广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初9423号原告姚春，女，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人储燊，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人王雪梅，北京市京师（深圳）律师事务所实习律师。被告邬康华，男，汉族，身份证住址江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人孟庆飞，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人李恒，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告焦青菊，女，汉族，身份证住址住址江西省进贤县。委托诉讼代理人罗佳谋，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人包宗权，执行董事。委托诉讼代理人刘程琳，女，汉族，身份证住址广东省博罗县。委托诉讼代理人王萌，女，蒙古族，身份证住址内蒙古锡林郭勒盟。原告姚春与被告邬康华、焦青菊及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华地产”）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人储燊和王雪梅、被告邬康华委托诉讼代理人孟庆飞和李恒、被告焦青菊委托诉讼代理人罗佳谋、第三人委托诉讼代理人刘程琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚春向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原、被告双方签订的房屋买卖合同解除；2.被告返还原告定金200000元；3.被告向原告支付违约金800000元；4.本案诉讼费用由被告承担。具体事实与理由：2019年9月1日，原告与被告邬康华经第三人居间服务签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定原告向被告邬康华购买深圳市宝安区新安街道办新安路东北侧员工宿舍XX栋XX房屋，总价款为232万元，定金20万元;卖方应在10月6日前注销抵押登记手续。合同签订后，原告于签约当日支付了定金20万元。2019年10月8日第三人通知被告邬康华配合办理资金监管时，得知被告尚未完成赎楼义务。同日，原告得知因涉案房屋性质属于工业配套宿舍，相关转让政策到期暂不能过户。原、被告双方协商同意待被告邬康华完成赎楼及国土局恢复过户手续办理后，双方另行确定时间办理资金监管及过户手续。原告于2019年11月27日得知被告邬康华已完成赎楼，且于2019年11月13日将房屋过户至被告焦青菊名下。原告积极履行合同约定，多次要求继续履行合同未果。2020年1月15日，被告发送通知书要求解除合同，原告于2020年2月19日发函催告被告继续履行合同未果。原告认为，被告未按约定办理赎楼手续，擅自变更房屋所有权人，单方提出解除合同，违反诚信原则，导致合同难以履行，原告被迫解除合同，被告应承担违约责任，赔偿原告损失。请求判如所请。被告邬康华辩称，一、原告未进行资金监管，逾期支付剩余房款超过7天，属于根本违约。因法律和政策变化无法办理房产过户，不是被告原因。二、我方不存在违约行为，我方已按照合同约定在买卖合同订立后第二日即向银行申请解除抵押，且在发现原告根本违约及宿舍无法过户后，及时提出解除合同，不存在任何违约行为。因此，我方无须返还定金或支付违约金。另，原告主张的违约金没有依据，也未提供证据证明存在损失。被告焦青菊辩称，一、同被告邬康华的答辩意见一致。我方无须返还定金和支付违约金。二、我方并非该合同相对方，不受合同约束。第三人世华地产辩称，一、我方并非本案适格主体，无须承担任何责任。二、买卖合同的签订、约定及履行情况。2019年9月1日，经我方居间撮合原告与被告邬康华、焦青菊就深圳市宝安区新安街道办新安路东北侧员工宿舍XX栋XX房屋签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。约定成交价232万元，卖方应在合同签订生效之日起36日内（即2019年10月6日前）还清贷款，办妥注销抵押登记手续；买方应在买卖合同签订时支付定金20万元，并在2019年10月15日前将剩余购房款212万元支付至银行第三方监管账户。合同签订后，原告按约定支付了定金20万元，但被告未按合同约定在2019年10月6日前完成赎楼手续。2019年10月8日，我方收到国土局通知，因工业用地过户文件过期，该类房产暂停办理过户手续。由于被告尚未完成赎楼，且原告担忧国土局通知情况影响到后续交易的进行，经原告委托，我方通过电话、微信等方式与被告沟通，被告同意待赎出房产证及国土局恢复过户手续后，双方再确定时间一次性办理资金监管及过户手续。我方后续跟进中询问过被告方赎楼进展，被告未予回应，直至2019年11月27日，我方和原告得知被告已于2019年10月21日完成赎楼，并于2019年11月13日从被告邬康华名下过户至被告焦青菊名下。此后，我方积极撮合双方继续履行合同，多次配合原告向被告提出办理资金监管，但双方最终未就继续履行合同协商一致，并诉至法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证、质证。根据当事人的举证、质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案位于深圳市宝安区新安街道办新安路东北侧员工宿舍XX栋XX房产，不动产证号为粤（2019）深圳市不动产权第0224025号，建筑面积为31.41㎡，性质为市场商品房，用途为宿舍，原合同日期2008年8月29日。2019年9月1日，原告姚春作为买方，被告邬康华作为卖方，第三人世华地产作为居间方，共同签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及补充协议，约定：卖方将位于深圳市宝安区新安街道办新安路东北侧员工宿舍XX栋XX房产转让给买方，转让成交价为232万元；房产处于抵押状态，卖方承诺于合同生效之日起36日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；房屋没有租约；原告应于签订合同时支付定金20万元，2019年10月15日将房款212万元存入第三方资金监管账号；买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》5日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；被告收到全部购房款后3日内进行交付；办理过户相关税费由原告承担；任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起100日内向另一方当事人提供证明。合同还约定了双方的其他权利义务。同日，被告焦青菊出具《配偶同意出售证明》，书面确认其本人同意出售涉案房屋，认可邬康华于买方及相关方所签署的房产买卖合同、资金监管协议、居间服务及佣金协议、解除协议等与房产出售有关法律文书的效力。原告于2019年8月29日、2019年9月1日共向被告邬康华支付定金20万元；被告邬康华向原告出具书面收据予以确认。2019年10月8日，第三人世华地产从深圳市不动产权登记中心得知因涉案房屋性质属于工业配套宿舍，相关转让政策到期暂不能过户。后，原、被告双方协商一致，同意待被告完成赎楼且可以办理过户登记手续后，另行确定时间一次性办理资金监管及过户登记手续。涉案房屋实际未交付给原告，由被告实际控制使用。被告于2019年10月21日完成赎楼。2019年12月1日至12月3日期间，原、被告通过微信聊天协商，双方均未主张解除合同。2019年12月3日，原告通过微信向被告邬康华发送《履约催告函》，要求被告于2019年12月6日前协商办理资金监管及签署三方补充协议。2019年12月4日，原、被告通过微信聊天就解除合同或继续履行合同的期限进行沟通，但未能达成一致。原告明确表示买房目的是为了孩子上学，要求继续履行合同。2020年1月15日，被告通过微信向原告主张解除双方房屋买卖合同。原告明确表示不同意解除合同。2020年2月4日，原告通过微信向被告主张相关政策已出台，涉案房屋具备过户登记条件，要求继续履行房屋买卖合同。2020年2月19日，原告向被告发送《律师函》，主张相关政策已出台，涉案房屋具备过户登记条件，要求继续履行房屋买卖合同，该函件于2019年2月23日送达被告。2020年3月26日，原告通过微信向被告主张解除与被告签订的卖屋买卖合同，要求被告返还定金并赔偿损失。另查，1.深圳市城市更新和土地整备局发布的《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》经深圳市政府同意于2020年1月21日印发，于2020年2月1日正式实施。2.涉案房屋100%产权份额已于2019年11月13日经核准由被告邬康华名下过户登记至被告焦青菊名下，依据为《关于不动产权属变更的协议》。3.第三人世华地产确认，尚有被告方支付的交房保证金5000元托管于第三人处。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告关于转让涉案房屋先后签订了《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。关于合同解除的认定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”结合本案原、被告双方协商一致的时间，本院确认双方签订的《房地产买卖合同》和《深圳市二手房买卖合同》自2020年3月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据本院认定的事实，原告按照合同约定支付了购房定金20万元，被告应返还原告。第三人世华地产托管被告支付的交房保证金5000元，应返还被告。有关违约金的认定。依据本院认定的事实，虽然被告未能在合同约定期限完成赎楼注销抵押登记，原告未能在合同约定期限内完成购房款银行监管，但涉案房屋买卖合同未能按约定履行的主要原因系既有的工业楼宇及配套用房转让政策已过期，新的政策尚未出台，并非双方当事人的原因，且原、被告双方经协商一致均同意待涉案房屋注销抵押登记且因政策过期造成的过户登记障碍消除后另行协商约定继续履行的具体条款。结合微信聊天记录可知，双方当事人对新政策出台的时间、内容无法预期，对继续履行合同的主要条款具体内容无法协商一致。结合原告并未实际办理购房款212万元的资金监管，原、被告双方同意暂不进行购房款资金监管的情况可知，原告的主要资金并未因涉案房屋无法办理过户手续而长期占用产生损失。被告于2019年1月15日提出解除合同时，双方无法就继续履行的条款达成一致，涉案房屋尚不具备办理过户登记的条件，原告购买涉案房屋为子女办理入学手续、被告出售涉案房屋收取购房款的合同目的均无法实现。原告以被告提出解除合同为由，主张被告根本违约，缺乏依据。原告要求被告承担根本违约的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告姚春与被告邬康华、焦青菊及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司为转让位于深圳市宝安区新安街道办新安路东北侧员工宿舍XX栋XX房产于2019年9月1日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及补充协议于2020年3月26日解除；二、被告邬康华、焦青菊应于判决生效之日起三日内向原告姚春返还购房定金人民币20万元；三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于判决生效之日起三日内向被告邬康华、焦青菊返还交房保证金人民币5000元；四、驳回原告姚春其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6900元、保全费5000元，由被告承担受理费1380元、保全费1000元，由原告负担受理费5520元、保全费4000元。受理费6900元、保全费5000元，原告已预交。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄 靓二〇二〇年七月六日书记员 黄 蓉书记员 陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。