北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初9374号原告：北京市回龙观北郊汽车配件市场有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇二拨子村。法定代表人：李进栋，董事长。委托诉讼代理人：吴立军，男，北京市回龙观北郊汽车配件市场有限公司市场部经理。委托诉讼代理人：曹琳，北京市中闻律师事务所律师。被告：李亚华，男，1972年5月20日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：杨贞泼，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：于宏志，北京市中银律师事务所律师。原告北京市回龙观北郊汽车配件市场有限公司（以下简称北郊汽配公司）与被告李亚华合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北郊汽配公司的委托诉讼代理人吴立军、曹琳，被告李亚华的委托诉讼代理人杨贞泼、于宏志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北郊汽配公司向本院提出诉讼请求：1.李亚华向北郊汽配公司返还代其向北京市昌平区回龙观镇二拨子村委会（以下简称二拨子村委会）偿还的177760元；2.李亚华向北郊汽配公司返还代其向中冶建筑研究总院有限公司（以下简称中冶公司）支付的房租及其他费用1358592.87元；3.李亚华向北郊汽配公司返还其承包期间向商户收取的押金58万元；4.李亚华向北郊汽配公司支付其占用办公场地的租金（自2018年9月1日起至实际交接之日止，按302.25平方米、每平米6元/天计算);5.李亚华向北郊汽配公司返还其多收取的两户租金35836元;6.李亚华向北郊汽配公司支付借款利息（以1536352.87元为基数，自2018年11月15日起至实际支付之日止，按年利率24%计算）；7.诉讼费由李亚华承担。事实和理由：北郊汽配公司成立于2001年12月25日，注册地址在北京市昌平区回龙观镇二拨子村，公司法定代表人为李进栋。北郊汽配公司有三名股东，分别为黄金狮（持股比例5％）、李进栋（持股比例60％）和李亚华（持股比例35％）。2008年，公司股东李进栋和李亚华签订《北郊汽配公司双方股东承包合同》（以下简称《承包合同》），约定由李亚华承包经营北郊汽配公司，承包期为2008年8月28日至2018年8月27日。《承包合同》约定，承包期间发生的债务由承包方负责，租用二拔子村和治金院的土地租金由承包方承担，其他经营产生的费用由承包方承担。2018年8月底，李亚华的承包期满后，北郊汽配公司收回了其承包经营权。但在李亚华承包经营期间，共拖欠土地出租方中治公司1358592.87元和二拨子村委会177760元。上述款项按照合同约定均应由李亚华承担，因李亚华未付，现北郊汽配公司已通过向第三方借款的方式代李亚华向出租人清偿了上述债务，故李亚华应向北郊汽配公司返还上述款项，北郊汽配公司为代李亚华偿还该部分债务向第三人借款所产生的利息，亦应由李亚华承担。同时，李亚华在承包期内在市场内各租户收取的押金，应属于公司财产，而非其承包收益，在公司收回经营权后，李亚华应向北郊汽配公司返还其收取的商户押金。李亚华向两个租户收取的承包期外的租金亦属公司财产，李亚华应予返还。此外，李亚华在承包期满后，仍非法占用公司场地，其也应向公司支付相应的租金。基于上述事实，北郊汽配公司提起诉讼。李亚华辩称：不同意北郊汽配公司的诉讼请求。1.二拨子村委会未经李亚华同意，无权代表北郊汽配市场向租户退还租金，且其退还的租金与李亚华向租户退还的租金大部分重合。二拨子村委会与李进栋存在串通行为。2.李亚华承包期间，中冶公司多次向北郊汽配公司发出解除合同通知，导致北郊汽配市场无法正常经营，北郊汽配公司完全有理由拒付租金。李亚华承包期间代北郊汽配公司向中冶公司支付过20万元押金，中冶公司应把这笔钱通过北郊汽配公司退还李亚华，或者从李亚华应付的租金中抵扣。3.同意向北郊汽配公司返还李亚华承包期间向商户收取的押金58万元，但应与北郊汽配公司应返还给李亚华的李秋菊的租金55万元相抵。北郊汽配公司向李秋菊收取了2008年8月27日至2010年6月30日的房屋租金55万元，而该租赁期间是李亚华的承包经营期，租金应归李亚华所有，北郊汽配公司代为收取的应当返还。4.李亚华作为北郊汽配公司的董事和股东，有权在北郊汽配公司办公，无需支付租金。5.同意向北郊汽配公司退还多收取的两户租金35836元。6.不同意支付利息，北郊汽配公司在李进栋控制经营期间，收取了2000多万租金，无需向第三方借款。经审理查明：一、北郊汽配公司基本情况李进栋、李亚华和黄金狮系北郊汽配公司的股东，其中李进栋为董事长，李亚华和黄金狮均为公司董事。2008年7月27日，李亚华作为承包方、李进栋作为非承包方股东，签订了《承包合同》。该合同约定：北郊汽配公司经双方投资评估共计2400万元整；市场运营中的一切费用（改造费用）及发生的风险由承包人负担；所有财务、消防、安全、意外、经营事情等一切由承包人承担，企业法人不承担任何责任，所有责任由承包方承担；这次大型改造项目由双方股东共同投资（大型改造项目按附件明细）；承包人有权对在现在市场内的所有工作人员进行调整，有权对市场布局进行调整；承包期限内发生的债务，由承包方负责；市场运营过程中如遇国家占地、拆迁等情况，双方股东应无条件服从，商户从国家占地需要日期起终止合同，同时双方股东退给商户未到期的租金，承包费按退租金终止，如国家有补偿的情况下，补偿部分双方按股东投资比例分成；如治金部租赁合同到期，不能续租，扣回承包金40％；如治金部收回，双方协商改造，改造时间、方案双方另议；承包期限为10年，承包期内前五年不递增，后五年按承包金递增20％，合同期满提前三个月另确定承包人；二拨子大队及冶金院土地费用，由承包方承担，其他经营产生的费用由承包方承担；承包方应上交北郊汽配公司500万元，承包方每年在9月18日之前交给北郊汽配公司股东分红（四、六分红），如超过9月18日不能付清承包费，承包费折减违约股东股份，退出年比例按2400万元除10股计算，每个股为240万元整，承包方折减后无权再加入股份；承包期从2008年8月28日起至2017（误，应为2018）年8月27日止；本合同未尽事宣，双方协商解决。协商不成，可起诉到人民法院。该合同内容后经黄金狮认可。2018年8月27日，李亚华承包期届满后未再继续承包。另，李亚华承包经营之前，北郊汽配公司由李进栋承包经营。二、关于二拨子村垫付款2017年12月19日，北郊汽配公司提交《北郊汽配市场关于腾退延期申请》，内容为：“尊敬的昌平区回龙观镇政府、二拨子村委会：关于腾退问题，由于腾退时间不够充裕，市场与商户签定的合同都尚未到期，市场的安全也得不到保障。本市场结合实际情况，现申请腾退时间延期，因为我们与商户的合同签定期限都是分批次的，最近到期的是在12月底，其次是2月底，大批的都在6月底。如果现在腾退，商户的大量库存无处安置，市场的资金也面临前所未有的困难，因为在十九大期间政府要求市场对脏乱差的商户进行了清理，消防部门也要求市场对消防进行大规模性的整改，消防设施市场也进行了大量的投入，还有卫生设施也进行了更换及改造，这些都已全部投入使用，清理商户的资金市场已经全部支付。现特此向昌平区回龙观镇政府、二拨子村委会提出申请，如果政府能把腾退时间延期到2018年3月底，市场面临的重重困难都得到了改善和解决，到期商户我们会陆续腾退，保证在3月底前把腾退工作做到位，望政府放心，在腾退期间市场也会保证所有商户的安全腾退及市场的消防安全，以上申请也是广大商户的请求，望政府给予理解与支持。特此申请。”李亚华在该申请书上签名。2018年3月23日，北京市昌平区回龙观镇二拨子社区居委会（以下简称二拨子居委会）发布《致北郊汽配市场全体商户的一封信》，内容为：“尊敬的各位商户：为响应北京市、昌平区、回龙观镇关于安全隐患大排查大清理大整治专项行动的要求，防范遏制各类安全事故，从根本上消除安全隐患，北郊汽配市场已于2017年11月启动集体土地非住宅腾退工作。考虑到各位商户承租期限未满、周转困难等实际情况，北郊汽配公司向我社区提交了申请，承诺在2018年3月底前完成腾退。现在，距离市场承诺的腾退日期已经临近。请广大商户积极配合北郊汽配公司开展腾退工作。为避免给各商户造成不必要的损失，未到期商户尽快与北郊汽配公司联系，结清押金、租金等费用，办理解约手续，最迟在2018年4月10日前完成腾退。到期商户请自行搬离。为了您自身的生命、财产安全，请您尽快完成房屋腾退。我社区也将继续按照三大专项行动的要求，在市场正式腾退完成前，联合各相关部门不间断的开展执法检查，加大打击力度，彻底消除安全隐患。感谢您的支持与配合!”2018年3月31日，北京市昌平区回龙观镇政府、二拨子居委会等单位作出的《北京市回龙观北郊汽车配件市场腾退工作方案》载明：“北郊汽配市场坐落在北京市昌平区回龙观镇二拨子村昌平路337号，商户358家（北郊汽配市场2017年12月统计数据）。北郊汽配市场由两部分组成，其中二拨子社区集体土地面积13亩，商户185家，中冶公司国有土地11亩，商户173家。为响应市、区关于安全隐患大排查大清理大整治专项行动的要求，防范遏制各类安全事故，从根本上消除安全隐患，二拨子社区于2017年11月召开村民代表大会同意对租赁的北郊汽配市场启动集体土地非住宅腾退工作，发布了腾退公告和告承租人的一封信，确定闭市时间为2017年12月20日。北郊汽配市场是私人股份制企业，法人代表李进栋所占股份60％，李亚华占股份35％，实际经营人是李亚华。在开展腾退的过程中李亚华提出很多困难，不能够积极主动进行腾退，于2017年12月19日向二拨子社区提交了申请延迟腾退的申请，提出商户承租期限未满、商户大量库存无处安置，市场资金面临困难等为题，承诺在2018年3月31日前完成腾退。二拨子社区主要领导及镇工作组、镇拆迁办人员及时与李亚华进行了沟通，提出四点要求，一是是否延期要征求广大商户的意见，由拆迁办拟出征求意见书，汽配市场征求确认，如果大多数商户80％同意，可以延期腾退，要求李亚华2天之内把签字盖章的征求意见书上报镇拆迁办；二是要求李亚华对已经腾退的商户退还未到期租金、质保金及物业费等资金；三是已到期的商户一律解约，不得续租；四是做好腾退之前的安全生产工作，确保市场安全稳定。李亚华对上述要求全部答应，并感谢给子理解。2017年12月20日前市场有60户对商品进行了处理，提出与汽配市场解除租赁关系，办理了解约手续，汽配市场为其中29户退还了租金、质保金等费用，余下31户李亚华以各种理由不再退还已退出商户的资金。2018年1月起这些解约未到期的商户因未拿到租金多次到镇政府、二拨子村居委会提出诉求，要求帮助他们让李亚华退还他们的资金。镇工作组、二拨子村也多次与李亚华、法人代表李进栋沟通协商此事，但是李亚华以种种理由不予配合，特别是在考虑市场资金紧张的情况下，由二拨子社区代汽配市场发放腾退资金，由市场腾退补偿款中扣除，需要签订相关协议，汽配市场都不予配合。2018年3月28日，二拨子社区居委会与北郊汽配市场法人李进栋进行了治谈，初步达成以下意向：1.北郊汽配市场法人代表李进栋出资150万元，打入二拨子居委会账户，用于发放已腾退商户的租金、物业费等款项；4.经北郊汽配市场承包人李亚华认可后，进行发放，待腾退完成后、从评估资金中扣除。截至目前、在2017年12月底前登记腾退的商户有60户，其中已退款29户，未退款31户，预计需要资金85万元；截止到2018年3月31日，另有商户151家合同未到期，需要从4月1日开始退款、预计所需资金为185万元。但目前李亚华拒不配合腾退工作、多名已腾退商户由于未退款到镇政府、二拨子居委会上访达50余次、不利于地区稳定。鉴于以上情况，特制订北郊汽配市场腾退方案，及时发放腾退商户租金，确保地区稳定，在2018年4月10日前完成腾退工作。成立北郊汽配市场腾退工作领导小组、由副镇长闫彩霞、二拨子社区党支部书记闫树深任组长，张月利、何景玉、孙海军任副组长，小组成员为二拨子社区两委成员，包村工作组（镇社保所工作人员）。下设四个小组，分别为资金发放组、秩序维护组、安全保卫组、信息报道组，具体职责及人员安排如下……”2018年10月31日，二拨子村委会向北郊汽配公司发送《催款通知》，内容为：“北郊汽配公司：因北京市政策，需要对贵公司的承租商户进行腾退。2017年12月，鉴于贵公司当时实际承包经营人李亚华资金紧张，无法退还商户租金及押金，为此，在回龙观镇人民政府的协调之下，由我村委会先行以现金形式垫付应退还商户租金（55户，单据7张），总计：￥177760元（大写:壹拾柒万柒仟柒佰陆拾元整）。现通知贵司：请贵司于2018年11月15日之前，将我公司垫付的退商户租金及押金以现金形式返还给我村。特此通知!”2019年9月，二拨子村委会出具书面证明，内容为：“2018年政府拟对北郊汽配公司经营的回龙观北郊汽配城进行疏解腾退，由于北郊汽配公司当时的承包经营人李亚华称资金紧张，无法退还承租户租金和押金，故我村委会先行垫付承租商户程金177760元。后又因政府决定暂不实施腾退，我村委会向北郊汽配公司发出催款通知，要求该公司向我村委会返回上述款项，现该公司已向我村委会全部返回了上述款项。特此说明!”二拨子居委会制作的《二拨子居委会代北郊汽配市场退租金明细表》列明了领取退款的商户的各项具体信息，商户领款后均签名及按指印予以确认。该表显示，二拨子居委会共向50余家商户进行了退租，退租的金额按照20天日租金计算，退款总额达到177760元，商户领款日期为2017年9月29日至2018年4月23日期间。领取退款的商户均签署了《承诺书》。《承诺书》的内容载明，各商户收到二拨子居委会代北郊汽配公司退还的2017年12月1日至2017年12月20日未到期的租金，并承诺自收到钱款之日起5天内搬离北京汽配市场，不再就北郊汽配市场摊位租赁、经营等相关事项主张任何权利等。李亚华提交了《北郊汽配市场商户退租金登记表》，该表列明了领取退款的商户的各项具体信息，其中显示各商户的退租天数及退费金额多少不等，退租日期均为2017年12月底至2018年4月期间，并显示商户领款后签名进行了确认。该表中所列的商户包含有二拨子居委会制作的《二拨子居委会代北郊汽配市场退租金明细表》中所列的商户。经本院向该重合部分商户电话核实，接听人员均认可已经领取二拨子居委会发放的款项，但对款项性质认识不一，部分人认为是退还的租金，部分人认为是补偿款；接听人员中部分认可领取了北郊汽配市场退还的租金、质保金，但部分则予以否认。李亚华表示，根据其与商户签订的《租赁合同终止协议书》，租赁合同的到期日为2017年12月20日，其不需要向商户退还在此日期之前的租金，其向商户退还的为2017年12月21日起算的剩余租金和押金。二、关于中冶公司租金2016年10月26日，中冶公司作为出租方（甲方）、北郊汽配公司作为承租方（乙方）签订了《房屋场地租赁合同》（合同编号YYY20160007）。该合同约定：甲方将北京市昌平区回龙观镇二拨子村昌平路337号出租给乙方承办北郊回龙观北郊汽车配件市场；租赁期限为2016年7月1日至2019年6月30日；2016年7月1日至2017年6月30日期间租金为82.5万元，2017年7月1日至2018年6月30日期间租金为90.5万元，2018年7月1日至2019年6月30日期间租金为100万元；甲方收取乙方物业管理费的面积按2万平方米计算，2016年7月1日至2017年6月30日期间物业管理费标准按3.42元/平米/月执行，2017年7月1日至2018年6月30日期间物业管理费标准按3.75元/平米/月执行，2018年7月1日至2019年6月30日期间物业管理费标准按4.17元/平米/月执行；2016年7月1日至2017年6月30日期间设备设施管理费为10万元，2017年7月1日至2018年6月30日期间设备设施管理费为12万元，2018年7月1日至2019年6月30日期间设备设施管理费为13万元；乙方向甲方支付20万元作为房屋租赁押金；自签订本合同之日起3日内乙方向甲方支付2016年7月1日至2018年6月30日的租金82.5万元，2017年1月1日前乙方向甲方支付2016年7月1日至2018年6月30日的物业管理费82.08万元及设备设施管理费10万元，以后合同期内每逢1月1日及7月1日乙方向甲方提前支付一年上述各项费用；自签订本合同之日起5日内乙方向甲方支付押金20万元（已支付），除本合同的约定外，甲方应在合同终止后5日内退还给乙方；乙方不安合同约定日期和金额支付各项费用的，甲方有权利单方终止合同，并停止乙方继续使用房屋场地，无须向乙方作出任何赔偿，同时有权按本合同约定向乙方追偿相应的经济损失；乙方拖欠房屋场地租金及本合同中约定的各项费用，甲方有权从乙方交纳的押金中扣除，不足部分乙方仍需向甲方进行偿付；乙方如不按时向甲方支付各项费用，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金为年各项费用的千分之五/日。该合同另约定有其他内容。2017年12月20日，中冶公司向北郊汽配公司发送了《关于北郊汽配市场腾退工作告知函》，内容为：“北郊汽配公司：一、贵我双方于2016年10月26日签订《房屋场地租赁合同》，贵司承租我司位于北京市昌平区回龙观镇二拨子村昌平路337号房屋场地，租赁期限为2016年7月1日至2019年6月30日。合同对房屋场地租金以及合同变更及解除等作出了约定，其中第八条第（四）款明确约定‘合同期内如遇国家、市政建设、拆除违章建筑或其他政府（或有权单位）行为需征用、征收、占用房屋场地时，乙方须无条件腾退房屋场地，本合同可提前终止。’二、2017年12月18日，我司收到北京市昌平区回龙观镇人民政府《关于排除回龙观北郊汽车配件市场安全隐患做好腾退工作的函》（回政函[2017]106号），表示回龙观镇已全面启动各村（社区）集体出租土地非住宅腾退工作，并经民主程序讨论，决定对贵司所在集体土地进行腾退。同时，要求我司按照北京市安全整治‘三大行动’的要求敦促贵司开展腾退工作。基于以上实事，特向贵司发出以下函告：一、请贵司积极响应北京市昌平区回龙观镇人民政府的指示，于2017年12月31日前完成‘两断三清’（断水、断电、清设备、清原料、清产品）工作，根除安全隐患；二、请贵司收到本函三个工作日内与我司取得联系，洽商《房屋场地租赁合同》解除以及承租房屋场地交接事宜，我司将就贵司的租金进行相应结算，退还未到期租金;三、为响应全市范围内的安全隐患排查行动，也为了保障贵司的人员财产安全，提请贵司在开展腾退工作过程中加强安全保障措施，提高安全隐患警惕意识，切实做好各项安全工作。”但北郊汽配市场一直租用并使用该土地至今，并未退租该场地。2018年10月10日，中冶公司向北郊汽配公司出具《催款函》，内容为：“北郊汽配公司：根据贵我双方于2016年10月26日签订的《房屋场地租货合同》（合同编号YYY20160007），贵司应于2018年1月1日前支付2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业管理费90万元（玖拾万元整）和设备设施管理费12万元（壹拾贰万元整）、2018年7月1日前支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金金额100万元（壹佰万元整）。2018年9月17日我司发催款函要求贵司于2018年9月30日前付清上述款项，但至今尚未收到上述款项。如贵司仍不能尽快付款，根据《房屋场地租赁合同》（合同编号YYY20160007）第八条相关约定，我司将单方终止合同，并停止贵司继续使用房屋场地，无须向贵司作出任何赔偿，同时有权按本合同约定向贵司主张相应的经济损失。特此函告。”明细表显示，北郊汽配公司于2017年7月1日至2018年6月30日期间欠付的物业费为90万元、设备管理费为12万元；2018年7月1日至2018年8月27日期间欠付的房屋租金为158904.11元、物业费为159031.23元、设备管理费为20657.53元；以上总计为1358592.87元。2018年11月16日，北郊汽配公司通过银行转账向中冶公司支付了1358592.87元。2018年11月20、21日，中冶公司向北郊汽配公司开具了总计金额为1358592.87元的物业管理费、设备设施管理费、房屋租金等北京增值税普通发票。2020年6月22日，中冶公司收到本院的《协助调查函》后向本院出具了《复函》，主要内容为：根据合同约定，北郊汽配公司应于2018年1月1日支付中冶公司物业费90万元、设备设施管理费12万元，于2018年7月1日前支付中冶公司租金100万元，但北郊汽配公司均未按约定时间向中冶公司支付上述费用；且中冶公司分别于2018年9月17日和10月10日两次就上述费用支付事宜向北郊汽配公司发送催款函，直至2018年11月16日中冶公司才收到以上欠款；北郊汽配公司的上述行为已经违反了合同第三条5款的约定，构成违约，同时根据合同第九条第4款第3项的约定，对北京汽配公司交纳的20万元押金，中冶公司有权不予返还，据此中冶公司不同意返还押金20万元；另根据合同第十条第4款，北京汽配公司拖欠支付各项费用的行为，中冶公司有权按年各项费用的千分之五/日收取滞纳金。庭审中，李亚华表示因中冶公司明确回函答复不予退还20万元押金，其撤回以20万元押金抵扣的抗辩意见，将另行起诉中冶公司主张相关权利。三、关于商户交付的押金本案审理过程中，李亚华对北郊汽配公司主张的其已收取商户押金58万元的事实已不持异议，且同意返还，故本院对查明的该部分事实相关的细节及过程不再表述。2005年6月30日，北郊汽配公司与李秋菊签订《北京市市场场地租赁合同》，约定由李秋菊承租北郊汽配市场的快餐厅和二楼、冶金部二至四楼，面积约2500平方米，租赁期限为2005年6月30日至2010年6月29日，每年租金30万元。该场所后由李秋菊为股东的北京人间仙境洗浴有限公司（以下简称人间仙境公司）经营。2008年3月1日，李秋菊之父李进栋依据李秋菊的委托，作为李秋菊的代理人与张俊岭签订了《承包协议书》及《补充协议》，对双方的相关权利义务进行了约定，并约定承包金为每年80万元，按季度付款。后，张俊岭向李进栋支付了承包金40万元。2008年5月16日，张俊岭由李秋菊、陈建茹处受让取得人间仙境公司全部股权，并更名为北京和悦宾馆有限公司（以下简称和悦宾馆）继续经营。2008年6月28日，北郊汽配公司开具收据一份，内容为收到人间仙境公司交来2008年6月30日至2009年6月30日的租金30万元。2008年7月1日，和悦宾馆入住前述出租场所经营。2009年4月8日，北郊汽配公司（甲方）与和悦宾馆（乙方）签订《北京市市场场地租赁合同》，约定：乙方承租甲方“和悦宾馆”二、三、四层及大众餐厅场地；自2008年8月28日起至2009年8月27日止；年租金标准为35万元，其中应于2009年4月15日支付175000元，应于2009年5月15日支付175000元。该合同履行期满后，双方续约履行该租赁合同一年。自2008年8月28日起至2010年8月27日止，和悦宾馆共计向北郊汽配公司交纳前述房屋租金共计70万元。2009年8月，李秋菊起诉张俊岭，称其于2009年6月向张俊岭催要未付承包费时遭拒，并且得知在李秋菊与北郊汽配公司的租赁期限未满、租赁合同未解除的情况下，北郊汽配公司股东李亚华又将房屋租赁给张俊岭，致使李秋菊既不能收到承包费又不能使用租赁的房屋，故要求张俊岭支付未交纳的承包费60万元。本院后作出（2009）昌民初字第10561号民事判决书，判决张俊岭给付李秋菊承包费60万元。该判决经上诉，于2010年6月生效。2013年底，和悦宾馆起诉北郊汽配公司称：2008年3月，和悦宾馆原法定代表人张俊岭与北郊汽配公司法定代表人李进栋签订《承包协议书》，约定从2008年7月1日至2010年6月30日止由张俊岭承包位于北郊汽配市场的快餐厅和二楼、冶金部二至四楼；合同签订后，张俊岭按合同约定向李进栋支付了租金40万元；但2008年8月，北郊汽配公司又告知和悦宾馆，要求和悦宾馆将租金交付给北郊汽配公司，不得交付给李进栋，并于2009年4月8日与和悦宾馆补签《北京市市场场地租赁合同》，约定租赁期限从2008年8月28日至2009年8月27日止，和悦宾馆也依约从2008年8月28日起向北郊汽配公司支付了租金，并停止向李进栋支付余下租金；2009年李进栋之女李秋菊又以李进栋系代表李秋菊签订的合同为名，主张张俊岭应将租金交付给李秋菊为由提起诉讼，并经法院判决张俊岭应向李秋菊支付承包费60万元；因此和悦宾馆起诉要求北郊汽配公司返还租金379167元。本院后作出（2014）昌民初字第00890号民事判决书，认为和悦宾馆与北郊汽配公司虽然签订了相应的场地租赁合同，但是依据已生效判决的认定该出租场地已经由北郊汽配公司出租予李秋菊且李秋菊又将该场地出租予和悦宾馆，依据该已生效判决，和悦宾馆应向李秋菊支付2008年7月1日至2009年9月30日期间的涉案场地费用60万元，因此无论该生效判决是否已经实际履行，北郊汽配公司收取和悦宾馆相同时间段内同一场地的租赁费用均属不当，判决北郊汽配公司返还和悦宾馆租金379167元。该判决于2015年3月生效。2017年3月17日，和悦宾馆就该判决申请强制执行，北郊汽配公司于2017年8月31日被强制向和悦宾馆划扣支付了45万元。2018年4月，北郊汽配公司起诉李秋菊支付租金55万元，但后又撤诉。该案庭审中，李秋菊自述其向北郊汽配公司支付租金至2009年6月30日，后因北郊汽配公司私自将其承租场地直接出租给张俊岭构成违约，故其未再继续向北郊汽配公司支付后续租金。2018年10月26日，北郊汽配公司与李秋菊再次签订《租赁合同》，约定由李秋菊承租北郊汽配市场北门冶金部一楼服务台和二楼、三楼、四楼，租赁期限为2018年8月28日至2028年8月27日，每年租金30万元，李秋菊应支付合同押金5万元。同日，李秋菊向北郊汽配公司转账支付了35万元，转账附言为“2018年一年租金和押金”。李亚华则称因其起诉了李秋菊，故李秋菊才支付该笔35万元，用于补交2009年6月30日至2010年6月30日及之前所欠的租金，并认为北郊汽配公司与李秋菊于2018年10月26日签订的《租赁合同》系伪造。本案中，李亚华主张将其应退还给北郊汽配公司的商户押金58万元与北郊汽配公司应支付给其的李秋菊的租金55万元相抵。北郊汽配公司对李亚华上述主张不予认可，陈述有以下意见：1.李亚华主张抵销的金额有误，李进栋承包期间的北郊汽配公司仅收取过李秋菊30万元租金，而和悦宾馆已将2009年6月30日之后的租金支付给了李亚华承包期间的北郊汽配公司，故抵销金额不可能为55万元；2.李亚华在2008年8月28日取得北郊汽配市场承包经营权后，如果其认为接手后的北郊汽配公司账上应留存李秋菊的租金而李进栋未交接或李秋菊未支付租金，李亚华承包期间的北郊汽配公司应向李进栋或者李秋菊主张权利。但当时北郊汽配公司并未向李进栋或者李秋菊主张权利，至今已过十余年，早已过了诉讼时效。因此李亚华主张的李秋菊的租金，涉及李进栋、李秋菊的利益，其于自己承包期满后又向北郊汽配公司主张，属于对象错误且超过诉讼时效，抵销不成立。3.北郊汽配公司主张的58万元押金是应退还给商户的款项，不属于公司资产，与李亚华主张的租金不属于同一法律关系，也不属于双方互负的债权债务，不符合法律关于抵销的规定。四、关于公司办公场地租金北郊汽配公司提交自制手绘二楼办公室平面图一份及视频、照片等，称李亚华占用了北京汽配公司的办公面积302.25平方米。2019年9月5日，本院与北郊汽配公司、李亚华前往北郊汽配市场，对市场内财务室、出纳室进行了现场勘验。财务室和出纳室各自的原有入户门外均被加装防盗门一扇，原门钥匙均由李亚华持有，加装的防盗门钥匙均由北郊汽配公司持有。总经理室的钥匙由李亚华持有。李亚华否认其使用了其他办公场所。五、关于李亚华多收的商户租金本案审理过程中，李亚华对北郊汽配公司主张的其多收取了两户商户租金35836元的事实已不持异议，且同意返还，故本院对查明的该部分事实相关的细节不再表述。六、关于借款2018年11月15日，常文轩作为出借人（甲方）、北郊汽配公司作为借款人（乙方）签订《借款合同》。该合同约定：乙方向甲方借款1536352.87元；借款用途为代替股东李亚华偿还李亚华承包期间拖欠中冶公司的租金、物业费、设备管理费及二拨子村委会垫付李亚华承包期间商户退租等债务；借款期限120天，自2018年11月15日起（以甲方实际出借款项之日起算）至2019年3月15日止；借期内借款月利率为2%即30727.06元，利息支付日期分别为2018年12月15日、2019年1月15日、2019年2月15日、2019年3月15日，须在此阶段日期前3日内支付，2019年3月15日须连本带利支付借款；乙方如逾期还款，利率仍然按照本合同约定执行，除应承担甲方实现债权之费用（包括但不限于甲方支出之律师费、诉讼费、差旅费等）外，还应如下方式赔偿甲方之损失：逾期还款期限在30日以内的部分，按逾期还款金额每日万分之五的比例赔偿甲方损失，超过30日以上部分，按照逾期还款金额每日万分之八的比例赔偿甲方损失。当日，常文轩通过银行转账的方式向北郊汽配公司的账户支付了1536352.87元。2019年3月15日，常文轩作为出借人（甲方）、北郊汽配公司作为借款人（乙方）签订《借款合同补充协议》，内容为：乙方因替李亚华偿还其承包公司期间拖欠中治公司的租金、物业费、设备管理费及二拨子村委会垫付李亚华承包期间商户退租等债务向甲方借款，于2018年11月15签订借款合同，约定乙方向甲方借款1536352.87元，合同约定借款期限120天，自2018年11月15日起（以甲方实际出借款项之日起算）至2019年3月15日止；因借款期限届满，乙方资金紧张，无力偿还借款本金，故甲乙双方协商一致，签订本补充协议，将借款期限延至2019年12月15日止。借款利息不变，仍为月利息2%即30727.06元；利息支付日期分别为2019年6月15日、2019年9月15日、2019年12月15日，2019年12月15日须连本带利偿还全部借款；原借款协议关于双方权利义务、逾期还款责任及争议解决方式的约定对本补充协议仍具有约束力，甲乙双方均应予遵守。2019年12月15日，常文轩与北郊汽配公司再次签订《借款合同补充协议》，以同样的条件将借款期限延至2020年12月15日。经李亚华申请，本院调取了北郊汽配公司2018年8月29日至2019年8月31日期间的银行账户流水。银行流水显示，2018年8月29日，北郊汽配公司的账户资金余额仅为36933.5元。在2018年11月15日收到常文轩借款前，北郊汽配公司的账户资金余额为735911.45元。后北郊汽配公司的账户资金出入频繁，支出项目众多，余额波动较大。另经北郊汽配公司举证查明，北郊汽配公司于2018年12月16日起至2020年5月14日，已向常文轩支付借款利息共计553087.08元（每月30727.06元，计十八个月）。上述事实，有企业登记信息、《承包合同》、《北郊汽配市场关于腾退延期申请》、《致北郊汽配市场全体商户的一封信》、《北京市回龙观北郊汽车配件市场腾退工作方案》、《催款通知》、《催款函》、明细表、《房屋场地租赁合同》、银行账户流水、复函、书面证明、《承诺书》、《北郊汽配市场商户退租金登记表》、《二拨子居委会代北郊汽配市场退租金明细表》、《租赁合同终止协议书》、《关于北郊汽配市场腾退工作告知函》、发票、收据、民事判决书、民事裁定书、手绘平面图、视频、照片、勘验笔录、《借款合同》、《借款合同补充协议》及当事人陈述等在案佐证。本院认为：北郊汽配公司股东李亚华与李进栋签订的、并经股东黄金狮认可的《承包合同》，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。关于北郊汽配公司主张的二拨子村垫付款。《承包合同》中约定，承包期限内发生的债务，由承包方负责；市场运营过程中如遇国家占地、拆迁等情况，双方股东应无条件服从，商户从国家占地需要日期起终止合同，同时双方股东退给商户未到期的租金，承包费按退租金终止。在李亚华承包经营期间，北郊汽配市场于2017年11月启动集体土地非住宅腾退工作，需要向商户退还相应租金、质保金等，但因李亚华并未及时退还部分商户款项，导致部分商户到回龙观镇政府、二拨子村委会提出诉求，且因李亚华不予配合，二拨子村委会在回龙观镇政府协调之下代北郊汽配公司总计向商户退还了177760元。因此该部分垫付款，北郊汽配公司应向二拨子村委会偿还，而北郊汽配公司在偿还上述款项后，有权向李亚华追偿，故北郊汽配公司要求李亚华偿还垫付款具有事实和法律依据，本院予以支持。李亚华抗辩称二拨子村与李进栋之间存在串通行为，但无证据可予佐证，本院不予采信。李亚华又抗辩称二拨子村所退款项与其向商户所退款项存在重合，但二拨子村委会所退的系2017年12月1日至2017年12月20日期间的租金，李亚华所退的系2017年12月21日起始的租金等，二者并不存在重复部分，李亚华该项意见并不能成立。关于北郊汽配公司主张的中冶公司租金。在李亚华承包经营期间，北郊汽配市场的租金等费用应由李亚华承担。在李亚华未按《房屋场地租赁合同》约定向中冶公司支付租金、物业管理费和设备设施管理费的情况下，北郊汽配公司向中冶公司支付了上述欠费，其有权向李亚华追索，故北郊汽配公司要求李亚华偿还该部分费用合理合法，本院予以支持。李亚华抗辩称中冶公司向其发出解除合同通知导致北郊汽配市场无法正常经营，其有权拒付租金。但北郊汽配市场当时无法正常经营系因开展集体土地非住宅腾退工作导致，并非中冶公司原因，北郊汽配市场一直实际占有、使用中冶公司场所至今，并无证据证明《房屋场地租赁合同》已被提前解除，故李亚华的该项意见本院不予支持。关于北郊汽配公司主张的58万元商户押金，李亚华对向北郊汽配公司退还该笔款项已不持异议，但要求与北郊汽配公司应向李亚华退还的李秋菊的55万元租金相抵。对此本院认为，根据查明的事实，李秋菊向北郊汽配公司租赁的期限为2005年6月30日至2010年6月29日，其交纳的租金截止2009年6月30日，并无证据证明其向李进栋承包期间的北郊汽配公司支付了后续租金。而和悦宾馆向北郊汽配公司支付了2008年8月28日至2010年8月27日的租金70万元后，北郊汽配公司又经判决向和悦宾馆返还了2008年8月28日至2009年9月28日期间的租金379167元，但2009年9月29日之后的租金李亚华承包的北郊汽配公司已经收取。因此，李亚华可以主张的是其承包期间李秋菊应向北郊汽配公司支付的租金即2008年8月28日至2009年9月28日，金额并非55万元。至此，按李亚华所述，2008年8月28日至2009年6月30日期间的李秋菊的租金被李进栋占有，而经查2009年7月1日至2009年9月28日期间的租金李秋菊尚未支付，故李亚华要求北郊汽配公司返还租金无法成立，其所主张的抵销也无法成立，其仍应向北郊汽配公司返还58万元商户交纳的押金。关于北郊汽配公司主张的李亚华多收取的租金，李亚华已同意返还，本院不持异议，予以支持。关于北郊汽配公司主张的办公场地租金，李亚华系北郊汽配公司的股东，同时也具有董事身份，其有权要求北郊汽配公司提供办公场地，办公场地如何分配系北郊汽配公司的内部事务。当前并无证据证明李亚华与北郊汽配公司之间产生了租赁关系，北郊汽配公司向李亚华主张租金并无依据，本院对此不予支持。关于北郊汽配公司主张的借款利息损失。李亚华承包期届满后，北郊汽配公司因李亚华之过错需要向二拨子村委会和中冶公司总计付款1536352.87元，其因资金不足向常文轩借款并实际支付了利息，其所支付的利息并未超过法律规定的民间借贷关系中法院能够支持的上限，属于合理损失，故本院对其主张的借款利息中有证据证明实际付款的部分予以支持。李亚华抗辩称北郊汽配公司收取了2000多万元租金，无需向他人借款。但北郊汽配公司于李亚华承包期届满当时账户内仅有3万余元，且后续经营期间多有支出，李亚华并未举证证明北郊汽配公司向二拨子村委会和中冶公司付款时持有大量闲散现金，李亚华该项抗辩难以成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李亚华于本判决生效之日起七日内向原告北京市回龙观北郊汽车配件市场有限公司返还177760元；二、被告李亚华于本判决生效之日起七日内向原告北京市回龙观北郊汽车配件市场有限公司返还1358592.87元；三、被告李亚华于本判决生效之日起七日内向原告北京市回龙观北郊汽车配件市场有限公司返还商户押金580000元；四、被告李亚华于本判决生效之日起七日内向原告北京市回龙观北郊汽车配件市场有限公司返还商户租金35836元；五、被告李亚华于本判决生效之日起七日内向原告北京市回龙观北郊汽车配件市场有限公司赔偿借款的利息损失553087.08元；六、驳回原告北京市回龙观北郊汽车配件市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30184元，由原告北京市回龙观北郊汽车配件市场有限公司负担1741元，已交纳；由被告李亚华负担28443元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  高 笛审 判 员  李红霞审 判 员  赵 娟二〇二〇年七月三十日法官助理  程新淼书 记 员  付琛琛