贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4650号上诉人（原审被告）：张志海，男，1974年11月2日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：谭代江，贵州省贵阳市云岩区北京路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赵朝仙，女，1984年2月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：邵红峰，男，1975年10月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：侯纯，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邢台天九建设工程有限公司贵州分公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区黄河南路汇景苑B栋3单元10层3号。负责人：陈俊润。上诉人张志海因与被上诉人赵朝仙、邵红峰、邢台天九建设工程有限公司贵州分公司（以下简称天九建设贵州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初4792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人人张志海上诉请求：1、撤销原判，改判由被上诉人邢台天九建设工程有限公司贵州分公司承担本案租赁关系的全部法律责任；2、本案的第一、二审诉讼费用请求人民法院按规定判决。事实和理由：一、第一审判决认定的法律事实确有错误。本案涉诉租赁关系主体应为天九公司而非上诉人张志海。2014年9月7日签订的《租赁房屋协议》早已在2016年9月9日之前履行完毕，被上诉人起诉解除已经履行完毕的《租赁房屋协议》缺乏事实和法律依据。二、第一审判决上诉人张志海承担租赁责任缺乏证据证明。张志海是受天九公司负责人陈俊润委托而与赵朝仙签订了《租赁房屋协议》。证据足以证明租赁房屋是天九龚思仔使用，而非张志海在使用。三、第一审判决适用法律确有错误。一审判决主文第二条、第三条判决不符合《民法通则》第43条的规定。因此张志海认为，原判属于适用法律确有错误所致。赵朝仙、邵红峰答辩称，第一，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人于2014年签订租赁房屋协议，协议签订时是到启动本案审理程序时被上诉人均不知情邢台天九公司的存在，在法院释明下被上诉人才申请追加了邢台天九公司，实际与被上诉人对接及实际履行合同的也是上诉人。诚如被上诉人一审中所诉，其与上诉人签订合同收取租金，实际租金由谁支付不是被上诉人关系的问题，上诉人应向被上诉人支付租金及其他费用。第二，经过一审查明，租赁房屋主要由天九公司使用，天九公司应当承担支付租金及其他约定费用的义务，综上，请法院驳回上诉人的上诉请求。天九建设贵州分公司无答辩意见。赵朝仙、邵红峰向一审法院起诉请求：1．判决解除原被告之间的事实租赁合同。2.二被告连带向原告支付从2018年9月10日至实际搬离之日止的租金（按每月1666.67元的标准计算）、物管费2893元、水费281元、电费77.4元。3.判决二被告搬离贵阳市花溪区汇景苑B栋3单元10楼3号房屋。4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告赵朝仙与邵红峰系夫妻关系，2009年10月28日，原告邵红峰向贵州德尔房地产开发有限公司购买位于贵阳市花溪区房屋一套。2014年9月7日，原告赵朝仙（甲方）与被告张志海（乙方）签订《租赁房屋协议》，主要内容为：1.甲方将汇景苑Ｂ栋3单元10楼3号房屋出租给乙方，每月租金1666.67元，从2014年9月10日至2016年9月9日止，乙方先付半年租金共计壹万元，乙方需提前30天交下一半年的租金。2.水、电、煤气、有线电视及小区管理费用由乙方承担，若住满两年需续租，双方提前一个月协商并续约，到期甲方不同意续租的，甲方可无条件收回。3.乙方必须爱护好房屋的一切设施，若有损坏必须原价赔偿或修理完善。4.该房押金2000元。原告赵朝仙与被告张志海均在协议书上签字并捺手印。合同签订后，被告向原告支付了押金2000元和半年租金。租赁期限届满后双方未终止租赁合同，而是继续履行租赁合同，但未重新签订租赁合同，租金支付至2018年9月10日。诉讼过程中，原告赵朝仙向该院提交其与张志海的微信聊天记录，其中2018年10月15日的聊天记录内容为：“赵朝仙：张哥，我家房子不租了，这个月之前你们自己找好房子搬出去，我要给我妹她们住。”张志海未回复；2018年12月25日的聊天记录内容为：“赵朝仙：张哥，请把房租打在这个卡上谢谢，另外物管费交完后拍一张照给我，谢谢！”2019年1月22日，被告张志海回复：“赵美女你好，刚才打电话你没接，对方打电话来说今天钱没到位，你看这样行不，春节前我们能付你，在原基础上多付你一千元的担当费，如果春节前兑不了现，在农历正月间付你就多给两千元，实在不行怕我们悄悄的搬走你可以找人把锁换了，我给钱你才开门也行，你考虑一下回我。”当日原告赵朝仙回复：“张哥，房锁我已经换了，你要搬东西时打电话给我，但你们尽快来搬，房租费从9月10日到你们搬的这天为止。”当日被告张志海回复：“要得。”2019年3月6日，原告赵朝仙通过微信向被告张志海发告知函，告知被告尚欠2018年9月9日至2019年3月9日的房租费12000元、物管费2983元、水费277元、电费200元，要求其于2019年3月13日之前支付欠款并搬离，否则将向法院起诉。被告张志海于2019年3月12日回复：“大家都相处这么多年了，粗粗一算，我们租金都十万左右，要不是去年陈哥突然中风，也不至于搞得这样老火，而且现在我们一直在努力想办法，所以无论如何都请你两口子再多给几天时间，争取给你们处理妥当，大家好继续合作。”被告张志海认可上述微信聊天情况。原告赵朝仙提交了其与被告天九建设贵州分公司负责人陈俊润的微信聊天记录，其中2017年9月26日的聊天记录内容为：“陈俊润：小赵今天下午有时间没有，你过来我把房租给你，你来公司一趟，你的水管有问题”赵朝仙回复：“好的，我下班就来”。2018年4月1日，陈俊润向赵朝仙微信转账支付了12000元。原告陈述“租金大部分是陈俊润通过现金和银行转账方式支付，因为签合同的时候是陈俊润、张志海等三个人一起来洽谈，由张志海签订合同，故无论他们谁付钱，自己只要收到租金就行。”2019年4月23日，邵红峰向贵阳市小河区恒景物业管理有限公司交纳了Ｂ3-103号房从2018年1月份至2019年4月份的物业费2893元、截至2019年4月份的代收代缴水费281元。2019年4月23日，原告邵红峰缴纳该房屋2019年1月份的电费77.4元。2019年6月20日，天九建设贵州分公司向被告张志海出具证明材料，载明从2014年9月10日起，汇景苑Ｂ3栋10楼3号房屋由张志海以个人名义与邵红峰、赵朝仙签订租赁合同（因那时公司正在组建），但一直由公司负责人陈俊润支付租金，案涉房屋系该公司租赁后办公使用，租赁行为为公司行为，并在该证明中列明了办公用品清单。另查明，案涉租赁房屋由天九建设贵州分公司办公使用，该公司注册登记的营业场所为黄河南路汇景苑Ｂ栋3单元10层3号，该房屋房门左侧上方贴着印有该公司名称的标识牌。天九建设贵州分公司已停止在该房屋办公，但天九建设贵州分公司未将该房屋内的物品搬离。2019年1月22日，原告按照张志海的意思，已将案涉租赁房屋门锁进行了更换。上述事实，有当事人陈述、企业工商登记信息、商品房买卖合同、租赁房屋协议、微信聊天记录、收款收据、天九建设贵州分公司出具给张志海的证明等相关证据在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。原告赵朝仙向该院提交了其与张志海于2014年9月7日签订的《租赁房屋协议》，被告张志海在协议中以承租人名义签字，根据合同相对性原则，原告与被告张志海之间存在房屋租赁关系。关于被告张志海辩称其是受天九建设贵州分公司负责人陈俊润的委托签订合同、房屋是公司实际进行使用、张志海非实际承租人而不承担责任的意见。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”规定，只有当第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同才直接约束委托人和第三人。本案中，张志海未能举证证明其与原告赵朝仙签订租赁合同时已表明其系代表天九建设贵州分公司或该公司负责人陈俊润而租用涉案房屋，原告赵朝仙亦不知情,故即使张志海确系代表天九建设贵州分公司签订涉案合同,也仅为天九建设贵州分公司与张志海二者之间的内部关系，不能以此对抗不知情的原告。原告收取天九建设贵州分公司负责人陈俊润支付的租金,仅能代表原告接受了陈俊润代为履行的付款义务,但不能当然证明原告赵朝仙在签订合同时明知合同相对方为天九建设贵州分公司。故对被告张志海的上述辩称意见，该院不采纳，被告张志海不能据此免除作为承租人应承担支付租金等费用的义务，故原告要求被告张志海支付租金的请求，该院予以支持。被告天九建设贵州分公司虽并非案涉租赁合同的当事人,但其作为租赁房屋的实际使用人,在合同履行过程中亦由其向原告支付租金，且向张志海出具书面证明材料确认了该事实，故原告要求被告天九建设贵州分公司连带承担租金支付义务的请求，有事实依据，该院予以支持。合同约定的租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议并收取了租金，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，对于不定期租赁当事人可以随时解除合同，且被告在使用租赁物并未按照合同约定的时间支付租金，出租人有权解除合同，故对原告要求解除与被告之间租赁合同的请求，该院予以支持。合同解除后，二被告无权占有案涉房屋，故二被告应共同承担腾退房屋，并按照租金标准向原告继续支付租金（房屋占用费）至其搬离之日止。关于原告赵朝仙、邵红峰主张的物业费2893元、水费281元、电费77.4元，《租赁房屋协议》中明确约定了水电费及物业费由承租人承担，且原告提交了相应的付款凭证，故对原告的该项诉讼请求，该院予以支持。对被告已交纳的押金，双方可在搬离房屋时另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告赵朝仙与被告张志海于2014年9月7日签订的租赁房屋协议；二、被告张志海、邢台天九建设工程有限公司贵州分公司于本判决生效之日起十五日内将位于贵州省贵阳市花溪区房屋腾空，并搬离该房屋。三、被告张志海、邢台天九建设工程有限公司贵州分公司于本判决生效之日起十五日内向原告赵朝仙、邵红峰支付物业费2893元、水费281元、电费77.4元和从2018年9月10日起至被告搬离房屋止的租金（租金以每月1666.67元的标准计算）。案件受理费450元及公告费，由被告张志海、邢台天九建设工程有限公司贵州分公司共同负担。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张志海主张被上诉人将房屋出租给了天九建设贵州分公司，自己不应承担责任，首先，上诉人租赁房屋后未归还给被上诉人，应当承担支付租金的责任；其次，上诉人并无证据证明，自己已经退出合同关系，应由天九建设贵州分公司单独承担承租人的责任。故对于张志海的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，张志海的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人张志海负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年七月二十一日法官助理王李文书记员朱紫苇