湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初2043号原告：李诗文，男，1966年4月11日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：李德才，男，1938年2月4日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，（系原告李诗文之父）委托诉讼代理人：李冬丽，北京盈科（武汉）律师事务所律师。特别授权。原告：何金荣，女，1974年3月7日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，（系李诗文之妻）委托诉讼代理人：李德才，身份信息同上。委托诉讼代理人：李冬丽，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：郭家云，男，1963年1月25日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：钟绍娴，女，1970年10月31日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，（系被告郭家云之妻）委托诉讼代理人：朱汉荣，湖北华廷律师事务所律师。原告李诗文、何金荣诉被告郭家云合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，由审判员黄桂武独任公开开庭进行了审理。双方当事人自行庭外和解未果，本案现已审理终结。原告李诗文、何金荣的诉讼请求：1、原告与被告于2012年10月18日签订的《房屋买卖合同书》无效；2、被告向原告返还位于湖光村湖边252平方米的2层住房；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系。2012年10月18日，两原告与被告郭家云签订《房屋买卖合同》一份，约定被告郭家云自愿购买两原告位于东湖风景区湖光村××层住房，房屋建筑面积为252㎡，房屋总价为378000元。双方约定签订合同时被告郭家云付款50000元，合同签订当年的春节前付150000元，2014年8月30日前付178000元。合同签订后，原告交付了房屋，原告多次催款，但被告郭家云至今仍有150000元的房屋转让款未支付。因该房屋系原告在承包的湖光村集体鱼池边所建，双方签订转让合同时，尚未取得房屋所有权证，且被告郭家云不是湖光村集体经济组织成员。根据相关法律规定，原告认为双方签订的合同无效，故诉至法院。被告郭家云辩称：2012年10月18日被告与原告所签订的《房屋买卖合同》不违背国家法律禁止性规定，应视为合法有效，因买卖合同签订后，被告已经支付了22.8万元，被告方资金紧张，没有按期支付房屋的尾款15万元，因此原告于2018年9月份向法院提起诉讼要求被告支付剩余的款项，经过法庭调解，原被告双方于2018年12月25日达成和解协议后原告撤诉，被告根据和解协议的内容积极的筹措房款，2019年3月6日被告方筹措到和解协议约定的房款15万元及补偿费11万元共计26万元，并于同年3月7日向原告方提出交付房款，但原告方拒收，之后我方多次要求支付房款但原告仍拒收。基于以上事实，被告在积极的按照2018年12月25日的和解协议履行义务，但是因为原告方拒收被告履行和解协议约定的房款及补偿费，因此并不是被告方不履行和解协议，所以对原告此次提起的诉讼，我方请求法庭驳回原告的诉讼请求，同时被告方愿意按照和解协议履行支付款项的义务。经审理查明：2009年1月1日，原告李诗文与武汉市东湖生态旅游风景区湖光村村民委员会签订《集体渔池承包合同》一份。该合同就被告承包武汉市东湖生态旅游风景区湖光村村民委员会的集体渔池的相关事宜进行了约定，约定的承包期间为2009年1月1日至2011年12月31日止。原告李诗文向武汉市东湖生态旅游风景区湖光村村民委员会交纳了2003年至2013年期间的土地资源费。2012年10月18日，两原告（合同甲方）与被告郭家云（合同乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定被告郭家云自愿购买两原告位于武汉市东湖生态旅游风景区湖光村湖边2层住房。该合同约定“一、甲方出售的住房一栋二层，一楼三间（不含通道）面积为长12米×9米=108平方米，二楼四间长16米×宽9米=144平方米，两层面积合计为252平方米；二、该房屋以每平方米1500元价格出售给乙方，即252㎡×1500元=37.8万元；三、付款方式：签订本合同时乙方付伍万，本年春节前付壹拾伍万元，2014年8月30日前付壹拾柒万捌仟元；四、双方签字本合同生效，甲方夫妻双方必须出示亲笔（手印）收款凭证。甲方须将房内杂物清理干净将此房交给乙方，乙方可以进行装修，迁入居住；五、此房合同生效后，该房与甲方夫妻、子女等任何继承人无任何关系，此房的产权及所有权全部归乙方所有与甲方无关；六、该房屋若国家或集体征用，甲方有义务协助乙方办理各种所需的征用手续，此房所赔全部金额及还建房屋归乙方所有，甲方不得以任何理由和借口得利，必须全部交给乙方，乙方享受本地村民的各项同等待遇；若遇国家或集体强拆，无任何补偿，甲方必须全额退还乙方购房本金”。2018年12月25日，原告（甲方）与被告郭家云（乙方）就案涉房屋签订《和解协议》一份，该协议载明：“就东湖风景区湖光村雁中咀71号房屋（湖光村湖边252平方米的2层住房）买卖事宜，甲乙双方现达成如下补充协议：乙方在2019年2月28日前一次性向甲方支付150000元并另行向甲方支付补偿费110000元，上述共计260000元，如乙方未按期支付上述款项，则自2019年3月1日起以260000元为本金按年利率24%向甲方支付利息”。被告郭家云至今未支付该和解协议的260000元。以上事实有《集体渔池承包合同》、土地资源费收据、《房屋买卖合同》、《和解协议》、当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，案涉房屋系两原告在湖光村所有的集体土地上建造的房屋，被告郭家云不是该集体经济组织的成员，其买卖行为不受法律保护。案涉《房屋买卖合同》上的标的房屋指向的是集体土地上的武汉市东湖生态旅游风景区湖光村雁中咀71号房屋，而该房屋的土地性质是农村集体土地。被告郭家云要向两原告购买案涉房屋，就使案涉房屋的所有权和土地使用权同时改变，并改变土地农业用途，但案涉房屋的土地性质和用途不得改变，则两原告将集体土地上的无产权证的武汉市东湖生态旅游风景区湖光村雁中咀71号房屋卖给被告郭家云的行为违反了法律的强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该合同因违反法律强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。对于两原告提出被告郭家云使用房屋多年，有使用费存在，故不退还已付房款的观点。本院认为，虽然原、被告之间签订的《房屋买卖合同》无效，但是被告郭家云占有使用案涉房屋是经过两原告的准许的，故两原告应向被告郭家云返还已付款228000元。据此，为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第（二）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告李诗文、何金荣与被告郭家云于2012年10月18日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告郭家云于本判决书生效之日起二十日内将武汉市东湖生态旅游风景区湖光村雁中咀71号房屋（湖光村东湖边252平方米的2层住房）交接给原告李诗文、何金荣，并于该日前从案涉房屋腾退；三、原告李诗文、何金荣于本判决书生效之日起二十日内向被告郭家云返还228000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3485元（已减半收取），由原告李诗文、何金荣负担1700元，被告郭家云负担1785元（此款原告李诗文、何金荣已预交，被告郭家云于本判决生效之日起十日内直接向原告李诗文、何金荣支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄桂武二〇二〇年七月十五日书记员  季清香