上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初3648号原告：杨**，男，1967年6月5日生，汉族，户籍地哈尔滨市松**世茂大道**世纪花园****。委托诉讼代理人：杨东，上海星图律师事务所律师。委托诉讼代理人：季鹏飞，上海星图律师事务所律师。被告：赵伟，女，1987年1月30日生，汉族，户籍地户籍地江苏省泗阳县裴圩镇倪东村****，苏省昆山市长江中路******。委托诉讼代理人：王银杰，北京市中咨律师事务所上海分所律师。第三人：上海梵恩教育科技有限公司，住所地上海市宝山区同济路******。法定代表人：王乃波，执行董事。原告杨**诉被告赵伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年02月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依职权追加第三人上海梵恩教育科技有限公司(以下简称“梵恩公司”)参加诉讼。原告杨**的委托诉讼代理人杨东和被告赵伟的委托诉讼代理人王银杰到庭参加了两次庭审。原告杨**到庭参加了第二次庭审。第三人梵恩公司经本院传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨**向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2018年5月6日签订的《租赁合同》；2、判令被告支付原告自2019年9月24日至2019年12月5日的拖欠租金125,875.63元(4.055元/日×431.14平方×72日)；3、判令被告支付原告免租期租金78,683元；4、判令被告支付原告滞纳金(以125,875.63元为基数，从2019年9月16日起按照每日未付租金千分之二计算至实际清偿之日)；5、判令被告支付原告2019.7.1-2019.12.5物业费37,868.36元；6、判令被告支付原告2019.8-2019.10水费768.5元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月6日，杨**与赵伟经上海佑翔房地产经纪有限公司(以下简称“佑翔公司”)居间，三方签订一份《租赁合同》，约定赵伟承租杨**名下位于上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX-XXX室商铺(以下简称“系争房屋”)，并在合同中约定了相关权利义务。合同签订后，原告按约交付房屋，被告在2019年9月23日后停止支付租金并擅自退租，将钥匙交给中介。原告多次通过代理人刘星等向被告催要租金，被告拒付，故原告为维护自身权益，起诉至法院。被告赵伟的委托诉讼代理人辩称，不同意原告全部诉请。杨**与赵伟的租赁关系已经终止，梵恩公司成立前，梵恩公司原法定代表人高燕与杨**签订租赁合同，该合同抬头承租人为梵恩公司，主要为工商登记办理营业执照所用。2018年5月30日，梵恩公司注册成立，同年6月，梵恩公司又与杨**就系争房屋签订了合同，落款时间倒签在2019年5月8日，合同内容与前两份合同主要内容一致，但承租人已经变更为梵恩公司，教育局备案的即该份合同。三份合同都系佑翔公司中介工作人员刘勇代杨**所签，梵恩公司成立后，实际由公司在使用系争房屋，梵恩公司先挂靠在巧恩儿童美语品牌，进行对外招生，后2019年5月巧恩儿童美语倒闭，被告作为其加盟店，无法再用此品牌经营，故自创胜帆儿童美语品牌继续经营。租赁合同的权利义务由梵恩公司承担和享有，故请求法院驳回原告全部诉讼请求。系争房屋欠付租金的起算点为2019年9月24日无异议，但梵恩公司已经于2019年10月17日将系争房屋的钥匙交还给上海佑翔房地产经纪有限公司，故欠付租金的截点为2019年10月17日。物业费欠付时间截点也应当是2019年10月17日。免租期确实存在，但是不应当收取免租期租金。逾期支付租金的滞纳金不应由赵伟或者梵恩公司承担，因原告存在过错，导致合同无法履行。针对被告委托诉讼代理人的辩称，原告表示，不同意追加梵恩公司为被告，赵伟系2018年5月6日租赁合同签订主体，亦系梵恩公司实际控制人。另外，赵伟缴纳的104,910元保证金，按照合同约定，原告应当予以没收。原告仅认可2018年5月6日赵伟与刘勇代杨**签订的合同，该份合同也由赵伟履行，刘勇并未有权限代表杨**签订后续合同。按照合同约定，承租人变更为公司的，需要经过原告同意，原告直到2019年6月赵伟出具承诺书后才知道赵伟在系争房屋内开公司的情况。针对原告的陈述，被告委托诉讼代理人表示，不同意没收保证金，没收保证金条款属于格式条款，没收显失公平，保证金应当冲抵所欠租金。原告诉请中没收保证金、补交免租期租金和支付滞纳金三项都属于违约金性质，且滞纳金标准过高，希望法院将三项费用综合进行调整。第三人梵恩公司未到庭陈述，后发表书面说明表示，赵伟系梵恩公司聘请的校长，并非公司的股东或实际控制人。2018年5月6日，公司投资人(股东)委托赵伟与佑翔公司的刘勇签订租赁合同，承租系争房屋，后公司注册成立时高燕又代表公司与刘勇签订租赁合同用于工商登记，后取得公司印章后又再次与刘勇补签租赁合同，前后三份合同除承租人外其他合同内容一致。经股东认可，梵恩公司往来资金多委托赵伟或其他人代收代付。2018-2019年期间，由赵伟支付给杨**的租金实际为赵伟替公司代付，公司停止经营后，赵伟、张帆多次催款，2020年3月，经股东商议，为平账，梵恩公司将赵伟之前垫付的租金、品牌加盟费等退付至赵伟账户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：一、合同签订情况。2018年5月6日，杨**(出租方、甲方)与赵伟(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定乙方承租上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX层XXX-XXX室商铺，建筑面积431.14平方米，房屋租赁期限自2018年5月8日至2023年6月22日止。装修免租期自2018年5月8日至2018年6月22日止，租赁期内的一切费用都由乙方承担(包括物业管理费、电费、水费、通讯费、电话费、电视费、天然气费及安装燃气管道费、消防等一切乙方经营所产生的费用)。房屋首年每月租金人民币52,455元，每三个月支付一次，乙方每次房租到期日提前7日支付给甲方，首次房租于签订合同当天支付给甲方，先支付房租后使用商铺。2018年5月8日至2020年6月22日期间，每月租金皆为52,455元。乙方同意支付甲方104,910元保证金，乙方在租赁期内不准以保证金作乙方其他应付款项。乙方如有下列情况之一的，甲方有权单方面终止并解除合同：逾期支付房租或水、电费、通讯费超过七天，经甲方书面催告后仍未缴付的。逾期支付租金的，每逾期一天，则应按日向甲方支付未付租金的千分之二作为滞纳金。合同约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金。在租赁期内，若乙方确需要在该租赁房屋内注册新的公司，该新的公司注册成立后，经甲方书面同意，承租人可以转为新组建的公司。合同内容不变。自租赁期开始两年内若乙方擅自退租，则甲方提供给乙方的一个半月的免租期的租金乙方应按照现金78,683元的方式另行支付给甲方，且保证金不予退还。审理中，原告提供一份就系争房屋承租方为梵恩公司，签字为高燕的上海市宝山区市场监督管理局备案用于工商登记的租赁合同；被告提供一份就系争房屋承租方为梵恩公司，由高燕签字、梵恩公司盖章的租赁合同。两份合同的出租方签名系刘勇以杨**名义签署，落款时间为2018年5月8日，两份合同主要内容与2018年5月6日原、被告签署合同一致。二、支付租金等合同履行情况。合同签订后，赵伟支付杨**7、8、9三个月房租及保证金(其中2万元定金已于先期支付)。赵伟于2018年6月向宝山万达金街物业缴纳物业保证金34,600元。2018年9月17日，赵伟向杨**支付2018年10、11、12月租金157,365元。2019年9月，赵伟通过转账方式向物业缴纳系争房屋电费。张帆名下尾号3623招商银行账户于2018年12月17日向杨**支付2019年1、2、3月份租金157,365元、2019年3月18日向杨**支付2019年4、5、6月份租金157,365元。2019年5月，梵恩公司名下尾号0401招商银行账户支付上海宝山万达广场商业管理有限公司物业管理费21,988.14元。2019年6月19日，赵伟出具了《承诺书》一份，载明：胜帆儿童美语，上海宝山万达335-336商铺3日之内将7月房租付清，8月、9月按月正常支付房租，之后正常按照季度付款，如不按此交付房租费，房东可收回商铺，一切损失商户自行承担。赵伟。2019年6月22日，赵伟向杨**支付2019年7月份租金52,455元，2019年7月16日，赵伟向杨**支付2019年8月租金52,455元。向杨**转账支付钱款的账户既有赵伟名下尾号6995建设银行账户，亦有赵伟名下尾号7969招商银行账户。2019年8月27日刘星通过微信向张帆发送催告函，向赵伟催付租金。张帆通过微信与刘星沟通租金事宜。2019年8月28日，张帆通过微信告知刘星，梵恩公司名下尾号0401招商银行账户支付杨**9月份租金52,455元。2019年8月，梵恩公司名下尾号0401招商银行账户支付上海宝山万达广场商业管理有限公司电费2,000元。2019年4月8日，上海市宝山区教育局向梵恩公司发送《责令停止办学行为告知书》，内容主要为，梵恩公司未经教育行政部门审批许可在系争房屋内进行教育培训活动，责令立即通知办学行为。2019年12月13日，刘星通过微信向赵伟发送了起草的系争房屋租赁合同解约协议，赵伟与律师修改后将协议发送至刘星处。后双方并未就此份解决协议达成一致意见。2020年3月23日至3月28日期间，梵恩公司名下尾号0202招商银行账户分次转账至张帆名下尾号3623招商银行账户70,000元、230,000元，摘要为垫付代缴租金；分次转账至赵伟名下尾号7969招商银行账户60,000元、110,000元、120,000元、120,000元、800元，摘要为垫付代缴租金、垫付巧恩品牌加盟费、垫付礼品费等。审理中，被告出示一份书面材料，内容为：收到宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX-XXX室的商铺钥匙壹把，带客户看房子，不破坏内部东西。落款有上海佑翔房地产经纪有限公司盖章，落款时间10月17日。对此，原告表示，原告在向被告催收房租后被告未表示将钥匙交给了佑翔公司，钥匙交给佑翔公司原告也不知情，更不代表原告收回房屋。被告表示此材料为表示钥匙交给了佑翔公司，佑翔公司出具了收据，可以视为将房屋交还给原告。刘勇表示，赵伟10月17日将钥匙交至佑翔公司时并未说什么，就说钥匙放在中介公司。审理中，原告出示一份2019年10月20日高镜镇信访办《信访情况专报》(2019)第22期《关于接待胜帆儿童英语培训机构维权家长的情况报告》，内容主要为，胜帆儿童英语培训机构(海梵恩公司)注册地及经)注册地及经营地为上海市宝山区一二八纪念路******赵伟。赵伟称，胜帆英语挂靠的巧恩英语倒闭，资金链断裂，无法继续经营，试图寻找新的投资方，但无法承受房租大幅度增长，未能实现。本院向宝山区高镜镇信访办、司法所及宝山区教育局等部门进行核实，梵恩公司与学员发生相关纠纷后，实际由赵伟负责参与全程协调。三、法院调查情况。审理中，本院向佑翔公司业务部分行经理刘勇进行询问，刘勇表示，系争房屋挂在佑翔公司出租，无书面居间协议。2018年5月6日系争房屋租赁合同系自己代杨**与赵伟签署，签署时杨**写过委托书，特别注明与赵伟签订房屋租赁合同，但委托书已遗失。签订系争房屋租赁合同时，自己与杨**说过赵伟要做教育，但具体做什么没有提及。落款时间2018年5月8日的租赁合同是2018年5月6日之后几天赵伟过来要求自己签的，当时赵伟说是用于公司注册登记，合同内容无变化，自己没多想就签字了，没有将此情况告诉杨**。合同拿过来时没有承租方的信息和落款，高燕是谁不知道。赵伟租房后一直做英语培训，赵伟是胜帆英语老板，张帆系赵伟老公，所以叫胜帆英语。原告表示刘勇陈述可以证明其出于好意才签订后续两份合同，杨**亦不知情；赵伟表示多次找过刘勇签订了多份合同，刘勇有代理权限。本院传唤被告赵伟本人到庭陈述相关情况，赵伟称，梵恩公司法定代表人及股东高燕系自己弟媳，梵恩公司其他两位股东系高燕朋友，亦系高燕寻找的投资对象。张帆原系自己朋友，2019年6、7月份之间，两人发展为情侣关系。自己并非梵恩公司股东、发起人、实际控制人。2019年9月20日左右，杨**方一直催租，但此时公司已经营困难，支付不出房租。2019年10月17日，自己把系争房屋钥匙交给佑翔公司刘勇，刘勇并未说什么，自己也发送信息给物业经理，系争房屋已于2019年10月17日经返还出租方，欠付房租期间应当为2019年9月24日至2019年10月17日。物业费、水费支付情况不清楚。2018年5月6日，自己与刘勇签订租赁合同时，刘勇有杨**委托授权书，故后面补签的两份合同都是和刘勇签订的，刘勇可以代表杨**，委托书是否指定与其个人签署不清楚。后赵伟又称，实际上自己并未为梵恩公司代付租金等钱款，因公司注册成立前没有账户，公司股东借用其名义设立尾号6995建设银行账户，由该账户支付租金和收取钱款等。公司停止经营后，为平账，公司股东筹钱将钱款打回账户。至于为何将钱款打至赵伟名下个人名下招商银行账户，赵伟表示不清楚，系财务问题。赵伟表示梵恩公司账户2019年肯定有了，有公司账户后，学费等费用资金进出公司账户和尾号6995建设银行账户都会用。梵恩公司成立后一直在申请教育培训资质，但目前还未有结果。对梵恩公司股东变更情况不清楚。审理中，赵伟后续又向本院就系争房屋提供两份租赁合同，一份抬头承租方为赵伟，但无承租人签名；另一份承租人为梵恩公司，月租金为10,000元，赵伟称该合同用于教育部门备案，两份合同亦系刘勇代杨**所签署，故刘勇有权代杨**签订系争房屋的租赁合同。原告认为，月租金10,000元的系争房屋租赁合同租金与事实不符，说明刘勇无权代杨**签署另外合同。上海梵恩教育科技有限公司成立于2018年5月30日，2020年5月26日显示股东为任远、夏雅卓、王乃波，法定代表人王乃波，原股东、法定代表人高燕退出。本院认为，合同相对性决定了合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同一方当事人才能够对另一方当事人基于合同提出请求；只有合同当事人才能享有合同所规定的权利，并承担该合同义务，违约责任只能在特定的合同关系的当事人之间发生。本案的争议焦点为系争房屋履行的是哪一份有效租赁合同即系争房屋承租人的认定。在商业用房租赁合同中，先由相关个人承租房屋后再进行公司登记注册的情况下，承租人和实际使用人并存，且会出现就同一租赁房屋承租人为个人、公司的多份租赁合同。履行的实际合同应当从租赁的目的、承租个人与实际使用人之间的关系、合同履行的主体及过程、签订多份合同的目的等综合因素进行考量。从合同履行过程来看。自2018年5月以来，系争房屋租金等费用主要由赵伟、张帆支付。赵伟向杨**支付租金的账户既有名下尾号6995建设银行账户，亦有赵伟名下尾号7969招商银行账户，尤其是在梵恩公司成立取得公司账户后，赵伟仍主要以个人账户向杨**支付租金、物业公司支付电费等费用，赵伟个人账户与公司账户存在使用上存在严重混同。在合同履行过程中，张帆亦积极参与出租方协调赵伟欠付租金事宜，且用个人账户支付租金。赵伟未递交证据证明其与刘勇代签的后续其他合同构成表见代理，未提交证据证明杨**与梵恩公司之间存在真实意思表示的房屋租赁合同关系的事实，杨**亦未对后续其他合同进行追认，其他合同不能视为杨**同意系争房屋承租人变更为梵恩公司，故系争房屋的租赁合同承租人的权利义务并未概括转移至梵恩公司。系争房屋实际履行的是2018年5月6日杨**与赵伟签订的租赁合同，承租人为赵伟，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应合法有效。关于合同解除。赵伟拖欠租金未付，且逾期支付租金、水费等超过七日，经过催缴仍未及时支付，根据合同约定，杨**有权行使合同解除权。赵伟已实际搬离房屋，杨**已实际收回房屋。故原告要求在诉讼中判令解除合同，本院予以照准。关于欠付租金。赵伟认为2019年10月17日已将系争房屋返还给原告。但根据本院查明事实，赵伟仅将系争房屋钥匙交至佑翔公司，并通知了物业经理，但未有其他证据证明已经将系争房屋交还原告。结合原、被告就欠付租金和协商解除合同协商过程来看，可以认定杨**于2019年12月5日实际收回系争房屋，故租金结算截点为2019年12月5日。赵伟应当补付杨**2019年9月24日至2019年12月5日的租金。关于保证金、免租期租金和滞纳金。由于赵伟逾期支付租金及物业管理费、租赁期开始两年内擅自退租，已构成违约，应按合同约定承担相应违约责任。根据合同约定，租赁期开始两年内擅自退租应当支付一个半月免租期租金，且保证金不予退还。保证金具有担保租赁合同的性质，没收保证金及补付免租期租金皆属于解除合同违约金性质，该两笔费用总额亦在合理范围之内，本院均予以支持。逾期支付租金滞纳金与合同解除违约金属于两项违约行为违约金，本案中杨**主张的滞纳金应属于逾期支付租金违约金性质。因赵伟逾期支付租金，应按合同约定承担滞纳金，根据本案实际情况和被告意见，合同约定按照未付租金的日千分之二计算滞纳金的标准过高，故本院酌情确定赵伟需以未付租金的日万分之三为标准，向杨**支付滞纳金。关于物业费和水费。赵伟对物业费支付的时间截点存在异议，但对欠付物业费和水费未能提供相关证据证明已与原告就物业费、水费进行过结算。结合本院被告搬离系争房屋的时间，对杨**要求赵伟向其支付物业费37,868.36元和水费768.5元的请求，本院均予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨**与被告赵伟于2018年5月6日签订的《租赁合同》；二、被告赵伟于本判决生效之日起十日内支付原告杨**房屋租金125,875.63元及免租期租金78,683元；三、被告赵伟于本判决生效之日起十日内支付原告杨**物业费37,868.36元及水费768.5元；四、被告赵伟于本判决生效之日起十日内支付原告杨**逾期支付租金的滞纳金(以125,875.63元为基数，按日万分之三的标准，自2019年9月16日起计算至实际支付之日止)；五、原告杨**不予退还被告赵伟租赁保证金104,910元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,260元、财产保全费1,553元，均由被告赵伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二〇年七月二十三日法官助理 叶文玮书 记 员 顾名锦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。