广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初8970号原告：东莞市常平镇桥梓股份经济联合社，住所地：广东省东莞市******。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：张雄，广东硕源律师事务所律师。委托诉讼代理人：任建彬，广东硕源律师事务所律师。被告：东莞市常平鸿达鞋厂，住所地：广东省东莞市******。经营者：周煜畴，男，汉族，1964年5月1日出生，住广东省东莞市*************，公民身份号码：442************613。原告东莞市常平镇桥梓股份经济联合社（以下简称“桥梓联合社”）诉被告东莞市常平鸿达鞋厂（以下简称“鸿达鞋厂”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桥梓联合社的委托诉讼代理人张雄，被告鸿达鞋厂的经营者周煜畴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桥梓联合社向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付从2018年12月至2020年5月31日期间的租金116481.3元；2、由被告承担本案诉讼费用。庭审中原告桥梓联合社明确将租金改为占有使用费。事实和理由：原告与被告于2008年10月1日签订《厂房、宿舍租赁合同书》，该合同约定原告将位于常平镇桥梓村巡丁馆饭堂二、三楼、路边仓库49平方米、宿舍一幢三层面积813.5平方米（以下简称该物业）租给被告使用，每月租金为6500元，租赁时间为伍年（即从2009年1月1日至2013年12月31日止）。租赁期限届满后，由于该物业涉及旧村落改造建设项目，原、被告双方没有重新签订租赁合同，口头约定为所有租赁条款不变，每月租金6500元，原告需要收回厂房时，被告无条件归还。原告因进行精品村建设，于2018年10月10日向被告发出《通知书》，要求被告于2019年6月30日前缴清租金、搬迁完毕及返还该物业，但被告没有搬离也未缴付租金。随后，原告又于2019年6月19日、2019年12月11日、2020年4月30日向被告发出《搬迁通告书》、《催收欠款通知书》以及《通知书》，要求被告限期缴清租金、搬迁完毕及发返还该物业，而被告仍不理会。直至原告提起诉讼时，被告才搬离。综上，被告拒不交租的违约行为已造成原告严重经济损失，为维护原告合法权益，唯诉至法院，请求法院依法判决支持原告诉讼请求。被告鸿达鞋厂辩称，从1996年开始向原告租赁案涉租赁物，2018年生意不好，从2018年12月开始至今的租金，都未付，每月租金6500元，尚欠2018年12月租金5981.3元，2019年1-12月租金78000元，2020年1-5月未付过租金，但被告认为由于疫情1-5月一直未开工，该部分租金应当减半。本案相关情况本院经审理查明：2008年10月1日，桥梓联合社（甲方）与鸿达鞋厂（乙方）签订了《厂房、宿舍租赁合同书》（以下简称案涉合同），主要内容如下：一、厂房、宿舍由甲方投资兴建，属甲方所有，乙方租用，租金以建筑面积计算。乙方每月底要结算当月租金给甲方，不利拖延；二、甲方将巡丁馆饭堂二、三楼、路边仓库49平方米、宿舍一幢三层面积813.5平方米（以下简称案涉租赁物）租给乙方使用，双方约定厂房、宿舍租金每月合计6500元；三、租赁时间为五年（从2009年1月1日至2013年12月31日）。合同到期后，双方一致同意按案涉合同继续履行，但未约定租期。2018年9月26日，桥梓联合社向鸿达鞋厂发出通知书，该通知书的主要内容为：一、合同已到期，双方达成协议所有租赁条款不变，每月6500元，桥梓联合社需要收回厂房时，鸿达鞋厂无条件归还；二、由于名村建设工程第二期项目即将开展，经计划后，桥梓联合社需要收回租赁的厂房，鸿达鞋厂必须于2019年6月30日前付清应缴的租金、职工工资、水电等一切经费并搬迁完毕，以便拆除厂房，促使项目落成。鸿达鞋厂确认收到该通知。2019年6月19日，桥梓联合社向鸿达鞋厂发出《搬迁通知书二》，主要内容为根据2018年10月桥梓联合社向鸿达鞋厂发出的《搬迁通知书》，鸿达鞋厂须于2019年6月30日前付清应缴的租金、职工工资、水电等一切经费并搬迁完毕，经桥梓联合社讨论决定：一、如鸿达鞋厂在2019年6月30日前未搬迁完毕并交还物业，需要向桥梓联合社缴交场地占用费，由逾期交还物业之日起至交还物业之日止，按原合同租金标准缴交；二、相关部门将随时对租用物业的街区进行电缆改造，届时会对物业永久性停水、停电，将不作另行通知；三、如桥梓联合社需要收回物业，鸿达鞋厂应立即归还，不作提前通知。当日，鸿达鞋厂签收了该通知。2019年12月11日，桥梓联合社向鸿达鞋厂发出《催收欠款通知书》，截至2019年12月10日，鸿达鞋厂尚欠2018年12月租金5981.3元，2019年1至12月租金78000元，合计83981.3元。周煜畴在欠款单位负责人处有签名。鸿达鞋厂确认有收到过该通知书。2020年4月30日，桥梓联合社再向鸿达鞋厂、周煜畴发出通知，主要内容为：因村需进行精品村建设，所以计划于2020年5月10日收回案涉租赁物。物业拆除工程已经完成招标，必须于5月底前拆除完成，此前已向鸿达鞋厂、周煜畴多次发出搬迁通知，现作出最后通牒，请鸿达鞋厂、周煜畴在2020年5月10日前付清应缴的租金、职工工资、水电等一切经营费用并搬迁完毕，若逾期搬迁，将采取停水停电措施及采用法律程序。鸿达鞋厂确认有收到该通知。案涉租赁物没有取得产权证、建设工程规划许可证。本院认为：双方签订《厂房、宿舍租赁合同书》，租期届满后双方约定继续履行该合同，但案涉租赁物没有取得产权证、建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定上述合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，可参照案涉《厂房、宿舍租赁合同书》约定的租金标准要求被告鸿达鞋厂支付占有使用费，本院确认鸿达鞋厂须按每月6500元的标准向鸿达鞋厂支付占有使用费。鸿达鞋厂确认尚欠桥梓联合社2018年12月占有使用费5981.3元、2019年1-12月占有使用费78000元。鸿达鞋厂主张桥梓联合社在2020年5月十几号就开始断水断电，无法正常使用租赁物；桥梓联合社主张通知计划2020年5月10日拆除，鸿达鞋厂占有使用租赁物的最后期限由法院进行裁判。本院认为，结合2020年4月30日桥梓联合社发放的通知、鸿达鞋厂的主张，本院有理由相信桥梓联合社是有可能在2020年5月十几日就停水停电了的，停水停电后，是影响租赁物的正常使用的，根据民事证据高度盖然性的标准，本院酌情认定鸿达鞋厂占有使用租赁物至2020年5月10日。鸿达鞋厂确认2020年1-5月未付过租金，但主张是由于疫情2020年1-5月一直未开工，该部分租金应当减半；桥梓联合社认为鸿达鞋厂无事实依据，因桥梓联合社多次向鸿达鞋厂发出搬迁通知书但其一直拒绝返还，如果鸿达鞋厂未生产，完全可以将租赁物返还但其却一直未归还，说明鸿达鞋厂一直在使用租赁物。本院认为，桥梓联合社先后在在2018年9月26日、2019年6月19日、2019年12月11日、2020年4月30日向鸿达鞋厂发出搬迁通知，鸿达鞋厂也收到了上述通知，如若鸿达鞋厂认为因为疫情未能开工，完全可以将租赁物返还给桥梓联合社，而不是拒不返还，故本院采信桥梓联合社主张，鸿达鞋厂应按每月6500元的标准向桥梓联合社支付2020年1月到5月10日的占有使用费为28097元（6500元/月*4个月+6500元/月÷31天*10天）。综上，鸿达鞋厂应向桥梓联合社支付占有使用费112078元（5981.3元+78000元+28097元）。本案判决结果根据依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告东莞市常平鸿达鞋厂（经营者周煜畴）于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市常平镇桥梓股份经济联合社支付2018年12月至2020年5月10日期间的占有使用费112078元。二、驳回原告东莞市常平镇桥梓股份经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1315元，由被告东莞市常平鸿达鞋厂负担。原告东莞市常平镇桥梓股份经济联合社已经预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 冯小明二〇二〇年七月二十八日法官助理 邓雅洁书 记 员 吴丽贤