新疆生产建设兵团第九师中级人民法院   民事判决书     （2020）兵09民终23号   上诉人（原审原告反诉被告）王浩，男，1980年6月30日出生，住额敏县。   上诉人（原审原告反诉被告）苏智渊，男，1982年8月20日出生，住额敏县。   被上诉人（原审被告反诉原告）梁素兰，女，1969年11月26日出生，住第九师。   被上诉人（原审被告反诉原告）李永承，男，1976年9月16日出生，住第九师。   被上诉人（原审被告反诉原告）高华，女，1970年7月13日出生，住第九师。   以上三位被上诉人共同委托诉讼代理人胡光，新疆西陲律师事务所律师。   上诉人王浩、苏智渊与被上诉人梁素兰、李永承、高华房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院（2018）兵0901民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王浩、苏智渊与被上诉人高华及其共同委托诉讼代理人胡光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   上诉人王浩、苏智渊庭审中变更上诉请求为：一、 要求三位被上诉人补偿装修现金价值375136元；二、不予承担查封期间房屋租赁费342 000元；三、房屋未经消防验收产生的违约金315000。   被上诉人梁素兰、李永承、高华答辩称：上诉人王浩、苏智渊的上诉理由不能成立。原判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。要求驳回上诉、维持原判。   原审法院查明： 2014年12月21日，王浩为经营火锅店与高华、朱新芳（与梁素兰系合伙关系）、李永承分别签订了房屋租赁合同，双方约定王浩租用高华、朱新芳、李永承所有的坐落在第九师鑫光高层201室（面积230平方米，年租金110 000元）、202室（面积156平方米，年租金80 000元）、203室（面积196平方，租金110 000元）商铺；租赁期限自2014年12月21日至2022年12月20日止；承租方需缴纳租金、水、暖、点、物业税费及社会公共收费（治安、卫生、工商、税务等费用）等；承租方在租期届满不续租的情况下，须将装修及使用期间拆除、移位的商铺之间的隔墙及配套设施恢复原状；在第二次支付租金时向出租方支付保证金30 000元，根据物价等因素的变化，保证金做相应的调整等条款。承租后，王浩对承租房屋进行了装修，并购买了经营“盛世三锅”火锅店的相关设备，王浩主张其支付装修费1 610 000元、设备费用690 000元，但未提供统一发票。王浩在经营“盛世三锅”火锅店期间，向高华、梁素兰、李永承支付2015年、2016年、2017年三年租金合计868 000元。后苏智渊与王浩合伙共同经营“船当门”火锅店，于2018年2月12日向高华、朱新芳、李永承各出具一张欠条，欠三人房屋租赁费共计273 000元，并承诺于2018年2月28日前一次性付清。庭审中双方当事人均认可2019年房屋租金按25000元/月计算。2018年3月12日，额敏垦区公安局消防管理大队对包括“船当门”火锅店在内的66家商铺作出查封停业整顿决定。同年5月，该局水丰派出所对辖区九小场所进行安全检查检查中发现部分店铺存在火灾隐患，遂对“船当门”火锅店作出查封整顿处理。随后其他被查封的店铺陆续恢复正常营业，涉案火锅店至今没有恢复营业。王浩、苏智渊在承租梁素兰等房屋期间未缴纳暖气费及产生的滞纳金合计25 303.73元、卫生费2740元。   另查明，鉴定公司对涉案房屋不能拆除部分进行了鉴定，鉴定意见为：截至2019年6月，涉案房屋不能拆除部分的价值为375 134元，王浩因鉴定支付鉴定费11 000元。梁素兰与朱新芳系合伙关系，梁素兰、朱新芳推举朱新芳代表合伙人与王浩签订房的屋租赁合同，对梁素兰具有同等法律效力。梁素兰、朱新芳推举由梁素兰代表合伙人出庭参加诉讼符合民事诉讼法的有关规定，梁素兰的诉讼行为对朱新芳发生法律效力。   原审法院认为：高华、朱新芳、李永承与王浩签订的房屋租赁合系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中涉案房屋即为上述情形。王浩、苏智渊承租房屋欲经营餐饮娱乐，其经营目的使得租赁房屋成为公共场所，消防安全事关公共利益，房屋的消防功能及消防手续齐备是经营活动在物质上和法律上的前提条件。虽然梁素兰等出租的房屋鑫光小区2#高层商住楼未通过建筑竣工验收和消防部门消防验收，但该建筑工程的施工图纸及有关资料，经兵团公安局2012年4月27日专家会审会议论证后，认为该工程消防设计基本符合《高层民用建筑设计防火规范》GB50045一95(2005版)要求，王浩亦按照相关规定向工商局领取核准的经营火锅的营业执照。自2015年起王浩经营火锅店存在收益并向梁素兰等交付房租868 000元。双方在租赁合同第四条第一款约定“甲方（出租方）应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用”；第二款约定“乙方（承租方）应在国家法律、法规、政策允许的范围内经常经营及办公”。根据合同的文义和合同目的，本院认定“正常使用”是指租赁房屋符合法律、法规规定的使用条件；“正常经营”是指符合法律、法规规定的经营活动，即合法经营。王浩存在违规经营的客观事实，即其所经营的火锅店被公安机关查封，不是因为该出租房整栋楼未经过消防验收而被查封。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”的规定，王浩、苏智渊称梁素兰等出租的房屋未经过消防验收导致租赁合同无效，构成根本违约以致其不能实现合同目的等抗辩理由不能成立。王浩、苏智渊在本诉中主张解除房屋租赁合同，梁素兰等在反诉中亦主张解除房屋租赁合同，符合《合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，故对王浩、梁素兰等主张解除房租租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。由于王浩、苏智渊在租赁房屋后通过经营火锅店实现租赁房屋的目的，虽其向梁素兰等给付房租868 000元并购买了经营设备，但这些费用系王浩、苏智渊为实现经营目的而支出的合理费用，故对王浩、苏智渊主张梁素兰、李永承、高华退还房租868 000元及设备费用690 000元的诉讼请求，本院不予支持。梁素兰等不存在根本性违约，故王浩、苏智渊主张梁素兰、李永承、高华承担违约金315 000元诉讼请求，本院不予支持。王浩、苏智渊主张其装修租赁物支付各项费用1 610 000元未提供有效证据予以证明，且梁素兰等对该项费用持反对意见.装修费用是王浩等经营火锅店的成本费用之一，在双方正常履约情况下，该费用可从其经营火锅店的收入中逐年冲抵，现因双方解除租赁合同，导致王浩部分装修费无法收回，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修装饰残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，该部分损失可由双方平均分担，即梁素兰、李永承、高华应赔偿王浩、苏智渊附着物损失187 567元及鉴定费5500元，赔偿完毕后该部分附着物归梁素兰、李永承、高华所有。关于梁素兰、李永承、高华的反诉主张，依照《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。”的规定，解除租赁合同后，王浩、苏智渊仍应向梁素兰、李永承、高华支付合同解除前承租房屋的租金342 000元、暖气费和卫生费26 318.88元，故梁素兰、李永承、高华要求王浩、苏智渊给付租金342 000元、暖气费及卫生费26 318.88元并限期搬离承租房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依据双方合同约定“甲方（出租方）应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用”，该约定应当理解为租赁房屋须符合消防法规规定的使用条件。涉案商住楼整栋建筑消防手续的办理主体虽为开发商，且消防手续不完备与梁素兰等无关，但梁素兰等提供的房屋未通过消防验收是不争的事实，故梁素兰等要求王浩、苏智渊共同给付逾期支付租金的滞纳金98 280元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，遂判决：一、解除王浩与李永承、高华、朱新芳于2014年12月21日签订的商铺租赁合同；二、梁素兰、高华、李永承于本判决生效之日起十日内赔偿王浩、苏智渊承租房屋内不能拆除附着物折价款187 567元及鉴定费5500元（赔偿款履行完毕后出租商铺内的附着物归梁素兰、李永承、高华所有）；三、王浩、苏智渊于本判决生效之日起十日内给付梁素兰、高华、李永承房屋租金342 000元、租房期间暖气费及卫生费26 318.88元；四、王浩、苏智渊于本判决生效之日起十日内返还梁素兰、高华、李永承坐落在第九师鑫光高层201室、202室、203室商铺（位于农九师光明路、编号为农九师土第012038地块土地建筑，第2栋2层201、202、203商铺）；五、驳回王浩、苏智渊的其他诉讼请求；六、驳回梁素兰、高华、李永承的其他诉讼请求。   本诉案件受理费19 976元，由王浩、苏智渊承担17 552.68元，梁素兰、高华、李永承承担2423.32元；反诉案件受理费4149元，由王浩、苏智渊承担873.91元，梁素兰、高华、李永承承担3275.09元。   二审庭审查明的案件事实和一审查明的案件事实是一致的。   本院认为：高华、朱新芳、李永承与王浩签订的房屋租赁合系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，对双方当事人具有法律约束力。自2015年起王浩经营“盛世三锅”火锅店和后面与苏智渊共同经营的“船当门”火锅店，应在国家法律、法规、政策允许的范围内经常经营，但王浩与苏智渊存在违规经营的客观事实，其所经营的火锅店被公安机关查封，不是因为该出租房整栋楼未经过消防验收而被查封，房屋的查封是由于其所经营的火锅店存在安全隐患问题，是上诉人自己的责任，故对上诉人提出房屋未经消防验被上诉人应当支付违约金315000的上诉请求不予支持。查封期间房屋租赁费342 000元理应由上诉人自己承担。关于房屋修现金价值问题，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定：剩余租赁期内的装修装饰残值损失，由双方按照公平原则，该部分损失由双方平均分担符合相关规定，一审法院的判决也是正确的。综上所述，对上诉人上诉理由均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费14089元王浩、苏智渊由负担。   本判决为终审判决。             审判长  邹彦君   审判员  孙惟勤   审判员  葛阳     二〇二〇年七月二十日     书记员  武浩杰      1