北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初4575号原告（反诉被告）：陈同，男，1981年9月24日出生，汉族，中国石化北京分公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：任冰峰，北京银雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷海军，北京银雷律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡力伟，男，1970年9月1日出生，汉族，北京市通州区园林绿化局职员，住北京市通州区。原告（反诉被告）陈同与被告被告（反诉原告）蔡力伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹强独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告陈同的委托诉讼代理人任冰峰、雷海军，被告蔡力伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈同提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还房屋押金10000元；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费。原告诉称的事实及理由：2016年10月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，该合同当中，蔡力伟为出租方（甲方），陈同为承租方（乙方）。合同对房屋地址、用途以及双方的权利义务均作出了约定。租赁房屋位于通州区云景南大街XXX号，用途为北京XX**艺术培训中心的培训场所，租期3年，自2017年9月9日至2020年9月8日。乙方如约向甲方支付1万元押金，作为乙方不损害房屋结构、设施和不拖欠水、电等费用的保证。2019年1月26日，在征得被告同意的情况下，原告与张XX达成转让协议，将案涉房屋转租给张XX，并约定由张XX向被告支付房租，以及在双方解除合同情况下，由张XX负责取消本租赁地的注册，否则由张XX承担违约责任。据此，原告已不负有向被告支付租金及解除艺术培训中心注册之义务，亦无须承担任何违约责任，因此诉至法院。被告蔡力伟辩称，如果原告将相应的房屋租金都交付后，我才同意返还押金1万元，但是现在原告并未足额缴纳房租，所以我不同意，诉讼费由对方承担。被告蔡力伟向本院提出反诉请求：1、请求法院判令解除反诉人与被反诉人于2016年10月25日签订的《房屋租赁合同》。2、请求依法判令被反诉人按《房屋租赁合同》约定的租金标准，自2019年9月9日起至实际腾房之日止，向反诉人支付拖欠的房租和房屋占有使用费，截止2020年5月8日暂计为113333元；3、请求依法判令被反诉人自2019年9月9日起至实际清偿之日至，以每日欠付租金的3‰为标准，向反诉人支付违约金；4、请求依法判令被反诉人按《房屋租赁合同》第十二条第3款的约定向反诉人支付单方解除合同违约金50000元；5、请求判令《房屋租赁合同》解除后7日内被反诉人将注册地址迁出租赁房屋；6、本案诉讼费由被反诉人承担。被告诉称的事实和理由：（1）被反诉人应按《房屋租赁合同》的约定及时向反诉人支付房租。第一、2016年10月25日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁协议》，约定由被反诉人承租反诉人位于北京市通州区云景南大街XXX号的房屋，租期三年，自2017年9月9日至2020年9月8日，租金总额50万元，按年支付，第一年租金16万元，第二年租金17万元，第三年租金17万元，每年的9月8日前一次性支付下一年租金。《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约定履行自己的义务。第二、《合同法》第二百二十四条规定：承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。被反诉人将房屋转租后，被反诉人与反诉人之间的《房屋租赁合同》继续有效，被反诉人仍应履行其与反诉人之间《房屋租赁合同》中所规定的承租人的义务，在第三人不支付租金的情况下，被反诉人也应继续向反诉人支付租金。（2）被反诉人未按时支付房租，已构成违约，应承担相应的违约责任。第一、《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。第二、《房屋租赁合同》第九条第1款约定：被反诉人逾期支付租金，除每日按欠付金额的3‰向反诉人支付违约金，还应正常支付租金；第三、《房屋租赁合同》第九条第3款约定：被反诉人逾期三个月仍未支付房租，视为被反诉人违约。第四、《房屋租赁合同》第十二条第3款约定：被反诉人根据经营需要提前解除合同的，需向反诉人支付5万元违约金。《房屋租赁协议》签订后，反诉人依约向被反诉人交付了租赁房屋，被反诉人支付了第一年和第二年的房租。被反诉人本应于2019年9月8日前支付第三年租金17万元，但拖欠至今未付，反诉人多次向被反诉人催讨拖欠的租金，未果。反诉人为了维护自身权益，特提出反诉。原告陈同针对被告蔡力伟提出的反诉辩称，1、不同意解除合同，应由张XX表态，当时转租的时候，蔡力伟是同意的，当事人让蔡力伟与张XX对接，但是蔡力伟不同意，因为原告和张XX签订了转让合同，所以我方认为合同不应当解除。第2、3、5、6项反诉请求都应该由张XX承担，第5项反诉请求是当我方解除合同的情况下才存在，所以我方不同意第5项诉讼请求。我方原来主张解除合同的本意是想在张XX与蔡力伟之间建立合同关系。此外，我方和蔡力伟商量，找张XX要钱，但是蔡力伟不去找张XX，我让蔡力伟去起诉张XX和我方，但是蔡力伟也不起诉，所以我方才提起了本案诉讼。经审理查明：2016年10月25日，原告陈同（承租方、乙方）与被告蔡力伟（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于北京市通州区云景南大街XXX号房屋（面积182.58平方米）出租给原告，租期自2017年9月9日至2020年9月8日，约定房屋押金1万元，租金总额50万元，支付方式为年付，即2017年9月8日前支付第一年租金16万元，2018年9月8日前支付第二年租金17万元，2019年9月8日前支付第三年租金17万元。原告已将押金1万元、第一年度租金及第二年度租金支付完毕，第三年度租金尚未支付。此外，该《房屋租赁合同》第四条“房屋押金”第2项约定“2、房屋押金作为乙方不损害房屋结构、设施和不拖欠水、电等费用的保证。押金不冲抵房租，合同期满，结清全部费用且双方办理移交手续后，甲方应将所收押金全部返还给乙方”。该《房屋租赁合同》第八条“房屋的转让与转租”的第2项约定“2、本合同履行期间，乙方无权将该租赁房屋转租给第三方使用”。该《房屋租赁合同》第九条“违约责任”约定“1、因乙方自身原因导致逾期交付租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的千分之三向甲方支付违约金，并按照合同规定正常支付应缴纳的房租。2、甲方延迟向甲方交付承租房屋，每逾期一日按照日租金额向乙方支付违约金。3、逾期三个月乙方仍未交纳房租，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并要求乙方承担违约责任。”该《房屋租赁合同》第十二条“其他约定”约定“4、甲乙双方约定，因甲方的违约导致乙方无法使用租赁房屋，甲方应当退还未实际发生的租金（精确至天），及各项费用，并应支付伍万元的违约金给乙方。……11、合同解除后，30天内乙方须取消本租赁地的注册，否则承担违约责任。”2019年1月26日，原告与案外人张XX签订《转让协议》，约定原告陈同将位于北京市通州区云景南大街XXX号的北京XX**艺术培训中心（含培训中心内使用的物品）转让给案外人张XX，转让日期为2019年1月26日，2019年1月27日起培训中心经营权交由乙方，转让款为26万元，约定由张XX于2019年1月19日前支付20万元，2019年3月20日前支付6万，并于2019年3月20日之前支付第二年度剩余期间（2019年3月8日-2019年9月8日）的房租85002元支付给原告。第三年度的租金由张XX支付给被告，和原告再无关系。此外，该《转让协议》第七条约定“原房屋押金壹万元是由甲方（陈同）支付房东蔡力伟，乙方（张XX）于2019年3月20日向甲方支付房屋押金壹万元整”。关于被告是否同意转租，原告称其于2019年1月份以口头方式通知了被告，但未提交充分证据证明；被告称原告未经其同意便将房屋转租，被告于2019年9月份才得知原告将案涉房屋转租的事实，被告向原告催要第三年度租金，并且给原告一段时间，希望其尽快交纳租金。后，被告亦联系张XX，张XX以经济紧张为由未付租金。此外，原告陈同向本院提交了追加第三人申请书，申请追加张XX为本案第三人。本院通过原告提供的手机号联系到张XX，其在电话里称，不同意参加到本案诉讼中来；本院要求他提供地址，用于接收本案涉及的相关材料，其拒不提供；本院按原告提供的张XX地址邮寄送达案涉材料，被拒收退回；后本院前往案涉租赁房屋地址查找，发现案涉地址锁门无人经营，本院在案涉房屋门上张贴了传票、起诉状等相关材料，案外人张XX亦未到庭参加庭审。上述事实，有《房屋租赁合同》、租金收条、《转让协议》及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，合法有效，本院予以确认，对双方具有约束力。关于原告请求被告返还房屋押金10000元的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在《房屋租赁合同》中明确约定了押金的用途及退押金的条件，即“房屋押金作为乙方不损害房屋结构、设施和不拖欠水、电等费用的保证；押金不冲抵房租，合同期满，结清全部费用且双方办理移交手续后，甲方应将所收押金全部返还给乙方”，一方面，原告请求被告返还押金的理由系“因为被逼无奈才这么诉的”，其并无充分的理由；另一方面，因原、被告在租赁合同中明确约定了押金的用途、返还的条件，而目前该条件尚未成就，故本院认为，应在原、被告交接房屋时另行核算，不宜在本案中一并处理。综上，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告请求判令解除《房屋租赁合同》的反诉请求，本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，《房屋租赁合同》明确约定原告无权将房屋转租给第三人，且原告亦未提交充分的证据证明其转租给案外人张XX之前已征得被告的同意；经本院查明，被告于2019年9月份得知原告将案涉房屋转租的事实之后，在六个月内并未提出异议，故本院认为，被告以默许的方式认可了原告将案涉房屋转租的事实。但本案中，被告并非因原告未经其同意转租而反诉主张解除合同，而是因为原告未按时支付房租为由主张解除合同。本院认为，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，即承租人仍负有向出租人按约支付房租的义务。而本案中，虽然被告以默许的方式认可了原告转租的事实，但原告与案外人张XX签订的《转让协议》所约定的内容并未得到被告的认可，《转让协议》中的“第三年度的租金由张XX支付给被告，和原告再无关系”的约定对被告不具有约束力，故原告仍负有向被告支付租金的义务，而原告本应于2019年9月8日前支付第三年租金17万元的义务一直未能履行，而对于被告方来说，收取租金是其签订租赁合同的主要目的，故原告未按时支付租金的行为致使被告方的合同目的无法实现，本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同，故本院对被告反诉请求解除合同的诉讼请求，予以支持。关于合同解除的具体日期，本院认为，应以本院向被告送达反诉状的日期为准，即2020年6月12日。关于被告请求原告按《房屋租赁合同》约定的租金标准，自2019年9月9日起至实际腾房之日止，向被告支付拖欠的房租和房屋占有使用费的反诉请求，本院认为，被告的该项反诉请求理由充分正当，应予以支持。关于具体的计算方法，本院确定为：2019年9月9日至2020年6月12日期间的租金应按《房屋租赁合同》约定的租金标准，由被告支付给原告，即按一年（365日）租金17万元的标准，计算278天，为129479.45元；2020年6月13日至房屋实际腾空交付给被告之日，此期间的房屋占有使用费用，参照《房屋租赁合同》约定的一年（365日）租金17万元的标准按天计算。关于被告请求原告自2019年9月9日起至实际清偿之日至，以每日欠付租金的3‰为标准，向反诉人支付违约金的反诉请求，本院认为，原、被告在《房屋租赁合同》明确约定“逾期交付租金的，应按欠付租金金额的千分之三支付违约金”，原告抗辩称违约金数额过高，要求予以调整，本院认为，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，故本院依法将违约金调整为按每月百分之一的标准计算。关于计算的本金数，本院认为应计算2019年9月9日至2020年6月12日期间的租金数额，2020年6月13日至房屋实际腾空交付给被告之日，此期间的费用性质为房屋占有使用费用，并非租金，故不再计算逾期给付违约金。即从2019年9月9日起，以129479.45万元为基数，按月息1%计算至实际付清之日止。关于被告请求原告按《房屋租赁合同》第十二条第3款的约定向被告支付单方解除合同违约金5万元的反诉请求，本院认为，该《房屋租赁合同》第十二条第3款所约定的系指原告因经营需要提前解除合同需支付违约金的情形，而本案系因被告因原告拖欠租金而主张解除合同的情形，并不能直接适用该《房屋租赁合同》第十二条第3款的约定；因该《房屋租赁合同》中并未明确约定在被告因原告拖欠租金而解除合同的情形下的违约责任，但本院认为，非违约方向违约方主张违约责任是其法定权利，并不以明确约定为必要条件，本案中，被告请求参照《房屋租赁合同》第十二条第3款的约定请求赔偿违约金5万元的主张并无不妥。关于违约金5万元是否过分高于所造成的损失，本院认为，本案中，案涉房屋年租金为17万元，月租金约14167.67元，该合同并应于2020年9月8日到期，现因原告违约，合同于2020年6月12日提前解除，故本院认为被告反诉所主张的违约金5万元并不过高，故本院不再予以调整。关于被告请求原告于《房屋租赁合同》解除后7日内将注册地址迁出租赁房屋的反诉请求，本院认为，原、被告在《房屋租赁合同》明确约定“合同解除后，30天内乙方须取消本租赁地的注册，否则承担违约责任”，故被告的该项反诉请求符合双方在合同中的约定，本院予以支持；关于原、被告未针对所约定的“否则承担违约责任”未予明确约定，故本院对逾期未履行此义务的违约责任酌情确定为：以10万元为本金，按日万分之1.75元的标准计算逾期履行利息。关于原告申请追加案外人张XX作为本案的第三人参加诉讼的请求，本院认为，本案的处理结果可能会与张XX有利害关系，故认为如果能够通知张XX作为第三人来参加诉讼更为妥当，但张XX在电话中明确表示不愿意来参加诉讼，可以视为他对自己权利的放弃；其次，本案争议发生在原告陈同与被告蔡力伟之间，原告陈同与案外人张XX所签订的《转让协议》对被告蔡力伟并无法律约束力，张XX完全可以另案起诉以主张自己的权利；再次，本案原、被告均未向案外人张XX主张权利，故追加张XX参加诉讼并无必要。综上，本院对原告的上述追加第三人的申请不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈同与被告（反诉原告）蔡力伟于2016年10月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月12日解除；二、原告（反诉被告）陈同支付被告（反诉原告）蔡力伟2019年9月9日至2020年6月12日期间的租金129479.45元，于本判决书生效之日起七日内执行清；三、原告（反诉被告）陈同支付被告（反诉原告）蔡力伟2020年6月13日房屋实际腾空交付给被告之日的房屋占有使用费，按一年（365日）租金17万元的标准按天计算，于房屋腾空交付之日起七日内执行清；四、原告（反诉被告）陈同支付被告（反诉原告）蔡力伟迟延支付房租的迟延履行金，以129479.45元为基数，按月息1%的标准自2019年9月9日计算至实际付清之日止，于本判决书生效之日起七日内执行清；五、原告（反诉被告）陈同赔偿被告（反诉原告）蔡力伟违约金50000元，于本判决书生效之日起七日内执行清；六、原告（反诉被告）陈同于本判决书生效之日起七日内，将注册于北京市通州区云景南大街XXX号房屋公司地址迁出，逾期未迁出的，按每日50元的标准向被告（反诉原告）蔡力伟支付迟延履行金至其实际迁出之日；七、驳回原告（反诉被告）陈同的诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）蔡力伟的其他反诉请求。案件受理费25元，由原告（反诉被告）陈同负担25元（已交纳），于本判决书生效之日起七日内缴纳。反诉费1783元，由原告（反诉被告）陈同负担1783元，于判决生效之日起七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  邹 强二〇二〇年七月三十日法官助理  李春雨书 记 员  黄 琛