山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终2202号 上诉人（原审原告）：孙友春，男，1961年2月1日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。 被上诉人（原审被告）：淄博市临淄区辛店街道杨家社区居民委员会。住所地：山东省淄博市临淄区辛店街道杨家社区居民委员会。 法定代表人：杨琨。 委托诉讼代理人：赵泮贵，北京市盈科（淄博）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵有涛，北京市盈科（淄博）律师事务所律师。 上诉人孙友春因与被上诉人淄博市临淄区辛店街道杨家社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初1820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙友春上诉请求：1、撤销一审扣除上诉人平房车库使用期间租赁费的判决；2、撤销一审“原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求不予支持”的判决；3、支持上诉人一审诉求，判令被上诉人支付一审中扣除的租赁费12633.00元，赔偿利息损失56196.00元(自2011年9月9日起暂计算至2020年3月8日实际至请偿之日)合计68829.00元。4、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人于2011年9月9日签订《平房车库租赁合同书》，被上诉人收取了上诉人50年租赁费110000.00元。平房车库于2017年6月5日被政府确认是未取得建设工程规划许可证的违法建筑并予以拆除。被上诉人所收租赁费违反了《民法通则》第七十二条：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”属违法所得，不正当利益。上诉人依照《民法通则》第九十二条：“没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”依照《民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求返还不当利益。”上诉人要求退还全部租金，于法有据，应予支持。一审扣除上诉人租赁费12633.00元违反了上述法律规定，应予改正。2、上诉人根据《民通意见》第一百三十一条：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。”要求被上诉人支付资金占用费利息，符合法律规定，应予支持。一审以原、被告对于签订无效的租赁合同均有过错，双方应各自承担相应责任，故对原告要求被告赔偿利息损失费的诉讼请求，不予支持，违反此法律规定，应予撤销。3、一审应用法律错误，本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第五条规定，《解释》指的是合法房屋的租赁合同，无任何一条法律支持违法所得，不当利益，一审以此《解释》做出的判决为错误判决，应予撤销。4、一审违反《民事诉讼法》第十三条规定：“当事人有权在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”被上诉人自始以合同有效，租赁费不退主张，从未主张以扣除上诉人平房车库使用期间租赁费及利息损失作为上诉人签订合同的过错主张，一审违反此法律规定。5、一审以“原、被告对于签订无效的租赁合同均有过错，双方应各自承担责任。”违背事实，合同无效是被上诉人未办理合法建设手续造成，与上诉人毫无干系6、被上诉人明知所投资建设的平房车库未办理合法建设手续，仍然将其出租、赚取不当利益，为恶意受益人，理应将所收的租金全部返还，并支付相应的利息，上诉人不知是违法建筑的为善意受益人，只是返还平房车库即可(平房车库已于2017年6月5日返还，后被政府强制拆除)而无需返还受益。7、一审违背2019《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十四项精神：“【价款返还】双务合同不成立无效或者被撤销时，双方应同时返还。关于应否支付利息问题，只需一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与有价款一方应当支付的资金占用费相互抵消，故在一方返还原物前，另一方仅需支付本金，无需支付利息。”按此精神，被申请人收取的租赁费应全部退还，在扣除使用车库五年零九个月的租赁费利息后，其余租金占用费利息应当支付。8、一审判决责任分配违反法律，即使签订合同双方都有责任，也要依照《民法通则》第七十二条，第九十二条，《民法总则》第一百二十二条来分配综观本案，被上诉人所得不当利益为所收租赁费110000.00元加资金占用费利息59196.00元(自2011年9月9日起暂计算至2020年3月8日实际至清偿之日)合计166196.00元，而上诉人所得不当收益为五年零九个月的平房车库使用费用：12633.00元。按以上法律规定被上诉人也应退还166196.00元减去12633.00元，共计153563.00元。 淄博市临淄区辛店街道杨家社区居民委员会未提交书面答辩意见。 孙友春向一审法院起诉请求：1、依法判令原告与被告签订的车库租赁合同无效。2、判令被告立即退还于2011年9月9日收取原告的车库租赁费110000.00元并支付租赁费资金占用费利息损失共计56196.00元（自2011年9月9日起计算至2020年3月8日，实际至清偿之日），上述合计166196.00元；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年9月9日，原、被告双方签订平房车库租赁合同，约定由原告承租被告投资建设的杨家社区生活区五号楼前空地南侧车库一个，期限自2011年9月9日至2061年9月8日，一次性交纳租赁费，并对如遇拆迁事项进行了与前述房屋租赁相同的约定。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告一次性交纳租赁费110000.00元，并开始使用车库。原告所租赁的平房车库于2017年6月5日后被淄博市临淄区人民政府辛店街道办事处作为违法建筑予以拆除。另查明，被告出租给原告的平房车库未取得建设工程规划许可证等相关手续。 一审法院认为，依据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与租赁人签订的租赁合同无效。原、被告签订的平房车库租赁合同因未取得合法手续，应确认无效。因合同无效，合同标的物已被拆除，按照法律规定，因该合同取得的财产，应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告系一次性交纳租赁费，原、被告之间的租赁合同虽然无效，但该平房车库系被告出资建设，且原告也实际使用至该平房车库被告拆除之前，原告也获得了收益。原告主张被告返还已经使用期间的租赁费缺乏依据，不予支持。原告主张对未占用使用期间的租赁费予以返还，于法有据，被告应予返还。车库租赁费自2017年6月5日计算至合同期满之日，经计算为97367.00元。原告在签订涉案房屋租赁合同时，明知涉案平房车库系临时房，原、被告对于签订无效的租赁合同均有过错，双方应各自承担相应责任，故对原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告淄博市临淄区辛店街道杨家社区居民委员会向原告孙友春返还平房车库租赁费97367.00元。于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告孙友春其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1812.00元，由原告孙友春负担695.00元，由被告淄博市临淄区辛店街道杨家社区居民委员会负担1117.00元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。 合同法九条十三条十四条本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照的有关规定和本司法解释第、第、第的规定处理。根据上述条款，该法包括对未经合法手续批准建设的房屋的规范,本案房屋即为未经过合法手续建设，故上诉人主张该法不适用本案，本院不予支持。据此，上诉人主张不应支付占用期间的费用，本院不予支持。对承租房屋是否为合法建筑，其有查询和知晓义务，故其应当知道涉案房屋的不合法状态，该情况下其在签订租赁合同中存在过错，一审对其剩余租赁费的利 合同法九条十三条十四条息损失未予支持，并无不当。 综上所述，孙友春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1521.00元，由上诉人孙友春负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪玲玲 审 判 员 边存鑫 审 判 员 禚慧聪 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 葛云雷 书 记 员 荆惠苒