广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初6047号原告：叶耀华，男，1986年1月11日出生，汉族，住福建省平和县。委托诉讼代理人：叶振鑫，广东宏安信律师事务所律师。被告：马锡东，男，1987年12月7日出生，汉族，住普宁市。委托诉讼代理人：魏天一，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人:周罗勋,广东南方福瑞德律师事务所律师。原告叶耀华诉被告马锡东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶耀华及其委托诉讼代理人叶振鑫，被告马锡东的委托诉讼代理人魏天一、周罗勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶耀华向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付房租租金人民币（币种下同）33660元（具体计算方式如下：9900元/月×3.4个月，从2019年7月22日开始计算至2019年11月4日，共计3.4个月）；2.被告支付延迟支付房租的违约金4554元（按每月2%计算）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月7日，原告叶耀华与被告马锡东签订《租赁合同》，约定原告将位于广州市番禺区南村镇X出租给被告使用，每月租金9900元，每月5日前支付租金，租期三年，从2017年9月22日至2020年9月21日。合同签订后，原告依约履行。但2019年7月起，被告由于经营场所变更，擅自搬离了租赁房屋，且未向原告进行交接，也未主动向原告提出解除租赁合同。2019年9月，被告向广州市番禺区人民法院起诉，要求解除合同及原告退还租赁保证金29700元。经审理，我方同意租赁合同于2019年11月4日解除，一审法院判决予以准许。因原告自2019年7月22日起未向我方缴纳房租，而双方又一致确认合同于2019年11月4日解除，故我方有权请求法院依法判令被告支付2019年7月23日至2019年11月4日的房屋租金及相应违约金。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告马锡东答辩称：一、被告无需支付2019年7月22日至11月4日期间的租金33660元。1.租赁合同截至2019年5月13日已履行不能，被告已支付履行不能期间房屋占有费。被告将涉案房产用于生产加工绣花，但于2019年4月9日被告被广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队告知，涉案房屋不得再用于从事生产加工，限期2019年5月13日前清理搬迁完毕，因此，涉案房屋已于2019年5月13日不得再用于生产加工使用，涉案租赁合同构成法律上的履行不能。2.因为政策性变动已经履行不能，原告主张马系东擅自搬离涉案房屋不符合事实。双方在签订租赁合同时，均知晓涉案房屋系用于生产加工，但后因行政机关对涉案房屋区域进行环境整改，告知涉案房屋已不得再用于生产加工，对于该政策性环境整改问题，不属于当事人在签订合同时可预见的商业风险，被告对于合同的履行不能不存在过错。二、履行不能的情形出现后，被告在2019年7月已经明确告知原告不再履行合同并腾空房间，但原告未及时间涉案房屋收租，应对损失扩大部分承担责任。被告搬离涉案房屋后，于2019年7月至8月期间多次微信通知原告解除合同，但原告不配合办理交接手续，导致涉案房屋出现较长时间的空置期，该损失应由原告自行承担。三、原告要求支付延迟支付租金违约金4554元无法律依据。租赁合同保证金的性质属于定金，原告在未退还保证金的情形下又另行主张违约金于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2017年9月7日叶耀华（作为出租人、甲方）与马锡东（作为承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区南村镇X商业房产租赁给乙方使用，每月租金9900元、第2年起每年递增3%、当月5日前支付租金，租期3年（2017年9月22日至2020年9月21日）；乙方于签订合同当日支付保证金29700元；租赁期间乙方有下列情况之一，作违约处理，甲方可以终止合约，收回该物业，乙方所交押金不得退回：……2.乙方拖欠场地使用费累计达15日的；……；租赁期间甲方中途无故收回该物业或解除合同作违约处理，双倍返还押金给乙方，其他装修费用及初期的进场费另行商议赔偿等内容。马锡东确认叶耀华为涉案租赁物的承租人，其为次承租人，双方均知晓马锡东租赁该房屋用于生产加工。经本院核实，位于本区××村镇××市××号（不动产权证号粤20**广州市不动产权第**）规划用途为商铺，共两层。庭审中，双方均确认马锡东最后一次于2019年7月5日支付租金，即其已支付涉案租赁物至2019年7月21日的租金。另双方也同意解除涉案租赁合同，并确认涉案租赁合同于2019年11月4日解除，涉案租赁房屋也于2019年11月4日后收回。被告主张因环保部门出具限期搬离通知，其遂提前搬离涉案房屋，并于2019年8月15日全部搬离，但没有通知原告，因为涉案房屋有物业保安，物业保安应该会通知原告其搬离的事实。原告称被告并未就提前搬离涉案房屋的情况告知原告，其是于2019年8月7日上门检查时才得知被告陆续搬离，且被告一直通过微信告知原告不能将涉案房屋转租他人，其也是于2019年9月12日原告通过起诉解除合同收到法院通知后才得知被告不再租赁涉案房屋。另查明，2019年1月31日，广州市番禺区强化“散乱污”场所清理整治工作领导组办公室发布《广州市番禺区强化“散乱污”场所清理整治工作领导组办公室关于开展生活服务业和工业企业（园区）生活污水整治的通知》，其中载明50条黑臭河涌两岸6米范围内的“散乱污”场所全部予以关闭取缔。2019年3月13日，广州市番禺区强化“散乱污”场所清理整治工作领导组办公室出具的《给民宅内从事生产加工“散乱污”场所的一封公开信》要求在2019年4月15日前完成民宅内从事生产加工的“散乱污”场所关停取缔工作，请广大业主、经营单位立即停止民宅内的一切生产加工行为，并清理拆除生产设备。涉案房屋与河涌的距离少于6米，广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队于2019年4月29日向绣花鸟绣花厂出具环境问题限期整改通知书，载明检查情况是民宅内从事生产加工，整改意见是立即停止生产，停止产生污染物的有关生产或经营活动；限期在2019年5月13日前清理搬迁完毕。原告称其知晓上述环境整改问题。本院为查清本案事实，于2020年7月10日到广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队进行调查，该中队工作人员确认被告经常的绣花鸟绣花厂存在“散乱污”的情况故告知其进行整改。2019年10月11日，广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队委托广州市番禺区南村镇联勤执法队对涉案房屋进行了停电处理，原被告均确认停电事实，原告称房产已于2019年11月25日恢复用电。再查明，被告于2019年9月12日向本院提起诉讼，要求解除原被告签订的租赁合同，并要求原告返还租赁保证金59400元，该案案号（2019）粤0113民初11860号，本院于2020年1月8日作出一审判决，确认解除原被告之间的租赁关系，驳回被告其他诉讼请求。其中，根据该案查明的事实认定，2019年7月5日马锡东发送语音“这个钱（指租金）我肯定会给的，我都有几万块钱押金在你那里，你怕什么呢”，叶耀华语音回复“是想继续租还是怎么样？”马锡东语音回复“这边老是查消防，老是搞这些东西，如果能退的话，那肯定就退了嘛，如果你那边给我退不了的话，我就继续租，然后我转租嘛”，叶耀华语音回复“肯定退不了的，你合同期还没到怎么退，是不是，因为我这个也是几个人合伙的生意啊，行吧，反正你要转租你就转租啦。”2019年8月2日叶耀华通过微信未能联系上马锡东；2019年8月3日叶耀华发送语音“你那个二楼还要不要租啊？你要租的话就把房租打过来，你如果不租的话我就要放租了，你收到信息回复一下”“你今天再不回话，我明天就换锁，视你为违约，重新放租”；2019年8月4日马锡东发送语音“我身上现在只有3万块钱，押金在你那里。你20号之前敢跟别人签合同的话，敢租出去的话，我就直接起诉你，我跟你说”“你不要管我现在租不租，你现在如果敢租出去的话就违约”。因此，该案认为双方在提起该案诉讼以前，并未明确表示要求解除涉案租赁合同，但基于双方同意于2019年11月4日解除，予以准许。广州市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）粤01民终9691号民事判决，维持本院一审判决。本院认为，叶耀华与马锡东于2017年9月7日签订的《租赁合同》是合同双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同当事人均具有法律约束力。根据（2019）粤0113民初11860号民事判决的事实认定，在马锡东提起本案诉讼以前，双方均未明确要求解除《租赁合同》，现双方同意于2019年11月4日解除，本院予以确认，故被告应支付自2019年7月22日至2019年11月4日的租金。被告抗辩称因客观原因造成合同履行不能故不应该支付相应租金，对此本院认为，第一，马锡东搬离并未通知原告，且双方之前并未就解除合同达成一致，应向原告支付解除合同前的租金；第二，涉案房屋规划用途为商铺，叶耀华将涉案房屋作为商业房产转租给马锡东使用，马锡东用作生产加工使用，符合双方2017年9月7日所签《租赁合同》的约定，广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队2019年4月29日向马锡东发出整改通知书，要求马锡东限期搬离涉案房屋是因为涉案房屋与河涌的距离少于6米，且马锡东在涉案房屋进行的生产加工存在“散乱污”情况，并非如被告抗辩称因客观原因造成的合同履行不能，马锡东因其生产加工存在“散乱污”而被限期整改，在双方未就合同解除达成一致情况下仍须依约向叶耀华支付相应租金。但是，由于马锡东已于2019年8月已经停止加工生产和搬离涉案房屋，涉案房屋于2019年10月11日被广州市番禺区南村镇联勤执法队进行了停电处理，该停电处理与被告无关，停电期间涉案房屋也无法使用，根据公平原则应扣除停电期间的租金，故马锡东还应向叶耀华支付2019年7月22日至2019年10月10日期间（两个月零十八天）的租金为25740元（9900元/月×2个月+9900元/月÷30天×18天）。关于原告主张的违约金，涉案租赁合同约定逾期支付租金的按每天1%计算，现原告自愿降低标准为按月利率2%计算。本院认为，涉案租赁合同约定了被告逾期支付租金情形下可以没收保证金，该保证金具备了惩罚的功能，因此，应认定该保证金具有担保的性质，同时也是针对被告迟延给付租金这个特定行为的违约金。本院（2019）粤0113民初11860号判决已支持没收原告保证金的主张，对原告的损失已做相应弥补，且涉案房屋性质为商铺，原告允许被告进行不符合相关规定的生产加工也存在一定过错，本院综合考虑双方过错和损失程度，在已有生效判决支持原告没收保证金的情况下，对于原告主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马锡东应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶耀华支付租金25740元；二、驳回原告马锡东的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费378元，由原告叶耀华负担120元，由被告叶耀华负担258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  麦绮云二〇二〇年七月二十日书记员  李紫鑫