广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初2225号 原告：滕富仍，男，1989年7月15日出生，壮族，住南宁市青秀区。 原告：李雪莲，女，1992年8月22日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 两原告共同委托诉讼代理人：苏俊峰，广西中名（平果）律师事务所律师。 被告：南宁嘉通置业有限责任公司，住所地南宁市那洪大道********，统一社会信用代码91450100315945287Y。 法定代表人：陈志杰，董事长。 委托诉讼代理人：黄琪宇，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫玉洁，广西创想律师事务所律师。 原告滕富仍、李雪莲与被告南宁嘉通置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告滕富仍及两原告共同委托诉讼代理人苏俊峰，被告南宁嘉通置业有限责任公司委托诉讼代理人黄琪宇、闫玉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滕富仍、李雪莲向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金23717元；2.判令被告向原告支付本次维权律师费2000元。事实和理由：原告于2017年1月19日向被告购买了位于南宁市江南区，建筑面积125.77平方米，总价款474345元，双方合同约定的交房时间为2018年12月31日。合同签订后，原告按合同约定于2017年1月19日支付了首付款95345（其中2017年1月16日支付20000元定金转为首付款）及办理了住房贷款按揭，该笔贷款379000元于2017年1月25日向被告发放完毕。至此，原告已完成全款支付的合同义务。但到约定交房时间后至原告提起本次诉讼之时，被告未能如约交付房屋。经原告现场观察，全小区设施及所购住房均未施工完成，没有达到交付标准。根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第10条第2款及补充协议第7条的约定，被告应向原告支付自合同第9条规定的最后交付期限届满日至实际交付之日止每日按已支付房款千分之五的违约金，总额不超过已付房款的百分之五。依该约定，被告应向原告支付违约金为474345×5%=23717元。但原告向被告提出支付逾期交房违约金，被告拒绝支付。又根据补充协议第6条的约定，违约方应向守约方支付维权的诉讼费、律师费、执行费、差旅费等费用，被告还应向原告支付本次维权的律师费2000元。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告南宁嘉通置业有限责任公司辩称：一、涉案新港家园项目因南宁市人民政府的行政命令以及广西机场管理集团有限责任公司、民航中南局、民航广西监管局的要求，从2017年2月9日开始暂停施工，以及因为行政指令、天气等原因导致工期延误共计587天，属于不可归责于被告的客观事由，被告不应承担违约责任；二、被告因航空限高问题、行政指令、天气原因致工期延误587天，双方签订的《南宁市商品房买卖合同》约定的交付时间是2018年12月31日前，故被告可以延迟交房时间至2020年8月9日。被告于2019年9月6日向原告发出交付（入伙）通知书，告知原告于2019年9月30日进行收房，且涉案商品房的楼层于2019年9月24日通过预验收，于2019年12月24日通过正式验收，但原告至今未办理收房手续，应自行承担不利的后果；三、涉案商品房已于2019年9月24日通过五方预验收，于2019年12月24日通过正式验收，具备交付条件。原告应当根据合同约定在接到被告通知后于2019年9月30日进行收房，但原告未按照合同约定办理房屋交接手续已经构成违约，应向被告承担违约责任；四、2010年1月至3月期间因新冠××疫情导致被告无法通知原告办理房屋交接手续，属于不可抗力因素，被告不应承担违约责任；五、涉案《南宁市商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金每日千分之五标准过高，如法院认定被告构成违约需支付违约金，则违约金应调整为每日万分之四以内，且最高额不超过合同总价的5%。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2015年11月30日，被告就涉案南宁经济技术开发区吴圩镇棚户改造项目（新港家园）20号楼取得《建设工程规划许可证》（证号：建字第450105201510318），许可的建设规模为总建筑面积21869.64㎡，层数25F，建筑总高度75.6m。涉案新港家园项目于2015年12月30日开工建设。2016年6月30日，涉案新港家园项目取得《商品房预售许可证》。 2017年1月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01893193），约定：出卖人以出让方式取得位于江南区，编号为450105102001GB00155的地块的土地使用权。出让证号为桂（2015）南宁市不动产权第0015522号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为新港家园，建设工程规划许可证号为建字第450105201510318号，施工许可证号为450113201512300101；买受人购买的商品房为预售商品房，买受人购买的商品房为江南区新港家园20号楼1单元二十层2003号，该商品房用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为大于2.2米，建筑层数地上25层，地下，地下**，该商品房属预售房内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米4859.59元，总金额为474345元；出卖人应当在2018年12月31日前，将经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方单位验收合格且符合合同约定的商品房交给买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2.非出卖人原因包括但不限于因自然灾害、公共突发事件而影响工程进度，或是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如市政停水、停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、施工时间限制、交通管制等）造成工期延误的；以及因政府机构的行为或为遵守政府新出台的有关法规及规范性文件和政策而引起工期延误的。除因上述特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金，由出卖人承担的违约金额、赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房款价的5%。合同签订后，原告依合同约定于2017年1月19日支付了首付款95345元（其中2017年1月16日支付20000元定金转为首付款），后原告办理了住房按揭贷款，该笔贷款379000元已于2017年1月25日支付至被告指定的银行账户。 2017年2月10日，涉案新港家园项目因其建设高度影响南宁机场运行而全面停止施工及销售工作。后新港家园项目按照民航广西监管局〔2017〕26号文件的要求完成拆除工作及安装障碍物灯并经南宁市住房保障和房产管理局批准后，于2017年11月16日复工，上述期间总计279天。 2019年9月，被告通知原告于2019年9月30日办理收房手续，但因涉案新港家园项目20号楼尚未通过竣工验收，原告拒绝收房。后被告于2020年5月14日再次向原告发出收房通知，原告于2020年5月20日收到该通知，并于2020年7月3日办理了收房手续。 2019年12月24日，涉案南宁经济技术开发区吴圩镇棚户改造项目（新港家园）20号楼通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位及建设单位五方验收合格。验收意见载明，20号楼的建筑面积21866㎡，结构类型、层数为框剪结构，地上，地上**、地下**时间为2015年12月30日，竣工时间为2019年12月24日。 另查明，2018年至2019年期间，涉案新港家园项目因高考、中考、自治区成立六十周年、两会、东盟博览会及台风“山竹”影响而停工50天。庭审中，原告认可上述事由构成不可抗力，交房的期限可相应顺延50天。 再查明，因新冠××疫情影响，广西壮族自治区于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，后于2020年2月24日调整为三级响应。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。 原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于被告是否可以延期交房及其天数的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》的约定，被告作为出卖人可据实延期交房的情形主要包括：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2.非出卖人原因包括但不限于因自然灾害、公共突发事件而影响工程进度，或是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如市政停水、停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、施工时间限制、交通管制等）造成工期延误的；以及因政府机构的行为或为遵守政府新出台的有关法规及规范性文件和政策而引起工期延误的。对于涉案新港家园项目因建设高度限高造成停工279天可否相应顺延交房问题。涉案新港家园项目于2015年11月30日取得《建设工程规划许可证》，许可的建筑层数为25F，建筑总高度为75.6m，被告在实际建设过程中未超越规划许可的范围，故该项目因建设高度限高而被相关部门责令停工整改应属出卖人无法事先预见和控制的客观原因造成的延误，被告可依据合同约定据实延期交房。对于涉案项目因高考、中考、自治区成立六十周年、两会、东盟博览会及台风“山竹”等原因造成停工可否相应顺延交房问题。涉案项目因上述原因致暂停施工50天，原告认可上述事由构成不可抗力，交房时间可相应延期50天，故本院亦予以确认。对于涉案项目因天气原因可否相应顺延交房问题。本院认为，合同并未约定对于大雨、暴雨及大暴雨等恶劣天气导致无法正常施工的属于出卖人可据实延期交房的情形，故被告关于涉案项目因天气原因导致无法正常施工应顺延交房的主张，无合同约定及法律依据，本院不予采信。综上，被告可据实延期交房的天数共计为329天（279天+50天），合同约定的房屋交付时间为2018年12月31日前，则顺延329天后，房屋交付的时限应为2019年11月25日前。 关于被告是否构成逾期交房及其违约金的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》约定，被告（出卖人）应当在2018年12月31日前，将经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方单位验收合格且符合合同约定的商品房交给原告（买受人）使用。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”。《建筑工程质量管理条例》第十六条亦规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：。(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用”。依照上述规定,建设、勘察、设计、施工、监理五方单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定,交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五方单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此,依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定,以及涉案合同的约定,涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格,电梯、消防等设施也验收合格,相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，涉案项目于2019年12月24日才正式通过建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位及监理单位五方验收合格，则涉案房产具备合同约定的交付条件的时间不应早于2019年12月24日。被告通知原告于2019年9月30日办理收房手续，此时涉案房产尚未达到合同约定的交付条件，原告有权拒绝收房。在房屋达到交付条件后，被告系于2020年5月20日再次书面通知原告收房，距离房屋交付的时限2019年11月25日已超过178日，被告应承担相应逾期交房的违约责任。被告抗辩称，因新冠××疫情防控需要，其于2020年1月至3月期间无法通知原告办理交房手续，上述期间应予扣除。经查，因新冠××疫情影响，广西壮族自治区于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级应急响应，后于2020年2月24日调整为三级响应，故即便扣除上述一级应急响应31天的时间，被告逾期交房天数按每日万分之四计算的违约金也已超过合同总价的5%。根据双方合同约定，被告逾期交房需承担的违约金额、赔偿责任总金额最高不超过原告已付房款价的5%，故被告仍应支付原告按已付房价款5%计算的逾期交房违约金，即474345元×5%=23717元。 关于维权律师费的问题。原、被告双方在《南宁市商品房买卖合同》中并未就被告逾期交房所致的律师费负担问题进行明确约定，而律师费亦并非被告违约所必然造成的损失，故原告诉请的维权律师费2000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告南宁嘉通置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告滕富仍、李雪莲支付逾期交房违约金23717元； 驳回原告滕富仍、李雪莲的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费221元，由原告滕富仍、李雪莲负担25元，被告南宁嘉通置业有限责任公司负担196元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  王小佳 二〇二〇年七月六日 书记员  蒋环宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ——