河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0392民初385号 原告：赵国强，男，1957年9月7日，汉族，住秦皇岛北戴河新区。 委托诉讼代理人邓晓雷，河北海立律师事务所律师。 委托诉讼代理人李萌，河北海立律师事务所律师。 被告：张国强，男，1960年6月3日生，汉族，住秦皇岛北戴河区。 委托诉讼代理人蔡永来，河北永和胜律师事务所律师。 原告赵国强与被告张国强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵国强及其委托诉讼代理人邓晓雷、李萌，被告张国强及其委托诉讼代理人蔡永来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵国强向本院提出诉讼请求：1、请求被告返还房屋拆迁补偿款28万元；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告就2005年12月18日签订的房屋买卖协议无效一案，经河北省秦皇岛北戴河新区人民法院依法审理，作出（2019）冀0392民初416号民事判决书，现判决书已经发生法律效力。在判决生效之前，上述涉案房屋已被征收，现已拆除，被告已经将拆迁补偿款领走。鉴于原、被告房屋买卖协议已经确认无效，被告理应返还原告房屋拆迁补偿款。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳请支持如上诉请。 张国强辩称，一、原告的诉讼没有任何道理，请求人民法院不予采信。尽管从法律层面上讲，我们双方的房屋买卖协议被确认为无效。但是，从法律层面的另一个角度来分析和论证：原告作为有行为能力的公民，他不但自愿签署了《房屋买卖协议书》，而且自愿交付了涉案的整体房屋，不但如此，他还自愿接收了房款16万元。特别是在长达15年的时间里，原告没有提及任何异议。即使是在2017年8月18日，北戴河新区管委进入各户调査、实地勘丈、文书公示等政府行为中，原告均未主张过任何权利。原告是在看到该房被拆迁政府进行征占补偿时，方在15年后故意反悔，见利忘义，进行恶意起诉，实属违背社会诚信交易原则。由此表明，我们之间的房屋买卖不存在欺诈问题，不存在受胁迫的问题，更不存在乘人之危的问题。完全是原告的自愿买卖行为、自愿交付行为、自愿接收行为。根据最高人民法院《第八次民商事审判会议纪要》的相关规定：即使该房屋买卖合同无效，也必须明确原告在本案中应承担全部过错责任。故原告诉请无理，理应驳回其诉请。二、原告的诉请没有法律依据。我所购买的该房屋，确属是善意取得。主要表现是：原告除自愿的买卖行为以外，而且能够积极配合并主动提供和交付了原告本人的身份证、产权证书、买卖协议以及土地使用权证书等全部他本人的信息资料。方使得抚宁县人民政府办理了产权过户和土地使用权证书。目前，抚宁县人民政府的房屋产权过户行政登记和土地行为登记仍未撤销，仍在合法有效中。因此说，合法有效的房屋产权和合法有效的土地使用权证书在合法有效中原告没有理由提起诉讼，人民法院理应驳回其诉讼请求。另外，我是善意取得该房屋，根据最高人民法院(2010)法释14号《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第九条“第三人善意取得的房屋，不撤销登记行为”。根据上述法律的规定，原告起诉没有任何道理理应依法驳回。三、原告的诉请，没有事实依据。原告诉请28万元，我表示不予认可，并表示坚决不能接受。因为: 1、我为购买该房，也就是说在15年前，我花巨款16万元，该数字在当时是可观的，而且高于当时的房屋市场价格5倍之多。期间，我又将该房进行了翻建，房屋装修，为经营旅馆及餐饮所用，设备投入等耗资达38万元，加之实际购房款16万元及15年期间产生的利息近15万元，所有上列损失，足以表明我购买该房屋损失是惨重的！2、原告诉请28万元，没有任何法律依据，因为我购买的房屋己被人民政府拆迁征占，根据补偿协议的补偿项目，我理应享有各项补偿款，共计754664.38元。而且我只换了两套安置房，拆迁补偿款不足以支付两套房的房款，我又填了60505.62元，原告诉请28万和主体资格不适格。综上所述，原告所述无理，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告提供了以下证据：1.民事判决书一份2019-416号，该判决已经生效，证明双方房屋买卖合同无效。2.南戴河村棚户区改造项目补偿协议书一份，证明2018-7-12日被告与北戴河新区征收办公室就房屋与土地签订协议书，且将补偿款领走。 被告的质证意见为：证据一真实性无意见，不能证明原告诉请具有合法性，所以不可证明原告证明目的。证据二补偿协议，对补偿协议真实性无异议，不认可原告所讲的证明目的，该补偿协议征收主体是张国强，与原告没有关联性，与原告无关。原告主张不具有合法性，更不具有客观性。补偿数额根据补偿协议所列的项目，张国强的房屋及附属物补偿数额应为334829.5元。 被告提供了以下证据：第一组关于补偿款的数额，1.南戴河村棚户区改造二期房屋征收补偿计算表，在这个表格中明确载明张国强在这次房屋和附属物补偿总的数额是和李洪和两家，一共得到669659元，第一份写的张国强，李洪和在房屋中是0，所以两家一共是669659元。2.李洪和的补偿协议，房屋及附属物中一分钱没有，表明是两家一共得到669659元，每一家是334829.5元。第二组，新区法院行政裁定书2份，2019-行初8号，2019-行初9号，行政裁定书涉及土地和房屋登记，在案件审理当中是中止审理，所以房屋行政登记和土地登记仍然合法有效。 原告的质证意见为：征收补偿表三性不认可；李洪和的补偿协议与本案无关联性，不发表质证意见；行政裁定书2份，以民事审判审理结果为依据，下一步就是恢复诉讼，与本案无关联性。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2005年12月18日，原被告签订房屋买卖协议，被告购买原告的坐落在南戴河村××正房三间，被告支付购房款16万元，后被告对房屋进行了翻建。2006年4月26日，原抚宁县人民政府为被告颁发了房屋证照；原抚宁县人民政府也为被告办理了宅基地使用权证。2018年7月被告与征收部门签订了征迁协议，土地已经征收为国有，房屋已经拆除，土地证、房屋证照交给征收部门，被告领取了拆迁收益。2019年5月5日，原告向本院起诉，请求确认双方2005年12月18日签订的房屋买卖协议无效。本院于2019年7月15日作出（2019）冀0392民初416号判决，认为张国强不是南戴河村民，无权享有宅基地使用权，房屋买卖协议违反法律的强制性规定，属无效合同。判决《房屋买卖协议》无效。该判决没有解决无效后财产的处理问题。 2019年1月赵国强以抚宁区政府为被告提起两个行政诉讼，请求撤销张国强上述房屋的土地证和房屋证照，抚宁区人民法院裁定将两案移送本院处理。2019年5月6日，本院作出（2019）冀0392行初8号、9号行政裁定书，因两案需要以其他民事案件处理结果为依据，民事案件尚未审结，裁定中止审理。 根据《南戴河村棚户区改造项目二期工程房屋土地征收补偿协议书》和《南戴河村棚户区改造二期工程房屋征收补偿计算表》，被告的拆迁收益为：1、宅基地补偿282401.28元，2、房屋及附属物492360元，3、设施设备迁移补偿费用11435元，4、生产经营用房276.44平方米，经营损失补偿165864元，5、搬迁补助费2000元，6、临时安置补助5400元，7、征收期限内签约并搬迁奖60000元，8、安置面积奖11200元，9、公摊面积奖58833.6元，共计1089493.88元。其中2-4项共计669659元为张国强与李洪和共有（房屋连在一起共同评估、补偿），每人一半，张国强享有334829.5元。 被告提供的《买房、拆房、建房明细》显示，其翻建房屋花费198000元，原告当庭认可被告翻建，但不同意其翻建成本，认为成本应在10万元左右。 本院认为，一、合同效力问题。本院（2019）冀0392民初416号判决已经确认原被告2005年12月18日签订的《房屋买卖协议》无效，本案予以采纳，不作重复评价。二、是否善意取得问题。因双方的《房屋买卖协议》违反法律的强制性规定，被告虽然支付了对价，办理了登记，其取得涉案房屋亦不属于善意取得。三、登记证问题。现涉案土地已经征收为国有，房屋已经征收拆除，原抚宁县政府登记的宅基地使用证和房屋证照已经作废。四、被告购房、翻建成本问题。双方对购房款16万元没有争议，本院予以采纳。原告认可翻建约10万左右，被告说损失38万多，明细表显示仅建房一项198000元；结合翻建当年的实际，本院酌定翻建成本为14万元。五、拆迁利益及增值问题。补偿协议的5-9项是对被拆迁人的奖励和补助，应专款专用，不属于拆迁收益。1-4项是土地房屋补偿，共计617231.16元，属于拆迁收益。六、拆迁利益的分配问题。被告购买、翻建涉案房屋的成本30万元，应首先从拆迁收益中支付给被告；剩余317231.16元增值部分，应该按照造成合同无效的过错原因进行分配。原告到农村买农宅，违反了法律的强制性规定；被告卖房后反悔，违反了诚实信用原则，故本院酌定增值部分由原告获得30%，即95169.35元；被告获得70%，即222061.81元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条的规定，判决如下： 一、被告张国强于本判决生效后10日内支付给原告赵国强拆迁利益95169.35元。 二、驳回原告赵国强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2750元，由原告赵国强负担1090元；被告张国强负担1660元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员 刘振会 二〇二〇年七月一日 法官助理 李远征 书 记 员 陈 伟