江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0726民初584号原告（反诉被告）：何燕，女，汉族，1976年8月1日生，住址：安远县。委托代理人：钟兆章，定南县章正法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：梅庆秀，女，汉族，1969年10月9日生，住址：安远县。委托代理人：汪雪松，江西微言律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）何燕诉被告（反诉原告）梅庆秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何燕委托代理人钟兆章、被告（反诉原告）梅庆秀委托代理人汪雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何燕向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付2020年1月至6月的租金32400元；2、判令被告支付违约金50000元；3、本案诉讼费应由被告承担；事实和理由：2019年4月10日，原被告经协商自愿签订《房屋租赁合同》一份，原告将安远县店铺租赁给被告经商，租赁期限为三年，即2019年7月5至2022年7月4日，租金为每月5400元。2019年12月5日，被告按照合同约定应当支付2020年1月至6月的租金32400元，虽原告多次向其催促，但被告以年底要进货请求原告适当延期到12月底支付，1月6日，又说资金还在存货上要求再宽限到农历年底。谁知原告的好心确得不到被告的好报，2020年2月4日被告突然发微信给原告说经营不下，并将钥匙通过快递寄给原告。原告也通过微信对被告这种无诚信的不尊重行为表示接受不了。然而被告不但不通过协商取得原告的谅解，反而于2020年2月9日向原告发书面函要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。原告想不通双方合同中约定，到期确需终止合同时，都得提前一个月通知对方。现在被告想租就签三年的合同，不想租就随心所欲解除合同，为维护原告的合法权益，遂诉至法院。请求被告依约支付2020年1月至6月的租金32400元，并按照合同约定向原告支付惩罚性违约金50000元。被告梅庆秀辩称，第一，在原告与我方经自愿协商后已就合同租金由5400元每月调整为5000元每月，且出现不可抗力导致我方无法履行合同，案涉房屋租赁合同已解除的情况下，原告仍要求我方给付2020年元月至6月的租金根本没有任何事实法律依据，理应依法予以驳回；第二，我方在本案中不存在任何违约行为，于此情形下，原告要求我方支付违约金50000元没有任何事实和法律依据，理应依法予以驳回。反诉原告梅庆秀向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认反诉人与被反诉人于2019年4月10日签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月4日依法解除；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2019年4月10，反诉原告与反诉被告经自愿协商后，达成反诉被告将其位于安远县店铺租赁给反诉原告经营使用的协议。为此，双方于同日签订《房屋租赁合同》一份。合同签订后，反诉原告一直按约履行合同。2020年元月，全国各地相继出现新型冠状病毒××，国家由此启动一级响应措施，我县也由于在2020年元月出现首例确诊病例，进而出台了相应的管制措施，并于2020年2月7日由安远县市场监督管理局向全县所有个体工商户等企业经营单位下发了《关于对非涉及居民生活必须的经营场所实行关闭停业的通告》，不准许反诉原告开业经营，该情形显属法律规定的不可抗力，且由此导致反诉原告根本无法按约履行合同，于此情形，反诉原告先通过手机微信的方式向反诉被告提出合同，后通过交还反诉被告店面钥匙、对外贴招租公告由新租户直接与反诉被告联系及向反诉被告送达书面的《解除商铺租赁合同通知函》的法定方式向反诉被告主张解除案涉的房屋租赁合同，而反诉被告在收到反诉原告解除合同的微信及前述解除合同的通知函后未依法以向贵院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁的方式表示异议。基于上述事实，反诉原告认为，在出现新冠××这一不可抗力的情形后，其已依据《中华人民共和国合同法》第94条规定以手机微信及送达正式的《解除商铺租赁合同通知函》的法定方式向反诉被告主张解除案涉的房屋租赁合同，但反诉被告在收到反诉原告微信及前述解除合同的通知函后未依法以向法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁的方式表示异议，依据《中华人民共和国合同法》第96条规定，法院理应依法确认案涉房屋租赁合同已于2020年2月4日解除，为此反诉原告提起反诉，并提出前列反诉请求，请予以支持。反诉被告何燕辩称，第一，租赁合同不是能够单方解除的合同；第二，基于合同约定反诉原告存在明显违约，不管是否存在不可抗力因素，反诉原告都是事先存在违约，按照合同约定，反诉原告应当在2019年12月5日支付2020年1月到6月的租金，反诉原告为了推诿找各种理由拒付租金，到了疫情突然就说不租店铺了，反诉原告存在违约行为，根据反诉状可以看出，政府是在2020年2月7日下发关于关闭停业通告，因此是反诉原告违约在先，跟疫情没有关系，反诉原告要求解除双方签订的合同没有法律依据，请法庭依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对提交的证据，本院认定如下：原告提交1.身份证原件；2.《房屋租赁合同》；3.聊天记录、《通知函》，被告对原告提交的第1组证据的三性没有意见，对第2组证据的真实性没有意见，对3组证据的真实性、合法性没有意见，本院经审查，对原告提交的三组证据予以认定。被告提交：1.被告身份证；2.《解除商铺租赁合同租赁函》、《关于对非涉及居民生活必需的经营场所实行关闭停业的通告》、《快递回单》；3.微信聊天记录，原告对被告提交的第1组证据的三性没有意见，对第2、3组证据的证明对象和关联性有意见，本院经审查，对被告提交的第1组正确予以确认，对第2、3组证据的真实性予以确认。根据原告提交的证据及双方的陈述，本院认定如下事实：2019年4月10日，原告（反诉被告）何燕与被告（反诉原告）梅庆秀签订了《房屋租赁合同》。合同约定：原告（反诉被告）将位于安远县店铺出租给被告（反诉原告），租期为三年，即2019年7月5日起至2022年7月4日止，每月租金5400元，计每年租金为64800元，每年租金分两次收取，每次提前一个月收取半年租金，在签订合同时原告（反诉被告）收取被告（反诉原告）租房押金5000元，直到合同期满终止时止，如砌回拆除的墙体，在未损坏店内设施和未拖欠水、电、卫生等费用的前提下退回，否则在押金中扣除（凭押金条退押金），租赁期间，被告（反诉原告）原则上无权转租该店铺，如确需转租该店铺必须征得原告（反诉被告）同意后方可转租他人。合同到期原被告双方确需终止合同时，都得提前一个月通知对方，被告（反诉原告）若装修了该店铺，原告（反诉被告）也不作任何补偿给被告（反诉原告）并且不可拆除固定设施以免损坏店容店貌，被告（反诉原告）若需续租，则享有优先权，但租金另议，双方应共同遵守以上条款，如一方违约，应赔偿对方违约金计人民币50000元整。合同签订后，原告（反诉被告）何燕交付房屋，被告（反诉原告）支付半年房租至2019年12月底，2020年1月至6月的房租被告（反诉原告）未按合同约定支付，2020年2月4日被告（反诉原告）通过手机短信通知原告（反诉被告）因疫情严重，无法开门营业要求解除租房协议已经把店里的东西搬空了并于2020年2月9日邮寄一份解除商铺租赁合同通知函给原告（反诉被告）但原告（反诉被告）并未同意。本院认为，依法成立的合同从成立起即具有法律效力，本案中，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，属有效合同。双方均应按照约定全面履行合同义务，本案中，经庭审核实，被告（反诉原告）梅庆秀本应于2019年12月交纳2020年1月至6月的租金，被告（反诉原告）未按照房屋租赁合同的约定交纳2020年1月至6月的房屋租金，于2020年2月4日提出因为疫情严重，无法开门营业要求解除合同，在原告（反诉被告）未同意的情形下，被告（反诉原告）自行搬离店面并把钥匙邮寄给原告（反诉被告）的行为并不能单方解除合同，需在双方协商一致的情形下才可解除合同，被告（反诉原告）梅庆秀已构成违约，故原告（反诉被告）何燕要求被告（反诉原告）梅庆秀支付2020年1月至6月的租金32400元的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持；本案中，原、被告在《房屋租赁合同》中违约责任第8项的违约金条款，关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金50000元的诉讼请求，由于其约定的违约金过分高于造成的损失，本院依法予以适当调整为20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梅庆秀应于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）何燕租金32400元。二、被告（反诉原告）梅庆秀应于本判决生效后支付原告（反诉被告）违约金20000元。三、驳回原告何燕（反诉被告）的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告梅庆秀的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1860元，减半收取为930元，反诉费930元（已减半收取），均由被告梅庆秀（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。（法律文书生效后，一方拒绝履行的，对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。审判员 黄 忠 莲二〇二〇年七月二十八日书记员 欧阳腾烨