陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终5701号 上诉人（原审被告）：西安市未央区未央宫街道小白杨社区居民委员会，住所地西安市未央区。法定代表人：胡党兴，该社区主任。委托诉讼代理人：徐智，陕西沐邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安市XX店,住所地西安市XX大街XX号。法定代表人：张西建，该公司经理。委托诉讼代理人:陈军,陕西索骥律师事务所律师。上诉人西安市未央区未央宫街道小白杨社区居民委员会（以下简称小白杨居委会）因与被上诉人西安市XX店（以下简称德懋恭商店）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。小白杨居委会上诉请求：1.撤销一审判决二、三、四、五项，改判驳回德懋恭商店的诉讼请求或者驳回起诉；或裁定本案发回重审。2、判令德懋恭商店承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、本案核心事实未予查清。德懋恭商店与小白杨居委会签订的《租赁合同》中涉及的土地是否为德懋恭商店拥有土地使用权。一审举证中德懋恭商店没有提供确切证据证明该临建房屋是在德懋恭商店拥有的土地上建成的，无建设工程规划许可证或者房产证，也无证据证明该涉案房屋为其自身所有，故一审法院对于涉案房屋所占用的土地权属应予以查清，但是一审并未对该土地的权属予以查清，德懋恭商店提供的证据也未能证明该土地的权属，德懋恭商店应承担举证不能的责任。一审法院对于本案的租赁关系未予查清，导致本案一审判决错误。本案中的租赁合同中的租赁人为小白杨居委会，但是租赁的房屋是“专项用于小白杨安置楼供暖设备、设施的安装”，小白杨居委会并无任何义务与能力承担“小白杨安置楼供暖设备、设施的安装”，法律法规规定的居委会职责里没有向安置楼供暖的义务；小白杨居委会也无任何经费支付供暖设备占用房屋费。二、本案法律程序错误。本案查清事实必须追加相应的被告或者第三人参予本案一审诉讼以便查明本案事实，同时可以查清本案实际义务承担方。签订本案涉案合同中小白杨居委会的代表人显示为“胡建设”，但是小白杨居委会本身无义务也无能力与德懋恭商店签订房屋租赁合同，在本案中“胡建设”也没有相关部门给予签订本案合同的授权，“胡建设”超越自身滥用权力的行为理应自己承担相关责任，应与小白杨居委会无关，小白杨居委会也不应承担本案租赁合同约定的相关义务。如果德懋恭商店拥有涉案土地的使用权，又由于本案《租赁合同》无效，那么实际使用人就应是本案中对德懋恭商店承担相应义务的人，小白杨安置楼的建设方就应是本案的义务承担人，是本案一审中必须参加诉讼的第三人或者被告，一审漏掉了本案必须参加诉讼的第三人或者被告人。德懋恭商店辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。小白杨居委会的上诉理由依法不能成立，请求法院驳回上诉。德懋恭商店向一审法院起诉请求：1、判令小白杨居委会支付2017年12月11日前的欠付占有使用费186756.2元，并按每年42000元的标准支付之后至实际交付库房之日的占用费，利息按照同期贷款年利率4.7%计算；2、判令小白杨居委会一周内腾交库房；3、由小白杨居委会承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月20日，德懋恭商店作为甲方与小白杨居委会作为乙方签订《租赁合同》，约定：1、甲方将其享有合法出租权的位于西安市小白杨南路18号西安市XX店厂区XX房租赁给乙方使用。2、乙方租赁甲方场地专项用于小白杨安置楼供暖设备、设施的安装，不得挪作他用或转租。3、合同期为一年，自2013年7月1日起至2014年6月30日止。4、按租赁房屋建筑面积20元/月/平方米计算，乙方经营期间物业管理费用、水费、电费及发生的一切费用由乙方自行交付；甲乙双方约定，年度租金为42000元；乙方于合同签订之日缴纳租房押金壹万元整。5、双方约定交房时间为合同生效五日内完成，甲方逾期交房，每逾期一日按照履约金的千分之三支付违约金，并相应顺延租期。逾期超过两个月，乙方有权提前解除本合同。6、在合同期限内，如由于乙方违约而导致合同不能履行或解除时，乙方投入的装修、装潢、附加物、覆盖物及对该房屋固定设施、固定设备的改造无偿归甲方所有，并向甲方赔偿实际经济损失。由于甲方违约而导致合同不能履行或解除时，乙方投入的装修、装潢、附加物、覆盖物及对该房屋固定设施、固定设备的改造甲方需要给予足额赔偿，并向乙方赔偿实际经济损失。7、合同履约期满终止，乙方所投入资产中的可拆除资产由乙方自行处理，对不能拆除的资产须与该房屋一同无偿交还甲方。小白杨居委会给付德懋恭商店押金10000元后，德懋恭商店将涉诉房屋交给小白杨居委会使用。合同届满后，双方未续签合同，小白杨居委会一直使用至今，但未向德懋恭商店支付过房屋租金。另查，涉诉房屋无产权证，亦未取得建设工程规划许可证。审理中，经一审法院释明，德懋恭商店认为涉诉合同无效。其主张房屋占有使用费比照房屋租金支付。一审法院认为，德懋恭商店将其未取得建设工程规划许可证之库房租给小白杨居委会，根据法律规定，双方签订的《租赁合同》无效，小白杨居委会在使用房屋期间，应比照双方合同约定的房屋租金向德懋恭商店支付房屋占有使用费，但应扣减小白杨居委会支付的押金10000元。双方因在签订合同时均存在过错，故德懋恭商店诉请小白杨居委会支付逾期利息之主张，一审法院不予支持。小白杨居委会应在限定的期限内将涉诉房屋内的设施、设备拉走，将房屋腾交给德懋恭商店。因小白杨居委会一直占有使用涉诉房屋，故本案不存在超过诉讼时效的问题。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十八条之规定，判决：一、原告西安市德懋恭食品商店与被告西安市未央区未央宫街道小白杨社区居民委员会于2013年6月20日签订的《租赁合同》无效；二、本判决生效后十日内，被告西安市未央区未央宫街道小白杨社区居民委员会支付原告西安市德懋恭食品商店从2013年7月1日至被告西安市未央区未央宫街道小白杨社区居民委员会腾房之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费以每月3500元计算，同时应扣减被告西安市未央区未央宫街道小白杨社区居民委员会押金10000元）；三、本判决生效后三十日内，被告西安市未央区未央宫街道小白杨社区居民委员会将位于西安市小白杨南路18号西安市XX店厂区XX房腾交给原告西安市XX店；四、至本判决生效之日，被告西安市未央区未央宫街道小白杨社区居民委员会搬走位于西安市小白杨南路18号西安市XX店厂区XX房内的设施、设备；五、驳回原告西安市XX店其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4350元，由被告西安市未央区未央宫街道小白杨社区居民委员会负担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，德懋恭商店与小白杨居委会签订《租赁合同》，系该租赁合同的双方当事人，因合同履行产生争议，德懋恭商店以该租赁合同相对方小白杨居委会为被告提起本案租赁合同之诉讼，德懋恭商店与小白杨居委会的诉讼主体适格。因租赁合同所涉库房未取得建设工程规划许可证，一审法院认定双方签订的《租赁合同》无效，符合法律规定。因该合同无效，一审法院判令小白杨居委会向德懋恭商店腾交房屋，比照合同约定的房屋租金支付房屋占有使用费，并扣减小白杨居委会支付的押金10000元，同时，因双方在签订合同时均存在过错，对德懋恭商店诉请小白杨居委会支付逾期利息之主张不予支持，判决并无不当。小白杨居委会上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4010元，西安市未央区未央宫街道小白杨社区居民委员会已预交，由西安市未央区未央宫街道小白杨社区居民委员会负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年七月三日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员   段      蓓1