贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0628民初623号 原告：松桃福明房地产开发有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇东城新区滨江花园****楼松桃大厦。 法定代表人：李当明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李彦霖，贵州中创联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾琛，贵州中创联律师事务所律师。 被告：铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇滨江社区滨江花园****楼。 法定代表人：杨昌洲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈德勋，贵州泽富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严波，贵州泽富律师事务所律师。 原告松桃福明房地产开发有限公司（以下简称福明公司）与被告铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司（以下简称武投公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理，原告福明公司的委托诉讼代理人李彦霖、顾琛，被告武投公司的委托诉讼代理人陈德勋、严波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福明公司向本院提出诉讼请求：1.判令武投公司向福明公司支付购房款180090元；2.判令武投公司向福明公司支付因其逾期支付购房款所产生的违约金（违约金以180090元为计算基数按日万分之二，从2009年12月22日计算至购房款付清时止）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由，武投公司与福明公司于2009年12月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定，福明公司将其开发建设的松桃县东城新区滨江花园（房号为松桃大厦8至13层）房屋出卖给武投公司，该房屋的建筑面积为9120.06㎡，套内建筑面积为7664.34㎡，按照套（单元）计算，该商品房总价款为13680090元。合同签订后，武投公司已支付购房款13500000元，尚欠180090元未付。此后，福明公司多次向武投公司催收购房款，武投公司仍未履行。综上所述，武投公司逾期数年未向福明公司支付购房款，其行为已构成根本违约，严重损害了福明公司的利益。为维护其自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请依法判决。 武投公司辩称，一、福明公司本次起诉8个案件的商品房总金额不符合客观事实，武投公司并不欠付福明公司购房款。首先，自2012年至今，武投公司与福明公司建立了10个房屋买卖合同，约定应付总金额为49159000元，但应扣除武投公司购买福明公司的滨江花园3个门面房(C2-1-103、C2-3-2、C2-3-1)的差额部分，因为该3个门面房是武投公司用已购买的松桃大厦的第4、5层进行置换而来，在置换过程中约定：武投公司以购买的国际大酒店第4、5层商业用房共计4733.22㎡置换福明公司滨江花园C区2号楼一层的2600㎡门面。现经统计，该C2-1-103、C2-3-2、C2-3-1面积合计为1956.61㎡，尚欠643.39㎡的门面没有交付武投公司，该三个门面的平均单价为8266.67元／㎡，则该尚欠门面的折合购房款为5318690.67元，该款项应当从购房款中予以扣除，武投公司在支付公司款项中，备注或载明为支付购房款的数额为3184万元，武投福明公司未付购房款仅为12000309.33元（详见武投公司购买福明公司房屋统计表）。再次，自2012年至今，除武投公司已起诉福明公司的借款本金4400万元外，福明公司尚有至少60430116元借款本金未能偿还武投公司，故扣除武投公司应付福明公司购房款外，福明公司至少尚欠武投公司借款48429806.67元，而货币属于种类物，且是可以直接流通的一般等价物，故可依法直接进行抵扣，抵扣后武投公司不欠福明公司任何购房款项。二、双方签订买卖合同所对应的房屋和价款分别为：1.B7-2-201号房：合同约定面积为377.08㎡，约定单价为2996.71元/㎡，合同总价为113万元。2.B7-1-103号房：合同约定面积为131.6㎡，约定单价为8000元/㎡，合同总价为1052800元。3.Cl-11-12号房：合同约定面积为522.99㎡，未约定合同单价，约定合同总价为4835043元。4.松桃大厦6-7层：合同约定面积为3040㎡，约定合同单价1500元/㎡，约定合同总价为456万元。5.松桃大厦8-13层：合同约定面积为9120㎡，约定合同单价1500元/㎡，约定合同总价为13680090元。以上松桃大厦6-13层：在福明公司2011年1月18日向武投公司出具的《购房款清单》中，明确认可已经收到购房款1750万元，仅有74万元购房款尚未收到。2011年1月29日，武投公司又向福明公司转账304万元，其中230万元用于支付松桃大厦6-13层的空调安装费，剩余74万元用于支付购房款，自此，松桃大厦6-13层购房款已全部付清。6.C2-1-103号房：合同约定面积为1419.54㎡，未约定单价，合同约定总价为14053446元，折合单价9900元/㎡。7.C2-3-2号房：合同约定而积为391.06㎡，未约定单价，合同约定总价为1955300元，折合单价5000元/㎡。8.C2-3-1号房：合同约定面积为146.01㎡，未约定单价，合同约定总价为1445499元，折合单价9900元／㎡。如前所述，以上(C2-1-103、C2-3-2、C2-3-1)3套房屋，是武投公司用已购买的松桃大厦的第四、第五层进行置换而来，在置换过程中，福明公司尚欠643.39㎡的门面没有交付武投公司，该三个门面的平均单价为8266.67元/㎡，则该尚欠门面的总金额为5318690.67元应当从购房款中予以扣除。三、关于武投公司向福明公司支付购房款情况：1.2012年1月4日，武投公司向福明公司支付购房款1200万元；2.2009年12月22日，武投公司向福明公司支付购房款350万元；3.2010年2月28日，武投公司向福明公司支付购房款1000万元；4.2011年1月29日，武投公司向福明公司支付购房款74万元；5.2013年12月4日，福明公司因参与武投公司向国家开发银行东城新区第十一批贷款中，无力清偿到期债务660万元，遂向武投公司借款660万元，武投公司向其直接支付借款500万元，剩余160万元载明用于冲抵武投公司对福明公司的应付购房款；6.福明公司2011年1月18日向武投公司出具的《购房款清单》中，其他政府部门向福明公司支付购房款共计400万元；以上合计武投公司已支付购房款3184万元。四、福明公司要求支付逾期支付购房款的违约金不应得到支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》，福明公司应当在一定期限内为武投公司办理房屋产权证，但武投公司时至今日，也没有收到福明公司交付的房屋产权证，其对武投公司存在违约情形，依法也应当对武投公司承违约责任，且绝大部分合同没有注明签订时间，其计算违约金的起止时间不真实。五、福明公司主张的诉讼费、保全费不应当由武投公司承担，因福明公司与武投公司长期资金往来频繁，期间，双方存在一定程度的互负债权债务，现即使抵扣了部分购房款，经初步统计，福明公司尚欠武投公司巨额债务未能清偿，为此，武投公司保留对福明公司另案主张债权的诉讼权利。综上所述，武投公司向福明公司购买房屋属实，但并不拖欠其购房款，福明公司的诉讼主张不能成立，依法应当判决驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 福明公司提交了以下证据： 证据1.营业执照、法人身份证明、企业信息公示报告，拟证明：武投公司及福明公司诉讼主体资格，同时证明武投公司系松桃县政府出资设立的国有独资企业，其曾用名为松桃苗族自治县国有资产投资经营有限公司、松桃苗族自治县武陵山投资经营有限公司。 证据2.商品房买卖合同十份、已签合同明细、已收房款明细、欠付房款及约定违约金明细、松桃县不动产登记中心出具的房屋产权登记信息、涉案房屋现场拍摄的照片，拟证明：（1）2009年至2012年期间，武投公司与福明公司分别签订了10份《商品房买卖合同》，房号分别为C2-1-103、C2-3-2、C2-3-1、C1-11-12、C-9A-9B、C1-110、B7-2-201、B7-1-103、松桃大厦6-7层及松桃大厦8-13层，总房款54406873元；（2）武投公司至今仅向福明公司支付26240000元购房款，尚欠28166873元未付；（3）武投公司与福明公司签订的《商品房买卖合同》对逾期付款违约金已作约定为日万分之二、日万分之三；（4）按合同约定，以未付购房款为基数，暂计算一年违约金2139504.8元；（5）涉案房屋已经全部交付给武投公司使用，并办理了相关产权证。 证据3.武投公司与福明公司的对账情况、紧急情况、资金往来表、铜仁市中院民事判决书，拟证明：（1）双方多次就武投公司所欠福明公司的款进行核实；（2）双方除商品房买卖合同外还有借贷关系、代付工程款等法律关系；（3）双方企业借贷纠纷一案武投公司主张的4400万元，铜仁市中院已于2019年12月23日制作（2019）黔06民初57号判决书。 证据4.松桃乾州坝合同及补充合同、中共松桃苗族自治县常委会议纪要、关于福明公司工艺设施项目免税等事项核查情况报告，拟证明：（1）福明公司在开发乾州坝项目时向县政府缴纳税收的80%部分奖励给福明公司；（2）福明公司在开发乾州坝项目中向松桃县政府缴纳的土地出让金总金额的50%返还给福明公司用于拆迁安置，剩余的50%在福明公司进行市政基础设施建设时返还，松桃县城东城新区黔东大道外侧在税收予以50%的优惠，武投公司为松桃县政府出资设立的国有独资企业，政府承诺的金额应由武投公司给予。 上述证据经庭审质证，武投公司对福明公司提交的第1组证据无异议。 对第2组证据的质证意见：（1）真实性无异议，需要说明一点，其实双方签订了11份合同，松桃大厦4-5层也签了合同；（2）C2-1-103、C2-3-2、C2-3-1三个门面是武投公司用购买的松桃大厦4-5层置换来的，松桃大厦4-5层总面积4733.22㎡置换C2区三个门面2600㎡，但实际上这三个门面加起来只有1956.61㎡，还差643.39㎡，结合这三个门面的均价8266.67元，折合后尚欠5318690.67元，因为福明公司没有交给武投公司，所以这笔钱应当在总购房款中扣除；（3）总购房款49159000元，扣除面积差额部分，实际购房款为43840309.33元，再减去已实际支付的购房款3184万元，剩下12000309.33元；（4）违约金不能成立，福明公司已经支付31840万元外，福明公司尚欠武投公司巨额借款未清偿，且合同约定应当在规定期限内为武投公司办理房屋产权证，逾期办证应当按照已付房款百分之三承担违约金，结合福明公司提交的房地产登记信息，部分房屋的办证时间有2013年、2018年、2019年，福明公司也应当承担逾期办证的违约责任；（5）对照片的三性及证明目的不予认可，照片没有拍摄时间、地点及制作单位，不符合证据的形式要件。 对第3组证据的质证意见：（1）对账情况三性不予认可，双方进行初步磋商，没有进行实质对账；（2）福明公司向相关部门提交的紧急报告三性不予认可，系单方制作，没有加盖印章及当事人签字，不符合证据的形式要件；（3）资金往来表恰好印证了福明公司尚欠武投公司6747万元，对判决书三性无异议；（4）综合质证意见，福明公司除经中院判决的4400万元外还有借款未支付给武投公司，如法庭认为除武投公司已经支付的购房款外，还欠福明公司购房款，福明公司同意从未清偿的借款中予以抵扣。 对第4组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，武投公司不是适格的当事人，没有约定或者法定的义务向福明公司承担任何责任。武投公司虽然是松桃县国有独资企业，但其是独立的法人主体，没有法定或约定为出资人履行义务。 本院分析认定，福明公司提交的证据1、2符合证据三性，可以作为本案认定事实依据；证据3、4将结合其他证据进行全案分析认定。 武投公司提交了以下证据： 证据1.营业执照、法定代表人身份证明，拟证明：武投公司的诉讼主体资格及法人身份信息。 证据2.购房合同11份、铜武投呈[2013]51号文件，拟证明：（1）武投公司与福明公司分别签订B7-2-201、B7-1-103、C1-11-12、松桃大厦4-5、松桃大厦6-7、松桃大厦8-13、C1-1-103、C2-3-2、C2-3-1、C1-9A.9B、C1-110共11份购房合同；（2）经双方合意，武投公司用之前购买福明公司的松桃大厦4-5层4733.22㎡置换福明公司滨江花园C2号门面（C2-1-103、C2-3-2、C2-3-1）共2600㎡，即4-5层4733.22㎡与C2号2600㎡门面等值交换，总价款为12306372元，则以上房产总价为49159000元；（3）后经统计，该C2号三个门面房面积合计为1956.61㎡，尚欠643.39㎡的门面没有交付武投公司，该三个门面的平均单价为8266.67元/㎡,则该尚欠门面的总金额为5318690.67元应当从总购房款中予以扣除，武投公司实际应付福明公司购房款为43840309.33元。 证据3.银行转账凭证（2009年12月22日以及2010年2月4日）、进账单及收据、《购房款清单》、《关于解决松桃大厦空调安装费的申请》、转账凭证（2011年1月20日）、支付凭证及收据，拟证明：（1）截止2011年1月18日，武投公司已向福明公司支付松桃大厦6-13层房产购房款1750万元；（2）经福明公司请求，武投公司在支付空调安装费的同时，额外支付松桃大厦6-13层的剩余购房款74万元，已对松桃大厦6-13层的购房款支付完毕的事实。 证据4.支付凭证及收据、《转借款合同》及国家开发银行特种转账凭证，拟证明：武投公司在2012年1月4日支付福明公司购房款1200万元，用于支付松桃大厦4-5层购房款，2013年向福明公司借款660万元，其中160万元冲抵松桃大厦4-5层购房款，加上第2组证据所支付的房款18240000元，即武投公司已支付福明公司购房款总计3184万元，则武投公司尚欠福明公司购房款仅为12000309.3元的事实。 证据5.《借款申请》、《抵押协议》、支付凭证、《申请报告》、《借条》、支付凭证转账凭证、《借条》及支付凭证、松桃建组呈[2012]13号文件、审批表、支付凭证、回执单、《借条》、《申请报告》、电汇凭证，证明：经武投公司初步统计，自2011年至2017年期间，福明公司向武投公司的部分借款总计为6043.0116万元，扣除武投公司实际欠付福明公司购房款12000309.33元后，福明公司尚欠武投公司巨额款项尚未清偿的事实。 上述证据经庭审质证，福明公司对武投公司提交的第1组证据无异议。 对第2组证据的真实性无异议，对证明目的和关联性有异议。（1）福明公司与武投公司之间虽然签订了11份购房合同，但其中松桃大厦4-5层因武投公司原因要求其另行购买滨江花园C2号门面（C2-1-103、C2-3-2、C2-3-1）后并未实际履行，双方已经解除合同，且福明公司并没有保存该合同。（2）福明公司并未与武投公司就松桃大厦4-5层置换滨江花园C2号门面达成合意，双方之间也并未签订置换协议，反而是双方对滨江花园签订了合同。（3）《商品房买卖合同》中约定的松桃大厦4-5层购房款为12306327元，而滨江花园C2号门面中约定的购房款总额为17454245元，两者之间差距高达5147918元，何来的等值置换。（4）双方签订滨江花园C2号门面的购房合同后，福明公司按照合同约定已经向武投公司交付了所有的房屋，武投公司至今一直在使用上述房屋，并不存在武投公司所称未交付的情况，且武投公司并未提出任何交付异议，在本案中也未提出反诉请求。（5）铜武投呈[2013]51号文件与本案无关联性，该文件系武投公司单方制作而向政府的请示报告，无法看出双方之间就置换达成一致意见，对福明公司不产生任何法律效力。 对第3组证据的质证意见：（1）230万元的收据及银行存根结其真实性无异议，用途为购房款及空调安装费，显然武投公司是为支付松桃大厦购房款。根据武投公司提交的转账凭证，进账单及收据显示，武投公司向福明公司支付的松桃大厦6-13层的购房款为13500000元（注明：松桃大厦6-13层部分），而松桃大厦6-13层总购房款为18240090元，至今武投公司尚欠松桃大厦6-13层的购房款总额为4740090元，并非武投公司辩称的已经支付完毕。（2）对《关于解决松桃大厦空调安装费的申请》真实性无异议，但载明武投公司应当承担空调安装费2315872元，武投公司仅仅支付2300000元，尚欠15872元未付。2011年1月29日的记账凭证虽然分别记载了付福明公司购房款及松桃大厦字样但系武投公司单方制作，之前向福明公司支付松桃大厦购房款均予以注明，收款收据及转账凭证上注明用途为付房款及空调款，显然武投公司支付的除空调费230万以外的74万元为滨江花园购房款，并非松桃大厦。（3）对《购房款清单》的关联性及证明目有异议，该清单系福明公司单方制作，并非就武投公司所欠房款进行统计；仅能说明政府机关向福明公司支付的购房款及定金，但无法证明政府机关代武投公司支付而进行抵扣；其上载明收到武投公司的购房款仅为350万元；第七条载明的“2010年4月福建红建工程有限公司松桃分公司代收的购房款1000万元”实为武投公司于2010年2月4日向福明公司支付的购房款，福明公司已经在武投公司所欠的总购房款中予以扣除；第八条载明的“共计收到松桃大厦购房款1750万元”此次为福明公司就总销售购房款的统计，并非是武投公司所欠购房款，其中包括武投公司已经支付的购房款。 对第4组证据的质证意见：（1）支付凭证及收据的真实性由法院予以核实，但对其证明目的有异议；松桃大厦4-5层因武投公司原因要求另行购买滨江花园C2号门面（C2-1-103、C2-3-2、C2-3-1）后双方并未实际履行；《收款收据》为复印件，无法看出武投公司支付的时间及向谁支付，载明该款项的用途为“购买C1号楼门面款”，显然武投公司于2013年1月4日所支付的1200万元为支付滨江花园购房款，而非松桃大厦4-5层（核实真实性后，收款收据上虽然看不太清楚，但是可以看出支付某某楼，所以不是支付松桃大厦4-5层的购房款，而是支付滨江花园的门面费）；1200万元的支付时间为2013年1月4日，并非武投公司所称的2012年1月4日，无法看出是用于购买松桃大厦4-5层。（2）对《转借款合同》的三性及证明目的均持异议，合同为复印件，无法核实其真实性；合同并未加盖福明公司公章，不具有关联性，不符合证据的形式要件；借款合同为实践合同，武投公司并未提供银行转账凭证证明向其支付借款，更谈不上用其中的160万元予以抵扣借款。（3）对国家开发银行利息清单、特种转账凭证、货款到期通知书的真实性、合法性、关联性均有异议，无法核实其真实性，从贷款通知书可以看出，是武投公司向国家开发银行贷款1060万元，并于2013年12月4日归还借款及利息，借款合同的主体为武投公司及国家开发银行，与本案不具有关联性。 对第5组证据的质证意见：（1）武投公司提交的该组证据，大部分没有原件，请法院予以核实；（2）本案为商品房销售合同纠纷，若武投公司认为双方之间存在借贷关系，应当另行起诉；（3）武投公司所称的欠款与本案并非同一法律关系，即使福明公司存在尚欠武投公司款项的情形，也不应当与武投公司所欠付的购房款进行抵扣；（4）双方企业借贷纠纷一案（武投公司主张的借款本金为4400万元），铜仁市中级人民法院于2019年12月23日作出（2019）黔06民初57号民事判决书，因福明公司不服一审判决，已上诉至贵州省高级人民法院。 本院分析认定，武投公司提交的证据1、2、3符合证据三性，可以作为本案认定事实依据；证据4、5将结合其他证据进行全案分析认定。 根据上述有效证据，结合各方当事人陈述，本院认定事实如下： 一、铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司系国有独资企业，股东为松桃苗族自治县人民政府，于2004年3月9日成立，曾用名：松桃苗族自治县国有资产投资经营有限公司、松桃苗族自治县武陵山投资经营有限公司。 二、福明公司与武投公司先后订立了11份《商品房买卖合同》，具体如下： 2009年12月21日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（松桃大厦6至7层商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园D区松桃大厦6、7层商铺，建筑面积3040㎡，商品房单价按建筑面积计算1500元/㎡，总金额4560000元，未约定付款方式及付款时间。同日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（松桃大厦8至13层商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园D区松桃大厦8、9、10、11、12、13层商铺，建筑面积9120.06㎡，商品房单价按建筑面积计算1500元/㎡，总金额13680090元，约定签合同当日一次性付清13680090元，逾期付款责任：（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计的逾期应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖同意后，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。上述商铺均已交付，并由武投公司实际使用。 2010年12月8日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（松桃大厦4至5层商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园D区松桃大厦4、5层商铺，建筑面积4733.22㎡，商品房单价按建筑面积计算2600元/㎡，总金额12306372元，约定签合同当日一次性付商铺款12306372元。上述商铺未交付，且产权登记在福明公司名下，并由福明公司使用。 2012年4月17日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（B7-1-103号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园B区B7-1-103号商铺，建筑面积131.6㎡，商品房单价按建筑面积计算8000元/㎡，约定签合同当日一次性付款1052800元。同日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（B7-2-201号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园B区B7-2-201号商铺，建筑面积377.08㎡，商品房单价按建筑面积计算2996.71元/㎡，约定签合同当日一次性付款1130000元。上述商铺均已交付，并由武投公司实际使用。 2012年12月28日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（C1-9A.9B号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园C1-9A.9B号商铺，建筑面积1095.53㎡，商品房总价10128175元，采取一次性付款，于2013年1月4日前付清全部房款。同日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（C1-11-12号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园C1-11-12号商铺，建筑面积522.99㎡，商品房总价4835043元，采取一次性付款，于2013年1月4日前付清全部房款。同日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（C1-110号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园C1-110号商铺，建筑面积122.21㎡，商品房总价1466520元，采取一次性付款，付款时间约定为2014年。上述商铺均已交付，并由武投公司实际使用。 2014年3月14日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》，合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园C2-1-103号商铺，建筑面积1419.54㎡，商品房总价款14053446元，采取一次性付款，付款时间2014年。同日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（C2-3-1号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园C2-3-1号商铺，建筑面积146.01㎡，商品房总价1445499元，采取一次性付款，付款时间约定为2014年。同日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（C2-3-2号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园C2-3-2号商铺，建筑面积391.06㎡，商品房总价1955300元，采取一次性付款，付款时间约定为2014年。上述商铺均已交付，并由武投公司实际使用。 三、武投公司向福明公司支付的购房款如下： 2009年12月22日，武投公司向福明公司支付购房款350万元，武投公司的记账凭证科目为松桃大厦6至13层购房款（购房款清单第六项）。 2010年2月4日，武投公司向福明公司支付购房款1000万元，武投公司的记账凭证科目为松桃大厦6至13层购房款（购房款清单第七项）。 2011年1月18日，福明公司向武投公司出具《购房款清单》，载明：一、2007年12月收松桃县东城新区管委会购房定金200万元；二、2008年10月收松桃县民政局购房款70万元；三、2009年10月收松桃县民政局购房款70万元；四、2008年11月收松桃县人口与计划生育局购房款40万元；五、2008年12月收松桃县人口与计划生育局购房款20万元；六、2009年12月收松桃县国有资产管理有限公司购房款350万元；七、2010年4月福建红建工程有限公司松桃分公司代收购房款1000万元；八、共计收到松桃大厦购房款1750万元；九、应计松桃大厦8层购房款8*1520*1500=1824万元；十、尚未收到松桃大厦购房款74万元。 2011年1月20日，武投公司向福明公司支付购房款及空调安装费共计304万元，其中购房款74万元，空调安装费230万元。 2013年1月4日，武投公司向福明公司支付购房款1200万元。凭证记载用途为付购房款，收据记载为1号楼门面。 2013年10月21日，国家开发银行贵州省分行发出《贷款到期通知书》，载明：借款人武投公司，贷款总额1060万元；担保人福明公司，已还贷款0；合同号：5210201201200013706，贷款余额1060万元；国家开发银行贵州省分行盖章处注明：根据贵单位与国家开发银行签订的相关借款合同，贵单位应于2013年12月4前归还国家开发银行贷款本金1060万元，请接到本通知后，抓紧安排资金来源，按期归还国家开发银行贷款利息。同时备注：松桃县东城新区综合市场第十一批商户流动资金贷款。 2013年12月4日，福明公司与武投公司订立《贷款转借合同》，合同约定：借款人福明公司，转借人武投公司，由于福明公司资金周转困难，无法按期归还国家开发银行贵州省分行的东城新区商户流动资金第十一批贷款本金660万元。经双方多次协商，我公司同意把从松桃苗族自治县借销社利丰社员股金服务部借来的贷款500万元转借给福明公司，并由其承担还本付息和借款手续费等费用。另160万元由转借人代付，并冲抵应付借款人的购房款。经双方协商一致，特订立贷款转借合同。第一条贷款转借种类为流动资金借款。第二条贷款转借用途为归还国家开发银行贵州省分行的东城新区商户流动资金第十一批贷款本金。第三条贷款转借金额为500万元。第四条贷款转借期限为3月，自2013年12月3日至2014年3月3日止，利息按《松桃苗族自治县供销社利丰社员股金服务部社员股金调剂合同书》约定的利率按月支付，手续费20000元一次性付清。第五条还款，借款人应当按本合同约定支付利息，借款到期，一次还清本金。合同还对其他权利义务作了约定。同日，武投公司向国家开发银行贵州省分行转账1075.688万元（其中本金1060万元，利息15.688万元），项目名称：松桃县东城新区综合市场第十一批商户流动资金贷款。 本院认为，本案争议焦点有三：一是武投公司是否欠付福明公司所购商铺购房款；二是武投公司是否存在延付房款构成违约；三是武投公司能否用借款抵扣房款。 一、武投公司是否欠付福明公司所购房屋款项的问题。（1）福明公司对其出具的《购房款清单》第一、二、三、四、五项购房款共计金额400万元有异议，认为该款项并非武投公司所支付的已购房屋款。本院经审查认为，《购房款清单》系福明公司于2011年1月18日向武投公司所出具，该清单明确载明了福明公司已收到的购房款为1750万元，未收到的购房款为74万元，清单总计应收购房款1824万元与当事人双方订立的松桃大厦6至7层及8至13层商铺《商品房买卖合同》约定的单价及面积相吻合，且在出具上述《购房款清单》的第2日即2011年1月20日，武投公司并向福明公司支付了购房尾款74万元，上述证据间相互印证，足以形成闭合链，故应当认定以上款额系武投公司购买福明公司松桃大厦6至7层及8至13层商铺所付。（2）武投公司向福明公司支付的购房款1200万元如何认定的问题。武投公司认为该款是用于支付松桃大厦4、5层商铺，而福明公司主张该款系用于支付C1-9A.9B、C1-110商铺。本院认为，松桃大厦4、5层商铺虽然双方订立了《商品房买卖合同》，但从订立合同至今近10年间，该商铺既没有交付武投公司使用也没有办理过户登记，显然不符合日常交易习惯。相反，C1-9A.9B、C1-110商铺不仅已交付武投公司使用，还办理了过户登记，综合收据记载，应当认定上述购房款1200万元为支付C1-9A.9B商铺(总价款10128175元)及C1-110商铺(总价款1466520元)的价款，并将扣减后剩余的购房款405305元用作支付C1-11-12商铺房款较为符合双方交易事实。（3）《贷款转借合同》提及的160万元如何认定的问题。本院认为，武投公司提交的《贷款转借合同》、国家开发银行特种转账凭证、国家开发银行利息清单及贷款到期通知书等证据能够形成证据链条，相互印证，并结合双方交易习惯，应认定武投公司于2013年12月4日已向福明公司支付购房款160万元，该款如何抵扣，本院结合该款项的支付时间及双方签订的《商品房买卖合同》分析认为，该购房款160万元应当用于抵扣C1-11-12号商铺（总价款4835043元）。 关于武投公司主张商铺置换的问题。武投公司抗辩该公司系用松桃大厦4、5层置换向福明公司购买的C2-1-103、C2-3-2、C2-3-1号商铺，但经查，双方并未就置换事宜达成合意，武投公司也没有提交充分证据证明其上述主张，且松桃大厦4、5层房屋仍登记于福明公司名下并由该公司实际使用，而C2-1-103、C2-3-2、C2-3-1号商铺产权已登记在武投公司名下并由其使用。根据《民诉法解释》第90条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对武投公司提出的置换抗辩事由不予采纳。 综上，福明公司与武投公司签订的《商品房买卖合同》（松桃大厦8至13层商铺）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据前述认定，松桃大厦8至13层商铺购房款武投公司已支付完毕，故福明公司主张松桃大厦8至13层商铺购房款180090元无事实依据，本院不予以。 二、福明公司主张违约金应否支持的问题。本院综合合同的履行情况，从购房款支付时间来看，签订合同前1年就已经预付了部分购房款有的甚至提前2年，同时福明公司在2011年1月18日向武投公司出具《购房款清单》时也未提出违约金，根据前述认定，松桃大厦8至13层商铺购房款武投公司已支付完毕并不存在欠付，故福明公司主张违约金本院不予以支持。 三、武投公司能否用借款抵扣房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定，主张抵销权，必须符合：（1）双方当事人互负明确的债务；（2）双方的债务均届清偿期；（3）双方的债务种类相同三个条件。首先，本案系商品房买卖合同关系，而武投公司主张的借款系另一法律关系，且双方曾因借款纠纷诉至法院，现该案已上诉至贵州省高级人民法院，故双方互负债务并不明确；其次，福明公司对武投公司提出的借款并不认可，且武投公司主张的借款项目及借款次数较多，法律关系复杂，也不宜一并处理予以抵扣。因此，武投公司行使抵销权不能成立，武投公司就相关借款，可另案处理。同时，武投公司提出福明公司存在逾期办证违约情形，但在本案中武投公司并未提起反诉，故在本案中不予处理，武投公司可另案起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回松桃福明房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费4165元，减半收取计2082元，由松桃福明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员 刘成进 二〇二〇年七月十五日 法官助理 谭荣庆 书 记 员 曹玉珠