四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初2083号 原告：四川丽港物业服务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路四段南充港。 法定代表人：张曹华，董事长。 委托诉讼代理人：段小林，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者。 被告：李志龙，男，1984年6月3日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原告四川丽港物业服务有限公司（以下简称“丽港物业公司”）诉被告李志龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川丽港物业服务有限公司的委托诉讼代理人段小林、被告李志龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川丽港物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2017年3月18日至2020年4月30日期间物业服务费4368.1元，并从逾期之日起按每日支付千分之五的违约金（截至2020年4月30日违约金为3977.19元，共计8345.29元）;2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了四川广安承平投资开发有限公司开发的位于四川省广安市广安区住宅，被告于2014年8月29日与原告签订了《交投置地·承平盛世前期物业管理服务协议》，约定被告房屋面积为97.24平方米，从接房之日2016年3月29日起预交12个月物业服务费，以后每年预交一次，物业费按建筑面积计算，住宅标准为1.2元／月·平方米，同时还约定了违约金。原告依约在该小区提供物业服务，但被告从2017年3月18日起开始欠交物业服务费，经多次催收拒不交纳。为此，原告特提起诉讼，请求支持前述诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告李志龙辩称，购房是事实，与原告签订物业服务协议也是事实，我方已交纳2016年3月18日至2017年3月17日期间物业服务费；因原告未按照物业服务协议约定的“一级服务”标准履行义务，不符合《广安市主城区物业服务等级标准》的规定，并长期拒绝或者拖延履行业主们提出的整改要求，甚至还存在许多侵犯业主权利的行为，我方要求原告降低物业服务费收取标准，应按不高于0.8元/月·平方米标准计算；因原告违约，我方不应当承担违约金。 原告围绕其诉讼请求向本院提交的证据有《前期物业管理服务协议》、业务交付流程表、照片、律师函。 被告提交的证据有督促丽港物业公司整改的通知书、照片及视频、短信截图、“关于督促丽港物业公司整改物业服务的意见书”、“关于李志龙、王欢、陈全、邹微、苏小平要求降低物业服务收费的标准的回复”、承平盛世一期业委会对部分业务反映问题的通告、“关于承平盛世一期物业/业委服务问卷调查表的统计说明”、《前期物业管理服务协议》、广安市主城区物业管理服务等级标准、广安市物业服务收费管理实施细则。其中，督促丽港物业公司整改的通知书、“关于督促丽港物业公司整改物业服务的意见书”为复印件或自制材料，无法核实其真实性，“关于承平盛世一期物业/业委服务问卷调查表的统计说明”只是针对部分业主进行的调查问卷，不具有参考性，故本院对该三份证据不予采信。 根据原、被告双方的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月29日，原告丽港物业公司（甲方）与被告李志龙（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：1.乙方所购房屋为住宅，位置为xx号，建筑面积为97.24平方米；2.物业服务费自交房之日预交12个月，以后每年度6月30日前预交次年物业服务费，住宅按1.2元/月·平方米交纳；3.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；4.乙方违反不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交纳费用的千分之五交纳违约金。 庭审中，双方均认可：被告于2016年3月29日接房，并按1.2元/月·平方米标准交纳了2016年3月18日至2017年3月17日期间的物业服务费，2017年3月18日之后的物业服务费未交纳。 2020年5月13日，原告的工作人员在被告住宅处张贴律师函，律师函主要内容为催促被告在2020年6月6日前缴清拖欠的2017年3月18日至2019年3月17日期间的物业服务费。 本院认为，原、被告于2014年8月29日签订了《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。原告为承平盛世一期小区提供了物业服务，被告应按照合同约定交纳相应的物业服务费。原告于2020年5月13日向被告送达了律师函，催收下欠2017年3月18日至2019年3月17日期间（共计24个月）的物业服务费，并给予了合理的期限。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告请求被告立即支付拖欠的物业管理费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因合同约定每年度6月30日前预交次年物业服务费，被告应在2017年6月30日、2018年6月30日、2019年6月30日前分别交纳2017年3月18日至2018年3月17日、2018年3月18日至2019年3月17日、2019年3月18日至2020年3月17日期间的物业服务费，每年各1400.26元（1.2元/月·平方米×97.24平方米×12月），合计4200.78元。因原告起诉时，2020年3月18日之后的物业服务费尚在履行期内，本院对该部分金额不予支持。被告辩称原告未按照《广安市主城区物业服务等级标准》规定的“一级服务”标准履行服务义务及存在侵害业主权益的行为，但未提供充分的证据加以证明，不能免除其应支付物业服务费的责任，故本院对该辩称意见不予采纳。 关于违约金的问题。被告未按约定支付物业服务费，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定违约金从逾期之日起每天按应交纳费用的千分之五计算，该约定过高，结合合同履行情况及被告的违约程度等因素，本院将违约金的计算标准调整为每天按应交纳费用的万分之一，即2017年7月1日至2019年6月30日期间的违约金为153.33元，2019年7月1日之后的违约金每天按4200.78元的万分之一计算至付清之日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告李志龙在本判决生效后五日内向原告四川丽港物业服务有限公司支付2017年3月18日至2020年3月17日期间的物业服务费4200.78元及违约金（其中2017年7月1日至2019年6月30日期间的违约金为153.33元，2019年7月1日之后的违约金每天按4200.78元的万分之一计算至付清之日）； 二、驳回原告四川丽港物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告四川丽港物业服务有限公司负担12元、被告李志龙负担13元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  胡秋寒 二〇二〇年七月十四日 书记员  周 俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。