广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2019）粤71行终4399号上诉人（原审被告）：广州市住房和城乡建设局。住所地：广东省广州市越秀区**********。法定代表人：王宏伟，局长。委托代理人：卓杰，广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室工作人员。委托代理人：严永乐，广东启源律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：潘秀薇，女，1953年3月23日出生，住广州市荔湾区***********，公民身份号码：440************90X。被上诉人（原审原告）：广东金穗丰实业有限公司。住所地：广州市天河区***********自编之五。法定代表人：陈彬彬，执行董事。委托代理人：黄涛、林倚正，广东海际明律师事务所律师。上诉人广州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）、潘秀薇因与被上诉人广东金穗丰实业有限公司（以下简称金穗丰公司）行政裁决纠纷一案，不服广州铁路运输法院作出的(2019)粤7101行初1505号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明：房产登记号为补字6718号的《广州市不动产登记查册表》记载：“中区十三行路31号”房产使用土地面积61.3355平方米，建基面积61.3355平方米，建筑面积122.671平方米，结构层数为“2”，结构为“混合（乙石）”，使用性质为“商业”，建筑时间为“解放后”，所有权来历为“1928年12月向苏恒佳买”等内容。根据第三人向原广州市住房和城乡建设委员会提供的个体工商户营业执照复印件，1993年7月21日，原广州市荔湾区工商行政管理局以“十三行路31号地下室内”为经营地址，颁发营业执照，记载商户名称为广州市荔湾区时时新百货店，负责人为潘秀薇，经济性质为个体工商户（个人经营），经营期限至1997年7月21日止。原广州市城市规划局作出[1994]穗城规北片地字42号文件，原广州市国土局作出穗国土[1994]建用通字第232号文件，核准广州市****开发有限公司拆迁广州市*********房屋兴建商业、商务大厦。原广州市房地产管理局于1995年10月24日发出穗房（95延）拆字050号广州市房屋拆迁公告，公告拆迁范围包括广州市*********房屋。广州市****开发有限公司因拆迁广州市荔湾区********屋未与被拆迁人签订协议，于1996年向原广州市房地产管理局申请行政裁决，申请先行拆除该房屋。1996年8月27日，原广州市房地产管理局作出穗房拆裁字（96）第62号行政裁决书，查明：被拆迁人陈成、陈丽华是十三行路31号首层私房承租人，承租建筑面积27.63㎡。该屋分别由陈成、潘秀薇领有营业执照经营广州市荔湾区时时新百货店。裁决：被拆迁人潘秀薇、陈成、陈丽华于该行政裁决书送达之日起5日内迁出广州市********屋，迁往广州市************之一首层有建筑面积28㎡的房屋临时使用，拆迁人广州市****开发有限公司拆除广州市********屋。同日，原广州市房地产管理局作出穗房拆裁字（96）第63号行政裁决书，查明：被拆迁人区沃贤、陈家辉是十三行路31号第三层私房承租人，根据测绘，第三层有建筑面积57.6753㎡。房屋由被拆迁人作居住使用。裁决：被拆迁人区沃贤、陈家辉于该行政裁决书送达之日起5日内迁出广州市********屋，迁往广州市************之一第四、五层有建筑面积58㎡的房屋临时使用，拆迁人广州市****开发有限公司拆除广州市********屋。同日，原广州市房地产管理局作出穗房拆裁字（96）第64号行政裁决书，查明：被拆迁人潘清薇、陈家辉是十三行路31号二楼私房承租人，承租建筑面积46.64㎡。房屋由被拆迁人作工场使用。裁决：被拆迁人潘清薇、陈家辉于该行政裁决书送达之日起5日内迁出广州市********屋，迁往广州市************之一第二、三层有建筑面积47㎡的房屋临时使用，拆迁人广州市****开发有限公司先行拆除广州市********屋。1996年9月5日，广州市公证处出具（96）穗证内字第7344号《继承权公证书》，认为广州市********屋产权由潘秀薇等12人继承，其中潘秀薇继承六百二十四分之五十七。1997年4月，潘秀薇曾经向原广州市房地产管理局申请裁决，并缴纳裁决费，但未见该局作出裁决处理。庭审中，市住建局称，该案因潘秀薇未按规定提供相关材料，该案已按结案处理，但其未提交证据予以证明。2010年5月13日，广州市荔湾区人民法院作出（2007）荔法执字第4158-5号《变卖公告》，变卖的财产为：广州市****开发有限公司，在本市广州市*****侧，广州文化公司北侧（十三行路1号）的新中国大厦整体工程项目。该变卖公告注明了变卖减除的建筑面积，标明了标的物的瑕疵及买受人应承担的各项义务，明确记载了买受人取得新中国大厦项目后应承担原开发商国商公司开发建设该大厦所应承担的开发建设义务，包括负责办理该地块原住户永迁安置房的产权调换手续，处理好有关的征地补偿拆迁安置问题，如有征地补偿拆迁安置的遗留问题，由买受人负责承担解决等。2010年7月21日，广州市荔湾区人民法院作出（2007）荔法执字第4158-4号《执行裁定书》，裁定：广州市****开发有限公司在本市13行路一号的新中国大厦整体工程项目变卖给买受人金穗丰公司所有[买受人的权利义务见该院（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告]等。2017年，潘秀薇因与金穗丰公司就广州市荔湾区********屋拆迁补偿事宜未能达成协议，向原广州市住房和城乡建设委员会申请裁决。主要裁决请求内容为：要求“被告”：归还等值安置房，归还从1996年9月20日拆除广州市********屋至2017年二十一年临迁费及利息，补偿合法个体经营场地33.7055平方，搬迁补偿费337055元及利息等。另外还提出了补偿1997年4月28日收取潘秀薇裁决费及20年银行定期利息和精神损失费、经济损失费等请求。潘秀薇在裁决申请书中，先将金穗丰公司列为被申请人，将原广州市住房和城乡建设委员会为第三人，在另页申请材料中又将金穗丰公司及原广州市住房和城乡建设委员会均列为“被告”。原广州市住房和城乡建设委员会于2017年7月21日受理裁决申请。2017年7月31日，原广州市住房和城乡建设委员会组织潘秀薇与金穗丰公司陈述意见并进行调解。潘秀薇表示其不能提供其他继承人的联系方式，其要求以侨房政策补偿。金穗丰公司表示其对被拆迁房屋的产权及使用情况不清楚，其于2010年7月买受该项目时无相关资料移交。2017年8月17日，原广州市住房和城乡建设委员会在广州日报刊登通告，就该行政裁决案件通告，广州市荔湾区********屋的其他共有人（继承人）带齐相关资料，于2018年2月28日前到该委员会提出拆迁补偿安置意见。原广州市住房和城乡建设委员会委托广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司以2017年7月21日为价值时点，对原广州市中区（现荔湾区）十三行路31号房地产市场价值进行评估。委托函上列明：估价目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据；对于价值时点，估价对象房屋已拆除，评估是根据：首层混合（乙石）89.3002平方米（含26.9699平方米阁楼），二层混合（乙石）57.6753平方米，三层混合（乙石）58.3953平方米，二三层木阁楼50.967平方米（成新度设定为7成新，仅上盖重置折余价格，不含地价）的数据参照同地段同类型房屋的状况假设估价对象依然存在并能正常使用为前提等等。广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司作出建证评字LW_JZCQ_FD（2018）032301号房地产估价报告。广州市房地产评估专业人员协会房地产价格评估专家委员会对该报告作出《鉴定结果报告》，提出修改意见。广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司又于2018年7月5日作出建证评字LW_JZCQ_FD（2018）032301-1号房地产估价报告，对原报告进行修改，并备案，按照原广州市住房和城乡建设委员会委托函中确定的评估条件，评估广州市中区（现荔湾区）十三行路31号房地产市场价值为18564159元。2018年9月4日，原广州市住房和城乡建设委员会作出穗房拆裁字[2017]第6号《房屋拆迁裁决书》，裁决：金穗丰公司按潘秀薇继承份额比例乘以房产评估价值向潘秀薇支付补偿款1695764.52元，另因潘秀薇在被拆迁房屋首层领取营业执照，由金穗丰公司参照广州市历年公布的同时期同地段非住宅（商铺）租金参考价标准（如当年无参考价值，参照较高标准的相近年份参考价执行），以建筑面积34.7003平方米计算，一次性向潘秀薇给付自1996年9月起至办理上述货币补偿手续之月止的停业补助费。潘秀薇、金穗丰公司于2018年9月12日收到裁决书，金穗丰公司不服，向原审法院提起行政诉讼。诉讼中，第三人未提供证据证明广州市********屋为“侨房”的证据，原告金穗丰公司不能出示其证据原件，被告不确认原告证据真实性。金穗丰公司提供三份《弃租协议》复印件，其中一份《弃租协议》记载：甲方为广州市****开发有限公司，乙方为“广州市*******承租人地下陈成、陈丽华”。协议主要内容为：广州市*********，承租面积28㎡；乙方需于1996年9月11日12点钟前迁出，并将空房屋交给甲方拆除，甲方给予一次性弃租（含弃租经营一切经济补偿）补偿款贰拾贰万肆仟元正，该款甲方应于乙方迁出原址房屋后当天内一次性付清。该协议生效后，乙方原租赁关系同时终止，自行解决住宅及商业用房。本协议经双方签字后生效，乙方按时搬出，甲方给予乙方壹万元正补偿。该协议向有加盖甲方广州市****开发有限公司字样印章并有乙方“陈成、陈丽华”和“代表”“陈家辉”手写签名，落款日期为1996年9月10日。原审法院询问第三人上述协议是否已经落实补偿，第三人代理人陈成回答称1996年已经落实。原审法院认为，原广州市住房和城乡建设委员会是房屋拆迁主管部门，具有对房屋拆迁补偿安置无法达成协议的案件进行裁决的职能。现市住建局是房屋拆迁主管部门，为本案适格被告。金穗丰公司在收到本案被诉裁决书之日起六个月内向原审法院提起行政诉讼，没有超过法定起诉期限。2011年1月21日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”本案所涉拆迁许可在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前，应继续沿用原有的规定办理。1997年4月，第三人潘秀薇曾经向原广州市房地产管理局申请裁决，并缴纳裁决费，但未见该局作出裁决处理，诉讼中，市住建局未提交证据证明当时未作裁决处理是否因第三人原因造成。1997年，原告并未承担广州市********产的拆迁补偿安置责任，因此无论当时是何种原因导致广州市********屋拆迁补偿安置未作及时裁决处理，均不属于原告的原因造成。原广州市住房和城乡建设委员会在作出本案被诉行政裁决时，未查明广州市********产的拆除时间，该房产至少于2010年5月13日广州市荔湾区人民法院作出（2007）荔法执字第4158-5号《变卖公告》前已经拆除。原广州市住房和城乡建设委员会委托广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司以2017年7月21日为价值时点，并参照同地段同类型房屋的状况，假设估价对象依然存在并能正常使用为前提，对原广州市中区（现荔湾区）十三行路31号房地产市场价值进行评估，并以此评估结论作为补偿依据作出裁决决定，背离了被拆迁房产的实际价值，混淆了延期给付责任和补偿标的对价之间的关系，并将未及时裁决处理补偿安置问题的不利后果全部归责于原告一方，缺乏事实和法律依据，不符合公平合理原则。根据第三人向原广州市住房和城乡建设委员会提供的个体工商户营业执照复印件，位于“十三行路**地下室内”负责人为潘秀薇的个体工商户（个人经营）广州市荔湾区时时新百货店的营业期限至1997年7月21日止。金穗丰公司诉讼中提供的《弃租协议》记载：甲方为广州市****开发有限公司，乙方为“广州市*******承租人地下陈成、陈丽华”。协议主要内容为：广州市*********，承租面积28㎡；乙方需于1996年9月11日12点钟前迁出，并将空房屋交给甲方拆除，甲方给予一次性弃租（含弃租经营一切经济补偿）补偿款贰拾贰万肆仟元正，该款甲方应于乙方迁出原址房屋后当天内一次性付清。该协议生效后，乙方原租赁关系同时终止，自行解决住宅及商业用房。本协议经双方签字后生效，乙方按时搬出，甲方给予乙方壹万元正补偿。该协议向有加盖甲方广州市****开发有限公司字样印章并有乙方“陈成、陈丽华”和“代表”“陈家辉”手写签名，落款日期为1996年9月10日。原审法院询问第三人上述协议是否已经落实补偿，第三人代理人陈成回答称1996年已经落实。第三人潘秀薇和其代理人陈成是夫妻关系，根据《弃租协议》记载，在位于“十三行路31号地下室内”负责人为潘秀薇的个体工商户证载营业期限结束前，陈成作为“广州市*********”的承租人之一已经在1996年因弃租“广州市*********”获得弃租补偿，并承诺“需于1996年9月11日12点钟前迁出，并将空房屋交给甲方拆除”。该《弃租协议》签订于穗房拆裁字（96）第62号行政裁决书作出后，且弃租人实际是按28平方米的面积获得弃租补偿。广州市********产登记使用土地面积和建基面积均为61.3355平方米，陈成弃租的是该物业“地下”28平方米，且已经获得补偿，扣除该面积后，该物业首层剩余面积应该不超过33.3355平方米。原广州市住房和城乡建设委员会未查清陈成“广州市*********”的《弃租协议》和潘秀薇“十三行路31号地下室内”的停业补偿之间的关系，就裁决以建筑面积34.7003平方米计算应向潘秀薇给付的自1996年9月起至办理房产货币补偿手续之月止的因办理营业执照的经营停业补助费，属于认定事实不清，证据不足。广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司作出的评估报告的评估对象是广州市*******整个房产的价值，根据公证材料，该房产的继承人是包括第三人在内的12人，该评估报告的评估结论涉及到包括第三人在内的12人的财产价值认定，但被告未将该评估报告送达或公告送达另外11个继承人，就作为裁决的依据，存在一定合理性问题。金穗丰公司的诉讼请求有理，原审法院予以支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决：一、撤销原广州市住房和城乡建设委员会作出的穗房拆裁字[2017]第6号房屋拆迁裁决；二、被告广州市住房和城乡建设局于本判决发生法律效力之日起30日内（可扣除法定扣除或不计入处理期限的期间）对第三人的行政裁决申请重新作出处理。案件受理费50元，由被告广州市住房和城乡建设局负担。上诉人市住建局不服原审判决，上诉称：一、原审判决对部分事实没有清楚查明。（一）原审判决没有对广州市********屋的面积进行查明。根据涉案房屋被拆除前，由原广州市房地产测绘所进行现场测绘并制作的《房地产附图》内容显示，涉案房屋实测是乙石三层，屋内有木阁楼，总建筑面积为205.3708平方米。另据原广州市房地产管理局作出穗房拆裁字（96）第63号行政裁决书内容显示，涉案房屋第三层的承租人是区沃贤、陈家辉，根据测绘，第三层有建筑面积57.6753平方米。（二）原审判决没有清楚查明涉案房屋首层在拆迁前领取有两个营业执照的事实。原审判决对潘秀薇提供的另一个个体工商户营业执照复印件没有同时进行查明，该个体工商户营业执照复印件显示：1993年7月20日，广州市荔湾区工商行政管理局换发的档案号12257，穗荔个商字231221号《营业执照》（副本）记载，名称（注：空白，没有填写），地址为十三行路**地下屋内，负责人为陈成，经济性质为个体工商户（个人经营），经营期限至1997年7月20日止。（三）原审判决对《弃租协议》的内容没有清楚查明。原审判决混淆了涉案房屋首层承租建筑面积27.63平方米的承租人陈成、陈丽华两人与房屋继承人潘秀薇之间的关系，把三人的关系简单定性为家庭关系，而忽略了在经营上分别属于两个不同商户的问题，把《弃租协议》中对承租人陈成、陈丽华领取个体工商户营业执照的补偿，视为对涉案房屋首层两个商户的补偿。二、原审判决认定事实错误。（一）对评估问题作出错误认定。1.1997年4月，虽然潘秀薇曾经以原拆迁人广州市****开发有限公司作为被申请人提出申请裁决，但由于潘秀薇没有提交与房屋继承相关的材料，原广州市房地产管理局对潘秀薇的裁决申请已经作出终结处理。正因如此，潘秀薇才会在2017年再次提出裁决申请。2.被上诉人在2010年通过荔湾区人民法院变卖取得涉案房屋所在的新中国大厦整体工程项目，依法应承担对涉案房屋的拆迁补偿安置责任。但被上诉人多年来都没有主动履行相关的责任，导致潘秀薇在2017年7月21日再次提出拆迁裁决申请，被上诉人对本案纠纷负有不可推卸的责任。3．根据我市对历史遗留的行政裁决案件的处理原则，房屋先行被拆除且未签订补偿安置协议的，以裁决受理之日作为评估时点，更能体现公平合理的原则。4．对涉案房屋的估价程序符合规定。（二）对停业补偿费的问题作出错误认定。根据穗房拆裁字(96)第62号《行政裁决书》和两个营业执照的内容显示，陈成和潘秀薇在十三行路31号房屋首层分别办理营业执照，房屋拆除前进行现场测绘并制作的《房地产附图》显示房屋首层建筑面积共62.3303平方米，陈成、陈丽华在首层承租建筑面积为27.63平方米，其余面积由潘秀薇用于经营，在没有相反证据证明的情况下，计算潘秀薇用于经营的建筑面积为34.7003平方米是符合客观实际的，因此，上诉人在拆迁行政裁决中对潘秀薇经营面积的认定合理合法。由于原拆迁人与房屋承租人陈成、陈丽华签订的《弃租协议》没有涉及对潘秀薇领取的个体工商户营业执照进行补偿，上诉人对该部分的经营停业补偿费作出裁决符合规定，应该得到支持。（三）错误认定未将评估报告送达或公告送达另外11个继承人存在一定合理性，上诉人在受理裁决后已通过邮寄及登报公告等方式通知涉案房屋的其他继承人向上诉人提交补偿安置意见，截止至今，没有其他继承人向上诉人提交补偿安置意见，潘秀薇也没有提供其他继承人联系方式，上诉人客观上无法直接将评估报告送达给其他继承人，其他继承人没有被列为涉案的拆迁行政裁决当事人，没有必须将评估报告送达给其他继承人的规定。涉案房屋拆迁裁决只处理潘秀薇的继承份额，并未处理涉案房屋的其他继承人的实体权利，并明确了对于涉案房屋其他继承人的拆迁补偿，待其他继承人提出拆迁补偿安置请求时再作处理。综上，请求：1．撤销原审判决，改判维持上诉人作出的穗房拆裁字[2017]第6号房屋拆迁裁决；2．判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；3．本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。上诉人潘秀薇不服原审判决，上诉称：上诉人诉求是要回等值房屋而不是取得补偿，市住建局未提供产权调换房屋而是继续乱作为。上诉人已在1996年9月5日将继承公证书提交给市住建局，从1996年9月20日强拆上诉人侨房至今二十三年，因为当年至现在未提供周转房，市住建局应将拆迁上诉人的侨房等值归还，并由其管业，此外，应依法依规补偿上诉人二十三年临迁费加利息。综上，请求：1.撤销原审判决；2.撤销穗房拆裁字[2017]第6号房屋拆迁裁决；3.驳回金穗丰公司的诉讼请求；4.诉讼费由市住建局承担。被上诉人金穗丰公司二审答辩称：一、现有有效证据所证明的本案涉案房屋面积是122.67平方米．该122.67平方米才是唯一合法有效的房屋产权面积，无论其使用性质是住宅或商业，补偿的计算均应按122.67平方米确定，上诉人裁决按205.3708平方米计算明显错误。虽然上诉人否认被上诉人举证的《新中国大厦项目房屋拆迁补偿情况统计表》，但上诉人本身并没有提供反证证明该统计表不属实，也未举证证明包括本案在内新中国大厦项目未签订拆迁协议房屋情况。结合上诉人自己提交的查册表列明，本案房屋的面积也是122.67平方米，虽然查册表列明是商业使用性质，但所载面积与上述材料却是一致的，都是122.67平方米，根本不是205.3708平方米。因此，测绘图的205.3708平方米并没有得到主管机关的确认，相应205.3708平方米面积就不能成为上诉人作出裁决认定的合法面积和补偿的合法依据，上诉人按205.3708平方米进行委托评估和作出补偿裁决是错误的，依法应予纠正。二、即使被上诉人需对上诉人作出补偿，但裁决要求被上诉人支付停业补助费，尤其是要被上诉人承担在2010年7月21日买受新中国大厦之前的停业补助费，这不合法，更非常不公平、不合理。本案肇端于原大厦开发商广州市****开发有限公司。本案责任本应由国商公司承担，也应追加国商公司作为被申请人。上诉人却裁决全部责任由被上诉人一人承担，这是明显不合法，更是非常不公平不合理的。在穗房拆裁字(96)第62号《行政裁决书》有明确的记载“房屋分别由陈成、潘秀薇领有营业执照经营广州市荔湾区时时新百货店”。也就是说上诉人和陈成经营面积就是27.63平方米，如果上诉人还有经营面积，当时不可能不作处理。而对于上诉人与陈成共同经营的首层和其他楼层，当时国商公司全部都已作出了弃租补偿，由国商公司支付了弃租补偿费。这一点陈成当庭表示是认可的。即使退一步而言，假如按照上诉人潘秀薇的营业执照复印件，其经营期限也是至1997年7月21日止，也就是说即使需要支付停业补助费，该停业补助也应只支付到1997年7月21日为止，不可能一直延续至今。三、即使要求被上诉人承担补偿责任，也应扣除弃租补偿部分，不应按完全产权进行补偿。四、其他意见包括对上诉人错误委托评估等意见，被上诉人同意和坚持在诉状以及庭审调查、辩论时的意见，同意一审判决的意见，于此不再赘述，请二审法院一并采纳，相关意见均一致指向上诉人的裁决错误，依法应予纠正。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。经审查，本院对原审判决查明的事实予以确认。本院另查明，广州市房地产测绘所盖章确认的涉案房屋的房地产附图注明，有关产权问题待产权部门审查确认。一审庭审时，市住建局陈述，房屋拆除前征地单位委托测绘，实测涉案房屋总建筑面积为205.3708平方米，其按照该面积委托评估，房地产附图测绘没有标明测绘日期，测绘时间应该在1996年6月，具体时间不清楚。2010年5月13日，广州市荔湾区人民法院作出（2007）荔法执字第4158-5号《变卖公告》，变卖的财产，新中国大厦整体工程项目，变卖标的物的所有权人，广州市****开发有限公司，变卖价格，人民币97391906元，现大厦已建成地下1-5层，地上**。买受人取得新中国大厦项目后，应承担原开发商国商公司开发建设该大厦所应承担的开发建设义务，包括负责整个工程项目的竣工验收备案，负责办理整幢大厦的房地产权属初始确认手续。2010年7月5日，金穗丰公司缴纳人民币97391906元，买受新中国大厦整体工程项目，承担变卖公告义务。2011年8月10日，广州市城市房屋拆迁管理办公室出具《关于新中国大厦项目拆迁安置情况的复函》记载，到目前为止，该项目尚余23个门牌房屋（详见附件）未办理拆迁补偿协议备案手续，涉及拆迁面积3316.53平方米。为保障被拆迁人的合法权益，建议用地单位根据我局项目概况申报业务中关于申请审核拆迁安置情况的要求，按照1:18倍的比例预留拆迁安置房。预留的房屋，暂不能出售、抵押和出租。附件《新中国大厦项目未签订拆迁协议房屋情况表》其中记载：十三行路31号，私房，潘景瑞，122.67平方米。二审庭审，金穗丰公司陈述新中国大厦至今未办理竣工验收备案、产权确权手续，该司也无其他可用于拆迁补偿的房屋。潘秀薇陈述，涉案房屋系1983年发还，发还时有三层，未加建过，其一家人在涉案房屋居住经营。本院认为，本案审查的是被诉拆迁裁决的合法性。根据2011年1月21日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，因涉案项目的拆迁许可在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已经取得，故应继续沿用原有的规定办理。一、涉案《房地产估价报告》根据房地产附图所记载的面积205.3708平方米为评估面积、性质为商业进行评估是否合法的问题。根据房产登记号为补字6718号的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋的建筑面积122.671平方米，使用土地面积61.3355平方米，结构层数为“2”；而根据原广州市房地产测绘所制作的《房地产附图》，涉案房屋为3层，总建筑面积为205.3708平方米。根据市住建局陈述涉案房地产附图记载面积为涉案房屋被拆除前实测面积，该陈述与1996年作出的涉案房地产估价答复书记载的相印证。经审查，涉案房屋实测面积超出产权登记部分未经行政机关确认为违法建设，因此，超出面积亦应给予补偿。但对于超出面积是否按照商业予以补偿的问题，因房产的性质应以房产登记认定为准，涉案房屋产权证登记面积为122.671平方米，登记性质为商业。超出面积并未由相关行政机关确认其商业性质，参照涉案房屋商住一体的实际使用状况，超出产权证的面积应以住宅性质来评估其价值。第二、对于评估时点的认定问题。涉案房屋已经拆除多年至今仍未补偿，在无法安排回迁安置房屋的前提下，考虑到房屋价格明显上涨且潘秀薇未及时获得合理补偿安置，同时涉案新中国大厦至今未办理竣工验收备案及产权确认手续。涉案评估报告以2017年7月21日即潘秀薇再次申请裁决时间为评估时间，并不会对金穗丰公司的合法权益产生实质影响，亦有利于潘秀薇合法权益的保障，故该评估时点的确定并无不妥。原审法院对此认定不妥，本院予以纠正。第三、关于停产停业损失的补偿面积问题。市住建局认为陈成租赁面积为27.63平方米，因此弃租补偿面积亦应认定为27.63平方米，根据实测首层62.3303计算，潘秀薇的停产停业面积应为34.7003平方米。经审查，陈成与潘秀薇系夫妻关系，其与潘秀薇对涉案地下一层领有两个独立的营业执照，潘秀薇系涉案房屋产权人之一，陈成租赁面积为27.63平方米，涉案房屋登记使用土地面积合建基面积均为61.3355平方米，故潘秀薇经营面积应确定为33.7055平方米。由于超出陈成租赁面积给予弃租补偿属于另一法律关系，故对陈成的弃租补偿并不影响对潘秀薇停业补偿面积的计算，市住建委以实测面积作为涉案房屋地下一层应当补偿面积的总基数不当，本院不予支持。虽然原审法院对此认定不当，但处理结果正确，本院予以支持。综上所述，原审判决处理结果正确，本院予以维持，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费各为50元，由上诉人广州市住房和城乡建设局、潘秀薇各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 琳审 判 员  闵天挺审 判 员  王 荣二〇二〇年七月二十日法官助理  刘 伟书 记 员  高 洁