广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终1210号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吕佩宏，男，1952年2月1日出生，仫佬族，住广西河池市金城江区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：廖玉云，女，1952年7月23日出生，汉族，住广西河池市金城江区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：吕佳希，女，1987年1月5日出生，仫佬族，住广西河池市金城江区。 三位上诉人共同委托诉讼代理人：吕泐延，广西博爱律师事务所律师。 三位上诉人共同委托诉讼代理人：毛明桂，广西博爱律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁海洋，男，1972年3月20日出生，瑶族，住广西河池市金城江区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：韦琦红，女，1969年6月5日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 196906050045。 原审第三人：梁忠，男，1969年8月7日生，壮族，住广西河池市金城江区。 上诉人吕佩宏、廖玉云、吕佳希（以下简称吕佩宏等三人）因与被上诉人袁海洋、韦琦红、原审第三人梁忠房屋买卖合同合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初1275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吕佩宏等三人上诉请求：1.撤销一审判决，驳回袁海洋、韦琦红对吕佩宏等三人的部分诉讼请求，并支持吕佩宏等三人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由袁海洋、韦琦红承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）本诉部分1.吕佩宏等三人己支付的购房款应为301831.62元（代袁海洋、韦琦红还建设银行贷款214809.21元+建设银行起诉袁海洋、韦琦红的诉讼费2241元+银行收取的提前还款证明费等528元+袁海洋、韦琦红己经收取的80000元+代出卖人交纳税费4253.41元），不是判决书认定的294809.21元。袁海洋、韦琦红向建设银行贷款购买案涉房屋，后因袁海洋、韦琦红没有履行贷款合同，建设银行遂起诉袁海洋、韦琦红，一审法院己经作出生效判决，判令袁海洋、韦琦红偿还尚欠的贷款214809.21元，并承担诉讼费。袁海洋、韦琦红为了减少损失，提出向吕佩宏等三人借款先还清银行贷款。吕佩宏等三人在一审庭前己经提交了代袁海洋、韦琦红缴款的原始票据作为证据，袁海洋、韦琦红也认可该费用应该由其承担。2.韦琦红在《房屋买卖合同》中写明承担卖方的税费，《同意书》也写明“扣除……袁海洋应该支付房屋买卖税费后以票据数字为准”，袁海洋、韦琦红也认可该税费应该由其自行交纳，但是一审却不予认定，仅以(2016)桂1202民初1352号民事调解书所记 录的数字为依据，是错误的，调解书之外双方认可的有正规票据佐证的事实也应认定。3.综合以上两项，本诉中吕佩宏等三人代袁海洋、韦琦红支付的款项没有被扣除的就多达7022.41元，那么一审判令吕佩宏等三人承担本诉全部诉讼费显然不正确也不公平。（二）反诉部分1.一审认定袁海洋、韦琦红协助办理房屋过户是违背事实的。房屋过户是吕佩宏等三人申请强制执行后自行持一审法院的执行裁定书和协助执行通知书去办理的，并支付了全部过户费用，包括应由袁海洋、韦琦红承担的部分。2.一审认为袁海洋、韦琦红未能按房屋买卖合同履行义务，但双方未对违约金进行约定，该看法是完全错误的。首先，袁海洋、韦琦红是在己被银行起诉的情况下，向吕佩宏等三人借款先支付给银行以减少损失，那么吕佩宏等三人的损失不应当低于袁海洋、韦琦红的受益，应该按照银行的计算方式计算损失。因为从公平原则的角度看，袁海洋、韦琦红拿了吕佩宏等三人的钱款偿还银行，属于受益行为。其次，《房屋抵押借款协议》和《同意书》应作为《房屋买卖合同》的补充协议看待；还有，袁海洋、韦琦红己收取的80000元购房款，之前也是向吕佩宏等三人的借款，按照月息2%收取利息（借条有保存，也在前几次的诉讼中阐明），但袁海洋、韦琦红一直没有支付过任何利息，期间（从签订购房合同至办理过户）也未将案涉房屋交付给吕佩宏等三人管理、使用。最后，虽然本案为房屋买卖合同纠纷，一审也不应只审理合同的前两页，不审理后面签订的补充协议。《房屋抵押借款协议》中的借款吕佩宏等三人已经出借出去了。二、诉讼费收取不合理。根据《诉讼费用交纳办法》第十八条：被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。一审法院决定合并审理后，要求吕佩宏等三人交纳全额诉讼费，违反相关规定。 袁海洋辩称，对购买房屋的税费7042.40元无异议，《房屋买卖合同》已经明确约定由买方自愿承担税费。一审对反诉请求的判决正确，应予维持。 韦琦红未作答辩。 梁忠未陈述意见。 袁海洋、韦琦红向一审法院起诉请求：1.判令吕佩宏等三人共同支付袁海洋、韦琦红购房款75190.79元；2.诉讼费由吕佩宏等三人承担。 吕佩宏等三人向一审法院反诉请求：1.判令袁海洋、韦琦红赔偿因违约给吕佩宏等三人造成的损失110378.50元；2.本案的本诉费和反诉费由袁海洋、韦琦红承担。 一审法院认定事实：袁海洋、韦琦红系朋友关系，吕佩宏、廖玉云系夫妻关系，吕佳希系吕佩宏、廖玉云的女儿。位于河池市房屋原登记在袁海洋名下，由韦琦红管理使用。2015年12月17日，韦琦红、梁忠出具内容为“今收到吕佩宏交来购房款定金25000元，购水岸华府四栋1单元1402房，总房款370000元。”的《收条》给吕佩宏。2016年5月8日，袁海洋（甲方）与吕佩宏等三人（乙方）共同签订《房屋买卖合同》，约定将位于河池市房屋转让给吕佩宏等三人，购房款为370000元，韦琦红在合同落款处签字同意。2016年5月12日，袁海洋与吕佩宏等三人（乙方）签订《房屋抵押借款协议》，约定甲方将出售的房屋办理抵押权设定登记。合同签订后，双方未按约定办理抵押权登记。《房屋买卖合同》签订后，吕佩宏等三人已先后向袁海洋、韦琦红共支付购房款294809.21元。2016年5月19日，吕佩宏等三人以确认合同有效为由向一审法院起诉，一审法院作出（2016）桂1202民初1352号民事调解书：一、确认双方于2016年5月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、原告吕佩宏等三人自愿放弃其他诉讼请求。2016年6 月14日，韦琦红在《房屋买卖合同》空白处填写“房屋的实际出资人韦琦红，韦琦红自愿承担卖方应承担的税费，购买方应承担的税费由吕佩宏承担。”2016年10月16日，吕佩宏等三人以房屋买卖合同纠纷为由将袁海洋、韦琦红及梁忠列为被告向一审法院起诉，请求：1.判决被告继续履行合同，协助原告办理相关房产过户手续；2.判令被告支付卖方应承担的交易税29000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院作出（2016）桂1202民初2730号民事判决：一、被告袁海洋、韦琦红在判决生效之日起十日内协助原告办理相关房产过户手续；二、驳回原告其他诉讼请求。韦琦红、梁忠不服一审判决，向本院上诉，本院作出（2017）桂12民终670号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年1月2日，案涉房屋变更登记至吕佩宏等三人名下，产权证为桂（2019）河池市不动产权第0000032号。 上述法律事实，有《房屋买卖合同》、调解笔录、（2016）桂1202民初1352号民事调解书、（2016）桂1202民初2730号民事判决书、（2017）桂12民终670号民事判决书、收费凭据、产权证、同意书、庭审笔录在卷为证。 一审归纳本案争议焦点为：一、吕佩宏等三人实际尚欠袁海洋、韦琦红的房屋价款数额如何确定；韦琦红作为本案原告的诉讼主体是否适格；袁海洋、韦琦红的各项主张有无事实及法律依据。二、吕佩宏等三人诉请的损失有哪些项目，具体损失如何确定；吕佩宏等三人诉请的主张是否应当得到支持。 一审法院认为，关于吕佩宏等三人尚欠袁海洋、韦琦红实际购房款的数额。根据已生效的法律文书确认，案涉房屋价款总金额为370000元，吕佩宏等三人已支付294809.21元，据此，吕佩宏等三人尚欠购房款75190.79元。关于韦琦红作为本案原告的主体是否适格的问题。从生效法律文书确认的事实看，韦琦红为案涉房屋的出资人，袁海洋为房屋的登记权利人，两人经由法院判决协助办理案涉房产的过户手续，并已履行协助过户登记，现韦琦红以原告的身份主张吕佩宏等三人支付房 屋尾款，原告的主体适格，并无不当，一审法院予以确认。关于袁海洋、韦琦红的各项主张有无事实及法律依据的问题。袁海洋、韦琦红与吕佩宏等三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，对各方当事人均有约束力。袁海洋、韦琦红已履行房产变更登记义务，吕佩宏等三人应将剩余房款75190.79元支付给袁海洋、韦琦红，对袁海洋、韦琦红诉请吕佩宏等三人支付剩余购房款的请求，一审法院予以支持。 关于吕佩宏等三人的损失有哪些项目，具体损失如何确定的问题。根据《房屋买卖合同》就办理过户手续的约定，双方应于签订《房屋买卖合同》起3日内办理过户手续，但袁海洋、韦琦红未能按此约定履行义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。因双方未对违约金进行约定，吕佩宏等三人的损失应以已支付的购房款294809.21元为基数，参照资金占用费年利率6%，从2016年5月11日起计付至办理产权变更登记之日止即2019年1月2日。对吕佩宏等三人诉请袁海洋、韦琦红以294809.21元为基数，按月息2%从2016年7月2日起计算至2019年1月2日止期间损失的请求，无证据证实，一审法院不予支持。对吕佩宏等三人要求梁忠承担赔偿责任的问题，生效的文书确认案涉合同的权利义务相对人是袁海洋、韦琦红，故对袁海洋、韦琦红要求梁忠承担责任的诉请，一审法院不予支持。梁忠放弃对剩余购房款的权利，是在法律规定的范围行使自己的诉讼权利和民事权利，一审法院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、由吕佩宏等三人在本判决生效之日起十日内共同支付剩余购房款75190.79元给袁海洋、韦琦红；二、由袁海洋、韦琦红在本判决生效之日起十日内共同赔偿给吕佩宏等三人经济损失（以294809.21元为基数，从2016年5月11日起至2019年1月2日止，按年利率6%计付）；三、驳回吕佩宏等三人的其他诉讼请求。本诉案件受理 费1680元，由吕佩宏等三人承担；反诉案件受理费2508元，由吕佩宏等三人自行承担939元，袁海洋、韦琦红承担1569元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院二审另查明，1.案涉《房屋买卖合同》第八条约定，吕佩宏等三人承担与本房产过户相关的费用。2.2016年5月20日，袁海洋、韦琦红出具《同意书》，主要内容为：同意吕佩宏将购房尾款约6万元（扣除建行贷款、小区物业管理费、韦琦红已经领取的8万元、袁海洋应支付的房屋买卖税费后以票据数字为准）代袁海洋偿还给河池市同盛升达建材装饰工程有限公司，该款于韦琦红将房屋交付吕佩宏验收24小时内给付。3.一审庭审中吕佩宏等三人主张其110378.50元损失的计算依据是吕佩宏等三人与袁海洋签订的《房屋抵押借款协议》。4.案涉合同履行过程中，吕佩宏等三人代袁海洋偿还债务及支付相关费用，其中案件受理费2241元、提前还款证明费100元、手续费5元、住房转让手续费233元、房屋他项权利登记费80元、配图资料费30元、房屋所有权利登记费80元、个人所得税4253.41元，合计7022.41元。 本院认为，本案二审争议的焦点为：一、吕佩宏等三人尚欠袁海洋、韦琦红购房款数额；二、袁海洋、韦琦红应否赔偿吕佩宏等三人逾期办理房屋过户手续损失110378.50元。 关于争议焦点一，虽然《房屋买卖合同》约定由吕佩宏等三人自愿承担税费，但袁海洋、韦琦红之后出具《同意书》同意从购房款中扣除袁海洋应支付的房屋买卖税费，表明双方对合同约定的税费承担主体进行了变更，即由吕佩宏等三人承担变更为袁海洋、韦琦红承担。故对袁海洋关于税费应由吕佩宏等三人承担的主张，本院不予支持。根据二审另查明的事实，在合同履行过程中，为取得案涉房屋及办理房屋产 权证，吕佩宏等三人代袁海洋偿还债务及支付相关费用，其中案件受理费2241元、提前还款证明费100元、手续费5元、住房转让手续费233元、房屋他项权利登记费80元、配图资料费30元、房屋所有权利登记费80元、个人所得税4253.41元，合计7022.41元，该款应充抵吕佩宏等三人应支付的购房款，故吕佩宏等三人尚欠袁海洋、韦琦红购房款数额为68168.38元（75190.79元-7022.41元）。一审认定尚欠购房款数额为75190.79元错误，本院予以纠正。 关于争议焦点二，吕佩宏等三人主张袁海洋、韦琦红赔偿因逾期履行办理房屋过户手续给其造成的损失110378.50元，计算依据是吕佩宏等三人与袁海洋签订的《房屋抵押借款协议》。因该协议与本案房屋买卖合同并非同一法律关系，不能作为确定吕佩宏等三人本案损失的依据。吕佩宏等三人认为其借款给袁海洋、韦琦红偿还债务，其损失应大于袁海洋、韦琦红因债务清偿后的受益，没有法律依据。故对吕佩宏等三人该项上诉主张本院不予支持。 综上所述，吕佩宏等三人的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初1275号民事判决第二项； 二、撤销河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初1275号民事判决第三项； 三、变更河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初1275号民事判决第一项为：由吕佩宏、廖玉云、吕佳希在本判决生效之日起十日内共同支付剩余购房款68168.38元给袁海洋、韦琦红； 四、驳回袁海洋、韦琦红的其他诉讼请求； 五、驳回吕佩宏、廖玉云、吕佳希的反诉请求。 一审本诉案件受理费1680元，反诉案件受理费1254元，合计2934元，由吕佩宏、廖玉云、吕佳希负担2464元，袁海洋、韦琦红负担470元，二审案件受理费1680元，由吕佩宏、廖玉云、吕佳希负担1600元，袁海洋、韦琦红负担80元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李剑峰 审 判 员 韦海平 审 判 员 陈一锋 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 黄奕通 书 记 员 兰小盆