广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6189号原告：东莞市百脑汇实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇环市********。法定代表人：谢立文，职务：总经理。委托诉讼代理人：熊氢玲、叶伟智，均系广东雄爵律师事务所律师。被告：黄结荣，男，汉族，1981年2月26日出生，住广东省东莞市************，公民身份号码：441************172。委托诉讼代理人：周学民，广东聚来律师事务所律师。原告东莞市百脑汇实业投资有限公司与被告黄结荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶伟智，被告及其委托诉讼代理人周学民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付占有使用费77613元，占有使用费计算至被告返还铺位之日止；2.被告向原告支付铺位水电费5724元；3.被告向原告支付占有使用费滞纳金37523元及水电费滞纳金532元（逾期每日按应交总额的千分之三计收滞纳金，滞纳金自2019年4月15日起算至被告支付所欠占有使用费及水电费之日，暂算至2019年1月15日）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月10日被告作为承租方与原告签订租赁合同书，合同约定原告将坐落于广东省东莞市塘厦镇环市************铺位出租给被告经营餐饮使用，铺位建筑面积250平方米，租期从2017年4月20日起至2022年4月19日，第三、四年月租金单价为30.8元/平方米，被告须于每月15日交付租金和水电费，逾期每日按应总额的千分之三计收滞纳金。被告自2019年4月15日起一直拖欠原告铺位租金未付，原告多次催促，被告均不予理会，截止起诉之日被告未支付租金合计77613元和水电费5724元，被告行为已构成严重违约。被告辩称，第一，根据原告提供的证据可以看出案涉房屋出租人东莞市正琦贸易有限公司（以下简称正琦公司），原告仅仅是受托人，根据合同法规定，在被告未支付租金的情况下，原告应将此情况披露给正琦公司，由正琦公司主张权利向法院起诉，故原告不适格。第二，假定原告有诉讼主体资格，原告交给被告的租赁财产不具备租赁条件，被告无需向原告交付租金。第三，案涉租赁财产因未去的建设工程规划许可证无效，故假定需要支付占有使用费，也不能按照约定的金额支付。因为原告交付的租赁房屋没有水电，不具备租赁条件，同时因疫情被告自2020年1月20日即没有经营，故应当降低租金标准。且因租赁合同无效，合同约定的违约金条款包括滞纳金无效。另，被告曾于2019年5月29日向原告交付租赁房屋，但原告不予接受，被告可当庭将钥匙交给原告。第四，因合同无效，原告应返还被告押金19000元或抵扣占有使用费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于东莞市塘厦镇东莞市塘下镇诸佛岭社区*民委员会178工业区环市西路**的房屋，所占土地的土地使用权人为东莞市塘厦镇诸佛岭社区*民委员会，已取得集体土地使用证，该土地上的房屋由东莞市塘厦镇诸佛岭社区*民委员会于2002年开始投资建造。截至一审法庭辩论终结前，该土地上的房屋尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证。东莞市塘厦镇诸佛岭社区*民委员会将上述房屋整体出租给东莞市华江实业投资有限公司，租赁期限自2005年6月29日至2035年6月30日止。东莞市华江实业投资有限公司准许东莞市***商贸有限公司用于经营美登居广场，及将上述房屋对外租赁。2021年11月21日，东莞市***商贸有限公司与正琦公司签订一份租赁合同书，约定东莞市***商贸有限公司将上述房屋的一部分即美登居广场一楼局部铺位出租给正琦公司使用。2016年12月8日，正琦公司作为委托人、授权人，原告作为受托人、受授权人，正琦公司出具一份《授权委托书》将铺位的招商事物全权委托原告，“受授权人的一下事务对授权人均有效，授权人均予以认可：一、就承租铺位对外发布招租、招商广告；二、以授权人或受授权人的名义同承租人签署租赁合同或其他任何法律文件；三、以授权人或受授权人的名义向承租人收取租金：……授权期限：从本授权书签订之日起到租赁合同到期之日止。”2017年4月10日，原告作为甲方、出租方，被告作为乙方、承租方，双方签订了一份《租赁合同书》，主要约定：甲方将位于广东省东莞市塘厦镇环市************铺位（以下简称案涉商铺）出租给乙方，建筑面积约为250平方米，租赁期限自2017年4月20日起至2022年4月19日，第一年至第二年月租金为28元/平方米，第三、第四年月租金为30.8元/平方米，第五年月租金为33.9元/平方米，甲方负责提供50KVA的主供电源，甲方代收乙方电费、水费；租金及水电费按月缴付，每月15日交清等。原、被告确认被告于2017年4月10日向原告支付了合同保证金14000元、水电费押金5000元。被告确认2019年3月水电费为5724元，尚未缴纳。2020年6月9日，被告将案涉商铺及钥匙交还给原告法定代表人谢立文，并签订了一份《收条》。该《收条》中双方确认案涉商铺于2020年1月21日停业。原告提交一份甲方为东莞市博脑汇实业投资有限公司、乙方为东莞市塘厦牛哥渔家菜馆的《仓库租赁合同书》，主张被告尚欠仓库占有使用费，但原告未提交证据证明其与东莞市博脑汇实业投资有限公司的关系。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。案涉房屋由东莞市塘厦镇诸佛岭社区*民委员会投资建造，由东莞市华江实业投资有限公司向东莞市塘厦镇诸佛岭社区*民委员会承租，后东莞市华江实业投资有限公司准许东莞市***商贸有限公司将案涉房屋用于经营美登居广场及对外租赁，后东莞市***商贸有限公司将案涉房屋转租给正琦公司，正琦公司出具《授权委托书》，授予原告以正琦公司或原告名义与承租人签订租赁合同、收取费用等，故原告对案涉房屋享有出租、收益的权益。案涉《租赁合同书》虽系原、被告双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审辩论终结前，案涉商铺尚未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该《租赁合同书》依法无效。《租赁合同书》虽然无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告还应按约定的租金标准支付原告占有承租商铺期间的房屋占有使用费。被告主张因案涉商铺所在商场发生火灾，原告未能提供水电给被告使用，由案外人提供水电，故未缴纳商铺的占有使用费。被告确实占有使用了案涉商铺，原告自2019年4月20日起的占有使用费未缴纳给原告，应予以缴纳。缴纳房屋占有使用费的标准，参照《租赁合同书》的约定，在2019年4月20日起占有使用费为每月7700元（250平方米×30.8元/平方米）。被告应支付原告2019年4月20日至2020年1月20日的房屋占有使用费69557元（7700元/月×9个月+7700元/月÷30天×1天）。关于2020年1月21日至2020年3月20日的房屋占有使用费，因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，被告并未正常营业，且原告未提交证据证明其自火灾后向被告提供水电，因此，本院酌定2020年1月21日起至2020年3月20日的房屋占有使用费的标准参照《租赁合同书》减半收取，即被告应支付原告2020年1月21日起至2020年3月20日的房屋占有使用费7700元（7700元/月÷2÷31天×11天+7700元/月÷2×1个月+7700元/月÷2÷31天×20天）。关于2020年3月21日至2020年6月9日期间的房屋占有使用费，被告主张减免，但未提交证据证明其主张，本院不予支持，因此，被告应支付原告2020年3月21日至2020年6月9日的房屋占有使用费20442元（7700元/月÷31天×11天+7700元/月×2个月+7700元/月÷30天×9天）。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，被告应支付原告2019年4月20日至2020年6月9日期间房屋占有使用费97699元（69557元+7700元+20442元）。关于仓库的占有使用费，原告未提交证据证明其与东莞市博脑汇实业投资有限公司的关系，东莞市博脑汇实业投资有限公司也未追认，因此，对于原告请求被告支付仓库占有使用费，本院不予支持。合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。原告应将收取被告的合同保证金14000元退还给被告，被告主张应当予以抵扣，本院予以支持，因此，被告应支付原告2019年4月20日至2020年6月9日期间房屋占有使用费83699元（97699元-14000元）。同时，被告占用案涉铺位期间产生的2019年3月水电费应支付给原告。双方均确认被告尚欠原告2019年3月水电费5724元，被告主张应当其缴纳的水电费押金5000元应当予以抵扣，本院予以支持，因此，被告应当支付原告2019年3月水电费724元（5724元-5000元）。需要指出的是，因《租赁合同书》依法无效，约定的违约条款包括滞纳金均为无效，故原告诉请的房屋占有使用费、水电费的滞纳金，均无法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黄结荣应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市百脑汇实业投资有限公司2019年4月20日至2020年6月9日房屋占有使用费83699元；二、被告黄结荣应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市百脑汇实业投资有限公司2019年3月水电费724元；二、驳回原告东莞市百脑汇实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1363.92元，原告已预交，由原告东莞市百脑汇实业投资有限公司负担414.92元，被告黄结荣负担949元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈倩媚二〇二〇年七月十三日书记员  黄慧珊附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。