吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终233号 上诉人（原审原告）：张诗祺，女，1990年3月21日出生，汉族，住吉林省长春市。 委托诉讼代理人：王春波。 被上诉人（原审被告）：陈宇夫，男，1970年3月28日出生，汉族，住吉林省长春市。 委托诉讼代理人：聂慧凌。 原审第三人：吉林省万信房地产开发有限公司，住所地：长春市。 上诉人张诗祺因与被上诉人陈宇夫及原审第三人吉林省万信房地产开发有限公司（以下简称万信公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张诗祺上诉请求：一、撤销长春市中级人民法院（2019）吉01民初1046号民事判决，依法改判不得执行位于长春市二道区荣光路以南、和顺四条以东的万信金庭公馆1层112号门市房（丘地号：5-29／701-2-73，建筑面积为83平方米），并改判上述房屋归张诗祺所有；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、由于万信公司多年来一直未建设完成涉案房屋且无法办理竣工验收手续，才导致张诗祺无法占有涉案房屋，因此张诗祺对此不存在过错。原审判决在认定张诗祺是否占有涉案房屋这一事实时，未严格审查张诗祺未占有涉案房屋的原因，而简单直接以未占有房屋的客观表象认定本案不符合排除法院执行的条件，属于认定事实错误，适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定虽要求排除法院执行的条件之一为房屋买受人需占有涉案房屋，但上述规定都是针对已竣工验收且具备交付条件的房屋，而本案存在特殊之处，即涉案房屋一直未经竣工验收，且不具备交付条件。因此，张诗祺未占有涉案房屋，且无法办理产权过户登记，不存在任何过错。针对何为“占有房屋”的理解，其中辽宁省高院（2017）辽民终717号《民事判决书》中认为“上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，张诗祺在此过程中并没有过错，张诗祺的购房行为应受法律保护，属于该条规定的人民法院不得查封的适用情形”。针对此案，最高人民法院（2018）最高法民申2168号《民事裁定书》也同样认可上述观点。因此，法院在认定张诗祺是否占有涉案房屋这一事实时，应严格审查张诗祺未占有涉案房屋的原因，而不能简单直接以未占有房屋的客观表象认定本案不符合排除法院执行的条件。二、张诗祺在人民法院查封之前已与万信公司签订了合法有效的书面买卖合同，且已按照买卖合同的约定向万信公司支付了全部购房款。但原审判决未对此事实进行认定，属于认定事实不清。张诗祺与万信公司于2014年12月9日签订的买卖合同，约定万信公司将案涉房屋出卖给张诗祺，该协议为双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。该买卖合同内容上具备商品房买卖合同性质，2017年8月23日万信公司已取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。因此该买卖合同合法有效，且购买时间发生在法院查封前。该买卖合同的效力已经长春市二道区人民法院作出的（2019）吉0105民初2050号民事判决书确认合法有效，该判决现已生效。张诗祺已向法院递交了其在买卖合同签订当日向原审第三人支付全部购房款的证据，但原审判决未对此事实进行认定。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。 陈宇夫辩称，原审判决认定事实以及适用法律均正确，张诗祺尚未合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当驳回上诉，维持原判。 张诗祺向一审法院起诉请求：一、不得执行位于长春市二道区荣光路以南、和顺四条以东的万信金庭公馆1层112号门市，丘地号5-29/701-2-73（以下简称涉案门市）;二、判令涉案门市归张诗祺所有;三、本案诉讼费由陈宇夫承担。 一审法院认定事实：吉林省长春市南关区法院（以下简称南关法院）于2017年9月21日作出（2017）吉0102财保49号民事裁定：查封万信公司银行账户存款990万元或相应价值财产。依据该裁定南关法院于2017年9月25日保全查封了涉案门市，查封期限三年。2017年10月9日，南关法院立案审理陈宇夫与万信公司民间借贷纠纷，案号为（2017）吉0102民初3989号。在该案审理过程中，经陈宇夫确认，其诉请标的本息合计14003072元，故南关法院裁定该案由一审法院审理。一审法院于2018年1月24日立案审理。在该案审理过程中，张诗祺针对查封标的向一审法院提出案外人异议，一审法院作出（2018）吉01执异480号执行裁定，驳回其异议请求。张诗祺不服，向一审法院提起本案外人异议之诉。2014年12月9日张诗祺与万信公司签订买卖合同，约定张诗祺以单价21084.34元／平方米的价格购买面积为83平方米的涉案门市，总价款为175万元。张诗祺主张其在2014年12月5日支付购房款5000元；2014年12月9日通过其母亲高凤玲转账支付购房款174.5万元。2019年8月15日，二道法院立案审理张诗祺诉万信公司商品房买卖合同纠纷一案，张诗祺诉请：一、确认上述买卖涉案门市的买卖合同有效，万信公司按合同履行；二、万信公司交付涉案门市，并配合办理商品房买卖预告登记，签订《商品房买卖合同》，办理产权；三、支付利息损失。2019年10月30日，该院作出（2019）吉0105民初2050号民事判决：一、2014年12月9日张诗祺与万信公司签订的上述买卖合同有效；二、万信公司在判决生效后立即向张诗祺支付利息损失；三、驳回张诗祺的其他诉请。一审法院认为，一、关于本案是否属于案外人异议之诉的受理条件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”的规定，本案，首先张诗祺基于实体权利对涉案门市提出的排除执行的异议申请，已被一审法院（2019）吉01执异480号异议裁定驳回；其次张诗祺在收到上述异议裁定后在法律规定的期限内向一审法院提出案外人异议之诉；最后张诗祺的起诉有明确排除执行的诉讼请求，且该请求与陈宇夫诉万信公司的金钱债权案件无关。综上，张诗祺的诉请符合案外人异议之诉的受理条件。二、关于能否停止对涉案门市执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，本案张诗祺、万信公司均承认涉案门市尚未交付，故不符合该条规定的法院查封之前占有使用不动产的情形。张诗祺提供的辽宁省高级人民法院（2017）辽民终717号民事判决、最高人民法院（2018）最高法民申2168号民事裁定仅是裁判个案，不具有参照效力。故张诗祺主张排除执行的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。三、关于涉案门市能否归张诗祺所有的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定，涉案门市所在的万信金庭公馆的《商品房预售许可证》登记的售房单位为万信公司，故张诗祺的该项诉讼请求不成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回张诗祺的诉讼请求。案件受理费20550元，由张诗祺负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，一、关于张诗祺就案涉房屋享有的权利性质。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”2014年12月9日张诗祺与万信公司就案涉房屋签订买卖合同，合同效力已由另案生效民事判决所确认，且张诗祺已交纳房屋价款履行了合同义务，故张诗祺基于其与万信公司之间的房屋买卖合同，享有案涉房屋的交付请求权。且在万信公司未依约如期交付房屋时，张诗祺有权根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定要求万信公司继续履行案涉合同约定的房屋交付义务。但根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的变更和转让应经依法登记。案涉房屋尚未变更登记至张诗祺名下，其不享有案涉房屋的所有权，故一审法院未支持张诗祺确认案涉房屋所有权的请求并无不当。二、关于张诗祺享有的权利是否优先于陈宇夫的权利。首先，从张诗祺、陈宇夫的缔约目的看，张诗祺的缔约本意是通过支付对价，获取案涉房屋这一特定物。而陈宇夫作为出借人其在与万信公司的民间借贷法律关系中的心理预期和合理期待是资金的回报，而非诉争房屋，其债权也并非基于对案涉房屋的公示信赖而产生。现案涉房屋在陈宇夫与万信公司民间借贷纠纷一案中被查封，并非属于该案生效裁判确定的特定物，而是法院为了实现陈宇夫的金钱债权而采取执行措施针对的标的物。因此，在万信公司无法清偿对外债务时，张诗祺对案涉房屋交付请求权房屋主张债权的特定性要远甚于作为一般债权人的陈宇夫。其次，从万信公司的责任财产看，张诗祺就案涉房屋享有的交付请求权指向案涉房屋这一特定责任财产，而陈宇夫作为民间借贷法律关系的权利主体，其权利内容指向的是万信公司的一般责任财产。张诗祺将案涉房屋价款交付于万信公司，应视为是万信公司实物形态的责任财产转化为货币形态，并未造成万信公司责任财产的不当减损，若将案涉房屋作为陈宇夫与万信公司民间借贷纠纷的执行标的，客观上会不当扩大万信公司的责任财产，也损害张诗祺基于合法有效的房屋买卖合同而享有的房屋交付请求权。最后，从关于债权保护顺位的法律规定上看，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条等规范条文明确规定在特定物之债的履行中应登记在先、占有在先、支付价款在先、合同签订在先的保护顺位。根据前述司法解释条文的规范精神和逻辑，已支付合同价款买受人对特定物的履行请求权应优先于普通金钱债权，在本案中，张诗祺的房屋交付请求权与陈宇夫的金钱债权相比具优先性。综上，本院认为，在本案中，张诗祺的房屋交付请求权优先于陈宇夫的金钱债权，张诗祺排除案涉房屋执行的主张，应予支持。三、关于审理本案的法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的审查标准是执行程序中对案外人的异议进行形式审查的判断标准，但并非对案外人实体权利确认标准。故在执行程序中，异议人的主张满足上述条文所列条件的，执行异议成立；不满足上述条文所列条件的，异议人在后续执行异议之诉中的诉讼请求，未必不成立。在执行异议之诉中,如果案外人主张的排除执行的实体权益为债权,申请执行人的执行债权为普通金钱债权,则应根据案件的具体情况对二者进行比较,并进行综合判断，权利优先性问题,不能简单适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。在本案中，即便张诗祺的异议请求并非完全符合上述规定所列的四个条件，若其享有的实体民事权益优先于申请执行人的金钱债权，仍可以排除法院强制执行。一审法院将《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定作为审理案涉债权优先性的法律依据，混淆了执行异议的审查与执行异议之诉的审理之间的差别，应予以纠正。四、关于案件受理费负担。根据诉讼费用负担的一般规则，诉讼费分担应根据当事人在案件中的胜败情况确定。但本案纠纷系因万信公司对张诗祺及陈宇夫的违约行为而引起的，根据诚实信用和公平原则，万信公司应承担本案案件受理费。 综上所述，张诗祺的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01民初1046号民事判决； 二、不得执行位于长春市二道区荣光路以南、和顺四条以东的万信金庭公馆1层112号门市，丘地号5-29/701-2-73。 三、驳回张诗祺的其他诉讼请求。 一审案件受理费案件受理费20550元、二审案件受理费20550元，均由吉林省万信房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 国 审 判 员  寇承魁 审 判 员  芮海宏 二〇二〇年七月二十二日 法官助理  于通洋 书 记 员  曲耘池