河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1627号上诉人（原审原告）：李振栋，男，1956年12月12日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：周晓宇，女，1968年12月26日出生，汉族，住址同上，系李振栋妻子。委托诉讼代理人：雷芹芹，河南文赢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马宁，女，1985年3月13日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被上诉人（原审被告）：余书钰，男，1981年11月18日出生，汉族，住河南省潢川县。原审第三人：信阳市浉河区明仁眼镜有限公司，住所地信阳市浉河区中山大街**。负责人：郭华玉，公司经理。委托诉讼代理人：杜华丛，系该公司员工。上诉人李振栋因与被上诉人马宁、余书钰及原审第三人信阳市浉河区明仁眼镜有限公司租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初7069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李振栋的委托诉讼代理人周晓宇、雷芹芹，被上诉人马宁、余书钰，原审第三人信阳市浉河区明仁眼镜有限公司负责人郭华玉及其委托诉讼代理人杜华丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李振栋上诉请求：1、撤销浉河区人民法院（2019）豫1502民初7069号民事判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人违反合同约定，未经上诉人同意将其承租的房屋转租给第三人信阳市浉河区明仁眼镜有限公司使用，被上诉人的行为构成擅自转租，一审法院既已查明违法转租的事实，就应当按照查明的事实依法判决解除合同。因此，一审判决认定属于适用法律错误，二审应当予以撤销并依法改判。二、一审法院认为上诉人接受被上诉人延迟交付的2017年、2018年的房租是同意合同继续履行，不构成合同解除条件，一审对该部分事实认定不清，适用法律错误。按照一审法院的逻辑认为，在合同约定的履行期限届满后，不管多长时间，只要是被上诉人支付了租金，那就不构成违约，这显然是不符合合同约定，也违背法律的。三、一审法院认为2019年租金被上诉人已按约定向上诉人支付，属于事实认定不清。本案事实是上诉人未收到被上诉人打入的2019年租金，被上诉人的该行为已经构成根本性违约，上诉人依法有权据此行使合同解除权。四、上诉人根据合同及法律的规定，行使合同解除权，依法向被上诉人下达了《解除合同通知》，双方签订的《房屋使用合同》已经依法予以解除。在双方签订的合同已经被上诉人依法解除的情况下，原审法院应当支持上诉人的诉讼请求，因此原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以改判。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判并支持上诉人的上诉请求，依法维护上诉人的合法权益。被上诉人马宁、余书钰共同辩称，1、关于转租问题，答辩人于2O16年8月6日与郭华玉签订了房屋租赁合同，约定租赁一楼一部分，距今已近4年的时间。期间，李浚玮、李振栋均有来过信阳市该租赁房屋并与郭华玉有沟通交流。根据最高人民法院的司法解释，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”2O16年8月答辩人将一楼三分之一位置租赁给郭华玉，占整栋楼的十分之一不到，并不能构成根本性违约。次承租人郭华玉从事经营眼镜销售，无论从提升房屋外观或保护房屋结构上均有益处，也从一定程度上维护了合同的稳定性。鼓励善意交易，维护合同稳定性也是合同法的宗旨所在。2、延迟支付问题，答辩人在2017年、2018年租金虽有延迟交付现象，但上诉人在收租金时并未提出异议。2019年租金缴纳前，由于被答辩人一直没有及时更改收款人，故答辩人按照合同约定的时间向双方约定的收款人和收款账号支付租金并没有过错。综上所述，上诉人起诉答辩人拖欠房租及违约的理由不成立，一审法院认定事实清晰，适用法律准确。为维护答辩人自身合法权益，恳请贵院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。第三人信阳市浉河区明仁眼镜有限公司辩称，出租人的受托人李浚玮于2017年先后两次到郭华玉经营的眼镜店，郭华玉还通过微信多次与李浚玮联系索要房产证复印件的事实，证明李浚玮知道房屋转租的客观事实。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条的规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。上诉人于2019年10月21日才起诉到法院，早已超过六个月的异议期。所以，李振栋以承租人余书钰、马宁未经其同意擅自转租为由要求解除房屋使用合同不能成立。次承租人与承租人签订的转租协议真实、合法、有效，答辩人要求继续履行合同。李振栋向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除原被告于2016年8月1日签订的《房屋使用合同》，被告将信阳市老城区中山街186号，整栋1至7层房屋腾退后交还原告；2、请求法院依法判令被告按照每月2万元的标准支付从2019年9月1日起至实际交还房屋之日止的违约金；3、请求法院依法判令被告按照每月21000元（250000元除以12个月）的标准支付从2019年9月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费；4、本案诉讼费、律师费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月1日，李浚玮（甲方）与余书钰、马宁签订《房屋使用合同》一份，合同主要内容为：“第一条租赁所在地，信阳市浉河区老城区中山街186号，整栋一至七层楼；第二条租赁期限十年：从2016年10月1日起计至2027年9月30日止；第三条，第一、第二年租金20万元，第三年至第十年租金25万元，每年8月31日前缴付下一年度租金；第五条第4款，乙方不得将本合同（包含附件），作为标的物之主体或其它附加条件，用于出租，转让或其它任何形式交付第三方使用；房费转入李浚玮账户；《房屋租赁合同》签订后，原告按约定将房屋交付给了被告使用。被告2016年租金当天支付（付李浚玮），2017年10月24日支付第二年租金（付李浚玮），2018年9月8日支付第三年租金（付李振栋），2019年8月31日，9月3日，9月20日，10月17日，马宁将第四年租金四次转至李浚玮账户，对方拒收均被退回。2016年8月6日余书钰（甲方）与郭华玉（乙方）签订《租赁合同》一份，余书钰将租赁房屋壹楼有偿租赁给乙方作为商业使用，2016年10月1日至2026年10月1日止。2016年9月10日，李振栋出具委托书一份，内容为：本人李振栋委托侄儿李浚玮代为出租河南信阳市中山路186号七层电梯楼整栋事宜，空口无凭，特立此书。另查明，在本案诉讼过程中，原告李振栋以被告擅自转租为由要求追加信阳市浉河区明仁眼镜有限公司为本案第三人。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益应受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。关于本案争议焦点，第一、被告2017、2018年租金虽有延迟交付现象，原告当时并未提出解除合同，租金均已接受，合同继续履行，不能视为解除条件，2019年租金被告已按约定向原告支付，原告拒收亦不能视为被告违约。第二、被告是否构成擅自转租，庭审中，被告及第三人提交微信记录及店员证明不能证明转租一楼原告方是知道的，构成了擅自转租，但被告租赁原告房屋是整栋楼房一至七层，被告转租的仅为一层并不能构成根本性违约，且第三人从2016年已经在此经营，被告签订整栋租赁房屋目的也是以经营为目的，被告转租行为亦并非恶意违约，鼓励交易行为，维护合同的稳定性，是合同法宗旨所在，故原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。但被告应支付2019年度租房租赁费25万元。判决：一、被告马宁、余书钰于本判决生效之日起十五日内向原告李振栋支付第四年度（2019年-2020年）房屋租赁费25万元；二、驳回原告李振栋的其他诉讼请求。本案案件受理费5665元，减半收取2832.5，由原告李振栋负担307.5元，被告马宁、余书钰负担2525元。二审期间当事人没有提供新证据，二审查明的其他事实与一审法院查明的基本事实相同。本院认为，双方争议的焦点是，一、被上诉人是否存在转租、延付支付租金的行为，该行为是否违反法律规定；二、双方签订的合同是否应予解除。关于延付支付租金问题，根据双方合同约定，每年8月31日前缴付下一年度租金，2017年10月24日支付第二年租金（付李浚玮），2018年9月8日支付第三年租金（付李振栋）。延付租金的原因是双方签订合同时约定的付款人是李浚玮及李提供的账号，第二次付款时，上诉人要求被上诉人付给其本人，不再付给李浚玮及李提供的账号，因上诉人变更了合同约定的付款人和付款账号，被上诉人就更改合同付款信息与上诉人交涉，双方为此在微信中反复协商，故延误了付款时间。况且事后上诉人仍然予以收款并未提出异议，对于第二次、第三次被上诉人延期支付租金的事实双方均有过错，上诉人的此上诉理由本院不予支持。关于转租问题，涉案房屋共七层，被上诉人只是将整栋房屋的一层转租给本案第三人经营眼镜店，系部分转租。被上诉人及第三人提交的微信记录及店员的书面证言不能证明转租一楼上诉人方是知道的，上诉人认为被上诉人系擅自转租，但是该行为对房屋结构及使用并无影响，既没有损害上诉人的既得利益，也没有导致合同目的不能实现，尚不构成根本违约，不具备解除合同的实质性要件。为维护合同的稳定性，鼓励积极的交易行为，故对上诉人此上诉理由本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5665元，由李振栋负担。本判决为终审判决。审判长  刘辉审判员  张勇审判员  李敏二〇二〇年七月十五日法官助理王春丽书记员刘晓慧