山东省蒙阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1328民初1974号 原告：丁海燕，女，1981年2月6日出生，汉族，居民，住沂南县水湖套**。 委托诉讼代理人：刘杰，山东弘蒙律师事务所律师。 被告：房到家（山东）信息技术有限公司。住所地，临沂市金源路与沂州路交汇东300米。 法定代表人：刘晓娟，经理。 委托诉讼代理人：李玉刚，男，1989年6月3日出生，汉族，居民，住山东省莒南县，该公司职工。 被告：山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司。住所地：蒙阴县桃曲镇百花峪村。 法定代表人：郭晓，经理。 被告：山东蒙山旅游集团有限公司。住所地：平邑县柏林镇兴蒙村。 法定代表人：阎良赋，经理。 委托诉讼代理人张泗军，山东康桥律师事务所律师。 原告丁海燕与被告房到家（山东）信息技术有限公司、山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司、山东蒙山旅游集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁海燕及其委托代理人刘杰、被告山东蒙山旅游集团有限公司委托代理人张泗军到庭参加诉讼，被告房到家（山东）信息技术有限公司、山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁海燕向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告房到家（山东）信息技术有限公司2019年11月15日签订的《房到家团购房源认购协议》无效；二、判令三被告返还原告购房款444000元，三被告承担连带责任；三、判令三被告赔偿原告经济损失，其中50000元按照月利率1%自2019年11月15日计算值清偿之日，50000元按照月利率1%自2019年11月8日计算至清偿之日；344000元按照月利率1%自2019年11月15日计算至清偿之日，三被告承担连带责任，四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月15日，原告与房到家（山东）信息技术有限公司签订《房到家团购房源认购协议》一份，约定：原告购买房到家（山东）信息技术有限公司团购的蒙山.佰花溪小区4栋西室的商品房一套，总房价788000元。合同签订后，原告分别于2019年11月7日、8日、15日支付房款50000元、50000元、344000元，共计444000元。后原告得知，该商品房未办理商品房预售许可证，遂要求退房退款。2020年3月16日，原告与房到家（山东）信息技术有限公司、山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司签订退款协议书一份，约定房到家（山东）信息技术有限公司、山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司于项目重新启动时退还原告房款444000元。另，该房地产项目系被告山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司具体负责开发。房到家（山东）信息技术有限公司原名称为山东房到家房地产经纪有限公司。综上所述，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，房到家（山东）信息技术有限公司与原告订立的商品房预售合同，因被告山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司未取得商品房预售许可证，应当认定无效；房到家（山东）信息技术有限公司、山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司承诺共同退还原告房款，应承担连带还款责任并赔偿原告经济损失；被告山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司系被告山东蒙山旅游集团有限公司的分支机构，应当对其民事行为承担责任。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条及相关司法解释的规定，具状起诉，请求依法公正裁判。 被告山东蒙山旅游集团有限公司辩称，被告蒙山旅游集团与原告之间无合同关系，也没有收到原告相应款项，因此被告蒙山旅游集团无需承担责任。 被告房到家（山东）信息技术有限公司、山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下，原告丁海燕与山东房到家房地产经纪有限公司于2019年11月15日签订《房到家团购房源认购协议》一份，该协议约定原告自愿购买山东房到家房地产经纪有限公司团购的“蒙山.佰花溪”小区4栋西室的商品房一套，总房价788000元。原告于2019年11月8日支付定金50000元，于2019年11月15日支付394000元，共计444000元。原告与被告山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司于2020年3月16日签订“订购/退款协议书”一份，该协议约定“待项目重新启动以后，如乙方将来坚持退房，在乙方交款以后的这段时间，同样按照年息6%（月息5厘）的标准为乙方返还本金及利息。”该协议加盖山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司及山东房到家房地产经纪有限公司印章。 同时查明，山东房到家房地产经纪有限公司于2019年11月20日变更为房到家（山东）信息技术有限公司。被告山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司系被告山东蒙山旅游集团有限公司的分支机构。 上述事实，由当事人陈述，庭审笔录及原告提交的交款收据、认购协议书等证据材料予以证实，并均已收集、记录在卷。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”上述规定调整的是房地产开发企业与买受人之间权利义务关系。本案中，被告山东房到家房地产经纪有限公司并非房地产开发企业，双方之间并不受该法律规范调整。原告主张依据该规定第四条以山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司未取得商品房预售许可证认定双方签订合同无效的诉讼请求，本院不予支持。 对原告主张的三被告返还原告购房款444000元的诉讼请求，本院认为，法定代表人或者其授权之人在协议上加盖公司公章的行为，表明其是以公司名义签订协议，应由公司承担相应的法律后果。本案被告山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司与原告签订的“订购/退款协议书”加盖了山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司的公章，内容规定明确具体，形式上符合法律规定要件，系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效。《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，被告山东蒙山旅游集团有限公司应当对被告山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司的行为承担民事责任，根据协议约定履行退款义务。 山东房到家房地产经纪有限公司与原告签订《房到家团购房源认购协议》并收取购房款，又在原告丁海燕与被告山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司于2020年3月16日签订的“订购/退款协议书”上加盖公章，表明其对原告退房、退款事项的知悉、认可。虽然从形式上看山东房到家房地产经纪有限公司并非“订购/退款协议书”一方主体，但因被告房到家（山东）信息技术有限公司无正当理由未到庭说明加盖公章的原因并作出合理解释，结合其收取购房款的事实，本院认为其亦应当承担还款责任。虽然山东房到家房地产经纪有限公司在“订购/退款协议书”加盖印章时已变更为房到家（山东）信息技术有限公司，但原告对此并不知情也不存在过错，当事人不能以此否定该协议效力，房到家（山东）信息技术有限公司应当对此承担相应责任。 此外，被告山东蒙山旅游集团有限公司主张本案被告房到家（山东）信息技术有限公司与被告山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司是何种法律关系并不明确，本院认为被告房到家（山东）信息技术有限公司与被告山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司经本院依法传唤均未到庭参加诉讼并陈述案件相关事实，应承担相应的不利后果。同时，对于被告房到家（山东）信息技术有限公司与被告山东蒙山旅游集团有限公司云蒙分公司之间属于何种法律关系，有哪些关于双方权利义务的约定均属于其内部法律关系，不能对抗本案原告丁海燕，也不影响本案的审理以及成为阻却两被告承担共同还款责任的法定事由。 对原告按照月息1%的标准赔偿经济损失的诉讼请求，本院认为双方签订的“订购/退款协议书”已经明确约定退款时的损失计算方式，应按照协议约定的年息6%履行。 根据《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告房到家（山东）信息技术有限公司、山东蒙山旅游集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告丁海燕购房款444000元。 二、被告房到家（山东）信息技术有限公司、山东蒙山旅游集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告丁海燕利息损失（其中50000元按照年息6%自2019年11月8日计算值清偿之日止，394000元按照年息6%自2019年11月15日计算至清偿之日止）。 三、驳回原告丁海燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3980元（已减半），由被告房到家（山东）信息技术有限公司、山东蒙山旅游集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  公衍军 二〇二〇年七月二十七日 书记员  张 超