云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初5541号原告：云南省教育厅教学仪器装备中心，统一社会信用代码：125300004312068364。住所地：昆明市学府路2号法定代表人：杨志军，主任。委托诉讼代理人：张恒勋，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘曦遥，云南震序律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南求实传媒有限公司，统一社会信用代码：91530000760446400Q。住所：云南省昆明市正义路与威远街交叉路口华夏大厦东塔****。法定代表人：张良有，总经理。委托诉讼代理人：李雅琪，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南至典珍禾餐饮管理有限公司，注册号：530000100067830。住所：昆明市五华区文林街**小吉坡**法定代表人：励泾尔，执行董事。委托诉讼代理人：费释鋐，男，1975年8月7日出生，汉族，住，住云南省昆明市官渡区别授权代理。委托诉讼代理人：王银涛，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。原告云南省教育厅教学仪器装备中心与被告云南求实传媒有限公司、第三人云南至典珍禾餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告云南省教育厅教学仪器装备中心的委托诉讼代理人张恒勋、刘曦遥，被告云南求实传媒有限公司的委托诉讼代理人李雅琪，第三人云南至典珍禾餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人费释鋐、王银涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南省教育厅教学仪器装备中心向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除被告与原告签订的《租用仓库用房和配套建筑实施协议》；2、请求判令被告向原告支付自2018年7月1日起至搬出之日止的租金损失（截止至2020年5月8日，租金为408897.35元；3、请求判令原告不再向被告退还租房履约金2万元；4、请求判令被告限期结清水费、电费、物业维护费等相关费用；5、第三人云南至典珍禾餐饮管理有限公司限期将房屋腾空后交还给申请人；6、请求判令本案案件受理费和其他诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年3月30日，原、被告双方签订了《租用协议》，合同约定原告将位于昆明市的仓库用房和配套建筑给被告使用，合计650平方米，其中仓库为470平方米，配套建筑使用设施180平方米，租期为陆年，自2012年7月1日至2018年6月30日。合同签订后，原告严格按照《租用协议》的约定将仓库用房和配套建筑提供给被告使用，履行了合同义务；合同到期后，被告继续使用仓库用房和配套建筑，但未与原告续签租赁协议，期间原告要求被告按原租金价格支付房租，后原告得知被告将房屋转交给第三人。第三人作为本案的次承租人，目前正在占有、使用该房屋。综上，原告为了维护自身合法权益，因此提起诉讼。被告云南求实传媒有限公司辩称：1、我方与原告2018年6月30日书面合同终止后，建立了口头租赁合同关系。我们之间有一些往来的信函，也能证明双方对债权债务予以确认。解除合同的前提是确已建立，如果合同不是一个延续的状态，不存在原告诉讼请求中的解除合同；2、从事实上原告方一直默认转租事实超过六个月。原告也反复在强调他们和第三人之间没有任何法律上的关系。3、我方同意解除合同，也愿意履行的付款义务。第三人云南至典珍禾餐饮管理有限公司辩称：1、我方认为原、被告不定期的租赁合同已经于2019年11月4日结束。原、被告的书面合同是2012年7月1日到2018年6月30日，从2018年7月1日起，原、被告为不定期的租赁关系。在原告于2019年11月4日发布的一个招标公告里面，第三人是唯一参加投标的投标人，表明了第三人与原告具有订立租赁合同的意思表示。虽然原告已第三人在招标过程中双方因价格问题未能订立书面合同，但双方显然已经进入了未订立合同的磋商过程当中。流标后，原告对第三人继续占有使用，并没有提出任何的异议。实际上自2019年11月4日起，双方建立了事实的租赁关系，对于租赁的价格，可以由双方协商来确定。我方在事实租赁建立的前提下也愿意向原告支付不低于原告向被告所主张的计算的租金。目前第三人不愿意解除与原告的事实的租赁关系。2、第三人目前缴纳电费至2020年6月。水费缴纳至3月。没有听说过要缴纳物业费。我们的用电是从南方电网单独接了一根专线，由我们直接针对南方电网的进行电费的支付，所以电费方面和原告方没有直接的关系。水费我可以按照单据核实，至于物业管理费，产权方如果主张的话我方可以支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院评判如下：1、对于第三人云南至典珍禾餐饮管理有限公司提交的第三组证据“云南至典珍禾餐饮管理有限公司关于小吉坡8号餐厅所在物业承租情况的说明和相关问题、云南至典珍禾餐饮管理有限公司关于小吉坡8号经营场所续租的申请、云南至典珍禾餐饮管理有限公司关于小吉坡8号经营场所参与竞标的申请、小吉坡8号租户关于合同到期延迟清场的申请、云南省教育厅教学仪器装备中心商铺招租项目招标公告、云南省教育厅教学仪器装备中心商铺招租项目招标文件、云南省教育厅教学仪器装备中心商铺招租项目单一来源采购文件”，欲证明其与原告形成事实租赁合同关系，本院经审查认为上述证据均系第三人单方制作，故本院对该组证据不予采纳。2、对于第三人云南至典珍禾餐饮管理有限公司提交的第四组证据，第三人不能证明与本案的关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、位于昆明市的仓库及配套建筑使用设施的所有权人为原告云南省教育厅教学仪器装备中心。2012年3月30日，原告云南省教育厅教学仪器装备中心（出租方、甲方）与被告云南求实传媒有限公司（承租方、乙方）签订《租用仓库用房和配套建筑实施协议》，约定以下涉案内容：“1、甲方同意将位于昆明市的仓库及配套建筑使用设施租给乙方；2、仓库房及配套建筑使用设施面积共计650平方米，起至仓库房为470平方米，配套建筑使用设施为180平方米；3、仓库用房及配套建筑设施租期为6年，租用时间从2012年7月1日至2018年6月30日止；4、仓库用房租金为每平方米30元出租，配套建筑设施为每年使用费2万元。仓库用房前两年按30元每平方米收取租金，仓库用房从2014年7月1日至2016年6月30日按33元／平方米收取租金，2016年7月1日至2018年6月30日按35元每平方米收取租金。配套建筑设施前两年按2万元收取使用费，从2014年7月1日至2016年6月30日按10%递增，2016年7月1日至2018年6月30日按15%递增；5、乙方在合同签订后续交纳租房履约金2万元；6、租金支付方式为前一年按每半年一付，后五年按一年一付，本协议签订后即支付租金，如租期到期后乙方在同等条件下具有优先续租权，甲方具有重议房租权；7、乙方不得擅自转租或变相转租甲方的出租方和配套建筑物，如有发生上述行为甲方有权终止该协议，并拒退房租……”。上述合同签订后，被告云南求实传媒有限公司按约向原告云南省教育厅教学仪器装备中心支付2012年7月1日至2018年6月30日期间的租金、配套设施使用费并交纳租房履约金2万元。二、2012年5月17日，被告云南求实传媒有限公司与第三人云南至典珍禾餐饮管理有限公司签订《租用仓库用房和配套建筑实施协议》，约定被告将位于昆明市的仓库及配套建筑使用设施租给第三人，租期为2012年8月17日至2017年8月16日。上述合同签订后，第三人一直占有使用涉案租赁物。三、另确认：1、庭审中，原告云南省教育厅教学仪器装备中心陈述由于疫情影响，同意减免被告云南求实传媒有限公司涉案租赁物三个月的租金。减免后原、被告双方认可自2018年7月1日至2020年5月8日的租金（含配套设施）计算为353797.34元。2、原、被告双方认可涉案标的物每月的租金和配套设施费用共计18366.37元。3、庭审中，原告认可涉案租赁物2020年6月1日前的水费已经结清、涉案标的物的电费不由原告进行结算。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据法律的相关规定，结合请求权基础，对当事人的权利义务关系认定如下：首先，原告云南省教育厅教学仪器装备中心与被告云南求实传媒有限公司于2012年3月30日签订的《租用仓库用房和配套建筑实施协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，本院依法确认合同成立并生效，合法的权利义务关系受法律保护，双方均应诚信履行约定的各项义务。另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案中，虽双方在租赁合同中明确租赁期间为2012年7月1日至2018年6月30日止，但租赁期届满后原告云南省教育厅教学仪器装备中心并未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。其次，关于合同的解除。原告云南省教育厅教学仪器装备中心与被告云南求实传媒有限公司签订租赁合同后，原告云南省教育厅教学仪器装备中心已经按约交付涉案租赁物履行其作为出租人的义务，被告云南求实传媒有限公司应按约向原告支付租金。现由于被告云南求实传媒有限公司未按约支付租金，致使双方订立合同的目的已不能实现，合同已经无履行的可能性。庭审中被告云南求实传媒有限公司也明确愿意解除合同，故本院对原告云南省教育厅教学仪器装备中心主张解除与被告云南求实传媒有限公司于2012年3月30日签订的《租用仓库用房和配套建筑实施协议》的诉讼请求依法予以支持。第三、关于合同解除的后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。1、关于腾还涉案租赁物。现各方当事人均认可涉案租赁物系第三人云南至典珍禾餐饮管理有限公司占有使用，故合同解除后第三人云南至典珍禾餐饮管理有限公司应向原告云南省教育厅教学仪器装备中心腾还位于“昆明市的仓库及配套建筑使用设施”的诉争租赁物。2、关于原告云南省教育厅教学仪器装备中心主张的欠付租金。原、被告双方庭审中认可自2018年7月1日至2020年5月8日的租金（含配套设施）计算为353797.34元，也认可涉案标的物每月的租金和配套设施费用共计18366.37元。综上，本院依法确认合同解除后被告云南求实传媒有限公司应向原告云南省教育厅教学仪器装备中心支付2018年7月1日至2020年5月8日的租金（含配套设施）353797.34元以及自2020年5月9日起至合同解除之日止的租金、合同解除次日起至第三人云南至典珍禾餐饮管理有限公司腾房之日止的房屋占用损失（按18366.37元／月计算）。3、关于原告云南省教育厅教学仪器装备中心主张的欠付水电费及物管费。原告认可涉案租赁物2020年6月1日前的水费已经结清也认可其不负责收取涉案租赁物的电费。现原告不能明确物业管理费及2020年6月1日之后的水费的具体金额，故本院对原告的该项诉讼请求不予处理。但应当说明的是，被告云南求实传媒有限公司作为承租人，解除合同后仍应按照发票结清腾还房屋之前实际产生的水电费及物管费。4、关于履约保证金。双方在租赁合同约定“乙方在合同签订后续交纳租房履约金2万元”，但并未明确约定该款项如何退还或者何种情形不予退还，故对原告云南省教育厅教学仪器装备中心主张不予退还履约保证金2万元的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告云南省教育厅教学仪器装备中心与被告云南求实传媒有限公司于2012年3月30日签订的《租用仓库用房和配套建筑实施协议》；二、第三人云南至典珍禾餐饮管理有限公司于本判决生效后三十日内将位于“昆明市的仓库及配套建筑使用设施”腾还给原告云南省教育厅教学仪器装备中心；三、被告云南求实传媒有限公司于本判决生效后十日内向原告云南省教育厅教学仪器装备中心履行以下金钱给付义务：1、支付自2018年7月1日至2020年5月8日期间的租金353797.34元；2、支付自2020年5月9日起至合同解除之日止的租金、合同解除次日起至第三人云南至典珍禾餐饮管理有限公司腾房之日止的房屋占用损失（租金及房屋占用损失按18366.37元/月计算）；四、驳回原告云南省教育厅教学仪器装备中心的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25831元，由被告云南求实传媒有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 王 凡二〇二〇年七月二十二日书记员 涂馨月