吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终945号上诉人（原审原告）：珲春市德鼎房地产开发有限公司。法定代表人：荣某，董事长。委托诉讼代理人：金虎山，吉林孝信律师事务所律师。委托诉讼代理人：金新杰，吉林孝信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马某，住吉林省珲春市。上诉人珲春市德鼎房地产开发有限公司（以下简称德鼎公司）不服被上诉人马某商品房预售合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2020）吉2404民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人德鼎公司的委托诉讼代理人金虎山、金新杰，被上诉人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德鼎公司上诉请求：1.请求二审法院查清事实后改判一审法院作出的(202O)吉2404民初350号民事判决；2.一、二审诉讼费用由马某承担。事实与理由：1.一审判决第5页第4段至第6页认定：林义国于2014年期间向马海、李凤芹、李酉娟、马淑兰借款365万元。借款期限届满后，2019年10月29日，林义国为马某等人出具了房屋顶账还款协议，主要内容为:“林义国在……四人所有。”该协议落款处加盖有林义国名章及延边三林实业有限公司珲春盛博大酒店的公章，属于事实认定错误。第一，借款合同为实践合同，只有马海、李凤芹、李酉娟、马淑兰实际给林义国给付365万元才可以认定林义国向李凤芹、马海、李酉娟、马淑兰借款365万元。一审法院在马某只出具了借条的复印件，没有提交任何证据证明上述四人已履行给付义务的情况下认定林义国借款365万元属于事实认定错误。第二，即使林义国确实向李凤芹、马海、李酉娟、马淑兰借款365万元，马某也并未提交授权委托书证明上述四人委托马某处分上述四人的365万元借款，上述四人未在《房屋顶账还款协议书》上签字同意将涉案房屋备案在马某名下。综上，可以证明马某无权处分马海、李凤芹、李酉娟、马淑兰的365万钱款。第三,《房屋顶账还款协议书》上没有加盖德鼎公司的公章，也没有德鼎公司的法定代表人林义光的签字，林义国没有代理德鼎公司处分案涉房屋的授权，证明德鼎公司没有签订《房顶账还款协议书》的意思表示，林义国属于无权处分,该协议只约束马某与林义国,不能以此证明马某已支付了房屋价款；2.一审判决第6页最后一行认定：德鼎公司以自己开发的房屋为偿还林义国的借款，通过签订《房屋买卖合同》并办理备案登记的方式抵债给马某，表明对林义国的债务认可并愿意承担相应后果，如果德鼎公司与林义国之间存在债务纠纷，可另行解决，属于事实认定错误。第一，马某没有证据证明德鼎公司与林义国之间存在债权债务关系。第二，马某没有证据证明德鼎公司具有以自己开发建设的房屋来偿还林义国的借款的意思表示。第三，马某没有证据证明德鼎公司有通过签订《房屋买卖合同》并办理备案登记的方式将房屋抵债给马某的意思表示。第四，李凤芹、马海、李酉娟、马淑兰与林义国的债权债务关系才是应当另案解决的诉讼。本案中应查明马某是否向德鼎公司支付涉案房屋的房款；3.一审判决适用法律错误。一审判决适用的是《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款的规定，并认为马某提供的证据内容互相符合，证明力明显大于德鼎公司提供证据的证明力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，马某有义务提供证据证明德鼎公司有将案涉房屋顶债给马某的意思表示。马某没有提供德鼎公司出具的收据，《房屋顶账还款协议》也没有德鼎公司的公章，表明马某提供的证据没有完成完整的证据链，其证明力明显小于德鼎公司提供的证据；4.在本案中，德鼎公司与马某于2016年10月28日签订商品房买卖合同，并于当日进行房屋备案登记，而《房屋顶账还款协议书》是在2016年10月29日签订的，马某在2020年3月25日的庭审笔录第3页中承认:“马某与林义国签订顶账协议时当时的德鼎法定代表人林义光不在场。”按常理，如果德鼎公司承认或同意马某通过房屋顶账的方式偿还房款，马某应当要求德鼎公司出具收据表示收到房款。《房屋顶账还款协议书》没有加盖德鼎公司的公章，也没有当时德鼎公司的法定代表人林义光的签字，林义国也没有代理德鼎公司处分案涉房屋的授权，证明德鼎公司没有签订《房顶账还款协议书》的意思表示，该《房屋顶账还款协议》只能约束林义国与马某。德鼎公司之所以与马某签订房屋买卖合同并进行备案登记，是因为林义光的亲哥哥林义国带领马某到售楼处购房求情，林义光因为兄弟情义，才与马某签订房屋买卖合同并备案登记。综上所述，德鼎公司没有将案涉房屋顶债给马某的意思表示，在德鼎公司与马某房屋买卖关系中，马某并未缴纳购房款。被上诉人马某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因德鼎公司的原法定代表人林义光同意将案涉房屋抵债给马某，所以合同才备案登记的。德鼎公司向一审法院起诉请求：1.解除德鼎公司与马某之间的《商品房买卖合同》购物中心项目1403号住宅（丘地号：16-2-33-1403）；2.马某协助德鼎公司注销备案登记；3.马某向德鼎公司支付违约金1万元整（壹万元整）；4.诉讼费用由马某承担。事实和理由：2016年10月28日德鼎公司与马某之间签订了《商品房买卖合同》，德鼎公司开发的珲春市购物中心项目将1403号住宅（丘地号：16-2-33-1403）出售给马某，合同约定房屋总价格为387558元整。德鼎公司与2016年11月2日已将此房屋备案给马某，备案后马某应当一次性支付给德鼎公司房款。但马某至今尚未将此购房款支付给德鼎公司，导致德鼎公司不能按期完成房屋建设合同目的无法实现，已构成违约。请求解除商品房预售合同，并注销备案登记。一审法院认定事实：2016年10月28日，德鼎公司与马某签订了《商品房买卖合同》，约定德鼎公司将其开发的珲春市××元房屋，以387558元价格出售给马某，付款方式为一次性付款，并约定2018年6月30日前交付。合同签订后，双方于2016年11月2日在房产管理部门办理了商品房买卖合同备案证明，备案买受人为马某。马某一直未以现金或转账的方式向德鼎公司支付过购房款，从双方签订《商品房买卖合同》至德鼎公司向本院提起诉讼前，德鼎公司一直未向马某主张过购房款。另查明，林义国系德鼎公司法定代表人林义光的哥哥，林义国在德鼎公司承包部分工程。林义国于2014年期间向马海、李凤芹、李西娟、马淑兰借款365万元，借款期届满后，2019年10月29日，林义国为马某等人出具了房屋顶账还款协议书，主要内容为：“林义国在2011年至2014年期间由李凤芹借给林义国人民币80万元；由马海借给林义国人民币155万元；由李酉娟借给林义国人民币20万元；由马淑兰借给林义国110万元。总借款本金365万元，因无现金偿还，林义国用法人林义光德鼎公司开发的购物中心房屋作为此上述款项的偿还。由于李凤芹、马海、李酉娟、马淑兰四人办理备案时均在外地，所以将房屋都备案在马某名下。以上房屋所有资金和产权都归以上四人所有。”该协议落款处加盖有林义国名章及延边三林实业有限公司珲春盛博大酒店的公章。双方约定用作偿还借款的房屋共9套，包括本案诉争的房屋，均到房产管理部门办理了备案登记，至本案诉讼，德鼎公司一直未主张过9套房屋的购房款。一审法院认为，本案的争议焦点为马某是否已通过以房抵债的方式履行了支付《商品房买卖合同》购房款的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”本案中，德鼎公司提供了一份《商品房买卖合同》及合同备案证明来证实自己的主张，马某对签订合同的真实性无异议，但抗辩其已通过以物抵债的方式履行了付款义务，并提供了林义国向李凤芹、马海、李酉娟、马淑兰借款365万元的证据、林义国出具的《房屋顶帐还款协议书》及林义国的录音资料证明以房抵债的事实。马某提供的证据上述内容相互符合，其提供的证据证明力明显大于德鼎公司提供的证据的证明力。另外，德鼎公司一次性与马某签订9套房屋的商品房买卖合同，在未收取房款的情况下均办理了合同备案登记，且直至起诉，一直未向马某主张过房款，以上行为不符合商品房买卖交易习惯及生活常理。故马某提出的证据证明以房抵债事实的发生具有高度盖然性，本院对该事实予以确认。德鼎公司以自己开发的房屋为偿还林义国的借款，通过签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的方式抵债给马某，表明其对林义国的债务认可并愿意承担相应后果，如德鼎公司与林义国之间的存在债务纠纷，可另行解决。综上所述，在马某已以期限届满的借款抵顶购房款的情况下，德鼎公司以马某未支付房款为由要求解除《商品房买卖合同》、协助注销备案登记及支付违约金的请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定，判决：驳回珲春市德鼎房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由珲春市德鼎房地产开发有限公司负担。二审期间，马某向本院提交了三份证据，本院组织当事人进行了质证。证据一、2020年7月5日下午在温州瑞安医院门口林义光的讲话录音一份，证明林义国给德鼎公司做外挂大理石工程，德鼎公司欠林义国的钱，所以德鼎公司抵给马某九套房屋作为大理石的工程款。德鼎公司对录音的真实性没有异议，本院结合一审庭审时林义光的陈述，对林义国承包德鼎公司大理石工程的事实予以确认。证据二、林义国与林义光的债务往来三张，证明林义国与德鼎房地产法人林义光之间有账务往来，以及林义国垫付给德鼎公司的大理石款项，当时开发购物中心时候交的保证金款项。因该证据均为复印件且没有德鼎公司公章或原法定代表人林义光的签字确认，故本院不予采纳。证据三、2016年10月27日签订的房屋顶账协议书，证明德鼎公司用9套房屋抵顶马某的借款365万元。该份协议书是由原法定代表人林义光的姐姐林凤娟书写。因马某未提交证据原件，本院无法核实其真实性，故不予采纳。另外，本院依职权对马海、李凤芹、马淑兰、李酉娟等四人进行调查。四人均陈述，四人将钱款交付于马某后由马某处理与林义国的借贷事宜，并认可林义国以德鼎公司的房屋抵顶其借款的事实及马某以自己的名义签订房屋买卖合同并备案登记的事实。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2020年6月17日，德鼎公司的法定代表人变更为荣某，荣某在该公司任董事长职务。又查明，德鼎公司与马某签订的商品房买卖合同约定的交付房屋的时间为2018年6月30日，但至今尚未交付使用。再查明，一审庭审中，德鼎公司的原法定代表人林义光陈述林义国确实承包了大理石工程，工程款为300万元左右并已结算完毕。马海、李凤芹、马淑兰、李酉娟等四人对林义国以德鼎公司的房屋抵顶其借款的事实及马某签订房屋买卖合同并备案登记的事实予以认可。本院认为，本案争议的焦点为德鼎公司以马某未支付房款为由解除双方之间的商品房买卖合同是否成立。本案审理过程中，马某抗辩称其已通过以物抵债的方式履行了付款义务，并举出有关证据及录音材料初步证实了马海、李凤芹、马淑兰、李酉娟与林义国之间的借款关系，林义国与德鼎公司之间的债权债务关系，林义国以德鼎公司的9套房屋抵顶马海、李凤芹、马淑兰、李酉娟等四人的借款，由马某代签合同并办理备案登记的原因及事实经过。现德鼎公司主张其不存在以房抵债的意思表示、未签订以物抵债协议，亦未向马某出具房款收据等为由进行反驳，但根据德鼎公司的原法定代表人林义光在一审时的陈述及林义国、林义光的的录音材料可以证实德鼎公司与林义国之间确实存在债务关系，对此，德鼎公司应提出相关证据证明其已全部结清林义国的工程款，并依此进一步解释说明不可能存在以房抵债的事实主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，至此德鼎公司未提交证据证明其不欠林义国工程款的主张，也无法反驳马某已证实的内容，本院对其上诉请求不予支持。另外，根据商品房买卖交易习惯，普遍认为签订房屋买卖合同并办理合同备案登记就认定已完成房屋交易。虽然德鼎公司主张原法定代表人林义光因兄弟情义先行办理了备案登记，但结合德鼎公司与马某一次性签订9套房屋的买卖合同的事实、林义国出具9套房屋的顶账还款协议书后德鼎公司再进行合同备案登记的情况、双方在庭审中的陈述及提交的证据，德鼎公司的主张缺乏说服力亦不符合常理，故本院不予采纳。综上所述，德鼎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由珲春市德鼎房地产开发有限公司负担。审 判 长 申成日审 判 员 朴美兰审 判 员 池东波二〇二〇年七月三十日法官助理 鲁雪莲书 记 员 李思思