广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初2839号 原告：来宾市海城物业服务有限责任公司，住所地广西来宾市城**迎宾路与桂中大道交叉口西南角海景新城负****。统一社会信用代码：91451300593248748F。 法定代表人：秦朗，执行董事。 委托诉讼代理人：何果，广西恒聚律师事务所律师。 被告：孙槐德，男，1970年7月28日出生，汉族，现住广西来宾市。 委托诉讼代理人：韦秋园，来宾市城北法律服务所法律工作者。 原告来宾市海城物业服务有限责任公司与被告孙槐德物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人何果，被告孙槐德及其委托诉讼代理人韦秋园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的物业管理服务费27890.4元、水电费7453.8元，共计35344.2元；二、被告向原告支付违约金10603.26元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月28日，被告因经营“XX家私”需要承租摩尔城国际家居建材城X建筑面积共1162.09平方米的商铺。双方签订了《物业管理合同书》，对物业管理服务费、水电费、违约金等事项进行了明确约定。合同履行后，被告也按合同约定向原告支付了物业管理服务费、水电费等，但从2019年9月份开始，被告开始一直拖欠费用，经原告多次催缴至今仍拒不履行支付义务。截止2020年4月份，被告已拖欠物业管理服务费27890.4元、水电费7453.8元。综上所述，被告拒不履行支付相关费用的义务已经构成根本性违约，原告有权单方解除合同；被告除依法向原告支付拖欠费用外，还应按约定承担违约责任。被告承租的铺面三楼装修没有影响到被告二楼商铺的经营，即使有影响，也是2019年9月进行拆卸木隔板时有影响，之后三个月未能影响到被告。而且，原告作为物业管理者，仅起到协调的作用，三楼房主有装修的权利，原告无权禁止；而且三楼不是原告物业管理范围。被告要求原告处理后，原告也与三楼装修业主进行了沟通，只是未得到被告想要的答复。三楼装修所占用的一楼大厅、一楼入口原来只是售楼销售部，并不是被告承租铺面的主入口，且15栋有其他楼梯进入二楼铺面。为维护原告的合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法审理并支持原告的上述请求。 被告辩称，原告没有尽到物业管理义务，原告违约在先，被告有权拒绝支付。被告承租的商铺在二楼，2019年9月至11月期间，三楼装修影响了被告承租的二楼商铺经营。被告向原告反映该情况后，原告没有处理，2019年10月17日，被告又以书面形式要求原告处理，但原告仍未有效解决。2020年4月15日，被告提出解除合同，并搬离铺面，故原告要求被告支付2019年9月以后的物业服务管理费，被告仅同意支付2019年10月17日前的费用。 经审理查明，案外人蒙世康、韦昌基（甲方）将其所有的来宾市桂中大道西151号“海景新城”X号商铺委托原告（乙方）出租经营，双方于2017年8月2日签订了《商铺委托租赁协议》，约定：该商铺建筑面积1161.59平方米，套内建筑面积555.66平方米，委托出租期限从2018年6月30日起至2023年6月30日止；委托期限内，甲方同意乙方以自己的名义为该商铺寻找承租人、与目标承租人签订有关承租意向、租赁合同等文件，收取租金、代甲方缴纳税金等。2017年12月28日，原告将摩尔国际家居建材城15栋2层201-216号商铺出租给被告，双方除签订商铺租赁合同外，另行签订了《物业管理合同》，约定：物业管理期限自2018年4月1日至2021年3月31日止，物业管理服务费以该商铺建筑面积计算，每月3486.27元，自商铺交付乙方之日起按季度收取，每季度为10458.81元；物业管理内容：甲方提供商场秩序维护、安全防护巡查、公用设施设备维修、废弃物处置、地下停、地下停车场管理等服务应按已发生的本合同费用总额30%向对方支付违约金，并承担对方因此支付的一切费用。合同还对水电费、装修保证金进行了约定。签订合同后，被告已按合同约定支付800元水电费周转金、物业管理服务费支付至2019年8月。2019年9月，被告承租商铺的三楼装修，并持续装修了四个月。装修时，装修材料等占据了一楼主入口、一楼大厅、楼梯等。2019年10月17日，被告以装修影响了被告二楼商铺的经营为由要求原告对此事进行处理。2020年4月12日，被告单方要求解除合同，之后几日撤离了铺面。 另查明，海景·摩尔城内每栋商铺二楼之间均有通道连接，每栋商铺一楼均有独立出入口，除了被告承租商铺的一楼“主入口”（看上去像）在三楼装修期间被占用外，该栋楼还有三个楼梯入口。 以上事实有原告提交的商铺委托租赁协议、物业管理合同书、催缴通知，被告提交的照片及当事人陈述在卷，经过庭审举证、质证，能够作为认定上述事实的依据。 本院认为，争议焦点：来宾摩尔国际家居建材城X栋第X楼装修期间，原告是否未尽到物业管理服务义务。原告作为商场物业管理公司，没有违约行为，被告应当支付2019年9月至2020年4月的物业管理服务费。理由如下：（1）商场物业管理公司的物业管理主要是维护、清洁、安全、消防。对于原告的清洁、安全、消防方面的物业服务，被告没有异议。（2）而商场秩序维护主要集中在“安保”方面，被告对原告的安保工作亦没有提出异议。被告认为他人装修乱堆放装修材料和工具，原告没有维护好商场秩序。但是，原告作为物业管理公司，对于他人装修影响业主商铺经营的，仅能出面进行协调，没有执法权，在协调无果时，不能认定原告违约，并且，原告对“他人装修影响被告经营”的事实主张也提出异议。通过现场查看，二楼铺面还有其他三个出入口，原告主张的他人装修影响的“主出入口”也难以认定为主出入口。据此，即使原告就装修事宜并未与三楼装修业主进行协调，也不宜认定为违约。（3）三楼装修从2019年9月持续至2020年1月，被告却拒付2020年2月之后的全部物业服务费，没有事实依据。（4）被告于2020年4月中下旬搬离铺面，但没有提前通知原告解除合同，因此原告要求物业费按4月整月计算，公平合理。综上所述，被告未缴纳2019年9月后的物业管理服务费，原告要求被告缴纳2019年9月至2020年4月的物业管理服务费27890.4元，本院予以支持。水电费7453.8元，被告没有异议，本院予以支持，扣除800元水电费周转金，被告还需支付6653.8元。原告要求被告按所欠费用支付30%的违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，则违约金计算为（27890.4+6653.8）×30%=10363.26元。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，判决如下： 一、被告孙槐德支付给原告来宾市海城物业服务有限责任公司物业管理服务费27890.4元； 二、被告孙槐德支付给原告来宾市海城物业服务有限责任公司水电费6653.8元； 三、被告孙槐德支付给原告来宾市海城物业服务有限责任公司违约金10363.26元； 四、驳回原告来宾市海城物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述债务应当判决生效之后十五日内履行完毕，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费949元，减半收取474.5元，由被告孙槐德负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  覃丽 二〇二〇年七月六日 书记员  张婷 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。