河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫民终573号上诉人（原审被告、申请执行人）：郑州远通建筑劳务有限公司。住所地：河南省郑州市管城区商城路北、未来大道东（丰源官邸）4座。法定代表人：张万远，公司总经理。委托诉讼代理人：郑承斌，河南明治律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓瑞，河南明治律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：宋玉勤，女，汉族，1971年3月2日生，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：冯立彪，河南裕禄律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：开封市名润置业投资有限公司。住所地：河南省开封市鼓楼区魏都路。法定代表人：包伟大，公司董事长。原审第三人（被执行人）：河南景和建筑工程有限公司。住所地：河南省开封市金明区大梁路。法定代表人：孙铮，公司执行董事。上诉人郑州远通建筑劳务有限公司（以下简称远通劳务公司）与被上诉人宋玉勤、原审第三人开封市名润置业投资有限公司（以下简称名润置业公司）、河南景和建筑工程有限公司（以下简称景和建筑公司）执行异议之诉纠纷一案，不服河南省开封市中级人民法院（2019）豫02民初122号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。远通劳务公司的委托诉讼代理人郑承斌、吴晓瑞，被上诉人宋玉勤的委托诉讼代理人冯立彪到庭参加了诉讼，原审第三人名润置业公司、景和建筑公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。上诉人远通劳务公司上诉请求：撤销开封市中级人民法院（2019）豫02民初122号民事判决，驳回被上诉人宋玉勤的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。一审法院没有查明被查封的涉诉房产是否办理受让物权预告登记。二、名润置业公司明知其名下的名润名家小区6号楼的本案涉案房产已于2014年12月31日被查封，仍然在查封期间的2015年10月19日故意将查封的房产出售给宋玉勤，双方所签订的商品房买卖合同依法应为无效合同。一审法院认为名润置业公司违反了管理性强制规范，却忽略了名润置业公司故意转移已被司法机关查封财产的这一非法目的，从而认定合同有效实属错误。三、即使一审法院认定宋玉勤与名润置业公司所签商品房买卖合同为有效合同，由于宋玉勤在首次预查封期满再次预查封前，未将涉案房产进行备案，不能排除远通劳务公司的执行。宋玉勤辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，远通劳务公司的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。远通劳务公司称宋玉勤未办理受让物权预先登记，根据《异议复议规定》第三十条，不能排除执行，属于适用法律错误。案涉房屋系登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房，应适用《异议复议规定》第二十九条。宋玉勤与名润置业公司签订商品房买卖合同前，已支付了5万元定金，不存在与名润置业公司恶意串通的情形，双方在查封前签订的商品房买卖合同合法有效，且属于用于自住又无其他用于居住的房屋，又向名润置业公司缴纳了全部房款，一直由宋玉勤居住至今，符合《异议复议规定》第二十九条，足以排除执行。名润置业公司、景和建筑公司未提交答辩意见。宋玉勤的一审诉讼请求：一、停止对名润名家小区6号楼1单元9层902号西户房产的强制执行，并解除查封；二、确认名润名家小区6号楼1单元9层902号西户房产归宋玉勤所有；三、本案诉讼费用由远通劳务公司承担。一审法院查明：2014年12月23日,远通劳务公司对景和建筑公司、名润置业公司提起诉讼，并同时申请财产保全。一审法院根据远通劳务公司申请于2014年12月30日作出（2015）汴民初字第003号民事保全裁定，12月31日对名润置业公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼的15套房产进行预查封，其中包括案涉商品房,查封时间从2014年12月31日起至2016年12月30日止。2017年4月10日,一审法院依据（2015）汴民初字第003号民事保全裁定，对名润置业公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼的13套房产进行预查封，其中包括案涉商品房,查封时间从2017年4月10日起至2020年4月9日止。一审法院对远通劳务公司诉景和建筑公司、名润置业公司建设工程施工合同纠纷一案审理后作出（2017）豫02民初4号民事判决。宣判后，远通劳务公司、景和建筑公司不服，提起上诉。本院于2018年10月16日作出（2018）豫民终196号民事判决，判决景和建筑公司向远通劳务公司支付工程款604.7292万元及利息；名润置业公司在1015.83806万元范围内承担连带清偿责任。判决生效后，远通劳务公司申请强制执行。一审法院立案后对预查封的房产进行评估、拍卖。2019年3月20日，案外人宋玉勤提出执行异议。一审法院经审查于2019年6月13日作出（2019）豫02执异24号执行裁定，驳回宋玉勤的异议请求。宋玉勤不服，在法定期间内向一审法院提起诉讼。另查明，宋玉勤2014年4月22日向名润置业公司交纳订金5万元。后宋玉勤与名润置业公司签订商品房买卖合同，购买案涉房产，并签订储物间买卖协议、地下车位使用权租赁协议。2015年10月19日，宋玉勤以其女儿代佳佳银行账号转款支付房款51.46万元、维修基金0.8251万元、购买储物间款4.2183万元、代收工程款2.9423万元，名润置业公司向宋玉勤开具了房款发票及维修基金、储物间、代收工程款收据。另外，名润置业公司还向宋玉勤开具5万元车位(41＃)收据。2016年2月26日，宋玉勤与郑州市新空间装饰工程有限公司签订装修合同，对案涉商品房进行装修。装修后，宋玉勤入住至今。还查明，案涉商品房为预售商品房，预售许可证号为汴住建预(销)售证字（2013）第026号。名润置业公司未协助宋玉勤办理过户手续。截止到2019年8月13日，宋玉勤名下无房产登记记录。一审法院认为，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则应当停止对该财产的执行。本案商品房买卖合同签订时，案涉商品房处于预查封状态，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，不动产物权变动的债权行为与物权行为相互区分，而本案当事人签订《商品房买卖合同》仅系一种债权行为，并不发生物权变动的结果，案涉商品房是否处于预查封状态并不影响合同效力。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条关于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让的规定，属于管理性强制规范，该规定不能作为认定商品房买卖合同无效的法律依据。其次，买卖合同签订时，案涉商品房处于首次预查封期间，但首次预查封期限届满后至再次预查封之前，案涉商品房并不处于预查封状态，而商品房买卖合同持续有效，即使2017年4月10日发生再次预查封事实，案涉商品房买卖合同也是在该预查封之前已经签订，并不属于在预查封的财产上设定权利负担。第三、宋玉勤已向名润置业公司支付全部购房款，名润置业公司已将案涉商品房实际交付，宋玉勤装修后已实际入住，案涉商品房应归宋玉勤所有。第四、宋玉勤名下无房产登记记录，案涉商品房系宋玉勤用于满足基本居住所需。因此，宋玉勤的权利能够排除人民法院对案涉商品房的强制执行。远通劳务公司的答辩理由，没有事实和法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款并参照《异议复议规定》第二十九条的规定，判决：不得执行开封市名润置业投资有限公司开发的位于开封市机场北路××名家小区××楼××单元××西户房产；开封市名润置业投资有限公司开发的名润名家小区6号楼1单元9层902号西户房产归宋玉勤所有。案件受理费8946元，公告费300元，由郑州远通建筑劳务有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。另查明，2020年3月30日，开封市中级人民法院作出（2019）豫02执5号之三协助执行通知书，对涉案房产进行了续封，续封期限自2020年3月31日至2023年3月30日。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，焦点问题是宋玉勤对案涉房屋是否享有民事权益，能否依据《异议复议规定》第二十九条排除强制执行。《异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，宋玉勤与名润置业公司签订商品房买卖合同,购买名润名家小区6号楼1单元9层902号西户房产，合同价款为51.46万元。虽然商品房买卖合同未注明签订时间，但是，名润置业公司于2014年4月22日出具收取宋玉勤选房订金5万元的收据，对应的房屋为6-1-902，与商品房买卖合同约定的房屋位置相一致。根据选房订金收据，在执行法院2014年12月31日查封案涉房产之前，宋玉勤与名润置业公司已形成房屋买卖关系。宋玉勤以其女儿代佳佳银行账号转款，名润置业公司向宋玉勤开具房款发票及维修基金、储物间、代收工程款收据，证实宋玉勤已支付全部房款。案涉房屋系宋玉勤用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，符合《异议复议规定》第二十九条规定的条件。综上，宋玉勤对案涉房屋享有物权期待权，足以排除强制执行。远通劳务公司认为宋玉勤与名润置业公司签订的房屋买卖合同无效，且没有在首次预查封期限届满后再次预查封前，将涉案房产进行预告登记，不能排除人民法院执行行为的异议不能成立，本院不予支持。一审法院根据有关规定在判决书中将名润置业公司、景和建筑公司列为第三人，并无不当。但是，一审在案涉房产登记在名润置业公司名下，未经房管部门变更登记的情况下，认定案涉房产归宋玉勤所有不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省开封市中级人民法院（2019）豫02民初122号民事判决第一项，即不得执行开封市名润置业投资有限公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼1单元9层902号西户房产；二、撤销河南省开封市中级人民法院（2019）豫02民初122号民事判决第二项；三、驳回宋玉勤的其他诉讼请求。一审案件受理费8946元、公告费300元，由郑州远通建筑劳务有限公司负担。二审案件受理费8946元，由郑州远通建筑劳务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王少禹审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年七月三十日书记员  王 珊