福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0124民初1136号 原告：郑茂强，男，1975年2月5日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：黄夏冰，福建麦博律师事务所律师。 被告：闽清筑家房地产开发有限公司，住所地福建省闽清县梅城镇梅城大街****，统一社会信用代码91350124070865448K。 法定代表人：林和官，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘朋，福建航嘉律师事务所律师。 原告郑茂强与被告闽清筑家房地产开发有限公司（以下简称筑家公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2020年５月11日向法院提起诉讼，诉请：1.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金78782.30元。（以标的房屋总价609192元为基数，全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率4.05%上浮50%，暂时计算至2020年3月10日）；2.被告向原告退还面积差房价款10267.28元（609192元/128.16㎡×2.16㎡）；３.由被告承担本案的案件受理费用。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。 本院查明的事实如下： 一、商品房买卖合同的签订时间：2015年7月23日； 二、房屋地点：闽清县梅溪镇梅埔村筑家蓝波湾； 三、合同约定房屋面积：128.16㎡； 四、房屋实际交付面积:126㎡; 五、合同约定的面积误差处理方式：《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条约定实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。 原告主张及证据：《商品房买卖合同》约定面积为128.16㎡，但是被告通知原告办证的通知材料上写明的面积只有126㎡，被告应当退还面积差房价款10267.28元(609192元/128.16㎡×2.16㎡)。并提供《商品房买卖合同》、附件六《合同补充协议》、筑家蓝波湾《商品房买卖合同》补充协议等证据。 被告主张及证据：诉争房屋总价款是按套计算，故不存在多退少补的问题。 法院认定及理由：原、被告签订的筑家蓝波湾《商品房买卖合同》补充协议虽有约定按套计算房价款，但与《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条约定相矛盾，也不符合公平原则，故应按《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条约定履行，筑家公司应退还面积差房价款10267.28元(609192元/128.16㎡×2.16㎡)。 六、房屋总价款：609192元； 七、合同约定交房时间：2018年2月15日； 八、实际交房时间：2017年10月25日； 九、合同约定的计付逾期办证违约金起始日：从商品房实际交付（2017年10月25日）使用后的90日（即2018年1月23日）开始计算； 十、计付逾期办证违约金的天数： 原告主张及证据：计付逾期办证违约金的天数从商品房实际交付（2017年10月25日）使用起至实际将办理权属登记需要的资料交付给原告之日止。提供商品房买卖合同、购房发票、物业费收款收据、筑家蓝波湾《商品房买卖合同》补充协议等证据。 被告答辩意见及证据：诉争房产因政府因素、污水接驳、供电接驳导致工程延期，根据合同约定，筑家公司享有免责权；新冠肺炎疫情期间，筑家公司无法通知郑茂强办理产权，该期间不应计入违约天数。提供国有土地建设用地使用权出让合同、闽清县人民政府常务会议纪要[2020]1号、福建启动重大突发公共卫生事件一级响应机制、污水处理厂工程竣工验收证书、闽清县供电公司的两次供电方案说明书等证据。 法院认定及理由： 1.计付逾期办证违约金的起止日期。《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金从商品房实际交付（2017年10月25日）使用后的90日（即2018年1月23日）开始计算。筑家公司已于2020年3月5日向郑茂强发出了办证告知书。据此计付逾期办证违约金起止日期为：2018年1月23日起至2020年3月4日止。 2.关于政府因素、永久性供电接驳口未提供、市政排污等接驳口未提供等因素，是否可以作为被告承担逾期办证责任免除的事由。《商品房买卖合同》约定将市政等相关政府部门原因导致的延误，作为逾期交房的免责事由，未约定该原因也可作为逾期办证的免责事由。因此，市政等相关政府部门原因导致的延误非被告承担逾期办证责任的免责事由，被告的抗辩理由不予采纳。 3.关于新型冠状病毒疫情防控期间是否可以扣除筑家公司逾期办证违约金。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共安全事件响应机制。筑家公司为响应政府停工停产的号召，在复工之前基本处于停工的状态，无法向郑茂强送达诉争房产办理权属登记资料。筑家公司复工后，采取了积极的补救措施，于2020年3月5日向郑茂强发出了办证告知书。据此，结合本案的实际履行情况，根据公平原则，新型冠状病毒疫情防控期间导致合同无法履行的41天应予扣除，故计付逾期办证违约金的天数为730天。 十一、逾期办证违约金的计算标准： 原告主张及证据：根据法律规定，逾期办证违约金应以标的房屋总价609192元为基数，全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率4.05%上浮50%的标准计算。 被告答辩意见及证据：筑家公司无需支付逾期办证违约金。 法院认定及理由：结合筑家公司已交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也并未给业主造成难以弥补的损失等实际情况，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，本院酌定逾期办证违约金以已付房款609192元为基数，按每日0.0075%的标准计算，逾期办证违约金为33353.26元（609192元×0.0075%×730天）。 双方有争议的事项为第五项、第十项、第十一项，其他事项双方无争议。 本院认为，《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，郑茂强已依约交纳了全部购房款，但筑家公司未履行合同约定义务，致使郑茂强迟延办理不动产权证，故筑家公司已构成违约，应承担相应的违约责任。合同中未明确约定违约金计算标准，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，酌定逾期办证违约金以已付房款为基数，按每日0.0075%的标准计算，筑家公司应支付的逾期办证违约金为33353.26元。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条约定，筑家公司应退还郑茂强面积差房价款10267.28元。 综上所述，对郑茂强的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、闽清筑家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郑茂强支付逾期办证违约金33353.26元； 二、闽清筑家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郑茂强退还面积差房价款10267.28元； 三、驳回郑茂强的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2026元，减半收取1013元，由郑茂强负担568元，闽清筑家房地产开发有限公司负担445元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  钱旭 二〇二〇年七月二十日 书记员  徐静 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。