河北省赵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0133民初732号 原告：李立敏，男，1967年1月15日生，汉族，住赵县。 委托诉讼代理人：魏乐，河北冀联律师事务所律师。 被告：吕振花，女，1967年11月23日生，汉族，住赵县。 委托诉讼代理人：梁勤栓，河北冠宇律师事务所律师。 第三人：石清杰，男，1965年6月4日生，汉族，住赵县。 原告李立敏与被告吕振花、第三人石清杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告李立敏及其委托诉讼代理人魏乐、被告吕振花委托诉讼代理人梁勤栓、第三人石清杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李立敏向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除对赵县顾园小区一号楼二单元801室的查封。2、要求被告承担一切诉讼费用。事实与理由：赵县颐园小区一号楼二单元801室是原告以63万价格从第三人石清杰手中购买。原告在2014年垫资19万元给石清杰东门建筑工程安装门窗，后经原告与石清杰协商，石清杰将顾园小区一号楼二单元801室以63万元价格出售给原告，并于2019年6月16日签订了《购房合同》，原告通过银行转账、支付现金等形式支付了剩余房款44万元。由于该房产目前未办理不动产登记，双方约定等该房产不动产证办好后过户给原告，并将该房产不动产证交给原告。《购房合同》签订之日，第三人石清杰将该房产交付给原告，该房产的所有权自交付之日起转移，并且原告已经支付了该房屋的全部款项，也对该房产进行了装修。2020年1月20日，赵县人民法院作出（2020）冀0133执19号执行裁定书，查封了赵县顾园小区一号楼二单元801室。原告于2020年4月7日向贵院提出执行异议，被告吕振花系执行案件申请人，第三人石清杰系执行案件的被申请人，赵县法院于2020年4月30日作出（2020）冀0133执异19号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。 依据《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，原告与第三人石清杰之间的房屋买卖合同是合法有效的。不动产登记只是对外效力的一种公示，不进行登记并不影响当事人之间的房产所有权转移，出售人实际交付了房产，房产双方进行过户登记仅是附随义务，不影响房产所有权的转移。因此，该房产所有权已经属于原告。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，原告已经支付了全部房产价款，并且实际占有了该房产，没有办理过户手续是因为目前该房产不具备办理过户条件，原告本身对未办理过户登记不存在过错，因此人民法院不得对该房产进行查封。 综上所述，原告认为，法院对该房产的查封行为损害了原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告吕振花辩称，1、起诉状中原告认可本案所争议的房产没有办理不动产登记，被告方也认可所争议的房产没有办理不动产登记。2、第三人与本案原告签订的争议房屋的买卖合同违反了法律规定，应属于无效。3、起诉状中依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，此规定与2015年实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定相抵触。应适用后法。 第三人石清杰述称，第三人和原告的房屋买卖是在2019年6月16日，总房款63万元中包含着第三人所欠原告的工程款。第三人虽然没有房产证，但按照当地的交易习惯，和原告的房屋买卖属于正常交易。 本院经审理认定事实如下：吕振花因与石清杰民间借贷纠纷，赵县人民法院于2019年11月7日作出（2019）冀0133民初2570号民事调解书，石清杰偿还吕振花借款本息284000元。在执行过程中，吕振花申请查封诉争房产，本院于2020年1月20日作出（2020）冀0133执19号执行裁定，查封了涉案房产。原告于2020年4月7日向本院提出执行异议，认为其已从石清杰处购买该房产，申请对该房产解除查封。赵县法院于2020年4月30日作出（2020）冀0133执异19号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。 涉案房产赵县颐园小区一号楼二单元801室系石清杰从石家庄市金桥房地产开发有限公司处购买，至今未办理不动产转移登记手续。2019年6月16日，原告李立敏与石清杰签订《购房合同》，原告以63万价款从第三人石清杰手中购买。63万元价款中，包括原告在2014年垫资19万元给石清杰东门建筑工程安装门窗的欠款，其余44万元，原告已通过银行转账42万元、支付现金2万元的形式在查封之前付清。合同约定，由于该房产目前未办理不动产登记，等该房产不动产证办好后，石清杰积极配合李立敏办理房屋产权过户。《购房合同》签订之日，第三人石清杰将该房产交付给原告。 以上事实有（2019）冀0133民初2570号民事调解书、（2020）冀0133执19号执行裁定书、（2020）冀0133执异19号执行裁定书、原告提供的商品房买卖合同、购房合同、银行账户交易明细、收款证明、装修证明、电费历月抄表清单及当事人陈述证实。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，判定案外人就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定来判断。该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，本案所涉房屋系第三人石清杰以自己的名义从开发商石家庄市金桥房地产开发有限公司购买，但该房屋未办理过户，至今仍登记在开发商石家庄市金桥房地产开发有限公司名下。原告提出的异议，并不是对登记在被执行人石清杰名下的房屋提出的异议，这就与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”前提条件不符。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：----（六）未依法登记领取权属证书的；----。本案中，原告李立敏与石清杰签订房屋买卖合同时，明知石清杰未取得房屋所有权证书而购买该房屋，致使房屋不能过户到原告名下，此系原告自身原因所致，应当认定因原告自身原因不能办理过户登记，原告对不能及时办理过户手续存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条能够排除执行第（四）项的规定。故原告对执行标的提出的异议，不能完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条提出的能够排除执行应满足的全部条件，原告对涉案房屋依法不享有足以排除执行的民事权益，其异议请求应予驳回。 依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告李立敏的诉讼请求。 案件受理费10100元，由原告负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  刘建芬 人民陪审员  殷平社 人民陪审员  李英敏 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  常子健 ——