贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终3056号上诉人（原审被告）：罗江政，男，汉族，1993年5月12日出生，住习水县。委托诉讼代理人：冷璐，贵州多年律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁恒贵，贵州多年律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：习水仁安房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市习水县杉王大道，统一社会信用代码91520330065792619U。法定代表人：秦壹民。委托诉讼代理人：文静，该公司员工。上诉人罗江政因与被上诉人习水仁安房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2019）黔0330民初2507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗江政上诉请求：一、请求依法撤销（2019）黔0330民初2507号《民事判决书》，并依法改判。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：第一、原审法院对本案事实认定不清，导致适用法律错误，理由如下：1、上诉人与被上诉人签订《租赁合同》明确约定，双方正式签订《租赁场所交付确认书》为双方的计租时间，但被上诉人签订《租赁合同》至今并未与上诉人签订《租赁场所交付确认书》。且被上诉人并不存在无法办理《租赁场所交付确认书》的情形，因此，应当认定双方之间的计租时间尚未开始。关于上诉人装修并经营以及被上诉人单方向上诉人作出的告知书，并不能以此说明上诉人承租的商铺达到了营业及开街条件，且被上诉人在签订合同后到2019年12月9日仍然在仁安天街从事施工行为。说明上诉人承租的商铺在2017年10月13日并未达到开街条件，因此，原审人民法院对本案中开街条件的认定事实存在错误。2、被上诉人一审主张要求上诉人支付2018年1月13日至2019年4月12日的房屋租金27,495.00元；原审法院认定因被上诉人在签订合同后仍在周围进行施工，对上诉人经营造成了实质影响。因此认定上诉人应付租金从2018年10月13日至2019年7月11日计算，且租金按约定第一年551元/月，第二年5,264元/月计算，租金为38,763元，上诉人认为，原审法院对该部分事实认定不清，导致适用法律存在错误。根据《租赁合同》第二条约定，第一年租金为551元/月，第二年为3,756元/月。且在一审中上诉人已经明确主张其在2018年已经通过被上诉人同意，已经搬离案涉商铺，并未实际使用被上诉人商铺，因此，上诉人与被上诉人之间的租赁合同已经在2018年经双方协商一致解除。但原审法院对该解除事实未予认可，并将上诉人的租赁关系计算至2019年7月11日。因此，原审法院对该部分事实未查明清楚，属于认定事实不清，从而导致适用法律存在错误。3．即使原审认定上诉人的计租时间为2018年10月13日，则说明在2018年10月13日之前上诉人与被上诉人之间的租赁合同还未正式开始计算租金。那么从正式计租开始（即2018年10月13日）应当按照第一年的计租标准（即551元/月）计算租金，因为《租赁合同》第二条约定的租金标准是从上诉人正式计租开始履行，既然认定计租时间为2018年10月13日，则应当按照第一年的标准计算租金。因此，原审法院对本案租金计算方式认定存在错误。第二，原审法院一审程序存在错误。一审判决书载明的时间为2019年1月12日，但其向上诉人送达判决书的时间为2020年1月7日，因原审法院判决书的迟延送达，导致上诉人从判决作出时间到判决生效期间需向被上诉人支付的租赁费高达几万元人民币。对该多支付的租赁费用，系因原审法院延期送达导致。上诉人认为，原审法院一审适用程序存在错误，应依法撤销原判决并发回重审。被上诉人习水仁安房地产开发有限公司未作书面答辩。习水仁安房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除原被告于2016年3月15日签订的《租赁合同》，被告立即搬迁腾房位于习水县杉王中路仁安天地商业B区一层43-44号商铺；二、判令被告立即支付2018年1月13日至2019年4月12日的房屋租金27,495元；三、被告立即向原告支付逾期支付租金的滞纳金共计3,218.4元；四、判令被告支付原告自2019年4月13日至实际腾房之日止的房屋占用损失（按每日租金给付至实际腾房之日，2019年4月13日至2019年10月12日为125.2元/天，2019年10月13日至2020年10月12日为376.03元/天）；五、被告承担本案诉讼费。一审法院审理认定事实如下：2016年3月15日，原告（甲方）为出租人与承租人被告（乙方）签订编号为XSRA-ZS-034的《租赁合同》约定，甲方将位于习水县杉王中路仁安天地商业B区一层43-44号建筑面积为110.06㎡的商铺租赁给乙方经营熙美诚品。合同第一条第三款载明，乙方已对租赁标的现状，包括但不限于对水、电、通讯、空调、通风、排烟、消防、燃气的各个接口、布局和容量限定等均已充分了解，并确认该现状符合乙方经营所需。第二条租金及其他费用约定如下：第一年，551元/月，年租金6,612元；第二年3,756元/月，年租金45,072元；第三年，11,281元/月，年租金135,363元。1、租金仅为甲方同乙方收取的租赁标的资产使用权的款项，不包括店招，广告位所产生的费用、水费、电费、气费、通讯费、有线电视费用、网络费、物业管理费、水电保证金、装修除渣费、水电公摊等费用以及经营中所产生的其它相关费，自本合同租赁标的交付之日起，上述费用由乙方自行承担。第三条租赁期、免租期与交付期，1、租赁标的租赁期限为3年，培育期按双方协商金额收取租金，其他费用不予免除。2、甲乙双方确定租赁标的正式交接并签订《租赁场所交付确认书》之日为本合同开始计租之日。3、本合同约定租赁标的交付时间为2016年9月30日。第四条付款方式及时间，1、甲乙双方约定，每三个自然月为一个计租期。乙方应在每个计租期结束前7日向甲方支付下一计租期的租金、物业管理费及其他费用，乙方具体应计数额详见甲方向乙方出具的《收费通知单》。须由乙方自行向有关部门缴纳的费用不在此限。第七条违约责任，一、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一日，乙方除付清所欠款项外，每天按应付款项的0.5%计算向甲方支付滞纳金，甲方有权从履约保证金中直接予以扣抵，不足部分及保证金不足时仍有权向乙方追索，乙方超过30日未支付的，甲方有权解除本合同，并按第七条第二款追究乙方的违约责任。二、乙方有上述特别约定条款及下列情形之一的，甲方可单方面解除本合同，扣罚履约保证金并收回租赁标的，且乙方须按本合同年租金总额的30%承担违约责任及赔偿。附件三商铺经营规范载明仁安地产尊重物业使用人的自主经营权，不干涉行业使用人正当的经营活动，努力为物业使用人提供完善的经营管理服务，营造良好的经营环境。2016年5月29日，被告向原告提交装修申请表，申请对商铺进行装修。由于被告在仁安天街A区旁边修建商品房，给仁安天街经营环境造成影响，为补偿相关商户，2018年4月28日原告与仁安物业管理有限公司联合向商户发布《告仁安天街全体商户书》，内容载明，仁安天街项目已于2017年10月13日正式开街，签约商铺已于当日正式开始计租，请各商铺见本告知书后15日内与公司招商运营部联系，完善相关手续及费用，逾期将按原合同执行并追述相关费用。同时在规定期限内完善手续及相关费用的商家给予一定的优惠扶持政策，对B区外街减免租金及物业费3个月。同时说明满足优惠扶持政策的商户还需满足缴纳欠缴水电费、正常开业、已签订补充协议。原告于2019年2月20日作出租金催收通知单，向被告催收租金，要求被告在2019年2月28日前结清租金21,495元，若未在上述期限内结清，将与被告解除租赁合同，并要求按照合同约定支付滞纳金。另，本案涉案商铺B区一层43-44号属B区外街范围。仁安天地为修建A区旁边商品房，封闭了A区挨新建房屋这边的进出通道。一审法院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》真实有效，对双方具有约束力。原告诉请解除双方签订的《租赁合同》，被告在2019年7月11日庭审中当庭陈述同意解除，尊重双方意愿，双方签订《租赁合同》于2019年7月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告应当搬离商铺。同时，被告应当向原告支付合同解除前的租金。《租赁合同》约定的交付时间为2016年9月30日，被告在2016年5月29日申请装修本案租赁商铺，应认定原告在约定的交付时间将商铺交给被告，且被告客观上对商铺进行装修并经营。仁安天街从2017年10月13日正式开街，说明商业街建成正式向公众开放、营业。虽然原、被告双方未签订《租赁场所交付确认书》，但被告实际使用租赁商铺并进行了经营，租期最迟应从2017年10月13日起算，原告也诉请从该日起算。对被告的辩称双方未签订《租赁场所交付确认书》，租金尚未开始计算的意见，不予采纳。被告租赁案涉商铺用于商业经营，原告在商铺所处的商业街旁修建商品房的行为，客观上给被告的经营造成影响，且原告对自己修建商品房给仁安天街商户造成的影响，也作出了相应优惠扶持政策，说明原告愿意对因自己修建房屋给仁安天街商户造成的影响给予补偿。虽然被告不满足享有优惠扶持政策条件，但根据《中华人民共和国民法总则》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。被告租赁商铺投入资金装修后进行商业经营活动，原告修建商品房的行为给被告经营造成影响，应予以补偿。根据公平原则，综合合同履行情况、原告修建房屋时间及对被告经营的影响，并结合原告自己作出的《告仁安天街全体商户书》，对被告的租金酌情减免3个月。被告应付租金从2018年10月13日至2019年7月11日计算，租金按《租赁合同》约定第一年551元/月，第二年5,264元/月计算，租金为38,763元。被告因原告修建商品房对其经营造成影响而拒付租金，并非恶意违约，对原告主张的违约金，不予支持。合同解除后，被告应及时搬离商铺，若逾期未搬离，占用房屋必然会造成原告损失，故对原告诉请按合同约定租金标准支付房屋占用损失的诉讼请求，予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告习水仁安房地产开发有限公司与被告罗江政在2016年3月15日签订的《租赁合同》；限被告罗江政于本判决生效后之次日起十日内搬出习水县杉王中路仁安天地商业街B区一层43-44号商铺；二、限被告罗江政于本判决生效之次日起十日内支付原告习水仁安房地产开发有限公司租金38,763元；三、限被告罗江政于本判决生效之日向原告习水仁安房地产开发有限公司支付自2019年7月12日至实际搬出习水县杉王中路仁安天地商业街B区一层43-44号商铺之日止的房屋占用损失（计算标准：2019年7月12日至2019年10月12日期间为125.2元/天；2019年10月13日至2020年10月12日期间为376.03元/天）；四、驳回原告习水仁安房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元，由原告习水仁安房地产开发有限公司负担84元，被告罗江政负担200元。本院二审期间，习水仁安房地产开发有限公司提交建筑工程施工许可证；证明：该公司在涉案商铺旁边修建的6号楼修建时间是2018年3月20日至2019年9月30日。二审查明的其余事实与一审判决查明认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，根据双方诉辩主张，本案争议焦点是：一、本案计租时间如何确定；二、案涉合同是否于2018年经双方协商解除；三、本案租金如何认定；四、一审法院审理本案是否程序违法，是否应当撤销原判，发回重审。关于争点一。首先，涉案《租赁合同》虽然约定租赁标的正式交接并签订《租赁场所交付确认书》之日为开始计租之日。本案中，双方签订《租赁合同》以后并未签署《租赁场所交付确认书》，但是，习水仁安房地产开发有限公司于2018年4月28日与仁安物业管理有限公司联合向商户发布《告仁安天街全体商户书》，明确仁安天街项目已于2017年10月13日正式开街，签约商铺已于当日正式开始计租。另一方面，罗江政于2016年5月29日递交《装修申请表》，申请对租赁商铺进行装修。以上事实说明，罗江政在2016年5月29日以前，事实上已经接收租赁商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，本案租金起算时间应为2017年10月13日。关于争点二。罗江政主张已于2018年通过被上诉人同意搬离商铺，所以双方合同在2018年协商解除。经查，双方至今尚未办理租赁房屋交接手续，罗江政也不能证明双方已经协商解除合同，因此，对罗江政该项主张本院不予支持。关于争点三。首先，习水仁安房地产开发有限公司在A区旁边进行建设施工的行为客观上对罗江政的租赁经营造成影响，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，习水仁安房地产开发有限公司应承担违约责任，根据其违约事实，本院确定酌情减免罗江政六个月的租金。并结合习水仁安房地产开发有限公司提交的《建筑工程施工许可证》，其合同工期从2018年3月20日至2019年9月30日，因此，对罗江政减免的六个月的租金，确定于2017年10月13日至2018年10月12日承租年度内。其次，双方合同约定租赁期限为三年，第一年租金为6,612元，以后的租金逐年递增，因本案实际计租时间为2017年10月13日，因此，从2017年10月13日至2018年10月12日，应按照第一个计租年度的标准（每年6,612元）计算租金，因减免罗江政六个月租金，该期间罗江政应付租金为3,306元（6,612元÷2）。再次，从2018年10月13日至2019年7月11日合同解除之日，应按照第二个计租年度的标准每年45,072元标准计算租金。同时，从2019年7月12日至2019年10月12日，也应按照第二个计租年度的租金标准计算房屋占用损失。因此，从2018年10月13日至2019年10月12日，按照第二个计租年度的租金标准计算，罗江政应付的租金以及房屋占用费为45,072元。从2019年10月13日至2020年10月12日，应按照第三个计租年度的租金标准每年135,363元标准计算房屋占用费。鉴于本案二审审理期间，全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情公共卫生事件，遵义市人民政府下发《关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》，明确自2020年1月27日零时起，实行社会管控措施。即从2020年1月27日起，罗江政不能利用租赁物经营收益，由于其已提出上诉，双方未能协商租赁物返还事宜。因此，罗江政不能支付房屋占用费存在不可抗力的原因，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条关于“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”的规定，罗江政在疫情发生期间应支付的房屋占用费可以全部免除或者部分免除。结合罗江政在疫情发生以前即存在欠付租金的事实，对于该部分费用，不宜全部免除，结合本案实际情况，本院确定罗江政可以免交两个月的房屋占用费。同时，因吕进至今尚未返还租赁物，为便于计算，第三个计租年度的半年房屋占用费（从2019年10月13日起算至2020年4月12日）免除两个月费用，该期间房屋占用费用为45,124元（11281×元/月×4月）。综上，截止2020年4月12日，罗江政应付的租金以及房屋占用费为93,502元（3,306元+45,072元+45,124元）。最后，从2020年4月13日起至罗江政返还租赁物止，罗江政应按照合同约定的租金标准（11,281元/年）支付房屋占用费。关于争点五。经查，一审法院于2019年5月22日立案，于2020年1月7日向双方当事人送达判决书，程序上存在一定瑕疵，但是，该程序瑕疵不属于遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的情形，因此，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“···（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”规定的必须撤销原判，发回重审的情形，为减少当事人讼累，节约审判资源，对罗江政要求发回重审的主张不予采纳．综上所述，罗江政部分上诉意见成立，本院予以采纳。一审判决认定事实部分清楚，适用法律部分不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省习水县人民法院（2019）黔0330民初2507号民事判决；二、上诉人罗江政与被上诉人习水仁安房地产开发有限公司签订的《租赁合同》于2019年7月11日解除；三、限上诉人罗江政于本判决生效后之次日起十日内搬出习水县杉王中路仁安天地商业街B区一层43-44号商铺；四、限上诉人罗江政于本判决生效之次日起十日内支付被上诉人习水仁安房地产开发有限公司截止2020年4月12日的租金以及房屋占用费共计93,502元；五、上诉人罗江政应从2020年4月13日起，按照11,281元/年的标准向被上诉人习水仁安房地产开发有限公司支付房屋占用费，直至罗江政返还租赁物为止。限上诉人罗江政于本判决生效之次日起十日内履行；六、驳回上诉人习水仁安房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费284元，由罗江政承担200元，由习水仁安房地产开发有限公司承担84元；二审案件受理费568元，由罗江政承担400元，由习水仁安房地产开发有限公司承担136元。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇二〇年七月二十日法官助理叶迪书记员霍燕