河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1525民初3177号原告：雷鸣，女，1965年9月8日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：樊黎明，河南振蓼律师事务所律师。被告：张具友，男，1982年8月21日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：樊志力，河南振蓼律师事务所律师。原告雷鸣与被告张具友确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷鸣的委托诉讼代理人樊黎明、被告张具友的委托诉讼代理人樊志力均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷鸣向本院提出诉讼请求：1．请求法院认定原、被告所签房屋买卖合同无效；2．请求法院依法判决被告返还原告所售房屋；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年5月6日签订了一份房屋买卖合同。在原告家属没有同意的情况下，把该房屋私自出售给被告，属无权处分，不发生所有权转移的效力。该房屋系在集体土地上建造，并未依法办理相应规划及施工许可手续，也未取得房屋所有权证，该房屋的买卖行为依法应属无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”、第三十九条第三款“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，原、被告的房屋买卖行为应为无效行为。原告所转让的房产在固始县城区内，应当属于城市房地产管理法调整范围。原告所转让的房产没有办理房产证，理所当然不能转让。因此，应当认定原、被告签订的协议是无效协议。依据民法通则第61条规定，民事行为确认无效后，当事人因该行为取的财产应该返还。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决。被告张具友辩称，1．原告在买卖交易完成六年后提出合同无效完全是受经济利益驱动，是背信毁约，根本原因就是争议房屋即将被拆除，市场价格明显上升，其行为违背了民法的诚实信用原则，不应得到法律支持。2．房屋买卖合同是双方真实意思表示，并且已经实际履行完毕，应当坚持合同自由并且鼓励交易稳定。3．《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定，“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让，依据有关司法解释的规定，该强制性规定是管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，不应作为认定合同无效的法律依据。依据《物权法》31条规定，办理登记只是宣示既有权利的存在，该规定中的“不生发物权效力”是指不生物权变动效力，而不影响房屋买卖合同的效力，因此，双方的买卖合同不存在无效的法定情形。4．原告以共有房屋买卖问题的无效理由也不成立。买受人有理由相信出卖人转让房屋为夫妻双方共同意思表示的，买卖合同有效，目前，有证据证明作为买受人的被告信赖争议房屋原始取得的物权记载（该房屋原始取得票据，1994年4月26日的收款收据），就是原告个人而不及于第三人，我国共有权登记始于《物权法》施行的2007年，因此，被告为善意，可以认定合同有效。综上所述，原告主张合同无效依法不能成立，根据合同信守原则和诚实守信原则，应驳回原告的诉讼请求。相反若判决合同无效，则原告已构成根本违约。依据合同法的规定，原告应承担缔约过失责任。重点是放在如何最大限度地获得损害赔偿，使出卖人不能从不诚信的行为中获利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1．《公证书》（〔2014〕固证民字第2234号）一份，原告雷鸣证明房屋买卖事实及买卖合同无效。被告张具友认为，按照《房屋买卖协议》第五条约定，原告对房屋买卖行为做了保证，印证了在2014年房屋交易时，原告已代表其家人进行了处置，且对房屋拆迁等也作出约定。本院认为，对该房屋买卖的事实本院予以认定，但证明房屋买卖合同无效的目的本院不予采纳。2．《公证书》（〔2014〕固证民字第2234号）一份，被告证明房屋买卖事实及买卖合同没有无效法定情形。原告认为，说明双方知晓房屋没有产权证明，属无效交易行为，被告在答辩状中认可该交易行为不发生物权变动的效力，因此，本案房屋产权不发生转移。本院认为，根据物权变动的原因与结果相区分的原则，涉案房屋是否有房权证，是否能发生物权变动，不影响合同的效力。对该证据的证明目的，本院予以采纳。3.1994年4月26日收款收据一张，被告证明当时原告购买房屋是以个人名义购买，不涉及第三人。原告认为，真实性无异议，恰好证明案涉房屋原所有人为原告，该房屋至今没有办理房屋产权登记，不动产在登记后才适用善意取得。本院认为，从收款收据可以看出，案涉房屋以原告名义从原固始县工商局购买。对该证据，本院予采纳。4．收条两张，被告证明与原告签订房屋买卖合同后，被告支付购房款45000元的事实。原告认为，真实性异议，但与本案没有关联性，付款人为王国秀。两张收条不是同一时间出具，不符合交易习惯。本院认为，两张收条中其中一张付款人是王国秀，王国秀与被告是母子关系，故对该证据，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月6日，原告雷鸣与被告张具友签订了一份《房屋买卖协议》，双方约定：一、房屋坐落位置及房屋现状：甲方（原告）将出售的房屋坐落在固始县商品市场中段，一小后门的后面，……三、房屋价款及付款办法：房屋价款经双方协商为人民币肆万伍仟元整，于签订本协议时一次性付清，同时，甲方（原告）将房屋交给乙方（被告）使用时，钱款付清后，该房屋的所有权归乙方（被告）所有，乙方（被告）可自由处理，甲方（原告）无权干涉。甲方（原告）每次收款后应出具收条一份给乙方（被告）。……五、房屋买卖成交后，房权证由乙方（被告）负责办理，所需税费由乙方（被告）承担，但甲方（原告）必须无偿提供协助。甲乙双方同时自愿承诺，若其家人或他人因买卖该房提出任何异议或纠纷，概由其本人负责解决，并承担一切责任。房屋交易成功后，以后若遇拆迁或征用，所得一切补偿或赔偿均归乙方（被告）所有（含土地面积），概与甲方（原告）无关。若需甲方（原告）证实，甲方（原告）应积极协助。……双方协议签订后，被告向原告缴纳了购房款，原告也将协议项下房屋移交被告管理使用至今。另查明，1．案涉房屋是原告于1994年4月26日从当时固始县工商局下属的一个商品市场办公室购买。2．双方协议签订后，被告向原告支付了两笔购房款，合计45000元，其中一笔以被告母亲王国秀名义支付。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。依据该条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记进行判断。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（六）未依法领取权属证书的；……”第三十九条规定，“……（二）……转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”是对房地产转让作出的限制性规定，不符合上述转让条件的房地产转让，不能进行物权转移登记，但不影响合同的效力。同时，该规定是管理性强制性规定，而不是效力性强制规定。原、被告双方签订的《房屋买卖协议》并没有违反法律效力性强制规定，不具有合同无效的情形。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，他人有理由相信其夫妻共同意思表示的，另一方不得以不知道为由对抗善意第三人。案涉房屋是原告个人名义从原固始县工商局购买，不涉及他人。该《房屋买卖协议》签订时，原、被告明确约定，若其家人或他人因买卖该房提出任何异议或纠纷，概由其本人负责解决。被告对双方房屋买卖行为已向原告作出重要提示，该房屋也已实际交付并由被告占有使用，被告购房行为应为善意，被告有理由相信原告的家属知情。故原告要求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效的请求，本院不予支持；原告要求被告返还所售房屋的请求，本院亦不支持。被告辩称原告主张合同无效不能成立，应驳回其诉讼请求的意见，符合法律规定，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，判决如下：一、驳回原告雷鸣要求确认其与被告张具友所签《房屋买卖协议》无效的诉讼请求；二、驳回原告雷鸣要求被告张具友返还所售房屋的诉讼请求。案件受理费100元，由原告雷鸣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时，预交二审诉讼费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  张志立审判员  马牧原审判员  张鸿雁二〇二〇年七月二十四日书记员  陈晓娟