广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1156号原告：恩平金辉煌旅游开发有限公司，住所地：广东省江门市恩平市*****，统一社会信用代码：914**********319X4。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：易翠，系该公司员工。被告:赵天佳，女，汉族，1988年10月31日出生，住湖南省湘潭市岳塘区*************，身份证号码：430************083。原告恩平金辉煌旅游开发有限公司（以下简称金辉煌公司）与被告赵天佳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告金辉煌公司的委托诉讼代理人易翠到庭参加了诉讼。被告赵天佳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金辉煌公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2019年7月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：恩平2019-001914，商品房预售合同备案号：2019-02713，房屋总价款1711819元）于2019年11月14日解除；2.请求判令被告向原告支付解除《商品房买卖合同（预售）》违约金513545.7元（房屋总价款的30%）；3.请求判令被告协助原告到恩平市不动产管理部门办理撤销《商品房买卖合同（预售）》网签、备案登记；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年7月8日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：恩平2019-001914，以下简称合同），根据合同约定，被告购买原告开发的位于恩平市*********御湖湾120房（以下简称御湖湾120房），房价总款1711819元，分七期付款即被告应于2019年7月8日前付房款171182元,2019年9月24日前付房款256772元，2019年12月24日前付房款256772元，2020年3月24日前付房款256772元，2020年6月24日前付房款256772元，2020年9月24日前付房款256772元，2020年12月24日前付房款256772元。但截至目前，被告仅支付第一期房款171182元（分别于2019年6月24日支付10000元，2019年6月30日支付149364元，2019年7月8日支付11818元），从2019年9月24日开始逾期支付剩余应付未付房款。原告于2019年10月12日按合同约定送达地址发函被告，限其合理期限内支付房款并告知相应后果，该函件于2019年10月27日被退回。原告又于2019年11月11日寄发《解除商品房买卖合同通知书》，明确合同解除条件已成就，通知正式解除合同，被告应当承担合同总金额30%的违约金即513545.7元并配合办理注销网签备案登记手续等，经查询被告于2019年11月14日签收该通知书，合同自通知书送达被告时解除。根据合同约定，被告已严重逾期超过30日，原告有权单方解除合同，并且要求被告承担总房价30%的违约金即513545.7元，扣除原告已支付的部分房价款171182元，剩余部分违约金342363.7元由被告补足。合同解除后，被告有权配合原告办理注销合同网签、备案登记手续的附属义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告赵天佳没有答辩及提供证据到庭。本院经审理认定事实如下：2019年6月24日，被告赵天佳以“购房团”认购的方式认购买御湖湾120号，并与原告签订《临定认购书》，被告赵天佳以1711819元的团购优惠价（成交价已包含团购优惠价10万元）购买御湖湾120号。6月29日，被告赵天佳与原告签订《泉林黄金小镇认购书》。7月8日，被告赵天佳（买受人）与原告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：房屋总价款1711819元。第七条付款方式“买受人应当在2020年12月24日前分7期支付该商品房全部价款，首期房款171182元于2019年7月8日前支付,第2期房款256772元于2019年9月24日前支付……”。《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条约定“买受人未按照本合同约定时间付款的，……逾期超过30日的，出卖人有权单方解除合同，并将商品房另行出售，同时买受人应按商品房总价款30%向出卖人支付违约金”。《商品房买卖合同（预售）》附件十一第十条约定“（一）双方按本合同及本补充协议的约定行使解除权时，自守约方通知送达违约方之日，本合同及本补充协议解除；（二）如因买受人原因导致合同解除的，买受人应按本合同及本补充协议约定承担违约责任，……如买受人已付房款不足以支付上述违约金、损失和费用的，则买受人还应补足”。第十一条约定“（一）买受人确认买卖合同及本补充协议所记载的通讯方式为买受人的送达方式，出卖人发给买受人的任何通知、文件……等，可以以电话形式、书面形式（邮递或传真方式）……任何一种方式送达，按照买受人提供的通信地址发出书面通知的，则自发出书面通知之日起第5日视为送达；第十二条其他，如本补充协议与买卖合同内容不一致的，以本补充协议的约定为准”。上述认购书及合同签订后，被告赵天佳分别于2019年6月24日支付定金10000元，6月30日支付定金40000元、首期款109364元，7月8日支付首期款11818元，共计支付171182元给原告。2019年7月25日，案涉房屋办理了预售商品房的备案登记（备案号：2019-02713号）。2019年8月7日，案涉房屋办理了预售商品房抵押权预告登记，编号：粤（2019）恩平市不动产证明第0011301号。另查明，因被告赵天佳逾期交付第2期的房款，原告向其催收未果。原告向被告赵天佳签订合同时填写的地址“云南省丽江市古城区****束河古镇竹韵客栈”邮寄发出《解除商品房买卖合同的通知书》，主要载明：“截止本通知书发出之日，被告仍未按照《催收房款通知书》中的要求及时支付逾期房款且未积极采取任何行动，现通知如下：一、由于你方严重逾期支付房款的行为，侵害原告的合法权益，你方已经构成根本违约；二、本通知书送达之日起，双方的《商品房买卖合同》正式解除；三、请你方自收到本通知书之日起向我司支付违约金342363.7元（违约金总额为513545.7元，抵扣已交171182元），并协助我司及时办理网签备案注销手续等（如有）”。根据原告提供的邮件信息显示，该函件被告赵天佳在2019年11月14日签收。再查明，原告在庭审时确认涉案房屋尚未交付被告赵天佳。以上事实，有原告举证及庭审笔录证实，足以认定。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。关于金辉煌公司是否有权解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的问题。金辉煌公司与赵天佳签订的《商品房买卖合同（预售）》及其合同补充协议是双方真实的意思表示，内容并未违反法律禁止性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，现被告赵天佳逾期支付购房款，金辉煌公司与赵天佳涉案《商品房买卖合同（预售）》解除合同条件已成就，金辉煌公司有权提出解除合同。关于合同解除时间。原告主张案涉《商品房买卖合同（预售）》自2019年11月14日解除，本院认为，根据第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”上述规定对解除权的行使采用的是依当事人的意思表示解除，且应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告向被告赵天佳发出解除通知书，被告赵天佳在2019年11月14日收到该份解除通知书，被告赵天佳对于解除合同的事宜未提出异议，故本院确认原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》自2019年11月14日解除。关于违约金。原告主张被告赵天佳按照购房款的30%支付违约金即513545.7元（1711819元×30%）。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据上述法律规定，违约金的约定遵循当事人意思自治原则的基础上，也应结合违约行为造成的损失予以确定。本案中，虽然合同约定买受人逾期付款应按房屋总价款的30%支付违约金，但是原告未能就赵天佳的违约行为造成其具体损失进行举证，结合被告赵天佳逾期支付房款的违约行为及导致商品房买卖合同解除的后果，本院认为按购房款总价30%支付违约金约定相对于违约行为所造成的损失明显过高，应予以调整。因原告并未举证证明因合同解除后产生的损失，综合双方履约情况，本院酌情调整违约金为房屋总价款的15%即256772.85元（1711819元×15%）。根据合同约定，已交付的房款可以抵扣违约金，故被告赵天佳仍应支付违约金85590.85元（256772.85元-171182元）给原告。关于原告主张被告协助办理注销商品房相关备案登记手续问题。案涉房屋已办理相关备案登记，在原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》解除的基础上，原告该项主张符合法律规定，本院予以支持。被告赵天佳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告恩平金辉煌旅游开发有限公司与被告赵天佳于2019年7月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：恩平2019-001914，商品房预售合同备案号：2019-02713）于2019年11月14日解除；二、被告赵天佳应在本判决生效之日起十日内支付原告恩平金辉煌旅游开发有限公司违约金85590.85元；三、被告赵天佳应在本判决生效之日起十五日内协助原告恩平金辉煌旅游开发有限公司办理注销商品房预售备案登记（备案号：2019-02713）和预售商品房抵押权预告登记（编号：粤（2019）恩平市不动产证明第0011301号）;四、驳回原告恩平金辉煌旅游开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费10103.19元（原告已预交），由被告赵天佳负担。原告恩平金辉煌旅游开发有限公司预交的受理费10103.19元本院不予退还，由被告赵天佳迳付原告恩平金辉煌旅游开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 马文娟二〇二〇年七月十三日法官助理 宋洁钰书 记 员 甄洁莹