广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2011号上诉人（原审原告）：佛山市南海崴月木业有限公司，住所地：佛山市南海区九江镇。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：王观涛，广东商达（佛山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东同方科技园有限公司，住所地：鹤山市共和镇。法定代表人：翟某1。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。原审原告：郑某1，男，香港特别行政区居民，1974年9月11日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：王观涛，广东商达（佛山）律师事务所律师。上诉人佛山市南海崴月木业有限公司（以下简称崴月公司）与上诉人广东同方科技园有限公司（以下简称同方公司）、原审原告郑某1租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初643号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崴月公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、判令同方公司承担不少于崴月公司一审诉讼请求数额的50%的责任，即赔偿不少于12456894.12×50%=5541819元。3、本案诉讼费由同方公司承担。事实和理由归纳如下：一、合同签订到解除都是同方公司一手主动促成，同方公司均有过错，所造成的损失应当由同方公司承担。同方公司为了自身的利益而不正当的促成了“三旧改造”这一合同解除条件。根据《合同法》第四十五条规定，因同方公司对本次租赁合同的解除属于违法解除，应承担过错责任。退一步讲，按公平原则，同方公司也应分担崴月公司所有损失，包括直接损失和间接损失。二、根据合同约定和法律规定，崴月公司对标的房产的转租权已经得到同方公司直接、间接的认可或默认。1、崴月公司本来就是以物业管理的身份来承租的，崴月公司有转租权利是合同固有内容。根据租赁合同第三条第2款、补充协议第七条，崴月公司具有转租权。崴月公司承租后没有转租权，不符合商业基本常识。2、即使合同对崴月公司的转租权约定有瑕疵，但结合合同有关条款和法律规定，也可以视为同方公司对转租事实的默认。自合同签订到同方公司通知解除为期一年多，同方公司并没有对所有转租事实提起任何异议，根据司法解释，视为对转租事实的默认，同方公司否认转租合同效力不应支持。3、对广东华路交通科技有限公司及湖南省交通建设质量监督试验检测中心的转租，已取得同方公司书面认可。三、依照法律规定，对于崴月公司的损失包括直接损失和间接损失，同方公司均应分担。1、根据《合同法》第一百一十三条规定可见，合同法中的损失，既包括直接损失也包括间接损失，一审对间接损失不予支持违反法律规定。2、根据《合同法》第九十七条等规定，合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。崴月公司因合同的解除造成的损失不仅是投入损失更是商业机会的损失。而同方公司申请三旧改造取得巨大商业利益，双方合同由平等演变为巨大利益失衡。即使按协议解除，根据公平原则，获利一方也必须赔偿对方当事人受到损害，况且同方公司在合同签订及解除中存在明显过错。3、租金收益损失等同方公司应当分担。根据《合同法》第二百二十五条规定，转租收益是崴月公司与同方公司签订租赁合同的直接目的。取得租金差价是崴月公司必然收益，该损失是直接损失，一审没有论述为什么是间接损失，也没有列举间接损失不受支持的法律依据。四、停产停业损失、租金差价等直接损失或间接损失，同方公司应依法分担。崴月公司的转租权及对第三方的转租事实，依法已经得到同方公司直接或间接的确认。但本案诉讼时，崴月公司已经申请追加包括广东华路、溢恩木材厂等次租方作为第三人参与本案诉讼，同时溢恩木材厂也申请以独立第三人身份参与本案诉讼，但一审均以不是合同当事人不予准许。崴月公司及溢恩木材厂的申请有法律依据。一审法院没有同意这些实际承租人参加诉讼，但又以他们的实际损失是间接损失为由予以驳回，可能引发大量的次生诉讼。五、补充意见。根据《合同法》第一百一十三条规定，可预见损失是属于间接损失的另外一种表述方式，合同法中并不排斥间接损失，而是鼓励和支持间接损失。合同法上的损失包括直接损失和间接损失，一审以租金差价损失、停产停业损失以及间接失为由一概不予支持错误。租金收益损失是典型的可获得利益损失，是订立合同时的目的之一，属于可预见范围。转租租金收益损失是《合同法》一百一十三条直接适用的情形，有事实和法律依据，崴月公司租金差价损失等应得到支持。综上，对于崴月公司的所有损失同方公司至少应当分担不少于50%的责任。同方公司答辩称，崴月公司的上诉请求无理，应当驳回。第一，生效判决已经认定同方公司解除涉案租赁合同合法，没有过错。第二，同方公司不应赔偿崴月公司任何损失。第三，停产停业损失、租金差价损失，其性质是履行合同后可以获得的利益，明显属于间接损失。同方公司解除合同合法，且没有过错，崴月公司要求赔偿间接损失没有依据。退一步讲，即使属直接损失，崴月公司要求赔偿同样没有依据。第四，关于转租部分的装饰装修补偿问题。本案没有证据证明崴月公司转租给大多数次承租人已经取得了同方公司同意，属于违法转租。次承租方进行的装修的权利属于次承租人，如需赔偿，应由其向崴月公司主张，至于崴月公司赔偿之后是否能向同方公司主张是另一个法律问题。装饰装修语义上应当是专职承租人所进行的装饰装修，崴月公司的装饰装修不属于此例。同方公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回崴月公司全部的诉讼请求（上诉标的金额686627.94元）；2、本案全部诉讼费由崴月公司承担。事实和理由:一、同方公司解除合同合法，并无过错，一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决同方公司承担装饰装修费用和搬迁费用的50%错误。1、适用上述司法解释前提是“合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定”。涉案的《租赁合同》第十一条第1款第（2）项明确约定了发生“三旧”改造情形时“本合同无条件解除，乙方应积极配合”、“甲方不向乙方作出任何经济赔偿”，可见，双方对合同解除时的装饰装修、搬迁费等问题的处理已有约定，即是不需要进行任何赔偿。一审判决同方公司按50%比例分担装饰装修损失及搬迁费用损失没有依据。2、上述司法解释只规定了装饰装修费用的公平原则分担，并未规定分担搬迁费用等其他费用。且租赁合同关系中，承租人搬迁费用迟早都会发生，无论合同是否提前解除。因此，即使可以按公平原则分担装饰装修损失，但一审判决同方公司承担50%的搬迁费用没有任何法律依据。二、GDXH〔2019〕第G002号评估报告明显错误，不能作为认定装饰装修残值损失和搬迁费用依据。1、关于装饰装修残值损失部分。（1）涉案租赁合同没有质证不能作为鉴定依据；（2）该评估报告显示对于装饰装修的残值评估是以20年折旧作为分摊年限，但按照装饰装修残值的概念，分摊年限是租赁合同期限；（3）评估报告将装饰装修的折旧年限定为二十年，明显错误，一般情况下，不超过十年。2、关于搬迁费用部分。崴月公司既没有提供证据，评估机构也没有征求同方公司的意见，仅根据崴月公司的一面之辞得出鉴定结论，明显依据不足。崴月公司具体答辩意见与上诉意见一致。郑某1陈述称，具体陈述意见与崴月公司上诉意见一致崴月公司、郑某1向一审法院提出诉讼请求：1、判决确定租赁合同解除条款无效，同方公司解除合同没有法律及合同依据，其解除租赁合同属违法、违约行为，应当依法承担违法解除合同责任；2、判令同方公司向崴月公司、郑某1赔偿租赁场地内所有有关装饰装修残值损失1869902.76元；3、判令同方公司向崴月公司、郑某1赔偿租赁场地内的所有搬迁损失840300元；4、判令同方公司向崴月公司、郑某1赔偿所有租赁场地的租金差价损失金额为3466232.8元；5、判令同方公司向崴月公司、郑某1赔偿所有租赁场地的停产停业损失905532.56元；6、判令同方公司向崴月公司、郑某1赔偿租赁标的租金收益损失5374926元。上述各项损失总额合计总计为12456894.12元。7、诉讼费由同方公司承担。一审法院经审理查明：2017年1月7日，崴月公司（乙方）与鹤山同方照明科技有限公司（甲方）、案外人某木材厂（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方所有的位于鹤山市************屋（A栋1-5楼、B栋1楼、B栋2-5楼、C栋1楼、C栋2-5楼、D栋1-5楼、E栋1-5楼、饭堂）作为经营使用，合同主要内容有：一、租赁房屋面积合计24142.64平方米，月租金合计70417元。二、租赁期限自2017年2月1日起至2025年1月31日止（共8年）。三、租赁期内，租金每三年递增7%，自2017年2月1日起至2020年1月31日止，租金为70417元/月。四、有下列情形之一的，甲乙双方都有权提出解除合同，双方互不追究对方的责任：（2）因城市规划建设或“三旧”改造需要拆迁，或政府征地、征收、征用租赁标的，或因社会公共利益及市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制及其他政策原因等情形需要提前收回租赁标的，致使合同无法继续履行，本合同无条件解除。乙方应积极配合，按甲方要求或政府拆迁工作的要求无条件按时搬出。甲方应提前至少60日通知乙方搬迁日期，如乙方逾期仍不搬离，甲方有权按本合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月收取房屋占用费，且因逾期未搬离造成的损失由乙方承担。政府的各项补偿款、补助费等归甲方所有，甲方不需向乙方作出任何经济赔偿。五、合同一方按法定或约定行使合同解除权的，本合同自其发出通知送达对方之日起自动解除。接收方若对合同解除有异议的，应当自收到解除通知之日起30日内向人民法院起诉确认解除合同的效力；超过30日未向法院起诉的，视为其丧失对合同解除效力异议的实体权利。其他任何异议方式均不影响合同解除的效力等内容。崴月公司与鹤山同方照明科技有限公司分别在乙方及甲方处签名盖章确认，案外人某木材厂在丙方处签名盖章确认。2017年4月26日，崴月公司（乙方）与鹤山同方照明科技有限公司（甲方）、案外人某木材加工厂（丙方）又签订《租赁合同书补充协议》，对2017年1月17日签订的《房屋租赁合同》，达成补充协议相关内容，主要内容有：1、乙方增租甲方所有的位于鹤山市************屋（J栋1楼、H栋1楼），面积4856平方米，月租金15296元，租赁期自2017年7月25日起至2025年1月31日止。2、本补充协议内容与主合同冲突的，应以本补充协议内容为准。本补充协议未约定事宜，以主合同为准，双方均需要严格遵守执行等内容。崴月公司与鹤山同方照明科技有限公司分别在乙方及甲方处签名盖章确认，案外人某木材厂在丙方处签名盖章确认。崴月公司承租上述租赁合同及补充协议项下租赁物后，将部分场地转租至邹某坚、郭某来、张某成等15个次承租人，并分别签订租赁合同。后因涉案厂房进行“三旧”改造，鹤山市同方照明科技有限公司于2018年3月27日向崴月公司发出《关于〈租赁合同书〉解除通知书》，声明相关租赁合同于2018年5月27日依法解除，并要求崴月公司在2018年5月27日前搬离涉案厂房。因崴月公司未在限期内搬离，鹤山市同方照明科技有限公司遂于2018年9月5日以（2018）粤0784民初2639号租赁合同纠纷一案向一审法院起诉崴月公司等，请求崴月公司搬离租赁厂房并支付占用费等。一审法院于2019年2月28日作出该案民事判决书，确认鹤山市同方照明科技有限公司因“三旧”改造解除案涉租赁合同符合约定的解除条件，并判决崴月公司应于判决发生法律效力之日起十日内搬离涉案房屋并完好返还给鹤山同方照明科技有限公司，并自2018年5月28日起至搬离之日止按171426元/月的标准向鹤山同方照明科技有限公司支付占用费等。崴月公司不服该判决，向江门市中级人民法院提起上诉，因未依法交纳上诉费，该院于2019年6月21日作出（2019）粤07民终2200号民事裁定书，裁定：“本案按崴月公司、郑某1撤回上诉处理，（2018）粤0784民初2639号民事判决书自裁定书送达之日起发生法律效力。”。另查明：鹤山同方照明科技有限公司于2018年12月28日变更企业名称为广东同方科技园有限公司即同方公司。崴月公司的企业类型为有限责任公司（台港澳自然人独资），郑某1为公司唯一股东。在本案审理过程中，一审法院依崴月公司申请，委托评估机构广东信恒保险公估有限公司（以下简称“评估机构”）对崴月公司承租的涉案租赁场地的有关装饰装修残值、搬迁损失、租金差价损失、停产停业损失、租金收益损失等进行评估。该评估机构于2019年9月10日出具编号为GDXH【2019】第G002号《评估报告》，载：“第一部分对原告承租的所有租赁场地的有关装饰装修残值损失评估……原告承租的所有租赁场地分别转租给15个租户，原告自身使用厂房、宿舍等场地的情况，……（十二）……崴月木业办公室场地的有关装饰装修残值为70779.7元；（十三）……崴月木业承租的宿舍场地的有关装饰装修残值为9041.83元；（十四）……崴月木业承租的厂房场地的有关装饰装修残值为730086.17元；（十五）……崴月木业承租的租赁场地电力线路安装的残值为163748.18元。其中涉及原告崴月公司（十二）、（十三）、（十四）、（十五）项的损失共973655.88元。第二部分对崴月公司承租的所有租赁场地的搬迁损失评估……（六）……崴月木业（机器设备）承租的租赁场地的搬迁损失为319000元。（七）……崴月木业（宿舍）承租的租赁场地的搬迁损失费用为80600元。其中涉及崴月公司（六）、（七）项的损失共399600元。第三部分……崴月公司承租的所有租赁场地的租金差价损失合计为3466232.8元。第四部分……崴月公司承租的所有租赁场地停产停业损失为905532.56元。第五部分……崴月公司的租金收益损失为5374926元。……”。崴月公司为此支付了鉴定费249326.98元。崴月公司认为同方公司应对因解除合同造成的其损失承担赔偿责任，因与同方公司协商未果，故诉至一审法院，形成本诉。一审法院判决：一、同方公司于判决发生法律效力之日起十日内补偿崴月公司装饰装修残值损失486827.94元及搬迁费用损失199800元；二、驳回崴月公司的其他诉讼请求；三、驳回郑某1的诉讼请求。案件受理费96541.36元，由崴月公司、郑某1负担91220元，同方公司负担5321.36元。本案鉴定费249326.98元，由崴月公司郑某1承担124663.49元，同方公司承担124663.49元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷，二审争议焦点为：一、同方公司是否构成违法解除合同并应赔偿崴月公司所主张损失；二、同方公司应否补偿崴月公司相应损失。关于争议焦点一。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，合同解除与损失赔偿可以并存，合同解除后，守约方可向违约方请求损失赔偿，所请求的损失赔偿范围包括因违约造成的直接损失及可得利益损失等。本案中，崴月公司上诉主张同方公司为自身利益不正当促成合同签订及解除，其解除合同行为违法并应赔偿。但经审查，一审法院已就双方案涉租赁合同解除的争议作出（2018）粤0784民初2639号民事判决，该判决已认定同方公司诉请解除案涉合同符合约定解除条件，即在先生效判决已经确认了案涉合同约定解除条款有效以及同方公司解除合同符合法律规定，双方均不存在违约行为的基本事实。崴月公司主张同方公司违法解除合同并主张赔偿相应的损失，但未能提供证据推翻在先生效判决的认定，故其主张理据不足，本院不予支持。至于崴月公司上诉提及的一审中追加第三人的问题，经审查，一审法院不予追加第三人符合合同相对性原则，并无不当之处。关于争议焦点二。公平原则系合同法的基本原则之一,意在平衡当事人之间的权利义务。对于造成当事人之间明显利益失衡的情况应当通过公平原则加以调整。本案中，涉案合同约定的解除条款虽为有效，但因崴月公司在签订合同后已实际进行了租赁物装饰装修、设备搬迁及安装调试等实际经营投入，如按双方约定同方公司在解除合同后不予任何损失填补，则客观上使得双方权利和义务明显失衡，且双方所签订的两份合同约定的租赁期限为7年至8年，而同方公司仅过一年多时间即因实施“三旧改造”解除合同，客观上超出了崴月公司签订合同时的预见，故一审法院综合考虑涉案厂房的租赁使用时长等因素并结合公平原则，判定同方公司对崴月公司实际发生的损失按50%比例予以给予补偿并无不当。同方公司认为其不应补偿任何损失给崴月公司，本院不予支持。关于同方公司应补偿的损失范围。直接损失是指财产上的直接减少，间接损失是指违约行为所造成的对方当事人可得利益的减少，是一种可期待的利益。本案中，因同方公司所承担的并非违约赔偿责任，故其补偿崴月公司的损失范围应当限于因合同解除而发生的直接财产损失而不应包括停产停业损失、租金收益损失、租金差价损失等可得利益损失，因此，一审判决依照评估结论确定同方公司补偿崴月公司自身装饰装修残值损失486827.94元（973655.88元×50%）以及搬迁费用损失199800元（399600元×50%）两部分直接损失公平合理，并无失当之处，本院予以维持。至于案涉评估报告结论应否采纳的问题，经审查，作出案涉评估报告的鉴定机构及鉴定人员具备相应的鉴定资质，鉴定程序亦合法，同方公司未能提供相反证据证明评估机构对装饰装修残值、搬迁费用的评估方法及计算确存在重大瑕疵或错误，故一审法院采纳评估报告结论并无不当。综上所述，崴月公司、同方公司的上诉请求均理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56307.79元（佛山市南海崴月木业有限公司已预交45641.52元，广东同方科技园有限公司已预交10666.27元），由上诉人佛山市南海崴月木业有限公司负担45641.52元、广东同方科技园有限公司负担10666.27元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年七月二十八日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华