广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初462号原告：陈桂泰，男，****年*月**日出生，汉族，住址：广东省陆丰市*************，公民身份号码：441***************。委托诉讼代理人：周运妙，广东商达（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄孟斌，广东商达（惠州）律师事务所律师。被告：惠州市惠百川实业发展有限公司，住所：惠州市惠阳区********************。法定代表人：石某1。委托诉讼代理人：骆春声，广东惠泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子文，广东惠泰律师事务所律师。原告陈桂泰诉被告惠州市惠百川实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈桂泰的委托诉讼代理人黄孟斌及被告惠州市惠百川实业发展有限公司的委托诉讼代理人骆春声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈桂泰向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告延期办证违约金37395.31元(暂从2016年12月28日计至2018年3月16日，2018年3月16日之后的违约金计算至被告向产权登记机关办理关于涉案商品房的不动产转移登记备案之日止）；2、本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年4月29日签订了《广东省商品房买卖合同》，约定被告将位于惠州市惠阳区********************出售给原告，房屋总价款共计844138元。合同第八条约定被告应于2016年6月30日将商品房交付给原告使用。第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2、3项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3、本条第2项所指0.01%违约金按日计算”。合同签订后，原告按合同约定履行己方义务，但被告未能在合同规定时间内为原告办理并取得不动产权证书。被告于2016年6月30日将商品房交付给原告使用，按照合同约定被告应于交付使用之日起180日内办理不动产权证书的备案登记，即应在2016年12月27日前办理完毕，但被告未在该期限内为原告办理涉案房屋的不动产权的备案登记，因此被告应自2016年12月28日起按合同第十五条之约定至被告向产权登记机关办理关于涉案商品房的不动产转移登记备案之日止向原告支付逾期办证违约金。综上所述，原告为维护合法权益，遂提起本案诉讼，望判如所请。被告惠州市惠百川实业发展有限公司答辩称，原告的诉讼请求没有明确的合同依据，惠百川公司请求人民法院依法不予支持。理由如下：一、涉案《商品房买卖合同》关于办证的约定，见于第十五条:“出卖人（注，即惠百川公司,下同）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人（注，即原告,下同）不能在规定期限内取得房地产权属证书的……2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金……”。在本条款中，买卖双方并未对“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”中的“权属登记”明确是指首次登记还是转移登记，惠百川公司认为：按商品房预售的交易习惯，该条款中的“权属登记”指的是首次登记而非转移登记。惠百川公司在2017年12月25日已将涉案商品房项目办理首次登记需由惠百川公司提供的资料报产权登记机关备案，这一基本事实有惠阳区不动产登记中心出具的受理回执为证。因此，惠百川公司认为：原告主张违约金的期限应计算至2017年12月25日止。二、因不动产登记规则的变化，从2016年6月28日起，在惠阳辖区内申请办理新建商品房首次登记等业务，需先行开展不动产权籍调查测绘。2017年2月13日，不动产登记机构受理了惠百川公司提交的涉案项目商品房首次登记的权籍调查业务，并于2017年4月10日办结，办理时间为57天。这一基本事实有《关于在惠州市惠阳区实施不动产统一登记的通知》和《关于新祺园项目一期首次登记权籍调查办理时间的告知函》为证。惠百川公司认为，该57天时间应在计算违约金时予以扣减。本院经审理认定事实如下：2016年4月29日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告将位于惠州市惠阳区********************出售给原告，房屋总价款844138元。合同第八条约定：被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的房屋交付给原告使用。合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的……2、原告不退房，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金；3、本条第2项所指0.01%违约金按日计算。合同签订后，原告按约付清购房款及办证费用，并于2016年6月30日缴纳案涉房产的契税。被告于2016年6月30日将案涉房屋交付原告使用，于2018年3月29日将案涉房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。另查明，2018年12月5日，惠州市惠阳区房产管理局《关于不动产登记中心暂停业务时间情况的复函》载明：“惠阳区不动产登记业务2016年6月28日启动，届时起申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务，需先行开展不动产权籍调查测绘（此项工作请咨询国土局）；不动产登记业务启动至今，我中心因工作需要共暂停了两次业务。第一次是2017年6月21日至30日因系统升级整合存量数据暂停业务；第二次是2018年4月8日至4月28日因办公场所搬迁暂停业务”。2018年12月26日，惠州市国土资源局惠阳区分局《关于新祺园项目一期首次登记权籍调查办理时间的告知函》载明：“经查，位于惠州市惠阳区*******旁的‘***’商品房项目的一期小区大门、3幢、4幢、5幢，于2017年2月13日受理了商品房首次登记的权籍调查业务，并于2017年4月10日办结”。惠州市惠阳区房产管理局系在原、被告办证履行期内发布公告告知新建商品房办证业务增加权籍调查测绘内容。上述事实有《广东省商品房买卖合同》、广东省地方税收通用发票（电子）、中华人民共和国税收缴款书（契税发票）、收据、营业执照、受理回执（首次登记）、《关于不动产登记中心暂停业务时间情况的复函》、《关于在惠州市惠阳区实施不动产统一登记的通告》、《关于新祺园项目一期首次登记权籍调查办理时间的告知函》、惠州市惠阳区不动产登记受理收件回执单及庭审陈述等为据。本院认为，原、被告签订案涉的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。关于被告是否违约的问题。被告未提交证据证明案涉合同第十五条约定的“权属登记”是指首次登记还是转移登记，仅凭其单方认为是首次登记，本院不予采信。合同约定被告应当在商品房交付使用后180日内【从2016年7月1日起至2016年12月27日】将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告在2017年2月13日依据新的办证政策向国土部门申请办理案涉商品房首次登记的权籍调查业务，且在2018年3月29日才将案涉房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告未按照合同约定的时限启动办证程序，确实存在违约行为，应承担相应的违约责任。同时，原告已按合同约定缴纳房款并于2016年6月30日缴纳案涉房产的契税，未超过合同约定的办理权属登记提交资料的时间（2016年12月27日之前），对于被告未能按照合同约定的时限启动办证程序不存在过错。经核算，被告逾期办理权属登记备案的天数为456日【自2016年12月28日至2018年3月29日】。另，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，在合同约定的履行期内，惠州市惠阳区房产管理局发布公告称2016年6月28日起一手商品房过户需先行开展不动产权籍调查测绘，因不动产权籍调查测绘系合同履行期限内出现的新政策，非合同履行期届满后发生的新政策，该部分增加的义务导致延长了办证期限，属不可归责于双方的事由，被告辩称因不动产权籍调查测绘增加的时间56日【自2017年2月13日至2017年4月10日】应在逾期期限内予以扣除，辩称合理，本院予以采纳。惠州市惠阳区房产管理局2017年6月21日至2017年6月30日因系统升级整合存量数据暂停业务，2018年4月8日至2018年4月28日因搬迁暂停业务，该两段时限均是被告违约之后产生的新事由，被告主张在逾期时限内予以扣除，依据不足，不予支持。据此，被告应向原告承担逾期办证违约金33765.52元【844138元×0.01%×（456日-56日）】；原告诉请超出的部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告惠州市惠百川实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期办证违约金33765.52元给原告陈桂泰。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费736元（原告已预交736元），由被告惠州市惠百川实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 李杏连审 判 员 黄国胜审 判 员 李小芬二〇二〇年七月一日法官助理 张 婷书 记 员 冯梦云