昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0102民初3600号原告：昆明凯城物业服务有限公司，统一社会信用代码：915301125631858891。住所：云南省昆明市西山区梁源小区**团********。法定代表人：李剑芳，董事长。委托代理人：彭成、刘晓光，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨阳，男，汉族，1990年6月1日出生，身份证住址为云南省昆明市西山区。委托代理人：张影，女，汉族，1967年10月1日出生，身份证住址为云南省昆明市西山区，系被告杨阳母亲，特别授权代理。原告昆明凯城物业服务有限公司（以下简称凯城公司）与被告杨阳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯城公司的委托代理人刘晓光、彭成，被告杨阳的委托代理人张影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年1月1日至2019年12月31日物业管理费13017.08元；2、判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告系原告所管理的经典双城A区业主，原告一直依物业服务合同之规定，积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但一直拖欠原告物业管理费。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。为主张自身合法权益，特提起诉讼。被告杨阳辩称：一、关于《物业服务合同》有如下三点问题。1、该《物业服务合同》不是业主或业主委员会与凯城物业签订，是凯城物业与经典地产双方签订的。同时经典地产选择的物业公司并未获得超过三分之二的业主认可。故本服务合同不是业主真实意愿下的合同，业主没有履行的必要。2、经典地产与凯城物业签订的《物业服务合同》的相关内容从未在公开区域进行过公示，业主对合同的相关条款和内容完全不知情，这又让业主怎么来履行合同呢？3、经典地产在与凯城物业签订《物业服务合同》的时间是2015年3月19日，而早在2014年12月19日经典房地产就给签下一份《承诺书》，承诺书的第二条：保证在经典双城A区（以下简称A区）具备交房条件及验收合格次日起才开始重新计收物业管理服务费，部分业主缴纳的2015年物业服务管理费予以顺延（到目前为止我们业主也没看到经典双城A区验收合格的文件）。由此分可以两点来说明此物业服务合同我们业主可以不执行。如果凯城物业公司在与经典地产签订《物业服务合同》之前对《承诺书》一事不知情，那就是经典地产刻意隐瞒了这一重要事实，对凯城物业公司实施了非常恶意的欺骗行为，那么，经典地产与凯城物业公司签订的《物业服务合同》存在明显的欺诈，本合同属于无效合同。如果凯城物业公司在与经典地产签订《物业服务合同》之前对《承诺书》一事知情，同时又与经典地产签订了此服务合同，那么说明凯城物业是默认了经典地产公司对业主的承诺，既然默认了又有什么理由收取相关费用呢。二、法律依据。《物业法》第六章《物业服务》的第二节《物业服务收费》的第七十一条已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。经典地产给业主签订的《承诺书》的第二条就是属于“建设单位与业主另有约定”，经典双城A区与其它小区在物业服务费上争执的本质区别也就在于此，请法庭按实际的事实依据与相关法律条款做出合理的判断。不能一概而论。三、凯城物业公司的不作为。在凯城物业入驻的这几年里其服务、管理非常不到位，具体表现在：1、环境卫生、安保状况。在凯城物业服务的这几年里管理混乱：垃圾乱放、车辆乱停、许多业主家门锁多次被撬导致财务被盜（特别是在2018年以前）。我家房门也被撬过，后来实在担心就换了锁但还是又被撬一次，还好没有被撬开，虽然没撬开房门，我也找物管反映了情况，但后续的结果依旧没有太大的改观，安保人员形同虚设，后来发现其安保人员主要是在停车场门口负责收费的。2、物业设施维护不到位。现在小区内很多安防门是处于无效状态；地下车场会有人随意大小便也基本无人管理（还发生过业主出电梯被大便滑倒的情况，据说还上了《街头巷尾》节目）；墙砖破损也没有进行更换给业主、物业使用人出行带来风险；相关餐饮店夜间扰民凯城物业公司也不对其进行管理，像这样又脏又乱的管理，能配说是完善合格管理，我相信法律是公正的，法律面前人人平等。四、凯城物管公司被经典地产欺骗，凭什么由我们业主买单。经典地产公司和我们业主有《承诺书》说明了一切，那么凯城物业你既然想服务就应该明确经典地产的状况，而不是简单的认为你接手服务，业主就一定要付费。你们被经典地产公司欺骗，你不找经典地产公司却来找业主，请问那我们业主的损失谁来买单，所以我们和凯城物业公司关于物业费纠纷一案，与其它众多物业公司和业主物业费纠纷案有着本质的区别，在事实和证据面前，我相信法律是公正的所以今请求人民法院驳回昆明凯诚物业服务有限公司不合格也不合法的全部诉讼请求。本院依法确认以下案件事实：被告杨阳系昆明市五华区经典双城小区A6-1-0603号房屋的业主，房屋建筑面积112.41平方米。2015年3月19日，案外人云南经典房地产开发集团有限公司与凯城公司签订一份《经典双城A地块住宅项目物业服务合同》，约定：1、云南经典房地产开发集团有限公司选聘凯城公司对经典双城A地块住宅项目进行物业管理服务；2、物业管理服务费具体标准如下：住宅1：住宅1/平方米·月，包括：物业基础服务费1.13元/平方米·月，住宅自，住宅自来水二次加压费0/平方米·月，电梯运行维护费0.55元/平方米·月。合同签订后，凯城公司依约为经典双城小区A区提供了物业管理服务。另查明，被告杨阳未向原告支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业管理费。以上事实，有庭审笔录、经典双城（A区）前期物业服务协议、经典双城A地块住宅项目物业服务合同补充协议、证明、经典双城A地块住宅项目物业服务合同、竣工验收合格证明书、商品房买卖合同登记备案表等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”本案中,案外人云南经典房地产开发集团有限公司与凯城公司签订的《经典双城A地块住宅项目物业服务合同》、《经典双城A地块住宅项目物业服务合同补充协议》对被告具有约束力。同时,业主和物业公司之间是平等主体,凯城公司已为小区提供了物业服务,双方已形成物业服务合同关系,而被告作为该小区业主,在接受物业服务的同时,应当按时足额交纳物业服务费用。原告凯城公司诉请要求被告支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业管理费的诉讼请求，本院依法予以支持。物业管理费的具体数额，本院依据合同约定标准（1.93元/平方米·月）及被告的房屋建筑面积112.41平方米，计算出物业管理费为13017.08元（1.93元/平方米·月×112.41平方米×60个月）。至于云南经典房地产开发集团有限公司向经典双城A区业主出具的《承诺书》，载明：保证在经典双城A区具备交房条件及验收合格次日才开始重新计收物业管理费，部分业主缴纳的2015年物业管理费予以顺延。本院认为，该承诺书系云南经典房地产开发集团有限公司出具，原告凯城公司与案外人云南经典房地产开发集团有限公司系不同的法人主体，该承诺书对原告不具有法律约束力。至于被告认为原告未尽到物业管理义务的辨称意见，本院认为被告所举证据不足以证明其观点，对其辨称意见本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨阳于本判决书生效之日起十日内向原告昆明凯城物业服务有限公司支付物业管理费人民币13017.08元；二、驳回原告昆明凯城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由被告杨阳负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  张薰文二〇二〇年七月二十七日书记员  王怡荔