天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初10451号原告：迟迅，男，1973年5月11日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：赵晋，女，住天津市西青区，融创华北发展集团有限公司推荐。委托诉讼代理人：李璐茜，女，住天津市西青区，融创华北发展集团有限公司推荐。被告：绿城物业服务集团有限公司天津分公司，住所地天津市河**渌水道南侧流苏园**楼101。负责人：赵忭，总经理。委托诉讼代理人：张京津，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘超，天津谦公律师事务所律师。原告迟迅与被告绿城物业服务集团有限公司天津分公司（以下简称绿城物业天津分公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迟迅委托诉讼代理人赵晋、李璐茜，被告绿城物业天津分公司委托诉讼代理人张京津、刘超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告迟迅向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告装修、家具损失及维修费共计3181622.6元；2.判令被告支付原告自损失发生之日起至维修完毕之日止的租房损失；3.诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求，1.判令被告支付原告装修、家具损失及维修费共计1331927元；2.判令被告按照《天津市住宅前期物业服务合同》约定对时光水苑X房屋外共用设备设施进行整改；3.本案鉴定费和诉讼费用由被告承担。后原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原告坐落于天津市南开区复康路南侧时光水苑X房屋于2018年开始装修，2019年5月完成装修，2019年7月9日，由于该房屋室外的小区污水井污水倒灌，导致该房屋地下室被污水浸泡数小时，当原告发现地下室被污水灌满后，立即雇请装修工人排水，并将被浸泡的地板和踢脚线拆除，采取了各种措施以避免损失扩大。但是由于污水的浸泡，，地下室的户内门、地板、地砖、地毯护墙板、墙壁、壁炉、沙发、柜子等家具被污水浸泡而无法继续使用，给原告生活带来极大困扰，根据相关法律规定，小区内共用设施的维护养护责任由物业公司承担，被告作为受损房屋所在小区的物业公司，未履行其应尽的义务，导致原告财产遭受损失，故原告要求被告承担赔偿责任，望判如所请。被告绿城物业天津分公司辩称，不同意原告诉讼请求，请求法院依法驳回原告诉讼请求。按照《房屋司法鉴定评估报告书》的表述，判定倒灌原因是污水井内新增未知排水管道以及止回阀失效的因素造成，被告认为绿城物业天津分公司作为物业服务单位，不是雨水井的产权单位，原告应该另行起诉开发商赔偿损失。依据被告和开发商天津天房融创置业有限公司签订的前期物业服务合同第二条，共用部分维修养护依据的是《天津市普通住宅小区物业管理服务与指导价格标准》一级标准执行，关于共用部分养护第六条的约定，关于雨水井，物业只负责每月检查一次，定期清理疏通，保持畅通，这是物业应该承担的责任，被告认为污水井内新增未知排水管道以及止回阀失效的因素，这个原因应该是找开发商，对于污水井内新增未知排水管道以及止回阀的质量问题不属于物业的服务范畴，这部分责任应该由开发商去承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:坐落于天津市南开区复康路南侧时光水苑**房屋产权人为本案原告迟迅。上述房屋的开发商为天津天房融创置业有限公司。天津天房融创置业有限公司作为甲方与作为乙方的绿城物业服务集团有限公司于2015年11月9日签订《天津市住宅前期物业服务合同》（ＪＦ-2009-018），虽然签订上述合同的乙方为绿城物业服务集团有限公司，但盖章为本案被告绿城物业天津分公司，庭审中被告亦认可由其提供具体的物业服务。前期物业服务合同自2015年11月9日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。现案涉房屋所在小区时光水苑仍由被告绿城物业天津分公司提供前期物业服务。《天津市住宅前期物业服务合同》（JF-2009-018）第二条关于物业服务内容及标准中，第（一）项房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理和第（二）项电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务均写明按照《天津市普通住宅小区物业管理服务与指导价格标准》一级标准执行，超出一级标准的详见附件。在附件《物业管理服务收费形式、标准及服务内容》关于共用部位养护服务内容中，第（2）项雨水井、化粪井：每周检查一次，定期清理疏通，保持畅通，无堵塞外溢。原告迟迅于2017年9月30日办理入住手续，2018年对案涉房屋进行装修，2019年5月完成装修，2019年7月9日，因案涉房屋室外污水井倒灌，导致地下一层被浸泡，给原告造成财产损失，因需重新装修房屋，对房屋进行维修，原告现未在案涉房屋居住。案件审理期间，原告申请对案涉房屋时光水苑X号房屋装修、财产损失情况进行司法鉴定，本院委托国宏信价格评估集团有限公司对上述原告申请事项进行鉴定，国宏信价格评估集团有限公司于2020年6月8日出具国宏信（津）（价）字2020第068号《价格评估报告书》，价格评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的损失价格为1331927元。原告预交评估费66600元。案件审理期间，原告申请对案涉房屋时光水苑X号房污水井污水倒灌原因进行鉴定，本院委托天津深城建筑检测有限公司对上述原告申请事项进行鉴定，天津深城建筑检测有限公司于2020年5月8日出具深法鉴评字（2020）第004号《房屋司法鉴定评估报告书》，鉴定评估意见为：经现场查勘并结合设计竣工图纸及相关规范要求，发现该污水检查井中增加了两条管道，其中一条为雨水管道、另一条管道为未知管道，不符合设计及相关规范要求，存在雨水及生活污水同井现象。检查井及污水排水系统设计在正常情况下不会造成漫灌状态，而检查井内新增雨水排水管道后在降雨量过大时会漫灌检查井，检查井漫灌雨水后继续工作会造成水压增加，故而出现检查井的水倒灌地下室的现象发生。因此判定，时光水苑X号房屋地下室雨水倒灌与该污水检查井内新增雨水排水管道存在一定的关联性。同时亦存在止回阀失效的因素对雨水倒灌产生的影响。原告预交鉴定费10000元。本院认为，本案的争议焦点：1.根据《天津市住宅前期物业服务合同》的约定，被告绿城物业天津分公司是否应对原告案涉房屋的损失承担违约责任；2.对于原告案涉房屋的损失，被告绿城物业天津分公司是否应进行赔偿。具体到本案，首先，根据《物业管理条例》的规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料而且物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。被告绿城物业天津分公司作为时光水苑的前期物业服务单位，未提交包括案涉污水检查井在内的竣工验收资料等材料，亦未提交其他证据证实案涉污水检查井内相关设备及配套设施不符合设计要求，故被告绿城物业天津分公司在承接物业时，包括案涉污水井在内的共用部位、共用设施设备应是符合相关设计规定的。其次，天津天房融创置业有限公司作为建设单位与绿城物业服务集团有限公司签署的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对业主和物业服务企业均具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定履行相应义务。上述物业服务合同附件中关于共用部位养护服务内容的约定中，雨水井系每周检查一次，并且要定期清理疏通，保持畅通，无堵塞外溢。现被告绿城物业天津分公司未提供充分证据证实其按照附件约定的内容履行定期检查、清理、疏通等义务。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故现原告房屋因污水检查井雨水倒灌造成财产损失，被告应承担相应的赔偿责任。最后，关于原告案涉房屋的财产损失情况。根据《价格评估报告书》的评估结论，时光水苑X号房屋地下室雨水倒灌造成的财产损失为1331927元。案涉房屋污水井污水倒灌原因的鉴定评估报告显示，，地下室雨水倒灌与该污水检查井内新增雨水排水管道存在一定的关联性同时亦存在止回阀失效的因素对雨水倒灌产生的影响。考虑到止回阀的因素，故综合考虑造成案涉房屋地下室雨水倒灌的原因力大小以及前期物业服务合同的履行情况，本院酌定被告绿城物业天津分公司对原告案涉房屋装修及财产等损失承担80%的赔偿责任，即1065541.6元（1331927×80%＝1065541.6），剩余20%原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十八条、第二十九条、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告绿城物业服务集团有限公司天津分公司赔偿原告迟迅财产损失1065541.6元；二、驳回原告迟迅其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16787元，减半收取计8393.5元，由原告迟迅负担1678.7元，被告绿城物业服务集团有限公司天津分公司负担6714.8元；鉴定费10000元、评估费66600元，共计76600元，由原告迟迅负担15320元，被告绿城物业服务集团有限公司天津分公司负担61280元；上述被告负担的部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  尤江涛二〇二〇年七月二十三日书记员  宋 辉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。