山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3333号上诉人（原审原告）：太原星河湾房地产开发有限公司，住所地太原市小店区星河西路******。法定代表人：徐玉军，总经理。委托诉讼代理人：乔丽华，女，该公司法务部职工，住该公司宿舍。被上诉人（原审被告）：刘爱琴，女，1969年12月24日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：郝俊凌，山西中诚律师事务所律师。上诉人太原星河湾房地产开发有限公司与被上诉人刘爱琴房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人太原星河湾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人乔丽华，被上诉人刘爱琴的委托诉讼理人郝俊凌到庭接受询问，本案现已审理终结。上诉人太原星河湾房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初1043号民事判决书，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求;2、一、二审的诉讼费、保全费由被上诉人承担。本案中的合同目的已根本无法实现，符合合同解除条件。被上诉人购买涉案房屋后支付了首付款1477386元，剩余房价款340万元，被上诉人向中国银行太原鼓楼分行办理了按揭贷款，上诉人为该笔贷款承担连带责任保证。后被上诉人无力偿还银行贷款，中国银行太原鼓楼分行宣布贷款提前到期，上诉人因此承担了连带责任保证，使银行债权得以优先受偿。根据《商品房买卖合同》附件四关于付款方式及付款期限的补充协议约定之第一条第4项规定，上诉人已代被上诉人偿还银行贷款本息2756414.15元，上诉人承担连带担保责任偿还了剩余全部贷款本息，在借款合同项下的全部债权债务消灭后解除合同条件已成就，且被上诉人应根据补充协议第十三条之约定，向上诉人支付房屋总价款20%的违约金。上诉人多次催要被上诉人偿还上诉人垫付的款项，但被上诉人至今未偿还，上诉人也不可能再为被上诉人办理房屋产权证书，合同目的根本不能实现。根据《合同法》第九十四条第（四）项合同解除权之规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，上诉人有权解除合同，原审法院驳回上诉人的诉讼请求事实认定与适用法律错误。据晋（2018）太原市不动产权第XXXX号晋（2018）太原市不动产权第XXXX号《不动产权证书》，涉案房屋所有权人为上诉人，并非被上诉人，房屋权属并未发生变更，因刘爱琴未偿还银行贷款且并未办理房屋产权转移登记，对房产不享有物权，上诉人因代偿被上诉人银行贷款后行使合同解除权，依法有据。被上诉人刘爱琴辩称：1、一审判决是在严格的开庭基础上，依据证据作出公正判决，不存在事实认定错误，没有在上诉人的上诉状里面看到上诉人提出一审认定事实错误在什么地方;2、一审法院判决的法律依据是根据上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同，至今6年之久，从上诉人通知收房至今，已经有6年，被上诉人入住房屋后，对房屋进行了二次装修，改造中间进行过修饰完善，其合同已经履行完毕，房已交房款并已经全部支付，按照合同法的规定属于已经履行完毕，所以不存在解除的情形。一审法院在认定事实的基础上依照法律作出了不予解除的裁定，于法有据，并且驳回了上诉人的起诉，是有事实依据和法律依据的公正判决，请求二审法庭予以维持。太原星河湾房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方签订的合同编号为20131941364《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被告配合原告办理《商品房买卖合同》网签解除手续；2、请求判令被告支付违约金合计人民币975477.2元；3、请求判令被告腾退位于太原市星河西路8号星河湾三号园第30幢0单元2602号房屋于原告；4、请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实，庭审中，原告提交了一份编号为20131941364的《商品房买卖合同》，该合同的出卖人为原告，买受人为被告，合同约定：刘爱琴向原告购买位于太原市星河西路8号星河湾三号园第30幢2602号房屋，建筑面积315.43平方米，单价每平方米15462.66元，总金额为4877386元；具体付款方式及期限的约定详见附件四；出卖人应当在2015年2月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意另行约定处理；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）、合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等竞争力。合同附件四关于付款方式及付款期限的补充约定为：若买受人选择商业按揭贷款方式向出卖人支付《商品房买卖合同》第四条约定的商品房总价款，买受人应于2013年5月14日前付清首付款1477386元（含已付定金30万元），剩余房价款340万元，买受人应以商业按揭贷款方式支付；买受人应于2013年5月21日前办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并将办理商业按揭贷款的全部申请文件以及办理商业按揭贷款所需的费用全部交付给银行或当事人委托的办理商业按揭贷款的律师；在买受人办理完毕商业按揭贷款且出卖人为买受人提供阶段性担保责任期间，双方同意若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行终止借款合同并要求出卖人承担连带保证责任的，则自出卖人代买受人向银行偿还所有按揭贷款本息之日起，《商品房买卖合同》及其附件、其他相关协议等同时解除，有关处理办法，详见《商品房买卖合同补充协议》之规定。该合同的签订时间为2013年8月14日、合同落款买受人处签署“刘爱琴”并捺印且加盖名章。庭审中，被告称《商品房买卖合同》非其本人签署，系授权原告售楼部工作人员签订；对合同予以认可，但对合同附件三、附件四不认可，因原告给被告提供的合同复印件中无附件三、附件四。原告另提供一份《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议的甲方（出卖人）为原告、乙方（买受人）为被告，该补充协议中关于合同解除的补充约定为：若因买受人的原因导致合同解除，则双方同意按以下方式处理，即合同解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担，且若出卖人在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期前行使合同解除权的，买受人须向出卖人支付相当于合同第四条约定的房屋总价款10%的违约金；若出卖人在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期后行使合同解除权的，买受人须向出卖人支付相当于合同第四条约定的房屋总价款20%的违约金。出卖人有权在退还买受人购房款（不计利息）前将上述税费、违约金先行予以扣除。关于补充协议的效力为：本补充协议是合同不可分割的一部分，由双方签署《商品房买卖合同》的同时签署，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力；双方特别确认，本补充协议对双方权利义务的约定并无不当，不存在不合理地减轻、免除、加重任何一方责任或不合理的排除任何一方主要权利的情况；除买卖双方另有明确约定外，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同》其他附件与本补充协议有不一致的，以本补充协议为准；本补充协议未作约定的，仍以《商品房买卖合同》《商品房买卖合同》其他附件为准。该补充协议的签订时间为2013年8月14日、协议落款乙方处签署“刘爱琴”并捺印且加盖名章。庭审中，被告称《商品房买卖合同补充协议》非其本人签署，手印也非其本人捺印，亦未授权他人签署该补充协议，并申请对该补充协议上的签名与手印进行鉴定。另查明，被告刘爱琴于2013年4月21日向原告支付房屋首付款10万元、于2013年4月23日支付20万元、于2013年5月14日支付1177386元，以上共计1477386元。2014年3月20日，被告刘爱琴作为借款人，原告作为保证人，与贷款人中国银行股份有限公司太原鼓楼支行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：借款人刘爱琴向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款金额为340万元，贷款期限为180个月，自贷款人实际放款日起算；借款人以等额本金的方式归还贷款本息；保证人即开发商提供阶段性全额连带责任保证；保证人的保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。2014年12月17日，原告以邮寄方式向被告发出收楼通知书。2018年4月28日，中国银行股份有限公司太原鼓楼支行向原告出具代偿证明，载明：借款人刘爱琴在偿还贷款本金736666.71元后，该笔贷款于2017年7月20日开始产生逾期，我行于2017年8月30日向贵公司出具了履行担保责任的函，并于2017年8月31日开始至2018年4月28日累计从贵公司账户扣款10次，金额共计2756414.15元，用于偿还刘爱琴的逾期贷款本息，其中偿还贷款本金2663333.29元、利息93080.86元，并结清了该笔贷款。一审法院认为：原告主张应当按照《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》约定的解除合同条件解除合同，但本案中原告已向被告交付房屋、被告也已向原告支付全部购房款，原、被告双方基于《商品房买卖合同》所产生的主要权利义务已经基本履行完毕，合同已不能解除。因被告未按时偿还银行贷款而致使原告承担保证责任，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，原告取得的是对被告的追偿权而不是合同解除权，故对原告请求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，要求被告配合原告办理《商品房买卖合同》网签解除手续，要求被告支付违约金并腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告太原星河湾房地产开发有限公司的诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：上诉人太原星河湾房地产公司与被上诉人刘爱琴签订的编号为20131941364号的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。刘爱琴作为借款人，太原星河湾房地产公司作为保证人，与贷款人中国银行股份有限公司太原鼓楼支行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。刘爱琴支付了房屋首付款后，太原星河湾房地产公司向刘爱琴交付了房屋。后刘爱琴偿还部分贷款后，不再按约向银行偿还贷款本息。导致太原星河湾房地产公司作为担保人被中国银行股份有限公司太原鼓楼支行扣款10次，金额共计2756414.15元，用于偿还刘爱琴的逾期贷款本息。现太原星河湾房地产公司依据《商品房买卖合同》附件四关于付款方式及付款期限的补充协议之第一条第四项规定，要求解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、办理网签解除手续；依据《商品房买卖合同补充协议》要求刘爱琴承担违约责任的上诉主张，因刘爱琴未办理房屋产权转移登记，则首先：刘爱琴对该房产不享有物权，太原星河湾房地产公司因代偿银行借款，行使合同解除权于法有据；其次：双方的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》约定明确，刘爱琴违约理应按合同的约定承担违约责任。故对太原星河湾房地产公司的上诉请求予以支持。违约金按合同约定为合同总价款的20%，计算为：4877386元×20%=975477.2元。因合同解除，太原星河湾房地产公司应当退还刘爱琴已缴纳房款，计算为：1477386元+736666.71元=2214052.71元。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、解除上诉人太原星河湾房地产公司与被上诉人刘爱琴签订的合同编号为20131941364《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被上诉人刘爱琴配合上诉人太原星河湾房地产公司办理合同编号为20131941364《商品房买卖合同》的网签解除手续；二、上诉人太原星河湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人刘爱琴2214052.71元，被上诉人刘爱琴于本判决生效之日起十日内将太原市小店区星河西路8号星河湾三号园第30幢2602号房屋退还上诉人太原星河湾房地产开发公司；三、被上诉人刘爱琴于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人太原星河湾房地产公司违约金975477.2元；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五三条规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52844元，保全费5000元，由被上诉人刘爱琴负担。本判决为终审判决。审判长 张 燕审判员 焦跃峰审判员 吕 斌 二Ｏ二Ｏ年七月十三日书记员 田泽珊