内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1585号   上诉人（原审原告）董丽荭，女，1978年5月15日出生，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：马建业，内蒙古铁恒律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）包头市海富房地产开发有限责任公司。   法定代表人：原中凯，执行董事。   委托诉讼代理人：邓宝国。   上诉人董丽荭因与被上诉人包头市海富房地产开发有限责任公司（以下简称“海富房地产有限公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人董丽荭的委托诉讼代理人马建业，被上诉人包头市海富房地产有限公司的委托诉讼代理人邓宝国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人董丽荭的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的上诉请求。事实和理由：被上诉人收取了上诉人办理不动产权属证书的费用，但被上诉人未按合同的约定办理不动产权属证书，应承担违约责任。   被上诉人包头市海富房地产开发有限责任公司答辩同意一审判决。   董丽荭向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告配合原告办理包头稀土高新区××房屋不动产权属证书；2.判令被告按照约定支付违约金，按房款万分之一每日227.8元，从2014年7月9日起至房屋产权证办理完毕日止（2014年7月9日起计算至2019年12月31日为456055.6元）；3.本案诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：2011年5月13日，原告董丽荭与被告海富房地产有限公司签订了合同编号为××的《包头市商品房买卖合同》。合同约定，董丽荭（乙方）购买海富房地产有限公司（甲方）开发建设的位于包头稀土高新技术产业开发区××号商品房一套，建筑面积300.78平方米，每平方米价格为7573.5元，总房价2277957元。交房日期为2011年12月31日。付款方式为乙方于2011年2月28日将首付款1147957元支付给甲方，剩余房款1130000元办理按揭贷款。合同第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的1向乙方支付违约金。”合同第十六条约定“本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件五）。附件一至附件五均为本合同不可分割的部分，具有同等效力。”双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第二款约定“本合同第十二条所述的‘出卖人的责任’是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》须由其提供的权属证件。”第三款约定“本合同中凡由‘出卖人的责任’给买受人造成损失的，出卖人应当按本合同中约定支付买受人违约金，违约金支付方式（现金或抵作物业费等）由出卖人自行选择。”2012年6月18日，董丽荭交纳了相关费用，并完成了房屋交付。2016年7月21日，海富房地产有限公司在包头市房地产产权管理处办理了8号楼的房产初始登记。   一审法院认为，原告董丽荭与被告海富房地产有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，海富房地产有限公司应当履行交付房屋并办理房屋产权登记相关义务。   本案争议的焦点问题为：第一，关于违约金计算的起止时间。被告海富房地产有限公司将商品房交付原告使用的时间为2012年6月18日，对此原、被告双方均予认可，按照《包头市商品房买卖合同》第十二条约定，海富房地产有限公司应当在商品房交付使用后720日内，即2014年6月8日以前完成登记备案手续，但海富房地产有限公司未在上述期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，按照合同约定，海富房地产有限公司承担违约责任的起算时间应为约定的期限届满之次日，即2014年6月9日。办理房屋的初始登记系出卖人的法定义务，出卖人应当在合同约定的办证期限内办理房屋的初始登记，结合《商品房买卖合同补充协议》第七条第二款“出卖人的责任是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》须由其提供的权属证件”的约定，此处所述“权属证件”应指房产初始登记备案，因此被告海富房地产有限公司实际取得房产初始登记备案之日（2016年7月21日），违约情形即已消失，故海富房地产有限公司承担违约责任的截止时间应为取得初始登记备案的前一日，即2016年7月20日。因此对董丽荭主张海富房地产有限公司支付自2016年7月21日至房屋所有权证登记完成日止违约金的诉讼请求不予支持。   第二，关于违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。原告董丽荭、被告海富房地产有限公司在《包头市商品房买卖合同》中约定违约金的计算方式为按日计算，随着海富房地产有限公司逾期办证的违约行为一直在持续，违约金也因此而不断产生，直至海富房地产有限公司实际取得房产初始登记时，违约金才停止产生，故该违约金应以每个个别的债权，分别适用诉讼时效。海富房地产有限公司向本院请求保护民事权利的时间为2020年1月3日，依照2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，本院采信海富房地产有限公司的抗辩理由，认定董丽荭主张2014年7月9日至2016年7月20日期间的违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。第三，关于被告海富房地产有限公司应否为原告董丽荭办理涉案房屋的权属登记。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，故海富房地产有限公司应当协助董丽荭办理房屋权属登记手续，董丽荭也有义务配合海富房地产有限公司提供办理房屋权属登记所需材料。因此，对海富房地产有限公司提出其合同义务仅为办理房屋初始登记的抗辩理由不予。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告包头市海富房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告董丽荭办理包头稀土高新技术产业开发区××号房屋的产权登记；二、驳回原告董丽荭的其他诉讼请求。案件受理费8142元，减半收取4071元（原告已预交），由被告包头市海富房地产开发有限责任公司负担100元，由原告董丽荭负担3971元。   经二审审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人董丽荭与被上诉人包头市海富房地产开发有限责任公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同的约定包头市海富房地产有限责任公司应当在商品房交付使用后720日内完成登记备案手续，但海富房地产有限公司未在上述期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约应承担违约责任。但上诉人主张违约金时已超出诉讼时效，故上诉人请求被上诉人支付违约金的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8142元，由上诉人董丽荭负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 杜宏林   审 判 员 赵文革   审 判 员 李 梅     二○二○年七月二十四日   法官助理 王晓菲   书 记 员 张慧敏