云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5120号上诉人（原审被告）：云南齐业恒信房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市民航路********。法定代表人：周训宽，总经理。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日生，汉族，住云南省昆明市五华区，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵敏，女，1978年3月8日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：尹梦，云南义海律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南齐业恒信房地产开发有限公司（以下简称“齐业恒信公司”）因与被上诉人赵敏商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初10504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人齐业恒信公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，作出了完全背离客观事实的错误判决。涉案房屋在销售给被上诉人及办理房屋登记备案时，上诉人已明确告知被上诉人该项目楼盘整体还不具备办理房产证及土地使用权证的条件，故双方在签订购销合同时，在合同第十二条“关于产权登记的约定”中特别加以明确并载明上诉人是协助被上诉人办理房屋产权预登记手续，而未约定办理房屋产权登记。涉案项目楼盘到一审审理期间，还未取得昆明市住房和城乡建设局发放的《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》，由此可证明涉诉小区根本就不具备办理房屋产权登记手续的法定条件，被上诉人的诉讼主张不具有请求权基础。2.被上诉人的诉讼请求已超过法定诉讼时效期间。合同约定的交房期限为2015年2月28日，逾期交房超过六十天，被上诉人可选择解除合同或继续履行合同，当上诉人逾期交房超过六十天，即2015年4月27日，诉讼时效期间应当开始起算，至2017年4月27日诉讼时效已届满，且在此期间没有法定的诉讼时效中止、中断的事由发生，被上诉人怠于行使其民事权利，根据法律规定被上诉人已丧失胜诉权，其诉讼主张不应得到支持。被上诉人赵敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵敏向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理茉莉唐朝花园第6幢第-1-3层6-A号房屋的不动产登记手续（房屋价值350万元）。2.判令被告支付原告自2016年9月10日起至2019年9月9日止以购房总价款350万元为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮30%为标准计算的违约金656779.86元，以及支付自2019年9月10日起至被告履行协助办理房屋产权登记手续之日止按前述计算标准计算的违约金。3.判令被告支付本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月13日，原告与被告签订《商品房购销合同（预售）》及补充协议，约定原告购买被告开发的茉莉唐朝花园第6幢第-1-3层6-A号房屋，房屋建筑面积226.74平方米，房屋价款350万元，原告应当于2015年1月13日前一次性支付房价款350万元，被告应于2015年2月28日前将经建设单位组织验收合格，并将符合合同约定的该商品房交付给原告。同时约定，在原告达到以下条件后，被告在商品房交房之日起90个工作日内，协助原告办理房屋产权预登记手续。1.原告向被告付清全部房款、配套费、契税、合同印花税、工本费及维修基金。2.原告签订完毕被告代为办理产权登记的委托书及产权登记申请表。3.原告已与被告办理完毕房屋交接手续。2015年1月13日，涉案房屋办理商品房买卖合同登记备案表。经审查，被告收到原告房屋价款350万元，原告向被告支付了代收工本费1000元、代收维修基金16000元、代收契税105000元、印花税1750元。另查，涉案房屋未办理房产首登申请。被告在法庭审理完毕后向一审法院提交《竣工验收备案证明书》，该《竣工验收备案证明书》备案时间为2019年9月30日。2016年6月22日，被告向小区业主发出《关于办理“房屋所有权证”情况通报》，载明“茉莉唐朝花园”小区项目于2006年取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，并于2008年9月取得《商品房预售许可证明》，2008年8月并已实际交付使用。公司积极申请政府办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》，现政府有关职能部门于2006年6月31日前开会研究办证事宜。一审法院认为：双方的争议焦点系1.被告的行为是否构成了违约，若构成违约，则承担的违约责任是什么？2.原告诉讼请求是否超过诉讼时效？针对第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告签订的商品房销售合同的房屋为预售房屋，应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，但截止开庭之日，被告开发建设的小区未办理房产首登申请，故在双方未有约定的情况下，被告出售的预售房屋为尚未建成房屋的标的物，在房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书，被告应当承担相应的违约责任。对于被告辩称的观点，评析如下，其一，被告未有证据予以证明原告明知该房屋不符合交房条件、不能办理产权证的情况下进行了房屋的交接；其二，物业费属于业主与物业公司之间的合同法律关系，并非本案中双方当事人之间的法律关系；其三，对于被告认为原告未签订委托书进而未达到合同约定办证条件的观点，涉案房屋未办理房产首登申请，且于2019年9月30日进行竣工验收备案，在房屋交房后的期间内，已经损害着原告的合法权益，该合同约定对业主极不公平，故对被告辩称的观点不予认可。针对第二个争议焦点，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。对于已经合法占用使用房屋的受让人请求出卖人承担逾期办证的请求权，属于单纯的债权性质的义务，应当适用诉讼时效。本案中，被告截止开庭之日，其开发建设的小区未办理房产首登申请，其行为一直损害着原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于以日为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证义务，也可以对买受人给予适当的补偿，虽原告于办证期限届满超过诉讼时效主张违约金，但被告的逾期办证行为仍在继续，故对于自原告起诉之日倒推三年的违约金应当予以保护，因此，本案中原告于2019年9月5日立案，故被告应当向原告支付以350万元为本金，从2016年9月10日（原告诉求的起算时间）起至2019年9月5日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。同时，因涉案房屋项目未办理房产首登申请，不能在本案中明确被告协助办证的具体内容，故对于原告主张协助办证的诉讼请求，不予支持，原告可在能明确协助办证具体内容的情况下，另行提起诉讼。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决：一、被告云南齐业恒信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵敏支付以3500000元为本金，从2016年9月10日起至2019年9月5日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；二、驳回原告赵敏的其他诉讼请求。案件受理费40054元，减半收取计20027元，由被告云南齐业恒信房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，涉案房屋在2015年1月13日已由上诉人交付给被上诉人。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.上诉人应否支付被上诉人逾期办证违约金？2.被上诉人所主张的逾期办证违约金是否适用诉讼时效的规定，如何起算？本院认为，针对争议焦点1，上诉人、被上诉人在涉案合同中明确约定，上诉人在商品房交房之日起90个工作日内，协助被上诉人办理房屋产权预登记手续。现上诉人因自身原因未在合同约定的日期内协助被上诉人办理房屋产权登记手续，已构成违约，依法应承担逾期办证的违约责任。针对争议焦点2，上诉人主张被上诉人的诉请已超过法定诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。按照该司法解释的规定，逾期办理房屋所有权登记的违约金应当适用诉讼时效的规定，故一审法院认为本案的逾期协助办理房屋产权登记手续的违约责任属于普通债权，诉讼时效为三年，从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。以该房屋价款为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金并无不妥之处，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40054元，由上诉人云南齐业恒信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年七月二十一日法官助理陈志远书记员武雨