包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2020）内0203民初3978号原告：张万羽，男，1991年9月11日出生，个体工商户，住包头市。原告委托诉讼代理人：陈鹏，内蒙古恩照律师事务所律师。被告：包头中冶正盛置业有限责任公司。法定代表人：张孝永，董事。委托诉讼代理人：华慧中，北京友恒律师事务所律师。原告张万羽与被告包头中冶正盛置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张万羽委托诉讼代理人陈鹏、、被告包头中冶正盛置业有限责任公司的委托诉讼代理人华慧中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张万羽向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理房屋权属证书；2.判令被告支付原告违约金28472.66元，违约金暂从2018年6月22日计算至2020年5月6日，并请求判决至办理房屋权属证书完毕之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年3月15日签订了《包头市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于包头市××区房屋，总价款为416267元。同时约定，被告应当在房屋交付后720日内为原告办理房屋权属证书，否则被告应每日按商品房价款的1向原告支付违约金。被告于2016年7月1日将房屋交付原告使用，但至今仍未办理房屋权属证书，其行为已构成违约。故原告诉至法院，请求判如所请。包头中冶正盛置业有限责任公司辩称，1、原告要求立即办理房屋权属证书没有合同和法律依据，也没有现实可能性。按照合同第12条约定和《商品房销售管理办法》第34条第2款规定，被告仅是具有合同约定和法律规定的将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。根据合同附件五补充协议第11条约定，原告同意委托被告办理产权，双方系委托代理关系，根据《商品房销售管理办法》第34条第3款规定，代办房屋权属证书仅是被告主合同后的附随协助义务。同时，代办房屋权属证书不是被告单方面行为就能成就的，原告还需履行按时提交资料、缴纳相关税费的义务，且权属证书的下发时间的长短由新政部门审批时间决定，原告要求被告立即办理产权证书无任何依据；2、被告不存在逾期办理房屋权属证书的行为，不应承担逾期办证的违约责任。原告实际收房时间是2016年7月1日，根据合同第12条约定，自2016年7月2日起720日履行资料备案义务，故被告履行备案义务截止时间为2018年6月22日。2018年6月29日，被告已向包头市不动产管理部门提交了办理权属登记备案的材料，在约定期间内实际履行了合同第12条约定的义务；3、即使适用合同第12条约定且违约责任条件成就，原告主张计算的违约金计算错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，双方在合同第12条约定如果因被告的责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告需承担违约责任，该条中的“规定期限”应当为一年，故即使被告承担违约责任，违约时间也应当从房屋交付720日后再加一年起算，现被告最终完成备案的日期为2019年10月31日，故违约期限应为2019年6月24日至10月30日；4、即使适用合同第12条的约定且违约责任条件成就，导致原告未取得房产证也并非被告的责任，违约金应当予以免除或者减少。由于政策调整导致无法办理联合验收，是被告直到2019年10月31日才最终完成备案的根本原因，属于不可抗力，不能归责于被告。2015年12月11日，包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发了《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》，涉案项目施工许可系2014年3月13日后取得，适用联合验收程序办理产权初始登记。但包头市联合验收程序办理流程在调整过程中，办理要求和具体实施办法发生多次改动。2019年9月3日，包头市房管局再次召集多家包头市房地产开发企业召开了联合验收会议，该会议对联合验收的具体实施办法再次进行具体要求，并对于住建局2019(47)号文件进行研讨。因此，被告在按照2018年度的政策要求，履行了合同第12条的约定备案义务，由于行政机关的原因导致未能完成备案，并非出卖人的过错。根据现阶段的办事指南，即2019年9月3日会议讨论过程中下发的新文件要求，被告再次提交备案材料，于2019年10月31日最终完成备案。由于政策调整导致的延误，请求法院将其作为免除或者降低违约金比例的因素予以考虑；5、房屋交付使用后，并没有给原告造成损失。即便有损失，也远远低于原告主张的违约金数额。原告未取得房屋权属证书并不影响原告的居住使用，原告也未对其产生的损失进行举证。因此，请求法院将原告主张的违约责任比例予以调至0.1。综上，请求驳回原告的诉讼请求，即便适用合同约定的违约条款，应结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金适用比例依法酌情减免。本院经审理认定事实如下：2016年3月15日，原告与被告签订《包头市商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于包头市××区房屋一套，总价款为411315元，被告应于2016年6月30日前交付房屋。合同第十二条约定：出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的1向买受人支付违约金。原告实际支付房款416267元，房款已全部付清。2016年7月1日，原告收房。原告已经向被告交纳了印花税、产权登记费、产权代办费等费用，被告尚未通知原告交纳契税。截至2019年10月31日，被告已经将办理产权登记需由其提交的资料报送给产权登记机关。被告提交的证据显示，2015年12月11日包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发包联验委办发（2015）3号文件，即《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》。该通知指出：凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可的房地产开发项目可不执行联合验收程序，按《房屋登记办法》（建设部令第168号）办理产权初始登记即可；凡是2014年3月13日之后办理项目施工许可的房地产开发项目要严格执行联合验收程序后，按照相关程序办理产权初始登记。被告提交的不动产权籍调查收件单显示，2018年6月29日，被告就中冶世家二期首次登记向产权登记主管部门提交了材料。2019年5月5日，包头市人民防空办公室公布了《关于调整人民防空工程建设联合验收组人员及验收流程的通知》，对竣工验收流程作出部分调整。2019年7月12日，包头市住房和城乡建设局公布包住建房（2019）47号文件，就联合验收做出规定，文件附件包括包头市住房和城乡建设局房屋建筑和市政基础设施工程建设项目竣工联合验收实施方案、办事指南和申请审批表。2019年8月13日，中冶世家二期项目经包头市人民防空办公室验收合格。本院认为，原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当依约定履行相关权利义务。房屋交付日期是2016年7月1日，合同第十二条约定，被告应在商品房交付使用后720日内，即2018年6月21日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。虽然被告于2018年6月29日就中冶世家二期首次登记向产权登记主管部门提交了材料，但其于2019年10月31日才交齐了全部备案材料，说明被告在2019年10月31日才完成资料报备义务，故被告已构成违约，违约时间应当从2018年6月22日起计算至2019年10月31日，共496天。原告主张违约时间应计算至被告为原告办理房屋权属证书完毕之日止，无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金数额，原告对被告逾期办理产权登记给其造成的损失未提交证据，其要求被告按照合同中约定的违约金标准承担违约责任，被告当庭请求降低违约金，本院综合考虑合同履行具体情况、原告的实际损失以及被告的过错程度，适当将违约金调整为每日按照总房款的0.1计算，故被告应当向原告支付违约金2065元（416267元×0.1×496天）。被告关于违约时间应当从房屋交付720日后再加一年起算的抗辩意见，与合同约定不符，本院不予采信。关于产权证书的办理，被告已向原告收取了办理不动产权证书的相关费用，双方事实上已形成相应的委托代办关系，其应当履行代原告办理不动产权证书的义务。故原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告包头中冶正盛置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告张万羽支付违约金2065元；二、被告包头中冶正盛置业有限责任公司于本判决生效后六个月内协助原告张万羽办理包头市昆都仑区校园南路以北林荫南路西侧中冶世家水晶城2-2002号房屋的不动产权证书；三、驳回原告张万羽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256元（原告已预交），由被告包头中冶正盛置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 于明 二〇二〇年七月三十日书记员 明珠附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。