广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终873号上诉人（原审原告）：连山壮族瑶族自治县总工会，住所地：连山壮族瑶族自治县县政府行政办公大楼**。法定代表人：杨文，该工会主席。委托诉讼代理人：黄北荣，广东贤祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋振东，男，壮族，住连山壮族瑶族自治县。上诉人连山壮族瑶族自治县总工会因与被上诉人蒋振东房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省连山壮族瑶族自治县人民法院（2019）粤1825民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人连山壮族瑶族自治县总工会上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项，改判被上诉人每月向上诉人支付3750元租金直至三份《租赁县总工会门店合同》终止之日止；被上诉人向上诉人支付计至2019年12月31日租金119000元、违约金60660元、聘请律师服务费8720元，合计188380元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人对被上诉人拖欠租金三个月不付，怠于行使合同约定单方终止合同的权利，没有采取适当的措施防止损失扩大，被上诉人拖欠超过三个月不付的租金及其违约应付的违约金属于扩大损失是认定事实错误和定性错误。二、一审判决认定被上诉人拖欠超过三个月起的租金104000元和违约金50040元合共157340元，上诉人存在过错而应负50％即78670元，显属过错责任认定错误。上诉人一直按合同约定全面履行自己的义务，没有任何违约行为。而被上诉人拖欠租金超过三个月不付，只是被上诉人单方违约过错造成的，因此上诉人对被上诉人拖欠超过三个月起计的租金和违约金没有任何过错。三、一审判决认定被上诉人拖欠租金计算的截止时间为2019年11月29日显属错误，没有事实依据。被上诉人至今仍继续经营使用从上诉人处承租的三处房屋，依理依法租金应计算到被上诉人搬离腾空之日止。四、一审判决错误认定上诉人主张由被上诉人承担律师费没有法律规定。根据合同法第113条的规定，上诉人要求被上诉人承担律师费理据充分。五、一审判决认定与判决结果前后矛盾，逻辑混乱。六、一审判决第二项没有法律依据。综上所述，在被上诉人至今仍继续经营使用上诉人的三处房屋的情况下，上诉人不终止合同没有造成任何扩大的损失，一审判决是错误的，请求二审法院依法予以纠正，支持上诉人的上诉请求。被上诉人蒋振东未提交答辩意见。上诉人连山壮族瑶族自治县总工会向一审法院起诉请求：1.终止2010年10月18日、2012年3月1日连山壮族瑶族自治县总工会、蒋振东签订的三份《租赁县总工会门店合同》，终止租赁合同二十日内蒋振东搬离腾空所租房屋交回给连山壮族瑶族自治县总工会；2.判决蒋振东向连山壮族瑶族自治县总工会支付2016年7月至2017年5月欠付租金2,750元，蒋振东从2017年6月起每月向连山壮族瑶族自治县总工会支付3,750元租金，直至双方签订的三份《租赁县总工会门店合同》终止之日为止。蒋振东欠付租金现预计至2019年12月合共为119,000元；3、判决蒋振东从2016年7月起欠付租金按合同约定共向连山壮族瑶族自治县总工会支付违约金59,860元；4.判决由蒋振东承担连山壮族瑶族自治县总工会聘请律师诉讼维权服务费8,720元；5.本案的全部诉讼费用由蒋振东承担。一审法院认定事实：原、被告于2010年10月18日、2012年3月1日先后共签订三份《租赁县总工会门店合同》，被告承租原告办公大楼二楼楼梯右边房屋、三楼全层房屋、二楼梯间东面套间和对面小间，按三份租赁合同约定：全部承租房屋租期均至2020年11月30日止；被告承租的房屋租金分别为二楼楼梯右边房屋每月1,500元、三楼全层房屋每月2,000元、二楼梯间东面套间和对面小间每月250元，全部房屋租金每月共为3,750元，被告按季度交纳，须在每季度开始的前十日付清当季度租金；每份租赁合同均约定当季度租金每逾一日付清交滞纳金20元作违约金，逾期满三个月后，原告可单方终止合同，并作承租方违约处理。签订租赁合同后，原告按照合同约定将上述房屋交付给被告使用。2016年7月起被告没有按照租赁合同约定支付承租的二楼梯间东面套间和对面小间的每月250元租金，自2017年6月起一直没有按照三份租赁合同约定支付承租全部房屋的每月3,750元租金，被告不履行如数按时支付租金的义务，原告多次向被告催收租金，被告仍然不交，2019年11月25日原告向一审法院提起诉讼，请求判如所请。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的三份《租赁合同》属双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，符合法律相关要件，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行。被告在合同租赁期限内，应按合同的约定按时足额交付租金，2016年7月起被告没有按照租赁合同约定支付承租的二楼梯间东面套间和对面小间的每月250元租金，2017年6月起一直没有按照三份租赁合同约定支付承租全部房屋的每月3,750元租金，原、被告已在合同中约定，如承租方（被告）不按照约定支付租金达3个月后，出租方（原告）可单方终止合同，并作承租方违约处理。被告未没按时足额交付租金，已构成违约，应承担违约责任。被告违反约定逾期三个月不交租金，原告主张终止三份租赁合同，请求支付尚欠租金和违约金，符合合同约定，予以支持。关于租金和违约金的数额，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”之规定，双方在合同中约定，被告拖欠租金超过三个月不付，原告可行使单方终止合同的权利。被告自2016年7月开始拖欠租金超过三个月不付，原告可行使单方终止合同的权利。但至今长达3年，才向法院起诉，怠于行使该权利，没有采取适当措施放任其损失扩大，原告也应就扩大的损失承担相应责任。对原告起诉被告拖欠租金时间计至2019年12月止不当，原告于2019年11月25日提起诉讼，一审法院11月29日将起诉状副本送达给被告，拖欠租金的计算截止时间为2019年11月29日止，原告2016年7月至2017年5月共11个月租金损失2,750元，2017年6月至2019年11月共30个月租金损失112,500元，共计115,250元；关于违约金分两段计算，合同约定从每季度的前十日交清当季租金，即从2016年7月11日起至2017年5月31日止的逾期时间324天，违约金损失6,480元，从2017年7月11日起至2019年11月29日止，违约金按三份合同拖欠租金之日起计算，逾期时间871天，违约金损失52,260元；违约金总额58,740元。被告承担逾期三个月内的租金11,250元（750元+10,500元）和违约金5,400元（按三份合同分别计算），共16,650元。至于原告的其他租金损失104,000元，违约金53,340元，共157,340元，原、被告对此共同存在过错，应相应负担50%即78,670元。故被告应负担的租金损失为95,320元（16,650元+78,670元），超出部分不予支持。原告主张的律师费没有合同约定和法律规定，故对原告该主张不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、解除连山壮族瑶族自治县总工会与蒋振东于2010年10月18日、2012年3月1日签订的三份《租赁县总工会门店合同》（解除时间为2019年11月29日），判决生效后二十日内蒋振东搬离腾空所租赁的房屋交回给连山壮族瑶族自治县总工会；二、蒋振东应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租赁房屋租金、违约金共95,320元给连山壮族瑶族自治县总工会；三、驳回连山壮族瑶族自治县总工会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案案件受理费2,025.8元，由蒋振东负担1,030元，由连山壮族瑶族自治县总工会负担995.8元。二审期间，当事人没有提交新的证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。上诉人与被上诉人分别于2010年10月18日、2012年3月1日签订的三份《租赁县总工会门店合同》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人均应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，上诉人依约将涉案房屋交由被上诉人使用，被上诉人亦应依约向上诉人支付涉案房屋的租金。被上诉人从2017年6月起没有依约支付所承租房屋每月3750元的租金，从2016年7月起即没有依约向上诉人支付其承租的二楼梯间东面套间和对面小间的250元每月的租金，其行为已构成根本违约，被上诉人应向上诉人支付所欠的租金并承担相应的违约责任。一审法院确定双方签订的三份《租赁县总工会门店合同》于2019年11月29日解除，双方当事人没有异议；确认至合同解除日被上诉人所欠上诉人的租金为115250元、违约金为58740元，符合双方的约定，本院予以采纳。鉴于本案被上诉人构成根本违约且一直占有使用涉案房屋，一审法院以上诉人可单方行使终止合同权利而不行使，应对自身扩大的损失承担相应的责任，同时确定由上诉人对上述部分租金及违约金承担50％的责任不当，本院予以纠正。被上诉人应向上诉人支付上述所欠的租金及违约金，并参照合同约定的租金标准每月3750元向上诉人支付逾期腾退房屋的损失至其实际腾退房屋之日止。对于上诉人要求被上诉支付聘请律师诉讼维权的律师服务费一节，因双方在合同中没有约定，一审法院对上诉人的此项请求不予支持并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人连山壮族瑶族自治县总工会的上诉请求部分成立，应予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省连山壮族瑶族自治县人民法院（2019）粤1825民初476号民事判决第一项；二、撤销广东省连山壮族瑶族自治县人民法院（2019）粤1825民初476号民事判决第二、第三项；三、被上诉人蒋振东应于本判决发生法律效力之日起十日向上诉人连山壮族瑶族自治县总工会支付所欠房屋租金115250元及违约金58740元，并从2019年12月1日起参照每月3750元的租金标准支付房屋占用费至实际搬离腾空所租房屋时止。四、驳回上诉人连山壮族瑶族自治县总工会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2025.8元，由上诉人连山壮族瑶族自治县总工会负担94元，被上诉人蒋振东负担1931.8元；二审案件受理费4051.60元，由上诉人连山壮族瑶族自治县总工会负担188元，被上诉人蒋振东负担3863.6元。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年七月十二日法官助理 周嘉俊书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。