广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初3771号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路****。法定代表人：李志明，总经理。委托诉讼代理人：周凌、郑碧仪，均系原告员工，联系地址。被告：陈燕群，女，1983年11月28日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告陈燕群物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林丽娜独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付2019年8月1日起至2019年10月31日期间的物业管理费3297.6元及支付迟延支付上述物业管理费的违约金（从逾期之日起计付至付清管理费之日止，每日按应付未付金额的5‰支付违约金，违约金总额以被告所欠物业管理费本金为限）；2、被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定由原告为被告承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编30363号商铺提供物业管理服务，被告应按时支付物业管理费用。之后，原告依约提供了物业管理服务，但被告长期拖欠物业管理费用，原告多次催交无果。被告没有答辩及举证。经审理查明：2017年3月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定:被告承租了位于广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城三层自编30363号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：物业管理费从2017年5月1日起计收；按季支付；2017年5月1日至2019年4月30日，每季度管理费659.7元；2019年5月1日至2023年4月30日，每季度管理费3297.6元；签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费，此后按自然季度缴交，乙方应在每季度末月20号前一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；等。2017年3月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定:被告承租了位于广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城三层自编30365号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：物业管理费从2017年5月1日起计收；按季支付；2017年5月1日至2019年4月30日，每季度管理费730.5元；2019年5月1日至2023年4月30日，每季度管理费3652.5元；签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费，此后按自然季度缴交，乙方应在每季度末月20号前一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；等。同日，被告接收了上述两商铺。据原告提交的的发票反映，30363、30365号商铺的物业管理费交纳情况为：2017年3月28日预交交纳1390.20元；2017年8-9月交纳926.80元；2017年10-12月、2018年1-3月、2018年4-6月、2018年7-9月、2018年10-12月、2019年1-3月各为一期、分别交纳1390.20元；2019年4月交纳463.4元；2019年5-7月为一期，交纳了6950.40元。据广东珠江纺织博览中心有限公司2020年3月16日出具的《委托物业管理证明》记载，该司为广州市海珠区瑞纺街2号101/201/301/401/501/601房、海珠区逸景路466号101/201/301/401/501/601房的产权人；该司自2010年5月11日起委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。另查，被告（承租人、乙方）与广东珠江纺织博览中心有限公司（出租人、甲方）签订有《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市海珠区逸景路466号301房自编30363、30365号商铺出租给乙方作商业使用，租赁期限自2017年5月1日至2023年4月30日止；等。据广东珠江纺织博览中心有限公司2020年4月8日出具的《情况说明》记载，陈燕群承租的珠江国际纺织城30363、30365号商铺，该司于2019年10月31日收回。诉讼中，原告表示，被告应在每季度末月20号前一次性交清下一季度的物管费，但其主张从下一季度的第一日开始计算违约金，例如2019年8月1日至2019年10月31日的物管费从2019年8月1日起计付。本院认为：原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。按照合同约定，涉案商铺的物业管理费按自然季度缴交，其中2017年5月1日至2019年4月30日期间每季度管理费为659.7元，2019年5月1日至2023年4月30日期间每季度管理费为3297.6元，被告应在每季度末月20号前一次性交清下季度物业管理费；逾期则被告应从逾期之日起每日按应付未付金额5‰支付违约金；等。被告于2017年3月28日接收商铺，据广东珠江纺织博览中心有限公司出具的《情况说明》反映该司于2019年10月31日收回涉案商铺，现原告主张被告尚欠2019年8月1日至2019年10月31日期间的管理费，被告未到庭抗辩及提交相反的证据予以反驳，对此被告应承担不利的法律后果，故本院对原告的陈述予以合理采信。鉴此，原告要求被告支付2019年8月1日至2019年10月31日期间的管理费3297.6元及拖欠支付该费用的违约金（以欠付物业管理费为本金，计至付清所欠管理费之日止，每日按应付未付金额5‰支付违约金，违约金总额以被告所欠物业管理费本金为限）的请求符合约定，本院予以支持。根据上述协议约定以及结合双方以往的交易习惯和原告的主张，因涉案商铺的物业管理费按自然季度缴交，故逾付2019年8月1日至2019年9月30日期间的物业管理费的违约金应从2019年8月1日起计，2019年10月份的物业管理费的违约金应从2019年10月1日起计，因按上述计算方式计算，违约金已超过本金，故违约金以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陈燕群于本判决生效之日起十日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付尚欠的2019年8月1日至2019年10月31日期间的物业管理费3297.6元及支付拖欠上述物业管理费的违约金3297.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林丽娜二〇二〇年七月三十日书记员  于悦姗古嘉琪邬雪芳