山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7939号 上诉人（原审原告）：赵利俭，男，1957年10月18日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：梁平，山东盛强律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵利新，男，1953年10月30日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：刘坤，山东向真律师事务所律师。 原审第三人：赵利芹，男，1950年10月2日出生，汉族，住平度市。 原审第三人：赵利功，男，1965年10月14日出生，汉族，住平度市。 原审第三人：赵秀珍，女，汉族，住青岛市城阳区。 上诉人赵利俭与上诉人赵利新，原审第三人赵利芹、赵利功、赵秀珍所有权确认纠纷一案，赵利俭、赵利新不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初7403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵利俭向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判确认诉争房屋所有权属于赵利俭所有；二、一二审诉讼费由赵利新负担。事实和理由：一、双方没有约定“房款当即付清”，赵利新对此也没有提供证据证明，并且“房款当即付清”不符合民间交易习惯和日常生活经验法则。其理由是：1、分家达成房屋买卖协议的时间是1991年，1991年时教师、公务员月工资不到200元，双方约定房屋转让价款是3500元，相当于一个教师18个月的纯收入工资。这对于靠种庄稼为生的赵利俭和赵利新来说，是个天文数字，因此不可能有“房款当即付清”约定。2、赵利俭、赵利新是亲兄弟，彼时关系融洽相处，更不会有如此约定。3、假如有“房款当即付清”的约定，那必然有“房屋当即腾出”的约定，这样的约定明显违反生活常识。事实上，赵利新于分家三年之后的1994年才搬走，也说明双方不可能有上述约定。第三人赵利芹、赵利功也不是当即付清的。二、诉争房屋已经于1994年交付。按照分家时的约定，根据当时的收入情况，赵利俭在2001年之前陆陆续续给付了大约500元，赵利新也于1994年建房完毕就搬到新房去了，将诉争房屋交给赵利俭。之后虽然赵利俭在青岛打工，但也经常回家居住、管理、使用，否则，年久失修，早就倒塌。因双方是农民，又是亲弟兄，不懂得、也不会写个收条，或者办个书面交接手续，才导致本案的发生。但上述情况符合民间交易习惯，《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：以下事实，当事人无须举证证明：（四）根据己知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实。一审判决将“交付”认定为不动产物权变动的要件，是错误的。《物权法》规定不动产物权变动的要件是“依法登记”。正因为赵利俭与赵利新转让房屋没有办理登记，赵利俭才依据《物权法》第33条提起诉讼，确认权利。综上，在双方房屋买卖协议合法有效的情况下，理应确认诉争房屋归赵利俭所有，请二审法院查明事实，支持上诉请求。 赵利新答辩称,一、双方当年口头约定房款当即付清证据确凿，一审法院认定事实正确。赵利俭提交的2019年7月22日上午该村支部书记窦义臣与赵利俭、赵利新兄弟四人的谈话录音能够证实，赵利俭与赵利新在1991年分家时根据其父亲的建议达成口头协议：赵利新将已经分得的西两间半房屋折价3500元卖给赵利俭，房款当即付清。二、赵利俭与赵利新于1991年分家时达成的口头房屋买卖协议因赵利俭的违约行为已经解除，不再具有法律效力。赵利俭父亲在分家时提过建议：谁出去建房就将自己分得的房屋卖给相邻的兄弟。长子赵利芹与四子赵立功达成口头协议：赵利芹将自己分得的东两间半房屋折价3000元卖给赵立功，房款当即付清。而赵利俭与赵利新达成口头协议：赵利新将自己分得的西两间半房屋折价3500元卖给赵利俭，房款当即付清。但是赵利俭一直没有按照协议履行义务。因为赵利俭的违约，直接导致了口头房屋买卖协议的解除。赵利新自1991年起就一直占有、使用这两间半房子，赵利俭从来没有提过任何异议，现村里房屋拆迁，赵利俭又来主张权利，明显的违背诚实信用原则。综上所述，赵利俭上诉没有事实与法律依据。请求中院查明事实，依法驳回赵利俭的上诉请求。 赵利芹、赵利功、赵秀珍未做答辩。 赵利新向本院提出上诉请求：查明事实，依法进行改判。事实与理由：赵利新与赵利俭于1991年分家时达成的口头房屋买卖协议已经解除，不再具有法律效力。分家时大哥把分得的两间半房折价3000元卖给了四弟，四弟也一次性给了大哥钱，并将房屋接收。而赵利新与赵利俭也达成口头协议：赵利新将自己分得的西两间半房屋折价卖给赵利俭，房款当即付清。但是赵利俭一直没有按照协议履行义务，而且赵利新从1991年起一直占有、使用这两间半房，赵利俭没有提过任何异议。现在村里房屋进行拆迁，赵利俭又来主张权利，明显地违背事实与法律。综上所述，一审判决认定事实错误，赵利新与赵利俭于1991年分家时达成的口头房屋买卖协议早因赵利俭不履行一次性付款义务已经解除，不再具有法律效力。 赵利俭答辩称，赵利新认为双方的协议应解除，没有提供证据。 赵利芹、赵利功、赵秀珍未做陈述。 赵利俭向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认赵利俭、赵利新之间达成的口头房屋买卖协议合法有效。2、依法确认位于平度市[集体土地建设用地使用证号：平集建（91）字第0502192号]十间房屋中最西边两间半房屋的所有权归赵利俭（该两间半房屋的价值约25000元）。3、依法判令赵利新协助赵利俭将上述两间半房屋过户到赵利俭名下。4、诉讼费由赵利新承担。 一审法院查明事实：赵利俭、赵利新均是平度市村民，系亲兄弟关系，其父母共生育四子一女，分别是长子赵利芹、次子赵利新、三子赵利俭、四子赵利功、女儿赵秀珍。赵利俭、赵利新母亲于1970年去世，后其父赵平在本村建起十间房屋，1991年12月25日办理了该十间房屋的集体土地建设用地使用证[平集建（91）字第0502192号]，登记的土地使用者为赵平,未办理房产证。 1991年，赵平与儿子们口头分家，将上述十间房屋分给四个儿子每人两间半，从东到西依次是长子赵利芹、四子赵利功、三子赵利俭、二子赵利新，为方便居住，赵平建议四个儿子谁出去建房就将自己分得的房屋卖给相邻不出去建房的兄弟。长子赵利芹与四子赵利功当即达成口头协议：赵利芹将自己分得的东两间半房屋折价3000元卖给赵利功，房款当即付清。赵利俭、赵利新当即达成口头协议：赵利新将自己分得的西两间半房屋折价3500元卖给赵利俭，房款当即付清。长子赵利芹与四子赵利功已按协议约定付清房款、交付房屋，双方之间无纠纷。赵利俭当日未付给赵利新房款。 1991年至2000年，赵利俭未支付房款，赵利新也未交付西两间半房屋。2000年父亲赵平去世。2001年，赵利俭付给赵利新房款1000元，余2500元，赵利俭称已付给赵利新，赵利新称没有收到，赵利俭未就其已付清2500元房款提供证据。 涉案西两间半房屋1991年至1994年由赵利新居住，1994年至2008年赵利新到其新建房屋居住，2009年赵利新因其儿子结婚又搬回西两间半房屋居住，直至房屋被拆除。赵利俭称赵利新已于1994年将西两间半房屋交付给自己，赵利新不认可，赵利俭未就其该主张提供证据。赵利新称1994年至2009年涉案房屋仍由其占有使用，不存在房屋已交付给赵利俭问题，并称赵利俭1991年至今从未在本村居住。 赵利俭1991年至2015年在青岛打工、居住，2015年后在平度市文丰小区租房开门头并在门头房内居住，2018年结婚，婚后未生育子女。 2019年8月5日，赵利俭、赵利新在本村村干部协调下，就涉案房屋拆迁问题达成一致意见，村干部作为见证人出具证明并签字，赵利俭、赵利新在证明落款处均签字表示同意。证明内容为：因窝洛子村拆迁，土地证号为平集建（91）字第0502192号赵平名下的房屋面积为416.**㎡，该宅基地东西为28米，南北为14.87米，其中赵利功东西为13.3米的房屋已签订拆迁协议（该房屋为自然院落），另外一个自然院落有两户，分别是赵利俭、赵利新，这两户的东西长度为14.7米，南北为14.87米，经核实赵利俭、赵利新，每户分别是东西7.35米，因该两户牵扯宅基地纠纷，宅基地面积及地上附属物无法落实，经赵利俭、赵利新协商同意，赵利俭、赵利新共同拥有的宅基地的地上附属物同意村委拆除，宅基地的面积及地上附属物的补偿款按照法院的判决执行。 此后，赵平名下的十间房屋被拆除，土地使用证也被注销。 一审法院认为，该案争议的焦点有：一、赵利俭、赵利新达成的口头房屋买卖协议是否有效。二、涉案西两间半房屋的所有权能否确认归赵利俭所有。三、赵利新应否协助赵利俭办理涉案西两间半房屋的过户手续。 针对上述焦点问题，一审法院分析如下：关于焦点一，赵利俭提供的2019年7月22日上午本村支部书记窦义臣与赵利俭、赵利新兄弟四人的谈话录音能够证实，赵利俭、赵利新在1991年分家时根据父亲的建议达成口头协议：赵利新将自己分得的西两间半房屋折价3500元卖给赵利俭，房款当即付清。该协议是赵利俭、赵利新的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。 关于焦点二，赵利俭未向一审法院提供证据证明其已付清剩余房款2500元，应当承担对自己不利的法律后果，对其该主张一审法院不予认定。赵利俭、赵利新达成的口头房屋买卖协议合法有效，双方当事人均应按协议约定全面履行各自义务。赵利俭未按1991年的口头房屋买卖协议的约定当即付清房款，仅于2001年付给赵利新房款1000元，赵利新也未将涉案西两间半房屋交付给赵利俭，赵利俭从未实际占有过涉案房屋，在此情况下，赵利俭要求确认涉案西两间半房屋归其所有，于法无据，一审法院不予支持。 关于焦点三，涉案西两间半房屋不能确认归赵利俭所有，且该房屋已因拆迁被拆除，土地使用证也已被注销，在此情况下，赵利俭要求赵利新协助其办理涉案西两间半房屋的过户手续，于法无据，一审法院不予支持。 赵利芹、赵利功、赵秀珍经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、质证权利。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、赵利俭与赵利新19**年分家时达成的口头房屋买卖协议合法有效；二、驳回赵利俭的其他诉讼请求；三、驳回赵利俭对赵利芹、赵利功、赵秀珍的诉讼请求。案件受理费425元，由赵利俭负担。 二审查明的事实与原审查明一致。 赵利俭与赵立新达成的口头房屋买卖协议是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定该口头协议合法有效，符合法律规定，本院予以维持。本案中，赵利俭既未提交证据证明其已付清购房款，也无证据证明双方已经交付了房屋。双方达成协议至今已近三十年之久，双方并未履行该口头协议的主要义务、亦未要求对方履行。现在村房屋进行拆迁改造的情况下，赵利俭在本案中又要求按原口头协议继续履行、确认房屋归其所有，本院不予支持。 综上，赵利俭和赵立新的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费850元，由上诉人赵利俭负担425元，上诉人赵利新负担425元。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 安太欣 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 栾才玉 书记员王繁