广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初13103号原告：区嘉雯，女，1993年4月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李川，广东圣和胜律师事务所律师。被告：广州市一房网络科技有限公司，住所地广州市天河区车陂路******（仅限办公）。法定代表人：郑惠京，职务总经理。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑小婉，广东广岭律师事务所律师。被告：郑惠京，1984年1月3日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：李文强，男，1982年6月10日出生，汉族，住广东省德庆县。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地广州，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）>法定代表人：张海华。原告区嘉雯与被告广州市一房网络科技有限公司（以下简称一房公司）、郑惠京、李文强、广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告区嘉雯的委托诉讼代理人李川，被告一房公司的委托诉讼代理人张佩琪到庭参加诉讼。被告郑惠京、李文强、富山公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区嘉雯向本院提出诉讼请求：1.一房公司返还原告支付的定金45000元；2.郑惠京、李文强在出资比例范围内对一房公司的赔偿责任承担连带责任；3.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：2018年6月22日，原告通过一房公司购买富山公司开发的富山自由度楼盘的公寓，并签订了《公寓使用权转让合同》，按照合同约定2018年12月31日前富山公司交付房屋，但是截至到起诉为止富山公司没有履行房屋交付义务。经查富山公司开发建设的“富山自由度”公寓楼属于“小产权房”，无法办理房产证，并且违反法律、行政法规的强制性规定，属于违章建筑，依法不能进行买卖销售。广州市城市管理综合执法局番禺区分局已经下发了《限期拆除违法建筑公告书》[穗综番违建处字(2014)1228]，要求富山公司限期拆除建筑物。因此，原告与富山公司签订的《公寓使用权转让合同》违反法律强制性规定，属于无效合同，一房公司应返还其因富山自由度使用权买卖合同而向原告收取的定金45000元。另，郑惠京、李文强是一房公司的股东，该二人没有履行对一房公司的实缴出资的义务，故原告要求二人在其出资比例范围内对一房公司的赔偿责任承担连带责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告一房公司辩称，原告要求我方返还45000元以及要求郑惠京、李文强承担共同清偿责任没有事实和法律依据，依法应当驳回。一、我方在整个交易中是居间方的角色，原告转给我方的定金45000元实际为居间费用，我方已经完成居间义务，原告要求我方退还定金45000元无事实与法律依据。二、富山公司已承诺包括原告案涉款项在内的全部业主退款诉求均由富山公司承担，我方无需承担退款责任和义务。三、我方现处于正常经营状态，在注册资本认缴登记制度下，股东依法享有期限利益，现未届出资期限，原告以股东未实际出资为由要求郑惠京、李文强对我方上述债务承担连带责任无事实依据和法律依据，不应支持。被告郑惠京、李文强未答辩，亦未向本院提交任何证据。被告富山公司提交书面意见辩称，原告在本案中提出的关于定金45000元的全部诉请均与我方无关。原告支付的45000元是由中介机构一房公司收取并实际占用，由一房公司开具收据。我方从未与原告约定有关该45000元费用的内容，从未收取和占用上述费用，亦未开具票据，根据合同相对性原则，我方不应承担上述费用赔偿责任，也无需承担连带责任。原告主张该费用为《房屋使用权买卖合同》的定金，但合同中并无关于定金的约定，合同约定的转让款中也没有包含涉案的45000元，原告的该项主张没有证据证实。同时，我方与一房公司签订的《招租咨询服务合同》明确约定，一房公司接收我方委托进场招租，“电商费用为45000元/套，由客户落定时支付电商团购费给一房公司。该款项不作为楼款，由一房公司向购买的客户收取，如涉及退定，一房公司应第一时间退还客户电商费45000元”。上述约定说明，一房公司在富山自由度项目中具有直接向客户方收取款项的权利，本案涉案的45000元虽与《租咨询服务合同》约定的电商费用名称不一致，但该变动是一房公司的单方行为，应由一房公司提供其收取该费用的依据，与我方无关。根据上述约定，一房公司实际收取并占用原告的财产，应当由一房公司向原告返还或赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2017年1月1日，富山公司与广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）签署《联合声明书》，载明：富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权期限一致，为保障富山自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2.2018年2月8日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番违建处自[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，载明：露纯公司于2014年10月开始在广州市番禺区钟屏岔道南侧该公司所属地块内建设1幢建筑物，即富山广场-A座，于2015年6月开始在上述地块内建设2幢建筑物，即富山广场-B、C座和富山广场-D座，目前上述建筑物均已建成；上述建设工程已构成违法建设，且均属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定；依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《广州市城市管理综合执法条例》第五条的规定，对露纯公司做出限期拆除违法建设的处理决定；露纯公司在接到本决定书之日起十五日内自行拆除上述违法建设，逾期不拆除的，将依法申请强制拆除。3.2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屏岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设**建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。4.2018年6月22日，富山公司作为甲方（转让方）与区嘉雯作为乙方（受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称转让合同），约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第C栋×层×号公寓（以下简称涉讼物业），建筑面积（包含公摊面积）为74.42平方米；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉案房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限为自物业交付乙方之时（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；该物业使用权转让费总额993588元；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，一房公司出具《收款收据》，载明收到区嘉雯交来涉讼物业的整改费45000元。5.2019年7月10日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间7月15日至7月30日，登记地点：富山公司售楼部，租户携带身份证、合同、收据等材料进行登记。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。另查明，富山公司于本案中提交的其司与一房公司于2017年12月15日签订的《招租咨询服务合同》，约定甲方委托乙方为富山自由度公寓项目所有货量提供招租咨询顾问服务事宜；委托期限自2017年12月15日起至2018年6月15日止；乙方负责客源挖掘、招租洽谈，协助客户签订本项目之招租文件，并根据甲方要求负责就招租文件条款向客户做出合理合法的解释；乙方或乙方指定的第三方公司可自行向客户收取电商费用，但不能影响项目成交。另该合同约定了乙方应向甲方支付的代理费计付标准、招租咨询费标准、招租顾问服务费用支付标准等。关于中介电商事宜，合同约定电商费用为45000元/套，有客户落定时支付电商团购费给乙方或乙方指定的公司收取，实际享受的优惠以甲方确认为准，该款项不作为楼款，由乙方向购买的客户收取；如涉及退订，乙方应第一时间退还客户电商费45000元/套，如不按期退订，甲方有权从乙方代理佣金里面扣除应有款项对客户进行第一时间退定；等等。富山公司于另案中提交的其司与一房公司于2018年5月30日签订的《招租咨询服务合同》，约定委托期限自2018年6月16日至2018年12月15日。再查明，根据一房公司企业信用信息公示报告显示，一房公司的股东登记为郑惠京、李文强二人，出资方式为货币认缴，认缴金额分别为30万元、20万元，认缴出资时间均为2030年12月31日。庭审中，区嘉雯与一房公司均确认双方没有签订任何书面协议，但均主张双方为居间合同法律关系。本院认为，首先，区嘉雯向一房公司缴纳的45000元，虽名为“整改费”，但并无证据证明该费用属于房款的一部分，也没有证据证明一房公司可以收取房屋整改费，或是一房公司代替富山公司收取房款整改费。其次，根据富山公司与一房公司签订的《招租咨询服务合同》，该合同约定富山公司允许一房公司向客户收取45000元/套的电商费，用以享受富山公司给予的优惠楼价。且一房公司在本院受理的其他系列案件中亦自认其以“定金”名义收取的45000元为中介费。综上，因该45000元不作为房款，由一房公司实际收取，用于确定区嘉雯与富山公司就涉案物业签订正式合同及确定楼价折扣，故双方主张为居间合同法律关系，本院予以确认。现区嘉雯虽然与富山公司签订了涉讼物业的转让合同，但涉讼物业所在楼宇在区嘉雯支付45000元之前就已经被相关行政部门认定为违章建筑、要求限期拆除，一房公司作为中介方，未能如实提供涉讼物业是否合法的重要信息，存在重大过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款的规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”一房公司不得收取费用，已收取的45000元应当予以退还。关于郑惠京、李文强是否应当承担一房公司上述债务的连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第二十八条规定，股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。第十八条规定，有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，根据一房公司的企业信用信息公示报告显示，郑惠京、李文强作为一房公司的股东，出资方式为货币认缴，认缴出资期限均为2030年12月31日。现郑惠京、李文强认缴期限尚未到期，故目前不存在郑惠京、李文强未履行出资义务的情形。因此，区嘉雯要求郑惠京、李文强在出资比例范围内对一房公司上述债务承担连带责任，依据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、广州市一房网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向区嘉雯退还45000元；二、驳回区嘉雯的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费925元，由被告广州市一房网络科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  郭笑娟人民陪审员  黄国标二〇二〇年七月二日书 记 员  凌绮珊