广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初2654号原告(反诉被告）:李娟，女，汉族，1970年7月11日出生，住址：广西浦北县*******************，公民身份号码：452************725。委托诉讼代理人：何静慧，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇轩，广东诺臣律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地：广东省东莞市********。法定代表人：任某1。委托代理人：古伟芳，广东达乐律师事务所律师。委托代理人：周妙云，系该公司的员工。被告（反诉原告）：本溪金鼎房地产开发总公司，住所地:辽宁省本溪市平山区*****。法定代表人：马某1。委托代理人：古伟芳，广东达乐律师事务所律师。被告：本溪金鼎房地产实业集团公司南方分公司，住所地：辽宁省本溪市平山区永丰商业区****。法定代表人：马某1。原告李娟诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、本溪金鼎房地产开发总公司（以下简称金鼎公司）、本溪金鼎房地产实业集团公司南方分公司（以下简称金鼎集团南方分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，被告常平房地产公司、金鼎公司也提起了反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李娟的委托诉讼代理人何静慧、张宇轩，被告常平房地产公司、金鼎公司的共同委托诉讼代理人古伟芳到庭参加诉讼，被告金鼎集团南方分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娟向本院提出诉讼请求：1.被告常平房地产公司立即为原告办理位于东莞市****************（以下简称案涉房产）的房屋产权属证书；2.本案诉讼费用由被告常平房地产公司承担。后本院依当事人申请追加了金鼎公司、金鼎集团南方分公司为本案被告，原告李娟向本院于2020年2月19日、2020年4月3日提出变更诉讼请求申请，变更后的诉讼请求为：1.被告常平房地产公司、金鼎集团南方分公司立即为原告办理位于东莞市****************的房屋权属证书；2.本案诉讼费由被告常平房地产公司、金鼎集团南方分公司承担。事实和理由：详见民事起诉状。被告常平房地产公司、金鼎公司的答辩意见详见书面答辩状。被告金鼎集团南方分公司对于本诉未在法定期限内提交答辩状亦未提供证据。反诉原告常平房地产公司、金鼎公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的合同编号为GF-95-0171-(103965)的《商品房购销合同》。2.反诉被告协助反诉原告办理位于东莞市*****************商品房的解除备案登记手续。3.本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告李娟对反诉的答辩意见详见民事答辩状。被告金鼎集团南方分公司对于反诉未在法定期限内提交答辩状亦未提供证据。本案相关情况本院经审理查明:2001年2月28日，李娟（乙方，买方）与常平房地产公司、金鼎集团南方分公司（两公司为甲方、卖方）签订了《商品房购销合同》，约定由李娟向两被告购买房产，但该合同主文中未明确房产的具体位置及房屋竞价，该合同的《附件三》中明确约定了以下主要内容：一、业主姓名：李娟；二、房产地址：位于东莞市****************；三、该物业售价及付款方式：1.该物业售价为港币412000元……4.乙方有义务按时供款，如乙方未按时供款，视为乙方未履行本合同规定下的义务，甲方有权依照本合同第十条的规定要求乙方支付延期利息或发出声明解除本合同。2002年4月9日，中国农业银行东莞市常平支行（贷款人、甲方）、李娟（借款人、乙方）、常平房地产公司（保证担保人、丙方）签订了《个人住房按揭合同》就乙方所购案涉房产由乙方向甲方借款35.1万元，第十一条丙方义务（二）约定“乙方未能按本合同规定按时清偿借款本息及相关费用的，甲方直接从丙方在甲方开立的保证金账户中扣收，由丙方负责向乙方催收。乙方连续三个月或任何一期逾期超过三个月或累计六个月未偿还借款本息的，甲方向丙方发出履行回购责任通知书；丙方在接到通知书后七日内回购房产，偿还乙方所欠甲方全部到期或未到期债务。”之后，常平房地产公司收到了李娟的购房款港币82400元、中国农业银行东莞市常平支行发放的购房贷款35.1万元，案涉房产的购房款已付清。案涉房产的房贷，根据李娟提供的农业银行存折显示中国农业银行东莞市常平支行于2003年1月8日在李娟账户最后一次扣划，李娟于2003年2月27日最后一次存款3700元，余额3859.87元，之后至今李娟在该账户未再存款，中国农业银行东莞市常平支行亦未再进行扣划房贷，李娟也未联系过该银行。中国农业银行东莞市常平支行于2018年9月30日出具结清证明，内容为案涉房产已在2006年4月由金鼎公司履行回购义务还清贷款；该行于2020年2月20日出具证明一份，内容为保证担保人常平房地产公司、金鼎公司已于2006年4月按照约定履行了回购义务，为李娟还清按揭贷款本金327954.04元及利息60569.5元，我行同意常平房地产公司、金鼎公司起诉李娟解除商品房买卖合同。案涉房产暂未办理产权证，常平房地产公司、金鼎公司主张是买卖双方于2003年已协商已于2003年解除买卖合同关系，故无须办理产权证，且李娟从未要求办理产权证；李娟主张曾有向常平房地产公司、金鼎公司要求办理产权证，但两公司不配合，导致未能办理产权证，但对于该主张无证据证明。根据李娟提供的农业银行存折显示对于案涉房产的房贷，中国农业银行东莞市常平支行从2003年1月9日开始未再扣划供楼款，李娟于2003年2月28日开始也未再存款到案涉房产的供楼账户，对于房贷事宜李娟也未联系过银行。李娟提供了通用收据、郑州安然测控设备有限公司燃气充值ic卡、业主（住户）消防安全责任书、丽景花园公共契约、通知、广东电信收费专用发票、装修单据证明卖方已将案涉房产交付给了李娟，后李娟在2003年6月把房产又交还给了卖方。另根据广东省东莞市人民法院（2007）东法民一初字第2860号民事判决书的查明部分查明：金鼎集团南方分公司系本溪金鼎房地产实业集团公司的分支机构。本溪金鼎房地产实业集团公司于1999年11月25日将企业名称变更为本溪金鼎房地产实业开发总公司，后于1999年12月17日变更企业名称为金鼎公司。金鼎集团南方分公司营业执照已被工商行政主管部门依法吊销。本院认为:《商品房购销合同》的《附件三》中明确了房产地址、房产售价和付款方式，说明《附件三》是《商品房购销合同》的重要内容，根据《附件三》“乙方有义务按时供款，如乙方未按时供款，视为乙方未履行本合同规定下的义务，甲方有权依照本合同第十条的规定要求乙方支付延期利息或发出声明解除本合同”的约定，说明商品房购销双方对于乙方按时供款作为《商品房购销合同》乙方的义务已达成合意，如乙方未履行可按该约定进行处理。《商品房购销合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照该合同及附件的约定来履行权利义务。李娟作为案涉房产按揭贷款的借款人，在2003年2月27日前有按时存款到供楼账户给银行扣划供楼款，在之后却未能按时存款到该账户以供扣划，时间长达近17年，在这近17年的时间里李娟也未提供证据证明有向常平房地产公司、金鼎公司、金鼎集团南方公司主张过要求办理产权证，也未主动联系过银行沟通过房贷事宜，结合案涉房产在卖方交付给了李娟，李娟在2003年6月把房产又交还给了卖方，李娟在本案起诉前对此却从未提出过异议，上述一系列行为均为反常。对此，常平房地产公司、金鼎公司主张在2003年，李娟以家庭出现意外，其丈夫意外去世，独自一个抚养小孩经济压力大，无能力同时承担两套的供楼款为由，与常平房地产公司、金鼎公司于2003年已达成一致解除商品房购销合同的事实。按照民事诉讼证据高度盖然性标准的原则，李娟对上述一系列反常行为未能作出合理解释，本院认为常平房地产公司、金鼎公司主张2003年双方已达成一致解除商品房购销合同的缘由更能让人信服，如此，就能合理解释李娟近17年时间里未存款供案涉房贷、未要求办理案涉房产产权证、未联系过银行、对案涉房产被常平房地产公司占有控制未提出过异议的行为，因李娟明知商品房购销合同已解除，不存在供楼，无需存款，也不需要与银行沟通，更无权要求办理产权证，也因已解除合同所以要把已经收楼的房产交还给卖方。故本院认定，确认双方签订的《商品房购销合同》已于2003年协商解除。李娟也以近十七年未供款、未要求办理产权证的事实行为表明其事实上也接受解除该合同不再继续履行，符合合同解除后，尚未履行的，终止履行的法律后果。另，退一步说，即使双方于2003年未协商一致解除买卖合同。根据《商品房购销合同》的《附件三》中的“乙方有义务按时供款”，常平房地产公司、金鼎公司主张该条款中的“供款”即“供楼款”“按揭房贷”，李娟认为是付购房款，本院认为，根据《商品房购销合同》的《附件三》中的“该物业售价及付款方式”中的“3…….楼价余款的80%即HK$329600必须在签署认购书180天内前往国内银行办理楼宇按揭，并须于签署银行批准后第一个月内开始供款，直到楼价款项全部付清”，很明显“供款”即是指供楼款、按揭房贷。根据《商品房购销合同》的《附件三》中的“该物业售价及付款方式”中的“乙方有义务按时供款，如乙方未按时供款，视为乙方未履行本合同规定下的义务，甲方有权依照本合同第十条的规定要求乙方支付延期利息或发出声明解除本合同”，李娟未能按个人住房按揭合同按时供款，常平房地产公司有权解除《商品房购销合同》，该合同已于反诉状送达至李娟时解除。李娟在代理词中主张根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》即粤高法（2003）24号第1条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，合同解除权属于除斥期间，现该期间已届满常平房地产公司的解除权已消灭。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定第一款的规定，李娟主张的上述两条规定是针对“出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款”，但本案中，买受人已经支付了购房款，常平房地产公司解除合同并不是因为“买受人迟延支付购房款”，而是因买受人构成合同中的其他违约行为且符合双方约定的解除合同条件，李娟的上述主张本院不予采信。四、李娟已支付的购房款是否要返还的问题。本院在调查过程中向李娟释明，法院判决解除《商品房购销合同》，李娟是否需要变更诉讼请求，李娟明确表示不变更诉讼请求，故本院对此不予处理。本案判决结果根据《中华人民共和国合同法》第六十四条、九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、确认原告李娟与被告东莞市常平房地产开发实业公司、本溪金鼎房地产实业集团公司南方分公司于2001年2月28日签订的编号为GF-95-0171-(103965）的《商品房购销合同》已解除。二、原告李娟于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告东莞市常平房地产开发实业公司、本溪金鼎房地产开发总公司办理位于东莞市****************商品房的解除备案登记手续。三、驳回原告李娟的全部诉讼请求。四、驳回反诉原告东莞市常平房地产开发实业公司、本溪金鼎房地产开发总公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7124元、保全费2580元，由原告李娟负担。原告李娟已经预交。本案反诉费3740元（反诉原告已预交），由反诉原告东莞市常平房地产开发实业公司、本溪金鼎房地产开发总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  冯小明人民陪审员  李海波人民陪审员  陈广林二〇二〇年七月三十日法官 助理  邓雅洁书 记 员  吴丽贤