广东省阳江市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤17执复33号 复议申请人(申请执行人)：杨进军，男，1964年12月5日出生，汉族，住广东省阳春市。 被执行人：刘佑，男，1952年7月20日出生，汉族，住广东省阳春市。 被执行人：阳春市昆仲实业有限公司。住所地：广东省阳春市春城河西沙尾路**（春湛公路边）。 法定代表人：刘佑，该公司董事长。 复议申请人杨进军不服阳春市人民法院(2019)粤1781执异62号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 阳春市人民法院在执行申请执行人杨进军与被执行人阳春市昆仲实业有限公司、刘佑民间借贷纠纷一案中，阳春市人民法院裁定解除阳春市昆仲实业有限公司名下位于阳春市春城街道×××号（阳春市春城街道阳春大道高冲岭地段×××）××花园商住楼F幢F1-2××、F1-5××、F1-9××、F1-1××1、F1-1××2、F1-1××1、F2-3××、F2-5××、F2-6××、F2-7××、F2-8××、F2-8××、F2-9××、F2-9××、F2-1××2、F2-1××2、F2-13××2、F2-1××1、F2-1××1、F2-1××3、F2-1××2、F3-5××、F3-1××2、F3-1××3、F3-1××3、F3-1××2、F3-1××3、F3-1××1、F3-17××1、F3-1××2、F4-3××、F4-3××3、F4-5××、F4-6××、F4-9××、F4-9××、F4-1××1、F4-1××1、F4-1××2、F4-1××3共40套房产的查封。杨进军不服该裁定，向该院提出异议，请求撤销阳春市人民法院（2019）粤1781执1177号执行裁定，并对解封的40套商品房（或相应的价款）予以查封。 阳春市人民法院查明，杨进军与阳春市昆仲实业有限公司、刘佑民间借贷纠纷一案，该院于2019年6月11日作出（2019）粤1781民初1218号《民事判决书》，判决：被告刘佑、阳春市昆仲实业有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内共同偿还借款本金3500000元及利息（利息暂计至2019年4月30日为5166150元，2019年5月1日起至本息清偿日止的借款利息以本金3500000元为基数，按年利率24%的标准计算）给原告杨进军。在审理阶段，该院于2019年7月12日作出（2019）粤1781民初1218号民事裁定，一、查封阳春市昆仲实业有限公司名下位于阳春市春城街道阳春大道高冲岭地段××的国有土地使用权[产权证号：春府国用（2012）第特00××281/1034××3号]；二、查封阳春市昆仲实业有限公司名下位于阳春市春城街道育德路××号（阳春市春城街道阳春大道高冲岭地段××）××花园商住楼F1-F4幢中的200套商品房（具体房号为：F1-2××、F1-2××、F1-3××、F1-3××、F1-3××1、F1-3××2、F1-5××、F1-5××、F1-6××、F1-6××、F1-7××、F1-7××、F1-8××、F1-8××、F1-9××、F1-9××、F1-1××1、F1-1××2、F1-1××1、F1-1××2、F1-1××1、F1-1××2、F1-1××1、F1-1××2、F1-13××1、F1-13××2、F1-1××1、F1-1××2、F1-1××1、F1-1××2、F1-1××1、F1-1××2、F1-17××1、F1-17××2、F1-1××1、F1-1××2、F2-2××、F2-2××、F2-3××、F2-3××、F2-3××1、F2-3××2、F2-3××3、F2-5××、F2-5××、F2-5××、F2-6××、F2-6××、F2-6××、F2-7××、F2-7××、F2-7××、F2-8××、F2-8××、F2-9××、F2-9××、F2-9××、F2-1××1、F2-1××2、F2-1××3、F2-1××1、F2-1××2、F2-1××3、F2-1××1、F2-1××2、F2-1××3、F2-1××1、F2-1××2、F2-1××3、F2-13××1、F2-13××2、F2-1××1、F2-1××2、F2-1××3、F2-1××1、F2-1××2、F2-1××3、F2-1××1、F2-1××2、F2-17××1、F2-1××1、F2-1××2、F2-1××3、F3-2××、F3-2××、F3-3××、F3-3××、F3-3××1、F3-3××2、F3-3××3、F3-5××、F3-5××、F3-5××、F3-6××、F3-6××、F3-6××、F3-7××、F3-7××、F3-7××、F3-8××、F3-8××、F3-9××、F3-9××、F3-9××、F3-1××1、F3-1××2、F3-1××3、F3-1××1、F3-1××2、F3-1××3、F3-1××1、F3-1××2、F3-1××3、F3-1××1、F3-1××2、F3-1××3、F3-1××01、F3-1××02、F3-1××1、F3-1××2、F3-1××3、F3-1××1、F3-1××2、F3-1××1、F3-1××2、F3-17××1、F3-17××2、F3-1××1、F3-1××2、F4-2××、F4-2××、F4-3××、F4-3××、F4-3××、F4-3××1、F4-3××2、F4-3××3、F4-5××、F4-5××、F4-5××、F4-6××、F4-6××、F4-6××、F4-7××、F4-7××、F4-7××、F4-8××、F4-8××、F4-9××、F4-9××、F4-9××、F4-1××1、F4-1××2、F4-1××3、F4-1××1、F4-1××2、F4-1××3、F4-1××1、F4-1××、F4-1××3、F4-1××1、F4-1××2、F4-1××3、F4-1××01、F4-1××02、F4-1××1、F4-1××2、F4-15××、F4-1××1、F4-16××、F4-1××3、F4-1××1、F4-××2、F4-1××3、F4-17××1、F4-17××2、F4-17××3、F4-1××1、F4-1××2、F4-1××3）；以上查封不动产价值以9000000元为限。金鼎花园商住楼F幢F1-2××、F1-5××、F1-9××、F1-1××1、F1-1××2、F1-1××1、F2-3××、F2-5××、F2-6××、F2-7××、F2-8××、F2-8××、F2-9××、F2-9××、F2-1××2、F2-1××2、F2-13××2、F2-1××1、F2-1××1、F2-1××3、F2-1××2、F3-5××、F3-1××2、F3-1××3、F3-1××3、F3-1××2、F3-1××3、F3-1××1、F3-17××1、F3-1××2、F4-3××、F4-3××3、F4-5××、F4-6××、F4-9××、F4-9××、F4-1××1、F4-1××1、F4-1××2、F4-1××3共40套房产在该院查封前已出售给第三人，并已在不动产登记部门办理了商品房买卖预告登记。上述判决发生法律效力后，杨进军因阳春市昆仲实业有限公司、刘佑未自觉履行上述民事判决确定的义务而向该院申请强制执行，该院依法立案执行。2019年9月24日，阳春市昆仲实业有限公司向该院提交《解封申请》，申请解除对××花园商住楼×幢已办理网签备案登记的48套房产的查封。该院经审查核实后作出（2019）粤1781执1177号执行裁定，解除对位于阳春市春城街道育德路××号（阳春市春城街道阳春大道高冲岭地段××）×花园商住楼F幢F1-2××、F1-5××、F1-9××、F1-1××1、F1-1××2、F1-1××1、F2-3××、F2-5××、F2-6××、F2-7××、F2-8××、F2-8××、F2-9××、F2-9××、F2-1××2、F2-1××2、F2-1××02、F2-1××1、F2-1××1、F2-1××3、F2-1××2、F3-5××、F3-1××2、F3-1××3、F3-1××3、F3-1××2、F3-1××3、F3-1××1、F3-17××1、F3-1××2、F4-3××、F4-3××3、F4-5××、F4-6××、F4-9××、F4-9××、F4-1××1、F4-1××1、F4-1××2、F4-1××3共40套房产的查封。 阳春市人民法院认为，杨进军对该院在执行过程中解除对阳春市昆仲实业有限公司名下位于阳春市春城街道育德路××号（阳春市春城街道阳春大道高冲岭地段××）××花园商住楼F幢F1-2××、F1-5××、F1-9××、F1-1××1、F1-1××2、F1-1××1、F2-3××、F2-5××、F2-6××、F2-7××、F2-8××、F2-8××、F2-9××、F2-9××、F2-1××2、F2-1××2、F2-13××2、F2-1××1、F2-1××1、F2-1××3、F2-1××2、F3-5××、F3-1××2、F3-1××3、F3-1××3、F3-1××2、F3-1××3、F3-1××1、F3-17××1、F3-1××2、F4-3××、F4-3××3、F4-5××、F4-6××、F4-9××、F4-9××、F4-1××1、F4-1××1、F4-1××2、F4-1××3共40套房产查封的执行措施提出异议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，主要审查执行措施是否符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，可见预告登记具有物权的排他效力。该院在执行过程中，经审查核实上述被查封的40套不动产已经办理了预告登记，根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第（六）项的规定作出（2019）粤1781执1177号执行裁定，该执行行为符合法律规定，并无不妥。因此，杨进军的异议理由不充分，该院对其异议请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定驳回杨进军的异议请求。 复议申请人杨进军向本院申请复议称，在杨进军与阳春市昆仲实业有限公司、刘佑民间借贷纠纷一案诉讼过程中，阳春市人民法院根据杨进军的申请，依法作出（2019）粤1781民初1218号民事裁定，轮候查封了登记在阳春市昆仲实业有限公司名下的房产200套及土地使用权，保全后至今没有人对查封财产的权属提出异议。案件进入强制执行程序后，在杨进军强烈反对的情况下，仅凭阳春市昆仲实业有限公司的申请，未经异议审查程序即作出（2019）粤1781执1177号执行裁定，解除了其中查封的40套房产，致使该房产两天内即被转移完毕。（2019）粤1781执1177号执行裁定适用法律错误，认定事实缺乏依据，违反法定程序，剥夺了当事人的救济权利。一、阳春市人民法院驳回杨进军的异议请求系适用法律错误，且明显违反法定程序。阳春市人民法院根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，认为预告登记具有物权的排他效力，驳回杨进军的异议请求。事实上，该条规定的是处分已经办理预告登记的不动产须经权利人同意，而查封是限制财产权属的转移，不是处分财产。对于已经办理预告登记的商品房被查封后应当如何处理，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条有明确的规定，提出异议的主体只能是商品房的受让人（即业主）。阳春市昆仲实业有限公司没有提起异议的主体资格，阳春市人民法院作出解封裁定明显违反法定程序，应予撤销。二、阳春市人民法院在审查执行异议过程中，未就杨进军提出的问题进行审查。阳春市昆仲实业有限公司以登记在其名下的商品房已经出售为由申请解除查封，属于对查封行为不服提出的异议，阳春市人民法院应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第九条规定，立执行异议案件审查，并应根据审执分离原则，交由行使裁决权的合议庭进行审理。但阳春市人民法院收到阳春市昆仲实业有限公司的解封申请后，不移送立执行异议案进行审查，径行作出执行裁定予以解封，剥夺了杨进军的复议救济权，导致杨进军在未收到解封裁定之前，查封的财产就已被转移完毕。审查人员是办理本案的执行实施法官，审查人员组成违反法律规定，严重损害了杨进军的合法权益。阳春市昆仲实业有限公司、刘佑有多个系列案件正在强制执行中，且均未自觉履行义务。阳春市昆仲实业有限公司主张查封登记在其名下的商品房已经出售给他人而申请解除查封，不排除存在虚构转让规避执行的嫌疑，应当责令其对销售合同、价款支付、权证办理等情况及时间节点等事实提交证据予以证明并进行审查。(2019)粤1781执异62号执行裁定仅以“40套房产在该院查封前已出售给第三人，并已在不动产登记部门办理了商品房买卖预告登记”一笔带过，认定房产出售缺乏事实依据。40套商品房价值约2500万元人民币，经诉讼保全查封至今没有第三人（业主）向法院提出权属异议，法院也未依法查明第三人是谁。综上，请求撤销阳春市人民法院(2019)粤1781执异62号执行裁定、（2019）粤1781执1177号执行裁定，并对解封的40套房产（或相应的价款）予以查封。 经审查，本院对阳春市人民法院查明的事实予以确认。 另查明，阳春市春城街道育德路10号金鼎花园商住楼F幢F1-2××、F1-5××、F1-9××、F1-1××1、F1-1××2、F1-1××1、F2-3××、F2-5××、F2-6××、F2-7××、F2-8××、F2-8××、F2-9××、F2-9××、F2-1××2、F2-1××2、F2-13××2、F2-1××1、F2-1××1、F2-1××3、F2-1××2、F3-5××、F3-1××2、F3-1××3、F3-1××3、F3-1××2、F3-1××3、F3-1××1、F3-17××1、F3-1××2、F4-3××、F4-3××3、F4-5××、F4-6××、F4-9××、F4-9××、F4-1××1、F4-1××1、F4-1××2、F4-1××3共40套房产分别在2018年6月21日至2019年5月30日期间在阳春市不动产登记中心办理了预告登记。 本院认为：本案的争议焦点是：执行法院解除位于阳春市春城街道育德路10号金鼎花园商住楼F幢F1-2×1、F1-5×1、F1-9×1、F1-10×1、F1-10×2、F1-11×1、F2-3×2、F2-5×2、F2-6×2、F2-7×2、F2-8×1、F2-8×2、F2-9×1、F2-9×2、F2-10×2、F2-12×2、F2-13A×2、F2-15×1、F2-16×1、F2-19×3、F2-19×2、F3-5×2、F3-11×2、F3-11×3、F3-12×3、F3-13×2、F3-13×3、F3-15×1、F3-17A×1、F3-17×2、F4-3×2、F4-3A×3、F4-5×3、F4-6×3、F4-9×1、F4-9×3、F4-10×1、F4-13×1、F4-19×2、F4-19×3共40套房产的查封是否符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记目的是为了保障债权人将来能够实现物权，预告登记具有物权的排他效力。上述40套房产预告登记时间早于阳春市人民法院作出的（2019）粤1781民初1218号民事裁定查封时间，执行法院在查明相关事实的情况下，即使在执行实施阶段，亦可依据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第（六）项的规定作出执行裁定，解除对上述40套房产的查封，该执行行为并无不当。杨进军主张执行法院作出（2019）粤1781执1177号执行裁定，解除了上述40套房产的查封，致使该房产两天内即被转移完毕，与事实不符。杨进军请求撤销阳春市人民法院(2019)粤1781执异62号执行裁定、（2019）粤1781执1177号执行裁定，并对解封的40套房产（或相应的价款）予以查封，理据不足，本院不予支持。 综上所述，执行法院作出的(2019)粤1781执异62号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。杨进军的复议请求，理据不足，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回杨进军的复议申请，维持阳春市人民法院(2019)粤1781执异62号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  钟艳云 审判员  冯子欢 审判员  冯馨莹 二〇二〇年七月二十四日 法官助理石岩 书记员姜雪萍