北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初1361号原告：杨玉莹，女，1992年1月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于倩倩，北京宪临律师事务所律师。被告：刘秀霞，女，1978年5月17日出生，汉族，住江苏省沛县。原告杨玉莹(以下称原告)与被告刘秀霞（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于倩倩，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方租赁合同于2019年8月25日解除；2、被告返还2019年8月25日、26日两日的房屋租金520元；3、被告返还租房押金7800元；4、被告返还物品押金7800元；5、被告支付违约金15600元。事实和理由：2019年2月27日，原、被告签订合同编号为XXXXXXX的《北京市房屋租赁合同》，被告将位于北京市某区某路某号院某号楼某-某-405号房屋出租给原告，租赁期限自2019年2月27日至2020年2月26日，月租金标准为7800元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2019年2月27日、2019年5月27日、2019年8月27日、2019年11月27日。原告于2019年2月26日通过微信转账向被告支付了租房定金7800元，次日原告通过保姆微信转账向被告支付了第一期房租，2019年5月28日原告通过微信转账向被告支付第二期房租，房屋租金交纳至2019年8月26日。2019年8月24日，原告父母告诉原告次日要来京居住，因涉案房屋面积较小，无法增加两人居住，故原告与被告微信沟通将房屋中个人物品搬出，被告也同意原告搬家。当日原告联系搬家公司将个人物品搬出，但小区物业要求房东出具出门条才可放行。当时被告与其配偶均不在北京，于是原告和被告协商由原告给付被告10000元物品押金，被告联系物业让原告搬走个人物品。被告配偶回京后，原告保姆与被告进行房内物品确认，被告配偶在双方租赁合同尾部签下“已确认无损坏”字样。但在原告并未声称退租且当期房屋租金并未到期的情况下，被告于2019年8月25日更换门锁，致使原告无法居住。综上，被告已构成违约，应当按照合同约定向原告返还未到期租金及房屋押金，并支付违约金。关于物品押金，被告仅退还2200元，剩余部分也应当退还。故原告诉至法院望判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。2019年2月27日，我方通过某房屋中介业务员邱某把房屋出租给原告。因原告想少交中介费，于是和邱某协商合同由邱某负责草拟，原告将中介费给付邱某个人。2019年8月24日上午11:02，原告给我发微信说要搬家，我当时同意其搬家，但需要先办理房屋交接手续，但原告称东西已经搬上车，因为物业没有房主的电话不给原告开出门条，故希望我与物业联系，我不同意。之后原告又给我配偶刘某发信息，最后商量原告给刘某1万元物品押金后搬走，第二天双方再办理交接手续。在办理交接手续过程中，我方要求被告支付两个月的租金作为违约金，从原告所交纳的租房押金、物品押金中抵扣，但原告不同意，双方由此发生纠纷。关于门锁，是原告将原有门锁更换为电子锁，我方没有更换门锁。2019年8月26日后，原告没有再向我支付租金，直至2019年10月9日我方才将房屋另行出租。综上，系原告提前退租构成违约，其应当按照合同约定支付两个月的租金作为违约金，该违约金可以从原告向我方交纳的租房押金、物品押金中抵扣，故我方不再负有退款义务，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年2月27日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市某区某路某号院某号楼某-某-405（涉案房屋）出租给乙方用于居住，房屋租赁期限自2019年2月27日至2020年2月26日。每月租金7800元，押一付三，各期租金支付日期为2019年2月27日、2019年5月27日、2019年8月27日、2019年11月27日。押金7800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方不按照约定支付租金达10日的，欠缴各项费用达500元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的100%支付违约金。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。合同签订后，原告办理入住并在涉案房屋大门上加装了电子锁。2019年2月26日，原告向被告支付租房押金7800元；2019年2月27日，原告向被告支付2019年2月27日至2019年5月26日期间的租金23400元；2019年5月28日，原告向被告支付2019年5月27日至2019年8月26日期间的租金23400元。2019年8月24日，原告向被告发微信称因为父母来北京，房屋住不下，故要搬家；被告表示同意，但称需要等交接手续办理完毕后原告再行搬走；原告于是和被告配偶刘某协商先行支付1万元物品押金，刘某联系物业开具出门条后搬走。2019年8月25日，双方至涉案房屋内办理了交接手续，对水、电、燃气费进行了结算，被告确认物品无损坏后退还原告物品押金2200元。另，原告申请刘某出庭作证，其陈述了2019年8月24日原告从涉案房屋搬离及2019年8月25日办理房屋交接的过程。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施及赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律法规的规定，故是合法有效的，双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同中约定租赁期内被告需提前收回房屋的，或原告需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；被告还应退还相应的租金。现原告虽未提前30日通知被告退租，但被告同意解除合同并于2019年8月25日与原告办理了房屋交接手续，故原告要求确认双方租赁合同于2019年8月25日解除的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告返还2019年8月25日、26日两日房屋租金520元的诉讼请求。因原告租金支付至2019年8月26日，而双方租赁合同于2019年8月25日解除，故被告应当退还原告2019年8月26日的房屋租金260元。关于原告要求被告返还租房押金7800元的诉讼请求。合同约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金应抵扣由原告承担的费用、租金、违约赔偿责任后，退还剩余部分。现被告虽同意原告提前退租，但并未同意免除原告提前退租应承担的违约责任，故原告应当按照月租金的200%向被告支付违约金。现押金不足以抵扣该违约金，故原告要求被告退还押金的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告返还物品押金7800元的诉讼请求。因原告构成违约，故该物品押金可用于抵扣原告应支付的违约金，该项诉讼请求本院亦不予支持。关于原告要求被告支付违约金15600元的诉讼请求。因本案中被告并非违约方，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告杨玉莹与被告刘秀霞签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一九年八月二十五解除；二、被告刘秀霞于本判决生效后七日内退还原告杨玉莹房屋租金二百六十元；三、驳回原告杨玉莹之其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费593元，由原告杨玉莹负担588元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告刘秀霞负担5元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡莉芬二〇二〇年七月三十日书记员  贾月双