广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4023号上诉人（原审原告）：谭姣艳，女，1989年11月5日出生，汉族，住湖南省宜章县******委会第5村民小组，身份证号码：431************708。委托诉讼代理人：李中，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成锋，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭玉婷，女，1991年4月13日出生，汉族，住湖南省宜章县*******第1村民小组，身份证号码：431************669。委托诉讼代理人：吕嘉豪，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈镇兴，北京德恒（东莞）律师事务所实习律师。原审第三人：谭文杰，男，1995年5月9日出生，汉族，住湖南省宜章县*******第1村民小组，身份证号码：431************67X。上诉人谭姣艳与被上诉人谭玉婷，原审第三人谭文杰共有权确认纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初24211号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。谭姣艳向原审法院提出诉讼请求：1.确认谭姣艳对东莞市南城区************************屋享有50%的产权权益（现估价房屋价值为200万元）；2.案件诉讼费由谭玉婷承担。庭审中，谭姣艳变更诉讼请求，主张要求被告支付50%对应价款，即100万元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回谭姣艳全部诉讼请求。案件受理费11400元（谭姣艳已预交），由谭姣艳负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初24211号民事判决书。谭姣艳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，判决谭姣艳对登记在谭玉婷名下位于东莞市南城区************************屋享有共有权益，谭玉婷按50%的产权权益向谭姣艳支付对应房屋的权益价款100万元；二、本案诉讼费由谭玉婷承担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清，导致判决错误。一、谭姣艳主张对案涉房屋享有共有产权，并非只是依据双方于2019年3月16日所签订的《协议书》，本案大量证据证明谭玉婷未按双方所签《商品房买卖合同》履行的事实，可证明谭姣艳对案涉房屋享有共有产权权益。1.我国除婚姻法规定夫妻共有制度外，《中华人民共和国民法通则》第七十八条亦规定了民事主体对不动产或动产可共同享有权利的共有制度，故谭姣艳主张共同共有的权益具有法律基础依据。2.大量证据证明双方虽先后在2016年9月2日签订房价款130万元的《商品房买卖合同》和2016年10月28日签订房价款78万元的《房地产买卖合同》，但双方均未依据前述协议履行，而只是作为过户及办理银行贷款的用途。首先，双方均确认2016年10月28日签订房价款78万元的《房地产买卖合同》只是用于办理过户手续，双方实际未按该合同约定履行真实的买卖交易。该事实有双方当事人的陈述、《房地产买卖合同》内容明显失真，及合同上面的当事人签名系代签事实，办理产权过户代理人黄景良的证言均可证实。其次，谭玉婷也没有按照2016年9月2日签订房价款130万元的《商品房买卖合同》向谭姣艳支付房价款。合同约定定金5万元、第二期房价款34万元，谭玉婷均未按合同约定支付；第三期应付房价款91万元在取得83万元房屋贷款后，每月的按揭贷款一直由谭姣艳还款至双方发生争议的2019年3月时才转由谭玉婷归还，且贷款83万元与第三期款91万元的差额8万元亦一直未付。前述事实有《商品房买卖合同》及双方转账流水和2019年3月16日《协议书》等证据可证实。再则，案涉房屋虽于2016年10月过户至谭玉婷名下，但房屋未实际交付，而挂名在谭玉婷名下由谭姣艳实际享有产权，并由双方一直居住至双方发生争议的2019年3月。该事实有双方的陈述、微信记录及水、电、气、物业管理费缴纳凭证及物业管理公司的证明可证实。3.2019年3月16日《协议书》的约定内容结合前述房屋买卖合同未履行的事实，亦证明案涉房屋为双方共同共有，而并非谭玉婷单独所有。首先，2019年3月16日《协议书》的内容并不能证明谭玉婷单独享有案涉房屋的产权。如果按谭玉婷主张于产权过户后就单独取得案涉房屋的100%产权，那双方也没有必要在2019年3月再次就房屋签订《协议书》，该《协议书》充分证明，谭玉婷于2019年3月时才真正与谭姣艳发生房屋买卖的交易行为，且只是取得部分产权的交易。其次，依据《协议书》第1、2、3条的内容及备注内容：“以上所述谭玉婷与谭文杰的薪资只有2019年1月、2月、3月离职前的薪资；谭文杰转账金额为人民币叁万元，谭玉婷转账金额为人民币贰拾伍万元，该协议所述所有款项为以上几笔；谭姣艳可搬走屋内客厅空调、电视与微波炉。”可以证明就案涉房屋，谭玉婷总计转账给谭姣艳28万元，加上抵扣的1、2、3月工资26459元，合计支付给谭姣艳的房价款只有306459元。试想，306459元是不可能取得价值200万元的房屋100%的产权的。再则，《协议书》第2条虽写有：“谭姣艳与东莞市**************************屋及屋内所有东西不再有任何联系，以后不得以任何理由或进行任何追究”的内容。但该内容只是基于谭玉婷父亲提出双方要断绝关系，不得再有任何往来而表述的内容，并非是说谭姣艳不享有房屋的产权权益，如果真实意思是想表述谭姣艳不享有产权，完全可直接说明案涉房屋归谭玉婷一人所有，而不是用前述文字来表明。二、谭姣艳主张由谭玉婷向谭姣艳支付房屋价值款项100万元应当获得支持。1.谭姣艳除在2019年3月通过协商将之前的银行转款28万元及工资26459元确定为已付房价款外，就案涉房屋未再支付其他款项，故以有利于谭玉婷一方的原则，按各50%计算，亦应向谭姣艳支付共有份额内的款项100万元，该解决问题方案并不损害谭玉婷的权益。2.案涉房屋已登记在谭玉婷名下，现房屋价值在双方真正交易时（即2019年3月），其公允的市场价值为200万元，现谭玉婷明确表示不愿意确认为共同共有，就应当向谭姣艳支付谭姣艳享有的财产份额价值。如按总价值200万元各50%的份额计算，以应向谭姣艳补偿支付100万元的房价款。3.2016年9月2日，双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋总价款为130万元。但谭玉婷至今未支付，按其意思表示也不愿意按该合同约定向谭姣艳支付房价款，亦可证明谭姣艳对案涉房屋享有共有权益。即使暂按130万元计算房屋价值，减去2019年3月16日的《协议书》中双方抵扣的306459元，再减去银行按揭贷款83万元，加上谭姣艳已代谭玉婷支付的贷款128304元，不算房屋近三年的增值价值，谭玉婷也应当向谭姣艳补偿291845元款项。一审直接驳回起诉，是错误的，损害了谭姣艳合法权益。谭玉婷答辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回谭姣艳上诉，维持原判。一、案涉房屋交易的背景。2016年9月，谭姣艳以自己想换房子为由找到谭玉婷，谭姣艳称想换房子但没有资金，因短时间内找不到合适的买主，想让谭玉婷把其位于东莞市南城区************************屋买了。经过协商，双方最终约定谭姣艳以110万元的价格将案涉房屋卖给谭玉婷。为了获取更多的银行贷款，谭姣艳通过自己开办的房屋中介公司操作相关买卖事宜，并签订了一份总房价为130万元的《商品房买卖合同》，谭姣艳也如愿从兴业银行股份有限公司东莞分行办理抵押借款取得83万元的银行贷款，谭玉婷正常还贷。二、谭玉婷已履行买卖合同的约定，并支付了相应的对价。在正常房屋买卖交易中一般存在三份合同，双方的真实交易合同应当以双方实际履行的合同为准，显然不能以为了多贷款而签订的130万元的合同约束双方当事人，且双方协议书中的款项及谭玉婷实际支付的83万元贷款均证实双方的真实交易行为。另外谭姣艳作为专业房地产中介从业人员，非常知晓房屋交易及相应权利的归属对于当事人的意义。案件中，谭姣艳始终未能提交双方所借名买房的证据，不能否认已经真实存在且经过房管部门确认的不动产产权证。双方之间的买卖合同是成立的，是双方真实意思表示，对双方有约束力，双方已经实际履行，无权变更或解除。2019年6月，双方对买卖房屋达成合意并由谭姣艳及其公司操作相应买卖事宜，谭姣艳也确实收到案涉房屋的贷款项。双方提交的银行流水能够清晰显示谭玉婷是不间断的向谭姣艳转款，用于偿还案涉房屋的月供款。除贷款外及《协议书》中306459元为购楼款外，其他月供款已经分期支付。在支付给谭姣艳的银行贷款83万元后，因双方关系要好且有共同投资项目就一直未对余款进行商议，谭姣艳也从未主动向谭玉婷讨要，纠纷后为了厘清双方关系才最终签订《协议书》约定了306459元为房屋尾款，并出具了一张10万元的欠条作为谭姣艳搬离案涉房屋不再骚扰谭玉婷及进一步明确谭玉婷对案涉房屋享有100%产权的双方决议。三、粤（2016）东莞不动产权第0054876号不动产权证书明确登记权利人为谭玉婷，案涉房屋权属依法应归谭玉婷所有，谭姣艳诉求没有事实和法律依据。四、为了获取高额银行贷款及少交相关契税，谭姣艳及谭玉婷分别在2016年9月2日和2016年10月26日签订了《商品房买卖合同》及《房地产买卖合同》，该两份合同理因违反行政法规强制性规定而无效，但两份合同所反映的房屋买卖交易系双方真实意思表示。且谭姣艳也已收取了案涉房屋的款项，谭玉婷亦办理了不动产变更登记手续并居住使用，双方无互相返还之必要。因此，双方于2019年3月16日签署《协议书》对涉案房屋有关事项及过往纠纷一并结算，双方之间的房屋买卖合同关系已经成立，并以《协议书》的方式对房屋的交易事项进行最终确认。谭文杰未在法定期间内向本院提交书面答辩意见二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系共有权确认纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕上诉人谭姣艳的上诉，本案二审的争议焦点在于谭姣艳请求确认其对案涉房屋享有50%的产权权益能否成立。首先，案涉房屋登记在谭玉婷一人名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，案涉房屋的所有权由谭玉婷享有。其次，谭姣艳主张其与谭玉婷经协商一致达成双方各占案涉房屋50%产权的合意，但谭玉婷对此不予确认，谭姣艳提交的证据不足以证明其该项主张。再次，谭姣艳、谭玉婷及谭文杰签订的《协议书》明确约定“谭姣艳与东莞市南城区************************及房屋内所有东西不再有任何联系，以后不得以任何理由或形式进行任何追究”。因此，谭姣艳主张其案涉房屋享有50%的产权权益没有法律及事实依据。原审法院未支持其诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费13800元（谭姣艳已预交），由谭姣艳负担。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  刘冬虹审判员  黎淑娴二〇二〇年七月十七日书记员  温 敏