甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终768号上诉人（原审原告）：酒泉市安厦房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91620902719065358A。法定代表人：贾某。委托诉讼代理人：闻某，甘肃金伯韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖某，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：郝某，甘肃长治律师事务所律师。上诉人酒泉市安厦房地产开发有限责任公司（以下简称酒泉安厦公司）因与被上诉人肖某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初227号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。酒泉安厦公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审或者查清事实后予以改判；2.本案诉讼费由肖某承担。事实和理由：1.商品房预售合同第三条第一项约定，乙方若不能如期付款，甲方有权收回该套房屋所有权另行销售。该条明确约定了酒泉安厦公司解除合同的条件，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，酒泉安厦公司可依约解除合同。2.商品房预售合同履行过程中，肖某在合同签订当日支付购房定金10000元后未能依约支付剩余房款，经酒泉安厦公司多次、长期催要，肖某一直拖延、推诿，后明确表示不支付剩余房款，已构成根本违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，酒泉安厦公司可依法解除合同。3.2019年6月14日，酒泉安厦公司向肖某邮寄解除合同通知书，属于依法行使商品房预售合同约定解除权和法定解除权的民事法律行为，证据确实充分，法律依据明确，不违反法律的禁止性规定。所以，酒泉安厦公司行使合同解除权的民事法律行为合法、有效，法律并未规定房屋买卖合同中房屋交付、办理过户登记后不得解除房屋买卖合同。4.依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。肖某在收到解除合同通知书后，并未提请人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，商品房预售合同在解除合同通知书到达肖某时已经解除。酒泉安厦公司正是基于商品房预售合同已经解除的法律事实，要求肖某返还房屋。一审将案件争议焦点归纳为“酒泉安厦公司是否可以依据商品房预售合同要求肖某返还房屋”，并在认定商品房预售合同继续有效的前提下驳回了酒泉安厦公司的诉求，实质上否定了酒泉安厦公司行使合同解除权的民事法律行为的效力，与案件事实不符。在肖某未要求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的情况下，一审否定酒泉安厦公司行使合同解除权的民事法律行为的效力，有违不告不理的民事诉讼原则。5.一审适用《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，驳回酒泉安厦公司的诉讼请求错误。《中华人民共和国合同法》第四十四条是关于合同生效时间的规定，本案中酒泉安厦公司的诉讼请求涉及已生效合同解除后的效力问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条是关于举证责任的规定，而本案酒泉安厦公司是基于商品房买卖合同已经解除的法律事实要求肖某返还房屋，并提供了确实充分的证据。综上，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，判决结果错误，请求依法予以撤销。肖某辩称，1.肖某已交清了全部购房款。2005年10月27日双方签订了商品房预售合同1份，约定肖某向酒泉安厦公司购买本案诉争房屋，房屋建筑面积为172.84平方米，肖某交付购房款后，酒泉安厦公司开具了发票，办理了产权证书，但产权证书和发票一直未交付给肖某，这些手续均是肖某的前夫刘生海办理的，刘生海与实际的开发商田锋是朋友关系，田锋一直认可收款和买房的事实，在刘生海服刑期间，向田锋催要过房屋产权证书，田锋也无异议，只说是要直接给刘生海。2.酒泉安厦公司已为肖某办理了产权证，双方之间的买卖合同已经履行完毕。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定，房屋产权登记的所有权人为肖某。肖某对该房屋享有合法的所有权。本案的事实是，肖某的前夫刘生海于2012年陆续交清剩余房款后，肖某按照酒泉安厦公司要求于2012年8月9日缴纳契税2100元，于8月24日缴纳房屋维修基金3600元。以上手续办完后酒泉安厦公司于2012年9月7日为肖某办理了房屋产权证。至此，双方之间的房屋买卖合同已经全部履行完毕。3.交付发票和产权证书是开发商的义务，现酒泉安厦公司应当给肖某交付发票和产权证书。4.合同已经履行完毕，不存在通知解除合同的事实和理由。5.根据合同约定，酒泉安厦公司交付房款之后才开具发票、办理产证权，可以证明肖某交付了房款。6.刘生海在刑事案件中也确认了房款已经交付。7.本案争议的房屋已经交付使用了十几年时间，酒泉安厦公司认为肖某欠付房款，应当提交欠款的证据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。酒泉安厦公司向一审法院起诉请求：1.依法判令肖某向酒泉安厦公司返还位于酒泉市××区住宅一套；2.依法判令肖某向酒泉安厦公司支付房屋使用费210000元（暂按年使用费15000元计算，最终以司法鉴定结果为准）；3.本案诉讼费由肖某承担。一审法院认定事实：2005年10月27日，酒泉安厦公司为甲方，肖某为乙方，双方签订《商品房预售合同》，约定甲乙双方在平等自愿的原则下，议定地税局3号楼1单元2层西户成交价为224692元，该套商品住房坐落在新城区检察院办公楼北侧，房屋建筑面积172.84平方米，签订本合同之日首次付款10000元，剩余房款乙方保证在2005年11月20日前工程竣工后交付使用前陆续分次付清，款付清后领取房门钥匙，办理房屋过户手续（但甲方不负责办理房屋按揭贷款），乙方若不能如期付款，应以每天每平方米10元付给甲方违约金，违约金与前期付款抵清后，甲方有权收回该套住房所有权另行销售。乙方不按时付款，由乙方按欠款额按日按贷款利率向甲方支付利息。当日，肖某向酒泉安厦公司支付购房订金10000元。随后，酒泉安厦公司将案涉房屋交付肖某使用。2012年8月，肖某陆续交付了房屋契税与维修基金，2012年9月7日，酒泉安厦公司按照合同约定为肖某办理了案涉房屋的房屋产权证。2019年6月14日，酒泉安厦公司向肖某快递邮寄了《解除合同通知书》，要求解除合同并腾退案涉房屋。一审法院认为，本案的争议焦点主要是酒泉安厦公司是否可以依据《商品房预售合同》，要求肖某返还案涉房屋。酒泉安厦公司、肖某及第三人签订的《商品房预售合同》是当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定“签订本合同之日首次付款10000元，剩余下欠房款乙方保证在2005年11月20日前工程竣工后交付使用前陆续分次付清，款付清后领取房门钥匙，办理房屋过户手续”，双方明确约定房款交清后交付使用并办理房屋产权手续，但根据本案查明事实，案涉房屋交付已经完成，肖某已实际使用14年，故双方的房屋买卖交易应真实有效；肖某对案涉房屋实现占有和控制的时间较长，酒泉安厦公司诉称肖某仅支付了10000元的购房订金，剩余214692元的房款未付，付款比例与购房总价差额较大，此行为与市场交易习惯明显不符，酒泉安厦公司作为大型的专业房地产销售企业，应当熟知房地产交易的行业规则、交易习惯与潜在风险，本案中其所述肖某长达14年未交纳购房款，根据酒泉安厦公司提供的证据证实，2019年6月14日，酒泉安厦公司才向肖某发送邮件要求解除合同，无证据证实在此期间向肖某催要过房款，且在2012年将房屋产权证书办理在了肖某的名下，此行为明显违背常理，酒泉安厦公司未尽到一般的商事主体的审慎管理义务及催收义务，造成的后果应自行承担。酒泉安厦公司根据合同中的约定“肖某未付清房款，有权收回案涉房屋的所有权，另行销售”要求肖某返还房屋，基于公平理念以及房屋买卖交易安全的稳定性考虑，酒泉安厦公司在长达十几年未催要房款或向人民法院主张权利，本着诉讼经济原则及效率保护原则，对酒泉安厦公司要求肖某返还案涉房屋的诉讼请求，予以驳回。基于以上理由，酒泉安厦公司如认为肖某未付清房款，在举证充分的情况下，可向肖某主张支付剩余房款。关于房屋使用费的问题。因酒泉安厦公司要求返还房屋使用权的诉讼请求未能得到支持，故基于收回房屋所有权而要求肖某支付房屋使用费的诉讼请求，不予支持。综上所述，对酒泉安厦公司的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回酒泉市安厦房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计3910元，由酒泉市安厦房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审查，一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方签订的商品房销售合同第三条第1项约定，剩余款项保证在2005年11月20日前工程竣工交付后，交付使用前付清，款付清后领取房屋钥匙，如肖某不能如期付款，应以每天每平方米10元付给酒泉安厦公司违约金，违约金与前期房款抵清后，酒泉安厦公司有权收回房屋另行出售。本案中，酒泉安厦公司主张肖某仅支付了10000元购房款，但已经将房屋交付肖某，并为肖某办理了产权登记手续。由此可知，根据酒泉安厦公司的主张，在肖某未按约定履行付款义务时，酒泉安厦公司选择了继续履行合同，并且已经履行了合同约定的主要义务。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案系商品房买卖合同纠纷，双方仅约定了酒泉安厦公司行使解除权的条件，未约定解除权的行使期限，截止2019年6月酒泉安厦公司向肖某邮寄解除合同通知书时，房屋交付已经13年时间，超过了解除权行使的法定期限，酒泉安厦公司的解除权已经消灭，其邮寄解除合同通知书的行为不能产生通知解除合同的法律效力，一审判决驳回酒泉安厦公司要求返还房屋、支付使用费的诉讼请求有事实依据和法律依据。对购房款争议，酒泉安厦公司可依据合同约定和法律规定另行处理，本案中不再予以审查。综上所述，上诉人酒泉安厦公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7820元，由上诉人酒泉市安厦房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵铜山审判员 刘 倩审判员 赵建兵二〇二〇年七月二十九日书记员 李 雪