云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2938号上诉人（原审原告）：刘华，女，1977年6月26日出生，汉族，身份证登记住址：广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市五华区学府路**金鼎科技园内**平台******。法定代表人：候光军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨红芳，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘华因与被上诉人绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司（以下简称“绿地公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初9055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘华、被上诉人绿地公司的委托代理人杨红芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决宣判后，刘华不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初9055号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审判决错误依据双方签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》认定涉案房屋于2016年6月29日通过质量合格检验、完成竣工验收，符合合同约定的交房条件。房屋的交付应同时具备以下条件：1、房屋取得《建设工程竣工验收备案表》。根据建筑法、建设工程质量管理条例的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格，并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案；2、房屋取得永久用电、用水、开通燃气等保证房屋日常使用需要的配套基础设施设备。根据《商品房销售管理办法》《电力供应与使用条例》及《供电营业规则》的相关规定，取得永久用电、用水、开通燃气是法定的交房条件。而本案中，被上诉人并未取得永久用电、用水、开通燃气。此外，交付房屋时，被上诉人不持有《工程竣工验收备案表》，因此，房屋不符合法定的交付条件。二、《商品房购销合同》及《合同补充协议》系被上诉人提供的格式合同，而《商品房购销合同》第十条及补充协议第三条第二项、第三项的约定违反《商品房销售管理办法》《电力供应与使用条例》及《供电营业规则》的强制性规定，属于无效条款。在合同中，被上诉人有意规避商品房交付使用应当具备基本生活、居住所须的永久供水、供电、供气等法定条件，排除了上诉人应当享有的主要权利。三、双方约定的交房时间为2016年6月30日，而至上诉人2017年7月14日接房时，涉案房屋仍旧未满足取得永久用水、用电、开通燃气等条件，考虑上诉人已经实际接房，因此被上诉人应按照合同约定，支付自2016年6月30日起至2017年7月14日止，按照每日千分之一的标准计算的违约金173189.39元。综上所述，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人绿地公司答辩称：一、被上诉人已于2016年6月29日取得《竣工验收合格证明书》和《竣工验收备案证明书》等相关主管部门颁发的文件。二、2016年6月24日，被上诉人通过挂号信的方式向上诉人邮寄了交房通知书，2016年6月25日在都市时报上刊登了交房公告，已经履行了通知义务。三、大部分小区业主已于2016年6月30日接房入住。上诉人基于自身原因未接房，并在逾期一年多之后，再以房屋存在问题为由提起诉讼，缺乏相应的事实和法律依据。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。刘华向一审法院起诉请求：1、判令绿地公司支付自2016年7月1日起至2017年7月14日止的逾期交房违约金173189.39元（以总房款458173元为基数，按每日千分之一计，共378天）；2、本案诉讼费用由绿地公司承担。一审法院经审理确认事实如下：刘华与绿地公司于2015年5月13日签订《商品房销售合同》及《合同补充协议》。《商品房销售合同》约定，由刘华购买绿地公司开发建设的位于昆明市五华区房屋，刘华以一次性付款方式支付总房款458173元，绿地公司于2016年6月30日前交付房屋，逾期交房的，自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止，按总房款每日千分之一支付违约金，商品房经建设单位组织验收合格后，应当以交房通知书或媒体公告形式通知办理交接手续。《合同补充协议》约定，买受方存在如下情形之一的，视为房屋已按照合同约定标准交付：（1）买受方未按照《交房通知书》的时间与出卖人办理交接手续的；（2）除该房屋不具备约定的交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，买受方以其他任何理由拒绝收房。收房时，除了主体结构不合格等严重影响买受方居住的质量问题外，一般质量问题不影响交接手续办理。买受方可要求出卖方在房屋交付后的合理时间内承担维修义务。双方还约定，有线电视、电话、宽带、燃气等配套设施需由买受方向该设施的服务提供商办理开通申请使用手续并缴纳相关费用。各项服务具体开通时间，将由服务提供商根据业主数量决定。上述合同签订当日，刘华向绿地公司支付了购房款458173元。涉案楼盘于2016年6月29日经昆明市建设工程质量安全监督管理总站质检验收合格，于2016年6月30日经昆明市住房和城乡建设局完成竣工验收备案登记。绿地公司在2016年6月25日的都市时报Ａ09版刊登了交房公告，公告主要内容为通知绿地·香树花城项目Ｄ、Ｅ地块房屋购买业主，该地块工程已竣工验收合格，满足约定的交房条件，将于2016年6月30日为业主集中办理交房手续，请各业主到香树花城项目现场办理交房手续。2016年6月30日，刘华未到项目现场办理交房手续，双方未按照合同约定时间完成交接房手续，于2017年7月14日才实际办理完交房手续。一审法院认为，一、关于绿地公司是否逾期交房的问题。本案双方签订的《商品房销售合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应遵守履行。根据《商品房销售合同》第十条约定，双方对交房条件和手续作出明确约定，商品房于2016年6月30日前经建设单位组织验收合格后，绿地公司应当以交房通知书或媒体公告形式通知买受方办理交接手续。《合同补充协议》约定，买受方存在如下情形之一的，视为房屋已按照合同约定标准交付：（1）买受方未按照《交房通知书》的时间与出卖人办理交接手续的；（2）除该房屋不具备约定的交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，买受方以其他任何理由拒绝收房。收房时，除了主体结构不合格等严重影响买受方居住的质量问题外，一般质量问题不影响交接手续办理。买受方可要求出卖方在房屋交付后的合理时间内承担维修义务。刘华认为绿地公司逾期交房，主要依据是绿地公司没有在2016年6月30日前取得竣工验收合格证明，涉案房屋不具备交付条件，且绿地公司未尽到通知义务，未通知其于2016年6月30日来接房。根据绿地公司提交的竣工验收合格证明书、工程竣工验收报告、竣工验收备案证明书（试行）及竣工验收备案表，涉案房屋于2016年6月29日已通过质量合格检验，完成竣工验收备案，符合合同约定的交房条件。绿地公司于2016年6月25日在《都市时报》上发布交房公告，符合《商品房销售合同》约定的交房时间。刘华也未提供证据证明其按照约定的时间与绿地公司协商或者办理过交房手续，或者因为其他客观原因导致未能完成交接。因此，刘华主张绿地公司逾期交房不成立，一审法院不予支持。二、关于绿地公司是否应当向刘华支付违约金的问题。刘华主张2016年6月30日涉案房屋不具备永久供水、供电、供气、通邮等居住使用条件，且截至起诉仍然未开通燃气，应当承担违约责任。一审法院认为，对于截止起诉仍未开通燃气的问题，按照《合同补充协议》第七条第3项“有线电视、电话、宽带、燃气等配套设施需由买受方向该设施的服务提供商办理开通申请使用手续并缴纳相关费用。各项服务具体开通时间，将由服务提供商根据业主数量决定”的约定，何时开通燃气由服务提供商决定，而非由绿地公司决定。结合双方约定和当前燃气开通的一般流程，开通燃气应当由业主向燃气提供商申请，由开发商协助办理开通手续，双方并未明确约定开通燃气为交房的前置条件，因此，对于绿地公司提出的燃气管道的安装在竣工验收前已经完成，至于服务提供商是否开通燃气，取决于小区入住率和市政规划，并非开发商可以单方决定，具备条件后小区业主可以提出开通申请的抗辩，一审法院予以采纳。但是，作为开发商的绿地公司，应当在条件成熟时积极与服务提供商沟通开通事宜，并全力配合业主完成燃气开通，为业主提供更好的居住条件。刘华主张绿地公司2016年6月30日交房时涉案房屋不具备永久供水、供电、供气、通邮等问题，属于涉案房屋是否符合合同约定的居住使用条件的问题，并非刘华诉称的逾期交房问题，对此，一审法院已当庭向刘华释明，但刘华坚持不变更其诉讼请求。由于绿地公司并未逾期交房，刘华主张由绿地公司支付违约金的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条之规定，判决：“驳回原告刘华的诉讼请求。”案件受理费元3764元，由刘华承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，上诉人认为，因一审庭审中被上诉人未出示《竣工验收备案表》原件，故对一审法院认定的涉案项目于2016年6月30日经昆明市住房和城乡建设局完成竣工验收备案登记的事实不予认可。此外，要求补充确认如下法律事实：一、涉案项目是否取得永久供水、供电及供气；二、上诉人未于2016年6月30日办理接房手续的原因系房屋不符合交房条件。被上诉人认为一审法院认定涉案项目取得竣工验收备案的时间有误，应为2016年6月29日。本院对于双方当事人对一审法院认定事实的异议及补充逐项评述如下：首先，被上诉人虽未于一审庭审时提供《竣工验收备案表》原件，但该复印件可与其他竣工验收、备案文件相互印证，证实涉案项目于2016年6月29日竣工验收合格，并于2016年6月30日取得竣工验收备案，故上诉人的该事实异议不能成立，本院不予采信。其次，涉案项目目前是否取得永久性供水、供电及供气与本案处理结果无关，本院不予审查确认。再次，根据被上诉人一审中提交的《竣工验收合格证明书》《工程竣工验收报告》《竣工验收备案证明书》等证据，可以证实交付房屋时，房屋主体质量合格，因此，上诉人要求补充确认其未于约定时间办理接房手续的原因系房屋质量不合格缺乏事实及法律依据，本院不予确认。最后，根据《竣工验收备案证明书》的记载，房屋竣工验收备案的时间为2016年6月30日，一审法院的认定并无不当。综上所述，本院对一审法院经审理认定的法律事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：被上诉人是否应承担逾期交房的违约责任？本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房销售合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。首先，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定：建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定：工程竣工验收由建设单位负责组织实施。根据上述法律和部门规章的规定，建设单位负有组织实施竣工验收，并保证所开发建设项目竣工验收合格的义务。本案中，双方约定“甲方应于2016年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”，该约定并不违反法律规定，上诉人主张涉案房屋应以竣工验收备案为交房条件，并认为合同约定的交房条件属无效格式条款的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，本案中，上诉人主张房屋交付时应取得永久用电、用水，并开通燃气，合同对此并无约定，故其主张缺乏事实及法律依据。从竣工验收备案表中的竣工工程主要工程内容来看，涉案工程的建筑给排水工程、建筑水气工程均已验收合格，即被上诉人已完成供水、供电、开通燃气的基础工程。至于上诉人所称合同关于房屋配套设施的约定属无效格式条款的上诉主张，本院认为，该约定并不属于合同法规定的合同无效的情形。此外，上诉人已经接房并实际居住、使用，且并未举证证实房屋供水、供电存在问题影响上诉人正常生活或致其合同目的不能实现。综上所述，被上诉人的行为不构成违约，上诉人主张被上诉人构成违约，并要求支付逾期交房违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。至于上诉人称被上诉人未履行接房时的通知义务，根据本案查明事实，被上诉人于2016年6月25日在《都市时报》上发布了交房公告，并通过邮寄方式向上诉人送交《交付通知书》，即通过合同约定方式履行了通知义务。同时，上诉人称未按时接房的原因系认为房屋质量不符合法律规定，与其所称被上诉人未履行接房通知义务的主张相互矛盾。综上，上诉人刘华的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3764元，由上诉人刘华负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  晏云锋审判员  杨 艳二〇二〇年七月三日法官助理李德江书记员刘雯