山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初2455号原告：刘帅，男，1980年7月24日出生，汉族，太原威龙保安服务有限公司法定代表人，住山西省太原市。委托诉讼代理人：王安，女，1994年2月4日出生，汉族，太原威龙保安服务有限公司法务，住山西省太原市。被告：山西融田房地产开发有限责任公司，住所地太原市半坡西街**。法定代表人：张银喜，总经理。委托诉讼代理人：裴登峰，女，1961年3月15日出生，汉族，该公司员工，住山西省太原市杏花岭区胜利街****。第三人：崔真真，女，1988年7月16日出生，汉族，现住山西，现住山西省太原市v>委托诉讼代理人：毛变香，女，1960年1月8日出生，汉族，住山西省，住山西省太原市v>原告刘帅与被告山西融田房地产开发有限责任公司、第三人崔真真房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘帅及其委托诉讼代理人王安、被告山西融田房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人裴登峰、第三人崔真真的委托诉讼代理人毛变香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘帅向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的位于太原市北河湾路75号融田绿洲一层面积约为425.5平方米临街商铺的《商铺买卖合同书》有效；2、在上述商铺具备办理网签、备案和不动产权证条件时，被告将该商铺的网签、备案和不动产权证办理至原告名下。事实和理由：被告因在2009年底向原告陆续借款后到期未能偿还，双方于2014年6月12日签订《以资抵债协议书》，约定：被告将其开发的且已取得《商品房预售许可证》的太原市北河湾路75号融田绿洲一层（工商银行租赁）面积约为425.5平方米临街商铺抵顶给原告，以抵偿被告对原告的相应欠款，且双方对抵偿的该笔债务进行了清理结算。同日，原被告双方另行签订了合法、有效的《商铺买卖合同书》、《商铺买卖合同补充条款》，并办理了相应的购房手续和房屋交付。但直至原告起诉之日，被告迟迟未能就标的商铺与原告办理网签、备案手续，亦未能给原告办理不动产权证，为维护原告合法权益，向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告山西融田房地产开发有限责任公司辩称，太原市北河湾路75号融田绿洲一层（工商银行租赁）面积约为425.5平方米临街商铺在2014年已经移交原告使用，同意为原告办理产权手续，但是现在还在房地局等待办理手续中。标的物所在一层共计6000平米，4000多平米是与第三人在房地局草签意向合同，这4000多平米包含了涉案的425.5平米标的物，但是我公司与第三人至今没有实际履行合同义务。第三人崔真真辩称，我现在与被告没有实际履行买卖合同，可以协助原告办理过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月16日，原告通过银行向被告转账960万元。2019年4月3日，被告书面认可2009年12月收到原告现金500万元。原告陈述上述款项系出借给被告的借款本金，被告对此予以认可。2014年6月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《以资抵债协议书》，约定：甲方自愿用其开发的融田绿洲商铺抵顶乙方本金款，乙方也同意甲方商铺抵顶事宜:1、抵顶商铺的具体内容参见《商铺买卖合同书》，乙方自愿选择抵顶商铺的位置在商场一层门面的工商银行，面积为425.5平方米，总价1276.5万元。该商铺一次性抵顶1276.5万元的欠款；2、甲方保证对所交付的抵顶商铺拥有所有权，无其他抵押，甲方负责给乙方抵顶的商铺办理产权登记手续；3、抵顶商铺可以自营，也可以委托山西乐百佳购物广场有限公司统一经营。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商铺买卖合同书》，约定：1、买受人购买的商铺是由出卖人拥有的融田绿洲商场临街商铺，位置在太原市杏花岭区迎春街北河湾路75号；2、出卖人与买受人约定按附图所示的商铺以总金额12765000元计算该商铺价款，买受人在本合同签订之日一次性以出卖人所借刘帅的本金款支付全部商铺的价款；3、出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷；4、该商铺为全产权商铺，产权手续由出卖人给办理，但办理过程中需要买受人交纳的税费等费用由买受人承担；5、出卖人在签订协议生效之日起向买受人移交所抵顶商铺，并从合同生效之次日起开始出卖人向买受人转交出租收入。该买卖合同书有附图一份，标明涉案标的商铺位置（图中阴影部分），该位置显示面积为487.08平方米。被告陈述该图系被告自行绘制，未在规划部门或房地产管理部门备案，涉案标的商铺面积应为425.5平方米。原告对上述陈述予以认可。同日，原、被告签订《商铺买卖合同补充条款》，约定：合同签订后，将实际出租收入作为买受人出租商铺的租赁收入，出卖人在该商铺买卖合同签订后将该商铺的租金收入移交于买受人名下，并协助买受人与第三方租户签订新的租约。2016年4月25日，原告（甲方）与案外人山西乐百佳超市有限责任公司（乙方）、案外人中国工商银行股份有限公司太原建设路支行（丙方）签订《三方协议书》，约定：1、针对乙方承租房屋产权所有人山西融田房地产开发有限公司位于太原市北河湾路75号融田绿洲底商一层门面房，建筑面积425.5平方米，租期30年和其中乙方承租的425.5平方米的一层门面房及乙方租给丙方347.76平方米的金融营业用房，租期5年的房屋产权所有人发生变更，即原房屋产权所有人山西融田房地产开发有限公司将位于太原市北河湾路75号融田绿洲底商一房屋门面房，建筑面积425.5平方米的一层门面房出售变更给刘帅为新的房屋产权所有人；2、甲方从2016年1月15日起承接乙方、丙方在2014年1月15日签订的位于太原市北河湾路75号融田绿洲底商一层门面房5年房屋租赁合同，剩3年房屋租赁期的权利和义务；3、甲丙双方开始建立房屋租赁关系并继续履行剩余3年房屋租赁的权利和义务。现争议房屋由原告占有、使用，仍由中国工商银行股份有限公司太原建设路支行承租。2009年，被告山西融田房地产开发有限责任公司取得位于太原市北河湾路75号《商品房预售许可证》。原告在举证期间内向法院申请调取证据，太原市房产交易服务中心出具的《房屋基本信息表》显示：开发企业为山西融田房地产开发有限责任公司，项目名称为融田绿洲1#住宅楼，房屋坐落为北河湾路75号1幢1层，建筑面积为4230.51平方米，状态为“已预定未网签”。未查询到该备案信息所涉房屋的买卖合同及其相关付款凭证。被告及第三人均认为上述内容属实，双方仅是达成买卖合同意向，未签订《房屋买卖合同》，第三人崔真真也未向被告交纳购房款。另，被告表示本案诉争房屋包括在已预登记到第三人崔真真名下的4230.51平方米的房屋内。本院认为，原告刘帅与被告山西融田房地产开发有限责任公司签订的《商铺买卖合同书》系当事人真实意思表示，并未违反法律规定，应为合法有效。原告基于上述合同享有了该房屋的所有权，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，也就是说只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果。同时，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，现原告向被告支付了房款，被告也将房屋交付原告，主要合同义务双方均已履行完毕，办理房屋过户手续是合同的随附义务，故被告山西融田房地产开发有限责任公司有义务协助原告办理房屋过户手续。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，被告与第三人未签订房屋买卖合同，第三人作为买受人未向出卖人交付房款。综上，双方的房屋买卖合同既未成立也未履行，房地产管理部门出具的材料显示“已预定未网签”，并非法律意义上的预告登记，第三人崔真真有义务协助原告及被告办理房屋权属过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告刘帅与被告山西融田房地产开发有限责任公司于2014年6月12日签订的位于太原市北河湾路75号融田绿洲项目建筑面积425.5平方米一层门面房的《商铺买卖合同书》有效；二、被告山西融田房地产开发有限责任公司与第三人崔真真于本判决生效之日起三十日内协助原告刘帅将位于太原市北河湾路75号融田绿洲项目建筑面积425.5平方米一层门面房不动产权证书办理至原告刘帅名下。案件受理费100元，由被告山西融田房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 李晋涛 二〇二〇年七月十七日书记员 程志民相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。