北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初15085号原告：北京酷丝特商贸中心，住所地北京市东城区西花市大街**。法定代表人：王秀芬，经理。委托诉讼代理人：范建文，北京市翔龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昊泓，男，1964年10月19日出生。被告：汪忠祥，男，1975年9月5日出生。委托诉讼代理人：许方，男，1987年9月11日出生。原告北京酷丝特商贸中心与被告汪忠祥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告北京酷丝特商贸中心的法定代表人王秀芬及其委托诉讼代理人范建文、王昊泓，被告汪忠祥的委托诉讼代理人许方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告向原告支付自2006年9月1日至2019年3月25日拖欠的租金24万元；2、判令被告向原告支付租房补贴款52.51万元；3、要求判令被告向原告支付自2006年10月5日至2019年3月25日的滞纳金42.65万元；4、判令被告向原告支付原告垫付的卫生罚款0.2万元；5、判令被告向原告支付原告垫付的税务局罚款0.02万元；6、判令被告按照×××公司2019年1月起新的租金标准即4.8元每平方米向原告支付租金；7、依法变更原告与被告签订的《租赁协议书》中关于租金标准的条款，变更为4.8元每平方米；8、判令被告向原告支付开具空头支票的罚款3000元；9、诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年7月3日，原告与被告签订《租赁协议书》，约定被告承包经营位于北京市东城区×××，承租面积为539.65平方米。租期20年，租金标准为前五年47万元，以后每三年为一期，共分五期，每期年租金增加1万元，最后三年的每年租金不超过52万元。履行协议过程中，由于北京房地产价格持续上涨，×××开发商给原告的租金标准也持续上涨。自2013年、2014年开始，原告为了履行《租赁协议书》每年给被告10万元补贴。自2019年1月1日起，开发商再次将租金予以上调，原告每年给被告的补贴款增长到38万多元，接近被告支付租金的80%，这远远超过原告与被告签订协议时的目的，也大大超过原告的承受能力。至今，原被告双方虽然仍有继续履行协议书的意愿，但由于客观情势变更，致使原告无力继续用自己的利润对被告进行经济补贴，这已违背了协议书中约定的互惠互利的原则。双方对此进行过协商，但差距较大。为维护原告合法权益，提起本案诉讼。被告汪忠祥辩称：1、被告均按照协议书的约定向原告支付租金，无任何拖欠租金的行为。另外，原告的起诉已经超过了诉讼时效。2、双方签订的协议书中没有任何关于租房补贴款的约定，故被告不同意原告的第三项诉讼请求。3、对于卫生罚款，是由于原告自行经营的×××宾馆分部出现卫生不合格，而×××分部用的营业执照同被告的完全一致，故×××出具的行政处罚缴款书上显示的虽是×××宾馆，但实际是原告受到的处罚。对于税务行政处罚决定书，因×××宾馆的法定代表人为×××，对于税务、发票、公章等事宜均由×××掌控，对于税务罚款一事，被告并不知情。4、租赁协议书中明确约定2018-2020年度每年租金为人民币50万元，被告亦按时支付上述租金，现原告要求新的租金标准没有任何依据。5、2006年，双方洽谈租赁合同事宜时，被告明确告知原告租赁房屋是用于经营宾馆，前期投入较大，租金不能过高且租赁期限足够长才可以收回成本并产生利润。原告告知被告其已购买租赁的房屋，且出示了买卖合同。在此基础上，双方签订了租赁协议，因此现在原告来起诉要求变更租金标准的条款，没有任何法律依据，依法应予以驳回。综上，希望法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，经审理本院认定事实如下：2006年7月3日，原告北京酷丝特商贸中心（原名称为北京酷丝特美容美发中心，2006年予以更名）作为甲方、租赁方与被告汪忠祥作为乙方、承租方签订《租赁协议书》，约定双方经友好协商，乙方租赁甲方的房屋场地从事旅馆业的经营活动，双方就租赁房屋场地事宜达成协议。租赁内容：甲方将北京酷丝特商贸中心×××房屋租赁给乙方。租赁地点：北京市东城区×××，总使用面积537.5平方米。租赁期限：乙方租赁期限为20年；自2006年8月18日至2026年7月18日止。房屋租金：年租金47万元整。合同成立后前五年内租金不变（2006-2011年度），以后每三年为一期，共分五期，每期年租金增加一万元，最后三年每年租金不得超过52万元。（具体是：自2012-2014年度，每年租金48万元；2015-2017年度，每年租金49万元；2018-2020年度，每年租金50万元；2021-2023年度，每年租金51万元；2024-2026年度，每年租金52万元）。付款方式：自合同成立之日起租金每半年支付一次，提前一月支付。费用范围：租赁期内的物业管理、供暖费由甲方自行支付，其他一切费用由乙方支付。双方的责任及义务：乙方须按时交纳房屋租金、水、电等各项费用。水、电费用按国家标准由乙方自行付费购买。乙方若逾期交纳房屋租金则甲方向乙方每逾期一日按月租金的3%收取滞纳金。租金及滞纳金逾期超过30天以上仍未交纳则甲方将无条件终止本租赁合同，并收回房屋使用权且不负任何责任。约定的租赁期内，甲方不得超出本合同之约定将房屋租金另行提高。本合同将期限届满时，乙方如需继续租赁房屋使用，须提前一个月提出申请甲方可根据实际情况，在同等条件下给予乙方优先租赁使用权。乙方可以按照宾馆要求装修房屋，但不得擅自改变房屋主体安全结构与设施，否则将承担所有的一切责任。如发生自然损坏，应及时通知甲方。由甲方及时给予修复。在乙方正常使用所租赁房屋的情况下，房屋主体修缮等费用由甲方负责承担。装修期间，甲方需要给与必要的协助/方便。2006年11月3日，双方签订《关于×××宾馆之补充协议》。协议约定根据乙方在宾馆西侧通道设立吧台所使用的面积，按原合同协商精神，乙方应向甲方交付年度使用费用15000元人民币。宾馆吧台使用场地的具体范围：由楼梯洞口向北4.2米，由通道的东墙向西不得超过1.05米。要确保楼道的畅通并符合相关的安全规定。乙方在西侧楼道内搭建的客房之问题：因考虑到是乙方自行搭建，且使用的安全性由乙方自行保证并负完全责任。故此乙方向甲方交付年度使用费15000元。以上两项费用的计费日期自2006年9月1日开始。此费用随原合同交款日交款。年应付款人民币30000元。半年一付，金额为人民币15000元。租赁期限暂定三年，即2006年9月1日始至2009年8月31日止。2008年12月，×××宾馆向税务局缴纳税务罚款200元。2019年1月10日，×××宾馆向×××委员会缴纳罚款2000元。原告提供的2019年1月10日行政处罚决定书中载明：“被处罚人北京×**宾馆，地址北京市东城区×，地址北京市东城区×××19年1月10日15时30分，×××委员会2名卫生监督员对北京市东城区×××宾馆进行现场监督时发现，该单位提供给顾客使用的用品用具时，不按照有关卫生标准和要求保洁。以上事实有现场笔录、询问笔录为证。依据有关规定，给予罚款人民币2000元的行政处罚，同时责令立即改正上述违法行为等内容”。对上述两笔钱款，原告称该笔钱款由原告缴纳，实际应由被告缴纳。对此，被告不予认可。关于租金支付情况，原告提供明细表，拟证明在2013年1月24日向×××账户汇款247500元；于2013年7月30日向×××账户汇款247500元；于2014年1月29日向×××账户汇款247500元；于2014年7月30日向×××账户汇款247500元；于2015年1月30日向×××账户汇款247500元；于2015年7月30日向×××账户汇款247500元；于2016年1月31日向×××账户汇款262500元；于2016年7月31日向×××账户汇款252500元；于2017年1月18日向×××账户汇款252500元；于2017年7月29日向×××账户汇款252500元；于2018年1月14日向×××账户汇款252500元；于2018年7月30日向×××账户汇款252500元；于2019年1月24日向×××账户汇款252500元；庭审中，原告提供×××作为承租人与案外人×××公司签订商业用房续租合同，拟证明涉诉房屋的租金标准在2014年1月1日至2015年12月31日为2.8元每天每平方米，2015年1月1日至2015年12月31日租金为2.88元每天每平方米；2016年1月1日至2018年12月31日为2.97元每天每平方米。同时，原告提供北京×**宾馆作为承租人与案外人×××公司签订的租赁合同，证明涉诉房屋租金标准已经上调。对此，被告不予认可。诉讼中，原告提供×××银行特种转账借方凭证两张，拟证明被告向原告开具了两张空头支票。对此，被告不予认可。经勘验，现场状况为宾馆大门外右侧建有吧台一个，左侧楼梯上方搭建一间房屋，内有双人床一张，柜子一个，电视机一台。对此，原告认可其真实性，但认为上述区域为原告与开发商签订租赁合同中的总区域面积，但未包含在原被告双方签订的租赁合同面积内。被告认可其真实性，但称上述区域为消防通道，双方合同中明确约定消防通道由被告使用。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实，原告与被告签订的《租赁协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，双方签订的补充协议中虽约定宾馆西侧通道及西侧楼道内的部分使用面积的使用费为每年3万元，期间暂定为2006年9月1日至2009年8月31日，但该协议现已期限届满。故本院认定被告交纳租金情况应为2012-2014年度，每年租金48万元；2015-2017年度，每年租金49万元；2018-2020年度，每年租金50万元。现被告提供的借记卡账户历史明细清单，足可认定被告已按合同约定的付款时间及标准向原告足额支付了租金。现原告未能提供充足的证据证明被告存在拖欠租金的情形，故对原告主张被告拖欠租金并支付滞纳金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付代为垫付的卫生罚款一节，因行政处罚决定书载明被处罚人为北京×**宾馆，地址为北京市东城区，地址为北京市东城区×××实际经营管理，故对原告要求被告支付上述卫生罚款的意见，于法有据，本院予以支持。关于被告主张的上述罚款虽名为北京×**宾馆，实际为×××经营北京×**宾馆二分部的处罚的意见，因北京×**宾馆二分部的经营地址为北京市东城区×××，与行政处罚决定书所载地址并不一致，故对被告的该抗辩意见，本院不予采信。关于原告要求被告支付垫付的税务罚款一节，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告于2008年12月交纳税务罚款，原告应当知道此时其权利受到侵害，诉讼时效应从2008年12月开始计算，现原告起诉被告要求支付上述罚款已超过诉讼时效期间，原告丧失胜诉权，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告按照案外人×××开发商2019年1月起的新租金标准向原告支付租金并将租赁协议中的租金标准条款予以变更的诉讼请求，其争议焦点在于情势变更原则能否适用。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞》若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，情势变更的适用需满足的条件之一是客观情况发生了变化，且该变化系当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。本案中，原告称协议履行过程中，因北京房地产价格持续上涨，原告承租的涉诉房屋租金价格也大幅度予以上涨，原告与被告之间签订的租赁协议约定的租金标准已超过原告的承受能力，属情势变更，故被告承租的涉诉房屋的租金应予以调整。本院认为，原告与案外人签订的租赁合同租金标准的变更系双方的意思自治且为租赁市场供求关系引起的商业波动，属商业风险范畴，商业风险应由经营活动主体自行承担，原告的主张，不符合情势变更的内涵和适用条件，其关于要求被告按照新的租金标准支付租金并将租赁协议中租金标准予以调整的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付租房补贴款及要求被告向其支付空头支票罚款3000元的诉讼请求，证据不足，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告汪忠祥于本判决生效后十日内支付原告北京酷丝特商贸中心垫付的卫生罚款2000元；二、驳回原告北京酷丝特商贸中心的其他诉讼请求。案件受理费15544元，由原告北京酷丝特商贸中心负担15518元（已交纳）；由被告汪忠祥负担26元（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  薛 蓓审 判 员  李成博审 判 员  张 丹二〇二〇年七月二十八日法官助理  宿云达书 记 员  陈婷婷