江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏民申4595号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：夏秀芬。委托诉讼代理人：盛陆奇，江苏日月泰律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：常州大酒店有限公司，住所地江苏省常州市延陵西路**。法定代表人：董才平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建军，江苏友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁，江苏友联律师事务所律师。再审申请人夏秀芬因与被申请人常州大酒店有限公司（以下简称常州大酒店）租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2016）苏04民终1503号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。夏秀芬申请再审称，（一）有新证据足以推翻二审判决。夏秀芬于2018年8月获取了与本案有关的新证据：1.常州市不动产登记交易中心出具的不动产登记簿查询证明；2.常州市天宁区天宁街道对于夏秀芬举报案涉房屋是违法建筑的答复；3.规划用地附图。鉴于该新证据对本案的事实认定有重大影响，夏秀芬将新证据以及书面意见提交给了二审法院，二审法院对新证据以及书面意见没有组织双方当事人质证，且在二审判决中只字未提。现夏秀芬将该新证据提交作为本案申请再审的新证据，能够证明二审判决认定夏秀芬承租的商用用房没有合法手续是错误的。（二）一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，且部分事实认定错误，部分事实未查明。1.二审判决认定租赁合同所涉的商业用房为临时建筑且超过法定期限，进而认定租赁合同无效，依据的是常州大酒店提供的一组证据，但常州市建设工程规划许可证申请表和常州市建设工程规划许可证审批表有涂改痕迹，真实性存疑。临时建筑执照没有具体的建筑规划坐落，无法证明该商业用房即执照中的临时建筑，且位置图与该商业用房轮廓不一致。因此，常州大酒店提供的证据不能作为认定事实的依据，二审判决认定上述事实缺乏证据。2.常州市规划局的回复函未明确夏秀芬承租的商业用房是临时建筑，也未明确临时建设工程规划许可证是该商业用房申领的执照。二审判决作出与证据内容不一致的记录，属事实错误。3.租赁合同所涉房屋共有两处，二审判决未涉及其中的辅房便认定整个租赁合同无效，属于对于基本事实认定不清的情形。4.二审法院认定租赁房屋于2013年12月27日由常州大酒店接收并据此将夏秀芬的损失计算至2013年12月27日，但根据双方当事人在一审庭审中的陈述，常州大酒店直至2014年4月仍未接收租赁房屋，故二审判决事实查明错误，损失计算错误。5.一、二审判决认定夏秀芬拖欠房屋使用费、水电费的事实错误。夏秀芬已支付押金184482元，根据租赁合同第三条第4款的约定，押金可以抵扣所欠的房屋租金、折旧费等一切费用，故不存在夏秀芬还拖欠常州大酒店房屋使用费、水电费的情形。6.双方当事人在产权户籍图上一致确认了租赁合同所涉商业用房的位置，也说明该房屋确实记录在产权户籍图上，应当具有产权。（三）对审理案件需要的主要证据，夏秀芬申请法院调取，但法院没有调取。夏秀芬承租的商业用房产权证的发证明细档案与本案的基本事实有重大关联，法院应当依职权调取并查证，夏秀芬亦向法院递交了书面申请，但法院未调查收集便作出判决。（四）二审判决适用法律错误。1.二审判决认定租赁合同无效而适用有关合同无效的法律规定，属于适用法律错误。2.二审判决仅处理常州大酒店一方的费用结算，并要求夏秀芬支付迟延履行的债务利息，而对夏秀芬预付押金不一并处理，系适用法律错误。而且，在二审判决生效之前，常州大酒店早就在夏秀芬预付押金中得到了受偿，不存在还要计算逾期利息的情形。3.二审判决夏秀芬承担部分损失责任，系适用法律错误。夏秀芬作为承租人已经尽到了相关的注意义务，夏秀芬不具备彻底审查房屋产权是否完备、合规的资格和权利。（五）二审判决超出诉讼请求。二审判决将两处租赁房产一并处理并认定房屋租赁合同无效，超出了双方的诉讼请求。（六）本案审理严重超过法定期限，法院审理程序存在重大瑕疵。因此，夏秀芬依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第五项、第六项、第十一项的规定申请再审。常州大酒店提交意见称，（一）二审判决已经执行完毕，夏秀芬提及的184482元押金在执行过程中已一并处理。（二）二审判决基本事实清楚，证据充分，程序合法。夏秀芬承租的商业用房属于临时建筑，未领取权属证书，夏秀芬提交的相关房屋登记材料与该房屋没有关联性，不能证明夏秀芬承租的房屋具有合法的权属证书，故二审法院认定租赁合同无效正确，请求依法驳回夏秀芬的再审申请。再审审查期间，夏秀芬提交三份证据：1.不动产登记簿查询证明共8页，拟证明：夏秀芬承租的商业用房是合法建筑，在不动产登记簿上有登记，据此证明租赁合同是有效合同。2.常州市天宁区天宁街道对于夏秀芬举报其承租的商业用房是违法建筑的答复截图共4页，拟证明：夏秀芬承租的商业用房是合法建筑。3.规划用地附图，成图时间是2002年3月5日，图中阴影部位即夏秀芬承租的商业用房。拟证明：该房屋在规划图中有明确坐落和记载。常州大酒店质证意见：对证据的真实性、合法性不持异议，但对证据的关联性不予认可。产权证涉及的756.54平方米房屋在2004年常州大酒店修建地下车库时已经全部拆除。本院经审查认为，常州大酒店与夏秀芬于2012年10月12日签订常州大酒店晋陵中路商业用房租赁合同，该合同约定的临街商业用房与常房权证字第**记载的房屋是否是同一幢房屋，系本案主要争议。常州大酒店认为夏秀芬承租的商业用房为临时建筑，与常房房权证字第**载的房屋不是同一幢房屋。夏秀芬则认为常房权房权证字第**证即为其承租的商业用房的权属证书。本院认为，第一，从租赁合同约定看，夏秀芬承租的商业用房系常州大酒店2＃西侧上下两层的临街商业用房（临时房屋），建筑面积约为431.6平方米。根据双方当事人在二审中的现场确认，该商业用房位于洗衣房北侧。第二，根据双方当事人在一、二审中提供的证据，常州大酒店于1999年7月8日办理了常房权证房权证字第**所有权证，其中第3幢房屋面积为756.54平方米，后常州大酒店注销了该权证，于2004年3月12日换领了常房权证字房权证字第**所有权证，房屋基本信息（幢号、结构、总层数、所在层数、建筑面积）与老证一致。2010年3月26日，常州大酒店又注销了常房权证字第房权证字第**权证，分别单独办理了新产权证，其中上述第3幢756.54平方米的房屋产权证号为常房权证字第**。二审法院组织双方当事人至常州市核实，并未发现房屋的产权户籍图。从房产证后附房屋分户平面图及总图看，两张图中3幢房屋轮廓及尺寸基本一致，可以确定上述第3幢756.54平方米的房屋即为总图中的锅炉房，位于洗衣房东侧，常州大酒店院内，并不临晋陵中路，显然与租赁合同约定商业用房的位置及面积不一致。夏秀芬主张常房房权证字第×房权证字第**权属证书，未提供充分证据证明。第三，常州大酒店提供的常州市临时建筑执照，记载临时房屋结构为两层砖混结构，面积合计520平方米，西临晋陵中路，与租赁合同约定的商业用房在结构、面积及位置上基本吻合。第四，在双方当事人举证的同时，二审法院组织双方当事人现场查验，并依法调取了案涉房屋的产权证发证档案，亦组织双方当事人至常州市对案涉房屋的产权登记情况进行核实，又函请常州市规划局就案涉房屋是否办理了规划许可手续进行查询回复。在此基础上，二审法院采信常州大酒店的主张，认定租赁合同所涉的商业用房属于临时建筑，与常房房权证字第××房权证字第**一幢房屋，依据充分。基于此，夏秀芬在二审庭审后以及在本院审查期间提交的证据与本案争议并无关联，故二审法院未予采信，并无不妥。因夏秀芬承租的商业用房属于临时建筑且已经超过批准的使用期限，夏秀芬承租的辅房没有产权证书，故二审判决认定租赁合同无效，依据充分。夏秀芬起诉后，常州大酒店反诉要求夏秀芬搬出租赁房屋，故二审法院确认双方当事人返还房屋的时间为夏秀芬一审起诉之日即2013年12月27日，据此对夏秀芬主张的租金损失计算至2013年12月27日止，并无不妥。夏秀芬主张二审判决损失计算错误，不能成立。根据租赁合同的约定，租赁保证金作为夏秀芬租赁期内扣除逾期支付房租罚金或损坏常州大酒店产权设备等赔偿之外，抵扣夏秀芬租赁期满时所欠常州大酒店的房屋租金等任何费用，但夏秀芬欠付的房屋使用费以及水电费已超出了夏秀芬向常州大酒店缴纳的租赁保证金，故二审判决夏秀芬按年利率6%支付自2013年12月28日起的逾期利息，并无不当。夏秀芬并没有提出要求常州大酒店返还预付押金的诉讼请求，故二审法院对其预付押金未予处理并无不妥，常州大酒店主张该押金在本案执行中一并处理，夏秀芬主张常州大酒店的租金已在押金中得到了受偿，不能成立。常州大酒店明知其出租给夏秀芬的房屋未取得相关批准建设手续而与夏秀芬签订租赁合同，应对合同无效承担主要责任，夏秀芬在签订租赁合同时亦未查验房屋产权登记手续，对合同无效承担次要责任。夏秀芬主张其在承租房屋时已尽到注意义务，没有提供充分的证据证明。二审法院据此判决夏秀芬自行承担部分损失，并无不妥。从夏秀芬的诉讼请求以及常州大酒店反诉请求看，二审判决并未超出当事人的诉请范围，故夏秀芬主张二审判决超出诉讼请求，不能成立。夏秀芬主张法院审理程序存在重大瑕疵，没有提供证据证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回夏秀芬的再审申请。审判长  张丽华审判员  杜三军审判员  刘海平二〇二〇年七月七日书记员  王 婷