广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初12682号原告：胡润龙，住湖南省衡阳市雁峰区*********。委托诉讼代理人：姜文娜，湖南铭慧律师事务所律师。被告：林国辉，住广东省东莞市**********。委托诉讼代理人：周广敬，广东三左律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国良，广东三左律师事务所辅助人员。原告胡润龙诉被告林国辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告胡润龙的委托诉讼代理人姜文娜，被告林国辉的委托诉讼代理人周广敬、张国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求一、确认原告和被告于2019年5月22日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告向原告返还押金、预付的租金（因案涉厂房无建设规划许可证，案涉合同无效，该款项实际为占有使用费，但被告出具收据记载的款项为租金）合计为355200元以及利息3004.4元（按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，以355200元为本金，从2019年5月23日起计算至清偿之日，暂时计算至起诉之日为3004.4元）；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。诉辩意见原告胡润龙诉称：2019年5月22日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，约定被告将其兴建的位于东莞市塘厦镇莲湖环市*******、办公楼以及铁皮房出租给原告，月租金为人民币88800元，合同签订当日，原告支付给被告三个月押金、一个月租金，合计355200元。《厂房租赁合同》第三条甲方责任第五项约定甲方要提供合法的相关证件，备注条款约定甲方保证铁皮房租赁期一年内不漏水，以及按照相关法律的规定，出租方应当提供适租以及合格的租赁物，但是合同签订已经两月有余，被告至今未向原告交付适格的租赁物以及租赁物的合法证件且租赁物至今仍然存在诸多直接影响正常使用的问题未解决。于7月中旬，原告特前去租赁物现场查看，仍然发现目前仍然有多处问题，诸如漏水、渗水、墙壁裂缝等，被告迟迟未将系列问题处理完毕并及时向原告交付租赁物的行为相对于原告早早向被告交付了三个月的押金和预付一个月的租金，合计人民币355200元的履约行为，直接影响了原告的生意计划，给原告造成了较大的损失。另经原告了解，案涉的租赁物并未办理建设规划许可证，故提出上列诉请。被告林国辉辩称：一、双方签订《厂房租赁合同》当天，被告已经将厂房交付给原告管理使用，原告以合同无效为由主张没有使用厂房没有依据。被告的案涉厂房是空的，也没有门锁，原告也是经中介介绍自行查看案涉厂房，原告到现场实地查验过厂房的具体情况，原告对厂房的现状十分清楚，对厂房的漏水、需增加用电变压器等情况都是原告提出，原告签订合同前已经预见厂房存在的相关问题，但还是决定承租，并在租赁合同中作出了明确约定，由被告进行增加独立变压器以及在一年内发现漏水进行修复，所以也约定了免租期从2019年5月23日至2019年7月30日，用于增加变压器、在出现漏水可以修复，原告也可以进行相应的装修。为此双方才签订了《厂房租赁合同》，虽然双方没有再签订书面的交付手续，但厂房实际上从签订合同当天起已经交由原告管理使用，从双方签订合同的目的、约定的免租期及其作用可以反映出，且在免租期内都是原告自行使用厂房，如原告认为一直没有接收到厂房，为何没有向被告提出过异议，这是不符合常理的。另外从微信记录中也可以说明，原告自签订合同当天即2019年5月22日起便开始在微信客户群多次发布案涉厂房招租广告，如原告没有实际接收厂房怎么可能会以自己为联系人来发布广告，否则不符合常理。二、厂房租赁合同如被认定为无效，原告明显存在过错，根据相关法律规定，原告对其占用厂房期间应当按照租金标准向被告支付相应的占有使用费，该占有使用费应和被告收取的押金或者租金进行相互抵消。三、原告要求全额返还押金、租金以及利息，没有事实和法律依据。案件事实一、案涉租赁物来源：被告林国辉称案涉租赁物是从他人处承租而来，但并不能提交不动产登记证书或建设规划许可证。另原、被告一致确认案涉租赁物没有办理建设规划许可证，也没有经主管部门批准建设。本院于2020年6月3日发函至东莞市自然资源局调查案涉租赁物的情况，截止2020年7月6日并未有回复。二、租赁合同签订情况：2019年5月22日，原告胡润龙和被告林国辉签订《厂房租赁合同》，约定林国辉将位于东莞市塘厦镇莲湖环市*****的宿舍办公楼以及铁皮厂房出租给原告胡润龙。双方约定租金为88800元，租期为2019年8月1日至2025年7月30日。免租期的规定为从2019年5月23日至2019年7月30日，如林国辉不能在2019年9月1日前不能装好250千伏安电的独立变压器给胡润龙使用，9月1日之后到装好变压器期间胡润龙不用支付租赁费。等到林国辉装好之后才能算租赁期。双方约定胡润龙支付266400元的三个月押金，再支付一个月租金。合同备注林国辉保证铁皮房租赁期内一年不漏水，如漏水由林国辉处理。三、租赁合同履行情况：合同签订后，原告于2019年5月21日向被告支付定金10000元，后来并入5月22日的押金。5月22日当天支付345200元，其中有88800元是预付租金，266400元是押金。双方对于案涉租赁物是否交接存在争议。原告主张没有完成交接手续，被告认为在签订合同当日已经将租赁物交接给原告。被告提供了招租广告以及微信聊天内容，证明原告招租的情况。原告胡润龙称自己是提前招租。原告称因厂房漏水、变压器没有安装、路面坑洼等问题，原告在7月16日明确表示不再租赁厂房；被告主张原告是在7月底八月初才提出不再承租。双方确认直到原告起诉前，被告并未安装好变压器，被告称由于约定的安装变压器时间是9月1日前。四、租赁物的现状：2019年8月中旬，被告将租赁物出租给案外人。五、其他：被告提交了中介费收据，证明为达成原、被告的租赁关系，被告支出了相应的中介费用。本院当庭释明因案涉合同无效，被告可以提起反诉一并处理案涉争议。但被告林国辉并未在法定期限内向本院提起反诉。以上事实有厂房租赁合同、收据、借记卡账户历史明细清单、微信转账截图、2019年7月16日租赁物现场照片，被告提供的收款收据、照片、微信聊天记录、证人证言等证据以及本院庭审笔录附案证实。裁判理由和结果本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”双方确认案涉租赁物没有建设规划许可证，案涉租赁合同当属无效。本案争议焦点如下：第一，原告是否有权要求被告退回押金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案应当按照上述规定进行处理。押金266400元，属于因该合同取得的财产，被告应当予以返还。此外，被告林国辉还应当返还押金的相应法定孳息，即从2019年5月23日开始按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率支付利息直至实际清偿之日为止。第二，原告是否有权要求被告退回预付租金88800元。本院认为，合同约定的免租期从2019年5月23日至2019年7月30日，且约定林国辉不能在2019年9月1日前装好250千伏安电的独立变压器给胡润龙使用的话，不用支付租赁费。因此，即便案涉租赁物在签订合同时已经交接给原告，也并不符合缴纳占有使用费的条件。现在合同已经确认无效，被告林国辉应当退回预付的占有使用费88800元。因该预付租金是原告自愿支付给被告的占有使用费，主张利息并无法律依据，本院不予支持。但被告未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告胡润龙和被告林国辉签订的案涉《厂房租赁合同》无效；二、限被告林国辉于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告胡润龙押金266400元以及利息（以266400元为本金，从2019年5月23日开始按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率支付至实际清偿之日为止）；三、限被告林国辉于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告胡润龙预付房屋占有使用费88800元；四、驳回原告胡润龙的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8005.07元，由被告林国辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  尤中琴人民陪审员  李凤映人民陪审员  宋宇晴二〇二〇年七月六日书 记 员  徐思琦附本案适用法律渊源：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。