河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0381民初2198号原告：安瑞欣，男，1979年7月16日生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人（特别授权）：杨桃利、王应军，河南铭志律师事务所律师。被告：洛阳市群益置业有限公司，住所地：偃师市城关镇齐庄村。法定代表人：于炳栋。委托诉讼代理人（特别授权）：韦铭轩，河南广文律师事务所律师。原告安瑞欣诉被告洛阳市群益置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告安瑞欣的委托诉讼代理人杨桃利、王应军，被告洛阳市群益置业有限公司的委托诉讼代理人韦铭轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安瑞欣向本院提起诉讼请求：1、请求法院判令被告立即协助为原告办理房屋所有权证和不动产证，并提供办证所需要的材料；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金4536.68元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月25日，原告与被告签订商品房预售合同，购买位于偃师市××东太学路南旭日华庭6幢1单元204号房，合同签订当天原告向被告支付首付款94026元，并按期于2016年9月25日前办理了按揭贷款手续，于2016年11月15日前付清剩余房款359642元。另原告已向被告支付维修基金，并敦促被告为原告早日办理房屋所有权证或不动产证，但是时至今日，被告一直以种种原因拖延为原告办理房屋所有权证。被告洛阳市群益置业有限公司辩称，一、不动产管理部门系办理不动产证的法定机关，开发商不享有办理证权。原告所诉要求开发商立即办不动产证系诉求对象错误，法院应当依法驳回原告要求开发商办证的诉讼请求。二、原告不动产证暂时无法办理并非答辩人原因造成，答辩人不应当承担违约金。答辩人作为开发商在2014年将6＃工程发包给具有资质的洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司施工，约定的工程竣工日期为2016年3月18日。工程早已完工并具备交工验收条件。因施工单位原因，迟迟不向答辩人递交竣工验收资料，拒不配合答辩人办理工程竣工验收手续。这也是导致目前6＃项目不动产登记部门暂时未进行不动产登记的原因所在。答辩人已经于2019年10月起诉施工单位，要求施工单位交付6＃项目竣工资料并且配合答辩人进行项目工程竣工验收。只要施工单位配合验收，涉案6＃办理证照不存在其它障碍。同时，根据双方签订的《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》第十五条明确约定《商品房买卖合同》与本补充协议约定不ー致的，以本补充协议为准。遂应当根据补充协议的约定判断答辩人是否违约。第七条第二款约定出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。因此，答辩人不应当承担逾期办证的违约责任。三、截至目前，原告等在内6＃业主的物业费未向物业公司缴纳，该部分物业费用答辩人替业主正在与物业公司积极协商。原告已经入住小区数年，拖欠物业费未向物业公司缴纳。答辩人出于对小区业主的和睦关系考虑，正与物业公司协商由开发商承担部分物业费的问题。若原告坚持要求答辩人承担逾期办证违约金，答辩人针对原告将不再考虑物业费照顾事宜。四、目前答辩人正处于困难时期，前期工程因施工单位存在违法转包等问题，造成原告工程款超付，多家施工单位拒不对账也不认账。现在多个实际施工人起诉答辩人，已经造成挤兑情形。答辦人一旦因此次挤兑破产，将会造成小区业主办证更加无法保证，并且大大影响本楼盘品质从而影响房价。希望小区业主与开发商一道共度难关，把本小区建设的更加美好。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年9月25日，被告作为发包方将旭日华庭6＃住宅楼的建筑施工发包给承建方洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司建设，约定竣工日期为2016年3月18日。2016年8月25日原告与被告洛阳市群益置业有限公司签订《商品房预售合同》一份，由原告购买被告开发的偃师市太学路南偃登渠东旭日华庭6幢1单元204号房屋；总价款为454026元；付款方式及期限为：买受人于2016年8月25日前交清首付款94026元，于2016年9月25日前余款360000元办理按揭贷款并提供齐全相关贷款所需个人资料完整；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。附件四补充协议约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务，将办理房产证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任；办理房屋产权登记所需的相关税费、维修基金等，在买受人领取钥匙时，应缴纳完毕。2016年9月1日原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司偃师市支行签订《偃师市预购商品房抵押合同》，将购房款360000元在中国邮政储蓄银行股份有限公司偃师市支行办理抵押贷款。原告于2016年8月25日支付首付款94026元。被告于2016年11月15日收取原告房款359642元。被告于2016年12月23日向原告交房。2016年12月23日原告支付维修基金11380元。2019年5月28日，被告向6＃楼业主发出公告：经6＃楼业主与我司就办理不动产证的事宜，双方协商达成如下约定：1、我司与6＃楼承建商（苏运斗）一周内达成验收资料办理的协议；2、截止2019年8月31号我司保证6＃楼达到办理权属登记备案条件；3、若我司未按上述时间办理权属登记备案，对6＃楼业主按月进行物业费的补偿。补偿办法：不足一个月的按一个月计算，直至具备完全办理权属登记备案日期为准。2019年7月29日被告向洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司发出沟通函，内容为：非常感谢贵司前期对我司开发建设6＃楼的支持与信任，6＃楼具备竣工验收条件已1年有余，口头通知贵司配合竣工验收多次，贵司无实际行动，已经损害到6＃楼广大业主利益，为考虑到双方友好合作关系，也为了6＃楼广大业主利益，在此恳请贵司2019年8月7日前提交竣工资料三套到监理处，并定于8月15日安排项目经理到现场旭日华庭6＃楼进行竣工验收。后洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司以洛阳市群益置业有限公司为被告以施工合同纠纷为由向法院提起诉讼。同时洛阳市群益置业有限公司以洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司违约为由提出反诉，请求洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司配合竣工验收并赔偿损失。上述事实由原告提交的商品房预售合同、抵押合同、发票、收据、公告，被告提交的施工合同、沟通函、反诉状及本院庭审笔录等在卷资证。本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。该合同约定了作为开发企业的被告有将办理权属登记需由的资料报产权登记机关备案的义务。涉案房屋被告于2016年12月23日交付原告，依双方约定被告应当在商品房交付使用后360日内（即2017年12月18日前），将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在此期间履行该义务，致使原告购买的房屋占用范围内的土地使用权及房屋所有权的权属未得到确认，被告应承担合同约定的违约责任。根据双方的《商品房预售合同》第十五条对被告逾期递交资料应承担的违约责任有明确约定，被告应向原告支付的违约金为4536.68元（453668元×1%=4536.68元）。被告辩称是由于承建方的原因而没有提交相关资料，并不是被告不予配合。可以看出还是由于被告没有处理好与承建方的关系，致使相关资料没有及时提交，该辩称理由不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：一、被告洛阳市群益置业有限公司于本判决生效之日起一个月内向产权登记部门递交办理位于偃师市偃登渠东太学路南旭日华庭6幢1单元204号房屋的不动产权证所需资料，并协助原告安瑞欣办理该房产的产权登记手续。二、被告洛阳市群益置业有限公司于本判决生效之日起一个月内向原告安瑞欣支付违约金4536.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告洛阳市群益置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  张东旭二〇二〇年七月十三日书记员  张雅丹