北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初3247号原告：王淑娟，女，1940年7月10日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：梅嘉麟，北京市景运律师事务所律师。被告：北京市房山区人民政府拱辰街道办事处五街村村民委员会，住所地北京市房山区拱辰街道办事处五街村。法定代表人：张立新，村主任。委托诉讼代理人：王炳明，北京市智远律师事务所律师。原告王淑娟与被告北京市房山区人民政府拱辰街道办事处五街村村民委员会（以下简称五街村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王淑娟之委托诉讼代理人梅嘉麟、被告五街村委会之委托诉讼代理人王炳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王淑娟向本院提出诉讼请求：1.被告依法提供房屋验收证明，将合格房屋交付给原告，按照3000元每平米补交14.31平方米的购房款42930元；2.被告支付原告自2009年1月1日至2019年12月31日的周转费572000元；3.从2020年1月1日起至实际交付合格房屋之日止按照每月9000元的标准支付周转费；4.被告按周边同等标准收取百分之五十的物业管理费。事实和理由：原告是五街村村民，原告与被告于2006年3月23日签订《五街村新农村建设住宅房屋拆迁补偿协议》（以下简称“补偿协议”），约定补偿原告三套房屋，回迁楼于2008年12月31日前交付使用。本次拆迁回迁的五街村老户（老农户）报销50%的物业费、暖气费，免收电梯费等。2019年5月，原告进行了选房，2019年12月27日，被告向原告发出了“拱辰街道五街村回迁安置房办理入住手续通知单”，要求原告交纳190080元房款。关于收房事宜，原告认为，被告交付给原告的房屋应当是经过合格验收的，符合建筑标准的房屋，但是原告至今未见到被告提供任何关于房屋经过验收合格的证据。若被告可以提供房屋经过合格验收的证据，原告愿意配合收房。关于被告要求原告支付购房款事宜，原告认为，按照双方签订的补偿协议，被告无权要求原告补缴购房款。关于违约金，补偿协议约定2008年12月31日前交付使用，但涉案房屋至今未交付使用。自2009年1月1日至今，被告支付的周转费仅够原告租赁一套房屋，原告租赁一套房屋的租金为286000元，故因被告违约行为，给原告造成的损失是两套房屋的租赁费，故原告主张572000元符合法律规定。关于周转费，自2020年1月1日起，被告应当按照三套房屋的租金标准向原告支付周转费。关于物业费，现在被告交付的房屋所要求的物业费标准过高，应当按照周边社区价格半价收取物业费。五街村委会辩称，我们可以提供房屋建筑验收证明，验收合格证明是建设单位、施工单位、监理公司验收合格的。我们在2019年12月就已经通知原告交房了。对于诉讼请求2不同意，我们认为没有合同及法律依据。对于诉讼请求3不同意，缺少合同依据。对于诉讼请求4，物业费不是被告收取，依据补偿协议是报销，因为原告没有实际发生物业费，所以该诉讼请求缺乏事实依据。因此请求驳回原告诉讼请求。原告提出的按照3000元每平米支付超出面积房款不认可，甲方提供的届时商品房价格是提供80平米之内的，现在原告回迁安置的三套房屋面积分别是××房屋96.36平方米，两居室；××房屋88.95平方米，两居室；××房屋88.95平方米，两居室，在提供安置房时面积重新作了规定，按照平均86.65平方米一套，超出面积在5平米之内的按照4500元每平米，超出5平米至10平米之内的是1.8万元每平米，按照这个原告应该补交超出面积的房屋价款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王淑娟提交拆迁补偿协议、入住手续通知单、选房确认单、拆迁补偿方案，五街村委会对上述证据的真实性均予以认可；五街村委会提交验收记录、网上银行客户回单、拆迁回迁方案、复函、房屋拆迁许可证，王淑娟对验收记录、拆迁回迁方案及复函的真实性不予认可，对网上银行客户回单、房屋拆迁许可证的真实性予以认可，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对王淑娟提出异议的证据，因五街村委会未提交拆迁回迁方案及复函的原件，本院对该两项证据的真实性不予确认，对于验收记录，五街村委会提交了盖章的原件，虽然在日期填写处存在瑕疵，但不影响其真实性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下，2006年3月23日，王淑娟（乙方、被拆迁人）与五街村委会（甲方、拆迁人）签订《五街村新农村建设住宅房屋拆迁补偿协议》，约定乙方在拆迁范围内正式住宅房屋/间，宅基地面200㎡，乙方现有在册人口4人，实际居住人口4，分别是王淑娟、吴双胜、吴刚、刘丽红、吴玉敏。回迁房屋地址为：南沿河再建楼房，楼号东一单元××单元层次××房号××单元××室、××单元××室、××单元××室。甲方提供的补偿房屋届时商品房价格为3000元/㎡，在交付使用时，甲乙双方将所欠款项一次结清。回迁楼暂定80平方米，正负3%，以测绘为准。周转费每半年一付：4人享受，半年共计4800元。回迁楼在2008年12月31日前交付使用，如延期甲方增加对乙方的周转费。本次拆迁回迁的五街村老户（老农户）报销50%的物业费、暖气费，免收电梯费。如果出租、出售的回迁楼不再享受各种报销。拆迁补偿协议签订之后，五街村委会未按照协议约定时间向王淑娟交付回迁房，五街村委会向王淑娟支付了周转费，五街村委会陈述具体支付情况如下：2006年4月1日至2008年9月30日每人每月200元，2008年10月1日至2009年12月31日每人每月300元，2010年1月1日至2011年6月30日每人每月400元，2011年7月1日至2013年8月30日每人每月500元，2013年9月1日至2018年3月31日每人每月700元，以上均按照4个人标准予以支付。2018年4月至2019年9月，每月按照3700元标准支付，2019年10月至2020年6月按照每月5000元标准支付。王淑娟称，2019年10月至2019年12月是按照每月4500元标准支付，2020年1月至2020年6月是按照每月5000元支付，其他时间及数额与五街村委会陈述的无异。2019年5月15日，王淑娟进行了选房确认，其所选房屋为分别为：房山区拱辰街道五街村罗府新区××号楼××单元××，面积为96.36平方米，××号楼××单元××，面积为88.95平方米，××号楼××单元××，面积为88.95平方米。2019年12月27日，五街村委会向王淑娟发放入住手续通知单，其中载明被拆迁人（户主）王淑娟（档案号××），通知您可以办理回迁安置房购房手续，您购房总建筑面积为274.26平方米，应缴纳购房款190080元。请您于2019年12月28日09时00分，到五街回迁楼公建××号楼××层办理购房相关手续，但王淑娟至今未办理入住手续。另查明，五街村委会在计算王淑娟应补交的房屋差价款时是以每套房屋86.65平方米为基数，三套房屋王淑娟需补交房款的面积数为14.31平方米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王淑娟与五街村委会签订的房屋拆迁补偿协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于王淑娟的各项诉讼请求本院认定如下：1.关于要求五街村委会提供房屋验收证明将合格房屋交付给原告，并按照3000元每平方米补交房款的诉讼请求。本案审理过程中五街村委会已经向王淑娟出具了工程质量竣工验收记录的原件，其上有相关部门的盖章，王淑娟提出异议称竣工日期及盖章处均未填写日期，对此五街村委会解释称工程早已验收，但日期填写需与规划许可证日期一致，现规划许可证尚未办理完结，故日期处为空白。对此本院认为验收记录中建设单位、监理单位、施工单位、设计单位均已盖章，可以认定该房屋已经通过相关部门验收，再者该房屋为回迁房屋，与普通商品房有所区别，王淑娟不应按照普通商品房的标准要求五街村委会提供相应的备案及规划手续。房屋现已满足入住条件，规划、建设手续是否齐备不影响王淑娟入住使用房屋，且补交购房款、办理房屋入住手续是交付房屋的先决条件，在王淑娟未履行上述义务的情况下，无权要求五街村委会交付房屋。关于按照3000元每平方米补交房款的问题，拆迁补偿协议中约定的房屋届时商品房价格3000元/㎡，不应扩大理解为房屋交付时超出部分的面积按照该价格补交房款，且拆迁补偿协议中约定暂定面积80平方米，正负3%，现房屋面积超出协议约定的幅度范围，但五街村委会要求王淑娟补交房屋面积款的基数为86.65平方米，与拆迁补偿协议相比有所变更，此种情况下王淑娟要求按照协议约定按照3000元/㎡补交面积差价款亦缺乏事实依据，本院不予支持。基于此，王淑娟此项诉讼请求本院不予支持。2.关于要求五街村委会支付周转费572000元的诉讼请求。根据房屋拆迁补偿协议约定，五街村委会向王淑娟支付周转费的标准为4人享受、半年共计4800元，即每人每月200元，同时协议约定未按期交付房屋的，增加对乙方的周转费。协议实际履行时，五街村委会在未按约定时间交房后亦给王淑娟增加了周转费，而周转费的性质实则为在房屋未交付时给予被拆迁人另行寻找房屋的费用补偿，在双方未对延期交付房屋时应增加的周转费数额进行约定的情况下，周转费的支付数额应以满足被拆迁人实际租房需要为标准，现五街村委会已经逐年为王淑娟增加周转费，王淑娟亦未提交证据证明该周转费不足以弥补其实际租房损失，再者，拆迁是针对五街村村民的整体行为，周转费的数额会因在册人口的不同而有所区别，但标准应相对固定，数额相对合理，而数额及标准的确定应考虑一般市场标准和大多数村民的基本生活需要，而不应受每个人的具体要求所限，故王淑娟要求按照房屋套数支付周转费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。3.关于从2020年1月1日起至实际交付合格房屋之日止按照每月9000元的标准支付周转费的诉讼请求。2019年12月27日五街村委会已经通知王淑娟办理入住手续，房屋已经符合入住交付条件，现房屋未能交付系因王淑娟个人原因所致，故其无权要求五街村委会继续支付周转费，对于该项诉讼请求本院不予支持。4.关于按照周边小区同等标准的50%收取物业管理费的诉讼请求。因双方拆迁补偿协议中约定的是五街村委会按照50%的标准报销物业费，现王淑娟并未实际交纳物业费，该项费用尚未发生，且王淑娟自述五街村委会通知其交纳物业费时是按照50%的标准交纳，再者物业费属于物业公司收取，并非五街村委会收取，故王淑娟该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回王淑娟的全部诉讼请求。案件受理费4985元，由王淑娟负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。()审 判 员 李亚丽二〇二〇年七月二十五日法官助理 周 蕊书 记 员 张 雪