贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4955号 原告：贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路**，统一社会信用代码：915205023143151878。 法定代表人：范应雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付燕斌（特别授权）。 委托诉讼代理人：沈应梅（一般授权）。 被告：宋万能，男，1968年6月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州省平安盛世物业管理有限公司与被告宋万能物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告贵州省平安盛世物业管理有限公司的委托诉讼代理人付燕斌、沈应梅，被告宋万能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州省平安盛世物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付拖欠的物业管理费及垃圾费，共计人民币2368.7元，欠费明细如下：从2018年12月15日起至2020年4月15日，共计16个月的物业服务费及垃圾费，物业服务费每月142.04元（建筑面积118.37㎡×1.2元/月）及垃圾费6元/月；2.判决被告逾期交纳物业费之日起每日按千分之三支付违约金，共计逾期16个月，支付物业费违约金10431.71元；3.本案全部诉讼费由被告承担。 事实及理由：被告系原告管理的毕节市七星关区百里杜鹃大道“双树望城”小区X栋X单元X号的业主。被告在接收物业时，与原告签署《前期物业管理服务协议》约定按建筑面积1.2元/㎡/月收取物业管理费及垃圾费6元/月。并约定逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维修养护等按上述协议进行了系列的物业服务管理工作，在原告提供服务之时被告从2018年12月15日起一直拒交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。为此，特依法起诉，请求人民法院依法判决支持原告诉讼请求为谢。 被告宋万能答辩称：一、原告未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，被告享有合同法第67条规定的先合同履行抗辩权。原告主要存在以下违反物业管理合同的行为：（一）原告履行小区内公共设施、环境卫生、消防通道、交通通道维护、修缮、服务管理的义务时不及时、不到位。原、被告双方于2016年12月15日签订的《前期物业管理服务协议》第二条第六款明确约定物业需“劝阻、制止破环公共环境卫生行为，保持本小区公共环境整洁。（二）原告未做好小区内公共区域秩序维护、公共财产管理，造成小区业主深受其影响，严重扰乱业主正常生活、休息及通行。原、被告双方于2016年12月15日签订的《物业管理合同》第二条第八款明确约定物业“协助公安部门做好公共区域内秩序维护、公共安全防范工作。”（三）原告作为为业主提供管理与服务的物业管理人，理应遵守国家法律法规，但是其法定代表人范应雄在2018年1月31日因业主拒绝支付停车费用（原因是小区基础设施未完善）集结社会闲散人员砸坏业主别克车车窗玻璃，其行为对全区业主造成了很大的心理阴影，也让全体业主对平安盛世物业失望至极，完全不顾业主的合理诉求，采取极端暴力的方式来伤害业主合法利益。范应雄作为平安盛世物业的法定代理人，其针对业主的行为就代表平安盛世物业，此种行为证明原告不是一家遵纪守法的物业管理公司。被告作为双树望城的业主，对原告这样的行为能为业主提供良好的管理与服务持怀疑态度。（四）原告在业主公共区域进行经营性活动，所得收益未公示公共区域（电梯、过道）经营性收入（广告收入）和支出情况。本人作为小区业主，这三年来从未见过原告公示相关收益和专项资金维护支出明细，此做法违反了《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（五）原告违反《贵州省物价局关于规范管道燃气设施建设及服务收费的通知》黔价费[2009]51号文件规定，违规收取业主三通费，业主要求其返还三通费用，原告百般推诿，时至今日未退还，这样一个违法又违规的物业管理公司，让双树望城的业主深受其害，业主合法权益遭受严重侵害，贵州省平安盛世物业管理有限公司提供这样的管理与服务让双树望城小区的业主无法接受。这也与物业管理人的服务宗旨背道而驰。（六）原告到2020年6月18日还未按照小区安装门铃标准为被告（X栋X单元X号房）安装门铃，严重影响被告正常生活需求；并且原告在分发小区门禁卡时区别对待，实行多重标准，本人家有三人长期出入小区，但是原告只分发2个门禁卡，本小区有的业主却能免费领取3至4个门禁卡，被告经过询问物业得知，我要是想多领门禁卡就必须30元一个，而别的小区门禁卡只要10元一个，收费标准远高于别的小区价格，不符合市场价格，故意刁难业主。本人装修时，被答辩人多次断我水电，不让我装防护窗，导致我的房屋装修多次中断，由此造成本人支付误工费完；此外，由于本人的装修垃圾费是与装修公司签订的装修合同规定，本人装修产生的垃圾有装修公司承担，装修师傅按照合同约定清理了装修垃圾，但是原告仍然收取装修垃圾费。（七）在《前期物业管理服务合同》第七条第三款明确规定：乙方及本小区业主、物业使用人交纳物业服务费包括按本协议约定的服务内容标准提供物业服务成本和合理利润等。物业服务成本具体包括：本小区公共绿化养护费用。双树望城小区没有一片绿化地，原告却把不存在的服务对象作为向业主收取物业费的内容，此条款做法，明显属于欺骗业主的行为。（八）在房屋手续未完善时，理应所有用电由房开公司提供，而原告违规向本人收取电费长达一年之多，至今未归还；原告收取的物业费也没有向本人及小区别的业主提供正式发票，存在偷税漏税行为。本人连同小区业主多次申请成立业主委员会，但由于原告从中作梗，一直未得以成立。原告收取物业费不按统一价格，其中X栋X单元X号业主物业费是按照1.2元每平方打8.8折收取。原告存在重复收取物业费的重大错误行为，原告在《前期物业管理服务协议》中按照1.2每平方收取物业费，其中就包含卫生打扫和垃圾清理，但是原告还额外收取每平方6块钱的垃圾处理费。在安装门禁之后，小区17栋18栋主要出入口就没有保安人员值班值守，导致本小区18栋1单元503住户下楼丢垃圾，家里被盗，当业主要调取监控时，物业的监控存在死角，无法找出小偷，原告没有尽到安保职责间接造成业主损失。同时，小区业主的包裹也多次被盗。18栋1单元1504业主被高空抛物砸伤，伤势很严重，原告作为服务者不闻不问，18栋1单元1505业主由于就装修保证金一事与原告产生争执原告采取低劣的报复方式，当天就丢大量垃圾在该业主门口，该业主报案并立案，该业主与物业多次反应家里窗户有问题，但物业一直拖延不处理；18栋1单元1305业主开车进小区与物业产生争执，其两辆车当天被划，18栋1单元1705业主天花板开裂，多次向物业反应，物业一直不管不联系帮助解决。（九）原告限制未缴纳物业费的业主充水费金额上限35元，时间之长，每次都以系统维护为由拒绝部分业主多充水费，小区业主亲自打电话到七星关区供水公司询问此事，收到的答复是，供水公司确实委托平安盛世物业代收水费，但是从来没有限制业主充水费金额。有电话录音为证，贵州省平安盛世物业管理有限公司的这一做法违反了《前期物业管理服务协议》第三章第十三条“水费、电费、燃气费、通识费、有线电视费以及按法律、法规规定征收的其他费用，由相关部门按规定标准向乙方或物业使用人收取，如有需要，有关部门可委托甲方代收代数上述费用。”平安盛世物业公司的这一做法严重侵害了业主的基本生活用水权利，这种服务，显然是违背《物业管理服务合同》精神的。（十）被告宋万能所在小区多次向相关部门申请成立业主委员会，正当权利得不到维护和保障，双树望城小区全体业主可以作证。 二、被告宋万能主张先履行抗辩权，在原告贵州省平安盛世物业管理有限公司纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因被告未按照合同约定履行物业服务义务，违背合同精神和宗旨，失信于业主，给被告所在小区业主造成诸多不便，并造成了一定的经济损失和精神损害，被告才从2018年12月15起停止缴纳物业管理费。根据《合同法》有关先履行抗辩权的规定，在原告没有正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因此请求法院判决驳回原告的诉讼请求；依法要求被告向原告支付其出租业主公用设施收益中应当支付给被告的部分；请求法庭向有关部门发出司法建议，批准我小区成立业主委员会，从而实现保障业主合法权益；该案一切诉讼费用由原告承担给付。 三、依据《城市房地产管理法》第27条之规定，未通过竣工验收合格的房屋，房开公司不得交付使用，本案涉案房屋未竣工验收，涉案房屋未达到使用条件，被告也未实际入住。根据双方签订《物业管理服务合同》规定，物业费的收取应当从被告实际交房之日收取，原告应证明被告已实际完成收房行为，否则不能要求被告支付物业费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月15日，以原告贵州省平安盛世物业管理有限公司为甲方，被告宋万能为乙方，双方签订“双树·望城小区”《前期物业管理服务协议》约定：“乙方已购买的由建设单位贵州省毕节福明房地产开发有限公司负责开发建设的“双树?望城小区”综合体中的X栋X单元X号住宅交付后由甲方提供物业管理服务，乙方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘甲方对小区实施前期物业管理服务。甲方按下列服务内容向乙方和物业使用人提供物业管理服务：（一）房屋建筑共用部位维护和管理服务（房屋基础、承重结构、楼板、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、平台转换层）。（二）共用设施设备运行、维护和管理服务（道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、消防设施设备、绿化地、安防设施设备）。（三）协助有关部门维护管理公共区域供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。（四）公共文体娱乐场所及其设施设备的维护和管理，包括本小区内的公共文化体育场所、公园及有关设施设备。（五）公共绿化与园艺小品养护和管理服务。包括：公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊。（六）公共环境卫生的管理服务。包括：公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集。（七）交通与车辆停放秩序管理服务。（八）协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理（对本小区公共区域及各出入口进行巡查、管理）。（九）装饰装修管理服务。（十）小区文化建设工作管理服务。（十一）对本小区相关工程图纸、竣工验收资料、乙方及物业使用人档案管理服务。本小区物业服务费采取包干制方式，乙方交纳物业服务费标准按物业建筑面积收取（指套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和）收取，其中，高层电梯住宅每月每平方米1.2元计收，商业每月每平方米2.2元计收；该物业服务建筑面积为118.37平方米，按上述方式标准计算，乙方住宅按1704.53元/年向甲方交纳物业服务费。代收（政府管理部门）城市垃圾费每户每月6元，按年交纳。物业服务费按年交纳，乙方应于开发建设单位公布交房之日起全额交纳物业服务费用，于每年12月15日前交纳次年物业服务费用。乙方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交费用的3‰向原告支付违约金。乙方不履行或迟延履行本协议约定义务，甲方有权要求乙方在合理期限内履行，由此造成经济损失的乙方应依法给予赔偿。甲方不履行本协议约定义务，乙方有权要求被告在合理期限内履行；造成乙方经济损失的，甲方应给予赔偿。本协议经双方签署后生效，至本小区内全体业主选聘的物业服务企业与其签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。附：中国物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级服务标准内容。”合同还约定了其他事项。签订上述合同前，原告与“双树?望城小区”建设单位贵州省毕节福明房地产开发有限公司签订前期物业服务合同入驻该小区至今。被告宋万能系居住在双树?望城小区”的业主，房号为X栋X单元X号，住房建筑面积118.37平方米。被告宋万能在2018年12月15日至2020年4月15日期间未按照合同约定向原告贵州省平安盛世物业管理有限公司缴纳物业服务费及城市垃圾费。故原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。被告认为原告存在未尽管理义务等问题，其有权拒绝交纳物业费。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告贵州省平安盛世物业管理有限公司与“双树?望城小区”建设单位贵州省毕节福明房地产开发有限公司签订前期物业服务合同入驻该小区。之后，原告又与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议对物业管理服务内容及标准、物业服务费标准、代收城市垃圾费等进行了约定。原、被告双方均应当按照协议约定全面履行自己的义务。2018年12月15日至2020年4月15日期间，被告未支付的物业服务费为2272.7元（118.37平方米×1.2元/月?平方米×16月），未支付的城市垃圾费为96元（6元/月×16个月）。但是，根据前期物业管理服务合同的约定原告提供的物业服务存在一定问题，例如：局部区域存在污物、垃圾未及时清理，公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担违约责任的，人民法院应予支持。因此，结合本案合同的履行情况，对原告诉请判决被告支付的物业服务费，本院予以支持1590.89元（2272.7元×70%）。对于原告诉请判决被告支付的逾期交纳物业费违约金，因本案双方均存在不同程度的违约，本院不予支持。对原告诉请判决被告支付的代缴城市垃圾费的诉请，因双方在合同中有明确约定且原告系代收代缴，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宋万能于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省平安盛世物业管理有限公司2018年12月15日至2020年4月15日期间的物业服务费1590.89元，以及城市垃圾费96元； 二、驳回原告贵州省平安盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60元，由原告贵州省平安盛世物业管理有限公司负担35元，被告宋万能负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年七月十七日 书记员 杨云兴