贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7440号 原告：吴爱红，女，汉族，1972年7月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**。 统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理）,贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理）,贵州威迪律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付涉案商品房违约金暂计100000.00元；2、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计100000.00元；3、本案诉讼费由被告负担。案件审理过程中，原告自愿撤回其第1项诉讼请求，保留其他诉讼请求。事实及理由：2017年6月15日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，该商品房总价款为1036214.00元。出卖人承诺于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方签署的《委托办理权属登记协议书》。合同签订后，原告依约向被告付清了人民币1036214元的购房款，然被告未按照合同约定于2018年7月28日前向原告交付该涉案商品房，也未按照合同约定于2018年8月28日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。综上所述，原告认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。原告已按照合同约定金额全额支付了购房款，但被告却未按照合同约定期限履行义务，已然构成违约，应当承担违约责任。 被告辩称，一、被告不应向原告支付逾期交房违约金。原被告在补充协议第五条已明确约定只要涉案房屋取得建筑工程竣工合格证明文件（即竣工验收备案表）就可以交付。被告在双方约定的商品房交付日期之前涉案商品房已取得竣工验收备案表，涉案商品房已达到交付条件，系原告无正当理由拒不收房，被告并不存在逾期交房的事实。原告向被告主张逾期交付商品房的违约金没有事实依据，不应得到支持。二、原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与各原告均签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50.00元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50.00元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 本院经审理查明，原告于2017年6月15日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的南山碧桂园项目第7幢1单元1层1号商品房一套，总价款为1036214.00元，出卖人承诺于2018年8月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。之后，原、被告双方签订了《委托办理权属登记协议书》，该协议约定：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”。上述合同及协议签订后，原告向被告缴纳全部购房款。2019年6月18日，毕节市不动产登记中心出具《毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂园二期1-13幢项目首次登记确认书》，认为涉案项目符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。2019年7月20日，被告通过短信的形式告知原告，涉案房屋符合办理转移登记的条件，要求原告提交相应的资料。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定于2018年8月28日前取得涉案商品房所有权初始登记（实际取得时间为2019年6月18日），构成违约,应当承担相应的违约责任。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任双方未作约定，现被告已经逾期超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，违约金应从2018年8月29日开始起算，因涉案房屋已具备办理转移登记的条件，且被告已于2019年7月20日，通过短信的形式告知原告，涉案房屋已符合办理转移登记的条件，并要求原告提交相应的资料。故违约金的计算应截至2019年7月20日。 综上，本案违约金的计算方式为，以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2018年8月29日开始计算至2019年7月20日，共计52336.76元。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故，对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴爱红逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金52336.76元； 二、驳回原告吴爱红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2150.00元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年七月二日 书记员  邓 頔