北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29098号原告：张建国，男，1959年11月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王东，北京市建研律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇，北京壹律律师事务所律师。被告：范卫东，女，1954年1月25日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭淑勤，北京市法大律师事务所律师。被告：张娜，女，1981年9月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭淑勤，北京市法大律师事务所律师。。原告张建国与被告范卫东、张娜确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员刘菁菁担任法庭记录。张建国的委托代理人王东、张宇、范卫东、张娜的共同委托代理人郭淑勤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张建国诉称：刁志鸿和张文秀系夫妻关系，婚后育有四子，即我和张建钢、张建政、张建伟。北京市朝阳区胜古南里25号楼2门303房屋（以下简称涉案房屋）是我父亲张文秀1986年分配的单位公房。是以张文秀的名义承租的。2000年张文秀去世，2001年房改，刁志鸿以自己的名义将涉案房屋买下来了，但是使用了张文秀的工龄和优惠政策，房屋买过来之后登记在刁志鸿的名下。2007年刁志鸿未经我们同意，擅自将房屋过户给了范卫东。2016年4月，范卫东又将涉案房屋以1774500元的价格出售给张娜。范卫东是在张建钢去世之后一个月不到的时间就将房屋卖给了张娜，张娜根本没有收入来源，房款其实还是范卫东的钱。我方认为这个房屋在取得产权的时候虽然不是刁志鸿的夫妻共同财产但是是包含张文秀的权益在内的。现刁志鸿与范卫东之间的合同已经被确认无效，张娜与范卫东系恶意串通，损害我们这些子女的利益，故诉至法院，请求判令被告范卫东和张娜2016年4月26日就涉案房屋订立的存量房屋买卖合同无效。诉讼费、保全费全部由张娜、范卫东承担。张娜、范卫东辩称：不同意张建国的诉讼请求。2001年购买涉案房屋的时候房款除去张文秀工龄的优惠，其余的房款是范卫东出的钱。张建国称范卫东没有权利买卖房屋是因为这个房屋经过二手买卖，在之前的诉讼中判决内容已经认定范卫东与刁至鸿的合同是无效的，刁至鸿与范卫东虽不是买卖的意思表示，真实的意思表示应是赠与，是刁至鸿将房屋赠与给了范卫东。这个房屋当时给张建钢家，是刁志鸿家开过家庭会议讨论的结果，而且刁志鸿有很多房产，每个子女一套，这套房屋是给了张建钢。刁至鸿和范卫东是婆媳关系，刁志鸿立有遗嘱将房屋留给范卫东的老公张建钢继承，为了避税，就在刁志鸿的生前做了一个房屋买卖的形式，走了一个买卖过户的形式但是其实没有给钱。张娜和范卫东签订了买卖合同而且已经支付了价款。范卫东为了有一笔养老钱把房屋卖给了自己的女儿张娜。由于二人是母女所以按照2016年市场交易的最低的政府指导价，办理了过户，费用是张娜转给了范卫东，全款银行转账，是在过户之后的几个月转的。张娜的购房资金一部分来源于婆婆家，一部分来源于亲戚朋友。总之我们二人不存在恶意串通，不存在侵害第三人合法权益的行为；我们之间的房屋买卖合同合法有效且实际履行；涉案房屋使用了张建国父亲的工龄但并不代表我们之间买卖合同无效，刁志红将涉案房屋赠与的是范卫东，而范卫东与张娜之间是买卖合同关系，即使对工龄份额没有处分权也不影响我们之间的买卖合同效力；本案涉案房屋物权已经发生转移。经审理查明：刁志鸿（2016年9月7日去世）与张文秀（2000年7月17日因死亡注销户口）生前系夫妻，共育有子女四人，分别为张建钢（2016年3月21日去世）、张建政、张建伟和张建国。张建钢与范卫东系夫妻，育有一女张娜。涉案房屋原系张文秀单位所分公房，张文秀去世后，刁志鸿通过“房改”购买了涉案房屋，登记在自己名下。2007年8月30日，刁志鸿（出卖人）与范卫东（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定由范卫东向刁志鸿购买涉案房屋，成交价格为497709.36元。后刁志鸿将涉案房屋过户给范卫东。2016年4月26日，范卫东与张娜签订一份存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定范卫东将涉案房屋售与张娜，成交价格1774500元。当日涉案房屋过户至张娜名下。2017年2月24日，张建国起诉范卫东、张娜、张建政、张建伟至本院，要求确认范卫东与刁志鸿签订的关于涉案房屋的买卖合同无效。本院经审理依法作出（2017）京0105民初37866号民事判决书，判决确认刁志鸿与范卫东2007年8月30日签订的北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）无效。范卫东和张娜不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理于2019年6月28日依法作出（2019）京03民终6645号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。张建国为证明其主张提交了一份2018年12月12日庭审笔录的复印件，证明在自己起诉张娜、范卫东、张建政、张建伟一案中，法官曾经询问涉案房屋现状，当时范卫东、张娜当庭表示“目前登记在报告女儿张娜名下，是2016.3办的赠与”。证明张娜、范卫东之间根本没有房屋买卖的意思表示。张娜、范卫东对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为张建国歪曲了原意，真实意思是想说明2016年3月刁志鸿把涉案房屋赠与给范卫东。范卫东、张娜提交了张娜的银行账户流水两页，证明张娜实际支付了范卫东购房款。张建国对流水真实性认可，证明目的不认可，表示该流水没有显示交易双方的名称，钱款在范卫东、张娜之间反复进出，实际上张娜所谓的购房款全部来自范卫东。案件审理过程中，张建国申请对2016年4月26日时涉案房屋的市场价值进行评估。经报送北京市高级人民法院摇号，确定由北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司进行本次评估。2020年6月2日，该公司出具房地产司法鉴定评估报告，结论为涉案房屋2016年4月26日的市场价值为383.22万元。张建国表示认可评估结论，并自行预付了评估费12081元，要求这部分款项最终由张娜、范卫东承担。张娜、范卫东对评估结论亦无异议。上述事实，有证明信、死亡医学证明、（2017）京0105民初37866号民事判决书、（2019）京03民终6645号民事判决书、当事人陈述等在案佐证。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋原系张文秀单位所分公房，刁志鸿在张文秀去世后利用张文秀工龄优惠购买了该房屋并登记在自己名下。而张文秀、刁志鸿的的遗产继承问题至今尚未处理完毕。范卫东与张娜系母女关系，张娜理应对范卫东、刁志鸿之间房屋过户的原委十分清楚。后范卫东虽然同张娜签订了房屋买卖合同，但该合同的价格明显低于市场正常价位，且签约当日范卫东就将涉案房屋过户给张娜，这都不符合正常的房屋交易习惯。从张娜的银行流水来看，确实存在大额款项进出但交易对象标注不明的现象。通过上述分析可以看出，范卫东、张娜具备恶意串通的动机和条件，其签订合同、迅速过户的行为侵害了张建国作为刁志鸿、张文秀的继承人之权利。故本院确认张娜与范卫东2016年4月26日签订的存量房屋买卖合同（经纪成交版）无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认被告张娜与被告范卫东二〇一六年四月二十六日签订的存量房屋买卖合同（经纪成交版）无效。案件受理费一万八千七百二十九元，由被告张娜、被告范卫东负担（本判决生效之日起七日内交纳）。保全费五千元，由被告张娜、被告范卫东负担（本判决生效之日起七日内交纳）。评估费一万二千零八十一元，由被告张娜、被告范卫东负担（原告张建国已支付北京世诚嘉业房地产土地评估有限公司，被告张娜、被告范卫东于本判决生效之日起七日内支付原告张建国）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇二〇年七月三日书记员  刘菁菁