云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1356号上诉人（原审被告）：曲靖东蓝经贸有限公司，住所地曲靖市麒麟区天瑞家园******，统一社会信用代码：9153030230953991XT。法定代表人：尤东兴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘开峰，云南平航律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：徐连友，男，汉族，1962年9月22日生，浙江省台州市人，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：杨川、庄根泽，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。上诉人曲靖东蓝经贸有限公司（以下简称东蓝公司）因与被上诉人徐连友房屋租赁合同纠纷一案，不服曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人东蓝公司委托诉讼代理人刘开峰，被上诉人徐连友及其委托诉讼代理人杨川、庄根泽到庭参加诉讼。本案在审理过程中，依法办理延长审限三个月。本案现已审理终结。东蓝公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、双方签订的《东蓝建材商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）合法有效，一审法院以争议租赁商铺已超过规划使用期限、擅自改变土地使用用途为由认定《租赁合同》无效，属于适用法律错误。1.在本案中，上诉人将已超过规划使用期限、原土地用途为科研、设计的争议商铺出租给被上诉人，虽然违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条等规定，但是这些法律属于管理性规定，一审法院不宜以违反这些法律为由认定房屋租赁合同无效。2.一审法院作出判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条的内容都是在合同有效的情况下如何履行合同、解除合同及解除合同后如何承担责任的规定，而一审法院认定房屋租赁合同无效、要求上诉人赔偿损失属于适用法律错误。3.双方签订的《租赁合同》第十二条约定：“若租赁中遇到政府规划、征用土地、自然灾害不可抗因素导致商铺损毁或造成承租人经营受损的，与甲方（上诉人）无关，双方互不承担损失及责任。”因此，在租赁期内，因为国家政策变化，开始清理“大棚房”，上诉人依据向被上诉人提出解除合同属于一种情势变更，并无不妥之处。二、即使认定双方之间的《租赁合同》无效，一审判决也对造成合同无效双方过错程度的认定错误。双方签订《租赁合同》时，被上诉人是知晓争议商铺系临时性建筑，被上诉人在寻求出租商铺时就有审查该商铺是否手续齐备，能否对外出租的义务。被上诉人未履行自身的审查义务，存在一定过错，一审法院认定上诉人一方应对造成房屋租赁合同无效承担全部责任是错误的。三、被上诉人在一审中提交的其单方面制作的云南阳光司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》不客观，其鉴定结论认定被上诉人对争议商铺的装修价值为600281元，明显过高，与其市场价值不符，故上诉人恳请贵院准许对此重新鉴定。四、上诉人出租给被上诉人的商铺仅为一层，但是被上诉人在承租后没有征得任何人同意、也没有办理任何手续的情况下加盖了第二层，《司法鉴定意见书》将包含第二层装修在内的全部装修进行鉴定，一审对此判决予以赔偿，明显不合理。五、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”而双方合同第四条也约定：“甲方（上诉人）将商铺交给乙方（被上诉人）后……租期结束或者中途双方协商解除合同的，乙方可将非固定的装修物拆除，但不得破坏商铺架构，并且甲方不对乙方投入的装修物予以任何补偿。”因此，由于政策原因导致双方提前终止合同，上诉人有权不对被上诉人的装修物予以任何补偿。六、双方签订的《租赁合同》约定租赁期限仅仅一年，被上诉人是按照此租赁期限进行装修的，且双方《租赁合同》第四条也明确约定租期结束或者中途双方协商解除合同的，甲方不对乙方投入的装修物予以任何补偿。至双方发生争议、上诉人向被上诉人发出解除《租赁合同》的通知时止，被上诉人已经使用争议商铺达八个月之久，如果要判令上诉人对被上诉人的装修损失进行赔偿，那么也应按照其实际占有使用争议商铺的时间对比约定租期的期限进行相应比例扣减，这样才不失公平。七、一审法院程序违法。2014年8月8日，曲靖恒讯投资开发有限公司（以下简称恒讯公司）与争议商铺的所有权人云南省曲靖农业学校（以下简称农业学校）签订了一份《云南省曲靖农业学校实训基地校企合作经营合同》，约定由恒讯公司全额垫支，除农业学校实训基地自留3000平方米房屋建筑部分以外，其余剩余部分的25年经营权转让给恒讯公司；农业学校负责提供包括但不限于证照、文件、证明等手续以保证恒讯公司充分享有约定的经营权。同日，上诉人与恒讯公司签订了一份《合作经营合同》，恒讯公司将包含争议商铺在内的农业学校实训基地19年的经营权让渡给上诉人；恒讯公司负责整个实训基地临时建筑物的手续报批完善……因此，如果一审认为由于属于临时建筑物的争议商铺超过规划使用期限，而使得上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》无效，那么责任应该是在作为房东的农业学校和享有经营权的恒讯公司，二者与本案有法律上的利害关系，理应被列为本案的第三人。一审未将二者列为第三人，属于程序违法。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误、程序违法，作出的判决显失公平。被上诉人辩称，1.上诉人存在欺骗行为。双方争议的租赁房屋属于违章建筑，国有土地使用权证载明是科研教育用地，但上诉人建盖临时性住房属于擅自改变土地使用性质，违反法律、行政法规强制性规定并且在合同中隐瞒了这一事实。2.双方签订的租赁合同是无效合同。根据合同法、土地管理法、城乡规划法规定，建造人必须取得建造证，本案双方签订的租赁合同中，所涉租赁房屋系上诉人名下产业，该事实上诉人在一审中也承认，上诉人没有取得永久性许可，上诉人主张取得了其实是案外人农校实训基地取得的，上诉人在未取得永久性许可的情况下，上诉人出租给被上诉人的房屋，后政府定为大棚房被拆除，上诉人隐瞒了这一事实，本案当中上诉人擅自改变土地用途，修建永久性建筑违反了法律规定，擅自改变土地使用用途损害了国家及集体利益，因此违反了效力性强制性规定，将未取得规划许可证并改变土地用途的房屋出租给被上诉人，双方签订的合同应属无效合同。3.承租人对租赁的房屋进行装修已经取得了出租人的同意。根据双方签订的合同第四条表明了上诉人对被上诉人的装修是同意的，该合同由上诉人提供的格式合同，上诉人在一审辩论时，主张未经上诉人同意承租，被上诉人认为上诉人与案外人签订的三方协议约定，双方的合同视为提前解除，上诉人同意按照与案外人签订的租赁条件进行转租。4.上诉人同意对装修价值进行鉴定并对结果予以认可。根据被上诉人提供的电话录音和视频可以知道，在上诉人发出要求被上诉人搬离通知后，双方就进行过协商，被上诉人在得到同意后才对装修价值进行鉴定。上诉人的主张与事实不符，当时事态紧张，时间紧，如果被上诉人不及时进行鉴定将会导致证据灭失，于是才口头委托了鉴定中心进行了鉴定并且委托了公证处对鉴定过程进行公证，公证机关全程进行了拍照录像。法律并不禁止单方进行委托鉴定，如果现在要重新鉴定，因为房屋已经被拆除，重新鉴定是不可能的。5.上诉人系完全过错方，上诉人应当承担因合同无效对被上诉人造成损失的赔偿责任。在房屋租赁合同中，上诉人在双方签订合同时甚至一审中，都认为出租房屋是合法的，上诉人陈述涉案房屋属于违章建筑，但没被处罚。被上诉人与上诉人签订合同的过程中，上诉人告知被上诉人涉案房屋手续齐全，合法有效。根据了解，之前的商户都和上诉人签订了合同，基于信赖，被上诉人才与上诉人签订了合同并对涉案房屋进行了完好的装修。被上诉人是在上诉人隐瞒了事实的情况下签订了合同，因为上诉人的原因导致房屋被拆除，上诉人系完全过错方，上诉人应当承担因合同无效对被上诉人造成损失的赔偿责任。原告向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告签署的《东蓝建材城商铺租赁合同》无效；2、判决被告赔偿原告经济损失609161.80元（系原告涉案场地装修损失）；3、判决被告支付利息（自起诉之日计算至付清款项之日，以上述请求1、2项总金额609161.80元为本金，按照同期银行贷款利率计算）；4、案件受理费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告承担司法鉴定费6000元。一审法院认定事实：东蓝建材城属被告曲靖东蓝经贸有限公司的产业。东蓝建材城所使用土地所有权人为农业学校。2018年11月11日，徐连友（乙方）与田勇斌（甲方）签订《转让协议》，约定：1、甲方转让东蓝建材城7-4、5号商铺转让给乙方，转让费6.2万元（陆万贰仟元整），商铺内一楼样品甲方拆除，二楼地板不拆除，护墙板套、门套不拆除，两个大吊灯不拆。2、甲方差市场3万元，减去甲方押金1万元，实付2万元，由乙方交付市场（从转让费扣除2万元）。注：11月18日以前搬出。款已付清，收款人：田勇斌。《转让协议》签订后，原告对所租赁房屋进行装修，用于经营建筑装修材料，并于2019年3月12日向东蓝建材城交纳了2019年1月1日至2019年12月30日7幢4-5号房屋租金23112元，物业管理费23112元，合计46224元。2019年3月26日，东蓝公司对东蓝建材城租户发出《通知》，就东蓝建材城所属农业学校农业实训基地地块上建筑为整治清理范围内的“大棚房”，要求东蓝建材城整体搬迁出曲靖农业学校农业实训基地善后事宜通告给各商户自收到东蓝公司对东蓝建材城租户发出的《通知》后，被告退还了原告租金。2019年3月27日，云南天志律师事务所申请云南省曲靖市珠江源公证处对其委托云南阳光司法鉴定中心工作人员对曲靖市麒麟区店铺的装修情况进行证据保全。2019年3月31日，原告所租赁房屋被拆除。2019年4月17日，云南阳光司法鉴定中心对徐连友租赁的东蓝建材城7幢4、5号商铺装修（含拆移后价值折损较大的样品）市场价值评估出具《司法鉴定意见书》：徐连友租赁的东蓝建材城7幢4、5号商铺装修（含拆移后价值折损较大的样品）评估价值为600281元（人民币大写金额：陆拾万零贰佰捌拾壹元整）。徐连友支付鉴定费6000元。另查明，原、被告所争议租赁房屋的土地使用者为农业学校，地号，地号ＨＣ-10：科研、设计；使用权类型：划拨；使用权面积：81234.5平方米。（ＮＯ:010639489《国有土地使用证》）记事内容载明：“本宗地Ｊ1Ｊ38Ｊ37以东30米为曲胜高等级公路保护范围，面积是3639．2㎡（5.5亩），在此范围以内的用地单位不允许修建永久性建筑，一旦国家建设的需要，必须服从”。2014年9月9日，经曲靖市规划局麒麟分局办理《曲靖市麒麟区临时建设规划许可证》，编号：麒区临建许字2014第003号，建设单位：云南省曲靖农业学校，项目名称：职业教育实训基地，建设地址：曲靖市麒麟区，建设规模：35826.60㎡，使用期限：自2014年9月9日起至2016年9月9日止，许可内容：允许建盖一层钢结构临时性房屋。2016年8月5日，农业学校向麒麟区规划局提出《关于云南省曲靖使用的申请》，但曲靖市规划局麒麟分局未予办理或答复。农业学校校企合作办公室出具《关于云南省曲靖办理情况说明》，载明：“自2016年8月初向曲靖市麒麟区城乡规划管理局申请办理临时建设规划许可证延期使用手续，申请资料已齐备，但是因建筑规模较大需经过区规划局审批，在等待规委会审批过程中被告知临时建设规划许可证相关手续暂停办理”。一审法院认为，租赁合同纠纷是指当事人之间就订立、履行、变更、终止租赁合同发生的权利义务纠纷。本案中，原告与案外人签订《转让协议》，被告收取了原告租金、物业管理费，应视为被告对《转让协议》的认可。在原告承租时，虽被告在办理延期使用期限手续过程中，但已超过规划使用期限，被告租赁的房屋虽属临时性建筑，从被告提交的证据2019年3月26日《通知》载明内容，即东蓝建材城所属曲靖农业学校农业实训基地地块上建筑为整治清理范围内的“大棚房”，虽然发出《通知》后，被告退还了原告因临时性房屋拆除后的租金，但对原告投入装修等损失未作补偿。对于原告提交的云南省曲靖市珠江源公证处《证据保全工作记录》及委托云南阳光司法鉴定中心对徐连友租赁的东蓝建材城7幢4、5号商铺装修（含拆移后价值折损较大的样品）市场价值评估出具《司法鉴定意见书》，原告为防止证据灭失进行证据保全并对装修损失进行评估，现因原告承租房屋已经被拆除，作为唯一能够证明原告装修损失证据，予以采信。对被告提出原告的装修未经被告同意属擅自改变房屋结构责任应由原告承担，无相关证据予以证实，不予采信。从原、被告所争议租赁房屋的《国有土地使用证》用途为科研、设计，被告建盖临时性房屋属擅自改变土地使用用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的租赁合同和原告与他人签订的《转让合同》均为无效。被告应对原告装修损失予以赔偿，对原告要求按照同期银行贷款利率计算支付利息的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、由被告曲靖东蓝经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告徐连友经济损失600281元；二、由被告曲靖东蓝经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告徐连友司法鉴定费6000元；三、驳回原告徐连友的其他诉讼请求。案件受理费9892元（原告已预交），由原告徐连友承担90元，由被告曲靖东蓝经贸有限公司承担9802元（执行时一并支付）。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审审理查明事实与一审认定事实一致，二审予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉的房屋租赁合同是否有效；2、在涉案的商铺被拆除后，本案上诉人是否应当按被上诉人对房屋装修经评估后的价值进行赔偿。1.案涉的房屋租赁合同是否有效。根据2014年9月9日曲靖市规划局麒麟分局核发的《曲靖市麒麟区临时建设规划许可证》，允许建设单位农业学校在曲靖市麒麟区钢结构临时性房屋，项目名称为职业教育实训基地，使用期限自2014年9月9日起至2016年9月9日止。对于2016年9月9日前的相关租赁关系，因双方当事人均未提出异议，本案不作审查和评价。2018年11月11日，徐连友与田勇斌签订《转让协议》，约定田勇斌将东蓝建材城7-4、5号商铺转让给徐连友，《转让协议》签订后，原告对所租赁房屋进行装修，用于经营建筑装修材料，并于2019年3月12日向东蓝建材城交纳了2019年1月1日至2019年12月30日7幢4-5号房屋租金、物业管理费。对此，虽然上诉人对其与被上诉人之间的租赁关系不予认可，但从上诉人向被上诉人已实际收取房屋租金、管理费看，其以行为的方式认可了双方之间的租赁合同关系。东蓝公司与徐连友之间的租赁合同超出了临时建设规划许可证许可的使用期限，同时，该临时性房屋的实际用途也违反了土地使用证上规定的用途，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉合同中的临时房屋，在一审法庭辩论终结前上诉人均未提供经主管部门批准的相关文件，故该合同因上诉人未取得规划许可证建设的房屋与被上诉人签订租赁合同无效。一审认定合同无效并无不当，二审予以确认。一审虽然认定了合同无效，但判决中未对当事人的该项诉讼请求进行判决，二审予以纠正。2.在涉案的商铺被拆除后，本案上诉人是否应当按被上诉人对房屋装修经评估后的价值进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中，涉案的商铺即上诉人用作出租的临时建筑，上诉人与被上诉人签订合同时，并未明确告知房屋的性质，且本案查明该临时建筑已超出临时建设规划许可证确定的使用期限，故上诉人对涉案商铺被拆除后，对被上诉人承租该商铺而进行装修投入造成损失存在过错，同时，从本案当事人签订合同过程来看，被上诉人未对承租房屋是否合法进行审查亦存在过错，一审根据被上诉人提供的《司法鉴定意见书》认定被上诉人的损失为600281元并无不当，被上诉人主张的鉴定费6000元，属于被上诉人因本案造成的损失，但因本案当事人以租赁全责的签订均存在过错，应根据当事人的过错进行责任的划分，综合全案由上诉人对被上诉人的损失承担60%的责任，其余部分由被上诉人自行承担，即上诉人赔偿被上诉人的损失为363768.6元[（600281元＋6000元）×60%]。对于被上诉人主张的利息，因被上诉人主张的就是上诉人对其造成的损失进行相应的赔偿，被上诉人按主张的损失额再主张利息将造成重复主张赔偿，一审不予支持并无不当，二审予以确认。对于上诉人主张农业学校、恒讯公司与本案有法律上的利害关系，应列农业学校和恒讯公司为本案的第三人的理由。因本案审理的是上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系，对于上诉人与他人之间的合同关系或者他人之间的合同关系不属本案审理范围，故其该项上诉理由不能成立。综上所述，东蓝公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3366号民事判决；二、确认曲靖东蓝经贸有限公司与徐连友之间的租赁合同无效；三、由上诉人曲靖东蓝经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿被上诉人徐连友经济损失363768.6元（含装修损失、鉴定费）；四、驳回被上诉人徐连友的其他诉讼请求。一审案件受理费9892元，由徐连友负担4042元，由曲靖东蓝经贸有限公司负担5850元。二审案件受理费9892元，由徐连友负担4042元，由曲靖东蓝经贸有限公司负担5850元。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 刘招银审判员 孙靖然二〇二〇年七月二十八日法官助理刘芳书记员唐皓