浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙1102民初4699号 原告（反诉被告）：陈松杰，男，1976年11月11日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区。 委托诉讼代理人：雷王薇、刘劲凯,浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丽水市城市建设投资有限责任公司，住所地：浙江省丽水市莲都区中山街**丽水日报社大楼**，统一社会信用代码：91331100704752075U。 法定代表人：吴小华。 委托诉讼代理人：徐淑华，浙江晟耀律师事务所律师。 原告陈松杰与被告丽水市城市建设投资有限责任公司（以下简称“城投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，原告陈松杰于2019年8月2日向本院起诉。本院受理后，被告城投公司在法定期限内向本院提起反诉，本院依法对本诉、反诉进行合并审理，并组成由审判员应利静担任审判长，人民陪审员蓝巧、谢秋燕参加评议的合议庭，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告陈松杰（反诉被告）及其委托诉讼代理人雷王薇、刘劲凯、被告（反诉原告）城投公司的委托诉讼代理人徐淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈松杰诉称，2017年5月17日，原告参加山水拍卖公司组织的拍卖会，以53000元／年的成交价拍得莲都区灯塔街61号店面三年的使用权，次日，原告与被告就该店面签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将坐落于丽水市××街××号店面，出租给原告用于经营；租期自2017年6月1日起至2020年5月31日止；租赁期间，若因不可抗力或城市建设需要拆除及改造出租房屋的，被告应提前30天通知原告；原告向被告交纳人民币10600元作为履约保证金，租赁期满退还。合同签订后，原告按约支付了租金和保证金，经被告同意，原告在2017年6月份对涉案房屋进行了精装修，花费20余万元，6月底装修完工后原告一直使用该房屋经营手机店，直至2018年9月25日，被告与莲都区土地和房屋征收工作办公室签订《丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿协议书》后，涉案房屋被交付拆除，现涉案房屋已经被拆除。经原告查询，涉案房屋是因丽水饭店区块改造项目而被征收，早 在2017年6月9日，丽水市发展和改革委员会就对该项目做出了批复，同意丽水市旅投公司对丽水饭店区块改造项目储备土地进行前期开发，并明确了用地红线图。此时，原告刚刚开始装修，但被告并未将此事告知原告，导致不知情的原告继续大金额投入装修。之后，莲都区人民政府于2017年6月28日发布了丽水饭店区块的征收预公告，被告仍未将此事通知原告。原告直到2018年4月27日政府发布征收决定的公告并粘贴到涉案房屋附近时，才知道涉案房屋被政府征收。此后原告数次要求与被告协商解决赔偿事宜，但被告一直回避。原告认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，现因政府征收，合同无法继续履行，只能提前解除，被告应当退还保证金，同时，因被告违反合同约定，未尽及时通知义务，给原告造成的装修、停产停业、搬迁、临时安置等损失，应由被告赔偿，其中装修余值经评估为57743元，停产停业、搬迁、临时安置的损失参照征收补偿标准计算。另外，被告隐瞒涉案房屋早已被列入征收红线的事实，致使原告仍租赁涉案房屋进行装修，并在此经营，其额外获得的住改店补贴应属原告所有。原告根据《合同法》第60条、94条、97条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条的规定，请求法院判决支持原告的诉请，维护原告的合法权益。诉请：一、解除原、被告于2017年5月18日签订的《房屋租赁合同》。二、判决被告退还原告履约保证金10600元。三、判决被告赔偿原告装修损失57743元、停产停业损失21136.9元、搬迁费损失968.4元、临时安置损失3486.24元。四、判决被告向原告支付住改店补贴308428.9元。五、本案诉讼费用由被告承担。 被告城投公司辩称，一、案涉房屋在对外出租前未被征收，答辩人不存在隐瞒过错。在被答辩人提交的两份文件中，即2017年6月9日发布的丽水市发展和改革委员会关于丽水饭店区××期开发项目的批复》（以下称“批复”）和2017年6月28日发布的《丽水市莲都区人民政府关于丽水饭店区××期开发项目国有土地上房屋拟征收范围的公告》（以下称“拟征收公告”），完全不足以证明所涉房屋已被征收的事实。1、项目立项报告批复，中间提及征地事宜，并非涉及案涉租赁房屋被征收。立项批复与征收是两回事情，该土地房屋最终是否征收、何时征收等关键事宜，需经多个政府部门以及被征收人等多方面的协商一致方可成就，而非单凭一个批复就可以确定。故答辩人在批复之时，仍然拥有该房屋完整的所有权和合法的出租权，仅凭批复来认定征收的事实难以成立。2、第二份文件《拟征收公告》，该公告仅为征收工作的前期准备工作，不足以确定最终的征收行为。（1）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》以及《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》等相关文件规定：若征收获批两年内仍不进行征收的，批准失效。（2）从人民政府拟征收公告到最终征收，需要经过“制定征地补偿、安置方案，并进行公告，安排被征地人参与听证”等等，只有诸多程序全部顺利通过，诸多主体之间协商一致，诸多协议得以签订，才得以最终实施征收。（3）在2017年6月28日的拟征收范围公告的第四条的禁止事项中，禁止了诸如改变房屋用途或扩建房屋等事宜，并未规定禁止营业或出租等相关内容，且此时房屋所有权并未转移，故答辩人完全有权利出租获益。（4）上述批复和公告作出的主体并非答辩人，通知主体也并非答辩人，且公告均由作出主体在报纸等对外媒介上公告，并在涉及拟征收地块张贴公示，原告作为拟征收地块的承租人，完全有途径知晓该事实。（5）征收部门与被征收人更没有签订征收相关的文件或者补偿协议书等，答辩人仍然合法拥有对房屋的所有权和出租获益的权利。3、案涉房屋经公开拍租，于2017年5月18日与原告签订《房屋租赁合同》，批复于2017年的6月9日作出，拟征收公告于2017年6月28日作出，均晚于租赁合同签订的时间，且作出决定的主体也并非答辩人，在批复及公告未对外公示之前也并不知晓；因此答辩人没有过错，无需对承租人的相关损失承担赔偿责任。二、根据房屋租赁合同的约定，答辩人无需对原告承担提前解除合同的相关赔偿责任。2018年4月27日，《丽水市莲都区人民政府房屋征收决定公告》对外公示后，答辩人多次通知原告腾房，并于2018年5月9日邮寄送达了《关于要求腾空的函告》，要求原告在2018年6月8日前做好搬迁腾空工作。在多次函告原告未腾空房屋后，又于2018年12月18日委托浙江晟耀律师事务所发送了《律师函》要求腾房，原告直至2019年6月5日才腾空租赁房屋。根据租赁合同第七条第二项约定，租赁期间，如遇城市建设需要拆除出租房屋的，答辩人提前30天通知原告，原告应当无条件腾空承租房屋，答辩人除退还未使用房屋期间的租金外，不承担任何赔偿责任。因此，在本案中，答辩人不存在任何违约情形，也无需对原告承担因拆迁涉及的相关补偿责任。三、原告应支付答辩人拖欠的租金及逾期支付的违约金、水电费。原告租赁使用房屋至2019年6月5日，但仅支付了答辩人至2018年5月31日前的租金，对于后续房屋使用的租金一直未予支付。经计算还应支付答辩人租金合计53530元，并根据合同的约定应当按拖欠的租金的每日0.05%从2018年6月1日开始计算至款项付清之日止的违约金，另尚有拖欠的水电费10062元钱没有支付，根据租赁合同第三条的约定，应由承租人承担。综上，恳请法院依法支持答辩人的答辩意见，驳回原告要求支付款项的诉请。 反诉原告城投公司反诉称，反诉原告与反诉被告于2017年5月18日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定反诉原告将坐落于丽水市莲都区灯塔街61号（现为63号）店面出租给反诉被告经营。后反诉被告以一份“批复”和“公告”便认定该房屋早已被征收为由，拒绝支付反诉人租金，并继续经营使用至搬迁之日。反诉被告自2018年6月1日开始拖欠租金，到搬迁之日2019年6月5日止，共计拖欠租金53530元。根据双方租赁合同第八条违约责任的约定，“乙方逾期交付租金的，除应如数补交外，还应支付按延付租金额每日千分之零点五计算的逾期付款违约金。”并在第九条中约定“……乙方向甲方交纳人民币一万零六百元作履约保证金……若有违反的，扣除相应的应承担款项、违约金即赔偿款后，剩余部分予以退还，不足部分甲方有权继续追索。”根据上述约定，反诉被告应向反诉原告继续支付如下费用：1、租金：（1）2018.6.1—2019.5.31计53000；（2）2019.6.1—2019.6.5计530元。租金合计53530元。2、违约金：按合同约定应当提前一年按年支付租金，以拖欠的租金的每日0.05%从2018年6月1日开始计算至款项付清之日止：（1）2018.6.1-2019.5.31年度违约金53000×0.05%×365天＝9672.5元；（2）2019.6.1-2019.8.31违约金53000×0.05%×92天＝2462.38元.暂计算至2019年8月31日为12134.88元。3、前期拖欠的水电费：10062元。根据租赁合同第三条的约定，应由承租人即被反诉人承担。基础上述事实，反诉原告为了维护自己的权益，向法院提起诉讼，要求判令：一、反诉被告陈松杰支付反诉原告丽水市城市建设投资有限责任公司拖欠的租金53530元并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金自2018年6月1日起以拖欠租金的每日0.05%计算至款项付清之日止，暂计算至2019年8月31日为12134.88元）；二、反诉被告支付反诉原告拖欠的水电费共计10062元；三、反诉诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告陈松杰辩称，案涉房屋虽然是在2019年6月份被拆除，但该房屋早在2018年即被列入征收范围，大概是在2018年9月份左右被停水停电，该房屋事实上不处于使用的状态。只不过是因为原、被告之间关于补偿问题没有谈拢，双方一直僵持着，故这段期间的租金不能进行计算。关于拖欠水电费的问题，可能会有拖欠，具体金额应由反诉原告举证，反诉被告再进行质证。 经审理查明：2017年5月17日，原告（反诉被告）陈松杰通过浙江山水拍卖有限公司获得丽水市莲都区灯塔街61号店面三年使用权。次日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）丽水城投资公司签订《房屋租赁合同》，约定城投公司将坐落于丽水市××街××号店面出租给陈松杰用于经营；租赁期共叁年，自2017年6月1日起至2010年5月31日止；每年租金53000元，第一年度租金于签订合同时付清，以后年度租金于前一年度届满之日前付清；陈松杰承租房屋产生的水电费等，由其按各费用的应支付时限支付；租赁期间，若因不可抗力或城市建设需要拆除及改造出租房屋的，城投公司应提前30天通知陈松杰，陈松杰应无条件腾空承租房屋，城投公司除退还未使用房屋期间的租金外，不承担任何责任；陈松杰逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付按延付租金额每日0.05%计算的逾期付款违约金；签订本合同时陈松杰向城投公司交纳人民币壹万零陆佰元作为履约保证金，租赁期满，陈松杰全面履行本合同条款的，城投公司如数退还，若有违反的，扣除相应的应承担款项、违约金及赔偿款后，剩余部分予以退还。合同还约定了其他内容。 2017年6月9日，丽水市发展和改革委员会发布丽发改投资【2017】174号文件，向丽水市旅投公司作出“关于丽水饭店区××期开发项目的批复”，同意旅投公司对丽水饭店区块改造项目储备土地进行前期开发；同年6月28日，莲都区人民政府发布《关于丽水饭店区××期开发项目国有土地上房屋拟征收范围公告》，确定房屋征收范围为：东至中山街、南至灯塔街、西至城西路、北至丽阳街，城投公司庭审中对含案涉房屋在内的地块被上述公告确定为拟征收红线范围的事实未提出异议。该公告同时明确，从拟征收范围公告发布之日起，任何单位和个人不得在征收范围内事实下列行为：新建、改建、扩建房屋；改变房屋用途；房屋所有权登记和抵押权登记；办理工商、税务登记等不当增加补偿费用的行为。2018年4月27日，区政府发布房屋征收决定公告，将含案涉房屋在内的地块确定为征收范围。2018年9月25日，城投公司与相关部门签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，约定城投公司应当在2018年10月31日前搬迁腾空完毕，确权认定为住宅、商业、办公等建筑面积为3005.77平方米，确权认定为生产用房、柴间等其他建筑面积158.01平方米；被征收住宅房屋价值及其他各项补偿共计51413745元，其中住改店补偿1509754元，房屋装修补偿1502885元（砖混以上普通装修：295.77×500＝147885；2710×500＝1355000），搬迁费90174（3005.77×15×2＝90174）元，停产停业损失费0元，临时安置补助费324624元。 2018年5月8日，城投公司向陈松杰发出腾空函告，告知陈松杰其所承租的房屋已被划入征迁红线，要求其于2018年6月8日前做好搬迁腾空，将房屋交还，并办理退租手续；同年12月18日，城投公司向陈松杰发出律师函，要求其限期搬离案涉房屋，并结清租金、水电费等费用。2019年6月5日，陈松杰腾空案涉房屋，目前该房已被拆除。 另查明：1、双方庭审中均认可案涉房屋的地址已由莲都区灯塔街61号更改为莲都区灯塔街63号；2、陈松杰方庭审中认可租金已付至2018年5月31日，对于之后的租金，其未再支付；对于有部分水电费未付的事实，其予以认可，但对城投公司主张所欠水电费数额为10062元不予认可。2、城投公司认可原告所交纳的保证金10600元未予退还；3、案外人丽水市丽泰房屋拆迁有限公司委托丽水市弘原房地产评估事务所有限公司对原告承租的案涉店面装饰装修价值进行评估，评估报告确定该估价对象在价值时点2018年4月27日的装修价值为57743元。4、经庭后核实，截至目前，城投公司实际收到的装修补偿款仍按原补偿协议上所约定，其与拆迁公司之间也并未另行补签补偿协议。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：本诉原告提供的双方身份信息材料、拍卖成交材料、《房屋租赁合同》、营业执照复印件、权属证明、丽发改投资【2017】174号文件、莲都区政府2017（第7号）公告、莲都区政府2018（第25号）公告、房屋征收与补偿协议书、被征收房屋装饰装修价值评估报告；本诉被告提供的《关于要求腾空的函告》、《律师函》、邮寄单、现场照片、丽泰拆迁公司出具的情况说明，以及双方当事人庭审陈述。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，租赁合同关系依法成立并生效。案涉租赁合同在履行过程中，因政府征收导致合同不能继续履行，应属双方不可避免、不可控致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同。本案中，征收公告发布之后，原、被告双方均未明确解除合同，本诉原告亦未及时腾空房屋直至2019年6月，但征收协议确定的搬迁日期现已届满，且案涉房屋也已实际被拆除，而协议中确定的搬迁日期可视为已经对房屋租赁造成实质障碍，合同目的已无法实现，故本案的房屋租赁合同解除日期为征收补偿协议确定的腾空搬离日期，即2018年10月31日。故现本诉原告诉请要求解除案涉合同，合理合法，本院予以支持。对于本诉原告诉请的各项费用，根据案涉租赁合同第七条第2项约定“租赁期间，若因不可抗力或城市建设需要拆除及改造出租房屋的，出租人应提前30天通知原告，承租人应无条件腾空承租房屋，出租人除退还未使用房屋期间的租金外，不承担任何责任”。该条款对房屋遇政府征迁作了明确约定，本诉原告庭审中就该条款提出系格式条款的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。另，本诉原告提出本诉被告在案涉租赁合同的签订及履行过错中存在重大过错，应承担相应的赔偿责任。对此，本院认为，从时间上，在招租拍卖时，相关批复及拟征收范围公告均尚未批示或公布，且本诉原告也未能提供证据证明本诉被告对拟征收事宜系事先知情，故其庭审中主张本诉被告在招租时即负有说明备注的义务，对该主张，不予采纳。另，原告提出在拟征收公告发布后，应及时告知本诉被告，因其未及时告知的行为导致投入大量装修而损失巨大。对此，本院认为，拟征收公告系政府对划入征收红线范围等事宜向社会大众所作出的广而告之行为，原告可从多种途径得知该消息，且双方合同中也并未有对拟征收应由本诉被告及时告知的约定。故对该主张，亦不予采纳。综上，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现本诉被告提出根据合同约定，其不承担任何责任的抗辩主张，亦有其事实依据。对于原告诉请的各项费用，本案系因政府拆迁而引发的纠纷，故原告诉请的各项费用应基于政府对被征收人即本诉被告所补偿的各项费用基础上。对于装修损失，本诉原告主张其投入装修较大，因拆迁造成巨大损失，并提供了针对案涉店面单独所作的装修评估报告。根据查明的事实，该评估报告系本诉原告在本诉被告与拆迁公司签订补偿协议之后所作出，且本诉原告未能提供证据证明拆迁公司就该块费用与城投公司有重新补签了补偿协议，且其也未能提供证据证明该款项已由城投公司实际收取。另，经庭后核实，本诉被告实际上收取的装修补偿费用并未按照该重新评估的价格进行补偿，故，原告主张按该标准补偿，无事实与法律依据。依照双方合同约定，综合政府对该项费用的补偿计算方式等，对该部分诉请，予以驳回。对于停产停业损失、临时安置损失、搬迁费损失及住改店补贴，依照双方合同约定，并结合政府对该几项费用的补偿、计算方式等，原告的该部分诉请，应予以驳回。关于本诉原告要求返还履约保证金10600元的诉请，本诉被告亦认可该费用尚未退还，故对该诉请，应予以支持。 对于反诉原告诉请的租金及水电费。根据查明的事实，反诉被告已交租金至2018年5月31日。案涉房屋征收公告于2018年4月27日发布，反诉原告于同年5月8日即向反诉被告发出腾空函告，要求其在一个月内搬离案涉房屋。虽然反诉被告并未在规定的时间内搬迁腾空，但根据现有证据及双方庭审陈述可知，反诉原告在案涉地点所出租的房屋并非反诉被告所承租的一间店面，当时片区的店面均面临拆迁。且案涉补偿协议所约定的腾空时间是在2018年10月31日。由此，房屋征收公告发布之后，势必对反诉被告的经营造成影响。但对于其是否要继续支付租金的问题，鉴于反诉被告之后尚实际占有案涉房屋，且其未能举证证明自2018年6月1日起即处于经营使用不能的状况，故其主张此后不再负有支付租金义务的主张，本院不予采纳。对于租金数额问题，结合本案实际情况，从公平原则角度出发，对于反诉原告诉请的租金，酌定支持4000元，对于其余部分，予以驳回。对于反诉被告是否违约的问题，本案系拆迁而引发的纠纷，根据现有证据及双方庭审陈述可知，反诉被告未及时支付租金的原因有其内在的客观因素，故综合考虑合同履行情况、兼顾公平原则等，对于违约金的诉请，本院不予支持。对于水电费，本诉原告提交的证据不足以证实其主张的数额，故其应承担举证不能的不利后果，对该诉请，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）陈松杰与被告（反诉原告）丽水市城市建设投资有限责任公司于2017年5月18日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）丽水市城市建设投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告陈松杰）履约保证金10600元； 三、原告（反诉被告）陈松杰于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）丽水市城市建设投资有限责任公司租金4000元； 四、驳回原告（反诉被告）陈松杰的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）丽水市城市建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7335元，由原告（反诉被告）陈松杰负担7270元；被告（反诉原告）丽水市城市建设投资有限责任公司负担65元；反诉案件受理费1693元，减半收取846.5元，由被告（反诉原告）丽水市城市建设投资有限责任公司负担821.5元，原告（反诉被告）陈松杰负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  应利静 人民陪审员  蓝 巧 人民陪审员  谢秋燕 二〇二〇年七月三十一日 代书 记员  吴箫雄