内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内08民终984号上诉人（原审原告、申请执行人）：云兰，女，1968年7月6日出生，蒙古族，个体户，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路艺苑小区******。委托诉讼代理人：米奇，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白巴特尔，内蒙古泽铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：马琛享,男,1987年3月28日出生,汉族,现住内蒙古自治区五原县隆兴昌镇解放中路**。委托诉讼代理人：吕特，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。委托诉讼代理人：刘彩霞，爱德律师事务所巴彦淖尔分所实习律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远房地产公司）。住所地内蒙古巴彦淖尔市临河区四季花城****楼****。法定代表人：肖磊，总经理。委托诉讼代理人：韩晓燕，公司职工。上诉人云兰因与被上诉人马琛享、中远房地产公司执行异议之诉纠纷一案不服内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2019）内0823民初3301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。云兰上诉请求：1.请求撤销内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院(2019)内0823民初3301号民事判决书,依法改判支持上诉人的一审诉讼请求;2.本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院对于被上诉人马琛享与中远公司是否在查封之前签订合法有效的书面合同、对于被上诉人马琛享是否已经支付购房款等事实做出了错误认定;对于诉争房屋没有交付、没有办理网签等这些决定是否排除执行的关键事实,未做认定。并且对于所适用的法律法规做出了偏离原义的解释。一、现有证据不能证明马琛享对执行标的物具有合法真实的实体权利。1.在人民法院查封之前,马琛享并没有签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》(以下简称《执行异议和复议案件的规定》)第二十八条的规定,对于执行异议案件中买受人（案外人)与开发商签订的书面合同效力的判断时间节点界定在合同订立时。但本案中,马琛享在查封前并没有与中远房地产公司签订正式的符合法定形式要求的《商品房买卖合同》,并且马琛享提交的《预定协议书》在签订时,中远房地产公司没有预售许可证,签订的协议是无效协议,不能对抗云兰法定的执行权利。2.本案中马琛享提交的书面合同不具有真实性。(1)本案中,在马琛享签订《预定协议书》时,中远房地产公司不仅没有预售许可证,就连土地使用证都还没有。(2)预定协议书中约定的交房时间都是在2012年12月31日,而在长达六年的长期超期交付的时间里,马琛享却没有通过任何书面的或者是诉讼方式向中远房地产公司主张过任何权利,这是严重违反常识常理常情的,因此对于购房的真实性,云兰必然提出合理的质疑。3.马琛享无法证明其对涉案房屋交付了相应的购房款。马琛享向法庭出示的转款凭证充分说明马琛享的购房款并没有支付到中远房地产公司账户,而是支付给案外人,不能证明他已经支付购房款的事实。4.在本案中,一审法院查明马琛享作为权利人在2019年3月26日购买位于临河区金川办事处第七街坊曙光街南富源公园里西区3#G3#号楼3单元2702号住房一套。显然,马琛享并不符合《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第(二)项的规定。该规定明确买受人名下无其他用于居住的房屋才能满足条件。二、本案完全是由马琛享个人原因,没有办理网签及预告登记。在一审中马琛享及中远房地产公司都认可,涉案房屋很早就可以办理网签,但是因马琛享不愿意承担相应的费用,没有办理网签。也就是说本案早就可以办理网签和预告登记,由于马琛享而不是中远房地产公司的原因,造成涉案房屋没有对外公示,那么应当由马琛享承担相应的法律风险,参照《执行异议和复议案件的规定》第二十八条第(四)项的规定,不能排除执行。综上,一审判决认为被上诉人马琛享享有的实体权利能够排除上诉人申请执行涉案房屋的认定存在错误,恳请二审法院在查明事实基础上将本案依法改判。马琛享辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，维持原判，驳回上诉。中远房地产公司辩称，同意一审判决。云兰向一审法院起诉请求：1、依法撤销乌拉特前旗人民法院作出的(2019)内0823执异56号执行裁定书;2、判令对位于巴彦淖尔市临河区中远睿城小区B区8号楼(后变更为6号楼)2单元601室许可执行。一审法院认定事实：2013年3月5日，马琛享与中远公司签订《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定乙方（马琛享）自愿购买甲方（中远公司）开发的中远睿城小区B区8号楼（后变更为6号楼）2单元601号住宅，预测（暂定）建筑面积约为108.25平方米，单价为3775元/平方米，总价款408644元。约定付款方式为首付房款163458元（首付40%），余款办理贷款。2013年2月1日，马琛享以汇款方式交付定金5000元，2013年3月5日通过银行转账付款158458元，共付房款163458元。2017年4月26日，马琛享交付房款40920元，以上共计支付房款204378元，剩余房款204266元未办理贷款，同时双方对交房日期、面积差异处理等权利义务及违约责任作了约定。中远公司于2013年8月8日取得中远睿城A12#、A16#、A20#、A23#、A26#、B6#、B8#、B10#的商品房预售许可证，涉案商品房至今未交付使用，也未到建设主管部门办理相关备案登记。另查明，2014年10月15日，巴彦淖尔市临河区人民法院作出（2014）临民初字第4017号民事判决，判决中远公司向云兰支付委托报酬830万元并支付利息。中远公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。中远公司不服上述二审判决向内蒙古自治区巴彦淖尔市人民检察院申请监察，该院提请内蒙古自治区人民检察院申请抗诉，内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2018]15000000014号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院提出抗诉，该院作出（2018）内民抗53号民事裁定，提审该案。内蒙古自治区高级人民法院于2019年5月20日作出（2018）内民再281号民事判决，维持内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院（2015）巴民二终字第6号民事判决。因中远公司未履行生效判决确定的义务，云兰于2015年9月11日向巴彦淖尔市临河区人民法院申请执行。在执行中，巴彦淖尔市临河区人民法院于2016年8月9日作出（2015）临执字第3088号执行裁定书，对被执行人开发的中远睿城小区包括马琛享购买的B区8号楼（后变更为6号楼）2单元601号在内的30套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。2016年10月28日巴彦淖尔市中级人民法院作出（2016）内08执监236号执行裁定书，裁定临河区人民法院作出的（2014）临民初字第4017号民事判决由乌拉特前旗人民法院执行。2017年3月21日，云兰向本院申请执行。本院于2018年9月5日作出（2017）内0823执810号之二执行裁定书，继续查封被执行人中远公司所有的包括涉案房屋在内的30套房屋，查封期限为三年。马琛享作为案外人向本院对执行标的提出书面异议。本院于2019年9月16日作出（2019）内0823执异56号执行裁定，中止本院（2017）内0823执810号之二执行裁定书对中远睿城小区B区8号楼（后变更为6号楼）2单元601室的查封。云兰对该裁决结果不服，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。再查明，经向巴彦淖尔市不动产登记中心查询并由该中心出具《查询结果证明》，截止2019年12月10日马琛享、吴雪松名下有位于临河区金川大道西、曙光街北、沃野街南锦绣花园A1号楼4单元202号住宅，不动产权证号：蒙（2017）巴市不动产权第0001284号，面积78.76平方米，登记时间：2017年3月15日。经向巴彦淖尔市住房和城乡建设局查询并由该处出具《说明》，截止2019年12月11日马琛享名下无《商品房买卖合同信息》，经向巴彦淖尔市房屋产权交易中心查询并由该中心出具《查询结果证明》，截止2019年12月10日马琛享名下无房屋权属登记信息。一审法院认为：本案争议焦点是诉争房屋应否许可执行。基于前述查明的事实，应确认以下法律事实成立：1.马琛享与中远公司签订的《中远睿城住宅楼预定协议书》,约定了所购买房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任等主要内容，房屋总价款为408644元，现支付购房款204378元，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该预定协议书具备了商品房买卖合同的基本要件，可认定该协议为商品房买卖合同。云兰认为马琛享购房款未支付给中远公司账户，仅支付给第三人，不能证明其已支付购房款。马琛享提交的银行转账凭证与中远公司出具的收款收据时间数额可以相互佐证，用以证实马琛享向中远公司交付购房款的事实，故对该事实应予以认定。2.中远公司在本案起诉前已取得商品房预售许可证（包括诉争房屋），使得本案商品房买卖合同有效条件成就，应认定双方所签预定协议书为合法有效的商品房买卖合同。3.除本案诉争的房屋外，马琛享、吴雪松名下已有位于临河区金川大道西、曙光街北、沃野街南锦绣花园A1号楼4单元202号住宅一套，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。4.马琛享签订合同在前且已支付的房屋价款超过合同约定总价款的百分之五十，云兰申请查封在后且无证据证明马琛享与中远公司有串通损害其利益之实。上述法律事实，符合“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”等法律规定。据此，马琛享签订合同在前，云兰申请查封在后，马琛享在购买本案诉争房屋未交付的情况下，其另行购买的一套住房在面积上仍然属于满足基本居住需要的。其签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权，基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发，其对涉案房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上，云兰要求对临河区中远睿城小区B区8号楼（后变更为6号楼）2单元601室许可执行的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项规定，判决：驳回云兰的诉讼请求。案件受理费100元，由云兰负担。二审中当事人均未提交新证据，二审经审理查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，根据一审法院查明的事实及依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应认定马琛享与中远房地产公司签订合法有效的商品房买卖合同的事实。巴彦淖尔市不动产登记中心出具的《查询结果证明》、巴彦淖尔市住房和城乡建设局出具的《说明》以及巴彦淖尔市房屋产权交易中心出具的《查询结果证明》，证明马琛享、吴雪松名下已有位于临河区金川大道西、曙光街北、沃野街南锦绣花园A1号楼4单元202号房屋（不动产权证号：蒙（2017）巴市不动产权第0001284号），登记时间为2017年3月15日。虽马琛享名下另有位于临河区金川大道西、曙光街北、沃野街南锦绣花园A1号楼4单元202号房屋（不动产权证号：蒙（2017）巴市不动产权第0001284号）一套，但其作为购房消费者，签订合同并已支付超过合同约定总价款百分之五十的购房款，且无证据证明马琛享与中远房地产公司存在恶意串通。马琛享签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权，其所购房屋在面积上仍然属于满足基本居住的需要，基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发，马琛享对涉案房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上，上诉人云兰的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人云兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡 勇审 判 员  李智平审 判 员  李建刚二〇二〇年七月三十日法官助理  张 倩书 记 员  何 叶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。