安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1291号 上诉人（原审原告）：方艳根，男，1981年9月18日生，汉族，住安徽省宿松县。 上诉人（原审原告）：石张连，女，1985年11月15日生，汉族，住安徽省宿松县。 上述二位上诉人共同的委托诉讼代理人：高治友，安徽八里江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宿松县经济适用住房开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉山庄**楼**。 法定代表人：袁松德，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡喆，安徽皖松律师事务所律师。 上诉人方艳根、石张连因与被上诉人宿松县经济适用住房开发有限公司（以下简称经济适用房开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2020）皖0826民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人方艳根、石张连的委托诉讼代理人高治友，被上诉人经济适用房开发公司的委托诉讼代理人胡喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方艳根、石张连上诉请求：一、在原判确认的基础上改判增加违约金26105.5元（自2019年5月2日起至2019年8月5日，按涉案房屋总价款721485元的日万分之五支付逾期交房违约金）；二、一、二审诉讼费由经济适用房开发公司承担。事实与理由：一、原判认定事实不清。涉案房屋的交付时间应认定为2019年8月5日。双方的交接清单上确定的时间是2019年8月5日。尽管经济适用房开发公司2019年7月25日通过短信通知接受房屋，但是其没有举证证明通知是否到达，方艳根、石张连是否收到该通知。即使短信发送成功，因方艳根、石张连在外务工，不可能立即赶回宿松。双方签订的合同约定，涉案房屋具备交房条件后，自经济适用房开发公司发出接收通知之日起30日内接收房屋，本案发出收房通知的时间是2019年7月25日，接收房屋的时间只能认定为2019年8月5日。二、原审适用法律错误。原审按租金损失的150%计算本案违约金是错误的。逾期交房导致守约方损失的赔偿范围，包括因违约造成的实际损失及合同履行可获得的利益损失。衡量违约金的高低，应参照民间借贷案件司法解释按年利率24%的标准认定，本案双方约定的违约金标准低于月利率2%。经济适用房开发公司以违约金过高，要求按租金损失超30%的标准计算违约金的主张不能成立。即使违约金过高，也只能适当调减，原判确定的违约金标准过低。双方约定的违约金标准是双方真实意思表示，应当按照合同约定履行。 经济适用房开发公司辩称：一、一审判决认定2019年7月26日为交房日期正确。案涉房屋通过商品房综合验收及备案，符合交房条件后，经济适用房开发公司在2019年7月25日根据各购房人合同中预留的联系方式发送了在2019年7月26日开始交房的通知，并且在7月26日安排大量人员在房屋小区摆设了交接房屋的桌椅，完全符合交房条件。方艳根、石张连所称的一个月期限是指买受人应当在一个月内办理交房，逾期根据规定要承担违约责任，而不是限制卖房人的条款。二、本案的实际损失，一审法院已经委托有资质的评估机构对租金进行了评估，而房屋的主要价值就是使用，一审法院根据评估损失在150%的范围内确定违约金损失，其认为过高，但是其尊重一审判决，所以没有上诉。根据相关司法解释，确定违约金应以实际损失为基础，根据各方的过错程度来酌定，本案中因天气原因导致不能按约定交房，在2019年3月份，其就将此情况通知了购房人，已尽了最大努力减少了购房人的损失。方艳根、石张连提出参照民间借贷纠纷案件年利率的意见来审理本案，明显适用法律错误，不应支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 方艳根、石张连向一审法院起诉请求判令：判令经济适用房开发公司自2019年5月2日起至2019年8月5日，按涉案房屋总价款的万分之五向其支付逾期交房违约金34273.15元。 一审法院认定事实：方艳根、石张连系夫妻关系，经济适用房开发公司系宿松县东北新城将军山路北侧府后街西南侧朝阳无限小区开发商。2018年1月2日，方艳根、石张连与经济适用房开发公司签订了《商品房预售合同》，购买经济适用房开发公司开发的朝阳无限小区7幢1单元201室房屋，房屋建筑面积128.12平方米，单价5630元/㎡，房屋总价款721316元。合同约定，出卖人应当在2019年5月1日前，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人未在合同规定的期限交付房屋超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金。合同还约定，遇以下特殊原因，出卖人可据实延期交房：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府行为导致延期交付的；3、因重大施工事故导致延期交付”。合同同时约定了双方其他权利义务及违约责任。合同签订后，方艳根、石张连按约履行了交付房屋价款的义务。2019年7月25日，案涉房屋验收合格并备案。同日，经济适用房开发公司通过向方艳根、石张连预留的手机号码发送短信的方式向方艳根、石张连送达了受领房屋通知。2019年8月5日，方艳根、石张连受领了案涉房屋。2019年9月9日，经济适用房开发公司曾在另案中申请对朝阳无限小区6幢1单元702室房屋2019年5月-8月期间的租金价格进行评定，原审法院依法委托安徽中恒房地产土地资产评估有限公司进行评估。2019年11月1日，安徽中恒房地产土地资产评估有限公司作出“皖中恒（2019）估字第1696号”《房地产租赁估价报告》，评定该房屋2019年5月-8月月租金为15元/平方米。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》内容真实、合法，是双方当事人真实意思表示，为有效合同。双方均应严格履行相应的合同义务，否则将承担相应的法律责任。方艳根、石张连依约履行了支付全部购房款的义务后，经济适用房开发公司应按《商品房买卖合同》的约定于2019年5月1日前向方艳根、石张连履行交付经综合验收合同的房屋的义务，但至2019年7月25日案涉房屋才经综合验收合同，同日经济适用房开发公司向方艳根、石张连发送交房通知，其行为显已违约，经济适用房开发公司应依合同约定承担逾期交房的违约责任。根据上述认定的事实，经济适用房开发公司违约的期间应为自2019年5月2日至2019年7月25日，共计85天。依据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从逾期之日起出卖人按日向买受人支付违约金。故方艳根、石张连要求经济适用房开发公司支付违约金之请求，予以支持。关于经济适用房开发公司申请调减约定违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。因此，经济适用房开发公司关于调减约定违约金的请求能否得到支持，关键要看约定的违约金是否超过方艳根、石张连实际损失的30%。方艳根、石张连因逾期交房产生的损失应主要体现在不能使用涉案房屋而租房居住的租金损失，方艳根、石张连未能举证证明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他实际损失，故按同期同类房屋租金标准确定其因经济适用房开发公司逾期交房产生的损失较为合理。方艳根、石张连所购房屋租金损失可参照安徽中恒房地产土地资产评估有限公司作出的皖中恒（2019）估字第1696号《房地产租赁估价报告》的评估结论即房屋月租金每平方米15元标准计算。参照上述标准，本案方艳根、石张连因被告逾期交房的损失应为每日64.06元（15元平方米/月×128.12平方米÷30天），以逾期85天计算为5445.1元（85天×64.06元/天）；若依合同约定的总房款的日万分之五的标准计算，本案违约金明显超过租金损失的百分之三十。故对方艳根、石张连起诉要求经济适用房开发公司按房屋总价款的日万分之五标准计算违约金的诉求，予以调减为按租金损失的150%来计算，即违约金共计为8167.65元（5445.1元×150%）。对方艳根、石张连超出8167.65元部分的违约金诉请予以驳回。经济适用房开发公司称天气原因影响工期进度，不属于合同约定和法定的免责事由，其亦未提交天气恶劣至成为不可抗力的证据，因此，经济适用房开发公司以此观点免责不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决如下：一、被告宿松县经济适用住房开发有限公司于判决生效之日起五日内给付原告方艳根、石张连逾期交付房屋违约金8167.65元；三、驳回原告方艳根、石张连的其他诉讼请求。案件受理费656元，减半收取328元，由原告方艳根、石张连负担228元，被告宿松县经济适用住房开发有限公司负担100元。 二审中，当事人未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,关于逾期交房违约期间的认定问题。经济适用房开发公司2019年7月25日通过向方艳根、石张连预留的手机号码发送短信通知受领房屋，自此以后不应计算在违约交房期间内。原判确定逾期交房的违约期间自合同约定交房日期的次日起至2019年7月25日止，并无不当。关于违约金的标准问题。鉴于逾期交房的损失主要体现为不能使用涉案房屋而租房居住的租金损失，且方艳根、石张连未举证证明因逾期交房造成的其他损失，合同约定的违约金标准显著高于同期同类房屋租金标准，原判按照同期同类房屋租金标准的150%支持违约金，并无不当。综上，方艳根、石张连的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费657元，由上诉人方艳根、石张连负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 谷 审判员 刘梦灵 审判员 程 顺 二〇二〇年七月二十八日 法官助理丁娟 书记员朱彤 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。