北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初6214号原告：洪玮，男，1981年9月28日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李志修，北京市中闻律师事务所律师。被告：王楠，女，1972年3月17日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。被告：王萍，女，1974年4月11日出生，汉族，住北京市西城区。二被告共同委托诉讼代理人:李娜，北京星樽律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人:张军，北京市公衡律师事务所律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司职员。第三人：北京方源房地产咨询服务有限公司，住所，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****div>法定代表人：李峰岩，执行董事。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，该公司职员。原告洪玮诉被告王楠、王萍、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪玮及其委托诉讼代理人李志修，被告王楠、王萍的委托诉讼代理人李娜、张军，第三人链家公司的委托诉讼代理人王翼瑶，第三人方源公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪玮向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告连带支付违约金336万元；2.本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：2020年4月2日，原告与二被告签署了《北京市存量房屋买卖合同》及相关确认函、说明等材料；同日，原告、二被告及第三人签署了《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。上述合同及协议等，约定了原告购买二被告名下坐落于北京市东城区安定门外大街×××号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为1680万元；同时，对原告支付定金、付款及二被告对房屋权属的承诺、交房、居间费的支付等各方的权利义务、违约责任均进行了明确的约定。合同签署后，原告按照合同约定于2020年4月2日、4月14日向二被告支付了定金共100万元；原告于2020年4月8日向第三人链家公司支付了居间代理费36.96万元，向第三人方源公司支付了保障服务费6.72万元。2020年4月19日，原告从被告、第三人链家公司处得知涉案房屋已被法院查封。后原、被告对解除合同及赔偿一事进行协商，但未能达成一致意见，原告认为，二被告已构成根本违约，故原告起诉至法院，诉如所请。被告王楠、王萍辩称：不同意原告的诉讼请求。合同签订及涉案房屋被查封情况属实。因二被告在出售涉案房屋时对查封一事并不知情，对涉案房屋无法正常交易不存在过错，且为避免损失扩大，已于2020年5月18日向原告发送律师函，可见双方整个交易时间跨度很短，不足以给原告造成实际损失，这期间的房价波动也不大。故若法院认为被告违约，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院酌减。第三人链家公司述称：原告的诉讼请求不针对我方，我方无意见发表。第三人方源公司述称：原告的诉讼请求不针对我方，我方无意见发表。本院经审理认定事实如下：2020年4月2日，原告（买受人）与二被告（出卖人、共有人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同），约定原告购买二被告名下位于北京市东城区安定门外大街×××号房屋即涉案房屋，建筑面积202.54平方米，房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》）。经出卖人和买受人协商一致，房屋成交价格为1250万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价430万元。出卖人承诺出卖人对该房屋享有合法权利，该房屋无司法查封或其他限制转让的情形。如一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失。同日，原告（乙方、买受方）、二被告（甲方、出卖方）与第三人链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定涉案房屋作价总计1680万元，为甲方净得价。乙方于2020年4月2日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方；乙方于2020年4月15日前将第二笔定金90万元以第三方担保支付的方式支付甲方。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。甲乙双方同意应于2020年10月30日前共同办理房屋不动产转移登记手续。该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。涉诉合同及补充协议签订后，原告于2020年4月2日分别向被告王楠、王萍各转账5万元购房定金。2020年4月14日，原告分两笔将共计90万元定金打入理房通相关账户。同日，第三人链家公司工作人员在微信群里通知原告及二被告，原告的第二笔定金已打入理房通里。2020年5月13日，案外人北京中融信融资担保有限公司向原告出具《风险告知书》，提示根据原告和二被告提供的材料，该公司对原协议中约定的过户前担保支付购房款/定金条件进行了审查，原协议约定的过户前担保支付购房款/定金条件：未达成。未达成原因：该房屋当前有异议登记等。后，原告要求解除相关合同、退回已付定金，并承担涉案房屋总价款20%的违约金，双方协商未果，故成此讼。庭审中，二被告提交2020年5月21日《理房通履约支付服务协议-解除协议》，证明二被告为防止损失扩大，在理房通APP提交解除协议申请，但原告不同意解除。对此，原告表示，该解除协议写明“甲乙丙三方互不承担其他任何法律责任”，不符合事实，原告据此拒绝签署该份协议。本案诉讼中，2020年6月23日，原告收到二被告退回的定金10万元。2020年7月8日，原告收到了退回的90万元。另，因案外人李奋斗申请，就李奋斗与本案二被告共有权确认纠纷一案，本院于2020年4月10日出具（2020）京0101民初5289号民事裁定书，裁定查封登记在二被告名下坐落于北京市东城区安定门外大街×××号房屋即涉案房屋。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，涉诉合同及补充协议系签字各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告及二被告、第三人链家公司均认可涉诉合同及补充协议于2020年5月10日解除，对此，本院不持异议。涉案房屋被查封，二被告无能力继续履行合同，导致涉诉合同及补充协议解除，故二被告构成违约，应当承担违约责任。关于违约金具体数额，因二被告提出违约金过高的抗辩意见，原告对其主张的损失亦未提供相应的证据，故本院将综合考虑合同的履行情况、二被告的过错程度等因素予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定,判决如下：一、被告王楠、王萍于本判决生效后十日内给付原告洪玮违约金50万元；二、驳回原告洪玮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费33680元，由原告洪玮负担28668元（已交纳）；由被告王楠、王萍负担5012元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 范欠歌审 判 员 赵 飞审 判 员 崔 赟二〇二〇年七月二十九日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤