广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3802号原告：广州市博皇物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城朱村街朱村大道**。法定代表人：石耀林，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁叔强，广东民诚众信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海铭，广东民诚众信律师事务所律师。被告：蔡浩，男，1990年3月4日，汉族，住湖北省石首市。原告广州市博皇物业管理有限公司诉被告蔡浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市博皇物业管理有限公司的委托代理人张海铭、被告蔡浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市博皇物业管理有限公司诉讼请求为:一、解除双方于2017年6月3日签订的《专柜经营合同书》；二、被告向原告支付2018年8月至2020年4月期间的经营管理费（租金）及综合管理费210000元以及滞纳金（滞纳金按每月欠款额为本金从当月的11号开始计算，每逾期一天，按0.5%计算至付清之日止）；三、被告向原告返还《专柜经营合同书》中载明的租赁场地（即位于广州市增城区朱村街朱村大道东20号博皇家居三楼C区5号、面积为250平方米经营场地)，并按每月10000元的标准支付从2020年5月1日起至实际返还期间的场地占用费；四、被告向原告支付2018年7月至2020年2月期间的电费4254元、刷机维护费200元、其他费用6600元（活动基础费用、活动考勤、活动卡费、PK金等）；五、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告在2017年6月3日就位于广州市增城区朱村街朱村大道东20号博皇家居三楼C区5号签订《专柜经营合同书》。上述合同签订后，原告已依约向被告交付经营场地。而被告亦已装修并进场经营，但却拒不支付上述相应费用，其行为已严重违约，给原告造成不利的损失和影响。原告多次向被告催收，但被告至今仍未清付上述费用，故此，为维护原告的合法权益，特向法院提起本诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告蔡浩答辩称：1.滞纳金的0.5%不是根据当日保持不变，而是第二天1%，第三天1.5%叠加计算。被告于2018年6月提出解约时是因为家里有事，解约时因为之前有过一次违约已经交过违约金，被告当时已经提出滞纳金算法严重违法。当时被告只欠了6250元租金，仅欠交一个月就交了2300多元的违约金。当时被告就要求原告提供利息的算法，他们说就是这样叠加计算。2018年10月被告欠原告三个月租金时，被告再次向原告提出解约。原告当时的钱总经理以合同签至2020年6月3日为由拒绝。因为当时原告的情况也不好，地，地铁交通和施工导致人流量日不超过10人约时原告承诺2017年底，商场前面道路通畅，直至2018年10月被告向原告第二次提出解约，商场的交通依旧堵塞，当时被告以提出6万元租金和3万元押金提出解约。原告未同意，2018年11月月底被告向原告管理财务的陈总提出再次协商解约事项，陈总以在尼泊尔跳伞为由拒绝。2018年12月初，因被告本人病倒，当时的房租欠租已达6个月。被告的妻子带着7万元现金怀着6个月的身孕去找原告，希望解决此事。当时因为前面被拒绝次数太多，因此被告报当地派出所出警，原告仍不肯收钱，当时民警说，他只能劝告不能强制让原告收钱。原告不肯收的原因是要求加违约金13万多，因此双方达不到一致。在被告第一次欠租时，原告已拆除被告的电表和断水。后续的刷卡服务费、活动费等一律没有通知。也就是说在被告未知情的情况下，原告自动将被告商铺拉入它所谓的活动范围之内，此部分金额被告不认同。本院经审理认定事实如下：2017年6月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《专柜经营合同书》和《商铺租赁补充协议》，约定如下内容：甲方自2017年6月3日起将位于三楼C区5号经营场地，建筑面积250平方米交予乙方，乙方设立钢盾凯旋门业专柜，经营期限自2017年6月3日至2020年4月30日止；在合同签订时，乙方须缴纳经营保证金15000元、履约质量保证金15000元以及首月经营管理费和综合管理费总额6250元，若乙方在合同期满时，仍未履行完给付义务和责任，甲方可以用履约保证金冲抵；合同期满或乙方自行撤场，都必须与甲方办理撤场结算手续；甲方按提供场地的面积向乙方收取经营管理费（租金），每月每平方15元，月总额为3750元，综合管理费每月每平方25元，月总额为6250元；乙方应负担专柜所产生的水电费，水电费由甲方代收代缴，电费1.2元/度；甲方给乙方提供装修期从2017年6月3日至2017年7月2日止；乙方应在每月10号前缴纳当月的经营管理费、综合管理费以及其他应交费用，逾期不交或未全部交清均视为违约，甲方对应交而未交的费用按日加收0.5%滞纳金，拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未交清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失；乙方已装修的，合同期满或因乙方违约解除后，专柜的固定装修无偿归甲方所有，而甲方也有权要求乙方拆除装修，恢复原状，所需费用由乙方承担；合同有效期内，非因约定事由或法定事由，甲乙双方均不得无故提前终止本合同，任何一方提前解除合同，均有权要求对方按照未履行的月份承担每月5000元的违约金；乙方提前解除合同的，甲方不予退还履约保证金，并取消合同签署乙方的优惠条件，乙方按原有费用补齐；若乙方拖欠应缴费用达30天或欠费金额达1万元以上的，则甲方有权解除合同，乙方已付的履约保证金不予退还。合同后附《商铺租赁补充协议》，载明针对被告给予的相关优惠方案，具体如下：1.铺位位置为三楼C05位，交租面积250㎡；2.根据集团规定三楼统一租金15元/㎡，管理费25元/㎡，电费1.2元/度；3.本补充协议经集团董事石总审批给予优惠如下：合同前三年免12个月的租金，免租期间只收取管理费25元/㎡，2017年7月2日前为装修期；2017年7月3日至2018年7月2日免租金，管理费25元/㎡，每月合计6250元，2018年7月3日至2020年4月30日租金及管理费按40元/㎡执行，每月合计10000元；4.双方约定此协议作为保密协议，禁止对第三方公开，否则所有优惠取消等内容。为证明其诉讼请求，原告另提交以下证据：1.《不动产权证书》，载明位于增城区朱村街××大道东××（Ａ1仓库）的产权人为广州市增城山田家私厂，原告主张广州市增城山田家私厂系石耀林的个人独资企业，石耀林是原告的法定代表人，故原告有权出租使用涉案场地；2.电表读数的照片，载明电表读数未载明日期，原告主张是2020年3月份的电表读数，拟证明被告拖欠涉案场地的电费金额；3.原告于2018年3月5日、7月4日出具的收据，载明钢盾凯旋门收取的电费271元、刷卡机维护费10元、活动费800元、PK金等900元。庭询中，1.关于合同解除问题，原告主张被告未通知原告解约，双方合同关系是一直履行的；被告主张，根据合同约定，欠租超过十天甲方就有权停止专柜营业并要求解除合同和赔偿，但是原告直至起诉才提出相关诉求，即使被告没有提供证据证明双方合同已被解除，但是被告关于合同已被解除的事实应当予以认定，因为原告的上述不作为非常不合常理。2.关于被告是否退场问题，原告作如下陈述：原告从未收到被告发出的解约通知，被告亦没有清场交还场地，其大量物品还在商铺中，若被告要清场，原告无权阻止。被告做如下陈述：第一、二次向原告提出解约无书面材料证明，2018年12月提出解约时被告的妻子的手机号码（136××××****）报警，当时有出警，这可以作为证据，双方当时的争议就是违约金，当时原告的钱总不肯收被告的7万元，被告的妻子从建材区追到家具区，从三楼到一楼，当时的民警担心她出意外，跟随劝阻，并表示后续可以提供证明证明被告提出解约；因为被告经营的是门业，退场时没有拆除样板门是因为样板门都是装修时安装在墙体上，原告说即使退场也不能拆除样品，商场内任何物品出商场门都要经过原告同意，被告实际无法清场。3.关于第四项诉讼请求中刷机维护费、活动费等，原告主张是场地做促销及统一的活动时产生的费用，没有合同约定。被告主张，对于原告所组织的活动，商家可自由自愿参与，如果本商店参与了活动本店缴纳活动费用属于正常，如果商铺不知情情况下原告组织了活动与本店无关，而且本店如果没有缴纳活动费用，在活动当天来参与活动的客户不会被原告导流至本店。4.关于滞纳金，原告主张其依据的是合同第3.8条；被告主张在被告于2018年3月第一次违约时，当时所缴纳的滞纳金与原告现在主张的不同，被告去原告的财务处咨询，当时原告的说法是算法为违约第一日单日利息0.5%，第二日单日利息为第一日单日利息乘以二，第三日单日利息为第一日日利息乘以三，以此类推。5.关于本院询问原告有无向被告催收租金或返还商铺以及被告何时开始欠租问题，原告回复称都是电话催交租金，因被告没有提出解约，原告也无权提前终止合同，故在合同到期后才提起诉讼要求被告返还场地。被告陈述，对于原告方上述所说有每月通知被告租金，自2018年12月报警至今天庭审被告仅收到原告一张律师函和一张法院传票，律师函为2019年7月份其通知金额为36万元，除此再无收到原告管理或者财务的任何通知。6.关于电表，被告陈述，其在2018年7、8月去现场发现电表已被拆除，只留下电线，所以被告对所谓电表真实性持以怀疑态度。本院认为，本案所涉《专柜经营合同书》是双方当事人真实意思表示，双方应恪守履行。作为承租方，被告负有按照合同约定交付所约定费用的义务。对于合同中经营管理费和综合管理费的表述，实际上应是被告承租原告铺位而应支出的租金。根据合同及补充协议约定，2017年7月2日前为免租期，2017年7月3日至2018年7月2日期间每月租金6250元，2018年7月3日至2020年4月30日每月租金10000元。原告陈述被告从2018年8月开始拖欠经营管理费、综合管理费以及其他相关费用。被告未能提供合法有效的证据予以证明其已经足额交纳，故本院采信原告主张，被告存在欠租行为且已经构成违约。现《专柜经营合同书》已于2020年4月30日租期届满，故原告要求解除合同并无实际意义，故对其该诉讼请求不予支持。对于原告主张要求返还场地问题，被告抗辩称其已经三次提出解约，是原告的原因导致其无法清场。对此，本院结合双方合同中关于提前解约后装修归属问题的约定、涉案商铺的具体情况及双方当事人的陈述认为可以采信被告所述，即被告于2018年12月提出解除合同，虽双方对解约事宜并未达成一致，但实际上涉案商铺实际已经在原告控制之下，故对原告主张要求被告返还场地，本院不予支持。对于原告主张的管理费即租金问题。如上文所述，涉案商铺在被告于2018年12月提出解约时实际已经在原告的控制之下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施方式损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，被告于2018年8月已经开始欠租，虽其向被告发出过一次律师函，但被告并未提交相应的证据证明其采取适当措施减损，最后在合同届满后才向被告主张租金，原告虽为守约方，应承担部分损失，故本院结合双方当事人对合同的履行情况，酌定被告向原告支付租金至2019年1月较为适宜。经核算，被告应向原告支付租金60000元（10000元*6个月）。对于原告主张的滞纳金问题，根据合同约定，滞纳金系双方中任何一方不履行合同义务时所应承担的惩罚性后果，其应为违约金之性质。按照合同约定，被告应于每月10日前支付租金等费用，被告逾期支付款项，应承担违约金责任。原告主张要求自欠租当月11日开始，以每月欠租额为本金，按照每日0.5%的标准，计至付清之日，本院予以支持，但违约金数额应以当月所欠租金总额为限。对于原告要求被告支付电费，被告应承担其使用涉案铺位期间的电费，但原告仅提交电表照片，无法证明被告的用电情况，故原告的上述主张，依据不足，本院不予支持。至于原告主张要求被告支付刷机维护费及其他活动费用等，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蔡浩在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市博皇物业管理有限公司支付租金60000元及违约金（每月的违约金从欠付的当月11日开始，以当月所欠租金数额为本金，每逾期一天，按0.5%计算至付清之日止，但违约金总额应以所欠租金本金为限）；二、驳回原告广州市博皇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4604元，原告广州市博皇物业管理有限公司负担3582元，被告蔡浩负担1022元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年七月十六日书记员  罗嘉怡蔡小明