河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终3042号上诉人（原审原告）：洛阳珠江物业管理有限公司，住所地:河南省洛阳市洛龙区瀛洲路**水木菁华**1-402。法定代表人：李贺斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军徽，男，1981年11月6日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：洛阳集美酒店管理有限公司开元店，住所，住所地：河南省洛阳市洛龙区瀛洲路**商**101div>法定代表人：王玉成。被上诉人（原审被告）：洛阳集美酒店管理有限公司，住所地：河，住所地：河南省洛阳市洛龙区开元大道**世贸中心**801>法定代表人:王玉成。二被上诉人共同委托代理人：王志斐，河南明昕律师事务所律师。二被上诉人共同委托代理人：高春明，河南明昕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳中联酒店管理有限公司，住所地：河南省，住所地：河南省洛阳市洛龙区灜洲路**商**401div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：段万涛，该公司总经理委托诉讼代理人：周俊超，河南惠人律师事务所律师。上诉人洛阳珠江物业管理有限公司因与被上诉人洛阳集美酒店管理有限公司开元店、洛阳集美酒店管理有限公司、洛阳中联酒店管理有限公司物业服务纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2260号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人洛阳珠江物业管理有限公司的法定代表人李贺斌及委托诉讼代理人李军徽，被上诉人洛阳集美酒店管理有限公司开元店、洛阳集美酒店管理有限公司的共同委托诉讼代理人王志斐，被上诉人洛阳中联酒店管理有限公司的委托诉讼代理人周俊超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛阳珠江物业管理有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，肆意添加第三人，严重违法。上诉人与建设单位洛阳景凯置业有限公司于2009年9月18日签订《前期物业服务合同》的期限届满之时，水木菁华小区尚未成立业主大会。在业主大会成立并依法与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同前，涉案小区仍处于前期物业服务阶段。其次，《前期物业服务合同》期限届满后，上诉人仍为水木菁华小区提供物业服务，且有案外人多份委托服务证明和洛龙区古城街道办事处调查核实后盖章的社区证明。故根据《物业管理条例》的规定以及《前期物业服务合同》的约定，案外人作为水木菁华的建设单位有权继续委托上诉人提供前期物业服务，且效力及于水木菁华小区全体业主。（三）案外人系本案小区商业物业的建设单位，依法与上诉人签订的《前期物业服务合同》及合同期满后委托服务证明已提交至一审法院。本案属于《物业管理条例》第三章明文规定的：前期物业管理。一审判决移花接木，适用《物业管理条例》第四章物业管理服务的规定，变相支持原一审依据“合同相对性原则”认定《前期物业服务合同》对被上诉人不具有约束力的结论。（四）上诉人不是在《前期物业服务合同》到期后与小区部分业主签订新的《前期物业服务协议》并向业主收取物业费，而是与小区老业主在《前期物业服务合同》履行期内即签订有《前期物业服务协议》，而部分新的《前期物业服务协议》是经受让、承租等取得水木菁华小区新业主或新的物业使用人资格后签订的，也充分说明《前期物业服务合同》到期后，上诉人仍为该小区提供物业服务。故一审判决对上诉人在《前期物业服务合同》到期后与小区部分业主签订新的《前期物业服务协议》并向业主收取物业费的事实认定不清，且错误。二、一审判决故意违背事实和法律，造成上诉人严重经济损失，应当予以撤销。一审法院在认定上述物业管理区域的同时，也认定了被上诉人洛阳中联公司是本案的业主，且在买受人与建设单位明确约定承担物业费的前提下，仍然作出在物业管理区域内的业主和物业使用人无需承担物业费的判决，故意违背事实和法律规定，造成上诉人严重经济损失。业主虽有权更换前期物业服务企业，但业主应按照法律规定的条件和程序依法更换。被上诉人仅有权自行聘请其专有物业、保洁、保安等服务。（二）一审判决无视其他证据，认定《前期物业服务合同》到期违背客观事实。案外人开具的证明虽名为证明，但其实质相当于本案《前期物业服务合同》的延续，系《前期物业服务合同》的组成部分，因案外人企业名称变更，原公章已缴销，案外人认为不能以现企业名称与上诉人签订新的《物业服务合同》，故出具证明。即使本案合同到期，但涉案小区未成立业主委员会，且上诉人继续为涉案小区提供物业管理服务，故上诉人与被上诉人之间在事实上存在物业服务合同关系。上诉人为小区提供了物业管理服务，被上诉人应向上诉人支付物业服务费。三、一审法院认定形成事实物业服务合同关系没有依据违反法律规定。（一）根据《合同法》第十条和全国各地、各级法院司法审判实践中均承认事实合同关系存在，包括事实上的物业服务合同关系，并予以支持。（二）由于前期物业服务合同期满后，我国法律并未要求相关业主大会必须选聘新的物业服务企业、禁止其续聘原物业服务企业，即双方仍可以继续形成物业服务合同法律关系。（三）案外人与上诉人虽未再续签物业服务合同，但案外人仍委托上诉人继续为该小区提供物业管理服务，上诉人实际也为该小区提供了物业管理服务，被上诉人作为小区业主和物业使用人，与上诉人之间形成事实上的物业服务合同关系，当向上诉人支付物业服务费。上诉人提供物业服务的范围不包括被上诉人房屋内部，被上诉人的物业也不是独立于小区物业管理区域外的独立建筑。根据本案水木菁华小区宗地图、总平面图，被上诉人所有的商业用房（建筑物内）属于专有部分，不属于该小区全体业主的共有部分，其内部的水、电、通信线路、消防等设施不属于公共设施，其物业内的卫生、安保、专有设施等由其自行管理、经营、维修、维护。该小区宗地图、总平面图是经过住建委依法批准的，其中宗地图是计算小区容积率的依据，被上诉人的房屋占据了小区的容积，以上均证明被上诉人的房屋是小区的组成部分，不是独立建筑，在小区物业管理区域内。被上诉人称其房屋是独立于小区物业管理区域外的独立建筑，应当提供其房屋的规划图、宗地图及与开发商签订的无需交纳物业费的购房合同予以证明。请求二审法院撤销一审判决，并支持上诉人的上诉请求。洛阳集美酒店管理有限公司开元店、洛阳集美酒店管理有限公司共同辩称，1.上诉人与洛阳景凯置业有限公司的前期物业服务合同不包括涉案楼宇。上诉人与开发商签订的《前期物业服务合同》的时间是2009年，而涉案楼宇的竣工时间大约为2012年、2013年，也就是说在前期物业服务合同签订时涉案楼宇尚未建成，更不用说提供物业服务。前期物业服务合同在2012年到期后，上诉人为了收取物业费，明知原物业服务合同并不包括涉案楼宇，却执意要求与被上诉人签订物业服务协议，意图利用新的协议将涉案楼宇纳入物业管理范围，约束被上诉人缴纳物业费,但被上诉人始终未与上诉人签订任何物业协议。2.上诉人与被上诉人不成立事实上的物业服务合同关系。上诉人所提供的与洛阳景凯置业有限公司的《前期物业服务合同》，绿化、保洁、垃圾处理这些项目都是上诉人针对住宅小区所提供的物业服务，根本就不涉及涉案楼宇的商业物业服务，而上诉人在庭审中却故意以住宅小区的物业服务收取商业楼宇物业费。显然对被上诉人是不合理的。上诉人狡辩其无法提供建筑物内部的物业服务，事实上，上诉人根本就没有为涉案楼宇的共有部分提供物业服务，因此其没有收费的合法理由。本案中，上诉人甚至连涉案楼宇外最基本的保洁、停车场秩序维护都需要被上诉人自己配备人员，那么其所提供的物业服务到底是什么。因此，上诉人与被上诉人根本就没有形成事实上的物业服务合同关系，被上诉人更没有必要向上诉人缴纳物业费。综上所述，上诉人与被上诉人不成立物业服务合同关系，也不存在事实上的物业服务合同关系，请求法庭驳回其上诉请求，维持原判。洛阳中联酒店管理有限公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律得当，应当依法维持，同时驳回上诉人的上诉请求。2.坚持中联酒店的一审答辩意见；3.同意洛阳集美酒店管理有限公司的二审答辩意见。4.上诉人所依据的《前期物业服务合同》，合同期限是2009年11月30日-2012年11月30日；上诉人主张权利期间为2015年9月1日至2017年9月30日。后一期间，上诉人与水木菁华的建设单位所签《前期物业服务合同》已经到期。中联酒店从未与上诉人建立过任何物业服务合同关系，也从未接受过上诉人任何物业服务。一审查明《前期物业服务合同》中并不包含中联酒店的物业面积。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2009年9月18日，洛阳珠江物业管理有限公司与案外人洛阳景凯置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：“物业名称为水木菁华，物业类型为商业型，位置洛南新区瀛州路与开元大道交叉口，建筑面积为676363平方米。物业管理区域东至龙祥小区，南至开元大道，西至瀛州路，北至洛宜南路；合同期限自2009年11月30日起至2012年11月30日止；本合同期限内，若业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。”合同签订时，该小区还余几栋楼未完工，前期物业合同中并不包括被告物业面积，后未对该事项进行补充合同，合同到期后，洛阳珠江物业管理有限公司与水木菁华小区部分业主签订了新的《前期物业服务协议》，洛阳珠江物业管理有限公司按该合同约定为水木菁华小区提供物业服务并向小区业主收取物业费。另查明：洛阳中联酒店管理有限公司购买第三人开发的位于洛龙区××路××、××、××、××、××和××、××、××、××、××、××、××、302商业用房，分别于2012年2月1日、2013年1月31日办理了房屋所有权登记。洛阳中联酒店管理有限公司与洛阳集美酒店管理有限公司系租赁关系，2015年6月3日，洛阳集美酒店管理有限公司登记成立，法定代表人为王玉成，2015年6月12日，洛阳集美酒店管理有限公司开元店登记成立，类型为有限责任公司分公司，法定代表人为王玉成，被告洛阳集美酒店管理有限公司开元店对外经营“迪尼斯酒店”，提供住宿、餐饮服务。一审法院认为：房屋的所有权人为业主。根据《物业管理条例》规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，洛阳中联酒店管理有限公司作为业主，洛阳集美酒店管理有限公司开元店作为房屋实际使用人，洛阳珠江物业管理有限公司未提供与洛阳中联酒店管理有限公司签订的《前期物业服务协议》或者与建设单位、业主委员会签订的《前期物业服务协议》，洛阳珠江物业管理有限公司提供的与案外人洛阳景凯置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，与其他小区业主签订的《前期物业服务协议》，且合同签订时，该小区还余几栋楼未完工，前期物业合同中并不包括被告物业面积，后未对该事项进行补充合同，洛阳珠江物业管理有限公司以与洛阳中联酒店管理有限公司形成事实物业服务合同关系为由，要求洛阳集美酒店管理有限公司开元店、洛阳中联酒店管理有限公司缴纳自2015年9月1日至2017年9月30日期间物业费459109元，要求洛阳集美酒店管理有限公司承担补充清偿责任，均没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权》第八十一条之规定，判决：驳回洛阳珠江物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8187元由洛阳珠江物业管理有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的基本事实一致。本院认为：2009年9月18日，洛阳珠江物业管理有限公司与洛阳景凯置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同签订时涉案楼宇尚未建成，该物业服务合同中并不包括洛阳中联酒店管理有限公司的物业面积，而后也未对该事项进行签订补充合同。故，对于洛阳珠江物业管理有限公司提出其与洛阳中联酒店管理有限公司形成事实物业服务合同关系，要求洛阳集美酒店管理有限公司开元店、洛阳中联酒店管理有限公司缴纳相关物业费的上诉请求不能成立，其主张依据不足，本院不予支持。综上，洛阳珠江物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8187元，由上诉人洛阳珠江物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邱平平审判员  赵广云审判员  杨元卿二〇二〇年七月十五日书记员  雷心怡