北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初5495号原告：北京世纪星空影业投资有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路******楼****（园区）。法定代表人：吴超，董事。委托诉讼代理人：郭雪，北京市中灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：武萌萌，北京市中灿律师事务所律师。被告：北京玉蜓桥物美科技发展有限公司，住所地，住所地北京市丰台区大成路**院**楼**1-01-A004iv>法定代表人：乔红兵。被告：北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司，住所地，住所地北京市东城区广渠门外大街**61-6iv>法定代表人：冉玉祥，董事长。被告：北京物美商业集团股份有限公司，住所地，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****iv>法定代表人：许少川，董事长。三被告共同委托诉讼代理人：朱鸿彦，河北厚正律师事务所律师。原告北京世纪星空影业投资有限公司（以下简称世纪星空公司）与被告北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司（以下简称崇文门物美公司）、被告北京玉蜓桥物美科技发展有限公司（以下简称玉蜓桥物美公司）、被告北京物美商业集团股份有限公司（以下简称物美集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世纪星空公司委托诉讼代理人郭雪、武萌萌，被告玉蜓桥物美公司、崇文门物美公司、物美集团公司的共同委托诉讼代理人朱鸿彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪星空公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与三被告之间于2015年6月30日签订的《租赁协议》、2015年9月1日签订的《补充协议》（补1）、2016年4月8日签订的《补充协议》（补2）均于2018年8月14日解除；2.崇文门物美公司及玉蜓桥物美公司向原告支付自2018年6月1日起至2018年8月14日止欠缴的房屋租金501635.04元，违约金80261.61元；3.崇文门物美公司及玉蜓桥物美公司向原告支付2015年-2018年度供冷费683719.89元、违约金872574.86元，2015年-2018年供暖费701568元、违约金775583.42元，2016年6月24日至2018年7月5日期间的电费11533.5元（以上合计3044979.67元，违约金暂计算至2018年11月14日）；4.崇文门物美公司及玉蜓桥物美公司向原告补交自2017年6月1日起至2018年5月31日止一年免租期的租金2438784元；5.崇文门物美公司及玉蜓桥物美公司立即腾退租赁房屋，并按租金标准向原告支付自2018年8月15日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费939349.44元（暂计算至2018年12月31日）；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月30日，原告与物美集团公司签订了《北京世纪星空影业投资有限公司汉威国际广场租赁协议》[合同编号：HWE13-201506ES-012]（以下简称《租赁协议》），协议约定：物美集团公司承租原告位于北京市丰台区南四环西路186号四区地下高新技术产业配套综合13号楼4B-100(A／B)号店铺，租赁期限20年，免租期为24个月，租期、免租期均自签订《交房确认书》之日的次日起开始计算。租赁期内的第1至第3合同年，每年租金为2438780元；第4合同年的年租金为2484511.2元。协议还就被告应与第三方消防公司签订《消防施工合同》以完成二次消防验收以及双方的权利义务进行了约定。原告已于2015年8月1日将租赁房屋交付物美集团公司，但物美集团公司未依约在房屋《交付确认书》上签字确认。2015年9月1日，原告与物美集团公司、北京玉蜓桥物美商贸有限公司（已于2018年1月19日变更名称为北京玉蜓桥物美科技发展有限公司）签订《补充协议》[协议编号：HWE13-201506ES-012（补1）]，变更新承租人为玉蜓桥物美公司，原《租赁协议》的权利与义务全部由玉蜓桥物美公司享有与承担。《补充协议》(补1)约定了租期自2015年8月2日至2035年8月1日，并确认原告已于2015年8月1日将租赁房屋交予玉蜓桥物美公司，免租期修改为自2015年8月2日起至2017年8月16日止。2016年4月8日，原告与玉蜓桥物美公司、崇文门物美公司签订《补充协议》[协议编号：HWE13-201506ES-012(补2)]，约定承租人由玉蜓桥物美公司变更为崇文门物美公司，原协议的权利与义务全部由崇文门物美公司享有与承担，将免租期变更为自2016年6月1日起至2018年5月31日止。原告在租赁期间一直依约协助、配合崇文门物美公司办理相关手续，但因崇文门物美公司未按《租赁协议》约定与第三方消防公司签订《消防施工合同》，无法进行消防改造、审批及办理营业执照前的全部审批手续。2018年1月，被告向原告提出提前退租，2018年1月31日原告将《解约协议》发至被告，并要求其于2018年2月28日前办理租赁房屋的交还手续。后经原告多次催促，被告却以各种理由拖延。依据《租赁协议》及《补充协议》（补2）的约定，崇文门物美公司应于2018年5月27日向原告支付首期租金，但崇文门物美公司未予支付；同时，自原告交付租赁房屋之日起，崇文门物美公司未依约支付供冷费、供暖费及电费。原告曾于2018年7月18日向被告发出《缴款通知单》，被告未予理睬。2018年7月31日原告又向被告发出《催缴函》。2018年8月6日，被告在致原告《商函》中认为因双方未签订《交房确认书》，导致计租日无法确定，被告无需向原告支付任何费用。据此，其拒绝支付所欠款项。原告根据《租赁协议》第4.1.6条及第15.1.3条的约定，于2018年8月14日向被告发出《解除北京世纪星空影业投资有限公司汉威国际广场租赁协议通知》，明确告知被告双方签订的《租赁协议》、《补充协议》（补1）、《补充协议》（补2）于2018年8月14日解除，并要求其在3个工作日内与原告办理房屋腾退交接手续。后双方就解除协议后的事宜进行商谈，但鉴于被告提出种种无理要求，双方未达成一致。原告认为，被告以双方未签订《交房确认书》为由拒绝向原告支付租金及相关费用的行为与《租赁协议》的约定相悖，应承担违约责任。另，由于被告对解除协议事宜采取懈怠、故意拖延的态度致使原告损失扩大，对此被告亦应承担全部责任。玉蜓桥物美公司应对崇文门物美公司的违约行为给原告造成的损失承担连带责任。玉蜓桥物美公司、物美集团公司共同辩称，合同主体已经变更，我们没有违约，物美集团公司及玉蜓桥物美公司不应该承担责任。崇文门物美公司辩称，租赁合同及补充协议生效后，物美集团公司及崇文门物美公司积极履行合同约定，交纳保证金，对房屋进行设计装修，购买超市经营使用的专用定制相关设备，招聘组织并培训员工准备上岗，因世纪星空公司的租赁房屋不是商业用途，相关房屋产权证被认定为非商业用途，导致崇文门物美公司无法办理营业执照，由此导致二次消防无法办理，租赁合同无法顺利履行，后与世纪星空公司多次沟通协商解决，其都以各种理由搪塞，至今无法解决。世纪星空公司严重违反合同约定。目前，截至2018年底租赁场地现场状况仍是半毛坯状态，楼层处于封闭状态。世纪星空的房屋性质不是商业性质，导致合同目的不能实现，已经构成根本违约，期间查场地发生漏水，给崇文门物美公司造成巨大的经济损失，根据租赁合同约定，世纪星空公司应当履行合同并在双方约定期限内提供租赁场地是商业性质合法有效的产权证明，确保崇文门物美公司能够办理营业执照，世纪星空公司至今未能按照合同履行约定，应当依法承担合同解除的全部责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月30日，世纪星空公司（出租人）与物美集团公司（承租人）签订《租赁协议》，约定物美集团公司承租世纪星空公司位于北京市丰台区南四环西路186号四区地下高新技术产业配套综合楼13号楼4B-100（A/B）号店铺（以下简称4B-100号店铺），一层部分面积、B1层部分面积（实际楼层为地下二层），总租赁面积为4176平米。合同约定：1.2.1出租人保证租赁房屋附着土地的合法性，如因房产不是商业用途，或提供的材料不符合要求，导致承租人或者招商商户整体无法办照，属出租人根本违约，承租人可解除合同。2.1按照本合同的约定，出租人将租赁房屋出租给承租人并依约向承租人收取租金。2.3承租人或其招商客户视同租赁房产从事中华人民共和国法律、法规和法令所允许的商业连锁经营活动及其他相关的附属商店和餐饮等配套经营活动。承租人及其招商客户有权根据市场或承租人连锁人承担由此给出租人造成的全部损失，并承担违约责任。3.1本租赁期限20年，租期自签订《交房确认》之日的次日起开始计算。3.2免租期为24个月，自签订《交房确认书》之日起的次日起计算。3.3.计租日，免租期结束的次日为计租日，出租人逾期交付的，免租期、计租日相应顺延。3.6出租人同意，免租期内，出租人应确保承租人正常装修和经营。因出租人的原因，导致承租人无法正常经营的，出租人应负责排除妨害并赔偿承租人全部直接损失，或承租人有权将双方确认的全部损失金额折算为租金，在免租期结束后，按照实际损失免交相应租赁期限的租金。3.7.1租赁期限届满或非因承租人原因导致合同终止，在期满或终止后30日内，承租人应撤出租赁房产。4.1.1基本租金：租赁期内的第1至第3合同年每年租金为2438784元，第4合同年的年租金为人民币2484511.2元，第5合同年的年租金为人民币2530238.4元……4.1.6逾期支付，承租人未能按时足额支付租金、能源费的，则每迟延一天按欠费金额的0.2%支付滞纳金给出租人。在合同期5年内，承租人延期支付2个月的，除由承租人补足已产生的租金、滞纳金外，出租人有权选择解除本合同……4.3.1保证金，承租人同意向出租人付2个月的租金共计406464元作为履行合同的保证，合同期内任何时间段，保证金的数额都保持该固定数额。付款形式为203232元为现金，203232元为银行出具的履约保函，作为承租人妥善履行本合同的担保……因出租人不履行本合同规定的义务，导致承租人根据本合同条款终止合同，出租人应返还全部的保证金，并支付租赁期限内该笔保证金的银行定期利息。承租人并可保留追究一切因此而引起损失的权利。如因承租人不履行本合同规定的义务，导致终止本合同，承租人无权要求返还保证金，该保证金不足以弥补承租人给出租人造成的损失，承租人仍应向出租人承担赔偿责任。出租人并可保留追究一切因此而引起的损失的权利。6.1.3消防设施：租赁房屋通过消防安全部门验收。承租人在进行二次装修消防报审时，出租人应提供相应材料并给予相应的配合。6.2.1双方暂定租赁房产交付日为2015年8月1日。6.2.3承租人收到交付通知后，出租人和承租人应根据本合同所确定的交付标准对租赁房产共同验收。如验收符合约定条件，双方签署交付租赁房产的文件集《租赁房产交付确认书》；如有不符，则列出不符合约定的项目，出租人负责完成整改工作，并及时通知承租人再次共同验收。6.7空调，出租人将租赁房产提供的空调……承租人需向出租人支付空调（供暖/供冷）费，供暖费按照国家有关标准执行及调整，现标准为46元/建筑平米/采暖季，时间为当年的11月15日至次年的3月15日。供冷季的收费标准及实践，根据实际情况参照供暖季执行，供冷费标准为48元/平方米/供冷季。7.1承租人承诺交纳租赁房产水、电供应费及电信的一切费用，并执行和遵守政府有关部门的所有规定。如承租人不交纳水、电等应交纳的所有能源费用，承租人同意从其向出租人交纳保证金中予以扣除，直至扣除完所有的保证金。7.2出租人将租赁房产分别安装计量租赁房产用水和用电，各供应部门的规章制度另有规定，该计量表各月运转的读数作为出租人向承租人收费的计算依据。7.3电费按1.1元/度的标准收费。8.11租赁房屋的主结构、屋顶、高低压供电系统，主要排污排水立管，建筑物承重墙、配电室，消防系统的维护、维修由出租人负责。日常使用有缺陷，承租人应及时通知出租人，出租人接到通知后立即派人在24小时内维修。出租人怠于履行上述义务的，承租人有权自行维修，费用由出租人承担，造成承租人其他损失的由出租人承担。8.16.1承租人与出租人指定的第三方消防公司按照承租人2015年6月8日提供的平面布局图签订消防施工合同，价格为30元/每平方米，该消防施工合同作为本合同的补充协议。出租人保证承租人取得办理营业执照前的全部消防审批手续。如因消防施工导致的消防验收不合格、未取得消防验收合格意见书，致使承租人在签署《租赁房产交付确认书》一年内无法开业的，双方均有权解除合同，因上述事项导致合同解除，且消防公司向承租人赔偿金额不足300万元时，差额部分由出租人负责赔偿。8.16.2在此过程中，如果由于出租人的原因，承租人无法取得办理营业执照所需的全部消防手续，导致承租人完成装修后1年内无法开业，双方有权解除合同，出租人需要赔偿承租人300万元损失费用，同时出租人还需退还全部保证金。14.1.8出租人应协助承租人取得市政、环卫、规划、卫生、园林等有关部门允许承租人正常经营的批准、证照等手续。如房屋中包括地下室，出租人应提供地下室空间使用备案。合同的解除和违约责任。15.1承租人根本违反合同的违约责任，出租人可以以书面通知的形式解除合同，如出租人决定解除合同的，出租人有权要求承租人承担300万元的违约金并赔偿出租人经济损失，承租人交纳的保证金不予退还。15.2根本违反合同的违约责任，承租人可以以书面通知的形式不计息的暂停支付租金，直至出租人纠正并补偿该违约给承租人造成的全部损失或者或直接以书面通知形式解除本合同，如承租人解除本合同的，承租人有权要求出租人支付300万元的违约金，并赔偿承租人经济损失。《租赁协议》附件中房屋所有权证载明，房屋所有权人世纪星空公司，房屋坐落：丰台区南四环西路186号四区13幢，登记时间2014-10-09，规划用途：高新技术产业服务配套及库房、自行车库、设备用房、机动车库。《北京市普通地下室使用登记备案证明》载明，使用人世纪星空公司，使用普通地下室已登记备案，房屋坐落丰台区南四环西路188号四区地下1-2层，登记备案用途餐饮、店铺，使用期限2014年1月1日至2023年12月31日。2015年9月1日，世纪星空公司（出租人）与物美集团公司（原承租人）、北京玉蜓桥物美商贸有限公司（新承租人）签订《补充协议》（补1），北京玉蜓桥物美商贸有限公司于2018年1月19日变更名称为玉蜓桥物美公司，协议约定将原协议中承租人物美集团公司租赁的4B-100号店铺变更为本协议新承租人玉蜓桥物美公司继续履行，原协议的权利与义务全部由玉蜓桥物美公司享有与承担。原协议项下物美集团公司应缴纳的保证金转到玉蜓桥物美公司名下继续作为保证金使用，相应款项的收据开给玉蜓桥物美公司，出租人不再退还给原承租人。出租人同意将租赁协议中的免租期由2015年8月2日至2017年8月1日调整为2015年8月2日至2017年8月16日。2016年4月8日，世纪星空公司（出租人）与玉蜓桥物美公司（原承租人）、崇文门物美公司（新承租人）签订《补充协议》（补2），协议约定：将原协议中承租人玉蜓桥物美公司租赁房屋变更为本协议新承租人崇文门物美公司继续履行，原协议的权利与义务全部由崇文门物美公司公司享有与承担。原协议项下玉蜓桥物美公司应缴纳的保证金转到崇文门物美公司名下继续作为保证金使用，相应款项的收据开给崇文门物美公司。将原合同免租期修改为自2016年6月1日起至2018年5月31日止24个月。新承租人清楚了解并已收到与所租店铺相关的全部文件的复印件，包括但不限于产权证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、建设工程消防验收意见书等复印件各壹份作为本补充协议的附件，并在新承租人店铺开业前由出租人负责提供上述文件，承租人负责办理开业所需证照。2016年4月27日，北京世纪星空影业投资有限公司丰台分公司为崇文门物美公司开具押金（保证金）收据，金额为406464元。2016年12月13日，世纪星空公司向崇文门物美公司发出《暂停承租区域施工的通知》，载明“根据贵司所承租的汉威四期项目4B/100（AB）号店铺的平面布局图及消防公司反馈的意见，我司函件通知贵司调整布局并且在调整布局期间停止该区域的进场施工”。此后，双方对此函件往来协商处理上述事宜，其间世纪星空公司要求崇文门物美公司支付供冷费、供暖费、电费、房屋租金等，而物美崇文门店则要求世纪星空公司尽快协调处理消防事宜。2018年8月14日，世纪星空公司向物美崇文门店发出解除《北京世纪星空营业投资有限公司汉威国际广场租赁协议》通知，以崇文门物美公司未按期交纳费用为由要求解除双方合同。2018年8月16日，崇文门物美公司工作人员签收该文件。本院认为，世纪星空公司与玉蜓桥物美公司、崇文门物美公司、物美集团公司之间签订的《租赁协议》、《补充协议》（补1）、《补充协议》（补2）均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。各方当事人应依照合同履行各自义务。本案争议焦点为涉案合同未能依约履行的原因所在，首先，虽然合同约定了出租人有保证出租房屋合法性的义务，但需要注意的是合同附件已显示涉案房屋的规划用途为高新技术产业服务配套及库房、自行车库、设备用房、机动车库，即承租方在最初签订租赁合同时就已知涉案房屋的规划用途并非商业，而是通过了登记备案的普通地下室，另外，涉案房屋所在楼宇的其他房屋在2014年至2017年间亦存在办理店铺、水果商店、餐饮、服装销售等用途，并用于商业经营，因此承租方无权以涉案房屋并非商业用途而主张出租方违约；其次，涉案双方首次签订租赁协议的时间为2015年6月30日，此后两次因承租人原因变更承租主体，最后一次变更承租人的时间为2016年4月8日，而房屋的交付时间为2015年8月1日，出租人通知消防无法通过的时间为2016年12月13日，在此期间内即便出现了因政策变化而导致双方合同目的无法实现的问题，亦应由承租方承担更大比重的责任；最后，按照双方协议约定，如在合同期间因法律法规、部门规章变化，导致合同履行出现障碍，双方应尽量克服，障碍无法克服的，应协商解除。本案中，承租方租赁房屋时，尤其是第二次变更承租人时，应当知晓当时的相关政策（承租人需将部分房屋转租），而此后即便出现政策变化，承租人亦应积极寻找解决方案，通过变更转租人等方式力促合同继续履行，如双方合同确无法履行，承租人亦应及时与出租人沟通解除合同，但本案承租人既未改变房屋租赁用途，亦未与出租人协商解除合同，却在出租人多次与其协商，要求先行搬离涉案房屋时予以拒绝，且未按约定支付房屋租金、空调费等费用。综上，本院有理由相信涉案合同系由于承租人怠于履行合同义务，且在双方合同履行出现障碍后仍长期占据房屋、拒交相关费用而解除。因此，世纪星空公司以崇文门物美公司逾期支付租金、空调费等为由向物美崇文门店发出解除合同通知的行为，符合法律规定，双方租赁合同在崇文门物美公司接到该解除通知之日解除。世纪星空公司要求确认合同解除的日期缺乏法律依据，本院依法予以纠正。世纪星空公司要求确认合同解除及腾退房屋的请求，并无不当，本院予以支持。世纪星空公司要求崇文门物美公司支付2018年6月1日至2018年8月14日房屋租金及2018年8月15日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费请求，并无不当，本院予以支持。世纪星空公司要求物美崇文门店支付2015年至2018年供冷费、供暖费的请求，并无不当，本院予以支持。因世纪星空公司未就其主张的2016年6月24日至2018年7月5日期间的电费向本院提供证据，因此对其该项诉求，本院不予支持。世纪星空公司要求崇文门物美公司支付租金及相应供冷费、供暖费的违约金请求，并无合同依据，本院不予支持。世纪星空公司要求崇文门物美公司支付免租期租金，因崇文门物美公司确无法按照其原本意图使用房屋，同时考虑到本院在此情况下已支持了较长时间的房屋租金及房屋占用使用费，故本院认为本案合同的免租期不做调整为宜。世纪星空公司要求物美集团公司共同承担责任的请求，缺乏合同依据，本院难以支持。世纪星空公司要求玉蜓桥物美公司共同承担责任，经本院审查，按照合同约定玉蜓桥物美公司理应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认北京世纪星空影业投资有限公司与北京物美商业集团股份有限公司于2015年6月30日签订的《北京世纪星空影业投资有限公司汉威国际广场租赁协议》，北京世纪星空影业投资有限公司与北京物美商业集团股份有限公司、北京玉蜓桥物美科技发展有限公司于2015年9月1日签订的《补充协议》（补1），北京世纪星空影业投资有限公司与北京玉蜓桥物美科技发展有限公司、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于2016年4月8日签订的《补充协议》（补2）均于2018年8月16日解除；二、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退租赁的房屋；三、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京世纪星空影业投资有限公司2018年6月1日起至2018年8月14日止的房租租金501635.04元；四、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京世纪星空影业投资有限公司2015年-2018年度供冷费683719.89元；五、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京世纪星空影业投资有限公司2015年-2018年度供暖费701568元；六、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京世纪星空影业投资有限公司按每日6806.88元租金标准计算自2018年8月17日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；七、北京玉蜓桥物美科技发展有限公司对北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司上述第三项至第六项的债务承担连带责任；八、驳回北京世纪星空公司投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费241800元，由北京世纪星空公司投资有限公司负担21496元（已交纳），由北京玉蜓桥物美科技发展有限公司、北京崇文门菜市场物美综合超市有限公司负担220304元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长 付 强审判员 郝彬彬审判员 聂 然二〇二〇年七月二十日书记员 陈利明