河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7893号上诉人（原审原告）：李会梅，女，1966年10月3日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：何丽，河南魁达律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩有芳，河南魁达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南中力国际酒店开发有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路****楼**01。法定代表人：韩广收，该公司董事长。委托诉讼代理人：安辉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：卢广东，男，该公司员工。上诉人李会梅因与被上诉人河南中力国际酒店开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2020）豫0191民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。李会梅上诉请求：1．撤销郑州市高新技术产业开发区人民法院于2020年5月25日作出的（2020）豫0191民初1274号民事判决书，并依法改判被告以460万元为基数，自2017年11月1日起至交付符合约定的房屋之日止，按日向上诉人支付已交付房款460万元的万分之0.5计算的违约金。2．本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定李会梅与河南中力国际酒店开发有限公司双方在《商品房买卖合同》中约定的“逾期交房违约金按已支付房款的日万分之0.5”属于违约金约定过高，该认定没有事实和法律依据。1、根据《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）款的约定，××逾期交房的，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，该违约标准如果折合利率来计算的话年利率为1.8％，该标准还没有同期银行存款利率高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”上诉人购买三套房屋的总价款为460万元，该款自交款至今已经超过三年，三年期央行公布的存款利率为2.75％，三年期央行公布的货款利率为4.9％，无论是存款利率、还是贷款利率均远远高于双方约定的违约金标准（年利率1.8％），更何况上诉人该460万元均是全款交付，损失远远高于银行存款或贷款利率。因此，《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金计算标准低于银行存款利率，根本弥补不了上诉人的正常损失，更别说高于损失额的30％了，并不属于法律规定的违约金约定过高，不属于法定自由裁量权可调整的范畴。2、《商品房买卖合同》中对××和××违约责任的标准约定是不一样的，××违约责任标准远远高于××违约责任标准，且该约定没有违反法律禁止性、强制性法律规定，更不存在约定过高的问题。首先，《商品房买卖合同》是被上诉人提供的格式合同，该格式合同所约定的内容均是被上诉人填写，违约责任标准如何约定，约定多少，上诉人在签订合同时没有任何更改的权利。因此，在被上诉人签订商品房买卖合同时，对自己的违约情况和违约成本是有明确的预期，也应当在其能够承担、承受的范围。不能因为被上诉人在实际履行合同过程中，因为非上诉人的原因所产生的违约，就要求调整本就不高的违约金。这是对合同和法律的不尊重，更是对买房人权利的践踏！其次，《商品房买卖合同》中约定，被上诉人作为××逾期交房违约金计算方式为：已付房款的日万分之0.5；另外约定，上诉人作为××逾期付款的违约金计算方式为：应付房款的日万分之1（未超过180日）和日万分之2（超过180日）。也就是说，《商品房买卖合同》中对××逾期付款的违约责任的约定高于××逾期交房的违约责任约定的二倍还要多。一审法院在如此不平等的违约责任标准上还要再减少××的违约责任（从万分之0.5减少到万分之0.3），这不仅突破了合同的约定，更加显失公平和公正。3、关于被上诉人逾期交房应承担违约责任的房屋买卖合同纠纷案件，其他业主也向一审法院（郑州高新技术产业开发区人民法院）提起过诉讼，经审理认为日万分之0.5的约定并不高，支持了其他业主的诉讼请求。上诉人也将该院有相关判决情况告知一审法院，但一审法院并未予以参考。这就出现了，原告不同、被告相同、案由相同、证据相同的情况下，判决结果却不相同的判决书，实难让上诉人信服。一审法院适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的相关规定予以判决。综上所述，一审法院突破合同约定和法律规定，适用自由裁定权认定逾期交房违约金约定过高，没有事实基础和法律依据，且显失公平，判决错误，请求二审法院查明本案事实，依法支持上诉人的上诉请求。河南中力国际酒店开发有限公司辩称：一审认定事实清楚，证据确凿充分，理应予以维持。一，涉案房屋在2016年10月31日早已取得竣工备案证，目前中力龙湾公馆配套设施已基本到位，已具备交房条件，且交房率已达到99%。被上诉人也在2017年6月27日依法向上诉人下发了催促交房通知书，上诉人签收后也并未提出异议。根据双方所签署的买卖合同第11条规定，涉案房屋已视同交付，原则上理应完全免除被上诉人的逾期交房违约责任。二，虽然涉案房屋供暖设施已铺设到位，暂未取得验收合格证明。最主要的原因是由于市政郑州热力公司总公司热源不足，暂停办理供热手续而停止出具验收合格证明导致的，并非被上诉人能控制的客观因素，若在此情况之下，应按照商品房买卖合同约定万分之0.5承担逾期交房违约责任的话，明显显失公平，故一审法院结合违约的原因、双方过错程度等对合同约定违约金标准依据自由裁量权依法进行了调整，符合法律规定，基于此请求法院维持原审判决。李会梅向一审法院起诉请求：1、被告支付原告截止至2019年10月31日的逾期交房违约金167900元，并按照房屋买卖合同第九条约定（即每逾期一日按照原告已付房屋总价款万分之0.5标准自2019年11月1日起至实际交房之日止）向原告支付逾期交房违约金；2．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告（××）与被告（××）于2017年8月25日分别签订了3份商品房买卖合同（编号分别为D17003356318、D17003356357、D17003356325），约定购买郑东新区天韵街南、九如路西5幢3层301号房、302号房、303号房，用途均为酒店。房屋价款分别为231万、114万、115万。关于交付期限，合同第八条约定：××均应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备如下条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2．××逾期付款的，除按照合同约定的××逾期付款的违约责任外，交房日期顺延。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的2017年10月31日最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。××承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水设施：2016年12月31日前达到使用条件，交付6个月后取得相关证明文件。供配电设施、燃气供应设施：2017年5月31日前达到使用条件，交付6个月后取得相关证明文件；供暖设施：2017年5月31日前达到使用条件，交付6个月后取得相关证明文件；运行方式为市政管网集中供暖（市政管网集中供暖、小区内部集中供给）。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热。原告申请调取涉案项目供热系统验收合格证明文件，2020年4月20日郑州市热力集团有限公司回复：河南中力国际酒店项目供热系统经两次验收未通过。截止目前，该项目未再次申请复验，没有办理供热指令。2017年5月28日，原告向被告支付购房款50万元，2017年6月1日原告向被告支付购房款410万元，共计460万元。2017年7月11日，被告向原告开具发票三份，5号楼3层301号房、302号房、303号房购房款分别为231万元、114万元、115万元。中力国际酒店5#楼工程于2016年10月31日取得竣工备案表。2017年6月27日被告以邮政特快专递的方式向原告邮寄了催促交房通知书，原告签收日期为6月28日。但截至庭审时原告未收房。一审法院认为，当事人对于自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反聪对方诉请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不是以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，各方均应按照合同约定履行各自的义务。商品房买卖合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”。经查，截至2020年4月20日，河南中力国际酒店项目供热系统经两次验收未通过，该项目未再次申请复验，没有办理供热指令。原告诉请被告承担逾期交房违约金责任，符合商品房买卖合同第九条规定的违约金支付情形，本院予以支持。关于违约金标准，合同约定逾期交房超过180日，合同继续履行的，自2017年10月31日最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。结合本案实际情况，考虑到被告供热设施的完备确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，该院酌情将违约金标准调整为日万分之0.3。故对逾期交房违约金，以460万元为基数，自2017年11月1日起计算至供热设施验收合格之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南中力国际酒店开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李会梅支付违约金（以460万元为基数，自2017年11月1日起至供热设施验收合格之日止，按日向原告李会梅支付已交付房价款460万元的万分之0.3计算）；二、驳回原告李会梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1829元，由被告河南中力国际酒店开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明事实除同原审相一致外，另查明，2017年6月27日，河南中力国际酒店开发有限公司以邮政特快专递的方式向李会梅邮寄了催促交房通知书，李会梅签收日期为6月28日。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。案涉商品房取得竣工备案表后，河南中力国际酒店开发有限公司未提交充分有效证据证明曾经向李会梅发出过书面通知，已构成违约，应当承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》约定，河南中力国际酒店开发有限公司应按日向李会梅支付已交付房价款万分之0.5的违约金，该约定合法有效，本院予以支持。一审法院酌定将违约金标准调整为日万分之0.3，没有事实及法律依据，本院予以纠正。李会梅主张该房屋尚未达到交房条件，理由不足，本院不予支持。对于暖气不通的问题，李会梅若有证据证明损失，可另行主张权利。河南中力国际酒店开发有限公司以邮政特快专递方式向李会梅邮寄了《催促交房通知书》，李会梅认可已收到该《催促交房通知书》，因此，逾期交房违约金应计算至2019年6月28日。截至2019年6月28日，河南中力国际酒店开发有限公司逾期605天，逾期交房违约金为139150元（4600000元×0.05‰×605）。综上所述，李会梅的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初1274号民事判决；二、河南中力国际酒店开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李会梅支付逾期交房违约金139150元。三、驳回李会梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1829元，二审案件受理费3658元，均由河南中力国际酒店开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年七月二十一日书记员  张倩倩