内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内08民终909号上诉人（原审被告、案外人）：刘某1，个体户,现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：吕某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。委托诉讼代理人：刘某2，爱德律师事务所巴彦淖尔分所实习律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：云某，个体户，现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：米某，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，内蒙古泽铭律师事务所律师。原审被告（被执行人）：内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远房地产公司）。法定代表人：肖某。委托诉讼代理人：韩某。上诉人刘某1因与被上诉人云某，原审被告中远房地产公司执行异议之诉纠纷一案不服内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2019）内0823民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘某1上诉请求：1.请求撤销内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院(2019)内0823民初3293号民事判决书,改判驳回被上诉人云某的诉讼请求或发回重审;2.本案的一审、二审诉讼费由被上诉人云某承担。事实与理由：一审认定上诉人刘某1对本案涉案房屋不具有实体权利属认定事实错误、适用法律错误。首先上诉人因购买诉争房屋符合《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条而享有了房屋所有权这一实体权利。2013年，巴彦淖尔市富森建筑安装工程有限责任公司（简称富森公司）承建了中远房地产开发有限公司开发的中远睿城小区后，又将其分包给上诉人。后上诉人与中远房地产公司和富森公司签订了《划拨确认书》达成以房抵款的意思表示，将涉案房屋以抵顶工程款的方式划拨给了上诉人。并且在2013年9月8日，上诉人就与中远房地产公司签订了《中远睿城住宅楼预定协议书》认购了涉案房屋。上诉人与中远房地产公司签订了《中远睿城住宅楼预订协议》，就意味着上诉人以抵顶工程款的××区住宅，并且协议中约定了所购房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任。上诉人以工程款抵顶的方式给付清了购房款，在最高人民法院裁判摘要中认为以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该预定协议书应当认定为商品房买卖合同。该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人与中远房地产公司签订认购协议的时间早于云某与中远房地产公司之间居间合同纠纷结案的时间，早于法院执行查封涉案房产时间，中远房地产公司在××区住宅抵付上诉人刘某1工程款，故上诉人在人民法院查封之前就已合法占有该不动产。且上诉人对于未办理房屋备案登记手续无过错，是由于被上诉人云某的查封行为所致。综上所述，上诉人对涉案房屋提起的执行异议完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十八条的规定。其次，金钱债权执行中，法院适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议情形，系普适性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可使用。而《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条则适用于买卖人对登记在被执行房地产企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中的一条，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。故上诉人对诉争房屋享有的民事权益足以排除强制执行。最后，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中国人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程价款优先受偿权可以排除被上诉人云某的普通债权的执行。”上诉人签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权，从市场交易安全的视角出发，上诉人对诉争房屋所享有的权利优先于申请执行人的一般金钱债务，其对诉争房屋所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。云某辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本案应适用二十九条之规定审理本案，因为二十九条相对于二十八条是特别条款，而本案中原公司作为开发商也是被执行人，全部符合二十九条的法律规定。中远公司辩称：同意上诉意见。云某向一审法院起诉请求：1.依法撤销乌拉特前旗人民法院作出的（2019）内0823执异65号执行裁定书。2.判令对位于巴彦淖尔市××区许可执行。一审法院认定事实：2011年10月25日中远房地产公司与巴彦淖尔市富森建筑安装工程有限责任公司（以下简称富森公司）签订《建设工程施工合同》，由富森公司承建中远房地产公司开发的中远睿城小区，工程内容：中远睿城多层50186平方米，包工包料;承包范围：施工图纸中除门窗外墙保温涂料水暖外所有内容。2013年1月25日，富森公司又与刘某1签订《建设工程施工合同》，将中远睿城B区B1#－B11#栋工程以重工方式分包给刘某1。2013年9月5日，内蒙古中远房地产开发有限公司与巴彦淖尔市富森建筑安装工程有限责任公司、刘某1三方签订《划拨确认书》，富森公司同意将中远公司划拨的中远睿城小区住宅楼B10（后更名为××楼（75平方米，3758元/平方米，总计281850元）划拨给刘某1，经三方盖章、签字后生效。2013年9月8日，刘某1与中远睿城项目部签订《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定乙方（刘某1）自愿购买甲方（中远房地产公司）开发的××区住宅。预测建筑面积75平方米，单价3758元/平方米，总价款281850元整。付款方式为以工程款抵顶。同时双方对交房日期、面积误差等权利义务及违约责任作了约定。中远公司于2013年8月8日取得中远睿城A12#、A16#、A20#、A23#、A26#、B6#、B8#、B10#的商品房预售许可证，经与刘某1核实该房现未装修入住，未到建设主管部门办理相关备案登记。另查明，2014年10月15日，巴彦淖尔市临河区人民法院作出（2014）临民初字第4017号民事判决，判决中远公司向云某支付委托报酬830万元并支付利息。中远公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。中远公司不服上述二审判决向内蒙古自治区巴彦淖尔市人民检察院申请监察，该院提请内蒙古自治区人民检查院申请抗诉，内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院提出抗诉，该院作出（2018）内民抗53号民事裁定，提审该案。内蒙古自治区高级人民法院于2019年5月20日作出（2018）内民再281号民事判决，维持内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院（2015）巴民二终字第6号民事判决。因中远公司未履行生效判决确定的义务，云某于2015年9月11日向巴彦淖尔市临河区人民法院申请执行。该院于2015年9月15日作出（2015）临执字第3088号执行裁定，对被执行人开发的××区在内的30套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。因该案未能在法定期限内执结，申请人云某向巴彦淖尔市中级人民法院提出申请，巴彦淖尔市中级人民法院于2016年10月28日作出（2016）内执监236号执行裁定，临河区人民法院作出的（2014）临民初字第4017号民事判决由乌拉特前旗人民法院执行。本院于2017年3月21日立案,于2018年9月5日作出（2017）内0823执810号之二执行裁定，对被执行人开发的××区在内的30套房屋予以继续查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。刘某1作为案外人向本院对执行标的提出书面异议。本院于2019年9月16日作出（2019）内0823执异65号执行裁定，中止本院（2017）内0823执810号之二执行裁定对中远睿城小区B区8号楼1单元102室的查封。云某对该裁决结果不服，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。再查明，经向巴彦淖尔市不动产登记中心查询并由该中心出具查询结果证明，截止2019年12月11日刘某1、兰海涛名下登记不动产有位于××区商铺，不动产权证号：蒙（2016）巴市不动产权第XXXX号，面积53.24平方米，登记时间2016年12月28日。经向巴彦淖尔市住房和城乡建设局查询并由该处出具说明，截止2019年12月11日刘某1、兰海涛作为买受人的信息登记如下：1.合同编号2009-0007202，项目名称泰成新居（四季花城）一、二、三、四、五、六，地址缩写为****楼办公1-401-1-104，房屋已初始登记；2.合同编号2009-0007204，项目名称泰成新居（四季花城）一、二、三、四、五、六，地址缩写为****楼办公1-403-1-403，房屋已初始登记；3.合同编号2009-0007205，项目名称泰成新居（四季花城）一、二、三、四、五、六，地址缩写为****楼办公1-404-1-404，房屋已初始登记；4.合同编号2009-0005233，项目名称泰成新居（四季花城）一、二、三、四、五、六，地址缩写为****楼办公1-301-1-301，房屋已初始登记；5.合同编号2009-0007206，项目名称泰成新居（四季花城）一、二、三、四、五、六，地址缩写为****楼办公1-405-1-405，房屋已初始登记；6.合同编号2009-0005236，项目名称泰成新居（四季花城）一、二、三、四、五、六，地址缩写为****楼办公1-304-1-304，房屋已初始登记；7.合同编号2009-0005237，项目名称泰成新居（四季花城）一、二、三、四、五、六，地址缩写为****楼办公1-305-1-305，房屋已初始登记；8.合同编号2009-0005705，项目名称泰成新居（四季花城）一、二、三、四、五、六，地址缩写为****楼-3-2033，房屋已初始登记。经向巴彦淖尔市房屋产权交易中心查询并由该中心出具查询结果证明，截止2019年12月10日刘某1有如下房屋权属登记信息：1.临河区西环办金川大道东侧四季花城一区9#楼1-305办，共有人兰海涛，房屋产权证号×**，建筑面积48.54平方米；2.临河区西环办金川大道东侧四季花城一区9#楼1-301办，共有人兰海涛，房屋产权证号×**，建筑面积370.64平方米；3.临河区西环办金川大道东侧四季花城一区9#楼1-403办，共有人兰海涛，房屋产权证号×**，建筑面积107.73平方米；4.临河区西环办金川大道东侧四季花城一区9#楼1-405办，共有人兰海涛，房屋产权证号×**，建筑面积48.54平方米；5.临河区西环办金川大道东侧四季花城一区9#楼1-304办，共有人兰海涛，房屋产权证号×**，建筑面积82.56平方米；6.临河区西环办金川大道东侧四季花城一区9#楼1-401办，共有人兰海涛，房屋产权证号×**，建筑面积370.64平方米；7.临河区西环办金川大道东侧四季花城一区9#楼1-404办，共有人兰海涛，房屋产权证号×**，建筑面积82.56平方米；8.临河区西环办金川大道东侧四季花城二区2#楼-3-2033，共有人兰海涛，房屋产权证号×**，建筑面积128.46平方米。一审法院认为：本案的焦点问题是：案外人刘某1对人民法院正在执行案涉位于巴彦淖尔市××区在执行案涉位于巴彦淖尔市××区主张建设工程价款优先受偿权能否依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起异议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”其中，“案外人对执行标的提出书面异议”，是指对执行标的的主张具有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”案外人执行异议之诉的标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制执行措施，而这一诉讼标的的基础是案外人与被执行人谁对该执行标的享有实体权利。因此，足以排除强制执行的权益范围，应当为“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”。案外人只有认为自己对执行标的享有实体权利，而人民法院的强制执行行为妨碍了其所享有的实体权利的，才可以作为执行异议之诉的原告提起执行异议之诉。本案中案外人即刘某1以其对本案涉案房屋享有建设工程价款优先受偿权为由提起执行异议，认为人民法院的执行措施妨碍了其对案涉工程享有的建设工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”建设工程价款优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，属于法定优先权的范畴。优先受偿权是债权优先得到清偿的权利，这种权利不是所有权等实体权利，不能阻止执行标的的转让、交付。综上可见，如果刘某1提起案外人执行异议，请求人民法院停止“对位于巴彦淖尔市××区采取的强制执行措施”，请求权基础是其对执行标的××区房产”享有实体权利，而不是对“中远睿城小区B区10号楼（后更名为8号楼）1单元102室房产”享有建设工程价款优先权。虽然建设工程价款优先受偿权不能阻止执行标的的转让、交付，但并不影响执行标的转让、交付获得相应执行价款后，案外人以享有法定优先权为由请求参与执行价款的分配。综上，刘某1即案外人对人民法院正在执行的财产主张享有建设工程价款优先受偿的，应当根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条第二款规定申请参与分配，而不能根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定对执行标的提出异议。另外，对于涉案执行标的刘某1是否系商品房消费者的问题，根据本案已经查明的事实刘某1与中远睿城项目部签订《中远睿城住宅楼预定协议书》并不是基于消费者为生活消费需要购买、使用商品房而签订，故刘某1对于本案所涉执行标的并不构成商品房消费者。综上,对云某要求判决准予对位于巴彦淖尔市××区许可执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第十五条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条、第五百零八条第二款的规定，判决：刘某1就执行标的位于巴彦淖尔市××区的位于巴彦淖尔市××区房产不享有足以排的位于巴彦淖尔市××区除强制执行的民事权益，准许执行该执行标的。案件受理费100元，由刘某1负担。二审中当事人均未提交新证据，二审经审理查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，案外人执行异议之诉应审查案外人是否对执行标的物享有足以排除执行的民事权益。首先，本案中刘某1享有的工程价款优先受偿权属于债权，优先于其他债权权利，但该权利不享有法律上阻却执行的效力。其次，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第二款以及巴彦淖尔市不动产登记中心出具的《查询结果证明》、巴彦淖尔市住房和城乡建设局出具的《说明》以及巴彦淖尔市房屋产权交易中心出具的《查询结果证明》，证明刘某1以工程款抵顶方式从中远睿城项目部购买的位于巴彦淖尔市××区的位于巴彦淖尔市××区，并不是用于满足其生活居住的唯一住房，其在被执行房屋所在地拥有能够用于居住的其他房屋。因此，刘某1对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘某1负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡 勇审 判 员  李智平审 判 员  李建刚二〇二〇年七月三十日法官助理  张 倩书 记 员  何 叶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。