福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初319号 原告：福建先科实业有限公司，住所地福州市台江区义洲街道工业路**三迪家居广场**H8093。统一社会信用代码91350000694374225K。 法定代表人：郭加迪，职务董事长。 委托诉讼代理人：刘玲，女。 被告：福建菲斯特投资管理有限公司，住，住所地福建省福州市鼓楼区温泉街道东大路**水产大厦**01商场**一社会信用代码91350100MA344JF132。 法定代表人：曾峰华，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈谢斌、王桂明，福建名仕律师事务所执业律师。 原告福建先科实业有限公司（以下简称先科实业）与被告（福建菲斯特投资管理有限公司（以下简称菲斯特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告先科实业的委托诉讼代理人刘玲、被告菲斯特公司的委托诉讼代理人陈谢斌、王桂明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 先科实业向本院提出诉讼请求：依法判令菲斯特公司向先科实业支付租金1,297,462元及其违约金116,771.58元（以所欠租金1,297,462元为本金，自2019年8月21日起算至实际付清之日止，暂计至2019年11月20日，每日按应付未付款金额万分之五计算。）事实和理由：2019年3月27日，先科实业与菲斯特公司签订了一份《菲斯特场地租赁合同终止协议》（以下简称：《终止协议》），双方确认截止2019年03月27日菲斯特公司需向先科实业支付的欠付租金1,297,462元，菲斯特公司承诺分13期对合计欠款分期偿还，若未能按时支付的,每日按应付未付款总金额万分之五的标准支付违约金，超过约定时间三十天仍未付清任一期应付费用时，则先科实业有权通过法律途径解决问题并追溯菲斯特公司违约责任。《终止协议》签订生效至今，菲斯特公司始终未依约支付任何一笔还款。截止2019年11月20日，菲斯特公司欠付先科实业2019年8月20日至2019年11月20日合计4期欠款。先科实业多次以电话、口头等方式催缴，但菲斯特公司至今拒绝缴纳，以自己的行为明确表明不履行合同主要义务，已构成对《终止协议》的根本违约。2019年11月13日，先科实业向菲斯特公司寄送了《关于要求限期缴纳租金费用告知函》，要求菲斯特公司于收到函件之日起2日内缴清所欠钱款，但菲斯特公司始终置之不理。鉴于菲斯特公司始终不履行主要合同义务、责任，现导致《终止协议》无法如期履行，先科实业请求菲斯特公司一次性支付《终止协议》欠款总额，并按约定承担违约责任。 菲斯特公司辩称，一、案涉《场地租赁合同》项下的场地至今未能办理健身房的消防验收手续，合同无效，因该份协议而签订的《菲斯特场地租赁合同终止协议》亦无效，先科实业无权依据《菲斯特场地租赁合同终止协议》向菲斯特公司主张租金。2016年9月12日，菲斯特公司与先科实业签订《场地租赁合同》，约定先科实业将位于福州市台江区义洲街道工业路173号红星美凯龙福州三迪商场第六层【6F-F】出租给菲斯特公司用于经营健身馆，并承诺该租赁场所交付时具备经营场所消防的申报条件，其同时保证出租给菲斯特公司的租赁物业有合法及完整的使用权，协议还约定，如因先科实业原因导致菲斯特公司无法正常营业或无法正常行使房屋使用权的情况，先科实业须依法赔偿菲斯特公司合理损失。同日，菲斯特公司与先科实业签订《物业管理协议》，约定先科实业委托福州宏星汇通商业管理有限公司（以下简称“宏星汇通公司”）提供物业服务。菲斯特公司承租该场地后，经消防主管部门通知后才得知该租赁场地因构造问题自始无法办理健身房的消防验收手续，此后，菲斯特公司收到消防主管部门多次整改要求，健身房学员亦因此要求退卡，导致健身房无法经营。菲斯特公司多次要求先科实业配合办理相应手续，但至今无法办理健身房的消防验收手续。先科实业未能办理消防验收手续的行为违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第三款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，《场地租赁合同》及《菲斯特场地租赁合同终止协议》应属无效，先科实业无权据此主张租金。退一步来说，未经消防验收的场地被禁止投入使用，由于案涉租赁场地无法投入使用，先科实业无权要求菲斯特公司支付租金。二、退一步来说，菲斯特公司虽占用了先科实业的租赁场所，但因案涉场地无法使用，先科实业无权按照租金标准要求菲斯特公司支付占用费。2016年9月28日签署《场地租赁合同》后，因消防不合格以及场地性质导致2016年12月2日被消防部门拒绝办理消防验收手续，菲斯特公司多次与先科实业交涉，先科实业未能解决。菲斯特公司因考虑健身行业的特殊性及合同签署后宣传、采购、员工培训、会员招募已经开始的原因，2017年3月份开始装修，并于2017年5月份部分面积完工并试营业。因上述消防问题导致合同签订8个月后才试营业，且此后一直因为消防问题被举报导致停业，导致经营困难，但先科实业从未给予任何补偿，故租金未及时支付。因此，菲斯特公司无法按照合同约定的用途正常使用健身房，先科实业无权要求菲斯特公司按照健身房的租金标准支付占用费，至多按照同样位置无消防验收手续的场所同等标准计算占用费。三、双方的租赁关系解除后，先科实业一直未将属于菲斯特公司的可拆卸的器械、设备返还给菲斯特公司，该部分器械、设备应当返还给菲斯特公司。四、先科实业主张的每日万分之五（即每月1.5%）的违约金标准过高，应予调整。先科实业的损失仅为资金占用损失，至多按照人民银行同期贷款利率（或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算占用费，其主张按照每月1.5%的标准计算违约金，明显过高，应予调低。综上，《菲斯特场地租赁合同终止协议》无效且菲斯特公司无法正常使用案涉场地，因此，先科实业无权依据《菲斯特场地租赁合同终止协议》向菲斯特公司主张租金，且计算占用费的标准过高。请求贵院依法驳回先科实业的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审质证和当事人陈述，本院对事实作如下认定： 2016年9月12日，先科实业为甲方（出租方），菲斯特公司为乙方（承租方），双方签订《场地租赁合同》（合同编号：Y2016006），约定：一、租赁物位于福州市台江区义洲街道工业路173号红星美凯龙福州三迪商场第六层6F-F，建筑面积共2705.75平方米（此面积为计算租金的面积，具体面积以甲乙双方实测面积为准）；二、甲方出租给乙方的租赁场地，作为经营健身馆的管理、附属餐饮服务；三、租赁期限为捌年，租赁起始日为2016年9月28日至2024年9月27日止；四、甲方承诺租赁场所交付时具备经营场所消防的申报条件，若甲方提供场地不具备消防的申报条件，甲方同意在十个工作日内将定金无息退还给乙方。甲乙双方不追究对方责任。《场地租赁合同》还约定了其他权利义务。《场地租赁合同》签订后，先科实业将合同约定的租赁标的交付给菲斯特使用。 2019年3月27日，先科实业为甲方（出租方），菲斯特公司为乙方（承租方），双方签订《菲斯特场地租赁合同终止协议》，内容为：“鉴于：1、甲、乙双方2016年9月12日签订了一份编号为：Ｙ2016006《场地租赁使用合同书》（以下简称：原合同），约定甲方将位于福州市台江区义洲街道工业路173号红星美凯龙福州三迪商场第六层【6Ｆ-Ｆ】展位出租给乙方使用。甲、乙双方的合作期限为八年，原合同有效期为2016年9月28日至2024年9月27日。现由于乙方个人原因，向甲方提出：提前终止原合同。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，本着平等、自愿、互谅互让、意思表示真实的原则，就甲、乙双方提前终止原合同相关事宜达成如下一致条款，以资共同恪守：一、原合同终止甲、乙双方协商一致后同意，于2019年3月27日终止双方于2016年9月12日签订的编号为：Ｙ2016006《场地租赁使用合同》。二、费用结算1、经由甲、乙双方确认，截止2019年3月27日乙方需向甲方支付的欠付租金合计为：人民币壹佰贰拾玖万柒仟肆佰陆拾贰元整（小写：人民币1297462元），乙方对上述欠款作出如下还款承诺：（1）自2019年8月20日前支付人民币97462元；（2）自2019年9月20日前支付人民币100000元；（3）自2019年10月20日前支付人民币100000元；（4）自2019年11月20日前支付人民币100000元；（5）自2019年12月20日前支付人民币100000元；（6）自2020年3月20日前支付人民币100000元；（7）自2020年4月20日前支付人民币100000元；（8）自2020年5月20日前支付人民币100000元；（9）自2020年6月20日前支付人民币100000元；（10）自2020年7月20日前支付人民币100000元；（11）自2020年8月20日前支付人民币100000元；（12）自2020年9月20日前支付人民币100000元；（13）自2020年10月20日前支付人民币100000元。2、甲方指定收款银行信息：开户银行：中国银行福州三坊七巷支行，单位名称：福建先科实业有限公司，银行账号：41×××75。三、违约责任1、乙方应按时足额向甲方支付本协议约定的费用，若乙方未能按时向甲方支付本协议约定的费用，每逾期一日，乙方应每日按应付未付款项总金额万分之五的标准向甲方支付违约金，并且违约金计算不封顶。2、若乙方超过本协议约定时间三十天仍未付清任一期应付费用时，则甲方有权通过法律途径解决问题并追溯乙方违约责任。乙方逾期未付欠费引起的法律诉讼所产生的费用（包括但不限于保全费、律师费、诉讼费、公告费、强制执行费用、交通费等）由乙方承担。四、其他事项1、除本协议约定的权利义务外，甲乙双方不存在其他任何未了事宜。2、本协议均出自双方自愿，系双方真实意思表示。3、本协议自双方签字并盖公章之日起生效，本协议生效后原合同终止。4、本协议一式肆份，甲方执三份，乙方执一份，具有同等法律效力。5、因本协议所引起的或与本协议有关的争议，双方应友好协商解决；协商不成任何一方均有权向租赁场地所在地（福州市台江区）有管辖权的人民法院提起诉讼。” 2019年11月13日，先科实业向菲斯特公司寄送《关于要求限期缴纳租金费用告知函》，要求菲斯特公司在收到函件两日内支付《菲斯特场地租赁合同终止协议》约定应于2019年8月20日至2019年11月20日支付的租金397462元。次日，菲斯特公司签收了该函件。 另查明，台江区义洲街道工业路173号三迪家居广场6层01整体商场属先科实业所有。 本院认为，《场地租赁合同》、《菲斯特场地租赁合同终止协议》系立约双方当事人的真实意思表示，而消防验收的法律及行政法规规定并非导致租赁合同无效的效力性强制性规定，且双方合同并未约定办理租赁标的的消防验收手续为合同生效条件，因此双方订立的上述合同成立且已发生法律效力，菲斯特公司抗辩租赁标的未能办理消防验收导致《场地租赁合同》、《菲斯特场地租赁合同终止协议》无效于法无据，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《场地租赁合同》签订后先科实业已将租赁标的交付菲斯特公司使用，并于解除租赁合同之时对于菲斯特公司所欠租金进行了结算，现菲斯特公司辩称因消防问题无法使用标的物，先科实业无权主张或无权按照健身房的租金标准主张租金有违其在履行义务时应当遵循诚实信用原则，故对菲斯特公司的上述抗辩本院不予采纳。《菲斯特场地租赁合同终止协议》中双方结算确认菲斯特公司欠付的租金为1297462元，并对所欠款租金的支付方式作出约定，故菲斯特公司应按《菲斯特场地租赁合同终止协议》约定全面履行按时足额付款义务。《菲斯特场地租赁合同终止协议》签订后菲斯特公司未向先科实业支付分文租金，并经先科实业催告后仍未履行，且菲斯特公司辩称不应支付或不应支付全部的租金，其不仅以行为表明，更是明确表示不履行租金支付义务，已构成预期违约，先科实业诉请菲斯特公司支付全部所欠租金1297462元于法有据，本院予以支持。 对于违约金问题。《菲斯特场地租赁合同终止协议》约定菲斯特公司未按协议约定支付的，每日按应付未付款总金额0.5‰标准支付违约，现先科实业主张按此标准计付违约金符合双方约定，本院予以支持。而菲斯特公司辩称约定违约过高应予调整，但未提供证据证明，故对菲斯特公司辩解本院不予采纳。对于违约金的计算基数及期间，菲斯特公司未按约定支付2020年3月25日本院向其邮寄送达起诉状副本之前的租金，菲斯特公司应以每笔欠款为基数，按日利率0.5‰的标准，自逾期之日起逐笔累计算至菲斯特公司实际付清租金之日止；2020年3月25日本院向菲斯特公司邮寄送达起诉状副本之后应付的租金合计70万元，菲斯特公司收到起诉状副本后未及时清偿，应当认定全部逾期，菲斯特公司应以70万元为基数，自2020年3月26日起按日利率0.5‰的标准计算至菲斯特公司实际付清租金之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、规定，判决如下： 福建菲斯特投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向福建先科实业有限公司支付所欠租金1,297,462元及逾期付款违约金(其中97462元租金的违约金自2019年8月21日起计算、10万元租金的违约金自2019年9月21日起计算、10万元租金的违约金自2019年10月21日起计算、10万元租金的违约金自2019年11月21日起计算、10万元租金的违约金自2019年12月21日起计算、10万元租金的违约金自2020年3月21日起计算、70万元租金的违约金自2020年3月26日起计算，均按日利率0.5‰的标准计算至福建菲斯特投资管理有限公司实际付清相应租金之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17,528元，由福建菲斯特投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王道锦 人民陪审员  曾依铨 人民陪审员  江秀平 二〇二〇年七月八日 法官 助理  魏 哲 书 记 员  林小玲 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。