云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6202号上诉人（原审原告）：杨继红，女，1960年12月8日出生，汉族，现住云南省安宁市朝阳路新东区。上诉人（原审原告）：李旭明，男，1960年11月28日出生，回族，现住云南省安宁市朝阳路新东区。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨珂，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：沈国劲，女，1964年9月16日出生，回族，现住云南省安宁市。原审第三人：昆明市住房公积金管理中心。住所地：昆明市护国路57号华尔贝大厦4楼。法定代表人：陈友俊，主任。委托诉讼代理人：马明辉、纳敏，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨继红、李旭明因与被上诉人沈国劲、原审第三人昆明市住房公积金管理中心房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初2072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李旭明及其委托诉讼代理人杨珂，第三人昆明市住房公积金管理中心的委托诉讼代理人纳敏到庭参加了诉讼。被上诉人沈国劲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人杨继红、李旭明上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实理由为：一审认定事实不全面，适用法律不当。第一，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订了合法有效的《房屋买卖合同》，合同签订后上诉人依法履行了应尽义务，向被上诉人支付了全额购房款，而被上诉人在收到购房款后未依约偿还房贷。鉴于本案所涉房屋的特殊性，上诉人购房时不具备办理过户登记的条件，在被上诉人购房满5年，即房屋具备办理过户登记条件时，上诉人才得知被上诉人未按约偿清贷款的重大违约情形，该违约情形将导致上诉人对所购房屋的权利产生重大瑕疵，上诉人极有可能面临因抵押权人行使抵押权而丧失对房屋所有权的法律风险。上诉人要求确定涉案房屋所有权归上诉人所有的诉请合法、合理，应予支持。上诉人全额付清了房款并已实际占用使用房屋至今，上诉人为房屋的合法买受人及实际使用人。目前房屋已具备办理过户登记的客观条件，被上诉人应当履行协助上诉人办理房屋过户登记的义务。一审法院仅以该房屋上存在未清偿的抵押债务为由未支持上诉人的诉请错误。第二，一审判决违约金过低。一审考虑到上诉人损失，但判决的违约金较低并不能弥补上诉人的损失，还可能导致上诉人无法另行提起诉讼就实际损失主张赔偿的权利。第三，本案所涉房屋上未予消除的抵押权不应当成为法院支持上诉人诉求的障碍，一审对于上诉人权利的确认及经济损失的保障，未能做到有效、全面、合理。另当庭补充：二审开庭之前，上诉人已经代被上诉人清偿了贷款，一审法院认为不应支持上诉人诉请的障碍点已经不存在。请求二审法院综合本案，支持上诉人提出的诉讼请求。被上诉人沈国劲未到庭发表答辩意见。原审第三人昆明市住房公积金管理中心答辩称：经核实，被上诉人涉案房屋的贷款于2019年5月22日已全部归还。第三人与被上诉人的借款债权债务已消灭，相关从权利即抵押权已应归于消灭。经第三人了解，本案他项权证已经由安宁市人民法院的执行法官交给了上诉人。基于第三人已经不对被上诉人沈国劲存在债权和抵押权，第三人现愿意配合上诉人办理权属转移手续。杨继红、李旭明向一审法院诉讼请求：1、判令原告对安宁市房屋具有所有权；（房屋价值估算为人民币28万元）；2、判令被告协助原告办理悠然天地小区14幢3单元602号房屋的产权变更登记事宜；3、判令被告向原告支付违约金人民币58万元；4、判令被告全额承担本案的诉讼费。一审法院认定以下案件事实：2013年9月23日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，原告以28万元向被告购买安宁市房屋。合同签订后，原告向被告支付房款28万元，被告将房屋交付原告使用。同时，双方还约定该房满五年后，被告应积极配合原告办理产权过户手续。被告在收到购房款和签订合同之日起20天内结清被告所欠的银行欠款。如被告不按约还清银行欠款，所造成的损失由被告承担，并向原告支付违约金58万元。被告在合同签订及收到房款后至今未到银行结清该套房屋的银行贷款。另查明，2011年8月8日，被告与中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行签订《昆明市个人住房公积金借款合同》，被告向银行借款15万元用于购买涉案住房，将该房屋作为借款的抵押担保物，并办理了抵押登记。一审法院认为：原告与被告签订的《房屋买卖合同》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。本案中，原告向被告支付了全部房款，被告向原告交付了房屋，原被告之间的房屋买卖行为已经完成。但在原告与被告签订《房屋买卖合同》前，涉案房屋已设定了抵押担保，且原告对此亦明知。在被告不向银行履行到期债务的情形下，银行有权就该房产优先受偿。对原告主张其对安宁市房屋具有所有权的诉请，不予支持。由于不动产的特殊性，房产权属登记是房产产权管理的主要行政手段，也是依法确认房地产所有权的法定手续。在涉案房屋抵押权未解除的情况下，对原告主张被告协助其办理悠然天地小区14幢3单元602号房屋的产权变更登记事宜的诉请，构成合同法第一百一十条第（一）项规定的法律上不能履行的情形，故不予支持。原被告虽在《房屋买卖合同》中约定，被告在收到购房款和签订合同之日起20天内结清被告所欠的银行欠款。如被告不按约还清银行欠款，所造成的损失由被告承担，并向原告支付违约金58万元。被告收到原告支付的房款后未按约结清银行贷款，应承担违约责任，但违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，违约金具有补偿与惩罚双重性质，本案涉案交易房屋已实际交付原告使用，原被告约定的违约金标准过分高于被告违约给原告造成的损失，故依法应当予以调整。综合考虑原被告双方签订的合同能否履行完毕，权属何时可以转移至原告名下的不确定性持续存在，对原告主张的违约金，一审法院酌情支持10万元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、由被告沈国劲于本判决书生效后十日内支付原告杨继红、李旭明违约金10万元。二、驳回原告杨继红、李旭明的其余诉讼请求。二审中，上诉人向本院提交了以下证据：一、安宁市人民法院（2019）云0181执721号《执行案件结案通知书》《房屋信息查询摘抄表》、房他证安宁市房字第××号《房屋他项权证》各一份，欲证明1.一审判决作出后，上诉人代被上诉人缴纳了关于案件的执行案款；2.本案涉案房屋的抵押借款协议结清，抵押权人建设银行昆明安宁支行申请执行一案，现已执行完毕；3.涉案房屋现已无任何第三人享有优先受偿权，上诉人对房屋主张所有权的诉请应当得到支持；4.涉案房屋的他项权证已由安宁法院执行法官交由上诉人保管，房屋的抵押权实质上已经解除，形式上已具备解除的条件，上诉人主张由被上诉人协助办理产权变更的诉请，已经不属于合同法第一百一十条第一项规定的不能履行的情形，依法应当得到支持。二、云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初2072号《民事裁定书》《房屋信息查询摘抄表》《安宁市人民法院送达回证》，欲证明上诉人已对涉案房屋申请了诉讼财产保全。经质证，第三人对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，并认可上诉人所主张的上诉人代缴了相关案款，涉案房屋所涉第三人的债权客观上已经消灭的观点。经审查，本院对上述证据的真实性依法予以确认，并对上诉人主张的代被上诉人缴纳了执行案款的事实予以确认。经二审审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认，另补充确认以下案件事实：上诉人代被上诉人履行了建设银行昆明安宁支行申请执行的执行案款包括：贷款本息135460.89元，律师费、诉讼费、公告费合计9293.6元，执行费1912元，共计146666.49元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，上诉人与被上诉人所签《房屋买卖合同》真实、合法、有效，上诉人已按约支付了购房款，被上诉人未按约结清房屋所欠贷款，亦未按约配合上诉人办理产权过户手续，构成违约，应当承担违约责任。二审中，上诉人代被上诉人清偿了贷款，使得涉案房屋的抵押权人中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行对被上诉人所享借款债权消灭。根据《中华人民共和国担保法》第五十二条：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”之规定，涉案房屋上所设定的抵押权已随借款债权的消灭而消灭，上诉人要求确认涉案房屋归其所有并要求被上诉人配合其办理变更产权登记的主张，已不存在法律上不能履行的情形，故对其该主张，本院予以支持。对于上诉人提出一审确定的违约金金额过低的问题。本案中，双方当事人约定“若甲方（沈国劲）不按约还清银行欠款，所造成的损失由甲方承担。赔偿一切经济损失，向乙方（杨继红、李旭明）支付违约金58万元”。被上诉人沈国劲确实存在未按约还清贷款的违约行为，依约应向上诉人支付相应违约金。一审中，一审法院考虑到违约金具有补偿与惩罚双重性质，涉案房屋已实际交付被上诉人使用，双方约定的违约金标准过分高于违约给上诉人造成的损失，故对违约金进行了调整。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述规定，人民法院依当事人申请，可以对违约金进行调整。本案中，本院注意到被上诉人一审未到庭应诉，未对合同约定的违约金金额提出要求调整的意见，通常人民法院应当尊重当事人的合同约定，在当事人未提出调整的情况下，一般不宜通过公权干预当事人私权领域。但本院亦注意到，双方合同约定的房屋总价款为28万元，被上诉人的贷款金额为15万元，而双方对于被上诉人未清偿贷款的违约行为应承担的违约金约定金额为58万元，该违约金金额超出了买卖合同标的总价值的二倍多，亦超出了被上诉人贷款金额的三倍多，该违约金金额明显过高，有悖于民法公平原则及契约正义精神。在此情况下，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度考虑，酌情调整为10万元符合公平原则及诚实信用原则，并无不妥之处，本院予以认同。另，因二审中上诉人为被上诉人垫付了执行案款，该部分支出实为因被上诉人未按约清偿贷款致使上诉人实际产生的损失，加上此部分损失，本院确认被上诉人应向上诉人支付的违约金金额为246666.49元。上诉人主张的违约金超过本院确认的部分，本院不予支持。综上所述，上诉人提出的上诉主张部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律得当。但鉴于二审出现新的事实，本院依据新的事实对一审判决予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初2072号民事判决；二、确认安宁市房屋归上诉人杨继红、李旭明所有；三、由被上诉人沈国劲于本判决生效之日起十日内协助杨继红、李旭明办理安宁市房屋的不动产权变更登记手续；四、由被上诉人沈国劲于本判决生效之日起十日内向杨继红、李旭明支付违约金人民币246666.49元；五、驳回上诉人杨继红、李旭明的其他诉讼请求。一审案件受理费12400元，二审案件受理费12400元，合计24800元，由上诉人杨继红、李旭明承担10000元，由被上诉人沈国劲承担14800元（该款上诉人已预交，并入上述款项一并由被上诉人支付给上诉人）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 朱 欢二〇二〇年七月二十一日法官助理仝倩华书记员陈俊宇