北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初35231号原告（反诉被告）：北京华融金盈投资发展有限公司，住北京市西城区宫门口二条******。法定代表人：王玉熙，执行董事。委托诉讼代理人：申意君，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玥，北京观韬中茂律师事务所律师。被告（反诉原告）：李宽，男，1986年3月12日出生，汉族，无业，住，住北京市西城区/div>委托诉讼代理人：张秒，北京市新开律师事务所律师。被告：张晗，女，1988年7月30日出生，汉族，户籍地北京市西城区。原告（反诉被告）北京华融金盈投资发展有限公司（以下简称金盈公司）与被告（反诉原告）李宽、被告张晗房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金盈公司的委托诉讼代理人申意君、孙玥，李宽的委托诉讼代理人张秒到庭参加诉讼。张晗经本院合法传唤未能到庭。本案现已缺席审理终结。金盈公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与宽和文化传媒（北京）有限公司签订的《房屋租赁合同》，并要求被告将租赁房屋于解除之日起5个工作日内返还原告。2、请求判令被告支付原告《房屋租赁合同》自2018年4月5日至解除之日止的租金（包含2017年8月5日至2017年12月4日的欠付的4668元、2017年12月5日至2018年2月4日的租金25667元以及2018年4月5日之后欠付的所有租金）。3、请求判令被告向原告支付自2018年4月5日至实际解除之日止的逾期支付租金的违约金（按每日支付欠租金额千分之一的标准计算）。4、请求判令被告向原告补交装修免租期的租金23333元。（上述2、3、4项诉讼请求金额共计252842.92元）5、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告与宽和文化传媒（北京）有限公司（以下简称宽和公司）之间存在房屋租赁合同关系，宽和公司欠付原告租金的行为严重违反合同约定，宽和公司于2019年5月27日注销，被告作为宽和公司的股东，应承担宽和公司注销后的未尽事宜，原告请求解除《房屋租赁合同》，并要求被告将租赁房屋返还原告。2015年8月5日，原告与宽和公司签署了《房屋租赁合同》，约定宽和公司向原告承租位于北京市西城区丙XXX号、丁XXX号、戊XXX号房屋（该三间房屋以下统称丙丁戊XXX号房屋），用于商业经营活动，具体经营项目为文玩展示零售，品牌为宽和收藏。租赁面积36.1平方米，租赁期限为5年，即2015年8月5日至2020年8月4日。第一、第二租赁年度，日租金均为人民币10.62元/日*平方米，年租金均为人民币14万元，第三、四租赁年度，日租金均为人民币11.69元/日*平方米，年租金均为人民币15.4万元，第五租赁年度日租金为人民币12.86元/日*平方米，年租金为人民币16.94万元。免租期60日。每二个月为一个付款周期，首期租金于本合同签署之日起5日内支付。本合同约定的免租期届满以后，每个付款周期起始日（含当日）的10日前，预付该付款周期的租金。宽和公司未按照《房屋租赁合同》约定时间支付租金，第一租赁年度及第二租赁年度均存在逾期支付的情况，但第一租赁年度及第二租赁年度均支付完成全部租金，故原告不再追究其逾期支付租金的违约责任。但第三租赁年度仅支付了2017年8月5日至2017年12月4日期间的部分租金（即支付46666元尚欠缴4668元）、2018年2月5日至2018年4月4日期间的租金25667元。2017年12月5日至2018年2月4日期间的租金25667元未支付，且从2018年4月5日起宽和公司未向原告支付过租金。原告曾多次向宽和公司催缴租金，但宽和公司无正当理由未向原告支付租金，且一直持续占有使用租赁房屋。依据《房屋租赁合同》第十三条第13.2款约定，“在乙方出现下列任一情形的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同。13.2.1未按合同约定及时足额缴纳租金及租赁保证金费用的天数超过30日或累计达60日的……”原告有权解除租赁合同，并按照第九条第9.1款约定，于法院判决租赁合同解除之日起5个工作日内收回租赁房屋。基于此，原告于2019年4月25日向北京市西城区人民法院起诉宽和公司。但宽和公司于2019年5月27日注销，根据工商档案的记载，宽和公司的股东为李宽和张晗，且李宽和张晗作出股东会决议，即全体股东一致确认注销宽和公司，注销后的未尽事宜由全体股东承担。故原告认为《房屋租赁合同》项下宽和公司的权利义务由李宽、张晗承继，故原告撤回了对宽和公司的起诉，起诉宽和公司的股东李宽、张晗，并要求二被告承担宽和公司的违约责任。二、被告应向原告支付租金、逾期支付租金的违约金，且被告应补足免租期的租金。依据《房屋租赁合同》第十四条第14.3款约定，“乙方出现下列履行合同的行为，在未达到解除条件或甲方未解除合同之前，则每延迟一日，应向甲方支付相当于欠租/费金额千分之一的数额作为违约金”第三条第3.3款约定，“双方确认，甲方提供的免租期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一年租金费用标准向甲方补交该期间的全部租金。”由于被告一直使用租赁房屋，故宽和公司（注销前）及被告应支付原告租金，被告作为宽和公司的股东，承诺注销后的未尽事宜由全体股东承担，故原告有权要求被告支付欠付的全部租金至法院判决《房屋租赁合同》解除之日止，及法院判决租赁合同解除前，被告应向原告支付延迟支付租金的违约金。因宽和公司存在逾期支付租金的违约行为，造成原告主张解除合同，故宽和公司不享受免租期优惠，被告应补齐第一年租金，即23333元。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。故诉至法院。李宽辩称，我是经人介绍与金盈公司进行对接，金盈公司称涉案房屋所在地为XXX文创保护区，需要文化类公司，让我提交经营宽和文玩工作室的文案，在涉案房屋处展示出售。当时租给我一个标的房子为丙丁戊XXX号房屋，期限五年。交付的时候房屋破烂不堪，金盈公司的对接人说有修缮补助，却又因种种理由拖欠，直到今天也没有给。后来房屋漏雨，我的一座紫檀椅子也被淹了，损失7万元，一些古董字画共计30万元左右。金盈公司的负责人说以后对我照顾，让我不要再提这件事，我当时碍于情面就没有主张权利，自己将房屋又进行了重新装修，此事发生在2015年签完合同后。关于北京市西城区XX大街甲XXX房屋（以下简称甲XXX号房屋），当时由于甲XXX房屋商户经营不善要退租，金盈公司的包经理找到我，称让我来接手甲XXX房屋的经营，我当时看到该房屋租赁经营期限只有两年，认为装修存在风险，包经理说彼时金盈公司都是两年一签，不允许签五年，金盈公司是大国企，到期了可以续签。我基于对国企的信任和一系列的温情，租下了甲XXX房屋。但从租下丙丁戊XXX房屋以及甲XXX房屋之后，金盈公司一直不给办理营业执照，工商部门和街道办来了多次，要求停止营业并进行处罚。我向金盈公司追问了一年多无果，金盈公司以种种理由拖延，直到今天，丙丁戊XXX号房屋仍然未办下营业执照。因为当时决定将已成立的宽和公司迁入到这里办公，结果由于拖延许久，造成宽和公司经营地址异常，我方被迫将公司地址迁至密云县。工商部门对宽和公司进行了罚款，在此期间我找过丙丁戊XXX号房屋的产权人进行协调，产权人称该房屋系民房，无法注册营业执照，也没办法进行经营活动，并让我找金盈公司退钱。同时工商部门也对我进行多次罚款，每次罚款都上千元。后来，包经理给了我顾XX经理的电话，说有事就找他解决。工商部门再来的时候，我就给顾经理打电话进行协调，我追问顾经理何时能办下营业执照，顾经理每次都说快办好了。再后来工商部门说如果我再开门经营，就要扣押所有店内物品并封门，我就不敢再开门了，一直关门等待执照的办理，但至今执照仍然没办成。表面上，我方确实拖欠原告房租，但实际上由于办理执照等方面的原因给被告带来了很大损失，金盈公司是国企，在沟通过程中态度很强硬。综上，因为双方签订的是以经营为目的出租合同，因为房屋性质问题导致无法办理营业执照，以致合同目的无法实现。请法院驳回原告的诉讼请求。李宽向本院提出反诉请求：1、请求贵院判令被反诉人退还反诉人已交纳的房屋租金352333元。2、请求贵院判令被反诉人退还反诉人已交纳的租赁保证金23333元。3、请求贵院判令被反诉人退还反诉人房屋装修支出150000元。4、请求贵院判令本案本诉与反诉的诉讼费用全部由被反诉人承担。反诉事实和理由：反诉人与被反诉人于2015年8月5日签订了房屋租赁合同，其中约定被反诉人将阜成门内大街丙XXX号、丁XXX号、戊XXX号房屋出租给反诉人用于商业经营活动，租赁期限为5年。但是，由于房屋性质的问题，使得上述租赁标的无法办理商业执照，因此反诉人在对房屋进行装修后，始终未能正常经营，不仅多次被工商部门罚款，而且最后不得不关门停业。反诉人多次找到被反诉人协商此事，但被反诉人始终搪塞、推延，丧失商业信誉，对反诉人造成了巨大的经济损失。针对反诉，金盈公司辩称，不同意被告反诉请求及事实理由。2015年8月5日，双方签署房屋租赁后，原告即按照协议约定将丙丁戊XXX号房屋交付给被告使用，且被告一直占有使用房屋至今，合同的目的系被告租赁占有使用房屋，故被告在其至今仍占有使用房屋的情况下，无权要求原告退还已支付占有使用期间的租金，同时由于被告违约在先，于2016年5月20日擅自将房屋转租给案外人，违反合同约定第12.2.5条，被告的擅自转租行为，原告有权依据合同约定解除合同，且被告不仅擅自转租的严重违约行为，还存在恶意拖欠租金的严重违约行为，在被告违约在先的情况下，无权要求原告退还其租赁保证金。装修损失亦同样如此，因被告严重违约，无权要求原告承担其装修的损失。另外，原告经与被告擅自转租的案外人核实，被告除正常收取该案外人的租金外，还额外收取了6万余元的转让管理费，同时该转租的商户称装修系转租商户自行装修，并非李宽进行装修。综上，在被告擅自转租违约在先的情况下无权要求原告承担任何责任。张晗经本院合法传唤未能到庭参答辩并参与法庭调查、辩论。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2015年8月15日，宽和文化传媒（北京）有限公司（乙方、承租人）、北京华融金盈投资发展有限公司（甲方、出租人）就北京市西城区XX大街丙XXX号、丁XXX号、戊XXX号房屋签订《房屋租赁合同》，约定金盈公司将丙丁戊XXX号房屋租赁给宽和公司经营使用。租赁标的公房租赁合同记载面积为36.1平方米。乙方承租租赁标的须用于商业经营活动，具体经营项目为文玩展示零售，从事经营项目的品牌为“宽和收藏”。租赁期限为5年，自2015年8月5日至2020年8月4日。第一、第二租赁年度，日租金均为人民币10.62元/日*平方米，年租金均为人民币14万元，第三、四租赁年度，日租金均为人民币11.69元/日*平方米，年租金均为人民币15.4万元，第五租赁年度日租金为人民币12.86元/日*平方米，年租金为人民币16.94万元。本合同约定的免租期届满以后，每个付款周期起始日（含当日）的10日前，预付该付款周期的租金。甲方同意给予乙方自起租日起60日的装修免租期。在免租期内乙方无须支付租金，但须承担水电费及装修相关费用。在租赁期内，如乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一年租金费用标准向甲方补交该期间的全部租金。甲方协助乙方办理正常经营所需的经营证照及其他必要的经营许可证照，并配合向乙方提供办理上述经营证照所需的材料。本合同签订之日起3个工作日内，乙方向甲方支付租赁保证金，数额为23333元。乙方出现迟延支付租金的，在未达到解除条件或甲方未解除合同之前，每延迟一日，应向甲方支付相当于欠租/费金额千分之一的数额作为违约金。2019年5月27日，宽和公司注销。李宽和张晗作为宽和公司股东作出股东会决议，确认注销宽和公司。庭审中，金盈公司称在合同期内，宽和公司尚欠2017年8月5日至2017年12月4日欠付的4668元、2017年12月5日至2018年2月4日的租金25667元以及2018年4月5日后的租金未能支付。李宽对此不予认可，但未提交其他租金支付凭证等证据予以证明。金盈公司称李宽存在违约转租房屋的情况，且根据2017年政府通知，涉案丙丁戊XXX房屋被恢复为居住功能，虽然不能办理营业执照，但宽和公司、李宽并未向金盈公司提出解除合同的要求，一直使用房屋。为证明其主张，金盈公司提交以下证据用于证明：1、李宽于2016年5月20日与案外人闫X签订的《房屋使用协议》；2、落款日期为2017年4月28日的《北京市西城区房屋管理局关于“疏解整治促提升”专项行动中工商企租用房恢复居住功能的通知》（以下简称疏解通知）。李宽认可上述证据2的真实性，不认可证据1的真实性及证明目的，主张被告李宽不存在转租行为，涉案丙丁戊XXX房屋系民宅，不具备办理营业执照的条件，原告在签订合同时便存在根本违约。为证明其主张，李宽提交加盖金盈公司印章落款日期为2016年6月16日的《证明》一份，内容如下“XX大街XXX甲、XXX乙、XXX丙商铺属市、区政府批复的XXX历史风貌保护区项目实施范围内，由该项目实施主体北京华融金盈投资发展有限公司租予宽和文化传媒（北京）有限公司使用。此前，该房屋工商注册手续已在办理中。由于该房屋属于直管公房，正在办理腾退及承租人变更手续，区工商分局、区房地中心、新街口房管所、什刹海阜景街建设指挥部等目前正在协调解决注册问题，预计取得手续需2个月左右时间。特此证明”。金盈公司对证据的真实性予以认可，不认可证明目的，主张丙丁戊XXX号房屋虽然是住宅用途，但是2017年4月之前，根据北京相关政策，该房屋可以办理营业执照，通过我方提交的证据2可知，该房屋由于历史原因在改革开放初期，沿街的个人承租直管公房可转为工商企用房，并办理营业执照。在2017年4月之后，由于政府城市改造的需求，才出台了相应的政策，恢复此类房屋的居住功能，所以2017年4月之后由于政府政策的原因导致不能办理营业执照。但该政策是在李宽擅自转租之后出台，李宽擅自转租的行为属于违约在先。本院认为，依法成立的合同受法律保护。对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于转租一节，金盈公司提交的合同证据并非原件，在李宽不予认可的情况下，本院难以认定李宽存在转租行为。另外，即使李宽存在转租行为，因《证明》的出具时间晚于李宽的转租时间，根据《证明》内容，金盈公司亦同意协助办理工商注册手续，考虑到没有证据表明金盈公司于此后曾就转租问题向宽和公司主张过权利并持续收取租金，本院有理由相信金盈公司对于转租行为是认可的，故金盈公司以转租为由进行抗辩，本院不予采信。关于合同解除一节，在宽和公司已注销，李宽无法提交其他租金凭证等证据的情况下，本院认定宽和公司在合同期内存在金盈公司所述租金欠付之情形，并达到合同约定解除条件，合同解除时间以起诉状送达李宽的时间（2019年10月15日）为准，李宽、张晗应及时于合理时间将房屋腾空交金盈公司收回。关于租金支付一节，李宽、张晗负有向金盈公司支付欠付租金的义务，但因涉案房屋性质系民宅，而根据《证明》以及疏解通知可知，金盈公司无法协助办理证照的行为处于持续状态，故李宽未能按期支付后续租金存在合理抗辩事由，本院对于原告主张违约金一项诉讼请求不予支持。对于租金支付数额，本院根据公平原则，一方面考虑房屋不能注册营业执照给宽和公司带来的经营风险，另一方面考虑宽和公司持续使用房屋必然产生租金等费用的客观情况，对于合同解除前后应支付的租金以及房屋占用费数额予以酌定。关于免租期租金，本院根据合同实际履行时间（合同解除日之前）与合同约定租期的比例，并结合上述酌定的租金标准，酌情认定李宽、张晗承担部分免租期租金。关于被告主张退还房屋租金的反诉请求，本院参照上述酌定的租金及占用费标准，对于应退租金数额中的合理部分予以支持。关于租赁保证金，基于上述分析的法律事实，合同解除后，租赁保证金应予以退还。关于装修支出一项反诉请求，李宽提交的证据不足以证明装修事实及数额，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用》第六十四条的解释之规定，本院判决如下：一、确认北京华融金盈投资发展有限公司与宽和文化传媒（北京）有限公司就北京市西城区XX大街丙XXX号、丁XXX号、戊XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年10月15日解除。二、自本判决生效之日起七日内，李宽、张晗将北京市西城区阜成门内大街丙XXX号、丁XXX号、戊XXX号房屋腾空交北京华融金盈投资发展有限公司收回。三、自本判决生效之日起七日内，李宽、张晗支付北京华融金盈投资发展有限公司截至2018年2月4日的租金21235元。四、自本判决生效之日起七日内，李宽、张晗支付北京华融金盈投资发展有限公司2018年4月5日后的租金及房屋占用费（自2018年4月5日至2019年10月4日止，按照每日296元计算；自2019年10月5日起至实际腾退房屋之日止，按照每日325元计算）五、自本判决生效之日起七日内，李宽、张晗支付北京华融金盈投资发展有限公司免租期租金2684元。六、自本判决生效之日起七日内，北京华融金盈投资发展有限公司退还李宽、张晗租金91000元。七、自本判决生效之日起七日内，北京华融金盈投资发展有限公司退还李宽、张晗租赁保证金23333元。八、驳回北京华融金盈投资发展有限公司的其他诉讼请求。九、驳回李宽的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5093元，由李宽、张晗负担2658元（自本判决生效之日起七日内交纳），由北京华融金盈投资发展有限公司负担2435元（已交纳）；反诉案件受理费6935元，由北京华融金盈投资发展有限公司负担2111元（自本判决生效之日起七日内交纳），由李宽、张晗负担4824元（已交纳）；公告费以实际发生额为准，由张晗负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  高 磊审 判 员  刘 敏审 判 员  周 斌二〇二〇年七月二十八日法官助理  姚 岚书 记 员  郭莹莹书 记 员  郭 欣