大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初3335号原告：大连英邦物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区莲山街道办事处水门子社区，统一社会信用代码：912102825506179889。法定代表人：钟西胜，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋佳之，男，系大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者，住普兰店区。被告：李翠华，女，1960年2月20日出生，汉族，户籍地哈尔滨市松**，现住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：刘升，系辽宁双德律师事务所律师。原告大连英邦物业管理有限公司（以下简称英邦物业公司）与被告李翠华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告英邦物业公司委托诉讼代理人宋佳之及被告李翠华委托诉讼代理人刘升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。英邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付物业费合计36070元，并承担逾期付款滞纳金暂定5000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年原、被告签订了《物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告所购买的E4-2、E4-3房屋提供物业服务，原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告缴纳2016年1月1日至2020年12月31日五年物业费合计36070元。故原告诉至法院，请求判令被告立即给付此款，并承担逾期付款滞纳金。李翠华辩称：不同意原告的诉讼请求。原告有责任证明双方存在合同关系；原告资质违反了《大连市物业管理条例》的规定；原告的2020年物业费没有实际发生，其余4年的物业费部分超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。诉讼过程中，原告提供的证据如下：证据1：商品房买卖合同，拟证明大连世纪鼎盛实业有限公司和被告李翠华在2015年6月15日签订了两份《商品房买卖合同》，被告购买了位于普兰店市公建，建筑面积分别为150.32、150.24平方米。被告李翠华作为买受人在合同第14页签字并按捺了手印，予以确认。根据《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条的规定，被告作为取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。在补充协议第十条第1款、第2款中，大连世纪鼎盛实业有限公司与被告约定“由聘任的原告提供物业管理服务，被告已阅读、理解、接受并遵守原告制定的《业主临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》中的条款，被告李翠华在尾页签字并按捺了手印，表示同意并遵守上述条款。证据2：前期物业管理服务合同，拟证明大连世纪鼎盛实业有限公司和原告签订该合同，约定由原告对鼎盛实业有限公司开发的“鼎盛佳苑二期琥珀城”进行物业管理服务，合同中约定了物业的基本情况、管理服务内容、质量要求、物业费收取标准等。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，该合同对实际业主被告具有约束力。证据3：底商物业管理服务协议两份，拟证明原、被告双方2013年11月7日签订了该协议，双方约定由原告为被告实施物业管理服务。在合同中表明了被告所购买的案涉房屋坐落位置：普兰店世纪路西段E4-2号、E4-3号房屋，类型为商用，用途为“兴辉凯瑞”。协议第一条规定双方的权利义务；第二条约定了物业的服务内容：包括公共区域内公用部位的维护和管理、公共区域内房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化、安全管理等。在第四条约定了物业费的缴纳标准和缴纳时间：商品房底商为2.0元/月/平方米，应于每年的最后一个月内向原告交纳次年的物业管理费。证据4：住户情况登记表、交房会签单，拟证明被告于2013年11月7日接到入住通知书，于2015年9月16日办理了交房会签手续，在交付了2015年1月1日至2015年12月31日的物业费、公共维修基金、预收水电费、供暖费等费用后，领取了案涉房屋的钥匙，实际入住。证据5：催缴通知单照片，拟证明原告于2018年10月20日，向被告发出通知，督促被告及时交纳拖欠的物业费。在2020年1月1日向公建的实际使用人奚兴邮寄送达了书面物业费催缴通知单。证据6：管理服务报告，拟证明原告在按照前期物业管理协议履行服务后，每年针对该年度的工作开展，包括工程设备管理、安全管理、环境管理、物业服务工作事项进行总结。原告公司切实履行服务职责。李翠华对原告提供的以上证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、4、6真实性、合法性均没有异议，对证据5关联性有异议，没有证明送达被告。被告未提供证据，陈述原告现依据前期物业管理服务协议主张权利，但原告资质违反了大连市物业管理条例的选聘条件，上述条例要求服务范围超过3万平方米的应当通过招投标程序，原告失去了主体资格，任何人不应违法获得利益。英邦物业公司对被告陈述发表意见：第一，大连市物业管理条例是在2019年6月1日实施，而原告是成立远远早于该条例实施的时间；第二假如原告违反相关的程序，应该由行政执法部门作出处罚，而不是被告拒绝物业费的法定理由。综合以上双方当事人提供的所有证据，本院认定如下：对双方当事人均认可证据真实性、合法性的证据，本院予以采信。对证据5催缴通知单照片和邮寄送达催缴通知单，本院认为，物业服务费催缴通知单张贴在被告公建外墙面，被告应当知晓，对该证据本院予以采信。2020年1月1日EMS邮政特快专递单上记载，邮寄送达接收人为奚兴，地址普兰店区世纪路西段**兴辉凯瑞酒店，标注邮寄物业费催缴通知书，该证据无法证实催收本案被告李翠华的物业费通知单也在此件中，故对于该份证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月15日，被告李翠华（乙方）与大连世纪鼎盛实业有限公司（甲方）签订两份《商品房买卖合同》，全款购买坐落于普兰店市，建筑面积150.32平方米，单价15365.97元/平方米，总金额2309813元；坐落于普兰店市，建筑面积150.24平方米，单价15366.97元/平方米，总金额2308734元。双方在《商品房买卖合同》补充协议十条关于前期物业管理中约定：1、乙方同意：在本小区业主大会聘任物业管理公司之前，由甲方通过相关合法程序聘任的大连英邦物业管理有限公司提供物业管理服务。乙方接受并遵守甲方及大连英邦物业管理有限公司依法制定的《业主临时规约》以及乙方与大连英邦物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》；2、乙方应于房屋交付之前或者同时交纳物业费、垃圾清运费以及《业主临时规约》、《前期物业管理服务协议》规定的应由乙方交纳的其他费用。2018年3月3日、2020年3月3日，大连世纪鼎盛实业有限公司与原告大连英邦物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对鼎盛佳苑二期琥珀城进行物业管理服务，物业费具体标准有电梯住宅1.25元/月/平方米，无电梯住宅0.95元/月/平方米，商业物业2元/月/平方米。2015年9月15日，被告李翠华办理入住手续并缴纳公共维修基金、预收水费、水证工本费、预收电费、供暖费用；2015年9月16日缴纳一年物业管理费、一年生活垃圾清运费，物业费交费年度为2015年1月1日至2015年12月31日。另查明，原、被告双方2013年11月7日签订了两份《底商物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告实施物业管理服务。在合同中表明被告所购买的案涉房屋坐落位置：普兰店世纪路西段E4-2号、E4-3号房屋，类型为商用，用途为“兴辉凯瑞”。协议第一条规定双方的权利义务；第二条约定了物业的服务内容：包括公共区域内公用部位的维护和管理、公共区域内房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化、安全管理等。第四条约定了物业费的缴纳标准和缴纳时间：商品房底商为2.0元/月/平方米，应于每年的最后一个月内向原告交纳次年的物业管理费。此处的年指12个月，非自然年。本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。可见，物业服务合同是一种有偿、双务合同，合同双方应履行各自合同义务。最高人民法院针对审理物业案件的应用法律问题下发解释，物业公司实施了服务后，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。本案中根据原、被告签订的两份《底商物业管理服务协议》，由原告为被告实施物业管理服务，且被告已经享受原告所提供的物业管理服务，而原告诉请被告支付2016年1月1日至2020年12月31日物业费36070元，因《底商物业管理服务协议》第四条关于交纳费用时间约定为“合同签订日起向乙方交纳一年的物业管理费，以后应于每年的最后一个月内向乙方交纳次年的物业管理费，此处的年指12个月，非自然年”，合同签订时间为2013年11月7日，即应于每年11月交纳当年11月至次年10月共计12个月物业费，故仅能支持原告2016年1月1日至2020年10月31日物业费2元×（150.32平方米+150.24平方米）×58个月=34865元。关于被告抗辩四年物业费部分经过诉讼时效一节，本院认为，物业服务所产生的债务具有整体性、关联性、连续性，对于物业公司，其为业主提供的是连续性物业服务，对于业主，其所承担的各期物业费形成于同一物业合同的约定，具有整体性，并且各期间的债务之间互相关联。又，在物业服务合同纠纷中，物业公司对于业主拖欠物业费行为相比其他类型的债权容忍度较大，部分业主拖欠物业费的情形时间跨度较长，甚至几年一交，此种情况下容易出现证据缺失。在本案中，原告发出催费通知等行为亦表示其在积极主张自己的权利，故原告所主张物业费并未过诉讼时效，对被告抗辩意见，本院不予采信。关于被告抗辩原告资质违反了《大连市物业管理条例》的选聘条件一节，该条例于2019年6月1日实行，对于违反选聘方式的，该条例第六十九条已有明确规定，由区（市）县物业管理执法部门责令限期改正，给予警告，可以并处五万元以上十万元以下罚款，可见该处罚系行政处罚，不能成为业主免交物业费的理由，故对此抗辩意见，本院不予采信。至于原告要求被告承担逾期付款滞纳金5000元一节，本院认为，被告虽存在欠交物业费的行为,但原告没有证据证明被告拖欠物业费的行为给原告造成了额外的重大损失，为了有效缓和双方之间的矛盾,营造和谐的居住环境,促进原告提供更优良的物业服务及被告今后能按时交纳物业费,故本院酌定对原告主张的滞纳金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李翠华于本判决生效后十日内给付原告大连英邦物业管理有限公司物业费合计34865元（2016年1月1日至2020年10月31日）；二、驳回原告大连英邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计413元，由原告大连英邦物业管理有限公司负担63元，由被告李翠华负担350元，被告李翠华于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  车延滔二〇二〇年七月九日法官助理姜蕴修书记员徐祺昱本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。