北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初2714号原告：李智秀，女，1987年5月22日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：李青台，女，1955年7月13日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：聂志伟（被告之子），男，1981年12月5日出生，住北京市西城区。原告李智秀诉被告李青台房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李智秀，被告李青台的委托诉讼代理人聂志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李智秀向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告两个月租金33600元及一个月押金16800元，共计50400元；2、被告以50400元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年11月28日至2020年7月15日的利息损失；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年3月24日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁时间自2019年3月28日起至2020年3月27日止，月租金16800元，年租金201600元，押一付六。原告于2019年3月8日交付定金1万元，3月24日交付剩余押金6800元，交付6个月租金100800元，共计107600元。2019年9月27日，原告打电话向被告明确表示无法继续租赁，被告希望原告先按照合同约定时间交付房屋后6个月房租100800元，后期随时商量退租时间，原告遂支付了后6个月房租。2019年11月19日，原告确定不再租赁，双方经协商后约定，在不赔付违约金的情况下，帮助被告转租房屋。2019年11月21日，原告、链家中介与新租户进行交谈，通过电话及时与被告沟通意见，被告迟迟不给准确回复，新租户放弃租赁。2019年11月24日，被告未与原告协商按照每月1．8万元的价格在中介挂租，原告为了希望尽快转租，联系被告希望按照1．7万元的价挂租。2019年11月28日，原告发现被告未更改价格，希望被告出具转租授权委托书，由原告去中介公司更改价格，被告不同意。因原告已经提前30天告知被告退租，原告愿意按照违约责任承担违约金33600元，希望被告尽快退还剩余租金和押金，交还被告钥匙，解除合同。但被告拒绝收房退租。为维护原告的合法权益，故原告诉如所请。被告李青台辩称：不同意原告的全部诉讼请求。双方租赁合同明确约定房屋用途居住，租赁期限约定租赁期满或合同解除后，被告有权收回房屋，原告应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。被告不同意租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。双方签订的租赁合同的租赁期截至2020年3月27日，目前已经履行完毕，原告的诉讼请求没有事实依据，应全部驳回。原告在租赁期内，对租赁房屋进行大范围的改动，包括更换壁纸、拆卸照明灯、在电视墙安装正面镜子等，用于瑜伽经营，违反合同约定仅为居住的用途。原告搬离房屋后，屋内留有粉色箱体、深色卧柜、多块木板等物品，客观上依然形成了对房屋的占有。租赁期满后原告未按照合同约定返还房屋，造成被告无法将房屋租赁给其他租客，严重损害被告的利益。原告违约在先，且不断通过电话、微信、短信等方式对被告进行骚扰。租赁期内，被告也未与中介协商再出租事宜。被告从未允许原告转租，原告诉状所述不属实。本院经审理认定事实如下：2019年3月24日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》约定，被告将位于北京市东城区新世界太华公寓B座×××号房屋出租给原告。租赁用途为居住，居住人数3人，最多不超过5人。租赁期限2019年3月28日至2020年3月27日。租赁期满或解除后，被告有权收回房屋，原告应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。一年租金201600元，2019年3月24日之前支付上半年租金100800元，2019年9月28日之前支付下半年租金。被告不同意原告在租赁期内将房屋部分或全部转租他人。租赁期内，被告需提前收回房屋的，或原告需要提前退租的，应提前30天通知对方，并按照月租金的200%向对方支付违约金，被告还应退还相应剩余的租金。上述合同签订后，原告支付12个月租金201600元及一个月押金16800元。被告将涉案房屋交付原告，原告在涉案房屋经营瑜伽活动。原告提交的微信记录显示，2019年3月17日，原告与被告沟通贴壁纸事宜；2019年9月27日前，原告与被告沟通房子可能不租赁；2019年9月28日，原告向被告沟通支付下半年租金；2019年3月9日，原告向被告发送瑜伽课程表，被告收到说“好、谢谢”。2019年11月28日，原告微信告知被告要按合同约定以承担违约金的方式退租。被告不同意退租，要求原告继续履行合同。2019年11月，原告跟被告发短信称，“9月底我就给你们说房子租不了了，但是你们还是让我先把下半年的房屋租金支付了，你们告诉我随时协商随时退，这个月20号我为了减少成本，我们打电话明明说好的协商可以转租，新租户季付1．7万元，半年付16800元，现在你们网上挂1．8万元的租赁价格，导致无法顺利转租，我需要你给我转租委托书更改房屋租赁价格或你们自己更改租赁价格，你们不配合，所以现在房子我不租了，昨天我已经同意赔付违约金了，你们什么时间收钥匙，咱们把合同解除一下”。被告回复称，“李智秀事情僵局到这个程度责任都是你造成的，你租房的想法太幼稚，开始租你房租你要租三年，我不租就租一年你就不满意，租赁合同签订后，你要把房屋打通我没同意又不满意，自从咱们合作你就没让我踏实了，现在你不租了，不租也可以，你到说实话，到现在也没有说实话，不要就这样办事，让对方反感。”原告回复称，“租房开始的事情咱们是协商着来，对于你不同意的事情我没有做过。我们还是见面处理下退租的事情，你老躲着也没有用，我现在要交回房屋，如果你迟迟不收房，你房屋搁置的时间跟我没有关系，麻烦你这两天过来收下房屋，我明确要退房，按照合同约定提前30天告诉您，赔付违约金，我都按着合同来的”、“这两天你随时联系我”、“上周打电话协商同意我转租后，我第二天马上就给你们找到一个租户，我和租户21号在链家，租户想马上交定金确定房子，我当时跟叔叔打电话，你们定不下来这个事情，人家看着你们墨迹就不租了，我现在也懒得给你们转租了，我真嫌麻烦，我现在宁愿赔钱都不愿意管你们这事”。被告回复称，“你需要你管，我微信已经拉黑你，如果你继续给我发短信，那么我电话也会拉黑”。原告回复称，“我不租是违约了，按照合同解除约定，我同意赔偿你违约金，我交了半年的房租，我现在只租了1个月20天，你们把我拖到现在月底”、“三天内解决下退租的事情，我得把房子交回去，麻烦您见面交接一下”。庭审中，被告称，涉案房屋之前租赁他人经营美容店，原告搬离房屋时尚有物品遗留在房屋中，未将安装的镜子、灯等拆除，占用被告房屋。对此，原告称，那些物品是一些杂物，可以处理掉。同时，双方关于水电、燃气费等结余均互不追究。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》明确约定，租赁期内，原告需要提前退租的，应提前30天通知对方，并按照月租金的200%向对方支付违约金，被告应退还相应剩余的租金。现根据查明事实，原告在2019年11月28日之前，想通过转租的方式退租，但就转租问题双方没有协商一致。2019年11月28日，原告搬离涉案房屋，同意按照合同约定承担违约责任，并要求被告收房并退还剩余租金。因被告不同意，导致诉讼。因双方合同约定，租赁期内双方当事人均可以承担两个月租金的违约责任退租，原告以承担违约金责任的方式退租是合法权利，被告不同意没有依据。关于原告退租的日期，虽然原告2019年11月28日搬离涉案房屋，但因双方之前均是沟通转租方式退租，而明确以承担违约责任方式退租的意思表示在2019年11月28日作出，根据提前30天通知的约定来算，退租日期应为2019年12月28日，即租金应算至该日共计9个月。剩余4个月租金扣除2个月租金的违约金，被告应当退还原告2个月租金，故本院对原告要求退还2个月租金的诉讼请求予以支持。被告所辩称原告变更房屋用途之意见，虽合同约定居住用途，但聊天记录显示被告知道原告用于经营瑜伽，且被告自认该房屋之前租给别人用于经营其他业务，加上被告拒不退租的行为，可以看出合同约定居住用途并非被告的真实意思。原告遗留屋内部分物品属于原告不要物品，因被告拒绝接收房屋才导致未清理交接，即便原告有责任，原告所承担2个月租金的违约金也足以弥补被告的损失。关于水电燃气费用，双方庭审中均明确表示互不追究，被告不退还押金依据不足，故本院对原告要求退还押金的请求予以支持。关于原告主张的利息损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李青台于本判决生效之日起七日内向原告李智秀退还房屋租金33600元及押金16800元，共计50400元；二、驳回原告李智秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1382元，由原告李智秀负担82元（已交纳），被告李青台负担1300元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 范欠歌二〇二〇年七月二十九日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤