上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初1357号原告：李朝军，男，1975年5月26日生，汉族，住上海市宝山区罗店镇南周村南周一路**。原告：上海豫财工贸发展有限公司，住所地上海市青浦区白鹤镇胜新村****。法定代表人：李朝军，执行董事。上列两原告共同委托诉讼代理人：赵向东，上海忠恳律师事务所律师。被告：上海文纪建筑装璜有限公司，住所地，住所地上海沪宜路**-A208iv>法定代表人：王文广，总经理。委托诉讼代理人：夏清，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：宝山区罗店镇南周村村民委员会，住所地上海，住所地上海市宝山区南周村王家湾路**>法定代表人：周惠玉，村主任。原告李朝军与被告上海文纪建筑装璜有限公司(以下简称“文纪公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴姗姗适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，依法追加上海豫财工贸发展有限公司(以下简称“豫财公司”)作为共同原告、追加宝山区罗店镇南周村村民委员会(以下简称“南周村委会”)作为第三人参加诉讼。两原告的共同委托诉讼代理人赵向东，被告的委托诉讼代理人夏清到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告与第三人之间就本市宝山区南周村南周一路XXX号建筑物搬迁签订的安置协议中的补偿款人民币(以下币种均同)688,233.46元归两原告所有，由第三人直接向两原告支付。事实和理由：2009年原告李朝军、被告签订《场地房屋租赁合同》，约定被告将自有的座落在宝山区联杨路的5亩场地出租给李朝军作水泥制品加工厂使用(其后统一制定门牌号为南周一路XXX号)，约定租赁期三年，期满可以续租。被告的法定代表人王文广在合同尾部签名。合同签定后，被告向原告收取租金。经被告同意，原告投资建设了车间、仓库、办公室、宿舍、厕所等建筑物，从事水泥砖制品加工生产。合同期满后，被告同意原告续租，租金从每亩2.6万元逐年提高到每亩10余万元，累计收取原告租金280万余元。2016年8月，原告李朝军成为原告豫财公司的法定代表人、控股股东，继续在上址挂牌加工生产经营水泥砖制品。2018年第三人与被告签订《罗店镇减量化项目企业搬迁补偿协议》，约定第三人收回被告使用的集体土地10767平米，拆除包括南周一路XXX号的建筑物在内的建筑面积共5,212.56平方米，经评估后，第三人对被告进行搬迁房屋补偿安置款总额为484.5万元。按照《搬迁补偿协议》约定补偿标准计算，南周一路XXX号地面建筑物应得搬迁安置补偿款688,233.46元，依法依约应属于该场地的建房投资人即两原告。双方就补偿款协商未果，现原告为维护合法权益，诉至法院。被告文纪公司辩称，要求驳回两原告的诉请。原、被告就涉案南周村南周一路XXX号签订《房屋租赁合同》，租期三年。合同到期后，由于噪声大、影响周边居民，村里要求原告搬迁。被告通知原告不再续租，同时将场地交由王文广个人投资经营管理。王文广接手场地后继续提供给原告使用。2013年8月，由王文广个人投资在场地上建造了厂房，原告一直使用至拆迁止。期间租金交付给王文广，被告不参与。现原告没有举证证明房屋是原告所建，原告在搬迁补偿评估过程中也某提出异议。关于搬迁补偿利益的分配问题，房屋属于土地上的添附物，在没有约定的情况下应归出租人所有。第三人书面述称，涉案地块为第三人所有的工业用地，系第三人租赁给被告的，当时地上没有房屋建筑。被告转租给原告的情况第三人并不清楚。涉案租赁土地上的建筑何人、何时建造等具体情况，第三人均不清楚，也与第三人无关。为了落实减量化该地块，拆除地块上的违章建筑，经政府同意，给予减量化地块和建筑部分补偿，最高不超过每亩30万元。第三人与被告于2018年12月24日签订了《减量化项目企业搬迁补偿协议》。目前，减量化补偿费用尚未完全下发至第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。两原告就其主张向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》，2009年4月被告的法定代表人王文广代被告与原告李朝军签署，租赁标的是宝山区联杨路5亩场地，年租金2.6万元/亩，租期三年，当时场地上并没有房屋。被告对该证据无异议，但合同标题并无“场地”二字，合同有效期三年。2.现金日记账、支票存根，证明被告的法定代表人王文广收取原告租金情况，实际上租金每年递增，16年、17年时已涨到了每亩10万元。被告对该组证据无异议，是王文广本人签收，租金是先付后用，2017年12月之前的场地费是结清的，2018年1月合同终止，场地就没有使用了。3.现场照片、评估报告(部分)，评估报告来源于被告，但不完整，其中南周一路XXX号平房、棚、彩钢板房都是原告建造的，评估报告显示建筑物是水泥厂，也与原告经营范围一致。被告对本组证据不予认可，照片不能证明房屋系原告所建，评估报告不完整且总价中包含了多处房屋建筑。4.《减量化项目企业搬迁补偿协议》，为他案法院调取，证明第三人与被告有书面的搬迁补偿协议，补偿的范围包括南周一路XXX号。被告对该证据无异议，动迁时原、被告的租赁合同已经终止了，故补偿款与两原告无关。5.内资公司备案通知书、准予变更(备案)登记通知书、股权转让协议、股东会决议、档案记录材料，证明两原告的关系，原告李朝军之前是个人从事水泥制品生产，产销差价比较大，于2016年收购了豫财公司继续经营水泥制品的生产、销售。被告认为该组证据与本案无关。6.五违四必告知书，证明第三人向被告支付了首期补偿款后，南周一路XXX号房屋还没有拆除，故第三人发出书面告知，其中原告豫财公司与被告法定代表人王文广都是拆除责任人。被告对该证据的真实性无异议。7.原告补充提交历年支付租金的收条、银行流水，证明原告自2009年1月支付第一笔租金，至2018年11月支付最后一笔租金，共计支付168万元。被告庭审中要求对补充证据进行书面质证，在收到法庭转寄的副本后，未于规定时间内发表质证意见。被告就其主张提供如下证据：1.《房屋租赁合同》，出示被告保管的合同原件，与原告合同中的手改字迹不符。两原告对此证据的真实性无异议。2.书面证言，证明王文广于2013年把建房工程发包给王文辉、朱乐好，按40元/平方米结算工程款，由王文广付清。两原告对此证据的三性均不予认可，原告一租赁房屋就建造了上述平房、彩钢板房用于生产、生活，不可能到2013年8月合同履行期都经过了才建房。从原告提交的书面证据内容上看，只承包了墙面、地面，并没有完、地面的建造，亦无总工程造价，两位证人也某出庭作证，法庭不应予以采信。本院经审理认定事实如下：一、2009年，原告李朝军与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告(甲方)将宝山区联杨路的5亩场地出租给原告李朝军(乙方)作水泥制品加工厂使用。租赁期自2009年3月1日起共三年，合同期满后，如甲方继续出租场地的，乙方拥有优先承租权。双方议定年租金为26,000元/亩，全年共计13万元，分两次付清。二、根据两原告提交的证据，两原告自2009年1月起向被告的法定代表人王文广支付租金。《房屋租赁合同》到期后，两原告继续使用场地，并继续以现金、银行转账等方式支付租金。最后一笔租金支付时间为2018年11月19日，之后再未支付。两原告历年支付租金的情况为：2009年13万、2010年13万、2011年12万、2012年15万、2013年22万、2014年20万、2015年25万、2016年14万、2017年17万、2018年17万。三、2018年12月24日，第三人(甲方)与被告(乙方)签订《罗店镇减量化项目企业搬迁补偿协议》，约定甲方因减量化项目所需，收回乙方所使用的集体土地折合16.15亩，拆除坐落于南周村南周一路XXX号在内多处建筑物，建筑面积5212.56平方米(均为无证建筑)及地面附属物，乙方表示同意。甲方对乙方全部采用货币补偿，经评估、商定，乙方应得搬迁补偿安置费总额484.5万元。乙方须确保在2018年12月28日前从原址搬离，并保证房屋实际使用人按期搬迁，逾期未搬的承担违约责任。搬迁补偿费分期支付，本协议签订后三十日内支付84万元。审理中，被告认可已收到第三人支付的首期补偿款84万元。四、《罗店镇减量化项目企业搬迁补偿协议》涉及南周村王家40-42号、南周一路XXX号对面、南周一路XXX号、南周一路XXX号的多个区块的(无证)房屋建筑，包括平房、楼房、棚、厂房、彩钢板房、夹芯彩钢板房、厕所等建筑类型，各区块内建筑种类不一、面积不等、建安重置单价不同。五、2018年6月2日，第三人向原告豫财公司、王文广发出《“五违四必”生态环境综合整治告知书》，要求南周一路XXX号于2018年6月30日前拆除违法建筑、停止违法经营、消除安全隐患等措施，执行完成整改。本院认为，本案所涉合同虽名为《房屋租赁合同》，但合同内容均系围绕土地租赁进行的约定，故本案实质为土地租赁合同纠纷，地上房屋是否办，地上房屋是否办理产权证合同本身的效力，合同双方可依照约定或法律规定确定己方的权利义务。原、被告的租赁合同到期后，双方虽未续签书面合同，但两原告继续使用土地并支付租金，被告对此并无异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。根据五违四必告知书等证据可知，第三人根据减量化政策要求南周一路XXX号拆除违章建筑、收回土地发生于两原告租赁使用期间。关于场地内地上建筑为何人所建，原、被告各执己见，但均未能确证其主张。结合第三人所述，其将土地租赁给被告时，地上并无建筑物，地上并无建筑物李朝军承租场地用于经营水泥厂后，根据水泥厂经营、生产需要建造了厂房、宿舍、厕所等，本院予以采信。而被告辩称地上建筑物系王文广于2013年建造，显然不符合常理，本院不予采纳。根据本案减量化补偿计算方案，补偿款总额并非地上物评估价格简单相加的结果，而是根据卫星遥感测算的土地面积结合地上物价值，在30万元/亩封顶结算的政策框架内计算所得。故两原告仅按照地上物价值主张补偿款并无依据，本院根据公平合理的原则，酌情确定由被告支付两原告补偿款30万元。至于两原告要求由第三人直接向两原告支付的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告上海文纪建筑装璜有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李朝军、上海豫财工贸发展有限公司补偿款30万元；二、驳回原告李朝军、上海豫财工贸发展有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,341元，由原告李朝军、上海豫财工贸发展有限公司共同负担2,441元，由被告上海文纪建筑装璜有限公司负担2,900元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状及上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 吴姗姗二〇二〇年七月三十日法官助理 杨 丽书 记 员 陈 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。