广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初3093号原告东莞市**乐物业管理有限公司，住所地：东莞市*********。法定代表人赖某1。委托代理人邓尔良，系该公司员工。被告卢某，女，汉族，1971年11月13日出生，住广东省东莞市莞城区戴屋庄5巷**，公民身份证号码为************。原告东莞市**乐物业管理有限公司（以下简称“安居乐公司”）诉被告卢某物业服务合同纠纷一案，本院2020年2月4日立案受理后，依法组成合议庭适用普通诉讼程序于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓尔良到庭参加诉讼，被告卢某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居乐公司起诉称，2011年6月28日，原告与嘉湖山庄业主委员会签署了《物业管理委托合同》，约定由原告对嘉湖山庄房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。合同还约定了物业管理费标准，水费、污水处理费的收取方式等。被告卢某是嘉湖山庄嘉富苑15座4楼D号房[粤房地权证莞字第1800235704号]的业主，原告已按照合同约定向包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，然被告自2017年7月以来一直拖欠原告物业管理费及水费、污水处理费等物业服务费用。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2017年7月至2019年3月物业管理费1860元、水费与污水处理费662.22元；2、被告向原告支付滞纳金（以本金2522.22元为基数，按照每日万分之二的标准，自欠费之次月的1日起算至实际清偿之日止）；3、被告承担本案诉讼费。被告卢某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其提交答辩状称，一、原告请求支付2017年7月至2019年3月物业管理费1860元、水费与污水处理费共662.22元没有法律依据。原告与嘉湖山庄签订物业管理委托合同第十八条期限明确约定委托管理期限为五年，自2011年6月30日至2016年6月29日，同时合同第三十九条约定合同期满本合同自然终止。但原告在合同期满后没有自行退出，反而继续强行占据，原告的行为已经严重违背合同约定。而且委托合同上嘉湖山庄的印章不完整，无法识别为第几届业委会，而且印章文字为繁体字，不符合规范标准称谓，再者代表嘉湖山庄签字人员郝永福没有合法授权，没有召开业主大会、没有经业主大会半数以上人数通过可以与原告达成一致签订合同意向。且在合同期满后，第五届业委会成员及部分业主代表要求原告退出，但原告多次与业主发生肢体冲突并殴打业主，强行占据，强行服务，强买强卖，因此，法院没有理由支持原告的诉求，原告也涉嫌用虚假合同诈骗罪，敬请法院立案审查或移交到公安机关立案侦查。二、原告请求支付滞纳金没有依据，本案是原告强买强卖单方强制服务行为，双方未签订服务合同，没有明确约定支付依据，无需支付滞纳金。三、诉讼费由原告承担，原告起诉业主是分多次起诉，开始起诉一户，后面起诉几户，然后起诉十几户，再后来起诉几十户，说明原告提供的证据存在有虚假不合法的心虚心态，是试探性的蒙蔽法院法官。故意做出不讲工作效率、乱用政府司法资源、浪费纳税人钱的行为。为什么有那么多业主不愿意交管理费，对多收管理费不敢反抗继续交纳，就是因为原告召集人员对住户断电、停水、堵门等扰乱业主生活的行为，甚至阻扰业主组织成立业委会，阻止业主大会投票选择新聘物业服务公司，很多业主为了平安的生活，选择沉默、忍受，包括对一些反抗、讲正义的业主暗地实施一些如打扎汽车车窗、在汽车轮胎下放钢钉、在业主门口放置恐吓物品，甚至将失联业主的房屋撬锁占据出租谋利等涉黑行为。另，本人自2017年11月起的水费与污水处理费已经交给嘉湖山庄第五届业委会（嘉湖山庄家园服务中心）。综上所述，原告所提三点请求都是无法无据的强制行为，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，安居乐公司提交了日期为2011年6月28日的《物业管理委托合同》，合同委托方为东莞市寮步镇嘉湖山庄业主委员会，受托方为安居乐公司，合同约定：安居乐公司为东莞市寮步镇嘉湖山庄提供物业管理服务，合同期限为2011年6月30日至2016年6月29日,住宅房屋的物业管理费为每月每平方米1.2元，非住宅房屋的物业管理费为每月每平方米3.3元；逾期缴纳物业管理费应每天按应交款项的万分之二十支付滞纳金。《物业管理委托合同》首页中记载“本合同签订后，要经市建委备案方可生效”，另第四十条记载“本合同自签字之日起生效”。《物业管理委托合同》落款处有“东莞嘉湖山庄业主委员会专用章”的印章及“郝永福”的手写字迹，其中印章字体为繁体字。2019年4月21日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会向安居乐公司发送《联络函》，记载“首先我代表嘉湖山庄全体业主感谢贵公司8年来为嘉湖山庄全体业主提供的服务，你们静悄悄的走了，正如你们静悄悄的来。……”安居乐公司确认向东莞市东江自来水有限公司支付嘉湖山庄的水费至2018年5月2日。根据安居乐公司提交的产权证复印件，显示嘉湖山庄嘉富苑15座4楼D号房[粤房地权证莞字第1800235704号]的权属登记人为被告卢某，建筑面积为77.8平方米,每月物业管理费为93元（77.8平方米×1.2元）。根据安居乐公司提交的《欠费明细》，本院计算出2017年8月1日至2018年7月6日期间的物业管理费共计1041元[93元×(11+6/31)个月]，2017年7月16日至2018年5月2日期间的水费共计178.54元=166.84元+20.64元÷30天×17天，污水处理费共计115.52元=107.67元+13.32元÷30天×17天。另查，2018年8月3日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会起诉安居乐物业公司，请求判令安居乐公司撤出东莞市寮步镇嘉湖山庄，该案案号为(2018)粤1971民初21520号。2018年10月22日，该案作出一审判决，判决安居乐公司于判决发生法律效力之日起三十日内撤离东莞市寮步镇嘉湖山庄小区。后安居乐公司不服一审判决，提起上诉，二审案号为（2019）粤19民终211号，东莞市中级人民法院于2019年2月22日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月25日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会申请执行，案号为（2019）粤1971执7624号，该案已执行完毕，安居乐公司已撤离嘉湖山庄小区。已经发生法律效力的(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书查明：一、2011年6月28日，安居乐公司与东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄第三届业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定安居乐公司为东莞市寮步镇嘉湖山庄提供物业管理服务，合同期限为2011年6月30日至2016年6月29日,住宅房屋的物业管理费为每月每平方米1.2元，非住宅房屋的物业管理费为每月每平方米3.3元。逾期缴纳物业管理费应每天按应交款项的万分之二十支付滞纳金。二、2017年5月7日，嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。三、2018年5月20日，嘉湖山庄召开业主大会，大会就是否续聘安居乐公司进行了表决，否决票为623票，得票率为60.3%；否决票权数55748平方米，得票率为60.2%，表决结果为不选聘。四、2018年6月21日，嘉湖山庄第五届业主委员会出具《退出通知》，要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。以上事实，有原告安居乐公司提交的物业管理委托合同、业主大会会议决定、房地产权证、欠费明细表、催缴通知书、收款收据、联络函，被告卢某提交的房管局回复、房管局通知、房管所责令通知、物业服务组织架构图、投诉书、照片、收款收据，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担。本案争议焦点为：一、安居乐公司是否有权收取物业管理费、水费、污水处理费；二、安居乐公司有权收取物业管理费、水费、污水处理费的金额。关于焦点一首先。2017年5月7日，嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。2018年5月20日，嘉湖山庄召开业主大会，大会就是否续聘安居乐公司进行了表决，表决结果为不选聘。以上事实可以看出，嘉湖山庄业主代表大会及业主大会对于续签与安居乐公司的物业管理委托合同是持反对意见，但是对于此前曾与安居乐公司签订物业管理委托合同的事实是没有异议的，倘有异议，则与其会议结果不续签、不续聘的决议相矛盾。其次。2019年4月21日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会向安居乐公司出具的《联络函》中确认安居乐公司向嘉湖山庄业主提供了8年的服务。最后。已经发生法律效力的东莞市第一人民法院(2018)粤1971民初21520号民事判决书及东莞市中级人民法院（2019）粤19民终211号民事判决书查明安居乐公司与嘉湖山庄业主委员会于2011年6月28日签订《物业管理委托合同》，认定嘉湖山庄业主大会2018年5月20日表决不续聘安居乐公司的投票结果合法有效，同时认定嘉湖山庄业委会根据业主大会不续聘决议而通知安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤离嘉湖山庄的通知行为合法有效。因此，在(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书未被撤销的情况下，以及在卢某未能提交证据推翻(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书所确认的事实的情况下，卢某应对自己的主张承担举证不能的法律后果。综上，本院认为安居乐公司已经为卢某提供物业管理服务，有权收取2018年7月6日前的物业管理费。至于2018年7月7日之后的物业管理费，因业主委员会已按业主大会决议要求通知安居乐公司撤离小区，安居乐公司应当按业主大会的决议及业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区，故嘉湖山庄小区的业主无需再向安居乐公司交纳2018年7月7日之后的物业管理费。因安居乐公司拒不按照业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区而造成的损失应当由安居乐公司自行承担。安居乐公司支付嘉湖山庄小区的水费至2018年5月2日，因此，安居乐公司可向业主卢某追偿2018年5月2日之前的垫付水费、污水处理费。至于2018年5月3日之后的水费，因安居乐公司没有垫付，其无权向业主主张。卢某主张其已将水费、污水处理费交至嘉湖山庄业委会，但卢某没有提交证据证明嘉湖山庄业委会已将该水费、污水处理费返还给了垫付方即安居乐公司，故卢某依法应当将安居乐公司代为垫付的水费、污水处理费返还给安居乐公司。关于焦点二卢某未向安居乐公司支付物业管理费、水费、污水处理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。结合以上论述，卢某应当向安居乐公司支付的款项为：1、2017年8月1日至2018年7月6日期间的物业管理费共计1041元。2、安居乐公司代为缴付的2017年7月16日至2018年5月2日期间的水费178.54元。3、安居乐公司代为缴付的2017年7月16日至2018年5月2日期间的污水处理费115.52元。4、逾期交纳物业管理费的滞纳金，当月欠缴物业管理费的滞纳金应当从逾期支付物业管理费的次日即次月1日起计算至实际付清之日止，每月物业管理费的滞纳金总额不超过当月的物业管理费。例如2018年1月物业管理费的逾期滞纳金以93元为本金，自2018年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，滞纳金总额不超过93元，其余月份的逾期滞纳金以此类推。另，安居乐公司并未明确其主张水费、污水处理费滞纳金的依据，本院对该诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的法律规定，判决如下：一、被告卢某于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付2017年8月1日至2018年7月6日期间的物业管理费1041元。二、被告卢某于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司返还代缴水费178.54元。三、被告卢某于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司返还代缴污水处理费115.52元。四、被告卢某于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，每月物业管理费滞纳金以当月物业管理费为本金，自次月的1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止计算，每月物业管理费滞纳金总额不超过当月的物业管理费。五、驳回原告东莞市**乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，已由原告预交，由原告承担24元，由被告承担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 林永雄审 判 员 赖艳君审 判 员 常甲甲二〇二〇年七月三十日法官助理 刘敏玲书 记 员 卢雅婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。第五十条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。