云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2823民初420号 原告：周建军，男，1987年5月24日出生，土家族，住云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。 被告：勐腊豪嘉房地产开发有限公司。住所地云南省西双版纳州勐腊县雨林佳苑小区。 法定代表人：陈永忠，职务执行董事。 委托诉讼代理人：仇正理，云南说法律师事务所律师。特别授权代理。 原告周建军与被告勐腊豪嘉房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月20日与谭达忠、依香凤、王进明分别诉被告勐腊豪嘉房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷三案合并公开开庭进行审理。原告周建军、被告勐腊豪嘉房地产开发有限公司委托诉讼代理人仇正理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2019年1月5日签订的《雨林佳苑商品房定房协议》为无效协议；2.判令被告双倍返还原告购房定金40000元；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2019年1月5日向被告预订了雨林佳苑小区二期6栋二单元402号住房，建筑面积为120.32㎡，房屋总价为790210元，并于当日下午与被告签订了《雨林佳苑商品房定房协议》，同时向其缴纳了20000元的定金。收取定金后签署的《雨林佳苑商品房定房协议》并非直接定商品房，而是要用其他商铺置换，被告的种种行为严重侵害到原告的合法权益。2019年1月5日下午，原告在与购房经历相似的同事交流中才得知被告在预售房屋时并未取得商品房预售许可证明，属于非法预售房屋，违反了《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房预售管理办法》中关于预售商品房的相关规定。且早在2019年1月5日勐腊县住房和城乡建设局已发布《关于购买“雨林佳苑·壹号院”项目的风险提示》。被告无视国纪国法、利欲熏心，在与原告签订《雨林佳苑商品房定房协议》时只字未提未取得商品房预售许可证明一事。综上所述，原告认为被告的行为系违法行为，存在欺诈。在此基础上，原告十分担忧房子的合法性，因此原告多次到被告售楼部要求被告退还20000元定金，均未果。无奈之下，原告只能诉至人民法院。 被告辩称，原、被告签订的《雨林佳苑商品房定房协议》系预约合同，应当认定为有效合同。即便《雨林佳苑商品房定房协议》认定为预售合同，被告已于2019年4月23日取得商品房预售许可证明，亦应认定为有效合同。在此情况下，原告应按照协议约定履行义务，而原告不按协议约定履行义务，原告已交付的定金不予以返还。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1.《雨林佳苑商品房定房协议》1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明诉讼的事实和标的； 2.勐腊豪嘉房地产开发有限公司收款收据1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明被告收款的事实； 3.《关于购买“雨林佳苑·壹号院”项目的风险提示》1份（系复印件），欲证明被告违法违规和不诚信的事实； 4.《勐腊县住房和城乡建设局关于申诉要求勐腊豪嘉地产雨林佳苑二期壹号院退还购房定金的回复》（腊建办函【2019】88号）1份（系复印件），欲证明勐腊县住房和城乡建设局对业主申诉要求被告退还购房定金事宜的回复； 5.交款通知1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明被告售卖的房子是勐腊县雨林佳苑小区二期6栋2单元402号住房（商品房二）； 6.房号标签1份（系复印件），欲证明被告售卖房屋的房号是6-2-402号的事实； 7.照片3张（系打印件），欲证明被告售卖的房号和房号标签的来源； 8.《勐腊县住房和城乡建设局关于发布购买新建商品房风险提示的函》（腊建办函【2019】2号）1份（系复印件），欲证明被告售卖的房屋无预售许可证明； 9.《建设行政处罚决定书（存根）》（腊建法字【2019】第002号）1份（系复印件），欲证明被告售卖房屋属于违反强制性法律规定的事实； 10.《承诺书》1份（系复印件），欲证明被告规避法律法规，违反诚实信用原则的事实； 11.视频1份（系刻录件）、视频截图2张（系打印件），欲证明实际情况与被告宣传工程进度不符。 经质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对证明内容不予认可，该证据能证实《雨林佳苑商品房定房协议》系预约合同，被告收取定金，应适用《中华人民共和国合同法》的定金条款；对证据3的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性及证明内容，该风险提示并不会造成原、被告签订的《雨林佳苑商品房定房协议》无效，原、被告签订的协议不适用该风险提示，因为原告享有选择商铺部分产权或住宅的权利;对证据4的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可，因为该回复涉及的业主不包含本案原告；对证据5的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明内容不予认可，能证实被告催告原告履行合同内容；对证据6、7的真实性、合法性、关联性均不予认可，因无法核实其形成的时间和条件；对证据8的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，该文件系对客户及消费者在购买商品房时的风险提示，不涉及到具体的商品房和具体的合同签订，该风险提示也不会造成原、被告签订的订房协议无效，该风险提示不是判断协议是否有效的依据；对证据9、10的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，因原告订购的房屋并不属于行政处罚的范围；对证据11的真实性、合法性、关联性不予认可，因该证据不能看出形成的时间、位置及条件。 被告为证明其答辩理由，向本院提交商品房预售许可证明1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明被告于2019年4月23日取得商品房预售许可证明，不论原、被告签订的《雨林佳苑商品房定房协议》认定为商品房预约合同还是商品房预售合同，该协议均有效，原告应依约履行协议的事实。 经质证，原告对被告提交的证据的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可，因为被告在不具备“五证”的情况下销售房屋，属于违法行为，且被告现在取得商品房预售许可证明并不能证明原、被告签订订房协议时已具备预售资格。 以上证据，本院评判认为，原告提交的证据1、2，因被告对真实性、合法性、关联性予以认可，能证明原、被告于2019年1月5日签订《雨林佳苑商品房定房协议》，对相关事宜进行约定，原告于同日向被告交付定金20000元作为合同履行担保的事实，本院均予以采信；证据3能证明2019年1月5日因被告未取得商品房预售许可证明，勐腊县住房与城乡建设局进行风险提示的事实，本院予以采信；证据4因与本案无关联性，本院不予采信；证据5能证明被告于2019年9月28日通知原告到勐腊豪嘉房地产开发有限公司雨林佳苑营销中心确认是否置换勐腊县住房，同时交纳首付款的事实，本院予以采信；证据6能证明原告订购的房屋之一为勐腊县雨林佳苑小区二期6栋2单元402号住房的事实，本院予以采信；证据7因无法确认其形成的时间、地点，本院不予采信；证据8因无具体指向性，不能证明与本案的关联性，本院不予采信；证据9能证明被告因未办理“雨林佳苑二期壹号院”项目的商品房预售许可证明，被勐腊县住房与城乡建设局行政处罚的事实，本院予以采信；证据10能证明被告于2019年1月28日向勐腊县住房和城乡建设局承诺已经通过在西双版纳报登报、打电话等措施通知客户，并已全部退还违规收取的定金的事实，本院予以采信；证据11因无法确定形成的时间、拍摄对象，本院不予采信。被告提交的证据能证明被告于2019年4月23日取得“雨林佳苑二期壹号院”项目的商品房预售许可证明的事实，本院予以采信。 通过庭审和认证，本院确认以下法律事实： 2019年1月5日，出卖人（甲方）勐腊豪嘉房地产开发有限公司与买受人（乙方）周建军签订《雨林佳苑商品房定房协议》，该协议约定根据《中华人民共和国合同法》等法律法规之规定，经出卖人与买受人双方协商，一致就买受人购买“雨林佳苑”商品房事宜达成协议。该协议还约定：“第一条定购房屋。买受人定购的商品房为出卖人开发的位于勐腊县%份额产权（以下简称商品房一）。第二条买受人权利。出卖人承诺在取得雨林佳苑二期《预售房许可证》时，买受人有权选择将上述商品房按下列第三条第2款列示价格置换为位于勐腊县住房（以下简称商品房二）。第三条房屋价款。1.买受人定购的商品房一（25%份额）价款为（人民币）壹拾万元整。2.商品房二按套计价，房屋总价款为柒拾玖万零贰佰壹拾元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。其预测建筑面积为120.32㎡，该建筑面积最终以产权登记机关确定的数据为准。3.购房优惠：签订本协议时，房款按备案总价填列，具体购房优惠在签订的《商品房购销合同》时一并结算。第四条定金。签订本协议时，买受人向出卖人支付定金（人民币）贰万元整。第五条付款及优惠。买受人选择置换商品房二且在本协议签订之日起7日内交纳房款的，可按下列条款享受优惠，买受人在本协议签订之日起7日内，交纳总房款30%购房首付款的，可享受以下优惠……第六条签约。1.买受人支付定金后，出卖人承诺按本协议约定备案价扣减各项优惠后的价格和房号（买受人可自行选择以上两套商品房之一）与买受人签订《商品房购销合同》；2.未在本协议签订之日起7日内交纳首付款或全部房款的，买受人承诺在接到出卖人交款通知起7日内（按协议载明地址寄出7日视为送达），交纳购房首付款（具体首付比例根据客户情况及公积金中心、按揭银行要求确定）或全部房款（一次性付款客户），交款时已交房屋定金抵作房款。第七条违约责任。1.出卖人在买受人支付了房屋定金后，将买受人已定购的商品房一（包括买受人意向购买的商品房二）另行出卖或不按本协议价格出售给买受人的，视为出卖人违约，出卖人应向买受人双倍返还买受人已支付的定金。2.买受人在接到出卖人交款通知起7日内（按协议载明地址寄出7日视为送达），未交纳购房首付款（具体首付比例根据客户情况及公积金中心、按揭银行要求确定）或全部房款（一次性付款客户）的，视为买受人放弃购买上述商品房一及商品房二，出卖人无需通知买受人即有权解除本协议，将商品房另行出卖他人或不按本协议价格出售给买受人，同时买受人所支付的定金，出卖人不予退还。第八条双方就上述两套商品房其中壹套签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同〈补充协议〉》后，本协议即终止……”同日，周建军向勐腊豪嘉房地产开发有限公司支付定金20000元。 另查明，2019年1月5日，因勐腊豪嘉房地产开发有限公司开发的“雨林佳苑二期壹号院”项目未取得商品房预售许可证明，勐腊县住房和城乡建设局向社会发布了该项目的风险提示，并于2019年2月2日对勐腊豪嘉房地产开发有限公司罚款。2019年1月28日，勐腊豪嘉房地产开发有限公司向勐腊县住房和城乡建设局承诺已经通过在西双版纳报登报、打电话等措施通知客户，并已全部退还违规收取的定金。2019年4月23日，勐腊豪嘉房地产开发有限公司取得“雨林佳苑二期壹号院”项目的商品房预售许可证明。2019年9月28日，勐腊豪嘉房地产开发有限公司通知周建军到勐腊豪嘉房地产开发有限公司雨林佳苑营销中心确认是否置换勐腊县住房，同时交纳首付款。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《雨林佳苑商品房定房协议》为商品房预约合同还是商品房预售合同？2.原、被告于2019年1月5日签订的《雨林佳苑商品房定房协议》是否为无效合同？3.被告是否应向原告双倍返还定金40000元？ 关于原、被告签订的《雨林佳苑商品房定房协议》为商品房预约合同还是商品房预售合同的问题。本院认为，从《雨林佳苑商品房定房协议》的内容来看，首先，买受人有权选择商品房一或商品房二，所购买的房屋具有不确定性，对于价款亦未确定。其次，出卖人与买受人在第六条中约定，买受人支付定金后，出卖人承诺按本协议约定备案价扣减各项优惠后的价格和房号（买受人可自行选择以上两套商品房之一）与买受人签订《商品房购销合同》。即双方在《雨林佳苑商品房定房协议》中仅对购买房屋达成初步意向，之后还需签订《商品房购销合同》对价格、房号进行最终确认。综上，《雨林佳苑商品房定房协议》并非商品房买卖合同本身，系另一独立的合同，签订该协议旨在约束双方将来能够订立确定性的正式的商品房买卖合同。故，《雨林佳苑商品房定房协议》为商品房预约合同，本案系因履行该合同过程中产生的纠纷，本案系商品房预约合同纠纷。 关于原、被告于2019年1月5日签订的《雨林佳苑商品房定房协议》是否为无效合同的问题。首先，原告在签订合同时为完全民事行为能力人，其对合同内容应当具有理性的认识，应当清楚知道签订合同的后果，且原告未举证证实合同内容存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。其次，商品房预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。因《雨林佳苑商品房定房协议》系出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房购销合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的强制性规范商品房预售行为的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立商品房预约合同的行为进行干预。再次，《商品房销售管理办法》第22条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。本院认为，该项规定只是行政管理部门对房地产开发企业销售行为的一种管理措施，并非认定合同效力的强制性规定。因此，对原告主张与被告于2019年1月5日签订《雨林佳苑商品房定房协议》时被欺诈，且被告在签订该合同时未取得商品房预售许可证明，故《雨林佳苑商品房定房协议》为无效合同的观点，本院不予支持。 关于被告是否应向原告双倍返还定金40000元的问题。依法成立并生效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定积极全面地履行义务。本案中，结合原、被告提交的证据及庭审查明的内容，原告于签订《雨林佳苑商品房定房协议》当日向被告交付定金20000元，意在对双方将来能够订立确定性的正式的商品房买卖合同进行担保。被告于2019年4月23日取得“雨林佳苑二期壹号院”项目的商品房预售许可证明，其已具备与原告订立确定性的正式的商品房买卖合同的条件。且被告于2019年9月28日向原告发出交款通知，但原告未按照《雨林佳苑商品房定房协议》约定选定房屋、交纳首付款，与被告订立商品房买卖合同的行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故，原告主张被告向其双倍返还定金40000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下： 驳回原告周建军的诉讼请求。 案件受理费800元，由原告周建军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。 审 判 长  付 媛 审 判 员  依旺贺 人民陪审员  白 珊 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  包雪峰