江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初627号原告:孙海霞。委托代理人:闵中林，江西朗秋律师事务所律师。委托代理人:王新，江西朗秋律师事务所实习律师。被告:南昌地元实业有限公司。法定代表人:陶玖根，公司执行董事委托代理人:李欣，江西豫章律师事务所律师。委托代理人:周雅婷，江西豫章律师事务所律师。第三人:江西地元商业管理有限公司。法定代表人:江水连，公司执行董事。委托代理人:胡芳艳，公司员工。原告孙海霞与被告南昌地元实业有限公司、第三人江西地元商业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙海霞及其委托代理人闵中林、王新到庭参加诉讼，被告南昌地元实业有限公司委托代理人李欣、周雅婷到庭参加诉讼，第三人江西地元商业管理有限公司委托代理人胡芳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙海霞向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告双方签订的合同编号为2017-011482、2017011485和2017019606的三份《商品房买卖合同》；二、判令被告向原告返还购房款603296元；三、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金30164.8元；四、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：原告与被告南昌地元实业有限公司于2017年3月4日通过售后包租的方式签订合同编号为2017-011482、2017011485的两份商品房买卖合同，于2017年4月23日通过售后包租的方式签订合同编号为2017-019606的商品房买卖合同，购买被告位于江西省商铺，房款分别为204000元、204259元和175037元，总计583296元，原告实际交付603296元。购房合同约定，出卖人应当在2017年7月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，合同还约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%支付违约金。由于采用售后包租的方式购买商品房的同时，原告应被告要求与第三人江西地元商业管理有限公司签订二手车交易市场委托经营合同，约定5年协议期内由第三人代管经营，第三人至今未将商品房验收的结果向原告出示，根据商品房销售管理办法第十一条的规定，房地产企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房，被告以售后包租的方式与原告签订商品房买卖合同违反相关规定，严重损害原告合法权益。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼。愿请贵院依法支持原告各项诉讼请求。被告南昌地元实业有限公司辩称：原告确已交付603296元给被告，购房款已经扣除了5年租金，解除合同过了除斥期间。被告并未逾期交房，合同约定被告应于2017年7月30日之前交房，案涉房屋已于2017年7月7日经五方验收合格，被告已于2017年7月28日交付房屋给原告。被告与第三人各自为独立法人，不存在原告所称的售后包租的行为。被告按约交付房屋，不符合解除合同的条件，被告自2009年至今，一直积极推动二手车市场发展，同时第三人已将大量商铺对外出租，必将导致第三人与案外人签订的租赁合同解除，造成极为不利的影响。第三人江西地元商业管理有限公司述称：第三人已将五年委托经营管理回报收益支付给原告，五年回报合计37%收益已经一次性从房款中抵扣。第三人接受原告的委托，已于2017年7月28日验收涉案商铺。第三人积极运营市场，已将商铺对外出租。经审理查明：2017年2月26日、4月22日，原告与被告签订三份《江西国际汽车广场认购书》，约定原告认购被告出售的江西省农机大市场三期二手车5240、5241号和4242号商铺，认购单价分别为11976、12142、14418元／㎡，总价360837元、313506元、43441元，通过抵扣、打折优惠活动以及扣除5年租金，实付204259元、175037元、224361元。之后在签约结算流程表中，部分折扣更改，确认总价分别为204259元、175037元、204000元。原告与被告于2017年3月4日签订合同编号为2017-011482、2017011485的两份《商品房买卖合同》，于2017年4月23日签订合同编号为2017-019606的《商品房买卖合同》，购买被告位于江西省商铺，房款分别为204259元、175037元和204000元，总计583296元，原告实际支付给被告603296元购房款（包括2万元抵10万优惠款）。三份合同均约定，出卖人应当在2017年7月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%支付违约金。在签订商品房买卖合同同日，原告又与第三人签订三份《二手车交易市场委托经营合同》，将其购买的商铺委托给第三人经营，并约定委托经营时间为5年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止。五年经营回报收益一次性从购房款中抵扣，合同还约定原告委托第三人代为验收商铺，原告认可代验收结果。2017年7月15日，被告通知第三人收房，7月28日第三人代原告验收上述商铺。第三人已将部分商铺出租给案外人。2018年3月8日，被告出具《工程竣工验收备案表》报送备案。以上事实有原、被告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《二手车交易市场委托经营合同》、原告提供的《工程竣工验收备案表》、银行流水、购房款收据、被告提供的《江西国际汽车广场认购书》、《签约结算流程表》、验收交付通知书、房屋验收登记表、第三人提供的租赁合同等证据及当事人的陈述及自认相互佐证予以证实。本院认为，本案的争议焦点为原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》依法是否应当解除。原告诉请解除合同的理由之一为被告采取了售后包租或变相售后包租的形式，违反商品房销售管理办法，应予以解除。首先，违反法律法规的规定系合同无效的条件，并非合同解除的法定理由。其次，本案中，因被告同第三人系各自独立的法人，原告并未提供充分证据证实被告采取变相包租的形式销售房屋。再次，认定合同无效应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，《商品房销售管理办法》系部门规章的管理性规范，并不必然导致合同无效。因此，原告主张被告采取售后包租或变相售后包租的形式出售房屋，从而要求解除合同，理由不成立。原告诉请解除合同理由之二为被告逾期交房超过90日，符合双方约定解除条件。根据相关规定及行业惯例，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。根据合同约定，被告应于2017年7月30日交付验收合格的房屋，虽然被告于2017年7月28日已经交付给第三人，但该房屋于2018年3月8日才提交《工程竣工验收备案表》，因此被告交付验收合格房屋的时间应为2018年3月8日，逾期超过90日。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，从被告逾期交房到原告诉请解除已经超过一年，解除权消灭。同时，案涉房屋已经交付使用且委托第三人经营，双方合同目的已达成，如果解除，必将造成市场不稳定及案外人的损失。综上，原告诉请解除商品房买卖合同，本院不予支持，对于原告其他两项诉求，均是基于合同解除提出，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告孙海霞的诉讼请求。案件受理费10135元，由原告孙海霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  魏剑光人民陪审员  饶向农人民陪审员  聂弟华二〇二〇年七月九日法官助理杜姝蕊书记员熊雨飘