广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初4445号 原告：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地广西壮族自治区南宁市园湖南路**，统一社会信用代码91450103711424141Y。 代表人：林道军，该支行行长。 委托诉讼代理人:李乔升，广西国海律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黄芳莲，广西国海律师事务所律师。 被告：廖旭萍，女，1972年10月25日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 被告：李海，男，1968年11月7日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 案由：金融借款合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2020年6月5日 开庭时间：2020年6月30日 当事人到庭情况： 原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行南宁园湖支行）：委托诉讼代理人黄芳莲到庭 被告廖旭萍、李海：未到庭（传票送达时间：2020年6月13日） 原告起诉要点 诉讼请求：1、解除原告与被告廖旭萍签订《个人住房借款合同》；2、被告廖旭萍偿还原告借款本金55117.58元；3、被告廖旭萍给付原告利息1990.74元，罚息92.78元（计算方法：该利息、罚息暂至2019年9月18日止，此后利息至债务实际清偿之日止，以本金55117.58元为基数，按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率的规定分段计付）；4、被告廖旭萍赔偿原告律师代理费3000元；5、为实现上述债权，原告对权属被告廖旭萍、李海所有的位于南宁市青秀区茅桥路4号7栋2单元205号房，有权以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；6、被告廖旭萍承担本案的全部诉讼费用；7、由被告李海对被告廖旭萍上述债务承担共同清偿责任。 庭审中，原告明确第3项诉讼请求为：被告廖旭萍给付原告利息1990.74元，罚息92.78元（计算方法：该利息、罚息暂至2019年9月18日止，此后利息至债务实际清偿之日止，以本金55117.58元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%分段计付）。 事实和理由：被告廖旭萍因购买房屋于2004年6月4日与原告签订《个人住房借款合同》借款8万元，合同签订后，原告已依约向被告发放贷款，但被告未按合同约定归还本息构成违约。 被告答辩要点 二被告未答辩，亦未提交证据。 分析与认定 一、关于借款合同的相关事实 1、合同的签订： （1）合同编号：4504622002004-18416-0《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》； （2）签订日期：2004年6月4日； （3）签订主体：原告（贷款人），廖旭萍（借款人、抵押人）、李海（抵押共有人）； （4）贷款金额、用途：8万元，用于购置青秀区茅桥路4号7栋2单元205号房； （5）贷款期限：336个月，自2004年8月17日起至2032年8月17日止，还款方式为按月等额还款法； （6）利率：贷款月利率4.2%，本贷款利率在贷款期限内，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率； （7）违约责任：借款期内，甲方累计六个月未足额偿还贷款本息和相关费用的，乙方有权解除合同，提前收回已发放贷款本息；借款期内，甲方未按合同的约定在还款期内归还借款本息，乙方对贷款余额按本合同第五条的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按本合同第五条的贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和实际拖欠天数以每日万分之零点七的违约金率收取违约金； （8）抵押：被告以南宁市青秀区茅桥路4号7栋2单元205号房为该笔贷款提供抵押；抵押担保范围包括贷款金额及利息（包括罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权而发生的费用等。2004年7月9日，该房产办理了预购商品房贷款抵押登记证明，记载抵押权人为原告。 2、合同的履行：2004年8月17日，原告依约向被告发放贷款8万元，但被告自2018年9月开始未按时足额偿还贷款本息，且从2018年12月14日后至2020年1月10日前被告未偿还任何款项，截至2019年9月18日已积欠本金2147.37元，积欠利息1990.74元、罚息92.78元，贷款余额为55117.58元。2020年1月10日，被告还款6177.15元，6月11日，被告还款1000元，6月16日，被告还款500.88元，截至2020年6月30日，被告尚欠利息833.06元，贷款余额为50742.62元。因被告违约，原告为实现该笔债权支出了律师费3000元。 3、其他事实：被告廖旭萍与李海于2001年9月24日登记结婚。 以上事实，有《个人住房借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、预告登记证书、结婚证、委托代理协议、律师费发票等证据在卷佐证，本院予以确认。 二、法律适用 1、合同效力：原、被告之间的《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 2、合同解除：原告已经按照《个人住房借款合同》的约定足额发放了贷款，但被告廖旭萍未按合同约定还本付息，从2018年9月开始未按时还款，甚至从2018年12月14日后至2020年1月10日前长达1年多的时间未还任何款项，被告的逾期行为已经符合合同约定的解除条件，虽然2020年1月之后被告陆续偿还了尚欠的本金，但仍欠部分利息未偿还，本院认为，纵观整个合同的履行情况，被告存在多期的逾期行为，原告起诉的基础是被告前期存在的多期逾期行为，即使被告后期曾一度偿还了大部分欠款的行为也不能改变其曾多次违约的事实，更何况其曾经的逾期严重、信用度较低也难以保证之后能继续按约履行还款义务至借款到期之日，故综合上述分析，本院认为，被告的违约行为已经符合合同约定的解除条件，且原告坚持要求解除合同而非继续履行，故本院尊重原告行使其权利，由于原告是通过向法院起诉的形式解除合同，故本案贷款自诉状送达被告之日（2020年6月13日）到期。 3、合同解除后的责任：合同解除后，被告应当偿还全部借款本息，故原告有权要求被告偿还借款本金55117.58元及相应利息。至于合同解除后的利息和罚息，因本案合同未明确约定合同解除后仍可按合同约定的利率计收利息和罚息，故关于计算利息和罚息的合同条款不应再执行适用，原告主张按中国人民银行规定的同期同类贷款利率（2019年8月20日后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮50%计算依法有据，本院予以支持。关于律师费，因《个人住房借款合同》对贷款人实现债权而发生的费用（包括律师费）并无明确约定，即使双方在《个人住房借款抵押合同》的抵押范围中约定包括贷款人实现债权而发生的费用，但根据《中华人民共和国担保法》第四十六条的规定，抵押担保的范围应不得超过主债务的范围，现抵押担保条款超过了主债务范围，故该约定无效，被告不应承担律师费。 4、担保责任：本案借款及设定物的担保均发生在《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）实施以前，依据“法不溯及既往”的法律原则，对于发生在《物权法》施行之前的担保物权行为，一般情况下应当适用《担保法》及其司法解释的有关规定。基于本案合同在《物权法》施行以后尚在履行过程之中，依据《中华人民共和国立法法》第八十三条关于“同一机关制定的法律、行政法规、地方、地方性法规条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”的精神，在本案担保行为发生时的法律法规、司法解释没有相应规定的情况下，本案处理可以参照《物权法》的有关规定；对于《物权法》施行以前的物的担保合同，如果当时的法律法规认为无效，而《物权法》认为有效的，应适用《物权法》的规定。虽然被告用以抵押的商用房尚未办妥合同约定的抵押登记，但依据《物权法》的有关规定，不动产抵押不登记仅不发生物权效力，但抵押合同有效成立，据此，可以认定前述《个人住房借款合同》中抵押条款的效力。基于现房抵押形态的抵押登记尚未办理，合同约定现房抵押形态的安全物保尚未能有效设立，故原告尚不能依据该合同对抵押物享有抵押权。在《个人住房借款合同》签订以后，廖旭萍即以其购买尚未取得产权证的在建期房向原告抵押贷款，并办理了预购商品房贷款抵押登记，该期房按揭担保方式符合非典型担保的特征。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，可以认定此种担保方式的抵押权效力。据此，原告对在建期房的抵押权自预购商品房贷款抵押登记时设立，如被告廖旭萍不能按本判决确定的履行期间清偿上述债务，依法应以其抵押财产承担抵押担保责任，原告有权就该抵押物优先受偿。 5、夫妻共同债务。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定，本案被告廖旭萍与李海系夫妻关系，原告在本案中所主张的债权处于两被告婚姻关系存续期间，且借款的用途为购置房产，同时，李海亦作为抵押共有人在《个人住房借款抵押合同》上签字，这足以证明被告李海知晓该笔债务，且愿意承担抵押责任，进而可以证明该债务是基于夫妻双方共同意思表示且用于夫妻共同生活，故原告主张该笔借款为夫妻共同债务，两被告应共同承担清偿责任，本院予以支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告廖旭萍签订的《个人住房借款合同》于2020年6月13日解除； 二、被告廖旭萍向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行归还借款本金50742.62元； 三、被告廖旭萍向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行支付利息（利息计算：1、至2020年6月30日止利息为833.06元；2、从2020年7月1日至实际清偿之日止，以50742.62元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计收罚息）； 四、被告李海对被告廖旭萍的上述债务承担共同还款责任； 五、被告廖旭萍、李海如不能履行上述第二、三项判决确定的给付义务，原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行有权对其位于南宁市青秀区茅桥路4号7栋2单元205号房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费653元，由被告廖旭萍、李海共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 谢 玲 二〇二〇年七月二十八日 书记员 杨二凤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人们法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。