北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初6171号原告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。委托诉讼代理人：汪佳欢，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。被告：陈艳君，女，1975年1月10日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。原告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）与被告陈艳君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告我爱我家公司委托诉讼代理人冯涵、汪佳欢到庭参加诉讼，被告陈艳君经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。我爱我家公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认双方2016年11月17日签订的《店面租赁合同》于2018年10月8日解除；2.请求判令陈艳君返还租金94581.69元；3.请求判令陈艳君返还押金35000元；4.请求判令陈艳君支付违约金共计101640元。5.本案诉讼费由陈艳君承担。事实和理由：原被告于2010年12月31日首次签订《租赁合同》，租赁期限为2011年2月1日起至2014年1月31日，月租金为35000元，押金为35000元已支付。后双方于2013年12月12日签订《租赁合同》续租，约定租赁期限为2014年2月1日至2017年1月31日，月租金为38500元，押金无需增缴。最后双方于2016年11月17日签订《店面租赁合同》约定续租期限为2017年2月1日至2019年7月18日，月租金为42350元，押金无需增缴。期间，我公司收到业主通知称因陈艳君拒交租金已解除租赁关系，陈艳君后续无转租权，我公司已缴纳下半年租金。故陈艳君应返还我司押金及其失去转租权后的相应租金，请求法院支持原告诉讼请求。被告陈艳君未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月24日，陈艳君与顺天通房地产开发集团有限公司签订租赁房屋，约定将顺天通房地产开发集团有限公司名下位于北京市昌平区东小口镇天通苑西苑XX区XX号楼XXX房屋出租给陈艳君用于开办个体公司，该房屋地上建筑面积约为474.05平方米，地，地下建筑面积约为3317平方米。房屋租赁期限为10年，自2009年7月19日至2019年7月18日止。2011年1月1日，陈艳君与我爱我家公司签订《租赁合同》一份，约定将位于北京市昌平区东小口镇天通苑西XX区XX号楼XXX室的房屋，面积100平方米出租给我爱我家公司使用，用于开设房屋中介营业厅，自2011年2月1日起至2014年1月31日止，月租金为35000元/月，我爱我家公司支付押金35000元，押金在双方终止合作、结清相关费用后，在当日退还。2013年12月12日，陈艳君与我爱我家公司续签《租赁合同》一份，约定租赁期限为三年，自2014年2月1日起至2017年1月31日止，月租金为38500元，关于押金明确为：“乙方于甲乙双方签署的上一份租赁合同中已交纳押金35000元，故在此份合同中顺延。”期间，2013年12月1日，因陈艳君与葛明就房屋租赁达成合作协议，陈艳君（委托人）与葛明（被委托人）签订授权委托书，授权葛明办理北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋租金收缴及债权的相关资料业务，并注明“代理人在其权限范围内签署的一切有关文件我均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人承担”。2016年11月17日，陈艳君（甲方）与我爱我家公司（乙方）签订《店面租赁合同》，就涉案房屋约定内容为：租赁期限为自2017年2月1日至2019年7月18日；租赁房屋之月租金为42350元/月，即年租金为508200元，租金支付方式为按半年度付；乙方于甲乙双方签署的上一份租赁合同中已交纳押金35000元，在此份合同中顺延，即乙方共向甲方交纳押金35000元；甲方应将押金于本合同终止当日，扣除一方未结清的水费、电费、物业管理费（本合同约定甲方承担的除外）、损害赔偿金、违约金后，退还至乙方；甲方保证确实拥有该房屋的对外出租权或转租权，并提供相应有效的法律证明文件。甲方同意乙方有权对该房屋进行转租、分租。如因甲方无出租权或转租权等原因造成本合同无效或不能正常履行的，甲方退还乙方全部已付租金、赔偿乙方装修损失（装修造价以乙方出示的发票为准）并支付年租金的20%的违约金。2018年1月21日，因陈艳君作为被执行人有未结（2013）昌执字第1390号执行案件，葛明代理陈艳君（甲方）与北京我爱我家房地产经纪有限公司（乙方）签订补充协议，约定内容为：因甲方个人债务原因，该房屋租金被昌平区人民法院裁定查封、扣划，甲方代理人已经向法院提交执行异议申请，但法院尚未作出相关裁判，执行异议期间，该房屋租金支付方式由半年付变更为季付，乙方自本协议签订后5日内向甲方支付2018年2月1日至2018年4月30日期间的租金共计127050元；如甲方代理人的执行异议被法院裁定驳回的，乙方将按照法院出示的《协助执行通知书》将房屋剩余租金付至法院账户，甲方不得以未收到租金为由影响乙方正常使用该房屋；主合同其他约定不变。我爱我家公司于2018年2月2日支付葛明127050元，于2018年4月28日支付葛明127050元，以上对应2018年2月1日至2018年7月31日租金。（2018）京0114执异30号执行裁定书裁定驳回葛明的执行异议请求后，我爱我家公司于2018年7月30日向北京市昌平区人民法院账户支付127050元对应2018年8月1日至2018年10月31日租金，于2018年10月30日向北京市昌平区人民法院账户支付127050元对应2018年11月1日至2019年1月31日租金。2018年12月1日，顺天通房地产开发集团有限公司与案外人林富强签订房屋租赁合同，将原与陈艳君签订租赁合同的涉案房屋租赁给林富强，租赁期限为2018年12月1日起至2019年7月15日。2018年12月11日，林富强与我爱我家公司签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋租赁给我爱我家公司，租赁期限为2018年12月1日起至2019年7月15日。我爱我家公司于2018年12月26日支付林富强押金及租金共计381774元。上述事实，有《租赁合同》、《店面租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同》、招商银行付款回单等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈艳君与我爱我家公司签订的《店面租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，当事人均应按约履行。因陈艳君不能依据合同约定提供房屋给我爱我家公司使用，存在违约行为，合同目的无法实现，我爱我家公司依据合同约定要求解除合同，理由充分。关于合同解除的时间，我爱我家公司主张因不能使用房屋，合同应自2018年10月8日解除，但未提供证据。我爱我家公司自述向陈艳君房屋租赁事宜的代理人葛明告知过解除合同，结合我爱我家公司就涉案房屋签订的新合同自2018年12月1日起承租并支付相应的租金，原合同已经无法履行，故本院认定我爱我家公司与陈艳君之间的租赁合同自2018年11月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。我爱我家公司要求陈艳君退还押金35000元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。我爱我家公司要求陈艳君返还房屋租金一节，租金已交纳至2019年1月31日，其中已正常使用涉案房屋期间的租金不应再予以返还，我爱我家公司自述2018年10月9日被封门，11月1日才开始正常营业，但未能提供相关证据，关于其主张陈艳君退还2018年10月9日至2018年10月31日期间的租金，本院不予支持。2018年12月1日至2019年1月31日期间两个月的租金，按42350元/月的标准，陈艳君应当退还金额为84700元。依据双方合同约定，如因无出租权或转租权等原因造成本合同不能正常履行的，需支付年租金的20%的违约金，以年租金508200元为基数，我爱我家公司向陈艳君主张101640元违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。陈艳君经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，由此造成的不利后果由其自行承担。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认北京我爱我家房地产经纪有限公司与陈艳君2016年11月17日签订的《店面租赁合同》于2018年11月30日解除。二、陈艳君于本判决生效之日起七日内返还北京我爱我家房地产经纪有限公司押金35000元；三、陈艳君于本判决生效之日起七日内返还北京我爱我家房地产经纪有限公司租金84700元；四、陈艳君于本判决生效之日起七日内支付北京我爱我家房地产经纪有限公司违约金101640元；五、驳回北京我爱我家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4769元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担149元，已交纳；由陈艳君负担4620元，于本判决生效后七日内交纳。公告费（凭票据），由陈艳君负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董闻昕人民陪审员  刘志凌人民陪审员  陈长勇二〇二〇年七月十五日书 记 员  李圣楠