贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0115民初1107号 原告：宋力澜，男，汉族，1987年9月1日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：罗锦秋，贵州黔成起智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵静，贵州黔成起智律师事务所律师。 被告：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区观山西路**。 法定代表人：何立华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋天明，男。 委托诉讼代理人：汪露艺，女。 被告：招商银行股份有限公司贵阳分行，住，住所地贵州省贵阳市观山湖区国际金融中心西二塔/div> 负责人：杨谷，该行行长。 委托诉讼代理人：肖艳华，女，该行工作人员。 委托诉讼代理人：蒋宇奇，男，该行工作人员。 原告宋力澜与被告贵阳中铁置业有限公司（以下简称中铁公司）、招商银行股份有限公司贵阳分行（以下简称招商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗锦秋、邵静，被告中铁公司委托诉讼代理人宋天明、汪露艺，被告招商银行委托诉讼代理人肖艳华、蒋宇奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋力澜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告中铁公司在2018年4月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＴＹＤ-x-xx-x-x-x）、《中铁·逸都国际按揭贷款担保协议》；2、判令解除原告与二被告签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8180716550xxx）；3、判令被告中铁公司返还原告购房首付款484595元及资金占用费（资金占用费以484595元为基数，从2018年4月29日起按年利率6％的标准计算至实际给付之日止，暂计至2020年4月29日为58151.4元）。返还原告已支付给招商银行的贷款本息暂计至2020年2月19日为124044.09元（具体数额以《个人购房借款及担保合同》解除之日的数据为准）；4、判令被告中铁公司赔偿原告住宅专项维修基金31891元、代办费100元，合计31991元；5、判令被告中铁公司赔偿原告损失100000元；6、判令二被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告中铁公司系观山湖区中铁·逸都国际项目的开发建设者,其以“都会罕有低密土地、五重园林高绿化景观、双面景观户型、9米阳台阔景、双精装大堂、归家星级享受”等对其洋房进行广泛宣传,吸引原告等购房者,并向原告宣传承诺购买洋房一楼房屋,赠送一楼阳光房,并前后带有花园、豪华大厅入户,宣传资料中,一楼的户型图还显示,通过绿化有通道、台阶分别进入阳台、阳光房、厨房,吸引原告购买价格高于其他楼层的一楼带花园洋房。原告基于被告中铁公司的宣传和承诺,于2018年4月28日与中铁公司签订《商品房买卖合同》,合同约定原告以13108.06元／平方米的价格购买其开发的位于观山湖区房屋一套,建筑面积137.93平方米,总房款为1594595元,双方同时对付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后,原告按照合同约定履行了相关义务,支付了首付款484595元,并同时支付了住宅专项维修基金等费用,剩余房款原告以银行按揭贷款的方式支付,并与中铁公司签订《中铁·逸都国际按揭贷款担保协议》，与二被告签订了《个人购房借款及担保合同》,完成付款义务,原告从2018年9月开始向偿还贷款及利息。但被告中铁公司并未按照合同约定及宣传承诺履行义务,于2019年10月16日通知原告收房,原告到现场查看时,发现其预交付的房屋及相关附属设施与购房时宣传承诺的规划、户型等严重不符,一楼房屋并未有前后私家花园,公共绿化部分靠近房屋施工,楼梯遮挡房屋大门、承诺赠送的阳光房面积也计算在房屋建筑面积内等。被告中铁公司的行为导致原告购买花园洋房的目的无法实现,已构成根本违约,且中铁公司的虚假宣传行为使原告陷入错误认识购买了案涉房屋,给原告造成房价上涨时期未能及时购买住房的巨大损失,为维护自身合法权益,原告特依法诉至法院,望判如所请。 被告中铁公司辩称，1、案涉商品房已经达到交付条件和交付标准，答辩人交付的是符合约定交付条件和标准的产品，不构成违约，原告无权拒绝接房和无权解除购房合同。2、原告主张的事实与理由未达到合同约定的解除条件，因房屋的主要功能是用于居住，原告提出的问题均不影响合同目的实现，不属于法定解除事由，故无权解除商品房买卖合同。3、答辩人未向原告承诺交付私家花园，双方未对花园的有关事项进行特别的约定，根据商品房买卖合同补充协议第一条的约定，双方关于合同项下房屋的一切承诺，均以主合同及补充协议为准，因此，原告主张答辩人交付花园不属于答辩人应履行的合同义务。4、因原告无合同解除权所以其诉请退还房款贷款本息、维修基金的基础不存在，同时其要求赔偿的十万元的损失也无事实与法律依据。 被告招商银行辩称，1、《个人购房借款及担保合同》不存在合同解除的情形。本案不存在商品房买卖合同已解除的法定情形及不存在约定解除情形。原告诉请解除合同无法律依据，且对解除合同的权利义务未做出安排，如原告拟提前解除合同，应按照合同约定提前还贷。2、我方不存在过错，不应承担本案诉讼费。 双方当事人对签订《商品房买卖合同》、《中铁·逸都国际按揭贷款担保协议》、《个人购房借款及担保合同》及合同约定，已付款项等事实均无异议，对原告诉状中涉及的该部分事实，本院予以确认。对双方存在争议的事实，本院认定意见如下： 双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定附有私家花园，合同附图亦未标识含有私家花园，亦未有承诺赠送内容，该合同与本案有关的约定有，第二十六条“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。”、第二十九条“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”，补充协议第十四条关于广告及宣传资料（对主合同第二十六条的修订和补充）“（一）买卖双方之间的权利义务以主合同、本补充协议及其附件为准。在上述资料中已明示不作为交付标准或交易条件的内容，对双方均不具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成主合同、本补充协议及其附件的内容，双方均不受其约束。（二）出卖人在广告、宣传材料等资料中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通及其他配套等说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺。……（四）本项目商品房相同户型单位因楼栋位置、朝向、景观、外立面效果等差别，局部结构、面积等可能不同，买受人有义务在正式认购前详细查阅销售现场公示的合同附图和相关资料”。 庭审中原告提供了其搜集的案涉项目宣传资料、一层户型图及以中铁逸都销售人员名义与业主交流的聊天记录，其中宣传资料中有“双面景观户型、9米阳台阔景”、“双精装大堂、归家星级享受”、“以都会罕有低密土地、五重园林高绿化景观”等内容，一层户型图则有不同模板，有的在客厅外阳台侧方包含了私家花园，有的客厅外阳台侧方系空白，其中客厅外阳台侧方显示空白的户型图将客厅外阳台以虚线标识，备注仅首层用户拥有。 中铁公司拟向原告交付的房屋客厅外有阳台，但该阳台系封闭，侧方系公共绿化，不能隔离出私家花园，原告遂以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请。 另查明，案涉房屋x组团xx栋规划单体图中客厅外阳台侧方系空白，而相同组团xx栋规划单体图中客厅外阳台侧方表示为私家花园。 根据被告中铁公司提供的案涉房屋及其他楼层的签约价格，除一次性付款外案涉房屋较相同楼栋同一单元在单价上明显低于9层，略高于其他楼层。 截止2020年4月15日，原告已向被告招商银行支付按揭贷款本息共计137533.55元。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中原告认为被告交付的房屋不符合购房前宣传资料的承诺，要求解除合同。但其提供的证据并不能达到具体明确的承诺条件，其提供的户型图有不同模板，而根据案涉项目的规划单体图，案涉项目不同楼栋确实存在带私家花园及不带私家花园两种规划户型，原告购买的案涉房屋并未规划私家花园，购买单价较相同楼栋同一单元9层外的其他楼层略高，但根据其提供的户型图，首层房屋较其他楼层多一个阳台，此种情形下案涉房屋较其他楼层房屋并无价格上的明显区别，同时原告主张的其他违约行为亦未提供证据佐证或者能够证实被告中铁公司构成根本违约，则其要求解除《商品房买卖合同》的诉请，本院不予支持，以解除该合同为前提的其他诉请，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告宋力澜的诉讼请求。 案件受理费6093元(已减半收取)，由原告宋力澜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 张 铮 二〇二〇年七月七日 书记员 田晨晨