湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0923民初112号原告：魏利军，男，1973年10月16日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县，委托诉讼代理人：龚立华，湖北梦云律师事务所律师。被告：湖北万鹏房地产开发有限公司。住所地：云梦县城关镇梦泽大道**。统一社会信用代码9142092376069376XX。法定代表人：管维升，该公司执行董事。被告：管维升，男，1970年11月9日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县，上列两被告委托诉讼代理人：胡德山，湖北睡虎律师事务所律师。原告魏利军与被告湖北万鹏房地产开发有限公司、被告管维升房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本案于2020年1月2日立案后，因疫情原因，该案中止审理，现恢复审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏利军及其委托代理人龚立华，被告湖北万鹏房地产开发有限公司、被告管维升的共同委托诉讼代理人胡德山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏利军向本院提出诉讼请求：1、判令两被告按《门面商铺拆迁还建协议书》的规定向原告魏利军交付位于云梦××××大道西边临街第一层，建筑面积为338.30平方米的相连临街商铺6间；2、判令两被告按《门面商铺拆迁还建协议书》的规定按每两间商铺为一户的标准向原告魏利军交付上述商铺的不动产权证；3、判令两被告按每月2%的标准，连带向原告魏利军支付违约金（自2018年12月16日起，以还建面积338.30平方米的市场价为本金，即3383000元，截止2019年10月15日共10个月，暂计676600元）；4、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告魏利军在云梦××××大道西159号农业局拥有6、7、8、9、10、11号商铺6间（其中6、7号商铺的房产证号为鄂云房权证城关字第**、土地使用权证号为云国用2009第12196-22号，8、9号商铺的房产证号为鄂云房房权证城关字第**、地使用、地使用权证号为云国用2009第**，10商铺的房产证号为鄂云房权房权证城关字第**、使用权证号为云国用2009第12196-24号）。2011年，被告湖北万鹏房地产开发有限公司取得了云梦县万维商业广场的开发资格，并前后分多期进行了建设。2017年1月，被告管维升租赁了原告魏利军的上述商铺用于商业经营，在租赁期间，被告管维升要求原告魏利军将所有的全部6间商铺交由其建设开发，并承诺将在房屋原址还建，原告魏利军经考虑后同意了被告管维升的开发要求。2017年12月15日，原告魏利军与被告湖北万鹏房地产开发有限公司达成了《门面商铺拆迁还建协议书》，双方约定：1、鉴于原告魏利军的6间门面存在商业贷款，在被告湖北万鹏房地产开发有限公司拆迁时，应当偿还部分贷款并征得其他银行同意；2、被告湖北万鹏房地产开发有限公司向原告魏利军补偿交付位于梦泽大道西边临街第一层，面积为338.30平方米（无公摊面积）的相连临街商铺6间；3、还建时间为1年，如逾期，被告湖北万鹏房地产开发有限公司需承担还建期间的租赁费用；4、还建门面的不动产权证书分为三户，每两间一户，由被告湖北万鹏房地产开发有限公司负责办理并承担全部税费；5、不动产权证交付时间为1年，逾期交付，则被告湖北万鹏房地产开发有限公司应按还建面积当时市场价的月息2%赔付违约金。随后，原告魏利军与被告管维升在该协议书上签字。合同签订后，原告魏利军依约将6间商铺交付被告湖北万鹏房地产开发有限公司拆迁，但两被告在未通知放贷银行的情况下，直接拆除了上述商铺进行开发建设。两被告未按约定时间向原告魏利军交付还建房，所建工程到2019年6月才通过竣工验收。2019年9月，两被告擅自将涉案商铺进行装修并对外出租，双方多次协商交付商铺事宜，但两被告无交付诚意，原告魏利军故诉至法院，请求判如所请。被告湖北万鹏房地产开发有限公司、被告管维升共同辩称：1、本案拆迁还建方为湖北万鹏房地产开发有限公司，管维升作为该公司的法定代表人与原告魏利军签订《门面商铺拆迁还建协议书》，协议书上虽加盖公司印章，但其是履行职务行为，管维升作为被告属于诉讼主体不适格；2、涉案6间商铺已建成，被告湖北万鹏房地产开发有限公司可以随时交付给原告魏利军，但该商铺尚在租赁期内，被告湖北万鹏房地产开发有限公司只承担租金；3、在签订《门面商铺拆迁还建协议书》后，原告魏利军应当将原房屋产权证交付被告湖北万鹏房地产开发有限公司，无旧证无法办理新的不动产权证；另外，在签订拆迁还建协议过程中，被告湖北万鹏房地产开发有限公司向原告魏利军缴纳200万元保证金，用于偿还农行云梦支行的贷款；4、不能按时交付涉案商铺，被告湖北万鹏房地产开发有限公司只承担租金义务，不能办证是原告魏利军未向被告湖北万鹏房地产开发有限公司交付旧房屋产权证所造成的，被告公司未对原告魏利军造成任何损失，不应承担违约金；5、依据《门面商铺拆迁还建协议书》第12条约定，原告魏利军起诉的条件不成熟，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告魏利军曾经在云梦××××大道西159号农业局拥有6、7、8、9、10、11号商铺6间（其中6、7号商铺的房产证号为鄂云房权证房权证城关字第**、用权证号为云国用2009第12196-22号，8、9号商铺的房产证号为鄂云房权证城房权证城关字第**、权证号为云国用2009第12196-23号，10、11号商铺的房产证号为鄂云房权证城关房权证城关字第**、证号为云国用2009第12196-24号）。2011年，被告湖北万鹏房地产开发有限公司取得了云梦县万维商业广场的开发资格，并前后分多期进行了建设。2017年1月11日，被告管维升与原告魏利军签订了《房屋租赁合同》1份，主要约定：房屋租赁期共1年，自2016年5月27日至2017年5月27日止，年租赁费为15万元。2017年12月15日，原告魏利军与被告湖北万鹏房地产开发有限公司达成了《门面商铺拆迁还建协议书》，双方主要约定：1、因原告魏利军的6间门面与三家银行存在商业贷款，拆迁前需分别还清银行贷款，现双方共同协商，被告湖北万鹏房地产开发有限公司给予原告魏利军200万元作为保证金，用于偿还农业银行贷款，待门面还建落实，房屋产权证手续完成后，予以归还。在被告湖北万鹏房地产开发有限公司拆迁时，应当偿还部分贷款并征得其他银行同意；2、被告湖北万鹏房地产开发有限公司向原告魏利军补偿交付位于梦泽大道西边临街第一层，面积为338.30平方米（无公摊面积）的相连临街商铺6间；3、还建时间为1年，如逾期，被告湖北万鹏房地产开发有限公司需承担还建期间的租赁费用；4、还建门面的不动产权证书分为三户，每两间一户，由被告湖北万鹏房地产开发有限公司负责办理并承担全部税费；5、不动产权证交付时间为1年，逾期交付，则被告湖北万鹏房地产开发有限公司应按还建面积当时市场价的月息2%赔付违约金；6、原告魏利军6间门面房原租赁给被告湖北万鹏房地产开发有限公司，并签订二份租赁协议，按原协议期限内履行，期满后，如被告湖北万鹏房地产开发有限公司按时交付房屋及相关证件，此二份租赁协议终止，如一年内未还建房屋及相关证件，则继续履行，有效期限顺延，被告湖北万鹏房地产开发有限公司需按两份租赁协议给付原告魏利军租金，至交付还建房屋及相关证件止；7、其他：本合同上述条款被告湖北万鹏房地产开发有限公司若有违反，原告魏利军可直接从保证金中扣除，如扣除费用总计超出保证金，原告魏利军可上诉云梦县人民法院或主管部门申诉。随后，原告魏利军与被告管维升在该协议书上签字。合同签订后，原告魏利军依约将6间商铺交付被告湖北万鹏房地产开发有限公司拆迁，但两被告在未通知放贷银行的情况下，直接拆除了上述商铺进行开发建设。两被告未按约定时间向原告魏利军交付还建房，所建工程到2019年6月才通过竣工验收。另查明，2017年12月18日，被告管维升以银行转账的方式向原告魏利军支付商铺拆迁保证金200万元。目前，涉案6间商铺一直由被告湖北万鹏房地产开发有限公司在租赁，其中：6-8号商铺按照每年10月1日支付，已向原告魏利军交纳了部分租金（租金已给付至2019年10月1日）；9-11号商铺租金标准为15万元/年，支付时间为每年5月27日，已付至2020年5月27日。现双方多次协商交付涉案商铺及办证事宜未能达成一致意见，遂引起纠纷。本院认为，本案系当事人之间因订立、履行、变更、终止房屋拆迁安置补偿合同发生的权利义务纠纷。管维升作为湖北万鹏房地产开发有限公司的法定代表人，以法人名义与原告魏利军签订《门面商铺拆迁还建协议书》，其法律后果应由被告湖北万鹏房地产开发有限公司承受。因此，涉案《门面商铺拆迁还建协议书》系原告魏利军与被告湖北万鹏房地产开发有限公司的真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法、有效，应当予以保护，合同相对方均应按照约定各自履行自己的义务。本案中，涉案6间商铺已经建成，被告湖北万鹏房地产开发有限公司在合同履行期限届满时未向原告魏利军交付商铺，亦未给原告魏利军办理相关不动产登记手续，应承担向原告魏利军交付涉案6间商铺的民事责任。在涉案房屋尚未拆除时，原告魏利军与被告湖北万鹏房地产开发有限公司已经签订《房屋租赁合同》，在还建商铺建成后，被告湖北万鹏房地产开发有限公司应向原告魏利军履行商铺交付手续，但被告湖北万鹏房地产开发有限公司未交付，被告湖北万鹏房地产开发有限公司应当向原告魏利军赔偿相应的租金损失；原告魏利军主张被告湖北万鹏房地产开发有限公司延迟办理不动产登记证存在违约责任的请求，基于原告魏利军未向被告湖北万鹏房地产开发有限公司交付被拆迁商铺的相关旧证，依双方合同约定，原告魏利军亦存在违约情形，仅此向被告湖北万鹏房地产开发有限公司主张违约金不符合合同约定，故本院不予支持。综上所述，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北万鹏房地产开发有限公司按《门面商铺拆迁还建协议书》的约定向原告魏利军交付位于云梦县城关镇梦泽大道西边临街第一层建筑面积为338.30平方米的相连临街商铺6间，限本判决生效之日起三日内履行。二、被告湖北万鹏房地产开发有限公司按《门面商铺拆迁还建协议书》每两间商铺为一户（共三户）的约定为原告魏利军办理上述商铺的不动产权证，限本判决生效之日起一个月内履行。三、驳回原告魏利军的其他诉讼请求。案件受理费39276元，由被告湖北万鹏房地产开发有限公司负担30000元，原告魏利军负担9276元，限本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长 袁 刚人民陪审员 张 林人民陪审员 徐平宏二〇二〇年七月十三日书 记 员 张小芳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。