广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初3978号 原告：吉进娣，女，1966年9月20日出生，汉族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：李纪柱（系原告吉进娣丈夫），住广西贵港市港**。 被告：广西军拥投资有限公司，住所地南宁市西乡塘区安园西路**屯里产业广场综合楼****302商铺，统一社会信用代码：91450100063578774F。 法定代表人：郑传普，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨杰，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃小薇，广西冠鸿律师事务所实习律师。 原告吉进娣与被告广西军拥投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月27日公开开庭进行审理。原告吉进娣及其委托诉讼代理人李纪柱，被告广西军拥投资有限公司的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉进娣向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还建房房款136570元给原告；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年12月30日，原、被告签订《“新创SOHO”合作建房合同》，该合同项下项目坐落于南宁市万达广场西边，项目由被告开发，原告选购该项目中的第1-1006号房，面积63.32平方米，房价为3758元/平方米，约定由原告先出资给被告，合同签订后，原告依约向被告支付了166570元，因项目用地不是国有建设用地，原告因此认识到上述合同继续履行存在巨大风险，为此，双方于2019年7月31日协商一致订立了《合同解除协议》，约定：双方签订本协议后，在3个工作日内，原告将《“新创SOHO”合作建房合同》、收款收据原件、原告身份证和银行卡复印件交由被告，被告收到上述合同、收据原件等后，在90日内退还房款166570元给原告。在签订合同当日，原告即将上述原件及复印件交由被告。至同年11月8日、18日、30日、12月30日，被告公司的钟丹丹按被告指示共向原告退回3万元，但余下136570元几经追索未果。 被告广西军拥投资有限公司辩称，原、被告签订解除协议是事实，被告愿意退还原告所支付的款项，目前确实尚有房款136570元未退还给原告，但由于被告资金困难，希望原告给予一定时间退还房款。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2017年12月24日、2017年12月30日、2018年5月18日、2018年7月14日共计向被告支付166570元。 2019年7月31日，原、被告签订《合同解除协议》，约定双方协商一致同意解除2017年12月30日签订的《“新创SOHO”合作建房合同》，双方在签订上述合同后，原告向被告支付了前期合作费用为166570元，被告出具的收据编号为3467379、136471、072838，原告应于本协议签订之日起3个工作日内将《“新创SOHO”合作建房合同》原件及收款收据原件、原告身份证和银行卡复印件一份交给被告，被告应于原告交回材料后90日内退还原告合作建房款无须支付利息。 签订上述《合同解除协议》后，原告将《“新创SOHO”合作建房合同》原件及收款收据原件交给被告。 被告于2018年11月8日、11月18日、11月30日、12月23日共计向原告退回30000元。 另查明，原、被告均称双方签订的《“新创SOHO”合作建房合同》约定，原告向被告支付建房款项后，被告将“新创SOHO”项目1006号房交付给原告使用。 同时查明，被告系有限责任公司，具备房地产开发与经营资格。 被告自认涉案房屋的土地性质为南宁市罗赖村的第三产业用地，截止法庭辩论终结，未见被告提交涉案项目土地通过出让方式变更为国有建设用地的审批手续。 原告吉进娣并非罗赖村村民。 本院认为，原告与被告签订《“新创SOHO”合作建房合同》，约定原告提供建房资金而不承担建房风险，只分配该项目1006号房给原告使用，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，本合同应认定为房屋买卖合同。根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改、的决定》，修正后的《中华人民共和国土地管理法》于2020年1月1日起施行，但“法不溯及既往”是一项基本的法治原则，即不能用今天的法律去约束昨天的行为。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第一百九十六条的规定，原则上我国法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，审理案件应适用行为发生时的法律、政策。本案原、被告之间的房屋买卖合同关系成立于2017年，应当适用修正前的《中华人民共和国土地管理法》。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关建设用地审批手续，即在集体土地上建设房屋并向社会公众销售，违反了前述规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的《“新创SOHO”合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 无效的合同自始没有法律约束力，因此，涉案合同无需解除，合同无效的后果应按照法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……。”因此，被告收取的购房款166570元应返还给原告。被告已向原告返还购房款30000元，尚欠136570元，被告应当向原告返还。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条之规定，判决如下： 被告广西军拥投资有限公司向原告吉进娣返还购房款136570元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3031元（原告吉进娣已预交），由被告广西军拥投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  方 微 人民陪审员  黄佑明 二〇二〇年七月二十八日 书 记 员  唐 敏