福建省南安市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0583执异31号 案外人（异议人）陈添，男，1975年10月8日出生，汉族，住福建省南安市。 申请执行人福建省南安市成功小额贷款股份有限公司，住所地福建省南安市水头镇华辉广场华辉中心****，统一社会信用代码：91350500058430134Q。 法定代表人叶建厦。 被执行人陈景元，男，1958年10月6日出生，汉族，住福建省厦门市。 被执行人陈景红，男，1970年3月22日出生，汉族，住福建省南安市。 被执行人肖国尊，男，1968年4月12日出生，汉族，住福建省南安市。 被执行人南安市泛华投资发展有限公司，住所地，住所地福建省南安市美林江北大道**会信用代码：91350583782197171K。 法定代表人陈景红。 本院在执行福建省泉州市中级人民法院指定执行的申请执行人福建省南安市成功小额贷款股份有限公司与被执行人陈景元、陈景红、肖国尊、南安市泛华投资发展有限公司借款合同纠纷的（2018）闽0583执2483号一案中，案外人（异议人）陈添对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人（异议人）陈添称，法院在执行（2016）闽05执256号一案中，查封的南安市XXX路XX新城·XX楼XXXX室房产，系陈添向南安市泛华投资发展有限公司购买，双方于2011年1月29日签订《商品房定购书》，于2011年2月14日签订《商品房买卖合同》，约定被执行人将其位于南安市以总价款291584元出售给异议人，异议人已向南安市泛华投资发展有限公司付清全部房款，南安市泛华投资发展有限公司于2013年4月26日将上述房屋交付异议人使用，异议人已经入住多年。异议人认为，异议人与南安市泛华投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》，未违反法律的强制性规定，真实、合法、有效，且在人民法院查封房屋之前签订了《商品房买卖合同》。南安市泛华投资发展有限公司在法院查封之前已将房屋正式交付给了异议人使用，房屋交付后的物业管理费、水电费用、公共维修基金等一切与房屋相关的费用都由异议人支付，因此异议人在法院查封之前已合法占有该房屋，在法院查封之前，异议人已经支付了全部购房款给南安市泛华投资发展有限公司。房屋的产权虽然未登记至异议人名下，但是根据《商品房买卖合同》的约定，办理产权登记手续应当由南安市泛华投资发展有限公司负责，未办理产权登记手续并非因异议人自身原因造成的，而是南安市泛华投资发展有限公司未及时办理，异议人对此不存在过错。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定以及《最高人民法院第八次全国民事商事审判工作会议纪要》第58条“尚未办理过户登记的存量房的买受人提起的案外人执行异议之诉，若申请执行人据以申请执行的为一般金钱债权，且买受人对于未办理房屋权属过户登记手续无过错，买受人请求排除对该房屋强制执行的，予以支持”的规定，异议人认为，法院不得对该房屋采取执行措施。特此，为维护异议人的合法权益，请求法院撤销（2018）闽0583执2483号裁定对南安市XXX路XXX号XX新城XX楼XXXX室房屋的执行措施，停止对该房屋的执行。 本院经审查查明，福建省南安市成功小额贷款股份有限公司与陈景元、陈景红、肖国尊、南安市泛华投资发展有限公司借款合同纠纷一案，泉州市中级人民法院已作出（2015）泉民初字第440号民事判决书，该判决已发生法律效力。因陈景元、陈景红、肖国尊、南安市泛华投资发展有限公司未主动履行（2015）泉民初字第440号民事判决书所确定的还款义务，福建省南安市成功小额贷款股份有限公司向泉州市中级人民法院申请强制执行，泉州市中级人民法院已立案，案号为（2016）闽05执256号。2016年3月7日泉州市中级人民法院向被执行人陈景元、陈景红、肖国尊、南安市泛华投资发展有限公司发出执行通知书，但被执行人仍未按执行通知书履行生效法律文书确定的义务，泉州市中级人民法院于2016年4月28日依据（2016）闽05执256号执行裁定书查封了被执行人南安市泛华投资发展有限公司名下址在南安市。后泉州市中级人民法院于2017年8月25日指定本案由本院执行。本院已立案，案号为（2018）闽0583执2483号。本院于2018年4月25日向被执行人发出执行通知书、报告财产令，责令被执行人陈景元立即支付给申请执行人福建省南安市成功小额贷款股份有限公司借款本金人民币3450万元及其利息和律师费人民币30000元；责令被执行人陈景红、肖国尊、南安市泛华投资发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任，并加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人陈景元、陈景红、肖国尊、南安市泛华投资发展有限公司同时缴纳案件受理费人民币229159元、保全非人民币5000元、公告费人民币690元、执行费人民币101930元。但被执行人陈景元、陈景红、肖国尊、南安市泛华投资发展有限公司未能履行还款义务。2018年5月25日，本院作出（2018）闽0583执2483号执行裁定书，并于2019年4月26日到南安市不动产登记中心对被执行人南安市泛华投资发展有限公司名下址在福建省南安市继续查封。案外人陈添于2019年12月25日对此提出书面异议，请求法院撤销（2018）闽0583执2483号裁定对南安市XXX路XXX号XX新城XX楼XXXX室房屋的执行措施，停止对该房屋的执行。对此，案外人提供以下证据：异议人身份证、申请执行人、被执行人的主体资格材料、商品房定购书、购房收款收据、商品房买卖合同（编号ＭＦ-XXXX-XX，№：4XXXXXX6）、购房收款收据、个人活期明细信息、交房通知书、收房手续书、房产验收确认书、物业费、水电费收据、证明（详见证据清单）。 另查明，址在福建省南安市登记在被执行人南安市泛华投资发展有限公司名下。 本院认为，本院继续查封的址在福建省南安市登记在南安市泛华投资发展有限公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。未经登记，不发生效力。案外人陈添在执行异议中提供的证据不足以证实址在福建省南安市所有权已发生变更登记的事实，其主张对诉争房屋具有排除执行的权利，该主张缺乏事实和法律依据，本院对南安市泛华投资发展有限公司名下址于址在福建省南安市予以查封并无不当。案外人陈添提出的执行异议申请，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四、第二十五条第一款的规定，裁定如下： 驳回案外人陈添的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  吴泗谷 审判员  苏锦裕 审判员  潘阿瑶 二〇二〇年七月三十日 书记员  陈晓文 附本案的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 第二十五条第一款对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……