河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0303民初582号原告：霍鸣宇，女，汉族，2014年3月26日出生，住，河南省洛阳市洛龙区，现住洛阳市西工区法定代理人：霍菲，系霍鸣宇母亲。委托诉讼代理人：张运超，河南法铎律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：汪培育，河南法铎律师事务所实习律师。被告：河南台兴建设集团有限公司，住所地洛阳市洛龙区金城寨街**。法定代表人：秦磊明，总经理。委托诉讼代理人：李海青，河南仕起律师事务所执业律师。第三人：洛阳东鹏置业有限公司，，住所地洛阳市西工区汉宫路**法定代表人：李书生，执行董事。原告霍鸣宇诉被告河南台兴建设集团有限公司（以下简称台兴公司）、第三人洛阳东鹏置业有限公司（以下简称东鹏置业）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍鸣宇的法定代理人霍菲、委托诉讼代理人张云超、汪培育，被告台兴公司的委托诉讼代理人李海青到庭参加了诉讼，第三人东鹏置业经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。霍鸣宇向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于洛阳市××工区××东路××天××单元××室房屋归原告霍鸣宇所有；2.请求解除位于洛阳市××工区××东路××天××单元××室房屋的查封；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月，原告监护人霍菲与案外人韩军涛协商，韩军涛将其购买的洛阳市××工区××东路××天××单元××室房屋转让给原告，第三人东鹏置业予以认可。随后东鹏置业与原告监护人霍菲于2015年9月22日签订房地产买卖合同，约定原告购买上述房屋，东鹏置业确认2015年6月10日前（含韩军涛付款及当日付款）已经付清全部购房款422547元。2016年9月原告收房并开始装修入住至今。但2018年9月，原告去询问房屋过户手续时，得知购买的房屋被贵院于2018年6月28日作出财产保全查封。2019年4月23日，原告向贵院执行局提起书面执行异议，但于2019年8月26日收到贵院执行裁定书，执行异议被驳回。原告认为，东鹏置业在2015年9月22日将其所有的房屋已出售给原告并签订了房地产买卖合同，该房屋在被被告台兴公司于2018年6月28日申请查封之前，原告已经支付了全部房款并实际居住。根据《物权法》的相关规定，原告请求法院依法确认购房合同合法有效，并确认洛阳市××工区××东路××天××单元××室房屋归原告所有。因第三人东鹏置业开发的云鹏海天小区消防和竣工材料未验收，东鹏置业才未将该房屋的产权过户登记到原告名下，原告对房屋未办理过户登记不存在过错。综上，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。台兴公司辩称：1.答辩人申请的保全第三人东鹏置业财产的行为是正确的，查封执行行为应当继续进行。因债权债务问题，答辩人向贵院提起了民间借贷纠纷诉讼并申请了财产保全，贵院依照合法程序作出保全行为。2019年7月15日，贵院作出（2018）豫0303民初3816号民事判决书，判决第三人东鹏置业偿还答辩人借款本金14497954元及利息，该判决书现已生效并在执行阶段。涉案房屋自始至终登记在第三人东鹏置业名下，未发生权属变更，也未进行预售登记，根据不动产物权变更原则，涉案房产仍归第三人东鹏置业所有，法院查封行为符合法律规定。2.原告霍鸣宇的异议不成立，法院应当继续对相关房产采取执行措施。霍鸣宇与第三人东鹏置业未签订合法有效的商品房买卖合同，无论从形式还是内容上看上述双方所签合同均属无效，当然不能排除本案保全裁定的执行。并且原告霍鸣宇提交的证据不足，不能证明已经实际交付购房款，也不能证明自己实际占有涉案房屋，更不能证明涉案房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。原告自身存在过错，未能尽到一般的注意义务和审查义务，原告应承担过错行为造成的风险。综上，请求法院依法驳回原告的异议，维护答辩人的合法权益。东鹏置业未到庭，未作陈述。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经查明，认定事实如下：1.台兴公司就其与东鹏置业民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼，并于2018年6月7日申请财产保全。本院于同日作出（2018）豫0303财保403号民事裁定书，裁定冻结东鹏置业银行存款16757223.49元，如存款不足，查封、扣押其相应价值的财产。2018年9月，霍鸣宇去询问房屋过户手续，得知自己购买的房屋于2018年6月28日被本院作出财产保全查封。2019年4月23日，霍鸣宇向本院执行局提起书面执行异议。2019年7月15日，本院对台兴公司与东鹏置业民间借贷纠纷一案经审理后作出（2018）豫0303民初3816号民事判决书，判令东鹏置业偿还台兴公司借款本金14497954元及利息；驳回台兴公司的其他诉讼请求。2019年8月26日，霍鸣宇收到本院执行局作出的（2019）豫0303执异57号执行裁定书，该裁定驳回了霍鸣宇的异议请求。霍鸣宇不服该裁定，遂引发了本案纠纷。2.霍鸣宇就其主张向本院提交了户口本复印件一份、其母亲霍菲银行转账凭证两张、《商品房认购合同》、东鹏置业出具的收据若干份，以证明2009年4月27日，案外人韩军涛向东鹏置业订购商品房一套，交款30万元，2015年6月10日霍鸣宇母亲霍菲通过银行转账方式向东鹏置业法定代表人李书生账户转账100000元及153138元，韩军涛还于同日缴纳燃气初装费3150元。东鹏置业于当日向韩军涛出具房款422120元的收据，确定房号为云鹏海天2-1502。韩军涛与霍菲于2015年9月协商一致，将其购买的云鹏海天2单元1502室房屋转让给霍鸣宇，东鹏置业对此予以认可。2015年9月22日，霍菲代理霍鸣宇与东鹏置业签订《商品房认购合同》，约定霍鸣宇购买的商品房为云鹏海天2-1502，该商品房用途为住宅，建筑面积为138.54㎡，每平方米单价3050元，总金额422547元，双方确认房款已全部交齐。庭审中，韩军涛出庭作证，称上述房屋是其2009年4月份左右购买的，一次性付款30万元，霍菲系其干妹妹，双方于2015年达成协议将房屋转让给了霍菲。东鹏置业对此表示认可，并于2018年9月17日向霍鸣宇出具云鹏海天2-1502总价422547元的收据。同时，霍鸣宇向本院提交洛阳市商品房预售许可证手续一套，并称东鹏置业在2015年8月14日之前就已经取得了该许可证，五证齐全，自己向东鹏置业购买商品房完全符合规定，并不存在过错，未能办理过户登记的责任在东鹏置业，其开发的云鹏海天小区消防和竣工材料未验收，才未将该房屋额产权过户登记到自己名下。3.霍鸣宇还向本院提交房屋装修后的照片若干张、其与洛阳创景物业管理有限公司（以下简称创景公司）签订的《前期物业协议》一份、创景公司出具的《收据》若干份和《证明》两份，以及洛阳市不动产登记中心出具的《个人房屋信息查询情况表》一份。以证明霍鸣宇在购买房屋后，于2015年11月4日与创景公司签订《前期物业协议》并多次缴纳物业费等费用。创景公司于2019年的4月8日和6月25日向霍鸣宇出具的《证明》内容为：“兹证明云鹏海天小区2-1502业主霍菲（霍鸣宇），从2016年6月居住至今，水费由物业公司代收，无缴费发票。情况属实，特此证明。”洛阳市不动产登记中心于2019年8月28日出具的《个人房屋信息查询情况表》显示：霍鸣宇名下无房产登记情况。4.台兴公司向本院提交创景公司《企业信用信息公示报告》打印件，显示该企业因通过登记的住所或者经营场所无法联系，被洛阳市市场监督管理局专业分局列入经营异常名录，以此证明创景公司不诚信，经营异常，其证言不能作为证据。本院认为，在审理执行异议之诉案件中,主要审查提起执行异议之诉的原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利。审理这类案件的指导思想和裁判思路是遵循物权优于债权、生存利益优先原则。具体到本案中,霍鸣宇与东鹏置业在本院查封前签订有《商品房认购协议》,所购商品房系用于居住，并且霍鸣宇早于台兴公司申请查封上述房屋之前就已将全部房款交清。现霍鸣宇已实际占有了涉案房屋且名下无其他用于居住的房屋，而不能过户的原因在于东鹏置业开发的云鹏海天小区消防和竣工材料未验收，霍鸣宇对此并无过错。基于生存利益至上的考虑，其权利优先于债权。台兴公司对霍鸣宇与东鹏置业之间的《商品房认购协议》的合法性提出质疑,本院认为该《商品房认购协议》系霍鸣宇与东鹏置业双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。依据相关法律规定,霍鸣宇在未办理不动产过户登记的情况下,虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权,但其享有足以排除本院强制执行的民事权益，至于霍鸣宇的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，缺席判决如下：一、不得执行洛阳市西工区凯旋东路24号云鹏海天2单元1502号房产；二、驳回原告霍鸣宇的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告河南台兴建设集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李子鸣人民陪审员  王保成人民陪审员  沈倩迪二〇二〇年七月二十九日书 记 员  齐英萍