广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29923号原告：广州市满政贸易有限公司，住所地广州市白云区黄边村南街黄边停车场地下自编**。法定代表人：黎结茹，经理。委托诉讼代理人：许诗文，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄前文，广东昊驰律师事务所实习人员。被告：广州市自来水工程有限公司，住所地广州市越秀区大沙头路**。法定代表人：郑志强。委托诉讼代理人：种政，广东导正律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志勇，广东导正律师事务所实习人员。原告广州市满政贸易有限公司（以下简称满政公司）与被告广州市自来水工程有限公司（以下简称自来水公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告满政公司的委托诉讼代理人许诗文、黄前文，被告自来水公司的委托代理人种政、谢志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告满政公司向本院提出诉讼请求：1.被告向我司赔偿投资损失人民币300万元（该项为暂估金额，最终以鉴定评估数额为准）；2.被告向我司退还经营管理费3235224.985元；3.被告向我司返还履约保证金50万元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：我司与被告于2012年8月签订《增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地合作经营合同》，约定我司与被告共同合作开发增槎松岗北街仓库南部部分房屋及场地的项目，由被告提供场地使用的方式出资，我司则以现金方式出资，被告有权按照该项目每月营业额收取我司20%的合作经营管理费，且我司须确保每月的营业额不能低于一定额度，否则按照人民币14元/平方米/每月的（具体使用面积按双方现场确认的数据为准）最低合作经营管理费向被告支付合作经营管理费；我司承诺两年内累计最低合作投资800万元用于项目的场地翻新，重建，投资建设建筑物为钢筋混凝土结构，经营方向以建设钢筋混凝土框架经营专业批发市场为主；被告则对于上述项目的规划审批、报建等手续提供协助。同时约定双方协商成立独立管理公司，共同运作该经营项目。因被告原因导致本合同无效，责任由被告承担并向我司承担相关违约责任。后于2016年10月27日，我司与被告签订《增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地合作经营项目的补充协议》，约定鉴于2013年7月至2014年5月共11个月期间，该项目按广州市水务投资集团有限公司统一管理要求，曾移交第三方进行管理，期间未具备租赁件，不计收该11个月的保底合作经营管理费用；另约定合同履行至今，由于政策收紧变化，我司已不能按照原合同约定的建设规模实施，我司承诺投资金额不小于300万在项目地块上对原有的净高6米的一层钢结构建筑作翻新改造。上述协议签订后，我司按照合同约定向被告缴纳经营管理费，其中2016年11月至2018年12月期间合共向被告缴纳经营管理费6470449.97元，并依约向项目注入投资款数百万人民币用于翻新重建。但因被告在合同履行过程中拒不按照合同约定就场地及房屋的规划、报建等手续的办理提供协助义务，且将全部经营风险转嫁至我司，并违反合同约定要求我司自行出资设立项目公司，导致项目一直无法按照原定计划实施。另外，被告提供的出租场地及房屋远远超出权属范围，更未办理报建手续，严重违反法律法规强制性规定，致使双方签订的合同自始无效，我司之合同目的更无法实现，不仅造成我司极大投资损失，而且造成我司资金占用损失。我司在与被告签署的合同中同意按照约定标准支付经营管理费是以合同约定项目能按照双方的合作方向推进为前提条件，且该支付标准亦是根据项目顺利推进后预期收益进行约定的，但正是因被告隐瞒上述合同得以签署的重要条件及租赁合同因被告的原因而无效，故被告应承担合同无效的全部责任，在扣减我司应支付与被告合理的场地使用费外，我司认为被告应当返还50%已缴纳的经营管理费。综上，我诉至法院，请求判如所请。对于被告自来水公司的反诉请求，原告满政公司辩称，被告的反诉请求已在（2018）粤01民终21977号案中提出，该判决生效后，被告已经申请强制执行。后在强制执行过程中涉案场地实际已由被告接管，故并不存在占有使用费的问题，被告要求我司再行支付没有事实依据。另外，我司认为被告主张的场地占用费标注过高，被告在（2019）粤0111民初29923号案件中已明确不需要我司与小租户协商清退事宜，因此，被告就涉案场地而言在前案的诉讼过程中已实际控制，故我司认为就场地占用费的标准应该调整为按合同约定金额的40%计付，且不作递增。被告自来水公司辩称，1.案涉的合作经营合同及补充协议已经广州市白云区人民法院及广州市中级人民法院审查认定为合法有效的合同，原告的主张没有事实和法律依据，应当不予以采纳。2.案涉合作经营合同及补充协议涉及的经营管理费在（2018）粤01民终21977号一案中已经作出审理判决，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应当依法予以驳回。在诉讼审理中法院根据合作经营合同审查后认定原告逾期支付经营管理费超过30日已构成根本违约，因此法院支持我司解除涉案合同的诉求，判决解除双方签订的案涉的合作经营合同及补充协议。而根据合作经营合同第五条第五款第七款的约定双方合作经营结束，原告在本地块上盖的合法建筑物产权及装饰改造的固定附属物产权归甲方所有，原告在本地块上盖得合法建筑不给予任何补偿。因此，我司有充分的合同依据抗辩拒绝支付原告在案涉场地内的投资损失。3.履约保证金50万元的问题已经在原来两级诉讼中予以判决，支持了被答辩人不予退还履约保证金的诉求。答辩人存在重复诉讼，依法应当不予受理，驳回诉讼请求。综上，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。另因（2018）粤0111民初4159号和（2018）粤01民终21977号案审理过程中并未处理原告自2018年3月1日起至实际退场之日止应当支付的场地占用费问题。根据合作经营合同第五条第（六）款的约定，原告未按期限清空场地，将场地交还我司的，我司有权收取占用场地期间的合作经营管理费用，占用场地在60天以内的，按120%标准计算，占用场地超过60天的，按200%标准计算，同时应支付占有期间发生的所有水电费用。因原告未按期清空并交换场地给我司，严重侵害了我司的合法权益，现向法院提出如下反诉请求：1.原告向我司支付自2018年3月1日起至实际退场之日止的场地占用费（每月最低合作经营管理费为154882.14元，2018年3月至2019年1月期间共11个月，按100%标准计算共计1703703.54元；2019年2月至3月共2个月，按120%标准计算共计371717.136元；2019年4月至实际交还场地之日按200%计算共计1548821.4元）；2.本案本诉和反诉的诉讼费用全部由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月，满政公司（乙方）与自来水公司润泽经营分公司（甲方）签订了《增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地合作经营合同》，约定：乙方经合法招投标程序取得与甲方共同合作开发增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地合作经营权。合作经营项目名称：广州市增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地合作经营项目。合作经营场所面积：占地面积约为13656.5平方米。合作经营期限从交付场地之日起计算15年。甲方以提供场地给与使用的方式出资（不包含该场地的产权），乙方以现金方式出资，共同合作经营该项目（附企业名称核准通知书及公司章程等拟成立的企业文件）。甲方按该项目每月营业总额收取乙方20%的合作经营管理费。乙方需确保每月的营业总额不能低于一定的额度。如每月营业总额低于该额度，则按14元/平方米/月的（具体使用面积按双方现场确认的数据为准）最低合作经营管理费收取合作经营管理费，逾期缴交按每日3‰进行计算滞纳金。每月最低合作经营管理费从计算之日起首年不递增，以后每两年递增5%。乙方承诺两年内累计最低合作投资800万元资金用于该项目内建筑物及相关场地的翻新、重建等费用，投资建设建筑物的钢筋混凝土结构建设期内乙方负责办理各种规划审批手续，甲方提供协助办理。甲方免收乙方合作经营管理费6个月，以甲方向乙方实际交付场地之日起计算。最低合作经营管理费每季度缴纳一次。每自然年1月、4月、7月、10月的当月5日前乙方向甲方缴交每季度最低合作经营管理费，首自然年最低合作经营管理费在计算之日起缴交。乙方须向甲方缴纳200万元项目合作保证金，用作该项目内建筑物及相关场地的翻新、重建等建设启动费用，项目总投资应不少于800万元，投资建设建筑物为钢筋混凝土结构。乙方应在签订本合同时缴交项目合作履约保证金50万元，乙方在合作经营期内如无发生其他违约或代缴费用，则该保证金在期满后无息退还。经双方协商，乙方经营方向应以建设钢筋混凝土框架经营专业批发市场为主，必须迎合当地及政府相关规定需求，以适应双方合作经营的长远发展。未经过甲方同意，乙方随意退出本合作项目或者不履行本协议约定的义务或违反依据本协议制定的各项制度及双方确定的其他，其所投资款项及履约保证金不予退还，如产生其他影响及经济损失应全额赔偿。合作经营期间，甲乙双方成立独立管理公司。乙方应在合作经营期满或终止合作关系之日（不得超过30天）将场地清空并退出场地，将场地交还甲方，但场地内建筑物内墙壁附着物以及装饰物乙方自行拆除带走；并同时结清合作经营管理费用、水电费等一切费用等等。上述合同签订后，满政公司依约向自来水公司缴纳了履约保证金50万元。2013年7月29日，自来水公司润泽经营分公司（甲方）、广州水务资产管理有限公司（乙方）与满政公司（丙方）签订《物业租赁合同补充协议》，主要内容为：甲方与丙方签订的租赁合同需变更合同主体，为加强资产管理，理顺出租关系，经甲乙丙三方协商一致，就原合同缔约主体变更事宜订立如下条款：一、三方同意自2013年7月1日起原合同缔约主体出租方变更为乙方，原合同缔约的承租方（本协议丙方）维持不变。三、合同缔约主体变更后，原合同缔约主体出租方的权利和义务全部转由乙方享有和承担，丙方（原合同承租方）应继续全面履行原合同的义务。2014年5月12日，自来水公司润泽经营分公司（甲方）、广州水务资产管理有限公司（乙方）与满政公司（丙方）签订《解除〈物业租赁合同补充协议〉的协议》，主要内容为：根据甲丙双方于2012年8月签署《合作经营合同》（以下简称原合同）以及甲乙丙三方于2013年7月29日签署的《物业租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），现经甲乙丙三方协商一致，就解除补充协议事宜订立如下条款：一、三方同意自2014年4月1日起解除补充协议，原合同缔约的承租方（本协议丙方）及内容约定维持不变。二、三方确认：签署补充协议后（2013年7月29日）至补充协议解除前（2014年4月1日），原合同合作经营项目增槎路松岗北街仓库南部物业保持原貌未变，原合同内容没有发生任何实质性变化。本解除协议生效后，原合同按现状继续由甲丙双方继续履行。三、本协议的解除不影响原合同条款的有效性。等等。2016年10月27日，自来水公司润泽经营分公司（甲方）与满政公司（乙方）签订了《增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地合作经营项目的补充协议》，主要内容为：三、合作原则（一）鉴于2013年7月至2014年5月共11个月期间，该项目按广州市水务投资集团有限公司统一管理的要求，曾移交第三方进行管理，期间未具备租赁条件，不计收该11个月的保底合作经营管理费用，共计1622574.80元。（二）根据原合同约定，截至2016年10月，乙方共拖欠甲方合共4395702.64元，乙方须在双方签订本补充协议后10天内支付所拖欠费用全额，如乙方未依约支付所拖欠的合作经营管理费，每逾期一天，应按拖欠费用的3‰支付违约金；逾期达30日，甲方有权终止本合同，且乙方应按前款约定的违约金标准支付违约金至甲方提出终止合同之日止。因此导致合作关系终止的，乙方除须根据本条款约定支付所拖欠合作经营管理费及违约金，还须归还本协议第三条第（一）款约定的11个月的保底合作经营管理费。（三）甲方按该项目每月营业总额收取乙方20%的合作经营管理费，乙方需确保自本补充协议签订后第一年每月的营业总额不能低于774410.70元。如营业总额低于该额度，则按原合同第三条第（二）款和第（三）款执行，收取最低合作经营管理费，即从2015年7月起计算最低合作经营管理费按14.7元/平方米/月×10536.2平方米标准计算，以后每两年递增5%。（四）2012年10月19日经现场实际测量后，双方确认原合同的合作经营场所面积为10536.2平方米。（五）合作经营管理费每月缴纳一次。每自然月的10日前，乙方向甲方缴交上一个月的合作经营管理费，如乙方未依约支付合作经营管理费的，每逾期1日，应按上月的合作经营管理费的3‰支付违约金。四、成立项目经营管理公司（一）由乙方成立项目经营管理公司并负责经营该项目，注册资本为100万元。（二）乙方尽快成立项目公司。甲乙双方共同成立经营管理委员会，甲方安排财务人员进行监管，管委会人员开支均由项目公司承担。（三）管委会监督项目公司的经营方针、投资方案、项目招商招租、重大策划组织活动和重大设备购买等事项；审议批准年度财务预算方案，决算方案；审议批准项目公司的利润分配方案。五、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本补充协议明确所作修改的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效等。上述合同履行期间，满政公司将接收的涉案场地，除已有产权建筑外的其他场地外，拆旧后用于建设仓库，并将涉案场地出租他人作仓库使用。满政公司承租后建设的建筑物均无办理规划报建手续。期间双方并未按照双方约定成立项目公司，自来水公司未参与满政公司经营涉案场地的管理，满政公司一直按合同约定的最低合作经营管理费标准向自来水公司支付费用。2018年4月3日，自来水公司以满政公司拖欠合作经营管理费构成根本违约为由，向本院提起合同纠纷诉讼，提出解除双方签订的《增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地合作经营合同》和《增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地合作经营项目的补充协议》，交还涉案场地，并支付自2014年5月1日至2018年2月28日拖欠的管理费及违约金，支付自2018年3月1日至实际退场之日的场地占用费，已收取的合作履约保证金50万元不予退还等诉请。本院审理过程中，自来水公司在庭审中明确其第二项诉讼请求为要求满政公司移交涉案场地的经营管理权，在该案中不需要小租户清退，由其自行与小租户进行场地交接处理。自来水公司当庭撤回其第五项即要求支付自2018年3月1日起至实际退场之日止的场地占用费的诉讼请求，该案中已当庭口头裁定准许自来水公司撤回该项诉讼请求。2018年9月27日，本院作出（2018）粤0111民初4159号民事判决书，认为涉案《增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地合作经营合同》、《增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地合作经营项目的补充协议》合法有效。自来水公司润泽经营分公司是原告的分支机构，自来水公司提起本案诉讼主体适格。根据本案庭审过程中查明的事实，双方并未按照双方约定成立项目公司，涉案场地现由满政公司以自己的名义或其公司工作人员的名义对外出租及收益，自来水公司并未参与共同经营，故双方在合同实际履行过程中并非联营合同关系。根据《增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地合作经营项目的补充协议》的约定，因满政公司至今未能将拖欠的费用支付完毕，故自来水公司要求解除《增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地合作经营合同》、《增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地合作经营项目的补充协议》符合双方约定，应予支持。该案根据查明的事实和认定，判决如下：一、解除原告广州市自来水工程公司与被告广州市满政贸易有限公司签订的《增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地合作经营合同》、《增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地合作经营项目的补充协议》；二、在本判决生效之日起十五日内，被告广州市满政贸易有限公司将广州市增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地的经营管理权交还给原告广州市自来水工程公司；三、在本判决生效之日起十日内，被告广州市满政贸易有限公司向原告广州市自来水工程公司支付2014年6月至2016年12月期间的经营管理费1603703.54元并支付逾期付款违约金134270.86元；四、在本判决生效之日起十日内，被告广州市满政贸易有限公司向原告广州市自来水工程公司支付2013年7月至2014年5月的经营管理费1622574.8元；五、原告广州市自来水工程公司收取履约保证金500000元不予退还被告广州市满政贸易有限公司；六、驳回原告广州市自来水工程公司的其他诉讼请求。该判决作出后，满政公司不服，提起上诉。广州市中级人民法院经审理于2018年12月20日作出（2018）粤01民终21977号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另该案审理过程中，原被告双方均确认原告已缴纳2018年4月的经营管理费。后原告不服（2018）粤01民终21977号民事判决书，向广东省高级人民法院提出再审申请。2020年6月4日，广东省高级人民法院作出（2019）粤民申6093号民事裁定书，裁定驳回原告的再审申请。本案诉讼中，原告于2020年6月17日向本院申请撤回本案本诉部分的起诉。本院经审查予以准许，并另行制作了同意撤回本诉的裁定书。另原告和被告一致确认2019年10月11日被告向原告交还了涉案场地的经营管理权。本院认为，原告撤回本诉，故本案仅对被告的反诉请求进行处理。生效的（2018）粤01民终21977号民事判决书已判决双方签订的《增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地合作经营合同》、《增槎路松岗北街仓库南部部分房屋及场地合作经营项目的补充协议》予以解除，被告应限期向原告返还涉案场地的经营管理权，但被告在上述判决生效后，直至2019年10月11日才向原告返还涉案场地的经营管理权，故被告有权要求原告支付交还涉案场地经营管理权期间的费用。因（2018）粤0111民初4159号审理过程中，双方已确认原告已向被告支付至2018年4月的经营管理费，故被告要求原告支付2018年3月和2018年4月的经营管理费无据，本院予以驳回。原告未能举证证明其已向被告支付过2018年5月起至交还涉案场地经营管理权之日的费用，故被告要求原告支付2018年5月1日至2019年10月11日期间的费用有据，本院予以支持。因（2018）粤01民终21977号民事判决书作出的时间是2018年12月21日，故对于涉案合同和补充协议解除前的费用应为经营管理费，对于解除后的费用应为场地占用费。被告关于经营管理费按合同约定的最低合作经营管理费，即2018年5月1日至2019年1月期间费用按154882.14元/月计算合理，本院予以采纳。对于2019年2月至2019年10月11日期间的经营管理费和场地占用费，被告主张2019年2月至2019年3月期间按最低合作经营管理费154882.14元的120%，2019年4月至2019年10月11日期间按最低合作经营管理费154882.14元的200%计算的标准过高，本院综合被告实际使用涉案场地等情况，酌定均按154882.14元/月计算。综上，经核算，原告应向被告支付2018年5月1日至2019年10月11日期间的经营管理费和场地占用费共计为2689786.5元。驳回原告主张多处上述数额的诉请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，原告广州市满政贸易有限公司向被告广州市自来水工程有限公司支付2018年5月1日至2019年10月11日期间的经营管理费和场地占用费共计2689786.5元；二、驳回被告广州市自来水工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案反诉受理费17896.97元，由原告广州市满政贸易有限公司负担14159元，被告广州市自来水工程有限公司负担3737.97元。由原告广州市满政贸易有限公司负担的反诉受理费于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  王雪萍人民陪审员  吴妍妍二〇二〇年七月二十八日书 记 员  陈玉梅