湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初9972号原告：武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路**武汉大学科技孵化器大楼裙楼**。法定代表人：周刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹海涛，北京盈科（武汉）律师事务所实习律师。被告：方伟（曾用名刘雄），男，1978年7月4日出生，汉族，户籍地湖北省团风县，委托诉讼代理人：李翔，湖北斯洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐恒，湖北斯洋律师事务所律师。被告：武汉市洪山区帕莎音乐餐吧，住所，住所地武汉市洪山区珞瑜路**赛博珞珈胡同**div>经营者：潘迅。委托诉讼代理人：李翔，湖北斯洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐恒，湖北斯洋律师事务所律师。原告武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司（以下简称赛博管理公司）与被告方伟、被告武汉市洪山区帕莎音乐餐吧（以下简称帕莎餐吧）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日适用简易程序立案受理后，于2020年6月12日、2020年7月3日两次公开开庭进行了审理，原告赛博管理公司的委托诉讼代理人杜俊，被告方伟和被告帕莎餐吧的共同委托诉讼代理人李翔，徐恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赛博管理公司向本院提出诉讼请求：1．判令两被告共同向原告支付租金及经营管理费合计1096620元；2．判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月27日，原告与被告方伟签订《租赁合同》，约定被告方伟租赁原告位于武汉市洪山区“赛博珞珈胡同”1F016商铺，经营项目为音乐酒吧，经营品牌为苏格缪斯，租赁期限自2017年9月6日起至2024年9月5日，月租金454240元，履约保证金为55万元。《租赁合同》签订后，该商铺实际由被告帕莎餐吧占有使用。根据《租赁合同》约定，被告应于2018年4月底之前支付2018年5月6日至2018年8月5日的租金1362720元，2018年3月底之前支付2018年3月6日至2018年8月5日的经营管理费283900元，同时原告有权直接从履约保证金中冲抵相应欠付的费用。原告多次向被告催收上述款项，但被告至今尚未支付，严重违反合同约定，对原告造成严重的经济损失。被告方伟和被告帕莎餐吧共同辩称，一、原告赛博管理公司据以支持其诉请的合同是无效合同。案涉商铺并非原告产权，而是从案外人武汉赛博数码有限公司（以下简称赛博数码公司）转租的武汉大学资产经营投资管理有限责任公司（以下简称武汉大学管理公司）的不动产物业。由于赛博数码公司长期未向武汉大学管理公司支付租金，已经武汉市中级人民法院判决解除双方的租赁合同关系。而原告与被告签订《租赁合同》之时，原告已丧失合法处置权，根据武汉大学管理公司阻挠被告装修、要求腾房等行为，可以确定武汉大学管理公司是明确否认该合同效力的。因此，案涉《租赁合同》自始无效，原告据此要求被告支付租金不应当获得支持。二、原告赛博管理公司及其实际控制人葛某的行为涉嫌合同诈骗。在丧失对案涉商铺合法使用权的情况下，葛某依然与被告沟通租赁商铺事宜，并从2017年7月4日起，陆续收取“诚意金”等2191621元。且原告收取诚意金后据为已有，并未支付给赛博数码公司或武汉大学管理公司，该行为已构成合同诈骗。三、原告所主张的经营管理费，无证据表明其提供了相应服务，不应当获得支持。原告收取经营管理费的依据《商业经营管理服务协议》，也是无效协议，因为作为主合同的《租赁合同》无效，从合同自然无效。其次被告有自己的保安、保洁团队，无需原告提供物业服务，且案涉商铺所在片区由武汉大学管理公司下属武汉凯恩物业管理有限公司提供物业服务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的对方有争议的证据，本院认定如下：对原告赛博管理公司提交的证据三，其中照片，能与其他证据相印证，本院予以采信；对证据八，《债权转让及抵销协议》和证据九，《债权债务转让及抵销协议》，因两被告不予认可，也没有提交其他证据证明就上述协议内容通知过两被告，本案中不予采信；对证据十一，被告向武汉市中级人民法院提交的费用支出材料，虽无出具单位签章，但有明确的案号，内容符合卷宗档案规范，且能与其他证据相印证，本院予以采信；对证据十二，证人葛某的出庭证言和证据十三，证人林某的出庭证言，因葛某、林某均与原告存在关联关系，对没有其他证据相印证的证言，本院不予采信；对证据十四，租赁合同，本院予以采信。对两被告提交的证据二，武汉大学管理公司出具的收据及受理单，本院予以采信；对证据八，2份函件、行政处罚决定书和证据九，通知函，虽是复印件，但能与其他证据相印证，本院酌情予以采信；对证人张某的出庭证言，本院仅对证人陈述的事实予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据及其他涉及“武汉大学科技孵化器大楼”租赁事宜的相关生效判决，本院认定事实如下：2007年1月5日，案外人武汉大学（作为甲方）与案外人武汉大学管理公司（作为乙方）签订《关于武汉大学科技孵化器大楼有关问题协议书》，主要约定，甲方将在其所属土地上建成的武汉大学科技孵化器大楼的使用权和收益权交予乙方，使用期限为25年。2010年12月23日，武汉大学管理公司（作为出租方、甲方）与案外人赛博数码公司（作为承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将座落在武汉市洪山区珞喻路39号“武汉大学科技孵化器大楼”裙楼一至四楼建筑面积为22000平方米的物业以租赁的方式提供给乙方用于经营“赛博数码广场武汉店”，租赁期限为20年。2015年12月25日，赛博数码公司（作为出租方、甲方）与原告赛博管理公司（作为承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将租赁取得的座落在武汉市洪山区珞喻路39号“武汉大学科技孵化器大楼”裙楼一至二楼建筑面积为10800平方米的物业以租赁的方式提供给乙方用于经营“赛博XXXXXXX”，甲方同意乙方采取部分转租或以联营、非实质整体转租等其他经营方式让被告使用承租场地。租赁期限为十一年零一个月22天。2017年8月27日，原告赛博管理公司（作为出租方、甲方）与被告方伟（当时名为刘雄，作为承租方、乙方）签订《租赁合同》（后附《开店条件书》），主要约定：1．双方订立本合同旨在通过出租和使用商铺，乙方及其他商户在甲方的统一管理之下，从事合同约定的经营项目。2．本合同租赁的商铺位于武汉市洪山区珞瑜路“赛博珞珈胡同”商场1楼1F016号商铺，建筑面积2839平方米；乙方承租商铺的经营项目为音乐酒吧，经营品牌名称为苏格缪斯。3．甲方将本合同项下商铺出租给乙方使用的租期为7年，时间段为2017年9月6日（即租赁起始日）起至2024年9月5日，实际交铺日期以《交铺确认函》确认的时间为准，交铺日期早于租赁起始日期的，交铺之日至租赁起始日期间视为免租期。4．租金按160元/平方米/月标准支付，6个月租金2725440元，租金采取先付后用的原则支付，乙方按每3个月支付一次的方式向甲方支付租金，第一次支付租金的时间为签订本合同当日，第二次支付租金的时间为前一次租金使用期满10个工作日之前（遇节假日顺延）。5．履约保证金为55万元，甲方扣减保证金用于冲抵乙方欠付费用的情形，包括但不限于租金、经营管理费、水电费、空调费等。6．乙方对该店铺进行装修，按照中国法律或当地政府及消防部门的有关规定，乙方装修应报消防等政府相关部门批准的，乙方自行负责办理相关手续，甲方应给予相应配合。7．在本合同履行过程中，发生如地震、强暴雨、政策变更等不可归责于双方的事由，至双方合同无法继续履行合同，或者蒙受损失，双方可免于向对方承担责任。当日，原告赛博管理公司与被告方伟还签订了《商业经营管理服务协议》（以下简称《服务协议》），约定，原告按20元/平方米/月向被告收取经营管理费，自商铺租赁合同签订之日起开始收取，采取先付后用的原则，每半年收取一次，每半年为340680元。《租赁合同》和《服务协议》签订后，上述双方于2017年9月6日签订了《缪斯酒吧交接确认书》。被告帕莎餐吧（经营者潘迅）于2017年11月24日成立，案涉租赁商铺由被告方伟交帕莎餐吧实际占有使用。2018年3月1日，武汉市洪山区缪斯普拉斯音乐餐吧（经营者潘迅）成立。两被告认可方伟为上述两家餐吧实际控制人。自2017年7月4日至2017年8月28日，被告方伟通过方辉向原告赛博管理公司银行转账6次共计支付2171621元（包括履约保证金55万元），其后被告方伟再未向原告银行账户支付过款项。2017年9月5日，案外人葛某（系原告赛博管理公司唯一股东武汉科越恒商业经营管理有限责任公司的持股41%股东）与被告方伟签订《股东合作协议书》，约定，方伟出让武汉苏格缪斯音乐酒吧街道口珞珈胡同店公司注册资本（股份）的10%给葛某，葛某以现金作为出资，出资额280万元，占公司注册资本（股份）的10%。当日，葛某委托案外人林某向被告方伟指定的方辉账户转账1355501元。被告方伟则出具《收条》1张，主要载明，今收到葛某现金280万元珞珈胡同缪斯酒吧入股，指定打入方辉账号。2017年9月，原告赛博管理公司与被告方伟签订《开店条件书》，载明，方伟承租赛博管理公司位于赛博珞珈胡同商场二楼2F051号商铺，面积205.89平方米，经营管理费为2万元/年。2017年9月6日，被告方伟通过方辉向林某银行转账2万元。2017年10月31日，武汉市公安局洪山区分局向苏格谬斯音乐餐吧（单位法人代表潘迅）下达《行政处罚决定书》，认定该餐吧因存在未经公安机关消防部门许可擅自施工的违法行为，决定对苏格谬斯音乐餐吧责令停止施工并处罚款叁万元的处罚。另查明，因案外人赛博数码公司拖欠租金，武汉大学管理公司于2017年初起诉赛博数码公司。2017年12月21日，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民初3514号民事判决，判决武汉大学管理公司与赛博数码公司签订的《租赁合同》及其补充协议于2017年5月23日解除，赛博数码公司从租赁场所腾退并支付自2017年1月23日起至实际腾退期间的房屋租金和违约金等。上述判决发生法律效力后，武汉大学管理公司申请强制执行。在该案执行过程中，帕莎餐吧曾向武汉市中级人民法院提出书面异议，该院出具（2018）鄂01执异1002号执行裁定书，驳回异议请求。其后，帕莎餐吧于2018年8月20日提起执行异议之诉，后因帕莎餐吧与武汉大学管理公司达成和解协议，帕莎餐吧于2018年10月29日提出撤诉申请，该院裁定予以准许。2018年8月13日，武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01执95号执行裁定书和协助执行通知书，要求赛博管理公司等三家公司停止向赛博数码公司支付租金，扣留提取赛博数码公司在赛博管理公司等三家公司的租金1118.04万元至该院账户。同日，该院发出责令腾退通知，要求赛博数码公司、赛博管理公司等四家公司于通知送达之时48小时内从座落于武汉市洪山区珞喻路39号“武汉大学科技孵化器大楼”裙楼一至四楼及场地（面积为22000平方米的物业）腾退。2018年8月23日，武汉大学管理公司在案涉场所张贴《公告》，主要载明，武汉大学管理公司于2018年8月22日正式收回并负责管理武汉大学科技孵化器大楼裙楼一至四层物业，租赁场所内各商户到招商部登记审核。其后，被告帕莎餐吧仍继续在原租赁场所经营，并以“缪斯普拉斯”的名义向武汉大学管理公司交纳租金。再查明，据黄石市公安局黄石港派出所于2019年10月30日出具《异常户口注销证明》，载明，“经调查核实，原我辖区居民刘雄，……，属重复户口，已按照规定予以注销，其真实户口为：姓名方伟，……”。本院认为，原告赛博管理公司与被告方伟签订了《租赁合同》、《服务协议》，建立了租赁合同关系，亦是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。两被告现认为案涉《租赁合同》无效，因该《租赁合同》签订时，武汉大学管理公司与赛博数码公司签订的《租赁合同》并未被武汉市中级人民法院（2017）鄂01民初3514号民事判决确认解除，故对两被告的抗辩意见，本院不予采纳。在上述合同履行过程中，因案外人赛博数码公司违约，导致案涉租赁场所被武汉大学管理公司于2018年8月22日收回，原、被告之间的《租赁合同》实际已无法履行，该合同终止的情况发生不应归责于原、被告双方。在上述判决生效后进入执行过程中，案涉商铺在2018年8月22日之前的租金及相关费用，武汉市中级人民法院并未禁止原告赛博管理公司收取，而是要求原告赛博管理公司等三家公司停止向案外人赛博数码公司支付租金，扣留提取赛博数码公司在原告赛博管理公司等三家公司的租金1118.04万元至该院账户，故原告有权依据《租赁合同》、《服务协议》，向被告方伟收取2018年8月22日之前相应的租金和经营管理费。两被告认为武汉大学管理公司通过政府、公安、消防等多个部门阻止案涉房屋装修，导致其无法正常营业，因《租赁合同》约定被告进行店铺装修应自行报消防部门批准，而被告擅自施工受到行政处罚，系其自身原因所导致，同时两被告也未提交证据证明其他行政部门对其下达过停业通知，故对两被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。《租赁合同》、《服务协议》签订后，被告方伟仅实际向原告赛博管理公司支付了2171621元（包括履约保证金55万元），另有原告自认案外人葛某以债权抵销的租金1444499元，因两被告对此节债权抵销事实不予认可，且葛某与方伟解除公司设立纠纷一案（葛某请求解除《股东合作协议书》，要求方伟退还出资款280万元以及经济损失），本院于2020年4月28日已另案受理，目前正在审理过程中。故本案中对是否存在以债权抵销租金事实不予处理，但鉴于系原告主动降低了租金请求，对两被告权益并无损害，本案中以原告自认被告承租商铺已向原告支付总费用3616120元的事实为准。根据《租赁合同》、《开店条件书》和《服务协议》的约定，第一次租金交6用2，故自2017年9月6日至2018年3月5日，被告方伟半年应支付租金和经营管理费（半年340680元）为3066120元（454240元/月×6月﹢340680元），原告赛博管理公司认可被告方伟已支付上述费用3066120元（3616120元﹣550000元），被告方伟因此获得免租期2个月（2018年3月6日至2018年5月5日），而自2018年5月6日至2018年8月5日因帕莎餐吧一直持续经营，其也未向武汉大学管理公司支付过相关费用，故被告方伟应按合同约定向原告支付此期间的租金1362720元（454240元/月×3月），另有2018年3月6日至2018年8月5日期间的经营管理费283900元（340680元÷6月×5月），被告亦应支付，扣除已交纳的履约保证金55万元，被告方伟尚应向原告赛博管理公司支付租金和经营管理费1096620元（1362720元﹢283900元﹣550000元）。因案涉合同均为原告与被告方伟所签订，被告帕莎餐吧并非合同相对人，原告要求被告帕莎餐吧承担共同支付责任没有合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、被告方伟于本判决生效之日起十日内向原告武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司支付租金和经营管理费合计1096620元；二、驳回原告武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取7335元，由被告方伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  唐革新二〇二〇年七月七日书记员  王 银