浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初1153号 原告：江山市虎山街道平棋村第五村民小组，住所地江山市虎山街道平棋村。 诉讼代表人：周金珠，组长。 委托诉讼代理人：张爱贞，女，系原告队委。 委托诉讼代理人：施慧娟，浙江凯邺律师事务所律师。 被告：郑志君，男，1976年12月6日出生，汉族，住江山市。 第三人：王日中，男，1956年3月13日出生，汉族，住江山市。 委托诉讼代理人：赵玲军，浙江万盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王奇，浙江万盛律师事务所律师。 原告江山市虎山街道平棋村第五村民小组（以下简称“平棋五组”）与被告郑志君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理。诉讼过程中，王日中申请作为无独立请求权第三人参与诉讼。本案依法适用简易程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告平棋五组的诉讼代表人周金珠及平棋五组的委托诉讼代理人施慧娟、被告郑志君、第三人王日中的委托诉讼代理人赵玲军、王奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平棋五组向本院提出诉讼请求：1.要求郑志君参照合同约定的租金标准支付2018年至2020年的店面占有使用费112200元；2.郑志君支付违约金9350元；3.诉讼费由被告郑志君负担。事实与理由：2017年12月21日和2018年1月1日，郑志君到江山市虎山街道平棋村第五生产队租用坐落在市间店面屋，并签订了6份房屋租赁合同，合同期为三年，6间店面屋的年租金其中1间为6400元整，其余5间年租金分别为6200元整，6间店面屋的年租金合计是37400元整。按合同第二条规定，郑志君必须在每年提前一个月交清租金，如未交，则按房屋租赁合同第八条违约责任，甲乙双方必须承担违约金，违约金为一个月的租金。但郑志君自租用之日起至今都没有按合同规定，向平棋村5队交过租金。平棋5队多次催交，郑志君都拖着不交租金，一直置之不理，村民意见很大。鉴于以上事实，原告认为郑志君违反店面出租合同规定，未按时交纳2018年至2020年的店面租用金。因此原告向法院起诉，请求法院判如所请。 被告郑志君辩称，和原告签订合同属实，但原告在签订合同当时没有提交土地证等产权证据，当时王日中也还没有找到被告，因此被告不清楚房屋的具体情况。合同签订后，被告未向原告支付过租金。后来，王日中找到被告，向被告出具了土地产权证件，告知被告所使用的店面所涉及的土地使用权是王日中所有，要求将租金交给他。被告郑志君与王日中签订过协议，因此被告就将案涉店面三年的租金全部付给王日中。 第三人王日中述称，原告不是涉案店面的所有权人，所有权人是第三人。原告在没有所有权的情况下，与被告签订合同，未经第三人追认，应当属于无效合同，因此被告应当将租金支付给第三人。 当事人针对各自的主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，其中原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.房屋租赁合同6份、虎山街道平棋村五队房屋出租招标公告复印件1份，证明房屋租赁合同系由原、被告签订，租金金额是双方确认的，因此原告可要求被告参照合同约定的租金标准计算店面占有使用费，郑志君必须每年提前一个月支付租金，否则应当支付违约金。2.（2017）浙0881民初6201号民事判决书复印件、（2018）浙08民终415号民事判决书复印件各1份，证明两级法院对原告有权出租，有权取得房屋占有使用费的权利进行过保护。3.江山市家具厂与原告之间的征地协议书、租地协议书、村民意见、平棋村五队的收支情况（均系复印件）各1份，证明涉案店面的地基土地使用权是原告的。4.（2018）浙0881民初2404号民事裁定书复印件、（2018）浙0881民初5332号之一民事裁定书复印件各1份及两案的证据1组，证明王日中两次因为案涉的场地起诉到法院要求支付租金，但是都被法院驳回起诉了。 被告向本院提交了收条1份、汇款凭××份，证明被告向第三人王日中支付房租的事实。 第三人向本院提交了以下证据证明其主张：1.协议书复印件1份、收据复印件2张、会计账本复印件1份，证明1999年11月4日江山市大兴房地产有限公司（以下简称大兴公司）与原告签订协议书，约定大兴公司以10万元的价格一次性买断原告所有的位于大兴公司已购入的用地规划红线范围内，在9702＃商品房北面的14米宽通路以北部分地面上房屋的所有权和土地使用权，并由大兴公司买断后给予原告1万元的补偿损失费，已于1999年11月9日向原告支付了11万元。2.江山市国有土地使用权出让合同书复印件、土地使用权出让补充合同复印件、国有土地使用证复印件、江山市房管处综合档案室出具的卷内文件目录复印件1份、商品房预售许可证存根复印件、契证、关于原大兴公司土地情况说明复印件、查阅土地档案证明复印件各1份、门牌××份，证明2000年8月5日江山市土地管理局将市区永宁里新区5＃商品综合楼面积为559平方米的地块出让给了大兴公司，并为大兴公司办理江山国用（2000）第169号临时土地使用证。大兴公司依约开发坐落于江山市南门路104幢永宁里新区综合楼，并办理了《商品房预售许可证》，缴纳契税税费41925元。2001年12月19日，大兴公司与江山市土地管理局签订《土地使用权出让补充合同》，约定将原合同第17、18条（其中266.74平方米）调整为土地使用权出让期限相应推延。因此，本案诉争的土地使用权及地上房屋属于大兴公司，位置即为《土地使用权出让补充合同》中所述的不能如期开发的部分。3.大兴公司清算报告复印件1份，证明大兴公司注销时，清算组将大兴公司尚未开发的262.5平方米的土地使用权抵偿给第三人，即未如期开发部分的土地使用权及地上房屋应归第三人所有。 经质证，原、被告、第三人对各方提供的证据真实性基本没有异议，被告及第三人均认可被告郑志君已向第三人王日中支付了2018年至2020年的租金81900元，且被告郑志君也提交了相应的收条、汇款凭证，两者能够相互印证，本院对该事实予以认定。就各方争议的收取房屋占有使用费（租金）权利问题，虽然原告及第三人就土地使用权出让合同书及国有土地使用证对应的具体位置陈述存在差异，对1999年大兴公司与原告签订的《协议书》是否实际履行亦存在不同理解，但第三人所举的《浙江省江山市国有土地使用权出让合同书》、《土地使用权出让补充合同》、《国有土地使用证》、江山市房管处综合档案室出具的卷内文件目录、商品房预售存根、契证、门牌证、关于原江山市大兴房地产有限公司土地情况说明、查阅土地档案证明等证据均为书证，能够相互印证，且由相应的管理职能机关出具，故本院对第三人所举的该组证据均予以认定，对该组证据反映的事实予以确认。 结合当事人的陈述及本院认定的证据，本院认定事实如下： 原告平棋五组与被告郑志君分别于2017年12月21日、2018年1月1日各签订3份房屋租赁合同，约定原告平棋五组将坐落于江山市区南四街店面（7号、8号、9号、11号、12号、13号标的）出租给被告郑志君，其中8号标的店面年租金6400元，其余店面年租金6200元，租赁期限均为2018年1月1日至2020年12月31日，先付租金后住。原、被告签订房屋租赁合同后，被告未向原告平棋五组支付过租金。此后，第三人王日中向被告主张权利，要求被告向其缴纳租金。被告郑志君与第三人王日中就案涉店面租赁进行重新约定，被告已向第三人王日中支付相应的租金，分别是2018年1月30日支付30000元，2019年1月10日转账支付21900元，2020年1月7日转账支付30000元。 另查明，大兴公司与原江山市土地管理局于2000年8月5日签订《浙江省江山市国有土地使用权出让合同书》，由江山市土地管理局将市区永宁里新区5#商品综合楼面积为559平方米的地块出让给了大兴公司，大兴公司办理江山国用（2000）第169号临时土地使用证。原江山市国土资源局于2018年11月19日出具土地情况说明及红线图各一份，江山市自然资源和规划局于2020年5月12日出具查阅土地档案证明一份，确认大兴公司原通过出让所得的土地使用权仍有266.74平方米尚未建设，尚余262.5平方米未进行正式登记，但土地使用权属于大兴公司，案涉店面的位置包含在559平方米红线图范围内，即案涉店面位置的土地使用权人为大兴公司。 此外，第三人王日中于2018年6月5日以本案原告为被告提起不当得利诉讼，要求原告将本案诉争六间店面及其他一间店面返还给第三人等，本院于2018年9月21日作出（2018）浙0881民初2404号民事裁定，裁定驳回王日中的起诉。2018年12月5日，第三人王日中再次提起不当得利诉讼，本院于2019年4月23日作出（2018）浙0881民初5332号之一民事裁定，裁定驳回王日中的起诉。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。本案中，虽然被告先与原告签署了房屋租赁合同，但第三人持土地使用权证件向被告主张租金或占有使用费权利，否则将不允许被告继续使用案涉店面。被告也将该情况告知了原告，但原告仅仅要求被告继续向其缴纳租金，且未提供过相关产权证件。虽然被告郑志君作为承租人有义务支付租金或占有使用费，但在该情形下，其选择向更有权属证明力的一方支付租金，应认为被告郑志君已经尽到了注意义务，并已经履行了支付租金的义务。因而，被告郑志君抗辩其已向第三人王日中支付过租金，而不应再向原告支付租金，依法能够成立，本院予以支持。 就原告与第三人争议的诉争店面房坐落地块的土地使用权权利问题，本院认为根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，应当以不动产登记主管部门（原江山市国土资源局、现江山市自然资源和规划局）登记为准，原告对此物权登记有异议，应当按物权法相关规定申请异议登记等途径进行救济。综上，本院对原告要求被告郑志君支付房屋占有使用费及违约金的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告江山市虎山街道平棋村第五村民小组的诉讼请求。 案件受理费2732元，减半收取1366元，由原告江山市虎山街道平棋村第五村民小组负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 员  邱 强 二〇二〇年七月七日 代书记员  王建双