吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3522号上诉人（一审原告）：姜娜，女，1987年7月24日生，汉族，住长春市农安县。委托诉讼代理人：马群英，吉林实达律师事务所律师。上诉人（一审被告）：汽车经济技术开发区天茂合众房屋中介所，住所长春汽车经济技术开发区一汽14B街区天茂、泊丽郡****房。经营者：崔新龙，男，1995年12月12日生，汉族，住，住吉林省长岭县光明乡欧力岗村顾家店屯/div>委托代理人：陈思莹，该公司职员。委托代理人：耿萍，吉林鹏信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：韩燕，女，1988年10月3日生，汉族，住，住长春汽车经济技术开发区/div>上诉人姜娜因与上诉人汽车经济技术开发区天茂合众房屋中介所（以下简称合众中介所）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春汽车经济技术开发区人民法院（2020）吉0192民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。合众中介所上诉请求：1.请求撤销长春汽车经济技术开发区人民法院（2020）吉0192民初153号民事判决，改判不承担3332元的损失责任。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：姜娜在首付款未办理完毕，也未实际占有房屋的情况下，就自行缴纳房屋取暖费，本身有过错，应自行承担风险。姜娜上诉请求：1.请求撤销长春汽车经济技术开发区人民法院（2020）吉0192民初153号民事判决，改判韩燕、合众中介所退还购房定金3万元。事实和理由：合众中介所在中介活动过程中存在严重过错，采用欺诈手段骗取姜娜信任，无限期拖延房屋交易，造成姜娜损失，一审法院在判决解除房屋买卖合同，退回中介费、采暖费的情况下，未保护姜娜定金损失错误。姜娜一审提出诉讼请求：1.判令原、被告解除房屋买卖合同；2.判令被告合众中介所退还原告缴纳的购房定金3万元、中介费2.4万元、采暖费3,332元。一审法院经审理查明：2019年9月19日，韩燕（甲方、售房人）、姜娜（乙方、购房人）、天茂中介所（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》一份，三方在合同中约定：一、甲方自愿将坐落在长春市西新区长沈路2488号中铁国际花园二期33幢1604号房的房屋完全产权出售给乙方……三、成交价格、付款方式：1.三方协商所受房屋总金额为1245,000元……乙方先付定金30,000元，甲乙双方均同意由居间方代为收取……2.经甲、乙双方协商一致，约定买房以按揭贷款方式给付定金之外的购房款。（1）甲、乙双方需在签订此合同5日之内，将贷款所需手续递交丙方。乙方须在2019年10月10日前将首付款准备完毕。甲乙双方无条件配合、提供真实、有效的银行所需的一切相关贷款资料。办理贷款时间，为银行办理贷款审批时间及产权交易中心办理更名时间、土地证更名时间、办理抵押登记时间及银行放款时间的总和，以甲方、乙方、银行实际办理手续所需时间为准。甲乙双方同意按照银行办理贷款流程配合办理相关手续，乙方首付款以银行审批乙方资质及房屋情况为准，在申请办理贷款过程，发生的各项费用由乙方自行承担。甲方提供必要的证件、手续、人员协助办理，乙方保证个人曾经及现在无贷款购车、无贷款购房、无信用卡透支、无个人信用不良记录，保证个人符合贷款条件，若因乙方自身原因造成贷款未获得银行批准的，乙方承担全部责任，双方同意按照如下顺序解决：A.甲方配合乙方继续申请其他银行或更换主借人贷款，其间已发生及要产生的各项费用由乙方承担。B.乙方自行筹集房款，以现金形式付给甲方。C.本合同终止，甲方将乙方交付的房款如数返还，其间已缴纳的定金不退，已发生的和将要发生的办理贷款过程及交易过程中的各项费用由乙方承担……四、信息服务费及支付。甲方双方通过丙方居间介绍成交，已达成交易，甲乙双方签订本合同时，乙方须向丙方缴纳中介费24,900元，代办产权过户护服务费1,000元，代办贷款服务费3,000元，共计28,900元，于签订此合同时一次性给付……五、甲、乙双方违约责任……3.双方签定此合同后，如甲方不将此房出售给乙方，则双倍赔偿乙方定金，并将乙方所交房款返还给乙方，同时甲方承担中介费用；如乙方不购买该房，则定金甲方不予退还给乙方，同时乙方承担中介费。确实因在签定合同后国家政府部门政策更改原因或银行政策更改原因，导致房屋不能更名，银行贷款无法审批通过，这种情况双方不赔偿对方任何经济损失及定金．若此房有在更名过户之前即存在的甲方遗留的费用造成更名办理不了。如：房改房，契税未交或未交全的，此费用由甲方承担。甲方办理房屋入住及办理产权证时交付的费用，如有剩余，乙方免费享有……十四、备注……2.2019年10月20日至2020年4月5日（以166天为准）的取暖费由乙方交付。案外人王方余代韩燕在甲方处签字，姜娜在乙方处签字，合众中介所在丙方处盖章。同日，姜娜给付合众中介所中介费24,000元及定金30,000元。2019年9月29日，姜娜向吉林省宇光热电有限公司缴纳案涉房产2019年度的采暖费3,332元。姜娜认为由于合众中介所为索要定金、中介费、采暖费及解除《房屋买卖合同》诉讼来院。韩燕当庭认可王方余代其在《房屋买卖合同》上的签字行为，并认可收到合众中介所转交的韩燕定金2.8万元，并表示剩余定金2,000元在合众中介所处，同意与姜娜、合众中介所处解除《房屋买卖合同》。合众中介所处同意与姜娜、韩燕解除《房屋买卖合同》，但认为由于韩燕自身原因不能办理房屋贷款，采暖费并未收到，故不用同意退还定金、中介费，采暖费。一审法院认为：本案《房屋买卖合同》为姜娜（买方）、韩燕（卖方）与合众中介所（经纪方）三方签订，包含房屋买卖、居间两种法律关系，故本案案由应为房屋买卖及居间合同纠纷。一、关于合同的解除。本案中，姜娜、韩燕及合众中介所均同意解除三方签订的《房屋买卖合同》，故本院对姜娜的此项诉请予以支持。二、关于姜娜要求合众中介返还中介费及采暖费的问题。姜娜与合众中介所之间成立居间合同关系，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。在房屋买卖交易习惯中，贷款金额是影响房屋买卖成交的重要因素，居间方一般就房屋交易的贷款比例、首付款金额向买房提供咨询意见，且在贷款政策不发生变化的情况下，居间方应当保证其所提供的有关贷款比例、首付款金额的咨询意见具有一定的准确性。本案中，姜娜提供的录音、微信聊天记录等证据可以证实合众中介所在与姜娜沟通的过程中，先称贷款首付金额大约为25.5万元，合同签订后持续增加贷款首付款金额，最后称需增加20万元，增加的金额已经远远超过合理的浮动范围。合众中介所作为一家房产交易中介机构，比一般房屋交易者更了解贷款政策、程序及首付款比例，但合众中介所未能尽到上述如实报告的义务。并且虽然姜娜与韩燕已经签订了房屋买卖合同，但最终未能完成交易，合众中介所未能充分完成居间义务，依法应当返还姜娜中介费24,000元及赔偿姜娜损失即姜娜预先支付的采暖费3,332元。三、关于姜娜要求返还定金的问题。姜娜与韩燕之间的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。现姜娜因自身原因不能继续履行，系构成违约，根据合同约定定金不予返还。故本院对姜娜要求返还定金30,000元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十五条、第四百二十五条规定，判决如下：一、原告姜娜与被告韩燕、被告汽车经济技术开发区天茂合众房屋中介所于2019年9月19日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告汽车经济技术开发区天茂合众房屋中介所返还原告姜娜中介费24,000元并赔偿原告姜娜损失3,332元；三、驳回原告姜娜的其他诉讼请求。案件受理费620.00元，由原告姜娜负担325元，由被告汽车经济技术开发区天茂合众房屋中介所负担295元。本院二审无新增查明事实。本院认为：姜娜、韩燕、合众中介所签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行，合众中介所在履行合同过程中要诚实守信提供中介服务，在了解姜娜的职业、身份背景、收入情况后应合理给予贷款首付款建议，进而促成贷款审批，而在本案中合众中介所显然并未尽到合理提供首付款建议的责任，在明知姜娜贷款资质不佳的情况下，仍给予低首付建议，误导姜娜认为自身有低首付贷款能力，而草率签约，造成姜娜最终即便一再提高首付款比例仍无法通过银行贷款资格审查，以致合同无法继续履行的后果，合众中介所存在过错。姜娜作为完全民事行为能力人，在明知自身贷款条件存在瑕疵的情况下，仍然签署买卖合同，并在贷款审核过程中提供虚假单位和工作证明，亦存在同等过错。韩燕在履行合同过程中，并不存在过错，按照合同“若因乙方自身原因造成贷款未获得银行批准的，乙方承担全部责任，双方同意按照如下顺序解决：A.甲方配合乙方继续申请其他银行或更换主借人贷款，其间已发生及要产生的各项费用由乙方承担。B.乙方自行筹集房款，以现金形式付给甲方。C.本合同终止，甲方将乙方交付的房款如数返还，其间已缴纳的定金不退，已发生的和将要发生的办理贷款过程及交易过程中的各项费用由乙方承担……”约定，姜娜主张韩燕返还定金不符合合同约定，本院不予支持。鉴于合众中介所及姜娜双方的过错责任，合众中介所应返还姜娜中介费，并承担赔偿姜娜定金、采暖费损失一半的责任，一审法院适用法律有误，应予纠正。综上，原判决适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春汽车经济技术开发区人民法院（2020）吉0192民初153号民事判决第一项；二、撤销长春汽车经济技术开发区人民法院（2020）吉0192民初153号民事判决第二、三项；三、汽车经济技术开发区天茂合众房屋中介所于本判决生效之日立即返还姜娜中介费24000元并赔偿姜娜损失16666元；四、驳回汽车经济技术开发区天茂合众房屋中介所其他上诉请求；五、驳回姜娜其他上诉及诉讼请求。一审案件受理费（姜娜预交）620元，由姜娜负担220元，由合众中介所负担400元。姜娜预交的二审案件受理费550元，由合众中介所负担150元，由姜娜负担400元。合众中介所预交的二审案件受理费50元，由姜娜负担25元，由合众中介所负担25元。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 贺银婷二〇二〇年七月二十八日书记员 张维峰