吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3450号上诉人（原审被告）：韩彦国，男，1970年5月28日生，汉族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：孙启健，吉林梦成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春东北金属交易中心有限公司。住所地：长春市九台区经济开发区。法定代表人：杨升，总经理。委托诉讼代理人：陈文龙，吉林中证律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旭，吉林中证律师事务所律师。上诉人韩彦国因与被上诉人长春东北金属交易中心有限公司（以下简称东北金属公司）租赁合同纠纷一案，不服长春市九台区人民法院（2020）吉0113民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东北金属公司原审诉请：1.请求依法判令韩彦国立即迁出东北金属公司经营的中澳城·木材城A79场地，并将场地恢复原状；2.依法判令韩彦国向东北金属公司支付场地占用费（场地占用费自2015年6月29日起至韩彦国实际迁出之日止按照每平方米5元计算，至2019年8月29日335000元）；3.诉讼费由韩彦国承担。事实及理由：2013年9月29日，东北金属公司与长春国坤物业服务有限公司签订《中澳城·木材城租赁合同》一份，约定国坤物业承租东北金属公司位于中澳城·木材城场地一块，面积113351平方米，租赁期限10年，自2014年6月1日至2024年5月31日。同时合同还约定前5年租金每年4080636元，租金支付期限为每个计租期开始前30天支付。合同签订后，东北金属公司按照合同约定向国坤物业交付了场地，国坤物业又与韩彦国签订了转租合同，将承租的木材城场地中的A79场地1340平方米出租给韩彦国。按照合同约定，国坤物业应当于2015年5月1日前向东北金属公司支付2015-2016年度的租金人民币4080636元。经东北金属公司催要，韩彦国仍以各种理由推脱，拒不交纳。无奈之下，东北金属公司于2015年6月29日向韩彦国发送了解除合同通知，解除了双方签订的租赁合同。按照法律规定，东北金属公司与国坤物业租赁合同解除后，国坤物业即不具备出租场地的处分权，韩彦国如继续占用使用场地，应当向东北金属公司交纳租金。但经东北金属公司通知韩彦国，韩彦国既不向东北金属公司交纳租金，也拒绝迁出该场地。韩彦国拒付场地租金的行为，已使其丧失了继续占有使用东北金属公司场地的合法依据，目前仍在占有使用东北金属公司场地已经构成对东北金属公司的侵权，提起诉讼请依法判决。韩彦国原审答辩称，东北金属公司起诉韩彦国的事实及理由，与真实事实存在巨大差距；东北金属公司以韩彦国等业户未交纳租金为由要求迁出场地于法无据；对东北金属公司所提出的第二项占用场地费，更是无从谈起；首先东北金属公司向韩彦国及全体业户告知以后市场由东北金属公司交易中心管理时，已经承诺韩彦国等业户搬迁至新商铺前还在原有场地商铺继续免费经营的承诺；其次，因东北金属公司所提供的场所对韩彦国业户存在巨大缺陷导致韩彦国无法经营；以及导致韩彦国在原场地上的原因是东北金属公司迟迟未建成新场地，是东北金属公司的问题及过错导致。加之东北金属公司所提场地占用费无事实与法律依据，收款标准也没有任何依据，加之租赁费的请求已过诉讼时效，总之不应得到法律保护，希望法院驳回东北金属公司的诉讼请求。原审法院审理查明，2013年9月26日，东北金属公司与长春国坤物业服务有限公司签订“中澳城·木材城租赁合同”一份，约定长春国坤物业服务有限公司承租东北金属公司位于中澳城·木材城场地一块，面积113351平方米，租赁期限10年，自2014年6月1日至2024年5月31日。同时合同还约定前5年租金每年4080636元，租金支付期限为每个计租期开始前30天支付，若长春国坤物业服务有限公司不能及时足额交纳租金，超过30日的，东北金属公司方有权单方解除合同。合同签订后，东北金属公司按照合同约定向长春国坤物业服务有限公司交付了场地。2013年10月30日长春国坤物业服务有限公司又与韩彦国签订了转租合同，将承租的木材城场地中的A79场地1340平方米出租给韩彦国。韩彦国与长春国坤物业服务有限公司签订的租赁合同，韩彦国租赁的场地位于后面四排，租赁期限为10年，自2014年6月1日至2024年5月31日，租金的支付标准为前四年每月每平方米4.5元，中间三年每月每平方米6元，后三年每月每平方米7元，实际价格包括管理物业费用。按照合同约定，长春国坤物业服务有限公司应当于2015年5月1日前向东北金属公司支付2015-2016年度的租金人民币4，080,636.00元，但长春国坤物业服务有限公司并向东北金属公司交纳租金。东北金属公司于2015年6月29日向韩彦国发出解除合同通知，解除了双方签订的租赁合同。东北金属公司于2019年8月6日向韩彦国发出了通知书，通知书载明“现因国坤物业未按照合同约定交纳租金，我司于2015年6月29日向其发送了解除合同通知，解除了双方签订的租赁合同。现A79场地（1340平方米）仍有您占有使用，根据法律规定，我司与国坤物业解除合同后，如您拟继续使用该场地，应当向我司交纳租金。”原审法院认为，本案中东北金属公司为出租人，长春国坤物业服务有限公司为承租人，韩彦国为次承租人，2015年6月29日东北金属公司以通知的形式与长春国坤物业服务有限公司解除租赁合同，根据东北金属公司于2019年8月6日向韩彦国发出的通知表明，东北金属公司同意继续履行租赁合同，韩彦国虽未明确表示是否继续租赁东北金属公司场地，但一直占用东北金属公司场地至今，应视为东北金属公司与韩彦国建立了租赁关系。东北金属公司与韩彦国形成租赁关系，韩彦国应向东北金属公司交纳租金，但韩彦国至今为向东北金属公司交纳租金，现东北金属公司要求韩彦国迁出东北金属公司经营的中澳城·木材城A79场地，并将场地恢复原状，韩彦国向东北金属公司支付场地占用费的诉讼请求有事实及法律依据，应予以支持。关于韩彦国提出的，东北金属公司与韩彦国直接签订的租赁合同中关于免租期的约定，及设施的损失等意见，可以另行起诉。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，原审法院判决：一、韩彦国立即迁出东北金属公司经营的中澳城·木材城A79场地，并将场地恢复原状；二、韩彦国向东北金属公司支付场地占用费（场地占用费自2015年6月29日起至韩彦国实际迁出之日止按照每平方米5元计算）。宣判后，韩彦国不服，向本院提起上诉，其上诉请求：撤销原审判决，改判驳回东北金属公司的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由东北金属公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒东北金属公司。在2015年10月，东北金属公司向韩彦国及全体业户告之以后市场由东北金属公司管理，并承诺建设新的商铺供韩彦国等业户使用，韩彦国等业户搬迁至新商铺前还在原有场地商铺继续免费经营。就事实来说应为一种带有置换性质的租赁合同，以新场地置换旧场地，并重新约定了双方在市场租赁行为中的权利义务关系。韩彦国等业户一直在盼望新址能早日建成搬迁，但东北金属公司在履行合同过程中行动缓慢，直到现在过了五年才起了地基，韩彦国等业户一直没能搬到新置。韩彦国等业户希望东北金属公司能够继续履行合同早日全部真实的履行双方所签租赁合同的义务。这是本案的真实的事实，在一审中韩彦国不但指出本案的真实事实，而且还有多名业主相互印证韩彦国所述为实，并有业主作为证人证明事发当事真实的情况就如韩彦国所述。另外，东北金属公司已收取韩彦国租金，并在合同中明确免二年租金一事。韩彦国承租木材城市场商铺是用来经营的，至今没有经营一天。东北金属公司以韩彦国等业户未交纳租金为由要求迁出场地与法无据。按照现代合同法确定的”契约必守”原则，出租人不得随意收回出租房屋，否则将承担违约责任。但承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在本案中，东北金属公司只交付了场地，而韩彦国业户的经营完全要自己建设库房，办公场所，投入巨大。而作为东北金属公司的出租方并没有提供任何符合出租方所应有义务的服务，没有安保，业户财产经常被盗，没有物业，断水停电等等。因出租人交付的场所存在巨大缺陷，且该缺陷致使作为承租人的韩彦国业户无法正常使用场地房屋进行经营，则承租人可以要求出租人限期修复、减少直至免除租金。出租方东北金属公司承诺置换在建成新址前免收租金在先，所提供的租赁场所存在巨大缺陷使上诉人业户不能正常经营在后。因此主张韩彦国未交租金而要求搬迁没有道理。东北金属公司不履行与韩彦国所签订的合同在先，提供不符合租赁的场地及相关附属义务在后，已构成重大违约。这些违约行为致使韩彦国无法正常营业，根据合同法同时履行抗辩权之规定，在双务合同中，双方互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在东北金属公司停止侵权行为，恢复市场道路、水电等配套设施以保证韩彦国正常营业前，韩彦国完全有权利行使同时履行抗辩权，有权拒绝继续支付租金，以保障韩彦国的合法权益。二、一审法院判决韩彦国迁出东北金属公司的场地，将场地恢复原状，但不给予韩彦国任何经济赔偿是错误的。作为承租人的韩彦国在原有空白场地上自建了库房和办公场所，这是经营所必须的条件，也是经原长春国坤物业服务有限公司及现东北金属公司所认可的行为。在韩彦国无过错的情况下，东北金属公司想要韩彦国拆除或搬迁原场地上的建筑物时都应当赔偿韩彦国不能在全部合同期内使用房屋（包括装修）的建设损失。三、一审法院判决韩彦国支付给东北金属公司场地占用费是错误的。首先东北金属公司向韩彦国及全体业户告之以后市场由东北金属公司管理时，已经承诺韩彦国等业户搬迁至新商铺前还在原有场地商铺继续免费经营的承诺；其次因东北金属公司所提供的场所对韩彦国存在巨大缺陷导致韩彦国无法经营；最后导致韩彦国还在原场地上的原因是东北金属公司迟迟未建成新场地，是东北金属公司的严重违约问题及过错导致。加之东北金属公司所提场地占用费无事实与法律依据，收款标准也没有任何依据，加之租赁费的请求已过诉讼时效，总之不应得到法律保护。东北金属公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，东北金属公司与韩彦国均认可，2020年5月14日案涉土地上的房屋被拆除。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”从一审时到庭的其他业户证实，现业户使用的土地不交纳费用，结合东北金属公司与国坤物业解除《租赁合同》后，就案涉土地重新规划建设问题与业户进行了协商，并与部分业户签订了不同区域的《租赁合同》的事实，在东北金属公司未要求次承租人腾出土地前次承租人免费使用案涉土地的事实具有高度可能性，2019年8月6日东北金属公司向次承租人提出腾出土地的通知，故此前的土地占有使用费韩彦国不应支付。原审对此认定有误，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，东北金属公司作为案涉土地的使用权人于2019年8月6日向韩彦国发出通知，其含义应为要求次承租人韩彦国腾出土地，此时韩彦国应及时将土地交付给东北金属公司，但直至2020年5月14日案涉土地上的房屋被拆除东北金属公司才实际收回案涉土地。参照上述法律规定，韩彦国应支付2019年8月6日至2020年5月14日期间占有土地的使用费用。东北金属公司参照韩彦国与国坤物业签订的《租赁合同》约定的租金要求韩彦国按照每平方米5元支付土地使用费原审予以支持并无不当。关于韩彦国主张的地上建筑物赔偿问题其在一审中未提出具体反诉请求，本案中不予审理。综上，原审认定基本事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市九台区人民法院（2020）吉0113民初360号民事判决第一项；二、变更长春市九台区人民法院（2020）吉0113民初360号民事判决第二项为“上诉人韩彦国于本判决生效后立即支付给被上诉人长春东北金属交易中心有限公司场地占用费（场地占用费自2019年8月6日起至2020年5月14日止按照每平方米5元计算，面积1340平方米）”；三、驳回被上诉人长春东北金属交易中心有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3162元，上诉人韩彦国负担2500元，被上诉人长春东北金属交易中心有限公司负担662元；二审案件受理费554元，上诉人韩彦国负担254元，被上诉人长春东北金属交易中心有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  闫 冬审判员  张兴冬二〇二〇年七月三十日书记员  王 建