广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初6342号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司(原雅居乐物业管理服务有限公司)，住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人:黄奉潮。委托诉讼代理人：杨梅、彭敏瑜，系该公司职员。被告：罗江，女，1975年8月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*********拱北海关集体宿舍，公民身份号码510************666。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告罗江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人杨梅、彭敏瑜到庭参加诉讼，被告罗江经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：被告按每月489元的标准向原告支付从2019年4月1日起至2020年6月30日期间共15个月的物业管理费7335元及违约金（违约金按拖欠各月的物业管理费金额489元为基数，分别从欠费之日起按每日1‰利率计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日为1701.9元）。事实和理由：被告为中山市三乡镇雅居乐平南商住小区****卡业主，原告受托为该小区提供物业管理服务。原、被告于2015年3月22日签订《前期物业服务协议》，就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，被告应于每月25日前向原告缴纳当月物业管理费，如不能按时缴付，则从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。关于该小区的物业服务收费标准问题，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.9元标准向原告缴付物业管理费，其建筑面积为168.61平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费489元；被告拖欠2019年4月1日至2020年6月30日期间物业管理费7335元及相应违约金1701.9元，上述费用合计9036.9元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.雅居乐森岚前期物业服务协议；2.钥匙签收表；3.中山市商品房销售登记备案表；4.欠费明细表；5.律师函及回执;6.原告企业信用信息公示表；7.关于转发进一步规范物业服务收费的通知、关于颁布实施中山市住宅物业服务费政府指导价标准的通知、关于进一步规范物业服务费收费的通知；8.前期物业服务合同。因被告罗江下落不明,本院依法于2020年4月28日公告通知被告应诉。公告期限届满，被告未到庭应诉。原告雅居乐公司保证提交的证据真实性，被告罗江未到庭质证，视为其放弃质证权、抗辩权，故本院对原告雅居乐公司提交的证据予以采信。根据原告雅居乐公司陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）作甲方、雅居乐公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐平南项目物业委托乙方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为:2018年12月31日前高层住宅2.5元/月/平方米，商铺2.9元/月/平方米；2019年1月1日起高层住宅2.8元/月/平方米，商铺2.9元/月/平方米；物业服务费于每月20日前缴交；业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。服务期限自2015年1月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订服务合同生效之日止。2015年3月22日，原告雅居乐公司作甲方、被告罗江作乙方签订一份《雅居乐森岚前期物业服务协议》约定，乙方将位于中山市三乡镇雅居乐平南商住小区1***卡，委托甲方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为商铺2.9元/月/平方米；乙方物业总建筑面积为168.61平方米。乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费在每月25日前交纳；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。本协议自甲乙双方签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。2016年8月31日，被告签收了房屋钥匙及相关文件。2019年7月11日，原告委托广东正日律师事务所向被告发出《律师函（催交物业管理费通知书）》，要求被告于2019年7月25日前付清拖欠截至2019年6月的物业管理费1467元、逾期滞纳金40.6元，合计1507.6元。庭审时原告陈述，被告收楼后已缴清2019年3月之前的物业管理费，从2019年4月起开始拖欠物业管理费，至2020年6月共拖欠15个月的物业管理费7335元（168.61平方米×2.9元/月/平方米×15个月），应付违约金1701.9元，以上合计9036.9元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2019年4月1日至2020年6月30日期间的欠费明细表证明。原告称经多次追讨未果，于2020年3月17日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市商品房销售登记备案表载明，被告的案涉房产签约日期为2015年3月22日，合同备案登记时间为2015年3月27日。中山市不动产登记资料查询结果载明，被告的案涉房产位于中山市*******************1***卡，建筑面积为168.63平方米，登记时间为201*年1月29日。又查，2019年7月15日，广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅颁布的《关于进一步规范物业服务收费的通知》中明确取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理，中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局亦于7月30日转发了该通知。按照《前期物业服务合同》、《雅居乐森岚前期物业服务协议》的约定，2019年1月1日起商铺物业管理费按每月2.9元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费为489元（168.61平方米×2.9元/平方米）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《雅居乐森岚前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。原告主张被告拖欠其物业管理费提供了相应证据证明，且保证提供的证据真实性，被告未到庭质证，视为其放弃质证权、抗辩权。故本院对原告主张被告支付从2019年4月1日起计至2020年6月30日的物业管理费予以支持。本院确定物业管理费按489元/月标准计至2020年6月30日止共15个月为7335元（489元/月×15个月）。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠的物业管理费违约金。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告罗江于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付从2019年4月1日至2020年6月30日期间的物业管理费7335元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额489元为基数，分别自当月26日起按每日1‰计至清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告罗江负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和人民陪审员  程震冬人民陪审员  郑 冰二〇二〇年七月二十九日书 记 员  洪艺华林雷