北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初92958号原告（反诉被告）：北京市朝阳副食品总公司，住所地北京市朝阳区红庙北里。法定代表人：王伟林，总经理。委托诉讼代理人：袁芳，女，1978年7月23日出生，汉族，北京市朝阳副食品总公司员工。委托诉讼代理人：张卫成，北京市泽天律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩冬，男，1975年12月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨鹏，北京云亭律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市朝阳副食品总公司（以下称朝副公司）与被告（反诉原告）韩冬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朝副公司的委托诉讼代理人袁芳、张卫成，韩冬及其委托诉讼代理人杨鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朝副公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》；2、要求韩冬将位于北京市朝阳区西坝河东里*号楼及平房部分房屋（以下称涉诉房屋）腾空并交还给朝副公司；3、要求韩冬按每年449700元的标准，向朝副公司支付自2018年4月1日起至实际腾退房屋之日止的租金（合同解除后为使用费）。事实和理由：2018年2月6日，朝副公司与韩冬签订《房屋租赁合同》，约定韩冬租赁涉诉房屋（面积约352平方米），租期自2018年1月1日至2020年12月31日，租金共计1417700元，付款方式为季度支付。截至本案起诉前，韩冬仅向朝副公司支付了第一季度（2018年1月1日至3月31日）租金112425元，第二季度租金应于2018年4月1日前支付，朝副公司曾多次电话及当面敦促韩冬按时支付租金，但韩冬仍未支付。按合同约定，韩冬拖欠租金累计超过1个月，朝副公司有权解除合同并收回房屋。现为维护朝副公司的合法权益，诉至法院。韩冬辩称，不同意朝副公司的诉讼请求。1、双方所签合同属于持续性合同，租赁房屋的具体范围需要依据双方在合同中约定的面积确定，租金数额与租赁面积直接相关。2004年10月27日至2017年12月31日期间，双方在租赁合同中约定的面积与朝副公司交付的房屋实际面积不符，朝副公司未按合同约定足量交付房屋已构成违约。2、在2018年双方续签租赁合同时，韩冬已向朝副公司提出租赁房屋面积存在差异的问题，并要求朝副公司对此予以答复和解决，但朝副公司一直未予以答复。韩冬未按时支付的租金数额低于因房屋面积差多支付的租金数额，韩冬的行为是在行使先履行抗辩权，朝副公司无权以韩冬拖欠租金为由解除双方之间的租赁合同关系，也无权要求韩冬按合同约定支付租金。3、朝副公司出租给韩冬的房屋多年来长期存在电路不符合标准、漏水、暖气不热等问题，韩冬就相关问题多次向朝副公司提出维修的要求，但朝副公司均未解决。韩冬向本院提出反诉请求：1、要求朝副公司继续履行《房屋租赁合同》；2、要求朝副公司对涉诉房屋的电路、暖气进行维修，以使涉诉房屋达到正常使用的状态；3、要求朝副公司向韩冬赔偿因维修漏水而支出的费用25000元；4、要求朝副公司向韩冬退还2004年10月27日至2017年12月31日期间多收取的租金215323元；5、要求朝副公司向韩冬赔偿因涉诉房屋棚顶被拆除造成的经济损失60000元。事实和理由：2004年10月27日，韩冬从案外人王某某处承接其在朝副公司处承租的涉诉房屋（建筑面积约380平方米，院落约130平方米），租赁期限自2011年10月26日起，年租金为14万元。2011年9月16日，韩冬与朝副公司续签房屋租赁合同，韩冬继续承租涉诉房屋，租赁期限自2011年10月27日至2014年10月26日，三年租金分别为25万元、26万元、27万元。2014年9月24日，韩冬与朝副公司续签房屋租赁合同，韩冬继续租赁涉诉房屋，租赁期限自2014年10月27日至2017年12月31日，三年租金分别为346800元、364100元、382300元，最后66天租金为69100元。在此期间，韩冬均按合同约定的建筑面积支付了租金、押金等费用，并以该地址办理了营业执照等相关手续，在租赁房屋开展经营活动。2018年1月，朝副公司对其对外出租的房屋面积统一进行了重新测绘、核算实际面积。在韩冬与朝副公司续签房屋租赁合同时，韩冬才得知涉诉房屋的实际面积为352平方米，与原合同约定的面积不符。2018年2月6日，韩冬与朝副公司按涉诉房屋的实际面积352平方米确定租金标准，重新续签了房屋租赁合同，租赁期限为三年，三年租金分别为449700元、472200元、495800元。因自2004年4月27日至2017年12月31日期间，韩冬一直都是按原合同约定的面积（建筑面积约380平方米，附属面积约130平方米）向朝副公司支付租金、押金等费用，韩冬向朝副公司多支付的款项达215323元，据此，韩冬多次找到朝副公司协商因房屋面积误差造成韩冬多支付租金损失的问题，并向朝副公司递交了要求对此问题予以处理的申请，但朝副公司一直未就此问题给韩冬任何回复。此外，涉诉房屋的电线线路不符合用电标准，经常发生断电跳闸的情况，存在电路安全隐患，房屋屋顶存在漏水问题，暖气无法使用，上述情况已严重影响韩冬正常使用涉诉房屋，韩冬多次要求朝副公司予以维修，但上述问题至今未得到解决。2017年3月，韩冬按朝副公司的要求，对租赁面积内的棚顶及电路进行改造，将涉诉房屋的棚顶换成岩棉材质，投入费用6万元。2018年1月底，朝副公司又对韩冬按其要求出资改造的部分进行了拆除，给韩冬造成了经济损失。现为维护韩冬的合法权益，提出反诉请求。朝副公司对韩冬的反诉辩称，不同意韩冬的全部反诉请求。关于继续履行合同，根据合同约定，韩冬拖欠租金累计超过一个月、擅自转租的，朝副公司有权解除合同。关于维修费，合同明确约定，朝副公司以房屋现状租给韩冬使用，交付后的维修责任在韩冬一方，由此产生的维修费亦应由韩冬承担。关于租金，韩冬主张朝副公司多收取的租金与本案不属于同一法律关系，且2011年10月27日前的承租人不是韩冬。关于棚顶拆除损失，朝副公司未要求韩冬更换和拆除岩棉棚顶，故该项反诉请求缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市朝阳区西坝河东里*号楼及平房房屋登记在朝副公司名下，建筑面积共计565.69平方米。2004年12月13日，朝副公司作为出租方（甲方）与王某某作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区西坝河东里*号楼首层西坝河东里副食商店房屋（建筑面积约380平方米，院落约130平方米）出租给王某某经营医疗诊所和副食商店使用，租期自2004年10月27日至2011年10月26日；年租金为14万元，七年租金共计98万元。2011年9月16日，朝副公司作为出租方（甲方）与韩冬作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉诉房屋（建筑面积约380平方米，附属面积约130平方米），另加水、电、暖气等配套设施，按现状租给乙方经营使用，租期自2011年10月27日至2014年10月26日；第一年租金为25万元，第二年租金为26万元，第三年租金为27万元，租金支付方式为先付租金后用房。2014年10月21日，朝副公司作为出租方（甲方）与韩冬作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉诉房屋（建筑面积约380平方米，附属面积约130平方米），另加水、电、暖气等配套设施，按现状租给乙方经营使用，租期自2014年10月27日至2017年12月31日；第一年租金为346800元，第二年租金为364100元，第三年租金为382300元，最后六十六天租金为69100元，租金支付方式为先付租金后用房。经询，朝副公司认可前述房屋租赁合同项下的租金已全部收齐。2018年2月6日，朝副公司作为出租方（甲方）与韩冬作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉诉房屋（建筑面积约352平方米），另加水、电、燃气等配套设施，以现状租给乙方经营使用，租期自2018年1月1日至2020年12月31日；第一年租金为444700元，第二年租金为472200元，第三年租金为495800元，租金支付方式为先付租金后用房；乙方于本合同签订之日一次性向甲方支付2018年1月1日至2018年3月31日的租金112425元；其余租金按季度支付，即每租赁年度的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前支付当年租金的25%；为确保乙方按规定履行本合同各项条款，乙方应于签订本合同之日向甲方支付相当于年租金的30%作为租赁保证金即134910元，乙方于签订本合同之日向甲方支付30870元与原合同已支付的租赁保证金104040元共同作为本合同的租赁保证金。合同第九条关于违约责任约定，如乙方出现下列行为，甲方有权解除合同，并应书面通知乙方，合同自通知到达乙方时解除：1、乙方拖欠租金或有关费用，延误期限累计超过1个月，甲方有权解除合同，收回房屋；2、乙方从事非法活动或违法存放危险物品或者严重损害甲方合法权益；3、乙方擅自将承租的房屋转租、转借、转包、转让给第三人、或者和第三人进行任何形式的合作经营；……。就双方于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》，双方均确认韩冬已支付了2018年1月1日至2018年3月31日期间的租金112425元和保证金134910元。朝副公司主张其于起诉前向韩冬催要过租金，就此提交了其于2018年8月1日向韩冬作出的《通知》及快递查询结果，《通知》主要内容为：按合同约定，租金按季度支付，你方已拖欠两个季度的租金224850元，现书面通知你方，于2018年8月10日前补缴所欠租金，否则我公司将按照合同约定追究你方违约责任；快递查询结果显示邮件被退回。韩冬表示其未收到过该通知。韩冬主张其并非拖欠租金，而是因合同约定的房屋面积与房屋实际面积不符，其要求朝副公司解决因房屋面积误差造成其自2004年起多支付租金损失的问题，并向朝副公司提交了书面申请。就此韩冬提交了其与朝副公司的王副主任于2018年5月11日的谈话录音及于当日向朝副公司提交的情况说明。其中，谈话录音显示，韩冬称“现在面积多算了20多平米，应该是多付了215323元租金，既然多交了，边上的租金少交了，那这部分租金应该是给我减下去的”，王副主任称“原来没有按平米算”，韩冬称“写的是380平米，没写那块地方”，王副主任称“这钱肯定给不了”，……王副主任称“现在您的意思是不退钱，就不交租金？”，韩冬称“不是不退这钱，既然我们多交了，多交的房租应该是抵扣的，已经多交了21万多，既然是这个面积不够的情况下，是不是该多退少补？我交多了，是退也好抵扣也好都没问题，但是不能说这个钱多交了就多交了，您也是国有企业，也不能占我们这么大便宜，现在这面积有出入，这钱我们也不是说不交，这个钱得有个说法，我该怎么交房租怎么交”，王副主任称“什么说法”，韩冬称“我多交的20多万怎么处理？不能说多交了就多交了。您这该涨的时候也一分钱没少涨”，王副主任称“您这样，我们也没有先例，我感觉这事肯定给不了你，我跟领导申请”，韩冬称“好，您跟领导申请一下”，王副主任称“我现在就是要您一句话：如果这事解决不了，您的意思是？”，韩冬称“是这样的，我一年租金多少，我减去多交的钱，我该交多少交多少，不会少给”，……韩冬称“这是我们写的一个申请”，王副主任称“这我跟您说，如果您坚持您的想法，解决多交的租金，如果公司不同意，公司还是按照原合同的金额交，您是不会同意的？”，韩冬称“我不同意，我不会少交钱，但是也不应该多收钱”。情况说明显示，朝副公司在2004年10月26日至2017年12月31日的三份租赁合同中，租金均按380平方米计算并收取，在此期间，韩冬多支付租金共计215323元，每租赁年度多收取租金数额分别为72210元、18421元、19157元、19894元、25553元、26828元、28169元、5091元，现申请将多收取的租金215323元减免相应租金。朝副公司对谈话录音的真实性无法确认，认可韩冬曾向其提交过情况说明，但不认可多收取租金。关于涉诉房屋实际面积，双方均确认为352平方米，且均表示自2004年王某某承租起，涉诉房屋面积未发生过变化。经询，双方均表示朝副公司出于管理需要，于2017年12月对包括涉诉房屋内的房屋面积统一进行测绘。关于租金标准，朝副公司曾在庭审中表示，2014年10月27日以前，租金标准为固定数额，不以房屋面积为计算依据，2014年10月27日之后，根据面积和单价确定租金数额；朝副公司在此后的庭审中又表示，2018年2月6日签订的合同是按面积和单价确定租金数额，此前均不是按面积确定租金数额。韩冬表示，自2004年起即是按房屋面积和单价确定租金数额。为证明其主张，韩冬提交《北京市朝阳副食品总公司租赁合同审批表》及朝副公司办公室王主任与韩冬于2017年12月21日的谈话录音，其中：1、《北京市朝阳副食品总公司租赁合同审批表》显示，出租人为朝副公司，承租人为韩冬，出租标的为涉诉房屋，建筑面积约352平方米，介绍人为续签；原合同内容为：租期三年六十六天，自2014年10月27日至2017年12月31日，第一年租金为346800元，第二年租金为364100元，第三年租金为382300元，最后六十六天租金为69100元，租赁保证金为104040元（平米单价2.5元/㎡/天）；现合同内容：租期三年，自2018年1月1日至2020年12月31日，第一年租金为449700元，第二年租金为472200元、第三年租金为495800元，租赁保证金134910元（平米单价3.5元/㎡/天）；具体租金：乙方于签订本合同之日一次性向甲方支付2018年1月1日至2018年3月31日租金112425元，同时补交保证金30870元（原合同已支付104040元），其余部分按季度支付，即每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前支付当年租金的25%；审批日期为2018年2月5日。2、谈话录音显示，朝副公司的王主任称“这个标准您那天不是反映这个接受有困难吗？我也是给您反映，现在最低是3块5的标准，再减去一个那天测算的26平米的那个面积”，韩冬称“按那个图纸吧？要不您看，后面那个小房子，要不我们就不用……”。朝副公司对《北京市朝阳副食品总公司租赁合同审批表》的真实性不持异议，对谈话录音的真实性无法确认，对合法性和关联性不予认可。关于韩冬要求朝副公司退还自2004年10月27日起的租金的依据，韩冬表示，王某某与朝副公司签订《房屋租赁合同》后资金出现困难，2004年10月27日至2005年10月26日期间的租金都是由韩冬垫付的，自2005年10月27日起，涉诉房屋的承租人变更为韩冬，并由韩冬实际支付租金，就此韩冬提交了自2007年起的租金发票及收据、王某某于2006年1月14日向韩冬出具的委托书（显示王某某因长期不在北京，委托韩冬办理涉诉房屋出租事宜）。朝副公司不认可韩冬所述的承租人变更情况，表示2011年10月26日前的承租人为王某某，发票和收据的抬头是应王某某要求确定的，不能证明承租人变更为韩冬，韩冬无权主张2011年10月26日前的租金。关于漏水及修复情况，韩冬主张因其经营的药店、超市房顶漏水，韩冬自行予以维修，维修工程总价为25000元，其中已实际维修部分的费用为17000元，尚未维修部分的费用为8000元，该部分维修内容系楼上卫生间，但楼上目前有住户，需要与住户协商一致后才能予以维修。就此韩冬提交漏水视频和对漏水部位进行维修的照片、合同协议书及维修费收据，该组证据显示，韩冬与北京绿馨家园家居广场市场有限公司（以下称绿馨公司）于2020年1月3日签订《合同协议书》，约定绿馨公司为天保堂至鑫福超市房顶和鑫福超市后院平房房顶做防水，工程总款25000元，韩冬已支付17000元，尚欠8000元。朝副公司对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示从视频中只能看出房屋在漏水，但无法确认漏水原因，且即使房屋存在漏水问题，维修责任应由韩冬自行承担。关于棚顶损失情况，韩冬主张其于2017年3月应朝副公司要求，对涉诉房屋附属面积内房屋的棚顶及电路进行改造，投入费用6万元，后朝副公司于2018年1月对改造的棚顶进行拆除，给韩冬造成了经济损失。就此韩冬提交了朝副公司于2018年1月23日向北京康净源水处理设备有限公司（韩冬任法定代表人）作出的《关于对西坝河东里*号楼后院违建房屋拆除的通知》、韩冬与朝副公司的工作人员于2018年2月2日的谈话录音、棚顶拆除前后的视频、韩冬与崔国强于2014年12月24日签订的《北京市商铺租赁合同》及崔国强出具的情况说明，韩冬称其将涉诉房屋的部分面积转租给崔国强，改造棚顶时崔国强支付了35000元，韩冬支付了25000元，后棚顶被拆除，其向崔国强赔付了35000元。其中，通知的主要内容为：应北京市疏解整治促提升的整体要求及香河园街道办的有关要求，我公司将于2018年1月29日协同香河园街道办对西坝河东里*号楼后院违建房屋进行拆除，预计工期7日，请贵单位提前腾空违建房屋，配合做好拆违整治工作。朝副公司对该组证据的证明目的不予认可，表示其并未要求韩冬更换棚顶的材质，也无证据证明韩冬更换过棚顶的材质，即使进行过更换，相应费用也应由韩冬自行承担。经询，双方均同意用韩冬支付的保证金抵扣韩冬应向朝副公司支付的费用。另查，朝副公司于2018年8月15日向本院提交起诉状要求解除与韩冬于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》，并要求韩冬腾退涉诉房屋、支付拖欠的租金，本院于2018年9月3日向韩冬送达了起诉状副本及证据材料。经询，朝副公司表示其在起诉前未向韩冬发送过解除通知。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，朝副公司与韩冬于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据合同约定，租金按季度支付，韩冬延付租金累计超过一个月，朝副公司有权解除合同并收回房屋。根据查明的事实可知，合同签订后，韩冬仅向朝副公司支付了第一季度的租金，此后未支付过任何租金。韩冬主张因朝副公司在此前的租赁合同中多收取了部分租金，其一直在要求朝副公司解决多收取租金问题，其是在行使先履行抗辩权，关于该抗辩意见本院认为，根据韩冬提交的多份《房屋租赁合同》及《北京市朝阳副食品总公司租赁合同审批表》显示，自2014年10月27日起，租金数额与租赁面积直接相关，租金数额等于租金单价乘以合同约定的面积，其中2014年10月21日签订的合同约定的第一年租金单价为2.5元/㎡/天，2018年2月6日签订的合同约定的第一年租金单价为3.5元/㎡/天，而根据实际测量结果，涉诉房屋的实际面积为352平方米，并非合同中约定的380平方米，故韩冬有权要求朝副公司减付相应租金，经核算，2014年10月27日至2017年12月31日期间朝副公司多收取的租金共计85641元（以韩冬主张的数额为限）。对于2004年10月27日至2014年10月26日期间的租金，一方面，根据合同显示，该期间的年租金数额均为固定整数，并无证据证明租金数额与租赁面积直接相关，朝副公司交付的是特定房屋；另一方面，2011年10月27日前的承租人为王某某，与韩冬无关，故韩冬以约定面积与实际面积不符为由要求朝副公司减付上述期间的租金缺乏依据，本院不予支持。而截至本院依法向韩冬送达起诉状副本时，韩冬累计拖欠租金数额为224850元，扣除朝副公司多收取的85641元，韩冬仍拖欠租金139209元，且拖欠时间已达一个月以上，故韩冬的行为已构成违约，朝副公司已享有合同解除权，朝副公司于2018年8月15日提起本案诉讼，并在起诉状中明确提出解除双方于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，韩冬于2018年9月3日收到起诉状，故双方之间的《房屋租赁合同》于2018年9月3日解除。韩冬要求继续履行《房屋租赁合同》及基于合同继续履行要求维修电路、暖气的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。现双方之间的合同已经解除，朝副公司要求韩冬腾退涉诉房屋的请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金和占有使用费，韩冬目前仅支付租金至2018年3月31日，但至今仍占有使用涉诉房屋，故韩冬应向朝副公司支付自2018年4月1日起至实际腾退涉诉房屋之日止的租金（合同解除后为使用费），朝副公司要求按照合同约定的第一年租金标准计算使用费并无不当，本院予以支持，在计算具体数额时，应将韩冬支付的保证金134910元予以抵扣。关于韩冬主张的多收取的租金，如前所述，至2017年12月31日，朝副公司共向韩冬多收取了85641元租金，该部分租金应予以退还，韩冬主张的其他部分缺乏依据，本院不予支持。关于韩冬主张的漏水维修费用，韩冬已举证证明涉诉房屋存在漏水情况并进行了修复，虽《房屋租赁合同》中约定朝副公司以房屋现状出租给韩冬使用，但无证据证明韩冬在承租房屋时明知存在漏水并愿意承担维修责任，故漏水的维修责任仍在朝副公司，现韩冬予以维修，并举证证明了维修费情况，对于实际发生的维修费17000元，朝副公司应予以赔偿，对于未实际发生的维修费，本院不予支持。关于韩冬主张的棚顶损失，现有证据不足以证明韩冬应朝副公司的要求对棚顶进行改造，亦不足以证明韩冬对棚顶改造支出费用情况，故韩冬的该项反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京市朝阳副食品总公司与被告（反诉原告）韩冬于二○一八年二月六日签订的《房屋租赁合同》于二○一八年九月三日解除；二、被告（反诉原告）韩冬于本判决生效后七日内将北京市朝阳区西坝河东里*号楼及平房部分房屋腾空并交还给原告（反诉被告）北京市朝阳副食品总公司；三、被告（反诉原告）韩冬于本判决生效后七日内，按每年449700元的标准，向原告（反诉被告）北京市朝阳副食品总公司支付自二○一八年四月一日起至实际腾退房屋之日止的租金（合同解除后为使用费，计算具体数额时应抵扣韩冬已支付的保证金134910元）；四、原告（反诉被告）北京市朝阳副食品总公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）韩冬退还多收取的租金85641元；五、原告（反诉被告）北京市朝阳副食品总公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）韩冬支付漏水维修费17000元；六、驳回被告（反诉原告）韩冬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理13906元，由被告（反诉原告）韩冬负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2902元，由原告（反诉被告）北京市朝阳副食品总公司负担1176元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）韩冬负担1726元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 张燕钧审判员 谷培培二〇二〇年七月二十九日书记员 王贺情书记员 徐梦桥