襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0607民初1746号原告（反诉被告）：湖北正英实业集团股份有限公司。住所地：襄阳市襄州区钻石大道**。法定代表人：殷武伦，公司董事长。委托诉讼代理人：刘爱华，女，1977年9月10日生，汉族，住襄阳市樊城区，系该公司员工。委托诉讼代理人：杜贵印，湖北襄金律师事务所律师。被告（反诉原告）：范小菊，女，1972年6月8日生，汉族，住襄阳市东津新区。委托诉讼代理人：吴杨，湖北三顾律师事务所律师。原告（反诉被告）湖北正英实业集团股份有限公司（以下简称正英公司）与被告范小菊（反诉原告）租赁合同纠纷一案（本诉和反诉合并审理），本院作出（2018）鄂0607民初4564号民事判决，正英公司不服该判决，向襄阳市中级人民法院提起上诉，该院作出（2019）鄂06民终4246号民事裁定，撤销本院作出的（2018）鄂0607民初4564号民事判决并发回本院重审。本院于2019年4月29日立案受理，依法由审判员侯才俊担任审判长，与人民陪审员张胜、人民陪审员赵华英组成合议庭，于2020年6月3日公开开庭进行了审理，审理中，被告范小菊提起反诉，本院重新确定举证期限后，于2020年7月15日由审判员侯才俊担任审判长，与人民陪审员张胜、人民陪审员顾平组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）正英公司的委托诉讼代理人刘爱华、杜贵印，被告（反诉原告）范小菊及其委托诉讼代理人吴扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）正英公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年10月13日签订的《四季青农贸城水果区商铺租赁合同》；2、判令被告立即返还原告70000元创业基金，并支付原告违约金28000元，经济损失补偿金70000元，门面租金及物业费38477元，合计206477元；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年10月13日，原、被告双方签订《四季青农贸城水果区商铺租赁合同》且被告签订了水果经营创业基金领取承诺书。双方主要约定：被告租赁原告四季青农贸城八区水果分区2栋10、11号商铺用于水果经营，租赁期限为2017年11月25日至2037年11月24日止，合同期间被告每月实际开门营业天数不少于28天，每月销量不低于二百吨及违约责任的承担等。合同签订后，原告按约定履行了义务，并向被告提供了70000元水果创业基金等，被告却未按约履行合同义务，严重违约，导致原告的合同目的无法实现。故诉至法院，请求判如所请。被告范小菊（反诉原告）辩称，1.本案中，被告范小菊没有违约行为，反而是原告多次违约。被告范小菊系老商户，于2017年5月交纳了20000元押金，投入60000元装修及添置经营用品，原告应当按照协议约定支付全部创业基金，原告未按合同执行，已构成违约，原告请求解除合同违反了诚实信用原则；2、在合同履行期间，原告通过恶劣手段赶走被告在内的近20家商户，然后要求解除合同退还创业基金，主观恶意明显，应驳回原告要求被告退还创业基金及违约金的诉请；3、原告侵占被告租赁房屋价值80000元财产；4、2018年3月13日，原告工作人员将被告丈夫打伤，查封被告经营的商铺，更换了商铺门锁，造成被告无法经营，2018年4月，原告将涉案商铺转租他人谋取利益；5、本案不是孤立案件，原告此次将共计30户商户赶出四季青农贸市场，并将王某、石某、徐某打成轻微伤。请贵院在审理过程中充分考虑案件的特殊性，依法驳回原告的诉请。反诉原告范小菊向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿因违约收回租赁房屋造成反诉原告的商铺押金损失20000元；2、判令反诉被告赔偿因违约收回租赁房屋造成反诉原告的装修损失41000元；3、判令反诉被告赔偿因违约收回租赁房屋造成反诉原告的物品损失28000元；4、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年10月13日，反诉原告范小菊与反诉被告正英公司签订商铺租赁合同，约定正英公司将其开发的四季青农贸城八区水果分区10、11号商铺出租给范小菊使用，租赁期限10年，由于经营场所地处偏僻，反诉人举全家之力才将上述商铺培育经营起来，刚聚集一些人气并开始扭亏为盈。2018年3月13日范小菊在正常经营期间，正英公司无故将范小菊丈夫打伤，并将范小菊经营的商铺查封，将范小菊赶出商铺。正英公司的行为使范小菊遭受重大损失，为维护反诉原告的合法权益，提起反诉，请求判如所请。反诉被告正英公司对范小菊的反诉辩称，1、反诉被告没有收取反诉原告范小菊的押金20000元，该诉请不成立；2、反诉原告租赁商铺时并没有对商铺进行装修，不存在装修损失；3、反诉原告要求赔偿物品损失没有事实依据；4、反诉原告的第2、3项诉请是侵权之诉，与本案本诉没有关系，反诉第3项请求不成立。经审理查明：2017年5月12日，被告范小菊为了入驻原告正英公司经营的四季青农贸城水果区市场进行经营，向原告正英公司交纳商铺租赁定金10000元。正英公司出具收据，收到范小菊10000元，备注为8区水果5#-63、65押金。2017年10月13日，原告正英公司（甲方）与被告范小菊（乙方）签订《四季青农贸城水果区租赁合同》一份。合同主要约定：甲方将位于四××城××（农产品交易中心）水果××区××、××号商铺租赁给乙方，作为水果批发经营使用，商铺面积为180平方米。租赁期限20年，自2017年11月25日起至2037年11月24日止，免租期1年，自2017年11月25日起至2018年11月24日止；根据当年经营情况及交纳进门交易费数额，确定是否延长免租期限及延长具体年限，最长可免租十年。关于租赁费，双方约定：第一年房屋租金为25000元/间/年，以后每年按8%涨幅；物业费第一年暂定2元/月/平方米。关于付款方式，双方约定：租金按年支付，先交后租。乙方在承租期内每年的最后一个公历日前，将下一年度租金以现金或转账方式一次性交付到甲方，乙方未如期交付租金时，每逾期超10天，甲方有权按乙方实欠租金总额的1%加收滞纳金。签约时，乙方须支付房屋定金10000元，该定金不得冲抵房租，在合同到期或解约后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下即返还定金；关于违约责任，双方在合同第六条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权对乙方单方终止合同并收回该商铺，没收商铺押金，追究乙方给甲方造成的经济损失；擅改结构的，由乙方恢复原状：1、擅自拆改承租商铺结构或改变承租商铺用途及故意损坏承租商铺的；2、拖欠各种费用（租金、物业费等费用）超过15天的；3、违反公司规章制度的，未按照合同约定位置经营，在市场内乱摆乱卖的；4、收档后铺位内的卫生没有清理干净、货物没有摆放整齐的，超过3次以上的；5、乙方不得将承租的商铺转租、分租、转让、转借或与他人交换使用的；6.长期占用商铺不经营或在其他市场经营的。在合同第八条约定：1、任何一方未能履行本合同约定条款的，均视为违约。单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于3个月租金总额的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予赔偿；2、乙方若提前终止合同，需将过去减免的全部费用商铺租金、物业管理费、交易费等，在10日内一次性全额支付给甲方，并且乙方所交房屋定金甲方不予退还；3、自双方签订合同次日起，乙方必须全部迁至本市场，保证本人及直系亲属不在襄阳其他地方从事水果批发业务，否则将不享受公司其他租户的同等待遇，并一次性支付甲方每间商铺租金40%违约金，出租方将不予退还房屋定金，并有权追究承租方给甲方造成的经济损失。以上合同签订当天，被告范小菊签署了由原告正英公司提供的《水果经营创业基金领取承诺书》格式文本一份。承诺书内容为：正英公司给范小菊支付水果经营创业基金100000元，由范小菊出具收条，支付方式为：1.范小菊领取正英公司水果经营创业基金70000元后，在市场开业当天内搬入市场经营；2.在搬入市场经营180天内领取余下水果经营创业基金30000元。范小菊承诺：1.收到正英公司水果经营创业基金后最迟在市内市场关闭前十天搬入四季青农贸城八区农产品交易中心从事水果批发经营，在本市场经营期间，本人及直系亲属只能在本市场经营，绝对不能在其他任何地方从事水果批发及零售业务；2.只要四季青农贸市场还在营业，本人就绝不离开本市场，且每月实际开门营业天数不少于28天，商铺内保证有充足现货供应，每月销售量不低于200吨，同时将过磅小票作为销售凭证以便公司核查对账；违反以上承诺，正英公司有权直接收回商铺并没收范小菊商铺定金，范小菊在10天内退还正英公司给予的水果经营创业基金，足额交纳过去减免的全部商铺租金及其他费用（水电费、物业费、交易费等）；范小菊需一次性支付正英公司40000元，并赔付正英公司已支付的水果经营创业基金2倍的经营损失补偿金，并承担由此带来的所有法律责任。上述合同及承诺书签订当日，正英公司向范小菊支付水果创业基金70000元。之后，正英公司将位于四××城××（农产品交易中心）水果××区××、××号商铺（两间打通只设一个门面）交付给范小菊。2017年11月25日，范小菊按照合同约定进货进入市场经营，起名为王强果行，范小菊对商铺进行装修。庭审中，正英公司自认自2017年11月25日至2018年3月13日，范小菊在市场经营。2017年11月30日、2018年2月25日范小菊领取进货奖金3100元。2018年3月13日，因范小菊的女儿王敏生小孩，范小菊的丈夫王某帮助其女儿在竹叶山市场经营，范小菊在四季青市场经营的商铺未开门经营，四季青市场工作人员在市场办公室对王某进行了询问，后双方在范小菊经营的商铺门口发生争执，进而引发打斗，打斗中王某被四季青市场工作人员致伤，住院治疗。此后，范小菊未在四季青农贸市场继续经营。2018年5月28日，原告方工作人员张政国、陈金峰、被告范小菊在伙牌镇派出所调解室进行调解，张正国表示“希望公安机关能将打架事件调解好，让范小菊他们回来经营”，范小菊则表示“我不可能再回四季青做生意了，我现在的要求就是要把四季青这边的空调、冰箱、麻将机、柜子等物品拉走”，张政国说“事情没处理好，范小菊他们拿了我们公司七万块创业基金，我们双方签的也有合同，在这种情况下我们公司不可能让他把东西拉走”。另查明，范小菊经营的10、11号商铺门面被四季青市场管理部门张贴封条，范小菊尚有经营及生活用品在涉案商铺内（含水果筐等），但具体查封时间不明。之后，正英公司以范小菊在该市场经营期间违反本人及亲属只能在四季青市场经营、每月开门营业28天、每月销售量不低于200吨的约定，存在合同违约为由，提起本案诉讼。本院认为，原告正英公司与被告范小菊签订租赁合同及相关的补充协议，除合同中关于“本人及直系亲属只能在本市场经营，绝对不能在其他任何地方从事水果批发及零售业务”的约定属未经第三人明确同意为其设定义务，是对范小菊直系亲属经营活动进行限制及水果经营创业基金领取承诺书中关于“平均每月销量不低于200吨”的约定违背市场经济规律，损害了承租人的经营自主权，该部分内容无效外，其他内容合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。范小菊在经营期间，原告认为范小菊直系亲属在他处经营水果批发及零售业务违反合同约定，与范小菊丈夫发生冲突并导致范小菊丈夫受伤，虽然该纠纷并非是导致涉案租赁合同不能继续履行的原因，但在公安机关调解该纠纷时，范小菊明确说明其不可能再回去经营，不管原告是在2018年5月28日之前还是之后将涉案商铺查封，原、被告双方均以自己的实际行动表明不再履行涉案租赁合同，双方签订的租赁合同已经解除，本院酌定涉案租赁合同自2018年5月28日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告基于招商的目的，给予长期在市场经营的商户一定的支持及优惠，因此向范小菊提供创业基金，范小菊仅在2017年11月25日至2018年3月13日期间经营，时间较短，但却领取正英公司创业基金70000元，不予返还显失公平，故范小菊应将创业基金返还正英公司。范小菊在原告工作人员与其丈夫发生冲突后提出解除合同，事出有因，且涉案商铺查封的时间无法确定，双方租赁合同的解除的责任在谁不宜认定，可视为双方自愿解除合同。故正英公司要求范小菊支付违约金28000元及经济损失补偿金70000元的主张，本院不予支持。双方在合同中约定免租期1年，自2017年11月25日起至2018年11月24日止，范小菊在市场经营尚不满一年，不应向正英公司支付租金，但应当支付2017年11月25日至2018年5月28日的物业费，合同约定物业费按照第一年2元/平方计算，涉案商铺面积为180平方米，物业费为2160元。关于反诉原告范小菊的诉请能否得到支持。1、范小菊主张要求反诉被告退还押金20000元。本院认为，范小菊提供的押金收据中仅有一张署名为范小菊，反诉被告亦只认可收到范小菊押金10000元，故本院认定范小菊承租诉争商铺向反诉被告交纳押金10000元。双方签订的合同约定“乙方须支付房屋定金10000元，该定金不得冲抵房租，在合同到期或解约后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下即返还定金”，现双方租赁合同解除，正英公司应予返还；2、原告主张物品损失28000元。本院认为，范小菊虽提供了购买麻将机、水果筐的票据，但是该票据仅能证明原告曾购买过5台麻将机，但并不能证实该5台麻将机及水果筐均在涉案商铺并已毁损，根据正英公司提供的视频，范小菊诉称的水果筐尚在其原经营商铺内，范小菊未能提供证据证实其遭受了损失，故对范小菊的该项反诉请求，本院不予支持，但涉案商铺内原属范小菊的物品正英公司应予返还；3、范小菊主张装修损失41000元，其中26000元装修支出与本案无关，本院不予审理。关于诉争商铺装修损失15000元反诉被告是否应予赔偿，本院认为，正英公司与范小菊签订的安全责任书中约定“乙方严格执行《商位装修管理约定》，商位装修应先办理商位装修登记备案手续，并提供规范装修施工图纸、电路图……”，现范小菊未向本院提交证据证明其装修商铺时履行了上述约定义务，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同期限届满或者合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因此即便是原告同意其对承租商铺进行装修，范小菊亦未提交证据证明其对诉争的商铺装饰装修已形成附合物及装饰装修残值损失数额。故对范小菊的此项反诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、原告湖北正英实业集团股份有限公司与被告范小菊签订的《四季青农贸城水果区租赁合同》于2018年5月28日解除；二、被告（反诉原告）范小菊于本判决生效后十日内返还湖北正英实业集团股份有限公司创业基金70000元并支付物业费2160元；三、驳回原告（反诉被告）湖北正英实业集团股份有限公司的其他诉讼请求。四、反诉被告湖北正英实业集团股份有限公司于本判决生效后十日内返还范小菊商铺押金10000元；五、驳回反诉原告范小菊的其他反诉请求。案件受理费4558元，由原告湖北正英实业集团股份有限公司负担，反诉费用1013元，由范小菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  侯才俊人民陪审员  顾 平人民陪审员  张 胜二〇二〇年七月二十四日法官助理赵丽芬书记员王雨荷