山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初472号 原告（反诉被告）：济南市砚泉少儿围棋培训基地，住山东省济南市，统一社会信用代码52370100MJD6937354。 法定代表人：张优勤，负责人。 委托诉讼代理人：孟凡雨，山东龙奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：亓仲举，山东龙奥律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：济南市大众书画院，住所地山东省济南市，统一社会信用代码52370100MJD694914H。 法定代表人：张广爱，理事长。 委托诉讼代理人：王兆海，男，该单位秘书长。 被告：王兆海，男，1954年11月29日出生，汉族，住山东省济南市。 原告济南市砚泉少儿围棋培训基地（以下简称砚泉围棋基地）与被告济南市大众书画院（以下简称大众书画院）、王兆海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，被告大众书画院、王兆海于2020年2月13日以新冠肺炎疫情为由申请延期开庭，本院予以准许。本院依法适用普通程序独任制，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告砚泉围棋基地的委托诉讼代理人孟凡雨、亓仲举出庭参加诉讼，被告王兆海出庭并作为大众书画院的委托诉讼代理人参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭，并于2020年7月29日再次公开开庭进行了审理，原告砚泉围棋基地的委托诉讼代理人孟凡雨、亓仲举出庭参加诉讼，被告王兆海出庭并作为大众书画院的委托诉讼代理人参加诉讼。本案现已审理终结。 砚泉围棋基地向本院提出诉讼请求：1.判令大众书画院、王兆海向砚泉围棋基地返还房屋租金26667元和损失15000元及自2018年6月30日租至实际履行完毕之日止，以41667元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息；2、本案诉讼费、保全费等费用由大众书画院、王兆海承担。事实和理由：砚泉围棋基地与大众书画院于2018年1月24日签订房租租赁协议，大众书画院将承租于山东省科学院的楼房(位于济南市历城区华信路**办公综合楼)租赁给砚泉围棋基地使用，租赁期限自2018年2月10日至2018年12月31日，约定半年的房租12万元。2018年5月份由于历城区消防大队查出多项消防安全不合格问题，对山东省科学院北区依法进行了查封，切断了所有电源，2018年6月28日山东省科学院下发通知，山东省科学院北区的所有租赁合同于2018年6月30日到期，北区所有对外出租的房屋全部收回，故砚泉围棋基地被迫租用发电机运转设备、进行照明等，并于2018年6月28日搬离此处，但是大众书画院、王兆海房租已经收取到2018年8月10日，大众书画院、王兆海应当退还26667元。而且房屋租赁期间房屋漏雨还造成砚泉围棋基地桌凳、装修等损坏发霉，造成不少的经济损失。为此砚泉围棋基地多次向大众书画院、王兆海索要相关的费用，但其以种种理由推诿拒付。为维护砚泉围棋基地的合法权益特诉至贵院，请求人民法院在查清事实的基础上，依法裁判。 大众书画院、王兆海共同辩称，1.砚泉围棋基地并非于2018年6月28日搬离，实际上至今尚未搬离，导致我方至今无法向房东交房。2.砚泉围棋基地在我方已提供3台发电机保证正常供电的情况下另租发电机，超出双方协议约定，其损失应自行承担。3.我方未向砚泉围棋基地隐瞒房屋渗漏问题，在出现下雨渗漏后，已采取防水补漏措施，做了三次防水，花费3万余元，对淋坏的课桌，也采取折抵公摊费用的方式赔偿120元。4.砚泉围棋基地未经我方同意，大面积破坏房屋结构，打破5面承重墙改成房门，擅自拆除4扇大玻璃门，应恢复原状。总之，砚泉围棋基地的诉求无事实和法律依据，请求法院驳回。 大众书画院向本院提出反诉请求：1.判令砚泉围棋基地支付欠缴滞纳金（违约金）5572元。2.判令砚泉围棋基地将改造破坏结构的9间房屋恢复原状，擅自摘除的4扇玻璃大门复原。3.判令砚泉围棋基地搬离、腾空、交接所租赁的房屋。4.反诉费由砚泉围棋基地承担。事实与理由：一、大众书画院与砚泉围棋基地于2018年2月10日签订的《协议》第三条约定：乙方使用部分承担月租金20675元，每半年一付。首次款于协议签字之日付清，每逾期1日，乙方另付应交款万分之十的滞纳金。砚泉围棋基地支付租金存在逾期情况，经计算共欠大众书画院滞纳金5572元。二、《协议》第九条约定：乙方装修改造应征得甲方同意。而砚泉围棋基地在未经大众书画院同意的情况下，强制改造了9间房屋（其中将两间房屋的承重墙打破改为房门，将4个大房间改变结构隔成9间），擅自摘掉的4扇大玻璃门，均未恢复原状，导致大众书画院至今无法向山东科创物业管理有限公司（以下简称科创公司）交接，且现场垃圾遍地，恢复原状至少需花两万余元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，砚泉围棋基地应对改造毁损的房屋恢复原状。三、砚泉围棋基地至今未全腾空、未交钥匙、未办交接手续。根据《中华人民共和国合同法》第235条：“租赁期届满，承租人应当返还租赁物”的规定，被告砚泉围棋应当立即完全搬离，腾空房屋，办理交接。 砚泉围棋基地对反诉请求辩称，一、砚泉围棋基地与大众书画院之间的房租约定为半年12万元整。双方签订的房屋租赁合同中对房租的约定系月租金20675元，半年一付，砚泉围棋基地逾期15日不缴或者欠缴，大众书画院另与他人合作。现距大众书画院所谓的欠缴房租已经长达2年3个月，而在此期间大众书画院既没有主张解除合同，也没催促砚泉围棋基地缴纳房租，可见大众书画院与砚泉围棋基地确实达成了房租半年为12万元整的意见，大众书画院主张滞纳金无事实依据。二、砚泉围棋基地装修租赁房屋非私自装修，系经大众书画院同意，且大众书画院也帮忙装修，并使用了装修的教室。大众书画院的上课地址和砚泉围棋基地在同一层楼房，若砚泉围棋基地未经大众书画院许可并坚决反对的情况下，砚泉围棋基地不可能装修成功。现大众书画院要求对改造的房屋恢复原状违背事实，系不合理且不合法的要求。三、砚泉围棋基地已经给予大众书画院装修补偿20000元，不再承担大众书画院的不合理要求。砚泉围棋基地于2018年1月31日给予大众书画院装修补偿款20000元，这不仅证明装修系经大众书画院同意的，而且证明砚泉围棋基地已经给予大众书画院合理的补偿，现大众书画院又要求砚泉围棋基地赔偿其损失，没有法律依据和合同依据。四、砚泉围棋基地已经把钥匙交接给大众书画院，已经把房屋交付给大众书画院。房屋租赁合同约定了遗留物品不搬走按无主物处理，现大众书画院以未腾空、没交接为由，要求砚泉围棋基地交付涉案房屋，无事实和法律依据。综上所述，大众书画院的反诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述及无争议的证据，本院认定以下事实： 2018年1月20日，大众书画院（承租方，乙方）与科创公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定，乙方承租使用甲方位于济南市历城区华信路中段（21号）院内综合办公楼五楼房屋、场地用于办公，建筑面积约707平方米，租赁期限自2018年1月1日暂定至2018年6月30日，在征得甲方同意后可进行装修、改善。 2018年1月24日，大众书画院（甲方）与砚泉围棋基地（乙方）签订《协议》一份，主要约定，房屋地点：济南市华信路21号办公综合楼建筑面积601.53平方米。合作日期：2018年2月10日至2018年12月31日共325天。付款方式：乙方使用部分承担月租金20675元，每半年一付，首次费用于协议签字之日付清，第二次96861.89元提前30天于7月10日前付清(由甲方统一交给房屋产权单位)；每逾期1日，乙方另付应交款万分之十的滞纳金；逾期15日不缴或欠缴，甲方另与他人合作，已交租金不退；遗留物品于2018年7月31日前搬走(否则按无主物处理)，因此造成的一切损失由乙方承担。电费水费：电费每度1.15元，乙方提前统一交给甲方(预交2000元，用完提前续交)；水费按商业用水标准收取，公共区域的电费、总表水费、男女厕所内门更新费、下水管道疏通费双方各按房屋使用总面积的比例承担，因欠费造成停电停水由欠费方承担后果。乙方装修改造应征得甲方同意。房屋漏雨修补后经一场雨基本不漏视为修好(无明显滴漏即视为基本不漏，局部小面积渗水痕迹不视为漏雨)，此后再有漏雨甲方免责。 同日，王兆海向砚泉围棋基地出具收据一张，载明“今收到济南市砚泉少儿围棋培训基地租房定金壹万元整，收款人：王昭海”；2018年2月9日，砚泉围棋基地的法定代表人张优勤通过中国民生银行向大众书画院转账支付租金9万元，同日王兆海出具9万元的收据一份。2018年3月24日，王兆海出具收条一张，载明“今收到砚泉围棋张优勤房租贰万元整，收款人王兆海”。大众书画院认可王兆海代收3万元租金的行为。 2018年6月28日，山东省科学院在涉案房屋大门口及一楼张贴通知，载明“各位租户：2018年2月26日及3月8日历城消防大队、东风办事处、派出所连续两次对我院北区（华信路21号）进行了消防安全检查，查处了多项消防安全不合格问题，我们及时向院领导做了汇报，同时，也多次与相关部门进行了沟通说明。5月29日因消防安全问题，历城消防大队依法对北区进行了查封，切断了所有电源。现北区所有租赁合同于2018年6月30日到期，基于以上原因，经研究决定，我院不再与租户续签合同，院北区所有对外出租房屋全部收回。请贵单位将北区租用房屋于2018年7月31日前交回我院”。 对双方有争议证据和事实，本院认定如下： 一、砚泉围棋基地的供电情况及产生的损失。 砚泉围棋基地提交《发电机租赁合同》一份，收据三份，拟证明因租赁房屋停电，为正常经营而租赁发电机发电共花费14000元。《发电机租赁合同》主要记载：砚泉围棋基地自历城区泰辉建筑机械设备租赁站租用静音120KW发电机，使用30天，不足30天，按30天计算，租赁价格每月5000元，合同签订时间2018年6月22日。2018年6月22日收据载明历城区泰辉建筑机械设备租赁站收到华信路围棋学校静音发电机租赁费11000元，2018年6月22日收据载明山东超强机械设备有限公司收到围棋学校发电机柴油费1500元，2018年6月27日收据载明山东超强机械设备有限公司收到围棋学校发电机柴油费1500元。大众书画院、王兆海对此表示不清楚，认为发电机租赁合同签订时间是2018年6月22日，租赁一个月，与砚泉围棋基地自称于2018年6月28日搬离，相互矛盾；认可停电的事实，但辩称已经采取了购买发电机、借用发电机等措施保证砚泉围棋基地的正常用电需求。 大众书画院、王兆海提交新购两台发电机收据、现场照片两张、借用发电机证明，并申请证人陈玉明出庭作证，拟证明其于2018年5月29日购买2台新的发电机，并于当日开始供电。1.2018年5月29日，济南中联水业有限公司向济南市大众书画院开具收款收据一份，载明项目为发电机组，数量2台，单价2100元，金额4200元。砚泉围棋基地对收据的真实性无异议，认为可以证明涉案房屋在租赁期内发生停电2.借用发电机证明记载“大众书画院因租用房屋停电于2018年6月1日借用我单位发电机一台（2018年9月11日归还），此发电机是大众书画院王兆海找我借用的，使用地点在济南市华信路21号综合办公楼第五层，该发电机是我单位正常使用的发电机，供银行日常办公应急发电之用。证明人：李民，所在单位：齐鲁银行济南历城支行，职务：副行长”。砚泉围棋基地对该证据真实性、合法性及关联性均有异议，认为系证人证言，需要证人出庭作证。3.陈玉明出庭证明，其经朋友介绍到大众书画院帮忙安装发电机，2018年5月底6月初，大众书画院购买了两台发电机，后又借用了一台大的发电机，小的发电机只能供照明用，租赁的大的发电机可供整个五楼的砚泉围棋基地、大众书画院，安装了大的发电机后就不用小的了。砚泉围棋基地质证称证人并非专业的发电机安装人员，根据证人证言可以证明发电机经常出现断电，不能保证砚泉围棋基地正常使用。 本院经审查认为，涉案房屋停电后，大众书画院和砚泉围棋基地为维持正常经营，均采取了租用、购买、借用发电机等方式自行供电，均支出了相关费用。 二、关于砚泉围棋基地装修涉案房屋是否经过大众书画院的同意。 大众书画院认为砚泉围棋基地装修涉案房屋未经其同意，要求砚泉围棋基地将改造破坏结构的9间房屋恢复原状，拆除的4扇玻璃大门复原。大众书画院提交工程预算一份，拟证明其修复房屋需花费20026元，经质证，砚泉围棋基地对工程预算的真实性及关联性有异议，认为修复尚未实际发生，且无法体现是涉案房屋的工程修复款项。 砚泉围棋基地则称其装修房屋已经大众书画院的同意，且已经缴纳装修补偿款2万元。提交收据一份，记载“今收到砚泉围棋培训基地装修补偿款2万元，王兆海，2018年元月31日”，大众书画院质证称不是砚泉围棋基地装修改造支付的补偿款，是大众书画院对12间出租房屋进行装修改造后，砚泉围棋基地支付的2万元款项，与砚泉围棋基地后期改造没有关系。砚泉围棋基地申请证人张贵春出庭作证，张贵春称原系砚泉围棋基地聘用的围棋教练，2018年6月份左右离开砚泉围棋基地，参与了砚泉围棋基地的装修，砚泉围棋基地与大众书画院在都在五楼，因学生比较多，安全起见进行了装修，范围包括：卫生间外面加了一个门，里面分男女；更换了大约9个房间的门；室内全部粉刷，有的房间做了隔断；楼梯扶手加高；考虑到学生年龄小，担心学生玩闹时碰到五楼楼梯口的玻璃门，经与大众书画院商量后，将楼梯口的玻璃门拆除。二月份开始装修，十几天的时间装修完毕。王兆海曾找其商量借用教室。 本院经审查认为，双方签订的《协议》约定砚泉围棋基地装修改造应征得大众书画院同意。大众书画院于2018年1月24日将涉案房屋交付砚泉围棋基地，其与砚泉围棋基地系同一楼层相邻关系，对砚泉围棋基地的装修改造是明知的，若大众书画院不同意，砚泉围棋基地不可能完成装修并使用，故大众书画院主张砚泉围棋基地未经其同意装修改造房屋，证据不足，本院不予采信。 三、砚泉围棋基地搬离的时间。 砚泉围棋基地主张因山东省科学院下发通知北区所有租赁合同于2018年6月30日到期，收回所有对外出租房屋，砚泉围棋基地于2018年6月28日将培训使用的桌凳、书橱等搬离涉案房屋，搬离时口头告知王兆海并交付了房屋钥匙，但没有书面交接清单。大众书画院及王兆海不予认可，主张砚泉围棋基地于2018年8月15日左右停课，8月15日以后搬走了一部分桌凳、书橱，现在还有部分办公家具没有搬走，并提交现场照片、王兆海与砚泉围棋基地法定代表人刘真的通话录音为证。砚泉围棋基地质证认为，房屋现状照片真实性无法核实，认为即便为真，不排除大众书画院重新出租。对刘真的通话录音经当庭核实通话对方为刘真，刘真表示对具体搬迁时间记不清了。本院经审查认为，砚泉围棋基地主张于2018年6月28日通知大众书画院并于当日搬离，但是未提交相应的证据予以证实，对其主张本院不予采信。大众书画院提交王兆海与砚泉围棋基地法定代表人刘真录音证据，证明砚泉围棋基地搬离的时间是2018年8月，本院予以采信。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房屋系大众书画院自科创公司处承租后再次转租，按照相关法律规定，转租期限超过原承租期限的部分无效。大众书画院与科创公司约定的租赁期限自2018年1月1日至2018年6月30日，大众书画院与砚泉围棋基地签订的《协议》约定的租赁期限自2018年2月10日至2018年12月31日，大众书画院未提交证据证明科创公司同意2018年6月30日之后的转租行为，故大众书画院与砚泉围棋基地《协议》中关于2018年7月1日之后的租赁约定无效。虽然双方2018年7月1日之后的租赁约定无效，但砚泉围棋基地继续占有使用涉案房屋至2018年8月搬离，应参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费，故砚泉围棋基地主张大众书画院返还6月28日至8月9日的租金26667元及相应的利息损失，依据不足，本院不予支持。 关于砚泉围棋基地主张的发电机租赁及柴油费损失14000元。大众书画院将涉案房屋交付砚泉围棋基地后，应在租赁期内保持涉案房屋符合约定的用途，但涉案房屋多项消防安全不合格于2018年5月29日被切断所有电源，于砚泉围棋基地而言，涉案房屋无法满足其需求，大众书画院应赔偿因此给砚泉围棋基地造成的实际损失。砚泉围棋基地提交的《发电机租赁合同》及收据三份，可以证明停电期间砚泉围棋基地为保证正常经营租赁发电机发电，实际支出了14000元，对砚泉围棋基地主张发电机租赁及柴油费损失14000元，本院予以支持。对砚泉围棋基地主张该实际损失的利息损失，于法无据，本院不予支持。 关于砚泉围棋基地主张的漏雨损失1000元。因其提供的照片打印件无法证明其因房屋漏雨造成装修、桌凳损坏的实际支出情况，且大众书画院不予认可，故对其主张赔偿1000元漏雨损失的请求，不予支持。 大众书画院认可王兆海代为收取房租的行为，故租赁合同的双方应为大众书画院与砚泉围棋基地，砚泉围棋基地主张王兆海共同承担退还租金、赔偿损失责任，于法无据，本院不予支持。 关于大众书画院反诉要求砚泉围棋基地支付滞纳金5572元的反诉请求。根据《协议》约定，每月租金为20675元，半年租金124050元应于2018年1月24日一次性付清，每逾期一日，应支付应交款万分之十的滞纳金。砚泉围棋基地主张双方已经口头协商将月租金20675元变更为2万元，但未提交证据证实，且大众书画院不予认可，故对其主张不予采信。砚泉围棋基地逾期支付租金给大众书画院造成资金占用损失，协议约定的滞纳金日万分之十计算标准过高，大众书画院亦未提交证据证明其实际损失，本院根据合同的履行情况调整计算标准为日万分之二。砚泉围棋基地于2018年1月24日支付1万元，该笔未逾期；2018年2月9日支付9万元，该笔逾期支付16天，砚泉围棋基地应支付违约金288元（16天×9万元×0.2‰）；2018年3月24日支付2万元，该笔逾期支付59天，砚泉围棋基地应支付违约金236元（59天×2万元×0.2‰）；大众书画院不再主张砚泉围棋基地尚未支付的租金4050元，系对自己诉讼权利的处分，本院予以确认，其再对该部分不主张的租金主张滞纳金于法无据，本院不予支持。综上，砚泉围棋基地应支付大众书画院违约金共计524元。 大众书画院主张涉案房屋至今仍有少部分办公家具未搬走，反诉要求砚泉围棋基地搬离、腾空房屋，砚泉围棋基地同意大众书画院按照《协议》的约定对未搬走的物品自行处理，故对大众书画院反诉请求砚泉围棋基地搬离、腾空、交接房屋的诉讼请求，本院不予支持。大众书画院未提交证据证明砚泉围棋基地擅自进行装修改造，对其反诉要求砚泉围棋基地将改造的9间房屋恢复原状，拆除的4扇大门复原的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、济南市大众书画院于本判决生效之日起十日内赔偿济南市砚泉少儿围棋培训基地损失14000元； 二、济南市砚泉少儿围棋培训基地于本判决生效之日起十日内支付济南市大众书画院违约金524元； 三、驳回济南市砚泉少儿围棋培训基地的其他诉讼请求； 四、驳回济南市大众书画院的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取842元，由砚泉围棋基地负担692元，济南市大众书画院负担150元。反诉费25元，由砚泉围棋基地负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  杨 华 人民陪审员  曹桂莲 人民陪审员  董 芳 二〇二〇年七月三十一日 法官 助理  黄瑞凤 书 记 员  李美霞