山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初5061号 原告：张继超，男，1995年1月7日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张娟，山东欣杰律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:于昌仕，北京大成（济南）律师事务所律师。 原告张继超与被告山东景和置业有限公司（以下简称“景和置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告张继超的委托诉讼代理人张娟，被告景和置业公司的委托诉讼代理人李友震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张继超向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司支付逾期交付房屋违约金39382元（总房款1969120元×2%）;2.本案诉讼费由景和置业公司承担。事实和理由：2018年8月3日，张继超与景和置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，张继超购买景和山庄xxx号房屋，张继超已经按照约定交纳总房款1969120元，根据合同约定景和置业公司应当于2018年12月31日前交付房屋，但截止到2020年3月27日才交付房屋。景和置业公司迟延交房屋的行为给张继超造成了严重的经济损失，为维护张继超合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。 景和置业公司辩称，请求判决驳回张继超诉讼请求。请求判令本案受理费由张继超承担。一、景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工和天气原因所致，不应承担逾期交房约责任。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，施工期间景和置业公司因政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工。在“最严停工令”的压力下，仅截至目前景和置业公司就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素、景和置业公司不应承担逾期交房违约责任。另外，根据《商品房买卖合同》第八条关于出卖人可据实予以延期的情况的约定，即便计算逾期交房期间，应按照前述合同约定扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。另外，《商品房买卖合同》第八条之“交付期限”条款，“如遇下列特殊原因：因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误(因出卖人过失除外)的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的(以本项目监理单位出具的证明为准)；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”即便计算逾期交房期间，应按照前述合同约定扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。二、根据合同约定，逾期交房违约金不应超过已付房款2%的上限，张继超在本案中所主张的违约金标准违反合同约定。《商品房买卖合同》第九条第2款对逾期交房违约金及违约金上限进行了明确约定，合同中出卖人也已通过标注下划线的方式予以特别提醒，应为有效条款。该条款首先赋予买受人在逾期交房情况下解除合同的权利，同时在买受人要求继续履行合同时，基于出卖人和买受人对可能出现逾期交房、逾期期限以及开发商承担违约责任能力的充分考虑，才在约定开发商按日支付已付房屋价款的万分之点五违约金标准的同时，进一步约定了已付房款2%的违约金上限。该2%违约金上限的约定是买受人在选择继续履行合同时对已付房款2%以上的违约金部分权利的放弃。买受人在签订商品房买卖合同时就已经知晓并完全能够预见到已付房款2%以上违约金不被支持的情形，该违约金上限的约定合理合法。三、合同约定已付房款2%的违约金上限也明显高于张继超实际损失，应当结合实际损失予以调减。我国对违约金适用“补偿性为主”的原则，《合同法》第一百一十四条也约定违约金高于实际损失的应当予以调减，因此，违约金的确定应以损失为基础。在与涉案房屋为同一小区的其他业主起诉景和置业公司的另一同类案件中，一审法院经业主申请委托山东方正土地房地产评估有限公司，对涉案小区自2017年12月16日至2019年4月8日期间的平均租金进行鉴定。经鉴定涉案小区在前述期限内的平均租金为每日每平米0.48元。该同类案件开庭时鉴定人员亦出庭参加庭审，对鉴定报告进行详细说明及解释。该鉴定结论系参照同地段同类型房屋出租情况作出的，已经明显高于涉案小区的实际租金价格，故景和置业公司请求调减违约金。因为新冠疫情原因未能向张继超发出交房通知书，于2020年3月21日发出的交房通知。因为新冠疫情所导致的房屋延迟交付的天数应予以扣除。 本院经审理认定事实如下：张继超（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2018年8月3日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）201822808971约定：张继超购买景和置业公司开发的景和山庄xxx号房屋，该商品房建筑面积123.07平方米，合同总价款为1969120元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，张继超按照合同约定向景和置业公司交纳了购房款，景和置业公司于2020年3月21日向张继超出具《景和山庄交付通知书》，通知张继超于2020年3月26日至29日收取涉案房屋，张继超于2020年3月27日收取涉案房屋。另，涉案楼房于2020年1月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。 双方当事人争议的事实和证据如下： 景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？ 张继超主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延472天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份；2.景和置业公司与济南英泰克工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》1份；3.景和置业公司分别与济南舜联系建设集团有限公司、济南建工总承包集团有限公司签订的《景和山庄项目施工总承包工程合同》，证据1-3拟证明济南英泰克工程咨询有限公司系景和山庄项目的监理单位，其就因日气温超过37度需要停工及政府因大型活动重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具停工令；4.政府文件两份，拟证明2016年-2017年，2018年-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天；5.济南市历城区人民政府公告一份，证据来源于济南市历城区人民政府官网，拟证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气及需要工地停工的时间为51天；证据1-5拟证明因政府强制要求停工及天气原因导致停工的天数合计472天，其中，因日气温超过37度致使无法正常施工的停工20天；相应政府创城要求，停工93天；政府举办大型活动，停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警，要求停工54天；2017-2018年供暖季，要求停工120天，2018-2019年供暖季要求停工181天。即便计算逾期交房期间，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从张继超主张的逾期交房天数中予以扣除；6.（2018）鲁0112民初5386号民事判决书和（2019）鲁01民终5548号案判决书，拟证明同类案件的生效判决认定逾期交房违约金数额按照限额计算，并依法扣除了因政府原因导致的停工天数51天，按照同案同判的原则，至少应该扣除该51天；7.竣工验收备案单1份，拟证明涉案楼房于2020年1月22日已经竣工验收完毕，达到交付条件。经质证，张继超对证据1的真实性不予认可，因是复印件，此工程的暂停令不能证实是本案6号楼的工程项目。且暂停令中也显示，没有确切的停工日期，不能够证实景和置业公司主张的停工天数。停工令是济南英泰克工程咨询有限公司开具给济南舜联建设集团有限公司和济南建工总承包集团有限公司关于凤凰山西侧地块建设项目，而本案被告是景和置业公司，无法证实此停工令和本案有关，而且停工令中表述只是当天要求在某一天中的某个时间段暂时避高温停工，并不是一整天都责令停工；证据2、3是复印件，对真实性不予认可，而且两份合同所约定的内容与本案无关；对证据4的真实性不予认可，从打印件的内容上看，也只能证实济南市人民政府办公厅对2017年-2018年扬尘处理的实施方案通知，并不是责令景和置业公司停工来进行防尘处理，文件中明确下达了要求是施工工地对围挡、道路硬化、湿法作业、渣土车密闭运输等等作了要求，如果景和置业公司按照文件中的要求进行处理是可以继续进行建设施工的，此证据不能够证实景和置业公司停工472天的主张；对证据5不予认可，因是打印件，不能够证实涉案项目因政府通知而暂停施工，景和置业公司如果因此有停工的损失，应当另行主张行政诉讼，维护权利；对证据6的真实性无异议，但与本案无关，在中院的判决中法院并没有认定景和置业公司存在停工51天并依法扣除的天数；对证据7真实性不予认可，因是复印件，且是凤凰山西侧地块建设项目6号楼单体验收，并不是综合验收，不符合双方房屋买卖合同约定的房屋验收条件。依据法律规定开发商与业主签订房屋交付协议，只有《综合验收备案证明》和《分期综合验收备案证明》两种依据可以作为收房的条件，张继超与景和置业公司补充合同中所约定的第三种条件也就是商品房取得《竣工验收备案证明》就可以向业主进行交付使用是不符合法律规定的。张继超对此项约定不予认可，违反法律规定的双方约定，不应当成立。应按照张继超实际收房2020年3月27日计算。 经审查，本院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张本院不予认可。 景和置业公司主张因新冠疫情所导致的房屋延迟交付的天数应予以扣除，补充提交山东省卫生健康委员会官网刊登的《重大突发公共卫生事件1级响应政策解读》，拟证明于2020年1月24日我省启动重大突发公共卫生事件1级响应，受新冠疫情影响，才未将达到交付条件的房屋及时通知张继超收房。对于该部分期间应当予以扣除。张继超不同意扣除疫情期间天数，辩称景和置业公司于2020年1月22日就已取得竣工验收备案，但未及时通知业主交付房屋，依据双方签定的《商品房买卖合同》《补充协议》第11条约定，景和置业公司应先向张继超发出书面的《房屋交付通知》，张继超如果拒收或不可抗力原因未收房的，延迟交付的天数才可以顺延，景和置业公司未及时向张继超发出《房屋交付通知》，逾期通知的责任和不利后果应由景和置业公司承担，不应由张继超业主来承担损失。 本院认为，涉案商品房已于2020年1月22日取得竣工验收备案证明，具备了履行交付义务的法定及约定条件，但“新冠疫情”发生后，因国家采取疫情防控措施，导致景和置业公司虽然具备了房屋交付条件，但无法办理涉案商品房交付事宜。根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。结合“新冠疫情”防控等级的变化及本案已经认定的事实，景和置业公司要求扣除因疫情防控所致的逾期交付时间，本院部分予以支持，酌定扣除43天。 另，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 本院认为，张继超与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。张继超已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向张继超交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为：违约金的计算标准。 张继超主张按照总房款1969120元×2%计算违约金。 景和置业公司对张继超主张的计算标准有异议，辩称张继超并没有实际损失，对于违约金也有限额的约定，张继超主张过高，景和置业公司不同意承担。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。关于计算违约金的截止日期，根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》中补充协议第十一条约定：“乙方应在甲方《交房通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续…”，故应计算至《景和山庄交付通知书》载明的通知交房期限的最后一天即2020年3月29日止。 本案中，按照鉴定结论中的租金标准计算的损失：0.48元/平方米/日×建筑面123.07平方米×408天（2019年1月1日至2020年3月27日再扣除疫情期43天）=24102.03元，24102.03元×1.3=31332.64元，张继超按照合同约定请求的违约金为1969120元×2%=39382元，该数额超出了实际损失的1.3倍，应当在实际损失基础上上浮百分之三十予以调减。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一白六十二条的规定，判决如下： 一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张继超支付违约金31332.64元。 二、驳回张继超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费392元，由山东景和置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 明 二〇二〇年七月二十八日 法官助理  李 静 书 记 员  孔祥慧