重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终1593号上诉人（原审原告、申请执行人）：民生能源（集团）股份有限公司,住所地重庆市江**建兴北路一支路**未来国际大厦****,统一社会信用代码91500000203941898B。法定代表人:薛方全,董事长。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：石恒，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：何欢,男,汉族,1989年9月12日出生,住云南省昆明市。委托诉讼代理人：何建华（何欢之父），男，住云南省丽江市。委托诉讼代理人：李黎，国浩律师（昆明）事务所律师。原审第三人（被执行人）：昆明大润房地产开发有限公司,,住所地云南省昆明市度假区内滇池卫城**（**）****商铺**统一社会信用代码91530100797232107A。法定代表人:李慎,总经理。原审第三人（被执行人）：许本忠,男,汉族,1970年4月2日出生,住云南省昆明市。原审第三人(被执行人):昆明市白龙山矿业有限公司,住所地,住所地云南省昆明市五华区沙朗乡龙庆村菖蒲塘村民小组会信用代码91530102688597027N。法定代表人:张静生,执行董事。原审第三人(被执行人):云南中云泰信房地产开发有限公司,住所地,住所地昆明市金碧路时代广场****会信用代码530102100059781。法定代表人:李慎,执行董事。原审第三人(被执行人):许本芝,女,汉族,1969年12月18日出生,住云南省昆明市。原审第三人(被执行人):许本香,女,汉族,1974年1月3日出生,住云南省昆明市。上诉人民生能源（集团）股份有限公司（以下简称民生能源公司）因与被上诉人何欢、原审第三人昆明大润房地产开发有限公司（以下简称大润公司）、许本忠、昆明市白龙山矿业有限公司（以下简称白龙山公司）、云南中云泰信房地产开发有限公司（以下简称中云泰信公司）、许本芝、许本香申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开进行了询问审理。上诉人民生能源公司委托诉讼代理人陈伟超、石恒，被上诉人何欢的委托诉讼代理人何建华、李黎到场参加询问。本案现已审理终结。民生能源公司上诉请求：1.撤销重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初502号民事判决，改判准许对位于云南省昆明市西山区×住宅小区I1栋2单元3层1号和1栋2单元4层1号房屋（以下简称案涉房屋）予以执行；2.本案一、二审案件受理费由何欢承担。事实和理由：1.何欢与第三人大润公司就案涉房屋没有签订书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。2.在没有书面合同的情况下，何欢没有合法依据占有房屋，亦不能证明支付了全部购房款。案涉房屋经过多次转卖至何欢，该转卖行为未得到大润公司的认可，大润公司未收到案涉房屋的全额房款。3.何欢在“购买”案涉房屋后，在长达一年的时间里没有申请房屋过户登记，一年之后该案涉房屋被抵押，不能办理过户登记是何欢自身的过错。4.案涉房屋是上下两层的两套房屋，一审法院仅凭物业公司出具的《情况说明》认定为一套房屋有失严谨性。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，纠正一审判决，依法改判准许对案涉两套房屋予以执行。何欢辩称，民生能源公司的上诉理由均不成立，应当驳回民生能源公司的上诉请求。具体理由如下：1.何欢为了居住、生活需要购买案涉房屋，是其唯一住房。何欢向大润公司购买案涉房屋的同时也购买了上述房屋配套的10号、11号车位，付清了全部购房款和车位款。大润公司将房屋与车位已交付给何欢占用至今，双方的交易真实存在。2.何欢与大润公司的房屋买卖，已履行了付款义务、交付义务等一系列的主要义务，何欢实质上已经是案涉房产的权利人，办理产权的登记只是履行行政登记的相关手续，不否定何欢是本案案涉房产的合法权利人。3.何欢购买房产是为了居住，其请求权系针对诉争房屋的物上请求权，民生能源公司的债权是金钱债权，并未指向特定的财产，何欢的请求权应当优于民生能源公司的金钱债权。4.从成立时间看，何欢与大润公司的债权早于民生能源公司与大润公司之间的金钱债权。债权成立时间虽然并不影响债权的平等性，但对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。大润公司提交书面答辩状述称，一审判决认定事实不准确、适用法律不恰当，应当依法改判准许对该公司名下的案涉两套房屋的执行。许本忠、白龙山公司、中云泰信公司、许本芝、许本香未作答辩。民生能源公司向一审法院起诉请求：判决准许对位于云南省昆明市西山区荷香莲怡住宅小区I1栋2单元3层1号房屋、I1栋2单元4层1号房屋予以执行。一审法院认定事实：2009年9月15日，中云泰信公司开具《云南省收款专用发票》，载明收到唐红梅住房认购金5万元等内容。2009年11月3日，中云泰信公司出具《云南省收款专用发票》，载明收到唐红梅220平方米50%首付款39万元等内容，以上发票均加盖中云泰信公司发票专用章。2012年2月20日，唐红梅（甲方）与孟洁、李启睿（乙方）签订《“×”住房小区房屋认购指标转让协议》，约定甲方将其参加省人口计生委团购房指标转让给乙方。甲乙双方经协商同意，该团购房认购指标转让金额为22万元，甲方在认购时已交付认购金44万元，两项共计66万元，在2012年3月5日前由乙方一次性支付给甲方，房屋户型选择为183平方米。甲方给予积极配合与帮助。2012年3月，大润公司（甲方）与孟洁、李启睿（乙方）签订《“×”住宅小区房屋认购协议》（以下简称《认购协议》），约定：乙方认购甲方开发的位于昆明滇池路×住宅小区B3户型183平方米住房一套。乙方所购房屋单价暂按跃层住宅6900元每平方米支付。乙方须于签署本协议之日，一次性支付所认购房屋总款50%的金额。原交房款可冲抵该金额，不足部分由乙方补足。同年3月5日，大润公司出具收据，载明收到孟洁、李启睿原面积220平方米换183平方米补交款191350元等内容。该收据加盖大润公司发票专用章。2012年3月5日，孟洁父亲孟繁学向大润公司账户通过银行转账191000元。孟洁、李启睿于2018年4月19日出具《情况说明》，载明：唐红梅将其认购的大润公司220平方米房屋转让给了孟洁、李启睿。2012年3月5日，孟洁、李启睿与大润公司签订“×”住宅小区房屋认购协议，将从唐红梅处转让来的原面积220平方米房屋换成面积183平方米房屋，并向该公司补交房款191350元。2013年1月，孟洁、李启睿又将该房屋转让给了何欢，何欢已经向孟洁、李启睿付清了全部款项。2013年1月11日，大润公司出具收据，载明收到何欢面积179.3平方米房款605820元，该收据加盖大润公司发票专用章。2015年5月21日，大润公司出具收据两张，载明收到何欢1-2-301号房屋接房款37478.79元，收到何欢1-2-401号房屋接房款37700.39元，收据均加盖大润公司发票专用章。何欢刷卡支付接房款共计75179.18元。同日，大润公司向何欢提交了《滇池润园（×住宅小区）商品住宅、车位使用说明书》（以下简称《住宅、车位使用说明书》）及质量保证书，其中，在《住宅、车位使用说明书》中载明：“该商品住宅位置：滇池旅游度假区滇池×（×住宅小区）I1幢2单元3层1号，建筑面积179.3平方米，朝向为东西向；车位号10、11号。”2015年5月21日，何欢的父亲何建华在滇池润园小区业主房屋验收交接表上作为1栋2单元301号业主签字确认。2013年1月8日，何欢通过其母亲王荣芳的账号向孟洁父亲孟繁学转账700000元，电汇凭证载明用途为房款。2013年1月11日，孟繁学向大润公司转账745820元。2013年3月5日，王荣芳向孟繁学转账987170元。2015年5月21日何欢向云南浩洋物业有限公司缴纳物业管理、电梯运行维护、公共耗能等费用共计15008元。2015年5月23日，何欢向云南浩洋物业有限公司缴纳房屋装修垃圾清运费用1076元，装修许可证工本费15元。何欢向云南浩洋物业有限公司缴纳2015年5月21日至2017年6月30日的物业服务费6268.30元，缴纳2018年5月1日至2018年12月31日物业服务费1979元。另外，何欢作为滇池×1-2-301的业主缴纳了该房屋的水费、电费。2018年4月23日，云南浩洋物业服务有限公司出具《情况说明》，载明：该公司为滇池×（×住宅小区）的物业管理单位，自大润公司移交滇池×以来一直为该小区提供物业服务。该小区I1栋2单元301、1栋2单元401属跃层，为一套房屋，是业主何欢购买的住宅。业主何欢于2015年5月21日向大润公司办理接房手续，之后向我公司办理了装修备案，完成房屋装修并通过我公司装修验收后，业主何欢于2015年12月28日入住本小区，至今仍在该住宅居住。业主何欢自2015年5月21日接房至今一直缴纳小区物业管理费、水电费等费用。同时查明，因民生能源公司与大润公司等追偿权纠纷一案，民生能源公司向一审法院申请财产保全，请求冻结大润公司等银行存款人民币84310858.28元或查封、扣押、冻结其等值的其他财产。一审法院于2018年3月2日作出（2018）渝01民初70号民事裁定书，裁定准许民生能源公司的申请。同日，一审法院作出（2018）渝01执保39号执行裁定书，裁定冻结大润公司等银行存款84310858.28元或查封、扣押、冻结其等值的其他财产。2018年3月5日，一审法院作出（2018）渝01执保39-1号执行通知书，查封大润公司所有的位于昆明市×住宅小区的房屋，其中包括×住宅小区I1幢2单元301、1幢2单元401两套房屋。上述案件在执行过程中，何欢对执行标的提出书面异议，认为其系案涉房屋的所有权人，要求排除强制执行。2018年9月3日，一审法院作出（2018）渝01执异412号执行异议裁定书，裁定中止对云南省昆明市×住宅小区I1幢2单元301、1幢2单元401房屋的执行。2018年9月19日，民生能源公司对该裁定不服，向一审法院提起本案诉讼。另查明，大润公司开发建设的×住宅小区项目于2012年12月28日取得《商品房预售许可证》（预许昆字2012147号）。昆明市房屋交易产权管理处查询的档案显示：1.滇池路六公里处×住宅小区I1幢2单元301号房屋：建筑面积89.65平方米，抵押状态为在建工程抵押登记。2.滇池路六公里处×住宅小区I1幢2单元401号房屋：建筑面积89.65平方米，抵押状态为在建工程抵押登记。案涉房屋未在昆明市房屋交易产权管理处办理过商品房买卖合同备案，并于2014年1月7日办理了在建工程抵押登记，抵押权人为中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司。案涉房屋于2018年3月15日被一审法院预查封，昆明市中级人民法院于2018年7月12日进行了轮候预查封。一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：何欢就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋为不动产。民生能源公司认为何欢所购买的房屋是两个不同的楼栋（一个是I1栋，一个是1栋），是两个楼层（一个是3楼，一个是4楼），且开发商也是分别开具发票，不能认定两套房就是一套房。一审法院认为，根据云南浩洋物业服务有限公司出具的情况说明以及交接房手续，可以证实案涉房屋为小区1栋2单元301、1栋2单元401，属于跃层。故可以认定民生能源公司申请执行的房屋与案外人何欢主张享有排除强制执行民事权益的房屋系同一房屋，标的具有同一性。关于不动产的执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”民生能源公司认为何欢主张的权利不符合该规定第二十九条的全部要件。关于本案应适用第二十八条还是第二十九条的问题，一审法院认为，在金钱债权执行中，第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在房地产开发企业名下商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特殊情形。第二十八条和第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。根据上述第二十八条规定，不动产买受人的民事权益符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。一审法院认为，对于“书面买卖合同”不应作狭义理解，排除强制执行的民事权益应建立在合法有效的基础法律关系之上，只要形成以物权变动为内容的一致意思表示，就可以认定买卖合同成立且有效。本案中，虽然何欢与大润公司并没有签订书面买卖合同，但没有书面合同不等同于双方对合同内容没有达成一致的真实意思表示。根据查明的事实，唐红梅将认购指标房屋换成面积为183平方米的房屋转让给孟洁、李启睿，孟洁、李启睿又将房屋转让给何欢。期间，大润公司收取了唐红梅支付的房款，李启睿、孟洁支付的房款，何欢支付的购房尾款，同时何欢通过其母亲王荣芳向孟洁父亲转账1687170元。案外人孟洁、李启睿将房屋转让给何欢后，大润公司并未提出异议，同时接收了何欢支付的购房尾款及接房款，并向何欢交付了案涉房屋，综上可以认定大润公司与何欢形成买卖案涉房屋的一致意思表示，就案涉房屋的位置和价款进行了明确，双方就案涉房屋形成买卖关系的意思表示清楚，双方已经形成了合法有效的买卖合同关系并已实际履行。何欢在本案中提交的证据在一定程度上具有相互印证性，证明方向形成一致性，根据民事案件证明标准的盖然性规则，何欢关于与大润公司形成买卖合同的主张具有高度盖然性，符合日常生活经验，能够对其转款行为、大润公司的收款及交付房屋行为作出合理解释，一审法院予以采信。大润公司虽然否认与何欢形成买卖合同关系，但对其接受房款、出具收据及交付房屋的行为未能作出合理解释，有悖于日常生活的逻辑与经验，一审法院未予采信。关于是否在查封之前已合法占有该不动产的问题。一审法院认为，本案中，大润公司通过向何欢交付房屋使用说明书和质量保证书的方式，于2015年5月21日将案涉房屋交付何欢使用，何欢在接收案涉房屋后，向案涉房屋所在的物业即云南浩洋物业有限公司交付了物业管理费、电梯运行费等，并缴纳了该房屋的水费、电费等费用。何欢所提交的物业、水电费等证据具有连续性，可以认定何欢在法院查封之前合法占有案涉房屋。关于是否支付全部价款的问题。根据庭审查明的事实，唐红梅向大润公司支付房款44万元，李启睿、孟洁向大润公司支付房款191350元，大润公司收到何欢支付购房尾款605820元的事实以及何欢通过其母亲王荣芳向孟洁父亲转账1687170元、何欢向大润公司支付接房尾款，同时结合大润公司与孟洁、李启睿签订《“×”住宅小区房屋认购协议》中约定的方位单价暂按跃层住宅6900元每平方米等约定，可以形成证据链条证明何欢直接或间接向大润公司支付购房款1237170元（440000元+191350元+605820元）并支付接房款75719.18元，已经支付案涉房屋的全部价款。关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。案涉房屋已经于2014年1月7日办理了在建工程抵押登记，不能办理过户登记，故未能及时办理产权过户登记的原因在于大润公司，并非何欢自身原因导致，何欢对未办理过户登记手续没有过错。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项规定，判决：驳回民生能源公司的诉讼请求。案件受理费22800元，由民生能源公司负担。二审中,何欢提交了一份昆明市不动产信息档案管理中心出具的《查询无结果通知书》，载明何欢在昆明市主城五区和三个国家开发（度假）区范围内住房信息“查询事项、资料不存在”。民生能源公司就此向法院申请《律师调查令》，拟在云南省昆明市房屋交易产权管理处核实何欢在昆明市范围内是否有房屋登记。调查后，民生能源公司质证认为，虽然没有查询到何欢名下在昆明主城五区和三个国家开发（度假）区范围内有房产，但并不能证明何欢在昆明主城五区和三个国家开发（度假）区之外无房产。本院认为，何欢提交的《查询无结果通知书》由昆明市不动产信息档案管理中心出具，加盖了该中心的印章并有经办人签字，符合单位出具书证的形式要件。该证据载明“昆明市主城五区和三个国家开发（度假）区范围内住房信息”“查询事项、资料不存在”，民生能源公司对何欢在前述区域内无房产并无异议，本院对该证据予以采信。本院对一审查明的事实和证据予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：何欢是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”关于是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，一审法院查封案涉房屋的时间是2018年3月15日。大润公司与孟洁、李启睿于2012年3月签订了《认购协议》，约定购买房屋的户型、面积、单价等内容，可以视为该《认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容。孟洁、李启睿于2013年1月将房屋转让给何欢，是将《认购协议》中的权利、义务一并转让给何欢，何欢向大润公司支付的购房尾款，数额也是《认购协议》中约定的房屋单价6900元/㎡乘以案涉房屋面积179.3平方米，再减去唐红梅、孟洁的已付款。大润公司收到购房尾款后，向何欢出具了收款收据，并将房屋交付给何欢，应视为大润公司接受何欢成为《认购协议》的合同相对方。故本院认为，双方在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。民生能源公司与大润公司认为双方未签订买卖合同，未就案涉房屋形成买卖关系的辩论意见不能成立，本院不予采纳。关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。一审法院查明，何欢所购案涉房屋系用于居住。何欢举示的昆明市不动产信息档案管理中心出具的《查询无结果通知书》，证明何欢名下在昆明市主城五区和三个国家开发（度假）区范围内无用于居住的房屋。民生能源公司未举证证明何欢名下还有其他房产，因此，何欢所购案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。关于民生能源公司认为案涉房屋系两套房屋，不能证明该房屋系何欢唯一住房的辩论意见。本院认为，云南浩洋物业服务有限公司出具的《情况说明》证明“案涉房屋为小区1栋2单元301、1栋2单元401，属于跃层”；《认购协议》中第二条约定“跃层住宅6900元/平方米”；《住宅、车位使用说明书》中载明房屋面积是179.3㎡，并非两套89.65㎡的房屋；《滇池润园小区业主房屋验收交接表》中“验收详细情况”有“一层主卫”“二层客卫”等描述，前述证据能够相互印证，证明案涉房屋交房时是作为跃层使用。故民生能源公司认为案涉房屋系两套房屋，不能证明是何欢唯一住房的辩论意见不能成立，本院不予采纳。关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。本案中，就案涉房屋唐红梅向中云泰信公司支付房款44万元，大润公司在书面答辩意见中并未否认唐红梅交房款的行为，其称“2009年9月与2009年11月唐红梅分两次交房款共44万元”，应视为该款项大润公司已收悉；孟洁、李启睿向大润公司支付房款191350元，何欢向大润公司支付购房尾款605820元以及接房款75719.8元。何欢通过其母亲王荣芳向孟洁父亲孟繁森转账若干。结合大润公司与孟洁、李启睿签订《认购协议》中约定的单价暂按跃层住宅6900元每平方米等约定，可以形成证据链条证明何欢直接或间接向大润公司支付购房款1237170元，并支付接房款7万余元。因此，何欢已经支付案涉房屋的全部价款。综上所述，民生能源公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由民生能源（集团）股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 宾审判员 周 倩审判员 米 阳二〇二〇年七月二十七日书记员 文婷婷