重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初897号原告：重庆市渝兴建设投资有限公司，住所地重庆市巴**龙洲大道****附**，统一社会信用代码91500113750089681B。法定代表人：刘智，董事长。委托诉讼代理人：何伦，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘星，重庆海力律师事务所律师。被告：庞新，女，1969年9月8日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：周从容，重庆巴渝律师事务所律师。第三人：李昌明，男，1973年7月21日出生，汉族，住重庆市巴**。第三人：冯绍棋，男，1968年8月22日出生，汉族，住重庆市巴**。以上两名第三人的共同委托诉讼代理人：张娟，重庆鼎屹律师事务所律师。以上两名第三人的共同委托诉讼代理人：梁蓉平，重庆鼎屹律师事务所律师。原告重庆市渝兴建设投资有限公司（以下简称渝兴公司）与被告庞新，第三人李昌明、冯绍棋、周霞、吴勇租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序审理。因本案案情复杂，本院于2019年4月3日依法将本案转为普通程序，由审判员李炳灿担任审判长，与人民陪审员彭太容、魏忠智组成合议庭对进行本案审理。审理中，因本案需以（2019）渝0113民初1109号案件的生效判决结果裁判依据，故本院裁定本案中止审理。2020年5月26日，重庆市第五中级人民法院对就（2019）渝0113民初1109号民事判决书作出（2020）渝05民终1823号生效判决书后，本案恢复审理。本案在审理中，原告渝兴公司申请撤回对第三人周霞、吴勇的起诉，本院已裁定予以准许。本案于2019年12月11日和2020年6月23日两次公开开庭进行了审理，原告渝兴公司委托诉讼代理人刘星、何伦，被告庞新的委托诉讼代理人周从容，第三人李昌明、冯绍棋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝兴公司向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告之间签订的《商业用房租赁合同》已于2018年11月9日解除；2．判令被告立即腾空其所使用的位于重庆市巴南区房屋，并将房屋返还给原告；3.判令被告向原告支付自2017年9月1日至2018年11月9日的租金317092.5元，逾期支付租金违约金97008元；4．判令被告向原告支付从2018年11月10日起自实际还房之日的房屋占有损失费（月费用标准参照合同租金标准计取）；5．判令第三人对重庆市巴南区房屋返还及房屋占有使用费承担连带责任（月费用标准参照合同租金标准计取）；6．判令被告支付原告律师费3000元；7．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月15日，原、被告双方签订了《商业用房租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于巴南区的房屋用于商业经营，月租金为40420元，双方还对租期、违约金等进行了约定。合同签订后，被告未经原告同意擅自将房屋转租给第三人使用至今，并欠付原告租金超一年之久。原告已于2018年11月9日在承租房屋张贴了解除合同通知书，明确要求解除与被告的租赁关系。因被告至今未支付租金和归还房屋，原告诉至来院。被告庞新辩称：承租原告的房屋属实，但在租赁合同履行中，原告未对出租房屋进行维护和修缮，导致房屋大面积漏水，直至约定的合同期满，漏水的现象仍未得到解决，被告未缴纳租金是因为原告违约在先。被告将承租房屋转租给了第三人用于经营123饭庄，但因房屋漏水问题，导致123饭庄经营遭受了重大损失，第三人也为此拒绝向被告缴纳租金，被告已将第三人诉至法院，要求其支付租金、违约金和返还房屋，重庆市第五中级人民法院作出生效判决，将承租期内的租金降至50%，且没有支持被告关于违约金的请求，故本案也应当按照50%的标准调整租金和免除违约金。至于房屋占有使用费，承租期届满后，是第三人在实际占用房屋，相关的费用应由第三人承担。关于律师费，租赁合同约定的是由违约方承担，本案是原告违约在先，故被告不应承担律师费。被告在2018年8月27日向原告支付了100000元租金，应当从应付租金中扣减。第三人李昌明、冯绍棋共同辩称：第三人在租赁涉案房屋时，对房屋存在漏水的情况并不知情，后发现该房屋存在较为严重的漏水情况，并且情况随着时间推移愈发严重，一到下雨天，房屋内部就存在大量滴水漏水情况，致使被告无法正常经营；第三人多次向被告反映房屋漏水情况，并督促被告向业主方汇报，但均未得到妥善处理，现原告要求第三人支付房屋占有使用费，第三人不予认可。当事人双方围绕其诉讼请求和反驳理由提交了证据，原告提交了：《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》、202房地证2012字第××号、202房地证2012字第××号、202房地证2012字第××号、202房地证2012字第××号房屋产权证书、龙洲湾派出所证明、庞新与李昌明、冯绍棋签订的《商业用房租赁合同》，与吴勇、周霞签订的《商业用房租赁合同》、解除合同通知书、ＥＭＳ快递单和流程跟踪表、法律服务费发票、渝兴公司函（2017）302号重庆市渝兴建设投资有限公司关于XXX门面漏水情况的函、关于暂停缴纳江南华都门面租金及物管费报告的回复、渝兴公司函（2018）15号重庆市渝兴建设投资有限公司关于XXX门面装饰梁破损漏损维修使用物业专项维修资金的复函、渝兴公司函（2018）64号重庆市渝兴建设投资有限公司关于启动XXX门面物业专项资金进行漏水维修的函、渝兴公司函（2018）73号重庆市渝兴建设投资有限公司关于XXX门面装饰梁破损漏损维修的复函、渝兴公司函（2018）103号重庆市渝兴建设投资有限公司关于启用物业专项维修资金维修江南华都门面装饰梁损坏及漏水事宜的函、渝兴公司函（2018）468号重庆市渝兴建设投资有限公司关于XXX门面专项维修资金使用相关情况的复函、渝兴公司函（2018）824号重庆市渝兴建设投资有限公司关于XXX门面装饰梁破损漏水维修复函、重庆市渝兴建设投资有限公司关于配合施工单位漏水维修的通知、重庆市永恒物业管理有限公司关于XXX门面123饭庄装饰梁的情况是说明、照片、会议签到册等证据。被告庞新提交了：《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》、收据、现场照片和视频、重庆渝兴建设投资有限公司关于暂停缴纳江南华都门面租金及物管费的报告的回复、江南华都漏水明细及责任方、XXX商业门市漏水点确认表、会议签到册、庞新与渝兴公司工作人员的微信聊天截图、转账凭证、123饭庄维修改造装饰合同、收条2张、销货清单、送货单、证明一组、（2019）渝0113民初1109号民事判决书和（2020）渝05民终1823号民事判决书。以上证据，本院均在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于重庆市巴**房屋登记在原告渝兴公司名下。2017年2月15日，原告渝兴公司与被告庞新签订了《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》，约定庞新承租渝兴公司位于重庆市巴南区房屋用于经营餐饮，租期从2017年1月1日至2018年12月31日，租金为每月40420元，合同签订当日支付第一季度租金，以后租金每季度支付一次，每季度末15号之前一次性支付下季度租金；合同签订当日，庞新需支付108000元作为履约保证金，如庞新在合同履行过程中有逾期缴纳租金或其他费用的情况的，庞新公司可从保证金中扣除相应费用；庞新不得将房屋转租；如因一方违约，另一方采用诉讼手段解决争议、败诉方承担胜诉房的律师费及差旅费，如庞新未经渝兴公司同意转租房屋，或逾期支付房屋租金及其他费用达30日以上的，渝兴公司有权单方面解除合同，解除合同通知送达对方之日为合同解除之日，庞新应在收到解除合同通知后三个工作日内返还房屋，并支付合同总租金20%的违约金，另约定了渝兴公司对房屋主体结构、屋面、排水设施等为维修、维护责任等内容。合同签订后，被告庞新在2017年7月24日向原告指定账户缴纳了13260元的履约保证金。并在2018年8月27日向原告支付了100000元。2017年3月8日，被告庞新与第三人李昌明、冯绍棋签订了《商业用房租赁合同》，约定：由第三人承租位于重庆市巴南区房屋从事经营活动，租赁期限为21个月，从2017年4月至2018年12月31日止；每月租金按面积887平方米×37元／平方米计算，每月租金合计为32819元，租金按季度支付，在每个季度最后一个月内足额支付下一季度的租金，逾期支付每日按月租金标准的3%计算违约金，另对房屋的维护责任、期满后的退租事宜等均有明确约定。合同签订后，第三人将该房屋用于经营餐馆和茶楼。另查明，从2015年1月份开始，涉案房屋同小区的门面因屋顶防水出现问题，导致多处开始漏水，被告庞新、第三人李昌明、冯绍棋等多次就漏水问题向原告渝兴公司反映情况，原告渝兴公司也多次与小区物业公司、建设单位协调处理漏水事宜。2019年8月19日，原告对涉案房屋多处漏水问题修复完毕。2019年8月29日，本院对案涉房屋进行现场勘查，发现：该房屋内的多处漏水点已进行修复，发现房屋部分墙纸和墙砖脱落。第三人李昌明、冯绍棋因房屋漏水问题拒绝向被告庞新缴纳租金，被告庞新于2019年1月25日向本院提起诉讼，要求第三人支付承租期内的租金，承担违约责任以及交还房屋等。本院作出（2019）渝0113民初1109号民事判决书后，第三人不符一审判决提起上诉，重庆市第五中级人民法院作出（2020）渝05民终1823号终审判决，认为“因房屋漏水问题确实对承租人李昌明、冯绍棋的经营造成的经营比较大，基于权利义务对等的考虑，酌定将每月租金降至50%…由于承租房屋存在严重漏水问题，双方一直协商解决漏水问题，承租人李昌明、冯绍棋未按期支付资金又系房屋漏水问题，故庞新要求支付违约金的诉请不应得到支持”，为此判决：确认庞新与李昌明、冯绍棋签订的《商业用房租赁合同》已于2018年12月31日终止；李昌明、冯绍棋按照原租金下调50%支付庞新20**年7月1日至2018年12月31日期间的租金295371元；李昌明、冯绍棋限期向庞新腾空并交还承租房屋；驳回庞新要求李昌明、冯绍棋承担违约金的诉讼请求。再查明，2018年11月9日，原向告渝兴公司以被告庞新拖欠2017年9月以来的租金为由，通过邮政EMS快递向庞新“重庆市巴南区XXX”号的地址发出了解除合同通知书，根据邮政快递跟踪记录显示，该邮件于2018年11月13日被“投递并签收，签收人：他人收商店”。原告渝兴公司认为被告庞新至今仍欠付2017年9月以后的租金和占有使用费，故委托了重庆市海力律师事务所向本院提起诉讼，并为此支付了律师费3000元。本院认为，原告渝兴公司与被告庞新签订的《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案合同在履行过程中，原告以被告拖欠租金为由向其发送了解除合同通知书，但根据原告提交的快递物流信息显示，该通知书并非被告庞新本人签收，而且双方并未就合同的相关通知文书送达约定地址，原告向被告庞新的户籍地邮寄解除通知书的行为不能视为解除合同的通知已经达到了被告庞新，原告要求本院确认双方的租赁合同已于2018年11月9日解除，本院不予认可。原、被告双方的租赁合同于2018年12月31日到期后，被告继续使用房屋，原告未提出异议，双方已形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定的“不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告可以随时解除与被告之间的租赁合同，原告在2019年1月10日向本院提起诉讼，被告在2019年1月22日收到本院送达的起诉状副本，故本院酌情认定在被告收到起诉状副本后的一个月为解除合同的合理期限，原被告双方的合同已于2019年2月22日解除。关于原告要求被告支付租金的问题。原告将案涉商业门面租赁给被告庞新，被告庞新应当按期足额的支付租金，但涉案房屋出现了严重的漏水问题，对承租人使用房屋造成了重要影响，重庆市第五中级人民法院在庞新起诉李昌明、冯绍棋一案中也认为房屋漏水问题对实际经营者的影响比较大，基于权利义务对等的考虑，酌定将每月租金降至50%，故本院亦按照50%下调承租期内的租金，被告应支付的租金为40420元×50%×16个月22天（2017年9月1日至2019年2月22日）=338180.67元。因被告在2018年8月27日支付了原告100000元，原告自认扣除2017年7、8月的租金后，尚余19160元在原告处，该笔费用和被告缴纳的履约保证金13260元本院一并予以抵扣，即被告实需支付原告租金338180.67-19160元-13260元=305760.67元。被告庞新在（2019）渝0113民初1109号案件中仅要求第三人支付租赁合同期内的未付租金，即2018年12月31日前的租金，其在向原告支付了2019年2月22日前的租金后，可以继续向第三人追偿2019年1月1日至2019年2月22日期间的租金。关于逾期支付租金违约金的问题。重庆市第五中级人民法院在庞新起诉李昌明、冯绍棋一案中认为“涉案房屋存在严重的漏水问题，被告未按期支付租金的理由系房屋的漏水所致”，故对违约金的请求不予支持。本案与庞新诉李昌明、冯绍棋一案系同一套房屋，本院采纳重庆市第五中级人民法院的观点，对逾期支付租金违约金不予支持。关于律师费的问题。租赁合同约定了“因一方违约，另一方采用诉讼手段解决争议，败诉方应承担胜诉方支付的律师费及差旅费”，本案虽然是原告基于被告未按期支付租金提起的诉讼，但本院经审查后认为被告未按期支付租金是基于原告未提供适宜的租赁物以及未对租赁物尽到妥善的维护、修缮义务，而且本院也并未全部支持原告的诉讼请求，原告并非完全的胜诉方，为此，本院对原告要求被告承担律师费的请求不予支持。关于房屋返还的问题。原、被告双方之间的租赁合同关系已经终止，被告应当及时腾空并返还房屋给原告。但重庆市第五中级人民法院基于合同的相对性，已经判决由次承租人李昌明、冯绍棋向被告庞新返还房屋，故涉案房屋的实际返还人是次承租人李昌明和冯绍棋。而且原告作为涉案房屋的所有权人，也可以基于其物权要求作为实际占有人的次承租人返还房屋，本院为了减少各方当事人的诉累，认为直接由次承租人李昌明和冯绍棋向原告交还房屋，被告庞新予以协助较为适宜。关于房屋占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，第三人李昌明、冯绍棋对涉案房屋对负有腾房义务，该腾房义务自租赁合同履行期限之日开始起算。按照上述法律规定，原告有权要求第三人支付逾期腾房占有使用费的。至于房屋占有使用费的计算标准，本院参照出租人与承租人之间的租金标准，并酌情考虑占有使用期间房屋仍存在漏水问题，以及虽然原告解决了房屋漏水问题，但对饭店内的装饰装修仍未修复，对第三人仍存在经营影响等因素，确认占有使用费按照40420元×50%=20210元每月的标准计收。关于占有使用费的起算时间，原被告双方的租赁合同于2019年2月22日已经解除，第三人基于与被告之间的租赁合同占有房屋的法律基础已经消失，第三人应从2019年2月23日起支付房屋占有使用费。关于被告庞新是否应当对使用费承担连带责任的问题，虽然原告称被告庞新未经其同意将涉案房屋转租，但根据原、被告提交的关于房屋漏水事宜进行交涉的相关证据，可以看出原告事实上已经知晓被告庞新将房屋转租给第三人的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告在知晓被告庞新转租房屋后怠于行使权利，现又以被告未经其同意转租为由要求其对房屋占有使用费承担连带责任，本院不予支持。综上所述，本院对原告的部分诉讼请求予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市渝兴建设投资有限公司与被告庞新于2017年2月15日签订的《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》已于2019年2月22日解除；二、被告庞新在本判决生效后十日内支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司2017年9月1日至2019年2月22日的租金305760.67元；三、被告李昌明、冯绍棋在本判决生效后十日内按照每月20210元支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司从2019年2月23日起至实际交还房屋之日的房屋占有使用费；四、被告李昌明、冯绍棋在本判决生效后立即腾空并向原告重庆市渝兴建设投资有限公司交还位于重庆市巴南区房屋，被告庞新负协助返还义务；五、驳回原告重庆市渝兴建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10580元，由被告庞新负担，该费用原告重庆市渝兴建设投资有限公司立案时已垫付，被告庞新随租金一并支付给原告重庆市渝兴建设投资有限公司。本院预收的受理费不作清退。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李炳灿人民陪审员  彭太容人民陪审员  魏忠智二〇二〇年七月七日法官 助理  张 林书 记 员  李 霞