福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3146号 上诉人（原审原告、申请执行人）：林荣银，男，1976年8月4日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：黄峥嵘，北京中银（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张月，北京中银（泉州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）厦门市融坤房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区思明南路**之一，统一社会信用代码913502006123137294。 法定代表人：李金坤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑伟，福建典格律师事务所执业律师。 原审第三人（被执行人）：郭辉灿，男，1980年5月5日出生，回族，住福建省晋江市。 原审第三人（被执行人）：王浓浓，女，1981年10月28日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人林荣银因与被上诉人厦门市融坤房地产开发有限公司（以下简称融坤公司）、原审第三人郭辉灿、王浓浓申请执行人执行异议之诉一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初5115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林荣银上诉请求：撤销原判，依法改判支持林荣银的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、林荣银对案涉房产的保全申请符合法律规定，其合法权益应当受到法律保护。首先，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记具有公示、公信效力，郭辉灿作为预告登记权利人，其对于案涉房产的预告登记具有法律效力和阻止法院处分该房产的实体权利。因此，一审以物权法第九条、第三十条认定案涉房屋权属不发生法律效力明显有误，损害了债权人的合法权益。其次，人民法院有权对于预告登记的房屋进行预查封，本案并未出现保全错误的情形。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三款规定，人民法院有权对被执行人购买的并办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房登记的房屋进行预查封。预查封措施的本质效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分，从而造成对债权人债权利益的不当减损。因此，林荣银对案涉房产申请保全措施并无不当，人民法院可以对该房产进行预查封。二、融坤公司没有及时协助郭辉灿办理过户登记手续，即使融坤公司因郭辉灿、王浓浓未及时偿还贷款而承担连带担保责任，其本身也存在严重过错，无权行使合同解除权。郭辉灿与融坤公司于2013年9月26日就案涉房产签订《商品房买卖合同》，2013年9月29日双方共同办理案涉房屋的预告登记手续，后郭辉灿支付了案涉房屋首付款，并办理按揭贷款，银行已经将余下购房款支付给融坤公司，郭辉灿完成了支付购房款的义务，房屋也已经实际交付给郭辉灿使用。融坤公司申请仲裁解除合同的前提之一是没有办理产权证至郭辉灿名下，办理产权证的义务方是融坤公司，在办理银行按揭后至郭辉灿未能支付按揭款长达四年的时间内，融坤公司是否通知郭辉灿办理产权证，至今没有办理房屋过户手续的过错在谁，法院并未查清这些重要事实。如郭辉灿在支付大部分房款并实际占有房屋的情况下仍未取得该房屋的所有权的责任在于融坤公司，融坤公司是存在严重违约及重大过错的，融坤公司就丧失了合同的解除权。三、退一步来讲，即使合同依法可以解除，法院中止了对预查封房产的执行，但是也应当在确认收到融坤公司返还的案涉房款及房屋溢价部分款项后再裁定中止执行，一审法院在未确定的情况下直接裁定解除查封，严重侵害了债权人林荣银的合法债权。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的之规定，融坤公司应当返还林荣银已支付的按揭还款及房屋溢价部分款项，郭辉灿对融坤公司享有合法的到期债权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定在解除查封、扣押等强制执行手续后，人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。《最高人民法院关于适用的解释》第501条规定，人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。因此，为保障债权人的合法权益，人民法院应当再确认收到融坤公司返还的购房款及房屋溢价部分款项后再裁定解除执行措施。 融坤公司辩称，林荣银在融坤公司和郭辉灿依法解除商品房买卖合同，并收回本案讼争车位的情况下，要求法院继续查封车位没有法律依据。林荣银主张郭辉灿向融坤公司的购房存在房屋溢价，要求对该房屋溢价作为郭辉灿的所得一并执行，没有事实和法律依据。林荣银主张法院要在收到融坤公司返还的郭辉灿支付的购房首付款才能停止执行的前提是荒谬的。在融坤公司与郭辉灿解除商品房买卖合同并收回房产的情况下，法院查封、冻结该房产的条件已经不存在，法院在融坤公司提出异议的情况下当然依法解除。融坤公司一直确认，一审法院可以向融坤公司发协助执行通知书，融坤公司会将郭辉灿缴纳的购房款扣除郭辉灿按生效仲裁裁决应偿还融坤公司款项后的余额交至一审法院。 郭辉灿、王浓浓未作陈述。 林荣银向一审法院起诉请求：继续对郭辉灿、王浓浓所有的址在厦门融景湾Ｉ＃、2＃、3＃楼地下室-1层70号车位（现地址：厦门市湖里区，以下简称“案涉车位”）进行强制执行，对案涉车位进行预查封措施。 一审法院认定事实：案涉车位址于福建省厦门融景湾1＃、2＃、3＃楼地下室-1层70号车位，现地址变更为厦门市湖里区，由融坤公司开发建设并进行预售。2013年9月26日，郭辉灿与融坤公司就案涉车位签订编号为03103808号的《商品房买卖合同》一份，约定：郭辉灿向融坤公司购买预售的案涉车位，总价为650000元，首期款200000元，按揭款450000元，按揭款由郭辉灿向银行申请，贷得款项专用于向融坤公司支付购房款，合同还约定了仲裁条款等内容。2013年9月27日，上述《商品房买卖合同》在厦门市房地产交易权籍登记中心办理了登记备案。2014年6月3日，郭辉灿作为借款人、抵押人，融坤公司作为保证人，中国工商银行股份有限公司厦门市分行（以下简称“工行厦门分行”）作为贷款人，三方共同签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定：工行厦门分行同意向被郭辉灿发放个人购置住房贷款4100000元（案涉车位项下款项为450000元），用于购买融景湾3＃楼19层2202单元及案涉车位；贷款期限为360个月；该贷款采用抵押和保证两种担保方式；抵押物为郭辉灿所有的融景湾3＃楼19层2202单元及案涉车位；同时，融坤公司作为保证人承担阶段性连带责任保证等。上述合同签订后，工行厦门分行向郭辉灿发放了贷款。2017年4月25日，因郭辉灿拖欠工行厦门分行贷款本息，工行厦门分行多次向融坤公司发出催款通知书，融坤公司向工行厦门分行偿还了案涉车位贷款本息。2018年7月2日，融坤公司向被郭辉灿发出《关于解除的告知函》，告知郭辉灿双方签订的《商品房买卖合同》于告知函寄出时（以邮戳时间为准）立即解除。2018年7月19日，融坤公司就与郭辉灿因上述《商品房买卖合同》引起的纠纷，向厦门仲裁委员会提起仲裁。厦门市仲裁委员会于2018年11月30日作出厦仲裁字20180542号裁决书，裁决解除融坤公司与郭辉灿于2013年9月26日签订的编号为03103808号的《商品房买卖合同》（含补充协议），郭辉灿应将《商品房买卖合同》项下的案涉车位返还给融坤公司，并配合融坤公司到厦门市房地产交易中心办妥解除合同登记的相关手续等。另查明：2014年11月13日，在审理林荣银与郭辉灿、王浓浓民间借贷纠纷一案过程中，林荣银于2014年10月31日向一审法院提出财产保全申请，请求查封案涉车位及其他财产。2014年11月13日，作出（2014）狮民初第3414号民事裁定，查封案涉车位及其他财产。2014年11月20日，一审法院向原厦门市国土资源与房产管理局送达民事裁定书及协助执行通知书。一审法院系案涉车位的首次查封法院。2015年12月16日，法院作出（2014）狮民初第3414号民事判决，判决郭辉灿偿还林荣银借款本金3000000元及相应利息、王浓浓承担连带清偿责任等。2016年4月8日，林荣银向一审法院申请强制执行。2016年8月1日，法院作出（2016）闽0581执1471号执行裁定，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取郭辉灿、王浓浓的财产（以执行标的额为限）。2016年10月21日，一审法院向原厦门市国土资源与房产管理局送达执行裁定书及协助执行通知书进行续封。2019年7月25日，案外人融坤公司向一审法院提出书面执行异议，请求解除对案涉车位的预查封并通知对案涉车位的执行。2019年8月2日，法院作出（2019）闽0581执异46号执行裁定，裁定中止对案涉车位的执行，并解除对案涉车位的预查封措施。林荣银于2019年8月8日收到一审法院送达的上述执行裁定书，后于2019年8月20日向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。诉讼过程中，融坤公司同意将其已收取的郭辉灿交纳的款项扣除代偿部分后的款项交付一审法院执行。 一审法院认为，一、关于案涉车位的所有权是否归属于融坤公司的问题。融坤公司作为房地产开发建设适格主体，依法开发建设案涉车位所在的融景湾项目，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造的事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力，即自案涉车位建设完成之日起对案涉车位享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。郭辉灿虽与融坤公司签订《厦门市商品房买卖合同》，但仅办理案涉车位的预告登记手续，并未办理案涉车位权属的变更登记。未经登记，不发生效力，故案涉车位并未转移登记至郭辉灿名下。现融坤公司与郭辉灿签订的关于案涉车位的买卖合同已经仲裁裁决解除，郭辉灿应配合融坤公司办妥解除合同的相关手续，已经消灭了郭辉灿将案涉车位变更登记于自己名下的请求权。因此，案涉车位的不动产权属归属于融坤公司。二、关于融坤公司对案涉车位享有的民事权益是否能阻却并排除本院强制执行的问题。案涉车位进行了房屋权属的初始登记但未进行房屋所有权登记，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第二项、第三项“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”和第十六条“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”规定，一审法院于2014年11月20日查封案涉车位，于2016年10月21日对案涉车位进行续封，具有法律根据。但是，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”和第三十一条第一款第一项“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的”规定，现融坤公司已经解除其与郭辉灿之间的商品房预售合同关系，并实际收回案涉车位，已经采取的查封措施应当解除，即融坤公司对案涉车位享有的民事权益足以排除本院的强制执行，故林荣银关于继续对案涉车位进行强制执行以及预查封的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。林荣银可以提出申请，执行郭辉灿因支付案涉车位价款而形成的对融坤公司的债权。综上所述，林荣银的诉讼请求，于法无据，不予支持。郭辉灿、王浓浓经传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第三十条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第二项、第三项、第十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、第三十一条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十三条第项款规定，判决：驳回林荣银的诉讼请求。案件受理费100元，由林荣银负担。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，融坤公司作为房地产开发建设适格主体，依法开发建设案涉车位所在的融景湾项目，郭辉灿虽与融坤公司签订《厦门市商品房买卖合同》，但仅办理案涉车位的预告登记手续，并未办理案涉车位权属的变更登记，案涉车位并未转移登记至郭辉灿名下。现融坤公司与郭辉灿签订的关于案涉车位的买卖合同已经仲裁裁决解除，融坤公司已经解除其与郭辉灿之间的商品房预售合同关系，并实际收回案涉车位，已经采取的查封措施应当解除，即融坤公司对案涉车位享有的民事权益足以排除强制执行，林荣银主张关于继续对案涉车位进行强制执行以及预查封的诉讼请求，缺乏依据，不予采纳。林荣银可申请执行郭辉灿因支付涉案车位价款而形成的对融坤公司的债权。 综上所述，林荣银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由林荣银负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年七月三十日 书记员  陈文能 附注本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。