江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初1451号原告（反诉被告)：朱众旺，男，1995年11月8日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：赵小明，宿迁市宿豫区豫新法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：白宗华，男，1973年2月6日出生，居民，住山东省泰安市岱岳区。被告（反诉原告）：李爱琴，女，1975年4月25日出生，居民，住山东省泰安市岱岳区。被告（反诉原告）：白晓涵，女，1999年8月31日出生，居民，住山东省泰安市岱岳区。三被告（反诉原告）委托诉讼代理人：郭烨，江苏正四方律师事务所律师。第三人：宿迁千宏房地产经纪有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区微山湖路**。法定代表人：马雷雷，该公司经理。原告（反诉被告）朱众旺与被告（反诉原告）白宗华、李爱琴、白晓涵、第三人宿迁千宏房地产经纪有限公司（以下简称千宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱众旺及其委托诉讼代理人赵小明，被告（反诉原告）白宗华、李爱琴及三被告（反诉原告）委托诉讼代理人郭某、第三人千宏公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱众旺向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告协助原告办理涉案房屋的二手房按揭贷款手续，并办理房产过户手续；2本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2019年1月1日，经第三人居间介绍，原告购买二被告所有的宿迁市宿豫区恒开滨河城（宿迁国际购物公园）3号楼1503室商品房一套。原告已按约定于2019年1月6日前支付了定金及购房首付款合计300000元，余款340000元，双方一致同意以二手房按揭贷款方式支付。后在被告要求下，原告出具一份付款承诺。因受到新冠××疫情影响，原告家人及第三人多次催促被告协助办理按揭贷款手续，被告虽承诺回来配合原告办理按揭贷款手续和过户手续，但却一直未予配合。综上，为维护自身的合法权益，原告现提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告白宗华、李爱琴、白晓涵辩称：1.答辩人对于双方签订买卖合同事实予以认可，且在2019年1月6日收到被答辩人300000元首付款，该款包含10000元定金；2.2020年1月13日，在第三人带领下，双方已到民生银行办理银行按揭贷款手续，但答辩人至今未收到银行发放的贷款；3.2020年1月13日被答辩人向答辩人出具了一份付款承诺书，承诺在2020年3月10日前付清尾款340000元，逾期不能付清答辩人要收回房屋。根据合同第五条第一项约定，被答辩人已经逾期超过30天，答辩人有权解除双方签订的二手房买卖合同并依据合同有权要求被答辩人支付违约金。故就本诉被答辩人的诉讼请求，请求法院予以驳回。第三人千宏公司述称：第三人及原告与被告约定如果3月10日之前收不到尾款，被告就有权解除买卖合同。因民生银行工作人员说为了保证3月10日前能够放款，让原告更换到邮储银行办理按揭贷款，第三人就将贷款资料重新送到了邮储银行。之后，第三人与被告联系，被告称其在连云港，后双方协商春节后再到银行办理按揭贷款手续，卖方即被告来回路费、过路费及住宿费全部由买家即原告承担。后因为疫情防控，被告一直未能前来办理贷款手续。至2020年2月24日，第三人通知被告可以到银行签字办理按揭贷款手续，被告说因为他们老家疫情严重过不来。在第三人于2020年3月11日再次联系被告过来签字办理按揭贷款时，被告向第三人发送了一份解除合同通知书。反诉原告白宗华、李爱琴、白晓涵向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除反诉原告与反诉被告于2019年1月1日签订的二手房买卖合同；2.依法判决反诉被告向反诉原告支付违约金128000元；3.本案反诉费用由反诉被告承担。审理中，反诉原告增加一项诉讼请求，要求反诉被告返还宿豫区恒开滨河城3号楼1503室房屋。事实和理由：2019年1月1日，反诉原告与反诉被告签订二手房买卖合同，约定由反诉被告购买反诉原告所有的宿豫区恒开滨河城3号楼1503室房屋，房屋首付款300000元，尾款340000元通过银行按揭贷款方式支付。2020年1月13日，双方在第三人带领下到中国民生银行宿迁分行办理了银行按揭贷款手续，但在办理银行按揭贷款过程中，反诉原告了解到反诉被告可能因为征信不良无法办理银行按揭贷款，为了打消反诉原告顾虑，反诉被告向反诉原告出具一份付款承诺书，承诺于2020年3月10日前付清尾款，逾期不付清，反诉原告要收回房屋。至今，反诉原告既未收到银行放款也未收到反诉被告支付的340000元房款，反诉原告认为反诉被告已构成违约，反诉原告有权按照合同第五条约定，解除双方签订的二手房买卖合同，并要求反诉被告按房屋总价20%即128000元向反诉原告支付违约金。综上，为维护自身的合法权益，反诉原告现依法提起反诉，请法院依法予以受理。反诉被告朱众旺辩称：双方之间的二手房买卖合同合法有效，应继续履行，反诉原告要求解除合同的反诉请求应当不予支持。首先，关于二手房贷款的相关情况，第三人已经做出明确陈述，因民生银行要求比较严格，为了确保在承诺的3月10日之前能够通过二手房贷款获得尾款340000元，在银行介绍下重新到邮储银行办理二手房贷款手续，反诉原告在诉状中陈述是由于反诉被告的征信不良导致银行贷款无法办理不属实，反诉被告可依提供自身的征信报告，证明反诉原告征信一直良好。其次，关于付款承诺书，该承诺书所有内容均由反诉原告白宗华书写，反诉原告及第三人法定代表人仅在上面签名捺印，该付款承诺书应当在反诉原告配合反诉被告办理银行按揭贷款的前提下才能履行。2020年春节前后，经过反诉被告家人以及第三人多次联系，反诉原告在2020年3月10日之前均明确表示愿意配合签字办理银行按揭贷款手续，因疫情原因不能前来办理。直至2020年3月10日之后，反诉原告才告知反诉被告付款期限已到，反诉被告违约。反诉被告认为，因反诉原告故意不配合反诉被告办理二手房按揭贷款手续，导致反诉被告未能按照付款承诺书约定付清尾款，在此前提下，反诉原告依然愿意以现金方式支付尾款，并同意将涉案房屋尾款以现金提存方式交付法院。综上，反诉被告不存在违约付款行为，双方的二手房买卖合同合法有效，应当继续履行，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年1月1日，白宗华、白晓涵（甲方）与朱众旺（乙方）签订一份《二手房买卖合同》，约定：甲方将其所有的宿豫区恒开滨河城3号楼1503室房屋以640000元出卖给乙方，乙方于2019年1月10日向甲方支付定金10000元，于2019年1月10日前向甲方支付首付款300000元（含定金），余款340000元通过银行按揭贷款方式支付，如银行实际审批数额不足前述额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方。甲、乙双方同意，乙方按揭贷款审批后，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，甲方积极给予协助。由于甲、乙方故意拖延或者不及时提供相关资料的，造成乙方损失的，甲方负责赔偿房款总价5%的违约金，造成甲方损失的，乙方负责赔偿房款总价5%的违约金。甲方应配合乙方在付首付当日去小区物业处拿钥匙，并将该房屋交付给乙方占有、使用，并移交房屋钥匙作为房屋转移占有的标志。除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期付款的万分之五向甲方加付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，应书面通知乙方。乙方应按该房地产成交总价的20%向甲方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费。甲方应自解约通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外的付款。李爱琴在合同委托代理人处签字。合同签订当日，朱众旺向李爱琴支付购房定金10000元，并由李爱琴出具收条。2019年1月16日，朱众旺向白宗华支付购房款300000元（含定金10000元），白宗华向朱众旺出具收款收据。后白宗华、白晓涵将房屋交付朱众旺。2020年1月13日，白宗华、白晓涵配合原告至民生银行办理了按揭贷款手续。当日，为了保证白宗华在2020年3月10日前收到房款，朱众旺与白宗华签订了一份付款承诺书，载明：“付款承诺书买方朱众旺卖方白宗华双方在滨河城3幢1503卖房交易中，买方承诺于2020年3月10号前付清尾款340000元，逾期不能付清卖方要收回房屋，并办理房屋产权变更”。后因民生银行无法保证于2020年3月10日前放款，朱众旺遂变更了贷款银行，并与白宗华、李爱琴、白晓涵协商变更贷款银行，白宗华同意春节后重新配合朱众旺办理银行按揭贷款手续。2020年2月18日和2月19日，朱众旺父亲通过短信方式联系白宗华协商办理银行按揭贷款问题，白宗华表示愿意配合朱众旺办理按揭贷款，但因疫情防控无法前来办理。2020年2月21日，第三人法定代表人马雷雷通过微信向白宗华发送一份《来宿人员车辆预约登记（修改）》文件，同日下午马雷雷通过微信告知白宗华，在宿迁没有单位的人员暂时进不来。2020年2月24日，马雷雷通过微信告知白宗华可以过来宿迁，要求其前来办理贷款手续，白宗华以其所在地区疫情管控严格为由回复其无法前来办理贷款手续。2020年2月28日，马雷雷通过微信询问白宗华：“大哥你那面现在情况怎么样了方便过来吗”，白宗华回复：“我在连云港上班了，孩子在老家”，马雷雷又询问：“那你们什么时候一起来下”，白宗华回复：“没有复工复学邀请不给出来”，马雷雷回复：“哦那尽快吧拖时间太长也不好”，白宗华回复：“我明白我在连云港公司上班的这里去外省要向当地政府申请返回以后要隔离14天刚刚问了我们公司领导想请假回山东不给回去”，马雷雷又询问：“你女儿什么时候开学”，白宗华回复：“学校没通知”。2020年3月2日，马雷雷微信询问白宗华：“大哥你可以确定下大概什么时候能过来一趟吗”，白宗华回复：“我明天问问我们小区物业吧”，马雷雷回复：“好”，白宗华回复：“我公司已经开机生产了人员紧缺也不好请假”，马雷雷回复：“嗯你联系下给个大概时间”，白宗华回复：“明天问问吧”。2020年3月3日，白宗华回复马雷雷：“我们老家去外省需要开健康证明然后回山东也需要江苏的健康证明返回山东要隔离14天”，马雷雷回复：“你问看看你怎么开那你是怎么想的来还是不来”，白宗华回复：“我想去啊你看看这情况怎么处理”，马雷雷回复：“你开证明开好来好了”，马雷雷：“我人在连云港上班，这里疫情也很严，这里把我们山东老家划分的防疫等级比较高，要回山东非常非常麻烦，我们公司要向当地政府报备回来还要隔离不好办”，马雷雷回复：“那要感觉不方便就疫情结束再来”，白宗华回复：“好我这边非常非常想去配合你办理按揭贷款的事，公司不准请假，连云港这边疫情防控也非常严，你能给办好我肯定去宿迁”，马雷雷回复：“嗯等等再说吧”。2020年3月7日，马雷雷再次通过微信语音联系白宗华，白宗华回复：“没有呢”。2020年3月9日晚10点20分，白宗华向马雷雷发送一条微信消息“尾款承诺时间到了”，马雷雷回复：“这非常时期不能算违约”“拖到现在也不能怪买家到现在你也不是没有签字吗”“拖到现在也不是买家造成的你也应该理解”“银行刚上班买家都去签好字了就等你们来签”。2020年3月26日，白宗华通过微信向马雷雷发送一份解除二手房买卖合同通知书。后白宗华、白晓涵、李爱琴与朱众旺就合同履行问题未能协商解决，因而引发本案诉讼。案件审理过程中，朱众旺于2020年7月21日将房屋尾款340000元提存至本院标的款账户。另查明：涉案房屋于2019年11月7日办理了不动产权证，登记所有人为白宗华、李爱琴、白晓涵。庭审中，作为房屋共有人的李爱琴表示其愿意出售涉案房屋。再查明：2020年春节前后，新型冠状病毒感染的××爆发，为有效遏制新冠××疫情扩散和蔓延，山东省人民政府于1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，宿迁市人民政府于2020年1月26日启动重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，依法成立的合同受法律保护。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，朱众旺与白宗华、白晓涵、李爱琴签订的房屋买卖合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订的房屋买卖合同约定朱众旺通过申请银行按揭贷款方式支付房屋尾款，且朱众旺与白宗华协商变更贷款银行后，在朱众旺父亲和第三人法定代表人马雷雷多次联系白宗华要求其配合办理按揭贷款手续时，其均表示愿意配合，只是因新冠疫情的防控不能到宿迁办理相关手续，在双方的交流过程中，白宗华从未表示拒绝配合办理银行按揭贷款，亦未提出要求朱众旺通过其他方式支付尾款，朱众旺基于对白宗华同意配合办理银行按揭贷款手续的信任，一直等待白宗华前来配合办理按揭贷款手续。白宗华、白晓涵、李爱琴因新冠××影响，未能及时配合朱众旺办理银行按揭贷款，致使朱众旺未能在双方约定的时间内支付尾款。而新冠××的爆发及各地政府因此采取的防控措施，非双方当事人能够预见、避免和克服的，属不可抗力，朱众旺因此未能按约定支付房屋尾款不构成违约，白宗华、白晓涵、李爱琴以此为由要求解除合同并要求朱众旺支付违约金和返还房屋的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。现因朱众旺同意以现金方式一次性支付尾款，双方之间的房屋买卖合同能够继续履行，且朱众旺已将房屋尾款340000元提存至本院，故对其要求白宗华、白晓涵、李爱琴配合办理房屋过户手续的请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告白宗华、白晓涵、李爱琴于本判决生效后十五日内配合原告朱众旺办理宿豫区恒开滨河城3幢1503室房屋不动产权属证书变更登记手续；二、驳回反诉原告白宗华、白晓涵、李爱琴的反诉请求。案件受理费减半收取5100元，保全费3720元，合计8820元，由被告白宗华、白晓涵、李爱琴负担；反诉案件受理费5740元，由反诉原告白宗华、白晓涵、李爱琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  王丽娜二〇二〇年七月二十一日书记员  程 浩