内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2020）内2921民初1010号   原告：阿拉善左旗腾兴物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。   法定代表人：张铁红。   委托诉讼代理人：崔月思，内蒙古睿华律师事务所律师。   被告：蒋雁平，男，1973年8月22日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。   原告阿拉善左旗腾兴物业服务有限公司（以下简称腾兴物业公司）诉被告蒋雁平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾兴物业公司的委托诉讼代理人崔月思、被告蒋雁平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告腾兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付2016年8月1日至2019年12月31日的物业管理费7586元；2.请求判令被告支付滞纳金4862元，以上费用合计12448元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由，2014年1月1日，原告公司与乌海市黄河房地产开发有限责任公司（以下简称“黄河公司”）签订《前期物业服务合同》，约定由原告公司为黄河公司承建的金域华府小区底层、高层住宅楼提供前期物业管理服务事宜。合同期限自2014年1月1日至2017年1月1日，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅费用按照1.2元/月/平米，电梯费二层20元/月、三四层25元/月、五六层30元/月、七八层35元/月、九层40元/月、十层45元/月、11层50元/月、十二层55元/月、十三层60元/月、十四层65元/月、十五层70元/月、十六层75元/月，供水二次加压费每户0.10元/平米、装修保证金2000元/户、装修垃圾清运费3元/平米。原告按照上述标准收取物业服务费，业主应于竣工通知后领取钥匙之日起交纳物业服务费用、装修垃圾处理费和装修保证金。物业服务费应按月交纳，业主或物业使用人在物业通知的具体时间履行交纳义务。黄河公司、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，按5%的标准向原告支付违约金。原告与黄河公司签订合同后依约向金域华府小区提供了物业服务。同时被告与原告签订了《进住协议书》约定：业主应按时交纳物业服务等相关费用，如欠缴费用物业公司按日收取3‰的滞纳金。被告系金域华府小区的业主，自被告入住以来，原告依照物业服务合同向其提供了物业服务。被告所住的1-1-1501室住宅面积为127.82㎡，自2016年8月1日至2019年12月31日，被告欠缴的物业费均是按0.8元每月每平米进行计算，共计欠付物业费7586元，滞纳金4862元，以上费用合计12.448元。在被告欠费期间我公司通过发送律师函、物业上门催缴等方式催告缴纳物业服务费，但被告拒不缴纳。被告的行为给原告造成了经济利益的损失，现依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院查实后公正裁判。   原告委托诉讼代理人崔月思提出，2014年原告与乌海市黄河房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，合同期限为2014年1月1日至2017年1月1日，约定高层住宅物业费按照1.2元/月/平米收取，2016年12月25日，再次签订的《前期物业服务合同》约定高层住宅物业费按照0.8元/月/平米收取。依据内蒙古自治区发展和改革委员会、内蒙古自治区住房和城乡建设厅发布的《关于规范我区物业服务收费管理工作的通知》（内发改费字[2014]1029号）规定：“普通住宅的物业服务收费标准实行市场调节价，前期物业服务费由开发建设选聘单位的物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定”，本案原告与乌海市黄河房地产开发有限责任公司签订的两份《前期物业服务合同》已经在阿拉善左旗房产管理局备案，合同中约定的物业服务费收费标准未违反国家政策法规，被告应按合同约定的标准缴纳物业费；被告与原告签订的《进住协议书》约定，业主欠费原告有权按日收取3‰的滞纳金，被告自2016年8月1日起至今欠缴费用41个月，原告起诉时主张730天的滞纳金有法律和事实依据，请法庭依法予以支持。   被告蒋雁平辩称，1、一个在建小区没有竣工验收，各项基础设施都没有完善，物业收费从1.2元至0.8元，无收费依据；2、小区物业服务质量脏乱差，物业工作人员服务态度恶劣，根本达不到物业条据所规定的服务收费标准；3、对原告收取的电梯费、供水二次加压费无异议，物业服务费应当降低标准缴纳。   本院经审理认定事实如下，原告腾兴物业公司系从事物业管理活动的企业，2015年12月4日至2018年12月3日物业服务企业资质证书载明的资质等级为三级。2014年1月1日，原告腾兴物业公司与乌海市黄河房地产开发有限责任公司（以下简称“黄河公司”）签订了《前期物业服务合同》，其中第六条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（1）高层住宅：1.20元/月/平米；（2）电梯费：二层20元/月，三、四层25元/月，五、六层30元/月，七、八层35元/月，九层40元/月，十层45元/月，11层50元/月，十二层55元/月，十三层60元/月，十四层65元/月，十五层70元/月，十六层75元/月；（3）供水二次加压费每户每月按0.10元/平米，含电费、日常维护费、水质检测费、其它支出；（4）装修保证金2000元/户；（5）装修垃圾清运费3元/平米。2016年12月15日，原告与黄河公司再次签订了《前期物业服务合同》后，将高层住宅物业服务费由1.20元/月/平米调整为0.80元/月/平米。二次所签订的物业服务合同均在阿拉善左旗房产管理局备案。自2014年1月1日合同签订后，原告一直在为黄河公司承建的金域华府小区底层、高层住宅楼提供物业管理服务事宜。被告购买金域华府小区1号楼1单元1501室，其房屋面积为127.82平方米，2014年9月15日被告与原告签订了《进住协议书》并入住该小区，该协议书第六条约定：“业主应按时缴纳物业服务等有关费用。如欠缴上述费用物业公司按规定每日收取3‰的滞纳金。”在被告居住期间原告提供了物业服务，被告以“在建小区没有竣工验收，各项基础设施都没有完善，物业收费从1.2元至0.8元，无收费依据；小区物业服务质量脏、乱、差；物业工作人员服务态度恶劣”等为由，未交纳2016年8月1日至2019年12月31日物业服务费。原告诉至法院请求法院判如所请。   上述事实有以下证据可以证明，一、2014年1月1日、2016年12月15日《前期物业服务合同》二份；二、《物业服务合同备案证明》一份；三、物业服务企业《资质证书》一份；四、《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》国发〔2017〕7号文件、《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》建办房[2017]75号文件、内蒙古自治区发展和改革委员会、内蒙古自治区住房和城乡建设厅《关于规范我区物业服务收费管理工作的通知》（内发改费字[2014]1029号）各一份；五、《进住协议书》一份；六、《业主乔迁服务指南》一份；七、被告提交的照片32张；八、被告提交的阿拉善盟发展改革委员会阿住建法[2018]122号文件；九、当事人的当庭陈述。   本院认为，在《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》国发〔2017〕7号文件、《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》建办房[2017]75号文件、《内蒙古自治区发展和改革委员会、内蒙古自治区住房和城乡建设厅关于规范我区物业服务收费管理工作的通知》出台前，原告公司所从事的物业管理活动实施行政许可制和物业服务资质等级制，原告的资质等级为三级，资质有效期至2018年12月3日，上述文件出台后，内蒙古自治区按照国务院的文件规定取消了物业管理活动行政许可制及物业服务资质等级制，对物业服务收费，按照不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价，其中普通住宅物业服务费实行市场调节价，由开发建设单位选聘的物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定物业服务费。本案系普通住宅物业服务，原告与黄河公司二次签订《前期物业服务合同》均在阿拉善左旗房产管理局备案，且被告入住购买的房屋时与原告签订了《进住协议书》，故原告与黄河公司二次签订的《前期物业服务合同》合法有效。该《前期物业服务合同》对阿拉善左旗巴彦浩特镇御景华庭小区所有业主均有约束力。原告与被告均应当按照合同约定和诚实信用的原则全面履行自己的义务，原告于物业交付之日已开始履行其服务义务，而被告经过原告的催要至今未交纳拖欠的物业服务费，已构成违约，应承担向原告交纳物业服务费的民事法律责任。目前原告所从事的普通住宅物业服务费实行市场调节价，对原告按照《前期物业服务合同》约定的物业服务费0.8元/平方米/月的收费标准，要求被告缴纳2016年8月1日至2019年12月31日的电梯费、供水二次加压费、物业服务费，合计7586元的请求本院予以支持；对原告委托诉讼代理人提出的意见本院予以采纳；被告以“物业服务质量脏、乱、差；物业工作人员服务态度恶劣”为由拒付物业费无法律依据，对于原告公司的管理服务质量问题，原告应当不断完善物业服务质量，提高物业服务水平。原告诉讼请求主张的滞纳金是依据与被告签订的《进住协议书》约定方式计算，该《进住协议书》仅约定了原告的合同权利和被告的义务，且滞纳金按日3‰收取标准过高，基于公平原则，对原告主张的滞纳金请求不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：   一、被告蒋雁平于本判决生效后十日内向原告腾兴物业服务有限公司支付物业费7586元；   二、驳回原告腾兴物业的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费56元，由被告蒋雁平负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。   审判员 任  红  蕾    二〇二〇年七月九日   书记员 阿拉滕苏布德