黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑09民终120号上诉人（原审被告）：龙江银行股份有限公司七台河分行，统一社会信用代码912309006952272784,住所地七台河市桃山区大同街**。负责人：周占滨，系该分行行长。委托诉讼代理人：李光，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑翰平，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨汇坤贸易有限公司，统一社会信用代码91230199MA1AUYRT3Y（1-1）,住所地哈尔滨经开区南岗集中区长江路**悦山国际******。法定代表人：张禹，职务，经理。委托诉讼代理人：闫玉昌，黑龙江宏昌律师事务所律师。原审第三人：七台河市华信投资担保股份有限公司，统一社会信用代码9123900560630545P,住,住所地七台河市桃山区景丰路**/div>法定代表人：徐成明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王跃昌，男，1965年4月28日出生，汉族，该公司副总经理，住七台河市桃山区。上诉人龙江银行股份有限公司七台河分行（以下简称龙江银行）因与被上诉人哈尔滨汇坤贸易有限公司（以下简称汇坤公司）与原审第三人七台河市华信投资担保股份有限公司（以下简称华信公司）案外人执行异议之诉一案，不服桃山区人民法院（2019）黑0903民初2063号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龙江银行的委托诉讼代理人李光、郑翰平，被上诉人汇坤公司的委托诉讼代理人闫玉昌，原审第三人华信公司的委托诉讼代理人王跃昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，龙江银行与华信公司、七台河市隆达汽车销售服务有限公司、七台河市宏达利汽车销售服务有限公司、七台河市隆达金信汽车销售服务有限公司、七台河市隆达昌利汽车销售服务（集团）有限公司、七台河市隆达康瑞汽车销售服务有限公司、徐成明、姜媛媛、徐成龙、雒雪阳、徐大金、康永清、杨俊杰、吕芳芳、张勇、常小波等人四件借款合同纠纷案件，经该院作出（2018）黑0903民初994、995、996、997号民事判决书，上述案件判决书已发生法律效力，龙江银行据此申请合并执行四起案件总标的额30,606,488.84元，该院依龙江银行申请于2019年4月15日作出（2019）黑0903执165号执行裁定书，查封中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司名下的位于哈尔滨市××经纬××房产（原职工医院），不动产权证号13××95。该案涉房产系华信公司起诉张欣、哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司、中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司确认合同有效纠纷一案，该院于2017年12月20日作出（2017）黑0903民初99号民事判决书，判决确认华信公司与张欣2015年2月4日签订的以房抵债协议书有效。2019年8月14日，原告提出书面执行异议，我院作出（2019）黑0903执异116号执行裁定书，裁定驳回案外人汇坤公司的异议，原告于2019年10月9日收到该裁定书，于2019年10月17日提起执行异议之诉。另查明，2017年11月12日，华信公司（合同甲方）与马奎芝、彭业恒（马奎芝、彭业恒作为股东拟设立哈尔滨汇坤贸易有限公司，哈尔滨汇坤贸易有限公司设立后作为本合同乙方）签订房地产买卖合同，约定甲方将坐落于哈尔滨市道里区经纬十一街道24号房产（房屋产权证号13××95、登记面积为4,832.05平方米）及上述房屋的附属物、构筑物等转让给乙方，转让价6,000万，甲方将本合同约定标的物在登记机关转移登记至乙方或者乙方指定的自然人、其他组织、法人名下后，乙方分批将转让价款给付甲方，合同第七条违约责任约定无法办理过户登记，乙方可要求甲方继续履行本合同或者将房屋转让款转为甲方借款，并由甲方依据月息2分标准给付乙方借款的利息。2017年12月14日，华信公司与汇坤公司签订补充房地产买卖合同，补充内容为案涉房屋登记的权利人为中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司，哈尔滨百慧达房地产开发有限公司在天津产权交易中心以购买中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司国有资产的方式获得上述房地产所有权后，将房产转让给张欣，张欣又将房产转让给华信公司，双方约定转让不动产在交付前，华信公司已将该不动产的装修工程承包给他人，拖欠的装修工程款由华信公司负责。原告自2017年11月22日至2018年12月6日分多笔支付第三人购房款累计3,333.50万元，尚欠房款2,666.50万元。原告于2018年12月14日以自己名义交纳了案涉房屋2018年度热力费及2018年5月-10月用户编号0101924902的电费。2018年8月18日，原告与田中元（田中元作为股东拟设立哈尔滨枫尚酒店有限公司，哈尔滨枫尚酒店有限公司设立后作为本合同乙方）签订房屋租赁协议，租赁期自2018年8月18日起，租期15年。另查明，哈尔滨枫尚酒店有限公司于2019年4月10日成立，其与哈尔滨雅韵圣轩装饰工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同，约定工期自2019年4月3日开工，2019年10月25日竣工，工程地点哈尔滨市道里区经纬十一道街24号，工程为麗枫酒店哈尔滨中央大街友谊路店装饰工程。原告汇坤公司在该公司中作为第二大股东持股比例40%。原审判决认为，本案争议焦点是原告对其购买的尚未办理过户登记的房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益，原告与第三人于2017年11月12日签订房地产买卖合同及2017年12月14日签订补充房地产买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原告依约交付大部分购房款，且实际占有使用、管理案涉房屋，故房地产买卖合同合法及补充房地产买卖合同成立且有效。现原告要求继续履行合同，房地产买卖合同约定在第三人办理过户登记后分批给付房款，可见原告亦是在合理期限内分批支付余款，且尚无证据证实原告有不依据合同约定或法律规定提供手续、支付费用和其他拖延办理登记等过错行为，故其对案涉房屋未及时办理过户不存在过错，其占有使用房屋行为发生在人民法院采取保全措施之前，故原告对位于哈尔滨市××经纬××房屋具有排除强制执行的民事权益。关于被告主张原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不足以排除执行，本院认为该条款适用前提为案涉房屋登记在被执行人华信公司名下，但本案案涉房屋登记在案外人名下，故对被告该抗辩理由不予采纳。关于被告抗辩原告存在恶意串通、虚假交易行为，其未提供充分证据佐证，本院不予采信。关于原告汇坤公司对案涉房屋是否享有所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，案涉房屋现登记在中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司名下，原告与第三人签订的房地产买卖合同、补充房地产买卖合同不能直接发生物权变动效力，故本院对原告要求确认案涉房屋归其所有，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、不得执行中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司名下的位于哈尔滨市××经纬××房产（原职工医院，不动产权证号13××95）；二、驳回原告哈尔滨汇坤贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费194,832.44元由被告龙江银行股份有限公司七台河分行负担。判后，上诉人龙江银行不服，提出上诉，请求撤销(2019)黑0903民初2063号判决，驳回被上诉人汇坤公司的全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉理由:一、原审判决认定事实不清，“认定的事实”中关于案涉房屋的买卖交易、租赁情况及实际使用情况认定错误。其一被上诉人汇坤公司与华信公司交易案涉房屋的行为并不成立。被上诉人并未支付全部购房款，亦未取得房屋所有权。其二被上诉人汇坤公司与案外人田中元签订的租赁协议系虚假。案涉房屋并未在案外人田中元或哈尔滨枫尚酒店有限公司的控制与使用中。被上诉人与案外人之间并不存在合法有效的租赁关系。其三原审认定房屋承租方(枫尚公司)将案涉房屋委托给案外人哈尔滨圣轩工程公司进行装修事实错误;房屋外墙明确体现“麗枫酒店”字样的酒店照片，与实际情况严重不符。其装修房屋的行为或许是真实的，但所装修的房屋并非案涉房屋。外墙明确写着“麗枫酒店”字样的酒店楼体照片实际拍摄地点为哈尔滨市道里区经纬十道街7号，而案涉房屋坐落于道里区经纬街××号。两处位置虽然仅相隔一个街区，但并非同一位置。二、原审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该权利应当符合下列条件:1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产:3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:4.非因买受人自身原因未办理过户登记。被上诉人汇坤公司的权益并不符合以上法律规定，不符合可以排除强制执行的条件。被上诉人并未合法占有案涉房屋。案涉房屋的实际状况为内部破败，无人管理更无人使用。被上诉人庭审中所举示的照片“麗枫酒店”并非案涉房屋，更无法体现案涉房屋当前状态。故被上诉人并未实际对外经营，没有合法占有该不动产。被上诉人既没有支付全部购房款。被上诉人分多次次支付的部分款项每笔金额较低，实为利用同笔小额资金多次转入转出，制造了虚假的交易记录。被上诉人虽然将未办理房屋登记过户的原因归责于华信公司，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。三、原审程序违法，上诉人申请原审法院调取证据，原审法院未予回复。四、原审判决由上诉人承担全部案件受理费错误。被上诉人汇坤公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，龙江银行应承担诉讼费用合法。请求驳回上诉，维持原判。理由是，原审判决认定事实清楚，原审第三人同汇坤公司签订的房屋买卖合同合法、有效。汇坤公司与华信公司是2017年11月12日签订的《房地产买卖合同》和《补充房地产买卖合同》。两份合同是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，汇坤公司接收房屋后，按合同约定，先后支付房款共计33,335,000.00元，支付该房屋供热费241,887.00元，电费5,264.00元，充分证明汇坤公司对涉案房屋已实际占有和使用。同时，汇坤公司同田中元于2018年8月18日签订了《房屋租赁合同》，合同中对租赁时间、面积、租金及给付时间都作了约定，是合法、有效的租赁合同。哈尔滨枫尚酒店已取得合法营业执照，并于2019年4月4日同哈尔滨圣轩装饰有限公司签订了《装饰施工合同》，汇坤公司投入装修款2000余万元。汇坤公司在桃山区人民法院执行局查封案涉房屋之前已签订合法、有效的房屋买卖合同。汇坤公司与华信公司签订《房屋买卖合同》时间是2018年8月18日，法院查封时间是2019年7月13日，是在房屋买卖合同签订之后一年零六个月查封的。第四，枫尚酒店现对外正式营业，每天都有顾客住宿，龙江银行称内部杂乱不堪，无人使用与事实不符。本案涉案房产现仍登记在北车集团有限责任公司名下，华信公司通过与张欣、哈尔滨市百慧达公司的诉讼，判决确认华信公司与张欣以房抵债协议有效。而华信公司只是上诉人龙江银行的债权保证人，并不是直接债务人。经审理查明，中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司(以下简称北车公司)在2010年企业改制中，对公司所属原职工医院房产进行了处置。在处置资产清单中对该房产进行了说明：该房产于1982年11月建成，坐落在哈尔滨市道里经纬××号，1990年5月9日取得编号为哈房里字第0158号的房屋所有权证，登记建筑面积为5053平方米，所有权人为哈尔滨车辆厂。1994年3月23日取得编号为哈里国用(1994)字第22903号的土地使用证，登记土地使用权总面积为2233.51平方米，土地使用权者为哈尔滨车辆工厂。1993-2004年公司对该房产进行扩建增加建筑面积2173平方米:(1.扩建经纬十道街医院机关1-6层建筑面积1639平方米;2.医院后院与主楼之间增建建筑面积100平方米用于太平间出灵处:3.增建医院后院二楼建筑面积280平方米用于传染科;4.扩建医院后院收发室及4个车库建筑面积共计154平方米)但未办理房屋所有权登记手续。2003年6月30日哈尔滨车辆工厂完成改制成立本公司，公司对该项房产拥有所有权。2011年3月28日,案外人哈尔滨市百惠达房地产开发有限公司通过天津产权交易中心以人民币4,482.15万元拍卖购买了上述房产（哈尔滨市道里区经纬十一道街24号），实际交付后未办理房屋产权转移登记手续。同时，哈尔滨市百惠达房地产开发有限公司将购买的上述房产转让给案外人张欣所有，虽然房产证和房产实际已交付张欣，但未办理房屋转移登记手续。因张欣拖欠原审第三人华信公司借款，双方于2015年2月4日签订了《以房抵债协议书》，桃山区人民法院（2017）黑0903民初99号民事判决书确认了《以房抵债协议书》合法有效。原审第三人华信公司依生效判决取得了该房产所有权。2017年11月12日，原审第三人华信公司与被上诉人汇坤公司签订房产买卖合同，约定将坐落于哈尔滨市道里区经纬十一街道24号房产（房屋产权证号13××95、登记面积为4,832.05平方米）及上述房屋的附属物、构筑物等转让给乙方，转让价人民币6,000万元。被上诉人汇坤公司先后支付原审第三人华信公司购房款累计3,333.50万元，尚欠房款2,666.50万元。2017年12月14日，双方又签订补充房地产买卖合同，补充内容为案涉房屋登记的权利人为中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司，哈尔滨百慧达房地产开发有限公司在天津产权交易中心以购买中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司国有资产的方式获得上述房地产所有权后，将房产转让给张欣，张欣又将房产转让给华信公司，双方约定转让不动产在交付前，华信公司已将该不动产的装修工程承包给他人，拖欠的装修工程款由华信公司负责。房产与证照已实际交付给被上诉人汇坤公司后，汇坤公司以自己名义交纳了2018年度热力费及2018年5月-10月用户编号0101924902的电费。2018年8月18日，被上诉人汇坤公司与案外人田中元签订房屋租赁协议，田中元作为股东开办了哈尔滨枫尚酒店有限公司，租赁期间自2018年8月18日起，租期15年。哈尔滨枫尚酒店有限公司又与哈尔滨雅韵圣轩装饰工程有限公司签订了建筑装饰工程施工合同，约定由哈尔滨雅韵圣轩装饰工程有限公司对哈尔滨市道里区经纬十一道街24号房产进行整体装修，工期自2019年4月3日至2019年10月25日，工程名称为为麗枫酒店哈尔滨中央大街友谊路店装饰工程。2019年10月末，麗枫酒店已装修完毕并投入经营使用。2019年4月15日，桃山区人民法院依本案上诉人龙江银行申请作出（2019）黑0903执165号执行裁定书，查封北车公司名下的位于哈尔滨市××经纬××房产（原职工医院），不动产权证号13××95。执行依据为桃山区人民法院审理龙江银行诉原审第三人华信公司、案外人七台河市隆达汽车销售服务有限公司和七台河市宏达利汽车销售服务有限公司、七台河市隆达金信汽车销售服务有限公司、七台河市隆达昌利汽车销售服务（集团）有限公司、七台河市隆达康瑞汽车销售服务有限公司、徐成明、姜媛媛、徐成龙、雒雪阳、徐大金、康永清、杨俊杰、吕芳芳、张勇、常小波等四件借款合同纠纷案件作出的（2018）黑0903民初994、995、996、997号生效民事判决书，执行总标的额30,606,488.84元。2019年8月14日，被上诉人汇坤公司提出书面执行异议，桃山区人民法院作出（2019）黑0903执异116号执行裁定书，驳回上诉人汇坤公司的异议，汇坤公司于2019年10月17日提起了执行异议之诉。根据上诉人龙江银行提出的问题和庭审争议焦点，本院会同双方当事人共同到案涉房产所在地进行了实地勘察、质证，同时依职权到哈尔滨市不动产中心调取了案涉房产档案，另查明以下事实：一、案涉房产左右两侧临街，左侧为原职工医院正门（此门已封闭），门牌号为道里区经纬十一道街24号，该门牌号为房地产中心登记的门牌号，有房屋产权登记证照。右侧为原职工医院扩建的**办公楼，门牌号为道里区经纬十道街**（此门正在使用），该门牌号未查到房产信息。门牌号为道里区经纬十一道街24号的房产和门牌号为道里区经纬十道街7号的房产整体为一幢建筑。二、案涉房屋左侧一至四层除经纬十一道街一侧一层未装修使用外，其它均已整体装修完毕，由案外人（承租人）田中元以丽枫酒店名义对外经营使用。本院认为，当事人依法取得的不动产物权受法律保护，且具有排他性、专属性，享有排除人民法院强制执行的民事权利。本案案涉房产从原始所有权人北车公司几经转让，后由桃山区人民法院依法确认权利人为原审第三人华信公司。原审第三人华信公司作为房产的所有权人与被上诉人汇坤公司签订的房产买卖合同，主要权利义务条款明确具体，不违反法律禁止性规定，系当事人真实意思表示，符合当事人民事权利意识自治，双方签订的房产买卖合同合法有效，依法受法律保护。合同签订后，原审第三人华信公司将合同标的物房产和产权证照实际交付给被上诉人汇坤公司，汇坤公司给付了大部分款项后将房产出租给案外人，案外人对房屋进行了整体装修并对外经营使用，应依法认定被上诉人汇坤公司对案涉房产已实际占有、使用、收益和管理。案涉房产证照名称仍然为房产原所有权人北车公司，买卖双方当事人虽然未办理房屋产权登记过户手续，但该房产已几易其手，其他交易各方均未提出异议，人民法院无权对已完成的交易性质进行审查。为维护房地产市场交易秩序稳定，应依法认定被上诉人汇坤公司取得了案涉房产的所有权。关于不动产物权登记效力问题，根据我国物权法的立法精神，未办理登记过户的不动产不得对抗善意取得第三人。上诉人龙江银行的执行申请是在华信公司与汇坤公司房产买卖合同主要权利义务履行后，依其享有的合法债权提出的，其并不是物权法意义上的善意取得第三人，因此其无权对未办理登记过户但已实际交付使用的房产享有强制执行请求权。关于上诉人龙江银行上诉请求中提出的原审认定事实不清、适用法律错误、审判程序违法和案件受理费分担不当问题，经公开开庭审理和本院依职权调查，均无事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，适用法律并不无当，依法应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条第一款（一）项和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费194,832.44元由上诉人龙江银行股份有限公司七台河分行负担。本判决为终审判决。审判长 姜 南审判员 申丽英审判员 迟丽杰二〇二〇年七月十五日书记员 丛义梅