湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民再33号抗诉机关：湖北省人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审申请人）：明细花，女，1966年5月26日出生，汉族，住大冶市，委托诉讼代理人：周少春、孙绪玲，湖北人本律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人、被申请人）：王锦林，男，1970年1月17日出生，汉族，住黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：吴远文，湖北建盛律师事务所律师。申诉人明细花因与被申诉人王锦林房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）鄂黄石中民四终字第00065号民事判决，向湖北省人民检察院申诉。湖北省人民检察院作出鄂检民（行）监（2018）42000000325号民事抗诉书向湖北省高级人民法院提起抗诉。湖北省高级人民法院作出（2019）鄂民抗21号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行依法组成合议庭，开庭审理了本案。湖北省人民检察院指派检察员王亮、余峥出庭、申诉人明细花及其委托诉讼代理人周少春、孙绪玲、被申诉人王锦林及其委托诉讼代理人吴远文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖北省人民检察院抗诉认为，（2015）鄂黄石中民四终字第00065号民事判决认定王锦林出租给明细花的房屋面积为2165平方米的基本事实缺乏证据证明。理由如下：1、本案系以面积作为租金计价依据的房屋租赁合同，在承租人明细花提出租赁房屋实际面积与合同约定的计租面积不符时，出租人王锦林对租赁房屋的实际交付面积负有举证证明责任；2、对于以面积作为租金计价依据的房屋租赁合同，出租人交付的出租房屋实际面积与合同约定的计租面积不一致的，应当按照实际面积据实结算。明细花再审请求，1、原审二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。首先无证据证明20号楼第一层隔层系王锦林所为。其次，无证据证明租赁房屋临街面的所有半封闭内部走廊改建成全封闭的商业房屋（面积为264.16平方米）系王锦林所为。最后原二审合议庭现场测量计算的数据亦表明二审判决认定诉争租赁房屋的面积为2165平方米错误。2、有新证据足以证明诉争房屋20号楼第一层隔层（271.02平方米）、临街面的所有半封闭内部走廊改建成封闭式的商业房屋（面积为264.16平方米）非王锦林所为，足以推翻原二审判决所认定的事实。3、原二审程序严重失当。王锦林再审答辩称，1、抗诉机关认为出租人王锦林对租赁房屋的实际交付面积负举证证明责任，这一观点不但没有法律依据，且与法律规定背道而驰。2、抗诉书认为“对于以面积作为租金计价依据的房屋租赁合同，出租人交付的出租房屋实际面积与合同约定的计租面积不一致的，应当按照实际面积据实结算”。这一认为表面上看是对的，但该观点并不能支撑其对本案作出的抗诉决定。3、原审二审判决是正确的，应当予以维持。明细花提交的鉴定报告是个非法证据，是检察机关在抗诉时避着其作出的，不应当作为定案证据。明细花向原审法院起诉请求：1、依法撤销双方签订的房屋租赁合同第一条对租赁房屋面积为2165平方米的约定，并判决双方按照房屋实际面积1516.50平方米计算租金；2、王锦林向其返还房屋租金70034.76元；3本案的诉讼费用由王锦林负担。一审法院判决认定：2014年8月31日，王锦林（甲方）与明细花（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于黄石市团城山广州路5号的明盛＊湖景花园具有合法独立使用权的已装修并设施设备齐全的20号楼第一层（其中减去20号楼第一层西头446平方米）、20号楼至26号楼之间的裙楼第一层、26号楼第一层（共计总面积为2165平方米）的汽修厂，以低于市场的租赁价格出租给乙方经营使用；2、自2014年6月1日起至2020年5月31日止，期满后本合同自动终止；3、租金标准为2014年6月1日至2015年5月底，每平方米每月36元。2015年6月1日至2016年5月底，每平方米每月39元。2016年6月1日至2017年5月底，每平方米每月42元。2017年6月1日至2018年5月底，每平方米每月45元。2018年6月1日至2019年5月底，每平方米每月48元。2019年6月1日至2020年5月底，每平方米每月51元。后明细花对租赁房屋进行装修，并分别于2014年6月3日、2014年8月29日向王锦林支付租金233820元、120156元。后双方因房屋租赁面积问题协商未果，双方发生纠纷。另认定：1、2012年1月10日，明盛公司（甲方）与王锦林（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将具有合法使用权的位于黄石市团城山开发区广州路以北、新区三路以东明盛＊湖景花园14号楼一、二层商业功能区，面积1933.39平方米（实际面积2229.77平方米－留下的296.18平方米），20号楼一、二层面积2669.47平方米、20至26号楼裙楼一、二层，面积415.80平方米，26号楼一层面积528.81平方米（实际面积695.81平方米一留下售楼部面积167平方米），二层办公区已装修面积724.87平方米（实际面积749.62平方米一楼梯24.75平方米），合计6272.34平方米，出租给乙方用于服务性商业经营。房屋租赁期限自2012年1月1日至2020年5月31日止为8年；2、黄石市房屋测绘中心出具明盛湖景花园20、26号楼预测面积数据，20号楼一层1281.46平方米，26号楼一层695.81平方米；3、明盛湖景花园20号楼一层楼梯间面积55.64平方米；4、结合黄石市房屋测绘中心数据及明盛公司与王锦林的房屋租赁合同，明细花租赁王锦林的房屋面积实际应为1516.53平方米。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。2014年8月31日，王锦林与明细花签订房屋租赁合同，合同约定标的物面积为2165平方米，但该标的物的实际面积应为1516.53平方米。根据法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，而王锦林在明知租赁房屋面积的实际情况下，与明细花签订房屋租赁合同，其系欺诈承租人的行为，违反法律规定，故明细花有权请求予以变更或撤销。又因明细花要求撤销双方签订的房屋租赁合同第一条对租赁房屋面积为2165平方米的约定，并判决双方按照房屋实际面积1516.50平方米计算租金的请求，其请求名为撤销实为要求变更双方合同对于租赁标的物面积的约定，因其请求于法有据，依法予以支持。明细花要求王锦林返还房屋租金的请求，因明细花只支付两次租金，后未予支付，且双方关于租金问题已进行另案诉讼，故对该请求依法不予支持。对王锦林提出双方租赁的房屋面积应为2165平方米的抗辩意见，因根据黄石市房屋测绘中心及明盛公司与王锦林的房屋租赁合同数据计算，本案争议房屋面积应为1516.53平方米，故对该抗辩意见依法不予采信。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条之规定，判决：一、变更2014年8月31日，明细花与王锦林签订的房屋租赁合同第一条为“甲方将位于黄石市团城山广州路5号的明盛＊湖景花园具有合法独立使用权的已装修并设施设备齐全的20号楼第一层（其中减去20号楼第一层西头445平方米）、20号楼至26号楼之间的裙楼第一层、26号楼第一层（共计总面积为1516.53平方米）的汽修厂，以低于市场的租赁价格出租给乙方经营使用…”；二、驳回明细花其他诉讼请求。王锦林上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回明细花的全部诉讼请求。事实和理由：1、其与黄石明盛房地产开发有限公司（以下简称明盛公司）签订租赁合同后，投入大量的资金对租赁物进行了改建、扩建，改建、扩建部分涵盖了其租赁给明细花的房屋；2、黄石德力房地产开发有限公司（以下简称德力公司）既非租赁房屋的开发商，也非具有房屋面积测量资质的单位，也不是租赁合同当事人，故德力公司出具的租赁房屋面积说明不能作为定案依据；3、黄石市房屋测绘中心出具的预测面积数据，是依据施工图纸和测量规范对尚未施工或尚未竣工的房屋面积进行一个预先测量计算得出，并不是确定实际面积的法定文件；4、事实上，租赁房屋从2012年开始至今一直都是黄石德力宝顺汽车服务有限公司（以下简称宝顺公司）在使用，宝顺公司的法定代表人柯琪璋系明细花的儿子，而宝顺公司与其签订的租赁合同约定了租赁面积为2165平方米，宝顺公司从未有异议。且宝顺公司在2012年委托他人对租赁房屋进行装修设计，签订的《装修设计合同》明确约定租赁面积为2165平方米。综上，原审判决回避其对本案所涉租赁物改建、扩建的事实，违法认定证据效力，导致认定租赁面积错误。二审判决认定：2012年1月10日，明盛公司（甲方）与王锦林（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将具有合法使用权的位于黄石市团城山开发区广州路以北、新区三路以东明盛＊湖景花园14号楼一、二层商业功能区，面积1933.39平方米（实际面积2229.77平方米－留下的296.18平方米），20号楼一、二层面积2669.47平方米、20至26号楼裙楼一、二层，面积415.80平方米，26号楼一层面积528.81平方米（实际面积695.81平方米一留下售楼部面积167平方米），二层办公区已装修面积724.87平方米（实际面积749.62平方米一楼梯24.75平方米），合计6272.34平方米，出租给乙方用于服务性商业经营；2、房屋租赁期限自2012年1月1日至2020年5月31日止为8年。甲方给予乙方自2012年1月1日起至2012年5月31日止为期5个月的筹备免租期，以便乙方对标的房屋进行装修和筹备使用，筹备免租期乙方不需向甲方缴纳租金。2012年3月16日，王锦林（甲方）与宝顺公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将具有合法使用权的位于黄石市团城山广州路以北、新区三路以东的明盛*湖景花园20号楼一层、20号至26号楼裙楼一层、26号楼上下两层商业功能区（减去20号楼一层西头446平方米），实际总面积为：2989平方米（其中甲方已装修面积为824平方米）出租给乙方（房地产主管部门实际测量面积增减均不作计价面积调整依据）用于服务性商业经营；2、自2012年6月1日至2014年5月底止为期2年；3、甲方已装修面积824平方米每平方米每月乙方支付给甲方的租金为17元/平方米；甲方没有装修的面积2165平方米每月乙方支付给甲方的租金为26元/平方米。该租赁合同签订后，宝顺公司对租赁房屋进行了装修。同日，王锦林（甲方）又与宝顺公司（乙方）签订《租赁房屋移交使用确认书》，约定：甲乙双方依据双方于2012年3月16日所签订的房屋租赁合同，对租赁房屋的正式移交使用，双方明确认可和确认下列事实：一、甲方将位于黄石市团城山广州路明盛湖景花园20号楼第一层大部分、26号楼第一层大部分、20号楼至26号楼之间的裙楼第一层的全部共计2165平方米的商用房屋和26号楼第二层的全部共计824平方米的办公区一起租给乙方使用。乙方接收并投入使用的第一层2165平方米的商用房屋和第二层824平方米的办公区，是由甲乙双方于2012年3月11日一起共同对此部分的房屋经过现场实地全面的测量后双方共同确认得出的准确面积数据，并且双方对前述面积数据予以了确认认可。二、上述面积数据的内容包含：1、第一层的套内面积为2040.58平方米[这2040.58平方米的套内面积中：有20号楼第一层内由移交人（出租人）投资兴建而成的隔层二楼（面积为271.02平方米），有由移交人（出租人）将该房屋临街面的所有半封闭式内部走廊改建成为全封闭式的商用房屋（面积为264.16平方米），其他部分的面积均为移交人（出租人）从明盛公司租来的面积]；2、第一层的公摊面积为124.42平方米（此公摊面积双方共同决定按照5.75%的房屋公摊系数乘以套内面积而计算得出来的，并且双方决定予以确认认可；3、第二层面积为824平方米的办公区是由套内面积和公摊面积组成的。三、此标的房屋已于甲乙双方签订房屋租赁合同的当天，甲方就已正式移交给了乙方，并且乙方就已开始自行投入使用了。2014年8月31日，王锦林（甲方）与明细花（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于黄石市团城山广州路5号的明盛＊湖景花园具有合法独立使用权的已装修并设施设备齐全的20号楼第一层（其中减去20号楼第一层西头446平方米）、20号楼至26号楼之间的裙楼第一层、26号楼第一层（共计总面积为2165平方米）的汽修厂，以低于市场的租赁价格出租给乙方经营使用。房地产主管部门测量面积的增减均不作为本标的房屋面积计价调整的依据。本合同中所表述的面积均包含了使用、建筑、公摊面积在内；2、房屋租赁期限自2014年6月1日起至2020年5月31日止，期满后本合同自动终止。明细花称其与王锦林签订租赁合同后，由于宝顺公司的经营状况不好，在对租赁房屋进行局部装修时发现实际面积与合同约定的面积不符，故而成讼。另查明，本案在开庭审理后，合议庭组成人员组织双方当事人到诉争租赁房屋进行了现场测量，经计算，除26号楼有部分弧形面积无法计算外，其他租赁房屋的面积为1868.9157平方米。二审判决认为，本案的争议焦点为王锦林出租给明细花房屋的面积是2165平方米还是1516.53平方米。宝顺公司的法定代表人柯琪璋系明细花的儿子，宝顺公司从2012年3月16日开始租赁本案所涉房屋，而宝顺公司与王锦林于2012年3月16日签订的《房屋租赁合同》和《租赁房屋移交使用确认书》中均明确了租赁房屋的面积为2165平方米，且《租赁房屋移交使用确认书》对租赁房屋面积的组成进行了详细说明，即包含了王锦林对20号楼第一层进行了隔层（面积为271.02平方米）、将该房屋临街面的所有半封闭式内部走廊改建成为全封闭式的商用房屋（面积为264.16平方米）、其他部分面积为从明盛公司租来的面积和第一层的公摊面积124.42平方米（双方认可）。并且宝顺公司在签订租赁合同后对租赁房屋进行了装修，在租赁期间内也未对租赁面积提出过异议，亦按2165平方米的租赁面积向王锦林交纳了租金。另参考合议庭及双方当事人进行的现场测量计算数据也超出了明细花所主张的租赁房屋面积1516.53平方米。因此，王锦林出租给明细花的房屋面积应为2165平方米。综上所述，王锦林的上诉请求成立，予以支持。因王锦林在二审期间向本院提交了新的证据导致原审判决认定事实错误，故予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销黄石市下陆区人民法院（2015）鄂下陆民初字第00471号民事判决；二、驳回明细花的全部诉讼请求。再审查明事实，除原审二审判决认定的“合议庭组织双方当事人到诉争租赁房屋进行了现场测量，经计算，除26号楼有部分弧形面积无法计算外，其他租赁房屋的面积为1868.9157平方米。”的事实外，对原审二审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院再审庭审期间对于租赁房屋实际面积的争议，明细花提交了2018年10月24日，由湖北省黄石市人民检察院委托湖北海晟国土资源技术咨询有限公司对本案诉争租赁房屋实际面积进行测绘的房产鉴定报告，报告中记载的测绘结果：（1）房屋座落：黄石市团城山广州路5号明盛＊湖景花园。（2）情况说明：该房屋根据湖北省黄石市人民检察院委托测量出黄石市团城山广州路5号明盛＊湖景花园20号楼第一层（其中减去20号楼第一层西头446平方米）、20号楼至26号楼之间的裙楼第一层、26号楼第一层的汽修厂（包含使用面积、建筑、公摊面积在内）按照黄石市房屋测绘中心预测面积结合现场实测面积，预算出双方争议的租赁房屋实际面积。（3）房屋概况：该房屋按照湖北省黄石市人民检察院现场指界，测量出一层的套内面积，本测绘报告出具2幢一层平面图和夹层平面图。分幢面积汇总表：20号1层、26号1层、夹层1层建筑面积合计1776.76平方米，其中20号1层、26号1层建筑面积合计：1426.81平方米、20号1层、26号1层套内面积合计1372.42平方米、20号1层、26号1层分摊面积合计54.39平方米、夹层面积161.62平方米、20号1层、26号1层走廊面积合计188.33平方米。走廊面积和夹层面积建筑图纸上是没有的，后期装修扩建出来的。20号楼至26号楼夹层中间的裙楼算到20楼里面。庭审质证中王锦林对该鉴定结论不服，明细花当庭申请重新鉴定。本院依法委托湖北玖誉土地评估勘测有限公司对座落黄石市团城山广州路5号明盛＊湖景花园本案争议租赁房屋实际面积进行测绘。测绘结果为：黄石市团城山广州路5号明盛＊湖景花园20号、26号房产实测面积汇总：建筑面积1456.67平方米、套内面积1392.28平方米、分摊面积64.39平方米。另对双方有争议租赁面积出具房产测绘成果报告（注明该部分面积按照测量规范要求不应该计算建筑面积，而且不能作为权属登记面积使用），测绘结果：争议租赁面积为533.41平方米，其中夹层面积272.73平方米、走廊面积260.68平方米。依据二份房产测绘成果报告内容，20号、26号房产实测面积加争议租赁面积合计为1990.08平方米。本院再审认为，王锦林与明细花签订《房屋租赁合同》，约定王锦林将位于黄石市团城山广州路5号的明盛＊湖景花园具有合法独立使用权的已装修并设施设备齐全的20号楼第一层、20号楼至26号楼之间的裙楼第一层、26号楼第一层（共计总面积为2165平方米）的汽修厂，以低于市场的租赁价格出租给明细花经营使用。双方约定租金标准为2014年6月1日至2015年5月底，每平方米每月36元。2015年6月1日至2016年5月底，每平方米每月39元。2016年6月1日至2017年5月底，每平方米每月42元。2017年6月1日至2018年5月底，每平方米每月45元。2018年6月1日至2019年5月底，每平方米每月48元。2019年6月1日至2020年5月底，每平方米每月51元。从上述约定可看出其双方租赁房屋的具体范围需要依据双方在合同中约定的面积来确定，并且租金数额与租赁面积直接相关，故承租人明细花以合同约定面积与实际面积不符为由，要求按实际面积计算租金符合法律规定，对此本院予以支持；本案诉讼中王锦林、明细花对上述《房屋租赁合同》约定的租赁房产实际面积所持有的争议，检察机关为此委托相关机构对争议租赁房产的实际面积进行鉴定，但王锦林对相关鉴定结论不服。本案再审期间明细花申请对争议租赁房产的实际面积重新鉴定，本院依法委托相关机构对本案争议租赁房产实际面积进行了鉴定，本次鉴定机构出具的二份房产测绘成果报告结果为：20号、26号房产实测面积加争议租赁面积合计为1990.08平方米。该鉴定意见经庭审质证，鉴定人具备鉴定资格、鉴定程序合法，本院予以采信；检察机关的抗诉理由成立，对此本院予以采纳。综上所述，明细花再审请求成立，对此本院予以支持。基于鉴定机构对本案争议租赁房产实际面积鉴定意见，原审一、二审判决认定本案诉争租赁房屋实际面积的事实有误，对此本院予以纠正。依照根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销本院（2015）鄂黄石中民四终字第00065号民事判决和黄石市下陆区人民法院（2015）鄂下陆民初字第00471号民事判决；王锦林与明细花签订的《房屋租赁合同》中的出租房屋的实际面积为1990.08平方米。驳回明细花的其他诉讼请求。一审案件受理费1550元，二审案件受理费1550元，合计3100元，由王锦林负担（于本判决生效后三日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  夏树雄审判员  詹 军审判员  贾华斐二〇二〇年七月九日书记员  万 莹