贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7533号 原告：燕成，男，汉族，1985年5月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：周瑾，女，苗族，1987年11月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**。 统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金154538.345元（以718783元为基数，每日万分之二，从2017年1月30日暂计算至2020年1月10日，1075天）；2、判令被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案并及时为原告办理房屋产权证书；3、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回其第2项诉讼请求，保留其他诉讼请求。事实及理由：原告于2015年5月9日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告在建中的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为718783.00元，交房日期为2016年10月31日前。合同签订之日，原告向被告支付首期房款218783元，余款500000元原告已办理了银行按揭贷款打入被告的银行账户。原告并支付了预告登记费、房屋维修基金、房屋登记及其他权证费用。合同约定，2017年1月29日前被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。2017年1月30日，由于被告的原因，原告未在约定期限内取得房屋权属证书，根据双方在合同第二十二条第三项第二款的约定，“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应当在约定日期起180个工作日内，出卖人按已付房价款的万分二承担违约责任，约定日期180个工作日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分二的违约金。”，合同签订后，原告按合同约定向被告履行了合同约定的交付首期房款218783.00元、办理银行按揭付清余款500000.00元、抵押登记费、房屋不动产权登记费、不动产登记证印花税、不动产登记证工本费、房屋维修基金等全部合同义务。合同约定被告应于2017年1月29日前办理房屋所有权权属登记交付给原告。双方约定的交付期限届满后原告多次找被告，被告以原告房屋测量面积有误为由未能办理房产证。被告已违约1075天，现原告主张即2017年1月30日起至今的逾期办证违约金，每天按照已付房款718783.00元的万分之二支付违约金。 被告辩称，原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与各原告均签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50.00元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50.00元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 本院经审理查明，原告于2015年5月9日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的南山碧桂园项目第92号楼301号商品房一套，总价款为718783.00元，被告承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。之后，原、被告双方签订了《委托办理权属登记协议书》，该协议约定：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”。上述合同及协议签订后，原告向被告缴纳全部购房款，但被告并未按照合同约定为原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。 另查明，涉案房屋至今未取得所有权初始登记，不符合办理转移登记的条件。 本院认为，根据合同约定，被告应于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，而被告至今未取得涉案房屋的所有权初始登记，故被告已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任双方未作约定，现被告已经逾期超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 对于计算违约金的截止时间问题。因涉案房屋未取得所有权初始登记，暂不具备办理转移登记的条件，且原被告之间存在委托办证关系，故计算违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案房屋不动产权证书的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，本案违约金的计算方式为，以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理涉案房屋不动产权证书的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故，对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周瑾、燕成逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款718783.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理涉案房屋不动产权证书的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告周瑾、燕成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1695.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年七月二日 书记员  邓 頔