湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0222民初142号原告：阳新县房美佳物业管理有限公司，住所地阳新县兴国镇竹林塘锦湖豪苑牡丹苑**裙房幢****。现地址阳新县兴国镇李家湾锦绣明珠小区11B栋1单元。法定代表人：黄凤娥，副总经理。委托诉讼代理人：吴平荣，男，1959年10月2日出生，汉族，住所地阳新县白沙镇欧阳山铜矿**，公民身份号码4202221959********。系公司主任。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：胡炎平，男，1960年4月24日出生，汉族，，住所地阳新县兴国镇蔡家洞**公民身份号码4202221960********。系公司保安队长。代理权限：特别授权。被告：王群洲，男，1975年3月8日出生，汉族，无业，住，住所地阳新县/div>原告阳新县房美佳物业管理有限公司与被告王群洲服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳新县房美佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴平荣、胡炎平，被告王群洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年10月20日至2019年12月30日的物业费7,350元（按每平方米1.2元标准），并承担千分之三的滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由2017年4月31日原告受江西金苑房地产开发有限公司委托，对锦绣城及锦绣明珠小区进行物业管理，并取得了物价部门的许可，2013年10月1日被告购买了锦绣明珠小区4C栋1单元1001室房屋，并签订了《承诺书》。依据《商品房买卖合同》约定，交房时间为2013年10月2日，按照相关规定，于交房的次日开始支付物业费。被告2015年10月20日物业费已经缴纳，2015年10月21日至2019年12月31日的缴纳物业费均未缴纳，原告多次催收，被告以各种理由拒交，为维护原告合法权益，特诉法院。被告王群洲辩称，物业费被告从2013年至今都没交过，没有交的原因是房屋质量有问题，房屋外墙漏水，导致被告家里的墙纸受潮霉变，两个阳台的天花板脱落。被告当时找时任的物业公司反映，该公司称把外墙漏水修理好，修过之后第二年还是漏水。之后物业就换成了原告，被告都找过原告的两个委托代理人让其上门查看房子的情况，他们也称将防水做好，损失让被告向开发商反映。原告向开发商反映了，开发商回应称四年的管理期限已经过了，不予处理被告的房屋损失。至今原告并未将外墙修理，损失也未赔偿。物业公司也未指导被告向开发商主张权利，被告已经交了房屋维修基金，原告也可以通过房屋维修基金来处理被告房屋的损失；被告对原告的收费标准也有异议，原告应当提供相关收费的物价标准，实际上原告的物业服务并不到位。被告要求原告把外墙防水修理好，内部的房屋损失被告再另行主张权利。本院经审理查明认定的事实如下：被告王群洲所居住的阳新县××镇锦绣明珠小区系案外人江西金苑房地产开发有限公司阳新分公司开发建设。2013年10月1日，被告王群洲与江西金苑房地产开发有限公司阳新分公司签订了商品房买卖合同，江西金苑房地产开发有限公司阳新分公司将位于阳新县××明珠小区××单元××室的房屋销售给王群洲。2013年11月11日，江西金苑房地产开发有限公司阳新分公司向王群洲交付锦绣明珠小区4C幢1单元1001室的房屋，面积为132.17㎡。同日，王群洲在承诺书签名确认，承诺书的内容为：确认一详细阅读《锦绣城物业使用手册》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本物业手册的《各项管理规定》《代锦绣城主临时公约》《装饰装修管理规定》等相关规定和公约，同意承担违反本物业手册相关规定和公约的相应责任，同意转让物业取得物业继受人签署的本物业手册承诺书送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺书继续有效，依据《物业管理条例》上饶力天物业管理有限公司阳新分公司接受建设单位委托提供前期物业服务，王群洲同意其依照国家各项法规制定的本《物业使用手册》中的各项公共管理制度，并承诺在业主大会修正有关条款之前执行。2017年4月13日，江西金苑房地产开发有限公司阳新分公司（甲方）与原告（乙方）签订了一份《委托管理（过渡期）合同》，甲方将李家湾锦绣城一、二期小区委托给乙方物业管理，坐落兴国镇仙岛湖两旁，建筑栋数共22栋，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同共同承担相应的责任，并对委托管理事项作了相关规定，委托管理期限为2017年5月1日至2020年4月30日止，在合同期内，如甲方撤出本项目，届时本合同自行终止。原告依合同约定为该小区提供物业管理服务。该小区大部分业主已缴纳了物业管理费。原告于2019年5月20日、2019年11月12日、2019年12月19日向被告王群洲发出拖欠2015年10月20日至2019年12月30日物业管理费共计7,350元的《催收物业费告知书》，被告一直未交纳物业费，故而成诉。另查明，原告与2017年4月13日，江西金苑房地产开发有限公司阳新分公司签订《委托管理（过渡期）合同》后，并未对前期业主欠缴的物业费作出具体规定。本案中王群洲房屋属于高层住宅，按照阳新县物价局2014年7月25日《关于阳新县“李家湾锦绣城”小区前期物业服务费收费标准的批复》，6-12层属于增压供水，物业费按1.15元/㎡/月标准收费。还查明，被告入住本案涉案房屋后，发现房屋外墙漏水，原告之前的物业公司已经做过两次外墙防水，到现在还存在外墙漏水的情况。上述事实，有原、被告的陈述、合同书、承诺书、照片等证据予以证实。本院认为，原告与被告所在小区业主之间虽然并未逐一签订物业服务合同，但原告为该小区提供物业服务后，小区业主并未提出异议要求解除双方的物业服务关系，因此，原告与被告所在小区业主之间存在事实上的物业服务合同关系。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行以下义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”。因此，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院应予支持。原告主张的要求被告支付2015年10月20日至2019年12月30日物业费7,350元（按每平方米1.2元标准），并承担千分之三的滞纳金的诉讼请求，经本院审查，原告在2017年4月13日才江西金苑房地产开发有限公司阳新分公司签订《委托管理（过渡期）合同》，江西金苑房地产开发有限公司阳新分公将李家湾锦绣城一、二期小区的物业委托给原告管理，原告接手物业管理后，未提供前任物业管理公司对业主在前任物业公司管理期间，所欠物业费委托给原告收取的证据，因此原告收取物业管理费的时间应从2017年4月开始，物业费按照阳新县物价局2014年7月25日《关于阳新县“李家湾锦绣城”小区前期物业服务费收费标准的批复》，6-12层属于增压供水，物业费按1.15元/㎡/月标准收取，被告应向原告交纳2017年4月至2019年12月30日的物业费5,015.9元（132.17.01㎡×1.15元/月×33个月）,本院对原告的此项诉讼请求,部分予以支持；对原告要求被告支付滞纳的诉讼请求，本院认为，因原、被告并未签订合同，并无证据证明原、被告之间对逾期支付物业管理费约定了滞纳金或其计算方式，原告主张的滞纳金无事实和法律依据，本院不予支持。对被告提出其购买的涉案房屋外墙漏水，要求被告进行修复才能交纳物业费的抗辩理由，对被告房屋外墙漏水，被告要求修复及因漏水造成的损失的赔偿，与本案系不同的法律关系，被告可另行主张权利，故对被告的此抗辩意见，本院不予采信。依照《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王群洲在本判决生效后五日内支付原告阳新县房美佳物业管理有限公司从2017年4月13日至2019年12月31日的物业服务费5,015.9元；二、驳回原告阳新县房美佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告王群洲负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时按上诉标的额预交上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  汪远红二〇二〇年七月二十日书记员  范倩楠