北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初1989号原告：刘婷婷，女，1988年4月20日出生，汉族，无业，住北京市房山区。原告：刘占楠，女，1991年11月9日出生，汉族，无业，住北京市房山区。被告：张淑杰，女，1982年1月2日出生，汉族，公司职员，住广东省佛山市南海区。原告刘婷婷、刘占楠与被告张淑杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘婷婷、刘占楠、被告张淑杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘婷婷、刘占楠向本院提出诉讼请求：1.判令张淑杰返还租金6400元；2.判令张淑杰返还押金4800元；3.判令张淑杰赔偿撬门换锁损失300元。事实和理由：2019年9月29日，刘婷婷、刘占楠与张淑杰签订了租赁合同，约定租赁期限从2019年10月10日至2020年10月9日，月租金4800元，押金4800元，押一付三。由于疫情影响，刘婷婷、刘占楠承租房屋所在的商区从2020年2月初至今实行封闭式管理，禁止客户入内，承租房屋失去使用价值。2020年3月中旬，刘婷婷与张淑杰协商后达成一致，张淑杰同意减免租金3000元。后因张淑杰的朋友着急租房，张淑杰与刘婷婷在2020年4月初协商一致同意刘婷婷、刘占楠退租，张淑杰不收4月份费用，张淑杰承诺收房后视房屋损坏情况再谈押金退还问题。刘婷婷、刘占楠在2020年4月8日晚清空所有物品，将房屋打扫干净，但张淑杰拒绝退押金并强行撬门换锁。张淑杰的行为严重损害了刘婷婷、刘占楠的合法权益，故诉至法院，望判如所请。张淑杰辩称，不同意刘婷婷、刘占楠的诉讼请求。双方的租赁合同约定，租赁期自2019年10月10日至2020年10月9日，每月房租4800元，按季度支付，需提前10天支付下季度租金，也就是当月的1号，如果不按照约定时间交付租金超过7天，出租人可以解除合同。2020年2月15日，刘婷婷发微信说疫情期间没有客户，要求减免房租。经过多次沟通，我同意在下个季度的租金中每月减免1000元，三个月共计3000元。因刘婷婷、刘占楠没有按合同要求交纳下个季度的租金，我在2020年4月1日给刘婷婷发微信提醒，刘婷婷回复称让等两天。2020年4月2日，刘婷婷发微信说确定不再续租，准备在10号前搬家并要求退押金。2020年4月8日，我与刘婷婷约定时间进行现场交接，屋内已经没有刘婷婷、刘占楠的任何物品，但墙面有明显划痕和钉钉子的洞。因为刘婷婷、刘占楠没有按照约定交纳租金，我不同意退押金，后来我同意退还部分押金，但刘婷婷坚持要求全部退还，没有将房屋钥匙和水卡、电卡交还给我。我在当天换了门锁，在4月21日补办了水卡和电卡。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月29日，张淑杰（出租人，甲方）与刘婷婷、刘占楠（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称《租赁合同》）。《租赁合同》约定：张淑杰将位于房山区长阳镇怡和北路5号院16号楼4层407的房屋一套出租给刘婷婷、刘占楠，用途为办公；租赁期限自2019年10月10日至2020年10月9日，甲方应在2019年10月10日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准为每月4800元，按季度支付，租金到期，需提前10日支付；押金4800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；对于该房屋及附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到通知后7日内进行维修，因乙方保管不当或不合理使用，导致房屋及其附属物品、设备设施发生损耗或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。《租赁合同》第九条“合同解除”条款约定：甲方存在1.迟延交付房屋达7日，2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康，3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋情形之一的，乙方有权单方解除合同；乙方存在1.不按照约定支付租金达7日，2.欠缴各项费用达200元，3.擅自改变房屋用途，4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿，6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活，7.擅自将房屋转租给第三人情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。《租赁合同》“违约责任”条款约定：甲方有第九条约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第九条约定的情形之一，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还相应租金；甲方未按约定时间交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达到合同解除条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的2倍标准支付违约金。《租赁合同》还对双方其他权利义务作了约定。《租赁合同》签订后，张淑杰依约将房屋交付给刘婷婷、刘占楠使用，刘婷婷、刘占楠利用房屋经营美容美甲等业务。2019年10月10日，刘婷婷、刘占楠向张淑杰交纳押金4800元，交纳2019年10月10日至2020年1月10日期间的租金14400元。2019年12月31日，刘婷婷、刘占楠向张淑杰交纳2020年1月10日至2020年4月10日期间的租金14400元。为应对新型冠状病毒感染肺炎疫情，北京市政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，相关部门采取了积极的疫情防控和应急处置措施。案涉房屋所在商区采取了加强人员出入管理等措施，刘婷婷、刘占楠的业务开展和经营业绩受到了较严重的影响。2020年2月起，刘婷婷与张淑杰多次就租赁合同的履行问题进行沟通。双方的微信聊天记录显示：2020年2月15日，刘婷婷联系张淑杰称，因疫情影响，经营出现困难，希望减免房租。2020年3月4日，张淑杰回复刘婷婷称最多可以减免1000元房租，如果同意就继续履行合同，不同意就按合同约定执行。刘婷婷提出要求减少2000元，张淑杰表示不同意。2020年4月1日，张淑杰催促刘婷婷交纳房租，刘婷婷称客人不能进小区，如果与物业单位协商后还是不能解决客人进入的问题，自己就无法继续经营。2020年4月2日，刘婷婷提出不再承租，张淑杰表示同意，希望刘婷婷尽快搬走。诉讼中，刘婷婷认为双方协商减免的是2020年1月10日至2020年4月10日期间的租金，每月减少1000元，减免方式是在下个季度交房租时少交3000元。张淑杰认为其是同意减少下季度的租金，每月减少1000元共3000元。2020年4月8日，刘婷婷将承租房屋内的物品全部清理搬出，房屋墙体上留有一道划痕和钉钉子留下的痕迹，天花板留有安装窗帘的轨道。房屋交接当日，刘婷婷与张淑杰就押金退还问题发生争议。刘婷婷未将房屋钥匙和水卡、电卡交还给张淑杰。张淑杰于2020年4月8日更换了房屋门锁，后重新办理了水卡和电卡。张淑杰称其更换门锁支出500元，补办水卡和电卡支出60元。本院认为，刘婷婷、刘占楠与张淑杰在自愿基础上签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，刘婷婷、刘占楠于2019年12月31日交纳了2020年1月10日至2020年4月10日期间的租金14400元，因经营受到疫情的影响，刘婷婷与张淑杰协商租金减免的事宜。虽然张淑杰曾作出每月减免租金1000元三个月共3000元的意思表示，但依据双方提供的证据，不能确定双方一致意思表示的内容是将2020年1月10日至2020年4月10日的租金予以减免，张淑杰将已收取的租金退还，还是对2020年4月11日开始的下一季度的租金予以减免。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。刘婷婷、刘占楠与张淑杰未能通过协商一致的方式变更租金数额。依据查明的事实，刘婷婷、刘占楠利用案涉房屋经营美容美甲，因肺炎疫情的出现，房屋所在商区采取了加强人员出入管理等防疫措施，刘婷婷、刘占楠的经营活动受到了较严重的影响。刘婷婷、刘占楠因此提出减少租金的要求，具有法律依据。本院综合考虑疫情防控的具体措施、持续时间，经营活动受到影响的程度、双方对损失的承受能力和合理分担损失的可能性等因素，结合双方对租金减免的协商过程，酌情减少案涉房屋在2020年1月10日至2020年4月10日期间的租金3000元，张淑杰应将已收取的相应租金予以退还。本院对刘婷婷、刘占楠相关诉讼请求的过高部分不予支持。《租赁合同》约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租人承担的费用、租金，以及承租人应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应返还给承租人。因经营受疫情和相应防控措施的影响，合同的履行成本增加，刘婷婷在2020年4月2日提出解除《租赁合同》，张淑杰表示同意。2020年4月8日，案涉出租房屋已经腾空，张淑杰已实现了对房屋的控制。《租赁合同》解除时，刘婷婷、刘占楠无欠付租金的情况。交还的房屋虽有少许表面瑕疵，但基本符合依据合同约定和房屋性质使用后的状态。2020年4月8日房屋交接之时，刘婷婷和张淑杰因押金退还问题发生争议，刘婷婷未将房屋钥匙和水卡、电卡交还张淑杰。张淑杰因更换房屋门锁、重新办理水卡和电卡而支出了相关费用。房屋交接事宜未能妥善处理，双方均存在过错。关于押金退还问题，本院作如下考虑：刘婷婷、刘占楠利用案涉房屋所开展的经营活动受疫情及其管控措施影响较为严重，继续履行合同的成本显著增加。诉讼前，当事双方一致同意解除《租赁合同》，虽然《租赁合同》的解除与疫情及其管控措施密切相关，疫情的发生是双方均不能预见也不能避免的，但是刘婷婷、刘占楠提前解除合同的行为，也在一定程度上给张淑杰造成了损失，因此本院基于公平原则，综合考虑双方过错程度及受损失程度酌情确定张淑杰向刘婷婷、刘占楠返还押金2400元。本院对刘婷婷、刘占楠相关诉讼请求的过高部分不予支持。刘婷婷、刘占楠未提供证据证明张淑杰更换房屋门锁的行为给其造成了损失，其要求张淑杰赔偿撬门换锁损失300元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、张淑杰于本判决生效之日起十日内向刘婷婷、刘占楠退还租金3000元；二、张淑杰于本判决生效之日起十日内向刘婷婷、刘占楠退还押金2400元；三、驳回刘婷婷、刘占楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44元，由刘婷婷、刘占楠负担19元（已交纳），由张淑杰负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 桓二〇二〇年七月三十日法官助理  冯瑞卿书 记 员  陈 悦