陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终5746号上诉人（原审原告）：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十三分公司，住所地西安市雁塔区南二环西段南侧********。负责人：徐天，该分公司总经理。委托诉讼代理人：李雅敏，女，1996年1月26日出生，汉族，陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十三分公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张柔，女，1995年11月19日出生，汉族，陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十三分公司员工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：杨柳，女，1987年7月4日出生，汉族，楷亚锐衡设计规划咨询（上海）有限公司员工，住上海市杨浦区。被上诉人（原审被告）：周瑾，女，1972年11月22日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。上诉人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十三分公司（以下简称“境商公司”）与被上诉人杨柳、周瑾居间合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2019)陕0104民初9594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。境商公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判杨柳和周瑾向境商公司支付居间服务费20700元或将本案发回重审。2．本案一、二审诉讼费由杨柳、周瑾承担。事实和理由：一、境商公司已经完成了居间服务，一审法院认定境商公司未完成居间服务，对境商公司所要求的居间服务费不予支持，属于适用法律错误。境商公司作为专业的房屋中介服务机构，拥有广泛的房源信息、客户信息等资源，周瑾作为买方，就委托境商公司为其寻找房源并送行磋商沟通的事宜达成一致。在《买卖定金合同》签订前，境商公司多次带周瑾实地看房，并就房屋交易条件与杨柳、周瑾多次进行沟通磋商。在境商公司为周瑾提供的多个房源信息中，周瑾选中案涉房屋。在境商公司的积极促成下，与杨柳就房屋交易的基本条件达成一致签订《买卖定金合同》。之后，杨柳、周瑾私下达成了房屋交易，在此过程中，其虽未经过境商公司签订房屋买卖合同、办理房屋过户等相关手续，但杨柳、周瑾之间房屋交易亦是利用境商公司提供的房源信息、机会等条件。境商公司作为居间方，仅负有利用自身已有的信息或资源，向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。而居间服务是否完成，应当从杨柳、周瑾达成交易是否是利用境商公司提供的房源信息、机会等进行综合考量。本案中，境商公司为杨柳、周瑾提供了众多房源信息，杨柳、周瑾通过境商公司提供的房源信息及媒介服务，最终达成了交易关系，境商公司虽未直接参与杨柳、周瑾的最终交易过程，但截止杨柳、周瑾就房屋买卖签订《房屋买卖合同》时，境商公司之居间义务即告完成。一审法院仅以境商公司未最终参与杨柳、周瑾房屋交易过程，即认定境商公司未完成居间服务，是对法律关于居间合同相关规定的曲解，明显适用法律错误。二、杨柳、周瑾所称“房屋漏水”的事实，并未对周瑾购买该房屋的意愿产生影响，也没有对其最终购买该房屋的价格产生任何影响。一审法院以此确定境商公司未完成居间服务，显然属于认定事实错误。境商公司并不存在故意隐瞒的行为，周瑾在最终达成交易之前，即已经知道该房屋存在漏水的事实，但该因素并未对房屋交易产生任何影响。在一审庭审过程中，周瑾称“直到我拿到房屋钥匙进行装修时，才知道房屋为泡水房的事实”。由此可以看出，周瑾在签订《买卖定金合同》的次日，即已经知晓该房屋漏水的事实，但该因素没有对周瑾购买该房屋的意愿产生影响，也没有对其最终购买该房屋的价格产生任何影响。杨柳、周瑾依然利用境商公司提供的房源信息、媒介服务就房屋买卖关系、买卖价款均达成一致，并最终完成了交易，境商公司的居间服务也已完成。一审法院认定“房屋是否存在漏水问题是买方在房屋交易过程中重点关注的因素，将会对买方是否购买该房屋或购买价格产生直接的影响”，显然与客观事实不符。杨柳辩称，被答辩人诉讼请求的居间服务费，在《房屋买卖定金合同》中约定应当由买方承担。2019年6月30日，答辩人与买方周瑾经被答辩人签订《房屋买卖定金合同》，根据合同第九条其他约定事项的“5．该房价为卖方净拿价，包含已交契税、大修基金及各项初装费；6．在该房屋交易过程中产生的一切税、费均由买方按照国家相关政策及收费标准全额承担”约定，房屋交易产生的居间服务费应由买方承担，不应由作为房屋出卖方的答辩人承担。被答辩人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，通过不正当手段招揽业务，误导买家《房屋买卖定金合同》的签订。房屋在出售前，由于无人居住缺少维护，厨房水槽处水管爆裂漏水导致房屋泡水。在房屋泡水后答辩人将房屋泡水现状及泡水原因告知了被答辩人且要求被答辩人告知看房者或者购买人。但被答辩人没有完全履行委托义务，没有将房屋有过泡水情况告知买方，后买方在签订完《房屋买卖定金合同》后，经邻居得知房屋有过泡水。在房屋交易的居间服务过程中，行业内约定成俗的居间服务方式为房屋信息由居间服务方向卖家核实，并向买家详细说明，买家通过居间服务方提供的房屋信息决定是否买卖，居间服务方在后续交易中持续跟进交易过程直至过户完成和交易完成。在本案中，《房屋买卖定金合同》签订前，买卖双方并无直接联系，买家对房屋现状信息的取得完全来自居间服务方，因此居间服务方所提供的房屋信息对买方签订《房屋买卖定金合同》起决定性作用。但是，被答辩人作为居间服务方，在签订《房屋买卖定金合同》前故意隐瞒房屋关键信息，隐瞒与订立合同有关的重要事实，属于通过不正当手段招揽业务，误导买家签订定金合同。被答辩人主张的居间服务费并无法律依据。因买方未按照定金合同约定时间签订《房屋买卖三方合同》，答辩人向买方发送《关于合同履行的催告函》。被答辩人由于前期居间服务中，服务存在严重瑕疵，无法有效促成买家签订《房屋买卖三方合同》，已经为答辩人造成损失。所以答辩人于7月l5日向买家解释房屋漏水原因，并通过邮政EMS及短信的方式发送给买家《关于合同履行的催告函》，催告函内容为催促买家履行《房屋买卖定金合同》，于5日内签订完成《房屋买卖三方合同》。说明答辩人希望继续履行《房屋买卖定金合同》的主观意愿。被答辩人无法促成《房屋买卖三方合同》的签订，因此并未有效提供双方订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。被答辩人由于在居间服务中故意隐瞒房屋重要事实，买家通过邻居得知房屋有过泡水情况后，未如约签订《房屋买卖三方合同》，并多次至被答辩人处询问房屋泡水原委，可知房屋漏水已经对买家购买该房屋的意愿产生影响。答辩人通过居间方得知买家由于房屋泡水购买意愿产生动摇后，积极与居间方联系，明确表达了希望与买家合理解决此问题的想法，此时被答辩人仍然未向买家解释漏水原因，也未及时打消买家顾虑。被答辩人的行为无法有效促成《房屋买卖三方合同》的签订，因此并未有效提供双方订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。最终，通过被答辩人向买家解释泡水原因，打消买家顾虑，所以房屋泡水情况是通过被答辩人与买方自行协商解决，后续整个房屋交易过程也是由买方引导最终交易完成。因此，在整个交易过程中，答辩人积极履行各项合同约定的责任与义务，无论从主观意愿还是行动上都无过错行为，且一直积极主动的促成交易的完成。此外，在《房屋买卖定金合同》中约定，居间服务费由买家支付，因被答辩人存在过错，导致买方不付被答辩人居间服务费，与答辩人没有关系。被答辩人的居间服务行为存在过错，其所主张的居间服务费并无法律依据。周瑾辩称，不同意境商公司要求周瑾支付居间费用的上诉请求，认可原审法院的判决，境商公司的上诉请求没有法律依据。境商公司违法了相关的相关法律法规，境商公司刻意隐瞒并未告知书中的所有事项，境商公司提供了错误的房产证及房屋面积信息，刻意隐瞒房屋泡水的事实，没有完成条款的所有内容，所以境商公司没有完成居间服务，无权收取费用，拖延了装修时间。境商公司向一审法院起诉请求：1、判令杨柳、周瑾向境商公司支付居间服务费20700元；2、诉讼费由杨柳、周瑾承担。一审法院认定事实：2019年6月30日，境商公司作为居间方与杨柳（卖方）、周瑾（买方）签订《买卖定金合同》，约定境商公司为中介，提供居间服务，买卖坐落于西安市莲湖区房屋，交易总额为690000元，买方全款支付，在本合同签字之时，支付定金20000元以确立买卖关系，此定金由卖方直接收取。买卖双方约定于2019年7月10日之前或以居间方通知双方时间为准至居间方处签订《房屋买卖三方合同》，签订《房屋买卖三方合同》时，买卖双方应按照本合同第二条约定的总房款3%的标准，将居间方的居间服务费用一次性支付给居间方。次日，周瑾向杨柳支付购房定金，并从境商公司处领取房屋钥匙着手装修，收房后周瑾了解到房屋有过漏水情况，遂和境商公司商议，但境商公司并未给予解决方案。2019年7月5日境商公司联系杨柳、周瑾签订《房屋买卖三方合同》，杨柳在该合同上签字，周瑾并未到场签订合同。2019年7月15日杨柳向周瑾发送《关于合同履行的催告函》，催促周瑾尽快签订《房屋买卖三方合同》并将定金补缴至50000元。同时，与周瑾通过短信方式对房屋漏水状况及合同的履行进行沟通。2019年7月29日，杨柳与周瑾自行签订房屋买卖合同，并办理了过户手续。一审法院认为，居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告。居间方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬。房屋是否存在漏水问题是买方在房屋交易过程中重点关注的因素，将会对买方是否购买该房屋或购买价格产生直接的影响，中介机构应将其所知道的情况据实告知买方。但根据庭审查明事实，杨柳在委托境商公司出售房屋时，已告知该房屋存在漏水的情况，但境商公司并未据实告知周瑾，可见境商公司在提供居间服务时，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实；且境商公司未能在出现问题后及时与买卖双方进行沟通予以解决，而是由双方自行沟通协商，境商公司并未完成其居间服务义务，杨柳、周瑾最终自行签订房屋买卖合同并完成交易，不属于境商公司所述的“跳单”情形。综上，境商公司要求杨柳、周瑾支付居间服务费的诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决：驳回原告陕西境商房地产营销策划有限公司第三十三分公司的诉讼请求。一审案件受理费318元（原告已预交），减半收取159元，由原告自行承担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，一审法院查明，杨柳在委托境商公司出售房屋时，已告知该房屋存在漏水的情况，但境商公司并未据实告知周瑾，同时，境商公司在周瑾因得知上述情况对交易产生质疑后未能及时沟通解决，最终杨柳与周瑾通过自行沟通协商签订房屋买卖合同并完成交易，一审法院认定境商公司未完成其居间服务义务，上述情形不属于境商公司所述的“跳单”情形，对境商公司要求杨柳、周瑾按照合同约定标准支付居间服务费的诉讼请求不予支持，一审法院的上述认定并无不当之处。境商公司上诉依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费318元，陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十三分公司已预交，由陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十三分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琪审 判 员  师 婷审 判 员  卫婉莹二〇二〇年七月三日法官助理  同江龙书 记 员  刘明明