江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初1261号原告：郭超，男，1994年11月15日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘伟，江苏禾嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚，江苏禾嘉律师事务所律师。被告：朱首风，男，1993年8月18日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：马南南，江苏昭鹏律师事务所律师。被告：徐州市居然房地产经纪有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区泰山南路翠湖新语****。法定代表人：祁佳，执行董事。原告郭超与被告朱首风、徐州市居然房地产经纪有限公司（以下简称居然经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告郭超及其委托诉讼代理人刘伟、王亚，被告朱首风及其委托诉讼代理人马南南，被告居然经纪公司的法定代表人祁佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭超向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的编号为00xxxx07的《房地产买卖居间合同》；2、判决被告朱首风返还原告支付的定金20000元及利息、违约金267600元(房款20%)及利息；3、判决被告居然经纪公司返还原告已支付的居间佣金8000元；4、判决诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经被告居然经纪公司居间介绍购买被告朱首风位于泉山区车库，三方经友好协商于2020年3月21日签订了房地产买卖居间合同。现被告朱首风反悔不愿出售房屋及附属地下室、车库，三方多次协商未果。被告朱首风辩称，同意解除与原告签订的房地产买卖合同；原、被告签订涉案合同时约定在被告办房产解押还清贷款后原告应当支付首付款，但被告在2020年3月24日依约办理了房产解押并还清了贷款后原告拒不支付购房首付款，原告对此存在严重违约行为，原告无权要求返还定金且被告不应支付违约金。即使被告存在违约行为，原告诉请的违约金也过高，其至今仅支付定金20000元，加上双方签订的合同时间较短且受疫情影响房价没有上涨，原告损失的也仅是20000元定金所产生的利息，原告诉请违约金267600远远高出了其损失，请求法院根据合同法第114条第二款规定予以减少。被告居然经纪公司辩称，我方接受原告和朱首风的委托于2020年3月21日带双方看房完成签约，居间服务只有最后一步过户没有完成，整个服务过程中我方不存在任何过失，因此中介费不应退回，应由违约方承担。经审理查明：2020年3月21日，原告郭超与被告朱首风经被告居然经纪公司居间中介签订《房地产买卖居间合同（合同编号00xxxx07）》一份，其中载明：甲（出售方朱首风）、乙（买受方郭超）双方经丙方（居间方居然经纪公司）居间介绍，并对房地产权属及相关信息做出了充分了解，经平等、自愿、充分协商达成协议如下：房屋地址泉山区翡翠城24号楼1-401、建筑面积105.18平方米，附属地下室位置24号楼1-115、面积9.75平方米，附属车库位置2#车库号楼1-1299，房屋总价1338000元（房屋总价包括上述建筑物、设施和装修附着物、车库等）；甲、乙双方同意在本合同签订当日乙方支付定金20000元由甲方直接收取，甲方将《房屋所有权证》交丙方保管；居间方促成买卖双方达成《房地产买卖协议》当日，乙方应向丙方支付居间佣金8000元；放款支付、产权过户、房屋交接的约定：2020年4月21日前解押还清贷款、2020年4月28日之前去产权处网签过户、乙方商业贷款、款清交房，甲、乙双方在过户过程中收、付房款应遵循徐州市房产交易部门有关交易资金监管的规定办理，甲方预先收取的任何房款应由甲方负责按资金监管规定缴存；交易过户税费全部由乙方承担（甲方因继承、离婚、受赠等析产取得房屋需缴纳的交易所得税由甲方承担）；甲方逾期办理房屋抵押或其他权利限制注销手续、两证（房屋所有权证、土地使用证）、产权过户、房屋交付或户口迁出等约定义务的，每逾期一天按房屋总价款的万分之五向乙方支付违约金，逾期办理前述事项超过20天或者有其他严重违约行为导致本协议无法履行的，甲方应按房屋总价款20%的比例向乙方支付违约金，乙方有权解除本协议；乙方逾期办理过户、贷款或支付房款等约定义务的，每逾期一天按房屋总价款的万分之五向甲方支付违约金，逾期办理前述事项超过20天或者有其他严重违约行为导致本协议无法履行的，乙方应按房屋总价款20%的比例向甲方支付违约金，甲方有权解除本协议。上述合同签订当日，原告郭超通过网银转账的方式向被告朱首风支付合同约定的定金20000元。2020年3月24日，被告朱首风向江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行提前归还了涉案房屋的贷款本息173782.63元；同日，江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行出具授权委托书委托马飞办理涉案房地产解除抵押手续。2020年3月30日，原告郭超将其所有的龙工30铲车出售他人获得价款58000元。上述期间内，被告居然经纪公司向房产交易部门预约办理二手房过户手续，其取得的新城区二手房业务预约001单载明：仅限3月31日上午凭此实名预约号到18号窗口现场办理。被告居然经纪公司通过微信将预约事项通知了原告郭超与被告朱首风。2020年3月31日，原告郭超按约前往被告居然经纪公司处并缴纳了中介费用8000元。被告朱首风没有赴约，其在庭审中陈述未按约办理房屋过户手续的原因为原告郭超应支付的首付款未到账、其与家人商定不再出售涉案房屋。2020年4月1日，被告居然经纪公司的工作人员赵玉玉通知原告郭超前往翟山派出所调解处理违约事宜。2020年4月3日上午10时许，原告郭超与被告朱首风通话，郭超问：你想好还是不卖吗？朱首风回答“嗯，家里面人不愿意卖……当时我想卖，后来呢确实是俺爸不想卖了，反正就是这个情况，俺愿意给你赔偿也愿意给你退定金，但是说实话你要的有点太多了”。郭超：我要的不多，如果要是按照法律这么走的话，你得赔十几万知道吧。朱首风“俺那个是不卖了，对吧，你看你怎么走”。2020年4月13日，被告朱首风向原告郭峰发送微信：郭超兄弟，你看能不能先退你2万定金，这个房子确实卖不了，你要是同意，我现在连2万你的定金再加上我赔你的2万违约金，一起给你转过去。实在不好意思。以上事实，有原、被告双方签订的《房地产买卖居间合同》、二手房业务预约单、定金支付网银页面截图、原告提交的铲车出售协议及邮政储蓄交易截屏、通话录音及微信聊天截屏、被告提交的江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行交易明细单、贷款特殊业务申请书及授权委托书以及当事人当庭陈述在卷佐。本案审理过程中，原告郭超明确选择适用违约金条款。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任；当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告郭超与被告朱首风经被告居然经纪公司居间中介签订的《房地产买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应遵照履行。合同签订后，原告郭超根据合同约定向被告朱首风交付了定金20000元并向被告居然经纪公司支付中介费用8000元，被告朱首风亦根据合同约定于2020年3月24日提前办理了涉案房屋偿还贷款、解除抵押的手续，但被告朱首风在接到被告居然经纪公司通知后未按预约的时间地点办理涉案房屋产权过户手续，且在其后明确表示不再将房屋出售给原告。被告朱首风在庭审中主张其不再将房屋出卖给原告系因原告郭超拒不支付购房首付款，但根据双方在庭审中所述，虽然双方在订立《房地产买卖居间合同》过程中曾谈及房屋首付款为40万元左右（被告称双方商定首付款为40万元，原告则称双方商定首付款为房屋总价款的30%），但双方除在合同中约定“双方在过户过程中收、付房款应遵循徐州市房产交易部门有关交易资金监管的规定办理，甲方（被告朱首风）预先收款的任何放款应由甲方负责按资金监管规定缴存”的约定外，对首付款的交付时间、方式和形式没有其他明确约定，而依被告居然经纪公司主张首付款应在双方房屋买卖合同网签备案后打入资金监管账户，因此依照二手房交易的一般流程结合双方在《房地产买卖居间合同》中的上述约定，原告郭超应当支付的首付款应在双方签订网备房屋买卖合同后存入相应的资金监管账户而无需向被告朱首风交付，亦即被告朱首风关于原告未向其支付首付款而拒绝将涉案房屋出售给原告的辩称主张不能成立。故被告朱首风明确拒绝继续向原告出售涉案房屋的该行为已构成对双方签订的《房地产买卖居间合同》的根本违约，依法应承担相应违约责任。原、被告在《房地产买卖居间合同》明确约定，任何一方逾期办理前述（约定）事项超过20天或者有其他严重违约行为导致本协议无法履行的，均应向对方按房屋总价款20%的比例支付违约金且对方有权解除本协议，因此在被告朱首风明确表示不再出售涉案房屋的情况下，原告郭超要求解除合同并要求被告朱首风支付违约金267600元（房屋总价款1338000元的20%）的诉讼主张具有合同依据，依法应予支持。被告朱首风虽然主张双方约定的违约金过高且目前涉案房屋的房价没有上涨而要求予以调整，但综合考虑涉案房屋所在地段的价格趋势、原告为履行涉案房屋买卖合同所作的准备及前期支出以及被告违约的性质，原告郭超主张的违约金数额并不过分高于其因合同不能履行造成的损失，故本院对被告要求对违约金数额进行调整的主张不予采纳。原告郭超在庭审中明确其选择适用违约金条款，因此在原告主张违约金得以支持的情况下，本院对原告要求被告返还定金的诉讼请求不再予以支持；被告居然经纪公司已经促成原告郭超与被告朱首风就涉案房屋订立《房地产买卖居间合同》且已办理二手房业务预约并通知到原、被告，该合同最终被解除系因被告朱首风违约所致而不能归责于被告居然经纪公司，应当认为居间活动已经完成，故原告郭超要求被告居然经纪公司返还其已支付的中介费8000元的诉讼主张本院不予支持；而被告朱首风应向原告支付的违约金足以补偿原告郭超支出的中介费等损失，因此原告郭超亦不得再向被告朱首风主张。被告朱首风系基于合同违约而向原告支付的违约金，原告郭超要求被告支付违约金的利息并无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、解除原告郭超、被告朱首风及被告徐州市居然房地产经纪有限公司签订于2020年3月21日的编号0000107的《房地产买卖居间合同（合同）》；二、被告朱首风于本判决生效后十日内向原告郭超支付违约金267600元；三、驳回原告郭超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5734元，减半收取2867元，由被告朱首风负担，于本判决生效后七日内交至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  郑凤金二〇二〇年七月二十一日书记员  邱 媛