北京市朝阳区人民法院行 政 判 决 书（2020）京0105行初119号原告刘爱花，女，1984年12月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人汪波，北京市盈科律师事务所律师。被告北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市通州区承安路**。法定代表人张维，主任。委托代理人王文松，男，北京市规划和自然资源委员会干部。委托代理人郝美霞，北京市康达律师事务所律师。第三人王骏，男，1989年3月31日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托代理人杜旭，北京市中盾律师事务所律师。第三人闫利，男，1985年12月12日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。原告刘爱花（以下称原告）不服被告北京市规划和自然资源委员会（以下称被告）房屋登记行为，向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因王骏、闫利与本案被诉行为有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年7月10日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人汪波，被告委托代理人王文松、郝美霞，第三人王骏（以下称姓名）委托代理人杜旭到庭参加诉讼，第三人闫利（以下称姓名）经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法不影响本案审理。本案现已审理终结。原北京市规划和国土资源管理委员会（以下称原市规土委，因机构改革，其房屋行政登记职责由被告承担）应闫利、王骏的申请，经审核于2017年2月9日将坐落于北京市朝阳区康惠园x号院X号楼XX层XXXX室的房屋（以下称涉案房屋）所有权人由闫利转移登记为王骏，并向王骏核发京（2017）朝不动产权第0021555号《不动产权证书》（以下称被诉《不动产权证书》）。原告诉称，涉案房屋系闫利与原告的夫妻共同财产。在原告与闫利离婚诉讼期间，2016年6月18日，闫利私自与王骏签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将诉争房屋低价转让给王骏，房屋成交价格116万元，家具、家电、装饰装修及配套措施设备等作价99万元。双方同时签订第一份《补充协议》，约定付款方式为：2016年6月18日支付定金2万元，2017年1月15日支付首付款212万元，尾款1万元作为物业交割保证金，在物业交割后支付。2016年11月9日，王骏为了尽快取得低价房屋，又与闫利签订第二份《补充协议》和《变更协议》，约定王骏向闫利追加6万元，闫利必须在2016年11月12日前提供房产证原件，身份证原件、户口本原件及离婚法院判决书原件，并配合王骏进行后期房产交易涉及的所有相关手续。2017年12月25日王骏向闫利转账支付了全部购房款。2018年2月9日，涉案房屋过户至王骏名下，并取得京（2017）朝不动产权第0021555号不动产权证书。本院于2019年5月30日作出（2018）京0105民初7412号《民事判决书》，认定：“王骏系在明知涉案房屋涉及刘爱花及案外人利益的情况下购买涉案房屋，存在与闫利恶意串通的故意。涉案房屋系闫利与刘爱花婚后取得的财产，闫利将涉案房屋在离婚诉讼过程中出售给王骏的行为损害了刘爱花的利益，故其与王骏于2017年2月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》应属无效，刘爱花的请求合理，本院予以支持”。王骏不服上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院经过公开开庭审理，于2019年9月27日作出（2019）京03民终11255号民事判决书：驳回上诉，维持原判。在原告与闫利的离婚诉讼过程中，经闫利母亲申请，本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所于2016年1月18日出具鉴定意见书，鉴定结论为：“被鉴定人闫利曾诊断为伴有精神病性症状的抑郁症，目前处于不全缓解期，闫利为限制民事行为能力人”。被告未尽审查注意义务，未核实闫利是否具有主体资格，使得一名限制民事行为能力人将价值不菲的房产过户至王骏名下。综上，被告基于《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》为闫利和王骏办理涉案房屋的所有权转移登记手续，现本院作出（2018）京0105民初7412号《民事判决书》和北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终11255号《民事判决书》，已经判决该《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效，该房屋买卖合同已不具有合法有效性，该房屋的买卖行为自始不发生法律效力，即被告作出的涉案房屋所有权转移登记的行政行为所依据的客观事实已不具有合法有效性。故诉至法院，请求判决：1、撤销被告将涉案房屋所有权人从闫利转移登记为王骏的行政行为；2、撤销被告为王骏颁发的被诉《不动产权证书》。原告在指定期限内向本院提交了如下证据：本院作出的（2018）京0105民初7412号《民事判决书》、北京市第三中级人民法院作出的（2019）京03民终11255号《民事判决书》，证明闫利与王骏于2017年2月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》经两审被判决无效，该房屋的买卖行为自始不发生法律效力。被告辩称，2017年2月9日，闫利、王骏共同向原市规土委申请办理涉案不动产国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记，并提交了《房屋所有权证》、《存量房屋买卖合同》、身份证明等材料。经审查，原市规土委依据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）、《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）的相关规定，向王骏颁发了被诉《不动产权证书》。2018年1月29日，原市规土委依据本院送达的（2018）京0105民初7412号《协助执行通知书》、《民事裁定书》，查封了涉案不动产。被告认为，原市规土委向王骏颁发被诉《不动产权证书》的行政行为依据充分，适用法律法规正确，符合法定程序，已尽到审慎审查的义务。综上，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。被告在法定期限内向本院提交了如下证据：第一组证据为转移登记的证据材料：1、《北京市不动产登记申请审批表》，证明2017年2月9日，闫利、王骏共同向原市规土委申请办理涉案不动产国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记。2、《房屋所有权证》，证明涉案不动产登记在闫利名下。3、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，证明2017年2月9日，闫利、王骏签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定将涉案不动产出售给王骏。4、闫利身份证复印件，证明申请人闫利的身份情况。5、王骏身份证复印件，证明申请人王骏的身份情况。6、《家庭购房申请表（A类）》、《购房承诺书》、户口簿复印件、购房资格核验结果，证明申请人王骏通过了购房资格核验。7、《中华人民共和国税收完税证明》，证明申请人缴纳契税的情况。8、《北京市非税收入一般缴款书》，证明申请人缴纳房屋登记费用的情况。9、《房屋登记表》、《房地平面图》，证明涉案不动产测绘情况。10、《北京市不动产登记受理通知书》，证明经审查，申请人提交的材料齐全，符合法定形式，登记部门决定予以受理。11、《不动产登记询问笔录》，证明登记部门就涉案不动产的情况及转移登记情况询问申请人闫利、王骏，并制作了询问笔录。12、现场照片，证明申请人闫利、王骏到登记部门现场办理涉案不动产转移登记的情况。第二组证据为查封登记的证据材料：13、本院作出的（2018）京0105民初7412号《协助执行通知书》，14、本院作出的（2018）京0105民初7412号《民事裁定书》，15、《工作证》及《执行公务证》，证明2018年1月29日，原市规土委依据本院送达的（2018）京0105民初7412号《协助执行通知书》、《民事裁定书》，查封涉案房屋。原市规土委作出被诉不动产转移登记所适用的法律依据：《不动产登记暂行条例》第十四、十六、十七、二十条及《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第三款、二十七条。王骏述称，不同意原告的诉讼请求，存量房屋买卖合同是闫利与王骏签订的，原告非合同相对人无权就被诉房屋登记行为提起诉讼。闫利为涉案房屋所有权人，有权合法出售涉案房屋，且目前尚未有生效的法律文书确认涉案房屋不是闫利的不动产，闫利与王骏可以继续履行双方买卖合同，并进行网签过户。而且王骏是善意取得的第三人，能够依法取得房屋所有权。原告如认为自身权利受损，应当向闫利主张分割补偿款，不应该提起诉讼要求撤销房屋登记。此外，涉案房屋已经被本院查封，原告的诉讼请求不具有可诉性，请求法院驳回原告的诉讼请求。王骏在法定期限向本院提交以下证据：1、《买卖定金协议书》、《房屋买卖业务签订文件合订本》（《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）说明》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等），证明2016年6月18日王骏与闫利建立了涉案房屋的买卖合同关系，签订了买卖交易文件，文件到现在也是合法有效的，王骏基于双方买卖合同已经支付了购房款，并进行了房屋登记，依法享有房屋所有权。2、本院作出的（2015）朝民初字第34637号《民事判决书》和北京市第三中级人民法院（2017）京03民终2310号《民事裁定书》，证明离婚判决时，判决中并没有确认涉案房屋是夫妻共同财产，涉案房屋的民事判决结论是要求当事人另案诉讼；判决书当中的查明事实涉案房屋是两限房，购房款是由闫利的父母支付的，属于闫利的个人财产；涉案房屋的权属是待定的状态，原有的房屋所有权证具有公信力，王骏购买涉案房屋是合法的。3、《民事上诉状》，证明王骏的上诉意见。4、《商品房预售合同（限价商品住房）》，证明房子性质是两限房，只有具有拆迁的房屋才具有购房资格。闫利未到庭参加诉讼，未提交书面参加诉讼意见。在法定期限内，亦未向本院提交证据材料。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：1、原告提交的证据符合法定形式要求，证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。2、被告提交的证据与案件事实具有关联性，取得方式和程序合法，符合法定形式要求，能够证明涉案房屋转移登记申请和审查及查封登记的相关情况，本院对此予以确认；但上述证据不具有证明转移登记行为合法性的证明力，本院对此不予确认。3、第三人提交的证据不能达到其主张的证明目的，本院不予采信。经审理查明，涉案房屋原登记在闫利名下，并取得X京房权证朝字第XX**《房屋所有权证》。2017年2月9日，闫利与王骏签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。同日，闫利与王骏共同向原市规土委就涉案房屋申请国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记，并提交了X京房房权证朝字第XX**房屋所有权证》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、身份证明、《家庭购房申请表（A类）》、《购房承诺书》、购房资格核验结果、完税凭证等材料。原市规土委经审查，于同日为王骏颁发了被诉《不动产权证书》。另查，北京市第三中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）京03民终11255号《民事判决书》，认为涉案房屋购买于本案原告与闫利婚姻存续期间，且系本案原告与闫利争议财产之一，闫利于其与原告离婚诉讼过程中出售涉案房屋显具主观恶意，判决确认闫利与王骏就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。本院认为，依照《不动产登记暂行条例》第六条第二款、第七条第一款之规定，原市规土委作为当时的本市不动产登记机构，对辖区内不动产登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。本案中，当事人在申请对涉案房屋进行所有权转移登记时，提交了上述应当提交的材料，原市规土委依法予以审查，在申请材料齐全、完备的基础上作出行政登记并颁发了被诉《不动产权证书》。原市规土委履行行政登记职责的情况符合法律规定，本院不持异议。虽然原市规土委尽到了行政登记中合理审慎的审查职责，但作为被诉房屋所有权转移登记民事基础的房屋买卖合同已经法院判决确认无效，故被诉房屋所有权转移登记行为合法性的基础已经不存在，应当予以撤销。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销原北京市规划和国土资源管理委员会于二〇一七年二月九日将坐落于北京市朝阳区康惠园X号院X号楼XX层XXXX室的房屋所有权人由第三人闫利转移登记为第三人王骏的行政行为，同时撤销为第三人王骏颁发的京（2017）朝不动产权第0021555号《不动产权证书》。案件受理费50元、公告费560元（含原告刘爱花已经预交的公告费260元及本判决书送达所需公告费300元）,均由被告北京市规划和自然资源委员会负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费人民币50元，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 鞠 仁人民陪审员 郭 琳人民陪审员 王志军二〇二〇年七月二十八日法官 助理 刘会霞书 记 员 商雨晴