广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2561号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴劲峰，男，1985年10月14日出生，汉族，住广东省恩平市*******。公民身份号码：440************012。委托诉讼代理人：潘文培，广东国晖(江门)律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺晓霞，广东国晖(江门)律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：恩平市建安房地产开发有限公司，住所地：广东省恩平市********。统一社会信用代码：914***********353E。法定代表人：彭春就，该公司总经理。委托诉讼代理人：麦闻文，广东东方大卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑少媛，广东东方大卫律师事务所律师。原审原告、反诉被告：蔡松洲，男，1982年11月19日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区**************，现住广东省恩平市*************。公民身份号码：440************931。上诉人吴劲峰与被上诉人恩平市建安房地产开发有限公司（以下简称建安公司）、原审被告蔡松洲商品房销售合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2019）粤0785民初2051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴劲峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判吴劲峰无需支付违约金给建安公司；2.请求撤销一审判决第三项，改判吴劲峰无需支付律师费28000元给建安公司；3.一、二审诉讼费用由建安公司承担。事实与理由：一、吴劲峰不存在拖延支付购房首期款的故意，无需承担违约责任。首先，吴劲峰、蔡松洲与陈晓燕签订《借款合同》，约定前两者向陈晓燕借款1499546.57元。事实上该借款是用于购买涉案房屋，根据陈晓燕已代为支付1100000元这一事实可印证吴劲峰、蔡松洲与陈晓燕存在由其代为支付购房首期款的约定。同时根据陈晓燕是建安公司股东且曾担任该公司法定代表人，吴劲峰、蔡松洲成功办理银行按揭，建安公司已开具足额的首付款发票及建安公司一直没有催促付款等一系列的情形，让吴劲峰足以相信陈晓燕已代为足额支付购房首期款。合同约定的逾期付款违约金属惩罚性违约金，是过错违约责任，即使吴劲峰、蔡松洲存在逾期付款的情形，但其主观上并无拖欠的故意，也不应承担违约责任。其次，虽然吴劲峰、蔡松洲存在逾期付款，但给建安公司造成的损失主要是银行利息，一审法院根据《补充协议书》中的约定，认定吴劲峰、蔡松洲应当按日支付逾期应付款的万分之三的违约金，该违约金过分高于造成的损失，吴劲峰认为，依据公平原则以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应参照中国人民银行同期贷款利率来计算违约金。二、关于律师费用，一审法院判决所依据的《补充协议书》中的条款为加重对方责任的格式条款，应属无效，吴劲峰无须支付律师费给建安公司。《补充协议书》约定“因乙方违约，甲方提起诉讼而产生的诉讼费、律师费、咨询费、差旅费等费用由本方负担”，此条款只约定了吴劲峰的责任，没有约定建安公司违约的情况，加重了吴劲峰的责任，另外，只强调一方权利，损害另一方权益，违背公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，所以，上述条款应属无效的格式条款，一审法院判决吴劲峰支付律师费给建安公司没有事实和法律依据。综合上述，吴劲峰为了维护自身的合法权益，特向贵院提起上诉，请求依法判决。建安公司辩称，一、吴劲峰、蔡松洲逾期付清房款，应按照《补充协议书》的约定以逾期应付款为基数承担每日万分之三的违约金。2016年12月1日，双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定吴劲峰、蔡松洲购买建安公司开发的建安御锦珑湾8幢商铺2号房(下称“涉案房屋”)，总房款为2836980元，吴劲峰、蔡松洲应于2016年12月30日前付房款1426980元，剩余房款1410000元通过申请办理银行按揭方式支付。吴劲峰、蔡松洲通过陈晓燕于2016年6月至2018年6月期间支付了房款1100000元，通过银行贷款支付了1410000元，即吴劲峰、蔡松洲尚欠房款326980元未付。因吴劲峰、蔡松洲迟迟未按约定付清房款，为了督促吴劲峰、蔡松洲履行付款义务，吴劲峰、蔡松洲与建安公司于2018年7月2日签订《补充协议书》，其中第六条明确约定吴劲峰、蔡松洲应在2018年7月5日前支付剩余房价款，如吴劲峰、蔡松洲逾期付款超过三日，吴劲峰、蔡松洲不解除合同的，吴劲峰、蔡松洲应当按日计算向建安公司支付逾期应付款的万分之三的违约金。上述《补充协议书》是经过双方充分协商后签订的，该协议是双方真实意思表示，并未违反强制性效力性法规，应当认定为合法有效，因此，《补充协议书》关于违约金的约定是合法有效的。吴劲峰、蔡松洲虽主张其向陈晓燕借款用于购买涉案房屋，但本案是建安公司与吴劲峰、蔡松洲之间的商品房销售合同纠纷，吴劲峰、蔡松洲和陈晓燕之间的约定与本案无关，而且，无论吴劲峰、蔡松洲和陈晓燕之间有何种约定，也不能免除吴劲峰、蔡松洲作为购房人按时支付房款的义务。吴劲峰、蔡松洲逾期付款的事实清楚，一审判决吴劲峰、蔡松洲向建安公司支付剩余房款，并按照《补充协议书》的约定以未付房款为基数按日万分之三支付违约金，该判决并无不当，应予以维持。二、《补充协议书》并非格式条款，更不存在导致合同无效的情形。《补充协议书》第六条第(三)项明确约定：“因乙方(吴劲峰、蔡松洲)违约，甲方(建安公司)提起诉讼而产生的诉讼费、律师费、咨询费、差旅费等费用由乙方承担。”吴劲峰、蔡松洲主张该条属于无效的格式条款是毫无依据的。《补充协议书》是建安公司与吴劲峰、蔡松洲针对商品房买卖合同履行的特殊实际情况，经过双方协商后拟定，并不符合格式条款的定义。而且，《补充协议书》中并未排除吴劲峰、蔡松洲的主要权利，反而大大体现了吴劲峰、蔡松洲的权利。在签订《补充协议书》前，按照双方已签订的《商品房买卖合同》，吴劲峰、蔡松洲应在2016年12月30日付清房款，逾期六十日内的，应按日万分之三支付违约金，逾期超过六十日，建安公司有权解除合同。即在2018年7月2日签订《补充协议书》前，吴劲峰、蔡松洲已因逾期付款构成违约，本应从2016年12月31日起开始向建安公司按日万分之三支付违约金，然而，《补充协议书》将付款期限延后至2018年7月5日，免除了吴劲峰、蔡松洲2018年7月5日前的逾期付款责任。正是因为建安公司在付款期限中已作出了很大的妥协，为免吴劲峰、蔡松洲再次违约，双方才在第六条第(三)项作出关于律师费承担的具体约定。显然，《补充协议书》并不存在排除一方主要权利而导致合同无效的情况。一审判决按照《补充协议书》第六条第(三)项的约定以及建安公司支付律师费的实际情况，判决吴劲峰、蔡松洲向建安公司支付律师费28000元依法有据，应予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请贵院依法驳回吴劲峰、蔡松洲的全部上诉请求。蔡松洲未作陈述。吴劲峰、蔡松洲向一审法院起诉请求：1.判令建安公司立即为买受人吴劲峰、蔡松洲办理产权登记；2.判令建安公司承担本案的诉讼费用；3.判令建安公司支付违约金14184.9元。一审法院经审理，判决：一、恩平市建安房地产开发有限公司应当在吴劲峰、蔡松洲提供办理该商品房房屋产权转移登记所需材料及支付办理该商品房房屋产权转移登记所需税费、费用给恩平市建安房地产开发有限公司后十五日内，为吴劲峰、蔡松洲办理恩平市****************的产权转移登记；二、吴劲峰、蔡松洲应在判决生效之日起七日内支付房款326980元，并支付违约金(违约金自2018年7月6日起至房款付清之日止，以未付房款金额为基数，按每日万分之三计算)给恩平市建安房地产开发有限公司；三、吴劲峰、蔡松洲应在判决生效之日起七日内支付律师费28000元给恩平市建安房地产开发有限公司；四、驳回吴劲峰、蔡松洲的其他诉讼请求；五、驳回恩平市建安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果吴劲峰、蔡松洲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费154.62元由吴劲峰、蔡松洲负担54.62元，恩平市建安房地产开发有限公司负担100元；一审案件反诉受理费3644.15元，由吴劲峰、蔡松洲负担。二审中，各方当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对吴劲峰的上诉请求进行审查，对各方当事人未提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.吴劲峰、蔡松洲是否需要向建安公司支付违约金及违约金的计算问题；2.吴劲峰、蔡松洲是否需要支付28000元律师费给建安公司。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定。本案中，根据吴劲峰、蔡松洲与建安公司签订的《房屋买卖合同》约定可知房款总价为2836980元，另根据双方《补充协议书》第六条“乙方应当在2018年7月5日前支付剩余房价款。乙方逾期付款的，按下列的约定承担违约责任（一）和（二）不做累加……（二）逾期超过三日后，甲方有权解除买卖合同。……甲方不解除合同的，乙方应当按日计算向甲方支付逾期应付款的万分之三违约金”的约定，吴劲峰、蔡松洲应当于2018年7月5日向建安公司支付剩余房价款，否则在建安公司没有解除合同的情况下，吴劲峰、蔡松洲需要向建安公司支付逾期应付款的万分之三违约金。本案中，建安公司承认其已收到吴劲峰、蔡松洲通过陈晓燕代付的购房款2510000元，但剩余326980元至今尚未收到。吴劲峰、蔡松洲没有提供相应证据证明其已向建安公司支付了全部购房款，因此，根据双方合同的约定，在建安公司没有解除合同的情况下，吴劲峰、蔡松洲应当向建安公司支付逾期应付款的万分之三违约金。吴劲峰上诉主张其不应当向建安公司支付违约金，且一审计算违约金过高理据不足，本院不予支持。一审法院按照万分之三计算吴劲峰、蔡松洲应当向建安公司支付的违约金并无不当，本院予以维持。关于焦点二。根据吴劲峰、蔡松洲与建安公司签订的《补充协议书》第六条第一款第三项“乙方应当在2018年7月5日前支付剩余房价款。乙方逾期付款的，按下列的约定承担违约责任……（三）因乙方违约，甲方提起诉讼而产生的诉讼费、律师费、咨询费、差旅费等费用由乙方负担”的约定，在吴劲峰、蔡松洲违约的情况下，建安公司提起诉讼而产生的诉讼费用应当由吴劲峰、蔡松洲承担，该约定没有违反法律法规规定，属于双方真实意思表示，因此吴劲峰、蔡松洲应当遵守该约定。一审法院据此认定吴劲峰、蔡松洲应当向建安公司支付涉案律师费用28000元并无不当，本院予以维持。吴劲峰、蔡松洲上诉主张其不应当支付该费用理据不足，本院不予支持。综上所述，吴劲峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由吴劲峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 甄锦源审 判 员 梅晓凌审 判 员 陈雪娟二〇二〇年七月二十四日法官助理 刘 俊书 记 员 梁启洪李静雯