河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终2003号上诉人（原审原告）：祝小妮，女，1990年4月20日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：张权，河南安靖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省力宏建筑安装有限公司，住所地：永城市产业集聚区总部经济楼（经营地址：永城市演集镇演集街**），统一社会信用代码：91411481798242972L。法定代表人：刘须田，该公司经理。委托诉讼代理人：李德文，河南旺达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商丘市隆安商贸有限公司，住所地：商丘市南京路南豫苑路东建业桂园商业街东侧**门面房**商业房，统一社会信用代码：91411400782235399N。法定代表人：刘保红，该公司经理。委托诉讼代理人：李晓京，河南安靖律师事务所律师。上诉人祝小妮因与被上诉人河南省力宏建筑安装有限公司（以下简称力宏公司）、商丘市隆安商贸有限公司（以下简称隆安公司）执行异议之诉一案，不服河南省永城市人民法院（2019）豫1481民初6016号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了开庭审理。上诉人祝小妮委托诉讼代理人张权、被上诉人力宏公司委托诉讼代理人李德文、被上诉人隆安公司委托诉讼代理人李晓京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝小妮向本院提出上诉请求：撤销原判，支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、祝小妮与隆安公司结算后，隆安公司欠祝小妮1497916元销售佣金，双方无任何争议，一审以双方未结算，从而认为祝小妮的权利不能收到保护，错误。2、祝小妮以销售佣金抵付购房款，双方之间的商品房买卖合同合法有效。3、祝小妮对涉案房产享有物权期待权，且完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，足以对抗本案金钱债权的执行。力宏公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。隆安公司答辩称，同意祝小妮的上诉意见。另外，按照执行依据，本案不具备执行条件；因力宏公司的责任，导致我们无法为涉案房屋办理备案手续；祝小妮的购房时间早于力宏公司的债务，故应支持祝小妮的诉讼请求，不予执行涉案房产。祝小妮向一审法院提出诉讼请求：1、停止执行位于永城市东城区××小镇小区××楼××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××房屋以及××楼××单元××号房屋，解除对以上十套房屋的查封执行。2、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定，力宏公司与隆安公司建设工程施工合同纠纷一案，诉讼中，力宏公司申请财产保全，一审法院于2017年7月3日作出（2017）豫1481民初4571号民事裁定书，查封了位于永城市东城区××小镇小区××楼××单元××、××楼××单元××、××楼××单元××、××楼××单元××、××楼××单元××、××楼××单元××、××楼××单元××、××楼××单元××、××楼××单元××、××楼××单元××号房屋。2017年7月17日，一审法院作出（2017）豫1481民初4571号民事调解书，内容为：1、隆安公司偿还力宏公司工程款16267921.72元，隆安公司即时履行700万元，剩余9267921.72元于2017年10月1日前付清；2、隆安公司即时履行700万元付款义务后，由永城市人民法院解除对隆安公司银行账户的冻结，并解除对永城市东城区永兴路东段伊顿小镇小区三号楼全部商业房产的查封；3、力宏公司承诺于2017年10月1日前依照有关规定完成工程验收合格及备案工作（目前消防工程及人防工程均未完工），否则，一切后果由力宏公司承担；4、力宏公司放弃其余诉讼请求。因隆安公司未履行生效调解书确定的义务，力宏公司申请强制执行，在执行过程中，案外人祝小妮提出执行异议，主张排除执行。一审法院于2019年6月11日作出（2019）豫1481执异133号民事裁定书，驳回祝小妮的异议请求，祝小妮不服，提起诉讼。另查明，1、河南启喻地产营销策划有限公司系自然人独资公司，成立于2009年7月23日，法定代表人田启彬，2019年10月26日，法定代表人变更为邱娜妮。2011年10月18日，河南启喻地产营销策划有限公司（乙方）与隆安公司（甲方）签订商品房委托策划及销售代理合同书，双方就隆安公司开发的伊顿小镇项目营销代理服务达成以下协议：……。二、合作方式：乙方为甲方提供全套的营销代理服务，包括营销策略及策略表现、销售执行全套营销代理服务并具体服务内容见附件一伊顿小镇项目营销代理服务内容。三、收费办法：乙方的服务费用包括两项内容，一是佣金收入，二是溢价分成，佣金收入按平等互利的原则，在实现销售后乙方开始提取营销代理费用。双方约定该项目的住宅销售底价为3200元／平方米，商业销售底价10000元／平方米，乙方按照此底价制定一房一价表，实现销售后，按底价成交额1.5%计取。四、付款方式：实现销售时即按实际成交额开始计取佣金和相应的溢价分成，每个月计算一次佣金和溢价分成。每个月的5号为约定的佣金及溢价分成的结算日，若逢节假日则顺延。……。后祝小妮向隆安公司出具收到条一份，内容为：“今收到伊顿小镇销售佣金壹佰肆拾玖万柒仟玖佰壹拾陆元整（￥：1497916元）（备注：10套房款共计1497916元，8套：2号楼2305号、2205号、2105号、2005号、1705号、1605号、1405号、1305号，8×47.52㎡×3150元=1197504元；1套：2号楼1805号，47.5×3100=147310元；2套：4号楼705号，47.4×3230=153102元。）”刘保红在收到条上签字。在本案审理过程中，力宏公司申请对“收到条”上“祝小妮”和“刘保红”手写字迹形成的时间进行鉴定，一审法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该中心以“送检的《收到条》上手写字迹与供检的《永城市人民法院送达回证》中2017年7月4日11时收件人处签名分别为不同种类的黑色墨水笔书写，相互间不具备可比性”为由，不予受理。一审法院依法委托无锡江南司法鉴定所进行鉴定，该所对该案送检材检验后认为：1、经用显微镜进行检验，上述检材上手写笔迹均系用黑色水笔书写形成，具备笔迹书写形成时间鉴定条件。2、经用文检仪进行检验，上述检材上手写笔迹与提供的比对样本中的笔迹均无法匹配，故对上述检材上笔迹的书写形成时间鉴定，无法得出鉴定意见。2、2015年5月23日至2017年6月25日期间，祝小妮与隆安公司共签订了十份商品房买卖合同，祝小妮以1497916元的价格购买了伊顿小镇小区2号楼1单元2105号、2号楼1单元1705号、2号楼1单元2205号、2号楼1单元2305号、2号楼1单元1605号、2号楼1单元1805号、2号楼1单元1405号、2号楼1单元1305号、2号楼1单元2005号、4号楼1单元705号房屋。经一审法院核实，在力宏公司与隆安公司建设工程施工合同纠纷一案中，力宏公司提出财产保全的申请，一审法院于2017年7月3日做出（2017）豫1481民初4571号民事裁定书，查封了隆安公司的包括涉案房屋在内的90套房屋。后隆安公司以查封的房屋中部分已出售为由，并用其所有的位于永城市东城区永兴路东段伊顿小镇小区三号楼全部商业共计约1037.32平方米的房产提供担保，请求解除对伊顿小镇小区的2号楼1单元1801号、2003号等30套的查封。一审法院依法作出（2017）豫1481民初4571号之一民事裁定书，解除了对该30套房屋的查封。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据上述法律规定和本案查明的事实，一审法院认为祝小妮就涉案房屋不享有足有排除强制执行的民事权益。理由如下：第一，力宏公司与隆安公司建设工程施工合同纠纷一案中，力宏公司提出财产保全的申请，法院查封了包括涉案房屋在内的90套房屋。后隆安公司以查封的部分房屋已出售为由，并用其所有的位于永城市东城区永兴路东段伊顿小镇小区三号楼全部商业共计约1037.32平方米的房产提供担保，向法院提出申请，请求解除对伊顿小镇小区的2号楼1单元1801号、2003号等30套房屋的查封，隆安公司的申请中并未包含本案的10套房屋。第二，商品房委托策划及销售代理合同书系河南启喻地产营销策划有限公司与隆安公司签订，而非祝小妮与隆安公司签订，且双方并未进行最终结算。第三，涉案房屋未登记在祝小妮名下，即使祝小妮与隆安公司存在真实的以物抵债协议，该协议在本质上是属于合同范畴，祝小妮享有的权利是一种债权，综上所述，祝小妮就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对祝小妮要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，不予支持。祝小妮要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求，因不属于本案执行异议之诉的审理范围，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，一审法院判决如下：驳回原告祝小妮的诉讼请求。案件受理费18281元，由原告祝小妮负担。二审中，各方当事人围绕争议焦点，向本院提交了证据，本院组织了证据交换和质证。对有争议的事实，本院认定如下：力宏公司的提交的变更查封申请书，隆安公司认可其真实性，该证据能说明隆安公司在2020年5月24日认可已将涉案房屋出售给别人，并要求解除查封，但与能否排除执行没有直接关系。其他证据，均非新证据，也不能达到排除执行的证明目的。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，本案系执行异议之诉，争议焦点是祝小妮对涉案房屋享有的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即祝小妮要排除执行，需要同时满足上述四个条件。而本案祝小妮与隆安公司之间是房屋买卖合同关系，是以房屋销售佣金抵付的购房款，但对于销售佣金总共是多少，抵付后还剩余多少，隆安公司与河南启喻地产营销策划有限公司并未进行结算；祝小妮与隆安公司签合同的时间为2015年5月23日至2017年6月25日，但隆安公司出具收据（祝小妮抵付购房款）的时间（最晚）是在2016年12月29日，即部分合同系先交款，后签订的合同，不符合常理。祝小妮提交的水费收据显示：8套房用水均为14吨，两套房用水为15吨；电费收据显示：10套房的用电量均为176度。如果房屋正常交付使用话，上述用水或用电数据不符合常理。故祝小妮提供的证据不能证明其在查封前已经合法占有涉案房屋。另外，祝小妮作为销售房屋的一方，应该知道销售房屋后应及时将房屋备案，这样就不会造成涉案房屋被查封的情况。同时，隆安公司在2017年7月5日以部分房屋已出售未备案为由申请解除查封时，并未包含涉案房屋。综合上述事实，本院认为祝小妮对涉案房屋享有的权利不足以排除执行，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18281元由祝小妮承担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 段智明审判员 白中哲二〇二〇年七月三十日书记员 王楠楠