广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3801号原告：广州市博皇物业管理有限公司，住所广州市增城朱村街朱村大道**。法定代表人：石耀林，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁叔强，广东民诚众信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海铭，广东民诚众信律师事务所律师。被告：朱海辉，男，1979年10月8日，汉族，住，住广东省广州市增城区/div>委托诉讼代理人：罗少卿，广东合众之源律师事务所律师。原告广州市博皇物业管理有限公司诉被告朱海辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市博皇物业管理有限公司的委托代理人张海铭，被告朱海辉的委托诉讼代理人罗少卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市博皇物业管理有限公司诉讼请求为:一、解除双方于2016年6月9日签订的《专柜经营合同书》；二、被告向原告支付2017年11月至2020年4月期间的经营管理费（租金）及综合管理费134560.53元以及滞纳金（滞纳金按每月欠款额为本金从当月的11号开始计算，每逾期一天，按0.5%计算至付清之日止）；三、被告向原告返还《专柜经营合同书》中载明的租赁场地（即位于广州市增城区朱村街朱村大道东20号博皇家居二楼B区10号、面积为183.3平方米经营场地)，并按每月9165元的标准支付从2020年5月1日起至实际返还期间的场地占用费；四、被告向原告支付2017年8月至2020年2月期间的电费6081元、刷机维护费290元、其他费用18247元（活动基础费用、活动考勤、活动卡费、PK金等）；五、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告在2016年6月9日就位于广州市增城区朱村街朱村大道东20号博皇家居二楼B区10号签订《专柜经营合同书》。上述合同签订后，原告已依约向被告交付经营场地。而被告亦已装修并进场经营，但却拒不支付上述相应费用，其行为已严重违约，给原告造成不利的损失和影响。原告多次向被告催收，但被告至今仍未清付上述费用，故此，为维护原告的合法权益，特向法院提起本诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告朱海辉答辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.因为客观原因导致双方履行合同目的不能实现，签订合同时候以为商场附近地铁地面施工会在2017年年底完成，但是地铁路面工程迟迟没有完工，导致商场人流非常小。所以被告在2018年3月向原告提出解除合同和退场的要求，而且也实际在2018年5月退场。退场后，原告直至起诉之日从未对被告的欠付管理费作出任何主张，双方签订的合同实质均由双方同意已经被解除，故不存在所谓的管理费问题。2.原告主张的滞纳金没有任何事实依据。也明显严重超过了法律允许范围。所以被告认为原告诉请应予以驳回。即使是支持原告的诉讼请求也应当扣减被告向原告缴纳的保证金两万元。本院经审理认定事实如下：2016年6月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《专柜经营合同书》，约定如下内容：甲方自2016年10月1日起将位于二楼B区03号经营场地，建筑面积183.3平方米交予乙方，乙方设立华光专柜，经营期限自2016年10月1日至2020年4月30日止；在合同签订时，乙方须缴纳经营保证金10000元、履约质量保证金10000元以及首月经营管理费和综合管理费总额3666元，若乙方在合同期满时，仍未履行完给付义务和责任，甲方可以用履约保证金冲抵；合同期满或乙方自行撤场，都必须与甲方办理撤场结算手续；甲方按提供场地的面积向乙方收取经营管理费（租金），每月每平方25元，月总额为4582.5元，综合管理费每月每平方25元，月总额为4582.5元；乙方应负担专柜所产生的水电费，水电费由甲方代收代缴，电费1.2元/度；甲方给乙方提供装修期从2016年6月9日至2016年9月30日止；乙方应在每月10号前缴纳当月的经营管理费、综合管理费以及其他应交费用，逾期不交或未全部交清均视为违约，甲方对应交而未交的费用按日加收0.5%滞纳金，拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未交清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失；乙方已装修的，合同期满或因乙方违约解除后，专柜的固定装修无偿归甲方所有，而甲方也有权要求乙方拆除装修，恢复原状，所需费用由乙方承担；合同有效期内，非因约定事由或法定事由，甲乙双方均不得无故提前终止本合同，任何一方提前解除合同，均有权要求对方按照未履行的月份承担每月5000元的违约金；乙方提前解除合同的，甲方不予退还履约保证金，并取消合同签署乙方的优惠条件，乙方按原有费用补齐；若乙方拖欠应缴费用达30天的，则甲方有权解除合同，乙方已付的履约保证金不予退还。合同后附《铺位协议说明附表》，载明针对被告给予的相关优惠方案，具体如下：1.铺位位置为B10位，交租面积183.3方；2.根据集团规定建材馆租金水平为租金25元，管理费25元，同时在内购期间为签一年送一年，报商场石总特批10月1日开业额外赠送1年优惠，赠送期间租金、管理费全免，每月电费需要支付（按照1.2元/度）；3.内购期间可以选择第一年按照50元缴费，后面2年，或者选择2年半内评分交付，即每月16.7元（内购后将只内选择第一年交齐）；4.合同集团要求3年一签，申请同意贵品牌最多4年；（即2016年10月1日前为装修期2016年10月1日至2019年9月30日为16.7元/平方，2019年10月1日至2020年4月30日50元）。并载明如有违约，优惠取消等内容。合同签订后，被告支付了10000元的经营保证金和10000元的质量保证金。上述事实有原告提交的《专柜经营合同书》和被告提交的收据予以证明，双方当事人对上述证据真实性无异议，本院予以确认。为证明其诉讼请求，原告另提交以下证据：1.《不动产权证书》，载明位于增城区朱村街××大道东××（Ａ1仓库）的产权人为广州市增城山田家私厂，原告主张广州市增城山田家私厂系石耀林的个人独资企业，石耀林是原告的法定代表人，故原告有权出租使用涉案场地；2.电表读数的照片，载明电表读数未载明日期，原告主张是2020年3月份的电表读数，拟证明被告拖欠涉案场地的电费金额。此外，原告另提交欠费明细表，其主张2017年11月至2019年9月的租金、管理费为每月3061.11元，2019年10月至2020年4月的租金、管理费每月为9165元。庭询中，1.关于合同解除问题，原告主张被告未通知原告解约，双方合同关系是一直履行的；被告主张，根据合同约定，欠租超过十天甲方就有权停止专柜营业并要求解除合同和赔偿，但是原告直至起诉才提出相关诉求，即使被告没有提供证据证明双方合同已被解除，但是被告关于合同已被解除的事实应当予以认定，因为原告的上述不作为非常不合常理。2.关于被告是否退场问题，原告作如下陈述：原告从未收到被告发出的解约通知，被告亦没有清场交还场地，其大量物品还在商铺中，若被告要清场，原告无权阻止。被告做如下陈述：被告于2018年3月向原告提出解约并退场，按照原告对商场的管理，商户每天都要打卡和开晨会，如原告认为被告还在经营商铺，应提供打卡或开晨会记录，且商铺是开放式的，退场也无须向原告交还钥匙；因为被告经营的是门业，退场时没有拆除样板门是因为样板门都是装修时安装在墙体上，属于固定装修，合同约定期满或解约后固定装修归原告，自被告退场后，就再没有去过涉案场地。因此，被告实际已经交还场地给原告。3.关于第四项诉讼请求中刷机维护费、活动费等，原告主张是场地做促销及统一的活动时产生的费用，没有合同约定。4.关于滞纳金，原告主张其依据的是合同第3.8条；被告主张其不存在违约金，即使要求承担滞纳金的责任，该滞纳金也过高。5.关于本院询问原告有无向被告催收租金或返还商铺以及被告何时开始欠租问题，原告回复称都是电话催交租金，因被告没有提出解约，原告也无权提前终止合同，故在合同到期后才提起诉讼要求被告返还场地；被告的代理人回复其不清楚何时开始欠租。庭后，双方当事人针对《铺位协议说明附表》分别做出书面说明如下：1.原告主张，双方是按照《铺位协议说明附表》第三点的第二种方式约定的标准缴纳，即前三年按每月16.7元每平方计算，因此，自2016年10月至2019年9月的租金为每月3061.11元；结合《铺位协议说明附表》第四点，自2019年10月开始的租金计算标准按照《专柜经营合同书》第三条约定的标准即每月50元每平方计算，即2019年10月起的租金为每月9165元。2.被告主张，根据《铺位协议说明附表》第二条，在内购期间，每签一年合同就送一年的租金及管理费，即免一年的租金和管理费，如果在2016年10月1日前开业的再免多一年的租金和管理费，原因也是因为地铁施工导致商场人流量非常少，原告为了鼓励商家入驻才作出这样的决定；而被告就是在内购期间与原告签订了4年的合同，经特批又送了一年的租金和管理费，由于商场消防不过关，被告未在2016年10月1日开业，责任应由原告承担；也就是说，被告获得了5年的租金、管理费的免收权，因此，被告并没有拖欠原告的租金和管理费等费用。本院认为，本案所涉《专柜经营合同书》是双方当事人真实意思表示，双方应恪守履行。作为承租方，被告负有按照合同约定交付所约定费用的义务。对于合同中经营管理费和综合管理费的表述，实际上应是被告承租原告铺位而应支出的租金。对于《铺位协议说明附表》中优惠政策的理解，原告和被告作出不同的陈述，但被告亦未举证证明其付款方式，结合《专柜经营合同书》和《铺位协议说明附表》的内容，本院采信原告所述，即2016年10月1日之前为免租期，2016年10月1日至2019年9月30日期间的租金为每平方米16.7元，2019年10月1日之后租金为每平方米50元。原告陈述被告从2017年11月开始拖欠经营管理费、综合管理费以及其他相关费用。被告未能提供合法有效的证据予以证明其已经足额交纳，故本院采信原告主张，被告存在欠租行为且已经构成违约。现《专柜经营合同书》已于2020年4月30日租期届满，故原告要求解除合同并无实际意义，故对其该诉讼请求不予支持。对于原告主张要求返还场地问题，被告抗辩其已经退场并已经实际交还场地给原告，没有拆除的样板门等属于装修已归于原告。对此，本院结合双方合同中关于提前解约后装修归属问题的约定、涉案商铺的具体情况及双方当事人的陈述认为应采信被告所述，即被告已经实际退场，涉案商铺已经在原告控制之下，故对原告主张要求被告返还场地，本院不予支持。对于原告主张的管理费即租金问题。被告抗辩其在2018年3月申请解除合同及要求退场，实际于2018年5月退场，但并未提交证据予以证明其退场事实，原告对此亦不予认可。如上文所述，被告已经实际退场，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施方式损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，被告于2017年11月已经开始欠租，被告并未举证证明其向原告催缴过租金，亦未提交相应的证据证明其采取适当措施减损，最后在合同届满后才向被告主张租金，原告虽为守约方，应承担部分损失，故本院结合双方当事人对合同的履行情况，酌定被告向原告支付租金至2018年7月31日较为适宜。经核算，被告应向原告支付租金27549.99元（3061.11元*9个月）。对于原告主张的滞纳金问题，根据合同约定，滞纳金系双方中任何一方不履行合同义务时所应承担的惩罚性后果，其应为违约金之性质。按照合同约定，被告应于每月10日前支付租金等费用，被告逾期支付款项，应承担违约金责任。原告主张要求自欠租当月11日开始，以每月欠租额为本金，按照每日0.5%的标准，计至付清之日，本院予以支持，但违约金数额应以当月所欠租金总额为限。至于被告抗辩违约金过高问题，本院已经对违约金总额限制为以本金为限，故本院对被告认为违约金过高的抗辩不予采纳。对于原告要求被告支付电费，被告应承担其使用涉案铺位期间的电费，但原告仅提交电表照片，无法证明被告的用电情况，故原告的上述主张，依据不足，本院不予支持。至于原告主张要求被告支付刷机维护费及其他活动费用等，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱海辉在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市博皇物业管理有限公司支付租金27549.99元及违约金（每月的违约金从欠付的当月11日开始，以当月所欠租金数额为本金，每逾期一天，按0.5%计算至付清之日止，但违约金总额应以所欠租金本金为限）；二、驳回原告广州市博皇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3509元，由原告广州市博皇物业管理有限公司负担3002元，由被告朱海辉负担507元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年七月十六日书记员  罗嘉怡蔡小明