福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0421民初120号 原告：谢根机，女，1987年6月23日出生，汉族，住福建省明溪县。 委托诉讼代理人：陶文华，福建闽佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶佶俊，福建闽佑律师事务所实习律师。 被告：明溪县天一房地产开发有限公司，住所地福建省明溪县雪峰镇东方军路**楼**117、118号店面，统一社会信用代码：913504210584497753。 法定代表人：徐炳香，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱加富，男。 委托诉讼代理人：冉从美，男。 原告谢根机与被告明溪县天一房地产开发有限公司（以下简称天一房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢根机的委托诉讼代理人陶文华、陶佶俊，被告天一房产公司的委托诉讼代理人邱加富、冉从美均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢根机向本院提出诉讼请求：1.天一房产公司按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付逾期交房违约金22645元；2. 天一房产公司按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付至2019年10月21日止的逾期取得房屋所有权证书违约金68766元及从2019年10月22日起至谢根机取得房屋所有权证书之日止的逾期取得房屋所有权属证书的违约金；3.天一房产公司承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2016年8月15日，谢根机与天一房产公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：天一房产公司将位于明溪县出售给谢根机，总价款876000元；出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该房屋，逾期交付时，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方继续履行的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之零点一向买受人支付违约金。合同签订后，谢根机按约支付了全部购房款876000元。天一房产公司于2017年5月19日才将房屋交付，且因为天一房产公司的原因，谢根机至今仍未取得房屋所有权证书。双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金和逾期办证违约金过低，依法应当按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准予以调整，即逾期交房违约金为22645元（876000元×5月×0.46%＋876000元×19天×0.015%）、逾期办证违约金为68766元（876000元×17月×0.46%＋876000元×2天×0.015%）。现依法提起诉讼。 天一房产公司辩称，公司确实存在逾期交房的事实，愿意对各业主作出一定的补偿。需要说明的是：1.合同约定的逾期交付责任规定，遇到不可抗力因素是可以延期交房，包括停电、高考、暴雨、高温，这些因素都是不可能避免，签订合同时，原告是同意这一约定的，这些时间应予以扣除；2.合同是双方真实的意思表示，合法有效，应按合同约定的利率计算，原告主张按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算没有法律依据；3.延期办证的问题，客观上没有造成原告实际损失。另外，希望业主理解公司的困难，公司将免除业主一定时间的物业费用等。 谢根机向本院提供如下证据： 1.《商品房买卖合同》复印件一份，证明谢根机以876000元总价款购房，双方当事人对交房时间、交付产权证的期限以及违约责任等均作了约定； 2.购房发票复印件，证明谢根机已交清了全部购房款的事实； 3.物业服务合同、物业费发票复印件，证明天一房产公司交房时间为2017年5月9日； 4.契税收据复印件，证明天一房产公司向谢根机收取了办证所需交纳的契税费用。 天一房产公司向本院提交如下证据： 1.交房通知书及确认书，证明天一房产公司在2017年2月1日通知谢根机收房，需在15天之内办理交房，确认收房时间是2017年5月9日； 2.气象证明、天气证明及停电清单各一份，证明在施工期间大于50毫米的暴雨天气16天，高温天气76天，停电时间4天，属不可抗力因素，该时间段应在延期交房时间中予以扣除。 经庭审质证，天一房产公司对谢根机提供上述证据的真实性无异议，谢根机对天一房产公司提交证据的质证意见：1.交房通知书真实性有异议，谢根机没有看到过这份通知书，也没有签名，不能证明谢根机有收到；交房确认书真实性无异议；气象证明、天气证明真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，不能证明因天气延期，停电清单的真实性有异议。 本院认为，谢根机提供的证据，内容真实，来源合法，且与本案有关联，本院予以采信。天一房产公司提供的交房确认书具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。天一房产公司提供的交房通知书、气象证明、天气证明、停电清单不具备关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月15日，谢根机与天一房产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定：谢根机向天一房产公司购买位于明溪县屋，总价款876000元。合同第十一条第一项约定：出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外……（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的……2.双方继续履行合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之0.1向买受人支付违约金。合同签订后，谢根机在合同约定的期限内向天一房产公司支付了全部购房款876000元。2017年4月8日，谢根机向天一房产公司缴纳装修保证金、物业费等，5月7日向天一房产公司缴纳契税、公共维修金等，5月9日，与天一房产公司签定物业服务合同，同日，谢根机确认收房手续完毕。现因谢根机至今未取得房屋权属证书从而引起本案诉讼。 本院认为，谢根机与天一房产公司签署的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，属合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照合同约定，双方约定的交房时间为2016年11月30日。天一房产公司抗辩已在2017年2月1日电话通知谢根机在2月15日前来接收房屋，同时交房通知书中载明可以在15日内交房。庭审中，谢根机否认天一房产公司电话通知其接收房屋的事实，且明确表示未收到交房屋通知书。本院认为，因天一房产公司未提供证据证明其已通知谢根机在2017年2月15日前接收房屋，谢根机接收房屋的时间应以交房确认书确认的时间为准，即2017年5月9日。天一房产公司的交房时间已逾期159天，故天一房产公司的交房行为属违约行为，谢根机有权要求天一房产公司按约定支付逾期交房违约金。谢根机提出按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算支付逾期交房违约金的主张，认为其实际损失高于合同约定的标准，但未提出实际损失的相应证据，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，即在无法证实实际损失高于合同约定的违约金的前提下，应当按照双方当事人自愿约定的标准计算相应的违约金。天一房产公司提出因高温、暴雨、停电等原因造成无法施工的时间应在合同逾期交房时间中予以扣除的主张，谢根机提出上述原因并非不可抗力的范畴，其未超出生活常识、不属不可预测的范围的主张。本院认为，谢根机的主张符合现实生活，天一房产公司对气候情况、用电等事项均应有所预测，应当在签订合同时一并考虑，故天一房产公司的该主张不予支持。本案中，天一房产公司至今未办理房屋所有权首次登记手续，已构成违约，谢根机要求其支付相应的逾期办证违约金的主张，符合法律规定，但具体标准、数额应按合同约定计算。 综上所述，本院认为，逾期交房损失应以实际购房款876000元为基数，逾期时间为159日，标准为每日0.01%，即为13928.4元；逾期办证违约金以实际购房款876000元为基数，逾期办证时间应当自交房次日后365天开始，即从2018年5月10日起，至房屋办理初始登记之日止，按每日0.001%的标准计算。初始登记之后，双方负有互相配合、协助、通知的义务，故初始登记至取得房屋权属证书之日的违约金可待违约事实发生后根据违约的具体情况另行主张。诉讼费的负担按天一房产公司所需支付违约金的总数额为标准计算天一房产公司负担的数额，余款由谢根机自行负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、明溪县天一房地产开发有限公司应在本判决生效之日向谢根机支付逾期交房违约金13928.4元； 二、明溪县天一房地产开发有限公司应在本判决生效之日向谢根机支付相应的逾期办证违约金（以实际购房款876000元为基数，时间自2018年5月10日起至房屋办理初始登记之日止，按每日0.001%的标准计算）； 三、驳回谢根机的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2085元，由谢根机负担1937元，明溪县天一房地产开发有限公司负担148元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  吴荣清 人民陪审员  黄建华 人民陪审员  伍旭清 二〇二〇年七月十五日 书 记 员  叶 萌 附：本判决适用的相关法律依据 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。