山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初1384号原告:林灏，男，1989年11月13日生，汉族，户籍地山东省栖霞市，现住烟台开发区。委托诉讼代理人：王建梅，女，1962年6月5日生，汉族，住山东省栖霞市，系原告母亲。委托诉讼代理人：周志军，山东康桥（烟台）律师事务所律师。被告：黄海燕，女，1975年3月15日生，汉族，户籍地烟台市芝罘区，现住烟台经济技术开发区。原告林灏诉被告黄海燕民间借贷纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林灏委托诉讼代理人王建梅、周志军到庭参加诉讼。被告黄海燕经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告林灏向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《房产权利转让协议》、《房屋买卖合同》，协助原告办理房屋过户手续；2、请求判令被告赔偿逾期履行损失，暂按10000元计算（保留按双方《房产权利转让协议》、《房屋买卖合同》约定条款追索权利）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月16日，原告与被告签订《房产权利转让协议》。约定：被告从烟台海滨置业有限公司购得位于烟台开发区屋，经双方协商一致，被告将购房合同中的权利一并转让给原告。同日，双方又签订《房屋买卖合同》一份，约定被告负责在2014年1月1日前协助原告将上述房产过户给原告，过户费用由被告承担。签订合同当日，被告将上述房屋交付给原告，原告居住至今。从2013年12月份开始，被告已经具备过户条件，但却没有按合同履行将房屋过户给原告。原、被告签订的《房产权利转让协议》、《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。被告应按约定将房屋过户给原告，事情事实清楚，证据充分，应受法律的保护。另《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原告经多次催告，被告仍未按约定履行，严重损害了原告合法利益，应承担违约赔偿责任。请求判令被告赔偿逾期履行合同损失，暂按10000元计算，保留按双方《房产权利转让协议》、《房屋买卖合同》约定条款追索的权利。综上所述，原告的诉讼请求，既有事实证据又有法律依据，理由充分，人民法院应予以支持。原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实，判如所请。被告黄海燕未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：2013年2月26日，被告黄海燕（借款人、抵押人）、烟台海滨置业有限公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司烟台分行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人向被告黄海燕发放个人一手住房购置贷款960000元，用于购买由烟台海滨置业有限公司开发的涉案房产。被告黄海燕的工商银行存折载明，被告黄海燕按照合同约定履行部分还款义务。2013年12月16日原告林灏（乙方）与被告黄海燕（甲方）签订《房产权利转让协议》，载明：甲方从烟台海滨置业有限公司购得位于烟台开发区屋，经甲乙双方协商一致，甲方将购房合同中的权利一并转让给乙方。为明确双方权利义务关系，现达成本协议如下：一、甲方所转让的房屋即喜来登花园1号604号房屋面积约为172平方米，开发商为烟台海滨置业有限公司，甲方以按揭方式购买。现房屋已由开发区交付甲方，房屋产权证尚未办理。二、房屋权利的转让价格共计1204000元，付款方式为：协议签订当日，乙方支付甲方250000元，等甲方履行完本协议第四条义务后，乙方一次性支付甲方全部余款954000元。三、本协议签订当日，甲方将上述房屋交付乙方。同时协调开发商办理房屋转让变更手续、协调房管局办理撤销预登记手续，开发商所收取的更名费用由甲方负担，将来乙方办理房产证的费用由乙方负担。四、现在房产的按揭贷款由甲方负责偿还给银行，在银行办理解除按揭抵押手续、开发商办理合同更名手续、在房管局变更预登记撤销手续后，甲方义务即视为履行完毕。如甲方拒绝履行上述义务，双倍返还乙方已给付的房款。五、甲方保证所转让的房屋除了银行按揭贷款之外，不存在任何其他的债权债务，否则，如因房屋产权被第三方追索而造成乙方损失的，乙方有权向甲方追偿，并要求甲方赔偿由此而导致的全部损失。协议书上有原告林灏（乙方）与被告黄海燕（甲方）签字捺印。当日，被告黄海燕（甲方）与原告林灏（乙方）签订《房屋买卖合同》，载明：……达成如下协议：一、甲方将位于烟台开发区的住宅卖给乙方。二、转让价格共计壹佰贰拾万零四仟元整，签订协议前乙方将全部房款付给了甲方。……四、甲方负责在贰零壹肆年壹月壹日前协助乙方将房产过户给乙方，过户费用由甲方承担。五、到期甲方不协助过户，甲方双倍返还给付的房款。合同有原告林灏和被告黄海燕签字捺印。被告黄海燕向王建梅（案外人，系原告林灏母亲）出具三张借条，分别是：2013年7月2日被告黄海燕出具的借条，载明：今借到王建梅女士人民币壹拾伍万元整，订于2013年8月2日前归还。特立此据。身份证号：。手机号：136××××****。2013年12月3日被告出具的借条，载明：今借到王建梅女士人民币贰万元整，特立此据，在2013年12月10日前归还。2013年12月被告出具的借条，载明：今借到王建梅女士人民币捌万元整（小写为￥80000.00）,订于贰零壹肆年壹月壹日前归还。特立此据。三张借条都有被告黄海燕本人签字捺印。原告主张后期原告母亲又给付被告黄海燕现金15万元，连同以上借款前后合计40万元。因被告黄海燕无法偿还以上借款，因此以上借款用于抵顶涉案房款。原告主张2013年12月16日被告将涉案房屋交付给其使用至今，原告一直代为缴纳物业费，为证明其主张要求，原告提供六份涉案房屋缴费凭证，分别是：2019.1.1-2019.6.30，项目：服务费，单价：1.8，费用金额1876.93,实际收款1876.90；2015.5.1-2018.12.31，项目：服务费，单价：1.8，费用金额13764.00,实际收款13764.00；2018.6.5-2018.6.5,200元；2019.7.1-2019.12.31项目：服务费，单价：1.8，费用金额1876.93,实际收款1876.90；2019.6.26-2019.6.26,项目：抵水费预存款，费用金额-10.95，收水费（含二次加供水费）起始时间2018.6.20-2018.11.15，单价：3.65；2020.1.1-2020.6.30，项目：服务费，单价：1.8，费用金额1876.93,实际收款1876.90。另查，被告黄海燕及涉案房屋在本院有多起纠纷案件，本院受理原告黄新萍、刘文君诉被告黄海燕、第三人烟台海滨置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案于2015年10月12日作出（2015）开民一初字第52号民事判决书，判决确认原告黄新萍、原告刘文君是2012年3月16日被告黄海燕与第三人烟台海滨置业有限公司签订的购买烟台开发区海滨路86号海滨假日花园1号楼604号房产的商品房买卖合同（合同编号：开预字第120315100003号）的实际买受人。2015年3月18日原告烟台海滨置业有限公司（以下简称海滨公司）诉被告黄海燕、被告黄新萍、被告刘文君担保追偿权纠纷一案，本院于2016年6月24日作出（2015）开商初字第140号民事判决书，判决：一、被告黄海燕自本判决生效之日起十日内向原告烟台海滨置业有限公司返还垫付的按揭贷款及滞纳金171380.43元，并承担利息12413.72元。二、被告黄新萍、被告刘文君对上述债务承担连带责任。如果被告黄海燕、被告黄新萍、被告刘文君未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2322元，保全费1120元，由被告黄海燕、被告黄新萍、被告刘文君负担。该判决书已生效。本院2018年6月21日作出(2016)鲁0691执1321号执行裁定，涉案房屋予以拍卖，由开发商烟台海滨置业有限公司拍卖所得。2018年6月4日原告烟台海滨置业有限公司诉被告黄海燕、被告黄新萍、被告刘文君追偿权纠纷一案，本院于2018年12月4日作出判决：一、被告黄海燕自本判决生效之日起十日内向原告烟台海滨置业有限公司返还垫付的按揭贷款107259.32元，并承担利息6016.91元。二、被告黄新萍、被告刘文君对上述债务承担连带责任。如果被告黄海燕、被告黄新萍、被告刘文君未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2566元、保全费1170元，由被告黄海燕、被告黄新萍、被告刘文君负担。本院认为，就涉案房屋海滨喜来登花园1号604号房屋，在本院被告黄海燕与开发商烟台海滨置业有限公司以及被告黄海燕的亲属黄新萍、刘文君产生了多次纠纷，本院以及上级法院也作出了（2018）鲁0691民初1406号等相应的裁判文书和执行文书，根据裁判文书显示涉案房屋实际买受人为被告亲属黄新萍、刘文君，涉案房屋因被告黄海燕以及其亲属黄新萍、刘文君没有及时偿还银行贷款本金利息，2018年6月经本院公开拍卖，涉案房产由烟台海滨置业有限公司拍得。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。据此，涉案房产的所有权人为烟台海滨置业有限公司。被告将不属于其所有的涉案房产出卖给原告，其行为构成无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，无权处分行为并不影响买卖合同效力，故双方签订的《房产权利转让协议》及《房屋买卖合同》有效。但因被告并非涉案房屋的所有权人，不具有处分涉案房屋的权利，不能产生物权变动的法律后果，故原告要求被告履行双方签订的合同及协助办理房屋过户手续并赔偿逾期履行损失，因合同履行不能，本院不予支持。至于合同履行不能给相关当事人造成的损失，相关当事人可另案处理。被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭，视为放弃其答辩、举证、质证等权利，应对其行为承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告林灏的诉讼请求。案件受理费100元，由原告林灏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长  韩 刚人民陪审员  丛大连人民陪审员  林家臣二〇二〇年七月二十八日书 记 员  王 琳