吉林省永吉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0221民初197号原告：吉林市润德房地产开发有限责任公司，住所地吉林省永吉县岔路河镇新兴街**。法定代表人：许笑维。委托诉讼代理人：徐旭，吉林巡达律师事务所执业律师。被告：郝连胜，男，1969年12月1日出生，满族，自由职业，住吉林省永吉县。被告：吴忠丽，女，1969年9月28日出生，汉族，自由职业，住吉林省永吉县。二被告共同委托诉讼代理人：刘宏威，吉林明瑞律师事务所执业律师。原告吉林市润德房地产开发有限责任公司（以下简称润德公司）与被告郝连胜、吴忠丽确认合同无效纠纷一案，本院于2020年2月24日立案，2020年3月25日适用简易程序公开开庭审理了本案，原告润德公司的委托诉讼代理人徐旭、被告郝连胜及与吴忠丽的共同委托诉讼代理人刘宏威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。润德公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的拆迁安置协议和回迁安置协议书无效；2.请求判令郝连胜、吴忠丽共同返还占有润德公司位于吉林省永吉县岔路河镇岔路河村的润德景园21号楼2单元201号房屋；3.请求判令郝连胜、吴忠丽赔偿润德公司房屋使用费28000元（从2017年9月19日按每月1000元标准暂计算到2020年1月19日，直至返还之日止，具体标准以鉴定为准）（润德公司当庭表示放弃该诉讼请求，根据本案审理情况另行主张相关权利）。事实和理由：郝连胜、吴忠丽系夫妻关系。2017年9月18日，润德公司与赵连弟（郝连胜妻子吴忠丽的外公，2018年7月25日去世）、郝连胜签订拆迁安置协议和回迁安置协议书，润德公司用自己开发的吉林省永吉县岔路河镇岔路河村润德景园21号楼2单元201号房屋（87.78平方米，以下简称案涉房屋）与赵连弟1300平方米的承包地进行互换。润德公司于2017年9月19日将案涉房屋交付郝连胜。郝连胜、吴忠丽通过遗赠抚养协议成为前述合同主体，在双方合同履行完毕且具备更名条件时由润德公司协助将案涉房屋办理到郝连胜名下。郝连胜在两份协议及入户手续中均进行了签字，物业管理也一直登记在郝连胜名下。约定的置换土地至今没有交付（土地交给润德公司，同时土地性质从集体变更了国有，并办理到润德公司名下）。因本案用于置换的集体土地并没有被征收或者征用，且依照《中华人民共和国土地管理法》关于“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”规定，双方签订的拆迁安置协议和回迁安置协议违反法律、行政法规的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。郝连胜、吴忠丽辩称，1.郝连胜、吴忠丽不是本案适格被告。润德公司认为拆迁安置协议和回迁安置协议无效的原因是作为协议中的标的物的案涉土地没有办理审批手续。但是，案涉土地和案涉房屋在两份安置协议签订时根本不属于郝连胜、吴忠丽。在当时，郝连胜、吴忠丽未取得案涉土地和房屋的任何权利。赵连弟去世后，郝连胜、吴忠丽也不是赵连弟的继承人；2.润德公司事先明知赵连弟已经与郝连胜、吴忠丽签订了遗赠抚养协议，对该协议内容也予以认可。在此情况下，又明知自己没有办理案涉土地相关手续而向赵连弟交付房屋。应认定润德公司在完全能够预见签订拆迁安置协议和回迁安置协议的风险和法律后果情况下，仍甘愿承担风险，向赵连弟处分房屋。应认定在前述两份安置协议中，润德公司向赵连弟交付房屋的行为是有效的。赵连弟的信赖利益以及法律关系的稳定性应当得到保护。另，两份安置协议是润德公司为中新食品城项目建设，与赵连弟基于自愿和诚实信用原则签订的。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，土地征占的手续由润德公司办理；3.案涉房屋不应返还润德公司。且案涉安置协议的效力如何，都不影响郝连胜、吴忠丽取得案涉房屋，二人属于善意取得。因润德公司依据两份安置协议向赵连弟交付房屋的行为有效，房屋交付后，润德公司也一直未提出过任何异议。润德公司明知有在先的遗赠抚养协议存在且无异议，继续与赵连弟签订安置协议并交付案涉房屋。而郝连胜、吴忠丽与赵连弟签订遗赠抚养协议并尽到抚养义务，有权取得赵连弟的全部财产，包括案涉房屋；4.即使两份安置协议无效，基于润德公司的企业性质、经营范围和企业认知能力，也应认定润德公司故意签订无效合同。根据全国人大法工委关于《中华人民共和国合同法》第五十八条的释义，此时只发生故意一方的单方返还责任；5.如果赵连弟一方也需返还，也应是赵连弟或者其继承人承担返还责任。郝连胜、吴忠丽是遗赠抚养协议的抚养人，履行了协议内容，因此不承担直接向润德公司返还财产的义务；6.因案涉土地征占手续应由润德公司办理，现润德公司属于“未批先证”，属于故意签订无效合同，应承担全部过错责任。润德公司不能基于过错而获利，故无权向合法占有案涉房屋的郝连胜、吴忠丽主张使用费；7.若案涉两份安置补偿协议无效、案涉房屋应当返还，那么润德公司应赔偿郝连胜、吴忠丽的损失。基于润德公司的过错给郝连胜、吴忠丽造成的损失，赔偿范围包括为房屋装修投入的全部费用、这期间案涉土地应得的全部收益及使用权、因不能取得遗赠抚养协议中财产而发生的损失、案涉房屋现升值价值损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1.关于润德公司提交的证据四中的《关于老人赡养协议》的真实性、合法性及与案件的关联性问题。郝连胜、吴忠丽质证对该证据无异议。但此协议属于私文书证，该二人是此协议的权利义务承受人，承认此协议的真实性对其有利，其承认行为不构成自认。而润德公司并不是此协议的相对人，不能仅通过事实陈述和提交行为即确认此协议的真实性。因双方既未提供佐证证明协议的真实性、合法性，也未提供充分证据证明此协议与案涉《拆迁安置协议》和《回迁安置协议书》的签订以及案涉房屋的交付占有具有直接的关联性，考虑在此情况下对此协议作出认定既无必要，也可能损害案外人利益，故本院对该协议证据不予采纳，对润德公司主张的该部分事实不予确认；2.关于润德公司提交的证据四中的满玉香《保证书》的真实性、合法性问题。该《保证书》落款时间为2017年6月19日，而满玉香于2006年6月10日即已去世。在《保证书》“承诺人”处签字的人显然不存在“代表”满玉香的可能。同时，双方也未提供任何证据证明在“承诺人”处签字的“赵德奎”“赵淑琴”享有放弃本户（即赵连弟户）650平方米土地承包权的权利，故本院对该证据不予采纳；3.关于润德公司提交的证据六（永吉县岔路河镇岔路河村村民委员会出具的《证明》一份），用以证明赵连弟去世后案涉用于交换的土地由案外人纪某继续承包经营。郝连胜、吴忠丽质证对真实性无异议，但认为纪某和赵德军不是夫妻关系，也不属于赵连弟的家庭成员。经查本院认为，该证据虽真实、合法，但其内容并未对案涉土地的承包权属作出严谨准确的说明，根据该证据不能确认案涉土地现实承包人以及润德公司主张的案涉土地现由纪某继续承包经营的事实，故对润德公司的该部分事实主张不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月18日，润德公司与赵连弟（吴忠丽外公）、郝连胜（吴忠丽丈夫）签订《拆迁安置协议》和《回迁安置协议书》，约定：“为加快吉林岔路河中新食品城建设，甲方（润德公司）在乙方（赵连弟、郝连胜）的房屋及土地上建设商住楼”，润德公司占用赵连弟实测（土地）面积1300平方米（其中本人650平方米，妻子满玉香650平方米）。润德公司回迁安置赵连弟、郝连胜砖混房屋一套，房屋坐落为吉林省永吉县岔路河镇岔路河村润德景园21号楼2单元201号，建筑面积87.78平方米。润德公司于2017年9月19日将案涉房屋交付赵连弟、郝连胜。赵连弟的妻子满玉香于2006年6月10日去世，赵连弟于2018年7月25日死亡。另查明，案涉房屋现由郝连胜、吴忠丽占有使用。案涉土地位于吉林省永吉县岔路河镇岔路河村7社，系承包地（耕地），属集体土地性质。该土地并未被征收征占。本院认为，根据润德公司主张的具体诉讼请求所依据的请求权基础以及本案的法律关系性质，基于郝连胜是《拆迁安置协议》和《回迁安置协议书》合同的相对人（合同乙方之一）、吴忠丽作为郝连胜的妻子并与郝连胜共同占有使用案涉房屋的事实，应认定郝连胜、吴忠丽是本案适格被告。故对二人的该部分抗辩主张不予支持。润德公司与赵连弟、郝连胜签订的《拆迁安置协议》和《回迁安置协议书》虽然名为拆迁安置和回迁安置，但案涉土地并无被征收征占的事实。润德公司作为以房地产开发为主营项目的有限责任公司，亦不能自行征收征占集体土地。从两份协议的内容来看，双方实则是以签订安置协议的形式，通过给付对价的方式实现买卖承包地的目的。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”、《中华人民共和国农村土地承包法》第四条“农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖”规定，润德公司与赵连弟、郝连胜的行为显然违反了前述法律的效力性强制性规定。同时，在双方签订的《拆迁安置协议》中关于“甲方（润德公司）在乙方（赵连弟、郝连胜）的房屋及土地上建设商住楼”的约定，意图非法改变案涉土地的农业用途，显然会损害作为土地所有权人的集体经济组织的合法利益，且违反相关法律关于土地经营者不得擅自改变土地的农业用途的规定。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定，应认定润德公司与赵连弟、郝连胜签订的《拆迁安置协议》和《回迁安置协议书》无效。虽然依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同被确认无效后，双方应互相返还因该合同所取得的财产或者折价补偿，并依据各自过错程度承担损失赔偿责任。润德公司在诉讼请求中亦明确提出郝连胜、吴忠丽返还案涉房屋的主张。但双方在庭审中均未就自身损失及对方过错事实充分举证，或直接放弃举证，表示将根据合同效力的审理结果就过错和损失事实及赔偿问题另行告诉。因本案属确认合同效力之诉，而案涉房屋是否应予返还的问题属于法律责任的承担问题，应以双方的过错程度及损失事实为裁判基础，不应机械理解适用法律关于无效合同互相返还财产的规定。故为尊重双方自由行使诉讼权利的意愿，维护双方合法的诉讼利益，减轻双方诉累，本院不对润德公司提出的返还案涉房屋主张单独作出认定，双方可就责任承担和损失赔偿问题另觅途径寻求救济。另，为查明其他案件事实，方便化解双方纠纷，本院曾于庭后电话联系案外人纪某，亦到岔路河村村民委员会、永吉县岔路河镇征地办、永吉县岔路河镇农村经济管理服务中心调查询问，但依据已经查得的情况仍不足以确认案涉土地的现实承包权属及承包户成员等事实。综上，润德公司主张的部分诉讼请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：吉林市润德房地产开发有限责任公司与赵连弟、郝连胜于2017年9月18日签订的《拆迁安置协议》和《回迁安置协议书》无效；驳回吉林市润德房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费2703元，由吉林市润德房地产开发有限责任公司负担1351元，由郝连胜、吴忠丽负担1352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  王志刚二〇二〇年七月十四日书记员  梁泽航