上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初7774号原告：焦元晶，男，汉族，1990年8月24日出生，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：王永彬，上海理度律师事务所律师。被告：上海敷荣投资管理有限公司，住所地在上海市金山区枫泾镇环东一路******。法定代表：魏检，总经理。被告：北京盈讯营销顾问有限公司，住所地北京，住所地北京市丰台区樊羊路**院**楼****>法定代表人：侯永泽。委托诉讼代理人：王耕云，河北信联律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵楠楠，河北信联律师事务所律师。原告焦元晶与被告上海敷荣投资管理有限公司、北京盈讯营销顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告焦元晶及其委托诉讼代理人王永彬到庭参加诉讼，被告上海敷荣投资管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告焦元晶向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告上海敷荣投资管理有限公司房屋装修投资合同及房屋租赁合同，并依法判令由被告上海敷荣投资管理有限公司参照装修投资合同违约条款约定支付原告合同违约金6500元；2、判令被告上海敷荣投资管理有限公司退还原告房屋装修投资款65万元并支付利息(利息参照国家同期银行贷款利率计算，暂按年利率4.5%，从2018年7月14日起至投资款退完为止，暂按2年计算)；退还预收物业费2522元；3、判令被告北京盈讯营销顾问有限公司退还原告咨询服务费140,000元，并支付利息(利息参照国家同期银行贷款利率计算，暂按年利率4.5%，从2018年7月14日起至投资款退完为止，暂按2年计算)，若无法执行此费用由被告上海敷荣投资管理有限公司垫付；4、诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告撤回对被告北京盈讯营销顾问有限公司的起诉。庭审中，原告诉请变更为：1、判令被告上海敷荣投资管理有限公司退还原告房屋装修投资款790,000元，退还预收物业费2522元，并支付利息(参照国家同期银行贷款利率计算，从2018年7月14日起算到投资款退完为止)；2诉讼费由被上海敷荣投资管理有限公司告承担。事实与理由：2018年3月17日，原告通过房屋中介想购买一套商住公寓，后经房屋中介介绍认识了北京盈讯营销顾问有限公司的销售人员徐珍，推荐了其正在代理销售的上海敷荣投资管理有限公司开发投资的位于上海市金山区枫泾镇环东二路XXX弄XXX支弄的公租房项目(敷荣公寓)，承诺只需缴纳一笔装修投资款，之后每月支付固定房租，20年即可拥有房屋的产权，使用年限70年，但是除了装修投资款外还要向北京盈讯营销顾问有限公司支付一笔咨询服务费，原告当日缴纳定金25,000元订购2套房屋，分别是敷荣公寓x栋xx单元xxxx室及xxxx室，截至2018年7月13日，原告共向被告上海敷荣投资管理有限公司累计支付650,000元，向北京盈讯营销顾问有限公司支付140,000元，并与上海敷荣投资管理有限公司签订了两份敷荣公寓装修投资合同和两份敷荣公寓单位租赁房租赁合同。2019年7月14日，原告缴纳了两套房子一年的物业费2522元。后原告接到枫泾信访办的电话，要求去售楼处进行退房登记，现场上海敷荣投资管理有限公司贴出公示表示会分期将所有款项退还，并承诺北京盈讯营销顾问有限公司收取的咨询费在执行不到位的情况下由其垫付，但截至目前，原告未收到任何退款，为此，原告依法提起诉讼。被告上海敷荣投资管理有限公司未作答辩。原告向本院提交了敷荣公寓装修投资合同、敷荣公寓单位租赁房租赁合同、房屋交接确认书、收据等证据，证明其诉讼请求所依据的事实，上述证据客观真实，本院可以采信。根据本院采信的证据，以及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2018年7月14日及2018年5月13日，原、被告签订两份敷荣公寓装修投资合同，被告经金山区相关部门建造单位租赁房(敷荣公寓)项目，原告系完全满足单位租赁房相关入驻要求的个人，双方约定，房屋坐落于上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓3幢xx单元xx层xx室及x幢xx单元xx层xx室，房屋暂测面积分别为53.75平方米和62.67平方米，户型分别为C户型、D户型，房屋所属国有土地使用权的年限为70年，至2086年7月17日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行，房屋为全装修房；原告承担房屋精装修款分别为(包含装修、固定设备价格)310,000元、340,000元，原告于双方签订本合同之时全额支付；房屋租赁费为2100元/月/套，原告于每月15日支付当月租赁费，双方签订相关政府备案租赁合同后按约支付；原告在全额付清精装修款并按时全额支付该房屋租赁款满20年后，乙方拥有该房屋100%的使用权；原告在按时全额支付该房屋租赁款满20年后，如原告自住，被告免收该房屋的租赁费，如原告转租，在被告确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，被告配合办理相关租赁变更备案手续；原告在该房屋租赁未满20年、在按时全额支付该房屋租赁款的前提下，如原告进行转租的，必须提前1个月书面告知被告，在被告确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，被告配合办理相关租赁变更备案手续；双方同意于2019年5月31日前以全装修形式交付该房屋；根据现行法律法规，原告以向被告通过投资精装修及租赁形式获得该房屋的使用权，自交房之日至2021年12月31日止，该期限届满后，双方一致同意，原告自动续租该房屋；该房屋所属地块用途为支付规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖，原告知晓与该房屋有关的法律法规及政策，本合同签订后，如因国家法律法规规章及政策的调整或者该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以办理产权过户变更登记，则双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本合同作废，本合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权证过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)由原告承担，改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。合同签订后，原告于2018年3月17日支付25,000元，2018年4月13日支付15,000元，2018年5月13日支付320,000元，2018年6月15日支付220,000元，2018年7月14日支付70,000元，2019年7月14日支付两套房子物业费1164元、1358元，上述款项被告收款后均出具收据予以确认；2018年7月14日，北京盈讯公司出具收据确认收到原告共计140,000元。又查明，2019年7月24日，原告(乙方)与被告上海敷荣投资管理有限公司(甲方)签署两份房屋交接确认书，内容为：2019年7月24日，甲、乙双方对金山区枫泾镇环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓x幢xx单元xx层xx室和x幢xx单元xx层xx室进行交接，双方确认：1、甲方交付给乙方的房屋为金山区枫泾镇环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓x幢xx单元xx层xx室和x幢xx单元xx层xx室；2、双方确认水费、电费、天然气费用，自交接日前未结清的费用由甲方承担，交接日后由乙方承担；3、本交接书由甲、乙双方签字生效……还查明，2019年7月24日，原告(乙方)与被告上海敷荣投资管理有限公司(甲方)还签订敷荣公寓单位租赁房租赁合同两份，约定甲方将坐落于本市金山区枫泾镇环东二路XXX弄XXX支弄“敷荣公寓”x栋xx号xxxx室和x栋xx号xxxx室的单位租赁房(以下简称该房屋)出租给乙方，该房屋面积分别为53.75平方米、62.67平方米。甲、乙双方约定，该房屋租赁期限自2019年8月15日起至2022年8月14日止，双方同意，甲方于2019年7月24日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收；甲、乙双方约定，在上述租赁期内，房屋月租金为2100元；乙方应于每月15日前向甲方支付该房屋下个月的租金，逾期支付的，则乙方需向甲方支付逾期未付款额的日万分之一计算；甲、乙双方同意，本合同租期届满，自动续租该房屋，乙方按本合同的约定，向甲方支付该房屋的租金及由乙方承担的其他费用。合同还对其他事项作了约定。另查明：2017年11月8日，被告与北京盈讯公司签订租赁代理合同，被告委托北京盈讯公司为金山区枫泾环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓项目2、3号楼的独家租赁代理商，合同约定租赁物业的价格为物业装修款均价280,000元/套，租金均价2000元/月，租期20年，佣金为25,000元/套。此后，被告与北京盈讯公司签订补充协议，被告同意北京盈讯公司对所租赁房源渠道处置收费标准为80,000元/套。再查明，叶小云、周丹丹等当事人起诉被告房屋买卖合同纠纷案，经本院主持调解，被告同意在约定的期限内退还装修投资款、退还由第三方收取的中介费(咨询服务费)，但因被告未能履行生效民事调解书确定的义务，叶小云、周丹丹等当事人已经向本院申请执行，本院将依法对被告投资建造的单位租赁房进行评估、拍卖。本院认为：合同法规定，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。商品房预售人预售商品房，应当向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。相关司法解释规定，出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。被告投资建造的涉案房屋，其性质是单位租赁房，只能依法办理房屋大产权证，只能出租给符合特定条件的承租人，并不能分割办理独立产权证并进行房屋买卖；按照双方所签敷荣公寓装修投资合同的约定，原告是通过向被告支付涉案房屋全额装修投资款、并按时支付涉案房屋20年租金的方式，取得涉案房屋的长期使用权，被告是通过收取原告支付的涉案房屋装修投资款、以及涉案房屋20年租金的方式，向原告转让涉案房屋的所有权，因此，双方所签敷荣公寓装修投资合同，其实质是以租赁的形式代替房屋销售，违反了商品房预售的相关法律规定，应当认定为无效合同。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告依据敷荣公寓投资装修合同而收取原告支付的装修投资款、物业管理费，均依法应当返还原告，即对于被告收取并开具收据的装修投资款650,000元及物业费2522元均应退还原告。原、被告明知单位租赁房并不具备房屋销售的条件，而采用以租赁代替销售的形式进行房屋买卖，对此均有过错，双方应当按照各自的过错承担相应的法律责任。本案纠纷的形成，双方负有同等的责任，即双方因案涉合同被认定无效而产生相应的损失，双方均无请求对方给予赔偿的权利。据此，原告要求被告赔偿利息损失的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于北京盈讯公司收取的140,000元，首先，原告与北京盈讯公司之间并不存在委托合同关系，北京盈讯公司收取原告的款项，并不具有合同依据。其次，依据被告与北京盈讯公司所签代理合同及补充协议，北京盈讯公司向原告收取款项，是在被告同意的前提下而收取，并且原告是在支付装修投资款时一并支付，只是开具收款收据时由北京盈讯公司另行开具收据，但并未明确收取何种性质的款项，原告据此理解为购房款，并无不妥。再次，按照被告发布的清退细则，对于法院执行未能到位的部分，承诺先行垫付。最后，被告在法院主持调解的类似案件中，被告也同意返还有第三方收取的款项。因此，原告要求被告退还北京盈讯公司收取的140,000元，并无不当，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告焦元晶与被告上海敷荣投资管理有限公司于2018年5月13日和2018年7月14日签订的两份敷荣公寓装修投资合同无效；二、被告上海敷荣投资管理有限公司应于本判决生效后十日内返还原告焦元晶以租代售房款790,000元及物业费2522元；三、驳回焦元晶其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6252元，由被告上海敷荣投资管理有限公司负担，被告应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李贵贤二〇二〇年七月二十三日书记员  李韵洁附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项：商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。