河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1403民初2238号原告：河南京能置业有限公司，住所地：河南省商丘市睢阳区神火大道与香君路交叉口。统一社会信用代码：91411400MA40YTJY8H。法定代表人：罗伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：万继先，河南华豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晔，商丘市梁园区华泰法律服务所法律工作者。被告：商丘市运德隆置业有限公司，住所地：河南省商丘市睢阳区神火大道珠江路。统一社会信用代码：91411400671652499W。法定代表人：韩国涛，职务：总经理。诉讼代表人：商丘市运德隆置业有限公司破产管理人。负责人：李晓华，职务：主任。委托诉讼代理人：吕梦维，河南瀛宋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昭震，河南瀛宋律师事务所实习律师。第三人：三门峡苏地置业有限公司，住所地：河南省卢氏县城东花坛。统一社会信用代码：914112247751178965。法定代表人：宋蓓，职务：总经理。委托诉讼代理人：张坤鹏，河南向东律师事务所律师。原告河南京能置业有限公司（以下简称“京能置业公司”）与被告商丘市运德隆置业有限公司（以下简称“运德隆公司”）、第三人三门峡苏地置业有限公司（以下简称“三门峡苏地”）合同纠纷一案，本院于2020年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告公司法定代表人罗伟，被告公司破产管理人李晓华，及各当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南京能置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告、第三人与被告签订的《投资框架协议》；2、免除原告方的违约责任，判令被告返还原告投资保证金1000万元；庭审中原告变更为要求依法减少原告方合同约定100%的诶月责任，被告返还原告的投资保证金1000万元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：商丘市运德隆置业有限公司破产和解一案，破产管理人通过公开招募方式向全国公开招募投资人，三门峡苏地置业有限公司和河南京能置业有限公司联合参与投资，以三门峡苏地置业有限公司的名义参与招募，河南京能置业有限公司投资建设。2018年10月22日，原告、第三人与商丘市运德隆置业有限公司破产管理人签订《投资框架协议》，协议载明，“运德隆七号公馆”项目由运德隆公司破产和解开发，运德隆公司已通过出让方式摘牌项目土地并已支付土地出让金3900万元，下余未缴纳的土地出让金约6500万元。根据招募公告，原告和第三人需向甲方缴纳投资保证金1000万元，待《和解协议》被法院裁定认可后，用于支付破产费用、共益债务、履行和解协议费用等，该投资保证金已经缴纳。各方当事人约定：原告与第三人方不按时缴纳下余的土地出让金及税费或条件具备时乙方拒绝与运德隆公司签订正式的投资合作开发协议，1000万元投资保证金作为违约金予以没收，被告方不予退还。由于各种因素的影响，原告和第三人一方未按时缴纳下余土地出让金，被告向睢阳区人民法院起诉要求解除上述框架协议，后双方达成调解协议，原告与第三人限期缴纳土地出让金及相关税费，如不能按期缴纳，自愿退出“运德隆七号公馆”项目，但对投资保证金未作处理。被告重新招募新的投资人参与该项目，新的投资人重新缴纳了1000万元投资保证金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。在涉案项目中，双方约定了高额的违约金，原告与第三人方退出该项目，并未造成被告实际损失，应予以调整免除，被告应全额返还原告与第三人缴纳的投资保证金。请依法支持原告诉讼请求。商丘市运德隆置业有限公司辩称，1、本案应当追加苏地置业公司为共同原告，京能置业公司没有单独提起诉讼的资格。根据运德隆公司破产管理人与苏地置业公司、京能置业公司于2018年10月22日签订的《投资框架协议》，合同乙方是苏地置业公司、京能置业公司两家公司，说明苏地置业公司、京能置业公司是共同合同主体一方，具有共同的权利义务关系，是必须共同诉讼当事人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第七十四条规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。本案应由两公司作为共同原告，而京能置业公司却列苏地置业公司为第三人，不符合法律规定。2、管理人与苏地置业公司、京能置业公司签订的《投资框架协议》已经解除。商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初2861号民事调解书载明，“苏地置业公司与京能置业公司于2019年6月30日前将《投资框架协议》约定的下余6500万元土地出让金及办理土地证的税费（具体金额以相关部门计算为准）缴纳至商丘市运德隆置业有限公司破产管理人账户，二公司不能在上述期限内缴清全部款项，自愿按照管理人出具的告知函内容退出该项目的合作开发。”因此，在二公司未按照调解书约定的时间缴纳土地出让金，按照告知函通知，合同已经解除，原告诉请解除合同已无意义。3、1000万元保证金按照框架协议约定不再退还，是双方自愿的真实意思表示，应依法得到保护。签订投资框架协议是原告的真实意思表示，原告在签订《投资框架协议》时，已经知悉并完全了解1000万元保证金的意义，如不按照协议的内容全额缴纳土地出让金，则不予退还的约定。约定保证金条款是为了督促投资人履行《投资框架协议》，促使涉案项目开发建设。现原告并没有按照《投资框架协议》的约定按期足额缴纳土地出让金，已经违反了合同约定，原告完全知悉违反《投资框架协议》的法律后果，即1000万元保证金不予退还的约定。并自愿承担该投资风险，况且违约责任不但具有赔偿性，还兼具惩罚性，原告违约在先，现起诉退还保证金不应得到法律支持。4、原告请求免除其违约责任，依法不能成立。合同违约责任的免责事由有两种情形，即法定免责事由和约定免责事由。根据合同法规定，法定免责事由只有不可抗力。本案原告诉请免除其违约责任，既没有不可抗力的法定免责事由，双方签订的《投资框架协议》中也没有违约免责条款。因此，原告请求免除其违约责任的请求，依法不能成立。5、原告违约答辩人及债权人造成了极大的损失。（1）根据管理人与苏地公司、京能公司签订的《投资框架协议》第二条第3项可知，原告方应为债权人建设商业门面2万平方米或者等值住宅。商业门面房和住宅1:2比例置换，如交付10000平米商业门面的话，交付的总面积为10000平方米商业门面，20000平米住宅。即总计交付给债权人3万平米物业。原告方违约退出后，管理人与新的投资人商丘中冠置业有限公司签订的《投资框架协议》第二条第3项，约定投资人为债权人建设商业门面和公寓共计26000平方米，其中商业门面10000平米，公寓16000平米。由于原告方的违约退出，新的投资人所提供的物业与原告方合同约定的面积少了4000平米的住宅面积。这是因原告违约给答辩人及债权人所造成的损失，按照物业市值估算，损失已超过1000万元保证金。（2）由于原告的违约，导致项目逾期开发十余月，现在房地产市场行情低迷，也会给债权的物业价值带来损失。另外，由于逾期开发建设，使债权人的房产交房时间推迟，造成债权人的租金损失及占用其资金利息的损失，均是存在且巨大的。原告认为没有造成损失是不成立的，要求退还1000万元保证金，不应得到支持。综上，原告诉请没有法律与事实依据，应依法予以驳回。第三人三门峡苏地置业有限公司述称：1、本公司作为商丘市运德隆置业有限公司破产和解项目投资招募中标人，中标后即委托我公司该项目代理人韩令民缴纳了投资保证金1000万元。随后京能公司三方于2018年9月30日签订的《商丘睢阳项目合作框架协议》中，第一条第3、4款明确约定由甲方（即京能公司）具体实施本项目的开发建设，享有丙方（即我司）作为中标人在本项目的权利，承担在本项目的义务，丙方在本项目中不享有实际权力，不承担合同义务。甲方（即京能公司）对该项目由独立的经营权，乙方（即韩令民）和丙方（即我司）不干涉甲方经营活动。在2018年10月22日，我公司、京能公司、商丘市运德隆置业有限公司破产管理人签订的《投资框架协议》中明确说明：本项目以三门峡苏地置业有限公司的名义参与招募、河南京能置业有限公司投资建设。由此可见，京能公司在开发建设中承担全部义务，而最终因京能公司资金不够而退出项目，并造成投资保证金被没收后的严重后果，京能公司应承担全部责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方对对方提交的真实性无异议的证据本院予以确认，根据上述有效证据及当事人的陈述、答辩，本院确认本案事实如下：商丘市运德隆置业有限公司破产和解一案中，破产管理人通过公开招募方式向全国公开招募战略投资人，三门峡苏地与京能置业公司联合参与投资。并于2018年10月22日，破产管理人与三门峡苏地、京能置业公司签订《投资框架协议》，协议约定：1、项目简介，2、乙方投资方式：根据招募公告，乙方须缴纳投资保证金1000万元（已缴纳），待《和解协议》被法院裁定认可后，用于支付破产费用、公益债务、履行和解协议费用等。签订框架协议后，破产管理人协调债权人代表将运德隆公司98%的股权过户到京能置业公司名下，过户手续办理后，三门峡苏地、京能置业公司十五个工作日内将6500万元土地出让金向土地管理部门缴纳，办理土地使用证等各项开发手续，进行开发建设。根据招募公告，三门峡苏地、京能置业公司需为债权人建设商业门面用房2万平方米或者等值住宅，具体三门峡苏地、京能置业公司交付商业门面房不低于10000平方米，其余部分可以自主选择交付商业门面房或者住宅，商业门面房和住宅的交付比例为1:2，即一平方商业门面房等值交付2m2住宅。如交付10000平方米商业门面的话，交付的总面积为10000平方米商业门面，20000平方米住宅。3、双方的权利和义务，4、项目终止和项目清算，5、违约责任：若《和解协议》未获债权人会议通过，或者其他原因导致破产和解失败时，本协议终止，破产管理人应在三个工作日退还缴纳的1000万元保证金，缴纳的土地出让金和其他损失，破产管理人及债权人均同意三门峡苏地、京能置业公司在拍卖或者变卖上述土地的价款的范围内优先支付。三门峡苏地、京能置业公司不按时缴纳下余的土地出让金及税费或条件具备时三门峡苏地、京能置业公司拒绝与云德隆公司签订正式的投资合作开发协议，1000万元投资保证金作为违约金予以没收，不予退还。三门峡苏地、京能置业公司不得单方解除本协议，否则1000万元投资保证金予以没收，不予退还。6、协议的效力。7、附则。2019年3月1日，运德隆公司管理人向三门峡苏地、京能置业公司出具告知函，内容为：2018年10月22日，经友好协商，三门峡苏地、京能置业公司与运德隆公司破产管理人签订了投资框架协议。协议签订后，管理人严格按照协议的约定，履行了变更股权的合同义务，贵公司本应在2018年11月25日前完成向商丘市国土部门缴纳6500万元的合同义务。经管理人多次催要，时至今日，贵公司依然没有缴纳土地出让金，合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，贵公司已经构成根本违约，现管理人特致函：1、限贵公司接到函件后三日内协助管理人将贵公司控股的商丘市天德置业有限公司（控股运德隆公司98%的股权）的股权过户到管理人指定的名下，逾期不办理过户手续，管理人将解除2018年10月22日签订的框架协议；2、贵公司一再要求将缴纳土地出让金的履行期限延长至2019年3月31日，管理人同意归公司履行期限延长至2019年3月31日，如2019年3月31日贵公司将6500万元的土地出让金缴纳至土地管理部门，管理人将上述股权再过户到贵公司名下，如到期仍然不能全额交纳土地出让金，则解除合同，1000万元保证金按照框架协议约定不再退还，贵公司的其他款项由贵公司自行支配；3、如贵公司不能按照上述要求过户，管理人将依法解除合同，合同的其他条款双方友好协商，协商不成由人民法院依法裁决。原告与被告及第三人签订框架协议后，按照约定将股权过户给京能置业公司，但三门峡苏地、京能置业公司没有按时缴纳土地出让金6500万元，于2019年3月19日，运德隆公司起诉三门峡苏地、京能置业公司及罗伟，经本院调解，出具（2019）豫1403民初2861号民事调解书，双方约定：1、三门峡苏地、京能置业公司于2019年6月30日前将《投资框架协议》约定的下余6500万元土地出让金及办理土地证的税费（具体金额以相关部门计算为准）缴纳至商丘市运德隆公司破产管理人账户；2、三门峡苏地、京能置业公司不能在上述期限内缴清全部款项，自愿按照管理人出具的告知函内容退出该项目的合作开发，京能置业公司、罗伟在三日内将商丘市天德置业有限公司100%股权回复原状，过户到原股东名下；3、运德隆公司主张的土地滞纳金的损失，因没有实际发生原告暂不主张，如政府追缴保留向京能置业公司另行主张的权利。三门峡苏地、京能置业公司未在约定的期间内缴纳土地出让金。另查明，运德隆公司破产管理人再次通过公开招募的方式为运德隆公司招募战略投资人，2019年8月22日,运德隆公司破产管理人与商丘中冠置业有限公司签订了《投资框架协议》，框架协议中约定投资人商丘中冠置业有限公司为债权人建设商业门面和公寓共计26000平方米，其中商业门面10000平方米，公寓16000平方米。商业门面和公寓可以按照1：2的比例置换不论如何置换，给予债权人的商业门面不低于10000平方米，（例：商业门面10000平方米的基础上多建1000平方米，公寓则少建2000平方米，公寓多建2000平方米，商业门面则少建1000平方米，以此类推）。本院认为，原告京能置业公司、第三人三门峡苏地及被告运德隆公司破产管理人签订的《投资框架协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律及法规的禁止性规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告京能置业公司没有按照约定按时缴纳土地出让金、税费等款项，在经运德隆公司破产管理人出具告知函后，双方通过诉讼达成协议约定延长京能置业公司缴纳土地出让金的时间至2019年6月30日，但京能置业公司在此时间内也没能按照约定及时缴纳，构成实质性违约。根据《投资框架协议》的约定，不按时缴纳下余土地出让金及税费1000万元投资保证金作为违约金予以没收，不予退还。该约定应为履行合同义务的一种惩罚性的条款，双方当事人应该履行。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，由于京能置业公司、三门峡苏地的违约，运德隆公司管理人在延长时间的基础上再次招募战略投资人，造成两次投资框架协议为债权人建设的房屋面积有4000平方米差异，其中，京能置业公司与运德隆公司破产管理人签订的是商业门面用房2万平方米或者等值住宅，商业门面房和住宅的交付比例为1:2，即一平方商业门面房等值交付2平方米住宅。如交付10000平方米商业门面的话，交付的总面积为10000平方米商业门面，20000平方米住宅；商丘中冠置业有限公司与运德隆破产管理人签订的是建设商业门面和公寓共计26000平方米，其中商业门面10000平方米，公寓16000平方米。商业门面和公寓可以按照1：2的比例置换不论如何置换，给予债权人的商业门面不低于10000平方米，（例：商业门面10000平方米的基础上多建1000平方米，公寓则少建2000平方米，公寓多建2000平方米，商业门面则少建1000平方米，以此类推）。双方均未提交相应证据证明该4000平方米的实际价值，根据本案的实际情况，适当调整保证金转为违约金的数额为京能置业承担违约金600万元，故原告京能置业公司要求调整违约金数额的诉讼请求部分予以支持。关于原告京能置业公司要求解除原告京能置业公司、第三人三门峡苏地公司与被告运德隆公司管理人签订的《投资框架协议》的诉讼请求，因在运德隆公司起诉三门峡苏地、京能置业公司及罗伟一案中，已经约定三门峡苏地、京能置业公司不能在上述期限内缴清全部款项，自愿按照管理人出具的告知函内容退出该项目的合作开发，且告知函中已明确说明如果约定事项不能成就，产生解除合同的后果，原告京能置业公司、第三人三门峡苏地公司与被告运德隆公司管理人签订的《投资框架协议》已经按照约定解除，故原告京能置业公司要求解除《投资框架协议》的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告商丘市运德隆置业有限公司于本判决生效后十五日向原告河南京能置业有限公司退还4000000元；二、驳回原告河南京能置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40900元，由原告河南京能置业有限公司负担28900元，被告商丘市运德隆置业有限公司负担12000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于商丘市中级人民法院。审判员 杨 梅二〇二〇年七月二十一日书记员 宋信严