河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终3793号 上诉人（原审原告）：曹金虎，男，1968年6月8日出生，汉族，住沧州市新华区。 委托诉讼代理人：刘玉刚，河北建平律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：华夏银行股份有限公司沧州分行，住所地沧州市运河区解放东路**。 负责人：张均凯，行长。 委托诉讼代理人：郭雅雯，河北衡泰律师事务所律师。 上诉人曹金虎、华夏银行股份有限公司沧州分行（以下简称华夏银行）因房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2019）冀0902民初1336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹金虎的上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费用等由华夏银行承担。事实与理由：1.华夏银行在租赁合同履行中既违反约定也违反法定义务，一审法院己经认定。曹金虎没有违约行为，华夏银行应当就曹金虎的全部损失承担责任。2.一审法院以曹金虎违反约定，未防止扩大损失为由，判令上曹金虎承担部分损失是错误的。未恢复原状且影响使用的全部责任在于被上诉人。 华夏银行辩称，曹金虎的上诉请求缺乏事实和法律依据，上诉人曹金虎的房屋没有出租系其个人原因所致，华夏银行不存在任何违约行为，请求法庭驳回曹金虎的上诉请求。 华夏银行的上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回曹金虎诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由曹金虎承担。事实与理由：一、一审判决华夏银行给付曹金虎175653元，缺乏事实和法律依据。从事实上看，根据曹金虎的诉讼请求不难看出，其是要求华夏银行支付租金和物业费。一审法院也明确将本案确定为房屋租赁合同纠纷案件。事实上，双方的房屋租赁合同在2018年12月31日己经到期，上诉人也早在合同到期前按约定腾退了所租赁的房屋，所以双方的租赁关系早己终止，而租金支付的基本前提是租赁关系的存续，所以曹金虎要求华夏银行支付2019年1月1日至4月28日的租金，显然己经超出了房屋的租赁期间，根本不存在支付租金的基本前提，该诉讼请求依法根本不能得到支持。一审法院在曹金虎没有对其诉讼请求进行任何的变更，在开庭时也没有对其进行任何释明的情况下，判决华夏银行承担自2019年1月1日起超出两个月部分的所谓赔偿性质的费用，不仅缺乏事实根据，亦与“不告不理”的民事诉讼原则相违背，其判决结果更是严重侵犯了上诉人的合法权益。二、一审判决认定部分事实与客观情况不符，导致一审判决明显错误。（一）、一审法院认为，华夏银行在承租期间对涉案门市进行电源线改造和东门封闭未征得曹金虎同意，与客观事实不符。1.根据双方签订的房屋租赁合同第七条第2款，华夏银行如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须事先征得曹金虎书面同意后方可施工。华夏银行对于电源线改造和东门封闭，显然不会改变房屋结构，也不必征得曹金虎书面同意。2.事实上，华夏银行自2012年开始承租涉案房屋，当时该房屋是曹金虎刚购置的毛坯房，曹金虎作为完全行为能力人，对于承租者必须根据经营所需进行必要的装修不仅十分明确，而且曹金虎出租给华夏银行的案涉房屋租金价格也明显高于当时的市场价格，所以曹金虎当时是积极配合华夏银行进行租赁房屋的装修和交付的。而且在长达六年的租赁期间，曹金虎对上述房屋改造行为从未提出过任何异议，即便是在租赁合同到期后房屋交付时，也未向华夏银行提出过任何异议，因此一审判决以租赁房屋装修未经曹金虎同意为依据，判决华夏银行承担违约责任，实属主观臆断。3.根据华夏银行提供的租赁合同，租赁期间是2018年1月1日至2018年12月31日，该租赁合同是本案审查的重点，也是认定本案最基本的证据。而在此期间，案涉租赁房屋的所有装修早己完成多年，依照案涉的租赁合同，华夏银行根本不存在对租赁房屋进行装修和整改的问题，至于一审判决所提及的装修问题与本租赁合同无关，曹金虎在长达六年之久的时间里也从未就此主张过任何权利。因此一审判决以2012年的租赁合同内容作为认定本案的证据，明显与客观事实不符。4.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。一审法院据此判决华夏银行承担恢复原状和支付租金损失的义务，适用法律不当。本案中，上诉人的房屋改造均是在征得曹金虎同意的情况下进行的，不存在私自改善和增设他物的行为，而且双方签订的房屋租赁合同也没有任何关于“恢复原状”的约定，因此本案不适用上述法律规定。（二）、华夏银行并不存在任何影响曹金虎房屋出租的行为，一审判决华夏银行承担违约责任缺乏依据。1.华夏银行己提交充足的证据证实，是曹金虎个人原因导致其未按照合同约定及时履行房屋验收义务，与华夏银行无关。根据双方签订的房屋租赁合同之约定，华夏银行退还房屋时，曹金虎如有异议，应当当场提出，难以检测的，应于2个工作日内提出。因此，曹金虎应当在房屋返还时，及时按照合同约定履行验收义务，而实际上房屋返还时，曹金虎并未提出任何异议。即便在华夏银行委托昂立教育雇佣施工队对房屋恢复原状后，曹金虎既没有及时验收，也未提出任何异议。所以一审判决华夏银行承担责任与客观事实严重不符。2.华夏银行不但及时按照租赁合同约定返还了租赁房屋，而且及时将房屋恢复了原状。对该事实一审判决明确说明，案涉租赁合同己终止，华夏银行己将案涉门市主体腾空，并返还曹金虎，华夏银行事实上并未实际接受2019年度物业服务，因此无需承担此期间的物业费。可见，一审法院在认定华夏银行及时腾退了房屋，且曹金虎是房屋退还后的实际占有者和使用者的情况下，又判决华夏银行承担房屋退换后的部分租金，明显逻辑错误，判决内容更是前后矛盾。（三）、华夏银行认为，一审判决所述的水、电表问题即便存在，也根本不影响曹金虎房屋的出租。事实上，曹金虎房屋出租延后是其租金要价过高导致。曹金虎提供不出任何证据证实，由于华夏银行的原因，或者因为水、电表问题导致曹金虎房屋不能及时出租。众所周知，水、电表需房屋业主亲自去物业办理。而曹金虎作为业主，不但没及时提出水、电表问题（直到2019年4月份才提出），且无故拖延不去物业办理。事实上，曹金虎直到四月中旬才和优胜教育洽谈出租事宜，而在此之前，与其同期的其他两家门市由于租金要价合理早己出租成功。可见，案涉水、电表问题根本不影响曹金虎房屋的后续出租，故其租金损失皆与华夏银行无关。（四）关于证据问题。一审中，曹金虎提交了唯一的能证实其主张的后续承租者优胜教育经办人尹前程的所谓证言，我们姑且不提该证言是否系其本人出具，也不提该证人未能到庭依法接受质询而导致证言能作为证据使用，就其证明内容来看，该证言称华夏银行直到2019年4月28日才更换水、电表，之后优胜教育才开始装修。但是该证言仅仅提出优胜教育4月28日开始装修，并未提及优胜教育是何时开始承租该房屋，也未说明水、电表问题是如何影响了其承租该房屋的情况。总之，曹金虎自始根本没有提供任何其他证据，证明由于华夏银行原因，或者由于水、电表问题影响了案涉房屋的后续出租。更何况，华夏银行提交了充足的证据证实，在合同到期后，为了各方的友好合作关系，华夏银行及时委托施工队对案涉房屋进行了恢复原状的施工。而在此期间，曹金虎人外出旅游，一直没有对外出租房屋，所以华夏银行根本不存在任何过错或者一审判决所说的违约行为。故一审判决华夏银行承担责任明显错误。（五）、退一万步讲，即便存在一审判决所述的因水、电表问题影响了华夏银行房屋的出租，那么产生影响的时间也应该从优胜教育承租该房屋时计算，而不应该是自2019年1月1日起超出两个月部分的租金。故一审判决华夏银行承担2019年1月1日起超出两个月部分的租金损失，既不符合日常逻辑，也没有任何法律依据。 曹金虎辩称，1.合同到期后，华夏银行未腾空房屋，还在实际占用，我方不能使用，原法律关系延续，要求租金损失符合规定；2.无论客观情况如何，比如房屋原状是否为毛坯房，电源线及东门封闭是否会改变房屋结构，但合同约定，未经我方书面同意就构成违约；3.租赁合同到期后，恢复原状既是银行的法定义务也符合双方的约定，并且华夏银行也已经做了部分恢复；4.华夏银行未能全面履行合同恢复原状，确实影响了我方对房屋的正常使用，而影响使用的期限应当自租期届满至恢复原状止。 曹金虎向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付房屋租金351320元及利息（自2019年1月1日至4月28日）；2.判令被告向原告支付租赁期间的物业费3866元；3.判令被告恢复租赁物原状；4.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告租赁原告位于沧州市间（含二层写字间一间）共计323平方米，作为银行营业场所使用，租期为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日（合同2.1），租金总额为105.4万元（合同3.1），租赁期间由原告为被告提供水电照明等必要的营业设施及服务，原告负责安装能够准确反映被告实际用量的电表、水表等（合同6.4），被告需按时缴纳租金、物业费和合同约定的其他费用，如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须事先征得原告的书面同意后方可施工（合同7.2），被告需合理使用房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，应负责修复或经济赔偿（合同7.3）；双方还约定，租期满后，合同自然终止，被告应于20日内将自有设备物品搬出房屋，将房屋交还给原告，对未经原告同意留存的物品，原告有权处置（合同7.4）。租赁期间，因被告系经营银行机构，原由物业至所属门市主电源主线需改造，故被告对此进行了改造，并对1号门市东侧玻璃门进行了封闭处理。2018年12月31日，租赁合同到期，被告向原告结清了承租期内的全部租金，后搬离承租房屋，原告随即进行广告招租。2019年1月11日，被告委托上海交大昂立教育沧州学校对其原承租的包括原告所有门市在内的东方世纪广场1号、2号、3号门市施工，对退租后的门市恢复原状，其中，涉及原告的1号门市施工内容涉及恢复原有墙体、水电、消防、卫生间、玻璃大门，并保证能独立使用，尾款在1、2、3号门市房主验收同意后一次性支付施工方。2019年4月8日，被告自沧州市浩铭物业服务有限公司处为其业主，即原告名下的1号门市以750元的价格购置电表，并向物业公司交纳50元电表安装手工费。物业公司出具证明表示，1号门市新租户优胜教育因原被告租赁期间水电表损坏，故装修进度延迟，自2019年4月17日至28日；此外，优胜教育的经办人尹前程也出具证明称被告直到2019年4月28日才更换水、电表，而后优胜教育才进行正式装修。原告认为，被告返还的承租门市未能恢复原状，影响了该门市的后续出租，给原告造成了损失，应由被告继续支付该门市的占有使用费，按租金的3个月零28天的标准计算，另需支付相应的物业费，被告对此不予认可，双方就此事发生争议，故原告诉至法院。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，被告在承租期间对原告所有的案涉门市进行部分电源主线改造以及将东门封闭，但根据租赁合同的约定，在承租期间，被告如进行房屋改造或设置对房屋结构有影响设备的，应征得原告书面同意，而被告虽称其已经过了原告同意，但原告对此不予认可，且被告也未向一审法院提交证据证明原告同意被告的以上改造行为，故被告应当承担举证不能的法律后果，即认定被告对案涉门市的改造行为系在未经作为出租人的原告的同意下进行的。因此，虽然双方在租赁合同中并未约定租赁期限届满后是否应将门市恢复原状，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定，承租人擅自对租赁物进行改造，在出租人要求其恢复原状时，将租赁物恢复原状系承租人的法定义务，因此，原告有权要求被告在返还案涉门市时，对被告承租期间的改造部分进行恢复原状，因在庭审过程中，原告明确表示，现阶段仅有案涉门市东侧玻璃门尚未恢复原状，故被告应履行对该玻璃门恢复原状的义务，所需费用由被告自行承担。 对于原告主张被告向其支付相应租金的诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，被告虽然对其违约改造门市的部分应当恢复原状，但对于其因违约改造及恢复原状的过程中给原告造成的损失，其也应当向原告予以赔偿。原告主张赔偿额应自2019年1月1日起至4月28日止按合同约定的租金进行计算，对于其该计算标准，首先，双方签订的房屋租赁合同中明确约定，被告到期返还租赁门市，原告如有异议，应当当场提出，难以检测的，应于2个工作日内提出，因此，原告作为案涉门市的所有权人，在被告2018年12月31日向其返还承租门市主体时，应当及时依照合同约定履行验收义务，在被告委托上海交大昂立教育沧州学校对承租物恢复原状后，其亦应当积极验收，并针对存在的问题与被告进行沟通，另外，原告亦可自行将案涉门市恢复原状，并就相应的费用向被告主张，但在本案中，原告在被告向其返还案涉门市主体后长达近四个月的时间内放任案涉门市水、电表的损坏状态，该行为应视为原告消极行使权利以及验收义务的行为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，对于原告的消极行为所产生的扩大损失，其无权要求被告赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因本案所涉争议，系由原、被告均违反合同约定所致，故原、被告应当各自承担相应的责任。因此，原告要求被告按3个月零28天的租金标准进行赔偿，忽视了其自身应承担的责任部分，该赔偿标准明显过高。又因被告再无其他证据证明其截至2019年4月上旬仍未将案涉门市电表恢复原状具有合理合法的理由，且原告也无其他证据证明其消极行为具有的合理性以及被告导致的其他直接损失的数额，因此，综合原、被告双方各自的违约行为，在基于公平原则的基础上酌定被告恢复原状的合理期限按两个月计算，超出两个月的部分，被告应当向原告支付相应的租金损失，按此标准，被告应向原告支付逾期恢复原状给原告造成的租金损失为175653元。 关于原告要求被告支付相应物业费的诉讼请求。因案涉租赁合同已终止，被告已将案涉门市主体腾空并返还原告，被告事实上并未实际接受2019年度的物业服务，且原告作为案涉门市的实际业主，再无相应合同的约定下，其应作为物业费的交纳主体，因此，就2019年度的部分物业费用，原告要求被告承担缺乏相应的事实与法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、被告华夏银行股份有限公司沧州分行于本判决生效之日起十日内将其原承租的原告所有的案涉商铺的东门由封闭状态恢复成承租前的开放状态，所需支出由被告华夏银行股份有限公司沧州分行自行承担；二、被告华夏银行股份有限公司沧州分行于本判决生效之日起十日内向原告曹金虎支付175653元；三、驳回原告曹金虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3313.89元，由原告曹金虎承担1675.05元，被告华夏银行股份有限公司沧州分行承担1638.84元。 本院二审期间，上诉人曹金虎提交了自称其与华夏银行的办公室主任王庆海的微信聊天记录三张，拟证明曹金虎一直在催促华夏银行搬迁和恢复房屋原貌，说明未能恢复原貌的责任在于华夏银行，本案不存在由于曹金虎的过错而造成的扩大的损失。 华夏银行的质证意见：对曹金虎提交微信聊天记录的真实性、合法性及关联性均存在异议，不予认可。 经本院审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方的当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一审认定事实是否正确，一审判令华夏银行给付曹金虎175653元是否正确；上诉人曹金虎在本案中是否有过错，是否应承担相应的责任。 一、一审认定事实是否正确，一审判令华夏银行给付曹金虎175653元是否正确。 一审时，华夏银行对曹金虎提供的房屋租赁合同并无异议，本院予以认定。该合同第七条乙方（华夏银行）的义务和责任第7.1项约定“乙方如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须事先征得原告的书面同意后方可施工”。本案中，上诉人封闭案涉房屋东门等行为是否经被上诉人的书面同意，并未提交证据证实，且被上诉人对此亦不予认可，故华夏银行主张“一审法院认为，华夏银行在承租期间对涉案门市进行电源线改造和东门封闭未征得曹金虎同意，与客观事实不符”，不能成立，本院不予采信。案涉房屋租赁合同于2018年12月31日租期届满，华夏银行在一审时提交的其委托上海交大昂立教育沧州学校对案涉房屋恢复原状的施工协议，载明签订日期为2019年1月11日，故华夏银行对案涉房屋恢复原状的时间滞后。一审时，上诉人提交的物业收费单载明，房屋安装电表手工费系在2019年4月8日，由此可以认定电表系在2019年4月安装。电表是否安装到位，虽不足以导致案涉房屋不能出租，但却是后期承租人考虑房屋正常使用的因素，可以影响房屋的后续出租。综上，一审基本事实清楚。同时，一审在计算华夏银行给付曹金虎数额时，亦充分考虑了曹金虎未采取适当措施，致使损失扩大部分的错过，故一审认定华夏银行给付曹金虎175653元，并无不当。 二、上诉人曹金虎在本案中是否有过错，是否应承担相应的责任。 二审时，曹金虎提供了自称其与华夏银行的办公室主任王庆海的微信聊天记录，华夏银行对此不予认可，而曹金虎不能证实该记录的真实性，故本院对该记录不予认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，曹金虎存在消极行使权利以及验收义务的行为，一审对此进行了详尽的论述，本院不再赘述。由于曹金虎的上述行为导致其损失的扩大，其应当对扩大的损失部分承担责任。 综上所述，曹金虎、华夏银行的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7704元，由上诉人曹金虎负担3891元，由华夏银行股份有限公司沧州分行负担3813元。 本判决为终审判决。 审判长  胡希荣 审判员  王卫东 审判员  潘艳辉 二〇二〇年七月二十九日 书记员  李 静