江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初8895号原告：杨瑛，女，1975年10月15日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：朱成彦，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201610998569。委托诉讼代理人：邱杨，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201910108421。被告：熊雪施，女，1992年1月4日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告杨瑛与被告熊雪施房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨瑛及其委托诉讼代理人朱成彦、邱杨到庭参加诉讼。被告熊雪施经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨瑛向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》自2019年7月27日起依法解除；2.判令被告向原告支付2019年7月20日至2019年8月19日期间拖欠的商铺租金20409元及滞纳金11429.04元（按合同约定实欠租金2%／日计算，暂计算至2019年8月7日）；3.判令被告将商铺恢复原状并返还给原告，原告当庭将该请求明确为拆除滑滑梯，并对滑滑梯造成的二楼地面孔洞进行修复后返还给原告；4.被告承担合同解除之日起至实际返还商铺之日止（原告当庭明确为滑滑梯造成的二楼地面孔洞进行修复完毕之日）的逾期腾房占有使用费（按合同约定的租金标准计算）；5.被告承担自2019年7月1日至实际返还商铺之日止（原告当庭明确为滑滑梯造成的二楼地面孔洞进行修复完毕之日）的物业管理费（按物业公司规定的6元／平方米每月计算）；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月19日，原、被告签订了《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》各一份，约定被告承租原告位于南昌市红谷滩新区商铺，租赁期限5年，自2018年7月20日起至2023年7月19日止。合同对租金支付、乙方（承租方）职责、违约责任等事项进行了约定，其中第七条第三款明确约定：“乙方（承租方）必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方（出租方）有权向乙方（承租方）加收滞纳金，滞纳金为实欠租金2%／天，如拖欠5天，视为根本违约，甲方（出租方）有权终止合同，并没收乙方（承租方）押金。”合同签订后，原告按约提供场地。合同履行过程中，被告多次存在拖延支付租金情况，其中,2018年10月15日支付2018年10月20日至2018年11月19日期间租金，延期5日；2018年12月11日支付2018年12月20日至2019年1月19日期间租金，延期1日；2019年2月15日支付2019年2月20日至2019年3月19日期间租金，延期5日；2019年3月15日支付2019年3月20日至2019年4月19日期间租金，延期5日；2019年4月15日支付2019年4月20日至2019年5月19日期间租金，延期5日；2019年5月14日支付2019年5月20日至2019年6月19日期间租金，延期4日；2019年6月14日支付2019年6月20日至2019年7月19日期间租金，延期4日。此外，依据合同约定，被告应在2019年7月10日前向原告支付2019年7月20日至2019年8月19日的租金共计20409元。但截至今日，被告仍未向原告支付该笔租金。被告无故拖欠租金已达28天，依据合同第七条，原告依法依约有权要求解除合同，收回租赁房屋，并要求被告支付拖欠租金、滞纳金等相关费用。因此，原告于2019年7月25日向被告邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告解除双方签订的租赁合同，要求被告在收到通知书之日起三日内将拖欠的租金、滞纳金等费用支付给原告，并自动腾空房屋，交付给原告。但截至目前，被告既未支付拖欠款项，亦未腾退房屋交付原告，故原告诉至法院。被告熊雪施未到庭，亦未提交书面答辩意见。根据原告杨瑛的陈述和经审查确认的《写字楼租赁合同》、《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》、税收完税证明、《解除房屋租赁合同通知书》、EMS邮寄单据四份、微信截图、中国建设银行个人账户收入交易明细、物业费发票等证据，本院认定事实如下：2018年7月19日，原告杨瑛（出租方、甲方）与被告熊雪施（承租方、乙方）签订一份《写字楼租赁合同》，约定：乙方承租甲方坐落于南昌市红谷滩新区商铺，建筑面积231.92平方米；租期自2018年7月20日起至2023年7月19日止，甲方于2018年7月20日将商铺交付给乙方装修和使用，双方一致确认，房屋租金从2018年9月11日起开始计算；自2018年7月20日至2018年9月10日为装修期，装修期为免租期，自2018年9月11日至2020年7月19日止，每月租金20409元，此后的3年每年的月租金分别为22450元、24695元和27164元，本协议一经签署，乙方即应缴纳第一个月租金20409元及40818元押金，其他月份应于每月10日前将当月租金以转账形式支付到甲方指定的银行账户；商铺物业管理费由乙方承担，从2018年7月20日起计算；乙方必须依约交纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金2%／日，如拖欠租金5天，视为根本违约，甲方有权终止合同，并没收乙方押金；属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。其它设施乙方不得拆除，以免损坏该商铺的状况。合同并对其他事项进行了约定。同日，原告杨瑛、被告熊雪施和常州市莱蒙物业服务有限责任公司南昌分公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定的案涉店铺坐落、租赁期限、租金标准等均与上述《写字楼租赁合同》约定一致。合同签订后，被告熊雪施交纳了押金40818元，并于2019年6月14日付清租金至2019年7月19日。2019年7月16日，原告通过微信向被告发送信息，信息主要内容为，“截止2019年7月15日24时，你尚未支付租赁合同约定的租金，根据租赁合同的约定，你已彻底违约，为保护本人利益，依据租赁合同的条款，要求你自2019年7月16日起将我的店面恢复原状并能达到独立对外出租的状态，并同时要求你立即将店面归还本人。”2019年7月24日，原告通过顺丰速运（单号294376181923）向被告邮寄一份《解除房屋租赁合同通知书》，邮寄面单已备注邮寄的文件为《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书的主要内容为：“根据《商铺租赁合同》的约定，您应当于2019年7月10日前向本人支付2019年7月20日起至2019年8月19日的租金共计20409元，但截至今日，您仍未向本人支付该笔租金，逾期交付租金近15日之久……已经构成严重违约，根据合同的约定，您的上述行为完全符合合同约定的解除条件。本人经慎重考虑，决定行使合同解除权，解除租赁合同，特向您发送本解除合同通知书，租赁合同自本通知书送达之日起解除。请你在收到本通知书之日起3日内自动腾空房屋交付本人，并在3日内将拖欠的租金、滞纳金等费用支付给本人……”，该邮件于次日因被告拒收而退回。2019年7月31日，原告通过微信将上述《解除房屋租赁合同通知书》内容拍照发给被告。2019年8月15日，原告诉至本院。对案涉房屋的使用状态，原告陈述，被告没有装修完，一直没有经营。2020年1月，原告请物业公司工作人员在店面门口贴了一张招租公告，但至今没有租出去。2019年9月，案涉房屋因玻璃门爆一了层，房屋中介公司的人剪了店面的锁。2019年9月18日之后，物业公司的工作人员换了一把新锁，2020年4月底，物业公司的工作人员将新换的锁交给原告丈夫。原告陈述，被告在2019年6月14日之后未再支付租金。在原告发解除通知之前，原告未曾向被告主张过逾期支付租金的滞纳金。原告承担了案涉店铺2019年7月1日至2019年12月31日期间的物业费8349.12元。本院认为，原告杨瑛与被告熊雪施签订的《写字楼租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，合同双方均应按约履行各自的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。但当事人根据约定的条件行使合同解除权时应遵循诚实信用原则。原告于2019年7月16日通过微信催告被告因仍未交租金而需依约返还店面后，于2019年7月24日再次邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》，该邮件虽因被告拒收退回，但该面单已标注邮寄的文件为《解除房屋租赁合同通知书》，应视为原告已将合同解除的意思表示送达给被告，且被告未在案涉租赁房屋内经营，在原告于2019年7月31日通过微信将上述《解除房屋租赁合同通知书》内容拍照发给被告时，被告既未提出异议，也未支付拖欠的租金，原告根据其约定的解除条件解除案涉合同也并不导致双方利益的失衡，故对原告要求确认其双方租赁合同已解除的诉请，本院予支持，但解除时间应为合同解除的意思表示送达给被告之日即2019年7月25日。被告熊雪施应当支付在此之前（2019年7月20日至7月25日）的租金4081.8元（20409元÷30天×6天）及按约应由被告承担的物业管理费278.3元（8349.12元÷6÷30天×6天）。关于原告主张的上述欠付租金部分的滞纳金问题，其主张的每日2%的计算标准过高，根据公平原则，本院酌定滞纳金标准从2019年7月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的已付租金部分的逾期付款滞纳金及合同解除后的房屋空置损失及物业管理费损失的问题。因在本案审理过程中，对被告交纳的押金40818元，原告虽未明确提出诉请要求确认其收取的押金无需返还，但其在接受法庭询问时明确表示要求根据合同约定没收该押金，不同意以该押金抵扣被告应支付的款项，且被告虽未与原告办理腾房手续，但案涉房屋一直处于未装修完毕无人经营的状态，原告杨瑛亦负有根据实际情况采取适当措施防止损失扩大的义务，对被告在合同履行中存在迟延几天预付当月租金，原告也未举证证明其在接受履行过程中存在催告滞纳金的情形，原告已选择没收被告的押金40818元与被告根据其过错程度应承担的上述房屋空置损失、物业管理费损失及逾期付款滞纳金部分相当，故对原告已选择没收被告的押金40818元的情形下，对原告提出的要求被告再行支付已付租金部分的逾期付款滞纳金及合同解除后的房屋空置损失及物业管理费损失的诉请，本院不予支持。对于原告要求被告拆除滑滑梯，并对滑滑梯造成的二楼地面孔洞进行修复后返还给原告的诉讼请求，因被告熊雪施对案涉房屋进行装修是经过原告同意的，其装修行为亦符合租赁房屋的正常使用性质，双方合同已约定，“属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。其它设施乙方不得拆除，以免损坏该商铺的状况。”原告亦自认其已控制案涉租赁商铺，故原告该诉请，本院不予支持。被告熊雪施经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告杨瑛与被告熊雪施签订的《写字楼租赁合同》、《房屋租赁合同》于2019年7月25日解除；二、被告熊雪施于本判决生效之日起十日内向原告杨瑛支付租金4081.8元及滞纳金（以4081.8元为基数，从2019年7月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告熊雪施于本判决生效之日起十日内向原告杨瑛支付物业费278.3元；四、驳回原告杨瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23500元（原告杨瑛已预交），由原告杨瑛负担221元，被告熊雪施负担23279元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  万淑婛人民陪审员  李家湧二〇二〇年七月十七日书 记 员  聂小霞附相关法条及司法解释：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。