福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初1281号 原告：陈红花，女，1983年3月30日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：邓珉，广东穗江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹娟，广东穗江律师事务所律师。 被告:王杜记，男，1969年8月23日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：戴雪花，福建学行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪煌苗，福建学行律师事务所律师。 原告陈红花与被告王杜记居间合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓珉、被告委托诉讼代理人戴雪花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈红花向本院提出诉讼请求：1.判令王杜记立即向陈红花支付居间费10万元及自2019年9月份起至实际付款之日止按每月1500元计算的违约金；2.被告承担本案全部案诉讼费用。事实与理由：王杜记在陈红花的居间斡旋下购买了第三人曾清津所有的坐落于晋江市中国包装印刷产业（晋江）基地昇翔陆10号厂房，原被告与第三人曾清津于2019年1月29日签订《工厂买卖协议》一份，约定了王杜记向第三人购买了上述厂房的具体细节，并在合同第八条约定：甲乙双方过户时，乙方应向陈红花支付居间服务费10万元，若延迟支付，每逾期一日，违约方应当向中介方支付累积应付款的0.05%的违约金。现厂房买卖协议已经履行完毕，该厂房也已经过户至王杜记的公司名下，但王杜记却以种种理由拒不支付居间费用。审理中陈红花表示其从事房产中介工作。 被告王杜记辩称：陈红花的陈述与事实不符，本案实际王杜记、曾清津与陈红花方之间是委托关系，不是居间关系，王杜记与曾清津在《工厂买卖协议》签订前就已认识一年多，双方也就买卖厂房沟通了一年多，只是因为不太懂流程，才找陈红花拟定合同及代办流程的服务。从《工厂买卖协议》第一条乙方购买甲方的厂房，而不是在陈红花居间介绍下购买厂房，可以看出陈红花没有提供居间服务，且本案陈红花提供的是代办手续的委托合同，陈红花方根本违约，无权要求王杜记支付任何款项。王杜记找陈红花的合同目的是办理各种过户手续，陈红花作为服务人的主要任务是代办各种手续，合同签订后，陈红花未履行义务，导致王杜记不得不找另外的中介公司代办服务，并花费了20万元，陈红花导致王杜记签订合同的根本目的无法达成，无权要求王杜记支付任何费用，且陈红花的行为导致王杜记多支付了中介费用10万元。综上所述，陈红花的诉求没有任何事实和法律依据，请求驳回陈红花的诉讼请求。 双方当事人对以下事实无争议，本院予以确认：2019年1月29日王杜记与陈红花、案外人曾清津签署一份买卖标的为坐落于晋江市中国包装印刷产业（晋江）基地昇翔陆10号厂房［晋房权证磁灶字第××号］的《工厂买卖协议》。 双方当事人争议的主要焦点：王杜记与陈红花方之间是否是居间合同关系，王杜记是否应向陈红花支付居间费10万元及自2019年9月份起至实际付款之日止按每月1500元计算的违约金？对此，本院予以查明、分析并认定。 在审理过程中，原告陈红花为证明其主张向本院提供如下证据：1.身份证复印件一份；2.户籍信息一份；3.工厂买卖协议原件一份，证明王杜记在陈红花的居间斡旋下购买了案外人曾清津所有的坐落于晋江市中国包装印刷产业（晋江）基地昇翔陆10号厂房的具体情况；4.工商登记信息复印件一份；5.晋江市不动产登记中心查询证明复印件一份，证明该厂房已经顺利过户至被告王杜记名下的福建省晋江中冠彩印有限公司；6、工商登记复印件一份。 王杜记的质证意见：对证据1、2、3、4、5、6真实性无异议。对证据3《工厂买卖协议》，证明目的有异议，陈红花在本协议中实际上的角色及作用是中介服务人员，是提供办理房产过户手续的服务人员，并没有提供任何居间作用，协议中第七条也约定了陈红花的合同义务。《工厂买卖协议》曾清津不是合同中约定的房产的所有权人，其无权代表所有权人处置房产，该协议无效的。且合同中约定的陈红花应履行的主要办证义务，陈红花也未履行。 王杜记为证明其主张，向本院提供了如下证据：1.《中介服务合同》复印件一份、汇款单复印件一份、说明书一份、结婚证复印件一份、身份证复印件一份，证明合同签订后，陈红花并未履行自己代办手续的义务，导致王杜记不得不另找中介公司签订《中介服务合同》，之后手续全部是该中介公司办理，王杜记因此再支付20万元的中介服务费。陈红花未履行双方之间签订合同的义务，导致了王杜记与陈红花签订的合同根本目的不能达成，陈红花的行为构成了根本违约，陈红花无权要求王杜记支付任何费用和违约金；2.晋江市不动产（房屋）转让备案及登记申请表复印件一份，证明晋江市玛超房地产经纪有限责任公司的员工庄萍萍与王杜记一起去办理转让手续，该员工庄萍萍代为书写该申请表的事实；3.名片复印件一份，证明陈红花系在福建美屋房产经纪有限公司工作的房屋中介人员，以陈莹的名字对外工作，其因为其懂得办证流程为王杜记、曾清津提供代办手续的服务，不是居间合同的关系。 陈红花的质证意见：对证据：1《中介服务合同》、汇款单、说明书、结婚证复、身份证的真实性由法院确认，但是该中介服务合同第一条第二款明确提供的是金融银行及不动产中心业务的中介服务，该中介服务是为了履行原被告签订的工厂买卖协议第四条第四款的支付1千万元购买厂房款资金过桥及其他金融服务，与本案的居间服务是两个性质不同的服务，该中介服务合同签订时间是2019年6月4日，在该日期之前，原被告与案外人的工厂买卖协议已经实际履行，因此可以看出该中介服务提供的金融银行方面的相关服务与本案的居间服务是不同性质的法律关系。对证据2的申请表，真实性由法院认定，但是该不动产登记申请表恰恰证明原被告与案外人签订的工厂买卖协议已经全部实际履行完毕，王杜记应依据该协议第八条规定支付居间费用。对证据3名片三性均有异议，与本案无关。 王杜记申请证人庄萍萍作证称：庄萍萍为晋江市玛超房地产经纪有限责任公司员工，其协助王杜记到不动产中心，将涉案房产由原产权人福建省晋江永胜彩印有限公司过户到福建省晋江中冠彩印有限公司名下，先办理过户，再办税，后领证，晋江市玛超房地产经纪有限责任公司为王杜记提供金融服务，后王杜记支付晋江市玛超房地产经纪有限责任公司20万元服务费。 陈红花的质证意见：对证言不持异议，但证言中王杜记支付的20万元，主要是为了履行买卖协议第四条第四款的1000万元的过桥贷款服务，而非王杜记所指的办理过户所需要的费用，该费用与原被告的居间费用是不同的法律性质。 本院认为，陈红花提供的证据1、2、3、4、5、6，王杜记对其真实性无异议，予以确认。证据1、2能证明原、被告双方的主体资格，证据4经核实能证明王杜记为福建省晋江中冠彩印有限公司的法定代表人，该公司于2019年1月31日办理登记依法成立。证据5体现2019年8月12日晋江市中国包装印刷产业（晋江）基地昇翔陆10号厂房办理产权登记在福建省晋江中冠彩印有限公司名下，且登记为王杜记向晋江市农村商业银行借款1308万元的抵押担保物。证据6经核实能证明曾清津为福建省晋江市永胜彩印有限公司法定代表人。 王杜记提供的证据：1中介服务合同、汇款单、说明书、结婚证复、身份证；2晋江市不动产（房屋）转让备案及登记申请表，陈红花对其真实性，未提出质疑，且认为中介服务合同第一条第二款明确提供的是金融银行及不动产中心业务的中介服务，是为了履行原被告签订的工厂买卖协议第四条第四款的支付1千万元购买厂房款资金过桥及其他金融服务，陈红花委托代理人的代理词中陈述：王杜记在履行厂房买卖合同第四条第4款时，需要向银行贷款一千万元，银行贷款需要该厂房解除抵押，中间需要找人“过桥”帮忙提前还款，陈红花帮王杜记找过一家提供金融过桥的公司，王杜记不满意，王杜记便自行委托了晋江市玛超地产的庄宏伟办理，后玛超地产帮王杜记办好金融过桥，后顺便帮其办理产权过户，然后再向银行贷款。上述证据与证人言能相互印证，结合原被告陈述，及陈红花提供的晋江市不动产登记中心查询证明，可以认定以下事实，陈红花与王杜记及案外人曾清津于2019年1月29日签订工厂买卖协议，后一直未能协助王杜记一方办理过户手续，王杜记于2019年6月24日另行委托了晋江市玛超房地产经纪有限责任公司为其提供金融服务，即“金融过桥服务”付清房款，解除涉案房产上的抵押，后为王杜记一方办理该房产过户手续提供办理服务（包括过户、交税、领证），后为王杜记以涉案房产作为抵押向银行贷款提供办理服务，王杜记因此向该中介公司支付了20万元服务费。对此本院予以确认。 王杜记提供的晋江市不动产（房屋）转让备案及登记申请表，载明：（受让方）福建省晋江中冠彩印有限公司、法定代表人杜记；（转让方）福建省晋江市永胜彩印有限公司；法定代表人曾清津乙；不动产坐落晋江市中国包装印刷产业（晋江。该申请表尾部左下方有曾清津签字加盖福建省晋江市永胜彩印有限公司公章、右下方有王杜记签字及加盖福建省晋江中冠彩印有限公司公章，并落款时间2019年7月27日。结合证据：工厂买卖协议、福建省晋江市永胜彩印有限公司及中冠公司的工商登记信息、晋江市不动产登记中心查询证明，证人证言及双方陈述，足让人相信：曾清津作为福建省晋江市永胜彩印有限公司法定代表人代表公司于2019年1月29日与买方王杜记签订买卖协议，约定将公司名下晋江市中国包装印刷产业（晋江）基地昇翔陆10号厂房卖给王杜记。王杜记为顺利购得该厂房于2019年1月31日注册登记了中冠公司（王杜记为法定代表人），并在涉案房产过户时，王杜记指定将涉案房产过户到中冠公司名下，故以上事实予以确认。因此工厂买卖协议上虽载明：所有权人（甲方）：曾清津、尾部也有曾清津在（甲方）处签名，但实际上曾清津是作为福建省晋江市永胜彩印有限公司法定代表人代表公司签字。工厂买卖协议上的出让方实际上为福建省晋江市永胜彩印有限公司。王杜记主张曾清津不能代表公司，不是涉案房产的权利人其签定工厂买卖协议无效，理由不成立，不予采纳。 另工厂买卖协议载明：买受人（乙方）王杜记；居间人（丙方）陈红花；约定乙方购买甲方坐落在晋江市中国包装印刷产业（晋江）基地昇翔陆10号厂房，总价款壹仟伍百壹拾万元。协议第四条第4款还约定：乙方向银行申请贷款人民币壹仟万元整，该贷款由银行直接转入甲方账户。若银行实际放款金额小于贷款申请金额，王杜记应于3个工作日内将差额以现金方式支付甲方，若银行实际放款金额大于本协议所约定的工厂成交总价，甲方应于收到银行放款当日内将差额退还王杜记。协议第七条约定甲方与王杜记除须本人办理的手续外，其他一切手续均由陈红花代办。协议第八条约定，甲乙方过户时，由王杜记向陈红花支付居间服务费10万元，若延迟向中介方支付相关费用，每逾期一日应支付累积应付款的0.05%的违约金。以上协议，可以确认陈红花作为王杜记购买案外人曾清津（代表福建省晋江市永胜彩印有限公司）涉案厂房的居间人，存在居间合同关系，王杜记主张工厂买卖协议不是在陈红花的居间下促成的，与陈红花不存在居间合同关系，但未能提供证据予以证明，该主张不予采纳。 本案居间合同关系居间服务包含：1.促成买卖协议；2.协议第七条约定的买卖双方除须本人办理的手续外，其他一切手续均由陈红花代办。本案中因陈红花未能协助王杜记办理过户手续，王杜记于2019年6月24日另行委托了晋江市玛超房地产经纪有限责任公司为其提供金融服务，即“金融过桥服务”付清房款，解除涉案房产上的抵押，后该中介公司为王杜记办理该房产过户手续提供办理服务包括（过户、交税、领证），最后为王杜记以涉案房产作为抵押向银行贷款提供办理服务。陈红花主张本案居间合同关系的服务不包括提供金融服务。 实际上涉案房产要过户到王杜记这方，首先应要付清房款，解除该房产上的抵押，因王杜记资金不足，需要有人提供金融服务，即“金融过桥服务”，解除该房产上的抵押，后办理过户至王杜记这一方，交税后最后领证，再由王杜记以涉案房产作为抵押向银行贷款，偿还“金融过桥服务”债务。 陈红花作为从事房产中介工作的专门人员，对房屋权属、履行合同过程中将要产生的一系列问题应当提供可靠的咨询性意见及审核义务，在交易办证中起告知、评估风险、协助通知之作用。协议签订时已知悉王杜记资金不足需向银行贷款1000万元，自然清楚涉案房产要过户到王标记这方名下，需要经历上述业务办理过程。陈红花其主张提供的金融银行方面的相关服务不包含在本案的居间服务内，理由不成立，本院不予采纳。故协议第七条约定其他一切手续均由陈红花代办，具体为：提供金融服务、为涉案房产解除抵押提供办理服务、办理涉案房产过户手续提供办理服务（包括：过户、交税、领证），为王杜记以涉案房产作抵押向银行贷款提供办理服务。 经庭审质证并认证，对本案主要事实作如下认定： 在居间人陈红花的斡旋下，2019年1月29日，案外人曾清津代表产权人永胜公司与买方王杜记、居间人陈红花签订《工厂买卖协议》一份：约定将晋江市中国包装印刷产业（晋江）基地昇翔陆10号厂房［晋房权证磁灶字第××号］以总价款一仟伍佰壹拾万元出售给王杜记。房款分四期付清，1、协议当日支付叁佰万元；2、于2019年3月1日前付贰佰万元；3、于2019年4月30日付款伍百万元；4、由王杜记向银行贷款一千万元，贷款由银行直接转入曾清津一方账户。若银行实际放款金额小于贷款申请金额，王杜记应于3个工作日内将差额以现金方式支付曾清津一方，若银行实际放款金额大于本协议所约定的工厂成交总价，曾清津一方应于收到银行放款当日内将差额退还王杜记。并约定买卖双方除须本人办理的手续外，其他一切手续均由陈红花代办。完成过户时由王杜记向陈红花支付居间服务费10万元，若延迟向中介方支付相关费用，每逾期一日应支付累积应付款的0.05%的违约金。2019年1月31日王杜记注册登记了福建省晋江中冠彩印有限公司，法定代表人王杜记。协议履行过程中，因陈红花迟迟未能协助提供金融服务为涉案房产解除抵押提供办理服务、办理涉案房产过户手续提供办理服务（包括：过户、交税、领证），为王杜记以涉案房产作抵押向银行贷款提供办理服务。 王杜记于2019年6月4日与案外人晋江玛超地产经纪有限责任公司签定中介服务合同一份，约定由晋江玛超地产经纪有限责任公司为王杜记提供金融、银行及不动产中心业务的中介服务。2019年7月25日，在该公司中介服务下：1.涉案房产完成解押并过户到王杜记指定的福建省晋江中冠彩印有限公司名下。2.王杜记以2019年8月12日涉案房产作办理抵押担保登记，向福建晋江农村商业银行贷。为此王杜记支付了中介服务费20万元。 本院认为，本案陈红花与王杜记之间的居间合同关系，没有违反法律规定，依法成立。虽然陈红花促成王杜记与案外人签订了关于晋江市中国包装印刷产业（晋江）基地昇翔陆10号厂房的工厂买卖协议，但陈红花在签订协议时，未能依赖其专业知识，告知买卖双方履行合同及过户手续中可能存在的问题（包括需提供金融服务的负担风险），而未能依据约定为王杜记办理产权过户，致使王杜记另行为委托中介公司，为其办理产权过户手续。本案居间合同的服务，包括促成工厂买卖协议的签订，提供金融服务；为涉案房产解除抵押提供办理服务、办理涉案房产过户手续提供办理服务（包括：过户、交税、领证），为王杜记以涉案房产作抵押向银行贷款提供办理服务，而居间人陈红花仅履行了部分的居间服务。本案协议约定除须买卖双方本人亲自办理的手续外，其它一切手续均由陈红花代办，在完成办理产权过户手续时，由王杜记向陈红花支付10万元居间服务费，实际上陈红花仅履行了部分的居间服务，即促成工厂买卖协议的签订，其它居间服务并非陈红花完成，也非陈红花指示下完成，现陈红花请求王杜记支付10万元费用，结合本案实际情况，酌情支持5万元，即王杜记应支付5万元居间服务费。本案中陈红花迟迟、且实际也没有为王杜记提供产权过户手续办理服务，其本身也有违约责任，故其请求王杜记应向其支付自2019年9月份起至实际付款之日止按每月1500元计算的违约金，没有事实依据，不予支持。王杜记辩解《工厂买卖协议》并非在陈红花的居间服务下促成签订的买卖合同，没有事实依据，不予采纳。曾清津系福建省晋江永胜彩印有限公司法定代表人有权代表公司签订出让晋江市中国包装印刷产业（晋江）基地昇翔陆10号厂房的《工厂买卖协议》，王杜记以曾清津非晋江市中国包装印刷产业（晋江）基地昇翔陆10号厂房的所有权人其签订《工厂买卖协议》无效，理由不成立，不予采纳。王杜记的其它辩解没有事实依据。不予采纳。陈红花主张本案居间服务不包括提供金融服务，依据不足，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、王杜记于本判决生效之日起十日内支付陈红花居间费50000元； 二、驳回陈红花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费2435元，减半收取1217.5元，由被告王杜记负担608.75元、由陈红花负担608.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡尚哲 二〇二〇年七月一日 书记员  王炜标 附件一：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附件二：执行申请提示 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。