广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3748号上诉人（原审原告）：东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司,住所地为广东省东莞市凤岗镇财富新地商住区**商住楼商铺**。法定代表人:张连城,董事长。委托诉讼代理人:吴云，广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾玲玲，女，汉族，1994年8月19日出生，住江西省赣州市宁都县******社溪三组，公民身份号码为360************128。上诉人东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司（以下简称嘉丰公司）因与被上诉人曾玲玲居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嘉丰公司一审诉讼请求：1.曾玲玲向嘉丰公司支付佣金35000元及利息(利息自2018年8月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算,直至曾玲玲清偿全部本息之日止,现暂计至2019年3月8日为867.62元)；2.曾玲玲向嘉丰公司支付按揭服务费28350元,办证费2000元及交易手续费3000元及利息(利息自2018年8月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算,直至曾玲玲清偿全部本息之日止,现暂计至2019年3月8日为826.71元);上述款项共计为70044.33元。3.曾玲玲承担本案的全部诉讼费用。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、限曾玲玲于判决发生法律效力之日起三日内向嘉丰公司支付居间报酬12000元及利息（利息以12000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年8月12日起计至实际清偿之日止）；二、驳回嘉丰公司的其他诉讼请求。本案一审受理费1551.55元，由嘉丰公司承担12665.55元，曾玲玲承担286元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7891号民事判决书。嘉丰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.依法改判曾玲玲向嘉丰公司支付佣金35000元及利息（利息自2018年8月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，直至曾玲玲清偿全部本息之日为止，现暂计至2019年3月8日为867.62元）；3.依法改判曾玲玲向嘉丰公司支付按揭服务费28350元，办证费2000元及交易手续费3000元及利息（利息自2018年8月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，直至曾玲玲清偿全部本息之日为止，现暂计至2019年3月8日为826.71元）；4.判令曾玲玲承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：嘉丰公司认为，原审判决对曾玲玲应向嘉丰公司支付的报酬费用的分析与认定存在错误，理由如下：一、《房地产买卖合同》、《佣金支付承诺书》均系可由各方自由意志协商、表达、承诺并产生法律约束力的事项，上述二文件中体现的内容与事项，并不违反法律强制性约定，理应依法履行。二、《佣金支付承诺书》将房产交易的主要环节分阶段区分并分别计酬，曾玲玲需依据确定支付条件与费用标准支付报酬给嘉丰公司。居间进行房产交易，主要环节包含:《房地产买卖合同》的协商与签订；房产交易款项处理（包含但不限于定金收付、房款收付，如采用银行贷款还包含银行按揭、抵押、赎楼等手续）；与房管、税务等部门对接，办理产权、纳税等各类证照等。基于此种可区分的基本交易环节及明码标价的原则才会对共计68350元的居间费用中所包含的主要项目细化并注明各主要环节相应的费用，在《佣金支付承诺书》中所明确的签订《房地产买卖同》当日支付35000元；按揭服务费28350元；办证费2000元；交易手续费3000元，曾玲玲须依据《佣金承诺书》中对各环节费用的支付条件支付对应的居间费用。三、嘉丰公司取得35000元的居间报酬与按揭、办证等手续是否进行及完成无关。一审判决书错误的将35000元认定为完成整个房产交易的居间费用是导致一审判决书错误的根源。一审判决书认为此35000元是从房地产买卖合同签订、按揭、办证、最终完成过户整体过程嘉丰公司可取得的全部报酬，故一审判决书才以按揭、办证等服务未提供作为从35000元中扣减费用的理由，而此明显与承诺书中，按揭服务、办证服务、交易手续环节与签订《房地产买卖合同》环节并列，且各环节单独计算报酬的约定违背，此35000元对应的仅是完成《房地产买卖合同》环节的居间报酬，与按揭、办证等手续是否进行及完成根本无关。四、嘉丰公司获得35000元费用的条件已完全成就。居间中介最重要的实质性第一步为签订《房地产买卖合同》，依据双方明确细化的费用项目，此35000元所对应的支付条件就是《房地产买卖合同》的签订，在本案中，支付此费用的条件已充分具备。五、居间人工作量、不确定性及成本最大的事项即为居间协调各方签订《房地产买卖合同》，明确此环节费用符合一般常理。《房地产买卖合同》的签订需嘉丰公司投入大量资源，现就最基本情况说明如下:嘉丰公司要投入资源（如业务员到各小区反复访问业主、物业公司、通过网络广告等）联系业主拿到出售房源信息，有出售房源才能向客户推销，才能带客户看房，才具备签订合同进行交易的基本条件。在获得出售房源信息后，嘉丰公司要投入资源寻找客户并联系客户，购房对普通人而言都是大事，实际中任一合同的签订，嘉丰公司都要反复联系客户，多次、多地点，多时间安排客户现场看房（要看不同小区的房进行选择，同时仅因客户需评估房屋采光、是否安静等因素，就经常要在不同天气状态及不同时段对同一房屋反复看房），只有待售房屋满足客户需求时，才有可能签订合同。上述二个基本条件具备后，嘉丰公司还要约业主与客户多次见面就合同中所涉及的交易条件（包含但不限于税费及分担方案、贷款方案、交易价格及支付比例、交付时间、交房条件等）反复协商，业主与客户之间任一条件不能达成一致，都无法签订合同，而作为中介方的嘉丰公司只能重复前述过程中寻找新客户，故表面上虽只是签订一份《房地产买卖合同》，但实际嘉丰公司要投入相当的工作量与资源。六、嘉丰公司未取得按揭服务费、办证费、交易手续费，完全是曾玲玲违约所致，如《房地产买卖合同》正常履行，嘉丰公司完全可获得此类报酬费用，曾玲玲也应为自己的违约行为承担法律责任及代价，故此部分费用，也应一并判令由曾玲玲支付给嘉丰公司。曾玲玲未在法定期限内向本院提交书面答辩状。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：曾玲玲应支付的佣金是多少，以及应否支付按揭服务费、办证费、交易手续费和利息。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。嘉丰公司向曾玲玲提供居间服务，曾玲玲有义务支付居间报酬，案涉房地产买卖合同在曾玲玲交付定金后就没有继续履行，嘉丰公司因此减少服务，应当相应减少报酬。嘉丰公司的合同义务包括促成双方订立合同、协助办理按揭、协助过户等。根据曾玲玲出具的《佣金支付承诺书》，其通过嘉丰公司提供居间中介服务，应当支付佣金35000元，并且还应当支付按揭服务费28350元、办证费2000元、交易手续费3000元，该《佣金支付承诺书》对房屋买卖过程中各个履约节点的居间费用进行了明确约定。嘉丰公司接收该《佣金支付承诺书》，应当据此认定居间服务的各项费用。嘉丰公司已促成了交易双方签订合同，曾玲玲理应按照约定支付佣金35000元。嘉丰公司未提供按揭、办证等后续交易服务，其请求曾玲玲支付按揭服务费、办证费、交易手续费，依据不足，本院不予支持。综上所述，嘉丰公司的上诉理据部分成立，本院对其成立部分予以支持。原审判决认定事实不清，实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同》第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7891号民事判决第二项；二、变更广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7891号民事判决第一项为：限曾玲玲于本判决发生法律效力之日起三日内向东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司支付居间报酬35000元及利息（利息以35000元为本金，从2018年8月12日起至2019年8月19日的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率LPR计算）；三、驳回东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1551.55元；二审案件受理费1551元（均已预交），由曾玲玲负担1551.55元，由东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司负担1551元。东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司同意由曾玲玲向其迳付诉讼费，本院予以准许，曾玲玲应当自本判决生效之日起三日内向东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司迳付诉讼费1551.55元，法院不进行退收。本判决为终审判决。审判长  杜志强审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年七月十三日书记员  陈思怡谢爱玲