辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽0211民初12974号原告：张二伟，男，1964年1月13日出生，汉族，住所辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：王艳书，系原告配偶。被告：大连富隆房屋开发有限公司，统一社会信用代码91210200711349540F，登记住所辽宁省大连市甘井子区山东路19A。法定代表人：陈铖，系经理。委托诉讼代理人：杨殿龙、赵俊，均系辽宁丰源律师事务所律师。原告张二伟（以下简称“原告”）与被告大连富隆房屋开发有限公司（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，适用普通程序，由审判员马雯菁担任审判长，与人民陪审员刘精华、姚波依法组成合议庭，于2020年5月28日开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王艳书，被告的委托诉讼代理人杨殿龙、赵俊均到庭参加了诉讼，本案现审理终结。原告诉称，我于2004年5月17日，与被告签订购房协议，购买山东路房屋，并于当日接收该房屋，之后多次要求被告方协助办理合同备案登记，但被告方一直没有协助办理物权属性转移即在房管部门转移登记手续，移转所有权是出卖人的主合同义务，在房管部门的转移登记、发证的过程，需要出卖人与购房人协助和配合，合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。开发商的办证义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务。其次从房管部门登记办证的流程看，转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，其中开发商所负有的是“协助办证”或“协助办理登记”义务。故请求法院判决被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记手续，保证原告物权的圆满。原告诉请为：被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记手续。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方于2004年5月17日签订房屋买卖合同，原告仅支付了45万元房款，至今仍有大部分房款未付。原告无权主张其配合办理房产证。原告就本案的诉请已经在本院之前的诉讼中提起过，而判决已经对此进行了认定，并判决驳回了原告的诉请。该判决生效至今，原告仍然没有履行付款义务，根据民事诉讼法一事不再理的原则，法院不应就同一事实同一法律关系进行重复审判，因此请求依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，并依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：原、被告于2004年5月17日签订《购房协议书》，约定原告购买被告商业房屋，座落在甘井子区山东路**、建筑面积170.22平方米，其中：新建面积77.08平方米；改建面积93.14平方米。约定商业房屋为二层框架结构，设有上下水、暖气、电照设施。协议约定房款总价1021320元。协议约定“上述所列商业房屋建筑面积均以大连市房产局测绘部门确定的面积为准，并按其确定面积计算购房款总额（在签订正式合同的同时，对已交房款进行多退少补处理）……本协议系买卖双方临时文件，待相关手续完善后甲乙双方重新签订正式购房合同。”协议签订当日，原告交付购房款450000元，被告亦向原告交付房屋。据生效判决查明事实记载：房屋交付后，被告多次催促原告及其委托诉讼代理人缴纳房款及签订正式的房屋买卖合同，其二人均以房屋内存在窨井（俗称“马葫芦”）、房屋面积应提供正式测绘报告、房屋性质及结构不符合约定、付款时间时光倒流为由拒绝继续交付房款。原、被告因对合同约定的房屋面积、性质、结构、房款数额及给付方式、改建面积部分存在窨井问题等产生争议，双方经过多年诉讼。并终由（2015）甘民再初字第000001号民事判决书、（2016）辽02民再2号民事判决书对上述合同所约定的房屋面积、性质、结构、房款数额及给付方式、改建面积部分存在窨井而减少房款数额予以明确、变更。在该案中，原告提出的一项反诉请求为：判令富隆公司立即履行法定义务，在判决生效之日起10日内协助二被告备案登记。而对于该项反诉请求，上述判决未予支持。理由为“双方所签《购房协议书》未约定备案登记事宜。在《购房协议书》未有约定，而双方就房款未能达成一致意见的情况，富隆公司有权拒绝其备案登记的要求。”关于本案中原告主张被告进行备案登记的诉请，其明确为对《商品房买卖合同》进行备案登记而非房屋备案登记，故与原诉请不属重复起诉。且其称协议中约定第三部分房款为贷款支付，被告须对合同进行备案后其才能办理贷款履行判决。被告则称未能进行备案的原因是原告未履行合同约定的付款义务。关于原告诉称应按照协议约定贷款方式一节，（2015）甘民再初字第000001号民事判决书中“本院认为”部分论述为“关于王艳书、张二伟主张的购房协议未约定第三期付款的付款时间，仅约定第三期的付款方式为贷款，故原告富隆公司要求二被告一次性给付剩余房款无事实及法律依据的问题，本院认为，双方在合同中约定了第三期付款为贷款，对于贷款的时间则没有约定，双方本应签订正式购房合同，对合同相关条款作出进一步细化的约定，但双方在尚未签订正式合同之时便产生了本案纠纷，则对于贷款如何操作没有约定。在此情况下，如果被告王艳书、张二伟的主张成立，其不去办理贷款则将永远不必付款，这将有悖于基本的公平正义。且双方约定贷款方式付款系因房屋买卖涉及价款较大，买方履行困难，然此房2004年已交付，每年有租金收入，结合被告王艳书、张二伟现在的买房履行能力，考虑已过十年超过合理期限，原告富隆公司可以随时要求以现金方式履行，故原告富隆公司要求二被告一次性给付剩余房款的主张合情合理。本院对于二被告的此项辩解不予采纳。”本院认为，原告的起诉应予驳回，理由如下：第一，《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日实施）第二十七条规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”且该条例第二十八条亦规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”本案中原、被告所签订的《购房协议书》中已确定为临时文件，并非双方签订的正式书面购房合同，不属于该条例所规定的商品房预售合同。虽然该购房协议书中约定了房屋面积、价款、交付日期等涉及房屋买卖的基本内容，但因原、被告对于该临时合同的各项约定均存在争议，致双方发生诉讼，现生效判决已对协议书原约定房款的给付方式及时间、房屋面积、构架、性质等进行变更、明确，故原、被告应根据生效判决内容重新签订正式书面购房合同，并由房地产开发主管部门确定重新签订的正式书面购房合同是否属于被告须进行备案的房屋买卖合同。现原告诉请被告协助备案《商品房买卖合同》，但原、被告并未重新签订正式书面购房合同，且原《购房协议书》的主要内容业经生效判决确认变更，故原告的诉请缺少具体的事实基础。第二，原告虽强调本次诉请为合同备案与另案经过生效判决处理的房屋登记诉请不属同一诉请。但根据《不动产登记暂行条例实施细则》（2016年1月1日实施）第三十八条规定：不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请房屋所有权转移登记时须提交经备案的买卖合同。故即使原、被告间就案涉房屋所需重新签订的正式购房合同属于依法应当备案的不动产买卖合同，也属于原、被告对于案涉房屋进行产权转移登记所须进行的前置程序。故原告在另案中反诉请求对案涉房屋进行转移登记所涉具体履行内容已包含本案诉请的履行内容，而另案反诉请求经判决确认驳回，故原告本案诉请属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条所规定的情形。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回张二伟的起诉。案件受理费，本院不予收取；原告预交50元，待裁定书生效后予以退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  马雯菁人民陪审员  刘精华人民陪审员  姚 波二〇二〇年七月二十二日书 记 员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。