北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8171号原告（反诉被告）：梁辰，女，1989年7月6日出生，汉族，x国际教育咨询有限公司经理，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：马成钱，男，1970年3月30日出生，汉族，北京x制衣有限公司经理，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：王芬莲，女，1971年10月20日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。二被告的共同委托诉讼代理人：黎磊，北京伊兰律师事务所律师。原告（反诉被告）梁辰与被告（反诉原告）马成钱、被告（反诉原告）王芬莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁辰，被告（反诉原告）王芬莲及被告（反诉原告）马成钱兼被告（反诉原告）王芬莲的共同委托诉讼代理人黎磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁辰向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月7日解除；2、判令马成钱、王芬莲退还租金78000元及押金18000元；3、判令马成钱、王芬莲支付利息损失（以96000元为基数，按照同期全国银行间同业拆解中心的贷款市场报价利率标准，从2020年3月8日至实际付清之日止）；4、本案的诉讼费由马成钱、王芬莲负担。事实和理由：2020年1月2日，梁辰与王芬莲在x联行房屋中介公司的居间服务下签订《房屋租赁合同》，约定王芬莲将位于x号院x号楼x层x房屋出租，免租期15天，租期自2020年1月18日至2022年1月17日，租期共计两年，每月租金18000元。双方签订房屋租赁合同后，梁辰对涉案房屋进行了装修。由于疫情原因，梁辰无法开业、无法经营，公司面临严重资金短缺，故于2020年2月4日和马成钱、王芬莲协商，请求额外给予一定时间的免租期，但马成钱、王芬莲未同意。因此，梁辰于2020年2月7日以书面形式向马成钱、王芬莲提出退租申请。按照合同约定，扣除免租期，梁辰应给付租金至2020年3月7日，但是马成钱、王芬莲不同意退还其他的租金和押金，故诉至法院，望判如诉请。马成钱、王芬莲辩称：不同意梁辰的全部诉讼请求。马成钱、王芬莲已将租赁房屋交付给梁辰使用，马成钱、王芬莲已经履行完毕合同义务。合同目的已经实现，双方不存在其他合同义务，且不存在欺诈、胁迫等事项，梁辰租赁房屋已经在房屋内办公，故租赁合同不应该解除。梁辰未以书面形式向马成钱、王芬莲提出过解除，不符合合同约定。如果梁辰想要提前解除合同，应在下一个付款周期交纳时来协商解除合同事宜，而不应该强制解除。涉案租赁合同是由于梁辰经营不善导致，不应该将经济损失强加在双方的房屋租赁合同之上。马成钱、王芬莲已经为租赁合同支付了巨大的经济成本，包括中介费18000元、物业费19924元、免租期租金9000元、重新装修损失50000元、房屋空置损失36000元。综上，马成钱、王芬莲提出以下反诉请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令梁辰赔偿中介费损失18000元；3、判令梁辰赔偿装修损失50000元；4、判令梁辰赔偿违约金18000元；5、判令梁辰赔偿物业费损失19924元；6、判令梁辰承担房屋空置费损失36000元。针对马成钱、王芬莲的反诉请求，梁辰辩称，第一，不同意赔偿居间费损失，居间服务合同约定居间费由马成钱、王芬莲承担，梁辰没有违反居间服务合同约定，亦没有违约责任，故不同意承担居间服务费；第二，房屋交付时为办公简装，梁辰没有对房屋进行损坏，只是对房屋进行添置和换新，梁辰支付装修费10880元，且装修方案经过马成钱、王芬莲同意。根据租赁合同约定，提前解除的室内装修等不必拆除。双方租赁合同解除后，马成钱、王芬莲要求梁辰将房屋恢复原状，其要求将现有装修恢复原状不符合常理，故马成钱、王芬莲要求装修损失无事实和法律依据；第三，双方租赁合同无法继续履行是由于疫情原因，故梁辰不应该承担违约责任；第四，无论双方租赁合同是否履行，马成钱、王芬莲都应该承担物业费，与梁辰无关；第五，由于疫情原因导致合同无法继续履行，即使产生房屋空置费损失也不应该由梁辰承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月2日，马成钱（出租方、甲方）与梁辰（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定马成钱将位于北京市x号院x号楼x层x房屋及其设施在现有状态下租给梁辰作为办公使用，免租期15天，自2020年1月3日至2020年1月17日，租期为2年，自2020年1月18日至2022年1月17日。租金（保证金）及付款方式为押1付6，月租金18000元，押金18000元；租金每6个月交纳一次，签署合同当日支付定金18000元，首次付款时间为2020年1月3日前支付租金及保证金共计126000元（定金转化为保证金）；第二次付款日期为2020年7月12日前；第三次付款时间为2021年1月12日前；第四次付款日期为2021年7月12日前；物业费由马成钱承担；梁辰对承租区域进行的装修应符合国家相关法律、法规及行业规范的要求，并提前向马成钱提供内部装修设计施工图，由此产生的一切费用由梁辰承担。事先未经马成钱书面同意，梁辰不得将房屋的主体结构作任何更改，亦不得将该房屋内的固定装置与设备擅自移动或拆除。梁辰对该房屋的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则（正常使用磨损除外）；梁辰在合同期满后不再续签合同时或本合同提前解除后，原由梁辰进行的室内装修及其他硬装修部分（包括但不限于门窗、水暖、照明、消防、隔墙等）不得拆卸和损毁；梁辰另行添置的空调室外主机、室内挂机、办公家具、电器及双方另有协议的除外；梁辰在租赁期间，对租用房屋的结构需要重新装修，对马成钱原有设施进行变更等，必须经马成钱认可方可进行；在合同期内未征得马成钱书面同意将承租的房屋擅自拆改主体结构或改变使用性质、用途的，马成钱有权单方解除合同收回该房屋，扣留梁辰已支付的保证金并无需支付任何赔偿，在梁辰付清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，梁辰所交付的租金按日结算，马成钱退还梁辰已经支付但没有使用的租金；梁辰要求提前解除合同须提前30天书面通知马成钱，马成钱有权扣留梁辰已付保证金作为违约金，在梁辰付清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，梁辰所交付的租金按日结算，马成钱应退还梁辰已经支付但没有使用的租金，此合同解除。梁辰应将本人物品及时搬出房屋，逾期不搬，视为梁辰放弃物品所属权，马成钱有权自行处理。合同签订后，梁辰于2020年1月2日给付保证金18000元，于2020年1月3日给付租金108000元。马成钱将房屋交付梁辰使用，梁辰对涉案房屋进行装修。2020年2月7日，梁辰以微信的形式告知王芬莲因疫情影响要求退租，否则将走法律途径。王芬莲于2020年2月8日回复“那你走吧”。在本案审理过程中，梁辰提供涉案房屋照片证明租赁涉案房屋系用于开办英语培训机构，因疫情至今无法正常营业，马成钱、王芬莲对此不予认可，主张涉案房屋系用于办公；梁辰提供微信记录证明双方于2020年3月7日对涉案房屋进行交接，但双方对合同解除事宜未达成一致意见，故马成钱、王芬莲未接收钥匙，马成钱、王芬莲对此不认可；梁辰提供快递单证明其以邮件的形式将钥匙邮寄给王芬莲，王芬莲签收，但马成钱、王芬莲对此不认可。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王芬莲作为马成钱的配偶，参与涉案房屋租赁合同的履行，且收取租金，故梁辰将王芬莲作为合同相对方，证据充足，本院予以支持。据此，梁辰与马成钱、王芬莲签订的《北京市房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当依约履行。关于梁辰主张确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月7日解除的诉讼请求及马成钱、王芬莲要求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》的反诉请求，梁辰以出现新冠肺炎疫情为由通过微信形式于2020年2月7日向王芬莲单方提出解除合同，王芬莲未予同意，故双方未能通过协商一致解除合同。双方就解除合同未协商取得一致的前提下，梁辰以合同目的无法实现为由，行使单方解除权来解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。依据该条规定，当事人在不可抗力致使不能实现合同目的情况下，享有单方解除合同的权利。梁辰称其租赁涉案房屋用于开办成人英语培训公司，由于新冠肺炎疫情导致其无法接收学生到店培训，合同目的亦无法实现，马成钱、王芬莲对此不予认可，其主张涉案房屋系用于办公。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方在合同中明确约定涉案房屋用作办公使用，至于涉案房屋能否用作教育用途并非本案处理范围，即梁辰如何使用涉案房屋不影响本院认定梁辰签订合同的目的是使用房屋并用于经营。近期，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动。这会给梁辰使用涉案房屋带来不便，造成梁辰实际经营的不利局面，亦会对梁辰签订合同的目的实现产生一定影响。但随着疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，新冠肺炎疫情正处于有效控制的局面，新冠肺炎疫情对梁辰的影响程度会有一定的时效性，梁辰受影响程度可能会得到好转，梁辰作为承租人可以自由出入写字楼，可以使用涉案房屋。综上，新冠肺炎疫情防控以及应急处置措施确实会对梁辰合同目的实现造成影响，但这种影响尚不足以达到解除合同的程度。梁辰要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月7日解除的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。在合同履行的过程中，梁辰以自己的行为明确表示拒绝继续履行《房屋租赁合同》，已构成违约。梁辰于2020年3月7日从涉案房屋搬离，于2020年3月10日将涉案房屋钥匙交付王芬莲，本院酌情确认双方房屋租赁合同于2020年3月10日解除。关于梁辰要求马成钱、王芬莲退还租金78000元的诉讼请求，根据双方当事人陈述及证据材料，双方于2020年3月7日对房屋进行交接，梁辰于2020年3月10日交付钥匙。马成钱、王芬莲虽不认可，但未对其签收材料进行合理解释，故对于马成钱、王芬莲的答辩意见，本院不予采信。马成钱、王芬莲虽不同意解除合同，但在承租人已经明确表示拒绝履行合同，并将房屋腾退的情况下，其负有防止损失扩大的义务。涉案房屋系由于梁辰违约导致合同提前解除，故梁辰应按日给付租金。梁辰主张15天免租期不应该计算租金，根据在案证据及查明的事实，马成钱、王芬莲给予梁辰15天免租期系为保证能稳定持续的出租涉案房屋2年，现梁辰仅履行不到2个月即提出解除涉案合同，梁辰应按日给付2020年1月3日至2020年1月17日租金。经核算，自2020年1月3日至2020年3月10日期间，按日600元标准，梁辰应给付租金共计40800元。梁辰已经给付租金108000元，扣除应给付租金40800元，马成钱、王芬莲应退还租金67200元。关于梁辰要求马成钱、王芬莲退还押金18000元的诉讼请求，在梁辰提前解除合同的情况下，梁辰作为违约方，其要求退还押金的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。马成钱、王芬莲要求扣留保押金作为违约金的反诉请求，证据充足，马成钱、王芬莲可扣留押金18000元作为违约金，梁辰无需另行支付违约金。关于梁辰要求马成钱、王芬莲支付租金及押金利息损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于马成钱、王芬莲要求梁辰支付中介费损失18000元的反诉请求，无合同依据，且上述损失情节已在违约金中予以考量，故对于该项反诉请求，本院不予以支持。关于马成钱、王芬莲要求梁辰支付房屋空置费损失36000元的反诉请求，数额过高，本院酌情调整为18000元。关于马成钱、王芬莲要求梁辰支付装修损失50000元的反诉请求，鉴于该装修费尚未产生，且双方合同约定合同提前解除时由梁辰进行的室内装修及其他硬装修部分不得拆卸和损毁，故其要求梁辰赔付重新装修产生的损失50000元的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于马成钱、王芬莲要求梁辰赔偿物业费损失19924元的反诉请求，涉案房屋租赁合同是否继续履行，物业费均应由马成钱、王芬莲承担，故对于上述反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认梁辰与马成钱、王芬莲签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年3月10日解除；二、马成钱、王芬莲于本判决生效之日起十日内退还梁辰租金67200元；三、梁辰于本判决生效之日起十日内支付房屋空置费损失18000元；四、驳回梁辰的其他诉讼请求；五、驳回马成钱、王芬莲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3890元，由梁辰负担1945元（已交纳），由马成钱、王芬莲负担1945元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3890元，由梁辰负担1945元（于本判决生效后七日内交纳），由马成钱、王芬莲负担1945元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖爽二〇二〇年七月三十日书记员  高奡