广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终780号上诉人（原审原告）：清远市清新区清晖房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区********************。法定代表人：王x凤，经理。委托诉讼代理人：曾祥明，广东太平洋联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄胜群，女，汉族，1972年11月3日出生，住清远市清新区**************。委托诉讼代理人：刘东华，广东法行律师事务所律师。原审第三人：黎得荣，男，汉族，1973年3月8日出生，住清远市清新区***************。上诉人清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称清晖公司）因与被上诉人黄胜群、原审第三人黎得荣房屋预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初4246号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。清晖公司的上诉请求：一、撤销原判决，改判撤销清晖公司与黄胜群签订的《商品房买卖合同（预售）》。事实与理由：一、原判决没有查明黄胜群是否足额支付购房款，仅认定黄胜群支付的购房款交给黎得荣，但黄胜群与黎得荣之间进行房屋买卖时没有签订房屋买卖合同，且其款项没有经过银行转账，显然违背常理。黎得荣出具的收据没有注明是本合同项下房屋的购房款，没有银行流水单予以佐证，其唯一的依据是黎得荣出具的收据，且该收据付钱当时出具的，不排除是为了本案临时签署的。二、原判决没有认定黎得荣是否将购房款支付给清晖公司。在庭审时法庭要求黎得荣在庭审后一周内提供银行流账单证明已将款项支付了清晖公司，黎得荣并没有提供证据证明其主张。三、原判决存在适用法律错误，原判决认定清晖公司取得解除权的时间为合同约定最后款时间，即2016年5月7日。由于法律没有规定获得的解除权的具体时间，双方一直就合同的履行进行沟通和交涉，2018年黄胜群还就商品房买卖合同的履行问题起诉清晖公司，后来撤诉。清晖公司认为黄胜群获得解决的时间应当从黄胜群撤诉时开始起算。因此清晖公司的起诉并没有超过法律规定的一年期间。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实并改判。黄胜群答辩称：一、按照清晖公司与黎得荣于2015年10月15日签订的以物抵债协议，约定清晖公司及罗松生将商铺首层以及xxx单元抵偿其债务。该以物抵债协议经原审法院作出一审判决及清远市中级人民法院作出终审判决认定合法有效的协议，罗松生以上述房屋及商铺抵偿其拖欠黎得荣的债务。黎得荣、清晖公司及黄胜群三方一致同意将涉案房屋以房抵债出售给黄胜群，清晖公司还将涉案房屋的合同在房管局办理了备案手续。所以涉案合同的合法有效的，也是三方当事人真实意思表示。二、在签订合同时，黄胜群已付清购房款、契税、物业维修基金，黎得荣也出具了相应的收据证实已收齐相应的购房款。三、按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，黄胜群应于2015年11月8日之前支付商品房全部价款，逾期支付超过150日的，出卖人有权解除合同，且签订合同的时间在2015年11月。也就是说清晖公司的解除权最迟在2017年5月6日前行使，但清晖公司在2019年提起本案诉讼，已经超过了一年的诉讼时效，其解除权已消灭。综上，黄胜群认为原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。程得荣答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。涉案房屋已由清晖公司唯一股东罗松生以以物抵债的方式将涉案房屋抵偿其欠付程得荣的债务，程得荣有权对涉案合同进行处置。清晖公司的义务是，仅需要配合签订商品房买卖合同及办理相关产权登记等事项。罗松生与程得荣之间的以物抵债协议已被生效的判决确认，且该生效判决已进入执行阶段。罗松生也未对该生效判决申请再审。清晖公司在庭审中对已生效判决确认的以物抵债协议予以否认，是不诚信的行为，请求二审法院驳回清晖公司的上诉请求。清晖公司向原审法院起诉请求：一、解除清晖公司与黄胜群于2015年11月8日签订的编号为201**********548的《商品房买卖合同（预售）》；二、黄胜群支付清晖公司违约金23.14元，并配合办理撤销网签备案手续；3、由黄胜群承担本案的诉讼费。原审法院认定事实：清晖公司的企业类型是自然人独资的有限责任公司，投资者为罗松生，经营范围为房地产开发、经营。清晖公司开发清远市清新区******项目。2015年10月15日，罗松生为甲方（债务人）与黎得荣为乙方（债权人）签订有关以物抵债务和还款方面的合同，载明：现甲方尚欠乙方5000000元，双方就有关事项协议如下：1、甲方将其中的本金3000000元用于山湖世纪星悦城10、11号楼的物业抵债（不再计利息），其中商铺号为10栋首层109号铺，建筑面积为103.88平方米，每平方米为16000元，共计金额1662080元，剩余1337920元按每平方米3500元用作山湖世纪11号楼的住宅公寓建设，所选房号为11栋1022，1023，1128，1129，1130，1224单元，面积合计384.44平方米，共计金额1345540元，差价多除少补；2、甲方将剩余2000000元本金由11月30日开始以现金或银行转账形式分期还款给乙方，每1个月为一期，每期还款500000元，利息为剩余还款金额的5%，直至还清为止。合同落款处甲方由罗松生签名并盖印章，清晖公司盖公章，乙方黎得荣签名并捺指模。后黎得荣与罗松生因债权债务发生纠纷，黎得荣遂提起民事诉讼，即黎得荣与罗松生、吴凤娣民间借贷纠纷一案，案号为（2018）粤1803民初97号。2015年11月8日，清晖公司为出卖人与黄胜群为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201**********548），合同载明：黄胜群购买清晖公司开发的坐落于清远市清新区*****************屋。一、该商品房预测建筑面积共66.12平方米，其中套内建筑面积51.47平方米，分摊共有建筑面积14.65平方米；二、该商品房价款按照套计算，该商品房总价款为231420元，一次性付款，买受人应当在2015年11月8日前支付该商品房全部价款；三、除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；四、出卖人应当在2018年1月1日前向买受人交付该商品房；五、除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款日起，按照4.85%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；六、出卖人应当自本合同签订之日起30日内(不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；七、因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，超过规定期限的，从超过之日起按照已付房款总额，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付违约金。2015年11月30日，涉案房屋在清远市住房和城乡建设管理局办理了商品房预售合同登记备案。2015年12月14日，黄胜群交纳涉案房屋契税2314.2元、住宅专项维修资金1653元（xxxxx户）。庭审中，黄胜群自述其已付清购房款231420元给黎得荣，付款情况如下：2015年11月9日支付现金53000元，2016年7月29日转账支付50000元，2016年12月1日支付现金50000元，2017年7月11日转账支付50000元，2017年12月10日支付现金28420元。对此，黎得荣予以确认。原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。清晖公司与黄胜群签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，合同的内容无违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。二、合同的解除。买受人迟延交付购房款，出卖人可以解除合同，但解除权应受时效的限制。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”清晖公司与黄胜群签订的《商品房买卖合同（预售）》约定在2015年11月8日前支付该商品房全部价款，逾期支付购房款超过180日后，出卖人有权解除合同，即清晖公司在2016年5月7日取得了合同解除权，清晖公司的解除权最迟应于2017年5月6日之前行使。现清晖公司在2019年9月27日向原审法院提起民事诉讼请求解除商品房买卖合同，已超过了一年期间，解除权消灭，故清晖公司的该项诉求不符合法律规定，不予支持。三、其他诉讼请求。清晖公司主张支付违约金和撤销网签备案的诉讼请求的前提条件是解除合同，基于上述理由本院不予支持解除合同，清晖公司的其他诉求不符合法律规定，相应地不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，于2019年12月24日判决如下：驳回清远市清新区清晖公司开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费4772元，由清远市清新区清晖公司开发有限公司负担。本院二审期间，黄胜群在二审提交收据、账户历史明细清单，拟证明已付清购房款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明：黎得荣以罗松生、吴凤娣拖欠的借款2660000元及利息为由，向原审法院提起诉讼。原审法院作出（2018）粤1803民初97号民事判决查明，2015年10月15日，罗松生与黎得荣签订合同，约定罗松生以清晖公司开发的山湖世纪星悦城1xxx000元。涉及以房抵债的房xxxxxx单元。上述合同有清晖公司加盖公章确认。宣判后，罗x生、吴x娣不服，向本院提起上诉。本院作出（2018）粤18民终2480元驳回上诉、维持原判的生效民事判决。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,结合清晖公司的上诉请求与黄胜群、黎得荣的抗辩意见，归纳本案争议焦点：清晖公司是否具有解除与黄胜群签订的《商品房买卖合同（预售）》的权利。黎得荣与清晖公司的原法定代表人罗松生于2015年10月签订以房抵债协议，罗松生以清晖公司开发的包括涉案房屋在内抵偿其欠付黎得荣部分借款。清晖公司在该协议加盖公章确认。以上事实，经一审查明以及生效判决认定得以确认。按照上述协议内容，黎得荣通过以物抵债协议取得涉案房屋的所有权，清晖公司丧失对涉案房屋有处分权，但又基于涉案房屋仍登记在清晖公司名下的原因，清晖公司还负有按黎得荣的指令与房屋买受人签订房屋买卖合同，及协助办理房屋过户手续的义务。本案中，清晖公司受黎得荣的指令，与黄胜群签订《商品房买卖合同（预售）》以及到不动产登记部门办理网签的行为，是清晖公司履行以物抵债协议约定之义务，况且黎得荣对黄胜群已全部支付购房款的事实无异议，清晖公司是不具有对涉案合同的解除权，进而清晖公司以黄胜群未履行付款义务为由请求解除涉案合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，清晖公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4772元，由清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年六月二十三日书记员 曾 夏书记员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。