汉中市汉台区人民法院 民事判决书 (2020)   陕07**民初2221号 原告：王某某，男，汉族，生于1963年XX月XX日，住陕西省镇巴县。委托诉讼代理人：乔锦昭，陕西达聪律师事务所律师。被告：安康铁路新元房屋建设工程有限公司，住所地陕西省安康市汉滨区。法定代表人：邹尚云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张全喜，该公司职员。委托诉讼代理人：郑建平，该公司职员。原告王某某与被告安康铁路新元房屋建设工程有限公司(以下简称为安康铁路新元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依法适用简易程序独任审判,于同年7月3日公开开庭进行了审理，原告王某某及其委托诉讼代理人乔锦昭与被告安康铁路新元公司委托诉讼代理人郑建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《商铺买卖合同》；2、判令被告立即返还原告的购房款2052481.20元，并按1%的月利率给原告支付利息自2017年8月1日起至款项支付清结之日止，暂计算至2020年5月1日，利息为677318.8元；3、依法判令案件受理费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求：依法确认原告与被告签订的《商铺买卖合同》无效。事实与理由：原告借用陕西金泰建设有限公司的资质承揽了被告的工程，截止2017年，被告累计拖欠原告的工程款680余万元。在多次索要无果的情况下，原告向汉中市中级人民法院提起诉讼，在案件审理过程中，被告再三要求双方达成和解协议。由被告将其位于汉中市汉台区XX小区XX号楼XX层XX、XX号商铺（建筑面积466.73平方米）出卖给原告，并以被告应付原告工程款冲抵原告应付被告的购房款。为此双方于2018年8月30日签订了《商铺买卖合同》，约定房屋总价款为2565601.50元。同时，《商铺买卖合同》第三条第1项约定原告先付80%购房款2052481.20元，剩余20%在房屋产权证办理后支付。第三条第5项约定如被告办不了房产证，原告可以退房。之后，被告交付了房屋，但由于被告的配套设施不完善，道路狭窄大车无法通行，且修建有围墙，房屋无法按商铺使用，周围环境较差，杂草丛生，所谓商铺的作用无法体现。特别是，由于被告建设手续不齐全等原因，导致房屋产权证书无法办理。原告的合同目的无法实现，多次要求退房也无果，无奈只能诉至法院。被告安康铁路新元公司辩称，1、请求法院驳回原告的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：一、答辩人与被答辩人于2017年7月26日平等、自愿、协商一致签订的《商铺买卖合同》合法有效。依据合同第九条规定：合同履行发生争议由双方当事人协商处理，协商不成依法向安康铁路法院起诉，答辩人提起了管辖权异议，被法院驳回。依据合同第四条付款方式约定：“商业房销售实行一次性付款方式，买受人在签订购房合同后十五日内全额交清房款，不实行按揭分期付款，即实际付款额为2052481.20元（第一次缴纳房屋销售总价款的80%）”，但是，王某某在2017年7月26日至2017年8月10日期间未交付房款，直至2018年7月2日一直无偿占有安康铁路新元公司位于陕西省汉中市XX小区XX号楼XX层XX、XX号商铺，属于违法；二、出卖人与买受人签订的《商铺买卖合同》（2017年7月26日），在（2018）陕07民初66号案件诉讼发生（2018年7月2日）之前，购买商铺为买受人所需，商铺买卖与工程款拖欠二者之间没有任何关联，工程款抵扣商铺价款为双方协商一致的结果，符合各项法律规定，工程款已按约定全部支付完毕。截至目前，出卖人与买受人无债权债务关系；三、出卖人与买受人签订《商铺买卖合同》后，王某某自2017年7月26日至2018年7月2日一直无偿占用商铺，出卖人并无资金占用情形，故支付原告利息毫无法律依据；四、目前，陕西省汉中市XX小区XX号楼XX层XX、XX号商铺产权证尚在办理中，答辩人不同意与原告解除《商铺买卖合同》。综上所述，请求驳回被答辩人的诉讼请求。原告王某某为证明其主张向本院提交以下证据材料：1、原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告，证明：原被告主体身份及诉讼主体资格适格；2、原告以金泰建筑公司名义与被告达成的和解协议，证明：（1）被告答辩称签订商铺买卖合同日期为2017年7月是错误的，实际签订日期2018年8月30日；（2）双方约定被告以应付原告工程款折抵商铺款；（3）在诉讼过程中，因达成和解协议，原告撤诉；3、《商铺买卖合同》，证明：原告购买被告公司所有的位于汉中市汉台区XX小区XX号楼XX层XX、XX号商铺，以被告应付原告工程款冲抵原告应付被告购房款；双方买卖合同第三条第五项，被告应当给原告办理房产证，若无法办理，原告可以退房；4、照片4张，证明：商铺的现状，不能满足正常的商业用途；5、安康铁路新元公司给原告发出书面关于王某某退房申请的回复，证明：被告公司不同意解除合同，另外被告表示如果解除的话，要折算商铺的残值。原告提交的以上证据经当庭质证，被告安康铁路新元公司表示对证据的真实性无异议，但认为双方房屋买卖合同属有效合同，应当继续履行，同时表示其在将来可以为原告办理房屋产权证书。原告王某某庭后补充提交：汉中中院审理的陕西金泰建设有限公司与中国铁路西安局集团有限公司安康建筑段（以下简称西铁安康建筑段）及本案被告安康铁路新元公司建设工程施工合同纠纷一案的民事诉状、汉中中院（2018）陕07民初66号民事裁定书、《和解协议》，用于证明工程发包人西铁安康建筑段及本案被告安康铁路新元公司因拖欠原告工程款，将其诉至汉中中院，诉讼中，双方达成《和解协议》，由王某某购买安康铁路新元公司位于汉中市汉台区XX小区XX号楼XX层XX、XX号商铺，商铺总价款2565601.50元，在商铺权属证办理到位前，王某某实际应给安康铁路新元公司支付购房款2052481.20元，用安康铁路新元公司欠其的工程款2052481.20元冲抵扣该商铺购房款。抵扣后，安康铁路新元公司还下欠王某某工程款4794833.80元。《和解协议》签订后，陕西金泰建设有限公司从汉中中院撤回起诉，汉中中院于2018年9月2日裁定准予撤诉。庭审中，被告对以上补充提交的证据的真实性无异议，但认为该证据与本案没有关联性。被告安康铁路新元公司为证明其抗辩意见向本院提交《商铺买卖合同》一份，该合同与原告提交的合同内容一致。当事人提交的证据经质证均无异议，本院对其真实性予以确认，并在卷佐证。关于原告补充提交的民事诉状、汉中中院（2018）陕07民初66号民事裁定书、《和解协议》，被告质证认为该证据与本案没有关联性，本院认为该证据能够证明双方债权债务的形成、抵消，以及双方签订《商铺买卖合同》的背景、原因和付款方式，与本案具有关联性，故对被告该质证意见不予采纳。根据当事人的陈述和经确认的证据，本院查明以下案件事实：中国铁路西安局集团有限公司安康建筑段（以下简称西铁安康建筑段）将位于汉中市汉台区的西铁兴州小区涉案建设工程发包给被告安康铁路新元公司后，原告王某某借用陕西金泰建设有限公司的资质承揽了其中1#楼、2#楼的建设施工任务。王某某施工结束后，因工程款的支付问题，原告于2018年7月19日以陕西金泰建设有限公司的名义，将工程的发包人西铁安康建筑段及本案被告安康铁路新元公司诉至汉中市中级人民法院，要求二被告支付下欠工程款。诉讼中，王某某以陕西金泰建设有限公司名义与被告安康铁路新元公司达成《和解协议》，协议确定以及约定：1、安康铁路新元公司欠陕西金泰建设有限公司实际施工人王某某工程款6847315元；2、2018年8月30日，在安康铁路新元公司提议下，由王某某购买安康铁路新元公司位于汉中市汉台区XX小区XX号楼XX层XX、XX号商铺，建筑面积466.73平方米，商铺总价款2565601.50元，在商铺权属证办理到位前，王某某实际应给安康铁路新元公司支付购房款2052481.20元，用安康铁路新元公司欠其的工程款抵扣该购房款。抵扣后，安康铁路新元公司还下欠王某某工程款4794833.80元；3、陕西金泰建设有限公司承诺协议签订后从汉中中院撤回起诉。签订《和解协议》同时，原告与安康铁路新元公司还签订了XX小区XX号楼XX层XX、XX号商铺的《商铺买卖合同》。《商铺买卖合同》约定：一、安康铁路新元公司作为出卖人，王某某作为购买人，由王某某购买位于汉中市汉台区XX小区XX号楼XX层的XX、XX号商铺，建筑面积466.473平方米，商铺单价5500              /平方米，商铺总价款2565601.50元；二、商铺实行一次性付款方式，买受人在签订购房合同后十五日内全额交清购房款，不实行按揭及分期付款，即实际付款额为2052481.20元；三、出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债务纠纷；四、出卖人应当办理权属登记证，因其他原因，买受人不能取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、……5、如出卖人商业房产证未办理，买受人要求退房的，出卖人应按合同约定退还商铺折旧后购房残值；《商铺买卖合同》第三条第1项约定，原告先付80%购房款2052481.20元，剩余20%在房屋产权证办理后支付，该条第5项同时约定，如被告办不了房产证，原告可以退房。以上《和解协议》、《商铺买卖合同》签订后，被告随即向原告交付了XX小区XX号楼XX层XX、XX号商铺。但由于毗邻商铺街面的围墙一直无法拆除等客观原因，原告收到的商铺至今未能正常出租、使用。陕西金泰建设有限公司撤回起诉，汉中中院于2018年9月2日裁定准予撤诉。被告安康铁路新元公司向原告交付XX小区XX号楼XX层XX、XX号商铺后，由于包括涉案XX小区XX号楼XX层XX、XX号商铺在内的西铁兴州小区建设工程，系“5.12”汶川大地震后西铁安康建筑段的灾后重建安置工程，汉中政府给其划拨了灾后重建安置的建设用地，故没有办理商品房开发规划用地手续，也无商品房预售许可证。建设后的房屋属于国有铁路资产。故双方签订《商铺买卖合同》后，虽然被告随即向原告交付了XX小区XX号楼XX层XX、XX号商铺，被告无法为原告办理所购3、4号商铺的房屋产权证书，且由于商铺毗邻街面修建的围墙一直无法拆除、配套设施不完善等客观原因，原告收到的商铺至今未能正常出租、使用，原告遂诉至本院。本案在审理过程中，经本院支持调解无效。本院认为，安康铁路新元公司在欠付陕西金泰建设有限公司实际施工人王某某工程款6847315元未支付的情况下，原、被告通过签订《和解协议》方式抵消部分债务，解决双方存在的债权债务问题，系双方当事人自愿处分其民事权益，不违反法律规定。但涉案《房屋买卖合同》的标的物XX小区XX号楼XX层XX、XX号商铺，属于案外人西铁安康建筑段因遭受“5.12”汶川大地震后，由政府给其划拨灾后重建安置建设用地的西铁安康建筑段灾后重建安置工程，没有缴纳土地出让金并办理商品房开发规划用地手续，也无商品房预售许可证，所建成的房屋属于西铁安康建筑段负责管理使用的国有铁路资产。被告作为该建设工程的施工单位，并不是涉案XX小区XX号楼XX层XX、XX号商铺的所有人或授权管理人，对该房屋并不享有处分权，依照《中华人民共和国合同法》的规定，其与原告签订的《房屋买卖合同》属于无权处分的行为，所签订的《房屋买卖合同》依法属于效力待定合同。因被告无权处分的行为至今也未能工程发包方西铁安康建筑段或其他有关权利人的追认，加之该房屋的建设用地存在因国家划拨未办理商品房建设用地规划审批手续，无法通过正常手续办理房屋产权证书等原因，依照上述《合同法》第五十一条、第五十二条第五项的规定，本院认为涉案《房屋买卖合同》应视为无效合同，按无效合同进行处理。依照上述《合同法》第五十六条、五十七条、第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告起诉要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求本院依法予以支持。合同被确认无效后，依照上述法律规定，原告应当向被告退还所购的XX小区XX号楼XX层XX、XX号商铺，同时由被告返还原告通过债权冲抵方式向原告支付的购房款2052481.20元；关于原告要求被告自2017年8月1日起，按照月息1%的标准，向其支付支付2052481.20元购房款利息的诉讼请求，已超过国家法律规定的利息标准，参照《中国人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款、第十八条第二款的规定，由被告自2017年8月1日起，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向其支付2052481.20元购房款利息至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息，由被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，向原告支付利息至购房款全部返还之日止。被告辩称原告所购XX小区XX号楼XX层XX、XX号商铺可以在折旧后予以退还的抗辩意见，本院认为原告之所以以债权冲抵方式购买涉案商铺，是因为被告拖欠原告的工程款未能支付，原告以债权本金冲抵商铺价款本身就未计收利息，房屋买卖合同签订后，被告虽然给其交付了商铺，但该商铺由于存在不能归责于原告的原因，至今不能经营产生效益，原告对此并无过错，被告提出返还的商铺应扣除商铺折旧费的理由对原告显失公平，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求部分予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第五项第五十六条、五十七条、第五十八条，并参照《中国人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款、第十八条第二款的规定，判决如下：一、原告王某某与被告安康铁路新元房屋建设工程有限公司2018年8月30日签订的《商铺买卖合同》为无效合同；二、被告安康铁路新元房屋建设工程有限公司于判决生效后二十日内返还原告王某某购房款2052481.20元，并自2017年8月1日起，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告支付2052481.20元购房款利息至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息，由被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，向原告支付利息至购房款全部返还之日止；三、原告王某某于判决生效后二十日内返还被告安康铁路新元房屋建设工程有限公司给其交付的位于汉中市汉台区XX小区XX号楼XX层XX、XX号商铺及钥匙；四、驳回原告王某某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费28638元，由被告安康铁路新元房屋建设工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                          审  判  员   冯汉军                  二〇二〇年七月七日                             书 记 员  赵   聪