北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初27167号原告：刘兴媛，女，1982年4月17日出生，汉族，北京新华联宏石商业地产有限公司员工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：唐昱，北京市证信律师事务所律师。被告：李洪科，男，1979年4月25日出生，汉族，北京互联星河科技有限公司员工，住北京市西城区。原告刘兴媛与被告李洪科房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘兴媛的委托诉讼代理人唐昱，李洪科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘兴媛向本院提出诉讼请求：要求李洪科支付2019年3月15日至2020年6月15日期间的违约金30万元。事实和理由：刘兴媛原住通州区，因孩子上学需要在朝阳区购房。后在北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）的居间下，刘兴媛与李洪科于2019年1月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李洪科将位于北京市朝阳区曙光西里**房屋（以下称涉诉房屋）出售给刘兴媛，李洪科在合同签订时明确涉诉房屋内无户籍登记。后刘兴媛依约向李洪科支付了购房款，双方于2019年3月15日办理了房屋产权变更登记，刘兴媛在派出所查询户籍时发现涉诉房屋内存在案外人王某某的户籍登记。经与李洪科沟通，李洪科确认王某某是涉诉房屋的上上任产权人，涉诉房屋系李洪科自王某某处购买取得，王某某在将房屋转让给李洪科后并未将户籍迁出。刘兴媛据此多次通知李洪科依约将户籍迁出，但多次沟通无果。李洪科在签订合同时故意隐瞒涉诉房屋存在户籍登记的实际情况，致使刘兴媛作出错误的意思表示。过户至今，李洪科不积极履行合同义务不仅严重违反合同约定，还导致房屋价值降低，故诉至法院。李洪科辩称，不同意刘兴媛的诉讼请求。1、李洪科在房屋交易过程中无任何主观过错，不存在隐瞒房屋存在户籍登记的事实。李洪科在取得涉诉房屋时及之后的使用过程中直至房屋过户给刘兴媛时，均不知道房屋内有户籍登记的情况。李洪科系北京居民，户籍一直登记在父母名下位于海淀区的房屋内。李洪科于2007年从王某某处购买涉诉房屋，在当时，普通居民对于户籍的意识很淡薄，且李洪科并没有将户籍迁入涉诉房屋的需求，故李洪科未曾与王某某核实过房屋内户籍情况，王某某也未主动告知。事实上，在购房后，李洪科也从未核实过房屋内户籍情况，期间也没有任何人、任何部门向李洪科告知过房屋内的户籍情况，故在与刘兴媛的房屋交易中，李洪科理所当然地认为房屋中无他人户籍，中介人员也没有主动核实过房屋内的户籍情况，导致双方产生争议。2019年3月15日，李洪科与刘兴媛办理了房屋的产权变更手续，刘兴媛持相应手续去派出所查询房屋内户籍情况时，才发现存在王某某的户籍登记，并通过中介告知李洪科。若李洪科当时知道房屋内存在他人户籍，则必然不会签署本案合同，李洪科宁愿不卖房也不愿意承担高额的违约金。2、在得知涉诉房屋存在王某某户籍后，李洪科一直在积极处理此事，从未推卸过责任。李洪科在第一时间找到了王某某的手机号，但其手机号已经变更，之后李洪科两次前往涉诉房屋的物业管理处及上级单位了解王某某的联系方式和工作地址，在得知王某某的联系方式后，李洪科在2019年3月至12月期间，多次与王某某沟通，同时还委托中介的龙某和周某某前往王某某的工作地点与其沟通，甚至提出以付给其一定补偿款的方式请其将户籍迁出，但王某某目前仍未同意。年后由于疫情影响，该事件并无实质进展。李洪科于2020年4月25日通过12345投诉反映了此事，目前正在等待政府部门的反馈。后李洪科于2020年5月22日对王某某提起了诉讼，要求王某某迁出户籍并按双方签订的合同约定支付违约金。3、刘兴媛主张的30万元违约金是基于合同第十条第四款的约定，但该条款对双方并不适用。《北京市存量房屋买卖合同》是中介提供的制式合同，合同中体现了一般房屋交易中都会涉及的通用条款，当某个具体的交易要适用制式合同中某个具体条款时则以√的方式选择适用，而对于交易中不适用的条款，则以×的方式排除适用。合同第十条以×的方式排除了该条的适用，所以该条约定对双方并不适用，对双方无约束力。4、就本案事实，双方应适用《补充协议》第二条第8款户口迁出保证金的约定。通常情况下，补充协议的效力优于主合同的效力，补充协议才是双方约定具体权利义务的文件，因此补充协议中的条款更能体现买卖双方的真实意思表示，故对于户籍迁出问题，应适用补充协议第二条第8款的约定。该条款对于房屋存在户籍的事宜约定清晰，若户籍能迁出，则10万元归李洪科，若户籍迁不出，则10万元归刘兴媛。一方面是李洪科对于假设违约的最大责任预期，另一方面是刘兴媛对于假设有户籍无法迁出的最大补偿预期。双方也实际履行了该条约定，刘兴媛在总房款中留存了10万元作为保证金，即使因王某某的原因无法将户籍迁出，则李洪科仅需要承担保证金而无需向刘兴媛承担其他费用。并且，合同中并未约定李洪科迁出户籍的具体时间，李洪科有权继续办理户籍迁出事宜。反之，刘兴媛所述的违约事实没有最终定性，要求李洪科承担违约责任的条件还不具备。5、涉诉房屋存在王某某户籍的事实并没有给刘兴媛带来实际损失，李洪科与12345热线和公安部门沟通过，均答复刘兴媛可以落户并且可以将王某某的户籍变为空挂户。综上，李洪科就户籍迁出问题与王某某积极沟通，并以各种方式解决空挂户问题。刘兴媛的诉讼请求无法律依据，李洪科承担违约责任的条件不成就，请求法院驳回刘兴媛的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月23日，在链家公司的居间下，刘兴媛作为买受人与李洪科作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘兴媛购买涉诉房屋，房屋总价款为475万元（包括房屋成交价430万元和家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价45万元）。合同第十条关于户籍迁出约定，涉诉房屋现有户籍情况为无户籍登记；如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，李洪科作为甲方、刘兴媛作为乙方、链家公司作为丙方签订《补充协议》，其中关于户口迁出保证金约定：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，该户口保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金在甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。2019年3月15日，涉诉房屋转移登记至刘兴媛名下。刘兴媛主张李洪科明知王某某的户口登记在涉诉房屋内却故意隐瞒，后链家公司与王某某沟通户口迁出事宜，王某某要求10万元好处费，但李洪科不同意支付，故协商无果，就此刘兴媛提交了链家公司的置业顾问龙某的书面证言，主要内容为：刘兴媛通过链家公司购买了李洪科的房屋，签约当日李洪科承诺房屋内无任何户口；2019年3月15日双方办理了过户，当天刘兴媛在派出所查询得知房屋内存在王某某的户口，并告知李洪科，李洪科称，其从王某某处购房时，由于自己的户口在其他地方，故同意王某某继续将户口登记在涉诉房屋内，其将与王某某联系办理户口迁出事宜；链家公司受刘兴媛委托，多次与李洪科沟通户口迁出事宜，李洪科给出的反馈是王某某不配合迁出；后链家公司经多方寻找，电话联系上王某某，王某某提出10万元好处费的要求，经与李洪科协商，李洪科不同意支付该笔费用，故协商无果。李洪科对该证据的真实性和证明目的均不予认可，表示其系在2019年3月15日接到链家公司的通知后才得知涉诉房屋内户口登记情况，其从未说过因自己户口登记在其他地方故同意王某某将户口继续登记在涉诉房屋。李洪科主张其在接到链家公司通知前并不知道王某某的户口登记在涉诉房屋内，且在得知户口登记情况后积极与王某某沟通协商户口迁出事宜，就此李洪科提交了链家公司的置业顾问周某某的书面证言，主要内容为：周某某作为置业顾问协助李洪科与刘兴媛签订了房屋买卖合同，签署合同前后周某某及李洪科均以为涉诉房屋内无任何人的户口；2019年3月15日房屋过户后，才得知房屋内还有王某某的户口未迁出，李洪科在第一时间找到王某某的过往联系电话，但年代久远无法接通；2019年5月6日，周某某代表李洪科前往王某某的工作地址与其见面沟通协商，但王某某无礼将周某某推出，称三天答复，但到期后并未答复，并且不接电话，后周某某和同事多次尝试与王某某电话沟通，但均被挂断；2019年10月17日，周某某和同事龙某再次前往王某某工作地址，但未见到本人，现场给其打电话，其又以拖延方式挂断电话；2019年11月23日，同事龙某称王某某同意将户口迁走，但需要10万元补偿金，但之后没有了消息。刘兴媛对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示周某某的证言来源于李洪科对周某某的信息披露，李洪科有选择性的披露了户口信息，周某某无法证明李洪科对户口登记的真实了解情况。李洪科称其已于2020年5月将王某某诉至法院，要求王某某将户口从涉诉房屋内迁出并支付违约金，就此向本院提交了民事起诉状和其与王某某于2007年7月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，其中《北京市存量房屋买卖合同》显示，房屋成交价为48万元；王某某应当在房屋所有权转移之日起2日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如因王某某原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向李洪科支付1000元违约金，逾期超过3日未迁出的，自期限届满之次日起，王某某应当按日计算向李洪科支付全部已付款万分之十的违约金。经询，李洪科称其在出售涉诉房屋前未去户籍管理部门查询过房屋内户口情况，其未向涉诉房屋内迁入过户口，王某某也没有说过房屋内存在户口，故其以为房屋内没有户口。经释明，李洪科主张刘兴媛要求的违约金过高，请求本院予以酌减。经查，至2020年6月23日，王某某的户口仍登记在涉诉房屋内。关于涉诉房屋内存在他人户口给刘兴媛造成的损失情况，刘兴媛表示导致涉诉房屋的交易机会和交易价值大大降低，刘兴媛还为户口迁出事宜支付了律师费和时间成本。关于户口迁出保证金，刘兴媛认可其已从购房款中留存了10万作为保证金，但不同意用以折抵违约金，称在户口迁出后再将保证金返还。李洪科要求用保证金折抵违约金。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘兴媛与李洪科签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，涉诉房屋的户籍情况为无户籍登记，如李洪科未如实陈述户籍登记情况，应按日计算向刘兴媛支付房屋总价款万分之五的违约金。根据查明的事实可知，案外人王某某的户口登记在涉诉房屋内，且至今未迁出，故李洪科在签订合同时陈述的户籍登记情况与实际情况不符，李洪科的行为构成违约，应按合同约定承担相应违约责任。关于违约金数额，本院将以刘兴媛的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、李洪科的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定至2020年6月15日的违约金为4万元。刘兴媛已从购房款中留存了10万元户口保证金，双方明确约定该保证金可用于抵扣与户口相关的违约金，故李洪科应支付的4万元违约金与户口保证金相抵扣，抵扣后，10万元户口保证金中的4万元归刘兴媛所有，剩余6万元仍属于李洪科的户口保证金。李洪科承担违约责任后，仍负有将涉诉房屋内原有户口迁出的义务，对于2020年6月16日之后的违约金，刘兴媛可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告李洪科于本判决生效后七日内向原告刘兴媛支付至二○二○年六月十五日的违约金40000元（已用户口保证金中的40000元予以折抵，折抵后被告李洪科无需另行支付上述款项）；二、驳回原告刘兴媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告刘兴媛负担2500元（已交纳），由被告李洪科负担400元（于本判决生效后七日内给付原告刘兴媛）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 柯 岩二〇二〇年七月二十一日书记员 徐梦桥