贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2725民初1591号当事人基本情况及案件审理经过原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县瓮水办事处文峰南路**，统一社会信用代码25227255733024876。法定代表人魏瑞伟维，系该公司总经理。委托代理人彭乾忠，代理权限为特别授权。委托代理人罗小荣，代理权限为特别授权。被告包顺国，男，1963年3月5日生，汉族，贵州，现住贵州省瓮安县。被告黄必荣，女，1968年6月29日生，汉族，贵州，现住贵州省瓮安县。本院于2020年5月8日立案受理原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司（以下至判决主文前简称佳美物业）诉被告包顺国、黄必荣物业服务合同纠纷一案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人彭乾忠与被告包顺国、黄必荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结当事人的诉辩内容原告佳美物业的诉讼请求：1、请求判决被告缴纳自2017年3月13日至2020年4月30日期间的物业服务费4494.11元、公摊费328元、滞纳金1389.62元、违约金376.83元，合计6589.05元；2、本案诉讼费由被告承担。被告包顺国、黄必荣的答辩意见：我不知道他们收的物业费用在哪个地方的，钱我是愿意付的，只要把我家烟囱的问题解决了，因为我家烟囱大面积漏水、开裂、漏烟，我要求原告方将其修好，只要不开裂、不漏水、不漏烟就可以了。原告说房屋保质期只有一年，但是装修都要花一年，烟囱和房子是整体连在一起的，2013年交房，2014年都还没有装修好，那岂不是就已经过了质保期，毛坯房是需要时间来装修的，我们没有住进去就不知道它有没有问题，我们2014年2月份就给物业公司反映烟道漏烟漏水这个问题，但是他们一直没有来给我们修复，第一次经群众中心调解，说给我们800元补助，让我们自行修理，但是需要经过楼上的住户家，800元是修复不了的，所以我没有答应这个协议，只要房子正常得住了，我们愿意交物业费，房子是70年的保质期，不能说我买了房子不能住呀，大的烟囱修不了，那小的也要修复，现在的房子根本没法住，物业公司应该要维修维护；抽油烟机那里也开裂了，原告方说不该他们负责，那就应该带我们去找房开商，原告方是故意拖延时间。原告违法收取滞纳金，没有法律依据，物业违反消防规定阻塞消防通道，危害业主安全，是违法的，4楼和顶楼有违建房，原告未予阻止，原告将业主公摊面积租给商用收取的费用应当向业主公布，但原告没有进行公布，以上原告的种种不作为。物业服务不到位，所以被告拒绝缴纳物业费。审理查明的事实2012年10月26日，原告佳美物业公司（乙方）与贵州锦美房地产开发有限公司（甲方）签订一份《物业管理服务合同》，该合同约定由甲方选聘乙方为锦美·时代广场提供物业管理服务，委托管理期限为自合同签订日起至业主委员会与乙方或其他物业企业签订物业服务合同时；第三层楼（含三层）以上按建筑面积1元/月/平方米、商业用房1.5元/月/平方米、住宅改商业用房的1.5元/月/平方米；小区公共设施设备所产生的公共能耗（水电费、柴油发电机在发电阶段用的柴油费）由小区业主和使用人按户据实分摊。双方还对物业服务内容、服务质量等双方的权利义务作了约定。2013年3月14日，原告佳美物业公司与被告包顺国签订了《前期物业管理服务协议》，由原告对被告位于锦美时代广场的建筑物和公共区域提供前期物业管理服务，合同对委托物业的基本情况、物业服务内容与质量、服务管理费用及双方的权利义务、专项维修基金、违约责任等进行了约定。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅1元/月/平方米，商业门面1.5元/月/平方米；露天停车场服务费260元每月；；地下未出售的车位300元每月停车场所有权或者使用权由业主购置的，车位使用人按60元/个交纳。预收一年300元公摊电费，次年根据交电费用月公示实际用电电费，按户据实分摊。共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，费用向业主公摊计收，实行非“一户一表制”或使用二次加压供水的用户，总、分表差额或二次加压耗电由业主据实分摊；业主应按年预交纳一年物业服务费。2018年8月1日，原告佳美物业公司与贵州省瓮安县锦美时代广场业主委员会签订《贵州省物业服务合同》，该合同约定由原告为锦美时代广场小区提供物业服务，该合同期限为5年至2018年8月1日起至2023年7月31日止；收费标准为高层住宅1元每平方米每月，商业物业1.5元每平方米每月，公共能源分摊100元每户每年，车辆停放服务费50元每辆每月，物业服务费用或者物业服务资金按半年或年度缴纳，业主或物业使用人应在到期前20日内履行缴纳义务。并约定业主或物业使用人如无特殊理由违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向原告（乙方）支付违约金，同时还在合同中约定了其他的权利和义务。瓮安县锦美时代广场2栋10-3号房系被告包顺国、黄必荣所有，建筑面积为119.63平方米。原告于2013年3月正式入驻锦美时代广场小区进行物业管理服务至今，二被告未交纳自2017年3月13日至2020年4月30日期间的物业服务费，原告经催要未果，向本院提起诉讼。在庭审中，二被告认为原告履行职责不到位，要求原告为其维修室内烟道漏水、漏烟、开裂的问题，原告认可二被告曾向其反该问题，也联系了房开公司与业主协商维修，但因未达成一致意见所以未能修复，且二被告反映的问题属于房屋质量问题，物业公司已经尽到了协助义务，二被告以此作为拒交物业费的理由不成立。以上事实，有原、被告双方的陈述及原告提交的《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《贵州省物业服务合同》、业主住户资料登记、缴费明细表、电话催费原因记录表、张贴催费照片、公共路灯照明分摊表、会议记录和被告提交的照片在卷佐证，经双方质证及本院审查，其来源合法,内容真实，与本案直接相关，能够用作本案定案依据。判决理由和结果本院认为：原告先后与贵州省景美房地产开发有限公司、被告包顺国以及贵州省瓮安县锦美时代广场业主委员会签的三份《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《贵州省物业服务合同》合法有效，二被告作为该小区房屋使用人，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条之规定，双方应受合同约束全面履行义务。在庭审中，双方均认可被告自2017年3月13日至2020年4月30日期间的物业费未缴纳，被告理应承担给付物业服务费的义务，物业费的金额为119.63平方米×1元/㎡/月×37.56个月=4493.30元，二被告应当给付，原告要求二被告给付该款理由充分，本院予以支持。另原告诉请的公摊电费328.5元的问题，原告提供的物业服务合同中已约定该款由被告负担，且该款已经实际产生，原告亦在小区内进行公示，被告应当支付，故本院对原告的该请求予以支持。关于违约金承担及计算方式已在合同中进行约定，被告逾期交纳物业费已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后还应当履行债务”之规定，二被告应当承担给付违约金的责任；原告要求按欠款金额的每日万分之五计算滞纳金，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，原告诉请的违约金1389.62元及滞纳金376.83元的总金额已超过欠款的30%，应认定为过分高于造成的损失，故本院酌情按欠款金额的30%支持违约金，违约金的金额为4493.3元×30%=谢谢，对原告请求中超过该金额的部分本院不予支持。关于二被告要求原告为其维修室内烟道漏烟的问题，原告主张该问题应属房屋质量纠纷，应由二被告向房开商主张权利，且双方在庭审中均认可原告曾协助被告与房于商就此事进行协商，被告以此作为原告未履行职责、拒不交纳物业服务费的理由不成立，对二被告的上述辩称意见，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、限被告包顺国、黄必荣于本判决生效之日起五日内一次性给付原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司2017年3月13日至2020年4月30日期间的物业服务费共计人民币四千四百九十三元三角（4493.30元）、公摊电费三百二十八元五角元（328.5元）、违约金一千三百四十七元九角九分（1347.99元），合计六千一百六十九元七角九分（6169.79元）；二、驳回原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司自行承担。权利义务告知如被告未按生效判决履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正、副本各一份，还应在上诉期满后七日内通过本院或直接向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费50元（或按不服部分金额计算上诉费），上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，若被告未在本判决确定的期限内履行给付义务，原告可在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  余家静二〇二〇年七月十四日书记员  黄 琴