湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0981民初3020号 原告：张忠保，男，1957年4月29日出生，汉族，户籍住所地在湖南省沅江市 委托诉讼代理人:张风，女，1983年8月24日出生，汉族，户籍住所地在湖南省沅江市，与原告系父女关系。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：陈跃先，湖南德宽律师事务所律师。代理权限为一般授权。 被告：湖南亚都房地产开发有限公司，住所地在沅江市琼湖办事处新和社区新源北路**。 法定代表人：周建可，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜凯，湖南天声律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告张忠保与被告湖南亚都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张忠保及其委托诉讼代理人张风、陈跃先，被告湖南亚都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杜凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张忠保向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告已付两套房屋的购房款20万元及其利息（占用资金的利息要求按人民银行同期贷款利率标准，自2012年12月15日起暂计算至返还购房款之日止）；2、请求判令被告赔偿原告房屋差价损失564551元（按被告其现已开发建成的新和社区陈家咀即现在的蓉园小区内最小的电梯房的建筑面积90.56平方米的标准，按价差3117元每平方米计算，90.56平方米x3117元x2套=564551元）；3、要求被告承担不超过已付20万元购房款一倍的赔偿责任；4、判令被告承担本案的诉讼费用及鉴定费。 事实与理由：原、被告于2012年12月15日签订了两份《房屋销售合同书》，根据合同约定，被告将承建开发的位于沅江市琼湖办事处新和社区新槐（金伟明等户此宗地）的综合大楼第11层住房两套，以每平方米1680元的价格销售给原告，签订合同时每套房屋预付10万元，交房时付清全部购房款，从合同签订之日起18个月内交房，并约定如因被告原因此宗地不能交房，被告在新和社区陈家咀安置小区以同等价格出售电梯房两套给原告。合同签订后原告支付了两套房的首付款20万元，后因被告未实际开发，故原告致函被告要求其按照合同约定以同等价格置换其开发的陈家咀蓉园小区实际开发建设的3栋、4栋、9栋楼盘中最小面积的两套房产。经原告催告，被告一直未按合同约定置换房产，故原告于2019年9月24日向被告发出解除合同通知书，解除与被告签订的两份购房合同。在原告多次催促下，被告一直未能按约履行两份《房屋销售合同书》所约定的交房义务，导致原告订立合同的目的不能实现，被告的违约行为已给原告造成巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求人民法院依法裁判。 被告湖南亚都房地产开发有限公司提出如下辩称意见：1、原、被告之间并无正式的商品房买卖合同关系，被告也并未真实收到原告支付的20万元首付款，被告与原告签订房屋买卖合同及向原告出具收条的目的是当时法定代表人周建可无力偿还欠案外人的高息借款才应案外人的要求以为借款做担保。且合同明显不符合日常的交易习惯和常理，在合同签订当时双方不可能预测到18个月后购房的地址更换到陈家咀。2、即使双方签订的房屋买卖合同是双方真实表示，但两份房屋买卖合同中对面积、金额等主要条款均没有进行约定，在签订合同时双方都明知被告方没有取得商品房预售许可，且双方之间明确是购买“金伟明等户宗地”，且约定的销售价格（1680元/平方米），可知双方最初的合意是购买小产权房，因此双方签订的房屋买卖合同因买卖未取得商品房预售合同许可证及买卖标的物是小产权房而无效。3、原告提出的第四项诉讼请求，原告诉称是依据商品房买卖合同司法解释第八条第二款的规定，但被告并不存在将房产抵押给第三人或将房产出卖给第三人，且就“金伟明等户宗地”没有取得商品房预售许可证是双方在签订合同时明知的，并不存在被告故意隐瞒的情形。4.在合同解除方面，根据商品房买卖合同司法解释第十五条的规定，因出卖人延迟交付房屋产生的解除权应在发生解除事由之日起1年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。而原告在2019年9月18日即在合同约定交房日的6年之后才提出解除合同，原告已无解除权，在没有解除合同之前，原告无权要求赔偿损失。据此请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及事实认定如下：1.原告提交的陈家咀蓉园小区的建设工程规划许可证、施工许可证，被告有异议，本院经审查，该份证据来源合法，内容真实，本院对其证明效力予以确认。2.被告提交的其与案外人陈范平的六份借条及一份转账凭证，原告有异议，本院经审查，借条与转账凭证与本案无关，本院对其证明效力不予确认。3.被告提交的沅江城建投公司出具的关于新和社区陈家咀集中安置情况说明，原告对该说明的证据形式有异议，被告庭后亦未进行补正，本院对该份证据不予采信。4.原告提交的鉴定意见及鉴定费发票，被告有异议，本院经审核，鉴定意见具有真实性、合法性、关联性，本院对其予以确认。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2012年12月15日签订了两份《房屋销售合同书》，合同第一条约定，“乙方自愿购买在沅江市琼湖办事处新和社区新槐（金伟明等户此宗地）甲方承建开发的综合大楼的住房一套，位于本栋楼壹拾壹层壹套，建筑面积计为（）平方米，每平方米单价1680元。”第二条第1款约定“买受人第一次付甲方人民币拾万元，余额（）在（）内付清。”第二条第5款约定“交房时间：从合同签订之日起18个月内交房”。第二条第6款约定“如因甲方原因此宗地不能交房，甲方在新和社区陈家咀安置小区以同等价格出售电梯房一套给乙方”。合同签订后原告支付了两套房的首付款20万元，被告未承建开发沅江市琼湖办事处新和社区新槐（金伟明等户此宗地），但实际开发了陈家咀蓉园小区。原告于2019年9月8日致函被告要求其按照合同约定以1680元每平方米的价格置换其开发的陈家咀蓉园小区实际开发建设的3栋、4栋、9栋楼盘中最小面积的两套电梯房，被告于2019年9月12日收到催告函。经原告催告，被告一直未按合同约定置换房产。原告遂于2019年9月18日向被告发出解除合同通知书，解除与被告签订的两份购房合同。被告于2019年9月24日收到原告寄送的解除合同通知。为此，原告诉至本院，提出诉请如前。 经鉴定，被告开发的陈家咀蓉园小区，面积最小的两套房屋分别是蓉园小区9栋303室、2703室，建筑面积90.56平方米，303室评估单价4797元，2703号评估单价4893元。 本院认为，本案的争议焦点主要在于：一、原、被告于2012年12月15日签订的《房屋销售合同》的法律性质及效力。二、如果《房屋销售合同》有效，则合同是否已经有效解除？三、若合同有效解除，被告赔偿原告损失的范围及数额的确定。 第一，双方间《房屋销售合同》的法律性质及效力。 从合同的内容和形式看，合同体现了原告以1680元/平方米的单价购买被告将会承建开发的位于“新和社区新槐（金伟明等户此宗地）”的“综合大楼的住房一套”或在被告无法取得宗地而不能交房的情况下购买被告另行开发的位于“新和社区陈家咀安置小区电梯房一套”的意思表示，双方初步确认了交易被告承建开发的房产的有关事宜，合同虽未对房屋的房号、房型、面积、总价款、付款方式、余款付款时间等进行明确约定，但其主要内容还是对将来进行房屋买卖的预先约定，预约事项内容完整、明确。此外，双方在签订销售合同时考虑到了被告可能不能如期开发承建新和社区新槐地块，故双方在第二条第6款补充约定，若因被告原因不能交房，则被告在新和社区陈家咀地块建设的电梯房以同等价格出售给原告，说明双方均预见到了存在预期建设地址的变更风险并进行了对应性补救措施的约定，在被告现已实际开发建设新和社区陈家咀位置电梯房的情况下，原、被告约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。综上，该合同明确了双方的基本情况，对拟购房屋的地理位置、价款计算等做了较为清晰且适于操作的约定，这表明只要双方本着诚实信用的原则，经过友好磋商，就条件成就时进行实际房屋买卖的主要内容达成了合意。因此，原、被告签订的房屋销售合同是具有法律约束力的预约合同。 被告辩称在未取得相关许可之前，不能对外预售房屋，因此房屋销售合同应无效。根据本案事实，涉案合同是双方均对被告能够合法取得相关许可证有合理预期的情况下，对原、被告将来完成房屋买卖进行了预先安排。合同没有明确交付房屋、收取剩余购房款等涉及双务合同主要义务的履行情况，并没有对商品房的具体房号、面积、商品房总价款、付款方式、余款付款时间等进行约定，不满足《商品房销售管理办法》第十六条的规定，故该合同不具备商品房预售合同的条件，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于该预约合同。事实上，本案被告取得了新和社区陈家咀安置小区的相关开发及销售房产的许可，也进行了对涉案小区房屋的实际销售，故被告的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采信。此外，被告还提出涉案合同非真实的房屋销售合同及至今也未签订正式房屋买卖合同的意见，对此意见本院予以认同，本院确认双方间尚未正式签订商品房买卖合同。 第二，《房屋销售合同》是否已经有效解除。 被告提出按照《房屋销售合同》第二条第5项的规定，“交房时间：从合同签订之日起18个月内交房”，双方于2012年12月15日签订销售合同，而原告是在2019年9月18日向被告发出的解除合同通知，已逾《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权一年的行使期间。本院认为，从合同内容看，第二条第5项规定的交房时间与第二条第6项规定的房屋置换条款并不存在逻辑上的关联，第二条第5项规定的交房时间是针对合同第一条合同标的物即被告承建开发在“沅江市琼湖办事处新和社区新槐（金伟等户宗地）”上的综合大楼的住房而言。因被告未承建该项目致使该条无法履行，也因此第二条第6项约定的条件成就，双方拟进行的交易标的物变更为被告另行开发的陈家咀电梯房。再者，如前所述，涉案合同是双方对将来条件成就时进行房屋买卖进行的预先安排，对于陈家咀安置小区内房产的交房时间、付款时间等在该预约中并未进行明确约定，有待陈家咀安置小区内房产达到预售条件后双方再另行协商确定。原告于2019年9月8日催告被告按照合同约定履行陈家咀安置小区房屋买卖交涉的义务，但被告至本案审理时仍未与原告进一步交涉房产买卖事宜。原告鉴于被告无意再按合同约定履行房屋买卖义务，其依据合同取得房屋的目的无法实现，故于2019年9月18日向原告寄送解除合同通知书，其行为符合合同法第94条的规定，被告的抗辩意见不足采信，原告的解除行为合法有效，双方之间的房屋销售预约合同已依法解除。 第三，《房屋销售合同》解除后，被告对原告承担赔偿损失责任的范围如何确定。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》)第2条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。涉案合同是合法有效的预约合同，双方当事人均应依法履行合同的约定。依据合同法第6条的规定，合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务。本案被告在知道因自己的原因无法取得新和社区新槐宗地而准备并实际开发新和社区陈家咀安置小区后应秉着诚实信用的原则，告知原告并应原告的要求及预约合同的约定与原告就房屋买卖达成更为详细可操作的协议以达成房屋买卖的目的。反之，被告在陈家咀安置小区内的房产达到可预售条件后未告知原告，更在原告致函要求其按照预约合同的约定置换房屋时仍然置之不理，在客观上能履行合同义务（在争议发生时陈家咀蓉园小区内尚有房产还未对外销售，被告客观上能交付符合约定的房屋）的情况下，主观上考虑到房产市场交易价格的大幅上涨而不履行，甚至在争议发生时主张双方已签订的《房屋销售合同》无效，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定为违约。合同法第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告的违约行为导致守约方张忠保丧失了以合同约定的远低于市价的优惠价购买涉案房产的机会，而作为违约方的被告却能通过撕毁预约合同而将预订房产以市价对外销售从中获利，被告在主观上存在不履行合同的故意。因此，被告应承担相应的违约责任。合同依法解除后，原告提出要求被告返还购房款20万元的诉讼请求并无不当，本院依法予以支持。为促进民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑本市近年来房地产市场发展的趋势及当事人的主观过错，结合鉴定意见确定的被告违约可获取收益情况，酌定被告赔偿原告经济损失300000元。就原告要求依据鉴定意见的标准按每平方米3117元（评估市价4797元-订购价1680元）的差价赔偿其经济损失的主张，本院认为原告虽按约支付了20万元购房款，但双方签订的房屋销售合同实质是预约合同，与正式的房屋买卖合同存在法律性质和法律效果上的明显差异，故原告主张的赔偿方式和金额，本院不能完全予以支持。 至于原告要求的购房款利息损失，原告虽未取得房产，但本院已经支持其要求被告返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，原告支付的购房款的利息已经包含在损失中，不应再予重复计算，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。此外，就原告主张的不超过购房款一倍的惩罚性赔偿金，原告并未举证证明被告存在惩罚性赔偿金适用的行为，故本院对原告该部分诉讼请求亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告湖南亚都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张忠保购房款200000元； 二、由被告湖南亚都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张忠保经济损失300000元； 三、驳回原告张忠保的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本案案件受理费13800（原告张忠保已预缴6900元），由原、被告各负担一半。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长  郑学军 人民陪审员  覃锐钦 人民陪审员  许迪平 二〇二〇年七月二日 法官 助理  周 元 书 记 员  邱谋莎 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》 的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。