内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初960号原告：李洪海，男，1957年10月20日出生，住内蒙古自治区包头市。被告：内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司，登记住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区战备路**，实际住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区盛业广场**。法定代表人：王峰，董事长。委托诉讼代理人：韩亚霓。被告：包头市科瑞装饰工程有限责任公司。法定代表人：李翰文。委托诉讼代理人：赵有成，男，该公司法律顾问。原告李洪海与被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、包头市科瑞装饰工程有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李洪海，被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人韩亚霓，被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司的委托诉讼代理人赵有成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪海向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2013年3月25日签订的《预订房位置房号申请》无效；2.依法判令被告返还原告购房款共计1200000元；3.依法判令被告返还原告契税、印花税、维修基金等费用共计42365元；4.依法判令被告返还装修押金1000元；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第4项诉讼请求。事实和理由：被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司开发位于包头市××区商座项目。原告于2011年10月15日、2011年10月25日和2012年3月6日分别预付了该项目8006号商铺款200000元、800000元和200000元。2013年3月25日，原、被告签订《预定房位置房号申请》，约定商铺总价款为1200000元，面积为40平方米，被告口头承诺该项目五证齐全，且能办理房屋产权证书。2013年3月25日，原告按照被告要求缴纳商铺契税、印花税、维修基金等共计42365元。被告一直未与原告签订《商品房买卖合同》，原告依法要求被告退还购房款，在原告主张权利过程中得知被告至今仍未取得商品房预售许可证，被告依法应全额退还原告已交付的购房款、契税、印花税、维修基金、装修抵押金等相关费用并赔偿原告的各项损失。被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司辩称，1、原告主张其与我方和包头市科瑞装饰工程有限责任公司之间就东站商座8006号商铺存在买卖关系缺乏事实依据，我方对该交易的真实性存疑，原告现有证据无法证明其支付了1200000元的价款。根据交易惯例，如果前述交易真实存在，价款应通过银行转账支付，原告应向法庭举证1200000元转账的银行交易凭证，以证明该买卖关系真实存在。如原告不能举证，其主张与包头市科瑞装饰工程有限责任公司之间就东站商座8006号商铺存在价值1200000元的买卖关系，缺乏事实依据，原告应承担举证不能的法律后果。2、原告在购房时明知本案所涉房屋手续不全，不具有预售许可证却坚持购买，对造成合同无效的后果具有明显过错。原告提供的“预定房位置房号申请”第二条约定：“申请人已知目前开发商相关手续，待开发商完善手续时与开发商签订《商品房买卖合同》…”。因此，原告在购房时就明知该项目不具有预售许可证，其依据不具有预售许可证导致合同无效的法律条文诉请《预订房位置房号申请》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告在明知涉案项目不具有预售许可的情况下坚持购买，原告对造成合同无效的法律后果具有明显过错，应承担一定的过错责任。3、假如原告确实支付1200000元对价购买了东站商座8006号商铺，该行为也系包头市科瑞装饰工程有限责任公司及其实际控制人李翰文单方交易的行为，与我方无关，我方不应承担所谓退款责任。本案中，原告提供的“预定房位置房号申请”和收据上加盖的印鉴虽为“内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司”，但我方从未与原告签订过任何买卖合同，且收据上的三位收款人并不是我公司员工，假如是我方售房，那么所收取的购房款应当进入我方与包头市科瑞装饰工程有限责任公司设立的资金共管帐户。但是实际上不论是资金共管帐户还是我方账户，均未收到过前述购房款。假如包头市科瑞装饰工程有限责任公司存在销售行为，则并未征得我方同意，我方对印鉴的真实性存在疑问。此外，现原告主张《预订房位置房号申请》无效，并按照无效的法律后果要求退款，假如这一事实属实，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，理应由无效行为的实施方包头市科瑞装饰工程有限责任公司承担后果，依法应由包头市科瑞装饰工程有限责任公司返还财产，原告向我方主张退款缺乏事实依据。综上，原告针对我方的诉请既无事实依据又无法律依据，恳请依法驳回原告对我方的全部诉讼请求。被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司辩称，该项目是被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司和被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司合作开发的项目。这是一起系列案件，已有若干份生效判决，生效判决认定被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司共同承担责任。另外，本案交易金额较大，原告应提供收据及银行凭证加以印证。本院经审理认定事实如下：2011年7月18日，被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、包头市科瑞装饰工程有限责任公司签订了关于包头市东河区站北路商业综合楼及地下停车场项目的《合作开发合同》，约定双方共同投资、共享利润、共担风险合作开发该项目，双方共同设立内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司“联益房地产开发项目部”，并以该分公司名义单独设立资金共管账户进行独立核算，项目所有经营收入均应进入该账户。2013年3月25日，原告李洪海与内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司签订《预订房位置房号申请》，约定原告李洪海预定东站商座6号商铺一套，建筑面积约为40平方米，商品房面积最终以房管局测绘面积为准，房屋单价为30000元/平方米，付款方式为申请人签订预订申请时一次性交付预订房款1200000元。同时约定：该预订房交付时间约为2012年12月31日，最终以《商品房买卖合同》确认交付时间。内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司在落款批准人处加盖公章。原告李洪海分三次将1200000元购房款交纳给内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司，内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司向原告李洪海出具金额共计1200000元的收据三张。2013年3月25日，《预订房位置房号申请》所载明的东站商座6号商铺交付原告李洪海，原告李洪海向包头市翰诚物业服务有限责任公司交纳契税、印花税、维修基金、测绘费、手续费、登记费共计42365元。庭审中，被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司认可实际收取原告李洪海交纳的契税、印花税等费用。原告李洪海未与被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、包头市科瑞装饰工程有限责任公司签订《商品房买卖合同》。被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、包头市科瑞装饰工程有限责任公司均认可其在原告李洪海预定房屋时未取得商品房预售许可证，现在也未取得，且无法办理房屋权属证书。被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司否认与原告李洪海存在预订房屋的交易行为，并申请对《预订房位置房号申请》和收据上加盖的“内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司”的印章与其公司印章是否一致进行鉴定。经查，内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司应诉的同类案件中已申请对《预定房位置房号申请》及收款收据上加盖的“内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司”公章的真伪进行鉴定，鉴定结论为：与申请人内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司提供的印章为同一枚印章。本院认为，原告李洪海预订被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、包头市科瑞装饰工程有限责任公司合作开发的东站商业综合楼商铺一套并签订了《预订房位置房号申请》，原告李洪海已全额支付了订房款，该申请系双方签订的商品房预售合同，商品房预售实行许可证制度。被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、包头市科瑞装饰工程有限责任公司至起诉前仍未取得商品房预售许可证，依照《最高人民法院》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，原告李洪海与内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司签订的《预订房位置房号申请》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告李洪海应将位于包头市××区底店返还给被告。涉案项目系被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、包头市科瑞装饰工程有限责任公司共同开发，双方在《合作开发合同》中就各自权利义务及利润进行了明确约定，被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、包头市科瑞装饰工程有限责任公司应共同承担返还责任，将订房款1200000元及原告李洪海交纳的契税、印花税、维修基金、测绘费、手续费、登记费共计42365元返还给原告李洪海。关于被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司提出对“内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司”公章真实性存疑的抗辩理由以及申请公章真伪鉴定的请求，因同类案件已经对公章真伪进行了鉴定并作出了公章同一性的鉴定结论，故被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司的该抗辩理由及重新申请鉴定的请求，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李洪海与内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司于2013年3月25日签订的《预订房位置房号申请》无效；二、原告李洪海于本判决生效之日起十五日内向被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、包头市科瑞装饰工程有限责任公司返还位于包头市××区底店；三、被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、包头市科瑞装饰工程有限责任公司于本判决生效之日起十五日内共同返还原告李洪海订房款1200000元；四、被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、包头市科瑞装饰工程有限责任公司于本判决生效之日起十五日内共同返还原告李洪海交纳的契税、印花税、维修基金、测绘费、手续费、登记费共计42365元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15991元（原告李洪海已预交），减半收取计7995.5元，由被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、包头市科瑞装饰工程有限责任公司负担7995.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 谢 莉 二〇二〇年七月十七日书记员 黄晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。