云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4153号上诉人（原审被告）：简广兰，女，1966年7月15日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人（原审被告）：吴建云，男，1967年8月19日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈永通，云南义成律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：尹兴云，男，1958年2月12日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审原告）：尹兴华，男，1954年2月20日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人吴建云、简广兰因与被上诉人尹兴云、尹兴华房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初12775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴建云、简广兰共同上诉请求：撤销云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初12775号民事判决，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。主要事实和理由：一、一审法院遗漏认定如下法律事实：1、2001年2月4日，吴建云与尹兴华、尹兴云签订《房屋购转协议书》时，吴家营村规定非本村村民不得参与吴家营新村集资房认购，同时规定村民参与了新村集资房认购的，不再批给宅基地。因此，集资房包含了本村村民才能享受的宅基地使用权的福利待遇。2、两被上诉人至今未将约定的差价补足给上诉人，未补缴土地使用权出让金。3、目前，位于吴家营新村××土地××市场价值为××／平方米，上诉人丧失获取109平方米宅基地的使用权，损失为327000元。二、一审法院适用法律错误。首先，《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。涉案房屋用地为划拨土地，至二被上诉人提起本案诉讼前，未经有权批准的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故《房屋转购协议书》因违反上述法律的效力性、强制性规定而无效。其次，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。涉案《房屋购转协议书》包含了房屋和国有土地使用权的转让，根据该司法解释的规定，应当认定无效。三、《房屋转购协议书》系吴建云与二被上诉人恶意串通所为，损害国家利益、集体利益，当然无效。两被上诉人在明知其并非吴家营村村民，不具备购房资格的情况下，与吴建云订立协议，致使两被上诉人获得了村民宅基地的福利，减少了村集体分给村民的集资房，损害了村集体的利益，也致使国家损失了土地使用权出让金。四、协议系以合法形式掩盖非法目的，应当认定无效。涉案协议以上诉人系吴家营村村民，享有购房资格的合法形式，掩盖了两被上诉人购买集资房的非法目的。综上所述，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。尹兴华、尹兴云共同辩称，一、被上诉人购买房屋系应上诉人的请求，并要求以其名义购买，待取得房产证、土地证时，再行过户。二、2005年6月27日，涉案房屋取得房产证和土地证，上诉人一直隐瞒该事实达两年之久。直到2007年10月29日，被上诉人支付4408元办证费用给简广兰后，上诉人才将土地证和房产证交付被上诉人。三、被上诉人取得土地证和房产证后，与上诉人一同前往西山区房屋交易中心办理过户。待上诉人签名时，上诉人突然提出自己的利益问题，拒不签名。2009年6月，上诉人要求支付8万元给被上诉人，将房屋买回，被上诉人不同意，上诉人便拖延办理过户手续至今。四、上诉人所称被上诉人未补足差价5000元与事实不符。2001年2月4日订立协议时，上诉人以现金方式交付该5000元，其中，尹兴云支付2500元，尹兴华支付2500元。如果上诉人未收取款项，不可能签署协议。五、上诉人称其丧失宅基地使用权，损失327000元。但上诉人现有住房1000余平方米，不可能再取得109平方米的宅基地，订立协议为双方真实意思表示。六、上诉人称买卖集资房违法违规，既然如此，上诉人当时为何央求被上诉人购买？为什么类似的多起交易均已通过国家机关完成过户？缔约双方均为完全民事行为能力人，协议的订立系双方真实意思表示，不存在无效事由。七、被上诉人居住房屋至今已18年，上诉人无理要求返还，不遵守诚信。尹兴华、尹兴云共同向一审法院起诉请求：1、判令将昆明市原西山区黑林铺镇吴家营新村的1幢1单元1号房屋办理所有权登记到尹兴云名下，将昆明市原西山区黑林铺镇吴家营新村的1幢1单元2号房屋办理所有权登记到尹兴华名下；2、案件受理费用由简广兰、吴建云承担。一审法院认定事实：一、2001年2月4日，尹兴华、尹兴云与吴建云签订一份“房屋购转协议书”，约定“兹有昆明市西山区黑林铺镇联家办事处吴家营村吴建云帮忙购买黑林铺镇××新村集资房××单元底层贰套住房。每套单价为66833.33元。贰套另补给吴建云差价5000元，每套合计为69333.33元，贰套共计138666.66元（壹拾叁万捌仟陆佰陆拾陆元陆角陆分）。自2001年2月4日购买之日起，凡是以后房屋增加费用，由房主尹兴华、尹兴云支负。此房由尹兴华、尹兴云心甘情愿购买，与他人无关。此协议书一式三份，当事人各执一份。”同日，尹兴华、尹兴云以吴建云名义向西山区黑林铺镇吴家营村村民委员会交纳集资房购房款（2套）133666.66元。二、2005年10月21日，尹兴华、尹兴云与吴建云签订一份“购房补充协议书”，约定：由于2001年2月4日购买协议书中内容不够完善，现经吴建云、尹兴华、尹兴云三方协商一致同意增加以下内容：1、一旦吴家营新村一幢一单元一号、二号住宅房产证、土地证办下来，由吴建云无偿自愿将贰证通过国家有关机关过户到户主尹兴华、尹兴云户名下。2、办证、过户全部费用由尹兴华、尹兴云自愿支付。3、本协议经三方当事人签名后，即日生效，一式三份，当事人各持一份。三、2007年9月16日，案外人陈玉林等向简广兰出具两份收据，均载明“兹收到简广兰交办土地证、房屋产权证费2204元。”一审庭审中，尹兴华、尹兴云陈述上述办证费共计4408元由简广兰代为交纳，二人已将上述款项支付给了简广兰，简广兰将两张收据交给了尹兴华、尹兴云。四、2007年10月25日，尹兴华、尹兴云与简广兰签订一份“房屋办证补充协议”，约定：由于尹兴华、尹兴云买房时，房屋所有权证、土地证是由简广兰代办。办证费为每套2204元（见2007年9月16日收据），两套合计4408元。此钱已由尹兴华、尹兴云支付给代办人简广兰。今后简广兰补办自建房（一套），房屋所有权证、土地证时费用过多，由尹兴华、尹兴云自愿补助一部分以表谢意。本协议一式三份，当事人各持一份，三方当事人签字后，即日生效。五、2003年8月5日，昆明市国土资源局西山分局分别为吴建云、简广兰颁发了西国用（2003）字第××号、西国用（2003）字第××号国有土地使用权证，证书分别载明土地使用者为吴建云、简广兰；土地坐落于昆明市；用途为住宅；使用权类型为划拨；使用权面积21.552平方米。六、2005年6月27日，昆明市西山区房产管理局对位于昆明市普吉街道办事处联家居委会吴家营居民小组1幢1-101号房屋进行产权登记，登记所有权人为吴建云；土地权属性质为“国有划拨”；附记为“社员统建房”。2005年6月27日，昆明市西山区房产管理局对位于昆明市普吉街道办事处联家居委会吴家营居民小组1幢1-102号房屋进行产权登记，登记所有权人为简广兰；土地权属性质为“国有划拨”；附记为“社员统建房”。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为”。第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。本案中，尹兴华、尹兴云与吴建云签订的“房屋购转协议书”、“购房补充协议书”，尹兴华、尹兴云与简广兰签订的“房屋办证补充协议”均系当事人真实意思表示。而尹兴华、尹兴云与吴建云虽在签订“房屋购转协议书”时吴建云并未出资购买出让房屋，没有取得房屋的所有权证，双方协议“吴建云帮忙购买黑林铺镇××新村集资房××单元底层贰套住房……自2001年2月4日购买之日起，凡是以后房屋增加费用，由房主尹兴华、尹兴云支负。此房由尹兴华、尹兴云心甘情愿购买，与他人无关”，这实际上是吴建云同意将其购房资格予以转让。而结合简广兰于2007年10月25日与尹兴华、尹兴云签订的“房屋办证补充协议”中约定“由于尹兴华、尹兴云买房时，房屋所有权证、土地证是由简广兰代办”的内容，可以确认简广兰在吴建云将其购房资格予以转让时是知晓且同意的事实，且吴建云、简广兰将其购房资格转让给尹兴华、尹兴云的行为并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。故尹兴华、尹兴云根据协议约定请求将简广兰、吴建云名下的二套房屋判决到尹兴华、尹兴云名下的请求于法有据，一审法院予以支持。至于简广兰、吴建云所称双方签订的《房屋转让协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及相关法律法规之强制性规定，应认定为无效的意见。一审法院认为，尹兴华、尹兴云与吴建云签订的“房屋购转协议书”、“购房补充协议书”，尹兴华、尹兴云与简广兰签订的“房屋办证补充协议”的目的是转让购房资格，并不改变土地使用权的性质。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批，但是《中华人民共和国城市房地产管理法》并未规定此类合同无效。根据该法第四十条、第六十一条的规定，只要当事人履行了相关的法定手续，法律允许其转让而并非一律禁止，故尹兴华、尹兴云与吴建云签订的“房屋购转协议书”、“购房补充协议书”，尹兴华、尹兴云与简广兰签订的“房屋办证补充协议”均不违反我国法律法规有关效力性强制性规定。另尹兴华、尹兴云与吴建云、简广兰均为具有完全民事行为能力的人，上述协议的签订均为双方当事人真实意思表示。因此，案涉协议并不存在无效事由，吴建云、简广兰的上述意见无事实及法律依据，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、由被告简广兰、吴建云于本判决生效后三十日内协助原告尹兴华、尹兴云办理位于昆明市普吉街道办事处联家居委会吴家营居民小组1幢1-101号房屋、昆明市普吉街道办事处联家居委会吴家营居民小组1幢1-102号房屋不动产转移登记手续。二、驳回原告尹兴华、尹兴云的其他诉讼请求。”案件受理费人民币2973元，减半收取人民币1486.5元，由简广兰、吴建云共同负担。二审中，上诉人向本院提交如下证据：一、云南省国土资源厅（2018）14号文件，欲证实上诉人到昆明市不动产登记中心询问协助过户事宜，被告知划拨土地上的房屋应报有权批准的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金，故无法办理过户登记。二、吴家营村小组会议纪要、吴家营村出具的三份证明，欲证实涉案房屋系吴家营的村民集资房，一律不得对外出售，集资房属村民福利房，由政府对每一套房屋补助5000元，因上诉人购买了涉案房屋，村集体未再对上诉人批宅基地。经质证，被上诉人仅对云南省国土资源厅（2018）14号文件的真实性予以认可，认为部分类似的集资房早已完成过户，一审庭审结束后，经被上诉人向房屋管理中心咨询，被告知可以办理过户手续，故不认可上诉人的证明主张。被上诉人向本院提交《昆明市西山区私有房产转移审批表》，欲证实涉案房屋可以办理所有权变更登记手续。经质证，上诉人对《昆明市西山区私有房产转移审批表》的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为根据其提交的云南省国土资源厅（2018）14号文件，涉案房屋无法完成所有权转移登记。本院认为，本案双方当事人二审提交的新证据与本案处理结果无关，且无法证实各自的证明主张，故本院均不予采信。经审理，上诉人对一审法院认定的“同日，尹兴云、尹兴华以吴建云名义向西山区黑林铺吴家营村民委员会交纳集资购房款（2套）133666.66元”有异议，认为因村集体不认可二被上诉人的购房人资格，故款项由上诉人交纳。此外，要求补充确认如下法律事实：1、2001年2月4日吴建云与尹兴华、尹兴云签订《房屋购转协议书》时，吴家营村规定非本村村民不得参与吴家营新村集资房认购，同时规定村民参与了新村集资房认购的，不再批给宅基地。因此，集资房包含了本村村民才能享受的宅基地使用权的福利待遇。2、两被上诉人至今未将约定的差价补足给上诉人，未补缴土地使用权出让金。3、目前，位于吴家营新村××土地××市场价值为××／平方米，上诉人丧失获取109平方米宅基地的使用权，损失为327000元。被上诉人对一审法院认定的法律事实无异议。本院认为，在购房款由二被上诉人实际出资的情况下，一审法院认定款项由二被上诉人以上诉人名义缴纳并无不当。此外，上诉人要求补充确认的法律事实与本案处理结果无关，本院不予审查确认。综上，本院对一审法院经审理认定的法律事实予以确认。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人是否应协助被上诉人完成涉案房屋所有权的变更登记？本院认为：本案中，依据二被上诉人与吴建云订立的《房屋购转协议书》，二被上诉人取得了上诉人享有购房资格的房屋的购买权，并支付了相应对价、履行了相应义务。在上诉人现已取得房屋所有权证，即办理变更登记条件成就的情况下，被上诉人依据与吴建云订立的《购房补充协议书》提起诉讼，要求上诉人协助其办理房屋所有权证的变更登记，具有事实及法律依据，本院予以支持。至于上诉人上诉所称，双方的协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的上诉主张，本院认为，双方订立的协议并未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。而对于房屋所有权是否能够实际办理变更登记，根据现有证据，不足以证实变更登记无法完成。在上诉人依据法律规定及协议约定均负有协助办理变更登记义务的情况下，本院对被上诉人的原审诉讼请求予以支持。综上所述，上诉人简广兰、吴建云的上诉理由均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2973元，由上诉人简广兰、吴建云承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  邓林春审判员  晏云锋二〇二〇年七月二十日书记员  李孟擎