四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终290号 上诉人（原审被告、执行案外人）：谢虹，女，1969年10月13日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：张根容，四川商信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹军，四川商信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华西企业股份有限公司，住所地四川省成都市金牛区解放路二段**。 法定代表人：杨斌，董事长。 委托诉讼代理人：刘后军，男，系该公司工作人员。 被上诉人（原审被告、被执行人）：成都北辰浩房地产开发有限公司，，住所地四川省成都市金牛区一环路北四段** 法定代表人：黄世君，董事长。 委托诉讼代理人：王君，男，系该公司工作人员。 上诉人谢虹因与被上诉人中国华西企业股份有限公司（以下简称华西公司）、成都北辰浩房地产开发有限公司（以下简称北辰浩公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01民初4935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢虹的委托诉讼代理人张根容、曹军，被上诉人华西公司的委托诉讼代理人刘后军，被上诉人北辰浩公司的委托诉讼代理人王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢虹上诉请求：1.撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01民初4935号民事判决，将本案发回重审或直接改判中止对案涉位于四川省成都市金牛区房屋的执行；2.本案一、二审诉讼费由华西公司、北辰浩公司承担。事实和理由：一、谢虹在一审中提交了转款凭证、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》《收据》等足以证明其付清全部房款的证据，一审判决未予确认，构成认定事实错误；谢虹代理人申请调查令后对发现的事实补充提交了书面说明及证据，证明四川兴立房地产营销顾问有限公司（以下简称兴立营销公司）与北辰浩公司之间的关联关系，但一审法院收到该等文件后既未主动查明，也未就此向北辰浩公司与兴立营销公司核实，完全忽视且在判决中不做评析，构成认定事实不清。二、一审判决对是否付清全部价款的认定适用法律错误。本案一审中，北辰浩公司确认收到谢虹支付的购房款，其自认事实与谢虹陈述事实相符。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条的规定，仅当“自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认”。一审法院在谢虹提交证据证明其已付清购房款与北辰浩公司确认价款已付清事实完全相符的情况下，仍然不予确认，显然违反前述规定。根据证据规则，谢虹无须就支付价款事实再承担举证责任，但一审判决却将资金流向这一不在谢虹控制范围内的书证作为谢虹当然的举证责任，又未依法根据该证据的属性进行举证责任释明，继而进行相应的举证责任分配，造成谢虹无法继续举证。而且，兴立营销公司与北辰浩公司之间的资金流向问题并不是判断谢虹是否付清全部价款的必要证据。三、谢虹已收取房屋、取得钥匙、交纳物管费以及目前实施完毕的装修行为，足以证明谢虹对房屋取得控制权，一审判决认定实际占有房屋的证据不足，构成认定事实错误。综上，一审判决认定事实和适用法律均存在明显错误，请求二审法院依法支持谢虹的上诉请求。 华西公司辩称，一、谢虹与北辰浩公司签订《商品房买卖合同》的时间是2015年8月18日，然而其在2014年10月8日就支付了购房款473673元，该行为存疑。因此，一审法院要求谢虹举证证明该473673元款项的资金流向是十分合理的。二、案涉房屋总价款473673元，面积69.33平方米，单价为6832元/平方米。双方约定的房屋销售价格远远低于市场价，华西公司有理由怀疑谢虹与北辰浩公司损害了第三人的合法权益。三、案涉房屋至今没有办理合同网签备案，谢虹存在过错。四、关于实际占有的问题，从一审中谢虹提交的证据显示，在人民法院查封之前，其并没有办理入住手续，仅仅是拿到了钥匙，拿钥匙并不等于就是实际占有，谢虹还应当提供诸如装修合同等证据，才能证明其实际占有房屋。综上，请求驳回上诉，维持原判。 北辰浩公司辩称，谢虹与北辰浩公司之间签订的购房合同是有效的，北辰浩公司已收取了谢虹购房款。 华西公司向一审法院起诉请求：准许执行位于四川省成都市金牛区房屋。 一审法院认定事实： 该院在审理华西公司诉北辰浩公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据华西公司的财产保全申请，于2018年8月10日作出（2018）川01执保305号执行裁定，查封北辰浩公司名下的位于四川省成都市的房屋，查封期限三年，自2018年8月10日起至2021年8月9日止。案涉房屋在上述查封范围内。2019年1月15日，该院作出（2018）川01民初2928号民事判决，判决主要内容为：一、北辰浩公司在判决生效之日起十日内向华西公司支付工程款72201086.9元。二、北辰浩公司在判决生效之日起十日内向华西公司支付工程款利息（具体为：1.以4593487.881元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2017年7月28日起计算至判决确定的本金给付之日止；2.以16901899.76元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2017年10月31日起计算至判决确定的本金给付之日止；3.以16901899.76元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2018年1月31日起计算至判决确定的本金给付之日止；4.以16901899.76元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2018年4月30日起计算至判决确定的本金给付之日止；5.以16901899.76元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2018年7月31日起计算至判决确定的本金给付之日止；6.以8000000元为基数，按年利率8%为标准，从2017年1月18日起计算至2017年4月17日止为156054.79元）。三、北辰浩公司在判决生效之日起十日内向华西公司支付50000元损失赔偿费。四、北辰浩公司在判决生效之日起十日内向华西公司支付保全担保费138382.92元。五、驳回华西公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，该院于2019年4月3日立案受理了华西公司的强制执行申请，案号为（2019）川01执770号。谢虹以支付了案涉房屋全部购房款、已签订房屋买卖合同为由，向该院提起执行异议。该院于2019年8月15日作出（2019）川01执异1013号执行裁定，裁定中止对位于四川省成都市金牛区房屋的执行。华西公司不服，遂提起本案诉讼。 2014年10月8日，谢虹转账支付473673元，收款方名称为：兴立营销公司。 2015年4月22日，案涉房屋取得商品房预售许可证，编号为：10783。2015年8月18日，谢虹与北辰浩公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定谢虹以473673元的价格购买北辰浩公司销售的案涉房屋；北辰浩公司应在2017年9月28日前向买受人交付商品房。同日，北辰浩公司向谢虹出具《收据》，收据摘要载明：银海中心16-1-1-2806购房款，金额为473673元，收据上加盖有北辰浩公司收款专用章。 2017年10月12日，谢虹办理了案涉房屋的交房手续。2019年1月17日，谢虹支付了案涉房屋2017年10月1日至2018年12月31日物业费。案涉房屋无初始登记。 本案审理过程中，谢虹向该院提交《申请法院调查取证申请书》，请求该院调取北辰浩公司与兴立营销公司的代理销售协议。该院向谢虹出具调查令，兴立营销公司向该院回复：因工作交接等原因，我单位未找到上述材料。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，谢虹应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，尽管谢虹于2015年8月18日就案涉房屋与北辰浩公司签订了《商品房买卖合同》，北辰浩公司也向谢虹出具了已支付房款的《收据》，但谢虹并未直接将案涉房屋的购房款支付给北辰浩公司，而是在2014年10月8日向兴立营销公司转账支付了473673元，谢虹未提交证据证明兴立营销公司与北辰浩公司之间的关系及兴立营销公司收取473673元后的资金流向，故本案现有证据无法证实谢虹已支付完全部购房款。另外，谢虹仅提交了交房手续和查封后支付物业费的票据，并无其他实际占有房屋的证据。综上分析，即使谢虹在人民法院查封之前就与北辰浩公司签订了合法有效的书面买卖合同，但谢虹提交的证据无法证实在人民法院查封之前就已支付完全部购房款并已合法占有房屋。因此，谢虹对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，华西公司作为申请执行人有权主张继续执行案涉房屋。 据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决：准许执行位于四川省成都市金牛区房屋。一审案件受理费8405元，由谢虹负担。 二审中，谢虹提交了下列证据： 第一组证据：《转递材料收据》及《申请法院调查取证申请书》，拟证明：谢虹向一审法院申请调取北辰浩公司与兴立营销公司之间的代理销售协议。 第二组证据：《转递材料收据》及《谢虹代理人向兴立营销公司调取证据及该公司与成都北辰浩房地产开发有限公司关系的说明》，拟证明：谢虹向一审法院递交了调查令、情况说明及照片，但一审法院收到上述资料后，既未主动查明，也未就此安排复庭向北辰浩公司与兴立营销公司核实情况，甚至在判决书中未就此进行任何评析，反而认定谢虹未提交证据。 第三组证据：工商资料，拟证明：北辰浩公司与兴立营销公司的关联关系。 第四组证据：《成都市金牛区住房建设和交通运输局成都市金牛区驷马桥街道办事处关于银海中心涉稳问题的报告》，拟证明：银海中心项目已购房业主无法办理合同网签备案和不动产登记的涉及近千户，政府建议由中共成都市委政法委协调成都市中级人民法院或者华西公司先行解除该项目冻结，允许已通过合法方式购房的业主先行办理合同网签，再行根据开发商所欠资金进行合理冻结保全。 第五组证据：《“银海中心”8套住宅2套公寓27个车位中止拍卖解封及剩余查封车位解封协调会会议记录》及京东网拍卖撤回照片，拟证明：一审法院、成都市金牛区人民法院于2020年3月16日协调查封房产被拍卖事宜。 第六组证据：《关于银海中心房屋产权办理事宜的情况说明》，拟证明：北辰浩公司于2020年3月27日向业主出具情况说明，预计4月内完成初始产权办理，但至今仍未办理，其过错在于开发商。 第七组证据：案涉房屋照片，拟证明：谢虹已装修完成并已入住。 华西公司质证意见：对谢虹提交证据1-3的真实性、合法性无异议，但对其关联性不予认可，兴立营销公司与北辰浩公司均是各自独立的法人，谢虹主张该两个公司受同一实际控制人所控制仅是其推测，且即使该两个公司存在关联关系，谢虹向兴立营销公司付款并不等同于向北辰浩公司支付购房款；对证据4-5的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议；对证据6的真实性无异议，该证据只能证明案涉房屋及所在项目未办理产权的过错责任在北辰浩公司，但谢虹在签订购房合同后几年时间未办理网签手续本身是存在过错的；对证据7的真实性、合法性和关联性均不予认可。 北辰浩公司质证意见：对谢虹提交证据的真实性、合法性和关联性均无异议。 本院认证意见：对谢虹提交证据1-6，因各方对其真实性无异议，应予确认，证据载明的内容与本案争议事实具有关联性，应予采信，其证明力本院将结合全案证据和事实予以综合评判；对证据7，因华西公司对其真实性不予认可，且该照片只能反映案涉房屋现状，并不能达到证明谢虹在案涉房屋查封之前已合法占有该房屋的证明目的，本院不予采信。 二审中，谢虹申请本院向北辰浩公司、兴立营销公司调取谢虹支付给兴立营销公司的473673元购房款在前述两家公司之间的流动情况。 本院责令北辰浩公司提交兴立营销公司收取谢虹473673元购房款后向北辰浩公司转款的凭证。为此，北辰浩公司于2020年6月23日向本院提交《情况说明》载明：为答谢公司高管等内部人员，北辰浩公司在开发案涉银海中心项目时预留部分房屋以优惠价格向内部人员出售。如内部人员不购房，允许其将该权利转给其指定人员。据此，内部人员龙俊将优惠购房权转给谢虹，谢虹选定案涉房屋后，于2014年10月8日付清购房款473673元，该款由兴立营销公司代为收取，北辰浩公司在2015年8月18日与谢虹签订正式《商品房买卖合同》及补充协议，并向谢虹开具了收据（摘要为银海中心1-1-2806购房款，金额473673元）。 谢虹质证意见：对北辰浩公司出具《情况说明》的真实性、合法性、关联性无异议，该证据能够证明谢虹已经向北辰浩公司支付了全部购房款。 华西公司质证意见：北辰浩公司出具的《情况说明》仅是其单方陈述，无法证明谢虹支付给兴立营销公司的款项与本案具有关联性，不能证明谢虹向北辰浩公司支付了购房款。 本院认证意见：北辰浩公司作为房屋出卖人，其出具的《情况说明》载明的内容与本案具有关联性，应予采信，对其证明力本院将结合全案证据和事实予以综合评判。 本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另认定下列事实： 二审中，北辰浩公司认可兴立营销公司系其关联公司，并认可兴立营销公司代收取了谢虹购买案涉房屋的购房款473673元。 一审中，谢虹提交的2017年10月12日案涉房屋的交房手续包括《交房流程表》《面积补差确认表》《业主物品领用一览表》《验收登记表》等。其中《交房流程表》载明的交房顺序为：签到审核（审核《商品房买卖合同》、购房人身份证明、购房款付款凭证等）、面积确认、物业财务（收取物业费）、物业手续办理（领取钥匙等）、验房等。二审庭审中，北辰浩公司的委托诉讼代理人陈述：北辰浩公司交房时，交钥匙，然后交物管费。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点是：谢虹对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 本案中，华西公司申请执行的债权为一般金钱债权，案外人谢虹主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律、司法解释的规定，其基于商品房买卖合同关系对案涉房屋享有的物权期待权应当优先予以保护，请求阻却执行。对此，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，在案外人主张对不动产享有的实体权益同时满足该条规定的四个要件时，能够产生阻却执行的效果。其一，谢虹与北辰浩公司于2015年8月18日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定谢虹以473673元的价格购买北辰浩公司开发建设的案涉房屋。本案证据能够证明谢虹与北辰浩公司在案涉房屋被人民法院查封前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。其二，关于谢虹是否支付购房款的问题。本案中，谢虹提交了其于2014年10月8日向北辰浩公司的关联公司兴立营销公司转款473673元的转款凭证。该转款时间虽然发生在谢虹与北辰浩公司签订《商品房买卖合同》之前，但转款金额与约定的购房款金额一致，北辰浩公司在签订合同的当日向谢虹出具《收据》载明收到案涉房屋购房款473673元。本案诉讼中，北辰浩公司亦认可兴立营销公司代为收取谢虹的购房款。故结合本案现有证据能够认定谢虹已履行案涉《商品房买卖合同》项下支付全部购房款的义务。其三，关于谢虹是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题。合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态，占有是否发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的回溯。因此，谢虹作为买受人应当提供相应证据证明其在案涉房屋被查封前已合法占有该房屋。本案中，谢虹为证明其已在案涉房屋被查封前合法占有该房屋，提交了2017年10月12日之《业主物品领用一览表》《交房流程表》《验收登记表》等证据，但该交接手续发生在谢虹与北辰浩公司或者物业公司之间，在申请执行人华西公司不予认可的情况下，作为主张已实际占有房屋的买受人还需进一步提供相对较为客观的第三方证据，如物业管理费等缴费凭据。根据《交房流程表》载明交房流程，在领取钥匙之前交纳物业管理费。但事实上，谢虹并未在2017年10月12日交纳物业费，而是在人民法院查封案涉房屋后才于2019年1月17日交纳了2017年10月1日至2018年12月31日的物业费。因此，综合分析谢虹所提供的证据的证明力，尚不足以达到《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”规定的认定谢虹在案涉房屋被查封前已合法占有该房屋的事实存在“高度可能性”的标准。综上，由于谢虹提交的证据不足以证明其对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故其对案涉房屋所享有的民事权益不足以排除人民法院的强制执行。一审判决准许执行案涉房屋并无不当，应予维持。 综上所述，谢虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8405元，由谢虹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周述蓉 审 判 员 兰 娟 审 判 员 朱文京 二〇二〇年七月十七日 法官助理 黄**东 书 记 员 易 跃