陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕01民终6460号上诉人（原审被告）：陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司，住所地西安市曲江新区。法定代表人：龚询丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：景琳，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安景龙盈佳商业管理运营有限责任公司，住所地西安市高新区。法定代表人：李佳琦，该公司总经理。上诉人陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司（以下简称智诚公司）因与被上诉人西安景龙盈佳商业管理运营有限责任公司（以下简称景龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14579号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。智诚公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回景龙公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由景龙公司负担。事实和理由：1.景龙公司应付租金之日应以合同约定起租日为准，一审已确认双方签订租赁合同系真实意思表示，一审对合同约定无免租期内容任意解释为装修期间景龙公司不支付租金显系错误，根据合同约定，景龙公司应在合同签订后两日内支付首次租金及管理费73983.72元，并支付租赁押金32449元（含已交定金10000元），一审庭审中已查明截至今日，景龙公司向智诚公司支付所有费用总额仅为57330.77元，景龙公司已属违约，损害智诚公司合法权益，景龙公司这一根本违约行为构成本案中智诚公司行使解除合同权利的法定事由。2.双方签订合同约定租赁物自合同约定起租日起已完成向景龙公司交付，没有任何法律规定、合同约定在景龙公司装修期内不支付租金，一审违背租赁物状态事实的情况认定智诚公司未向景龙公司实际交付租赁物错误，涉案房屋系毛坯，双方约定装修由智诚公司负责，景龙公司对房屋毛坯状态明确知晓，并同意由智诚公司装修，景龙公司未能按照合同约定向智诚公司全额支付合同款项严重违约的情况下，智诚公司积极向景龙公司主张权利的同时并未停止租赁房屋装修，充分表明智诚公司维护双方合同权益的诚意和主观状态，直至租赁房屋装修完成且景龙公司入驻使用时，景龙公司仍未能终止违约，直至智诚公司行使合同解除权之日景龙公司一直处于严重违约状态，在此过程中，智诚公司作为出租人已经尽到维护合同履行的义务，但景龙公司对其违约行为从未采取任何积极方式消除不利影响，智诚公司的合法权益遭到严重侵害。景龙公司根据合同应付款项为首次租金及管理费73983.72元及租赁押金32449元，但景龙公司实际付款不足上述费用总额，且景龙公司已付款中还包含物业费及水电费等第三方应收款项，景龙公司应付租赁押金无权要求返还，景龙公司所付款项无任何余额应予返还，智诚公司作为守约方在另案中亦起诉景龙公司索赔，一审判决智诚公司向景龙公司退还剩余租金4935.82元没有事实和法律依据。景龙公司经合法传唤未到庭参加诉讼。景龙公司向一审法院起诉请求：1.智诚公司向景龙公司退还剩余租金、物业费及管理费70955.15元，并赔偿装修费用损失10000元、搬家补偿2500元，共计83455.15元；2.本案诉讼费由智诚公司负担。一审法院认定事实如下：2019年1月15日，甲方智诚公司与乙方景龙公司签订租赁意向书，乙方同意以下租赁条件租赁甲方坐落于西安市曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层；租赁面积为324.49平方米，月租金为38元/月/㎡，租期为3年，第一年、第二年租金为38元/月/㎡，第三年租金为100元/月/㎡，物业管理费由乙方自行承担；交楼期为2019年2月15日；起租期为2019年2月15日；支付方式为付六押一；管理费押金无；租金押金32449元、水电费押金无、免租期无等。同日，甲方智诚公司与乙方景龙公司签订房屋租赁合同，合同约定，甲方同意将位于西安市曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层801、811、812出租给乙方；租赁面积为801室152.55m2、811室85.97m2、812室85.97㎡，租赁面积共计324.49㎡；租期为3年，即从2019年2月15日起至2022年2月14日止；免租期为0天；起租日为2019年2元15日；租金为38元/月/㎡，管理费为0元；从2019年2月15日起至合同期满，租金标准第一年为38元/月/㎡，第二年为38元/月/㎡，第三年为100元/月/㎡；乙方应在本合同签订后两日内支付首次租金及管理费73983.72元，乙方须于每六个月末25日前全额支付下一次73983.72元租金及管理费，不满一个完整日历月的租金按照该日历月实际租赁天数计算；租赁期间，乙方承租区物业费及水电费由乙方自行承担，甲方代收代缴；为保证乙方履行本合同项下约定的义务，双方签订本合同的二日内，乙方向甲方支付以下款项：租赁押金32449元，含已交定金10000元；于本合同终止时，乙方将该租赁房产交还给甲方且双方就租赁房产而产生的一切权利义务履行完毕并结清所有费用，办妥以租赁单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后三十个工作日内，甲方将押金退还给乙方；甲方与乙方全额支付首期租金、管理费、押金等款项且租赁房产竣工验收后交付乙方使用；甲乙双方应在交付当天共同对租赁房产进行验收交接，履行交接手续，租赁房产在存在主体结构质量不合格严重影响乙方装修或使用重大质量问题除外，若租赁房产存在不影响乙方进场装修或正常使用的瑕疵，双方应正常履行交付手续并由乙方签署瑕疵情况说明，由甲方负责修缮并承担费用；乙方按照本合同的约定全额支付押金，若乙方未按照约定支付押金的，视为乙方违约，甲方可以解除本合同，甲方可在无需通知乙方的前提下将该租赁房产另行出租，如有已支付的定金不予退还等。甲方智诚公司与乙方景龙公司还签订了一企一议入驻协议，协议约定，甲方为乙方提供政策申报服务，政策奖补申报成功后，甲方会收取政策奖补金额的20%作为申报服务费，甲方提供位于曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋XX层面积为324.49平方米的办公室，以优惠价38元/平方米的价格出租给乙方，乙方每年进口额需达到500万元以上，在曲江新区开票额需达到1000万元以上方可享受此优惠；房屋租赁押金为一个月房租，以原价100元/平方米计算；甲方为乙方提供两年时间的优惠价格，第三年开始，租赁价格提升为原价100元/平方米等。2019年5月3日，景龙公司向智诚公司指定的赵某某转账10000 元，景龙公司认为其中的5945元系涉案租金，剩余的4055元系黄胖胖公司与智诚公司租赁合同的租金。2019年4月2日，景龙公司向智诚公司支付21466.8元，备注为物业费，景龙公司认为该款项为租金。2019年4月15日，景龙公司向智诚公司支付10000元，备注为租金，景龙公司亦认可该费用为租金 。2019年4月20日，景龙公司向智诚公司支付10000元，备注为物业费，景龙公司认为该费用为租金。2019年5月14日，景龙公司向智诚公司支付7118.97元，备注为房租，景龙公司认为是该费用房租。2019年5月16日，景龙公司向智诚公司支付1600元，备注为水电费。2019年6月14日，景龙公司向智诚公司转账支付1200元，备注为电费，景龙公司认为该费用为租金。2019年7月6日，智诚公司向景龙公司出具物业服务费14602.08元的发票一张、水电费800元的发票一张、租金27118.97元的发票一张。智诚公司的员工赵某某与景龙公司的委托诉讼代理人郭文的微信截图，2019年4月19日，赵某某“款打之前给我说一下”，郭文“好的”；4月20日，赵某某“18楼整体都没有验收交工，擅自安装的锁我是要拆掉的”、“签字交付后，你再安排安装”；5月6日，赵某某“今天你们已经开始用了么？”、“电还没走完吧”，郭文“我问问”、“还没椅子”、“没打扫”，赵某某“椅子可以直接从17楼拿上去一部分，还有100把椅子周三发货来”，“昨天已经做了一次垃圾清理，走完电再清理一次就交付给你了”；5月7日，郭文“今天周二，计划什么时候交付呢？”，赵某某“你们员工不是正在搬家吗”，郭文“还有地毯，电路没好”；5月8日，郭文“赵总还没有铺地毯，走剩余电路”，赵某某“地毯公司把货发错号了，东西到18楼了，检查色差有问题，他们换去了”，“款准备的情况怎么样了，我一会上楼一趟，你在公司么？”郭文“明天最迟后天给到你”；5月14日，赵某某“他们昨天过去太晚了”、“八点到的，周一再搬吧”，郭文“明早一早好吧，我们早起打扫卫生”，赵某某“早上先让人搬到外面吧”，郭文“好”。一审庭审中，智诚公司称合同已于2019年6月17日解除，景龙公司称2019年6月18日解除，双方均认可景龙公司于2019年8月18日搬离。景龙公司明确其诉请为：70955.15元是指2019年8月20日至2019年11月20日期间的租金28665.39元；主张的装修损失为5000元；搬家补偿为1250元。一审法院认为，景龙公司与智诚公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。本案争议焦点是1.智诚公司有无于2019年2月15日向景龙公司交付合同约定的义务；2.景龙公司与智诚公司谁存在违约行为，是否应当承担违约责任。对于本案争议焦点1，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中，虽然景龙公司与智诚公司签订的租赁意向书约定的房屋交付时间是2019年2月15日，但是根据双方的合同约定“甲方（智诚公司）与乙方（景龙公司）全额支付首期租金、管理费、押金等款项且租赁房产竣工验收后交付乙方使用”可知智诚公司向景龙公司交付房屋除了景龙公司交付相关费用外还需涉案房屋竣工验收，但至宣判时智诚公司仍未提供竣工验收的证据，且智诚公司未提供其向景龙公司交付房屋的相关证据，景龙公司提供的委托诉讼代理人郭文与智诚公司的赵总赵某某的微信截图显示智诚公司并未于2019年2月15日向景龙公司交付涉案房屋，结合智诚公司的赵某某与景龙公司的委托诉讼代理人郭文的微信截图可知，2019年5月19日，智诚公司向景龙公司完全交付涉案房屋。对于本案的争议焦点二，景龙公司提供的证据显示2019年4月2日至6月14日期间共向智诚公司支付57330.77元，景龙公司称该款项全部为租金，但是其提供智诚公司向其出具的发票显示景龙公司向其支付物业费为14602.08元、水电费为800元，且其提供的转账备注中确有部分备注为物业费、水电费，故对于景龙公司所称的57330.77元全部为租金的事实，依法不予采信。从57330.77元中核减物业费14602.08元及水电费800元后，剩余的金额为41927.69元。因智诚公司未提供证据证明41927.69元系其他款项，景龙公司认为该款项为租金，故依法予以认定该款项为租金。本案中，虽然景龙公司与智诚公司合同约定第一期的租金73983.73元及押金32449元应于合同签订后两日即2019年1月17日前支付，而景龙公司迟延支付租金及押金的行为已构成违约，但根据合同约定，智诚公司向景龙公司交付的房屋需竣工验收，但至宣判时智诚公司仍未提供竣工验收的证据，智诚公司向景龙公司交付的房屋并不符合合同约定，智诚公司亦构成违约，且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，因2019年5月19日前智诚公司未向景龙公司交付房屋，故景龙公司不应承担2019年5月19日之前的房屋租金。根据合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因2019年5月19日至8月18日期间的租金为36991.87元，而景龙公司已向智诚公司支付租金41927.69元，故景龙公司要求智诚公司向其支付剩余租金28665.39元的诉请，依法予以支持4935.82元（41927.69元-36991.87元）。因智诚公司与景龙公司在合同履行过程中均存在违约行为，且双方违约应承担的责任相当，景龙公司提供的证据亦未能证明其装饰费用为5000元的事实及搬家费为1250元的事实，故景龙公司要求智诚公司向其支付装修费损失5000元及搬家补偿1250元的诉请，依法不予支持。因景龙公司与智诚公司在合同履行过程中均存在违约行为致使合同无法继续履行而解除，故本案的诉讼费，由景龙公司自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安景龙盈佳商业管理运营有限责任公司退还房屋租金4935.82元。二、驳回原告西安景龙盈佳商业管理运营有限责任公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1886元，由原告西安景龙盈佳商业管理运营有限责任公司承担。                                    经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，智诚公司与景龙公司于2019年1月15日签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，景龙公司主张根据双方合同约定，智诚公司应于2019年2月15日向其交付租赁房屋，后因装修进度，经双方协商，确认追加2019年2月15日至2019年3月15日为装修期，即智诚公司应于2019年3月15日向其交付房屋，但智诚公司于2019年5月中旬才初步交付房屋，要求智诚公司退还其预交未使用的剩余租金等。对此本院认为虽景龙公司在合同履行过程中未依约于合同签订后两日内支付押金、租金，但结合智诚公司员工赵某某与景龙公司委托诉讼代理人郭文的微信往来记录内容，可以认定在双方约定的起租日即2019年2月15日，涉案房屋尚属无法交付承租人景龙公司正常使用的客观状态，涉案租赁合同中关于交付明确约定双方应在交付当天共同对租赁房屋进行验收交接，履行交接手续，但本案未有相关交接手续，加之一审当事人提交的微信往来记录反映内容，可以认定智诚公司作为出租人并未于双方约定起租日向承租人交付租赁房屋，而交付租赁物系智诚公司作为出租人享有其合同权利应当履行的根本义务，综合全案情况来看，本案租赁合同的履行并非属于当事人一方单方迟延履行债务或者有其他违约行为的情形。智诚公司上诉称涉案租赁合同明确约定起租期为2019年2月15日，无免租期，则景龙公司理应承担自该日起的租金，且双方明确知晓租赁房屋系属毛坯状态，在此情况下景龙公司同意由智诚公司装修，一审认定交付问题不符合双方的约定,本院认为，涉案租赁合同系双方于2019年1月15日签订，而该合同约定起租期为2019年2月15日，即双方系约定起租期之前而非之后签订合同，故双方签订合同时对于涉案房屋是否能够实际于约定起租期交付使用无法确定，因系约定起租期之前签订合同，故本案也无法认定该约定系属景龙公司对无论是否实际交付房屋租金均系自该日期起算的确认，双方租赁合同第七条约定首次装修由智诚公司负责，但未有约定该装修期间应纳入景龙公司付租期间，根据租赁合同出租人交付租赁物收取对应租金的合同性质，一审法院认定景龙公司应负担自2019年5月19日起至2019年8月18日期间的租金及房屋占用费并无不当。关于景龙公司付款情况，根据本案一审查明事实，景龙公司于2019年4月至6月期间共计向智诚公司支付款项57330.77元，其中31466.8元转账备注为物业费但景龙公司主张该款系支付租金，1600元转账备注为水电费、1200元转账备注为电费，但景龙公司均主张该款项系支付租金，根据景龙公司提交智诚公司开具发票显示物业费14602.08元、水电费800元，故一审法院据此对前述57330.77元认定其中包含物业费14602.08元、水电费800元，至于其余款项41927.69元，虽有部分款项并非备注租金，智诚公司亦称其中包含物业费、水电费等并非全部系支付租金，但根据双方租赁合同约定，物业费、水电费智诚公司系代收代缴，而本案中智诚公司并未就景龙公司除一审已认定的物业费、水电费外仍应当支付的物业费、水电费金额予以举证，故本案基于现审查情况无法确定景龙公司预付款项是否仍应扣除其余物业费及水电费以及相应的金额，在此情况下一审法院将其余款项41927.69元认定为租金在本案予以处理，符合本案实际情况，各方若就本案未予涉及的物业费、水电费等尚存争议，可另行解决。至此，一审法院认定景龙公司向智诚公司共预交租金41927.69元，扣减其应负担的租金及房屋占用费36991.87元，智诚公司应向景龙公司返还4935.82元，并无不当。综上所述，智诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1886元，陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司已预交，由陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员  卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年七月十三日  书 记 员   程      姣