广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1057号上诉人（原审原告）：盘荣通，男，汉族，住清远市清新区。上诉人（原审原告）：李伙生，男，汉族，住清远市清新区。上诉人（原审原告）：梁海嫦，女，汉族，住清远市清新区。上述三名上诉人的共同委托诉讼代理人：凌伟明，广东中肯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁木清，男，汉族，住清远市清新区。委托诉讼代理人：阮俊鹏，广东大观律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东春秋药业有限公司，住所地：清远市清新区太和镇新宁路中**之一凯茵豪庭**首层******。法定代表人：梁木清。原审第三人：曾志彬，男，汉族，住清远市清新区。上诉人盘荣通、李伙生、梁海嫦因与被上诉人梁木清、广东春秋药业有限公司，原审第三人曾志彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盘荣通、李伙生、梁海嫦上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院直接采信被上诉人与第三人提交的所谓租赁合同，当成判案依据有违公平、正义。被上诉人与第三人存在利害关系，为取得银行大额贷款，他们可以串通编造远高于市场租赁价格的租赁合同；为了应对诉讼，也可以任意编造远低于市场价格的租赁合同。一审法院不参考上诉人与被上诉人双方共同委托评估机构评估作出的评估价，而直接采信被上诉人与第三人签订的所谓租赁合同，有违司法公平正义。既然两份合同都无法体现原合同双方真实意思表示和实际市场租赁价格，一审法院判定涉案商铺的租赁价格应以双方同意、共同委托法院摇号指定的评估机构的评估价为准。二、一审法院偷换概念，错误认定上诉人取得涉案商铺财产权基准日。于2018年6月22日，清新区人民法院作出（2017）粤1803执恢211号民事裁定书，裁定涉案商铺财产权自裁定送达上诉人时转移，在2018年7月1日前，清新区人民法院已将该裁定书送达三上诉人。为方便计算，三上诉人主张收取租金时间基准日定在2018年7月1日，原审判决却以不动产权属变更登记为基准日，同一法院对上诉人取得涉案商铺财产权认定时间自相矛盾。根据物权法第二十八条规定，（2017）粤1803执恢211号民事裁定书发生法律效力之日，即为三上诉人取得涉案商铺财产权的基准日。三、一审法院认定被上诉人没有违约是错误的，无论原告提供的合同还是被上诉人提供的合同，均明确承租方自行提前搬走，出租方不退还押金。2019年3月9日，被上诉人强行搬走，按合同约定，承租方应向出租方即上诉人赔偿押金作为违约金。一审法院以上诉人提出过高的租金要求为由，就断定被上诉人提前退租不是违约行为，明显偏帮被上诉人，破坏了人民法院在司法实践中居中裁判，不偏不倚的法治精神。由于被上诉人以各种理由拒交租金，拒绝提供承租合同，上诉人才向一审法院提起诉讼，也没有采取其他违法措施催收租金。最终上诉人能收取多少租金，还是按法院的判决。被上诉人经营活动不受影响，以一审法院的判决，被上诉人又何须担心租金过高？由于押金是第三人收取，上诉人并没有收取被上诉人押金，被上诉人应赔偿给上诉人。至于押金数额，无论是原告提供的合同还是被上诉人提供的合同均为年租金的两成，按评估价为45280元。4.本案中，引起诉讼的原因上经上诉人多次依法催收租金，被上诉人均以各种理由绝。另外，被上诉人存在恶意支付租金的问题，两份合同均说明每半年交一次租，被上诉交证据却多支付了一个月。2018年3月，清新区人民法院执行局已通知被上诉人要拍卖涉案商铺，被上诉人明知2018年6月5日在清新区人民法院已成功拍卖的情况下，第二天仍向第三人支付所谓6、7月的租金，存在主观恶意，因此，本案诉讼费和评估费应全部由被上诉人承担。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，应予撤销，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人梁木清辩称：一、梁木清与曾志彬于2013年4月29日签订的商铺租赁合同，为双方的真实意思表示，理由是双方有实际履行该份合同，并以合同约定的租金标准支付了租金，同时该份合同也更符合签订合同时的市场价格。上诉人提交的合同明显是相对于当时的市场价格是偏高的。同时参考了无论是法院委托的鉴定机构以及梁木清方面提交的鉴定机构的报告，2013年4月29日的商铺租赁合同的约定标准是更符合实际情况的。二、产权的取得涉案商铺的产权取得情况、取得时间应当以不动产变更登记之日为准。三、被上诉人方面并不存在违约行为，而是由于上诉人主张过高的违约金，而未按照原定的租金标准收取被上诉人的租金而被迫撤场。被上诉人广东春秋药业有限公司未提交答辩意见。原审第三人曾志彬未提出陈述意见。上诉人盘荣通、李伙生、梁海嫦向一审法院起诉请求：1.判令被告立即一次性向原告支付2018年7月1日至2019年8月1日的房租共计681600元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1.被告立即一次性向原告支付2018年7月1日至2019年3月9日房租176480元（按一个月租金为20.18×938计算）；2.判令两被告赔偿违约金45380元给原告（违约金45380元是年租金的20%计算出来的）；3.本案诉讼费和评估费由两被告承担。一审法院认定事实：清远市清新区太和镇新宁路中2号之一凯茵豪庭D幢首层58#、D幢二层、E幢201房屋原产权人为曾志彬。曾志彬因拖欠清远清新惠民村镇银行股份有限公司的借款且未履行生效仲裁裁决确定的付款义务，其所有的上述房屋被一审法院依法拍卖。此前因无人竞拍，该房屋曾流拍两次。盘荣通、李伙生、梁海嫦最终于2018年6月19日以2600000元竞拍得到上述房屋，并于2018年8月7日取得了不动产权证。原告得知该房屋带有租约，主张承租人向其支付租金。原告向一审法院提交了曾志彬（甲方）与清远市春秋药业有限公司及梁木清（两者同为乙方）于2013年4月29日签订的《商铺租赁合同》，该合同约定甲方将案涉商铺租给乙方使用，租期为六年，从2013年8月1日起至2019年8月1日止，前五年的租金为每年576000元，第六年的租金为633600元，房租半年结算一次。该合同落款处乙方有梁木清签名，并附有其身份证号码，加盖了清远市春秋药业有限公司的印章。该合同复印件存放于惠民银行的档案资料中，是曾志彬向该行申请贷款时提交的。原告以该合同为依据主张租金。梁木清和曾志彬主张存放于惠民银行的上述合同仅作为贷款申请使用，并非合同双方的真实意思。梁木清提交了一份曾志彬（甲方）与梁木清（乙方）于2013年4月29日签订的《商铺租赁合同》，租赁物、租期等条款基本与原告提交的租赁合同一致，但租金约定为前五年每年100000元，第六年每年120000元。梁木清和曾志彬还提交了2017年8月至2018年7月期间支付租金的银行转账记录，证明梁木清的妻子朱9英已向曾志彬支付了上述期间的租金，租金每两个月支付一次，每次支付16667元，付款时已备注支付总部租金，且注明了具体月份。梁木清还提交了一份其委托广东信德资产评估与房地产土地估计有限公司作出的评估报告书，该报告显示案涉商铺在2019年1月14日的市场租金为每月11200元，即每年134400元。原告不认可梁木清单方委托的上述评估报告，申请重新评估，经征求当事人意见，一审法院摇号确定委托机构为广东南天司法鉴定所，委托该机构以2019年1月14日作为鉴定评估基准日对案涉房屋的市场租金进行评估。该鉴定书出具鉴定结论：案涉商铺一楼每月租金为26.4元每平方，二楼每月租金为20.18元每平方。原告按该评估结论调整了诉讼请求，租金统一按一楼的价格计算为每年227146.08元（20.18×938×12）。庭审中双方确认广东春秋药业有限公司已于2019年3月9日搬离该商铺，原告要求租金支付至2019年3月9日。另查明，清远市春秋药业有限公司成立于2013年7月1日，于2015年2月15日更名为广东春秋药业有限公司，签订租赁合同时公司处于设立阶段，梁木清以个人名义为设立公司签订了商铺租赁合同。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是案涉商铺的租金标准如何确定。在案两份合同约定的租金差距悬殊，但相较而言梁木清提交的第六年租金120000元的合同较为接近一审法院委托鉴定机构作出的评估结论，且有前一年支付租金的付款记录予以佐证。合同当事人签订租赁合同时间为2013年4月，双方按当时的市场行情约定租金的数额及增长幅度，约定前五年租金每年100000元，第六年租金120000元是较为合理的，相对而言更能反映合同双方的真实意思表示。原告提交的合同约定的租金明显偏高，不符合市场实际，且从案涉商铺两次流拍最终变价拍卖的事实可知该商铺年租金50余万是明显不合理的。此外，当事人预测的租金涨幅不可能与几年后的市场价格完全相同，以尊重当事人的意思自治为原则，鉴定机构的评估结论仅作为法院确定哪一份合同反映当事人真实意思的参考，不宜直接替代当事人的意思表示。因此一审法院认为该商铺的租金应以梁木清提交的合同来确定。由于梁木清已支付租金至2018年7月，其应当向原告支付从2018年8月1日起至2019年3月9日的租金，每月为10000元，共计73333元。梁木清为设立广东春秋药业有限公司而签订了商铺租赁合同，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，原告要求梁木清与公司共同承担责任予以支持。由于原告提出过高的租金要求，广东春秋药业有限公司在租期届满之前退租，不属于违约行为，因此对于原告主张的违约金请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下：一、梁木青和广东春秋药业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付租金73333元给盘荣通、李伙生、梁海嫦；二、驳回盘荣通、李伙生、梁海嫦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支会迟延履行期间的债务利息。本案受理费5038元，由梁木清和广东春秋药业有限公司负担571元，盘荣通、李伙生、梁海嫦负担4737元，评估费9000元，由盘荣通、李伙生、梁海嫦负担。本院经审查，一审查明的事实属实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。关于本案租金如何确认的问题。上诉人盘荣通、李伙生、梁海嫦通过竟拍获得涉案房屋后，被上诉人梁木青、广东春秋药业有限公司应当依照其与第三人曾志彬签订的《商铺租赁合同》的约定向盘荣通、李伙生、梁海嫦支付涉案房屋的租金。由于本案出现了两份《商铺租赁合同》，且两份合同约定的租金数额相差巨大，在双方应依哪一份合同确定租金的数额存在争议的情况下，应对涉案商铺的租金采取评估的方式予以确认。一审法院根据上诉人的申请并征求被上诉人的意见后，委托广东南天司法鉴定所以2019年1月14日作为鉴定评估基准日对涉案商铺的市场租金进行评估，结论为涉案商铺一楼每月租金为26.4元每平方米、二楼每月租金为20.18每平方米，本院对上述鉴定结论予以采纳。涉案商铺的租金数额应以此鉴定结论确定。一审法院未采信该鉴定结论确认租金数额不当，本院予以纠正。关于被上诉人应向上诉人支付租金起算时间的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力”的规定，清远市清新区人民法院作出（2017）粤1803执恢211号民事裁定书的日期是2018年6月22日，该裁定书一经送达即发生法律效力，上诉人自该裁定书发生法律效力之日起即有权向被上诉人收取涉案商铺的租金，其请求被上诉人按广东南天司法鉴定所的评估结论支付从2018年7月1日至2019年3月9日的租金227146.08元依据充分，本院予以支持。关于被上诉人是否应向上诉人支付违约金的问题。上诉人要求被上诉人支付违约金45830元，理由是被上诉人提前搬出涉案商铺构成违约。鉴于双方是对涉案商铺租金数额存在争议而发生纠纷，在未确定涉案商铺租金数额的情况下，不能因被上诉人在诉讼期间提前搬出涉案商铺而认定其构成违约，故对上诉人的此节主张，本院不予支持。综上所述，上诉人盘荣通、李伙生、梁海嫦的上诉请求部分成立，应予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初151号民事判决；二、被上诉人梁木青、广东春秋药业有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人盘荣通、李伙生、梁海嫦支付租金227146.08元；三、驳回上诉人盘荣通、李伙生、梁海嫦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5038元，由被上诉人梁木清和广东春秋药业有限公司负担4199元，上诉人盘荣通、李伙生、梁海嫦负担839元；二审案件受理费4628元，由被上诉人梁木清和广东春秋药业有限公司负担3841元，上诉人盘荣通、李伙生、梁海嫦负担787元；评估费9000元，由被上诉人梁木清和广东春秋药业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年七月二十三日法官助理 梁家惠书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。