广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初4884号 原告:黄萍萍，女，1976年4月28日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：广西宏桂资本运营集团有限公司,住所地：南宁市青秀区桃源路**广西财会培训中心大厦,统一社会信用代码：914500006777231125。 法定代表人：何有成，董事长。 委托诉讼代理人：吴江霞，广西诚上金律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案时间：2020年5月22日 开庭时间：2020年6月23日 当事人到庭情况： 原告方：原告到庭 被告方：委托诉讼代理人吴江霞到庭 原告诉请要点 一、被告向原告支付逾期交房违约金89957.42元（计算方式：以购房款642553元为基数，自2017年1月1日起计至2017年12月15日止，共计350天,按0.4‰/日计算）； 二、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年8月31日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告以642553元的价格向被告购买位于南宁市x区x路x号x号楼x号房。被告应在2016年12月31日前向原告交付经验收合格的房屋，否则应承担逾期交房的违约责任。合同签订后，原告向被告支付购房款642553元，但被告未在约定期限内交付符合合同约定的房屋。原告直至2017年12月16日才收到被告送达的《收房通知书》。根据合同约定，被告已延期交房350天，构成违约，应依照合同约定向原告支付违约金。 被告答辩要点 一、被告未在合同约定的期限内交付房屋是政府政策原因或不可抗力所致，不存在主观过错，应予以免除逾期交房的责任。其中包括：因中高考停工10天；两会一节应政府要求停工57天；广西区三月三放假停工4天；法定节假日放假停工36天；大雨以上天气导致停工21天。按照合同约定，即使存在逾期交房，可延期交房的天数应当予以扣减共计128天。二、原告要求被告按每日万分之四标准支付违约金过高，已超过其实际损失。原告并未提交证据证明其所遭受的实际损失，根据相关规定，应当以原告实际损失为基础予以调低违约金。 事实认定 2015年8月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：xxx），约定买受人向出卖人购买其开发建设的南宁市x区x路x号x号住宅楼x号房，总价款642553元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、在施工过程中，规划部门批准的规划变更、设计部门同意的设计变更等导致工期延长的；3、因国家有关法律、法规、政策改变、或者政府限制性行为而导致工期延误的；4、政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；5、因战争、天气等不可抗力影响导致工期延误的；6、非房屋主体结构原因而存在瑕疵需要时间维修整改的，整改期间不属于延期交房；7、双方约定:买受人采取银行按揭方式或公积金贷款方式购房的该房屋达到交付条件时，贷款尚未发放或未按本合同第七条约定补齐房价款的，交房日期顺延，以贷款发放或补齐房价款之日起10日内作为交付使用的时间。第十条约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之肆的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之肆的违约金。 上述合同签订后，原告依约付清了全部购房款642553元。 2017年6月9日，被告向宏桂东盛小区业主发《宏桂东盛小区8号楼延期交房的通知》，通知业主由于部分影响验收的工作尚未完成，力争2017年7月31日前竣工交付。 2017年7月28日，被告再次向宏桂东盛小区业主发《宏桂东盛小区8号楼延期交房的通知》，告知业主再次因项目南面的规划市政道路未开工建设，尚未能通过消防验收，8号楼交房时间延期至2017年9月30日。 2017年12月12日，被告向宏桂东盛小区业主发《收房通知书》，通知业主宏桂东盛小区的8、9号楼商品住宅将办理收房手续。其中2017年12月16日开始办理8号楼，12月17日开始办理9号楼。 另查明，涉案商品房所在的宏桂东盛小区8号楼于2017年12月7日经消防验收合格，于2018年1月4日完成五方竣工验收。 再查明，根据被告提交的广西壮族自治区气象服务中心出具的《南宁市晴雨天气实况》载明，从2015年11月1日至合同约定的交房之日即2016年12月31日期间，南宁市区大雨、暴雨、大暴雨的天气共16天，被告提交的《监理日志》无显示因下雨停工。 2016年5月30日，南宁市人民政府发《关于2016年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，载明：一、高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月5日至6月7日期间每日12：00至14:30、20:00至次日7:30以及6月8日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业和产生40分贝以上环境噪声的其它行为。二、中考期间的6月24日8:00至6月26日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月22日至6月25日期间每日12:00至14:30、20:00至次日7:30以及6月26日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业和产生40分贝以上环境噪声的其它行为。 2016年8月11日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，通知：一、8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。二、9月6日到9月15日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。场内堆放的砂、石、水泥等易产生扬尘的原材料100%覆盖，并保持场区清洁，洒水防尘。三、9月6日至9月15日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌广场、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。 判决理由 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应切实认真履行合同义务。 一、关于被告是否存在逾期交房的问题。 合同第九条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。本案中，被告向原告发《收房通知书》，通知原告于2017年12月16日办理收房手续。原告主张房屋实际交付日为2017年12月15日，系对其权利的自行处分，本院予以照准。因此，被告逾期交房349天。 二、关于被告抗辩可以据实延期交房的问题。 （一）被告辩称因大雨以上天气停工，可延期交房21天。从合同第九条的约定看，因天气等不可抗力影响导致工期延误，被告可据实延期。根据广西壮族自治区气象服务中心出具的《南宁市晴雨天气实况》，从2015年11月1日至合同约定的交房之日即2016年12月31日期间，南宁市区出现大雨以上天气共16天，但被告未提交《监理日志》证明因雨天导致停工，应承担举证不能的不利后果。故对被告的该项辩称，本院不予采纳。 （二）被告辩称因两会一节期间停工，可延期交房57天。根据2016年8月11日南宁市建设委员会下发的《关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。以上属于合同第九条约定的“政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的”的情形，故被告可据实延期22天。被告主张2017年两会一节期间停工亦应当予以扣除，但此时被告已违反约定逾期交房，不能据实顺延相应天数。 （三）被告辩称因中、高考期间停工应予以扣除。根据南宁市人民政府2016年发布的《关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，6月7日至8日高考期间和6月24日至26日中考期间，政府禁止施工作业的范围为全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地。本案中，涉案工程附近虽有南宁市第二中学（凤岭校区），但被告未举证证明该学校在2016年作为中、高考考点，而通知中提及的12：00至14:30、20:00至次日7:00禁止从事生产环境噪音影响的各类施工作业，该时间段属于休息时间，不足以导致被告的工期延误。故被告主张工期受影响并据此要求延期交房10天，依据不足，本院不予采纳。 （四）被告辩称因广西区三月三放假停工4天、法定节假日放假停工36天，可延期交房40天。原、被告双方未在合同中约定三月三、法定节假日期间停工属于可据实延期的情形，被告要求扣除以上停工天数，没有事实依据，本院不予采纳。 综上，扣除可据实延期的22天后，被告逾期交房327天。 三、关于违约责任的承担问题。 合同第十条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之肆的违约金。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金84046元（642553元×0.4‰×327天，四舍五入计算），原告诉请超出部分，本院不予支持。被告辩称该违约金计算标准过高，应调整至以原告实际损失为限。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。原、被告双方已约定了违约金的计算标准，被告主张过高，则应提供证据证明双方约定的标准确实高于原告的实际损失，否则，作为当事人真实意思表示的合同条款不能轻易予以变更。被告作为提供合同文本的一方，在与原告签订合同时，相关的合同条款就已作出，现其在违约行为发生后，又提出合同约定的违约金过高的抗辩，违背了契约精神。因此，对被告的上述抗辩，本院不予采信。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西宏桂资本运营集团有限公司向原告黄萍萍支付逾期交房违约金84046元； 二、驳回原告黄萍萍的其他诉讼请求。 案件受理费1024元，由原告黄萍萍负担67元，被告广西宏桂资本运营集团有限公司负担957元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  范俪 二〇二〇年七月二十四日 书记员  杨璇