重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初5095号 原告（反诉被告）：重庆新鸥鹏教育城管理有限公司，住所地：重庆市南岸区海棠溪街道回龙路**********，统一社会信用代码91500108MA5UHEX392。 法定代表人：沈晓东。 委托诉讼代理人：杨陵，重庆志和智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何也，重庆志和智律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：重庆天脑传奇文化传媒有限公司，住所，住所地：重庆市渝**龙溪街道新溉大道**附2-1-4国宾城11幢裙楼吊3-商21，统一社会信用代码91500112MA60D9K78G。 法定代表人：焦绪鸿，经理。 委托诉讼代理人：董金迪，重庆合纵律师事务所律师。 原告（反诉被告）重庆新鸥鹏教育城管理有限公司（以下简称新鸥鹏公司）与被告（反诉原告）重庆天脑传奇文化传媒有限公司（以下简称天脑传奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨陵、何也，被告的法定代表人焦绪鸿以及委托诉讼代理人董金迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新鸥鹏公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的自2019年10月20日起至2019年12月16日的租金13852.82元和综合管理费7413.85元，自2019年7月起至2020年4月的空调电费3780.41元，自2019年12月17日起至2020年4月11日止的占有使用费42900元（11000元/30天×117天）以及自2020年4月12日起至被告将案涉商铺按约交付给原告之日止，按照366.67元/天的标准计算占有使用费；二、判令被告向原告支付扣除保证金后的违约金66000元；三、判令本案诉讼费、律师费壹万元由被告承担。事实和理由：2019年5月23日原告与李全基签订了《新鸥鹏学多多租赁合同》，2019年7月22日，原被告与李全基达成一致，签订《三方变更协议书》，约定将上述租赁合同中李全基享有并承担的权利义务一并转让给被告。现被告拖欠自2019年10月20日起至2019年12月16日的租金和综合管理费、自2019年7月起至2020年4月的空调电费。根据租赁合同的约定，被告现已违约，原告向被告发送了《催促函》、《L3-A05号商铺租赁合同的解除函》及《返还租赁物通知函》，但被告至今仍未搬离案涉租赁物的行为给原告造成了严重损失，原告遂诉至贵院。 被告天脑传奇公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告承租房屋用于现场教学经营使用，在使用过程中于2019年5月发现商铺内存在异味，被告多次反映要求整改均无果致使异味严重影响被告正常经营，故案涉合同因原告构成根本违约，依法由被告发函于2019年12月24日解除；2、被告在合同签订后，按约支付履约保证金、装修保证金、首期综合管理费和首期租金，被告未缴纳后续租金及综合管理费系依法行使抗辩权，不构成违约，原告要求解除合同赔偿损失没有法律依据；3、关于占有使用费，根据合同约定，合同解除后，若被告未在10日内将商铺退还，原告有权自行拆除，故在合同已解除的情况下，原告未采取措施收回商铺以防止损失扩大，对扩大部分的损失，其无权要求被告赔偿；4、合同解除后，被告作为守约方，有权要求原告返还保证金并赔偿损失。 被告天脑传奇公司向本院提出反诉请求：一、判令解除双方于2019年5月23日签订的《新鸥鹏学多多租赁合同》；二、判令原告立即向被告退还履约保证金33000元、装修保证金6165.25元；三、判令原告立即向被告赔偿损失（包括：装修费用29043.6元、广告制作费10078元、员工工资15000元、经营损失129844元、办公用品10876元，共计194841.6元）；四、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年5月23日，原被告签订《新鸥鹏学多多租赁合同》约定原告将其位于重庆市渝北区龙溪街道金山路19号附1号国宾城11栋12栋裙楼新鸥鹏学多多项目L3-A05号商铺出租给被告作为“重庆天脑传奇”品牌的经营场所，租用面积255.65平方米，租赁期限为3年。其后，被告按约支付了履约保证金、装修保证金、租金和综合管理费，并进行了装修，制作了广告，购买了必要的设施设备等。因案涉店铺自2019年5月起一直存在异味，且被告多次与原告协商沟通要求原告及时处理，查找异味源并根除，以保障被告能够正常经营使用商铺，但原告未解决该问题，且商铺内异味愈发刺鼻难闻，严重影响被告经营，给被告造成巨大损失，故特提起反诉。 原告新鸥鹏公司针对被告天脑传奇公司提出的反诉请求答辩称：原告没有违约行为，请求驳回被告的反诉请求。1、因被告未按期支付租金，原告发函解除合同，被告已于2019年12月16日收到，故合同已于2019年12月16日解除；2、被告长期拖欠租金和综合管理费，已达到合同解除条件，被告称案涉房屋不合格的理由不成立且没有证据证明，被告在签订合同时确认过案涉房屋合格现状，不同意返还履约保证金和装修保证金；3、被告称其在2019年5月发现有异味，在原告给了两个月装修期内就能判断异味是否影响经营而提出终止合同，但被告没提出继续装修使用，我方相信被告所称理由不成立；若按其所说异味在租赁后产生，我方认为标的物在租赁前以及其搬走后均没有，故是其经营中自身造成，损失由其承担；4、损失与本案无关，属于被告自身营业产生必要费用。 经审理查明：2019年5月23日，以原告为甲方（出租人）与案外人李全基为乙方（承租人）签订了新鸥鹏学多多租赁合同，约定，第2.1条甲方将位于重庆市渝北区龙溪街道金山路19号附1号国宾城11栋12栋裙楼新鸥鹏学多多项目L3-A05号商铺出租给乙方做为重庆天脑传奇品牌的经营场所；第2.2条经甲乙双方共同确认，该商铺用于计算租金及其他款项的租用面积（使用面积＋公摊面积）为255.65平方米。第3.1条租赁年限3年，自2019年5月20日起至2022年5月19日止；第3.2.2条商铺交付日暂时确定为2019年5月20日（以实际交付日为准），合同计租日为2019年5月20日。第4.1条商铺使用过程中的费用分为租金和综合管理费：租赁期限2019.05.20-2019.07.19，租金单价0，月租金0，综合管理费单价15元/㎡/月，月综合管理费3834.75；租赁期限2019.07.20-2022.05.19，租金单价28.03元/㎡/月，月租金7165.25，综合管理费单价15元/㎡/月，月综合管理费3834.75；第4.2条甲乙双方同意在上述租赁期内，租金和综合管理费按3个月为一期进行预付结算，下一期租金和综合管理费由乙方在上一期租赁期限届满前15日内向甲方一次性支付，乙方签订租赁合同后7日内支付首期租金（2019年5月20日到2019年10月19日的租金21495.75元）和首期综合管理费（2019年5月20日到2019年10月19日的首期综合管理费11504.25元）；第4.3条乙方应自行及时支付包含但不限于：水、电、气费和其它相关费用。第5.1条乙方在签订本合同时须向甲方一次性缴纳3个月租金和综合管理费作为履约保证金共计￥33000元，在合同期间，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金、综合管理费或其他未付款项和应付款；第5.2条若本合同履行过程中，乙方存在任何违约行为，则甲方有权没收履约保证金。第6.2条甲方提供的物业需保证乙方的正常经营，如甲方提供的房屋出现质量问题（主体结构等），造成的损失由甲方负责；第6.3条甲方负责该商铺物业或固定设施（交付物）的修缮事宜，但因乙方、第三人故意损坏或者未合理使用而致使损坏的除外。在甲方对商铺以及公共区域的修缮过程，乙方不得因甲方对商铺或公共区域的修缮造成的影响要求减免租金和综合管理费以及赔偿经营损失。第9.1条在租赁期内，如因乙方未能按时足额结清当期租金和综合管理费，乙方应以当期应付租金和综合管理费总额为基数，自应付之次日起，按每日千分之一向甲方支付违约金。乙方欠租达15天，甲方有权单方面解除合同收回商铺并没收保证金，乙方在收到解除合同通知书之次日无条件退场，否则，由此造成甲方的经济损失由乙方承担。第9.3条若因乙方原因导致甲方解除合同的，乙方应向甲方支付本合同期内剩余租赁年限租金和综合管理费总额10%的违约金，违约金总额不低于6个月房屋租金和综合管理费；第9.4条因各种原因导致不能继续履行合同以至本合同被解除……乙方须在本合同终止或解除后10日内，将该商铺恢复至交场状态退还甲方，逾期未交场的甲方将自行拆除，所产生的相关费用由乙方承担；第9.5条因乙方违约，甲方为实现权利而产生的一切费用（包括但不限于律师费、差旅费、诉讼费、担保费、保全费等），由乙方承担。第14.1条甲方给予乙方贰个月装修期，即自2019年5月20日至2019年7月19日。经营扶持期内乙方无需支付租金，但应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。免租期满次日开始计付租金；第14.2条因项目需要，甲方负责对乙方铺内提供统一的中央空调制冷、制热，能源使用费经甲方计算后，按乙方铺面租赁面积据实分摊。李全基分别于2019年5月14日、2019年5月23日支付了意向金20000元、部分履约保证金13000元以及装修保证金6165.25元，并于2019年5月23日出具承诺书，其中载明了“我店天脑传奇现已进驻装修施工”的内容。 2019年7月22日，以原告为甲方、李全基为乙方、被告为丙方签订三方变更协议书，约定，鉴于甲乙双方于2019年5月20日签订了新牌坊项目《租赁合同》铺位号L3-A05品牌重庆天脑传奇，现因后期经营管理的需要，乙方欲将原合同中的权利义务一并转让给丙方：1、甲方同意在保持原合同内容不变的情况下，乙方将原合同中的权利义务一并转让给丙方；2、丙方同意于本协议签订并生效之日起受让乙方在原合同中合法享有的全部权利义务。3、乙方同意，本协议签订并生效后，不再基于原合同向甲方主张权利，亦无需再基于原合同向甲方履行义务。尾部有三方的签字捺印或加盖印章。被告支付了案涉商铺2019年5月20日--2019年10月19日的综合管理费19173.75元以及2019年7月20日--2019年10月19日的租金21495.75元。 2019年11月30日，原告向被告发送催促函，主要内容为：贵我双方于2019年5月23日签订《新鸥鹏学多多租赁合同》，……按双方合同约定，贵司应于2019年10月5日向我司支付（2019.10.20-2020.1.19）期租金物管费33000元，空调电费2113.23元，现已拖欠租金长达55天，合计35113.23元。但截至2019年11月30日，贵司未按合同约定支付前述款项。贵司在5月承租该商铺时即向我司反应该铺内存在异味，虽双方已进行过多次处理，但直至现在仍未解决。对此我司深感遗憾。现请贵司在收到此函的5个工作日内将贵司的要求书面向我司提出，以便我司商议决定。尾部空白处手写载明“焦绪鸿4/12签收”。 2019年12月8日，被告发出关于3楼A05商铺异味问题意见回复的函，函告原告：我公司自今年5月份租赁本商铺，从起租之日起一直有异味徘徊，5月份就已经跟工作人员做过沟通，一直未能根除异味。学多多运营人员、工程部工作人员也来看过不少次，每次都是无果而终，我们只有牺牲招生时间、牺牲服务学员时间来处理异味问题。……直至10月，我们国庆开课，异味愈发浓烈，家长直接将孩子带走，影响正常招生，导致国庆节天脑传奇578期遭遇滑铁卢，几乎全军覆没，我们没有营收……直至11月下旬，经我方多次要求后，贵公司工程部找来人再次检查，终于认定异味来自于室内顶上原有的几处管道所造成。并给出处理意见，如要处理必须将顶部装修大面积破坏重新进行管道修复，且不能保障一次解决。但由于长达半年的异味干扰已经严重影响了我们的运营招生，给我们带来巨大的损失，因此，我公司内部商讨并咨询律师后决定如下：1、为了不再扩大损失，现有商铺暂时退租。由于本商铺异味原因是在交付前就一直存在，且在此期间我方多次与贵公司各相关部门反映情况，但都未得到妥善解决，以致于拖了半年时间，对我公司正常经营造成严重影响。因此，贵单位应全额退还本商铺押金及租金。2、由于贵方原因导致我公司经营受损，全部装修费用白白损失，我们为异味请多次气体治理公司勘察、诊断、治理，架设通风器材劳务费等费用白白损失，因此，贵公司应对我方损失给予相应赔偿。赔偿金额由双方共同协商决定。3、如果有合适的商铺并且租金符合我方成本控制之内，我方愿意更换，赔偿金额可用作抵扣未来租金。 2019年12月15日，原告向被告发出L3-A05号商铺租赁合同的解除函，主要内容为：一、因贵司未按时支付租金，逾期15天以上，且经催告后仍拒绝交付租金，现特通知贵司解除双方2019年5月23日签订的L3-A05号商铺《租赁合同》。二、请贵司在收到本函后7日内，将3楼A05商铺交还给公司。同时，贵司仍应承担租赁合同中第九条约定的一切违约责任。三、贵司在回复函中提到的异味问题，是在签订租赁合同时就明知并且可接受的，不能作为贵司违约的理由。如贵司未在限期内交还租赁物，由此导致扩大的损失（房屋占用损失、诉讼费用、律师费用等等）由贵司承担。尾部空白处书写载明“焦绪鸿15/12”。显示于2019年12月16日他人代收。 2019年12月18日，被告以及李全基委托重庆合纵律师事务所向原告寄送了律师函，主要函告因原告至今未解决异味问题给承租方造成严重经济损失，已构成违约，请原告在收函之日起三个工作日内按约联系被告和李全基并妥善协商解决纠纷。 2019年12月24日，被告邮寄了解除函，告知：因贵司已构成根本违约，我方特向贵司致函通知贵司解除前述《租赁合同》，并要求贵司承担相应违约责任，立即返还我方已缴纳的履约保证金等费用，并赔偿我方损失，否则我方将通过诉讼途径维护自身合法权益。该函件显示于2019年12月27日签收。 2020年1月8日，原告再次向被告发函：一、请贵司收到本函后，立即将L3-A05号商铺返还我司。二、请贵司立即结清欠付我司的租金、物管费、水、电及空调费等相关费用。显示于2020年1月9日他人代收。 庭审中，为证明被告拖欠空调电费，原告举示了商家应收空调费明细以及原告加盖印章的缴款通知单，拟证明2019年7月13日至2020年4月12日期间，被告应缴纳空调电费3780.41元。被告质证认为系原告单方制作，且未标明原告实际垫付相应费用，加之因疫情影响期间不可能正常使用房屋，故对真实性不予认可。为证明并非如被告所称有任何异味影响其经营，原告还举示了焦绪鸿在2019年10月2日发布的朋友圈截图，拟证明其10月份正常经营。被告质证对真实性予以认可，但其后均因异味未与被告正式签约。本院认为，缴款通知单上盖有原告的财务专用章，对其真实性予以认可；明细表中各项数据与缴款通知单可相互印证，其真实性亦予以认可；对于朋友圈截图，被告认可其真实性，本院予以确认。 为证明商铺内存在异味问题以及由此给被告造成损失，被告还举示了以下证据： 1、微信聊天记录截图，拟证明自2019年5月起就出现了不明异味，且多次向原告反映。 2、18份购买课程协议、微信支付截图以及李全基账户对账单，拟证明被告在2019年6月首期招生时招生13名，但因异味愈发严重造成经营损失，7月仅1名学员、8月仅2名、9月未收到、10月仅2名。 3、收据，重庆全喜装饰设计工程有限公司出具的收据显示天脑传奇新牌坊店于2019年7月2日支付教室及门面装修费用29043.6元。 4、收据，重庆百联广告有限公司出具的收据显示学多多天脑传奇在2019年7月25日支付发光字、广告画等宣发物料费用10078元。 5、NO.7385789收款收据（客户名称：学多多天脑传奇，金额1095元）、渝格科技销售出库单（收货单位：鑫东发，金额880元）、重庆秀彩科技有限公司出库单（单位：鑫东发，金额2500元）、编号2001022出库单（单位：天脑，金额410元）、重庆鸿运电器批发部（品名规格：9468，金额240元）、送货单两张（金额分别为158元和305元）、收据五张（交款单位处为空白，金额分别为92元、44元、15元、39元、42元）、NO.0024823收据（交款单位：学多多3楼北京天脑传奇，金额80元）、网络购货订单截图（共6笔交易，金额分别为449元、449元、283元、375元、1710元、1710元），拟证明被告为案涉商铺的经营购买设施设备以及办公用品共计花费10876元。 6、天脑传奇工资表12月份、2019年8月至2020年4月重庆市社会保险参保证明，拟证明被告已向李全基、焦绪鸿、李茜三名员工支付12月份工资15000元。 原告质证认为：对证据1的真实性不认可；对证据2的真实性无法核实，与本案无关；对证据3、4、5、6的真实性和关联性均不予认可。本院认为：被告均提供了上述证据的原件或原始载体，对其真实性予以认可；但其中证据1，被告仅截取部分聊天内容，且其中语音部分内容无法展现，故对该份证据不予采信。 审理中，双方均认可被告在2020年4月11日交还钥匙，但至今未搬离，被告陈述系原告原因导致未能搬离。 另查明，2016年10月10日，重庆永旭资产经营管理有限公司承租重庆市启亮顺明物业管理有限公司持有的位于重庆市新牌坊中渝国宾城11栋、12栋商业吊层裙楼中渝国宾城商业广场一、二、三层及吊层的房屋，租赁期限为15个租约年，并约定，如未按期缴纳出租方物业公司的物业服务费、水电气费、政府规定其他应付的各项费用，每延迟一天，缴纳拖欠费用千分之一的违约处罚；以及约定对承租方转租、联营，或以其他任何形式合作的，承租方须保证该第三方按本合同约定履行撤场和交换租赁场所的义务。2017年7月20日，经出租方同意，重庆永旭资产经营管理有限公司将上述租赁合同中承租方的权利义务转让给原告。 再查明，原告因本案诉讼向重庆志和智律师事务所支付了律师费10000元。 上述事实有双方当事人的陈述、租赁合同、三方变更协议书、装修申请表、审批表、承诺书、催促函、解除函、返还租赁物通知函、投递记录、委托合同、记账凭证、收款回单、发票、关于中渝国宾城商业广场租赁合同、主体变更三方协议、缴款通知单、明细、朋友圈截图、收据、对账单、支付截图、回函、微信聊天记录截图、购买课程协议、出库单、送货单、网络购货截图、工资表、参保证明、律师函、解除函、快递记录等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，原告承租案外人重庆市启亮顺明物业管理有限公司所有的案涉房屋，并享有转租的权利。后原告与案外人李全基于2019年5月23日签订了新鸥鹏学多多租赁合同，经合同权利义务的概括转让，被告成为新鸥鹏学多多租赁合同的承租主体，与原告之间形成房屋租赁合同关系，上述行为不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原被告均应按照新鸥鹏学多多租赁合同的约定履行义务。庭审中，双方均认可租赁合同已实际解除，本院予以确认，但双方对于合同解除的原因以及解除时间存在争议。 关于案涉房屋内是否存在异味的问题。被告主张案涉房屋自2019年5月起就出现不明异味并向原告反映，从原告向被告发出的催促函和解除函中关于“贵司在5月承租该商铺时即向我司反应该铺内存在异味，虽双方已进行过多次处理，但直至现在仍未解决。对此我司深感遗憾”、“贵司在回复函中提到的异味问题，是在签订租赁合同时就明知并且可接受的，不能作为贵司违约的理由”的表述以及经过多次处理后，原告从未在书面文件中否认异味存在的事实来分析，可以认定被告所称案涉房屋自2019年5月起即存在异味且已向原告反映的陈述属实。 关于合同解除，案涉房屋内部存在异味，原告作为出租方有义务进行整改以保证房屋能够满足被告正常经营的需要，事实上原告已多次进行处理，且被告举示的证据不足以证明因异味导致其经营目的无法实现，故被告不享有合同解除权。承租案涉房屋后，被告已缴纳履约保证金33000元、装修保证金6165.25元，并支付了2019年5月20日--2019年10月19日期间的综合管理费19173.75元以及2019年7月20日--2019年10月19日期间的租金21495.75元，后续租金和综合管理费均未缴纳。异味问题虽未能解决，但支付租金系被告的主要合同义务，被告以原告未履行维护房屋的从合同义务进行抗辩不具有对等性，且被告在实际占有使用案涉房屋，故被告无权据此拒绝支付后续租金。按照合同约定，2019年10月20日至2020年1月19日期间的租金和综合管理费应于2019年10月5日前支付，经原告催收，被告仍未支付，构成违约，合同约定的解除条件已成就，原告享有解除权，且已于2019年12月15日发出解除函，被告的法定代表人焦绪鸿于当日签收，合同解除的意思表示已送达被告，故租赁合同已于2019年12月15日解除，对被告反诉要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。租赁合同解除后，因装修保证金的实质是为了保证房屋装修的顺利完成，与租赁合同的履行无关，故原告应将收取的装修保证金6165.25元退还被告。 关于欠付费用。合同已于2019年12月15日解除，2019年10月20日至2019年12月15日期间的租金和综合管理费分别为13375.13元（7165.25元＋7165.25元÷30天×26天）、7158.2元（3834.75元＋3834.75元÷30天×26天），应由被告支付原告。自合同解除后，被告在2020年4月11日才交还房屋钥匙，按照租赁合同约定，合同解除后被告应于10日内即2019年12月25日内将商铺退还原告，逾期原告自行拆除，现被告逾期未搬离，本院酌情认定原告自2019年12月26日起30日内应自行拆除及时止损，故原告应于2020年1月24日前拆除。因此，2019年12月16日至2020年1月24日期间被告实际占有使用案涉房屋，应参照租金标准向原告支付占有使用房屋的对价即9314.83元（7165.25元＋7165.25元÷30天×9天），原告要求按照租金和综合管理费的总额进行计算于法无据，对其超出部分诉讼请求，本院不予支持。对于2020年1月24日后的房屋占有使用费，因原告未履行减损义务，本院不予支持。关于空调电费，2019年7月13日至2020年4月12日期间使用空调共计产生电费3780.41元，收取电费的主体并非原告，现原告未举示证据证明其已代被告垫付该笔费用，故对其空调电费的主张，本院不予支持。 关于违约金，租赁合同约定“乙方欠租达15天，甲方有权单方面解除合同收回商铺并没收保证金”，亦约定“若因乙方原因导致甲方解除合同的，乙方应向甲方支付本合同期内剩余租赁年限租金和综合管理费总额10%的违约金，违约金总额不低于6个月房屋租金和综合管理费”，合同解除后，被告缴纳的履约保证金33000元不予退还，租赁期内，被告拖欠租金和综合管理费共计20533.33元，违约金属于补偿性质，主要目的为填平因违约造成的损失，被告缴纳的履约保证金不予退还，其已承担相应的违约责任，故原告要求支付66000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于律师费，租赁合同约定因乙方违约，甲方为实现权利而产生的一切费用包括但不限于律师费等由乙方承担，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于异味问题是否直接造成被告损失。根据租赁合同约定以及《中华人民共和国合同法》之规定，原告作为出租方，在租赁期间内应保证案涉房屋满足被告承租用于重庆天脑传奇品牌的经营需要，在2019年5月房屋内出现异味后，原告多次派人检查和处理，没有故意拖延或拒绝维修的行为，但最终未能解决。对于异味是否直接给被告造成损失，本院认为，异味通常是指气体中存在让人感到不适的味道，但在本案中，房屋内产生异味的原因不明，其严重程度亦难以确定，不足以认定原告交付的房屋不符合条件。（一）对于被告主张的经营损失，被告作为教育培训机构，负责招收学员进行课程辅导，房屋内的异味必然会影响学员对机构的选择，从其举示的证据来看，2019年6月的签约学员明显多于其后几个月，但学员购买课程的材料均由被告掌握，仅凭其提交的该份证据，并不足以证明被告的经营状况不断恶化以及恶化的程度；其次，即便经营状态变差，被告的实际经营情况同时还受老师教学水平的高低、机构培训模式的变化、培训费用的高低等多项因素的影响，被告举示的证据不足以证明系因异味直接导致；再次，即使异味已实际让被告产生损失，而房屋内的异味造成的影响难以界定和量化，被告也未申请对经营损失进行司法鉴定，无法确认经营损失的大小和具体数额。因此，被告主张的经营损失因证据不足，本院不予支持。（二）对于装修费用、广告制作费用、员工工资和办公用品费用的损失，上述费用均系被告在开展正常经营活动中所支出的必要费用，并非异味导致的直接损失。异味问题出现后，原告积极处理，且被告未能证明因此直接导致其承租房屋用于经营的目的无法实现，故被告要求原告赔偿上述费用，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆天脑传奇文化传媒有限公司在本判决生效后七日内向原告重庆新鸥鹏教育城管理有限公司支付2019年10月20日至2019年12月15日期间欠付的租金13375.13元、综合管理费7158.2元； 二、被告重庆天脑传奇文化传媒有限公司在本判决生效后七日内向原告重庆新鸥鹏教育城管理有限公司支付2019年12月16日至2020年1月24日期间的房屋占有使用费9314.83元； 三、被告重庆天脑传奇文化传媒有限公司在本判决生效后七日内向原告重庆新鸥鹏教育城管理有限公司支付律师费10000元； 四、原告重庆新鸥鹏教育城管理有限公司在本判决生效后七日内向被告重庆天脑传奇文化传媒有限公司退还装修保证金6165.25元； 五、驳回原告重庆新鸥鹏教育城管理有限公司的其他本诉请求； 六、驳回被告重庆天脑传奇文化传媒有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3188.94元，减半收取计1594.47元，由原告重庆新鸥鹏教育城管理有限公司负担1200元，被告重庆天脑传奇文化传媒有限公司负担394.47元；反诉案件受理费3000元，由被告重庆天脑传奇文化传媒有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陶立 二〇二〇年七月十六日 书记员  马瑞