山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3283号 上诉人（原审原告）：张振明，男，1995年5月7日生，汉族，住昌乐县。 委托诉讼代理人：郝同龙，山东泛海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘敏，山东泛海律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：潍坊名轩置业有限公司，住所地：潍坊市寒亭区益新街西首北侧。 法定代表人：李庆光，总经理。 委托诉讼代理人：张凯，潍坊峡山润正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司，住所地：昌乐县新昌路北段东侧即日广场**。 负责人：刘海之，经理。 上诉人张振明因与被上诉人潍坊名轩置业有限公司（简称名轩置业公司）、潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司（简称名轩置业昌乐分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初3059号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张振明上诉请求：一审判决认定事实不清，判决结果错误，请求撤销山东省昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初3059号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：第一，根据《中华人民共和国发票管理办法》规定，被上诉人应依法向上诉人开据正规购房发票，也是被上诉人应履行的合同义务，否则，上诉人将无法办理产权登记手续。第二，涉案房屋买卖合同约定的逾期交房违约金计算标准过低，应依法予以提高。被上诉人逾期交房给上诉人造成的损失是实际发生的，上诉人因被上诉人逾期交房被迫在外租房居住，同地段租金每月最低1000元左右，相对于合同约定的违约金，实际损失明显高于合同约定。 名轩置业公司以一审判决正确为由进行了答辩。 名轩置业昌乐分公司未作答辩。 张振明向一审法院提出诉讼请求：1、名轩置业公司、名轩置业昌乐分公司开具正规购房发票；2、二公司支付逾期交房违约金82270元（以427218元为基数，按中国人民银行金融机构计收逾期贷款利率标准，自2017年1月1日计算至实际交房之日，暂计算至2019年9月1日）；3、本案诉讼费用由对方负担。 一审法院认定事实：2015年5月27日、5月28日、10月29日，张振明向名轩置业昌乐分公司交纳“4号楼1单元2101室购房意向金”共计177218元，维修基金6800元，名轩置业昌乐分公司为张振明分别出具收款收据。2016年2月28日，张振明（买受人）与名轩置业公司（出卖人）签订《商品房期房买卖合同》一份，约定：一、张振明购买昌乐县137号4号楼1单元2101室房及地下一层07储藏室一套；二、买方于合同签订当日付清首付款177218元，余款250000元在山东昌乐农村商业银行昌乐支行办理银行按揭；买受人逾期交付购房款，逾期部分每日万分之五的利率计算利息，由买受人支付给出卖人作为赔偿；三、出卖人应当在2016年12月31日前将具备交付条件的商品房交付给买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方同意协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2、由于国家或地方政府的有关法律、法规或政策发生重大变化，导致不能如期交付，3、因重大技术原因需要更改有关图纸或施工中遇到重大技术问题不能及时解决的，4、因市政配套的批准或安装施工引起的延误等；四、出卖人逾期交房，买受人同意从逾期交房超过180日起，以交付购房款为基数，由出卖人按每月万分之一的利率计算利息，偿还给买受人作为赔偿。2016年4月25日，山东昌乐农村商业银行向张振明指定的名轩置业公司账户发放该笔250000元贷款。 一审法院认为，张振明与名轩置业公司签订的《商品房期房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张振明按照约定支付了全部的购房款，名轩置业公司未按约定时间交付房屋，应当承担违约责任。双方约定如逾期交房，买受人同意从逾期交房超过180日起，以交付购房款为基数，由出卖人按每月万分之一的利率计算利息，偿还给买受人作为赔偿，系当事人的真实意思，予以确认。张振明主张违约金计算至实际交付之日，因涉案房屋何时交付尚不确定，故违约金可暂计算至开庭之日，之后如有违约金发生，张振明可另行主张。按照约定自2017年7月1日起以交付的购房款为基数，按月万分之一的利率计算，截至庭审之日（2019年12月6日）名轩置业公司应向张振明支付违约金1265.99元（427218×889天×0.01%/30天）。张振明主张双方签订的《商品房期房买卖合同》中关于房地产公司逾期交房违约金的约定系无效格式条款，违约金过低应予调整，但并未提供相关证据，不予支持。但是，如张振明有充分证据证实对方的违约行为给其造成损失的数额高于双方约定的违约金数额，可依据相关法律规定另行主张权利。张振明主张名轩置业昌乐分公司应与名轩置业公司共同承担责任，虽签订《商品房期房买卖合同》的主体系名轩置业公司，但名轩置业昌乐分公司系实际收款人，并为张振明出具购房款、维修基金的收据，足以认定名轩置业昌乐分公司与名轩置业公司系共同行为，理应共同承担责任。张振明请求开具购房发票，因开具发票并未在合同中约定，应否开具发票不属于法院受理范围，可向有关部门申请解决。名轩置业公司、名轩置业昌乐分公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本案诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四规定，判决如下：一、被告潍坊名轩置业有限公司、潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司于判决生效后十日内支付原告张振明逾期交房违约金1265.99元；二、驳回原告张振明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1856元，减半收取928元，保全费820元，共计1748元，由原告张振明负担1721元，被告潍坊名轩置业有限公司、潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司负担27元。 二审中，当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，根据现已查明的事实，上诉人张振明于2016年2月28日签订涉案房屋买卖合同，同日支付首付款177218元，余款250000元于同年4月25日通过银行贷款的方式向被上诉人付清，合同约定被上诉人应予2016年12月31日之前交房，但现涉案房屋至今未交付。根据该买卖合同约定，若买受人逾期交付购房款，逾期部分每日万分之五的利率计算利息；若被上诉人逾期交房，从逾期交房超过180日起，以交付的房款为基数，按照月万分之一由出售人支付违约金。该格式条款约定的违约金计算标准明显低于上诉人实际损失，上诉人要求对逾期交房违约金予以调整，理由正当，公平合理，本院予以支持。即以已付房款427218元为基数，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率自2017年1月1日起暂计算至上诉人主张的2019年9月1日止。一审判决确认的计算标准过低，显失公平，本院依法予以调整。 关于上诉人要求被上诉人出具正规购房发票的请求，因开据发票行为属于行政法律关系，而非民事法律关系，更非合同约定义务，故对该请求本案不予处理，当事人可向有关行政主管部门寻求解决。 综上所述，张振明的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初3059号民事判决； 二、被上诉人潍坊名轩置业有限公司、潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人张振明逾期交付违约金（以房款427218元为基数，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率自2017年1月1日起暂计算至2019年9月1日止）； 三、驳回上诉人张振明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1856元，减半收取928元，保全费820元，共计1748元，由二被上诉人潍坊名轩置业有限公司、潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司共同负担；二审案件受理费1856元，由二被上诉人潍坊名轩置业有限公司、潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年七月二十一日 书记员  王 旭