青海省海北藏族自治州中级人民法院   民事判决书   （2020）青22民终74号   上诉人(原审被告、反诉原告)：马某1，青海省门源回族自治县人，现住西宁市。公民身份号码：×××   委托诉讼代理人：蔡某，青海辩理律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马某2，青海辩理律师事务所律师。   上诉人(原审被告)：马某3，青海省西宁市人，现住门源回族自治县。公民身份号码：×××   委托诉讼代理人：蔡某，青海辩理律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马某2，青海辩理律师事务所律师。   被上诉人(原审原告、反诉被告)：何某。公民身份号码：×××   委托诉讼代理人：华某，青海凡圣律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周某，青海凡圣律师事务所律师。   上诉人马某1、马某3因与被上诉人何某房屋租赁合同纠纷一案，青海省门源回族自治县人民法院作出（2019）青2221民初1628号民事判决。上诉人马某1、马某3不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭审理了本案。上诉人马某1、马某3的委托诉讼代理人蔡某、马某2，被上诉人何某及其委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   马某1、马某3上诉请求：撤销原判，并改判支持上诉人的全部诉求。事实和理由：1.原判认定基本事实不清，马某3不是本案实际承租的适格主体，一审法院认定马某3为承租房屋的适格主体错误；2.原判认定马某1尚欠何某租金780000元缺乏事实和法律依据。3.马某1要求何某赔偿750000元可得利益依法有据,且未过诉讼时效,一审不予支持错误。马某1在一审庭审中提交的短信截图及通话电话,证明在诉讼时效内向何某主张了权利,且本案本诉与反诉系同一法律关系,在当事人主张权利时如果判定本诉有效,反诉自然有效。4.本案诉讼费的承担判定不符合诉讼费收费办法规定,其判定结果明显偏袒被上诉人何某。   何某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，应予维持。   何某向一审法院起诉请求：1.判令二被告支付所欠的房屋租金1674084元，并赔偿经济损失334391元；（以上合计2008475元）；2.判令二被告承担原告垫付的取暖费50000元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2009年6月10日，原告与案外人青海门源县旭红商贸有限公司签订一份《旭红商贸楼合作开发协议书》，开发建设旭红商贸楼，房屋建成后，按合同约定，商贸楼四层总面积为2430㎡，房屋的土地使用权和房屋所有权整体归原告所有，2011年初，原、被告达成口头协议：三层整体出租给二被告；第一年租金330000元，从第二年起房租在上一年租金的基础上每年递增8％，被告承租后负责必要的装修，如原告整体出售案涉房屋，被告所作装修不予赔偿；被告承诺预交第一年的房租330000元和100000元的履约保证金后签订书面租赁合同。但二被告承租后依仗他人势力，公然违约，拒不缴纳租金和保证金，至今未签书面合同。二被告实际承租、转租房屋并受益已多年。但拒不履行合同义务，不支付租金。二被告的不诚信行为和违约行为严重损害了原告的合法权益。   马某1反诉请求：1.判决被反诉人向反诉人支付750000元可得利益；2.本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人于2011年5月21日向被反诉人缴纳租房定金100000元，被反诉人出具收条，双方约定承租期限为2012年3月至2022年3月，基于长达十年的租期反诉人开始装修，并于2012年5月1日与白玉兰、马富贵等人签订了《门源县浩门镇万家福购物广场三楼租赁合同》，其中二人分别约定月租金为每平方米每月23元、20元（诉讼基数以平均数为准），并同时约定租金每两年按8%递增。2016年3月案涉房屋被孔繁良、孔繁泰兄弟二人以该房系孔繁泰所有为名收走，经查案涉房屋于2016年12月9日登记于第三人孔繁泰名下，之后反诉人无权收取租金致使反诉人遭受了巨大经济损失。反诉人认为，被反诉人在与反诉人对于案涉房屋租赁协议尚处于合法有效期间，在未事先告知反诉人的情况下将案涉房屋处分，致使反诉人在2016年3月后至今无法收取租金也无法使用案涉房屋，使反诉人蒙受巨大经济损失。   一审法院认定事实：2012年，本诉原、被告口头协商，本诉原告将门源县浩门镇东大街134号旭红商贸楼三楼商铺（总面积2472.44平方米）租赁给本诉被告，双方未签订书面租赁合同。   针对被告马某3主体是否适格问题。一审法院认为，本诉原告提交的4份证据能够相互印证，形成完整的证据链，证明本诉被告马某3参与了案涉房屋的租赁事宜，且马某3交纳租金的收据亦可认定其作为承租人的身份。本诉被告辩称马某3受被告马某1委托处理租赁事宜，但未提供相应授权委托书，虽提交了调查笔录等证据，但无法证明待证事实，且证人未出庭作证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证……”规定，对其提交的证据不予认定，故马某3作为被告主体适格。   针对本诉被告马某1、马某3是否应支付本诉原告何某1674084元租金、支付334391元经济损失及50000元暖气费的问题，一审法院认为，本诉原、被告虽未签订书面的租赁合同，但对租赁房屋的事实与实际租期为4年均予以认可，现本诉原告主张租期自2012年6月至2016年5月，但未提交证据予以证实。本诉被告辩称租赁期自2012年4月至2016年4月，并提交了被告马某1与次承租人马玉萍、马福贵签订的租赁合同，按常理，本诉被告应先与本诉原告签订租赁合同，取得案涉房屋使用权后才能与次承租人签订租赁合同，故此，本诉被告辩称的时间节点与其提供的与次承租人的租赁合同中的时间点相印证，故对本案案涉房屋的租赁期认定自2012年4月至2016年4月；关于本诉原告主张的1674084元租金问题，庭审中本诉原告认可被告已给付308000元租金，现本诉原告主张年租金330000元，并从第二年起在上一年租金基础上每年递增8%，对此，仅提交了一份罗晓东的询问笔录，无其他证据相印证，本诉被告对此又不予认可，故对年租金以本诉被告认可的300000元认定。在支付的具体数额上，本诉被告提交的证据3中的6份收据，其中2011年5月21日交纳的100000元定金、2012年4月27日交纳的40000元租金、2012年5月22日分别交纳的共计20000元租金、2013年12月5日交纳的60000元租金予以认定，对三笔金额为200000元的建行转账、存款凭条，本诉原告不予认可，认为本诉原、被告可能存在其他经济纠纷，但并未提交双方有其他经济往来的证据，故对该笔款项认定为本诉被告向原告交纳的租金。对2013年12月5日金额为60000元的收据，因其提供的是复印件，本诉原告对此不予认可，故对此份收据不予认定；对本诉被告提交的关于罗晓东的询问笔录中提及收取租金308000元，本诉原告对此予以认可，但认为此笔租金包括被告提交的证据3中的定金、收据及建行转款部分。对此，一审法院认为，本诉被告称罗晓东在询问笔录中陈述的两次共收取308000元租金，是不包括证据3中提交的已交纳的部分，但对此只有一份询问笔录，无其他证据相印证，罗晓东亦未出庭作证，故对此意见不予采信。对马某4的录音调查笔录中证明被告交纳租金65000元的事实，因无其他证据相印证、证人马某4亦未出庭作证，故对此笔租金不予认定；对本诉被告辩称的因案涉房屋漏水，致使次承租人遭受损失178522元，本诉原告承诺用此折抵租金，并向法庭提交了损失清单及调查笔录，但该清单系单方书写，上面并无本诉原、被告签名，且3份调查笔录均无法证明案涉房屋漏水时对受损情况的处理，证人亦未出庭作证，本诉原告对此又不予认可，故对本诉被告的此辩论意见，不予采信。据此，一审法院认定本诉被告向本诉原告交纳租金共计420000元。对本诉原告主张的334391元经济损失，本诉原告称本诉被告未履行口头达成的半年一付租金的承诺，故违约，应赔偿相应损失，但未提交相应证据，被告对此不予认可，故对其主张的损失不予支持；对本诉原告主张的50000元垫付的暖气费，本诉原告亦未提交相关证据，且不能确定具体是哪一年垫付，本诉被告亦不认可，故对其主张亦不予采信。   针对关于马某1主张的750000元可得利益问题，一审法院认为，关于反诉原告主张的750000元可得利益，其向法庭提交均不能证明其主张，且用于证明时效中止的证据中其短信截图中的对话人身份不明确，反诉被告对此又不予认可，现反诉原告辩称房屋租赁截止日期为2016年4月，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”的规定，被告主张其可得利益已过诉讼时效，故对原告辩称的诉讼时效问题予以采信。   综上，一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告（反诉被告）何某与被告（反诉原告）马某1、被告马某3达成口头协议，将位于××门商铺租赁给被告（反诉原告）马某1及被告马某3，实际承租期为4年，但未签订书面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”双方之间形成不定期租赁合同法律关系。现原告（反诉被告）何某履行了交付房屋的义务，被告（反诉原告）马某1、被告马某3亦实际承租案涉房屋4年，且认可年租金300000元，故总共应支付租金1200000元，现被告（反诉原告）马某1、被告马某3已支付租金420000元，剩余780000元未付，应予以支付；对原告（反诉被告）何某主张的334391元经济损失及垫付的50000元暖气费，因未向法庭提供相关证据，故对其主张不予支持；原告（反诉被告）何某辩称被告（反诉原告）马某1、被告马某3主张750000元可得利益已过诉讼时效，被告（反诉原告）马某1提交的证据无法证明诉讼时效中断，故对原告（反诉被告）何某的辩论意见予以采信。遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）马某1、被告马某3共同给付原告（反诉被告）何某租金780000元。于本判决发生法律效力之日起三十日内付清；二、驳回原告（反诉被告）何某的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）马某1的反诉诉讼请求。   二审查明的事实与一审查明的事实一致外，还查明，房屋租赁合同实际履行的期限为4年，年租金为每年300000元。   再查明，2011年5月21日二上诉人向何某支付定金100000元，2012年4月27日向何某交纳租金40000元，2012年5月22日分两笔向沈花国共计交纳租金20000元，2012年12月5日交纳租金60000元，2015年4月21日向何某转账50000元，2015年4月30日向何某转账100000元，2016年2月4日向何某转账50000元，以上共计向何某支付定金及房屋租金420000元整。   对上述事实双方当事人均无异议，本院予以确认。   对二审有争议的事实分析认定如下：   （一）马某3的主体资格是否适格的问题   马某1、马某3认为，马某3不是本案实际承租的适格主体，一审法院认定马某3为本案主体错误。   何某认为，马某3一直参与案涉合同的签订及租金的交纳，马某3是本案的适格主体。   本院认为，根据一审法院从西宁市城东区人民法院调取询问笔录中马某3的陈述、马某3向何某交纳租金的收据、马某3以承租人的名义给何某发送的短信截图及罗晓东的询问笔录和马某3向次承租人收取租金的行为相互印证，形成完整的证据链，能够证明马某3是合同的主体。马某1、马某3认为马某3系受马某1的委托，代其行使承租人的义务，但无证据予以证明该主张。因此，一审法院对此认定正确，本院予以确认。   （二）上诉人是否拖欠付租金及租金金额如何认定的问题   1.关于马某1、马某3认为2012年12月5日共计支付租金两笔，金额均为60000元的问题   马某1、马某3认为，60000元收据因原件丢失,马某1向法庭提交了复印件,收据中盖有沈花国的印章,能够证明支付房租的真实情况存在。   何某认为，该证据为复印件，对其真实性不予认可。   本院认为，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件。马某1、马某3提交的租金收据编号、金额、日期均一致的两份收据，因此，对其中无原件的一份证据的真实性无法判断，对该份证据不予采信；   2.关于马某1、马某3认为罗晓东的询问笔录中提及收取租金308000元，应否从其应交的租金中扣除的问题   马某1、马某3认为，马某1以现金方式支付的308000元租金,有何某亲属罗晓东的刑事询问笔录和何某的自认为证,其中罗晓东认可上诉人已交付房屋租金308000元，该笔租金不包含在双方认可的已支付的租金420000元之中。   何某认为，该笔租金包括在双方认可的已支付的定金及租金中。   本院认为，罗晓东在询问笔录中陈述的两次共收取308000元租金，只有罗晓东的陈述，无其他证据相印证，罗晓东亦未出庭作证，且罗晓东未明确陈述308000元不包含在420000元当中，故对该证据不予采信；   3.关于马某1、马某3认为马某4代二上诉人交纳租金65000元的问题   马某1、马某3认为，商场经理(商户)马某4代马某1向沈花国缴纳房租55000元,沈花国未开具收据，该笔租金应扣减。   何某认为，上诉人未提供证据证明，不予认可。   本院认为，二上诉人该项主张只有马某4的录音调查，无其他证据印证该主张，证人马某4亦未出庭作证，故对该证据不予采信；   4.关于马某1、马某3主张因案涉房屋漏水，致使次承租人遭受的损失178522元承担问题   马某1、马某3认为，出租人不履行维修责任,承租人维修后发生的费用与房租抵扣并不违反法律规定,马某1已经向第三人支付赔偿金和维修费的已抵付租金。有关房屋漏水给第三方的赔偿金及维修费用应由何某承担。马某1一审中提交调查笔录以及录音证据和财产损失清单显示,房屋暖气漏水,导致其他商户财产受损,赔偿金额为171922元;维修防火墙、厕所、电梯花费30000元,以上支付租金、赔偿及维修费用合计256922元。以上费用应从租金中扣除。并提交照片打印件4张及商户马福贵之妻马永兰的调查录音一份，欲证明案涉房屋存在质量问题，经常漏水，何某应承担赔偿责任。   何某认为，二上诉人主张的上述损失与被上诉人无关，且上诉人也未提交维修费用产生的事实以及数额的证据材料和应由被上诉人承担的有效证据。二上诉人出示的照片不能证明是案涉出租房屋，房屋漏水属于侵权，与房屋租赁无关；马福贵与上诉人有利害关系，其证言没有证明力。   本院认为，上诉人提交的照片打印件无法判断具体位置，无法证明是案涉出租房屋；马永兰的录音无法证明是否与上诉人所述的货物损失有关。因此，对上述证据不予采信；二上诉人在一审中提交的损失清单系单方书写，清单上无双方签名，二上诉人提交的调查笔录均无法证明案涉房屋漏水时对受损情况的处理，证人亦未出庭作证，何某也不予认可，二上诉人也未提交何某承诺用该笔损失折抵租金的证据，故对二上诉人的该项上诉请求不予支持。   综上，按照双方当事人在二审中认可实际租赁期限为4年，年租金300000元计算，租赁费共计为1200000元。已履行租金420000元，因此，马某1、马某3还应支付给何某剩余房屋租金共计780000元，一审法院对此认定正确，本院予以确认。   （三）马某1主张的可得利益750000元如何认定的问题   马某1认为，马某1与何某订立10年期的租赁合同后,马某1为保证该期限的使用要求,对租赁房屋进行了装饰装潢,但在合同实际履行四年时,何某未向马某1履行通知义务,擅自将案涉租赁物出卖给第三人,并且准许第三人强行收回房屋,通过与商户重新签订书面租赁合同,构成根本性违约,根据《中华人民共和国合同法》的规定,该损失应由何某承担。   何某认为，双方未签订书面合同，应将租赁合同认定为不定期合同，随时可以解除，且其主张已超过诉讼时效，故对该主张应予驳回。   本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，马某1、马某3与何某签订房屋租赁合同时未采用书面形式，该合同为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，且马某1未提交任何证据证明该项可得利益的计算依据及其利益受损的证据。因此，马某1的该项上诉请求不能成立，不予支持。   另，关于上诉人在开庭前一日要求调取证据的问题。本院认为，本案于2020年6月22日立案，于2020年6月30日通知开庭，二上诉人应在上诉的同时或在立案后10日内向本院提交申请，且上诉人请求调取的证据不属于新证据，也不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据和第九十六条规定的人民法院认为审理案件需要的证据的范围，故对其申请不予准许。   关于一审法院对诉讼费用负担的处理问题。本院认为，一审法院根据《诉讼费交纳办法》第十三条的规定收取本案一审案件受理费及反诉费，按责任负担诉讼费并无不当，故上诉人的该项上诉请求不能成立。   综上所述，马某1、马某3的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费11600元，由上诉人马某1、马某3负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 陈 国 林   审 判 员 董 措 毛   审 判 员 张 康 宁     二〇二〇年七月八日   法官助理 孔 繁 春   书 记 员 夏吾公保