中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初1336号 原告：徐泽燕，女，1980年6月20日出生，汉族，户籍地山东省滨州市，现住。 委托诉讼代理人：乔振华（与原告徐泽燕系夫妻关系），住址同上。 被告：滨州市中喜城市建设有限公司，住所地滨州市黄河五路**，统一社会信用代码913716007807640350。 法定代表人：郭延峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王志军，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王新，女，该公司员工。 原告徐泽燕与被告滨州市中喜城市建设有限公司（以下简称中喜公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2020年1月20日向本院提起诉讼。本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐泽燕及其委托诉讼代理人乔振华，被告中喜公司委托诉讼代理人王志军、王新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐泽燕向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告徐泽燕交付位于滨州市金融国际中心第2幢1单元1-1003号住宅及09号附属物；2.判令被告支付逾期交房违约金6682.5元及后续违约金(以112880元为基数，按日万分之零点五计算至实际交房之日止，暂自2016年8月31日计算至2019年11月28日)；3.判令被告办理涉案房屋的登记备案手续并向原告支付逾期办证违约金20838元及后续发生违约金(以112880元为基数，按照年利率6%计算至原告取得不动产权证之日，暂自2016年11月30日计算至2019年11月28日)；4.案件受理费等费用由被告负担。事实与理由：2017年1月23日，原被告签订商品房买卖合同一份，同日原告向被告支付首付款112880元。合同约定，被告应当于2016年8月31前，将经验收合格的商品房交付原告使用，被告至今未履行交房及协助办理不动产权证的义务，被告的行为已经构成违约，合同中明确规定出卖人逾期交房的违约责任，被告应当承担违约责任。被告起诉原告解除涉案商品房买卖合同纠纷，山东省滨州市中级人民法院于2019年9月6日作出(2019)鲁16民终928号终审判决，驳回中喜建设公司的诉讼请求。综上，原被告双方签订的合同合法有效且不可撤销，被告应当履行合同约定的义务。原告多次催促被告履行，被告拒不履行约定。 被告中喜公司辩称，1.商品房买卖合同第八条约定的交房时间不正确，应视为无效约定。因原告与被告签订的商品房买卖合同的时间是2017年2月22日，且原告交纳首付款的时间也是同日，所以不可能在2016年8月31日前交房。双方之所以套用前期的合同格式没有改变，是基于原告所在单位新华保险公司以购买被告的办公楼为前提和条件。因为原告所在单位购买办公楼的合同没有签订，所以原告与被告签订的商品房买卖合同未确定交房时间，原告诉求被告交付房屋及车位不能成立。在滨城区法院（2018）鲁1602民初2、3、4、5、6号案件中，法官对原告单位副总经理张玉文发问，张玉文回答：2016年10月总公司已经否定购买中喜公司的办公楼，2016年10月新华人寿保险股份有限公司的法律服务部就已经到滨州进行调研。当时把山东房地产投资有限公司开发建设的楼房作为办公楼的购买对象，没有把中喜公司开发的办公楼列入考察范围。事实上从那个时间开始，新华保险公司不可能再购买中喜公司开发的办公楼，也不再可能就相关的事宜与中喜公司进行谈判。假设新华保险公司可以把中喜公司的办公楼作为购买对象，新华公司的负责人刘学谦也决定不了价格。以上内容在（2018）鲁1602民初2、3、4、5、6号庭审笔录第15页。2.商品房买卖合同中第15条约定，交付使用后90日内将办理产权属登记的资料报产权登记机关备案。双方之间的交房时间并未确定，因此办理产权登记的时间也无法确定。原告诉求办理产权登记手续不能成立。3.关于原告诉求的逾期交房违约金及逾期办证违约金，被告不存在违约行为，原告主张的该两项违约金无事实和法律依据。4.根据商品房买卖合同第六条约定，原告在2017年2月22日交首付款其余房款7日内办理银行按揭贷款，但原告没有办理银行按揭贷款，并且已经逾期超过30日，依据商品房买卖合同第七条的约定，被告有权解除合同并追究原告的违约责任。5.原告诉求交付住宅及附属设施，不应支持。商品房屋买卖合同是双务履行合同，在原告未交付房款之前，被告有权拒绝交付房屋。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的如下证据：商品房买卖合同、交易流水、收款收据、本院（2018）鲁1602民初278号民事判决书、滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终928号民事判决书、不动产登记资料查询结果证明，山东法院电子诉讼服务平台截图打印件，本院认定如下： 2017年1月23日，原被告签订商品房买卖合同，约定，原告购买被告的中喜金融国际中心2幢1单元1-1003号住宅及09号附属物，总价款362880元；合同签订之日交纳首付款112880元，剩余25万元七日内办理银行按揭贷款；出卖人应在2016年8月31日前将近综合验收合格的商品房交付买受人；逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按如向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金；出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案。 同日，原告向被告支付房款112880元。被告未配合原告办理银行按揭贷款。剩余房款原告未支付。 中喜公司曾向本院提起诉讼，要求解除涉案商品房买卖合同及地下车位使用权转让协议。本院于2018年12月10日作出（2018）鲁1602民初278号民事判决。判决作出后徐泽燕提出上诉。滨州市中级人民法院于2019年9月6日作出（2019）鲁16民终928号民事判决，判令撤销本院（2018）鲁1602民初278号民事判决，驳回中喜公司的诉讼请求。 另，与上述案件案情类似案件有多件，滨州市中级人民法院均判令驳回中喜公司诉讼请求。判决作出后，中喜公司提出了再审申请，但均未进入再审程序。 诉讼过程中，原告徐泽燕将剩余购房款25万元支付至法院账户。 涉案房产现登记于中喜公司名下，其上无查封或抵押等限制性权利。 本院认为，涉案商品房买卖合同已经生效判决认定有效。原被告均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故徐泽燕要求中喜公司履行交付房屋义务、承担违约责任，于法有据，本院予以支持。中喜公司与徐泽燕签订的商品房买卖合同约定交房时间在合同签订时间之前，即约定履行期限早于签订合同的期限，不能依照此约定确定应交房时间。虽然双方当事人签订的补充协议第二条约定，如买受人未交纳完毕剩余房款和相关费用，出卖人不予办理入住。但本案中，徐泽燕未交付全部房款，按揭贷款一直未办理的过错在中喜公司一方。且诉讼过程中，原告主动将剩余房款交纳至法院，为支付购房款提供了担保。故中喜公司抗辩不符合交房条件亦不能成立。根据本案实际情况，应当从徐泽燕提起本案诉讼时交房，未交房应从次日（2020年1月21日）起按照合同约定支付已交付房款日万分之零点五的违约金，至实际交房之日止。关于原告主张的逾期办证违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期办证违约金，应以112880元为基数，自2020年4月21日起至履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 被告提出其已对滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终928号民事判决提出再审申请，本案应中止审理的辩解意见。本院经审理认为，至本案判决作出之日，滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终928号民事判决仍为生效判决。被告的辩解意见不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、被告滨州市中喜城市建设有限公司于本判决生效后十日内向原告徐泽燕交付中喜金融国际中心2幢1单元1-1003号住宅及09号附属物，并协助原告徐泽燕办理上述房产的房地产权属转移登记； 二、被告滨州市中喜城市建设有限公司于本判决生效后十日内向原告徐泽燕支付逾期交房违约金（以112880元为基数，自2020年1月21日至履行之日止，按日万分之零点五计算）； 三、被告滨州市中喜城市建设有限公司于本判决生效后十日内向原告徐泽燕支付逾期办证违约金（以112880元为基数，自2020年4月21日至履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告徐泽燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7156元，减半收取3578元，由原告徐泽燕负担678元，被告滨州市中喜城市建设有限公司负担2900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  张青 二〇二〇年七月二十日 法官助理  宋传媛 书 记 员  李鑫