广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7064号原告：欧尚龙，男，1991年1月1日出生，瑶族，住广州市越秀区，原告：陶雅祺，女，1988年2月21日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：广州东镜新城房地产有限公司，住所地广州市花都区新雅街东镜村自由人花园一街****，统一社会信用代码914401016187870790。法定代表人：许永植，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈方，男，该公司员工（委托期限：2020年5月25日至2020年7月3日）。委托诉讼代理人：严咏仪，上海锦天城（广州）律师事务所律师（委托期限从2020年7月3日开始）。委托诉讼代理人：何辉，上海锦天城（广州）律师事务所律师（委托期限从2020年7月3日开始）。原告欧尚龙、陶雅祺诉被告广州东镜新城房地产有限公司（以下简称东镜公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告欧尚龙、陶雅祺，被告东镜公司的委托诉讼代理人陈方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧尚龙、陶雅祺向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除欧尚龙、陶雅祺、东镜公司于2019年7月27日签订的《认购书》；2.请求判令东镜公司返还欧尚龙、陶雅祺已付购房款910337.95元（不含定金50000元）；3.请求判令东镜公司支付欧尚龙、陶雅祺利息22671.35元【2019年7月27日至2019年8月19日按银行同期贷款基准利率计算利息，2019年8月20日至2020年4月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息，暂计至2020年4月20日，之后按照按LPR计算至实际给付之日】；4.请求判令东镜公司双倍返还欧尚龙、陶雅祺定金50000元，即100000元。5.请求判令东镜公司承担律师费20000元；6.判令东镜公司承担本案诉讼费用。诉讼中，欧尚龙、陶雅祺明确其诉讼请求中利息的计算方式为：从2019年7月27日起以10000元为本金计至付清款项之日止，从2019年7月29日起以40000元为本金计至付清款项之日止，从2019年8月4日起以433567元（含20000元多媒体费用）为本金计至付清款项之日止，从2019年11月9日起以476770.95元（含维修基金12703.95元及封窗费用500元）为本金计至付清款项之日止，标准为：2019年7月27日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。事实与理由：2019年7月27日，欧尚龙、陶雅祺就购买位于广东省广州市花都区自由人花园-5街-5号楼-1XX4物业房屋(以下简称“诉争房屋”)事宜与东镜公司签订了《认购书》协议。协议约定，该房屋总价款（折后）为3067134元，欧尚龙、陶雅祺在2019年8月3日前支付首付款927134元，余款2140000元采取银行贷款方式支付。根据《认购书》第十一条之规定，东镜公司应于协议签订之日起45个工作日内，及应于2019年9月29日前完成办理该物业涂销手续，并与欧尚龙、陶雅祺签署《商品买卖合同》以及办理相关手续。合同签订后，欧尚龙、陶雅祺依约履行了付款义务，具体付款情况如下：（1）2019年7月27日支付定金10000元；（2）2019年7月29日支付定金人民币40000元；（3）2019年8月3日支付首期款413567元；（4）2019年8月3日支付多媒体费用人民币20000元；（5）2019年11月9日支付首期款人民币463567元；（6）2019年11月9日支付专项维修基金人民币12703.95元；（7）2019年11月9日支付封窗费用人民币500元。以上（1）-（7）项合计960337.95元。欧尚龙、陶雅祺已依约履行付款义务，而东镜公司却未按合同约定完成涂销手续。且经欧尚龙、陶雅祺多次催促，截至今日，东镜公司既未完成涂销手续，亦未与欧尚龙、陶雅祺签署《商品房买卖合同》，给欧尚龙、陶雅祺造成极大损失。故，为了维护欧尚龙、陶雅祺的合法权益，欧尚龙、陶雅祺特根据《民事诉讼法》相关规定提起诉讼，请贵院判令支持欧尚龙、陶雅祺的诉求请求。被告东镜公司辩称，我方同意解除合同。依据认购书的约定，东镜公司因未能按时涂销抵押而导致合同解除的，无息退还定金给欧尚龙、陶雅祺，该认购书约定合法有效，双方应当履行，欧尚龙、陶雅祺诉请东镜公司双倍退还定金没有合同依据。双方于2019年7月27日签订认购书，东镜公司出售自由人花园5街5号楼1XX4房给欧尚龙、陶雅祺，房屋总价3067134元，该认购书是双方约定的结果，欧尚龙、陶雅祺签订时也无异议，认购书合法有效，应予以尊重履行，根据认购书11条约定，若出现东镜公司未能按时涂销抵押的，经欧尚龙、陶雅祺催告后仍未能在合理期限内涂销抵押的，买方有权提出解除认购协议，无息退还定金，双方互不负责任。根据上述约定，欧尚龙、陶雅祺诉请双倍退还定金和有息退还购房款，要东镜公司承担双重标准的违约责任有失公平。欧尚龙、陶雅祺存在迟延付款的违约行为，却要求东镜公司承担双倍退定金和有息退还购房款对我方有失公平。根据认购书13条约定，欧尚龙、陶雅祺应在2019年8月3日支付购房款的30.23%，也就是927134元（含定金），根据欧尚龙、陶雅祺的付款记录，欧尚龙、陶雅祺在2019年11月9日才支付剩余购房款463567元，由此可知欧尚龙、陶雅祺迟延3个多月才支付首期款的剩余50%，其行为明显构成违约，欧尚龙、陶雅祺对其自身违约行为闭口不谈，却要求我方双倍退还购房款，违背诚信原则，对东镜公司显失公平。欧尚龙、陶雅祺支付的2万元媒体费用，退款主体应是广州卡帝略广告有限公司而非东镜公司，东镜公司实际收到940337.95元，根据欧尚龙、陶雅祺诉请的金额，欧尚龙、陶雅祺认为东镜公司收取的款项960337.95元，其中2万元差额是欧尚龙、陶雅祺支付给的媒体费用。根据欧尚龙、陶雅祺提供的购房优惠服务说明书里面有特别说明，该2万元的服务费由欧尚龙、陶雅祺向东镜公司申请开一份退房确认函，欧尚龙、陶雅祺凭退房确认函向广州卡帝略广告有限公司申请退还，并且是无息退还，因此该2万元款项与东镜公司无关，退款主体是广州卡帝略广告有限公司。关于欧尚龙、陶雅祺利息金额的问题，其并未列明计算利息的本息，计算利息的具体起止日，利率标准（因LPR利率每月变动一次等具体计算过程）东镜公司不知欧尚龙、陶雅祺如何计算出22671.35元，请法庭要求欧尚龙、陶雅祺做出具体书面说明。根据我方上述答辩依据，欧尚龙、陶雅祺即要求双倍退还定金，又要求计算利息，有失公平，欧尚龙、陶雅祺向东镜公司主张律师费2万元无事实和法律依据，我方不予认可，欧尚龙、陶雅祺今日也没有提供委托代理合同、律师费发票等证据证明。另外，根据最高法的相关司法解释，本案也不属于要东镜公司承担律师费的案件。综上所述，若本案房屋买卖预约合同最终解除，东镜公司应退还给欧尚龙、陶雅祺款项的实际数额为940337.95元，并非欧尚龙、陶雅祺诉请的1053009.31元，我方请求法庭充分考虑采纳我方的答辩意见，依法裁判。本院经审理认定事实如下：东镜公司是位于广州市花都区广花五路西侧自由人花园项目的开发商，已经取得了编号为穗房预（网）第20181043-2号的商品房预售许可证。2019年7月27日，东镜公司（甲方、卖方）与欧尚龙、陶雅祺（乙方、买方）签订《认购书》，约定，乙方自愿认购自由人花园五街5号楼1XX4房，本物业原总价3290686元，优惠折扣93.21%，实际成交价3067134元。签订本认购书时，乙方应向甲方支付定金50000元。首期房款须于2019年8月3日前签订《商品房买卖合同》并支付927134元，余额贷款支付2140000元。乙方须携带本认购书、定金收据原件以及《认购须知》所规定的资料如约付款，签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭贷款事宜。否则，构成根本违约，甲方有权单方解除本协议书，定金不予退还，并将该商品房另行出售给第三方且无需通知乙方；若甲方同意继续履行合同的，乙方应每日按购房款总额的万分之五向甲方支付违约金，自违约之日起至签署买卖合同之日止，甲方保留收取乙方违约金之权利。乙方在认购该物业时，已经获知该物业处于银行抵押状态，甲方须于45个工作日内办理涂销手续，如在此期限内办理了涂销，则定金不予退还，且乙方须于接到通知之日起5天内签署《商品房买卖合同》与办理相关手续；如甲方未在约定期限内办理涂销，经乙方催告后，仍未在合理期限内涂销抵押的，乙方有权提出解除认购协议，定金则在乙方书面提出解除认购协议之日起15天之内由甲方无息退还，以上情况双方互不追究责任。认购书并对其他权利义务进行了约定。2019年8月3日，欧尚龙与广州卡帝略广告有限公司签署《购房优惠服务说明书》，载明，媒体依托自身企业品牌、信用及资源，为您从开发商处争取到以下优惠条件购买意向楼盘。您也愿意接受媒体为您提供的本次购房优惠服务。您确认在签署本说明书之时应向媒体支付购房优惠服务费20000元。只有您支付服务费后方能享有本服务协议项下的购房优惠服务。您支付购房优惠服务费后，媒体将先行向您开具收据单。当您没有成功购房，或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系媒体，随时申请退还您已支付的服务费。当您在成功购房后，因任何原因取消购房的，您需要向与您签订《商品房买卖合同》的开发商申请，由开发商开具《退房确认函》，请您持《退房确认函》，随时申请退还您已支付的服务费。签订认购书后，欧尚龙、陶雅祺向东镜公司付款的情况如下：欧尚龙、陶雅祺在2019年7月27日支付10000元；在2019年7月29日支付40000元；2019年8月3日支付413567元；在2019年11月9日支付463567元；2019年11月9日支付专项维修基金12703.95元。另外，欧尚龙、陶雅祺于2019年8月3日向广州卡帝略广告有限公司支付多媒体费2万元，欧尚龙、陶雅祺认为支付该笔费用后可以打折，后来也确实打折了。东镜公司认为多媒体费用是因其与广州卡帝略广告有限公司有广告往来，广州卡帝略广告有限公司有客户资源，在购房时可以给予折扣的优惠，若最终没有购房成功，东镜公司可以协助退回该笔款项。欧尚龙、陶雅祺于2019年11月9日向深圳市天鲲建筑工程有限公司支付封窗费500元。关于封窗费用500元，欧尚龙、陶雅祺陈述，收据上的收款主体是深圳市天鲲建筑工程有限公司。封窗费是收房时须支付的一笔费用，具体是什么我方也不清楚，要在付首付时先行交纳。东镜公司陈述，封窗费是因为涉案房屋需要改造，由施工改造的公司收取，若合同解除，该笔费用也可以由欧尚龙、陶雅祺去现场向施工改造的公司申请退还，无需我方配合。关于维修基金，东镜公司明确若合同解除，可由其予以退还。2020年4月4日，欧尚龙、陶雅祺向东镜公司发出《履行认购书催告通知书》，催促东镜公司于2020年4月13日前涂销抵押。2020年4月17日，欧尚龙、陶雅祺向东镜公司发出《解除认购书通知书》，载明，因东镜公司未能签署《商品房买卖合同》办理相关手续，通知东镜公司解除认购书及退还款项、支付利息、赔偿损失等。截至本案法庭辩论终结，涉案房屋尚未涂销抵押。欧尚龙、陶雅祺陈述其没有签订委托代理合同，没有支付律师费。诉讼中,依照欧尚龙、陶雅祺的财产保全申请，本院作出（2020）粤0114民初7064号民事裁定，裁定如下：冻结被申请人广州东镜新城房地产有限公司的银行存款1053009.31元或查封等值的其他财产。后本院对东镜公司的财产采取了冻结措施。本院认为，欧尚龙、陶雅祺与东镜公司签订的《认购书》是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。《认购书》虽约定了当事人名称、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，但并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的其他主要内容，因此不能认定为商品房买卖合同，故本案纠纷为商品房预约合同纠纷。双方签订的《认购书》性质为预约合同。经欧尚龙、陶雅祺催告后，东镜公司仍未涂销抵押，导致未能签订《商品房买卖合同》，因此欧尚龙、陶雅祺有权解除《认购书》，《认购书》应当自欧尚龙、陶雅祺行使解除权之日即2020年4月17日解除，故本院确认《认购书》于2020年4月17日解除。《认购书》已解除，东镜公司应当将其收取的所有款项返还给欧尚龙、陶雅祺，故欧尚龙、陶雅祺请求东镜公司返还已付的购房款927134元（含定金50000元）及维修基金12703.95元，合理有据，本院予以支持。欧尚龙、陶雅祺请求东镜公司退还多媒体费用20000元，据本案查明的事实，多媒体费用是欧尚龙、陶雅祺为获取购房折扣所支付的对价，该笔费用的收取主体并非东镜公司，在欧尚龙、陶雅祺与广州卡帝略广告有限公司签署的《购房优惠服务说明书》中对该笔款项的退还进行了约定，故欧尚龙、陶雅祺请求东镜公司返还多媒体费用20000元及支付多媒体费用的利息，本院不予支持，但东镜公司应当协助欧尚龙、陶雅祺退还该笔款项。封窗费用500元的收取主体并非东镜公司，欧尚龙、陶雅祺要求东镜公司返还该笔款项及支付利息，依据不足，本院不予支持。欧尚龙、陶雅祺陈述其并未签订委托代理合同，并未支付律师费，故欧尚龙、陶雅祺请求东镜公司承担律师费20000元，本院不予支持。关于欧尚龙、陶雅祺请求的双倍返还定金，依照双方在认购书中约定“乙方在认购该物业时，已经获知该物业处于银行抵押状态，甲方须于45个工作日内办理涂销手续，如在此期限内办理了涂销，则定金不予退还，且乙方须于接到通知之日起5天内签署《商品房买卖合同》与办理相关手续；如甲方未在约定期限内办理涂销，经乙方催告后，仍未在合理期限内涂销抵押的，乙方有权提出解除认购协议，定金则在乙方书面提出解除认购协议之日起15天之内由甲方无息退还，以上情况双方互不追究责任”可知，欧尚龙、陶雅祺签订《认购书》时清楚知晓涉案房屋处于抵押状态存在交易障碍，对可能因此导致合同履行不能有所预见，在此情况下双方仍签订《认购书》，双方均应接受《认购书》中合同条款的约束，因此，欧尚龙、陶雅祺请求东镜公司双倍返还定金，依据不足，本院不予支持。因未能签订《商品房买卖合同》造成欧尚龙、陶雅祺孳息损失，故欧尚龙、陶雅祺请求东镜公司支付已付购房款及维修基金的利息，本院予以支持，利息应从付款次日计付，故利息从2019年7月28日起以10000元为本金计至付清款项之日止，从2019年7月30日起以40000元为本金计至付清款项之日止，从2019年8月4日起以413567元为本金计至付清款项之日止，从2019年11月10日起以476270.95元（含维修基金12703.95元）为本金计至付清款项之日止。利息标准为：2019年7月28日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。综上所述，欧尚龙、陶雅祺诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告欧尚龙、陶雅祺与被告广州东镜新城房地产有限公司签订的《认购书》于2020年4月17日解除；二、被告广州东镜新城房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧尚龙、陶雅祺返还购房款927134元（含定金50000元）及维修基金12703.95元；三、被告广州东镜新城房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧尚龙、欧尚龙支付利息，利息从2019年7月28日起以10000元为本金计至付清款项之日止，从2019年7月30日起以40000元为本金计至付清款项之日止，从2019年8月4日起以413567元为本金计至付清款项之日止，从2019年11月10日起以476270.95元（含维修基金12703.95元）为本金计至付清款项之日止。利息标准为：2019年7月28日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准；四、驳回原告欧尚龙、陶雅祺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7138.50元，由原告欧尚龙、陶雅祺负担613.50元，由被告广州东镜新城房地产有限公司负担6525元。财产保全费5000元，由原告欧尚龙、陶雅祺负担430元，由被告广州东镜新城房地产有限公司负担4570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年七月十七日法官助理李诗琪书记员孙诗韵