北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初17698号原告：张卫，女，1957年11月16日出生，汉族，北京市鼓风机厂退休职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘鑫，北京华标律师事务所律师。被告：北京艺苑商业管理有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路****楼****。法定代表人：李继成，董事长。委托诉讼代理人：郭元春，北京市中孚律师事务所律师。原告张卫与被告北京艺苑商业管理有限公司（以下简称艺苑公司,原名称为北京艺苑房地产开发有限责任公司，于2019年2月1日经工商登记变更名称为现名称）商品房销售合同纠纷一案，于2015年11月2日立案受理，本院于2018年12月6日作出（2015）大民初字第16081号民事判决书，原告张卫提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年6月19日作出（2019）京02民终4293民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张卫及其委托诉讼代理人刘鑫，被告艺苑公司的委托诉讼代理人郭元春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张卫向本院提出诉讼请求：1、艺苑公司赔偿原告欺诈费22万元（已交房屋价款的二倍）；2、艺苑公司向原告赔偿房屋修缮费用27万元（包括维修支出、维修期间安置费等各类支出）；3、艺苑公司向原告赔偿因房屋质量问题导致的额外电暖费用126000元；4、艺苑公司向原告赔偿因为房屋质量导致的人身受损引起的医疗费用支出50341.42元；5、艺苑公司向原告赔偿长期侵权损害引发的精神损失费180000元；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2001年11月8日，双方签订《房屋买卖契约》，我购买位于北京市大兴区上林苑小区19号楼6单元602室房屋（以下简称：涉案房屋）。我入住后，发现该房屋四面透风，不能保温，外飘窗顶的导水槽，不向外流水，反向内倒灌，顺墙流到窗台内侧和地板，因雨水长期浸泡，造成金属材料的安全护栏根部腐烂，早已丧失安全功能。室内地板翘裂严重，已不能使用。该商品房供热管道堵塞，冬季暖气运行不畅，室内温度最高时才能达到12℃。该商品房卫生间墙壁不按国家标准做80公分的防潮层，厨房未做下水，在卫生间洗澡漏水，雨天雨水横流，倒灌至下层住户。该商品房未使用房屋买卖契约中约定使用的海泡石材料和工艺流程是造成屋顶漏水、墙壁生苔、霉变的直接原因。2002年8月份，我家人在开关窗户的过程中，塑钢窗金属合页突然断裂，窗户掉落到一层地面，摔碎破裂，险些造成伤亡事故，给孩子造成严重的心里阴影，严重影响孩子的身心健康，恐高、害怕，学习成绩下降，精神高度紧张、恐惧，严重影响孩子的一生。因此我找到艺苑公司，艺苑公司到现场查看后发现另一扇窗户的合页也是坏的，艺苑公司因此事将19号及20号楼所有房屋的窗户更换合页。因该商品房质量问题严重影响使用，我多次向物业公司和艺苑公司交涉，但物业公司与艺苑公司双方互相推诿，我被迫采取暂停支付房屋贷款与物业供暖费用，以示不满和抗议。我多次向北京市大兴区建委、北京市建委投诉，市建委曾多次书面批示，区建委多次协调，艺苑公司均拒绝对该房屋进行维修。由于生活在如此恶劣的商品房中长达15年，造成一家人的身心受到严重损伤，我因此患上高血压、心率过速、轻度脑梗。爱人亢宝华因此患上焦虑症、妄想症，多次复发精神失常。大女儿亢琼因此患上湿疹，浑身出水泡，长期不能正常工作。二女儿亢琪因此患上骨关节疼，发烧感冒高烧不退，寒冷的室内无法正常学习，造成中考、高考的成绩下降，严重影响孩子的前途。外孙亢梓瑞因此患上嗓子疼、呼吸困难、哮喘、湿疹的病状，须终生服用药物。艺苑公司辩称，张卫的诉讼请求没有事实和法律依据。自2002年1月30日，张卫入住涉案房屋至今，张卫未就房屋质量问题提起诉讼，自2013年8月20日北京市建委信访回复意见出具时至张卫起诉之日也已过诉讼时效，请求法庭依法驳回张卫的全部诉讼请求。张卫所居住的19号楼在竣工验收时符合施工规范和设计要求，验收合格。张卫提出的窗户问题，双方已于2002年8月28日协商解决，我公司已向张卫支付了补偿款40000元。张卫主张的房屋质量问题均已超过保修期，因涉案房屋系顶楼，张卫家人在屋顶私自建设鸽舍、鸡舍也影响了房屋的质量。另，张卫至今未偿还我公司代为偿还的193398.42元购房贷款及利息，张卫已先行违约。针对原告的第一项诉求，被告不存在任何欺诈行为，原告的主张不应支持。第二项诉求，针对房屋修缮费用，房屋已达到竣工验收标准，已实际交付原告使用，且多项设施已过了保修期，在原有的案件中我方已提交了相应证据证明原告对房屋的使用造成了人为的破坏，这个责任应由原告自行承担，且双方已达成过协议，被告给原告补偿了4万元由原告自行修复。原告主张的电费、燃气费、医疗费、精神损失费等也缺乏法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、合同签订及履行情况2001年11月18日，艺苑公司（甲方）与张卫（乙方）签订《房屋买卖契约》，内容为，甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其有关规定，通过出让方式，已依法取得北京市大兴区德茂庄上林苑小区地块的国有土地使用权，土地使用面积为26291平方米，土地使用年限七十年，自2001年4月17日至2070年12月8日止，国有土地使用证号为京兴国用（2001出）字第075号、076号、077号、078号。在上述地块上建设的上林苑小区15﹟、16﹟、17﹟、18﹟、19﹟、20﹟住宅楼取得开工证号为：施0020011467（建），甲方承诺在房屋竣工后通过大兴区房地产交易中心经二级市场办理房屋过户手续，最终为购房者办理北京市正式房屋产权证。乙方自愿购买甲方的上林苑小区19号楼6单元602号房屋，房屋用途为住宅。乙方购买该房屋同时获得该房屋分摊的土地使用面积。经双方协商，就上述房屋买卖事宜，订立本契约。双方同意上述房屋售价为每平方米2260元，预测建筑面积107.84平方米，价款合计243718元。乙方同意在2001年12月31日前将购房价款全部汇入甲方指定银行。甲方同意在2001年12月31日前将房屋交付给乙方。甲方保证乙方购买的房屋产权清晰，无任何他项权利设定。2001年12月31日前，乙方须先向甲方交付天然气集资费6000元/户，电视光缆入网费360元/户，并按国家规定的普通住宅收费标准向物业管理部门交付物业管理费及供暖费，办理有关入住手续，然后领取房间钥匙。在上述约定期间内，乙方购买的房屋无论是否自用、出租、闲置，均须如期办理入住手续，并付清上述各项费用及过户税费。双方同意在房屋交用后三十日内，持本契约和有关证件到相关部门办理买卖契约手续，并按有关规定申请《房屋所有权证》。甲方交付房屋的装修设备与附件规定的标准不符的，甲方按附件中的标准给予乙方相应补偿。同日，艺苑公司（甲方）与张卫（乙方）签订附件二《付款方式》，内容为：本《房屋买卖契约》签订前，乙方已于2001年11月18日向甲方交付涉案房屋定金2500元。签订本契约之日，乙方即向甲方支付房款总额1%计2500元。于2001年12月30日前，乙方再向甲方支付房款总额的19.98%计48718元。乙方将剩余房款190000元，于2002年2月28日前，采用银行按揭贷款支付甲方。于2001年12月31日前，乙方向甲方交纳天然气管道集资费（6000元/户）、电视光缆入网费用（360元/户），并由甲方代收过户税费，乙方另向物业管理部门交纳物业管理及取暖费用（国家普通住宅收费标准），办理有关入住手续后，乙方向甲方领取房屋钥匙。贷款客户如实际贷款金额小于申请贷款金额，不足的部分，乙方在办理银行贷款手续后七日内向甲方一次补齐等。附件三《建材及装修标准说明》，内容为：一、结构、砖混结构，全现浇钢筋砼楼板、楼梯、阳台、屋顶。二、抗震及耐火指标：抗震设防烈度为八度，建筑耐火等级一级。三、墙体及保温：多孔节能砌砖筑，外墙内保温，采用海泡石墙体保温材料。四、屋面：水泥聚苯板保温层，氯化聚乙烯橡塑共混防水层防水、上铺地缸砖屋面，顶层赠送屋顶平台。五、外墙：水泥砂浆压光，刷彩色亚光高级涂料。六、内墙及地面：客厅、卧室内墙混合砂浆压光、刮耐水腻子，做水泥地面。厕所、厨房地面铺中档彩釉地面砖，墙面贴中档釉面砖。……八、外窗：外飘式塑钢窗，首层外窗设铁艺护栏。阳台均为落地塑钢窗封闭，内设安全护栏。九、设备：卫生间、厨房安装普通陶瓷坐便器、洗手盆、洗菜盆，每户设全封闭单元防盗对讲系统，每户赠送一台热水器。……十一、供暖：小区锅炉房集中供暖，散热器为翅片管对流散热器。等。同日，艺苑公司（甲方）与张卫（乙方）签订《住宅质量保证书》，内容为，艺苑公司开发的上林苑小区15＃-20＃住宅楼，由北京市南郊第二建筑工程公司施工，由北京正方建设工程监理有限责任公司监理。施工单位对该工程做如下保证：1、地基、地基基础和主体结构工程理利用寿命年限内承担保修。2、屋面防水保修3年。3、墙面、卫生间地面、管道渗漏保修1年。4、墙面及顶棚抹灰层脱落、地面、地面空鼓开裂积起砂、门窗翘裂、卫生间洁具、五金配件损坏，保修1年。5、管道堵塞保修2个月。6、供热系统和设备保修1个采暖期。……8、保修期内，甲方委托物业管理部门负责受理住户报修，确保维修及时。9、建筑工程保修期从工程竣工核定合格之日计算，超过保修期后，由物业管理部门负责维修。2001年12月3日，建设单位艺苑公司、监理单位北京正方建设监理有限责任公司、设计单位北京市保利达工程设计有限责任公司、施工单位北京市城建南郊第二建筑工程公司对德茂危改小区2＃楼进行了竣工验收。2002年1月30日，张卫办理了涉案房屋的入住手续，之后对涉案房屋进行了装修。2002年7月23日，涉案房屋取得房屋所有权证书。2002年8月28日，艺苑公司（甲方）与张卫（乙方）签订《协议书》，内容为，乙方购买的上林苑小区19-6-602室房屋存在着飘窗渗水、关闭不严等质量问题，南侧主卧室平开窗合页断裂，塑钢窗从6楼脱落。经甲方物业部门联系厂家，施工单位进行了多次修理，仍未达到国家质量标准。经甲乙双方友好协商，就此问题达成如下协议：一、甲方一次性补偿乙方装修窗口的损失费、甲方在维修期间给乙方造成的误工费等各种补偿费用共计40000元。二、甲方于2002年9月6日前一次性支付乙方以上费用后，乙方自行重新安装塑钢窗、自行修复装修的窗户。乙方不再追究甲方任何责任，以后有关乙方塑钢窗的任何维修事宜，均由乙方自行维修，甲方不再承担任何责任和维修义务。三、甲方对该居室塑钢窗以外的维修，继续承担相关的维修义务。张卫自认已经收到艺苑公司支付的40000元，实际未对涉案房屋的窗口进行维修。2003年3月1日，张卫就涉案房屋北侧两间卧室的墙体裂缝予以报修，艺苑公司对此进行了修理。另查，张卫持有视力残疾一级残疾人证书。2001年2月21日，原大兴县地名办公室向艺苑公司及相关各单位下发《关于启用“上林苑”地名的通知》，依照《北京市地名管理办法》中有关规定，经实地踏勘核实，通过县政府主管领导审批，拟将旧宫镇地域内：东至德茂牛奶公司用地，南至德茂中学北墙，西至德茂住宅小区，北至德茂牛奶公司用地的四至范围命名为“上林苑”。特此通知。系产权单位接通知后，尽快到地名办办理小区内住宅楼编号手续，相关各单位须注意使用和推广标准地名。2001年12月17日，艺苑公司向北京市大兴区建设工程质量监督站提交《说明》一份，我公司所开发的德茂危改小区期即为上林苑居住区，两工程名称实为同一工程，其中，上林苑居住区19﹟楼即为德茂危改小区2﹟楼。二、本案关联案件的情况（一）（2004）大民初字第3140号中国建设银行北京市大兴支行（以下简称：建行大兴支行）诉张卫、艺苑公司一般借款合同纠纷案原告建行大兴支行诉称，2002年3月11日，我单位与张卫、艺苑公司签订一份个人住房贷款借款合同，约定张卫向我单位借款190000元，借款期限自2002年3月11日起至2022年3月11日止，利率为月息4.2‰，并约定了违约责任。合同签订后，我单位按照约定发放了全部贷款，而张卫已连续6个月以上未归还借款本金及利息，艺苑公司只代为归还了部分借款本金和利息。现要求依法解除我单位与张卫、艺苑公司签订的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》；张卫归还借款本金178406.96元；张卫支付至2004年7月13日止的借款利息及逾款利息3008.47元；艺苑公司对以上债务承担连带保证责任；诉讼费由张卫、艺苑公司承担。本院经审理查明部分内容为：2002年3月11日，建行大兴支行与张卫、艺苑公司签订了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，合同约定：建行大兴支行为张卫提供贷款190000元，借款期限自2002年3月11日起至2022年3月11日止，利率为月息4.2‰。艺苑公司对张卫贷款承担连带保证责任。之后，张卫以房屋存在质量问题为由，拒绝偿还借款本金及利息。2003年11月26日和2004年3月25日，建行大兴支行从艺苑公司的账户内划走款项共计11441.24元用以折抵张卫应当偿还的借款本金及利息。本院于2004年7月21日作出（2004）大民初字第3140号民事判决书认为，双方所签订的借款合同系当事人的真实意思表示是合法有效的，双方均应当按照协议的约定履行各自的义务。现张卫以手中没有借款合同及未曾与建行大兴支行存在借款关系为由而拒绝偿还借款本金利息的辩解意见，无事实依据，本院不予采信。对于建行大兴支行要求与张卫、艺苑公司解除借款合同及支付借款本金、借款利息及逾期还款利息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。据此，判决解除建行大兴支行与张卫、艺苑公司之间所签订的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》；张卫于判决生效后十日内给付建行大兴支行借款本金178406.96元及截至2004年7月13日止的借款利息及逾期还款利息3008.47元，艺苑公司承担连带清偿责任。（二）（2005）大民初字第6094号及（2005）一中民终字第12638号艺苑公司诉张卫担保合同纠纷案原告艺苑公司诉称，2002年3月，建行大兴支行与张卫及我公司签订借款合同。建行大兴支行为张卫购房提供贷款190000元，约定张卫每月应归还的利息为1258.18元，我公司提供连带责任保证。合同签订后，建行大兴支行提供了贷款，张卫自2003年7月始未支付银行本息，致使建行大兴支行从我公司帐户内扣划19107.99元。2004年3月，建行大兴支行起诉要求解除与张卫签订的借款合同并归还借款本金180121元，现法院作出判决并己执行完毕。故诉至法院，要求张卫归还欠款206455.42元、利息8705.09元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2005年6月25日至给付之日止）。本院于2005年9月13日作出（2005）大民初字第6094号民事判决书判决张卫给付艺苑公司欠款206455.42元、利息8705.9元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2005年6月25日至给付之日止）。张卫不服，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院），一中院于2005年12月2日作出（2005）一中民终字第12638号民事判决书判决指出，张卫关于自己居住的房屋存在严重质量问题要求艺苑公司赔偿的诉讼请求应另行解决。并判决变更本院作出（2005）大民初字第6094号民事判决书第一项为张卫给付艺苑公司欠款193398.42元、利息8369.42元及按中国人民银行同期贷款利率计算，自2005年6月24日至给付之日止的利息，驳回张卫的其他诉讼请求。三、鉴定情况（一）原审案件审理过程中，张卫就房屋存在的相关质量问题提起相关鉴定，具体包括：1、涉案房屋次卧墙体是否符合国家质量标准；2、外墙保温材料是否符合合同约定及施工规范；3、主卧卫生间防水是否符合国家标准；4、阳台外飘窗导水槽倒灌水的原因；5、所有暖气不热的原因，经双方协商确定由国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所开展鉴定工作。鉴定工作开展过程中，艺苑公司表示因时间较长，未留存涉案房屋所在楼栋的施工档案材料。2016年12月30日，北京市规划委员会大兴分局出具情况说明2005年以前的工程竣工档案由建设单位移交到北京市大兴区档案局保存。2018年5月16日，鉴定机构结合2018年4月20日现场勘验情况编制了工程质量鉴定方案。张卫以存档于北京市大兴区档案局关于涉案房屋所在楼栋的工程竣工档案材料名称系“德茂危改小区2号楼”与“上林苑小区19号楼”的名称不一致为由不予认可。2018年7月26日，鉴定机构以当事人对建筑图纸及鉴定方案存在异议为由作出退回鉴定的处理。（二）重审案件审理过程中，张卫就涉案房屋质量问题申请鉴定。经双方协商确定由国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所就上述鉴定事项开展鉴定工作。经与该鉴定所联系并发送委托鉴定函后，该所以技术原因无法完成鉴定事项为由退回本案鉴定。此后，又选择北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心就上述鉴定事项开展鉴定工作，但该所亦以技术原因无法完成鉴定事项为由退回本案鉴定。因本案涉及的工程质量鉴定在北京市内只有北京高院备案名录内的数家鉴定机构能够开展，但经与其他鉴定机构电话联系，均表示没有相应的技术条件开展本案鉴定工作。本院释明双方是要求在全国范围内自行协商确定鉴定机构还是由法院依据相关证据进行法律判断和裁决，张卫称：鉴定机构均不能鉴定，并不是我方原因造成的，同意法院依据相关证据依法裁决。艺苑公司称：不必再协商鉴定机构了，尊重法院依法处理。本院认为，艺苑公司与张卫签订的《房屋买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。涉案房屋是否存在质量问题系本案的争议焦点。张卫申请对房屋质量进行鉴定，但因鉴定机构均以客观上无法对相应鉴定事项进行鉴定为由，退回鉴定委托，故本案无法按鉴定结论进行判断。本院根据双方提交的相关证据及陈述综合判断，认定涉案房屋存在相关部分质量问题，并造成了张卫的经济损失，艺苑公司应对张卫的合理损失予以赔偿。对于张卫的诉讼请求，本院综合考虑，酌情确定由艺苑公司赔偿张卫房屋修缮费用（包括维修支出、维修期间安置费等各类支出）8万元，超出部分，不予支持。张卫的其余各项诉讼请求（欺诈费220000元、额外电暖费用126000元、医疗费用支出50341.42元、精神损失费180000元），均无合同及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京艺苑商业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿张卫房屋修缮费用80000元；二、驳回张卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12263元，由张卫负担11104元（已交纳5500元，尚需于本判决生效后七日内交纳5604元），北京艺苑商业管理有限公司负担1159元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  时亚东人民陪审员  李生陆人民陪审员  王爱清二〇二〇年七月六日书 记 员  杨京爽