河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1527号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李东，女，1970年1月5日出生，满族，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：郑钧（系李东丈夫），1968年4月10日出生，汉族，住张家口市桥**。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨健，女，1977年4月16日出生，汉族，住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：游丽娜，河北国器律师事务所律师。 上诉人李东因与被上诉人杨健房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人、被上诉人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李东上诉请求：1.撤销（2019）冀0791民初364号民事判决，并依法改判上诉人与被上诉人继续履行双方签订的张家口市房屋买卖合同，支付剩余房款100万元；2.判令被上诉人支付上诉人违约金18万元及逾期付款所产生的利息损失；3.本案一审、二审的全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一是在合同“第四条：成交总价格、付款方式、付款时间”项下明确约定了第二期房款100万元的付款时间为2017年11月24日，双方从未对此时间做过任何更改。交付第二期房款的时间和交付房屋的时间是同一天，都是2017年11月24日。根据该合同“第九条，权属转移登记”项下的约定，合同签订之日起90日内办理房屋产权转移登记。如果合同“第七条：房屋的交付”项下补充内容是对“第四条项下付款时间”的更改，就会推导出明显违背合同目的和交易习惯的结论，即，甲方先在签订合同后1个月内交付房屋，然后在90日内（即2018年1月22日前过户）将房屋过户给乙方，此时离乙方付剩余100万元房款的时间居然还有1个多月（2018年2月24日付款）。在此一个多月的时间里，乙方拿到房本后，可以做抵押贷款，也可以将该房屋另行出售给他人。那么甲方的权益如何得到维护？甲方的100万元房款又该如何收回？任何一个出售方都不会在买卖协议中与对方做如此约定。二是一审中采纳中介任某2019年4月1日的陈述，是错误的，因为该陈述笔录的内容与一审法院查明认定的事实明显不符，也与当庭出庭作证时的陈述明显不一致。具体内容如下：1.先签订合同，后交首付款，这里的时间陈述虚假。2017年10月23日是杨健的丈夫与李东夫妻在中介商议的购房价款及付款时间，当时该房屋在中介登记的房款是182万元，因为杨健的丈夫说是一个月内交付剩余的100万元，才将价格降至180万元。第二天上午，杨健的丈夫让杨健去给李东转的首付款80万元（中介任某一起去的银行）,下午李东下班后大约六七点到中介签的合同。2.2017年12月上旬腾空的房子系虚假陈述。签订合同当日，买卖双方到所出售房屋内，跟租户说该房屋已经出售，给租户一个月的腾房时间，2017年11月24日要交付房屋。租户也在该期限内腾空了房屋，没有影响到交付房屋。上诉人提交租户的证明后，一审法院也去租户处进行了核实。3.拿上钥匙是为了让杨健装修测量使用，与事实明显不符。杨健自认的装修测量的时间是2017年11月8日前，任某称装修测量的时间是2017年12月上旬，如果李东不打算交付房屋，为何要让杨健去装修去测量房屋。中介的这个借口完全站不住脚，并且这一说辞与2019年1月10日、1月14日与李东的电话录音内容完全不同，更说明任某编造这一说辞另有目的。4.2017年12月中下旬的时候，钥匙就打不开房屋门了，系虚假陈述。李东换锁是在2018年10月份，并且在庭审中，李东提供了以下证据证明了这一事实：有换锁的票据；换锁后给中介发的短信：收到水费欠费108吨的短信通知；同楼居民更换楼宇门的微信记录。如果李东不让中介将钥匙交给杨健，那么李东完全可以从中介处要回房屋钥匙，根本没必要换锁。5.2018年3月后房屋价格开始下跃，杨健自此后就不想再要该房屋了，系虚假陈述。张家口房价是从2017年7月份开始起逐月下降的，这一事实已经被一审法院认定,从而确定了任某陈述是虚假的。事实上，是被上诉人签订合同后一个月内就发现房价处于持续下降的状态，即不想再履行合同。6.任某在当庭作证时，更是把陈述中所说的合同履行时间全部否定，采取避而不答的态度，只说以合同上写的为准。7.上诉人与被上诉人协商一致将该房屋卖掉等陈述均不属实。上诉人既然已经和被上诉人签订了买卖协议，不可能再将该房屋出售他人。事实上，任某一直在帮杨健找买家，后来因为没有成交就想转嫁责任。8.要在交付房屋时双方签署物品交接清单，才算交付，与事实和合同约定均不符，系虚假陈述。通过合同第9、10页所附的《所售房屋的附随物品清单》可知，该房屋没有任何附随物品，是裸房交付。任某也知道该房屋是出租状态，出售时不包括室内的一切家具、家电等物品，交付房屋钥匙和电梯卡即为交付房屋。三是请二审法院调取证人出庭作证的视频录像。任某和被上诉人明显早有事前沟通，意欲达到将虚假事实被法院认定的目的。任某的陈述不应作为本案的有效证据使用，应该认定的有效证据是任某与李东的电话录音内容。四是上诉人一直在积极履行合同，并一直在找任某和被上诉人希望他们也配合履行合同，上诉人没有任何违约行为，是被上诉人发现房屋价格下降拒绝履行合同，是被上诉人违约。1.合同签订后，上诉人即让租户及时腾空了房屋，2017年11月24日交付房屋的日期，一直打电话找中介和杨健，要求履行合同。在一审中，上诉人曾申请法院调取本人的通话记录来证明该事实，但因时间过长，没有调取到。相反，任某在一审出庭作证时说，2017年11月24日前被上诉人从来没有给他打过电话。这也证明被上诉人没有积极履行合同的意愿，而是采取躲避的态度。如果出售方不打算在11月24日交付房屋，为何要让租户在此日期前腾空房屋，为何积极给任某和被上诉人打电话，他们却都避而不见。2.根据本合同的约定可知，交钥匙和电梯卡，就是交付房屋的行为。在本合同第9、10页中的所售房屋的附随物品清单中可以看出，在本合同项下交付房屋时，并没有任何物品需要一起交付，证明该房屋买卖合同中要交付的是裸房。中介任某在庭审中也称这房子出售时处于出租状态，出售房屋不包括室内的任何物品，是裸房。中介任某也认可当时一并交给他的还有电、暖、物业费的费用清单，他也将该清单给了被上诉人，只是在收到上诉人钥匙、电梯卡及费用清单时没有给上诉人出具收条等交付房屋的手续。3.被上诉人也确实收到了中介转交的钥匙、电梯卡及费用清单，并且根据清单上的数额支付了相关费用。被上诉人支付了4129元费用的行为，也是按合同约定履行的。正是因为房屋已经交付给杨健，杨健才支付了该费用。4.一审认定2018年10月上诉人交纳了涉案房屋水费391.8元系认定事实错误。上诉人是在2018年10月收到的供水交费通知，称该涉案房屋内使用水量为108吨，并不是上诉人交纳了该水费，房屋交付以后的这些费用是应该由被上诉人承担的，上诉人不会为其交纳水费。5.合同签订生效后，双方就应该按合同履行，不能因为房屋价格下降或者上涨就任意毁约，依法维护合同的稳定性。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请依法撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的上诉请求，维护公平正义。 杨健答辩称，李东的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 杨健向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的《张家口市房屋买卖合同》；2.判令被告返还购房首付款及物业费804129元；3.判令被告支付违约金36万元；4.判令本案诉讼费由被告承担。 李东向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告杨健继续履行《张家口市房屋买卖合同》，支付反诉原告李东剩余房款100万元；2.判令反诉被告杨健支付反诉原告李东违约金18万元及逾期付款所产生的利息损失（自2017年11月24日至实际付款日期间的利息按同期银行贷款利率计算）；3.判令反诉被告杨健承担本诉及反诉的所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年10月24日，本诉原告（反诉被告）杨健（乙方）作为买受方与本诉被告（反诉原告）李东（甲方）作为出售方签订《张家口市房屋买卖合同》，约定由杨健购买李东名下位于张家口经济开发区房屋，建筑面积为137.12平方米。合同中写明涉案房屋的租赁情况为：该房屋已出租。在该合同第四条成交总价格、付款方式、付款时间处载明“（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为人民币1800000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币800000元，定金通过自行交接方式划转。（二）乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定。1、选择全款支付的，甲乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款。第一次，于2017年10月24日，乙方向甲方支付人民币800000元，资金通过自行交接方式划转。第二次，于2017年11月24日，乙方向甲方支付人民币1000000元。”另，该合同第七条房屋的交付约定：（一）甲方应当在2017年11月24日前将该房屋交付给乙方。（二）该房屋在交付日之前发生的费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。……（四）房屋交付的其他约定。在该条款之下空白处，手写如下内容“甲、乙双方经过友好协商，乙方如在2017年11月24日前支付甲方剩余房屋购房款壹佰万元整（1000000元），房屋成交价格为壹佰捌拾万元（1800000元）。乙方如在2018年2月24日前支付甲方剩余房屋购房款壹佰万元整（1000000元），房屋总成交价为壹佰捌拾壹万元整（1810000元）。无论乙方任何因素，本合同签订日期4个月内，交于甲方剩余房屋购房款壹佰万元整（1000000元）。”对于此处手写内容之上的三个手指印，杨健及李东均在庭审中承认其中有指印系其本人按下的。合同第十条违约条款载明“（一）除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任：……2、甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房产成交总价万分之五／日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，合同继续履行。甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同。乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款的约定。乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价万分之五／日向乙方支付逾期违约金。（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五／日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。……（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。”合同第十一条合同解除条款载明“（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五／日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。”该合同第十四条其他中约定：（一）本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准。（其他合同条款详见合同文本）。同日，杨健通过中国工商银行及张家口银行向李东支付购房款800000元，后李东向杨健出具收据一张。 因杨健需要对涉案房屋进行装修，李东于2017年12月上旬将涉案房屋的一把钥匙及电梯卡交给房屋中介机构工作人员任某，任某依李东嘱托并未将钥匙及电梯卡交付给杨健。杨健与李东迄今亦未签署物业交割清单或其他书面收房手续。2017年12月9日，杨健向李东转款4129元，该4129元款项中包含2017年12月-2018年3月的采暖费2430元、2017年12月-2018年9月的物业费1551元及截至2017年11月28日涉案房屋剩余电费148.79元。2017年12月中下旬，李东交给房屋中介机构工作人员任某的钥匙不能打开涉案房屋的门锁。2018年10月，李东交纳涉案房屋水费391.8元。2018年12月15日，李东向涉案房屋同楼其他住户交纳更换楼宇门的费用360元。2019年1月8日，杨健以李东未按照合同约定的2017年11月24日向其履行交房义务为由，向李东发出解除房屋买卖合同通知书。2019年1月11日，李东以已将房屋钥匙通过房屋中介交给杨健，但杨健却未支付剩余购房款为由向杨健发出解除合同通知，该通知中另写明杨健的单方解除合同行为无效。 一审法院认为，杨健（乙方）作为买受方与李东（甲方）作为出售方于2017年10月24日签订《张家口市房屋买卖合同》，双方在该合同第四条打印文本条款中对房屋总价款、付款方式、付款金额及付款时间作了明确约定后，又在合同第七条房屋的交付第四项房屋交付的其他约定下方以手写的方式写明“甲、乙双方经过友好协商，乙方如在2017年11月24日前支付甲方剩余房屋购房款壹佰万元整（1000000元），房屋成交价格为壹佰捌拾万元（1800000元）。乙方如在2018年2月24日前支付甲方剩余房屋购房款壹佰万元整（1000000元），房屋总成交价为壹佰捌拾壹万元整（1810000元）。无论乙方任何因素，本合同签订日期4个月内，交于甲方剩余房屋购房款壹佰万元整（1000000元）。”依据合同第十四条其他第一项中“……甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准”之约定，杨健与李东就涉案房屋交易的房屋总价款、付款方式、付款金额及付款时间的约定应以双方签订的《张家口市房屋买卖合同》第七条房屋的交付中第四项房屋交付的其他约定下方的手写内容为准。杨健及李东均在该处手写内容中按下指印，且买卖双方均在《张家口市房屋买卖合同》上签字确认并捺印，双方均作为完全民事行为能力人，应清楚在合同中签字确认并捺印所产生的法律后果，另根据本案相关证据显示双方对房屋买卖存在合意，该《张家口市房屋买卖合同》亦不存在违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于李东是否按约向杨健履行了交房义务。涉案《张家口市房屋买卖合同》就李东向杨健交付房屋的日期明确约定为2017年11月24日前，但就杨健向李东支付剩余购房款的日期作了选择性约定。根据该项约定，若杨健未能在2017年11月24日前向李东支付剩余购房款100万元，则支付剩余购房款100万元的最后截止日期为2018年2月24日，且房屋总价款增加至181万元。依据双方签订的《张家口市房屋买卖合同》约定的履行时间及顺序，杨健已依约于2017年10月24日向李东支付了首笔购房款80万元，李东理应于2017年11月24日前向杨健交付涉案房屋，杨健最晚于2018年2月24日前向李东交付剩余购房款。诉讼中，李东主张其已按照约定时间将涉案房屋交付给了杨健并提交租户张家口市地产开发有限公司出具的于2017年11月24日上午将涉案房屋内零碎物品清理后将钥匙交还给房主李东的证明一份，但未能提供相关书面证据证实杨健与李东双方已完成涉案房屋的交付及接收。另，房屋中介机构工作人员任某亦陈述“涉案房屋是在2017年12月上旬腾空的，房屋腾空后，杨健要求李东交付房屋，因为杨健着急装修量尺寸，所以我去找了李东，李东表示杨健未交清尾款，所以不愿意把钥匙给我，我后来给李东做工作，表示拿钥匙仅仅是为了量尺寸进材料用，这样李东才于2017年12月上旬将房屋钥匙交给了我。因为双方没有完成最后的物业交割手续，且李东将房屋钥匙交由我保管仅仅是为了方便装修量尺寸，而且李东多次跟我说不能在杨健付清尾款前将钥匙交给杨健，所以钥匙一直在我这里，我也依李东嘱咐未将钥匙交付杨健，我认为李东将钥匙交给我的行为并不是李东履行了交房义务。大概到了2017年12月中下旬的时候，钥匙就已经打不开门了，估计是李东把门锁换了”。依据房屋中介机构工作人员任某的上述陈述内容及李东在庭审中的主张，可知李东认为其向房屋中介机构工作人员任某交付一把钥匙及电梯卡的行为即履行了对杨健交付涉案房屋的义务，但该交付行为与房屋买卖交易习惯不符。交付房屋义务的履行不仅仅是向买受人交付一把房屋钥匙，而是出卖人与买受人在实际交房当日需对涉案房屋内所有物品的名称、数量及截止到当日的各项生活费用数额进行明确并签署交接清单。本案中，杨健与李东通过房屋中介机构进行房屋交易，双方之间的房屋交易过程有专业的房屋中介机构工作人员参与，诉讼中房屋中介机构工作人员任某亦多次强调交房应当签署物业交割手续，且在李东提供的李东与任某的电话录音中也显示任某告知李东交房应当有交接清单。在杨健与李东签订的《张家口市房屋买卖合同》之后附有一张空白的“所售房屋的附随物品清单”，双方在进行房屋交付过程中均应签署该清单。李东辩称涉案房屋内无任何物品且已经将钥匙、电梯卡、物业费、水费等费用清单交付房屋中介机构工作人员任某，即已完成了房屋交付，故不需签署交接清单。在正常房屋交易过程中，为避免引发后续纠纷，即使交易房屋内没有任何物品，也需在交接清单中写明，且交接清单中亦应对交易房屋现有几把钥匙、几张电梯卡，是否有燃气卡、电卡、水卡、暖气卡等及后续住户入住后的可能出现的问题进行明确。本案中，《张家口市房屋买卖合同》明确约定李东应当于2017年11月24日前将涉案房屋交付给杨健，而实际上李东仅仅将一把钥匙及电梯卡交付房屋中介机构工作人员任某，并未直接交付杨健，杨健亦未向李东出具收房手续，且房屋中介机构工作人员任某认为李东将钥匙及电梯卡交付给其的行为仅是因杨健装修涉案房屋需量尺寸、进材料，而非李东向杨健履行了房屋交付义务。李东辩称涉案房屋租户已于2017年11月24日上午将房屋腾空，杨健于2017年12月9日向其交付4129元暖气费、物业费、电费的行为也符合《张家口市房屋买卖合同》第七条第二项“该房屋在交付日之前发生的费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。”之约定，印证了李东已履行了将涉案房屋交付杨健的义务，并提交租户张家口市地产开发有限公司出具的证明及杨健于2017年12月9日向其交付4129元暖气费、物业费、电费的转账记录。张家口市地产开发有限公司于2017年11月24日上午将房屋腾空并搬离的行为并不能直接证明李东于当日向杨健履行了交房义务。仅以杨健于2017年12月9日向李东交付4129元暖气费、物业费、电费的行为符合《张家口市房屋买卖合同》中关于房屋在交付日之前发生的费用由李东承担，交付日以后（含当日）发生的费用由杨健承担的约定并不能直接证实涉案房屋已完成交付。李东于2018年10月份交纳涉案房屋水费及2018年12月份交纳涉案房屋所在楼道更换楼宇门费用的行为亦与其主张相矛盾，故不予采信。综合杨健、李东及证人房屋中介机构工作人员任某的陈述内容及相关证据，可认定李东未按照《张家口市房屋买卖合同》约定，如约、完全履行向杨健交付房屋的义务。诉讼中，李东辩称杨健是因为张家口市房价下跌，为避免受到损失，才提出解除房屋买卖合同，并提供了张家口市人民政府于2017年5月24日颁布的《张家口市人民政府关于加快住房保障和供应体系建设促进房地产市场平稳健康发展的意见》。根据张家口市房地产行情及互联网查询结果可知，张家口市房价从2017年7月份起就开始逐月下降，而杨健与李东是在2017年10月24日签订的《张家口市房屋买卖合同》，签订该合同时，房价已连续三个月在下滑，杨健在签订涉案房屋买卖合同时亦能够感受并预见到房价的下跌。李东及证人房屋中介机构工作人员任某均在庭审中陈述杨健从合同签订之日起至合同约定的交房日期之后一直积极对涉案房屋进行装修前的测量及进材料工作，故对李东主张杨健因房价下跌，为避免受到损失要求解除房屋买卖合同，不予采信。李东不按约、完全履行交房义务的行为是导致杨健无法实现合同目的，请求解除双方签订的《张家口市房屋买卖合同》的直接原因。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，对杨健要求解除其与本诉被告李东于2017年10月24日签订的《张家口市房屋买卖合同》之诉讼请求，予以支持。对李东要求杨健继续履行《张家口市房屋买卖合同》，支付李东剩余购房款100万元，并支付违约金18万元及按照同期银行贷款利率计算从2017年11月24日起至实际付款日期间的逾期付款利息损失之反诉请求，不予支持。对于杨健要求李东返还购房首付款80万元及物业费4129元之诉讼请求，因李东未按约、完全履行交付房屋之义务，杨健亦未实际占有涉案房屋，也无证据证实杨健在涉案房屋中发生过其他费用，故对杨健的该项诉讼请求予以支持。对于杨健要求李东支付违约金36万元之诉讼请求，因《张家口市房屋买卖合同》中对违约金的计算标准约定过高，结合违约情形及解除合同后李东亦因房价下跌有所损失，确认李东以804129元为本金，从2017年11月25日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，从2019年8月20日至实际付款日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向杨健承担占用期间的利息损失。遂判决：一、解除本诉原告杨健与本诉被告李东于2017年10月24日签订的《张家口市房屋买卖合同》；二、本诉被告李东于本判决生效之日起十日内向本诉原告杨健返还购房款80万元及物业费、暖气费、电费4129元，共计804129元，并以804129元为本金，从2017年11月25日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，从2019年8月20日至实际付款日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向本诉原告杨健承担占用期间的利息损失；三、驳回本诉原告杨健的其他诉讼请求；四、驳回本诉被告李东的反诉请求。 二审经审理查明：在2019年1月10日李东与中介任某的通话中，李东多次与任某核对交接案涉房屋钥匙的时间，任某均陈述记不清。钥匙是任某从李东手中拿的，后因杨健不愿意购买房屋，钥匙由杨健与任某相互保管。2018年10月，李东将案涉房屋的门锁更换。在2019年7月25日的庭审中，任某陈述约定的交房时间为2017年11月下旬，因当时房屋在出租，交房时间晚了几天。而张家口市地产开发有限公司出具的证据证明，2017年11月24日早上将案涉房屋钥匙交给李东。2019年12月11日，一审法院主办法官对张家口市地产开发有限公司陈述的上述事实进行核实。李东并未交纳涉案房屋水费391.8元及更换楼宇门的费用360元。其他查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，李东与杨健在张家口融信房地产经纪有限公司签订的《张家口市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方当事人均应依约诚信履行各自义务，不得擅自变更和解除合同。李东在合同约定的时间将案涉房屋腾空，并要求杨健接收。中介任某从李东手中拿上钥匙，后因杨健不愿意购买案涉房屋，钥匙由杨健与任某相互保管。且2017年12月9日，杨健向李东转款4129元，该4129元款项中包含2017年12月-2018年3月的采暖费2430元、2017年12月-2018年9月的物业费1551元及截至2017年11月28日涉案房屋剩余电费148.79元，完成了合同第七条第（二）款约定的“该房屋在交付之日之前发生的费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担”的义务。故杨健已取得对案涉房屋的实际支配权，李东对案涉房屋交付完成，杨健应积极按照合同约定“乙方如在2018年2月24日前支付甲方剩余房屋购房款壹佰万元整（1000000元），房屋总成交价为壹佰捌拾壹万元整（1810000元）。无论乙方任何因素，本合同签订日期4个月内，交于甲方剩余房屋购房款壹佰万元整（1000000元）。”履行，即杨健应支付李东剩余房款1000000元。中介任某在收取居间费用后，对案涉房屋的交接存在瑕疵，故李东请求杨健支付违约金18万元及逾期付款所产生的利息损失，本院不予支持。 综上所述，李东的上诉请求部分成立，一审判决认定事实不清，适用法律错误。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初364号民事判决； 二、杨健继续履行与李东签订的《张家口市房屋买卖合同》，并于本判决生效后十日内支付李东剩余房款1,000,000元； 三、驳回李东的其他诉讼请求； 四、驳回杨健的全部诉讼请求。 如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，将依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费15277元，由杨健负担；反诉案件受理费7710元，由杨健负担。二审案件受理费15420元，由李东负担1620元，由杨健负担13800元。 本判决为终审判决。 审判长  王少博 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇二〇年七月三十日 书记员  孙斯敏 /