河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终461号上诉人（一审原告）：河南博望置业有限公司。住所地开封市鼓楼区郑汴路南苑街道办事处。法定代表人：张全洪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苗文博，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：董鹏亮，河南国基律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：于孟娇，女，1989年4月2日出生，汉族，住河南省尉氏县。上诉人河南博望置业有限公司因与被上诉人于孟娇房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市鼓楼区人民法院（2018）豫0204民初1915号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。河南博望置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持河南博望置业有限公司一审诉讼请求；3、上诉费由于孟娇承担。事实和理由：一、涉案《商品房买卖合同》及《补充协议一》均是河南博望置业有限公司和于孟娇的真实意思表示，合法有效，一审法院认为《补充协议一》系无效格式条款属认定事实错误、适用法律错误。二、本案河南博望置业有限公司就《商品房买卖合同》约定了合同解除条件，约定条件成就则河南博望置业有限公司有权解除《商品房买卖合同》，本案河南博望置业有限公司与于孟娇所约定的条件不违反法律强制性规定，也与本案借款合同、担保合同履行无关。三、一审法院未能正确认定事实、适用法律，片面维护于孟娇的利益不但不能维护法律关系稳定，且对河南博望置业有限公司来说明显不公。四、河南博望置业有限公司与于孟娇对违约金有明确约定，且该约定不违反法律强制性规定，一审法院酌情调整没有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，望二审法院依法查明事实并予以改判。于孟娇未答辩。河南博望置业有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方签订的编号为0071708的《商品房买卖合同》；2、判令河南博望置业有限公司有权于上述合同解除后十日内向房产交易管理部门申请撤销博望天城B3幢1单元7层703号房屋的网签备案手续和该房屋的过户手续，并判令于孟娇有义务在河南博望置业有限公司办理上述手续时予以协助配合；3、判令于孟娇支付河南博望置业有限公司违约金74285.8元；4、判令于孟娇返还河南博望置业有限公司代偿的贷款15100元；5、判令于孟娇承担本案的诉讼费用。庭审中，河南博望置业有限公司变更诉讼请求第四项为判令于孟娇返还河南博望置业有限公司代偿的贷款24850元。一审法院认定事实：2015年11月19日，双方达成《博望天城认购书》一份及《零首付协议》一份，双方达成购房协议。2016年1月11日，双方签订编号为0071708号《商品房买卖合同》一份，合同约定如下内容：于孟娇购买河南博望置业有限公司开发的位于博望天城B3幢1单元7层703号面积为83.56平方米、房屋总价款371429元的房屋一套；付款方式采取首付＋银行按揭贷款方式，其中于2016年1月11日前付清首付款111429元，余款260000元以银行按揭贷款形式办理；交付期限为2016年12月30日，逾期交付的，出卖人按照买受人已支付的购房款承担违约金，但逾期交付超过90日的，买受人有权选择解除合同或者继续履行合同等。同月，于孟娇与中国建设银行开封分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定如下内容：于孟娇向中国建设银行开封分行贷款260000元，贷款期限为360个月，采用等额本息还款方法，每月归还金额为1379.89元；由河南博望置业有限公司提供最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止等。2018年4月28日，中国建设银行开封分行向河南博望置业有限公司发出扣划款项通知书，以包括于孟娇在内的三人未履行合同约定及时还款为由，依据中国建设银行开封分行与河南博望置业有限公司签订的《保证合同》条款约定，扣划河南博望置业有限公司账户内资金16400元，用于清偿包括于孟娇在内的三人贷款本息及其他款项，其中河南博望置业有限公司代于孟娇偿还款项为4000元。同年7月27日，中国建设银行开封分行向河南博望置业有限公司发出扣划款项通知书，以包括于孟娇在内的五人未履行合同约定及时还款为由，依据中国建设银行开封分行与河南博望置业有限公司签订的《保证合同》条款约定，扣划河南博望置业有限公司账户内资金36750元，用于清偿包括于孟娇在内的五人贷款本息及其他款项，其中河南博望置业有限公司代于孟娇偿还款项为5000元。同年11月28日，中国建设银行开封分行向河南博望置业有限公司发出扣划款项通知书，以包括于孟娇在内的三人未履行合同约定及时还款为由，依据中国建设银行开封分行与河南博望置业有限公司签订的《保证合同》条款约定，扣划河南博望置业有限公司账户内资金24000元，用于清偿包括于孟娇在内的三人贷款本息及其他款项，其中河南博望置业有限公司代于孟娇偿还款项为5600元。2019年3月29日，中国建设银行开封分行扣划包括于孟娇在内的个人贷款23750元，其中于孟娇的扣划金额为5550元；同年7月30日，中国建设银行开封分行扣划包括于孟娇在内的个人贷款14000元，其中于孟娇的扣划金额为4200元。另查明，截止庭审之日，河南博望置业有限公司尚未将房屋交付于孟娇。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案，双方签订《商品房买卖合同》，就房屋买卖有关事宜做出约定，系当事人的真实意思表示，一审法院予以确认，双方应当按照约定履行义务。双方与银行签订个人住房（商业用房）借款合同、保证合同，确立的是于孟娇与银行的借贷关系，河南博望置业有限公司与银行之间的担保关系，与《商品房买卖合同》系独立的合同，银行提供借款给于孟娇支付购房款，故于孟娇已采取按揭贷款的方式向河南博望置业有限公司支付完了购房款，就商品房买卖合同来看，于孟娇已按合同履行了自己的义务，并不存在违约行为。另，河南博望置业有限公司称根据双方签订的《补充协议一》第4条，于孟娇逾期付款连续两次或累计三次逾期归还银行贷款本息的，视为于孟娇履行合同根本违约，河南博望置业有限公司有权解除与于孟娇签订的《商品房买卖合同》，因该《补充协议一》系为重复使用而单方预先拟定文本，与购房者签订的均系同一文本，且《补充协议一》与《商品房买卖合同》相比字体更小，对第4条条款未采用字体加粗加黑等足以引起购房者注意的特别标示，且未举证证明对购房者尽到合理提示及说明义务，故双方签订的《补充协议一》中的第4条应当认定为格式条款，该格式条款加重购房者责任，排除购房者主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条该条款应认定无效。综上，从维护民事法律关系稳定性为基本原则的角度出发，河南博望置业有限公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》于法无据，一审法院不予支持。关于河南博望置业有限公司要求于孟娇偿还代偿的贷款24850元的请求，在于孟娇未按约定向银行履行还款义务时，河南博望置业有限公司代为偿还了拖欠的款项，系河南博望置业有限公司履行了担保义务，在承担完担保责任后，可依法向于孟娇追偿，故于孟娇应当偿还河南博望置业有限公司代偿的贷款24850元。关于河南博望置业有限公司主张的违约金，要求过高，一审法院予以适当调整，于孟娇应当自河南博望置业有限公司款项被扣划之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决：一、判决生效之日起十日内，于孟娇偿还河南博望置业有限公司代为偿还的贷款24850元及违约金（按照中国人民银行同期贷款利率支付至于孟娇还清之日止，其中以4000元为基数的自2018年4月28日起计算；以5500元为基数的自2018年7月27日起计算；以5600元为基数的自2018年11月28日起计算；以5550元为基数的自2019年3月29日起计算；以4200元为基数的自2019年7月30日起计算）；二、驳回河南博望置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1894元，公告费560元，由于孟娇承担。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，河南博望置业有限公司与于孟娇签订的《补充协议一》系为重复使用而单方预先拟定的格式文本，该补充协议字体较小，第4条中关于买受人连续两次或累计三次逾期归还银行贷款本息的，视为买受人根本违约，出卖人有权终止合同的约定属加重购房者责任，排除购房者主要权利的内容，该条款未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，且河南博望置业有限公司未举证证明就该条款对购房者尽到合理提示及说明义务，故一审法院认定双方签订的《补充协议一》中的第4条为格式条款，该条款无效，并无不当。河南博望置业有限公司上诉主张该条款有效并据此要求解除合同依法不能成立，本院不予支持。关于违约金问题，虽然双方签订的《补充协议一》第4条中约定买受人连续两次或累计三次逾期归还银行贷款本息的视为根本违约，出卖人有权终止合同，买受人应承担总房款20%的违约金，鉴于该条款系格式条款，且约定的违约金过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，判令于孟娇就河南博望置业有限公司代其清偿的银行贷款自该款项被扣划之日起按照中国人民银行同期贷款利率计付违约金符合法律规定。综上所述，河南博望置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律适当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1894元，由上诉人河南博望置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  张 洁二〇二〇年七月十七日书记员  王 爽