湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初2481号原告：黄盾，男，1989年12月22日出生，汉族，住湖南省攸县。被告：刘有元，女，1952年1月27日出生，汉族，住湖南省株洲县。委托诉讼代理人：旷昆红，女，1984年10月6日出生，汉族，系被告女儿，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉、反诉等）。原告黄盾与被告刘有元租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，由审判员李程独任审理，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告黄盾、被告刘有元及其委托诉讼代理人旷昆红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄盾向本院提出诉讼请求：被告退还10000元订金。事实和理由：2019年1月4日，原告在淞达服饰市场预订了3楼7号档口，4月10日开始租期为1年，由于年后新冠肺炎疫情影响，今年行情很差，我们新做难以经营，原告在攸县老家和株洲两地跑，3月、4月初来市场看了几次，淞达市场大门都没开门，对方电话没留联系不上，也没告知几号开门，被告直到4月13日才联系上原告，原告跟被告说明原因提出退还订金，被告坚决不给退。后来4月15日和4月16日两次调解，被告就是坚决不肯退还预订金1万元。被告刘有元辩称，一、本案中，被答辩人单方违反合同约定，无故提出退还订金。根据原被告所签订的合同，双方约定涉案商铺租期为1年，自2020年4月10日起至2021年4月10日。而在本合同约定履约之日即4月10日之前，被答辩人均未以任何方式向被告提出解除合同的意思表示，而是在4月13日时单方提出要求被告退还订金。被答辩人在起诉状中“3月、4月初来市场看了几次，淞达市场都没开门，对方电话没留，也没告知几号开门”与事实不符。(1)根据原有计划，芦淞市场群原定于2月5日统一开市，但因受新冠肺炎疫情影响，芦淞市场推迟复市时间，但随着株洲新冠疫情控制到位，芦淞市场群复市时间并没有因此无限期延后。2月27日，芦淞市场群两家市场率先复市；淞达服饰市场在3月15日复市；截至3月21日，芦淞市场群38个专业市场全部复市。关于芦淞市场群复市的消息，在全市报纸、网站、电视台及相关的微信公众号均及时进行发布，并且有复市具体的营业时间。除此之外，各门户网站都进行了转载，以及今日头条、抖音等热门平台上均有相关的内容。在搜索引擎百度上进行搜索，都可以清楚地了解市场开市时间，不存在不知道复市时间的情况。(2)答辩人在淞达服饰市场二楼厕所处摆摊，每天在固定地点工作，并不存在被答辩人找不到答辩人的情况。另外，被答辩人完全可以在复市后通过市场管理方找到答辩人的联系方式，以提前提出解除合同。原告存在主观恶意，单方构成违约，现混淆是非以强行解除合同。二、答辩人曾与被答辩人之间进行协商并做出充分的让步。考虑到今年新冠疫情的影响，天灾人祸不可控。政府也发出了减免租金的倡议。答辩人作为个体工商户，积极响应政府号召，在被答辩人4月15日和4月16日拨打了110、找到市场管理方协调处理的时候，都明确表示，可以在原有租金上减免1万元，这充分显示了我方的最大诚意。但经过多次协商均未能达成统一意见。三、因被答辩人的单方违约行为，导致答辩人产生严重亏损。根据市场交易规则及习惯，涉案商铺的市场门面出租有其固定的周期。每年春节前和春节后一周为门面出租的黄金期，错过了黄金期，门面再进行出租便十分困难。而今年4月10日前，便有业主找到答辩人提出要承租涉案门面，但因答辩人并没有得到被答辩人的明确解除合同的意思，答辩人拒绝了前来要求承租涉案门面的业主。现被答辩人单方违约之后又提出诉讼，导致答辩人目前还承担每月1000多元的管理费以及门面闲置所带来的损失。综上所述，被答辩人单方违约，造成了答辩人经济损失。请求法院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的柜台租赁合同、转账支付凭证，因被告对其真实性无异议，本院予以采信；对被告提交的工作证明，因原告对其真实性无异议，本院予以采信；对被告提交的淞达服饰市场复市证明、新闻报道，被告提出异议认为其不知情，经审查该证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对被告在2020年4月14日给原告发的短信，因原告无异议，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月4日，原告黄盾（乙方）与被告刘有元（甲方）共同签订《柜台租赁合同》一份，被告将位于淞达服饰市场三楼7号的摊位出租给原告，合同约定：“一、租期为一年，时间从2020年4月10日至2021年4月10日止。二、租金为伍万捌仟元整。（备注：此处有手写内容‘收订金壹万元整，欠肆万捌仟元整。到期付清。订金壹万元整’）三、乙方在承租赁期间，按时交纳每月水电、柜台、地税、国税等一切费用，还有一年一次的个人所得地税、工商费等一切都由乙方负责。四、甲方收乙方壹仟元押金，合同到期乙方所有费用交清，甲方将押金退还乙方。五、乙方如需续租，在同等的条件下，甲方优先租给乙方。六、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，签字生效。甲方：刘有元（签名）乙方：黄盾（签名）2020年4月6日”。原、被告在庭审中一致确认，合同的实际签订日期为2020年1月4日，但因被告的摊位要4月初才从原承租人处收回，故双方在签订合同时落款写了4月6日。合同签订之日，原告通过微信扫码支付的方式向被告支付了1万元订金。另查明，原告在庭审中自认从事服装业多年，被告系淞达服饰市场二楼的厕所管理员，工作时顺带在该厕所旁边售卖小物品。2020年2月，受新冠肺炎疫情影响，淞达服饰市场推迟至3月15日复市。原告经考虑后认为疫情后生意不好做，想退回1万元款项，但未在4月10日前与被告取得联系，被告也未通知原告接收摊位。2020年4月13日，被告通过电话联系原告，原告在电话中要求退款未果；被告于2020年4月14日向原告发送了一条短信，内容为：“黄盾，你好。我是淞达市场3楼7号柜台老板刘有元。按照我们双方合同约定，2020年4月10日为合同履约期。到今天为止，你已经逾期履约合同4天了，你仍然未按照合同约定付清租金尾款48000元，再给你三天时间，如果到2020年4月17日下午6点前再不如约履行合同，我将合同约定的柜台租赁给他人，违约期间的法律后果将由你方承担。和气生财，请尽快于三天内履约。”；原告收到短信后于4月15日、16日连续两天上门找被告要求退还1万元款项，并通过110、市场管理方进行协调处理，被告表示愿意减免1万元的租金，但不同意直接退还1万元订金，原告遂向本院起诉。本院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案争议的焦点为：一、原被告所签订的《柜台租赁合同》的性质；二、被告是否应当退还所收取的款项1万元？现评议如下：对于原、被告于2020年1月4日签订的《柜台租赁合同》的性质，原告认为该合同仅是预订金合同，被告认为是正式的租赁合同本约。本院认为，预约合同是指双方当事人就双方在一定期限内签订正式合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，预约条款一般非常简略，仅表达当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。而本案中原、被告双方签订的《柜台租赁合同》，其约定虽然较为简略，但其内容已经对租赁物的名称、地址、租赁期限、租金及其支付期限和方式等进行了明确约定，具备合同法第二百一十三条规定的租赁合同的基本条款，故该合同的性质为原、被告双方就涉案淞达服饰市场三楼7号摊位租赁事宜所达成的租赁合同本约，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，在合同中双方约定“签字生效”，故该合同合法且已生效，双方均应按约履行合同义务。关于原告交付的1万元款项问题。合同签订当日，原告按约向被告支付了1万元款项，该款项在合同中约定为“订金”，不具备定金的法律性质，且根据合同条款及双方真实意思的理解，该订金亦不是合同中约定的押金（该押金未实际缴纳），故该1万元款项应为原告预先交付的部分租金。被告提出收取的该款项为定金的主张，不具备事实和法律依据，本院不予采信。根据合同约定，原、被告双方本应于2020年4月10日前完成涉案摊位的交付与接收，但受新冠疫情及原告自身因素的影响，原告提出不再履行合同并想退还1万元款项，原告本应在合同签订后租赁期限尚未开始前，提前与被告协商解除或终止合同事宜，但原告并没有积极履行通知与协商义务，导致在合同期限开始后的4月13日，在被告主动联系原告时，才提出退还1万元款项的请求，原告的行为构成违约。被告作为出租方，有通知承租方及时接收租赁物，并主动按约将租赁物交付给原告使用的义务，但被告未能在2020年4月10日租赁期限开始前及时与原告联系，将涉案摊位及其钥匙交付给原告，被告的行为也构成违约。原、被告双方签订的《柜台租赁合同》因双方当事人均未积极履行共同违约而导致未能履行，且在被告于2020年4月14日向原告发送短信，催告原告在三日内履约后，原告仍未履约，故双方均应对合同未能履行的后果承担责任。现因合同未能履行，导致被告需要自行向市场管理方交纳水电、物业管理等约1200元/月的费用，且摊位空置至今也导致了被告租金收入的减少，故结合本案的实际情况，考虑今年新冠疫情给服装行业造成的影响，综合原、被告双方的违约情形以及损害后果，本院酌情确定由原告补偿被告相当于一个月租金数额或四个月摊位管理费用的损失4800元为妥，扣除该费用后，被告还需退还5200元款项给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下：一、被告刘有元于本判决生效之日起十日内向原告黄盾退还款项5200元；二、驳回原告黄盾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘有元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账缴费的，开户行：华融湘江银行长沙分行经营部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  李程二〇二〇年七月六日法官助理张青书记员杨名附判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。