湖北省武汉市江岸区人民法院行 政 裁 定 书（2019）鄂0102行初336号原告武汉市华清园小区第二届业主委员会，住所地武汉市江岸区中山大道。负责人李涛，该业委会主任。委托代理人朱苏伶（一般授权代理），湖北今天律师事务所律师。被告武汉市江岸区住房保障和房屋管理局，住所地武汉市江岸区二七路**。法定代表人吴军，系局长。被告武汉市自然资源和规划局，住，住所地武汉市江岸区三阳路**/div>法定代表人盛洪涛，系局长。第三人武汉市江岸区房地产公司，住所，住所地武汉市江岸区洞庭街**div>法定代表人胡磊，系公司总经理。原告武汉市华清园小区第二届业主委员会（以下简称华清园小区第二届业委会）诉被告武汉市江岸区住房保障和房屋管理局（以下简称江岸区房管局）房屋管理行政登记一案，向本院提起诉讼。本院于2019年10月17日受理后，向原告华清园小区第二届业委会释明，根据《中共武汉市委武汉市人民政府关于武汉市市级机构改革的实施意见》及《市委办公厅市政府办公厅关于印发的通知》，我市组建武汉市自然资源和规划局（以下简称市自然资源规划局），市自然资源规划局负责自然资源统一确权登记工作。经释明后，经原告华清园小区第二届业委会申请，本院依法追加武汉市自然资源和规划局为本案被告。另，本院认为案件的审理结果与武汉市江岸区房地产公司（以下简称江岸房地产公司）有法律上的利害关系，故依法通知其为第三人参加诉讼。我院依法向被告江岸区房管局、市自然资源规划局及第三人江岸房地产公司送达了起诉状副本及应诉通知书等诉讼文书，并依法组成由审判员张薇担任审判长，与审判员石珏、刘敬东参加的合议庭审理案件。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告华清园小区第二届业委会诉称，位于武汉市江岸区中山大道**华清园小区系第三人江岸房产公司开发建设。华清园小区竣工图显示，该小区第1栋（竣工图标注为3#楼）、第2栋和第3栋（竣工图标注为2#楼〉、第6栋（竣工图标注为4#楼）的架空层连在一起，层高3米左右，，位于**与**之间上述架空层建筑面积分别为448.92平方米、650.86平方米、343.24平方米。第4栋（竣工图标注为1#楼）的架空花园（结构转换层），竣工图载明位于四层与五层之间，建筑面积为1881.70平方米。第5栋（竣工图标注为5#楼）1层的竣工平面图载明，该层规划用途为物业管理及行政管理用房、小区文体活动室、小区配套商业、消防控制中心、保安监控及广播、小区卫生医务室、邮电局、储蓄所、社区服务用房、程控网络交换机房、配电房、弱电房等。由于开发商擅自封闭涉案架空层、架空花园及小区配套设施并将其用于经营，经业主大会授权、武汉市华清园小区第二届业主委员会代表全体业主提起诉讼。诉讼过程中，江岸房地产公司、江岸国资公司共同辩称，江岸房地产公司取得了诉争不动产的相应权属证明文件。根据《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）2.0.20，架空层（openfloor）是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。根据《武汉市规划管理建筑面积计算技术规定》，结构转换层是指建筑物某层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型与形式，并通过该楼层进行结构转换；架空走廊是指专门设置在建筑物的二层或二层以上，作为不同建筑物之间水平交通的空间；建筑物通道是指为穿过建筑物而设置的空间。根据《城市房屋权属登记管理办法》（2008年7月1日失效）第十六条，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”。第二十条规定，“房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号××以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记”。第二十三条规定，“有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：（一）属于违章建筑的；（二）属于临时建筑的；（三）法律、法规规定的其他情形”。第三十六条规定，“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款”。第三十七条规定，“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任”。第三十八条规定，“登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。根据《房屋登记办法》（自2008年7月1日起施行）第十条，“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”。“国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”。“非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”。第十一条规定，“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。第十九条规定，“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记”。第二十二条规定，“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记薄记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形”。第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”。第三十一条规定，“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记薄上予以记载，不颁发房屋权属证书”。原告华清园小区第二届业委会认为，依据相关法律法规，涉案不动产不论是从规划设计、还是竣工图显示，分属架空层、架空花园（结构转换层）及建筑区划内依《物权法》第七十三条等相关法律法规属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，其中架空层和架空花园（结构转换层）因属仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层、不属于有固定界限的房屋基本单元而不能进行登记，建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋虽然应一并申请初始登记并由房屋登记机构在房屋登记薄上予以记载但不颁发房屋权属证书。因此，被告江岸区房管局向第三人江岸房地产公司颁发涉案不动产的《武汉市商品房权属证明书》具体行政行为违法。为维护自身合法权益，原告华清园小区第二届业委会特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、撤销江岸区中山大道975号华清园小区第1栋（竣工图标注为3#楼）架空层、第2栋和第3栋（竣工图标注为2#楼）架空层、第6栋（竣工图标注为4#楼）架空层和第5栋（竣工图标注为5#楼）1层的《武汉市商品房权属证明书》；2、确认上述行政行为违法；3、责令行政机关予以赔偿或者补偿；4、请求一并解决相关民事争议，即确认上述架空层、架空花园（结构转换层）及配套用房和配套设施属全体业主共同所有；5、本案诉讼费由被告承担。被告江岸区房管局辩称，一、原告华清园小区第二届业委会不具备本案的起诉资格，法院应当驳回其起诉。根据《物业管理条例》第十五条的规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”由此可见，业主委员会是执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。由于提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意志，而法律上并未规定业主委员会可以直接提起诉讼，因此业主委员会行使诉讼权利应当有业主大会的授权，否则，业主委员会就不具有原告主体资格，不享有诉讼权利。本案所争议的诉求属于有关共有和共同管理权利的重大事项，原告华清园小区第二届业委会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后才有权提起诉讼。二、我局依据江岸房地产公司的申请及其提交相关文件材料，依法向其颁发了案涉建筑物的《武汉市商品房权属证明书》,该行为符合法律规定。2008年4月，我局根据江岸房地产公司的申请以及提交的文件材料，依据《武汉市房地局贯彻实施细则》第二十四条的规定，向该公司颁发了案涉建筑物的《武汉市商品房权属证明书》，并在《武汉市商品房权属证明书》中将建筑物的用途予以了载明。此外,《房屋登记办法》第三十一条关于“房屋登记机构对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”的规定是在2008年7月1日开始施行，在此规定出台之前，即便案涉建筑物最终被依法认定为业主共有的，我局当时也有权对此颁发《武汉市商品房权属证明书》。因此，我局颁发案涉建筑物的《武汉市商品房权属证明书》的行为符合法律规定，并无不当。三、我局对案涉建筑物颁发《武汉市商品房权属证明书》的行为并不影响小区业主可依据《物权法》等相关法律规定享有相应的权益，因此，我局的行为并未对全体业主的权益造成侵害，不应当承担赔偿或补偿责任。综上所述，原告华清园小区第二届业委会不具备合法的诉讼主体资格，我局对案涉建筑物颁发《武汉市商品房权属证明书》的行为是合法的，并无不当，因此请求贵院依法驳回原告华清园小区第二届业委会的起诉。被告市自然资源规划局的答辩意见与被告江岸区房管局一致。第三人江岸房地产公司未向本院提交书面意见。经审理查明，原告华清园小区第二届业委会于2017年10月18日登记备案，物业管理区域为武汉市江岸区车站街道华清社区华清园小区（物业项目），总建筑面积136162平方米。。位于武汉市江岸区中山大道**华清园小区系由第三人江岸房地产公司开发建设建成后于2007年12月取得了相应的《建筑工程竣工验收备案证》。经第三人江岸房地产公司申请房屋权属初始登记，原武汉市江岸区房产管理局于2008年6月25日向该公司核发了1栋架空层房屋权属证明书（编号分别为：岸xxx号、岸xxx号、岸xxxx号、岸xxxx号、岸xxx号、岸xxxx号）、2-3栋架空层房屋权属证明书（编号分别为：岸xxx号、岸xxx号）、6栋架空层房屋权属证明书（编号为：岸xxxx号）及5栋1层xx室房屋权属证明书（编号分别为：岸xxx号、岸xxx号、岸xxx号、岸xxxxx号、岸xxxx号、岸xxxx号、岸xxx号、岸xxxx号、岸xxxx号、岸xxxx号、岸xxx号）。2019年1月23日，我院立案受理原告华清园小区第二届业委会起诉江岸房地产公司、武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司（以下简称江岸国资公司）建筑物区分所有权纠纷一案。原告华清园小区第二届业委会向本院提出诉讼请求：1、确认位于武汉市江岸区中山大道975号华清园小区编号为1栋（规划竣工图标注为3#楼）、2栋和3栋（规划竣工图标注为2#楼）、6栋（规划竣工图标注为4#楼）的架空层归属武汉市华清园小区全体业主共同所有；2、确认位于武汉市江岸区中山大道975号华清园小区编号为4栋（规划竣工图标注为1#楼）的架空花园（结构转换层）归属武汉市华清园小区全体业主共同所有；3、确认位于武汉市江岸区中山大道975号华清园小区编号为5栋（规划竣工图标注为5#楼）1层归属武汉市华清园小区全体业主共同所有；4、确认位于武汉市江岸区中山大道975号华清园小区地面停车场（规划竣工图标注为地面停车场）归属武汉市华清园小区全体业主共同所有；5、江岸房地产公司、江岸国资公司将上述区域移交原告华清园业委会管理；6、本案受理费由被告江岸房地产公司、江岸国资公司承担。经审理后，我院于2019年8月20日作出（2019）鄂0102民初1565号民事判决，在该判决书中对关于架空层、架空花园（结构转换层）是否属业主共有的问题、关于5栋1层是否属于华清园全体业主共有问题以及关于地面停车场是否属于业主共有问题进行了专门的分析和论述，并作出如下判决：一、位于、位于武汉市江岸区中山大道**华清园小区**（竣工图标注为**楼）****规划为物业管理及行政用房的部分（约167平方米）、7室、8室、3室、10室属武汉市华清园小区全体业主共同所有；二、被告武汉市江岸区房地产公司于本判决生效之日起十日内将第一项判决确认的区域移交原告武汉市华清园小区第二届业主委员会管理；三、驳回原告武汉市华清园小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。经原告华清园小区第二届业委会上诉，武汉市中级人民法院于2020年1月17日作出（2019）鄂01民终11687号民事判决，驳回上诉，维持原判。后原告华清园小区第二届业委会对原武汉市江岸区房产管理局向案涉物业核发《武汉市商品房权属证明书》的行为不服，诉至本院，诉请如前。本院认为，首先，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定，提起诉讼应当符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实根据。本案中，从原告华清园小区第二届业委会提交的诉状可知，其提起本案撤销之诉的理由系认为案涉物业属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，故原武汉市江岸区房产管理局向第三人江岸房产公司核发《武汉市商品房权属证明书》的行为违法。故本案的核心问题以及纠纷来源系对案涉物业的权属争议。原告华清园小区第二届业委会在提起本案行政诉讼之前，已向本院提起建筑物区分所有权之诉，请求法院确认武汉市江岸区中山大道975号华清园小区编号为1栋（规划竣工图标注为3#楼）、2栋和3栋（规划竣工图标注为2#楼）、6栋（规划竣工图标注为4#楼）的架空层、编号为4栋（规划竣工图标注为1#楼）的架空花园（结构转换层）、及编号为5栋（规划竣工图标注为5#楼）1层归属武汉市华清园小区全体业主共同所有。经本院一审及市中院二审，判决确认江岸区中山大道975号华清园小区5栋（规划竣工图标注为5#楼）1层1室、2室规划为物业管理及行政用房部分（约167平方米）、7室、8室、3室、10室属武汉市华清园小区全体业主共同所有，驳回了华清园小区第二届业委会的其他诉讼请求。故此，原告华清园小区第二届业委会在本案中主张武汉市江岸区中山大道975号华清园小区第1栋（规划竣工图标注为3#楼）、第2栋和第3栋（规划竣工图标注为2#楼）、第6栋（规划竣工图标注为4#楼）的架空层属全体业主共有且要求撤销原武汉市江岸区房产管理局向第三人江岸房地产公司核发的相应的《武汉市商品房权属证明书》无事实依据。其次，针对案涉物业的权属纠纷，原告华清园小区第二届业委会已经选择提起民事诉讼，且我院作出的（2019）鄂0102民初1565号民事判决书及市中院作出的（2019）鄂01民终11687号民事判决书已经判决确认位于武汉市江岸区中山大道975号华清园小区5栋（规划竣工图标注为5#楼）1层1室、2室规划为物业管理及行政用房部分（约167平方米）、7室、8室、3室、10室属武汉市华清园小区全体业主共同所有，故对不动产错误登记的矫正渠道，原告华清园小区第二届业委会应直接向不动产登记行政机关提出申请或通过执行生效民事判决程序进行，无须再通过提起行政诉讼来要求撤销登记，否则系对司法资源的浪费。第三，原告华清园小区第二届业委会请求本院在本案中一并解决民事争议，即确认案涉物业的架空层、架空花园（结构转换层）及配套用房和配套设施属全体业主共同共有。因原告华清园小区第二届业委会就相关民事争议已向本院提起民事诉讼且经本院一审及市中院二审已经作出相应判决，本院在本案中不予重复审理。第四，针对原告华清园小区第二届业委会主张赔偿的请求，因原告华清园小区第二届业委会未提交相应的证据证明其损失存在，本院对其不予支持。综上，原告华清园小区第二届业委会提起本案的诉讼不符合起诉条件。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（三）项、第（四）项，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项、第三款、第一百零一条第一款第（二）项、第二款之规定，裁定如下：驳回原告武汉市华清园小区第二届业主委员会的起诉。根据《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项之规定，本案不交纳案件受理费。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长 张 薇审判员 石 珏审判员 刘敬东二〇二〇年七月三日书记员 黄牧羚