广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3009号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈炳福，男，汉族，住广东省高要市。委托诉讼代理人：尹庆球，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一韵，广东卓领律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杜锦滔，男，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杜全均，男，汉族，住广东省佛山市南海区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴楠茜，广东金舵律师事务所律师。原审第三人：佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。社长：唐柱灿。上诉人陈炳福因与被上诉人杜锦滔、杜全均及原审第三人佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社（以下简称东约经济社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初23530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈炳福上诉请求：1.撤销一审判决第四、五、六、七项，改判杜锦滔、杜全均返还陈炳福变压器（价值200000元）、租金191520元，陈炳福向杜锦滔、杜全均支付使用费141212元。2.本案一、二审受理费由杜锦滔、杜全均承担。事实和理由：（一）一审法院遗漏了陈炳福投资建设的变压器所花费的费用，而变压器并非属于双方约定交还的物资，即使按废品变卖，目前市价也超过200000元，且杜锦滔、杜全均在一审时承诺返还变压器，法院应作出处理。陈炳福投资购买的变压器不属于不可拆除的物品，杜锦滔、杜全均应向陈炳福返还。但因为陈炳福已不从事企业生产，厂房也已交还给杜锦滔、杜全均，为物尽其用，杜锦滔、杜全均接收该变压器并按市场价对陈炳福作出补偿，亦无不妥之处。一审最后一次庭审时，杜锦滔、杜全均声称其也没有使用变压器之处，并同意返还陈炳福，但一审法院在事实认定中没有明确，在判决时也没有提到变压器如何处理。（二）根据法院的生效判决[（2017）粤0605民初1996号、（2018）粤06民终6245号、（2018）粤0605民初7675号、（2018）粤06民终9535号]，从2016年12月12日起，陈炳福因与案外人冯某浩的纠纷而无法使用涉讼厂房的一、二号厂房，陈炳福仍需承担一、二号厂房一半的房租。但陈炳福已实际支付该两个厂房至2017年12月31日的使用费予杜锦滔、杜全均。《厂房租赁合同书》（以下简称涉讼合同）无效的原因是该厂房没有依法办理报建手续，杜锦滔、杜全均应负主要责任，应返还陈炳福已支付的2016年12月12日至2017年12月31日期间的一半租金，即191520元（45600×2/3×(12+18/30)×1/2）。（三）案涉合同无效，杜锦滔、杜全均存在重大过错，陈炳福仅需支付2018年1月1日至2018年5月20日期间一半的使用费，一审法院没有考虑杜锦滔、杜全均的过错而判令陈炳福承担所有的使用费，明显不公。如前所述，从2018年1月1日起，陈炳福因与案外人冯某浩的纠纷无法使用涉讼厂房，参照佛山市南海区人民法院及佛山市中级人民法院对陈炳福与案外人冯某浩的两次诉讼判决结果，陈炳福也只需承担一、二号厂房2018年1月1日至2018年5月20日一半的使用费。故陈炳福仅需承担一、二号厂房2018年1月1日至2018年5月20日一半的使用费，以及三号厂房2018年1月1日至2018年5月20日的使用费，即141212元[45600×4+45600/（30×20）×2/3×1/2+（45600×4+45600/30×20）×1/3]。（四）因杜锦滔、杜全均没有依法办理报建手续，涉讼合同无效，杜锦滔、杜全均存在重大过错，杜锦滔、杜全均要求陈炳福支付迟延支付房租的利息没有法律依据。被上诉人杜锦滔、杜全均辩称，陈炳福的上诉无事实和法律依据。（一）2018年5月20日，双方对涉讼厂房进行交接，确认陈炳福已经将全部有价值的财产带走，剩余物品由杜锦滔、杜全均处理。陈炳福未提交任何证据证明其在涉讼厂房添附物的价值。一审法院组织鉴定，但陈炳福未能提交任何资料供鉴定，应承担举证不能的不利后果。杜锦滔、杜全均对一审法院酌定杜锦滔、杜全均赔偿50000元存在异议。（二）陈炳福已经实际占有使用涉讼厂房，即使合同无效，其仍应支付占有使用费，其主张退回租金无法律依据，请求法院驳回其全部上诉请求。原审第三人东约经济社未陈述意见。陈炳福向一审法院提出诉讼请求：1.杜锦滔、杜全均向陈炳福返还押金100000元；2.杜锦滔、杜全均赔偿陈炳福投入厂房的费用700000元（以实际评估价值为准）；3.杜锦滔、杜全均返还涉讼厂房2016年12月12日至2017年12月31日期间使用费558980元；4.杜锦滔、杜全均赔偿陈炳福经济损失206343元（包括装修损失205064.5元、评估费1278.5元）；5.诉讼费用由杜锦滔、杜全均承担。杜锦滔、杜全均向一审法院提出反诉请求：1.陈炳福向杜锦滔、杜全均支付2018年1月1日起至2018年5月20日止以每月45600元的标准计算的标准（场地占有使用费）212800元及利息（以212800元为本金自2018年5月21日起至实际清偿之日止按照中国人民银行的同期贷款利率计算，暂计至2019年1月2日为5836.93元）；2.陈炳福承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2004年8月1日，东约经济社（出租方、甲方）与杜锦滔（承租方、乙方）签订《土地租赁合同书》，约定：乙方租用甲方土地一块，地址位于南海区桂城东二村东约村民小组，土名为水围工业区用地；乙方租赁甲方的土地3195平方米，用于建设厂房经营工厂、商铺；租赁期限从2004年8月1日起至2019年12月30日止共15年，甲方给予乙方三个月的基建期。双方并约定其他权利义务。2004年8月1日，东约经济社（出租方、甲方）与杜全均（承租方、乙方）签订《土地租赁合同书》，约定：乙方租用甲方土地一块，地址位于南海区桂城东二村东约村民小组，土名为水围工业区用地；乙方租赁甲方的土地1150平方米，用于建设工厂、商铺，租赁期限从2004年8月1日起至2019年12月30日止共15年，甲方给予乙方三个月的基建期。双方并约定其他权利义务。2005年4月1日，陈炳福（承租方、乙方）与杜锦滔、杜全均（出租方、甲方）签订涉讼合同，约定：乙方租赁甲方厂房一座，地址位于南海区桂城东二东约村民小组，土名为水围工业区用地；乙方租赁甲方的厂房共3800平方米（以下简称涉讼厂房），用于经营工厂；租赁期限从2005年4月1日起至2019年12月30日止共15年，租金从2005年4月1日开始计算，租金每三年为一个周期，头三年，每平方米厂房每月租金10月即每月总租金38000元，每三年加租金一次，增加标准是按上期租金每平方递增0.5元，即从2008年4月1日起租金增加到每月每平方米10.5元，即每月总租金39900元，从2011年4月1日起租金增加到每月每平方米11元，即每月总租金41800元，从2014年4月1日起租金增加到每月每平方米11.5元，即每月总租金43700元，从2017年4月1日起租金增加到每月每平方米12元，即每月总租金45600元；每年分四次缴交租金，每个季度第一个月的10号前缴交当季度租金，在签订合同之日乙方先交纳100000元给甲方作为押金，押金在合同期满退还；乙方应按照有关部门的规定办理营业执照注册手续，费用由乙方负责，甲方应向乙方提供该座厂房的有关资料及提供必要的协助；若有关部门不批准登记注册，由乙方负责，甲方不负责，合同继续履行；如同意乙方转租，乙方原承担的责任不变；乙方逾期交租金的按每日百分之一支付违约金，但拖欠不得超过十天，否则甲方即终止合同，收回厂房使用权，甲方并有权向乙方追讨所欠的租金；若乙方毁约押金归甲方所有，若甲方毁约应返还押金的1.5倍（即人民币150000元）及投资设备所损失的金额给乙方；合同期满，所有现时厂房及水电设施全部归还给甲方所有。双方并约定其他权利义务。陈炳福、杜锦滔、杜全均均确认陈炳福因承租涉讼厂房向杜锦滔、杜全均支付了押金100000元。2018年5月20日，陈伟恩出具手写条，该手写条写明现将涉讼厂房退还给杜锦滔、杜全均并将有价值的财产带走，剩下的由杜锦滔、杜全均自行处理。2018年5月20日，杜锦滔、杜全均出具《接收条》，确认接收涉讼厂房。陈炳福确认陈伟恩与其是亲戚关系，其委托陈伟恩将涉讼厂房交还给杜锦滔、杜全均。诉讼中，根据陈炳福申请，一审法院依法委托广东贵源土地房地产与资产评估有限公司对位于佛山市南海区桂城东二东约水围工业区厂房内的陈炳福对涉讼厂房、办公室、门卫室进行扩建、装修费用和加装卷闸门、电表、电缆、电房等添附财产的价值进行鉴定。2019年4月4日，广东贵源土地房地产与资产评估有限公司出具《评估联系函》，明确退回本案的评估委托，并建议法院找具有造价资质的机构进行鉴定。后根据陈炳福申请，一审法院依法委托广东同益达工程顾问有限公司进行鉴定，2019年11月26日，广东同益达工程顾问有限公司出具《关于鉴定委托的复函（二）》，该复函写明因无扩建、装修施工图纸和原状图，故无法进行下一步的鉴定工作，作退件处理。另查明，一审法院于2017年2月15日立案受理冯某浩与陈炳福、杜锦滔、杜全均、东约经济社租赁合同纠纷一案[案号：（2017）粤0605民初1996号]，冯某浩起诉要求：1.解除冯某浩与陈炳福于2016年11月23日签订的两份《厂房租赁合同》；2.陈炳福返还冯某浩已缴纳的租金、保证金、水电费102338.2元，并支付以此为本金从起诉之日起至实际付清日止按中国人民银行同期贷款利率计付的利息；3.陈炳福赔偿冯某浩损失569438.2元，并支付以此为本金从起诉日起至实际付清日止按中国人民银行同期贷款利率计付的利息；4.陈炳福承担诉讼费。陈炳福反诉要求：1.冯某浩支付2017年2、3月每月38975元租金，并分别从2017年2月6日、2017年3月6日起至实际付清日止按月2%计付迟延缴纳租金的违约金；2.冯某浩支付拖欠2017年1-3月水电费、消防水费424元，并支付从2017年3月10日起至实际付清日止按中国人民银行同期贷款利率计付的利息；3.冯某浩承担反诉费。在该案中，一审法院委托司法鉴定，租赁场地涉及的装修工程评估价值为383587元，设施设备评估价值为26542元，合计410129元；冯某浩陈述其承租租赁物用于经营体育场馆。一审法院于2018年4月13日作出（2017）粤0605民初1996号民事判决书，认定冯某浩与陈炳福于2016年11月23日签订的《厂房出租合同》无效。陈炳福作为出租人，将未合法报建及办理竣工验收手续的厂房出租给冯某浩使用；冯某浩作为承租人，未谨慎审查所租赁厂房是否符合法律规定的租赁要求及所租赁使用的条件，双方当事人对《厂房出租合同》无效均具有过错，根据本案的实际情况，一审法院酌情确认陈炳福、冯某浩对合同无效具有同等过错，双方对相对方损失均应承担50%的赔偿责任，经司法鉴定，冯某浩对租赁场地的装修价值为410129元，故陈炳福应赔偿装修损失205064.5元（410129元×50%），扣减陈炳福已实际支付的维修费用30000元，本案中陈炳福应支付装修损失175064.5元。（2017）粤0605民初1996号民事判决书中，一审法院判决：一、陈炳福应于判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金38750元予冯某浩；二、陈炳福应于判决发生法律效力之日起十日内返还2016年12月12日至2017年1月31日期间使用费31646元予冯某浩；三、陈炳福应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失175064.5元予冯某浩；四、冯某浩应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年2-3月的使用费损失38975元予陈炳福；五、冯某浩应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1-3月水电费158.6元予陈炳福；六、驳回冯某浩其他诉讼请求；七、驳回陈炳福其他反诉请求。鉴定费2557元（冯某浩已预交），双方各负担一半，即陈炳福应于上述付款同期迳付1278.5元鉴定费予冯某浩。冯某浩不服提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年8月21日作出（2018）粤06民终6245号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。又查明，一审法院于2018年5月14日立案受理陈炳福与冯某浩租赁合同纠纷一案[案号：（2018）粤0605民初7675号]，陈炳福要求：1.冯某浩向陈炳福支付2017年4月1日起至2018年3月28日止以每月38975元为标准计算的场地占用费467700元，并支付以此为本金自2018年5月14日起至实际清偿日止按中国人民银行贷款基准利率计算的利息；2.冯某浩承担本案诉讼费。一审法院于2018年7月13日作出（2018）粤0605民初7675号民事判决书，认定陈炳福、冯某浩于2016年11月23日签订的二份《厂房出租合同》无效，本案应按无效合同清理结算处理，陈炳福、冯某浩于2018年3月28日交接租赁场地，故2017年4月1日至2018年3月27日期间，陈炳福丧失对租赁场地管理使用，此期间陈炳福产生无法按合同约定标准收取使用费的损失，损失金额为463802.5元（38975元/月×11个月27天），陈炳福作为出租人，将未合法报建及办理竣工验收手续的厂房出租给冯某浩使用；冯某浩作为承租人，未谨慎审查所租赁厂房是否符合法律规定的租赁要求及所租赁使用的条件，双方当事人对《厂房出租合同》无效均具有过错，根据本案的实际情况，一审法院酌情确认陈炳福、冯某浩对合同无效具有同等过错，双方对相对方损失均应承担50%的赔偿责任，即本案中冯某浩应赔偿使用费损失231901.25元（463802.5元×50%）予陈炳福。（2018）粤0605民初7675号民事判决书中，一审法院判决：一、冯某浩应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年4月1日起至2018年3月27日止使用费损失231901.25元予陈炳福；二、驳回陈炳福其他诉讼请求。冯某浩不服提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）粤06民终9535号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查明，陈炳福主张其对涉讼厂房的改建、加建情况为：一、1号厂房门口顶棚飘出来的部分，费用14000元；二、3号厂房加建的1100平方米，费用38500元；三、1、2、3号厂房安装了卷闸门（门和电机），费用30000元；四、1、2、3号厂房铺设的电力线路，费用130000元；五、增加的电房变压器，费用745000元；六、1个办公室装修费用（陈炳福在本案中放弃主张该部分改建费用）；七、办公室二楼铺设锌铁皮，费用10000元；八、门卫房扩建并加建二楼小办公室，费用18000元；九、1、2号厂房升高顶棚，费用315000元。上述九项改建、加建情况不包含（2017）粤0605民初1996号、（2018）粤06民终6245号案中冯某浩的装修费用。杜锦滔、杜全均对陈炳福主张改建、加建情况的意见为：一、确认1号厂房顶棚飘出部分为陈炳福所做，当时建造费用为5000元；二、3号厂房没有加建；三、1、2、3号厂房的卷闸门是杜锦滔、杜全均安装，陈炳福仅安装了电机，但陈炳福已将涉讼厂房交还给了杜锦滔、杜全均，应视为放弃了该物品；四、1、2、3号厂房铺设的电缆已由陈炳福全部拆除；五、增加的电房变压器为陈炳福安装，但陈炳福已将涉讼厂房交还给了杜锦滔、杜全均，应视为放弃了该物品；六、陈炳福没有对办公室进行装修，仅进行了扇灰，陈炳福在庭审中明确放弃主张该部分费用；七、陈炳福有铺设锌铁皮，但陈炳福已将涉讼厂房交还给了杜锦滔、杜全均视为陈炳福已放弃了该物品；八、陈炳福对门卫室进行了加建二楼，但没有扩建，当时建造费用为9000元；九、陈炳福有对1、2号厂房顶棚进行升高，当时建造费用为50000元。2018年11月19日，陈炳福提起诉讼。诉讼中，陈炳福、杜锦滔、杜全均均确认涉讼厂房包括了厂房1号、2号、3号及附属的厨房和门房；陈炳福已向杜锦滔、杜全均支付至2017年12月31日的租金；涉讼厂房未办理产权证，也未办理规划报建手续。陈炳福陈述冯某浩使用了厂房1号和2号，厂房3号由其他案外人使用。杜锦滔、杜全均陈述其在2019年8月中旬将涉讼厂房交还给东约经济社。东约经济社陈述陈炳福拆除了涉讼厂房内的全部电缆和导轨，因导轨维持整个建筑物的力度，拆除会危机建筑物安全，东约经济社要求冯某浩重新请设计结构进行设计，冯某浩未申请，因此东约经济社未向冯某浩出具场地证明。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。陈炳福、杜锦滔、杜全均均确认涉讼厂房既未办理产权证，又未办理规划报建手续，故陈炳福与杜锦滔、杜全均签订的涉讼合同无效。合同无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还，故一审法院对陈炳福要求杜锦滔、杜全均退还押金100000元的诉请依法予以支持。虽然陈炳福、杜锦滔、杜全均签订的涉讼合同无效，但陈炳福实际使用涉讼厂房，根据公平及等价有偿原则，应参照涉讼合同的约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予杜锦滔、杜全均。现陈炳福、杜锦滔、杜全均均确认陈炳福已向杜锦滔、杜全均支付至2017年12月31日期间的使用费，故陈炳福尚需参照涉讼合同约定的租金标准支付2018年1月1日至2018年5月20日期间的使用费211819元[（45600元/月×4个月）+（45600元/月÷31日×20日）]予杜锦滔、杜全均，杜锦滔、杜全均对使用费的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。在陈炳福实际使用了涉讼厂房的情况下，陈炳福要求杜锦滔、杜全均退还2016年12月12日至2017年12月31日期间使用费558980元无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。涉讼合同明确写明租金每年分四次缴交，每个季度第一个月的10号前缴交当季度租金。现陈炳福未依涉讼合同约定的时间向杜锦滔、杜全均支付相应款项，亦给杜锦滔、杜全均造成了资金占用损失，陈炳福应赔偿相应损失予杜锦滔、杜全均。即陈炳福应以136800元（45600元/月×3个月）为本金从2018年1月11日起、以75019元[（45600元/月×1个月）+（45600元/月÷31日×20日）]为本金从2018年4月11日起，各项均至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息15459元予杜锦滔、杜全均；陈炳福还应以211819元为本金从2019年8月20日起至实际付清欠款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予杜锦滔、杜全均。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”杜锦滔、杜全均作为出租人，将未合法报建及未办理竣工验收手续的厂房出租给陈炳福使用；陈炳福作为承租人，未谨慎审查所租赁厂房是否符合法律规定的租赁要求及所租赁使用的条件，双方对涉讼合同无效均具有同等过错，双方对相对方损失均承担50%的赔偿责任。在（2017）粤0605民初1996号案中，经司法鉴定，冯某浩对其所租赁场地的装修价值为410129元，陈炳福赔偿了装修损失205064.5元（410129元×50%），且该装修已与涉讼厂房形成了附和，故对该损失，杜锦滔、杜全均应承担50%的赔偿责任，即杜锦滔、杜全均应向陈炳福赔偿装修损失102532.25元（205064.5元×50%）。陈炳福就该部分损失的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。评估费用是陈炳福与案外人冯某浩之间因租赁合同纠纷产生诉讼需结算各自权利义务而产生的费用，该损失的产生并非因涉讼合同无效产生的直接损失，与杜锦滔、杜全均无关，陈炳福要求杜锦滔、杜全均赔偿该部分费用无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。对于投入涉讼厂房的损失，因一审法院依法委托的司法鉴定机构均明确对涉讼厂房内陈炳福进行扩建、装修等添附财产的价值无法进行鉴定，陈炳福作为添附财产的一方亦无法提供证据证明其对涉讼厂房进行添附而实际支付的费用，应自行承担相应不利后果。一审法院根据陈炳福、杜锦滔、杜全均对于涉讼厂房改建、加建情况的陈述，结合涉讼合同载明的租赁期限及陈炳福实际使用涉讼厂房的期限、陈炳福交还涉讼厂房的时间、双方对涉讼合同无效的过错程度，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌定杜锦滔、杜全均赔偿陈炳福损失50000元，陈炳福对投入厂房损失的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、杜锦滔、杜全均应于判决发生法律效力之日起十日退还押金100000元予陈炳福；二、杜锦滔、杜全均应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿投入厂房损失50000元予陈炳福；三、杜锦滔、杜全均应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失102532.25元予陈炳福；四、陈炳福应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费211819元予杜锦滔、杜全均；五、陈炳福应于判决发生法律效力之日起十日内支付利息15459元予杜锦滔、杜全均；六、陈炳福应以211819元为本金从2019年8月20日起至实际付清欠款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予杜锦滔、杜全均;七、驳回陈炳福的其他诉讼请求；八、驳回杜锦滔、杜全均的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计9443.95元（陈炳福已预交9885.53元），由陈炳福负担6899.95元，杜锦滔、杜全均负担2544元。反诉受理费2289.78元（杜锦滔、杜全均已预交），由陈炳福负担。经核算，杜锦滔、杜全均应于判决发生法律效力之日起迳付254.22元予陈炳福。对陈炳福多预交的诉讼费用441.58元，在判决发生法律效力后经陈炳福书面申请,一审法院退还予陈炳福。二审期间，陈炳福向本院提交电气安装工程承包合同、收据，拟证明变压器是陈炳福添置安装。杜锦滔、杜全均未向本院提交新证据。本院组织各方当事人质证。因杜锦滔、杜全均确认变压器系陈炳福安装，故对上述证据的真实性，本院予以确认。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：2019年2月28日，杜锦滔、杜全均向一审法院出具关于涉讼厂房改建加建情况的说明，称变压器是陈炳福安装，应由陈炳福拆除带走。2019年12月19日一审法院第二次开庭过程中，一审法院问：鉴于杜锦滔、杜全均同意陈炳福拆走变压器，“因涉讼租赁物已经交还第三人，被告是否可以确认第三人同意原告将上述物品（包括变压器）拆走？”杜锦滔、杜全均回答：“庭后3个工作日书面回复法院，并提交第三人的说明。”2019年12月23日，杜锦滔、杜全均向一审法院出具书面意见，称：“被告于2019年8月中旬将涉讼厂房已交还给第三人（东约经济社）。同时，原告已经签名确认‘剩下的由杜锦滔、杜全均自行处理’，亦说明原告已放弃主张厂房中残余的所有物品及装修。”此外，在一审第二次庭审中，杜锦滔、杜全均陈述：“第三人（东约经济社）不愿意出具证明原因是因为冯某浩改变厂房用途，不是因为厂房自身不可以使用。”陈炳福陈述：“……第三人以各种理由禁止冯某浩经营羽毛球馆和篮球馆，导致纠纷产生。”二审法庭调查中，杜金桃、杜全均陈述：“当时（一审）庭后并未向村里核实（变压器问题）。我方也无法向村里核实，因我方与村有诉讼纠纷，关系比较僵硬。”本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉讼厂房未办理规划报建手续，一审法院认定陈炳福与杜锦滔、杜全均签订的涉讼合同无效正确，本院予以确认。陈炳福在二审上诉主张杜锦滔、杜全均返还变压器，超出一审诉讼请求范围，本院不予审查。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、陈炳福应否参照涉讼合同约定的租金标准向杜锦滔、杜全均支付2016年12月12日至2018年5月20日的占有使用费；二、陈炳福关于杜锦滔、杜全均赔偿变压器损失200000元的主张是否成立。一、关于陈炳福应否参照涉讼合同约定的租金标准向杜锦滔、杜全均支付2016年12月12日至2018年5月20日的占有使用费问题涉讼合同因无规划报建手续而无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，杜锦滔、杜全均请求陈炳福参照涉讼合同约定的租金标准支付占有使用费合法有据。虽然在陈炳福和案外人冯某浩的租赁合同纠纷中，法院认定冯某浩仅需参照双方合同约定租金标准的50%支付占有使用费，但根据本案租赁双方的陈述，冯某浩未能继续承租使用涉讼厂房是因为东约经济社不允许冯某浩改变厂房用途经营体育类场馆，导致冯某浩在承租后实际未能正常使用涉讼厂房，签约后不足三个月即提起诉讼，法院因此认定陈炳福、冯某浩对租赁物报建情况和使用条件未尽谨慎审查义务，均负有过错，冯某浩对于陈炳福的占有使用费损失只承担50%的责任。然而，本案与该案系不同的合同关系，陈炳福自2005年开始正常占有使用涉讼厂房至2018年5月20日，涉讼厂房无规划报建手续并未影响陈炳福实际使用涉讼厂房，冯某浩仅需向陈炳福支付约定标准50%的占有使用费并非杜锦滔、杜全均原因所致，故陈炳福要求参照涉讼合同约定的租金标准的50%向杜锦滔、杜全均支付占有使用费，理据不足。综上，陈炳福上诉请求杜锦滔、杜全均参照涉讼合同约定租金标准的50%退还2016年12月12日至2017年12月31日期间的部分占有使用费，以及参照该标准支付2018年1月1日至2018年5月20日的占有使用费，缺乏理据，本院不予支持。因陈炳福未依涉讼合同约定的时间向杜锦滔、杜全均支付占有使用费，属于逾期付款并造成对方损失，杜锦滔、杜全均请求参照合同约定的付款时间计付利息作为损失，合法有据，一审法院对此予以支持，处理正确，本院予以维持。二、陈炳福关于杜锦滔、杜全均赔偿变压器损失20000元的主张是否成立的问题首先，双方在交接涉讼厂房时，对尚遗留在厂房的变压器未作特别约定，且陈炳福确认已将有价值的财产带走，剩下的由杜锦滔、杜全均自行处理。杜锦滔、杜全均主张陈炳福彼时已放弃主张变压器的权利，有事实依据。其次，虽然涉讼合同无效，但是合同中关于15年租赁期限的约定以及“合同期满，所有现时厂房及水电设施全部归还给甲方（杜锦滔、杜全均）所有”的约定系双方的真实意思表示，双方亦是按照该意思表示履行合同。陈炳福作为一个理性的承租人，在涉讼厂房上实施添附行为时必然或应当考虑添附物的投入和收益平衡问题。在涉讼合同明确约定租赁期限届满后所有厂房、水电设施归杜锦滔、杜全均所有的情况下，陈炳福仍愿意在涉讼厂房上实施加建变压器的添附行为，可见其已将该投入作为实现租赁合同目的的必要成本在约定的租赁期限内分摊完毕。陈炳福返还涉讼厂房时，距离租赁期限届满不足两年，因此，陈炳福对涉讼厂房的添附成本大部分已摊销完毕。在陈炳福未能举证证明其实际添附费用的情况下，一审法院综合考虑陈炳福具体的添附行为、剩余租赁期限、双方对合同无效负有的过错程度等因素，酌情确定杜锦滔、杜全均向陈炳福赔偿50000元损失，并无不当。该50000元已包含变压器在剩余租赁期限内未摊销的残值，陈炳福再行上诉主张赔偿变压器损失200000元，缺乏理据，本院不予支持。陈炳福上诉主张杜锦滔、杜全均在一审时同意返还变压器，经审查，杜锦滔、杜全均在一审第二次庭审的书面回复以及二审期间均主张陈炳福已放弃变压器的权利，即变更了最初同意拆走的意见。综上所述，陈炳福的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9127.32元，由上诉人陈炳福负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年七月三日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡