陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终15049号 上诉人(原审原告)：柯少娥，女，1962年2月28日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：弋露笑，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛洲，陕西海普睿诚律师事务所律师。上诉人(原审第三人)：西安天正房地产开发有限责任公司，住所地：西安市。法定代表人：李浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐蕾，北京市京师(西安)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：西安佐居置业服务有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：刘荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：柴永泰，女，1969年3月6日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人柯少娥、西安天正房地产开发有限责任公司以下简称天正房地产公司)因与被上诉人西安佐居置业服务有限公司(以下简称佐居置业公司）案外人执行异议之诉一案不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人柯少娥之委托诉讼代理人弋露笑、薛洲，上诉人天正房地产公司之委托诉讼代理人徐蕾，被上诉人佐居置业公司之委托诉讼代理人柴永泰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，佐居置业公司与天正房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，原审法院作出(2011)莲民二初字第00526号民事判决书，判决：“本判决生效后十五日内，西安天正房地产开发有限责任公司返还西安佐居置业服务有限公司投资款本金1490000元整，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至上述款项清付完毕之日止……”。判决生效后，佐居置业公司于2013年1月25日申请强制执行，原审法院受理（2013）莲执字第00384号执行案件。执行过程中，原审法院于2013年3月7日作出（2013）莲执字第00384号执行裁定书，裁定“预查封西安天正房地产开发有限责任公司名下位于西安市莲湖区XX巷XX号XX幢XX单元XX号（面积186.26）、10105号（面积186.26）、10107号（面积209.56）三套房屋权属（预售证号：200XXXX）”。裁定作出后，异议人朱某某于2014年6月4日提出执行异议，此后，朱某某申请撤回执行异议，2014年9月5日，原审法院作出（2014）莲执异字第00017号执行裁定，准许朱某某撤回异议申请。2018年11月6日，柯少娥向原审法院提出执行异议，经（2018）陕0104执异306号执行裁定书裁定，驳回柯少娥的异议请求。再查，涉案房屋所属的紫竹轩小区，该小区商品房预售许可证主体为天正房地产公司，天正房地产公司与柯少娥于2010年1月30日签订《商品房买卖合同》，约定将位于西安市莲湖区XX巷XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋出卖给柯少娥，价款1330000元，商品房预售号：200XXXX。但该份合同并未进行网签，也未进行备案登记。庭审中，柯少娥表示其已将购房款1330000元一次性支付天正房地产公司，天正房地产公司出具收款收据，但未提交与收款收据相对应的银行转款凭证。另查明，案涉房屋至今未在房屋管理部门办理不动产初始登记。柯少娥于2019年1月11日起诉至西安市莲湖区人民法院，提出诉讼请求：1、撤销西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104执异306号执行裁定书，并判决佐居置业公司不得执行莲湖区XX巷XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋；2、本案诉讼费由佐居置业公司承担。事实和理由：2010年1月30日，其与天正房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定天正房地产公司将位于西安市莲湖区XX巷XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋出卖给其，价款1330000元，商品房预售号：200XXXX，其交清房款后，天正房地产公司出具收款收据。2011年5月，天正房地产公司向其交付房屋，其装修居住至今。2013年3月7日，因佐居置业公司与天正房地产公司发生纠纷，西安市莲湖区人民法院作出（2013）莲执字第000384号执行裁定书对涉诉房屋予以查封。2018年11月6日，其向西安市莲湖区人民法院提出执行异议，法院于2018年11月27日人作出（2018）陕0104执异306号执行裁定书，裁定驳回其的异议请求。其认为，（2018）陕0104执异306号执行裁定书与事实不符，认定错误。天正房地产公司早已取得对涉诉房屋的商品房预售许可，与其签订的《商品房买卖合同》合法有效，其缴纳足额房款并占有使用多年，早已实际取得房屋所有权，且其多次天正房地产公司提出要求办理产权登记手续，均因佐居置业公司和天正房地产公司之间的纠纷无法实施，并非其的过错，其对涉诉房屋的权利已经足以排除强制执行。佐居置业公司辩称，其公司与柯少娥无合同关系，其公司与天正房地产公司之间的纠纷，从起诉到查封、评估拍卖都是按照程序进行。2014年进行房屋评估时，该房屋还是毛坯房，进行拍卖三次流拍。其公司与天正房地产公司之间是债务关系，柯少娥将房款交给天正房地产公司，可以起诉天正房地产公司，与其无关。法院依法查封没有错误，查封时该房屋仅有预售证，故是预查封。天正房地产公司述称，其公司与柯少娥之间的买卖合同真实，签订合同后收到柯少娥房款并将房屋交付使用。佐居置业公司查封房屋系超标的查封，安同公司欠其公司的欠款正在莲湖区人民法院执行，愿意将安同公司的执行款支付给佐居置业公司。原审法院认为，不动产物权的设立和转让，非经登记不发生法律效力。柯少娥称其与天正房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但该份合同既未进行网签，也未进行备案登记，且案涉房屋至今尚未在不动产登记部门办理不动产初始登记，根据《物权法》第一百四十二条的规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。”天正房地产公司是案涉房屋的开发商，其基于合法建造的事实行为取得案涉房屋的物权所有权。故(2013)莲执字第00384号执行案件对案涉房屋查封生效时，案涉房屋的物权所有权并未转移，查封行为并无不妥。另，柯少娥无法提供一次性缴纳房款的银行转款凭证，仅仅提供收款收据不足以证明柯少娥已支付全部房款，柯少娥在其与天正房地产公司签订的《商品房买卖合同》中，其基于买卖合同对案涉房屋享有交付和办理过户登记的债权，该权利不足以排除执行，故柯少娥请求不得执行莲湖区XX巷XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，本院依法不予支持。柯少娥一经提起执行异议之诉，（2018）陕0104执异306号执行裁定书即不发生法律效力，不能对该裁定提出撤销请求。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告柯少娥请求判令不得执行莲湖区XX巷XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋的诉讼请求。案件受理费100元，由原告柯少娥负担。宣判后，柯少娥、天正房地产公司均不服，向本院提起上诉。柯少娥上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判支持其在原审的诉讼请求；2、本案诉讼费由佐居置业公司承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误，其就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，其作为未办理房屋登记的买受人在一定条件下可以主张排除强制执行。二、依据最高人民法院审判实践，针对买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使其没有取得物权，但如果因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债券符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。天正房地产公司辩称，对于柯少娥的上诉理由其公司认可。佐居置业公司辩称，其公司与柯少娥没有关系，不应被列为被告，其公司与天正房地产公司是债务关系，2013年向法院请求执行，所有程序都是按照司法程序进行，当时进行评估时是摇号摇到了评估公司，评估公司评估的时候，涉案房屋还是毛坯房，在评估报告中均有照片。柯少娥把买房款交给了天正房地产公司或王志红，有没有付款资金的链条证明？能否证明是天正房地产公司收到的买房款？柯少娥称一直在居住占有涉案房屋，但是评估是在2014年，当时是毛坯房，柯少娥没有2013年就居住在此的证据。其公司不认可对方收款收据及占有房屋的真实性，收款收据不能证明已经全额支付房款给天正房地产公司。天正房地产公司上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判；2、上诉费由佐居置业公司承担。事实与理由：一、原审判决严重违反法律程序，其公司委托代理人王志红在向法院递交委托手续时，法院告知王志红既不是天正房地产公司股东也不是工作人员，没有代理权限，不能参与庭审。但在判决书中却将王志红列为天正房地产公司的委托代理人。且原审判决第二页第三行写明天正房地产公司委托代理人王志红到庭参加诉讼，而实际上法院并未通知王志红参加诉讼，王志红也并未到庭参加诉讼。依据民诉法第一百七十条第四款之规定，原审判决严重违反法定程序，请求二审法院撤销原审判决。二、一审认定事实错误，天正房地产公司在涉案房屋查封两年前就与张某某签订了售房合同，并收到购房款，房屋也已实际交付，佐居置业公司无权查封涉案房屋。三、天正房地产公司与债务人安同公司执行案件中，佐居置业公司明确表态其公司要钱不要涉案房屋。四、佐居置业公司查封涉案房屋远超过其债权，是超标的查封。柯少娥辩称，对于天正房地产公司的上诉理由其认可。佐居置业公司辩称，如果天正房地产公司认为收了柯少娥的购房款，就需要拿出天正房地产公司收取柯少娥购房款的证据，而不是委托的某人收取的购房款。天正房地产公司如果觉得对当时2012年、2013年的判决有异议，当时就可以上诉，为什么到现在才上诉？关于超标的，当时评估是按照2014年市场价值进行评估，所以不存在超标的查封。且涉案房屋买卖合同都没有备案号，也没有合同号。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院依法组织双方进行了证据交换和质证。天正XX路XX社客户经理梁某某出庭作证，其负责天正房地产公司信贷工作，证明其代天正房地产公司收取购房款，柯少娥将涉案房款以现金形式已全额缴付至其账户，并出具了梁某某招商银行个人账户两笔支出凭证，证明其将柯少娥的房款转给天正房地产公司。柯少娥质证认可该证据的真实性及证明目的。佐居置业公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。柯少娥向法庭提交商品房交房通知书一份，用于证明其在查封前已收房。佐居置业公司对该证据的真实性不予认可，认为没有当时竣工验收报告，不能证明房子符合交付条件，而且法院查封该房屋的时候还是毛坯房，不符合交付条件。天正房地产公司与柯少娥有利害关系，伪证的可能性较高。天正置业公司对该证明上盖章认可，但对证明上写的时间不能确定，需要核实。柯少娥又向法庭提交了由梁某某出具的收条及证明一份用以证明柯少娥已付房款。佐居置业公司质证对该证据不予认可，认为不能仅凭该收条证明梁某某收到了房款，而且没有其他证据佐证天正房地产公司收到交房款。柯少娥向法庭提交了由承包人郑志华出具的装修证明，用以证明郑志华在2012年12月期间，曾给柯少娥装修房屋。佐居置业公司质证认为柯少娥并未提交正规的装修合同、购买材料及结算单，证人郑志华也未出庭进行对质，对该份证据的真实性亦不予认可。天正房地产公司称对柯少娥具体装修情况不知情，但认可证明目的。佐居置业公司提供法院委托陕西开平房地产评估有限公司对案涉房产进行评估出具陕开平[2013]字第FY-019号房地产估价报告，在评估基准日2013年11月20日，房地产状况描述为在“室内未作装修，目前为毛坯状态”，证明涉案房屋在2013年11月20日之前未进行装修。柯少娥质证对该证据真实性认可，证明目的不予认可。天正房地产对该证据真实性认可，证明目的不予认可。其余事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点是柯少娥对其主张的执行标的物是否享有足以对抗强制执行的民事权益。本案诉争的执行标的物被西安市莲湖区人民法院于2013年3月11日预查封。柯少娥与天正房地产公司提供的《商品房买卖合同》签订时间为2010年1月30日，应认定人民法院查封之前已经签订书面合同。柯少娥主张其对涉案房产已经全额支付了购房款，向法庭提交了其向天正房地产公司缴纳购房款的收款收据。天正房地产公司申请证人梁某某出庭，证明柯少娥已将涉案房产购房款全额缴付，并由其监管，但未提供银行收款凭证。本院认为，仅凭提供收款收据和证人证言并不足以证明柯少娥已支付购房款，柯少娥对其交付房款情况未提供付款相关资金链条的证据予以证明，故不能证明其已向天正房地产公司支付了购房款。柯少娥虽向法院提交了2012年10月16日天正房地产公司的商品房交房通知书，佐居置业公司对该交房通知书的真实性不予认可，天正房地产公司对该证明其公司的盖章认可但对证明上载的日期未予确认。柯少娥也并未提供其收房及验房的相关证明证实其已占有涉案房屋。从柯少娥向法庭提交的物业费收据中反映柯少娥最早向物业公司缴纳费用的时间是从2014年10月开始，柯少娥提供郑志华2012年给其装修的证言，但未提供其他证据证明予以辅证，且该证言与陕开平[2013]字第FY-019号房地产估价报告中评估基准日房地产状况的描述相矛盾，对柯少娥的主张本院不予采信。故柯少娥所提交的证据不足以证明其在法院查封之前已合法占有涉案不动产。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，依据本案查证的事实及相关规定，柯少娥所举证据未达到排除强制执行的证明标准，对其主张的执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益。故柯少娥、天正房地产公司的上诉请求及理由均不能成立，本院依法不予支持。故原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费200元(柯少娥已预交100元；西安天正房地产开发有限责任公司已预交100元)。由柯少娥承担100元，由西安天正房地产开发有限责任公司承担100元。本判决为终审判决。  审  判  长   侯 静审  判  员   高 玮审  判  员   侯新省   二○二○年七月十四日法官助理袁观磊 书  记  员 张 伟   1