成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初797号 原告：张洁，女，汉族，1986年1月26日出生，住成都市高新区。 被告：成都科甲龙兴华盛房地产开发有限公司，住所地成都市郫县犀浦镇犀安路****。 法定代表人冯兵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人杨乔，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人刘燕茹，泰和泰律师事务所律师。 原告张洁诉被告成都科甲龙兴华盛房地产开发有限公司（以下简称“科甲公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月28日受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张洁，被告科甲公司的委托诉讼代理人刘燕茹、杨乔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张洁向本院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告赔偿室内装修差价暂计10000元（具体金额以装修造价评估报告为准）；2、判令本案诉讼费及装修造价评估报告鉴定费由被告承担；3、判令合同中有关“底层庭院为特定房屋买受人之专属排他使用”“买受人同意本项目楼栋屋顶部分由特定的买受人专属排他使用”的格式条款无效。庭审中，原告张洁明确其第一项诉讼请求金额为10000元，不再主张以装修评估报告为准。事实与理由：2018年3月25日，原、被告双方订立房屋买卖合同及补充协议，约定原告购买被告开发的万科理想城B地块8号楼2单元2601号房，装修水平为全装，装修标准为2567元/平方米，清水成交总价759121元，装修成交总价218631元。合同签订前原告向被告支付定金200000元，签订后支付首付款97752元，通过银行按揭支付尾款680000元。后该楼盘其他业主就该楼盘已交付的户型按照招标控制价委托第三方机构进行核算得出装修标准为961.28元/平方米，远远低于合同约定标准，原告认为被告按照相同标准装修的房屋也远远低于合同约定标准。同时，双方签订的补充协议《理想城B地块二期项目重要信息提示》第六条及第七条分别约定了“底层庭院为特定房屋买受人之专属排他使用”“买受人同意本项目楼栋屋顶部分由特定的买受人专属排他使用”等格式条款，违反了《物权法》关于小区绿地及楼栋屋顶归全体业主所有的规定。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告科甲公司辩称，首先，原告与被告签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方约定的装修价格不是工程造价也不是装修价值，被告仅有按照双方购房合同约定交付标准交付房屋的义务而没有按照该装修价格交付房屋的义务，即使被告未按原告主张的装修价格标准作为房屋装修工程造价标准交付房屋也不属于违反合同约定，原告要求被告退赔所谓装修差价没有事实和法律依据。其次，双方合同约定关于“底层部分住宅（公寓）房屋室外公有绿地等公共空间、楼栋屋顶部分由特定房屋的买受人专属排他使用”的条款符合物尽其用的原则，系包括原告在内的相关业主对于其权利的让渡与自由处分，既不存在《合同法》第五十二条合同无效的情形，也不存在《合同法》第四十条规定的属于格式条款而无效的情形。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求及答辩提交了双方身份信息、商品房买卖合同及补充协议、摘要、收据、确认单、认购书、签约信息单等证据。经当庭质证，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告的当庭陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2018年3月24日，张洁签署《理想城项目相关信息了解确认单》，第五条约定：“本项目底层部分住宅（公寓）房屋室外有绿地等公共空间，本着物尽其用原则，本项目全体买受人同意出卖人将前述绿地等公共空间设计为底层庭院，该底层庭院为特定房屋买受人之专属排他使用部分，底层庭院范围由出卖人与特定买受人在双方签订的《商品房买卖合同》附件确定。本项目全体买受人对此同意且无异议。带底层庭院的房号信息如下……08#楼2单元101、102、104、105、106房（101、102、104、105、106未设计景观阳台）。出卖人在将公共空间改造为底层庭院过程中，底层庭院的部分空间将改造为景观阳台或硬化平台，具体景观阳台或硬化平台的尺寸、材料等由出卖人自行根据便利施工原则确定。特定买受人清楚仅能使用合同约定范围内的底层庭院，承诺按照底层庭院现状使用，不对其进行搭建等改造，如物业服务公司或其他有权机关认为买受人对底层庭院的使用方式不当的，房屋使用人应予以配合进行整改。”第六条约定：“本着充分发挥物的效用、合理负担维护费用的原则，买受人同意本项目楼栋屋顶部分由特定房屋的买受人专属排他使用，特定房屋的买受人无须为此向其他买受人支付任何费用，出卖人在制定房屋销售价格时已予以考虑。具体屋面使用情况如下……08#楼2单元顶楼屋面由2单元08-02-2701、08-02-2702、08-02-2703、08-02-2704、08-02-2705、08-02-2706号房买受人使用……。上述房屋的买受人具体使用屋面的范围由出卖人与特定买受人在双方签订的《商品房买卖合同》中确定，本项目全体买受人对此了解且无异议，特定买受人清楚仅能使用合同约定范围内的屋面，承诺按照顶楼屋面现状使用，不对其进行搭建等改造，仅可按照现状使用，如物业服务公司或其他有权机关认为买受人对前述房屋的使用方式影响房屋安全的，房屋使用人应予以配合进行整改。”该确认单第五条文字字体予以加黑加粗并部分加下划线予以展示，第六条文字字体予以加黑加粗予以展示。 后双方又签订《楼宇认购书》、《签约信息单》、《确认书》等。《楼宇认购书》约定由乙方张洁认购甲方科甲公司开发的位于成都理想城项目B地块8栋2单元26楼2601号居住用房，预测建筑面积85.17平方米，套内建筑面积69.76平方米；按套内建筑面积计价，套内建筑面积单价为14015.94元/平方米，总价为人民币977752元。《签约信息单》约定张洁认购的房屋为理想城8栋2单元2601号，建筑面积85.17平方米，套内建筑面积69.76平方米，成交总价为人民币977752元，套内单价为14015.94元/平方米。《确认书》第二条装修价格及契税等事项约定：“1、乙方所购买的商品房为装修房的，双方确认《商品房买卖合同》项下交易为双方针对包含装修装饰部分在内的商品房整体展开交易，未单独出售清水房屋和装修装饰，房屋购买价格为含增值税、装修装饰在内的房屋整体价格；《商品房买卖合同》正文记载的装修标准及备案表记载的装修成交价为双方基于网签、备案要求而填写，乙方认可商品房买卖合同约定的装修标准和备案表约定的装修成交价。2、乙方清楚房屋的交付标准以《商品房买卖合同》附件《关于装饰装修及相关设备标准的约定》/《交付标准》约定为准，乙方不以装修标准/装修成交价为依据对房屋交付标准提出异议。3、乙方交纳所购房屋契税的计税价格为包含备案表上约定的清水成交价、装修成交价在内的房屋总价，乙方对此清楚且认可。”该确认书第二条文字字体为斜体加黑加下划线予以展示。 2018年3月25日，双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定科甲公司向张洁出售其开发的理想城项目8栋2单元26楼2601号房屋。该合同第四条第（六）项约定：“该商品房为成品住宅按2567元/每平方米实施装修”。第八条约定：“商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米人民币14015.94元，总价款为人民币977752元。”第二十条第三款装饰装修及设备标准约定：“1、该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。2、不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。关于装饰装修及相关设备标准的约定，见附件六。”该合同附件六未明确约定装修内容，但合同补充协议附件六对房屋的公共部位及部分户内、全屋、玄关、客餐厅、房间、厨房、卫生间、阳台等的装修配置标准进行了约定。该补充协议中《项目重要信息提示》第六条约定内容与《理想城项目相关信息了解确认单》第五条内容一致，第七条约定内容与《理想城项目相关信息了解确认单》第六条内容一致。该补充协议第二条关于文件公示与告知约定：”出卖人在签订认购书、买卖合同之前已在销售现场公示与所售房源相关的……《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》……《项目重要信息提示》……等。该补充协议第十七条通过文字字体加黑加下划线的方式约定：“规划（设计）上不属于特定买受人独立使用的露台、阳台、屋面、屋顶平台、外墙面、结构板、底层庭院（院子）、地下室及其他空间，如出卖人在销售时声明保留使用权或全体买受人声明同意将其使用权让渡给特定房屋买受人使用的，该特定区域的使用权在土地使用年限内归出卖人或该特定房屋买受人……出卖人已在销售模型、重要信息提示中作出了公示，买受人知悉且无异议……。该补充协议第二十三条关于对附件六的特别约定为：“附件六第一款'交付的商品房达不到本附件约定装修标准的'是指商品房的装饰装修及相关设备标准质量与附件六约定不一致的情况，附件六未对装饰装修及相关设备标准的质量进行约定的，默认为双方约定的质量标准为国家标准中的强制性标准。该补充协议第二十四条约定：“买受人对合同、附件及本补充协议中的黑体字体、加粗字体、加下划线内容、加大字号等条款应详细阅读。买受人确认，买受人在签署本协议前已就合同条款特别是其中具有选择性、补充性、修改性的内容以及可能会免除或者限制出卖人责任的条款进行了审慎阅读，出卖人已按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。” 合同签订后，张洁向科甲公司支付了全部合同房款。案涉房屋于2018年4月17日办理合同签约备案，商品房买卖合同摘要载明案涉房屋清水成交价为759121元，装修成交价为218631元，合计977752元。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与科甲公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议以及相关确认书等系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。 关于原告主张的赔偿装修差价10000元及评估鉴定费的请求。首先，庭审中原告出示的所谓评估报告为复印件，该报告所指向的内容系与原告所购房屋户型不同的房屋的招标控制价，该报告的真实性无法确认、内容与本案无关，不能达到原告的证明目的。其次，根据双方约定，案涉房屋系以成品住宅方式销售，合同总价格含增值税、装修装饰在内的房屋整体价格而非单独出售清水房屋和装修装饰。其三，虽双方合同中也约定了按每平方米一定金额实施装修，但该价格应认定为双方对案涉房屋销售价格中装修部分的销售价格的一致约定，既非对装修的工程造价也非对案涉房屋装修部分价值的约定。其四，庭审中原告也明确表示差价不再以装修造价评估报告为准。故原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，应不予支持。 关于原告主张双方对房屋有关部分专属排他使用的合同条款系无效的请求。首先，原告认为被告通过相关条款之约定事实上将相关区域出售给了相关区域的特定使用人，违反了《中华人民共和国物权法》第七十三条关于建筑物区分所有权中业主共有部分的规定，属于违反法律法规的强制性规定故而无效。但根据本案审理查明的事实，相关约定仅系对特定区域使用权的让渡与处分，并不存在被告将特定区域所有权出售给特定区域使用人的情况，并未损害原告作为小区业主对于相关区域的建筑物区分所有权；同时，相关约定也明确限制了特定区域使用人的使用权范围为在现状下使用，如特定区域使用人使用不当侵害到小区业主的权益的，原告有权另行主张权利，在原告作为小区业主让渡了部分权利的情况下，特定区域使用人在受让范围内的使用也不属于直接侵害作为小区业主的原告的建筑物区分所有权的情形。故原告主张相关约定侵害了其建筑物区分所有权的诉讼请求于法无据。其次，原告认为相关约定系限制原告权利的格式条款，依法应当认定无效。但根据本案审理查明的事实，双方在签订商品房买卖合同时及补充协议前，原告已通过《理想城项目相关信息了解确认单》知晓了相关内容；合同附带的《项目重要信息提示》中也对相关内容再次进行了明确；在合同签订前，被告也就相关文本进行了公示，原告也已表示知晓。同时，被告所提供的合同虽系格式合同，但相关约定通过加黑、加粗、加下划线等方式予以特别提示。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称'采取合理的方式'。”之规定，应当认定被告采取了合理的方式对格式条款进行了提示说明，相关条款有效。故原告主张相关约定属于格式条款当然无效的诉讼请求于法无据。 综上，拟依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告张洁的全部诉讼请求。 本案案件受理费人民币25元，由原告张洁承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  曹洪智 二〇二〇年七月三十一日 书记员  刘 婷