重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝05执复57号复议申请人（第三人）：重庆庆玛源房地产开发有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥冶金三村**负**门面，统一社会信用代码915001076761160036。法定代表人：张素珍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖汶，重庆淼海律师事务所律师。被申请人（异议人）：重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会，住所地，住所地重庆市九龙坡区杨家坪直港大道**建设大厦会信用代码11500107009292855T。负责人：周云江，主任。委托诉讼代理人：戚竞丹，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂静，重庆坤源衡泰律师事务所律师。申请执行人：刘代木，男，1954年10月20日出生，汉族，住重庆市巴**。被执行人：重庆市迪华房地产开发有限公司，住所地重，住所地重庆市巴**鱼洞巴县大道**-4代码74748396-0。法定代表人：邹东华，执行董事。委托诉讼代理人：叶勇，重庆达美律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一，男，1962年7月19日出生，汉族，该公司员工，住四川省雅安市雨城区。被执行人：徐文，女，1970年7月7日出生，汉族，住重庆市巴**。被执行人：邹东华，男，1963年11月28日出生，汉族，住重庆市巴**。复议申请人重庆庆玛源房地产开发有限责任公司（以下简称庆玛源房产公司）不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107执异54号执行裁定书，向本院申请复议，本院依法组成合议庭审查了本案，现已审查终结。九龙坡区法院查明，刘代木与重庆市迪华房地产开发有限公司（以下简称迪华房产公司）、徐文、邹东华借款纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2009年1月12日作出（2008）渝五中民初字第229号《民事判决书》判决：被告重庆市迪华房地产开发有限公司在本判决生效后立即归还原告刘代木借款人民币15,277,000元及利息，被告邹东华、徐文对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，由于被告未全部履行还款义务，原告刘代木申请强制执行，重庆市第五中级人民法院指定九龙坡区法院执行该判决。九龙坡区法院在执行过程中，委托重庆金友资产评估土地房地产估价有限公司对被执行人重庆市迪华房地产开发有限公司名下位于重庆市九龙坡区中梁山田坝三村土地（土地使用权证：105D房地证2012字第00XXX号）进行司法评估，该司于2018年6月15日向九龙坡区法院出具了（渝）金友咨评（2018）字第XX号《不动产司法询价意见书》，询价结论为该土地总价：5705.69万元。2018年8月3日，九龙坡区法院作出（2018）渝0107执恢714号《执行裁定书》裁定：拍卖被执行人重庆市迪华房地产开发有限公司名下位于重庆市九龙坡区中梁山田坝三村土地（土地使用权证：105D房地证2012字第00XXX号）。2018年8月15日，九龙坡区法院发出拍卖公告，拍卖了该宗土地，第三人在缴纳保证金后参与了该地块的竞买，拍卖成交。2019年4月19日，案外人重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会（以下简称九龙坡住建委）认为九龙坡区法院拍卖的该宗土地上的4幢房屋的拆迁安置费用5009.573169万元由九龙坡住建委垫付，而法院拍卖所依据的（渝）金友咨评（2018）字第XX号《不动产司法询价意见书》中并未体现案外人垫付的费用等内容，向九龙坡区法院提出了执行异议，并提供了支付该土地上的4栋房屋危房解危搬迁费用的证据。2019年9月16日，重庆金友资产评估土地房地产估价有限公司给九龙坡区法院送达关于撤销《不动产司法询价意见书》[（渝）金友咨评（2018）字第XX号]的函：“1、我公司于2018年4月26日收到贵院出具的《司法咨询委托书》[（2017）渝0107委评2XX号]，要求对被执行人重庆迪华房地产开发有限公司名下位于重庆市九龙坡区中梁山田坝三村土地（土地使用权证：105D房地证2012字第00XXX号）进行司法询价。我公司在接受委托后严格按照评估程序和要求，对询价对象进行了现场查勘，并收集了相关评估资料。同时在执行评估程序过程中发现询价对象存在土地四至界址不清、规划不明等瑕疵，导致我公司不能出具评估报告。经与贵院进行沟通，并根据评估相关法律、法规、估价规程和重庆市国土资源房屋评估和经纪协会发布的《关于加快不动产司法评估的指导意见》[渝地房评经协发（2018）4号]等规定，最终出具了《不动产司法询价意见书》[（渝）金友咨评（2018）字第XX号]（以下简称“询价意见书”），供贵院参考使用。在询价意见书中我们对询价对象的状况、规划条件等作了相关设定，同时对询价对象已知的瑕疵进行了披露和说明，故我公司出具的询价意见书符合有关评估法律、法规、估价规程和相关规定。2、在听证过程中，案外人九龙坡住建委补充了询价地块实施拆迁安置产生相关费用51,632,938.05元和规划调整导致询价对象可用于开发建设的土地面积减少等相关资料。而我公司出具询价意见书时，估价委托人未提供上述事项的相关资料和说明，致使询价意见书中设定的条件与目前得知的询价对象土地状况及规划条件等不一致，而上述事项对询价结论可能会产生重大影响。鉴于上述情况，我公司原于2018年6月15日出具的《不动产司法询价意见书》[（渝）金友咨评（2018）字第XX号]不宜作为贵院司法处置时的价值参考依据，现决定予以撤销该询价意见书。建议贵院按照核实后的土地状况和规划条件重新委托评估。”九龙坡区法院认为，本案在执行过程中，九龙坡区法院参考重庆金友资产评估土地房地产估价有限公司出具的《不动产司法询价意见书》[（渝）金友咨评（2018）字第XX号]的询价结论，作出（2018）渝0107执恢714号《执行裁定书》，对被执行人重庆市迪华房地产开发有限公司名下位于重庆市九龙坡区中梁山田坝三村土地（土地使用权证：105D房地证2012字第00XXX号）进行了司法拍卖。由于在听证过程中，重庆金友资产评估土地房地产估价有限公司给本院送达关于撤销《不动产司法询价意见书》[（渝）金友咨评（2018）字第XX号]的函明确撤销了《不动产司法询价意见书》[（渝）金友咨评（2018）字第XX号]，故九龙坡区法院以该询价意见书确定的价格为参考对该宗土地的拍卖行为已无价格参考的依据。现异议人九龙坡住建委要求撤销本院作出的（2018）渝0107执恢714号《执行裁定书》的请求，因理由正当，证据充分，应予支持。对于异议人的其他请求，因不属于本案听证审理范围，本案中不予处理。据此，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十五条之规定，裁定如下：一、撤销重庆市九龙坡区人民法院于2018年8月3日作出的（2018）渝0107执恢714号《执行裁定书》。二、驳回异议人重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会的其它异议请求。庆玛源房产公司不服，向本院申请复议，理由为：1、本案系案外人异议，并非执行异议。该案中，九龙坡住建委的诉讼地位本应为案外人，本案应当按照民事诉讼法第二百二十七规定进行审查，异议成立的，裁定中止执行；异议不成立的，裁定驳回。当事人对裁定不服的，应当提出执行异议之诉，而非申请复议。（2019）渝0107执异54号《执行裁定书》适用法律错误，程序违法，依法应予纠正。2、九龙坡区法院在无任何事实根据的情况下，直接裁定撤销拍卖，于法无据。异议申请人九龙坡住建委并未提供证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条中规定的撤销拍卖的条件。3、重庆金友资产评估土地房产估价有限公司撤销《不动产司法询价意见书》不符合评估法及评估准则规定。4、评估报告有效期限为一年，评估机构撤销评估报告时，该评估报告已处于失效状态，已超出评估机构可撤销的时限。综上，九龙坡区法院作出的（2019）渝0107执异54号执行裁定书错误，请求依法撤销。九龙坡住建委答辩称，1、执行标的物购买人庆玛源房产公司逾期未支付拍卖价款，人民法院可依法撤销原司法拍卖。2、九龙坡住建委以其对被执行土地享有的实体权利，认为人民法院执行行为错误而提起执行异议，九龙坡区法院适用民事诉讼法第二百二十五条作出执行裁定书，适用法律正确。3、重庆金友资产评估土地房地产估价有限公司有权自行撤销《不动产司法询价意见书》，庆玛源房产公司无权干涉。4、庆玛源房产公司作为案涉标的物的竞买人，无论是否按期足额支付拍卖价款，其作为案外人，都不是借款纠纷执行异议案当事人或利害关系人，不具有申请执行异议复议的主体资格。综上，（2019）渝0107执异54号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。迪华房产公司答辩称，1、土地拆迁安置成本系土地价格的重要组成部分，对土地价格的估计具有重大影响。但重庆金友资产评估土地房地产估价有限公司未将该土地上房屋的拆迁安置成本纳入土地评估价格，大大的减损了土地价格，损害了我司的财产权益。该《不动产司法询价意见》设定了假设条件，根据评估规则，当假设条件出现时，原有的评估标的具有了新的特征，应当根据现存的特征进行重新评估。故重庆市金友资产评估土地房地产估价有限公司撤销《不动产司法询价意见》符合事实与法律规定。2、庆玛源房产公司不属于利害关系人，其复议申请主体资格不适格。3、庆玛源房产公司虽参与了拍卖，但其未按拍卖公告规定的时间向法院支付拍卖价款，已丧失买受人资格。综上，九龙坡区法院作出撤销（2018）渝0107执恢714号执行裁定，事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。刘代木答辩称，庆玛源房产公司没有在拍卖公告规定的期限内交纳拍卖款，其已丧失竞买人资格，该拍卖已作废。因此九龙坡区法院作出的（2019）渝0107执异54号执行裁定书并无不当。本院查明的事实与九龙坡区法院查明的事实一致。本院另查明，2019年12月10日，本院作出（2019）渝05民初2083号民事判决，主要内容为：一、迪华房产公司于判决生效后十日内向九龙坡住建委支付土地成本费51632938.05元及资金占用损失；二、九龙坡住建委就土地成本费用51632938.05元在对迪华房产公司名下的9446.5平方米土地（土地使用权证号：**地证2012字第**）拍卖、折价、抵偿所得价款中享有优先受偿权。再查明，九龙坡区法院在执行中，对案涉土地进行司法拍卖。2018年9月16日，庆玛源房产公司通过司法拍卖拍得案涉土地，该宗土地的挂牌成交价为3994万元，拍卖公告约定，拍卖款的交款期限为2018年9月26日。此后，庆玛源房产公司缴纳竞拍保证金200万元，其余拍卖款至今未支付。本院认为，《最高人民法院关于人民法院确认财产处置参与价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”本案在执行过程中，九龙坡区法院参考重庆金友资产评估土地房地产估价有限公司出具的《不动产司法询价意见书》的询价结论，作出（2018）渝0107执恢714号《执行裁定书》，对被执行人重庆市迪华房地产开发有限公司名下位于重庆市九龙坡区中梁山田坝三村土地进行了司法拍卖。由于该《不动产司法询价意见书》未披露九龙坡住建委对该地块实施拆迁安置产生相关费用等信息，致使该询价意见书与地块实际价值严重不符，损害了利害关系人九龙坡住建委的权利。且该《不动产司法询价意见书》已被重庆金友资产评估土地房地产估价有限公司撤销，故九龙坡住建委依据前述规定提出执行异议，要求撤销（2018）渝0107执恢714号《执行裁定书》的理由成立。九龙坡区法院作出撤销（2018）渝0107执恢714号《执行裁定书》的执行裁定并无不当，复议申请人庆玛源房产公司的复议理由不能成立。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十三条第一款（一）项之规定，裁定如下：驳回申请人重庆庆玛源房地产开发有限责任公司的复议申请，维持重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107执异54号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  刘用辉审判员  余 梅审判员  蒋晓亮二〇二〇年七月二十四日书记员  陈新玲