甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初5345号原告（反诉被告）：甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司。住所地：甘肃省武威市凉州区公园路盛达城市花园。负责人：赵某，系该公司负责人。委托诉讼代理人：李某，系该公司物业经理。被告（反诉原告）：田某，甘肃省永昌县人，家住甘肃省永昌县。现住址甘肃省武威市。甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司（以下简称为盛达物业武威分公司）诉被告田某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告盛达物业武威分公司委托诉讼代理人李某、被告田某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。盛达物业武威分公司向本院提出如下诉讼请求：判令田某支付物业费7060元和滞纳金2753元，共计9813元。事实与理由：2014年7月18日，田某与盛达物业武威分公司签订前期物业管理服务协议，合同约定，原告提供物业服务的受益人为全体业主，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，费用按季缴纳，缴费时间为每季的首月30日前，逾期缴纳，从逾期之日起按每天应缴纳费用的千分之三缴纳滞纳金。田某系盛达城市花园5号楼1单元804室业主，物业面积113.14平方米，按约定应当向原告缴纳从2015年9月1日至2019年12月31日的物业管理费7060元。后经我公司多次催缴，田某一直拒绝交费，产生滞纳金2753元，合同履行至今，盛达物业武威分公司按合同约定为田某所在的小区提供了应有的物业管理服务，但田某却拒不履行缴费义务，经多次催缴无果，请求依法处理。被告田某辩称，2014年冬我的屋顶漏水存在质量问题，当时我将情况反映给房屋开发商兰州华夏房地产有限责任公司和其前期物业公司甘肃华夏物业管理有限公司武威分公司，该房产公司委托其前期物业公司管理人员张玉花等上门查看，并承诺找专业人员维修，但其不花钱请专业维修人员及时解决问题，给乙方造成9950元的损失；原告服务态度不端正，服务质量差，直到2018年才找了个粉刷工，将房屋漏水痕迹粉刷了一次，原告作为小区前期物业公司，没有尽到告知和监管责任，另外，被反诉人与本小区首届业主委员会未签订过服务合同，没有资格收取本小区的业主服务费，请求依法驳回原告的无理请求。同时请求判令反诉被告彻底解决反诉原告房屋漏水的问题、驳回反诉被告要求反诉原告支付物业管理费及滞纳金的请求、并支付反诉原告两次补修房屋的人工费、材料费、误工费共计9900元（其中第一次补修费4100元、误工费5天1000元；第二次房屋补修费4000元，误工费4天800元），并支付因房屋漏水问题导致反诉原告5年来不能正常入住的经济损失500元。盛达物业武威分公司围绕诉讼请求向法庭提交了前期物业管理服务协议、催费通知单、盛达城市花园6号楼2单元欠费一年以上业主名单（其中：姓名田某，房号6-2164，房屋面积113.14平方米欠费时段2015年9月-2019年12月，欠费52个月，欠费金额7060元）、业主手册（其中包括：紧急情况应变措施、业主临时公约、住宅小区入住合约、消防安全责任书、装饰装修管理服务协议）各一份，用以证明田某与甘肃华夏物业管理有限公司武威分公司签订了以上内容的协议、拖欠物业费的事实；田某对以上证据无异议，但认为电话通知事实，房屋漏水问题未解决，因自己没有入住，所以不知道张贴催收单的情况，也不应该支付物业费。田某提交盛达城市花园小区业主委员会证明复印件一份，用以证明现在的武威盛达物业武威分公司只是前期管理，未与业主委员会签订服务合同，是不合法的物业，现收取物业费亦不合法的事实。盛达物业武威分公司委托诉讼代理人质证意见为：对该证据真实性及证明目的均有异议。原告物业公司现在向被告提供物业管理服务是合法的。田某提交收条及维修单（均为复印件）一份，用以证明其两次花费房屋维修费共计8100元的事实。盛达物业武威分公司委托诉讼代理人质证意见为：对该证据证明目的及真实性均有异议。物业公司只提供公共物业服务，没有义务补偿被告的房屋维修费。田某提交其与物业公司张玉花及常某某录音一份，用以证明物业公司知道田某房屋漏水的情况，并由物业公司张玉花承诺为我维修漏水房屋，现房屋依旧没有维修好的事实。盛达物业武威分公司委托诉讼代理人质证意见为：通话人叫常春梅，通话是真实的；但房屋质量问题是开发商负责的，我们即便维修也是受开发商委托进行维修的。田某提交照片3组，用以证明田某房屋漏水，2015年至2019年共维修3次，其中2次是自己找人维修的，1次是物业公司维修的事实。盛达物业武威分公司委托诉讼代理人质证意见为：房屋质量问题和物业公司无关。田某提交返潮处理报告单复印件1份，用以证明物业承诺为我维修房屋漏水的问题，但是未解决问题。盛达物业武威分公司委托诉讼代理人质证意见为：这和物业公司无关。开发商委托物业公司维修哪户我们就维修哪户，物业公司是受开发商委托，不直接承担维修责任。田某提交保修内容与保修期单据复印件一份，用以证明房屋漏水在5年保修期内由开发商负责维修，开发商又委托原告物业公司为我维修，原告物业公司也接受了委托维修，但是未为我维修好房屋漏水的问题。盛达物业武威分公司委托诉讼代理人质证意见为：维修房屋的责任不在物业公司，开发商委托原告维修哪家，原告物业公司就维修哪家，原告公司再没有收到过开发商委托原告公司为被告维修房屋漏水的委托。田某提交业主名单复印件一份，用以证明原告物业公司服务态度差，业主不满意的事实。盛达物业武威分公司委托诉讼代理人质证意见为：这是未交纳物业费的业主名单，该证据并没有证明效力，这几户不能代表全体住户的意见。本院经审查认为：对双方无异议的证据予以确认；对于双方当事人有异议的证据是否认定，本院将结合本案事实在说理部分加以论述。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：田某系武威市凉州区盛达城市花园小区6号楼2单元1604室业主，房屋建筑面积113.14㎡。2014年7月18日，田某与甘肃华夏物业管理有限公司武威分公司签订前期物业管理服务协议、业主手册（其中包括：紧急情况应变措施、业主临时公约、住宅小区入住合约、消防安全责任书、装饰装修管理服务协议），约定物业公司为该小区提供下列物业管理服务事项：1、房屋共用部位的维修、养护和管理；2、房屋共用设施设备维修、养护和管理；3、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、安全防范；6、交通秩序与车辆停放；7、房屋装饰装修管理。违约责任：1、甲方（物业管理单位）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（田某）有权要求甲方限期改正，逾期不改正给乙方造成损失的，甲方承担法律责任；2、甲方违约协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主和非业主使用人就超额部分有权拒绝缴纳，甲方已经收取的，业主和非业主使用人有权要求甲方返还；3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之三加收乙方的滞纳金。该小区的住宅收费标准在2016年12月30日前双方约定按建筑面积每月1.3元/㎡计算，2016年12月30日后经凉州区物价局批准为1.2元/㎡。在物业服务合同履行中，田某自2015年9月1日开始以房屋屋顶漏水为由拒绝缴纳物业费，截止2019年12月31日，累计拖欠物业费7060元，盛达物业武威分公司多次催收无果，形成诉讼。另查明，甘肃华夏物业管理有限公司武威分公司名称于2018年6月19日变更为甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司，有内资分公司变更通知书以及甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司营业执照予以证明。再查明，田某已将欠盛达物业武威分公司2014年9月1日至2015年8月31日以及2020年全年的物业管理费交清，尚欠2015年9月1日至2019年12月31日的物业管理费7060元。本院认为，物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。原、被告间签订的前期物业管理服务协议系双方真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，该合同的效力及于原告等全体业主，原告按照合同约定为小区提供了物业服务，有权获得物业管理费，被告作为业主，按时交纳物业费是应尽的义务，《中华人民共和国合同法》第六十条一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《物业管理条例》第七条（五）项规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费”，审理中，原告表示为便于计算，本案的物业费统一按1.2元/㎡，违约金（即滞纳金）可按年度欠费数额为基数计算，不违反合同约定和法律规定。物业费滞纳金是指根据物业费应交时间未支付的惩罚措施，这是延迟付款后要缴纳一定数额的金钱，物业对逾期的一方给予经济制裁的其中一种方法，是为了更好的促进物业收费设置的惩罚条款，基于本案中，物业管理服务方面盛达物业武威分公司存在服务不到位的个别现象，田某提出的屋顶漏水问题应及时释明房屋质量问题在保质期内的责任和义务，并释明受开发商委托进行维修，仅仅是委托与被委托的关系，并非直接承担维修义务和赔偿损失的主体。因此，田某迟延交纳剩余物业费，该滞纳金予以免除。关于田某提出其房屋屋面漏水质保期5年；并已交纳2014年9月1日至2015年8月31日以及2020年全年的物业管理费，开发商及物业公司至今未彻底解决屋面漏水问题一节，由于田某上层业主所有的房屋发生渗漏水问题，不论原因系房屋质量问题还是侵权所致，并非属于物业服务的范围，物业公司虽然在房屋开发商的委托下进行了必要的监督管理，但不能由此认为其对该房屋所涉及的漏水问题负有责任；其次，在田某发现上层房屋有漏水现象并告知物业公司后，物业公司进行了监督管理，由此可以认定物业公司已经尽到了作为物业服务企业应尽的管理职责；田某上层房屋发生漏水造成其财产损失，但与本诉中物业公司因物业服务合同纠纷起诉田某并非同一法律关系，田某应当举证另行向开发商及实际侵权人主张相应的民事权利。本案中由于物业公司在田某房屋发生漏水事件中并没有过错，由此反诉要求物业公司承担其损失缺乏事实依据与法律依据，故对田某提出的反诉请求不予支持。因田某明知其房屋屋面漏水质保期5年，属房屋质量问题，质保期内由开发商维修的规定，反诉要求盛达物业武威分公司承担维修义务，其反诉与本诉无关联，田某也承认屋面漏水系质量问题，盛达物业武威分公司虽在开发商委托下进行过维修，但系委托与被委托关系，不是承担保修期内维修义务的主体，若系房屋质量问题应与房屋开发商解决；若系楼上业主责任与该业主解决并行使诉权。现田某反诉盛达物业武威分公司支付已花费维修费，主体错误，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）田某于本判决书生效后15日内支付尚欠原告（反诉被告）甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司2015年9月1日至2019年12月31日的物业费7060元；二、驳回原告（反诉被告）甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司的其它诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）田某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司负担5元，田某负担20元；反诉费25元由田某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 李秉诚二〇二〇年七月二日书记员 刘 巍