上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初6067号原告：黄冰，女，1980年8月24日生，汉族，户籍地河南省商水县姚集乡豆庄村**。委托诉讼代理人：苏佳佳，上海恒永律师事务所律师。被告：卫红梅，女，1987年6月11日生，汉族，户户籍地江苏省通州市平东镇新三十里居****。/div>原告黄冰与被告卫红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄冰的委托诉讼代理人苏佳佳，被告卫红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄冰向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方就上海市宝山区罗迎路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)分别于2018年1月26日及2019年11月10日签订的两份租赁合同于2020年4月17日解除；2、判令卫红梅支付2020年2月1日至2020年4月17日的房屋租金人民币23,100元(以下币种均为人民币)；3、判令卫红梅支付逾期付租金违约金10,800元；4、押金9,000元要求没收；5、判令卫红梅支付2020年1月至3月的电费250.35元及2020年2月至4月的车位费900元；6、判令卫红梅返还门禁卡及钥匙。事实和理由：2018年1月26日，黄冰与卫红梅签订《房屋租赁合同》，约定由卫红梅承租系争房屋，租期自2018年5月2日起至2020年5月1日止，租金每月9,000元。2019年11月10日，双方续签租赁合同，约定租期自2020年5月1日至2022年4月30日。上述合同签订后，卫红梅付清了2020年1月31日前的租金，此后的租金未再支付。2020年3月1日，卫红梅擅自退租，但未交还钥匙，也未腾空房屋。此后，经黄冰多次催讨，卫红梅拒绝支付拖欠的租金及其他费用，故涉讼。被告卫红梅辩称，其已于2020年2月28日微信告知黄冰不再承租系争房屋，双方合同应于该日解除。2020年1月底，其离开系争房屋回家过年，后由于疫情原因无法进入系争房屋，属于不可抗力。双方合同因不可抗力因素解除，卫红梅不承担违约责任。押金9,000元不同意由黄冰没收，要求作为2020年2月1日至2月28日的租金支付给黄冰。2020年3月1日至4月17日的租金不同意支付。因卫红梅没有违约，不同意支付逾期付租金违约金。电费250.35元同意支付。关于车位费，每年是3,600元，双方约定各半负担。卫红梅已支付两年车位费共计3,600元，虽然物业公司自2018年1月1日开始抵扣，但卫红梅自2018年5月1日才开始使用系争房屋，故车位费已经付至2020年4月30日。钥匙和门禁卡同意返还。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为黄冰。2018年1月26日，黄冰(甲方)与卫红梅(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋性质为商住两用，建筑面积203平方米；租期自2018年5月2日至2020年5月1日；租金每月9,000元，按付三押一支付，支付时间为每月1号前；乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方9,000元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方；乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给甲方，房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置，乙方均无异议；拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金10%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同；租赁期间内乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方可不予退还；房屋状态为毛坯。该合同签订后，黄冰于2018年1月底交付了系争房屋。卫红梅支付租金至2020年1月31日，另支付押金9,000元。关于合同签订日期，双方一致确认，落款日期“2017年1月26日”为笔误，实际系2018年1月26日签订。2019年11月10日，黄冰(甲方)与卫红梅(乙方)再次就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，租赁期限自2020年5月1日起至2022年4月30日止。另查明，2019年12月26日，卫红梅微信询问黄冰，如果退租，固定装修留下，是否可以退还押金及剩余租金。黄冰于2020年1月10日回复称可以将第一份合同履行完毕，但押金不同意退还。2020年1月13日，黄冰询问卫红梅何时支付下季度租金。卫红梅回复称正常付。2020年1月30日，黄冰微信通知卫红梅应当支付租金了。卫红梅回复称，因为疫情影响无法开业，国家也不让上班，上班后支付租金。2020年2月13日，黄冰再次询问卫红梅何时支付租金。卫红梅表示小区进不去，来的人需要在家隔离14天，无法支付房租。黄冰表示最晚不晚于2月底，如果晚于2月底算违约。卫红梅回复称好的。2020年2月25日，卫红梅询问黄冰，如果不续租，中央空调两个，5P一个留给黄冰，可以退多少钱。黄冰回复称如果空调留下，可以不收违约金，但无法退费。卫红梅回复称那算了，当她没有说过。2020年2月28日，卫红梅告知黄冰因不让复工，办公室不好用，要退租。黄冰次日回复称，问过物业，有关复工申请的相关手续已发给卫红梅，是其没有提交过去，如果卫红梅要继续租，就尽快提交，按正常流程办手续，如果不想继续租，就按合同约定办。卫红梅回复称其要退租，这两天搬东西，让黄冰对外出租。此后，双方就拖欠费用、物品搬离及钥匙交还等问题进行多次沟通，但未能达成一致。2020年4月14日，黄冰微信通知卫红梅于2020年4月17日前取走房屋内全部物品，逾期不取视为放弃所有物品所有权。2020年4月17日，卫红梅至系争房屋内搬离了部分物品。再查明，2020年4月8日，黄冰与案外人签订租赁合同，将系争房屋另行出租，合同约定的交房日期为2020年4月9日，租期自2020年5月1日至2023年4月30日。庭审中，黄冰表示，其于2020年3月24日更换了系争房屋门锁，卫红梅于2020年4月17日搬离了系争房屋内其认为有价值的物品。卫红梅向本院提供视频光盘，用以证明2020年2月因疫情原因无法进入系争房屋，小区其他用户3月15日才陆续复工，3月份其要求搬离系争房屋内物品，但房东通知物业不让其进入系争房屋。黄冰针对该视频光盘表示，真实性无异议，是物业不让卫红梅进入系争房屋并非黄冰，黄冰在获悉有条件可提前复工的情况下已经第一时间通知卫红梅，不清楚卫红梅是否办理过相关复工申请手续。本案审理过程中，卫红梅曾反诉要求黄冰返还房屋内属于卫红梅的物品及退还2020年3月至4月的车位费300元，后又撤回反诉。本院认为，黄冰与卫红梅就系争房屋签订的两份租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。现黄冰要求确认该两份租赁合同于2020年4月17日解除。卫红梅对于合同解除没有异议，但认为解除时间应为2020年2月28日其通知黄冰退租当日。根据庭审查明的事实，2020年2月28日，卫红梅微信通知黄冰，因疫情期间不让复工，系争房屋无法使用，故要求退租。黄冰对于卫红梅提出退租并无异议，双方仅就欠付费用、物品搬离及钥匙返还等问题存在争议，故本院认定双方之间的租赁合同于2020年2月28日解除。鉴于2020年2月起，本市正处于新冠肺炎疫情防控的关键阶段，政府采取的相关疫情防控措施确实对承租方正常使用租赁房屋及按期支付租金造成障碍，从而影响租赁合同目的的实现，而这些防控措施原则上可理解为不可抗力，故卫红梅因疫情原因未按约支付租金及提出解除合同，不宜认定其构成违约。黄冰自认于2020年3月24日更换房屋门锁，应视为该日已收回房屋控制权，其要求卫红梅支付2020年2月1日至2020年3月24日期间的租金及使用费，本院予以支持，其主张的2020年3月25日至2020年4月17日的租金，本院不予支持。关于应付租金及使用费金额，考虑到卫红梅自2020年2月1日起实际无法正常使用系争房屋，而其庭审中表示同意将押金作为租金支付给黄冰，故本院酌情确定其支付黄冰2020年2月1日至3月24日期间的租金及使用费共计9,000元，并以押金抵扣。本院已认定卫红梅迟延支付租金及解除合同不构成违约，黄冰以此为由主张逾期付租金违约金及没收押金，本院不予支持。卫红梅同意支付2020年1-3月的电费250.35元并交还房屋钥匙及门禁卡，故本院对黄冰的该两项诉请予以支持。关于车位费，租赁期间，双方达成一致意见车位费由黄冰及卫红梅各半负担。卫红梅自认黄冰于2018年1月底即交付房屋，承租期间其支付过两年的车位费。鉴于合同约定的免租期仅为免除租金，并不包括车位费，而车位费理应自房屋交付之日起算，故本院认定卫红梅车位费交付至2020年1月底。卫红梅自2020年2月起已无法正常使用系争房屋，黄冰要求其支付2020年2-4月的车位费，本院不予支持。卫红梅庭审中自愿撤回反诉，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告黄冰与被告卫红梅就上海市宝山区罗迎路XXX弄XXX号房屋于2018年1月26日签订的《房屋租赁合同》及2019年11月10日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年2月28日解除；二、被告卫红梅于本判决生效之日起十日内，支付原告黄冰2020年2月1日至2020年3月24日的租金及使用费共计9,000元(以被告卫红梅支付的押金9,000元相抵扣，押金不再予以退还)；三、被告卫红梅于本判决生效之日起十日内，支付原告黄冰2020年1月至3月的电费250.35元；四、被告卫红梅于本判决生效之日起十日内，返还原告黄冰上述房屋的钥匙及门禁卡；五、驳回原告黄冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取445元，由原告黄冰负担420元，被告卫红梅负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二〇年七月三十日法官助理 张雨柏书 记 员 赵依梦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。