北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初17453号原告：徐沛欣，男，1971年9月1日出生，汉族，北京贝森资本控股有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张逸潇，北京市炜衡律师事务所律师。被告：曾塞外，男，1948年2月22日出生，汉族，总装备部退休军人，住北京市朝阳区。原告徐沛欣（以下简称姓名）与被告曾塞外（以下简称姓名）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，徐沛欣的委托诉讼代理人张逸潇，曾塞外到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐沛欣向本院提出诉讼请求：判令曾塞外在10个工作日内为徐沛欣办理位于北京市朝阳区东四环北路6号二区31号楼24层1单元2801、产权证号为京（2016）朝阳区不动产权第XXXX号房屋的过户登记手续。事实和理由：2012年12月20日，徐沛欣与曾塞外签署《房屋代持协议》，约定由曾塞外代徐沛欣购买位于北京市朝阳区东四环北路6号二区31号楼24层1单元2801的房屋（以下简称涉案房屋），由徐沛欣享有所有权，且徐沛欣有权要求曾塞外随时配合办理房屋过户登记手续。2013年3月8日，曾塞外代徐沛欣与北京星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰公司）签署关于购买涉案房屋的《北京市商品房现房买卖合同》，由徐沛欣实际出资购买涉案房屋。2016年，曾塞外取得涉案房屋的不动产权证书，产权证号为京（2016）朝阳区不动产权第XXXX号。上述借名买房的事实已经得到（2017）辽01民初352号及（2018）辽民终211号生效民事判决书的认定。徐沛欣系涉案房屋的所有权人，有权要求曾塞外配合办理房屋过户登记手续，故诉至贵院，望判如所请。曾塞外辩称，同意徐沛欣的诉讼请求及其主张的事实理由。我与徐沛欣是好朋友，当时徐沛欣名下已经有两套房屋，不符合当时的限购政策，不能再购买涉案房屋。我当时居住的是部队房屋，名下无房，符合限购政策，因此双方签订了房屋代持协议，是我的真实意思表示。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。为证明与曾塞外形成借名买房关系，徐沛欣向本院提交如下证据：一、2012年12月20日徐沛欣（甲方）与曾塞外（乙方）签订的《房产代持协议》，该协议约定“目标房产坐落于北京市朝阳区东四环北路6号二区31号楼24层1单元2801号，共有宗地面积116,577.55平方米，房屋建筑面积为522.56平方米；目标房产实际归属于甲方所有，与目标房产有关的所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均归属于甲方。甲方仅以乙方名义与星泰公司签订关于目标房产的《购房合同》以及其他相关的配套法律文件，并在交房时，将目标房产的房产证、土地使用证登记在乙方名下。乙方仅代替甲方持有目标房产并不享有目标房产的任何权利，未经甲方书面同意，乙方不得单方面进行将目标房产所有权、使用权、收益权、处分权受限制的行为……甲方有权随时与乙方解除本代持协议，并有权要求乙方随时以0对价将目标房产过户到甲方或甲方指定的第三方名下，办理过户产生的费用由甲方承担。”二、招商银行个人账户历史交易明细、中国工商银行业务回单、渤海银行电汇凭证。上述证据显示，2012年12月24日，金鹏向星泰公司支付20万元，2013年1月14日至2013年5月14日期间，天津安凯环保产品贸易有限公司（以下简称安凯公司）分25次向星泰公司支付购房款共计23892000元，2013年5月8日，徐沛欣向星泰公司支付250万元，上述款项共计26592000元。徐沛欣主张金鹏系徐沛欣的下属，金鹏账户中的20万元亦是徐沛欣的钱；安凯公司的大股东系徐沛欣妻子蒋凤云，蒋凤云在香港另有一家独资企业，该独资企业在内地投资设立天津红孩子商贸公司（以下简称红孩子公司），红孩子公司被苏宁电器股份有限公司收购，红孩子公司将3475万元收购款支付至安凯公司的账户中，项目备注“投资返还款”，但实际用途是涉案房屋的购买和装修。三、2013年3月8日，星泰公司（卖方）与曾塞外（买方）签订的《北京市商品房现房买卖合同》，约定房屋坐落于北京市朝阳区东四环北路6号二区31号楼24层1单元2801号，房屋建筑面积为522.56平方米，套内建筑面积368.28平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币72205.93元，总价款26592000元，大写贰仟陆佰伍拾玖万贰仟元整。四、京（2016）朝阳区不动产权第XXXX号不动产权证书，该证据显示2016年2月19日涉案房屋登记在曾塞外名下。五、收据、发票及银行转账凭据若干；郑迎辉劳动关系证明。上述证据显示2016年10月14日、2017年2月16日、2017年10月27日，郑迎辉支付涉案房屋车位租金；2016年12月26日、2017年12月12日，郑迎辉支付涉案房屋供暖费；2016年10月14日，北京天泰长宫建筑装饰工程有限公司（以下简称天泰公司）支付物业服务费；另有若干物业费发票，电费、水费、燃气费交易凭条。徐沛欣主张郑迎辉系其专职司机；天泰公司为涉案房屋的装修施工方。六、辽宁省沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初352号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2018）辽民终211号民事判决书。因曾塞外另有民间借贷纠纷，2016年10月17日辽宁省沈阳市中级人民法院作出《2016》01执579号民事裁定书，查封涉案房屋；2017年4月11日徐沛欣向辽宁省沈阳市中级人民法院提出执行异议，2017年4月24日该院驳回徐沛欣的执行异议；2017年5月9日徐沛欣向辽宁省沈阳市中级人民法院提出执行异议之诉，2017年11月21日该院作出（2017）辽01民初352号民事判决书，判决不得执行涉案房屋，2018年9月29日辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民终211号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决书在“本院认为”部分作出认定：徐沛欣系涉案房屋的实际购买人和占有使用人，徐沛欣与曾塞外就涉案房屋存在真实的“借名买房”关系。房屋买卖合同及有关登记机关将房屋购买人及房屋所有权人登记为曾塞外，系因“借名买房”所致。在徐沛欣以曾塞外的名义于2013年3月8日与星泰公司签订《北京市商品房现房买卖合同》之时，属于被限购的买房人范围。在购买涉案房屋时，徐沛欣本人支付了250万元的购房款，支付了902272元的公共维修基金和契税，其余购房款来源于徐沛欣妻子与曾塞外二人成立的安凯公司。安凯公司收到的34751626.71元，来源于徐沛欣妻子蒋凤云的股权收购款（投资款返还），安凯公司支付给星泰公司的其余购房款23892000元系徐沛欣妻子的付款。《北京市商品房现房买卖合同》中买受人“曾塞外”的签名、《声明书》中经办人“曾塞外”的签名、《授权委托书》中委托人“曾塞外”的签名经鉴定均为徐沛欣所签。天泰公司提交《证据材料说明》证明其为徐沛欣代缴物业服务费。为证明涉案房屋的不动产权利及抵押权、查封登记信息，徐沛欣提交北京市朝阳区不动产登记事务中心出具的档案材料查询结果，显示涉案房屋的抵押已于2018年11月21日注销，（2016）辽01执579号司法查封已于2018年11月9日解除，（2017）闽01执765-1号司法查封已于2020年5月19日解除。为证明徐沛欣符合房屋限购政策，其提交存量房交易服务平台查询结果，显示其申请购买朝阳区存量住宅的初步核验通过。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务。借名买房是指当事人协议约定，一方以他人名义购买房屋，实际支付购房款，并将房屋登记在他人名下，由借名一方实际享有房屋权益。本案中综合徐沛欣提交证据与双方当事人陈述，徐沛欣与曾塞外签订的《房产代持协议》系双方真实意思表示，涉案房屋的购房款均由徐沛欣支付，房屋由徐沛欣实际居住使用，房屋权利证书、购房合同、购房发票、税费凭证、物业票据等均由徐沛欣持有和保管，且涉案房屋系商品房，具备上市交易的条件，徐沛欣与曾塞外之间借名买房协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反相关法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应依约履行。同时，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，除当事人有相反证据足以推翻的，当事人无须举证证明。（2017）辽01民初352号民事判决书、（2018）辽民终211号民事判决书等生效判决中已经就徐沛欣和曾塞外之间形成借名买房关系进行确认，并据此解除了涉案房屋的查封。本院已经查明的事实与上述判决书中确认的基本事实一致，现徐沛欣符合房屋限购政策，故徐沛欣依据房产代持协议》约定，要求曾塞外配合办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：被告曾塞外于本判决生效之日起十日内配合原告徐沛欣办理位于北京市朝阳区东四环北路6号二区31号楼24层1单元2801号房屋的所有权转移登记手续。案件受理费174760元，由被告曾塞外负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 汪 洋二〇二〇年七月十七日书记员 吴亚丹