江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0103民初788号本诉原告（反诉被告）：郑月星，男，1992年6月24日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县。委托诉讼代理人：熊涛，江西康润律师事务所律师，执业证号：13604201310954958。本诉被告（反诉原告）：江西新力置地投资有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区云锦路756号洲悦小区1#楼102室，统一社会信用代码：913600005508932100。法定代表人：沈令华，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓小龙，该公司员工。委托诉讼代理人：方振宇，该公司员工。本诉原告（反诉被告）郑月星与本诉被告（反诉原告）江西新力置地投资有限公司（以下简称新力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郑月星及其委托诉讼代理人熊涛，新力公司委托诉讼代理人邓小龙、方振宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告郑月星向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付逾期交房违约金143827.2元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年3月3日与被告签订《南昌市商品房买卖合同》，约定原告认购被告开发建设的新力帝泊湾小区XX室商品房，合同总价款136.2万元，付款方式为合同签订时支付28.2万元，余款108万元办理银行贷款。合同同时约定，被告应当在2017年6月3日前，以电话、特快专递通知原告商品房交付，并将符合约定的商品房交付原告使用，如出卖人逾期交房超过60日，买受人仍要求继续履行合同的，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告按约履行了各项付款义务，但被告未能按约于2017年6月3日向原告履行交付商品房的义务。后原告多次催告被告履行义务并承担违约责任，但被告均不予理睬。鉴此，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请判允所请。本诉原告为支持其诉请,向本院提供了如下证据：证据一、原告身份证、被告企业信息。证明：原、被告主体身份。证据二、《南昌市商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、付款收据、个人贷款借款凭证。证明：原告与被告签订了新力帝泊湾小区XX室商品房买卖合同，合同总价款136.2万元，原告按约支付了全部购房款，被告应当在2017年6月3日前交付商品房。证据三、视频录像一份、邮件妥投证明打印件一份。证明：原告向被告催告要求履行交房义务。证据四、（2019）赣01民终2686号民事判决书。证明：被告开发建设的小区在竣备后仍然存在房屋质量问题，导致无法交付，因此，被告以房屋竣备条件主张其抗辩理由没有事实依据。证据五、通话记录。证明：郑月星的手机152××××7946于2019年2月15日下午16:10分收到电话号码为0791-838××××0的电话，通话时长45秒。本诉被告辩称：我方于2017年通知原告收房，2018年以快递方式交付督促函告知原告来收房。该小区房屋属于现房销售，原告当时签订购房合同时亦明知是现房。该小区房屋于2016年竣工备案，2017年4、5月左右统一进行了交付，请求驳回原告的诉讼请求。本诉被告为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据一、《南昌市商品房买卖合同》复印件。证明：原告逾期收房应当承担相应的违约责任。证据二、2017年原告缴清所有购房款后的电话通知录音一份、2018年11月7日EMS快递单一份。证明：我方于2017年就开始通知原告收房，并在2018年督促原告来收房的事实。证据三、竣工备案表复印件、案涉房屋同一楼栋其他业主交付流程表及客户签字。证明：案涉房屋在2016年6月27日就取得了竣工备案，同时原告在购房时，该房已经具备了交付条件。反诉原告新力公司向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人向反诉人支付违约金113046元(暂计算至2019年12月30日)，之后的按同样的标准按总房价款的日万分之二计算至被反诉人收房之日；2、判令因本案产生的全部诉讼费用均由被反诉人承担。事实和理由：2017年3月3日，反诉人与被反诉人签订编号为1000661322号《南昌市商品房买卖合同》，约定被反诉人以1362000元的价格购买新力帝泊湾10#楼XX号房屋。反诉人开发建设的新力帝泊湾项目在签订购房合同时就已经取得竣工备案，并且达到了交付标准即为现房销售。被反诉人自签订购房合同且被反诉人按揭贷款发放至反诉人账户后，多次打电话催促被反诉人前来项目物业中心办理交付事宜，且于2018年11月7日向被反诉人邮寄《交付督促函》，要求被反诉人前来办理交付事宜，但时至今日，被反诉人仍未办理交付上述房屋。根据《南昌市商品房买卖合同》第十一条之约定，由于买受人原因，未能按期交付的，逾期超过60日后，买受人按日向出卖人支付房价款万分之二的违约金。为此，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。反诉原告提供的证据与其作为本诉被告所提供的证据一致。反诉被告郑月星辩称：1、反诉原告所述的已经向反诉被告交付商品房的事实不存在，事实上至今未交付；2、反诉原告的合同附件4补充协议第8条第2款约定：“买受人不办理房屋交接手续的视为已按时交付”。因此，按照反诉原告对合同的理解，即便其事实部分所陈述的内容存在，其也无权向反诉被告主张违约金。反诉被告提供的证据与其作为本诉原告所提供的证据一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月3日，原告与被告签订编号为1000661322号的《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的新力帝泊湾小区XX号商品房，建筑面积135.91平方米，单价为每平方米10021.34元，合同总价款136.2万元。付款方式为合同签订时支付28.2万元，余款108万元通过办理银行按揭贷款支付。该合同第八条约定：出卖人应当在2017年6月3日前，将符合约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付房价款万分之二的违约金。该合同附件四第七条约定：在该合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以电话、特快专递通知买受人商品房交付。以特快专递邮寄送达的，通知的送达时间为特快专递发出之日起五个工作日即视为送达。以电话通知的，通知送达的时间为出卖人给买受人安排的办理商品房交付手续的时间，在办理商品房交付手续现场发给商品房交付通知书。第八条约定：出卖人的通知送达后15个工作日内，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按时交付。合同签订后，郑月星向新力公司支付了购房首付款。2017年3月24日，通过银行按揭贷款方式向新力公司支付了剩余购房款。另查明，新力帝泊湾小区10#楼于2014年12月5日竣工验收，2016年6月27日备案。案涉商品房买卖合同签订时，新力公司陈述已告知郑月星是现房销售。庭审中，郑月星陈述其系碧桂园地产公司员工，购房时未到现场看房，也不知晓是现房销售。购买案涉房产之后也从未去看过该房屋。庭审中，新力公司提交的电话录音显示其工作人员已告知郑月星收房，通话时长45秒。但双方对该电话录音的通话时间有争议，新力公司认为该通话时间是2017年，郑月星认为该通话时间是2019年2月15日，并提供其手机通话记录截图予以佐证。对此，新力公司答复庭审后三日内核实该电话号码后告知本院，但一直未答复。2018年11月7日，新力公司向郑月星邮寄了一份《关于尽快办理交接房手续的敦促函》，内容为其已于2017年6月3日向郑月星送达了《商品房交付通知书》，通知前来办理交付手续，但郑月星一直未办理收房手续。郑月星收到该函件后，邮寄了一份《催告函》给新力公司，主要内容为合同签订后，其已履行付款义务，新力公司本应在2017年6月3日前以电话、特快专递通知其收房，但新力公司未履行。新力公司发出的敦促函，虚构事实、颠倒黑白，其从未收到新力公司任何的商品房交付通知。并要求新力公司在收到该通知十日内向其交付商品房，并按约承担违约责任。因双方沟通未果，本诉原告郑月星诉至本院，提出如上诉请。本案审理过程中，反诉原告新力公司提出了上述反诉请求。本案审理过程中，郑月星向本院提出书面申请，要求对新力公司提交的录音文件的真实、完整、连贯性以及该录音的原始电子数据资料和创建时间进行鉴定。庭审后，郑月星表示就上述事项不再申请司法鉴定。本院认为，本案争议的焦点问题主要有二。第一个焦点问题是新力公司是否在2017年已电话通知郑月星办理收房交接手续？新力公司认为其已在2017年通过电话通知的方式告知郑月星办理收房交接手续，但其提供的电话录音无法证明系2017年拨打，庭后也未就该拨打的电话号码核实后答复本院，而郑月星提供的通话记录截图认为该通话时间是2019年2月15日。依据现有证据，无法查实新力公司在2017年通过电话方式通知了郑月星收房，新力公司应对此承担举证不能的后果。据此，本院认定新力公司第一次通知郑月星办理收房手续的时间为新力公司向郑月星邮发敦促函的时间即2018年11月7日。第二个焦点问题是新力公司与郑月星在办理交接房过程中是否都具有过错，是否能减轻对方的违约责任？对此，本院分析如下：依法成立的合同，受法律保护。郑月星与新力公司之间签订的《南昌市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗。对该合同的效力，本院予以认定。房产买卖交易属于公民社会生活中的重大交易行为。郑月星作为买受人在购房前，依照常理，应该对案涉房产是否属于现房还是期房等基本情况会予以了解，但其陈述案涉房产是否属于现房并未了解，新力公司销售人员也未告知。购房合同签订后如此之久，其也从未到现场去观看过案涉房产，这显然与常理相悖。案涉房产属于现房销售，即使新力公司未及时通知其收房，郑月星作为案涉房产的所有权人，也可以询问了解新力公司未及时交付房屋的原因。故其在办理收房的过程中具有一定过错，应适当减轻新力公司的违约赔偿责任。为定纷止争，妥善解决本案矛盾纠纷，本院酌定本诉被告新力公司向本诉原告郑月星承担50%的逾期交房违约金。案涉购房合同约定出卖人应当在2017年6月3日前，将符合约定的商品房交付给买受人使用，从该时间计算至2018年11月7日，共计522天。对于合同约定的出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，因该约定不违反相关法律的规定，新力公司对此也未提出异议，本院予以认定。经核算，已付购房款为136.2万元，故该阶段的逾期交房违约金总额为142192.8元（136.2万元×0.2‰×522天），新力公司应支付郑月星逾期交房违约金为71096.4元。对于反诉原告新力公司的诉请，即使郑月星对敦促函的部分内容不予认可，但这并不影响新力公司通知其收房的效力，郑月星在收到该函件后本应第一时间与新力公司办理收房手续，即使房屋存在质量等问题，也可以与新力公司另行协商解决，但其却一直未配合办理收房手续。依照购房合同的约定，其也应对新力公司承担违约责任。新力公司在通知的过程中，未做到及时通知，敦促函的部分内容亦有失妥当，应减轻郑月星的违约赔偿责任。为定纷止争，本院同样酌定郑月星应对新力公司承担50%的逾期收房违约责任。对于该违约责任的时间节点本院从2018年11月12日（合同约定邮寄后五日内即视为送达）计算至本案纠纷起诉之日即2020年1月21日止，共计436天。故该阶段的逾期收房违约金总额为118766.4元（136.2万元×0.2‰×436天），郑月星应支付新力公司违约金59383.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、本诉被告江西新力置地投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告郑月星逾期交房违约金71096.4元；二、反诉被告郑月星于本判决生效之日起十日内支付反诉原告江西新力置地投资有限公司逾期收房违约金59383.2元；三、上述两项抵扣后，江西新力置地投资有限公司于本判决生效之日起十日内实际支付郑月星11713.2元；四、驳回本诉原告郑月星的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告江西新力置地投资有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3176元，由本诉原告郑月星自行负担1588元，本诉被告江西新力置地投资有限公司负担1588元。反诉案件受理费1280元，由反诉原告江西新力置地投资有限公司自行负担640元，反诉被告郑月星负担640元，限随上述款项一并支付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  张世民人民陪审员  万立华人民陪审员  王凤娟二〇二〇年七月十六日书 记 员  邹 洁