甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初5280号原告：张某1，住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：张某2（系张某1堂兄），高中文化，住甘肃省武威市。被告：庞某，住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：张某3，甘肃汇平律师事务所律师。原告张某1与被告庞某租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托诉讼代理人张某2与被告庞某及其委托诉讼代理人张某3到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张某1向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告向原告退还合同未履行期间的租赁费21445元；二、判令被告承担违约金10000元。事实与理由：2015年11月1日，经原、被告协商，被告将其所有的位于凉州区民勤路老法院北侧的临街商铺租赁给原告经营汽车美容行业，双方协议每年租金20000元，租期为4年，自2015年11月1日至2019年11月1日，合同约定房屋租金80000元一次性付清。合同签订时，原告一次性按约支付租金80000元。合同履行期间，被告于2016年8月提出，其儿子结婚急需资金，向原告提前收取20000元，商铺续租一年，原告为了生意长久性考虑，就答应支付给被告20000元，被告出具了收据。合同履行至2019年10月4日，被告多次要求原告搬离房屋，并在合同期内未经原告同意强行拆除房屋内装修，将房屋另租他人。被告的行为已构成违约，至今未退还剩余租期的租赁费。2019年11月，原告要求被告退还合同期内剩余的房屋租金和预交的一年房屋租金，被告要求查看收据，被告拿到收据后当场撕得粉碎，毁灭了证据，我强行夺回收据后进行了粘贴修复。依据双方签订的合同第七条约定，单方违约赔偿对方年租金的50%，被告在合同期内强行收回房屋另租他人，应承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼。庞某辩称，不存在多收取张某1房屋租金的情形，也不存在违约的情形，张某1主张的两项诉讼请求均没有事实和法律依据，不能成立，应予驳回。当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：1、张某1出示被告于2016年8月21日出具的收据一份，证明被告在2016年8月以其儿子结婚为由要求原告提前预交一年房屋租金20000元的事实。庞某质证后对真实性无异议，对证明目的不予认可，认为因涉诉商铺租金过低，经原、被告双方协商一致，从2016年8月到2019年11月每年按30000元标准计算房租，故张某1向本人补交了20000元租费，尚欠10000元未支付。本院认为，张某1出示的该组证据，能证明庞某收取了张某120000元的事实，结合本案租赁合同约定内容，能证明庞某收取并占有张某120000元的事实，庞某未能举证证明其质证意见，庞某收取张某120000元占为己有没有合法依据，庞某应向张某1退还。2、张某1出示交房协议一份，证明2019年10月4日，原告将房屋交付给被告的事实，被告应向原告退还剩余租期内的租赁费1445元。庞某对张某1出示的该组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为交房协议仅能证明2019年10月4日，原告向被告交付了所租赁的房屋，并且对水、电表的数字进行了确认。本院认为,张某1出示的该组证据能证明双方当事人于2019年10月4日解除租赁合同移交商铺的事实。3、张某1出示照片七张，证明2019年10月4日，原告将涉诉房屋交付给被告，被告要求收回20000元的收据后才向原告退还剩余租期内的租赁费1445元，当时被告将收据撕的粉碎的事实。庞某对张某1出示的证据质证后认为该组照片无法证实被告撕毁收条的情况，也无法证实时间就是2019年10月4日，原告的证明目的不能成立。本院认为，被告虽对原告提交的该组证据提出异议，但其在庭审中自认“收据是原告起诉后与被告协商，被告认为是诬告，在一气之下才撕了收据”，故本院确认该组证据的证据效力。4、张某1出示涉诉房屋的钥匙两把，证明涉诉房屋原告虽交付给了被告，但房屋租赁合同并未解除，因为被告未向原告退还剩余租期内的租金。庞某认为张某1出示的钥匙就是涉诉房屋的钥匙，但这两把钥匙原告应当在2019年10月4日交付房屋的时候一并交付给被告，并不能证明双方的租赁合同未解除，原告的证明目的不能成立。本院认为，结合2019年10月4日的交房协议，张某1出示的该组证据并不能证明双方当事人之间的房屋租赁合同未解除。5、张某1出示双方签订的房屋租赁合同原件一份，证明合同第七条约定了一方违约按年租金的50%赔偿对方违约金的事实。庞某对张某1出示该组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为协议中约定的违约金明显高于法律规定，属无效约定。本院认为，张某1出示的房屋租赁合同虽约定了违约金，但明显超过法律规定，故对其证明目的不予确认。6、庞某出示房屋租赁合同一份，证明经原、被告协商变更后对房屋租金提高到每年30000元的事实。张某1对庞某出示该组证据的真实性和证明目的均不予认可，认为没有见过该合同。本院认为，庞某出示的房屋租赁合同不符合证据的真实性、合法性，本院不予确认该组证据的证据效力。7、庞某出示照片两张，证明2018年涉诉房屋门前政府组织安装了防止车辆开到台阶上的护栏的事实，进一步证明此举影响到原告的汽车美容生意，原告提出退房的事实。张某1对庞某出示该组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。本院认为，庞某出示的照片来源合法、内容真实，但与本案争议事实无直接关系，本院不予确认该组证据的证据效力。根据当事人的陈述及提供的有效证据分析认定，本院查明下列事实：2015年11月1日，庞某作为合同甲方将其所有的位于凉州区民勤路老法院北侧的临街商铺租赁给乙方张某1经营汽车美容行业,双方签订了房屋租赁合同。该租赁合同约定：1、房屋租赁期限为四年，自2015年11月1日至2019年11月1日止。2、租赁费为每年20000元、总计80000元，在签订合同之日由乙方向甲方一次性付清；3、房屋内水、电、暖以及电表、水表、卫生洁具齐全，卷闸门完好可正常使用；乙方租赁过程中所产生的一切费用（税金、卫生费、水电费、暖气费等）均由乙方承担，并按时向有关部门交清。合同还约定了租赁期内，甲、乙双方若有一方违约，须向对方赔偿年租金50%的违约金等内容。合同签订后庞某将涉诉商铺交由张某1租赁使用，张某1亦按约一次性向庞某支付了租金80000元。合同履行至2016年8月21日，庞某又向张某1收取20000元后并出具收条说明，今收到张某1现金20000元，收款人庞某。2019年10月4日，双方协商后张某1向庞某移交了涉诉商铺，双方签订了交房协议。该交房协议载明，“张某1已将房屋及其设施移交给庞某，水、电表数字已抄录给庞某，2019年10月4日之后产生的水、电费与张某1无关”。后张某1要求庞某退还合同期内剩余房屋租金1445元及张某1于2016年8月21日支付给庞某的20000元无果，双方产生纠纷，庞某查看收据后当场撕烂，张某1强行夺回收据后进行了粘贴修复。现张某1为维护自身合法权益，遂提起诉讼。本案争议的焦点是:1、张某1主张庞某退还合同期内剩余房屋租金1445元是否应得到法院支持？2、庞某于2016年8月21向张某1收取20000元应否退还？本院认为，关于本案争议的焦点1：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的性质，决定合同是有期限的民事法律关系，不可能永恒存在，有着从设立到终止的过程。合同的权利义务终止，指依法生效的合同，因具备法定情形和当事人约定的情形，合同债权、债务归于消灭，债权人不再享有合同权利，债务人也不必再履行合同义务。本案双方当事人于2019年10月4日协商后，张某1已向庞某移交了涉诉商铺，张某1不再履行向庞某交纳房租的义务，同时也不再享有使用涉诉商铺的权利，双方之间的房屋租赁合同关系已解除。由于双方在解除租赁合同时，对张某1主张的合同期内剩余的房屋租金1445元是否退还及提前解除合同对庞某造成的损失是否赔偿，未在交房协议中进行约定，庞某辩称不应向张某1退还1445元，应予采信，故本院对张某1的该项诉请不予支持。关于本案争议的焦点2：庞某于2016年8月21向张某1收取20000元应否退还？案件审理中，张某1主张该笔款项是预交涉诉商铺从2019年11月1日到2020年10月31日的房租；庞某主张是因涉诉商铺租金过低，经双方协商一致，从2016年8月到2019年11月每年按30000元的标准计算房租，故张某1向庞某补交了20000元租费，尚欠10000元未支付。本院认为，双方当事人均未能举证证明自己的主张，且庞某未能举证证明其辩称主张收取并占有张某120000元存在合法依据，庞某辩称该20000元系张某1补交租金的主张本院不予采信，庞某收取、占有该20000元无合法依据，应向张某1返还。张某1诉称庞某在合同期内未经其同意强行拆除房屋内装修，将房屋另租他人，要求庞某承担违约金10000元，因张某1未举证证明庞某在履行合同义务中存在违约行为，故其该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十八条、第一百七十六条、第一百七十九条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、庞某于判决生效后十日内返还给张某120000元；二、驳回张某1的其他诉讼请求。案件受理费588元，减半收取294元，由庞某负担269元、张某1负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 金卫平二〇二〇年七月二日书记员 冯中山