福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书                            案号                       （2020）闽0206民初3429号                               案由                       物业服务合同纠纷                               适用程序                       简易程序                               立案时间                       2020年4月20日                               原告             （反诉被告）                       原告（反诉被告）：厦门联欣物业管理有限公司，住所地福建省厦门现代物流园区象屿路**保税市场大厦附楼**。             法定代表人：王文胜，该公司总经理。             委托诉讼代理人：白艳彬，女，该公司员工。                               被告（反  诉原告）                       被告(反诉原告)：郑辉，男，1976年10月12日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区嘉园路****。             被告(反诉原告)：张萍，女，1976年1月15日出生，汉族，住建省厦，住建省厦门市湖里区嘉园路****                               判             决             主             文                       一、郑辉、张萍于本判决生效之日起十日内，向厦门联欣物业管理有限公司支付2014年7月8日至2020年1月31日的物业费4932.72元及2014年7月1日至2020年1月31日期间的房屋公共维修金1237.49元、公摊电费330元、公摊水费38元；             二、厦门联欣物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向郑辉、张萍返还多收取的停车费760元；             三、驳回厦门联欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。                               本诉             诉讼             请求                       郑辉、张萍支付联欣公司自2014年7月1日至2020年1月31日期间物业管理费5099.1元、公共维修金1274.2元、公摊电费413.2元、公摊水费47.4元及滞纳金3170.4元（以每季度欠缴物业费为基数，自每季度缴费期限届满次日起按月利率2%计算至付清之日止）。                               反诉诉讼请求                       联欣公司退还郑辉、张萍多收取的停车服务费760元。                               案             件             基             本             事             实                                   2014年6月20日，联欣公司与厦门市湖里区世纪嘉园小区业主委员会签订一份《厦门世纪嘉园物业承包合同》，约定联欣公司为厦门市湖里区嘉园路世纪嘉园小区提供物业服务，期限自2014年6月30日至2019年6月30日止；联欣公司负责收取管理费及公共维修金，其中住宅的物业服务费为每月每平方米0.8元、房屋公共维修金为每月每平方米0.2元，车库和路面管理费每月80元，业主不及时缴交物业管理费按日3‰收取滞纳金。郑辉、张萍系世纪嘉园业主，其房屋坐落于福建省厦门市湖里区，建筑面积为92.35平方米。郑辉、张萍未缴交2014年7月1日至2020年1月31日的物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费。联欣公司已向水电部门支付了2014年7月1日至2020年1月31日间讼争房产的公摊水电费。联欣公司曾于2016年7月7日向本院起诉主张郑辉支付物业管理费，后于2016年9月7日撤诉。联欣公司又于2019年3月13日向本院起诉主张郑辉、张萍支付物业管理费，后于2019年7月5日撤诉。联欣公司自认其物业办公室和业委会办公室在2017年5、6月左右至2019年8月份没有独立的电表，联欣公司主张其系根据在旧的办公室的用电标准去推算公摊水电费的数额。联欣公司确认按每月125元标准向郑辉、张萍收取了2016年7月至2018年3月（2017年11月、12月除外）的地面停车费。                               裁             判             理             由                       本院认为，厦门市湖里区世纪嘉园小区业主委员会与联欣公司于2014年6月20日签订的《厦门世纪嘉园物业承包合同》在依法定程序被撤销或被认定无效之前，应认定系当事人真实意思表示，内容与形式于法不悖，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包含郑辉、张萍在内的全体业主均具有法律约束力。合同签订后，联欣公司对小区进行了物业管理，郑辉、张萍也享受了联欣公司提供的物业服务，郑辉、张萍应在联欣公司实行物业管理服务期间按合同约定的标准，即住宅的物业管理费按0.8元/月/平方米、公共维修金按0.2元/月/平方米，向联欣公司支付物业管理费和公共维修金。郑辉、张萍抗辩联欣公司关于2014年7月1日至2017年9月30日物业管理费的诉讼请求已超过两年的诉讼时效。因联欣公司曾于2016年7月7日和2019年3月13日向本院起诉主张郑辉、张萍支付物业管理费，故联欣公司主张的物业管理费中仅有2014年7月1日至2014年7月7日期间的物业管理费超过了诉讼时效，其余部分未超过诉讼时效。郑辉、张萍所有的房屋建筑面积为92.35平方米，因此郑辉、张萍应向联欣公司缴交2014年7月8日至2020年1月31日期间的物业管理费4932.72元。郑辉、张萍应向联欣公司缴交2014年7月1日至2020年1月31日期间的房屋公共维修金1237.49元。联欣公司主张郑辉、张萍支付物业管理费5099.1元和公共维修金1274.2元，本院予以部分支持。因联欣公司自认其物业办公室和业委会办公室在2017年5、6月左右至2019年8月份没有独立的电表，联欣公司主张其系根据在旧的办公室的用电标准去推算公摊水电费的数额，这种推算可能不够精确。但是公摊水电费是客观存在的，联欣公司实际上也向水电部门代缴了公摊水电费，郑辉、张萍作为小区业主理应分摊一部分公共部位所用的水电费，否则将对其他业主不公平。因此，本院酌情郑辉、张萍应承担公摊电费330元、公摊水费38元。根据联欣公司与郑辉、张萍在庭审中的陈述，以及郑辉、张萍提交的证据可知，双方对联欣公司提供的物业管理服务水平存在争议，联欣公司未能提供证据证明其就郑辉、张萍提出的问题业尽妥善处理之责，故郑辉、张萍作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，联欣公司关于滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。但郑辉、张萍提供的证据尚不足以证明原告未尽责履行其合同约定的主要义务，双方应就物业管理服务过程中存在的瑕疵争议充分进行沟通协调，联欣公司亦应尽妥处之责。郑辉、张萍以联欣公司未尽物业管理之责为由拒交物业管理费、公共维修金等费用，没有依据，本院不予采纳。因联欣公司确认按每月125元标准向郑辉、张萍收取了2016年7月至2018年3月（2017年11月、12月除外）的地面停车费，而物业合同约定车库和路面管理费每月为80元，联欣公司超过合同约定标准向郑辉、张萍多收取停车管理费没有依据，应当予以返还多收取的部分。故郑辉、张萍反诉请求联欣公司返还停车费760元（40元×19个月），本院予以支持。                               适             用             法             律                       《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条。                               诉讼费用                       本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门联欣物业管理有限公司负担9元，郑辉、张萍负担16元；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门联欣物业管理有限公司负担。                               其他                       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。             如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。                审判员  林丽玉 二〇二〇年七月十七日 书记员  吴朝旭 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。