山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初4832号原告：山东顺祺物业服务有限公司，住所地：烟台市芝罘区卧龙工业园马山路**。法定代表人：鲁中正，该公司经理。委托诉讼代理人：孟祥林，男，该公司工作人员。被告：杨玲玲，女，1990年8月28日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：李胜磊（系被告丈夫），男，1991年7月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告山东顺祺物业服务有限公司与被告杨玲玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东顺祺物业服务有限公司的委托诉讼代理人孟祥林与被告杨玲玲的委托诉讼代理人李胜磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费3245.74元及滞纳金852元；2.本案诉讼费由被告承担。原告庭后明确滞纳金计算标准并变更诉讼请求为：1.判令被告支付拖欠的2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费3245.74元及滞纳金511.20元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告管理的玺萌橘子洲项目31号楼1单元201号房屋业主，该房屋建筑面积104.03平方米，被告拖欠2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费3245.74元，原告多次催缴，被告拒绝支付。被告杨玲玲辩称，我确实未缴纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，认可这期间的物业管理费系3245.74元。原因是我与原告之间没有任何关系，我没有理由向其交纳物业费，2017年度及以前的物业费我都全部缴清了，交给了北京星河城物业，我也不知道物业什么时候换成了原告，原告并没有通知过我们业主，所以不同意交纳物业费。且原告物业服务不到位，存在小区环境脏乱差（主要指绿化不到位、杂草丛生）、楼下漏水长期不解决、一直未按门禁系统等问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：玺萌橘子洲小区系烟台玺萌房地产开发有限公司开发。2009年6月30日，烟台玺萌房地产开发有限公司与北京星河城物业管理有限公司烟台分公司签订玺萌住宅小区前期物业服务合同，由北京星河城物业管理有限公司烟台分公司为玺萌橘子洲小区提供物业服务，物业管理费收费标准为住宅1.3元/平方米/月。2018年8月20日，烟台玺萌房地产开发有限公司与烟台明鸿物业管理有限公司签订玺萌小区前期物业委托服务合同，由烟台明鸿物业管理有限公司为玺萌小区提供物业服务，物业管理费收费标准为住宅1.3元/平方米/月，合同约定物业管理费缴费时间为每年初首月十五日前，业主逾期缴纳物业管理费满三十日，从逾期之日起每日按应交费额的万分之三缴纳违约金。北京星河城物业管理有限公司烟台分公司、烟台明鸿物业管理有限公司及烟台玺萌房地产开发有限公司签订玺萌橘子洲项目物业管理交接协议，并发布关于玺萌橘子洲项目物业服务联合公告，北京星河城物业管理有限公司烟台分公司于2018年6月30日将玺萌橘子洲小区的物业交接给烟台明鸿物业管理有限公司，玺萌橘子洲小区从2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业费由烟台明鸿物业管理有限公司收取。2019年5月1日，烟台玺萌房地产开发有限公司与原告签订玺萌小区前期物业委托服务合同，由原告为玺萌橘子洲小区提供物业服务，合同约定物业管理费为住宅1.3元/平方米/月，缴费时间为每年初首月十五日前，业主逾期缴纳物业管理费满三十日，从逾期之日起每日按应交费额的万分之三缴纳违约金。烟台玺萌房地产开发有限公司、烟台明鸿物业管理有限公司及原告签订玺萌橘子洲项目物业管理交接协议，约定物业交接时间为2019年5月1日8点30分，2019年4月30日前拖欠的物业费，由原告自行追缴。2019年9月4日，烟台玺萌房地产开发有限公司在烟台日报发布公告，载明：现聘用原告为玺萌橘子洲小区的前期物业服务单位。被告系烟台市芝罘区德汇路99号玺萌橘子洲小区31号楼1单元201号房屋业主，房屋建筑面积104.03平方米，被告未缴纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费3245.74元。为证明上述事实原告提交了2009年6月30日烟台玺萌房地产开发有限公司与北京星河城物业管理有限公司烟台分公司签订的前期物业服务合同、玺萌橘子洲物业管理交接协议，关于玺萌橘子洲物业服务联合公告、烟台日报公告报纸。被告质证称，仅对2019年5月份烟台玺萌房地产开发有限公司与原告签订的前期物业委托服务合同复印件的真实性无法确认，因玺萌房地产开发有限公司的公章是否真实有效无法确认。其他证据予以认可。对玺萌橘子洲小区物业公司更换流程无异议，认可物业费收费标准为1.3元/平方米/月，认可滞纳金按照北京星河城前期物业服务合同约定的逾期缴费按照万分之五收取滞纳金。另，被告为证明原告物业服务不到位，存在小区环境脏乱差（主要指绿化不到位、杂草丛生）、楼下漏水长期不解决、一直未按门禁系统等问题提交了照片打印件20张。原告质证称，对证据的真实性无异议，绿化物业现在已经改善了，漏水问题因为有漏水点已经维修了，但现在还有渗水的问题后期再加强维修，门禁系统的安装材料已经准备好了，应该会在三四个月左右安装完毕。庭审中，原告主张被告应按照房屋建筑面积104.03平方米×1.3元/月×12个月×2年缴纳拖欠的物业管理费3245.74元，按照房屋建筑面积104.03平方米×1.3元/月×12个月×0.0003×350天缴纳2019年度物业管理费滞纳金170.40元、按照房屋建筑面积104.03平方米×1.3元/月×12个月×0.0003×700天缴纳2018年度物业管理费滞纳金340.80元，上述滞纳金共计511.20元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。烟台玺萌房地产开发有限公司与原告签订的玺萌小区前期物业委托服务合同系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，该合同效力及于玺萌橘子洲小区的每一位业主。被告接受了原告及北京星河城物业管理有限公司烟台分公司、烟台明鸿物业管理有限公司提供的物业服务，就有义务按合同约定缴纳物业管理费用。被告未缴纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费属实，现原告要求被告支付物业管理费3245.74于法有据，本院予以支持。被告虽以小区变更物业公司未通知其为由拒绝缴纳物业管理费，但被告所在小区变更物业公司为原告后通过张贴玺萌橘子洲物业服务联合公告、于烟台日报发布报纸公告的方式向小区业主告知了物业公司变更事宜，且庭审中被告对玺萌橘子洲小区物业公司更换流程无异议，被告这一辩解，与事实不符，本院不予支持。另被告主张原告物业服务不到位，根据被告提供的照片及原告的质证意见可以看出涉案小区的绿化环境得到改善，相关物业服务也在逐步提高，被告以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业管理费的理由，理由不当，本院不予支持。烟台玺萌房地产开发有限公司与原告及烟台明鸿物业管理有限公司签订的物业服务合同中约定物业服务费缴费时间为每年初首月十五日前，业主逾期缴纳物业服务费满三十日，从逾期之日起每日按应交费额的万分之三缴纳违约金，被告未按约缴纳2018、2019年度的物业管理费，原告要求被告按照万分之三每日支付2018年、2019年两年度的逾期滞纳金511.20元于约相合，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：限被告杨玲玲于本判决生效之日起10日内支付原告烟台顺祺物业服务管理有限公司拖欠的物业管理费3245.74元、滞纳金511.20元。如果被告杨玲玲未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告杨玲玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 孙 积 星二〇二〇年七月二十四日书记员 曲歌（代）