安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5637号 上诉人（原审原告）：合肥中义物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山南路429创智广场******。 法定代表人：李启友，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李志伟，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李阳，安徽徽杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：余林霞，女，1954年10月14日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区天长路******。 上诉人合肥中义物业服务有限公司（以下简称中义物业公司）因与被上诉人余林霞物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初2863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 中义物业公司上诉请求：1．请求撤销一审判决，依法改判余林霞向中义物业公司支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费共计2497.82元（0.6元/月/㎡×115.64㎡×36个月）；2．一审及二审诉讼费用由余林霞承担。事实和理由：1．中义物业公司与安徽天中物业管理有限公司（以下简称天中物业公司）签订《物业服务费用债权转让协议》后，即告知小区业主该债权转让事实，且中义物业公司在收取物业费的日常工作中也向各业主说明了该债权转让事实。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，天中物业公司将物业管理服务费等相关债权转让给中义物业公司仅仅需要通知余林霞，而无需征得余林霞同意。况且2020年4月17日，中义物业公司与天中物业公司再次共同就该债权转让事实在小区公告栏进行了公告，并附有相关协议内容，故该债权转让对余林霞发生效力。2．一审庭审中余林霞仅仅答辩称中义物业公司在履行物业服务合同中存在问题，但未列举足够证据予以证明。一审法院认定中义物业公司具有对涉案小区管理不当、不严等问题无事实与法律依据。3．一审判决在不支持中义物业公司与天中物业公司之间《物业服务费用债权转让协议》的同时，又判决中义物业公司对小区提供服务期间的物业费按照八折向余林霞收取，极大损害了中义物业公司的合法权益。 余林霞未作答辩。 中义物业公司向一审法院起诉请求：1．判令余林霞立即向中义物业公司支付拖欠的物业费2497.82元（115.64m2×0.6元/月/m2×36个月）；2．判令余林霞自逾期之日起按银行同期贷款利率支付违约金；3．判令一审案件诉讼费由余林霞承担。 一审法院认定事实：2016年12月，香江丽景第一届业委会成立，任期自2016年12月8日至2019年12月8日。2016年12月31日，香江丽景第一届业委会与天中物业公司签订《业主委员会与物业服务合同》一份，合同约定委托管理期限自2017年1月1日至2019年12月31日。2018年12月10日，天中物业公司函告香江丽景第一届业委会，天中物业公司将退出香江生态丽景B区物业管理，由中义物业公司负责承接香江生态丽景B区物业管理。 2018年12月15日，香江丽景第一届业委会与中义物业公司签订《业主委员会与物业服务合同》。合同约定：中义物业公司负责对案涉小区房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地的养护和管理；公共环境卫生、包括房屋共用部分的清洁卫生；道路交通与车辆管理；维持公共秩序；管理与物业有关的工程图纸；严格门面房、出租房和地下室的管理；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护等，并依据本合同向案涉小区业主、物业使用人收取管理费用。高层、小高层住宅物业管理服务费标准为1.2元/m2/月（一楼、二楼0.9元/m2/月、多层住宅0.6元/m2/月、商铺1.2元/m2/月）。空置的物业管理服务费按最新的相关条例执行，已售空置房由中义物业公司按照100%向产权人收取，未售空置房由中义物业公司按标准全额向开发商收取。物业服务费在合同期内一般不作调整，如遇国家政策规定，依照国家调整的标准收取。在保证和提高服务水平的基础上，双方可依据物价水平的情况，经过协商调整物业收费标准，乙方不得单方面提高物业服务费。中义物业公司为业主提供本合同约定的三年物业服务，三年的物业服务费业主应分六期缴纳。委托管理期限自2017年1月1日至2019年12月31日。该合同还对其他权利义务进行了约定。 一审另查明：余林霞系合肥市颍河路北香江生态丽景35幢501室房屋业主，房屋建筑面积为115.64平方米。现因余林霞未按约缴纳物业管理费，中义物业公司在催收未果后向一审法院提起诉讼，诉请余林霞交纳自2016年12月31日至2019年12月31日期间的物业管理费。 一审法院认为：本案争议焦点为中义物业公司与香江丽景第一届业委会签订的《业主委员会与物业服务合同》的效力问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，案涉小区香江丽景第一届业委会系通过合法程序选举成立，且向合肥新站高新技术产业开发区建设发展局和合肥市新站区七里塘街道办事处进行了备案。据此，一审法院认定香江丽景第一届业委会在任期内与中义物业公司签订的《业主委员会与物业服务合同》应当合法有效，对案涉小区的全体业主具有约束力。现中义物业公司以物业服务合同纠纷向余林霞提起诉讼，中义物业公司作为中义物业公司主体适格。余林霞作为该小区业主，应受该合同约束。 物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。余林霞作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处，物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。中义物业公司依约履行物业服务义务后，余林霞理应按约支付物业管理费。依据安徽省物价局2014年7月3日颁发的《服务价格登记证》，2014年7月至2015年7月期间，香江生态丽景小区二、三、四期物业综合管理费（无电梯）为0.6元/m2/月，《业主委员会与物业服务合同》约定的多层住宅收费标准亦为0.6元/m2/月，一审法院对中义物业公司主张的该收费标准予以采信。至于余林霞应向中义物业公司缴纳物业管理费的期限。一审法院认为，《业主委员会与物业服务合同》中虽约定委托管理期限自2017年1月1日至2019年12月31日，但中义物业公司与香江丽景第一届业委会签订合同的时间为2018年12月15日，且中义物业公司在庭审中自认其在2018年12月15日前未对案涉小区提供物业管理，故余林霞应自2018年12月16日起向中义物业公司交纳物业管理费。中义物业公司庭后向一审法院提交一份《物业服务费用债权转让协议》，但并未举证证明该份转让协议已向案涉小区业主进行公示或已将该转让协议内容通知债务人，故一审法院认为中义物业公司向一审法院提交的证据不足以认定天中物业公司已将应收取的物业服务费用等相关债权一并转让给中义物业公司，对中义物业公司诉请2018年12月15日之前的物业管理费不予支持。 结合余林霞提交的证据以及案涉小区其他物业服务合同纠纷案件审理查明的事实情况，一审法院认为，中义物业公司在对案涉小区进行管理时存在车辆管理不完善、治安管理不严、业主报修不及时以及消防维护落实不到位等问题，对中义物业公司主张的物业管理费，一审法院酌定按照80%予以支持。经计算，2018年12月16日至2019年12月31日期间，余林霞应向中义物业公司交纳物业管理费为693.84元（115.64㎡×12.5个月×0.6元/月•平方米×80%）。鉴于中义物业公司在提供物业服务过程中存在不完善的地方，出现问题时未能与业主很好的沟通是业主未按时缴纳物业管理费的原因之一，其主张违约金一审法院不予支持。余林霞抗辩称天中物业公司与中义物业公司就香江生态丽景B区物业服务合同变更存在欺诈，但就此未举证加以证明，且与本案非同一法律关系，本案不作处理。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、余林霞于判决生效之日起十日内支付中义物业公司2018年12月16日至2019年12月31日期间的物业管理服务费693.84元；二、驳回中义物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由余林霞负担。 二审中，中义物业公司提交物业服务费债权转让通知公告的照片四张，证明中义物业公司就物业服务费、债权转让的内容再次在小区进行了公告和通知。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，中义物业公司与香江丽景第一届业委会签订的《业主委员会与物业服务合同》系合法有效的合同，对包括余林霞在内的案涉小区全体业主具有约束力。在中义物业公司依约履行物业服务后，余林霞应按照物业服务合同的约定及时、足额支付物业服务费用。但根据余林霞一审提交的证据以及本案审理查明的事实可知，中义物业公司在为案涉小区提供物业服务期间，服务存在一定瑕疵，一审法院据此判决酌定减免余林霞20%的物业费并驳回中义物业公司有关违约金的诉讼请求，并无不当。 关于中义物业公司从天中物业公司处受让的债权能否在本案中一并主张的问题。本案系物业服务合同纠纷，中义物业公司基于与业主间存在的物业服务合同关系向业主主张尚欠的物业服务费用，而其受让的债权系天中物业公司在案涉小区提供物业服务期间产生的费用，该费用的产生并非基于中义物业公司与业主间的物业服务合同关系。中义物业公司受让的债权及其为案涉小区提供物业服务期间形成的债权系两种债权，两种债权性质不同，产生的法律基础不同，债务人享有的抗辩权亦不同。中义物业公司在本案中一并主张受让的债权无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，中义物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由合肥中义物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年七月三十日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。