广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初1825号原告：李智敏，女，1979年1月26日出生，汉族，住台山市***********，公民身份号码440************544。被告：台山市荣华房地产开发有限公司。住所地：台山市********第一卡。法定代表人：刘卓荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李世清，广东律客律师事务所律师。原告李智敏与被告台山市荣华房地产开发有限公司（以下简称为荣华公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告李智敏，被告荣华公司的委托诉讼代理人李世清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李智敏向本院提出诉讼请求：1.判令解除购房合同；2.判令荣华公司退还购房款617729元、维修资金4241元、代收服务费2000元、房契税9266元，合共633236元及违约金14578元(按购房款的每日万分之一，从2019年9月1日起至2020年4月23日止）；3.判令荣华公司承担本案诉讼费用。本院查明事实双方对事实无争议的部分。一、房屋认购合同签订时间:2018年7月22日。二、房屋买卖合同的签订时间:2018年10月13日。三、房屋地点:台山市*********************。四、合同约定房屋面积:114.70m2。五、房屋总价款：617729元。六、合同定金20000元须于签署认购书时付清，李智敏于2018年7月22日交付。七、合同约定购房款、代缴各项费用的付款时间及实际履行交付时间:首期款225292元须于2018年7月29日付清;第二期房款372437元须于2018年8月20日付清或办理银行按揭手续;各项代缴费用15507元须于2018年7月29日前付清(以实际征收为准)。李智敏于2018年7月31日交付首期款225292元，2018年8月24日交付第二期房款372437元，2019年1月14日交付代缴维修资金4241元、服务费2000元、房屋契税9266元，合共15507元。八、合同约定房屋交付时间:2019年8月31日。九、实际交楼房时间:荣华公司于2020年1月2日发出《入伙通知书》，约定办理入伙交楼手续是2020年1月5日至2020年1月11日。李智敏于2020年1月11日前来收楼，而拒绝办理收楼手续。十、合同约定逾期交房的违约责任:逾期超过90日后，买受人(即李智敏)有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人(即荣华公司)应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并从逾期后第91日起至付清买受人全部已付款之日止，每日按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人仍需按前述约定向买受人支付违约金。双方对事实、诉讼请求有争议部分一、荣华公司是否存在迟延交楼的问题。李智敏主张及证据：李智敏主张荣华公司逾期交楼已超过90天，提供双方于2018年10月13日签订的《商品房买卖合同》。荣华答辩意见及证据：荣华公司享有254天延期交楼的权利，事实上不但不存在迟延交楼，而且还是提前交楼，提供双方先后于2018年7月22日、2018年10月13日签订的《东方华庭认购书》、《商品房买卖合同》、《收据》和《监理日志》、台山市应急管理局《政府信息公开》资料。法院认定及理由：根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定，荣华公司应在2019年8月31日前将商品房交付李智敏使用，且房屋交付时应具备商品房经验收合格的条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，荣华公司可据实予以延期:1.遭遇不可抗力，且荣华公司在发生之日起60日内告知李智敏;2.非荣华公司建筑原因，因政府验收而延迟;3.李智敏有任何违约行为。在本案中，双方该项争议焦点为荣华公司是否享有254天延期的权利问题。荣华公司抗辩主张享有254天延期的期间是包括:1.李智敏违约交付购房款，逾期201天，其中首期款逾期2天、第二期款逾期4天、代缴的各项费用逾期169天、迟延签订《商品房买卖合同》26天;2.天气原因(非荣华公司建筑原因)延误工期53天。首先，李智敏没有按认购书约定的期限交付首期款及第二期款，确实存在逾期6天交付购房款的违约行为，荣华公司主张延期6天时间交楼，本院予以支持;其次，双方在认购书虽约定了各项代缴费的交付时间2018年7月29日，但同时在该期限的后面加注了“以实际征收为准”的内容作补充，该内容是对履行期限的补充还是对各项费用实际数额的解释补充，没有明确的解释，视为约定不明，况且李智敏没有按认购书明确“2018年7月29日”的时间缴付各项代缴费达169天，荣华公司也没有向李智敏进行催收，明显与日常交易习惯不相符，荣华公司主张李智敏逾期169天缴付各项代缴费用的抗辩意见，本院不予支持;第三，李智敏没有按认购书约定的期限与荣华公司签订《商品房买卖合同》，确实存在违约，但由于定购书没有约定逾期签订《商品房买卖合同》的违约责任，况且双方事后签订《商品房买卖合同》时也没有对李智敏逾期签订《商品房买卖合同》的违约行为作出明确的约定，荣华公司以事后签订的《商品房买卖合同》约定内容调整事前的违约行为，显然于法不合，其主张李智敏逾期26天签订合同属于《商品房买卖合同》约定的违约行为，应予延期26天交楼，本院不予支持；第四，荣华公司以天气原因(非荣华建筑原因)延误工期53天，除了“山竹”台风影响由政府启动于2018年9月15日至2018年9月17日3天强制停工外，其他天气原因并不必然导致停工，荣华公司主张除了“山竹”台风影响3天停工外，其余50天属非荣华公司建筑原因导致停工的抗辩意见，本院不予采纳。二、涉案房屋是否符合合同约定标准的问题。李智敏主张及证据:李智敏主张荣华公司在交接时没有向其出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不符合涉案合同第十一条约定的交接条件，提供双方于2018年10月13日签订的《商品房买卖合同》。荣华公司主张及证据:荣华公司主张已在其公司的公告栏公开出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，涉案房屋符合交接条件，是李智敏拒绝交接，提供《建筑工程竣工验收报告》、《验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及公示张贴的照片。为了查明案件事实，本院依职权到荣华公司实地勘查取得视频(光盘)1份。法院认定及理由:根据涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用后，荣华公司应当书面通知李智敏办理交付手续，双方进行验收交接时，荣华公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，荣华公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，荣华公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，李智敏有权拒绝交接，由此产生的延期交接房责任由荣华公司承担。本案中，双方该项争议焦点为荣华公司是否有向李智敏出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。李智敏主张荣华公司在交接时没有向其出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，已违反合同约定，其有权拒绝交接。由于双方在涉案合同的第十一条中仅约定了在商品房交接时由出卖人(即荣华公司)要向买受人(即李智敏)履行提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的义务，而没有约定明确采取何种方式提供，视为约定履行方式不明，而荣华公司已在其公司公告栏张贴了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且经本院实地勘查公告栏是位于营销体验中心大堂与楼盘模型沙盘之间的地方，购买人洽谈购房活动可视的地方，可视为已向所有买受者（包括李智敏）进行了告示，荣华公司主张已向李智敏履行了提供义务，本院予以支持。裁判理由与结果本案系商品房预售合同纠纷。李智敏与荣华公司签订的《东方华庭认购书》、《广东省商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，当事人签订的合同成立、有效，本院依法予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于涉案合同应否解除的问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，荣华公司本应依约定在2019年8月31日前将位于台山市*********************交付李智敏使用，但由于李智敏存在逾期6天(其中首期款逾期2天、第二期款逾期4天)交付房款的违约行为及期间有“山竹”台风的非荣华公司自身原因导致停工3天，依约应予延期9天，即2019年9月9日，而荣华公司在2020年1月2月才向李智敏发出《入伙通知书》，已逾期了115天;根据上述合同的第九条的约定，荣华公司已逾期超过90天交房，李智敏有权要求解除涉案合同;再依据《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第四十二条:“有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的，视为放弃合同解除权。”的规定，由于李智敏在荣华公司逾期交房该期间没有向荣华公司主张解除合同，而在荣华公司于2020年1月2日向其发出《入伙通知书》后，还按约定的时间前来收楼，视为已接受了荣华公司的继续履行，依法应视为放弃合同解除权，李智敏诉请解除涉案合同，于法不合，本院不予支持;鉴于涉案合同不予解除，李智敏诉请退还已付的购房款及各项代收款合共633236元，无事实与法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋逾期交房的违约金计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，在本案中，荣华公司逾期115天交房，已构成违约，依法应承担违约责任;再根据双方签订《广东省商品房买卖合同》“逾期超过90日后，买受人(即李智敏)有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人(即荣华公司)应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并从逾期后第91日起至付清买受人全部已付款之日止，每日按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人仍需按前述约定向买受人支付违约金。”的约定，违约金应以李智敏交付的购房款即617729元为基数，按每天万分之一的标准计算115天为7103.88元(617729元×0.01%×115天)，李智敏诉请超出上述标准的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、被告台山市荣华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李智敏支付违约金7103.88元。二、驳回原告李智敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5139.07元（原告李智敏已预交），由原告李智敏承担5082.72元，被告台山市荣华房地产开发有限公司承担56.35元。原告李智敏多预交的案件受理费56.35元，由本院予以退回；被告台山市荣华房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费56.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  罗辉剑二〇二〇年七月九日书记员  左钊颖