江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初1525号原告周爱萍，女，1985年8月27日出生，汉族，住乐平市。委托代理人李风明，江西博煜律师事务所律师（一般代理）。被告乐平华润置业有限公司。住所地：乐平市洎阳中路**。统一社会信用代码：913602816984893611。法定代表人魏太阳，系公司总经理。委托代理人王伟、邬丹，江西护三农律师事务所律师（特别授权）。原告周爱萍与被告乐平华润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理，原告周爱萍及其委托代理人李风明、被告乐平华润置业有限公司委托代理人王伟、邬丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告向原告支付逾期交房违约金合计人民币95462.28元；2、请求法院依法判决本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月1日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定：原告向被告购买商品房，房号为翥山天城第5号楼302室，建筑面积116.96元，单价每平方米：4832.42元，付款方式为首付113200元，余款银行按揭贷款，交房时间为2017年10月30日前。后被告起诉解除商品房买卖合同，乐平市人民法院一审判决驳回被告的诉讼请求。后被告又上诉到景德镇市中级人民法院，经景德镇市中级人民法院调解，2018年8月16日双方达成调解，原告与被告双方同意继续履行商品房买卖合同，原告在本协议签订后20日内付清房款余额。调解协议生效后，原告按时履行了调解协议，可是被告到2020年3月16日才交房。商品房买卖合同第八条约定房屋的交付时间为2017年10月30日前，第九条中第1款第（2）项约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。依据该条约定，被告应向原告支付逾期交房金为人民币95462.28元（563*565200*3/10000=95462.28元）。为此，原告依据《中华人民共和国合同法》及商品房买卖合同等相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告乐平华润置业有限公司辩称，一、被告答辩人请求按《商品房买卖合同》约定的交房日期主张违约没有法律依据：2017年7月1日，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》其中第八条约定，交房日期为2017年10月30日，同时第六条约定，被答辩人应在合同签订后7日内到银行办理按揭贷款手续，将剩余购房款452000元付清，但被答辩人因为不符合贷款条件一直没有支付购房余款，为此，答辩人曾于2018年1有11日起诉被答辩人解除合同。2018年8月6日，双方经景德镇市中级人民法院达成调解，并签订了一份调解协议，调解协议第一条规定被答辩人付清房款后，答辩人按照正常交房流程办理交房手续，并同意在被答辩人交清房款后六十日内办理不动产权属证书，显然，双方就交房日期做出了变更，所以被答辩人以2017年10月30日作为交房日期与事实不符。二、答辩人不存在违约交房：1、因为答辩人开发的“翥山天城小区”于2013年9月5日竣工验收，并备案，所以答辩人出售的商品房系现房，只要被答辩人交付清全部购房款后，可随时交房；2、2018年8月29日，答辩人就为被答辩人办理了《不动产权登记证》，且办理时需提供被答辩人相关资料，显而易见，答辩人已在双方约定的期限交房和办理了《不动产权登记证》。综上，被答辩人起诉无事实和法律依据，希望法院驳回其诉讼请求。原告为证明自己的主张，向法院提供了如下证据：1原告身份证复印件，证实原告身份；2、商品房买卖合同，证实双方买卖合同的内容，房屋交房时间是2017年10月30日；3、乐平市人民法院民事判决书及景德镇市中级人民法院民事调解书，证实商品房合同被告继续履行，被告应及时交付房屋给原告；4、2018年8月8日付款凭证，证实在原告已经履行了全部的付款义务；5、交房通知、翥山天城住宅业主交付流程表，证实诉争房屋交付时间是2020年3月16日。被告对原告提供的证据质证意见有：1、对第1组证据无异议；对第2组证据的真实性无异议，对其关联性有异议，因为交房日期已经在景德镇市中级人民法院民事调解书中做了变更；对第3组证据真实性无异议，但该证据无法达到原告的证明目的；对第4组证据无异议；对第5组证据真实性无异议，对其关联性有异议，该份证据无法证实诉争房屋的交付时间是2020年3月16日，景德镇中级人民法院民事调解书对交房时间交没有约定，故该证据不能作为定案依据。被告为证明自己的主张，向法院提供了如下证据：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证实诉争房屋在2013年竣工验收，具备交付条件；2、景德镇市中级人民法院民事调解书，证实双方签订的商品房买卖合同中约定的交付房屋的期限发生了变化，双方并没有重新约定交房日期；3、不动产权登记证，证实被告已经按照正常交房流程为原告办理了交房手续，并办理了产权证，不存在违约行为；4、2020年3月9日物业费收据复印件，证实从2013年开始原告就已经交付物业费。原告对被告提供的证据质证意见：对第1组证据三性有异议，该证据是复印件，且该证据无法达到被告的证明目的；对第2组证据真实性无异议，对其关联性有异议，因为该证据第1条已经明确双方合同继续履行，原告付清房款，被告交房并办理不动产登记证书，原告的不动产证在2018年8月29日已经办好了，但交房的时间是2020年3月16日；对第3组证据真实性无异议，但不能证实被告没有违约行为，因为本案原告起诉被告是要求被告承担逾期交房的违约责任；对第4组证据真实性无异议，但对其关联性有异议，原告是交过物业费，当时原告让被告交房子，物业说因为显示原告的房款还没有交清，且原告没有被告出具的交房通知，为了拿房屋钥匙只能交物业费，但原告交了物业费不代表原告就使用了房子。通过原告的举证、质证，本庭对双方证据认定如下：对被告提出无异议的证据，本庭予以认定；对被告有异议的证据本院将结合其他证据综合考虑。通过庭审，本院查明以下事实，2017年7月1日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定：原告向被告购买商品房，房号为翥山天城第5号楼302室，建筑面积116.96元，单价每平方米：4832.42元，付款方式为首付113200元，余款银行按揭贷款，交房时间为2017年10月30日前。原、被告因故发生纠纷，后被告起诉解除商品房买卖合同，乐平市人民法院一审判决驳回被告的诉讼请求。后被告上诉到景德镇市中级人民法院，经景德镇市中级人民法院调解，2018年8月16日双方达成调解，原告与被告双方同意继续履行商品房买卖合同，原告在本协议签订后20日内付清房款余额。调解协议生效后，原告按时履行了调解协议，支付了购房款。被告在2018年8月29日，为涉案房子办理了不动产权证（产权人为原告周爱萍），并交付给了原告。之后，原告在2020年2月21日将该房子卖给了第三人李青龙和王琴夫妻。2020年3月16日被告向原告开出了一份“交房通知”。原告认为：被告存在逾期交房，构成违约，根据双方约定的合同，被告应向原告支付逾期交房金为人民币95462.28元（563*565200*3/10000=95462.28元）。为此，原告依据《中华人民共和国合同法》及商品房买卖合同等相关规定，向本院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。本院认为，本案的争执焦点为：被告乐平华润置业有限公司是否存在违约逾期交房，根据本案查明的事实，原、被告虽然在购房合同中约定2017年10月30日交房，但双方因故发生纠纷产生第一次诉讼，该次诉讼最终经江西省景德镇中级人民法院主持调解结案。在该案中原、被告双方达成一致意见，调解书中第一条即是：“乐平市华润置业有限公司与周爱萍签订的商品房买卖合同，双方同意继续履行，周爱萍在本调解协议签订后二十日内付清购房余款。周爱萍付清房款后，乐平华润置业有限公司按照正常交房流程办理交房手续，并同意在周爱萍交清房款后六十日内办理不动产权属证书”。故原、被告的合同履行已然发生中断，原、被告就不应受原合同履行期限的约束。景德镇中级人民法院的调解书生效后，原告按协议的内容履行了自己的义务，被告在2018年8月29日为原告办理了产权证书，同年10月9日交付了原告。根据原、被告的购房合同第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记……”的约定以及商品房买卖交易习惯，办理产权登记（所有权的转移）是商品房买卖完成交付的最后一道手续。因此，被告不存在违约逾期交房。涉案房产原告于2020年2月21日卖给他人，原告以被告于2020年3月16日“交房通知”主张被告逾期交房与事实不符。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。占有属人对物的关系，表现为人对物的事实上的控制和支配，本案原告将房产出卖的行为是其对房产进行处分的表现，是以表明其早就已经占有该房产，而非其陈述的被告在原告将房屋出卖过户后，尚未交付房屋，交付并不以是否有书面的交付手续为认定标准。综上所述，原告的诉讼请求不成立，应依法予以驳回。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二第之规定，判决如下：驳回原告周爱萍的全部诉讼请求。本案诉讼费2187元，由原告周爱萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  濮有根二〇二〇年七月九日书记员  李 琴