杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初3158号 原告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地杭州市西湖区北山街道保俶北路****。 法定代表人：陈**刚。 委托诉讼代理人：梅云佳、李妮。 被告：杭州市西湖区鹏翔建筑设备出租服务部，，住所地杭州市西湖区三墩镇陈家桥北 经营者：杜金南。 原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司与被告杭州市西湖区鹏翔建筑设备出租服务部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梅云佳、李妮到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还2019年11月9日至2020年7月31日的房租182638.89元、履约保证金2万元并支付违约金125000元；2、判令被告向原告支付装修损失31854元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月9日，原告承租了被告所有的杭州市××路××号（嘉绿文苑西园4、5、6幢112底商）的房屋用于商业经营，并签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年4月18日至2015年7月31日止。同时，原告按约支付了2万元履约保证金。案涉房屋交付后，原告依据自身营业需求对案涉房屋进行了装修。2015年7月9日，原告与被告就案涉房屋续签了《租赁合同》（自2015年8月1日至2018年7月31日止）。2018年7月9日，原告与被告再次就案涉房屋续签了《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止，租金为25万元／年，履约保证金2万元顺延至该份合同，且原告于2019年6月25日支付了2019年8月1日至2020年7月31日的租金25万元。2019年11月初，原告接到本院的通知，告知案涉房屋根据已生效的（2013）杭西刑初字第998号刑事判决书需发还被害单位，要求原告配合将房屋交还杭州市西湖区拆迁综合服务中心。原告接到通知后，积极配合法院执行工作，于2019年11月8日将案涉房屋腾空交还执法机构。基于以上事实且根据房屋租赁合同的约定“在租赁期限内，甲方如需提前解除租赁合同的，至少需要提前三个月通知对方；甲方违反该约定，乙方有权自收到通知之日起继续使用三个月或要求甲方按照双倍月租金的标准赔偿剩余月份至满3个月为止”。因被告负责人所涉及的刑事纠纷致使案涉房屋产权变更，导致原告无法继续占有使用案涉房屋，故原、被告间的《房屋租赁合同》（自2018年8月1日至2021年7月31日止）已无继续履行的可能，被告按约应返还房租182638.89元、履约保证金2万元并支付原告违约金125000元，同时亦应承担原告的装修损失31854元。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请支持原告的全部诉讼请求。 原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：《房屋租赁合同》、《房产证》，履约保证金收款收据，《连锁店装修工程合同》、银行回单、浙江省国家税务局通用机打发票，银行回单、浙江省国家税务局通用打发票，情况说明、租金支付凭证，照片、本院公告等。 被告辩称:被告与原告就案涉房屋自2013年4月9日签订合同以来，数次补签合同，双方均按照合同约定全面履行自己的义务。现因该处案涉商铺被法院查封，合同已无法继续履行。因此，被告同意返还原告诉请的182638.89元剩余房屋租金及履约保证金2万元。就原告主张的违约金及装修损失答辩意见如下，一、原告要求被告支付125000元违约金的诉请无法律、事实依据，应予驳回。1、原告要求被告承担125000元违约金的依据是双方在2018年7月9日签订的房屋租赁合同中第11.2条约定“在租赁期限内，甲方如需提前解除租赁合同的，至少需要提前三个月通知对方；甲方违反该约定，乙方有权自收到通知之日起继续使用三个月或要求甲方按照双倍月租金的标准赔偿剩余月份至满三个月为止。”按照该条约定，被告行使任意解除合同的权利解除房屋租赁合同。这与本案案涉房屋被法院查封，合同不能继续履行并非被告故意违约的事实不符。根据《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”一般认为《合同法》第232条不定期租赁合同规定了双方的任意解除权，本案属于定期租赁合同，法律并没有赋予合同主体行驶任意解除权的权利。被告与原告在租赁合同中约定的任意解除权的条款应属无效。2、即便该条款有效，被告依据该条款解除合同，被告亦不承担支付违约金的责任。根据《合同法》第97规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告主张被告依据该条款解除合同，前提是该条款有效，被告显然不可能构成违约，不能按违约处理。因此行使任意解除权后的赔偿仅指实际损失，约定的违约金或定金条款无法适用。并且双方约定的违约金额过高，根据《合同法》第107及第114条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，当事人可以约定一方违约向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。结合本案，自2019年11月8日房屋被查封之时临近春节已属房屋买卖、租赁的淡季，这期间又经历“新冠疫情”的爆发，房产中介的工作内容为房屋买卖、出租，在全民停工、停产的过程中受到的冲击首当其冲，中间长达5个月左右时间限制营业，交易停滞。直至现在“新冠疫情”余波未了，已有大量房产中介门店关门歇业。因此，自原告自2019年11月8日将案涉房屋腾空到原告于2020年5月22日到法院起诉，该段时间原告所处行业及整个经济环境而言，原告经营状况、获利金额皆处于历史低位。即便被告承担损害赔偿责任、事实上对原告造成的损失亦应综合考虑合同履行情况，当事人过错程度，兼顾双方利益综合予以考量。二、原告主张的装修损失31854元无事实及法律依据应予驳回。原告诉请的装修损失金额无事实依据，就原告提交的2013年4月3日签署的连锁店装修工程合同来看其装修工程预算金额为115321元，该金额仅是工程预算，无法证明原告实际支出金额。即使原告为此支付了一定的装修费用，自2013年至今案涉房屋装修已有7年之久，装修残值几无价值。按照双方在2018年7月9日签署的房屋租赁合同来看，双方在该份合同租赁期限第3条第3款明确约定“租赁期满，乙方如不再续租，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方应将场地按实际状态交还甲方，乙方可以带走自置的、可移动的设备，但不可拆除基础装修。因乙方的行为致使提前解除合同的，乙方除赔偿约定的损失外，未经甲方同意，乙方不得带走属于其所有的屋内或其附属的任何设备和装修物”。在该合同乙方的权利第9条第5款中进一步明确“乙方在租赁期满时把出租房屋完好的归还给甲方，不得故意破坏建筑物及基础装修。”本案中若因原告原因提前解除合同，原告不仅要按约定赔偿损失，同时不得带走屋内或其附属的任何设备和装修物。在合同履行期限届满的情况下，原告向被告归还完整的出租房屋，不得破坏建筑物及基础装修，也即原告自愿放弃基础装修的残余价值。按照合同意思自治原则，该两处约定是合同双方真实的意思的表示。现非因原告原因合同提前解除，被告同意按照合同约定，原告带走房屋所有配套设施、设备，事实上原告也已在法院查封之前对相关物品进行了清理。按照行业特点，原告作为房产中介，其工作性质主要是通过员工从事房产买卖、租赁等居间工作，其工作性质更多系带顾客到其欲促成交易的房产现场考察、其门店只是交易双方简短会面逗留的场所。因此各门店装修风格从轻、从简，所费不多。同时，原告作为专业的从事房屋买卖、出租的专业连锁房产中介，其装修成本更在其经营成本中所占比例不大，况且自2013年起原告经营长达7年之久，装修成本逐年摊薄，原告要求巨额赔偿，于法无据。即便被告应承担相应的责任，原告理应提供装修残值的价值评估报告。原告现无证据证明其装修残值价值，应承担举证不能对其不利的后果。综合以上意见，请法庭驳回原告关于违约金及装修损失的诉请，以维护被告的合法权益。 被告杭州市西湖区鹏翔建筑设备出租服务部未提交证据。 当事人围绕诉讼请求所提交的上述证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院结合当事人在审理中的陈述在以下内容中予以认定处理。 根据上述证据以及当事人在审理中的陈述，本院认定事实如下： 2013年4月9日，原告（作为承租方、乙方）与被告（作为出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将坐落在文三西路154号(嘉绿文苑西园4、5、6幢112底商)的房屋部分出租给乙方使用，甲方出租给乙方一楼面积112.61平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为营业、办公使用。租赁期限，该房屋自2013年4月18日起至2015年7月31日止。租赁期满，如乙方续租，需提前3个月书面通知甲方，在同等条件下，乙方有优先续租权。租赁期满，乙方如不再续租，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方应将场地按实际状态交还给甲方，乙方可以带走自置的、可移动的设备，但不可拆除基础装修。因乙方的行为致使提前解除合同的，乙方除赔偿约定的损失外，未经甲方同意，乙方不得带走属于其所有的屋内或其附属的任何设备和装修物。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，保证金不予退回，由此而造成甲方损失，乙方予以赔偿。(1)未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、承包的。(2)未经甲方书面同意，乙方擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋(包括外部结构)；(3)本着谁使用，谁负责的原则，由乙方引起的火灾等情况，由乙方承担全部赔偿责任；(4)根据合同约定未按时缴纳租金，拖欠租金15天以上的。2.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方可以没收保证金，同时乙方应按2个月的租金数额向甲方支付违约金，2个月租金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。3.租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金的6%的违约金等内容。 合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告使用。原告支付了2万元履约保证金和租金，原告并依据自身营业需求对案涉房屋进行了装修。 2015年7月9日，原告与被告就案涉房屋续签了《租赁合同》，该合同内容与前一份合同内容基本相同，年租金确定为25万元；对该合同的履行双方没有争议。 2018年7月9日，原告与被告再次就案涉房屋续签了《房屋租赁合同》，该合同约定，租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止，租金为25万元/年，其他合同内容与前一份合同内容基本相同；原告于2019年6月25日支付了2019年8月1日至2020年7月31日的租金25万元。 2019年11月8日，原告按本院通知，从涉案房屋腾退。 2020年4月，原告诉至本院。同月，该案按原告撤回起诉起诉。2020年5月，原告再次诉至本院，即本案诉讼。 本院认为，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，双方均予确认。对于该租赁关系的处理，双方对于被告应当退还原告租金182638.89元、履行保证金2万元并无争议，本院予以认定。原告还主张违约金、装修损失，双方对此有争议，1、关于违约金，原告主要是以房屋租赁合同中约定的“在租赁期限内，甲方如需提前解除租赁合同的，至少需要提前三个月通知对方；甲方违反该约定，乙方有权自收到通知之日起继续使用三个月或要求甲方按照双倍月租金的标准赔偿剩余月份至满3个月为止”为依据，但本案原告退租并非是被告（即甲方）提前解除合同所致，原告是因为配合本院强制执行而腾退，故原告不能依此约定主张违约金。2、关于装修损失，原告所主张的装修残值是原告在履行第一份房屋租赁合同中进行装修所形成，现在双方因履行第三份房屋租赁合同产生纠纷，原告再行主张装修残值缺乏依据，本院不予支持。 综上，原告诉讼请求中的有理部分本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 一、被告杭州市西湖区鹏翔建筑设备出租服务部（经营者：杜金南）于本判决生效之日起十日内退还原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司房租182638.89元、履约保证金2万元； 二、驳回原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3346元，由原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司负担1460元，被告杭州市西湖区鹏翔建筑设备出租服务部负担1886元。原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州市西湖区鹏翔建筑设备出租服务部于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕凤祥 二〇二〇年七月三十日 书记员  司储毓