陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终7642号上诉人（原审原告）：重庆嘉裕环球影业有限公司法定代表人：张斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏宪俊，重庆承业律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋轲，重庆承业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安赛格康鸿置业有限公司法定代表人：刘红军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张劲鸣，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邓军，男，该公司员工。上诉人重庆嘉裕环球影业有限公司（以下简称：嘉裕公司）因与上诉人西安赛格康鸿置业有限公司（以下简称：赛格康鸿公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初7606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉裕公司委托诉讼代理人魏宪俊、蒋轲，上诉人赛格康鸿公司委托诉讼代理人张劲鸣、邓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉裕公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判赛格康鸿公司赔偿损失155万元；2.一审诉讼费、保全费及二审上诉费用由赛格康鸿公司承担。事实与理由：一、涉案项目地块应赛格康鸿公司主动对项目规划进行调整，导致项目地建设迟滞，无法履行合同约定的义务，在此期间，赛格康鸿公司就该事件并未向嘉裕公司做出任何明示和解释。嘉裕公司侧面了解到相关信息后，积极与赛格康鸿公司沟通，无果，遂于2019年3月11日发出解除函。故涉案合同属于依法解除，而非协商解除。二、合同2.1.2条的运用必然是以合同相对方合理履行合同为前提，不能成为赛格康鸿公司一直不履行合同的借口。涉案项目公示时间是2016年，至今近4年半时间，仍然没有开始建设，更不用提及何时才能交付租赁物的问题。赛格康鸿公司对合同2.1.2条扩大解释，是对自身义务的推诿，不合理、不公平，不应得到法院的支持。三、2015年11月，嘉裕公司向赛格康鸿公司缴纳100万元保证金，并积极展开准备工作。庭审中，嘉裕公司也提交证据证明已支付费用已达80多万元。此外，因赛格康鸿公司延期交付租赁物，使嘉裕公司每年损失的毛利润达200万、300万元。一审判决赛格康鸿公司仅赔偿45万元，明显过低。以6个月房租作为违约金，是双方协商一致的结果，应当作为赔偿的参考标准。赛格康鸿公司答辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，已经详细阐述了争议事项始末及双方多次沟通的情形，并认为赛格康鸿公司行为未构成根本违约，请求二审驳回嘉裕公司的上诉请求。赛格康鸿公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判赛格康鸿公司向嘉裕公司支付租赁保证金的利息损失；2.嘉裕公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一审认定嘉裕公司除租赁保证金被占用的损失外，还存在为履行合同付出的前期支出，属于认定事实有误。嘉裕公司并未提交证据证明其损失。其提交的设计费的证据不足以证明设计费已经实际发生，且嘉裕公司在明知影院开业时间无法确定的情况下，提前招聘员工、支付培训费和员工工资，有悖于常理和经营策略。更为重要的是，嘉裕公司主张人工培训费损失，却未提供合同、转账凭证等合法有效的票据证明费用实际发生。故嘉裕公司除已支付的租赁保证金的资金占用利息损失外，并不存在其他损失。嘉裕公司答辩称，除判决损失不足以弥补嘉裕公司损失外，一审判决认定的其他事实清楚，法律适用正确，请求二审驳回赛格康鸿公司的上诉请求。嘉裕公司向一审法院起诉请求：1.解除嘉裕公司、赛格康鸿公司之间签订的租赁合同；2.赛格康鸿公司返还嘉裕公司交付的保证金100万元，并按照中国人民银行同期银行贷款利率计算利息至本息退完为止；3.赛格康鸿公司向嘉裕公司支付违约金200万元；4.本案诉讼费用由赛格康鸿公司承担。一审经审理查明，2015年10月19日，出租方赛格康鸿公司（甲方）与承租方嘉裕公司（乙方）签订了重庆嘉裕国际影城租赁合同,双方就乙方租赁甲方房屋开设嘉裕影城事宜约定:1.租赁房屋位于西安市高新技术产业开发区商铺。2.租赁房屋图纸设计建筑面积总计为4468平方米。甲方同意乙方将租赁房屋用于开设影院及其相关配套附属业务用途。3.租赁房屋的租赁期限为15年6个月，自2018年1月1日起至2033年5月31日止，甲方场地交付日暂定为2017年12月31日。所有租赁房屋的统一开业时间为2018年6月1日，如有变化，以甲方书面通知的日期为准。4.乙方在本租赁合同签订后10个工作日内，向甲方支付租赁保证金100万元。5.租赁房屋如有甲方不可预见的市政规划拆迁、土地批租事件或其他不可抗力发生，则甲方应自收到通知后三天内将该通知复印件送达乙方，同时以尽量保全乙方在此经营为原则，协同乙方共同与拆迁单位磋商、争取。6.甲方如有下列违约行为，视为甲方根本违约，乙方除了有权单方面解除本合同，还有权要求返还租赁保证金，有权要求甲方按照当月月租金额的6倍支付违约金；如果给乙方造成损失的，还应承担赔偿责任。（1）甲方违反本合同的约定，经乙方书面催告后30日内仍不能使之符合合同约定的且致使乙方连续或累计两个月不能正常对外营业。（2）甲方破产或进行清算程序，因重组或合并原因进行清算者除外。（3）由于甲方原因，致使租赁房屋因法院强制执行而被查封，但不影响乙方的正常对外经营的除外。2015年11月23日，重庆育华公司向赛格康鸿公司转款保证金100万元，由赛格康鸿公司出具收款收据，载明其收取租赁保证金100万元。2015年11月1日，重庆育华影业有限公司更名为重庆嘉裕环球影业公司即本案原告。2017年8月23日，嘉裕公司向赛格康鸿公司发函称，因双方签订的《嘉裕影业租赁合同》所涉陕西省西安市赛格广场项目的根本性调整及贵我双方近期的沟通，函告如下：因贵司此次调整幅度过大，导致我司难以以原合同商务条件继续履行合约。根据现状我司要求原项目租金变更为260万元/每年（1-5年）；290万元/年（6-10年）；320万元/年（11-15年），项目计租面积以现有图纸核定面积4230平方计算，其他不变。2019年1月28日，嘉裕公司向赛格康鸿公司发出催告函至今称贵司未交付租赁物的行为已经构成根本违约，该合同目的现已无法实现。希望贵司在收到我司函告后，就合同问题、保证金退还事宜、以及违约金支付方案等一系列后续事项，给予我司一个书面答复。2019年3月11日，嘉裕公司向康鸿赛格公司发出合同解除函，称双方签订的《重庆嘉裕国际影城租赁合同》以及形成租赁合同关系事宜，已多次致函，希望就合同约定的租赁物无法交付后，导致的一系列问题得以解決，但赛格康鸿公司一直未回函，也未通过其他方式作出回应。现我司解除与贵公司签订的租赁合同。2019年3月13日，赛格康鸿公司回函称，虽然我公司项目规划方案进行了变更及项目建设期延后，双方已签订的租赁合同条款虽然约定了场地交付日为2017年12月31日，但该合同亦约定，如果实际交付日与租赁期限的起算日不一致的，则以实际交付日为起算日。同时合同条款还约定，如届时租赁房屋仍不能符合约定的交付条件导致交付迟延，乙方同意甲方进行施工整改并达到本合同所规定交付标准后，将承租房屋交付给乙方，此迟延期间不视为甲方违约。因此依据租赁合同，我公司迟延履行场地交付义务无需承担违约责任。庭审中，嘉裕公司提供了设计费用合同、设计方案、银行转账凭证、人工培训费用、MAX影厅许可证及相关合同等证据证明其实际损失，赛格康鸿公司对该组证据的真实性及证明目的均不予认可。嘉裕公司称其主张的200万违约金系依据合同条款约定计算，而赛格康鸿公司则认为该违约金约定过高，申请降低。赛格康鸿公司向法院出具情况说明，西安赛格康鸿置业有限公司于2013年8月取得开发“赛格广场项目”建设用地，用于建设“赛格广场项目”，并在2015年10月19日与重庆嘉裕环球影业有限公司签订了《重庆嘉裕国际影城租赁合同》，合同租赁面积为:4468平方米，我公司“赛格广场项目”最初规划为:两栋写字楼栋商务公寓、六层商业裙楼和四层地下停车场组成的商业综合体(项目总建筑面积为:284800平方米、其中商业面积为:64100平方米)，并取得了该项目的《建设工程规划许可证》。之后为响应西安市政府于2016年6月25日颁布的《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》(市政发2016]32号)及考虑到项目自身去化等原因，项目最终调整为三栋写字楼、一栋公寓及公寓式办公楼、四层商业裙楼和四层地下停车场组成的商业综合体(项目总建筑面积为289797平方米、其中商业面积为28305平方米)，并于2018年4月16日获得了项目总平面规划方案的批复，目前进入到项目的建筑单体方案审批及《建设工程规划许可证》办理阶段。我公司在本项目规划方案调整过程中一直与嘉裕公司保持沟通，并将项目调整的方向、最终新方案商业布局等情况及时以电话、邮件等方式告知对方。重庆嘉裕环球影业有限公司在得知我项目规划调整的相关情况后，依据我公司项目新图纸对影院布局进行了调整，重新确定了新的租赁面积4230平方米，并于2018年8月23日来函提出降低租金的要求。我公司在收到对方函件后积极与对方沟通续约或解除合同的相关事宜，并在2017年10月23日由时任公司总经理苏春梅带队亲赴重庆当面沟通。对方在沟通中未曾提出合同解约，我方也未与对方达成租赁合同的补充协议。法院认为，嘉裕公司、赛格康鸿公司之间签订的重庆嘉裕国际影城租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，当事人均应依约履行。在履行合同过程中，因案涉项目规划发生重大变化，致租赁合同目的无法实现。审理中，嘉裕公司、赛格康鸿公司均表示愿意解除合同，现双方协商一致解除合同，法院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。据此嘉裕公司要求退还保证金100万元的诉请，于法有据，法院依法予以支持。另，因合同的解除给嘉裕公司造成了一定的损失，综合考虑保证金由赛格康鸿公司占用的期间，合同无法履行的原因及嘉裕公司为履行合同的前期支出等各项因素，法院酌情认定赛格康鸿公司应赔偿嘉裕公司各项损失45万元为宜。关于嘉裕公司认为已构成根本违约，要求支付200万元违约金的诉请，经查，双方在合同中约定房屋实际交付时间为暂定且赛格康鸿公司在案涉租赁场所整体项目规划变更后，亦将该情形告知了嘉裕公司；嘉裕公司发函协商下调租金事宜，故该阶段属于双方就合同重要条款协商期间，后虽未达成一致意见，但赛格康鸿公司的行为并未构成根本违约，故嘉裕公司上述意见，法院依法不予采纳。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十七条之规定，判決如下，一、解除重庆嘉裕环球影业有限公司与西安赛格康鸿置业有限公司于2015年10月19日签订的《重庆嘉裕国际影城租赁合同》。二、西安赛格康鸿置业有限公司于本判決书生效后十日内退还重庆嘉裕环球影业有限公司保证金100万元。三、西安赛格康鸿置业有限公司于本判決生效后十日内支付重庆嘉裕环球影业有限公司赔偿款45万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回重庆嘉裕国际影城其余诉讼请求。本案案件受理费32035元，由重庆嘉裕环球影业有限公司承担15377元，由西安赛格康鸿置业有限公司承担16658元。本案保全费5000元，由西安赛格康鸿置业有限公司承担。因重庆嘉裕环球影业有限公司已预交，故西安赛格康鸿置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付重庆嘉裕环球影业有限公司。二审经审理查明，一审查明事实属实。另查明，《重庆嘉裕国际影城租赁合同》第2.1.2条约定，如果租赁房屋实际交付日与上述租赁期限的起算日不一致的，则以租赁房屋实际交付日为起算日，但租赁期限不变。第2.2.2条约定，如届时租赁房屋仍不能符合约定的交付条件导致交付迟延，乙方同意甲方进行施工整改并达到本合同附件5.10所规定交付标准后，将租赁房屋交付给乙方，此迟延期间不视为甲方违约。二审中，各方均未提交新证据。庭审中，嘉裕公司明确其主张赛格康鸿公司根本违约的依据为双方合同约定的交付时间是2017年12月31日，但赛格康鸿公司至今仍未交付租赁房屋，且该标的仍未开始建设，符合《中华人民共和国合同法》的法定解除及合同11.2条的约定解除。本院认为，关于涉案合同的解除原因应如何认定的问题。嘉裕公司认为，合同约定的交付时间是2017年12月31日，但赛格康鸿公司至今仍未开始建设项目，更无法谈及交付租赁房屋，构成根本违约，依据法律规定及合同11.2条的约定解除合同。本院注意到，2017年12月31日是合同约定的场地交付暂定日期，双方还约定如果租赁房屋实际交付日与上述租赁期限的起算日不一致的，则以租赁房屋实际交付日为起算日，但租赁期限不变；如届时租赁房屋仍不能符合约定的交付条件导致交付迟延，乙方同意甲方进行施工整改并达到本合同附件5.10所规定交付标准后，将租赁房屋交付给乙方，此迟延期间不视为甲方违约。并且，嘉裕公司在得知涉案项目有变化，赛格康鸿公司无法在2017年12月31日交付房屋后，还于2017年8月23日致函赛格康鸿公司，提出降低租金，作出希望继续合作的意思表示。结合上述约定及事实，嘉裕公司主张赛格康鸿公司构成根本违约导致合同解除，依据不充分。一审法院对双方在审理中均同意解除合同的意思表示予以确认，并判令解除争讼之租赁合同正确。合同解除后，赛格康鸿公司应将收取的100万元保证金予以退还。一审中，嘉裕公司提交了相应证据欲证明其损失，一审法院综合考量证据情况、合同履行情况、嘉裕公司为履行合同所做准备以及嘉裕公司资金被占用的损失等因素，酌情判令赛格康鸿公司赔偿损失45万元并无不当。但一审判决第四项将嘉裕公司的名称表述错误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初7606号民事判决第一、二、三项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初7606号民事判决第四项为“驳回重庆嘉裕环球影业有限公司其余诉讼请求。”二审案件受理费，上诉人重庆嘉裕环球影业有限公司预交18750元、上诉人西安赛格康鸿置业有限公司预交8050元，均由其自行承担。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  姬 钊审判员  蒋 瑜二〇二〇年七月二十三日书记员  张 茜