文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初13058号原告：李明兰，汉族，出生于1971年10月30日，住重庆市万州区。被告:重庆市华顺房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区华顺小天鹅储运中心**综合楼第****，统一社会信用代码915001016211705476。法定代表人：付开华，董事长。委托诉讼代理人：沈扬、黄涛，重庆谦合谦律师事务所律师。第三人：重庆市开拓物业管理有限公司，住所地，住所地重庆市万州区白岩路****会信用代码：915001017094114215。法定代表人：张革，总经理。委托诉讼代理人：田飞，男，汉族，1957年4月10日出生，住重庆市万州区，系公司员工。委托诉讼代理人：冉春，重庆渝万律师事务所律师。原告李明兰与被告重庆市华顺房地产开发有限公司（以下简称华顺房产），第三人重庆市开拓物业管理有限公司（以下简称开拓物业）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李明兰，被告华顺房产的委托诉讼代理人沈扬、黄涛，第三人开拓物业的委托诉讼代理人田飞、冉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明兰向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告对万州区鼓楼一路51号附1号、附2号A幢27层房屋进行维修，保障原告能够正常使用；2、赔偿原告维修费用和其它经济损失共计25000元；3、赔偿原告精神损失费5000元；4、诉讼费用由被告承担。审理中原告对第二项诉讼请求进行变更，请求被告按评估意见进行赔偿，多余部分放弃。事实和理由：原告2009年8月21日与被告华顺房产签订《商品房买卖合同》，2010年接房，2011年8月14日正式入住。2012年夏天，原告发现客厅、主卧室、次卧室屋顶的漏水，立即给开拓物业打电话，要求及时处理，第三人通知了本案被告。但是，被告半年之后才来维修了1次。2013年底，原告发现维修的地方问题仍然没有解决，就自行找人进行了维修，目前客厅漏水现象暂时没有出现，主卧室、次卧室依然漏水。原告多次找到被告和第三人，要求及时处理，否则拒交物业管理费。第三人答复可以不交，等处理好后再说，同时被告也同意不用交物业管理费。原告认为，被告作为房屋开发商，应当保证房屋质量，出现质量问题应当及时维修。被告的行为严重影响原告的正常生活，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》之规定，原告向法院提起民事诉讼，望判如所请。华顺房产辩称，2010年4月被告将房屋交付原告，交房时是一个合格的房屋，没有瑕疵。交房后原告自行装修已9年，原告是否进行过维修，房屋本身的质量是否有问题，被告不知情。针对原告的诉讼请求的第二项，是否包含墙纸和客厅的维修，若包含在内，已过了诉讼时效。本案是合同纠纷，原告以商品房销售合同纠纷起诉，不存在精神损害。原告诉请的事实和理由没有说清是外墙漏水还是仅此一家漏水，如果是楼上的装修造成的，侵权人应该是楼上的人，而不是开发商。房屋质量本身没有问题。开拓物业述称，原告诉称2010年接房就发现漏水，2013年问题未解决就自行维修，客厅目前未出现漏水情况，这些事自相矛盾的。原告称2013年开始维修，希望原告出示这方面的证据予以证实。第三人作为物业公司，针对业主反映的情况，开拓物业也尽到了相应的物业管理职责。本案中漏水到底是物业管理造成还是房屋质量造成的，原告并未明确。若是房屋质量问题，则应由开发商按照房屋质量标准进行维修。物业公司从未向原告承诺可以不物业费，其余意见同被告。本院经审理认定事实如下：坐落于重庆市万州区鼓楼一路**附**，附2号A幢27层的房屋权利人为李明兰，该房屋系原告于被告处购买，并于2010年4月6日办理了接房手续。在接房当日，被告向原告出具了《重庆市商品房质量保证书》、《重庆市商品房使用说明书》。2011年3月1日，李明兰与重庆市诺兰物业管理有限公司签订了《华蓉.醉美湾装修管理合同》，约定了装修时间为2011年3月1日至2011年3月11日。在《重庆市新建商品房屋质量保证书》中载明“本套商品房交付使用日期为2010年4月6日，屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的房、地下室的房屋工程修期限为5年。2010年8月18日该工程取得了万州建竣备字（2010）29号《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》。业主使用后，有关房屋质量的来信来访、投诉，本公司将直接或委托物业管理公司及时给予书面答复和妥善处理，业主如对本公司的答复或处理有争议，凡是涉及工程质量的，可根据《建设工程质量管理条例》和《重庆市建筑管理条例》等，向地域内建设行政主管部门申请协调；业主亦可直接向人民法院提起诉讼。”2012年4月25日，原告房屋所在的小区物业由重庆诺兰物业有限公司变更为本案第三人开拓物业。2016年6月12日开拓物业在启动大修资金计划时，列明的需要维修的房屋中有原告房屋，注明需维修的为墙，面积10.65平方米。2018年9月5日，开拓物业向醉美湾业主委员会发出《关于醉美湾7户外墙漏水维修需启动专项维修资金的函》，函中载明，业主外墙漏水情况统计中A27-5，李明兰，漏水位置墙，面积10.65平方米，维修内容为外墙维修、室内装修维修。开拓物业公司曾就原告房屋外墙漏水事宜于2018年10月23日进行过协调，后无果。另查明，开拓物业与原告物业服务合同纠纷一案层诉至本院，经本院审理后，依法作出了（2019）渝0101民初7400号民事判决书，判决由原告支付开拓物业所欠的物业费用。在庭审中，经实地勘察，原告的卧室墙体及客厅墙体有渗水情况。原告渗水外墙有维修过的痕迹。原告诉状上陈述，客厅不再漏水。在审理中，因原告申请，受本院委托，重庆正宏资产房地产土地评估有限公司对原告李明兰万州区钟鼓楼一路51号附1、2号A幢27层2705室因外墙漏水所造成的装修损失进行了资产评估，于2020年6月15日依法作出了正宏评报字（2020）第08号《万州区钟鼓楼一路51号附1、2号A幢27层2705室因外墙漏水所造成的装修损失资产评估报告》，结论为：本次评估采用合理的评估方法、经过公认的评估程序，评估对象系卧室墙纸、木质玻璃门衣柜，2020年4月30日所表现的市场价值为：评估原值10333元、评估净值3830元。本评估结论的有效期为1年，从2020年4月30日至2021年4月29日。原告支付此次评估费用3000元。上述事实由原告提交的房屋渗水照片、房屋产权证书、新建商品房质量保证书、装修合同、生效判决书、评估报告及发票，被告提交的接房流程表、移交清单、承诺书、管理合同，第三人提交的大修资金计划、函、协调记录表、物业管理合同等证据及双方的当庭陈述佐证，本院予以确认。原告出示的通话录音，无法核实通话人身份，且通话录音也达不到原告证明其房屋2013年由被告华顺地产进行维修的事实，故该通话录音本院不予采信。原告提交的证人证言，经庭后核实，可以核实证人王应林等确系业主，上述证人证言证实原告李明兰房屋漏水及曾维修过的事实本院予以确认，但是在原告的诉称中已经表明维修后的客厅不再漏水，与证人证言不一致，故对证人证言确认其一直漏水的事实本院不予采信。关于原告举示的送货结算单，没有相关发票及支付凭证佐证，本院不予采信。原告举示的外墙补漏施工合同及收据均系复印件，无法核实真实性，本院不予采信。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告之间商品房买卖合同真实有效，且原告已经按约取得了房屋产权证书，各方对上述事实无异议，本院予以确认。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定了屋面防水工程，有防水要求的外墙面的防渗漏，保修期是5年。涉案房屋被告出具的《重庆市新建商品房质量保证书》也载明了“保修范围与保修期限：住宅（或非住宅）自项目竣工验收合格交付使用之日起，在正常使用情况下有如下部位部件工程治疗问题的，均由本公司免费承担维修责任：……屋面防水、外墙面等保修期限是5年……”，该质保书也是符合法律规定，合法有效。现原告以房屋质量瑕疵为由，起诉被告，要求被告对其渗水部位进行修复并赔偿损失。按照原、被告签定《重庆市新建商品房屋质量保证书》约定，被告应对保修期内出现的房屋质量问题承担修复责任和损失赔偿责任。针对本案的外墙面保修期限为五年，原告在2010年接房，原告起诉本案系2019年，已过保修期，故原告主张被告履行维修责任并赔偿损失，超过了约定的保修期，本院不予支持。庭审中，原告主张在2013年被告进行过维修，一直漏水至今，但是提交的证据仅证明其房屋墙体有渗水及维修过的事宜，针对该次的维修，原告未举证证明系被告维修，也未举示证据证明房屋渗水的事实发生在被告承诺的保质期内，故原告主张被告对其因房屋渗水要求维修及承担损失赔偿责任请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告还要求被告赔偿精神损失费，但根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》的相关规定，原告的该项请求不属于请求赔偿精神损害的范围，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李明兰的诉讼请求。案件受理费175元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费缴纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上述案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决书生效后当事人应自觉履行本判决书所确定的义务。如一方当事人不履行义务，另一方可向本院申请执行。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘 桃人民陪审员  蒋从文人民陪审员  胡光祥二〇二〇年七月十六日书 记 员  秦 源