天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初654号原告：王亚洲，男，1990年8月5日出生，汉族，住天津市津**。被告：赵立华，女，1950年10月1日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：魏会昌，天津云汉律师事务所律师。第三人：沈志良，男，1976年10月25日出生，汉族，住天津市津**。第三人：朱华军，男，1984年4月13日出生，汉族，住天津市津**。原告王亚洲与被告赵立华、第三人沈志良、第三人朱华军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王亚洲、被告赵立华之委托诉讼代理人魏会昌、第三人沈志良、第三人朱华军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亚洲向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认位于津南区××镇××道××路××（以下简称“诉争房屋”）的房屋所有权人为原告；2、被告协助原告办理房屋过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担；事实及理由：2013年5月17日，第三人朱华军与第三人沈志良签订了《房屋买卖合同》，第三人沈志良将诉争房屋卖与了第三人朱华军，成交价25万元。2013年7月5日，原告与第三人朱华军签订了《房屋买卖合同》，第三人朱华军又将上述房屋卖给了原告，成交价20万元。签订合同当日，原告履行了付款义务，将购房款20万元支付给了朱华军，第三人朱华军将诉争房屋交付给了原告，原告将房屋进行了装修并居住至今。2019年9月29日，原告发现诉争房屋的权利人已从第三人沈志良变更为被告赵立华，第三人沈志良与被告赵立华系母子关系。第三人沈志良与被告赵立华的行为损害了原告的合法权益，故原告诉至人民法院，请求判如所请。被告赵立华辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。第一，被告经合法登记后取得了诉争房屋所有权证书，是诉争房屋的所有权人；第二，被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系；第三，被告未授权给其儿子沈志良出卖诉争房屋，被告认为两份《房屋买卖合同》为无权处分应属无效，原告取得房屋不构成善意取得。且买卖合同也不具有真实性和合法性，原告购买诉争房屋价格亦不合理，房屋也没有办理所有权变更登记。第三人沈志良及第三人朱华军未发表陈述意见。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经原告申请，本院调取了（2014）南民一初字2159号、（2014）南民一初字2160号两案卷宗材料及（2015）南民一初字第1765号民事判决书，本院组织当事人对上述证据进行了质证。对当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方有争议的事实及证据，结合本案的争议焦点，本院确认如下：争议焦点一：诉争房屋的所有权人为谁，第三人沈志良是否享有出卖房屋的权利。1、《房屋拆迁安置协议》1份（原告提交），诉争房屋系拆迁安置还迁所得，拆迁安置人口为五人，沈志良作为乙方签字，证明沈志良是诉争房屋的原始拆迁权利人。沈志良、朱华军对该证据无异议，赵立华认可该证据真实性，但对证明目的不认可，认为拆迁安置人口为五人，沈志良不能代表五人处分房屋，当时房屋没有进行产权登记。2、朱华军与沈志良之间签订的《房屋买卖合同》1份（原告提交），沈志良在卖方处签名并书写“全家同意”，并分别摁手印，证明沈志良享有出卖诉争房屋的权利。朱华军对该证据无异议，其称沈志良卖房时说经过全家同意了，签名处的手印是沈志良摁的，“全家同意”处的手印是谁摁的不清楚。沈志良质证称没有将合同拿回家，是瞒着家里人私自签订的合同，“全家同意”处的手印不是赵立华摁的，很有可能是其自己摁的，当时是从朱华军处借款，用房屋抵押。赵立华质证称其不知道沈志良签订了该份房屋买卖合同，其无权出卖房屋，合同应该无效。3、房屋所有权证书1份、现金缴款单1份、吕坨子居委会（村委会）示范小城镇安置房信息录入确认表1份，该确认表载明了拆迁安置人口五人的身份信息，为沈志良、赵立华、沈志强（沈志良弟弟）、关鑫（沈志良弟媳）、沈眈忱（侄女）。（赵立华提交)，天津市不动产登记簿查询证明1份，证明诉争房屋于2019年9月11日登记在赵立华名下。沈志良对该证据无异议，原告及朱华军认为诉争房屋应登记在沈志良名下，对上述证据的证明目的不予认可。朱华军认为，在办证过程中，可以要求被拆迁人全家推举一个人作为房证的登记申请人，该房屋应该登记在沈志良名下，赵立华恶意登记在其名下，可能沈志良上了失信黑名单登不了，该份确认表说明不了什么问题。4、原告提交的《居民住宅供用热合同》1份，诉争房屋的用热户为沈志良，物业缴费收据3张，诉争房屋的缴费人为沈志良，《临时管理规约》1份，购房人（业主）为沈志良。5、在（2014）南民一初字2159号、（2014）南民一初字2160号两案中，沈志良与案外人邢树成因履行房屋买卖合同产生纠纷。在（2014）南民一初字2159号卷中有吕坨子村村民委员会于2013年7月26日出具的证明，该证明载明，“兹证明原吕坨子村四区41号平房五间、偏房两间一个院有沈志良、沈志强哥俩共同拥有，经拆迁整合后，分得楼房宣惠园12-1-2403室、14-1-2002室、9-1-2002室。经协商确定，12-1-2403室有沈志良拥有，14-1-2002室、9-1-1503室有沈志强拥有。特此证明。同意人签字，沈家林、赵立华、沈志忠、沈志良、沈志强。吕坨子村村民委员会公章，另有七个证明人签字。”在（2014）南民一初字2160号卷中有2014年12月29日本院对赵立华、沈家林（二人为夫妻关系）所做询问笔录，在该笔录中，赵立华认可诉争房屋为沈志良所有，沈志良可以出卖诉争房屋,赵立华对沈志良出卖诉争房屋的情况已知悉，但其表示沈志良不能出卖沈志强的房屋。赵立华夫妻及沈志忠一家在拆迁中按人口面积进行还迁，与沈志良、沈志强的还迁房无关，同时，赵立华夫妻认可还迁协议上的五个人是沈志强三口、沈志良和他女儿。对法院调取的上述证明及询问笔录，原告及朱华军均无异议。被告对证明的真实性无异议，认可是被告的签字，对询问笔录表示不知道。沈志良对证明无异议，对询问笔录表示不清楚。对该争议焦点，结合上述证据，本院查明以下事实：赵立华与沈家林系夫妻关系，二人共有三个儿子，分别是沈志忠、沈志良、沈志强。沈志良于2004年离婚，其与女儿（沈明曦，1999年12月15日出生）一起生活，沈志良于2010年9月24日与吕坨子村村民委员会签订了《房屋拆迁安置协议》，将坐落在吕坨子村四区一排41号的房屋进行拆迁安置，还迁安置人口为五人，还选取了还迁房屋。根据上述2013年7月23日吕坨子村村民委员会的证明、2014年12月29日对赵立华、沈家林的询问笔录及本案开庭笔录可以证实《房屋拆迁安置协议》中还迁人五人应该是沈志良及其女儿、沈志强一家三口，诉争房屋属于沈志良，其他两套属于沈志强。该拆迁安置人口五人之中应该没有赵立华。诉争房屋赵立华依据吕坨子居委会（村委会）示范小城镇安置房信息录入确认表于2019年9月11日将不动产权证书登记在赵立华名下，赵立华不是诉争房屋的还迁人，其对诉争房屋进行不动产权证书登记没有事实和法律依据，而且，该登记之前赵立华已经知道沈志良将诉争房屋出卖，其和沈志良一起办理的登记，为诉争房屋出卖以后的产权转移登记制造障碍，赵立华进行登记的行为显属不当，对此，应承担相应的民事责任。本院认为，赵立华无权对诉争房屋进行不动产权证书登记，针对原告的诉讼请求，赵立华作为不当登记人，应列为被告，沈志良及朱华军作为签订房屋买卖合同的出卖方，应列为第三人，各方诉讼主体地位符合法律规定。必须指出的是，在订立涉案两份房屋买卖合时，诉争房屋尚未开始进行不动产登记，依据本院调取的卷宗材料、沈志良作为出卖方签订的《房屋买卖合同》及物业等相关材料来分析，沈志良为诉争房屋的实际还迁人，其享有对诉争房屋进行买卖的权利。赵立华辩称对诉争房屋买卖纠纷不知情，未授权沈志良对外出卖房屋的陈述，与本院调取的证明、询问笔录、本案开庭笔录等证据相矛盾，并且，赵立华作为沈志良的母亲，两人身份关系亲密，在沈志良与案外人邢树成的房屋买卖合同纠纷中，赵立华已知情并表示认可由沈志良出卖诉争房屋，在本案房屋买卖合同纠纷中，赵立华未提供更为充足的证据证明其是诉争房屋的还迁人，故本院对赵立华的辩称不予采纳，沈志良是诉争房屋的权利人，其享有出卖房屋的权利。争议焦点二：沈志良与朱华军之间的房屋买卖合同、朱华军与原告之间的房屋买卖合同是否真实、合法、有效。1、朱华军与沈志良之间签订的《房屋买卖合同》1份，朱华军与原告之间签订的《房屋买卖合同》1份，及两份合同对应的收条各1份（原告提交），2013年5月17日，沈志良将诉争房屋出卖给朱华军，购房款25万元。2013年7月5日，朱华军又将诉争房屋出卖给原告，购房款20万元。朱华军对该证据无异议。沈志良质证称，其与朱华军之间应为抵押借款关系，其曾向朱华军借款20万元，实际借到估计是14.6万元，用诉争房屋抵押借款，但却签订了《房屋买卖合同》用来做手续，未签订抵押担保合同。赵立华质证称，朱华军购买房屋后很短时间内就出卖房屋，且前后购房款相差5万元，不符合常理，诉争房屋没有产权登记也不能进行买卖。对此朱华军解释称，其买房后了解到沈志良有外债，担心诉争房屋有纠纷，就很快将诉争房屋赔钱卖给了原告。2、农业银行流水明细2张（沈志良提交），2013年5月17日即朱华军与沈志良签订《房屋买卖合同》的当日，朱华军之妻倪志荣向沈志良转账12.6万元，沈志良称其向朱华军借款12.6万元，借期一个月，用诉争房屋作为抵押，而不是买卖房屋，签订《房屋买卖合同》是用来做手续，购房款25万元是评估房屋的价格。朱华军称房屋买卖合同交易属实，除转账支付12.6万元外其他都是以现金方式给付的购房款。3、原告在天津市××不动产登记记录的查询结果1张，原告连续两年交纳社会保险的缴费查询清单1张（原告提供），证明原告在天津市享有购房资格。对该证据，赵立华、沈志良、朱华军均无异议。4、诉争房屋装修的照片9张（原告提供），证明原告已对诉争房屋进行装修并作为婚房使用。对该证据，朱华军无异议。沈志良称没有看见原告新房的样子。赵立华对证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。对该争议焦点，结合上述证据，本院查明以下事实：2013年5月17日，沈志良将诉争房屋出卖给朱华军，2013年7月5日，朱华军又将诉争房屋出卖给原告，收条载明两次房屋买卖的购房款分别为25万元、20万元，购房款均收到，且房屋也已实际交付。原告在天津市享有购房资格，原告已实际入住至今。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。两份房屋买卖合同系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的效力性强制规定，虽然，两份房屋买卖合同的订立及履行时产权手续即不动产权证书没有办理，合同上存在一些瑕疵，但依据上述法律规定，总体上不影响合同的效力，合同合法有效。第一，诉争房屋虽是由农村宅基地拆迁安置还迁选取而来，但其土地性质已履行了国有土地征转手续，诉争房屋具备办理不动产登记的条件，可在市场中进行流通转让。诉争房屋从2019年下半年开始，可以办理不动产权证书，涉及津南区北闸口镇的办证还迁房的初始登记均登记在天津鑫泰鼎实投资发展有限公司名下，该公司在为实际还迁人办证之前，允许还迁人重新确定不动产权证书的权利人，且只允许一次。第二，本判决前文已论述，沈志良享有出卖诉争房屋的权利，朱华军购买诉争房屋后，作为房屋权利人也享有再次出卖的权利，故两次房屋买卖均为有权处分。第三，沈志良抗辩其与朱华军之间的房屋买卖并不存在，但其并不否认《房屋买卖合同》及收条本身的真实性，也未提供证据证明借款关系真实存在，故本院对沈志良的抗辩意见不予采纳。第四，赵立华辩称朱华军与原告之间的房屋买卖不符常理，但朱华军购买诉争房屋后，享有再次出卖的权利，可自行选择出卖时间与成交价格，朱华军也对为何短时间内降价出售作出了合理解释，赵立华未提供证据证明其抗辩意见，故本院对赵立华的抗辩意见不予采纳。争议焦点三：原告各项诉讼请求是否应得到支持，被告及第三人是否负有协助原告办理房屋过户的义务。本院认为，依本判决前文所述，沈志良与朱华军、朱华军与原告之间的两份房屋买卖合同合法有效。对于原告的第一项诉请，请求法院确认诉争房屋的所有人为原告，本院认为对于出卖人不履行所有权转移登记义务的，买受人不能直接请求人民法院确认房屋产权归其所有，故本院对原告第一项诉请不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，出卖人应当全面履行自己的义务，尤其是协助买受人履行诉争房屋的过户义务，原告可以按合同约定要求出卖人履行所有权转移登记义务。必须指出的是，赵立华虽为诉争房屋现在的所有权登记人，但其属于不当登记，其不是诉争房屋的权利人，沈志良是诉争房屋的权利人，因诉争房屋已由原告买受，房屋产权应由当事人办理变更登记至原告名下，故赵立华也负有协助原告履行房屋过户的义务。故本院对原告第二项诉请予以支持，同时，沈志良、朱华军作为第三人也应协助原告办理房屋过户手续。综上，本院认为，沈志良与朱华军、朱华军与原告之间的两份房屋买卖合同合法有效，各方出卖人及诉争房屋现在的所有权登记人赵立华均应全面履行自己的义务，协助买受人履行诉争房屋的过户义务。具体而言，由于诉争房屋先后两次买卖，应由沈志良、赵立华协助配合过户到朱华军名下，诉争房屋登记到朱华军名下后，朱华军配合原告再次登记过户到原告王亚洲名下。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵立华及第三人沈志良应于本判决生效后十五日内，共同协助第三人朱华军，将坐落于津南区××镇××道××路××的房屋产权转移登记至第三人朱华军名下；二、第三人朱华军将坐落于津南区××镇××道××路××的房屋产权登记在自己名下后，须在取得不动产权登记证书的十五日内协助原告王亚洲办理上述房屋的产权转移登记手续，将产权转移登记在原告王亚洲名下；三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费8800元，由被告承担。（此款原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  薛春斌审 判 员  关 怀人民陪审员  于津林二〇二〇年七月八日书 记 员  孙瑞祥速 录 员  周明静