广东省广州市黄埔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0112执异112号异议人（利害关系人）：罗金霞，女，1976年5月5日出生，汉族，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：邓展熙，广东领前律师事务所律师。申请执行人：蔡妮，女，1967年3月10日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴小龙，广东天胜律师事务所律师。被执行人：丁健灵，男，1964年11月6日出生，汉族，住广州市黄埔区。被执行人：吴春香，女，1965年3月2日出生，汉族，住广州市黄埔区。被执行人：朱鉴湖，男，1967年11月25日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：肖艳平，广东江盈律师事务所律师。本院在执行蔡妮与吴春香、丁健灵、朱鉴湖民间借贷纠纷一案[案号：（2019）粤0112执5945号]过程中，罗金霞提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人罗金霞的异议请求为：一、撤销于2020年5月13日作出的广州市黄埔区人民法院关于（2019）粤0112执5945号公告；2.对被执行人上述房产及车位进行司法拍卖时，应同时保障异议人的承租权，进行带租拍卖。事实和理由：2012年10月16日，异议人罗金霞与被执行人吴春香，签订《房产租赁合同》，约定被执行人吴春香将位于广州市天河区临江大道59号之六2501房（以下简称案涉房屋）出租给罗金霞，租期20年，从2012年10月16日至2032年10月15日止。该合同是双方真实的意思表示，合法有效。期间，异议人罗金霞共向被执行人吴春香转账409万元，且被执行人吴春香一直未能偿还。2015年2月2日，被执行人吴春香才到房地产管理部门办理抵押登记备案而抵押给中国工商银行股份有限公司广州天河支行。广州市黄埔区人民法院执行蔡妮与吴春香、丁健灵、朱鉴湖民间借贷纠纷一案中，已查封登记在吴春香名下的案涉房屋，以及以吴春香名义购买的登记在广州市富景房地产开发有限公司（以下简称富景公司）名下位于广州市天河区临江大道59号地下二层B2302车位（以下简称案涉车位）。现上述财产黄埔法院进行评估、拍卖，将所得价款用于清偿债务。执行期间，异议人罗金霞将有关协议提交给了黄埔法院，黄埔法院对该事实予以认可，并在上网拍卖时注明了带租拍卖。2020年5月13日，黄埔法院作出公告，认为异议人与被执行人签订的以租金抵偿债务的《房屋租赁合同》不具有法律效力，且不得对抗法院的查封执行，并要求被执行人在2020年6月30日前将上述房屋和车位腾空。异议人认为：异议人罗金霞与被执行人吴春香的租赁合同关系，成立日期早于抵押关系，依法应当有效。黄埔法院公告中认定被执行人吴春香在2014年6月收楼之前就上述房产与罗金霞签订的以租金抵偿债务的《房屋租赁合同》不具有法律效力，以公告形式作出实体裁决明显违反了法律规定，且黄埔法院没有对案涉租赁关系进行审查来查明案件事实。即使查明了事实也属于实体审判的法律程序，以公告形式确认租赁合同无效，严重损害了异议人的合法权益。无论程序上还是实体上以及适用法律上都是错误的。案涉房产经法院评估价值为2500万元，而被执行人尚欠抵押权人的债权数额大约为220万元，无论是否决定对案涉房产带租拍卖均不会影响抵押权人的债权清偿。综上，请法院充分考虑异议人提出的事实和理由，支持异议人的异议请求。申请执行人蔡妮答辩称：首先，罗金霞与吴春香的房屋租赁合同没有经过租赁登记，不能对抗法院的查封及执行。该租赁合同不真实，罗金霞与吴春香签署20年租期的租赁合同，明显是与吴春香合谋为执行设置障碍。其次，虽然罗金霞与吴春香之间存在银行资金转账记录，但不能证明双方存在借贷关系，其目的仅仅是为了主张所谓以租抵债，为执行设置障碍。在吴春香每次借款没有归还的情况下，罗金霞依然不断向吴春香出借资金，不符生活常理，显然是为了虚构债务，为执行设置障碍。最后，以租抵债协议违背日常生活常理，虚构债务，目的是为了阻碍执行。罗金霞称在2014年12月31日借出60万元，如果这60万元属于借贷，一定存在借贷期限、利息等约定，但罗金霞不要求归还这笔借款，而是在当天立即与吴春香签订所谓《补充协议（一）》，约定以租抵债，明显是虚构债务，配合吴春香为执行设置障碍。《补充协议（二）》存在同样的情形，2015年11月24日借款50万，当天立即签订以租抵债协议；《补充协议（三）》也存在同样的情形，2016年3月20日借款60万，当天立即签订以租抵债协议。从罗金霞提供的这些证据可知，虽然罗金霞主张十次出借资金，但没有谋求吴春香还本付息。罗金霞的行为完全不符合日常生活，显然是为了配合吴春香虚构债务、虚构租赁关系，以达到非法占据房屋为执行设置障碍的目的。恳请法院依照（2019）粤0112执5945号公告执行，同时追究罗金霞、吴春香妨碍民事执行的法律责任，维护答辩人的合法权益。被执行人朱鉴湖答辩称：1.罗金霞、吴春香在本案执行过程中提交的拟证明二人之间存在租赁关系的证据不符合一般的生活常理。（1）案涉房屋在2014年6月才建成收楼，而罗金霞、吴春香二人竟在2012年10月16日就签订了《房产租赁合同》，案涉房屋尚处于施工状态，不具有使用价值，二人不可能签订一份以占有和使用房屋为目的的租赁合同。（2）吴春香在“欠”罗金霞款项本息均未偿还的情况下，罗金霞竟然再借巨额款项给吴春香，且所借款项均是以延长租期的方式抵销，且在整个所谓租赁期内，租金都不增涨，二人串通恶意明显。（3）《房屋租赁合同》、《补充协议》（一）（二）（三）极有可能是倒签的。（4）关于车库的租赁既无租金又无期限。2.罗金霞与吴春香在本案执行过程中据以作为租金主张的款项，已经生效法律文书认定并执行，二人恶意制造虚假证据阻却法院执行。吴春香因资金链断裂，2016年、2017年有大量债权人起诉其，其中罗金霞于2017年广州市天河区人民法院以民间借贷起诉吴春香，起诉本金为409万元，该本金总额与罗金霞、吴春香在本案中提交的转账凭证总额409万元完全一致，且相关金额在租赁合同及补充协议中均有提及。天河法院作出（2017）粤0106民特195号民事裁定书。罗金霞并据此向天河法院申请强制执行，案号（2017）粤0106执5890号。3.吴春香有虚假诉讼历史。在申请执行人简结桃诉吴春香、丁健灵借款合同纠纷一案执行过程中，法院在处理吴春香名下位于广州市黄埔区丰乐南路28号大院3号206房、广州市黄埔区黄埔东路5号618房时，吴春香以房屋剩余18年、17年租约，租金已一次性付清的方式，成功阻止了法院的拍卖，造成标的物流拍，进入变卖阶段。朱鉴湖认为，吴春香在本案执行过程中，已经提供了罗金霞本次执行异议提交的相关材料，希望法院在拍卖案涉房屋时，备注带长期租约并已一次性收取了租金的方式拍卖，进而实现其之前惯用的以长租约阻却执行的目的。在朱鉴湖提出执行异议后，法院撤销了拍卖吴春香名下案涉房屋带罗金霞租约的拍卖公告，拟不带租约拍卖，并在案涉执行标的物粘贴公告。罗金霞现将经诉讼处理过的款项，串通吴春香变更款项性质为租金，以补签租赁合同，提出执行异议的方式，意图阻止法院拍卖执行。请人民法院查明事实，依法处理。被执行人吴春香答辩称：罗金霞提交的证据都是真实的。我确实在2012年至2015年期间，由于资金困难，周转不灵，一共向罗金霞借款409万元，已将房屋及车位签订了租赁合同，出租给她使用，以租金抵偿本金和利息。在签订租赁合同后，房屋及车位即由罗金霞占有使用至今，罗金霞有转租权，对于其提出的带租拍卖申请，我认为合理合法，对此没有异议。被执行人丁健灵未提交答辩，也未提交证据材料。本院查明：2019年3月18日，本院对蔡妮与吴春香、丁健灵、朱鉴湖等民间借贷纠纷一案作出（2016）粤0112民初2779号民事判决书，判令：1.吴春香、丁健灵于该判决生效之日起十日内向蔡妮偿还借款本金13616171元并支付资金占用期间利息（利息以本金13616171元为基数，自2016年6月25日起至付清之日止，按照年利率6%计付）；2.朱鉴湖对上述第一项判项确定的吴春香、丁健灵的债务在2500万元限额内承担连带清偿责任，朱鉴湖承担连带清偿责任后，有权向吴春香追偿；3.驳回蔡妮的其他诉讼请求；4.驳回朱鉴湖的反诉请求。朱鉴湖不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，该院以（2019）粤01民终8454号予以受理，并于2019年7月25日作出判决，判令：1.维持广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初2779号民事判决第一项、第三项、第四项；2.变更广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初2779号民事判决第二项为：朱鉴湖对上述第一项判项确定的债务承担连带清偿责任，朱鉴湖承担连带责任后，有权向吴春香、丁健灵追偿。该案生效后，因吴春香、丁健灵、朱鉴湖未履行生效判决确定的义务，蔡妮向本院申请执行，本院予以受理，案号为（2019）粤0112执5945号。上述诉讼案件审理期间，蔡妮申请财产保全，本院已查封登记在吴春香名下的案涉房屋，以及吴春香购买的目前尚登记在富景公司名下的案涉车位。执行过程中，本院依法向吴春香发出执行通知书后，吴春香仍未主动履行义务，本院遂裁定拍卖案涉房产及车位。在对案涉房屋进行评估后，2020年3月6日，本院发布网络司法拍卖公告，定于2020年4月6日上午10时起至2020年4月7日10时止在广州市黄埔区人民法院京东司法拍卖平台上公开拍卖案涉房屋。该公告载明案涉房屋带租约，随后朱鉴湖对此提出异议，本院暂缓拍卖，并在重新调查后于2020年5月13日在案涉房屋张贴公告，认为吴春香与他人签订的《房屋租赁合同》系在案涉房屋设立抵押登记之后，不得对抗登记在先的抵押权。本院在2016年6月14日查封案涉房屋及车位之后，吴春香与他人签订的《房屋租赁合同》及《车位租赁合同》也不得对抗本院的查封执行。至于被执行人吴春香于2014年6月收楼之前就上述房产与他人签订以租金抵偿债务的《房屋租赁合同》，同样不具有法律效力，不得对抗本院的查封执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令被执行人吴春香、丁健灵，以及承租人、占有使用人，在2020年6月30日前将案涉房屋和车位腾空，以供本院进行司法拍卖。罗金霞遂提出本案异议。罗金霞提交以下证据：1.2012年《租赁合同》，由吴春香和罗金霞签订，落款日期为2012年10月16日。该合同约定，吴春香将案涉房屋出租给罗金霞，租期为20年，从2012年10月16日至2032年10月15日止，每月租金25000元。同时注明因吴春香向罗金霞借款100万元，故该借款和利息抵扣房子6年租金，6年后承租方按月支付租金；2.2016《租赁合同》，由吴春香和罗金霞签订，落款日期为2016年4月1日，约定吴春香将案涉车位出租给罗金霞，租期20年，从2016年4月1日至2036年3月30日止，因吴春香拖欠罗金霞借款合金和及利息，故吴春香不向罗金霞收取车位租金。3.补充协议（一）、补充协议（二）、补充协议（三），落款日期分别为2014年12月31日、2015年11月24日、2016年3月20日，内容为：吴春香与罗金霞于2012年10月16日签订了租赁合同。因吴春香在2013年4月8日至2014年12月31日期间共借款99万元、在2015年6月26日至2015年11月24日期间共借款110万元，在2016年2月27日至2016年3月20日期间共借款100万元，所有借款本金和利息未归还，双方同意未还清的借款和利息分别抵扣40个月、44个月、40个月的房租，即到2029年2月12日，罗金霞无需再向吴春香交房租。4.《转账凭证》七张，其中六张为银行盖章的取款凭条或业务凭证，一张为手写，该证据证明目的为罗金霞在2012年至2015年期间，共向吴春香分十笔转账共409万元。申请执行人蔡妮及被执行人朱鉴湖对上述证据均不予确认。另查，案涉房屋于2015年2月2日办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州天河支行（以下简称工行天河支行）。工行天河支行与吴春香、丁健灵的借款合同纠纷一案，天河法院作出的（2017）粤0106民初19743号民事判决书生效后，工行天河支行已向天河法院申请强制执行，案号为（2018）粤0106执22835号，该案于2018年12月28日裁定终结本次执行程序。工行天河支行已向本院提交《债权申报及优先受偿申请书》，并作出《情况说明》，称对吴春香与罗金霞的租赁合同一事不知情。经执行法官向案涉房屋的物业管理公司调查得知，案涉房屋于2014年6月交楼。郭晓晖于2017年8月28日承租案涉房屋至今。再查，本院在执行（2017）粤0112执4563号简结桃申请执行吴春香、丁健灵借款合同纠纷一案过程中，拍卖了两被执行人名下的房产若干，众多债权人申请参与分配。其中，广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）于2017年6月23日向本院发出（2017）粤0106执5890、5891号《函》，称该院受理罗金霞、夏国嫦申请执行吴春香民间借贷纠纷两案，该院作出的（2017）粤0106民特字194、195号民事裁定书已发生法律效力。因本院正在处理被执行人吴春香名下房产，特来函参与分配上述房产拍卖所得款。该函所附资料显示：天河法院于2017年2月17日立案受理罗金霞和吴春香关于司法确认调解协议的申请，并于当日作出（2017）粤0106民特195号民事裁定书，查明：两申请人因民间借贷纠纷，于2017年2月17日经广州市天河城区人民调解委员会主持调解，达成调解协议如下：一、申请人罗金霞与申请人吴春香共同确认吴春香尚欠罗金霞借款本金4090000元及利息654400元；申请人吴春香于2017年2月28日前向申请人罗金霞偿还利息654400元；二、申请人吴春香从2017年3月起至2017年9月，于每月15日前分别向申请人罗金霞偿还本金500000元；三、申请人吴春香于2017年10月15日前向申请人罗金霞偿还剩余本金590000元；四、如申请人吴春香未能按时足额履行上述任何一期还款义务，申请人罗金霞有权立即申请法院强制执行，要求申请人吴春香偿还尚欠的全部利息、借款本金。因调解协议符合司法确认调解协议的法定条件，遂裁定：申请人罗金霞与申请人吴春香于2017年2月17日经广州市天河城区人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。2017年6月1日，罗金霞向天河法院申请强制执行，并提交参与分配申请书，以吴春香因其他案件被本院采取查封措施并进入执行程序为由，请求天河法院向本院发函参与分配。2018年4月25日，本院就吴春香系列案通知债权人到庭听证，就案款分配问题听取当事人意见，最终确定普通债权分配比例为2.2%。此次听证罗金霞及其代理律师均有参加。2018年5月16日，本院将案款89980元发放给罗金霞。本院认为，罗金霞的异议请求有两个，一是请求撤销本院于2020年5月13日作出的公告，二是请求本院带租拍卖，保障其承租权。两个请求均是对于本院公告中认定其与吴春香之间以租金抵债的房屋租赁合同不得对抗本院执行的认定有异议，故本案审查的焦点是吴春香与罗金霞之间是否存在真实有效的租赁关系。结合本院查明的事实，本院认为吴春香与罗金霞之间不存在租赁关系，理由如下：一、罗金霞提交的房屋租赁合同签订于2012年10月16日，而案涉房屋于2014年6月交楼，在此之前不具备使用条件。二、经执行法官现场调查发现，案涉房屋现在的使用人为郭晓晖，并非罗金霞。罗金霞在本案中也并未提交任何其实际占有使用案涉房屋的证据，故罗金霞实际上并未占有使用案涉房屋。三、罗金霞与吴春香签订的房屋租赁合同及三份补充协议所提及用于抵扣租金的借款，双方已在天河法院进行司法确认，并在本院另案执行吴春香的案件中申请参与分配且已实际分得部分案款。故此，本院在公告中认定罗金霞与吴春香签订以租金抵偿债务的《房屋租赁合同》，同样不具有法律效力，不得对抗本院的查封执行，虽措辞稍有不当，但该表述仅是要求案涉房屋占用人腾空房屋的理由之一，最终结论并无不妥，亦符合法律规定，罗金霞请求撤销该公告于法无据，本院不予支持。同理，因本院认定吴春香与罗金霞不存在租赁关系，故其主张带租拍卖及保障租赁权没有事实依据，本院予以驳回。关于本案的审查程序，罗金霞第一个异议请求系执行行为异议，第二个异议请求从文字表述来看系以要求继续占有、阻碍交付为目的，但因本院已认定不存在租赁关系，故不存在所谓的继续占有等权利。本案全案以执行行为异议进行审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人罗金霞的全部异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。审判长 李 桂 模审判员 芮雪春子审判员 杜 俊 锋二〇二〇年七月十日本件与原本核对无异书记员 蔡  喆附：本裁定主要法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。