文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初383号原告：江苏浙申投资管理有限公司，统一社会信用代码91320585575396608P，住所地太仓市浮桥镇沪太新路433号1幢。法定代表人：毛小敏，董事长。委托诉讼代理人：王逸静，江苏广浩律师事务所律师。被告：张军利，男，汉族，1988年11月27日出生，住邳州市。委托诉讼代理人：张传友，男，汉族，1953年11月28日出生，住邳州市。被告：张军体，男，汉族，1980年7月7日出生，住邳州市。原告江苏浙申投资管理有限公司（以下简称浙申公司）与被告张军利租赁合同纠纷一案，本院在2020年1月9日立案。由于案件事实不易查明，但是法律适用明确，本院在2020年4月9日裁定本案适用普通程序，并在2020年5月15日公开开庭进行了审理。由于张军体与本案存在利害关系，本院在2020年5月22日追加张军体为共同被告，并在2020年6月23日公开开庭审理了本案。原告浙申公司的委托诉讼代理人王逸静，被告张军利及其委托诉讼代理人张传友，被告张军体到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙申公司向本院提出诉讼请求：1.被告张军利、张军体将位于太仓市.90平方米土地迁让给原告浙申公司；2.被告张军利按照10万元/年支付原告浙申公司2019年5月1日至迁让之日的占有使用费。事实和理由：2014年5月28日，原告浙申公司与被告张军利签订《惠阳市场租赁协议书》一份，约定：被告张军利承租原告浙申公司位于太仓市.90平方米土地与8间房屋，租赁期限是2014年8月10日至2017年8月9日；第一年租金是8万元，第二年租金是10万元，第三年租金是12万元，每半年支付一次，先付后用。同年8月30日，原告浙申公司与被告张军利又达成《补充协议》，将租赁期限变更为2014年11月1日至2019年4月30日，同时免除5个月租金，第四年租金是10万元。期间，被告张军利将部分商业摊位交付给被告张军体使用。租赁期满后，双方未续签租赁协议，被告张军体至今未搬走自己的物品，两被告拒绝迁让房屋和土地。因此，原告浙申公司提起诉讼。被告张军利辩称：1.答辩人是承租了原告浙申公司位于太仓市.90平方米土地，租赁期限在2019年4月30日届满。答辩人又将涉案房屋、土地转租给众多商户。原告浙申公司在2018年12月5日书面通知答辩人关闭惠阳市场，答辩人在2018年12月30日将众多商户赶走，但是这些商户未搬走冰箱、电子秤、货架、三轮车等物品，并委托答辩人保管。2.2018年12月30日之后，答辩人就不再使用原告浙申公司的房屋、土地，故原告浙申公司不应向答辩人主张2019年5月1日之后的占有使用费。3.原告浙申公司理应赔偿答辩人经济损失45万元至50万元。原告浙申公司赔偿之前，答辩人拒绝迁让涉案的8间房屋、1092.90平方米土地，也不允许原告浙申公司占有、使用、处分上述房屋、土地。被告张军体辩称：1.答辩人向被告张军利承租了位于太仓市个摊位，用于销售干货、粮油、调料等，每月租金是12000元。答辩人在2019年1月即停止经营，但还在摊位上存放着展示柜、冰箱、玻璃房、空调等物品。2.现在，被告张军利拒不退还答辩人2019年1月至4月的租金48000元。太仓市市场监督管理局关闭惠阳市场导致答辩人经济损失近30万元。在被告张军利退还答辩人租金以及太仓市市场监督管理局赔偿答辩人经济损失之前，答辩人拒绝搬离惠阳市场。3.答辩人只是与被告张军利发生合同关系，与原告浙申公司没有关系。本院经审查认定以下事实：原告浙申公司在太仓市.90平方米国有建设用地使用权（具体用途是菜场），另有8间房屋。但是，原告浙申公司仅取得3间房屋的不动产权证。2014年5月28日，原告浙申公司与被告张军利签订《惠阳市场租赁协议书》一份，约定：浙申公司将上述1092.90平方米土地与8间房屋出租给张军利；租赁期限自2014年8月10日至2017年8月9日；第一年租金是8万元，第二年租金是10万元，第三年租金是12万元；张军利在租赁期间可以向摊位、门面房承租户收取租金和水电费，同时也应承担市场设施维护和维修费用，负担市场公共所需的水电费；如太仓市城建统一规划需拆除征用，该合同自行失效。该协议还约定了其他事项。2014年8月30日，原告浙申公司与被告张军利又达成《补充协议》，约定：租赁期限为2014年11月1日至2019年4月30日；从2018年11月30日至2019年4月30日，浙申公司免除张军利5个月租金；第四年租金按照10万元收取。被告张军利将租赁土地、房屋分别转租给父亲张传友、哥哥张军体以及李士祥等人。其中，被告张军体承租三个摊位销售干货、粮油、调料等，其至今还在租赁场所存放着展示柜、冰柜、玻璃房等物品。2018年11月5日，太仓市人民政府印发《关于进一步加强城区农贸市场提档升级的实施意见》，将包括涉案土地、房屋在内的惠阳农贸市场列入整治转型范围，并明确在2018年12月底前完成惠阳农贸市场整治转型工作。2018年12月5日，原告浙申公司函告被告张军利，内容是：“根据太仓市城区农贸市场整治转型步骤，我公司惠阳菜市场经相关部门多次检查，消防、安全‘三合一’，环保、卫生脏、乱、差，严重影响了太仓市创建文明卫生城市规范要求。为此，太仓市有关部门责令我公司限期在2018年12月31日前对菜市场现有货物清理完毕，并且关闭该菜市场。在这期间本市场区域内严禁生火做饭、住宿及存有其他易燃、易爆品，杜绝安全隐患，加强防范意识，责任重于泰山。为携手共建文明太仓，敬请配合！”2020年4月22日，原告浙申公司再次通知被告张军利，内容是：“根据2014年5月28日贵方与浙申公司签订的《惠阳市场租赁协议书》及2014年8月30日贵方与浙申公司签订的《补充协议》，在2019年4月30日合同到期，贵方没有腾退，至今已近一年时间。现限贵方在2020年4月30日之前搬出市场，超过2020年4月30日将给予停水停电。”另查明：被告张军利已按照10万元/年支付原告浙申公司2019年1月1日至2019年4月30日的占有使用费33333元。诉讼中，本院数次询问被告张军利、张军体是否同意将涉案房屋、土地迁让给原告浙申公司，并与原告浙申公司办理交接手续。但是，被告张军利、张军体均表示拒不迁让涉案房屋、土地，且均拒不允许原告浙申公司占有、使用、处分涉案房屋、土地。上述事实，由原告浙申公司提供的不动产权证、《惠阳市场租赁协议书》《补充协议》、太仓市人民政府太政发〔2018〕59号文件，被告张军利提供的《通知函》，本院的调查笔录以及原、被告当庭陈述等证据证实。本院认为：涉案的8间房屋，原告浙申公司仅提供3间房屋的权属证书，并陈述另外5间房屋没有权属证书。法庭辩论终结前，原告浙申公司未能提供该5间房屋的合法建设手续，也未取得行政部门的审批和验收，故应视该5间房屋为违法建筑。因此，原告浙申公司与被告张军利之间的《惠阳市场租赁协议书》与《补充协议》涉及该5间房屋的内容无效。在被行政部门依法拆除前或者自行拆除前，该5间房屋仍有一定使用价值。被告张军利取得该5间房屋占有利益的协议内容无效，故原告浙申公司请求被告张军利返还该5间房屋，本院予以支持。上述《惠阳市场租赁协议书》与《补充协议》的其他内容是双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。《惠阳市场租赁协议书》第十条第二款约定：“本菜市场，如太仓市城建统一规划需拆除征用，本合同自行失效。”为加强农贸市场建设和管理工作，优化规划布局，规范市场经营行为，太仓市人民政府在2018年11月5日印发《关于进一步加强城区农贸市场提档升级的实施意见》，明确在2018年12月底完成惠阳农贸市场整治转型。为此，原告浙申公司在2018年12月5日将该文件精神通知被告张军利。因此，根据双方协议第十条第二款约定，原告浙申公司与被告张军利之间的《惠阳市场租赁协议书》与《补充协议》在2018年12月31日自然终止。2018年12月31日之后，被告张军利应在合理期限内将涉案土地、房屋迁让给原告浙申公司。根据被告张军利的实际情况，本院酌定该合理期限是四个月（2019年1月1日至2019年4月30日），被告张军利按照5万元/年支付原告浙申公司该四个月占有使用费16666元（5万元/年÷12个月×4个月）。但是，被告张军利至今未将涉案土地、房屋迁让给原告浙申公司，且被告张军体也占用涉案土地存放个人物品。因此，原告浙申公司请求被告张军利迁让涉案土地、房屋，本院予以支持。另外，被告张军体应将个人物品清理完毕，与被告张军利一起迁让涉案土地。被告张军利未在合理期限内迁让涉案土地、房屋，致原告浙申公司遭受经济损失。因此，原告浙申公司参照双方约定的租金标准10万元/年，请求被告张军利支付2019年5月1日至迁让之日的占有使用费，本院予以支持。经计算，自2019年5月1日至2020年6月30日的占用使用费是116667元（10万元/年÷12个月×14个月）。扣除被告张军利超额支付原告浙申公司2019年1月1日至2019年4月30日的占有使用费16667元（33333元-16666元），被告张军利实际应付原告浙申公司2019年5月1日至2020年6月30日的占有使用费10万元（116667元-16667元）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十一条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告张军利、张军体在本判决生效后十日内将位于太仓市.90平方米土地迁让给原告江苏浙申投资管理有限公司；二、被告张军利在本判决生效后十日内将位于太仓市间房屋迁让给原告江苏浙申投资管理有限公司；三、被告张军利在本判决生效后十日内支付原告江苏浙申投资管理有限公司占有使用费10万元，并按照10万元/年支付原告江苏浙申投资管理有限公司2020年7月1日至实际迁让上述土地、房屋之日的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者迟延履行金。案件受理费2460元，由被告张军利承担。原告浙申公司已预交案件受理费，本院不再退还，被告张军利在本判决生效后十日内一并支付原告浙申公司2460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  郭玉昆二〇二〇年七月二日书记员  邵 诚