广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0721民初1030号 原告：卢代元，男，1997年3月1日出生，汉族，居民，住。 委托诉讼代理人：黄升庆，广西公润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄其浩，广西公润律师事务所实习律师。 被告：广西六和投资有限公司，住所地：灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山电子信息产业园****。统一社会信用代码：91450721079088817N。 法定代表人：罗德全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄方莹，广西六和投资有限公司法务。 委托诉讼代理人：龙国坚，广西崇宏律师事务所律师。 原告卢代元与被告广西六和投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告卢代元及其委托诉讼代理人黄升庆、黄其浩，被告广西六和投资有限公司的委托诉讼代理人龙国坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢代元向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《六和城认购协议书》；2、被告退回定金20000元和电商费10000元给原告；3、本案诉讼费、公告费等全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年4月16日签订《六和城认购协议书》，双方约定由原告购买被告开发的位于广西灵山县十里工业园区（荔香大道旁）的广西灵山电子信息产业园（六和城）B13栋2单元2101号房屋，建筑面积约为133.99平方米。协议还约定双方应在签订本认购协议书之日起10个工作日内签订《房屋买卖合同》。签订认购协议书时，原告向被告支付了20000元定金和10000元电商费。签订认购协议书后，原告发现有很多购房者起诉被告要求解除合同，退还购房款；且被告的房屋在原告起诉时还没有开工建设，原告认为被告的行为不能实现原告签订合同的目的，因此，原告请求解除与被告签订的认购协议书，并退还20000元定金和10000元电商费给原告。 被告广西六和投资有限公司辩称，原、被告双方签订的《六和城认购协议书》合法有效，对双方具有法律约束力，该协议书明确约定“双方同意应在签订本协议后于甲方通知10日内签订商品房买卖合同；乙方逾期未签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本认购协议书，并可对上述房产另行处置，乙方所付定金不予返还”，被告于2019年9月23日取得商品房预售资格，已于次日向原告发出了换签通知书，但原告未在约定期限内完成换签；后被告于2019年10月15日、2020年4月3日向原告发出催款函，于2020年4月15日发出挞定函，被告按照约定履行了告知义务，但原告未按约定换签买卖合同和支付购房首付款，原告构成违约，被告因此有权解除认购协议书，且对原告交付的20000元定金不予退还；对于原告请求退还10000元电商费，被告未收到原告的10000元电商费，因此不应退还。 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月16日，被告广西六和投资有限公司（甲方）与原告卢代元（乙方）签订了一份《六和城认购协议书》，约定由乙方认购甲方开发的位于广西灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山电子信息产业园（六和城）B13幢2单元2101号房屋；乙方应在签订本认购协议书时向甲方支付定金20000元，甲方收取定金后应向乙方出具收据，定金可在签订《商品房买卖合同》时转为购房款；双方同意应在签订本协议后于甲方通知10日内签《商品房买卖合同》（或在签订本认购协议书之日起10个工作日内）携本认购协议书、定金收据、身份证（或营业执照）原件和复印件及有关证件到甲方售楼部（六和城营销中心）与甲方签订该房产的《商品房买卖合同》；乙方逾期未签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本认购协议书，并可对上述房产另行处置，乙方所付定金不予返还；甲方按乙方上述手机号码发出通知短信满三日，或按乙方上述联系地址邮寄通知书满五日（最后一天如遇节假日顺延），视为乙方收到通知书。因乙方原因造成甲方无法通知乙方签订《商品房买卖合同》，甲方有权解除本认购协议书……同日，原告支付20000元定金给被告，被告出具《收款收据》一份给原告收执。2019年9月23日，被告取得位于灵山县十里工业园（荔香大道旁）广西灵山电子信息产业园B13号楼的《商品房预售许可证》[证号：灵住建预字（2019）第037号]，预售项目用途为城镇住宅。2019年9月24日，被告向原告发出《换签通知书》。2019年9月29日，原告以“工程太慢，承诺未对兑，交押金与收据不符”为由，向被告提出退款申请。2019年10月15日和2020年4月3日，被告两次向原告发出《催款函》。2020年4月15日，被告向原告发出《挞定函》。原告认为所预约购买的房屋工期太慢，无法达到其购房目的，不同意签订《商品房买卖合同》，并要求解除认购协议书、退回定金，被告不同意，因而发生纠纷，后经磋商未果，2020年4月29日，原告以上述诉讼请求、事实和理由诉至本院。 本院认为，商品房预售合同中，合同可分为预约合同和本约合同。原、被告双方当事人签订的《六和城认购协议书》，属于预约合同，是对本约合同相关事项的预先规划、设定，约定于将来一定时期内签订商品房买卖合同。预约合同的主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚实信用原则进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约合同创造条件。作为预约合同的《六和城认购协议书》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，预约合同合法有效。但是，该《六和城认购协议书》预约合同仅约定了房屋的位置、面积、单价，对买卖房屋的交付时间、办证时间等诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有进行明确约定，属于未决条款，需在签订商品房买卖合同时协商一致达成，在一方当事人签订预约合同时并不知晓本合同的条款情形下，要求其必须接受本合同（商品房买卖合同）的条款，对其显然是不公平。因此，原、被告双方虽然签订了《六和城认购协议书》，但是在正式签订房屋买卖合同前，双方对《六和城认购协议书》预约合同中没有约定的其他重要条款仍然有磋商的权利。本案中，由于《六和城认购协议书》没有明确签订正式商品房买卖合同的日期、逾期交房责任等条款，而以上条款又属于直接影响双方当事人权利义务的重要条款，原告对此提出异议并与被告进一步磋商，原告要求被告退还定金，被告拒绝退还定金并要求原告换签商品房买卖合同，双方未就相关重要条款达成一致意见。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本院认为，本案双方当事人不能签订本合同（即商品房买卖合同）的原因在于，《六和城认购协议书》中没有明确约定以上直接影响双方当事人权利义务的其他重要条款，且双方经磋商无法达成一致意见，该原因属于不可归责于双方的原因，磋商未成，双方当事人均有权利不签订房屋买卖合同，在原告不同意换签商品房买卖合同时，被告应当将20000元定金返还原告。因此，对于原告主张被告退还定金20000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。而由于原告提供的证据不能证明其支付了10000元电商费给被告，对于其请求被告返还电商费10000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下： 1、解除原告卢代元与被告广西六和投资有限公司于2018年4月16日签订的《六和城认购协议书》； 2、被告广西六和投资有限公司返还给原告卢代元定金20000元； 三、驳回原告卢代元的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费275元，由原告卢代元负担92元，被告广西六和投资有限公司负担183元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状正本1份，并提交副本5份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。 审判员  李文伟 二〇二〇年七月二十二日 书记员  傅邦萍 广西壮族自治区灵山县人民法院 地址：钦州市灵山县江南路4号 电话：0777-642**** 邮政编码：535400