安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初2928号 原告（反诉被告）：孙建，男，1976年9月19日出生，汉族，住安徽省界首市。 原告（反诉被告）：谷玉灵，女，1977年3月7日出生，汉族，住安徽省界首市。 二原告委托诉讼代理人：张治业，安徽法卫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：界首市汇鑫置业有限公司。住所地：界首市人民路南侧。统一社会信用代码：9134128208522415XD。 法定代表人：程学勇，经理。 委托诉讼代理人：李安，安徽星驰律师事务所律师。 原告（反诉被告）孙建、谷玉灵与被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年5月8日立案后,在审理过程中，被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司在法定期限内提起了反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙建、谷玉灵的委托诉讼代理人张治业、被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司的委托诉讼代理人李安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙建、谷玉灵向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即将已经办理好在被告处的房屋所有权证书交付原告，并赔偿逾期办理房屋所有权证书从合同约定应当办证之日起至房屋所有权办理完毕之日止的违约金69939元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年12月14日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于界首市界光路西侧“汇鑫.金域长安”门面房1套，房屋总价款770255元，原告依约按时交付了购房款，被告应于2017年4月26日前向买受人交付房屋。但被告直到2017年7月27日才向原告交付房屋，2020年5月20日才为原告办理房屋所有权证书，但至今未交付原告。根据合同约定“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。由于被告原因导致原告无法按时取得房屋所有权证书。根据合同约定，被告应承担逾期备案办证的违约责任，给付赔偿金。原告多次找被告协商解决此事，被告均以各种理由敷衍推脱。为依法维权，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定向贵院起诉，敬请依法判决。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、身份证复印件、2、商品房买卖合同、3、购房款发票、物业费发票、契税完税证明复印件各一份。 被告界首市汇鑫置业有限公司辩称：一、被答辩人起诉要求答辩人支付逾期办证违约金69939元的依据不足。双方合同约定:“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。”第二项又约定:因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的,买受人不解除合同的,出卖人按日计算向买受人支付违约金。而根据答辩人提供的证据材料证实,被答辩人购买的商品房于2019年7月12日经界首市国土资源局颁界首市不动产权证。应确定究竟是出卖人的原因?还是买受人的原因导致未能办理转移登记。答辩人作为房地产开发企业,既然已经将被答辩人所购买的商品房办理完毕不动产登记,便没有任何理由再故意拖延而不为被答辩人办理转移登记,要知道,如果是答辩人一方的行为故意造成不能办理转移登记时,答辩人便面临要继续承担支付因逾期办理转移登记而应支付的违约金之不利状况。而且答辩人在具备为被答辩人办理转移登记的情况下,也没有理由不为被答辩人办理转移登记。何况,既然被答辩人诉称是答辩人的原因没有在已经办理完毕整栋楼房的不动产登记之后为被答辩人办理不动产转移登记,那么根据民事诉讼中谁主张谁举证的原则规定,被答辩人便需要举证证明是答辩人一方的原因没有在办理完毕整栋楼房的不动产登记后及时为被答辩人办理转移登记,该举证责任应由被答辩人承担。而被答辩人在本案中并没有举证证明不及时办理不动产转移登记的原因在答辩人一方。再者,答辩人方面有相反证据能证明在办理完毕不动产登记之后,是被答辩人的原因未及时协助答辩人办理转移登记。这样被答辩人主张的逾期办理不动产转移登记的违约日期应合理计算至2019年7月12日。即自该商品房交付的2017年7月27日扣除合同约定的120天办证期限至2017年11月28日至2019年7月11日办理不动产登记之日,共计588天,按合同约定的日万分之一计算,违约金总额应为45290.99元。 二、被答辩人应向答辩人承担逾期付款的违约责任。 本案中,双方商品房买卖合同签订时间为:2015年11月14日,根据双方约定扣除45天的按揭贷款办理日期,被答辩人向答辩人支付房款的期限应到2015年12月29日。而被答辩人实际向答辩人办理按揭贷款签订贷款合同的日期为:2016年3月11日,按贷款支付房款时间为:2015年3月26日,贷款支付金额为:38万元。由于被答辩人提供的办理银行按揭贷款手续不全以及被答辩人办理按揭贷款所需要六个月银行交易流水不符合银行办理按揭贷款需要,导致被答辩人未能在双方签订合同后的45天日办理完毕按揭贷款并向答辩人支付首付款之外的38万元购房款,被答辩人实际逾期支付购房款时间为:72天,按照双方商品房买卖合同第八条约定,逾期付款违约金按日万分之2计算至实际付款时止。以此计算,被答辩人应向答辩人支付逾期48天付款违约金为:5545.83元。因答辩人与被答辩人互负金钱债务,对此,答辩人请求与应付被答辩人的违约金予以抵销。 三、被答辩人未能及时提供办理不动产转移登记所需由被答辩人交纳的契税及公共维修基金,导致答辩人不能及时为被答辩人办理不动产转移登记是被答辩人又一方面的原因。故因其自身原因造成的不能及时办理不动产转移登记,亦不应当由答辩人承担违约责任。 综上所述,答辩人认为,被答辩人要求的逾期办理不动产登记违约金部分缺乏事实根据和证据,其诉讼请求依法不应全部支持,应当合理计算至答辩人办理完毕整栋楼的不动产登记之日为止。且因被答辩人在履行合同中存在逾期付款违约行为,其应按照双方补充协议的约定向答辩人承担逾期付款的违约责任。因答辩人应向被答辩人支付的逾期办证违约金与被答辩人应向答辩人承担的逾期付款违约金同属互负金钱债务,故答辩人对此主张双方互负违约金予以抵销后,再确定应由哪一方向对方支付违约金及数额。另外,鉴于不能及时办理不动产转移登记的原因中还存在被签辩人未及时交纳契税及公共维修基金的原因。以此方面也应核减答辩人逾期办理不动产转移登记的违约日期。据此,答辩人特依法提出答辩,请求法庭依法审理,公正裁判。 被告（反诉原告）向本院提供如下证据：1、营业执照、法人代表人身份证明书复印件；2、不动产登记证书复印件；3、个人按揭贷款申请表复印件及银行发放贷款到账日期证明；4、最高院（2018）民再51号指导案例复印件。 反诉原告（本诉被告）向本院提出反诉请求:1、依法判令反诉被告承担逾期付款违约责任,支付逾期付款违约金12940.3元;并与反诉人应支付给被反诉人的违约金予以抵销;2、判令反诉被告承担本诉及反诉诉讼费用。事实与理由:根据反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同补充协议第二条约定“买受人选择按揭贷款方式支付合同项下房款的…余款由买受人在本合同签订之日起45日内向银行办妥按揭贷款并支付房款。因买受人的责任如提供的按揭贷款资料不真实,不完整或买受人不到贷款银行签订借贷合同等原因导致45天内按揭贷款不能完成…买受人应当在本合同约定的按揭贷款支付房款日起15日内付清全部购房款,同时,买受人应当承担主合同第八条规定的逾期付款的违约责任。”本案中,双方商品房买卖合同签订时间为:2015年11月14日,根据双方约定扣除45天的按揭贷款办理日期,被反诉人向反诉人支付房款的期限应到:2015年12月29日。而被反诉人实际按揭贷款支付房款的时间为:2016年3月23日,贷款支付金额为:38万元。由于被反诉人提供的办理银行按揭贷款手续不全,不符合银行办理按揭贷款需要,导致被反诉人未能在双方签订合同后的45日办理完毕按揭贷款并向反诉人支付首付款之外的38万元购房款,被反诉人实际逾期支付购房款时间为:84天,按照双方商品房买卖合同第八条约定,逾期付款违约金按日万分之2计算至实际付款时止。以此计算,被反诉人应向反诉人支付逾期84天付款。违约金为:12940.3元。因反诉人与被反诉人互负金钱债务,对此,反诉人请求与应付被反诉人的逾期办证违约金予以抵销。 反诉原告（被告）提供的证据同本诉证据一致。 反诉被告（原告）辩称：反诉人提起反诉已经超过法律规定的诉讼时效期间,应依法判决驳回其全部反诉请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。”双方签订合同之日为2015年11月14日,反诉被告应当于2015年12月29日前向银行办妥按揭贷款并支付房款,或最迟于2016年1月13日前付清全部购房款。根据合同,自2016年1月14日始反诉原告就应当知道其民事权利被侵害而积极主张权利,但反诉原告就本案提起反诉诉讼请求时已超过三年的诉讼时效期限,其怠于行使民事权利,对其反诉请求依法应不予支持,应依法驳回其反诉请求。 二、被反诉人是按反诉人要求支付购房首付款,并在支付首付款当日才签订购房合同，进行备案登记。被反诉人也按要求及时交付办理按揭贷款所需的各种资料,不存在任何延误。而且,必须在反诉人配合下才能在银行规定的合理期限内办理好按揭贷款手续。这个按揭贷款办下来的时间不是被反诉人所能左右的,是银行根据规定在一定期限内发放的,同时也是在反诉人与银行协调下才能办理的。所以被反诉人不存在违约之处,应依法驳回反诉人的反诉请求。 反诉被告（原告）在反诉案件中未提供证据。 本院经审理认定事实如下：2015年11月14日，二原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发建设的汇鑫·金域长安708号1幢1-2层636号房屋，总价款770255元。合同第七条第（二）项第3条约定“贷款方式为商业贷款。买受人应当于2015年11月14日前支付首期房价款人民币（币种）390255元。，占全部房价款的50%。”合同第八条逾期付款责任第1项约定：“（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。（2）逾期超过60日后．．．．．．出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金”。第二十条第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第１种方式处理：１.．．．．．．买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之壹的违约金”。第（三）项约定：“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”。第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起１０日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。附件十一补充协议第二条第２项约定买受人选择按揭贷款（商业贷款或者公积金贷款）方式支付本合同项下房款的，买受人应委托出卖人代办《房地产权证》。在办理商品房交接手续时，买受人向出卖人提供办理产权证所需的契税、维修基金、代办费及预交一年的物业管理费相关等费用；附件十一补充协议第二条第1项约定：“买受人选择按揭贷款（包括商业贷款或者公积金贷款）方式支付本合同项下房款的，并在签订同时向出卖人提供办理按揭贷款所需的所有文件资料；余款由买受人在本合同签订之日起45日内向银行办妥按揭贷款并支付房款。因买受人的责任如提供的按揭贷款资料不真实、不完整，或买受人不到贷款银行签订个人购房借贷合同等原因导致45天内按揭贷款不能完成，或延迟按揭贷款的支付时间的，本合同所涉及的商品房余款支付方式自动转换为一次性付款。买受人应当在合同约定的按揭贷款支付房款期之日起15日内付清全部购房款。同时，买受人应当承担主合同第八条规定的逾期付款的违约责任”。原告于2015年12月11日缴纳契税。2015年12月11日缴纳契税。２０１７年7月21日，被告将房屋交付给原告。 另查明，涉案房屋已于2020年5月20日办理了不动产权证书,被告于2020年7月28日将涉案房屋的不动产权证书交付给二原告。 本院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告在交房后未能按照约定的时间办理不动产登记，其应当承担违约责任，支付二原告自2017年11月21日至办理不动产登记之日的逾期办证违约金。原告诉求违约金69939元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，因买受人的原因才造成逾期办证，但未提供证据予以证明，故该辩解意见不予采纳。被告辩称因买受人原因才造成的逾期办证，但未提供证据予以证明，该辩解意见不予采纳。 关于二原告要求被告立即将已经办理好在被告处的房屋所有权证书交付原告的诉讼请求，因被告已于2020年7月28日将涉案房屋的不动产权证书交付给二原告，该项诉讼请求已无履行必要，本院予以驳回。 关于反诉原告的反诉请求是否超过诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。”根据合同附件十一补充协议第二条第1项的约定，双方签订合同之日为2015年11月14日，反诉被告应当于2015年12月29日前向银行办妥按揭贷款并支付房款，或最迟于2016年1月13日前付清全部购房款。根据合同，自2016年1月13日始反诉原告就应当知道其民事权利被侵害而积极主张权利，但反诉原告就本案提起反诉诉讼请求时已超过三年的诉讼时效期限，其怠于行使民事权利，本院对其反诉请求依法不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）孙建、谷玉灵逾期办理不动产产权证书违约金69939元； 二、驳回原告（反诉被告）孙建、谷玉灵的其他诉讼请求； 二、驳回反诉原告（被告）界首市汇鑫置业有限公司的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费774元，由被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司负担。反诉案件受理费62元，由反诉原告（被告）界首市汇鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  王海燕 二〇二〇年七月二十九日 法官助理席凤丽 书记员王可凡