北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初24504号原告：北京拾雨商务管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村**华汇大厦****A4007C。法定代表人：朱媛韬，女，1979年4月23日出生，汉族，北京拾雨商务管理有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：司坤明，北京市敦信律师事务所律师委托诉讼代理人：李洪涛，北京市敦信律师事务所律师。被告：北京花旺在线商贸有限公司，住，住所地北京市朝阳区广渠路**院**楼**101内****/div>法定代表人：刘楠，董事长。委托诉讼代理人：陈萍，女，1984年12月19日出生，汉族，北京花旺在线商贸有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苑晓波，北京市闻泽律师事务所律师。原告北京拾雨商务管理有限公司（以下简称原告）与被告北京花旺在线商贸有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人朱媛韬、委托诉讼代理人司坤明、李洪涛，被告的委托诉讼代理人苑晓波、陈萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：如果双方之间的《房屋租赁合同》有效；1、判令被告向原告支付自2018年8月1日至2019年1月31日的房屋租金3374622元、取暖费156893.94元、取暖费滞纳金72171.21元；2、判令被告向原告支付涉租房屋恢复至原状的费用531189元；如果双方之间的《房屋租赁合同》无效：1、判令被告支付2018年1月27日至2018年10月8日的房屋占有使用费4739879元；2、判令向原告支付涉租房屋恢复至原状的费用531189元。事实与理由：2018年1月26日，被告与北京华汇xx公司（以下简称华汇公司）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租华汇公司位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村38号华汇大厦四层xxxxxxxxxx号房屋（以下简称涉租房屋），房屋面积3735.57平方米，租赁期限自2018年3月1日至2021年2月28日，月租金562437元。2018年2月5日，被告与华汇公司签订《补充协议》，对其他事项进行了约定。2018年2月，被告与华汇公司、原告共同签订了《房屋租赁合同》三方协议书，约定华汇公司将其在《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的权利义务全部概括转让给原告。签订上述协议之后，被告就以各种理由拒绝向原告缴纳各项费用，请求法院依法判决被告立即支付租金及滞纳金、取暖费及滞纳金等费用。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。之所以解约，是因为双方合同签订后，被告发现涉租房屋没有合法的产权证，被告多次向原告索要，但原告不能提供。原告于2018年3月交房，被告于2018年3月开始装修，装修过程中，原告于2018年4月以各种理由阻止被告装修，并把装修工人驱逐出场，导致被告装修无法进行。被告本打算2018年5月入住，2018年4月办理营业执照的时候，原告无法正常办理营业执照，让被告无限期等待，故被告于2018年4月通过快递向原告发送了解约通知。被告认为双方之间的合同是无效的。在合同无效的情况下，原告要求支付2018年1月27日开始的房屋占有使用费不同意，因为被告于2018年4月27日向原告发送了解约通知函，就已将涉租房屋腾退，在此之后，原告也事实上一直在控制涉租房屋，且对外出租。在合同有效的情况下，被告已于2018年4月27日解除合同，并搬离涉租房屋，原告无权要求2018年8月1日之后的租金。原告主张的取暖费及滞纳金也没有依据。不同意原告主张的装修损失。原告恢复原状的行为，被告不予认可，即使确实有恢复行为，其也不应自行恢复。双方之间的合同效力尚未确定，装修造价评估尚未进行，原告不应破坏现场进行拆除，即使需要恢复原状，也应由双方协商进行，其单方恢复原状，如果产生了损失，应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月26日，被告（承租方、乙方）与华汇公司（出租方、甲方）签订房屋租赁合同，约定乙方从甲方处承租涉租房屋，建筑面积3735.57平方米，用途为办公，租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止，租期3年，免租期限自2018年3月1日起至2018年4月30日止。免租期间，乙方免交租金，但须交纳装修管理费、物业管理费和其它应缴的费用。租金标准按建筑面积4.95元/平方米/日，月租金为562437元，第一期租金自本合同签订之日起5日内，乙方向甲方预付第一期租金1687311元。押金1687311元，乙方应自本合同签订之日向甲方支付。乙方有权按本合同约定对该房屋区域进行用于办公用途的装修，但不得在该房屋四至范围内搭建任何建筑。甲方保证系租赁房屋合法之经营权人，拥有本项目的合法出租权，对本项目进行统一经营管理。因甲方无权出租租赁房屋和租赁房屋本身存在权利瑕疵致使乙方无法在本合同确定的租赁期限内持续租赁房屋、办理乙方合理所需的各项证照，甲方应协调解决。因甲方原因致使乙方不能实现合同目的，乙方有权依法解除本合同，合同解除后甲方应依约退还乙方缴纳的押金及尚未实际承租的租赁期限租金，赔偿乙方三个月租金，并承担乙方实际发生的其他损失，但乙方也有责任的除外。2018年2月5日，被告（乙方）与华汇公司（甲方）签订补充协议，约定甲方允许乙方按照自身需要将现承租房屋分租给乙方指定的十二家公司，并在乙方及指定公司需要注册或变更地址时，配合其进行合同换签。甲方作为代收款方须根据乙方所支付款项共计3601869元开具相应收据。物业费为1元/平方米/日。2018年2月10日，被告（乙方）与华汇公司（甲方）、原告（丙方）签订三方协议，约定鉴于甲丙双方于2017年12月1日就华汇大厦一层至五层的经营管理、物业管理达成的相关约定。自2017年12月1日起至2032年11月30日丙方保证有权作为出租方将华汇大厦一层至五层租赁标的进行转租并签订相应房屋租赁合同。自本协议签订之日起甲方将与乙方于2018年1月26日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议之约定的权利义务全部概括转让给丙方，丙方充分知晓房屋租赁合同及补充协议具体约定的内容并确保可以为乙方及乙方十二家指定公司出具工商注册及证照办理所必须的地址证明。庭审中，被告称其按约支付了押金及2018年5月1日至2018年7月31日期间的租金。原告认可被告确实向华汇公司支付了押金及2018年5月1日至2018年7月31日期间的租金。2018年4月27日，被告向原告发送《房屋租赁合同解除及索赔通知函》，记载：“经与贵司及华汇公司反复沟通仍不能开展地址工商变更及搬迁工作，鉴于此，我司未实际使用且无法实际使用该房屋，合同目的不能达到，无法继续履行，合同于即日起解除。”2018年5月2日，原告向被告发送《关于被告擅自中途退租造成押金不足的告知催缴函》，记载：“我司2018年4月28日收到贵司通知函后，立即对照上述房屋租赁合同审查双方权利义务，贵司并没有解除合同及索赔的权利，贵司通知函的目的显然是想违约擅自中途退租。请贵司继续诚实信用的履行房屋租赁合同，我司已全部没收贵司押金。”2018年7月5日，被告通过EMS快递的方式向原告寄送《房屋交付通知函》，告知其已于2018年4月1日将涉租房屋返还，放弃对房屋内物品的所有权，对于房屋空置损失不承担任何责任。投递结果为2018年7月13日和2018年7月14日妥投。原告称被告于2018年3月装修过程中，有破坏涉租房屋承重墙的行为，物业进行了制止，被告于2018年4月停止装修，但留有几人在现场干活；被告声称涉租房屋无法办理企业工商注册，但实际上是可以办理的，原告将被告所述的问题全部解决。双方确定被告于2018年5月1日搬入涉租房屋，但被告并未在该时间搬入涉租房屋，并在2018年5月向原告表示其不再承租涉租房屋，要求退还租金及押金，原告未同意，双方就此未达成一致。被告称其于2018年3月开始装修，2018年4月原告以各种理由阻止被告装修，并将被告工人赶出涉租房屋，且涉租房屋没有合法的产权证，无法办理工商注册，原告让被告无限期等待。由于被告打算于2018年5月搬入涉租房屋，而在此之前工商注册无法办理完毕，故被告于2018年4月向原告发送了解约通知。原告称其于2018年1月26日将涉租房屋交付被告，于2018年10月8日另案进行鉴定勘验时才开始着手另行出租。被告称其于2018年4月1日搬离涉租房屋。原告称被告对涉租房屋装修时，砸断了承重墙，拆除了房屋隔断，拆除了吊顶，走电线破坏了房屋地面，整个电路被破坏，原告于2018年10月8日后将房屋承租权、隔断、吊顶、地面进行了修复，并将墙面、地面进行了修复修复，支出费用531189元，就此提交装修施工合同、支付相关费用的凭证等为证。被告对此不予认可，称其对涉租房屋进行的装修，并未破坏房屋承重墙，也未对房屋进行破坏。经查，经本院向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局核实，北京市朝阳区高碑店乡北花园村388号华汇大厦未取得建设工程规划许可证。另查，被告于2018年以房屋租赁合同为由将原告、华汇公司诉至本院，要求确认被告与华汇公司之间的《房屋租赁合同》、《补充协议》、被告、原告与华汇公司签订的《房屋租赁合同三方协议书》无效，要求原告、华汇公司返还押金、租金、物业费、装修押金、装修管理费，并赔偿装修损失及违约金。2019年12月30日，本院出具（2018）京0105民初55986号民事判决书，记载经审理认为，涉租房屋在法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，各方签署的上述合同均属无效合同。涉租房屋的实际出租人系原告，其对合同无效负有主要过错责任。被告负有次要责任。因合同租赁期限及免租期均自2018年3月1日起算，故本院自该日起算房屋使用费。被告主张于2018年4月1日交还房屋，但双方未办理交接，被告亦未就此进行举证，本院不予采信。2018年4月27日，被告向原告发送通知函告知解除租赁合同及未实际使用涉案房屋，原告于2018年5月2日回函要求被告继续履行合同，此后被告未继续履行合同，并告知原告已交还房屋，原告应在合理期限内收回涉租房屋，防止损失进一步扩大，本院根据本案案情将房屋使用费计算至2018年5月31日，并将被告已交纳的租金与房屋使用费进行抵扣，不再予以退还。判决如下：一、确认被告与华汇公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、确认被告与华汇公司、原告签订的《房屋租赁合同三方协议书》无效；三、原告于本判决生效后七日内返还被告押金一百五十七万零八百八十五元五角六分、装修押金三十七万零一百八十三元；四、原告于本判决生效后七日内支付被告装修损失七十万元；五、驳回被告的其他诉讼请求。后原告不服提起上诉，2020年5月26日，北京市第三中级人民法院出具（2020）京03民终3367号民事调解书，各方达成如下调解协议：一、确认被告与华汇公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、确认被告与华汇公司、原告签订的《房屋租赁合同三方协议书》无效；三、原告于二〇二〇年六月一日前返还被告押金一百五十七万零八百八十五元五角六分、装修押金三十七万零一百八十三元；四、原告于二〇二〇年六月一日前支付被告装修损失七十万元；五、各方按照本调解协议第三、四项履行完毕后，就本案再无其他争议。本院认为，根据本院本院（2018）京0105民初55986号民事判决书及北京市第三中级人民法院（2020）京03民终3367号民事调解书，原、被告之间的《房屋租赁合同》系无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据现有证据及本院查明的事实，合同租赁期限及免租期均自2018年3月1日起算，故本院自该日起算房屋使用费。被告主张于2018年4月1日交还房屋，但未就此进行举证，本院不予采信。2018年4月27日，被告向原告发送通知函告知解除租赁合同及未实际使用涉案房屋，原告于2018年5月2日回函要求被告继续履行合同，此后被告未继续履行合同，并告知原告已交还房屋，原告应在合理期限内收回涉案房屋，防止损失进一步扩大，本院根据本案案情确定被告房屋使用费计算至2018年5月31日。关于2018年3月1日至2018年5月31日期间的房屋占有使用费，已经由生效裁判处理，原告于本案中再次主张，应予驳回。原告主张的其他期间的房屋占有使用费于法无据，本院不予支持。原告主张的将涉租房屋恢复原状的费用，其未举证证明被告确实对涉租房屋进行了破坏，且需要修复，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：驳回原告北京拾雨商务管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费48697元，由原告北京拾雨商务管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由原告北京拾雨商务管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 赫审 判 员  黄雪芹审 判 员  尹 航二〇二〇年七月二十八日法官助理  袁书亮书 记 员  裴 娜