湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初1779号原告：武汉世纪都会商场有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区江汉路**世纪都会广场****。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：殷滤，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程林，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。被告：江甜，女，1985年10月11日出生，汉族，住址湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：潘釭，系江甜之夫，1980年3月7日出生，汉族，住址湖北省荆州市沙市区。原告武汉世纪都会商场有限公司（以下简称世纪公司）与被告江甜（以下称江甜）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月8日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告世纪公司的委托诉讼代理人殷滤、程林，被告江甜的委托诉讼代理人潘釭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪公司向本院提出诉讼请求：1、江甜向世纪公司支付欠付租金52223.6元、物业管理费6837.68元、推广费998.2元，水电费148.8元,并依照合同约定支付逾期付款违约金2312.28元(逾期付款违约金暂计至2018年12月31日，实际支付至付清之日止)；2、江甜向世纪公司支付店铺还原费12760.4元、围挡费用3400元、垃圾清运费2109.03元、律师见证费2000元、摄像及光盘制作费500元，并赔偿世纪公司三个月空置租金损失78335.4元；3、确认世纪公司有权没收江甜己支付的经营保证金88591.92元；4、本案诉讼费由江甜承担。事实与理由：世纪公司与江甜于2018年4月23日签署《世纪都会广场商铺租赁合同》，江甜向世纪公司租赁商场负一层1017号商铺。租赁合同签订后，世纪公司依约向江甜交付了商铺，江甜于2018年6月6日开始营业。2018年12月10日，江甜未开门营业，闭店离场。世纪公司多次联系江甜要求被告限期恢复营业，并多次书面发函要求限期恢复营业，但江甜一直未恢复营业，且拖欠世纪公司租金等应付费用一直未付。鉴于江甜上述严重违约行为，世纪公司依照租赁合同约定，己于2018年12月26日发出书面解除通知书，双方租赁合同己经于2018年12月31日解除，合同解除后，江甜一直未交纳拖欠费用，且也没有按照合同约定及解除通知的要求将店铺拆除还原，造成世纪公司巨大经济损失。为了维护世纪公司的合法权益，故起诉，请求判如所请。江甜辩称：1、关于拆除费用，《B1017拆除复原报价单》中1-8项费用认可，9-13项费用不认可。且世纪公司提供给江甜的房屋原本就是毛坯房，合同附件四中约定甲方提供相应设施设备，江甜使用商铺、撤离商铺均未改变过上述设施设备，世纪公司还原时应该没有拆除设施设备，不产生拆除费用；2、关于经营保证金，合同约定收取的经营保证金原本就是弥补损失的，且合同有用经营保证金抵扣相应损失等约定，江甜支付的经营保证金足以弥补世纪公司的损失，世纪公司不退还经营保证金仍然要求江甜赔偿损失的意见不合理；3、关于合同解除时间，2018年10月江甜因经营困难与世纪公司协商减租、缩铺、换铺等事宜，因世纪公司不同意上述意见，江甜于2018年12月10日退场，江甜认为合同解除时间应为2018年12月10日；4、关于商铺空置费用问题，该商场整体出租情况不好，很多商铺并未出租，商铺空置是世纪公司自身原因，在此情况下，世纪公司要求江甜承担商铺空置费用没有道理；5、关于涉案商铺的建筑面积问题，该房屋公摊面积达到51%，实有面积和合同约定面积也存在差异，世纪公司应当按实测面积计算租金等费用。世纪公司围绕其诉讼请求提交了不动产权属证明、《世纪都会广场商铺租赁合同》、商铺交接验收记录表、《武汉世纪都会商场有限公司关于限期恢复营业的函》两份及对应全球邮政特快专递寄件人存根和签收记录查询截图、《武汉世纪都会商场有限公司关于催缴租金等费用的函（品牌名称：伊谷坊）》两份及对应全球邮政特快专递寄件人存根一份和签收记录查询截图两份、《武汉世纪都会商场有限公司停止提供空调供应通知函（品牌名称：伊谷坊）及对应全球邮政特快专递寄件人存根和签收记录查询截图、《武汉世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》对应全球邮政特快专递寄件人存根和签收记录查询截图、《武汉M+商场商铺二次装修还原框架合同》《B1017拆除复原报价单》《情况说明》《M+商场施工申请单》《完工证明书》《付款通知单》、水电费欠费截图等证据。江甜为反驳世纪公司的意见提交了经营保证金收据、装修押金收据等证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：湖北省武汉市江汉区京汉大道与江汉路交汇处武汉市老浦片商业及住宅项目负一层B1017号商铺的不动产权利人系和记黄浦地产（武汉江汉北）有限公司，2017年5月16日，和记黄浦地产（武汉江汉北）有限公司经工商行政管理部门核准变更登记为武汉世纪都会商场有限公司（以下称世纪公司）。2018年4月23日，世纪公司（出租方下称甲方）与江甜（承租方下称乙方）签订《世纪都会广场商铺租赁合同》，甲方同意按本合同约定的条件将世纪都会广场负一层B1017号商铺出租给乙方使用。该租赁商铺建筑面积为100.43平方米，套内建筑面积为49.91平方米，租赁期为固定期限3年，租赁期开始日为2018年4月25日。合同约定，该租赁商铺的租金包括基本租金及提成租金，租赁期第一年每月基本租金为26111.80元，每月提成租金为当月总营业额的15%减去当月基本租金后的差额部分（若该差额为负数，则当月提成租金为零）；第二年每月基本租金为27417.39元，每月提成租金为当月总营业额的16%减去当月基本租金后的差额部分；第三年每月基本租金为28788.26元，每月提成租金为当月总营业额的17%减去当月基本租金后的差额部分。合同约定，装修期为30天，从租赁期开始日起算。乙方保证于装修期届满后的首日或之前开业。无论是否装修或完成装修该房产，乙方应于装修期届满后的首日或之前开业，除非事先获甲方书面批转延期，在开业前三日内，乙方应将其开业事宜通过书面方式正式通知甲方，乙方因任何原因延期开业，均须征得甲方书面批准，否则视为乙方严重违约。合同约定，每月的物业服务费为3418.84元、推广费为499.10元，乙方每次对该房产进行装修时，应向甲方支付装修押金3044.51元（在乙方完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格后60日内，甲方在扣除赔偿款项（若有）后将剩余装修押金无息退还乙方），乙方每次对房产进行装修时应向甲方支付装修管理费1746.85元。合同还约定，乙方应自本合同签署之日起7日内，向甲方支付经营保证金88591.92元。若由于乙方的原因提前终止本合同，甲方无需向乙方退还经营保证金余额。乙方应于租赁期开始日前15日或之前向甲方支付基本租金、推广费、物业服务费、中央隔油系统维护费、装修管理费等费用；除租赁期之首月外，乙方应于租赁期内每个公历月第5日或之前，向甲方支付上述费用。乙方违反本合同的约定或根据本合同约定，构成或视为严重违约的，甲方有权书面通知乙方终止本合同、收回该房产、甲方无需返还乙方已付的经营保证金；乙方未按照本合同约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应每日按照逾期付款金额万分之五的标准自逾期之日起向甲方支付逾期付款违约金。乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的，视为严重违约，甲方有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，且甲方有权采取终止合同、收回房产等救济措施。甲方应于租赁期开始日向乙方交付该房产，乙方应配合甲方办理移交该房产的手续，并派代表到场检查该房产移交情况，于现场签署房产移交确认书予以确认。除本合同另有约定外，租赁期届满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日将已恢复至甲方将该房产首次交付给乙方时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，并向甲方或受托管理人归还该房产的所有钥匙，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由乙方自行承担。乙方在租赁期限届满时或以任何的理由迁出该房产后，或甲方根据本合同约定提前终止本合同后，如该房产内遗留有乙方所有的或乙方有权处置的任何装饰、家俱装备、物料、设备或其他任何物品，甲方以本合同约定任何通知方式通知乙方，如乙方未在甲方相应通知送达乙方之日起七日内处置完前述物品的，均视为乙方放弃前述物品的所有权及/或处置权，甲方有权留置或以其他任何方式处理前述物品，乙方不得提出异议，也不得追究甲方任何责任(包括但不限于不得要求甲方恢复原状、返还物品、给予赔偿)。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。任何一方就本合同有关事宜发给另一方的任何通知和函件均应以中文书面形式发出，以邮寄双挂号、特快专递发出的，以发出日起第二日为送达日。合同附件四约定，该房产供电系统（其中包括应急照明、招牌照明等）所有的二次设计、供应及安装等工作由乙方按其最终布置及营运要求自行负责并承担相应费用。甲方将向乙方提供接驳该商场制冷系统的风机盘管[叁]台，但该风机盘管由乙方安装，所需温度控制器由乙方自行购买、安装。该房产内的新风、制冷、其他通风、补风系统（其中包括空调水管、风管、风箱、散流器、百叶及空调控制系统等）的所有二次设计、供应、安装及调试等工作由乙方按其最终布置及营运要求自行负责并承担相应费用。该商场按毛坯房应配置之消防设施的相关要求设置了消防设施系统(包括喷淋系统、紧急广播系统、排烟系统、烟感器、应急照明等，以下合称“甲方消防设施”)，且该消防设施系统己经相应消防主管主管部门验收合格。若乙方拟对甲方消防设施进行任何增减、改装及移位等改造以配合乙方的营运要求，相关改造须符合消防规范要求并通过政府消防主管部门审批，相且应工程须由甲方指定的施工单位实施，并由乙方承担全部的相关费用。甲方于该房产内指定位置提供[壹]个光纤接线座供电话及宽带接入，乙方所有向电讯营运商提出的申请要求连全部相关费用及该房产电讯系统（包括电话网络、宽带网络等）的所有二次设计、供应及安装等工作由乙方按其最终布置及营运要求自行负责并承担相应费用。合同签订后，世纪公司于2018年4月25日向江甜交付了案涉商铺。江甜向世纪公司缴纳了经营保证金88591.92元、装修押金3044.51元，并支付了2018年4月至2018年10月的商铺租金、装修管理费、装修期间物业费、物业管理费、推广费等费用。2018年10月，江甜向世纪公司提出减租、缩铺、换铺等请求，世纪公司未予同意。2018年12月10日，江甜闭店离场。2018年12月13日、14日、21日、28日，世纪公司按江甜在案涉合同中预留的地址分别向江甜发送两份《关于限期恢复营业的函》《关于催交租金等费用的函（品牌名称：伊谷坊）》及《停止提供空调供应通知函（品牌名称：伊谷坊）》《世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》，要求江甜限期恢复营业，支付欠付的租金、推广费、物业服务费等费用及逾期付款违约金。上述五份邮件均被签收，但江甜未恢复营业，亦未缴纳相关费用。2018年12月26日，世纪公司按江甜在案涉合同中预留的地址向江甜邮寄《世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》，通知载明“……然贵方却于2018年12月10日早未开门营业，擅自闭店，我司通过电话方式多次联系贵方未果后，并于2018年12月10日向贵方发出《关于限期恢复营业的函》，要求贵方于2018年12月14日前恢复营业，但贵方未履行，随后我司于2018年12月14日向贵方再次发出《关于限期恢复营业的函》，要求贵方于2018年12月21日前恢复营业，但贵方仍未履行。贵方的行为己经构成严重违约。鉴于此，根据租赁合同的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，我司特通知贵方：一、租赁合同自2018年12月31日（即“合同解除日”）起解除；二、贵方应于2018年12月31日前前缴纳截至合同解除日贵方欠付的该房产租金、物业服务费、推广费、电费、滞纳金等费用共计人民币62520.56元，逾期支付的将按应付款金额每万分之五加付违约金；三、我司不予退还贵方已缴纳的人民币88591.92元经营保证金；四、贵方须于2018年12月31日前将己恢复至我司将该房产首次交付给贵方时的原状交还给我司，及于2018年12月31日前清理完该房产内全部遗留物品。否则视为贵方放弃前述物品的所有权及处置权，我司将有权留置或以其他任何方式处理前述物品并将该房产恢复原状，由此产生的费用由贵方承担，由此产生的所有费用均由贵方承担……”，该邮件于2018年12月27日被签收。2019年1月15日，世纪公司委托湖北聚力律师事务所对案涉商铺的现状进行现场摄像，支出了律师见证费2000元及摄像费500元。为案涉商铺的拆除复原，世纪公司基于和湖北天财建设工程有限公司签订的《武汉M+商场商铺二次装修还原框架合同》，要求湖北天财建设工程有限公司就案涉商铺进行拆除及还原施工，世纪公司为此支付了案涉商铺的拆除复原服务费12760.40元；为案涉商铺拆除过程中的围挡施工，世纪公司要求武汉市嘉信装饰设计工程有限公司对案涉商铺进行零星围挡施工，世纪公司为此支付围挡施工费3400元。还查明，江甜自2018年11月起未再支付相应费用给世纪公司，世纪公司收取的经营保证金88591.92元、装修押金3044.51元未退给江甜。世纪公司同意退还装修押金3044.51元给江甜。世纪公司诉讼请求中垃圾清运费2109.03元未举证证明该费用已经实际发生。本院认为，世纪公司与江甜签订的《世纪都会广场商铺租赁合同》系双方的真实意识表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。关于案涉合同解除时间问题。江甜认为，2018年10月始，江甜即与世纪公司协商租赁相关问题，世纪公司知晓江甜解除合同的意见，双方解除租赁合同的时间应当是江甜退场之日即2018年12月10日。另外，江甜并未收到《世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》。世纪公司认为，双方就解除合同并未协商一致。案涉合同是在2018年12月26日，世纪公司向江甜送达的《世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》时载明的合同解除日2018年12月31日解除，且世纪公司是按照租赁合同约定的通讯地址邮寄的解约资料。本院认为，根据案涉合同约定，世纪公司在江甜发生严重违约等情形时，有权书面通知终止合同，并无作为合同乙方的江甜可以终止合同的约定。世纪公司依照江甜签约时约定的通讯地址邮寄《世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》为有效送达。因此，江甜称双方租赁合同于2018年12月10日解除的意见不成立。案涉合同解除时间应按世纪公司向江甜送达的《世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》中载明的合同解除日2018年12月31日计算。关于案涉相关费用问题。1、案涉合同于2018年12月31日解除，江甜作为案涉商铺的承租人应向世纪公司支付解除合同日前的相关费用并支付逾期付款违约金。江甜关于案涉商铺存在面积误差问题未提供证据证明，该事实不成立，江甜关于应当按实测面积计算租金等费用的意见不予支持。因此，世纪公司诉讼请求中要求江甜支付租金52223.6元、物业管理费6837.68元、推广费998.2元、水电费148.8元，计60208.28元，并依照合同约定支付逾期付款违约金（暂计算至2018年12月31日为2312.28元，之后以60208.28元为基数，每日按照逾期付款金额万分之五的标准计算至实际支付之日止）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据租赁合同约定，在合同乙方严重违约时无需返还经营保证金，同时还约定，“甲方有权直接在经营保证金中扣除其欠缴的费用及相应的违约金”，江甜欠缴的上述费用可以从经营保证金中扣除。上述款项（违约金除外）在经营保证金中扣除后，江甜缴纳的经营保证金余额为28383.64元（88591.92元-60208.28元=28383.64元）。2、合同解除后，江甜依约应将案涉商铺恢复原状，不自行复原则应承担复原的相应费用。江甜称《B1017拆除复原报价单》中的9-13项费用是涉案租赁房屋内的原有设施，没有必要拆除不应承担相应费用一节，根据案涉租赁合同附件四约定，新风管道、风机管道等设施须以现场实际情况之安装数量为准、由乙方安装、所有二次设计、供应、安装及调试等工作由乙方按其最终布置及营运要求自行负责并承担相应费用。故《B1017拆除复原报价单》中的9-13项的相应拆除事项应当由江甜负责，江甜关于不认可该部分拆除费用的意见无事实及法律依据，本院不予采纳。对世纪公司主张“江甜承担店铺还原费12760.4元、围挡费用3400元、律师见证费2000、摄像及光盘制作费500元，计18660.4元”的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。案涉商铺复原过程的垃圾清运费2109.03元，因世纪公司未举证证明该费用已经实际发生，其诉讼请求中的该项费用不予支持。3、世纪公司诉讼请求中要求赔偿案涉商铺空置租金损失一节，江甜撤离案涉商铺时与世纪公司未就租赁合同的解除达成一致意见，在江甜撤离案涉商铺时，双方的租赁合同已无法继续履行，根据租赁合同不适宜强制履行的特点，世纪公司应在解除权条件成就后尽快行使合同解除权，收回案涉商铺，防止损失扩大，同时，江甜亦应适当承担案涉商铺提前解除合同后世纪公司出租前的空置期间租金损失，综合案涉合同履行情况等因素，江甜承担案涉商铺空置1个月的租金损失26111.8元为宜。4、现世纪公司为店铺还原发生费用18660.4元、商铺空置期间的租金损失为26111.8元，江甜的经营保证金余额为28383.64元，江甜仍应当缴纳的费用为16388.56元（18660.4元+26111.8元-28383.64元=16388.56元）。另外，世纪公司未退还江甜装修押金3044.51元，鉴于世纪公司同意退还装修押金，装修押金可从中抵扣。江甜还应向世纪公司赔偿损失13344.05元（16388.56元-3044.51元=13344.05元）。综上所述，世纪公司要求江甜支付店铺还原费用、租金等相关费用的诉讼请求，要求江甜赔偿空置租金损失的诉讼请求，要求江甜支付欠缴费用违约金的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以部分支持。世纪公司的其他诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江甜于本判决生效之日起十日内向原告武汉世纪都会商场有限公司赔偿损失13344.05元；二、被告江甜于本判决生效之日起十日内向原告武汉世纪都会商场有限公司支付逾期付款违约金（暂计算至2018年12月31日为2312.28元，之后以60208.28元为基数，每日按照逾期付款金额万分之五的标准计算至实际支付之日止）；三、驳回原告武汉世纪都会商场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5053元，由原告武汉世纪都会商场有限公司承担2886元（已付），被告江甜承担2167元（此款原告武汉世纪都会商场有限公司已预付本院，被告江甜于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉世纪都会商场有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  吕瑛二〇二〇年七月十三日书记员  王倩