陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终5340号 上诉人（原审被告）：西安盛德行物业管理有限公司，住所地西安市新城区法定代表人：党毅，该公司执行董事兼总经理。    委托诉讼代理人：王小号，北京市康达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安饮食股份有限公司老孙家饭庄，住所地西安市碑林区。负责人：马波，该公司经理。    委托诉讼代理人：巨黎江，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧婷，陕西金镝律师事务所律师。上诉人西安盛德行物业管理有限公司（以下简称盛德行公司）因与被上诉人西安饮食股份有限公司老孙家饭庄（以下简称老孙家饭庄）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初12513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。盛德行公司上诉请求：1.撤销一审判决。2.判令驳回老孙家饭庄的起诉及诉讼请求。3.本案一审、二审案件受理费由老孙家饭庄承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决错误，应驳回老孙家饭庄的起诉及诉讼请求。一、盛德行公司诉老孙家饭庄房屋租赁合同纠纷一案，属于重复诉讼，应当驳回起诉。2018年6月4日，盛德行公司起诉老孙家饭庄及西安饮食股份有限公司，要求判令：1.老孙家饭庄及西安饮食股份有限公司履行出租人合同义务，立即更换其出租的西安市XX街XX号大楼的消防系统及配套设施、设备，电力系统及配套设施、设备，使出租大楼达到正常使用条件。2.老孙家饭庄及西安饮食股份有限公司立即为西安市XX街XX号XX楼加装外置电梯一部，以达到、满足规范要求。3.本案诉讼费由老孙家饭庄及西安饮食股份有限公司承担。2018年8月20日，该案开庭审理时，盛德行公司当庭变更诉讼请求，要求判令：1.确认盛德行公司与老孙家饭庄及西安饮食股份有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.判令老孙家饭庄及西安饮食股份有限公司履行房屋出租人合同义务，立即更换其出租的西安市XX街XX号大楼的消防系统【包括消防水系统（喷淋系统、消防管道、消防水泵等设备）、火灾自动报警系统等设备】、电力系统【包括强电（包括电缆、桥架、配电柜等设备）、弱电（包括通讯网络线路等设备）】；暖通系统（包括地下室通风系统风机、风管及风口等设备）、电梯、楼顶屋面防水、改造化粪池等系统，使出租大楼达到正常使用条件，达到安全使用状态，达到国家相关标准；3.判令老孙家饭庄及西安饮食股份有限公司立即在西安市XX街XX号楼西北角（详见设计图）加装外置电梯一部，以达到、满足规范要求；4.本案诉讼费由老孙家饭庄及西安饮食股份有限公司承担。2018年8月27日，盛德行公司补交书面的变更诉讼请求申请书。2018年9月13日，老孙家饭庄提交《关于原告增加诉讼请求的答辩意见》。2018年7月5日，老孙家饭庄起诉盛德行公司，要求判令：1.盛德行公司向老孙家饭庄支付房屋租金及设备设施使用费3231413.06元及逾期付款的违约金（截止立案之日的违约金为865182.54元）；2.本案诉讼费由盛德行公司承担。2018年9月20日，盛德行公司收到老孙家饭庄的《增加诉讼请求申请书》，增加诉讼请求事项为：1.确认盛德行公司与老孙家饭庄签订的《房屋租赁合同》已解除；2.盛德行公司向老孙家饭庄支付2018年6月24日至《房屋租赁合同》解除之日所产生的房屋租金、设备设施使用费723490.34元及逾期付款的违约金（截止增加诉求之日的违约金为36898元）；3.盛德行公司向老孙家饭庄腾交租赁房屋，并向老孙家饭庄支付租赁合同解除后至实际返还租赁房屋期间给老孙家饭庄造成的实际损失。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”盛德行公司要求确认《房屋租赁合同》合法有效在先，老孙家饭庄要求确认《房屋租赁合同》解除在后，老孙家饭庄起诉盛德行公司房屋租赁合同纠纷一案，属于重复诉讼，应当依法驳回起诉。二、老孙家饭庄主体不适格，依法应当驳回起诉及诉讼请求。坐落于西安市碑林区XX街XX号的房屋的所有权人是西安饮食股份有限公司，老孙家饭庄不是该租赁物的所有权人，无权对盛德行公司提起诉讼。2009年9月17日签订的《房屋租赁合同》中，西安饮食股份有限公司作为甲方加盖公司公章，老孙家饭庄作为分公司仅加盖合同专用章。根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，老孙家饭庄为西安饮食股份有限公司的分公司，不是适格的诉讼主体，应当驳回起诉或驳回其诉讼请求。三、老孙家饭庄要求与盛德行公司解除《房屋租赁合同》并腾房，于法无据，应当驳回其诉讼请求。西安饮食股份有限公司与盛德行公司签订的《房屋租赁合同》第一条第四款约定：租赁期限17年，自2010年1月1日至2026年12月31日。西安饮食股份有限公司与盛德行公司签订的《房屋租赁合同》第八条第二款约定，双方均不得无故提前解除或终止本合同。西安饮食股份有限公司与盛德行公司应当继续履行合同至租赁期限届满。四、老孙家饭庄要求盛德行公司支付2018年6月24日产生的房屋租金、设备设施使用费723490.34元及逾期付款的违约金36898元及实际损失，于法无据，应当依法驳回其诉讼请求。《房屋租赁合同》约定的面积错误，应当减少相应租金。西安饮食股份有限公司与盛德行公司签订的《房屋租赁合同》第一条第三款约定了租赁面积为12214.52平方米。但是，根据西安市房权证碑林区字第11251408015111-77-1号房屋产权证书记载：坐落于西安市碑林区XX街XX号的房屋所有权人为西安饮食股份有限公司，房屋总层数为13层，建筑面积为9518.39平方米。因此，西安饮食股份有限公司与盛德行公司签订的《房屋租赁合同》中的租赁面积错误，应当以房屋产权证记载的9518.39平方米为准，该合同租金以12214.52平方米为标准计算，明显错误，应该变更租金。因涉案房屋消防设施不达标、电力水路等设施老化无法使用，致使合同目的无法实现，盛德行公司有权行使先履行抗辩权。西安饮食股份有限公司与盛德行公司签订的《房屋租赁合同》第一条第二款约定了盛德行公司租赁房屋用于酒店业及商业经营。但是，该租赁物的消防设施、电力设施及设备为1995年安装，电线严重老化、破损，消防系统全面瘫痪，存在严重安全隐患；其配件在市场无法采购，正常的保养和维修已无法使设备正常的工作和运转，且因给排水设施破损导致房屋被淹造成次承租人如家酒店两次被淹、因消防设备不达标租赁物被查封长达一年有余，致使合同目的无法实现。根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条之规定，西安饮食股份有限公司作为产权单位，应当提供符合消防安全要求的建筑物，应当统一管理消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。盛德行公司多次要求西安饮食股份有限公司及其分公司老孙家饭庄承担责任履行义务，并于2018年5月4日、2018年5月14日两次送达律师函，但是，二者均置之不理。根据西安饮食股份有限公司与盛德行公司签订的《房屋租赁合同》第八条第二款约定，“如甲方违约，造成乙方不能经营、使用该房屋，应向乙方支付违约金，据实结算租金及费用。”因此，次承租人如家酒店两次被淹维修期间、因消防设备不达标租赁物被查封停业整顿期间，不应当计算租金。根据《房屋租赁合同》第八条第三款约定，“在租赁期间如出现给盛德行公司长期造成经营损失时，双方可就房屋租金合理协商一致，签订补充协议。”西安饮食股份有限公司在消防设施不达标、电力水路等设施老化无法使用的情况下，将房屋租赁给盛德行公司用于开办酒店和商业运营，导致被消防部门查处停业、房屋多次被淹，给盛德行公司造成巨大损失，因此，西安饮食股份有限公司及其分公司老孙家饭庄违反合同约定，依法应当减少近、赔偿损失，并承担违约责任。老孙家饭庄拒不履行维修义务，自行维修，应当相应减少租金或者延长租期。2018年1月至2019年7月，因西安饮食股份有限公司及其分公司老孙家饭庄拒不履行合同约定义务，无法使租赁物在租赁期间保持符合约定的用途。盛德行公司无奈自行改造维修三相四线电表、电缆、电线、电梯维修读卡器、空开、地下室通风、化粪池改造、楼基防水防渗加固处理等设备改造等项目，共花费1666293.2元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”因此，西安饮食股份有限公司及其分公司老孙家饭庄应当为盛德行公司相应减少租金。五、盛德行公司依法享有先履行抗辩权。西安饮食股份有限公司作为房屋的所有权人，在房屋出租前，未提供符合消防安全要求的建筑物，致使盛德行公司开办酒店的目的不能实现，因此盛德行司依法享有先履行抗辩权。待西安饮食股份有限公司老孙家饭庄在消防设施达标后，再向其支付租金。六、原审判决第10页载明“对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。”该内容不符合裁判文书的格式规范，判决文书不能裁决执行事项，且不应由人民法院委托有关单位或者其他人强制执行被执行人财产或行为。七、一审违反不告不理的原则，程序违法。老孙家饭庄在一审中请求确认其与盛德行公司签订的租赁合同已经于2018年8月22日解除，属于确认之诉，但原审对老孙家饭庄此项诉讼请求认为无法确定盛德行公司是否收到解除通知，故不予认定，在老孙家饭庄没有变更诉讼请求的情况下，径行裁判解除双方2009年9月17日签订的租赁合同，违反不告不理原则，属于超判。一审判决盛德行公司向老孙家饭庄支付以3954903.4元为基数，自2018年8月23日至实际清偿之日，按照年息21.6%计算的违约金，属于以审代诉，因老孙家饭庄在原审中，明确违约金的诉请仅计算至2018年8月22日，并未主张2018年8月23日至实际清偿之日的违约金，以审超越老孙家饭庄诉讼请求，作出实体审理，程序违法，并且自2018年8月23日至一审判决作出时（2019年12月31日），该期间的违约金数额（即使应当支付）是明确的，老孙家饭庄既未增加该项诉情，原审法院亦没有让盛德行公司就该项诉请答辩、质证、补缴诉讼费，直接作出判决，显属错误。一审遗漏案件当事人。涉案租赁合同应为三方协议，各方当事人为西安饮食股份有限公司、盛德行公司、老孙家饭庄，所以该协议的解除，应当审查三方当事人的权利义务及意见，作出裁判，而不应在只有两方当事人的情况下，并且在盛德行公司不同意解除协议的情况下，判令解除合同，本案应将西安饮食股份有心公司列为原告或第三人，一审遗漏房屋所有权人进行审理，程序错误。八、即使盛德行公司应当支付违约金，一审法院以合同约定的租赁面积12214052平方米对应的租金为基数，计算违约金，显属错误。盛德行公司与老孙家饭庄2009年签订的《租赁合同》中约定的12214.52平方米，包含西安市碑林区XX街XX号房产证载明面积9518.39平方米（1至13层），其中14层400平方米已于2019年1月11日被相关部门以违章建筑予以拆除，另1-5层裙楼面积2296.13平方米，该裙楼无房产证，亦无建设审批手续和消防许可，该部分租赁应为无效，即使盛德行公司应当支付房屋使用费，因该部分无效，老孙家饭庄无权就该部分主张违约金，一审法院将租赁合同约定的全部面积作为计算租金及违约金计算基数，认定事实不清和程序违法。九、盛德行公司名称已经于2019年8月16日发生变更，现变更为“西安盛德行物业管理有限公司”，一审法院对此未予以查明。十、老孙家饭庄无权作为本案原告提起诉讼。经一审查明，涉案房屋所有权人为西安饮食股份有限公司，该公司在原审中出具情况说明一份，明确表示是委托老孙家饭庄对涉案房屋进行经营管理，西安饮食股份有限公司与老孙家饭庄就涉案房屋仅为委托关系，由委托人承担相关法律后果的合同，老孙家饭庄作为受托人，无权以自己名义向盛德行公司主张权利。十一、盛德行公司在一审中没有撤回反诉，一审法院并未书面通知盛德行公司缴纳反诉费，故原审认定按撤诉处理或撤回反诉，与客观事实不符。老孙家饭庄辩称，一、老孙家饭庄诉盛德行公司的房屋租赁合同纠纷一案，不属于重复诉讼。2018年7月5日，因盛德行公司长期拖欠老孙家饭庄房屋租金及设备设施使用费，老孙家饭庄在碑林法院立案，要求依法判令：1.盛德行公司向老孙家饭庄支付房屋租金及设备设施使用费3231413.06元及逾期违约金（截止立案之日为865182.54元）；2.确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月22日解除；3.盛德行公司向老孙家饭庄支付2018年6月24至合同解除之日产生的房屋租金、设施设备使用费723490.34元及逾期付款违约金；4.盛德行公司向老孙家饭庄交租赁房屋，并向老孙家饭庄支付合同解除后至实际返还租赁房屋期间造成的实际损失；5.本案诉讼费由盛德行公司承担。2018年7月23日，老孙家饭庄收到碑林法院传票，并于当日领取盛德行诉老孙家饭庄房屋租赁合同纠纷案件的起诉状，诉讼请求为：1.判令老孙家饭庄履行出租人合同义务，立即更换其出租的西安市XX街XX号大楼的消防及配套设施、设备，电力系统及配套设施、设备，使出租大楼达到正常使用条件；2.判令老孙家饭庄立即为西安市XX街XX号XX楼加装外置电梯一部，以达到、满足规范要求；3.本案诉讼费由老孙家饭庄承担。老孙家饭庄就本案提起诉讼的时间早于收到另案盛德行公司诉老孙家饭庄传票的时间，老孙家饭庄在起诉时未曾知道盛德行公司已提起诉讼。同时，老孙家饭庄在得知盛德行公司提起诉讼后，于2018年9月6日申请将两案合并审理，但未被同意。随后老孙家饭庄于2018年9月7日向碑林区人民法院申请将另案中止审理，2018年9月19日收到碑林区人民法院作出的(2018)陕0103民初10661号民事裁定，裁定中止诉讼。综上，老孙家饭庄诉盛德行公司的房屋租赁合同纠纷一案与盛德行公司诉老孙家饭庄的房屋租赁合同纠纷一案，不构成重复起诉。二、老孙家饭庄是涉案《房屋租赁合同》的签约及履约主体，具有合法的经营权，同时具备独立的诉讼主体资格，是本案适格的诉讼主体。老孙家饭庄为西安饮食股份有限公司依法成立的分公司，经过西安市工商行政管理局登记领取了营业执照，对外有权以自己名义从事相关的商事活动，依据《合同法》第二条的规定，具备适格的合同主体资格，且其成立至今均为独立核算、自负盈亏。1997年9月5日起至今，西安饮食股份有限公司委托老孙家饭庄对西安市碑林区XX街XX号楼XX楼（实际建筑面积为12214.52平方米）进行经营管理，因此，涉案《房屋租赁合同》的合同主体为老孙家饭庄，该租赁关系一直由老孙家饭庄进行维护和管理，租赁期间涉案房屋的租金也是由盛德行公司向老孙家饭庄进行缴纳。三、盛德行公司无故拒不支付房屋租金及设备设施使用费，老孙家饭庄有权单方解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求盛德行公司立即腾房。盛德行公司无故拒不支付房屋租金及设备设施使用费，依据《合同法》第九十三条的规定及双方签订的《房屋租赁合同》第八条、第十一条的约定，老孙家饭庄有权单方解除《房屋租赁合同》，租赁合同解除后盛德行公司理应立即向老孙家饭庄返还涉案房屋。四、盛德行公司存在欠付租金及设备设施使用费的违约情形，理应向老孙家饭庄清偿其所欠付的房屋租金、设备设施使用费723490.34元及逾期付款的违约金36898元。涉案房屋实际租赁面积与《房屋租赁合同》约定一致，合同租金计算正确，不应当减少。依据2009年9月17日老孙家饭庄与盛德行公司签署的《房屋租赁合同》第1.3款的约定，涉案房屋的租赁面积为12214.52平方米。该租赁面积涵盖了西安市房权证碑林区字第1125108015111-77-1中记载的涉案房屋第一至十三层的建筑面积9518.39平方米，同时还包括第十四层的建筑面积400平方米及一至五层裙楼的建筑面积2296.13平方米。其中一至五层的裙楼正在申办房屋所有权证，第十四层属违建，老孙家饭庄已于2019年1月11日收到拆除通知，后被行政部门拆除。房屋租赁合同签订后，截止2016年12月23日期间，盛德行公司也正是按照合同约定的租赁面积12214.52平方米及租金标准向老孙家饭庄缴纳租金及设施设备使用费。因此，涉案房屋租赁面积应以双方签订的租赁合同及盛德行公司实际使用的租赁面积12214.52平方米为准。涉案房屋的消防系统及配套设施、设备，电力系统及配套设施设备的维修、维护责任应由盛德行公司承担，盛德行公司要求老孙家饭庄承担维修、维护责任没有法律及事实依据。涉案房产符合《建筑设计防火规范》，经公安消防机构进行消防验收合格后才投入使用的。《房屋租赁合同》生效后，老孙家饭庄向盛德行公司交付租赁房屋时也满足合同约定的交付条件，具备基本的消防设施用于火灾预防、灭火救援、人员疏散，有畅通的疏散通道及安全出口，有基础配电设施，线路布置安全合理。否则，2009年9月17日租赁合同签订时，盛德行公司不可能与老孙家饭庄办理房屋的交接。其次，依据老孙家饭庄、盛德行公司双方签订的《房屋租赁合同》第五条及《租赁安全目标责任合同》第五条的约定，涉案房屋承租期间，盛德行公司作为安全生产的责任主体，其法定代表人作为安全负责人，并与老孙家饭庄签订了《西饮股份老孙家饭庄安全工作目标责任书》，约定由盛德行公司负责租赁场所及所有设备设施，包括但不限于消防系统及配套设施、设备，电力系统及配套设施设备的检查、保养、维修，对检查出的安全隐患，由盛德行公司负责整改，确保设施设备的安全。《房屋租赁合同》履行期间，盛德行公司作为涉案房屋安全生产的责任主体，部分履行了消防系统及配套设施、设备的巡查、整改和维护工作，并改造墙体为防火阻燃材料，同时安装消防喷淋设备设施。因此，盛德行公司不能无故任意否认租赁合同约定及先前自己已履行过的租赁场所及所有设备设施的安全管理义务的合同租赁条件。根据《合同法》第220条及《陕西省消防条例》第16条的规定，房屋所有权人与使用人应对出租建筑物的消防安全责任、租赁物的维修义务进行约定，使用人对承租建筑物配置的消防设施、器材进行日常维护和管理，不得擅自改变建筑物的使用性质、结构和建筑消防设施。综上所述，老孙家饭庄与盛德行公司就涉案房产安全责任、维修义务的约定是符合法律规定的，盛德行公司应严格按照法律规定及合同约定履行其对涉案房屋消防系统及配套设施、设备，电力系统及配套设施设备的安全管理、维修维护的义务。五、盛德行公司并不享有先履行抗辩权。老孙家饭庄与盛德行公司房屋租赁合同签订后，老孙家饭庄已按照合同约定交付了房屋和相应设施设备，已履行完毕自己的全部合同义务；盛德行公司从2010年1月23日接收承租房屋与设施设备后正常使用，直至2016年12月24日开始未按合同约定按时履行支付房屋租金及设备使用费的义务。按照租赁合同的约定由盛德行公司承担涉案房屋及其附属设施设备的维修维护义务，因此，盛德行公司欠付租金的行为属单方违约，其并不享有《合同法》第六十七条所规定的先履行抗辩权，理应立即向老孙家饭庄支付欠付的租金及设施设备使用费。综上所述，一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当充分，责任确定合理，审判程序合法，请求维持原判。老孙家饭庄向一审法院起诉请求：1.盛德行公司向老孙家饭庄支付房屋租金及设备设施使用费3231413.06元及逾期违约金（截止立案之日为865182.54元）；2.确认老孙家饭庄与盛德行公司签订的《房屋租赁合同》已经于2018年8月22日解除；3.盛德行公司向老孙家饭庄支付2018年6月24日至合同解除之日(2018年8月22日)产生的房屋租金、设备设施使用费723490.34元及逾期付款违约金（截止增加诉求之日的违约金为36898元；4.盛德行公司向老孙家饭庄腾交租赁房屋，并向老孙家饭庄支付租金合同解除后至实际返还租赁房屋期间造成的实际损失；5.本案诉讼费由盛德行公司承担。一审法院认定事实：西安饮食股份有限公司拥有位于西安市碑林区XX街XX号1幢共13层房屋的所有权，建筑面积为9518.39平方米。2009年9月17日，西安饮食股份有限公司与老孙家饭庄作为甲方与乙方盛德行公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将其所有的上述房屋整栋租赁给盛德行公司，用于酒店及商业经营，面积为12214.52平方米，租赁期限为2010年1月1日至2026年12月31日止。该合同约定，由乙方向甲方交纳100万元押金，如乙方合同履行期间无违约行为，合同期满后七个工作日内由甲方进行退还。由盛德行公司向老孙家饭庄交纳装修押金20万元，约定在乙方装修竣工开业后三天内，由甲方将该20万元进行退还。目前该款已经以折抵房租的形式在2010年退还给了盛德行公司。双方约定由2010年6月1日起计算租金，每叁个月提前10日由乙方向甲方交纳下一次三个月的租金。甲方在收到房租后，向乙方开具租赁发票。双方约定了租赁费的递增事宜。合同具体约定：“ 4.3、2016年6月1日至2019年5月31日，三年中，乙方每年向甲方交纳租金为人民币4100942.03元，按每三个月一次由乙方向甲方交纳租金人民币1025235.51元，每三个月应提前10日由乙方向甲方交纳下三个月的租金。4.4、2019年6月1日至2022年5月31日，三年中，乙方每年向甲方交纳租金为人民币4305989.13元，按每三个月一次由乙方向甲方交纳租金人民币1076497.28元，每三个月应提前10日由乙方向甲方交纳下三个月的租金……4.7、乙方在整个租赁期间，每年必须向甲方交纳设备设施使用费24万元（清单附后），此费用无论是否使用每三个月由乙方向甲方交纳6万元，交纳时间和房屋租金交纳时间相同。第五条：乙方在承租期间，应负责该租赁场地及所有设备设施保养、维修、承担所有的水、电、燃气、电话、有限电视等费用及政府有关部门规定的相关费用。所有费用乙方以政府物价部门规定的单价计算，直接向相关部门结算交纳，甲方不再额外加价。乙方在经营中可根据自身需要对水、电灯增容，其手续及费用自理。第六条：在房屋租赁期间，乙方对所租赁的房屋自行管理，甲方不收取乙方的物业管理费用。8.1、乙方未按约定时间支付本合同第四条约定的租金、设备设施使用费用，每逾期1日乙方应按日向甲方支付应付款金额0.3%违约金；任何一项费用超过60日仍未支付，将视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付100万元的违约金，此外乙方还应结清所欠房租及逾期付款的违约金，甲方有权从押金中直接扣除，不足部分由乙方另行支付，装修及属不动产、不可拆除部分，无偿归甲方所有。8.2、除双方另有约定外，双方均不得无故提前解除或终止本合同，否则视为违约。如甲方违约，造成乙方不能继续经营、使用该房屋，应向乙方支付100万元的违约金，租金及费用按实结算后，甲方返还乙方押金，同时按乙方合同签订当年开业前首次装修费用及首次添置的设备设施费用的国家正式发票为依据，在扣除乙方每年12%的折旧后，由甲方照此余额赔偿给乙方。如乙方违约，乙方应向甲方支付违约金100万元，租金及费用按实结算，并向甲方结清所有租金等费用，甲方有权从押金中直接扣除，不足部分由乙方另行支付，装修及不动产无偿归甲方所有。”合同签订后，老孙家饭庄向盛德行公司交接了房屋，盛德行公司开始装修使用。盛德行公司于2009年11月2日向老孙家饭庄交纳了押金20万元；盛德行公司于2010年6月24日向老孙家饭庄交纳了押金100万元。后盛德行公司与老孙家饭庄达成了《XX庄XX苑资产交接清单》，对方桌、空调、椅子等一系列的资产进行了交接，后盛德行公司正常使用上述房屋，亦一直按期交纳租赁费用及设备设施使用费，盛德行公司从2016年12月24日起未支付房屋租赁费及设备设施使用费。老孙家饭庄认为盛德行公司截止2018年8月22日共计欠付租赁费及设备设施使用费4964432.38元；老孙家饭庄认为盛德行公司已经支付房屋租赁费及设备设施使用费2270471.02元；至2018年8月22日共欠老孙家饭庄相关费用4954903.40元未付，故诉至法院，主张自己的权利。经询问，老孙家饭庄要求的违约金每月按1.8%计算，其认为原合同约定的过高，故自愿予要求予以减少。关于本案所涉的房屋租赁费等费用问题，盛德行公司认为其公司交纳租金及设备设施使用费至2017年9月，但盛德行公司未提供其公司的交费票据或者老孙家饭庄的收条等相应的证据进行证明；应认定盛德行公司交纳了2270471.02元。经一审法院核算，盛德行公司从2016年12月23日起欠老孙家饭庄房屋租赁费及设备设施使用费共计为4964432.38元，抵扣过盛德行公司交纳的100万元押金后，进行核算为：3964432.38元。双方所签订的合同12214.52平方米的面积具体包括：第14层面积为400平方米（该400平方米包含在12214.52平方米的面积之内，该14层从2019年1月11日起被相关部门依法拆除）；1至5层裙楼的面积2296.13平方米；一至13层面积9518.39平方米。另查明，2010年起，盛德行公司将本案所涉房屋的一部分租赁给了西安如家酒店管理有限公司用以经营，租赁面积为6600平方米，包括第6层至第14层。但在2018年9月1日，西安市公安局消防支队碑林区大队向西安如家酒店管理有限公司东门店下发了临时查封决定书，认为其门店的消火栓无水，违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定，查封期限为：从2018年8月31日至2018年9月29日。盛德行公司从2016年12月24日起未支付房屋租赁费及设备设施使用费，2017年5月4日及2017年12月31日，老孙家饭庄向盛德行公司发出《租金催缴通知书》，进行催收费用，盛德行公司已经收到；2017年11月9日，老孙家饭庄向盛德行公司发出通知，要求其交纳租金等费用。2018年8月15日，老孙家饭庄向盛德行公司邮寄特快专递一份，《解除房屋租赁合同通知书》，认为经其公司多次催收租赁费等费用，但盛德行公司却拒不交纳，拖欠费用达4846379.86元，故要求按合同法及双方所签订的租赁合同第八条第1款的规定，与盛德行公司解除合同，搬离场地及清偿费用。但据特快专递回执单显示，因查无此人，盛德行公司并未收到。另查明：在（2018）陕0103民初10661号案件中，2018年8月27日，盛德行公司作为原告起诉被告西安饮食股份有限公司及被告老孙家饭庄，诉讼请求为：“1.请求依法确认原告与二被告签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.请求判令被告履行房屋出租人合同义务，立即更换其出租的西安市XX街XX号大楼的消防系统【包括消防水系统（喷淋系统、消防管道、消防水泵等设备）、火灾自动报警系统等设备】、电力系统【包括强电（包括电缆、桥架、配电柜等设备）、弱电（包括通讯网络线路等设备）】；暖通系统（包括地下室通风系统风机、风管机风口等设备）、电梯、楼顶屋面防水、改造化粪池等系统，使出租大楼达到正常使用条件，达到安全使用状态，达到国家相关标准；3.判令被告立即在西安市XX街XX号楼西北角（详见设计图）加装外置电梯一部，以达到、满足规范要求；4.本案诉讼费由被告承担。”本案目前正在本院审理过程中。另查明：西安饮食股份有限公司向一审法院出具情况说明一份，内容为：“我公司名称为西安饮食股份有限公司，经西安市工商行政管理局登记注册于1996年12月31日成立。我公司为西安市碑林区XX街XX号楼的房屋所有权人，已于2008年3月13日取得西安市房屋管理局颁发的西安市房权证碑林区字第1125108015111-77-1号房屋所有权证。西安饮食股份有限公司老孙家饭庄系我公司依法成立的分公司，经过西安市工商行政管理局登记领取了营业执照，成立于1997年9月5日。我公司自1997年9月5日起至今委托西安饮食股份有限公司老孙家饭庄对西安市碑林区XX街XX号楼XX楼（实际建筑面积为12214.52平方米）进行经营管理，委托管理权限包括但不限于：自主经营及对外整体出租、分租、招商经营、物业管理等，委托管理期间由西安饮食股份有限公司老孙家饭庄与各承租户、商户签订合同，收取租金等相关费用。特此证明！西安饮食股份有限公司。2018年10月30日。”与此相对应，老孙家饭庄、盛德行公司均举证证明，房屋所有权证一份，本案所涉房屋确属西安饮食股份有限公司，位于西安市碑林区XX街XX号，建筑面积为9518.39平方米，设计用途为商业用途。西安市房屋管理局向西安饮食股份有限公司颁发有西安市房权证碑林区字第1125108015111-77-1号房屋所有权证。一审法院认为，老孙家饭庄与盛德行公司达成的房屋租赁合同合法有效，老孙家饭庄将房屋交付给盛德行公司使用，已经履行了合同约定的出租义务，盛德行公司理应支付租赁等相关费用，但其拒不支付，违反了双方间的约定，2017年5月4日及2017年12月31日，老孙家饭庄向盛德行公司发出《租金催缴通知书》，进行催收费用，盛德行公司已经收到；盛德行公司从2016年12月24日起未支付房屋租赁费及设备设施使用费，因双方合同中约定了老孙家饭庄有权将押金扣除，故在本案中进行扣减，扣减100万元押金后，盛德行公司欠老孙家饭庄的费用为3964432.38元，老孙家饭庄认为是3954903.4元，少于一审法院核算的数字，以老孙家饭庄认为为准。关于老孙家饭庄认为老孙家饭庄与盛德行公司签订的《房屋租赁合同》已经于2018年8月22日解除一节，老孙家饭庄发送给盛德行公司的解除合同通知书无法确认盛德行公司已经收到，发送的地址也不是双方间合同约定的地址，故不予认可。双方所签订协议的8.1条规定，“任何一项费用超过60日仍未支付，将视为乙方根本违约，老孙家饭庄有权单方解除合同，甲方有权从押金中直接扣除，不足部分由乙方另行支付”； 《中华人民共和国合同法》 第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”据双方上述项约定及该项法律规定，老孙家饭庄诉请要求解除租赁合同及要求盛德行公司返还租赁物的诉请依法应予支持。关于老孙家饭庄要求2018年8月23日起至盛德行公司实际返还租赁物期间给老孙家饭庄造成的实际损失的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”双方针对该部分事宜的权利义务在《房屋租赁合同》中的约定不明确，且在（2018）陕0103民初10661号案件中，2018年8月27日，盛德行公司作为原告起诉被告西安饮食股份有限公司及老孙家饭庄，关于消防水系统、电力系统、暖通系统、电梯、楼顶屋面防水、改造化粪池等系统等权利义务尚未明确，为使本案不至过分迟延，故关于该部分的费用及其他问题，可在上述案件明确权利义务后，双方另行主张。老孙家饭庄要求的违约金及每月1.8%，其认为原合同约定的过高，故自愿予以减少，该标准低于合同的约定，符合相应法律规定，故依法予以支持。关于具体数额，老孙家饭庄认为从2016年12月24日至2018年8月22日违约金额为：902080.54元，但经一审法院核算为：851667.47元，应以一审法院核算为准。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及第二百二十七条之规定，判决：一、本判决生效后，解除原告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄与被告西安市盛德行房地产服务有限责任公司于2009年9月17日签订的《房屋租赁合同》；二、被告西安市盛德行房地产服务有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄房屋租赁费及设备设施使用费3954903.40元（核算至2018年8月22日）；三、被告西安市盛德行房地产服务有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄房屋租赁费及设备设施使用费延期付款违约金：851667.47元（核算至2018年8月22日）；及支付原告从2018年8月23日起的延期付款违约金，以3954903.40元为基数，从2018年8月23日起至实际付清之日止，按年息21.6%计算；四、被告西安市盛德行房地产服务有限责任公司于本判决生效后十日内将所租赁的租赁物（位于西安市碑林区XX街XX号1幢共13层）腾空、并交还给原告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄；五、驳回原告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。一审案件受理费50977元，原告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄已预交，由其自行承担977元；由被告西安市盛德行房地产服务有限责任公司承担50000元，于本判决生效后十日内与上述款项一并给付原告。本院经审理查明，2019年8月15日，经西安市工商行政管理局碑林分局核准，盛德行公司的企业名称由“西安市盛德行房地产服务有限责任公司”变更为“西安盛德行物业管理有限公司”。另查明，1996年10月17日西安市商业贸易委员会作出市商发字［1996］163号《西安市商业贸易委员会关于同意老孙家饭庄东关营业楼扩建配套用房的批复》。其余事实一审判决查明属实。本院认为，老孙家饭庄系依法办理了企业工商登记并领取了营业执照的企业分支机构，西安饮食股份有限公司对老孙家饭庄的合同主体地位亦书面确认，一审法院认定老孙家饭庄与盛德行公司达成的房屋租赁合同有效，符合实际情况。一审法院查明，老孙家饭庄将房屋交付给盛德行公司使用，已经履行了合同约定的出租义务，但盛德行公司自2016年12月24日起未支付房屋租赁费及设备设施使用费，对于该费用因双方合同约定老孙家饭庄有权将押金扣除，在本案中进行扣减，扣减100万元押金后，盛德行公司欠费3964432.38元，老孙家饭庄主张欠费3954903.4元，少于一审法院核算的金额，一审法院对老孙家饭庄主张的费用金额予以确认，并无不当。对于盛德行公司上诉称盛德行公司与老孙家饭庄2009年签订的租赁合同中约定的12214.52平方米，其中14层400平方米已于2019年1月11日被相关部门以违章建筑予以拆除，另1-5层裙楼面积2296.13平方米裙楼无房产证以及建设审批手续和消防许可，因盛德行公司在履行租赁合同过程中实际使用上述场地，一审法院判令其承担相应费用，亦无不妥。老孙家饭庄于2017年5月4日及2017年12月31日期间向盛德行公司书面催收费用，盛德行公司已经收到，但至今未付，鉴于支付租金系租赁合同承租人的主要合同义务，盛德行公司欠付租金构成违约，一审法院因老孙家饭庄发送给盛德行公司的解除合同通知书无法确认盛德行公司已经收到，发送的地址也不是双方间合同约定的地址，对老孙家饭庄关于确认老孙家饭庄与盛德行公司签订的《房屋租赁合同》已经于2018年8月22日解除之诉请不予认可，并根据查明的情况判令解除老孙家饭庄与盛德行公司于2009年9月17日签订的《房屋租赁合同》，返还租赁物，判决并无不当。对于老孙家饭庄诉请的2018年8月23日起至盛德行公司实际返还租赁物期间给老孙家饭庄造成的实际损失，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”双方针对该部分事宜的权利义务在《房屋租赁合同》中的约定不明确，且在（2018）陕0103民初10661号案件中，2018年8月27日，盛德行公司作为原告起诉被告西安饮食股份有限公司及老孙家饭庄，关于消防水系统、电力系统、暖通系统、电梯、楼顶屋面防水、改造化粪池等系统等权利义务尚未明确，为使本案不至过分迟延，关于该部分的费用及其他问题，可在上述案件明确权利义务后，双方另行主张，一审法院的上述处理亦符合本案的实际情况。老孙家饭庄诉请的违约金合同约定为每月1.8%，老孙家饭庄认为合同约定的过高，自愿减少，但减少后按年息21.6%计算仍过高，考虑到本案实际情况及老孙家饭庄因盛德行公司延期付款造成的利息损失，本院酌情确定盛德行公司按照年利率7.2%的标准计算至欠付款项实际付清之日。据此，一审判决第一项、第二项、第四项、第五项应予维持，第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初12513号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初12513号民事判决第三项为：西安盛德行物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付西安饮食股份有限公司老孙家饭庄延期付款违约金，至2018年8月22日为283889.16元，并自2018年8月23日起以3954903.40元为基数，按照年利率7.2%的标准计算至实际付清之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50977元，西安饮食股份有限公司老孙家饭庄已预交，由西安饮食股份有限公司老孙家饭庄负担5000元；由西安盛德行物业管理有限公司负担45977元；二审案件受理费53917元，西安盛德行物业管理有限公司已预交，由西安盛德行物业管理有限公司负担48617元，由西安饮食股份有限公司老孙家饭庄负担5300元。上述款项相抵后，西安盛德行物业管理有限公司应负担的款项于执行时直接给付西安饮食股份有限公司老孙家饭庄。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年六月三十日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员   段      蓓    1