广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11438号原告：陈银燕，女，1981年10月15日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区*************，公民身份号码445************944。委托诉讼代理人：何雪莲，广东广瀚律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市*********，营业执照442********3177。法定代表人:张其。委托诉讼代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市*************，公民身份号码440************647。原告陈银燕与被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告陈银燕委托诉讼代理何雪莲到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托诉讼代理人张嘉慧经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈银燕向本院提出诉讼请求：被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市*****************的房地产权属证书。事实和理由：2004年*月**日，原、被告签订《白石吉雅花园认购书》约定，原告向被告认购其开发的位于中山市****************，建筑面积95平方米，认购楼价91960元。2004年9月22日,原告与被告吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，原告向吉雅公司购买中山市*****************，合同约定套内建筑面积为86平方米，但实测套内建筑面积为79.68平方米,差异值超过-7.3%,购房总价应为85191.32元。合同签订后，原告已一次性支付全额购房款,及办理房地产权属证书等各项费用1200元。2004年10月16日，吉雅公司将涉案房屋交付给原告使用至今，但被告至今仍未履行合同义务为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告陈银燕围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.白石吉雅花园认购书、装修标准、附加合约；2.说明、冯奕逵身份证复印件；3.广东省商品房买卖合同;4.收款收据；5.吉雅花园物业交接书；6.物业管理费收据；7.房产证、土地证。被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2004年9月20日，案外人冯奕逵与被告吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》约定，由冯奕逵认购吉雅公司位于中山市***吉雅花园********、702房，该物业建筑面积为190平方米，认购*价为*83920元；付款方法为一次性付款，首期定金145000元须于签署本认购书时或之前付清；楼价余款38920元、收楼费用和楼款尾数在交付房产证时付清。同日，冯奕逵与吉雅公司签订《附加合约》内容为：由于701、702号房每套房比6楼同等位置（即601、604号房）多计10平方米（6楼601号房是85平方米，7楼701号房是95平方米），吉雅房地产开发有限公司无偿提供7楼阳台及天面全部给701、702房使用。认购书签订当日，冯奕逵向吉雅公司支付701、702房购房款144800元及备案费200元（原告称当时冯奕逵与吉雅公司约定免备案费，该款为购房款）。冯奕逵向本院提交的说明称，其与陈银燕系表兄妹关系，签订认购书后，自愿将中山市*****************转让给陈银燕。2004年9月**日，原告与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向吉雅公司购买中山市***吉雅花园**********，该房屋建筑面积为95平方米，套内建筑面积86平方米，单价为每平方米1069.3元，房价款合计91960元。付款方式为一次性付款，该住户已交清全部房价的79%即*2500元，余款19460元须于交付房地产时付清。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；交楼期限为2004年9月30日前。合同还约定了其他事项。2004年10月26日，冯奕逵与吉雅公司签订《吉雅花园物业交接书》，将中山市*************、702房交付给冯奕逵使用。原告认为，其已向被告支付了全部购房款，但被告一直未为原告办理房地产权属证书，遂于2020年4月28日诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果载明，涉案的中山市*****************，该房屋建筑面积为*5平方米，购房总价为92000元，于2004年1*月11日登记备案在原告陈银燕名下（备案合同号HT200422922）。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案原告，虚假按揭物业明细表也未涉及涉讼房产。中山市公安局于2008年5月7日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房产进行了查封。本案审理过程中，本院于2020年7月17日派员到涉案的中山市*****************核查使用人员并张贴通知，经核查，该房屋已装修，由原告陈银燕占有使用。张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告陈银燕与吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应全面履行。中山市中级人民法院的刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表未涉及本案原告，虚假按揭物业明细表也未涉及本案涉讼房产。原告依约向吉雅公司支付了购房款，且在房屋交付后已实际占有使用多年，故应认定原告与吉雅公司之间存在真实的商品房买卖关系。吉雅公司收取了原告依约支付的购房款后，并已将房屋交付给原告使用，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告没有证据证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故吉雅公司应按合同约定履行协助原告办理房产权属证书的义务。在原告与吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务。故原告主张被告吉雅公司协助其办理中山市*****************的权属证书的诉讼请求，本院予以支持。关于购房款问题。首先，涉案房屋建筑面积，商品房买卖合同约定的建筑面积为95平方米，套内建筑面积86平方米，不动产登记查询结果载明的面积亦为95平方米。由于冯奕逵与吉雅公司签订的附加合约已明确，由于701、702号房每套房多计10平方米，吉雅公司无偿提供7楼阳台及天面全部给701、702房使用。双方对多计的房屋面积达成以出卖方无偿提供阳台及天面给买受方使用作补偿的合意，故原告主张比照701房的实测套内建筑面积79.68平方米计价，购房总价应为85191.32元理据不足，涉案房屋计价面积仍应以商品房买卖合同约定的套内面积86平方米计价为91960元。其次，原告已支付的购房款，根据商品房买卖合同约定的付款方式，双方已确认已付购房款为72500元（与原告提供的收款收据相符），购房余款为19460元。原告述称已向吉雅公司支付了全部购房款，但未提供相应证据证明，本院不予采信，应当认定原告尚欠吉雅公司购房款19460元，原告亦负有同时履行向被告吉雅公司支付购房余款的合同义务，原告应一并支付给被告吉雅公司。综上所述，原告主张被告吉雅公司协助其办理中山市*****************的权属证书的诉讼请求，本院予以支持。被告吉雅公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告陈银燕办理位于中山市*****************的房地产权属证书；二、原告陈银燕于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款19460元。案件受理费1930元（原告已预交），由被告吉雅公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黎叶祥审判员  吴立和审判员  余 伟二〇二〇年七月二十八日书记员  洪艺华梁丽萍