湖北省武汉市东西湖区人民法院行 政 裁 定 书（2020）鄂0112行初14号原告中国东方资产管理股份有限公司湖北省分公司。负责人黄鹤，副总经理。委托代理人程洪波，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托代理人严志伟，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被告武汉市东西湖区不动产登记局。法定代表人李文艺，局长。原告中国东方资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称东方资产管理湖北分公司）诉被告武汉市东西湖区不动产登记局（以下简称东西湖区不动产登记局）在建工程抵押登记一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。原告东方资产管理湖北分公司诉称：一、我公司为东西湖区祁家山南区旧城改造（东顺·擎天）在建工程的抵押权人。为担保某房地产公司向某银行的借款，某房地产公司于2013年12月20日与某银行签订了最高额抵押合同，约定某房地产公司将（东顺·擎天）商业A、B、C、1-7号楼部分房地产在建工程设定最高额抵押425,095,300元整，并且约定抵押财产上因附合、混合、加工、改建等原因而新增的附着物也作为该债权的抵押担保。其后，某银行因与某房地产公司的纠纷诉至湖北省高级人民法院，该院于2017年3月28日作出（2016）鄂民初52号判决，判令某房地产公司向某银行偿还本金4亿元及利息，并且确认某银行对东西湖区祁家山南区旧城改造（东顺·擎天）在建工程折价或者拍卖、变卖所得价款425,095,300元范围内享有优先受偿权。2017年7月11日，某银行将前述债权依法转让给某某公司湖北分公司，我公司于2017年12月28日从某某公司湖北分公司处依法受让该笔债权，两次转让都履行了通知债务人的义务。根据《物权法》第一百九十二条“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定以及《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》，我公司依法对东西湖区祁家山南区旧城改造（东顺·擎天）在建工程享有优先受偿权，是合法的抵押权人。二、被告委托武汉市东西湖区不动产登记中心注销东西湖区祁家山南区旧城改造（东顺·擎天）成套住宅抵押登记的行政行为违法。2019年9月19日，我公司经查询得知，武汉市东西湖区不动产登记中心注销了东西湖区祁家山南区旧城改造（东顺·擎天）成套住宅的抵押登记，因该中心系受被告委托实施行政登记工作，依法应当由被告承担法律后果。（一）被告委托武汉市东西湖区不动产登记中心依协助执行通知书做出协助执行行为。我公司查询得知，武汉市东西湖区不动产登记中心仅依据武汉市东西湖区人民法院作出的（2016）鄂0112破2-2号《协助执行通知书》协助该院注销了某房地产公司名下房产的抵押登记。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第一条第一款规定：“人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。”《不动产登记暂行条例实施细则》（2019年修正）第十九条第二款规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的……”上述规定均规定了直接办理不动产登记时，不动产登记机构依据的不仅是协助执行通知书，还应有人民法院的生效法律文书。（二）被告委托武汉市东西湖区不动产登记中心肆意扩大执行范围。据武汉市东西湖区人民法院作出的（2016）鄂0112破2-2号《协助执行通知书》所附的“解除抵押房屋清单明细表”可知，法院要求协助解除的房屋为498套（住宅），但武汉市东西湖区不动产登记中心将520套住宅的抵押登记全部予以了注销，肆意扩大协助执行范围，严重侵犯我公司合法权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（七）项的规定，当事人认为行政机关在协助执行时扩大了范围或违法采取措施造成其损害提起行政诉讼，请求确认扩大协助执行义务行为违法并予以赔偿的，法院应作为行政案件受理。三、被告的违法行为造成我公司损失293,345,747.63元。某房地产公司进入破产程序后，管理人拒不向全体债权人提供有关资料。2019年7月15日经武汉市东西湖区人民法院准许，我公司从管理人处取得破产案件资料。2019年9月19日，我公司在武汉市东西湖区不动产登记中心查询，方知其注销东西湖区祁家山南区旧城改造（东顺·擎天）520套住宅的抵押登记的事实。因被告违法注销我公司享有抵押权520套住宅的抵押登记，导致管理人可直接将住宅交付房屋买受人，并将变卖抵押物所得款项用于清偿某房地产公司其他债务，导致我公司损失293,345,747.63元。综上所述，被告注销抵押登记的具体行政行为严重违法，我公司因此而丧失对抵押物的优先受偿权，遭受损失293,345,747.63元。请求：一、确认被告注销对东西湖区祁家山南区旧城改造（东顺·擎天）520套住宅的抵押登记行为违法并予以撤销；二、判令被告恢复原告对编号“武房期东字第××号”武汉市期房抵押证明所载期房的抵押权登记；如无法恢复，则判令被告赔偿原告损失人民币293,345,747.63元；三、本案诉讼费由被告承担。被告东西湖区不动产登记局辩称：一、原告起诉不符合起诉条件，应驳回其起诉。原告将2017年不动产登记机关依法院协助执行实施的497套房屋的注销抵押登记行为与2015年原房屋登记机关依某银行硚口支行申请而实施的多行为合并起诉，不符合合并审理的条件，依法应驳回其起诉。2017年不动产登记机关依法院协助执行文书实施497套房屋的注销抵押登记的行为依法为不可诉的行为，故应驳回其起诉。原告并未依法办理抵押权转移登记而获得抵押权物权，而不动产物权的取得以登记发生法律效力。而其能否在转让人某银行硚口支行等多个上手配合下办理获得抵押权还是未知未确定事项（如因为纠纷等事项完全有可能不能获得）。因此，其作为一般债权人，无权提起本案诉讼，依法应当驳回其起诉。二、我局及原房屋登记机关具有相应登记发证的行政管理职权。根据《不动产登记暂行条例》第六条及东编[2015]43号的相关规定，我局具有对其管辖区域内不动产登记发证的法定职责。原房屋登记机关依据武汉市职责文件，当时也具有登记发证的行政职权。三、原房屋登记机关及我局登记行政行为合法有效，且不应撤销。原房屋登记机关于2015年办理涉案23套房屋抵押注销的变更登记时，收集及审核了登记申请方抵押权某银行硚口支行的书面申请及主体资格材料、委托手续以及权属材料等必要资料，办理登记依据的事实清楚，证据充分，程序合法，无任何违法之处，不应更正撤销。我局作为不动产登记机关，依法院协助执行文书的要求，依法办理了497套房屋的抵押注销手续，也是合法有效的。综上，原告的起诉不符合起诉条件，且原房屋登记机关及我局行政行为合法有效，原告的主张缺乏事实和法律依据，应驳回其起诉和诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第一款规定：“房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。”本案中，原告诉被告注销520套房屋的抵押登记行为，实际是两次注销登记行为。一次是原告在受让债权前，被告根据原抵押权人（债权人）某银行的申请而注销23套房屋的抵押登记行为，原告作为债权受让人，无权对债权转让前原抵押权人已经处置的抵押财产提起诉讼。另一次是被告按照法院的协助执行通知书的要求，协助注销497套房屋的抵押登记行为。协助执行通知书和需解除抵押房屋清单要求被告注销498套房屋的抵押登记，被告除清单所列2号楼一单元20层3号房因故未提取到抵押信息外，其余497套房屋均是按照清单所列内容办理的注销抵押登记，原告认为登记与有关文书内容不一致的理由不能成立。综上，被告按照法院的协助执行通知书内容实施的司法协助行为，不属于人民法院的受案范围。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项、第三款的规定，裁定如下：驳回原告中国东方资产管理股份有限公司湖北省分公司的起诉。本案不收取案件受理费。预收原告中国东方资产管理股份有限公司湖北省分公司的案件受理费50元，予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  黄汉桥人民陪审员  徐蔡威人民陪审员  刘 飘二〇二〇年七月三十一日书 记 员  李盼盼