新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)新01执异61号 案外人：李建新，男，1964年7月29日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市。案外人：谢梅芬，女，1966年4月6日出生，回族，个体工商户，住乌鲁木齐市。共同委托诉讼代理人：谢静，上海段和段（乌鲁木齐）律师事务所律师。申请执行人：唐阳，男，1991年2月16日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市。被执行人：新疆方宇房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市米**米东大道西侧招商市场********。法定代表人：方树俊，该公司监事。本院在执行申请执行人唐阳与被执行人新疆方宇房地产开发有限公司（以下简称方宇公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人李建新、谢梅芬向本院提出执行异议，主张对乌鲁木齐市房屋的所有权，请求本院解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。并于2020年6月22日进行听证，案外人李建新与谢梅芬的共同委托诉讼代理人谢静，申请执行人唐阳参加了听证。现已审查终结。案外人李建新、谢梅芬共同称，我们二人系夫妻关系。2012年3月27日至2015年1月21日，方宇公司分批向我我方借款共计5920万元。2015年8月14日，我方与方宇公司签订了《商品房预售合同》，合同约定：方宇公司将位于乌鲁木齐市××区出售给我方。2015年8月19日，方宇公司与我方达成《还款协议》，确定截止2015年8月19日，方宇公司尚欠我方借款本金5290万元，利息743万元，方宇公司同意在2016年8月18日将上述本金及利息归还我方，并用其公司名下位于乌鲁木齐市××区的房屋作为还款保证，在方宇公司未能按期还款的情况下，双方按2015年8月14日签订的《商品房预售合同》约定的内容履行该协议。后因方宇公司未按《还款协议》履行归还借款本金及利息的义务，双方签订的《商品房预售合同》因此生效。现我方已购买了位于乌鲁木齐市××区，并在房产部门预售登记备案，我方对该房屋享有所有权。基于方宇公司的原因未能按期向我方交付房屋及办理权利证书，但不妨碍我方对该房屋享有所有权。综上，乌鲁木齐市中级人民法院将我方的涉案房屋予以执行，明显错误。故请求法院中止对乌鲁木齐市房屋及对应土地的执行，并解除对该房屋的查封。申请执行人唐阳辩称，一、案外人的网签备案不具备物权预告登记效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，对已办理商品房买卖预告登记的商品房，法院不得执行。但本案中，案外人在房产部门只是商品房预售合同登记备案即网签备案，不能等同于法定的物权预告登记。依照《城市房地产管理办法》第45条第2款，《城市商品房预售管理办法》第10条第1款规定，商品房预售合同登记备案制度只是一种行政管理制度，是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，不具备物权公示效力。案外人李建新、谢梅芬仅以商品房预售合同已经备案为由，主张排除人民法院对登记在房地产开发商方宇公司名下的房屋的强制执行，其异议请求不能成立。二、债权请求权不能对抗强制执行。在新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称新疆高院）庭审阶段，案外人李建新出庭证实其网签行为名为买房，实为民间借贷抵押。这种让与担保中的房屋买卖合同仅是作为借款的非典型担保，出借人仅对借款人享有债权，对房产并不享有物权期待权，故案外人并不能基于房屋买卖合同而排出强制执行。三、签订预售合同行为构成通谋虚伪表示。根据最高人民法院的相关判例，这类以签订房屋买卖合同的目的是为借款合同提供担保，构成通谋虚伪表示，网签的购房合同本身作为伪装行为无效，即案外人与被执行人在其商品房预售合同中的意识表示均不真实，故依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，应认定涉案的商品房预售合同自始无效，案外人不是涉案房屋的买受人，其不能依据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条排除我申请的强制执行，故法院查封涉案房产的执行裁定合法有效。四、请求执行法院执行本案被执行人房产时，要求房产部门注销该预售登记备案即网签登记。被执行人方宇公司经本院合法传唤未到庭陈述，也未提交书面意见。本院经审查查明，原告唐阳与被告方宇公司、第三人方树俊、唐文华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日受理后，于2017年7月18日作出（2017）新01民初195号民事判决书，方宇公司不服该判决向新疆高院提出上诉，该院于2017年12月29日作出（2017）新民终539号民事裁定书，将本案发回本院重审。2018年7月3日，本院作出（2018）新01民初59号民事判决书，判决：一、解除原告唐阳与被告方宇公司2015年5月29日签订的购房协议；二、被告方宇公司返还原告唐阳购房款7416000元；三、被告方宇公司支付原告唐阳返还购房款利息378679.50元（2017年3月6日至2018年3月28日）；四、被告方宇公司赔偿原告唐阳损失7416000元。该判决生效后，因被执行人方宇公司未履行该生效法律文书确定的义务，申请执行人唐阳向本院申请强制执行，本院依法立案受理，执行案号为（2018）新01执463号。2018年9月5日，本院作出（2018）新01执463号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人方宇公司在银行、信用社或其他金融机构账户中的存款15404786.46元（其中本金7416000元、房款利息378679.50元、损失费7416000元、诉讼费106384.89元、保全费5000元、案件执行费82722.06元）；二、冻结、划拨被执行人方宇公司应负担的迟延履行期间（至实际付款日期止）加倍债务利息及执行中实际支出的费用；三、如上述款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人方宇公司相应价值的财产。2019年9月18日，本院作出（2018）新01执463号协助执行通知书，在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心查封了位于乌鲁木齐市××区的房产及对应的土地使用权，冻结期限为三年，自2019年9月18日至2022年9月17日。在执行过程中，双方达成长期履行的执行和解协议，本院于2019年1月9日作出（2018）新01执463号之一执行裁定书，裁定终结执行。因被执行人方宇公司未按执行和解协议履行还款义务，申请执行人唐阳向本院申请恢复执行，本院于2020年4月17日立案执行，执行案号为（2020）新01执恢39号。在该案执行过程中，案外人李建新、谢梅芬提出执行异议。另查明，2015年8月14日，方宇公司（出卖人）与李建新、谢梅芬（买受人）签订《商品房预售合同》，合同约定房屋总面积2346.20平方米，属于商业用房，约定一次性付清购房款，房屋交付时间2016年6月30日。2015年8月19日，方宇公司（预售人）与李建新、谢梅芬（预购人）填写《商品房预售合同签约证明和预告登记申请书》，载明：李建新、谢梅芬所购房屋坐落于乌鲁木齐市××区，合同约定面积总计2364.20平方米，购房单价为每平方米3700元，购房总价8747540元，交房日期为2016年6月30日，合同签约日期为2015年8月14日。2015年8月19日，方宇公司向李建新、谢梅芬出具《具结书》。在本案审查期间，经本院查询位于乌鲁木齐市××区，登记的购房人为李建新、谢梅芬，建筑面积2364.20平方米，办理了商品房预售合同登记备案，登记日期为2015年8月14日，未办理预告登记，无预告抵押。李建新、谢梅芬及唐阳均认可涉案房产目前在建，至今未交付使用。认定以上事实有（2018）新01民初59号民事判决书、（2018）新01执463号执行裁定书及协助执行通知书、（2018）新01执463号之一执行裁定书、（2020）新01执恢39号执行裁定书、乌鲁木齐市住房情况查询记录、听证及询问笔录等证据存卷为证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”案外人李建新、谢梅芬基于对涉案房产享有所有权排除执行行为提出异议，本案应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第（一）项之规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。在本案中，案外人李建新、谢梅芬认为在涉案房屋被查封前，其与被执行人方宇公司已签订《商品房预售合同》，并将该合同在房屋产权登记管理部门予以备案，故其在本案中主张排除执行的请求符合法律规定的情形。鉴于商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理手段，商品房预售合同登记备案并非物权登记，购房者享有的权利仍然是一种合同债权。而预告登记是为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动时通过登记的办法予以公示，从而将物权的公示手段用于债权的保护，使买受人的优先权具有对抗第三人的效力。这种登记是不动产登记的特殊类型。因此，预售合同登记备案不等同于预告登记。案外人李建新、谢梅芬虽与方宇公司签订了《商品房预售合同》，并对该合同进行了备案，但未进行预告登记，故不属于物权登记，不能阻却人民法院对涉案房屋的执行。在审查期间，关于案外人李建新、谢梅芬主张因方宇公司基于欠款而将涉案房产抵押给其的请求，所提供的还款协议、借据、银行卡交易明细等证据所证明的事实涉及实体审理，不属于异议审查的范围。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十七条第一项、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人李建新、谢梅芬的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   邓 颖审  判  员   陈晓春审  判  员   马木提二 〇 二 〇 年 七 月 三 日书  记  员   孙雪芹