广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初2233号原告：英德市维多利商业有限公司，地址：英德市*********路边。法定代表人：汤均万，系该公司的经理。委托诉讼代理人：许江秀，女，1979年8月25日出生，汉族，广东省英德市人，住广东省英德市英城英州大道鸿达花园一期北区********。系该公司员工。被告：胡涛，男，1981年5月5日出生，汉族，四川省眉山市人，住四川省眉山市东坡区******1*，身份证号码：511********5056176。原告英德市维多利商业有限公司（以下简称维多利商业公司）诉被告胡涛租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告维多利商业公司的委托诉讼代理人许江秀到庭参加诉讼，被告胡涛经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告维多利商业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同，恢复原状。2、判令被告立即支付欠原告2019年11月至12月、2020年1月至3月租金共46696元。3、判令被告立即支付欠原告2019年10月至12月、2020年1月至3月装修费38725元。4、判令履约保证金不予退还，并由被告支付三个月租金30131元作为租赁违约金。5、判令被告立即支付原告2019年11月至12月、2020年1月至3月租金以及2019年10月至12月、2020年1月至3月装修费违约金，按照签订租赁合同，从应交日起，按日依欠缴金额的3‰计算违约金共计23797元，计算至付清欠款之日止。6、本案受理费由被告承担。事实与理由：被告胡涛与原告维多利商业公司签订租赁合同，合同期为2018年12月1日至2022年11月30日，现被告胡涛欠原告2019年11月至12月、2020年1月至3月租金共46696元，及2019年10月至12月、2020年1月至3月装修费38725元未交。期间原告多次通过电话联系以及书面通知对方交纳费用，但被告多次找各种理由推脱或不接电话，至今未交纳费用85421元及违约金等，为保障原告的合法权益，特提起诉讼。被告胡涛未提交书面答辩意见亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：位于英德市******以东、富强东路以南维多利广场西区（B区）B1-10号商铺（房地产权证号：粤房地权证英德字第**）、西区（B区）B2-09号商铺（房地产权证号：粤房地权证英德字：粤房地权证英德字第**2-10号商铺（房地产权证号：粤房地权证英德字第**005021：粤房地权证英德字第**地产权证号：粤房地权证英德字第**00502173号）、西区（B：粤房地权证英德字第**权证英德字第0100502175号）、西区（B区）B2-13号商：粤房地权证英德字第**0502177号）、西区（B区）B2-48号商铺（房地产权证号：：粤房地权证英德字第**、西区（B区）B2-49号商铺（房地产权证号：粤房地权证英德字第：粤房地权证英德字第**-50号商铺（房地产权证号：粤房地权证英德字第**0050217：粤房地权证英德字第**产权证号：粤房地权证英德字第**00502176号）、西区（B区：粤房地权证英德字第**证英德字第0100502167号）、西区（B区）B2-54号（房：粤房地权证英德字第**2235号）商铺的所有权人为案外人清远市海泰房地产开发有限公司。：粤房地权证英德字第**限公司与原告维多利商业公司签订《清远市海泰房地产开发有限公司：粤房地权证英德字第**发有限公司将包括上述商铺在内的维多利广场的东（A）区、南（C）区、西（B）区的所有商铺委托原告维多利商业公司全权负责商铺的经营管理，后勤安排工作等。期限自2012年1月1日至2032年12月31日止。2018年12月12日，原告维多利商业公司作为出租方（甲方）、被告胡涛作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》约定：“第一条甲方将位于英德市******以东、富强东路以南维多利广场西区（B区）B1-10号商铺出租给乙方使用。第二条甲方出租该商铺的建筑面积61.58平方米（套内面积39.20平方米）。第三条1、甲方出租该商铺租赁期为四年，自2018年12月1日至2022年11月30日止。2、商铺装修期2个月（自2018年12月1日至2019年1月31日止），装修期免租金。装修免租金不免物业管理费，也不免水电费等费用。3、商铺免租期2个月（自2019年12月1日至2019年3月31日止）免租期只收物管费用15元/平方米，免租期免租金，免租期间不免物业管理费、水电费等费用。……第七条该商铺租金按建筑面积计算具体如下：1、商铺建筑面积61.58平方米。2、2019年4月1日至2019年11月30日每月每平方米标准租金55元，每月标准租金总额为3387元。3、2019年12月1日至2020年11月30日每月每平方米标准租金61.3元，每月标准租金总额为3775元。4、2020年12月1日至2021年11月30日每月每平方米标准租金67.98元，每月标准租金总额为4186元。5、2021年12月1日至2022年11月30日每月每平方米标准租金75.06元，每月标准租金总额为4622元。6、2019年4月1日至2022年11月30日每月每平方米标准装修费40元，每月标准装修费总额为2463元。8、乙方应按先交租金后使用之原则按月交付租金；乙方于签订本合同时交付首月租金6466元；此后乙方应于每月5号前交付当月租金。第八条乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付两个月的租金作为合同履约保证金，共计12932元。第九条履约保证金履行方式为：……2、合同履行期间，乙方如有欠租，未将各项费缴清或违约等情况，甲方可先从以上履约保证金中扣除欠缴款项，或扣划支付乙方违约行为的违约金和因乙方违约行为而致损失的补偿。3、合同履行期间如乙方有违约或欠费行为，并导致履约保证金不足支付违约金或违约损失或欠费额，乙方须对上述不足额三日内予以补足，并重交履约保证金，否则甲方有权解除本合同。第十条1、乙方同意甲方指定的物业管理公司负责英德市维多利广场的物业管理，并与之签订物业管理合同，服从该公司的管理和遵守该公司制定的服务指南和各种规章制度，且按规定交纳物业管理费、水电费及其他应缴费用。2、甲方告知乙方现物业管理费、水电费等各项收费标准为：详见《维多利广场物业管理合同》。……第十七条……2、乙方在承租期内因特殊情况需提前解除合同，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方审核同意后，双方结算完毕可解除合同，履约保证金不予退还。在上述情况下，如乙方未提前通知甲方而单方面提前解除合同，或未经甲方同意强行撤离，履约保证金不予退还外，乙方还须向甲方支付相当于三个月租金额的违约金，否则，甲方有权留置乙方物品不让撤离。……第十九条双方责任……（二）乙方责任：1、乙方须按时向甲方缴付租金。如乙方迟延交租金，须向甲方支付违约金；从应交日起，按日依欠缴金额的3‰计算违约金。……第二十条在合同终止或甲方依本合同合法行使解除权时，乙方须将该商铺全部腾空，恢复商铺主体结构原状的情况下交回甲方。乙方在收到甲方按合同约定的收铺通知后三日内交清所欠甲方的应缴费用并搬出该商铺，否则，该商铺内之所有物品将视为遗弃物，甲方有权自行处置，履约保证金将不予退还。第二十一条合同到期，或双方协议解除，或本合同依有效法律裁判文书裁定解除而导致本合同终止的：1、乙方应负责恢复该商铺主体结构原状（按乙方装修前递交《原状拆除申请书》及其附件为准），包括但不限于该商铺内、外所有乙方加装设备的地方恢复原状，由此而发生的一切费用由乙方承担。2、如在本合同终止后乙方在5天内未恢复该商铺原状或因其他原因未能按时交出商铺，则乙方按原租金的两倍按日计算向甲方交纳租金，甲方同时有权要求其它赔偿。……第二十三条违约及其责任：1、合同期内，乙方有下列情形之一，视为乙方根本性违约，甲方有权单方面解除合同，没收履约保证金，乙方还须向甲方支付相当于当年三个月租金额的违约金及本合同约定的其他违约金，造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿损失，甲方并有权申请人民法院先予执行强制乙方搬迁，留置乙方货物并向乙方追偿：（1）、拖欠应缴租金或按年度累计达三十天（已缴逾期违约金除外）及其他应缴款项达30日以上（含30日）；……（6）未经甲方同意，一个月内累计无人营业5日以上的；（7）无合法理由中途解除合同。……”同日，双方又签订了另一份《租赁合同》约定：“第一条甲方将位于英德市******以东、富强东路以南维多利广场西区（B区）B2-09-13、B2-48-54号商铺出租给乙方使用。第二条甲方出租该商铺的建筑面积587.69平方米。第三条1、甲方出租该商铺租赁期为四年，自2018年12月1日至2022年11月30日止。2、商铺装修期2个月（自2018年12月1日至2019年1月31日止），装修期免租金。装修免租金不免物业管理费，也不免水电费等费用。3、商铺免租期12个月（自2019年2月1日至2021年1月31日止）以上免租期采用免一交一房租，免租期只收物管费用5元/平方米，免租期免租金，免租期间不免物业管理费、水电费等费用。免租期间如下：2019年2月1日至2019年2月28日，2019年4月1日至2019年4月30日，2019年6月1日至2019年6月30日，2019年8月1日至2019年8月31日，2019年10月1日至2019年10月31日，2019年12月1日至2019年12月31日，2020年2月1日至2020年2月28日，2020年4月1日至2020年4月30日，2020年6月1日至2020年6月30日，2020年8月1日至2020年8月31日，2020年10月1日至2020年10月31日，2020年12月1日至2020年12月31日。……第七条该商铺租金按建筑面积计算具体如下：1、商铺建筑面积587.69平方米。2、2019年2月1日至2021年1月31日每月每平方米标准租金16元，每月标准租金总额为9403元。免一交一，逢双期间免租金，免租金期间不免收物业管理费。3、2021年2月1日至2022年1月31日每月每平方米标准租金18.1元，每月标准租金总额为10637元。4、2022年2月1日至2022年11月30日每月每平方米标准租金20.32元，每月标准租金总额为11944元。5、2019年2月1日至2021年1月31日每月每平方米标准装修费14元，每月标准租金总额为8228元。免一交一，逢双期间免交租金时，免交装修费。6、2021年2月1日至2022年11月30日每月每平方米标准装修费14元，每月标准租金总额为8228元。8、乙方应按先交租金后使用之原则按月交付租金；乙方于签订本合同时交付首月租金20569元；此后乙方应于每月5号前交付当月租金。第八条乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付两个月的租金作为合同履约保证金，共计41138元。第九条履约保证金履行方式为：……2、合同履行期间，乙方如有欠租，未将各项费缴清或违约等情况，甲方可先从以上履约保证金中扣除欠缴款项，或扣划支付乙方违约行为的违约金和因乙方违约行为而致损失的补偿。3、合同履行期间如乙方有违约或欠费行为，并导致履约保证金不足支付违约金或违约损失或欠费额，乙方须对上述不足额三日内予以补足，并重交履约保证金，否则甲方有权解除本合同。第十条1、乙方同意甲方指定的物业管理公司负责英德市维多利广场的物业管理，并与之签订物业管理合同，服从该公司的管理和遵守该公司制定的服务指南和各种规章制度，且按规定交纳物业管理费、水电费及其他应缴费用。2、甲方告知乙方现物业管理费、水电费等各项收费标准为：详见《维多利广场物业管理合同》。……第十七条……2、乙方在承租期内因特殊情况需提前解除合同，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方审核同意后，双方结算完毕可解除合同，履约保证金不予退还。在上述情况下，如乙方未提前通知甲方而单方面提前解除合同，或未经甲方同意强行撤离，履约保证金不予退还外，乙方还须向甲方支付相当于三个月租金额的违约金，否则，甲方有权留置乙方物品不让撤离。……第二十条在合同终止或甲方依本合同合法行使解除权时，乙方须将该商铺全部腾空，恢复商铺主体结构原状的情况下交回甲方。乙方在收到甲方按合同约定的收铺通知后三日内交清所欠甲方的应缴费用并搬出该商铺，否则，该商铺内之所有物品将视为遗弃物，甲方有权自行处置，履约保证金将不予退还。第二十一条合同到期，或双方协议解除，或本合同依有效法律裁判文书裁定解除而导致本合同终止的：1、乙方应负责恢复该商铺主体结构原状（按乙方装修前递交《原状拆除申请书》及其附件为准），包括但不限于该商铺内、外所有乙方加装设备的地方恢复原状，由此而发生的一切费用由乙方承担。2、如在本合同终止后乙方在5天内未恢复该商铺原状或因其他原因未能按时交出商铺，则乙方按原租金的两倍按日计算向甲方交纳租金，甲方同时有权要求其它赔偿。……第二十三条违约及其责任：1、合同期内，乙方有下列情形之一，视为乙方根本性违约，甲方有权单方面解除合同，没收履约保证金，乙方还须向甲方支付相当于当年三个月租金额的违约金及本合同约定的其他违约金，造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿损失，甲方并有权申请人民法院先予执行强制乙方搬迁，留置乙方货物并向乙方追偿：（1）、拖欠应缴租金或按年度累计达三十天（已缴逾期违约金除外）及其他应缴款项达30日以上（含30日）；……（6）未经甲方同意，一个月内累计无人营业5日以上的；（7）无合法理由中途解除合同。……”签订《租赁合同后》，原告维多利商业公司将涉案商铺交付给被告胡涛使用，被告胡涛对涉案商铺装修后用于川菜馆的餐饮经营使用，但于2019年10月份开始欠付英德市******以东、富强东路以南维多利广场西区（B区）B1-10号商铺的租金至2020年3月份合计6个月的租金，于2019年11月份开始欠付英德市******以东、富强东路以南维多利广场西区（B区）B2-09-13、B2-48-54号商铺的租金至2020年3月份合计3个月的租金。2020年2月，被告胡涛口头向原告维多利商业公司反映因疫情原因无法继续经营想要撤场，原告维多利商业公司答复其按涉案租赁合同的约定缴清欠付的租金及装修费后可以撤场，被告胡涛未按合同约定履行解除合同手续，也未交纳欠付的租金等，原告维多利商业公司追讨未果因而成讼。本院认为，原、被告自愿签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，原、被告应当忠实履行合同约定。原告维多利商业公司已按照合同的约定将涉案的商铺交付给被告胡涛使用，被告胡涛应按合同的约定向原告维多利商业公司支付租金等费用，被告胡涛自2019年10月至2020年2月底撤场一直未支付过租金等费用给原告维多利商业公司的行为已构成违约，现原告维多利商业公司诉请解除原、被告双方于2018年12月12日签订的两份《租赁合同》符合合同的约定及法律的规定，予以支持。关于原告维多利商业公司诉请被告胡涛对涉案商铺恢复原状的问题。原告维多利商业公司未提供证据证实被告胡涛在承租商铺期间对涉案商铺进行了改建，也未提交证据证实涉案商铺的原状标准，因此，该项诉求没有事实依据，不予支持。对于原告维多利商业公司诉请被告胡涛支付欠付的租金46696元和装修费38725元有事实与法律依据，予以支持。关于原告维多利商业公司诉请对于被告胡涛所交纳的履约保证金不予退还、并支付解除合同违约金30131元和逾期支付租金、装修费的违约金的问题。根据双方签订的《租赁合同》第九条第2点和第十九条乙方责任第1点的约定，被告胡涛迟延交租金的，须向原告维多利商业公司支付违约金，从应交日起，按日依欠缴金额的3‰计算违约金，因此，原告维多利商业公司诉请被告胡涛按该约定计算迟延交纳涉案商铺的租金及装修费的违约金符合双方合同约定，本院对此予以确认；但双方合同约定在迟延交纳租金等费用时，欠付的租金等费用应先从被告胡涛已交纳的履约保证金中予以扣除抵减，因此，原告维多利商业公司诉请对于被告胡涛已交纳的履约保证金不予退还本院不予支持。根据双方签订的《租赁合同》第二十三条第1点的约定，被告胡涛无合法理由中途解除合同，应向原告维多利商业公司支付相当于当年三个月租金额的违约金，原告维多利商业公司请求按照提起诉讼前三个月的时间点的租金30131元有事实依据，予以支持。因此，本案中，被告胡涛确定应支付给原告维多利商业公司的款项包括租金46696元、装修费38725元、解除合同违约金30131元和迟延交纳租金及装修费的违约金；欠付的租金及装修费合计85421元与被告胡涛已交纳的履约保证金54070元作抵减后，被告胡涛仍应支付的租金及装修费为31351元；迟延交纳租金及装修费的违约金按照合同的约定应以实欠的费用金额从应缴当月的5号起按日利率3‰计算至付清款项之日止（具体按附表一、表二）。被告胡涛经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其行为不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告英德市维多利商业有限公司与被告胡涛于2018年12月12日签订的两份《租赁合同》。二、被告胡涛限于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告英德市维多利商业有限公司租金和装修费31351元。三、被告胡涛限于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告英德市维多利商业有限公司解除合同违约金30131元四、被告胡涛限于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告英德市维多利商业有限公司迟延交纳租金、装修费的违约金，该违约金以实欠的租金、装修费金额为本金按日千分之三的利率从应缴当月的5日起（最早从2019年10月5日起）计算至清偿欠付的租金、装修费之日止。（具体按附表一、表二）五、驳回原告英德市维多利商业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1543.49元，由原告英德市维多利商业有限公司负担50元，由被告胡涛负担1493.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  李广瑶二〇二〇年七月十九日书记员  赖彩霞附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附表一：维多利广场西区（B区）B1-10号商铺欠付租金、装修费的违约金计算方式欠付期间租金（元）装修费（元）日利率起算日2019年10月017263‰2019年10月5日2019年11月338724633‰2019年11月5日2019年12月377524633‰2019年12月5日2020年1月377524633‰2020年1月5日2020年2月377524633‰2020年2月5日2020年3月377524633‰2020年3月5日附表二：维多利广场西区（B区）B2-09-13、B2-48-54号商铺欠付租金、装修费的违约金计算方式欠付期间租金（元）装修费（元）日利率起算日2019年11月940382283‰2019年11月5日2020年1月940382283‰2020年1月5日2020年3月940382283‰2020年3月5日