四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4006号 原告：曾淼，男，1994年3月18日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杜勇，四川经纬通律师事务所律师。 被告：中国工商银行股份有限公司成都锦江支行。住所地：成都市锦江区红星路二段**附**。 负责人：唐仁香，行长。 委托诉讼代理人：何敏，女，1992年2月28日出生，汉族，住成都市高新区，系该行员工。 委托诉讼代理人：杨瑞堃，男，1969年3月1日出生，汉族，住成都市锦江区，系该行员工。 第三人：成都天友发展有限公司。住。住所地：成都市二环路西一段天友办公楼/div> 法定代表人：白燕川，董事长。 委托诉讼代理人：罗宏伟，男，1956年5月15日出生，汉族，住四川省达州市通川区，系该公司员工。 原告曾淼与被告中国工商银行股份有限公司成都锦江支行（以下简称工行锦江支行）、第三人成都天友发展有限公司（以下简称天友公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月29日立案受理，依法由审判员谢婷担任审判长，与人民陪审员曹成东、人民陪审员林敏组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告曾淼的委托诉讼代理人杜勇，被告工行锦江支行的委托诉讼代理人何敏，第三人天友公司的委托诉讼代理人罗宏伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告曾淼向本院提出诉讼请求：1、判令解除查封位于成都市武侯区房屋；2、被告及第三人承担本案诉讼费。事实及理由：2010年4月7日，原告之父曾国平与成都美居天友房地产有限公司（现更名为天友公司）签订《商品房买卖合同》，约定曾国平从天友公司处购得案涉房屋。房屋买卖合同签订后，曾国平支付了房款，占有并使用该房屋至今。2013年3月26日，双方办理了商品房合同的网签备案。2020年1月28日，原告之父曾国平去世，经一致协商由原告继承案涉房屋。原告办理相关事宜时才发现，案涉房屋经被告申请被查封。原告提出书面异议被裁定驳回，故提起本案诉讼。 被告锦江支行辩称，1、原告及原告之父曾国平尚未取得案涉房屋所有权证书，不具有足以排除人民法院强制执行的权利；2、原告并未提供证据其在法院查封之前就已经合法占有了案涉房产；3、原告并未提供证据证明其在法院查封之前购买了案涉房屋并支付了全部价款；4、原告及原告之父曾国平对案涉房屋迟迟未办理过户登记明显存在过错。原告提交的《商品房买卖合同》显示签订时间为2010年4月，但时至今日，十余年的时间里没有到房管部门办理房屋不动产权证，直到2020年才提出异议，由此可见，原告及原告之父曾国平对于房屋没有办理过户登记存在明显过错。 第三人天友公司答辩称，关于案涉的房屋，原告诉状所述属实，确实是原告之父曾国平与第三人签订的购房合同并交付了房款。原告至今未办理房产证，是因为天友公司的房屋预售后，就与成都银行涉案，成都银行申请查封了天友公司的土地及部分房产。天友公司开发的商品房的业主至今都未办理过户，现在很多购房户都在与天友公司进行诉讼中。 经审理查明，2010年4月7日，曾国平与成都美居天友房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定曾国平以965325元的价格购买二环路西××单元××号房屋。 2010年5月27日，成都美居天友房地产有限公司出具专用收据，载明收到曾国平交纳1幢1单元14层23号至25号购房款项717062元；2011年8月1日，曾国平向成都美居天友房地产有限公司转款152925元，成都美居天友房地产有限公司出具收据6张，载明收到曾国平交纳1幢1单元14层23号至25号购房款项、代收契税、代收维修基金、代收交易手续费、代收办证、代收国土证工本费。2011年8月1日，曾国平与成都天友国际酒店有限公司物业部签订《财富双楠物业管理服务协议》，曾国平向成都天友国际酒店有限公司物业部支付1476.5元，成都天友国际酒店有限公司物业部出具收据。 2013年3月26日，成都美居天友房地产公司（现更名为天友公司）与曾国平就案涉房屋进行签约备案，合同签约备案号：1817915。 自2011年8月1起至2018年4月9日，曾国平将案涉房屋出租，并与承租方签订了《房屋出租协议》。2020年1月28日，曾国平因病去世，法定第一顺位继承人曾凡湖、易小玲、曾淼一致决定，由曾淼继承案涉房屋并办理公证。 2020年4月13日，天友公司出具《情况说明》，载明2016年3月26日曾国平购买了“财富双楠”房产1423、1424、1425，房款总额965325元，该房款已付清。 2018年12月27日，本院作出（2018）川0104执5012-5020号之一执行裁定书，对天友公司所有的位于成都市武侯区房屋（权2508214）予以查封，查封期限三年，并于2018年12月28日通知了协助执行人。曾淼向本院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。2020年4月13日，本院作出（2020）川0104执异112号执行裁定书，驳回曾淼的异议申请。 庭审中，原告曾淼陈述因其父已离世，部分票据已找不到，但案涉房屋的房款已经付清，故第三人天友公司才出具了一份《情况说明》；因第三人天友公司的土地证被抵押，所以案涉房屋无法过户。第三人天友公司对原告曾淼的陈述予以认可，因第三人与成都银行有借款纠纷，成都银行申请查封导致案涉房屋办不了过户。 上述事实，有原告曾淼提交的身份信息、《商品房买卖合同》及《补充协议》、收据、POS单、《情况说明》、（2020）川成蜀证内民字第3985号公证书、《商品房买卖网签信息》、《物业服务协议》、《缴费物业收据》、《房屋出租协议》，第三人天友公司提交商品房买卖合同摘要，以及本院作出的（2018）川0104执5012-5020号之一执行裁定书、（2020）川0104执异112号执行裁定等证据和各方当事人在庭审中的陈述在案为证。 本院认为，本案争议的焦点是曾淼对案涉讼争房屋是否享有足以阻却执行的实体权利。本案中，原告曾淼之父曾国平与天友公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并已网签备案登记，实际履行。天友公司已按约定收取了曾国平支付的房屋价款，向曾国平交付房屋，曾国平对案涉房屋占有使用至今。该合同产生于工行锦江支行对天友公司的债权之前，前后相隔八年之久，无证据证明天友公司与曾国平存在恶意串通、逃避债务的主观故意。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋虽未登记在曾国平名下，但曾国平已支付全部房款，天友公司已将案涉房屋交付曾国平使用，曾国平已对该房屋享有实体权利。天友公司与曾国平签订的房屋买卖合同，在人民法院对案涉房屋查封之前；在人民法院查封之前，曾国平已合法占有该不动产；曾国平已按合同约定支付房屋价款；未办理案涉房屋产权过户登记并非曾国平自身原因导致。故原告曾淼之父曾国平作为买受人进行合同备案登记的案涉房产符合上述情形，应排除执行。 被告工行锦江支行辩称根据曾淼提供的支付房款的票据与购房合同的金额不符，且曾淼之父曾国平对房屋未办理过户存在过错。本院认为，虽然曾淼提供的票据与购房合同上的金额不符，但因其父曾国平已去世，且第三人天友公司对支付房屋价款一事予以认可，并将房屋交付给曾国平使用数年，双方也办理了房屋买卖合同备案，且成都美居天友房地产有限公司（即天友公司）早已向原告曾淼之父代收了契税、维修基金、交易手续费、办证、国土证工本费等费用，未办理过户是由于第三人的原因造成的，故本院对工行锦江支行的辩称，不予采纳。 曾国平对案涉讼争房屋享有足以阻却执行的实体权利，曾国平去世后，曾淼作为曾国平的继承人同样对案涉房屋享有足以阻却执行的实体权利。故对曾淼要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 解除对位于成都市武侯区房屋的查封。 本案案件受理费6169元，由第三人成都天友发展有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  谢 婷 人民陪审员  曹成东 人民陪审员  林 敏 二〇二〇年七月九日 书 记 员  杨 倩 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。