山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1082民初2274号原告：鲁君玲，女，汉族，1958年5月4日出生，住荣成市。被告：威海百丰物业服务有限公司，住所地：荣成市。法定代表人：陈向东，该公司董事长。被告：威海宝滩旅游发展有限公司，住所地：荣成市。法定代表人：楼贵舜，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：张永良，男，威海宝滩旅游发展有限公司法务人员。原告鲁君玲与被告威海百丰物业服务有限公司（以下简称百丰物业公司）、威海宝滩旅游发展有限公司（以下简称宝滩旅游公司）不当得利纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁君玲、二被告共同委托诉讼代理人张永良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鲁君玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告百丰物业公司、宝滩旅游公司返还原告被重复收取的维修基金1547元及违约金1547元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：要求被告百丰物业公司返还重复收取的维修基金1547元，被告百丰物业公司与宝滩旅游公司共同支付违约金1547元（以维修基金1547元为基数，自2012年3月24日至房产证办理之日止，按照银行同期贷款利率计算）。后经法庭释明后，原告自愿将诉请返还1547元的项目内容由维修基金调整为所交契税等办证费用。事实和理由：原告与二被告在2012年3月房屋交付时共同签订了一份《前期物业管理服务协议》，三方共同对协议内容作出如下补充说明“前期物业费业主同意为暂时支付，实际费用按问题解决后双方协商的结果执行，多退少补”。后经协商，三方对这笔费用进一步作出补充说明“双方认可该费用抵作产权证费用”。但二被告无视协议约定，在原告办理产权证时强行重复收取该费用。为此原告诉至法院。二被告共同辩称，一、我方对《前期物业管理服务协议》上最后的补充内容真实性予以认可，但补充协议中约定的是前期物业费抵作办证费用而不是维修基金，办证费用与维修基金并非同一概念。而维修基金应当由业主承担，被告宝滩旅游公司作为开发商代收的是维修基金，并非办证费用。二、根据物业服务协议，原告应当交纳2012年1月1日至物业服务协议签订之日2012年3月24日期间的物业费。从2012年3月25日到2016年6月25日，这段时间属于托管期间，确实是免收物业费的。但是之后双方解除了托管协议，原告应交但一直未交物业费。我方认为即使百丰物业公司多收取了原告的前期物业费，也应当将多收取费用先抵扣欠缴的物业费。三、原告主张自2012年3月24日起算违约金，已经超过诉讼时效，且被告对该违约金不予认可。本院经审理查明事实如下：被告宝滩旅游公司系房地产开发公司，被告百丰物业公司系宝滩旅游公司设立的子公司。原告从宝滩旅游公司购买了位于荣成市洲际假日广场18栋301室（建筑面积103.16㎡）房产，该房产于2012年3月24日交房。同日，原告与二被告共同签署《前期物业管理服务协议》一份，约定前期物业服务费标准为0.85元/平方米/月，共用设施设备运行费用预收0.4元/平方米/月。原、被告三方分别在物业服务协议上签字盖章。在签字盖章部分的下方，三方经协商达成如下补充协议内容：“前期物业费业主同意为暂时支付，实际费用按问题解决后双方协商的结果执行，多退少补。双方认可该费用抵作产权证费用”。被告方当时工作人员王秀秀对该补充协议签字确认。上述协议签订后，原告于当日向被告百丰物业公司交纳前期物业费合计1547元，百丰物业公司向原告出具了收款收据。2012年3月25日，原告又与被告百丰物业公司签署了《房屋委托经营管理合同》，约定原告将其购买的位于荣成市洲际假日广场18栋301室房产委托被告百丰物业公司经营管理，委托期限为2年，即自2012年5月1日至2014年4月30日，委托经营期间物业费从经营收益中扣除。上述合同签订后，原告即将301室房产交付被告百丰物业公司进行经营管理。2016年6月26日，原告开始实际接管使用301室房产。2019年6月27日，为办理301室房屋产权证书，原告先向被告宝滩旅游公司缴纳维修基金1547元，后又到荣成市不动产登记中心缴纳房屋买卖契税5540.73元。2019年7月8日，荣成市自然资源局向原告核发了301室不动产登记证书。现二被告未将已收取的前期物业费1547元用于原告办证缴费使用。故原告认为二被告构成不当得利，遂形成本案之诉。在审理过程中，被告方以（2020）鲁10民终1488号二审判决确定双方委托经营合同于2016年6月25日解除为由，向本院提出反诉，要求从解除托管之后原告所欠物业费用中抵销本案诉争物业费。原告以被告方违反物业服务协议，造成301室物品损失为由，对被告主张欠付的物业费不予认可。经法庭释明后，被告同意就物业费欠付问题另案处理。本院认为，原告与二被告于2012年3月24日所签《前期物业管理服务协议》及以备注方式达成的补充协议，系三方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，各方当事人均应遵照履行。从补充协议内容看，原、被告一致同意将交房之日所预收的前期物业费1547元将来用作原告办证使用，换言之，原、被告对该笔前期物业费用的最终受益人进行了明确约定。而从查明的事实看，被告百丰物业公司收取该笔前期物业费1547元后既未用于支付原告办证的花费，也未在其他方面为原告抵销费用。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，被告百丰物业公司对2012年3月24日收取的前期物业费构成不当得利，原告作为该笔物业费的最终受益人，在办证过程未能免除与该笔物业费同等数额的费用支出，因此造成损失，故其有权请要求被告方给予对应数额的款项返还。至于被告方提出的抵销问题，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。据此可知，行使抵销权是一种单方法律行为，其前提是双方债务数额确定且均到期，种类、品质亦相互一致。而本案中，双方当事人对被告主张的物业费问题存在争议，在物业费债务未经合法程序确定的情况下，尚无法认定该项债务数额确定。故被告之抵销主张不符合上述关于行使抵销权的法律规定，本院不予支持，被告方可另案处理。对于违约金问题，按照补充协议，涉案前期物业费应于原告办证时实现抵扣，现被告方违反约定未予抵扣，应当认定构成违约，依法应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，原告自愿于2012年3月24日提前交纳涉案前期物业费，在无证据证实双方对该笔费用约定利息的情况下，应当视为被告方在办证抵扣前持有该笔费用不违背协议约定。现原告于2019年6月27日缴纳办证费用时未能因涉案前期物业费的抵扣而受益，应当认定原告权利自办证时才实际受到损害。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，原告向本院起诉时明显仍处于诉讼时效内。故被告方以超过诉讼时效为由进行抗辩，理由不当，本院不予采纳。至于违约金数额，应当以涉案1547元的利息损失为限，且损失数额以自原告所享抵扣权利受侵害即缴纳办证费用之日起，按银行同期贷款利率计算为宜。原告主张自2012年3月24日起算利息损失，理由不当，应予调整。对于涉案1547元支付主体问题，从查明的事实看，涉案前期物业费系由被告百丰物业公司收取，原告与二被告在2012年3月24日所签物业服务协议中明确约定涉案物业费抵作办证费用，质言之，被告百丰物业公司明知其收取的涉案物业费在原告办证时要将之冲抵办证费用。根据权利义务对等原则，被告百丰物业公司既然因收款而受益，其就应当履行冲抵的义务。但事实上被告百丰物业公司并未按协议约定办理冲抵事宜。故百丰物业公司应当承担赔偿损失等违约责任。对于宝滩旅游公司而言，依据《山东省住宅专项维修资金管理办法》第三条、第十一条、第十二条关于“维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额缴存首期维修资金；建设单位应当于业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金，并督促业主缴存”之规定，本案中维修基金并非办证费用，被告宝滩旅游公司作为建设单位，其向业主收取维修基金具有合法依据。据此，涉案1547元以及相应损失应当由被告百丰物业公司进行支付。综上，原告之诉请，部分理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百一十四条、第一百二十二条规定，判决如下：一、被告威海百丰物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鲁君玲1547元以及利息损失（以1547元为基数，自2019年6月27日起至被告实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告鲁君玲对被告威海宝滩旅游发展有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告百丰物业公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  慈方铭二〇二〇年七月二十日书记员  连丽娟