广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4291号原告：梁燕琼，女，1976年8月24日出生，汉族，住广东省清远市清城区**********，公民身份号码441************725。委托诉讼代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志坚，广东金亚信诚律师事务所实习律师。被告：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地清远市清城区*****************03号（仅限办公）。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：朱嘉欣，女，该公司职员。原告梁燕琼与被告清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告梁燕琼的委托诉讼代理人徐国柱，被告金炜达公司的委托诉讼代理人朱嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁燕琼向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即将位于清远市*********************屋的产权登记需由被告提供的资料报产权登记部门备案，协助原告办理上述房屋的产权登记到原告名下；2.判决被告支付违约金（从2018年4月1日起以总房价398160元为基数按年利率1%计算至被告提供资料产备案，协助原告办理产权登记手续之日止，暂计至2020年3月31日止的违约金为7963元）给原告；3.判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年1月20日,原告作为买受人，与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于清远市*********************一套，购房总价款为398160元。合同签订后原告已按合同约定支付了全部购房款给被告。关于产权登记事宜，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按下列第2项处理2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.05%向买受人支付违约金。”在合同签订后，原告按照合同约定按时支付了所有购房款，但是被告并没有依照合同约定交付经市建设局竣工验收合格的房屋给原告，也没有及时为原告办理产权证。几年来原告虽多次催告，被告一直不肯协助办理产权证及提供房屋验收合格证明，严重侵害了原告的合法权益，也给原告带来了诸多困扰。直至2019年4月1日，涉案房屋才取得建设工程竣工验收备案，但在此情况下被告亦不愿为原告办理房屋产权登记，因此原告要求被告立即将涉案房屋的产权登记需由被告提供的资料报产权登记部门备案，协助原告办理上述房屋的产切登记到原告名下。鉴于被告的行为严重违反合同约定，原告要求被告承担违约责任，由于合同约定的逾期办证按出卖人按已付房屋总价款的0.05%向买受人支付违约金，该违约金远远低于买受人的损失且该违约金为不变金额，对原告显然不公。根据《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十条规定，原告主张被告应当按照已付购房款总额为基数按年利率1%的标准向原告支付逾期办证违约金计至被告提供资料产权登记机关备案，协助原告办理产权登记手续之日止。综上所述，原告特向人民法院提起诉讼，请依法判决。被告金炜达公司辩称，一、原告请求过户的条件不符合法律规定，应予以驳回其诉讼请求。涉案房屋名义是答辩人开发，但实际上是案外人王为理挂靠在答辩人名下开发的，在此之前案号为(2018)粤1802民初4672号的民事判决，法院亦也追加了王为理作为被告，查清答辩人和王为理是合作开发的关系，也认定龙汇领峰一号楼的实际处分权人是王为理。现原告向王为理购买的涉案房屋要求答辩人协助其办理过户，但并没有向答辩人递交办证所需要的资料比如购房发票、完税凭证等等，办理房屋过户手续是双方的行为，答辩人只是协助王为理为原告办理不动产权证，王为理并没有将资料移交给答辩人，答辩人也没有收到原告提供的任何资料。依规定，因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。况且，原告与王为理签订商品房买卖合同时采取的付款方式有申请银行按揭贷款，原告理应前往银行调取资料回来才能为其递交办理不动产权证资料。二、原告诉求逾期办证违约金没有事实与法律依据。1、原告虽然与答辩人在2017年12月31日才签订《商品房买卖合同》，鉴于答辩人挂靠方王为理在出售涉案房屋，收取对方购房款之后，一直没有与原告办网签手续，随后原告一直到住建部门闹事，迫于压力，原告才与完善网签的手续，但实际上原告已经在2016年1月23日办理收楼手续，房屋已经交付给其使用。按照房屋买卖合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。按照约定被答辨人应当在涉案房屋交付使用后的90日内，才将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，按上述约定，涉案房屋如要计算逾期办证违约金早就从2016年4月24日开始计算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。另根据广东省最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》四十七、买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。该涉案房屋按实际2016年1月23日交楼，交楼后90天内应递交办证资料，原告直到2020年3月20日才向法院主张权益，已经超过法律规定的诉讼时效，应不受法律的保护。2、按照双方签订《广东省商品房买卖合同》第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后90个内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按下列第2项处理:2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。双方并没有约定逾期办证的违约金，该合同是双方真实的意思表示，而且在原告起诉之前，答辩人工作人员已经多次电话通知其携带资料到答辩人办理不动产权证书，无法将办证权属登记需由出卖人提供的资料办产权登记机关备案，责任在于原告，而不在于答辩人。综上所述，原告的诉讼事实与理由没有合同约定及法律规定事实不足，应驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，1.原告主张其已向被告支付了合同约定的购房款，被告则不认可，认为其未收到购房款，原告即使真有支付购房款，也是案外人王为理收取。对于该争议事实，原告提供了由被告开具的购房款发票，足以证实原告已完成了合同约定的付款义务，至于被告与王为理的内部约定及实际收款主体则不属本案审查范围。2.原告起诉称双方在合同中约定的逾期办证违约金为已付购房款的0.05%，被告则陈述双方在合同并无约定逾期办证违约金。对该争议事实，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。”显然，双方对于逾期办证没有约定违约金。对于被告金炜达公司抗辩的需由一号楼实际开发人王为理承担责任的问题，经询问原告，原告明确表示不追加王为理为被告，认为根据合同相对性应由金炜达公司承担责任。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应予恪守。本院在已生效的（2016）粤1802民初5202号民事判决书中已查清被告金炜达公司与案外人王为理合作开发龙汇领峰楼盘的事实并认定其二人签订的《联合规划开发协议书》以及《补充协议》有效。参照《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第十五条“合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让建设用地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议，合作各方对因合作开发房地产产生的债务应当承担连带责任。合作方以合同相对性原则为由主张不承担连带责任的，不予支持”的规定，原告请求的逾期办证违约金应由龙汇领峰楼盘的合作方金炜达公司及王为理共同承担。但是由于原告明确表示不要求被告王为理承担责任，也不申请追加王为理为被告，属于其对自身权利的自由处分。因此，原告请求逾期办证违约金由被告金炜达公司承担，本院予以支持。按照合同第十五条的约定，被告应当在商品房交付给原告后90日内，将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告已在2016年1月23日将涉案房屋交付给了原告使用，该日期在合同约定的交付期限（2017年12月31日前）之前，因此，被告应当在合同约定的交付期限届满后90日内协助原告办证，即被告应当在2018年3月31日前将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告在本案中并无提供证据证明其已履行了该义务，显然，被告逾期履行义务的行为已构成违约，原告有权请求被告继续履行该合同义务，将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。对于原告请求的逾期办证违约金，合同并无约定被告需为逾期协助办证的违约行为承担支付违约金的违约责任，但是参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”的规定，原告请求被告按照年利率1%的标准支付违约金，不违反该规定，本院予以支持。该违约金以原告已付购房款398160元为基数，按照年利率1%的标准自2018年4月1日起计算至被告将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。对于被告抗辩的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，当事人请求人民法院保护民事权利的诉讼时效为3年。原告于2020年4月22日向本院递交民事起诉状主张违约金债权，没有超过3年的诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：一、被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将办理位于清远市*********************屋的权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告梁燕琼将该房屋的产权转移登记至原告名下；二、被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告梁燕琼支付逾期办证违约金，该违约金以398160元为基数，按照年利率1%的标准自2018年4月1日起计算至被告将办理前述第一项房屋权属证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告清远市金炜达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  潘金桥二〇二〇年七月二十七日书记员  李泳琪附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。