安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0881民初1273号 原告：余冬雪，男，1964年11月24日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：余川，安徽正维律师事务所律师。 被告：王永胜，男，1970年2月10日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：施杨，安徽中特律师事务所律师。 被告：方小威，男，1985年12月13日出生，汉族，住安徽省桐城市。 被告：安徽建城建工有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区临湖社区。统一社会信用代码913401001493483474（1-4）。 法定代表人：许进，该公司经理。 委托诉讼代理人：费俊勇，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱田明，安徽华人律师事务所律师。 原告余冬雪与被告王永胜、方小威、安徽建城建工有限公司（以下简称建城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余冬雪及其委托诉讼代理人余川，被告王永胜的委托诉讼代理人施杨，被告方小威，被告建城公司的委托诉讼代理人费俊勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余冬雪向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即双倍返还原告方定金200000元。2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告余冬雪经人介绍与被告王永胜及方小威相识。2018年5月22日，原告余冬雪与被告王永胜签订购房协议，约定原告余宏志购买位于桐城市金色阳光城小区9号楼2507室的房屋，价款68万元，原告交付11万元的定金。被告方小威为上述协议的履行提供担保。当日，原告余冬雪通过银行转款10万元定金至被告王永胜银行账户。此后被告王永胜一直未能按约交付房屋。原告多次与被告协商未果，为了维护自身的合法权益，特呈此状诉至贵院，请贵院判如所请。 被告王永胜在庭审中辩称：1.原告诉称事实不详细，王永胜系建城公司委托代理人，其与原告签订的房屋买卖合同系职务行为。建城公司承建安徽桐城市盛晟建设开发公司（以下简称盛晟开发公司）开发桐城市金色阳光城部分项目，答辩人为建城公司委托代理人。盛晟开发公司不能按约向建城公司支付工程款，同意以涉案工程中部分房屋抵偿工程款。答辩人代表公司出售盛晟开发公司抵偿的房屋。2018年5月22日，答辩人与原告签订了房屋买卖合同，涉案的工程监理单位员工方小威作为担保人签名，并收取了定金10万元后即转入建城公司金色阳光城项目会计徐玉敏账户。上述事实有建城公司出具的授权委托书、建城公司向盛晟开发公司出具的购房申请及其说明等为证。因盛晟开发公司擅自出售了涉案房屋且未告知建城公司，致购买合同无法履行；2.答辩人与原告之间并无房屋买卖合同关系，答辩人不承担该合同的权利和义务。涉案房屋为在建工程，个人不可能作为出售人对外出售房屋。签订合同时，答辩人已向原告作出解释，原告应知晓答辩人是代表建城公司签订合同。建城公司与盛晟开发公司达成房屋抵扣工程款协议中包含了涉案的房屋，出售房屋的主体为建城公司。答辩人收到原告定金后全额转入建城公司金色阳光城项目会计徐玉敏账户，用于工程所需，答辩人未截留购房款。综上，答辩人虽无建城公司委托出售房屋的书面委托书，但原告方也足以相信答辩人系代理建城公司签订合同，合同的主体应为建城公司。 被告方小威在庭审中辩称：被告自愿在原告与被告王永胜签订的购房协议上作为担保人签字属实。但原告给付购房款10万元是直接汇到王永胜个人账户，是用来抵偿工程款。 被告建城公司在庭审中辩称：原告与被告王永胜、方小威签订房屋买卖合同上并没有记载被告或者被告负责人签名。根据合同相对性原则，合同的当事人为原、被告王永胜及保证人方小威，被告不是购房合同的当事人，原告无权据此合同要求被告承担任何合同责任和赔偿责任；被告王永胜的陈述不属实，被告没有得到任何抵工程款的房屋，同时也没有给被告王永胜任何房屋买卖的授权，被告王永胜不构成表见代理，也不是履行职务的行为，相关责任应由其个人承担；从原告和被告方小威庭审陈述可以看出，合同是王永胜签字，其没有出售房屋的资质，款项也是王永胜个人收到，与被告无关。本案我司请求合同无效，如判决被告承担责任，应返还定金10万元。 原告为支持其诉讼请求，提供如下证据：1.原告的身份证、及被告方小威的身份证复印件，证明原、被告主体资格；2.购房协议一份、银行转账记录一份、收款凭证、POS机交易明细复印件一份，证明原告与被告王永胜签订购房2507号商品房，并支付王永胜个人账户定金10万元和1万元的事实；3.盛晟开发公司证明一份，证明被告王永胜无权处分涉案房屋。 被告王永胜为了证明的其主张，提供如下证据：1.授权委托书1份（复印件），证明建城公司向盛晟开发公司出具委托书，确认王永胜为建城公司委托代理人，就包括案涉房屋在内的桐城金色阳光城部分工程施工、现场管理等事宜与盛晟开发公司接洽。盛晟开发公司项目负责人吴仕明签字确认收到；王永胜认为自己有权代表人建城公司与原告签订房屋买卖合同；2.购房申请（原件），证明涉案房屋买卖合同签订前，即2018年5月14日，建城公司向盛晟开发公司出具了购房申请，明确了以涉案房屋在内的四套房屋抵偿工程款。盛晟开发公司项目负责人吴仕明签字同意，并同意在9、10、11、16号楼封顶节点工程款扣除；建城公司对案涉房屋享有预售权利，王永胜代表建城公司与原告签订房屋买卖合同具有事实依据；3.银行转账记录2张，证明王永胜收取原告给付10万后，已于次日将此10万元转给建城公司案涉工程项目部会计徐玉敏，并未截留房款10万元；4.2019年7月30日说明一份（原件），证明2019年7月30日，建城公司向盛晟开发公司出具说明，言明近期办理房屋抵扣工程款事宜（约10套左右），望暂留相当数量房源，盛晟开发公司的项目负责人吴仕明签字确认收到。建城公司为履行与原告签订的房屋买卖合同在与盛晟开发公司洽谈；5.情况说明、转账记录，证明4张，证明王永胜收取的10万元已经转给了涉案工程项目出纳徐玉敏，徐玉敏账户中的资金用于案涉项目；6.会计凭证（原件）若干页，证明徐玉敏系涉案工程的出纳，涉案工程所需相应开支由其支出，用于涉案工地。 被告方小威、建城公司无证据提交。 通过举证、质证，本院认证如下： 1.关于原告身份，根据房屋买卖协议签名可以确定原告的主体为余冬雪,亦可以确认王永胜为协议的相对人即被告主体身份合格。根据房屋买卖协议可以确定被告方小威保证人身份； 2.收款凭证、POS机交易记录及收条等，可以证明王永胜收到定金10万元及1万元收据抵偿购房款的事实（盛晟开发公司已返还原告）。 3.关于购房协议真实性及被告方小威为保证人，各方无异议，可以予以认定，被告王永胜与原告签订购房协议是代表建城公司签订，不代表其个人。王永胜提供了2018年5月14日建城公司致函盛晟开发公司“购房申请”函，函件明确涉案房屋2507室在内等4套房子拟向盛晟公司购买；2019年7月30日该公司再次向盛晟开发公司提交“说明”，明确其需要预留10套房屋抵扣工程款；王永胜获得定金10万元支付给徐玉敏，从徐玉敏个人银行流水、记账凭证及证明足以证明徐玉敏为建城公司出纳，10万元被建城公司使用。被告建城公司认为授权委托书未授权王永胜从事房屋买卖，但上述事实是王永胜已实施，公司已获益。原告有理由相信王永胜具有代理权。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年5月4日，原告余冬雪拟购买桐城市金色阳光城小区1号楼701室商品房即向盛晟开发公司支付定金10000元。同年5月22日，原告余冬雪经方小威介绍与被告王永胜相识，被告王永胜持建城公司的“购房申请”函与原告余冬雪签订《购房协议》一份，约定被告将桐城市金色阳光城小区建筑面积为115.58平方米的9号楼2507室出售给原告，单价6247元，总价款722028元，优惠后给付68万元。付款方式签订协议时原告给付被告定金11万元。房屋封顶后，原告支付首付款，余款被告帮助原告办理银行贷款按揭手续。被告方小威作为保证人在购房协议上签名。协议签订后即同日原告从银行账户（农行62×××11）支付10万元至王永胜个人银行账户（62×××95）,被告王永胜收取了原告支付给盛晟开发公司的10000元的定金单。同月23日、24日，被告王永胜分别转入49900元、50000元至建城公司金色阳光城项目出纳徐玉敏银行账户，用于该项目支出。 另查：桐城市金色阳光城商品房开发和销售由盛晟开发公司经营。该公司委托建城公司负责商品房工程建设，建城公司授权被告王永胜就金色阳光城（1号楼、9-11号楼、16号楼及A、C、D、E区商业）施工总承包工程施工现场管理等相关事宜与盛晟开发公司接洽，但无签约权。对于甲乙双方经济往来、签约等事宜必须有我司盖章确认，否则无效。 本院认为，本案有以下争议问题。 一、被告王永胜与原告余冬雪签订的桐城市金色阳光小区2507室商品房购房协议是个人行为，还是建城公司的行为问题？ 王永胜与原告签订协议是代表建城公司行为。被告王永胜是建城公司在桐城市金色阳光城建设工地项目负责人。2018年5月22日，王永胜持建城公司于同年5月14日致盛晟开发公司“购房申请”函与原告签订购房协议，该“购房申请”函陈述建城公司需要在盛晟开发公司开发金色阳光城9号楼购买4套商品房，函件记载房号、面积、单价、优惠比例、总价款，并明确在9号楼至11号楼、16号楼封顶时抵偿工程款予以扣除、派人办理购房相关手续。原告所购买的2507室商品房亦记载在“购房申请”函内，此项目工程监理人即被告方小威保证，对其足以相信被告王永胜代表建城公司获得优惠价的2507室商品房，其前期在盛晟开发公司预付定金1万元预订的1号楼701室主动放弃也佐证对王永胜信用程度。直至2019年7月30日，建城公司再次致函盛晟开发公司要求预留金色阳光城房屋10套抵偿工程款，派人落实相关手续。被告王永胜亦认为建城公司会获得商品房购买权利，原告购买的2507室购房协议会得到履行。 王永胜未截留原告定金10万元。王永胜收取定金后及时支付建城公司项目出纳徐玉敏账户，足以证明其代表建城公司。王永胜是建城公司金色阳光城工程项目负责人，其应知道自己和建城公司无出售商品房的资格，但建城公司承建盛晟开发公司商品房项目，帮助该公司出售商品房早日获得工程款，也是在考虑建城公司利益，同时为购房者获得更多的利益，与原告签订购房协议是善意的行为。被告王永胜获得定金10万元后，及时通过银行支付至徐玉敏账户。徐玉敏提供个人银行（肥东农商行62177883725********）流水记载多项支付金色阳光城项目农民工资支付明细和建城公司大额入账款、徐玉敏的证词，项目记账凭证可以认定徐玉敏为建城公司的出纳。徐玉敏证词也陈述此10万元支付了现场管理人员的管理费及9号楼木工突击队工资。王永胜将原告的保证金10万元支付给徐玉敏账户即视为支付了建城公司。 二、原告余冬雪与被告王永胜及保证人签订购房协议效力如何？ 王永胜代表建城公司与原告签订的购房协议，因王永胜或者建城公司不是销售主体，该协议无效。商品房销售应当获得商品房销售资格。建城公司是金色阳光城工程项目建设单位，负责商品房工程建设，但无权对外出售商品房。王永胜是金色阳光城项目的负责人，为了建城公司早日获得工程款，与原告签订购房协议，其本人亦应当知道不是自己在销售商品房。王永胜代表建城公司仅仅是原告从盛晟公司购买商品房的中介，原告是为了获得房屋所有权，王永胜或者建城公司是为了获得在建工程的工程款，双方意思表达不一致。 三、原告给付的10万元定金，如何返还问题，原告损失如何赔偿问题？ 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；---有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”。涉案的购房协议为无效协议。被告建城公司获得原告的定金10万元，被告建城公司应当予以返还，并承担此款收到之日起至还款之日止同期银行贷款利息。该购房协议无效，原告、王永胜、建城公司及保证人方小威均知道出售房屋的主体不当，均有过错，根据其过错大小应当承担各自民事责任。因原告未提供依照购房协议不能达到购房目的造成损失的证据，其要求赔偿损失，本院不予支持。 综上所述，被告王永胜代表被告建城公司与原告余冬雪于2018年5月22日签订的“购房协议”是无效协议，原告要求被告王永胜、建城公司返还定金20万元，无事实和法律依据，本院不予支持。因被告建城公司取得原告房屋定金10万元无事实和法律依据，应当予以返还，并按照规定承担相应的利息损失。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告安徽建城建工有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告余冬雪购房款100000元及利息（自2018年5月23日起至款清之日止，利率自2018年5月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取2150元，原告负担800元，被告安徽建城建工有限公司负担1350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  徐向军 二〇二〇年七月三日 书记员  曹 红 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。