广东省阳江市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤17执复30号 复议申请人（被执行人）：莫正奎，男，1959年12月5日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 复议申请人（被执行人）：梁玉婵，女，1962年11月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 复议申请人（被执行人）：莫俊杰，男，1987年7月6日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 申请执行人：冯大团，男，1965年6月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 复议申请人莫正奎、梁玉婵、莫俊杰不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702执异55号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 阳江市江城区人民法院在执行申请执行人冯大团与被执行人莫正奎、梁玉婵、莫俊杰民间借贷纠纷一案中，于2019年12月2日作出（2019）粤1702执恢255号之一执行裁定：一、坐落于阳江江城区新江北路××花园××号房地产（以下简称涉案房地产）的所有权归买受人张×所有。该房地产所有权自本裁定送达买受人张×时起转移；二、买受人张×可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。莫正奎、梁玉婵、莫俊杰不服该裁定向该院提出异议,请求确认阳江市江城区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台对梁玉婵名下的涉案房地产以2639553元进行公开拍卖行为无效，并撤销阳江市江城区人民法院作出的（2019）粤1702执恢255号之一执行裁定。 阳江市江城区人民法院查明，2016年9月2日，该院作出（2016）粤1702民初2572号民事判决确定：一、限被告莫正奎、梁玉婵在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款200000元及该款利息（按照月利率2%计算，从2015年5月8日计算至被告还清款之日止）给原告冯大团；二、限被告莫正奎在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款180000元及该款利息（按照月利率2%计算，从2015年5月8日计算至被告还清款之日止）给原告冯大团；三、被告莫俊杰对上述判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。被告莫俊杰承担保证责任后，有权向被告莫正奎、梁玉婵追偿；四、被告莫俊杰、梁玉婵对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告莫俊杰、梁玉婵承担保证责任后，有权向被告莫正奎追偿；本案受理费4100元，保全费2420元，共计6520元（该款原告已预交），由被告莫正奎、梁玉婵、莫俊杰负担。判决生效后，莫正奎、梁玉婵、莫俊杰没有履行生效法律文书确定的义务，冯大团向该院申请强制执行。该院于2016年10月17日立案强制执行，首执案号为（2016）粤1702执2468号。在执行过程中，该院已向被执行人发出执行通知书，但被执行人未自觉履行生效法律文书确定的义务。2017年10月9日，深圳市国潼联土地房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》（深国潼联评字[2017]30204号），该报告载明：涉案房地产的市场价值总价为4018696元，预计税费80374元，评估净值为3938322元。2017年12月1日，该院作出（2016）粤1702执2468号执行裁定，裁定拍卖被执行人梁玉婵所有的涉案房地产。2018年5月21日至5月22日，该院在阳江市江城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行第一次拍卖涉案房地产，起拍价3938322元，因无人竞价而流拍；2018年6月15日至6月16日，该院在阳江市江城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行第二次拍卖涉案房地产，起拍价3150658元，因无人竞价而流拍；2018年7月25日至9月24日，该院在阳江市江城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行变卖涉案房地产，变卖价3150658元，因无人竞买而未能成交。经询问，申请执行人冯大团不同意按变卖流拍价进行以物抵债。2018年10月9日，该院作出（2016）粤1702执2468号之二执行裁定，裁定终结本次执行程序。2019年5月14日，该院恢复强制执行，恢复案号为（2019）粤1702执恢255号。2019年5月31日，因上述《房地产估价报告》的有效期已过，该院依法通知深圳市国潼联土地房地产评估有限公司进行重新评估。2019年6月11日，深圳市国潼联土地房地产评估有限公司出具《深国潼联评字[2017]30204号估价报告的回复》，载明：涉案房地产的市场价值总价为3105356元，预计税费62107元，评估净值为3043249元。2019年6月19日，该院将《深国潼联评字[2017]30204号估价报告的回复》送达给莫正奎、梁玉婵、莫俊杰，但莫正奎、梁玉婵、莫俊杰在法定期限内没有对评估价格提出异议。2019年7月9日，该院作出（2019）粤1702执恢255号执行裁定，裁定拍卖、变卖涉案房地产。2019年7月10日，该院在阳江市江城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行先期公告，定于2019年8月19日10时至2019年8月20日10时止进行公开拍卖，起拍价2639553元。2019年8月18日，申请执行人冯大团与被执行人莫正奎达成协议：双方自愿同意暂缓拍卖涉案房地产；如被执行人不能在2019年9月30日偿还借款或者与申请执行人达成协议，则同意拍卖涉案房地产。2019年10月9日，该院恢复拍卖涉案房地产，并在阳江市江城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行先期公告，定于2019年11月14日10时至2019年11月15日10时止进行公开拍卖，起拍价2639553元。2019年11月15日，买受人张映以2639553元的最高价竞得。2019年12月2日，该院作出（2019）粤1702执恢255号之一执行裁定：一、坐落于阳江江城区新江北路××花园××号房地产（产权证号：阳01××50）的所有权归买受人张×（公民身份号码：）所有。该房地产所有权自本裁定送达买受人张×时起转移；二、买受人张×（公民身份号码：）可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年12月4日，该院将（2019）粤1702执恢255号之一执行裁定及协助办理过户登记的通知书送达给阳江自然资源局。2020年1月9日，该院将（2019）粤1702执恢255号之一执行裁定送达给莫正奎。2020年5月22日，莫正奎、梁玉婵、莫俊杰向该院提出书面异议，请求如上所述。 另查明，该院执行人员在2019年7月5日中的《执行笔录》中告知申请执行人冯大团关于按确定保留价拍卖涉案房地产的所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能这一情况，申请执行人冯大团在笔录中表示请求继续拍卖涉案房地产。 阳江市江城区人民法院认为，本案审查的焦点问题是：一、涉案房地产在司法网络拍卖平台上经两次拍卖及一次变卖均流拍，不能依法以物抵债的，能否重新拍卖？二、该院确定涉案房地产的起拍价2639553元，是否符合法律规定？三、无益拍卖，能否继续推进拍卖？ 对于焦点问题一，涉案房地产在司法网络拍卖平台上经两次拍卖及一次变卖均流拍，不能依法以物抵债的，人民法院可以重新委托评估、拍卖。理由如下：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定：“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”该款规定的‘其他执行措施’，可以包括强制管理，以及执行法院根据市场价格变化，重新启动（评估）拍卖程序等。据此，涉案房地产经两次拍卖及一次变卖均流拍，不能依法以物抵债的，执行法院可以根据市场价格变化，重新启动评估、拍卖程序，而非必须立即解除查封、冻结措施。 对于焦点问题二，该院在2019年11月14日10时至2019年11月15日10时止对涉案房地产进行第一次拍卖时的起拍价为2639553元，并没有低于涉案房地产在《深国潼联评字[2017]30204号估价报告的回复》中的评估价3105356元的百分之七十（3105356元×0.7=2173749.2元），符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”的规定，并无不当，该院予以支持。 对于焦点问题三，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条第一款“保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。”的规定，如出现无益拍卖的情况，执行法院应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人，申请执行人申请继续拍卖的，人民法院可以继续推进拍卖。本案中，该院已依法在实施拍卖前将有关情况告知申请执行人冯大团，申请执行人冯大团申请继续拍卖，该院依法拍卖涉案房地产，符合法律规定，该院予以支持。 对于莫正奎、梁玉婵、莫俊杰认为涉案房地产评估价格过低这一问题，由于评估报告属于评估机构作出的专业技术报告，不是执行法院的执行行为，当事人或利害关系人对评估报告内容和结论有异议的，不属于执行异议审查范围。如当事人及利害关系人对评估报告内容和结论有异议的，可以在法定期限内向执行法院提出，由执行法院责成评估机构对当事人的异议作出答复。本案中，该院暂未发现有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质以及评估程序严重违法，且涉案房地产在2018年6月15日至6月16日以起拍价3150658元进行第二次拍卖，在2018年7月25日至9月24日以3150658元进行变卖，均因无人竞买而流拍。由此可见，莫正奎、梁玉婵、莫俊杰主张涉案房地产价值4018696元，评估价值4566799元，是经不起市场检验的。另，莫正奎、梁玉婵、莫俊杰主张申请执行人冯大团涉嫌存在恶意串通行为，操控、委托竞买人以较低价格竞拍到涉案房地产，给其造成重大损失，但其未能提供证据予以证实。综上，莫正奎、梁玉婵、莫俊杰请求确认该院在司法拍卖网络平台上对涉案房地产的公开拍卖行为无效以及撤销（2019）粤1702执255号之一执行裁定，理据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回莫正奎、梁玉婵、莫俊杰的异议请求。 复议申请人莫正奎、梁玉婵、莫俊杰向本院申请复议称，一、涉案房地产在中国建设银行股份有限公司阳江分行办理贷款抵押，至2019年7月31日止，抵押权人中国建设银行股份有限公司阳江分行对涉案房地产所享有的优先债权为借款本息3541291.12元，该案已在执行法院立案执行。而作为本案债权人冯大团的借款本金仅为38万元，执行法院却违背执行惯例，选择小债权启动恢复拍卖，拍卖保留价仅为2639553元，小于该涉案房地产的优先债权，且拍卖过程也是由一人竞拍，以保留价成交。执行法院的拍卖程序违法，拍卖行为无效，执行法院作出的（2020）粤1702执异55号执行裁定回避争议焦点，遗漏主要事实，属认定事实不清，适用法律错误。二、执行法院对法律的理解和适用是不正确的，其对法律作了类推解释和片面解释，属适用法律不当。涉案房地产在另案中有抵押，抵押贷款属于优先债权，该优先债权为3541291.12元，而本案涉案房地产的拍卖成交价为2639553元，该拍卖行为属于无益拍卖。执行法院没有对涉案房地产对外的抵押债务进行调查核实，复议申请人在异议书已提出了该部分事实，但执行法院在异议裁定中却回避本案争议焦点。由此可知，原审确定拍卖保留价及拍卖行为存在违法。请求：一、撤销阳江市江城区人民法院（2020）粤1702执异55号执行裁定、（2019）粤1702执恢255号之一执行裁定；二、确认阳江市江城区人民法院对梁玉婵名下的涉案房地产拍卖无效。 经审查，本院对阳江市江城区人民法院查明的事实予以确认。 另查明，阳江市江城区人民法院在审理冯大团与莫正奎、梁玉婵、莫俊杰民间借贷纠纷一案中于2016年8月19日作出（2016）粤1702民初2572号民事裁定，保全查封了登记在梁玉婵名下的涉案房地产。中国建设银行股份有限公司阳江分行与莫俊杰、梁玉婵、莫正奎金融借款合同纠纷一案，阳江市江城区人民法院于2017年11月14日作出（2017）粤1702民初914号民事判决，该判决确定：一、莫俊杰于该判决生效之日起十日内偿还借款本金2590950.52元及支付利息、罚息给中国建设银行股份有限公司阳江分行；二、若莫俊杰到期没有履行上述第一项所确定的债务，中国建设银行股份有限公司阳江分行对处理梁玉婵、莫正奎用于抵押的涉案房地产所得价款在260万元范围内享有优先受偿的权利，梁玉婵、莫正奎承担担保责任后，有权向莫俊杰追偿。上述判决生效后，因莫俊杰、梁玉婵、莫正奎未自觉履行义务，阳江市江城区人民法院根据权利人的申请立案执行，该案在执行过程中，除发现登记在梁玉婵名下涉案房地产在另案[（2016）粤1702执2468号]被查封外，没有其他财产可供执行，申请执行人中国建设银行股份有限公司阳江分行申请对在另案处置中的涉案房地产参与分配，并同意该案终结本次执行程序，阳江市江城区人民法院于2018年8月4日作出（2018）粤1702执501号之一执行裁定，裁定终结本次执行程序。 本院认为，本案审查的焦点是：执行法院拍卖涉案房地产是否符合法律规定。已发生法律效力的民事判决确定复议申请人莫正奎、梁玉婵、莫俊杰承担偿还借款义务，复议申请人本应在期限内自觉履行生效判决确定的义务，但其仍未能自觉履行，执行法院根据权利人的申请立案执行，并依法采取强制措施拍卖、变卖登记在梁玉婵名下的涉案房地产，该执行行为符合法律规定，并无不当。至于复议申请人认为执行法院选择小额案件启动拍卖、保留价低、一个竞买人竞拍，主张拍卖程序违法、拍卖行为无效的问题。本院认为，首先，《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条规定“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处分查封财产”，本案中，涉案房地产于2016年8月19日在本案诉讼阶段被保全查封，虽然涉案房地产在另案中有优先债权，但本案对涉案房地产查封在先，即使本案债权数额较小，执行法院在本案中推进拍卖，处置涉案房地产，符合上述法律规定，并无不妥。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条第一款规定“保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额”，该规定释明了在可能出现无益拍卖的情况下，若申请执行人申请继续拍卖的，执行法院应当准许，并且要重新确定拍卖保留价，且重新确定的保留价应当大于优先债权及执行费用的总额。本案中，执行法院将继续推进拍卖涉案房地产有可能出现无益拍卖的情况告知了本案的申请执行人，申请执行人亦向执行法院书面申请继续拍卖涉案房地产，此外，另案中的优先债权额经已发生法律效力的（2017）粤1702民初914号民事判决确定为260万元，且执行法院重新确定的拍卖保留价为2639553元，亦大于该优先债权及强制执行费用的总额，因此，执行法院的拍卖行为并无违反上述法律规定，亦无不当。再次，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第一款“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。”及第十一条“网络司法拍卖不限制竞买人数量。一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交。”的规定，涉案房地产经执行法院确定的保留价即起拍价为2639553元，竞买人虽系一人参与竞拍，但其以不低于2639553元的价格竞买成交，并无违反上述法律规定。因此，复议申请人主张本案的拍卖程序违法，拍卖行为无效的理由不能成立，本院不予支持。 综上，复议申请人莫正奎、梁玉婵、莫俊杰的复议请求没有事实和法律依据，应予驳回。阳江市江城区人民法院（2020）粤1702执异55号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回莫正奎、梁玉婵、莫俊杰的复议申请，维持阳江市江城区人民法院（2020）粤1702执异55号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  钟艳云 审判员  冯子欢 审判员  冯馨莹 二〇二〇年七月二十二日 法官助理石岩 书记员姜雪萍