湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初4866号原告：湖北鑫银海环保科技有限公司，住所地武汉市东西湖区沿海赛洛城****商铺。统一社会信用代码91420112077725405X。法定代表人谌建刚，经理。委托诉讼代理人：童清阶，湖北君涛律师事务所律师。被告：武汉市神州蜂业有限公司，住所地，住所地武汉市东西湖区惠安大道慈惠工业园**iv>法定代表人：曾环娣，经理。委托诉讼代理人：冯本海，男，1974年6月11日出生，汉族。第三人：武汉银沁商贸有限责任公司，住所地武，住所地武汉市洪山区雄楚大街**信用代码914201117414478708。法定代表人：吴强阶，总经理。委托诉讼代理人：刘虎，北京大成（武汉）律师事务所律师。原告湖北鑫银海环保科技有限公司（以下简称鑫银海公司）与被告武汉市神州蜂业有限公司（以下简称神州公司）、第三人武汉银沁商贸有限责任公司（以下简称银沁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鑫银海公司委托诉讼代理人童清阶、被告神州公司委托诉讼代理人冯本海、第三人银沁公司委托诉讼代理人刘虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫银海公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同书》合法有效；2、依法判令被告及第三人继续履行原、被告所签订的《房屋租赁合同书》；3、判令被告承担诉讼费用。事实及理由：2015年9月2日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定：被告将位于武汉市东西湖区慈惠农场的三层房屋（建筑面积1664.79平方米）租赁给原告，租赁期限自2015年9月2日至2035年9月1日止。被告同意原告可以转租，原告一次性支付了二十年的租金3,867,500元。上述合同经公证处公证。被告按期交付了房屋。2018年8月，被告上述房屋被武汉市中级人民法院拍卖，第三人竞买获得上述房屋。被告神州公司辩称：1、被告房屋在出租前已设定抵押，因抵押权人实现抵押权发生房屋所有权变更，由于与原告签订租赁合同时未取得抵押权人的同意，故原被告签订的租赁合同无效，请求法院驳回原告第一项诉讼请求；2、被告法定代表人曾环娣的丈夫王XX系神州公司实际控制人，其与原告法定代表谌建刚个人之间存在民间借贷关系，截止2015年9月，王XX累计拖欠谌建刚借款3,800,000元无力偿还，后双方签订租赁合同，约定以租金抵偿借款。第三人述称：1、原告在涉案房屋已设立抵押且案外人广发银行行使抵押权诉至武汉市中级人民法院之后，才承租抵押房产，原、被告之间的租赁关系不能对抗已登记的抵押权，在抵押权实现后，租赁合同对第三人不具有约束力；2、原告提供的证据无法证明其向被告支付了租金，并且在第三人通过司法拍卖取得涉房房屋后也未向第三人缴纳租金，其主张继续履行租赁合同严重损害第三人合法权益，希望法庭调查是否存在伪造或虚构租赁合同关系、隐瞒事实等妨害司法行为，如构成犯罪，建议移交公安机关处理；3、原告主张的租赁主体与双方实际借贷主体不同，法律关系不同，原告应另案处理；4、案涉房屋部分租金现由第三人收取。根据当事人陈述及庭审中审查确认的证据，本院综合认定事实如下：2015年9月2日，原告鑫银海公司（乙方）与被告神州公司（甲方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于本市东西湖区慈惠农场慈惠大队的三层房屋（建筑面积1664.79平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2015年9月2日至2035年9月1日，租金总额为3,867,500元，乙方于2015年9月3日前全部支付甲方，甲方需在合同生效后三日内向乙方出具合法有效的收据，并于合同生效之日起180天内将该房屋交付乙方；甲方保证出租房屋没有产权纠纷，并同意乙方可于租赁期限内将房屋转租于任意第三人；甲方保证乙方的租赁权，如在租赁期间因该租赁房屋发生买卖、抵押还款、强制拍卖等行为时，甲方需保证乙方在同等条件下（包括但不限于房屋面积、租金、租赁年限）仍享有该房屋的租赁权，否则甲方除退回乙方已缴纳但未到期租金、装修及营业产生所有费用外，还需向乙方承担本合同约定的房屋租金总额的一倍作为违约金。上述合同由原、被告双方加盖公章，并于同月7日在东西湖区公证处公证。合同签订后，鑫银海公司未向神州公司支付租金。合同签订当日，鑫银海公司法定代表人谌建刚通过网上银行向王XX支付了1,475,000元。同日，神州公司开具收据确认收到鑫银海公司房屋租金3,867,500元。此后，神州公司将案涉房屋交付鑫银海公司，鑫银海公司对外出租收取租金。另查明，2014年4月24日，武汉市昌隆物资有限责任公司与广发银行股份有限公司武汉武珞支行签订《授权额度合同》，神州公司与该支行签订《最高额度抵押合同》，神州公司以其位于东西湖区慈惠大队土地、厂房作为抵押，为武汉市昌隆物资有限责任公司借贷提供担保。同年5月6日，广发银行股份有限公司武汉武珞支行向武汉市昌隆物资有限责任公司发放贷款31,500,000元。2015年4月24日，广发银行股份有限公司武汉武珞支行向法院提起诉讼，武汉市中级人民法院调解并制作了（2015）鄂武汉中民商初字第00685号民事调解书。执行过程中，第三人银沁公司于2017年5月9日通过拍卖取得了神州公司上述抵押物，法院已裁定过户。2018年8月19日，武汉市中级人民法院发出通知，要求无合法事由占用上述房地产应立即自行腾退，合法承租人应与银沁公司协商承租事宜并向银沁公司支付租金，无合法事由占用上述房地产的将承担不利法律后果，构成犯罪的依法追究刑事责任。本案审理过程中，本院依职权调取了王XX在兴业银行股份有限公司武汉分行41XXXX90帐户资金流水，银行提供记录记载2015年9月2日当天，谌建刚通过网上银行共向王XX帐户转款1,475,000元（每笔转帐均在50,000元以下），上述款项中的1,430,000元随即转至武汉市东西湖区章XX五金经营部帐户。审理中，本院依法向王XX调查，王XX证言证实：我与神州公司法定代表人曾环娣原系夫妻关系（2014年离婚），我还是神州公司的小股东。我通过章XX认识了鑫银海公司法定代表人谌建刚，鑫银海公司从事放贷业务。2014年，我向谌建刚借款1,500,000元，月息5分，借款是谌建刚委托谭XX办理的手续，借条是打给谌建刚的。后来又找谌建刚借了300,000元，是谌建刚公司出纳陶X办理的手续。后来我没有还款能力，谌建刚提出来租赁神州公司厂房，用租金抵偿借款。2015年9月2日，我和谌建刚签订了二十年的租赁合同，将神州公司一栋一千多平方米三层厂房租赁给谌建刚，他再租给别人收取租金。谌建刚计算二十年租金后，又借给我500,000元（谌建刚当场扣了25,000元利息，章XX也扣了十几万元利息，我实际只收到300,000元）。当日，我把兴业银行的银行卡交给了谌建刚他们操作，除了300,000元借款外，我没有收到其他款项，他们想怎么转就怎么转。我一共向谌建刚借了2,300,000元。合同约定支付租金根本就不存在，鑫银海公司没有向神州公司或我个人支付过租金。还查明，2013年3月20日，谭XX通过银行向王XX银行卡转款1,500,000元；2014年11月28日，谌建刚通过银行向王XX银行卡转款285,000元；2015年8月5日，陶X通过银行向王XX银行卡转款682,500元。庭审中，原告鑫银海公司特别授权代理人称谭XX系原告鑫银海公司隐名股东，陶X系鑫银海公司财务人员，上述三笔转款加上2015年9月2日支付的租金1,475,000元，共计3,942,500元均为鑫银海公司支付给神州公司的租金。同时代理人称谌建刚仅借给王XX285,000元，其他款项性质不清楚，也不清楚原、被告间是否存在以租金冲抵借款的事实。本院认为，原告鑫银海公司与被告神州公司签订的租赁合同中关于租赁期限、租金支付方式的约定不合常理，租赁合同约定租赁期限为二十年，系合同法规定租赁期限的上限，且合同约定承租方即原告一次性支付被告二十年租金，与市场经济下的正常房屋租金支付方式明显不同，凸显异常，另外合同还未约定单位面积每平方米的租金，也与常规租赁合同明显不同。此外，现有证据只能证实原告鑫银海公司在签订合同后仅支付了部分租金，王XX对此不予认可，该部分租金资金流向存疑。原告鑫银海公司将租赁合同签订前谭XX、陶X、谌建刚向王XX转款视为已支付租金，与王XX在本院的证言相吻合，但鑫银海公司同时又不认可谭XX、陶X转款系谌建刚与王XX之间民间借贷的组成部分。原告鑫银海公司主张租赁合同有效的证据不足，现有书证、证人证言等证据及查明事实表明，鑫银海公司法定代表人谌建刚与王XX个人之间有民间借贷的基础法律关系，王XX证言可信度较高，鑫银海公司在案件审理过程中极力回避关键事实且陈述相互矛盾，在王XX无力偿还借款的情况下，鑫银海公司为规避风险，在抵押权人主张抵押权诉讼期间，与神州公司王XX串通，通过签订房屋租赁合同的形式达到以二十年房屋租金冲抵借款的目的，客观上损害了第三人利益，经本院释明仍然不作如实陈述，有违诚实信用原则，有妨害司法诉讼之嫌。故原告鑫银海公司与被告神州公司2015年9月2日签订的《房屋租赁合同书》无效，鑫银海公司请求确认合同有效的诉讼请求，本院不予支持。涉案租赁房屋已于2014年设定了抵押权，抵押权人广发银行股份有限公司武汉武珞支行已于2015年4月24日向法院起诉主张权利，该案经武汉市中级人民法院主持调解，当事人达成调解协议，法院于同年12月28日下发民事调解书。执行过程中，包括涉案租赁房屋在内的被告神州公司土地及房屋经司法拍卖，第三人银沁公司通过竞买取得上述房屋所有权及对应土地使用权，经法院裁定，案涉租赁房屋的所有权已转移登记至第三人名下。本案租赁合同签订时间为2015年9月2日，正好处于法院审理期间。审理中，尽管原告否认签订租赁合同时明知涉案房屋已设定抵押权及进入诉讼程序，被告也称未告之原告，但案涉租赁房屋在原被告双方签订租赁合同前已设定抵押权是客观事实。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；…”的规定，由于被告神州公司出租房屋所有权已发生转移，第三人银沁公司对涉案租赁物具有占有、使用、收益、处分权利，原告鑫银海公司请求被告及第三人继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第（二）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告湖北鑫银海环保科技有限公司全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告湖北鑫银海环保科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 陈 磊人民陪审员 乐 欢人民陪审员 何 玲二〇二〇年七月二十三日书 记 员 程梦蝶