上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初10389号原告(反诉被告)：上海嘉季酒店管理有限公司，住所地上海市嘉定区菊园新区环城路******。法定代表人：张新荣，执行董事。原告(反诉被告)：上海嘉昂物业管理有限公司，住所地上海，住所地上海市嘉定区昌徐路********>法定代表人：陈亦婷，执行董事。上述两原告共同委托诉讼代理人：张莎莎、余力，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海瑞立佳业房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇墨，住所地上海市嘉定区安亭镇墨玉南路****yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：蔡以萍，总经理。委托诉讼代理人：杨蓉，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。原告(反诉被告)上海嘉季酒店管理有限公司(以下简称嘉季公司)、上海嘉昂物业管理有限公司(以下简称嘉昂公司)与被告上海瑞立佳业房地产开发有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人张莎莎、余力、被告的委托诉讼代理人杨蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出本诉诉讼请求：一、被告向原告嘉季公司返还租金人民币780万元(以下币种均为人民币)；二、被告向原告嘉季公司支付利息(以780万元为基数，其中自2019年1月23日至2019年8月19日按照银行同期同类贷款利息计算，2019年8月20日至实际清偿之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实和理由：原告嘉昂公司与被告签署租赁合同，承租被告房屋。后原告嘉昂公司将租赁合同项下的索赔权转让给原告嘉季公司，故嘉季公司是本案的原告。因涉及合同关系的清结，需由原告嘉昂公司就法律关系进行主张，故嘉昂公司亦作为原告。两原告认为，嘉昂公司与被告确认的首期支付租金852万余元的付款日期为2018年12月21日。在该日期前，嘉昂公司已支付550万元，之后又支付了230万元。因此，嘉昂公司仅有72万余元逾期一周未付的轻微违约行为。被告在该日期前未进行任何房屋交付和交付准备，在嘉昂公司仅存在轻微违约的情况下发函主张解除，拒绝嘉昂公司进场，构成根本违约，应承担违约责任。合同签署及首期租金支付日期的确认。2018年9月17日，原告嘉昂公司与被告签订了《租赁合同》，约定原告嘉昂公司承租被告房屋，第一期租金为8,529,575.50元，合同约定的支付期限为2018年9月1日。因约定的首期租金支付日期即2018年9月1日早于合同签署日期即2018年9月17日，该约定事实上无法履行，因此双方重新约定的付款日期。原告嘉昂公司于2018年12月5日向被告出具《承诺书》，确认于2018年12月21日前支付第一期租金；2、原告嘉昂公司已基本履行合同义务，被告未交付房屋并发函解除合同，构成根本违约。合同已被被告违约解除，被告应承担违约责任。2018年12月5日当天，原告嘉昂公司即支付了200万元，后持续向被告付款。至2018年12月21日，原告嘉昂公司共付款550万元。12月21日后，原告嘉昂公司继续付款。至2019年1月7日，原告嘉昂公司共向被告付款780万元，余款72万余元未支付。根据合同约定，被告交房应提交交付确认书，而被告并未提交，也未进行任何交房行为。即使因为双方协商首期租金支付日变动导致交房日期延后，被告也未进行任何交付准备，并始终拒绝原告嘉昂公司进场。2019年1月14日，被告向原告发送律师函，告知合同已于2019年1月11日解除，但此时原告嘉昂公司仅有72万余元未支付，逾期仅为一周，明显属于轻微违约，被告发函解除合同构成根本违约。原告嘉昂公司未就合同解除提出异议，租赁合同被被告违约解除。由于房屋未进行任何交付，因此被告应返还全部已付租金并承担自违约解除之日起的利息；3、原告嘉昂公司向原告嘉季公司转让本案纠纷索赔权。2018年12月10日，两原告签署《战略合作(承包)经营合同》，约定由原告嘉季公司承包经营原告嘉昂公司在承租房屋内开设的公寓项目。《租赁合同》履行纠纷发生后，原告嘉昂公司于2019年3月向原告嘉季公司出具《全权授权委托书》，委托原告嘉季公司全权处理租赁合同纠纷，向原告嘉季公司转让本案索赔权，并发函告知被告。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。因原告嘉昂公司未完全履行支付租金义务，被告在另案中已主张解除租赁合同并要求原告嘉昂公司返还承租房屋，故原告嘉昂公司在本案中要求返还租金并支付利息的诉讼请求均不成立。被告向本院提出反诉诉讼请求：原告嘉昂公司向被告支付违约金2,843,191.83元(即两个月的租金)。事实和理由：2018年8月27日，被告与案外人上海嘉傲企业管理有限公司(以下简称嘉傲公司)签订《租赁合同》，约定将涉案房屋(17号楼)出租给嘉傲公司。合同签订后，嘉傲公司于2018年8月底安排人员进场装修。2019年9月16日，嘉傲公司表示因其公司“内部外汇资金未能如期到账而延期支付定金以及相关介绍人员出现工作差错”，为了完成租金支付，需要以原告嘉昂公司为新签约单位，并承诺于2018年9月30日前完成资金调配并支付首期租金。2018年9月17日，被告与嘉傲公司、原告嘉昂公司签订《合同主体变更协议书》，约定嘉傲公司在合同中的权利义务均转让给原告嘉昂公司，原合同其他条款均保持不变，继续有效。同时，原告嘉昂公司确认房屋内装修及设施、设备与原合同描述一致，无损坏或丢失。2018年9月，被告重新与原告嘉昂公司签订《租赁合同》。为了配合原告嘉昂公司对外招商引资的需要以及项目的顺利进行，双方签订的新《租赁合同》条款与原租赁合同几乎完全一致，同时沿用了原租赁合同中房屋的交付时间。而且事实上，在房屋交付给嘉傲公司之后，被告从未将房屋收回。房屋使用权在2018年9月17日即由原告嘉昂公司从嘉傲公司处受让取得至今。根据新《租赁合同》的约定，首期租金支付时间为2018年9月1日。2018年9月16日，原告嘉昂公司与嘉傲公司共同承诺，合同主体变更后，原告嘉昂公司应于2018年9月30日前完成首期租金的支付。若未按照承诺的时间节点支付租金，被告有权单方解除合同并由原告嘉昂公司赔偿一切损失。然而，至2019年1月7日，原告嘉昂公司共支付了租金780万元，至今尚有租金72万余元未支付。基于上述事实，被告已起诉原告嘉昂公司，要求解除合同、返还房屋并支付拖欠的租金和占用费。根据《租赁合同》的相关约定，原告嘉昂公司违约的，被告有权解除合同并要求对方支付当年两个月租金的违约金及赔偿因违约造成的损失。两原告共同答辩称，不同意被告的反诉请求。涉案《租赁合同》的签订日期应为2018年10月中下旬。被告主张的违约金过高，应予以调整。被告对于合同的解除具有相当程度的过错，而原告嘉昂公司的违约行为显著轻微。双方应对解除合同后的损失进行合理分担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年间，原告嘉昂公司与被告签订一份《租赁合同》，约定原告嘉昂公司向被告承租位于上海市嘉定区安亭镇安谐南路XXX号、XXX号进明渡路XXX弄XXX号、16C地块17幢2号85、88号房屋(以下简称讼争房屋)用于经营外商引资服务中心和租赁用房及其配套用房(可以用于经营人才公寓)。房屋总建筑面积为23368.70平方米。租赁期限为10年，自2018年9月1日(房屋实际交付的次日)至2028年8月31日。其中免租期为9个月，自2018年9月至2019年5月。原告嘉昂公司应于合同生效之日按约支付首期租金和押金后，被告于2018年9月1日前向原告嘉昂公司交付讼争房屋(以被告出具的交付确认书为准)。年租金为17,059,151元，从第三个租赁年度开始，每年租金在上一年的基础上递增5%。租金先付后用，于当期租金到期前15日提前支付下期租金。第一期租金交租日为2018年9月1日，对应租期为2018年9月1日至2019年11月30日(共15个月，其中含9个月免租期)，当期金额为8,529,575.50元。押金为2,843,191.83元，应于被告取得大产证后7个工作日内支付。如原告嘉昂公司逾期支付租金和押金的，每逾期一日，应按日租金标准的100%支付违约金。原告嘉昂公司逾期接收房屋达30日或未按约完整支付租金、押金等费用逾期超过30日的，被告有权解除合同，原告嘉昂公司需支付当年2个月的租金作为违约金。因原告嘉昂公司违约造成被告损失(包括律师费、交通费等)，支付的违约金不足以抵付损失的，原告嘉昂公司还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同另对其他事项作了约定。2018年12月5日，原告嘉昂公司向被告出具一份《承诺书》，载明原告嘉昂公司承诺于2018年12月5日支付租金200万元后，于2018年12月21日前再支付6,529,575.50元。若未按照承诺书的时间节点支付房租，被告有权单方解除合同，并由原告嘉昂公司赔偿被告一切损失，包括但不限于房租、水电费等。2018年12月5日、12月20日、12月24日、12月26日、2019年1月4日、1月7日，原告嘉昂公司分别向被告支付了租金200万元、350万元、50万元、50万元、100万元、30万元，共计780万元。2019年1月4日，原告嘉昂公司法定代表人陈亦婷与被告员工张恒硕进行沟通，要求先进场装修。张恒硕答复称，先不能进场装修，即使原告嘉昂公司全款到位也要请示上级。2019年1月14日，被告向原告嘉昂公司发出一份律师函，载明在合同签订后，原告嘉昂公司两次出具承诺书，但均没有按照约定及承诺书足额支付租金。特告知：1、双方签订的《租赁合同》于2019年1月11日解除；2、原告嘉昂公司应在收函后5日内支付租金和违约金1,259,266元；3、原告嘉昂公司应在收函后5日内至被告处办理租赁终止的移交事宜。2019年12月2日，被告向原告嘉昂公司发出一份律师函，载明截止发函之日，原告嘉昂公司仅支付了租金780万元，余款及水、电、物业费等均未支付。要求原告嘉昂公司在发函之日起15日内支付剩余租金729,575.50元、违约金2,843,191.83元并将房屋恢复原状后返还。后该律师函因未妥投而被退回。另查，2018年8月27日，被告与嘉傲公司签订一份《租赁合同》，约定嘉傲公司向被告承租讼争房屋。租赁期限为10年，自2018年9月1日至2028年8月31日。其中免租期为9个月，自2018年9月至2019年5月。嘉傲公司应于合同签订之日起3个工作日内按约支付首期租金，被告于2018年9月1日前向嘉傲交付讼争房屋。后被告将讼争房屋交付予嘉傲公司，嘉傲公司进行了小部分装修。2018年9月17日，原告嘉昂公司、被告及嘉傲公司签订一份《合同主体变更协议书》，约定经三方协商，同意将被告与嘉傲公司签订的《租赁合同》中嘉傲公司的权利与义务均转让给原告嘉昂公司。除本协议约定情形外，原合同其他条款保持不变，继续有效。嘉傲公司作为连带责任担保人，保证原告嘉昂公司按照租赁合同的约定承担义务和责任。原告嘉昂公司如不履行租赁合同义务的，被告可直接要求嘉傲公司履行义务。原告嘉昂公司确认房屋内装修及设施、设备与原合同描述一致，无损坏或丢失。本协议生效前根据原合同规定承租方应支付但未支付的费用(包括租金、押金、水电费、物业费等)由原告嘉昂公司支付。2018年9月16日，原告嘉昂公司及嘉傲公司向被告出具一份《承诺书》，载明嘉傲公司曾于2018年8月27日与被告签订一份《租赁合同》，因嘉傲公司内部外汇资金未如期到账而延期支付定金以及相关介绍人员出现工作差错，导致被告与嘉傲公司合作出现误解，现嘉傲公司与新签约单位(即原告嘉昂公司)联合向被告承诺，原告嘉昂公司确保于2018年9月30日前支付首期租金。若未按照承诺书的时间节点支付租金，被告有权单方解除合同。2018年10月17日，被告与嘉傲公司签订一份《终止协议》，约定双方自2018年10月17日起终止原租赁合同。因嘉傲公司违反原合同约定，其已于2018年9月3日支付给被告的100万元保证金作为赔偿金支付给被告，被告不再退还。2018年12月10日，两原告签订一份《战略合作(承包)经营合同》，约定鉴于原告嘉季公司具有经营、管理集中式公寓和酒店式公寓的能力，原告嘉昂公司拟就讼争房屋精装修完成后交由原告嘉季公司合作开发经营管理。2019年3月7日、3月9日，原告嘉昂公司分别向原告嘉季公司、被告出具一份《全权授权委托书》，载明鉴于现实状况及与原告嘉季公司及被告的合同关系，现全权授权原告嘉季公司代表原告嘉昂公司协调处理与被告的合同关系和相关文件的签署，原告嘉昂公司予以认可。如因与被告间合同不能继续履行的，原告嘉昂公司支付给被告的相关款项同意全部支付到原告嘉季公司。后被告收到该授权委托书。再查，讼争房屋于2018年8月16日取得《建设工程竣工验收备案证书》。2019年12月24日，被告取得讼争房屋的产权证。2020年1月，被告诉至本院，案号为(2020)沪0114民初1496号，要求：一、解除原告嘉昂公司与被告于2018年9月17日签订的《租赁合同》；二、原告嘉昂公司将讼争房屋恢复原状并返还；三、原告嘉昂公司支付至2019年11月30日的租金799,575.50元；四、原告嘉昂公司支付自2019年12月1日至房屋实际腾退之日止的租金和房屋使用费(按每日46,737.40元的标准计算)；五、原告嘉昂公司支付律师费3万元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于支付首期租金的时间、讼争房屋的交付、合同解除等事宜，本院已在另案即(2020)沪0114民初1496号案件中作出认定并予以处理，故不再赘述。因被告未实际交付讼争房屋，在合同已解除的情况下，被告理应将收取的租金780万元予以返还。而根据查明的事实，原告嘉昂公司逾期支付首期租金的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据合同关于解除合同违约金的相关约定，原告嘉昂公司应承担当年2个月租金的违约金即2,843,191.83元。考虑原告嘉昂公司支付首期租金的时间、金额以及年租金、租期、履约情况等多种因素，被告主张的违约金金额明显过高，原告嘉昂公司亦要求予以调整，本院酌情将违约金金额调整为120万元，该款项可在被告应退还的租金中予以扣除。关于原告嘉季酒店的诉讼地位问题，庭审中，两原告均确认原告嘉昂公司的债权已转让给原告嘉季公司，且已通知到被告，但经对《全权授权委托书》内容的审查，无法得出债权转让的结论，而原告嘉季公司仅是代表原告嘉昂公司与被告处理房屋租赁纠纷事宜的代理人(委托关系)，相应的法律后果仍应由原告嘉昂公司承受，故原告嘉季公司在本案中并非适格的诉讼主体，其要求被告承担相应民事责任的诉讼请求，本院均不予支持。虽然原告嘉昂公司并未在本案中向被告提出相关诉讼请求，但在本院已确认合同解除的情况下，为避免当事人讼累，本院就解除合同的后果问题一并在本案中予以处理。至于利息问题，因原告嘉昂公司系违约方，故被告无需向原告嘉昂公司支付已付款利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海瑞立佳业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海嘉昂物业管理有限公司返还租金人民币780万元；二、原告上海嘉昂物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海瑞立佳业房地产开发有限公司支付解除合同违约金人民币120万元；三、驳回原告上海嘉季酒店管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费69,032元，减半收取34,516元，由原告上海嘉季酒店管理有限公司负担。反诉受理费14,773元(已减半收取)，由原告上海嘉昂物业管理有限公司负担6,235元，被告负担8,538元。原告上海嘉昂物业管理有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇二〇年七月三十日书记员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……