四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2022民初1100号 原告：陈艳琼，女，1985年6月27日出生，汉族，住四川省乐至县。 委托诉讼代理人：何理，四川怀石律师事务所律师。 被告：张红英，女，1977年2月15日出生，汉族，住四川省乐至县。 被告：四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司。住所地：乐至县天池镇东郊路建材综合楼**。统一社会信用代码：9151202269482103XM。 法定代表人：欧光华，总经理。 被告：四川尚锦房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路四段**。统一社会信用代码：91510000797829712T。 法定代表人：余四海，执行董事兼总经理。 原告陈艳琼与被告张红英、四川尚锦房地产开发有限公司（简称尚锦公司）、四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司（简称尚锦公司乐至分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈艳琼及委托诉讼代理人何理到庭参加诉讼，被告张红英、尚锦公司、尚锦公司乐至分公司经本院传票传唤，无正当事理拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 陈艳琼向本院提出诉讼请求：1、立即停止对位于乐至县，房号3-5-1号（面积97.54平方米）房屋的强制执行，并解除查封；2、确认位于乐至县，房号3-5-1号（面积97.54平方米）的房屋为原告所有；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年10月18日，原告与被告尚锦公司乐至支公司签订了《房屋买卖合同》，约定：被告尚锦公司乐至分公司将其位于乐至县，房号3-5-1号（面积97.54平方米）的房屋以总价330466元出卖给原告。原告依约向被告尚锦公司乐至分公司一次性支付了购房款，被告尚锦公司乐至分公司也将诉争房屋交付原告。原告于2019年1月将房屋装修后，居住至今。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告已取得该房屋的所有权，被告尚锦公司乐至分公司应当配合原告办理房屋过户手续。在执行张红英申请执行尚锦公司、尚锦公司乐至分公司房屋买卖合同纠纷一案的过程中，乐至县人民法院对诉争房屋进行了查封。原告对乐至县人民法院的执行提出了案外人异议，乐至县人民法院经审查后，于2020年6月1日作出（2020）川2022执异7号执行裁定书，以原告名下有用于居住的房屋为由，裁定驳回原告的异议请求。但执行异议程序仅为形式审查，对案涉房屋所有权不能进行实体认定，故诉至乐至县人民法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告张红英、尚锦公司、尚锦公司乐至分公司未到庭，未提交书面答辩意见。 原告为证明因诉争房屋被强制执行，原告提出执行异议，本院裁定驳回原告异议的事实，提交了（2020）川2022民初执异7号民事裁定书（证据1）；原告为证明原告与被告尚锦公司乐至分公司签订《房屋买卖合同》的事实，提交了尚锦公司乐至分公司与陈艳琼于2016年10月18日签订的《商品房买卖合同》（证据2）；原告为证明合同签订后，原告已交付购房款事实，提交了收款收据1份及取款凭证（证据3）；原告为证明其对诉争房屋实际占有和居住的事实，提交了水费发票8张（2019年9月-2020年6月）、交纳电费2张（2019年9月、2020年5月）、燃气费7张（2019年10月、11月、12月以及2020年3月、5月）的缴费截图、案涉房屋现状照片（证据4）；原告为证明（2020）川2022执异7号执行裁定书适用法律错误，《执异复议规定》第28条与29条是选择适用，而不是排除适用，提供了最高人民法院（2016）最高法民申2736号、北京市高级人民法院（2016）京民再97号、辽宁省高级人民法院（2019）辽民终807号（证据5）。被告张红英、尚锦公司、尚锦公司乐至分公司未举证质证。本院认为，证据1、2、3、4经与原件核对无异议，客观真实，且能证明本案待证事实，本院予以采信。证据5系案例，案例的裁判理由是否适用根据本案案情而定，不能证明本案的待证事实，故不予采信。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月18日，原告陈艳琼与被告尚锦公司乐至分公司签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于乐至县商品房；该商品房预测建筑面积为97.54平方米；该商品房单价为每平方米人民币3388元；付款方式一次性付款。原告依约于2016年10月23日向被告尚锦公司乐至分公司为一次性支付了全部购房款330466元，被告尚锦公司乐至分公司也将诉争房屋交付原告。原告取得房屋后，对诉争房屋进行了装修，从2019年9月开始，原告在诉争房屋内居住至今。 在执行张红英申请执行尚锦公司、尚锦公司乐至分公司房屋买卖合同纠纷一案的过程中，本院依法在乐至县房地产管理局查询被告尚锦公司乐至分公司的房产信息，该局出具的查询信息显示，乐至县的房屋为未售状态。本院依法于2020年1月9日作出（2019）川2022执962号执行裁定书，裁定查封了包括案涉房屋在内的8套房屋。原告遂对查封诉争房屋提出异议，请求停止对诉争房屋的执行。本院于2020年6月1日作出（2020）川2022执异7号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。 本院认为，本案的焦点为原告是否对诉争房屋享有所有权或其他足以阻却法院强制执行的民事权利。 关于原告是否对诉争房屋享有所有权的问题。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案诉争房屋系不动产，所有权的变动应依法登记。现该房屋虽交付，但仍未办理过户登记，原告对诉争房屋仍未取得所有权。故原告主张确认位于乐至县，房号3-5-1号（面积97.54平方米）的房屋归其所有的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 关于原告是否享有阻却法院强制执行的民事权利的问题。 原告与被告尚锦公司乐至分公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，合法有效。原告在履行付款义务后，基于该合法有效合同而占有和居住诉争房屋，其占有和居住权利理应得到保护。在我国物权登记还不能实现即时登记，有时因出卖人的过错，导致买受人长久不能实现登记过户，如果一律以登记作为对案外人所有权保护的前提，对于没有过错的买受人是不公平的，因此相对于其他债权，无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，案外人未办理过户登记的情况下，具备下列条件的仍享有排除法院强制执行的民事权利：1、被执行人与案外人签订买卖合同；2、案外人已支付了全部价款；3、案外人实际占有财产；4、未办理登记并非案外人的原因造成。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买人自身原因未办理过户登记。”本案原告的情形完全符合上述规定。在本院查封之前，原告与被告尚锦公司乐至分公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且原告在本院查封之前已交付全部购房款并实际占有房屋。被告尚锦公司乐至分公司未按合同约定给乐至县尚锦秀庭商住小区的购房屋办理房权过户登记，导致被告张红英等购房户诉至本院，经本院判后，本院在执行过程中查封了诉争房屋，据此可认定未办理过户登记并非原告的过错。故原告主张立即停止对位于乐至县，房号3-5-1号（面积97.54平方米）房屋的强制执行的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 综上理由，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、停止对位于乐至县，房号3-5-1号（面积97.54平方米）房屋的强制执行； 二、驳回原告陈艳琼的其他诉讼请求。 案件受理费6257元，由被告四川尚锦房地产开发有限公司、四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长 任 军 人民陪审员 段 辉 人民陪审员 杨耀东 二〇二〇年七月二十八日 书 记 员 赵爱玉