贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4417号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，系贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205200310883797。被上诉人（原审原告）：龙雪莹，女，1989年1月1日生,彝族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人龙雪莹商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。贵州碧阳恒通置业有限公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判第一项，改判酌情按调减至10%支付违约金；撤销第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.我省高级人民法院作出的裁定对遵义人民法院将逾期交房违约金从日万分之二下调至日万分之零点二的判决予以认可了，并否定了以房屋租金计算交房违约金的主张。故请求二审法院就交房违约金计算标准问题进行适当考虑并下调。2.上诉人所收取的几项费用是根据合同约定收取的，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当履行。被上诉人的该诉讼请求应受到诉讼时效限制。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门，被上诉人实际享受了并未提出异议。龙雪莹辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不应得到支持。龙雪莹向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告逾期交房违约金14643元（违约金以320066元为基数，按每日万分之零点五的标准，从2016年1月1日起计算至2018年7月4日止)；2.判决被告支付原告逾期办证违约金1088元（违约金以320066元为基数，按每日万分之一的标准，从2019年6月30日起计算至2019年8月2日止）；3.判决被告退还原告电视入户费265元、燃气入户费2500元、用电开户费520元，共计3285元及其利息(利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年12月23日起计算至清偿完毕之日止)4.判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2015年4月17日，以原告龙雪莹为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积152.18平方米，套内建筑面积117.31平方米。房屋总价款320066元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款100066元，余款220000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款320066元，以及各项开户费3285元。2018年1月25日，被告取得涉案房屋所在楼栋的商品房备案证明书。2018年3月16日，被告通知原告提交办证所需资料。2018年7月4日，被告将涉案房屋交付原告。2019年8月2日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2018年7月4日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。本案的诉讼时效应从2018年7月11日起开始计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年1月7日提起诉讼并未超过诉讼时效。故被告的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。被告逾期交房的时间为916日，对应的违约金计算为14659.02元（320066元×0.5?/日×916日）。原告诉请判决被告支付逾期交房违约金14643元，系其对自身民事权利的处分，予以支持。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2018年7月4日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2019年6月29日前）为原告办理商品房转移登记。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。涉案房屋具备办理转移登记的条件通知原告提交资料时，被告并未构成违约。故对原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，不予支持。对于原告诉请判决被告退还电视入户费265元、燃气入户费2500元、用电开户费520元的请求。被告在《商品房买卖合同》履行过程中，以代收代缴名义向原告收取各项开户费3285元，该行为并无法律规定，且被告也未举证证明已代原告缴纳完毕上述费用。故对原告诉请判决被告退还电视入户费、燃气入户费、用电开户费共计3285元的请求，予以支持。对于原告诉请判决被告利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙雪莹逾期交房违约金14643元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告龙雪莹电视入户费、燃气入户费、用电开户费共计3285元；三、驳回原告龙雪莹的其他诉讼请求。案件受理费138元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。本院经审理查明：对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院围绕上诉人的上诉请求进行审理。关于逾期交房违约金是否应予下调的问题。上诉人逾期交房的事实存在，双方关于逾期交房的违约责任已进行了明确约定，一审法院按照约定判决的违约金不存在利益明显失衡的情形，符合公平和诚实信用原则，应予维持；上诉人主张调减违约金至10%缺乏依据，本院不予采纳。关于上诉人应否返还被上诉人电视入户费、燃气入户费、用电开户费3285元的问题。被上诉人向上诉人缴纳的所谓“三通费”，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明其已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，其主张并未超过诉讼时效，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，该款项应予退还。上诉人关于不应退还被上诉人“三通费”的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费276元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  郭少华审判员  吉 雪二〇二〇年七月二十一日书记员  陈思印