江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初1546号原告：王建国，男，汉族，1978年10月6日生。委托诉讼代理人：伍颖，江苏华旦律师事务所律师。被告：王伟，男，汉族，1982年5月27日生。委托诉讼代理人：高轲云，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐益涛，江苏三法律师事务所实习律师。原告王建国与被告王伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建国及其委托诉讼代理人伍颖，被告王伟及其委托诉讼代理人高轲云、唐益涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建国向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《租房合同》于1月16日解除；2、判令被告返还租金16386元；3、判令被告赔偿原告装修损失、营业损失、人员工资合计175260.8元；4、判令被告支付原告公证费1000元。事实和理由：原告因经营需要，于2019年3月1日与被告签订了《租房合同》，合同约定原告租借被告位于南京市江宁区房屋（简称案涉房屋）经营“爱秦食客”餐饮店，租期一年，自2019年3月1日至2020年2月28日止，房屋年租金为5万元。合同签订后，原告履行了合同义务。2019年11月3日，“爱秦食客”餐饮店被社区停电，导致原告无法正常经营。原告与被告联系合同继续履行问题，被告迟迟未能解决供电问题，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。被告王伟辩称：1、《租房合同》系原告违约在先，原告无权解除合同，且目前已实际履行终止，双方签订《租房合同》前，原告即已经明知为南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会（简称中前社区）提供供餐服务是履行《租房合同》的必要条件，自2019年3月初至6月底，原告确实是这么做的，然而自2019年7月份起原告便不再向中前社区提供供餐服务，中前社区工作人员和被告多次要求原告恢复提供送餐服务，并提醒原告如不恢复服务将会停止案涉房屋的电力供应直至原告恢复送餐服务，原告未予理睬，在原告违约在先的情况下，中前社区对案涉房屋停止供电，后原告依旧不同意恢复送餐服务，而是继续占有使用涉案房屋，因此《租房合同》已于2020年2月28日实际履行终止，后原告依旧占用案涉房屋拒不归还；2、《租房合同》系原告违约在先，合同已经实际履行完毕，原告主张被告返还租金无事实及法律依据，后原告仍旧占有案涉房屋，被告有权另案主张原告支付案涉房屋的占有使用费，即使被告应当返还原告租金，由于《租房合同》签订时原告履行租金支付义务的方式为购买机油，因此原告主张返还租金的方式也只能以机油这样的种类物来返还，而不能主张被告返还人民币；3、原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求无事实及法律依据，原告提供的绝大部分证据损失不属于案涉房屋装修费用，一小部分损失即使属于装修费用，也不应由被告承担，原告在关于装修损失部分提交的证据中，绝大部分如酒杯、分酒器、碗筷、炉子、煮面桶、蒸饭箱、果汁机、开水器等都不属于案涉房屋的装修费用，而是原告可以随时带走的物品，赵云飞出具的收条是原告单方提供，且未提供相应支付凭证，即使该笔费用真实，该收条所提到的雨棚改造、电路维修、木工工资等费用均是原告为了更好经营而支付的额外费用，是改造费用，不属于必要的装修费用，即使该笔费用属于装修费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，原告在事先不履行为中前社区供餐义务的情况下已经构成承租人违约，即使存在少许装饰装修残值损失，也应由原告自行承担；4、原告未证明其存在实际经营损失，且《租房合同》系原告违约在先，营业损失应由原告自行承担，原告提供的证据难以证明其实际营业损失，该组证据大部分是其单方制作的加班单、点菜单、菜单等，少数转账记录即使真实也只能证明原告有收到相关转账，并不能证明相关转账为案涉房屋营业所得，更无法证明相关转账即为原告扣除一切成本后的经营利润，营业收入为原告主张的间接损失，若原告继续经营案涉房屋，原告也未必会有这份经营收益。要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋系中前社区所有。2018年8月30日，案外人任建兴（转让方、甲方）与被告王伟（受让方、乙方）签订《快餐店经营转让合作协议》一份，约定：甲方将在案涉房屋经营的爱秦食客餐厅转让给乙方，转让价格为5万元，乙方要履行甲方之前在中前社区所要履行的义务，每年向餐厅附近小区有助餐需求的老人提供低于市场价的助餐、送餐服务，满足附近老人的助餐需求，接受中前社区对老人助餐这一块服务内容的监督检查，同时享受街道社区对老人助餐服务的补贴，乙方无故非不可抗因素停止履行之前甲方所要履行的义务，甲方有权要求乙方继续履行，乙方拒不履行的，甲方可无偿收回餐厅。2019年2月，原告王建国与被告王伟就案涉房屋爱秦食客餐厅转让事宜进行了协商，王伟同意将该餐厅转让给王建国经营。因王建国擅自将餐厅门头更换为“徐州羊肉汤面馆”，中前社区对案涉房屋采取断电措施予以警告。王建国要求王伟与中前社区协商恢复案涉房屋的供电，王伟于2019年2月26日通过微信告知王建国如果要在案涉房屋内经营餐饮业务，必须满足以下两个条件，第一是在周一至周五向中前社区供餐，第二是餐厅供餐门头不能更换，否则将不能在案涉房屋内经营餐饮业务，王建国表示同意并将餐厅门头重新恢复为“爱秦食客”，门头上还以小字注明“徐州羊肉汤面馆、东山街道中前社区便民（助餐）中心”。王建国恢复餐厅门头后，中前社区恢复对案涉房屋的供电。2019年3月1日，王建国（乙方、承租人）与王伟（甲方、出租人）签订《租房合同》一份，约定：乙方租借甲方案涉房屋，期限一年，自2019年3月1日起至2020年2月28日止，期满后无条件搬出同时交清乙方应承担的费用，完好地交还甲方提供使用的物品，同时甲方退还居住使用押金给乙方；乙方在签订本合同时，须提供有效证件（复印件），应预付押金0元；房屋每月的租金总计为4166元，租金总额为5万元，同时，甲方出具收据凭证给乙方；租赁期间，甲方在出租期未满而停租，应赔偿乙方一个月房租金，乙方在承租期未满而退租，应赔偿甲方一个月房租金，甲乙双方提前一个月通知对方协商解除合同的不作违约，不可抗拒因素不做违约；在租期内甲乙双方共同遵守本合同，任何一方擅自中途终止本合同，或任何一方违反本合同的条例，造成对方损失，必须赔偿对方有关的直接损失，直至请求法律保护。合同签订后，王伟向王建国交付了案涉房屋，王建国向王伟交付了60桶汽车机油作为租金，王伟为此向王建国出具收据一份，载明：2019年3月13日收到王建国转来王伟华汽动力换油中心的货款47700元。2019年7月前，王建国一直按约以10元/份的价格向中前社区辖区内老人提供助餐服务，但自2019年7月起王建国以利润不高为由停止向中前社区辖区内老人提供助餐服务，中前社区工作人员多次要求王建国整改恢复供餐，但王建国均未予理会，中前社区告知王建国如不恢复供餐将停止对案涉房屋的电力供应。因王建国迟迟不恢复供餐，中前社区于2019年11月3日停止对案涉房屋供电。2019年11月12日，王建国委托南京市秦淮公证处对案涉房屋现状进行了拍照、摄像并制作了光盘，王建国为此支付公证费1000元。2020年1月10日，王建国通过江苏华旦律师事务所向王伟发出《律师函》一份，要求解除双方签订的《租房合同》、王伟返还租金16664元、赔偿装修损失、营业损失、购置设备损失等23万元。王伟对此明确表示拒绝，王建国于2020年2月20日诉至本院。庭审中，原告王建国提交了案外人赵云飞出具的收条一份，用于证明其就案涉房屋进行雨棚改造、电路维修支付8900元；提交了微信转账记录和《列卡广告科技服务单》各一份，用于证明其就案涉房屋门头装修花费7400元；提交了收据一份，用以证明其就案涉房屋排风系统支付5200元。被告王伟的质证意见为：对上述证据的真实性、关联性均不予认可，赵云飞的收据无法确认系用于案涉房屋，该收据里面提到的电路维修、雨棚改造不属于装修，是一种整改，其并不从中获益，原告装修门头是必要的花费，也不给其带来任何收益，排风系统应该也是可以拆卸的，原告可以自行带走。庭审中，原告王建国提交交班单一份、江苏恒霆建设有限公司转账明细清单一份、说明一份，网上电子回单一份、交通银行网银转账记录一份，发票7张、魏东向原告网银转账明细清单一份、网上电子回单一份、点菜单32张，用以证明因被告王伟的违约行为导致原告产生了自2019年11月3日起至2020年1月31日的营业损失109958.8元。被告王伟的质证意见为：对交班单的真实性、关联性不予认可，交办单显示交班时间是2019年12月13日，其中可能包含向中前社区供餐的收入，无法证明为原告的利润损失，对江苏恒霆建设有限公司的相关证据的真实性、关联性不予认可，转账均发生在2019年11月28日，但从证据上无法看出与案涉房屋经营有直接关联，魏东的点菜单人均消费为300元，没有明细，且存在非法食用野生动物的情况，其不予认可，被告的点菜单其予以认可，但价格都在100元之内，均为羊肉汤面的价格，此外需要向法院说明的是原告在经营案涉房屋期间水电费均未交纳。庭审中，原告王建国还提交了设备购买付款凭证一组，用以证明其为经营餐厅购买了29302元的设备；提交了微信聊天记录、转账记录一份，用以证明其发放了爱秦食客餐厅2019年11月的人员工资13500元。被告王伟的质证意见为：对上述证据的真实性、关联性均不予认可，原告可以自行带走购买的设备，原告也无法证明与该部分人员存在劳动关系。庭审中，原告王建国陈述其停止供餐是征得被告王伟同意的，王伟对此予以否认，王伟为此提交了双方的微信聊天记录用以证明王建国是认为在案涉房屋内经营爱秦食客餐厅没有赚到多少钱，所以不想再向中前社区提供助餐服务。王建国未提供相关证据证明其停止供餐已经征得王伟同意。王建国认可截止至2020年7月2日尚未将案涉房屋返还给王伟，案涉房屋内尚有大量设备，法院责令王建国于当日清空案涉房屋并返还给王伟。本院认为：原告王建国与被告王伟签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案中，王伟将案涉房屋交给王建国经营餐饮的前提条件为王建国不允许更换餐厅门头、必须为中前社区提供助餐服务，王建国在2019年2月擅自更换餐厅门头已经遭到中前社区停电警告，王建国也自愿将餐厅门头更换为“爱秦食客”，同时门头上注明了“东山街道中前社区便民（助餐）中心”的字样，可见王建国对应当向中前社区提供助餐服务是明知的，王建国承诺不更换餐厅门头、向中前社区提供助餐服务系《租房合同》的组成部分，也是王建国应当履行的合同义务。王建国在2019年7月前一直以10元/份的标准向中前社区提供助餐服务，但自2019年7月后因利润较低停止供餐，王建国构成违约。在王建国违约的情况下，中前社区多次要求王建国恢复供餐，王建国拒绝恢复供餐，中前社区因此于2019年11月3日停止对案涉房屋供电，王建国虽然停止经营但一直未将案涉房屋返还给王伟，直至2020年7月2日经法院协调才将案涉房屋返还给王伟。王建国违约在先且在其停止经营后也未将案涉房屋返还给王伟，而王伟在履行《租房合同》中并无违约行为，王建国无权要求解除《租房合同》，也无权要求王伟向其返还占有案涉房屋期间的租金。王建国要求解除合同、王伟向其返还租金的诉讼请求，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。王建国在租赁期限届满前未将案涉房屋返还给王伟，现《租房合同》约定的租赁期限已经届满，合同已经履行完毕，王建国要求王伟赔偿其装修损失的诉讼请求，本院不予支持。王建国违约在先，中前社区在向王建国多次警告无果的情况下暂停对案涉房屋的供电系督促王建国履约的行为，王建国不仅不同意按约向中前社区提供助餐服务，反而以停止经营的方式予以处理，王建国因此产生的经营损失、人员工资系其自行扩大的损失。王建国要求王伟赔偿其经营损失、人员公司的诉讼请求，本院不予支持。王建国在构成违约的情况下，因证据保全向公证机构支付的公证费，应当由王建国自行承担。王建国要求王伟支付公证费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告王建国的诉讼请求。本案应收案件受理费3648元、财产保全费1342元，合计4990元，由原告王建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  叶斐二〇二〇年七月二十日书记员  魏静