北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初11115号原告：白文倩。被告：邵淑彬。委托诉讼代理人：史隽超。被告:北京我爱我家房地产经纪有限公司。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：汪佳欢。委托诉讼代理人：冯涵。原告白文倩与被告邵淑彬、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白文倩、被告邵淑彬，第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人汪家欢、冯涵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。白文倩向本院提出诉讼请求：1、邵淑彬赔偿因房屋下水道反污水造成的装修损失116548.92元、安装反水设施费用2032.33元、清除房屋污水费用1554.63元、因房屋反水的住宿费542元、交通费48.96元、精神抚慰金5000元。2、邵淑彬赔偿房屋贬值损失50000元；3、我爱我家公司退还中介费20000元。事实和理由：2018年9月2日，白文倩经我爱我家公司居间服务，与邵淑彬签订关于北京市朝阳区劲松街道农光东里**号楼5单元D02号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，房屋用途为住宅。房屋成交总价1920000元，契税15000元，个人所得税150557.53元，中介费41472元。2018年12月20日邵淑彬将房屋移交给白文倩。2019年5月，该房屋装修完毕。2019年6月初白文倩住进房屋内，2019年7月28日晚，北京市朝阳区农光东里下大雨，该房屋第一次出现从主卫生间地漏反污水。2019年8月2号凌晨，农光东里又下大雨，该房屋第二次出现反污水，非常严重。白文倩和白文倩丈夫发现污水从主卫生间地漏、马桶、洗手池，次卫生间地漏、马桶、洗手池、厨房下水口和洗衣机下水口八处地方不断冒出。第二次反水持续2个多小时，白文倩和白文倩丈夫不断通过塑料盆将污水端出楼外，雨停时该房屋整个地面仍积水约10厘米。白文倩因处理污水，手在污水中浸泡2个多小时，出现多处伤痕，并在污水中摔了一跤，6点20时左右紧急去北京朝阳医院就医，并在家休息三天，造成较大误工损失。2019年8月5日清晨，该房屋因下大雨出现第三次反污水，非常严重。白文倩发现除上述已发现的八处地方反污水，还有客厅阳台一隐藏的地方冒水。每次反污水家中都是下水道臭味，并由于污水浸泡携带蟑螂和蟑螂虫卵，导致家中出现很多蟑螂。每次晚上下雨白文倩及家人因担心家中反水都不能好好休息。2019年8月5日，白文倩通过物业和居委会了解到，该房屋自1996年建成时就存在排污水管道过窄现象，又因2012年“7.21”特大暴雨事件导致管道出现坍塌，所以每年北京汛期下大雨就会出现从下水管道严重反污水现象。由于该房屋排水管道临近高压电等原因，并且整治成熟小区排水管道是大工程，很难从根本上解决排水管道问题，所以一直不能解决。签订合同前，邵淑彬和我爱我家公司都没有告知白文倩该房屋存在这一严重问题。邵淑彬曾持有该房屋多年，隐瞒房屋质量瑕疵，构成欺骗白文倩行为；我爱我家公司在居间服务过程中，没有审慎地了解房屋状况，没有尽到应尽的义务。该房屋反污水给新家装造成严重损失，并严重影响了白文倩生活、工作和身心。故诉至本院，要求法院支持其诉讼请求。邵淑彬答辩称，邵淑彬于2012年9月通过买卖方式购得朝阳区农光东里**号楼-1层5单元D02。同年邵淑彬将该房屋租赁给连某某用于居住使用。2018年9月2日邵淑彬将该房屋卖与白文倩。邵淑彬在2012年9月至2018年12月20日期间该房屋从未出现反污水现象。邵淑彬于2018年12月20日将该房屋移交给白文倩，白文倩对该房屋进行了装修，2019年5月装修完毕。2019年6月白文倩住进该房屋。该房屋反污水现象，邵淑彬认为是由于白文倩对该房屋装修所致，与邵淑彬无关。合同法规定，标的物的风险负担，标的物损毁、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。综上所述，邵淑彬无缔约过失责任，更无瑕疵履行责任。邵淑彬认为原告白文倩的诉讼请求无依据无理由，请求法院予以驳回。我爱我家公司答辩称，针对白文倩主张的第一、二项诉讼请求，不涉及我爱我家公司，不发表意见。针对白文倩主张的要求退还中介费的请求，不同意该项诉讼请求。我爱我家公司提供的系居间服务合同，合同约定和法定的义务都已经履行完毕，包括房屋核验、网签过户等，现双方买卖交易完毕，我爱我家公司的服务已经完成，有权依据合同约定收取居间费。本案争议的问题并无合同约定和法律规定，涉案情况是在房屋使用过程中发生，与我爱我家公司无关。据我爱我家公司了解，现有证据无法证明涉案房屋在装修前出现过反污水的情况，因此不涉及我爱我家公司隐瞒事实或审查未尽到义务的情况，出现涉案的问题系因白文倩装修导致，我爱我家公司不应退还中介服务费。综上，我爱我家公司已经履行了应尽义务，并无任何过错，不应退还居间服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月2日，邵淑彬作为出售方（甲方）与白文倩作为买受方（乙方）签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：甲方出售其位于朝阳区农光东里**号楼-1层5单元D02号房屋，该房屋总价格为192万元，其中房屋主体价格为150万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为人民币42万元等。同日，邵淑彬作为出售方（甲方）与白文倩作为买受方（乙方）、我爱我家公司作为居间方签署《居间服务合同》，约定：在丙方的居间服务下，甲乙双方于2018年9月2日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，甲方对乙方的身份信息和购房资格情况进行了必要的审核确认，接受乙方作为房屋的买受方；乙方对房屋进行了实际查验，对房屋本身现状及权属情况均已了解并认可，乙方对甲方提供的房屋产权证明、产权人身份信息进行了审核；乙方向丙方支付居间服务费41472元；甲乙双方确认在签署本合同时，甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形，甲乙双方签订《买卖合同》后，甲乙双方均认可本合同第一条约定的丙方居间服务已完成等。丙方在居间服务过程中如实向乙方陈述其从甲方处所获知的关于交易房屋的相关信息，不得有故意隐瞒和误导等。上述合同签署后，白文倩向邵淑彬支付了全部房款，邵淑彬于2018年10月29日将涉案房屋过户至白文倩名下，白文倩取得房屋后对房屋进行全面装修，并恢复了房屋原有结构和功能（厨房、卫生间）。庭审中，白文倩表示在2019年7月28日，当天大雨，在晚上21:00-22:00左右卫生间地漏、马桶开始反污水，溢满地面；2019年8月2日，当天大雨，卫生间的地漏、马桶、洗手池、厨房洗手池、洗衣机下水口均出现了反水；2019年8月5日，早上4:00-5:00，卫生间地漏、马桶、洗手池、厨房洗手池、洗衣机下水口以及阳台东侧反水口均出现了反水。对此主张其向本庭提交了照片予以佐证，同时提交了以下证据予以证明：1、2019年8月1日，农光里社区居委会出具证明，载明：农光东里社区居委会兹证明农光东里小区**号楼5单元D02室，在2012年“7.21”特大暴雨事件中出现下水道反污水现象，“7.21”特大暴雨事件亦导致小区**号楼排水管道出现问题，加之**号楼排水管道的先天不足，自2012年起的每年汛期7月、8月的下大雨天气，农光东里小区**号楼5单元D02室时常出现下水道反污水现象，特此证明。2、2019年8月21日，北京房地集团有限公司第一物业管理分公司农光项目部出具文字材料，载明：北京房地集团有限公司第一物业管理分公司农光里项目部兹证明农光东里**号楼5单元002室（亦称002室），2012年“7.21”特大暴雨事件中出现积水，“7.21”特大暴雨事件导致农光东里**号楼排水管道出现问题，再加上**号楼排水管道先天不足。自2012年起，每年汛期7月、8月下大雨，农光东里**号楼5单元D02室时有出现反下水道污水现象。2019年出现下水道反水。邵淑彬表示，其在2012年9月购买了涉案房屋，后出租给连某某居住使用，在出租期间，其将北侧卫生间和厨房的下水道口均堵住改为居室，白文倩购买后将北侧卫生间、厨房恢复原来功能，打开了下水道。邵淑彬同时表示在涉案房屋在其使用期间从未出现过反水的现象，对此其向本庭提交了连某某的书面证言及两份证明：1、2020年北京房地集团有限公司第一物业管理分公司农光里项目部出具证明，内容为：2019年8月21日出具的农光东里**号楼5单元D02室反污水证明，是参照白文倩上报的文字内容开出的。未经调查核实，后经调查，并查阅报修档案记录，除2012年“7.21”特大暴雨和2019年7月外，从2012年l2月25日居住至2018年12月20日出售交房前，从未发生因下雨造成下水道反水现象。2、2020年1月3日，农光东里社区居委会出具证明，载明：2019年8月21日出具的关于农光东里小区**号楼5单元D02室下水道反污水现象一事，是参照北京房地集团有限公司第一物业管理分公司农光里项目部开出的证明内容。经后期向物业核实调查得知，除2012年“7.21”特大暴雨中出现过下水道反污水现象，自2012年12月25日居住至2018年12月20日出售交房前，从未发生过下水道反污水现象。针对白文倩主张的经济损失，其向本庭提供了部分合同、收据、订单截图、付款凭证等。经本庭询问，白文倩及我爱我家公司均认可在购买房屋之前中介公司人员带白文倩对房屋进行了带看，白文倩对于涉案房屋当时的状况了解。本院认为：白文倩与邵淑彬签署的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。第一，白文倩主张隐瞒了房屋存在反水情况重大瑕疵，应承担相应的赔偿责任。通过庭审查明的情况可知，没有证据显示在邵淑彬所有涉案房屋期间出现了反水的情况，故邵淑彬不存在向白文倩披露的基础。第二，白文倩作为房屋的买受方，在购买房屋前对于房屋的现状、房屋的原始结构以及房屋的楼层位置均是知晓，其应在充分考虑了上述情况后与邵淑彬签署了房屋买卖合同，在其签署合同之时应视为其接受了该房屋的整体特征，包括因为楼层位置可能导致的反水的缺陷。第三，在所有权发生转移后，房屋在日常的使用过程中的的维护、维修义务在于房屋所有权人，而非原产权人。白文倩在购买房屋对于房屋进行了整体装修并恢复了原始的结构，同时恢复了厨房、卫生间的下水功能，改变了邵淑彬出售房屋时原有的状态，其作为一个理性人应能够对于房屋楼层引发的问题进行预判，于房屋可能面临的问题采取预先的防护措施，避免损害的发生，而非在损害发生后向房屋出售人主张权利。综上，本院认为白文倩认为邵淑彬隐瞒房屋重大瑕疵没有事实和法律依据，故其无权向邵淑彬要求赔偿损失。我爱我家公司已经履行了相应的居间义务，没有证据显示我爱我家公司存在故意隐瞒或者误导的行为，故本院对白文倩要求退还部分居间服务费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：驳回原告白文倩的全部诉讼请求。案件受理费4215元，由原告白文倩负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  杨阳审判员  蒙镭审判员  张怡二〇二〇年七月二十一日书记员  杨琳