广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2054号原告：佛山市善祥物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区*************之二，统一社会信用代码91440608MA516RL66K。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：陈春萍，女，系该公司财务。被告：区利逵，男，1991年3月14日出生，汉族，住广东省电白县******，公民身份号码440***************。原告佛山市善祥物业管理有限公司与被告区利逵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理，原告佛山市善祥物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈春萍、被告区利逵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付X梯X室2018年2月至2020年3月的物管费3296.8元（126.8元/月）；2.被告立即支付2018年1月至2020年2月的公摊电费317.57元；3.被告立即支付从欠款之日起，以欠款总额为本金，按日千分之三的标准计算的物业管理费滞纳金3471.53元；4.被告承担全部诉讼费。事实和理由：被告是御江名苑X梯X室的业主，自从原告接管小区以来就没有交过物业管理费，连公摊水电费也不愿意缴纳。原告按照正常程序发催缴函、律师函，并多次上门沟通，被告以原告服务不好、没有与原告签过合同等理由拒绝缴纳物管费。原告现依据《佛山市前期业务委托合同》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，特起诉至法院。被告区利逵辩称，请求法院判决原、被告不存在前期物业服务合同关系并且驳回原告提出要求被告支付物管费及滞纳金的诉讼请求，本案诉讼费由被告承担。被告认为，原告将其作为被告向法院提起诉讼，属于诉讼主体不清，缺乏法律事实依据。原告要求被告支付物管费，被告曾多次提出要求原告提供小区过半数业主同意入驻证明，原告迟迟没有提供证明。被告曾以微信方式告知原告，没有实质证据，将会选择缓期交付物管费。按照《物业管理条例》等相关规定，须召开业主大会，通过集体讨论或书面征求意见的形式，且经专用部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方可决定更换物业服务企业。原物业服务企业（或房地产开发商）私自变更小区物业管理公司，属于明显的违法行为。被告自2016年6月购房以来，仅与佛山市******管理有限公司签订前期物业管理和服务协议，未与原告签署任何形式的物业管理协议。被告不是原告出具合同当事人，与合同双方当事人之间的合同纠纷毫无关系。目前小区签订物业管理协议的主体双方是佛山市高明区大丰房地产开发有限公司和原告，根据《中华人民共和国合同法》规定，原告是由佛山市高明区大丰房地产开发有限公司擅自做主聘请的，那么佛山市高明区大丰房地产开发有限公司与原告签订的合同理所当然的不能约束被告，单个业主未在合同上签字，不是民事合同的主体。原告基于合同纠纷将毫不相干的第三人作为被告起诉是毫无法律依据的。虽然原告提供了管理服务，但是服务不到位，相当于没有提供过管理服务，因管理不善导致御江名苑小区环境太差，小区大门形同虚设，任何人员都无需登记随意出入，小区内车辆乱停放，物业无作为。综上，被告愿意支付2018年1月至2020年2月公摊费用317.57元，原告起诉被告没有任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的《佛山市前期物业服务委托合同》，被告认为该份合同其未签名，对其无效。因原告提供该份合同的原件予以核对，本院确认合同的真实性。对于被告提交的微信聊天记录截图，原告确认聊天内容的真实性，本院对被告提交的上述证据的真实性予以确认。对于被告提交的照片，本院认为，仅凭该组照片，不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵。对于被告提交的《商品房买卖合同（预售）》，因被告提供该份合同的原件予以核对，本院确认合同的真实性。原告庭后提交的证据，可以与《佛山市前期物业服务委托合同》相印证，本院对其真实性予以确认。根据本院认定的证据及当事人的陈述，本院认定案件事实如下：被告与佛山市高明区大丰房地产开发有限公司于2016年6月25日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向佛山市高明区大丰房地产开发有限公司购买佛山市高明区***********************，该房建筑面积为97.53平方米，同时约定合同附件与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同（预售）》附件九关于前期物业管理的约定，约定佛山市高明区大丰房地产开发有限公司选聘了佛山市******物业管理有限公司对御江名苑小区提供前期物业管理，高层住宅以1.3元/平方米的收费标准由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳物业服务费，业主应在每月10日前按月交纳物业服务费，物业服务费（商业物业除外）不包含公用水费、电费，公用水费、电费根据实际费用按建筑面积分摊由业主或相关使用人负责（公用水电费指电梯电费、公共区域和共用设施设备水电费等）；物业服务期限为*年，自2016年1月1日至2018年12月31日，本合同期满前，甲方没决定不再聘用乙方的，应在期满前*个月书面通知乙方，乙方不再续约的，应在期满前*个月通知甲方；业主应按时交纳物业服务费用，按照国家有关规定交纳专项维修资金；业主逾期不交纳物业服务费的，由业主委员会和物业服务企业督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可向人民法院起诉。2018年2月1日，佛山市高明区大丰房地产开发有限公司与原告签订《佛山市前期物业服务委托合同》，约定由佛山市高明区大丰房地产开发有限公司选聘原告为御江名苑小区提供前期物业管理服务；高层住宅以1.3元/平方米的收费标准由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积，在每月10日前交纳物业服务费，物业服务费（商业服务除外）不包含公用水电费用、高层用户二次供水电费，公用水电费用、高层用户二次供水费由全体业主或相关使用业主按比例进行分摊（公用水电费指电梯电费、公共区域和共用设施设备水电费等）。另查明，御江名苑小区目前仍未设立业主委员会。再查明，2018年2月起，被告开始拖欠物业服务费。原告催告被告交纳物业服务费无果，遂向本院提起诉讼。截至起诉时止，被告仍未向原告交纳2018年2月至2020年3月的物业服务费及2018年1月至2020年2月的公摊电费。庭审时，被告对于原告主张的公摊电费没有异议，愿意交纳。本院认为，原、被告之间属于物业服务合同关系。被告抗辩原告未提供证据证明其经过小区过半数业主同意入驻证明，原物业服务企业（或房地产开发商）私自变更小区物业管理公司，属于明显的违法行为。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，建设单位（佛山市高明区大丰房地产开发有限公司）在涉案小区未成立业主委员会与业主大会以前，依法有权变更物业服务企业，通过签订书面合同的方式选择原告来提供物业管理服务，而且被告在庭审中亦认可原告事实上提供了物业服务，只是认为物业服务存在瑕疵，被告拒绝缴纳物业管理费的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。经核对，建设单位与佛山市******物业管理有限公司、原告前后签订的两份物业管理合同，内容一致，被告应按其中所约定的标准缴纳对应的物业服务费和公摊电费。经核算，被告应向原告支付2018年2月至2020年3月的物业服务费共计3296.51元（97.53㎡×1.3元/月×26个月），原告请过高部分，本院不予支持。对于原告主张被告支付2018年1月至2020年2月的公摊电费317.57元，被告对于原告该主张没有异议，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于逾期交纳物业服务费的滞纳金问题。建设单位与原告签订的物业管理合同中，并未对业主迟延支付物业管理费需支付滞纳金作出约定，且建设单位、原告在重新签订合同后，未及时将与之相关的详细事项告知被告及向其出示合同，故原告请求被告支付自欠款之日起的物业管理费的滞纳金，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告区利逵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市善祥物业管理有限公司支付2018年2月至2020年3月的物业服务费3296.51元；二、被告区利逵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市善祥物业管理有限公司支付2018年1月至2020年2月的公摊电费317.57元；三、驳回原告佛山市善祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告佛山市善祥物业管理有限公司负担12.25元，被告区利逵负担12.75元。原告佛山市善祥物业管理有限公司多预交的受理费12.75元，由原告佛山市善祥物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告区利逵负担的受理费12.75元，由被告区利逵在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 彭智聪二〇二〇年七月二十一日法官助理 区君萍书 记 员 陈欣琪