四川省丹棱县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1424民初295号 原告：蒋丽雄，女，1984年6月7日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：邵成建，四川怀志律师事务所律师。 被告：丹棱县盛飞置业有限公司。 法定代表人：陈光荣，该公司董事长兼经理。 委托诉讼代理人：王赟，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 原告蒋丽雄与被告丹棱县盛飞置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋丽雄及其委托诉讼代理人邵成建、被告丹棱县盛飞置业有限公司的委托诉讼代理人王赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋丽雄向本院提出诉讼请求：确认被告于2020年2月27日送达给原告的《解除合同通知函》无效。事实和理由：2018年8月8日，黄志与被告签订了《房屋租赁协议》，承租被告“丹棱-玫瑰．世纪城”的幼儿园房屋。后原告为取得案涉幼儿园房屋的租赁，与黄志于2019年2月1日达成《转让协议》，约定黄志将《房屋租赁协议》中的全部权利义务转让给原告，并确保全部租赁条件不变，原告应付黄志相应的转让费。为此，在被告明知且同意黄志将案涉幼儿园房屋的租赁权转让给原告的情况下，原告于2019年4月2日与被告签订了《物业租赁协议》，承租被告的案涉幼儿园房屋。但现案涉幼儿园房屋在还未交付的情况下，被告于2020年2月27日单方向原告发出了《解除合同通知函》，以与丹棱县教育体育局达成了购置协议为由，通知原告解除双方于2019年4月2日签订的《物业租赁协议》。原告认为《解除合同通知函》所依据的与丹棱县教育体育局达成了购置协议为由进而通知解除的条件并不成立。为此，特起诉至法院，要求确认该《解除合同通知函》无效。 被告丹棱县盛飞置业有限公司辩称，双方于2019年4月2日所签订的物业租赁合同，因国家政策调整已被丹棱县教育体育局予以回购，双方的合同目的因出现不可抗力因素而无法实现，因此被告基于合同约定及法律规定，享有案涉合同解除权，故依法向原告送达解除通知，该解除通知原告已经收到，所以已发生法律效力。 原告围绕其诉讼请求，提供了以下证据予以证明： 第一组证据，《物业租赁合同》。证明原、被告双方于2019年4月2日就案涉幼儿园房屋达成租赁协议。第二组证据，《解除合同通知函》。时间是2019年2月27日，证明被告单方通知解除《物业租赁合同》，该通知函所依据的解除理由并不成立，国办发（2019）3号并非法律或者行政法规的规定，不是法律上的不可抗力。第三组证据，《转让协议书》。证明黄志将案涉幼儿园房屋的租赁权转租给原告并约定了转让费用为50万元，现原告已支付20万元。 被告的质证意见：1．对《物业租赁合同》的三性无异议，但要说明：（1）该份租赁合同第一条第二项明确约定案涉租赁物经营幼儿园使用；（2）第三条案涉租赁物的交房时期为2020年12月31日，起租时间为2021年7月1日，因此案涉租赁物在被告发出解除通知时尚未进入正式租赁期间；（3）第九条第一项被告将案涉租赁物交付原告后，原告才予以装修装饰，因此交付时间并未达到，案涉租赁物在解除合同时并未交付原告；（4）合同第十三条第六项第一点约定发生下列情形时，本合同终止，双方互不承担违约责任，其中第一点租赁期间因国家政策发生重大变化等不可抗力因素出现。本案目前客观情况属于该条约定。2．对《解除合同通知函》三性无异议，被告依照国家政策要求在取得合同解除权的前提下依法向原告送达了解除通知，应属有效。3．对《转让协议书》对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因该份协议是原告与案外人所签订，与本案无关。 被告围绕其答辩主张，提供了以下证据：第一组证据，《中共中央、国务院关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》（2018年11月15日发）、《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发〔2019〕3号，2019年1月22日发）、四川省人民政府办公厅印发的《四川省城镇小区配套幼儿园治理工作方案》（川办发〔2019〕28号，2019年4月30日发）、四川省教育厅等七部门印发的《四川省住宅小区配套幼儿园建设管理办法》（川教〔2019〕126号，2019年11月19日发）、眉山市人民政府办公室印发的《眉山市城镇小区配套幼儿园治理工作方案》（眉府办发〔2019〕23号，2019年6月17日发）、丹棱县人民政府办公室印发的《丹棱县城镇小区配套幼儿园治理工作方案》（2019年9月6日发）。依据《中共中央国务院关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》第（八）项，《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作》第二条、第三条第2点，《四川省城镇小区配套幼儿园治理工作方案》第二条第（一）（二）（三）项、第三条第（二）项，《四川省住宅小区配套幼儿园建设管理办法》第二条、第十四条，《眉山市城镇小区配套幼儿园治理工作方案》第（二）第1点，《丹棱县城镇小区配套幼儿园治理工作方案》第（四）项第1点，证明：本案租赁物案涉幼儿园根据国家政策要求属于应规划但未规划的小区配套幼儿园，必须在2019年9月底之前完成向丹棱县教育和体育局的移交工作，移交后由丹棱县教育和体育局举办为公立幼儿园。第二组证据，《物业租赁合同》《丹棱玫瑰世纪城小区配套幼儿园购置协议》《解除合同通知函》。证明双方于2019年4月2日签订的《物业租赁合同》约定在2020年12月31日交房、2021年7月1日起租的幼儿园租赁物，由于国家政策调整的不可抗力因素导致该合同已无法实现双方的合同目的，故被告于2020年2月27日向原告发出《合同解除通知函》已经发生法律效力。 原告的质证意见：《中共中央、国务院关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》是2018年11月15日发布的，《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》是2019年1月22日发布的，而原告与被告签订协议是在2019年4月2日，被告是在明知有相关政策的情况下仍然与原告签订租赁协议，主观上被告存在恶意；同时这两个文件并不是法律或行政法规的规定，只是部委意见，并不能构成不可抗力的法律规定。依据被告所摘录的政策条款，城镇小区没有规划幼儿园，但是该案涉房屋规划的就是幼儿园，被告与原告的合同中也明确是作为幼儿园使用。文件或者是通知是针对已建成的城镇小区未规划幼儿园的才能通过补建、改建或就近新建、置换、购置等方式予以解决，而被告与丹棱县教育体育局达成的购置协议是一个民事法律行为，通过上述政策的解读可以明确购置并非唯一的一种解决方式。所以被告以政策原因和已与丹棱县教育和体育局达成购置协议为由，不符合不可抗力的构成条件，其解除通知所依据的解除权并不成立，解除通知函应予无效。另，被告是在2020年1月20日在未通知原告也未达成解除合意的情况下就与丹棱县教育体育局签订了购置协议，属于明显违约。回购协议中明确举办公办幼儿园，原告认为这是一个民事法律行为，至于原告取得案涉幼儿园房屋的租赁权后能否取得相关行政部门的审批与本案的处理结果不具有任何法律上的利害关系。本案的争议焦点在于被告与丹棱县教育体育局的购置协议是否是行政不可抗力，而对于行政行为不可抗力应当具有明确法律或行政法规的规定，行政行为应当具有可诉性，而结合被告的举证来看，依据的政策均是通知、意见，并不具备行政行为的法律构成要件，同时购置行为也并不具有行政可诉性，所以并不构成行政行为的可诉性。 经过质证，本院认为，对于原、被告双方所举证据，均真实、合法，且具有关联性，予以采信。 综合上述举证、质证和认证，本院认定事实如下：2018年8月28日，黄志与被告签订了《房屋租赁协议》，黄志承租被告开发的当时处于在建中的位于丹棱县房屋。 2018年11月15日，中共中央、国务院发布《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》，其中第（八）条规定：“……各省（自治区、直辖市）要对小区配套幼儿园规划、建设、移交、办园等情况进行专项治理，2019年年底前整改到位。……配套幼儿园由地政府统筹安排，办成公轩园或委托办成普性民办园，不得办成营利性幼儿园，对丰在配套幼儿园缓建、缩建、停建、不建和建而不交等问题的，在整改到位之前，不得办理竣工验收。”2019年1月22日发布《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发〔2019〕3号），其中第二条规定：“1．城镇小区严格依标配建幼儿园。……城镇小区没有规划配套幼儿园或规划不足，或者有完整规划但建设不到位的，要依据国家各地方配建标准，通过补建、改建或就近新建、置换、购置等方式解决。对存在配套幼儿园缓建、缩建、停建、不建和建而不交等问题的，在整改到位之前，不得办理竣工验收。”“2．确保配套小区幼儿园如期移交，已建成的不区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门，未移交当地教育行政部的应限期完成移交，对已挪作他用的要采取有效措施予以收回。……”“3．规范小区配套幼儿园使用。小区配套幼儿园移交当地教育行政部门后，应当由教育行政部门办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得停办成营利性幼儿园。……”第三条规定：“2．全面整改。……对于已经建成、需要办理移交手续的，原则上于2019年6月底前完成；对于需要回收、置换、购置的，原则上于2019年9月底前完成；……” 2019年3月1日，原告与黄志签订《转让协议书》，约定：黄志将《房屋租赁协议》中的全部权利义务及其他相关转让给原告；黄志需取得《房屋租赁协议》中出租方（被告）的同意，并由黄志协调将《房屋租赁协议》中的承租人变更为原告，且确保全部租赁条件不变；转让金额为50万元，另黄志已［向出租方（被告）］交纳了保证金12万元，两项费用共计62万元，在原告与出租方（被告）重新签订租赁合同后一次性支付给黄志。 其后，黄志与被告终止了《房屋租赁协议》。 2019年4月2日，原告与被告签订了《物业租赁合同》，约定：被告同意将案涉幼儿园房屋租赁给原告用于商业经营使用；原告承租该物业后只能用作经营幼儿园；原告在租赁物业内进行经营活动前，应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证等（如法律、法规等要求），相关费用由原告承担，原告按照相关执照、批准证书或许可证的规定进行经营活动；合同租赁期限为15年，即2021年7月1日起至2036年6月30日止，交房日期预计为2020年12月31日（若交房时间提前，则起租时间按本合同第十六条约定为准）。合同还约定，发生下列情形时本合同终止，双方互不承担违约责任：1．租赁期间，因国家政策发生重大变化或自然灾害等不可抗力因素出现；2．合同期满或双方同意解除合同；3．政府征用，甲方（被告）应提前两个月通知乙方（原告），如政府提供补偿的，乙方应在通告规定的期限与征用人落实装修索赔事宜（乙方也可委托甲方方向征用人提出索赔），甲方对乙方所交的保证金，按本合同第五条的约定退还乙方（不计利息）。双方还对其他有关事项作了约定。 2019年4月30日，四川省人民政府办公厅印发《四川省城镇小区配套幼儿园治理工作方案》（川办发〔2019〕28号）。2019年11月19日，四川省教育厅等七部门印发《四川省住宅小区配套幼儿园建设管理办法》（川教〔2019〕126号）。2019年6月17日，眉山市人民政府办公室印发《眉山市城镇小区配套幼儿园治理工作方案》（眉府办发〔2019〕23号）。2019年9月6日，丹棱县人民政府办公室印发《丹棱县城镇小区配套幼儿园治理工作方案》。 2020年1月20日，丹棱县教育和体育局（甲方）与被告（乙方）签订《丹棱玫瑰园世纪城小区配套幼儿园购置协议》。协议载明：“依据《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发〔2019〕3号）、《丹棱县城镇小区配套幼儿园治理工作方案》治理规划及相关法律法规规定，甲方购置乙方位于玫瑰园世纪城小区配套幼儿园建筑及土地使用权。”协议约定：幼儿园建筑面积约2823.53平方米（产权面积最终以实测为准），土地面积4517.01平方米（以乙方提供的土地产权证登记面积为准）；购置用途：举办公办幼儿园；购置期限：永久购置；收购价格为700万元；乙方于2020年2月29日前完成幼儿园的竣工验收，并交付甲方使用；乙方在该宗土地上涉及的债权债务等遗留问题，均由乙方自行解决，并承担由此引起的所有责任及给甲方造成的所有损失。协议还对其他有关事项进行了约定。 2020年2月27日，被告向原告发出《解除合同通知书》。通知书载明：“蒋丽雄女士：2019年4月2日，贵方与我方，丹棱县盛飞置业有限公司签订《物业租赁合同》（以下简称“合同”）承租我方位于眉山市丹棱县关帝路的“丹棱－玫瑰.世纪城”项目在建幼儿园。依据《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（眉府办［2019］23号）治理规划及相（关）法律法规规定，丹棱县教育和体育局于2020年1月20日与我签订了《丹棱玫瑰园世纪城小区配套幼儿园购置协议》。根据合同第十三条第（六）项款规定相关约定，现我方依法行使合同解除权。特发此函，通知贵方，烦请贵方收到此函后及时与我联系协商解除合同的具体事宜。特此函告！” 本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同》合法有效。合同生效后，因政策调整，案涉租赁物被行政机关在执行相关政策中购置，致使《物业租赁合同》的合同目的不能实现，双方在合同中约定的“租赁期间，因国家政策发生重大变化或自然灾害等不可抗力因素出现”这一合同终止的条件成就，被告向原告发出《解除合同通知书》符合合同约定和法律规定，已有效产生了合同解除的效果。因此，原告要求确认被告于2020年2月27日送达给原告的《解除合同通知函》无效的理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，判决如下： 驳回原告蒋丽雄的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元（原告蒋丽雄已预交），由原告蒋丽雄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  陈学奎 二〇二〇年七月八日 书记员  伍利飞