广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初2362号原告：聂凡许，男，1977年5月14日出生，汉族，住广东省怀集县。被告：薛宝英，女，1943年1月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：薛宝萍，女，1956年1月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被告共同委托诉讼代理人：杜梓和，广东达声律师事务所律师。原告聂凡许与被告薛宝英、薛宝萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序审理，分别于2020年3月24日、2020年4月16日、2020年5月26日公开开庭进行了审理。三次庭审，原告聂凡许、两被告的共同委托诉讼代理人杜梓和均到庭参加了诉讼。在诉讼中，原告和两被告于2020年3月26日、2020年5月28日向本院申请给予60日、30日时间进行调解，本院经审查予以准许，对于上述调解时间依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令从2019年12月28日起解除原告与两被告签订的《租赁合同》；2.判令两被告退还定金8400元；3.判令两被告赔偿商铺装修损失96800元；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两被告是涉案商铺的产权人，2018年5月16日，被告薛宝英代表两被告与原告签订《租赁合同》，约定：原告承租涉案商铺，租期五年，从2018年6月1日起至2023年5月31日止；签订合同时，原告向两被告支付押金4200元。合同签订后，两被告将商铺交付给原告，原告对商铺进行全面装修，为此花费装修费用96800元。2019年12月22日，原告发现商铺门口张贴了法院公告，要求商铺须在2019年12月27日前清空拍卖。原告立刻联系法院询问，被告知涉案商铺因诉讼于2016年5月16日被法院查封。两被告故意隐瞒了原告这一重要事实，已构成欺诈，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求是指要求两被告双倍退还定金8400元；原告补充诉请2019年12月28日解除《租赁合同》的原因是法院到涉案商铺张贴拍卖公告，要求原告搬迁，在法院拍卖涉案商铺后，新的房东亦要求原告搬迁。两被告辩称，一、原告要求双倍返还定金依法无据，该部分定金应当由被告没收。原告从2020年1月起至房屋拍卖成交日止，没有按《租赁合同》的约定缴纳租金，已构成违约。二、原告诉请的装修损失没有事实和法律依据。原告在被告交付商铺后，仅仅是添置了其存放货物的货架，并没有对商铺进行任何装修。原告提交的装修合同是虚假证据，而且根据合同约定，装修款是分两期支付的，而原告提供的收据是一次性现金结算，明显相互矛盾。另商铺的货架可以在拆除后重复使用。诉讼中，被告薛宝萍向本院确认，如本院判决被告薛宝英须对原告承担赔偿责任的，其愿承担共同清偿责任。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：1.原告的身份证复印件1份、两被告人口信息打印件各1份；2.租赁合同复印件1份；3.转账记录截图打印件7张；4.收据1份、房屋装修合同1份；5.（2019）粤0606执7604号之一《执行裁定书》复印件1份、电子缴款凭证复印件2份、房产证明复印件1份、（2019）粤0606执7604号告知书复印件1份、（2019）粤0606执7604号公告复印件1份；6.顺德区伦教珍群食品商行营业执照复印件1份；7.现场照片10张、微信转账记录及农业银行交易明细截图打印件共5页、店铺装修明细清单1份（2页）；8.（2019）粤0606执7604号案的执行笔录复印件、承诺书复印件各1份。原告提供的证据1～3、5、6、8，两被告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告提供的证据4、7，两被告对现场照片10张、微信转账记录及农业银行交易明细截图打印件共5页的真实性无异议，对该两组其他证据有异议，经审查，该两组可相互印证，本院对该两组证据的真实性予以确认，但对于装修金额，由于原告并未提供完整的支付记录，故本院对此不予确认。两被告在诉讼中未向本院提交证据。诉讼中，经原告申请，本院依法委托广州市永隆工程造价咨询事务所有限公司对位于佛山市顺德区****办事处鸡洲村委会长丰苑市良路某号铺的装修造价进行鉴定，本院当庭出示该鉴定机构出具的《长丰苑市良路3号6号铺装修工程造价鉴定意见书》及鉴定费发票，原、被告对其真实性均无异议，两被告提出上述鉴定意见书中反映的天棚活动脚手架、墙柱面活动脚手架、普通灯具、荧光灯、配线、装饰灯、荧光灯等装修项目，可以由原告自行拆除。本院对该鉴定意见书的真实性予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：位于佛山市顺德区****办事处鸡洲村委会长丰苑市良路某号铺（房地产权证号：**5××6、196××8）为被告薛宝英和被告薛宝萍同共同共有，套内建筑面积为41.6㎡，土地性质为国有，土地用途是商业服务。原告聂凡许（合同中称乙方）与被告薛宝英（合同中称甲方）于2018年5月16日签订《租赁合同》，约定:1.甲方将涉案商铺出租给乙方作经营使用；2.租期为5年，从2018年6月1日至2023年5月31日；3.2018年6月1日至2019年5月31日，租金2100元/月；2019年6月1日至2020年5月31日，租金2205元/月；租金每月缴纳，每月前五日付清；4.如超过10日仍不缴纳当月租金视为乙方自动放弃处理，甲方有权将铺位转租他人并终止与乙方的租赁合同，乙方已付的押金不予退回；5.签订合同时，乙方一次性支付押金4200元给甲方，合同即时生效，待合同期满，乙方清缴完有关费用后甲方归还押金；6.租赁期间，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方如因故意或过失造成租用房屋和设施毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失，乙方在租用房屋内装修在迁出时不能拆除，应由甲方处理。签订《租赁合同》后，被告薛宝英将商铺交付给原告使用，2018年6月12日，原告在该商铺注册登记了顺德区伦教珍群食品商行，进行个体经营。原告向被告薛宝英交付了截至2019年12月的租金。2019年11月22日，本院在涉案商铺门口张贴了（2019）粤0606执7604号《公告》，告知：1.本院拟依法拍卖、变卖登记在两被告名下的涉案商铺，责令两被告及其他居住人员于2019年12月27日前迁出；2.如涉案商铺涉及案外人的占有使用权，应当于2019年12月27日前以书面方式向本院申报权利并提交证明材料。2019年12月18日，本院曾对原告作执行笔录，告知原告涉案商铺于2013年5月23日抵押给中国建设银行股份有限公司顺德分行，且本院已于2016年5月16日查封该商铺，对原告提出的带租拍卖申请不予采纳，原告可在十五日内提出执行异议。当日，原告向本院作出《承诺书》，承诺在涉案商铺拍卖成交后30日内搬出，对于包括门窗管道在内的所有固定装修设施，不得拆除、移走、毁坏等，其他可搬走的物品原告自行搬走。原告于2020年4月搬离涉案商铺，但并未通知两被告，两被告于2020年4月15日到涉案商铺进行确认。原、被告双方确认2019年6月1日至2020年5月30日期间的租金实际按2100元/月缴纳。另查，原告与案外人邱某签订《房屋装修合同》，约定邱钦全以包工包料的方式对涉案商铺进行装修装饰，工期从2018年6月5日至2018年7月5日，工程总价款为96800元。原告通过微信转账向邱某支付了装修款20120元，余款76680元，原告述称是通过现金支付。诉讼中，原告向本院申请鉴定，本院经审查予以准许，并委托广州市永隆工程造价咨询事务所有限公司对涉案商铺的装修造价进行鉴定，该鉴定机构于2020年4月30日出具《长丰苑市良路某号铺装修工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：涉案商铺装修工程造价为85075.59元。又查，据两被告所述，涉案商铺于2020年2月19日拍卖成交。本院认为，原告与被告薛宝英之间签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。关于《租赁合同》的解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，涉案商铺依法被本院查封、拍卖，本院对原告提出的带租拍卖申请不予准许，原告亦向本院承诺了搬离时间，故涉案商铺已经无法按《租赁合同》约定的租期继续使用，被告薛宝英作为违约方，根据上述规定，原告有权要求解除合同。但原告并未提供证据证明其向被告薛宝英发出过解除合同的书面通知，故应以本案应诉材料送达被告薛宝英之日即2020年2月21日作为涉案《租赁合同》的解除时间。原告主张从2019年12月28日起解除合同，理据不充分，本院不予支持。关于原告诉请的双倍退还押金8400元。根据《租赁合同》的约定，原告交付的4200元为押金，现因被告方违约导致《租赁合同》解除，被告薛宝英应负向原告返还押金的义务。由于本案被告薛宝萍同意对被告薛宝英的债务承担共同清偿责任，已构成债的加入，故两被告应共同向原告返还押金4200元。《租赁合同》并未反映该款项具备定金性质，而且《租赁合同》并未约定因被告薛宝英违约导致合同解除的，原告有权要求双倍返还押金，故对原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的商铺装修损失。对于损失数额，经本院委托鉴定，涉案商铺装修工程造价为85075.59元。《租赁合同》约定的租期为2018年6月1日至2023年5月31日（共计1826日），根据《房屋装修合同》的约定，涉案商铺于2018年7月5日竣工，而原告搬离涉案商铺时并未通知被告薛宝英，应以被告薛宝英于2020年4月15日到涉案商铺进行确认的时间作为原告的搬离时间。即原告实际使用涉案商铺的时间为650日，故剩余租赁期内涉案商铺的装饰装修残值为54791.29元〔85075.59元×（1826日-650日）÷1826日）〕。本案被告薛宝英作为导致合同解除的违约方，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”，本案两被告应向原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。两被告提出装修工程中的天棚活动脚手架、墙柱面活动脚手架、普通灯具、荧光灯、配线、装饰灯、荧光灯等装修项目可以由原告自行拆除，经本院现场勘查，该部分装修项目已形成附合，单独拆除将影响其使用价值，故对两被告的该项辩解意见，本院不予采纳。因此，本院确定两被告应向原告赔偿装修损失54791.29元。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告聂凡许与被告薛宝英于2018年5月16日签订的《租赁合同》于2020年2月21日解除；二、被告薛宝英、薛宝萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告聂凡许退还押金4200元；三、被告薛宝英、薛宝萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告聂凡许支付装修损失54791.29元；四、驳回原告聂凡许的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1202元（原告已预交），由原告聂凡许负担527.97元，由被告薛宝英、薛宝萍共同负担674.03元；鉴定费4000元，由被告薛宝英、薛宝萍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  韩文锋二〇二〇年七月十四日书记员  陈婷婷