贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初5530号原告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道**。法定代表人：郑红，总经理。委托代理人（特别授权）：顾汉业，男，1975年8月28日生，汉族,住贵州省凯里市，系。被告杨正军，男，1985年8月12日出生，苗族，贵州省凯里市万潮镇万潮村中塘组。原告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称华诚公司）诉被告杨正军买卖合同纠纷一案，本院2020年4月24日立案受理后，适用普通程序进行了审理，原告华诚公司的委托代理人顾汉业到庭参加诉讼，被告杨正军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华诚公司请求本院判决：1、判令解除原告与被告于2015年12月9日签署的合同编号为2015011934的《商品房买卖合同》及撤销合同备案，原告收回房屋所有权；2、判令被告退还原告房款54524.94元；3、判令被告支付原告违约金3750元；4、判令被告支付原告撤销合同、重新备案手续费及重开不动产发票税费等约计22500元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月9日，原告与被告签订书面《商品房买卖合同》及作为附件的补充协议，确定被告购买原告开发的位于凯里市，房屋建筑面积为123.9㎡，购房总金额为500417元，采用首付加按揭贷款的方式支付。被告当时因经济出现问题，未能及时凑足首付款，于是向原告提出由原告代为垫付首付款，先进行合同备案，等银行放款后归还原告的首付款。因当时房地产市场不景气，为促进销售，原告同意了被告的请求。被告在合同签署当日，向原告签署了一份包含请求原告代为垫付125417元首付款及借用收据到银行办理按揭贷款手续的《借条》。2015年12月15日《商品房买卖合同》被凯里市房产局登记备案，合同正式生效。2016年1月7日，中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行（以下简称农行凯里金泉支行）向被告足额发放了按揭贷款375000元，原告对被告的此次借贷作担保。之后原告催促被告前来返还首付款，但被告都以要还按揭贷款压力大为由，拒绝返还首付款。经多次催促和协调后，原、被告双方同意以首付款冲抵精装修的办法处理被告所欠的款项。2016年6月5日，双方签署了《补充协议书》，约定原告不再承担被告所购商品房的精装修义务，由被告自行装修。原告将精装修部分折现共计125417元返还给被告，被告签署了收到原告退给被告首付款的《收条》。至此，被告实际支付原告购房款为500417元-125417元＝375000元。该案商品房在2016年9月28日就已达交付使用条件，原告在2016年9月29日出版的《黔东南日报》上刊登了《交房公告》，之后也一直电话催促被告前来办理接房手续，但被告至今一直未来接房。在银行发放贷款后，被告未履行还款义务，多次连续多期未偿还银行贷款，导致农行凯里金泉支行于2017年9月27日、2018年1月9日分别划扣原告保证金5220.8元、8037.26元，共划扣保证金13258.06元，至今被告未归还给原告。之后被告又连续多期未归还农行贷款，农行凯里金泉支行于2018年4月起诉至凯里市人民法院（以下简称市法院），市法院在2018年8月17日作出了（2018）黔2601民初2174号的民事判决。判决第四条为原告对被告的借款本息承担连带清偿责任，原告在承担保证责任后有权向被告追偿。2020年1月19日，农行向市法院申请强制执行，市法院于2020年1月21日下发（2020）黔2601执564号的《执行通知书》，之后法院扣划原告账上资金400000元，原告又自缴16266.88元至本案一案一账户，至此，本案执行标的已全部执行完毕。市法院在2020年4月9日下发了（2020）黔2601执564号的《结案通知书》。根据我公司与被告签署的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第二条第（二）款及被告所签署的《购房相关补充约定与承诺》第4条之规定，被告已经造成了事实上的违约，合同的解除条件已成就，原告有权解除《商品房买卖合同》收回该商品房。被告应按该商品房价款总额的1%向原告支付违约金和承担由此产生的相关费用及给原告造成的损失，并配合原告到相关部门办理有关解除合同的手续。以上合同解除后，被告应返还原告房款：（13258.06＋400000＋16266.88）-375000＝59745.74元；支付原告约金：375000×0.01＝3750元；支付原告撤销合同、重新备案手续及重开不动产发票税费等约计总房款6%的费用，即375000×0.06＝22500元。为维护原告合法权益，特诉至法院，恳请法院判如所请。被告杨正军在答辩及举证期限内未答辩亦未提交证据。原告华诚公司为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告的营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件各一份，拟证明原告的基本信息及诉讼主体资格。2、被告的身份证复印件一份，拟证明被告的基本信息及主体资格。3、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原告与被告签订书面《商品房买卖合同》及作为附件的“补充协议”，确定被告购买原告商品房一套，并约定如被告连续三个月不还贷款，造成原告代被告归还贷款的，原告有权终止合同，被告需支付总房款1%违约金，并承担由此产生的费用和给原告造成的损失的事实。4、《商品房预售合同登记备案》复印件一份，拟证明《商品房买卖合同》被凯里市房产局登记备案的事实。5、《购房相关补充约定与承诺》复印件一份，拟证明被告再次承诺如逾期3个月未偿还银行贷款，原告有权解除《商品房买卖合同》，由此产生的费用由被告承担的事实。6、《借条》复印件一份，拟证明原告代被告垫付125417元首付款及被告借用收据到银行办理按揭贷款手续的事实。7、《补充协议书》复印件一份，拟证明双方同意以首付款冲抵精装修的办法处理被告所欠首付款的事实。8、《收条》复印件一份，拟证明原告已退回首付款给被告的事实。9、《黔东南日报》复印件一份，拟证明原告已刊登“交房公告”通知被告交房的事实。10、《保证金支付回单》、《业务凭证》、《担保人履行责任通知书》复印件各一份，拟证明被告未履行还款义务，导致农行扣划原告账上保证金两次的事实。11、《民事判决书》复印件一份，拟证明被告又连续多期未归还农行贷款后被农行起诉，市法院判决原告对被告的借款本息承担连带清偿责任，并有权向被告追偿的事实。12、《执行通知书》复印件一份，拟证明被告拒绝履行还款义务，被农行申请执行的事实。13、《当事人缴款通知书》复印件一份，拟证明截止2020年2月20日被告须缴纳欠款总金额。14、《结案通知书》复印件一份，拟证明截止2020年4月9日被告须缴纳各项欠款及原告已代被告缴纳416266.88到法院，该案执行标的已全部执行完毕的事实。15、《中国农业银行业务凭证》复印件一份，拟证明在执行之后，银行扣划了原告执行期间所产生的利息。经审理查明：2015年12月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于凯里市，建筑面积123.9ｍ2，购房总价500417元。付款方式为首付加按揭贷款方式。因被告经济困难和原告促销，由原告为被告垫付首付款125417元。合同附件十二的补充协议第二条第（二）款约定，“买受人选择按揭贷款或公积金贷款方式付款的，在出卖人为买受人提供贷款担保的保证责任期限内，买受人连续三月不归还贷款时，出卖人代买受人归还贷款本金和利息，出卖人视为买受人违约，合同终止，出卖人可将该商品房另行销售，买受人应按该商品房价款总额的1%向出卖人支付违约金，并承担由此产生的相关费用和给出卖人造成的损失，出卖人退还买受人已交购房余额（不计息）。”同时，被告向原告出具《购房相关补充约定与承诺》其中，第4条“本人保证按时偿还该套房银行按揭贷款本金及利息，如逾期达3个月未偿还，贵公司有权通过任何途径解除该套房《商品房买卖合同》，由此而产生的任何费用由本人负责”。2015年12月15日，凯里市房地产事业发展管理局对该房进行商品房预售合同登记备案。2015年12月28日，农行凯里金泉支行与原、被告签订《个人购房担保借款合同》，借款375000元.用于购买案涉房屋。后因被告未按期履行合同约定还款义务。农行凯里金泉支行于2017年9月27日、2018年1月9日，分别划扣原告的保证金5220.80元、8037.26元，共计13258.06元，并于2018年4月25日向本院对本案原告华诚公司、被告杨正军提起诉讼。本院于2018年8月17日作出（2018）黔2601民初2174号民事判决，一、解除原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行与被告杨正军、黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于2015年12月28日签订的《个人购房担保借款合同》（编号：52020120150067192）；二、被告杨正军于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行借款本金363451.62元、计算至2018年4月10日止的利息4468.01元及支付至借款本息清偿之日止的利息（利息按上述《个人购房担保借款合同》载明的标准计算）；三、原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行对被告杨正军所有的位于凯里开怀片区房屋享有优先受偿权，处置抵押物优先偿还原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行借款本息；四、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司对被告杨正军上述应偿还的借款本息承担连带清偿责任。被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司在承担保证责任后有权向被告杨正军追偿。该判决生效后，农行凯里金泉支行向本院申请强制执行，执行过程中，本院强制扣划原告40万元，原告自缴16266.88元，同时扣划被告杨正军账户127.35元，本院将执行案款发放给农行凯里金泉支行，2020年4月9日本院作出《结案通知书》。原告于2020年4月24日，诉至本院要求判如所诉，庭审中，原告提出增加诉请，要求判令2020年4月15日农行金泉支行划扣原告保证金账户3356.33元由被告杨正军支付给原告。本院认为，原告作为担保人，为被告所欠银行的贷款承担了还款责任，有权向被告追偿，同时，被告的行为违反了原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《购房相关补充约定与承诺》的约定，应承担合同约定的违约责任。故原告要求解除其与被告于2015年12月9日签订的编号为2015011934号《商品房买卖合同》于法于约有据，本院予以支持，被告应配合原告到房产管理部门办理相关手续；对于原告主张判令撤销合同备案和判令原告对案涉房屋所有权的诉请，不是本案的审查范围，本院不予审查；原告已为被告偿还了银行的贷款429524.94元，扣除原告收到被告的银行借款375000元，被告应支付54524.94元给原告，故原告主张被告退还54524.94元给原告的诉请理由正当，证据充分，本院予以支持；对于原告主张被告支付原告违约金3750元的请求，虽双方合同约定，按房屋借款总额的1%支付违约金，原告只按贷款375000元的1%支付违约金，是对自身权益的主张，本院予以认可；对于原告主张被告支付撤销合同，重新备案手续费及重开不动产发票税费等约计22500元的诉请，原告未能举证证明应该费用实际产生，属举证不能，本院不予支持；对原告主张被告承担2020年4月15日农行金泉支行划扣约3356.33元支付给原告的诉请，因农行金泉支行就已发生法律效力的（2018）黔2601民初2174号民事判决，向本院申请执行，本院已于2020年4月9日作出执行《结案通知》，如银行认为未执行完毕，剩余款项也应由执行局进行强制扣划执行。农行金泉支行自行在2020年4月15日划扣的3356.33元，与本案没有关联性，故原告的诉请理由不当，本院不予支持。被告杨正军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为放弃自己的抗辩、质证权利，但合法权益应该保护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司与被告杨正军2015年12月9日签订的编号为201511934号的《商品房买卖合同》，被告杨正军在本判决生效之日起三十日内配合原告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司办理凯里开怀片区房屋相关手续。二、被告杨正军在本判决生效之日起十日内退还原告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司54524.94元。三、被告杨正军在本判决生效之日起十日内支付原告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司违约金3750元。四、驳回原告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8136元、公告费400元，共计8536元，由原告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担1036元，被告杨正军负担7500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  杨 辉人民陪审员  杨光德人民陪审员  徐开斌二〇二〇年七月二十八日书 记 员  左陈成