山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0110民初399号原告：唐笑冬，女，1971年5月14日出生，汉族，户籍所在地山西省太原市，现住山西省太原市。委托诉讼代理人：刘建辉，山西驰闻律师事务所律师。被告：太原新南城房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区长兴南街**阳光城环球金融中心写字楼**。法定代表人：李斌，董事长。委托诉讼代理人：郭利刚，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：武灵志，山西华炬律师事务所律师。原告唐笑冬与被告太原新南城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，本院于2020年6月18日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐笑冬及其委托诉讼代理人刘建辉，被告太原新南城房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭利刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐笑冬向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行与原告之间的商品房买卖合同，将太原市晋源区潜丘路19号36幢-1-3层105号商品房(即太原市晋源区潜丘路《太原翡丽湾-4号地块》36号楼105室)出售并交付给原告，房屋暂估价3752418元；2.本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实和理由：2019年1月31日，原告认购了被告开发的太原市晋源区潜丘路19号36幢-1-3层105号商品房(即太原市晋源区潜丘路《太原翡丽湾-4号地块》36号楼105室)，约定该商品房总价为3752418元，并于当日支付10万元的认购款。之后，因被告内部问题，原告一直无法与被告签订正式的商品房买卖合同。2020年3月初，被告听翡丽湾邻居说被告正在带客户看原告认购的案涉商品房，准备另卖他人。原告闻悉后，立即与被告进行交涉。被告工作人员声称原告逾期付款，被告要求与原告解除合同，罚没原告的定金，房源另售。原告当场向工作人员澄清原告并无任何违约行为，是被告一直拒不与原告签约。经反复交涉，被告于2020年3月13日将甲方签字盖章并落款时间为2019年2月11日的认购书、开票时间为2019年5月28的定金收据及2019年1月31日的转款凭证交付给原告。综上可以证明是被告故意违约损害原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。被告太原新南城房地产开发有限公司辩称，一、原被告之间没有形成商品房买卖合同关系，不存在履行一说，更不存在交付义务。原被告在2019年2月11日达成认购阳光城翡丽湾36幢105号房屋的意向后，被告将认购书填好并加盖公章，原告并没有签署，但当天原告通过银行转账的方式将协议书所约定的10万元定金支付给被告，双方只是达成一个认购意向，该认购书中所约定的条款并不具备《商品房销售办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告作为出卖人没有收到约定购房款，因此，该认购书不能被认定为商品房买卖合同。在双方不存在商品房买卖合同情况下，根本谈不上合同履行一说，更不存在交付义务。二、在事实部分，后期没有签订商品房买卖合同的原因在于原告，而非被告。在双方达成认购房屋的合意后，经被告向原告催告，要求其履行补签订购协议、签订商品房买卖合同、及支付购房款等行为，但原告置之不理，被告在多次催告无效的情况下，于2019年10月26日已通知原告双方的认购协议已解除，且原告在法律规定的三个月异议期对被告的解除行为没有提出异议，因此双方之间已无任何合同关系，请求法庭驳回原告诉讼请求。三、本案的诉讼费及保全费、律师费也不应当由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据有效证据及当事人当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2019年1月31日，原告认购被告开发的位于太原市晋源区潜丘路《太原翡丽湾-4号地块》36号楼105室，并支付购房定金10万元。2019年10月8日，案涉房屋物业管家通过微信通知原告缴纳阳光城翡丽湾小区36号-105号房屋的暖气报停费1625.89元，2019年10月13日，原告委托黄俊通过中国民生银行向太原市热力集团有限公司晋源供热分公司支付案涉房屋报停取暖费1625.89元，2019年11月29日，该工作人员通知原告缴纳案涉阳光城翡丽湾小区36号-105号房屋物业费6527.44元。2019年12月8日，太原市热力集团有限公司向原告出具发票，发票显示案涉阳光城翡丽湾小区36号-105号房屋采暖费价税合计1625.89元。2020年3月13日，被告将原告支付的购房款定金10万元的POS机小票、出具日期为2019年5月28日的定金收据、商品房认购书交付原告委托人黄俊，2020年3月16日原告在该商品房认购书签字，并将原打印的落款日期2019年2月11日修正为签字当天即2020年3月16日。另，黄俊与原告唐笑冬于2017年2月16日办理离婚登记，黄俊曾在案涉楼盘购买过阳光城翡丽湾39-102号商品房，房屋预测建筑面积301.47平方米，物业公司曾向其催收物业费6524.77元。2019年10月23日，被告向原告提供的身份证显示地址发送通知函，通知函要求原告在本函件发出之日起3日内，前往被告处办理重新认购房屋及支付购房款、签署商品房买卖合同等相关手续，该邮件派送单显示2019年10月24日由他人代收。2019年10月25日，被告向原告提供的身份证显示地址发送解约确认函，该邮件派送单显示2019年10月26日由他人代收。被告太原新南城房地产开发有限公司于2020年6月8日通过邮寄方式向本院送达反诉状，请求判决确认案涉商品房认购合同关系已解除，确认被告不予退还原告缴纳的10万元定金，本诉反诉诉讼费由原告承担。上述事实有原被告身份证明、商品房认购书、收据、POS机小票、支付取暖费银行回单、民用采暖费发票、通知函、解约确认函、EMS快递单、物流信息、证人证言、法庭笔录等在卷佐证。本院认为，民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守国家法律和政策。本案中，原被告双方作为完全民事行为能力人在签订商品房认购书时意思表示真实，且内容比较具体，该商品房认购书在双方间产生相应的权利义务关系，其所确定的内容在双方间产生拘束力。被告抗辩称该商品房认购书系原告通过胁迫手段从被告处获取的格式合同，但其未提供相关证据予以佐证，故对其该意见不予认可,案涉商品房认购书于2020年3月16日原告签字后正式确立，双方应当按约定履行各自权利义务。关于该商品房认购书的性质问题，依传统民法理论，当事人之间签订的合同分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在在于为当事人设立了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。根据最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条的规定，判断商品房买卖中的认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本情况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则则与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经具备了商品房买卖合同本约的条件，反之，则应认定为预约合同。本案中，原被告双方签订的商品房认购书对于双方当事人的姓名或名称，商品房基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间、方式等进行了明确的约定，认定法律关系的原则一般是实质大于形式，案涉商品房认购书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房定金，且案涉楼盘物业管理公司存在向原告催缴案涉房屋报停取暖费及物业费的行为，该商品房认购书应认定为本约合同。关于被告抗辩称案涉商品房认购书已解除，不具备继续履行条件的抗辩意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条关于合同解除的规定并结合原被告签订的认购书第三条第二项的约定，原告应自被告通知之日起三日内持本认购书及定金收条与甲方签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件…本案中被告曾于2019年10月23日向原告通过邮政快递寄发催款函通知原告于三日内签约并付款等相关事宜，并于2019年10月26日向原告通过邮政快递寄送解除函，但是根据本案中证据认定的事实显示，原告于2020年3月13日才收到被告交付的商品房认购书及定金收条，故被告作为通知义务主体，未全面履行合同约定义务，亦未及时将履行合同所需的相关资料交付原告，且被告向原告寄送的通知函、解除函件不能证明已送达原告，且两份函件相隔寄送时间与函件内容存在冲突，致使原告陷入履行不能，故被告向原告发送的解除通知函不能发生致使案涉商品房认购书解除的效力。现原告要求被告按照认购书约定的内容履行合同，于法有据，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付因本次诉讼产生的律师费，因原告未向本院提交相关证据证明其因本次诉讼支出律师费具体数额，证据不足，不予支持。此次诉讼系由原告提起的单独针对双方间发生的房屋买卖合同中请求继续履行之诉，而被告提出确认案涉商品房认购书已解除，定金不予返还的反诉申请系答辩意见，不符合有关反诉的法律规定，故本院依法不予受理，并不再另行制作法律文书，被告依法可另行起诉，主张其合法权利。依照《中华人民共和国合同法》九十三、九十四，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：原告唐笑冬与被告太原新南城房地产开发有限公司继续履行双方签订的关于太原市晋源区潜丘路《太原翡丽湾-4号地块》36号楼105室的商品房认购书。案件受理费36820元，减半收取18410元，保全费5000元，由被告太原新南城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 李亚明二〇二〇年七月二十七日法官助理 杨 晨书 记 员 荣 霆书 记 员 荣 霆