黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0781民初1003号原告：赵晓莉，女，1977年3月2日出生，户籍所在地江西省南昌市，现住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：张晓琳，黑龙江龙程律师事务所律师。被告：铁力市泰安房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇兴泰家园****。法定代表人：祖宝文，职务总经理。委托诉讼代理人：韩宇，黑龙江省铁力北方法律事务所法律工作者。委托诉讼代理人：张海林，黑龙江省铁力北方法律事务所法律工作者。原告赵晓莉与被告铁力市泰安房地产开发有限责任公司（以下简称泰安公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年7月2日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵晓莉及其委托诉讼代理人张晓琳、被告泰安公司的委托诉讼代理人韩宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵晓莉向本院提出诉讼请求：1.请求判令泰安公司协助赵晓莉为铁力市合顺家园小区3号楼1单元602室及2号楼9号、10号车库办理不动产登记手续；2.请求泰安公司赔偿赔偿违约金6,066.79元（3,343.46元+2,723.33元）（住宅楼：以47,453.00元为本金，按年息4.75%自2019年1月13日起计算至实际履行之日止，暂计算至2020年6月30日，共计534天。车库：以80,000.00元为本金，按年息4.75%自2019年10月16日起计算至实际履行之日止，暂计算至2020年6月30日，共计258天）。三、请求判令泰安公司退还住宅物业费1,220.22元，住宅物业维修基金2,033.70元，住宅装修保证金2,000.00元，支付利息432.57元(以5,253.92元为本金，按每年息4.75%自2018年10月15日起计算至实际履行之日止，暂计算至2020年6月30日，共计624天)。泰安公司退还两个车库物业费847.80元，车库物业维修基金1,293.00元，车库装修保证金2,000.00元，支付利息190.13元（以4,140.80元为本金，按年息4.75%自2019年7月18日起计算至实际履行之日止，暂计算至2020年6月30日，共计348天）；四、泰安公司承担诉讼费及实际支持费用。事实和理由：赵晓莉分别于2018年、2019年购买泰安公司所售住宅楼（合顺家园小区3号楼1单元602室）及车库（合顺家园小区2号楼9、10号），并且分别于2018年10月15日、2019年3月2日结清价款，住宅楼和车库已经实际交付赵晓莉使用。然而泰安公司却在赵晓莉多次催促下未协助其办理不动产登记，致使赵晓莉权益受损，其行为已构成对合同约定的违反。此外，泰安公司在未选聘物业公司向赵晓莉提供物业服务的情况下，收取物业费、物业维修基金和装修保证金，违背民法诚实信用原则，违反合同法第六十条和商品房买卖合同的司法解释第十八条第二款的规定。泰安公司应承担协助赵晓莉办理不动产登记手续并赔偿违约金，退还物业费、物业维修基金、装修保证金的民事责任，故提出上述诉讼请求。泰安公司辩称：1.未办理产权登记是因为相关手续不全，现公司正在政府的要求积极进行登记备案，并不存在违约；2.交纳物业费是产权人、使用人享受公共设施、设备，享受物业服务应尽义务，公司已经提供了物业服务，因此赵晓莉要求退还物业费无理；3.物业维修基金是政府收取的费用，公司属于代收代缴，赵晓莉要求退还无事实和法律依据；4.赵晓莉的车库在装修时将车库门和室内下水作了改装，已经改变原有状态，并且住宅楼和车库装修完毕后未向公司提出申请验收，在没有验收的情况下，公司不会返还装修保证金。综上，应驳回赵晓莉的诉讼请求。本案争议焦点：赵晓莉的各项诉讼请求有无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：1.赵晓莉所举房款收据3张，房款交齐证明3张，收取赵晓莉物业费、装修保证金、物业维修基金的收据7张；2.赵晓莉申请本院调取的案涉小区用地批准文件、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工备案证、铁力市解决不动产登记问题会审意见会签书。对有争议的证据和事实本院认定如下：1.赵晓莉所举小区照片4张、住宅及车库照片7张。拟证实，泰安公司没有选聘物业公司为小区提供物业服务，所收取的物业费、物业维修基金应当退还，赵晓莉装修房屋并没有破坏房屋主体，泰安公司应当退还装修保证金。泰安公司质证认为，上述证据具有片面性，不能体现赵晓莉所主张的待证事实。本院认为，赵晓莉不能提供上述证据的原始载体，且泰安公司是否选聘了物业公司、是否提供了物业服务，不能仅凭几张照片证实，故对上述证据不予确认；2.泰安公司所举视频资料及照片3张。拟证实，泰安公司提供了物业服务，赵晓莉装修时改变了车库原有状态。赵晓莉质证认为，视频和照片没有拍摄和录制时间，既不能证实照片中的车库是赵晓莉的车库，也无法证实赵晓莉对车库进行了改造，视频中体现的清雪活动是政府委派相关单位进行的，也不能证实泰安公司选聘了物业公司提供了物业服务。本院认为，泰安公司不能提供上述证据的原始载体，且泰安公司是否聘任了物业公司、是否提供了物业服务，不能仅凭几张照片和视频证实，故对上述证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：铁力市合顺家园小区项目的开发建设单位系泰安公司，其以出让方式取得建设用地，该工程于2016年10月30日竣工备案，2018年10月16日经铁力市政府相关部门会签同意先办证后缴费。2018年10月15日，赵晓莉从泰安公司以47,453.00元的价格购买了该小区3号楼1单元602室（67.79平方米），并于当日交纳该楼房3年的物业费1,220.22元、物业维修基金2,033.70元、装修保证金2,000.00元，双方于当日进行了交付。2019年3月2日，赵晓莉又从泰安公司以各41,000.00元的价格购买了该小区2号楼9号和10号车库（均为21.55平方米），并于2019年7月18日交纳了上述车库3年的物业费847.80元、物业维修基金1,293.00元、装修保证金2,000.00元，双方于当日进行了交付。上述住宅楼和车库至今未办理不动产登记。本院认为，赵晓莉所举购房收据和房款交齐证明已经充分证实其与泰安公司之间已经形成了商品房买卖合同关系，该民事行为是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务；赵晓莉已经履行了交付购房款的义务，但泰安公司没有依照法律规定在商品房交付使用或合同订立之日起90日内协助赵晓莉办理不动产登记，对赵晓莉构成违约，泰安公司应当承担继续履行和支付违约金的违约责任。双方当事人没有约定违约金，赵晓莉请求按照人民银行规定的金融机构贷款利率，即按年息4.75%计算违约金符合法律规定，本院予以支持。本案中，赵晓莉购买住宅楼和车库时，案涉小区工程已经竣工，应当自合同签订之日起90日后开始按购房款的金额计算违约金，赵晓莉主张从房屋交付之日起90日后开始计算，并且车库按80,000.00元为本金计算，本院予以准许。即住宅楼违约金从2019年1月13日开始计算至2020年6月30日为3,299.63元（47,453.00元×4.75%÷360日×527日），车库违约金从2019年10月16日开始计算至2020年6月30日为2,681.11元（80,000.00元×4.75%÷360日×254日）；泰安公司未举证证实就案涉小区在房屋交付前依法选聘了物业公司，签订了前期物业服务合同，并且在出售该小区房屋时与物业买受人签订的买卖合同中包含前期物业服务合同约定的内容，因此，泰安公司收取案涉住宅楼和车库的物业费应予返还；泰安公司既无合同约定又无法律规定可以收取房屋买受人装修保证金，且其也无证据证实赵晓莉违反了相关法律规定装修房屋，故装修保证金应予退还；物业维修基金是在办理不动产登记时由政府相关部门一并收取，泰安公司没有证据证实其代收物业维修基金取得了政府相关部门的授权，故该款项应予退还；赵晓莉主张泰安公司承担占用物业费、物业维修基金、装修保证金期间的利息，因无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和民事总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条的规定，判决如下：一、铁力市泰安房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助赵晓莉办理铁力市铁力镇合顺家园小区3号楼1单元602室及2号楼9号、10号车库办理不动产登记手续；二、铁力市泰安房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向赵晓莉支付违约金5,980.74元（上述违约金计算至2020年6月30日，并应以127,453.00元为基数，按年利率4.75%继续计算至判项一履行完毕时止）；三、铁力市泰安房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还赵晓莉所交物业费、物业维修基金、装修保证金9,394.72元（1,220.22元﹢847.80元﹢2,033.70元﹢1,293.00元﹢2,000.00元﹢2,000.00元）；四、驳回赵晓莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费502.00元，减半收取计251.00元，由铁力市泰安房地产开发有限责任公司负担242.00元，赵晓莉负担9.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审判员  邓宝海二〇二〇年七月三十日书记员  姚 娟