甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初5312号原告：张桂芳，女，住甘肃省武威市凉州区。被告：甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）,住所地甘肃省武威市凉州区天丰街红星时代广场**楼负**商业**。法定代表人：陈海兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵庆年，甘肃纵横律师事务所律师。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）,住所地,住所地甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧iv>法定代表人：蔡挺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张冬梅,女，系该公司员工，住甘肃省武威市凉州区。原告张桂芳与被告星光公司、星泓公司合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月23日、2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告张桂芳、被告星光公司委托诉讼代理人赵庆年、被告星泓公司委托诉讼代理人张冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张桂芳向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告按合同约定给付拖欠原告的房屋租金20305元；二、请求依法判令被告按合同约定承担应付款项每逾期一日万分之三的违约金，截止起诉之日为790元；三、要求被告继续履行商品房委托经营管理合同；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，张桂芳变更第一项诉讼请求为：请求依法判令被告按合同约定给付拖欠原告的房屋租金24399元；变更第二项诉讼请求为：请求依法判令被告按合同约定承担应付款项每逾期一日万分之三的违约金，截止起诉之日为801元；增加诉讼请求：要求星泓公司承担连带保证责任。事实与理由：2016年10月1日,原、被告签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同，合同约定原告将其所有的位于甘肃省武威市凉州区新城区天丰街北侧红星时代广场2号楼2楼B2158、B2159号面积12.99㎡、12.22㎡的两间房屋委托给被告出租经营，期限10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止。合同约定了租金的计算方式、给付时间及给付方式等。合同履行的前两年，双方各自履行合同义务，2019年7月1日至今，被告未按约定向原告支付租金，经原告多次索要无果，遂诉诸法院。星光公司辩称，对张桂芳起诉我公司欠付租金的事实无异议，我公司愿意继续履行合同，也愿意与张桂芳协商解决纠纷,原告诉请被告支付的租金应扣除税金，但原告诉求每日万分之三的违约金明显过高，请求法院依法予以调整。星泓公司辩称，张桂芳起诉属实，同意星光公司的辩称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：张桂芳出示商品房委托经营管理合同两份，证明原、被告双方发生商品房委托经营管理关系的事实，合同中对房屋租金及违约金进行了约定，原告主张的租金和违约金都是按合同约定计算。经质证，星光公司和星泓公司对该证据真实性无异议，认为合同约定的租金包含了应由星光公司代扣的税金，合同还约定星光公司支付租金的时间是在第二个付费季度的一个月之后，计算违约金的时间应以此计算。本院认为，张桂芳提交的证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案事实,故确认其证据效力。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下:2016年7月2日经星泓公司提供担保，张桂芳与星光公司签订了编号为201607030002的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同。该编号为201607030002的合同约定：张桂芳将其位于武威市凉州区新城区天丰街北侧红星时代广场2号楼2楼，面积12.99㎡,房号B2158的商品房出租给星光公司经营、使用；委托经营管理期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为3868元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为4352元……；上述租金按季支付,由星光公司在代扣张桂芳应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至张桂芳指定的银行账户；星光公司不能按时支付租金，每逾期一日，按应付款项每日万分之三向张桂芳支付违约金;当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给张桂芳的租金及所产生的违约金等。同日,张桂芳与星光公司还签订了编号为201607030003的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同。编号为201607030003的商品房委托经营管理合同约定：张桂芳将其位于凉州区新城区天丰街北侧红星时代广场2号楼2楼B2159号、面积12.22㎡的房屋出租给星光公司使用，期限为10年，租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为3639元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为4094元。上述商品房委托经营管理合同约定的租金支付方式、双方权利义务、合同的终止及违约责任承担方式等均相同。上述合同签订后，张桂芳将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。2016年10月1日至2019年6月30日，星光公司均按合同约定将租金支付给张桂芳，但从2019年7月1日起，星光公司未按约定向张桂芳支付租金。至起诉之日，星光公司尚欠付张桂芳2019年7月1日至2019年9月30日的房屋租金7507元、2019年10月1日至2019年12月31日的房屋租金8446元、2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金8446元，合计24399元未付,星泓公司亦未按约履行连带保证责任，经张桂芳多次索要无果，遂于2020年5月22日提起诉讼。另查明,按双方签订的房屋委托经营管理合同，截止到2020年5月22日张桂芳向本院提起诉讼时的违约金分别为:1、2019年7月1日至2019年9月30日的房屋租金7507元，从2019年11月1日起计算为459.43元；2、2019年10月1日至2019年12月31日的房屋租金8446元，从2020年2月1日起计算为283.79元；3、2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金8446元，从2020年5月1日起计算为55.74元。以上计算违约金合计为798.96元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张桂芳与星光公司经星泓公司担保签订的房屋委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，各方应严格遵守合同约定，按照约定全面履行自己的义务。张桂芳诉请星光公司支付2019年7月1日至2020年3月31日的房屋租金合计24399元有事实和法律依据，本院依法予以支持。张桂芳诉请判令星光公司支付违约金801元，该诉请失当，应按本院依法核实的违约金798.96元由星光公司承担。张桂芳诉请星泓公司承担连带保证责任，有事实和法律依据，本院依法予以支持。张桂芳要求继续履行合同的请求，因星光公司愿意继续履行合同，该请求本院依法予以支持。星光公司与星泓公司辩称张桂芳诉求的违约金明显过高，请求依法予以调整，因双方在合同中对违约金进行了约定，且星光公司与星泓公司未举证证明张桂芳诉请的违约金超过《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，故该辩解理由本院不予支持。星光公司与星泓公司提出暂停两年向张桂芳支付租金的宽限请求或通过房产置换解决本案纠纷，因张桂芳不同意，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后三十日内支付给张桂芳2019年7月1日至2020年3月31日期间尚欠的房屋租金24399元及违约金798.96元；二、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述案款承担连带保证责任。三、张桂芳与甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同继续履行。案件受理费430元，减半收取215元，由甘肃星光商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 金卫平二〇二〇年七月十日书记员 冯中山