山西省晋城市城区人民法院民事判决书（2020）晋0502民初830号原告：史某，男，汉族，1973年4月6日生，山西省晋城市人，现住晋城市。委托代理人：李某，山西赛林律师事务所律师。被告：王某1，男，汉族，1959年5月18日生，山西省泽州人，现住晋城市。被告：王某2，女，汉族，1958年1月18日生，山西省泽州人，现住晋城市。被告：卢某，女，汉族，1984年12月7日生，山西省泽州人，现住晋城市。被告：王某3，男，汉族，2007年5月10日生，山西省泽州人，现住晋城市。委托代理人：聂某，山西弘毅律师事务所律师。委托代理人：韩某1，山西弘毅律师事务所律师。原告史某诉被告王某1、王某2、卢某、王某3返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员毛柏青适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史某的委托代理人李某、被告卢某及四被告共同委托代理人聂某、韩某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告史某向本院提出诉讼请求：1、请求判令四被告立即腾退位于晋城市城区XX房屋并返还给原告；2、请求判令四被告向原告支付自2019年8月28日起至腾退之日止无权占有房屋期间的房屋使用费（按每月1300元标准，暂计算至4月27日为10400元）；3、本案诉讼费（含可能存在的鉴定费）由四被告承担。事实与理由：2019年8月7日，原告与韩某2签订合同的晋城市存量房买卖合同，原告向韩某2支付房款后双方办理了转移登记手续，并于2019年8月28日取得了晋城市规划和自然资源局颁发的晋（2019）晋城市不动产权第XXXX号不动产权证书。原告在收取房屋时，发现房中住有四被告，多次通过协商、报警的方式要求被告腾退房屋均被拒绝，至今四被告仍拒不搬离。根据《物权法》有关规定，原告享有对其房屋占有、使用、收益、处分的权利，当房屋被他人无权占有时，依法享有要求占有人返还原物及孳息的权利以及对被造成的损害请求损害赔偿的权利。综上，被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告王某1、王某2、卢某、王某3辩称：驳回原告的诉讼请求。事实和理由：原告所述不是事实，答辩人占有案涉房屋是合法占有。一、答辩人占有房屋是合法占有。2014年，案涉房屋所有人李某、韩某2将其回迁的XX房屋出售给了答辩人卢某，约定房屋价款为45万元，合同签订之日交付38万元作为购房定金，双方一致同意以现金方式付款。李某于收到答辩人全额房款之日起3日内将交易的房产全部交付给答辩人。合同签订后，答辩人丈夫于当日支付了38万元的房屋价款，李某、韩某2在收到答辩人价款后将房屋及房屋交款收据、回迁时的安置费收据交付给了答辩人，并承诺在办理房屋过户手续后付清剩余房款。2016年2月、8月份，李某儿子李某称其要为答辩人办理房屋产权过户手续，向答辩人要钱，答辩人分三次支付李某3万元，李某于2016年8月12日向答辩人交付了收款收据一支，证明其已向相关单位交纳了办理过户手续的款项。2019年7月12日，李某还向答辩人收取了办证工本费500元，所以答辩人占有房屋是依据答辩人与李某、韩某2签订的房屋买卖合同，是合法占有，并非是非法占有。二、原告与韩某2签订的房屋买卖合同是无效合同。原告在与韩某2签订房屋买卖合同前曾到本案案涉房屋进行查看，答辩人明确告知原告该房屋已经由答辩人购买了，但原告与李某、韩某2仍然签订房屋买卖合同并办理过户手续，原告与李某、韩某2签订合同是明知房屋已经出售，但仍然予以购买，其三人是恶意串通损害答辩人的合法权益，故其原告与韩某2签订的房屋买卖合同是无效合同。综上，原告与韩某2签订的房屋买卖合同是无效合同，答辩人基于房屋买卖而占有房屋，是合法占有，原告的诉讼请求不应当予以支持。根据原、被告诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：1、原告要求四被告立即腾退晋城市城区XX房屋返还原告并判令四被告向原告支付2019年8月28日起至腾退之日止无权占有房屋期间的房屋使用费的事实依据和法律依据各是什么，是否成立、应否支持；2、四被告要求驳回原告诉请的事实和法律依据各是什么，是否成立、应否支持；3、本案诉讼费由谁负担。针对争议焦点一，原告举证并陈述：第一组证据：1、晋城市存量房买卖合同复印件，2、不动产权证书复印件，3、过户税票复印件，4、韩某2、李某证人证言，证明原告对晋城市城区XX房屋享有物权。第二组证据：1、韩某2、李某证人证言，2、报警记录，证明王某1等四人无权占有该房屋的情况。第三组证据：1、58同城、安居客网站同小区租金查询界面，证明实际侵权发生的时段内同类地段同类房屋的市场租赁价格。法律依据：物权法第9、14、34、35、37、39条规定。被告质证称：对第一组证据1真实性无异议，证据2、3真实性无异议，但认为不存在实际的买卖合同关系，证据4有异议，证人未到庭不能作为证据使用；第二组证据1有异议，证人未到庭不能作为证据使用，证据2真实性无异议，不能证明四被告是非法占有，原告证明目的有异议；第三组证据1真实性证明目的均有异议。对原告提供适用本案的法律依据有异议，但本案原告与韩某2不存在实际买卖关系，法律规定不能予以适用。原告第二次开庭举证并申请证人出庭作证：证据1、刘丽中国建设银行个人账户活期交易明细；证据2、现金收款收据四支；证据3、申请证人出庭作证；证据4、结婚证。以上证据证明原告购买诉争房屋支付购房款的事实。证人韩某2证言：购房款共计45万元，原告给我35万元，17万元现金，剩余手机转账。被告和我儿子是朋友，被告生活困难，我想帮帮他，可能是2014年将房子交给被告住，大概2015-2016年分两次给了我2万元，我打的有条。证人石某证言：原告去年买房，我借给原告20万元，后归还于我。被告质证称：对证据1不能证明是购房款，交易明细从2019年2月-2019年9月13日，每次都是几千，正常来说购房款是大笔支付，交易都是签订买卖合同之前，证据和证人陈述相互矛盾，证人韩某2说在签订合同后过户前交付房屋价款和原告提供相矛盾，证据2四支收据真实性不认可，证据3韩某2、石某证言不是事实，不认可，证据4无异议，与本案无关。针对争议焦点二，被告举证并陈述：一、房屋买卖合同一份，证明李某、韩某2于2014年7月将案涉房屋以45万元的价格出售给了本案被告卢某，合同签订之日支付38万元,收到全额房款之日起3天内交付房屋。二、李某收据二支，晋城市建设安装总公司房地产开发公司出具的收据一支，证明卢某与李某签订房屋买卖合同，卢某支付房屋价款后，李某、韩某2交付房屋时将案涉房屋的相关收款收据交付给了卢某。三、李某、韩某2为卢某、王某出具的收款收据五支，李某收款收据一支，证明李某、韩某2于2016年2月、8月、2018年、2019年收到本案被告涉案房屋办证过户费用42500元。四、XX房屋的房地产登记档案，证明原告与韩某2签订的房屋买卖合同约定的房屋价款为35万元，该房屋严重低于市场价，说明本案原告与韩某2签订的房屋买卖合同并非是善意的。该房屋在买卖时未进行资金监管，办理过户手续2019年8月28日变更了登记，是在未交付房款时即已经办理了过户手续，根本不符合房屋买卖的交易习惯。五、暖气、煤气、电、电视缴费单一份，证明被告于2014年购买李某、韩某2房屋，被告支付房款后，李某、韩某2向被告交付了房屋，被告一家人一直居住在案涉房屋内，房屋所产生的各项费用均由被告支付。六、（2019）晋0502执484号执行裁定书一份，（2016）晋0502民初1857号民事判决书未向法庭提供。证明晋城市城区人民法院已经通过（2016）晋0502民初1857号民事判决书认定本案涉案房屋为被告卢某丈夫的遗产，并判决各被告在遗产范围内承担还款义务，现该案已生效，并进入执行程序。法律依据：合同法第52条，最高院关于商品房买卖合同司法解释第10条规定。原告质证称：对证据1证明目的有异议，房屋是否完成交易以不动产登记为标准，卢某与李某、韩某2即使签订了房屋买卖合同且未支付全款，没有完成过户登记，卢某仅享有债权而非物权行为，证据2收据印鉴不清，李某签字不符，真实性不予认可，无法证明其与涉案房屋有关联，证明目的有异议，关联性有异议，收款收条与本案无关，证据3证明内容有异议，仅体现收到人民币及金额并未体现款项的交付目的，收据并未有李某签字，真实性、关联性不予认可，证据4真实性无异议，证明目的有异议，该证据可表明原告与韩某2买卖房屋行为合法有效，证据5真实性无异议，该证据可以证明被告对房屋存在无权占有情况，应依据法律规定支付使用费，证据6该裁定书无异议，裁定书已明确被告名下均无可执行财产，说明卢某对本案房屋不享有所有权。原告与韩某2房屋买卖合同有效，不应适用合同法第52条及最高院关于商品房买卖合同司法解释第10条规定。被告第二次开庭举证并陈述：提供证据1、李某收据，证明李某在2019年8月1号将房屋买卖合同和发票从被告处取走；证据2、照片，证明取走买卖合同和发票拍的照片；证据3、离婚协议书，证明被告卢某和王某离婚，离婚约定共同购买的涉案房屋归被告所有；证据4、（2016）1857号判决书一份，证明王某2和王某3在王某的遗产范围内承担还款义务。原告质证称：对证据1关联性有异议，其收据内容无法证明被告所主张的事实，证据2关联性证明目的有异议，不能完整反映李某取走发票合同的过程，即使存在这个行为，也无法证明无权占有房屋的抗辩依据，证据3关联性证明目的有异议，离婚协议书是卢某和王某之间的协议，并非原告与王某之间的，证据4真实性合法性无异议，对证明目的和关联性有异议，该判决书仅确定了赵粉平与卢某之间的债权债务关系，并未对诉争房屋进行确权，卢某和王某的离婚协议虽提到诉争房屋，但由于系无权处分，故不得依据此判决确认已取得房屋的所有权。针对争议焦点三，原告认为诉讼费应由败诉方承担，被告认为应由原告承担。经审理查明：被告王某1、王某2系被告卢某之公婆，被告王某3系被告卢某之子，王某1、王某2之孙；卢某与王某系夫妻关系，王某已去世。晋城市XX房屋原系案外人韩某2、李某夫妻二人回迁所得。2014年7月25日，李某、韩某2作为卖方与被告卢某作为买方签订《房屋买卖合同》一份，双方约定由被告购买位于晋城市XX房屋一套，房产建筑面积80平方米，单价5600元/平方米，总价450000元；另约定签订合同当日被告向二案外人支付380000元作为购房定金，付款方式为现金一次性支付，并在收到被告全额房款之日起三天内将交易房产全部交付被告使用。被告称其交款后因客观原因无法为涉案房屋办理相关登记手续，韩某2、李某在合同签订第三天向被告交付房屋并将房屋相关回迁手续，后被告入住该房屋至今；但被告未能向本院提供相关交款凭证等履行合同的证据。另查明，2016年2月18日案外人李某去世，2019年6月25日，案外人韩某2向有关部门申请不动产登记申请，2019年8月2日，韩某2将晋城市城区XX房屋办理了晋（2019）晋城市不动产权第XXXX号不动产权证书，该证书载明涉案房屋为韩某2单独所有，房屋建筑面积69.82平方米。2019年8月7日，案外人韩某2作为甲方与原告史某作为乙方签订《晋城市存量房买卖合同》一份，约定：甲方将座落于晋城市城区XX住宅出售给乙方，房屋建筑面积69.82平方米，转让总价款350000元，乙方于2019年9月1日前向甲方一次性支付房款，不愿接受资金监管；合同签订三日内，甲、乙双方共同向不动产管理部门申请存量房网上签约备案和办理转移登记手续；甲方于2019年9月1日前腾空房屋，并通知乙方进行验收交接；另双方对物业杂费及违约责任等进行了约定。2019年8月28日，原告经申请取得了晋（2019）晋城市不动产权第XXXX号不动产权证书，载明涉案房屋为史某单独所有。现原、被告双方因房屋产权归属问题各执一词，导致涉诉在案。再查明，李某与韩某2共生育二子，其中长子为李某，次子李育华。以上事实由2014年7月25日《房屋买卖合同》、收款收据、不动产权利及其他事项登记信息、《晋城市存量房买卖合同》、晋（2019）晋城市不动产权第XXXX号不动产权证书、证人证言及原、被告陈述等在案佐证。综上，本院认为：本案的案由为返还原物纠纷，本案的争议焦点为史某基于晋城市城区XX房屋的登记权利能否排除四被告的占有。一、关于卢某与李某、韩某2房屋买卖合同效力及四被告是否有权占有涉案房屋的问题。卢某与李某、韩某2签署的房屋买卖合同,不违反法律、法规的规定，双方之间的房屋买卖合同当属有效。双方均应按照合同约定履行各自义务，被告所负义务应当是将购房款交付于出卖人，出卖人收到全部款项后将涉案房屋交付买受人，现被告未提供相关证据予以证明其交付完毕购房款，韩某2出庭作证证明其未收到房屋全款，仅收到部分款项，因此，被告卢某及另三被告对涉案房屋是无权占有。关于原告史某与韩某2签订房屋买卖合同及将涉案房屋过户给史某的效力问题。物权以公示公信为原则,物权之所以具有对世性,系因其具有公示性,经过登记而被推定为世人皆知。债权之所以具有相对性,盖因债权为私密性权利,一般不具有公示性。《中华人民共和国民法通则》第七十二条及《中华人民共和国合同法》第一百三十三条均规定标的物所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房屋所有权转移变更应办理登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，卢某虽与韩某2、李某合法签订房屋买卖合同及交纳购房款在先，但不动产物权变动法律效果的产生，需以生效的债权合同与物权变更登记行为的法律事实为前提。原告史某持合法有效的债权合同,并依法办理了房屋所有权转移登记手续，史某取得涉案房屋所有权符合法律规定，产生物权变动的法律后果。卢某仅有生效的债权合同，并未依法办理房屋所有权转移登记手续，故卢某未依法取得涉案房屋所有权。由于卢某未取得涉案房屋的所有权，四被告占有涉案房屋是对原告史某房屋所有权的侵犯，属无权占有，故本院依法对原告史某要求四被告返还房屋的请求予以支持。关于原告请求判令四被告支付原告自2019年8月28日起至腾房之日止的无权占有房屋期间的房屋使用费（按每月1300元标准计算，暂计算至2020年4月27日共10400元）的请求。本院认为，原告与案外人韩某2签订房屋买卖合同并办理过户登记手续，但实际未完成房屋交接，现原告主张被告向其支付房屋使用费，本院不予支持。据此,按照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告王某1、王某2、卢某、王某3于本判决生效后十五日内将座落于晋城市城区XX房屋返还给原告史某；二、驳回原告史某的其他诉讼请求。案件受理费6706元减半收取为3355元，由被告王某1、王某2、卢某、王某3负担3275元，原告史某负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审判员 毛柏青 二〇二〇年七月二日书记员 任彦红