广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5540号上诉人（原审被告）：吕士成，男，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：赵雨顺，广东骏和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山恒众信息科技有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：丁某1。委托诉讼代理人：史淑艳，广东聚理律师事务所律师。上诉人吕士成因与被上诉人佛山恒众信息科技有限公司（下称恒众公司）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初14033号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吕士成上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回恒众公司的一审诉讼请求；3.恒众公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院判决吕士成向恒众公司支付中介代理及咨询费70000元及逾期付款滞纳金属认定事实与适用法律错误。2017年3月17日，吕士成与霍某芬在恒众公司居间介绍下三方共同签订了合同编号为NO:20***24的《房地产买卖合同》，该合同约定霍某芬将位于顺德区乐从社区居民委员会东平新城天某路20号保利东景花园6座2203房以人民币177万元的总价出售给吕士成（后经双方同意总价款改为178万元）；2017年5月6日，吕士成作为卖方（转让购买权方）与苏某新作为买方及恒众公司三方共同签订《转让购买合同协议》一份，约定双方买卖上述房产，成交金额为205万元，买方知悉卖方为二手买家，且一手业主同意二手买家有权更改落户人名，同时，吕士成向恒众公司出具了《服务收费确认书》，同意成交价格高于198万元部分作为恒众公司的中介代理费。由于恒众公司不具备相应房产经纪资质，也无相应具有资质的从业人员，最终导致吕士成与霍某芬及苏某新的相关房产合同交易出现了极大讼争，导致吕士成权益受到极大损害。一审法院罔顾事实，支持恒众公司诉讼请求属认定事实与适用法律错误。一、一审法院仅凭恒众公司提交的营业执照就认定恒众公司具有从事房地产经纪咨询服务资质属认定事实错误。事实上，恒众公司于2018年10月17日经营范围才变更为房地产中介服务，恒众公司与吕士成签订本案合同时恒众公司的工商登记经营范围并无房地产中介服务。二、《房地产经纪管理办法》第二十条明确规定，房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同应当加盖房地产经纪机构公章并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪协理员签名。而吕士成与恒众公司之间的《服务收费确认书》以及与苏某新三方之间的《转让购买合同协议》并无恒众公司任何从业人员的签名。事实上，恒众公司与吕士成签订协议及提供所谓经纪服务时的相关人员不具备相关资质。三、正是由于恒众公司及其相关工作人员不具备经纪业务资质导致吕士成与霍某芬及苏某新之间的交易出现重大问题，导致吕士成合法权益严重受损。在霍某芬与苏某新过户当天，恒众公司未通知吕士成参加，恒众公司与霍某芬及苏某新三方直接完成所有的交易，导致吕士成本应收取的27万元至今未落实，虽通过多次诉讼一审法院判决由霍某芬支付给吕士成，但因霍某芬无力支付，吕士成申请法院强制执行亦于事无补。四、《房地产经纪管理办法》明确规定，即便恒众公司具有相应资质，其未完成约定事项或服务未达到约定标准不得收取佣金，而一审法院确罔顾吕士成合法权益严重受损事实，认定恒众公司已履行合同义务与事实不符。综上，一审法院认定事实与适用法律错误，判决显失公平，请二审法院撤销一审判决，依法查明案件事实，作出公正判决，以维护吕士成合法权益。被上诉人恒众公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回吕士成的上诉请求。法院已判决支持吕士成要求27万元差价的诉请，诉讼成本不应由恒众公司承担。现恒众公司已按合同约定履行居间义务，吕士成依法应支付居间服务费7万元予恒众公司。恒众公司向一审法院提出诉讼请求：1.吕士成向恒众公司支付中介代理费、咨询费70000元以及滞纳金（按照年利率24%，从2017年7月1日起计至实际清偿之日止）；2.吕士成向恒众公司支付律师费8000元；3.吕士成承担案件的诉讼费。一审法院查明：霍某芬原为顺德区天某路20号案涉花园*座22**房的业主。2015年5月6日，吕士成签署一份《服务收费确认书》，该确认书载明，吕士成确认上述房屋销售底价为198万元，该房屋过户产生的费用由购房客户负责，恒众公司作为经纪方可视市场情况高于底价销售。如恒众公司实际销售价格超出吕士成指定的销售底价，吕士成承诺将高于部分支付给恒众公司，作为经纪方的中介代理费或咨询费。2017年3月17日，吕士成（买方）、霍某芬（卖方）与恒众公司（经纪方）三方共同签订一份《房地产买卖合同》，约定霍某芬向吕士成出售上述房产，房产转让总成交价为177万元，后双方协商一致同意将成交价变更为178万元。合同第十二条特别约定：卖方同意该房产买方可指明落户第三方。2017年3月17日，霍某芬收取吕士成定金10万元，2017年5月8日，霍某芬收取吕士成追加定金10万元，并开具收款收据。2017年5月6日，吕士成（卖方、转让购买权方）、苏某新（买方）与恒众公司（经纪方）三方共同签订一份《转让购买合同协议》，约定双方买卖上述房产，成交金额为205万元，买方知悉卖方为二手买家，且一手业主同意二手买家有权更改落户人名，苏某新已向吕士成支付定金20万元。另查明，霍某芬确认案涉房屋已过户至苏某新名下，已收取吕士成定金20万元，收取苏某新转账50万元，收取银行发放的按揭贷款135万元，合计205万元。再查明，吕士成于2017年9月向法院起诉霍某芬【案号：（2017）粤0606民初15802号】。该案中，吕士成诉请解除双方就案涉房屋所成立的房屋买卖合同关系并要求霍某芬双倍返还定金40万元、超过定金的损失10万元。法院判决确认：一、解除吕士成与霍某芬于2017年3月17日签订的《房地产买卖合同》；二、霍某芬应向吕士成双倍返还定金共40万元；三、驳回吕士成的其他诉讼请求。后霍某芬提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年4月20日作出的生效（2018）粤06民终1559号民事判决：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初15802号民事判决；二、驳回吕士成原审的全部诉讼请求。吕士成于2018年9月再次向法院起诉霍某芬【案号：（2018）粤0606民初18077号】。该案中，吕士成诉请霍某芬向吕士成返还房屋差价27万元并承担诉讼费。法院于2018年11月13日作出一审判决，判令霍某芬向吕士成返还27万元并承担诉讼费。后霍某芬提起上诉，佛山市中级人民法院于2019年3月20日作出的生效（2019）粤06民终204号民事判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，还有法院开庭笔录在案佐证。一审法院认为，案件为居间合同纠纷，案件应处理以下争议问题：一、关于居间合同的效力问题。恒众公司提交的营业执照显示恒众公司经营范围包括“房地产代理咨询服务”，由此表明恒众公司有资质从事房地产经纪咨询服务。而且，恒众公司、吕士成签订《转让购买合同协议》以及吕士成出具的《服务收费确认书》是双方当事人真实意思的表示，且不存在合同法及相关法律规定的合同无效或者可撤销的情形。因此，恒众公司、吕士成双方依法成立居间合同关系，恒众公司为居间人，吕士成为委托人。二、关于居间服务费的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”根据案件现已查明的事实，恒众公司作为居间人已按照合同约定履行了相应的义务，促成案涉房产的买卖交易，吕士成应当按照约定向恒众公司支付报酬。吕士成在签订《转让购买合同协议》前已出具《服务收费确认书》确认案涉房产的销售底价为198万元，恒众公司作为经纪方可视市场情况高于底价销售，如恒众公司实际销售价格超出吕士成指定的销售底价，吕士成承诺将高于部分支付给恒众公司，作为经纪方的中介代理费或咨询费。结合（2017）粤0606民初15802号、（2018）粤0606民初18077号案件的审理情况，案涉房产实际成交价格为205万元，且法院生效判决已判令案涉房产的原业主霍某芬向吕士成返还房产转让款27万元，没有证据表明恒众公司对吕士成与霍某芬之间诉讼纠纷存在过错，也没有证据表明恒众公司没有按照合同履行居间义务，因此，吕士成应按照合同约定向恒众公司支付居间服务费7万元（205万元-198万元）。根据吕士成出具的《服务收费确认书》承诺，吕士成应在其与恒众公司介绍的购房客户签订《房屋买卖合同》当日支付50%中介代理或咨询费给恒众公司，该房屋在办理产权过户手续当天，吕士成支付余下50%中介代理或咨询费给恒众公司，逾期交付该费用，则按日向恒众公司交付相当于费用1%的滞纳金，直到清偿之日止。恒众公司主张吕士成按年利率24%的标准支付逾期付款的滞纳金，符合双方的约定以及相关法律法规的规定，法院予以支持。三、关于律师费的承担问题。恒众公司提交的委托代理合同、律师费发票虽可以证实恒众公司为实现债权进行案件诉讼已产生律师费损失8000元，但双方并未明确约定吕士成在违约时应承担恒众公司的律师费损失，该律师费损失并非吕士成违约造成的必要的以及吕士成在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，且恒众公司已向法院主张逾期付款的滞纳金，恒众公司因吕士成违约造成的损失基本可以得到相应赔偿，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，法院对恒众公司的该项诉请不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决：一、吕士成应于判决发生法律效力之日起十日内向恒众公司支付中介代理及咨询费70000元以及逾期付款的滞纳金（滞纳金计算方式：自2017年7月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；二、驳回恒众公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取为1253.11元，由恒众公司负担153.11元，吕士成负担1100元。二审期间，吕士成向本院提交以下新证据：证据1.《收据》，拟证明吕士成向恒众公司支付1万元服务费；证据2.广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606执6120号之一执行裁定书，拟证明因恒众公司未能履行居间义务导致吕士成遭受不必要诉累，财产利益受损。恒众公司对证据1的真实性予以确认，对其关联性不予认可，对证据2的证明内容不予确认。关于上述证据的认证意见，本院将在本院认为部分详细论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为吕士成应否向恒众公司支付居间服务费70000元及相应逾期付款违约金。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，吕士成与恒众公司所签《转让购买合同协议》及吕士成出具的《服务收费确认书》约定，恒众公司就案涉房屋交易事宜为吕士成提供居间服务，吕士成则负担向恒众公司支付相应居间服务费用的义务。上述协议及确认书是当事人的真实意思表示，并由吕士成及恒众公司签章确认，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吕士成上诉称恒众公司不具备提供居间服务的资质，但恒众公司于本案提交的营业执照已载明其具有提供房地产中介服务的相应资质，吕士成对此并未提交相反证据予以证明，吕士成以此为由拒绝支付居间服务费用理据不足，本院依法不予采纳。现根据本案查明事实，恒众公司已依《转让购买合同协议》之内容促成吕士成与案外人苏某新的本案房产交易，提供了相应的居间服务，吕士成依约应支付相应的居间服务费用予恒众公司。至于该居间服务费用的具体数额问题，本案中，恒众公司最终促成案涉房屋以205万元成交，超出吕士成确认的销售底价198万元，依据《服务收费确认书》之约定，吕士成需向恒众公司支付的居间服务费用应为7万元。至于吕士成二审期间提交《收据》证明其已向恒众公司支付居间服务费1万元，但该《收据》所载内容“今收到吕士成交来购买位于顺德区乐从天某路20号保利东景花园6座2203房中介咨询服务费”可知，此系吕士成作为案涉房屋买受人向恒众公司支付的居间服务费，而本案《服务收费确认书》所载居间服务费用支付义务系吕士成作为案涉房产出卖方应予负担，二者并非基于同一房产交易法律关系而产生。吕士成据此要求在其本案应付的居间服务费用总额中扣减1万元的诉请，理据不足，本院依法不予采纳。同时，吕士成提交的执行裁定书亦不足以证明恒众公司在居间服务过程中存在过错，吕士成以恒众公司存在过错为由拒付居间服务费亦无事实依据。因吕士成未能在《服务收费确认书》约定的期限内履行本案居间服务费用支付义务，依法应承担相应的违约责任。一审法院根据恒众公司的诉请，结合《服务收费确认书》之约定，判令吕士成按年利率24%的标准支付逾期付款滞纳金并无不当，本院亦予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。吕士成的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2506.22元，由上诉人吕士成负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年七月十七日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏