江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终180号上诉人（原审被告）：江西耀诚实业有限公司，住所地：江西省上饶市信州区三清山大道**，统一社会信用代码：9136110071658825XP。法定代表人：余孚臣，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄平，江西帝经律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈剑，男，汉族，1985年12月5日出生，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：周辉，江西饶诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李卫娟，女，汉族，1985年12月5日出生，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：周辉，江西饶诚律师事务所律师。上诉人江西耀诚实业有限公司因与被上诉人陈剑、李卫娟房屋买卖合同纠纷一案,不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初4616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江西耀诚实业有限公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1、从本案《上饶市商品房买卖合同（预售）》签订当时的情况来看，2016年6月20日合同签订时，政府原定2015年12月完工的市政配套工程吉阳中路尚未开工，现场情况是有目共睹的，被上诉人不可能不知情。因为相关市政配套工程不能按期完工导致本案项目不能如期竣工验收，涉案房产不能如期交付的风险还是客观存在的，并且市政配套工程的进度并不在上诉人的掌控范围。对此，包括被上诉人在内的合同双方都是心知肚明的。在此情形下，为了平衡双方的利益，进一步明确双方权利义务，避免合同履行过程中的纠纷，双方通过合同附件的形式明确了因不可抗力和市政配套设施建设造成的工期拖延上诉人可以免责。该约定是被上诉人对特定原因导致延期交房风险的自愿承担，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效；2、上诉人在力所能及的范围内争取早日验收交房，如主动出资将市政水电管网由三清山中大道经福达家园接入，又经多次与相关部门协商，由上诉人出具相关承诺书，相关部门才于2017年10月23日同意办理验收。由此可以看出，上诉人不但积极履行了合同义务，为了被上诉人的利益甚至超出了合同范围做出了很多努力；3、上诉人无法证明如果没有市政配套工程的影响，涉案工程就能如期验收，但是在客观上由于市政配套设施的建设导致拖延了本案验收交付是有证据证明的。在此情形下所谓“如果没有市政配套工程的影响”的假设对本案没有任何意义，不能因为在假设的情况下上诉人有可能违约就判令上诉人承担违约责任。法律只能要求当事人承担现实的违约责任，不应该要求任何人为“假设”承担违约责任。本案的事实是2016年4月9日封顶，2017年4、5月份就在积极努力解决因市政配套设施导致涉案项目无法验收的问题。综上，本案延期交房的事由处在双方约定的上诉人免责事由的范围，请求二审法院支持上诉请求，依法改判。被上诉人陈剑、李卫娟辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。陈剑、李卫娟向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付逾期交房违约金12,940.8元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告江西耀诚实业有限公司系信州区吉阳北路御福苑开发商，2016年6月20日，原、被告签订《上饶市商品房买卖合同（预售）》，约定：1、买受人向出卖人购买御福苑1幢1单元9层1-902号房屋，该房屋总价款为470,575元；2、出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付上述商品房，逾期交房，自合同约定交房时间最后期限之第二日起，出卖人按日向买受人支付已付总价款万分之一作为违约金，合同继续履行。该合同另附补充协议，补充协议（十一）第五条对商品房的交付作了补充约定：甲方（被告）将该房屋交付给乙方的条件除合同第十一条约定因素外，还包括乙方（原告）己付清全部房价款(包括逾期付款的违约金)，若乙方未在第七条约定期前付清全部房价款，甲方有权推迟交付房屋。1、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：(1)遭遇不可抗力,且甲方在发生之日起30日内告知乙方的；(2)由于大型市政配套所需，导致工程延期的；(3)由于政府对房地产政策的重大调整，导致工程延期的：(4)由于乙方原因造成出卖人无法支付的(如买受人未付清房款、按揭款未到出卖人账户的、或出卖人在刊登交房通知后买受人未来及时办理交房手续的)；(5)由于供电或供水部门线路检修单日停电、停水达8小时以上致使施工单位不能正常施工的。2、如因不可抗力因素或如下特殊原因，甲方不承担任何违约责任及赔偿责任：(1)执行市政配套设施建设造成的工期拖延；(2)该房屋建设工地临近的工程建设施工等因素影响，使该房屋的建筑施工不得不停止；(3)因政府原因、政策调整或颁布统一的施工禁止令等造成的工期拖延；(4)法律、法规规定的其他情形。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告于2017年12月23日通知原告所购商品房可以办理交付手续，故原告以被告延期交房构成违约为由诉至法院。一审法院认为，原告陈剑、李卫娟与被告江西耀诚实业有限公司签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。根据合同约定，被告应于2017年3月31日前将竣工验收合格的已办理竣工验收备案的商品房交付原告，但被告于2017年12月23日才通知原告交房，构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告辩称因自然灾害性的恶劣天气导致项目施工多次停工的主张。虽然被告提供了上饶市气象服务中心出具的“2014年3月1日至2017年6月30日相关气象要素”的证据，但被告作为开发商，应当预见在其施工建设的3年多时间内，并非每一天都适合施工建设，且其亦未提供该时间段内反常的属于自然灾害性恶劣天气的证据，故被告的该主张，一审法院不予支持。关于被告辩称案涉商品房的逾期交付是由于相关市政配套工程未及时完工所致，根据合同约定，不应承担违约责任的主张。虽然被告主张的相关市政配套工程确实至今未能完工，但被告未能举证证明其开发的商品房项目工程已于2017年3月31日前达到验收标准，只是因相关市政配套工程的未完工才无法验收备案，亦未能举证证明若扣除因相关市政配套工程未及时完工所延误的时间，被告即能如期交付案涉商品房，故被告的抗辩主张，一审法院不予支持。综上，被告应向原告支付的延期交房违约金额为470,575元×0.0001×267天=12,564.35元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告江西耀诚实业有限公司于本判决生效之日起十日支付原告陈剑、李卫娟逾期交房违约金12,564.35元；二、驳回原告陈剑、李卫娟的其他诉讼请求。案件受理费124元,减半收取62元，由被告江西耀诚实业有限公司负担。二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人主张案涉商品房的逾期交付是由于相关市政配套工程未及时完工所致，属上诉人免责事由，根据合同约定，上诉人不应承担违约责任。对此，本院评判如下：一、江西耀诚实业有限公司未能举证证明相关市政配套工程与其延期交房存在必然的因果关系，亦未能提供证据证明其开发的商品房项目工程已于2017年3月31日前达到验收标准，只是因为相关市政配套工程的未完工才无法验收备案；二、双方签订《上饶市商品房买卖合同（预售）》附件十一的补充协议中关于因不可抗力和市政配套设施建设造成的工期拖延上诉人可以免责的条款，系开发商单方提供的格式协议，该条款违反了格式条款提供方应当公平合理分配双方权利义务的法律规定，加重了被上诉人（买受人）的合同义务，且上诉人对该条款约定未能证明其已尽告知义务及合理提示说明义务，属于格式条款。上诉人以双方通过合同附件的形式明确了因不可抗力和市政配套设施建设造成的工期拖延上诉人可以免责为由，主张不承担违约金，本院不予支持。综上所述,上诉人江西耀诚实业有限公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由上诉人江西耀诚实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  聂晓红审判员  付 强审判员  范全敏二〇二〇年七月十四日书记员  曹 颖