文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初1324号原告：胡星，女，1991年11月14日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：杨永安、谈邦应，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。被告：韩仁容，女，1963年11月26日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：林文寿，重庆市南川区蓝天法律服务所法律工作者。原告胡星与被告韩仁容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法由审判员袁经盛独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡星及其委托诉讼代理人杨永安、谈邦应、被告韩仁容的委托诉讼代理人林文寿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡星诉称，原告于2010年6月4日按揭（按揭20年）购买南川区XXX街道办事处XXX街XXXX幢X-X/X-X号房屋一套，面积109.4平米。2012年1月13日原告将该房以475890元的价格卖给被告，其中被告支付该房现金260411元，银行按揭215479元由被告仍按原告的按揭付款方式向银行支付按揭款，双方签订的房屋买卖合同的备注中特别约定“乙方在按甲方的按揭不能给甲方造成不良记录，若造成一次赔偿甲方违约金2000元，三次以上按照总房款的20%赔偿甲方”，房屋买卖合同通过重庆南川公证处公证。被告在支付银行按揭款时多次未按时交款。2017年原告到重庆购买房屋，因在南川购买金易城市之光房屋的按揭款未按时支付，造成原告征信逾期多次无法按揭购房。原告的征信严重受损是被告违反合同约定造成，为此被告应当按照合同约定承担违约责任。现请求依法判令被告支付违约金95178元给原告，本案诉讼费用由被告韩仁容承担。被告韩仁容辩称，一、原告有违反个人购房贷款合同条款关于未经贷款人（银行）书面同意，借款人（胡星）不得对该商品房进行全部和部分转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建等规定，所以原告将该商品房在按揭期间转让给被告是有重大过错，属禁止转让物。二、被告第一次延迟付款（也就是违约）后，原告没有采取适当措施防止损失的扩大，原告不得将扩大的损失部分要求被告赔偿。按照中国银行商品房按揭贷款催收的规定，贷款到期前银行有短信提示，逾期还款10日银行有电话催收，逾期一个月，银行将派人上门催收。中国银行南川支行已经按照上述规定履行了义务和服务，而原告在明知被告违约，有可能影响其征信的情形下，没有尽到告知被告及时充盈打款情形下，原告可以采取以下三个适当的措施防止损失的扩大：一是可以采取自己向按揭的银行卡充盈，减少征信影响次数；二是根据银行的短信提示及时告知被告及时充盈还款减少征信影响次数；三是原告在2015年5月被告第一次忘记充盈还款，原告明知第一次征信受到影响后，就应按照《房屋买卖合同》的约定，及时主张或者书面要求被告赔偿违约金以达到教育、警示原告的目的，减少损失的发生，避免影响征信次数。然而，原告并没有采取任何一种措施，防止征信次数增多，防止损失扩大。明知被告违约而置若罔闻，任由原告的违约次数达到3次以上，原告是利用合同条款以达到要求被告支付违约金95178元的目的，由此原告的行为违反了合同法第119条的规定（减损原则）。因此对于由此扩大的损失部分，原告不得要求被告赔偿。被告只承担两次违约产生的违约金。三、被告多次要求原告将其与银行绑定的手机信息更换至被告名下，但是原告始终没有办理，致使被告无法及时了解每期的还款数额及扣款时间，也是导致原告偿还银行房屋按揭款延迟违约的情形之一，也是应该由原告承担相应责任的情形，合同也没有约定原告将银行卡交被告之手。四、原告所称因被告的违约致使其在2017年到重庆购房未成，没有任何证据证明原告到重庆购买过商品房，至于因被告违约而导致原告征信受到影响的程度，延期充盈还款对征信是没有影响的。综上所述，依照我国合同法第119条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第29条的规定，请求人民法院以事实为依据，考虑到原、被告之间的过错责任，按实际损失为基础，兼顾合同履行的情况等因素作出公平判决。经审理查明，2010年6月4日，胡星向重庆金易房地产开发（集团）有限公司购买了位于重庆市南川区XXX街道办事处XXX街XX号XXXX幢X-X/X-X号的房屋，总成交价为316216元，胡星首付房款96216元，余款220000元向银行申请二十年的贷款。后胡星向中国银行重庆市分行办理了个人住房商业贷款220000元，贷款期限从2011年5月24日至2031年5月24日。2012年1月13日，胡星作为售房人的甲方与韩仁容作为购房人的乙方、陈晓芬作为中介方的丙方签订了《房屋买卖合同》，该合同主要约定：甲方自愿将位于重庆市南川区XXX街道办事处XXX街XX号XXXX幢X-X/X-X号的房屋出售给乙方，房屋建筑面积约为109.4㎡，房屋成交价格为4350元/㎡；乙方于2012年1月13日交购房款260411元给甲方；乙方购买甲方的房屋以接甲方的按揭付款方式，银行贷款余额215479元整，乙方支付甲方房款260411元整；备注甲方自愿将该房屋以公证的方式出售给乙方，同时包含该房的大修基金、契税及该房的一切费用。乙方在公证时甲方无条件提供该房屋的一切手续证件配合乙方公证，甲方收到乙方的房款后一天内交房给乙方，同时不管市场价格涨跌，甲方无权干涉；乙方在接甲方的按揭不能给甲方造成不良记录，若造成一次赔偿甲方违约金2000元，三次以上按照总房款的20%赔偿甲方。胡星的个人信用报告显示其在中国银行重庆市分行的案涉房屋按揭贷款在2012年6月至2020年1月期间共计逾期偿还11次，分别为：2013年7月逾期还款1161元、2013年10月逾期还款1245元、2014年4月逾期还款921元、2014年8月逾期还款1164元、2015年1月逾期还款1066元、2015年5月逾期还款920元、2016年8月逾期还款1089元、2016年10月逾期还款716元、2016年12月逾期还款1043元、2017年3月逾期还款791元、2017年4月逾期还款1204元。另查明，2020年6月22日，中国银行股份有限公司重庆南川支对本院要求其提供“胡星在2011年用重庆市南川区XXXXX幢X-X/X-X号房屋向你行抵押贷款后，在胡星没有按时偿还房屋贷款的情况下，你行向胡星催缴房屋贷款的相关材料”的调查令回复称：1、我行在与借款人胡星的《个人购房贷款合同》（2011年渝川个字第1902号）第3页第六条贷款的偿还2中约定借贷人应自发放贷款的次月开始按月还款，还款期共240期，约定还款日为每月5日。客户应按合同约定时间，按时自行履行还款义务。我行短信通知还款，只是我行的增值服务，非我行义务。我行有权拒绝对外提供服务内容。2、借款人胡星在我行预留联系电话XXXXX****X，拨打提示“空号”，未在我行及时变更，我行无法联系。根据贷款合同通用条款第六条其他约定，如借款人通讯及联系方式发生变更时，应立即通知贷款人，否则引起的相关经济和法律责任由借款人承担。同时该回复函还附有胡星的《个人购房贷款合同》（2011年渝川个字第1902号）一份。在庭审过程中，胡星举示了案涉房屋贷款的还款账号在2015年2月27日至2020年2月27日的中国银行交易流水明细清单，该清单载明案涉房屋的贷款还款日期每月的5日；在此期间案涉房屋贷款逾期还款情况为：2015年5月5日贷款还款641元、余额为0元、5月11日ATM存款2000元、5月11日贷款还款921.16元、余额为1078.84元；2016年8月5日贷款还款323.98元、余额为0元、8月15日ATM存款1600元、8月15日贷款还款1090.98元、余额为509.02元；2016年10月5日贷款还款696.49元、余额为0元、10月9日ATM存款1500元、10月9日贷款还款716.89元、余额为783.11元；2016年12月5日贷款还款370.25元、余额为0元、12月6日ATM存款1500元、12月6日贷款还款1042.8元、余额为457.2元；2017年3月5日贷款还款621.93元、余额为0元、3月8日ATM存款1500元、3月8日ATM取款500元、3月8日贷款还款791.38元、余额为208.62元；2017年4月5日贷款还款209.03元、余额为0元、4月10日ATM存款2600元、4月10日贷款还款1204.93元、余额为1395.07元。还举示了其在2017年2月16日与重庆金唐房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、其在2019年7月5日与重庆农村商业银行九龙坡支行签订《个人贷款合同》及重庆农村商业银行对私客户账户明细，拟证明因韩仁容多次逾期偿还案涉房屋贷款致使其征信受到影响不能办理按揭贷款，只能向朋友借钱全款购买了位于重庆市渝北区红黄路121号紫荆商业广场二期3幢23-9的房屋，后用该房屋进行抵押贷款偿还了向朋友的借款并支付了相应的利息，这是韩仁容多次逾期偿还案涉房屋贷款给胡星造成的损失。上述事实，有原告的陈述和被告的辩解，以及原告提交的重庆市商品房买卖合同二份、房屋买卖合同、个人信用报告、中国银行交易流水明细清单、个人贷款合同及重庆农村商业银行对私客户账户明细，被告提交的中国银行南川支行法院调查令回复函、个人购房贷款合同等证据在案佐证，足以认定。本院认为，案涉房屋买卖合同是原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。对于韩仁容提出其不清楚案涉房屋贷款每期的还款数额及扣款时间的辩解意见，从案涉房屋买卖合同明确约定有“乙方（即韩仁容）购买甲方（即胡星）的房屋以接甲方的按揭付款方式，银行贷款余额215479元整，乙方支付甲方房款260411元整”和“乙方在接甲方的按揭不能给甲方造成不良记录”来看，胡星不可能不将案涉房屋贷款每期的还款数额及扣款时间告知韩仁容，再结合韩仁容在2012年至2020年2月期间履行偿还案涉房屋贷款的过程中大部分时间是按时足额偿还了贷款来看，韩仁容是明知案涉房屋贷款每期的还款数额及扣款时间的，该辩解意见本院依法不予采纳。对于韩仁容提出在其没有及时还款的情形下胡星未采取适当措施致使损失扩大存在过错的辩解意见，首先从2015年2月27日至2020年2月27日期间案涉房屋贷款逾期还款情况来看，在案涉房屋贷款逾期偿还后，韩仁容均在逾期当月进行了足额偿还，其是明知自己未及时还款；其次从中国银行南川支行对本院调查令的回复和其与胡星签订的《个人购房贷款合同》来看，贷款人如未按时还款，银行并未有通知贷款人还款的义务，韩仁容也没有举证证明其逾期还款后胡星及时知晓了该情况，故在胡星未能及时知晓韩仁容逾期还款的情形下，韩仁容提出胡星未采取适当措施致使损失扩大存在过错的辩解意见，本院依法不予采纳。对于胡星要求韩仁容支付违约金95178元的诉讼请求，由于双方在案涉房屋买卖合同明确约定有“乙方（即韩仁容）在接甲方（即胡星）的按揭不能给甲方造成不良记录，若造成一次赔偿甲方违约金2000元，三次以上按照总房款的20%赔偿甲方”，而韩仁容在偿还案涉房屋贷款期间逾期还款达11次，并在胡星的个人信用报告上给其造成了不良记录，该行为已违反了前述约定，案涉房屋的总房款为475890元，该房款的20%即为95178元，故该诉讼请求符合双方的约定和法律的规定，本院依法予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：由被告韩仁容在本判决生效后立即向原告胡星支付违约金95178元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1090元（原告胡星已预交），由被告韩仁容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  袁经盛二〇二〇年七月三十日书记员  王 琳