湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1381民初646号原告：陈能道，男，1965年2月28日出生，汉族，住广水市。委托诉讼代理人：赖国庆，湖北印台律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：王建议，男，1973年12月9日出生，汉族，住随州市随县。被告：余秀莲，女，1975年6月7日出生，汉族，住随州市随县，系被告王建议之妻。第三人：陈昌春，男，1962年2月28日出生，汉族，住广水市。第三人：张建伟，男，1979年3月26日出生，汉族，住广水市。委托诉讼代理人：张维富，男，1947年11月28日出生，汉族，住广水市，系张建伟之父。代理权限：特别授权。即在本案中全权代表张建伟行使相关事宜。原告陈能道与被告王建议、余秀莲、第三人陈昌春、张建伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案，并于2019年5月14日作出湖北省广水市人民法院（2019）鄂1381民初114号民事裁定书，驳回原告陈能道的起诉。陈能道不服该裁定，上诉至湖北省随州市中级人民法院。随州市中级人民法院在2019年12月11日作出（2019）鄂13民终1052号民事裁定书：撤销湖北省广水市人民法院（2019）鄂1381民初114号民事裁定；指定广水市人民法院审理。本院受理后，依照法律规定的普通程序，另行组成合议庭进行了审理，原告陈能道及其委托代理人赖国庆、被告王建议、余秀莲、第三人张建伟的委托代理人张维富到庭参加诉讼，第三人陈昌春经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告陈能道向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付房屋租金63462.50元。2、判令两被告支付违约金4000元。3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年1月22日，原告陈能道与被告王建议签订《国际现代城项目商铺租赁合同书》，原告将其位于广水市应山办事处国际现代城项目中的SP-02-102，SP-02-202，建筑面积1291.61平方米商铺租赁给被告经营。租赁期限为6年（自2014年1月1日至2019年12月31日），月租金为每平方米15元，计19425元。付款方式为每两个月付款，金额为38850元。被告在每期租金到期前10日将下期租金交给原告陈能道。合同第七条第4款约定：承租人逾期交付租金，属违约行为，除及时补交外，还应支付所欠租金每日万分之三违约金。合同签订后，被告向原告支付保证金33000元，租赁商铺开始正常经营。后双方因租金成诉，经广水市人民法院(2018)鄂1381民初876号民事判决书认定，结算至2018年1月31日，王建议实际差欠租金21375元。随州市中级人民法院（2018）鄂13民初843号民事判决书认定：“2018年2月4日（农历：2017年12月19日），王建议自行停止经营。其后，王建议未向陈能道、陈昌春和张建伟交付房屋和钥匙。2018年8月17日，陈能道在与余秀莲沟通后，将王建议一直锁闭的商铺门打开。之后，陈能道、陈昌春和张建伟将房屋租赁他人经营。”该判决还认定：“双方的租赁合同事实上已经解除，合同的权利义务已经终止。”但被告王建议不仅对人民法院生效判决确定差欠的21375元租金未付，对2018年2月1日至2018年8月17日之间计6.5个月合计126262.50元的租金同样没有支付。被告余秀莲与王建议是夫妻关系，被告王建议差欠房屋租金发生在夫妻共同经营期间，故应以家庭共有财产共同清偿。被告王建议、余秀莲辩称：一、原告陈能道与两位第三人的诸多不当行为，已经使得涉诉租赁合同难以继续履行，构成根本违约。2014年1月22日，原告与答辩人签订《国际现代城项目商铺租赁合同书》，将其所有的1291.61平方米的商铺租赁给答辩人经营使用，租期为6年。在上述租赁合同履行过程中，由于最初约定的租金逐步开始低于市场价格，陈能道与两位第三人多次指使社会人员到王建议所租赁的商铺闹事，试图强行关闭商铺、使其无法正常经营为手段，迫使答辩人提高租金价格。有广水市公安局应山派出所接受案件回执单及广水市人民法院民事裁定书等相关证据为证。依据《合同法》第九十四条第四款，原告陈能道已经构成根本违约，答辩人有权据此行使法定解除权，将涉诉租赁合同予以解除。二、答辩人已于2018年1月28日将涉诉租赁合同予以解除，原告陈能道所提出的额外6.5个月租金于法无据。2018年1月28日，答辩人与陈能道就租金发生冲突后，就于当日向陈能道发出的《解除商铺租赁合同通知书》明确说明，因陈能道安排社会人员到商铺闹事、锁门，干扰其正常经营，违反了相关法律规定，答辩人才决定行使租赁合同的法定解除权。在涉诉租赁合同已被解除的前提下，依《合同法》第九十七条的规定，应当判定合同终止履行，答辩人不再存有继续支付商铺租金的义务。三、由于涉诉商铺存在权利瑕疵，答辩人有权主张不支付21375元租金。陈能道所主张的21375元租金，其计算期限应为2017年11月至2018年1月。在此期间内，两位第三人多次到涉诉商铺闹事，提出他们也是商铺的所有人，不能把钱交给陈能道一人，要求答辩人向他们也支付租金，并将商铺上锁闹事，使其无法正常经营。依据《合同法》第二百二十八规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”答辩人有权因涉诉商铺存在权利瑕疵，而拒绝支付原告陈能道认为答辩人尚差欠的21735元租金。四、原告陈能道所主张的4000元违约金的适用前提存在缺陷。原告陈能道所主张的4000元违约金，其依据是涉诉合同第七条第四款之规定：“承租人逾期交付租金，属违约行为，除及时补交外，还应支付所欠租金每日万分之三的违约金。”适用此项条款的前提是陈能道债权主张无瑕疵，第三点陈述已经指明涉诉商铺存在所有权瑕疵，使得答辩人有权适用《合同法》第二百二十八条之规定不支付租金。据此应判定陈能道的违约金主张存在瑕疵，答辩人王建议并不存在违约行为，无需支付4000元违约金。综上所述，原告陈能道在涉诉合同中存在根本违约行为，涉诉合同也已经解除，且其房屋租金和违约金的诉讼主张存在于法无据和适用前提的缺陷等问题。故原告陈能道的各项诉讼请求都应依法予以驳回。第三人陈昌春陈述：我不愿加入到本案的诉讼中来，放弃诉讼权利，本案其他当事人的诉讼与我无关。第三人张建伟陈述：因租金具体金额我现在不清楚，所以不在本案中主张权利，关于我的租金损失另行起诉解决。本案经审理查明的事实如下：2014年1月22日，陈能道与王建议签订《“国际现代城”项目商铺租赁合同书》，合同约定：陈能道将上述SP-02-102、SP-02-202商铺租赁给王建议使用，租期6年（自2014年1月1日至2019年12月31日），租金标准15元/月／㎡，面积按1295㎡计算，月租金为19425元，每两个月一次付款，由王建议在每期租金到期提前10日将下期租金交付给陈能道。合同签订之日，承租人需向出租人支付商铺租赁保证金人民币33000元。合同约定的相关违约责任为：承租人有拖欠商铺租金、拖欠水电费、物业费达30天以上的行为的，出租人有权单方终止合同，并收回商铺。如承租人有单方面解除合同的、有其他违约行为致使合同无法继续履行的、未经出租人同意将商铺转租、转借给他人使用的，出租人可以单方面终止合同，并收回商铺，且承租人应按合同租金总额的50%承担违约责任及赔偿出租人因此而遭受的直接经济损失（包括律师费诉讼代理费）。承租人逾期交付租金，属违约行为，除及时补交外，还应支付所欠租金每日万分之三的违约金。出租人单方解除合同，应按合同租金总额的50%承担违约责任，并赔偿承租人因此而遭受的其他实际损失。合同签订后，王建议向陈能道支付履约保证金33000元，租赁商铺从事家俱经营。2015年8月4日，案涉商铺在广水市房管局备案，已进行预告登记，产权为陈能道、陈昌春、张建伟按份共有，各占三分之一份额，未办理产权登记手续。2016年7月22日，王建议向陈能道寄送《解除商铺租赁合同通知书》，称王建议租赁的商铺屋顶漏水、一楼地下渗水，已造成其严重的财产损失，多次通知陈能道维修仍未得到解决，以致其无法正常经营，合同目的无法实现，要求单方解除租赁合同。经江西东恒投资实业发展有限公司广水分公司调解，王建议于2016年8月2日付清当年7月、8月房租，同时经陈能道同意，王建议重新维修和装修了商铺。9月29日，王建议又付清9、10月房租。2016年10月4日、5日，陈能道连续两天派人到王建议经营的商铺要求解除租赁合同，经公安机关处理，双方同意以诉讼方式解决争议。2016年11月8日，陈能道诉至本院，要求确认2014年1月22日签订的《“国际现代城”项目商铺租赁合同书》已经解除，并判决王建议支付腾退房屋前的房屋占用费。该案诉讼过程中，王建议向陈能道支付租金遭拒后，直接向本院汇缴租金。2017年11月13日上午、11月16日上午，陈昌春、张建伟以其系出租房屋的共有人但未收取租金为由，到王建议商铺向王建议之妻余秀莲索要租金，双方发生冲突，后经公安机关处理，余秀莲同意向陈昌春、张建伟支付后期租金。2017年10月12日，本院作出（2016）鄂1381民初2746号民事判决：陈能道与王建议签订的《“国际现代城”项目商铺租赁合同书》合法有效，合同已经解除与事实不符，判决驳回陈能道诉讼请求。2018年1月19日、1月25日分别向王建议、陈能道送达该判决书，双方均未提起上诉，（2016）鄂1381民初2746号民事判决已经发生法律效力。2018年1月28日下午，陈昌春及张建伟之父张维富又到王建议商铺向余秀莲索要租金，再次发生冲突，公安机关介入处理，余秀莲分别向陈昌春、张建伟支付了部分租金。经结算，至2018年1月31日，扣除王建议支付的履约保证金33000元及向本院汇缴的租金后，王建议实际差欠租金21375元。2018年2月4日（农历2017年12月19日），王建议自行停止了案涉商铺的经营活动。（2016）鄂1381民初2746号民事判决生效后，王建议于2018年3月20日又向本院起诉要求解除与陈能道签订的《国际现代城项目商铺租赁合同书》，并要求陈能道及陈昌春、张建伟赔偿因合同解除给其造成的经济损失。该案经本院审理后认为，王建议与陈能道之间的租赁关系一直存续，王建议在差欠租金的情况下，仅陈能道享有合同单方解除权。2017年11月13日、11月16日，陈昌春、张建伟作为出租房屋共有人，到王建议商铺索要租赁费用，虽方式欠妥，但公安机关介入处理后，双方及时达成协议。陈能道及陈昌春、张建伟并无迟延履行主要债务、亦未实施其他致使租赁合同目的不能实现的行为。王建议诉请解除与陈能道签订的《国际现代城项目商铺租赁合同》不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。本院遂作出（2018）鄂1381民初876号民事判决：驳回王建议的诉讼请求。王建议不服该判决，上诉至随州市中级人民法院。随州中院于2018年10月31日作出（2018）鄂13民终843号民事判决：驳回上诉，维持原判。（2018）鄂1381民初876号民事判决已经产生法律效力。（2018）鄂1381民初876号民事判决作出后，王建议未向陈能道、陈昌春和张建伟交付房屋和钥匙。2018年8月17日，陈能道与余秀莲沟通后，将王建议一直锁闭的商铺门打开。之后，陈能道、陈昌春、张建伟将房屋租赁他人经营。随后，陈能道要求王建议支付截至2018年1月31日剩余差欠租金21375元及2018年2月1日至同年8月17日的房屋占用费42087.5元，并支付违约金4000元，合计67462.5元。王建议、余秀莲以陈能道、陈昌春、张建伟违约、涉诉商铺所有权存在瑕疵及2018年1月28日已解除租赁合同而拒绝支付。双方因此成诉。本案在审理中，经本院向第三人释明权利义务，陈昌春明确表示放弃权利，不参加本案诉讼；张建伟亦表示不参加本案诉讼，另行向王建议、余秀莲主张权利。余秀莲为王建议之妻。王建议与陈能道在2014年1月22日签订《商铺租赁合同》后，租赁商铺用于王建议和其妻余秀莲共同从事家俱经营。上述事实有（2016）鄂1381民初2746号民事判决、（2018）鄂1381民初876号民事判决确认的事实和当事人的陈述佐证。本院认为：一、陈能道能否单独主张案涉房屋的租赁费用问题。《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”本案涉诉商铺所有权系陈能道、陈昌春、张建伟三人按份共有，份额分别为三分之一。案涉合同履行及本案第三人的行为表明，三人实际没有体现为连带债权债务关系，而是按份共有人基于各自享有的份额单独享有请求权，向义务人主张权利。因此，陈能道作为按份共有人享有单独起诉权；陈昌春、张建伟经本院通知，均明确表示不参加本案诉讼，二人的行为不影响陈能道主张权利和人民法院对本案的裁决。二、王建议、余秀莲欠付房屋租金及占用费问题。《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”陈能道将其购买、并经备案登记的房屋出租给王建议后，其依法享有收益的权能，即王建议应依法履行向陈能道和其他两名房屋购买人支付房租的义务，但本案第三人没有提出主张。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”同时，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，经广水市人民法院（2018）鄂1381民初876号判决及随州中院（2018）鄂13民终843号判决查明：结算至2018年1月31日，王建议实际差欠陈能道租金21375元。2018年2月4日（农历2017年12月19日），王建议自行停止经营。其后，王建议未向陈能道、陈昌春和张建伟交付房屋和钥匙，直至2018年8月17日陈能道与余秀莲沟通后，将锁闭的商铺门打开。因此，王建议依法应给付陈能道涉及的产权份额截止2018年1月31日的租金21375元及2018年2月1日至同年8月17日的房屋占用费42087.5元（19425元/月×6.5月÷3=42087.5元），合计63462.5元。三、关于陈能道要求王建议承担违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”陈能道在本案诉讼中主张，要求王建议承担逾期支付租金的违约金，而合同中约定了“承租人逾期交付租金，属违约行为，除及时补交外，还应支付所欠租金每日万分之三的违约金”的内容，截止2018年8月17日，王建议合计欠付房屋租金、占用费63462.5元，依合同约定的日万分之三计算违约金，则每月王建议应向陈能道支付违约金63462.5元×0.0003/日×30日/月=571.16元/月，实际违约金额大于陈能道主张金额，但陈能道没有向人民法院主张增加。故本院对陈能道要求王建议承担逾期支付房屋租金违约金4000元之请求予以支持。四、王建议、余秀莲的辩解意见问题。王建议、余秀莲提出：陈能道及第三人的行为已经构成根本违约，合同解除后额外6.5个月房租于法无据及诉争商铺存在权利瑕疵、其有权主张不支付21375元租金。上述意见已经生效判决确认不成立，且陈能道主张房屋占用期间的费用于法有据。所以本院对其辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第一百零二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款、《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告王建议、余秀莲支付原告陈能道房屋租金及房屋占用费合计63462.5元，赔偿逾期付款损失4000元。上述履行内容于本判决生效之日起十日内履行。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1486元，由被告王建议、余秀莲负担。审 判 长  周厚新审 判 员  万 敏人民陪审员  刘 政二〇二〇年七月二十日书 记 员  姚 俊