贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7351号 原告：张玉兰，女，汉族，1983年9月23日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：黄进华（特别授权委托），系贵州省毕节市七星关区普宜法律服务所法律工作者。 被告:贵州泰然房地产开发有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码:91520500573310903W。 法定代表人:陈黎，系该公司执行董事兼总经理。 原告张玉兰与被告贵州泰然房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张玉兰的委托诉讼代理人黄进华到庭参加了诉讼，被告贵州泰然房地产开发有限公司经本院传票合法传唤无理当理由未到庭参加诉讼，本院按制度审理。本案现已审理终结。 原告张玉兰向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告贵州泰然房地产开发有限公司及时为原告张玉兰办理房屋转移登记手续（不动产权证）；二、请求人民法院依法判决被告贵州泰然房地产开发有限公司支付原告张玉兰逾期办理房屋转移登记手续（不动产权证书）2018年5月31日至2020年5月31日期间计730天的违约金计25039元；并从2020年6月1日起以343736元为基数按日万分之一计付违约金至房屋转移登记手续办理完毕之日止；三、依法判决退还原告张玉兰由被告贵州泰然房地产开发有限公司违法收取的电开户费、燃气开户费、有线电视开户费、可视对讲、光纤宽带开户费等计4130元；并以4130元为基数按6%／年计付资金占用费至4130元实际退还为止；四、由被告贵州泰然房地产开发有限公司承担本案的一切诉讼费用。事实理由:2016年4月26日，原告张玉兰与被告贵州泰然房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告修建位于贵州省毕节市七星关区，房屋建筑面积120.94平方米，总价款共计343736元人民币。根据双方签订的《商品房买卖合同》，出卖人应当于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人原告张玉兰，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的，则按已付房款的万分之一承担违约责任。原告按照合同约定，如期向被告交纳了购房总款及房屋维修基金，履行了合同约定原告的相关义务，并于2017年5月16日向被告交纳了办理房屋不动产权证的相关税费5483元。根据合同约定被告于2018年5月31日前应将商品房转移登记的有关文书交付原告，至2020年5月31日止被告已逾期730日，应付违约金730日×（房屋总款343736元×万分之一／日）34.3元＝25039元，且被告至今仍未为原告办理房屋转移登记的有关文书，还应从2020年6月1日起以房屋总款343736元为基数，按万分之一每日向原告支付违约金至被告实际向原告交付房屋转移登记的有关文书之日止。原告所购房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定和及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕住建【2017】17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包括水、电、燃气、通信、有线电视等配套设施的建设安装费。且双方在合同中并约定不得再向买受人收取该商品房总价款以外的费用，被告有意将上述费用再次转嫁给原告，明显属于违规违法行为，也违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，因此，被告贵州泰然房地产开发有限公司违规违法收取的电开户费520元，燃气开户费2500元，有线电视开户费330元，可视对讲500元，光纤宽带开户费280元。共计4130元应当退还原告张玉兰，并按年6%的利率计算资金占用费给原告。综上所述，依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，原告依约履行向被告交纳了全部购房款及房屋维修基金，并向被告交纳了办理房屋转移登记相关文书应该交纳的相关契税费，履行了原告的相关义务和责任，但被告贵州泰然房地产开发有限公司至今仍未向原告办理和交付房屋产权登记已严重构成违约，还违规违法收取了原告的各项开户费用，根据双方合同约定和相关法律规定，被告应向原告支付逾期办证违约金和退还相关开户费，被告却置之不理，根据《民事诉讼法》的相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法保护原告的合法权益。在诉讼中，原告撤回要求被告退还可视对讲500元的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。对原告所举的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、贷款凭证、代收税费明细，能证明本案的相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月26日,原告张玉兰作为买受人，被告贵州泰然房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：“买受人购买出卖人开发的位于贵州省毕节市七星关区；房屋总价款343736元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期30日内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；合同第二十二条初始登记项下约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办理初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此承担违约责任，如因此导致过期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担过期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。”；转移登记项下约定：“被告承诺于2018年5月31日前，取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”上述合同附件十二补充协议约定，若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到相关部门缴纳以上费用及办理相关手续。上述合同签订后，原告向被告支付完毕全部购房款，并交纳相关税费。 另查明，被告在2017年5月6日向原告收取了电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元。 本院认为，综合原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告为原告办理涉案房屋的不动产权证的请求是否支持；二、原告请求被告支付逾期办证违约金的请求是否支持，以及该违约期间、违约金标准如何认定；三、原告请求被告退还入户费电、燃气、有线电视、光纤宽带及承担相应资金占用费的请求是否支持。 关于焦点一的问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。但本案无证据显示涉案房屋目前已具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件及办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理涉案房屋不动产权属证书。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，现原告请求被告办理涉案房屋产权证书缺乏事实依据，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点二的问题。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》对继续履行合同时的违约金计算没有约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素予以衡量，原告请求被告按日万分之一的标准计算上述违约金符合法律规定，本院予以支持。依据《商品房买卖合同》转移登记项下的约定，被告负有在2018年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。在案证据显示，若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到相关部门缴纳以上费用及办理相关手续。结合被告收取了原告相关税费的事实，本院可以认定是被告代为办理不动产权证。鉴于本案是由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关并通知原告即可，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告后不再承担上述违约责任。因此，上述违约金以原告已交购房款343736元为基数，按日万分之一的标准从2018年6月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 关于焦点三的问题。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一)土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三)建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的有线电视开户费330元、燃气开户费2500元、电开户费520元、光纤宽带开户费280元无事实及法律依据，兼顾交易安全及社会影响等方面进行考量，理应予以退还。对于原告诉请判决被告支付资金占用费的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故本院不予支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张玉兰支付逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款343736元为基数，按日万分之一的标准从2018年6月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 二、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张玉兰退还电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元。 三、驳回原告张玉兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费265元，由被告贵州泰然房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年七月二十日 书记员  孙宏杰