四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1800号 上诉人（原审原告）：沈红明，男，1987年4月5日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人（特别授权）：周里鹏，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川相如房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如街道办事处相如大道南四街。 法定代表人：吴诗民，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘广伟，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：铁梦婷，女，系公司员工。 上诉人沈红明因与被上诉人四川相如房地产开发有限公司（以下简称相如公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初2112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 沈红明上诉请求：1.撤销四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初2112号民事判决，依法改判;2.全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认为双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，对双方具有约束力，沈红明虽然没有在补充协议上签字，但根据相关系列案件的综合情况，错误的认为沈红明在《商品房买卖合同》签字，是沈红明知晓并认可补充协议的内容，属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。1.《商品房买卖合同》中的违约条款，不是“约定条款”，而是相如公司单方拟定的条款，法律没有规定格式条款制定方有调整权。即便存在所谓“违约金过高”，也是相如公司自己“制定违约金过高”；没有法律依据可以要求修改。2.迟延履行违约金不以造成损失和损失的多少为前提。本案涉及的迟延办理房产证违约金，是对迟延履行行为的惩罚，不是补偿性违约金。补偿性违约金可以参照损失数额，而迟延履行应该支付迟延履行违约金，并继续履行合同。《商品房预售合同》中违约金条款应视为相如公司对自己履行义务的承诺。相如公司无权要求撤销、更改，法院也无权更改。相如公司制定的违约金标准是每日万分之一，根本不存在过高的问题。3.一审判决相如公司承担违约金的数额缺乏基本的计算标准和计算方式，纯属法院主观臆断。综上，请二审法院支持沈红明的上诉请求。 相如公司答辩称：1.关于补充协议的效力。补充协议是在签订《商品房买卖合同》的同时就附在合同后面，双方各执一份，且在一审过程中，部分一审买受人提交的证据中也附有补充协议。《商品房买卖合同》第27条约定“本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”，故可知沈红明已经知晓并认可补充协议的内容。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方均有约束力。2.关于违约条款是否是格式条款。本合同经房管局备案，且符合行业惯例。出卖人已经向买受人充分解释了买卖合同及其附件、补充协议的内容，买受人确认接受其在上述文件中享有的权利和承担的义务。卖方作为格式合同的提供方，已经向买方尽到了对条文内容进行解释、说明的义务。同时，《商品房买卖合同》文本由住房城乡建设部、工商行政管理总局联合制定的格式模板，卖方仅对具体内容进行明确，且尽到了解释、说明义务，因此合同约定合法有效。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，沈红明应对损失承担举证责任，但沈红明未举证自己有任何损失。因案涉房屋已实际交付，买受人无实际损失，一审法院根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第16条的规定对违约金金额进行了适当的调整，该调整既尊重了事实，又符合法律的规定，是符合当地经济水平的标准，在沈红明没有新证据、无法推翻一审事实认定及法律适用的前提下，不应对一审的违约金判决进行调整。4.在不动产权证办理中，开发商只起到协助作用。客观上相如公司在满足合同办证条件的情况下即着手办证工作，客观办证成功时间超过545天，一审据此认定相如公司违约已经展示了公平原则。5.卖方迟延办证是由于不动产登记改革两证合一为不动产权证，致使土地权证长期未办理成功，卖方的违约行为极其轻微，一审法院判决结果适当。 沈红明向一审法院提出诉讼请求：1.判令相如公司支付沈红明因未在规定期限内取得房地产权属证书的违约金52,597元；2.诉讼费及相关费用由相如公司承担。 一审法院认定的事实：沈红明（买受人）与相如公司（出卖人）于2012年12月26日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定沈红明购买相如公司开发的位于公园1号小区11幢1单元第6层1-6-1号的房屋，房屋总价款为376539元，交付商品房日期为2012年5月31日前，该《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证书的双方同意按以下方式处理：买受人不退房，合同继续履行。自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金”。合同补充协议第二条约定“双方共同办理案涉合同项下商品房的房屋所有权证，买受人应当在《商品房买卖合同》约定的交房日期向出卖人提交办理房屋所有权证所需资料（包括《商品房买卖合同》、购房依据、买受人及配偶身份证明、结婚证明等，以及南充市房管局和相关职能部门要求的其他资料）以及相关税费（以南充市房管局、税务局的最新规定为准），出卖人在买受人交清全部资料、税费并办理完毕房屋面积补差手续的545日内办理房屋所有权证，如因沈红明原因未能按时提交资料及费用，造成延期或不能办理产权证的责任及增加的费用，由买受人自行承担，并应承担由此所造成的其他一切损失。”。2012年12月26日，沈红明向相如公司支付了预登记费80元、房产证办证费80元；2012年12月27日,沈红明缴纳了专项维修基金1805元,2013年1月27日，沈红明向相如公司支付代收房屋其税款7531元，相如公司于2014年5月31日向沈红明交付了案涉商品房，2015年6月3日，相如公司协助为沈红明、周江玲办理房屋产权证，该产权证号为：房权证蓬安字第××号，未办理土地使用权证。2017年10月20日，蓬安县不动产登记中心给沈红明、周江玲颁发了案涉房屋不动产权证，产权证号为川（2017）蓬安县不动产权第0004616号。 另查明，2013年5月20日，蓬安县住房和城乡规划建设局对相如公司擅自改变楼盘规划审批内容、违法超建行为进行了行政处罚。2016年3月7日，相如公司补交了超面积土地出让金1,288,287元。国土资源部于2016年1月1日公布施行《不动产登记暂行条例实施细则》，蓬安县从2016年下半年开始实施房屋产权登记改革，新组建了蓬安县不动产登记中心，2016年10月13日蓬安县人民政府发布通告，告知2016年10月21日起由蓬安县不动产登记中心统一受理不动产登记申请，并按不动产统一登记程序办理，将《中华人民共和国房屋所有权证》和《中华人民共和国国有土地使用证》两证合并为《中华人民共和国不动产权证书》，由蓬安县不动产登记中心办理发放《中华人民共和国不动产权证书》，2016年10月20日止，县国土局、房管局停止受理土地、房屋登记业务申请，原已受理的土地和房屋登记业务按原办理规定于2016年10月21日前办理完毕。 2016年至2017年期间，“公园1号”小区部分业主代表通过向相如公司工作人员反映和到蓬安县信访和群众工作局信访的方式反映所购“公园1号”房屋逾期办证问题。周江玲提交了书面意见，表示其作为共有产权人，自愿放弃参加本案诉讼，由沈红明全权处理。 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方均有约束力。沈红明提出补充协议未签字，不予认可，但补充协议是在签订《商品房买卖合同》就同时附于合同文本之后，双方各执一份，沈红明自己提交的合同文本中也附有补充协议，且《商品房买卖合同》第二十七条亦约定“本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”，故应当认定沈红明知晓并认可补充协议的内容。 关于房屋权属分户转移登记的时间，相如公司虽于2015年协助为沈红明办理了房屋产权证书，但结合沈红明作为购房者购房目的和一般交易习惯，购房者购房是为了取得所购房屋的完整产权，而要证明一处房产产权完全归属于同一人，房屋所有权和土地使用权必须同时具备，故根据合同目的应将涉案《商品房买卖合同》第二十条及补充协议第二条中所称的“房屋所有权证”解释为房产证和土地使用权证，相如公司仅为沈红明办理其中的房屋产权证而未办理土地使用权证，应视为未完成协助办理产权证的义务，故完成转移登记的时间应以沈红明取得不动产权证书的登记时间为准。 关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，本案中双方约定办理产权登记时间为交付案涉商品房的545日内，补充协议中约定出卖人在买受人交清全部资料、税费并办理完毕房屋面积补差手续的545日内办理房屋所有权证，案涉商品房实际交付的时间为2014年5月31日，相如公司抗辩沈红明未及时履行交付资料和费用的义务，而双方均未出示证据证明履行提交资料和交纳办证费用的具体时间，但2015年6月3日相如公司即代沈红明提交了房屋登记申请书，故推定至少在2015年6月3日沈红明即已履行提交资料和缴纳办证费用的义务，故最迟在2016年11月29日之前相如公司应为沈红明办理转移登记，逾期即属违约，沈红明即应当知道权利受到损害，自此起算至沈红明提交起诉状时即2019年4月3日，并未超过诉讼时效。 关于逾期办理产权转移登记是否由相如公司承担违约责任以及违约金如何计算的问题。根据合同约定，双方当事人对办理房屋产权登记均负有相应义务，在沈红明接房并履行了提交办证所需资料、交清税费及办理完毕房屋面积补差手续的义务后，相如公司应当在545日内为其办理产权转移登记。但直至2017年10月20日不动产权证才进行登记，已经超过545日，应属相如公司责任，其已构成违约，应当承担违约责任。对于相如公司抗辩的不动产登记机构改革这一不可抗力导致办证迟延的理由，一审法院认为蓬安县房地产管理部门进行职能调整客观上会产生对案涉房屋权属登记手续时间的延长，但就本案来说，国土资源部于2016年1月1日才公布施行《不动产登记暂行条例实施细则》，蓬安县从2016年下半年开始实施房屋产权登记改革，新组建了蓬安县不动产登记中心，2016年10月13日蓬安县人民政府发布通告，告知2016年10月21日起由蓬安县不动产登记中心统一受理不动产登记申请，并按不动产统一登记程序办理，两证合一。本案中，案涉房屋在此前并未取得房屋土地使用证，也就是说相如公司并未完成办理产权登记手续的义务，实际上已经存在违约的事实，故对抗辩理由不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以未定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，相如公司对于违约金计算标准提出异议，而沈红明亦未举证证明相如公司逾期办理产权转移登记的行为造成其实际损失的数额，故酌情将逾期办理产权转移登记的违约金调整为3,800元。沈红明与周江玲在本案中享有连带权利，其中任何一个债权人均可要求债务人履行义务，故沈红明以自己的名义起诉，符合法律规定。 综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、相如公司在判决发生法律效力之日起十日内向沈红明支付逾期办理房屋产权转移登记违约金3,800元；二、驳回沈红明的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,024元，减半收取计512元(沈红明已预交)，由沈红明负担462元，相如公司负担50元。 二审查明，案涉《商品房买卖合同》除一审查明的事实外，第二十七条还约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”；双方在《商品房买卖合同》尾部签字、盖章；该合同后面附有附件及补充协议，在该附件及补充协议上无双方当事人签字或盖章。 同时查明，沈红明在一审起诉状中自认相如公司于2014年5月31日交房。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的上诉及答辩，本案争议焦点为案涉补充协议是否有效，本案逾期办证违约金起算截止时间及标准如何认定。 关于案涉补充协议是否有效的认定。案涉《商品房买卖合同》虽在合同后面附了附件及补充协议，但双方当事人仅在案涉《商品房买卖合同》的尾部签字、盖章，双方当事人在补充协议上均未签字、盖章，且买受人在庭审中也未予认可；同时补充协议约定“出卖人在买受人交清全部资料、税费并办理完毕房屋面积补差手续的545日内办理房屋所有权证，如因买受人未能按时提交资料及费用，造成延期或不能办理产权证的责任及增加的费用，由买受人自行承担，并应承担由此所造成的其他一切损失”与案涉《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定的内容相矛盾，该约定对买受人如果欠税费或差房款等事项是否应由出卖人通知买受人交纳并未约定，该约定具有不合理地减轻出卖人、免除应当由出卖人承担的责任，加重了买受人的责任。根据案涉《商品房买卖合同》第二十七条的约定及法律的规定，本案补充协议未生效，对双方当事人不具有法律约束力，本案应根据《商品房买卖合同》的约定履行各自的义务。 关于本案违约金起算、截止时间及标准的认定。经查，相如公司虽于2014年5月31日向沈红明进行了交房，但在案涉《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定的期限内仅根据合同约定办理了房屋所有权证，未办理国有土地使用权证，在国家政策调整后，才于2017年10月20日为沈红明办理了不动产权证书，已构成违约，故相如公司应承担从2014年5月31日至2017年10月20日逾期办证（扣除545天后，逾期693天）的违约责任。案涉《商品房买卖合同》约定按日计算总房款万分之一的违约金过高，本院根据本案客观事实及公平原则，酌情认定违约金按总房款的日万分之零点三计算，即相如公司应向沈红明支付逾期办理产权转移登记违约金为7828元。 综上，沈红明的部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初2112号民事判决； 二、四川相如房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向沈红明支付逾期办理产权转移登记违约金7828元； 三、驳回沈红明的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费512元，由沈红明负担170元，四川相如房地产开发有限公司负担342元；二审案件受理费1,024元，由沈红明负担342元，四川相如房地产开发有限公司负担682元。 本判决为终审判决。 审判长 熊 东 审判员 严钲棚 审判员 刘春莲 二〇二〇年七月二十一日 书记员 张 佳