云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2652号上诉人（原审原告、反诉被告）：云南菲林格园林绿化工程有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区滇池岭秀**综合办公楼**。法定代表人：张啸，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘江，云南领正律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明新利发实业有限责任公司。住所地：云南省昆明市滇池旅游度假区迎海路金都商集****。法定代表人：朱丽，该公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱丽，女，1943年5月5日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴云，云南民启律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南菲林格园林绿化工程有限公司（以下简称“菲林格公司”）因与被上诉人昆明新利发实业有限责任公司（以下简称“新利发公司”）、朱丽房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初6225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人菲林格公司的委托诉讼代理人刘江，被上诉人新利发公司及朱丽的共同委托诉讼代理人吴云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菲林格公司上诉请求：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初6225号民事判决第一、二、五、六项，查明事实以后依法改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2017年9月25日签订的《对账确认书》及《乙方拖欠甲方债务核对清单》不违反法律规定，系双方真实意思表示，应当受到法律保护。一审判决对双方《对账确认书》及《乙方拖欠甲方债务核对清单》部分内容即租金、保洁费、物管费利息计算截止时间进行修改，系司法干预当事人意思自治，于情于理无据，违背了合同法的意思自治原则。二、一审法院仅认可被上诉人拖欠水电费的利息计算至2017年12月31日，对被上诉人拖欠租金、保洁费、物管费的利息仅计算至2016年7月31日，与双方签字确认的《乙方拖欠甲方债务核对清单》不符，且相互矛盾。一审法院一方面认可双方签署的《对账确认书》及《乙方拖欠甲方债务核对清单》，一方面又对其中约定的利息计算截止时间进行改判。同时，一审法院认定物管费、保洁费本金及利息的计算期限截至2016年7月31日明显错误。依据双方当事人签订的《房屋共用分摊协议》第四条之约定，物业管理费一年一付，按年一次性支付全年费用；保洁费按年计算，一年一付，一次性支付全年费用。故被上诉人应当承担一年费用，而不仅仅承担使用租赁物期间的物管费、保洁费。即使被上诉人占有、使用租赁物至2016年7月31日，但被上诉人拖欠物管费、保洁费的违约行为处于持续状态。由于被上诉人的违约行为客观上给上诉人造成极大的经济损失，故《乙方拖欠甲方债务核对清单》中约定被上诉人拖欠保洁费、物管费的利息计算至2017年12月31日。四、上诉人主张被上诉人债务利息按照2%的标准计算具有事实依据。根据《对账确认书》的约定，若被上诉人于2017年12月31日提前归还，则实际欠款金额计算至还款当日；若被上诉人在2017年12月31日前不能清偿，上诉人按2%的标准计收利息。上述约定充分说明上诉人给予被上诉人履行债务的合理期限。在被上诉人不能履行自身承诺时，应当承担不利后果，给予上诉人适当补偿。不论被上诉人欠付费用的利息计算至2016年7月31日或2017年12月31日，均不足以弥补上诉人所需资金的融资成本，况且利息并未计算至款项实际清偿之日止。五、上诉人并未留置被上诉人财物。由于被上诉人无新的办公场所堆放其复印机及保险柜，故请求寄存在上诉人处。复印机、保险柜的所有权人并不明确，一审法院判令由上诉人向被上诉人返还属认定事实不清。被上诉人可自行取回，无判决之必要。综上所述，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。新利发公司、朱丽辩称，首先，经过一审审理，法院已经审理查明双方纠纷的客观事实。其次，《对账确认书》及《核对清单》中租金、保洁费、物管费及水电费的截止时间均错误，上述费用的截止时间应为2016年4月27日，一审法院认定截止时间为2016年7月31日缺乏事实及法律依据。再次，一审法院对物管费及保洁费的欠付数额判处正确，但对计付利息的截止时间认定不当。第四，双方约定及一审法院判处的利息标准2%过高。最后，一审法院对于反诉部分处理正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张缺乏事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。菲林格公司向一审法院起诉请求：1、判令新利发公司支付房屋分摊费本金612503元、保洁费本金24000元、物管费本金12348元、水费及电费本金7860元，以及上述费用截至2017年12月31日的资金占用费448000.74元，共计1104711.74元，并支付自2018年1月1日起至款项实际清偿之日止按照月利率2%的标准计算的资金占用费；2、判令新利发公司承担律师费15000元；3、判令朱丽对新利发公司的上述债务承担连带责任；4、由新利发公司及朱丽承担本案诉讼费用和菲林格公司为实现债权产生的经济损失。新利发公司及朱丽亦提起反诉，请求：判令菲林格公司向返还观音一座、复印机一台、鱼缸一个、保险柜一个以及投影设备一套。一审法院认定事实：朱丽系新利发公司的法定代表人。2013年10月17日，菲林格公司（甲方）与新利发公司（乙方）签订《房屋共用分摊协议》，约定甲方将坐落于昆明市官渡区广福路滇池岭秀一期（银水湾）综合办公楼第三层的房屋与乙方共用作为办公场所使用的事宜签订协议；租期自2013年11月1日起至2016年11月1日止；房屋面积为490平方米，房屋分摊费按35万元每年计算，物管费按4116元每年计算；乙方向甲方支付保证金5万元，用于对产生的物管费、水电费及装修设施、办公家具、附属物品等的保障；待协议期满乙方结清相关费用，在解除协议后的三个工作日内，甲方将保证金退给乙方；乙方如未结清相关费用，甲方有权拒还保证金，直至乙方结清相关费用后再予退还；若因乙方原因单方终止协议提前退场，须提前两个月以书面形式通知甲方，双方按约定结清相关费用及办理验收清点移交手续，如乙方未提前两个月通知甲方，乙方支付的保证金作为违约金不予退还；费用支付方式为先付后用，自第二年起，在到期前提前一个月支付下一年全年的分摊费及物管费；若乙方在签订协议时不按协议约定支付费用，或未按约在到期前提前一个月支付应付费用以及未按时缴纳水电等相关费用的，乙方支付的保证金作为违约金，甲方不予退还；物业管理费按每月每平方米0.7元；电费、水费按照所在小区居住户收费标准执行，每月产生的水费按甲乙双方各自使用面积比例进行核算分摊，电费按乙方使用的电表读数核算，由乙方支付甲方；区域内的保洁费按年计算，一年一付。2017年9月25日，菲林格公司（甲方，债权人）与新利发公司（乙方，债务人）、朱丽签订《对账确认书》，主要载明：“经甲、乙双方核对，截止2017年12月31日累计乙方共欠人民币大写：贰佰叁拾捌万伍仟零壹拾元柒角捌分整（小写：￥2385010.78元）（详见：乙方拖欠甲方债务核对清单）。若乙方在2017年12月31日前提前归还，则实际欠款金额计算至还款当日。若乙方在2017年12月31日前不能履行清偿，甲方可向乙方投资参与的公司、股份及其项目中追偿，或者选择通过法律途径解决，逾期的债务利息按2%计收。若由此引发的诉讼而产生的费用（包括但不限于：债务本金、债务利息、逾期利息、违约金、诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师代理费以及其他实现债权而产生的费用）均由乙方承担。此对账确认书一式两份，甲、乙双方各执一份。”《对账确认书》下方同时书写有“若债务人不能履行，由本人承担连带担保责任”，朱丽在该处签字。2017年9月25日，菲林格公司与新利发公司形成《乙方拖欠甲方债务核对清单》，其中载明应支付时间为2013年11月1日的房屋物业费及资金占用费共计8232元，其中拖欠本金为4116元；载明应支付时间为2014年10月1日的房屋分摊费、保洁费、物业费及资金占用费共计651686.48元，其中拖欠的分摊费本金为350000元，拖欠的保洁费本金为12000元，拖欠的物业费本金为4116元；载明应支付时间为2015年10月1日的分摊费、保洁费、物业费及资金占用费共计563818.64元，其中拖欠的分摊费本金为350000元，拖欠的保洁费本金为12000元，拖欠的物业费本金为4116元；载明拖欠水费、电费及资金占用费共计15720元，其中拖欠本金为7860元；载明拖欠借款本金及资金占用费共计1145553.66元，其中拖欠的借款本金为661150.6元。《乙方拖欠甲方债务核对清单》中的资金占用费均以月利率2%按照欠费时间计算，资金占用费均计算至2017年12月31日。一审庭审中，菲林格公司自认涉案房屋已于2016年7月31日转租案外人，并自认在其公司内有新利发公司、朱丽反诉主张的佳能牌复印机一台、保险柜一个。菲林格公司因本案诉讼委托律师支出律师代理费15000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，菲林格公司与新利发公司签订《房屋共用分摊协议》，约定菲林格公司将涉案房屋分摊给新利发公司使用，由新利发公司按约支付分摊费、物业费、保洁费等费用，由此可以确定菲林格公司与新利发公司之间系房屋租赁合同关系，菲林格公司为出租人，新利发公司为承租人。对于新利发公司、朱丽认为《对账确认书》《乙方拖欠甲方债务核对清单》系菲林格公司单方拟定，并非其真实意思表示，朱丽系以新利发公司法定代表人身份在《对账确认书》上签字的抗辩意见，无证据予以证实且与本案查明事实不符，一审法院不予采纳。对于菲林格公司要求新利发公司支付水、电费的请求，一审法院认为，因新利发公司及朱丽对所欠水、电费本金7860元无异议，一审法院对菲林格公司该项主张予以支持，至于菲林格公司主张水电费的欠费利息7860元，《乙方拖欠甲方债务核对清单》已经确认按月利率计算至2017年12月31日为7860元，故一审法院对此予以支持。对于菲林格公司主张的房屋“分摊费”及利息，一审法院认为，房屋“分摊费”实质系房屋租金，菲林格公司自认其已于2016年7月31日将涉案房屋出租给案外人，故房屋租金应计算至2016年7月31日。2014年11月1日至2016年7月31日期间的应付租金为612500元，应付租金的利息合计206500元（按约定租金应提前一个月支付，一审法院确定租金利息分两笔计算，其中2014年11月1日至2015年10月31日期间的利息按月利率2%计算22个月为154000元，2015年11月1日至2016年7月31日期间的利息按月利率2%计算10个月为52500元）。对于菲林格公司主张的保洁费，如前所述，应计算至2016年7月31日，以12000元每年计算，一审法院支持21000元，利息一审法院支持7080元（按约定保洁费应提前一个月支付，一审法院确定保洁费利息分两笔计算，其中2014年11月1日至2015年10月31日期间的利息按月利率2%计算22个月为5280元，2015年11月1日至2016年7月31日期间的利息按月利率2%计算10个月为1800元）。对于菲林格公司主张的物管费，如前所述，应计算至2016年7月31日，以4116元每年计算，一审法院支持11319元，利息一审法院支持5433元（按约定物管费应提前一个月支付，一审法院确定物管费利息分三笔计算，其中2013年11月1日至2014年10月31日期间的利息按月利率2%计算34个月为2799元，2014年11月1日至2015年10月31日期间的利息按月利率2%计算22个月为1811元，2015年11月1日至2016年7月31日期间的利息按月利率2%计算10个月为823元）。对于菲林格公司主张的律师代理费15000元，双方合同中有明确约定，且于法有据，一审法院予以支持。新利发公司、朱丽关于其已经于2016年4月29日搬离房屋，房屋分摊费、保洁费、物管费应计算至2016年4月29日的抗辩意见，因其未提供证据予以证实，一审法院不予采纳。对于菲林格公司要求自2018年1月1日起计付逾期付款资金占用费的请求，一审法院认为，一审法院前述已对欠付费用按月利率2%计算利息，已足以弥补因新利发公司逾期付款而致使菲林格公司遭受的损失，故一审法院不予支持。对于菲林格公司要求朱丽对新利发公司在本案中的债务承担连带清偿责任的请求，一审法院认为，朱丽已在《对账确认书》上签字确认对新利发公司的债务承担连带保证责任，故一审法院对菲林格公司要求朱丽对新利发公司的债务承担连带清偿责任的请求予以支持。对于新利发公司、朱丽要求菲林格公司返还观音一座、复印机一台、鱼缸一个、保险柜一个以及投影设备一套的请求，一审法院认为，因新利发公司、朱丽未提交证据证明其主张的相应物品在菲林格公司处，一审庭审中双方亦不能明确相应物品的具体情况，一审法院基于菲林格公司的自认，确定由菲林格公司返还新利发公司、朱丽佳能牌复印机一台、保险柜一个，对其余反诉请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：“一、由被告（反诉原告）昆明新利发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）云南菲林格园林绿化工程有限公司房屋租金、保洁费、物管费、水电费共计652679元；二、由被告（反诉原告）昆明新利发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)云南菲林格园林绿化工程有限公司房屋租金、保洁费、物管费、水电费计算至2016年7月31日的利息共计226873元；三、由被告（反诉原告）昆明新利发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）云南菲林格园林绿化工程有限公司律师代理费15000元；四、被告（反诉原告）朱丽对被告（反诉原告）昆明新利发实业有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任；五、由原告（反诉被告）云南菲林格园林绿化工程有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）昆明新利发实业有限责任公司、朱丽佳能牌复印机一台、保险柜一个；六、驳回原告（反诉被告）云南菲林格园林绿化工程有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）昆明新利发实业有限责任公司、朱丽的其余诉讼请求。”本诉案件受理费7978元，（云南菲林格园林绿化工程有限公司已预交25961元），由云南菲林格园林绿化工程有限公司承担1678元，由昆明新利发实业有限责任公司、朱丽承担6300元，余额17983元退还云南菲林格园林绿化工程有限公司。反诉案件受理费525元，由云南菲林格园林绿化工程有限公司承担150元，由昆明新利发实业有限责任公司、朱丽承担375元。二审中，上诉人向本院提交（2018）云0111民初9747号民事判决书及执行案件受理通知书，欲证实生效判决已经确认本案双方于2017年9月25日签订的《对账确认书》及其后附《乙方拖欠甲方债务核对清单》真实、合法、有效。经质证，被上诉人对上诉人二审提交新证据的真实性及合法性予以认可，但不认可其关联性。被上诉人二审中无新证据向本院提交。本院认为，上诉人二审中提交的新证据与本案处理结果无关，但因被上诉人对其真实性予以认可，故本院仅对其真实性予以确认。经审理，双方当事人对于一审法院确认事实均无异议。此外，上诉人要求补充确认如下法律事实：一、《房屋共用分摊协议》第四条第一款约定，物业管理费按每月每平方米0.7元核算，与所在小区收费标准及一年一付的收费方式一致。二、《房屋共用分摊协议》第四条第五款约定，保洁费按年计算，一年一付。三、佳能牌复印机和保险柜的品牌、型号。被上诉人要求补充确认如下法律事实：一、《房屋共用分摊协议》签订后，被上诉人向上诉人支付了35万元分摊费用及保证金5万元。二、被上诉人实际占有、使用租赁物的截止时间为2016年4月27日。三、鱼缸和投影设备亦存放于上诉人处。本院认为，一、因《房屋共用分摊协议》第四条第一款约定物管费与所在小区收费标准及一年一付的收费方式一致，故本院对此予以确认。二、保洁费一年一付已经一审法院确认，本院不予补充确认。三、因被上诉人无法明确复印机和保险柜的品牌、型号，故本院对此具体品牌、型号不做确认。四、因上诉人对于被上诉人支付了35万元分摊费及5万元保证金的事实予以认可，故本院予以确认。五、被上诉人对于其实际占有、使用租赁物的截止时间并无证据予以证实，且上诉人不予认可，故本院不予确认。六、被上诉人对于其鱼缸和投影设备存放于上诉人处不予认可，且上诉人对此不予认可，故本院不予确认。综上，本院对双方当事人无争议的一审法院认定事实予以确认。二审另补充确认：一、《房屋共用分摊协议》第四条第一款约定，物业管理费按每月每平方米0.7元核算，与所在小区收费标准及一年一付的收费方式一致。二、《房屋共用分摊协议》订立后，被上诉人向上诉人支付了35万元租金及5万元保证金。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：被上诉人欠付费用及资金占用费应如何认定？本院认为：首先，关于各项欠付费用数额。（一）租金。本案中，双方签订的《房屋共用分摊协议》《对账确认书》及后附《乙方拖欠甲方债务核对清单》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。《房屋共用分摊协议》订立后，被上诉人支付了2013年11月1日至2014年10月31日期间的租金，自2014年11月1日起未支付各项费用。结合上诉人自认于2016年7月31日收回租赁物的事实，上诉人主张自2014年11月1日起2016年7月31日止的租金具有事实及法律依据，经核算，本院支持612500元。被上诉人称因上诉人断水断电，导致其于2016年4月27日搬离，上诉人对此知情，但对其主张并无证据予以证实，故本院对于被上诉人的抗辩主张不予采信。（二）保洁费。根据合同约定，保洁费按年计算，一年一付，因此，上诉人在本案中主张2014年11月1日至2016年10月31日的保洁费24000元。尽管保洁费的支付方式为一年一付，但本院认为被上诉人应当承担保洁费至双方租赁关系实际终止之时，而非整个租赁年度。结合上诉人于2016年7月31日收回租赁物的事实，一审法院判令被上诉人支付保洁费至2016年7月31日并无不当，本院予以维持。（三）物管费。上诉人一审中主张2013年11月1日至2016年10月31日的物管费12348元。同理，物管费应当按照被上诉人实际使用租赁物的时间计算，一审法院支持2013年11月1日至2016年7月31日期间33个月的物业管理费并无不当。其次，关于各项欠付费用的资金占用费。本案中，尽管双方签署了《对账确认书》及《乙方拖欠甲方债务核对清单》，但其中约定的资金占用费具有违约金性质。本案并非民间借贷纠纷，结合被上诉人的违约情形以及给上诉人造成的实际损失，再根据违约金兼具惩罚性和补偿性的性质，一审法院分段计算各项费用的资金占用费至2016年7月31日，并对此后的逾期还款利息不予支持并无不当，本院亦予维持。综上所述，上诉人菲林格公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7978元，由上诉人云南菲林格园林绿化工程有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  刘昕光审判员  晏云锋二〇二〇年七月三日书记员  李孟擎