山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初4301号 原告：唐桂枝，女，汉族，1954年8月30日生，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：范国杰，山东银河星律师事务所律师。 被告：薛绪敏，男，汉族，1946年10月9日生，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：周庆江，山东天航（胶州）律师事务所律师。 第三人：王玉花，女，汉族，1948年9月6日生，住山东省胶州市。 原告唐桂枝与被告薛绪敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，被告申请追加王玉花为本案第三人，本院依法予以准许，本案本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人范国杰，被告薛绪敏的委托诉讼代理人薛绪敏，第三人王玉花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐桂枝向本院提出诉讼请求：1.依法确认胶州市（房权证胶私农字第××号）房屋的所有权归原告所有；2.判令被告协助原告办理房产过户手续；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：原告与被告系同村村民，2008年5月16日，原被告签订房屋买卖契约书一份，约定原告购买被告所有的胶西镇小行村669号房屋，原告按照合同约定支付购房款并入住房屋，但被告一直未给原告办理过户手续，故提起诉讼，请求法院判如所请。 被告薛绪敏辩称，原被告之间的房屋买卖关系确实存在，但协议中并未约定被告协助原告办理过户手续的义务，而且当时房屋买卖过程中，被告本身对房屋买卖的关系不认可，迫于其他各种原因才签订涉案房屋契约书；同村涉及房屋宅基地买卖应首先确认原被告系统一集体组织成员，尤其是宅基地买卖，需要经村同意，并报乡镇政府备案；该房屋系被告与配偶夫妻共同财产，被告对于该房产不应当享有将家事代理权，因该买卖系涉及处理家庭大宗财产，故被告申请追加被告薛绪敏配偶为本案第三人，以便于查明本案事实，维护被告及第三人权益，确保该次房屋买卖合法有效，避免被告家庭矛盾，在该房屋签订买卖契约书后，被告之配偶就提出反对，但房屋一直未过户，且被告一直在做其配偶思想工作，现该案起诉至法院，被告无奈，基于以上原因追加配偶为第三人。 第三人王玉花陈述称，第三人不同意薛绪敏卖房子，第三人不知道薛绪敏卖房子的事。 原告围绕诉讼请求依法提交房屋买卖契约书、集体土地使用证、房屋所有权证、胶州市自然资源局胶西自然资源所证明等证据，拟证实薛绪敏将涉案房屋卖给原告，双方买卖合法有效，涉案房屋已经交付，并且原告办理了集体土地使用权证。 被告薛绪敏质证称，对房屋买卖契约书，真实性无异议，被告只是将房屋出售给原告，不包含宅基地，而且同村村民之间买卖宅基地应当报村集体及乡镇备案，该证据显示的买卖无备案，也没有出售宅基地，该契约书中只有被告签字，无第三人签字；对集体土地使用权证，真实性及证明事项均有异议，被告并没有参与该集体使用证的办理，对真实性无法确认，根据该份证据中记载的使用权类型为拨用，与原被告之间事实存在的集体土地流转方式记载不一致；对证明，真实性认可，但不符合证据的形式要件，该证明无经办人签字，无联系方式，对证明事项不予认可，根据土地管理法第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，原告欲举证其名下只有一处宅基地，应当举证证明其户籍及户籍记载的所有人员在该户口名下所有家庭成员只有一处宅基地，现该证明只显示原告个人名下宅基地情况，无法显示其户口下宅基地情况，不排除原告购买被告宅基地及房屋违反土地管理法关于一户一宅的规定；对房屋所有权证，真实性无异议，被告要求原告说明该房屋所有权证上手写的“改唐桂枝”字样的由来。房屋买卖契约书签订于2008年5月16日，房产证办理时间为2006年5月29日，可见当时房屋及宅基地是分别办证，根据房屋买卖契约书被告仅是将房屋四间卖给原告，不涉及宅基地，现原告将宅基地办理过户完毕，而房产证未办理，而且已经距2008年过去十几年，原告在办理宅基地及房屋相关手续时系违反登记公示原则。 第三人王玉花质证称，对以上证据均不知情。 本院要求原告出示户口本，原告户口本显示户主为匡磊，匡磊系原告儿子。原告儿子匡磊已结婚并育有子女二人。 根据原、被告、第三人陈述及经审查确认的证据，结合法庭调查，本院认定如下事实： 2008年5月16日，由薛功福代笔，在李洪斌、薛方勋见证下，原告与被告薛绪敏签订房屋买卖契约书一份，约定被告薛绪敏将其所有的位于胶州市房屋（南至匡洪运，北至薛立强，西至匡梅来，东至胡同）以43500元的价格出售给原告。原被告在该买卖契约书中签字捺印确认，并确定买卖双方现金与房屋证件均各自交付齐全，无任何拖欠。 2013年9月21日，原告办理了案涉房屋所在宅基地的集体土地使用证，登记证号为胶集用（2013）第81182358号。 另查明，原告儿子匡磊名下有一处宅基地，原告名下有一处宅基地及案涉房屋所在宅基地。 还查明，被告与第三人系夫妻关系，现案涉房屋仍登记在被告薛绪敏名下，登记号为房权证胶私农字第××号。 本院认为，本案的争议焦点是：一、房屋买卖合同效力如何认定；二、原告现在是否有权要求被告继续履行合同，协助办理过户手续。 关于争议焦点一，原告与被告薛绪敏系同一村集体组织成员，原告名下除案涉房屋所在宅基地再无其他宅基地，原告与被告薛绪敏签订的房屋买卖契约书，系双方当事人真实意思表示，该合同内容和形式均符合法律规定，合法有效，合同签订后，原告向被告交付购房款43500元，已经按约履行合同约定的义务，被告收到购房款后亦将房屋及房屋权证交付给原告。 现被告及第三人以被告薛绪敏无权处分为由，抗辩买卖合同应为无效，本院认为，夫妻一方对于夫妻共同财产有平等的处分权，由于夫妻之间特殊的身份关系，夫妻一方对夫妻共同财产的处分行为对于相对人来说，不论从主观上还是客观上均无法知道该处分行为是否只是个人的意思表示，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，被告王玉花负有证明买受人原告在明知其不同意被告薛绪敏出卖涉案房屋的情况下仍与被告薛绪敏签订买卖合同的举证责任，但被告王玉花对此并未举证证明，应承担举证不能的不利后果。 另，案涉房屋登记于被告薛绪敏名下，基于不动产的公示、公信原则，原告有理由相信被告薛绪敏系该房屋的完全权利人，且原告在支付购房款后，已经入住房屋并使用至今，并且已经办理该房屋所在宅基地的集体土地使用证，在此期间被告王玉花从未提出任何异议。 综上，作为买受人的原告完全有理由相信涉案房屋转让行为是共有人的共同意思表示，退一步讲，即使被告薛绪敏是擅自处分共有房屋，被告王玉花确实不同意或不知道，由于原告是善意、有偿取得该房屋，也应当维护买受人的合法权益，故对被告及第三人的抗辩意见本院不予支持。 被告薛绪敏还抗辩，被告只是将房屋出售给原告，并未出售宅基地，而且同村村民之间买卖宅基地应当报村集体及乡镇备案，但本案买卖并未备案，本院认为，宅基地使用权人对宅基地仅有使用权，并无所有权，被告出售房屋给原告，宅基地使用权也一并转移给原告，并且在2013年案涉房屋所在宅基地的集体土地使用权证亦登记给原告，表明村集体及买卖双方均对原被告买卖房屋的行为无异议，故对被告该抗辩意见本院亦不予采信。 关于争议焦点二，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到本案中，办理不动产产权转移登记手续是实现房屋买卖合同目的主要内容之一，原告依约向被告支付购房款并依法办理集体土地使用证后，被告应当协助原告办理案涉房屋的产权转移登记手续，以实现合同目的，但被告现已明确表示不履行该义务，其行为已构成违约，依法应当承担继续履行的违约责任。现原告起诉要求判决被告协助办理案涉房屋的产权转移登记手续的诉讼请求合理合法，应予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告薛绪敏于本判决生效之日起十日内协助原告唐桂枝办理位于胶州市房屋（胶私农字第××号）的产权转移登记手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费888元，减半收取444元，由被告薛绪敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  汤龙江 二〇二〇年七月二十三日 法官助理贾立超 书记员曲坤