陕西省汉中市汉台区人民法院执行裁定书(2020)陕0702执异33号案外人：王建利，男，汉族，生于1971年XX月XX日，身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉中市汉台区人，户籍所在地：汉中市汉台区，住汉中市汉台区。    案外人：邱记艳，（曾用名邱燕），女，汉族，生于1975年XX月XX日，身份号码:XXXXXXXXXXXXXXXXXX，户籍所在地：汉中市南郑区，住汉中市汉台区（系王建利之妻）。申请执行人：杨小刚，男，汉族，生于1971年10月12日，身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉中市汉台区人，户籍所在地：汉中市汉台区，住汉中市汉台区陕西地质勘查院。被执行人：吕江，男，汉族，生于1974年2月5日，身份号码:XXXXXXXXXXXXXXXXXX，河北省承德市人，户籍所在地：汉中市汉台区，住汉中市汉台区。被执行人：李宽，男，汉族，生于1982年6月23日，身份号码:XXXXXXXXXXXXXXXXXX，山东省惠民县人，户籍所在地：汉中市汉台区，住汉中市汉台区。本院在执行杨小刚与吕江、李宽民间借贷纠纷一案中，案外人王建利、邱记艳于2020年5月14日对本院执行查封汉中市汉台区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王建利、邱记艳称，2002年8月27日，原案被执行人吕江从汉中市广发房地产开发有限公司购买了位于汉中市汉台区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋一套，房屋总价91506.41元，吕江支付首付款37506.41元，余款通过中国XX银行股份有限公司XX分行办理按揭贷款，分180期还本付息，还款期限至2017年8月26日届满。2003年9月15日，吕江办理了该房屋的产权证书（汉中市房权证汉台区字第XX号）。2005年6月22日，案外人王建利、邱记艳与吕江签订了一份房屋买卖协议，由吕江将案涉房屋及柴房卖与案外人，总计房款12.6万元，当天案外人向吕江支付79000元，余款由案外人以偿还吕江银行按揭贷款的方式归还。合同签订后，案外人即占有并使用该房屋，并以吕江的名义向银行归还借款本息。截止2017年8月26日，案外人已将银行按揭贷款全部还清，由于房屋抵押给银行，双方一直没有办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，在人民法院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同，支付全部购房款并实际占有该房屋，故请求依法解除对该房屋的查封。案外人为支持其主张，提交了以下证据：1、案外人的身份证明和南郑区公安局新集派出所关于邱记艳的证明，证明案外人的身份情况；2、XX小区业委会证明和交纳物业费、燃气、水电费用的相关票据复印件等，证明案外人系案涉房屋的业主，并一直交纳物业、水电费用；3、《购房协议》、《房屋交接验收书》、《房屋按揭贷款公证书》、吕江出具的房屋款收条、案外人以吕江的名义归还银行按揭贷款的银行明细、吕江持有的房产证复印件、《住宅说明书》、《住宅质量保证书》、不动产销售发票和不动产完税证明复印件，吕江前妻田敏关于案涉房屋出售给案外人的证明，吕江的工行活期存折等，证明案外人从被执行人吕江处购房并已付清全部房款的事实。4、汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初1839号民事判决书，证明判决确认了案外人与吕江购房协议合法有效并应将案涉房屋过户给案外人的事实。5、案外人同时还提交了案涉房屋被法院查封的执行裁定书。 申请执行人杨小刚辩称，异议申请人没有提供价款转账证明或者现金提取证明，仅提供了吕江的收条，不足以证明该款项真实发生；异议申请人以吕江名义向中国工商银行汉中分行归还余款的行为不应视为支付房屋价款的行为，仅是代吕江归还贷款的行为；异议申请人明知涉案房屋已进行抵押，应当预见到过户登记存在法律上的风险，却对此视而不见，异议申请人明知该房屋已设定抵押，却在长达12年的时间内也不及时付清少量尾款，不及时办理过户登记，因此涉案房屋未办理过户登记是异议申请人的原因。全国法院民商事审判工作会议纪要及其理解与适用对于本案情形予以了明确规定和适用，本案中异议申请人所提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故请人民法院依法驳回异议申请。被执行人吕江未到庭未答辩。被执行人李宽未答辩。本院对案外人提交的上述证据进行了核实并予以确认。本院查明，杨小刚与吕江、李宽民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月17日作出了（2016）陕0702民初289号民事判决书，判决：一、限被告吕江自本判决生效之日起二十日内向原告杨小刚返还借款本金100000元并按年利率24%向原告支付2014年3月8日至2015年10月20日的借款利息39400元。二、被告李宽对上述借款本金返还和利息支付承担连带清偿责任。该判决生效后，申请执行人杨小刚于2017年7月27日向本院申请强制执行，本院于同日立案，案号（2017）陕0702执1245号。执行中，本院依法向被执行人吕江送达了执行通知书，责令其履行判决所确定的义务。同时，本院于2018年12月8日向汉中市不动产登记交易服务中心送达了（2017）陕0702执1245号执行裁定书和协助执行通知书，对吕江名下位于汉中市汉台区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋进行了查封。后该案于2017年12月12日裁定终结本次执行程序。案外人王建利夫妇在得知情况后，向我院提出书面执行异议，以其已购买该房屋为由请求解除查封和执行。另查明，2005年6月22日，案外人王建利、邱记艳与吕江、田敏（吕江前妻）签订了一份购房协议：吕江将位于汉台区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号XX房一套（建筑面积91.16平米，产权证号汉中市房权证汉台区字第036041号）和柴房及其他费用共计126000元出卖给王建利、邱记艳夫妇，因吕江在购买该房屋时向中国工商银行汉中分行申请按揭贷款，借款期限15年，借款金额5.4万元，还款期限至2017年8月26日届满，由王建利、邱记艳向其支付79000元，余款以偿还吕江在工商银行住房按揭贷款的方式清偿。待银行按揭贷款还完后吕江协助办理房屋的过户手续。协议签订见证人为该小区顾姓门卫。协议签订后，王建利夫妇向吕江现金支付了房屋款79000元，吕江于当日出具了收条。王建利夫妇遂即入住案涉房屋至今。该房屋按揭贷款于2017年8月26日已还清。 再查明，吕江原为汉中市环境保护局汉台分局环境监察大队职工，于2012年5月被抽调到汉中市兴元新区管委会工作。2015年4月22日之后再无法联系到吕江本人。本院认为，本案的焦点问题是案涉房屋能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案系在金钱债权执行中，案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出执行异议，目的为排除对该执行标的物的强制执行，同时又对案涉房屋的查封提出执行行为异议的，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第八条第一款规定，应当依照民事诉讼法第二百二十七条案外人异议规定进行审查。从本案查明的事实来看，案涉房屋虽登记在被执行人吕江名下，但案外人作为案涉房屋的买受人，在人民法院查封之前已经签订有书面房屋买卖合同，已合法占有实际居住该房屋十余年时间，并已付清全部房屋价款，未能办理房屋过户手续是因为在案涉房屋按揭贷款还清后被执行人吕江一直无法联系，没有证据证明案外人对此存在过错。因执行异议审查以形式审查为主，且申请执行人答辩依据的全国法院民商事审判工作会议纪要的精神与以上事实并不矛盾。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，继续查封案涉房屋于法无据，案外人的异议理由成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：一、中止对汉中市汉台区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋的执行； 二、解除对汉中市汉台区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋的查封。案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。  审 判 长  刘 延 林审 判 员  苟 汉 生 审 判 员  马    杰                               二〇二〇年七月七日 书 记 员  卿 红 丽