濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初1484号原告：濮阳市人民路金税商业用房服务部，住所地：濮阳市人民路中段，注册号：4109022830121。执行事务合伙人：胡国民，该服务部负责人。委托诉讼代理人：赵志娟，河南众浮律师事务所律师。被告：任建伟，男，1973年3月1日生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人：陈勇，濮阳市经济技术开发区律政法律服务所法律工作者。原告濮阳市人民路金税商业用房服务部与被告任建伟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告濮阳市人民路金税商业用房服务部委托诉讼代理人赵志娟，被告任建伟及委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告濮阳市人民路金税商业用房服务部向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告之间的租赁合同；二、判令被告支付2016年1月1日到2020年3月31日的房屋租金190000元；三、判令被告支付2020年4月1日起的房屋占有使用费暂计5000元，参照月租金3800元计算至返还房屋止；四、判令被告支付违约金19000元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年1月1日签订房屋租赁合同，原告将坐落于濮阳市人民路中段劳动市场两间门面房租赁给被告使用，月租金3800元，租赁期限至2014年12月31日，合同到期后，被告仍然继续使用租赁房屋，租金支付至2015年底，后续租金拒不支付，原、被告协商未果，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告任建伟辩称，首先，原告主体不适格。濮阳市金税商业用房服务部不是法人，也不属于个体工商户，又不是依法成立有一定组织机构和财产的其他组织，依据我国《民事诉讼法》第四十八条之规定，原告不具备诉讼主体资格。此外，原告于2016年8月7日向被告发出通知，通知内容为“任建伟租户，你的房屋租赁合同期限已在2015年12月31日到期，现有何俊伟、杜东胜、曹林等同志你处，请给予接洽，自2016年1月1日起，你所用的房屋由他们管理，如需继续使用，（按照2015年合同缴纳金额）请将2016年房租缴给前去你单位的同志，并商议续租房屋合同事宜”根据原告做出的通知内容，应当认定自2016年1月1日起原、被告之间已完全不存在租赁关系。另外，根据濮阳市税务局2019年1月25日作出的《声明》，案涉房屋是于1994年建成，建设资金来源于税务局职工集资，税务局与出资职工签订了经过公证的《商业用房占地协议书》，协议明确，临街商业用房由全体职工集资所建，产权归全体入股人员共有，濮阳市税务局机关商业用房管理委员会对房屋享有管理权，管理权限为20年，到2014年8月28日，濮阳市税务局机关商业用房管理委员会对涉案房产的管理权限已经收归至税务局享有；本案原告是受濮阳市税务局机关商业用房管理委员会委托才享有对涉案房屋的出租权，2014年，随着濮阳市税务局机关商业用房管理委员会对案涉房产的管理权期限届满，原告自然丧失了对该房屋的出租权。该声明中还明确，经我局研究决定，濮阳市税务局机关商业用房管理委员会继续行使对上述房屋的使用、租赁等权利，据此，本案中对案涉房屋享有使用、租赁权利的是主体是濮阳市税务局机关商业用房管理委员会，而不是本案原告，本案原告对涉案房屋不享有权利，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1994年3月22日、4月7日，由濮阳市人民政府原副市长李秀生两次主持会议，通过了在综合办公楼四角建设商业房的设计方案，1994年8月28日，濮阳市税务局与濮阳市税务局机关商业用房管理委员会签订《商业用房占地协议书》，双方约定，税务局东、南两侧临街所建商业用房产权归全体入股人员所有，商业用房管理委员会是全体股东一致推荐的法律代表，对房产的承建、使用、租赁等有关事宜拥有全部权利，市税务局将商业用房所占土地交商业管理委员会无偿使用20年，二十年后，如需收取土地占用费时，依照国家有关规定，按出资比例由局机关和管委会协商解决，该协议经河南省濮阳市公证处公证。2001年10月26日，濮阳市国家税务局与濮阳市地方税务局签订协议书，大致内容为‘由于机构分设，原市税务局办公楼及所属土地划归地税局，因而出现了临街房土地应有偿使用的问题，经双方协商，并经有关部门对房产、土地价值评估，其中房子价值占产权比例70%，土地价值占产权比例30%，双方成立房产管理联合办公室，人员由国税、地税各出1-2人，共同负责对租房合同的签订，房租的收取、分配、资料的管理、房屋的修缮、税金的缴纳等日常工作。2006年11月24日，国税局、地税局股民代表与濮阳市地税局签订协议，双方约定，劳动市场房屋南楼一楼自东向西捌间，二楼自东向西捌间房屋归地税局管理并收取租赁收入，其他房屋归所有股民管理并收取租赁收入，支出各自承担；劳动市场房屋的土地收益租金贰万柒仟元由地税局交纳，如土地收益租金超过贰万柒仟元，超过部分由地税局与所有股民按3：7的比例承担，协议自2005年1月1日起生效。2005年6月16日，股民代表在工商部门注册成立濮阳市人民路金税商业用房服务部（即本案原告）做为管理委员会的专门执行部门，登记性质为合伙企业。2012年1月1日，原告与被告签订租赁合同，双方约定原告将市人民路中段劳动市场2间房屋租赁给被告使用，租赁期限自2012年1月1日到2014年12月31日，租金每月3800元，每年缴纳一次，合同还约定，承租人逾期交付租金，除应如数补交外，还应按应缴租金金额的10%支付给出租人违约金。2016年8月7日，原告向被告发出通知，大致内容为“任建伟租房户：你的房屋租赁期限已在2015年12月31日到期，现有何俊伟、杜东胜、曹林等同志你处、请给于接洽，自2016年1月1日起，你所租用的房屋由他们管理，如需继续使用，请将2016年的房租缴给前去你单位的同志，并商议续签租房合同事宜”。2019年1月25日，国家税务总局濮阳市税务局发布声明，声明大致内容为“1994年我局作为建设单位建设了濮阳市劳动市场周边二十余套临街门市房，当时资金紧张，无力出资建设，故采取向我局职工集资的方式建设了房屋，后向各位出资职工出具了房股资金证，并在1994年8月29日签订并公正了《商业用房占地协议书》，《商业用房占地协议书》有效期为20年，经我局研究决定，濮阳市税务机关商业用房管理委员会继续行使上述房产的使用、租赁等权力”。杜东胜、李亚军、曹林、何俊伟、李玉梅、关书岗、薛献军、孙栓杰八人与任建伟因案涉房屋租赁纠纷曾向本院提起诉讼，本院以上述八人不具有主张涉案房屋权利的资格为由，于2019年7月11日作出（2019）豫0902民初7974号民事裁定，驳回了对任建伟的起诉，八原告不服上诉至濮阳市中级人民法院，后又撤回了起诉和上诉，濮阳市中级人民法院于2020年1月20日作出（2020）豫09民终9号民事裁定，裁定撤销（2019）豫0902民初7974号民事裁定，准许杜东胜、李亚军、曹林、何俊伟、李玉梅、关书岗、薛献军、孙栓杰撤回起诉和上诉。上述事实，原、被告提交了《1994》1号、2号规划建设联席会议纪要、公证书、濮阳市税务局机关商业用房管理委员会章程、濮阳市税务局商业用房管理实施办法、国税地税签订的协议、劳动市场房屋分配协议、房屋租赁合同、（2019）豫0902民初7974号民事裁定、2016年房屋租赁费及有关事宜的通知、国家税务总局濮阳市税务局声明、（2020）豫09民终9号民事裁定等证据予以证明。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为1、原告主体是否适格，2、原告对涉案房屋是否享有权利，3、任建伟是否应当承担责任。关于焦点1，本院认为，濮阳市人民路金税商业用房服务部是依法成立的合伙企业，并在濮阳市工商行政管理局进行了登记，取得了合伙企业营业执照，根据《中华人民共和国民法总则》第一百零二条的规定，合伙企业属于非法人组织，虽不具有法人资格，但可以自己的名义从事民事活动，故濮阳市人民路金税商业用房服务部作为合伙企业，属于非法人组织，具有参与诉讼的主体资格。关于焦点2，本院认为，涉案房屋是由濮阳税务局作为建设单位进行建设，由于濮阳市税务局资金紧张，由濮阳市税务局职工出资建设，濮阳市税务局出资职工作为房产权利人成立了濮阳市税务机关商业用房管理委员会，来代表职工行使权利，濮阳市税务局将涉案土地让濮阳市税务机关商业用房管理委员会无偿使用20年，并签署协议进行了公证，从协议内容来看，涉案房屋产权为全体入股人员共同共有，濮阳市税务机关商业用房管理委员会对涉案房屋享有管理权利。濮阳市税务机关商业用房管理委员会未在工商部门注册，于2005年成立濮阳市人民路金税商业用房服务部作为具体执行部门，来具体管理案涉房屋，于是濮阳市人民路金税商业用房服务部于2012年1月1日与被告任建伟签署涉案房屋租赁合同，至2015年底，任建伟一直使用涉案房屋，并按期缴纳房租。可见濮阳市人民路金税商业用房服务部对涉案房屋享有权利；此外，即使原告无权处分并不当然影响租赁合同效力，因越权订立的合同导致租赁合同无法履行的，由原告承担相应的违约责任。本案原告是否具备所有权以及是否经所有权人授权属于原告与所有权人之间的纠纷，需由所有权人主张，不属于法院主动审查的范围；任建伟辩称原告于2016年8月7日向其发出的通知后即没有权利再主张租金，从该通知的内容来看，该通知是委托何俊伟、杜东胜、曹林与任建伟接洽涉案房屋的租赁、使用以及收取房租等事宜，并不是将涉案房屋的权利转让。任建伟既认为原告无权出租，又认为原告已经转让涉案房屋的权利的辩解自相矛盾，本院不予采纳；另外，任建伟认为至2014年8月28日授权期满后，濮阳市税务机关商业用房管理委员会即对涉案房屋不再享有权利，但2019年1月25日，国家税务总局濮阳市税务局发布声明，由濮阳市税务机关商业用房管理委员会对涉案房屋继续行使涉案房屋的使用、租赁权利。故原告濮阳市人民路金税商业用房服务部其有权继续行使涉案房屋的管理权，本案原告对涉案房屋具有权利，可以对被告任建伟主张权利。关于焦点3，本院认为，在本案原告濮阳市人民路金税商业用房服务部对涉案房屋享有权利的情况下，被告任建伟应当按照约定履行合同，双方签订的租赁合同在2014年12月31日到期后，任建伟又继续使用，并缴纳房租至2016年1月1日，根据《合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但应视为不定期租赁，根据《合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁当事人可随时解除合同，原告起诉要求解除租赁合同，故至2020年3月31日原告起诉时，双方解除租赁合同，被告自2016年1月1日即没有继续缴纳房租，至2020年3月31日，根据双方签订的租赁合同的租金计算，被告任建伟共欠原告租金190000元。根据《合同法》第一百一十四条的规定，双方可以约定违约责任，在租赁合同中双方明确约定，逾期支付房租，应按逾期金额的10%支付违约金，根据上述约定，对原告请求被告支付房租及违约金的请求本院予以支持。任建伟辩称经与税务局领导协商免除三年的房租，但没有提交证据予以证明，本院不予采纳；关于原告请求的2020年4月1日后的房屋占有使用费，被告任建伟已于2020年5月19日将房腾空并将钥匙交予本院，至2020年5月19日，任建伟共占用房屋49天，因不定期租赁合同在解除时应留有一定的期限，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条之规定，本院酌定支持原告占有使用费一个月，即3800元。依据《中华人民共和国民法总则》第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条之规定，判决如下：（2020）解除原告濮阳市人民路金税商业用房服务部与被告任建伟签订的房屋租赁合同；（2020）被告任建伟于本判决生效后十日内支付原告濮阳市人民路金税商业用房服务部房屋租金190000元及违约金19000元；（2020）被告任建伟于本判决生效后十日内支付原告濮阳市人民路金税商业用房服务部房屋占有使用费3800元；（2020）驳回原告濮阳市人民路金税商业用房服务部的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4567元，由被告任建伟负担。如不服本判决，可以在判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判长  刘宗立审判员  孙艳婷审判员  宗晓晓二〇二〇年七月六日书记员  王可杰