北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初28689号原告：杜颖，女，1991年5月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩广旭，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾东辉，北京市京师律师事务所实习律师。被告：潘桂芹，女，1964年11月28日出生，汉族，住北京市房山区。被告：隗永山，男，1955年10月31日出生，汉族，住北京市房山区。原告杜颖诉被告潘桂芹、隗永山房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜颖的委托诉讼代理人韩广旭到庭参加了诉讼。被告潘桂芹、隗永山经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杜颖向本院提出诉讼请求：1、判令解除杜颖与潘桂芹、隗永山于2018年9月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2018年9月30日、2019年3月3日、2019年4月7日、2019年6月签署的补充协议；2、判令潘桂芹、隗永山支付拖欠的2019年2月11日至2019年6月30日的租金费用19600元；3、判令潘桂芹、隗永山按照2019年4月7日补充协议约定支付补偿款20000元；4、判令潘桂芹、隗永山按照2019年4月7日补充协议约定支付2019年4月1日起至2019年6月30日房屋月供损失20100元，并按照每月6700元标准支付自2019年7月1日至房屋实际腾退之日；5、判令潘桂芹、隗永山根据2019年3月3日补充协议约定，支付损失60000元，按每日2000元标准支付2019年3月1日至6月30日违约金244000元，并按此标准支付自2019年7月1日至2019年12月31日期间的违约金360000元；6、判令潘桂芹、隗永山根据2018年9月30日补充协议约定向杜颖支付房屋总价款20%的违约金830480元；7、判令潘桂芹、隗永山立即腾退涉案房屋；8、判令潘桂芹、隗永山按照每月4200元租金标准支付自2019年7月1日至2019年12月31日期间的房屋占有使用费；9、由潘桂芹、隗永山支付本案诉讼费用。在本案审理中，杜颖申请撤回要求潘桂芹、隗永山腾退涉案房屋的诉讼请求。事实与理由：潘桂芹与隗永山是夫妻关系。2017年3月8日，隗永山与杜颖签订《北京市房屋租赁合同》，隗永山承租杜颖名下坐落于北京市房山区良乡地区×东区×号楼×层×,×-×跃层的涉案房屋，约定租金为4200元/月，并于合同签署当日办理手续入住。而后，潘桂芹、隗永山在得知杜颖出售该房屋时，向杜颖邀约购买该承租房屋，由隗永山作为潘桂芹的代理人（而后隗永山表示愿作为共同购房人履行合同义务），于2018年9月30日与杜颖签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定以4152400元的成交价购买涉案房屋，同时约定合同签订当日支付定金10000元，2018年10月12日前支付定金90000元，10月30日前支付首付款1350000元，11月3日前支付首付款200000元，产权过户前2日内支付2130000元和372400元。如有违约，支付总成交价的20%作为违约金。后因潘桂芹、隗永山个人原因，未能按如上约定履行，双方于2019年3月3日签署补充协议，约定最迟付款时间宽限至2019年3月25日，由潘桂芹、隗永山支付损失60000元，并支付违约金。但潘桂芹、隗永山在该补充协议签署后并未履行，应潘桂芹、隗永山请求，杜颖于2019年4月7日与其再次签订补充协议，约定时间宽限至5月1日，同时约定由潘桂芹、隗永山承担拖延期间的房屋按揭款每月6700元及20000元补偿款。在以上潘桂芹、隗永山多次违约，连续签署三份补充协议后，仍未履行。最后于2019年6月初，签署最后补充协议，约定潘桂芹、隗永山最迟付款时间为6月30日，如逾期，杜颖有权解除合同、收回房屋，并按照各补充协议约定主张损失和违约责任。但至起诉之日，潘桂芹、隗永山仍未履行。综上，潘桂芹、隗永山一直未能按照约定支付房款和租金等费用，拖延至今，并一直占有并使用房屋，严重影响该房屋再次交易。截止起诉之日该房屋市场价已由签约时的4152400元降至3200000元。恳请法院查明事实，判如所请。潘桂芹、隗永山未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：杜颖向法庭提交的不动产权证书、《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》、补充协议、《房屋使用权移交协议》、收条及汇款结算单，本院对真实性、关联性及合法性均予以采信，《北京市房屋租赁合同》虽未提供原件，但结合杜颖陈述及其他证据，本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：杜颖系房山区良乡地区×东区×号楼×层×-×,×-×跃层房屋的所有权人。2017年3月8日，杜颖（出租人）与隗永山（承租人）就上述房屋签订《北京市房屋租赁合同》，约定，第三条租赁期限：房屋租赁期限自2017年3月13日至2018年3月12日；第四条租金及押金：租金标准4200元/月，押金4200元。租赁期限届满后，隗永山继续承租涉案房屋。隗永山给付杜颖押金4300元。2018年9月30日，杜颖（出卖人）与潘桂芹（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定，第一条房屋基本情况：出卖人所售房屋位于房山区良乡地区×东区×号×单元×号，建筑面积148．3平方米；第四条成交价格、付款方式及资金划转：经买卖双方协商一致，该房屋总价款为4152400元；买受人向出卖人支付定金100000元，定金支付方式为直接支付给出卖人；第七条违约责任：买受人逾期付款超过10日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3内日按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同买受人落款处有潘桂芹签字及捺印、买受人委托代理人处有隗永山签字及捺印。同日，杜颖（出卖方、甲方）、潘桂芹（买受方、乙方）、许永民（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方暂交定金10000元，剩余定金90000元，乙方承诺于2018年10月12日之前支付甲方。乙方承诺2018年11月3日之前支付甲方首付款200000元。乙方以此交付房款的方式交付房款：1、签订合同当日，乙方支付甲方定金10000元；2、在2018年10月12日前，乙方支付甲方定金90000元；3、在2018年10月30日前，乙方支付甲方首付款1350000元；4、在2018年11月3日前，乙方支付甲方首付款200000元；5、在产权过户前2日内，乙方在丙方陪同下支付2130000元以资金监管的方式支付；6、在产权过户前2日内，乙方支付甲方372400元，以资金存管和自行支付都可以。甲乙双方同意于2018年11月30日前完成过户手续。除甲、乙、丙签署的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。协议乙方落款处有有潘桂芹签字及捺印、乙方代理人处有隗永山签字及捺印。后潘桂芹给付杜颖定金10000元。2019年3月3日，杜颖（出卖方，甲方）、潘桂芹（买受方、乙方）签订《补充协议》，约定：经甲乙双方协商，2018年9月30日签订的《买卖合同》《补充协议》因乙方个人原因导致交易没有按时完成，导致甲方经济受到损失，乙方2019年1月28日已经做出补偿给甲方，甲乙双方互不追究。因乙方原因导致交易还不能继续履行完毕。双方再次协商，甲方同意乙方最后付款期限宽限到2019年3月25号，在此期间乙方承诺2019年3月6日之前支付甲方60000元。同时乙方同意2019年3月1日起向甲方每日支付所有房款万分之五的违约金直到合同交易完成，最长不得超过2019年3月25日。乙方承诺如不能如期支付房款，甲方有权终止合同同时收回房屋，追诉违约责任。协议乙方落款处有有潘桂芹签字及捺印、乙方代理人处有隗永山签字及捺印。2019年4月7日，杜颖与潘桂芹签订《补充协议》，约定乙方承诺2019年4月12日之前支付首付款1000000元，如乙方未能履行，乙方承诺自愿将房屋交付甲方，不得逾期。自2019年3月1日起乙方承诺每日向甲方支付违约金2000元直至首付款交接完成日。首付交接完成乙方承诺向甲方支付每日1000元直至房款交接完成。甲乙双方协商，甲方同意乙方最后完成过户手续时间到2019年5月1日，同时乙方首付交接不得违约。乙方因多次违约导致甲方利益受损，乙方自愿向甲方支付20000元作为补偿，同时自2019年4月1日起乙方承担此标的房屋按揭房款月供6700元，房租自2019年2月10日按租赁合同租金支付甲方到过户完成。乙方如违约，甲方有权收回房屋，乙方不得有任何疑义。乙方落款处有潘桂芹、隗永山签字。2019年6月，杜颖、潘桂芹、许永民（见证方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方自2018年9月30日签订的《存量房屋买卖合同》《补充协议》，双方约定有效期为2个月。2019年3月3日、2019年4月，双方再次以书面补充，最后需要付完全款并完成过户手续的日期为2019年5月1日。因乙方个人原因多次书面承诺与口头承诺都未履行，现经甲乙双方协商并经丙方见证，就甲方向乙方出售私人房产一事补充：乙方拖欠房租费用自2019年2月11日至2019年6月30日共计19600元；乙方承诺在2018（2019）年4月7日签订补充协议中支付补偿款20000元；在2018年4月7日签订补充协议中，乙方承诺自2019年4月1日起承担此标的房屋月供每月6700元，共计3个月，合计20100元；在2018（2019）年3月3日签订的补充协议中，乙方同意自2019年3月1日起支付违约金按日房款万分之五，甲方同意按每日2000元收取，共计122天，合计244000元；乙方承诺在2019年6月30日前付清所有费用与违约金。房租与违约金截止日期为2019年6月30日，合计303700元。以上费用未能结清或未经甲方同意，乙方承诺2019年6月30日前必须将标的房屋交付甲方，乙方未交付或延迟时间甲方有权自行收回房屋并通过法律程序保护财产安全，乙方须承担所有法律责任。乙方落款处有潘桂芹、隗永山签字。2019年6月22日，潘桂芹出具声明，承诺涉案房屋的买受人变更为隗永山。声明人落款处有潘桂芹签字及捺印，声明还有隗永山签字。2019年12月22日，杜颖（甲方）与隗永山（乙方）签订《房屋使用权移交协议》，约定接续甲乙双方2018年和2019年达成的购买该房屋协议和违约协议相关事项，由于乙方目前因个人原因，无法购买该房屋，乙方承诺将于2019年12月31日前将房屋使用权移交归还至甲方。在2019年12月31日前，乙方承诺将该房屋内属于乙方的所有物品搬出清空，将房屋完整无损交与甲方代理人许永民。乙方乙方在到期之日，仍有物品未能搬出清空，视为放弃对留存物品的所有权，甲方代理人有权自行处置。如果乙方在2019年12月31日仍然拒绝将该房屋移交，甲方代理人有权利将乙方物品搬出清空，乙方不得拒绝，搬出后的物品由乙方自行处置，甲方及代理人不承担任何责任。后杜颖于2019年12月31日收回涉案房屋。本案审理中，杜颖陈述其与潘桂芹签署的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》、补充协议及潘桂芹、隗永山签署的声明中潘桂芹的签名均由隗永山代签，但潘桂芹均在场，且潘桂芹签名处的手印均系潘桂芹本人所摁。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，杜颖与潘桂芹签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及双方于2018年9月30日、2019年3月3日、2019年4月7日、2019年6月签订的四份《补充协议》均系双方真实意思表示、内容及形式均不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，双方均应依法履行。由于买受人于2019年6月22日变更为隗永山，故买受人的相应权利义务均应由隗永山承继。现隗永山未按照《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《补充协议》的约定履行给付购房款义务，其行为已符合双方约定的合同解除条件，故杜颖要求解除《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。杜颖与隗永山在2019年6月签订的《补充协议》中已明确约定，隗永山向杜颖支付自2019年2月11日至2019年6月30日的租金19600元，支付自2019年4月1日至2019年6月30日房屋按揭款20100元，并支付补偿款20000元，故杜颖要求按照《补充协议》的约定要求支付租金、按揭款、补偿款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但杜颖要求按照每月6700元标准支付自2019年7月1日至房屋实际腾退之日的按揭款，没有合同依据，本院不予支持。关于违约金问题，在涉案房屋买卖过程中，杜颖与隗永山多次以《补充协议》的方式约定了违约金，并在最后一次《补充协议》（2019年6月签订）明确约定了违约金日支付标准和支付期间，并明确约定了违约金金额，该条款应视为对之前《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《补充协议》中违约条款的变更，故对杜颖按照2019年6月《补充协议》的约定要求支付违约金244000元的诉讼请求，本院予以支持，其要求按每日2000元标准支付自2019年7月1日至2019年12月31日期间的违约金360000元，没有合同依据，其要求按照2018年9月30日签订的《补充协议》中的违约条款要求支付违约金830480元，系杜颖对违约金的重复主张，且该标准已经变更，故本院均不予支持。关于2019年7月1日至2019年12月31日的占有使用费问题，2019年6月签订的《补充协议》明确约定了隗永山应于2019年6月30日前交回房屋，现隗永山未按约定腾退房屋，直至2019年12月31日杜颖收回房屋，隗永山应支付其继续占用期间的占有使用费，杜颖按照租金标准主张，不超过合理范围，本院予以确认，对该诉讼请求，本院予以支持。关于经济损失，杜颖与隗永山在2019年6月签订的《补充协议》中已明确约定了隗永山应赔偿杜颖经济损失的数额。在2019年3月3日签订的《补充协议》中第二条约定“乙方承诺2019年3月6日之前支付甲方60000元”，该条款未明确此款项系隗永山应承担的经济损失，故应理解为购房款性质。杜颖以该条款为依据要求支付60000元经济损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于履行主体问题，在房屋买卖合同履行过程中，买受方由潘桂芹变更为隗永山，杜颖未提交证据证明对此提出异议，应视为同意变更买受人，并同意由隗永山履行给付义务。现杜颖以潘桂芹、隗永山为共同买受人，要求潘桂芹、隗永山共同承担给付义务，于法无据，本院不予支持。另，隗永山已支付4300元租房押金及10000元购房定金，该款项应从其应承担的给付义务中扣除。潘桂芹、隗永山经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，不影响本案审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除杜颖与隗永山签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及杜颖与隗永山分别于2018年9月30日、2019年3月3日、2019年4月7日及2019年6月签订的四份《补充协议》。二、隗永山于本判决生效之日起十日内给付杜颖2019年2月11日至2019年6月30日的租金15300元（已扣除押金4300元）。三、隗永山于本判决生效之日起十日内给付杜颖补偿款20000元。四、隗永山于判决生效之日起十日内给付杜颖房山区良乡地区鸿顺园东区2号楼6层6-602,6-602跃层房屋自2019年4月1日至2019年6月30日房屋按揭款20100元。五、隗永山于本判决生效之日起十日内给付杜颖违约金234000元（已扣除定金10000元）。六、隗永山于本判决生效之日起十日内给付杜颖房屋占有使用费25200元。七、驳回杜颖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15547元，由杜颖负担11451元（已交纳）；由隗永山负担4096元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由隗永山负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  付雪二〇二〇年七月十七日书记员  张雪