广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30152号上诉人（原审被告）：姚朝霞，女，1975年2月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：深圳市星科物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区香梅路天明居裙楼北面**。法定代表人：高飞，总经理。委托诉讼代理人：张鸿，广东普罗米修律师事务所律师。上诉人姚朝霞因与被上诉人深圳市星科物业管理有限公司（以下简称星科公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院(2019)粤0305民初3004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚朝霞上诉请求：1、物业管理费五折支付；2、取消支付滞纳金4227元。事实和理由：一、星科公司在入驻浪琴屿小区后根本未按南山区浪琴屿花园物业管理服务合同中所要求的《深圳市物业服务规范》一级标准提供符合标准的服务，管理服务严重失职，与其在一审中所自称的高效优质服务完全不符。在星科公司管理期间，存在以下问题：1、小区内卫生脏乱差,老鼠蟑螂蚊虫泛滥成灾，家中不少家私物件被老鼠咬坏。2、小区园林灌木杂草丛生，地，地下室垃圾成堆、小区治安差，管理松散，外来人员经常自由出入小区，小区内盗窃频发，姚朝霞女儿的自行车中午在自家楼下停留几分钟就被盗。4、小区设备设施维护管理不到位，在2016年6月25、26日中考期间，小区两天连续停电，并且未提前公示，严重影响了小区内孩子备考，并且当业主去星科公司询问时，双方发生言语冲突，物业人员动手殴打业主。5、小区安防对讲系统一直瘫痪不进行维修，造成姚朝霞及很多业主家里的对讲系统、报警系统均无法正常使用。6、私自对姚朝霞家里的供电电路做手脚断电，造成姚朝霞家里停电两天，管理处对多次的维修申报均敷衍了事。后姚朝霞查到断电原因是有人用胶布故意把开关进线端包扎缠绕，造成电路断电，且配电箱是在管理处员工宿舍区里面，结合管理处推脱敷衍不处理的种种表现，明显可以判定是管理处故意所为。此外，据小区业委会调查，在星科公司管理期间，其下属员工非法倒卖小区车位，非法获利300000元，该员工已被判刑。星科公司在明知不再续约的情况下，预收临时停车费用至2020年底，私自将大量地库房间出租给外来人员。星科公司从入驻后一直未按合同约定每月向全体业主公示财务报表，至今尚有大量欠款未归还全体业主。综上，星科公司未按照《深圳市物业服务规范》一级标准提供相应符合标准的服务，管理严重失职，物业服务不符合物业管理规范及物业管理合同所规定的相应标准，对应的物业管理费也应该五折支付。二、由于星科公司管理严重失职，态度恶劣，拒不整改，相应的滞纳金是星科公司严重失职在先的情况下才导致的，责任应由星科公司承担，故请求免除相应滞纳金。星科公司辩称：一、姚朝霞的上诉理由未提供任何证据予以佐证。星科公司于2013年10月至2018年8月期间在涉案小区的物业管理过程中，严格按照《深圳市物业服务规范》一级标准履行，不存在根本性违反《南山区浪琴屿花园物业管理服务合同》约定的行为。姚朝霞在上诉状中主张星科公司在物业管理的过程中存在的问题，因未提供任何证据予以佐证，不应予以支持。此外，姚朝霞称星科公司对其家中进行了断电并提供了照片，但经星科公司核实，星科公司不存在该恶意报复的行为。如果姚朝霞所述属实，针对该性质恶劣的行为当时就应该报警或向居委会投诉，而不是忍受停电两天然后不了了之。姚朝霞提供的照片不能证明是谁所为以及是否因此而导致其家中停电，更不能直接证明星科公司存在根本违反物业服务合同约定的行为。二、星科公司为涉案小区提供了物业管理服务，姚朝霞实际享受了星科公司提供的物业管理服务，应依据合同约定向星科公司支付物业管理费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费等物业服务费用。姚朝霞对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业服务公司沟通、协商解决存在的问题，也可向居委会进行投诉反映，或向业主委员会反映，由业主委员会出面沟通加以解决，业主委员会还可依法解聘物业服务公司，因此，姚朝霞不能以不交纳物业服务费来进行抗辩。姚朝霞拒绝缴纳物业管理费用的行为，违反了《南山区浪琴屿花园物业管理服务合同》的约定，理应履行合同义务并承担违约责任。综上所述，星科公司未根本性违反物业服务合同约定，姚朝霞亦不能提供星科公司存在根本违约行为的证据，姚朝霞因此拒付物业费既无合同约定，又无法律依据，该上诉理由不应予以采纳。星科公司依据物业服务合同约定的标准提供了物业管理服务，姚朝霞作为业主亦享受了物业服务，姚朝霞恶意拖欠四年物业费的行为属于严重违约，姚朝霞理应履行合同义务并承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。星科公司向一审法院起诉请求：1、姚朝霞支付星科公司物业管理费9515.56元、本体基金914.94元、水费1286.41元、排污费440.04元、垃圾处理费537.27元、维修费30元；2、姚朝霞支付星科公司滞纳金4227元；3、姚朝霞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于深圳市××路南××单元××房（涉案房产），建筑面积79.56平方米，于2003年7月14日登记在姚朝霞名下。2013年11月28日，深圳市南山区浪琴屿花园业主委员会(委托方、甲方，以下简称浪琴屿业委会)与星科公司（受托方、乙方）签订《物业委托管理服务合同》，约定：甲方聘请乙方对浪琴屿花园实行物业管理服务；物业服务费标准为小高层住宅2.6元/平方米/月；垃圾处理费住宅户按每户每月13.5元收取；本体维修基金为0.25元/平方米/月；乙方有权对逾期欠交物业管理费的业主按每天收取千分之三的滞纳金；合同期限为三年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止；及其他内容。星科公司提交浪琴屿业委会及深圳市南山区粤海街道蔚蓝海岸社区工作站出具的《事实在管情况说明》，以证明星科公司为涉案小区提供物业管理的时间自2013年10月31日起至2018年8月31日止。星科公司提交了收费通知单，以证明姚朝霞欠缴的水费、垃圾处理费、排污费的具体金额，其中水费通知单中载明了每月的用水量。庭审中，星科公司明确其要求的各项费用期间为2014年11月1日至2018年8月31日；滞纳金从逾期之日起，按日千分之三计算至2018年12月4日。星科公司另提交管理费催款通知单、律师函及邮政快递详情单，以证明星科公司多次向姚朝霞催收相关费用，并于2018年9月28日向姚朝霞邮寄律师函，姚朝霞于9月29日签收律师函。一审法院认为，星科公司根据与涉诉小区业主委员会签订的《物业委托管理服务合同》的约定，对涉诉小区进行物业管理符合法律、行政法规的规定，姚朝霞系涉诉小区的业主，受上述物业服务合同的约束，姚朝霞应向星科公司支付涉案房产的物业管理费等相关费用。对于星科公司主张的2014年11月至2018年8月期间的物业管理费、本体维修基金，姚朝霞未举证证明其已向星科公司缴纳了前述期间的费用，应承担举证不能的不利后果。故姚朝霞应支付星科公司上述期间涉案物业的物业管理费9515.56元（2.6元/月×79.56平方米×46个月），本体维修基金914.94元（0.25元/月×79.56平方米×46个月）。星科公司代收垃圾处理费、水费、排污费，符合相关规定，且星科公司已提交相关证据证明上述期间涉案房产的用水量，故对于星科公司要求姚朝霞支付水费1286.41元、排污费440.04元、垃圾处理费537.27元的诉讼请求，予以支持。对于星科公司主张的前述费用的滞纳金。《物业委托管理服务合同》中约定姚朝霞迟延支付物业管理费用的，应按每日千分之三的标准向星科公司支付滞纳金，姚朝霞迟延支付相关费用，应自逾期之日起按月向星科公司支付滞纳金至款项付清之日止，星科公司现要求姚朝霞支付滞纳金共计4227元，并不违反法律法规的强制性规定，故予以支持。对于星科公司主张的维修费，仅有收费通知予以记载，并无其他证据佐证该费用的发生，亦无姚朝霞的确认，故不予支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、姚朝霞于判决生效之日起十日内向深圳市星科物业管理有限公司支付2014年11月1日至2018年8月31日期间的物业管理费9515.56元、本体维修基金914.94元、水费1286.41元、排污费440.04元、垃圾处理费537.27元及滞纳金4227元；二、驳回深圳市星科物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费223.78元，深圳市星科物业管理有限公司已预缴，由深圳市星科物业管理有限公司负担12元，姚朝霞负担211.78元。本院二审期间，姚朝霞提交以下证据：1、星科公司与深圳市南山区浪琴屿花园业主委员会签订的《物业委托管理服务合同》，拟证明星科公司应尽的义务。2、《关于星科物业管理公司在浪琴屿管理期间调查报告》，调查报告显示星科公司有1000000元的费用，交接时未跟新物业公司交接，包括收的广告费、快递柜的费用，私自出租地下室收取违规的费用等。按照《物业委托管理服务合同》约定，有70%的收益由全体业主所有。3、《有关浪琴屿花园部分问题的通告及召开第五次业主大会的通报》，拟证明星科公司在管理期间存在大量的管理问题，如收取的月卡费用不移交、仓库管理混乱、卫生脏乱差、违规出租仓库租金费用未交接等。4、《关于相关资料移交及费用结清的工作联系函》，拟证明星科公司未结清的费用。5、电箱照片，拟证明星科公司擅自破坏姚朝霞家供电电路，导致姚朝霞家停电两天，经姚朝霞调查系有人用胶布故意把开关包起来导致，配电箱在星科公司员工宿舍处，可见是星科公司故意所为。星科公司质证认为：1、姚朝霞提交的《物业委托管理服务合同》与星科公司一审提交的证据一致，星科公司对真实性、合法性、关联性均予以认可。2、对证据2、3的真实性、关联性均不予认可。该证据是业主委员会单方面称“据可靠信息来源”出具的报告，没有相应的证据支持，不能直接证明星科公司构成根本违约，亦与事实不符，且不能免除姚朝霞享受物业服务而应缴的物业费用。3、对证据4的关联性不予认可。联系函系星科公司与万科物业的交接事宜，与本案无关。4、对证据5的真实性不予认可，且单凭照片无法证明电箱被破坏系星科公司所为，更不能证明星科公司存在违约情形。姚朝霞对星科公司服务不满，应通过沟通协商解决或向业委会或居委会投诉，而不应直接拒绝缴纳所有物业管理费来对抗。本院认定，姚朝霞二审期间提交的证据依法均不属于新的证据，且不足以证明星科公司存在严重违反《物业委托管理服务合同》情形，不影响案件基本事实的认定，本院依法不予采纳。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。星科公司与深圳市南山区浪琴屿花园业主委员会签订《物业委托管理服务合同》，约定星科公司对涉案小区进行物业管理，符合法律、行政法规的规定，合法有效。姚朝霞系涉案小区业主，受上述物业服务合同约束，应按照约定向星科公司支付涉案房产的物业管理费等相关费用。姚朝霞主张星科公司未按照上述物业服务合同约定履行物业管理，但并未提交充分有效的证据予以证明，该主张缺乏事实依据，本院不予采信，姚朝霞以此为由主张仅支付50%的物业管理费，理由不成立，本院不予支持。经核算，一审认定姚朝霞支付星科公司2014年11月1日至2018年8月31日期间的物业管理费9515.56元、本体维修基金914.94元、水费1286.41元、排污费440.04元、垃圾处理费537.27元，并无不当，本院予以维持。关于滞纳金，根据《物业委托管理服务合同》的约定，姚朝霞迟延支付物业管理费用的，应按照每日千分之三的标准支付滞纳金，姚朝霞关于无需支付滞纳金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，姚朝霞的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姚朝霞负担。本判决为终审判决。审判长  黄国辉审判员  李小丽审判员  徐雪莹二〇二〇年七月二十一日书记员  肖丹婷附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。