广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初13126号 原告:容琼，女，1974年6月8日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：李岳洋，男，1971年11月17日出生，汉族，住广西博白县。 两原告的共同委托诉讼代理人：邓汉宏，广西桂兴律师事务所律师。 被告：广西宏桂资本运营集团有限公司，住所地：南宁市青秀区桃源路**广西财会培训中心大厦,统一社会信用代码：914500006777231125。 法定代表人：何有成，董事长。 委托诉讼代理人：吴江霞，广西诚上金律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年8月27日 开庭时间：2020年1月6日 当事人到庭情况： 原告方：两原告的委托诉讼代理人邓汉宏到庭 被告方：被告的委托诉讼代理人吴江霞到庭 原告诉请要点 一、被告向原告支付逾期交房违约金142660.03元（计算方式：以购房款1184884元为基数，自2016年8月29日起计至2017年6月25日止，共计301日，按0.4‰/日计算）； 二、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年10月31日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告以1184884元的价格向被告购买位于南宁市x区x路x号x号楼x号房。被告应在2016年8月28日前向原告交付经验收合格的房屋，否则应承担逾期交房的违约责任。合同签订后，原告向被告支付购房款1184884元，但被告直至2017年6月25日才交付涉案房屋。根据合同约定，被告已延期交房301天，构成违约，应依照合同约定向原告支付违约金。原告诉至法院，提出前述诉请。 被告答辩要点 一、被告未在合同约定的期限内交付房屋是政府政策原因或不可抗力所致，具体表现为市政规划道路未开通建设等，根据合同约定，被告可以据实延期交房。二、涉案商品房达到交付条件后，被告于2017年4月28日通过南国早报公告交房，并在涉案小区公示栏张贴收房通知，定于2017年5月3日开始办理收房手续，内容载明如逾期办理收房手续的视为收房。因此原告的逾期交房违约金计算至2017年6月25日没有依据。三、根据合同约定，应扣除由于大雨以上导致停工的天数、由于中、高考、两会一节期间无法施工的天数后，再计算被告逾期天数。四、原告主张的违约金计算标准高于其实际损失。原告的损失仅仅是利息损失，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。 事实认定 2015年10月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：xxx），约定买受人向出卖人购买其开发建设的南宁市x区x路x号x号住宅楼x号房，总价款1184884元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、在施工过程中，规划部门批准的规划变更、设计部门同意的设计变更等导致工期延长的；3、因国家有关法律、法规、政策改变、或者政府限制性行为而导致工期延误的；4、政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；5、因战争、天气等不可抗力影响导致工期延误的；6、非房屋主体结构原因而存在瑕疵需要时间维修整改的，整改期间不属于延期交房；7、双方约定:买受人采取银行按揭方式或公积金贷款方式购房的该房屋达到交付条件时，贷款尚未发放或未按本合同第七条约定补齐房价款的，交房日期顺延，以贷款发放或补齐房价款之日起10日内作为交付使用的时间。第十条约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之肆的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之肆的违约金。 上述合同签订后，原告依约付清全部购房款1184884元。 2017年4月24日，被告取得宏桂东盛6号楼《建设工程质量竣工验收意见书》。 2017年4月27日，被告向宏桂东盛小区业主发《收房通知书》，通知业主宏桂东盛小区的4、5、6、7号楼定于2017年5月3日起办理交接和收房手续。 另查明，根据被告提交的广西壮族自治区气象服务中心出具的《南宁市晴雨天气实况》载明，从2015年11月1日至合同约定的交房之日即2016年8月28日期间，南宁市区出现大雨、暴雨、大暴雨的天气共15天。被告提交的《监理日志》显示因下雨于2015年12月5日停工1日。 2016年5月30日，南宁市人民政府发《关于2016年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，载明：一、高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月5日至6月7日期间每日12：00至14:30、20:00至次日7:30以及6月8日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业和产生40分贝以上环境噪声的其它行为。二、中考期间的6月24日8:00至6月26日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月22日至6月25日期间每日12:00至14:30、20:00至次日7:30以及6月26日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业和产生40分贝以上环境噪声的其它行为。 2016年8月11日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，通知：一、8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。二、9月6日到9月15日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。场内堆放的砂、石、水泥等易产生扬尘的原材料100%覆盖，并保持场区清洁，洒水防尘。三、9月6日至9月15日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌广场、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。 判决理由 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应切实认真履行合同义务。 一、关于被告是否存在逾期交房的问题。 合同第九条约定，出卖人应当在2016年8月28日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。本案中，涉案房屋于2017年4月24日经五方验收合格，被告于2017年4月27日向原告发放《收房通知书》，告知涉案房屋可在2017年5月3日交付。原告直至2017年6月25日才接收房屋，故原告要求逾期交房之日截止至2017年6月25日，没有事实和法律的依据，本院不予支持。综上，被告逾期交房248天（2016年8月29日至2017年5月3日）。 二、关于被告抗辩可以据实延期交房的问题。 （一）被告辩称因大雨、暴雨、大暴雨的天气导致停工的天数应予以扣除。从合同第九条的约定看，因天气等不可抗力影响导致工期延误，被告可据实延期。根据广西壮族自治区气象服务中心出具的《南宁市晴雨天气实况》，从2015年11月1日至合同约定的交房之日即2016年8月28日期间，南宁市区出现大雨以上天气共15天，结合被告提交的《监理日志》，涉案楼栋因2015年12月5日出现大雨天气停工1天，因此，被告可据实延期1天。被告未提交《监理日志》证明除以上时间外工程期间尚有雨天导致停工的情形，应承担举证不能的不利后果。 （二）被告辩称因两会一节期间停工应予以扣除。根据2016年8月11日南宁市城乡建设委员会下发的《关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。以上属于合同第九条约定的“政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的”的情形，故被告可据实延期22天。 （三）被告辩称因中、高考期间停工应予以扣除。根据南宁市人民政府2016年发布的《关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，6月7日至8日高考期间和6月24日至26日中考期间，政府禁止施工作业的范围为全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地。本案中，涉案工程附近虽有南宁市第二中学（凤岭校区），但被告未举证证明该学校在2016年作为中、高考考点，而通知中提及的12：00至14:30、20:00至次日7:00禁止从事生产环境噪音影响的各类施工作业，该时间段属于休息时间，不足以导致被告的工期延误。故被告主张工期受影响并据此要求延期交房9天，依据不足，本院不予采纳。 综上，扣除据实延期的天数后，被告逾期交房225天。 三、关于违约责任的承担问题。 合同第十条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之肆的违约金。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金106640元（1184884元×0.4‰×225天，四舍五入计算），原告诉请超出部分，本院不予支持。被告辩称该违约金计算标准过高，应调整至以原告实际损失为限。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。原、被告双方已约定了违约金的计算标准，被告主张过高，则应提供证据证明双方约定的标准确实高于原告的实际损失，否则，作为当事人真实意思表示的合同条款不能轻易予以变更。被告作为提供合同文本的一方，在与原告签订合同时，相关的合同条款就已作出，现其在违约行为发生后，又提出合同约定的违约金过高的抗辩，违背了契约精神。因此，对被告的上述抗辩，本院不予采信。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西宏桂资本运营集团有限公司向原告容琼、李岳洋支付逾期交房违约金106640元； 二、驳回原告容琼、李岳洋的其他诉讼请求。 案件受理费3153元，由原告容琼、李岳洋负担796元，被告广西宏桂资本运营集团有限公司负担2357元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 范 俪 人民陪审员 邱 静 人民陪审员 骆 雁 二〇二〇年七月二十日 书 记 员 覃树鹏