山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初4484号 原告：高亮，男，1991年4月5日出生，汉族，住吉林省农安县。 委托诉讼代理人：孙冰，山东金仑律师事务所律师。 被告：济南唐冶帝华置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用91370100597018720U。 法定代表人：李在明，执行董事。 委托诉讼代理人：胡长义，山东元序律师事务所律师。 原告高亮与被告济南唐冶帝华置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告高亮的委托诉讼代理人孙冰，被告济南唐冶帝华置业有限公司的委托诉讼代理人胡长义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高亮向本院提出诉讼请求：1.确认高亮、济南唐冶帝华置业有限公司双方于2018年11月3日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号销售（字）201826292518）无效；2.判令济南唐冶帝华置业有限公司返还高亮购房款303796元；3.本案诉讼费用、保全费等由济南唐冶帝华置业有限公司承担。事实与理由：高亮于2018年10月28日自济南唐冶帝华置业有限公司处认购帝华广场4号楼1单元2803室房屋，该房屋产权性质为公寓，房屋总价款为898796元，按照济南市政策，高亮购买该公寓房首付需缴纳449796元。因高亮资金不足，遂产生放弃的念头。但济南唐冶帝华置业有限公司除工作人员劝说高亮可以将首付款分期，因为高亮急于买房便同意按照首付分期的方式购买该公寓，并于2018年11月3日签订了一个编号错误且无法进行网签的《济南市商品房买卖合同》。但在后期经过学习济南市相关政策，知晓该行为是违反国家政策的，且如后期发生纠纷，高亮无法保证自己的权益，多次与济南唐冶帝华置业有限公司协商，要求将合同作废，济南唐冶帝华置业有限公司退还已缴纳的购房款，但协商未果。高亮无奈诉至法院，请求法院确认双方于2018年11月3日签订的《济南市商品房买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定为无效，济南唐冶帝华置业有限公司退还高亮已缴纳的购房款303796元。 济南唐冶帝华置业有限公司辩称，双方签订的房屋认购书是合法有效的，是当事人双方的真实意思表示，双方已建立了商品房买卖合同关系，该商品房买卖关系不应该解除。因此，要求驳回高亮的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1.2018年10月28日，高亮、济南唐冶帝华置业有限公司《帝华广场认购书》，约定高亮购买济南唐冶帝华置业有限公司开发的涉案公寓，总价为898796元，首付款为449796元。 2.2018年11月3日，济南唐冶帝华置业有限公司（甲方、出卖人）与高亮（乙方、买受人）签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：合同补充协议），约定高亮购买历城区唐冶新区唐冶中路以东敬德街以北帝华广场一期4号楼1单元2803室房屋，该房屋产权性质为公寓，房屋总价款为898796元。第七条买受人逾期付款的违约责任约定1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。附件五补充协议第一条付款方式及期限约定2.其他方式：银行按揭贷款（商业性）（1）买受人应于签订《济南市商品房买卖合同》之日起三日内，向出卖人支付全部首付款448796元（人民币）；余额447000，申请银行贷款。买受人申请银行“个人购房贷款”的按揭年限及贷款金额以银行最后批复为准。买受人在出卖人指定银行办理按揭贷款；若买受人自行联系银行办理按揭贷款，则出卖人不予提供相关的担保手续和资料，并不承担任何责任，如出现银行按揭失败或者贷款额付款逾期，买受人承担全部责任。《济南市商品房买卖合同》落款处济南唐冶帝华置业有限公司加盖公章，高亮签名捺印。 3.2018年10月28日，济南唐冶帝华置业有限公司出具的回款单一份，载明：房号：4-1-2803；地上首付448796元，总98796元+借350000元。济南唐冶帝华置业有限公司于2018年10月30日向出具的收据（编号1128505），载明缴纳公寓款首付款98796元；济南唐冶帝华置业有限公司于2018年10月30日出具的收据（编号1128506），双方均认可高亮在未支付该35万元的情况下，济南唐冶帝华置业有限公司向高亮出具了该收据。 4.2018年10月30日，张琴（出借方）与高亮（借款方）签订《借款合同》一份，约定张琴借与高亮35万元；借款用途：本借款只限用于高亮购买济南唐冶帝华置业有限公司开发的帝华广场项目4号楼1单元2803室，不可挪用他用，更不得使用该笔借款从事违法经营活动。三、还款事宜1、自2018年10月23日至2019年4月29日，偿还借款金额共计：人民币87500元。2、…3、…4、…… 5.2018年10月30日，张琴（出借方）、济南唐冶帝华置业有限公司（担保方）与高亮（借款方）签订《担保合同》一份，约定济南唐冶帝华置业有限公司给高亮担保金额为35万元,另济南唐冶帝华置业有限公司为高亮承担该笔借款年利率为12%的利息。担保期限自借款合同约定还款之日起一年。 6.2019年4月21日、2019年10月28日，盖有济南唐冶帝华置业有限公司印章的《收据》各一份，分别载明：“今高亮归还张琴，小写87500元”、“今张琴收到高亮，小写87500元”。2019年10月28日的《帝华广场汇款单》载明：房号：4-1-2803本次支付房款87500元。2019年10月30日，济南唐冶帝华置业有限公司向高亮出具《收据》一份，载明：居间服务费3万元。2019年12月9日，高亮取得3万元居间服务费的发票一张。 双方当事人争议事实如下： 高亮主张济南唐冶帝华置业有限公司因违反行政法律的强制性规定，即济南市公寓首付款应为总房款的50%，本案中济南唐冶帝华置业有限公司却将本案涉案公寓的首付款进行了分期，违反了法律规定，故应适用合同法第五十二条第五项的规定，合同应为无效。济南唐冶帝华置业有限公司辩称，双方并没有约定首付款是分期付款；高亮向张琴的借款事实与商品房买卖行为没有关系。且双方签订的商品房买卖合同和认购书都不违反国家的法律规定，两份合同约定的购房总款为895796元，约定的付款方式中首付款为448796元，首付款的数额超过了总购房款的50%；该商品房买卖合同并非是法律规定的网签合同，高亮称是网签合同是错误的。因为网签合同必须在合同的每一页上有编码。济南唐冶帝华置业有限公司为证实其辩称提交：高亮与济南唐冶帝华置业有限公司售楼服务人员微信交流记录打印件，拟证实高亮因自己原因不想买房，并且一直在推托，济南唐冶帝华置业有限公司几次通知其来办理按揭贷款，高亮都无理拒绝。经质证，高亮对该证据的真实性不予认可，辩称高亮不具备办理贷款的条件，高亮查询过双方之间签订的《济南市商品房买卖合同》备案的并非高亮姓名，按照济南市政策办理贷款必须签订真实有效的合同以及网签，但双方之间并未网签，因此无法办理贷款，不存在济南唐冶帝华置业有限公司陈述的屡次推托情况。针对高亮的辩称，济南唐冶帝华置业有限公司称涉案合同在原来的认购书的基础上签订的商品房买卖合同，但不是网签合同，区别在于这个合同没有备案。该编号没有实际意义，用的别的合同的模板，编号没有去掉，但合同内容是真实的。合同条款内容上没有区别。 本院认为，双方提交的《帝华广场认购书》、《济南市商品房买卖合同》能够证明与济南唐冶帝华置业有限公司之间存在买卖合同关系，且该合同关系真实有效。高亮要求确认与济南唐冶帝华置业有限公司于2018年11月3日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号销售（字）201826292518）无效并返还已付购房款，高亮未在举证期内提交证据证实涉案房屋首付款的付款方式违反了法律法规的强制性规定，且高亮庭审中提交的证据不足以证实双方签订的《济南市商品房买卖合同》存在合同无效的情形，故高亮的该项请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。高亮的上述诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回高亮的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2928元，由高亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  刘 明 二〇二〇年七月二十八日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽