北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50386号原告（反诉被告）：彭某，男，1977年7月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈枫，北京市东卫律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄某，男，1967年10月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄满满，上海海华永泰（北京）律师事务所律师。被告：徐某，男，1966年2月11日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。原告（反诉被告）彭某（以下称姓名）与被告（反诉原告）黄某（以下称姓名，一并提起时称二被告）、被告徐某（以下称姓名，一并提起时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。彭某的委托诉讼代理人陈伟，黄某的委托诉讼代理人黄满满均到庭参加诉讼，徐某经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。彭某向本院提出诉讼请求：1、二被告退还我房屋押金134774元；2、二被告退还我2019年3月15日至2019年3月20日期间的房屋租金13292.77元；3、二被告向我支付违约金134774元；4、二被告赔偿我装修装饰支出费用5500元。事实及理由：我承租二被告位于北京市朝阳区东四环中路某房屋（以下简称涉案房屋）。双方于2017年2月20日签订《租赁资产管理合同》，租期为6年，自2017年5月21日至2023年5月20日。涉案房屋为商业用途住房，根据合同约定，二被告应协助我方办理营业执照。合同签订后，我方多次要求二被告对涉案房屋进行工商注册地址的备案，以达到实际承租人能够进行工商注册的目的，但二被告一直没有进行备案。二被告的行为已经构成违约，为了维护我的合法权益，故诉至法院，望判如所请。徐某未到庭应诉，亦未发表答辩意见。黄某辩称并反诉称，彭某系因租赁市场下行、租金收益减少而单方解约，系单方根本违约，应承担违约责任。直到涉案房屋的实际承租人北京思某有限公司（以下简称思某公司）租赁期满，彭某仍以市场下行为由与我协商，要求降低租金、增加免租期。足见双方在此时仍未确定要解约，以及解约与否的关键在于租金是否降低而非工商备案事宜。后因我未完全满足彭某的要求，在思某公司搬走后，彭某即未再继续履行合同。双方签署的合同为《租赁资产管理合同》，包含了彭某自行使用房屋的租赁关系以及转租他人时的委托管理关系。彭某作为自然人，其本人并无工商注册的需要；其将涉案房屋转租给思某公司后，彭某更无权再在涉案房屋进行注册登记，而思某公司作为涉案房屋的实际使用人，在租赁期间从未提出过在涉案房屋进行工商注册登记的要求。在思某公司租期届满前以及彭某发出告知函之前，我已完成涉案房屋的工商备案手续。涉案房屋自始至终不存在影响彭某正常注册的情形，彭某无权解除合同。涉案房屋工商注册登记政策变更于合同签署后，双方对此不可预见，在我方已于合理期限内完成备案且未影响彭某实际权益的情况下，不宜认定我方违约。思某公司系租期届满搬离，彭某在合同履行过程中获利25万元，未因工商注册登记事宜遭受任何损失，不存在主张高昂违约金的事实基础，即便法院认定二被告违约，亦应免除违约金。彭某的单方违约行为，给我方造成了房屋空置损失、免租期租金损失及中介费损失等，故我提出反诉，要求：1、彭某赔偿我房屋空置损失202161元、免租期损失67387元、中介费损失53910元；2、彭某支付我2019年3月21日当天的房屋占用费1122.97元；3、彭某支付我电费差额444.08元、腾房费用3000元。彭某针对黄某的反诉请求辩称，不同意黄某的全部反诉请求。租赁合同中对于工商注册是有明确约定的，但黄某一直没有配合办理工商地址注册的备案。我方正式要求黄某进行工商备案是在2018年12月，但是一直到2019年3月黄某都没有办理，这就造成了涉案房屋无法正常出租。黄某一方没有尽到合同约定的义务，应当承担违约责任。对于电费部分，双方约定的是在交还涉案房屋时对差额进行结算，我方通知黄某在2019年3月15日进行房屋交接，但是黄某没有进行交接，之后我方将钥匙及电卡邮寄给了黄某，没有就电费进行核算，黄某提交的电表照片，我方也不知道是什么时间拍摄的，所以不认可其主张的电费差额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋系二被告按份共有，每人享有50%的份额。2017年2月20日，彭某作为承租方（乙方）与二被告作为出租人（甲方）、北京华某有限公司（以下简称华某公司）作为居间人（丙方）签订《租赁资产管理合同》，约定由乙方承租涉案房屋做办公使用，甲方应当协助乙方办理营业证照。甲方承诺在租赁合同期限内给予乙方三个月的免租期。自2017年2月21日至2017年5月20日止。房屋租赁期限为6年，自2017年5月21日至2023年5月20日止。2017年5月21日至2019年5月20日，租金为每月67387元。关于转租，甲方同意乙方可在承租期内将房屋部分或全部出租给第三方使用，乙方负责对第三方进行监督、管理，并自行承担与第三方的全部权利义务关系。关于违约责任，甲方在签订本合同后，保证乙方该房屋可注册，宽带网络可正常报装使用，如因原租户营业执照未迁出，或因原租户宽带网络未注销，影响乙方正常注册，或正常报装使用宽带网络，双方应本着友好协商，甲方应在10日内解决上述问题。如甲方10日仍未解除上述问题，视甲方违约，需支付乙方两个月房租作为违约金，并支付乙方对该房屋进行装饰、装修、添附设备、设施所已支付的全部费用，同时乙方有权解除本合同。上述合同签订后，二被告向彭某交付了涉案房屋，并向华某公司支付中介费53910元。彭某则交纳了押金134774元，并将租金交纳至2019年3月20日。双方均认可签署上述合同时，黄某兼任徐某的代理人，北京某有限公司（以下简称某公司）系彭某的代理人。2017年3月7日，彭某与思某公司就涉案房屋签订《北京市房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给思某公司使用，租期自2017年3月15日至2019年3月14日。2017年4月6日，北京市市场监督管理局发布信息称自2017年3月27日开始，朝阳工商分局登记注册科新增住所平台备案窗口，主要办理个人产权住所平台备案业务，个人商业（办公）用房出租人需按要求履行备案手续后方可开展对外租赁业务。2019年3月12日，某公司向二被告发函，称其已于2018年12月12日电话通知二被告配合办理工商注册备案手续，但至今仍未进行工商注册备案，导致房屋无法正常出租，故而要求解除合同，并要求二被告于2019年3月15日前配合退房交接。2019年3月12日当天，黄某收到该函件，并于2019年3月14日回函，称不同意解除合同，要求继续履行，并提出彭某发函应有其本人的签字盖章。2019年3月14日，黄某完成了涉案房屋作为工商注册地址的信息采集备案。2019年3月18日，彭某向二被告发函，表示二被告违约，要求退还押金、支付违约金及赔偿损失等。彭某随该函件将涉案房屋的门钥匙2把、电箱钥匙1把及电卡2张邮寄给黄某，黄某于2019年3月19日收到。庭审中，彭某表示曾多次联系黄某办理涉案房屋工商注册地址备案手续，但黄某一直未予办理。为此，彭某提交了2018年12月12日、2019年3月5日、2019年3月11日等日期某公司员工王某与黄某的通话录音，其中均提到要求黄某尽快解决涉案房屋备案的问题。黄某对于通话录音的真实性认可，但其不认可王某有权利代表彭某发出通知，并表示2018年12月12日之前王某并没有与其联系过。同时，黄某表示彭某解除合同的原因系租赁市场下行，要求降低租金未获满足而单方违约解除合同。为此，黄某提交了其与王某于2019年3月14日、15日的通话录音。彭某对于通话录音的真实性予以认可，称在其书面通知黄某解除合同后，黄某与王某就是否可以继续履行合同进行协商，但最终没有达成继续履行的合意。关于合同解除时间，彭某主张其于2019年3月12日向黄某发出解除合同的通知，黄某于当日收到该通知，故合同应于当日解除。黄某对此不予认可，称直到3月21日彭某一方才告知涉案房屋的密码锁，其方能进入涉案房屋，故双方的租赁合同应于该日解除。关于损失，黄某称因彭某提前退租，其主张彭某赔偿6个月的空置损失、2个月的免租期损失以及中介费损失。同时，黄某还称因思某公司搬离涉案房屋时，房屋墙面留有该公司的标识未拆除，故主张恢复原状的费用3000元，但尚未实际支出。为此，黄某提交了涉案房屋的照片。彭某认可涉案房屋墙面有少量标识未清除，但称其承租涉案房屋时，涉案房屋也并非清洁整齐，其亦进行了重新装饰装修，为此主张二被告赔偿装修装饰费用5500元，但未就此举证。关于电费，黄某称交付涉案房屋时，405号房屋尚有258度电，406号房屋尚有163度电，收房时405号房屋尚余27度电，406号房屋尚余30度电，每度电费1.22元，故而主张彭某支付电费差额444.08元。为此，黄某提交了交付涉案房屋时的房屋验收清单及收回涉案房屋后的电表照片。彭某对于房屋验收清单予以认可，但不认可电表照片，称思某公司搬离时并未核对电表数额。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，彭某与二被告签署的《租赁资产管理合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据合同显示，涉案房屋系做办公用途，双方就涉案房屋可进行工商地址注册做了明确的约定，二被告应保证涉案房屋在合同履行期间可进行工商地址注册。在合同签订后不久，相关部门出台了关于个人商业（办公）用房开展对外租赁业务需按要求履行备案手续的要求，二被告应积极履行备案手续，以使涉案房屋符合注册条件。但二被告未在合理期限内完成备案手续，已构成违约，应当承担违约责任。关于违约金，黄某主张违约金过高，且彭某未就其实际损失进行举证，故对于违约金本院予以酌减。关于合同解除，某公司作为彭某签署涉案租赁合同的代理人，其于2019年3月12日发出解除合同通知，系其行使代理权的行为，且得到了彭某的认可，应视为彭某行使单方解除权。黄某作为合同的当事人及徐某的代理人，其于2019年3月12日收到该通知，即视为解除合同的通知已送达，故本院认为本案房屋租赁合同已于2019年3月12日解除。合同解除后，二被告应退还彭某押金134774元。关于退房交接，彭某于3月18日寄出钥匙，黄某于3月19日收到钥匙，并于3月21日实际收回涉案房屋，双方上述房屋交接行为均发生在租金到期的合理期间内，故彭某主张退还2019年3月15日至2019年3月20日期间房屋租金的请求以及黄某主张支付2019年3月21日当天房屋使用费的请求，本院均不予支持。关于电费差额，彭某虽不认可黄某主张的电费差额，但其未能就涉案房屋交还时电费余额情况进行举证，故本院对于黄某主张的电表余额予以采信。关于各项损失，彭某未能就其主张的对涉案房屋进行了装饰装修进行举证，故对于其主张的相应损失，本院不予支持。关于黄某主张的房屋空置损失以及中介费损失，因其是违约方，故其主张上述损失，缺乏依据，本院不予支持。关于免租期损失，根据合同约定，二被告基于6年的租期给予彭某3个月的免租期，现租赁合同履行两年便已解除，免租期相较履行期限来讲过长。虽合同的解除系二被告违约所致，但二被告已就此承担了违约金，且合同中未就免租期与违约责任之间有何关联进行约定，故本院结合合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情支持彭某退还2个月的免租期租金。关于黄某主张的腾房费用，双方未就房屋交还的清洁费用进行约定且黄某主张的费用尚未实际支出，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。因涉案房屋由二被告按份共有，每人享有50%的份额，黄某称其在本案中提出的各项费用及损失均按50%份额主张，本院对此不持异议，并将依据该比例进行判决。徐某经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、黄某、徐某于本判决生效之日起七日内退还彭某押金十三万四千七百七十四元；二、黄某、徐某于本判决生效之日起七日内给付彭某违约金七万元；三、彭某于本判决生效之日起七日内给付黄某免租期租金六万七千三百八十七元、电费二百二十二元零四分；四、驳回彭某的其他诉讼请求；五、驳回黄某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5625元，由彭某负担1630元（已交纳），由黄某、徐某负担3995元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费3110元，由黄某负担2469元（已交纳），由彭某负担641元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费4400元，由徐某负担（彭某、黄某已预交，徐某于本判决生效后七日内分别给付彭某2900元、黄某各1500元）。如不服本判决，彭某、黄某可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，徐某可于本判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 胡莉芬审 判 员 肖**林审 判 员 马 潇二〇二〇年七月三十日法官助理 倪世欣书 记 员 秦欢欢