河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1381民初1858号原告（执行案外人）：汪宝玉，男，汉族，生于1980年8月19日，户籍地邓州市，现住山西省太原市。委托代理人：史峰岗，河南隆翔律师事务所律师。特别授权。被告（申请执行人）：崔文革，女，汉族，生于1961年4月4日，住邓州市。第三人（被执行人）：彭东毅，男，汉族，生于1982年5月6日，住邓州市。第三人（被执行人）：李花，女，汉族，生于1984年9月10日，住邓州市。第三人彭东毅、李花委托代理人：杨军，河南花洲律师事务所律师，特别授权。原告汪宝玉与被告崔文革及第三人彭东毅、李花为案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汪宝玉的委托代理人史峰岗到庭参加诉讼，被告崔文革到庭参加诉讼，第三人彭东毅、李花的委托代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，因彭东毅、李花完全支持原告汪宝玉的意见，合议庭合议后，并经各方当事人同意，确定彭东毅、李花作为第三人参加诉讼。原告汪宝玉向本院提出诉讼请求：1、依法排除对邓州市汲滩镇元庄村S244线西侧（房权证邓字第**）房屋的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月4日，原告与李花、彭东毅订立《房屋买卖协议》，由李花、彭东毅将涉案房产卖给原告汪宝玉所有，原告付清30万元购房款后，李花、彭东毅移交了房屋及房屋所有权证给原告。因交易房产属于宅基地上自建民房，房管部门暂停办理过户手续，故双方在邓州市公证处办理（2018）豫邓证内民字第2080号《公证书》，证明双方交易的真实合法。原告已取得房屋并装修入住使用一年多后，贵院因被告(申请执行人)崔文革与李花、彭东毅(被执行人)之间担保借款一案，而执行查封了原告的房产。原告提出执行异议，贵院未加详查作出（2020)豫1381执异25号民事裁决书，裁定驳回了原告的执行异议。涉案房产所有权已合法流转，原告已经取得物权权益，未办理变更登记不是原告原因造成。如果不依法排除对涉案房产的执行，将严重损害原告的合法权益，故现提起执行异议之诉，恳请依法支持。原告汪宝玉为证明诉称事实，向本院提交下列证据：证据1：汪宝玉身份证复印件；证明原告汪宝玉主体资格及基本情况。证据2：公证书、公证费发票；证明在邓州市人民法院查封前，原告汪宝玉已经与彭东毅、李花签订合法的房屋买卖合同并进行了公证。证据3：银行转账凭证及收据；证明原告汪宝玉已经向彭东毅支付了全额购房款。证据4：房产证、元庄村村委证明、电费交费本；证明原告汪宝玉购买房屋后一直在涉案房屋居住使用至今的事实。证据5：邓州市不动产登记文件；证明因政府机构改革，故未办理过户手续。证据6：执行异议裁定书、民事判决书；证明邓州市人民法院执行行为妨害了原告汪宝玉的权益的事实。被告崔文革辩称，原告汪宝玉并未在邓州市人民法院查封之前合法占有本案所涉房屋。涉案房屋被查封是在被告崔文革与骆紫梅、李花、彭东毅民间借贷纠纷一案的诉讼阶段，邓州市人民法院裁定查封涉案房屋的是2019年3月14日，原告称其与李花、彭东毅于2018年10月4日签订了房屋买卖合同，那么距离2019年3月14日也才5个多月，何来原告诉状所述“原告已取得房屋并装修入住一年多后，贵院执行查封了原告的房产。”？由此可见，原告在作虚假的表述，其甚至不清楚涉案房屋查封的具体时间。被告崔文革在诉讼阶段申请保全涉案房屋时，邓州市人民法院已经实际审查过房屋的状态，当时房屋并无人居住，不存在原告所述其已经入住使用一年多的情况；原告虽对案涉房屋的执行有异议，但原告并无排除执行案涉房屋的充分权利，原告并未支付购买房屋的全部价款，其未能提供有效的转账凭证来证明；原告未能证明未办理过户登记非因原告自身原因，原告未能提供充分的证据来证明；原告并非案涉房屋的所有权人，原告只是签订了房屋买卖合同，并未办理房屋所有权转移登记，原告办理的公证是对债权行为进行公证，并不会发生物权变动的后果；原告和李花是亲戚关系，且房屋售价远低于市价，原告与李花、彭东毅的房产买卖交易有恶意串通、逃避债务的嫌疑。综上所述，原告明显不享有排除执行涉案房屋的权利，故为维护被告崔文革的合法权益，请求邓州市人民法院依法驳回原告诉请。被告崔文革为证明辩称事实，向本院提交了如下证据：2016年5月30日骆紫梅出具的借条一份、2016年11月26日李花出具的借条一份、2018年4月2日彭东毅出具的承诺书一份、民事起诉状一份、财产保全申请书、（2019）豫1381民初2225号民事判决书一份、（2019）豫1381民初2225号民事裁定书一份。第三人彭东毅、李花辩称，将涉案房屋卖给原告汪宝玉属实，我方同意原告汪宝玉全部诉求。第三人彭东毅、李花未向法庭提交证据。被告崔文革对原告汪宝玉提交的证据质证如下：对证据1有异议，原告汪宝玉身份证地址与涉案房屋地址不一致；对证据2不认可；对证据3不认可，彭东毅与汪宝玉在一起工作；对证据4不认可，原告汪宝玉就没有在涉案房屋居住，我天天去看就没有人住，是作假的；对证据5真实性无异议，涉案房屋是彭东毅和李花的；对证据6真实性无异议。第三人彭东毅、李花对原告汪宝玉提交的证据均无异议。原告汪宝玉对被告崔文革提交的证据质证如下：对2016年5月30日骆紫梅出具的借条，已经判决书确认，真实性无异议；对2016年11月26日李花出具的借条，真实性有待李花确认，是否与本案有关，无法确认，该借条中的20万元是否是骆紫梅借款还是另外一笔借款无法辨认；对2018年4月2日彭东毅出具的承诺书真实性无异议，该承诺书中明确记载涉案房屋卖掉后还崔文革20万元，与崔文革出借20万元和彭东毅在崔文革处赎回房房权证一致后彭东毅进行了房屋买卖；对裁定书、判决书真实性无异议。第三人彭东毅、李花对被告崔文革提交的证据质证如下：被告崔文革提交的证据与本案关联性有异议，对2016年5月30日骆紫梅出具的借条，已经判决书确认，真实性无异议；对2016年11月26日李花出具的借条，真实性有待李花确认，是否与本案有关，无法确认，该借条中的20万元是否是骆紫梅借款还是另外一笔借款无法辨认；对2018年4月2日彭东毅出具的承诺书真实性无异议，该承诺书中明确记载涉案房屋卖掉后还崔文革20万元，与崔文革出借20万元和彭东毅在崔文革处赎回房房权证一致后彭东毅进行了房屋买卖；对裁定书、判决书真实性无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实认定如下：对原告汪宝玉提交的证据1、2、3、4，真实性本院予以确认，可以证明原告汪宝玉购买涉案房屋，并支付完毕购房款的事实，但不能证明原告汪宝玉一直在涉案房屋居住，且原告汪宝玉不属于涉案房屋所在地邓州市汲滩镇元庄村集体经济组织成员，无权取得或变相取得邓州市汲滩镇元庄村集体土地，即无权购买涉案房屋；对证据5真实性无异议，但其不影响办理房产过户手续；对证据6真实性无异议。对被告崔文革提交的证据，真实性本院均予以确认。结合原、被告各方陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：案外人骆紫梅与被告崔文革系朋友关系，案外人骆紫梅与第三人李花系母女关系，第三人李花与第三人彭东毅曾系夫妻关系，2019年2月1日第三人李花与第三人彭东毅协议离婚。2016年5月30日骆紫梅向被告崔文革借款20万元，骆紫梅于当日向被告崔文革出具借条，同时第三人李花作为担保人在借条上签字按手印，该借条载明：“今借到崔文革贰拾万（200000.00）元整。证明人：张某担保人：李花月息1分5厘，借款人：骆紫梅2016年5月30日半年期，还清后李花房权证归还。”，后被告崔文革催要20万元借款，骆紫梅未予偿还，第三人李花于2016年11月26日向被告崔文革出具借条，该借条载明：“今借到2016.5.30，20万（贰拾万元整）到2016年12月底归还，月息1分5厘，到期不还加倍。李花2016.11.26。”，因骆紫梅未在2016年12月底归还被告崔文革20万元借款，被告崔文革向骆紫梅、李花催要借款，第三人彭东毅承诺将自己与第三人李花共同共有的涉案房子卖掉后偿还被告崔文革的20万元借款，同时第三人彭东毅向被告崔文革出具条据，该条据载明：“元庄街房子卖掉还崔文改贰拾万元整（200000.00），如果骆紫梅还款，还多少从总数中减多少。彭东毅2018年4月2日证人张某。”，因骆紫梅、李花、彭东毅未予偿还被告崔文革20万元借款，故2019年3月7日被告崔文革诉至本院。2019年3月14日，根据崔文革申请，本院作出（2019）豫1381民初2225号民事裁定书，裁定：“查封被告李花、彭东毅共同共有的位于邓州市××××号的房产（房产证号为39××**），查封价值以35万元为限，查封期限为二年。查封期间，该房产不得买卖、过户及设定他项权利。申请延长查封期限的，应当在查封期限届满七日前提出续行查封的申请。”。2019年9月2日，本院经审理作出（2019）豫1381民初2225号民事判决书，判决：“一、被告骆紫梅于判决生效后二十日内一次性偿还原告崔文革200000元借款及利息（利率按1.5%计算，自2016年5月30日起至借款清偿完毕之日止）；二、被告李花、彭东毅对上述200000元借款本金及利息承担连带偿还责任。”，该判决书现已生效。被告崔文革根据上述（2019）豫1381民初2225号民事裁定书和（2019）豫1381民初2225号民事判决书，2019年12月19日向本院申请强制执行，申请执行彭东毅、李花名下位于邓州市××××号的房产（房产证号为39××**），本院于2019年12月19日立案，案号(2019)豫1381执3010号。另查明，第三人李花、彭东毅（夫妻关系存续期间）共同共有的位于邓州市汲滩镇元庄村s244线西侧的涉案房产（房产证号为39××**）系第三人彭东毅、李花购买的邓州市汲滩镇元庄村集体土地上的房屋。2018年10月4日第三人彭东毅、李花（夫妻关系存续期间）与原告汪宝玉签订房屋买卖协议，第三人彭东毅、李花将共同共有的位于邓州市××××号的房产（房产证号为39××**）出卖给原告汪宝玉，并于当日在邓州市公证处作出（2018）豫邓证内民字第2080号公证书，原告汪宝玉2018年10月4日、2018年10月7日分两次向第三人彭东毅支付共计30万元的购房款，第三人彭东毅、李花亦将房屋的房权证交付给原告汪宝玉，但未办理过户手续。在本院执行局执行案号(2019)豫1381执3010号案件期间，即执行涉案房产期间，2020年4月原告汪宝玉向本院执行局申请执行异议，2020年4月8日本院执行局作出（2020）豫1381执异25号执行裁定书，裁定：“驳回案外人汪宝玉的异议请求”。原告汪宝玉不服，于2020年4月26日向本院提出案外人执行异议之诉，请求判令依法排除对邓州市汲滩镇元庄村S244线西侧（房屋所有权证号：房房权证邓字第**）屋的执行；本案诉讼费由被告承担。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”，国办发(1999)39号国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条明确规定农民的住宅不得向城市居民出售。国发(2004)28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第(十)项明确规定禁止城镇居民在农村购置宅基地。国土资发(2004)234号《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。本案中，原告汪宝玉与第三人彭东毅、李花签订的《房屋买卖协议》，买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。而农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有这特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，原告汪宝玉的户籍地是河南省古城街道办事处交通路**，系城镇居民户口，亦并非案涉房屋所在的邓州市汲滩镇元庄街的集体经济组织成员，其不具有享有该村宅基地的资格，故原告汪宝玉亦无法在《房屋买卖协议》的基础上办理房产过户手续，其未合法占有涉案不动产，原告汪宝玉与第三人彭东毅、李花之间签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律法规的强制性规定，应认定为无效。故原告汪宝玉要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。但本案诉讼系第三人彭东毅、李花引起，其具有明显过错，应承担本案诉讼费用。为了维护各方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告汪宝玉的诉讼请求。案件受理费5800元，由第三人彭东毅、李花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  闻群英审 判 员  陈惠君人民陪审员  李德伟二〇二〇年七月十五日书 记 员  鲁 丰