广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初21324号原告：陈妙璇，女，1975年9月17日出生，汉族，住广东省普宁市。原告：陈义文，男，1973年1月3日出生，汉族，住广东省普宁市。两原告的共同委托诉讼代理人：周宦生、孙泳欣，均系广东格林律师事务所律师。被告：胡清，男，1966年6月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：陈静，系广东君厚律师事务所律师。原告陈妙璇、陈义文诉被告胡清租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈妙璇、陈义文的委托诉讼代理人孙泳欣、被告胡清的委托诉讼代理人陈静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈妙璇、陈义文诉称：2017年12月，原、被告签订了《广州市房地产租赁合同》，约定被告承租天河区兴民路222号自编C1栋1304、1305、1306、1307房物业，《租赁合同》对租赁期限、租金标准等均进行了约定。《租赁合同》履行过程中，被告自2019年3月5日开始拖欠租金、自2019年3月1日开始拖欠物业管理费、自2019年1月1日开始拖欠房屋水电费。原告多次催缴上述费用未果。为维护原告合法权益，请求判令：1.确认双方于2017年12月签订的《广州市房地产租赁合同》于2019年10月8日解除，被告立即腾空及搬离涉案租赁房屋中的1304号物业；2.被告按每月租金130799元的标准向原告支付自2019年3月28日起计至2019年10月8日的租金（其中2019年3月28日至2019年4月27日所欠租金为10万元，故上述租金总额为788874.73元），并按照每月32699.75元的标准向原告支付1304单元自2019年10月9日起至实际交还之日止的房屋占用费；3.被告立即向原告支付免租期租金65389元；4.被告立即向原告支付逾期支付租金的违约金（以各月拖欠租金的总额为本金，均从各月的26日起计至2019年10月8日止，按每日0.5%的标准计算，以本金为限，例如2019年3月28日至2019年4月27日期间的租金违约金从2019年3月26日起算）；5.被告按每月18460.44元的标准向原告支付自2019年3月1日起计至2019年10月8日期间的应付物业管理费共为134145.86元；6.被告向原告支付水电费共计4289.11元（其中1306、1307单元从2019年1月1日至2019年10月8日，1304、1305单元从2019年3月1日至2019年10月8日期间）；7.本案的诉讼费用及保全费用由被告承担。被告胡清辩称：1.不同意原告第一项诉讼请求，双方于2019年4月26日因对交租时间产生争议，原告将我方工作人员从涉案房屋内赶出，并对房屋进行上锁处理，所以租赁合同应于当日解除。2.对第二项诉讼请求，经我方计算，我方在2017年12月13日向原告支付了首月租金，且在实际履行合同的过程中，我方均是先付租后使用，比如在当月的25日之前支付的租金应该为当月的28日至次月27日的租金，我方最后一期付款是在2019年4月16日支付了2019年3月28日至4月27日的部分租金30779元，根据我方的认知我方只要在4月25日之前付清上述期间的剩余租金10万元即可，但原告向我方发出律师函除了要求我方支付剩余租金10万元，还要求我方另外支付2019年4月28日至2019年5月27日的租金130779元，我方认为这与双方合同约定不符，所以双方就此发生争议。在4日25日当天我方向对方表示我方只需付清当月剩余租金10万元即可，对方表示不同意，根据租赁合同第6条第4点的约定我方支付租金有15天缓冲期，故我方认为在双方存在争议的情况下，我方只要在4月25日起算的15天缓冲期内将10万元租金付清即可，但对方在第二天就上门把我方工作员工赶出并锁门。3.对第三项诉讼请求，我方不同意该诉讼请求，因为按照合同第8条其他约定中的第11点如果乙方提前退场，则需补缴免租期租金，但实际上是对方将我方赶走并锁门，并非我方提前退场。我方认为即使有拖欠租金也仅是拖欠2019年4月28日至2019年5月27日期间的租金，该期间租金的违约金应从2019年5月26日起算，在原告锁门后双方多次协商，但我方在5月中旬到涉案物业时仍然无法进入涉案物业，且经与物业沟通要求搬离我方物品时，物业告知原告不允许我方搬离任何物品。对于违约金的标准，符合合同约定，我方没有意见，但我方认为我方没有违约行为，我方实际上没有使用涉案物业。4.对于物业管理费，我方认为不应当计算至2019年10月8日，应该计至4月28日，金额合计36920元。5.对于水电费，应该计至5月27日，金额合计2304.68元。对于上述的所有款项我方已付的押金足以抵扣，本案的诉讼费用应当由原告承担。经审理查明：天河区兴民路222号之一1304房、1305房、1306房、1307房（统称为“涉案房屋”）的登记权属人为原告。各套房屋的建筑面积均为153.84平方米。2017年12月，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签署《广州市房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途；租赁期限自2017年12月12日至2019年12月27日，其中2017年12月12日至2017年12月27日为免租期，2017年12月28日至2019年12月27日期间月租金额为130779元；租金按月结算，由乙方在每月的第25日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方已向甲方交纳261559元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金半个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，没收押金并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；租赁期内，租金包含租赁税发票，开具发票由甲方承担，乙方须每当月25号之前支付当月租金（原告认为根据该约定被告应于当月25日支付当月28日至次月27日期间的租金，被告则认为其应于当月25日之前支付上月28日至当月27日期间的租金），租金以转账为准，甲方收到租金应在5-7个工作日内向相关部门开具租赁税发票给到乙方；乙方向甲方缴付租赁押金261559元及管理费保证金37365元、水电周转金10000元，合同到期后甲方在乙方结清单位所产生的一切费用之后，将租金押金及管理费保证金3-7个工作日内无息退还乙方，总额共计308924元；如乙方提前退场，则需向甲方补缴回免租期租金65389元等。《租赁合同》签订后，被告向原告支付保证金261559元、物管费押金37365元及水电费周转金10000元，并支付涉案房屋的租金至2019年3月27日，支付2019年3月28日至2019年4月27日期间租金30779元，支付涉案房屋的物业管理费至2019年2月28日，支付1304房、1305房的水电费至2019年2月28日，支付1306房及1207房的水电费至2018年12月31日。关于被告支付租金的情况，根据双方提交的证据显示被告支付部分租金情况如下：于2017年12月13日支付租金130779元、于2018年2月4日支付租金130779元、于2018年2月27日支付租金130779元、于2018年4月9日支付租金130779元、于2018年4月25日支付租金130779元、于2018年5月25日支付租金130779元。原告另提交付款通知书、电子银行回单及发票等证据证明其已支付涉案房屋的如下费用：1.1304房2019年3月1日至12月31日期间物业管理费及1305-1307房2019年3月1日至2019年10月8日期间物业管理费共计146641.4元；2.1304房2019年3月1日至2019年11月30日期间（其中2019年3月1日至2019年8月31日期间电费和电费线损费合计665.68元，2019年9月1日至2019年9月30日期间电费和电费线损费合计74.38元）、1305房2019年3月1日至2019年10月8日期间（其中2019年3月1日至2019年8月31日期间电费和电费线损费合计704.79元，2019年9月1日至2019年10月8日期间电费和电费线损费合计31.35元）、1306-1307房2019年1月1日至2019年10月8日期间（其中2019年1月1日至2019年8月31日期间电费和电费线损费合计2550.39元，2019年9月1日至2019年10月8日期间电费和电费线损费合计120.33元）电费和电费线损费合计4289.11元。原告并明确其第六项诉讼请求中的水电费4289.11元即为上述电费和电费线损费。其中付款通知单显示涉案房屋中各套房屋的物管费标准均为4615.11元/月。2019年4月25日，被告通过微信向原告发送如下内容：贵我双方2017年底就1304、1305、1306、1307房屋租赁事宜签订了《租赁合同》，并实际履行了该合同，但在缴纳房屋租金的时间上，双方理解不一致，导致贵方时常催促我方缴纳房租，为此，我致函如下：一、《租赁合同》第八条约定：“……乙方（我）须每当月25日之前支付当月租金……”，我除了按租赁合同的约定缴纳贵方保证金、管理费、水电周转金等外，自2017年12月起也一直按约定在每月25号前缴纳了约定租金，并有多个月提前上月交纳租金，根据不存在拖延缴纳租金的情形。二、贵方对我每月缴纳的租金是当月还是上月的理解上一直有误，故本月4月份贵我双方核实清楚交纳租金的时间后我方再履行交纳，恳请与我方商榷确认或书面函复；如贵方不与我确认交租时间而擅自采取禁止我方进出、停水停电或终止合同的，及贵方通知天盈广场西塔物管处故意为难我司的，造成的后果贵方应承担违约责任，并赔偿由此给我造成的全部经济损失。2019年4月28日，原告向被告身份证地址寄出《律师函》，要求其支付拖欠租金及违约金等。该邮件因收件人名址有误被退回。2019年5月8日，被告向原告发出《对的回函》，函称：《律师函》所述交租时间有误，其已正常履行合同义务，目前因双方争议而停止交租是为了明确争议后再继续履行合同，属于不安抗辩，不属于违约，到目前为止，双方对25号交租含义的争议仍未解决。你方4月26日派人上门驱赶公司工作人员出去并扬言要锁门，在4月29日再次派人前来对员工进行驱赶并说要马上锁门，此等行为严重影响我司的正常工作等。2019年6月13日，原告提起本案诉讼。2019年8月31日，原告分别向被告身份证地址及涉案房屋地址寄出《交还场地告知函》，函称因被告拖欠租金及物管费经催缴未果，通知被告解除双方签订的《租赁合同》、要求被告于2019年9月15日前腾空及交还该物业等。其中邮寄至被告身份证地址的邮件因收件人长期不接电话被退回，邮寄至涉案房屋的邮件因公司已搬走被退回。2019年9月9日，原告分别向被告身份证地址及涉案房屋地址寄出《律师函》，函称双方签订的《租赁合同》已经解除，要求被告于2019年9月15日前腾空及交还物业等。其中邮寄至被告身份证地址的邮件因收件人名址有误被退回，邮寄至涉案房屋的邮件因收件人不在指定地址被退回。关于涉案房屋的使用情况，双方作出如下陈述：1.原告称其在2019年4月28日曾由案外人陈晓滨前往涉案房屋催缴租金，当日仅因无法确认身份而要求接待的案外人李卓锦离场，并未驱赶其他工作人员，也未对涉案房屋进行上锁处理，其后因物管公司通知称侧门电子锁没电而失效，故原告在2019年9月16日前往涉案房屋并对侧门上锁，但正门仍使用被告锁上的钢制锁，其后原告于2019年10月8日自行收回1305房、1306房及1307房（其后将房屋另行出租），因1304房内还堆放有被告的物品，所以其未自行收回；2.被告称原告于2019年4月26日上门催缴租金，双方对租金交付的时间和金额有争议，当日原告未将被告方工作人员赶走及对涉案房屋进行上锁，在2019年4月28日原告陈妙璇的弟弟陈晓滨再次到达涉案房屋，并向被告出示了落款时间为2019年4月28日的《律师函》，同日将被告方工作人员赶走，并告知被告方其将于同日对涉案房屋进行上锁并收回房屋，被告方于当日离场后再没有返还涉案房屋，也不清楚原告方是否对涉案房屋进行上锁，直至2019年9月19日被告方工作人员告知被告涉案房屋大门的U形锁没有了，侧门加了一把U形锁，出于对场地内财物的担忧，被告于9月20日返回涉案房屋查看并报警处理，当时涉案房屋内一片漆黑，未显示有人办公的迹象，在2019年4月28日离场后至2019年9月20日返回涉案房屋期间，被告没有返回涉案房屋进行查看过，而是一直与原告就租赁事宜进行沟通协商，另被告于2019年4月26日及4月28日双方发生争议时并未报警处理；3.双方均确认涉案房屋为打通状态，其中大门为电子锁加U型锁，侧门为电子锁。本案审理过程中，被告向本院申请开具律师调查令供其前往广州市公安局天河区分局猎德派出所调取该所于2019年9月20日为案外人李卓锦和陈晓滨制作的笔录，被告代理人持令调取的2019年9月20日询问笔录显示如下内容：1.李卓锦称2019年9月19日其接到清洁阿姨电话说涉案房屋门被加了其他锁，进不去公司清洁，2019年9月20日10时20分许，其来到涉案房屋发现房子正门的锁不见了，侧门被其他人加了一把U型锁把门锁上了，于是其报警，报警后，物业公司的人员上来说这锁是该房屋的业主在物业人员在场的情况下加装的，接着物业管理处就联系业主来派出所处理，之前因被告与业主有纠纷，其听业主的儿子说业主在9月18日来房子上了锁，并曾进入过该房子；2.陈晓滨称其于2019年9月20日11时许，接到外甥陈梓宏（原告的儿子）电话称涉案房屋租客报警了，叫其去开门，然后其来到涉案房屋处理，其与陈妙璇、物业公司人员于2019年9月16日前往涉案房屋准备收回房子，但进入房屋后发现还有租客的物品在，因为租客半年没有交租，房子也没有人住，所以其叫物业停了电，因房子大门是电子锁，停电后就失效，陈妙璇担心房子安全，就在侧门加装了一把U型锁。经质证，双方对上述询问笔录的真实性均无异议，原告确认陈晓滨系原告陈妙璇的弟弟。另，本案庭审过程中，经本院询问，原告表示同意与被告办理1304房的交接手续，被告则表示愿意搬走1304房内属于被告的完好的物品。后双方于2020年3月22日前往1304房进行查看；2020年3月24日，被告要求原告列明物品清单；2020年3月25日，被告要求原告与管理处联系开具放行条；2020年3月27日晚间原、被告于1304房汇合，被告方对房屋内物品进行查看后因双方对移交物品的数量及种类存在争议，故未办理交接手续。其后，经本院释明相关法律风险，被告明确表示不同意腾空及搬离1304房，要求原告必须将属于其的物品完好无损地进行交接，如果其无法取回全部属于其所有的完好无损的物品的话，其不同意将部分属于其所有的物品从1304房内搬离，被告同意自行承担由此产生的扩大损失。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于《租赁合同》的解除时间问题，被告虽主张原告方于2019年4月28日上门催缴租金并称将于同日收回涉案房屋，但并未对原告确于当日强行收回涉案房屋等予以举证证明，且其亦表示随后并未返回涉案房屋进行查看，直至2019年9月20日返回涉案房屋发现侧门已被上锁。原告则自认其于2019年9月16日前往涉案房屋进行查看并对侧门进行上锁处理，猎德派出所出具的询问笔录亦显示原告于同日对涉案房屋进行断电处理、综合上述双方举证情况及陈述情况，本院认定原告于2019年9月16日自行收回涉案房屋，双方于2017年12月签订的《租赁合同》于当日实际解除，原告要求确认《租赁合同》于2019年10月8日解除的时间有误，本院予以调整。在《租赁合同》已实际解除的情况下，原告诉请要求被告腾空及搬离1304房并无不当，本院予以支持。在原告已于2019年9月16日自行收回涉案房屋的情况下，被告应向原告支付2019年3月28日至2019年9月16日期间的租金710395.33元[100000元＋523196元（130799元/月×4个月）＋87199.33元（130799元÷30日×20日）]，对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。关于逾期支付上述租金的违约金问题，双方对于《租赁合同》中租金支付期间的约定存在争议，就此本院认为从租赁市场交易惯例及日常生活经验出发，原告关于“被告应于当月25日支付当月28日至次月27日期间的租金”的理解更为妥当，且实际履行过程中被告亦按照原告上述主张支付租金，现原告诉请要求被告支付逾期支付租金的违约金具有事实及合同依据，本院予以支持，被告应向原告支付逾期支付租金的违约金（其中2019年3月28日至2019年4月27日的违约金以100000元为本金，2019年4月28日至2019年8月27日的违约金均以130799元为本金，2019年8月28日至2019年9月16日的违约金以87199.33元为本金；均按照每日0.5%的标准计算；分别从首月的26日起计至2019年10月8日止；违约金总额以不超过本金为限），对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于1304房的场地占用费问题，结合本院已查明事实及审理过程中双方的交接情况，被告应向原告支付1304房自2019年9月17日起至实际交还之日止的房屋占用费，根据涉案房屋的租金标准及各套房屋的建筑面积，上述1304房的占用费标准的定为32699.75元/月（130799元/月÷4）为宜。原告要求被告自2019年10月9日起计付1304房的占用费系基于其认为《租赁合同》于2019年10月8日解除而导致，如上所述，《租赁合同》的实际解除时间应为2019年9月16日，本院对原告第一项诉讼请求已作出调整，同理，本院遂判令被告按照32699.75元/月的标准向原告支付1304房自2019年9月17日起至实际交还之日止的房屋占用费。至于免租期的租金问题，根据《租赁合同》的约定，如被告提前退场的则需向原告支付免租期租金，而本案中并不存在该情况，故原告该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于涉案房屋的物业管理费及电费、电费线损费的问题，根据原告垫付费用情况及其收回房屋的情况，被告应向原告支付涉案房屋自2019年3月1日至2019年9月16日期间的物业管理费120608.21元[110762.64元（4615.11元/月×6个月×4）＋9845.57元（4615.11元÷30日×16日×4）]、1304房、1305房自2019年3月1日至2019年9月16日期间的电费、电费线损费1423.34元[665.68元＋39.67元（74.38元÷30日×16日）＋704.79元＋13.2元（31.35元÷38日×16日）]和1306房、1307房自2019年1月1日至2019年9月16日期间的电费、电费线损费2601.06元[2550.39元＋50.67元（120.33元÷38日×16日）]，对于原告超出上述部分的诉讼请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告陈妙璇、陈义文与被告胡清签订的《广州市房地产租赁合同》于2019年9月16日解除；被告胡清于本判决发生法律效力之日起十日内，腾空及搬离天河区兴民路222号之一1304房；被告胡清于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈妙璇、陈义文支付2019年3月28日至2019年9月16日期间的租金710395.33元及逾期支付租金的违约金（其中2019年3月28日至2019年4月27日的违约金以100000元为本金，2019年4月28日至2019年8月27日的违约金均以130799元为本金，2019年8月28日至2019年9月16日的违约金以87199.33元为本金；均按照每日0.5%的标准计算；分别从首月的26日起计至2019年10月8日止；违约金总额以不超过本金为限）；四、被告胡清于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈妙璇、陈义文支付天河区兴民路222号之一1304房自2019年9月17日起至实际交还之日止的房屋占用费（按照32699.75元/月的标准计付）；五、被告胡清于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈妙璇、陈义文支付天河区兴民路222号之一1304房、1305房、1306房、1307房自2019年3月1日至2019年9月16日期间的物业管理费120608.21元；六、被告胡清于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈妙璇、陈义文支付天河区兴民路222号之一1304房、1305房自2019年3月1日至2019年9月16日期间的电费、电费线损费1423.34元和1306房、1307房自2019年1月1日至2019年9月16日期间的电费、电费线损费2601.06元；七、驳回原告陈妙璇、陈义文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11650元，由原告陈妙璇、陈义文负担1413元，被告胡清负担10237元；本案保全费3050元，由原告陈妙璇、陈义文负担370元，被告胡清负担2680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  汤烈强二〇二〇年七月十三日书 记 员  谢丽军