湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初6003号原告：湖南鼎荣钢铁贸易有限公司，住所地长沙市天心区黑石铺街道披塘村藕塘组湖南力鼎工贸有限公司内****。法定代表人：胡江，总经理。委托诉讼代理人：樊丽瑞，湖南理曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏飞，湖南理曜律师事务所律师。被告：湖南力鼎工贸有限公司，住所地，住所地长沙市天心区大托镇藕塘组内****门面iv>法定代表人：姜建海，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张婷，湖南唯君律师事务所律师。委托诉讼代理人：周慧，湖南唯君律师事务所实习律师。原告湖南鼎荣钢铁贸易有限公司（以下简称“鼎荣公司”）与被告湖南力鼎工贸有限公司（以下简称“力鼎公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告鼎荣公司的委托诉讼代理人樊丽瑞、王鹏飞，被告力鼎公司的委托诉讼代理人张婷到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告鼎荣公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告就位于长沙市天心区后西侧仓库与被告之间形成事实租赁法律关系；2.判令被告继续向原告出租上述仓库，在同等条件下优先与原告就涉案仓库建立租赁合同关系；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告力鼎公司系长沙市力鼎钢材市场仓库场地的物权人、市场管理者，被告先将仓库场地租赁给早期进入市场的钢材公司如案外人长沙闽航钢铁贸易有限公司（以下简称“闽航公司”）等，钢材公司再转租给后期进入市场的钢材经营商，租客享有优先续租权亦系该市场交易习惯。2018年5月15日，原告与闽航公司签订《临时场地租赁合同》约定租赁面积294㎡，后正式进入市场成为钢材经营商。2018年9月18日，原告与闽航公司签订《场地租赁合同》约定原告承租市场650㎡场地（含公用10吨行车一台），租赁期一年,从2018年10月1日至2019年9月31日止,并特别约定原告享有优先续租权。2019年6月，原告因生产经营需要在涉案场地增设一台行车、一台切管机并于当年11月投入使用。2018年9月15日，原告与闽航公司协商一致确认将原合同期限续签一年并面积增至1198.28㎡、闽航公司将涉案场地内简易房亦租给原告，合同其他权利义务继续有效。后经闽航公司同意后，原告对简易房进行装修。2019年12月，闽航公司自称合同到期后收回仓库自己经营，不再续租给原告；2020年初，闽航公司将涉案整体仓库场地转租给长沙景强钢铁贸易公司。原告获知闽航公司上述违约消息后，反复向被告、闽航公司明确表示续租意向、行使优先续租权并不断沟通至2020年3月。2020年4月14日，闽航公司自知理亏违约，遂解除与景强公司转租协议。后原告获悉，2010年10月被告曾私下与景强公司签订《场地租赁合同》约定将涉案仓库租赁给景强公司，造成同一时期被告就同一场地租赁给两家公司的混乱局面。被告作为涉案仓库的物权人及市场管理者，既对闽航公司屡次违约行为未予制止，也未尽到对市场有序租赁、租客优先续租权等市场秩序、交易习惯的维护，更违反当前严峻××形势下国家大力倡导的为企业复工复产创造良好营商环境的法律法规政策。原告自进入力鼎钢材市场至今一直积极缴纳租金、水电费，接受被告市场管理并合法经营、融洽处理邻里关系。2020年5月18日，经原告、林凯公司向被告核实确认：闽航公司已退出原仓库租赁关系，闽航公司对涉案仓库场地已无收取租金等权利，涉案仓库出租人收取租金、保障租客使用仓库等义务应由被告承担，涉案仓库承租人的优先续租权、缴纳租金等仍由原告继续享有承担。事实上，原告继续使用着涉案仓库并继续接受着被告的市场管理，原被告之间形成了事实上的租赁合法法律关系，应受法律保护。被告力鼎公司辩称：1.力鼎公司并非《场地租赁合同》的任何一方当事人，也与案外人闽航公司系两个完全独立的民事主体，无关联关系，亦无承继权利义务关系，力鼎公司无需为案外人闽航公司承担任何责任。根据《场地租赁合同》显示，该合同的双方当事人为甲方（出租方）闽航公司与乙方（承租人）鼎荣公司，力鼎公司将涉案场地出租给闽航公司，2017年闽航公司与鼎荣公司《场地租赁合同》将涉案场地转给鼎荣公司，两份合同双方均为独立的主体，而鼎荣公司主张的次租赁合同法律关系当事人系闽航公司与鼎荣公司。依据《合同法》第八条的规定，合同具有相对性，力鼎公司对鼎荣公司没有合同义务。因此，力鼎公司不是适格的被告主体，鼎荣公司对力鼎公司的主张没有事实和法律依据。2.力鼎公司与鼎荣公司没有口头或书面约定鼎荣公司具有优先承租权，同时也不存在事实租赁法律关系。依据《合同法》第二百一十二条之规定，成立租赁关系的主要义务为支付租金，但鼎荣公司从未向力鼎公司直接或间接支付过租金，也未对力鼎公司履行过其他合同义务，力鼎公司亦从未将涉案场地交付给鼎荣公司使用及收益，鼎荣公司对场地的占有使用基于其与闽航公司签订的次租赁合同。同时，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，鼎荣公司提供证据与力鼎公司没有关联，也无法证明与力鼎公司存在事实租赁法律关系，鼎荣公司的主张缺乏基本的事实依据，请求法院驳回鼎荣公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年，长沙市天心区大托镇披塘村民委员会经国家相关部门批准将该村部分土地面积改用于物流、仓库的临时建设用地。后力鼎公司向长沙市天心区大托镇村民委员会承包部分土地用于建设经营金属材料门店及金属原材料制品加工厂房及生活用房即。闽航公司则向力鼎公司承租了部分场地进行临时建筑的建设和经营。2017年5月，鼎荣公司向闽航公司签订《场地租赁合同》后开始使用力鼎钢材物流市场8栋后西侧仓库，后又于2018年9月18日签订《场地租赁合同》，约定租赁期限为2018年10月1日至2019年9月31日。合同期满后，鼎荣公司继续使用涉案场地并向闽航公司支付租金至2020年3月31日。2020年4月1日，鼎荣公司因闽航公司要求其搬离涉案场地诉至本院，在该（2020）湘0103民初2480号民事案件中，闽航公司要求其立即办理场地并赔偿占用期间的租金损失。鼎荣公司在该案中表示愿意向闽航公司支付租金。鼎荣公司与力鼎公司在本案中均陈述力鼎公司未向鼎荣公司收取过租金。在本案审理过程中，鼎荣公司提交了30份由不同经营主体分别出具的《关于力鼎钢材市场仓库租赁情况的证明》，内容为由力鼎与商户签订《场地租赁合同》，除原商户自动退出经营或放弃续租权外，合同到期后原商户都由享受同等价位的优先续租权等市场租赁习惯约定的权利。本院认为，本案的争议焦点为：1.本案原、被告双方间是否形成了事实租赁关系；2.原告鼎荣公司是否有权向被告力鼎公司主张优先续租权。关于本案原告鼎荣公司与被告力鼎公司双方间是否形成了事实租赁关系的问题。鼎荣公司主张闽航公司已经退出市场，涉案租赁仓库仅剩下鼎荣公司与力鼎公司两个法律关系主体且鼎荣公司长年向被告力鼎公司支付水电费用，双方形成了事实租赁关系。对此，本院认为，鼎荣公司基于其与闽航公司之间签订的《场地租赁合同》进入涉案场地经营，其在与闽航公司签订的租赁合同到期后又续交租金至2020年3月31日。此后，闽航公司与鼎荣公司因是否继续使用场地及支付租金产生争议而产生诉讼纠纷。可见，力鼎公司并未直接向鼎荣公司提供承租场地，后在原告鼎荣公司欠付场地租金的情况下亦非力鼎公司向其主张租金，而鼎荣公司亦未向力鼎公司支付过场地租金。鼎荣公司虽向力鼎公司支付水电费，但力鼎公司作为涉案场地的承包管理方，其收取水电费用的性质并非等同于收取租金，故鼎荣公司主张其与力鼎公司之间形成了事实租赁关系，与客观事实不符亦无法律依据，对于其相应诉讼请求，本院不予支持。关于原告鼎荣公司是否有权向被告力鼎公司主张优先续租权的问题。鼎荣公司主张力鼎公司与闽航公司、闽航公司与其之间的合同都约定了优先续租权，在闽航公司退场后，其对力鼎公司享有优先续租权。对此，本院认为，即使闽航公司与力鼎公司签订的《场地租赁合同》约定了租期届满后闽航公司享有优先续租权且鼎荣公司与闽航公司签订的《场地租赁合同》亦有相同约定，但合同仅对合同当事人具有法律约束力。鼎荣公司若要在租期届满后行使优先续租权亦仅可对合同的相对方即闽航公司进行主张，力鼎公司与其之间未有任何书面租赁合同亦未有约定在闽航公司不行使优先续租权时其有权代为行使权利，故对于鼎荣公司主张依据合同约定行使优先续租权的诉讼请求，本院不予支持。鼎荣公司主张依据钢材市场交易习惯现租赁商户均享有优先续租权，根据庭审查明的事实，其提交的《关于力鼎钢材市场仓库租赁情况的证明》中均载明系力鼎公司与商户签订的《场地租赁合同》中约定有优先续租权，即该“交易习惯”的前提条件是当事人之间具有合同关系，而本案鼎荣公司并未与力鼎公司签订租赁合同亦未形成事实租赁关系。鼎荣公司主张法律规定承租人享有优先购买权，举重以明轻故承租人亦应享有优先续租权。对此，本院认为，现行《中华人民共和国合同法》尚无优先续租权的法律规定，且优先购买权的行使亦以存在租赁合同关系为前提，本案鼎荣公司并未与力鼎公司签订租赁合同亦未形成事实租赁关系，其主张向力鼎公司行使优先续租权，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第二百二十四条之规定,判决如下:驳回原告湖南鼎荣钢铁贸易有限公司全部诉讼请求。本案案件受理费40元，由原告湖南鼎荣钢铁贸易有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  董娟娟二〇二〇年七月十七日法官助理严梓豪代理书记员  蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。