青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初469号原告：中国工商银行股份有限公司西宁城北支行，统一社会信用代码：91630100926644766Q，住所地：西宁市城**小桥大街**。负责人：苑东彪，该支行行长。委托诉讼代理人：陈飞。被告：罗彬，男，汉族，1970年11月28日生，公民身份证号码：×××，住西宁市。被告：齐明，女，汉族，1980年4月16日生，公民身份证号码：×××，住西宁市，系被告齐明之妻。被告：西宁万达广场投资有限公司，统一社会信用代码：91630104059136447Y，，住所地：西宁市城**海湖新区西川南路**西宁万达广场**楼**法定代表人：黄国斌，该公司地产集团副总裁。委托诉讼代理人：党向谦、周青，青海竞帆律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司西宁城北支行（以下简称工行城北支行）诉被告罗彬、齐明、西宁万达广场投资有限公司（以下简称西宁万达公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工行城北支行的委托诉讼代理人陈飞、被告西宁万达公司委托诉讼代理人党向谦到庭参加了诉讼，被告罗彬、齐明经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对被告缺席审理，本案现已审理终结。原告工行城北支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告罗彬、齐明偿还原告商房贷字（青海省分）行城北支行（2014）年0000086号《个人购房借款/担保合同》项下的截止2019年11月30日贷款本息共计1195746.21元，以及2019年12月1日起至贷款本金及利息还清之前所产生的利息及罚息（具体金额以银行系统中提取金额为准）；二、判令被告西宁万达公司依照与原告签订商房贷字青海省分行（城北）支行[2014]年[0000086]号《个人购房借款/担保合同》的约定承担阶段性连带偿还贷款本息以及贷款本金及利息还清之前所产生的利息及罚息（具体金额以银行系统中提取金额为准）；三、判令被告偿还上述债务时，原告对被告罗彬、齐明的抵押物拍卖价款享有优先受偿权;四、判令被告罗彬、齐明承担本案的全部诉讼费用及实现在债权的全部费用（含公告费）。在庭审中，原告增加诉讼请求：要求解除原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》，被告偿还全部未到期的借款本息。事实和理由：2013年12月4日被告罗彬、齐明购买被告西宁万达公司开发的位于××区的商用房，2014年4月15日被告罗彬、齐明以被告罗彬购买的该商铺作为抵押，向原告申请金额为1600000元，期限为10年的个人购置商用房贷款，2014年4月30日被告罗彬与原告签订《个人购房借款/担保合同》，原告当日向被告罗彬发放期限为10年的个人商用房购置贷款1600000元，贷款到期日为2024年4月30日。2014年9月26日双方就该商铺办理了预购商品房抵押权预告登记手续。贷款发放后被告罗彬按时履行还款责任直至2018年8月18日发生逾期，至2019年4月20日贷款逾期达19期。原告自逾期起不间断进行催收，被告罗彬、齐明拒不履行还款义务。截止2019年11月30日，被告已还贷款本息880767.99元（其中还贷款本金518063.77元，还利息362704.22元），未还贷款本息为1195746.21元（其中未还本金1081936.23元，未还利息113809.98元）。原告遂诉至法院。被告罗彬、齐明未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩。被告西宁万达公司辩称：西宁万达公司只是承担保证责任，就本案的基础法律关系而言，被告罗彬、齐明将其购买的商用房向原告抵押并办理了相关手续，原告应当就其抵押物先行处置，如果有不足的，根据法律规定，我方承担相应的法律责任，原告直接起诉我方不太合适，希望法院依法判决原告就抵押物拍卖价款优先受偿之后不足的部分再向我方主张。原告向本院提交以下证据：一、《个人购房借款/担保合同》一份，拟证明合同有效，合同约定了原告与被告罗彬、齐明分别承担的权利和义务，贷款金额为160万元，被告西宁万达承担阶段性的连带担保责任；二、借款借据一份，拟证明2014年4月30日按照《个人购房借款/担保合同》第五条第三项约定，被告罗彬授权委托原告将贷款160万元划入被告西宁万达公司的工行对公账户内；贷款到期日为2024年4月30日，贷款利率为年利率7.86%；三、《房屋预告登记证明》宁房预字第143232号及登记号为201500515号土地抵押一份，拟证明该笔贷款办理了合法有效的贷款和抵押手续。被告罗彬按照《个人购房借款/担保合同》中的抵押物清单，将其所有的位于西宁市××区商铺作抵押，并办理了以原告作为抵押权人的房屋预告登记证明，原告享有优先受偿权。以及被告罗彬按照预售房抵押登记规定，将其位于西宁市××区商铺136.95平米作抵押，并办理原告作为抵押权人的土地抵押登记，原告对此享有优先受偿权；四、罗彬的还款明细一份，拟证明被告自2014年5月20日至2019年4月20日共计归还贷款本金518063.77元，归还贷款利息3627.04元。截止2019年11月30日未还本金1081936.23元，未还利息113809.98元，共计1195746.21元；五、个人逾期贷款催收函及催收通知书回执的照片复印件，拟证明原告向法院起诉前，不间断向被告主张权利。六、案涉房产的查封情况清单一份，拟证明该房产自2017年1月12日起陆续被江苏芜湖人民法院等法院查封，目前共有七条查封信息。被告西宁万达公司的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，在合同中约定我方承担阶段性担保，也就是债务人提供抵押在前，我方担保在后。对证据二不持异议。对证据三不持异议，但原告应当就抵押物行使抵押权，就拍卖价款优先受偿。对证据四的真实性不持异议，但是其中没有表现出原告在诉状中所述的罚息。对证据五有异议，照片未能反映原告工作人员是否是真的对被告罗彬、齐明的住址予以催收。对证据六查封信息的真实性无异议，认为原告对抵押的房产应当行使优先受偿权。被告罗彬、齐明及西宁万达公司未提交证据。本院对原告提交的证据认证如下：对证据一至四，被告对其真实性无异议，本院予以认定。对于被告对证据五提出的异议，本院认为该证据符合客观性、合法性、关联性，能够相互印证本案相关事实，予以认定。对于证据六系法院因其他案件查封涉案房屋的材料，不认定为处理本案的证据。被告罗彬、齐明未到庭参加诉讼，视为对其质证权利的放弃，由此造成对其不利的法律后果由被告承担。本院经审理确认以下法律事实：2014年4月15日被告罗彬、齐明与原告工行城北支行签订《个人购房借款/担保合同》，被告罗彬、齐明以罗彬向被告西宁万达公司购买××区的商用房作为抵押担保，向原告借款1600000元，借款期限为10年，到期日期为2024年4月30日。贷款利率约定为以发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮20%确定。罚息约定为借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计算利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收50%确定。还款方式为按月等额本息还款法,还款日为每月20日。合同约定西宁万达公司就该合同承担阶段性连带责任保证，担保的范围包括本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。但满足“本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项全证书”条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同第十四条违约及违约责任的14.1项约定，存在“L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息”的违约情形，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同。2014年9月26日，原告与被告罗彬就案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，2015年1月15日办理个人住房土地抵押（预）登记，抵押时间自2014年9月4日至2024年9月4日。原告于借款合同签订当日依约发放了贷款，被告罗彬、齐明未能按约履行还款义务,自2018年8月18日发生逾期，经原告多次催要，截止2019年11月30日，被告罗彬、齐明逾期二十余期，未还原告贷款本息1195746.21元，其中未还本金1081936.23元，未还利息113809.98元。另查明，涉案商用房尚未办理产权证书。本院认为，原告工行城北支行与被告罗彬、齐明签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定来履行。合同签订后，原告依约履行放款义务，被告罗彬、齐明累计六次以上未依约偿还贷款本息，已构成违约，应承担违约责任，原告要求提前解除《个人购房借款/担保合同》，要求被告罗彬、齐明提前归还剩余贷款本息，给付截止2019年11月30日的尚欠贷款本金1081936.23元及利息113809.98元。并要求被告罗彬、齐明支付自2019年12月1日起至贷款本金及利息还清之前所产生的利息及罚息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于案涉商用房办理了抵押权预告登记是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，被告罗彬、齐明以购买的案涉商用房作为向原告借款1600000元的抵押，且双方办理了抵押权预告登记。但抵押权预告登记与抵押权设立登记属于不同的法律性质和效力，该预告登记的效力在于使买卖合同上的债权和抵押合同上的债权具有对抗第三人的物权效力,但并不能取代抵押权登记。原告作为案涉商用房抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权登记之前,其仅享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对该商用房办理抵押权登记的请求权,并非对该商用房享有实际的抵押权。该商用房依法进行抵押权登记才发生抵押效力，即在仅有抵押权预告登记的情况下，原告对该商用房不享有优先受偿权。故对于原告主张对该商用房拍卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。在原告与被告罗彬没有就该商用房有效设定抵押权的情况下,被告西宁万达公司根据《个人购房借款/担保合同》约定，为本案的借款提供阶段性连带保证责任,即应当根据合同约定对被告罗彬、齐明在合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。该连带保证责任承担至原告对被告林松太、陈玉珍提供抵押的案涉商品房的抵押登记手续办理完毕之日止。故对于原告要求被告西宁万达公司根据《个人购房借款/担保合同》约定承担阶段性连带偿还贷款本息以及贷款本金及利息还清之前所产生的利息及罚息的诉讼请求,本院予以支持。被告西宁万达公司承担保证责任后,有权向被告罗彬、齐明追偿。关于原告工行城北支行主张的判令被告罗彬、齐明承担本案的全部诉讼费用及实现债权的全部费用（包含公告费）的诉求，本案中的诉讼费、公告费系合同约定的实现债权的合理费用,本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条第一款、第二百零六条第一款、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》十八条、二十一条第一款、三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告中国工商银行股份有限公司西宁城北支行与被告罗彬、齐明及被告西宁万达广场投资有限公司于2014年4月30日签订的商房贷字[青海省分]行城北支行[2014]年[0000086]号《个人购房借款/担保合同》;二、被告罗彬、齐明于本判决生效之日起十五日内返还原告中国工商银行股份有限公司西宁城北支行贷款本金1081936.23元，利息113809.98元，共计1195746.21元；三、被告罗彬、齐明支付原告中国工商银行股份有限公司西宁城北支行从2019年12月1日起至贷款本息清偿之日止的利息、罚息，按照上述《个人购房借款/担保合同》约定的利率计付；四、被告西宁万达广场投资有限公司对被告罗彬、齐明上述第二、三项债务承担连带清偿责任;五、驳回原告中国工商银行股份有限公司西宁城北支行其他诉讼请求。本案案件受理费15562元,公告费1000元,合计16562元,由被告罗彬、齐明及西宁万达广场投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 贺众明人民陪审员 李慧萍人民陪审员 张玉萍二〇二〇年七月二十八日书记员 罗 希附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。