山东省费县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁1325民初1995号 原告：余作任，男，1972年9月13日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。 原告委托诉讼代理人：史欣艳，山东琅琊律师事务所律师。 被告：费县圣大置业有限公司。住所地：山东省费县建设路中段南侧。统一社会信用代码：913713256644015792. 法定代表人：郭胜利，总经理。 委托诉讼代理人：周云霞，费县中心法律服务所法律工作者。 原告余作任诉被告费县圣大置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余作任及其委托诉讼代理人史欣艳，被告费县圣大置业有限公司委托诉讼代理人周云霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余作任向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付迟延办理房屋权属证书的违约金134965元，并实际计算至原告实际取得房屋权属证书之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月18日，原告与被告签订合同编号为YS142587的商品房预售合同一份。合同约定：原告购买被告开发的卧龙嘉园（曾用名：国电家园）小区第5号楼3单元3-702号房屋，房屋代码：1430211及5号楼-140号储藏室一套，房屋代码为1429584一套。房屋总金额为422491元，原告以首付加按揭的方式交清该房款。被告于2012年1月15日前将商品房交付原告使用，合同约定被告应当于商品房交付使用后90日内将办理权属登记，现因被告的原因导致原告一直未能办理房产证书。原告按照合同约定履行了自己的义务，被告却未按照合同约定提供办理产权证书所需的材料，导致原告未能办理产权证书。被告行为构成违约，双方多次协商未果。因此，为维护原告合法权益，原告诉至本院，请依法支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为要求违约金134791元，后续违约金另行主张。 被告费县圣大置业有限公司辩称：被答辩人所诉的诉讼请求一、二项依法不能够成立，于法无据，且已经超过诉讼时效，应给予驳回其诉讼请求。 理由：一、答辩人与被答辩人签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属于有效合同，双方应遵守合同条款，受合同内容的约束。本案答辩人按照合同约定履行了合同主要义务，已将被答辩人购买的涉案楼房交付被答辩人居住使用，且被答辩人至今仍在居住使用。被答辩人诉状中所称“合同约定被告应当于商品房交付使用后90日内将办理权属登记”没有合同约定，且与事实不符。1.答辩人与被答辩人2011年1月18日签订的商品房预售合同中关于产权登记第十五条明确约定了涉案楼房的办证时间以及双方选择的办证约定条件即是“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理，且第3项内容字体加注了明显的下划线，采取了合理的方式提醒被答辩人注意：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人保证在该小区整体入住率达到90%后的90日内给予办理房产证（需要买受人缴纳的费用由买受人承担）”。故此从合同约定可以看出被答辩人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，按照合同约定第3项的处理意见有二种选择，一是退房，向答辩人提出退房要求接受答辩人的退房款项及3%房价款的赔偿。二是不退房，等着该小区整体入住率达到90%后的90日内给予办理房产证。而本小区整体入住率并没有达到90%。2.本案自购房至诉讼，答辩人至今没有接到被答辩人关于退房的申请，故此不存在答辩人返还被答辩人购房款及所交房价款3%的赔偿款的情况。而被答辩人所称的不退房办证的条件现在尚未实现，不具备办理房权证的相关条件，被答辩人也没有证据予以证实办证条件已存在。故此，其诉讼答辩人办证请求依据合同约定依法不能成立，应予以驳回其诉讼请求。二、本案答辩人不存在过错，本案被答辩人不存在损失，其诉称第二项迟延办证违约金依法不能成立。1.被答辩人与答辩人于2011年1月18日签订商品房预售合同后，答辩人即为其办理了涉案楼房的备案手续，后将楼房交付给被答辩人居住使用至今。再就是在签订商品房预售合同时特别是针对涉案楼房的办证约定双方均同意按第3项处理，且第3项内容字体加注了明显的下划线，采取合理的方式提醒被答辩人注意。为此，答辩人已经尽到了合理的全面的告知义务。现因该条件尚不具备故此答辩人并不存在任何违反合同约定及过错行为。2.答辩人没有任何损失。被答辩人2011年购买涉案楼房价格3601.8元/平方米，现在该楼房价格15000元/平方米左右，二者相比涉案楼房不仅没有给被答辩人带来损失，反而给其带来了极大的利益。被答辩人诉称的违约金没有合同约定，也没有客观事实存在。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”本案双方因对办证有合同约定，且约定事由现在并不具备，为此，被答辩人主张延期办理违约金依法不能成立，应予以驳回。三、本案原告所诉已超过法律规定的诉讼时效，应予以驳回其诉讼请求。1.《中华人民共和国民法总则》第188条规定“向人民法院请求依法保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定，从权利人知道或应当知道权利被侵害之日起计算，超过3年的，人民法院不予受理。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案被答辩人购买涉案楼房在2011年1月18日，原告曾于2013年8月30日在临沂市兰山区人民法院因延期交房及办证主张过权利，临沂市兰山区人民法院于2013年12月3日以（2013）临兰民初字第4863号民事判决书作出处理，该案判决书及起诉状能够说明本次原告诉讼属于重复诉讼，且已经超过诉讼时效，故此应给予驳回。综上，由于被答辩人所诉与客观事实不符，且于法无据，没有损失存在。再就是其诉讼明显超过了法律规定的诉讼时效。为此，请求法庭依法驳回其诉讼请求，维护当事人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院对当事人的证据予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2011年1月18日，原告余作任与被告费县圣大置业有限公司签订合同编号为ＹＳ142587的《商品房预售合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于临沂市兰山区（曾用名：国电家园）第5号楼3单元3-702号楼房一套（房屋代码：1430211）及第5号楼-140号储藏室一套（房屋代码：1429584）。约定该房屋总价款为422490元，原告以首付加按揭的方式交清该房款。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人保证在该小区整体入住率达到90%后的90日内给予办理房产证（需要买受人缴纳的费用由买受人承担）。双方还对其他事项进行了约定，原告及被告分别在其上签名、盖章。被告于2012年1月15日前将商品房交付原告使用，但涉案房屋至今未取得房屋权属证书。原告余作任曾于2013年8月30日在临沂市兰山区人民法院因延期交房及办证主张过权利，临沂市兰山区人民法院于2013年12月3日以（2013）临兰民初字第4863号民事判决书作出处理，判决被告费县圣大置业有限公司协助原告余作任为涉案楼房办理房屋产权证书，支付原告余作任逾期交房违约金23067.95元，并驳回原告余作任其他诉讼请求。在庭审过程中，本院查明因被告在涉案小区内建造违规建筑，其建设规模、楼房高度、建筑面积与规划许可不一致，导致涉案小区根本无法办理房产权属证书。 上述事实，主要由商品房预售合同、收款收据、备案工程基本情况、收到条及当事人陈述、庭审笔录等予以证实，有关证据均已收集并记录在卷。 本院认为，原、被告共同签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属于有效合同，故原、被告作为合同相对人均应受合同内容的约束;原告已按约定以首付加按揭的方式交清该房款，应视为其已经全面履行了付款义务;被告应按照合同约定在商品房交付使用后90日内，为原告办理涉案房屋权属证书。但在庭审过程中，经原告证实被告在涉案小区内建造违规建筑，其建设规模、楼房高度、建筑面积均与规划许可不一致，被告交付不合格商品房，导致涉案小区根本无法办理房屋权属登记，被告行政违法状态亦未得到纠正，且该办证行为不具有执行性，不能通过民事审判变相为违法建筑确权。第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）（二）关于违法建筑相关纠纷的处理问题规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。故原告余作任的诉讼请求不属于人民法院受理的民事案件范围，应裁定驳回起诉。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第三项之规定，案经本院审判委员会讨论通过，裁定如下： 驳回原告余作任起诉。 原告余作任预交的案件受理费1590元予以退回。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  平常 二〇二〇年七月二十二日 书记员  王娜