安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1622民初3872号 原告：蒙城县鑫鼎置业有限公司，住所地蒙城县秋水路南梦蝶路北，统一社会信用代码913416221622590186115W（1-1）。 法定代表人：杨亚瑞，该公司经理。 委托诉讼代理人：王建国，男，1969年7月8日出生，汉族，住安徽省蒙城县，该公司法务。 被告：蒙城县建源物业服务有限公司，住所地蒙城县庄子小区**门面房**，统一社会信用代码91341622692823859T（1-1）。 法定代表人：杨士全，该公司经理。 委托诉讼代理人：丁毅，安徽东屹漆园律师事务所律师。 原告蒙城县鑫鼎置业有限公司（以下简称鑫鼎置业公司）与被告蒙城县建源物业服务有限公司（以下简称建源物业公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2020年6月1日受理后，依法由审判员李廷峰适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告鑫鼎置业公司的委托诉讼代理人王建国，被告建源物业公司及其委托诉讼代理人丁毅，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 鑫鼎置业公司向本院提出诉讼请求:1.判令原被告解除紫金豪庭小区前期物业管理服务合同；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中增加一项诉讼请求“判令被告向原告退还小区业主收取的水电费”。事实与理由：原告公司2012年开发蒙城县紫金豪庭小区，2014年10月18日，原告和被告签订了紫金豪庭小区前期物业服务管理合同，2017年5月2日双方签订承诺书作为物业服务合同的补充协议。被告在履行合同中不能达到约定的管理目标，工作人员不能到位，且严重不负责任，业主反映的维修服务等问题，被告公司不管不问，多次被业主投诉，原告公司只好另外雇佣人员完成业主反应的问题，另根据双方的合同约定，原告向业主交房前的物业费由原告支付，而被告擅自向业主收取，并受到投诉,给原告公司造成严重负面影响，另紫金豪庭小区的供水、供电没有向自来水厂、供电公司移交，所有的水电费全部是原告支付的，但被告擅自向广大业主收取水电费据为己有，由于被告的行为已构成严重违约，原告公司已发函至被告公司解除合同，并要求其退出占据物业用房，被告拒不退出，也不履行物业公司合同约定义务，并对原告公司正常的工作无理阻碍，被告的行为已严重损害原告的合法权益，为此特向人民法院提起诉讼,敬请准予所求。 建源物业公司辩称:一、被答辩人所诉严重失实，颠倒黑白、混淆是非。 1.2014年9月21日，经评标专家委员会评审，确定答辩人为紫金豪庭物业管理项目中标人，招标人蒙城县鑫鼎置业有限公司为答辩人签发了中标通知书。 双方于2014年10月18日签定了《紫金豪庭小区前期物业管理服务合同》（简称《物业服务合同》）。《物业服务合同》约定了物业项目基本情况、物业服务费、双方的权利义务、物业管理服务期限、违约责任等内容。物业服务合同期限从物业全部交付完工之日计算。合同签订后，答辩人积极购置物业服务所需的设备、设施，招聘服务人员、组织员工培训等准备工作，为此投入大量的人力和物力。由于被答辩人的原因，计划2016年移交接管理未能如期。案涉开发物业未能综合验收，无法交付。始终不能满足物业服务合同履行条件。 时至2017年，紫金豪庭小区依然未获综合验收，业主意见较大，被答辩人为缓解矛盾和压力，在没有取得房产主管部门许可的情况下，违规向业主交房。被答辩人为保证过渡期间的物业维护，特委托答辩人派员对紫金豪庭小区物业的管理进行指导和协助，且仅为配合被答辩人进行前期物业的服务。被答辩人于2017年5月2日就此向答辩人作了《关于请求蒙城建源物业服务有限公司派员对紫金豪庭小区前期物业指导、协助的承诺书》（简称《承诺书》）。 2.被答辩人诉称合同履行系无中生有。虽然双方签订了《物业服务合同》，但直至目前尚都不具备双方约定和法定的履行条件。案涉物业至今尚未通过综合验收，达不到交付条件，双方也未进行物业承接查验。根据《物业承接查验办法》规定只有依法履行了承接查验、自物业交接之日起，物业服务公司才应全面履行前期物业服务合同。也就是说答辩人与被答辩人签订《物业服务合同》尚未履行，既然合同没有履行，何谈在履行合同中不能达到约定的管理目标。 3.被答辩人的《承诺书》不是《物业服务合同》的补充协议。如前所述，《承诺书》是被答辩人在物业尚未交付给物业买受人前、委托答辩人派员早期介入，并就派驻的人员报酬等事项向答辩人作出的书面承诺。《承诺书》的内容与《物业服务合同》没有半毛钱的关系，不存在是物业房屋合同的补充协议，两者泾渭分明，岂能指鹿为马。 4.被答辩人称答辩人构成严重违约是无稽之谈。 首先，所谓的工作人员是根据被答辩人《承诺书》的承诺，受被答辩人的委托，派到紫金豪庭小区对物业管理进行指导和协助的人员。该人员仅是配合被答辩人对前期物业的服务，人员使用、数量、分工、报酬都是被答辩人决定和负担。指导、协助、配合被答辩人工作的行为，并不是《物业服务合同》的内容，并非严格意义上的物业服务行为。 其次，由被答辩人确认的工作人员，根据工作需要，按照被答辩人工作安排，分别不同岗位，认真履行职责，积极协助、配合被答辩人、指导着物业日常的管理服务工作。这是有目共睹的，“不到位和严重不负责任”的说法子虚乌有。例如，答辩人派驻的一名保安严格履行进出车辆的登记制度，但遭到被答辩人负责人杨亚瑞不满和抵制，并辞去了该名敬业的保安。 第三、业主反映的维修服务的问题。目前的物业尚属于建筑施工阶段，既未综合验收，更没有依法交付。物业存在的任何问题，包括但不限于房屋质量、设施维修、安全保障等，仍是被答辩人的责任和义务。事实上，答辩人已经就入住业主的不满和物业存在的问题，向被答辩人作了反映，但被答辩人置业主利益而不顾，置若罔闻，导致业主投诉，责任完全在被答辩人自身。“不管不问”从何谈起？被答辩人为推卸责任，嫁祸于答辩人。 5.关于物业费的交付和收取。根据法律规定和双方的约定，前期物业费当然是由建设单位，即被答辩人承担。但答辩人预收入住业主的物业费是按照被答辩人安排收取的。而且被答辩人在《承诺书》中明确了收取的物业费从被答辩人具备交付条件且书面交房之日起计算。并为此自愿承担所有法律后果和责任。被答辩人无视自己的承诺，所谓擅自收取纯属信口开河。 6.紫金豪庭小区的供水、供电没有向自来水厂、供电公司移交的问题。供水、供电的移交岂能任意为之，何时移交、与谁移交、交付条件、交付主体等等这些，被答辩人难道不清楚吗？整个物业尚未综合验收、也没有与答辩人进行物业交接的情况下，试问如何移交？自来水厂、供电公司愿意接收吗？被答辩人心知肚明，这不是被答辩人的自身原因和责任吗？与答辩人有何相干？怪罪到答辩人头上，岂有此理。答辩人代收的水费、电费也均是受被答辩人之委托，而非答辩人擅自收取，费用收支均有收据，“据为己有之说”是被答辩人为达到一己私利甩锅答辩人，对答辩人污名化。 7.所谓发函生通知解除合同，这完全是被答辩人的一厢情愿。 一是该函内容本身将被答辩人罔顾事实和法律体现的淋漓尽致。答辩人受被答辩人派员为被答辩人前期物业进行协助和指导，不是履行《物业服务合同》的行为。其次，解除《物业服务合同》违反法律规定。答辩人是案涉物业项目的中标单位，据此依法与被答辩人签订的前期物业服务合同合法有效，受法律的严格保护，对双方均有拘束力，未具备法定条件、未经法定程序，任何一方均不得解除。第三，被答辩人单方提出解除合同属于违约。第四、被答辩人的发函解除合同的理由，既无事实依据，又不符合法律规定，无法达到和实现合同解除的法律后果。第五、答辩人所派员工一直坚守岗位、履职尽责。办公用房是被答辩人提供的，在被答辩人口中怎么成了占据了呢？受被答辩人之邀和委托，咋又是对其的工作无理阻碍了呢？ 答辩人不仅不存在违法合同义务的行为，而且专业的指导和敬业的服务受到了有关组织和个人的赞赏。 二、被答辩人应对其违反承诺、拖欠派驻人员工资的行为承担责任。根据被答辩人的《承诺书》，受其委托派驻人员工资由被答辩人承担、工资标准也是被答辩人决定和承诺的。被答辩人按照其承诺足额支付了2017年的工资。2018年至2020年5月31日，被答辩人仅支付了2018年1月、7月、8月份的工人工资，其余88万余元得到工资一直未予支付。员工们为了生计进行了信访，被答辩人把员工的合理诉求视为对其利益的冲击，随即对这些员工进行刁难。员工们为被答辩人提供了劳动、付出了艰辛，其获得应有工资报酬天经地义，无可厚非。被答辩人拖欠员工工资报酬违背了诚实信用原则，既违法又缺德，侵害劳动者合法权益的行径，是法律所不许、情理所不容。 被答辩人必须依法兑现拖欠的人员工资，履行自己的承诺。 针对原告增加的诉讼请求答辩如下：1.收取业主的水电费是受原告之托；2.该项诉讼请求不确定、不具体；3.是否返还的权利请求权不属于原告。故此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2014年10月18日鑫鼎置业公司与建源物业公司签订了《紫金豪庭小区前期物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同》）。《物业服务合同》约定了物业项目基本情况、物业服务费、双方的权利义务、物业管理服务期限、违约责任等内容。《物业服务合同》第十八条第1项约定：甲、乙双方按住房和城乡建设部《物业承接查验办法》规定进行物业承接查验；第二十二条约定：本合同期限暂定壹年（从物业全部交付完之日起计算）。合同签订后，案涉开发房产未能综合验收，鑫鼎置业公司未能把物业全部交付给建源物业公司。鑫鼎置业公司于2017年5月2日向建源物业公司做了《关于请求蒙城建源物业服务有限公司派员对紫金豪庭小区前期物业指导、协助的承诺书》。 本院认为,鑫鼎置业公司与建源物业公司签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,为合法有效的合同。鑫鼎置业公司向建源物业公司做的《关于请求蒙城建源物业服务有限公司派员对紫金豪庭小区前期物业指导、协助的承诺书》，结合承诺内容及本案情况，该承诺不是对《物业服务合同》的补充协议，因鑫鼎置业公司未能把物业全部交付给建源物业公司，《物业服务合同》尚未履行，故鑫鼎置业公司要求解除紫金豪庭小区前期物业管理服务合同的诉讼请求，不予支持，鑫鼎置业公司与建源物业公司应在物业全部交付后继续履行合同；鑫鼎置业公司要求建源物业公司向其退还收取小区业主的水电费，该项诉讼请求不确定、不具体，本案不予审理。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十二条规定,判决如下: 驳回蒙城县鑫鼎置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，因适用简易程序减半收取50元，由蒙城县鑫鼎置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  李廷峰 二〇二〇年六月二十四日 书记员  李天予 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。