汉中市汉台区人民法院     民事判决书      (2020)陕0702民初2173号     原告:王**，男，1988年12月18日出生，汉族，住陕西省汉中市洋县，现住汉台区。   原告：孙薇，女，1988年8月27日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区（系原告王**之妻）。   被告:汉中泽顺房地产开发有限公司,住所地：汉中市汉台区。   法定代表人：张顺军，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：邓婕，该公司员工。   原告王**、孙薇与被告汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称“泽顺公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王**、孙薇，被告泽顺公司委托代理人邓婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王**、孙薇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理建昌卡斯迪亚22号楼2203室房屋所有权证书；2、请求判令被告以房屋总价款为基数，按照合同第十六条关于产权登记的约定按日0.01%标准向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金直至原告实际取得不动产权证书之日（违约金从2013年7月10日暂计至2020年5月6日，共2492天，86721.6元）；3、请求判令被告在约定期30天内为原告办理产权证，如被告未能在约定时间内办理房屋的所有权证书，则退还原告契税与维修基金及其他费用14622元，并按银行同期贷款年利率百分之六进行赔偿5989元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年10月19日，原、被告签订《商品房预售合同》约定，原告购买建昌卡斯迪亚22号楼2203室，房屋代码：63968，总价348000元，买受人付款方式为按揭贷款方式。同时，合同第十六条约定“因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。   2011年12月2日，原告依约办理完按揭贷款手续，被告已经实际收取全部房款。2012年7月10日，被告将该房屋交付原告。2012年7月10日，原告按被告要求，向被告缴纳契税、维修基金等费用共计14622元。被告收取该费用后，一直未予办理不动产权属证书。原告多次催促，被告一直搪塞，迟迟不予办理不动产权属证书。2015年5月15日，被告借口办理不动产权属证书，将原告不动产发票一张借走。   原告认为，原告已将办理房屋权属转移登记所需的契税、维修基金等税费支付给被告，但被告未按照合同约定依法向有关部门进行代缴，长期恶意占用原告资金，导致原告房产证不能办理。被告的行为已经构成严重违约，且被告约定的违约金过低，不足以弥补原告损失。原告主张根据合同对等性原则，依照原告违约付款的标准，计算被告违约金。为此，原告为维护自身的合法权利，特向贵院提起诉讼。   被告泽顺公司辩称：一、原告起诉描述与事实不符，根据双方签订的《商品房预售合同》第十六条，并非原告所述内容，而是：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明的，双方同意按下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原、被告双方并未约定被告代原告办理房产证的义务，原告于2012年7月10日收房，被告于2014年6月30日取得了原告所居住的22号楼的产权证，将原告办理产权证的前置条件完成。违约事实仅为2013年7月10日至2014年6月30日。本案预售合同为建设部、国家工商行政管理局制定的gf-2000-0171版本，建设局、工商总局在拟定合同条款时，充分考量到该条款违约对合同相对方会造成的损失大小，进而采用了固定额度违约金。原告于2015年5月15日补交购房发票原件时已告知该票据是用于办证所需，被告亦履行了告知义务。2015年10月13日，为其代缴契税，后因有关部门资料格式变更，需原告重新提交，被告已电话通知，已经履行了相应的义务；二、原告诉请要求支付大修基金及契税的资金占用利息，无事实与法律依据；三、原告请求被告为其办理房屋所有权证无事实与法律依据；四、原告的起诉已经超过了诉讼时效，原告应当在其认为损失发生之日后及时起诉，即在2013年7月10日起两年内起诉，现已超过诉讼时效。   原告王**、孙薇为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、《商品房预售合同》；2、《借款担保合同》；3、住宅质量保证书与使用说明书；4、收据、收条各一张；5、家庭唯一住房诚信保证书一份 。    被告泽顺公司对原告提交的上述证据均无异议。   被告泽顺公司为支持其辩解理由，向本院提交以下证据：1、与原告提交的一致的《商品房预售合同》；2、22号楼的大证即：汉中市房权证汉台区字第162498号；3、税收缴款书。   原告王**、孙薇对被告提交证据的真实性无异议。   根据当事人的陈述和经确认的证据，本院查明以下案件事实：2011年10月19日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区XX路与XX路XX号楼XX室住房一套，房屋建筑面积为90.61平方米，房屋每平方米单价为3840.64元，合同总价款为348000元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人于2014年3月28日交首付房款148000元，余款200000元办理银行按揭贷款，最终以银行审批为准；关于原告逾期付款的违约责任，第八条约定：“……（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”；关于房屋的交付期限，合同第九条约定，出卖人应当于2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下两种条件的情况下向买受人交付房屋：1、该商品房经验收合格；……5、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其它费用。关于出卖人逾期协助办理房屋权属证书的违约责任，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”；合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付首付款148000元；2012年7月10日，原告向被告缴纳办理产权证书用的维修基金9661元、契税5220元及其他费用合计14622元，被告向原告出具金额为14622元的收款收据一张，当日被告向原告交付了所购房屋，原告开具了金额为348000元的《销售不动产统一发票》一张，并于2015年5月5日收回该张发票。期间被告一直未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向相关部门缴纳原告预交的大修基金、契税等费用，导致原告无法办理房屋权属登记手续，原告多次催促无果后诉至法院。   另查明，被告泽顺公司于2014年6月30日取得案涉22号楼的权属证书（证号：汉中市房权证汉台区字第162498号）。2015年10月13日，被告已将契税5220元交至相关税务部门。   上述事实，有原、被告提交的相关证据予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。   本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效；双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，缴纳了契税、维修基金等费用，履行了合同义务，被告应当按照约定，向原告交付房屋，并协助原告办理房屋权属证书。鉴于案涉22号楼的权属证书已经办理，本院酌定由被告在判决书生效后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），并协助原告办理好房屋权属登记手续。就逾期办证违约金，被告虽然于2012年7月10日向原告交付了房屋，根据《商品房预售合同》约定，被告最迟应当于2013年7月9日达到为住户办理房产证的条件，而本案中被告于2014年6月30日取得建昌·卡斯迪亚22号楼的权属证书，才达到为住户办理过户房产证的条件。其次，案涉《商品房预售合同》虽未明确约定原告的房屋产权证是否由泽顺公司代办，但明确约定房屋交付使用时“买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用”，其中“契税”及“维修基金”系住户办理房屋产权证时应当向房屋权属登记部门缴纳的费用，泽顺公司收取住户的契税、维修基金即表示愿意为住户代办房屋产权证，泽顺公司收取该项费用后，在能够为住户办理房屋产权证时，理应通知住户及时前来办理委托代办事宜，告知委托办证应当提交的相关资料，但是泽顺公司在2014年6月30日取得建昌·卡斯迪亚22号楼的权属证书后，并未通知及告知义务，后经业主多次催促、通过维权后才陆续为住户办理房产证。被告虽辩称电话告知过原告办证事宜，因办证过程中材料格式变化等问题需重新提供资料，原告一直未提交导致产权证至今未办理。但原告当庭不予认可，被告亦无证据予以证明，泽顺公司对于迟延办证具有过错，其理应按照合同约定承担延迟办证的违约责任。从2012年7月10日交房后365天，即2013年7月10日至今长达7年时间，原告一直未能取得案涉房屋产权证，虽原告称其多次向被告催促，但被告亦不予认可，就办理房产证问题，在与被告的配合和协调上亦存在一定的过错，故2014年7月1日至不动产权属证书取得之日，该段时间的违约金应由双方各自承担50%。关于违约金的计算方式及标准，按照合同约定的迟延办证违约金标准，时至今日被告应支付违约金金额仅为34.8元，确实有失公平，也不能弥补原告因未能及时取得房屋权属证书而导致其物权受限造成的损失，结合《商品房预售合同》第八条约定“买受人逾期付款，自逾期之日起按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金”，根据公平原则，本院酌情确定，在被告取得22号楼房屋权属证书前，按已付房款的0.005%，按日计算违约金；在取得22号楼房屋权属证书后，按已付房款的0.0025%，按日计算违约金。即：被告应当自2013年7月10日起至2014年6月30日，共计355天，以购房款348000元为基数，按照每日0.005%的标准向原告支付逾期办证违约金，该期间金额为：348000×0.005%×355=6177元。自2014年7月1日至被告泽顺公司将办理原告王**、孙薇购买的位于汉中市汉台区XX路XX路XX小区XX号楼XX室的房屋权属登记资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），协助原告办理“建昌·卡斯迪亚”小区22号楼2203室房屋权属证书之日止，按每日0.0025%的标准向原告支付逾期办证违约金。原告要求被告支付缴纳的契税、维修基金等费用的利息损失，无合同依据，本院不予支持。被告泽顺公司辩称原告的起诉超诉讼时效，但是没有提供证据证明其在达到为原告办理房产证的条件时曾向原告王**、孙薇履行了通知和告知义务，无法证明王**、孙薇从何时起知道其权利受到了侵害，故对被告的辩解理由本院不予采信。   依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十八条之规定，判决如下:   一、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后三十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），协助原告王**、孙薇办理“建昌·卡斯迪亚”小区22号楼2203室房屋权属证书。   二、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后三十日内，以购房款348000元为基数，按照每日0.005%的标准支付自2013年7月10日起至2014年6月30日逾期办理房屋权属证书违约金6177元；以购房款348000元为基数，按照每日0.0025%的标准支付自2014年7月1日起至被告汉中泽顺房地产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），协助原告王**、孙薇办理 “建昌·卡斯迪亚”小区22号楼2203室房屋权属证书之日止的逾期办理房屋权属证书的违约金。   三、驳回原告王**、孙薇其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2546元，减半收取1273元，由原告王**、孙薇负担400元，被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担873元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。     审 判 员 李蕊                            二〇二〇年七月十六日     书 记 员 张娇娇        1