贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5149号 原告：张玉梅，女，2000年1月25日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：刘斌（特别授权代理），执业证号：1520520310326666，系贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游靖奋强（一般授权代理），实习证号：230713011110851，系贵州创驰律师事务所实习律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码:91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），执业证号：15205201811069899，系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），执业证号：15224201710981350，系贵州威迪律师事务所律师。 原告张玉梅与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张玉梅的委托诉讼代理人刘斌、游靖奋强，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张玉梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金暂计人民币100000元（具体金额以原告已付购房款人民币700888元为基数，按日万分之二的标准从2018年4月28日开始计算至实际交付之日止）；二、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计人民币84000元（具体金额以原告已付购房款人民币700888元为基数，按日万分之二从2018年8月28日计算至办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止）；三、判令被告赔偿原告房屋装修达不到交付标准的损失暂计30000元人民币（具体金额待评估后再另行计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，因原告尚未收房，故撤回第一项、第三项诉讼请求。 事实和理由：原告与被告于2017年1月22日在毕节市销售中心签订《商品房买卖合同》，合同中约定买受人购买的商品房办峰景8号楼2单元102房，房屋建筑面积为141.9平方米，套内建筑面积为117.31平方米。该房屋按照套内面积计算，单价为每平方米5974.67元，房屋总价为700888元。买受人分两次付款，首付140888元（含定金10000元），第二次付560000元。合同第十一条约定：交付时间和条件（一）出买人应当在2018年4月28日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条第三款约定出卖人承诺在2018年8月28日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人未在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（1）约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之二承担违约责任；（2）约定日期起180日后，出场卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向出卖人支付已交付房款的万分之二的违约金。合同附件六约定了交付标准（精装），但该房屋并未达到所约定的交付标准，被告应依法承担赔偿责任。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付完毕全部购房款，原告已经履行完毕合同约定的义务。至起诉时止，被告仍然未按合同约定将涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告，也未按照合同约定交付达到交付标准的房屋给原告。原告认为，被告的行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应按合同的约定承担违约责任。为此，为妥善解决纠纷，维护合法权益，原告特依据法律的规定向贵院提起诉讼，请法院查明案情判决支持原告的诉讼请求。 被告碧桂园房开公司辩称：一、被告不应向原告支付逾期交房违约金。原、被告在补充协议第五条已明确约定只要涉案房屋取得建筑工程竣工合格证明文件（即竣工验收备案表）就可以交付。被告在双方约定的商品房交付日期之前，涉案商品房已取得竣工备案表，涉案商品房已达到交付条件，系原告无正当理由拒不收房，答辩人并不存在逾期交房的事实。原告向被告主张逾期交房的违约金没有事实依据，不应得到支持。二、原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与各原告均签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。该条款属于双方当事人真实意表示，系对原告合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便以定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，望贵院依法判决，保护被告的合法权益。 本院经审理查明：2017年1月22日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20166337），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；建筑面积141.9平方米，套内建筑面积117.31平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5974.67元，总价款为700888元，买受人应当在2017年2月22日前分期支付房价款。预付款140888元。出卖人应当在2018年4月28日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。《补充协议》约定，出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为700888元。买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的20.10%给出卖人，即140888元；买受人必须在2017年2月22日前，付该商品房总房价款的79.90%给出卖人，即560000元。关于转移登记，按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行。《委托办理权属登记协议书》（附录二）约定：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。合同签订后，原告向被告付清了购房款700888元。原告认为，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书，故以前述诉请诉至本院。截止至庭审时，涉案房屋尚不具办理商品房转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。故，对原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的诉请，本院予以支持。 关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的认定问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任双方未作约定。根据合同约定，被告应在2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告至今未履行该合同义务，逾期已超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额700888元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上所述，对原告主张的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以原告已付购房款700888元为基数，2018年8月28日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张玉梅逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款700888元为基数，2018年8月28日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、驳回原告张玉梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2255元，原告张玉梅负担1370元,被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担885元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年七月十七日 书记员  毛雨