河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初2108号原告：高兴奎，男，1976年2月2日出生，汉族，个体工商户，户籍地郑州市管城回族区，现住郑州市管城回族区。原告：谷立伟（系高兴奎妻子），女，1981年2月5日出生，汉族，无业，住郑州市管城回族区。二原告共同委托代理人：蒋巍巍，河南世鼎律师事务所律师。被告：祝先芳，女，1973年9月29日出生，汉族，个体工商户，住郑州市。被告：聂胜兴（系祝先芳丈夫），男，1976年3月20日出生，汉族，个体工商户，住郑州市。以上二被告共同委托代理人：李晶晶，河南崇迪律师事务所律师。以上二被告共同委托代理人：张若冰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被告：郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段****。法定代表人：姜克宏，职务：执行董事。委托诉讼代理人：耿永超，该公司员工。原告高兴奎、谷立伟诉被告祝先芳、聂胜兴、郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告高兴奎及二原告共同委托诉讼代理人蒋巍巍、被告聂胜兴及被告祝先芳、聂胜兴共同委托代理人李晶晶、张若冰、被告元通公司委托代理人耿永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告元通公司房地产有限公司于2018年4月16日签订的《元通国际写字楼预定书》；2.判令被告祝先芳、聂胜兴向原告返还购房款1300000元及利息149500元（自2018年4月16日起按照年利率6%暂计算至2020年3月16日，以后利息继续计算至本息实际偿还完毕之日止）；3.本案诉讼费、保全费等费用均由被告承担。事实和理由：2018年4月16日，原告从被告聂胜兴手中购买被告元通公司开发的位于元通国际写字楼5层1501号房产，该房产设计建筑面积为256.69㎡，合同约定总价款为1682603元，原告随即与被告元通公司签订《元通国际写字楼预订书》两份，双方各执一份。同日，原告将130万元汇入被告祝先芳的账户。另，原告高兴奎还向被告聂胜兴出具一张40万元的欠条。此后，原告多次催促被告尽快签订商品房买卖合同、办理备案、房屋过户等手续，然而被告一拖再拖，更加令人奇怪的是即使是过了欠条上的履行期限，被告聂胜兴也并未向原告催讨欠款。直至发现郑州市中级人民法院于2020年2月17日在该房产门口处张贴执行公告，原告方才明白被告一直欺骗自己。时至今日，被告既未与原告办理网签，也未与原告签订《商品房买卖合同》，也未将房屋交付于原告，已构成根本违约。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规之相关规定，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，望法院判如所请。被告祝先芳、聂胜兴辩称：一、高兴奎、谷立伟起诉的主体错误，祝先芳、聂胜兴不是本案适格的被告，原告要求解除与元通公司签订的预订书与被告祝先芳、聂胜兴无关。高兴奎、谷立伟与元通公司签订了《元通国际写字楼预订书》建立了合同关系，高兴奎、谷立伟预订元通公司位于元通国际写字楼15层1501的房屋一套，元通公司向高兴奎出具了1682603元的收据。根据合同的相对性，预订书对应的权利义务关系存在于高兴奎、谷立伟与元通公司两方主体之间，与祝先芳、聂胜兴无关。二、高兴奎、谷立伟诉状的陈述与事实不符，高兴奎、谷立伟购买涉案房屋时，对房屋状况有明确的认知，并非其所称的被欺骗。1.元通公司与高兴奎签订预订书时，明确告知高兴奎、谷立伟房屋现状。预订书中甲方为元通公司，乙方为高兴奎，预订书第一页序言部分载明“甲方已对项目的建设开发进程情况向乙方充分告知，乙方已充分了解项目目前暂不具备房屋预售条件等信息”。2.正是因为高兴奎、谷立伟购买的房屋当时无法办理产权手续，所以房款的价格明显低于市场价值，从此点也可看出二人在预订房屋时明知房屋现状。三、高兴奎、谷立伟与聂胜兴、祝先芳、元通公司之间的合同关系为房屋购买权转让关系并非房屋买卖合同关系，聂胜兴、祝先芳已经完成了合同义务，不应承担退款责任。高兴奎、谷立伟从聂胜兴、祝先芳处获得了涉案房屋购买权，并向聂胜兴、祝先芳支付了大部分款项，聂胜兴、祝先芳向二人交付了房屋钥匙，并由二人实际控制、使用至今，聂胜兴、祝先芳的合同义务关系已履行完毕。2013年聂胜兴挂靠郑州一建集团工程建设有限公司（以下简称一建公司）与元通公司签订了建筑装饰工程施工合同，聂胜兴作为实际施工人对元通公司发包的装修工程进行了施工。2017年元通公司需要支付一建公司工程款2522603元，因元通公司资金紧张，经元通公司、一建公司及实际施工人聂胜兴三方协商达成一致意见，由元通公司将元通大厦1501号即涉案房屋及另外一套房屋1101号以2522603元的价格预订给聂胜兴，其中涉案房屋的预订款即房屋总价款为1682603元。元通公司所欠的工程款抵做聂胜兴房屋预订款。2018年高兴奎经其亲戚介绍找到聂胜兴，想让聂胜兴转让涉案房屋的购买权，双方商定的转让价格为1700000元。双方达成一致意见之后，2018年4月16日聂胜兴、祝先芳配合高兴奎、谷立伟一起到元通公司办理了以下房屋购买权转让事宜：（1）高兴奎、祝先芳在元通公司办公室填写了《客户更名申请表》；（2）聂胜兴与元通公司的预订书解除，元通公司将聂胜兴的预订书收回；（3）高兴奎与元通公司就涉案房屋重新签订了《元通国际写字楼预订书》，约定高兴奎支付房屋总价款的100%作为预订金即1682603元；（4）元通公司向高兴奎出具收到元通大厦1501预订金1682603元的收据。（5）聂胜兴、祝先芳将房屋钥匙交付给高兴奎、谷立伟。高兴奎、谷立伟支付房屋购买权转让款1300000元，尚欠400000元未付。至此，聂胜兴、祝先芳已经将房屋购买权转让给了高兴奎、谷立伟，完成了房屋购买权转让合同约定的义务。原告要求聂胜兴、祝先芳退还购房款没有事实及法律依据。四、高兴奎、谷立伟起诉要求解除与元通公司之间的预订书，表明认可合同关系仅存在于其二人与元通公司之间，如果合同解除，承担退款义务的应为元通公司。元通公司向高兴奎、谷立伟出具了收据，认可收到了二人的预订金。高兴奎与元通公司签订的《元通国际写字楼预订书》中第四条第二款第三项、第五条第三项、第四项、第六条中所有关于退款的义务，双方均约定由元通公司承担，由此也证明，高兴奎、谷立伟在与元通公司签订《元通国际写字楼预订书》时，认可如果将来房屋无法办理产权手续，承担退款责任的主体为元通公司。聂胜兴、祝先芳没有退款义务。聂胜兴、祝先芳已经向元通公司支付了1682603元的预订款获得了涉案房屋的购买权，高兴奎、谷立伟从聂胜兴、祝先芳处获得房屋购买权应支付1700000元，其中1682603元为预订金即预订书中约定的房屋总价款，剩余款项为房屋购买权转让费，这是高兴奎、谷立伟与聂胜兴、祝先芳、元通公司三方自愿达成的一致协议，符合法律规定，应得到法院的支持。聂胜兴、祝先芳与元通公司之间的预订书解除后，以工程款抵房款的协议一并跟随解除，元通公司仍欠聂胜兴、祝先芳工程款1682603元，元通公司、聂胜兴、祝先芳及高兴奎、谷立伟三方均同意由高兴奎、谷立伟直接将房屋预订款支付给祝先芳。如此，元通公司应支付聂胜兴工程款1682603元的义务灭失。综上，原告将房屋购买权转让款直接交给聂胜兴、祝先芳并由元通公司出具收据予以确认收到二人房款的事实，符合交易惯例，不能成为聂胜兴、祝先芳承担责任的依据。聂胜兴、祝先芳已经配合高兴奎、谷立伟完成了房屋购买权的转移义务，并没有任何违约行为，故高兴奎、谷立伟对聂胜兴、祝先芳的起诉主体错误，亦没有事实及法律依据。高兴奎、谷立伟欠付聂胜兴、祝先芳的40万元款项，将另案起诉追讨。请法院查明事实，依法驳回高兴奎、谷立伟对聂胜兴、祝先芳的起诉或诉讼请求。被告元通公司辩称，被告元通公司不同意解除该写字楼预定书。在原告购买房屋时，元通公司已明确向原告告知了该房屋存在在建工程抵押以及不能网签、办证的情况，故双方在合同中未约定具体签订网签合同的时间，原告明知并同意才购买该房屋的，从房屋交付至今，原告一直正常使用，即使现在存在执行查封也并未实际影响原告的正常使用，不存在合同解除的情形。经审理查明：2013年聂胜兴挂靠一建公司与元通公司签订了建筑装饰工程施工合同，聂胜兴作为实际施工人对被告元通公司发包的装修工程进行了施工。2017年元通公司需要支付一建公司工程款2522603元，因元通公司资金紧张，经元通公司、一建公司及聂胜兴三方协商达成一致意见，由元通公司将元通国际写字楼15层1501号即涉案房屋及另外一套房屋1101号以2522603元的价格预订给聂胜兴，房款用以抵扣元通公司所欠聂胜兴的工程款，其中涉案房屋的预订款即房屋总价款为1682603元。2018年高兴奎与聂胜兴协商，聂胜兴将涉案房屋以1700000元转让给高兴奎。2018年4月16日，高兴奎通过转账汇款的方式向祝先芳汇款420000元，谷立伟通过转账汇款的方式分5次向祝先芳汇款880000元，以上共计1300000元。2018年4月16日聂胜兴、祝先芳与高兴奎、谷立伟一起到元通公司填写了《客户更名申请表》。当日高兴奎（乙方）与元通公司（甲方）就涉案房屋签订了编号为2014059的《元通国际写字楼预订书》，双方约定：甲方已对项目的建设开发进程情况向乙方充分告知，乙方已充分了解项目目前不具备房屋预售条件等信息；乙方预订案涉房屋总价款为1682603元，支付房屋总价款的100%作为预订金。协议签订后，元通公司了向高兴奎出具收到预订金1682603元的收据。高兴奎向聂胜兴、祝先芳出具欠条一份，载明：“今欠到购祝先芳元通国际写字楼15层1501房款肆拾万元整，截止2018年12月30日前将此款付清。”。之后，聂胜兴、祝先芳将房屋交付给高兴奎、谷立伟。2020年2月17日郑州市中级人民法院对元通公司及其他相关占有人发出公告，拟对已经被查封的元通公司的房产（包括本案案涉房产）评估、拍卖。另查明，2015年2月10日，被告元通公司与郑州银行股份有限公司中原路支行签订郑州市在建工程抵押合同，在2015年1月22日被告元通公司获得（2015）郑房管预字第3477号商品房预售许可证，包括元通大厦1-25层中案涉房屋。上述事实，有元通国际写字楼预定书、商品房预售许可证、转账汇款凭证、欠条、公告及双方当事人陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案案涉房屋存在在建工程抵押及被法院查封的情形，致使房屋不能办理登记备案手续，导致合同目的不能实现。故原告请求解除案涉预定书本院予以支持。因原告将涉案房款1300000元支付到被告祝先芳账户，故被告祝先芳、聂胜兴应共同承担返还二原告案涉房款1300000元的责任。原告高兴奎与被告元通公司签订合同时，明知案涉房屋当时不具备房屋预售条件等情况，其自身应当承担由此带来的风险，二原告要求被告祝先芳、聂胜兴支付房款利息于法无据，本院对此项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除2018年4月16日原告高兴奎与被告郑州元通房地产有限公司签订的编号为2014059《元通国际写字楼预定书》；二、被告祝先芳、聂胜兴于本判决生效之日起十五日内返还原告高兴奎、谷立伟购房款1300000元。三、驳回原告高兴奎、谷立伟其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21446元，减半收取10723元，原告高兴奎、谷立伟负担4022元，被告祝先芳、聂胜兴、郑州元通房地产有限公司共同负担6701元，保全费5000元，由被告祝先芳、聂胜兴、郑州元通房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十一份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘黎青二〇二〇年七月二十九日书记员  石运佳