江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣11民终904号上诉人（原审被告）：桂训杨，男，汉族，1958年6月18日出生，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：胡翔，江西盛义律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤震，江西盛义律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：姚培新，男，汉族，1961年7月23日出生，住江西省上饶市广信区。上诉人桂训杨因与被上诉人姚培新确认合同无效纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人桂训杨上诉请求：1、请求二审法院依法撤销江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初92号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或发回一审法院重审。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人与被上诉人之间转让租用土地使用权的合同约定系双方真实意思表示，但认定双方之间的转让土地使用权的约定无效，存在错误。2、一审法院依法、客观认定被上诉人因拖欠20万元土地使用权转让款造成上诉人一定的经济损失。即使合同被撤销或被确认无效后，但对上诉人所遭受经济损失程度的认定明显偏少。3、一审判决遗漏必要共同诉讼参与人。上诉人系从上饶市信州区茅家岭街道同心居民委员会合法租用案涉土地的使用权，上饶市信州区茅家岭街道同心居民委员就案涉土地性质的认定具有法律上的利害关系和关联性，应当作为必要诉讼当事人参与诉讼。被上诉人姚培新辩称，请求法院驳回上诉，维持原判。姚培新向一审法院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告宅基地买卖合同无效；2．判决被告返还原告宅基地购买款人民币27万元；3．本案诉讼费用由被告承担。第一次庭审中，原告对诉讼请求第二项提出变更诉讼请求申请，变更后的诉讼请求为：判令被告返还原告宅基地购买款人民币27万元及赔偿地基损失3.8万元。一审法院经审理查明，2012年4月26日被告以儿子桂先源的名义向上饶市信州区茅家岭街道同心居民委员会交纳13万元土地租用款，租用了位于上饶市信州区蔡家安置小区面积为132平方米土地的使用权。2017年7月21日原、被告双方达成转让土地使用权的一致意见，双方约定：“一、被告愿意将位于上饶市信州区蔡家安置小区面积为132平方米租用土地的使用权转让给原告；二、原告向被告支付土地使用权租用款47万元。”被告桂训杨于达成约定的当天向原告交付了土地使用权及上饶市信州区茅家岭街道同心居民委员会出具的土地使用权租用收款收据，原告自此占有、使用土地至今。原告也于当天向被告交付了转让款15万元，并于2017年12月17日再向被告交付转让款12万元，合计交付了27万元转让款。原、被告为确认双方剩余债权债务，原告于2017年12月17日向被告出具《借条》一张，内容如下：“今借到被告桂训杨人民币贰拾万元正（200000元）。归还时间17年度，农历2017年底。”。一审法院认为，本案争议焦点：1、原被告双方于2017年7月21日达成的土地使用权转让约定的效力问题。虽然上饶市信州区茅家岭街道同心居民委员会出具了收取款项为土地租用款的收款收据，但根据目前蔡家安置小区的土地使用现状，结合上饶市信州区茅家岭街道同心居民委员会出具的《证明》，案涉土地应为建设用地。建设用地使用权的转让应具备法定条件，经集体经济组织同意并在同一集体经济组织内部成员之间转让是法定条件之一。而本案中，虽然原、被告达成的土地使用权转让约定，系双方的真实意思表示，但原告姚培新并不具有上饶市信州区茅家岭街道同心居民委员会成员资格，不具备同一集体经济组织成员之间转让土地使用权的法定条件，原告的合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”应当认定原、被告双方关于土地使用权转让的约定无效。2、被告是否应当返还转让款27万元及赔偿地基损失3.8万元。首先，被告向原告交付并由原告保存的上饶市信州区茅家岭街道同心居民委员会出具的收款收据中，载明了收取款项为土地租用款，结合庭审中对原告的发问，原告在向被告支付对价取得土地使用权时，完全知晓该土地的性质、使用权人及现状；其次，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”。原告诉称被告向其承诺包办建房审批手续，但在被告未按承诺办理审批手续的前提下，反而是原告于2017年12月17日向被告出具了《借条》，允诺于农历2017年底支付余下20万元转让款。故原告提出的此项理由没有提供证据予以佐证，属于举证不能，应承担举证不能的法律后果，本院不予认可；其三，被告于2017年7月21日已经履行了交付义务，而在持续两年多的时间，原告一直没有将47万元土地使用权转让款全部予以支付，至今仍存在拖欠被告余下20万元土地使用权转让款的客观事实，造成了被告一定的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案原、被告双方均有过错，应当各自承担相应的责任。对于原告提出的赔偿地基损失3.8万元的诉请，原告所提供的证据不是正式的发票，不符合证据形式要件，无法予以认定，本院不予采信。对于各自的损失程度问题，本院综合考虑后，对原告主张的金额予以扣减20,000元，其余250,000元被告应当返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：一、确认原告姚培新与被告桂训杨双方于2017年7月21日达成转让土地使用权的约定无效；二、由被告桂训杨于本判决生效之日起十日内返还原告姚培新土地使用权转让款人民币250,000元；三、驳回原告姚培新的其他诉讼请求。案件受理费5,350元，减半收取2,675元，由原告姚培新承担198元，由被告桂训杨承担2,477元。上诉人桂训杨与被上诉人姚培新在二审期间均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，案涉土地为茅家岭街道同心居委会村民安置建房宅基地，受让方不是该集体经济组织成员。《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”由于农村宅基地由集体经济组织的特定成员使用，具有福利和保障性质，只能由本村的村民使用，非本集体经济组织成员无法取得。因此，双方当事人关于土地使用权转让的约定无效。上诉人主张合同被确认无效后，一审法院对上诉人所遭受经济损失程度的认定明显偏少，但未提供证据予以证明，且双方对于合同无效均有过错，故本院对于上诉人的该项主张不予确认。上饶市信州区茅家岭街道同心居民委员会并非案涉合同当事人，与案涉土地性质的认定不具有法律上的利害关系和关联性，不应当作为必要诉讼当事人参与诉讼。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5050元，由桂训杨负担。本判决为终审判决。审判长 罗 玮审判员 周立峰审判员 夏旭莉二〇二〇年七月十三日书记员 陈日辉