河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2631号上诉人（原审被告）：新乡冠英高级中学，住所地河南新乡市金穗大道**。法定代表人：何元猛，校长。委托诉讼代理人：周斌,河南众盈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新乡冠英实验中学，住，住所地河南新乡市新飞大道**/div>法定代表人：高宗北，校长。委托诉讼代理人：陈燕，女，汉族，1984年7月14日出生，住址新乡市，系新乡冠英实验中学职工。被上诉人（原审原告）：河南飞鸿实业股份有限公司，住所，住所地河南新乡市牧野区北二环北侧div>法定代表人：张再新，董事长。委托诉讼代理人：任善良，男，汉族，1969年8月15日出生，住新乡市，系河南飞鸿实业股份有限公司职工。上诉人新乡冠英高级中学（以下简称冠英高中）、新乡冠英实验中学（以下简称实验中学）因与被上诉人河南飞鸿实业股份有限公司租赁合同纠纷（以下简称飞鸿公司）一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（2019）豫0711民初3888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冠英高中的委托诉讼代理人周斌、实验中学的委托诉讼代理人陈燕，被上诉人飞鸿公司的委托诉讼代理人任善良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冠英高中、实验中学上诉请求：撤销原审判决第一、二项，改判驳回被上诉人解除租赁合同并返还租赁物的请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判令解除《厂区、厂房及其他设施租赁合同》并返还租赁物，对上诉人严重不公。冠英高中是基于该长期租赁合同进行了大量装修和投资，并申办了新乡冠英高级中学，因筹办学校前期投资较大，合同约定租金过高，且受新冠疫情影响，造成资金暂时紧张，才拖欠了飞鸿公司租金。上诉人认可拖欠事实，正在积极筹措资金。实验中学系民办非企，在校生几百名，仍在正常运营中，并逐步发展壮大，如现在解除租赁合同，学校面临解散，学生难以安置，巨额投资难以收回，欠付租金更难支付。原审判决判定冠英高中和实验中学对租赁合同的债务承担连带责任是错误的，实验中学向飞鸿公司支付过租金不能认定为债务加入，不应对之后所产生的债务承担连带责任。飞鸿公司辩称：原审判决应予维持。双方合同约定拖欠租金超过三个月，我公司有权解除合同。上诉人长期拖欠租金两年以上，我公司反复催要无果才提起诉讼。关于装修问题，合同约定非因我公司原因解除合同，室内装修无偿归我方。上诉人主张的装修补偿没有法律依据。我公司作为生产性企业，合同解除后也不会利用装修残值。我公司数百名工人要靠该租金发放工资和生活费，由于上诉人拖欠租金，造成我公司工人工资福利难以保障，引发职工群体性事件，对我公司不公。针对债务加入问题，租赁物由实验中学实际占用，该合同付款由实验中学直接付款，该中学在民政局的登记备案中也将本案涉案合同作为其合同进行了备案，所以应当认定为债务加入。飞鸿公司向原审法院起诉请求：1、判令依法解除租赁合同并返还租赁物（位于新乡市××大道北××厂区和厂房建筑，其中厂房建筑面积14001.65平米，厂区土地使用面积20145平方米）；2、判令冠英高中、实验中学支付拖欠租金522.03万元及新增租金和利息（利息自2019年8月12日开始以522.03万元为基数按年息6%计算至结清日止，新增租金自2019年8月12日开始按合同约定每年290万为基数计算至返还租赁物之日止）；3、本案诉讼费用由冠英高中、实验中学承担。原审法院认定事实：飞鸿公司将位于河南省新乡市牧野区新飞大道北77号厂区和一栋钢混结构厂房租给被告高级中学使用，双方于2014年8月26日签订了厂区、厂房及其他设施租赁合同。租赁期限为20年，从2014年10月25日至2034年10月25日止。厂房建筑面积14001.65平方米，租金2177964.32元，厂区土地使用面积20145平方米，租金818166.21元，二项合计租金2996130.53元。经双方协商，飞鸿公司自愿按年租金2900000元收取费用。实验中学依高级中学与飞鸿公司签订的租赁合同在新乡市民政局申请成立了新乡实验中学于2016年8月26日发放了民办非企业单位登记证书。期间实验中学也向飞鸿公司支付过租金。冠英高中、实验中学在承租期间截止2019年8月12日拖欠飞鸿公司租赁费5220300元，对此事实当庭表示认可。2019年11月1日飞鸿公司向本院起诉高级中学、实验中学，双方以租赁合同纠纷为由，要求解除合同返还租赁物及支付拖欠租金，形成纠纷。原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，飞鸿公司与高级中学签订房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应恪守。房屋租赁合同签订后，实验中学以该租赁房屋为经营场所注册登记法人，并在租赁房屋以法人名义从事经营活动，以法人名义向飞鸿公司交纳租金。可以认定实验中学对承租人高级中学所欠合同债务构成债务加入，实验中学应负有履行偿还房租债务的责任。冠英高中、实验中学拖欠租金未付已有两年之久，飞鸿公司享有合同约定的合同解除权，现飞鸿公司要求解除房屋租赁合同的违约行为符合房屋租赁合同解除情形，飞鸿公司解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。对于飞鸿公司要求冠英高中、实验中学返还厂房的诉讼请求，因已有两年之久未支付租金，已构成根本违约，故飞鸿公司要求实验中学搬离租赁厂房的诉讼请求，原审法院予以支持。对于飞鸿公司要求冠英高中、实验中学支付截止到2019年8月12日所欠未付租金5220300元的诉讼请求，依法予以支持。对飞鸿公司请求判令冠英高中、实验中学支付自2019年8月12日至实际搬离日按合同约定年租金2900000元支付租金的诉讼请求，有理有据，原审法院予以支持。虽然实验中学不是租赁合同当事人，但实验中学以该租赁厂房为住所登记注册，开展经营活动，并向飞鸿公司交纳租金可视为是向出租人的单方承诺，构成债务加入，实验中学应与高级中学共同承担房屋租金。关于飞鸿公司要求冠英高中、实验中学支付欠付租金利息问题，本案为租赁法律关系而非民间借贷法律关系，依据相关法律规定不应适用年息6%的标准，支持按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、二百二十七条之规定，原审法院判决：一、解除飞鸿公司与冠英高中于2014年8月26签订的《厂区、厂房及其他设施租赁合同》。二、冠英高中、实验中学于判决生效后三十日内将租赁物返还给飞鸿公司。三、冠英高中、实验中学于判决生效后十日内支付飞鸿公司的租金5220300元及利息（利息计算以5220300元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月12日起至实际履行之日止）。四、冠英高中、实验中学按合同约定每年2900000元为基数支付飞鸿公司自2019年8月12日起至实际返还租赁物之日止所产生的租金。五、驳回飞鸿公司的其他诉讼请求。案件受理费47300元，由冠英高中、实验中学共同负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与原审查明事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。飞鸿公司与冠英高中签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同履行。冠英高中拖欠租金已达到双方约定的解除合同的情形，飞鸿公司主张解除合同，应予支持。冠英高中在上诉中所称巨额投资和装修系其为实现租赁目的的自愿投入，不能成为阻却当前合同解除的理由。关于债务加入问题，实验中学租赁涉案厂房，并注册登记开展经营活动，以自己名义向飞鸿公司交纳租金，其行为已经构成债务加入，原审法院对该问题认定并无不当。综上所述，冠英高中、实验中学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47300元，由新乡冠英高级中学、新乡冠英实验中学负担。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年七月十六日书记员  石涵西