上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初7668号原告：顾维佳，女，汉族，1983年7月1日出生，住上海市长宁区蒲淞北路******。被告：上海敷荣投资管理有限公司，住所地在上海市金山区枫泾镇环东一路******。法定代表：魏检，总经理。原告顾维佳与被告上海敷荣投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告顾维佳到庭参加诉讼，被告上海敷荣投资管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告顾维佳向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还以租代售房款400,000元；2、判令被告支付原告资金占有使用费(以400,000元为基数，自2018年12月19日起至实际付清日止，按照银行同期贷款利率计算)3、判令被告承担以租代售产生的一切损失(暂计200元)；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年开始，被告在上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄建造敷荣公寓(单位租赁房)，并违规向全国各地公开销售此房屋，为掩盖真相，麻痹原告签署了敷荣公寓装修投资合同，该合同虽有提示到单位租赁房，但无口头及书面的单位租赁房告知书，没有把单位租赁房性质告知原告，原告是在对该房屋性质不清楚地情况下，签署了该合同。原告在2018年11月22日接到被告销售人员电话，知道了在金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄有房屋出售(属于单位租赁房项目，不能对外销售)，并宣传不限购，不限贷，属于上海第二个张江高科区，并在2022年地铁9号线延伸通车，有较好的发展前景，原告跟随被告的销售人员到达售楼处现场，由售楼处经理胡晓峰、徐峥现场讲解，介绍了项目的优越之处，动员原告购房，没有提到项目是单位租赁房，只能出租，不能出售，同时还说5年后拿到产证，原告在被告动员之下，交了20,000元定金，于12月19日交齐了400,000元房款，并由被告财务刘娟和于俊俊收取售楼款并开具了收据，加盖了被告单位财务专用印章，然后签署了投资租赁合同，其中被告财务将80,000元资金转入了北京盈讯营销顾问有限公司，原告问其原因，被告财务刘娟解释说为了避税及冲抵营销成本。2019年7月23日当天，被告营销人员让原告补签单位租赁房租赁合同，被告的营销人员解释说房子只交齐了首付款，剩余房款需要按照租赁合同每月进行扣款。交房后两个月，原告接到枫泾镇经侦队电话，才知道房屋为单位租赁房，不能对外销售，为此，原告依法提起诉讼。被告上海敷荣投资管理有限公司辩称，双方签订的装修投资合同，从内容上看，是一份指定投资和固定回报的协议，协议中明确了被告建造的是单位租赁房项目，原告应该具备单位租赁房入住资格，且该房屋不能分割办理独立产权证和进行买卖，不存在恶意隐瞒事实，诱导合同签署、以租代售一说，原告支付款项是投资款，不是原告所说的首付款。原告提供的证据显示，原告仅支付给被告投资款320,000元，另外80,000元是原告支付给北京盈讯销售有限公司的费用，与被告无关；原告在投资时明确房屋性质，明知为单位租赁房，需要符合条件，仍然进行投资，即使合同被认定无效，对此双方均有过错，应各自承担损失，原告要求被告按银行年化利息支付占有使用费没有依据。原告向本院提交了敷荣公寓装修投资合同、转账记录及收据、广告宣传单等证据，证明其诉讼请求所依据的事实，上述证据客观真实，本院可以采信。根据本院采信的证据，以及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2018年12月19日，原、被告签订敷荣公寓装修投资合同，被告经金山区相关部门建造单位租赁房(敷荣公寓)项目，原告系完全满足单位租赁房相关入驻要求的个人，双方约定，房屋坐落于上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓x幢xx单元xx层02室，房屋暂测面积53.91平方米，户型为C户型，房屋所属国有土地使用权的年限为70年，至2086年7月17日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行，房屋为全装修房；原告承担房屋精装修款(包含装修、固定设备价格)320,000元，原告于双方签订本合同之时全额支付；房屋租赁费为2100元/月/套，原告于每月15日支付当月租赁费，双方签订相关政府备案租赁合同后按约支付；原告在全额付清精装修款并按时全额支付该房屋租赁款满20年后，乙方拥有该房屋100%的使用权；原告在按时全额支付该房屋租赁款满20年后，如原告自住，被告免收该房屋的租赁费，如原告转租，在被告确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，被告配合办理相关租赁变更备案手续；原告在该房屋租赁未满20年、在按时全额支付该房屋租赁款的前提下，如原告进行转租的，必须提前1个月书面告知被告，在被告确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，被告配合办理相关租赁变更备案手续；双方同意于2019年6月30日前以全装修形式交付该房屋；根据现行法律法规，原告以向被告通过投资精装修及租赁形式获得该房屋的使用权，自交房之日至2021年12月31日止，该期限届满后，双方一致同意，原告自动续租该房屋；该房屋所属地块用途为支付规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖，原告知晓与该房屋有关的法律法规及政策，本合同签订后，如因国家法律法规规章及政策的调整或者该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以办理产权过户变更登记，则双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本合同作废，本合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权证过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)由原告承担，改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。合同签订后，原告分别于2018年11月24日、2018年12月19日向被告支付投资装修款20,000元、320,000元，上述款项被告收款后均出具收据予以确认；2018年12月19日，北京盈讯公司出具收据确认收到原告80,000元。另查明：2017年11月8日，被告与北京盈讯公司签订租赁代理合同，被告委托北京盈讯公司为金山区枫泾环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓项目2、3号楼的独家租赁代理商，合同约定租赁物业的价格为物业装修款均价280,000元/套，租金均价2000元/月，租期20年，佣金为25,000元/套。此后，被告与北京盈讯公司签订补充协议，被告同意北京盈讯公司对所租赁房源渠道处置收费标准为80,000元/套。又查明，2019年7月23日，原告(乙方)与被告(甲方)签署房屋交接确认书，内容为：2019年7月23日，甲、乙双方对金山区枫泾镇环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓2幢xx单元xx层02室进行交接，双方确认：1、甲方交付给乙方的房屋为金山区枫泾镇环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓2幢xx单元xx室；2、双方确认水费、电费、天然气费用，自交接日前未结清的费用由甲方承担，交接日后由乙方承担；3、本交接书由甲、乙双方签字生效……还查明，2019年7月23日，原告(乙方)与被告(甲方)还签订敷荣公寓单位租赁房租赁合同一份，约定甲方将坐落于本市金山区枫泾镇环东二路XXX弄XXX支弄“敷荣公寓”x栋xx号xxxx室的单位租赁房(以下简称该房屋)出租给乙方，该房屋面积53.91平方米。甲、乙双方约定，该房屋租赁期限自2019年8月1日起至2022年7月31日止，双方同意，甲方于2019年7月23日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收；甲、乙双方约定，在上述租赁期内，该房屋月租金为2100元；乙方应于每月15日前向甲方支付该房屋下个月的租金，逾期支付的，则乙方需向甲方支付逾期未付款额的日万分之一计算；甲、乙双方同意，本合同租期届满，自动续租该房屋，乙方按本合同的约定，向甲方支付该房屋的租金及由乙方承担的其他费用。合同还对其他事项作了约定。再查明，叶小云、周丹丹等当事人起诉被告房屋买卖合同纠纷案，经本院主持调解，被告同意在约定的期限内退还装修投资款、退还由第三方收取的中介费(咨询服务费)，但因被告未能履行生效民事调解书确定的义务，叶小云、周丹丹等当事人已经向本院申请执行，本院将依法对被告投资建造的单位租赁房进行评估、拍卖。本院认为：合同法规定，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。商品房预售人预售商品房，应当向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。相关司法解释规定，出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。被告投资建造的涉案房屋，其性质是单位租赁房，只能依法办理房屋大产权证，只能出租给符合特定条件的承租人，并不能分割办理独立产权证并进行房屋买卖；按照双方所签敷荣公寓装修投资合同的约定，原告是通过向被告支付涉案房屋全额装修投资款、并按时支付涉案房屋20年租金的方式，取得涉案房屋的长期使用权，被告是通过收取原告支付的涉案房屋装修投资款、以及涉案房屋20年租金的方式，向原告转让涉案房屋的所有权，因此，双方所签敷荣公寓装修投资合同，其实质是以租赁的形式代替房屋销售，违反了商品房预售的相关法律规定，应当认定为无效合同。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告依据敷荣公寓投资装修合同而收取原告支付的装修投资款、物业管理费，均依法应当返还原告，即对于被告收取并开具收据的装修投资款320,000元应退还原告。原、被告明知单位租赁房并不具备房屋销售的条件，而采用以租赁代替销售的形式进行房屋买卖，对此均有过错，双方应当按照各自的过错承担相应的法律责任。本案纠纷的形成，双方负有同等的责任，即双方因案涉合同被认定无效而产生相应的损失，双方均无请求对方给予赔偿的权利。据此，原告要求被告赔偿资金占有使用费和经济损失的请求，均缺乏法律依据，本院不予支持。关于北京盈讯公司收取的80,000元，首先，原告与北京盈讯公司之间并不存在委托合同关系，北京盈讯公司收取原告的款项，并不具有合同依据。其次，依据被告与北京盈讯公司所签代理合同及补充协议，北京盈讯公司向原告收取款项，是在被告同意的前提下而收取，并且原告是在支付装修投资款时一并支付，只是开具收款收据时由北京盈讯公司另行开具收据，但并未明确收取何种性质的款项，原告据此理解为购房款，并无不妥。再次，按照被告发布的清退细则，对于法院执行未能到位的部分，承诺先行垫付。最后，被告在法院主持调解的类似案件中，被告也同意返还有第三方收取的款项。因此，原告要求被告退还北京盈讯公司收取的80,000元，并无不当，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告顾维佳与被告上海敷荣投资管理有限公司于2018年12月19日签订的敷荣公寓装修投资合同无效；二、被告上海敷荣投资管理有限公司应于本判决生效后十日内返还原告顾维佳以租代售房款400,000元；三、驳回顾维佳其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3650元，由被告上海敷荣投资管理有限公司负担，被告应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李贵贤二〇二〇年七月二十三日书记员  李韵洁附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项：商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。