广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初6833号原告：深圳市利亚特科技有限公司，住所地为广东省深圳市龙华区观澜街道牛湖社区*****整套101。法定代表人：罗同锋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘清华，广东康邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋义恒，广东康邦律师事务所律师。被告：深圳市*****运营有限公司东莞分公司，住所地为广东省东莞市**************台商大厦*单元4008室。负责人：余冰，系该公司总经理。被告：深圳市*****运营有限公司，住所地为广东省深圳市南山区****深圳湾科技生态园9栋B座21楼。法定代表人：余冰，系该公司总经理。上列被告的共同委托诉讼代理人：陈庆忠，广东鹏鼎律师事务所律师。上列被告的共同委托诉讼代理人：陈正彬，广东鹏鼎律师事务所实习律师。原告深圳市利亚特科技有限公司诉被告深圳市*****运营有限公司东莞分公司（以下简称华智东莞分公司）、深圳市*****运营有限公司（以下简称华智公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋义恒，被告*智东莞分公司、华智公司的共同委托诉讼代理人陈庆忠、陈正彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求一、被告返还原告三个月保证金45000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年4月21日起计算至起诉之日止，暂计为6336元）；二、被告支付原告违约金72600元（保证金45000元＋2个月13800元/月租金）；二、本案诉讼费由被告承担。案件事实一、被告华智东莞分公司是被告华智公司的分公司。2017年1月23日，被告华智东莞分公司与东莞丰裕电机有限公司签订《厂房租赁合同书》，合同约定东莞丰裕电机有限公司将其合法拥有的位于东莞市塘厦镇清湖头管理区*****的物业（含案涉租赁物）出租给被告华智东莞分公司，面积合计11017.95平方米，租期为6年两个月。2017年4月21日，被告华智东莞分公司与原告签订合同编号为HZDG-ZL-QHT00003的《房屋租赁合同》，主要内容为：1.被告华智东莞分公司将位于东莞市***********的C6栋厂房出租给原告使用，租期为2017年4月21日至2021年6月5日止，租金为13800元/月；2.签订案涉租赁合同时，原告需向被告华智东莞分公司交纳45000元作为租赁保证金；3.在合同期限内，如因政府征收、规划及法律文件收回出租厂房的，被告华智东莞分公司有权提前终止本合同，原告应积极配合及时搬迁并交房给被告华智东莞分公司验收，被告华智东莞分公司在验收后应及时将租赁保证金退还给原告；4.如因被告华智东莞分公司与出租方之间的租赁合同无法继续履行的，被告华智东莞分公司有权提前终止本合同，原告应积极配合及时搬迁并交房给被告华智东莞分公司验收，被告华智东莞分公司在验收后应及时将租赁保证金退还给原告；5.如被告华智东莞分公司有违反本合同约定的行为，应向原告支付等同于原告已付押金（租赁保证金）加上两个月租金数额的违约金。此外，双方还约定了其他租赁方面的权利和义务。二、经本院向东莞市自然资源局调查核实，案涉租赁物已办理建设工程规划许可证、不动产权证，登记的权利人为东莞丰裕电机有限公司。2019年8月5日，本院依法通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖东莞丰裕电机有限公司位于东莞市*******的土地使用权及其地上建筑物、附属配电设施，由东莞市晟冠贸易有限公司以最高价96950000元竞得,并已交付成交价款。该次拍卖为不带租拍卖，买受人竞买后可不受被告华智东莞分公司租约的约束，华智东莞分公司保证在拍卖成交后三个月内搬离。本院于2019年8月19日作出（2017）粤1973执10572号、（2018）粤1973执恢2849号之四执行裁定书，裁定原属东莞丰裕电机有限公司名下的位于东莞市*******的土地使用权[土地使用权证号为东府国用（1995）第特333号、东府国用（2005）第特1511号、东府国用（2004）第特111号]及其地上建筑物（权属证明号码为2400328498、2400351496、2400328499、C0645404、C0645403号房屋及全部地上无证建筑物）、附属配电设施归东莞市晟冠贸易有限公司所有，土地使用权、房屋及其他无证建筑物、附属配电设施所有权自该裁定送达东莞市晟冠贸易有限公司时起转移。经核实，该次司法拍卖的土地使用权及其地上建筑物含案涉租赁物。三、被告华智东莞分公司主张，东莞市晟冠贸易有限公司于2019年10月11日向其发出搬迁通知，要求被告华智东莞分公司于2019年11月13日前解除与现场租户的租赁合同关系并清空现场，被告华智东莞分公司于2019年12月9日向包括原告在内的所有未搬离租户发出通知函，建议未搬离租户可与东莞市晟冠贸易有限公司协商继续承租事宜，若未搬离租户与东莞市晟冠贸易有限公司达成继续承租的，应于2019年12月10日前与被告华智东莞分公司签订《租赁解除协议》，若未能与东莞市晟冠贸易有限公司达成继续承租的，须于2019年12月10日前彻底搬离。被告就其上述主张提交了搬迁通知、通知函佐证。原告称并未收到上述搬迁通知、通知函。四、原告主张，案涉租赁物在案涉合同约定的租期内被本院委托进行拍卖，致使案涉合同在租赁期限没有届满的情况合同即终止，被告华智东莞分公司已经违约，按照案涉《房屋租赁合同》第十二条第10.1项的约定，被告华智东莞分公司、华智公司应向其退回保证金45000元及利息，并支付违约金72600元。被告认为，按照案涉《房屋租赁合同》第十条第11.2项、第11.3项的约定，案涉租赁物因被本院拍卖，被告华智东莞分公司与出租方即东莞丰裕电机有限公司的租赁合同已无法继续履行，其有权提前终止本合同，故其不存在违约情形，无需承担违约责任，被告华智东莞分公司、华智公司同意向原告退回案涉合同的保证金45000元，另原告亦于2019年12月16日与东莞市晟冠贸易有限公司就案涉租赁物签订了物业招商洽淡登记表，约定原告继续租赁案涉租赁物，租期为2019年12月1日至2019年12月31日。原告称因被告华智东莞分公司无法解决与东莞市晟冠贸易有限公司的租赁合同关系，亦未给原告合理的搬离时间，导致东莞市晟冠贸易有限公司以断水断电相威胁，原告被迫签订了上述协议，协议约定租赁期限到期后原告搬离案涉租赁物。以上事实，有《房屋租赁合同》、中国银行国内支付业务付款回单、微信聊天记录截图打印件、阿里拍卖网页打印件、竞买公告、搬迁通知、通知函、物业招商洽谈登记表复印件、微信支付交易明细证明、微信聊天记录截图打印件、《厂房租赁合同书》、《合同解除协议》，本院依法调取的复函等证据以及本案庭审笔录附卷为证。裁判理由和结果本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉租赁物已取得相应的建设工程规划许可证、不动产权证，符合租赁条件。案涉案涉《房屋租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，故该案涉《房屋租赁合同》合法有效，各方应依约履行。根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为：被告是否构成违约。案涉租赁物在租期内因司法拍卖，包括案涉租赁物在内的土地使用权及地上建筑物由东莞市晟冠贸易有限公司竞买获得，另由于被告华智东莞分公司承诺在拍卖成交后三个月内搬离案涉租赁物，该次拍卖为不带租拍卖，东莞市晟冠贸易有限公司在竞买成功后亦明确向被告华智东莞分公司发出搬迁通知，要求被告华智东莞分公司于2019年11月13日前搬离租赁物，由此导致被告华智东莞分公司与东莞丰裕电机有限公司的《厂房租赁合同书》无法继续履行，案涉《房屋租赁合同》亦无法继续履行，根据案涉《房屋租赁合同》第十条第11.3项的约定，被告华智东莞分公司有权终止案涉合同。因此，原告认为被告在租期内无法向其提供租赁物构成违约，并要求被告承担违约责任，缺乏依据，本院不予采信。对于保证金45000元，根据案涉《房屋租赁合同》的约定，被告华智东莞公司提前终止案涉合同后应向原告退还保证金，原告要求被告华智东莞分公司退回保证金45000元合理，本院予以支持。被告华智东莞分公司是被告华智公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由被告华智公司承担。原告要求被告华智公司对案涉债务承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。原告要求被告支付保证金自2017年4月21日起至起诉之日即2020年4月27日止的利息，缺乏依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告深圳市*****运营有限公司东莞分公司、深圳市*****运营有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市利亚特科技有限公司返还保证金45000元；二、驳回原告深圳市利亚特科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1389.36元，由原告深圳市利亚特科技有限公司负担885.36元，由被告深圳市*****运营有限公司东莞分公司、深圳市*****运营有限公司负担504元。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  伦艳芬二〇二〇年七月二十四日书记员  郑婵娟附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。3.《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。