中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终219号 上诉人（原审原告、执行案外人）：澄迈皓垄装饰设计工程有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇文化北路澄城商住区。 法定代表人：徐洋，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋可超，河北海岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵亚男，河北海岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王一萍，女，1967年10月13日出生，汉族，住山西省大同市城区。 委托诉讼代理人：梁民生，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：海南博海投资咨询有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇华成路**。 法定代表人：郭忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连章松，海南昌宇律师事务所律师。 上诉人澄迈皓垄装饰设计工程有限公司（以下简称皓垄公司）因与被上诉人王一萍、原审第三人海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院（2019）琼民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人皓垄公司的委托诉讼代理人蒋可超、赵亚男，被上诉人王一萍及其委托诉讼代理人梁民生，原审第三人博海公司的法定代表人郭忠及委托诉讼代理人陈吉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 皓垄公司上诉请求：撤销一审判决，改判终止对位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”一号楼一单元801房，二十二号楼1301房、1601房（以下简称案涉房产）的强制执行，并依法解除对上述房产的查封，一、二审诉讼费用由王一萍负担。事实和理由：（一）一审判决书写错误，皓垄公司要求对一号楼一单元801房终止执行并解除查封，不是201房。（二）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称简称《执行异议和复议规定》第二十八条及其他相关法律、法规的规定，皓垄公司对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。1.博海公司与皓垄公司已于法院查封之前签订了《房产抵偿工程款协议》，约定博海公司以案涉房产抵偿其拖欠皓垄公司的工程款。2.《房产抵偿工程款协议》签订后，博海公司已向皓垄公司交付了案涉房产，并由物业公司办理了相关手续，现该房产已经由皓垄公司合法占有。3.案涉房产因博海公司的原因（过错）未办理过户登记，皓垄公司对此无过错。 王一萍辩称，皓垄公司的上诉请求没有事实和法律依据。（一）皓垄公司与博海公司并非商品房买卖关系，皓垄公司不能对案涉房产享有物权期待权并阻却执行。（二）皓垄公司所提异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定。1.案涉《房产抵偿工程款协议》存在虚假的可能。《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》约定工期自2014年2月23日至2015年2月22日，开工三个月后，皓垄公司即与博海公司终止合同并进行结算不符合常理；《“逸海华庭”室内外装饰工程结算审核书》载明案涉工程款是1600万元，却没有基本的工程签证单等证据予以佐证；皓垄公司结算依据的装修材料采购收据，都是施工合同签订之前的收据，采购人名称也不是皓垄公司，收据金额仅为160余万元；自案涉房产被查封后近五年，皓垄公司才提起本案诉讼，不符合常理。2.皓垄公司的证据不足以证明在查封之前，其已合法占有了案涉房产。本案出具物业费收据的物业公司时任法定代表人毛恒彬曾在另案中出具过虚假的物业费收据，本案物业费收据也存在虚假的可能，且案涉房产尚未办理竣工验收。3.即使《房产抵偿工程款协议》真实，皓垄公司对房屋未办理过户登记亦存在过错。 博海公司述称，皓垄公司是小区园林绿化及配套设施工程的施工单位，因博海公司当时无钱支付工程款，遂达成协议以房产抵债。博海公司亦将房屋交付皓垄公司，但因博海公司拖欠税款无法开具购房发票，房产未办理过户手续。 皓垄公司向一审法院起诉请求：终止对案涉房产的强制执行，并依法解除对上述房产的查封。 一审法院认定事实：经王一萍诉前保全申请，一审法院于2014年9月1日作出（2014）琼民保1号民事裁定，查封博海公司名下的位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”[预售许可证号为（2013）澄房预字026号]343套房产所有权，其中包括案涉房产。2014年9月2日，一审法院向澄迈县住房保障与房产管理局送达（2014）琼民保1号民事裁定书及协助执行通知书，对上述“逸海华庭”343套房产进行了查封。2014年10月11日，一审法院立案受理原告王一萍诉被告博海公司、第三人郭忠民间借贷纠纷一案。2016年8月23日，一审法院作出（2016）琼民初31号民事裁定续封上述“逸海华庭”343套房产。2016年12月29日，一审法院作出（2016）琼民初31号民事判决：限博海公司于判决发生法律效力之日起十日内偿还王一萍借款本金6900万元及利息。博海公司不服，向本院提起上诉，本院于2017年12月29日作出（2017）最高法民终769号民事判决：驳回上诉，维持原判。博海公司未履行生效判决确定的义务，一审法院于2018年4月20日立案强制执行，并于2018年8月20日作出（2018）琼执5号执行裁定，对上述“逸海华庭”343套房产进行了再续封。2018年11月28日，一审法院作出（2018）琼执5号《公告》，公示查封上述“逸海华庭”343套房产的房号，并对拟处置查封财产征询异议。皓垄公司就案涉房产向一审法院提出书面执行异议，一审法院于2019年1月21日作出（2019）琼执异16号执行裁定：驳回皓垄公司异议请求。皓垄公司不服该执行裁定，提起执行异议之诉。 另查明：皓垄公司提供的证据表明，2014年2月23日，皓垄公司与博海公司签订《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》，约定由皓垄公司承建“逸海华庭”室内装饰及电梯井门套工程，工程期限自2014年2月23日至2015年2月22日，工程总造价为人民币4253.99万元。双方对付款方式约定为：1.合同签订后博海公司材料到场，开工两天，博海公司支付皓垄公司工程总额30%预付款；2.开工后，博海公司按工程进度至完工，分期支付皓垄公司工程总额40%预付款，余额在工程验收合格后一次性付清。2014年5月13日，皓垄公司与博海公司签署《工程验收单》，载明工程开工日期为2014年2月23日，竣工日期为2014年5月10日。皓垄公司、博海公司于2014年5月26日签订《“逸海华庭”室内外装饰工程结算审核书》，该审核书中显示工程审定日期为2014年5月26日，审定结算金额为16930300元。2014年5月22日，皓垄公司与博海公司签订《房产抵偿工程款协议》，约定：皓垄公司与博海公司于2014年2月23日签订了《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》，截止到2014年5月10日，皓垄公司已完成7132平方米的装修，合计人民币15690400元；完成电梯井门套共计738个，合计人民币123.99万元，总计工程款人民币16930300元，按照工程合作合同约定博海公司已支付皓垄公司工程预付款人民币200万元，现因公司资金紧缺，博海公司无力支付剩余工程款人民币14930300元，皓垄公司提出终止合同，博海公司同意将“逸海华庭”部分房产以每平方米3200元抵偿给皓垄公司，不足部分另行解决。双方约定了以下具体内容：1.博海公司以“逸海华庭”项目住宅70套（包含案涉房产），面积4651.31平方米房产，合计14884192元抵偿皓垄公司工程款；2.双方在协议签订后，博海公司向皓垄公司交付抵偿工程款的房产，并办理物业交房手续，协助博海公司办理备案等所有手续；3.抵偿给皓垄公司的所有房产，所产生的税费按照法律规定缴纳；4.皓垄公司接收上述房产后，即拥有房产所有权，有权自行转让、出租和自用等。抵偿工程款的房产，皓垄公司须自行承担物业费等费用；5.博海公司不能按照约定交房时，给皓垄公司造成的经济损失，由博海公司全部承担。皓垄公司将抵偿的房产自行转让时，没有按照合同约定缴纳税费，给博海公司造成损失，由皓垄公司全部承担。2014年8月27日，澄迈达胜物业服务有限公司出具收据，载明收到皓垄公司交纳的2014年9月至2015年3月面积为4651.31平方米房产的物业费，共计19536元。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，皓垄公司主张不应对案涉房产进行执行，故本案的争议焦点为皓垄公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，以及非因买受人自身原因未办理过户登记。房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用第二十八条，也可以选择适用第二十九条。就本案而言，皓垄公司购买案涉房产的目的不是为了满足居住之目的，故本案应参照第二十八条判断皓垄公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。从本案现有证据来分析，皓垄公司所提执行异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。 本案中，皓垄公司在一审法院查封案涉房产之前与博海公司签订了《房产抵偿工程款协议》，虽然该协议形式上符合真实合法有效的要件，但该协议实质上真实的前提是皓垄公司与博海公司之间存在真实的工程施工关系且双方已对工程进行了结算。对此，分析如下：本案现有证据表明，皓垄公司与博海公司于2014年2月23日签订《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》，合同约定工程期限自2014年2月23日至2015年2月22日，工程总造价为人民币4253.99万元；皓垄公司、博海公司分别于2014年5月13日、2014年5月26日共同出具《工程验收单》及《“逸海华庭”室内外装饰工程结算审核书》进行了工程验收及结算。根据以上事实分析，其一，皓垄公司、博海公司在《房产抵偿工程款协议》约定的施工期届满前九个月就已进行工程验收及结算，这明显与常理不符；其二，《“逸海华庭”室内外装饰工程结算审核书》中博海公司与皓垄公司虽然共同确认了审定结算金额为16930300元，但该结算审核书没有相关的工程签证单、具体的工程量作为计算依据，虽然皓垄公司向一审法院提交了十二份装修材料采购单据，但上述单据的收货人均为“逸海华庭”，无法证明上述单据与皓垄公司存在关联性，亦无法证明皓垄公司的具体工程量；其三，根据皓垄公司与博海公司在《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》中关于工程价款支付的约定，博海公司需在工程开工两天内向皓垄公司支付工程总额30%预付款。《房产抵偿工程款协议》中虽表明博海公司已将200万元工程预付款支付给皓垄公司，但皓垄公司未能提供博海公司已向其支付200万元预付款的相关凭证。从以上三点分析可知，虽然《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》《“逸海华庭”室内外装饰工程结算审核书》在形式上符合真实合法有效的要件，但皓垄公司与博海公司的工程结算时间存在不符合常理之处，且皓垄公司的施工情况并无充分的证据予以证实，没有证据证明皓垄公司的具体工程量，亦无证据证明博海公司按照合同约定向皓垄公司支付了工程预付款，因此皓垄公司所提交的证据不能形成完整的证据链证明其与博海公司之间存在真实的工程施工关系且双方已对工程进行了结算，即皓垄公司不能证明《房产抵偿工程款协议》存在实质上真实的事实基础，应承担举证不能的责任。故现有证据不足以证明皓垄公司与博海公司已签订真实的《房产抵偿工程款协议》。另，皓垄公司称其在法院查封之前已合法占有案涉房产，并提交了澄迈达胜物业服务有限公司于2014年8月27日出具的物业费收据。该物业费收据载明皓垄公司交纳了2014年9月到2015年3月面积为4651.31平方米房产的物业费19536元，但该收据的内容并未载明具体房号，无法确定案涉房产是否包含在4651.31平方米房产中，故该物业费收据不足以证明皓垄公司在一审法院查封前已合法占有案涉房产。综上，现有证据不足以证明皓垄公司在一审法院查封前与博海公司签订了真实的《房产抵偿工程款协议》且已合法占有案涉房产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，应认定皓垄公司提起的执行异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，皓垄公司对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，判决：驳回皓垄公司的诉讼请求。一审案件受理费10444.48元，由皓垄公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。各方当事人均确认一审判决书中将本案争议的“‘逸海华庭’一号楼一单元801房”错误表述为“‘逸海华庭’一号楼一单元201房”，本院予以纠正。对一审查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为皓垄公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 皓垄公司主张依照《执行异议和复议规定》第二十八条规定，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”皓垄公司主张依据前述规定排除对案涉房产的执行，应对符合相应条件承担举证责任。首先，皓垄公司应对其与博海公司之间存在真实的以房抵债协议承担举证责任。皓垄公司向一审法院提交了《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》《房产抵偿工程款协议》《工程验收单》《“逸海华庭”室内外装饰工程结算审核书》等证据，拟证明其与博海公司在人民法院查封案涉房产之前签订了以房抵债协议。经审查，《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》约定工期自2014年2月23日至2015年2月22日，工程总造价为4253.99万元，而根据《工程验收单》《“逸海华庭”室内外装饰工程结算审核书》《房产抵偿工程款协议》，双方2014年5月13日即对完成工程进行验收，并于2014年5月26日进行结算，结算价款16930300元，皓垄公司和博海公司均未提供证据证实双方提前终止合同并提前结算的具体理由，特别是未提供证据证实双方结算的具体过程以及相应依据。皓垄公司提供了部分采购材料凭证，但凭证上未注明采购人为皓垄公司且大部分凭证上采购时间发生在《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》签订之前，不能证实博海公司完成的具体工程量。一审判决认定皓垄公司提交的证据尚不足以证明皓垄公司与博海公司达成了以房抵工程款的协议，并无不当。其次，皓垄公司为证明其在人民法院查封前已实际占有案涉房产，提交了澄迈达胜物业服务有限公司收据一张，载明收到皓垄公司2014年9月至2015年3月物业费19563元，收据落款时间为2014年8月27日。该收据未载明具体房号，尚不足以证实皓垄公司在查封前合法占有案涉房产。第三，根据《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》，在海南省进行商品房买卖的，应在预售后10天内办理备案手续和预告登记。皓垄公司和博海公司签订《房产抵偿工程款协议》后，有足够的时间办理相关备案手续和预告登记而未办理。皓垄公司与博海公司主张因为博海公司拖欠税费、无法开具购房发票，导致其最终未能按约办理相关手续，但并无证据表明办理商品房买卖合同的网签、备案手续需要提供购房发票，也没有证据表明皓垄公司在案涉房产被查封之前，向博海公司要求办理过户手续。综合考虑同一住宅项目其他购买人顺利完成过户的事实，皓垄公司关于其对未办理过户手续无过错的上诉理由亦不能成立。综上，皓垄公司提供的证据不足以证实其与博海公司之间达成了真实的以房抵债协议并在人民法院查封之前合法占有案涉房产，且即使存在以房抵债关系，其对于房屋未办理过户登记亦存在过错，因此，一审判决认定皓垄公司不符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定的条件，对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益并无不当。 综上所述，皓垄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10444.48元，由上诉人澄迈皓垄装饰设计工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄西武 审判员  张颖新 审判员  肖 芳 二〇二〇年七月三十一日 法官助理华雷 书记员赖建英