云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0125民初377号原告：昆明春城湖畔物业管理有限公司，住所地：宜良县汤池镇春城湖畔度假村，统一社会信用代码：91530100668263476J。法定代表人：黄孔光，公司董事长。委托诉讼代理人：陈红，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南云程实业有限公司，住所地：云南省昆明市五华区五一路兴杰大厦****。统一社会信用代码：915301026861563320。法定代表人：余培英。委托诉讼代理人：陈海坚，云南荣明律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明春城湖畔物业管理有限公司（以下简称春城湖畔物管公司）与被告云南云程实业有限公司（以下简称云程公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告春城湖畔物管公司的委托诉讼代理人陈红、被告云程公司的委托诉讼代理人陈海坚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告春城湖畔物管公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告支付2015年7月1日至2019年12月31日期间欠缴的物业服务费共计170,672.48元。2、请求被告向原告支付2015年7月1日至2019年12月31日期间欠缴收视费共计21,600元。3、请求被告向原告支付2015年1月1日至2019年6月30日期间欠缴的水电费共计2,716.85元。4、判令被告按0.1%/天的标准支付自逾期交纳上述物业费之日起至实际结清之日止分段计算的逾期利息（其中截止2019年12月31日共计人民币125,346.36元）；5、判令被告承担本案原告的律师费8,000元。6、判令被告承担本案的诉讼费等费用。事实与理由：YAYOTFUJII与昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司于2004年5月7日签订《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》《管理公约》约定，被告购买昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司开发的春城湖畔度假村杜鹃小区C3号房屋。由昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司指定的物业服务公司为春城湖畔度假村杜鹃小区的物业服务并向业主和物业使用人收取物业管理费用；《管理公约》还约定“业主应完全遵守中华人民共和国的法律、法规和规章，并履行法律法规规定的与房屋和公共面积和设施及花园面积有关的责任，业主并同意赔偿发展商管理人因业主不遵守上述法律、法规和规章或不履行上述责任而导致的诉讼所发生的费用。”YAYOTFUJII与被告于2012年4月23日签订《房产转让合同》约定，YAYOTFUJII转让杜鹃小区C3号给被告；第七条物业管理约定，“该房产移交后，乙方（被告）承诺遵守小区（楼宇）现行的物业管理工商指定的物业管理规定。”原告与昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司（本案房屋开发商）签订《前期物业管理合同》，约定由原告提供春城湖畔度假村内杜鹃小区的物业服务并向业主和物业使用人收取物业管理费用，物业管理费用按房屋户型计算，物业管理期限自2008年1月1日起至业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效止；逾期违约金自逾期之日起按每天千分之一计算；水电等费用按实际发生的费用计付。《前期物业管理合同》约定，本案中C户型房屋，物业服务费用由业主按其拥有物业的房屋面积缴纳，具体标准：C户型：收费面积213.23方米，人民币1,589.56元/月，被告的房屋为两层，面积425.04，应为3,179.12元/月。自2015年7月1日被告开始欠付原告物业费等费用，原告多次催收均未果，故诉至贵院，请求支持原告诉讼请求。被告云程公司辩称，1、原告与被告方没有签订实质上的物业管理等合同；2、诉讼请求第一项，虽有没有实际签订物业合同，被告确实实际接受原告的服务，物业的计算标准应当按照C户型，并且面积应当按照213.12平米，我方也是按该标准的基数缴纳的；3、水电费、收视费原告应当出示相关机构的收费依据及依据上应当加盖公章，原告方主张的该两项诉讼请求我方不予认可；4、双方并未签订相应物业管理服务合同，其约定的支付违约金及逾期利息等法律后果不应当由我方承担，假设依法确定由我方承担相应违约金及逾期利息等，我方认为原告主张的基数过高，我方申请法庭进行调整并且建议适用银行同期贷款利率；5、律师费是原告与第三方签订的服务合同，与本案无关，我方不承担。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换、质证，对双方当事人无异议的证据本院依法予以确认，对有争议的证据评定如下：原告提交的证据2、3、6、7、8、9、10符合证据的三性，能够证实原告的主张，予以确认；11、12水电、收视费明细，虽是原告单方制作，但原告对此能作出合理解释，水电、收视服务由原告提供、收取费用，此前被告也是向原告缴纳这些相关费用的，现被告并没有对费用金额提出异议，故对该两项证据予以确认；13、14、15符合证据三性，予以确认。原告提交的补充证据虽为间接证据，但结合证据6《前期物业服务合同》，能够证实原告主张，被告对物业费计费标准虽提出异议，但未提供反驳证据，对原告的主张予以确认。综合原被告诉辩陈述及采信的证据，本院确认以下法律事实：2012年4月，被告云程公司与原房主ＹＡＹＯＴＦＵＪＩＩ签订《房产转让协议》，购买了位于宜良县房屋，房屋建筑面积为425.04平方米。开发商昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司与包括原房主在内的该小区的所有购房者均签订了《管理公约》，公约中详细约定了双方之间的各种权利和义务，其中，约定：“管理费应根据商品房建筑面积计算，每月为每平方米1.21美元，按半年度预先收取。前述管理费以管理人与本小区的小区管理委员会协商后随时进行的调整为准。”，“如业主因任何原因未能支付公约项下的押金、管理费及其他应付费用，业主应就未付款项按每日0.1%持续计算至实际结清全部欠费之日支付逾期付款利息”。开发商昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司与原告春城湖畔物管公司签订了《前期物业管理合同》，昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司授权委托原告春城湖畔物管公司为春城湖畔度假村杜鹃小区提供物管服务，物业管理费用由原告收取，委托管理期限自2008年1月1日起至业主委员会代表全体业主与业主选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。《前期物业管理合同》对物业服务费的收取标准又作了约定，其中Ｃ户型：收费面积213.23平方米，人民币1589.56元／月，但实际收取中，原告对被告按房屋面积2层425.04平方米计收每月3179.12元。原告春城湖畔物业管理有限公司按照《管理公约》及《前期物业管理合同》的约定，履行了提供物业管理服务的义务。被告云程公司缴纳物业费至2015年6月，但从2015年7月起，被告就未再向原告支付物管费及水电费、收视费，截至2019年12月31日，被告累计拖欠物管费170672.48元、水电费2716.85元、收视费21600元。原告多次以函、账单、交费通知等形式向被告催讨，但被告均未履行付款义务。本案争议的焦点是：1、原告是否是本案适格的主体？是否有权向被告主张物业费？2、物业费的计算标准计欠缴费用的认定；3、原告所主张的律师费用被告应否承担？本院认为，关于前期物业服务合同对被告是否有约束力，原告是否有权向被告主张物业费的问题，根据《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，本案中，原告与开发商昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司签订了《前期物业管理合同》，取得了开发商的委托授权，亦按照开发商与业主签订的管理公约、《前期物业管理合同》的约定提供了物业管理服务，被告亦认可接受了原告的物业服务，《前期物业管理合同》对被告有约束力，原告是本案的适格主体，有权要求被告在内的业主按照合同履行支付物业费的义务。关于物业费的计收标准及被告欠缴费用的认定。原告主张的物业服务费符合《管理公约》及《前期物业管理合同》的约定，被告虽对计收标准提出异议，但未能提供反驳证据，原告提供的证据能够证实物业费是按照3,179.12元/月收取，予以确认。水电费、收视费系被告实际使用支出，原告提供了相应的服务，被告应当支付相应价款。对原告主张的欠缴费用予以确认，物业费170,672.48元、水电费2,716.85元、收视费21,600元，合计194,989.33元。被告未按约定支付物业管理费的行为已构成违约，依照《管理公约》及《前期物业管理合同》的约定“业主应就未付款项按每日0.1%持续计算至实际结清全部欠费之日支付逾期付款利息”，故原告主张要求被告支付欠付物管费逾期利息的请求有事实和法律依据，但约定的每日0.1%的逾期利息过高，被告请求对此调整，本院调整为2019年8月19日前的逾期利息按照中国人民银行同期贷款利息计算，2019年8月20日起的逾期利息按照全国银行间同业拆借中心贷款利率计算。对于原告主张的律师费8,000元，《管理公约》中有关于律师费的约定，原房主与开发商签订的《管理公约》对被告有约束力，故对原告的该项主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告云南云程实业有限公司于本判决生效之日向原告昆明春城湖畔物业管理有限公司支付欠缴的物业费170,672.48元、水电费2,716.85元、收视费21,600元，共计194,989.33元；二、被告云南云程实业有限公司于本判决生效之日支付原告明春城湖畔物业管理有限公司欠缴物业费自逾期之日（2015年7月1日）起至实际结清之日止分阶段计算的逾期利息，2019年8月19日前的逾期利息按照中国人民银行同期贷款利息计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心贷款利率计算；三、被告云南云程实业有限公司于本判决生效之日支付原告昆明春城湖畔物业管理有限公司律师费8,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,188元，由被告云南云程实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长 袁 丽人民陪审员 祁 燕人民陪审员 任 波二〇二〇年七月六日书 记 员 李航燕