天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）津民终4号上诉人（一审原告、反诉被告）：天津市北辰区盛亚置业有限公司，住所地天津市北辰区京津公路郎元村。法定代表人：毛增贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙剑锋，天津金蔚律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：天津市北辰区双街镇郎元村民委员会，住所地天津市北辰区双街镇郎元村。法定代表人：张树斌，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：崔云玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏芳芳，北京盈科（天津）律师事务所实习律师。上诉人天津市北辰区盛亚置业有限公司（以下简称盛亚公司）因与被上诉人天津市北辰区双街镇郎元村民委员会（以下简称郎元村委会）合同纠纷一案，不服天津市第一中级人民法院（2018）津01民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛亚公司的委托诉讼代理人孙剑锋，被上诉人郎元村委会的委托诉讼代理人崔云玲、夏芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛亚公司上诉请求：1.撤销天津市第一中级人民法院（2018）津01民初379号民事判决第一项，依法将本案发回重审或者改判郎元村委会继续履行2005年6月8日双方签订的《土地联合开发合同》、《补充协议》及2011年7月16日《补充协议》，由郎元村委会办理10万平方米住宅及商业用房的建筑工程规划审批手续、建筑工程开工许可证，并将剩余土地通过招拍挂手续转让到盛亚公司名下；2.本案诉讼费用由郎元村委会承担。事实和理由：1.双方当事人签订的涉案合同属于房地产开发合同，并非单纯的土地使用权转让，不违反《中华人民共和国土地管理法》相关强制性规定，不应认定为无效合同。2.房地产开发建设资质仅属于行政年检程序，不应以此否定盛亚公司具有房地产开发企业资质，双方当事人签订的涉案合同是有效的。被上诉人郎元村委会辩称：1．双方当事人签订的涉案合同实际为土地使用权转让合同，违反了法律、行政法规强制性规定，应认定为无效合同；2．盛亚公司主张涉案合同为房地产开发合同，但其不具备房地产开发资质，涉案合同亦应认定为无效合同；3.郎元村已被纳入示范小城镇建设，由镇政府统一规划建设，涉案合同已经没有继续履行的基础条件。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。盛亚公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令郎元村委会继续履行合同，即2005年6月8日双方签订的《土地联合开发合同》、《补充协议》及2011年7月16日《补充协议》，由郎元村委会办理10万平方米住宅及商业用房的建筑工程规划审批手续、建筑工程开工许可证，并将剩余土地通过招拍挂手续转让到盛亚公司名下；2．判令郎元村委会赔偿盛亚公司经济损失6000万元；3．本案诉讼费用由郎元村委会负担。郎元村委会向一审法院提出反诉请求：1．确认双方签订的《土地联合开发合同》及《补充协议》无效；2．判令盛亚公司返还郎元村委会1100万元款项；3．本案诉讼费用由盛亚公司承担。一审法院认定事实：2004年3月，天津市北辰区双街镇郎园村与天津开发区盛亚置业有限公司签订《联合建房协议》及《补充协议》，约定天津开发区盛亚置业有限公司负责天津市北辰区双街镇郎园村旧村改造建设项目建设及售房，并约定了利润分配比例。2004年9月27日，天津开发区盛亚置业有限公司更名为“天津市北辰区盛亚置业有限公司”。2005年6月8日，郎元村委会与盛亚公司签订《土地联合开发合同》及《补充协议》，重新约定了共同开发范围，并约定：郎元村委会提供73.42公顷土地，配合土地整理中心工作，返还摘牌价款，负责平整土地并协助盛亚公司享受政府优惠政策，设立共管账户，就首期土地在保证盛亚公司获得不低于2250万元还迁房建设款前提下获得不超过2850万元补偿款，二期土地获得3400万元补偿款，以及4万平方米还迁房。盛亚公司建设4万平方米还迁房，支付土地补偿1.88亿元，获得狗不理速冻食品厂外含铁路退线、河道退线、道路退线占地的建设用地之外的土地使用权及土地综合补偿金结算完毕后以郎元村委会名义获得的补偿。《补充协议》约定二期土地如果不能变为开发建设用地，则盛亚公司在首期工程中垫付的款项由郎元村委会所属工业区的租赁、收入作为补偿。2006年9月16日，双方再次签订《土地联合开发合同》及《补充协议》。2011年7月16日，双方签订《补充协议》，约定还迁建筑面积10万平方米，并载明项目地块现状面积约780亩，其中集体宅基地约220亩，一般耕地560亩。2006年9月26日，天津弘泽建设集团有限公司与盛亚公司签订《合作协议书》。2006年9月27日，郎元村委会为盛亚公司出具《授权书》，天津弘泽建设集团有限公司与盛亚公司签订《郎元地块补充协议书》。2006年11月2日天津弘泽建设集团有限公司与盛亚公司签订《补充协议》。2006年11月10日天津弘泽建设集团有限公司取得挂牌地块成交确认书，2006年11月24日天津市北辰区规划和国土资源局与天津弘泽建设集团有限公司签订编号为津辰双（挂）2006-029号的《天津市国有土地使用权出让合同》。2006年12月13日，天津弘泽建设集团有限公司缴纳土地出让金49443000元。2006年11月3日、2006年12月31日，天津市北辰区土地储备整理中心向郎元村委会分两笔支付土地补偿金共39548436元。涉案各合同文件中出现“朗园”“郎园”“郎元”“朗元”不同字样均指向郎元村委会同一主体。一审法院认为，本案的争议焦点有三：一是涉案合同效力问题进而确定合同是否继续履行，二是郎元村委会是否应赔偿盛亚公司损失，三是盛亚公司是否应返还1100万元。第一，关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益。（二）恶意串通，损害国家集体或者第三人利益。（三）以合法形式掩盖非法目的。（四）损害社会公共利益。（五）违反法律行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款规定，依法改变土地用途的，必须持批准文件向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请。由原土地登记机关依法进行变更登记。涉案合同涉及农村集体所有土地，当事人主张合同权利的应提供政府部门关于土地利用规划建设用地计划等审批文件或者证明。在一审法庭辩论终结之前，盛亚公司仍未提供证据证明土地性质已变更为国有土地，涉及的相关合同应按无效处理。盛亚公司提交了其2003年之前的房地产开发企业资质证书，但未提交证据证明其房地产开发建设资质延续，双方签订的相关房地产开发合同应为无效合同，同时双方签订在后的合同已经取代在先合同。故盛亚公司关于继续履行双方2005年6月8日签订《土地联合开发合同》、《补充协议》及2011年7月16日《补充协议》的诉讼请求，一审法院不予支持。对郎元村委会关于确认《土地联合开发合同》及《补充协议》无效的反诉请求，一审法院予以支持。第二，关于盛亚公司所主张的损失问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。盛亚公司主张因郎元村委会的违约行为存在6000万元损失，但就其主张未充分举证证明，一审法院对盛亚公司此项诉讼请求不予支持。第三，关于盛亚公司是否应向郎元村委会返还1100万元。郎元村委会曾陈述上述款项为借款，虽郎元村委会后不再坚持此为借款这一主张，但对其中900万元款项为履行合同而支付未充分举证，同时也无法证实该笔款项最终流向，一审法院对此款项的返还的反诉请求不予支持。关于其中200万元，盛亚公司陈述为打井费用，郎元村委会认可第一份涉此工程合同已经在村里备案，工程成果无法返还盛亚公司，对郎元村委会要求返还200万元的反诉请求亦不支持。故郎元村委会反诉请求返还1100万元理据不足，一审法院不予支持。综上所述，判决如下：“一、确认原告天津市北辰区盛亚置业有限公司与被告天津市北辰区双街镇郎元村民委员会2006年9月16日签订的《土地联合开发合同》《补充协议》及2011年7月16日《补充协议》无效；二、驳回原告天津市北辰区盛亚置业有限公司的诉讼请求；三、驳回被告天津市北辰区双街镇郎元村民委员会的其他反诉请求。案件受理费341800元，由天津市北辰区盛亚置业有限公司负担；反诉案件受理费43900元，由天津市北辰区双街镇郎元村民委员会负担。”二审期间，经审查一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：涉案合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益。（二）恶意串通，损害国家集体或者第三人利益。（三）以合法形式掩盖非法目的。（四）损害社会公共利益。（五）违反法律行政法规的强制性规定。一直以来我国对于农村集体土地特别是农用土地奉行严格的土地管理制度，郎元村委会将尚未取得征地批准文件的农用土地转让给盛亚公司进行开发建设，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第四十五条的规定，双方为此于2005年6月8日签订的《土地联合开发合同》、《补充协议》及2011年7月16日《补充协议》，因违反法律的强制性规定，应为无效合同。其次，虽然盛亚公司主张涉案合同属于房地产开发合同，应认定为有效，但是截至一审起诉前，涉案土地既没有变更为国有土地，盛亚公司也未提交证据证明2003年后其房地产开发建设资质延续，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应承担举证不能的不利后果，盛亚公司关于涉案合同有效的主张，不能成立。综上所述，盛亚公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津市北辰区盛亚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宫涛审判员  丁琪审判员  左楠二〇二〇年七月二十日书记员  刘波