云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1020号上诉人（原审被告）：欧阳桥，男，1957年10月23日出生，汉族，现住云南省昆明市。被上诉人（原审原告）：昆明银海物业服务有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区关上关兴路**银海花园**物业管理办公楼。法定代表人：范晓薇，该公司董事长。委托诉讼代理人：张萌、王正达，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。上诉人欧阳桥因与被上诉人昆明银海物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初1470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。欧阳桥上诉请求：一、撤销云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初1470号民事判决第一项，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《住宅建筑规范》的规定及《万辉星城小区前期物业服务协议》的约定，上诉人所有的房屋的屋顶、外墙面和窗下均为房屋建筑共有（共）部分（位）。自2011年1月20日上诉人预交物业服务费并与被上诉人订立相应协议起，被上诉人就对房屋共用部位的维修、养护、管理负有不可推卸的责任。上诉人一直支付物业费至2012年底，但两年间，被上诉人一直推诿、拖延，拒不履行其义务。因协商无果，上诉人被逼无奈按照合同法第六十七条之规定行使先履行抗辩权，暂停缴纳物业服务费。被上诉人则以《物业的使用、服务和维修》第十五条第13项为由，停止对上诉人的物业服务，对建筑物共用部分，包括屋顶、外墙面等，不履行维修、管养义务，致上诉人八年无法入住。一审法院的认定刻意无视双方签订的协议内容。相反，被上诉人提交的证据无一能证实其基本履行了物业服务义务，上诉人也接受了被上诉人提供的服务。一审判决无法明确被上诉人履行了哪些具体的物业服务义务，只能以“基本履行”概括。同时，一审法院认定被上诉人主观上存在一定过错，认定含糊其词。二、本案为物业服务合同纠纷，双方争议焦点为物业服务合同中的权利义务关系。物业服务是行为，房屋质量则是物业服务行为的表象和结果。三、一审法院适用法律错误。被上诉人一审中所主张的2013年1月1日至2015年6月30日期间的物业费已经超过诉讼时效，且未能提供诉讼时效中断的充足证据，法院对该部分诉讼请求依法不应予以支持。此外，一审法院引用的《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律与本案的争议焦点及物业服务合同纠纷无关。四、一审程序违法。上诉人收到传票后，向法院提交了证据保全的书面申请，但一审法院要求上诉人提出反诉，否则不予准许。一审庭审过程中，法官阻止上诉人的发言。综上所述，请求二审法院对被上诉人原审中超过诉讼时效的主张不予支持，按照《万辉星城小区前期物业服务协议》的内容，承担房屋共用部位的检查、维修、养护和管理的义务。银海公司辩称，一、上诉人所称屋顶、墙面和窗下多处大面积漏水和渗水属房屋质量问题，相关责任应由开发商承担。被上诉人并非房屋出卖人，不承担修复义务，也无能力修复。上诉人要求被上诉人对房屋质量承担修复义务缺乏事实及法律依据。二、昆明万辉房地产开发有限公司系涉案房屋的建设单位，对涉案房屋负有保修义务。结合开发商向上诉人出具的《六期紫鸢堡住宅质量保证书》中的相关承诺，上诉人对于开发商应当承担保修义务系明知，其以房屋存在质量问题为由拒绝交纳物业服务费缺乏事实和法律依据。三、上诉人所反映的质量问题发生于质量保证期间，被上诉人多次通知并要求开发商尽快进行修复，但因开发商原因未能彻底解决。被上诉人已按约定履行了物业服务企业应尽的义务，尽到相应职责，不存在违约情形。上诉人所购房屋为别墅，渗漏问题发生在房屋的专有部分而非共有部分，不属于物业服务协议第二条约定的范围。四、被上诉人从未停止过对小区业主提供物业服务，整个小区的物业服务始终正常进行。虽然上诉人长期拖欠费用，被上诉人多次催要无果，但被上诉人始终坚持以合法形式维护自身权益，合法催收，从未采取过如停止物业管理服务的方式催收，提供的服务包括对小区共有部位、共用设施、设备的检查、养护和管理，绿化、保洁及垃圾清运，安全巡视、门岗执勤、车辆管理等公共秩序维护以及其他应由被上诉人承担的义务。五、上诉人拖欠费用后，被上诉人每年都通过电话催缴、上门粘贴欠费通知单、律师函等方式向上诉人催缴。同时，上诉人未支付物业费属于长期性、持续性的违约行为，现仍处于违约状态，未超过诉讼时效。六、本案中，因上诉人未提起反诉，故上诉人要求被上诉人继续履行对房屋共用部位的检查、维修、养护和管理义务不属于本案审理范围，且被上诉人事实上也不存在未履行上述义务的违约行为，上诉人的主张缺乏事实及法律依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。银海公司向一审法院起诉请求：1、判令欧阳桥支付2013年1月1日至2017年6月30日期间欠缴的物业服务费16119元、水池清洗费90元，共计人民币16209元；2、判令欧阳桥按每日千分之三的标准支付自逾期缴纳上述物业服务费之日起至实际结清之日止应承担的违约金（其中截至2017年6月30日止共计人民币35257.63元）；3、请求判令欧阳桥承担本案的诉讼费等实现债权的费用。一审法院认定事实：2011年1月20日，欧阳桥入住万辉星城小区六区5幢3单元房屋，在办理入住手续时，银海公司与欧阳桥签订了包括《万辉星城小区前期物业服务协议》《物业的使用、服务和维修》在内的《住户手册》，双方建立了物业服务法律关系。协议签订后，银海公司一直按协议约定为包括欧阳桥在内的小区业主提供物业服务至今，但欧阳桥未按协议约定支付物业服务费、水池清洗费，2013年1月1日至2017年6月30日期间共计欠缴16209元。一审法院认为，银海公司与欧阳桥之间签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，协议合法有效。在物业服务合同中，法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准完成的质量也难以量化。就本案而言，银海公司基本履行了物业服务的义务，欧阳桥也接受了银海公司提供的服务，虽然一审庭审中欧阳桥表示上述房屋至今未实际居住，但这并不影响作为整个小区物业服务公司的银海公司收取相应的物管费及其他与物业管理相关的费用，根据民法的诚实信用原则，银海公司要求支付自2013年1月1日至2017年6月30日期间共计欠缴16209元的物业服务费、水池清洗费，符合法律规定，应予支持。对于欧阳桥庭审中所述，因其购买的万辉星城小区六区5幢3单元房屋出现了严重的质量问题，银海公司未进行妥善处理，因此不应当交物管费的抗辩理由，一审法院认为本案系物业服务合同纠纷，且通过庭审查明，欧阳桥不交物管费的理由是因为房屋出现质量问题，这并不属于物业服务合同所能调整的范围，欧阳桥可另行向开发商主张相关权利，本案中不予处理，因此对欧阳桥的抗辩不予支持，对欧阳桥要求对房屋质量问题进行证据保全的请求也不予允许。关于违约金的问题。一般而言，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，银海公司在小区的综合管理方面存在一定的问题，主观上存在一定程度的过错，在银海公司基于合同履行所应得的利益得以实现的情况下，一审法院对其违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、由被告欧阳桥于本判决生效后三十日内向昆明银海物业服务有限公司支付自2013年1月1日至2017年6月30日期间欠缴的物业服务费、水池清洗费共计人民币16209元；二、驳回原告昆明银海物业服务有限公司的其他诉讼请求。”案件受理费人民币1087元，减半收取计人民币543.5元，由欧阳桥负担。二审中，双方当事人均无新证据向本院提交。经审理，上诉人对一审法院认定银海公司一直按协议约定为包括上诉人在内的小区业主提供物业服务至今有异议，认为房屋屋顶、墙面和窗下漏水，被上诉人未履行对房屋共用部分的维修、管养义务。因上诉人对一审法院认定事实的异议属于本案争议焦点，本院将在其后结合本案争议焦点一并进行评述，同时，对双方当事人无争议的一审法院认定事实予以确认。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、被上诉人是否存在违约行为？二、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效？本院认为：首先，上诉人主张接房时房屋墙面及窗下有多处大面积渗漏水，要求被上诉人报修、维修，但其房屋内部的质量瑕疵不属于被上诉人的物业服务范围。同时，根据被上诉人一审中提交的工作联系函等证据可以证实，被上诉人已为上诉人履行通知、协调义务。此外，根据《万辉星城小区前期物业服务协议》第十条第四款的约定，甲方（上诉人）不得以销售承诺或工程质量为由，拒交物业服务相关费用及代收代缴费用。因此，上诉人的该项上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。其次，上诉人主张被上诉人未完成屋顶、外墙面及承重结构的保养维护，但对此并无证据予以证实。同时，物业服务并非针对各业主单独提供，客观上不可分，上诉人关于被上诉人停止对其提供物业服务的抗辩主张既无证据证实，亦违背常理。因此，上诉人关于被上诉人违约在先，其暂缓缴纳物业管理费系行使先履行抗辩权的主张不能成立，本院不予采信。最后，根据《万辉星城小区前期物业服务协议》第五条第七款之约定，甲方（上诉人）缴纳物业服务费及其他代收代缴费用的时间为每半年缴纳一次。本案中，被上诉人虽提交证据证实其进行过催告，但无法证实催告的具体时间，即无法证实被上诉人在知道或者应当知道权利受到损害时及时主张了权利，故本院认定本案中不存在诉讼时效中断的情形。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于诉讼时效期间的规定。第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。被上诉人于2018年6月25日提起本案诉讼，依据上述法律及司法解释的规定，并结合合同对付款时间的约定，分段计算诉讼时效，被上诉人所主张的2015年7月1日以前的物业管理费和水池清洗费已经超过诉讼时效，本院依法不予支持。因此，上诉人应当向被上诉人支付2015年7月1日起至2017年6月30日的物业管理费及水池清洗费共计7204元。综上所述，上诉人欧阳桥的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初1470号民事判决。二、上诉人欧阳桥于本判决生效之日起十日内一次性向被上诉人昆明银海物业服务有限公司支付2015年7月1日起至2017年6月30日尚欠物业管理费及水池清洗费7204元。三、驳回被上诉人昆明银海物业服务有限公司原审其他诉讼请求。一审案件受理费543.5元，二审案件受理费1087元，由上诉人欧阳桥承担543.5元，由被上诉人昆明银海物业服务有限公司承担1087元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 孙 建审判员 李 鸿审判员 符圆圆二〇二〇年七月十七日书记员 李孟擎