广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初2553号 原告：林路，男，1989年7月7日出生，壮族，住广西南宁市青秀区。 被告：广西金源置业集团有限公司，住所地广西南宁市兴宁区玉蟾路**金源城金源悦府**楼**房，统一社会信用代码：91450000619301552P。 法定代表人：吴平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦毅，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序（√）简易程序（）普通程序（） 立案时间：2020年4月29日 开庭时间：2020年6月22日 当事人到庭情况： 原告林路：到庭 被告广西金源置业集团有限公司（以下简称金源公司）：委托诉讼代理人韦毅到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1.请求被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金7630元（从2015年11月14日起计算至2018年12月15日共计1128天，扣除合同约定365天，逾期违约763天，按每日10元计算，违约金为：763×10=7630元）； 2.本案诉讼费及一切费用由被告承担。 事实和理由：2013年8月1日，原告向被告购买南宁市兴宁区玉蟾路6号金源城金源悦峯13号楼902号房产，但被告存在违反合同第十七条第三款和第四款约定的违约行为，应向原告支付违约金。 被告答辩要点 被告金源公司答辩称：第一，无法及时获得不动产权证是由于原告原因所致，被告无需向原告支付任何违约金，理由：原告在购置案涉房屋后向被告出具《户型初步装修申请表》，要求被告就案涉房屋进行户型变更，即改建房屋飘窗及飘窗柱，飘窗改为落地窗，露台变更为房间，目的使原告获得更大套内使用面积，但该行为导致案涉房屋一直无法通过规划验收。因案涉房屋改建、原规划面积的基础上增加了较多面积等原因，造成测绘困难及时间较长，上述情况导致最终结果是，一方面，原告获得超出合同面积的实际房屋且无需多缴购房款和税款；另一方面，被告向政府交纳了巨额罚款，如此再要求被告向原告支付违约金明显有违公平公正的原则；第二、根据商品房买卖合同第十三条的约定，原告依约应承担相应责任，被告不应承担责任；第三，计算违约金的起算日期即交付房屋的具体时间应以被告通知原告办理交房手续之日起开始计算；第四，原告的诉请部分超过了诉讼时效，从原告起诉2020年4月29日倒推三年的时间，即2017年4月29日前的违约金，已超过了诉讼时效。 分析与认定 1案件事实 1、南宁市兴宁区秀厢大道199号金源城·金源悦峯小区是被告开发建设的商品房。原告（买受人）与被告（出卖人）于2013年8月1日签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买位于兴宁区玉蟾路6号金源城·金源悦峯13号楼902号房,房屋总价款626500元。合同第九条约定：出卖人应当于2015年8月31日前将符合约定的商品房交付买受人。合同第十条约定：除《商品房买卖合同》第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房…合同第十七条第三款第二项约定：双方同意选择买受人自行办理的方式办理房屋所有权登记，买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后365日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。合同第十七条第四款第二项约定：因出卖人过错，导致上述手续迟延办理的，如买受人不退房的，出卖人按每迟延一日壹拾元计算，向买受人支付违约金。 2、2015年11月13日，被告发布交房公告，告知业主涉案房屋所在楼已达交付使用条件，业主可于2015年11月14日起到交房现场办理交房手续。2015年12月12日、2016年1月2日，原告分别在被告提供的入伙钥匙、资料签收登记表上对已领取资料《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和钥匙签收处签字确认。2018年12月7日，被告取得涉案房屋所在楼的《商品房现售备案证明》。2018年12月14日，被告通知业主涉案房屋具备办证条件，要求业主自2018年12月15日起30日内到指定地点办理相关手续，并要求收取代办费300元。2019年1月21日，涉案房产取得不动产权登记证书。 3、另查明，签订《商品房买卖合同》当日，原告在被告提供的《户型初步装修申请表》上签字确认，该申请表记载了房号基本情况及客户申请事项，其中客户申请事项记载“本人特向开发商提出户型变更申请，具体方案见下图中装修前图变更为装修后的图”，并将装修前的户型图及装修后的户型图进行了列明。 4、再查明，2018年7月3日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局（以下简称“兴宁区城管执法局”）对被告金源置业公司作出了一份《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚决字[2018]第[090]号），主要载明：被告金源置业公司未按照建设工程规划许可证的规定建设兴宁区秀厢大道199号金源城二期13、14、15、16号楼，擅自硬化绿化架空层、改建入户大堂、改变立面空调隔板及装饰百叶位置、将飘窗下部改为混凝土隔板封闭、扩建部分阳台、部分商品建设夹层，超建804.79平方米。该《行政处罚决定书》对被告金源置业公司作出行政处罚：处建设工程造价5%的罚款共计3102157.65元，限接到本决定书之日起十五日内将罚款交到指定账户。2018年7月13日，金源置业公司依据前述《行政处罚决定书》缴纳了罚款3102157.65元。2018年7月26日，南宁市规划管理局出具了南宁市兴宁区秀厢大道199号二期13号楼的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》。 庭审时，经本院释明，原告明确其主张的逾期违约金指的是逾期办结商品房现售备案证明及提供房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料的违约金。 上述事实，有商品房买卖合同、交房公告、办理不动产权证通知、入伙签收登记表、商品房现售备案证明、户型初步装修申请表、行政处罚决定书、建设工程规划验收合格证、不动产产权证及当事人陈述等证据在卷佐证。 1法律分析 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于逾期办结商品房现售备案证明应由谁承担责任的问题。根据合同第十七条第三款第二项的约定，被告应在商品房交付使用后365日内办结现售备案证明，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料给买受人。至于商品房交付使用的时间，被告于2015年11月13日发布交房公告告知业主可于2015年11月14日起办理交房手续，故被告应在2016年11月13日前履行第十七条第三款第二项约定的办证义务，但被告直至2018年12月7日才取得涉案房屋所在楼的《商品房现售备案证明》，直至2018年12月14日才通知业主涉案房屋具备办证条件，自2018年12月15日起30日内到指定地点办理相关手续，故被告的上述行为确已超出合同约定的时间。对此，被告主张迟延办证的过错在于原告向被告出具《户型初步装修申请表》，要求对涉案房屋进行装修、改造，故应由原告承担因装修、改造导致涉案房屋与规划审批不符从而造成无法按时通过规划审核、无法及时办理现售证的不利后果。本院认为，案涉房屋办理房屋权属备案登记之前，需通过建设工程规划竣工验收合格。原告就案涉房产装修与被告签订了《户型初步装修申请表》，约定由被告对房屋进行装修、改造施工，因涉案《户型初步装修申请表》是原告与被告双方的共同意思表示，而对户型进行变更、装修的目的，对业主而言是为了获得更多的套内面积，对作为开发商的被告而言，其采取赠送面积的营销方式是为了更好的销售房屋。鉴于该《户型初步装修申请表》并无其他关于房屋改造可能影响产权证办理延误的后果及责任如何承担的约定，而因房屋改造双方均是实际受益者，故导致逾期办理商品房现售备案证明双方均有过错，均应承担责任。综合本案情况，本院酌定双方各承担50%的责任。 关于违约金的计算问题。根据合同第九条约定，被告应于2015年8月31日前交付房屋，故被告应于2016年8月30日前办结商品房现售备案证明及提交办证资料给买受人，现原告主张自被告通知交房之日起365日届满之日即2016年11月14日起算违约金，未超出双方约定，故违约金计算的起止时间为2016年11月14日起至被告通知业主已具备产权证办理条件时即2018年12月14日止，共计761天。依据前述理由，导致逾期办理现售备案证明，双方各承担50%的责任，故按合同约定逾期一天支付10元违约金，被告应向原告支付违约金3805元（761天×10元/天×50%）。 关于被告抗辩违约金的诉讼时效问题。根据《商品房买卖合同》第十七条第四款第二项之约定，出卖人按每迟延一日壹拾元计算向买受人支付违约金，故该违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，上述属于个别债权的违约金诉讼时效亦应分别适用三年的诉讼时效期间，原告系于2020年4月29日向本院起诉，故自此时起前推三年即2017年4月28日前的违约金已超过法定诉讼时效，本院对原告主张2017年4月28日前的违约金不予支持，被告仍应向原告支付的违约金计算期间为2017年4月28日至2018年12月14日，共计595天，应付违约金为2975元（595天×10元/天×50%）。对原告主张超出部分，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 被告广西金源置业集团有限公司向原告林路支付逾期办结商品房现售备案证明及提供房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料的违约金2975元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告广西金源置业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  农慧兰 二〇二〇年七月二十二日 书记员  沈晓璐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。