广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3062号上诉人（原审被告）：佛山市天帆房地产顾问有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：梁健龙。委托诉讼代理人:梁玉贞，该公司员工。被上诉人（原审原告）：佛山市高明区进誉房地产代理有限公司，住所地佛山市高明区。法定代表人：张柏贤。委托诉讼代理人:陆仲飞，广东利衡律师事务所律师。委托诉讼代理人:欧丽莹，广东利衡律师事务所律师。原审被告：佛山市天富房地产有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：梁世海。上诉人佛山市天帆房地产顾问有限公司（以下简称天帆公司）因与被上诉人佛山市高明区进誉房地产代理有限公司（以下简称进誉公司）、原审被告佛山市天富房地产有限公司（以下简称天富公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初13530号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人天帆公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.维持一审判决第二项；3.判决驳回进誉公司一审的全部起诉请求；4.本案一、二审诉讼费用全部由进誉公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。一、一审法院认为天帆公司与进誉公司签订的《荷城新天地项目渠道销售合同》《推广费确认书》合法有效，即一审法院认可《荷城新天地项目渠道销售合同》中约定，《荷城新天地项目渠道销售合同》第六条第2点结佣方式为：一次性客户签订《商品房买卖合同》并交齐全部房款后，按揭客户签订《商品房买卖合同》并交齐银行按揭资料后，甲方支付35000元/套代理费给乙方(其中25000元/套免票，10000元/套乙方需开具增值税专用发票给甲方)。乙方于每月10号之前将上月佣金经双方确认的成交结算单送至甲方。甲方收到双方确认的成交结算单及相应金额的发票，应于25日之前支付上笔佣金。同时，《荷城新天地项目渠道销售合同》第七条第2点成交的认定：乙方推荐的客户缴纳足额定金并签订《认购书》则认为成交，合作期内计入乙方的成交数量，但佣金结算以签订《商品房买卖合同》并交齐全款或银行放款为准，若最终因挞定或退房解除合同或任何原因购买不成功，则认定为没有成交，不计入乙方的成交数量，如甲方已支付销售代理费，乙方需无条件退还该单位全额销售代理费。既然一审法院认定合同合法有效，则合同当事人应严格按合同约定履行。一审中，进誉公司无证据证明房号2-1102、2-1004、2-1106、2-1104已办理网签手续。即使全部办理了网签，进誉公司到目前为止仍未提供客户已交齐全部房款或交齐银行按揭资料及银行房款的证据，无法证明达到结佣条件。既然造成该局面的责任不在天帆公司，强行要求天帆公司在进誉公司未达结佣条件的情况下现行结佣给进誉公司，违反双方合同约定。亦不能因双方对因开发商问题导致本案僵局未作约定即强行认为结佣条件已成就，一审判决无任何法律及事实依据。二、关于“双方确认的成交结算单”的问题，一审判决认定错误。进誉公司从未向天帆公司递交任何成交结算单，且天帆公司对进誉公司一审提交的相关单据有异议。因此进誉公司不是无法取得双方确认的成交结算单，而是天帆公司对此有异议。合同约定是双方经协商达成的共识，双方是有一定经营规模的公司，不存在对合同约定产生误解的情况，即双方都清楚知晓这样约定存在风险，但进誉公司为获得该楼盘销售代理权愿意承担该风险。现在出现不可归责于双方问题，一审判决强行将结佣条件视为成就，有失公允。本案部分争议确实是因进誉公司未开具发票导致的，至今为止进誉公司未按合同约定向天帆公司提供相应发票，此事实进誉公司已承认，无需天帆公司再提供证据证明。综上，一审判决对部分事实认定不清，证据不足，适用法律错误，请二审法院采纳天帆公司的上诉请求。被上诉人进誉公司答辩称，天帆公司与进誉公司签订的《荷城新天地项目渠道销售合同》《推广费确认书》合法有效，对双方有法律约束力。一、天帆公司与进誉公司签订的《荷城新天地项目渠道销售合同》《推广费确认书》系双方真实意思表示，不存在欺诈、隐瞒以及违反法律法规强制性规范的情形，是合法有效协议，对双方有法律约束力。进誉公司已为天帆公司提供场外销售服务，并促成了荷城新天地广场相关单元交易，天帆公司应按合同支付佣金（含推广费）。二、虽然《荷城新天地项目渠道销售合同》第六条第二款约定了天帆公司收到进誉公司经双方确认的成交结算单及相应金额发票后再支付佣金，但从进誉公司一审中提交的微信聊天记录、荷城新天地渠道结佣表可知，事实上天帆公司与进誉公司已就成交户数进行了确认，并由天帆公司代表人贺叶平将确认无误的结佣表发给进誉公司，该结佣表等同于双方确认的成交结算单，至于是否出具发票不影响天帆公司支付佣金给进誉公司，也不会导致进誉公司收到天帆公司支付的佣金后不交付发票的情形。三、从天帆公司已支付部分佣金和推广费给进誉公司可知，即使进誉公司未提供经双方确认的成交结算单及相应金额发票，在实际履行协议中，也未严格执行此规定。另，合同约定的双方确认的成交结算单，在双方无争议时双方可以确认，但当双方发生争议时，特别是天帆公司不予确认时，进誉公司将无法取得双方确认的成交结算单，适用该约定必将会对进誉公司的合法权益造成损害，导致进誉公司合法权益得不到救济，属不公平条款。四、进誉公司已经促成48人与荷城新天地签订《认购书》并支付了首期购房款，至于进誉公司所促成的房屋因非进誉公司原因导致无法网签或无法办理抵押贷款系进誉公司不可预见，不应由进誉公司承担该不利结果。相反天帆公司在与进誉公司签订合同时应考虑到因天富公司原因造成无法成交的情形，应承担相应风险，在天富公司不支付其佣金情况下，仍需向进誉公司支付佣金。另，从合同期2019年1月31日至进誉公司起诉之日为止近一年，无任何一名购房者向天富公司申请退房，且天帆公司也未提供证据证明有购房者申请退房等情形。相反，天帆公司以进誉公司及其他渠道销售商的成交套数起诉天富公司支付销售佣金，足以说明天帆公司确认进誉公司销售成交数，其应承担支付进誉公司佣金义务。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回天帆公司的上诉请求。原审被告天富公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、天富公司与进誉公司无签订任何委托代理合同，双方不存在任何合同关系，因此天富公司不是本案当事人。二、天富公司与天帆公司签订了《高明荷城新天地项目内场独家销售代理合同》《荷城新天地广场项目独家销售代理合同》，其中均有约定，乙方（天帆公司）代理销售甲方（天富公司）本项目（荷城新天地广场），应尽职尽责为甲方服务，乙方的内场销售代理权不得转让给第三方经纪机构。而天帆公司却与进誉公司另行签订《荷城新天地项目渠道销售合同》，委托其进行销售，天帆公司已违反合同约定将销售代理权转让给第三方经纪机构，天帆公司已构成违约，天富公司保留追究其违约责任的权利。三、天富公司对天帆公司委托进誉公司进行销售行为并不知情，亦不予追认，且因天帆公司擅自委托第三方机构进行销售，造成项目销售效果不理想，天富公司因此遭受巨大损失，天帆公司对此应予赔偿。四、即便需发动场外渠道，天富公司也与天帆公司约定，场外渠道代理费另行由天富公司与渠道方签订场外代理协议，销售佣金以天富公司与渠道方签订场外代理协议为准。现天帆公司与进誉公司自行签订销售代理合同，其双方如何结算、结算结果，天富公司均不知情，对于双方存在的结算纠纷与天富公司无关。五、依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，天帆公司与进誉公司之间的纠纷，按合同相对性原则，天帆公司如构成对进誉公司违约，应由天帆公司向进誉公司承担违约责任。天帆公司与天富公司之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决。进誉公司向一审法院提出诉讼请求：1.天帆公司向进誉公司支付佣金102.4万元及利息（以102.4万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉日计算至实际清偿之日止）；2.天富公司对天帆公司上述债务承担补充清偿责任；3.诉讼费由天帆公司、天富公司承担。一审法院查明：2018年10月1日，天帆公司与进誉公司签订《荷城新天地项目渠道销售合同》一份，约定天帆公司委托进誉公司作为高明荷城新天地的渠道服务商，为天帆公司提供客户引荐服务，推介客户购买高明荷城新天地的商品房，并积极参与客户的场外沟通工作，努力促进项目成交，合作期从2018年10月1日至2019年1月31日。合同第四条第5款约定：天帆公司负责安排进誉公司推荐的客户在来访时签署一式三联的《来访确认函》，并向进誉公司提供其中一联，进誉公司推荐的客户成功签约时，天帆公司向进誉公司提供《商品房买卖合同》和收款收据的复印件，《来访确认函》、《客户转介成交确认单》、《商品房买卖合同》复印件和收款收据复印件作为计算转介服务费的必要凭证。合同第六条第1款约定：天帆公司应支付进誉公司代理费，进誉公司的代理费按照3.5万元/套结算。合同第六条第2款约定：一次性客户签订《商品房买卖合同》并交齐全部房款后、按揭客户签订《商品房买卖合同》并交齐银行按揭资料后，天帆公司支付35000元/套代理费给进誉公司（其中25000元/套免票，10000元/套进誉公司需开具增值税专用发票给天帆公司），进誉公司于每月10日之前将上月佣金经双方确认的成交结算单送至天帆公司。天帆公司收取经双方确认的成交结算单及相应金额的发票后，应于每月25日前支付上笔佣金。合同第七条第2款约定：进誉公司推荐的客户交纳足额定金并签订《认购书》则认为成交，合作期内计入进誉公司的成交数量，但佣金结算以签订《商品房买卖合同》并交齐全款或银行放款为准；若最终因挞定或退房解除合同或任何原因购买不成功，则认定没有成交，不计入进誉公司的成交数量，如天帆公司已支付销售代理费，进誉公司需无条件退还该单位全额销售代理费。为激励进誉公司加大销售力度，尽快促成合作项目高明荷城新天地项目的成交，天帆公司于2018年10月1日向进誉公司出具《推广费确认书》一份，承诺进誉公司每成交合作项目荷城新天地单位一套，天帆公司额外支付3000元推广费给进誉公司，该推广费与代理费一同结算和支付。《荷城新天地项目渠道销售合同》及《推广费确认书》签订后，进誉公司开展工作。2018年10月至2018年12月，进誉公司按照合同约定促成一些客户签订《荷城新天地广场认购书》。进誉公司主张其促成48套单元的购房者和天富公司签订《商品房买卖合同》并网签，天富公司亦收取了上述购房者的房款，进誉公司应收佣金和推广费共为182.4万元，已收80万元，即天帆公司尚欠佣金和推广费共102.4万元。天帆公司认为进誉公司所称的48套单元中，荷城新天地2座1212单元的销售渠道存在争议；对进誉公司所称的另外47套单元，天帆公司承认是进誉公司提供销售渠道服务的，其中18.8万元佣金只是因为进誉公司未提供发票、双方确认的成交结算单而未达支付条件，另外的79.8万元佣金未达到合同约定的结算佣金条件（未收到网签通知，或即使已网签但天帆公司未收到客户已交齐全部房款或交齐银行按揭资料且银行放款的通知）。天富公司称案涉楼宇项目是作为案外人向银行借款的抵押担保物，案外人与银行之前发生纠纷，目前暂时不能对外销售和对外网签。另查明，天帆公司、天富公司签订《高明荷城新天地项目内场独家销售代理合同》、《荷城新天地广场项目独家销售代理合同》，因为上述合同履行产生争议，正在诉讼中，案件编号为（2019）粤0608民初2467号。又查明，2019年11月22日，广东家家乐商业服务有限公司委托律师事务所指派律师向天帆公司发出律师函，称其已介绍客户购买了荷城新天地2座1212单元，应收佣金及推广费共3.8万元，要求天帆公司尽快结清。其后，该公司又于2019年12月出具情况说明，确定同意进誉公司向天帆公司、天富公司主张上述2座1212单元的佣金及推广费，其不再向天帆公司、天富公司主张该费用。一审法院认为，进誉公司与天帆公司之间的《荷城新天地项目渠道销售合同》及《推广费确认书》合法有效，应受法律保护。进誉公司已为天帆公司提供场外销售服务并促成了荷城新天地广场的相关单元的交易，天帆公司应按合同约定履行支付佣金（含推广费，下同）的义务。天帆公司以天富公司未向其支付佣金为由抗辩，这是天帆公司、天富公司之间的纠纷，与进誉公司无关，故天帆公司该抗辩不成立，法院不予采纳。天富公司认为应中止案件审理，但是案件审理的是进誉公司与天帆公司之间合同纠纷，另案审理的是天帆公司、天富公司之间的合同纠纷，虽然有一定的关联性，但根据合同相对性原则，各自的权利义务应根据合同确定，故对天富公司认为案件应中止审理的答辩意见不予采纳。同上理，根据合同的相对性原则，案件是进誉公司与天帆公司之间的合同纠纷，天富公司并不是进誉公司的合同相对方，故进誉公司主张天富公司对案涉佣金承担补充清偿责任无法律依据，法院不予支持。关于天帆公司提出18.8万元佣金因进誉公司未提供发票、成交结算单而未达支付条件的意见。天帆公司已支付部分佣金及推广费给进誉公司，但天帆公司不能提供已付清佣金所涉单元的“双方确认的成交结算单”，故法院有理由相信双方虽然作出此约定，但实际履行过程中并不严格执行此规定；且，合同约定的是“双方确认的成交结算单”，双方无争议时当然可以“双方确认”，当双方发生争议（天帆公司不确认），进誉公司根本无法取得双方确认的成交结算单，若适用该约定必将会使进誉公司的合法权益得不到任何救济，故天帆公司以此为由抗辩实属无理，法院不予采纳。基于上述天帆公司的无理抗辩，天帆公司未提供证据证实是因为进誉公司未开具发票导致产生案件争议，故对天帆公司该抗辩不予采纳。天帆公司应及时支付该佣金给进誉公司，进誉公司亦应及时依法开具发票。关于天帆公司提出79.8万元佣金未符合付款或者结佣条件的抗辩。首先，即使未网签或者客户未支付全部购房款或者银行未放款，均因案涉楼宇不能对外销售及进行网签导致的，而造成该局面的责任不在于进誉公司或天帆公司，若因此认定进誉公司不能收取该部分佣金对进誉公司有失公允。进誉公司与天帆公司的合同期至2019年1月31日，合同期满至今已近1年，天帆公司至今未能提供证据证实客户已挞定、或已退房解除合同、或购买不成功，而双方对因为开发商的问题导致出现案件僵局的情形未作约定，故可视为结佣条件已成就，法院对天帆公司该抗辩意见不予采纳。关于2座1212单元的佣金，天帆公司是否应结算给进誉公司的争议。原来发出律师函的公司已于其后出具情况说明，故该单元的佣金应由天帆公司结算给进誉公司。关于进誉公司请求的利息，基于上述关于发票问题、结佣条件的分析，法院对进誉公司的利息请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、天帆公司应于判决发生法律效力之日起十日内向进誉公司支付佣金1024000元；二、驳回进誉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7008元、财产保全费5000元，两项合共12008元，由进誉公司负担6000元，天帆公司负担6008元。二审期间，进誉公司向本院提交佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初2467号民事判决书，拟证明天帆公司与天富公司的纠纷涵盖进誉公司与天帆公司成交的房屋套数。天帆公司对该证据的真实性无异议，对其证明内容不予认可。经审查，因天帆公司对上述证据的真实性无异议，本院依法予以确认。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为天帆公司向进誉公司支付佣金1024000元的条件是否成就。本案中，根据《荷城新天地项目渠道销售合同》约定内容可知，进誉公司于本案所负的主要合同义务系利用其客户资源、宣传渠道推介客户购买原由天帆公司代理销售的案涉商品房，并提供相关后续跟进服务，天帆公司则在进誉公司促成客户签订《商品房买卖合同》以及交齐全款或银行放款后，支付38000元/套佣金予进誉公司。关于进誉公司诉请天帆公司应支付的1024000元佣金问题，天帆公司主张其中的188000元因进誉公司未向其提供经双方确认的成交结算单及相应金额发票，依据《荷城新天地项目渠道销售合同》第六条第2点之约定，该部分佣金的支付条件未成就。对此，本院认为，虽《荷城新天地项目渠道销售合同》第六条第2点约定天帆公司支付佣金的前提条件是双方当事人需对成交结算单及相应金额发票进行确认，但天帆公司亦未能提供其前期向进誉公司支付80万元佣金时所涉商品房经双方确认的成交结算单。综合上述事实可以认定，天帆公司、进誉公司在案涉委托销售合同的实际履行过程中，并未严格遵守该合同第六条第2点之约定。现在进誉公司已依约履行相关受托义务后，天帆公司又以未对188000元佣金所涉商品房成交结算单及相应金额发票进行确认为由拒绝承担佣金支付义务，有违诚信原则，本院依法不予支持。对于798000元佣金部分的支付问题，天帆公司则主张因所涉商品房购买方未交齐全款或银行未放款，依据《荷城新天地项目渠道销售合同》第七条第2点之约定，天帆公司支付该部分佣金的条件尚未成就。对此，本院认为，根据本案查明事实可知，该部分佣金所涉商品房未交齐购房款或银行未放款的原因系商品房无法对外销售及办理网签所致，而造成该结果的原因非在进誉公司，且进誉公司无法通过本案合同义务的履行对事实结果进行变更。同时，《荷城新天地项目渠道销售合同》已于2019年1月31日届满，而至本案诉讼阶段，天帆公司亦未能提供相关证据证明案涉商品房购买方存在挞定或退房解除合同等购买不成功的情况。在进誉公司已按《荷城新天地项目渠道销售合同》约定完成客户推介，履行了相关委托销售义务的情形下，天帆公司以系非进誉公司过错原因所致商品房款项支付不成功而拒绝支付佣金798000元的主张，理据不足，本院依法不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。天帆公司的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14016元，由上诉人佛山市天帆房地产顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年七月三日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏