贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5540号 原告：赵霁娇，女，汉族，1992年6月28日出生，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：徐文淑（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙中菊（一般代理），贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**。统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李承锦（一般代理），贵州威迪律师事务所律师。 原告赵霁娇与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人徐文淑、蒙中菊，被告委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵霁娇向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金139320.67元（暂计至2020年1月13日，违约金以原告已付购房款978375元为基数，按日万分之二的标准，从2018年1月30日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月23日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号:20166237）。合同约定:（一）、买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，名为“南山碧桂园”的第×××号房，或峰景×××,［产权登记］建筑面积190.96平方米，套内建筑面积162.53平方米，该商品房总价款为978375元;（二）、买受人应当在2016年5月23日前分期支付房价款，即非银行按揭分期付款，原告于2016年4月23日付清全部款项;（三）、出卖人承诺于2018年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起180以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约于2016年4月23日向被告付清了978375元的购房款，但被告未按合同的约定于2018年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。综上所述，原告认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告未按合同约定期限履行义务，构成违约，应当承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院，望判如所诉。 被告碧桂园房开公司答辩称：原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与原告签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算。双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，望法院依法判决，保护被告的合法权益。 本院经审理查明：2016年4月23日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20166237），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，或峰景×××号房；该商品房总价款为978375元；出卖人承诺于2018年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方未选择处理方式。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。同日，原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》载明：“三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”。合同签订后，原告按约定向被告支付了涉案房屋购房款978375元。2019年6月18日，毕节市不动产登记中心出具《毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂碧园二期1－13幢项目首次登记确认书》，确认：该项目符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。现已有9幢个别业主取得了不动产权证书。原告认为，被告未按合同约定期限履行义务，构成违约，应当承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，并经庭审举证、质证，在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任，从约定的2018年1月29日之次日2018年1月30日起向原告计付违约金。同时，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2019年6月18日，毕节市不动产登记中心出具《毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂碧园二期1－13幢项目首次登记确认书》，确认：该项目符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。表明涉案房屋可以办理转移登记，但被告未举证证明在取得该确认书后通知了原告。而庭审中，被告当庭通知原告提交办证资料，即被告履行了通知义务，故该违约金计算至2020年6月16日（开庭之日）止。 关于违约金的计算标准问题。如前所述，被告逾期已经超过180日。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作约定。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。则原告诉请的违约金，以原告已付购房款总额978,375元为基数，自2018年1月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年6月16日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵霁娇逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款978,375元为基数，自2018年1月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年6月16日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告赵霁娇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,543元，由原告赵霁娇负担43元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担1,500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月十七日 书记员  王晓莉