北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初2824号原告：崔永，男，1978年3月18日出生，汉族，住辽宁省大洼县，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人刘亚娟（原告崔永之妻），住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李永慧，北京银雷律师事务所律师。被告：郭刚，男，1980年7月13日出生，汉族，住北京市海淀区，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：王争，北京市易行律师事务所律师。原告崔永与被告郭刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔永之委托诉讼代理人刘亚娟、李永慧、被告郭刚之委托诉讼代理人王争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔永向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告北京市房山区人民政府西潞街道办事处詹庄村兴林小区××号拆迁补偿款578032元；2.被告将关于北京市房山区人民政府西潞街道办事处詹庄村兴林小区××号拆迁取得187平方米腾退安置房屋交付给原告并且过户；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2002年10月8日，张军从房山区良乡地区詹庄村村民委员会处购买了兴林小区××号住宅，2003年8月26日，北京市房山区良乡镇人民政府村镇建设科为张军办理了房山区良乡镇村民建房规划许可证。2009年8月20日，张军将兴林小区××号住宅通过北京市房山区人民政府西潞街道办事处詹庄村村民委员会过户给郭启顺。2015年3月30日，兴林小区××号住宅通过北京市房山区人民政府西潞街道办事处詹庄村村民委员会过户给被告郭刚。2015年5月29日，被告郭刚和原告签订《房屋买卖合同》，将北京市房山区人民政府西潞街道办事处詹庄村兴林小区××号住宅卖于原告。后原告将此住宅租于被告母亲王淑桂使用。经了解，原房山区良乡地区詹庄村村民委员会现变更为北京市房山区人民政府西潞街道办事处詹庄村村民委员。另：现该房已拆迁，拆迁办没有与崔永商量，也未经崔永同意，更没有与崔永签订任何拆迁安置补偿协议，崔永也没有得到任何补偿。根据约定，购房者享有同本村村民同等的拆迁利益及待遇，故被拆迁的兴林小区××号小产权房拆迁后的所有权利与待遇应当全部归于崔永。被告拆迁办不仅未将拆迁利益与待遇交给崔永，还将部分拆迁补偿款支付给郭刚，其行为严重侵害了崔永的合法权益。郭刚辩称，不同意原告的诉讼请求，1、本案是发回重审案件，案由没有变化，本案原告变更的诉讼请求是依法判令北京市房山区人民政府西潞街道办事处詹庄村兴林小区××号小产权房拆迁安置补偿利益与待遇给崔永，这个诉讼请求我们认为不应该是在房屋买卖合同纠纷案由下审理的，应该是物权保护或者是分家析产，这请求法庭予以裁判就可以了。案由的变更还有即便针对他的这个变更的诉讼请求而言，本案被告认为审理涉诉房产拆迁利益归属的前提，应当是以本案原告所陈述的房屋买卖合同是否有效为法理基础，所以本案我们认为还是应当先审理房屋买卖合同纠纷，如果说审理不了房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同到底是有效还是无效，如果没有相应的判决或者是相应的依据的话，我们认为应当依法驳回原告的诉讼请求。就变更后的诉讼请求，关于房屋买卖合同是否有效，在之前的案子里面详细理由也都说过，现在简单的陈述一下，涉案房屋本身属于小产权房屋，不具有这个上市交易条件，土地性质也是村集体的土地，而且本案并不是一个真实的买卖，是个欠款纠纷。综上本案被告认为应当依法驳回原告的诉讼请求。另，我们认为首先要确认合同效力问题，本案中的房屋买卖合同不是被告签字的，即便是被告签订的也涉及无效。在之前的案件中开具了证明不同意房屋买卖。不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。崔永提交房屋买卖合同、收条、村民建房规划许可证、证人证言、村委会证明、收据、购房合同、视频、郭刚户口本、郭刚身份证、拆迁腾退补偿安置协议、崔永及爱人户口本、结婚证，郭刚对房屋买卖合同、收条、证人证言、村委会证明、视频、的真实性不予认可，对其他证据的真实性予以认可，对于房屋买卖合同、收条、村委会证明，因崔永提交了证据原件，在无相反证据推翻的情况下，本院对其形式上的真实性予以确认。郭刚提交詹庄村村委会撤销声明、郭启顺与张军二手房买卖合同及收据、录音，因上述书证均为复印件，崔永对其真实性不予认可，但对录音的真实性认可，对于二手房买卖合同，与本院自詹庄村村委会调取的合同内容一致，本院对其真实性予以确认，其他证据在未核对原件的情况下，本院对其真实性不予确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院审理过程中依法向北京市规划和自然资源委员会房山分局调取了关于兴林小区的相关材料、向詹庄村村委会调取了张军与郭启顺的二手房屋买卖合同，詹庄村委会也就对外出售房屋情况出具了证明，并向双方当事人出具了执行庭保全时复印的领款单、（2018）京0111民初10246号庭审笔录，双方当事人对上述证据的真实性均无异议。本院经审理认定事实如下，2015年5月29日，郭刚（甲方、出卖方）与崔永（乙方、买受人）签订房屋买卖合同，约定：1.甲方把房山区詹庄村兴林小区××号住宅卖给乙方，面积为112㎡；2.出卖人与买受人约定按建筑面积计算该住房价款，单位面积每平方米1800元，总金额201600元；3.买受方受购房合同所有待遇，合同落款处有郭刚、崔永的签字，抬头及落款处郭刚名字上均有按捺手印。同日，郭刚为崔永出具收条一张，其中写明今郭刚收到现金贰拾万元整（200000），收款人处亦有郭刚的签字及按捺手印。合同签订后，涉案房屋一直由郭刚母亲占有居住，直至2017年4月崔永开始占有使用涉案房屋。后涉案房屋所在小区拆迁，北京市房山区人民政府西潞街道办事处詹庄村村民委员会（甲方1、以下简称詹庄村委会）、北京市房山区西潞街道詹庄村经济合作社（甲方2、以下简称詹庄经济合作社）作为腾退人，与郭刚（乙方）作为被腾退人签订《西潞街道詹庄村买房户宅院腾退补偿安置协议》，协议显示乙方自愿选择以宅院面积置换腾退安置房面积的方式进行宅院腾退。甲乙双方在自愿、平等的基础上就宅院腾退补偿安置事宜达成协议如下：一、被腾退人宅院及房屋情况乙方被腾退的房屋位于北京市房山区西潞街道詹庄村兴林小区××号；实测的宅院面积186.88平方米；实测的宅院范围内的房屋建筑面积131.84平方米；实测的宅院范围外的房屋建筑面积0平方米。认定的经营面积0平方米。二、房屋评估价值情况经北京瑞欧房地产评估咨询有限责任公司的评估，被腾退房屋重置成新价：146333元，装修、设备及附属物补偿价105472元，总金额合计：251805元。三、腾退补助费及奖励费甲方支付乙方腾退补助费及奖励费合计157927元。其中包括：1.搬家补助费：6592元；2.停产停业综合补助费：0元；3.移机费：1355元；4.工程配合奖：150000元；5.其他：0元。四、周转补助费及租房补贴经认定的合法宅院，自签订《腾退补偿安置协议》之月起开始至2019年11月给付周转补助费及租房补贴。如2019年11月，腾退安置房未能达到交房条件，按半年继续支付周转补助费及租房补贴，直至通知入住后1个月止，因被腾退人个人原因延期入住的不再发放。甲方向乙方支付周转补助费及租房补贴：168300元。五、腾退补偿款总计腾退补偿款包括房屋重置成新价、装修、设备及附属物补偿价和腾退补助费及奖励费、周转补助费及租房补贴，甲方应支付乙方腾退补偿款总金额578032元。六、安置房屋面积如下：根据认定的宅院面积186.88平方米，乙方可以享受腾退安置房面积187平方米。七、交房期限1.乙方应在本协议签订生效之日起7日内，将房屋和附属物、原住房钥匙和水电费结清证明交于甲方，由甲方予以拆除。原宅院内房屋和已作价的附属物，乙方不得私自拆除或损毁，违者将按照评估作价在腾退补偿款金额中扣除。2.乙方未按约定期限完成交房的，每逾期一日，按5000元∕天向甲方支付违约金，该违约金直接冲抵腾退补偿款。本案审理过程中，崔永申请财产保全要求冻结郭刚在北京西潞东方投资管理有限公司处的腾退补偿款570000元，但经本院查询，拆迁款578032元已被郭刚领取，为此崔永支付保全费3370元。另外，安置房现未交付，亦未确定具体位置、套数及面积。另查明，涉案房屋所属土地为詹庄村集体建设用地，房屋为詹庄村委会建设，于2002年10月8日以144480元价款出卖给案外人张军，2003年8月26日，北京市房山区良乡镇人民政府村镇建设科为张军颁发了村民建房规划许可证，张军并非詹庄村村民。后2009年8月22日张军又以370000元价格将涉案房屋出售给郭启顺，郭启顺于2015年3月30日又在詹庄村村委会将房屋备案登记给郭刚。再查，郭刚及崔永均非詹庄村村民。本案审理过程中，本院向詹庄村村委会进行了调查询问，该村委会表示涉案小区的房屋好多都出卖给了外村人，拆迁之后，郭刚向村委会交房，并自行拆除了大部分，现在剩余一部分由崔永居住，对于崔永和郭刚的关系不知情。同时表示对于购买村集体建设房屋的人，不管是本村人还是外村人都有拆迁利益，补偿项目也是一样的，但是他们与村民自建房屋的拆迁利益有区别，应该是少租房补助一项，其他的和本村村民差不多，有点区别，也不是特别大。后，詹庄村委会向本院出具证明，其中载明西潞街道詹庄村，2000年建设詹庄村兴林小区，对户籍外人员销售房屋，召开过村民代表会。查找档案未查找到原始档案。此档案未在其他部门备案。另外，本院向房山区西潞街道办事处进行了调查询问，该办事处表示，2000年左右，良乡进行开发，部分村集体为了融资就在集体建设用地上建了房子对外销售，兴林小区就属于这种情况，当时良乡镇政府给买房人颁发了建房规划许可证，但是该部分房屋都没有经过相应的规划审批，原则上应该属于小产权房。兴林小区的拆迁属于村民自愿腾退，当时街道办事处出了指导意见，腾退方案是村集体定的。兴林小区属于历史遗留的产物，腾退时外村村民是享受与购买兴林小区的本村村民相同的腾退利益的。又查，本院向北京市规划和自然资源委员会房山分局进行了调查取证，该单位向本院复函称：我分局未查询到“北京市房山区西潞街道詹庄村兴林小区”项目规划审批手续信息。按照贵院所提供的地块信息，该地块属于北京市房山区西潞街道詹庄村集体所有。本院认为，本案争议焦点有三：首先，崔永与郭刚之间是否存在房屋买卖合同关系。崔永提交了房屋买卖合同，郭刚虽对该合同的真实性不予认可，但并未提交相反证据予以推翻，关于郭刚对该房屋买卖合同的签订及履行过程所提出的异议，本院回应如下：1.郭刚称并未签订房屋买卖合同，因为借款问题签了一些空白纸。然该合同抬头处、落款处均有按捺手印，郭刚作为完全民事行为能力人应该认识到签字及按捺手印的法律后果，故郭刚关于在空白纸上签字、不存在房屋买卖合同的辩解本院不予采信。2.郭刚称房屋买卖合同形式上过于简单，且并未按照村委会的政策进行备案。作为重大财产交易的书面合同，本案所涉合同条款约定确实过于简单，然该合同中关于标的物、价款的主要条款齐备，且案涉房屋属于村集体建设用地上的农村房屋，与城镇房屋买卖合同购买程序不同，虽条款简单，但后期履行不受影响。且村委会对合同进行备案并非法律规定的程序，亦不影响本案交易的进行，故对该辩称本院不予采纳。3.本案收条中所写款项数额与房屋买卖合同数额存在出入，且合同所涉房屋出卖价格明显过低。本案合同中的款项数额与收条中的款项数额确实存在1600元的出入，对于差额崔永解释称系郭刚给予的优惠，用于给孩子买吃的。本院认为，收条与房屋买卖合同属同一天签署，虽然收条数额与合同约定数额不完全一致，但差额不大，在郭刚未能提交充分证据证明双方存在其他法律关系的前提下，可认定欠条中的数额即为购房款。关于房屋价款过低的问题，根据本院庭审调查可知，该数额与2009年涉案房屋的交易数额相比确实明显过低，但公民有自愿处置民事权利的自由，具体到本案，房屋价格系双方协商一致的结果，即便过低，亦是郭刚对自身民事权利的放弃，且郭刚并未因价格过低、显失公平主张过撤销合同，故本院对其辩解不予采纳。综上，即便郭刚在签署房屋买卖合同时有借款需求，然筹集款项的方式有多种，可以是借贷并用房屋作为抵押担保，亦可以是出售房屋以获得购房款，本案中郭刚虽一再主张双方实为借贷，不存在房屋买卖合同法律关系，但其提交的录音文字整理稿与实际通话内容不符，该录音亦无法完成郭刚的证明目的，故其提交的证据均不足以否定本案房屋买卖合同的存在，双方签订的合同中亦没有将该房屋作为借款担保的约定，即便如郭刚所言系属借款，本案房屋买卖合同的签订亦可认定为郭刚以出售房屋的形式获取钱款，其作为完全民事行为能力人应该意识到签署房屋买卖合同与借款合同的区别所在，且郭刚在签署房屋买卖合同后否认该法律关系的存在、主张实为借贷亦有违诚实信用原则，在未提交证据证明存在胁迫、重大误解等情形的前提下，其以低价签署房屋买卖合同视为是对自身私权利的放弃，而在放弃之后不得再试图通过公权力救济的方式予以改变，故本院对郭刚的辩解不予采信，认定双方之间即为房屋买卖合同关系。其次，本案房屋买卖合同的效力问题。村集体建设用地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者有特定的身份关系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据查明的事实，诉争房屋位于詹庄村，系农村集体土地上的房屋，崔永系城镇居民，并非詹庄村农民，不具备取得该村集体土地建设用地上房屋的资格，故其与郭刚签订的房屋买卖合同应属无效。最后，关于房屋买卖合同无效后果的处理问题。根据法律规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还时，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉房屋已面临拆迁，郭刚已经与詹庄村委会签署了拆迁补偿合同并领取了拆迁补偿款，且房屋已被部分拆除，此种情形下已没有返还房屋及购房款的必要。关于拆迁利益的归属问题，本院认为，本案中的房屋属于村集体在村集体建设用地上建设，所涉土地并非宅基地，而郭刚亦非詹庄村村民，其在本案中不存在基于村民身份关系而获取部分拆迁利益的情况，且其在与崔永签署房屋买卖合同时即代表已将房屋所涉全部利益转让给了崔永，现房屋利益已经转化为腾退利益，郭刚作为转让人无权要求分得相应份额。本案审理过程中，作为房屋原始出卖人同时亦是拆迁腾退人的詹庄村村委会亦认可房屋在出售给外村人后享受与本村村民同等的拆迁利益，该情形可视为原始房屋权利人在房屋拆迁时对于购买人的一种利益补偿或权利让予，而该利益补偿应由最后一手买受人崔永享有。故崔永要求郭刚给付拆迁利益的诉讼请求于法有据，但因安置房屋尚未交付，房屋的套数及最终交付面积尚不确定，本案中不做处理，崔永可在此项利益确定后再行主张，本案中仅支持崔永要求给付拆迁款578032元的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、郭刚于本判决生效后十日内给付崔永拆迁补偿款578032元；二、驳回崔永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9580元，由郭刚负担（于本判决生效后七日内交纳），保全费3370元，由崔永负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李亚丽人民陪审员  安宝华人民陪审员  黄美淑二〇二〇年七月三十日法官 助理  周 蕊书 记 员  要桃桃