吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0204民初2258号原告：仲启东，男，1987年9月24日出生，汉族，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：高君，吉林江城律师事务所律师。被告：吉林市万升房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：范宏臣，总经理。委托诉讼代理人：张杨，男，该公司职员。委托诉讼代理人：瞿明越，吉林鑫美律师事务所律师。原告仲启东与被告吉林市万升房地产开发有限公司（以下简称万升公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仲启东的委托诉讼代理人高君，被告万升公司的委托诉讼代理人张杨、瞿明越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仲启东向本院提出诉讼请求：1.判令万升公司立即协助仲启东办理坐落于吉林市船营区xxx号房屋所有权证书；2.万升公司支付因仲启东未能在约定期限内取得房屋所有权证书的违约金242950.08元（违约金支付至仲启东取得房屋所有权证书之日）；3.判令万升公司返还仲启东房屋面积误差比3%部分的房款，共计115925.04元；4.判令万升公司双倍返还仲启东房屋面积误差比超出3%部分的房款，共计677365.92元；5.诉讼费由万升公司负担。事实和理由：2016年6月3日，仲启东与万升公司签订三份商品房买卖合同。万升公司将坐落于吉林市船营区xxx号、xx号及x号房屋卖给仲启东。合同约定：房屋的预测建筑面积均为163.24平方米，套内建筑面积均为157.08平方米，房屋单价为8200元/平方米，每套房屋的房价款为1338568元。万升公司于2016年1月14日向仲启东交付了上述房屋，并于2016年5月23日开具了不动产发票。根据合同第二十条约定，万升公司应与仲启东共同向房屋登记机关办理所有权转移登记，如因万升公司原因导致仲启东未能在交房之日起1000日内取得房屋所有权证书的，万升公司应承担违约责任。且根据合同第十三条第一款约定，房屋实测套内面积与预测套内面积均误差比在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。在案涉房屋能够办理产权证后，仲启东向房屋登记机关申请办理案涉房屋产权证，房屋登记机关告知，因案涉房屋均存在实测面积小于合同约定面积问题，且误差比均超过3%，需万升公司出具相关手续才能够办理。仲启东对此找到万升公司要求其配合办理产权证，但万升公司至今未予配合办理，导致仲启东未能取得案涉房屋所有权证书。万升公司的行为已构成违约，仲启东为维护其合法权益，诉至法院。万升公司辩称，仲启东与万升公司之间并不存在真实的商品房买卖合同法律关系，故仲启东不具有基于商品房买卖合同起诉万升公司的请求权基础，人民法院应当判决驳回仲启东的全部诉讼请求。1.仲启东与万升公司之间没有订立商品房买卖合同的真实合意。2011年7月18日，赣榆县建筑安装工程公司吉林市工程处（以下简称赣榆工程处）承接万升公司开发的万升前程国际楼盘项目的施工工程，并签订了工程协议。2012年12月22日，双方经协商后，签订了《房屋抵工程款协议》，约定将万升公司开发的万升商业网点xxx号、xxx号、xxx号、xxx号四套房屋抵顶工程款6350080元。其中4、5、6号三套房屋即为本案诉争的三套房屋。赣榆工程处于同年12月28日接收了上述房屋，并办理了相关手续，抵账协议已履行完毕。故从该时起，上述房屋的相关权利已开始由赣榆工程处处理。仲启东陈述的交付房屋时间、发票开具时间与合同签订时间亦明显前后矛盾，可见双方没有买卖商品房的真实合意。2.仲启东主张万升公司将诉争商品房卖与仲启东，但却没有任何与万升公司履行合同的事实行为。简言之，价值六百余万的房屋，仲启东并未向万升公司支付任何对价，故双方之间不能成立商品房买卖合同法律关系。3.万升公司与赣榆工程处在《房屋抵工程款协议》第二条、第三条中对房屋抵顶后的履行程序、法律责任、合同主体等问题均作了说明及约定。仲启东持有商品房买卖合同及发票，只是万升公司向赣榆工程处履行《房屋抵工程款协议》的一部分，仲启东并不是万升公司合同的相对方，其基于商品房买卖合同所主张的诉请均不应支持。4.仲启东作为完全民事行为能力的成年人，对房屋来源、交易对象等有着明确的认知，但其却在诉状中虚构万升公司向其交付房屋等事实，是一种虚假诉讼的行为，请人民法院依法对其虚假诉讼行为予以惩处。综上，仲启东取得房屋的相对方是赣榆工程处，与万升公司并不具有真实的合同关系，仲启东起诉万升公司没有事实和法律依据，请求人民法院驳回其全部诉请。经审理查明：仲崇金与仲启东系父子关系。仲崇金为赣榆工程处负责人。赣榆工程处施工了万升公司开发的案涉房屋小区工程。2012年12月22日，万升公司（甲方）与赣榆工程处（乙方）签订房屋抵工程款协议，约定：乙方与甲方签订的建设工程施工合同，现经双方协商同意，以甲方所建商品房抵本建设工程施工合同甲方所欠乙方工程款，顶工程款房屋数量、面积及抵顶工程款数额房号xxx号（面积284.68平方米，单价8200元，总价2334376元）、xxx号、xxx号、xxx号（以上三套房屋每套面积均为163.24平方米，单价均为8200元，总价均为1338568元）共计四套商业网点合计总计款6350080元等额抵顶工程款，直接支付给乙方；签订协议的同时，以上四套抵顶房屋需附签以乙方为立约人的《商品房买卖立约协议书》，本协议书中所标明的房屋总价即为相抵工程款数目，待正式签订《商品房买卖合同》时，乙方需确定房屋所有人姓名，甲方负责为乙方提供正式签订《商品房买卖合同》买房人的更名服务（只提供一次）；房屋面积最终以甲方统一委托办理产权测绘报告为准，如测绘面积与本协议约定面积不符，乙方需对每套房屋面积进行找差，房款及工程款以实际发生多退少补；甲方有义务为乙方确认的购房人办理房屋所有权证手续（乙方确认购房人姓名和认购的房屋时需向甲方销售、工程、财务部分别提交为一式三联的加盖乙方公章的书面通知文件并付购房人身份证复印件和签名）；乙方或乙方的购房人需配合甲方正常支付在办理过程中所需要的一切费用（包括：契税、印花税、物业维修基金、一次性代办需要交纳费用、产权证、土地证等实际发生费用），乙方可以自用或者转让上述抵工程款房，但一旦签订《商品房买卖合同》后，因购买或者付款等发生的任何争议与甲方无关，甲方只是负责协助乙方的购房人办理房屋产权证，即便与甲方签订《商品房买卖合同》，购房人也是和乙方发生的买卖关系，且乙方的购房人或者乙方自己作为购房人必须履行进户义务和缴纳物业费的义务；甲、乙双方在本协议上盖章签字之日，本《房屋抵工程款协议》生效（各方保证不撤销，不主张本协议无效，乙方最终就以房抵工程款向甲方提供工程款发票）。2012年12月28日，赣榆工程处出具收据，支付给万升公司6350080元，收款事由为房屋顶工程款。2015年3月16日，赣榆工程处（甲方）与仲启东（乙方）签订协议书，约定：经甲乙双方协商，万升公司抹账给甲方的房屋，其中的部分房屋抹账给仲启东顶甲方欠仲启东工程款，房屋编号为xxx、xxx、xxx，共计三套每套163.24平方米，共计489.72平方米，每平方米8200元，计4015704元，甲方负责协调办到乙方指定名下，进户费及税金等各种费用由乙方负责。2016年1月14日，仲崇金向物业公司交纳案涉三套房屋的物业费、垃圾清运费，并由物业公司代收取了电费、水费。同日，仲崇金取得涉案房屋钥匙。2016年5月23日，万升公司向仲启东开具案涉三套房屋发票。2016年6月3日，万升公司（出卖人）与仲启东（买受人）签订商品房买卖合同（预售）三份，约定：仲启东购买万升xxx房屋；预测建筑面积均为163.24平方米，其中套内建筑面积均为157.08平方米，分摊共有建筑面积均为6.16平方米；出卖人与买受人按照单价每平方米均为8200元，每套房屋总价款均为1338568元；买受人应当在2016年6月3日前支付该商品房全部价款；该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1000日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；合同还约定了其他权利义务。2016年7月1日，仲启东交纳案涉三套房屋的维修资金。2019年10月29日，万升公司将案涉三套房屋登记在其名下，三套房屋建筑面积均为144.08平方米，专有建筑面积均为138.6平方米。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同（预售）、增值税普通发票、住宅专项维修资金专用票据、不动产权利登记信息、吉林广泽物业收据、协议书、房屋抵工程款协议、收据、交付流程会签单。本院认为，赣榆工程处与万升公司签订的《房屋抵工程款协议》约定：待正式签订《商品房买卖合同》时，赣榆工程处需确定房屋所有人姓名，万升公司负责为赣榆工程处提供正式签订《商品房买卖合同》买房人的更名服务（只提供一次）；房屋面积最终以甲方统一委托办理产权测绘报告为准，如测绘面积与本协议约定面积不符，赣榆工程处需对每套房屋面积进行找差，房款及工程款以实际发生多退少补；万升公司有义务为赣榆工程处确认的购房人办理房屋所有权证手续；赣榆工程处可以自用或者转让抵工程款房，但一旦签订《商品房买卖合同》后，因购买或者付款等发生的任何争议与万升公司无关，万升公司只是负责协助赣榆工程处的购房人办理房屋产权证，即便与万升公司签订《商品房买卖合同》，仲启东也是和赣榆工程处发生的买卖关系。根据上述约定，万升公司用案涉三套房屋抵顶赣榆工程处工程款，故三套房屋买卖合同的双方为万升公司与赣榆工程处。赣榆工程处又将案涉房屋抵顶给仲启东，故仲启东与赣榆工程处系买卖合同相对方。后仲启东与万升公司虽然签订了商品房买卖合同，但双方并未有买卖房屋的合意，双方之间不存在真实买卖合同法律关系，签订合同的目的系为办理房屋权属证书。关于办理房产证及支付违约金问题。案涉房屋现已经登记在万升公司名下，仲启东诉请办理房屋所有权证旨在将房屋权属变更至其名下，根据赣榆工程处与万升公司签订的《协议》关于“万升公司有义务为赣榆工程处确认的购房人办理房屋所有权证手续”及“万升公司只是负责协助赣榆工程处的购房人办理房屋产权证”的约定，万升公司设定了协助仲启东将案涉房屋登记在其名下的义务，参照《商品房买卖合同（预售）》约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1000日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”及庭审中双方均认可交房日期为2016年1月14日，故按照每套房屋实测面积144.08平方米的房价款1181456元，三套房屋即3544368元，本院支持万升公司协助仲启东将案涉房屋登记在其名下及支付违约金（以3544368元为基数，自2018年10月11日起，按日万分之一标准计算至取得房屋所有权证之日止）。关于返还面积差房款问题。首先，仲启东与赣榆工程处存在买卖合同关系，仲启东与万升公司不存在真实买卖合同法律关系，根据合同相对性，仲启东应按照其与赣榆工程处签订的合同，向赣榆工程中主张权利；其次，《房屋抵工程款协议》约定：“如测绘面积与本协议约定面积不符，赣榆工程处需对每套房屋面积进行找差，房款及工程款以实际发生多退少补；但一旦签订《商品房买卖合同》后，因购买或者付款等发生的任何争议与万升公司无关，万升公司只是负责协助赣榆工程处的购房人办理房屋产权证，即便与万升公司签订《商品房买卖合同》，仲启东也是和赣榆工程处发生的买卖关系”，故仲启东依据商品房买卖合同（预售）要求万升公司返还面积差房款及双倍赔偿的诉请无法得到支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吉林市万升房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告仲启东将坐落于吉林市船营区万升xxx、xx、xx三套房屋的房屋所有权登记至原告仲启东名下；二、被告吉林市万升房地产开发有限公司给付原告仲启东违约金（以3544368元为基数，自2018年10月11日起，按日万分之一标准计算至房屋所有权登记至原告仲启东名下之日止）；三、驳回原告仲启东的其他诉讼请求。被告吉林市万升房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费28582元（案件受理费23582元、保全费5000元），由原告仲启东负担8155元，由被告吉林市万升房地产开发有限公司负担20427元。被告吉林市万升房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  刘文妹二〇二〇年七月三十一日书记员  邹 冬