湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1023民初717号 原告廖芬，女，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人尹保财，湖南问由律师事务所律师。 被告蒋崇玖，男，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 原告廖芬与被告蒋崇玖租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖芬及其委托诉讼代理人尹保财、被告蒋崇玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖芬诉至本院请求：一、判令被告退还原告房屋租赁费25000元（其中三个月租赁费21000元，违约金3000元，履约保证金1000元）；二、判令被告因违约赔偿原告违约金和经济损失50000元（其中无法移动、分离的附合装修款31352元，加餐具、电视机等可以移动、分离非附合贬值的其他财物）；三、判令被告因违约赔偿原告预期可得利息100000元；四、所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与几位朋友拟开办美容养生服务门店。2019年10月10日，原告作为乙方与作为甲方的被告蒋崇玖就原告租赁被告门面达成《门面租赁合同》，合同的主要内容包括租赁房屋的位置、面积、租赁期限、装修期限、租金及支付方式等。在双方签订合同时，被告向原告提出：被告的大办公室租赁给了原告，但其需要使用时，原告能无偿提供给被告使用。原告提出同意在其没有客户需要接待时，大办公室可以同被告使用；在原告有客户需要接待使用时，则原告优先使用。双方遂达成一致签订了合同。合同签订后，原告按约将一个季度的租赁费、提前的违约金和履约保证金交付给了被告。10月12日，经永兴县市场监督管理局登记核准，原告成立了永兴县银河美业美容店。原告对门面进行了投资，装修和购买经营所需共16万元，并于同年11月16日开始试营业，试运营一个月期间，产生利润两万余元。2019年12月6日，原告接待客户需要使用大办公室，原告股东李某打电话给被告蒋崇玖，被告蒋崇玖以在外面有事为由不肯过来开门。李某告知被告蒋崇玖不来开门将会叫人开锁，蒋崇玖不予理会的情况下，请专业开锁人员将大办公室的门打开接待了客户。当晚，被告与家人到原告门店责问原告，在场大吵大闹，并强行将原告门店钥匙夺走，并要原告马上搬走。12月8日、12月9日，被告唆使其妻子两次向原告下达书面告知书，单方面解除《租赁合同》。12月29日，被告将原告门店的门强行锁住，将员工遣散，原告无奈向110报警，民警告知双方向法院诉讼解决。原告的门店无法再经营下去。被告违背诚实信用、公序良俗原则，违背契约精神，无理由单方面解除合法合同，给原告造成了重大经济损失，是违约行为。被告应当承担违约责任并赔偿原告的经济损失和合同履行后可以获得的利益。原告租赁被告门面经济美容养生和餐饮服务，实际投资16万元，扣除还可利用的，损失5万元。根据试营业半个月期间的利润收益二万余元，扣除不可预测因素，两年预期可得利润10万元以上。被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，根据我国相关法律规定提起诉讼，请依法支付原告的诉讼请求。 被告蒋崇玖辩称：一、被答辩人所诉不是事实。1、被答辩人称“在双方签订合同时，被告向原告提出：被告的大办公室租赁给了原告，但其需要使用时，原告能无偿提供给被告使用。原告提出同意在其没有客户需要接待时，大办公室可以同被告使用；在原告有客户需要接待使用时，则原告优先使用。双方遂达成一致签订了合同。”这严重违背事实。事实是：2019年5月初，被答辩人利用拉我女儿“合伙经营”，鼓动我女儿天天缠我租赁房屋，因考虑门面是我办公的场所，装修花费60余万元，直至2019年9月初我都没有答应将房屋出租，并屡次要她们到其他地方去租；后经不住我女儿的不断说道和被答辩人廖芬当时表现似是“懂感恩，可帮扶”的伪象迷惑，又念在我女儿被撺掇的企业之心和被答辩人廖芬多次说是找“大师”看好我这风水宝地等，在不影响我办公而保留我现有办公室（即被答辩人所说的“大办公室”）不出租和门面整体设计不改动等条件下，我才开始松口。在合同签订时，被答辩人廖芬等人又向我提出要求，要求原先约定不出租的我办公室能给她们偶尔用作接待“特别人物”的贵宾室，当时，签订合同时有廖芬、郝某、我女儿和我四人在场，我当时特别提出这一点要写入合同中，但被答辩人当场说没有问题，只是偶尔使用一下，使用时一定不会影响我正常办公。我相信了被答辩人，在合同中没有特别注明，但我们双方口头约定是铁打的事实，且有证人在场可以作证。自营业开始，我办公室便有时被答辩人以接待“特别人物”借用，这严重影响了我在办公室的工作，有时还搞得我在与人谈事时非常尴尬，鉴此，我便把办公室的钥匙除留一把给我女儿外，其余两把全部带走，并对其言明“以后借用我办公室必须要经过我的同意才行”。后来几次也基本上是这样做。如果是按被答辩人所说，那么答辩人怎么不搬出大办公室而仍在此办公呢？被答辩人用大办公室还要向答辩人打电话，还要答辩人提供钥匙呢？很显然，被答辩人所述站不住脚。2、被答辩人称“2019年12月6日，原告接待客户需要使用大办公室，原告股东李某打电话给被告蒋崇玖，被告蒋崇玖以在外面有事为由不肯过来开门。李某告知被告蒋崇玖不来开门将会叫人开锁，蒋崇玖不予理会的情况下，请专业开锁人员将大办公室的门打开接待了客户。”与事实不符。当日，被答辩人廖芬及其股东李某打电话给我，说要借用我的办公室接待“贵宾”，出于对年轻人的帮扶之心，我本已爽快答应，后由于我在外与人谈生意不方便，没能马上来开门，谁知被答辩人竟然完全置我的约定于不顾，竟以娴熟的作案手段首先关闭店内的监控系统，然后撬锁入室（该门因撬后至今留有故障），等我赶到现场，她不但态度恶劣，推诿撬锁责任及事实，还恶人先告状，以“合同纠纷”报警。鉴于被答辩人与谈租赁房屋时判若两人的做法，我当场对她进行了训教，两天后，我妻子见被答辩人廖芬仍无半点知错之心，便于2019年12月8日让我发信息告诫；但是被答辩人廖芬却不退租搬离，也不肯交出门店钥匙（至今未交还，也并非被答辩人廖芬所捏造的“强行将其门店钥匙夺走”，她之后还多次用门店钥匙开门，在2020年1月28日她用门店钥匙开门进去，又叫人把室内股东已锁好的所有房间门锁撬开）。2019年12月10日，我妻子答应被答辩人廖芬所提出的要求，遵照“租赁合同”的第六条第1款之规定，以书面形式正式通知被答辩人廖芬三个月以后退租搬离；与被答辩人廖芬所捏造的12月6日、8日、9日及29日的所谓事实大相径庭。期间，被答辩人廖芬始终未认识自己的错误，也未就私自撬开我办公室门锁进行道歉，至今拒不退租搬离，在多次约谈的时候玩失踪，还多次扬言要设毒计陷害本答辩人。3、被答辩人在诉状中称其装修及购买物品花费16万元以及一个月试营期利润2万元不是事实。根据被答辩人的“银河店内每日流水”（证据Ｐ7）“店内实际投入2615＋2000＋5180＝9795元”。二、被答辩人诉请违背法律规定，被答辩人称答辩人违背约定，致使租赁合同无法履行，要求答辩人赔偿所谓的损失既有悖于法律规定，又有违社会公德。1、如前所述，被答辩人与答辩人就大办公室的使用有特别约定，被答辩人违背特别约定，强行撬锁入室，严重侵害了答辩人的利益，严重伤害了答辩人的尊严，其应承担由此产生的一切法律后果。如果被答辩人诚信做人，能守本分，那么答辩人一定会宽怀大度，竭力支持，双方可以和气生财，和睦相处，双方可以履行合同。既然这样，过错方是被答辩人一方，责任也在被答辩人一方，被答辩人有何理由提出赔偿损失，退回租金？2、被答辩人称其装修和购买经营所需花费16万元，一个月试营期产生利润2万元，要求答辩人赔偿违约金和经济损失5万元以及预期可得利益10万元纯属是敲诈勒索，异想天开。其一是装修费一共是9000多元，一个月试营期利润也没有2万元，即使被答辩人与答辩人终止合同，实际上也没有什么损失，有损失也仅仅是区区几千元；二是预期利润是被答辩人凭空臆造，是骗人的鬼话，肯定也不可能得到法律的支持。三人答辩人本身就是免租80天，在免租给答辩人使用期间还要答辩人赔偿，天理何在？公道何在？3、被答辩人在租用期间，借“美容养生”之名而开始对外经营餐饮业，严重违反了合同中第二条第3款和第七条第2款之规定。综上所述，该案事实清楚，证据充分。很显然，被答辩人廖芬善于伪装和编造事实，极其擅长设套、陷害、讹人的伎俩，企业达到敲诈答辩人的目的，为此，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，依法判令被答辩人按照租赁合同第三条第一款之约定补交多给予免租期50天的租金11666元（已减去按毛坯房正常免租30天）和所欠房屋租赁逢2020年4月1日起至正式退租搬离并交还门店钥匙日止的全部租金（现计算至2020年5月1日计7000元）；并依法解除租赁合同，限期被答辩人搬离。 经审理查明:原告廖芬与案外人李某、郝某、蒋某拟合伙开办美容养生服务门店。2019年10月10日，原告廖芬（乙方）与被告蒋崇玖（甲方）签订《门面租赁合同》一份，合同约定：“第一条租赁房屋的位置、面积、装修设施情况：1、甲方出租给乙方的门面房位于永兴县门面，门面面积为348.2平方米。……3、甲方将给予乙方80天的装修期限，此期限内免房租，其他费用由乙方自行承担。4、甲方给予乙方享有装修及设施、设备使用权，乙方需对装修及设施、设备进行维护，对使用的设施、设备损坏即赔。第二条租赁期限、用途：1、本合同租赁期限为2年，自2020年元月1日起至2022年元月1日止。……第三条租金、支付方式和交纳期限：1、租金及支付方式：21000元／季度，一季度一交。2、甲乙方签订本合同之日，乙方需将第一季度租金一次性支付给甲方。3、乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金叁仟元。4、甲乙双方自签订本合同之日，乙方需向甲方缴纳壹仟元作为履约保证金，合同结束之日，甲方需退还给乙方。第四条房屋的附属设施及费用的承担：1、租赁期间物业费、水电费、维修费由乙方承担；2、使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装的电话、宽带、有限设备等）。第五条租赁期间的房屋修缮：……2、乙方对租赁物的改造需经甲方同意，改造费用由乙方承担。未经同意擅自改造的，如造成甲方损失，乙方应负赔偿责任。第六条房屋的转让与转租：1、租赁期间，如甲方需出售或收回房屋，须在3个月前书面通知乙方。甲方收回门面，合同终止，但乙方已交的门面租金，甲方需按天计算如数退给乙方……。” 合同签订后，原告廖芬通过其合伙人蒋某支付给被告蒋崇玖租金21000元，违约金3000元，押金1000元。廖芬以永兴县银河美业美容店办理了营业执照，并对案涉门面进行了装修。2019年11月16日该美容店开始试营业。期间，原、被告因案涉租赁门面中大办公室的使用产生矛盾。2019年12月6日，原告廖芬合伙人李某为接待顾客，向被告蒋崇玖要求使用大办公室，但蒋崇玖有事在外，李某遂叫人打开门锁。蒋崇玖得知后，认为廖芬与李某违反租赁合同约定，私自撬锁，双方发生争执。2019年12月9日，蒋崇玖以其妻李丙竹的名义对原告书面告知：“因贵公司股东廖芬未经我方允许于2019年12月6日擅自将我的办公室门撬开，已严重违反契约精神。鉴此，我方决定收回房屋。……”此后，该美容店未再经营。 另查明，原告廖芬为美容店经营，在租赁门店刮胶花费 2615元，订做墙板花费7180元，维修装饰室内户外广告灯、牌花费3490元，以及买茶镜、换锁、买灯、买电、空调维修清洗、燃气阀门保险等零星装饰装修费用2666元，以上共计15951元。 庭审中，经本院释明，原告廖芬同意与被告解除《门面租赁合同》。庭审后，经本院组织，原告廖芬前后两次从案涉门面中搬走可移动物品若干，并记录在卷。 上述事实，有原、被告当庭陈述，《门面租赁合同》、租赁场所证明、租赁费转账记录、个体工商户登记信息及营业执照、处警证明、解除合同告知书、微信聊天记录、监控录像、证人李某、郝某、蒋某等人的证言等证据在卷，上述证据经当庭质证和本院审查，均来源合法，内容客观，能够证明本案事实，予以确认。 本院认为，原告廖芬与被告蒋崇玖签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应恪守执行。现原、被告双方均同意解除合同，本院依法予以准许。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经查，导致本案合同无法履行的关键是原、被告双方对案涉租赁房屋中大办公室的使用约定不明，从而产生分歧，原、被告双方均有过错。 对原告要求退还租赁费的诉讼请求，原、被告双方虽然是在租赁期之前产生纠纷导致合同无法继续履行，但被告向原告发出书面解除合同后，原告并未提出异议，且原告至2020年4月24日向法院起诉时，仍有部分物品占用案涉租赁房屋，应酌情承担部分租赁费。根据本案实际和“新冠肺炎疫情”影响综合考量，原告承担其占用期间费用计算一个月7000元（21000/季度÷3个月）。 对原告要求赔偿无法移动、分离的附合装修损失的诉求，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修残值损失，由双方按公平原则分担。经查，原告廖芬系在被告默许下对案涉租赁房屋进行装修，相应装修支出费用共计15951元客观存在，为避免当事人诉累，考量本案装饰装修的时间长短，本院酌情认定被告分担原告装饰装修费用12760.8元（15951元×80%）。 对原告要求被告赔偿预期可得利益的诉讼请求，本院认为，鉴于双方在租赁合同中对于违约责任未进行明确约定,且原告提交的收入证明未计算装修、租金等成本，原告的该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、解除原告廖芬与被告蒋崇玖于2019年10月10日签订的《门面租赁合同》； 二、被告蒋崇玖于本判决生效后十五日内向原告廖芬退还租金14000元，违约金3000元，押金1000元； 三、被告蒋崇玖于本判决生效后十五日内向原告廖芬补偿装饰装修费12760.8元； 四、驳回原告廖芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1900元，由原告廖芬承担1615.5元，被告蒋崇玖承担284.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  马朝晖 二〇二〇年七月二十三日 书记员  陈丹英 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。