广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初9420号原告：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市*************，统一社会信用代码914***********557M。法定代表人：陈明沛，职务总经理。委托诉讼代理人：陈富辉，男，1994年5月13日出生，汉族，住广东省廉江市*********，公民身份号码440************813。系原告员工。委托诉讼代理人：欧阳明，湖南华方律师事务所律师。被告：夏认辉，男，1977年10月13日出生，汉族，住湖南省新化县****************，公民身份号码432************757。委托诉讼代理人：夏周辉，男，1970年10月15日出生，汉族，住湖南省新化县****************，公民身份号码432************837。系被告夏认辉的哥哥。原告中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）诉被告夏认辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告侨兴公司的委托诉讼代理人欧阳明、陈富辉，被告委托诉讼代理人夏周辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨兴公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年10月1日至2019年12月31日拖欠的物业管理费1900.26元；2.被告向原告支付滞纳金237.53元(按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算)。事实和理由：被告入住侨兴花园11栋102房后，前段时间能按时交付物业管理费。被告与原告已形成事实上的物业服务合同关系，从2015年10月起，被告拖欠物业管理费至今未付。原告经多次口头和上门催告，及于2020年1月3日在其物业上张贴催交通知书，但被告仍未支付拖欠的物业管理费。为维护原告合法权益，主张前述实体权利。庭审时，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付2015年10月1日至2020年5月31日拖欠的物业管理费2086.56元；2.被告向原告支付2015年11月1日至2020年5月31日滞纳金286.9元。原告侨兴公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市不动产登记资料查询结果；2.侨兴花园水电、管理费收费收据；3.欠费催缴通知单；4.照片；5.欠费明细表；6.短信记录；7.侨兴花园前期物业管理服务协议；8.复函；9.（2016）粤20民终3262号民事判决书。被告夏认辉辩称：1.确认双方存在物业服务合同关系，涉案房产于2008年交付，该房产是被告所有。2.原告能于2008年至2015年9月期间收到物业管理费，但从2015年10月起未能收到物业管理费，责任在于原告。被告将涉案房产出租给他人，口头约定物业管理费、水电费由租户交付。2020年被告加了原告工作人员的微信，原告工作人员也未通知被告拖欠费用的情况。3.原告提供的物业服务质量不到位，存在垃圾成堆，环境清洁卫生及安保服务质量差，被告物业曾被盗窃及被烧过。被告夏认辉未为其辩解提供证据。本院经审理认定事实如下：1998年1月20日,中山市建设委员会发出关于申请《物业管理资格证书》中建物字第[1998]02号批复，批复同意成立侨兴物业公司，负责对侨兴花园住宅小区的房屋及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护与整治，以及合同中委托的各项事项。侨兴物业公司于1998年5月22日核准成立。2008年8月22日，原告侨兴公司为甲方与夏周辉（夏认辉）为乙方签订一份《侨兴花园物业服务协议》，约定：乙方将中山市**************的物业，委托甲方提供物业管理服务，甲方对房屋及配套的设施设备、绿化、环境卫生和秩序等项目进行维修、养护、管理，乙方每月10日之前交当月的管理费和上月水电费，物业管理费为多层住宅按建筑面积每月0.4元/平方米，别墅0.8元/平方米，商铺1.2元/平方米；乙方在约定的期限内未交清费用时，应承担费用滞纳的违约责任，从逾期之日起至交纳之日止，按每日欠费总额的1‰计算。协议还约定了其他事项；夏周辉在乙方处签名按捺。协议签订后，原告依约对涉案物业进行管理服务并收取物业管理费。2010年2月6日，侨兴房地产公司出具《委托函》，委托侨兴物业公司对其开发的中山市三乡镇侨兴花园小区提供前期物业管理服务。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、原告侨兴公司为乙方签订一份《协议书》，约定：在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。另查，被告夏认辉系中山市**************及102单车房业主，该物业于2008年8月12日办理由夏认辉作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2008）易3130**，房产证号：**]，建筑面积93.15平方米。本院审理的（2018）粤2071民初4598号案查明，2016年5月11日，侨兴业委会发出侨兴花园第一届业主委员会决议（第2号)，公告告知全体业主将于2016年7月8日召开临时业主大会，议题为选举候补委员、是否解聘或续聘侨兴物业公司、招标新物业公司。2016年7月8日，侨兴花园小区召开临时业主大会，对上述议题进行投票表决。当日，侨兴业委会根据侨兴花园小区临时业主大会选票统计表发出公告，公告大会投票结果：一、应发票788，实际发票677，收回票677；二、候补委员候选人得票……;三、表决解聘（不留用）侨兴物业公司，同意票643，反对票23，弃权票11张，同意票过半数，解聘（不留用）侨兴物业公司成立；四、候选物业公司得票：金诺617，景恒228，枫帆38，同诚122，金诺公司得票最多且超过半数，成为中标物业公司。2016年7月15日,侨兴业委会向侨兴物业公司发出解聘通知书，告知根据全体业主投票结果，确定解聘侨兴物业公司，应于2016年7月25日与金诺公司办理交接手续并正式离场。小区业主陆正明等六人以上述投票程序不合法、计票不准确及未达到法定“双过半”要求为由，于2016年7月20日诉至本院[案号（2018）粤2071民初15247号]，请求撤销该公告中第三、四项决议。本案经重审后认为，侨兴业委会统计得出的同意解聘侨兴物业公司票面积，未达到专有部分占建筑物总面积过半数同意的要求，故对侨兴花园小区临时大会2016年7月8日关于解聘侨兴物业公司的决议予以撤销；选聘新物业公司系在解聘旧物业公司的基础上，而且当时以投标、中标的形式进行选聘也未统计相关面积，程序不合法。因此，本院于2019年1月21日作出（2018）粤2071民初4598号民事判决，撤销中山市三乡镇侨兴花园小区2016年7月8日业主大会关于解聘中山市三乡镇侨兴物业管理有限公司及选聘新物业公司（金诺公司成为中标物业公司）的决议。侨兴业委会不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2019年8月9日作出（2019）粤20民终3262号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院另案审理的（2019）粤2071民初7550号民事判决书查明:2019年6月13日，本院工作人员在未通知原告及业主的情况下对涉案的侨兴花园小区进行现场勘察，对业主反映的垃圾堆放、车辆停放等情况进行了了解并现场拍照。原告主张多次通过口头、上门及在侨兴花园小区公告栏张贴通知向被告催缴拖欠的物业管理费；其中于2019年12月13日向被告（电话号码153*****707）发送短信催收2015年10月至2019年12月共51个月物业管理费合计1900.26元；于2020年1月3日通过现场张贴及拍照的方式向被告夏认辉发出《欠费催缴通知单》，要求被告缴清所欠的从2015年10月至2019年12月，共51个月物业管理费1900.26元（37.26元/月×51个月），逾期未缴纳则按规定每日收取欠费的0.1%滞纳金。原告主张被告尚欠2015年10月1日至2020年5月31日期间物业管理费2086.56及2015年11月1日起至2020年5月31日止滞纳金286.9元（按中国人民银行同期同类贷款年利率计算）。原告称经多次追讨未果，原告于2020年1月15日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2020年1月15日作预立案调解，调解不成于2020年4月8日正式立案。庭审时，被告否认物业管理服务协议上的“夏认辉”由其签名，称收楼后即将涉案物业出租给第三人，被告与租户通过口头约定物业管理费等费用均由租户缴付。2020年原告工作人员电话联系被告时，被告才知道涉案物业的物业管理费未缴付。被告认为，物业管理费是租户拖欠的，且原告未履行催收义务，责任应由原告承担。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告主张向被告提供了物业服务，被告应支付物业管理费；被告认为其与租户通过口头约定物业管理费等费用均由租户缴付，物业管理费是租户拖欠的，且原告未履行催收义务，责任应由原告承担。故本案争议的焦点为：原告主张的物业管理费是否应由被告承担。本院认为，虽然原告提交的《侨兴花园物业服务协议》落款处没有被告夏认辉签名，但是原告依据与物业建设单位侨兴房地产公司的委托，对侨兴花园小区进行物业管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。原告主张争议期间，侨兴花园物业服务由原告提供，被告对双方存在物业服务合同关系无异议，本院予以确认。被告主张与租户口头约定物业管理费由租户交付，但未提供证据证明，且根据合同相对性原则，原告并非被告与租户房屋租赁合同关系的当事人，被告与租户关于物业管理费的约定对原告无约束力。原告与被告形成物业服务合同关系，应由被告向原告履行支付物业管理费的义务，原告提供了涉案小区的物业服务，被告作为涉案小区的业主及物业服务的受益人，应当向原告支付对应的物业管理费。被告主张原告提供的物业服务质量不到位，存在垃圾成堆，环境清洁卫生及安保服务质量差，被告物业曾被盗窃及被烧过。对于被告所反映的问题，被告未举证证明。本院于2019年6月13日上午未通知原告及被告情况下，对涉案小区的卫生、交通通道状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：涉案小区公共区域设有，垃圾箱，亦有保洁人员工作，垃圾箱未有垃圾严重堆积的情况，但部分区域存在业主乱扔垃圾的情况，部分绿化带（如多层住宅区与别墅区之间的绿化带）存在杂草丛生、垃圾未清理的问题；小区主要通行路段畅通，大部分车辆能够按照停车线停放，部分车辆未停放在未划停车线的公共场所，车上未见禁止提示；存在部分业主搭建简易棚区等可能涉及违规搭建的问题；勘查期间，亦有保安人员进行巡逻。本院认为，从现场勘查的情况来看，原告履行了保安、保洁等主要的物业服务，但部分项目如卫生服务、车辆停放管理导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，虽然上述瑕疵部分原因是小区个别业主缺乏公共道德意识所致，但原告作为物业服务机构，亦应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如合理规划垃圾收纳区域，加强绿化带清洁工作，规划增加停车区域，给违规停放车辆张贴温馨提示等。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德，不乱扔垃圾，不乱停乱放车辆。小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。如业主认为物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，应及时向物业公司反映情况及提出整改建议，也可向业主委员会投诉，由业主委员会依法行使物业服务合同的解除权。综上所述，被告拒交物业管理费的行为，必然会影响原告为物业小区提供物业服务的质量，被告的行为不应提倡。综上所述，被告拒绝按时支付物业管理费的抗辩理由，缺乏充分理据，本院不予采纳。被告应向原告支付拖欠的物业管理费。关于物业管理费的计算标准，涉案物业的建筑面积为93.15平方米，物业管理费按建筑面积0.4元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业管理费为37.26元，故被告应向原告支付2015年10月1日至2020年5月31日的物业管理费2086.56元（37.26元/月×56个月）。关于违约金，被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，其应向原告支付拖欠物业管理费的违约金，故原告主张按银行同期同类贷款利率计算滞纳金，本院予以支持。本院确定违约金计算方式为：以每月37.26元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2015年10月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至2020年5月31日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告夏认辉于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付2015年10月1日至2020年5月31日期间物业管理费2086.56元；二、被告夏认辉于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付违约金（计算方法：以每月37.26元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2015年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至2020年5月31日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算）；如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告夏认辉负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黎叶祥二〇二〇年七月二日书记员  梁晓林林雷