上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初62566号原告：上海承望资产管理有限公司，住所地上海市崇明区富民支路****。法定代表人：王一中，董事长。委托诉讼代理人：冯丽娟，女，上海承望资产管理有限公司工作。委托诉讼代理人：傅霞，上海市沪一律师事务所律师。被告：李翠娟，女，1982年5月8日生，汉族，住浙江省东宁县东宁镇西环路锦绣家园******。被告：卓勇杭，男，1986年12月28日生，汉族，住上，住上海市浦东新区张杨路****div>委托诉讼代理人：孙二军，北京市京师(上海)律师事务所律师。原告上海承望资产管理有限公司(以下至本判决主文前简称承望公司)与被告李翠娟、卓勇杭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月24日因疫情影响中止审理，于2020年7月6日恢复并公开开庭进行了审理。原告承望公司的委托诉讼代理人冯丽娟、傅霞及被告卓勇杭的委托诉讼代理人孙二军均到庭参加诉讼。被告李翠娟经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告承望公司向本院提出如下诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《物业租赁合同》及《补充协议》于2019年2月28日解除；2.判令被告李翠娟支付2019年1月1日至2019年2月28日的租金人民币(以下币种相同)114,900元；3.判令被告李翠娟支付2019年1月1日至2019年2月28日的管理费26,516元；4.判令被告李翠娟支付逾期付款滞纳金(以141,416元为本金，自2018年12月26日至判决生效日止，按照日万分之五标准计算)；5.判令被告李翠娟支付延期未归还租赁场地占用费212,124元；6.判令被告李翠娟支付原告律师费2万元；7.判令被告卓勇杭对上述被告李翠娟的付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年4月12日，原告与被告卓勇杭签订《物业租赁合同》及《补充协议》，卓勇杭承租上海市浦东新区浦东南路1068、1078号5F-09室场地、5F-10室场地(以下简称系争场地)经营美容项目，品牌为美哆哩。租赁期限为五年，自2018年4月13日起至2023年4月12日止，计租起始日自2018年5月27日起计，管理费的缴付起始日自2018年4月13日起计。月基本租金57,450元，月管理费13,258元。卓勇杭先付后租，每个支付期支付二个月的基本租金和管理费，每月25日为卓勇杭最后付款日期。2018年8月29日，原告和卓勇杭及妆悦美容(上海)有限公司(以下简称妆悦公司)签订《租赁合同主体变更协议》，变更承租人为妆悦公司，卓勇杭承担担保责任。因妆悦公司欠费经多次催缴未果，原告于2019年1月29日发出解约通知，于2019年2月28日解除租赁合同。妆悦公司于2019年5月17日注销。被告李翠娟是妆悦公司的自然人独资股东、法定代表人、执行董事。被告李翠娟未作答辩。被告卓勇杭辩称：原告与李翠娟之间合同的解除时间是2019年1月15日，在李翠娟逾期未付款满20天原告享有解除合同权。如原告既不解除合同又不收回房屋的情况下，要求被告支付租金，不符合公平原则，原告应当及时止损。原告的诉请1没有依据。诉请2-3与事实不符。根据合同第26条第4款的约定，2019年1月14日原告就享有合同解除权，在2019年2月15日原告已经对系争房屋进行招租，原告享有解除权而不解除，对扩大部分损失原告自担；卓勇杭仅在2019年1月1日至1月14日期间的租金及管理费范围内承担担保责任；诉请4-5，金额无事实及法律依据，滞纳金及占用费属于违约金性质不能同时主张也已经超过原告实际损失，2019年3月原告已经将房屋出租，其最多只有三个月的租金损失。针对律师费，需要核实原件。原告所述的担保义务不成立，2018年8月29日原告与卓勇杭签订的租赁合同主体变更协议，在协议中约定卓勇杭承诺对李翠娟所继续履行的权利义务承担担保责任。2018年12月14日卓勇杭已经退出，对该公司不再实际控制，故卓勇杭不应当对该公司承担担保责任。卓勇杭承担担保责任的前提是其担任法定代表人及股东为前提。担保责任已经超过了6个月的保证期限。即使存在担保责任，应当扣除卓勇杭支付的租赁押金及装修押金共计195,596元，而原告没有退还的押金，已经可以覆盖原告损失，其权利已经能够得到救济。在原告权利得到救济的情况下，原告向卓勇杭主张担保责任没有事实及法律依据。本院经审理，由原告与被告卓勇杭对《物业租赁合同》及《补充协议》、《租赁合同主体变更协议》、解约通知及送达凭证、清场通知及送达凭证、工商信息、律师合同及发票、付款凭证、浦东法院立案信息及发送短信、原告与案外人签订的《租赁合同》及《补充协议》、工商信息、支付凭证、解除合同通知、原告员工在朋友圈发布的招租记录(视频)、客服电话录音及文字整理等证据进行举证、质证，并由本院对原告与被告卓勇杭的陈述记录在案，本院对上述证据及原告与被告卓勇杭的陈述分析认证后，认定事实如下：2018年4月12日，原告与被告卓勇杭(以下简称承租人)签订《物业租赁合同》及《补充协议》(以下简称《合同》)，约定：承租人承租系争场地经营美容项目，品牌为美哆哩；租赁期限为五年，自2018年4月13日起至2023年4月12日止，计租起始日自2018年5月27日起计，管理费的缴付起始日自2018年4月13日起计(免租期内免租金不免管理费)；月基本租金57,450元，月管理费13,258元；承租人先付后租，每个支付期支付二个月的基本租金和管理费，每月25日为承租人最后付款日期；为保证履约的诚信，承租人在本合同签订之日后三日内向原告支付租赁押金172,350元,作为履约保证；承租人须于2018年4月13日前向原告缴纳首期2个月租金114,900元；承租人须于2018年4月13日前向原告缴纳首期2个月管理费26,516元；承租人不得以任何理由或借口拒收原告开具的发票与相关凭证，拒付或逾期支付租金、管理费与水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费等公用事业费及其他应该支付的各项费用；即使双方发生争议，在没有协商一致前，对争议日前已经发生的上述费用承租人不得以任何理由拒绝支付或部分支付或延期支付等，否则视为承租人违约；承租人不能足额支付应付租金或管理费、水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费等公用使用费或其他应付费用在内的各种费用连续超过二十天时，原告有权要求承租人付清欠款、滞纳金、违约金并继续履行合同，原告亦有权终止本合同，并安排租赁场地清场，承租人因此应承担本合同约定的相关违约责任；承租人擅自停止营业达48小时或承租人擅自转租或承租人擅自变更租赁场地用途或承租人非自用的，原告有权根据实际情况作出提前终止的决定；在租赁期限内，因承租人逾期支付租金及各项费用而违约，逾期超过二十天，原告有权提前终止本合同，承租人应当缴清欠款并向原告支付滞纳金和违约金，滞纳金为应付金额X0.05/日X逾期天数，违约金相当于终止合同前缴付的3个月的租金(含管理费)，同时承租人无权要求返还押金；合同期届满或提前终止本合同的，如承租人未按期向原告归还系争场地的，承租人应向原告支付场地占用费，场地占用费按天计算，为当期租金和管理费的3倍；延期未归还租赁场地天数超过十天的，原告可自行收回租赁场地并视作承租人放弃租赁场地的所有物品，无偿归原告所有，由原告处理；因履行本合同发生争议导致涉讼的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本诉讼发生的包括但不限于律师费、交通住宿膳食费、调查费、诉讼费等。2018年4月12日，承租人支付原告337,012元，其中包括2个月租金114,900元、3个月租金金额的押金172,350元、2个月管理费26,516元、装修押金23,246元。2018年7月2日，承租人支付原告101,255.50元。2018年8月28日、2018年11月2日，承租人分别支付原告各141,416元。2018年4月12日至2018年11月2日期间，承租人支付原告总计721,099.50元。2018年8月29日，原告和承租人及签订《租赁合同主体变更协议》，变更承租人为妆悦公司，承租人承担担保责任。妆悦公司未按约最迟于2018年12月25日前向原告支付2019年1月1日起的租金。经原告催缴未果后，原告于2019年1月29日发出解约通知给妆悦公司李翠娟(通讯地址：杨浦区大连路北美广场19楼)，通知妆悦公司于2019年2月28日解除租赁合同，并要求妆悦公司于2019年2月28日前将系争场地恢复毛坯状态后返还原告、结清所有费用、完成证照的注销或迁移手续等。该解约通知因“无此人”被退回。2019年3月7日，原告向妆悦公司李翠娟(通讯地址：杨浦区大连路北美广场19楼)出具《清场通知》，通知妆悦公司于2019年3月31日前将系争场地复原并交还原告，逾期不交还的，原告将按约收回系争场地。该《清场通知》也被退回。妆悦公司于2019年5月17日注销。被告李翠娟是妆悦公司的自然人独资股东、法定代表人。原告于2019年4月8日将系争房屋另租他人，租期自2019年4月20日起，计租日自2019年6月3日起。原告于2019年5月7日聘请律师进行诉讼，花费律师费2万元。本案诉前调解案于2019年6月4日立案。系争房屋系原告从他人处承租后转租给承租人妆悦公司。本院认为，卓勇杭经原告同意后将承租人变更为妆悦公司，妆悦公司与原告之间形成了关于系争场地的租赁合同关系，卓勇杭在《合同》中权利义务全部转移给了妆悦公司。原告与妆悦公司之间的租赁合同关系是双方真实意思表示，且不违反国家强制性效力性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。《合同》约定：承租人先付后租，每个支付期支付二个月的基本租金和管理费，每月25日为承租人最后付款日期；在租赁期限内，因承租人逾期支付租金及各项费用而违约，逾期超过二十天，原告有权提前终止本合同，承租人应当缴清欠款并向原告支付滞纳金和违约金，滞纳金为应付金额X0.05/日X逾期天数，违约金相当于终止合同前缴付的3个月的租金(含管理费)，同时承租人无权要求返还押金；合同期届满或提前终止本合同的，如承租人未按期向原告归还系争场地的，承租人应向原告支付场地占用费，场地占用费按天计算，为当期租金和管理费的3倍；延期未归还租赁场地天数超过十天的，原告可自行收回租赁场地并视作承租人放弃租赁场地的所有物品，无偿归原告所有，由原告处理。承租人未按约于2018年12月25日前支付原告2019年1月1日起的租金，至原告于2019年1月29日向妆悦公司发出解约通知时早已超过二十天，故原告有权单方通知承租人于2019年2月28日解除合同。因此，本院确认原告与妆悦公司之间的《合同》于2019年2月28日解除。因《合同》的承租人已经由卓勇杭变更为妆悦公司，《合同》的签约主体应为原告与妆悦公司，原告要求确认原告与卓勇杭签订的《合同》于2019年2月28日解除的诉讼请求，不符合法律规定及合同约定，不予支持。妆悦公司未按约支付2019年1月1日至2019年2月28日期间的租金及管理费，应当向原告支付上述期间的租金及物业管理费，并支付逾期付款滞纳金。妆悦公司作为一人有限公司注销后，其所负债务应由其成立该公司的自然人股东、法定代表人李翠娟承担。因此，原告要求李翠娟支付2019年1月1日至2019年2月28日期间的租金及管理费及要求李翠娟支付逾期滞纳金的诉讼请求，均符合法律规定及合同约定，予以支持。被告未有效举证证明妆悦公司在2019年2月28日后并于原告通知的系争场地复原并交还原告日即2019年3月31日前已将系争场地交还给了原告，故妆悦公司应当支付2019年3月1日至2019年3月31日期间的租赁场地占用费。至于租赁场地占用费的计收标准，因原告已经按约没收了3个月租金金额的押金172,350元及装修押金，且卓勇杭提出违约金过高的抗辩意见，因此，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定妆悦公司按照月租金及月管理费总和70,708元的标准支付2019年3月1日至2019年3月31日期间的租赁场地占用费。妆悦公司作为一人有限公司注销后，其所负债务应由其成立该公司的自然人股东、法定代表人李翠娟承担。因此，李翠娟应当支付原告2019年3月1日至2019年3月31日期间的租赁场地占用费70,708元。《合同》约定：因履行本合同发生争议导致涉讼的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本诉讼发生的包括但不限于律师费、交通住宿膳食费、调查费、诉讼费等。原告为诉讼实际支付律师费2万元，故原告要求李翠娟支付律师费2万元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。根据我国《担保法》相关规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任；在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。卓勇杭在《租赁合同主体变更协议》上承诺对妆悦公司及工商设立之后的公司主体的权利义务承担担保责任，未约定保证期间。妆悦公司未按约于2019年12月25日前支付原告租金，原告于2019年6月10日进入诉前调解程序向卓勇杭主张担保责任，未超过法定的六个月期间，故原告要求卓勇杭对李翠娟的全部付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。卓勇杭所谓“担保责任已经超过了6个月的保证期限”的辩解意见，不符合法律规定，不予采信。李翠娟经本院依法公告传唤，未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国担保法》第二十六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海承望资产管理有限公司与妆悦美容(上海)有限公司签署的关于上海市浦东新区浦东南路1068、1078号5F-09室场地、5F-10室场地的《物业租赁合同》及《补充协议》于2019年2月28日解除；二、被告李翠娟于本判决生效之日起十日内支付原告上海承望资产管理有限公司2019年1月1日至2019年2月28日期间的租金114,900元；三、被告李翠娟于本判决生效之日起十日内支付原告上海承望资产管理有限公司2019年1月1日至2019年2月28日期间的管理费26,516元；四、被告李翠娟于本判决生效之日起十日内支付原告上海承望资产管理有限公司逾期付款滞纳金(逾期付款滞纳金的计算方式为：以141,416元为本金，自2018年12月26日起至本判决生效之日止，按日万分之五标准计算)；五、被告李翠娟于本判决生效之日起十日内支付原告上海承望资产管理有限公司2019年3月1日至2019年3月31日期间租赁场地占用费70,708元；六、被告李翠娟于本判决生效之日起十日内支付原告上海承望资产管理有限公司律师费2万元；七、被告卓勇杭对上述判决主文二至六条判定的被告李翠娟应付款义务承担连带清偿责任；八、驳回原告上海承望资产管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,903.10元，由原告上海承望资产管理有限公司负担1,526.10元，由被告李翠娟、卓勇杭共同负担5,377元；公告费820元，由原告上海承望资产管理有限公司负担260元，由被告李翠娟、卓勇杭共同负担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  王晓霞人民陪审员  陈 跃二〇二〇年七月十六日书 记 员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国担保法》第二十六条【连带责任的保证期间】连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）document.write("");document.write("");document.write("");document.write("");第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。