安徽省岳西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0828民初3243号 原告：沙启荣，女，汉族1968年2月9日出生，住合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：程锋，安徽中辉律师事务所律师。 被告：安徽岳西农村商业银行股份有限公司，住所地岳西县天堂镇前进北路**，统一社会信用代码913408285815180694（1-1）。 法定代表人：姚刚，董事长。 委托诉讼代理人：陈明健，男，汉族，1987年10月15日出生，住岳西县，系该行员工。 委托诉讼代理人：丁松苗，安徽丁松苗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：储晓东，安徽明一律师事务所律师。 第三人：岳西县珍牧工贸有限公司，住所地统一社会信用代码91340828661412467X。 法定代表人：刘桂珍，董事长。 委托诉讼代理人：谢根荣，男，汉族，1956年11月28日出生，住岳西县，该公司员工。 原告沙启荣与被告安徽岳西农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）、第三人岳西县珍牧工贸有限公司（以下简称珍牧工贸公司）执行异议之诉一案，本院于2019年11月26日受理后，依法适用普通程序于2019年12月20日公开开庭进行审理，原告沙启荣及其委托诉讼代理人程锋，被告农商行的委托诉讼代理人丁松苗、储晓东，第三人珍牧工贸公司的委托诉讼代理人谢根荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沙启荣向本院提出诉讼请求：1、请求对执行标的物（房产证号“岳自管房字第××号”、“岳自管字第1486号”、“岳自管字第1487号”）中止执行；2、请求确认原告享有标的物18年的租赁权；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告沙启荣与另一合伙人严某某打算在岳西县投资汽车模具铸造生产，需租赁符合生产铸造条件的空闲厂房。原告经人介绍认识第三人珍牧工贸公司法定代表人刘桂珍及其丈夫谢根荣，双方对各自的经营进行了一定的了解。2013年2月27日，原告与第三人签订了租赁合同，因考虑到原告的后期投资大，将厂房的租赁期限约定较长，为2013年3月1日起至2031年2月28日止，租期18年，房租总价款为1944000元。按约定分期付清，原告按期付清了租金。但因环保政策及原告合伙人严某某厂房在合肥被拆迁的影响，原告租赁从事的汽车模具铸造生产项目一直没有落实，向珍牧工贸公司承租的厂房一直空置，原告一直在网上发布转租信息，但没有转租成功。2018年，原告委托第三人对租赁的厂房进行转租，2018年11月份，第三人将原告租赁的厂房转租给范如意，但租赁由第三人牵头，其将第一年的房租10万元收走。原告发现后，2018年12月31日与范如意重新签订了租赁合同，租期从2019年1月1日起至2031年12月31日止，后期房租由原告收取。上述租赁事实清楚，但被告与第三人的金融借款中，将原告租赁的厂房进行了抵押，现被告要求拍卖抵押物。原告认为被告拍卖抵押物实现抵押权，违背了法律规定的“买卖不破租赁”原则，严重损害了原告的合法权益。原告向贵院申请了执行异议，但被贵院以出租的厂房和出租人，承租人存在交叉重叠现象，真实性有待认定为由，驳回了原告的执行异议申请。故原告依据相关法律规定，特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 农商行辩称：原告所诉不是事实，原告与第三人的租赁关系是虚假的，理由：一是根据被告与第三人所做的客户面谈记录，第三人明确说明了案涉房产没有无出租和无产权争议；二是根据被告公司自2014、2015年、2016年对财产调查情况并对出租情况进行拍照，均为安庆瑞莱博汽车配件有限公司（以下简称瑞莱博公司）使用，没有出租的使用情况；三是根据2016年谢根荣向原告提供的谢根荣和瑞莱博公司借款名册，其内容上反映是向沙居士（原告）截止2016年借款147万元的事实；四是从第三人与沙居士签订的租赁合同看明显是假的，租赁合同的租期为18年是不可能的，与常理不符；五是岳西县人民法院（2019）皖0828执异21号执行裁定书认定正确。原告的诉求基于租赁虚假而不能成立，请求法庭判决驳回原告的诉求。 珍牧工贸公司述称：1、珍牧工贸公司与原告签订的租赁合同是事实，而且当时还专门看了日子（正月十八）签订合同的；2、珍牧工贸公司租给瑞莱博公司的房产为2号和3号车间，1号车间已出租给三乐电器，4号车间一直由原告使用，堆放的物品现仍在；3、珍牧工贸公司与被告借款时抵押的财产是整个厂房，被告在提供借款时察看的是2号和3号车间，设备也都是放在此车间里；4、客户面谈名单上财产记载“无出租、无争议”是2016年由谢根荣补签的格式条款，当时是否打钩谢根荣不能确认，且当时没有问谢根荣财产是否有出租或有争议，没有进行明确说明；6、珍牧工贸公司已收取了原告18年房租190万元，当时按实际租期计算了原告的租金，如原告再不能租赁房子，按照下剩年限，珍牧工贸公司应返还147万元的租金，所以名册上记载为欠原告借款147万元，这是谢根荣经商的算账习惯；7、法院执行裁定书驳回原告的请求原因是租赁合同有重合，其事实有待确认；8、珍牧工贸公司与范如意签订的合同是在正常情况下签订的，当时法院和银行没有对财产抵押和拍卖；9、原告对外转租行为也是在被告起诉珍牧工贸公司借款诉讼前，且也是经过珍牧工贸公司同意的。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人有争议的事实，本院对证据及事实做如下认定。 沙启荣的证据2、租赁合同二份、房租收条五份，银行转款记录，网上发布的出租房屋信息。证明原告与其丈夫的婚姻关系；原告已于2013年2月27日取得案涉房屋承租权，现原告已将房屋出租他人。原告租赁第三人的房屋是在被告借款给第三人前，原告将房屋出租给范如意也是被告起诉第三人的借款案件之前。 农商行质证认为：对证2中的2013年2月27日签订的租赁合同的真实性有异议，系虚假的合同，租赁合同中所写的东面办公室至现在为止一直是第三人在使用，租赁合同从支付的租金看也是不符合常理的，租赁人应提供所有租房的水电缴费收据；对原告与范如意签订的合同真实性有蓄谋，理由是范如意的签名不是其本人签字，且内容比较粗糙，我方不认可；对交易明细，不管付款人与原告是何关系，但不能证明是沙启荣付款的事实，且该付款没有注明用途，也不清楚对方的账号，不能证明该款是汇款给第三人，故对交易明细有异议，在沙启荣补充举证后的银行交易明细显示：第三人在2015年6月5日、7月6日、8月6日、11月19日，2016年2月6日、3月11日六次向沙启荣的丈夫袁中顺汇款20800元，明细中没有注明用途，农商行有理由推测是向其支付借款利息；对网上的信息材料三性均有异议，其系复印件，不能达到其证明目的；对2013年3月2日的收条有异议，该款在银行明细上没有看见有此款的交易信息，假若是现金交易，则与常理不符；2015年5月6日的收条也没有银行转款记录；对2015年2月16日的收条有异议，银行流水中只有10万元的转款，且不知是转给谁，也不清楚支付用途；对2014年12月20日收条的真实性有异议，30万元用现金交易是不符合常理且与财务规定也是不符合的；2013年12月6日收条上没有标明是租金，故对其真实性有异议。对转租信息的真实性有异议。 农商行为证明其质证意见，向本院提交：1、珍牧工贸公司在向其贷款时提交的2015年5月21日、2016年10月12日的股东会决议，及“贷款担保（保证、抵押）客户面谈记录”，以证明瑞莱博公司在2016年10月13日至2019年10月13日期间发生的贷款以公司房地产提供抵押担保的事实，担保人的财产共同人刘桂珍、谢文对抵押担保财产相关事项的同意和签字，并明确表示该抵押房地产无其他权利限制（出租和产权争议）；2、谢根荣在贷款时向农商行提交的“谢根荣（瑞莱博）借款名册”，该名册中载明沙启荣借款147万元，以证明谢根荣与沙启荣之间系借款关系，而不是租赁关系，反证沙启荣租赁合同的虚假性；3、农商行调取的自2014年至2017年瑞莱博公司申请资金授信调查报告，以证明瑞莱博公司抵押的厂房一直在使用，没有出租；4、协议书、收条两份，证明案涉的抵押物为范如意租赁，反证原告提交范如意的租赁合同签字是虚假的；5、申请法院调取谢根荣在农商行和建行的账户流水，证明谢根荣在2015年6月5日、7月6日、8月6日、11月19日，2016年2月6日、3月11日六次向沙启荣的丈夫袁中顺汇款20800元，明细中没有注明用途，农商行有理由推测是向其支付借款利息；6、申请范如意出庭作证，范如意证实其与沙启荣之间的租赁合同只是应谢根荣为应付沙启荣“找他要钱”所签订，将租金直接付给沙启荣，且，范如意的合同只履行了一年另三个月，于2020年4月1日搬出房屋，没有在租用，另三个月的房租还是由谢根荣收取。 珍牧工贸公司对沙启荣的证据，质证认为：对原告提交的证据均无异议，因其中有许多事情是谢根荣亲身经历参与的，珍牧工贸公司前期是个体工商户，手续管理不规范，收条均是在收到款项后出具的。面谈记录是格式条款，没有进行明确说明，且没有注明抵押的房产的房号。向农商行提交的“谢根荣（瑞莱博）借款名册”是应农商行的贷款的要求提交的，因沙启荣交足了全部租金，但一直没有使用厂房，对没有到期的租金作为借款向农商行上报，不是珍牧工贸公司对沙启荣的借款。协议书是基于经济开发区的招商引资任务的需求签订的，原告与瑞莱博公司签订的10年租赁就是为了完善又出现两份租赁而签订的。 本院认为，就此部分证据分三部分进行认定。首先，两份租赁合同。合同的形式要件符合法律规定，但农商行对合同的真实性提出异议，该合同在本案中的证明力取决于合同履行情况，而该部分系其他证据证明内容，故本两份合同在本案中的证明力，本院综合其他证据予以认定。 其次，沙启荣的租金是否已支付。沙启荣提交房租收条五份，银行转款记录，农商行对收条本身的真实性提出异议。收条中三份中注明转账，该三次转账均有银行明细相对应，两份中注明现金交付，谢根荣在庭审陈述中能说清时间、地点，和一些细节。但是，沙启荣款项的支付均是交给谢根荣个人，谢根荣也没有提交这些款项已转至珍牧工贸公司的证据，故沙启荣租金支付状态存疑，需结合全案证据予以认定。 第三，该租赁合同是否已实际履行。房地产宗地图中右边第一个是办公楼，对应的房产证号是右边的办公楼房产证号岳自管房字第××号，中间的三个方格子从右往左依次是一、二、三号车间，对应房产证为岳自管房字第××号，最左边的场地里面是在后来建造第四车间，现在的状况是第四车间和大部分空地，对应的房产证号为岳自管房字第××号。租赁的房产房产证号是：岳自管房字第××号和岳自管房字第××号。抵押房地产证号为：岳自管房字第××号、岳自管房字第××号、岳自管房字第××号，土地使用权证号为：岳国用（2010）第20101421号、岳国用（2010）第20101420号、岳国用（2010）第20101422号，即全部的房地产。各方对此均无异议。谢根荣陈述岳自管房字第××号的房产一直由沙启荣使用，堆放了设备，或闲置，农商行拍照的车间并不是该房产，农商行认为抵押的房产均由瑞莱博公司使用。对此，本院认为，沙启荣在租赁该房产后并没有实际投产经营，更没有实际使用该房产，其虽提供刊登转租的信息，但几年来均没有实际进行转租，而任由珍牧工贸公司处置，因而不排除闲置的房产被瑞莱博公司使用的可能性；沙启荣投资100多万元而几年来任其荒废是不符合常理的，同时，2018年底至2019年，谢根荣将其房产分别对外出租，并由谢根荣收取租金，其行使了房屋的处分权，结合谢根荣在贷款时向农商行提交的“谢根荣（瑞莱博）借款名册”中载明向沙启荣借款147万元，及谢根荣勾选案涉房地产没有出租的事实，应认定沙启荣与珍牧工贸公司之间的房屋租赁关系即使成立，但在后期履行过程中已实际变更。沙启荣与范如意之间的租期“2019年1月1日起，至2021年12月31日止”房屋租赁合同就主要条款注明“第二年租金为元；第三年租金为元”，竟然没有具体租金数额，该合同存在重大虚假嫌疑；且从范如意的证言看，范如意与沙启荣之间的“房屋租赁协议”只是为谢根荣履行债务的行为，也印证了范如意在此前已与珍牧工贸公司等就相同房屋签订租赁合同的事实，故签订协议在本质上并没有房屋租赁的合意，故本院对该证据不予采信。 结合当事人的举证、质证，及本院认证，本院认定事实如下： 珍牧工贸公司建在岳西县经济开发区，其房地产权证分别为：岳自管房字第××号、岳自管房字第××号、岳自管房字第××号，土地使用权证号为：岳国用（2010）第20101420号、岳国用（2010）第20101421号、岳国用（2010）第20101422号。2013年2月27日，原告沙启荣与第三人珍牧工贸公司签订了“厂房合作协议”，与本案有关的主要内容为：“一、出租厂房情况。甲方（珍牧工贸公司）出租给乙方［沙启荣（袁中顺）］的厂房坐落在甲方公司院内，从大门厂房计序第四栋，房产证号为：岳自管房字第××号，面积为1240平方米；院内公司办公楼1-2楼东半边，房产证号为：岳自管房字第××号，面积为660平方米，合计面积1840平方米。二、厂房起付日期和租赁期限1、厂房租赁自2013年3月1日起，至2031年2月28日止。租赁期18年。…三、租金支付方式：…2、因甲方需要经营资金，租金支付方式为：协议签订后，3日内支付租金30万元；2013年12月31日前支付50万元；2014年12月31日前支付30万元；2015年6月30日前付清。四、厂房用途。乙方用于汽车模具铸造业务。”至2015年5月6日止，沙启荣向珍牧工贸公司共支付了部分租金。沙启荣签订合同后，对案涉厂房并没有使用。 2017年12月22日，瑞莱博公司向农商行分两笔借款1010万元，珍牧工贸公司以其房地产提供抵押担保，抵押房地产的证号为：岳自管房字第××号、岳自管房字第××号、岳自管房字第××号，土地使用权证号为：岳国用（2010）第20101421号、岳国用（2010）第20101420号、岳国用（2010）第20101422号。瑞莱博公司未按期还款，农商行诉至本院，本院于2019年11月30日下发民事调解书，确定珍牧工贸公司的抵押的房地产在瑞莱博公司未按期还款的情况下，以抵押房地产折价或者拍卖、变卖的价款在债权范围内优先受偿。瑞莱博公司未按期还款，该案进入执行程序，本院该执行案件的案号为（2019）皖0828执918号。执行程序中，本院下发（2019）皖0828执918号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖珍牧工贸公司上述抵押房地产。沙启荣以案外人身份提出异议，本院下发（2019）皖0828执异21号执行裁定书，认为珍牧工贸公司的出租厂房、租赁期间、和出租人、承租人存在交叉重叠现象，明显不符合常理，其真实性有待认定为由，驳回沙启荣的异议请求。沙启荣于2019年11月11日收到该裁定书，2019年11月26日，沙启荣向本院提起本案诉讼。 谢根荣是瑞莱博公司的股东。2018年11月1日，瑞莱博公司与杭州临安益成夹具制造有限公司签订“房屋租赁协议”，瑞莱博公司将其1200平方米的车间租赁给该公司使用，租赁期限为2018年12月1日至2021年11月30日，年租金10万元，岳西县经济开发区管理委员会作为鉴证方在该合同中签字盖章。第一年的租金已缴，由谢根荣收取。2018年12月31日，沙启荣与范如意签订“厂房租赁合同”，将“坐落在岳西县开发区安庆瑞莱博汽车配件有限公司院内，租赁建筑面积为1200米”工业厂房出租给范如意，租期3年，租金支付方式中注明：“1、甲乙双方约定，该厂房租赁第一年为租金为100000元；第二年租金为元；第三年租金为元。租金每年支付一次”。在“100000元”打印文字后加注由手写内容为：“2019年租金已付清。已由谢根荣收取”。2020年4月1日，范如意搬出该房屋，2020年的三个月租金由谢根荣收取。范如意出庭证实与沙启荣签订合同目的是为了偿还谢根荣欠沙启荣的债务。2019年3月1日，珍牧工贸公司与朱玉兵签订“厂房租赁合同”，将珍牧工贸公司“从大门计序，第一幢，建筑面积1000平方米，钢结构。另附第一幢车间后批屋，办公楼两间办公室、厂区白果树下部分空地”出租给朱玉兵使用，租期5年，年租金9万元。朱玉兵已交租金9万元，由谢根荣收取。2019年4月1日，珍牧工贸公司与杨庆贺、金建国签订“厂房租赁合同”，将珍牧工贸公司“从大门计序，第三幢。面积1000平方米”厂房出租给杨庆贺和金建国，租期3年，租金共30万元。杨庆贺和金建国应交租金抵偿谢根荣欠款。2019年5月29日，谢根荣代表瑞莱博公司与胡朗朗签订“租地合同”，将该公司的土地使用权出租给胡朗朗，租期5年，年租金2万元。当日，胡朗朗交付当年租金2万元，由谢根荣收取。 诉讼中，1、农商行申请本院对沙启荣与珍牧工贸公司之间签订的“厂房合作协议”及五份收条的形成时间进行鉴定，本院委托鉴定机构进行鉴定，但农商行没有缴纳鉴定费，鉴定程序终结。2、农商行申请调查袁中顺转款给谢根荣的备注用途，经本院调查，该转款均是通过网银进行，没有备注，不能查清转款用途。 本院认为：本案的焦点是沙启荣是否享有足以排除强制执行的民事权益，本案中即是本院对案涉珍牧工贸公司岳自管房字第××号、岳自管房字第××号房地产裁定拍卖、变卖时，珍牧工贸公司对该房地产是否有权处分。本院认为，珍牧工贸公司是有权处分，理由如下：一方面，谢根荣或珍牧工贸公司在行使处分权：2018年底至2019年，谢根荣将其房产分别对外出租，并由谢根荣收取租金（在本案审理期间，范如意的租金仍被谢根荣收取），其行使了房屋的处分权；沙启荣支付100多万元租金，却闲置多年，仍由谢根荣处置没有相应有效对策，不符合常理；另一方面，谢根荣或珍牧工贸公司与沙启荣之间因“厂房合作协议”形成的法律关系存疑：谢根荣不仅是珍牧工贸公司的股东，也是瑞莱博公司的股东，谢根荣在贷款时向农商行提交的“谢根荣（瑞莱博）借款名册”中载明向沙启荣借款147万元，及谢根荣勾选案涉房地产没有出租的事实，表明此时沙启荣与珍牧工贸公司之间已不是单纯房屋租赁关系，已是双方所签订协议的“合作”或欠款等其他法律关系，而谢根荣或者珍牧工贸公司已经有权处置该房地产，谢根荣或瑞莱博公司对外出租房地产并收取租金更佐证了租赁关系已变更的事实；沙启荣与范如意在此后签订了租期“2019年1月1日起，至2021年12月31日止”房屋租赁合同，但该合同存在重大虚假嫌疑，且范如意证实其本质上属于债务履行协议，对于该合同，不能认定为房屋租赁的性质；沙启荣所提出的其与珍牧工贸公司之间的房屋租赁合同的租金支付均是由谢根荣个人收取，谢根荣没有证据证实其已转入珍牧工贸公司的账务；沙启荣与珍牧工贸公司的“厂房合作协议”，从文义上看，双方签订的就是合作协议，而不是房屋租赁协议。 综上，沙启荣因其所称的租赁权存疑或已转为其他法律关系，且案涉房地产已由谢根荣或珍牧工贸公司实际行使处分权。沙启荣享有租赁权而对抗强制执行的理由不成立，不享有足以排除强制执行的民事权益，对沙启荣的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下： 驳回原告沙启荣的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告沙启荣承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。                                                                审 判 长 程为虎                               人民陪审员 申 健             人民陪审员 江凤琴                                                                                     二〇二〇年七月二十九日                         书 记 员 王丽玲