吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉民再13号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张明，男，1969年2月14日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人：梁立国，吉林五州律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：长春市远江房地产开发有限公司。住所：吉林省农安县农安镇站前街（长铁农车金都实业有限公司综合楼4/**）。法定代表人：朱亚芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：娄青远，吉林卓行律师事务所律师。一审第三人：王洪臣，男，1965年2月11日出生，汉族，现在吉林省长春监狱服刑。再审申请人张明因与被申请人长春市远江房地产开发有限公司（以下简称远江公司）及一审第三人王洪臣商品房买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民终2734号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月14日作出（2019）吉民申923号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张明及委托诉讼代理人梁立国，被申请人远江公司委托诉讼代理人娄青远到庭参加诉讼。一审第三人王洪臣经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张明申请再审称，（一）原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.依据建设工程施工合同和证人证言，远江公司与王洪臣约定的工程款付款方式为“分段计费”。2014年11月20日，远江公司用38套房屋抵顶王洪臣工程款并将房屋交付，王洪臣取得了案涉房屋的债权。其后，王洪臣将11套房屋出卖给张明，张明全额支付了购房款。通过以房抵工程款的方式，远江公司全额获得了房屋对价款，并与张明签订了房屋买卖合同。在远江公司与张明之间形成了房屋买卖合同关系。2.远江公司辩称多支付给王洪臣工程款缺乏证据证明。同时，远江公司先与张明签订房屋买卖合同，开具收据，后主张替王洪臣代付农民工工资，即使远江公司主张的代付成立，也与张明没有关系。（二）原审判决适用法律错误。1.因王洪臣与张明形成了房屋买卖合同关系，张明已经取得了案涉11套房屋的债权，王洪臣再处分该房屋，缺乏权利依据。2.代某签字的《承诺书》中，没有张明的签字，张明对该承诺书的内容不予认可，原审判决关于《承诺书》效力及于张明，缺乏依据。张明请求：撤销吉林省农安县人民法院（2017）吉0122民初493号民事判决和吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民终2734号民事判决，改判远江公司向张明交付案涉11套房屋并承担全部诉讼费用。远江公司辩称，（一）张明系代第三人王洪臣持有涉案11套房屋，对本案没有直接利害关系，诉讼主体不适格。远江公司与张明之间不存在房屋买卖合同关系，仅仅是预约合同关系，所签订的《房屋买卖协议书》及《商品房认购书》，名为买卖，实为工程款抵账，且是远江公司抵给第三人王洪臣的工程款，房屋虽在张明名下但与张明无关。根据远江公司与王洪臣之间建设工程施工合同关系的履行情况，王洪臣从远江公司处获得的抵顶工程款房屋，登记在张明在内的若干人名下，张明代持该11套房屋。该部分事实已由王洪臣在《讯问笔录》中所作供述予以证实。（二）张明与远江公司之间仅具有预约合同关系，从不具备商品房买卖合同法律关系，远江公司没有交付房屋的义务。1.2014年7月11日张明与兴邦第一城售楼处签订了一份《房屋买卖协议书》，该协议书第二项约定单价以售楼处开盘价格为准；该协议书第四项约定待远江公司正式开盘时，给张明办理正式的住宅买卖合同书。销售价格未确定、又约定另行签订正式商品房买卖合同，说明该协议书仅具有《商品房认购书》性质，非商品房买卖合同，否则不会这样签订。2.涉案九份《商品房认购书》格式一样。有二份于2014年9月16日签订；另七份于2014年8月1日签订；九份认购书第5条均一致约定：“自本协议签署后，未经出卖人书面同意，认购人不得私自将上述房源转让给他人（含赠与）。”只有认购、订购、预订等具有预约性质的协议才可能将房源转让或赠与，而商品房买卖合同签订后即备案，即使出卖人同意也无法将房源转让或赠与。该事实再一次说明九份认购书也仅仅具有预约合同效力，非商品房买卖合同性质。3.《商品房买卖协议书》与九份《商品房认购书》的合同内容均不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的应当认定为商品房买卖合同内容，依法不应被认定为商品房买卖合同。4.最重要的一点是远江公司作为出卖人未按照约定收到购房款。《商品房认购书》第一条约定“一次性付款”；第二条第2款明确约定了张明应于签订本认购书的当日向出卖人支付。协议书第三条也约定一次性付款，但张明却一直未交纳。（三）张明从来没有支付购房对价，其与王洪臣之间债权债务也没有有效证据支持。张明自称以每套22万元价格，总价66万元购买王洪臣房屋；一台奔驰车抵顶四套房子；320万元借款抵顶一套房子。张明并未提供任何银行转款记录，远江公司存在合理怀疑。短短几个月任职，工资抵顶两套房子王洪臣未予认可。并且，张明并未实际向远江公司交纳过一分钱购房款，2014年11月10日《收据》是按照王洪臣指示出具的。（四）远江公司受第三人委托无偿出售涉案抵债房屋是履行补充协议的约定，而不是债权转让。依据合同性质及当事人约定不允许债权转让，仅仅是代为出售抵账房屋变现。《建设工程施工合同》补充协议第三条第四款、第五条第一款均对第三人转让债权进行了禁止约定，所以远江公司出售案涉房屋并非履行债权转让协议。（五）建设领域农民工工资及国家税收作为特殊债权，依法优先于任何普通债权，在没有足额支付完毕全部农民工工资及依法足额缴纳税款之前，无论是以委托销售形式还是债权转让形式处分涉案房屋都是无效的。（六）即使是委托销售涉案房屋，第三人应当首先支付建设领域农民工工资和依法缴纳税款，其后才能委托远江公司具体出售案涉抵账房屋变现，否则就是逃避法律义务，第三人在支付农民工工资、缴纳税款之前无须征得张明同意即可抵押涉案房屋，何况签订抵押《承诺书》将涉案40套抵账房屋抵押给合隆镇人民政府行为在先，远江公司按照第三人要求开具购房款收据行为在后，抵押权优先于张明认购房屋的权利。（七）退一步说，涉案房屋即使债权转让成立，则建设领域农民工工资债权作为特殊债权优先于张明等人任何其他普通债权；国家规定应依法缴纳的税款的权利同样优先于普通债权。张明取得债权在后，远江公司垫付的农民工工资及税款未被偿还之前，远江公司对第三人依法享有抗辩权，该抗辩权及于张明。1.即使张明等人享有债权，则张明等人代持的普通债权也不能对抗法律赋予的农民工工资优先权。2.《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权转让的前提条件是债权转让人必须依法取得债权，但是签订《房屋买卖协议书》及《商品房认购书》时王洪臣并未取得债权，不存在转让债权之说。3.2014年10月13日，远江公司财务人员高晶将包括涉案11套房屋在内的价值10,836,127元房屋开具抵账收据抵给了王洪臣，但张明并未于2014年10月13日取得债权。理由如下：（1）远江公司与王洪臣依据《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定对债权转让进行了明确的禁止约定：约定出售房屋必须委托远江公司办理。买受人必须到售楼处办理售房全部手续，走正规商品房销售流程。那就是要受现行商品房销售有关法律调整与约束，签订认购书、交纳购房款、签订正式商品房买卖合同、交付等手续，而不得进行债权转让。（2）当事人间没有任何书面或口头债权转让协议。《4#、5#、8#、9#楼抵帐》明细不是债权转让协议；更不存在口头债权转让协议。远江公司财务人员（非售楼处人员）高晶对《4#、5#、8#、9#楼抵帐》明细上姓名都没有看，甚至表格上出现了高达20万元的误差，高晶后期工作中才发现；高晶也没有在表格上签字或盖章。其出庭作证时也明确说明张明没有在《承诺书》签字的原因是：“没有资格签字”。如果王洪臣或者代某告诉远江公司该11套房屋转让给了张明，则远江公司一定会要求张明签字。（3）王洪臣并未依法通知远江公司将其债权转让给任何人。张明并未举证证明由其或者第三人王洪臣及代理人代某以书面或口头形式通知远江公司债权转让事宜。（4）抵账收据附带的名单是临时代持名单，可随时更改而不确定，而债权转让受让人应当具体确定，所以该抵账收据附带名单非受让人清单。（5）事实证明，《4#、5#、8#、9#楼抵帐》明细是临时代持房源名单，不是最终的名单，可依据王洪臣和代某意愿再开具具体房屋。（6）事实上本案根本没有什么债权转让，第三人与远江公司也是按照补充协议第三条第四项约定去做，只是因为涉案房屋被王洪臣事先抵押给政府作为农民工工资担保物，远江公司垫付后，第三人王洪臣拒绝返还垫付的农民工工资，远江公司取得抵押权后而有权利拒绝履行交付房屋。（7）更重要的一点，王洪臣在没有依法支付农民工工资及缴纳税款之前，所谓的债权转让的民事法律行为因违背法律或者社会公共利益而无效。4.取得房源后，第三人王洪臣代理人代某、张明应合隆镇政府要求出具《承诺书》，将包括涉案11套房屋在内的38套房屋抵押给了合隆镇政府作为农民工工资担保物。《承诺书》出具日期是2014年10月26日。远江公司作为保证人签章保证王洪臣履行《承诺书》承诺，保证在第三人不履行付款承诺时，以拍卖38套房屋款项偿还。张明知情、同意并具体操作房产抵押全部事宜，但事实上王洪臣出具《承诺书》办理农民工工资抵押事宜根本也无需征得张明同意。5.王洪臣指示远江公司为张明出具购房《收款收据》是2014年11月10日，这一天张明才可能取得设定了担保、有瑕疵的债权，但时间却晚于《承诺书》出具日期14天，且在具体支付完毕农民工工资之前，没有资格和权利去实现债权，行使权利行为也是无效的。因为其权利不能对抗农民工工资优先权。6.王洪臣没有履行《承诺书》的承诺于2015年春节前分两批支付农民工工资，远江公司于春节前（2015年2月11日、16日、17日）被合隆镇人民政府扣发288.591万余元农民工工资保证金，远江公司承担了保证责任后即刻取得了追偿权，同时也取得了合隆镇人民政府的抵押权人地位。7.王洪臣违背《承诺书》承诺迟迟不向远江公司返还垫付的农民工工资，为避免损失扩大，远江公司有权依据《承诺书》将第三人抵押给合隆镇人民政府的涉案40套房产任何一套或多套房产拍卖、变卖来补偿远江公司。（八）尽管张明主张对于王洪臣将11套房屋用作偿还农民工工资担保之事实不知情，但一、二审诉讼过程中，远江公司已经举证证明了张明对抵押事宜知情并同意，符合证据规定要求的证明标准。1.远江公司职工张某原审及重审均出庭作证，证明抵押给合隆镇人民政府的是有规划局见证签章的表格（承诺书）；是张明、代某和魏某、李某一同将该38套房子的表格（承诺书）送到了远江公司法定代表人朱某办公室，说是为农民工工资抵押的；2.远江公司法定代表人朱某原审出庭证实，系张明、魏某、李某等人共同将有代某签字同意抵押38套房屋《承诺书》提交给远江公司；职工张某和怀某具体经办的房屋抵押事宜；3.王洪臣4#、5#号楼分包人魏某于2016年4月7日在律师《调查笔录》上签字证明，张明、代某、魏某、李某，还有远江公司职工张某共同办理的抵押房屋事宜；合隆镇人民政府韩书记和佟伟具体负责；张明是工程负责人，所有事都是张明做主实施，张明不可能不知道抵押自己认购的11套房屋的事；王洪臣在《讯问笔录》中供述：“我签完合同后，找张明担任4#、5#、8#、9#楼的工程负责人，我女婿代某为收料员，我儿子王建为材料员，他们都听我指挥，我不在场的时候张明说了算”；4.王洪臣及张明均在农安县人民法院重审过程中承认，其清楚代某出具的两份《承诺书》，其中就包括涉案11套房屋在内的38套房屋的《承诺书》。代某也出庭作证证明张明当时是知情的。（九）2014年10月26日，代某亲笔签字、吉林省翔邦房地产开发有限公司作为保证人签章的《承诺书》既是保证合同，又是抵押合同，保证合同及抵押合同均生效，远江公司依法取得抵押权。（十）远江公司垫付了农民工工资款，又垫付了税款，帮助农民工及时获得工资，保证了农民工及家人的正常生活，进而维护社会的和谐稳定，客观上实现了立法目的，其行为无疑是值得肯定和鼓励的，理应得到法律的支持；何况远江公司作为被合隆镇人民政府要求强行垫付288.591万元农民工工资保证金的保证、抵押权人，对被保证人，也就是本案第三人王洪臣享有顺序履行抗辩权，该抗辩权利及于张明。张明认购人的权利不能对抗成立在先的对第三人的追偿权利。（十一）远江公司已总计多付王洪臣工程款8,976,528.35元，但由于王洪臣因刑事犯罪服刑中，双方还没有最终结算。第三人王洪臣所包工程未完工，同时因第三人王洪臣被羁押入狱服刑中，远江公司与第三人至今未进行结算。远江公司先后用商品房抵顶工程价款14,735,880.44元、用车抵顶工程价款610,000元、为承包人垫付塑钢窗预付款520,000元、为承包人垫付农民工工资510,000元、代扣代缴建筑安装税、管理费、质量保修金3,242,792元、为承包人担保工程材料和工程费款8,516,540.51元、合隆镇人民政府直接发放农民工工资款约2,900,000元，合计已付工程款31,035,212.95元。该工程总造价为29,641,623.60元（4#楼6230.08平方米×1180元/平方米=7,351,494.40元；5#楼6230.08平方米×1180元/平方米=7,351,494.40元；8#楼6230.08平方米×1180元/平方米=7,351,494.40元；9#楼6429.78平方米×1180元/平方米=7,587,140.40元），未完工程估价7,582,939.00元，即远江公司总计多付给承包人王洪臣工程款8,976,528.35元（工程总造价29,641,623.60元-已付工程款31,035,212.95元-未完工程造价7,582,939.00元）。（十二）张明代持的债权为2,707,578元，非2,907,578元。代某签字的2014年10月13日表格误将第4#、5#、8#、9#楼抵账表中第十九项张明总金额229,995误写为29,995元，致使2014年10月13日11,036,127.00误写为10,836,127.00元。失误导致张明代持的债权仅为2,707,578元，非其起诉的2,907,578元。综上,一、二审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回张明再审请求。张明向一审法院起诉请求：远江公司按照双方签订的房屋买卖协议书，将位于合隆镇兴邦第一城8栋一单元101室、102室，二单元202室、501室、502室，三单元201室、302室，四单元301室、302室、401室、402室的11套房屋交付给张明。一审法院认定事实：2014年5月16日，远江公司与吉林厚金建筑工程有限公司签订了四份《建设工程施工合同补充协议》，远江公司作为发包人，分别将农安县合隆镇兴邦第一城一期4#、5#、8#、9#楼承包给吉林厚金建筑工程有限公司施工。合同签订后，吉林厚金建筑工程有限公司将工程交给实际施工人王洪臣施工，由其女婿代某代王洪臣在补充协议上签字，为其管理。张明系王洪臣聘请的负责主管工地事务的项目经理。远江公司在向实际施工人王洪臣支付工程款的过程中，于2014年10月13日约定用38套房屋抵项部分工程款。后王洪臣将其中的11套涉案房屋指给了张明。2014年7月11日，张明与远江公司就11套房屋签订了《房屋买卖协议书》一份，内容为：远江公司自愿将合隆镇兴邦第一城8栋东数2单元501、502室卖给张明；付款方式：张明一次性付清远江公司。2014年8月1日、9月16日张明与远江公司分别签订《兴邦第一城商品房认购书》九份，张明认购9套商品房，房间号分别为：8栋4单元401、402、301、302，3单元301、302，2单元202室及1单元101、102室；付款方式：认购人采用一次性付款。2014年11月10日，远江公司向张明出具收款收据11张。上述协议书及认购书中均约定交付房屋的时间为2014年12月15日。一审法院另查明，王洪臣因长期拖欠农民工工资致使农民工上访，自此下落不明，后被公安机关立案。2014年10月26日合隆镇人民政府介入，王洪臣代理人代某向合隆镇政府出具了一份《承诺书》，同意合隆镇人民政府关于农民工工资的处理意见，即保证其在2015年春节前全部还清拖欠的工资款，如不能按时还清，可将上述包括涉案的11套房屋在内共38套抵帐商品房拍卖偿还，后所拖欠的农民工工资款经合隆镇人民政府协调由远江公司垫付。为此，合隆镇人民政府为远江公司出具了一份《合隆镇政府承诺书》，确认了远江公司为王洪臣垫付农民工工资的事实，并且表明愿意协助公安机关帮助远江公司向王洪臣等人追回多付的工程款及农民工工资。张明同代某等人共同参与处理了上述用38套商品房抵押解决拖欠农民工工资的事宜。一审法院判决：驳回张明的诉讼请求。张明不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张明的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由远江公司负担。二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。二审法院认为，王洪臣承建远江公司开发的兴邦第一城第4、5、8、9号楼，其与远江公司形成建设工程施工合同关系。在施工过程中，远江公司以38套房屋抵顶应付给王洪臣的工程进度款，该以房抵债行为合法有效。王洪臣取得38套房屋的债权后，将案涉的其中11套房屋出售给张明，并指示远江公司直接与张明签订房屋买卖合同，并由远江公司为张明出具购房款收据，依据《中华人民共和国合同法》第七十九、第八十条的规定，应视为王洪臣将案涉11套房屋的债权转让给张明，则张明通过与远江公司签订房屋买卖合同，与远江公司形成了直接的房屋买卖合同关系。但因王洪臣欠付农民工工资造成信访事件，远江公司在政府协调下代王洪臣支付农民工工资288.591万元，在远江公司与王洪臣对工程未结算的情况下，远江公司是否超付工程款无法确定，其与王洪臣以房抵顶工程款的债权债务尚不具备履行条件。现王洪臣将部分对远江公司的债权转让给张明，则该债权亦不具备履行条件，故张明要求远江公司交付案涉11套房屋，不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审过程中，远江公司陈述张明主张的11套房屋在远江公司抵账给王洪臣时作价2,907,578元用于抵顶工程款，现已经全部出售给案外人，出售总价款为3,128,011.26元，已无法向张明交付房屋。张明对该事实无异议。据此，张明向本院提交了变更诉讼请求的说明，其主张：“因被申请人远江公司已将案涉房屋出售他人，致使合同无法履行，（张明）变更诉讼请求为：由远江公司按其出售房屋时总房款2,907,578元为基数，赔偿张明2,907,578元及其利息（利息以2,907,578元为基数，自2014年11月10日计算至实际付清时止）。”针对变更后的诉讼请求，本院对双方进行了调解，但因差距过大而调解未成。本院查明的其他事实与原审判决认定事实一致。本院认为，一、关于远江公司是否应履行与张明签订的《房屋买卖合同》《兴邦第一城商品房认购书》的问题王洪臣与远江公司在履行建设工程施工合同过程中，于2014年10月、2014年11月形成以房屋抵顶工程款的合意，并形成由王洪成女婿代某和远江公司负责人朱某签名的《收据存根》，详细记载了包含案涉11套房屋在内的抵顶房屋明细和抵顶工程价款。为此，一审过程中，远江公司提交了加盖有吉林翔邦房地产开发有限公司公章的《兴邦第一城4、5、8、9号楼工程付款汇总》，以证明远江公司与王洪臣就包含案涉11套房屋抵顶工程款1473万余元达成合意。结合张明与王洪臣签订的《买卖协议书》、2014年7月、8月和9月，远江公司与张明签订的《房屋买卖协议书》《兴邦第一城商品房认购书》以及2014年11月远江公司向张明出具的《收款收据》，证明王洪臣已将案涉11套房屋出售或抵账给张明，并由张明与远江公司签订协议，以实现王洪臣与远江公司相对应债权债务消灭之法律后果。远江公司、张明对此予以认可，其结果为王洪臣将11套房屋的交付请求之权利转让给张明，张明与远江公司间因债权转让而形成的合同关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八十二条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”远江公司主张其与王洪臣之间的建设工程施工合同关系尚未结算完毕，债权债务数额不明确，从而作为向张明履行合同的抗辩。但在远江公司与张明签订合同并出具收据时，对于该公司与王洪臣之间工程价款的结算情况，远江公司是明知的，其仍同意王洪臣将房屋出售给张明且与张明签订合同，说明远江公司与王洪臣就相应房屋抵顶工程价款的结算事务已经达成合意并履行完毕。从维护交易秩序的稳定性角度，即使远江公司与王洪臣的结算中存在超付工程款的情况，也应由远江公司与王洪臣之间多退少补，不涉及交易的后手。即，远江公司与王洪臣达成以房抵顶工程款的合意并依照王洪臣债权转让的要求与张明形成新的法律关系的行为，应视为远江公司放弃了向张明主张其对让与人王洪臣的相应抗辩。一审判决认为张明与远江公司之间的合同未发生法律效力，系对合同效力的错误理解，二审判决认可王洪臣将11套房屋的债权转让给张明，张明通过与远江公司签订合同而形成直接的合同关系，却将远江公司提出的该公司与王洪臣间建设工程施工合同未予结算作为抗辩理由对抗张明的请求权，将使得因两方当事人间的结算情况，类似交易行为中后手交易陷入不确定性，形成对交易秩序的破坏，严重降低商事交易的效率。本院予以纠正。故远江公司应依照与张明的合同，向张明交付房屋。二、关于远江公司与张明合同关系能否实际履行及如何处理的问题再审过程中，远江公司主张案涉11套房屋抵顶王洪臣工程款2,907,578元，但已经另行出售给他人，出售价款合计3,128,011.26元。针对11套房屋的履行，已经出现了客观障碍。对此事实，张明予以认可，并提交变更诉讼请求为赔偿损失的申请。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条规定的“继续履行”与“赔偿损失”是两种不同的责任承担方式。根据《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第七条关于“再审案件应当围绕申请人的再审请求进行审理和裁判。对方当事人在再审庭审辩论终结前也提出再审请求的，应一并审理和裁判。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的不予审理，构成另案诉讼的应告知当事人可以提起新的诉讼”的规定，张明提出“赔偿损失”的诉讼请求，超出了原审的诉讼请求，经本院主持调解，因双方调解意见差距过大而未成，故本院无法予以审理。对张明请求远江公司交付房屋的诉讼请求，应予驳回。张明可就因远江公司将房屋另出售给他人而给其造成的损失提起新的诉讼。综上所述，张明的再审理由成立，再审请求已客观不能实现。原审判决理由错误，本院予以纠正，但判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第七条之规定，判决如下：维持农安县人民法院（2017）吉0122民初493号民事判决和吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民终2734号民事判决。一审案件受理费30，058.22元，二审案件受理费30，058元，合计60，116.22元，由长春市远江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳 航审 判 员  李世秀审 判 员  任淑秋二〇二〇年七月七日法官助理  张智超书 记 员  高天一