河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初6622号原告(反诉被告)信阳茶城运营管理有限公司。法定代表人张山高，公司董事长。住所：信阳市羊山新区北环路信阳国际茶城**楼**。委托代理人郭昆，公司招商部经理。委托代理人段海峰，河南蓼阳律师事务所律师。被告（反诉原告）王官荣，女，汉族，1957年2月17日出生，个体户，住信阳市羊山新区。委托代理人唐强务，男，汉族，1954年2月17日出生，住址同上。系被告王官荣丈夫。委托代理人张中华，信阳市平桥区宏运恒泰劳务公司法律顾问。原告（反诉被告）信阳茶城运营管理有限公司（以下简称信阳茶城运管公司）诉被告（反诉原告）王官荣租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信阳茶城运管公司的委托代理人郭昆、段海峰，被告王官荣的委托代理人唐强务、张中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信阳茶城运管公司诉称，2013年4月12日，原、被告签订了《信阳国际茶城商铺租赁合同》，将信阳国际茶城一期2号楼1楼22间商铺共589.37平方米租给被告使用。约定租期10年，从2013年5月1日至2023年4月28日，承租商铺租金为50元/平方米。当天，原、被告双方就租金支付方式达成补充协议，约定被告前五年需向出租方支付18个月租金，分三段付清，并给予免保证金、免前三年市场综合管理费、免三年公寓房租的优惠，并约定被告必须在2015年6月底前付清18个月租金共计530433元。《租赁合同》第六条第四款约定，市场综合管理费按承租商铺面积每月每平方米3元计收，每年市场管理费为2127.32元;该条第六款约定被告无故拖欠租金，需向原告缴纳实欠租金5％的滞纳金，超过30日原告有权收回房屋。合同签订后，原告按照合同约定交付了商铺，但是被告却不按合同约定支付商铺租赁费和市场管理费，原告多次催要，被告均以种种理由拒绝。截止2019年3月1日，被告仅支付了30000元商铺租赁费，仍然拖欠商铺租赁费795118元和市场管理费60115元未付。综上所述，被告拒绝交纳房屋租赁费和市场管理费的行为，不仅违反了合同的约定，而且违反合同法等相关法律的规定。为维护原告的合法权益，现具状起诉，提出如下诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《信阳国际茶城商铺租赁合同》；2.判决被告立即支付拖欠的房屋租金795118元；3.判决被告立即支付拖欠的市场管理费60115元；4.判决被告立即支付违约金39755.9元；5.被告承担本案诉讼费及其他费用。被告王官荣答辩并反诉称，一、本诉已超过法定诉讼时效（一年），应依法驳回。2013年4月12日，双方签订商铺租赁合同交付首笔租金30000元后，因茶城基础设施不完善，4个月内店面两次遭受雨水浸泡，损失严重。茶城知情派员勘察后，一直拖置不解决，也不再向答辩人催缴租金。截止目前，被答辩人仅在2014年5月19日给答辩人送达《催缴通知》1份，在2015年6月底(以函文推理)给答辩人送达未署名日期的《律师函》1份。自2015年6月底至2019年6月4日(本诉状落款时间)，长达近4年的期间，被答辩人从未向答辩人催缴过本诉租金。本诉的提起已超过法定诉讼时效，应依法驳回起诉。二、被答辩人先行严重违约，应承担相应违约责任。1、履行合同违约。被答辩人拒不履行合同第六条第三款“负责市场内公用设施的维护保养，保证承租方正常使用”的约定。其行为造成答辩人的商铺两次(2013年6月25日、2013年8月24日)遭受雨水浸泡。从2013年5月到2019年10月30日止，期间6年6个月里，答辩人的东、西两个店360.02平方米商铺，因商铺墙壁装修被水浸泡后霉烂变质，异味严重，不能营业，造成该商铺无法正常经营经济损失739020元。其中，3年营业额损失54万元（从2013年5月到2016年6月30日止3年时间，按市场平均营业额每年60万元利润的30%计算，一年损失18万元）；被水浸泡茶叶损失18720元（312盒×60元/盒）；2人工资18万（按6万/元年算），维修费300元（在多次要求茶城维修，不予理睬、不及时维修的情况下，王官荣资金请人维修）。因此，租赁期限应顺延至能够正常使用止。租金也相应减免，造成的经济损失应得到赔偿。答辩人多次通过书面或口头形式向茶城客户经理王晶、副总经理谌勇、时任茶城董事长李建军等申请维修改造，赔偿损失，被答辩人拒之不理，一直拖延至今没有得到解决。2、执行优惠政策违约。(1)合同显失公平原则。答辩人于2013年4月12日与茶城签订的二号楼一楼22间商铺(589.37平方米)贵州066号《信阳国际茶城商铺租赁合同》，约定租期10年(2013年5月1日至2023年4月28日)。租金为50元/平方米。2013年4月16日，双方又签订了补充协议。答辩人作为首批入住的商户，在之后的2016年调整优惠项时茶城没有一视同仁，首批和后入住的商户都重新签订了新合同，偏偏不给答辩人签订新合同，其优惠政策（调整为10元/平方米/月）没有享受到一点，显失公平原则。(2)优惠项目没有落实到答辩人的商铺。茶城给承租方的优惠项:①免收3个月的保证金；②前3年免除管理费；③前3年免费提供4间带卫生间的公寓使用费，3年后在合同租赁期内按400元/月/间收费；④装修优惠:出租方承诺给予承租方不超过总装修款的三分之一的优惠补贴……。2号楼部分商户，3号楼商户空调都是由茶城全部出资安装，而答辩人店里的空调是由答辩人自己掏钱安装的，答辩人装设中央空调花费71124元，未得到茶城一分补贴;⑤租金交半年用3年;⑥另据同期入住的商铺老板证明，免租金3年；⑦2016年租金下调了80％，其它商户只按50元/平方米/月的20％收取租金，即10元/平方米/月，答辩人仍按50元/平方米/月计收租金等。合同约定“如整个市场租金未调整则承租方的租金不变。”换言之:如整个市场租金调整，则承租方的租金也调整。即答辩人的收费标准也应由原定的50元/平方米/月调整为10元/平方米/月。按照茶城运营公司几年来对商铺的优惠计算：①前五年租金530433元(530433元÷5年=106086元)按前三年免三年租金计算，应减免318259元;②从2017年6月起，租金改为10元/平方米，店铺租金7024元/年，每年相差35362元，三年半应减去123767元(每年相差35362元×三年半）；③从2017年6月起，租金改为10元/平方米，于2018年1月开始收租金，第一批商铺减半免收半年租金，王官荣的商铺属于第一批商铺应减免35362元;④补充协议约定:市场管理费前三年免除，王官荣的商铺应减免30000元;以上四项优惠减免费用共计507388元(318259元+123767元+35362元+30000元=507388元)。4、原告先行严重违约。其诉求违背实事求是、诚实信用原则，应承担违约金39755.9元（租金的5%）违约责任；王官荣不应该承担违约责任。三、拒绝赔付损失、拖欠茶叶款。(1)茶城违约6年半(2013年5月到2019年10月30日)，没有履行相应义务，没有对市场内公用设施维护保养，没有保证承租方的正常使用。在2013年6月25日、2013年8月24日，答辩人王官荣的商铺两次进水，随后商铺墙壁霉烂，释放异味(因为茶叶对异味吸力非常强，造成该商铺无法正常经营，共造成经济损失739020元。(2)茶城(经手人客服经理王晶)拖欠2013年12月29日从王官荣商铺茶叶款1120元至今未给付。综上，提出如下反诉请求：1.判决原告信阳茶城运管公司赔偿被告王官茶经济损失739020元（其中营业额损失54万元、被水浸泡茶叶损失18720元、误工费18万元、维修费300元）；2原告信阳茶城运管公司减免租金、管理费507388元；3.判决原告信阳茶城运管公司立即给付茶叶欠款1120元；4.判决原告信阳茶城运管公司给付王官荣违约金39755.90元；5.判决原告信阳茶城运管公司承担本案诉讼费。原告信阳茶城运管公司针对反诉答辩称，1、被告称本诉已超过诉讼时效一年，我公司认为不正确，我公司一般签订合同3年，与王官荣签订的合同是10年，到期后我公司一直口头或书面催要租金，我方在2014年、2015年给被告送达了催交通知，2016年6月送达了律师函，截止目前，被告一直占着商铺，长时间不开门。2、被告称茶城基础设施不完善，店面遭受雨水原因受灾，我司提出依法驳回。2013年夏季，信阳降水量较大，茶城多家商铺受自然灾害都是自行解决，我方认为此原因非人为因素，当时市政府出具了防汛抗旱工作方案通知，承租方应自行承担相应责任，承租方使用店铺时是茶城公司装修好交付给被告，店铺内的装修资产属于茶城所有，被告只有使用权。优惠续签合同政策，需要在规定的时间完成续签才能享受，承租方在没有续签的前提下，需按照老合同执行，之前出现的因政策原因导致的经济损失由承租方自己承担。3、关于茶城客服部经理王晶拖欠茶叶款的行为系其个人行为，如要核对请找本人核实。4、出租方多次ロ头及书面方式催收租金，被告一直拖延不解决，没有超过诉讼时效。合同签订双方自愿，不存在强制条款，我方认为王官荣提出反诉，属于无赖，以达到不交房租的目的。经审理查明，2013年4月12日，原告信阳茶城运管公司（出租方）与被告王官荣（承租方）签订《信阳国际茶城商铺租赁合同》（合同编号贵州066号，以下简称066号合同），对其中与本案审理及双方诉争问题相关的内容，节选摘录如下：第一条，出租方将信阳国际茶城一期（以下简称市场）2-107、2-108、2-109、2-110、2-111、2-112、2-122、2-123、2-124；2-113、2-114、2-115、2-116、2-117、2-118、2-119、2-120、2-121、2-138、2-139、2-140、2-141商铺共589.37平方米，22个商铺租赁给承租方作为经营场地，从事茶叶、食品、酒类及相关产品等经营活动。第三条，租金、费用标准及计收方法：1.租金及综合管理费按商铺面积计收，其他各项费用按计费商铺数计收；2.商铺月租金按50元/平方米；市场综合管理费按所租商铺面积3元/平方米/月计收，即每年收取综合管理费21217.32元；6.商铺租金、市场综合管理费按年度收取，即提前一个月支付下一年的费用，如无故拖欠，出租方有权向承租方加收滞纳金，滞纳金从保证金中扣除，收取金额为实欠租金的5%，如拖欠租金超过30天，可视为承租方违约，出租方有权收回房屋，并不退还承租方保证金。第四条，保证金为3个月的店面租金，共计88405.50元，用于承租方可能发生的赔偿、违约责任、保证金不计息。第五条，为了协助承租方减负经营、共同经营好信阳国际茶城一期项目，出租方同意给承租方如下优惠：1.装修优惠：出租方承诺给予承租方不超过总装修款三分之一的优惠补贴，其余装修款项全部由承租方承担，支付时间为商铺装修完毕，承租方入驻经营前。2.租金优惠：为协助承租方经营，出租方为承租方提供交1年半租金使用3年的租金优惠政策，即在签订合同之时，若承租方一次性交纳1年半租金，则在本合同租赁期限内，出租方不再向承租方收取租金费用，承租方需要缴纳的本合同期内租金总额为530433.00元。第六条，出租方的权利和义务：3.负责市场内公用设施的维护保养，保证承租方的正常使用。4.在经营期间内有偿提供租赁商铺以外的其他经营性铺助设施和服务。2013年4月16日，原、被告双方又签订《关于对贵州第066号合同的补充协议》（以下简称补充协议），约定：一、合同的租赁期限为10年，即从2013年5月1日起至2023年4月28日止。第一阶段是交1年半用5年，租金是50元/平方米，第二阶段也是5年，如租金递增，则增幅不超过第一阶段的7%，如整个市场租金未调整，则承租方的租金也不变。二、租金的付款方式：承租方前五年需向出租方支付18个月租金，分三阶段付清。第一阶段即签定合同的当年底支付6个月租金：签合同当日付2个月租金，商铺装修好入住前付2个月租金，年底前付2个月租金；第二阶段付6个月租金：2014年6月底前付3个月租金，2014年12月底前付3个月租金；第三阶段付6个月租金：2015年6底前付3个月租金，2015年12月底前付3个月租金。承租方后五年租金的付款方式：从第6年起，每年的6月底前付6个月租金，12月底前付6个月租金，以后每年依次类推。三、出租方完成装修施工并支付装修款，装修方案由承租方确定，家俬、电器由承租方承担相关费用。四、由于承租方的固定投入，出租方免收承租方3个月的保证金，出租方前3年免除承租方的市场综合管理费，前3年免费提供4个带卫生间的公寓给承租方使用，3年后承租方需支付400元/月/间给出租方且合同租赁期间租金不变。合同签订后，被告王官荣于2013年4月即交付租金30000元。2013年6月、8月，信阳本地进入汛期，天降大雨，被告王官荣租赁的上述商铺中的2间因地处地势低洼、室外地面积水倒流进入室内，形成内涝，造成墙壁霉烂，其库存在该商铺内的部分茶叶受损。为防止商铺继续进水造成损失，被告自行找工人在门外台阶处砌挡水墙一面，其虽主张支出维修费300元，但未提供有效证据证实。2013年11月7日，被告王官荣就所浸泡茶叶损失向原告列举清单一份，载明312盒×60元/盒=18720元，原告工作人员王晶在该清单上签字确认。此后，被告王官荣认为原告信阳茶城运管公司未尽到合同约定维护市场内的公共设施维护保养职责，要求赔偿并拒绝继续交纳租金。为此，双方产生矛盾。原告信阳茶城运管公司于2014年5月19日向被告王官荣送达催缴通知，之后又送达没有落款日期的律师函。2017年8月2日，原告信阳茶城运管公司再次向被告王官荣送达律师函，要求给付第一个五年租赁期欠付的租金500433元。被告王官荣仍未给付。另查明，比照该市场内其他商铺租户与原告信阳茶城运管公司签订的商铺租赁合同，被告王官荣未享受与其他租户同等的优惠政策。对此，原告信阳茶城运管公司解释称：该商户与被告王官荣的合同到期日不一致。又查明，被告王官荣提交由原告信阳茶城运管公司的工作人员王晶签名的茶叶交易凭证一份，拟证明原告信阳茶城运管公司欠付其茶叶款1120元的事实。原告信阳茶城运管公司予以否认，辩称系该工作人员个人行为，与公司没有关系。上述事实有当事人陈述、合同文本、律师函、商铺因天降大雨漏水、外面积水倒流室内造成商铺损坏、部分茶叶受损的照片等证据予以证实。本院认为，一、商铺交付被告后，即处于被告的管理、控制之下，如何妥善合理使用、管理商铺系被告的合同权利，也是责任。双方争议的焦点是合同履行过程中因发生连续降雨导致商铺浸水是否构成不可抗力。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”就本案而言，2013年夏季，信阳市当地雨水量较多，短时间内高强度暴雨积水排泄不及漫入涉讼商铺是造成王官荣货物受损的原因，作为出租人的信阳茶城运管公司对该自然灾害无过错。合同虽约定原告负有市场内公用设施的维护保养义务，保证承租方的正常使用，但此系基于合同履行期间使用租赁物所产生的正常合理义务，对因强降雨这一不可抗力因素造成的租赁物的损坏，出租人不应负担过分的维修保养义务，由此给被告造成的损失，不可归责于原告。再者，王官荣作为茶叶、食品、酒类商品的经营者，对于商品的特性、防潮的要求、涉讼商铺的条件是否适合存放及应采取何种措施予以防范理应尽到充分的注意和实施义务。因此，被告反诉请求原告赔偿因不可抗力给其承租商铺内的茶叶等物品造成的损失，无法律依据，本院不予支持。同样的原因，被告事实上能否通过承租涉案商铺获取经营利润，受多种因素影响，即使因该不可抗力因素与其承租涉案商铺进行牟利之间存在关联，也并非唯一关联，故被告仅依据租赁期间某一时间段的市场平均营业额推算预期利润和人工工资等其他间接损失，理据不足，原告亦不负赔偿责任。被告主张的关于原告违反市场公共设施维护义务，构成违约，应支付违约金的反诉请求，证据不足，本院亦不予支持。被告以上述原因为由，拒付剩余全部租金的抗辩理由不成立，且拒付的金额已达合同主要债务的数量级，构成根本违约，致使原告的合同目的不能实现。原告请求解除双方签订的房屋租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于原告、被告双方约定的租金计算标准是否应当参照原告与其他商户约定的租金计算标准予以调整的问题。依据合同法的规定，对合同实质性内容的变更必须经双方协商，达成新的合意，才可以变更，变更的内容应当具体明确。双方签订的合同中虽然有“如整个市场租金未调整，则承租方的租金不变”的约定，但是该约定的意思模糊、笼统，应视为约定不明确。如变更租金计算标准，则需双方当事人另行协商，达成新的合意，明确变更后的租金计算标准。被告仅以该约定不明确的条款，参照原告与其他商户约定的租金计算标准，主张调整双方之间合同约定的租金计算标准，无事实和法律依据，本院不予支持。本案仍按合同约定的计算标准计算租金。经计算，第一个五年租赁周期（2013年5月1日至2018年5月1日）的租金金额为530433元，减去被告已支付的30000元，欠付租金金额为500433元。（2019）关于原告主张的第一个五年周期租金支付请求权是否超过法定诉讼时效的问题。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。补充协议约定，该期间的租金分期支付，最后一期的付款期限届满日为2015年12月31日。依据相关司法解释的规定，分期付款的，诉讼时效从最后一期履行付款期限届满日算起，诉讼时效期间届满日为2016年12月31日。原告所提交的证据不足以证明在该诉讼时效期间存在中止、中断、延长的事实存在。原告在诉讼时效期间届满日后的2017年8月2日再主张权利，不产生诉讼时效中断的法律效果。故原告于2019年提起本案之诉时，主张第一个五年租赁周期的租金余额500433元支付请求权已超过诉讼时效，被告关于该部分租金已过诉讼时效，应驳回该部分诉讼请求的抗辩意见成立，本院予以支持。对原告主张的上述500433元支付请求，本院不予支持。但是，原告主张的第二个五年租赁周期内被告欠付的租金294685元（2018年5月1日至2019年3月1日）的支付请求，未超过诉讼时效，且约定支付期限届至，本院予以支持。被告迟延支付该部分租金，构成违约，原告请求支付相应的违约金，于法有据，本院予以支持，按合同约定的违约金计算方法计算，违约金金额为：294685元×5%=14734.25元。（2019）根据补充协议约定，免除前3年的市场管理费，被告应付的市场管理费应当从2016年5月2日算起，原告主张的60115元，应付市场管理费的计算期间为34个月（2016年5月2日至2019年5月2日），在原告依法可以主张的金额范围内，本院予以支持。四、被告所举证据不足以证明原告员工欠付其茶叶款的行为与其履行原告的法人职务之间存在关联性，且买卖茶叶行为与本案房屋租赁合同之间不属于同一法律关系，被告反诉请求原告支付该茶叶款，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条、第一百五十三条之规定，判决如下：（2019）解除原告信阳茶城运营管理有限公司与被告王官荣签订的《信阳国际茶城商铺租赁合同》（合同编号贵州066号）；（2019）被告王官荣于本判决生效之日起十日内，给付原告信阳茶城运营管理有限公司欠付的租金294685元、违约金14734.25元、市场管理费60115元，合计369534.25元；（2019）驳回原告信阳茶城运营管理有限公司的其他本诉请求；（2019）驳回被告王官荣的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费12750元，原告信阳茶城运营管理有限公司负担7486元，被告王官荣负担5264元。反诉受理费5799元，由被告王官荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳市分行，账户：46×××16。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审判长  易艳玲审判员  蒋 荟审判员  王晓蕾二〇二〇年七月二十日法官助理刘书强书记员齐眉