北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初35022号原告（反诉被告）：北京华融金盈投资发展有限公司，住北京市西城区宫门口二条******。法定代表人：王玉熙，执行董事。委托诉讼代理人：申意君，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玥，北京观韬律中茂师事务所律师。被告（反诉原告）：李宽，男，1986年3月12日出生，汉族，无业，住，住北京市西城区/div>委托诉讼代理人：张秒，北京市新开律师事务所律师。被告：张晗，女，1988年7月30日出生，汉族，户籍地北京市西城区。原告（反诉被告）北京华融金盈投资发展有限公司（以下简称金盈公司）与被告（反诉原告）李宽、被告张晗房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金盈公司的委托诉讼代理人申意君、孙玥，李宽的委托诉讼代理人张秒到庭参加诉讼。张晗经本院合法传唤未能到庭。本案现已缺席审理终结。金盈公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将租赁房屋返还原告，并向原告支付逾期退还租赁房屋的违约金（违约金按合同约定的日租金费用2倍计算，自2018年1月20日至实际返还之日止，暂按实际返还日为2019年3月31日，共计435天，人民币309741.75元）。2、请求判令被告支付原告《房屋租赁合同》租期内房屋租金人民币16664元（上述1、2项诉讼请求金额共计326405.75元）。3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告与宽和文化传媒（北京）有限公司（以下简称宽和公司）签署的《房屋租赁合同》于2018年1月15日租期届满，宽和公司应将租赁房屋返还原告，并按照《房屋租赁合同》的约定支付逾期退还房屋的违约金。2016年1月16日，原告与宽和公司签署《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于北京市西城区甲XXX号房屋（以下简称甲XXX号房屋），用于经营文化工作室，从事经营项目品牌为宽和工作室。租赁面积30.3平方米，租赁期限为2年，即2016年1月16日至2018年1月15日。第一租赁年度，日租金为人民币11.75元/日*平方米，年租金为人民币13万元，扣除免租期（30日的免租期），实付年租金为人民币119167元；第二租赁年度，日租金为人民币11.75元/日*平方米，年租金为人民币13万元，实付年租金为人民币13万元。每二个月为一个付款周期，首期租金于合同签署之日起5日内向甲方支付。免租期届满以后，每个付款周期起始日（含当日）的10日前，预付该付款周期的租金。依据《房屋租赁合同》第九条第9.1款约定：“租赁期限届满或本合同因其他原因而终止后5个工作日内，乙方应当将租赁标的交还甲方。”2018年1月15日租赁期限届满，故宽和公司应于2018年1月20日前将租赁房屋交还原告。合同到期后，原告曾多次通知宽和公司将租赁房屋腾空并交还，但宽和公司及被告无正当理由截止起诉之日仍拒绝向原告交还房屋。宽和公司及被告拒绝交还房屋的行为属严重违约行为，依据《房屋租赁合同》第九条第9.5款约定：“无论任何原因，乙方未能按期将恢复至交付时原状的租赁标的交还甲方的，则每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于合同约定日租金费用2倍的违约金。”乙方应向甲方支付的违约金为从2018年1月20日起至交还租赁房屋之日止，按照23.5元/日*平方米标准支付。二、被告应向原告补足欠付的租金。按照《房屋租赁合同》的约定，宽和公司应向原告支付的第一年租金为119167元，但宽和公司实际支付第一年租金为113334元，第一年宽和公司欠付租金5833元；宽和公司应向原告支付的第二年租金为130000元，但宽和公司实际支付第二年租金为119169元，第二年宽和公司欠付租金10831元。宽和公司欠付原告租金总计为人民币16664元。三、宽和公司于2019年5月27日注销，被告作为宽和公司的股东，应承担宽和公司的责任。李宽和张晗作出股东会决议，即全体股东一致确认注销宽和公司，注销后的未尽事宜由全体股东承担。故原告起诉宽和公司的股东李宽和张晗，要求二被告将租赁房屋返还原告，并按照《房屋租赁合同》的约定支付逾期退还房屋的违约金及欠付的租金。李宽辩称，我是经人介绍与金盈公司进行对接，金盈公司称涉案房屋所在地为XXX文创保护区，需要文化类公司，让我提交经营宽和文玩工作室的文案，在涉案房屋处展示出售。当时租给我一个标的房子为北京市西城区阜成门内大街丙XXX号、丁XXX号、戊XXX号（该三间房以下统称丙丁戊XXX号房屋），期限五年。交付的时候房屋破烂不堪，金盈公司的对接人说有修缮补助，却又因种种理由拖欠，直到今天也没有给。后来房屋漏雨，我的一座紫檀椅子也被淹了，损失7万元，一些古董字画共计30万元左右。金盈公司的负责人说以后对我照顾，让我不要再提这件事，我当时碍于情面就没有主张权利，自己将房屋又进行了重新装修，此事发生在2015年签完合同后。关于甲XXX号房屋，当时由于甲XXX房屋商户经营不善要退租，金盈公司的包经理找到我，称让我来接手甲XXX房屋的经营，我当时看到该房屋租赁经营期限只有两年，认为装修存在风险，包经理说彼时金盈公司都是两年一签，不允许签五年，金盈公司是大国企，到期了可以续签。我基于对国企的信任和一系列的温情，租下了甲XXX房屋。但从租下丙丁戊XXX房屋以及甲XXX房屋之后，金盈公司一直不给办理营业执照，工商部门和街道办来了多次，要求停止营业并进行处罚。我向金盈公司追问了一年多无果，金盈公司以种种理由拖延，直到今天，丙丁戊XXX号房屋仍然未办下营业执照。因为当时决定将已成立的宽和公司迁入到这里办公，结果由于拖延许久，造成宽和公司经营地址异常，我方被迫将公司地址迁至密云县。工商部门对宽和公司进行了罚款，在此期间我找过丙丁戊XXX号房屋的产权人进行协调，产权人称该房屋系民房，无法注册营业执照，也没办法进行经营活动，并让我找金盈公司退钱。同时工商部门也对我进行多次罚款，每次罚款都上千元。后来，包经理给了我顾XX经理的电话，说有事就找他解决。工商部门再来的时候，我就给顾经理打电话进行协调，我追问顾经理何时能办下营业执照，顾经理每次都说快办好了。再后来工商部门说如果我再开门经营，就要扣押所有店内物品并封门，我就不敢再开门了，一直关门等待执照的办理，但至今执照仍然没办成。表面上，我方确实拖欠原告房租，但实际上由于办理执照等方面的原因给被告带来了很大损失，金盈公司是国企，在沟通过程中态度很强硬。综上，因为双方签订的是以经营为目的出租合同，因为房屋性质问题导致无法办理营业执照，以致合同目的无法实现。请法院驳回原告的诉讼请求。李宽向本院提出反诉请求：1、请求贵院判令被反诉人退还反诉人已交纳的房屋租金54167元。2、请求贵院判令被反诉人退还反诉人已交纳的租赁保证金21667元。3、请求贵院判令本案本诉与反诉的诉讼费用全部由被反诉人承担。反诉事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年1月16日签订了房屋租赁合同，其中约定被反诉人将XX大街甲XXX号房屋出租给反诉人用于商业经营活动，租赁期限为2年。但是，上述租赁标的在租赁期内无法办理商业执照，因此反诉人在对房屋进行装修后，未能正常经营，多次被工商部门罚款。反诉人多次找到被反诉人协商此事，但被反诉人始终搪塞、推延，丧失商业信誉，对反诉人造成了巨大的经济损失。根据我方提交的反诉材料，2016年6月17日甲XXX号房屋取得营业执照，故主张返还租金的时间段自2016年1月16日至2016年6月16日。针对反诉，金盈公司辩称，不同意被告的反诉请求，被告违反合同约定，擅自将涉案房屋转租给第三方，该行为系违约行为，违反了双方签署合同的第12.2.5条约定，租赁期内非经甲方事前书面同意乙方不得转租，同时根据13.2.9条约定，被告违反了合同约定擅自转租分租，原告有权解除合同，故被告擅自转租的行为严重违反约定的行为，原告有权解除合同。但基于该合同目前在2018年已到期，故原告要求被告按照合同约定和原告的诉讼请求返还房屋。关于被告所述要求退还其5个月租金的理由不成立，2016年1月16日签署合同后原告就把房屋交付使用，营业执照何时办理属于被告的自身经营安排，且并未约定原告在合同签订时就必须立即协助其办理营业执照，故2016年6月17日，优鲜美公司取得营业执照，即证明原告已经尽到合同约定的协助义务，不存在未配合的情况，被告理应向原告支付其实际使用房屋的租金，无权要求原告退还其租金。张晗经本院合法传唤未能到庭参答辩并参与法庭调查、辩论。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2016年1月16日，宽和文化传媒（北京）有限公司（乙方、承租人）、北京华融金盈投资发展有限公司（甲方、出租人）就北京市西城区XX大街甲XXX号房屋签订《房屋租赁合同》，约定金盈公司将甲XXX号房屋租赁给宽和公司经营使用。房屋产权证记载面积为30.3平方米。乙方承租租赁标的须用于商业经营活动，具体经营项目为文化工作室，从事经营项目的品牌为“宽和工作室”。租赁期限为2年，甲方同意给予乙方自起租日起30日的装修免租期。在免租期内乙方无须支付租金，但须承担水电费及装修相关费用。甲方协助乙方办理正常经营所需的经营证照及其他必要的经营许可证照，并配合向乙方提供办理上述经营证照所需的材料。租金按面积计算，日租金为11.75元/（日*平方米），第一年（扣除免租期）金额为119167元，第二年金额为130000元。乙方应每二个月向甲方支付租金，首期租金由乙方于本合同签署之日起5日内向甲方支付。本合同约定的免租期届满后，每个付款周期起始日的10日前，乙方向甲方预付该付款周期的租金。本合同签订之日起3个工作日内，乙方向甲方支付租赁保证金，数额为21667元。租赁期届满或本合同因其他原因而终止后5个工作日内，乙方应当将租赁标的交还甲方。每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于合同约定日租金费用2倍的违约金。2019年5月27日，宽和公司注销。李宽和张晗作为宽和公司股东作出股东会决议，确认注销宽和公司。目前，涉案甲XXX号房屋尚未交金盈公司收回。庭审中，金盈公司称在合同期内，宽和公司尚欠租金16664元未能支付。李宽对此不予认可，但未提交其他租金支付凭证等证据予以证明。为证明李宽以及宽和公司存在违约转租房屋的情形，且涉案甲XXX号房屋系经营性公租房，原告已尽到协助办理证照的义务，金盈公司提交以下证据用于证明：1、李宽于2016年4月25日与案外人陈X签订的《房屋租赁合同》；2、北京优鲜美商贸有限公司（以下简称优鲜美公司）的企业信息材料；3、诉讼期间拍摄的涉案房屋照片。李宽认可上述证据2的真实性，不认可其他证据的真实性及证明目的，主张被告李宽不存在转租行为，且根据原告陈述，即使存在转租也是经金盈公司认可的。优鲜美公司的营业执照是被告李宽联系甲XXX号房屋产权人办理的，根据金盈公司发送的《证明》可知，金盈公司至少在2016年6月16日之前无法协助李宽办理营业执照。为证明其主张，李宽提交加盖金盈公司印章落款日期为2016年6月16日的《证明》一份，内容如下“XX大街XXX甲、XXX乙、XXX丙商铺属市、区政府批复的XXX历史风貌保护区项目实施范围内，由该项目实施主体北京华融金盈投资发展有限公司租予宽和文化传媒（北京）有限公司使用。此前，该房屋工商注册手续已在办理中。由于该房屋属于直管公房，正在办理腾退及承租人变更手续，区工商分局、区房地中心、新街口房管所、什刹海阜景街建设指挥部等目前正在协调解决注册问题，预计取得手续需2个月左右时间。特此证明”。金盈公司对证据的真实性予以认可，不认可证明目的，主张甲XXX房屋是商业用途房屋，丙丁戊XXX号房屋是住宅，甲XXX号房屋可以办理营业执照，是金盈公司协助被告办理了甲XXX号房屋的营业执照。本院认为，依法成立的合同受法律保护。对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告李宽虽主张原告未尽协助办理证照的义务，但根据李宽陈述及其提交的《证明》可知，金盈公司与李宽曾就证照办理问题进行过协调。而在宽和公司使用甲XXX号房屋期间，涉案甲XXX号房屋上根据李宽的要求办理了优鲜美公司证照亦是不争的事实。李宽以金盈公司未协助办照为由进行抗辩，本院不予采信。因租赁合同已实际履行完毕，在宽和公司注销，李宽无法提交其他租金凭证等证据的情况下，原告要求二被告（宽和公司股东）返还租赁房屋并支付租期内租金，存在合同及法律依据，本院予以支持。关于逾期退还房屋违约金，因金盈公司未提交证据证明其实际损失，本院根据公平原则、合同约定的违约金标准以及本案具体情况，以其房屋占用损失为基础，对违约金数额予以酌定。关于反诉诉讼请求，缺乏事实、合同及法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用》第六十四条的解释之规定，本院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，李宽、张晗将北京市西城区XX大街甲XXX号房屋腾空交北京华融金盈投资发展有限公司收回。二、自本判决生效之日起七日内，李宽、张晗支付北京华融金盈投资发展有限公司租金16664元。三、自本判决生效之日起七日内，李宽、张晗支付北京华融金盈投资发展有限公司逾期腾退房屋违约金（按每日356元计算，自2018年1月20日起至房屋腾退返还之日止）。四、驳回北京华融金盈投资发展有限公司的其他诉讼请求。五、驳回李宽的反诉请求。如果李宽、张晗未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6196元，由李宽、张晗负担3256元（自本判决生效之日起七日内交纳），由北京华融金盈投资发展有限公司负担2940元（自本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1696元，由李宽、张晗负担（已交纳）；公告费以实际发生额为准，由张晗负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  高 磊审 判 员  刘 敏审 判 员  周 斌二〇二〇年七月二十八日法官助理  姚 岚书 记 员  郭莹莹书 记 员  郭 欣