北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0117民初1128号原告：北京金朝阳国有资本运营管理有限公司(原名称北京金朝阳商贸国有资本运营公司)，住所地北京市朝阳区工体西里**楼。法定代表人：任国强，董事长。委托诉讼代理人：孙伟，北京市宏威律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晓敏，北京市宏威律师事务所律师。被告：中建六局建设发展有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区响螺湾旷世国际大厦****房间。法定代表人：段宝平，董事长。委托诉讼代理人：刘江，北京市衡石律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱燕，北京市衡石律师事务所律师。第三人：北京乾元房地产开发有限公司，住所地北，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区****v>法定代表人：徐军翔，经理。委托诉讼代理人：李久波，男，1985年6月19日出生，汉族，北京乾元房地产开发有限公司职员。第三人：北京市朝阳区建筑工程公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区金兴路**楼>法定代表人：徐军翔，经理。委托诉讼代理人：李久波，男，1985年6月19日出生，汉族，北京市朝阳区建筑工程公司职员。原告北京金朝阳国有资本运营管理有限公司（以下简称金朝阳公司）与被告中建六局建设发展有限公司（以下简称中建六局公司）、第三人北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元房地产公司）、北京市朝阳区建筑工程公司（以下简称朝建公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金朝阳公司的委托诉讼代理人孙伟、谢晓敏，被告中建六局公司的委托诉讼代理人刘江，第三人乾元房地产公司和第三人朝建公司共同委托诉讼代理人李久波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金朝阳公司向本院提出诉讼请求：依法解除对朝建公司名下位于北京市朝阳区西坝河北里XXX号楼XXX层XXX号房产的强制执行措施。事实和理由：位于北京市朝阳区西坝河北里**楼****房产所有权确属朝建公司所有，但在2010年3月19日，朝建公司因经营资金周转困难，向我公司借款1000万元，期限为6个月，并签订《借款协议》，朝建公司以本案所涉房产作为还款抵押物。借款期限届满后，因朝建公司未能清偿借款，该公司与我公司于2010年12月1日达成一致，朝建公司为此向我公司发出书面《情况说明》，明确将该房产抵押给原告，经双方委托评估机构确认该房产的价格为人民币1200万元，超出原借款1000万元部分，由我公司再向朝建公司支付人民币200万元，双方约定由我公司先支付80万元，其余120万元在办理完毕过户手续后，再一次性向该公司支付余款120万元。2011年4月13日，北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会批准双方以国有资产无偿划转的形式，将本案所涉房产换转给我公司所有，我公司与朝建公司依据该批复，签订了《企业国有产权无偿划转协议》，其后，我公司向朝建公司支付了80万元，朝建公司将该房产的经营管理权移交给我公司，双方于2011年5月24日签订了《房屋移交协议》，进一步明确由我公司接收并经营和管理本案所涉房产。双方继续协商并配合着手办理房屋的过户登记手续。该《房屋移交协议》是双方之间签订的具有买卖性质的合同，双方针对本案所涉房产已形成买卖合同法律关系。我公司于2011年6月28日向朝建公司支付人民币90万元，此外，根据双方的约定，自2011年4月1日以后,对该房产的出租经营合同管理及经营收益归原告所有。但由于朝建公司已经收取了承租人北京圣杰东方商务有限公司（以下简称东方公司）的租房抵押15万元和当期租金15万元，合计30万元，双方商定，朝建公司无需再向该商户退还，确认为我公司已向朝建公司支付余款30万元，至此我公司已向朝建公司履行完毕全部付款1200万元的付款义务。2011年6月22日，北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会向我公司下发《关于用国有资本收益增加北京市朝阳区建筑工程公司注册资本金的通知》，要求我公司向朝建公司划转国有资本1200万元，其后，朝建公司对我公司已经支付的1200万元购房款确认增加国有资本金，并向我公司开具了收款收据。该房产自我公司实际接收开始至今一直由我公司经营管理，但由于客观原因，导致至今未能办理该房屋过户。我公司与朝建公司之间的买卖合同成立，其后虽然双方签订《企业国有产权无偿划转协议》代替了买卖协议，我公司已经向朝建公司履行了付款义务，朝建公司也履行了交付义务，虽然未办理涉案房屋的过户手续，但我公司已实际占有并管理和经营使用本案所涉房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的内容，我公司在涉案房屋上的权利能够排除执行。被告中建六局公司辩称，我公司是依法向法院申请强制执行，不动产物权的设立和变更应以不动产物权登记簿为准，原告虽主张对涉案房屋享有所有权，但一直怠于行使转移登记权利，导致涉案房屋一直登记在朝建公司名下，故原告应承担相应的责任。第三人乾元房地产公司、朝建公司辩称，原告所述属实，均认为涉案房屋应登记在原告名下，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年4月13日朝建公司（甲方）与东方公司（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方从2009年4月15日起至2014年6月29日止,将位于朝阳区西坝河北里XXX号楼XXX单元的房屋出租给东方公司，因东方公司装修投入较大，经双方协商，在合同期满后，本合同自动延续三年至2017年6月29日终止。2010年3月19日，原告（甲方）与朝建公司（乙方）达成借款协议，原告同意借款给朝建公司1000万元人民币并约定了借款期限为6个月（自2010年3月19日至2010年9月18日）和借款利息、滞纳金。当日朝建公司收到原告1000万元的借款。12月1日朝建公司向原告出具情况说明，同意以我公司位于西坝河的房屋作抵押，该笔借款已到还款期限，现双方协商将该房屋过户到贵公司名下，交易价格为1200万元整，其中价款的1000万元整用以抵消该笔借款（1000万元），余款200万元整，将在过户手续办完后支付给我公司，我公司目前资金紧张，经双方协商，贵公司向我公司支付房款80万元整，余款120万元整将在房产过户后支付。当日朝建公司收到原告80万元的借款。2011年4月13日,北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会出具朝国资文[2011]35号关于将朝建公司所属西坝河北里XXX号楼房屋无偿划转给金朝阳公司(原告)的批复：同意将朝建公司所属西坝河北里XXX号楼房屋无偿划转给金朝阳公司（原告），请按照国家有关规定和程序做好资产变更手续工作。5月24日原告（甲方）与朝建公司（乙方）签订房屋移交协议，约定：一、经区国资委批准，该房屋产权变更为原告所有，乙方同意该房屋内原朝建公司的设施、设备归原告所有。二、朝建公司与东方公司在2009年4月13日签订的关于该房屋租赁合同（以下简称原合同）终止，原告同意东方公司继续租用该房屋，并依据原合同中的条款与该公司签订新的房屋租赁协议。三、原合同2011年4月1日至2017年6月29日的租金于4月1日起，由东方公司向甲方交纳，该公司向乙方先行交付15万元抵押金由乙方转付给甲方。四、2011年4月1日前该房屋的债权、债务由乙方承担、解决。6月7日原告和朝建公司共同向资产管理中心出具确认函,载明：朝阳区西坝河北里XXX号楼（以下简称该房屋）的产权已由朝建公司划转至原告。东方公司与朝建公司于2009年4月13日签订的关于该房屋的租赁合同自2011年4月1日起由原告与东方公司继续执行。2011年4月1日至2011年6月30日的租金15万元应由原告开始收取，由于朝建公司已提前收取，经朝建公司和原告双方协商确认，上述租金及东方公司先行交付的15万元抵押共计30万元，经国资委批复后，双方以增资、减资的形式抵扣后转入原告账户中。6月7日朝建公司与原告共同向东方公司出具告知书，告知该公司与朝建公司于2009年4月13日签订的关于该房屋的租赁合同自2011年4月1日起由原告与你公司继续执行，所产生的债权、债务由你公司与原告协商解决；2011年4月1日前产生的债权、债务由你公司与原告协商告知。6月13日东方公司向朝建公司、原告出具确认函，载明：贵司2011年6月7日《告知书》收悉，我司同意将我司与朝建公司2009年4月13日签订的《房屋租赁合同》的出租方变更为金朝阳公司（原告）。6月28日朝建公司出具收到原告90万元的（借款）房屋补偿款的收据以及收到原告1200万元增资款的收据。2017年6月5日,原告与东方公司签订商业服务用房租赁使用合同，约定原告将前述的房屋继续出租给东方公司，租赁期为2017年9月1日至2020年8月31,该合同尚在履行中。2018年8月17日，本案被告起诉本案第三人乾元房地产公司、朝建公司建设工程合同纠纷，要求对拖欠的工程款和相应的滞纳金、利息承担连带责任。2019年1月21日,本院作出（2018）京0117民初8829号民事判决书，判决：一、乾元房地产公司于本判决生效后七日内，给付尚欠中建六局公司的工程款14588756.36元；二、乾元房地产公司以14588756.36元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，向中建六局公司支付自2012年12月29日起至2018年3月12日止的利息；三、乾元房地产公司于本判决生效后七日内，向中建六局公司支付滞纳金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的二倍计算，分别以200万元为基数计算自2018年3月21日起至款付清日止；以2588756.36元为基数计算自2018年4月26日起至款付清日止；以500万元为基数计算自2018年12月26日起至款付清日止；四、朝建公司对第一项、第三项债务承担连带责任。判决生效后，本案被告申请执行，本院作出（2019）京0117执2172号查封裁定，查封了涉案房屋。后原告提出执行异议申请，本院审查认为，原告虽然提出异议，但因其多年未进行产权登记变更，应承担相应责任，故对其的异议主张，不予支持，本院作出（2020）京0117执异1号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因第三人朝建公司无法偿还到期债务，朝建公司与原告就涉案房屋签订多份协议，目的是通过上述协议的内容将涉案房屋转让给原告，朝建公司收取1200万元的房款，其中1000万元用于抵消借款，剩余的200万元原告也分三笔已向朝建公司支付。因此前朝建公司与东方公司就涉案房屋建立租赁关系，经东方公司同意,朝建公司将该租赁关系产生的债权债务也一并让与原告,即从2011年5月24日起，原告已合法占有该房屋，并支付了房屋的全部价款。根据2010年12月1日朝建公司向原告出具的情况说明，双方已经明确约定余款120万元整将在房屋过户后支付，在原告已支付全部余款后，涉案房屋未办理过户。在2011年4月13日北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会出具的朝国资文[2011]35号也督促原告和朝建公司按照国家有关规定和程序做好资产变更手续工作，但涉案房屋仍未办理过户登记。原告主张因客观原因导致涉案房屋未办理过户手续，但原告未提交证据证明其主张，亦未提供证据证明其已积极主张过相应房屋权属转移登记的事实，故原告消极行使登记权利，对于涉案房屋未办理过户登记，具有一定的过错。不动产物权的变更，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力，涉案房屋在所有权未转移之前，依旧属于朝建公司所有，现原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告北京金朝阳国有资本运营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费93800元，由原告北京金朝阳国有资本运营管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李朝文人民陪审员  高永臣人民陪审员  郭立红二〇二〇年七月二十八日法官 助理  贾曾翔书 记 员  张 坤