湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初19209号原告（反诉被告）：湖北广运地产置业有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区庙山小区。法定代表人：胡亮，总经理。委托诉讼代理人：陈海燕、朱琦，湖北首义律师事务所律师。被告（反诉原告）：许小亮，男，1960年3月18日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：刘波，湖北云津律师事务所律师。原告湖北广运地产置业有限公司（以下简称广运公司）与被告许小亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案，被告许小亮于2019年12月30日向本院提起反诉，本院将两诉合并，依法适用简易程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广运公司委托诉讼代理人陈海燕、朱琦，被告（反诉原告）许小亮及其委托诉讼代理人刘波到庭参加诉讼。双方申请调解，调解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告广运公司向本院提出诉讼请求：1、确认2018年3月16日原告与被告签订的《商用房屋租赁合同》已于2019年7月26日解除，并立即付清合同解除前拖欠原告的房屋租金611,820元；2、判令被告立即腾退，将租赁房屋按照合同约定标准归还原告，并支付从合同解除之日至房屋归还之日的房屋占用费（截至2019年9月5日的房屋占用费暂为393,699.90元：93,555元/月×12个月÷365日×64天×200%）；3、判令被告按照欠租金额的日千分之二支付逾期付款违约金至租金全部支付完毕之日止（算至2019年7月26日，逾期付款违约金金额为253,293.48元）；4、判令被告向原告支付赔偿金280,665元（93,555元×3个月）；5、本案诉讼费、保全费、律师代理费等各项费用均由被告承担。庭审中，原告申请变更第1、3项诉讼请求。变更后的第1、3项诉讼请求为：1、确认2018年3月16日原告与被告签订的《商用房屋租赁合同》已于2019年7月26日解除，并立即付清合同解除前拖欠原告的房屋租金700,920元；3、判令被告按照欠租金额的日千分之二支付逾期付款违约金至租金全部支付完毕之日止（算至2019年7月26日，逾期付款违约金金额为333,637.92元）。事实与理由：2018年3月16日，原、被告签订《商用房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于武汉市武昌区东湖路79号广苑大厦一层08、09、10、11、12号铺面，建筑面积约为495平方米。房屋租赁期限为5年，租赁期限自2018年6月1日起，至2023年5月31日止。采用先付租赁费用及相关费用后使用的原则，租赁费每6个月结算一次。首年租金水平为180元/㎡/月，租金前两年不递增，从第三年起每年递增5%，2018年3月6日至5月31日为免租期。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告在2019年1月1日拖欠租金，原告多次催要无果。截至2019年7月26日，被告已拖欠租金611,820元（仅限本金）。为此，原告于2019年7月26日向被告发出书面通知，要求与被告解除商用房屋租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金、违约金、赔偿金及交还承租房屋。被告至今未予支付及交还。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告辩称，涉案合同已于2019年4月13日解除。原告无权要求被告支付租金。案涉房屋从交付起就存在漏水问题，解约的根本原因在原告，原告应承担违约责任。请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告许小亮向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告退回合同保证金15万元并赔偿反诉原告经济损失938,694元；2、判令诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告许小亮向本院递交变更反诉请求申请，将原第1、2项诉讼请求变更为第2、3项反诉请求，增加“判令确认《商用房租赁合同》的解除时间为2019年4月13日”作为第1项反诉请求。事实与理由：反诉原告承租涉案房屋用于经营“清吧”，合同签订当日，反诉原告支付合同保证金15万元及房屋租金534,600元。反诉原告进场装修发现天花板漏水，随即向反诉被告反映要求解决。2018年3月18日，反诉被告安排物业“广苑大厦管理处”向楼上承租户“古滇宫”发函，指出一楼东南角严重漏水、造成了巴顿联盟无法正常装修，要求尽快解决，但“古滇宫”没有及时解决漏水问题。反诉被告又于2018年3月22日会同湖北利昂商业投资管理有限公司向“古滇宫”发出《致商户通知书》，要求其及时纠正。反诉被告承诺解决漏水问题，基于对其的信任，反诉原告决定先对案涉房屋前部约200㎡未漏水部分进行装修，陆续支付设计费、材料费及人工费共404,094元。反诉原告于2018年4月10日向反诉被告邮寄律师函，要求修复漏水区域或商谈解决方案，反诉被告只是口头应承。因漏水问题未能解决，反诉原告只能停止对房屋后面部分的装修，仅在装修好的部分试营业，但前期漏水未解决又扩大到已装修部分。反诉原告遂于2019年3月13日向反诉被告面交《紧急情况联系函》及《解除合同通知书》，言明如漏水问题还是无法解决，则于2019年4月13日单方正式解除《商用房屋租赁合同》。鉴于反诉被告无任何反应，为避免损失扩大，反诉原告于2019年5月31日结清水电费、物业费后从案涉房屋中退出，通知反诉被告办理收房事宜。反诉原告认为，反诉被告将不合格的房屋进行出租，造成反诉原告租金损失及装修损失，反诉被告应予赔偿，故反诉至法院。反诉被告广运公司辩称，《商用房屋租赁合同》中明确约定，如在装修过程中及后期经营出现的房屋漏水、墙体开裂等问题，由承租人自行解决。反诉原告以漏水为由要求退还保证金且拒付违约金，没有任何依据。未收到反诉原告2019年3月13日的通知，对其所称的2019年4月13日解除合同不认可。反诉原告于2019年5月31日退场不属实，反诉被告只认可2019年12月31日退场的事实，且不管反诉原告何时退场，均系其单方行为，不代表反诉被告已经同意。请求驳回全部反诉请求。原告（反诉被告）广运公司为支持其诉讼请求、反驳对方反诉请求，依法向本院提交了证据一《商用房屋租赁合同》、房屋交付确认单，证据二律师函及快递邮单，证据三产权证明。被告（反诉原告）为反驳对方诉讼请求、支持其反诉请求，依法向本院提交了证据一《商用房屋租赁合同》、营业执照、证明，证据二银行流水单，证据三收据，证据四《工作联系函》照片，证据五《致商户通知书》照片，证据六《律师函》及EMS快递单，证据七照片，证据八《紧急情况联系函》、《解除合同通知书》及照片，证据九《证明》，证据十微信、短信截屏图，证据十一《证明》。本院依法组织当事人进行证据交换和质证，对广运公司提交的证据一、二三，许小亮提交的证据一、二的真实性，本院予以确认并在卷佐证。对许小亮提交的其他证据，本院分析认定如下：许小亮提交的证据三，包含收据、收款凭证、销货单、送货单等。结合有关陈述，可以确认许小亮对案涉房屋装修的事实，但款项支出无相应银行流水，不能确定款项是否实际支出，上述证据不足以证明其装修支出、损失404,094元的事实。许小亮提交的证据四系2018年3月18日广苑大厦管理处发出的《工作联系函》，该函件为复印件，未加盖公章，本院对该证据不予采信。证据五系2018年3月22日，广运公司及湖北利昂商业投资管理有限公司向“古滇宫”发出《致商户通知书》，该证据为加盖两公司公章的复印件，广运公司庭审中表示需庭后核实，证据六系2018年4月8日致广运公司的《律师函》及2018年4月10日的EMS邮单，许小亮函中要求修复漏水，该EMS邮单的收件人及收件地址与《商用房屋租赁合同》中的约定一致，证据七系案涉房屋漏水照片，证据八系2019年3月12日、2019年3月13日致广运公司的《紧急联系函》、《解除合同通知书》及面交文件给广运公司的照片，证据九、证据十一系2019年5月31日武汉奥星源物业管理有限责任公司出具的《证明》，分别系机打和手写，相同内容为因房屋漏水致使无法经营、于2019年5月31日停业退场，不同之处为水电费是否结清，证据十微信、短信截图载明的2018年3月27日至2019年7月11日，许小亮或其员工，以短信、微信形式向广运公司员工要求修复漏水问题、减免租金、通知办理了断水电手续，并要求商讨退租。本院认为对证据五至证据十一，彼此可以印证，可以证明漏水现象自房屋交付时即已存在，反复交涉，但未修复,许小亮自行退场的事实。本院认定事实如下：广运公司为武昌区东湖路76号广苑大厦裙楼1层8室、9室、10室、11室、12室的房屋所有权人（房产权证号为武房权证市字第××、20××30、20××31、20××32、20××33）。2018年3月16日，广运公司（甲方）与许小亮（乙方）签订《商用房屋租赁合同》，载明：1、第一条第1、2、3款、第三条第1款关于租赁房屋、期限、经营范围约定。甲方将湖北省武汉市武昌区东湖路79号广苑大厦一层8、9、10、11、12号铺面租赁给乙方，用于清吧产品的销售。该房屋类型为商业用房，计租面积约为495平方米。签约日2018年3月16日，起租日自2018年6月1日起，至2023年5月31日止，租赁期限为5年。2、第四条第4、6款关于租金、保证金及逾期支付的约定。首年租金180元/平方米/月，2018年6月1日至2020年5月31日月租金89,100元。合同签订当日，乙方需向甲方指定银行账户一次性预付6个月的租赁费用，合计534,600元。其后经营期内，乙方应于前期租赁费用到期的前一个月的5号前一次性向甲方指定银行账户支付后一季度的租赁费用。合同签订后，乙方应向甲方支付合同保证金15万元。合同保证金由甲方在整个租赁期间保存，用于保障乙方按约履行合同。乙方不能将合同保证金理解为支付甲方租赁费用。本合同履行期间，乙方有违约行为的，甲方没收相应金额的保证金。保证金没收扣除后，乙方应在30日内补足保证金。合同届满后，双方不再续订合同的情况下，合同保证金由甲方保管2个月，保管期后如无拖欠的水、电、物业、空调及其他一切相关费用，甲方在保管期满后10日内，将此保证金退还给乙方，亦不计利息。乙方因按合同约定时间支付各应付款项，如逾期支付，则需从逾期之日起支付甲方按应付款计每日千分之二的逾期付款违约金或罚款。严重时，甲方有权因乙方逾期支付而单方终止或解除合同，并由乙方承担毁约的违约责任，甲方有权按合同第十一条第2款之约定采取措施，追究乙方的违约责任。3、第五条第6款、第六条第1款关于乙方的义务及免租期的约定。接收房屋后，乙方应妥善使用该房屋，保持房屋原主体结构及外立面的完好。如在装修过程及后期经营中出现房屋漏水、墙体开裂、油烟噪音扰民、城关纠章等问题，由乙方自行解决。乙方享有的装修免租期76天，截止至2018年5月31日止。自装修免租期截止日次日起起算租金。4、第十一条第2款关于违约处理的约定。乙方没有法律和合同依据单方解除合同、或因乙方有违约行为导致单方解除合同的，甲方有权收回该房屋，没收合同保证金及其他相关租赁费用，并要求乙方支付相当于3个月租赁费用的赔偿作为对甲方预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究乙方的其他法律责任。5、第十二条第3款关于物业交还的约定。因乙方原因，交还日后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，则自交还日次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋运营服务费标准的100%支付服务费及承担相关公用事业费，直至乙方按合同要求交还该房屋为止。许小亮持有的《商用房屋租赁合同》与上述广运公司持有的合同第2页所载租金标准不同，许小亮合同中的首年租金280元/平方米/月，其他内容相同。许小亮自述，洽谈时，原本打算租200平方米，因整租495平方米，故租金下调。广运公司否认有此谈判过程，认为自始至终首年租金为180元/平方米/月。双方确认，实际执行的标准为180元/平方米/月。许小亮向广运公司支付了合同保证金15万元及半年租金534,600元。2018年6月4日，许小亮将其经营的武汉市武昌区吧顿饮品店（个体工商户）的经营场所变更为案涉房屋所在地。许小亮进行装修，发现有部分房屋天花板漏水。自2018年3月27日起，许小亮方通过短信、微信、当面沟通、发函等方式，要求楼上租户及广运公司处理。经广运公司协调，楼上租户进行过维修改造，但未解决漏水问题。2018年12月10日，广运公司工作人员微信要求许小亮交纳第二笔半年租金，许小亮提出要求解决漏水问题造成的损失，广运公司回复不能少交租金。2019年3月13日，许小亮向广运公司递交《紧急情况联系函》、《解除合同通知书》，表示在签订合同过程中，没有如实披露漏水情况，因漏水区域不能正常装修使用，影响使用面积约300平方米，多次交涉，未得有效回复，漏水区域扩大，要求30日内函复，否则合同正式解除。上述文件未获回应。2019年7月11日，许小亮的工作人员向广运公司工作人员发短信，要求商讨房屋漏水被迫停止营业一事，广运公司方短信回复作为开发商一直在协调，楼上商户多次进行过维修改造，愿意派人找楼上的维修，许小亮方答复不必，已在物业办理断水电手续，要求安排人员商讨退租。2019年7月26日，广运公司委托律师向许小亮发出催缴租金、交还房屋的律师函，次日函件投递成功。许小亮主张合同于2019年4月13日解除，广运公司主张合同于2019年7月26日解除。许小亮称已于2019年5月31日结清水电费退场。广运公司主张2019年12月31日系交接时间节点。庭审中，双方确认未办理交接手续。本院认为，广运公司与许小亮签订的《商用房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反相关法律及行政法规之规定，广运公司及许小亮均应按照合同约定行使权利及履行义务。一、关于《商用房屋租赁合同》中“如在装修过程及后期经营中出现房屋漏水、墙体开裂、油烟噪音扰民、城关纠章等问题，由乙方自行解决”的约定是否为格式条款的问题。本院认为，提供合格的房屋系出租的义务，没有证据显示，广运公司在出租房屋的过程中，对该房屋存在渗漏的问题进行了明确告知，该约定排除了自己的主要义务，加重了对方责任，属于格式条款，无效。二、关于合同解除时间。广运公司主张催缴租金的律师函所载日期2019年7月26日为合同解除之日。许小亮主张2019年4月13日，即其向广运公司发出《解除合同通知书》之后30日为合同解除之日。本院认为，案涉房屋漏水属实，但房屋漏水是否无法修复，是否导致合同目的无法实现，没有事实依据，许小亮行使法定解除权缺乏依据。许小亮2019年3月13日向广运公司发出解除合同的通知，2019年7月11日短信要求商讨退租，广运公司对此均未予答复，至2019年7月26日广运公司向许小亮催缴租金并提出交还房屋，至此，应视为双方之间就合同的解除达成合意。本院确认，广运公司与许小亮之间签订的《商用房租赁合同》于2019年7月27日即广运公司律师函到达许小亮时解除。三、关于欠付租金、逾期付款违约金及赔偿金。许小亮未与广运公司协商达成一致，办理水电结算手续后自行退场，仍应支付合同解除之前的房屋租金，广运公司提供的房屋存在漏水问题，一直未予修复，应减少租金，本院对许小亮应向广运公司支付截至2019年7月26日的欠付租金的诉讼请求予以部分支持。依据《商用房屋租赁合同》之约定，2018年6月1日至2019年7月26日，租金为1,235,520元（89,100×13+89,100×26÷30=1,235,520），应付租金为合同约定租金的80%，即988,416元，扣除其实付租金534,600元，尚欠付2018年12月1日至7月26日租金453,816元。许小亮接收房屋后，一直反映漏水问题，但其诉求并未得到有效解决，其并非无正当理由逾期付款，故本院对广运公司要求支付逾期付款违约金、赔偿金的诉讼请求不予支持。四、关于合同解除后的房屋占用费。许小亮于2019年7月11日已明确告知已办理水电结算手续，要求商讨退租，但广运公司未予理会，其对扩大的损失应承担主要责任，许小亮未采取合理措施退还房屋，应承担次要责任。庭审中，广运公司确认于2019年12月31日收回案涉房屋，许小亮应向广运公司支付2019年7月27日至2019年12月31日的房屋占用费91,476元（89,100×5+89,100÷30×4）×20%。五、关于保证金。对于合同解除，并非许小亮的全部责任，广运公司不退还保证金15万元的理由不能成立。六、关于漏水给许小亮带来的经济损失。许小亮向本院提交的证据不能确定款项是否实际支出，不足以证明其装修支出、损失404,094元的事实，应承担举证不能的不利后果，本院对其要求赔偿损失的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认湖北广运地产置业有限公司与许小亮2018年3月16日签订的《商用房屋租赁合同》于2019年7月27日解除。二、许小亮应于本判决生效之日起七日内向湖北广运地产置业有限公司支付欠付租金453,816元。三、许小亮应于本判决生效之日起七日内向湖北广运地产置业有限公司支付房屋占用费91,476元（2019年7月27日至2019年12月31日）。四、湖北广运地产置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向许小亮退还保证金15万元。五、驳回湖北广运地产置业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回许小亮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,343元，减半收取计11,171.50元，由湖北广运地产置业有限公司、许小亮各负担50%；反诉案件受理费7,299元，由湖北广运地产置业有限公司负担1,650元、许小亮负担5,649元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  钟小培二〇二〇年七月十三日法官助理周烨岚书记员宋亚婷