广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1461号原告（反诉被告）：罗伟光，男，1991年6月28日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**********，公民身份号码440************510。委托诉讼代理人：聂美林，广东信广律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈子烽，男，1994年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***************401，公民身份号码440************81X。委托诉讼代理人：黄雪芬，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄芷莹，广东共明律师事务所律师助理。原告（反诉被告）罗伟光与被告（反诉原告）陈子烽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗伟光的委托诉讼代理人聂美林、被告（反诉原告）陈子烽及委托诉讼代理人黄雪芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗伟光向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还原告定金300000元并支付违约金228294元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年6月22日签订《房屋买卖合同》，约定被告将其名下位于佛山市高明区******************出售给原告。合同约定：房屋成交总价1141470元，本次交易产生的税费由被告承担，但被告仅承担40000元范围内的税费；购房款支付方式为定金+首期购房款+银行按揭贷款，其中定金为30万元，上述定金分两期支付，首期20万元于合同签订当天支付，剩余10万元定金于2019年7月1日前支付，首期购房款231470元（含定金）于办理过户当天支付，银行按揭贷款91万由贷款行直接转至被告银行账户；2019年11月1日前办理房屋按揭贷款手续。被告出售房屋时已将案涉房屋办理抵押登记，双方在合同第四条约定被告应于银行审批同意贷款后申请提前还贷及涂销他项权证，并约定房屋完成解押手续后10日内到房地产交易中心办理交易过户手续，后双方在2020年2月27日微信聊天中，被告承诺于2020年4月15日前办理过户完毕，否则按违约赔付原告，即被告应在2020年4月15日前涂销他项权证并办理完成房屋过户否则按违约处理。合同第九条约定被告逾期办理按揭、房产过户、交付物业、拒绝配合履行《房屋买卖合同》等约定，被告必须立即退回原告已支付的全额款项，并支付总成交价20%的违约金；若双方同意继续履行合同，则被告按照逾期天数支付每日千分之一的违约金。合同第八条还约定由于原告未必使用自己名额购买，原告有可能以第三人名义购买，被告必须无条件予以配合，否则视为被告违约并按合同第九条约定承担违约责任。合同签订后，原告于2019年6月22日转账20万定金给被告，于2019年6月28日转账10万元定金给被告。原、被告及原告的弟弟罗伟耀于2019年11月15日到上海浦东发展银行佛山分行办理抵押贷款手续并以罗伟耀为买方、被告为卖方、上海浦东发展银行佛山分行为放贷方签订了贷款88万元的抵押贷款合同。原告于2019年12月11日微信通知被告银行同意贷款并督促被告履行涂销他项权的合同义务。但被告一直以资金周转不灵、找不到贷款公司、无法核实银行是否同意贷款等理由拒不履行案涉房屋涂销他项权的合同义务及过户义务。被告至今未能涂销案涉房屋他项权且未能在2020年4月15日前办理房屋过户。被告（反诉原告）陈子烽辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。在原、被告双方签订合同之后，根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条规定，原告具有先合同履行义务，也就是说原告必须在银行审批同意贷款后再由被告履行后面相应的义务。但实际中，原告并没有向被告出具或者是配合被告到相应的按揭银行查询核实银行审批同意贷款的文书，导致被告无法履行合同，因此被告认为是原告违约在先，被告不存在违约行为。根据原告提供的证据以及原告在诉状中也确认双方是在2020年4月15日原告要求被告配合过户，实际上被告已经在2020年2月份向原告提出要求其出具同贷书，也在2020年3月份要求原告提供其弟弟罗伟耀的身份证号码，原告均予以拒绝，这些行为恰恰证明原告的违约行为。被告（反诉原告）陈子烽向本院提出诉讼请求：1.反诉被告继续履行与反诉原告在2019年6月22日签订的《房屋买卖合同》；2.反诉被告支付违约金148940.19元给反诉原告（违约金以841470元为本金，以日利率千分之一从2019年11月11日起计至合同履行完毕之日止）；3.本案诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：陈子烽与罗伟光于2019年6月22日签订《房屋买卖合同》，约定罗伟光购买陈子烽位于佛山市高明区*****************的房屋。罗伟光于2019年6月22日、6月28日共转账30万元给陈子烽。根据双方签订的《房屋买卖合同》的第四条约定，罗伟光于银行审批同意贷款后陈子烽再申请提前还贷。在合同履行中，罗伟光一直没有将银行同意贷款的审批文书原件或者原件拍照发给陈子烽，导致陈子烽无法确定罗伟光在按揭贷款银行是否同意贷款及贷款的数额的情况。本合同没有继续履行是由于罗伟光不能提供同贷书的原因导致，罗伟光具有先合同履行义务。原告（反诉被告）罗伟光辩称，被告至今未办理他项权涂销业务，其行为构成根本违约。被告因资金困难一直未按约定期限办理协助申请贷款及涂销他项权。原告于2019年12月11日告知被告称银行已经同意贷款并要求被告尽快办理涂销他项权业务。被告于2020年2月27日首次提出需要核实银行是否同意贷款，期间一直以资金不足这个理由不办理他项权涂销业务。被告有途径查询银行是否同意贷款，被告可以向协助办理贷款的金融公司核实，也可以向贷款银行核实。而且现行银行是不出具书面的同贷书，仅是口头通知贷款已经通过。在被告承诺了涂销他项权且办妥房产过户的期限届满时即2020年4月15日，被告在上述期限届满前很难办妥房产过户，且其涂销他项权的资金尚未落实，因此以银行是否同意贷款有待核实为由拒不履行合同义务，其行为已经构成根本违约。因此请求驳回被告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.陈子烽提交的咨询5家贷款公司的聊天记录9页，罗伟光对聊天记录的三性均不予确认。不清楚微信双方的身份情况，微信语音不清楚具体内容。陈子烽提交该组证据目的是想证明有同贷书的情况下贷款公司才愿意贷款给陈子烽，但是该组证据不能证明相关人员的身份是否金融贷款公司以及具体身份。且微信名称叫“信贷CHOK锋”跟陈子烽的聊天记录中称陈子烽提供担保人也可以放贷，且微信聊天记录时间均在3、4月份。本院认为微信聊天记录与原件核对无异，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月22日，陈子烽与罗伟光签订《房屋买卖合同》，合同约定：陈子烽将其位于佛山市高明区*****************房出售给罗伟光；房产成交价格1141470元；支付方式为银行按揭付款，签订本合同，罗伟光支付定金300000元，该定金分两次支付，合同签订当天支付定金200000元，剩余100000元定金于2019年7月1日前支付；首期购房款231470元（含定金）罗伟光应于银行审批同意贷款通过后，到房地产交易中心办理过户手续当天以转账方式转至陈子烽所提供的银行卡；剩余房款910000元于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划拨入陈子烽签银行贷款按揭时所提供的陈子烽银行账号；双方同意在2019年11月1日前办理房屋按揭手续，于银行审批同意贷款后陈子烽再申请提前还贷，该房产按揭因不能自还，需要经由他方金融公司代为还款，所产生的手续费用均由陈子烽承担，待该物业房产证完成解押手续后10日内买卖双方配合到房地产交易中心办理交易过户手续，罗伟光并于银行通知办理抵押手续7个工作日内到房管交易所办理抵押手续。合同第八条约定：由于罗伟光未必使用自己名额购买，罗伟光有可能会以第三人名义购买，所以陈子烽需要罗伟光配合之时必须无条件配合罗伟光，否则视为陈子烽违约，将承担相应的违约责任。合同第九条还约定：陈子烽逾期办理按揭、房产过户、交付物业、拒绝配合履行《房屋买卖合同》等约定，罗伟光有权解除合同，陈子烽必须立即退回罗伟光已支付的全部款项，并应向罗伟光支付总成交价款20%的违约金；若双方同意继续履行合同，则陈子烽按照逾期天数支付每日千分之一的违约金。2019年6月22日，罗伟光通过银行转账方式向陈子烽转账定金200000元。2019年6月28日，罗伟光通过银行转账方式向陈子烽转账定金100000元。2019年11月15日，罗伟光、陈子烽以及罗伟光的弟弟到上海浦东发展银行佛山分行（以下简称浦发银行）办理抵押贷款手续。2019年12月11日，罗伟光通过微信告知陈子烽浦发银行已同意贷款。经查，2020年2月27日，罗伟光与陈子烽在微信聊天中约定，陈子烽于2020年4月15日前办理完毕过户，否则按违约赔付罗伟光。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。罗伟光与陈子烽签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。关于本诉，合同约定双方在2019年11月1日前办理房屋按揭手续，于银行审批同意贷款后陈子烽再申请提前还贷，待该物业房产证完成解押手续后10日内买卖双方配合到房地产交易中心办理交易过户手续。另外双方在微信中补充约定陈子烽应于2020年4月15日前办理完毕过户，否则按违约赔付罗伟光。合同还约定如陈子烽逾期办理按揭、房产过户、交付物业、拒绝配合履行《房屋买卖合同》等约定，罗伟光有权解除合同，陈子烽必须立即退回罗伟光已支付的全部款项。陈子烽至今未按合同和补充约定申请办理案涉房屋的提前还贷以及涂销抵押手续，构成违约。据此，罗伟光主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，罗伟光已支付的购房款300000元，陈子烽应当予以返还。关于违约金和利息问题。诉讼过程中，罗伟光在请求陈子烽支付违约金与定金中选择请求陈子烽支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，上述选择是罗伟光对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。合同约定陈子烽逾期办理按揭、房产过户、交付物业、拒绝配合履行《房屋买卖合同》等约定，罗伟光有权解除合同，陈子烽应向罗伟光支付总成交价款20%的违约金。因陈子烽的违约行为给罗伟光造成了损失，客观上包括错失购买新房的交易机会及房租、资金占用利息等损失，综合考虑违约持续的时间以及房价走势，本院认为罗伟光主张违约金228294元过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌定支持陈子烽应向罗伟光支付违约金50000元。关于反诉。陈子烽请求继续履行与罗伟光在2019年6月22日签订的《房屋买卖合同》。合同约定如陈子烽逾期办理按揭、房产过户、交付物业、拒绝配合履行《房屋买卖合同》等约定，罗伟光有权解除合同。陈子烽未按合同和补充约定申请办理案涉房屋的提前还贷以及涂销抵押手续，构成违约，陈子烽请求继续履行合同没有法律依据，本院不予支持。关于陈子烽请求罗伟光支付违约金的问题。罗伟光于2019年12月11日告知陈子烽银行已经同意贷款并要求陈子烽尽快办理涂销他项权业务，陈子烽多次以没有时间、资金紧张、征信问题为由拖延办理涂销抵押权，并请求罗伟光同意延期办理涂销抵押权。直到2020年3月3日，陈子烽才向罗伟光提出需要核实银行是否同意贷款，罗伟光将银行同意放贷信息发送给陈子烽后，陈子烽又要求罗伟光提供书面同贷书。本院认为《房屋买卖合同》没有约定罗伟光必须提供书面同贷书，至于银行是否同意贷款，因陈子烽到浦发银行办理抵押贷款手续的当事人，陈子烽完全可以通过银行或协助办理贷款的金融公司核实，另据了解现行银行已不出具书面的同贷书。故陈子烽辩称本合同没有继续履行是由于罗伟光不能提供同贷书的原因导致，该理由不成立，本院不予采信。陈子烽请求罗伟光支付违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）罗伟光与被告（反诉原告）陈子烽于2019年6月22日签订的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）陈子烽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）罗伟光返还购房款300000元；三、被告（反诉原告）陈子烽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）罗伟光支付违约金50000元；四、驳回原告（反诉被告）罗伟光的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈子烽的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8564元，财产保全费3020元，合计11584元（已预交），由原告（反诉被告）罗伟光负担1115元，被告（反诉原告）陈子烽负担10469元。原告（反诉被告）罗伟光多预交的受理费及财产保全费10469元，由原告（反诉被告）罗伟光在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告（反诉原告）陈子烽负担的受理费及财产保全费10469元，由被告（反诉原告）陈子烽在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。反诉受理费7536.62元（已预交），由被告（反诉原告）陈子烽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吴卫华二〇二〇年七月十三日书记员  谭妍璐