福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书                            案号                       （2020）闽0206民初5495号                               案由                       物业服务合同纠纷                               适用程序                       小额诉讼程序                               立案时间                       2020年6月8日                               原             告                       原告：厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司（以下简称合嘉源公司），住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元C之六。             法定代表人：侯团圆，该公司董事长。             委托诉讼代理人：张静蓉，福建旭丰律师事务所律师。                               被             告                       被告：曹炳养，男，1974年7月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区康泰里****。                               判             决             主             文                       曹炳养于本判决生效之日起十日内，向厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司支付2017年1月1日至2017年12月31日的物业费1625.28元及违约金（以406.32元为基数，按日万分之五的标准，分别自2017年1月1日、2017年7月1日、2017年10月1日及2018年1月1日起计至实际付款之日止）。                               诉             讼             请             求                       曹炳养向合嘉源公司支付2017年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费1625.28元及违约金（以406.32元为基数，按日万分之五的标准，分别自2017年1月1日、2017年7月1日、2017年10月1日及2018年1月1日起计至实际付款之日止）。                               案             件             基             本             事             实                                   厦门市源昌物业服务有限公司与厦门源昌房地产开发公司于2008年6月12日签订《前期物业合同》，约定由厦门市源昌物业服务有限公司为源昌豪庭（兴隆路1-87#，康乐里1-12#）提供物业管理服务，还约定如下事项：合同期限自2008年6月15日起至业主委员会成立止；物业内容包含物业共用部位的维修、养护、管理，共用设备的维修管理，共用部位的清洁卫生以及垃圾收集清运等；物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳，高层住宅每月2元/平方米；物业管理费按季缴纳；业主如不能按时足额缴纳物业管理费用，应按日0.3%的标准向物业公司支付违约金。2015年6月20日，厦门新凯宾物业服务有限与厦门市源昌物业服务有限责任公司合并，由厦门新凯宾物业服务有限公司吸收厦门市源昌物业服务有限公司。2015年6月23日，厦门源昌房地产开发有限公司与厦门新凯宾物业服务有限公司签订了《前期物业合同》，由厦门新凯宾物业服务有限公司为源昌豪庭提供物业管理服务；合同期限自2015年7月1日起至业委会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时；物业费的收费标准为按建筑面积每月1.6元/平方米；业主应于每季度第一个5日前缴纳物业服务费，如有欠费，按欠费额的千分之三按日支付违约金；公共水电费等其他费用按实际发生费用由业主按建筑面积公摊，并按季向物业公司预交，住宅标准层单层按建筑面积0.3元/月/平方米缴纳公维金。2019年4月12日，厦门新凯宾物业服务有限公司的名称变更为厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司。             2008年6月19日，厦门市物价局作出厦价房[2008]90号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目与标准的批复》，批复内容为：源昌豪庭住宅（带电梯）物业费每月每平方米2.00元，住宅（电梯、挑高）物业费每月每平方米2.5元，室内固定停车管理费每辆每月收费80元，房屋公共维修金住宅（带电梯）每月每平方米0.3元、地下车位每月每车位5元，以上批复执行时间自取得“工程竣工验收备案证明书”之日起至2009年6月18日止，到期重新申报核定。             2009年4月22日，源昌豪庭（1-24#楼、3A#楼）取得建设工程竣工验收备案证明书。             曹炳养系厦门市湖里区康泰里1号702室房产的业主，该房屋性质为住宅，建筑面积84.65平方米。             厦门市湖里区湖里街道康乐社区居委会于2018年2月2日出具一份《关于源昌豪庭小区物业服务相关事项的说明》，确认源昌豪庭一期小区物业管理范围涵盖康泰里1－87号房屋，该小区自2008年6月15日至2015年6月30日由源昌物业服务公司提供物业服务，2015年7月1日至2018年3月31日由厦门新凯宾物业服务有限公司提供物业服务。                               裁             判             理             由                       本院认为，本案系物业服务合同纠纷。厦门源昌房地产开发有限公司与厦门新凯宾物业服务有限公司（后更名为合嘉源公司）签订的《前期物业合同》系双方的真实意思表示、内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，该物业服务合同对源昌豪庭小区全体业主具有约束力。合嘉源公司为源昌豪庭小区提供了物业管理服务，曹炳养应按合同约定缴纳物业管理费。合嘉源公司主张曹炳养拖欠2017年1月1日至2017年12月31日的物业费1625.28元，曹炳养未举证证明其已缴纳该期间的物业费，本院对合嘉源公司的主张予以采信。因此，合嘉源公司主张曹炳养支付2017年1月1日至2017年12月31日的物业费1625.28元，有合同和法律依据，本院予以支持。物业合同约定业主应于每季度第一个5日前缴纳物业服务费，如有欠费，按欠费额的千分之三按日支付违约金。合嘉源公司主张曹炳养支付违约金（以406.32元为基数，按日万分之五的标准，分别自2017年1月1日起、自2017年7月1日起、自2017年10月1日起及自2018年1月1日起计至实际付款之日止），未超过合同约定的标准，且于法不悖，本院予以支持。曹炳养经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。                               适             用             法             律                       《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条。                               诉讼费用                       案件受理费50元，减半收取计25元，由曹炳养负担。                               其他                       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。             本判决为终审判决。                审判员  林丽玉 二〇二〇年七月九日 书记员  吴朝旭 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。