重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初4013号原告：李永富，男，1979年4月5日出生，汉族，住广西省岑溪市。委托诉讼代理人：全以先，重庆炜林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青，重庆炜林律师事务所律师。被告：王健霞，女，1986年9月8日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：唐海洋，重庆海力律师事务所律师。原告李永富与被告王健霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李永富的委托诉讼代理人全以先，被告王健霞及其委托诉讼代理人唐海洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李永富向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《重庆渝北御城建材批发城合同》；2.判决被告立即返还所租赁房屋（位于重庆市渝**御城华府负**）；3.判决被告向原告支付2018年7月1日起至被告交还房屋为止的租金，按每月23838.58元计算（后变更为按每月19070.8元计算，明确为合同解除前性质为租金，解除后性质为占有使用费）；4.判决被告向原告支付滞纳金（2018年7月1日至2018年12月31日租金的滞纳金以该期间租金为基数，从2018年6月26日起计算至该租金付清之日止；2019年1月1日至2019年6月30日租金的滞纳金以该期间租金为基数，从2018年12月26日起计算至该租金付清之日止，均按每月2%计算），并支付自2019年6月26日起至付清之日止，以未付金额为基数，按每月2%计算的滞纳金；5.判决被告向原告退还所有的减免优惠共计44498.53元（后变更为35598.83元，即租赁期限自2017年11月4日至2017年12月30日的租金）；6.判决被告向原告支付违约金47677元（后变更为38141.6元，按照租赁合同第六章第十三条第2款）；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月4日，原被告签订《重庆渝北御城建材批发城合同》，约定被告承租原告位于重庆市渝北区御城华府负一层，面积686平方米，摊位号为3、4、5号的场地用于商业经营，租期自2017年11月4日至2022年12月30日，免租期56天，自2017年11月4日至2017年12月30日，计租期限为2018年1月1日至2022年12月30日；租金单价为每月25元/平方米，物业管理费每月2.8元/平方米，支付方式为每6个月一付。合同还对付款期限、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，被告于2017年11月4日支付了租金114424元，应于2018年6月25日前再次支付租金114424.8元，但经原告多次催收，被告一直未按约向原告支付租金。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告王健霞辩称，1.原告并未按合同约定如期向被告交付案涉商铺，合同约定原告应于2017年11月4日向被告交付房屋，但因案涉房屋整体整改，以及消防验收备案、检查条件不具备等原因，直至2017年12月原告才将案涉商铺交付给被告；2.直至2019年1月8日案涉房屋才取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，在此之前案涉房屋并不具备投入使用、营业的条件，原告自身存在严重违约行为，被告可拒付2019年1月18日之前的租金；3.被告不存在违约行为，原告无权解除合同，被告在租赁合同签订当日便向原告支付了租金，但因原告迟延交付，且交付的商铺不符合营业条件，被告享有先履行抗辩权，有权拒付商铺符合使用条件之前的租金，故原告称被告逾期支付租金的理由不成立，且租赁合同并未约定合同解除条件，且约定提前终止合同必须经双方协商一致，故原被告均无权单方解除合同，且被告不存在违约行为，原告也无权行使法定解除权；4.被告愿意自案涉房屋具备使用、营业条件之日起向原告支付租金，被告装修案涉商铺花费了巨大的财力、人力成本，虽然原告存在恶意诉讼以侵吞被告合法财产的嫌疑，但被告本着促进合同继续履行的原则，愿意支付2019年1月18日之后的租金；5、因新冠肺炎疫情爆发，导致案涉商铺无法正常经营，恳请应用不可抗力原则调整该期间的房屋租金（2020年1月23日至2020年4月17日）。6.原告在合同租期内自切断案涉房屋电力供应，并将房屋大门上锁，以致租赁合同无法履行，我方被迫同意解除租赁合同。案涉房屋消防验收合格并取得公共聚集场所消防验收合格证之后的租金应当折抵因原告的违约侵权行为给我方带来的损失。我方已于2020年4月19日向原告发函解除租赁合同，并催促其立即交接房屋，但其不予理会。综上，应驳回原告全部诉讼请求。当事人在庭审中进行了举证和质证，对双方当事人无异议的证据即李永富举示的《重庆渝北御城建材批发城合同》、《租赁合同》、不动产登记查询结果、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、招商银行POS单、2019年8月案涉房屋现场照片、《商家安全防火责任书》、王秀林与王建霞微信聊天记录、《建设工程消防验收意见书》、房地产权证三份，王建霞举示的消防监督结果公示截图、收据三张、消防工程竣工验收消防备案受理凭证、李永富与王健霞微信聊天记录、重庆市公安局案（事）接报回执、出警记录表、“恢复电力供应催告函”及“解除房屋租赁合同告知函”短信记录，本院组织勘验形成的勘验笔录，本院予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：李永富举示的2018年7月广告宣传墙照片系打印件，真实性无法确认，本院不予采纳；微信朋友圈照片，虽然非李永富一方手机拍摄的原始照片，但在朋友圈发布照片反映事实情况符合社会生活实践，本院对其真实性予以确认；王健霞举示的案涉房屋现场照片及现场视频，李永富未在本院指定期限内提交质证意见，本院对证据的真实性予以确认；照片截图无原件印证，其来源、真实性均无法核实，本院不予采纳；照片（2018年4月14日、4月15日、4月23日），其反映出的拍摄位置与案涉房屋勘验时的状况一致，李永富也未举示相反证据，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：位于渝**双龙湖街道兰馨大道**御城华府**车库幢负1-商业2、商业3、商业4的房屋登记在案外人谢春名下，其产权证均载明：名义层负1层，物理层2层。以谢春为出租方（甲方），李永富为承租方（乙方），签订了《租赁合同》，其中约定甲方将位于重庆市渝北区兰馨大道18号御城华府第负一层第2、3、4号物业及其设施出租给乙方经营使用，建筑面积4820.76平方米，租赁期为12年，自2017年6月27日至2029年6月26日止，其中装修免租期至2017年10月11日止。2017年11月4日，以李永富为甲方，王健霞为乙方，签订《重庆渝北御城建材批发城合同》，主要约定乙方承租甲方位于重庆市渝北区御城华府负一层，面积686平方米（公摊系数为1.25），摊位号为3、4、5号的场地用于商业经营，乙方向甲方支付场地租金。第二章第一条约定：1.租赁期限：自2017年11月4日至2022年12月30日；2.免租期：共56天，具体时间为2017年11月4日至2017年12月30日，免租期乙方不用向甲方交纳租金，若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的租金；3.计租期：除免租期后的合同期内的其他时间均为计租期，合同期内的计租期共计5年，计租期从免租期后的第一天开始计算，不满一个自然月的按实际天数计算，月份分大小月；4.租金递增：合同第一年、第二年租金不变，第三年在第二年基础上递增6%，第四年在第三年基础上递增6%，第五年在第四年基础上递增6%，具体计租期间为2018年1月1日至2022年12月30日。第三条约定：1.租金支付方式为：每6个月一付；2.租金单价每月25元/㎡，物业管理费每月2.8元/㎡，租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前。第四条约定：乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金，超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同，同时承担本协议约定的违约责任。第五章第十一条约定：……甲、乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致。未于（与）对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律同违约，违约方必须按第六章规定承担违约责任。第六章第十三条约定：……2.除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金，退还甲方在合同期内给予乙方在租金方面的所有减免优惠外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金违约金。王健霞于2017年10月19日向李永富刷卡支付20000元，于2017年11月4日向李永富刷卡支付124424元，合计144424元，另向李永富支付了定金20000元。李永富以“高新技术产业开发区云瓷建材销售中心”的名义向王健霞开具收据三张，分别载明收到御城华府负一层3、4、5号的押金30000元（开具时间2017年11月4日）、定金20000元（开具时间2017年10月19日）、2018年1月1日至2018年6月30日租金及物业费114424元（开具时间2017年11月14日）。2017年12月6日至12月18日期间，李永富的妻子通过微信与王健霞就案涉房屋装修问题进行了沟通。2018年9月19日，王健霞在微信中要求李永富一方提供其租赁合同和房东的购房凭证，以办理税务等相关手续，李永富的妻子回复“让黎明帮你弄”。王健霞与李永富微信聊天记录显示，2018年7月19日，王：李总商场租金这一问题我也谈一下我的想法，一：那时候签合同的时候你是说的今年元旦商场大家要开业所以我合同才签的从元旦开始计租，但是到现在商场都没有开业，也没有正式的举行过一次开业活动，更没有达到营业前消防整改验收合格的允许；二：租金，这一方面你一直一开始就说大家一视同仁，不搞特殊，我最先第一个和市场签合同并且第一个带头进场开始装修，我不需要特殊，我只想你做事一视同仁。2018年7月20日，李：你再忙，你也要来当面说。2018年9月17日，李：（发送文件“智悦（房屋买卖合同）”）。2018年9月26日，李：（发送文件“租赁合同”）这个合同是那个代办公司那边……行政中心的那个合同，你把上面那个御城建材公司那个名字改成你小唐就可以了，你就拿这份合同过去就可以办得到了。王：你这个合同又没有谢春签字，又没有盖章怕不得行哟。李：他代办公司就是这样用的，我马上问他一下。……其实你直接帮他签个字帮他盖个指印就行了……。2018年12月21日，李永富在网上办理了御城建材批发城装修工程竣工验收消防备案。2019年1月18日，李永富取得“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”（以下简称消防检查合格证），其中载明，场所名称：御城建材批发城；消防安全责任人：李永富；地址：重庆市渝**双龙湖街道御城华府**车库栋负1-商业3；使用性质：建材市场；场所建筑面积：4820平方米。2020年3月16日，本院组织李永富、王健霞至案涉房屋进行现场勘验，勘验情况为：渝北区御城建材批发城位于御城华府小区地下一层，因疫情原因暂未营业，王健霞所租赁商铺位于22栋1单元地下出口旁，共3个摊位，其中两个摊位相连，门牌为“Deng.com灯网”，另一商铺门牌为“西门子开关”，均在王健霞使用中；从商铺旁通道可通往该层地下停车场。重庆市公安局案（事）接报回执载明“2020年3月19日9时34分，报警人王健霞称，在西区兰馨大道御城建材批发城租的3-5号门市，现商场管理人员李永福要求缴纳物业管理费用和房租，因该商场消防通道不合格，报警人王健霞不愿缴纳此笔费用，双方因此发生租赁纠纷，现商场管理人员李永富把报警人商铺的电停了，双方自行协商，现王健霞报警备案”。2020年3月24日，王健霞通过手机短信向李永富发送“恢复电力供应催告函”，内容为“李永富，本人王健霞与你之间的房屋租赁纠纷已由渝北区人民法院受理，现正处于审判阶段，在未经生效判决确认双方权利义务的情况下，你方擅自切断涉案房屋的电力供应，严重违反了合同约定，侵害了本人的合法权益，现本人郑重告知如下：1.立即恢复涉案房屋的电力供应；2.保留追究你方违约、侵权等法律责任”。2020年4月19日，王健霞以短信向李永富发送“解除房屋租赁合同告知函”，内容为“李永富……因你方擅自切断涉案房屋的电力供应，严重违反了合同约定……时至今日你方依然拒绝恢复电力供应，现郑重告知如下：1.因你方过错，我方被迫解除双方间《重庆渝北御城建材批发城合同》；2.请你立即联系本人，本人将房屋交还于你，否则本人将于2020年4月20日将房屋钥匙存放于物业管理处，不利后果由你自行承担”。另查明，2013年9月30日，重庆市公安局消防局作出《建设工程消防验收意见书》（渝公消验字[2013]第0444号），载明对重庆御城实业发展有限公司报送的御城华府（御城商宅）小区18-23号楼地上一至三层（不含18、19、22号楼住宅部分）及23号楼地下一层建设工程（渝公消验凭字[2013]第0457号）进行了竣工验收（该工程位于渝北区空港新城55号地块，总建筑面积为178566.33平方米。从标高335.7米起算，18-22号楼地上27层，高82.6米，23号楼底下1层，地上**，高82.6米，底下一层为戊类储藏室，各号楼一、二、三层为相互连同的裙房，一层为汽车库（停车位204辆，为Ⅱ类汽车库）、商业用房、幼儿园用房及设备房，二、三层为商业用房、物管用房、幼儿园和局部住宅，四层及以上为住宅，18-23号楼均属一类高层综合楼），综合评定该工程消防验收合格。该工程扩建、改建（函室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向渝北区公安消防支队申报消防设计审核或备案；公众聚集场所投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。本案审理中，李永富于2019年2月25日提交《变更诉讼请求申请书》，其中增加要求判令解除其与王健霞签订的《重庆渝北御城建材批发城合同》的诉讼请求。本院向王健霞邮寄送达《变更诉讼请求申请书》等诉讼材料，于2019年3月8日送达。庭审中，李永富认为王健霞从2017年就开始营业，为此举示了微信朋友圈照片若干（李永富称系案涉商场其他商家所发），其中2017年12月30日照片显示某门店装修情况，配文字信息“装修进行中”等，2018年2月21日照片显示某门店情况，配文字信息“试营业继续进行”等；2018年3月26日照片显示某卫浴门店情况，配文字信息“五季花电器厨卫渝北店，此店大量出售各种厨卫”等；2018年4月多张照片显示某门店（名称为“欧派”）装修情况，配文字信息“门市基本完工了”、“布置完毕，就看明天开业了”等；2018年5月4日照片显示某门店装修情况，配文字信息“离开业更近一步了”；2018年5月14日图片显示“法恩莎卫浴”广告，配文字信息“法恩莎卫浴瓷砖空港新城专卖店诚聘业务员”等；2018年5月30日照片显示某门店（名称为“法恩莎卫浴”）情况，配文字信息“法恩莎卫浴空港新城.御城华府专卖店欢迎各位老板前来光顾选购”；2018年7月12日照片显示商场部分门店装修情况，配文字信息“开始布置商场了”；2018年7月13日照片显示墙面张贴活动广告，载明“团价之战，活动时间7月9日-7月22日”等，配文字信息“御城建材批发城活动开始啦”、“活动进行中”等；2018年9月28日照片显示某门店（名称为“阳光林森家居”）情况及沿街“热烈祝贺阳光林森家居9月28日盛大开业”广告，配文字信息“盛大开业，，地址：重庆渝**兰馨大道**御城华府御城建材批发城负**”等王健霞认为御城建材批发城存在环境脏乱差，不符合合同约定使用条件，为此举示了2018年1月、3月、4月照片及照片截图若干，其中2018年1月照片显示御城建材批发城多处在装修中，局部堆放有大量建筑材料、工具，2018年3月、4月照片亦显示局部堆放有建筑材料、部分商铺在装修中或未营业的情况。李永富、王健霞均陈述双方交付案涉房屋时未办理书面交接手续。关于案涉房屋消防问题，李永富陈述：我方于2019年1月18日才取得消防检查合格证，是因为我方不清楚流程和情况，以为是所有商户装修完毕后才能办理，所以延后了一段时间。王建霞陈述：租赁房屋是2017年12月底交付给我方的；我方是2017年12月对租赁房屋进行装修的，因案涉房屋所在的负一层有一个整体的大产权证，是使用人把它分割成若干个铺面，因此装修后并不需要二次消防验收，而是根据产权情况整体验收；消防部门在我方装修过程中现场检查过，也是认可了我方装修的；因租赁房屋缺乏相应防火设施，危害我方及员工、顾客的人身安全，我方有义务遵守消防法律规定，拒绝使用未取得消防检查合格证的房屋。且因未取得消防检查合格证，李永富也不能对负一层房屋进行商业宣传，因为要报工商局备案，而备案就需要消防检查合格证，这对我方营业有重大影响。关于案涉房屋停电及锁门问题，李永富陈述：我方从2020年3月17日起对案涉商铺进行断电，没有恢复供电，因王健霞长期未缴纳租金，我方张贴了通知让其缴纳，其一直经营但仍不缴纳租金，我方才进行断电的；2020年4月18日因王健霞撤场搬离东西，又一直未缴纳租金，我方担心其逃跑，故行使自力救济将房屋上锁，我方本来准备在4月20日工作日向法院申请保全，但王健霞已将锁打开搬走了所有物品，我方不认可王健霞的交付行为，双方未办理交接手续，其也未结清房租。王健霞陈述：我方是2020年4月19日腾空案涉房屋，腾空后就给李永富发的信息。关于滞纳金及违约金标准，王健霞认为：滞纳金及违约金标准过高，一方面我方没有违约，我方因原告逾期办理消防许可证的行为遭受重大损失，另一方面即使我方违约，李永富也无任何证据证明我方的违约行为对其造成重大损失。关于定金和押金，王健霞陈述：定金2万元是在签订合同前现金支付的，3万元押金是在签订合同后支付租金时一并支付的。李永富陈述：王健霞并未实际支付定金2万元，至于为何我方开具了定金收据，时间太长记不清了。另王健霞在2020年4月21日庭审中提出：定金和押金应折抵租金，如应付租金不足以赔偿我方经济损失，则李永富应当返还。李永富认为：可以折抵违约金。王健霞另陈述：我方未支付2019年1月18日之后的租金，因双方处于诉讼中，且李永富的违约行为给我方带来损失，另因李永富迟延交付房屋一个多月，把时间加上后，我方下次交付租金的时间是在2019年9月初；我方2017年12月对租赁房屋进行装修后一直未使用，2019年1月18日取得消防检查合格证后才使用的。本院认为：李永富与王健霞自愿签订《重庆渝北御城建材批发城合同》（以下简称租赁合同），其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。根据双方诉辩意见，本案争议焦点在于，第一，案涉房屋的交付时间；第二，案涉房屋“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”的办理时间是否影响王健霞的租赁使用。对第一个问题。王健霞辩称李永富因案涉房屋整体整改，以及消防验收备案、检查条件不具备等原因，于2017年12月底才向其交房，本院认为该意见不能成立。首先，王健霞称2017年12月底交房，又陈述其于2017年12月进行装修，时间上存在矛盾，从王健霞与李永富妻子的微信记录可见，双方从2017年12月上旬就开始沟通装修的具体事宜，说明此时案涉房屋已在装修中，与王建霞陈述的2017年12月底交房在时间上存在矛盾。其次，按照交易习惯，房屋租金一般从租赁房屋交付时起算（有免租期的扣除免租期后起算），若房屋不能在签订合同后立即交付，通常会在租赁合同中约定具体交付时间或交付条件。而李永富与王建霞签订的租赁合同中，并未约定房屋交付日期，免租期起算时间也与租期起算时间一致，且王建霞在签订合同时就预交了6个月的租金和物业费，由此可见，实际情况与李永富所陈述的交房时间与起租期一致的情况更为相符。再次，王建霞并未举示证据证明其催告过李永富交房，也未举示证据证明双方曾因房屋交付时间问题发生过争议。综上，李永富所主张的案涉房屋于合同约定起租期2017年11月4日交付的事实具有高度可能性，本院予以确认。对第二个问题。首先，根据渝公消验字[2013]第0444号《建设工程消防验收意见书》，案涉房屋通过了竣工消防验收。其次，根据李永富所举示的朋友圈照片可见，渝北区御城建材批发城从2018年开始，已陆续有商户开始营业。再次，王建霞陈述其装修后并未进行也不需要进行二次消防验收，且消防部门现场检查也认可了其装修，又称消防工作人员及社区工作人员曾到访案涉房屋，并明确禁止使用，二者存在矛盾，王健霞也未举示证据证明其因消防问题受到处罚被相关部门禁止使用租赁商铺，应承担举证不力的不利法律后果。由此可见，御城建材批发城于2019年1月18日取得“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”的情况，并未导致王建霞在2019年1月18日前无法经营使用其租赁房屋。综上，王健霞认为案涉房屋在取得“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”前无法使用的意见，与事实不符，本院不予采纳。对其认为该期间内不应支付租金的抗辩意见，本院亦不予支持。关于租赁合同的解除。如前所述，王健霞应从2018年1月1日起向李永富支付租金。王健霞于2017年11月4日支付了2018年1月1日至2018年6月30日的租金，之后一直未再支付租金。根据租赁合同第四条的约定，逾期支付租金等费用超过七天的，甲方即李永富有权随时解除合同，而王健霞逾期支付租金远超该期间，且在李永富起诉后仍未及时支付，故李永富按约有权解除租赁合同。李永富在2019年2月25日提交的变更诉讼请求申请书中提出要求解除租赁合同的诉讼请求，该申请书于2019年3月8日送达王健霞，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，租赁合同于2019年3月8日解除。关于返还房屋。租赁合同解除后，王健霞即应及时将租赁房屋返还给李永富。李永富陈述其于2020年4月18日将案涉房屋上锁，之后在2020年4月20日发现王健霞已将房屋腾空，且王健霞已于2020年4月19日通知了李永富前来接房，否则于2020年4月20日将房屋钥匙存放于物业管理处，故应视为王健霞已于2020年4月20日将案涉房屋交还给李永富。对李永富再要求王健霞返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于租金及占有使用费。王健霞辩称因疫情影响导致无法正常经营，应调整租金，以及李永富对案涉房屋断电及锁门，其不应再支付租金，本院认为，在租赁合同解除后，李永富不再负有保障王健霞租赁使用案涉房屋的义务，王健霞应当及时腾退房屋，并向李永富支付在房屋占用期间的占有使用费；新冠肺炎疫情及李永富对案涉房屋进行断电的情况均是在租赁合同解除一段时间后才发生，王健霞并未举示证据证明这些情况足以阻碍其腾退房屋，故对其上述抗辩意见本院不予支持。但李永富在2020年4月18日将案涉房屋锁门的行为足以阻碍王健霞腾退房屋，王健霞不应再支付2020年4月18日起的房屋占有使用费。据此结合王健霞的付款情况，王健霞还应向李永富支付2018年7月1日至2019年3月8日期间的租金，以及2019年3月9日至2020年4月17日期间参照同期租金标准计算的房屋占有使用费。按合同约定，2018年1月1日至2019年12月31日期间租金标准为17150元/月（25元/平方米·月×686平方米），2020年1月1日至2020年12月31日期间租金标准应递增6%，为18179元/月。故2018年7月1日至2019年3月8日租金金额为141625.81元（17150元/月×8个月+17150元/月÷31天×8天），2019年3月9日至2020年4月17日期间占有使用费金额应为231912.63元（17150元/月÷31天×23天+17150元/月×9个月+18179元/月×3个月+18179元/月÷30天×17天）。关于滞纳金。根据租赁合同约定，王健霞应于2018年6月25日前支付2018年7月1日至2018年12月31日的租金102900元，于2018年12月25日前支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金（本案中应付的为2019年1月1日至2019年3月8日前的租金38725.81元），而王健霞未按约支付，李永富要求其支付滞纳金符合租赁合同第二章第四条的约定。滞纳金应分别以当期应付租金为基数，从应付款次日起计算至对应租金付清之日止。租赁合同约定滞纳金标准为每日千分之一，李永富自愿按每月2%主张，系对权利的处分，本院予以确认。王健霞辩称滞纳金标准过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合本案情况，本院酌情将滞纳金调整为按中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算。2019年3月8日之后王健霞应支付的是房屋占有使用费，属于赔偿损失性质，李永富主张对占有使用费计算滞纳金于法无据，本院不予支持。关于减免优惠及解除合同的违约金。因王健霞违约导致租赁合同解除，根据租赁合同第六章第十三条第2款的约定，王健霞应退还所有减免优惠（即免租期租金），并支付相当于两个月租金的违约金。王健霞辩称违约金过高，本院认为，首先，合同约定的免租期56天（2017年11月4日至2017年12月30日），可理解为双方基于对合同在约定期限内全部履行的预期而约定的优惠条件。免租期租金为32013.33元（25元/平方米·月×686平方米÷30天×26天+25元/平方米·月×686平方米×1个月），在合同仅部分履行即解除的情况下，应按合同解除时尚未履行的期限（按45.7个月计算）占全部履行期限（60个月）的比例分摊计算王健霞应支付的减免优惠，即王健霞应支付减免优惠24383.49元（32013.33元×45.7个月÷60个月）。其次，对于解除合同的违约金的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因王健霞违约导致合同提前解除，在其向李永富返还房屋后，李永富还需重新招租，在重新出租前存在房屋空置损失。根据案涉房屋的面积、位置等实际情况，李永富依据合同约定主张相当于两个月租金的违约金并不过高，本院对此不予调整。据此，王健霞应支付李永富相当于合同解除同期两个月租金的违约金34300元（25元/平方米·月×686平方米×2个月）。关于定金和押金的抵扣问题。根据李永富以他人名义向王健霞开具的三张收据，足以认定王健霞已向李永富支付定金2万元及押金3万元。王健霞在2020年4月21日庭审中提出以上述款项抵扣押金，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第二款“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效”的规定，上述抵销于王健霞提出抵销请求时生效。据此，王健霞应付租金中应抵扣定金2万元及押金3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告李永富与被告王健霞于2017年11月4日签订的《重庆渝北御城建材批发城合同》于2019年3月8日解除；二、被告王健霞于本判决生效后十日内支付原告李永富2018年7月1日至2019年3月8日期间租金141625.81元；三、被告王健霞于本判决生效后十日内支付原告李永富2019年3月9日至2020年4月17日期间房屋占有使用费231912.63元；四、被告王健霞于本判决生效后十日内支付原告李永富滞纳金（以102900元为基数，从2018年6月26日起计算至该款付清之日止，以38725.81元为基数，从2018年12月26日起计算至该款付清之日止，在2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至该款付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；五、被告王健霞于本判决生效后十日内支付原告李永富减免优惠24383.49元；六、被告王健霞于本判决生效后十日内支付原告李永富解除合同的违约金34300元；七、被告王健霞已支付给原告李永富的定金2万元及押金3万元，抵扣本判决第二项中被告王健霞应付租金中的相应金额；八、驳回原告李永富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4840元，由原告李永富负担40元，由被告王健霞负担4800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陈吉彦人民陪审员  王先容人民陪审员  刘运祥二〇二〇年七月二十七日书 记 员  马 瑞