甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终477号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张掖市张运汽车运输有限责任公司张掖汽车站，统一社会信用代码91620700925252015C。 负责人：李某1。 委托诉讼代理人：魏某。 委托诉讼代理人：郭某，甘肃振泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：易某1，甘肃省张掖市人，个体工商户，住甘州。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：易某2，甘肃省张掖市人，个体工商户，住甘州。 上述被上诉人共同委托诉讼代理人:李某2，甘肃锦舒律师事务所律师。 原审第三人：张掖市张运汽车运输有限责任公司，统一社会信用代码：91620700225250684L。 法定代表人：张某，该公司董事长。 委托诉讼代理人:崔某。 上诉人张掖市张运汽车运输有限责任公司张掖汽车站（以下简称张掖汽车站）因与被上诉人易某1、易某2，原审第三人张掖市张运汽车运输有限责任公司（以下简称张运汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2018）甘0702民初5705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张掖汽车站委托诉讼代理人魏某、郭某，被上诉人易某1、易某2共同委托诉讼代理人李某2，原审第三人张运汽车公司委托诉讼代理人崔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张掖汽车站上诉请求：请求二审法院查明案件事实，正确适用法律，撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求，驳回被上诉人的反诉请求。事实与理由：1.一审认为合同中的三间房屋没有交付与事实不符。三楼的一间由案外人杨某占有的房屋，上诉人与被上诉人签订《宾馆租赁合同》后，上诉人即将该房屋已出租给被上诉人租赁使用的情况向杨某进行了通知，被上诉人对宾馆进行了统一装修，包括杨某占有的涉案房屋，装修后的这间房屋是由被上诉人交付给杨某继续使用，说明该房屋已交由被上诉人统一管理使用，且在合同履行期间被上诉人一直未向上诉人提出过异议。四楼罗某占用的两间房屋，双方签订《宾馆租赁合同》时已考虑了对两间房屋进行交接的问题，补充协议就是为解决两间房屋的交付问题。补充协议签订后，两间房屋就应视为交接完毕；2.一审以上诉人未交付全部租赁物也有违约行为和被上诉人欠费非恶意为由，不支持被上诉人欠费不交的违约责任逻辑错误。上诉人并无任何违约之处，违约责任不能以违约行为是恶意或非恶意来衡量；3.合同中租赁税约定由被上诉人承担，房租中不含税金，被上诉人承诺税金转移给上诉人就愿在2天内交清欠租，上诉人才发出了第二份催款便函。但2天后被上诉人仍不交欠租，上诉人执行原合同并无不妥；4.合同中对逾期交房租押金不退约定明确，一审法院不支持上诉人的该项请求，与合同约定不符；5.在一审判决中认为涉案三间房屋没有交接，在扣除相应房租时应以上诉人实际收取的房租金额150370元为计算标准。 易某1、易某2辩称：1.上诉人的上诉理由不能成立，一审查明的关于租赁房屋中三间房屋未交付被上诉人的事实清楚。在庭审中，上诉人一方当庭认可，也未向法庭提交关于签订租赁合同后向房屋占有人通知交付房屋的证据，因此，上诉人在上诉状中否认该事实，与一审查明的相关事实及证据相违背；2.双方租赁合同第五条约定，如甲方违约，应承担乙方经营的中全部投资及预期收益，而原审判决对被上诉人一方反诉请求中的这一部分费用未支持，实质已经照顾到了上诉人一方的利益，上诉人还要要求额外的利益不符合规定；3.关于税金承担问题，在双方签订的租赁合同中没有专门条款，根据法律规定，租赁费的税金应由出租房屋的一方承担。因此，上诉人在上诉状中提到的租金当中已扣除税金的理由无任何依据；4.本案中涉及的三间房屋被案外人长期使用，原审判决对被上诉人一方提出的费用部分未处理，被上诉人要求上诉人一方承担，如上诉人不同意，我们将另案解决。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 张运汽车公司述称：根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的约定，上诉人已将租赁房屋全部移交给了被上诉人，上诉人的上诉理由成立，二审法院应予支持。 张掖汽车站向一审法院起诉请求：1.要求被告支付房屋租赁费135000元、电费31711元、承担违约金32600元，合计199311元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：第三人张运汽车公司对涉案房屋享有所有权，其将该房屋交由原告占有、使用、收益。2009年7月15日，张掖汽车站作为出租方（甲方）、易某1、易某2作为承租方（乙方），双方签订《宾馆租赁合同》一份，双方约定甲方将张掖汽车站综合楼三、四层、整体建筑面积2567.6㎡房屋及车站综合楼一层门庭一间、建筑面积74.37㎡承包给乙方作为宾馆经营，合计建筑面积2641.97㎡，乙方应向甲方交纳承包经营押金20000元；租赁期间为2009年7月15日至2017年7月15日，租赁费每年190000元，于合同签订之日支付上半年租赁费95000元，下半年租赁费95000元于2009年12月15日前全部付清，以后每年按此类推，若逾期未交，自约定交费之次日，每天按所欠费用的2%加收违约金，超过90日甲方有权解除合同，押金不予退还；乙方承包经营期间产生的水费、电费、采暖费、卫生费、税费等由乙方自行承担。同日，双方又签订补充协议一份，约定宾馆四楼面积52.2㎡的客房两间，租赁费由现使用人单独支付给乙方，使用结束后，该客房的使用权归乙方所有，但未就此事项通知使用人。合同签订前，被告易某1、易某2向原告交纳押金20000元。租赁期届满后，2017年6月26日，张掖市汽车站给易某1、易某2经营的桃源居宾馆出具了交款通知一份，被告易某1、易某2拖欠原告张掖汽车站2017年上半年电费31711元、2016年房租670元、2017年上半年房租75335元，合计107716元（不含税）。另查明，被告（反诉原告）易某1、易某2承租的房屋中，三楼面积为26㎡的房屋一直由案外人杨某使用，未向被告交付。四楼面积为52.2㎡的两间房屋一直由案外人罗某使用，未向被告交付。经本院依职权向案外人杨某调查询问，案外人杨某陈述张掖汽车站在修建了楼房之后将三楼的一间房屋提供给其无偿使用，亦未向其告知过房屋已经出租于易某1、易某2；在其使用房屋期间，原、被告均未要求过收回房屋或收取房租。 一审法院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，第三人张运汽车公司对涉案房屋享有所有权，其将本案所涉房屋交由原告（反诉被告）张掖汽车站占有、使用、收益，原告有权出租该房屋。原、被告签订的《宾馆租赁合同》、补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方都有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案合同约定的租赁期限至2017年7月15日止，该《宾馆租赁合同》已终止，被告（反诉原告）应按照约定及时支付约定的费用，现被告（反诉原告）未偿付相关费用的行为已违背了民事活动中的诚实信用原则，构成违约，依法应承担相应的民事责任。关于原告（反诉被告）主张要求被告（反诉原告）支付租赁费135000元、电费31711元的诉讼请求，双方在合同中虽然约定被告承包经营期间产生的税费由二被告承担，但根据税收政策，该税款的纳税义务人应为出租人即本案原告，现原告未能提交相关证据证明其已缴纳涉案房屋的税费，其要求被告将该部分税款作为租赁费支付给原告的请求没有法律依据，故依法不予支持。庭审中，原、被告均认可不含税的下欠租赁费为76005元、电费31711元，但被告（反诉原告）提出反诉请求，主张因租赁物中三楼面积为26㎡的房屋由案外人杨某使用，四楼面积为52.2㎡的两间房屋由案外人罗某使用，上述房屋使用费应在租赁费中予以扣除。对此，本院认为，原、被告双方虽签订了补充协议，约定由案外人罗某继续使用四楼的两间房屋，由被告（反诉原告）收取租赁费，但双方并未就此事项向罗某通知，该约定对案外人罗某不发生法律效力；且原告（反诉被告）未提交相关证据证明罗某已知晓该协议，亦无证据证明案外人罗某已向被告（反诉原告）交纳了占有期间的房屋租赁费，原告（反诉被告）应承担举证不能的法律后果，故面积为52.2㎡的两间客房使用费应在被告（反诉原告）应付的租赁费中予以扣除。对于三楼面积为26㎡的房屋，经本院依职权向杨某调查核实，案外人杨某陈述该房屋系原告张掖汽车站无偿提供，原告（反诉被告）未向其告知该房屋已出租给二被告，亦没有人向其主张过权利。庭审中，原告（反诉被告）对其是否将该房屋交付于二被告未提交证据加以证明，结合案外人杨某的陈述，依法对反诉原告要求将上述房屋使用费在租赁费中予以扣除的主张，予以支持。对于面积共为78.2㎡的三间房屋使用费，因原、被告在合同中约定建筑面积2641.97㎡的年租赁费为190000元，故面积为78.2㎡的房屋年租赁费应为5623.83元（190000元÷2641.97㎡×78.2㎡），因被告（反诉原告）承租期间，上述三间房屋均由他人占有使用，故应在被告（反诉原告）应付欠款107716元中扣除44990.64元（5623.83元/年×8年）。对于本诉原告（反诉被告）要求本诉被告承担违约金32600元及反诉原告要求反诉被告退还押金20000元的诉讼请求，鉴于合同履行过程中原告未按照合同约定向二被告交付全部租赁物，亦存在违约行为，双方就租赁费数额、承租房屋面积及交付情况存在争议才导致租赁费交付搁置，被告未及时支付租赁费并非恶意违约，故对本诉原告主张的违约金32600元，不予支持，反诉被告应退还反诉原告押金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：1.本诉被告易某1、易某2偿付本诉原告张掖汽车站房屋租赁费76005元、电费31711元，合计107716元；2.反诉被告张掖汽车站退还反诉原告易某1、易某2房屋租赁费44990.64元；3.反诉被告张掖汽车站退还反诉原告易某1、易某2押金20000元；4.驳回本诉原告张掖汽车站的其他诉讼请求；5.驳回反诉原告易某1、易某2的其他反诉请求。以上一、二、三项相抵后，由被告（反诉原告）易某1、易某2向原告（反诉被告）张掖汽车站支付42725.36元，限于本判决生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4286元，由原告张掖汽车站负担1972元，被告易某1、易某2负担2314元。原告已交纳，被告负担的部分由被告直接给付原告。反诉案件受理费2119元，由反诉原告易某1、易某2负担636元，反诉被告张掖汽车站负担1483元。反诉原告已交纳，反诉被告负担的部分由反诉被告直接给付反诉原告。 二审期间，上诉人围绕上诉请求向本院提交了2015年度收租票据4张，拟证明被上诉人缴纳的租金中含有税费，税金由被上诉人负担，被上诉人向上诉人缴纳的租金应当以含税租金19万元计算，以后缴纳的租金也应以19万元含税租金缴纳，一审将税金扣除错误，相当于减少了上诉人的租金。经当庭质证，被上诉人认为：1.该份证据不是法律规定的新证据；2.双方在租赁合同中未约定租金税费由承租方承担的内容，按法律规定，出租方应以20%的租金作为税金向国家缴纳税款；3.上诉人作为法人企业收取租金时应向承租人提供发票，提供发票时就应向税务机关交税，承租人不向上诉人缴纳不含税金的这一部分费用是双方重新达成的协议。本院认为，上诉人提交的上述证据，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第四十一条规定的新证据，本院不予采信。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《宾馆租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同、协议的约定诚实信用的履行自己的义务。依照《宾馆租赁合同》的约定，本案租赁期限已于2017年7月15日届满，被上诉人在租赁合同期限届满后，仍有部分租赁费未向上诉人交纳，有违诚实信用原则，应承担相应的民事责任。上诉人要求被上诉人以含税的租金向其交纳租赁费的请求，因其未能提交相关证据证明其已缴纳涉案租赁房屋的税费，一审以双方当事人均认可的不含税的下欠租金、电费数额认定被上诉人向上诉人偿付租赁费76005元、电费31711元证据充分，并无不当。上诉人与被上诉人签订的《补充协议》中虽约定“宾馆四楼面积52.2㎡的客房两间，租金由现使用人单独支付给乙方，使用结束后，该客房的使用权归乙方所有。”但双方并未就此事项向使用人通知，该约定对使用人不发生法律效力。三楼由案外人杨某使用的26㎡房屋，上诉人无证据证明该房屋应由被上诉人收取“租金”，故被上诉人反诉要求从租赁费中扣减三、四楼78.2㎡房屋使用费的理由成立。一审判决认定的退还租赁费的计算标准、数额准确，本院予以支持。2009至2015年双方当事人均履行了合同相关义务，现仅就2016年、2017年的租赁费数额及交付情况产生争议，被上诉人未及时全额支付2016、2017年租赁费并非恶意违约，故对上诉人要求被上诉人承担违约金32600元的诉请，本院不予支持。现租赁期限已届满，被上诉人交纳的押金20000元上诉人亦应予退还。 综上，上诉人张掖汽车站的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6405元，由上诉人张掖市张运汽车运输有限责任公司张掖汽车站负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永春 审判员  陈 军 审判员  胡宏睿 二〇二〇年七月三日 书记员  蒋梦英 附本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。