河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初137号原告：河南晨升置业有限公司,住所地河南省郑州市金水区晨旭路恒升府第******。法定代表人：党志林，系公司董事长。委托诉讼代理人：史长江，河南艳阳律师事务所律师。被告：河南百瑞置业有限公司，住所地河，住所地河南省许昌市市辖区阳光大道**百瑞国际酒店**v>法定代表人：金红利，系公司董事长。委托诉讼代理人：张瑛，女，系公司员工。委托诉讼代理人：琚顺兴，河南世纪风律师事务所律师。被告：毛云飞，男，1963年4月16日出生，汉族，住河南省许昌市。原告河南晨升置业有限公司（以下简称河南晨升公司）与被告河南百瑞置业有限公司（以下简称河南百瑞公司）、被告毛云飞建设用地使用权纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告河南晨升公司的委托诉讼代理人史长江，被告河南百瑞公司的委托诉讼代理人张瑛、琚顺兴，被告毛云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南晨升公司向本院提出诉讼请求：判令二被告连带支付原告违约金1230000元。事实与理由：2016年1月22日，以被告毛云飞为主要控股人（原法定代表人）的河南百瑞公司与原告河南晨升公司签订协议，约定河南百瑞公司将权属于自己14539平方米的土地使用权以4021576元的价格转让给原告河南晨升公司。过户期限为2016年1月30日之前，任何一方消极或妨碍过户手续均视为违约，任何一方违约需每天向对方支付违约金10000元。协议签订后，河南晨升公司依约向河南百瑞公司于2015年12月2日支付3000000元、2015年12月9日支付1000000元，但超过2016年1月30日约定的过户期限后，河南百瑞公司仍未履行土地使用权过户手续。后经河南晨升公司了解，河南百瑞公司所转让的土地所有权因其被诉早已被人民法院查封，只是土地使用权不能过户。无奈，河南晨升公司以河南百瑞公司法定代表人毛云飞涉嫌诈骗犯罪向沁阳市公安局提起刑事控告，经公安机关追赃，毛云飞向河南晨升公司于2017年1月16日退还2500000元、2016年6月3日退还1500000元。原告认为双方签订的协议合同有效，虽然被告返还原告所支付的4000000元土地使用权转让金，但并不能免除被告应当承担的违约责任，自2016年1月30日至2016年6月3日，被告应当支付原告违约金1230000元。请求法院判如所请。被告河南百瑞公司辩称，被答辩人与被告毛云飞协商转让的土地，系毛云飞与他人合伙购买的土地，因毛云飞个人无房地产开发资质，所以毛云飞将该块土地的国有土地使用权证登记在答辩人名下，想借用答辩人资质开发建设商品房。因此，该块土地的实际物权人是毛云飞个人，而不是答辩人。被答辩人与毛云飞之间协商转让该块土地使用权过程中，答辩人既不知道也没有参与他们之间的土地使用权转让交易。答辩人不仅没有在被答辩人与毛云飞之间签订的协议书上盖章，而且，被答辩人直接把转让款支付给了毛云飞个人，而不是支付给答辩人。本案土地使用权转让交易，是被答辩人与毛云飞个人之间的交易，而不是被答辩人与答辩人之间的交易。因此，被答辩人对答辩人的诉讼请求应予驳回。被告毛云飞辩称，1、被答辩人与答辩人协商转让的土地，系答辩人与他人合伙购买的土地，因答辩人个人无房地产开发资质，所以答辩人将该块土地的国有土地使用权证登记在河南百瑞公司名下，想借用河南百瑞公司的资质搞商品房开发建设。答辩人是该块土地的实际物权人。答辩人与被答辩人协商转让该块土地使用权并签订协议过程中，河南百瑞公司既不知道也没有参与，答辩人与被答辩人双方签订协议后，被答辩人直接把400万元转让款支付给了答辩人。本案土地交易，是被答辩人与答辩人之间的交易，与河南百瑞公司无关。2、2016年1月22日，被答辩人与答辩人签订协议后，被答辩人给答辩人支付了400万元转让款。因河南百瑞公司与他人有经济纠纷，该块土地被法院查封，答辩人暂时无法给被答辩人办理土地使用权过户手续，被答辩人担心出现风险，所以被答辩人主动向答辩人提出解除协议，不再购买该块土地，并要回了支付给答辩人的400万元转让款。因此，被答辩人向答辩人索要迟延办理过户的违约金，依法不能成立，被答辩人对答辩人的诉讼请求应予驳回。经审理查明：被告河南百瑞公司系有限责任公司，被告毛云飞原系被告河南百瑞公司的法定代表人、股东。2014年12月29日，被告河南百瑞公司的法定代表人从被告毛云飞变更为金红利。原告河南晨升公司与被告毛云飞协商，将被告河南百瑞公司名下位于许昌市东城墙街××号地块转让给原告河南晨升公司，原告河南晨升公司分别于2015年12月2日、2015年12月9日向被告毛云飞转账3000000元和1000000元，共计4000000元。被告毛云飞以个人名义就4000000元出具了收到条。2016年1月22日，被告毛云飞以被告河南百瑞公司的名义与原告河南晨升公司签订《河南百瑞置业有限公司许昌市东城墙街××号地块付款明细表》，约定被告河南百瑞公司于2008年10月31日取得许昌市东城墙街××号地块土地使用权，国有出让仓储用地，面积14539平方，原告河南晨升公司向河南百瑞公司支付4021576元后，被告河南百瑞公司于2016年1月30日前配合完成土地使用权过户手续，“任何一方消极或妨碍过户手续均视为违约，任何一方违约需每天向对方支付违约金壹万元，直到完成过户手续”。该明细表中，被告毛云飞代表被告河南百瑞公司签字，未加盖被告河南百瑞公司公章。诉讼中，被告河南百瑞公司否认被告毛云飞在签订上述明细表时取得了授权。后因被告河南百瑞公司名下位于许昌市东城墙街41号地块被许昌市中级人民法院依法查封，被告毛云飞未能按约定协助办理土地使用权的过户手续。2016年6月3日，原告河南晨升公司与被告毛云飞双方协商解除土地使用权转让合同关系，被告毛云飞向原告河南晨升公司转账汇款1500000元。2017年1月16日，被告河南百瑞公司受被告毛云飞委托向原告河南晨升公司转账汇款2500000元。现原告河南晨升公司要求二被告按每天10000元违约金的标准支付2016年2月1日至2016年6月3日期间的违约金1230000元，形成本案诉讼。另查明，原告河南晨升公司就本案纠纷向沁阳市公安局报案，沁阳市公安局进行立案侦查并自2017年3月1日起多次对被告毛云飞进行讯问，但原、被告双方均认可该刑事案件未提起公诉。以上事实，有付款明细表、付款凭证、收到条、退还款项付款凭证、讯问笔录、营业执照、工商登记变更信息、代持股协议、股权转让协议、委托书、电子回执及庭审笔录在卷为凭。本院认为，被告毛云飞与原告协商登记于被告河南百瑞公司名下建设用地使用权转让事宜，并以被告河南百瑞公司的名义签订地块付款明细表，被告毛云飞的行为属代理行为。因地块付款明细表中未加盖被告河南百瑞公司的公章，被告毛云飞在协商建设用地使用权转让事宜时也未提供被告河南百瑞公司的授权委托书，被告毛云飞的行为属于无权代理。原告主张被告毛云飞系被告河南百瑞公司的原法定代表人、股东，被告毛云飞的行为属表见代理，代理行为有效。经本院审查，被告毛云飞在协商本案建设用地使用权转让事宜过程中，原告所支付的4000000元款项均转入被告毛云飞个人账户，收到条也是以被告毛云飞个人名义出具，被告毛云飞在协商建设用地使用权转让事宜时早已不是被告河南百瑞公司的法定代表人，且被告毛云飞、河南百瑞公司均主张案涉建设土地使用权系被告毛云飞实际购买后登记于河南百瑞公司名下，综合上述情形，原告主张被告毛云飞属表见代理的意见依据不足，本院不予支持。因被告毛云飞在无代理权的情况下以被告河南百瑞公司的名义与原告协商、签订地块付款明细表，代理行为无效，民事责任应由行为人即被告毛云飞承担，被告河南百瑞公司不承担本案的民事责任。原告与被告毛云飞签订地块付款明细表，明确约定案涉土地使用权应于2016年1月30日之前转移登记至原告名下，但被告迟迟未能履行合同义务，双方于2016年6月3日协商解除了建设用地使用权转让合同关系。原告主张被告应当自逾期办理变更登记之日2016年1月30日至解除合同之日2016年6月3日按双方约定每日10000元的标准计算违约金1230000元。被告毛云飞则辩称是原告主张解除合同关系，合同解除后，不能再依据逾期办理变更登记的违约金计算方法来计算本案的违约金。经本院审查，被告毛云飞未按约定在2016年1月30日之前将案涉土地使用权变更至原告名下，属违约行为，应当承担违约责任。本案地块付款明细表中约定了逾期办理变更登记的违约金计算方法，双方虽然于2016年6月3日协商解除了建设用地使用权转让合同关系，但不影响违约条款的效力。原告主张被告毛云飞支付违约金1230000元符合合同约定，但违约金的性质主要是补偿性，并有限度地体现惩罚性，故原告主张的违约金应当不超出其实际损失的30%为限。原告主张其实际损失包括实际受让土地开发项目后的预期利益及支付4000000元价款的利息损失。但地产开发系商业行为，存在商业风险，原告主张的该预期利益具有不确定性，故原告的实际损失主要为其支付4000000元的利息损失。原告于2015年12月2日、2015年12月9日向被告毛云飞转账3000000元和1000000元，被告毛云飞于2016年6月3日、2017年1月16日分别向原告转账1500000元、2500000元，资金占用期间按同期同类贷款利率年4.35%计算利息损失为156050元。原告主张的违约金1230000元，本院以利息损失上浮30%即202865元予以支持；过高部分，因依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告毛云飞支付原告河南晨升置业有限公司违约金202865元；二、驳回原告河南晨升置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7935元，由原告河南晨升置业有限公司负担6626元，被告毛云飞负担1309元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  李翰哲人民陪审员  周喜玲人民陪审员  余 红二〇二〇年七月七日书 记 员  赵 焱