福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0427民初1587号 原告：三明创安物业管理有限责任公司，统一社会信用代码91350427691941554D，住所地沙县长泰路康城国际小区****。 法定代表人:陈丽治，董事长。 委托诉讼代理人：洪丽萍，福建商通律师事务所律师。 被告：潘长海，男，汉族，1990年2月5日出生，住沙县。 原告三明创安物业管理有限责任公司(以下简称创安物业)与被告潘长海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创安物业的诉讼代理人洪丽萍及被告潘长海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创安物业起诉请求：1.判令潘长海支付2016年2月1日至2020年1月31日的物业管理服务费6418元(111.43平方米×1.2元/每月每平方米×48月)；2.潘长海支付公共能耗费1815.78元；3.潘长海支付违约金937.02元(6418元×0.0001元/日×1460日)；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：潘长海系沙县公园道小区6幢1单元902室业主。该房屋交付使用后，潘长海交纳了2015年2月1日至2016年1月31日止的物业服务费，第二年就以种种借口拒交物业费。创安物业经多次电话催促、上门催缴、张贴《催缴物业服务费通知》等，潘长海仍不予理睬。创安物业作为一个有资质的物业服务企业，与沙县和顺房地产开发有限公司签订的《沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同》至小区业主委员会成立后是有法律约束力的，何况创安物业在对公园道小区提供了大量细致的服务。潘长海拒交物业费的行为既损害了创安物业的合法权益，也侵犯了公园道小区内已交纳物业服务费业主的合法权益。 创安物业提供下列证据： 1.营业执照、资质证书，证明创安物业系依法登记设立的具备物业服务管理的企业。 2.《沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同》，证明沙县和顺房地产开发有限公司于2014年12月18日与创安物业签订前期物业管理合同，约定沙县和顺房地产开发有限公司将其开发建设的沙县公园道小区委托创安物业进行前期物业管理服务；在房屋交付业主后，由创安物业自行向业主和使用人按电梯住宅每月每平方米1.2元标准收取物业管理费用；委托服务期限自沙县公园道小区第一批房产竣工交付使用之日起至小区业主委员会成立止；创安物业管理服务质量标准之一为，业主、用户对管理服务满意率达90%以上；创安物业制定的该小区公用水电费分摊办法(需由沙县和顺房地产开发有限公司或小区大多数业主认可)，应据实每月分摊、公示，并向业主及物业使用人收取；由小区业主及物业使用人共同分摊的公摊费用包括电梯的日常运行电费、电梯专业维护保养费、年度安全检测费和公共照明等公共电费、水费。 3.沙县商品房买卖合同备案信息表、预告登记查询结果打印、交钥匙通知、房屋交接确认书等，证明潘长海系沙县金沙路公园道时代广场6幢1单元902室业主，该房屋建筑面积111.43平方米；潘长海于2015年5月14日到创安物业办理交房手续。 4.公园道小区前期物业服务协议、入住合约，证明潘长海作为沙县金沙路公园道时代广场6幢1单元902室业主，于2015年5月14日在创安物业提供的前期物业服务协议、入住合约上签名确认创安物业的收取标准，即电梯住宅按每月每平方米1.2元标准收取物业管理费、公用水电费由创安物业制定分摊办法(需由潘长海或小区大多数业主认可)，创安物业据实每月分摊、公示，并向业主及物业使用人收取；潘长海不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，创安物业有权要求补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。 5.催费照片、缴费通知、圆通速递单，证明创安物业已经多次向潘长海催收物业费用。 6.公摊费用公示照片、公摊费用明细表、6幢楼栋电梯电费表、公共电费单、公共水费单、加压电费单、电梯维保年检单，证明潘长海于2016年2月1日至2020年1月31日止的物业服务费6418元(111.43平方米×1.2元/每月每平方米×48月)、公共能耗费1815.78元。 7.照片，证明创安物业为公园道小区履行服务情况。 潘长海辩称：1.公摊费用明细是创安物业单方面制作，且合同约定小区公用水电分摊办法需由小区大多数业主认可，并据实每月分摊、公示，但创安物业并没有经过大多数业主认可及进行公示；高层自来水增压电费系创安物业自立收费项目，合同没有该项收费；该小区并没有景观用水，绿化用水包含在物业服务成本中，不应列入公摊费。2.本人于2015年5月14日办理交房手续，交房时预交了一年的物业费，故物业费起算时间从2015年5月14日计算。3.创安物业在提供物业服务时存在违约及不作为行为，如未公布物业服务预决算、资金收支情况、未及时对公用部位进行维护管理、安保力量和实施投放严重不足，防盗监控形同虚设、小区卫生杂乱脏、消防设施严重缺失等。4.创安物业应退还装修押金2000元。 潘长海提供照片、收款收据，证明创安物业提供的服务存在瑕疵及预交一年物业费的事实。 经审理查明：创安物业系依法登记设立的物业管理企业。2014年12月，沙县和顺房地产开发有限公司与创安物业签订《沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同》及补充合同，约定沙县和顺房地产开发有限公司将其开发建设的沙县公园道小区委托创安物业进行前期物业管理服务，并在房屋交付业主后，由创安物业自行向业主和使用人按电梯住宅每月每平方米1.2元标准收取物业管理费用；委托服务期限自沙县公园道小区第一批房产竣工交付使用之日起至小区业主委员会成立止；业主、用户对管理服务满意率达90%以上，作为创安物业管理服务的质量标准之一；创安物业制定的该小区公用水电费分摊办法，需由沙县和顺房地产开发有限公司或小区大多数业主认可，并应据实每月分摊、公示，向业主及物业使用人收取；由小区业主及物业使用人共同分摊的公摊费用包括电梯的日常运行电费、电梯专业维护保养费、年度安全检测费和公共照明等公共电费、水费。 潘长海系沙县金沙路公园道时代广场6幢1单元902室业主，其于2015年5月14日与创安物业办理了该商品房的交接手续，并在前期物业服务协议和入住合约上签字确认了创安物业的上述收费标准，同时交纳该商品房一年的物业费用1600元，合同还约定潘长海应交纳装修押金2000元。该商品房买卖合同备案信息记载的建筑面积为111.43平方米。 另查明：创安物业向业主收取每平方米1.2元的物业费用，系用于管理人员的工资、社会保险福利，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护，办公费用，以及企业利润、税费等正常物业管理运行的成本开支。创安物业制作的公共能耗(包括电梯电费、电梯维保费、电梯年检费、公摊电费、公摊水费)公摊办法，在向小区业主公示之前，未经大多数业主或业主代表审核认可。 上述事实，有创安物业、潘长海提供的在案证据佐证，以及出庭当事人的陈述等证实。 本院认为，沙县和顺房地产开发有限公司与创安物业签订的前期物业管理服务合同，已经有权机关审查备案登记，创安物业的收取标准亦由潘长海签名确认，且创安物业自入驻公园道小区从事物业服务之日起至今为止，已经为涉案小区提供了相应的物业服务工作，涉案小区业主系物业管理服务的收益者，依法应当向物业服务企业给付服务对价，支付物业服务费用。依照合同约定，业主从房屋交付后计收物业费，但创安公司未举证证明沙县和顺房地产开发有限公司已通知2015年2月1日交房，故应以业主实际办理交房时间即2015年5月14日作为物业费计收时间。扣除潘长海已缴纳的1年物业费，其仍应交纳2016年5月14日起至2020年1月31日止的物业服务费为5950.36元（111.43平方米×1.2元/㎡.月×44.5个月）。创安物业要求潘长海支付物业服务费6418元的诉讼请求，合理部分，予以支持，超出部分，不予支持；本案中创安物业要求潘长海支付电梯电费、电梯维保费、电梯年检费、公摊电费、公摊水费等公共能耗费1815.78元，因创安物业未提供证据证明其向业主收取公用水电费的分摊办法经过小区大多数业主认可、每月公用费用分摊数据均有公示，在创安物业与潘长海订立的《公园道小区前期物业服务协议》第四条中亦未明确约定其所收取的物业服务费中不包含电梯维保费、电梯年检费，应由其承担举证不能的不利后果，现创安物业要求潘长海承担公共能耗费1815.78元的主张没有依据，本院在本案中不予支持；创安物业提供的物业管理服务还存在一定的瑕疵，未尽到全面履行物业服务合同的义务，故本院对其诉请的违约金不予支持；潘长海要求创安物业退还装修押金2000元，系另一法律关系，本院在本案中不予审理，潘长海可另案主张。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、潘长海应于本判决生效之日起十日内支付三明创安物业管理有限责任公司自2016年5月14日起至2020年1月31日止止的物业管理服务费5950.36元； 二、驳回三明创安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由潘长海负担15元，由三明创安物业管理有限责任公司负担10元。潘长海负担的诉讼费用，应于判决生效之日起十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 员 黄晓文 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 王彩霞 书 记 员 卢 加 本判决所依据的法律条文： 中华人民共和国合同法 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 国务院物业管理条例 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 福建省物业管理条例 第四十一条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，向最终用户收取有关费用： (一)业主自用的向业主收取； (二)物业管理企业使用的向物业管理企业收取； (三)公共使用的由业分摊，按合同约定收取。 供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。 前款所全单位不得强制物业管理企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。 物业管理企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 中华人民共和国民事诉讼法 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。