广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2793号上诉人（原审被告）：佛山市金汇海投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区,统一社会信用代码914************465。法定代表人：劳瑞娟,该司总经理。委托诉讼代理人：魏艳，广东阐博律师事务所律师。委托诉讼代理人：区巧渝，广东阐博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎嘉怡，女，1984年12月1日出生，汉族，住广东省封开县****************，公民身份号码441************721。委托诉讼代理人：甘志坚，男，黎嘉怡配偶。上诉人佛山市金汇海投资有限公司（以下简称金汇海公司）因与被上诉人黎嘉怡商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初20573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金汇海公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回黎嘉怡全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由黎嘉怡承担。事实与理由：一、一审判决认定案涉房屋合格，符合合同约定的交付条件正确。二、案涉房屋没有瑕疵，金汇海公司无需赔偿，一审判决认定金汇海公司应对两个卫生间之间、竣工图显示阳台的位置存在瑕疵且未予以说明承担赔偿责任错误。两个卫生间之间、竣工图显示阳台的位置，确实因受4703房卫生间下沉0.4米的影响，比其他标准层阳台多下沉了0.3米，但上述下沉不影响房屋层高。房屋的楼高是符合3米楼高的要求。即使按照法院实地测量的数值，也未违反《住宅设计规范》GB50096-2011中“住宅层高宜为2.8m、卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4m、卫生间的室内净高不应低于2.2m”和《民用建筑设计通则》GB50352-2005中“地下室、局部夹层、走道等有人员正常活动的最低处的净高不应小于2m”之规定，根本不影响通风、采光。且案涉房屋经规划、报建审批及竣工验收备案，足以证明合法。此外，金汇海公司在出售案涉房屋及收楼时有向黎嘉怡口头说明和提示上述下沉设计。一审法院认定金汇海公司未予说明错误。三、一审判决认定黎嘉怡的起诉未超过诉讼时效期间错误。1.结合金汇海公司提供的《装修申请书》等证据，案涉房屋的装修负责人（装修方）正是黎嘉怡配偶甘志坚，根据合理推断其应是装修方面的专业人士，一审法院认为黎嘉怡并非专业人士，不清楚房屋存在瑕疵错误。2.一审判决认为黎嘉怡在装修完成后购置家具时才发现瑕疵合理错误。从实地考察及案涉现场拍摄的图片可知，案涉阳台位置在收楼时或者毛坯状态可以肉眼看到明显存在高低不一致之处。退一步而言，即使案涉房屋存在所谓的“瑕疵”，黎嘉怡理应在收楼时发现，而《单位查验记录表》记载的查验情况填写为空白，即黎嘉怡对案涉房屋进行验收且没有提出异议。3.一审判决认定黎嘉怡诉讼时效起算时间有误。首先，黎嘉怡在2015年9月30日收楼时应发现“楼高不对”，本案诉讼时效在2017年9月30日已届满。其次，黎嘉怡于2015年11月24日申请对案涉房屋进行装修，后两次申请装修工程延期，装修工期分别是2016年3月2日至6月2日、2016年6月16日至2016年9月16日。但黎嘉怡从未向金汇海公司提出案涉房屋“楼高不对”，于理不合。四、即使金汇海公司应承担赔偿责任，但一审判决认定的赔偿标准过高，应予下调。黎嘉怡辩称，一、一审法院已对案涉房屋进行实地勘查，作出的判决具有事实依据。金汇海公司一方面确认两个卫生间及阳台位置下沉了0.4米，另一方面却坚称符合楼高3米的交楼标准，其陈述前后矛盾。二、金汇海在出售案涉房屋时并未口头告知或提示两个卫生间及阳台下沉设计。三、在2018年上半年，黎嘉怡发现案涉房屋的楼高问题后已立即向物业管理处反映，物业管理处告知该问题应由开发商处理，但开发商一直未予处理。黎嘉怡向一审法院起诉请求：1.金汇海公司因出售有瑕疵的商品房而向黎嘉怡赔偿46000元；2.诉讼费由金汇海公司承担。一审法院认定事实：2014年8月13日，金汇海公司作为甲方（出卖方），黎嘉怡作为乙方（买受方），双方签订《商品房买卖合同》一份，约定乙方所购商品房为******的*栋4603单元，所购商品房的用途为成套住宅，本楼层高度3米；该商品房非封闭式阳台2个；该商品房的套内建筑面积82.5平方米，土地使用面积分摊9.76平方米，另公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.16平方米，故该商品房建筑面积108.66平方米。上述面积为甲方暂测面积，如暂测面积与实测面积有差异的，以实测面积为准；该商品房价格按套内建筑面积计算，为每平方米12538.7元，按建筑面积计算，为每平方米9520元，总金额1034443元。套内建筑面积销售单价包含公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用等内容。案涉房屋所在的佛山市****项目第*期*区**层以上住宅塔楼AB栋已于2015年6月23日经佛山市住房和城乡建设管理局予以竣工验收备案。金汇海公司于2015年9月30日向黎嘉怡交付了案涉房屋。2015年11月24日，黎嘉怡向金汇海公司提交装修申请表，申请装修期限为2015年11月24日至2016年2月9日。后黎嘉怡又向金汇海公司提交装修工程延期申请表，申请装修时间延期至2016年3月2日至2016年6月2日和从2016年6月16日至2016年9月16日。另查明，根据测量时间为2015年3月26日的由佛山市顺德区测绘产品质量管理所出具的《佛山市******居委会******1、2栋房产测量资料簿》显示，*栋4603号单元实测套内建筑面积为82.01平方米，用地分摊面积为9.76平方米，公建分摊面积为28.35平方米。一审法院认为，黎嘉怡、金汇海公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点之一，系金汇海公司向黎嘉怡交付的房屋是否存在瑕疵。黎嘉怡起诉认为，金汇海公司交付的房屋不符合双方关于“本楼层高度3米”的约定。根据建设部、国家质量技术监督局联合发布的《住宅设计规范》GB50096-1999规定，层高是指“上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”，而室内净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离”，黎嘉怡提交的证据均只能反映案涉房屋的室内净高情况，并不能证明案涉房屋上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离不足3米的事实。相反，金汇海公司提交的证据证明案涉房屋所在的佛山市****项目第*期*区**层以上住宅塔楼AB栋已于2015年6月23日经佛山市住房和城乡建设管理局予以竣工验收备案，即案涉房屋已经达到双方在《商品房买卖合同》及合同补充协议中约定的交付条件；另外，金汇海公司还向法院提交了案涉房屋所在的AB塔标准层平面图（竣工图），证明46层（标高154米）与47层（标高157米）之间的水垂直距离为3米，对于该竣工图黎嘉怡亦未能提供相关证据予以推翻或辩驳。因此，黎嘉怡对其认为金汇海公司交付的房屋不符合层高三米的约定，应承担举证不能的不利风险，黎嘉怡提交的证据不足以证明金汇海公司交付的房屋不符合层高三米的约定，对此法院不予确认。庭审中，黎嘉怡除认为案涉房屋不符合层高三米的约定之外，其还认为案涉房屋内的两个卫生间及位于两个卫生间之间、竣工图显示为阳台的位置底部离地面的高度低于房屋其他位置底部离地面的高度，由此影响其房屋的通风、采光、使用功能，亦对其未来收益造成损失。对此，法院作如下分析：对于卫生间，根据实地查勘，黎嘉怡房屋的卫生间属于沉箱式卫生间（下沉式卫生间），在主体建造时需将卫生间结构层局部或整体下沉离相应楼面一定高度（一般35厘米至40厘米），以使卫生间的水平排水管道埋入其中，基于该设计原理和一般的生活常理，黎嘉怡房屋两个卫生间顶部与地面的距离低于房屋其他位置顶部与地面距离40厘米左右属于合理情况。黎嘉怡并未提供相关证据证明该卫生间的设计不符合《商品房买卖合同》及合同补充协议中的约定，其认为房屋内两个卫生间顶部与其装修后的地面距离低于房屋其他位置顶部与地面距离，导致其房屋通风、采光、使用功能，以及房屋价值受到影响的依据不足，法院不予支持。对于两个卫生间之间，竣工图显示为阳台的位置，经法院实地查勘及金汇海公司确认，因楼上4703单元为复式单位，单位内该位置为卫生间，因此根据上述沉箱式卫生间的设计，导致黎嘉怡房屋该部分区域顶部与地面的距离比本栋6楼至45楼的03单元相同区域的距离要低（金汇海公司书面回复确认低30厘米）。对于上述距离的差异，金汇海公司无论是在与黎嘉怡签订《商品房买卖合同》时，还是交付案涉房屋给黎嘉怡时，均未向黎嘉怡予以说明，对比本栋其他楼层相同单元的房屋，金汇海公司向黎嘉怡交付案涉4603单元的上述阳台位置确实存在一定的瑕疵，该瑕疵对黎嘉怡上述阳台位置的使用亦确实造成一定的影响，黎嘉怡据此要求金汇海公司对其交付的案涉房屋存在上述瑕疵承担相应的赔偿责任有理，法院予以支持。本案的争议焦点之二，系黎嘉怡的损失是多少。基于前述分析，金汇海公司向黎嘉怡交付的房屋存在一定的瑕疵，该瑕疵亦无法通过修复而消除，因此黎嘉怡主张要求金汇海公司按该区域面积折算其损失合理，法院予以支持。关于损失的计算，双方在《商品房买卖合同》约定存在瑕疵的阳台为非封闭式阳台，根据编号为GB/T50353-2013的《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.21“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积”的规定，该阳台属于主体结构外的阳台，在计算建筑面积时系按结构底板水平投影面积计算1／2面积，但本案中双方均未能提供存在瑕疵的阳台结构地板水平投影面积情况。另外，双方在《商品房买卖合同》中约定，案涉房屋按套内建筑面积计算为每平方米12538.7元，按建筑面积计算为每平方米9520元计算，但套内建筑面积销售单价包括了公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用，因此应参考按建筑面积所计算的价格折算相应损失更为合理。基于前述，法院结合该阳台在竣工图上显示的面积7.98平方米（2.85米×2.8米）及《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.21的规定，并参考黎嘉怡购买房屋时按建筑面积计算的价格9520元/平方米，酌定黎嘉怡因该阳台存在瑕疵而导致的损失为11395.44元（7.98平方米×1/2×9520元/平方米×30%）。黎嘉怡超出上述部分的主张，依据不足，法院不予支持。关于诉讼时效，因黎嘉怡并非专业人员，其在购买房屋时亦并不清楚案涉房屋存在上述瑕疵，根据实地勘察，因上述空间与两个卫生间底部相连且高度一致，在收楼或毛坯状态下难以发现差异亦实属正常，黎嘉怡诉称其装修完成后购置家具时才发现瑕疵合理；即使按照金汇海公司提交的装修工程延期申请表所记载黎嘉怡于2016年9月16日完成装修，其向法院提起本案诉讼亦未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条所规定的诉讼时效。金汇海公司提出的诉讼时效抗辩依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、金汇海公司应于判决生效之日起十五日内向黎嘉怡赔偿损失11395.44元；二、驳回黎嘉怡的其他诉讼请求。案件受理费950元，减半收取计475元，由金汇海公司负担117.67元，由黎嘉怡负担357.33元。二审期间，金汇海公司没有提交新证据。黎嘉怡向本院提交以下证据：1.《调解情况说明书》1页；2.佛山12345短信截图及网页截图6页；3.**广场业主缴纳装修费用情况明细表2页。以上证据共同证明黎嘉怡对有瑕疵的商品房进行维权的经过。本院组织当事人对上述证据进行质证。证据1、证据2有原件或原始网页核对，本院对其真实性予以确认。证据3无原件核对，本院对其真实性不予确认。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。二审另查明，黎嘉怡分别于2018年6月26日、11月29日向佛山12345平台反映案涉房屋其中一个房间高度偏低，要求开发商免除1年物业管理费作为赔偿。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为：一、案涉商品房是否存在瑕疵，若存在瑕疵，开发商应如何承担责任；二、本案诉讼时效期间是否已届满。关于第一个争议焦点，根据一审查明事实，案涉房屋两个卫生间之间、竣工图显示为阳台的位置顶部到地面的距离确实因楼上房屋卫生间沉箱设计而相比本栋其他楼层相同单元的低约0.3米。对比同栋其他楼层相同单元的房屋，该位置确实存在瑕疵，会对买受人造成一定影响。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，在商品房销售活动中，买受人一般处于信息获取的劣势地位，金汇海公司应当遵循诚实信用原则，在出售案涉商品房时应就上述特殊情况对买受人尽通知或提示义务。金汇海公司虽上诉主张已向黎嘉怡作口头提示和说明，但并未提供证据予以证明，本院不予采纳。由于该瑕疵无法修复，且对黎嘉怡造成的具体损失难以认定，一审法院根据黎嘉怡的主张按面积折算损失，酌定金汇海公司赔偿黎嘉怡因该位置瑕疵所受损失为11395.44元，合理恰当，本院予以维持。金汇海公司上诉主张其无须赔偿、赔偿标准过高依据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点，黎嘉怡并非专业人士，其在收楼时未能发现案涉房屋存在前述瑕疵符合常理。且黎嘉怡二审期间能具体描述其在2018年购置家具时发现前述瑕疵的经过，结合二审查明事实，黎嘉怡在2018年期间两次向相关部门反映案涉房屋层高问题，积极主张权利。据此，本院对黎嘉怡主张在装修完成后购置家具时才发现房屋瑕疵予以采信。一审法院认定黎嘉怡提起本案诉讼时，诉讼时效期间尚未届满正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。金汇海公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费为84.88元，由上诉人佛山市金汇海投资有限公司负担，该司多预交的865.12元，在本判决发生法律效力后经书面申请，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  吴媛媛审判员  姜欣欣二〇二〇年六月三十日书记员  卢瑶璇