广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3030号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海区里晖置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：陈晓丽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：向爱芳，女，住江西省九江市都昌县。上诉人佛山市南海区里晖置业有限公司（下称里晖公司）因与被上诉人向爱芳合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初22051号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人里晖公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项判决，依法改判里晖公司退还购房款382315元及利息，利息从2019年11月19日起计算至实际返还日；2.本案一、二审诉讼费由向爱芳负担。事实和理由:一、本案《商品房认购书》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。现向爱芳单方面违约，根据合同第8条约定，向爱芳须向里晖公司支付违约金10万元，里晖公司有权在向爱芳缴纳房款中直接扣除。双方签订的《商品房认购书》约定，里晖公司同意向爱芳关于延迟12个月办理网签手续的要求(即最迟应于2019年4月28日办毕)，在此期间，向爱芳自行完善购房条件等有关手续，如遇购房政策变化，需延长签约时间，甲方再与乙方另行协商并签署补充协议。因此，向爱芳因自身原因不在约定期限内与里晖公司订立商品房买卖合同，应承担合同的违约责任。二、本案合同同时约定违约金和定金，守约方可依法选择适用违约金或者定金条款。在合同未经法院判决无效情况下，里晖公司作为守约方选择适用违约金条款应得到法院支持，一审法院自行选择适用定金条款，无相关法律法规支持。里晖公司作为守约方选择适用违约金条款，是法律赋予权利，任何人不得剥夺。当事人可以约定一定数额的违约金，本案中，10万元违约金条款是双方协商一致结果，当发生违约时，违约方应按合同的约定支付违约金。且案涉合同第11条第四款双方所约定的违约金标准，是双方可预期损失范围。本案违约金条款并非无对等条款，守约方可通过法律法规主张违约金和损失。案涉合同合法有效，法院应尊重当事人意思自治，保护诚信守约当事人，且违约金是为弥补守约方损失，若里晖公司违约造成向爱芳损失，向爱芳可主张。三、向爱芳违约行为导致双方无法履行合同，直接造成里晖公司现有财产减少，即合同标的额1306079元，此为里晖公司损失。而双方约定违约金为10万元，为房价7%左右，并不足以弥补里晖公司损失，且本案合同第11条第四款约定违约金标准是双方可预期损失范围，向爱芳违约应支付违约金10万元。关于预约合同违约损失不能一概而论，若预约合同仅产生磋商效力，则承担信赖利益损失；相反，若认定合同具有应缔约效力，则承担履行利益损失。案涉合同约定了必要条款，向爱芳对要签订的商品房买卖合同内容知悉且无异议，并明确表示相关条件满足后签订正式合同，应认定本案当事人对完成最终交易达成合意，在相关条件满足后，双方当事人都负有缔结本约义务，违反此类合同应承担履行利益损失的责任。另，向爱芳已依据认购书实际支付房屋价款，则案涉合同应认定为房屋买卖合同。就本案而言，里晖公司损失为未履行本约损失，不签订商品房买卖合同给里晖公司造成房款减少损失，为本案损失，本案约定的违约金并不足以弥补里晖公司的损失。四、一审法院利息计算的起点没有法律依据，利息的计算应从合同解除之次日开始计算，合同未解除前双方的权利义务仍未终止，合同解除后双方权利义务终止，里晖公司才有返还房款的义务。因此，利息应该从该合同解除后开始计算，不应是向爱芳起诉之日。向爱芳向一审法院提出诉讼请求：1.解除向爱芳、里晖公司签订的商品房认购书；2.解除向爱芳、里晖公司签订的装修服务协议；3.里晖公司一次性向向爱芳返还购房款482315元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准分五笔支付，从支付之日起计算至实际清偿之日止；第一笔以50000元为本金自2018年3月19日起计息，第二笔以172926元为本金自2018年3月25日起计息，第三笔以86463元为本金自2018年4月22日起计息，第四笔86463元为本金自2018年5月22日起计息，第五笔86463元为本金自2018年6月25日起计息）；4.里晖公司承担案件所有诉讼费用。里晖公司向一审法院提出反诉请求：1.向爱芳、里晖公司签订的商品房认购书于2019年11月13日解除；2.向爱芳向里晖公司支付违约金100000元（从购房款中扣除）；3.向爱芳承担案件所有的诉讼费用。一审法院查明：2018年3月19日，向爱芳（乙方、认购人）与里晖公司（甲方、出售人）签订《商品房认购书》（下简称“认购书”），约定：乙方购买甲方开发建设的十某某堤花园*栋**层**号单元物业。建筑面积88.68平方米，套内建筑面积71.29平方米。该物业总价为1306079元。乙方同意在签订本认购书之当日向甲方支付定金50000元。乙方在签订本认购书之日起7个自然日内，即2018年3月26日前，支付首期购房款396079元。甲方同意乙方关于延迟12个月办理网签手续的要求（即最迟应于2019年3月26日办毕），在这12个月期间内，乙方自行完善购房条件等相关手续，如遇购房政策变化，需延长签约时间，甲方再与乙方另行协商并签署补充协议。如果在现有购房政策没有发生变化的前提下，乙方因个人问题导致在网签通知约定的时间内未能签订《广东省商品房买卖合同》或缴纳相应款项，甲方视乙方主动放弃本次购房权利，甲方将不予退还乙方之前缴纳的伍万定金，并有权将该物业另行出售，针对乙方已支付的除定金以外的其他购房款，甲方在15个工作日内，一次性全额无息返还至乙方付款账户。甲乙双方同意以上物业之交楼时间约定为2019年12月31日。乙方同意严格遵守本《认购书》中所约定的条款，如果乙方违约，乙方须向甲方支付违约金10万元，甲方有权在乙方向甲方缴纳的房款中直接扣除。乙方在签订本《认购书》时，在甲方已作详细告知的情况下，已知悉并读懂标的房屋所在地区的有关商品房限购政策，等等。同日，向爱芳（甲方、委托人）与里晖公司（乙方、受托人）签订《十某某堤委托装修协议》（下简称“装修协议”），约定：甲方同意委托乙方选择在广东省内具有二级资质或经工商管理部门合法登记的装修工程公司对甲方所购商品房的毛坯房进行装修，在2019年12月31日前完成本协议约定装修工程，并将房屋交付给甲方使用。该商品房装修款合计576420元，签订本协议当日，甲方向乙方支付装修款定金100000元。自签订本协议之日起七日内，甲方向乙方支付全额装修30%款项172926元（含定金）。自签订本协议之日起三个月内，即2018年6月19日前向乙方支付全额装修45%款项（含定金259389元），或甲方可分三期支付。甲方在2018年11月30日前向乙方支付剩余装修25%款项144105元。以上所述之定金,无论于任何情况下,甲方均无权要求乙方退回,唯因甲方违约之故且需退回除定金之外的其余(部分)装修款时,则应在甲方向乙方提出书面申请且乙方予以书面确认之日起十二个月内无息退回。如甲方逾期付款超过30日的，视为根本违约，乙方除可以向甲方主张上述逾期履行违约金外，还可按合同下装修费总额20%的标准向甲方主张违约金，如出现该情况，甲方同意支付该等违约金且无异议。同日，向爱芳签署《延期签约申请及承诺（按揭）》，承诺最迟于2019年3月26日前将具备购买资格证明文件准备齐全并提供里晖公司办理签约手续，并声明因延期签约所产生的法律责任和风险由向爱芳承担，向爱芳清楚知悉签订本承诺书时的有关限购房政策，同时里晖公司亦向向爱芳作了充分且完整的告知（包括但不限于签订本承诺书时的有关购房政策等相关政策信息等）。同日，向爱芳在《商品房认购知情书》、《十某某堤花园购买风险提示》签名确认了解相关购房政策。同日，向爱芳在《十某某堤花园购房重要事项告知书》签名确认，该告知书载明：一、关于跨江大桥和周边道路的影响因素说明。本项目旁“水口水道”上的跨江大桥，属于本项目红线范围之外的市政配套工程，于2015年由政府统一招投标施工建设，目前，虽然大桥已经完成主体桥梁合拢工程，但还有其他工程尚未完工，大桥的开通使用时间未能确定，具体通行时间以政府部门公布为准。除此以外，本项目周边的公共道路、市政配套设施等工程也正在施工中，具体完工时间需视实际施工进度而定，目前尚未落实。如以上因素对购房客户的日常通行、居住等造成影响和不便，敬请在购房前认真考虑和知悉。同日，向爱芳、张某向里晖公司转账50000元，里晖公司于同日开具《收据》确认收到向爱芳支付的购买涉案房屋的定金50000元。2018年3月25日，里晖公司出具两份《收据》，确认分别收到向爱芳支付的涉案房屋装修定金100000元、涉案房屋装修款72926元。2018年4月22日，里晖公司出具《收据》，确认收到向爱芳支付的涉案房屋首期款86463元。2018年5月22日，里晖公司出具《收据》，确认收到向爱芳支付的涉案房屋装修款86463元。2018年6月25日，里晖公司出具《收据》，确认收到向爱芳支付的涉案房屋装修款86463元。另查明，2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。向爱芳、里晖公司于2018年3月19日签订的认购书与装修协议为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。向爱芳诉请解除涉案认购书和装修协议，里晖公司亦在庭审中反诉请求解除认购书，认购书解除装修协议便失去存在的基础，据此，法院确认认购书与装修协议于里晖公司反诉之日即2019年11月19日解除。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。向爱芳知晓其在签约时尚属限购对象，但仍签订认购书及《延期签约申请及承诺（按揭）》承诺最迟于2019年3月26日前将具备购买资格的证明文件提交里晖公司并办理网签手续，在签订认购书至今已一年多，而目前佛山地区限购政策规定非本市户籍居民累计缴纳1年个人所得税或社会保险即具备购买房屋资格，即向爱芳完全可能通过合法方式在约定的签订商品房买卖合同的时间前取得购房资格，截止至案件辩论终结之日向爱芳仍不具备购房资格，故向爱芳未积极履行相关义务以促成交易；向爱芳签名确认的《十某某堤花园购房重要事项告知书》已明确载明跨江大桥开通时间尚不能确定需以政府公布为准，且跨江大桥确实不属于向爱芳、里晖公司双方就涉案房屋买卖事宜约定范畴，大桥开不开通及具体开通时间，里晖公司无法掌控，里晖公司对此亦不应承担相应责任，向爱芳无权以此为由抗辩履行约定义务。现向爱芳以跨江大桥未开通为由主张解除认购书，且并未按约按时足额支付购房款，应承担相应违约责任。虽然认购书约定向爱芳违约须向里晖公司支付违约金100000元，但该条款与定金条款冲突，且无对等条款约定，结合向爱芳实际交纳定金50000元的事实，法院酌定里晖公司没收向爱芳支付的定金50000元已足以弥补向爱芳违约给里晖公司所造成的损失，里晖公司诉请违约金超出法院上述核定部分，法院不予支持。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，即里晖公司应退还购房款，即里晖公司应向向爱芳返还购房款（除定金外）432315元，向爱芳诉请超出部分，法院不予支持。里晖公司在签订认购书时，除收取定金外，还收取向爱芳首期购房款，且以装修款名义收取购房款，有违诚实信用原则，向爱芳也存在利息损失，法院酌情确定里晖公司支付以432315元为本金从向爱芳起诉之日（2019年9月4日）起按年利率4.35%计算的利息损失予向爱芳，向爱芳请求超出上述核定部分法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认向爱芳与里晖公司于2018年3月19日签订的《商品房认购书》、《十某某堤委托装修协议》于2019年11月19日解除；二、里晖公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款432315元并支付以此为本金从2019年9月4日起至实际返还日止按年利率4.35%计算的利息予向爱芳；三、驳回向爱芳其他诉讼请求；四、驳回里晖公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11012.35元，由向爱芳负担；反诉受理费1150元，由向爱芳负担525元，里晖公司负担625元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为向爱芳应承担的违约金金额为多少。本案中，关于因向爱芳的原因而致无法签订商品房买卖合同的责任问题，双方在《商品房认购书》中既约定了定金条款，又约定了违约金条款，虽里晖公司作为守约方可以在定金条款和违约条款中作出选择，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定之“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院认定里晖公司通过承担相当于定金金额的违约金50000元已足以弥补因向爱芳违约行为而造成的损失，在里晖公司未举证证明其损失大于上述金额的情况下，一审法院认定的违约金金额并无不当，本院依法予以维持。关于利息的计算时间问题，利息属法定孳息，里晖公司占有向爱芳缴纳的购房款，必然造成占有期间向爱芳的利息损失，一审法院以向爱芳起诉的时间作为计算利息的起始时间并无不当，里晖公司主张应以合同解除时间作为利息起算点无法律依据，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。里晖公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人佛山市南海区里晖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年七月三日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏