广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初333号 原告:李伟冰，女，1978年5月11日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：广西宏桂资本运营集团有限公司，住所地：南宁市青秀区桃源路**广西财会培训中心大厦，统一社会信用代码：914500006777231125。 法定代表人：何有成，董事长。 委托诉讼代理人：吴江霞，广西诚上金律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2020年1月8日 开庭时间：2020年4月24日 当事人到庭情况： 原告方：本人到庭 被告方：委托诉讼代理人吴江霞到庭 原告诉请要点 一、判令被告向原告支付逾期交房违约金116106.86元（计算方式：以总房款826972元为基数，按0.4‰/日，从2016年12月31日起计至2017年12月16日止）； 二、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、被告未在合同约定的期限内交付房屋是不可抗力或政策原因所致，主观上不存在过错，应免除延期交房的责任。其中：因大雨及暴雨天气导致停工47天；因中、高考停工10天；因两会一节期间停工57天；因三月三节假日停工4天；因法定节假日停工36天。以上总计154天，应当予以扣除。二、原告主张的违约金计算标准高于其实际损失，原告也未提供证据证明其所遭受的实际损失，根据法律规定，应以原告实际损失为基数调低违约金。 事实认定 2016年4月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买其开发建设的x区x路x号x号住宅楼x号房，总价款826972元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、在施工过程中，规划部门批准的规划变更、设计部门同意的设计变更等导致工期延长的；3、因国家有关法律、法规、政策改变、或者政府限制性行为而导致工期延误的；4、政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；5、因战争、天气等不可抗力影响导致工期延误的；6、非房屋主体结构原因而存在瑕疵需要维修整改的，整改期间不属于延期交房；……。第十条约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之肆的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之肆的违约金。 上述合同签订后，原告依约付清全部购房款826972元。2017年12月12日，被告向原告发《收房通知书》，通知原告于2017年12月16日办理收房手续。 另查明，宏桂东盛8号楼于2017年12月7日完成消防验收，2018年1月4日完成五方单位竣工验收。 再查明，根据广西壮族自治区气象服务中心出具的《南宁市晴雨天气实况》，2016年4月16日至2016年12月31日期间，南宁市出现大雨以上天气13天。 2016年5月30日，南宁市人民政府发布《关于2016年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，载明：一、高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月5日至6月7日期间每日12:00至14:30、20:00至次日7:30以及6月8日12:00至14：30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。二、中考期间的6月24日8:00至6月26日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月22日至6月25日期间每日12:00至14:30、20:00至次日7:30以及6月26日12:00至14：30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。 2016年8月11日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求：一、8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。二、9月6日到9月15日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。三、9月6日到9月15日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌广场、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。 2016年2月22日，广西壮族自治区人民政府办公厅发《关于2016年“壮族三月三”放假的通知》，通知全区公民4月9日、10日放假2天。 判决理由 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应切实认真履行合同义务。 一、关于被告是否存在逾期交房的问题。 合同第九条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。本案中，涉案商品房所在楼栋于2018年1月4日完成五方单位竣工验收，被告通知原告于2017年12月16日办理房屋交接手续，原告亦主张被告逾期交房天数计算至该日，系对其权利的自行处分，本院予以照准。因此，被告逾期交房350天。 二、关于被告抗辩可以据实延期交房的问题。 （一）被告辩称因大雨以上天气导致停工47天。被告虽提供了《南宁市晴雨天气实况》证明大雨以上天数，但未提供施工日志证明实际停工情况，本院对此不予采信。 （二）被告辩称因中、高考期间停工10天。根据南宁市人民政府2016年发布的《关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，6月7日至8日高考期间和6月24日至26日中考期间，政府禁止施工作业的范围为全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地。本案中，涉案工程附近虽有南宁市第二中学（凤岭校区），但被告未举证证明该学校在2016年作为中、高考考点，而通知中提及的12：00至14:30、20:00至次日7:00禁止从事生产环境噪音影响的各类施工作业，该时间段属于休息时间，不足以导致被告的工期延误。故被告主张工期受影响并据此要求延期交房，依据不足，本院不予采纳。 （三）被告辩称因两会一节政府要求停工57天，以及广西区三月三、法定节假日停工40天，可据实予以延期。根据《关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。被告主张停工并可据实延期交房22天，符合合同约定，本院予以采信。对于发生在约定交房日即2016年12月31日以后的两会一节停工，不应予以扣除。因原、被告双方未在合同中约定三月三、法定节假日期间提供可据实延期，被告要求扣除该期间的停工天数，不符合合同约定，本院不予支持。 综上，扣除据实延期的天数后，被告逾期交房328天。 三、关于违约责任的承担问题。 合同第十条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之肆的违约金。本案中，被告逾期交房达328天，则应向原告支付逾期交房违约金108499元（826972元×0.4‰×328天），原告诉请超出部分，本院不予支持。被告辩称该违约金计算标准高于原告实际损失，要求予以调低。对此，被告作为房地产开发企业，涉案合同的文本由其提供，现被告因其逾期交房要求调低违约金，违背契约精神，本院不予采信。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西宏桂资本运营集团有限公司向原告李伟冰支付逾期交房违约金108499元； 二、驳回原告李伟冰的其他诉讼请求。 本诉案件受理费2622元，由被告广西宏桂资本运营集团有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  范 俪 人民陪审员  郭玉荣 人民陪审员  苏应兰 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  杨 璇