山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0911民初220号原告：张某某，女，汉族，1987年10月20日出生，住山东省苍山县。委托诉讼代理人：葛萍萍，上海丰兆律师事务所律师。被告：陶某，男，汉族，1967年10月10日出生，住江苏省泰州市靖江市。被告：泰安某某置业有限公司,住所地山东省泰安市岱岳区大汶口石膏工业园，统一社会信用代码：913709003126530945。法定代表人：许某，执行董事、经理。委托诉讼代理人：李某某，系公司员工。原告张某某与被告陶某、泰安某某置业有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人葛萍萍、被告某某公司的委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼，被告陶某经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告返还原告购房款220000元及利息损失。2、请求法院依法判决被告支付原告损失655900元。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告陶某将泰安某某置业有限公司开发的某某城B12地块5号楼121商铺出售给张某某，2017年7月19日约定房屋价格为3600元每平方米，并承诺2个半月负责办理网签事宜，因被告迟迟不办理房屋交接等手续，后陶某、秦安某某置业有限公司、张某某三方签订《泰安某某城金融商务区认购协议书》。该协议书约定，张某某购买泰安某某置业有限公司开发的某某城B12地块5号楼121商铺，合同面积是149.73平方米，房屋价格为3500元每平方米，合同总价款为524055元，按照约定张某某已经通过银行转账支付购房预付款22万元，约定剩余房款进行银行按揭，且2018年10月5日陶某出具收条一份，该收条约定卖方负责办理正规网签备案合同。现经评估，涉案房产现值为875900元，原告也向被告发送了催告履行通知书，但被告仍未协助原告办理，被告的行为构成了严重违约且给原告造成了损失。现为维护原告合法权益，具状起诉，请求人民法院依法判如所诉。被告某某公司辩称：一、原告诉求某某公司返还22万元购房款无事实和法律依据。1、某某公司与原告无合同关系，也没有向原告收取22万元购房款，原告要求某某公司返还22万购房完全没有事实依据。2、泰安某某城B12地块对外销售房屋的主体是某某公司，陶某（第一被告）非某某公司员工，也非某某公司授权的销售代表，其擅自同原告签订合同中、销售某某公司房屋的行为是瞒着某某公司进行的，是违法行为，违法行为的后果由其自已承担。二、原告诉求某某公司赔偿损失655900元无事实和法律依据。1、原告将房屋的评估价值875900元减去已支付的购房款220000元得出的655900元作为损失数额，暂不论评估报告是否真实客观，此种损失的计算方法显然是错误的。2、假如原告产生了损失，该损失也是由陶某违法销售某某公司房屋造成的，应当由陶某承担赔偿责任。而且，某某城B12地块房屋的预售许可证置于某某城售楼处公示，购房人可以随时查看，原告张某某是完全民事行为能力人，在某知或者应当知道陶某无权对外销售某某城B12房屋的情况下与陶某订立《认购协议书》并支付购房款，应当自已承担行为的部分后果。3、某某公司与原告没有成立合同关系，更没有关于损失赔偿的约定，原告起诉某某公司赔偿损失没有合同依据。而且在收到本案的传票之前，某某公司对陶某违法销售某某城房屋给原告并收取款项一事是不知情的，更谈不上有任何侵犯原告权益的行为，原告起诉某某公司赔偿损失也没有法律依据。综上所述，请法院驳回原告对某某公司的全部诉讼请求。被告陶某未到庭，未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陶某与原告张某某签订《泰安某某城金融商务区认购协议书》一份，合同签订时间未载某。约定原告张某某购买被告某某公司B12地块5号楼1-21、2-2室房产，建筑面积149.73平方米，单价3500元，总价524055元。协议书第四条载某，签订合同时，原告已向被告陶某支付购买房屋预付款人民币220000元。付款方式为按揭贷款/全款，全款524055元，余款304055元，签订网签合同和开出某某收据后付清余款。违约责任为原告须在规定日期内将（首付款/全款）付清，并在被告某某公司指定地点签订《商品房买卖合同》及《银行按揭贷款合同》，并办理好其他相关手续。届时，任何一方拒付首付款或全款、拒签《商品房买卖合同》及《银行按揭贷款合同》，则视为违约，违约方须赔偿守约方总房款20%的违约金。合同另对管辖等其他事项进行了约定。合同落款处原告张某某、被告陶某分别签字。2018年7月19日至2018年10月12日期间，原告张某某通过银行转账方式分三次支付购房款100000元、100000元、20000元，共计220000元。2018年10月10日，被告陶某向原告张某某出具《收条》一份，载某：今陶某收到张某某购买某某城B12地块5号楼1-21商铺购房款，大写贰拾贰万元整（小写220000元），卖方负责办理正规网签备案合同。收条落款处由被告陶某签字并注某日期。2018年11月20日，被告某某公司经理马亚芳、财务总监张永良、销售经理林栋等出具《签署合同表》一份，载某了涉案房产的位置、单价、面积。2019年11月26日，原告张某某委托山东金桥房地产土地评估有限公司对位于泰安市某某城B12地块5号楼1-21、2-21室房地产进行市场价格评估，山东金桥房地产土地评估有限公司出具了山东金桥房估字××号评估报告，估价对象房地产价值取整人民币87.59万元。本院认为：原告张某某与被告陶某签订《泰安某某城金融商务区认购协议书》，结合被告陶某在协议书落款处的签字、协议书载某首付款支付情况及被告陶某出具的《收条》，本院认定该合同签订时间为2018年11月份。协议约定原告购买被告某某公司B12地块1-21、2-21室房产，并在协议中某确约定房产面积、单价、付款方式、违约责任、管辖等条款。该认购协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为有效的房屋买卖合同。认购书签订之前，原告张某某向被告陶某支付了220000元的购房款，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立”。被告应按认购书约定的内容履行。现被告陶某无法向原告张某某交付涉案房屋及办理网签等相关手续，原告请求被告陶某返还已交购房款220000元并赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。合同约定违约方赔偿守约方总房款20%的违约金，合同中原被告双方对违约责任已某确约定，原告未提供证据证实违约金不足以弥补其经济损失，原告要求被告赔偿损失655900元无事实和法律依据，本院不予支持。被告某某公司辩称，被告某某公司与原告没有签署认购协议书，从现有已查某证据看，被告某某公司的销售经理、营销经理、财务经理均在《签署合同表》上签字，此签署合同表是对拟签订房屋买卖合同的审批，现原告未与被告某某公司签订房屋买卖合同，购房款也未交付被告某某公司，因此原告要求被告某某公司承担责任与事实不符，对此本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陶某于本判决生效之日起十日内返还原告张某某购房款220000元，支付违约金104811元（524055元*20%）；二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12560元，财产保全费5000元，由原告张某某承担6380元，被告陶某司承担11180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  苗福强人民陪审员  杨圣美人民陪审员  王 彬二〇二〇年七月三十日法官助理段思呈书记员段思呈