福建省宁化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0424民初1441号 原告:邱长春，男，1964年9月10日出生，汉族，农村居民，住宁化县。 委托诉讼代理人：周荣华，男，福建清宁律师事务所律师。 被告：宁华明，男，1982年7月19日出生，汉族，农村居民，住宁化县。 原告邱长春与被告宁华明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱长春及其委托诉讼代理人周荣华、被告宁华明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱长春向本院提出诉讼请求：1.判决宁华明立即向邱长春支付房屋租金2600元及水电费25.8元，并支付违约金5300元，合计7925.8元；2.判决宁华明按每日100元的标准向邱长春支付从2020年6月29日起到实际支付租金之日止的违约金；3.判决解除邱长春与宁华明于2020年4月5日签订的《商铺租赁合同》，宁华明搬出宁化县店面房屋，并按每月租金1300元的标准支付从2020年7月6日开始至搬出房屋之日止的租金；4.判决邱长春无需退还押金；5.承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2020年4月5日，邱长春、宁华明就坐落于宁化县店面房屋租赁事宜签订了《商铺租赁合同》，合同约定，邱长春将坐落于宁化县店面房屋出租给宁华明，租赁期限为两年，自2020年4月6日起至2022年4月6日止，每月房屋租金为1300元，水电费由宁华明承担，租金每月支付一次，并必须提前一个月在每月的6日前支付，如逾期支付，每逾期一日按100元的标准向邱长春支付违约金，合同签订时宁华明向邱长春交纳押金3000元，同时，合同还约定，宁华明逾期5日支付租金，邱长春有权终止合同，收回房屋，宁华明放弃押金，邱长春不退还押金等权利义务的约定。合同签订后，邱长春于当日将租赁房屋店面交付给宁华明使用，宁华明也于当日依合同约定向邱长春支付了押金3000元和2020年4月6日到5月5日一个月的租金1300元。此后，宁华明从2020年5月6日起至今都不向邱长春交付租金，而且水电费也拖欠了25.8元，邱长春多次向宁华明催讨未果，特提起诉讼。 宁华明辩称，1.邱长春要求解除商铺租赁合同，没有异议，同意解除《商铺租赁合同》；2.邱长春要求支付租金2,600元，有异议。宁华明已经支付了至6月5日前的租金，尚欠6月6日至6月28日共22天的租金953.3元，宁华明支付了3,000元押金，扣除租金后邱长春应退还多余押金；3.邱长春起诉要求支付违约金5,300元，并不退还3,000元押金，有异议。根据相关法律规定，双方之间约定的违约金明显偏高，违约金要求适当减少为不超过月租金的20%，且邱长春应当提交实际损失的相关证据。合同约定了违约金，却约定押金不得退还不符合法律规定，邱长春只能主张其中一项；4.宁华明已经于2020年6月27日腾空了租的商铺，如果邱长春认为宁华明没有腾空商铺，宁华明同意现有商铺的东西归邱长春所有、使用、收益。 邱长春围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据： 1.居民身份证复印件1份，用以证明邱长春身份情况及诉讼主体资格； 2.房产证、土地证复印件各1份，用以证明邱长春出租给宁华明的坐落于宁化县店面房屋所有权是邱长春所有的事实； 3.《商铺租赁合同》复印件1份，用以证明2020年4月5日，邱长春、宁华明就坐落于宁化县店面房屋租赁事宜签订了《商铺租赁合同》，合同约定，邱长春将坐落于宁化县店面房屋出租给宁华明，租赁期限为两年，自2020年4月6日起至2022年4月6日止，每月房屋租金为1300元，水电费由宁华明承担，租金每月支付一次，并必须提前一个月在每月的6日前支付，如逾期支付，每逾期一日按100元的标准向邱长春支付违约金，合同签订时宁华明向邱长春交纳押金3000元，同时，合同还约定，宁华明逾期5日支付租金，邱长春有权终止合同，收回房屋，宁华明放弃押金，邱长春不退还押金等权利义务的约定的事实。经质证，宁华明认为在2020年4月5日签订合同时,邱长春同意免租金一个月，所以合同期是二年一个月,即2020年4月6日至2022年5月6日,故在签合同当日，其交纳了押金3000元和一个月租金后，双方将合同签订时间落款为是2020年6月5日，也就是实际计算租金是从2020年6月5日起。邱长春提交的合同落款时间为2020年4月5日，是邱长春擅自涂改的。庭审质证过程中，邱长春承认落款时间是其涂改的,但是因签字时笔误写成2020年6月5日，发现后改为实际签订合同的时间。租赁期限多一个月也是笔误； 4.微信账单详情截屏2份，用以证明合同签订后，宁华明按合同的约定，于2020年4月5日向邱长春支付押金3,000元，以及支付了第一个月的租金1,300元的事实； 5.生活缴费及账单详情截图、查看详情截屏各1份，用以证明到2020年6月27日止，宁华明还尚欠水电费25.8元的事实。 对以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宁华明对邱长春提交的证据1、2、4、5真实性均无异议，上述证据与本案具有关联性,本院予以采信,并在卷佐证。对于证据3，宁华明认为在2020年4月5日签订合同时，邱长春同意免租金一个月，所以合同期是二年一个月，即2020年4月6日至2022年5月6日，故在签合同当日，其交纳了押金3000元和一个月租金后，双方将合同签订时间落款为是2020年6月5日，也就是实际计算租金是从2020年6月5日起。邱长春提交的合同落款时间为2020年4月5日，是邱长春擅自涂改的。庭审质证过程中，邱长春承认落款时间是其涂改的，但是因签字时笔误写成2020年6月5日，发现后改为实际签订合同的时间。租赁期限多一个月也是笔误。本院认为，邱长春、宁华明在庭审过程均认可实际签订合同时间为2020年4月5日，故本院确定合同签订时间为2020年4月5日，对于租赁期限，因宁华明未提交证据予以反驳，故本院确定租赁期限以大写时间为准。 根据当事人陈述和举证、质证及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年4月5日，邱长春与宁华明签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：邱长春将坐落于三明市宁化县金城花园4-02店面出租给宁华明，租赁期限为两年，自2020年4月6日起至2022年5月6日止，每月房屋租金为1,300元，水电费由宁华明承担，租金每月支付一次，必须提前一个月在每月的6日前支付，如逾期支付，每逾期一日按100元的标准向邱长春支付违约金，合同签订时宁华明需交纳押金3,000元，同时，合同还约定，宁华明逾期5日支付租金，邱长春有权终止合同，收回房屋，宁华明放弃押金，邱长春不退还押金等。合同签订当日，邱长春将租赁房屋店面交付给宁华明使用，宁华明向邱长春支付了押金3,000元和一个月的租金1,300元。后因宁华明未再向邱长春交付租金，且拖欠水电费25.8元，邱长春催讨未果，遂向本院起诉。2020年7月28日，本案开庭审理过程中，邱长春、宁华明明确表示同意解除双方签订的《商铺租赁合同》。 本院认为，邱长春、宁华明签订的《商铺租赁合同》系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的权利义务。实际履行过程中，邱长春已按约交付了涉案商铺，宁华明未按约支付租金、并拖欠水电费，经邱长春催要后仍未支付，根据合同的约定，宁华明未按约支付租金及其他应付费用的，邱长春有权提前解除本合同，故邱长春要求宁华明支付2020年5月6日起至实际搬出房屋之日止的租金和解除与宁华明签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。2020年7月28日，庭审过程中，邱长春、宁华明明确表示同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，故本院确认2020年7月28日为合同解除日和租金交纳终止日。宁华明辩解双方签订合同时有约定免租一个月，但未能提交相应的证据证实，故本院不予支持。关于案涉违约金应如何确定的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。根据上法的规定，当事人因违约应承担的损害赔偿的范围，应“相当于因违约所造成的损失”，当事人主张约定的违约金过高或者过低于因违约所造成的损失的，可以请求人民法院予以适当调整。根据涉案《商铺租赁合同》中的约定，每逾期一日按100元的标准支付违约金，该约定的违约金计算标准远远高于中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率，宁华明在庭审中就违约金计算标准过高提出调整请求，要求按月租金的20%计算，基于公平原则，本院对本案欠付租金的违约金计算标准调整为以欠付租金的30%计算。对于邱长春主张无需向宁华明退还押金3,000元的诉讼请求，因双方在合同中有明确约定，系双方当事人真实意思表示，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认邱长春与宁华明签订的《商铺租赁合同》于2020年7月28日解除; 二、宁华明应向邱长春支付2020年5月6日至2020年7月28日的租金4,853.33元,于本判决生效后十日内付清; 三、宁华明应向邱长春支付违约金1,455.99元,于本判决生效后十日内付清; 四、宁华明交纳给邱长春的押金3,000元不予退还； 五、驳回邱长春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费756元，减半收取计378元，由宁华明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审判员  张红玲 二〇二〇年七月三十一日 书记员  巫凌凯 附：一、本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。