陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终4536号上诉人（原审原告）：李根，男，1984年10月26日出生，汉族，西安新元众城服饰有限公司员工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：乌波，男，1962年8月28日出生，回族，西安市闽星商贸有限责任公司副总经理，住西安市莲湖区。被上诉人（原审被告）：张弛，男，1980年4月29日出生，汉族，西安桥尚置业开发有限公司董事长，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张超，男，1979年2月6日出生，汉族，西安桥尚置业开发有限公司副董事长，住西安市未央区。委托诉讼代理人：张智，男，1985年6月9日出生，汉族，西安桥尚置业开发有限公司董事长助理，住西安市未央区。上诉人李根因与被上诉人张弛房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初7870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李根上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一、二审诉讼费由张弛负担。事实和理由：西安市闽星商贸有限责任公司（以下简称闽星商贸）因业务需要委托公司员工张某某于2008年6月5日与张弛签订了关于西安市XX路XX号两间门面房的租赁合同。该合同约定有保证金5万元。后因张某某个人工作变动离开了闽星商贸，闽星商贸重新安排李根接替张某某工作继续与张弛对接业务并先后于2014年4月9日和2015年12月29日在张某某2008年6月5日与张弛签订的主合同基础上又签订了两份补充合同。在对接过程中李根已明确告知张弛事实原委，张弛在认可后才与李根签订了补充合同。一审法院在承认补充合同的前提下认为5万元保证金应由张某某本人收回，那主合同也是张某某所签，张弛又如何能与李根在没有主合同的基础上签订所谓的补充协议。张某某是闽星商贸的派员，李根受闽星商贸委托全面接替张某某工作，收条也由闽星商贸保管，该保证金应由李根代表闽星商贸予以收回。一审法院及张弛均承认因拆迁提前解约的责任与李根无关，而李根与张弛于2015年12月29日签订的补充协议中明确说明了装修赔偿标准，一审法院却认为装修协议在合同约定的执行期之前，故不予支持李根装修赔偿的诉请，偷换概念。李根与张弛2015年12月29日签订的补充协议约定的执行时间是2016年6月5日至2019年6月4日，提前近半年约定合同执行时间，提前执行时间几天完成装修顺理成章。2015年12月29日签订的补充协议中所指的装修赔偿标准显然是针对2016年6月5日至2019年6月4日期间，在此期间之前装修是合理的，一审法院就5万元的归属及装修赔偿的判决显失公平。张弛辩称，2008年张弛与张某某签订关于朝阳门245号房屋租赁合同，该合同履行至2016年6月4日，因履行期限届满而终止。合同履约保证金是张某某给张弛交纳的，张弛给张某某出具了收据。此后，张弛曾联系张某某来办理合同履约保证金的退还事宜，张某某告知张弛，等他回西安后再办理退款。张某某并未要求张弛将履约保证金退还给李根，李根起诉主张退还履约保证金，不是适格原告，现李根上诉主张退还履约保证金，没有事实和法律依据，不能成立。李根与张弛于2015年12月29日签订的补充协议才出现装修补偿金的约定，合同履行期限为三年，从2016年6月5日至2019年6月4日。该房屋在李根经营至第三年度（2018年7月）收到政府相关部门通知要对该区域房屋进行拆迁改造，李根于2018年7月20日将房屋交还给张弛，张弛按约将李根剩余的房租分两次退还给李根。李根在经营期间未对该租赁房屋进行装修，且张弛在日常管理中也未发现李根装修房屋的事实。一审中李根提交的装修合同、转款凭证、收款收据等证据，时间上明显不符合常理，与客观事实不符。李根在租赁该房屋期间，一直使用之前张某某经营期间的装修。因此，李根上诉主张装修赔偿款，没有事实依据，不能成立。请求驳回上诉，维持原判。李根向一审法院起诉请求：1.判令张弛向李根支付装修赔偿款84955元及合同押金5万元，合计134955元；2.判令张弛承担2018年7月20日至2019年10月1日利息，按中国人民银行同期存款利率计算。一审法院认定事实：2008年6月5日张弛（甲方）与张某某（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方自愿将坐落在西安市XX路XX号XX层门面房出租给乙方使用，面积540平米；租赁期限为6年，自2008年6月5日至2014年6月4日止；自2008年6月5日至2011年6月4日三年不变，从第四年起每年递增5%；甲方以每年人民币68万元的价格租赁给乙方使用；乙方每6个月支付一次房租，依次每次提前三个月交纳下半年房租费用；合同签订后乙方付给甲方房屋租赁合同保证金5万元；甲方给乙方35天的装修准备期，自2008年6月5日至2008年7月9日不计房租费用；合同签订、保证金交纳后甲方不能再与其他人员谈租赁权，如发生此事视为违约，甲方按保证金的10倍赔偿给乙方。合同签订后，张某某按约向张弛交纳了房屋租金和合同保证金。张弛向张某某出具了收据。后张某某退出租赁。2014年4月9日，李根与张弛签订补充协议，约定2008年6月5日的房屋租赁合同真实有效，现该房屋面临拆迁，经双方协商乙方继续使用具体时间为：2014年6月5日至2017年6月4日。合同期三年；该租赁期内使用房屋租金保持原合同第六年租金不变：787000.00元；付款方式：半年支付一次及每年的5月5日和11月5日；如遇市政拆迁、改造甲方应退还乙方多交纳租金，具体应按天计算；甲方为对乙方经营的支持每年物业费调整为2.4万元；除本协议约定事项外，其他内容与前合同照本执行。2015年12月29日，李根与张弛再次签订补充协议，约定2008年6月5日签订的房屋租赁合同真实有效，经双方协商乙方继续使用租期为2016年6月5日至2019年6月4日，合同期三年；该租赁期内每年的房屋租金为人民币：737000.00元；付款方式为年付，及每年的5月5日前支付；如遇市政拆迁、改造，甲方应退还乙方未使用的房租，如乙方装修，甲方给予乙方装修拆迁补偿金人民币：300000.00元，该装修补偿金每年递减人民币100000.00元；甲方为对乙方经营的支持每年物业费调整为人民币24000.00元；除本协议约定事项外，其他内容与前合同照本执行。协议签订后，李根一直承租上述房屋，后因该地域面临政府拆迁，李根实际使用该房屋至2018年7月20日。双方经协商，张弛向李根退还了未使用期间的房租。对装修补偿金张弛要求李根尽快提供协议期间的装修证明材料，李根未能及时提供协议期间的装修证明材料，张弛未向李根支付装修补偿金。双方各执一词致使李根诉至一审法院。庭审中，李根提供了店铺装修合同、装修费的收据、装修道具报价单、向装修公司负责人郭建民转账支付装修款的转账记录、店铺装修前后照片各两套，以此证明该租赁店铺在2016年5月进行装修。张弛对上述证据的真实性和证明目的都不认可。李根提供的付款凭证显示所有款项付清截止日期为2017年12月3日，但装修公司的收款收据显示的日期为2018年6月6日，相差一年半之久，该收据与付款记录完全不符。2016年8月6日收款收据与装修合同中装修工程款不相符，并不能提供相关的汇款凭证作为依据。转账记录不能证明是李根本人转给他人的装修款，转款人和收款人的真实身份无法核实。故对李根提供的装修合同、收款收据、汇款凭证存疑。对2016年以后的照片的真实性认可，该两张照片只能说明李庚更换了门头形象，并不能证明李根对店铺进行装修。庭审中张弛称2019年7月李根让石烨将装修合同、收款收据、货柜厂下单交给其，但对上述装修证明材料真实性存疑。                                 一审法院认为，2014年4月9日、2015年12月29日李根与张弛所签订的房屋租赁补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律强制性、效力性规定，依法应认定该协议合法有效。双方当事人均应自觉全面履行。房屋租赁补充协议约定租期截止2019年6月4日，但因李根承租的涉案房屋面临政府拆迁，李根经与张弛协商于2018年7月20日提前停止使用涉案房屋，双方对房租进行了结算，张弛将租期内未使用的房租退还给李根。应认定双方房屋租赁合同于2018年7月20日终止。李根虽持有房屋押金收据，但房屋押金系张某某向张弛交纳，且李根未提供张某某同意张弛将房屋押金5万元退还给其的有效证据，故李根要求张弛支付合同押金50000元并支付利息损失，无事实和法律依据，不予支持。装修赔偿款84955元一节，2015年12月29日李根与张弛所签的补充协议才出现装修拆迁补偿金的约定，合同期限是2016年6月5日至2019年6月4日，而李根提交的装修施工合同发生的时间在2016年5月，明显不在合同约定的期限内，李根提交的转账凭证显示其付清装修款的日期是2017年12月3日，该证据不能证明李根装修发生在合同期限内，且目前为止政府仍未对涉案房屋所在地区实施拆迁，故李根要求张弛支付装修赔偿款84955元并支付利息损失，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条规定，判决：驳回原告李根要求被告张弛支付装修赔偿款84955元、合同押金50000元并按中国人民银行同期存款利率承担2018年7月20日至2019年10月1日利息的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李根与张弛分别于2014年4月9日、2015年12月29日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。2015年12月29日《补充协议》第四条约定，如遇市政拆迁、改造，甲方应退还乙方未使用的房租，如乙方装修，甲方给予乙方装修拆迁补偿金30万元，该装修补偿金每年递减10万元。涉案房屋因政府拆迁，李根实际使用至2018年7月20日，双方合同已于该日终止。上述协议条款约定张弛给付李根装修补偿金的前提是“如乙方装修”。李根提交的其与西安腾安建筑工程有限公司签订的《第五代终端工程施工合同书》即装修合同无落款时间，无法确定签订日期。该装修合同约定工程预算价141512元；工程期限自2016年5月5日至2016年5月28日；工程完工付95%，预留5%作为工程质量保证金，二年后没有质量问题后付清。李根提交了西安腾安建筑工程有限公司于2016年8月6日向利郎朝阳门店开具的装修款收据145000元。李根称装修公司先开收据，其持收据在财务报账，后财务付款。李根该主张与收款后再开具收据的常理明显不符。且李根并未提供支付装修款的转账凭证，仅提供了陕西尚朗公司的出纳凭证予以佐证，但该出纳凭证系单方制作，显示的支取装修款时间与上述收据无对应关系，部分支取装修款时间甚至早于装修合同约定的工程期限起算时间。因此，李根主张其对涉案房屋进行了装修，证据不足，其要求张弛给付装修赔偿款，应不予支持。就李根主张的5万元合同押金，该5万元系张某某向张弛交纳，李根并未提供充分有效证据证明张某某同意张弛将5万元房屋押金退还给其，因此李根要求张弛支付合同押金5万元，应不予支持。综上所述，李根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2999元，由李根负担。本判决为终审判决。  审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年七月二十日书记员     张佩 1