江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏民终937号 上诉人（原审原告）：江苏通州二建建设工程有限公司，住所地江苏省南通市。 法定代表人：顾邢徐，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市。 负责人：闵捷，该公司总经理。 第三人（被执行人）：南京君泰置业有限公司，住所地南京市。 法定代表人：尹衍兴，该公司董事长。 上诉人江苏通州二建建设工程有限公司（以下简称通州二建公司）与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）、南京君泰置业有限公司（以下简称君泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2018）苏01民初3396号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 经审理查明，南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院）在审理中国工商银行股份有限公司南京汉府支行（以下简称工行汉府支行）与江苏华驰实业有限公司（以下简称华驰公司）、南京瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景公司）、君泰公司借款合同纠纷一案中，于2014年2月12日向南京市国土资源局（以下简称南京市国土局）发出（2014）秦商初字第330号协助执行通知书，查封了君泰公司名下位于南京市建邺区新城科技园Ｅ-32-2Ｃ地块。2014年11月12日，秦淮法院作出（2014）秦商初字第330号民事判决：一、华驰公司于判决生效后十日内归还工行汉府支行借款本金17599340.95元及利息、罚息、复利。二、如华驰公司不履行上述第一项判决主文所确定的债务，工行汉府支行有权依法处置瑞景公司用于抵押的南京市江宁开发区将军路的房产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权数额1800万元范围内优先受偿。三、君泰公司对华驰公司上述第一项判决主文确定的还款义务承担连带保证责任。华驰公司向南京中院提起上诉，该院于2015年3月16日作出（2015）宁商终字第77号民事判决：一、维持秦淮法院（2014）秦商初第330号民事判决主文第二项、第三项；二、变更秦淮法院（2014）秦商初第330号民事判决主文第一项华驰公司于本判决生效后十日内归还中国工商银行股份有限公司南京汉府支行借款本金17599340.95元及利息、罚息、复利为华驰公司于本判决生效后十日内归还中国工商银行股份有限公司南京汉府支行借款本金16999340.95元及利息、罚息、复利。该判决发生法律效力后，根据工行汉府支行的申请，秦淮法院于2015年4月21日立案执行，案号为（2015）秦执字第1536号。 在执行过程中，南京中院2017年11月6日作出（2017）苏01执监85号执行裁定，以该案属于系列案件之一、为便于执行为由，裁定该院作出的（2015）宁商终字第77号民事判决由该院执行。2018年1月15日，该院对（2015）宁商终字第77号民事判决立案执行，案号为（2018）苏01执76号。2018年5月3日，该院裁定变更华融公司为该案申请执行人。后案外人通州二建公司以涉案不动产中有部分房屋归其所有为由提出异议，请求中止执行，南京中院于2018年11月13日作出（2018）苏01执异44号执行裁定，驳回通州二建公司的异议请求，因而成讼。 通州二建公司向南京中院提出诉讼请求：1.确认通州二建公司对南京市建邺区新城科技园E-32-2C项目中C栋19层05、06、07室房屋享有所有权。2.在南京中院（2018）苏01执76号执行案件中停止对南京市建邺区新城科技园E-32-2C项目中C栋19层05、06、07室房屋及项下对应土地的执行，并解除对上诉房屋的查封。3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年1月20日，通州二建公司与君泰公司签订《南京君泰国际生态总部园入驻转让合同》（以下简称入驻转让合同），购买位于南京市建邺区新城科技园E-32-2C项目中C栋19层05、06、07室房屋（以下简称涉案房屋），购房款合计人民币811万元。合同签订后，通州二建公司依据合同及付款约定，于2015年支付全部购房款，君泰公司亦按照合同约定将通州二建公司购买的涉案房屋交付。通州二建公司收到房屋后，进行装修并实际占有使用至今。涉案房屋虽登记在君泰公司名下，但在法院查封之前，通州二建公司已经支付全部购房款并实际占有使用至今，涉案房屋未能办理过户登记系君泰公司的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，通州二建公司的权利足以阻止（2018）苏01执76号案件对涉案房屋的执行。通州二建公司与君泰公司签订买卖合同之前，涉案土地虽然已经抵押给中国民生银行股份有限公司南京分行，但土地抵押之时，地上并未开始建设房屋。根据《中华人民共和国物权法》第二百条规定，土地上新增的建筑物不属于抵押财产，故通州二建公司与君泰公司签订的买卖合同并不因土地设定抵押权而无效，通州二建公司依法对涉案房屋享有所有权。原审庭审中，通州二建公司明确其诉讼请求为前述第2、3项，不再请求确认通州二建公司对涉案房屋享有所有权。 华融公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：1.原告与君泰公司签订的入驻转让合同无效。根据目前南京市对科研项目的管理规定，开发企业取得土地和经审批的规划手续，开发结束达到竣工验收方可按土地出让合同约定的比例进行出让。根据君泰公司与市国土局签订的土地出让合同，君泰公司在出售房屋时必须符合合同约定的第一项，即已经竣工验收。而该项目于2015年8月取得竣工验收文件，原告于2015年1月签订的入驻转让合同不符合土地出让合同的条件。土地出让合同约定，购买该项目房屋的企业应征得南京新城科技园管委会的同意，原告不符合买房条件。2.根据法律规定，买受人主张排除执行须在法院查封之前交纳全部房款并实际占有不动产，而根据原告提供的物业缴费清单，原告于2016年3月开始缴纳物业管理费。法院查封日期是2016年1月，在其实际占有之前。原告并没有提供交纳全款的证据，其证据中有部分钱款并非进入君泰公司名下，故原告的买卖行为无论从交纳全款方面还是实际占有方面均不能证明在法院实际查封之前，不能对抗法院的查封。3.华融公司查封合法有效，君泰公司在明知涉案不动产被保全的情况下还进行销售，应承担责任。通州二建公司没有尽到合理的注意义务，也应承担相应责任。 君泰公司同意通州二建公司的诉讼请求。《最高人民法院适于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条规定，申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。因此，君泰公司为本案的第三人。 南京中院查明，2015年1月20日，君泰公司（甲方）与通州二建公司（乙方）签订三份《南京君泰国际生态总部园入驻转让合同》（以下简称入驻转让合同），主要内容：通州二建公司入驻并受让君泰公司在南京市建邺区新城科技园Ｅ-32-2Ｃ地块上建设的“南京君泰国际生态总部园”项目中C栋第十九层05、06、07室房屋；其中1905室建筑面积156.93平方米，单价为20000元每平方米，房款为3138600元；1906室建筑面积110.64平方米，单价为20000元每平方米,房款为2212800元；1907室建筑面积138.96平方米，单价为20000元每平方米，房款为2758600元；上述房屋总房款合计8110000元。当日，通州二建公司向君泰公司转账支付价款180000元。2015年2月4日，君泰公司（甲方）与通州二建公司（乙方）、江苏双楼建设集团有限公司（丙方，以下简称双楼公司）签订协议书，约定：丙方为涉案项目施工总承包方，经甲方同意，乙方将剩余购房款7930000元直接汇至丙方账户，视同甲方支付给丙方施工工程款。2015年2月10日，通州二建公司向双楼公司转账支付4000000元。2015年9月2日，君泰公司向通州二建公司发出交付入驻通知函。2015年12月11日，通州二建公司向双楼公司转账支付4460000元。2016年3月1日，涉案房屋首次交纳物业管理费。 南京中院还查明，南京市建邺区新城科技园E-32-2C地块位于南京市建邺区，涉案的建邺区西城路300号3幢即入驻转让合同上的“南京君泰国际生态总部园”C栋。 在案件执行过程中向南京市国土局发函，主要内容：南京中院拟对君泰公司位于本市建邺区新城科技园Ｅ-32-2Ｃ地块，及地上的房屋即本市建邺区西城路300号1-5幢及地下室进行评估、拍卖。现查明，上述土地未分割且用途为工业用地，房屋的规划为科研、实验用房。为便于执行，请就以下问题予以书面回复：1.以上不动产能否进行拍卖交易？2.如上述不动产可以进行拍卖交易，在拍卖及成交过户的过程中有无限制条件？3.在上述土地未分割的情况下，如对该地块上的5幢房屋及地下室分别进行评估拍卖，在拍卖成交后，能否分别办理不动产过户手续？4.如不能分别办理不动产过户手续，在评估拍卖前是否应对上述土地进行分割，如何分割，由谁申请？2018年3月29日，南京市国土局向本院回函（宁国土资函〔2018〕28号），主要内容：一、地块基本情况。君泰公司与市国土局于2009年11月10日签订《国有建设用地使用权出让合同3201012009CR0129》，出让宗地位于建邺区新城科技园Ｅ-32-2Ｃ（地号：320105002012GB00027）的地块，出让土地用途为工业用地（生产研发）。第二十条约定：受让人取得出让土地使用权后，有权将土地使用权转让（包括出售、交换和赠与）、出租、抵押，但首次转让剩余年期土地权时，应当符合以下条件：1、项目已竣工验收；2、不得分割转让；3、新受让方利用土地必须符合本合同约定的所有条件；4、应征得南京新城科技园管委会的同意。二、处理意见。该地块及其房产在处置时需符合《国有建设用地使用权出让合同3201012009CR0129》土地使用权转让、出租、抵押的约定条件。 此后，南京中院向南京新城科技园管委会发出征询意见函，就以下内容征询意见：1、南京中院可否对建邺区新城科技园Ｅ-32-2Ｃ地块及地上的房屋，即位于建邺区西城路300号1-5幢及地下室进行司法拍卖、变卖？2、若可以进行司法拍卖、变卖，对买受人是否设有限制条件？是否需要交纳相关费用？南京新城科技园管委会以新科委发〔2018〕18号函回复，主要内容：1.在满足下列全部条件下，法院依据法律规定可以对新城科技园Ｅ-32-2Ｃ地块及地上的房屋进行司法拍卖、变卖。2.该土地使用权及房产处置时应当符合以下全部条件：（1）必须整体转让，不得分割转让；（2）受让人须符合《国有建设用地使用权出让合同3201012009CR0129》的所有条件；受让人土地溢价部分属于我管委会；（3）受让人必须是企业，不得是个人；（4）受让人须事先经我管委会书面同意，符合园区的产业定位，园区的产业定位是以文化创意产业和移动互联产业为核心主导产业，细分为五个发展方向即广告创意、游戏动漫、电子商务、移动互联、检验检测。（5）受让人须承诺在南京新城科技园注册成立新公司并纳税，纳税强度不低于100万元/亩，即每年在建邺区创造的税收不低于人民币2100万元，如未完成纳税规模的，则必须现金补足标准纳税额区留成部分（总纳税额的四分之一）。（6）受让人受让后，原则上不得再转让。如需转让或出租，须经我管委会书面同意，同时，转让、销售的建筑面积不得超过地上建筑面积的50%，并按规定补交土地出让金。 南京中院另查明，中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达公司）诉华驰公司、瑞景公司、马捷、韩力、君泰公司借款合同纠纷一案，南京市玄武区人民法院（以下简称玄武法院）于2016年3月28日作出（2014）玄商初字第1226号民事判决：一、被告华驰公司于本判决生效之日起十日内偿还原告信达公司借款本金人民币1800万元及利息、罚息等；二、被告瑞景公司、马捷、韩力对上述债务向原告信达公司承担连带清偿责任；三、原告信达公司有权对被告君泰公司名下位于南京市建邺区新城科技园E-32-2C的国有土地使用权折价、变卖或拍卖的价款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，根据信达公司申请，玄武法院于2016年8月24日立案执行，案号为（2016）苏0102执2019号。 （2014）玄商初字第1226号民事判决查明的相关事实如下：2012年1月5日，中国民生银行股份有限公司南京分行（以下简称民生银行）与华驰公司签订《中小企业金融服务合同》（合同编号：99082012299864），约定华驰公司可向民生银行申请使用的最高授信额度为1800万元，以及授信期限、贷款利率等。同日，君泰公司与民生银行签订《最高额抵押合同》（合同编号：99082012299863），约定君泰公司以其名下位于南京市建邺区新城科技园E-32-2C的国有土地使用权为上述借款向民生银行提供最高额抵押担保，最高债权额金额为1800万元（该金额为借款本金的最高限额，应包括本金、利息、罚息、复利等费用）。2012年1月12日，民生银行办理他项权证，权证号：宁建（2012）第00002号。2013年9月23日，民生银行与信达公司签订《资产转让协议》，约定民生银行将对华驰公司享有的债权转让给信达公司。 南京中院再查明，田洪伟诉君泰公司房屋买卖合同纠纷一案，南京市建邺区人民法院（以下简称建邺法院）于2016年2月15日作出（2015）建民初字第4611号民事判决：一、解除原告田洪伟与被告君泰公司2014年5月15日签订的关于君泰国际大厦B栋502室的房屋买卖合同。二、被告君泰公司于本判决生效后十日内返还原告田洪伟定金2万元，购房款80万元。该判决发生法律效力后，根据田洪伟申请，建邺法院于2016年4月18日立案执行，案号为（2016）苏0105执1520号。2016年6月29日，建邺法院查封了君泰公司名下位于南京市建邺区。2017年11月6日，本院作出(2017)苏01执监86号执行裁定，以该案属于系列案件之一、为便于执行为由，裁定建邺法院作出的（2015）建民初字第4611号民事判决由本院执行。2018年1月16日，本院对（2015）建民初字第4611号民事判决立案执行，案号为（2018）苏01执106号。 以上事实，有（2014）秦商初字第330号协助执行通知书、（2015）宁商终字第77号民事判决书、（2018）苏01执异44号执行裁定书、入驻转让合同、网上银行电子回执、协议书、交付入驻通知函、收费清单、不动产登记资料查询结果证明、宁国土资函〔2018〕28号函、新科委发〔2018〕18号函等证据在卷佐证。 南京中院将争议焦点归纳为：通州二建公司的权利能否排除对涉案不动产的强制执行。 南京中院认为，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，因被执行人君泰公司未履行本院已生效的（2015）宁商终字第77号民事判决确定的义务，本院依法强制执行其名下涉案房屋，符合法律规定。现案外人通州二建公司对涉案房屋主张权利以排除执行，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。本案中，秦淮法院于2014年2月12日查封了君泰公司名下的涉案土地使用权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”该查封效力及于涉案房屋，通州二建公司在此之后占有使用涉案房屋，不符合相应的成就条件。其次，涉案土地使用权之上设定有其他人的抵押权登记，且在出让时已明确未经办理相关手续不得分割转让。现涉案房屋因前述原因至今未能办理过户登记，君泰公司作为出让方应承担主要责任。但是，抵押权登记等信息具有公示效力，通州二建公司对此没有尽到合理注意义务，其作为受让方也应承担相应责任。据此，判决驳回通州二建公司的诉讼请求。 通州二建公司不服一审判决，上诉至本院，请求撤销南京中院（2018）苏01民初3396号民事判决，并改判支持上诉人一审诉请。事实与理由：一、原审判决认定秦淮法院查封土地使用权的效力及于地上建筑，属于事实没有查清，适用法律错误。二、原审判决认定土地使用权设定有抵押权登记，且在出让时已明确不得分割转让，因此认定上诉人没有尽到合理注意义务，属于适用法律错误。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，在案涉房产仍登记在君泰公司名下，没有过户给上诉人的情况下，上诉人主张案涉房产权利，请求阻却人民法院对案涉房产的执行，必须同时满足以上四个法定条件。上诉人并未同时满足以上四个法定条件，不能阻却人民法院对案涉房产的执行。 一、本案中对案涉房产的查封始于秦淮法院于2014年2月12日查封君泰公司名下的涉案土地使用权。上诉人未能在人民法院查封之前，签订合法有效的合同并占有案涉房产。首先，君泰公司名下的案涉土地使用权办理土地使用权证时间为2011年1月25日，而案涉房产的建筑年代为2015年，房屋所有权证的时间为2016年5月17日。秦淮法院于2014年2月12日查封时，案涉房产为在建工程，此时当然不能办理房屋所有权证。因此，秦淮法院对涉案土地使用权的查封，依据《查扣冻规定》第二十三条第一款规定，查封效力必然及于该土地上建筑物，且该查封也没有违反《查扣冻规定》第二十三条第二款规定。上诉人所主张的秦淮法院仅查封了案涉土地使用权，并未对案涉房产进行单独查封，所以查封效力不及于案涉房产，没有事实与法律依据，本院不予支持。其次，南京政府1号文第六条规定，科技研发用地出让时，原出让合同约定土地及房屋不允许分割转让、销售，现用地单位申请分割转让、销售的，需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意，明确可转让、销售的范围及限制条件，且允许分割转让、销售的建筑面积不得超过全部建筑面积的50%，并按规定补交土地出让金。本案中，案涉土地及房产属于科技研发使用性质，由于该案涉房产具有特殊性质，根据上述文件规定，案涉房产的转让须受到南京市政府1号文的规定调控，需要经过新城管委会同意才后签订买卖合同才具有合法性。 二、通州二建公司对于案涉房产未能在人民法院查封之前办理过户手续，具有过错。《查扣冻规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，首先，涉案土地使用权之上设定有其他人的抵押权登记。其次，君泰公司与市国土局于2009年11月10日签订《国有建设用地使用权出让合同3201012009CR0129》，出让宗地位于建邺区新城科技园Ｅ-32-2Ｃ（地号：320105002012GB00027）的地块，出让土地用途为工业用地（生产研发）。第二十条约定：受让人取得出让土地使用权后，有权将土地使用权转让（包括出售、交换和赠与）、出租、抵押，但首次转让剩余年期土地权时，应当符合以下条件：1、项目已竣工验收；2、不得分割转让；3、新受让方利用土地必须符合本合同约定的所有条件；4、应征得南京新城科技园管委会的同意。因此，通州二建公司未能在人民法院查封之前就案涉房产办理过户手续，自身存在过错，不能阻却人民法院的执行。 综上所述，通州二建公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、三百一十二条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费68570元，由江苏通州二建建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 晶 审判员 赵建华 审判员 苏 峰 二〇二〇年七月十五日 书记员 王莹莹