湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0114民初884号原告：武汉市蔡甸区奓山街供销合作社，住所地武汉市蔡甸区奓山街。法定代表人：屈光柏，该供销合作社主任。委托诉讼代理人：李君，湖北人言律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖巧荣，湖北人言律师事务所实习律师。被告：刘军，男，1988年2月15日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。被告：熊义凡，女，1994年5月26日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。被告：刘克洲，男，1946年4月3日出生，黎族，住武汉市蔡甸区。原告武汉市蔡甸区奓山街供销合作社（以下简称奓山供销社）与被告刘军、熊义凡、刘克洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告奓山供销社的法定代表人屈光柏及其委托诉讼代理人李君到庭参加诉讼，被告刘军、熊义凡及刘克洲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告奓山供销社提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退位于武汉市蔡甸区奓山街丛林村一组福利院对面新建办公楼（土地使用权证号：蔡国用（2000）字第418号）房屋；2、判令被告向原告支付租金288974.09元，及自2020年1月17日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年5月16日，原告奓山供销社与被告刘军签订《房屋租赁协议》，约定奓山供销社将位于武汉市蔡甸区奓山街丛林村一组福利院对面新建办公楼（土地使用权证号：蔡国用（2000）字第418号）租赁给被告刘军经营使用。租赁期限自2012年8月18日起至2020年8月17日止。第一年的租金30000元，每年租金按前一年增加10%缴纳。2015年4月13日，被告刘克洲代被告熊义凡与奓山供销社签订《房屋租赁协议书》，双方约定：租赁期限自2015年8月17日起至2017年8月16日止，第一年租金30000元，每年租金按前一年增加10%缴纳。本协议签订后，刘军与奓山供销社签订的协议，以本协议为主，如有任何纠纷由熊义凡负责。合同签订后，奓山供销社依约向被告交付租赁房屋，被告使用上述房屋至今。租赁期间，被告应向原告支付租金共计308974.09元，被告刘军于2012年6月21日支付20000元租金外，对剩余租金288974.09元一直未付。奓山供销社多次要求被告腾退该房屋，但被告均置之不理。2019年12月20日，原告向被告送达《通知书》，决定解除双方租赁关系，并要求被告于2020年1月17日前腾退租赁房屋，但被告至今未履行腾退房屋的义务，故原告奓山供销社诉至法院，望判如所请。被告刘军、熊义凡、刘克洲均未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：2012年5月16日，原告奓山供销社作为甲方与乙方被告刘军签订《房屋租赁协议》，约定乙方因发展经营需要，提请甲方将位于丛林村一组福利院对面新建办公楼租赁乙方经营使用，经双方互为协商，特签订如下协议：一、租赁范围为该办公楼房整体使用面积，含地下室及一、二、三楼；二、租金：考虑乙方经营起步，租赁金采用逐年递增方式，即第一年租金为叁万元，以后每年租赁金按前一年增加10%缴纳甲方；三、租赁期暂定8年，即本协议签订之日，除去三个月房屋装修日期，正式租赁期为2012年8月18日至2020年8月17日；四、租赁金的缴纳：本着先付租后使用的原则，签订本协议，乙方缴纳贰万元，房屋装修投入使用前（不得超过本协议签订的正式租赁起始日），交清余下的壹万元当年租金款；五、租赁期内，乙方需量力而行，对房屋的装饰、装修投入风险自我承担，租赁期满，如甲方无特定使用，可考虑乙方续租，其协议另行签定。如若甲方确系特殊使用，甲方需适当考虑乙方投资装修费用；六、租赁期内，如遇国家重大建设规划，该房屋需政策拆迁，甲方汇同乙方争取各项政策补偿。在争取甲方房屋土地价值补偿的同时，尽力争取乙方房屋装饰装修投资补偿。合同签订后，奓山供销社依约向承租人刘军交付租赁房屋，刘军于2012年6月21日向奓山供销社缴纳20000元，奓山供销社同日向刘军出具房屋租赁金20000元的收据。此后，刘军一直未向奓山供销社缴纳房屋租金。2015年4月13日，奓山供销社作为甲方与乙方熊义凡签订《房屋租赁协议书》，约定因乙方就业经营需要，提请甲方将位于丛林村一组新建商服楼租赁给乙方经营使用，经双方协商，特签订如下协议：一、租赁范围为该商服楼地下室及一楼；二、租赁期限暂定贰年，即从本协议签订之日，除去四个月筹备试营业期，正式租赁期为：自2015年8月17日起至2017年8月16日止；三、租金标准及付款方式：租金采用逐年递增方式，即第一年租金为每年人民币叁万元整。以后每年按前一年增加百分之十，租金在本协议签订时一次性付清。先交款后使用……九、本协议签订后，原乙方丈夫刘军与甲方签订的协议，以本协议为主，如有任何纠纷均由乙方负责。该《房屋租赁协议书》系刘克洲代熊义凡签订，但熊义凡事后以在《房屋租赁协议书》签名的方式对刘克洲行为予以追认。协议签订后，熊义凡既未向奓山供销社缴纳房屋租金，也未将商服楼的二、三楼交还奓山供销社。2019年12月20日，奓山供销社以邮寄及张贴等方式向刘军（熊义凡、刘克洲）发送《解除合同及腾退通知书》，主要内容如下：一、《房屋租赁协议》于2019年12月20日解除，请你方于2020年1月17日前腾退并返还位于奓山街丛林村一组福利院对面新建办公楼房屋；二、请你方于2020年1月17日前向我方支付2012年8月18日至2020年1月17日期间拖欠的房屋租金，计人民币288974.09元；三、若你方在上述期限内不搬出上述房屋且拒不支付拖欠的房屋租金，我方将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失。通知送达后，被告刘军、熊义凡、刘克洲未对解除合同提出异议，也未补缴欠付的房屋租金，腾退案涉房屋。上述事实，有原告奓山供销社提交的《国有土地使用权证》、奓山供销社与刘军签订的《房屋租赁协议》、收据、奓山供销社与熊义凡签订的《房屋租赁协议书》、《解除合同及腾退通知书》、照片及EMS快递签收回单等经庭审质证后本院予以采信的证据，原告的自认及当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告奓山供销社与刘军于2012年5月16日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。虽然奓山供销社与熊义凡于2015年4月13日签订《房屋租赁协议书》，双方意欲变更在先的《房屋租赁协议》，但熊义凡却未将原租赁范围中的二、三楼返还给奓山供销社，双方签订的《房屋租赁协议书》并未实际履行，故原、被告履行的依然为2012年5月16日所签订的《房屋租赁协议》。合同履行过程中，刘军作为承租人主要义务为按期足额缴纳租金，但其承租案涉房屋近八年期间，仅向奓山供销社缴纳租金20000元，且经奓山供销社催告后在合理期限内仍未缴纳，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，奓山供销社有权解除合同。2019年12月20日，奓山供销社向刘军送达解除合同通知，被告刘军未对合同解除提出异议，故双方于2012年5月16日签订的《房屋租赁协议》于2019年12月20日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，刘军应将承租的房屋交还奓山供销社，并缴纳合同解除前欠付的房屋租金。截止2019年12月20日，被告刘军下欠奓山供销社租金应为284636.20元。刘军与奓山供销社签订的《房屋租赁协议》于2019年12月20日解除后，刘军对本案诉争房屋继续占有已无事实和法律依据，造成奓山供销社不能正常使用案涉房屋，其应比照约定的租金标准支付继续占用期间的费用。《房屋租赁协议》系刘军以其个人名义与奓山供销社所签订，根据合同相对性，应由其履行合同义务，而被告熊义凡、刘克洲并非合同相对方，且原告奓山供销社亦未举证案涉房屋由刘军与熊义凡、刘克洲共同经营使用，故被告熊义凡、刘克洲在本案中不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘军于本判决生效之日起十日内向原告武汉市蔡甸区奓山街供销合作社支付欠付的租金284636.20元；二、被告刘军于本判决生效之日起十五日内腾退位于武汉市蔡甸区奓山街丛林村一组福利院对面新建办公楼；被告刘军应按2012年8月18日起，每年租金30000元，以后每年增加10%的标准向原告武汉市蔡甸区奓山街供销合作社支付自2019年12月21日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用、使用费；三、驳回原告武汉市蔡甸区奓山街供销合作社的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5635元，减半收取计2817.50元，由被告刘军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  肖新二〇二〇年七月三十日书记员  汪洁