四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川08民终737号 上诉人（原审原告）凡开文，男，汉族，生于1975年3月27日，广元市利州区人，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人张晓梅，四川烨律律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）赵婷婷，女，汉族，生于1992年5月12日，四川省剑阁县人，住四川省剑阁县。 被上诉人（原审被告）练晶荣，男，汉族，生于1989年4月15日，江苏省东台市人，住江苏省东台市。 委托诉讼代理人冯岳，四川天称律师事务所律师。 上诉人凡开文因合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院(2020)川0802民初1923号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年07月03日立受理，同年07月14日听取了各方当事人的陈述和意见，经合议庭评议后本案现已审理终结。 上诉人凡开文向本院上诉请求，撤销一审判决并依法改判，上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定上诉人未举证证明房屋价值错误，应当判决被上诉人赔偿上诉人房屋价款25万元；一审认定上诉人对被上诉人不享有返还拆迁补偿款的权利错误。 被上诉人向本院辩称，合同无效上诉人有重大过错；被上诉人有权取得补偿款；同意向其给付返还3万多元。 凡开文向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告建房款15万元；2、判令被告支付违约金6万元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月，原告与二被告约定合资在原告的位于广元市利州区宅基地上建房，房屋为五楼一底，共6层。原告负责全部建房事宜，二被告向原告支付建房款25万元。房屋建成后二被告仅对第二层享有所有权。若因城市拆迁，原被告享有平等的索赔权，若二被告违约，二被告需一次性向原告父亲双倍违约金。房屋建成后，原告将房屋交付二被告使用，但二被告仅向原告支付了建房款10万元。经原告多次催要，二被告表示不会再支付剩余的15万元建房款。被告练晶荣是江苏东台市人吗，其与原告协商时明确表示2019年年底回江苏后不再回四川工作，余款也不再会支付给原告，故被告的行为严重违约，违反诚实信用原则，侵犯了原告的合法权益，故原告提起诉讼。 凡开文向一审法院提交的证据如下：证据1：原被告双方身份证复印件，证明原被告双方诉讼主体资格。证据2：集资建房合同，证明合同明确约定，被告应该付给原告集资款总额25万元，且被告明知该房屋的性质，愿意共同承担房屋被征用和拆除的后果，故该合同即使认定为无效，无效的风险和后果，应由原被告共同承担，而不是原告一人承担；同时证明双方在合同第六条约定了高额的违约金，以此使原告信任被告会遵守该合同的约定，即使在双方知道合同有瑕疵的情况下，故被告若单方违约，应当赔偿原告信赖利益。 赵婷婷、练晶荣共同向一审法院辩称，原告于2009年建成涉案房屋，土地系农村集体土地。原、被告2018年签订的《集资建房合同》实为房屋买卖合同，被告向原告支付了10万元。但被告并非该农村集体组织成员。根据国土法第63条规定，农村集体所有土地的使用权，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故《集资建房合同》无效。原告陈述被告违约无事实和法律依据。综上所述，请依法驳回原告诉请。 赵婷婷、练晶荣共同向一审法院提交证据如下：证据1：原、被告签订的《集资建房合同》，证明2018年4月27日，原、被告签订了《集资建房合同》，但被告并非房屋所在地集体经济组织成员，该合同因违反禁止性法律规定，应为无效。证据2：广元市土地房屋征收拆迁办公室、广元市利州区雪峰街道办事处向练晶荣发出的《关于非本集体经济组织成员购买宅基地建房、联合建房、购买住房等情形征收补偿告知书》、《广元市集体土地征收补偿安置管理办法》及广元市政府印发通知、广元市土地房屋征收拆迁办公室、广元市利州区雪峰街道办事处与练晶荣签订的《房屋拆迁补偿安置协议》、练晶荣广元市贵商村镇银行账户明细，证明根据《广元市集体土地征收补偿安置管理办法》[广府发（2017）36号]第二十八条规定，被告有权获得征收补偿；2019年12月5日，广元市土地房屋征收拆迁办公室、广元市利州区雪峰街道办事处与练晶荣签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议第二条记载房屋拆迁补偿费13.2645万元（明细表记载其中砖混二层159.16㎡补偿金额130507.1元、飘窗2.61㎡补偿金额2137.74元）、装饰装修补偿费20.9862万元、搬家补助费0.3425万元，合计345932.00元。2019年12月18日，练晶荣收到345932.00元补偿款转账；同时另外证明了原、被告签订合同依法无效，因房屋已被拆迁，被告应返还原告房屋补偿款30507.1元（砖混二层159.16㎡补偿金额130507.1元扣减被告已经支付的100000.00元，其余装饰装修、飘窗等是被告投入部分以及搬家补助费依法属于被告所有），原告的诉讼请求依法应予驳回；证据3：飘窗单据6张，证明飘窗是被告的投入。 一审判决认定，2018年4月27日，原、被告签订了《集资建房合同》，该合同约定二被告与原告合资在位于广元市利州区雪峰街道原告的宅基地上建房，合资款共计25万元，二被告居住第二层（含楼梯，面积为150平方米）；若因城市调整政府征用拆除原被告享有平等的索赔权；若一方违约，向另一方一次性赔付双方违约金。双方合同签订后，二被告向原告交了10万元款项，原告将约定房屋交付二被告使用，二被告亦对该房屋进行了部分装修。2019年4月广元市利州区雪峰街道办事处和广元市土地房屋征收拆迁办公室向被告练晶荣送达了征收补偿告知书。2019年12月5日广元市土地房屋拆迁事务中心、广元市利州区雪峰街道办事处共同作为甲方与作为乙方的被告练晶荣签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定甲方赔偿乙方房屋拆迁费13.2645万元、室内外装饰装修费20.9862万元、搬家补助费0.3425万元，共计345932万元。该笔拆迁补偿款打入被告练晶荣广元市贵商村镇银行的账户。现原告要求二被告支付剩余的合资建房款15万元，二被告拒绝支付，故引发本次诉讼。 另查明，涉案房屋实际属于灾后重建，在2012年前后修建完成。 经过庭审释明，原告当庭表示需要变更诉讼请求为：请求判令二被告返还原告关于房屋所有拆迁补偿款35万元，本案诉讼费由二被告承担。同时二被告根据原告变更后的诉讼请求进行了答辩：房屋装修是被告投入的一部分，补偿款35万元是包括装饰装修等，但装饰装修该部分的补偿应属于二被告所有。房屋的补偿款仅有13万元扣减已经支付10万元之后，二被告愿意再返还3万元。 一审法院审理认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中原被告签订的《合资建房合同》虽系双方真实意思表示，但该合同约定的合资修建的房屋早已于2012年修建完成，其性质实际是房屋买卖合同。原被告双方企图以合资建房的形式掩盖房屋买卖的实质。而涉案房屋所在的土地性质是农村集体土地，应当由农民集体经济组织所有，被告练晶荣非广元市利州区雪峰街道办事处雪峰村四组的成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，其不能享受该村集体土地的使用权。原被告间的《合资建房合同》系变相的开发农村集体土地，违反法律强制性规定，该合同应属无效。现原告就该无效的合同向被告提起的继续履约和追究违约责任的诉求，不予支持。无效合同自始无效，其后果是相互返还。原告取得被告购房款10万元本应返回，但因被告未提出反诉请求，本案中不予处理；被告取得的房屋与原告所建其他楼层房屋因拆迁而灭失，无法返还，应折价赔偿。被告举出拆迁办对该房屋（清水房）的折价为13万元，原告未予认可。该折价系被告与案外人协议结果，并不必然对原告具有约束力。但原告未能举出证据证明其价值，其请求，因举证不能，无法予以支持。 庭审中，原告认为即使合同无效，涉案的房屋业主仍是原告，被告与拆迁办签订的拆迁合同属因无权处分应当无效。被告因拆迁原告房屋而取得的赔偿35万元，应返还给原告。其中有被告装修添附部分，再由原被告协商解决；被告因迟延拆迁，还导致原告未能获取拆迁部门奖励等损失，被告应予赔偿。被告与拆迁办签订的拆迁补偿协议（含房屋补偿、装修补偿）是否有效，不属本案解决的范畴，即使无效，所产生的返还责任应限于该合同的相对方即被告与拆迁办之间，并不涉及本案原告。故本案原告并不因此而享有请求返还的权利，其前述请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决如下：驳回原告的诉讼请求。 本案二审期间，上诉人凡开文向本院提交了同村村民与他人的小产权房签订的购房合同，主张证明上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同涉及的二层房屋的价值大概在25万左右，并非一审法院认定的上诉人未举证证明其房屋价值，该集资建房合同面积和地理位置和上诉人房屋基本一致。 被上诉人赵婷婷、练晶荣共同质证认为，合同主体是案外人签订，与本案无。 本案二审认定的案件法律事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，民事合同无效的，双方应当返还财产，财产无法返还的，应当折价赔偿。 本案中，上诉人凡开文与被上诉人赵婷婷、练晶荣签订的《集资建房合同》实际上为房屋买卖合同，但该房屋属农村集体土地上修建的房屋，其买卖行为违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，故原审判决认定双方签订的《集资建房合同》无效，有法律依据，本院予以确认。 被上诉人赵婷婷、练晶荣在违法取得涉案房屋后，对该房屋进行了部分装修。之后，有关机关对包括诉争房屋拆迁，被上诉人赵婷婷、练晶荣获得房屋拆迁费13.2645万元，室内外装饰装修费20.9862万，搬家补助费0.3425万元，共计345932万元。故可以认定双方诉争的房屋价值为13.2645万元。经查赵婷婷、练晶荣与凡开文约定诉争房屋25万元，赵婷婷、练晶荣已向凡开文支付房款10万元，被拆迁时确定的价格为13.2645万元，故赵婷婷、练晶荣应当据此返还凡开文房屋价款3.2645万元。 赵婷婷、练晶荣获得的其他补偿款项不是凡开文的房屋价款，故凡开文无权主张赵婷婷、练晶荣向其支付。 本案二审期间，上诉人凡开文向本院提交的证据材料与本案案件事实没有关联性，不能作为本案的证据使用。 综上所述，上诉人凡开文主张返还房屋价款的主张符合法律规定，原审以没有证据证明驳回起诉，属处理不当，应当纠正。上诉人凡开文的其他诉讼主张不俱备请求权的法律基础，应当予以驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项的规定判决如下： 一、撤销四川省广元市利州区人民法院(2020)川0802民初1923号民事判决； 二、赵婷婷与练晶荣在本判决生效后十五日内共同向凡开文返还房屋价款3.2645万元。 三、驳回凡开文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2225元，由凡开文负担1112.50元，赵婷婷与练晶荣共同负担1112.50元。 二审案件受理费4450元，由凡开文负担2225元，赵婷婷与练晶荣共同负担2225元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 林 审 判 员  徐小雁 审 判 员  吕 晶 二〇二〇年七月十五日 法官助理  康小莲 书 记 员  王汇锋