江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初3171号原告：袁磊，男，1989年6月11日出生，汉族，江苏特优微光波科技有限公司销售人员，户籍所在地江苏省盱眙县，现住江苏省常州市钟楼区。被告：常州德厚房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320400660815969T，住所地江苏省常州市钟楼区中吴大道******。法定代表人：陈德树，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王滨，江苏怀德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉辉，江苏怀德律师事务所律师。原告袁磊与被告常州德厚房地产开发有限公司（以下简称德厚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告袁磊、被告德厚公司的委托诉讼代理人王滨、王嘉辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告袁磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告继续支付逾期交房违约金18990元（自2019年4月1日起计算至房屋交付日2020年1月19日止，按日以已付房价款的万分之一计算，计算方式645930元×0.0001×294天=18990元）；2.本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告变更诉讼请求为，1.判令被告向原告继续支付逾期交房违约金18667元，自2019年4月1日起计算至房屋交付日2020年1月14日止，按日以已付房款的万分之一计算（计算方式645930元×0.0001×289天=18667元）；2.本案诉讼费由被告负担。事由与理由：2017年9月3日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告作为买受人向被告购买坐落在房屋，购房款645930元，原告已按约履行了付款义务。合同第10.1规定，被告应于2018年11月30日前向买受人交付房屋，但被告因其自身原因未能按约交付房屋。后被告多次向原告寄送《君泰尚德花园延期交房通知书》。《商品房买卖合同》附件七补充协议载明：“出卖人逾期交付房屋的，自10.1条规定的交付期限届满之日的第二天起至交房通知书确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”2020年1月14日被告向原告出具《交付准备通知书》，要求原告于2020年1月20日办理交付手续。逾期前期被告按约已向原告支付违约金，逾期后期被告便不再向原告支付逾期违约金。直至交房日，被告仍未支付294日的逾期交房违约金。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，系双方的真实意思表示，并不违反强制性法律法规，双方理应遵守。对于合同中约定的因被告原因导致逾期交房及逾期办理不动产权证书的违约条款合法有效，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七、十八条也规定了出卖人逾期交付房屋及逾期办证的法律后果。至此，被告因对其严重的违约行为，承担合同约定的违约责任。被告一直推诿其与施工单位存在重大纠纷，导致商品房交付无法推进。但原告认为合同具有相对性，被告作为讼争商品房买卖合同的相对人理应向原告承担违约责任，其与第三人的纠纷无法对抗其不履行支付违约金的义务。故原告为维护自身合法权益诉至法院，望法院判如所请。被告德厚公司辩称：1.答辩人虽未能按照商品房买卖合同约定期限交付房屋的情况，但其原因一方面是工程施工单位延误工程工期，另一方面也是由于施工期间发生大量不可抗力因素（包括异常天气、政府因环保形势及重大活动采取的管制措施及行政行为等）导致的工程停工所致；2.根据原告与答辩人所签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》约定，对出卖人逾期交付应向买受人支付的逾期交付违约金，按日累计总额最高不超过买受人已付房价款的1%，故原告要求被告继续支付违约金没有法律依据及事实理由。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及《补充协议》、《商品房备案确认书》、收款收据、零售贷款借款借据、中国银行交易流水明细清单、《君泰尚德花园延期交房通知书》、《关于君泰尚德花园项目的函》等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：2017年9月3日原告袁磊与被告德厚公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：AF0E2BD8BB0447D49141）及《补充协议》，合同约定“买受人袁磊购买出卖人德厚公司建设的施工编号为君泰尚德花园X幢X室商品房，预售许可证号常钟（2017年）房预售证第（052）号，预测建筑面积73.21平方米，单价8822.98元/平方米，总价款645930元，买受人应当在2017年9月3日前支付首期商品房价款208930元，余款387000元向中行新北支行申请贷款支付。出卖人应当在2018年11月30日（第十条）前向买受人交付商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第11.2方式处理（11.2见补充协议）。”同日，原、被告签订《补充协议》，协议载明“……六、本合同第10条做如下补充……2、双方确认：买受人购买的商品房所在的楼宇或本项目在开发建设或销售过程中所发生的下述情形构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任，其中“下述情形”包括：（1）因人力不可抗拒、无法预见的自然灾害、意外事件、异常天气（施工期间的冰雹、雨雪、沙尘暴等次数或数量超过本地区前两年平均值的）、异常地质状况（指发现地下埋藏物及迁移、岩层或水文地质条件异常等）造成工程延误或逾期交房的；（2）因执行合同签署后新颁布的国家政策、法律、法规及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施或因政府管制、征用或规划变更等政府行为导致工程拖期或逾期交房的；……（5）施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹等导致工程拖期或逾期交房的；（6）政府行为（如戒严、迟延有关文件或证件的批准，改变用地或建筑规划，进行市政工程建设影响开发进度等）、突发性社会事件（包括但不限于罢工、暴乱等影响社会秩序的情形）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的……。”“……七、本合同第11.2条约定如下：出卖人逾期之日起90日内，自本合同规定的交付期限即2018年11月30日届满之日的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。自出卖人逾期起90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应按买受人累计已付房价款的10%向买受人一次性支付违约金，并将已收取的房款按约定的期限和方式以及相关违约金、费用等款项退还买受人；若合同继续履行，出卖人应自本合同规定的交付期限即2018年11月30日届满之日的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，违约金按日累计总额最高不超过买受人已付房款的1%，出卖人就逾期交房除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任……。”“……二十、特别承诺事项……7、本合同所约定的违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失的，该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质，在充分理解和认可上述原则的基础上，双方今后均不再以“违约金过分高于损失”等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失；合同还对其他事项进行了相关约定……。”2017年10月9日，原告袁磊向被告德厚公司支付完毕全部购房款。其中，原告袁磊于2017年8月6日以POS机转账方式向被告德厚公司支付50000元诚意金，该款后转为定金，后于2017年9月以刷卡方式支付208930元，2017年10月9日中国建设银行股份有限公司常州延陵路支行将贷款387000元发放至被告德厚公司名下农业银行花园支行账户。被告德厚公司向原告袁磊出具了50000元和208930元收据各一张。2018年11月13日，被告向包括原告在内的购房业主发出《君泰尚德花园延期交房通知书》一份，主要内容为：合同约定交房时间为2018年11月30日，因政府在施工期间环保要求提高，以及施工方延误施工进度等原因，导致目前项目整体尚未达到合同约定的交房条件，无法在合同约定期限进行房屋交接，房屋交付将延期至2019年2月28日前；在延期交房期间，德厚地产公司将按合同约定支付相关违约金。2019年2月26日，被告向包括原告在内的购房业主再次发出《君泰尚德花园延期交房通知书》一份，主要内容为：因施工方未按合同履约，导致目前项目整体尚未达到合同约定的交房条件，无法在2019年2月28日进房屋交接，具体交付时间需政府相关部门、德厚地产、苏中建设三方协调后予以确定，确定后予以书面通知；在延期交房期间，德厚地产公司将按每天万分之一支付相关违约金。被告德厚公司分别于2018年12月20日、2019年1月21日、2019年3月20日以转账方式向原告袁磊支付三笔违约金，单笔金额为2002.38元，于2019年2月21日以转账方式向原告袁磊支付违约金1808.6元，共计支付违约金7815.74元。2019年5月22日，被告向包括原告在内的购房业主又发出《君泰尚德花园延期交房通知书》一份，主要内容为：君泰尚德花园交付事宜，在政府相关部门的多方努力下，项目已初步确定竣工时间，业主所购买的房屋将于2019年12月31日前交付，延期交房德厚地产公司将按相关合同条款执行。2019年9月20日，常州市钟楼区住房和城乡建设局向被告发送《关于君泰尚德花园项目的函》一份，主要内容为：德厚地产公司开发建设的君泰尚德花园一期工程由苏中建设集团股份有限公司总承包建设，工程于2015年6月开工建设，计划于2018年11月30日交付使用，但至今尚未竣工，目前已延期交付9个多月；根据德厚地产公司与苏中建设集团股份有限公司于2019年5月13日签订的复工协议，复工后进展缓慢，未能在2019年7月14日前完成所有协议约定施工内容，在2019年7月25日前也未按约定完成竣工预验收，未完成质量整改工作，项目至今未完成分户验收及消防验收等相关验收工作，业主经常到政府部门集体上访，要求尽快交付房屋并提出索赔；希望德厚地产公司从维护社会稳定大局考虑，妥善解决社会矛盾，在不违反国家强制规范规定的情况下，按照通过审图的设计变更或验收规范，加快推进工程进度，尽快完成房屋交付；德厚地产公司与苏中建设的纠纷，可以通过法律方式解决。被告为证明因天气与环保管控原因导致工期延误的抗辩意见，一并提交了自制的《工期延误汇总》，具体天数如下：自2017年10月28日至2018年11月30日陆续停工254天、2018年12月1日至2019年4月4日陆续停工50天，其中列明2017年12月31日至2018年1月2日全面停工3天、2018年1月3日至1月6日暴风雪停工4天、2018年1月17日至2018年1月19日全面停工3天、2018年1月20日至2018年1月22日全面停工3天、2018年1月24日至2018年1月29日暴风雪停工6天、2018年1月30日至2018年2月2日全面停工4天、2018年4月13日至2018年4月14日雨天停工2天、2018年4月22日至2018年4月23日雨天停工2天、2018年5月24日至2018年5月25日雨天停工2天、2018年7月1日至2018年7月4日雨天停工4天、2018年7月5日至2018年7月6日暴雨停工2天、2018年7月7日至2018年7月9日雨天停工3天、2018年7月21日至2018年7月23日台风停工3天、2018年7月24日至2018年7月27日雨天停工4天、2018年8月3日雨天停工1天、2018年8月12日至2018年8月26日雨天陆续停工8天、2018年9月13日雨天停工1天、2018年9月16日至2018年9月17日雨天停工2天、2018年10月11日至2018年10月16日全面停工6天、2018年11月1日至2018年11月3日全面停工3天、2018年11月15日至2018年11月22日全面停工8天、2018年11月22日至2018年11月26日与11月25日至11月30日全面停工9天、2018年12月1日至2019年4月4日陆续全面停工50天。附有政府相关部门的相应通知及微信记录复印件，其中2017年3月15日，常州市人民政府办公室印发的《常州市重污染天气应急预案》中规定蓝色预警信息发布后施工工地土石方施工量尽量减少土方开挖规模、黄色预警信息发布后停止土石方等易起尘作业、橙色预警信息发布后停止所有施工作业、红色预警信息发布后停止所有施工作业；2017年11月13日，常州市大气污染防治联席会议办公室发布的《市大气办关于强化秋冬季节大气应急管控的通知》中规定启动颗粒物管控时工地停止一切土方作业、启动重污染天气蓝色预警时停止一切易起尘作业、启动重污染天气黄色预警时工地停工；2018年4月3日，常州市大气污染防治联席会议办公室发布的《市大气办关于印发常州市提升大气环境质量强化管控方案的通知》中规定，强化管控时，全市所有建筑工地禁止一切土方作业，禁止建筑工程施工喷涂、喷气作业；2018年5月27日，常州市人民政府办公室印发的《常州市2018年5-6月大气污染防止强化管控行动方案》中规定，自2018年5月28日至2018年6月30日，全市实施大气污染防止强化管控，除保障重点基础设施和民生工程外，其他土方工程、搅拌站一律停工；2018年6月25日，常州市城乡建设局印发的《常州市建筑施工扬尘防止实施细则》中规定，蓝色预警信息发布后施工工地土石方施工量尽量减少土方开挖规模，黄色预警信息发布后停止土石方等易起尘作业、橙色预警信息发布后停止所有施工作业、红色预警信息发布后停止所有施工作业。原告对被告提供的上述证据经质证认为，真实性无法确认，关联性不予认可；另查明，2019年10月29日，本院受理了张雪琴、陈建忠诉被告房屋买卖合同纠纷案件，并于2019年12月31日作出（2019）苏0404民初6038号民事判决，该判决已生效。在该案审理中，本院向涉诉房屋建筑工程的监理方常州市诚真建设工程监理有限公司调取了该工程自2016年10月1日至2019年6月7日期间的监理日志原件共5本，其中显示：2017年1月18日至2017年5月13日春节放假停工、2017年6月20日至8月3日期间处于墙体砌筑阶段、2017年8月4日至9月30日房屋修补、清理、2017年9月30日房屋主体验收；2017年10月至2018年11月期间，房屋施工进度为装饰，具体施工内容为安装、外墙保温等内容，其中2018年1月18日至3月11日停工（未注明原因）、2018年5月25日至5月27日未有施工内容、2018年6月7日至6月8日高考停工，2018年8月19日一期地坪道板土方开始回填、2018年8月21日至8月25日施工内容有土方回填（显示市安监站现场检查要求8月25日暂停一天土方回填，但该天施工内容有土方回填）、2018年8月26日下雨影响土方回填作业（当天未有土方回填内容）、2018年8月27日至8月30日施工内容有土方回填，2018年9月20日未施工，2018年10月16日至10月18日施工内容有连廊部位土建，2018年11月6日下雨外场无法施工、2018年11月7日至11月8日下雨未施工、2018年11月15日至11月16日下雨未施工、2018年11月18日、11月20日、11月21日下雨未施工；2018年12月1日至2019年6月7日期间施工进度为装饰及外场后九通，具体内容主要为公共部位安装、外场景观、雨污水管、门厅装饰、地下室水、地下室水电等，其中12月1日要求停止土方作业做好裸土覆盖工作但施工内容没有土方作业，2018年12月8日没有施工内容，2019年1月24日未有施工，2019年1月25日至2019年2月21日春节放假，2019年1月22日施工进度为后九通，2019年2月22日至3月6日没有具体施工内容，2019年3月7日变更后的施工单位森禾景观、江阴建设开始施工，主要内容为景观、雨污水等。本院另向常州市气象局了解相关天气情况，其工作人员告知本院：2017、2018年天气与2015、2016年并无异常，从降雨天数来看，2015年为135天，其中暴雨天数为8天；2016年为143天，暴雨天数为12天；2017年为126天，暴雨天数为7天；2018年为142天，暴雨天数为4天。本院并向常州市大气管理办公室了解大气管控问题相关情况，其工作人员告知本院2017、2018年因环保要求的确存在大气管控措施禁止土方施工的情形，并向本院出具了上述2017年3月15日常州市人民政府办公室印发的《常州市重污染天气应急预案》以及具体管控的通知。再查明，2020年1月14日被告向包括原告在内的购房业主发出《交付准备通知书》，主要内容为：目前，君泰尚德花园一期商品房已经竣工验收合格。为了最大限度尊重您的利益，请您仔细阅读以下有关办理交付手续的注意事项。集中办理时间：2020年1月19日—21日。具体如下1月19日上午：1#甲单元；1月19日下午：1#乙单元；1月20日上午：2#楼；1月20日下午：3#楼；1月21日上午：4#甲单元；1月21日下午：4#乙单元。2020年1月15日原告袁磊拿到案涉房屋的钥匙。本院认为：原告袁磊与被告德厚公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告履行了付款义务，被告亦应按约向原告交付约定的房屋。被告德厚公司虽抗辩其未能按约交付一方面系工程施工单位延误工程工期，另一方面系施工期间发生大量不可抗力因素，但均未提供充分的证据予以证明。根据双方合同约定，因人力不可抗拒、无法预见的自然灾害、意外事件、异常天气（施工期间的冰雹、雨雪、沙尘暴等次数或数量超过本地区前两年平均值的）造成工程延误和逾期交房的，不能认定为逾期交付；本案中，被告德厚公司未能提供证据证明其主张的期间内冰雹、雨雪、沙尘暴等异常天气的次数或数量超过本地区前两年的平均值，且本院在审理尚德花园部分业主与被告德厚房屋买卖合同纠纷系列案件中，向气象部门调查的情况也不能反映存在上述情形。在明知政府采取环保管制措施的情况下，德厚公司仍约定案涉房屋于2018年11月30日前交付，应视为其对环保管制措施对房屋交付的影响有所预见并充分考虑。再者，结合同类地段房屋已交付的事实，故对被告德厚公司的该抗辩意见不予采纳。案涉《商品房买卖合同》约定被告德厚公司未按期交付房屋，逾期交付的违约金按日累计总额最高不超过已付房款的1%，但2019年2月26日被告德厚公司向原告袁磊发出通知，告知2019的2月28日前无法交房，同时承诺延期交房期间按每日万分之一支付相关违约金。事实上2019年3月20日被告德厚公司仍向原告袁磊支付违约金，袁磊亦予以接受。加上已支付的违约金，被告德厚公司向原告袁磊支付的违约金已超过已付房款的1%。由此可见，双方已实际行为变更了《商品房买卖合同》中有关违约金按日累计总额最高不超过已付房款的1%约定，故对被告德厚公司提出的出卖人逾期交付应向买受人支付的逾期交付违约金，按日累计总额最高不超过买受人已付房价款1%的抗辩意见，亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：被告常州德厚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告袁磊逾期交房违约金18667元（自2019年4月1日起至2020年1月14日止）；如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计138元（原告已预交），由被告常州德厚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  黄 伟二〇二〇年七月二十八日法官助理  张金华书 记 员  朱 靓