如江苏省南通经济技术开发区人民法院行 政 判 决 书（2019）苏0691行初1084号原告戴某某，男，1974年11月5日生，××族，住如皋市。原告沈某某，女，1974年11月5日生，××族，住如皋市。共同委托代理人丁红丽、张兰，江苏奔月律师事务所律师。被告如皋市自然资源局，住所地如皋市如城街道大司马路**。法定代表人石剑，职务局长。应诉负责人范彦，职务副局长。委托代理人李曼、钱维维，该局工作人员。第三人邵云兵，男，1969年5月30日生，××族，住南通市通州区。委托代理人戴勇、褚建鑫，江苏江海律师事务所律师。第三人南通仁顺置业有限责任公司，，住所地如皋市吴窑镇人民路吴窑企业服务站）。法定代表人刘东伟，职务董事长。原告戴某某、沈某某诉被告如皋市自然资源局及第三人邵云兵撤销房地产抵押登记一案，于2019年9月11日向本院提交了起诉材料。本院于2019年9月17日立案受理后，于9月20日向被告如皋市自然资源局送达起诉状副本、应诉通知书及举证通知书等，向第三人邵云兵送达起诉状副本、参加诉讼通知书及举证通知书等。被告如皋市自然资源局于规定期限内向本院提交了答辩状及相应的证据材料。因南通仁顺置业有限责任公司（以下简称仁顺置业公司）与本案存在利害关系，本院依法追加其为第三人参加本案诉讼，并依法送达了起诉状副本及参加诉讼通知书等。本院依法组成合议庭于2020年6月16日公开开庭审理了本案。原告沈某某及两原告的共同委托代理人丁红丽、张兰，被告如皋市自然资源局副局长范彦及委托代理人李曼、钱维维，第三人邵云兵的委托代理人戴勇到庭参加了诉讼。第三人仁顺置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴某某、沈某某诉称，两原告系夫妻关系。2006年6月29日两原告向仁顺置业公司（原名为如皋市耀鹏房地产开发有限公司）购买了位于如皋市吴窑苏中商贸综合楼A6号5#1-3层房屋，并于2006年11月2日以该房屋为抵押（他项权证号20062109号）向银行办理了按揭贷款。后由于仁顺置业公司原因导致两原告至今未能取得房屋产权证书。2019年8月原告向被告申请办理产权登记时得知被告已将原告的房屋为他人的债务办理了抵押登记。案涉房屋系两原告于2006年就已购买且已支付了对价。被告在未征得原告同意的情况下，将原告的财产为仁顺置业公司与第三人的债务而办理抵押登记，显然违法。故原告诉至法院请求撤销皋房他证字第××号房屋他项权证中关于吴窑苏中商贸城A6-5号房产的抵押登记。原告戴某某、沈某某向本院提供了以下证据：1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2.商品房买卖合同；3.收据2份、发票3份，完税凭证2份，证据2-3证明原告于2005年11月8日向仁顺置业公司支付购房定金3万元，于2006年6月29日与仁顺置业公司签订商品房买卖合同，于2006年6月30日支付剩余首付款9万元，剩余购房款12万元由原告办理按揭贷款；4.还款协议公证书、中国建设银行个人住房借款合同、他项权证书，证明原告于2006年11月6日向中国建设银行股份有限公司如皋支行（以下简称如皋建设支行）办理案涉房产2-3层的贷款手续，并约定以案涉房产作为抵押物，后于2006年11月2日以案涉房产2-3层办理抵押登记，他项权证记载案涉房屋所有权人为戴某某；5.如皋建设支行出具的贷款结清证明，证明原告于2016年10月12日还清贷款本息；7.（2014）通潮民初字第00713号民事判决书、（2015）通执字执行裁定书，证明邵云兵与陈大明及刘伟芬之间抵押借贷关系形成于2011年12月31日，而原告于2006年就已经购买案涉房屋；8.如皋市房地产交易监理所出具的函、如皋市权属登记信息查询结果，证明被告明知案涉房屋已经出售给原告并于2006年11月2日办理了抵押，而其在2011年12月31日办理抵押时未审查案涉房屋实际权属而进行抵押登记，原告于2019年8月29日至被告处查询才知道案涉房屋抵押的事实；9.承诺书一份，证明仁顺置业公司承诺2007年1月1日将案涉房产交付原告，事实上也是于2007年1月1日将案涉房屋交付原告使用至今。被告如皋市自然资源局辩称，一是涉案抵押登记系第三人仁顺置业公司隐瞒真实情况，欺诈所为。2006年11月2日，原告戴某某、沈某某在购买涉案房屋后以该房屋为抵押向银行办理了按揭贷款，并于当日申请办理了预购商品房抵押预告登记。2011年12月31日，陈大明、刘伟芬向第三人邵云兵借款100万元，仁顺置业公司在明知该房屋已经销售给原告的情况下，仍以涉案房屋为上述借款进行抵押，并于当日与抵押权人邵云兵提供申请书、经公证的借款抵押合同等材料向如皋市房地产监理所申请办理了房屋所有权抵押登记。该行为涉及诈骗，构成犯罪，本案应当中止审理，移交公安机关审查。二是原告的权利受到侵害是第三人仁顺置业公司的违约及侵权行为造成的，原告应当以仁顺置业公司为被告提起民事诉讼，要求其承担相关的违约责任及侵权责任，及时维护自己的合法权益。综上，原告的诉讼请求不成立，请求驳回原告的诉讼请求。被告如皋市自然资源局向本院提供了以下证据：如皋市房屋权属登记申请表、房屋登记询问笔录、邵云兵身份证复印件、产权初始登记证明单5张、企业法人营业执照、组织机构代码证、仁顺置业公司章程及章程修正案、公司准予变更登记通知书、房地产抵押登记收件记录、董事（股东）会决议、价值确认书、公证书、借款抵押合同、发证记录，证明进行抵押权登记时，仁顺置业公司已经于2007年12月12日取得了案涉房屋的所有权并进行了登记，仁顺置业公司及邵云兵提交的抵押登记资料符合《房屋登记办法》相关规定，涉案抵押权登记程序合法。第三人邵云兵述称，一是原告并不具有本案诉讼主体资格。原告既不是案涉房屋的所有权人，也不是案涉房屋的抵押权人，其对被告提起行政诉讼没有法律依据。原告与第三人仁顺置业公司之间是合同关系，产生的债权债务不应该在本案中处理。二是原告所称的抵押登记实际为预购商品房抵押预告登记。从其提交的证据看，原告为A6-5号房产2-3层办理了预购商品房抵押登记时，涉案房屋并未竣工，系期房。按照相关规定，在房屋具备办理产权登记时原告作为购房人应当及时办理房屋的产权登记或者房屋的抵押权登记，而原告并未在房屋具备办理产权登记时办理房屋产权登记或者现房的抵押登记。故其所主张的预购商品房抵押预购登记实际上已经失效。其要求被告撤销第三人的抵押权登记没有依据。三是第三人仁顺置业公司作为案涉房产的所有权人，其自愿为案外人陈大明、刘伟芬向第三人邵云兵的借款提供抵押担保。被告对仁顺置业公司和邵云兵的抵押进行登记，依据充分，程序合法，原告要求予以撤销缺乏事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人邵云兵向本院提供了以下证据：皋房他证字20113741号房屋他项权证、（2014）通潮民初字第00713号民事判决书，证明抵押权人为邵云兵，相关的生效判决已经确认邵云兵对涉案房产拍卖等享有优先受偿权。第三人仁顺置业公司未作陈述，亦未提供证据。经庭审质证，对被告的证据，原告质证后认为，对该证据的真实性没有异议，但对其合法性有异议，在此之前被告已经向建设银行发放了他项权证，而后重复向他人再发放他项权证，违反了法律规定，同时他项权证的发证记录上领证人签字均是仁顺置业公司陈大明所签，可见第三人邵云兵与仁顺置业公司之间是相互串通的。第三人邵云兵质证后认为，对该证据三性没有异议，不存在原告所称互相串通情形，被告为第三人办理的抵押权设立登记程序合法，资料齐全。对原告提供的证据，被告质证后认为，对商品房买卖合同和住房借款合同、发票、公证书等三性认可，但只能证明两原告履行了合同义务，不能证明原告就案涉房屋已经进行了所有权登记，依法取得了房屋所有权，如皋市房地产监理所出具的函表述不准确，抵押权并未真实设立，应当是预售商品房的预告抵押登记。第三人邵云兵质证后认为，对证据2及证据3中收据、证据7-8的真实性无法确认；对证据3中发票、完税凭证的真实性没有异议，但不能达到原告的证明目的；对证据4的真实性没有异议，但无关联性；对证据5、6的三性没有异议。对第三人邵云兵提供的证据，原告质证后认为，对他项权证的真实性没有异议，但颁发程序不合法；对（2014）通潮民初字第00713号民事判决书没有异议，但原告未能参与到该案中。被告质证后对该证据无异议。本院认为，原、被告及第三人邵云兵提供的证据具有真实性，能证明案件相关的事实，至于其证明力问题涉及本案的争议焦点，在本院认为部分予以详述。经审理查明，第三人仁顺置业公司（原名为如皋市耀鹏房地产开发有限公司）于2004年4月13日成立，其住所为如皋市吴窑镇人民路（吴窑企业服务站内），其许可经营项目为房地产开发、经营（凭资质经营），一般经营项目为建筑材料、日用百货销售。该公司原法定代表人为陈大明，2012年10月9日，法定代表人变更为刘东伟。原告戴某某、沈某某系夫妻关系。2006年6月29日，仁顺置业公司与戴某某签订商品房买卖合同一份，将其开发的如皋吴窑苏中商贸综合楼A6幢5号房（共3层，用途为商业、居住，单价为1488.8元/平方米）以241600元的价格预售给戴某某。其中该商品房买卖合同第六条付款方式及期限约定，买受人在2006年6月29日前付清121600元，余款120000元在银行办理按揭。同时该商品房买卖合同还约定，出卖人于2006年12月30日前在该商品房经验收合格后交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”条款解决。签订上述合同后戴某某向仁顺置业公司共支付购房款120000元（含2005年11月8日定金30000元、2006年6月30日房款90000元），余款120000元办理按揭贷款。2006年10月27日，仁顺置业公司为了办理房屋按揭贷款手续需要，又与戴某某签订一份商品房买卖合同，约定将其开发的如皋吴窑苏中商贸综合楼A6幢5号房2-3层（面积为112.7平方米，用途为商业、居住，单价为1580元/平方米）以178066元的价格预售给戴某某。2006年11月6日，戴某某与如皋建设支行及仁顺置业公司(作为丙方)签订了个人住房借款合同，约定由如皋建设支行向戴某某、沈某某提供按揭贷款120000元，借款期限为10年（自2006年11月2日至2016年11月1日），贷款月利率为3.825‰，上述贷款以戴某某所购买的苏中商贸综合楼A6幢5号房2、3层（建筑面积均为112.7平方米）的预售房屋作为抵押物。此外，戴某某、沈某某与如皋建设支行还分别签订了房地产抵押合同以及还款协议，仁顺置业公司作为上述贷款的担保人。2006年11月2日，如皋市房地产监理所对苏中商贸综合楼A6幢5号房2、3层的房屋办理了皋房他字第20062109号他项权登记，记载房屋所有权人为戴某某，房屋他项权人为如皋建设支行，房屋所有权证号栏载明为按揭，权利种类为他项权利，权利价值为12万元，设定期限为2006年11月2日，约定期限为10年。2007年12月12日，如皋市房产监理所作出编号为50A6006产权初始登记证明单，将吴窑苏中商贸城A6-5室（共3层），面积163.83平方米的房屋登记在开发单位第三人仁顺置业公司名下。在该初始登记中未载明有上述按揭贷款等负担记录。之后上述吴窑苏中商贸城A6-5室（共3层）未办理转移登记至原告戴某某、沈某某名下。2011年9月20日，南通联合轻纺市场有限公司因经营需要向江苏华东设备股份有限公司借款1515000元，约定借期至2011年10月20日，由陈大明及仁顺置业公司提供担保。借款到期后，经江苏华东设备股份有限公司催要，被告陈大明于2011年12月31日向邵云兵借款90万元用以偿还上述借款中的部分款项。同日，邵云兵与陈大明、刘伟芬、仁顺置业公司订立一份“借款抵押合同”，约定被告陈大明、刘伟芬向邵云兵借款100万元用作工程临时周转，仁顺置业公司以其所有的位于如皋市苏中商贸城A6-5、A6-7、A6-8、A7-3、A7-6五套房产提供抵押作为履行还款义务的担保。合同订立后，三方到如皋市公证处对“借款抵押合同”进行了公证。同日，第三人仁顺置业公司作为抵押人、第三人邵云兵作为他项权人共同向如皋市房地产监理所提出申请，要求将位于吴窑镇××路吴窑苏中商贸城A6-5、A6-7、A6-8、A7-3、A7-6（总面积为819.15平方米）的房屋进行他项权登记，并提供了身份证明材料、上述房屋产权初始登记证明单、借款抵押合同公证书等材料。经审查后，如皋市房地产监理所作为填发单位、如皋市住房和城乡建设局作为登记机构于2011年12月31日作出皋房他证字第××号他项权登记证书，证载抵押物为吴窑苏中商贸城A6-5、A6-7、A6-8、A7-3、A7-6室，房屋他项权利人为邵云兵，房屋所有权人为仁顺置业公司，他项权利种类为抵押。因上述借款到期后未能还款，邵云兵诉至南通市通州区人民法院。2015年2月5日，该院作出了（2014）通潮民初字第00713号民事判决书，认为仁顺置业公司以其所有的房产为上述借款提供抵押担保并办理了房屋他项权登记，该抵押担保行为合法有效，应在其抵押物的价值范围内对陈大明、刘伟芬不能还款部分承担担保还款责任，故判决：陈大明、刘伟芬于本判决发生法律效力后三十日内向邵云兵偿还借款100万元及利息（自2011年12月31日起至实际交付之日止，按年息12%计算）；二、陈大明、刘伟芬于该判决发生法律效力后三十日内向邵云兵支付委托律师代理费69000元；三、邵云兵对仁顺置业公司所有的坐落于如皋市苏中商贸城A6-5、A6-7、A6-8、A7-3、A7-6（产权初始登记证明单分别为50A6006、50A6008、50A6009、50A7004、50A7007）五套房产的拍卖、变卖所得的价款中就本案所涉债权（含案件受理费、公告费）享有优先受偿权。2015年8月14日，邵云兵向南通市通州区人民法院申请执行，后该院于2015年9月21日查封了上述五套抵押房产。因据如皋市房地产监理所及如皋市房地产交易中心反映上述五套抵押房产早已被仁顺置业公司出售他人并均向银行办理了按揭，故南通市通州区人民法院于2016年3月23日作出了（2015）通执字第02286号执行裁定书，终结了该案本次执行程序。2016年10月，原告戴某某将上述吴窑苏中商贸综合楼A6幢5号房2-3层房屋按揭贷款120000元结清。2019年8月29日原告对案涉房屋登记情况进行了查询。据原告陈述其于2019年8月至房产登记部门办理产权登记时发现其购买的案涉房屋已经被抵押，故诉至本院请求撤销案涉房屋的抵押登记。另查明，案涉皋房他证字第××号抵押权证书系原如皋市住房和城乡建设局下属事业单位如皋市房地产监理所颁发。后如皋市房地产监理所划转至如皋市规划局。2016年6月28日，原如皋市国土资源局增挂如皋市不动产登记局，下设不动产登记中心，负责全市不动产登记工作。2019年1月31日，如皋市国土资源局（市不动产登记局）、如皋市规划局进行职能整合，成立如皋市自然资源局，如皋市不动产登记中心现为如皋市自然资源局下属事业单位。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。被告如皋市自然资源局作为如皋市不动产登记行政管理部门对其行政区域内的房地产抵押负有登记的法定职责。本案的争议焦点为：1.戴某某、沈某某是否具有本案原告主体资格；2.原告本次起诉有无超过起诉期限；3.2011年12月31日作出的皋房他证字第××号他项权登记中关于A6幢5号房屋的抵押登记行为是否合法有据。关于争议焦点1，根据《行政诉讼法》及其司法解释的规定，与行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以提起行政诉讼。而“与行政行为有法律上的利害关系”是指行政机关的行政行为对公民、法人和其他组织的权利义务已经或将会产生实际影响。这种利害关系，包括不利的关系和有利的关系，但必须是一种已经或者必将形成的关系。也就是说，只要行政行为对公民的权利义务产生实际影响，公民便可以对其提起行政诉讼。在本案中，原告与第三人仁顺置业公司就案涉房屋签订了商品房买卖合同，并与如皋建设支行就该房屋签订了个人住房借款合同和房地产抵押合同，明确抵押物为吴窑镇苏中商贸城A6-5室2-3层。而皋房他证字第××号他项权登记证书载明的抵押物亦为吴窑镇苏中商贸城A6-5室。故本案原告与被告作出皋房他证字第××号他项权登记的行政行为之间存在利害关系，其具有提起本案诉讼的原告主体资格。关于争议焦点2，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出，行政机关作出行政行为时未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年；因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起不得超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起不得超过五年提起诉讼。本案系因不动产抵押提起诉讼的案件。根据原告提供的权属登记信息查询结果的时间来看，其系2019年8月29日对案涉房屋登记情况进行了查询，查询结果显示案涉房屋已经被抵押。据原告陈述其于2019年8月才发现其购买的案涉房屋已经被抵押。从现有证据来看，原告于2019年9月诉至法院请求撤销案涉房屋抵押登记，并未超过一年的起诉期限，且自该不动产抵押登记行为作出之日至原告起诉时也未超过二十年的最长保护期限。故原告本次起诉未超过起诉期限。关于争议焦点3，本院认为，案涉抵押登记行为合法有据。首先，预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。预售房屋合同的卖方房地产开发商也可以为买方向贷款银行提供连带责任保证。房地产开发商与买方签订的房屋买卖合同实际上是预售合同，房地产开发商所售的楼房是期房即楼花。期房按揭期间，买方向银行提供的抵押不是物权的抵押，而是权益的抵押，即买方将自己将获得房屋的期待权予以抵押。房屋尚未建成，自然没有产权证，抵押登记只是预售合同抵押登记。房屋竣工后，房地产开发商与买方共同办理产权过户手续，买方取得房屋产权证，同时与银行共同办理房屋抵押登记，此时的抵押登记才是真正的物权抵押。我国实行不动产物权登记生效原则，案涉A6幢5号房屋一直登记在第三人仁顺置业公司名下，并未转移登记至原告名下。2006年11月2日如皋市房地产监理所对苏中商贸综合楼A6幢5号房2、3层的房屋办理了皋房他字第20062109号他项权登记为预购商品房贷款抵押登记，并非真正意义上的物权抵押登记，而是预抵押行为，实际上在案涉房产转移登记至原告名下并办理抵押登记之前的该按揭行为应属于原告及第三人仁顺置业公司为相互设立负担的债权行为。因此，此时原告及贷款银行如皋建设支行并未实际取得相应的物权，其只享有设立登记相应物权的债权请求权，案涉房屋的所有权仍然属于第三人仁顺置业公司。在此情况下，第三人仁顺置业公司在其所有的案涉房屋上设立抵押权并不违反法律的规定。其次，从皋房他证字第××号他项权登记来看，第三人仁顺置业公司作为抵押人、第三人邵云兵作为他项权人，共同向如皋市房地产监理所提出申请要求将位于吴窑镇××路吴窑苏中商贸城A6-5房屋进行他项权登记，并提供了身份证明材料、上述房屋产权初始登记证明单、借款抵押合同公证书等材料。其中关于A6幢5号房屋的产权初始登记证明单载明的产权人为第三人仁顺置业公司。故被告据此作出案涉抵押登记行为符合当时有效的《房屋登记办法》四十三条的规定。最后，通州法院作出的（2014）通潮民初字第00713号民事判决书，也已经确认仁顺置业公司以其所有的房产为上述借款提供抵押担保的抵押担保行为合法有效。综上所述，2011年12月31日原如皋市住建局作出的皋房他证字第××号他项权登记中关于A6幢5号房屋的抵押登记行为合法有据。综上，皋房他证字第××号他项权登记中关于A6幢5号房屋的抵押登记行为符合法律规定，原告的诉请不能成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告戴某某、沈某某的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告戴某某、沈某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  陈金平人民陪审员  陆修兵人民陪审员  李世和二〇二〇年七月十三日书 记 员  达倩男附：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。