广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1103号上诉人（原审原告）：东莞市东城街道温塘冚下股份经济合作社，住所地：广东省东莞市东城区温塘冚下村。负责人：袁尾辉，男，汉族，1967年12月12日出生，居民身份证住址为广东省东莞市东城区温塘冚下新村五巷**，公民身份号码为4425271967********，为该合作社理事长。委托诉讼代理人：梁石兰，广东慕正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄海铭，男，汉族，1977年3月9日出生，，居民身份住址为广东省东莞市高埗镇芦村第三村民小组**公民身份号码为4419001977********。委托诉讼代理人：邱小玲，广东展创律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊思敏，广东展创律师事务所实习律师。上诉人东莞市东城街道温塘冚下股份经济合作社（以下简称“温塘冚下合作社”）因与上诉人黄海铭租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初24388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：一、黄海铭于判决发生法律效力之日起五日内向温塘冚下合作社支付占有使用费238480元；二、驳回温塘冚下合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5743.29元（温塘冚下合作社已预交），由温塘冚下合作社负担3961.4元，黄海铭负担1781.89元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初24388号民事判决。温塘冚下合作社不服原审判决，向本院上诉请求：一、撤销原审判决，并改判：1.黄海铭向温塘冚下合作社支付占有使用费，占有使用费按照《物业租赁合同》约定的租金标准计算，从2019年3月1日支付至黄海铭返还租赁物之日止，暂计至2019年6月30日为476960元；2.黄海铭向温塘冚下合作社支付利息，利息以逾期金额为本金，按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率的标准，从2019年3月11日起计至黄海铭清偿占有使用费之日止；3.黄海铭返还租赁物给温塘冚下合作社。二、本案一、二审诉讼费由黄海铭承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，导致判决失当。一、关于本案事实部分，温塘冚下合作社与黄海铭均无异议的证据及原审庭审中黄海铭确认的事实仅能证明黄海铭向温塘冚下合作社提出返还租赁物的要求，不能证明黄海铭已将租赁物返还给温塘冚下合作社。结合黄海铭收取租金至2019年9月30日的事实可以证实，黄海铭与温塘冚下合作社之间尚未就案涉物业办理返还租赁物的交接手续。又，《物业租赁合同》第十条第四款约定温塘冚下合作社与黄海铭返还租赁物的交接手续为温塘冚下合作社与黄海铭共同对租赁物及其设施进行清点核查，清点完毕经双方签字确认后方能办理退租手续，显然本案中温塘冚下合作社与黄海铭尚未履行该手续。而经温塘冚下合作社核实黄海铭收取分租户的押金，且部分分租户租金已收取至2019年8月份，黄海铭还在合同履行过程中引进了新的分租户，在黄海铭尚未与上述分租户的合同关系处理完毕之前，温塘冚下合作社无法接收案涉租赁物。黄海铭尚未将租赁物返还给温塘冚下合作社，原审法院仅凭黄海铭发出的通知认定黄海铭已于2019年6月30日将租赁物返还给温塘冚下合作社属于事实认定错误。二、关于本案举证责任的划分：1.黄海铭作为原审被告，在温塘冚下合作社已经举证证明将案涉租赁物交付给黄海铭使用后，其应对租赁物已返还给温塘冚下合作社负举证责任。2.黄海铭未能完成举证责任，应当承担不利的法律后果。如前所述，黄海铭应当对案涉租赁物是否已经返还给温塘冚下合作社承担举证责任。本案中，黄海铭仅发出一份要求退还租赁物的通知给温塘冚下合作社，但该通知并不是返还租赁物的交接手续，更不能证明黄海铭已返还租赁物给温塘冚下合作社，故黄海铭未能完成举证责任，原审法院认定黄海铭已于2019年6月30日将案涉租赁物交付给温塘冚下合作社无事实与法律依据。3.原审法院将举证责任转移给温塘冚下合作社错误。根据谁主张谁举证原则，黄海铭应当承担已将租赁物返还给温塘冚下合作社的举证责任。黄海铭亦不服原审判决，向本院上诉请求：1.改判黄海铭只需支付温塘冚下合作社占有使用费193480元（238480元扣减两户分租商户2018年10月至2019年6月未支付租金45000元）；2.本案诉讼费由温塘冚下合作社承担。事实与理由：温塘冚下合作社未能妥善处理上一承租人租赁期满后分租商户的遗留问题，导致自黄海铭与温塘冚下合作社签订案涉《物业租赁合同》后，租赁合同附件《温塘冚下综合市场未到期合同明细表》中编号一、编号二两个租户既未搬离，亦未与黄海铭另签租赁合同，更无缴纳租金。由此给黄海铭造成的损失应由温塘冚下合作社承担，即应以案涉明细表载明月租金5000元为准，在黄海铭未缴租金中扣减2018年10月至2019年6月间上述两个租户的未缴租金45000元，黄海铭仅需向温塘冚下合作社支付占有使用费193480元。针对温塘冚下合作社的上诉，黄海铭向本院答辩称：一、案涉租赁物不涉及钥匙等实物交接，黄海铭也先发送了退还物业通知书给温塘冚下合作社，明确2019年6月30日为接管时间，自该日后该租赁物实际上已经由温塘冚下合作社接管。二、关于温塘冚下合作社声称黄海铭收取的物业租赁合同列表中第六个分租户租金到2019年9月30日的问题，黄海铭在该表中也明确了是按年收取的该租金，不能作为案涉租赁物没有交接的理由。且交接手续没有必要，不能办理交接的原因在于温塘冚下合作社，其不能拒绝办理后又来主张需要交接。三、温塘冚下合作社主张部分分租户的租金已经收取至2019年8月份没有依据，即使有也可以双方结算，而达不到其主张的无法接受案涉租赁物的原因。针对黄海铭的上诉，温塘冚下合作社向本院答辩称：一、温塘冚下合作社于2018年10月1日将租赁物交付给黄海铭，相关分租户亦由黄海铭承接，黄海铭未提供任何证据证明《温塘冚下综合市场未到期合同明细表》编号一和编号二的分租户未支付租金给黄海铭的事实，应由其承担举证不能的后果。二、黄海铭在原审中未就租金损失提出反诉却在二审中提起上诉明显不符合诉讼程序，应当驳回。三、关于黄海铭声称的通知，确实是由温塘冚下合作社发出，当时是协助分租户与黄海铭签订合同。该通知发出后，黄海铭已完整地接受了承租物。从黄海铭交付租金的情况及其先后至函温塘冚下合作社的陈述可证实黄海铭已经全面接收案涉租赁物。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查，关于案涉租赁物的交接，黄海铭原审称：“没有钥匙等实物上的交接。交付就是温塘冚下合作社的村长带着我到案涉租赁物各个分租户处谈，签合同。”对此，温塘冚下合作社称：“确认温塘冚下经济合作社的村长有带黄海铭到案涉租赁物各个分租户处谈签合同的事宜。”本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人温塘冚下合作社及黄海铭的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案争议焦点为：一、案涉租赁物是否已于2019年6月30日交接完毕；二、两分租商户的占有使用费是否应予扣除。关于争议焦点一。首先，双方均确认案涉租赁物没有钥匙等实物上的交接，租赁物物业也没有具体办公地点等可进行场地交付。其次，从温塘冚下合作社2018年10月29日向租赁物各经营户发出的“如未能在规定期限内办理上述事宜的（继续承租或清空场地不再续租），我股份经济合作社有权根据具体情况采取停电停水措施并强制清场”的通知来看，在黄海铭与温塘冚下合作社签订合同后，温塘冚下合作社仍能控制案涉租赁物的水电及场地。结合前述查明黄海铭承租案涉租赁物时，温塘冚下合作社也仅通过带领黄海铭到租赁物各分租户洽谈合同的方式进行具体交付的事实可知，更换承租人并交接租赁物时，与各分租户的交接亦是由温塘冚下合作社主导推进。因此，尽管在租赁期内，温塘冚下合作社并非租赁物的具体使用人，但其对租赁物仍具有事实上的管理权及控制权。故基于诚实信用及公平合理原则，本院认为，温塘冚下合作社在接到黄海铭发送的退还物业通知书并明确得知2019年6月30日黄海铭不再履行义务后，应视为黄海铭已于该日将租赁物交回给了温塘冚下合作社。温塘冚下合作社主张租赁物尚未交接不成立，本院对此不予支持。关于争议焦点二。案涉《物业租赁合同》虽然无效，但从该合同第七条第11项可知，黄海铭对温塘冚下合作社有六户未到期分租户需承接一事系明知且同意的。黄海铭没有证据证明温塘冚下合作社隐瞒了该六户未到期分租户存在重大遗留问题，故黄海铭与次承租人之间的履行情况不影响其对温塘冚下合作社应承担的义务，相应占有使用费仍应支付。综上所述，温塘冚下合作社、黄海铭的上诉理由均不成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5802.20元，由东莞市东城街道温塘冚下股份经济合作社负担4877.20元（已预交），黄海铭负担925元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  李丽莉审判员  邹凤丹审判员  罗艳艳二〇二〇年七月十五日书记员  邓绮琪附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。