云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终4004号上诉人（原审原告）：刘放，女，1962年8月28日出生，汉族，身份证住址：云南省昆明市官渡区，现住昆明市五华区。委托诉讼代理人：王兴念、王太熙，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：昆明正基房地产有限公司，统一社会信用代码：91530000709705358X,住所：云南省昆明市春城路**证券大厦主楼****。法定代表人：万多稳，董事长。委托诉讼代理人：周张悦、唐蓉，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘放因与上诉人昆明正基房地产有限公司（以下简称：正基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初8145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘放上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项、第三项，改判正基公司向刘放支付违约金100000元；3、本案一、二审诉讼费由正基公司承担。事实和理由：一、一审判决没有依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定来裁判违约金，而是根据公平原则进行裁判，属于适用法律错误；二、一审判决对于违约金适用3年诉讼时效错误，涉案项目建成后，正基公司一直同意给刘放办理产权证，因义务人同意履行义务，刘放关于逾期办证违约金的诉讼请求至今没有超过诉讼时效；综上，请求二审法院依法改判。正基公司辩称，诉讼时效应当从刘放知道或者应当知道权利受到侵害时起算；关于刘放主张不能迁户口产生的损失，与本案无关；刘放的上诉理由不能成立。正基公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回刘放的全部诉讼请求；2、刘放承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉小区未能办理产权证的根本原因是政府行为的阻碍,一审法院将不能办证的原因部分归责于正基公司而进行裁判,系事实不清,应当予以纠正。二、正基公司从未怠于履行证照办理义务，刘放至今仍未向正基公司提交《授权委托书》等办证资料是其产权证至今不能办理的直接原因，正基公司没有违约行为，刘放所主张的违约金法庭不应当支持。三、本案中，办理产权证系行政行为，并非正基公司所能决定，正基公司没有办理产权证的义务。四、一审法院认为刘放的起诉没有超过诉讼时效，存在事实认定错误。综上，请求二审法院依法支持正基公司的上诉请求。刘放辩称：正基公司一直拖延办证，刘放从2006年至今都没有拿到房产证，导致孩子因为户口问题不能在附近上学，而且没有房产证不能交易给刘放造成巨大损失；正基公司和政府商谈跟业主没有直接关系；一审判决的违约金过低。刘放向一审法院起诉请求：1、判令正基公司继续履行《商品房购销合同》，向产权登记部门报送办理昆明金水湾小区11幢第2单元第7层702号房产权登记手续所需的全部资料，并办理产权证；2、判令正基公司向刘放支付以已付购房款219919元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算自2006年10月16日起至2019年4月16日止的违约金100000元；3、案件受理费等合理费用由正基公司承担。。一审法院认定事实：2006年，刘放与正基公司签订《商品房购销合同》，约定刘放购买正基公司开发的位于昆明市五华区房屋，购房总价款人民币219919元。并约定正基公司自接到刘放提供的完备资料后，及时上报产权登记机关审核验证办理产权登记，90个工作日内产权证办理完毕。后刘放按照约定向正基公司支付了全部购房款，并于2006年5月1日办理了接房手续，正基公司至今未上报产权登记机关登记所需材料，刘放的房屋产权证未能办理。另查明，云南冶金集团总公司下属正基公司于2003年9月26日取得银河片区Ｂ-1-10号地块的国有土地使用权，净用地为178亩。2004年9月为支持昆明卷烟厂技改项目，市委、市政府决定对片区的规划进行调整，将云南冶金集团在建项目的地块调给昆明卷烟厂，将原地块置换到银河大道东侧，置换后土地面积为171亩。土地置换后，在开发建设过程中，存在在项目东侧修建盘江西路占用11亩用地、项目南侧新规划道路需占用4亩土地、项目沿街违建商铺、项目面积超建的情况，经云南冶金集团与市政府各部门多次协调，现涉案“金水湾”小区已经具备办理不动产权证书的条件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。刘放与正基公司签订的《商品房购销合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。刘放按照合同的约定向正基公司交付购房款，正基公司未按照合同约定履行合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任。刘放请求继续履行双方签订的《商品房购销合同》，并要求正基公司向产权登记部门报送办理昆明金水湾小区11幢第2单元第7层702号房产权登记手续所需的全部资料，并办理产权证，庭审中正基公司明确表示愿意履行，一审法院予以确认。关于违约金，涉案房屋权属证书至今未能办理系多种因素所致，且部分因素不可归责于正基公司一方，在综合考虑刘放的实际损失、合同履行情况、正基公司的过错程度以及刘放应得到的预期利益的基础上，根据公平和诚实信用的原则，判决正基公司向刘放支付已购房款为本金，按每日0.05‰的利率标准计算违约金。其次，对于诉讼时效，刘放要求正基公司办理房屋权属证书的请求权系物权请求权，不适用诉讼时效的规定，但刘放要求正基公司承担逾期办证违约金的请求权系债权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”之规定，应适用三年的诉讼时效。具体到本案中，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，刘放于2019年4月29日起诉，则正基公司应当向刘放支付以219919元为本金，自2016年4月29日起至其向产权登记部门报送符合办证要求的全部资料之日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十五条、第一百五十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、被告昆明正基房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内向产权登记部门报送昆明金水湾小区11幢第2单元第7层702号房产权登记手续所需的全部资料，并办理产权证；二、被告昆明正基房地产有限公司向原告刘放支付以人民币219919元为本金，自2016年4月29日起至其向产权登记部门报送符合办证要求的全部资料之日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金；三、驳回原告刘放的其他诉讼请求。案件受理费人民币2300元，由被告昆明正基房地产有限公司承担。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院二审审理查明的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本案的争议焦点为：正基公司是否应当承担逾期办证的违约责任；如何承担。本院认为，一、关于正基公司是否承担逾期办证违约金的问题。首先，对正基公司关于房屋权属证书不能办理系政府原因所致的上诉主张，根据查明的案件事实，涉案房屋在建设过程中确实存在政府要求置换在建土地的情况，置换土地后需重新办理相关行政审批手续，并且置换后的土地面积减小，政府也因修建道路征用了部分土地，上述情形必然影响正基公司开发建设土地及办理相应审批手续，进而影响涉案房屋权属证书的办理，并且上述情形的产生不可归责于正基公司；但在开发过程中发生的违建商铺情形系正基公司自身违规行为所致，由此产生的后果应由正基公司自行承担。其次，对正基公司关于刘放至今未向其提交办理房屋权属登记的授权委托书，故不能办理权属证书的责任在刘放的上诉主张。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”正基公司作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，基于诚实信用原则和商品房买卖合同的性质、交易习惯，正基公司所承担的协助办证义务应当包括在合同约定的办证期限内告知刘放应提交的办证资料，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关，故在正基公司未能提交证据证实其在合同约定的办证期限内曾经催告刘放签署办证授权委托书而刘放予以拒绝的情况下，正基公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上，正基公司关于其不应承担逾期办证违约责任的上诉主张不成立，本院不予支持。二、关于逾期办证违约金的计算标准问题。刘放主张以已付购房款为基数，按照中国人民银行计收逾期贷款的利率标准计算，本院认为，如前所述，涉案房屋权属证书至今未能办理系多种因素所致，且部分因素不可归责于正基公司，一审法院在综合考虑刘放的实际损失、合同履行情况、正基公司的过错程度以及刘放应得到的预期利益的基础上，根据公平和诚实信用的原则，判决正基公司向刘放支付以已付购房款为本金，按每日0.05‰的利率标准计算的违约金并无不当，本院予以维持。三、关于诉讼时效问题。刘放要求正基公司办理房屋权属证书的请求权系物权请求权，不适用诉讼时效的规定，但其要求正基公司承担逾期办证违约金的请求权系债权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”之规定，应适用三年的诉讼时效。具体到本案中，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，被上诉人于2019年4月29日起诉，则正基公司应当向刘放支付以219919元为本金，自2016年4月29日起至其履行完毕协助办证义务之日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。综上所述，刘放和正基公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元由刘放承担1150元，由昆明正基房地产有限公司承担1150元；退回刘放二审诉讼费1150元，退回昆明正基房地产有限公司二审诉讼费1150元。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年七月二十八日书记员  蔡 磊