广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初725号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码914***********546F。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄洁怡，广东任允律师事务所实习律师。被告：张骁，男，1978年12月26日出生，汉族，住甘肃省镇原县*******，公民身份号码622********62552。委托诉讼代理人：张小娟，女，1976年10月15日出生，汉族，住广东省深圳市南山区************6C，公民身份号码445************347。系张骁的姐姐。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）与被告张骁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通诉讼程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告利和物业公司委托诉讼代理人许艾玲、被告张骁的委托诉讼代理人张小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和物业公司向本院提出诉讼请求：被告张骁支付拖欠的2018年10月至2019年8月的物业管理服务费2541.44元及逾期付款违约金（违约金计算方法：以当月应交未交物业管理费总额为基数，从2018年10月6日起按月利率2%计至清偿之日止，暂计至2019年9月5日为304.97元）。事实和理由：被告张骁拖欠原告中山市利和物业管理有限公司物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2018年7月14日原告中山市利和物业管理有限公司与被告张骁签订了《中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）》。合同期限：根据《中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）》第二十七条约定，服务期限从本物业交付使用之日起至本合同约定区域业主委员会与甲方或其他物业管理企业签订《前期物业服务协议》时止。物业坐落：中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二期区******权属人：张骁。建筑面积：79.67平方米。交楼时间：2018年7月14日。物业费计收标准：根据《中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）》第十条第一项约定，物业管理费收费标准为：每月每平方米2.9元（按所购物业的建筑面积计算）。付费期限：根据《中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）》第十条第一项约定，“乙方从按收楼通知书约定的收楼日期办理收楼楼手续后的次日或按《商品房买卖合同》中的相关约定开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日。...”违约金依据：根据《中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）》第十三条第二项约定，“乙方和本物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一日，按应缴额的千分之三向甲方支付违约金。”欠费期间：2018年10月至2019年8月，合计11个月。欠费金额：物业管理费每月231.04元，合计2541.44元。催收方式：已寄催费通知书。综上所述，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告特向贵院提起诉讼，望判如所求！被告张骁辩称，一、利和物业公司签约的前期物业协议有欺骗、诱惑行为在内，认购合同签约和前期协议签约的物业费不一致，公告价格和前期协议价格不一致。按照国家有关文件规定，前后协议价格不一致，应按最低标准收费。举例：必须要求业主先签协议交3个月的物业费再给收楼，属于霸王条款；房子质量问题答应收楼后登记解决，登记后一拖再拖，一直未解决；认购签约时物业费每平米2.6元，收楼前期协议以诱骗和强逼行为签约每平米2.9元与商品房买卖时签约不一致。二、利和物业公司未按前期协议履行服务在先。1.协议第二章第四条第6款写明：交通与车辆停放秩序管理，包括限速、限重、禁鸣，车辆出入管理、泊位管理；指挥车辆按照规定路线行进行出、按车位分类停放；做好车辆停放进出记录，按规定标准收取车位有偿停放费。举例：就现在部分业主入住也没有制定相应的车辆有偿管理使用办法给业主使用（未按公告价格制定业主临时停车），小区地库空置，物业不允许业主车辆进行停放，造成业主开车回家难。同时物业对已经入库的车辆有锁车轮的行为；按物权法规定，小区车库必须优先满足业主使用才能对外。物业无视国家法律法规，占用业主公共用地对外销售停车位；已入车库的车辆随意停放，一车占用三位的横式停法在车库经常出现，多次反馈无效；协议第三章第十四条第四款写明“小区内的露天停车、路边划线临时车位实行有偿使用”。但物业至今未制定方案，也没有划出车位给业主临时停放，还利用砸栏堵住车辆进入。2.协议第二章第四条第一款写明：房屋建筑共用部位的维护和管理，户外墙、楼梯间、走廊通道等小区公共场所的修缮和维护事项。但物业未及时修缮、房屋外观及公用设施经多次催促都未有人维护，存大严重隐患。3.物业质量标注第二、第三项明确规定设备运行正常，共用部位、共用设施设备的维护和管理，但物业对二幢电梯半年不运转，多次督促都未达维护。4.第二章第四条第五款写明公共环境卫生，包括公用绿地、花木、建筑面积等的养护和管理。公共场所，房屋公用部分的日常保洁、垃圾收集、清运。小区内沟、井及化粪池的清洁消毒，公共场所灭蚊、灭鼠。举例：小区公共洗手间的卫生无法目睹，蹲坑堵塞长达1个月无人处理，澡堂内基本卫生无人问津。业主多次反馈，再三监督后情况有所好转。小区公共洗手间内的洗脸池漏水，照片/视频反馈给物业20分钟内回复已经处理，二次核查时根本没有处理，问题依旧，再次物业管理人员和一线工作人员的欺骗行为。小区中心游泳池，自收楼日2018年6月25日至今从未注水使用，曾出现老鼠结队（未长毛的小老鼠）的壮丽景观。环境保护/清洁更是一片糊涂，不敢直视。5.招商引资问题：利和豪庭二期30-31卡关东王烧烤店和27卡新疆艾力美味羊肉串烧烤，两家烧烤店，每天晚上占道经营，烧烤油烟直接排进小区，导致每天晚上关上窗户房间都是浓浓油烟味，凌晨的噪音扰民非常严重，严重影响小区大人小孩的身心健康和空气质量。6.协议第二章第四条第一大项的第7款写明“安全防范工作，包括公安部门维护本物业区域的公共秩序；小区内实行安防监控与巡逻。但原告未按协议执行，举例：所谓的24小时门卫看管是谎言，时常都是无人状态，冠状疫情阶段也是如此。7.第四章第十八条第九、十款写明每年固定公布地方向乙方公布物业管理费用账目”，要求过多次至今物业从未公布过。以上事实表明，本小区物业管理没有按约履行前期物业协议在先，而不是利和物业公司按约履行了合同，被告拖欠物管费。三、收费问题：1.装修维护费、垃圾清运费公告价格和签约价格不一致，并且装修维护费和物业费是重复收费。2.本人装修完成后，原告还未完成房子质量登记问题，给本人造成经济损失，原告签协议时承诺向签后再跟开发商协调多退少补至今未解决。3.产权车位服务费每个每月50元，摩托车服务费每个每月10元，未按国家文件规定标准收费；4.原告的证据材料内的收楼通知书复印件与本原件不符，原告更改了时间，按国家文件规定，物管费应该从本人收楼之日起算，不能从物业决定时间来计算。四、事实并非原告起诉状所述“催收未果，侵害原告合法权益”还加收天价违约金。2018年7月14日交楼，物管费从2018年7月1日起计算，无形中多收14天的费用。2018年12月30日，本人在房门上看到《物业服务催费通知书》上写着10月1日至12月31日的物管费693.12元、违约金117.14元（收楼问题不解决、服务不到位、天价违约金）。本人回电话、微信联系物业其存在问题尽快解决，影响本人装修入住，事实4个月过去了还是没有解决。2019年4月10日，本人收到广东登鼎律师事务所的函，催收物管费和违约金，同年4月14日本人书面回函给物业公司表明自己拒交物管费的原因。同年5月15日收到物业公司对本人反馈问题书面回复，回复内容还是无法解决问题。2020年1月18日，本人收到本案传票，2018年10月至2019年8月的物管费2541.44元、违约金421.30元。事实证明催收物管费，本人都有回复，都有和物业交涉，并非存在收取违约金一说。很多证据足以表明物管没有解决问题的诚意，没有服务业主的意识，而不是起诉状所说的被告的行为严重侵害了原告的合法权益。五、对于利和物业的管理水平和资质，本人提出质疑。1.明知本小区是全封闭小区，人车分流，小区里大多数面朝外的门面房都开了后门，直接影响小区的安全，存在严重地安全隐患，业主多次反映，还是有此现象存在。2.物业明知住宅小区商铺不能经营烧烤店等污染严重的招商，但物业在商铺办理装修开业时没有严格把关，非法引进烧烤店，占道经营，油烟直排，喧闹扰民严重，投诉多次无效。3.小区人车出入口设垃圾周转房，臭气熏天，污染环境，给业主日常生活造成不必要的伤害。4.小区垃圾桶数日不清理，造成环境污染。5.就开发商和物业交房存在的问题踢皮球，部分业主自发组织数次跟物业交涉未果（部分业主签名交涉函证明）。就以上诸多问题证明原告未按前期协议第二章就物业服务事项规定履行服务，就日常服务的基本项都有些未做到。就一个极为不合理的前期协议对双方也都有约束，我们不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，不谈优质服务，起码是做到前期协议基本规定，物管不是只有收费的权利，也有按协议履行服务的义务。本院经审理认定事实如下：1.张骁系中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二期区******（建筑面积：79.67平方米）的业主，其于2016年4月9日与中山市利和房地产开发有限公司签约购买此物业，该物业权属于2016年5月23日在中山市房地产交易登记管理所备案登记。2018年7月14日，张骁就上述物业出具收楼确认书。同日，利和物业公司利和豪庭分公司（甲方）与张骁（乙方）签订中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期），约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法律和政策以及乙方与甲方签订的商品房买卖合同内有关物业服务的约定，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议；本物业名称：富元利和豪庭；本物业竣工交付使用后，由甲方向乙方提供以下服务内容，并达到相应的服务质量标准。日常服务：包括房屋建筑共用部分的维护和管理；共同设施设备和相关场地的急修、小修、养护、运行和管理；按《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有限电视等单位，应当向最终用户收取有关费用；绿化和建筑小品的维修养护和管理，包括共用绿地、花木、建筑小品、园林小品；共同环境卫生，包括共用绿地、花木、建筑小区等的养护与管理；公共场所、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运；小区内沟、井及化粪池清洁消毒；共同场所灭虫、灭鼠；交通与车辆停放秩序的管理，包括限速、限重，禁鸣，车辆出入管理、泊位管理，智慧车辆按规定路线行车进出、按车位分类停放；做好车辆停放进出记录；按规定标准收取车位有偿停车费；安全防范工作，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；小区内实行安防监控与巡逻；本款约定的事项不含业主、非业主使用人的人、财产保险和财产保管责任；房屋装饰装修管理；本协议所称的物业管理服务费用是指按照约定，对房屋公共部位及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共区域环境卫生和秩序，向乙方所收取的费用（不包括房屋共同部位、公用设施设备中修、大修、更新改造的费用及人身财产保险费用）；本物业工程竣工验收交付使用后，甲方按本协议约定的内容及要求提供服务，住宅按2.9元/平方米/月向乙方或业主使用人收取物业服务费；乙方从按收楼通知书约定的收楼日期办理收楼手续后的次日或按商品房买卖合同中的相关约定开始缴交物业服务费，以后每次收缴物服务费的时间为每月的5日；甲方在首次收取物业服务费时，乙方同意向甲方预支付三个月物业服务费，乙方预支付的三个月管理费将抵扣收楼后的前三个月管理费用，乙方交费日期依次顺延；无论何种原因导致乙方与房地产开发企业办理收楼手续的时间晚于双方商品房买卖合同约定中的交楼时间，或乙方一直迟延收楼，则物业服务费自商品房买卖合同约定的交楼之日起均由乙方缴交，甲方有权直接向乙方收取；乙方与房地产开发企业之间因未按期办理交楼手续而产生的物业服务费承担问题，则在乙方向甲方缴交后，由乙方与房地产开发企业自行协商处理；物业服务费收取标准在合同期内如有变动以当地物价部门核准的标准为准；乙方和本物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一日，按应缴额千分之三向甲方支付违约金；其他有偿服务：机动车、非机动车，统一按公示收费价格进行收取；小区内的露天停车位、路边划线临时停车位实行有偿使用，所得收益纳入小区物业管理使用；室内装修服务费（业主办理装修时需交付的）包含装修保证金3000元/户，装修垃圾清运费6元/平方米（一次性收取）、装修管理费3元/平方米等；乙方应按照本协议约定，按时按标准向甲方缴交物业服务费、专项维修资金等费用及其他费用；前期物业服务协议还约定了其他事项。利和物业公司主张张骁未缴纳2018年10月起的物业费，故诉至本院，主张前述实体权利。2.张骁提交其认购协议书的图片、从业主微信群下载的其他业主在微信群中发送的有置业顾问、利和物业宣传资料和签约时要交的各项税费及其他费用等的文件图片，以及自行拍摄的利和豪庭物业服务收费一览表公示牌照片，拟证明所购住宅每月物业服务费为2.6元/平方米。利和物业公司不认可认购协议书的图片、从业主微信群下载的其他业主在微信群中发送的有置业顾问、利和物业宣传资料和签约时要交的各项税费及其他费用等的文件图片，其认为该认购须知没有开发商盖章，置业顾问签名人员身份不明，且收费标准均为手填，故对该认购须知不予确认；另根据《中山市发展和改革局收费通知》规定若商品房买卖合同中、前期物业服务协议、前期物业服务合同约定的物业服务收费标准应当一致，如不一致的，按较低的标准执行，前述是认购须知不属于商品房买卖合同，并提交其在中山市发展和改革局的物业服务收费备案表（2017年SXQ06号）。上述物业服务收费备案表载明：利和豪庭二期备案的高层住宅物业服务费为2.9元/平方米/月、执行2.9元/平方米/每月，中山市发展和改革局于2017年12月18日盖章同意备案。3.利和物业公司提交其在微信朋友圈发送的部分开展物业服务的简报，证明其为业主提供了卫生消杀清洁、垃圾清运、绿化清理、泳池清理、灯光检查维修、消防检查、装修管理等服务。张骁提交的图片、有物业工作人员在内的业主微信群等证据反映，利和物业公司存在公共设施卫生清扫及维修不及时、车辆秩序管理不到位、招商的商铺油烟扰民处理不及时、消杀工作尚未开展却提前签到以及漏开展工作等情形。4.根据利和物业公司向本院提起的物业纠纷案件中，就涉案物业服务不足的问题，提交了由博爱社区出具的关于中山利和豪庭二期小区业主反映物业管理问题的调处情况回复函亦印证利和物业公司有服务不到位的情况存在，该回复函载明：关于利和豪庭二期小区内垃圾费、维护费问题。石岐区发展和改革局表示，垃圾费、维护费不属于《广东省政府定价目录（2018年版）》范围，实行市场调节价，垃圾费6元/平方米、维修费4元/平方米的收费标准已在物业服务中心内公示。关于利和豪庭二期小区内停车位问题。石岐区住房和城乡建设局与利和豪庭二期开发商进行协商沟通后，开发商表示将在小区内设置10个临时停车位供未购买车位的业主使用，按临停标准收取停车费。关于商铺“关东王”油烟扰民问题。该商店存在露天烧烤问题，2018年11月29日至2019年2月20日期间，石岐区综合行政执法局城管分局曾多次开展专项整治工作，向该商铺进行宣传教育并发出责令整改通知书，同时对该商铺占道经营物品进行暂扣。中山市环境保护局石岐分局已多次到现场调处，责令当事人整改，且于2019年1月24日委托第三方检测公司对该点的油烟废气进行取样监测，检测报告结果显示为达标排放，油烟废气未超出标准限值（检测结果平均值为0.92，标准限值为2.0）。执法部门将继续对该店相关负责人宣传相关环保法律法规，并要求其确保油烟治理设备正常运行。同时也将继续加强对该店的日常巡查，发现违法违规行为将依法查处。关于利和豪庭二期小区物业公司的相关管理问题。我社区已多次与物业相关管理人员进行沟通，督促物业公司对小区业主提出的问题及意见积极整改落实，并提高相关物业管理服务水平。以上事实，由认购协议书的图片、从业主微信群下载的其他业主在微信群中发送的有置业顾问、利和物业宣传资料和签约时要交的各项税费及其他费用等的文件图片以及自行拍摄的利和豪庭物业服务收费一览表公示牌照片、中山市商品房销售登记备案表、收楼确认书、中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）、微信记录、照片、收费备案表等开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于物业费的的问题,本院分析如下：1.张骁提交的认购协议书的图片、从业主微信群下载的其他业主在微信群中发送的有置业顾问、利和物业宣传资料和签约时要交的各项税费及其他费用等的文件图片以及自行拍摄的利和豪庭物业服务收费一览表公示牌照片，能够证明利和豪庭物业的住宅服务费有过2.6元/平方米/月的情况，但张骁未能提交证据证明其所签署的商品房买卖合同等原约定其所购涉案住宅物业的物业服务费收费标准为2.6元/平方米/月，应承担举证不能的不利后果。2.中山市发展和改革局的物业服务收费备案表（2017年SXQ06号）证明，利和豪庭物业自2017年12月18日起备案的高层住宅物业费为2.9元/平方米/月。3.张骁于2018年7月14日签订的中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）亦明确载明住宅物业服务费为2.9元/平方米。张骁抗辩该前期物业服务协议（二期）非其真实意思表示，但未提交证据予以证明，故本院不予采纳其抗辩。综上，本院以前期物业服务协议（二期）为准，认定涉案住宅物业服务费为2.9元/平方米/月。利和物业公司提交的微信朋友圈记录，以及张骁答辩自认的部分内容证明利和物业公司就涉案物业开展了相关的物业服务，故张骁应当按约缴纳物业服务费。但，从张骁提交的业主微信群记录、物业服务不到位的图片，以及博爱社区的回复函等，足以证明利和物业公司存在物业服务开展不到位即有瑕疵的情况。综上，根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，本院酌定调整对张骁应缴纳的物业服务费予以减免20%。经核算，张骁应支付的2018年10月至2019年8月的物业管理费共计为2033.18元（79.67平方米×2.9元/平方米/月×11个月×80%）。至于逾期缴交物业服务费的违约金，因利和物业公司在履行合同中亦存在管理不当、服务不到位的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因之一，应自担相应损失，故对利和物业公司关于相应违约金的主张，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张骁于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2018年10月至2019年8月期间的物业服务费2033.18元；二、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由原告中山市利和物业管理有限公司负担14元，由被告张骁负担36元（被告张骁于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  翟伟国人民陪审员  易俊彦人民陪审员  许浩宏二〇二〇年七月十六日书 记 员  梁健萍柯佩烨