山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0687民初2696号原告：杨光，男，1967年8月4日出生，汉族，现住：莱阳市。被告：海阳市中盛房地产开发有限公司，住所地：海阳市旅游度假区滨海路**。法定代表人：赵伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘光锐，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。被告：王金山，男，汉族，1963年8月6日出生，原户籍所在地：莱阳市，现住莱阳市。被告：孙玉加，男，汉族，1972年2月21日出生，现住莱阳市。原告杨光与被告海阳市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司)、王金山、孙玉加房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告杨光、被告中盛公司的委托诉讼代理人刘光锐、被告孙玉加到庭参加诉讼。被告王金山经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨光向本院提出诉讼请求：一、依法确认王金山与中盛公司签订的海阳市公安小区5号楼101号的《商品房预(销)售合同》、王金山与孙玉加签订的海阳公安小区5号楼101号房的买卖《协议》、孙玉加与杨光签订的海阳公安小区5号楼101号房屋《商品房买卖合同》合法有效。二、判令被告中盛公司出具海阳公安小区5号楼1-101号房屋办理不动产登记的相关手续。诉讼中，原告撤回第二项诉讼请求。事实与理由：被告中盛公司在海阳开发了海阳公安小区的住宅楼，被告王金山用工程款抵顶了被告海阳公安小区5号楼1-101号房屋，并于2006年1月12日双方签订了《商品房预(销)售合同》，2006年4月14日到海阳房产管理局办理了登记备案，后被告中盛公司交付了房屋给王金山使用，但未出具购房发票等手续，王金山欠孙玉加工程款，王金山就用该房屋抵顶了182120元整，双方签订《协议》，房屋交付孙玉加，后孙玉加又将房屋卖给原告，并与当日交付房屋，房屋折价150000元整，双方签有《商品房买卖协议》，就房屋办理不动产登记事宜，需要被告中盛公司出具购房发票等，但被告敷衍至今不给出具，故具法院依法判决。中盛公司辩称：1、原告无权诉请确认中盛公司与王金山之间的合同效力，其余两份合同效力属于法院依职权审查的范畴，请求法院依法认定是否有效；2、原告起诉的孙玉加与王金山签订商品房预售合同跟王金山身份证号不一致，其合同的效力也不应该确认；3、根据合同的相对性，原告只能向其合同相对人孙玉加主张权利，其突破合同相对性要求中盛公司出具涉案房屋办理不动产登记的相关手续没有任何法律依据，不应支持;4、涉案房屋经过商品房预售及两次二手房买卖，原告要求中盛公司办理不动产权登记将会涉嫌偷税逃款，依法不应支持。王金山书面辩称：1、我与中盛公司、我与孙玉加、孙玉加与杨光之间的合同是有效的。我与中盛公司的合同已经履行完毕，款也交齐，是用工程款抵顶的，海阳公安小区5号楼101房也交付给我使用，只是没有办理房产证，我欠孙玉加的工程款，我用该房抵顶给并交付给孙玉加，孙玉加一直使用该房屋，后来中盛公司不配合出具购房发票，因此孙玉加将房屋折价卖给杨光并交付房屋，杨光实际占有后诉至法院要求处理。从买卖过程来看，三份合同都是依法成立，因此三份合同均有效。2、中盛公司应当出具房屋过户等相关手续。我是莱阳市富邦建筑工程责任有限公司股东，任副经理职务，公司授权我在海阳公安小区施工中行使公司权利，因海阳公安小区是我个人投资建设，公司全体人员研究决定，由我承担该小区施工的风险和享有该小区施工的利益，因此用工程款抵顶给我个人购房，公司同意。我在海阳公安小区的具体施工量是5号楼整体(含加深部分)、6号、7号基础施工、19间车库及围墙、土建部分，因为中盛公司拖欠我的工程款等原因我们之间终止了合同，约定将来楼房验收合格后中盛公司根据工程量套定额结算或评估结算，我也将结算报告书交付了中盛公司，经初步探讨，中盛公司除去抵顶的房款，还欠我40多万，因此中盛公司将房屋抵顶给我。后来案外人张连浩因为诉讼中盛公司致使法定代表人赵伟怀疑是我从中作梗，为此产生矛盾，中盛公司故意拖延结算和不出具购房发票，为了息事宁人，我一直对中盛公司保持友好态势，没有提起诉讼，但今年疫情严重，孙玉加资金短缺，将房屋出卖，原告杨光提起诉讼解决所有矛盾，也是合法的解决之道。孙玉加辩称：对于原告起诉的事实没有异议，我也没有办理过户。原告为证明其主张，提交以下证据：1、王金山与中盛公司2006年1月12日签订的《商品房预（销）售合同》一份，证明王金山购买海阳公安小区五号楼1-101室一套；2、商品房销（预）售合同登记备案一份，证明中盛公司2006年4月14日主动到海阳房产管理局办理商品房登记，目的是将该房屋出售给王金山；3、2011年1月27日王金山与孙玉加签订的《协议》一份，证明王金山将涉案房屋出卖和交付给孙玉加；4、2020年5月16日孙玉加与杨光签订的《商品房买卖合同》一份，证明孙玉加将涉案房屋卖给原告；5、中盛公司2006年1月12日、2006年2月20日给王金山出具的购房收据各一份复印件，证明涉案房屋王金山已经出资；6、杨光与海阳门窗安装人姜鸣更微信聊天截图、照片各一份，证明原告已对涉案房屋重新安装防盗门，实际占有涉案房屋；7、王金山与莱阳市富邦建筑工程有限责任公司签订的《协议》一份，证明海阳公安小区工程款给王金山支配；8、公安小区5号楼竣工工程质量验收报告一份、基础加深图纸一份、5号楼车库图纸一份、公安小区工程问题答复记录一份，证实富邦公司在公安小区的施工情况，具体施工的是5号楼整体、加深、安装部分、六七号楼的基础、车库19间，当时约定的结算方式是套定额或者评估，该组证据均有中盛公司的工程负责人宫本显的签字确认。中盛公司发表如下质证意见：1、对证据1的真实性有异议，合同第四页第六条第3项付款方式中备注2006年4月18日付清全部房款，系后期添加，并非双方约定，根据原告提供的证据无法确定证据1中的买房人王金山是否与本案王金山为同一人，原告应该进一步质证；2、对证据2的真实性没有异议，涉案房屋进行了预售合同登记备案，但该证据对于原告的诉讼请求没有任何证明力；3、对证据3的真实性无法确认，与中盛公司无关；4、对于证据4，认为与中盛公司无关，而且根据该证据的内容明显看出并非一份真实的商品房买卖合同，而是一份变相的诉讼代理合同；5、证据5系复印件，对真实性不予认可，王金山是否付款及付款数额需要庭后落实；6、对证据6的真实性没有异议，但是微信的内容及照片内容均体现不出来与涉案房产有任何关系，不能证实涉案房屋中盛公司已经交付给了王金山；7、对证据7的真实性无法确认，《协议》与中盛公司无关，对于原告的诉讼请求也没有任何证明力。中盛公司认为证据1-7均无法证实王金山已经按照合同约定支付了所有购房款或者是以工程款抵顶房款的事实，也证实不了涉案房屋已经实际交付给王金山的事实，房产交付应该有书面的交付凭证，所以即使涉案房屋现在由王金山或者本案其他当事人实际占有，也不排除属于非法占有。8、对于证据8，只能说明富邦公司或者王金山与中盛公司之间存在建设工程施工合同法律关系，至于施工合同履行情况、中盛公司是否欠工程款、尤其是是否以工程款抵顶本案房屋均不是上述证据能够证实的事实，本案不是建设工程施工合同纠纷，鉴于上述证据与本案的待证事实之间没有关联，中盛公司对证据8证据不予质证。被告王金山未质证。被告孙玉加对证据1-8真实性无异议。被告中盛公司提交《商品房预（销）售合同》一份，证明其与原告持有的《商品房预（销）售合同》中第4页第六条第三项关于付款内容不一致。经质证，原告杨光称，王金山当时并非交付现金，都是用工程款抵顶，中盛公司为便于入账，出具了首付款现金收款收据，后面的款项105000元也是用工程款抵顶，当时出具收据后，中盛公司曾通知王金山去换发票，王金山就带了第一次出具的两张收据换取正式发票，中盛公司又称暂时出具不了发票，后期补开，先把钥匙等交付给王金山，并在相关的商品房验收报告上签字，与中盛公司的工作人员办理交接。房屋交付后，孙玉加向王金山索要工程款，王金山便将该房屋交付给了孙玉加，孙玉加也多次向中盛公司索要发票，中盛公司均以暂时不能出具为由拒开，王金山与孙玉加之间对此也达成共识，由孙玉加代表王金山向中盛公司追要发票，合同中第8条明确约定，款项付清后房屋方可交付使用，充分证明王金山是足额缴纳了购房款（工程款抵顶），所以中盛公司才将房屋交付给王金山。本院经审理认定事实如下：2011年1月27日，王金山与孙玉加签订《协议》，约定王金山将海阳市公安小区5#101房屋作价182120元，以工程款形式抵顶给孙玉加，王金山将涉案房屋购房合同、房屋钥匙、商品房销售合同登记备案回执交给孙玉加。2020年5月16日，孙玉加与杨光签订《商品房买卖合同》，双方就涉案房屋买卖达成协议：孙玉加以150000元价格卖给杨光并将房屋《商品房预（销）售合同》、登记备案回执、钥匙交付给杨光。双方在合同中还约定：因王金山与海阳市中盛房地产公司有纠纷，海阳市中盛房地产公司一直没有将购房发票出具给王金山，王金山也无法交付给孙玉加，孙玉加无法交付给杨光，致使房产证无法办理，因此杨光决定用诉讼方式解决以上纠纷，房款壹拾伍万元待房产证办出来后杨光交付给孙玉加，孙玉加同意，期间诉讼的所有花销均有杨光承担，以后办理房产手续等所产生的费用亦有杨光承担。本房屋交付前与王金山等纠纷由孙玉加负责处理，交付后的纠纷由杨光负责处理。原告主张，孙玉加是否有处分权是本案关键。其与孙玉加的合同是直接合同关系，孙玉加与王金山对其来讲是二手合同，而王金山与中盛公司是三手合同，其确认与孙玉加的合同有效，法庭就应当审查中盛公司与王金山的合同是否有效，王金山与孙玉加的合同是否有效，如果王金山与中盛公司的合同无效，王金山与孙玉加的合同必然无效，原告与孙玉加的合同更是无效的，本案房屋已经实际交付，原告实际占有，享有合同的权利，根据法律规定，物权分登记和合同效力两部分，没有登记不影响合同的效力，原告如果没有合法的依据占有房屋，属于侵害中盛公司的合法权益，如果中盛公司不在一定的时间内提起撤销房屋备案登记及房屋预售合同，则合同有效，原告诉讼请求应当得到法院支持。被告中盛公司辩称，原告要求确认中盛公司与王金山之间的合同效力，原告主体不适格。根据民法负担行为与处分行为区分规则，原告与孙玉加之间的合同是否有效仅需依据合同法第五十二条判断，至于中盛公司与王金山、王金山与孙玉加之间的合同是否有效，不影响原告与孙玉加之间合同效力的判断。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故当事人对标的物是否有所有权或处分权与合同是否有效无因果关系。原告杨光与被告孙玉加签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效的合同。故对于杨光要求确认其与孙玉加签订《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。合同具有相对性，其内容、效力、责任仅及于合同当事人。因杨光并非孙玉加与王金山签订《协议》的主体，亦非王金山与中盛公司签订的《商品房预（销）售合同》主体，且杨光无实体诉讼请求，根据合同的相对性原理，杨光无权要求确认以上所述的《协议》、《商品房预（销）售合同》的效力。故对于原告要求确认王金山与中盛公司签订《商品房预(销)售合同》、王金山与孙玉加签订的涉案房屋《协议》有效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、原告杨光与被告孙玉加于2020年5月16日签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同；二、驳回原告杨光的其他诉讼请求。案件减半收取为50元，由被告孙玉加负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  于明翠二〇二〇年七月六日书记员  王一平