广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13259号原告：中山市吉泰物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区****、3、5号二楼之一，统一社会信用代码914************969。法定代表人：李少丽，董事长。委托诉讼代理人：张绮华，女，公司职员。委托诉讼代理人：陈嘉泳，女，公司职员。被告：刘斌，男，1983年11月8日出生，汉族，住广东省深圳市南山区********新一代大厦2-2416，公民身份号码362************015。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：禤映君，广东洋三律师事务所实习律师。原告中山市吉泰物业服务有限公司（以下简称吉泰公司）与被告刘斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告吉泰公司的委托诉讼代理人张绮华、陈嘉泳，被告刘斌的委托诉讼代理人赖初帆、禤映君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉泰公司向本院提出诉讼请求：刘斌向吉泰公司支付2019年7月至2020年3月物业管理费共2126.48元，截止至2019年11月的滞纳金836.77元，合计2963.25元。事实和理由：根据中山市广达纤维有限公司（以下简称广达公司）于2016年4月1日与吉泰公司签订中山市前期物业服务合同[火炬开发区新达花园]，约定委托吉泰公司管理中山市火炬开发区****，提供物业管理服务，根据1.第三章第九条第1项：电梯住宅：2.9元/月平方米；商业物业：3.5元/月平方米。自发展商首批交付使用之日起计算前两年，乙方给予优惠方案：住宅按建筑面积每月每平方米2.60元收取，商业按建筑面积每月每平方米3.20元收取；第三年按照具体标准执行。2.第三章第十条：业主从收楼（以收楼通知书约定的时间为准）开始缴交物业服务费，以后按月交纳，业主或物业使用人应在当月10日前交纳；3.第三章第十二条第3项：业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下处理：从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之叁交滞纳金；4.第三章第十二条第3项：非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。至2019年8月起，经吉泰公司多次电话催收、当面催收，上门催收，刘斌尚欠2019年7月至2020年3月的物业服务费、滞纳金共计人民币2963.25元未支付给吉泰公司。特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持吉泰公司的诉讼请求。庭审中，吉泰公司变更诉讼请求为：刘斌支付2019年7月至11月（共5个月）的物业管理费1329.9元（102.3平方米×2.6元/月×5个月），滞纳金335.13元（计算标准：以265.98元为基数，从逾期之日起按日千分之三的标准计算），合计1665.03元。原告吉泰公司向本院提交的证据有：1.中山市前期物业服务合同（火炬开发区新达花园）；2.催款函；3.催缴费用记录表；4.中山市不动产登记资料查询结果表；5.业主身份证复印件；6.临停收款专用收据；7.欠费明细；8.微信催费记录；9.新达花园前期物业管理合同；10.业主收楼证明书；11.住宅专项维修资金缴款通知书；12.新达花园业主手册回执；13.新达收楼流程确认单；14.业主承诺书；15.个人划款授权书；16.收楼通知书、EMS特快专递。刘斌辩称：1.双方已经确认刘斌已经交了收楼后的物管费，双方的收楼时间是2019年11月30日，现在的物业公司追索是收楼前的物业管理费，根据《物业管理条例》第41条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此收楼之前的物业费用应当由开发商缴纳，原告不应当向被告追索，应当向开发商追索。2.吉泰公司主张的滞纳金过高，超过同期贷款利率，刘斌在收楼时就预交了2019年12月物业管理费，并且之后的物业管理费都提供了银行账户供吉泰公司划扣，刘斌不存在恶意不交费的情形。3.刘斌买房时购房款是根据套内面积计算，物业管理费也应当按套内面积收取，吉泰公司按建筑面积收取不符合双方约定及法律规定。刘斌向本院提交的证据有：1.中国建设银行个人活期账户交易明细；2.建设银行卡客户交易详细信息；3.中山市吉泰物业服务公司收款专用收据；4.建设银行客户交易详细信息；5.中山市吉泰物业服务公司收款专用收据；6.刘斌与中铭新达花园客户服务中心现场对话录像；7.光盘；8.借款凭证、收据；9.（2019）粤20民终7622号民事判决书。本院经审理认定事实如下：刘斌是中山市火炬开发区****************的业主，案涉房不动产的建筑面积为102.30平方米。2016年4月7日，吉泰公司与广达公司签订中山市前期物业服务合同（火炬开发区新达花园），主要约定：由吉泰公司为中山火炬开发区新达花园提供物业服务，服务期限为2016年4月1日至本物业业主委员会召开业主大会决定同意与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，电梯住宅2.9元/月/平方米；商业物业3.5元/月/平方米；自发展商首批交付使用之日起计算前两年，乙方给予优惠方案：住宅按建筑面积每月每平方米2.60元收取，商业按建筑面积每月每平方米3.20元收取；第三年按照具体标准执行；业主从收楼（以收楼通知书约定的时间为准）开始缴交物业服务费，以后按月交纳，业主或物业使用人应在当月10日前交纳；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下处理：从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金；合同还约定了其他事项。合同签订后，吉泰公司依约提供了物业服务。吉泰公司与刘斌签订新达花园前期物业管理合同，合同内容与中山市前期物业服务合同（火炬开发区新达花园）内容基本一致。2019年6月21日，广达公司向刘斌的身份证住址邮寄收楼通知书，通知刘斌于2019年6月27日办理收楼手续，逾期仍不办理收楼，上述期限届满视广达公司已实际交付该物业，广达公司将自2019年6月28日起开始计算物业的保修期，物业管理公司亦同时计算刘斌每月应缴付的管理费等各项费用。2019年10月7日，刘斌前往办理收楼手续，刘斌主张因其没有预交三个月物业服务费，被拒绝收楼，未能完成收楼手续。根据吉泰公司提交的中铭新达城收楼流程确认单显示，房号为21-302，业主姓名为刘斌，收楼时间为2019年10月7日，收楼流程包括地产工作流程及物业工作流程，刘斌的物业工作流程中的“缴纳物业维修基金”一项已完成，“预交三个月物业服务费”一项未完成。刘斌对上述中铭新达城收楼流程确认单的真实性确认。双方确认涉案物业于2019年11月30日完成收楼手续，双方确认2019年12月以后的物业管理费，刘斌均有缴纳。根据业主收楼证明书显示，吉泰公司已向刘斌交付业主手册、收费标准明细表、前期物业管理服务协议、消防责任书等资料。2020年3月，吉泰公司向刘斌的身份证住址邮寄催款函，该邮件于2020年3月10日退回，退回理由为地址正确，无此收件人。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。刘斌与吉泰公司签订新达花园前期物业管理合同，该合同没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。吉泰公司根据上述协议约定对案涉小区进行物业服务，刘斌作为案涉小区的业主，应当按前期物业管理合同的约定如期缴纳物业服务费。根据广达公司向刘斌公司发出的收楼通知书显示，刘斌应于2019年6月27日前前往办理收楼手续，但刘斌于2019年10月7日才前往办理收楼手续，刘斌没有按照广达公司要求的时间内办理收楼手续，根据收楼通知书记载，吉泰公司有权于2019年6月28日起计收涉案物业的物业管理费。根据中铭新达城收楼流程确认单显示，刘斌已于2019年10月7日缴纳物业维修资金，广达公司应于2019年10月7日向刘斌交付涉案物业，但广达公司未于当天交付，其应承担相应的违约责任，故本院认为吉泰公司据此要求刘斌支付2019年10月8日至11月30日的物业管理费，理据不足，本院不予支持。双方均确认2019年12月以后的物业管理费刘斌均已交纳，故刘斌应向吉泰公司支付2019年7月至10月7日的物业管理费。根据双方签订的前期物业管理合同约定，物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，故刘斌应缴纳2019年7月至10月7日的物业管理费为860.00元（102.3平方米×2.6元/月×3个月+102.3平方米×2.6元/月÷30天×7天）。现刘斌未按合同约定支付2019年7月至10月7日期间的物业服务费，已构成违约，依法应承担交纳物业服务费的义务和支付滞纳金的违约责任。由于前期物业管理合同约定的滞纳金计算标准每日3‰确属偏高，本院酌情调整滞纳金的计算方式为：以每月的物业服务费265.98元为基数，分别自当月的11日起按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘斌于本判决生效之日起七日内向原告中山市吉泰物业服务有限公司支付2019年7月至2019年10月7日期间的物业服务费860元及滞纳金（计算方法：以每月的物业服务费265.98元为基数，分别自欠费当月的11日起，按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告中山市吉泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山市吉泰物业服务有限公司已预交），由原告中山市吉泰物业服务有限公司负担9元，被告刘斌负担16元（被告刘斌于本判决生效之日起七日内将该16元迳付原告中山市吉泰物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审判员 麦 琳二〇二〇年七月二十三日书记员 何浚欢王静