青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初618号 原告：青海银行股份有限公司城西支行（统一社会信用代码：91630000226632377B），住所地，青海省西宁市五四西路**。 负责人：李源，系该行行长。 委托诉讼代理人：党向谦，青海竞帆律师事务所律师。 被告：王邦勇，男，1983年2月9日生，汉族，，住西宁市，四川省自贡市自流井区楠桂苑****附** 被告：西宁金座房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91630100710441927A），住，住所地，西宁市城**西川南路**/div> 法定代表人：洪金界，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈跃光，青海宁辉律师事务所律师。 原告青海银行股份有限公司城西支行（以下简称“青海银行城西支行”）与被告王邦勇、西宁金座房地产开发有限公司（以下简称“金座房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青海银行城西支行委托诉讼代理人党向谦、被告金座房地产公司委托诉讼代理人陈跃光均到庭参加了诉讼，被告王邦勇经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青海银行城西支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告王邦勇、西宁金座房地产开发有限公司签订的《购房按揭贷款合同》；2.判令被告王邦勇归还贷款本金292396.58元，利息（含罚息、复利）36955.56元（其中：利息28986.85元、罚息5334.75元、复利2633.96元，计算至2020年1月6日），共计329352.14元；3.判令被告王邦勇向原告归还自2020年1月7日始至贷款本金还清之日止以《购房按揭贷款合同》约定的年利率7.35%计算的利息（含罚息、复利）；4.判令被告支付原告为本案支付的律师代理费9584元；5.判令原告以抵押物（西宁市柴达木路98号7号楼1单元11206室）拍卖、变卖价款享有优先受偿权；6.判令被告西宁金座房地产开发有限公司对上述第二、三、四项诉求债务承担连带清偿责任；7.本案全部诉讼费用（包含诉讼费、保全费）由被告承担。 事实与理由：2016年8月3日，青海银行股份有限公司古城台支行（后变更为“青海银行城西支行”）与被告王邦勇、西宁金座房地产开发有限公司签订《购房按揭贷款合同》。合同约定：原告向被告王邦勇发放购房按揭贷款320000元，用于支付金座房地产公司位于西宁市××路购房款。贷款期限为120个月，自2016年8月3日起至2026年8月3日止，贷款利率为4.9%。王邦勇以其购买的房屋为上述债务提供抵押担保，并于2016年8月3日由被告王邦勇与原告签订《房地产抵押合同》并办理相关抵押物登记；另外《个人住房按揭贷款合同》还约定被告西宁金座房地产开发有限公司自本合同签订之日起，至乙方（王邦勇）取得房地产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日止，对乙方所欠甲方的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。合同生效后，原告于2016年8月22日向被告王邦勇发放贷款320000元，并转入开发商西宁金座房地产开发有限公司的银行账户。但王邦勇未依照合同约定偿还借款，金座房地产公司亦未承担保证责任，致使纠纷产生，请求判如所请。 被告王邦勇未到庭参加诉讼，亦未到庭进行答辩。 被告西宁金座房地产开发有限公司辩称，依照双方合同约定，本案借款既存在物的担保，也存在人的保证。依照相关法律规定，应当先由抵押物优先受偿，不足部分方才由金座房地产公司承担连带保证责任。另关于原告主张的利息、复息、罚息，希望法庭核实后依法认定。 本院经审理认定事实如下： 1.2016年8月3日，青海银行股份有限公司古城台支行（甲方，后变更为“青海银行城西支行”）与被告王邦勇（乙方）、西宁金座房地产开发有限公司（丙方）签订《购房按揭贷款合同》。合同约定：原告向被告王邦勇发放购房按揭贷款320000元，用于支付金座房地产公司位于西宁市××路购房款。贷款期限为120个月，自2016年8月3日起至2026年8月3日止，贷款利率为4.9%，还款方式为等额还款，每月偿还本息3378.48元。合同第5.2条约定“贷款期限一年以上的，按中国人民银行规定执行，原利率浮动比例不变，合同约定利率为第一年利率”；合同第8.6.1条约定“本合同项下贷款逾期的，对未按时还清的本金和利息（包括被甲方宣布全部或部分提前到期的贷款本金和利息），自逾期之日起至本息全部清偿之日止，罚息利率按贷款利率上浮50%，并以本合同约定的结息方式计收利息和复利……”；第10.4条约定“甲方为实现债权而实际发生的诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、查询费、送达费、公告费、律师费均由乙方承担”。第12.1条约定“丙方承诺，自本合同签订之日起，至乙方取得房地产权证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日止，对乙方所欠甲方的全部贷款本金、利息、逾期利息、复利、罚息及为实现债权而实际发生的诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、查询费、送达费、公告费、律师费承担连带保证责任”。金座房地产公司作为保证人在合同上签名并盖章。 2.2017年，原告按照合同约定将320000元贷款转至金座房地产公司账户。合同履行过程中王邦勇依约偿还合同期内利息至2017年10月22日。 3.2017年，经中国银监会青海监管局青银监复[2017]41号文批复同意批准，青海银行古城台支行更名为青海银行股份有限公司城西支行。 4.2020年1月6日，原告与青海竞帆律师事务所签订《民事委托代理协议》，聘请该所律师为本案诉讼代理人，代理费9584元。2020年6月23日，青海竞帆律师事务所收到代理费后为原告开具发票。 5.截止诉前涉案房屋尚未办理房屋所有权证，亦未办理抵押登记，仅于2016年8月8日办理抵押权预告登记。 以上事实有《购房按揭贷款合同》[合同编号：（0201）青银按字（2016）第0137号]、《不动产抵押合同（在建工程/预购房）》《不动产登记证明》《借款凭证》《关于青海省律师服务收费标准及有关事项的通知[青发改收费（2012）16号]》《民事委托代理协议》《青海省增值税专用发票》《还款统计表》《欠本欠息表即利息计算清单》《中国银监会青海监管局关于青海银行古城台支行更名的批复》《关于青海银行古城台支行更名的通知》、开庭笔录、当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，原告与被告王邦勇签订的《购房按揭贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。原告按约发放贷款后，被告王邦勇仅还款至2017年10月22日，其行为已构成根本违约，原告有权依照合同约定行使解除权，要求解除合同，且有权要求王邦勇归还借款本金、支付利息、罚息及复利。 关于原告主张对涉案房产（位于西宁市××路房屋）优先受偿一节，因预告抵押权设立登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后未经预告登记权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告该诉求不予支持。 关于原告要求金座房地产公司承担连带保证责任的诉求，因本案抵押物并未办理抵押登记，抵押权并未有效设立，且金座房地产公司在《购房按揭贷款合同》保证人处签字并盖章，且合同约定其提供保证担保的范围为贷款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金以及贷款人为实现债权而实际发生的诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、查询费、送达费、公告费、律师费，故金座房地产公司作为保证人应当依照合同约定对王邦勇应当支付的借款本金、利息、复利、罚息承担连带保证责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下： 一、原告青海银行股份有限公司城西支行与被告王邦勇、被告西宁金座房地产开发有限公司签订的（0201）青银按字（2016）第0137号《购房按揭贷款合同》依法解除； 二、被告王邦勇偿还原告青海银行股份有限公司城西支行借款本金292396.58元，截止2020年1月6日利息28986.85元、罚息5334.75元、复利2633.96元，以上共计329352.14元。并自2020年1月7日开始以欠款本金为基数，按照合同约定利率支付罚息、复利至付清本息为止，以不超过年利率24%为限计算给付； 三、被告王邦勇支付原告青海银行股份有限公司城西支行律师费9584元； 四、被告西宁金座房地产开发有限公司对以上款项承担连带保证责任； 五、被告西宁金座房地产开发有限公司依照判决第四项承担连带保证责任后，可以依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告王邦勇进行追偿； 六、驳回原告青海银行股份有限公司城西支行以抵押物（西宁市柴达木路98号7号楼1单元11206室）拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉求。 以上款项于判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取6240元，由被告王邦勇、西宁金座房地产开发有限公司负担。公告费600元，由被告王邦勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 长  杨 萍 审 判 员  高秋香 人民陪审员  孙 岚 二〇二〇年七月六日 书 记 员  王 鹏 附： 《中华人民共和国合同法》 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。