陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民初121号 原告（执行案外人）：吴振杰，男，1969年6月5日出生，汉族，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：郭霞光，陕西一元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李解放，陕西一元律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部，住所地上海市奉贤区海湾旅游区。法定代表人：彭永寿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭尚枝，男，1985年2月2日出生，汉族，上海绍瑞物资经营部销售主管，住福建省福安市。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵军，男，1984年3月25日出生，汉族，西安中登房地产开发有限公司员工，住西安市莲湖区。原告吴振杰与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴振杰及委托诉讼代理人郭霞光、被告上海绍瑞物资经营部的委托诉讼代理人彭尚枝到庭参加诉讼。第三人中登公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴振杰向本院提出诉讼请求：l.判令立即停止对原告所有的坐落在西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋的查封等强制执行措施；2.确认坐落在西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋归原告所有；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月7日，原告与中登公司签订编号为3-1-1202号《中登·文景时代商品房买卖协议》，购买位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，合同约定建筑面积共93.54平方米，总价款为305969元。合同签订后，原告付清了全部购房款。被告中登公司于2014年5月12日将案涉房屋交付原告，后原告对该房屋进行装修实际占有、使用至今。因此，坐落在西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋系原告所有。2015年4月22日，被告上海绍瑞经营部与中登公司买卖合同纠纷一案涉诉，西安市中级人民法院作出(2014)西中民三初字第00252号民事判决，判决中登公司向被告上海绍瑞经营部承担赔偿责任，后被告上海绍瑞经营部强制执行了中登公司名下的财产，将原告购买的暂时登记在中登公司名下坐落在西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋予以查封。2018年4月，原告向西安市中级人民法院提出书面执行异议，要求解除查封，终止对上述财产的执行。2019年12月3日，西安市中级人民法院作出(2019)陕01执异1120号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议请求，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告符合上述规定的不动产买受人的物权期待权，可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。第一，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。一审法院查封案涉房屋的时间为2015年7月27日，而原告在2012年2月7日即与中登公司就案涉房屋签订了《中登·文景时代商品房买卖协议》。该买卖合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。虽然案涉房产没有办理网签备案手续，但不影响该协议的效力，中登公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代房产，已办理商品房预售证，预售证号为201XXXX，涉案房产也即包含在内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”以及第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”之规定，原告与中登公司签订的《中登·文景时代商品房买卖协议》合法有效。第二，关于是否在查封之前已合法占有的问题。原告与西安中登物业有限公司于2012年2月7日签订的《前期物业管理协议》，中登公司向原告出具的《西安市商品房住宅使用说明书》、《西安市商品住宅质量保证书》以及原告向物业公司缴纳物业费的收据，均可表明，原告在该房屋被查封前就已实际入住，占用使用至今。第三，关于价款支付问题。原告在合同签订后分期向中登公司缴纳了全部购房款，中登公司虽没有向原告出具购房发票，但是中登公司向原告出具了购房收据，以及原告向被告缴纳购房款的银行转账记录，均可证明原告已支付了全部的购房款。第四，关于未办理过户登记原因问题。原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是未办理过户登记是由被告中登公司的原因造成的，而非原告。原告从始至终一直在向被告中登公司要求办理备案登记并办理房产证，但是由于中登公司将涉案房屋在内的中登文景时代房产办理了抵押，并且一直推脱加上中登公司自身的问题导致涉案房屋的产权无法办理。被告上海绍瑞物资经营部辩称，（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定的基础是人民法院在执行（2014）西中民三初字第00252号民事判决过程中，依照执行程序作出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定是法院依法执行行为。执行法院已于2015年7月27日对登记在中登公司名下涉案房屋予以查封，吴振杰虽签订合同在查封行为之前，但因其未进行不动产变更登记，故不发生物权变动的效力，其处分行为无效，涉案房屋所有权人依然为中登公司，并不属于吴振杰所有，吴振杰要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。请求驳回吴振杰的异议请求。第三人中登公司未到庭，但庭后到法院述称，中登公司认可吴振杰的诉讼请求。涉案房屋在人民法院查封前确已出售给吴振杰，且吴振杰已向中登公司交纳了购房款。中登公司在人民法院查封之前已向吴振杰交付涉案房屋，自房屋交付开始吴振杰居住至今，故其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、二、三款规定。2013年，因中登公司内部人员调整及入职、离职问题，未能及时办理不动产登记证书。2015年，中登公司恢复了网签业务的办理，但因受到房管局停止给中登公司办理网签的处罚，且在此期间吴振杰多次请求中登公司办理不动产登记，故未能办理不动产登记证书的原因系中登公司自身原因造成，与吴振杰无关。吴振杰诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，有权排除执行。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日起至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回原告上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代房产，商品房预售证号为201XXXX，包括本案讼争房屋在内的104套房屋，查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封包括本案讼争房屋在内的104套房屋。上述裁定书及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。吴振杰作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的案涉房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异1256号执行裁定：驳回案外人吴振杰提出的执行异议请求。吴振杰遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2012年2月7日，吴振杰与中登公司签订了《商品房买卖协议》，约定由吴振杰购买位于西安市XX区XX城XX路XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积93.54㎡，总房价305969元，单价3271元每平方米。中登公司于2014年6月10日出具收据2张，金额为296712元、9257元，总计305969元。庭审中，吴振杰提供《西安市商品住宅使用说明书》、《西安市商品住宅质量保证书》以及物业缴费票据等，证明其自收房一直在讼争房屋内居住。审理中，吴振杰提供西安市不动产信息档案管理中心于2019年12月30日出具的《西安市住房情况查询结果证明》一份，显示其名下无房产。再查明，涉案房屋已于2013年9月29日取得《商品房预售许可证》（商品房预售证号为201XXXX）。                         上述事实，有西安市中级人民法院（2019）陕01执异1256号执行裁定书、商品房买卖协议、收款收据、西安市住房情况查询结果证明、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为：吴振杰就位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代项目案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，吴振杰与中登公司于2012年2月7日签订《商品房买卖协议》，该协议系双方真实意思表示，涉案房屋在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》，上述协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。吴振杰提供中登公司出具的收据证明其已交付全部房款，且提供部分款项的转账凭证佐证，中登公司亦对此表示认可，故可认定吴振杰已支付全部购房款。虽上海绍瑞物资经营部对上述事实不认可，但其并未提供相反证据予以反驳。上述《商品房买卖协议》约定讼争房屋为住宅，该项目《西安市商品房预售许可证》亦显示，涉案3号楼用途为商业、住宅。且吴振杰提供西安市不动产信息档案管理中心于2019年12月30日出具的《西安市住房情况查询结果证明》显示其名下无房产。故吴振杰作为买受人就涉案商品房提出的异议，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之情形，本院予以支持。至于原告吴振杰请求确认上述房屋归其所有一节，因其与中登公司之间形成的房屋买卖合同及缴纳房款之行为，仅能确认吴振杰对于合同约定事项享有债权，并不代表其对于该房屋直接享有物权，故对该项诉讼请求，依法不予支持。综上所述，原告主张其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求停止执行涉案建筑之诉请，与法有据，依法予以支持；有关房屋确权之诉讼请求应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、不得执行位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋；二、驳回原告吴振杰其余诉讼请求。案件受理费5890元，原告已预交，由原告吴振杰负担2945元，被告上海绍瑞物资经营部负担2945元。被告上海绍瑞物资经营部应负担的款项于本判决生效之日起十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。    审  判  长        刘      琪审  判  员        师      婷审  判  员        秦  燕  燕    二Ｏ二Ｏ年七月十日   法 官 助 理     同 江 龙书  记  员        段      蓓 1