合同后已交付涉案厂房给原告，对原告而言其合同目的已实现。原告租赁涉案厂房用于转租获取经济利益是其个人主观动机，也没有通过合同约定上升为合同目的，不属于法律规定的合同目的。原告能否转租获利属于商业风险，被告没有义务满足其转租获利的义务。实际上，原告也成功将涉案厂房部分面积进行了转租，其能否全部转出租亦受市场等多种因素影响。六、无论如何，被告也不构成违约。1．《租赁合同》约定被告提供的相关证件资料是土地使用证、消防验收凭证，不包括建设工程规划许可证、报建施工等资料。《租赁合同》没有约定被告须无条件提供原告要求的任何证件资料。2．《租赁合同》没有明确被告提供相关证件资料的时间和方式。原告在2018年12月24日晚上10点突然要求被告须在2018年12月25日提供证据资料，没有任何合同和法律依据。另外，《租赁合同》没有约定被告必须在原告要求提供相关资料时亲自送给原告；被告已用微信发送涉案厂房的工程规划许可证等资料的扫描件给原告，并告知原告可找其拿复印件，原告拒绝前来领取是恶意制造违约。3．即使被告未能及时提供相关证件资料，但不是拒绝提供、永久不提供，属于可采取补救措施以继续完成合同，不构成根本违约，也不会致使合同不能履行、目的不能实现。原告受影响是非常短暂的，其可以继续完成转租。七、退一万步说，如果法院认定被告违约，而原告由始至终坚持合同无效，其没有作出解除合同的意思表示。《合同法》第96条明确规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。被告从没有收到原告解除合同的通知，仅在2018年12月28日收到原告的《认定无效告知函》。另外，解除合同的前提是合同有效，则合同已履行部分有效，无法主张返还。本案中原告的诉讼请求第一项是返还预付的两个月租金，其请求权基础是合同无效。原告提起本案诉讼后，在原一审庭审时审判员明确询问其是否请求解除合同，原告回答称双方合同为无效合同，并且审判员告知原告若合同有效，其是否变更诉讼请求时，原告回答称坚持不变更。因此，原告没有作出解除合同的意思表示。八、原告要求被告双倍返还租赁履约保证金没有任何依据。《租赁合同》第八条第8.3点明确约定被告无故终止合同才须双倍返还保证金给原告。即使法院认定被告违约，则被告无权解除合同，无法终止合同。况且，即使被告未能及时提供相关证件资料构成违约，也不会导致合同目的不能实现、合同无法履行，合同终止的原因在于原告。因此，原告要求被告双倍返还租赁履约保证金没有任何依据。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。被告李润柏向本院提出反诉请求：1.判令解除原告与被告于2018年8月15日签订的《租赁合同》；2.判令原告支付被告租金875000元；3.判令原告支付被告逾期违约金（2018年8月15日至2018年10月15日租金的违约金自判决之日起，按每日千分之二的标准计算至实际清偿之日；2018年12月16日起的逾期违约金以当月应付未付租金为基数，按每日千分之二的标准，自当月16日计算至实际清偿之日）；4.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2018年8月15日，被告与原告签订《租赁合同》，主要约定内容：被告将位于鹤山市******鸿江工业区***厂房一出租给原告使用；租赁期限自2018年8月15日起至2033年8月15日止；2018年8月15日至2018年10月15日为免租期，若原告不能租赁至合同期满，需支付免租期租金；2018年8月15日至2021年8月15日租金为105000元/月，不含税；原告应于每月15号或该日前向被告支付当月租金，每逾期一日须按欠款总额千分之二支付逾期违约金；签订合同时，原告须交付525000元给被告作为租赁履约保证金，并预付两个月租金210000元；原告拖欠租金达到15天的，被告有权解除合同并收回厂房和没收保证金，以及追讨租金。合同签订之日，被告如约履行交付厂房及相关资料给原告的义务，而原告仅交付了525000元保证金，在半个月后（即2018年8月31日）才支付预付租金115000元，另外95000元作为中介费扣除。原告接收厂房后即积极进行招租并承诺可以包搞定环评，成功转租了厂房部分卡位。原告的租户在办理开业登记过程中发现生产项目环评不符合鹤山工业城要求，导致原告招租受影响。为此，原告要求被告帮助其搞公关以降低其客户的环保指标。然而，2018年正值全国环保治理严格时期，厂房所在的工业城又属于限制准入的工业区，原告招租受挫。2018年12月15日，原告应付租金105000元而迟迟未付。2018年12月24日深夜，原告突然捏造其客户需要其提供厂房的建筑工程施工许可证才能签约的理由，要求被告次日提供，否则其不再租赁厂房。面对原告的无理要求，被告向鹤山工业城行政服务中心核实企业入驻和开业登记的手续资料要求后，将签合同时已提供的生产经营必须的资料再次提供给原告，但原告想方设法刁难被告，强词夺理，反称被告违约，其目的是为了规避自身无法转租的商业损失风险。被告多次催告原告履行合同支付租金义务，但原告均以解决其客户环评为条件，双方多翻谈判无果，导致本案诉讼产生。原告无理拒付租金，且超过15天，已严重违约。根据原告行为表明租赁合同难以继续履行，故被告选择解除合同，同时被告有权没收租赁履约保证金和继续追讨租金及相应逾期违约金。因原告违约无法完成租赁合同期满，其应支付被告免租期2018年8月15日至2018年10月15日的租金210000元，同时，扣除原告预付的两个月租金，被告有权追索原告2018年12月16日起至实际收回厂房之日即2019年6月26日期间的租金675000元。关于原告逾期违约金：2018年8月15日至2018年10月l5日租金的违约金自判决之日，按每日千分之二的标准计算至实际清偿之日；2018年12月16日起的逾期违约金以当月应付未付租金为基数，按每日千分之二的标准，自当月16日计算至实际清偿之日。原告曾祥坤针对反诉辩称，被告的反诉请求缺乏事实基础和法律依据，且与事实不符，理由如下：一、被告要求解除涉案租赁合同缺乏事实依据。被告无法向原告提供涉案厂房的《建设工程规划许可证》可直接导致双方签订的《租赁合同》无效，而被告主张的合同解除是建立在合同有效的前提下；若涉案合同有效，原告也已于2018年12月26日提出终止合同，合同已于2018年12月26日解除。二、被告要求原告支付2018年8月16日起至厂房实际返还之日止的租金、违约金及由原告承担本案诉讼费缺乏事实基础和法律依据。根据双方合同约定，2018年8月15日起至2018年10月15日为免租期，原告已支付于2018年10月16日起至2018年12月15日的租金。双方合同已于2018年12月26日终止，因被告未向原告提交涉案房产的《建设工程规划许可证》、消防验收合格证等相关证件，导致原告的合同目的无法实现，原告于2018年12月26日正式向被告提出合同无效，要求其返还原告已缴纳的款项，其有权收回物业另行处理，因涉案厂房无钥匙上锁，自被告收到认定《租赁合同》无效告知函之日起视为其已收回该物业。本院经审理认定事实如下：2011年11月25日，甲方鹤山市******民委员会及属下七个村民小组（即红坑小组、仓盛小组、旧村小组、仁厚小组、会龙小组、西合小组、仁和小组）与乙方广东港丰现代塑胶管道工程有限公司签订《土地使用权租赁合同》，约定乙方承租甲方位于鸿江工业区27号地块，实际使用面积37.20亩，甲方同意乙方租赁上述土地用于兴建工厂，租赁期限为30年等等。上述出租的地块坐落于鹤山市共和镇新材料基地，权属鹤山市******民委员会及属下七个村民小组（即鹤山市******红坑经济合作社、鹤山市******仓盛经济合作社、鹤山市********经济合作社、鹤山市******仁厚经济合作社、鹤山市******会龙经济合作社、鹤山市*******合经济合作社、鹤山市******仁和经济合作社），土地证号为鹤国用（2012）第003341号、鹤国用（2012）第003342号、鹤国用（2012）第003343号、鹤国用（2012）第003344号、鹤国用（2012）第003345号、鹤国用（2012）第003346号、鹤国用（2012）第003347号、鹤国用（2012）第0033**，土地使用权面积合共25631.78平方米。2015年12月24日，甲方广东港丰现代塑胶管道工程有限公司与乙方李润柏（即被告）签订《转让协议书》，约定征得鹤山市******民委员会及属下七个村民小组（即红坑小组、仓盛小组、旧村小组、仁厚小组、会龙小组、西合小组、仁和小组）同意，甲方将其与原出租方签订的位于鸿江工业区27号地块转让给乙方继续使用等等，甲乙双方及鹤山市共和镇良庚经济联合社均加盖公章确认。2017年6月28日，鹤山市城乡规划局向涉案地块中的7680平方米工地用地（即厂房一用地）出具地字第440********0130号《建设用地规划许可证》；同日，鹤山市城乡规划局出具建字第440********0168号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为厂房一，建设位置为鹤山市共和镇新材料基地，建设单位为鹤山市******民委员会及属下鹤山市******红坑经济合作社、鹤山市******仓盛经济合作社、鹤山市********经济合作社、鹤山市******仁厚经济合作社、鹤山市******会龙经济合作社、鹤山市*******合经济合作社、鹤山市******仁和经济合作社。2017年6月28日，鹤山市城乡规划局向涉案地块中的472.80平方米工地用地（即办公楼用地）出具地字第440********0129号《建设用地规划许可证》；同日，鹤山市城乡规划局出具建字第440********0167号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为办公楼，建筑占地面积472.80平方米，共建贰层，建设位置为鹤山市共和镇新材料基地，建设单位为鹤山市******民委员会及属下鹤山市******红坑经济合作社、鹤山市******仓盛经济合作社、鹤山市********经济合作社、鹤山市******仁厚经济合作社、鹤山市******会龙经济合作社、鹤山市*******合经济合作社、鹤山市******仁和经济合作社。2018年8月15日，原告与被告签订《租赁合同》，原告承租被告出租的位于江门市鹤山市******鸿江工业区***厂房一，该合同内容有以下约定:甲方（被告）同意将位于鹤山市******鸿江工业区***厂房（一）（该厂房为甲方合法拥有，提供土地证、消防证）出租给乙方（原告）使用，厂房建筑面积约8680㎡，办公楼第二层（含两边楼梯）638㎡。被告同意原告分租、转租厂房。被告同意原告对该栋厂房进行改造，不限于广告牌的设立，期间被告需全力协助原告处理政府相关部门手续的审批，改造项目所产生的相关费用由原告负责。租赁期限为15年，即从2018年8月15日起至2033年8月15日止。2018年8月15日至2018年10月15日为免租期，计租日期为2018年10月16日起，注：若原告不能完成本合同租赁期满，原告需支付免租期租金给被告。本合同签订时，原告必须交付525000元给被告作为租赁履约保证金。厂房建筑面积约8680㎡，空地面积约3980㎡，办公楼第二层（含两边楼梯）638㎡，厂房、办公楼第二层及空地打包租金共计105000元/月；从2018年8月15日至2021年8月15日厂房租金为105000元/月，此费用包含厂房及空地的租金，被告只开具收据给原告，签订合同当天预支付两个月租金210000元。原告应于每月15日或该日以前向被告支付当月租金。原告逾期支付租金，应向被告支付逾期违约金，每逾期一日原告必须按欠款总额千分之二支付逾期违约金给被告，计到付清为止。被告提供现有的消防验收证给原告使用，原告在承租期间，应当妥善保管和维护消防设施，对涉及保管和维护消防设施的费用由原告承担。租赁期内，被告提供原告及原告租户办理生产经营所需的相关证件，所需的相应资料（工业性质土地使用证、消防验收合格证）。被告有义务协助原告以及原告租客办理公司注册登记及涉及政府相关部门等事宜，但由此产生的费用由原告及原告租客承担。该协议签订后，原、被告任何一方不履行或不完全履行该协议约定条款的，即构成违约并应承担相应的责任。原告有下列行为之一的，属于构成违约，被告有权解除合同并收回厂房，原告需赔偿被告相关经济损失：……（2）不得以任何理由拖欠租金累计达15天。被告除因不可抗力原因导致终止合同外，无故不得擅自终止合同，否则被告除须支付原告因此造成的经济损失外还需赔偿双倍保证金给原告。原告中途退租，应当提前三个月书面通知被告，原告所交保证金赔偿给被告不得退回。所有装修及附属基建归被告所有，如被告不需要原告加建的附属基建，原告必须拆除运走。原告违约被告有权解除合同并收回厂房，没收保证金，被告通过法律途径追回原告所欠被告的租金等等。原、被告分别在该合同上签名并按捺指模确认。合同签订后，原告已接收了被告出租的涉案厂房（包括厂房一、厂房一扩建、办公楼第二层）及空地，原告依约向被告预付了两个月租金210000元和交付了租赁履约保证金525000元。2018年12月24日，原告以微信传图的方式向被告发送《告知书》，要求被告于2018年12月25日前提供涉案厂房的《建筑工程施工许可证》，若被告逾期提供，原告承租厂房的目的无法实现，原告将不再承租该涉案厂房。期间，被告仍不能提供给原告及其租户办理生产经营所需的相关证件。2018年12月29日，原告将《认定租赁合同无效告知函》寄送到被告处，明确了原告不继续租赁被告厂房的意思表示。2019年4月23日，鹤山市自然资源局向涉案地块中的929.40平方米工业用地[即厂房一（扩建）用地]出具地字第440********0126号《建设用地规划许可证》；同日，鹤山市自然资源局出具建字第440********0156号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为厂房一扩建，建筑占地面积929.40平方米，共建一层，建设位置为鹤山市共和镇新材料基地，建设单位为鹤山市******民委员会及属下七个经济合作社等。2019年4月25日，鹤山市******民委员会出具《证明》，证实位于鸿江工业区27号地块属鹤山市******民委员会及属下七个村民小组（即红坑小组、仓盛小组、旧村小组、仁厚小组、会龙小组、西合小组、仁和小组）所有，该地块经鹤山市******民委员会及属下七个村民小组（即红坑小组、仓盛小组、旧村小组、仁厚小组、会龙小组、西合小组、仁和小组）同意，于2015年租赁给被告使用，被告租赁后以鹤山市******民委员会及属下七个村民小组的名义在该地块办理有关报建手续兴建厂房。现厂房已经建成，被告将上述厂房出租给原告使用，被告对上述土地、厂房有出租、使用、收益的权利。在审理过程中，原告明确原告承租的办公楼第二层的面积为638平方米，原告承租涉案厂房后没有申办企业，涉案厂房只转租给骆满康。被告确认于2019年6月26日收回涉案厂房和土地。2019年9月5日，原告的委托诉讼代理人颜卓泳律师对骆满康作出的《询问笔录》，证实骆满康就鸿江工业区27号厂房事宜于2018年9月18日与原告签订《租赁合同》及《补充协议》，原告在签订合同当天将涉案厂房交给骆满康，原告于2018年9月28日前将涉案厂房的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程许可证、报建平面图、消防验收备案证明等资料交给骆满康；骆满康在涉案厂房核准的企业名称为鹤山市隆箕建材有限公司，其没有申请办理营业执照，因了解到该工业城对环保要求十分严格，故其先申请办理环评，后因环评不通过，其无法在该承租的涉案厂房生产塑胶管道，即无法办理营业执照，其与曾祥坤的租赁合同就终止了。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、关于原告与被告签订的《租赁合同》效力问题；二、关于《租赁合同》确定的厂房租赁面积与《建设工程规划许可证》确定的厂房面积差异问题；三、被告是否构成根本违约的问题；四、关于被告是否有权解除合同及《租赁合同》何时解除的问题；五、关于原告的请求应否支持的问题；六、关于被告请求的租金、占用使用费及违约金问题。一、关于原告与被告签订的《租赁合同》效力问题。在本案中，原告承租的涉案厂房及土地权属鹤山市******民委员会及属下七个经济合作社，鹤山市******民委员会及属下七个经济合作社同意将涉案厂房、土地出租给被告出租、使用、收益，且涉案厂房（包括厂房一、厂房一扩建、办公楼）均有办理《建设工程规划许可证》，且原告与被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，故《租赁合同》属合法有效。二、关于《租赁合同》确定的厂房租赁面积与《建设工程规划许可证》确定的厂房面积差异问题。原告与被告签订的《租赁合同》确定被告租赁给原告的厂房建筑面积约8680㎡，而该厂房的《建设工程规划许可证》确定的厂房（包括厂房一7680平方米及厂房一扩建929.40平方米）建筑面积约8609.40平方米（7680平方米+929.40平方米），两者之间差别较小，且《租赁合同》约定的面积是约数，而不是准确数，故两者之间不存在矛盾关系。三、被告是否构成根本违约的问题。原告主张被告没有向其提供土地证，消防验收合格证，扩建部分没有取得消防验收及报建，被告在限期内没有提供相关证件，已构成根本违约。根据双方签订的《租赁合同》，约定在租赁期内，被告有义务提供给原告及原告租户办理生产经营所需的相关证件，所需的相应资料（工业性质土地使用证、消防验收合格证）。首先，被告主张其已向原告提供土地使用证及消防验收备案资料，根据被告提供的微信聊天记录可证实被告已向原告发送涉案土地（厂房一）的建设用地规划许可证及厂房一和办公楼的消防备案受理凭证等，案外人骆满康亦证实原告已向其提供上述资料；其次，《租赁合同》虽约定被告有义务提供生产经营所需的相关证件，但并没有具体约定是什么证件，及证件应提供的时限，更没有约定没有提供证件原告即享有解除合同的权利或被告属根本违约；第三，原告已确认其承租涉案厂房后没有申办企业，涉案厂房只转租给骆满康，而骆满康已确认其没有申请办理营业执照，原因是环评没有通过，其无法在该承租的涉案厂房生产塑胶管道，故无法办理营业执照，据此可见，原告及其承租人根本没有申办营业执照，即使被告没有提供生产经营所需的相关证件等，对原告及其承租人骆满康也没有任何影响。最后，即使原告承租的涉案厂房中的厂房一扩建没有办理消防验收备案，但该厂房一扩建只属合同的一小部分，且没有影响原告对涉案厂房的使用。综上，被告现时虽有违约行为，但该违约行为没有构成根本违约，故本院认定被告没有构成根本违约。四、关于被告是否有权解除合同及《租赁合同》何时解除的问题。在本案中，根据《租赁合同》的约定，原告于2018年8月15日签订合同后即开始承租被告的厂房，2018年8月15日至2018年10月15日为免租期，计租日期为2018年10月16日起，原告已支付租金210000元，即原告从2018年12月16日起拖欠被告租金未付，根据《租赁合同》中原告拖欠租金累计达15天，被告则有权解除合同的约定，被告请求解除双方签订的《租赁合同》的理据充分，本院予以支持。鉴于原告在（2019）粤0784民初662号案中提起反诉，要求解除双方签订的合同，且该反诉状原告的委托诉讼代理人于2019年4月1日已签收，故本院认定《租赁合同》的解除时间为2019年4月1日。五、关于原告的请求应否支持的问题。前已述明，涉案《租赁合同》属合法有效，被告没有构成根本违约，且被告已交付涉案土地及厂房给原告使用，故原告请求被告返还预付租金210000及退回双倍返还保证金1050000元的理据不足，本院不予支持。六、关于被告请求的租金、占用使用费及违约金问题。本案中，原告自2018年12月16日起拖欠被告租金未付，被告确认于2019年6月26日收回涉案厂房及土地，本院确认合同于2019年4月1日解除，故租金应从2018年12月16日计至2019年4月1止（共3个月零17天），计得租金为374500元（105000元/月×3个月+105000元/月÷30天×17天）；占用使用费应从2019年4月2日计至2019年6月26日（共2个月零25天），参照租金105000元/月计算，计得占用使用费为297500元（105000元/月×2个月+105000元/月÷30天×25天），对被告该请求的超出部分，本院不予支持；根据《租赁合同》约定，原告应于每月15日或该日以前向被告支付当月租金，原告逾期支付租金，应向被告支付逾期违约金，每逾期一日原告必须按欠款总额千分之二支付逾期违约金给被告，计到付清为止，原告现拖欠被告2018年12月16日至2019年4月1日的租金未付，故被告请求原告支付违约金的理据充分，本院予以支持，原告认为被告请求的违约金计算标准过高，请求调整，而该违约金计算标准的确过高，本院予以适当调整，并参考中国人民银行同期同类贷款利率以及全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准，本院酌定违约金为22000元为宜，对原告请求违约金超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告曾祥坤与被告李润柏签订的《租赁合同》于2019年4月1日解除；二、原告曾祥坤于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金374500元及占用使用费297500元给被告李润柏；三、原告曾祥坤于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金22000元给被告李润柏；四、驳回原告曾祥坤的全部本诉诉讼请求；五、驳回被告李润柏的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16140元，由原告曾祥坤负担（原告曾祥坤已预交本诉受理费16140元，本院不再收退）；本案反诉受理费6292.50元（已减半收取，被告李润柏已预交9050元），由原告曾祥坤负担4990.85元，被告李润柏负担1301.65元（被告李润柏多预交反诉受理费7748.35元，本院予以退回，原告曾祥坤应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院补缴反诉受理费4990.85元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  何建通审 判 员  古辉林人民陪审员  李嫦英二〇二〇年七月十日书 记 员  麦倩君