江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1202民初5926号 原告：李桂珍，女，1965年1月15日生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：王春树，江苏畅然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡留军，江苏畅然律师事务所律师。 被告：蔡国华，男，1987年8月26日生，汉族，住泰州市海陵区。 被告：宗秀秀，女，1986年10月2日生，汉族，住泰州市海陵区。 两被告共同委托诉讼代理人：陈杰，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：缪亚林，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。 第三人：泰州市新世纪房产经纪有限公司，住所地泰州市海陵南路**。 法定代表人：王同春。 委托诉讼代理人：孙长珍，系该公司职员。 原告李桂珍与被告蔡国华、宗秀秀，第三人泰州市新世纪房产经纪有限公司（以下简称新世纪房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李桂珍及其委托诉讼代理人王春树，被告蔡国华及两被告共同委托诉讼代理人陈杰、缪亚林，第三人新世纪房产公司的委托诉讼代理人孙长珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李桂珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告违约金117万元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月8日，原告作为房屋转让方，被告蔡国华代表配偶宗秀秀作为受让方，第三人作为中介方签订《泰州市房地产转让合同》约定：转让房屋坐落于泰州市，建筑面积256.23平方米，汽车库面积47.06平方米，土地使用权面积103平方米，成交价为570万元，含装潢及设施费。被告于2019年8月8日向原告支付3万元定金，8月15日前再付27万元定金。原被告双方于2019年9月10日前，至泰州市存量房交易中心办理网签备案手续，同时被告把首付款171万元汇至指定银行监管账户，向监管银行申请贷款369万元，审核通过后确定领取到《交易通知单》当日或20日前，双方到国土局办理产权过户手续。合同补充条款：2019年8月16日前，如因被告征信不良导致无法贷款，则合同作废，三方均不承担任何费用。签约当日，被告给付3万元定金，但后来迟迟不能给付剩余27万元定金,第三人亦催促被告提交贷款申请手续。2019年9月11日，被告同意继续履行合同，三方共同签订《补充协议》一份，确认被告未按时履行合同的事实并约定2019年9月15日前支付剩余定金27万元，2019年11月15日前给付总房款的30%(即171万元)，同时双方到网签中心办理网签手续，其他事项按照原合同履行。补充协议签订当日，被告宗秀秀到场虽未签字，但通过其本人的银行卡汇给原告27万元定金。此后，因中国银行认为案涉房屋成交价570万元过高，影响贷款额度，双方于2019年10月16日重新签订了《泰州市存量房(二手房）交易合同》和《泰州市存量房交易资金监管协议》，并将房屋交易价改为500万元，按照70%比例贷款金额为350万元。但修改成交价的目的是为了及时办理银行贷款，实际成交价仍为570万元。后被告向资金监管账户汇入150万元首付款。2019年10月底，第三人告知被告向中国银行申请贷款未批准，原因是被告在申请银行贷款前不久己经贷过款，换言之，被告给付的150万元就是刚刚获得的贷款，被告无自有资金而从金融机构套取资金购买房屋的行为违法。而原告分别于2019年10月15日、2019年10月17日向案外人购买三处房产，并支付了定金和中介费。还需说明的是，自2019年8月8日签约以来，多家购房者联系原告表达购买案涉房屋的诚意，但原告均以房屋己售为由拒绝了。综上，为了维护原告的合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告蔡国华、宗秀秀辩称，1、被告不应当承担违约责任：（1）签订转让合同时，对第十一条补充条款中的“2019年8月16日前”这个时间约定仅指让被告准备资料的时间，并非确定知晓能不能成功办好贷款的时间，所以并没有在该时间之前作废合同就不承担违约责任，在这之后就承担违约责任的意思表示。双方特别约定的内容是指如果银行贷款批不了，那么被告就不买房，这才是双方商谈转让合同的基础和必要条件，因其和宗秀秀有十余次逾期的不良征信记录导致贷款未能审批，这不是双方希望看到的结果，但又是双方都觉得很无奈的现实问题，也是双方都能理解和接受的选择。被告在签订买卖合同后积极配合整理贷款需要的手续，按约支付了定金、首付款，故被告不存在主观恶意的违约行为，该时间节点并非合同作废的必要条件；（2）被告买房是有足够的诚意，签约当天支付了定金，2019年10月16日向资金监管账户汇入150万元首付款，现在由于银行无法放贷导致无法继续履行合同，所以被告很慎重的要求加上特别条款，各方均不承担责任；（3）退一步讲，即使将转让合同的第十一条视为附时间并附条件的约定，因双方于2019年9月14日签补充协议时已超过2019年8月16日，故附时间的约定已没有任何意义，该条款已变成单纯的附条件条款，即银行贷款办不了，转让合同作废，双方均不负违约责任；（4）众所周知，办理二手房屋买卖贷款，要先将首付款汇入资金监管账户才可以办理后续贷款事宜，被告于2019年10月16日汇款是经原告同意的，汇款后被告才开始办理贷款手续，之后才能准确知道能原告以办理贷款时间超过约定的时间为由主张被告违约不能成立。2、原告未能举证证明其实际损失：（1）原告购买三处房产是投机炒房行为，其所列举未能购买三处房产的损失不能被认定为本案损失；（2）案涉转让合同不再履行，原告可以将房屋卖予他人，一样可以获得对价。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人新世纪房产公司述称，原告在诉状中的陈述属实。被告未按约在8月16日前及时提供征信报告，经第三人协调，被告表示继续履行合同并签订了补充协议，由被告将定金30万元补齐。第三人明确告知被告不得再有其他贷款否则会影响案涉房屋抵押贷款的办理。后双方办理网签手续，被告将150万元打进了资金监管账户并办理抵押贷款的审批。但银行告知贷款审批下不来，原因就是被告是通过贷款支付的首付款，现在国家严禁首付贷款。网签合同只是为了办理贷款，银行认为成交价过高只能按500万元贷款，实际仍按照原合同约定的570万元价款履行。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月8日，原告李桂珍（甲方、转让方）与被告蔡国华（乙方、受让方）及第三人新世纪房产公司（丙方、中介方）签订合同编号为JY190808004的《泰州市房地产转让合同》一份，约定甲方自愿将座落在泰州市住宅用房转让给乙方，建筑面积256.23㎡，汽车库面积47.06㎡，合同总价570万元。付款期限及方式：1、乙方于2019年8月8日先付定金叁万元，8月15日前付贰拾柒万元给甲方（定金合计叁拾万元）；2、双方于2019年9月10日到存量房交易中心进行网签合同备案，同时乙方把首付款171万元打到指定银行监管账户，向监管银行申请贷款（369万元），审核通过后确定领取到《交易告知单》当日或20日前，双方到国土局办理产权过户手续。办理完抵押，银行拿到他项权证后，双方交易完成（具体交房和收款的时间以房产交易中心办理好各项手续后为准）。如一方违反本合同相关条款，由违约方向守约方支付违约金壹佰壹拾柒万元。补充条款约定：2019年8月16日前，如因乙方征信不良导致无法贷款，则合同作废，三方均不承担任何费用。 被告蔡国华于2019年8月8日向原告给付定金3万元，并承诺剩余定金27万元于2019年8月20日前给付。此后被告蔡国华以被告宗秀秀在国外为由未按买卖合同补充条款约定的时间提供征信资料，亦未按约支付27万元。2019年9月11日，经第三人调解和确认，原被告双方达成补充协议：1、乙方在2019年9月15日前再支付定金27万元给甲方；2、2019年11月15日前乙方付总房款的30%（人民币171万元）给甲方，同时双方到网签中心办理网签手续；3、此房屋可过户到乙方指定人名下；4、由于乙方未按时履行合同，待办理贷款手续时受银行贷款政策影响，贷款时根据银行贷款新政执行，乙方提供有效贷款手续，丙方协助乙方办理贷款手续；5、其他付款流程按此协议时间顺延，其他按照原合同履行。第三人同时向被告蔡国华明确告知贷款审批期间不得再有其他贷款，否则影响贷款办理。当日，被告宗秀秀通过银行转账的方式支付27万元。 2019年10月16日，原被告签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》及《泰州市存量房交易资金监管协议》各一份，合同载明总价为500万元，首付款150万元，贷款金额350万元。两被告依约向资金监管账户汇入150万元，并由第三人协助办理银行贷款。至10月21日，两被告向银行贷款的申请未获批准导致合同未能继续履行，被告蔡国华于2019年11月起短信通知原告终止协议履行，并明确终止原因系两被告十余次逾期致征信不良，自愿支付3万元予以补偿。原告未予认可，遂起诉主张两被告承担违约责任。 另查明，被告蔡国华的个人信用报告逾期及违约信息概要显示贷款逾期月份数为2、贷记卡逾期月份数为8，未结清贷款信息总额为308万元，信贷交易信息明细显示2019年9月19日中信银行股份有限公司泰州高港支行发放140万元个人经营性贷款。被告宗秀秀的个人信用报告逾期及违约信息概要显示贷款逾期月份数为0、贷记卡逾期月份数为8，未结清贷款信息总额为118万元，信贷交易信息明细显示2019年8月30日中信银行股份有限公司泰州高港支行发放90万元个人经营性贷款，2019年10月18日深圳前海微众银行股份有限公司发放4万元个人消费贷款。 关于2019年10月16日所签《泰州市存量房（二手房）交易合同》及《泰州市存量房交易资金监管协议》中的合同总价与2019年10月16日所签《房地产转让合同》房屋价款不一致的问题，原被告均确认以《房地产转让合同》的约定为准。 2020年4月9日，本院依职权至中国银行泰州海陵支行调取借款人为本案被告蔡国华申请案涉房屋买卖合同中银行贷款未予通过的审批意见，经查，该银行对该笔贷款经审批银行出具签署意见补充资料理由陈述中明确：“1、借款人夫妻近两年逾期达11次，不符合叙做要求。且本笔为二套房，如要叙做，需符合例外要求，且需要提高一成首付，并提高定价；2、借款人夫妻在首付前发生90万元、140万元无指定用途贷款，核实资金流向，防止首付贷；3、首付款有100万元来自蔡昌盛，核实是否为家庭自有；4、划款委托书上金额应为350万元”。同时形成谈话笔录一份，载明贷款未予审批通过的理由最主要是基于第一点，因近两年逾期达11次，且不符合例外要求，省行作为审批人给出的第二点关于首付贷的意见，首先需借款人符合第一点的例外要求，该行才会继续核实第二点资金流向，目前由于蔡国华夫妇的第一点就不满足，所以就无需核实其他情况。 在本院审理过程中，原告申请对案涉房屋市场价值进行鉴定评估。本院依法委托江苏正兴土地房地产资产评估咨询有限公司进行房屋市场价值鉴定评估（含装饰装修及可移动家具电器），该评估公司于2020年6月10日作出正兴鉴估字（2020）第017号房地产司法鉴定评估报告，估价结果载明案涉房屋在2019年11月26日可能实现的价值总价为497.15万元（含房屋、土地、车库、装饰装修及可移动家俱电器）。原告缴纳鉴定费3万元。 本院认为，原被告双方已成立合法有效的房屋买卖合同关系，两被告负有依约给付购房款的义务。现两被告已给付定金30万元并向资金监管账户汇入150万元，余款约定以银行贷款方式予以支付。因银行贷款申请未予批准，两被告主张按《房地产转让合同》补充条款的约定终止履行并不承担违约责任，原告同意解除，但其认为两被告已构成违约。故本案的争议焦点为两被告未能获得银行贷款用于支付购房款的行为是否构成违约。 根据补充条款的约定，2019年8月16日前，如因乙方征信不良导致无法贷款，则合同作废，三方均不承担任何费用，结合双方约定的付款方式系由被告申请银行贷款用于支付购房款，则能否顺利贷款是双方合同履行的关键。对于贷款发放的审批，两被告的征信问题是银行放贷审查的重点，为了尽快确定两被告的贷款能力，双方约定由两被告于2019年8月16日前提交征信资料，现两被告因自身原因未能提交；同时，两被告作为购房者应当积极提供征信资料提交银行审查，并对自身贷款能力进行预判，现原告基于信赖两被告有履行合同的能力与被告在2019年9月11日重新签订补充协议，约定付款流程予以顺延，其他按照原合同履行，可见双方对“2019年8月16日前”的期限约定仍然有效，而补充协议对合同继续履行的约定使得两被告解除合同免责约定已不具备实现可能。现两被告再以房屋转让合同中补充条款的约定要求免责，无事实和法律依据，本院不予采纳。两被告因自身原因未能获得银行贷款用于履行购房款的给付义务，致使合同无法履行，被告应当承担相应的违约责任以维护原告对合同享有的合法履行利益。 两被告辩称补充协议未对上述期限重新约定因此已变成单纯的附条件解除条款，本院认为，被告该抗辩理由不符合该条款约定的目的。上述期限的约定是为了督促被告提供征信资料以尽快知晓能够办理贷款，如在约定期限内无法贷款导致合同不能履行，则原告可将房屋及时出卖给他人以防止房地产市场波动而可能造成的损失。按照被告对该条款的理解，无论其何时申请贷款，只要未能办理贷款的条件成就则有权解除合同而不承担违约责任，将使合同履行处于不确定的状态，对原告而言有失公允。故对被告该抗辩理由，本院不予采纳。 两被告辩称其一直积极履行合同，不存在恶意违约行为，本院认为，首先，我国法律规定当事人应当按约全面履行义务，否则应当承担违约责任，故承担违约责任并不以其主观是否存在恶意为前提。其次，两被告在签订补充协议前未按约支付定金、提交征信资料，已存在违约，后双方同意继续履行，两被告在第三人明确告知贷款审批期间不得再有新贷的前提下仍然进行个人信用贷款，可见其并非全面积极履行所负义务。综上，对被告该抗辩理由，本院不予采纳。 关于违约金的数额，被告主张合同约定的117万元违约金过高。本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。本案中，因被告违约所造成的损失，应以订立合同时被告所能预见到的可能造成的损失为限且与违约行为存在一定因果关系，本院综合考量本案合同的履行情况、被告的过错程度等因素，酌情确定两被告应当支付的违约金为75万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告蔡国华、宗秀秀于本判决生效之日起十日内支付原告李桂珍违约金750000元； 二、驳回原告李桂珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15330元、鉴定费30000元，合计45330元，由原告李桂珍负担16273元，被告蔡国华、宗秀秀共同负担29057元（此款原告李桂珍已预交，被告蔡国华、宗秀秀于本判决生效之日起十日内迳交原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  严丽娟 人民陪审员  梁文有 人民陪审员  周学海 二〇二〇年七月六日 书 记 员  马 鑫