重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初26843号原告：重庆兆隆置业有限公司，住所地重庆市渝**。法定代表人：邓涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑富文，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天强，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆市沙坪坝区新世纪小额贷款有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。法定代表人：赖瑾，该公司总经理。委托诉讼代理人：施峰杰，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李茜，北京德恒（重庆）律师事务所律师。第三人：两江国际控股股份有限公司，住所地重庆市渝**。法定代表人：唐胜明，该公司董事长。委托诉讼代理人：甄子瑶（该公司员工），女，1989年6月2日出生，汉族，住重庆市渝中区。第三人：重庆市名瑞服饰（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区。法定代表人：苏春，职务不详。原告重庆兆隆置业有限公司（以下简称：兆隆公司）与被告重庆市沙坪坝区新世纪小额贷款有限公司（以下简称：新世纪小贷公司）、第三人两江国际控股股份有限公司（以下简称：两江公司）、重庆市名瑞服饰（集团）有限公司（以下简称：名瑞公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告兆隆的委托诉讼代理人郑富文，被告新世纪小贷公司的委托诉讼代理人施峰杰、李茜，第三人两江公司的委托代理人甄子瑶到庭参加了诉讼。第三人名瑞公司经本院公告传唤，公告期间届满仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告兆隆公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认在重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106执恢807号执行案件的拍卖中，原告享有对位于重庆市渝北区地下车库的承租权，租赁期限截止2025年1月31日；2、判决在涉案车库的处置过程中，对涉案车库中添附的装饰装修费用予以单独评估，并在处置拍卖价款时按照评估价格给予原告合理补偿；3、本案诉讼费用由被告新世纪小贷公司承担。事实及理由：2014年11月30日，第三人名瑞公司与两江公司签订了《房地产买卖合同》，约定名瑞公司将其名下位于重庆市渝北区，产权登记名称为名瑞服饰1幢、2幢、3幢、4幢地下车库、5幢的土地使用权以及地上建筑物、构筑物出售给两江公司。2014年12月1日，两江公司支付了对价。2014年12月1日、2015年1月7日及2015年1月10日，名瑞公司向两江公司交付了涉案车库。根据重庆市高级人民法院（2018）渝民终408号民事判决书，双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，因此，两江公司对涉案车库享有占有、使用的权利。两江公司的占有属于合法占有，其有权将涉案车库出租。2015年2月1日，原告与两江公司签订了《物业租赁合同》，合同约定两江公司将位于重庆市渝北区1-5幢（含涉案车库）及设施租赁给原告，租赁期限为10年，自2015年2月1日起至2025年1月31日止。双方约定租赁方式为免租金，但原告对租赁物业进行改造及装修，租赁到期后，该改造及装修部分归属两江公司，原告应按现状返还，两江公司不再对原告装饰装修部分进行补偿。合同签订当日，两江公司向原告交付了该物业设施及水电消防等附属设施。原告也投入大量资金对上述房屋（含涉案车库）进行了装饰装修。在重庆市沙坪坝区人民法院受理的新世纪小贷公司申请执行名瑞公司、重庆市名瑞服饰连锁有限公司、苏定瑞、夏雪、重庆逸悦置地有限公司借款合同纠纷一案中，新世纪小贷公司要求评估、拍卖名瑞公司名下位于重庆市渝北区地下车库，原告遂向法院提出了书面执行异议，请求确认原告对涉案车库享有租赁权，法院在处置该标的时应对车库添附的装饰装修费用予以单独评估并对原告合理补偿。2019年11月13日，（2019）渝0106执异174号执行裁定书裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，第三人名瑞公司与两江公司签订的《房地产买卖合同》经司法认定有效，两江公司对涉案车库系合法占有，两江公司有权将车库出租给原告，原告也对车库进行了装饰装修，投入大量资金，故请求法院判如所请。被告新世纪小贷公司辩称，原告并非与涉案车库产权人名瑞公司签订租赁合同，出租人两江公司至今未取得涉案不动产物权，该租赁行为对产权人、抵押权人及其他第三人不发生效力；原告所主张的装饰装修事宜与本案无关，应由原告与两江公司另案解决，同时该装饰装修也系违法建筑，本身就应当拆除，且原告在2017年9月法院第一次进行评估拍卖后才进场添附，即使与本案有关联，也不应当在本案中予以补偿。第三人两江公司同意原告的诉讼请求。第三人名瑞公司未作陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新世纪小贷公司与名瑞公司、重庆市名瑞服饰连锁有限公司、苏定瑞、夏雪、重庆逸悦置地有限公司借款合同纠纷一案，2016年11月28日，本院依法作出（2016）渝0106民初9174号民事判决书，判决如下：一、重庆市名瑞服饰连锁有限公司归还新世纪小贷公司借款本金2700000元，支付截止2015年7月30日的利息66211元。此款限于本判决发生法律效力后十日内付清。二、重庆市名瑞服饰连锁有限公司支付新世纪小贷公司逾期利息（以本金2700000元为基数，按月利率18‰上浮30%，从2015年7月31日起计算至本金付清之日止）。此款限于本判决发生法律效力后十日内付清。三、苏定瑞、夏雪、名瑞公司、重庆逸悦置地有限公司对本判决第一项、第二项债务向新世纪小贷公司承担连带保证责任。四、新世纪小贷公司对名瑞公司提供抵押担保的渝北区4幢地下车库享有优先受偿权。案件受理费33090元，公告费400元，合计33490元（原告已预交），由名瑞公司、重庆市名瑞服饰连锁有限公司、苏定瑞、夏雪、重庆逸悦置地有限公司负担。此款限于本判决发生法律效力后十日内给付新世纪小贷公司。该判决确认：2015年2月6日，新世纪小贷公司与名瑞公司签订《借款合同》，借款金额3000000元，同日又签订了《重庆市房地产抵押合同》，抵押财包括名瑞公司名下的坐落于重庆市渝北区地下车库，并于2015年2月9日办理了抵押登记，抵押权人为新世纪小贷公司。该判决生效后，新世纪小贷公司依据该判决申请强制执行，本院于2017年9月7日作出（2017）渝0106执2089号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人名瑞公司名下的位于重庆市渝北区地下车库。2017年12月11日，本院作出（2017）渝0106执2089号之一裁定书，依法查封了涉案地下车库。执行过程中，两江公司对执行标的提出书面异议。2017年12月11日，本院作出（2017）渝0106执异268号执行异议裁定：中止对位于重庆市渝北区地下车库的执行。2017年12月26日，新世纪小贷公司向本院提起申请执行人执行异议之诉。本院（2018）渝0106民初7号民事判决书认为两江公司未尽到充分的注意义务，致使名瑞公司在重庆两江新区融资担保有限公司的抵押权消灭后又将案涉车库抵押给新世纪小贷公司，两江公司存在过错，故判决准许执行名瑞公司名下位于重庆市渝北区地下车库。两江公司提出上诉，重庆市第一中级人民法院（2019）渝01民终2909号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。后本院（2019）渝0106执恢807号执行案件对案涉车库再次进行评估拍卖，原告兆隆公司提出执行异议。2019年11月13日，本院（2019）渝0106执异174号执行裁定书裁定驳回了原告的执行异议申请。原告于2019年11月28日，原告向本院提起执行异议之诉。另查明，2014年11月30日，名瑞公司（甲方）与两江公司（乙方）签订《房地产买卖合同》，该合同约定名瑞公司将位于重庆市渝北区名瑞厂房五幢所有权（含案涉车库）及房屋附属设施出售给两江公司。甲乙双方一致同意房地产转让价款为20000000元（大写贰仟万元整）。乙方需在2014年12月1日16点之前将转让款一次性支付至甲方银行账户。本次房地产转让应缴纳的税费，由甲乙双方各自承担缴纳。在乙方按约定支付转让款且按规定提供完整的办理过户登记手续所需的资料情况下，甲方在2015年4月30日之前将房地产过户登记资料向权属登记机关提交。本协议经甲乙双方签章后成立，在乙方支付20000000元转让价款后生效。该合同经双方签字盖章，打印的签署时间为2014年11月30日。2014年12月1日，两江公司向名瑞公司转账支付20000000元，转款用途填写为“土地转让款”。2014年12月1日、2015年1月8日及2015年1月10日，双方办理了合同内容标的物的交接手续，分别签署《房地产移交清单》、及《水、电、消防等房屋附属设施清单》，将上述5本房地产权证复印件、全部房屋（2014年12月1日的移交清单载明出租给希捷汽车零部件（重庆）有限公司的房屋（租赁面积厂房2172平方米、车库1630平方米）除外）、场地及附属设施等进行了清点移交。2015年2月1日，两江公司（甲方）与原告兆隆公司（乙方）签订《物业租赁合同》，合同约定甲方将位于重庆市渝北区1/2/3/4/5幢及设施租赁给乙方。合同第三条约定租赁期限：自2015年2月1日起至2025年1月31日止，共计10年。第四条约定租赁方式：甲方将合同约定物业及设施免租给乙方。租赁期限内，甲方同意依法将对租赁物业进行改造及装修；租赁到期后，乙方所投入的所有改造及装修部分归甲方所有，乙方应无条件按照现状返还甲方，甲方对于乙方改造及装修部分不再进行补偿。同日，两江公司将租赁物业的房地产买卖合同及支付凭证复印件移交原告兆隆公司，并将案涉车库在内的物业移交原告兆隆公司，原告兆隆公司自2015年2月起开始缴纳租赁物业的电费。从2015年3月起，原告先后与案外人重庆海力装饰设计工程有限公司、深圳市侨城建筑工程有限公司签订了设计合同并支付了设计服务费30多万，并与30余家公司签订了施工、采购等合同，对租赁的物业进行了装修整改。上述事实，有当事人的陈述，原告兆隆公司提交(2019)渝0106执异174号执行裁定书、（2018）渝民终408号民事判决书、《房地产买卖合同》、中国建设银行转账支票存根及进账单、《房地产移交清单》《物业租赁合同》、《物业及设施移交清单》、转账凭证、发票、《室内设计合同书》及转账凭证、《工程施工合同》，被告新世纪小额贷款公司提交的（2018）渝0106民初7号民事判决书、（2019）渝01民终2909号民事判决书，本院作的现场调查笔录等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案中，案外人兆隆公司享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：一、名瑞公司与两江公司签订《房地产买卖合同》系以转移所有权为目的，双方完成了支付交易对价和实际交付的民事法律行为，应视为名瑞公司向两江公司让渡了占有、使用、收益的权利。虽然案涉车库在形式上未完成过户，两江公司不能处分该车库，但两江公司基于买卖合同关系实现了对车库的合法占有，将案涉车库出租给兆隆公司是其享有的权利，并不违反法律规定。因此，名瑞公司交付之后将案涉车库抵押致使两江公司无法取得所有权的情形，并不直接导致两江公司丧失使用收益的权利，两江公司将案涉车库出租给原告兆隆公司于法有据。二、作为案涉车库的承租方，原告兆隆公司与两江公司签订《物业租赁合同》时，核实了案涉车库的《房地产买卖合同》及相应的付款依据，尽到了审慎审查义务；作为案涉车库的出租方，无证据证明两江公司与案涉车库的抵押权人即被告新世纪小贷公司存在利益冲突，两江公司显然无法预判名瑞公司将案涉车库抵押给被告新世纪小贷公司的事实，本院难以认定原告兆隆公司与两江公司存在虚构《物业租赁合同》损害抵押权人利益的故意。因此，本院认为原告兆隆公司与两江公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、强制性法规，合法有效。三、从权利形成时间来看，原告兆隆公司与两江公司签订《物业租赁合同》的日期为2015年2月1日，而名瑞公司将案涉车库抵押给被告新世纪小贷公司的日期为2015年2月9日，抵押权成立时间晚于《物业租赁合同》的成立时间；从抵押登记情况来看，案涉车库的抵押人为名瑞公司，而非两江公司，名瑞公司办理抵押登记时已将车库交付，两江公司也已完成租赁物的交付；从合同履行情况来看，虽然《物业租赁合同》约定租金交纳方式为以装修物折抵租金，但租金交纳方式是当事人意思自治的范围，并不影响合同效力，且原告兆隆公司签订合同后，确实投入了大量资金对租赁物进行了装修，也交纳了相应的物业费用。因此，本院难以认定本案存在以租赁为名排除抵押权的情形。四、本院处置案涉车库时，两江公司曾在(2018)渝0106民初7号执行异议之诉案件中提出执行异议，认为其系案涉车库的无过错买受人享有排除执行的权利，本院最终认定两江公司对未及时将案涉车库过户有过错并驳回了两江公司要求中止执行的请求。但两江公司不享有排除执行的权利并不必然导致原告兆隆公司排除执行权利的灭失，因为两江公司主张的权利系所有权，其要求排除执行的目的为中止执行解除查封，将直接导致案涉车库无法拍卖；而原告兆隆公司主张的权利系租赁权，其排除执行的目的为阻止法院交付占有，并不必然导致车库无法拍卖。两江公司和原告兆隆公司主张的权利不同，对其享有的权利能否排除执行的审查以及适用的法律关系均有所区别。故两江公司无法排除执行对本案不构成影响，原告兆隆公司仍可以以享有租赁权为依据排除执行。综上所述，虽然原告兆隆公司向两江公司租赁案涉车库时，两江公司并未完成案涉车库形式上的过户登记手续，但两江公司是合法占有人，其出租行为依然有效，双方签订的《物业租赁合同》主体合法，权利完整，意思表示真实，足以认定原告兆隆公司享有租赁权。在此情形下，原告兆隆公司享有租赁权在先，被告新世纪小贷公司设立抵押权在后，均早于本院查封案涉车库的时间，故原告兆隆公司请求确认享有租赁权以及阻止交付占有的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。原告诉讼请求第二项，系原告兆隆公司与两江公司的债权债务关系，不属于本案的处理范围，原告可以另案起诉。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一项之规定，判决如下：原告重庆兆隆置业有限公司享有对重庆市渝北区地下车库的租赁权，租赁期限截止2025年1月31日。人民法院在执行被告重庆市沙坪坝区新世纪小额贷款有限公司与第三人重庆市名瑞服饰（集团）有限公司、案外人重庆市名瑞服饰连锁有限公司、苏定瑞、夏雪、重庆逸悦置地有限公司借款合同纠纷案中，不得在租赁期内向受让人移交占有重庆市渝北区地下车库。三、驳回原告重庆兆隆置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费53800元（原告已预交），由被告重庆市沙坪坝区新世纪小额贷款有限公司负担，此款限于本判决发生法律效力后五日内迳付原告重庆兆隆置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王建华人民陪审员  谢成兰人民陪审员  李红波二〇二〇年七月二十二日法官 助理  潘 晨书 记 员  夏诗彧