广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初26294号原告（反诉被告）：广州市宇环投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区粤垦路****（部位：**A），统一社会信用代码914401013473834184。法定代表人：邱耿喜，总经理。委托代理人：梁显军、陈明汝，分别系广东广信君达律师事务所律师、实习人员。被告（反诉原告）：广州英邦企业管理咨询有限公司，住所地广东省广州市海珠区，住所地广东省广州市海珠区赤沙路**2010105598306476W。法定代表人：梁富娟，总经理。委托代理人：付广军，系广东卓信律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市宇环投资管理有限公司（以下简称宇环公司）与被告（反诉原告）广州英邦企业管理咨询有限公司（以下简称英邦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宇环公司的委托代理人梁显军、陈明汝及被告（反诉原告）英邦公司的委托代理人付广军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宇环公司向本院提出诉讼请求：1.英邦公司向宇环公司支付租金113032元；2.英邦公司向宇环公司支付水电费等费用1821.6元；3.英邦公司向宇环公司支付占用费149106元；4.英邦公司向宇环公司支付迟延支付租金违约金462836.32元（按照日息千分之十从2018年11月26日起计算至实际归还之日止）；5.本案诉讼费、保全费由英邦公司承担。事实和理由：2018年5月25日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：英邦公司承租宇环公司位于广州市天河区兴民路222号天盈广场东塔（1112）单元的物业，作办公之用，租赁期限从2018年5月25日起至2020年5月24日止，租期2年，租金每月74553元。合同签订后，宇环公司依约履行合同，向英邦公司提供符合要求的物业供其使用，但英邦公司未能依约履行付款义务，自2018年11月25日起，英邦公司拖欠租金、水电费、占用费和违约金。宇环公司通过《律师函》《告知函》等书面文件多次向其催收欠款，但均无效果。宇环公司认为，英邦公司未按租赁合同约定，拒不支付租金、水电费及占用费等费用的行为已严重侵犯了宇环公司的合法权益，故依法向法院提起诉讼，请求法院依法维护宇环公司的合法权益。英邦公司就本诉辩称：1.宇环公司出租给英邦公司的场地，在出租时明确告知租赁面积为356平方米，但是实际租赁面积为193平方米，英邦公司多付租金281374.01元，不存在拖欠租金的事实。2.宇环公司方没有提供任何的水电费和单据证明英邦公司拖欠水电费的事实，同时英邦公司签署租赁合同时已向缴纳水电费保证金8900元，因此不存在拖欠水电费的事实。3.本案中宇环公司欺诈英邦公司在先，且英邦公司已多付宇环公司281374.01元，计算违约金没有事实依据，并且其按日千分之十的标准计算违约金，从2018年11月26日开始计算，也与事实不符，且违约金标准过高。英邦公司向本院提出反诉请求：1.宇环公司向英邦公司返还多收租金（含管理费）281374.01元及水电保证金8900元，合计290274.01元，并从2018年11月6日开始按银行同期贷款利率向英邦公司支付上述多收租金至返还日止的占用利息；2.宇环公司承担相关反诉费用。事实和理由：2018年5月，英邦公司经中介朋友介绍认识经营出租业务的宇环公司。宇环公司告知英邦公司天盈广场东塔办公场地租金含物业费约200元/月/平方米左右，并推荐天盈广场东塔1112单元给英邦公司，称面积为356平方米。英邦公司查看场地后，认为符合其经营需要，故表示租赁意向，经双方初步沟通，基本达成月租金按209.42元/月/平方米（含35元/月/平方米物业管理费和税费）、月租74553元及租期二年的初步意向。2018年5月25日，双方签署正式租赁合同。宇环公司将租赁合同格式版本给英邦公司签署，并告知合同不允许修改，英邦公司查阅租金、租期及押金条款无误后即行签署。场地交付后，英邦公司一直依约交租。2018年11月，英邦公司拟将场地进行转租，经向中介放租才知道场地实际面积为197.73平方米。英邦公司要求按实际面积计租，并返还多收租金，双方协商未果。英邦公司认为合同无法继续履行，于2019年2月22日准备撤离，但宇环公司暴力阻拦，后来警察介入，宇环公司同意于2019年3月16日解除合同，并要求英邦公司留存的物品归其所有，让英邦公司出具声明。宇环公司严重违法诚实信用严重，采取虚报面积方式欺骗英邦公司，导致英邦公司做出错误的意思表示，合同租金远高于市场价，有失公允。从合同约定起租时间2018年6月4日至合同终止履行时间2019年3月16日共9个月13天，根据双方协商的月租金标准209.42元/月/平方米×197.73平方米=41408.62元，应付总租金为390621.32元，而英邦公司实际支付押金及租金总额为671995.33元，应返还281374.01元。综上，请求判如所请。宇环公司就反诉辩称：宇环公司并不存在多收租金的情况，双方签订了房屋租赁合同，英邦公司是到现场进行实地考察后，双方在合同中约定了打包的租赁价格，而不区分租赁面积的一个计价方式，所以英邦公司对合同的意思表示是真实的，对现场场地的形状、面积、设计等都是清楚明白的，并且英邦公司是在租赁物业6个月后，以其经营存在问题需要转租找了宇环公司进行协商，但宇环公司根据合同指出租赁合同是不得擅自对外转租的，英邦公司再以面积为借口拒付租金，属于英邦公司恶意违约的情况，所以请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明：2018年5月25日，宇环公司（甲方）与英邦公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：（第1.1条）乙方承租甲方位于广州市天河区兴民路222号天盈广场东塔（1112）单元的物业（以下简称案涉房屋）;（第2.1条）租赁期限从2018年5月25日起至2020年5月24日止，租期2年，从2018年6月4日开始计算租金；（第3.1、3.2条）租金（含税含管理费）每月74553元，租金和管理费等费用按月支付，应于每月25日前缴纳下月租金、管理费等费用；(第4.1条)乙方于合同签订当天向甲方支付租赁保证金223659元和水电保证金8900元；（第6.1条）本单位价格为打包价，不以物业面积计算租金，无论备案面积实际多少，均以合同约定总价为准，乙方已经对该物业的租赁计价面积、计价标准、装修标准、消防设施、附属设施及周边环境等作了充分的调查和了解，清楚知道在签订了本合同时物业的现状、大小和交接条件，甲方不存在欺瞒行为，乙方同意甲方按照该物业现状交付，在本合同履行期间无论租赁物业实测面积（建筑面积及使用面积）为多少，在本合履行期间，均以本合同第三条约定的标准计算并交纳租金、物业管理费、税费等费用给甲方；（第8.3.4条）乙方未按期缴纳租赁保证金、租金或其他费用达10天以上的，甲方有权随时立即单方解除合同、收回租赁物业、不予退还所交的所有费用，同时要求乙方按照合同第三条的费用标准补缴免租期期间的所有费用；（第9.1条）乙方未按合同约定支付租赁保证金、租金及其它费用的，每逾期一日，按逾期未付金额的千分之十支付违约金……（第10.4条）如需办理租赁备案登记手续所签订的租赁合同仅为办理租赁备案登记手续之用，如该合同内容与本合同不一致的，均以本合同约定为准等。2018年6月21日，案涉房屋进行了租赁备案登记。相应的《房屋租赁登记备案证明》显示出租人为宇环公司，承租人为英邦公司，租赁用途为办公，租赁面积为193平方米等内容。其上有“已签收房屋租赁登记备案证明1份广州市房屋租赁合同1份签收人：陈颖诗”等手写文字。宇环公司称其是受英邦公司委托进行备案登记，陈颖诗是英邦公司员工；英邦公司称该备案登记不是其委托宇环公司办理的，陈颖诗曾是英邦公司的出纳，但已于2018年11月离职，且其从未向公司移交过该材料。2019年3月16日，宇环公司与英邦公司共同向物业公司出具《租赁合同解除关系知会函》（载明双方于当天终止租赁合同，英邦公司于当天正式退场并交还场地等）、英邦公司单方向物业公司出具《单元物品处理知会函》（载明英邦公司与宇环公司当天终止租赁合同，遗留物品交由业主方处理等）。宇环公司称其于2019年1月16日在案涉房屋门口张贴《律师函》通知解除合同，《房屋租赁合同》已于当天解除，并提交该《律师函》（主要内容为函告英邦公司解除合同、支付拖欠款项等）作为证据。经质证，英邦公司称对该证据的真实性予以确认，合法性、关联性则有异议，认为其在2018年9月3日才知晓物业租赁面积；英邦公司还确认双方合同解除时间为2019年1月16日。英邦公司称其已就案涉房屋向宇环公司支付680895.33元，具体如下：1.2018年5月25日支付租赁保证金223659元、水电保证金8900元；2.2018年5月16日支付6月4日至7月3日租金62093元、管理费12460元；3.2018年6月26日支付7月4日至8月3日租金69582.8元、管理费4153.3元；4.2018年8月2日支付8月4日至9月3日租金62093元、管理费12460元、电费60.43元；5.2018年8月27日支付9月4日至10月3日租金62093元、管理费12460元、电费448.8元；6.2018年9月30日、2018年10月11日支付10月4日至11月3日租金及管理费、电费共75135元（其中2018年9月30日支付30000元、2018年10月11日支付45135元）；7.2018年11月6日支付11月4日至12月3日租金及管理费、电费共75297元。为证明上述付款情况，英邦公司提交了各笔款项的相应银行转账电子回单及第2至5笔款项的相应发票作为证据。经质证，宇环公司对发票真实性、合法性、关联性予以确认，其他证据则不予确认；确认英邦公司向其支付的款项总额为680895.33元。本院认为，从英邦公司关于其在签订《房屋租赁合同》前查看过案涉房屋且认为符合经营需要才与宇环公司达成租赁意向的陈述，结合《房屋租赁合同》第6.1条约定的内容以及《房屋租赁登记备案证明》中载明租赁面积为193平方米且英邦公司原出纳陈颖诗签收了该份材料的事实，可认定英邦公司关于宇环公司以虚报面积的方式导致其作出错误意思表示才签订《房屋租赁合同》的主张与事实不符，本院不予采信。《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。英邦公司申请本院调查的关联案件与本案事实并无法律上的因果关系，本院不予准许。依据《房屋租赁合同》第6.1条中关于“本单位价格为打包价，不以物业面积计算租金，无论备案面积实际多少，均以合同约定总价为准”的约定，英邦公司申请对案涉房屋进行测绘并无必要，本院不予以准许。本案中，宇环公司与英邦公司均确认双方租赁合同于2019年1月16日解除。对于导致合同解除的责任归属，本院认定如下：第一，宇环公司虽然对英邦公司的证据银行转账电子回单不予确认，但对有发票的第2至5笔款项以及七笔款项的付款总额予以确认，在其未能提供反驳证据的情况下，本院对另外第1、6、7笔款项予以认可。据此，本院认定英邦公司已付清案涉房屋截至2018年12月3日的租金（含管理费）。按照《房屋租赁合同》第3.2条约定，案涉房屋2018年12月4日至2019年1月3日期间的租金应于2018年11月25日前支付，英邦公司至今未缴纳该月租金，已构成违约。第二，按照《房屋租赁合同》第8.3.4条的约定，宇环公司在英邦公司逾期缴纳2018年12月4日至2019年1月3日期间的租金达10天以上，即自2018年12月6日起有权单方解除合同。宇环公司因英邦公司拖欠租金、管理费而于2019年1月16日实际行使合同解除权，并无不当，合同解除的责任在于英邦公司。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于租金（含管理费）问题，如前所述，英邦公司仅付清案涉房屋截至2018年12月3日的租金（含管理费），宇环公司诉请要求英邦公司支付2018年12月4日至2019年1月16日期间的租金（含管理费）合法有据，本院予以支持，租金（含管理费）的金额应为105817元（74553+74553÷31×13），宇环公司主张的租金（含管理费）超出上述金额的部分，本院不予支持。同时，英邦公司所主张多交的租金281374.01元包含了其向宇环公司支付的租赁保证金223659元，即其要求退回多交租金的诉请实质上是要求宇环公司退回租赁保证金223659元及多交的租金（含管理费）57715.01元（281374.01-223659）。基于上文事实认定，对于英邦公司要求退回多交的租金57715.01元及利息的诉请，本院不予支持。关于房屋占用费问题，因英邦公司在合同解除后仍占用案涉房屋，至2019年3月16日才将房屋交还，故其应向宇环公司支付2019年1月17日至2019年3月16日期间（实际天数为58天）占有使用案涉房屋的占用费。综合本案案情，本院认为宇环公司主张参照原合同约定的租金标准认定上述期间占用费合理有据，本院予以支持，占用费金额为：139486元（74553÷31×58），宇环公司主张占用费超出上述金额部分本院不予以支持。关于水电费问题，因宇环公司未能充分举证证明该项水电费金额以及其已垫付该项费用，其主张要求英邦公司支付水电费1821.6元的诉请本院不予支持；而英邦公司主张要求宇环公司退还水电费押金8900元的诉请本院予以支持。关于违约责任问题。宇环公司主张按照《房屋租赁合同》第9.1条的约定，英邦公司对于欠付租金应按每逾期一日千分之十的标准支付违约金，英邦公司抗辩违约金标准过高。此项为迟延履行违约金，合同约定的违约金计付标准的确过高，本院酌情予以调整为：以逾期支付的当期租金为本金，按照同期同类贷款市场报价利率上浮30%标准，计算至实际支付之日止。按照合同3.2条约定，每月25日前支付下月租金、管理费，故逾期违约金应为两笔：第一笔以2018年12月4日至2019年1月3日的逾期租金74553元为本金，2018年11月26日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；第二笔以2019年1月4日至2019年1月16日的逾期租金31264元为本金，2018年12月26日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付。另，英邦公司主张返还保证金223659元，按照合同第8.3.4条的约定，宇环公司有权没收租赁保证金223659元，此项实为英邦公司因其违约行为导致合同解除应承担的违约责任，本院基于公平原则，综合考虑宇环公司因合同解除造成的重新招租的房屋空置期间损失及招租成本等损失,将违约金酌情调整为相当于一个的租金（含管理费），即为74553元。因英邦公司已实际支付223659元，宇环公司应退回多收取的款项149126元（223659元-74533元）。对于英邦公司主张的超出上述金额部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州英邦企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市宇环投资管理有限公司支付2018年12月4日至2019年1月16日期间的租金（含管理费）105817元；二、广州英邦企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市宇环投资管理有限公司支付2019年1月17日至2019年3月16日期间的占用费139486元；三、广州英邦企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市宇环投资管理有限公司支付2018年12月4日至2019年1月16日期间的逾期支付租金（含管理费）违约金，第一笔以74553元为本金，2018年11月26日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；第二笔以31264元为本金，2018年12月26日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付。四、广州市宇环投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州英邦企业管理咨询有限公司退还水电费押金8900元及多收取的款项149126元；五、驳回广州市宇环投资管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州英邦企业管理咨询有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11070元，由广州市宇环投资管理有限公司承担3710元，广州英邦企业管理咨询有限公司承担7360元；反诉受理费2827元（已减半收取），由广州英邦企业管理咨询有限公司负担1300元，广州市宇环投资管理有限公司承担1527元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  许 琛人民陪审员  陈丽琼人民陪审员  叶曼玲二〇二〇年七月十三日本将与原本核对无异书 记 员  邱莉晶