河北省安平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1125民初875号 原告：赵颖，女，1981年6月17日出生，汉族，安平县汉王南路**旭苑小区******，住安平县。 委托诉讼代理人：张钊，河北明宇律师事务所律师。 被告：河北友林房地产开发有限公司。住所地：河北省石家庄市新华区北二环西路**上城浩林园**楼****。统一社会信用代码：911301000720773731。 法定代表人：李明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曹龙，河北网都律师事务所律师。 原告赵颖与被告河北友林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告赵颖及委托诉讼代理人张钊、被告河北友林房地产开发有限公司委托诉讼代理人曹龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵颖向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告交付安平县，并自2016年1月1日起按照日54元向原告支付逾期交房违约金至交付之日止；二、请求依法判令被告为原告办理相应房屋产权证书；三、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年，案外人杨扬将其对被告的债权转让给原告。原被告经协商约定原告向被告所需交纳的购房款冲抵原告通过杨扬转让得来的债权，原告又与被告达成商品房买卖合同并在房管局办理了正规备案手续。2015年10月18日，被告向原告出具了现金全款收据。注明收到了原告加纳的位于安平县，房产全款548614元并签订房屋认购协议书。2015年11月18日，原被告签订商品房买卖合同。11月19日到房管局办理了正规备案手续，约定原告购买的商品房位于安平县，建筑面积为149.08平方米。合同第六条第一项明确约定买受人交清总房款548614元。商品房买卖合同第九条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下来第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但被告至今未能向原告交付涉案房产，按照商品房买卖合同第十条第一项约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。因此，请求贵院依法支持原告合情、合理、合法的诉讼请求。 河北友林房地产开发有限公司未提交答辩状，当庭口头辩称：本案表面上法律关系是房屋买卖合同关系，但实质是民间借贷关系（友林公司在其中的角色是担保）。本案应依法按照民间借贷关系进行审理，如被答辩人不同意变更诉讼请求，应依法驳回起诉。（一）本案的法律关系的实质是民间借贷纠纷而非房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。又根据最高人民法院的司法观点《是民间借贷还是商品房买卖》：不签订书面的借款合同，只用签订《商品房买卖合同》并登记备案的方式作为担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债务关系，是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如果《商品房买卖合同》中售房方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权,且双方当事人的关注点集中在《回购协议》及其相应的违约金上，则足以证明双方之间真实的法律关系是民间借贷。首先，本案的客观事实与上述观点中阐述的借贷方式相符合,即答辩人友林公司以签订《商品房买卖合同》并在安平县住建局备案的方式，作为扬扬与闫建钗等人民间借贷的担保，而“购房户”吕晓轻、本案的被答辩人均是杨扬找来的指定第三方。其次，以上事实也有被答辩人在起诉状中的自认权利来源是扬扬的债权转让，而扬扬与友林公司之间的法律关系实质也为民间借贷。关于这一事实，有法院已经在相关生效判决书中采纳的《友林国际城认购书》予以证实民间借贷关系的存在。二、合同的效力是法律问题而非事实问题，被答辩人在诉讼中自认没有通过银行转账或者现金直接向友林公司支付购房款，而是通过杨扬与友林公司的债权转让而来，在此前提下，建议法院依法主动审查杨扬债权转让合同的效力问题。因为杨扬与友林的债权债务并不当然合法有效，被答辩人在未实际支付分文购房款的情形下，其诉讼请求应予以驳回,法院应依法主动审查债权转让合同行为的效力。最高人民法院认为，合同的效力是法律问题而非事实问题，是法院依职权认定的内容，尽管双方均认为合同有效，法院亦可认定合同无效，这并不违反法定程序。原告起诉状中自认权利来源是基于与杨扬的“债权转让合同”的情形下，法院应依法审查债权转让合同的效力问题，以免杨扬和被答辩人恶意串通，致民间借贷本息在无银行流水及其他任何有效证据的情况下，披着“买卖合同”的外衣，规避法律的审查。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提交的商品房买卖合同、商品房买卖合同登记备案证明、被告公司收据、电子银行业务回单、欠条。证明原告向案外人杨扬出借款项110万元，后与杨扬、被告公司协商将友林国际城小区9号楼1单元1802室抵顶给原告，被告给原告办理了房屋备案登记。被告对商品房买卖合同、登记备案证明、收据的真实性认可，但对其合法性及关联性均不认可，认为原被告双方没有购房的真实意思表示，是友林为杨扬和案外人民间借贷进行抵押担保而签订和出具的，目的是为友林公司和杨扬之间民间借贷的抵押担保。因原告提交的上述证据均有双方的签字或盖章，被告亦未提交反驳证据，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。2、被告提交的友林国际城认购书，证明该认购书表面是房屋认购，实际上还是民间借贷的本金和利息，且案涉房屋房号与认购书附件中的房号相符，原告认为该证据与本案没有关联性。经审查，该认购书是被告公司与案外人杨扬、吕晓轻签订的，其中包含该涉案房屋，故对该证据与本案的关联性予以认定。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月11日、2014年9月22日案外人杨扬向原告赵颖借款1100000元。2015年5月30日河北友林房地产开发有限公司作为甲方，吕晓轻作为乙方，杨扬、佟旭英作为丙方签订了友林国际城认购书，约定由于河北友林房地产开发有限公司拖欠杨扬、佟旭英款项，杨扬、佟旭英指定吕晓轻认购河北友林房地产开发有限公司房屋68套抵顶欠款。因杨扬作为原告赵颖的债务人无力清偿借款，经原告与杨扬、被告三方协商，将涉案房屋退回被告，由被告按该房屋的价值代替杨扬履行对原告所负债务，由被告直接为原告出具收据，并签订购房合同。2015年11月18日原告赵颖与被告河北友林房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同编号：ＹＳ0022978，约定购买安平县，建筑面积为149.08平方米，买受人交清总房款548614元整。2015年11月18日被告向原告赵颖出具了收据一份，注明收到原告交纳的位于安平县4元，并加盖了被告公司财务专用章。安平县房地产综合开发管理办公室出具了商品房买卖合同登记备案证明。后经原、被告协商未果，被告至今未能向原告交付上述房屋，办理房屋产权登记手续。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于有效合同。被告未按合同约定向原告交付房屋，应承担违约责任，故原告要求被告交付房屋，协助办理房屋产权登记手续，于法有据，应予支持。原、被告双方虽在购房合同中对交房时间有明确约定，但该案不同于一般的房屋买卖关系，原告所购买被告的房屋是以物抵债实现债权而转来的，被告未按期交房存在诸多因素，由被告承担逾期交房违约金欠妥，故对原告要求支付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条的规定，判决如下： 一、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将其位于安平县交付原告赵颖，并协助办理房屋产权登记手续。 二、驳回原告赵颖的其他诉讼请求。 案件受理费10150元，由被告河北友林房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  张占峰 人民陪审员  周 娜 人民陪审员  何振远 二〇二〇年七月六日 书 记 员  李 丹