河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初2630号 原告：字光宇，男，1937年9月4日出生，白族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：韦辅基，北京敬华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：字文莉（系原告女儿），住北京市西城区。 被告：赵金红，女，1979年12月27日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 原告字光宇与被告赵金红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告字光宇的委托诉讼代理人韦辅基、字文莉，被告赵金红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告字光宇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《存量房买卖合同》及补充协议；2.判令被告向原告支付违约金675000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年8月28日经三河市夏威夷房产经纪有限公司居间，签订《存量房买卖合同》及补充协议，合同签订后，原告履行了自己的义务，但是被告拒绝支付尾款，拒绝履行合同，其行为已经构成根本违约。原告认为，依法签订的合同，各方理应遵守。被告拒绝履行义务的行为违反了法律规定及合同约定，损害了原告的利益。为维护合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。 被告赵金红辩称，不同意解除《存量房买卖合同》及补充协议，因为我购买涉案房屋是用来居住的，我也希望购买这套房屋，但是因为贷款存在困难，所以我才无法履行合同。我也不同意向原告支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2017年8月28日，在三河市夏威夷房产经纪有限公司（居间方，丙方）居间下，原告字光宇（出售方、甲方）与被告赵金红（买受方、乙方）签订《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》，双方约定，原告将坐落于三河市燕郊开发区北外环路北侧中骏·蓝湾香郡（一期）3-1-1602号房屋出售给被告，房屋建筑面积为88.82平方米。《存量房买卖合同》第四条约定，该房屋成交总价为2250000元，买受人在签订本合同时直接支付给出卖人购房定金50000元；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为1570000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款支付给出卖人，具体时限由出卖人视具体情况而定。第六条约定，出卖人应当在交付首付款当日将该房屋交付给买受人。第七条约定，买受人未按照约定的时间付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止每逾期一日，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，若买受人在约定时间范围内拒绝支付违约金，则出卖人有权从已收房款中扣除违约金并将剩余房款退还给买受人。《补充协议》第二条约定，甲方在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；乙方于2017年9月30日前将首付款680000元（含乙方已经支付的定金50000元）支付甲方；甲乙双方应于房屋房产证下来后七日内共同前往贷款机构办理申请贷款手续。第四条约定，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。同时，原、被告在双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》落款的其他约定处均手写载明，乙方承诺本人为燕郊本地户口，有燕郊的购买资格，而且为首套房；乙方不得更换购房人姓名，乙方承诺本人无不良信用问题；甲乙双方协商，在此合同履行过程当中，如有其中一方违约，则违约金为总房款的30%，双方同等；如在约定时间内乙方未支付首付款，则此买卖合同自动终止，乙方所交定金不退；甲乙双方商定，乙方交付首付款当天，甲方将此房屋钥匙交付给乙方，乙方可以装修入住。2017年9月20日，原、被告再次签订《补充协议》，该《补充协议》载明：甲乙双方协商约定如下：（1）甲方房本下来之后四个月内（含当日）乙方做好贷款手续。（2）若四个月贷款审批不过，乙方自行筹款支付甲方余款，若超过四个月未能支付甲方余款，则甲方有权终止合同，并收违约金额总房款20%。 上述系列合同签订后，被告在协议约定的期限内向原告支付了购房首付款680000元（含已付购房定金50000元），原告亦将涉案房屋钥匙交付被告。此后，被告对涉案房屋进行了装修，实际入住涉案房屋。2018年8月14日，原告取得涉案房屋所有权证书并将其交付给了三河市夏威夷房产经纪有限公司的中介人员，由中介人员联系被告协商过户事宜。2018年8月30日，原、被告及中介人员共同前往北京市顺义区新韩银行办理贷款事宜，后经银行告知，因被告尚有信用贷款未偿还，进而导致贷款额度受到影响，只有被告还清信用贷款或增加首付款数额，才能为被告办理贷款。此后，双方就履行事宜多次协商无果。庭审中，原告提交了其与中介人员王会仿及被告的多组微信聊天记录截图，主张其已于2019年4月1日就解除房屋买卖合同事宜向中介人员及被告进行了书面告知。因双方就如何解决本案所涉争议始终未能达成一致意见，故成本诉。庭审中，被告主张其为装修涉案房屋花费约140000元，但其未能提交相关证据予以证明。本案审理过程中，为妥善解决双方争议，本院主持原、被告进行了多次调解，但因被告不能增加首付款数额，无法办理贷款，亦不能自行筹款支付房款，最终致使调解未果。 本院认为，原告字光宇与被告赵金红在三河市夏威夷房产经纪有限公司居间下签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》及原、被告双方于2017年9月20日签订的《补充协议》均系双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据双方签订的上述系列合同的约定，被告至今仍未能将贷款审批手续办理完毕，亦未自行筹款向原告支付剩余购房款，其行为已经构成违约，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任，故原告主张解除其与被告之间签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，于法有据，应予支持。涉案房屋成交总价为2250000元，原、被告在双方于2017年9月20日签订的《补充协议》中约定了违约金的数额为总房款的20%，据此计算，被告应向原告支付的违约金数额应为450000元。依照《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故在合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告，原告亦应将被告已经支付的购房首付款680000元退还被告。对于被告主张的装修费用140000元，被告虽已经实际占有涉案房屋并进行了装修，但其未能就其所主张的装修费用提交任何证据，亦未申请进行相关评估，故本院无法对被告支出的装修费用进行具体认定，对于被告对涉案房屋进行装修所形成的添附价值，本院在本案中不予处理，被告可另行解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告字光宇与被告赵金红于2017年8月28日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》； 二、被告赵金红于本判决生效后七日内赔偿原告字光宇违约金450000元； 三、原告字光宇于本判决生效后七日内退还被告赵金红购房款680000元； 四、被告赵金红于本判决生效后七日内将坐落于三河市燕郊开发区北外环路北侧中骏·蓝湾香郡（一期）3-1-1602号房屋返还给原告字光宇； 五、驳回原告字光宇的其他诉讼请求。 以上二、三项判决内容折抵后，原告字光宇于本判决生效后七日内退还被告赵金红购房款230000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10550元，减半收取计5275元，由原告字光宇负担1758元（已预交），被告赵金红负担3517元（于本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  丁瑞芹 二〇二〇年七月三十一日 书记员  张铭洋