江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初5376号原告：江阴市月城镇秦皇村村民委员会，统一社会信用代码54320281A80753215U，住所地江阴市月城镇双桥路**。法定代表人：葛建清，该村委会主任。委托诉讼代理人：赵伟洪，江阴市月城法律服务所法律工作者。被告：江阴市华丰玻璃工艺品厂，统一社会信用代码92320281MA1NR04C08，，住所地江阴市月城镇秦皇村经营者：郑伟星。原告江阴市月城镇秦皇村村民委员会（以下简称秦皇村委会）与被告江阴市华丰玻璃工艺品厂（以下简称工艺品厂）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦皇村委会的委托诉讼代理人赵伟洪、被告工艺品厂的经营者郑伟星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦皇村委会向本院提出诉讼请求：1、判令工艺品厂立即支付租金96725元；2、判令工艺品厂支付违约金11413元；3、判令工艺品厂承担本案诉讼费用。事实与理由：工艺品厂为生产经营需要长期租赁他村委会的集体土地、房屋和电力设施等，工艺品厂结欠2018年和2019年的租金96725元未付。被告工艺品厂辩称，他厂确实结欠秦皇村委会2018年和2019年的租金，但应当扣除10年的围墙租金10500元（1050元/年×10年），且他实际使用的土地面积低于合同约定的面积；他向唐秋洪租赁了厂房，厂房所附着的土地不应再支付租金；此外，秦皇村委会主张的违约金过高，要求法院调低。经审理查明：原告秦皇村委会与被告工艺品厂之间存在长期土地、房屋及电力设施租赁合同关系，由秦皇村委会将位于环山路××号的集体土地、房屋及附属电力设施出租给工艺品厂使用。2018年1月1日，双方签订协议1份，约定土地面积2333平方米，租金17元/年/平方米，年租金39660元，租期1年，每年1月份和7月份各支付50%，未经同意转租承担违约金10000元。2019年1月1日，双方签订租赁合同1份，约定房屋面积136.5平方米，租金70元/年/平方米，年租金9555元；土地面积2680平方米，租金17元/年/平方米，年租金45560元；围墙面积70平方米，租金15元/年/平方米，年租金1050元；电力设施年租金900元；上述租金合计57065元。租赁期限2019年1月1日至2019年12月31日，租金先付后用，如拖欠租金达5个月则承担违约金11413元。因工艺品厂未按期付款，秦皇村委会于2020年6月8日具状起诉来院。审理中，秦皇村委会明确出租的房屋未办理准建手续，如法院认定房屋租赁关系无效，则要求按照房屋租金的标准计算房屋占有使用费。庭审中，工艺品厂陈述称：他向秦皇村委会租赁土地、房屋、围墙等已有十余年，截至2017年12月31日的租金已经付清。他向唐秋洪租赁了厂房，厂房的土地也是秦皇村委会的，租赁合同上的围墙应当是唐秋洪的，不应当由秦皇村委会收取租金；此外，他已向唐秋洪支付了租金，不需要再向秦皇村委会支付租金。对此，秦皇村委会陈述称：2019年1月1日前，土地、房屋和围墙都出租给工艺品厂，但仅收取了土地租金，房屋和围墙都由工艺品厂免费使用，工艺品厂从未支付过围墙租金；2019年1月1日前，土地面积按2333平方米计算，之后经测量面积为2680平方米；据了解，唐秋洪与工艺品厂之间存在房屋租赁合同关系，但他村委会未向唐秋洪收取土地租金，土地系出租给工艺品厂，租金也向工艺品厂收取。上述事实，有原告秦皇村委会提交的协议、租赁合同及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，被告工艺品厂向原告秦皇村委会租用土地、房屋、围墙及电力设施，有协议、租赁合同为凭，本院对租赁事实予以确认。因涉案房屋未办理准建手续，根据法律规定，租赁合同中涉及房屋的租赁关系无效，涉及土地、围墙和电力设施的租赁关系仍然有效。秦皇村委会主张按照房屋租金的标准计算房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。工艺品厂认为土地交付面积不足，但对此未举证证明其主张，本院不予采信。根据双方的协议及租赁合同，2018年1月1日至2019年12月31日的租金已符合支付条件，故工艺品厂对相应租金及房屋占有使用费96725元应负偿付之责。工艺品厂认为围墙系唐秋洪所有并要求扣除围墙租金，与租赁合同的约定不符，其亦未提供相反证据予以证明，本院不予采信。工艺品厂称已支付唐秋洪房屋租金故不需向秦皇村委会支付土地租金，于法无据，本院不予采信。关于违约金，根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，租赁合同约定拖欠租金达5个月应当承担违约金，该约定合法有效，但因房屋部分的租赁关系无效，故违约金应当根据房屋部分的比例作相应扣减，根据合同有效部分的租金总额，以及双方约定的违约金比例，结合秦皇村委会的实际损失，本院酌定违约金5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、江阴市华丰玻璃工艺品厂应于本判决发生法律效力之日起10日内偿付江阴市月城镇秦皇村村民委员会租金、房屋占有使用费96725元。二、江阴市华丰玻璃工艺品厂应于本判决发生法律效力之日起10日内偿付江阴市月城镇秦皇村村民委员会违约金5000元。三、驳回江阴市月城镇秦皇村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1232元（江阴市月城镇秦皇村村民委员会已预交），由江阴市月城镇秦皇村村民委员会负担73元，由江阴市华丰玻璃工艺品厂负担1159元。江阴市华丰玻璃工艺品厂负担的部分于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴市月城镇秦皇村村民委员会。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  包彬二〇二〇年七月二十九日书记员  唐蕴附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。