福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初586号 原告:中国工商银行股份有限公司福州台江支行，住所地福建省福州市台江区817南路中亭街利生苑****楼**，统一社会信用代码91350100854390364G。 负责人：林坚英，行长。 委托诉讼代理人：上官炳祥，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡顺庚，福建国富律师事务所律师。 被告：林珠，女，1989年9月23日出生，住福建省福州市长乐区。 被告：福建海富房地产有限公司，住，住所地福建省福州市鼓楼区五四北路**世界金龙大厦****一社会信用代码91350000611000077M。 法定代表人：陈亚平。 原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行（以下简称“工行福州台江支行”）与被告林珠、福建海富房地产有限公司（以下简称“海富公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人上官炳祥到庭参加诉讼；被告林珠、海富公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行福州台江支行向本院提出诉讼请求：1.被告林珠立即向原告偿还借款本金520713.63元及利息（利息含罚息、复利，按照合同约定的计算标准计算至所有款项还清之日止，暂计至2019年12月3日为103010元）；2.原告有权以被告林珠提供抵押的坐落于鼓楼区的房产经依法折价、拍卖或变卖后所得价款优先受偿；3.被告海富公司对被告林珠所负的上述债务承担连带清偿责任；4.本案所有诉讼费用由三被告承担，包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等。事实和理由：2010年2月25日，原告与两被告签订《个人购房借款／担保合同》（下称“合同”），约定被告林珠向原告借款570000元，用于购置位于鼓楼区的房产，借款期限为30年，从2010年3月3日起至2040年3月3日止，借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%，贷款发放后被告林珠以按月等额本息的方式偿还贷款本息。被告林珠未按照合同约定日期偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在合同约定利率基础上加收30%确定（合同第9.1条）。而且被告林珠连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告林珠提前清偿全部贷款本息，直至解除合同（合同第10.2条）。为担保债务履行，被告林珠自愿以其所有的坐落于鼓楼区的房产提供抵押担保，抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、原告实现债权的费用等（合同第十四、十五条）。2010年3月4日，上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记。此外，被告海富公司自愿为被告林珠所负的合同项下全部债务向原告提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，原告依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，但被告林珠提供抵押的上述房产办妥正式抵押登记手续，且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后被告海富公司的保证责任免除（合同第二十二条至二十四条）。合同签订后，原告于2010年3月3日依约向被告林珠指定账户发放了570000元贷款。然而，被告林珠却未依约履行还本付息的义务，被告海富公司亦未履行连带保证责任，两被告的行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，特依据合同第三十三条的约定提起诉讼，望判如所请。 被告林珠、海富公司未作答辩。 本院认为，原告在本案中主张的事实两被告未作抗辩，且前述事实有原告提交的两被告自愿放弃质证权利的以下在案证据林珠的身份证、海富公司的企业公示信息、合同编号200927100525《商品房买卖合同》、编号Ａ［闽］字［营业部］行［台江］支行［2010］年［一手房贷ＨＦ0020］号《个人购房借款／担保合同》、预购商品房抵押权预告登记证书（榕房预ＱＲ字第××号）、中国工商银行特殊业务凭证、借款凭证及自营历史明细表予以证明，故对原告主张的事实予以确认。另，《商品房买卖合同》载明，案涉房屋的买受人系林珠、出卖人系海富公司；合同约定出卖人应当在2011年6月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人。《个人购房借款／担保合同》载明，借款人林珠授权贷款人工行福州台江支行将贷款划入海富公司在该行的账户；合同约定抵押人获得房屋所有权证书后应当30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押权预告登记证书记载工行福州台江支行系预告登记权利人，林珠系预告登记义务人。上述银行凭证、明细表载明，本案借款当期执行利率为年利率4.158%；2011年2月13日起林珠出现逾期还息，至2015年6月1日起未再还本付息；被告林珠尚欠原告借款本金520713.63元及暂计至2019年12月3日的利息、罚息、复利共计103010元。庭审中原告确认案涉的海富大厦尚未办理初始登记。原告工行福州台江支行与被告林珠、海富公司签订的《个人购房借款／担保合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告工行福州台江支行已履行合同项下的款项出借义务，被告林珠未按期归还借款本息构成违约，故原告工行福州台江支行请求被告林珠还本付息，事实成立，于约于法有据，本院依法予以支持。关于原告诉讼请求的以目前仅抵押权预告登记的案涉房产折价、拍卖或变卖后所得价款优先受偿及被告海富公司承担连带清偿责任问题，本院已审结的类案工行福州台江支行诉叶丹青、海富公司金融借款合同纠纷的（2020）闽0103民初585号一案判决认为：案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记,未办理初始登记，尚不具备办理所有权登记和抵押登记的条件，但叶丹青负有在案涉房产具备办理物权登记条件之后协助办理抵押登记的义务，故本院确定叶丹青应在案涉房产完成初始登记之日起三十日内协助办理案涉房产抵押登记。在案涉房产完成初始登记，具备办理物权登记条件后，若叶丹青逾期仍未协助办理抵押登记，工行福州台江支行将无法行使抵押权，海富公司免除保证责任的条件亦无法成就。为平衡各方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院以判决的方式赋予工行福州台江支行对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。海富公司自愿为叶丹青的债务提供阶段性连带责任保证，根据合同关于案涉房屋正式抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对同时满足前述条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任的约定，在案涉房产办理正式抵押登记之前，海富公司应在保证范围内承担连带清偿责任。上述案件系本院庭长主审。《最高人民法院关于加强各级人民法院院庭长办理案件工作的意见（试行）》第七条规定，各级人民法院院庭长办理案件，应当起到示范、引领和指导作用。故对原告的上述诉讼请求，在上述类案处理的示范、引领和指导下予以处理。两被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告林珠应于本判决生效之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行偿还借款本金520713.63元及利息、罚息、复利（暂计至2019年12月3日的利息、罚息、复利共计103010元，此后利息、罚息、复利按编号A[闽]字[营业部]行[台江]支行[2010]年[一手房贷HF0020]号《个人购房借款/担保合同》约定的计算标准计算至款项还清之日止）； 二、被告林珠应于福州市鼓楼区产完成初始登记之日起三十日内，协助原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行办理前述房产的抵押登记手续； 三、福州市鼓楼区产抵押登记办妥后，或被告林珠逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行有权以前述房产折价或拍卖、变卖所得的价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 四、被告福建海富房地产有限公司对被告林珠所负的本判决第一项确定的债务向原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行承担连带清偿责任，在福州市鼓楼区产的抵押登记手续办妥之日，或被告林珠逾期仍未办理抵押登记但原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行选择对前述房产行使优先受偿权之日，其保证责任终止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10037元，适用简易程序减半收取计5018.50元，由被告林珠、福建海富房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 庄章斌 二〇二〇年七月一日 法官助理 王雨桐 书 记 员 林 威 附： 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。