江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1030号上诉人（原审被告）：樊新江，男，1981年12月25日生，汉族，住山东省临沂市苍山县。委托诉讼代理人：刘通，北京盈科（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰兴市天润购物广场管理有限公司，统一社会信用代码91321283060176235C，住所地江苏省泰兴市银泰城市广场****。法定代表人：张新生，任执行董事。委托诉讼代理人：黄亚杰，该公司员工。上诉人樊新江因与被上诉人泰兴市天润购物广场管理有限公司（以下简称天润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2019）苏1283民初5026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人樊新江上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定事实不清。上诉人与被上诉人签订租赁合同后，按照约定及时履行了合同义务，不存在违约行为。被上诉人称分别在2018年8月29日、12月21日向上诉人邮寄催告函及解除合同函件，但与事实不符，被上诉人从未邮寄任何函件给上诉人。上诉人撤场是和被上诉人协商确定，被上诉人也认可上诉人于2018年9月24日撤场。2018年9月下旬，被上诉人公司的高管黄总与上诉人协商，涉案房屋己经有单位想使用，要换个场地，双方就口头达成协议，如果上诉人搬到被上诉人的其他地方经营，可以减免半年或一年房租，上诉人就答应搬出，但被上诉人重新提供的商铺周边环境不好，做生意不方便，上诉人就没有搬过去，重新换了地方经营。至于尚欠的房屋租金问题双方协商解决，搬迁损失也一直在与被上诉人协商，所以上诉人不存在违约行为。相反，谈及违约问题，被上诉人在租赁合同尚未解除时，就将涉案房屋租赁给他人，该行为己经侵犯上诉人的合法权益。2.一审审理程序违法。一审在送达传票及诉状时程序违法，上诉人并没有收到一审法院的开庭传票及民事起诉状，剥夺了上诉人的诉权，本案依法应当发回重审。3.一审适用法律错误。一审基于未查明的事实，缺席审理，所适用的法律条款偏颇。被上诉人天润公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。天润公司向一审法院起诉请求：1.请求判令樊新江向天润公司支付截止2018年9月15日拖欠的租金人民币271667元，水电费人民币6120元；2.判令樊新江向天润公司支付违约金人民币170000元；3.本案诉讼费用由樊新江承担。一审法院认定事实：天润公司（出租方，简称甲方）、樊新江（承租方，简称乙方）于2017年6月5日签订《租赁合同》，将位于泰兴市（套内面积为760平方米，以实际测量面积为准，含公摊面积）租赁给樊新江使用，具体位置见《商铺红线图》，商铺的详细建筑位置、使用范围以《商铺红线图》红线圈定部分为准（施工前因防火分区调整，出现店铺范围变动的，以实际为准），约定承租期限6年，自2017年7月1日至2023年6月30日止，另提供3个月为装修免租期，即2017年7月1日至9月30日。合同4.1约定，乙方于签署本合同后三日向甲方支付拾万元作为履约保证金，甲方在收到乙方的履约保证金后，向乙方出具收据。该保证金在本合同终止，乙方无违约责任或无应付未付款项，按照本合同的规定将租赁场地交还甲方后30天内将应退的保证金无息退还乙方。合同4.2.1约定，租金为2017年10月1日至2018年6月30日，租金为49.5万元/年；2018年7月1日至2019年6月30日，租金为68万元/年；……支付租金时，租金按每季度为一个支付期，先支付后使用。合同15.2约定，乙方提前终止合同需提前一个月书面通知甲方，征得甲方书面同意的，应向甲方支付合同终止前三个月租金作为乙方给甲方的经济补偿。如乙方单方终止合同，甲方有权没收乙方的合同保证金及追究乙方相当于合同终止前6个月租金的违约责任。合同15.4约定，乙方逾期30天未付租金，甲方有权选择提前终止合同，并要求乙方支付相当于合同终止前3个月租金的违约金并赔偿甲方遭受的实际损失。天润公司按照合同约定将房屋交付给樊新江使用，樊新江于2017年6月12日缴了100000元履约保证金，2017年12月18日支付租金165000元，2018年7月3日支付租金200000元。天润公司于2018年8月29日函告樊新江截止2018年8月29日尚未给付房租243000元且已逾期超过30天，要求解除《租赁合同》，并要求樊新江支付所拖欠的租金及交还承租的商铺。后樊新江于2018年9月24日撤场。天润公司代樊新江缴纳水电费6120元。现天润公司以樊新江拖欠其租金为由诉至法院。审理中，天润公司自愿将樊新江已缴纳的100000元履约保证金抵扣拖欠的租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方于2017年6月5日签订的房屋租赁协议，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。关于天润公司主张樊新江按照合同约定截止2018年9月15日拖欠的租金271667元，因樊新江实际于2018年9月24日将承租房屋交还天润公司，并实际缴纳的租金为365000元，而按照合同约定截止2018年9月15日樊新江应当给付的租金为636667元[其中2017年7月1日至2017年9月30日为装修免租期，2017年10月1日至2018年6月30日的租金为495000元，2018年7月1日至2018年9月15日的租金为141667元（680000元/年/12个月*2.5个月=141667元），合计636667元]，扣除樊新江已缴纳的租金365000元及已缴纳的履约保证金100000元，截止2018年9月15日樊新江尚欠天润公司租金171667元。关于天润公司主张樊新江给付其代付的水电费6120元，结合天润公司提交的支付宝聊天记录及缴费通知单等证据，可予支持。关于天润公司主张樊新江承担违约金170000元的诉讼请求，因双方在合同中约定了违约金（合同终止前3个月租金的违约金即680000元/年/12个月*3=170000元），于法不悖，故对于该项诉讼请求予以支持。樊新江经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。一审判决：樊新江于判决生效后十日内给付天润公司租金171667元、水电费6120元，违约金170000元，合计347787元。案件受理费8017元，由天润公司负担1790元，樊新江负担6227元（此款天润公司已经垫付，樊新江于判决生效后十日内给付天润公司）。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，结合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.一审审理程序是否存在严重违法，本案应否发回重审；2.一审认定上诉人违约承担相应的房屋租金、违约金等费用是否具有事实和法律依据。关于争议焦点1，上诉人樊新江虽然主张一审在送达传票及诉状时程序违法，其并没有收到法院的开庭传票及民事起诉状，但二审经查，一审法院在本案审理过程中已经通过采取邮寄送达、电话短信通知的方式向上诉人送达民事起诉状、开庭传票等应诉材料，故上诉人主张一审审理程序违法、本案应当发回重审的意见与查明的事实不符，本院不予采信。关于争议焦点2，双方当事人签订的房屋租赁协议，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应受其约束，全面履行各自的合同义务。上诉人樊新江作为涉案房屋的承租人负有按时足额给付租金的义务，本案《租赁合同》明确约定了租金的具体标准及给付期限，即租金按每季度为一个支付期，先支付后使用。因此，樊新江依约应向天润公司支付拖欠的租金及代付的水电费。本案中，虽然樊新江实际于2018年9月24日才将承租房屋交还天润公司，但天润公司仅主张樊新江按照合同约定给付截止2018年9月15日拖欠的租金，因天润公司作为权利人的该项主张行为对租金给付义务人樊新江有利，本院予以认可。结合双方租赁合同履行情况，按照合同约定截止2018年9月15日樊新江应当给付的租金为636667元，扣除樊新江已缴纳的租金365000元及履约保证金100000元，截止2018年9月15日樊新江尚欠天润公司租金171667元。二审中，樊新江对于天润公司代其垫付的水电费6120元亦予认可，故一审判决樊新江应向天润公司给付租金171667元、水电费6120元，符合案件事实。上诉人樊新江主张其与被上诉人协商撤场以及房屋租金应予相应减免，因被上诉人不予认可房屋租金减免，且上诉人也未能提供充分的证据予以证明，本院对此不予认可。关于上诉人樊新江是否存在违约的问题，本案《租赁合同》明确约定，承租人逾期30天未付租金，出租人有权选择提前终止合同，并要求承租人支付相当于合同终止前3个月租金的违约金并赔偿出租人遭受的实际损失。从承租人樊新江给付租金的情况来看，其行为显然已经违反了合同的约定，因此天润公司向樊新江邮寄催告函及解除合同函件，具有事实和法律依据，樊新江应当承担相应的违约责任。关于违约金的标准问题，依照《合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过或低于造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于或低于造成的损失”，应予适当调整。二审中，虽然上诉人樊新江主张即便需要承担违约责任，双方约定的违约金数额因过高需要予以调整。考虑到被上诉人的实际损失情况、房屋的租金标准、合同履行情况以及预期利益等综合因素，一审认可双方在合同中明确约定的违约金标准，数额为合同终止前3个月租金（680000元/年/12个月*3=170000元），未予相应调整，全部支持天润公司的该项诉求，并无明显不当。综上所述，上诉人樊新江的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8017元，由上诉人樊新江负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 潘贻杰审 判 员 顾连凤二〇二〇年七月二十一日法官助理 鲁兵兵书 记 员 蒋 琳