陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 (2020)陕01民终4331号上诉人（原审被告）：贺建宁，男，1979年2月1日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：朱农，陕西同泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚林，陕西同泰律师事务所律师。被上诉人：西安高新第一中学，住所地西安市高新区。法定代表人：王淑芳，该中学校长。委托诉讼代理人：尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。原审第三人：韩伟，男，1981年9月6日出生，汉族，住西安市长安区。上诉人贺建宁因与被上诉人西安高新第一中学（以下简称高新一中）及原审第三人韩伟物权确认纠纷一案，西安市雁塔区人民法院作出(2016)陕0113民初2486号民事判决，贺建宁不服，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日作出(2017)陕01民终2056号民事裁定，撤销原判，发回西安市雁塔区人民法院重审。西安市雁塔区人民法经重审于2019年11月26日作出（2017）陕0113民初字6773号民事判决，贺建宁不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。贺建宁上诉请求：⒈撤销一审判决，改判为驳回高新一中的诉讼请求；⒉一、二审诉讼费由高新一中负担。事实和理由：一审认定本案系物权确认纠纷错误。涉案房屋登记在其名下，产权应归其所有。一审以双方签订的协议书认定涉案房屋的产权人系高新一中错误。高新一中依据《紫薇田园都市认购协议》《西安高新第一中学以价格优惠方式提供福利性的住房协议书》主张15年期限的房屋产权，无事实和法律依据。高新一中未就涉案房屋支付开发商房款，高新一中主张以优惠价格向其提供福利性购房的事实不存在，高新一中不应获得涉案房屋产权。一审适用法律错误，判决其赔偿高新一中房屋返还不能实际损失1400378元错误。高新一中辩称，一审认定其与贺建宁之间系民事合同关系正确。双方均具有订立《西安高新第一中学以价格优惠方式提供福利性的住房协议书》（以下简称《住房协议》）的民事权力和民事行为能力。该协议系双方基于平等民事法律地位签订，并非基于劳动合同的履行及管理与被管理关系订立。《住房协议书》对涉案房屋的权属、产权登记、违约责任等民事权利义务进行了约定，与双方劳动合同的履行无关。《住房协议书》将贺建宁在其单位工作15年设定为双方先后持有涉案房屋产权的条件和期限的约定，属于法律允许和保护的附条件、附期限的民事法律行为，不存在显失公平问题，该约定不具有改变《住房协议书》系民事合同的效力。贺建宁能够以优惠价格购买涉案房屋系基于其从开发商处取得的优惠价格。其为该房屋补贴福利336118元符合事实。在《住房协议书》合法有效的情况下，贺建宁在其持有房屋产权期间从其单位离职，依约应向其返还房屋。但贺建宁不仅不返还房屋，还在本案审理过程中恶意将涉案房屋出售给第三人，致其无法收回房屋。一审据据此认定贺建宁赔偿高新一中房屋返还不能实际损失正确。一审依据鉴定意见确定的房屋价值1400378元为其实际损失正确。韩伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。高新一中向一审法院起诉请求：⒈贺建宁履行与其订立的《住房协议》，返还以优惠价所购的由其提供的“紫薇田园都市”Ｈ20－21101号住宅，由其按原优惠价511922元回购；⒉贺建宁协助办理上述房屋的产权登记过户手续；⒊贺建宁承担因违约返还不能而给其造成的实际损失；⒋诉讼费由贺建宁负担。一审法院经审理查明，2010年12月25日，西安高科新西部实业发展有限公司（甲方）与高新一中（乙方）签订《紫薇田园都市认购协议》，双方就购买紫薇田园都市房屋事宜达成协议。该协议对房屋的位置与面积、单价与总金额、付款方式、甲乙双方关于团购房源认购工作安排、契税以及房屋专项维修基金的缴纳标准、房屋交付标准及维修、房屋交房及物业费界定、违约责任等事项进行了约定。其中，第一条约定：乙方向甲方购买由甲方开发建设的紫薇田园都市商品房，具体房号见附表二（附表第10套房号为Ｈ20－21101）；第三条约定：2.甲乙双方同意乙方分配房源所确定的客户（下称乙方指定第三人）按下述方式支付房款：（1）一次性付款（2）按揭付款；第七条约定：1.乙方或乙方指定第三人须在结清全部房款，并缴纳房屋专项维修资金及契税后，甲方方可为其办理收房、入住手续。2.按甲乙双方约定的计划完成分配房源，由乙方指定第三人按合同约定缴纳物业管理费；3.未按甲乙双方约定的计划完成分配的房源（剩余未分配房源），从2011年4月1日起核算物业管理费，并由高新一中承担相关费用支付，每套按70%物业管理费标准收取。上述协议的附表二高新一中团购房源价格表显示，第10套房号Ｈ20－21101，面积为141.34平方米，单价3621.92元∕平方米，总价511922元，产品类型小高层顶楼跃层。2011年10月9日，贺建宁与西安高科新西部实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买西安高科新西部实业发展有限公司开发的位于西安市高新区XX园XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积共141.34平方米，单价3621.92元∕平方米，总价款511922元。2011年12月31日，高新一中与被告签订《西安高新第一中学以价格优惠方式提供福利性的住房协议书》，该协议约定由高新一中以优惠价格向贺建宁提供福利性购房，购买西安高科新西部实业发展有限公司开发的“紫薇田园都市”住宅，位于西安市XX园XX大道北侧，具体房号为H20-21101，面积为141.34平方米（最终建筑面积以国家相关政府部门批准的设计图纸以及实际测量报告为准），单价为3621.92元/平方米,总价511922元，该房屋的市场价格为6000元/平方米，总价848040元，学校补贴福利336118元，高新一中持有该项房屋之产权期限为15年，自2009年9月1日至2024年8月31日，贺建宁必须在高新一中工作满15年，自2024年9月1日起，方取得该房屋的产权；考虑到高新一中为有期限的持有房屋产权，双方约定以贺建宁的名义进行房屋登记，高新一中持有产权期间，该房屋由教工自住，不得转让、出租。关于违约责任，双方约定如贺建宁在高新一中学校工作未满15年，贺建宁因不能胜任高新一中工作，或因重大工作事故被解聘，或因个人原因离职经高新一中批准，或因个人原因擅自离职未经原告批准，自离职之日起必须在一个月内交回该住房，高新一中按照贺建宁的购房合同所交房款一次性退还贺建宁购房款，贺建宁与开发商订立的《商品房买卖合同》为该协议不可分割的部分。另查明：2011年12月5日，贺建宁取得本案“紫薇田园都市H区20号楼21101室”房屋所有权证，房屋所有权证号：102XXXXXXX-3-4-31401，房屋所有权人为贺建宁。2009年8月，贺建宁入职高新一中处担任物理教师，2016年12月20日，经西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初7979号民事判决，确认2015年9月1日，双方的劳动合同关系解除，并由贺建宁支付高新一中违约金42528.57元。关于本案争议房屋返还问题，高新一中向西安市雁塔区劳动仲裁委员会申请仲裁，2016年3月7日，西安市雁塔区劳动仲裁委员会，以本案争议房屋返还问题不属于仲裁受案范围为由作出不予受理通知书。2016年9月20日，西安市雁塔区人民法院作出（2016）陕0113民初2486号民事判决，一、贺建宁应于本判决生效之日起三十日内将位于西安市高新区XX园XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋返还给高新一中，高新一中返还贺建宁购房款511922元；二、贺建宁协助高新一中办理产权变更过户登记手续。贺建宁不服该判决上诉至西安市中级人民法院，二审审理期间，贺建宁将本案争议房屋出卖给本案第三人韩伟，并办理房屋权属登记。鉴于案件审理中出现新情况、新证据，西安市中级人民法院将该案发回重审。在重审过程中，经高新一中申请，本院追加韩伟为本案第三人。重审中，查明如下事实：韩伟通过西安房天下房屋中介有限公司（以下简称房天下中介公司）得知贺建宁出售“紫薇田园都市H区20号楼21101室”的信息，经房天下中介公司从中撮合，韩伟、贺建宁与中介公司签订《居间服务合同》，合同约定，韩伟意欲购买贺建宁“紫薇田园都市H区20号楼21101室”房屋。2016年10月6日，贺建宁、刘亚利（夫妻关系）与韩伟经房天下中介公司签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定，贺建宁、刘亚利将本案争议“紫薇田园都市H区20号楼21101室”房屋出售给第三人韩伟，成交价890000元，同时，双方还签订了《西安市二手房买卖合同》，约定，贺建宁、刘亚利将本案争议“紫薇田园都市H区20号楼21101室”房屋出售给韩伟，成交价75万元，经法庭当庭查明，双方为了避税，实际的成交价为89万元。 贺建宁、刘亚利与韩伟的上述二手房屋交易完成后，根据西安市房屋登记簿显示（查询时间：2017年3月16日），本案“紫薇田园都市H区20号楼21101室”产权登记在韩伟名下，登记时间为2016年11月16日，房屋所有权证号：105XXXXXXX-1-20-21101。目前，该房屋韩伟已经装修并入住。审理中，经高新一中申请，受西安市中级人民法院委托，由陕西建业房地产估价有限公司对案涉房屋进行价值评估。2019年1月21日，陕西建业房地产估价有限公司出具了房地产估价报告。该报告显示：“紫薇田园都市H区20号楼21101室”房屋评估单价13530元/平方米，最终评估价191.23万元，估价价值时点：2018年12月14日。一审法院认为，高新一中与贺建宁自愿签订《住房协议书》，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，本院依法应予保护。根据《紫薇田园都市认购协议》及《住房协议书》约定，贺建宁购买带有福利性质的案涉房屋必须具备高新一中教师身份，且必须从事教学工作15年，否则交回房屋。该协议系平等主体协商后自愿签订，法律不禁止存在劳动关系的民事主体之间另行建立平等的民事合同关系；贺建宁具备教师身份且自愿从事教学工作15年才能享有《住房协议书》中载明的“学校补贴福利336118元”，而贺建宁的服务期未达到15年离职，则高新一中要求收回房屋，故本案纠纷应属债权债务合同处理范畴。关于诉讼期间案涉房屋转让的合法性问题。经审理，贺建宁通过中介公司出售本案房屋，韩伟通过中介公司从中居间，双方签订《西安市存量房屋买卖合同》，实际成交价89万元。交易后房款已支付，房屋也亦交付，韩伟将房屋装修后实际入住至今。该交易对价基本符合市场交易价，且尚未有证据证明贺建宁属于转移房屋与韩伟存在恶意串通，故该交易应当认定为合法交易，依法应予保护。关于赔偿损失事宜。按照高新一中与贺建宁双方约定，贺建宁离职后应交回案涉房屋，现因房屋已售卖无法交还，故依法应由贺建宁承担返还不能的赔偿责任。案涉房屋经依法鉴定后市场价为1912300元，扣除贺建宁已支付的购房款511922元，差价部分1400378元（1912300元-511922元=1400378元）应作为房屋返还不能的实际损失，由贺建宁赔偿给高新一中较为妥当。鉴于高新一中其余诉讼请求已无法实现，故依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告贺建宁应于本判决生效之日起十日赔偿西安高新第一中学房屋返还不能的实际损失1400378元；二、驳回原告西安高新第一中学其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23761元，鉴定费12400元，由贺建宁负担。因西安高新第一中学已预交，故贺建宁应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费、鉴定费直接给付西安高新第一中学。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，高新一中与贺建宁签订的《住房协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议履行自己的义务。《住房协议书》约定，高新一中持有涉案房屋产权期限为15年，贺建宁须在高新一中工作满15年，即自2024年9月1日起，方取得涉案房屋产权；如贺建宁在高新一中学校工作未满15年，因个人原因离职经高新一中批准，或因个人原因擅自离职未经高新一中批准，自离职之日起必须在一个月内交回该住房，高新一中按照贺建宁的购房合同所交房款一次性退还贺建宁购房款，贺建宁与开发商订立的《商品房买卖合同》为该协议不可分割的部分。本案经查，贺建宁系服务期未达到15年离职。故高新一中有权依照《住房协议》收回涉案房屋。又查，贺建宁在本案诉讼期间将涉案房屋出售给韩伟，导致涉案房屋无法交回高新一中，可见贺建宁的该行为存在主观过错，依法应当承担返还不能的赔偿责任。一审据此根据涉案房屋鉴定后的市场价1912300元，在扣除贺建宁已支付的购房款511922元后，认定差价部分1400378元（1912300元-511922元=1400378元）作为房屋返还不能的实际损失，由贺建宁赔偿给高新一中，与法不悖，并无不妥。综上所述，贺建宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39603元，由贺建宁负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚                               二○二○年七月十七日                            法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华