湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初633号原告：卢麒宇，男，汉族，2001年12月13日出生，户籍地浙江省德清县。委托诉讼代理人：秦晗，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，代为进行和解，代为提起反诉，代为签收有关法律文书等）。委托诉讼代理人：王力，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：中国大地财产保险股份有限公司株洲中心支公司，住所地株洲市天元区天台路**建行大厦******。负责人：黎圣波，系公司总经理。委托诉讼代理人：聂炜，湖南卓进律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：张倩，湖南卓进律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告卢麒宇诉被告中国大地财产保险股份有限公司株洲中心支公司（以下简称“大地财保株洲支公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理。依法由审判员王丹适用简易程序于2020年4月27日、7月15日两次公开开庭进行了审理。实习法官助理马晶晶协助审理，书记员董星担任法庭记录。两次庭审原告的委托诉讼代理人秦晗，被告的委托诉讼代理人聂炜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢麒宇向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告2019年12月31日单方要求解除《房屋租赁合同》的行为无效，并判由被告继续履行合同；2、判由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年2月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于株洲市天元区天台路3号建行大厦5楼房屋，房屋租赁期限自2019年1月14日起至2021年7月13日止。2019年12月31日，被告突然函告原告，要求于2020年4月14日提前解除涉案租赁合同。根据租赁合同约定，租赁期间，原被告双方都不得无故单方提前解除合同，被告无故要求提前退租的行为违反合同约定，原告已明确回复不同意提前解除，并要求继续履行租赁合同。被告的行为已经构成违约，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告大地财保株洲支公司辩称：1、答辩人与原告签订房屋租赁合同，约定由答辩人承租本案涉案房屋，租金按合同约定的金额，每年一月初支付当年租金；答辩人已于2016年7月向原告支付保证金20000元。2、根据合同第十九条约定，租赁期间双方提前3个月及以上通知对方解除合同，双方互不承担违约责任；2019年12月31日，答辩人按照合同约定提前三个月以书面函告的方式告知原告提前解除合同，同时告知原告合同履行至2020年4月14日，答辩人将支付2020年4月14日前的租金。3、2020年1月，因疫情原因，答辩人暂停营业，2020年2月19日，原告以答辩人未付租金为由强行锁门并要求答辩人立即搬离租赁房屋，答辩人无奈搬离并腾空房屋，另行租赁其他房屋继续经营。2020年3月陆续复工后，答辩人将原告疫情期间强行要求答辩人搬离的事情向政府汇报，但原告并未就此事与答辩人进行任何协调与沟通。复工后，答辩人要求原告开具合法发票，原告均未开具。综上，依照合同约定答辩人依法享有合同解除权，答辩人的行为并未违约违法，原告要求答辩人搬离租金房屋后，答辩人亦已实际未再使用租赁房屋，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明：原告卢麒宇系株洲市天元区天台路3号建行大厦5楼（房屋产权证号：株房权证株字第**）房屋所有权人。2019年2月11日，原告卢麒宇（甲方即出租方）与被告大地财保株洲支公司（乙方即承租方）签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》主要约定：一、乙方租赁株洲市天元区天台路3号建行大厦5楼房屋；租赁面积为518.8平方米。二、房屋租赁期限为贰年陆个月，自2019年1月14日至2021年7月13日。……五、合同期内租赁费用总金额为775592.7元，税金232376.3元，合计金额为1007960元，房屋税金如有变动由乙方承担；2019年1月14日至2020年1月13日的租金为299710.66元，税金为89793.34元，合计389504元；2020年1月14日至2021年1月13日的租金为314696.19元，税金为94282.81元，合计408979元；2021年1月14日至2021年7月13日的租金为161185.85元，税金为48291.15元，合计209477元。六、甲方每年1月向乙方出具增值税发票，乙方在收票并验证成功后5个工作日内（不晚于1月20日）通过银行转账形式向甲方支付租金。……十九、租赁期间甲乙双方都不得无故单方提前解除本合同，如甲方提前2个月通知乙方解除合同，需双倍返还乙方保证金；如乙方提前2个月通知甲方解除合同，则无权要求甲方返还保证金；如双方提前3个月及以上通知对方解除合同，则互不承担违约责任；如甲方单方提前解除合同，需根据装修后使用时间折旧赔偿乙方的装修损失；如乙方单方提前解除合同，无需向甲方承担赔偿责任。此外，双方还对房屋租赁的其他事项进行了约定。因合同签订时原告卢麒宇尚未成年，故由原告父亲卢德仁代其在合同甲方签章处签名并捺手印。租赁合同签订后，被告大地财保株洲支公司租赁原告房屋进行办公，并按合同约定向原告卢麒宇支付2019年租金。2019年12月31日，被告大地财保株洲支公司向原告卢麒宇及其父亲卢德仁出具提前退租通知书，书面告知提前解除合同及后续相关事宜。原告方在收到该通知书后于2020年1月16日向被告大地财保株洲支公司出具《回复函》一份，书面告知不同意提前解除合同，要求被告按约继续履行。原被告双方对合同解除事宜产生不同意见，遂酿成本案纠纷。另查明：1、被告大地财保株洲支公司于2016年7月21日通过银行转账向卢德仁支付20000元租赁押金。2、被告大地财保株洲支公司已于2020年2月18日搬离涉案租赁房屋，另行租赁其他房屋，目前涉案房屋处于空置状态。以上事实，有原告身份证复印件、被告营业执照复印件、房产证复印件、《房屋租赁合同》、《提前退租通知书》、银行转账凭证及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：原告的诉请有无事实与法律依据？现具体分析如下：原告卢麒宇与被告大地财保株洲支公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。根据租赁合同第十九条约定，租赁期间双方都不得无故单方提前解除本合同，如双方提前3个月及以上通知对方解除合同，则互不承担违约责任。被告大地财保株洲支公司于2019年12月31日向原告出具《提前退租通知书》，提前四个月书面告知原告要求提前解除合同，原告方在收到提前退租通知书后向被告出具回函，书面告知不同意提前解除租赁合同的意愿，双方就租赁合同解除一事并未达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第二十条的规定，被告大地财保株洲支公司出具的《提前退租通知书》属无效。根据庭审查明的事实，被告大地财保株洲支公司已于2020年2月18日搬离租赁房屋并另行租赁其他房屋办公，租赁合同事实上已无继续履行的可能，故本院认为本案的《房屋租赁合同》已于2020年2月18日事实解除，原告卢麒宇要求被告大地财保株洲支公司继续履行租赁合同依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二十条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告中国大地财产保险股份有限公司株洲中心支公司于2019年12月31日单方出具的《提前退租通知书》无效；二、原告卢麒宇与被告中国大地财产保险股份有限公司株洲中心支公司签订的《房屋租赁合同》于2020年2月18日解除；三、驳回原告卢麒宇的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告卢麒宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  王丹二〇二〇年七月十五日实习法官助理马晶晶书记员  董星本案所引用的法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二十条有下列情形之一的，要约失效：（一）拒绝要约的通知到达要约人；（二）要约人依法撤销要约；（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。