江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初6830号原告（反诉被告）：毛晓辉，男，1973年1月14日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：陈颖，江苏彰权律师事务所律师。委托诉讼代理人：张大庆，江苏彰权律师事务所律师。被告（反诉原告）：武立华，男，1970年7月24日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：张滔，江苏苏彭律师事务所律师。原告（反诉被告）毛晓辉与被告（反诉原告）武立华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。毛晓辉及其诉讼代理人陈颖、张大庆，武立华及其诉讼代理人张滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛晓辉向本院提出诉讼请求：1、判令原被告于2016年7月21日签订的房屋买卖合同无效，被告返还位于邳州市，原告返还购房款14万元；2、被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告返还原告代付的物业费4920元。事实和理由：2016年7月21日原被告签订房屋买卖合同，房屋座落于邳州市。该房系原告于2015年2月11日购买的经济适用房，根据法律规定，该房购买未满10年，不得上市交易，故原被告之间的买卖合同违反法律规定，不应得到支持。请求判如所请。被告武立华辩称：1、对原告主张的房屋买卖合同无效，返还被告已付购房款14万元的诉讼请求无异议，但是由于案涉房屋是经济适用房，原告购买于2016年2月份，在2016年7月即将该房屋转卖给被告，尚未超过相关政策和法规对经适房限制上市的期限要求，这也是被告认可案涉合同无效的原因。2、由于案涉房屋在2016年的7月22日即已交付给被告占有使用至今，就原告主张返还房屋的诉请，被告认为应当由被告先行返还已收取的房屋价款14万元，被告方能配合返还案涉房屋，毕竟案涉合同无效，并不影响被告对案涉房屋此前占有状态的合法性，因此在原告没有履行返还房屋价款之前，被告有权拒绝返还房屋。3、案涉合同无效，原被告双方均有过错，客观上也给被告造成了巨大的经济损失，原告应承担主要责任，并就因合同无效给被告造成的损失承担主要赔偿责任。在原告向被告交付房屋后，被告交付了物业费以及2200元的燃气初装费，另对房屋进行了装修，在返还房屋时原告应当对上述损失承担相应的赔偿责任。合同无效将案涉房屋返还给原告，案涉房屋的价值因房地产市场价格在交付后存在较大的涨幅，这个利益应体现在目前房屋的现实价位中，房屋返还给原告，这部分利益必然被原告享有，而被告却在案涉合同被认定无效时若再行购买房屋，相同地段同类房屋将支付更多的房价，不能因合同无效使原告获得利益而被告遭受损失。因此对于房屋差价部分，应当作为合同无效后被告的客观损失，由原告承担主要赔偿责任，理由是原告是案涉经适房的申购者，也是实际买受者，应当明知其所购买的经适房十年内不得进行转让抵押出租的规定，其仍然与被告签订案涉合同，是否存在谋取非法利益的情形，由法庭审查判断，而被告长期生活于农村，仅有小学文化，其对经适房的概念及相关限制上市的规定无从获知，过错较小，但是被告本人疏于履行审慎签订合同的义务，也应当承担相应责任。4、如法院判决支持返还房屋，答辩人愿意承担合理期间的相应物业费用。综上，请求法院依法判决。反诉原告武立华向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿经济损失16万元（赔偿数额以房屋买卖合同被确认无效时司法鉴定机构评估的重置相同地段、面积、同类房屋的价格与案涉房屋的价格差价为准）；2、反诉被告承担反诉费用。事实和理由：反诉原告武立华对反诉被告毛晓辉在本诉中所称事实，对其主张案涉房屋买卖合同无效、返还已付房款14万元的诉讼请求没有异议。即便案涉合同无效，因反诉原告目前对案涉房屋系合法占有，在毛晓辉未返还购房款14万元之前，反诉原告有权拒绝返还房屋。毛晓辉作为案涉经济适用房的原始购买人，明知房屋不得在10年内上市交易的规定，仍向反诉原告隐瞒事实作出3年内即可过户的虚假承诺，其主观上存在重大过错，应对合同无效造成的损失承担主要赔偿责任，而反诉原告过错较小，应承担次要责任。案涉房屋因房地产市场价格上涨因素，如返还给毛晓辉后，其将因无效合同的处理获得巨大利益，反诉原告也将因此遭受房屋差价损失，请求法院根据公平原则由毛晓辉承担差价部分80%的赔偿责任。反诉被告毛晓辉辩称：1、反诉原告的诉请是反驳，不构成反诉，因为如果没有原告的提请诉讼请求，反诉被告无法单独提出该诉请，其应当在本案审理完毕后依据裁判结果另行起诉。2、反诉原告购买案涉房屋时明知该房屋属于经济适用房，其主观存在过错，与答辩人具有同等的责任，无权就房屋升值部分主张赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的证据，本院予以确认。对于有争议的证据和事实，本院认证如下：1、毛晓辉提供的2017年5月7日物业费收据（复印件加盖物业公司印章），真实性武立华虽无异议，但武立华认为2017年的物业费是其所交，而非毛晓辉所交，故根据民事诉讼证据规则，毛晓辉应提供2017年物业缴费收据原件以证明其实际交纳了该年的物业服务费，仅凭收据存根复印件，不足以证明该款实际是其所交；2、对于2016年的物业费用，双方均认可系毛晓辉所交，由于毛晓辉未能提交当年的物业费收据，本院参照2017至2019年度的平均值进行计算，即1227元；3、对于双方签订的《商品房买卖合同》第二条后面手写内容“已付拾万元整，房产证办全后一次性付清”，因该内容在双方各自持有合同中均有记载，且内容一致，应当认定为双方协商一致形成的约定，真实性本院予以确认；4、本院与房地产经济公司工作人员的谈话笔录、本院调取的58同城网中关于类似地段类似房屋的销售价格截图能够相互印证，具有客观性，能够证实案涉房屋的差价损失，能够作为认定相关案件事实的依据。本院综合认定案件事实如下：2015年2月11日，毛晓辉与邳州市经济适用住房发展中心签订《邳州市经济适用住房买卖合同》，购买位于邳州市，该房建筑面积为75.18平方米，购房价格为181794元。该合同第十条明确约定：“经济适用住房属政府提供的具有保障性质的政策性住房……不得私下转让或用于出租经营等……在取得所购得经济适用住房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》满10年后，方可上市出售。出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的20%向政府交纳收益等价款……”。后毛晓辉付清了房款、契税，并交纳了住宅专项维修资金。2016年7月21日，毛晓辉（甲方）将案涉房屋出售给武立华（乙方），双方签订《房屋买卖合同》一份，约定：房屋价格为19万元，已付10万元，余款房产证办全后一次性付清；甲方在2016年7月22日将房屋交付乙方，同时将该房屋占用范围内的土地使用权（土地使用证）和房屋的相关权益随该房一并转让。合同签订前，毛晓辉已经对案涉房屋进行了部分装修，合同签订后，毛晓辉依约向武立华交付了房屋。房屋交付后，武立华再次于2017年3月14日、2017年8月9日向毛晓辉支付房款5000元、35000元。以上房款共计支付14万元。另查明：2016年毛晓辉因案涉房屋交纳物业管理服务费1227元，2018年至2019年毛晓辉代武立华交纳物业管理服务费2392元。2016年9月27日，武立华因开通天然气交纳初装费2200元。诉讼过程中，本院依申请就案涉房屋的现有价值进行调查，结果为同地段同类房屋（含精装修）的价值为4000元/平方米至4400元/平方米。本院认为，案涉房屋系经济适用房，属政府提供的具有保障性质的政策性住房，未满五年不得上市交易，毛晓辉与武立华签订《房屋买卖合同》将房屋进行交易，违反了该政策性规定，损害了国家和社会公共利益，根据合同法第五十二条之规定，该合同应属无效。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故毛晓辉要求武立华返还房屋，并向武立华退还房款14万元的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于毛晓辉要求武立华返还代付的物业费问题。该项请求与房屋买卖合同纠纷存有关联，应一并处理。案涉房屋毛晓辉已于2016年7月22日交付武立华使用，故自2016年7月22日起所产生的物业费均应由武立华负担。对于2016年4月毛晓辉交付的1227元，结合双方对房屋的占有、使用时间比例，应由武立华承担其三分之二即818元。对于2017年产生的物业费用，因毛晓辉无充足证据证明系其代为交付，该年费用本院不予支持。对于2018年至2019年的物业费用2392元，双方均认可系毛晓辉支付，武立华应予以返还。因此，武立华应返还毛晓辉物业费3210元。关于武立华要求抵扣燃气初装费2200元的抗辩意见。该项意见与房屋买卖合同纠纷存有关联，亦应一并处理。合同无效房屋返还后，武立华交纳燃气初装费所产生的相关利益将由毛晓辉享有，毛晓辉应当将燃气初装费予以返还。但武立华交纳燃气初装费后，已经实际使用了天然气，享受了因交纳初装费而获得的生活便利。结合双方使用时间等多种因素，本院酌情抵扣燃气初装费2000元。抵扣后，武立华尚应返还毛晓辉物业费1210元。关于武立华要求毛晓辉赔偿房屋差价损失16万元的反诉请求。武立华返还案涉房屋后，再行购买房屋将产生较大的房屋差价损失，根据合同法第五十八条之规定，该损失应由双方各自按过错程度承担责任。首先，关于房屋差价损失的确定。双方交易房屋时的房屋单价为2527.27元/平方米（19万元除以75.18平方米），而经本院调查，目前同地段同类房屋的市场价格应为4000元/平方米至4400元/平方米（含精装修房屋），综合考虑案涉房屋出售时只是部分装修，以及网上标注的价格与实际成交价格会有一定的差距等因素，本院酌情认定该类房屋现行市场价格为4100元/平方米，房屋差价损失为118237.84元。其次，关于过错程度认定。毛晓辉将不得上市交易的经济适用房向他人出售，违反政策性规定，损害公共利益，其行为是导致房屋买卖合同无效的主要因素，其存有明显的过错，应承担相应的缔约过失责任，而武立华对于该类房屋在一定期限内不得上市交易亦应属明知，具有过错，亦应当承担相应的责任，综合考量双方的过错程度，本院酌定由毛晓辉承担损失的60%即70942.7元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、确认毛晓辉与武立华于2016年7月21日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告武立华于本判决生效之日起三十日内腾空位于邳州市的房产，并将该房返还原告毛晓辉。三、原告毛晓辉返还被告武立华购房款14万元，于本判决生效之日起三十日内付清。四、被告武立华返还原告毛晓辉物业费1210元，于本判决生效之日起三十日内付清。五、驳回原告毛晓辉的其他诉讼请求。六、反诉被告毛晓辉赔偿反诉原告武立华房屋差价损失70942.7元，于本判决生效之日起三十日内付清。七、驳回反诉原告毛晓辉的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4198元，由原告毛晓辉负担74元，被告武立华负担4124元。反诉案件受理费1750元，由反诉原告武立华负担963元，由反诉被告毛晓辉负担787元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  董可伟人民陪审员  王荣友人民陪审员  丁 刚二〇二〇年七月二日书 记 员  王籽皓