黑龙江省虎林市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0381民初912号原告：刘小霞，女，1976年4月4日出生，汉族，无职业，住虎林市。被告：程庭茂，男，1945年1月17日出生，汉族，虎林市一建公司退休工人，住虎林市。被告：郭素文，女，1949年12月11日出生，汉族，无职业，住虎林市。二被告委托诉讼代理人：李静，女，1973年6月12日出生，汉族，无职业，住虎林市。原告刘小霞与被告程庭茂、郭素文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小霞向本院提出诉讼请求：二被告立即返还房屋押金款5000元及因疫情不可抗力致使原告自2020年2月至4月无法经营期间三个月房屋租金5000元，并退还剩余电费63元，合计10063元。事实和理由：二被告于2013年4月13日将位于虎林市粮库新开道二层楼410平方米房屋租赁给原告用于经营幼儿园，原、被告双方签订书面房屋租赁合同，约定租赁期自2013年5月1日至2020年5月1日止。房屋租金每年20000元，上打租，于当年的5月1日之前付清当年的房租。租赁期间，水、电、热费由原告负责缴纳，自来水及供热管道由二被告负责维修。原告必须上交5000元抵押金，原告不租赁房屋时，二被告将5000元抵押金返还给原告。合同签订后，原告按合同约定向二被告交付房屋租金，并向二被告交付5000元抵押金。原告于2013年5月1日对租赁的房屋进行装修后，开始正式营业。自2013年10月中旬，原告在使用锅炉供热过程中，就发现该锅炉年久失修，经常出现故障，便多次要求二被告进行维修，二被告让原告自己进行维修，原告多次进行维修。2016年1月，该锅炉已无法进行维修，原告要求二被告购置新锅炉进行安装，二被告让原告自己购买新锅炉进行安装使用，并承诺，房屋租赁到期后，原告可以将该锅炉拆下拿走。原告为了不影响幼儿园正常经营，便自己购买新锅炉安装使用。2020年1月份，全国出现疫情，原告于2020年2月至5月期间一直未开园。2020年4月29日，该房屋到期前，原告将房屋及房屋钥匙交付给二被告。原告要求被告将房屋押金5000元及多交的63元电费返还给原告，同时要求被告免除疫情期间3个月原告没有使用房屋期间的房屋租金时，二被告拒不返还。原告提起诉讼。程庭茂、郭素文辩称，原告并未装修房屋，向原告交付房屋时已经装修，可以正常营业；原告未将抵押金交给二被告，二被告也未收到过原告交的抵押金；原告未和被告交接房屋，原告未交过电费，合同到期时原告将房屋钥匙交给二被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据一、2013年4月13日、2018年5月10日原、被告签订的房屋租赁合同二份，证明二被告将房屋租赁给原告经营幼儿园，二被告负责维修供热管道。2018年5月10日合同中未写押金金额，原告在合同中手写填加金额“伍仟元”，并且填加“锅炉自买”。二被告对证据的真实性不持异议，对证明目的持有异议，称2013年原告确实交了5000元押金，之后有一年原告交不上租金，就用抵押金抵顶房屋租金，2018年双方重新签订合同，虽然合同中写明需要交抵押金5000元，但原告没有续交，抵押金应以收据为凭证，被告持有合同与原告持有合同内容一致。二被告对证据真实性不持异议，对其真实性，本院予以确认。2.原告提交的证据二、2013年5月14日程庭茂出具的收据一份，证明原告向二被告交付房屋租赁抵押金5000元。被告对证据的真实性不持异议，称2013年确实收到原告的押金，但原告交纳的是2013年押金，房屋租赁合同没有签到2020年。被告对该证据的真实性不持异议，对其真实性，本院予以确认。被告认可2013年收取原告押金5000元，对该事实，本院予以确认。3.原告提交的证据三、照片二份，证明原告于2020年4月29日在被告家将房屋及房屋钥匙交付给二被告。二被告对证据的真实性不持异议，称照片拍摄于2020年4月30日，原告交钥匙时，因为原告不和被告交接，且被告子女都不在家，所以二被告不同意接收，原告把钥匙放在被告家桌子上进行录像，被告认可照片中人物系二被告女儿。二被告对证据的真实性不持异议，对其真实性，本院予以确认。4.原告提交的证据四、录音笔录及录音光盘各一份，证明原告已付清全部租金，原告多付63元电费以及锅炉年久失修，没有修理的价值，二被告让原告换新的锅炉，承诺房屋到期后，原告可以将锅炉拆除。二被告对证据的真实性不持异议，称签合同以后，二被告从未看过合同，直到2020年4月30日才把合同找到，原告自2018年开始没有交押金。二被告对证据的真实性不持异议，对其真实性，本院予以确认。5.原告提交的证据五、黑教联（2020）3号文件、发改投资规（2020）734号文件各一份，证明二被告应免除原告自2020年2月至4月期间无法经营的3个月房屋租金。二被告对证据的真实性不持异议，称文件没有明确规定必须减免房租，只是在平等协商的基础上减免或延期收取房租。二被告对证据的真实性不持异议，对其真实性，本院予以确认。6.原告提交的证据六、照片三份及原告手写的电费核算单一份，证明原告多交纳电费63元，被告应返还。二被告对证据的真实性持有异议，称未见过这个电表，对手写的电费数额不予认可。二被告对该证据的真实性持有异议，原告未提交其他证据予以佐证，对该证据，本院不予确认。7.原告提交证据七、幼儿园用品清单一份，证明租给原告房屋时所有的物品。二被告对证据的真实性不持异议，清单中程庭茂名字是其本人签字，称当时大门没有损坏，清单上写明大门玻璃碎了不正确，其他的记不住了。二被告对证据的真实性不持异议，对其真实性，本院予以确认。8.二被告提交证据一、照片十七份，证明原告把二被告房屋和锅炉都损坏了，没有恢复原样。原告对证据的真实性持有异议，称该房屋照片并非原告向被告交付房屋时的现状，屋外扶手照片与事实相符，其他均不属实。原告对扶手照片的真实性不持异议，对该份证据的真实性，本院予以确认。原告对其他十六份照片的真实性持有异议，二被告未提交其他证据予以佐证，对原告提交的其他十六份照片，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月13日,被告程庭茂与原告刘小霞签订房屋租赁合同，合同内容：甲方：程庭茂，乙方：刘小霞，甲方将二层楼房屋租赁给乙方，房屋面积410平方米。经甲乙双方同意达成租赁合同内容如下：一、租赁时间及租金。房屋租赁时间自2013年5月1日起至2014年4月30日止，租赁时间为一年。年租金壹万元整（上打租），乙方在5月1日前将房屋租金付给甲方。二、乙方在房屋租赁期间，房屋内墙由乙方粉刷，自来水及供热管道由甲方负责维修。三、乙方在第二年继续租赁此房时，年租金为壹万伍仟元整，付租金的形式为上打租。四、房屋如动迁时，房屋租赁合同终止，乙方无条件倒出房屋，乙方已付的房租费剩余部分由甲方退给乙方。五、乙方在租赁房屋期间，要爱护房屋，不能擅自变更房屋结构，如有损坏部分按现价赔偿。六、乙方租赁房屋须上交押金伍仟元，乙方不租赁房屋时，甲方将此押金退还给乙方。七、本合同一式二份，自甲乙双方签约之日起生效。程庭茂在甲方处签名，刘小霞在乙方处签名。2013年5月14日，程庭茂出具收据一份，内容：今收到托儿所交押金伍仟元整，5000元。程庭茂在收据上签名按指印。2018年5月10日，程庭茂与刘小霞签订房屋租赁合同，内容：甲方：程庭茂，乙方：刘小霞，甲方将房屋租赁给乙方，房屋坐落于粮库新开道二节楼，房屋面积410平方米。经甲乙双方同意达成租赁合同内容如下：一、租赁时间及租金。房屋租赁时间自2018年5月1日起至2019年4月30日止，租赁时间为一年。年租金为贰万元整（上打租），乙方在2018年5月1日前将房屋租金支付给甲方。二、乙方如到期不再续租应提前一个月通知甲方。三、乙方在房屋租赁期间，房屋所产生的一切费用均由乙方自行负责缴纳（如水、电、热力、租赁税等）。房屋内墙由乙方粉刷，自来水及供热管道由甲方负责维修。在承租期内，乙方不行另租他人。如到租赁期满后，乙方享有同等价位优先租赁权。四、房屋如动迁时，房屋租赁合同终止，乙方无条件倒出房屋，乙方已支付房租费剩余部分由甲方退给乙方。五、乙方在租赁房屋期间，要爱护房屋，不能擅自变更房屋结构，如有损坏部分按现价赔偿。六、乙方租赁房屋须上交押金伍仟元（押金以收据为凭据），乙方不租赁房屋时，甲方将此押金退还给乙方。七、本合同一式二份，自甲乙双方签约之日起生效。合同左下角注明锅炉自买。程庭茂在甲方处签名，刘小霞在乙方处签名。合同中第六条押金金额“伍仟元”及“锅炉自买”系刘小霞手写填加，二被告认可其持有合同中也有“伍仟元”及“锅炉自买”内容，与原告持有合同内容一致。2020年4月30日，原告将房屋钥匙交付二被告，双方租赁合同已履行完毕。另查明，原、被告均认可自2013年5月1日至2020年4月30日，一直由原告在租赁房屋经营虎林市××幼儿园。2018年5月1日至2020年4月30日，每年租金20000元整。原告已交付租金至2020年4月30日。二被告同意由原告自行购买锅炉，合同履行完毕时，由原告将自买锅炉拆除。本院认为，原、被告双方签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合同成立且有效。虽然双方签订房屋租赁合同中约定租赁期限为一年，但租赁期满后，双方仍继续实际履行，且原告已向二被告交纳房屋租金至2020年4月30日，故原、被告租赁期间自2013年5月1日至2020年4月30日止。双方均认可合同履行期至2020年4月30日届满，且原告已将房屋钥匙交付二被告，足以认定该房屋租赁合同因期限届满已履行完毕。原告于2013年租赁房屋时，向被告交付押金5000元，合同中约定，刘小霞不租赁房屋时，二被告将押金退还给刘小霞，现合同已履行完毕，二被告理应按合同约定将押金退还原告。二被告称2018年双方重新签订租赁合同，原告未向二被告交纳押金，原交纳的押金已抵顶2018年房屋租金。原、被告并未间断该房屋租赁，二被告在签订合同时同意原告将押金金额“伍仟元”填加在合同中，并且在原告与郭素文谈话要求退还押金时，郭素文称“你给我修完了我就给你，我一分钱不差你的”，足以说明押金并未抵顶租金，对二被告关于押金已抵顶租金，不予退还的抗辩，本院不予采信。原、被告双方签订的房屋租赁合同履行期间，我国暴发新型冠状病毒××疫情（以下简称疫情），此次疫情发生系突发公共卫生事件，属于当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，可以认定为“不可抗力”。自2020年2月1日至2020年4月30日，幼儿园因疫情防控被责令不得开园营业系众所周知的事实，此期间房屋空置产生的损失应根据公平原则，由双方合理分担。原告已向二被告交付2019年5月1日至2020年4月30日房屋租金20000元，自2020年2月1日至2020年4月30日三个月房屋租金为5000元，本院酌情考虑由原、被告各分担50%，则二被告应当返还原告房屋租金2500元。合同履行期间，被告同意由原告自行购买锅炉，并同意在合同履行完毕时，由原告将锅炉拆除，故原告将自行购买锅炉拆除，并无不当。原告要求二被告给付其多交纳的电费，证据不足，被告不予认可，本院不予支持。二被告要求原告赔偿房屋及设施、物品损失，并将锅炉恢复原状，但未提起反诉，本案中不予处理。综上所述，原告要求二被告退还押金，有事实及法律依据，本院予以支持；原告要求二被告返还因疫情防控无法经营期间房屋租金的诉讼请求，根据公平原则，本院部分予以支持；原告要求二被告给付多交纳电费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告程庭茂、郭素文于本判决生效后十日内退还原告刘小霞房屋押金5000元；二、被告程庭茂、郭素文于本判决生效后十日内返还原告刘小霞房屋租金2500元；三、驳回原告刘小霞其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26元，由被告程庭茂、郭素文负担。该款原告刘小霞已预付，被告程庭茂、郭素文给付上款时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审判员  庚楠二〇二〇年七月三十日书记员  陈旭附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。