重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初3190号原告：唐雪薇，女，汉族，2000年2月2日出生，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托代理人刘洋，重庆市梁平区屏锦法律服务所法律工作者。被告：重庆巨源城市开发建设有限公司，住所地重庆市梁平区。法定代表人贺有才，该公司总经理。委托代理人常仕武，重庆正衡律师事务所律师。原告唐雪薇与被告重庆巨源城市开发建设有限公司（以下简称巨源公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理后，依法由审判员田安琴适用简易程序独任审判,于同年6月28日、7月3日公开开庭进行了审理，原告唐雪薇的委托代理人刘洋与被告巨源公司的委托代理人常仕武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐雪薇诉称：被告系合法的房地产开发企业，并在重庆市梁平区双桂街道南泊湾进行地产开发。2018年1月28日，被告故意不告知自己没有取得商品房预售许可的事实，同原告签订了《南泊湾营业房订购协议》。该协议约定，原告向被告支付了12万元的订购诚意金，并在2019年6月9日与其签订《商品房买卖合同》。2019年1月28日，原告向被告写了南泊湾车位保留申请书，保留B区118号车位，并接受被告不高于12万元的车位价格出售。2019年1月28日，原告向被告交了南泊湾B区118号车位全额款12万元，被告向原告出具收据。之后，原告多次找到被告要车位，被告以各种理由不移交车位。经原告多方打听才知被告已将原告订购的车位挪作他用，且被告至今没有取得车位的预售许可证。根据我国《合同法》第58条、第60条规定，被告应当承担民事责任。原、被告签订的协议应当为商品房买卖合同。被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可的事实，除应当返还原告购房款外，支付购房款利息，还应当赔偿已付房款的一倍损失。现原告诉讼来院，请求人民法院判决1、解除原、被告之间签订的《南泊湾营业房订购协议》；2、由被告返还原告支付的购房款12万元；3、由被告赔偿12万元；4、由被告按照月利率0.7%从2019年1月18日起支付利息至付清之日止。被告巨源公司辩称：原、被告签订了南泊湾营业房订购协议，签订时间是2019年1月28日，在当时合同中的营业房我方取得了预售许可，原告若不购买营业房，可以将该款转为购买车位的款项。同时约定在2019年6月另行签订商品房买卖协议，同时原告向被告提交了车位保留申请书并交付了12万元的车位订购款，我们认为双方并未建立商品房预售合同关系，该订购协议并不包含面积单价等核心条款，不能认定为预售合同，同时原告也是明知该车位没有预售许可的事实，并且现行法律车位也没有办法办理预售许可证。被告方曾多次与原告协商，愿意将12万元退还原告，但原告要求再赔偿12万元和支付利息没有事实依据和法律依据，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：被告系房地产开发企业，在重庆市梁平区开发有“巨源.南泊湾”房地产项目。2019年1月28日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订了《南泊湾营业房订购协议》，合同约定：“一、乙方经对甲方开发建设的代售营业房租了详细了解后，自愿对其进行订购……三、乙方订购甲方开发建设的代售营业房后，若想继续购买甲方后期开发车位，需向甲方提交车位申请保留书；四、乙方在签订本协议时，向甲方支付12万元订购诚意金，此订购诚意金仅为确定乙方购买甲方代售营业房的选房资格，不作为具体房屋的定金……六、乙方选定具体营业房后，应当在2019年6月7日前与甲方签订《商品房买卖合同》，所缴订购诚意金，自动转为房款组成部分；七、若乙方未选到满意的营业房，而愿意选择甲方后期开发销售的车位，则乙方可在后期销售房源正式销售时持本协议、收据前来甲方售楼中心更换为后期车位的定金或房款收据；八、若乙方对甲方开发的所有项目房源均未选中或中途放弃购买计划，可持本协议、收款收据在2019年6月15日至2019年6月30日到南泊湾销售中心办理退款手续，订购诚意金不计利息；甲乙双方互不赔偿……”。订购协议签订当日，原告向被告提交一份《南泊湾车位保留申请书》，申请书载明“本人对贵公司开发的南泊湾项目停车位修建情况已知悉，现自愿申请贵公司为我保留南泊湾B区118号车位，并接受贵公司以不高于12万元的车位价格出售……”，同日，原告向被告缴纳了12万元“车位款”。现原告以被告刻意隐瞒未取得车位预售许可的事实向原告出售车位，违反了法律规定，要求1、解除原、被告之间签订的《南泊湾营业房订购协议》；2、由被告返还原告支付的购房款12万元；3、由被告赔偿12万元；4、由被告按照月利率0.7%从2019年1月18日起支付利息至付清之日止。本院另查明，被告巨源.南泊湾项目地下车位未办理商品房预售许可。以上事实，有原、被告当庭相一致的陈述及原告举示的转款凭证、梁平区住房和城乡建设委员会证明、收据、《南泊湾营业房订购协议》、《南泊湾车位保留申请书》、光盘在案佐证，本院依法予以确认并作为定案依据。被告举示的重庆市商品房预售（预租）许可证与本案无关，本院依法不予采信。本院认为，原、被告于2019年签订的《南泊湾营业房订购协议》系双方当事人的真实意思表示，自愿、合法，不违反法律规定，该合同应当认定为有效。该订购协议虽然系营业房订购协议，但结合原告签订该协议的目的以及原告缴纳的收据来看，双方系以签订“营业房订购协议”的形式来对车位订购相关内容进行约定。该订购协议中第四条明确约定，原告向被告支付的12万元为订购诚意金，不作为具体房屋的定金，因此，原、被告之间签订的订购协议应为商品房预约合同。现双方为该订购协议的履行发生纠纷，本案案由应为商品房预约合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况，（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺……”。原、被告签订的《南泊湾营业房订购协议》及《南泊湾车位保留申请书》，仅能反映出原告有在被告处购买车位的意向并缴纳了12万元诚意金，同时被告为原告保留南泊湾B区118号车位，原告接受被告以不高于12万元的车位价格出售，但订购协议及申请书均未明确车位具体总价款、车位交付时间、产权办理时间违约责任等重要内容，因此，原告主张原、被告之间关于车位的商品房买卖合同已经成立的主张本院不予采信。根据《南泊湾营业房订购协议》第六条约定，原、被告应当在2019年6月7日前签订《商品房买卖合同》，所缴订购诚意金自动转为房款组成部分。因被告车位至今未取得相应销售资质，导致双方无法签订正式《商品房买卖合同》，原告的合同目的无法实现，现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，本院依法予以支持，对于原告已经缴纳的12万元诚意金，被告应当予以退还。被告本应在2019年6月7日前与被告签订关于车位的《商品房买卖合同》，但因被告的原因无法签订导致订购协议解除，被告除应当返还原告已缴纳的12万元外，还应当从2019年6月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息至付清之日止。对于原告要求被告另赔偿12万元的诉讼请求，原告认为被告违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，故请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因原、被告之间并没有签订关于车位的《商品房买卖合同》，故原告此项请求于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告唐雪薇与被告重庆巨源城市开发建设有限公司于2019年1月28日签订的《南泊湾营业房订购协议》；二、由被告重庆巨源城市开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告唐雪薇支付的订购诚意金12万元并支付资金占用利息（资金占用利息从2019年6月起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、驳回原告唐雪薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5114元，减半收取2557元，由原告唐雪薇负担1250元，被告重庆巨源城市开发建设有限公司负担1307元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  田安琴二〇二〇年七月三日书记员  唐万琴