贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1620号上诉人（原审原告反诉被告）：剑河县国有资产经营投资有限责任公司。住所地：贵州省剑河县仰阿莎街道县财政局**。法定代表人：谢金思，公司经理。委托诉讼代理人：龙光洪，贵州合兴律师事务所律师。上诉人（原审被告反诉原告）：杨小龙，男，1975年10月20日出生，侗族，贵州省剑河县村民，住该村。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。上诉人剑河县国有资产经营投资有限责任公司（以下简称“剑河国资公司”）因与上诉人杨小龙房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省剑河县人民法院（2019）黔2629民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。剑河县国有资产经营投资有限责任公司的上诉请求：一、依法撤销贵州省剑河县人民法院（2019）黔2629民初632号民事判决第二项、第三项、第六项；二、依法改判支持上诉人对被上诉人提出的原审诉讼请求，并改判驳回被上诉人对上诉人提出的原审诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人出租给被上诉人使用的房屋面积应为726.45平，租金应参照《剑河县民族风情街招商公告》的规定计付，一审法院认定本案房屋租赁面积为63404平方并按17.5元/月/平方计付租金，对本案的事实认定错误。二、本案租赁房屋的装修价格1244406.43元是2014年的房屋全新装修价格，并非涉诉时房屋的装饰装修物的实际价值，一审法院认定被上诉人的装修损失为1244406.43元缺乏事实证据支撑，对本案的事实认定不清。三、被上诉人对涉案租赁房屋的装饰装修未经上诉人的同意，其擅自装修行为的后果与上诉人无关，一审法院认定上诉人对被上诉人的装修损失承担赔偿责任缺乏事实和法律依据。四、被上诉人拒付租金及卫生管理费的违约行为导致上诉人起诉要求解除涉案的房屋租赁关系,上诉人行使法定解除权对被上诉人不构成违约,一审法院认定被上诉人的房屋装修费用由上诉人承担于法无据。五、一审法院在判决支持被上诉人的装修损失1244406.43元后对涉案租赁房屋的装饰装修物归属未作认定，遗漏当事人的诉讼请求,审判程序违法。综上，上诉人认为,上诉人与被上诉人之间存在的租赁合同关系，被上诉人拒不支付租金的行为对上诉人构成违约，依法应承担违约责任。同时，被上诉人未经上诉人同意擅自装修，冒险投入扩大损失或经营风险，与上诉人无关，依法应自行承担责任。因此，一审判决认定事实及适用法律错误，应予以改判，故请求二审法院支持上诉人的原审诉请请求，并驳回被上诉人的原审诉讼请求。杨小龙的上诉请求：一、依法撤销剑河县人民法院（2019）黔2629民初632号民事判决第一项、第二项，并改判为驳回被上诉人要求解除合同、支付租金、卫生管理费的诉讼请求。二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人尚未成立生效房屋租赁合同关系，被上诉人要求解除房屋租赁合同没有事实和法律依据，合同成立，必须是当事人意思真实并协商一致。2.被上诉人系国有公司，一般情况下，进行的民事法律行为都需要有书面的。因为上诉人与被上诉人没有达成一致房屋租赁合同意思，所有才没有签订书面的合同。3.解除合同关系，前提是需要有依法成立生效的合同存在。本案，如上所述，上诉人与被上诉人尚未成立生效房屋租赁合同，就谈不上解除了。二、上诉人不应承担租金和卫生管理费。首先，根据《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案，被上诉人先叫上诉人进行装修，之后迟迟未进行消费建设施工，办不到房屋消防验收证件，2014年年底上诉人不愿租欲想承租的14栋房屋，上诉人要求被上诉人赔偿损失，由于对赔偿损失双方达不成一致意见，上诉人为保全物证自救，保管装修至今。被上诉人没有将房屋交付给上诉人使用。其次，根据《消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。这是禁止性规定。上诉人准备租14栋是用于经营娱乐行业，消防要求更严格。上诉人没有得使用该涉案房屋营业、收益。上诉人不用支付租金。综上所述，上诉人与被上诉人房屋租赁合同尚未成立生效，谈不上解除。被上诉人没有交付房屋给上诉人使用、收益，涉案房屋也依法不能使用、经营、收益，上诉人不应支付租金和卫生管理费，一审判决在本诉部分适用法律错误，恳请二审法院予以纠纷，改判支持上诉人的上诉请求。剑河国资公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决被告交还租赁原告的剑河县革东镇校场坝民族风情街B7-1栋、B7-2栋、B9-2栋房屋；2.判决被告支付原告从2014年1月1日起至2019年5月31日止的房屋租金及卫生管理费共计854353.12元，后期房屋租金和卫生管理费计算至被告退房给原告时止。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：依法判决解除原、被告的房屋租赁合同关系。事实和理由：被告于2014年5月16日租赁原告民族风情街B7-1、B7-2、B7-3、B8-1、B8-2、B8-3、B9-1、B9-2、B10-1、B10-2、B10-3、B11-1、B11-2、B11-3共14栋房屋，并于2014年5月16日交纳70万元租房保证金给原告，双方未签订房屋租赁合同。2014年5月原告将剑河县民族风情街资产委托给剑河县仰阿莎旅游投资开发有限责任公司(以下简称“仰阿莎公司”)管理，因有11栋房屋一直未装修，被告于2015年向仰阿莎公司要求退还11栋房屋，并要求退还55万元保证金，仰阿莎公司经向剑河县人民政府请示同意。原告于2016年1月12日在扣除卫生管理费后，退还了541148元给被告的委托人吴秀清。被告一直租用原告B7-1、B7-2、B9-2栋房屋，总面积为726.45平方米，被告至今未支付租金给原告。双方虽未签订房屋租赁合同，但按同期出租房屋约定的租金及优惠政策，以及比照同期租赁合同，租期应为5年，从2014年1月1日起至2018年12月31日止。房屋的基准租金每月按一楼门面40元每平方米、二楼商铺按30元每平方米、三楼商铺按25元每平方米，被告可免缴2014和2015两年的房屋租金，2016年房屋租金为基准租金的一半，2017和2018年房屋租金按基准租金全额缴纳。租金于2016年1月份开始收取，每半年交一次，上半年租金于合同生效后2016年1月15日至1月31日内交纳，下半年租金于2016年7月15日至7月31日内交纳，以后交付方式以此类推。被告必须按照约定向原告交纳租金，如无故拖欠租金，原告给予被告7天宽限期，宽限期到后仍不交纳的原告有权终止合同和禁止被告继续经营。被告每月将按时交纳卫生管理费用，对所承租的房屋商铺面积2014年按每平方米0.7元收取，以后几年随市场价而适当上浮，费用收取时间从订立合同时间算起。2014年5月16日被告向原告交纳租房保证金70万元，原告即将租赁房屋交付给被告使用。经计算，被告从2014年1月1日起至2019年5月31日止租用原告B7-1、B7-2、B9-2栋房屋共欠租金和卫生管理费854353.12元。因被告一直不支付租金，从2016年12月以来，原告委托仰阿莎公司多次催促被告支付租金和退房，被告不予理睬。综上所述，为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。杨小龙向一审院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告剑河国资公司立即退还反诉原告租房保证金158852元；2.依法判令反诉被告剑河国资公司赔偿反诉原告房屋装修损失150万元（具体金额以司法鉴定为准）。事实和理由：2014年5月，反诉被告欲对外出租民族风情街给反诉原告，用于经营KTV等娱乐行业，可以出租B7-1、B7-2、B7-3、B8-1、B8-2、B8-3、B9-1、B9-2、B10-1、B10-2、B10-3、B11-1、B11-2、B11-3共14栋。要求反诉原告交纳70万元租房保证金后先进行装修，承诺之后尽快办理好消防等证件，保证手续齐全可以交付使用。价格参照附近邻县，台江县的是15元/㎡，保证不高于20元/㎡。2014年5月16日，反诉原告将70万元租房保证金交付给反诉被告，根据反诉被告的要求并经其同意，反诉原告开始进行装修。至2014年12月，反诉原告投资了150万元装修好了B7-1栋一楼、二楼、三楼，B7-2、B9-2栋二楼，但反诉被告仍然还没有办得消防等证件。反诉原告向剑河县消防部门咨询，得知反诉被告将要出租给反诉原告的14栋房屋无法办理消防证件，反诉原告立即停止装修，并要求反诉被告退还交付的70万元租房保证金，并赔偿装修损失。反诉原告为了避免损失扩大，先办理了55万元的退款手续，后支付给反诉原告的实际资金为541148元。反诉原告主张退还保证金和赔偿损失，反诉被告以种种借口拖延。为了保全物证和避免扩大损失，反诉原告对已经装修好的B7-1栋一楼、二楼、三楼，B7-2、B9-2栋二楼进行妥善保管。现反诉被告不但不退回剩余保证金和赔偿反诉原告损失，反而起诉要求支付租金，完全与事实不符，没有任何依据。为维护反诉原告的合法权益，反诉原告依据《合同法》、《消防法》、《民事诉讼法》及相关的司法解释的规定，特向贵院提出反诉。恳请贵院依法查清事实，判决支持反诉原告的诉讼请求。一审法院认定事实如下：2014年原告剑河国资公司与被告杨小龙达成口头协议，协议约定：剑河国资公司将剑河县校场坝民族风情街B7-1、B7-2、B7-3、B8-1、B8-2、B8-3、B9-1、B9-2、B10-1、B10-2、B10-3、B11-1、B11-2、B11-3共14栋房屋出租给被告杨小龙用于经营KTV等娱乐业，房屋租金参照邻县台江的房屋租金，每月15元/㎡，最高不超过每月20元/㎡；被告杨小龙需向原告交纳租房保证金70万元（每栋5万元）；同时原告剑河国资公司向被告杨小龙承诺尽快办理出租房屋的消防验收合格等手续。协议达成后，被告杨小龙于2014年5月16日向原告剑河国资公司交纳了租房保证金70万元，原告剑河国资公司即将14栋租赁房屋交付给被告杨小龙，被告杨小龙接收租赁房屋后即对租赁房屋进行装修。至2014年12月，被告完成了B7-1栋1-3楼、B7-2、B9-2栋二楼的装修。被告杨小龙在装修房屋过程中即催促原告剑河国资公司办理租赁房屋的消防手续。在被告杨小龙完成B7-1栋1-3楼、B7-2、B9-2栋二楼房屋的装修后原告剑河国资公司仍未取得租赁房屋的消防验收合格证件。被告杨小龙因涉案房屋未能通过消防验收，其租房目的难以实现，遂与被告协商退房事宜。2015年12月被告杨小龙与原告剑河国资公司委托的仰阿莎公司协商将未装修的B7-3、B8-1、B8-2、B8-3、B9-1、B10-1、B10-2、B10-3、B11-1、B11-2、B11-3共11栋房屋退还给原告剑河国资公司。2016年1月12日仰阿莎公司向被告杨小龙退还了上述11栋房屋的租房保证金55万元，但扣除了已装修的B7-1、B7-2、B9-2三栋房屋从2014年10月1日至2015年12月31日共15个月的卫生管理费8852元（按每月0.7元/㎡计算），原告剑河国资公司实际退还被告杨小龙541148元。在协商退房过程中，被告杨小龙要求原告剑河国资公司对其装修的B7-1栋一至三楼、B7-2、B9-2栋二楼的房屋装修费用进行赔偿，因原告剑河国资公司不同意赔偿，被告杨小龙以保留装修证据为由未将涉案B7-1栋一至三楼、B7-2、B9-2栋二楼退还给原告剑河国资公司，并一直占用至今。被告杨小龙占用的B7-1栋房屋一楼面积为112.27㎡、二楼为196.42㎡、三楼为93.88㎡，B7-2栋房屋二楼为133.76㎡，B9-2栋房屋二楼为97.71㎡，面积为634.04平方米。2019年9月2日，经剑河县黔元评估咨询有限公司评估，涉案房屋被告装修的价值为1244406.43元。另查明，2014年5月原告剑河国资公司将剑河县民族风情街资产委托给仰阿莎公司进行管理。2019年7月11日仰阿莎公司发出通知，要求校场坝民族风情街各承租户配合消防工程施工。仰阿莎公司将校场坝民族风情街房屋出租给案外人姜满金、杨再龙、吴勇芳等人，其所签订的《剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同》均约定房屋租赁期限为5年，即自2014年1月1日起至2018年12月31日止；房屋的基准租金为每月按一楼门面40元/平方米、二楼商铺按30元/平方米、三楼商铺按25元/平方米，承租人可免缴2014和2015两年的房屋租金，2016年房屋租金为基准租金的一半，2017和2018年房屋租金按基准租金全额缴纳；同时约定卫生管理费用按每月0.7元/㎡收取。同时查明，2013年10月25日，原告剑河国资公司向社会发出“剑河县民族风情街招商公告”，公告载明：房屋的基准租金为每月按一楼门面40元/平方米、二楼商铺按30元/平方米、三楼商铺按25元/平方米；承租人可免缴2014和2015两年的房屋租金，2016年房屋租金为基准租金的一半，2017和2018年房屋租金按基准租金全额缴纳。一审审理法院认为，本案有以下争议焦点：一、剑河国资公司与杨小龙是否存在租赁合同关系；二、杨小龙应支付房屋租金和卫生管理费的期间及标准；三、剑河国资公司请求解除其与杨小龙的房屋租赁合同关系，应否支持；四、反诉原告杨小龙请求反诉被告剑河国资公司退还租房保证金158852元，应否支持；五、反诉原告杨小龙请求反诉被告剑河国资公司赔偿房屋装修损失150万元，应否支持。焦点一，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，剑河国资公司与杨小龙虽未签订书面租赁合同，但双方口头约定：杨小龙承租剑河国资公司剑河县校场坝民族风情街B7-1、B7-2、B7-3、B8-1、B8-2、B8-3、B9-1、B9-2、B10-1、B10-2、B10-3、B11-1、B11-2、B11-3共14栋房屋，房屋租金参照邻县台江县的房屋租金，杨小龙向剑河国资公司交纳租房保证金70万元。在杨小龙依约向剑河国资公司交纳租房保证金后，剑河国资公司即依约向杨小龙交付了涉案14栋房屋，杨小龙接收涉案房屋后即对其中的3栋房屋进行了装修。双方已实际履行了达成的口头协议，故双方系房屋租赁合同关系。焦点二，关于租赁房屋的租金，剑河国资公司与杨小龙未签订书面租赁合同明确租赁房屋的租赁价格，剑河国资公司主张按照其向社会发布的招商公告及其与案外人姜满金、杨再龙、吴勇芳等人签订的《剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同》执行，即一楼每月40元/㎡，二楼每月30元/㎡，三楼每月25元/㎡。杨小龙认为双方协商时剑河国资公司承诺租赁房屋的租金按周边邻县台江县的价格履行，即每月15元/㎡，最高不超过每月20元/㎡。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，剑河国资公司未能举证证明其与杨小龙关于涉案房屋的租金交纳标准，本院结合杨小龙认可的涉案房屋租金数额，酌情确定为每月17.5元/㎡。剑河国资公司请求房屋租金从2014年1月1日起开始计算，因双方对涉案房屋的交付未作明确约定，且均未举证证明涉案房屋的交付时间，本院以杨小龙向剑河国资公司交纳租房保证金的时间，即2014年5月16日作为涉案房屋的交付时间,并以此开始计算租金。故从2014年5月16日起至2019年5月31日止，杨小龙应向原告交纳的租金为660194.15元（634.04平米×17.5元×59.5个月），后期租金按每月11095.7元计算至被告退房之日止。关于卫生管理费，双方虽未明确约定，但被告杨小龙在退回其未装修的涉案11栋房屋的租房保证金时，剑河国资公司按每月0.7元/㎡向被告杨小龙收取了其占用的B7-1、B7-2、B9-2栋房屋的卫生管理费，被告亦未提出异议。故从2016年1月1日起至2019年5月31日止，被告应向原告交纳卫生管理费18197.03元（634.04平米×0.7元×41个月），后期卫生管理费按每月443.83元计算至被告退房之日止。焦点三，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，原、被告未签订书面租赁合同，现原告剑河国资公司请求解除其与被告杨小龙的房屋租赁合同关系，符合相关规定，本院予以支持。焦点四，2014年杨小龙承租剑河国资公司剑河县民族风情街B7-1、B7-2、B7-3、B8-1、B8-2、B8-3、B9-1、B9-2、B10-1、B10-2、B10-3、B11-1、B11-2、B11-3共14栋房屋，后因剑河国资公司未取得涉案房屋消防证件，经双方协商，杨小龙退回其承租的B7-3、B8-1、B8-2、B8-3、B9-1、B10-1、B10-2、B10-3、B11-1、B11-2、B11-3共11栋房屋，剑河国资公司的委托管理单位仰阿莎公司于2016年1月12日向杨小龙退还了上述11栋房屋的租房保证金55万元，同时杨小龙向仰阿莎公司交纳了未退回的B7-1、B7-2、B9-2三栋房屋从2014年10月1日至2015年12月31日共15个月的卫生管理费8852元，实际退还541148元，余15万元未退还。现本诉原告剑河国资公司请求解除双方的租赁合同，反诉原告杨小龙请求反诉被告剑河国资公司退还其租房保证金158852元，本院按反诉被告剑河国资公司实际尚未退还的15万元，予以支持。焦点五，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，剑河国资公司与杨小龙经协商，杨小龙承租剑河国资公司剑河县民族风情街B7-1、B7-2、B7-3、B8-1、B8-2、B8-3、B9-1、B9-2、B10-1、B10-2、B10-3、B11-1、B11-2、B11-3共14栋房屋用于经营KTV等娱乐业，剑河国资公司即向杨小龙承诺尽快办理涉案房屋的消防手续。协议达成后，杨小龙向剑河国资公司交纳了70万元的租房保证金，剑河国资公司亦将涉案房屋交付给杨小龙。杨小龙即对涉案房屋B7-1栋1-3楼、B7-2、B9-2栋二楼进行装修。至2014年12月，涉案房屋仍未能依法进行消防验收，且B7-1、B7-2、B9-2三栋房屋至今未取得相关消防证件。因剑河国资公司的违约行为，致使杨小龙在对B7-1栋一至三楼，B7-2、B9-2栋二楼进行装修后至今未能正常投入使用，实现其承租房屋时的合同目的。经剑河县黔元评估咨询有限公司评估认定涉案房屋B7-1栋一至三楼，B7-2、B9-2栋二楼原装饰装修的评估值为1244406.43元。剑河国资公司的违约行为给杨小龙造成了财产损失，现反诉原告杨小龙请求反诉被告剑河国资公司赔偿该房屋装修损失150万元，本院按反诉原告杨小龙的实际房屋装修损失1244406.43元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除本诉原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司与本诉被告杨小龙的房屋租赁合同关系；二、本诉被告杨小龙于本判决生效后十五日内支付本诉原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司剑河县民族风情街B7-1栋房屋一、二、三层、B7-2、B9-2栋房屋二层的房屋租金和卫生管理费共计678391.18元；2019年6月1日后的房屋租金和卫生管理费分别按每月11095.7元、443.83元计算至本诉被告退房给本诉原告时止；三、本诉被告杨小龙于本判决生效后十五日内腾空并退还剑河县民族风情街B7-1栋房屋一、二、三层、B7-2、B9-2栋房屋二层给本诉原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司；四、驳回本诉原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司的其余诉讼请求；五、反诉被告剑河县国有资产经营投资有限责任公司于本判决生效后十五日内退还反诉原告杨小龙租房保证金15万元；六、反诉被告剑河县国有资产经营投资有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿反诉原告杨小龙房屋装修损失1244406.43元；七、驳回反诉原告杨小龙的其余诉讼请求。上述有金钱给付内容的在相互折抵后，限义务人于本判决生效后十五日内履行完毕。义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12344元，由本诉被告杨小龙负担9800元，本诉原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司负担2544元；反诉案件受理费19730元,减半收取9865元，由反诉被告剑河县国有资产经营投资有限责任公司负担8335元，反诉原告杨小龙负担1530元。二审期间，双方当事人向本院提出如下证据：上诉人剑河县国有资产经营投资有限责任公司提交的第一组证据《当事人提交的证据材料清单、“招商公告”、“租赁合同”（杨再龙）》，拟证明被上诉人杨小龙一审程序中提交“招商公告”和租赁合同（杨再龙）证明其认可涉案租赁房屋的租金一楼门面40元/平方、二楼商铺30元/平方、三楼商铺25元/平方，租赁期限为5年，卫生管理费0.7元/平方，与其他租户一样享有租赁优惠政策，涉案房屋租金及卫生管理费按上述标准计收。杨小龙的质证意见，该证据不是新证据也不是事实。第二组证据《贵州瑞鑫理化检测院有限公司的工商注册登记信息、剑河黔创资产管理有限公司的登记信息（企查查）》，拟证明贵州瑞鑫理化检测院有限公司、剑河县华脉智能技术有限公司、剑河黔创资产管理有限公司注册经营所在地均在贵州省黔东南州剑河县，被上诉人杨小龙系该三家公司的股东或高级管理人员，将承担的涉案房屋用于开办公司从事经营活动至今。杨小龙的质证意见：一是对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可；二是认为在工商登记注册某个地址时，需要提供房屋租赁合同以及房产的权属证明，杨小龙与对方并没有签订合同，所以不具备去注册三家公司的条件；三是认为第二组证据中的杨小龙不能确定就是本案中的杨小龙，同时华脉公司、瑞鑫公司都出具证明，证实两公司并未在涉案房屋内经营，而黔创公司早已注销，不可能在涉案房屋经营。上诉人杨小龙二审提交的第一组证据《证明》和第二组证据《证明》，分别证明剑河县华脉公司、瑞鑫公司未到涉案房屋经营过。剑河县国资公司的质证意见该证据属于证人证言，证人未出庭接受法庭的询问不符合证据采信规则，另认为证明的内容与工商登记存在冲突时，应以工商登记为准。第三组证据《剑河县仰阿莎旅游投资开发有限责任公司文件》，拟证明对所涉案的房屋一直没有施工取得相应的证件。剑河县国资公司质证意见认为，一是该证据真实性无法核对；二是该文件系案外人仰阿莎公司所发，与本案不具关联性；三是从内容看，主要表示的意思是风情街的房屋需要完善消防工程，并未证实涉案房屋的消防工程未通过验收。二审中双方当事人所提供的证据不是新证据，本院不予采证。本院对一审查明的案件事实予以确认。案经本院调解未果。本院认为，本案的主要焦点有如下四点：第一，杨小龙与国资公司是否建立了房屋租赁合同关系？第二，杨小龙装修房屋是否经国资公司同意？国资公司是否应当承担杨小龙装修房屋的损失，法律依据是什么？第三，一审法院是否遗漏国资公司的诉讼请求？第四，杨小龙是否应支付国资公司的租金和卫生管理费，依据是什么？一、杨小龙与国资公司是否建立了房屋租赁合同的问题，本院认为杨小龙与国资公司建立了房屋租赁合同关系。因为杨小龙已向国资公司交纳了14栋房屋的保证金70万元。杨小龙在接收14栋房屋后，对其中的3栋房屋进行装修双方已按口头达成的协议，履行了各自的权利和义务，双方确定建立了房屋租赁合同关系。杨小龙认为双方没有达成租赁合同的合意，该租赁合同不成立的上诉理由不能成立。二、杨小龙所装修的三栋房屋是否经国资公司同意？国资公司是否应当承担杨小龙装修的损失？从一审查明的事实看，杨小龙与国资公司协商达成协议后，杨小龙向国资公司交纳了保证金。国资公司才将房屋交付给了杨小龙，杨小龙取得房屋后才对其中的3栋房屋进行装修，故推定杨小龙是得到国资公司的同意的。现因国资公司所交付给杨小龙的房屋没有取得消防验收合格手续，导致杨小龙实现不了合同目的。国资公司应赔偿杨小龙的装修损失有事实和法律依据，国资公司认为杨小龙装修房屋未经国资公司同意的上诉理由不能成立。三、一审法院是否遗漏国资公司的诉讼请求的问题，本院认为一审法院没有遗漏国资公司的上诉请求，因为一审法院在一审判决第三项已明确杨小龙于本判决生效后十五日内腾空并退还剑河县民族风情街137-1栋房屋一、二、三层，B7-2，B9-2栋房屋二层给本诉原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司，故国资公司上诉认为一审判决只明确国资公司赔偿杨小龙装修损失，没有明确归谁的上诉请求不能成立，本院不予支持。四、杨小龙是否应支付国资公司的租金和卫生费的问题，杨小龙与国资公司的租赁合同关系成立，而且国资公司已将房屋交付给了杨小龙，杨小龙将房屋装修并一直占用至今未将房屋退给国资公司，杨小龙应承担取得房屋后的租金和卫生费的义务，杨小龙上诉认为不应支付租金和卫生费的损失理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人国资公司、杨小龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理得当，程序合法，应予维持。为此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38928元，由上诉人剑河县国有资产经营投资有限责任公司负担28344元；上诉人杨小龙负担10584元。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  郑厚祥审判员  陆小平二〇二〇年七月二日书记员  邹井程