福建省晋江市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0582执异78号 异议人（利害关系人）：王海洪，1987年10月13日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：卢晶，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋庆宙，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 申请执行人：兴业银行股份有限公司晋江支行，住所地晋江市青阳曾井小区兴业大厦，统一社会信用代码91350582856265524U。 负责人：胡天祝，该支行行长。 被执行人：施佳宜，女，2002年10月2日出生，汉族，住晋江市。 法定代理人：施炳煌（施佳宜之父），男，1972年12月3日出生，汉族，住晋江市。 被执行人：李荣周，男，1950年10月31日出生，汉族，住晋江市。 被执行人：许玲凤，女，1958年9月27日出生，汉族，住晋江市。 本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司晋江支行（以下简称兴行晋江支行）与被执行人施佳宜、李荣周、许玲凤金融借款合同纠纷一案中，异议人王海洪对执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人王海洪称，2019年10月16日，王海洪在福建省晋江市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上以738560元的最高价竞得被执行人施佳宜、李荣周、许玲凤继承李丽云名下的址于晋江市罗山福埔综合开发区房屋（产权证号：晋房权证罗山字第××号）。2019年11月4日，晋江市人民法院相继出具了（2018）闽0582执805号之二《执行裁定书》、（2018）闽0582执805号《协助执行通知书》。然而，王海洪在接收涉案房屋后无意中得知，原房东李丽云在涉案房屋中自杀，涉案房屋发生过非正常死亡的情况未在法院公告中予以公示说明，法院的拍卖行为已致使王海洪产生重大误解，购买目的无法实现。因此，王海洪特依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）项规定，请求撤销网络司法拍卖。理由如下：一、在房屋内发生过非正常死亡事件（俗称“凶宅”）属房屋交易中的标的物重大瑕疵，执行法院未予披露造成王海洪产生重大误解，导致购买目的无法实现，王海洪的合法权益严重受损。涉案房屋的原所有权人李丽云于2016年在该房间内自杀身亡，但该信息并未在涉案房屋的执行公告中予以公示说明，导致王海洪因产生重大误解而购买。无可否认，按我国的社会文化和主流价值观念，“凶宅”不仅影响到房屋的实际居住使用，同时严重贬损其交易价值，王海洪的合法权益遭受了巨大的损害。王海洪通过借款筹资购买房屋，原本是为改善一家老小六口人的居住条件，但现在不仅乔迁之喜落空，背负了一身债务，还使一家人蒙上了巨大的心理阴影。父母年过古稀，两个孩子尚且年幼，王海洪实难安心、忍心让他们在这样的房屋中安家；同时，房屋是按正常房屋的起拍价竞拍购得，若再转让，且不说法律要求，将心比心，王海洪也不可能隐瞒该瑕疵出卖，王海洪将蒙受巨大经济损失。《拍卖公告》及《拍卖成交确认书》中对拍卖标的物“一切已知及未知瑕疵”表示“接受”或“风险自行承担”的表述，不应构成对王海洪权利救济的障碍。首先，“凶宅”信息超出了王海洪审慎义务和能力范围。公民死亡及其原因方面的信息由公权力部门掌握，网络司法拍卖的竞拍者客观上根本难以在交易决策时自行获得“凶宅”的可靠信源信息，反倒是执行法院兼具“拍卖组织者”和“专业司法者”的双重身份，有条件也有能力获得“凶宅”信息。其次，以格式性条款排除王海洪在此次拍卖中的主要、重大权利，将违背相关司法解释的目的和原则。按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，网络司法拍卖以“公开、公平、公正、安全、高效，维护当事人的合法权益”为目的和原则，而按本次拍卖之结果，只能导致王海洪被迫接受一套使用价值和交易价值都严重受到影响的房屋。房产涉及重大民生，该拍卖结果严重违背公开、公平、安全原则，更严重危及王海洪的基本权利。最后，若以此坚持拍卖结果的有效性和不可撤销性将违背公序良俗。如前述，按我国的社会文化和主流价值观念，无论是使他人非自愿地居住“凶宅”亦或是在他人不知情的情形下将“凶宅”以正常价格卖与他人，均有违社会的一般伦理道德观念。坚持此次拍卖客观上会导致违背公序良俗的后果，甚至引起不好的社会效果。若法院坚持此次拍卖结果，将导致与法院职责、立场和预期相悖的两个结果。一是导致本次“凶宅”的案涉房屋以法院作为源头流入市场，可能链式地引发长久争议和非议。假设案涉房屋能够转卖，王海洪自不会也不应对受让人隐瞒“凶宅”事实，但“凶宅”的属性不因一次交易而消逝，假设该受让人又将该房转让，之后再发生转让……在围绕该房屋的交易链条上，均可能存在隐瞒甚至欺诈，同时，却又因经过司法拍卖被不同程度地恶意者引为“法院背书”。这样的结果和影响只能从源头撤销拍卖而避免。二是导致司法拍卖相较于民间涉“凶宅”买卖被撤销（或判决无效）标准更高、卖方义务更低，于法院职业司法者的地位不符，影响法院的公信力。王海洪经查询发现，民间涉“凶宅”买卖合同，但凡买受人不知情、非自愿接受的，后都可起诉撤销买卖合同（或确认合同无效）而寻得救济。如经法院拍卖的房屋，反而不尊重和保护买受人利益，显然是把自己的义务和担当降至普通主体之下，这不符合宪法和法律的期待。综上，王海洪请求：一、撤销晋江市人民法院（2018）闽0582执805号之二《执行裁定书》以及（2018）闽0582执805号《协助执行通知书》；二、撤销晋江市人民法院对被执行人施佳宜、李荣周、许玲凤继承李丽云名下的位于晋江市罗山福埔综合开发区［晋房权证罗山字第××号］房屋的成交拍卖。 王海洪向本院提供网络司法拍卖网页、房地产估价报告、转账记录、《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《拍卖成交确认书》予以证明。 本院经书面审查查明，兴行晋江支行与施佳宜、李荣周、许玲凤金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月5日作出（2017）闽0582民初3467号民事判决书，判决：一、施佳宜、李荣周、许玲凤应于本判决生效之日起十日内在继承李丽云遗产实际价值范围内向兴行晋江支行偿还借款本金342999.98元、利息8184.98元、罚息348.21元，并支付自2017年4月1日起至本息全部清偿之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息和复利；二、兴行晋江支行有权就位于晋江市罗山福埔综合开发区的房产【房屋所有权证号：晋房权证罗山字第××号、房屋他项权证号：晋房他证2012字第××号】折价或拍卖、变卖所得价款在本判决第一项所确定的债务范围内优先受偿。该判决书于2017年9月27日发生法律效力。兴行晋江支行于2018年1月22日向本院申请强制执行，执行案号为（2018）闽0582执805号。因三被执行人均未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，本院于2019年10月15日10时至2019年10月16日10时在福建省晋江市淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖位于晋江市罗山福埔综合开发区的房产【房屋所有权证号：晋房权证罗山字第××号、房屋他项权证号：晋房他证2012字第××号】。王海洪于2019年10月16日以738560元的最高价竞得。本院于2019年11月12日将《拍卖成交确认书》、（2018）闽0582执805号之二《执行裁定书》（即拍卖成交裁定）及（2018）闽0582执805号《协助执行通知书》送达给王海洪；于2019年11月18日将涉案房产交付给王海洪；于2019年11月25日将（2018）闽0582执805号之二《执行裁定书》及（2018）闽0582执805号《协助执行通知书》送达给晋江市不动产登记中心。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。本案中，王海洪以最高价竞得执行标的，本院已于2019年11月12日将拍卖成交确认书及拍卖成交裁定送达给王海洪，于2019年11月18日将涉案房产交付给王海洪，并于2019年11月25日将拍卖成交裁定及协助执行通知书送达给晋江市不动产登记中心，故涉案房产的拍卖程序已经终结，王海洪于2020年5月25日向本院提出执行异议，已超过提出异议的期限，故王海洪提出的执行异议申请，不符合受理条件。立案后发现不符合受理条件的，依法应当裁定驳回申请，故对王海洪的执行异议申请本院予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定如下： 驳回异议人王海洪的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福建省泉州市中级人民法院申请复议。 审判长  陈维山 审判员  蔡佳民 审判员  李金玲 二〇二〇年七月二十三日 书记员  丁锦烽 附件：本案所适用的法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。 执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。 异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。