北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初31547号原告：臧国顺，男，1955年1月16日出生，汉族，北京市第二医院退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：曹镭（原告臧国顺之妻），1956年4月30日出生，汉族，北京市水产公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘辉，北京详文律师事务所律师。被告：臧秀英，女，1946年3月24日出生，汉族，北京市理工大学幼儿园退休干部，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：马海滨（臧秀英之夫），1941年8月2日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司退休干部，住北京市海淀区。被告：臧国庆，男，1952年10月1日出生，汉族，国营797厂退休职工，住北京市西城区。被告：臧国有，男，1957年1月1日出生，汉族，国家地质局职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：臧国庆（即被告臧国庆）。委托诉讼代理人：马海滨（同臧秀英的委托诉讼代理人）。被告：臧秀荣，女，1960年11月7日出生，汉族，北京电声器材厂退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：臧国庆（即被告臧国庆）。委托诉讼代理人：马海滨（同臧秀英的委托诉讼代理人）。被告：臧秀华，女，1964年1月1日出生，汉族，北京香格里拉饭店退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：臧国庆（即被告臧国庆）。委托诉讼代理人：马海滨（同臧秀英的委托诉讼代理人）。被告：陈育新，男，1969年12月6日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：陈绍恭，男，1940年6月2日出生，汉族，中国歌剧舞剧院退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈育新（即被告陈育新）。被告：李云祥，男，1945年3月7日出生，汉族，退休干部，住北京市海淀区。被告：李金燕，女，1971年3月12日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。被告：李金德，男，1975年6月18日出生，汉族，住北京市海淀区。原告臧国顺诉被告臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏、李云祥、李金德、李金燕共有纠纷一案，本院于2017年4月20日作出（2016）京0102民初29342号民事判决，臧国顺不服提出上诉，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民终6880号民事判决，驳回上诉，维持原判。后臧国顺向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2018年6月28日作出（2018）京02民申1245号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审。再审期间，臧秀敏于2018年1月6日去世，北京市第二中级人民法院通知臧秀敏之夫陈绍恭、之子陈育新参加诉讼，承继臧秀敏的诉讼地位。北京市第二中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）京02民再131号民事裁定，撤销上述一、二审判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告臧国顺及其委托诉讼代理人曹镭、刘辉，被告臧秀英、臧秀荣、臧秀华、臧国有及以上被告委托道理人马海滨，被告兼臧秀英、臧秀荣、臧秀华、臧国有之委托诉讼代理人臧国庆，被告及兼陈绍恭之委托诉讼代理人陈育新到庭参加了诉讼。被告李云祥、李金燕、李金德经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。臧国顺向本院提出诉讼请求：1、判令臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华每人给付臧国顺人民币17187．5元，陈绍恭、陈育新给付臧国顺人民币17187．5元，李云祥、李金燕、李金德给付臧国顺人民币17187．5元；2，诉讼费由被告方负担。事实和理由：北京市西城区XX号房屋为臧国顺、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀英、臧秀敏、臧秀环8人共有。臧秀环、臧秀敏均已去世。李云祥、李金燕、李金德系臧秀环的法定继承人。陈绍恭、陈育新系臧秀敏的法定继承人。2009年2月，该房屋出租给杨斌用于经营。约定租期五年，前三年每年租金为人民币18万元，后两年每年租金为人民币20万元。合同签订后，第一年租金由全体共有人平分。第二年杨斌将租金交给了臧国顺，臧国顺通知被告方领取，但只有李云祥一人领取。之后，被告以未收到租金为由，与杨斌发生矛盾，导致杨斌无法继续经营，为此杨斌找到臧国顺要求赔偿其经济损失，经协商臧国顺赔偿杨斌各项经济损失共计人民币137500元。臧国顺认为，诉争房屋为原、被告共有，臧国顺支付给杨斌的137500元属于原、被告的共同债务，应由原、被告共同承担。因被告方不同意承担，故提起诉讼。被告臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、陈育新、陈绍恭辩称：臧国顺不具有原告的诉讼主体资格。在诉争房屋共有人与杨斌的房屋租赁合同纠纷案件中，杨斌没有就违约问题提出反诉或另行起诉，法院判决书中也没有出租方违约的结论。现臧国顺作为当时的原告和共有人之一，就违约赔偿问题起诉当时的原告和出租方，不具备原告的诉讼主体资格。臧国顺所述因被告的行为导致退还杨斌的137500元为共同债务没有事实依据。臧国顺作为诉争房屋共有人之一，在其他共有人均不知情的情况下伙同杨斌虚构出租方违约的事实，辩称出租方违约并已垫付了137500元违约金，事后称其为共同债务。被告方认为，其所谓的赔偿是没有任何合理性的。臧国顺背着其他共有人偷偷给付杨斌137500元赔偿款完全是其个人行为，与其他共有人无关，不属于共同债务。其行为实质是与杨斌恶意串通，企图造成出租方违约的事实，并以违约赔偿为借口，通过非法突然终止合同的形式携款跑路，达到变相侵占其他共有人合法财产权益的目的。诉争房屋的所有出租合同均明确约定，出租方代表人为臧秀英，臧国顺既不是合同约定的出租方代表人，也不是共有人约定的共有房屋管理人。臧国顺无权行使合同代表人及共有人代表人的职权。臧国顺在房屋租赁合同尾部的签名，行使的是共有人个人的权利，是其个人的意思表示，表示他同意合同的各项条款和同意臧秀英为出租方代表。8个共有人均有权在合同上签名，但代表人只能是合同约定的臧秀英一人。2014西民初字第26号判决及2015高民申第03703号裁定书中均明确认定有臧秀英签字的合同合法有效。从共有人内部而言，臧秀英是根据父亲臧庆春1997年7月在医院临终前当着八子女之面的临终遗愿而管理诉争房屋出租事宜，十多年来，有关房屋出租签约、租金收取和分配等均由臧秀英负责，现存的多份由她签名的租赁合同、租金收据等均可证明臧秀英是事实上的房屋管理人，8名共有人对此无异议。没有证据证明臧国顺是共有人约定的房屋管理人。其声称收取一次租金就是房屋管理人，就有权处理违约赔偿和解除合同是没有法律依据的。8个共有人都有权管理房屋，但有权管理和约定的房屋管理人是两个不同的概念。共有人不能因收取一次租金就变成了房屋管理人，更不能排除和取代臧秀英作为出租方代表人和共有房屋管理人的权利，擅自决定违约赔偿和解除合同。承租人杨斌违约在先，依法应承担违约责任。杨斌未按合同约定于每年的3月1日前交纳年租金，为此六被告多次找杨斌索要租金，后发生冲突报警。在派出所调解过程中杨斌没说租金给了臧国顺，臧国顺也没有提到收到租金。二人均，没有出示2010年3月10日收取第二年租金的收据。由此可见，所谓3月10的收据是假的。也没有提供银行转账凭证。派出所介入调解都没有给付租金，这是否认不了的的违约铁证。杨斌、臧国顺2011年12月15日解除和终止合同的行为是严重违反合同约定和法律规定的。合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得随意变更和解除。合同第12条约定，合同执行中发生争议时，双方协议解决，协商不成诉至法院。杨斌不经双方协商，不诉至法院，没有书面文书说明终止合同的原因，而是私下和不是代表人的臧国顺提前了3年终止合同，给出租方造成三年的租金损失。被告方不存在违约行为，臧国顺主张的137500违约赔偿和装修赔偿没有任何合理性依据。共同债务应是共有人同意和认可而形成的债务，任何以共有财产对外赔偿的行为都是对共有财产的处分行为。共有财产的性质决定了任何共有人都无权处分共有的动产和不动产以及对房屋的重大修缮事项。臧国顺给付杨斌137500元的所谓赔偿行为事前、事中和事后均未告知其他共有人，没有征得占房产份额三分之二以上共有人的同意，完全是个人行为。综上，被告方认为，臧国顺的诉讼请求没有事实依据，不符合法律规定，请求法院予以驳回。被告李云祥、李金燕、李金德未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：北京市西城区XX号南房两间的房屋所有权（幢号1、建筑面积28．4平方米，以下称诉争房屋）登记在臧秀英、臧秀华、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀敏、臧秀环、臧国顺八人名下，为8人共有。臧秀环于2010年3月2日去世，李云祥为臧秀环之夫，李金德、李金燕为臧秀环之子女。赵秀敏于2018年1月6日去世，陈绍恭为赵秀敏之夫，陈育新为赵秀敏之子。2009年3月5日，杨斌依据其签署的《房屋租赁协议书》开始承租诉争房屋用于经营。《房屋租赁协议书》中约定：租赁期限为五年，2009年3月15日起至2014年3月14日；租金2009年3月15日至2012年3月14日每年人民币18万元，2012年3月15日至2014年3月14日每年人民币20万元；租金按年支付，每年3月1日前支付；在协议有效期内，任何一方不得随意违反协议条款，违约方应向守约方支付当年全额租金的20%作为违约金。因一方违约，给守约方造成经济损失，违约方支付的违约金不足以补偿时，不足部分由违约方另行赔偿。《房屋租赁协议书》首部载明出租方（甲方）是臧秀英，落款处有臧国顺和臧秀英的签名。在《房屋租赁协议书》履行过程中，租赁双方因第二笔租金给付问题发生纠纷，为此臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏、臧国顺、李云祥、李金燕、李金德以房屋租赁合同纠纷为由起诉杨斌，要求杨斌给付2010年3月至2011年3月房租135000元以及2011年3月至9月半年房租67500元及违约金54000元。本院于2011年11月18日作出（2011）西民初字07338号民事判决。杨斌不服，提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第4647号民事判决，维持（2011）西民初字07338号民事判决。2014年4月29日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民再终字第01456号民事裁定，撤销（2012）一中民终字第4647号民事判决和（2011）西民初字第07338号民事判决，将本案发回北京市西城区人民法院重审。北京市西城区人民法院重审后于2014年9月25日作出（2014）西民再初字第26号民事判决，该判决认定如下事实：2010年初，臧国顺和臧秀英分别向杨斌索要2010年3月15日至2011年3月14日的房租。在出租方对由谁收取租金不能达成一致的情况下，杨斌于2010年3月10日将房租18万元交付臧国顺，臧国顺出具收条。因臧秀英等六人没有收到租金，与杨斌发生矛盾。2010年5月15日。臧秀英等人到杨斌店里催要房租，双方发生冲突。2011年2月15日，臧秀英等人再次到杨斌店里催要房租。当日，杨斌找到臧国顺要求退租，并向臧国顺提出赔偿违约金、装修损失等共计18万元。臧国顺给付杨斌1347500元。杨斌于当日夜间搬离出租房屋，将房屋钥匙交给臧国顺。该判决认为：臧秀英、臧国顺与杨斌签订的租赁协议不违反法律规定，为有效合同，双方均应履行合同所规定的权利义务。承租方的主要义务是按时交付租金，故本案的争议焦点在于杨斌将2010年3月15日至2011年3月14日的房租交付给臧国顺是否视为履行了交付租金义务。根据查明的事实，臧国顺参与了与杨斌就租赁房屋进行的谈判，并在租赁协议上签字。第一年（2009年3月15日至2010年3月14日）的租金，杨斌打入臧国顺的账户后，臧国顺将其分配给其他出租人，其他出租人对此并无异议，杨斌也得以正常使用房屋。在第二年交纳租金前，在出租人中间对谁有权收取租金发生争议，而租赁协议又未对此作出明确规定的情况下，杨斌作为承租人，按照前一年履行合同的先例，将租金付给在租赁协议签字人之一的臧国顺，并无不妥，其已履行了支付租金的义务。虽然杨斌付给臧国顺租金的时间晚于租赁协议规定的日期，但这是由于出租方内部发生争议造成，并非杨斌故意拖延，杨斌不应承担违约责任。在杨斌已履行了交纳租金的义务后，臧秀英、臧国庆等仍到杨斌店里讨要租金，已经影响到杨斌的正常经营，杨斌因此将北京市西城区XX号房屋交还臧国顺，故臧秀英、臧国庆等要求杨斌支付2010年3月至2011年9月房租并支付违约金、逾期利息的请求，本院不予支持。判决驳回了臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏的诉讼请求。臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏不服该判决，提起上诉。2015年1月19日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民再终字第11592号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2016年1月，臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧秀敏起诉臧国顺，要求臧国顺给付收取的第二年租金135000元。臧国顺答辩称，不同意臧秀英等人的诉讼请求，因臧秀英等人的原因，造成房屋租赁协议无法正常履行，已将收取的房租部分退回了杨斌，并赔偿经济损失共计137500元。2016年7月14日，本院作出（2016）京0102民初3627号民事判决，判令臧国顺向六被告支付房屋租金收益。后臧国顺不服，提起上诉。2016年9月9日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终7867号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。同时法院释明，臧国顺向案外人杨斌支付违约金的问题与该案不是同一法律关系，臧国顺可另案解决。2016年10月28日，臧国顺向提起本案原审之诉，本案原一审判决认定：原、被告作为涉案房屋的共有人，均有权管理涉案房屋。臧国顺给付杨斌违约金的行为实际是对各共有人共同享有的租金收益的处分行为。因臧国顺并不是唯一有权管理涉案房屋的共有人，为了保护各共有人的利益，臧国顺在向杨斌支付违约金前，应当取得占份额三分之二以上共有人的同意。审理中，臧国顺虽陈述其给付杨斌违约金一事经过全体共有人同意，但未能举证予以证明，在其他共有人对此予以否认的情况下，臧国顺应当承担举证不能的责任。原一审判决驳回了臧国顺的诉讼请求。臧国顺不服，提出上诉，北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。臧归国顺不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院指令北京市第二中级人民法院再审本案。北京市第二中级人民法院再审后，裁定撤销上述一、二审判决，将本案发回本院重审。本案中，臧国顺称给付杨斌的137500元包括一个月租金15000元、房租总额百分之二十的违约金36000元、装修、增容等费用86500元。为证明上述事实，臧国顺提交收据、装修工程报价单、承揽合同、店面装修合同、增容工程款等证据。本案中，被告方提出调查取证申请，申请法院向北京市公安局西单派出所调取2010年5月15日杨斌与臧国顺与被告方发生冲突报警的原因及向中国工商银行调取杨斌、臧国顺2010年3月10日的银行对账单。本院认为：本案争议焦点：一、臧国顺是否有权提起本次诉讼，是否为本案的适格主体；二、臧国顺是否有权代表其他共有人对外赔偿；三、臧秀英等被告方是否应共同承担向杨斌的赔付责任。关于臧国顺的主体资格问题，根据法律规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。本案案由为共有纠纷，臧国顺的诉求亦为其因管理共有的诉争房屋产生的损失，臧国顺为本案的适格主体。臧秀英等被告抗辩臧国顺并非本案的适格主体的理由，缺乏法律依据，本院不予采信。关于臧国顺是否有权代表其他共有人与杨斌协商处理涉案房屋在租赁过程中产生的争议问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。本案中，诉争房屋为臧国顺、臧秀英等八人共有，八人之间没有明确约定由谁具体对房屋行使管理职责，因此臧国顺作为房屋共有人，有权对房屋行使管理职责。另法院生效判决认定，臧国顺参与了与杨斌就租赁房屋进行的谈判，并在租赁协议上签字。第一年（2009年3月15日至2010年3月14日）的租金，杨斌打入臧国顺的账户后，臧国顺将其分配给其他出租人，其他出租人对此并无异议，杨斌也得以正常使用涉案房屋。据此，本院认为，在涉案房屋租赁合同的签订和履行过程中，臧国顺是以相当于共有房产代表人的身份实施了具体的管理职责，因此当房屋租赁发生争议时，基于管理职责，臧国顺享有与杨斌协商解决争议的权利和义务。被告称臧国顺与杨斌恶意串通解除合同依据不足，本院不予采信。关于被告方是否应共同承担向杨斌的赔付责任问题，本院认为，法院生效判决已经认定，在杨斌已履行了交纳租金的义务后，臧秀英、臧国庆等仍到杨斌店里讨要租金，已经影响到杨斌的正常经营，杨斌因此将涉案房屋交还臧国顺。由此可见，造成涉案房屋租赁协议无法正常履行的原因是出租方造成的，故被告方作为涉案房屋的共有人应共同承担向杨斌的赔付责任。另法院生效判决对臧国顺给付杨斌137500元的事实进行了确认，故本案对臧国顺主张的给付杨斌137500元的事实予以认定。臧国顺主张137500元中包括一个月租金15000元，房租总额百分之二十的违约金36000元，装修、增容等费用86500元。其中关于房租，根据法院生效判决，杨斌交纳了第二年的租金即2010年3月15至2011年3月14日，共计18万元，每月15000元，而杨斌从诉争房屋中搬离的日期为2011年2月15日，故应退还杨斌2011年2月16日至2011年3月14日近一个月的租金，故臧国顺所述退还租金15000元符合客观事实，关于违约金，在《房屋租赁协议书》中有明确约定，在协议有效期内，任何一方不得随意违反协议条款，违约方应向守约方支付当年全额租金的20%作为违约金。故臧国顺所述的36000元违约金符合合同约定。关于装修、增容等损失，臧国顺向法院提交了装修工程报价单、承揽合同、店面装修合同、增容工程款等证据予以证明。综合上述事实，本院认为臧国顺给付杨斌137500元具有一定的合理性。关于臧秀英等被告提出的调查取证申请，本院认为，法院生效判决对于相关事实已经作出了认定，故本案对此不予考虑。综上所述,本院认为，臧国顺的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告李云祥、李金燕、李金德经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审判。依据《中华人民共和国物权法》第九十六条、第一百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：自本判决生效之日起十日内，被告臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华分别给付原告臧国顺人民币17187．5元；被告陈绍恭、陈育新给付原告臧国顺人民币17187．5元；被告李云祥、李金燕、李金德给付原告臧国顺人民币17187．5元。案件受理费1525元，由被告臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、陈绍恭、陈育新、李云祥、李金燕、李金德负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判长  赵燕来审判员  刘 珍审判员  李彦周二〇二〇年七月二十九日书记员  韩 萍书记员  唐 潮