北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初23074号原告（反诉被告）：刘永清，女，1966年5月7日出生，汉族，思科（中国）有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：何莉，北京市百伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：李弘扬，男，1980年9月23日出生，汉族，宣亚国际传播集团CEO，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：郭学申，北京炜衡（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）刘永清（以下简称姓名）与被告（反诉原告）李弘扬（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法公开开庭进行了审理。刘永清委托诉讼代理人何莉、李弘扬委托诉讼代理人郭学申均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永清向本院提出以下诉讼请求：1.李弘扬支付交房保证金5万元；2.李弘扬支付迟延支付交房保证金的违约金15000元；3.李弘扬返还自2018年6月15日至2019年8月19日期间租金收益114480元；4.李弘扬赔偿损失1704元（包括一把实木椅子被损坏，主张1000元；机顶盒丢失，主张200元；2016年5月15日至2018年9月30日期间歌华有线电视费504元）。事实与理由：2018年2月10日，刘永清与李弘扬签署《北京市存量房买卖及居间服务合同》，刘永清是出卖人，李弘扬是买受人，该房屋坐落于朝阳区甜水西园某栋某室，合同总价424万元。同年5月17日，李弘扬在刘永清的协助下取得房产证。6月14日，刘永清收到除交房保证金之外所有房款后，按照合同约定经由中介通知李弘扬，准备向其交房，同时要求其支付交房保证金5万元。但李弘扬从收到通知，一直拒绝按照合同约定履行，即既不接收房屋也不支付交房保证金。本案诉讼中，双方才在法院的主持下于2019年8月19日进行房屋交接。李弘扬针对刘永清的诉讼请求答辩称：针对交房保证金,尚未满足合同约定的支付条件，即因刘永清的原因，没有履行实际交房义务，也没有实际结清各项费用，所以不同意支付。如果支付条件成就，就同意支付。关于返还租金，房屋已经于2018年5月17过户至李弘扬名下，自所有权转移之日起李弘扬对房产享有完全的所有权，包括占有、使用、收益、处分。因刘永清的原因房屋没有交付，李弘扬的行为属于私力救济，符合法律规定，刘永清不能因为自己的违约行为从中受益。且房屋租金是不同的法律关系，不应在本案中进行处理。刘永清要求赔偿损失没有事实和法律依据，李弘扬没有损坏椅子，机顶盒不是从李弘扬手里丢失的，李弘扬也没有义务补交有线电视收视费。李弘扬提出反诉请求：1.刘永清支付2018年5月17日至2018年7月31日期间租金18750元、租赁押金7500元；2.刘永清支付延迟交付房屋租金和租赁押金的违约金，以总房款424万元为基数，按照日0.5‰的标准，自2018年6月18日计算至实际支付之日止。反诉的事实与理由：2018年2月10日，刘永清与李弘扬签署《北京市存量房买卖及居间服务合同》，刘永清系出卖人，李弘扬系买受人，房屋总价款为424万元。上述合同第二条第（五）款第3项约定：“出卖人已将该房屋出租，月租金人民币柒仟伍佰元，租期至2018年7月31日，买受人同意继续履行合同。出卖人应于办理物业交割时（日期或条件）将租赁押金及剩余租金（自交房之日起，租金归买受人所有）支付给买受人，并配合买受人与承租人办理相关手续。”2018年6月14日，刘永清收到除交房保证金外的全部房款，按照合同约定，刘永清应最晚于2018年6月17日将房屋交付给李弘扬，但刘永清未按照合同约定的期限向李弘扬交付房屋，也未按照约定将以上租金和租赁押金交付给李弘扬。因此，刘永清存在两项违约行为：1.逾期交付房屋；2.逾期交付房屋租金和租赁押金。根据双方合同第九条，买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，逾期在15个工作日内的，自逾期之日起违约方按成交总价的日0.5‰计算向守约方支付逾期违约金。刘永清针对李弘扬的反诉答辩称：李弘扬的反诉请求没有事实依据，刘永清与租户针对涉案房屋签订了租赁合同，租赁期限自2018年6月15日至2020年6月14日，已经完全涵盖了李弘扬反诉请求中要求刘永清支付的租金的期限。李弘扬已经实际收取了房屋租金，又要求刘永清支付房屋租金，没有事实和法律依据。刘永清收取的7500元押金也不同意支付，这是刘永清与租户之间的租赁关系产生的。刘永清与李弘扬约定租赁押金在交房之日交给李弘扬，是指双方交割的过程顺利的情况下，这笔租赁押金应直接抵作租户与李弘扬租赁关系中的租赁押金。现李弘扬已经直接与租户签订租赁合同，也收取了租户的租赁押金，所以这笔租赁押金应该给租户。刘永清、李弘扬围绕诉讼请求提交了证据材料，本院组织双方进行了证据交换。经审理本院认定事实如下：（一）关于刘永清与李弘扬之间的房屋买卖合同关系2018年2月10日，刘永清（出卖人、甲方）、李弘扬（买受人，乙方）、案外人北京万科物业服务有限公司租赁中心（居间人、丙方）签订《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》（以下简称涉案房屋买卖合同），约定刘永清向李弘扬出售位于北京市朝阳区甜水西园23号楼某层某号房屋（以下简称涉案房屋），成交总价包括涉案房屋及其附属设施设备、装饰装修、相关物品，共计424万元，其中交房保证金5万元。刘永清应当在收齐除交房保证金外的房款后3日内将涉案房屋交付给李弘扬。双方应于取得《契税完税凭证》后至2018年5月18日前办理房屋权属转移登记手续。除冰箱、洗衣机、灯和窗帘保留室内，其他物品由刘永清自行搬离。涉案房屋买卖合同第四条第（五）款第（2）项约定：“出卖人同意将购房款人民币伍万元整（??50000）作为交房保证金，于出卖人实际交付房地产及结清各项欠费当日支付。”第九条约定：“买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，逾期在15个工作日内的，自逾期之日起违约方按成交总价的0.5‰/日计算向守约方支付逾期违约金。”第二条第（五）款载明：“该房屋的所附租约现状为：出卖人已将该房屋出租，月租金人民币柒仟伍佰元整，租期至2018年7月31日，买受人同意继续履行合同。出卖人应于办理物业交割时将租赁押金及剩余租金（自交房之日起，租金归买受人所有）支付给买受人，并配合买受人与承租人办理相关手续。”2018年5月17日，涉案房屋登记在李弘扬名下。2018年6月14日，刘永清收到除5万元交房保证金以外的所有其他房款。2018年6月15日，双方及中介至涉案房屋准备进行房屋交付和物业交割，但最终未完成相关手续。刘永清称原因在于李弘扬口头提出要求把涉案房屋内的家具均留下，否则拒绝接收房屋，导致其交付房屋却无人接收，且正是由于无人接收房屋所以无法办理物业交割、结清款项。因此，未结清各项费用和未交付房屋的责任均在于李弘扬。李弘扬则称，到场进行房屋交付的不是刘永清本人且到场人员没有刘永清的授权，故没有进行房屋交付。刘永清解释称到场人员是其配偶傅某，涉案房屋是刘永清与傅某婚后购买的，是夫妻共同财产，与李弘扬的房屋买卖事宜、与祖某某的房屋租赁事宜，傅某也一直参与其中。2018年6月17日，刘永清向李弘扬发送短信，解释2018年6月15日房屋交接的相关情况，并在短信中提出“节后再谈一下”。刘永清称此后在短信中要求李弘扬尽快进行房屋交接，但李弘扬不再予以回复。李弘扬称其也通过中介要求进行房屋交接，但2018年6月底刘永清即第一次提起了相关诉讼，此后就没有再进行沟通了。本案诉讼中，经本院组织协调，双方于2019年8月19日进行了房屋交接。庭审中，双方再次明确本案中涉案房屋的交接时间确认为2019年8月19日。（二）关于刘永清与案外人祖某某之间的房屋租赁合同关系2016年5月5日，刘永清与祖某某就涉案房屋签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同一），约定祖某某向刘永清承租涉案房屋，月租金为7500元，支付方式为押一付三，租赁期限自2016年5月15日至2018年5月14日。2018年5月15日，祖某某再次向刘永清支付了2018年5月15日至2018年6月14日期间一个月的租金7500元。刘永清称，其与祖某某通过微信约定续租，月租金仍为每月7500元，期限直至涉案房屋交付给李弘扬之日，待涉案房屋交付给李弘扬后，由李弘扬于祖某某直接签订租赁协议。但此后祖某某再未向刘永清支付过房租。故刘永清曾向本院申请向祖某某发出支付令，李弘扬对此提出异议。祖某某在其针对刘永清申请的支付令提出的书面异议中称，已向刘永清支付2018年5月15日至2018年6月14日期间的租金7500元，刘永清及其丈夫傅某于2018年6月15日通知祖某某，将与李弘扬于该日下午进行涉案房屋的交接，并且李弘扬已于当天向祖某某出示房屋所有权证，随即祖某某与李弘扬签署了《北京市房屋租赁合同》，租赁期限自2018年6月15日至2020年6月14日，并且向李弘扬支付了首个季度款项与押金。（三）关于李弘扬与案外人祖某某之间的房屋租赁合同关系2018年7月22日，李弘扬与祖某某就涉案房屋签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同二），租赁期限自2018年6月15日至2020年6月14日，月租金为8100元，按季度支付，押金为8100元。庭审中，李弘扬称已经向祖某某收取2018年8月14日至2019年8月18日期间的租金，但2018年6月15日至2018年8月14日期间的租金祖某某未支付。李弘扬认可向祖某某收取了押金8100元。（四）与本案有关的其他事实和证据情况李弘扬提交的微信聊天记录截图显示，祖某某于2019年8月19日向傅某发送微信，内容为：“债权转让通知：刘永清女士你好，我是祖某某，本人与你在北京万科公园五号23号楼1109室房屋的租赁合同，本人早已按租赁合同把押金7500元交与你，目前我们早已解除了租赁关系，按照合同约定你早应该将押金退还给我，但是目前为止我未收到任何款项。基于此，我现在正式通知你把欠我的押金退还给李弘扬，请予以积极配合。谢谢！另外，你的家具在房间里，经过和现房东李弘扬协商，我们建议你尽快联系中介小蔡156XXXX****，请让搬运带好你的委托手续并写好交接单尽快处理。谢谢！通知人：祖某某2019年8月19日”。刘永清提交的微信聊天记录截图显示，祖某某将上述信息亦发送给刘永清本人，但随后，祖某某又给刘永清发送微信称：“刘永清女士，傅某先生，由于李弘扬不遵守承诺，之前的信息，正式作废。至于你们之间如何处理，一概与我无关。房屋我们已于昨天正式搬出。”关于刘永清要求李弘扬赔偿损失的主张，刘永清提交其与祖某某签订的租赁合同、物资搬出情况登记表、照片打印件，以证明椅子损坏和机顶盒丢失的情况，李弘扬不认可证明目的。刘永清提交的《二手房买卖交房确认书》显示，截至2018年6月15日，尚未缴清的费用有：2018年1月1日至2018年6月15日期间的物业费1963元、热水费4290元。李弘扬认可上述确认书的真实性，认可上述费用确系截至2018年6月15日尚未缴清的费用。2018年10月31日，李弘扬支付了涉案房屋2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费4313.04元，并于当天自行办理了物业更名手续。李弘扬还提交了热水交费通知单2张、热水交费发票1张，根据其提交的发票，李弘扬于2019年8月18日支付了2019年期间的热水费510元。刘永清同意其应缴清的欠费从交房保证金中直接扣除。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，刘永清与李弘扬签订的涉案房屋买卖合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定，诚信、全面履约。刘永清与祖某某之间签订的房屋租赁合同一，其效力亦不因涉案房屋所有权的变动受到影响。刘永清与李弘扬在涉案房屋买卖合同中约定的关于租金和押金的处理事宜，事实上是基于刘永清与祖某某之间的房屋租赁关系而产生。而李弘扬与祖某某于2018年7月22日就涉案房屋签订房屋租赁合同二，此时李弘扬作为涉案房屋所有权人与祖某某之间基于租赁合同二形成了新的房屋租赁合同关系，该房屋租赁关系的起始时间为房屋租赁合同二约定的2018年6月15日。因此，事实上在2018年6月15日的时间点，刘永清与祖某某之间的租赁关系已经因履行不能而终止。李弘扬基于其与祖某某之间形成的租赁关系，向祖某某收取2018年6月15日之后的租金具有依据，故刘永清要求李弘扬支付2018年6月15日至2019年8月19日期间的租金无事实和法律依据，本院不予支持。同理，李弘扬要求刘永清支付2018年6月15日至2018年7月31日期间的租金，亦无依据。至于李弘扬要求刘永清支付的2018年5月17日至2018年6月14日期间的租金，依据涉案房屋买卖合同的约定，自房屋交付之日起租金归李弘扬所有，而在2018年6月15日之前，双方之间不存在任何房屋交付行为，因此，李弘扬的该部分诉讼请求，亦不应得到支持。至于李弘扬要求刘永清支付的房屋押金7500元，亦是基于刘永清与祖某某之间的房屋租赁关系而产生的。根据双方合同的约定以及房屋买卖、房屋租赁市场交易习惯，租赁押金的移转主要作用在于对李弘扬与祖某某可能成立的在后租赁关系的担保。而李弘扬与祖某某签订房屋租赁合同二之后，已经另行收取了押金，且祖某某明确告知刘永清不同意将基于其与刘永清之间租赁关系产生的押金交付给李弘扬。故李弘扬要求刘永清支付押金的诉讼请求，本院不予支持。因此，李弘扬要求刘永清支付延迟交付房屋租金和押金的而产生的违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。根据双方合同约定，交房保证金于刘永清实际交付涉案房屋及结清各项欠费当日支付。本案中，双方实际完成房屋交付之日系2019年8月19日，而截至本案法庭辩论终结时，刘永清仍未缴清欠付的款项，虽其指出未结清款项可以从交房保证金中扣除，但缴清欠费确系刘永清应当履行的义务。因刘永清同意在本案中直接进行扣除，基于双方现已实际交付了涉案房屋，故李弘扬应在扣除刘永清应缴清的欠费后向刘永清支付剩余交房保证金。因此，李弘扬亦不存在逾期支付交房保证金的情况，刘永清要求其支付逾期支付交房保证金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。考虑到2018年6月15日，刘永清已经按照约定准备进行房屋交付和物业交割，本案现有证据可以显示，针对房屋交付及物业交割，刘永清进行了较为积极的推进，而综观本案房屋交易的全过程，李弘扬关于2018年6月15日未配合房屋交付的理由有欠说服力，综合考虑双方的合同约定及房屋买卖交易中其他主要合同义务的履行过程及过错程度等因素、涉案房屋自2018年6月15日起租金由李弘扬收取等情节，本案中刘永清未缴清款项的时点确定在2018年6月15日为宜，即2018年6月15日之后产生的其他费用，应由李弘扬自行负担。故扣除截至2018年6月15日刘永清未缴纳的物业费1963元、热水费4290元后，李弘扬应向刘永清支付剩余交房保证金。关于刘永清主张李弘扬赔偿损失的诉讼请求，因刘永清并未充分举证进行证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李弘扬于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）刘永清交房保证金四万三千七百四十七元；二、驳回原告（反诉被告）刘永清的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李弘扬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3924元，由原告（反诉被告）刘永清负担3030元（已交纳），由被告（反诉原告）李弘扬负担894元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5900元，由被告（反诉原告）李弘扬负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 韩晓薇审 判 员 窦京京审 判 员 胡东方二〇二〇年七月三十日法官助理 彭佳妤书 记 员 高 华