浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2167号 上诉人（原审原告）：周子良，男，1965年6月10日出生，汉族，住浙江省江山市。 上诉人（原审原告）：姜丽珍，女，1965年1月2日出生，汉族，住浙江省江山市市区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：徐建明，浙江召策律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：诸暨市通球房地产开发有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道苎萝东路**。 法定代表人：蒋顺根，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵嘉琪，浙江振邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海魅润投资管理有限公司，，住所地上海市金山区山阳镇亭卫公路****** 法定代表人：胡月球。 委托诉讼代理人：苏凌蓉，浙江振邦律师事务所律师。 上诉人周子良、姜丽珍因与被上诉人诸暨市通球房地产开发有限公司（以下简称通球公司）、上海魅润投资管理有限公司（以下简称魅润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初19075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 周子良、姜丽珍共同上诉请求：撤销原判，改判支持两上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律不当。一、1.周子良至今未收到通球公司于2018年11月1日邮寄的入伙通知书。2.即使该通知书妥投属实，也不能认定案涉房屋已于2018年11月15日正式交户。因为合同约定通球公司需交付通气的房屋给两上诉人，然案涉房屋至今未通气，故通球公司未依约履行义务。若按一审逻辑，那么房产公司永远不会逾期，只要发送通知即可。二、1.一审规避本案的客观事实，即案涉房屋未达到合同约定的交付条件。2.关于案涉房屋未通气的问题，广大用户均与通球公司在交涉，并有去信访局上访，信访局答复督促协商，协商不成的通过司法程序解决。故可说明通球公司在签订合同时，并未告知用户案涉房屋未能通气的事实。3.一审认定案涉小区大部分住户已正常收房没有依据，且大部分是指几户以上也没有一个明确的数字。4.根据两上诉人了解，所谓的交付是通球公司私下与其他用户达成的协议或经诉讼程序达成协议，并非是用户的正常收房。三、1.案涉合同是通球公司提供的格式合同。2.签订合同时，通球公司明确案涉房屋可通气，具有商品房正常使用的条件，从未告知过两上诉人该房屋在规划设计时未有设计通气设施。3.根据法律规定，对格式合同条款有异议的，应由提供格式合同一方承担不利后果。4.根据法律规定，若对格式条款有更改的，应向对方作出明确说明，否则要承担不利后果。5.若案涉房屋在设计时未有设计通气设施的，那么通球公司的行为已构成欺诈，上诉人的解除诉请也能成立。6.一审认为案涉房屋未通气不影响两上诉人的购买目的，无事实和法律依据。 通球公司辩称，1.邮寄单和妥投证明均可证明通球公司已将入伙通知书送达给两上诉人，案涉房屋已经交付且大部分均已入住，通球公司并未逾期交房。2.案涉房屋的设计经过规划部门认定，并通过竣工验收，格式合同条款中的“通气”因通球公司缺乏经验而未作删除，但重点是房屋具有正常使用功能，显然符合条件。3.从设计图纸和房屋的公寓性质来看，两上诉人事先已知晓房屋未能通气，且虽未通气但可使用燃气，故不影响两上诉人合同目的的实现。综上，请求驳回上诉，维持原判。 魅润公司辩称，魅润公司在案涉房屋买卖过程中是居间人，无论案涉合同解除与否，魅润公司均没有义务返还居间报酬，故两上诉人无权要求魅润公司返还案涉款项，请求驳回上诉，维持原判。 周子良、姜丽珍共同向一审法院起诉请求：1.判令解除与通球公司签订的84F153261号和09F153267号《浙江省商品房买卖合同》；2.判令通球公司和魅润公司退还两套房屋的购房款783700元，并支付以783700元为基数自2017年8月7日起至2019年12月11日止按年利率5.439%计算的利息101472元，直至实际还清之日止；3.判令通球公司和魅润公司以783700元为基数按日万分之一支付自2018年12月30日起至2019年12月11日止的违约金27116元，直至实际还清之日止。 一审法院经审理查明：周子良、姜丽珍系夫妻关系。2017年8月23日，周子良、姜丽珍与通球公司签订《浙江省商品房买卖合同》两份（合同编号分别为：84F153261和09F153267），约定周子良、姜丽珍向通球公司购买其开发的香樟雅苑第6幢1单元012210号、012211号房屋，建筑面积分别为43.60平方米，商品房及相关用房的合同总金额分别为335000元和328700元。合同第八条约定：出卖人应当在2018年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日交房，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起办理完退房手续（包括撤销合同备案登记及预告登记手续）30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。合同第十条规定，买受人应在出卖人寄发的《交付通知书》中规定的期间内办理领房手续，未办理，视为已办交接手续，自《交付通知书》规定的交代截止日期之次日起，一切后果由买受人承担。合同附件八第三条第1项规定，合同解除后，退房手续办理完成后30日内出卖人需将除发生抵消后的剩余购房款无息退还买受人，因出卖人原因未能如期办理退房手续的，出卖人除退还已交房款外，还需支付房屋总价款万分之三每天的违约金。 2017年8月7日，姜丽珍参加了通球?香樟雅苑开盘特价活动，优惠活动存六万抵十万，六万在签订预售合同当天与首付款一起付清。当天姜丽珍先交付定金各50000元。2017年8月23日，姜丽珍支付了两套房的首付款88700元和55000元及120000元，由通球公司分别开具了138700元和105000元的增值税发票、魅润公司开具120000元的收据。余款办理了个人房产抵押贷款，贷款金额分别为23万元和19万元。 另查明，案涉工程于2018年10月22日竣工验收，通球公司于11月1日向周子良邮寄入伙通知书，邮件于11月13日妥投。入伙通知书中通知香樟雅苑6幢1单元2210室和2211室于2018年11月15日正式交房。又查明，通球公司委托魅润公司对香樟雅苑房地产项目独家销售代理，魅润公司又与上海泓绚房地产经纪有限公司有渠道整合销售关系。再查明，通球公司在规划设计本案诉争房屋所在小区项目时，并未设计独立厨房，不具备用气条件。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：1.本案案涉房屋交付时间是否已经超过合同约定的时限，周子良、姜丽珍是否可以据此解除商品房买卖合同；2.案涉房屋不具备合同第八条约定的通气条件，周子良、姜丽珍是否可以据此解除商品房买卖合同。 （一）本案案涉房屋交付时间是否逾期超过120日的问题。根据查明的事实，通球公司已于2018年11月1日将入伙通知书通过邮寄方式送达周子良，入伙通知书明确交房时间为2018年11月15日，根据合同第十条规定，买受人应在出卖人寄发的交付通知书中规定的期间内办理领房手续，未办理，视为已办交接手续，且该小区大部分住户已正常收房，故周子良、姜丽珍关于本案房屋交房时间已经逾期超过120日的主张，缺乏事实依据，难以成立。其以此为由提出解除合同及支付违约金之诉请，难予支持。 （二）关于案涉房屋不具备通气条件是否足以导致合同解除的问题。虽然案涉商品房买卖合同约定交付房屋须具备用气条件，但是讼争房屋在规划设计时并未设计通气的相关设施，即通球公司自始就不可能履行交付具备通气条件的房屋。因此，如若按照商品房买卖合同的约定，通球公司在签约时就已经必然陷入违约，且该违约行为将导致周子良、姜丽珍依约享有合同解除权，显然不合常理。故通球公司主张合同中有关用气条件的约定系援用监管机构格式合同时因疏忽未能更改相关内容所致的解释，具有合理性。即商品房买卖合同将不具备用气条件作为合同解除事由，并非通球公司真实意思表示。况且，商品房买卖合同第八条第一款第3项约定：“（通球公司交付的房屋应当符合）用水、用电、用气、道路等，具备商品正常使用的基本条件。”该条约定的重点在于交付房屋应当具备正常使用的基本条件。虽然不具备用气条件一定程度上将导致买受人生活不便，但讼争房屋目前使用罐装煤气或其他电器并无障碍，即案涉房屋已经具备正常使用的基本条件，买受人购买房屋的根本目的已经实现，不存在通球公司根本违约之情形。故周子良、姜丽珍以案涉房屋不具备用气条件为由要求解除合同、支付违约金之诉请，亦不能支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回周子良、姜丽珍的诉讼请求。案件受理费12923元，减半收取计6461.5元，由周子良、姜丽珍负担。 二审中，两上诉人为证明其主张，向本院提交了集体访登记表复印件一份、答复意见书打印件一份、信访事项答复意见书一份，以证明案涉房屋在出售时通球公司是明确要通气的，但在实际交房时发现房屋并未通气，引发多名业主信访，并经信访局答复协商或诉讼解决，不存在通球公司疏忽未删除“通气”条款的事实。同时，两上诉人申请证人姜某出庭作证，并形成证人证言一份，以证明通球公司承诺案涉房屋会通气，样品房中也有厨房和煤气的事实。另，两上诉人还申请本院向诸暨市信访局、建设局调取案涉房屋因通球公司的违约导致业主集体上访的相关材料。 通球公司质证认为，对集体访登记表、答复意见书的真实性有异议；信访事项答复意见书的落款时间是今年7月，不排除两上诉人为了诉讼去信访，且明确案涉房屋的不通气是在设计时就未设计通气设施；证人证言不具有可信度，因为该证人是案涉小区仅剩的几户未交付的用户，其系为了自己的利益而发言。 魅润公司质证认为，对集体访登记表、答复意见书的真实性有异议；信访事项答复意见书未明确案涉房屋不符合通气条件应予解除，只是要求两上诉人通过司法途径解决；证人证言的真实性存在问题，其与两上诉人之间存在利害关系。 通球公司在二审中向本院提交了交房表一组，以证明案涉小区已经基本交付完毕的事实。 两上诉人共同质证认为，该组交房表系通球公司单方制作，没有住户签字，不能证明通球公司的主张。 魅润公司质证认为，对真实性无异议，对表格中所涉的姜某是否系本案的证人不清楚。 魅润公司在二审中未向本院提交新的证据。 本院认证认为，两上诉人提交的集体访登记表、答复意见书因无原件核对，故真实性存疑；信访事项答复意见书不能证明通球公司违约的事实；姜某与本案存在利害关系，其证人证言不足以被采信。被上诉人通球公司提交的交房表系物业公司制作，在未有业主签字的情况下，不能达到通球公司的证明目的。故对双方当事人在二审中新提交的上述证据均不予采信。至于两上诉人提出的调查取证申请，本院经审查后认为不属于两上诉人客观不能自行收集的材料，且两上诉人仅表述为调取“相关材料”，并未对需要调取的材料名称、内容等作出明确，故对该调查取证申请不予准许。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是案涉两份《浙江省商品房买卖合同》是否已具备解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，合同的解除分为约定解除和法定解除。具体到本案，两上诉人以被上诉人通球公司逾期未交房，且即使认定交付，房屋也不具备合同约定的通气条件为由诉请解除上述两份合同。纵观全案证据，首先，被上诉人通球公司提交的邮寄快递凭证已足以证明其将案涉房屋的入伙通知书送达给两上诉人，两上诉人未按通知要求前往被上诉人通球公司处办理案涉房屋的交房入户手续，不可归责于被上诉人通球公司。其次，案涉房屋的面积仅为43.60平方米每户，而现行法律并未明确要求此类小面积商品房必须具备通气条件，故案涉房屋未通气不构成法定解除要件。然后，虽然案涉合同中约定了房屋应当符合通气条件，但未通气一方面不影响该房屋的正常使用，两上诉人完全可以通过用电、煤气瓶等方式实现居住目的；另一方面案涉合同也未将未通气列为合同的约定解除条件。故应认为，案涉两份《浙江省商品房买卖合同》并不具备约定解除或法定解除之要件，两上诉人的解除诉请因缺乏事实基础和法律依据而不能成立，一审判令驳回两上诉人的诉讼请求并无不当。 综上所述，两上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12923元，由上诉人周子良、姜丽珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  梅 云 审判员  姚 瑶 二〇二〇年七月二十八日 书记员  张 珺