广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0605民初9285号 原告：广东国安物业经营服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：周卫国，总经理。 委托诉讼代理人：吴嘉玲，广东泽康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林瑜樱，广东泽康（顺德）律师事务所律师。 被告：王胜兰，女，1979年11月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 原告广东国安物业经营服务有限公司诉被告王胜兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴嘉玲及林瑜樱、被告王胜兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年5月至2013年7月物业服务费1592.46元及违约金（以530.82元为本金分别自2013年5月11日起、2013年6月11日起、2013年7月11日起，均至实际清偿之日止按年利率24%计算）；2.被告向原告支付2018年11月至2018年12月公共水电分摊费53.96元、车位电费分摊费8.11元（合共62.07元）及利息（以62.07元为本金自2019年12月14日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：佛山市南海江浦湾房地产有限公司是位于佛山市南海区xxxxxxx的建设单位。原告是经建设单位依法选聘的前期物业管理服务单位。被告是誉江**府誉龙湾x座x房的业主。2013年5月3日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，约定被告应自交楼之日起或视为房屋交付使用之日起，于每月10日前按物业建筑面积（高层住宅物业管理费1.80元/月/平方米）向原告缴纳物业服务费（不含公摊水电费）；逾期缴纳的，应从逾期之日起每日按欠款金额的千分之五支付违约金等。上述房屋建筑面积为294.9平方米，即被告每月应交物业服务费530.82元。2013年5月3日，原告完成交楼手续。原告依约为被告提供物业服务并于2018年12月31日合法退出誉江**府小区管理。被告拖欠原告物业服务期间的费用，已构成违约。原告有权要求被告支付逾期付款违约金（利息）。 被告辩称，2013年3月，被告购买涉讼房屋，该房屋是样板房。开发商承诺免3个月物业服务费。因为该样板房有些小问题，所以被告至2013年5月才收楼。被告收楼时，原告告知被告收楼需预交3个月物业服务费。被告向原告称开发商表示免3个月的物业服务费。原告与开发商确认后，原告还是要求被告须预付3个月物业服务费，所以被告当场现金预缴了3个月物业服务费。原告向被告开具了预收2013年8、9、10月物业费的发票。被告收楼后未即时入住。2013年9月，被告入住。后（大约在2013年年底）原告称被告还欠2013年5-7月物业服务费。被告认为经发展商与原告确认免收3个月物业服务费，所以被告不需交2013年5-7月物业服务费。被告是通过委托银行扣缴物业服务费、公共水电分摊费的，被告的账户表明已经扣收了2018年11月、12月费用，所以被告已经缴交完毕2018年11、12月的公共水电分摊费、车位电费分摊费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证。经审查，原告出示的证据1-6、被告出示的证据1-2，经对方当事人质证表示无异议或对证据的真实性无异议，本院予以采信。原告出示的证据7（催款通知书、EMS邮单、物流信息），被告质证表示有异议。经审查，邮单记载的收件人为被告,物流信息虽为“妥投”但记载“单位收发章”与邮件收件人不符且没有其他证据印证，故本院对该证据7的证明力不予确认。 本院经审理认定事实如下： 2012年9月，原告进驻誉江**府小区进行前期物业管理服务。2012年9月27日,原告经佛山市南海区发展规划和统计局价格审批备案该小区物业服务费从2012年10月1日起执行的标准。 2013年，被告购买位于佛山市南海区xxxx誉龙湾x座x房，该房屋建筑面积为294.9平方米。2016年，被告现购位于誉江**府一期地下室xx车位。 2013年5月3日，被告经由原告办理了涉讼xx房收楼手续。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，约定：乙方应从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费；乙方应在每月10日前交纳当月服务费用；高层住宅按1.8元/月/平方米计付；乙方逾期交纳费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天欠费总额的5‰交纳违约金。同日，被告应原告要求现金预付该房屋三个月物业服务费。原告向被告开具发票，载明收到2013年8月至10月各月物业服务费530.82元。 原告经被告的银行账户于2018年11月8日扣收费用570.89元，于2018年12月14日扣收费用631.99元。 2018年12月31日，原告从誉江**府小区撤场，终止提供物业管理服务。 原告向供电部门于2018年12月上旬支付誉江**府小区2018年11月公共电费（计费时段为20181101-20181201），于2019年1月上旬支付誉江**府小区2018年12月公共电费（计费时段为20181201-20190101）。2019年1月10日，原告公示《关于2018年11月-12月份公共电费分摊费的通知》。涉讼xx房应分摊2018年11月至12月公共电费53.96元，涉讼xx车位应分摊2018年11月至12月公共电费8.11元。 2020年4月16日，原告向本院提起诉讼。 本院认为：被告是誉江**府小区的业主之一，应当按照物业管理合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，按时交纳物业管理费用及分摊费等。 关于被告是否应向原告支付2013年5月至7月的物业服务费问题。（一）根据庭审调查，原告确认在其进驻小区初期，曾有“免除三个月物业服务费”的优惠活动。被告办理收楼手续（2013年5月3日）之时，原告进驻小区（2012年9月）提供物业管理服务还不足一年。即被告收楼时有可能仍在上述优惠活动期间。（二）根据合同约定，被告应从收楼之日起向原告计付物业服务费。原告实际经办被告收楼手续事宜，即原告明确知道被告应从2013年5月3日起计付物业服务费。被告应原告要求现金预交三个月物业管理费发生在收楼当日。原告对此出具2013年8月至10月物业服务费发票，而不是出具2013年5月至7月物业服务费发票。原告该行为与被告认为其享有免缴三个月物业服务费优惠的辩解吻合。因此，本院认定原告于被告收楼之日确认免收原告2013年5月至7月的物业服务费。原告要求被告支付该期间物业服务费1592.46元及计付违约金，本院不予支持。 关于被告是否已向原告支付2018年11月、12月公共用电分摊费用问题。供电部门是在下月才结收本月电费。原告向供电部门结付电费后才能确定各户分担费用。原告收取小区业主的各月公共用电分摊费用迟延于收取同期（对应月份）的物业服务费。事实上，原告通常以一个月（或两个月）为周期向供电部门结付一次公共用电费并于其后公示分摊数据，于下月收取该分摊费用。即被告的银行账户于2018年12月10日及之前被扣缴的款项是支付2018年12月及之前的物业服务费、2018年10月及之前的公共用电分摊费用。因此，被告尚未向原告结付2018年11月、12月公共用电分摊费用。原告要求被告支付2018年11月、12月公共用电分摊费用共62.07元（按53.96元+8.11元计），本院予以支持。被告应在合理期间结清，结合原告于2018年12月底撤场，对比公共用电分摊费用发生期间2018年11月、12月及原告于2019年1月前实际代付，原告认为被告于2019年12月14日起构成逾期支付，本院予以采纳。被告迟延交付费用造成原告损失主要体现为应付款项在迟延履行期间产生的利息。原告主张按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价（1年期）利率计付逾期利息，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告王胜兰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付公共用电分摊费62.07元予原告广东国安物业经营服务有限公司； 二、被告王胜兰应以上项公共用电分摊费62.07元为本金自2019年12月14日起至上项实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价（1年期）利率计付利息予原告广东国安物业经营服务有限公司，本项随上项清； 三、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告王胜兰负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告广东国安物业经营服务有限公司，本院不另收退。 本判决为终审判决。 审判员  梁敏红 二〇二〇年七月一日 书记员  陈柔君