广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初4019号原告：广州市增城永福汽车附件厂，住所地广州市增城区朱村街凤岗村驳背厂房A2。投资人：魏南国。委托诉讼代理人：向焘，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市创祺塑料有限公司，住所地广州市增城区朱村街凤岗村驳背（土名）。法定代表人：钟俊恒。委托诉讼代理人：周镜文，广东科德律师事务所律师。原告广州市增城永福汽车附件厂诉被告广州市创祺塑料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市增城永福汽车附件厂的委托诉讼代理人向焘以及被告广州市创祺塑料有限公司的委托诉讼代理人周镜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市增城永福汽车附件厂向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《厂房租赁合同》于2020年1月1日终止；二、被告支付原告2019年1月1日至2020年1月1日的未支付租金89904元，并支付违约金89908元及逾期付款违约金234500元(按500元每日，从2019年1月1日起计算暂计至起诉之日)；三、原告没收被告押金47500元；四、被告搬出并腾空所租赁的位于广州市增城区朱村街凤岗村驳背（土名）的厂房，将厂房返还原告；五、被告支付原告厂房占用费160335.9元（占用费自2020年1月2日暂计至起诉之日，按月租金44954元计算）及结清水电杂费；六、被告给付原告应支付的电费450379.84元；七、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年，原、被告签订《厂房租赁合同》，原告将其坐落于广州市增城区朱村镇××村驳背（土地使用证号码：增国用（2005）第B03000066号）厂房租赁给被告使用，合同约定了租期、租金、违约责任等内容。自2017年1月1日起，被告使用原告出租的厂房后，每月租金37462元均支付至原告指定代收人“魏伯文”的银行账户。但自2019年1月1日开始，合同约定按月应当上调的20%租金，被告却分文未付，仍然按照每月37462元向原告支付。此后，原告于2019年10月8日按约提前发函告知被告不再续约租赁合同，并要求被告按约承担此前因偷电而导致朱村供电所对原告的罚款。但被告不但未足额支付欠付租金和偷电罚款，而且强占被告厂房至今拒不腾退、拒付占用费。原告特诉至法院，请求法院判如所请。被告广州市创祺塑料有限公司辩称：一、不同意原告的第一、四项诉求。涉案合同虽然约定2020年1月1日租赁期限届满，但在2019年年底被告与原告公司及租赁场地的实际控制人魏伯文即原告名义投资人魏南国的父亲达成口头协议，场地租赁期满后被告可以按照原租赁合同租金标准继续使用，如果政府征地收储租赁场地确定后，原告同意按照政府规定标准向被告补偿搬迁费及员工安置遣散费，被告再配合搬迁。2019年原告还向被告索要了被告的营业执照向政府主管部门申报土地收储，在双方达成该协定后被告也已经将相应协定情况告知公司员工，但原告至今没有履行相应的约定。被告目前已在其他镇街另行租赁场地并对新厂房进行规划改造，但由于原告未履行双方约定，致使被告想搬迁但缺少搬迁费用，且被告的员工在未得到合理的安置遣散前加上疫情对员工再就业的影响，如被告贸然搬迁，可能造成员工阻挠搬迁事件，引发群体性事件。另外被告的生产设备也因原告的保全查封而无法搬迁。二、不同意原告第二、三项诉求。被告在2019年与魏伯文达成协定，双方同意被告2019年向原告支付租金的标准不做调整。被告在2019年全年均按照原标准向魏伯文支付租金。原告从未提出异议。被告不存在欠付原告租金的情形。原告主张的违约金标准过高，即使按照原告主张的欠付租金标准也远高于原告主张损失的30%以上。原告主张的89908元违约金，按照合同性质该款项属于补偿金而非违约金。原告主张的违约金依据的合同条款适用的条件是被告逾期支付租金，原告提前单方解除合同才适用，但本案2019年全年原告对被告租金支付均未提出异议更未提出单方解除合同。原告在本案中仅是请求确认租赁合同期满终止，因此原告提出的欠付租金、要求被告承担违约责任、没收押金的诉求没有事实和法律依据。三、不同意原告第五项诉求。被告2020年以来未向原告支付租金的原因在原告一直未履行双方达成的搬迁费及员工安置遣散费协定，致使被告至今未能完成搬迁。原告该项诉求不符合客观事实，且原告主张的占用费标准不正确，该标准应当以2019年双方同意的37462元/月计算。四、不同意原告第六项诉求。被告最早成立于2012年12月13日，正式开展经营时间在2013年4、5月期间，根据原告提供的证据，租赁场地存在违约用电情况，至少是发生在2013年4月23日之前，但2013年4月被告尚未正式开始经营活动，不可能存在违约用电情况。被告正式支付第一笔电费是在2013年4月9日，通过公司账户支付第一笔租金是2014年1月28日。2013年4、5月是被告与涉案租赁场地原广州市科恒塑料有限公司场地交接的时间，因此2013年4、5月被告承接的租赁场地使用的电费虽然是被告支付，但开具发票依然是广州市科恒塑料有限公司，被告与广州市科恒塑料有限公司并不具有所谓的关联性，均是独立经营的企业单位。原告主张被告承担并非其经营期间发生的违约电费没有任何依据，原告主张的该项费用并未实际发生，且早已过了追溯的时效。被告无需对该项诉求承担任何责任。经审理查明：2004年1月14日，增城市城市规划局出具增规证[2004]12B002号《建设用地规划许可证》，载明“用地单位：增城市永福汽车附件厂，用地面积：9705.7平方米。”。增国用（2005）第B0300066号国有土地使用证载明“土地使用权人：广州市增城永福汽车附件厂。座落：朱村街凤岗村驳背（土名）。地类（用途）：工业。使用权面积：8866.7㎡。”。2007年6月12日，增城市城市规划局出具增规建证[2007]277号《建设工程规划许可证》，载明“建设单位：广州市增城永福汽车附件厂，建设规模：厂房A2,1幢，地上**：768.45平方米。”。原告起诉广州供电局有限公司、广州市科恒塑料有限公司供用电合同纠纷一案，诉讼请求为：1、依法判令供电公司继续履行供用电合同，恢复供电；2、诉讼费由供电公司承担。2015年12月16日，广州市天河区人民法院作出（2015）穗天法民二初字第881号民事判决书，该判决书审理查明：1、2012年5月17日，供电公司与永福厂签订两份《供电合同》，约定用电地址广州市增城朱村街凤岗村驳背厂房A2,变压器容量80千伏安和250千伏安，用电范围为上述地址永福厂内。2、2010年5月18日，永福厂与科恒公司签订《厂房租赁合同》,约定由科恒公司承租永福厂上述地址的工业厂房使用，租期为3年自2010年6月1日至2013年10月1日止。水费、电费等一切费用由科恒公司按时缴交，如出现问题一切责任由科恒公司承担。2013年10月26日，双方再签订补充协议确定科恒公司必须处理好其租赁期间的用电问题，如科恒公司在撤场时仍不能使永福厂的户号1110000607901、表号00876283的用电单位正常供电，则由此造成的一切责任均由科恒公司承担等条款。该案经审理认为：永福厂未按合同约定补交电费及三倍违规用电违约金的情况下，要求供电公司履行供用电合同，恢复供电的请求不当，不予支持。况且2013年10月26日，永福厂与科恒公司签订的《补充协议》确定科恒公司必须处理好其租赁期间的用电问题，如该公司在撤场时仍不能使用永福厂表号00576283（即电表编号02068666）的用电单位正常供电，则由此造成的一切责任均由科恒公司负责，也印证该电表用电设备不能正常使用未予处理的事实存在。判决：驳回广州市增城永福汽车附件厂的诉讼请求。原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定“……第一条：甲方将坐落在朱村镇××村驳背（备注：土地使用证号码：增国用（2005）第B0300066号）（原广州市增城永福汽车附件厂）厂房继续租赁给乙方使用。第二条：租赁期共叁年，从2017年01月01日起至2020年01月01日止。租赁满两年后租金上调20%，即每月租金为44954元人民币。第三条：抵押金、租金的缴纳期限、支付标准。1、在本合同签订后，乙方己缴纳47500元人民币，作为押金使用（押金包含原本供电增容甲方应付32500元和乙方之前支付的15000元）。2、乙方租用甲方厂房，甲方提供厂房给乙方使用，乙方租用厂房面积为3227平方米。每月租金为37462元人民币，租金按月收取。以先付款后使用的形式租用，每月的租金乙方必须在每月十天前向甲方缴纳，逾期未缴纳每天罚款500元人民币。超出每月三十天，甲方有权解除合同并停止水、电的供应。……4、乙方的各项费用的收付包括水电、卫生、治安、电话、工商、税收、环评、房屋租赁税、各类证件等费用由乙方自行负责缴交。……第五条：有关供电、供水、消防、环评、三废处理事项……5、乙方要在2017年内处理好之前租赁期间的用电问题，如乙方在2017年内不能使甲方的用电户号：1110000607901，表号为00876283的用电单位正常供电，则由此造成的一切责任均由乙方承担。甲方有权单方面解除合同，押金不退，有权扣押乙方机器设备作为抵押，偿还朱村供电所罚款。……第八条：违约责任1、每月租金乙方必须在每月十日前缴纳，逾期每天罚款滞纳金500元，逾期三十天以上作乙方违约，甲方有权终止合同收回厂房，乙方必需结清所有应交费用，并没收乙方所缴纳的全部抵押金。并向甲方补偿两个月租金给甲方。……3、其他约定合同有效期内，若甲方单方解约应向乙方赔偿搬迁费和押金,若乙方违约甲方有权终止合同并没收乙方押金，并收回乙方租用期间所欠甲方的一切费用。并向甲方补偿两个月租金给甲方。若乙方不缴清所欠费用，甲方有权扣押乙方机器设备作为抵押，乙方应在十天内搬离租赁场地。……”。2019年10月8日，原告作出《通知书》，载明“广州市创祺塑料有限公司与广州市永福汽车附件厂的租赁期2020年01月01日到期，拟合同期满终止后，不再与贵方续租。我方作为出租方现依法通知贵方如下事项：一、请贵方在合同期满（即2020年01月01）前搬离厂房。二、如逾期未搬离或未全部搬离，则我方默认房屋内剩余物品为遗弃物品，我方有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管任何剩余物品。三、请广州市创祺塑料有限公司处理好与朱村供电所因偷电罚款的问题（户号：1110000607901，表号为00876283），如未处理好一切责任由广州市创祺塑料有限公司承担，与我广州市永福汽车附件厂无关。”等内容。原告作出《告知书》，载明“本厂与广州市创祺塑料有限公司租期到2020年1月1日结束。4个月前己通知贵厂不在续租，望贵厂在2020年4月1日前搬离并结清租赁期间产生的一切费用，结清费用后拿回凭条对账后本厂退回押金。如贵厂未在2020年4月1日前未搬离，将停止水电供应，并有权处理处理厂内一切物品。一切后果由你方承担，并在当日向当地人民法院提起诉讼。”等内容。另查明，一、原告向本院提交2013年4月25日的《广州供电局有限公司增城供电局客户违章用电处理意见表》复印件，载明：追收电费：112594.96元；用户应承担三倍违约使用电费：337784.88元；两项合计总金额为：450379.84元。二、本案审理中，原告向本院申请财产诉讼保全，本院于2020年5月8日作出（2020）粤0118民初4019号民事裁定书，裁定：查封、冻结广州市创祺塑料有限公司名下价值1072528元的财产。根据原告提供的财产线索，查封了被告存放于涉案厂房中的机器设备，并制作了查封（扣押）财产清单。三、被告于2020年6月30日向本院提交查封设备搬迁申请。申请对本院查封设备搬迁至增城区小楼镇小楼大道南2号。经庭审询问及释明，原告同意办理场地交接手续，被告表示不同意办理场地交接手续。同时原告明确不破坏变卖查封设备及如实告知搬迁场地，在被告出具整体搬迁计划后，原告同意被告对查封设备进行搬迁。四、2020年7月10日，被告出具《搬厂计划》，载明：一、搬迁计划：分期搬迁：一期，7月15号到20号，9台注塑机及辅机；二期，7月21号到30号，200余套生产模具；三期，8月5号到25号，仓库：原料、产品、半成品；四期，8月26号到30号，4台注塑机及400多套模具；五期，9月5号到15号，天车（行车）、环保设备等；六期，9月20号到30号，办公室、员工宿舍等。五、2020年7月21日，原告出具《“搬厂计划”之意见》，载明：同意将13台查封的注塑机等设备立即搬迁，但不能损坏、变卖、转移、抵押，并及时书面报告人民法院具体搬迁放置位置；假设被告确实担心工人情绪问题，原告同意被告留下仓库中原料、成品、半成品与办公室、员工宿舍同期于2020年8月20日前搬迁完毕等内容。审理中，一、原、被告共同确认如下事实：1、原告共收取了47500元押金。2、截止庭审之日，涉案租赁物仍由被告在使用。二、原告陈述以下内容：1、涉案《厂房租赁合同》是2017年3月左右签订。2、原告从未与被告就租金标准达成口头约定，更不存在同意继续租赁或给予搬迁费补偿费。3、原告的第二项诉讼请求的租金是2019年被告未支付的差额每月7492元。4、关于违约金89908元的依据是合同第八条第3点，被告违约向原告补偿两个月的租金。关于逾期付款违约金的依据是合同第八条第1点，从2019年1月1日计算至被告腾空之日按每日500元计算。5、关于电费450379.84元，原告尚未缴纳。6、双方是协商由被告承接广州市科恒塑料有限公司的用电处罚，才做出合同第五条第5点的约定。该约定中的罚款就是指450379.84元。7、占用费要求计算到被告实际交还场地给原告之日。8、关于第五项诉讼请求中的水电杂费，原告暂无具体金额，水电杂费是由被告直接支付，原告没有代收代缴。9、原告只能提供768.45平方米厂房的规划许可证。10、经本院释明，原告坚持原诉讼请求不变更，由法院依法认定。三、被告陈述以下内容：1、涉案《厂房租赁合同》大概是2017年签订的，具体时间记不清。2、被告是与原告的实际控制人魏伯文就租金标准、续租以及搬迁费补偿费口头约定的。3、关于合同第五条第5点，被告从广州市科恒塑料有限公司转接涉案场地，原告同意被告承接场地的条件是被告需要协调督促解决电费问题，所以才约定在2017年内使该电表正常供电。但该条最后一句约定原告有权单方解除合同，即2017年不能使电表正常供电，原告有权解除合同，但原告没有行使该权利，即同意即使被告不能协调解决电表正常供电，原告也愿意继续履行合同。期间，被告有督促广州市科恒塑料有限公司与原告、供电所沟通联系，但没有证据。本院认为：关于原、被告双方签订的《厂房租赁合同》的效力问题。根据合同约定内容，涉案租赁厂房的面积为3227平方米，现原告庭审表示仅能提供增规建证[2007]277号《建设工程规划许可证》，而该许可证所载面积为768.45平方米，故《厂房租赁合同》中关于768.45平方米的租赁内容有效，关于2458.55平方米的租赁内容无效。对于《厂房租赁合同》中的无效部分，原、被告均有过错，应各自对自己的过错承担相应的责任。因《厂房租赁合同》部分有效，部分无效，关于无效部分，依据合同无效的法律规定处理。而有效部分，本院仍需分析在履行过程中哪一方存在违约的问题：现原告主张被告未依照合同约定足额支付租金（占用费）构成违约，被告辩称已与原告的实际控制人魏伯文就租金标准、续租以及搬迁费补偿费达成口头约定，2019年仍按原租金标准执行，场地租赁期满后被告可以按照原租赁合同租金标准继续使用，但被告对此并未提供证据予以佐证，且原告对此不予确认。故对被告上述辩称，本院不予采信。现被告未按合同约定足额支付租金（占用费），被告对于《厂房租赁合同》有效部分，存在违约行为。故原告请求被告支付尚欠租金（占用费），理据充分，本院予以支持。经核算，尚欠租金（占用费）金额为89904元，即（44954元-37462元）×12个月。关于原告请求确认《厂房租赁合同》于2020年1月1日终止的诉讼请求。现《厂房租赁合同》部分有效，部分无效，且合同租期已经届满，故对《厂房租赁合同》无效部分，该部分自始无效；对于《厂房租赁合同》有效部分，根据原告诉请和被告答辩，本院已认定双方并未达成续租的合意，故原告诉请上述合同有效部分在2020年1月1日终止并无不当。关于原告请求被告支付违约金89908元及逾期付款违约金能否支持的问题。因《厂房租赁合同》部分有效，部分无效，故本案中原告主张按照合同约定足额补偿两个月租金及逾期付款违约金，理据不足，本院根据有效部分、无效部分厂房的比例、被告的违约事实，综合考量双方对于导致合同无效部分的过错分担，综合认定20000元违约金及20000元逾期付款违约金较为适宜。上述违约金被告应予支付。关于原告请求没收押金47500元。本院根据有效部分、无效部分厂房的比例、被告的违约事实，综合考量双方对于导致合同无效部分的过错分担，综合认定押金10000元原告不予退还。关于原告诉请被告腾空涉案厂房以及被告支付占用费及水电杂费的诉讼请求。因《厂房租赁合同》租期已经届满，双方并未就续租达成书面协议，故被告应负有返还涉案租赁物的义务，因原告在诉讼中申请查封了被告使用的机械设备，故本院责成被告提出《搬厂计划》，并将上述《搬厂计划》告知原告。原告对此作出《“搬厂计划”之意见》载明同意被告搬离设备等物品，但不同意被告计划的搬离日期。故本院综合双方的意见，并结合实际搬迁的物品以及原、被告双方所陈述的搬离期限，认定被告应在本判决生效之日起三十日内将涉案厂房腾退完毕，并将本院查封的相应设备【详见查封（扣押）财产清单】搬迁至新的场所及时告知本院，并按照法律规定履行对上述查封设备所应负的相应义务。现原、被告双方庭审均确认涉案租赁物仍由被告使用，故原告主张被告参照《厂房租赁合同》约定的每月44954元的租金标准从2020年1月2日起至返还租赁物之日止支付占用费，于法有据，本院予以支持。关于水电杂费，原告并无证据予以证实，本院不予支持。关于原告请求被告支付电费450379.84元的诉讼请求。原告主张双方协商由被告承接广州市科恒塑料有限公司的用电处罚，故作出《厂房租赁合同》第五条第5点的约定。虽然合同对此作出约定，但因合同部分有效，部分无效，上述用电无证据区分对应有效部分还是无效部分，结合被告并非电力部门处罚的相对方，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州市增城永福汽车附件厂与被告广州市创祺塑料有限公司签订的《厂房租赁合同》中768.45平方米有规划报建部分的租赁关系于2020年1月1日终止；二、被告广州市创祺塑料有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内，腾空并返还位于朱村镇凤岗村驳背3227平方米的租赁物给原告广州市增城永福汽车附件厂；三、被告广州市创祺塑料有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市增城永福汽车附件厂支付租金（占用费）89904元；四、被告广州市创祺塑料有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市增城永福汽车附件厂支付占用费至腾空租赁物之日止（占用费从2020年1月2日开始，参照《厂房租赁合同》约定的每月44954元租金标准计算）；五、被告广州市创祺塑料有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市增城永福汽车附件厂支付违约金20000元及逾期付款违约金20000元；六、原告广州市增城永福汽车附件厂无需退还押金10000元给被告广州市创祺塑料有限公司；七、驳回原告广州市增城永福汽车附件厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11597元，由原告广州市增城永福汽车附件厂负担5798.50元，由被告广州市创祺塑料有限公司负担5798.50元。诉讼保全费5000元，由原告广州市增城永福汽车附件厂负担2671元，被告广州市创祺塑料有限公司负担2329元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年七月二十八日书记员  赖蓝婷