贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初4934号原告：翟培翥，男，汉族，1995年9月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：石山、袁艳，系贵州百进律师事务所律师。被告:毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码:915224005566150351。法定代表人:林登祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇翔（特别授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：代文钦（一般授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。原告翟培翥与被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司（下称：广厦房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序于2020年6月17日公开开庭进行审理。原告翟培翥的委托诉讼代理人袁艳、被告广厦房开的委托诉讼代理人王宇翔、代文钦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一2幢11层2号房屋的不动产权证书并交付原告；2、判令被告向原告支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书违约金，暂定为31783.00元(具体金额以原告已付购房款378658.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.5倍从2019年2月5日计算至被告办理房屋产权证书并交付原告之日止);3、判令被告向原告支付逾期交房违约金3711.00元（具体金额以原告已支付购房款378658.00元为基数，按日万分之一从2018年8月1日起至被告向原告交付涉案房屋之日止）；4、判令被告向原告退还已收取的三通费3900.00元及三通费实际占用期间的利息(利息以3900.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年11月24日起计算至所有三通费本息清偿完毕之日止);5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年11月24日原告与被告签订《商品房买卖合同》签约确定单，该签约单记载原告购买房屋签约号为2号楼11层2号房屋，建筑面积为108.81平方米，单价为3480.00元每平方，还需额外支付3900.00元三通费及维修基金8160.00元；2017年11月24日原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方就商品房基本情况、付款方式、交房期限、交房手续、房屋转移登记作了明确约定；合同中还约定，逾期交房超过30日的，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从合同约定的交房时间至实际交房之日，以原告已经支付的购房款为基数按日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，但被告不仅延期交房且至今未办理房屋不动产权证。原告认为，根据合同约定被告应于2018年7月31日向原告交付房屋，但被告直到2018年11月7日才向原告交房；根据法律规定，被告应在房屋交付后90日内为原告办理房屋不动产权证书，但被告至今未办理房屋不动产权证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任;同时，被告违法收取三通费应予退还。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。被告广厦房开口头辩称：被告没有办理不动产权证并没有违反合同约定，合同要求在交付之日90日内向原告办理不动产权证，但被告交房验收尚未通过，不具备交房条件，合同也并未对交付之日做出具体的约定，所以被告不应当承担违约责任；物业合同方的当事人，分别是金龙公司和原告，与被告并无联系，是否签订物业合同与房屋是否交付没有任何联系，被告消防没有竣工验收不具备交付条件，也没有向原告出具房屋交接单，不能证明被告已经向原告交付房屋。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月24日，原告作为买受人，被告广厦房开作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积108.81平方米，套内建筑面积88.66平方米，总房款382558.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。付款方式：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款82558.00元，余款300000.00元以银行按揭支付。出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）。逾期在30日之内（该实现应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。此外，《商品房买卖合同》还约定了其他事项。《合同补充协议》约定：三、电、燃气、通信、有线电视等入户及安装费用共计：3900.00元，签约时缴付并计入总房款中，如有关部门调整上述收费项目的收费标准，则以调整后的为准，交房时不再另行收取……。此外，《合同补充协议》还约定其他相关事项。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告向被告支付了购房款及维修基金。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原告与被告均应按合同约定履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定；参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%”的规定。原告自认收房时间为2018年11月7日，其提供的前期物业服务合同签订时间、生活垃圾清运费、建筑垃圾清运费、物业服务费收据上载明的时间均为2018年11月7日，与原告陈述收房时间一致，故可认定原告收到案涉房屋的时间为2018年11月7日，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日开始计算，即从2019年2月5日起计算违约金，违约金截止时间，因原、被告双方未约定委托办证，截止时间为被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。故违约金的计算为，以原告已付购房款382558.00元为基数，原告主张以378658.00元为基数，本院从其所愿；2019年2月5日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。合同约定被告应当于2018年7月31日前向原告交付涉案商品房，原告按照合同约定履行完毕支付全部购房款的义务，被告应当及时履行交付涉案房屋的义务，根据原告自述原告收房时间为2018年11月7日，被告已经构成违约，应当承担违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。根据合同约定“逾期超过30日，买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一(该比率应当不小于本条第1(1)项中的比率)的违约金”。逾期交房违约金以原告已付购房款382558.00元为基数，但原告主张以378658.00元为基数，本院从其所愿，从2018年8月1日计算至2018年11月7日（违约天数为98天），因此，被告应当向原告支付的逾期交房违约金为3710.84元（378658.00元×0.0001×98天）。原告诉请被告立即为其办理涉案房屋的不动产权证书并交付原告，因原、被告均未举证证明涉案房屋具备法定办理不动产权证书的条件，且本案原告并未委托被告办证，故对原告该诉请本院不予支持。原告诉请被告退还三通费，因本案原、被告签订的《合同补充协议》中明确载明“电、燃气、通信、有限电视等入户及安装费用共计：3900.00元，签约时缴付并计入总房款中，如有关部门调整上述收费项目的收费标准，则以调整后的为准，交房时不再另行收取…”，三通费原、被告双方已经约定计入房屋总价款中，原告并未向本院举证证明被告另行收取原告三通费，故原告该诉请，本院不予支持综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告翟培翥支付逾期交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以378658.00元为基数，从2019年2月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告翟培翥支付逾期交房的违约金3710.84元；三、驳回原告翟培翥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费419.00元，由被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 杨 婷二〇二〇年七月五日书记员 包清琳