吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3467号上诉人（原审被告）：李述先，男，1975年7月29日生，汉族，住长春市。委托诉讼代理人：李丽，吉林航程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春东北金属交易中心有限公司。住所地：长春市九台区经济开发区省道101八公里处南侧。法定代表人：杨升，总经理。委托诉讼代理人：陈文龙，吉林中证律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旭，吉林中证律师事务所律师。上诉人李述先因与被上诉人长春东北金属交易中心有限公司（以下简称东北金属公司）租赁合同纠纷一案，不服长春市九台区人民法院（2020）吉0113民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东北金属公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令李述先立即迁出东北金属公司经营的中澳城·木材城A67号场地，并将场地恢复原状；2.判令李述先向东北金属公司支付场地占用费（场地占用费自2015年6月29日起至李述先实际迁出之日止按照每平方米5元计算，至2019年8月29日275000元）；3.诉讼费由李述先承担。事实及理由：2013年9月29日，东北金属公司与长春国坤物业服务有限公司（以下简称国坤物业）签订《中澳城·木材城租赁合同》一份，约定国坤物业承租东北金属公司位于中澳城·木材城场地一块，面积113351平方米，租赁期限10年，自2014年6月1日至2024年5月31日。同时合同还约定前5年租金每年4080636元，租金支付期限为每个计租期开始前30天支付。合同签订后，东北金属公司按照合同约定向国坤物业交付了场地，国坤物业又与李述先签订了转租合同，将承租的木材城场地中的A67号场地1100平方米出租给李述先。按照合同约定，国坤物业应当于2015年5月1日前向东北金属公司支付2015-2016年度的租金人民币4080636元。经东北金属公司催要，国坤物业仍以各种理由推脱，拒不交纳。无奈之下，东北金属公司于2015年6月29日向国坤物业发送了解除合同通知，解除了双方签订的租赁合同。按照法律规定，东北金属公司与国坤物业租赁合同解除后，国坤物业即不具备出租场地的处分权，李述先如继续占用使用场地，应当向东北金属公司交纳租金。但经东北金属公司通知李述先，李述先既不向东北金属公司交纳租金，也拒绝迁出该场地。李述先拒付场地租金的行为，已使其丧失了继续占有使用东北金属公司场地的合法依据，目前仍在占有使用东北金属公司场地已经构成对东北金属公司的侵权，故提起诉讼。李述先在原审辩称：东北金属公司起诉李述先的事实及理由与真实事实存在巨大差距；东北金属公司以李述先等业户未交纳租金为由要求迁出场地于法无据。对东北金属公司所提出的第二项占用场地费，更是无从谈起。首先东北金属公司向李述先及全体业户告知以后市场由东北金属公司交易中心管理时，已经承诺李述先等业户搬迁至新商铺前还在原有场地商铺继续免费经营。其次，因东北金属公司所提供的场所对李述先业户存在巨大缺陷导致李述先无法经营；以及导致李述先在原场地上的原因是东北金属公司迟迟未建成新场地，是东北金属公司的问题及过错导致。加之东北金属公司所提场地占用费无事实与法律依据，收款标准也没有任何依据，租赁费的请求已过诉讼时效，总之不应得到法律保护，希望法院驳回东北金属公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：2013年9月26日，李述先与国坤物业签订“中澳城·木材城租赁合同”一份，约定国坤物业承租东北金属公司位于中澳城·木材城场地一块，面积113351平方米，租赁期限10年，自2014年6月1日至2024年5月31日。同时合同还约定前5年租金每年4，080,636.00元，租金支付期限为每个计租期开始前30天支付，若国坤物业不能及时足额交纳租金，超过30日的，东北金属公司方有权单方解除合同。合同签订后，东北金属公司按照合同约定向国坤物业交付了场地。2013年10月12日国坤物业又与李述先签订了转租合同，将承租的木材城场地中的A67号场地1100平方米出租给李述先。李述先与国坤物业签订的租赁合同，李述先租赁的场地位于后面四排，租赁期限为10年，自2014年6月1日至2024年5月31日，租金的支付标准为前四年每月每平方米4.5元，中间三年每月每平方米6元，后三年每月每平方米7元，实际价格包括管理物业费用。按照合同约定，长春国坤物业服务有限公司应当于2015年5月1日前向东北金属公司支付2015-2016年度的租金人民币4080636元，但长春国坤物业服务有限公司并向东北金属公司交纳租金。东北金属公司于2015年6月29日向李述先发出解除合同通知，解除了双方签订的租赁合同。东北金属公司于2019年8月6日向李述先发出了通知书，通知书载明“现因国坤物业未按照合同约定交纳租金，我司于2015年6月29日向其发送了解除合同通知，解除了双方签订的租赁合同。现A67号场地（1100平方米）仍有您占有使用，根据法律规定，我司与国坤物业解除合同后，如您拟继续使用该场地，应当向我司交纳租金。”原审法院认为：本案中李述先为出租人，国坤物业为承租人，李述先为次承租人，2015年6月29日东北金属公司以通知的形式与国坤物业解除租赁合同，根据东北金属公司于2019年8月6日向李述先发出的通知表明，东北金属公司同意继续履行租赁合同，李述先虽未明确表示是否继续租赁东北金属公司场地，但一直占用东北金属公司场地至今，应视为东北金属公司与李述先建立了租赁关系。东北金属公司与李述先形成租赁关系，李述先应向东北金属公司交纳租金，但李述先至今未向东北金属公司交纳租金，现东北金属公司要求李述先迁出东北金属公司经营的中澳城·木材城A67号场地，并将场地恢复原状，李述先向东北金属公司支付场地占用费的诉讼请求有事实及法律依据，应予以支持。关于李述先提出的，东北金属公司与李述先直接签订的租赁合同中关于免租期的约定，及设施的损失等意见，可以另行起诉。原审依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决：一、李述先立即迁出东北金属公司经营的中澳城·木材城A67号场地，并将场地恢复原状；二、李述先向东北金属公司支付场地占用费（场地占用费自2015年6月29日起至李述先实际迁出之日止按照每平方米5元计算）。案件受理费2712元由李述先负担。宣判后，李述先不服，向本院提起上诉，其上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回东北金属公司诉讼请求；一、二审诉讼费由东北金属公司承担。理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。本案真实的事实是：在2015年10月，东北金属公司向李述先及全体业户告之以后市场由东北金属公司管理，并承诺建设新的商铺供李述先等业户使用，李述先等业户搬迁至新商铺前还在原有场地商铺继续免费经营。就事实来说应为一种带有置换性质的租赁合同，以新场地置换旧场地，并重新约定了双方在市场租赁行为中的权利义务关系。李述先等业户一直在盼望新址能早日建成搬迁，但东北金属公司在履行合同过程中行动缓慢，直到现在过了五年才起了地基，李述先等业户一直没能搬到新址。一审中李述先不但指出本案的真实事实，而且还有多名业主相互印证李述先所述为实，并有业主作为证人证明事发当事真实的情况。另外，东北金属公司已收取李述先租金，并在合同中明确免二年租金一事。李述先承租木材城市场商铺是用来经营的，至今没有经营一天这也是事实。东北金属公司以李述先等业户未交纳租金为由要求迁出场地于法无据。按照现代合同法确定的”契约必守原"原则，出租人不得随意收回出租房屋，否则将承担违约责任。但承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。东北金属公司已与李述先等业户新的租赁合同替换了原有的与国坤物业所签订的租赁合同。不但承诺在建成并置换新场地之前李述先等业户在原有场地免费继续使用，而且在合同中也约定了李述先的免租期。另外作为承租人的李述先承租东北金属公司场所的主要目的就是占有、使用、收益租赁场所，出租人交付的租赁场所也必须符合合同约定的使用条件，能够达到使用目的。如不能适合于合同约定的使用、收益目的，则承租人的目的无法实现，事实与未交付无异。如约定以营业为目的而为租赁，出租人不得交付仅适于居住而适于营业的场所。在本案中，东北金属公司只交付了场地，而李述先等业户的经营完全要自己建设库房及办公场所，投入巨大。而东北金属公司并没有提供任何符合出租方所应有义务的服务，没有安保，业户财产经常被盗，没有物业，断水停电等等。因出租人交付的场所存在巨大缺陷，且该缺陷致使李述先无法正常使用场地房屋进行经营，则承租人可以要求出租人限期修复、减少直至免除租金。东北金属公司承诺置换在建成新址前免收租金在先，所提供的租赁场所存在巨大缺陷使李述先不能正常经营在后。因此主张李述先未交租金而要求搬迁没有道理。鉴于以上事实分析，东北金属公司已构成重大违约。这些违约行为致使李述先无法正常营业，根据合同法同时履行抗辩权之规定，在东北金属公司停止侵权行为，恢复市场道路、水电等配套设施以保证李述先正常营业前，李述先完全有权利行使同时履行抗辩权，有权拒绝继续支付租金，以保障其合法权益。二、一审法院判决李述先迁出东北金属公司的场地，将场地恢复原状，但不给予上诉人任何经济赔偿是错误的。李述先在原有空白场地上自建了库房和办公场所，这是经营所必须的条件，也是经国坤物业及现交易中心所认可的行为。在李述先无过错的情况下，东北金属公司要李述先拆除或搬迁原场地上的建筑物时都应当赔偿李述先不能在全部合同期内使用房屋（包括装修）的建设损失，最起码是现存的残值损失。三、一审法院判决李述先支付给东北金属公司场地占用费是错误的。首先东北金属公司向李述先及全体业户告之以后市场由东北金属公司管理时，已经承诺业户搬迁至新商铺前还在原有场地商铺继续免费经营；其次因东北金属公司所提供的场所对业户存在巨大缺陷导致无法经营；导致李述先还在原场地上的原因是东北金属公司迟迟未建成新场地。加之东北金属公司所提场地占用费无事实与法律依据，收款标准也没有任何依据，且租赁费的请求已过诉讼时效，总之不应得到法律保护。东北金属公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，东北金属公司与李述先均认可，2020年5月14日案涉土地上的房屋被拆除。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”从一审时到庭的其他业户证实，现业户使用的土地不缴纳费用，结合东北金属公司与长春国坤物业服务有限公司解除《租赁合同》后，就案涉土地重新规划建设问题与业户进行了协商，并与部分业户签订了不同区域的《租赁合同》的事实，在东北金属公司未要求次承租人腾出土地前次承租人免费使用案涉土地的事实具有高度可能性，2019年8月6日东北金属公司向次承租人提出腾出土地的通知，故此前的土地占有使用费李述先不应支付。原审对此认定有误，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，东北金属公司作为案涉土地的使用权人于2019年8月6日向李述先发出通知，应为要求次承租人李述先腾出土地，此时李述先应及时将土地交付给东北金属公司，但直至2020年5月14日案涉土地上的房屋被拆除东北金属公司才实际收回案涉土地。参照上述法律规定，李述先应支付2019年8月6日至2020年5月14日期间占有土地的使用费用。东北金属公司参照李述先与长春国坤物业服务有限公司签订的《租赁合同》约定的租金要求李述先按照每平方米5元支付土地使用费原审予以支持并无不当。关于李述先主张的地上建筑物赔偿问题其在一审中未提出具体反诉请求，本案中不予审理。综上，原审认定基本事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市九台区人民法院（2020）吉0113民初359号民事判决第一项；二、变更长春市九台区人民法院（2020）吉0113民初359号民事判决第二项为“上诉人李述先于本判决生效后立即支付给被上诉人长春东北金属交易中心有限公司场地占用费（场地占用费自2019年8月6日起至2020年5月14日止按照每平方米5元计算，面积1100平方米）”；三、驳回被上诉人长春东北金属交易中心有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2712元，上诉人李述先负担2000元，被上诉人长春东北金属交易中心有限公司负担712元；二审案件受理费419元，上诉人李述先负担200元，被上诉人长春东北金属交易中心有限公司负担219元。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  闫 冬审判员  张兴冬二〇二〇年七月三十日书记员  王 建