新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)新01执异103号 案外人:孙秀丽，女，1963年9月29日出生，汉族，新疆维吾尔自治区米东区供销物资有限公司退休职工，住乌鲁木齐市。申请执行人：乌鲁木齐坚林老陈户文化传媒有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市米**古牧地中路北侧百富商城购物中心****。法定代表人：陈坚林，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐晓丽，女，该公司员工。被执行人：张世贵，男，1962年2月5日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被执行人：新疆百富房地产开发有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**碱沟路八方巷/div>法定代表人：张志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘果，男，该公司办公室主任。本院在执行原申请执行人詹桂芳与张世贵、新疆百富房地产开发有限公司（以下简称百富房产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人孙秀丽向新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称新疆高院）申请执行异议，经新疆高院审查后作出（2019）新执异13号执行裁定书，中止对涉案执行标的执行。申诉人乌鲁木齐坚林老陈户文化传媒有限公司（以下简称坚林老陈户文化公司）不服该裁定，向中华人民共和国最高人民法院（以下简称最高人民法院）提出申诉，最高人民法院要求新疆高院启动执行监督程序受理该案。新疆高院受理该案后进行审查，于2020年5月27日作出（2020）新执监60号执行裁定书，撤销该院（2019）新执异13号执行裁定书；本案由乌鲁木齐市中级人民法院审查。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月10日进行了听证。案外人孙秀丽、申请执行人坚林老陈户文化公司法定代表人陈坚林及其委托诉讼代理人唐晓丽、被执行人百富房产公司的委托诉讼代理人刘果参加了听证。现已审查终结。案外人孙秀丽称，2006年2月10日，我与百富房产公司签订《商品房买卖合同》，按4500元／平方米的价格购买百富房产公司开发建设的位于乌鲁木齐市××区商铺，建筑面积17.82平方米，并付清房款80190元及商铺税金4394元。同时，我委托百富房产公司将商铺对外租赁经营至今。后因百富房产公司迟迟不给我办理涉案商铺的产权登记，我于2008年3月3日诉至新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（以下简称米东区法院），该院作出（2008）米民一初字第345号民事判决书，判决百富房产公司给我办理涉案商铺的产权登记并支付违约金160.38元。因百富房产公司的原因导致涉案商铺产权登记至今未能办理。在我不知情的情况下，乌鲁木齐市中级人民法院依据新疆维吾尔自治区高级人民法院（2014）新民一初字第6号民事判决作出的（2019）新01执恢87号执行裁定，对我购买的商铺以公告方式进行拍卖，该执行行为有误。另，本案原申请执行人为詹桂芳，后根据乌鲁木齐市中级人民法院作出的（2019）新01执异275号执行裁定，变更坚林老陈户文化公司为本案的申请执行人。故为维护我的合法权益，请求法院查明事实，对我享有所有权的涉案商铺中止执行。申请执行人坚林老陈户文化公司辩称，乌鲁木齐市中级人民法院执行的被执行人百富房产公司名下的商铺权属与案外人孙秀丽所主张的商铺权属不一致，故请人民法院驳回案外人的异议请求。被执行人百富房产公司辩称，百富房产公司之前由张世贵等人经营，自我方接手后，与案外人签订的都是租赁合同，双方并非房屋买卖合同关系，应系借款合同关系。故我公司不存在未履行办理产权登记的义务。被执行人张世贵未到庭陈述意见，也未提交书面意见。本院经审查查明，2014年1月23日，詹桂芳因与张世贵、百富房产公司的民间借贷纠纷向新疆高院提起诉讼，2014年3月13日，詹桂芳在诉讼中向新疆高院提出财产保全申请。2014年3月20日，新疆高院作出（2014）新民一初字第6-1号民事裁定书，裁定：一、查封、冻结乌鲁木齐德名工贸有限公司名下的采矿权证；二、冻结张世贵、百富房产公司银行存款70763584.24元。不足部分则查封、扣押相应价值的其他财产。2014年3月25日，新疆高院根据（2014）新民一初字第6-1号民事裁定，查封百富房产公司名下位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区的133套房产，查封期间自2014年3月25日至2016年3月24日止。2014年9月30日，新疆高院作出（2014）新民一初字第6号民事判决书，判决：一、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款1000万元及利息（利息自2012年9月5日起以本金1000万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；二、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款2000万元及利息（利息自2012年9月21日起以本金2000万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；三、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款1200万元及利息（利息自2012年10月11日起以本金1200万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；四、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款100万元及利息（利息自2012年10月24日起以本金100万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；五、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款456000元及利息（利息自2012年10月25日起以本金456000元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；六、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款100万元及利息（利息自2012年11月2日起以本金100万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；七、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款1944000元及利息（利息自2012年11月6日起以本金1944000元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；八、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款60万元及利息（利息自2012年11月6日起以本金60万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；九、新疆百富房地产开发有限公司对张世贵的上述债务承担连带责任；十、驳回詹桂芳的其他诉讼请求。因张世贵不服该一审判决，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2015年6月19日作出（2015）民一终字第1号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2015年12月9日，詹桂芳向新疆高院申请强制执行。2016年1月12日，新疆高院作出（2015）新执字第55号执行裁定书，指定本院受理执行该案。本院受理该执行案件，并于2016年1月20日作出（2016）新01执38号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人张世贵、新疆百富房地产开发有限公司在银行、信用社或其他金融机构账户上的存款69245094.51元，其中包括本金69108585.92元，执行费136508.59元；二、冻结、划拨被执行人张世贵、新疆百富房地产开发有限公司应负担的迟延履行期间（至实际付款日期）加倍债务利息及执行中的实际支出费用；三、如上述款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人相应价值的财产。2016年2月25日，本院作出（2016）新01执38号协助执行通知书，查封被执行人百富房产公司名下135套房屋，查封期限为三年，自2016年2月25日至2019年2月24日止。2018年10月19日，本院作出（2016）新01执38号之一执行裁定书，裁定终结（2016）新01执38号案件的执行。2019年2月19日，本院作出（2016）新01执38号之一协助执行通知书，对百富房产公司名下位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区套商业用房产续行查封、冻结，期限自2019年2月19日起至2022年2月28日止。2019年7月10日，本案恢复执行，执行案号为（2019）新01执恢87号。2019年8月7日，本院作出（2019）新01执恢87号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人百富房产公司名下位于乌鲁木齐市××区套商业用房产。另查明，2005年8月24日，孙秀丽与百富房产公司达成购买商铺意向，准备购买涉案商铺，并交付定金5000元。2005年8月27日，孙秀丽又交付商铺款53924元。2006年2月10日，孙秀丽（买受人）与百富房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人按4500元／平方米的价格购买百富房产公司开发建设的的位××区商铺，建筑面积17.82平方米。百富房产公司应当在2005年12月25日前将合同约定的商品房交付孙秀丽使用；在交付商铺90日内为孙秀丽办理房屋产权登记。2006年2月10日，孙秀丽（产权人）与百富房产公司出资开办的米泉市百富商城经营管理服务有限公司（承租人）签订《租赁合同》，约定孙秀丽将其购买的富商城商铺，建筑面积17.82平方米出租给该公司用以经商，租期为十年，自2006年1月19日起至2016年1月19日止，年租金按房产合同总价10%的比例，在签订合同时由该公司向孙秀丽一次性支付三年的租金，该款折抵房款，视为孙秀丽已将房款交清。2009年2月11日，孙秀丽（产权人）与百富房产公司（委托出租方）签订《委托租赁合同》，约定孙秀丽将购买的涉案商铺委托百富房产公司出租经营，租期七年，自2008年11月24日起至2015年11月24日止。2016年12月29日，孙秀丽（产权人）与百富房产公司（承租人）签订《租赁合同》，约定孙秀丽将购买的涉案商铺出租给百富房产公司统一经营，租期一年，自2015年11月24日起至2016年11月24日止。2019年2月11日，孙秀丽（产权人）与百富房产公司（承租人）签订《委托租赁合同》，约定孙秀丽将其购买的涉案商铺租给百富房产公司统一经营，租期一年，自2017年11月24日起至2018年11月24日止。2020年6月29日，孙秀丽（产权人）与百富房产公司（承租人）签订《委托租赁合同》，约定孙秀丽将其购买的涉案商铺租给百富房产公司统一经营，租期一年，自2018年11月24日起至2019年11月24日止。2008年3月3日，因百富房产公司未履行涉案商铺的办证义务，孙秀丽诉至米东区法院，要求百富房产公司办理产权登记，承担违约金160.38元。2008年4月21日，米东区法院作出（2008）米民一初字第345号民事判决书，判决：一、百富房产公司协助孙秀丽办理百富商城商铺的产权登记，于判决生效后十日内履行完毕。二、百富房产公司向孙秀丽支付违约金160.38元，于判决生效后立即付清。该判决生效后，百富房产公司未履行该生效法律文书所确定的义务。2010年6月20日，百富房产公司出具说明，承诺将百富商城购物中心房屋产权证进行分证，逐一办理128户业主的房屋产权证。再查明，在本院执行原申请执行人詹桂芳与张世贵、百富房产公司民间借贷纠纷一案中，经坚林老陈户文化公司申请，本院于2019年11月15日作出（2019）新01执异275号执行裁定书，变更坚林老陈户文化公司为本案的申请执行人。在执行过程中，案外人孙秀丽向新疆高院提出执行异议，新疆高院作出（2019）新执异13号执行裁定，中止对涉案执行标的执行。申诉人坚林老陈户文化公司不服，向最高人民法院申请执行监督，经过审查后，最高人民法院要求新疆高院启动执行监督程序受理该案。新疆高院受理该案后进行审查，于2020年5月27日作出（2020）新执监60号执行裁定书，撤销该院（2019）新执异13号执行裁定书；本案由乌鲁木齐市中级人民法院审查。认定以上事实有（2014）新民一初字第6-1号民事裁定书及协助执行通知书、（2014）新民一初字第6号民事判决书、（2015）民一终字第1号民事判决书、（2008）米民一初字第345号民事判决书、（2015）新执字第55号执行裁定书、（2016）新01执字38号执行裁定书、（2016）新01执38号之一执行裁定书及协助执行通知书、（2019）新01执恢87号之一执行裁定书、（2019）新执异13号执行裁定书、（2019）新01执异275号执行裁定书、（2020）新执监60号执行裁定书、《商品房买卖合同》《租赁合同》《委托租赁合同》、收据及银行明细、听证笔录等证据存卷为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”孙秀丽基于对涉案商铺享有所有权排除执行行为提出异议，本案应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，在案证据证实孙秀丽与百富房产公司在涉案商铺被查封前已签订《商品房买卖合同》，并支付了涉案商铺的全部价款，后将涉案商铺交百富房产公司用以出租经营至今，百富房产公司向孙秀丽支付租赁费用。同时，印证孙秀丽对涉案商铺在人民法院查封之前已享有权利并占有使用。对于涉案商铺的产权登记，孙秀丽已通过诉讼的方式要求百富房产公司履行办理过户登记的义务，因百富房产公司无故迟延办理产权登记手续及人民法院的保全查封，导致孙秀丽未取得涉案商铺的权属证书，故涉案商铺未办理过户登记非因买受人孙秀丽自身原因所致。综上，案外人孙秀丽提出的执行异议申请成立，本院予以支持。对申请执行人坚林老陈户文化公司及被执行人百富房产公司的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区商铺的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   邓 颖审  判  员   陈晓春审  判  员   马木提二 〇 二 〇 年 七 月 十 六 日书  记  员   孙雪芹