广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6522号原告：卢丽凌，女，1987年2月16日出生，汉族，住广东省连州市。委托诉讼代理人：周蓓，系广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐峰，系广东一粤律师事务所律师。被告：蒋粤生，男，1959年6月26日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。被告：广州市新家地产代理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街东乡村碧桂大道肇源商业城**楼A7铺。法定代表人：何汉标，职务总经理。原告卢丽凌与被告蒋粤生、广州市新家地产代理有限公司（以下简称新家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卢丽凌的委托诉讼代理人周蓓、唐峰，被告蒋粤生以及被告新家公司的法定代表人何汉标到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢丽凌向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的三方租赁合同；2.被告蒋粤生退还原告支付的按金及首月租金共计13500元；3.被告蒋粤生支付原告违约金共计9000元；4.被告新家公司退还原告中介费共计2250元；5.被告新家公司对被告蒋粤生退回款项承担连带责任；6.本案的诉讼费用由被告承担。本案庭审中，原告卢丽凌当庭提出撤回上述第4项诉讼请求。事实与理由：原告因寻求租赁住宅用于员工宿舍，后通过新家公司介绍看中蒋粤生位于番禺南浦的百事佳花园临江楼×。原告告知新家公司需要长租且该物业是用于员工住宿，询问业主是否有问题，新家公司表示没有问题，且业主也已经委托其司可以代理签订租赁合同。于是，原告与新家公司于2019年1月5日签订了租赁合同，并于当日通过新家公司添加了蒋粤生的微信，将11250元转给了蒋粤生，另外2250元作为蒋粤生的中介费与原告自己的中介费2250元，共计4500元交给了新家公司。原告承租房屋后于2019年1月8日开始将家具搬入涉案物业，但蒋粤生却联系原告，告知房屋不能用于员工宿舍。原告对此不能理解，因原告在承租前就己告知租赁物业是用于员工宿舍，且蒋粤生在他处中介放盘时表示可以作宿舍。为免搬家麻烦，原告仍与蒋粤生、新家公司保持沟通，甚至愿意提高租金。蒋粤生仍然坚持不能出租给原告，原告被逼无奈只好和蒋粤生协商，蒋粤生也同意原告搬离该物业后将按金及租金退还。但在原告搬离后，蒋粤生却不依约退回所有款项，经原告多次沟通未果。原告认为，原告与蒋粤生、新家公司的租赁合同关系成立，合法有效，原告在其中不存在任何过错。即使蒋粤生无理不履行合同，单方违约的情况下，仍本着诚实信用原则希望能以双方达成一致的形式解除合同。但是在原告搬离该物业后，蒋粤生却不予退还按金及租金，显然违反了合同第十一条，应当承担违约责任，支付相当于按金数额的费用作为违约金。新家公司在合同成立中存在过错，且未能促使合同履行，按照公平原则，应当退还原告支付的中介费，且新家公司作为被告蒋粤生的委托代理人，应当对蒋粤生退回所有款项承担连带责任。综上所述，请求人民法院能查明事实，保护原告的合法权益，支持原告合理合法的诉讼请求。被告蒋粤生辩称，同意解除租赁合同及向原告退还租金4500元，其余诉求我方不同意。我方委托新家公司代为出租房屋，已明确告知其司不能用于办公室、商业用途、宿舍等。新家公司告知我方已经找到租户，已经协商好租金等事宜，并将租赁合同发给我方，合同中明确是住宅用途。将涉讼物业交给原告后，物业公司告知我方原告的用途是宿舍，故不给通水通电。我方便通知原告及新家公司不能用于办公室、商业、宿舍等用途，违反了租赁合同的约定。原告提出向我方支付6000元，但物业公司不给通水通电也不能正常使用。因双方协商不成，故原告过几天就自行搬离。其后原告要求退回其支付的金额，我方表示没收押金，租金可以退还，但原告不同意，导致本案纠纷。我方不存在违约行为，不同意支付违约金。被告新家公司辩称，我司不同意原告的诉求4-6，诉求1-3无异议。原告及蒋粤生是认可租赁合同的效力的，我司在整个租赁过程包括对出租方及承租方的义务均已履行完毕，故我司不应对原告的诉求4-6承责。蒋粤生称涉讼物业用于商业用途，不管有无强调物业是否能用于办公室、商业用途、宿舍等，在原告租赁物业后，原告将床等家具搬进了涉讼物业，蒋粤生就认为原告是用于商业用途，我司认为蒋粤生的主张没有事实及证据，原告用于宿舍还是住宅用途，没有违反合同约定。蒋粤生单方认为原告违约，通知我司及原告停止所谓的违约行为。蒋粤生也同意在原告搬离后退还所有的金额，包括押金、租金、中介费等。三方一直都是在微信上沟通，原告一直要求蒋粤生面谈，但蒋粤生拒绝。其后蒋粤生向原告发出通知，告知原告存在违约行为，不愿退还原告所支付的所有金额，故导致本案的发生。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2019年1月5日，蒋粤生（出租人、甲方）与卢丽凌（承租人、乙方）以及新家公司（经纪方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于百事家花园临江楼×，建筑面积为214平方米的房屋（以下简称涉讼房屋）出租给乙方作住宅用途使用；租期1年，从2019年1月16日至2020年1月14日止；月租金4500元，按月结算；乙方于签订本合同当天2019年1月6日向甲方交付按金9000元，以及首月租金4500元；租赁期满乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将按金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从按金中扣除其他相关费用；乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该物业，没收按金，因此而造成损失的，由乙方赔偿甲方损失：……4、未征得甲方书面同意，擅自改变该物业结构和用途……；其他事项：1月6日-1月15日期间免租，给予乙方作为整理期；等等。合同落款有乙方卢丽凌手写签名和新家公司公章盖印，甲方签章处为空白。同日，卢丽凌通过微信分别向蒋粤生及新家公司转账支付11250元、3750元,新家公司向卢丽凌交付了涉讼房屋的钥匙。2.2019年1月8日，卢丽凌搬置家具入涉讼房屋。同日，蒋粤生通知新家公司及卢丽凌，表示不同意卢丽凌将涉讼房屋用作员工宿舍。3.2019年1月21日，蒋粤生通过微信向新家公司发出《退按金意见书》，新家公司于当天将该意见书通过微信转发给卢丽凌，表示没收按金，可退还租金2250元。诉讼中，卢丽凌明确其在本案中主张的为房屋租赁合同关系。蒋粤生确认：1.其系《房屋租赁合同》的出租方，其委托新家公司进行放租，仅口头约定了租金及房屋用途，没有签订书面委托合同；2.卢丽凌已向其缴纳了房屋按金9000元及一个月的租金4500元，合共13500元，其中11250元由卢丽凌向其直接支付，另2250元作为其向新家公司支付的中介费由卢丽凌代其向新家公司支付；3.在卢丽凌自行搬离后，其已在免租期内收回涉讼房屋。另蒋粤生述称，其在2019年1月8日通知卢丽凌涉讼房屋不能用于员工宿舍，卢丽凌表示可以上涨租金至6000元，其表示无异议并为此到物管公司进行协调，但物管公司不同意，表示不会通水通电，其将该情况告知卢丽凌后，卢丽凌同意搬离涉讼房屋。现卢丽凌与蒋粤生主要就《房屋租赁合同》未能继续履行的责任问题产生争议。卢丽凌认为其在签订《房屋租赁合同》时已经明确告知新家公司其承租涉讼房屋拟作员工宿舍使用，但蒋粤生以物管公司不同意为由拒不履行《房屋租赁合同》，其因蒋粤生的上述违约行为而从未实际使用涉讼房屋，故其有权主张解除租赁合同关系并要求蒋粤生退还全部的押金及租金合共13500元，且事实上在沟通的过程中蒋粤生也承诺若其同意解除合同搬离涉讼房屋，蒋粤生可退还全部的按金及租金。为此，卢丽凌向本院提供了其与蒋粤生及与中介人员的微信聊天记录予以证明。蒋粤生则表示，鉴于《房屋租赁合同》中约定涉讼房屋的用途为住宅，而新家公司并未告知其卢丽凌承租涉讼房屋用作员工宿舍，故其才同意并委托新家公司代为签订《房屋租赁合同》。卢丽凌已实际搬离涉讼房屋，其亦于2019年1月12日收回涉讼房屋的锁匙，故其与卢丽凌之间的租赁合同关系已实际解除。对按金和租金的返还，其确在微信中作出过表示，由财务与卢丽凌进行结算，但并未明确表示同意全部退回13500元。现因卢丽凌违约导致《房屋租赁合同》解除，故其有权没收按金。新家公司确认签订《房屋租赁合同》当天蒋粤生本人无到场，均系由其司业务员与卢丽凌进行沟通，业务员已在合同签订前告知蒋粤生租客的具体情况，并将合同的内容发送给蒋粤生，在取得蒋粤生的同意后才签订了《房屋租赁合同》；对于退款问题，因尚在免租期内，蒋粤生同意全额退款，卢丽凌则同意搬离涉讼房屋。本院认为，虽然蒋粤生在《房屋租赁合同》签订当天并未到场，且其与新家公司之间并未签订书面的委托代理合同，但蒋粤生于《房屋租赁合同》签订后实际收取了卢丽凌交付的按金和租金，并对新家公司的代理行为予以追认，确认其为《房屋租赁合同》的出租方，故《房屋租赁合同》真实有效，对三方均发生法律约束力。《房屋租赁合同》中的约定既包含卢丽凌与蒋粤生之间的房屋租赁合同关系，亦包含卢丽凌、蒋粤生分别与新家公司之间的居间服务合同法律关系，而本案处理的为卢丽凌与蒋粤生之间的房屋租赁合同法律关系。综合在案证据和当事人的庭审陈述，卢丽凌因承租涉讼房屋向蒋粤生缴纳了按金9000元和租金4500元，但在搬迁当日被蒋粤生告知涉讼房屋不能用作员工宿舍，后双方协商未果，蒋粤生在卢丽凌自行搬离后于2019年1月12日收回了涉讼房屋，因此，蒋粤生与卢丽凌之间的房屋租赁合同关系已于2019年1月12日事实解除。现卢丽凌与蒋粤生争议的焦点为《房屋租赁合同》未能继续履行的责任问题。就此，本院分析如下：《房屋租赁合同》仅约定了涉讼房屋的使用用途为住宅，并未就能否作为员工宿舍使用进行明确约定。虽然用作员工宿舍并未实际改变涉讼房屋作为住宅的使用功能，但鉴于员工宿舍的居住人数、管理难度等与一般家庭住宅相距悬殊，故从诚实信用的角度出发，在订立房屋租赁合同时，若承租方承租房屋用于员工宿舍，理应在合同订立前知会出租方并取得出租方的同意。本案中，就作为承租方的卢丽凌而言，其主张其在签订《房屋租赁合同》前已明确告知新家公司其承租涉讼房屋拟作员工宿舍使用，并在新家公司确认后才签订《房屋租赁合同》，故其不存在过错。但根据卢丽凌与中介人员的微信聊天记录显示，于2019年1月5日《房屋租赁合同》签订的当天，在《房屋租赁合同》签订前，中介人员向卢丽凌发送语音表示“……但是到时不要跟业主那边说给员工住，你就这样说自己住就可以了”，可知，在签订《房屋租赁合同》前，蒋粤生对卢丽凌承租涉讼房屋用作员工宿舍并不知情，而卢丽凌对此知晓，且新家公司在签订《房屋租赁合同》前并未取得蒋粤生的书面授权，仅仅是口头委托，在此情况下，卢丽凌仍与新家公司签订《房屋租赁合同》，该行为欠缺审慎且有违诚信原则。而就作为出租方的蒋粤生而言，其仅口头委托新家公司代理放租事宜，而未与新家公司签订书面的委托代理协议就其放租的具体要求进行逐一明确，且在《房屋租赁合同》签订当日，蒋粤生亦未到场，故在一定程度上，蒋粤生亦未尽审慎义务，放任了合同履行风险的发生。综上，卢丽凌与蒋粤生在《房屋租赁合同》的订立过程中均未尽到审慎注意的义务，以致双方在合同履行过程中就涉讼房屋的使用用途产生分歧，协商无果而最终导致租赁合同关系的解除，故双方租赁合同关系的解除不能仅归咎于一方，双方应负同等责任。现卢丽凌与蒋粤生之间的租赁合同关系已解除，且蒋粤生在《房屋租赁合同》约定的租期开始前已收回涉讼房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”蒋粤生应向卢丽凌返还其已收取的按金及租金，故就卢丽凌要求蒋粤生返还按金及租金合共13500元的诉请，合理有据，本院予以支持。对于卢丽凌诉请的违约金9000元，如上所述，因卢丽凌与蒋粤生对租赁合同关系的解除负同等责任，故本院不予支持。另对卢丽凌要求新家公司对上述13500元承担连带责任的诉请，因新家公司非租赁合同关系的相对方，亦非按金及租金的收取主体，故该诉请于法于理无据，本院亦不予支持。综上所述，本院对卢丽凌的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认卢丽凌与蒋粤生签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月12日解除；二、蒋粤生应于本判决发生法律效力之日起十日内向卢丽凌退还13500元；三、驳回原告卢丽凌的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费463元，由原告卢丽凌负担275元，由被告蒋粤生负担188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  区洁芳人民陪审员  黄英启二〇二〇年七月十日书 记 员  凌绮珊