北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53438号原告：姜太行，男，1948年7月24日出生，汉族，北京国信创新科技股份有限公司退休职员，住北京市朝阳区。被告：赵威娜，女，1977年12月28日出生，汉族，住北京市通州区。原告姜太行与被告赵威娜不当得利纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜太行向本院提出诉讼请求：1.赵威娜支付姜太行垫付的物业费21951.6元；2.赵威娜支付姜太行垫付的供暖费18709.5元；3.赵威娜支付姜太行保全保险费3000元、保全费430元。事实与理由：2019年4月16日，姜太行在京东网司法拍卖平台参与竞买活动并竞拍成功，成为北京市朝阳区1202号房屋（以下简称1202号房屋）的买受人，并已向北京市朝阳区人民法院交齐房款。由于该房屋的前房主赵威娜欠缴物业费和供暖费，使得姜太行在办理装修、过户等手续时受阻，姜太行曾联系赵威娜说明情况，催促其补缴欠缴的物业费和供暖费，但是赵威娜以没有资金和该房屋已经拍卖为由，拒绝补缴。根据拍卖公告公示：“……标的物可能存在的例如物业费、供暖费……等其他欠费情况除本公告特别声明外，由买受人负担。”据此，姜太行已于2019年5月27日为赵威娜垫付了物业费22351.56元和供暖费18709.5元。为维护合法权益，故诉至法院。赵威娜辩称，1202号房屋属于司法拍卖房屋，与正常交易房屋的性质不同，拍卖价款远低于房屋市场价，拍卖公告、竞买公告上已经写明了标的物存在的物业费、供暖费，应当由买受人承担。我认为姜太行在拍卖之前就应当知道1202号房屋上存在的瑕疵以及应当负担的费用，并自愿承担，故我不同意姜太行的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月16日，姜太行通过竞买号18685315于2019年4月15日在北京市朝阳区人民法院于京东网开展的“北京市朝阳区1202号（124.73㎡）”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。该标的物网络拍卖成交价格为8624000元。2019年5月27日，姜太行向北京市朝阳区人民法院汇款支付8624000元。2019年5月28日，北京市朝阳区人民法院作出（2018）京0108执23451号执行裁定书，裁定：一、解除1202号房屋上的全部查封和全部抵押登记；二、将上述房屋从被执行人杨大勇、赵威娜名下转移登记至买受人姜太行名下，为买受人姜太行办理上述房屋产权变更手续。2019年5月29日，北京市朝阳区人民法院作出（2018）京0108执23451号执行裁定书，裁定：一、1202号房屋归买受人姜太行所有，上述房屋所有权自本裁定送达买受人姜太行时起转移；二、买受人姜太行可持本裁定书到相关管理机构办理不动产过户登记手续。当日，姜太行收到该执行裁定书。庭审中，姜太行提交了：1.北京市朝阳区房屋管理局供暖中心出具的《用户单位职工供暖费明细表（表二）》、发票及一张刷卡凭单，载有用户为赵威娜的1202号房屋自2014年至2019年期间5个供暖季的供暖费合计18709.5元，发票开票时间为2019年5月27日，用以证明姜太行代赵威娜交纳了欠付的供暖费；2.北京润民物业管理服务中心出具的《欠物业费明细》、发票及一张刷卡凭单，载有业主为赵威娜的1202号房屋自2013年7月7日至2019年7月6日期间的物业费（含垃圾清运费、公共照明费）合计22351.56元，发票开票时间为2019年5月28日，用以证明其姜太行代赵威娜交纳了欠付的物业费。经询，姜太行请求支付的系2013年7月7日至2019年5月28日期间的物业费。赵威娜认可上述证据的真实性，认可欠付物业费和供暖费的期间和金额，但称相关费用应由姜太行自行承担。另查，1202号房屋线上竞拍网页所刊的《拍卖公告》第六条载有：“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的的瑕疵保证。特别提醒：有意者请自行到相关部门详细咨询限购、过户等相关政策，过户风险自行承担，凡是参加竞买的竞买人均视为对本标的实物现状的认可，责任自负。”第七条载有：“拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。标的物交付手续由买受人自行办理，所有涉及的税费及办理权证所需费用，标的物可能存在的例如物业费、供暖费、交通违章扣分、罚款等其他欠费情况，除本公告特别声明外，由买受人负担。”经询，姜太行称其知晓《拍卖公告》的内容；关于《拍卖公告》中是否详列了1202号房屋上拖欠物业费、供暖费的具体情况以及姜太行是否知晓相关情况，姜太行称《拍卖公告》中并未告知，系其后续自行获知的。本案审理过程中，姜太行申请财产保全，提供（2018）京0108执23451号执行案件中其为竞买1202号房屋所付拍卖价款作为财产线索，并以中国平安财产保险股份有限公司的保单保函提供保全担保，本院于2019年7月16日作出（2019）京0105民初53438号民事裁定，查封、冻结赵威娜名下价值41061.06元的财产。保全过程中发现，上述购房款已被赵威娜其他执行案件扣划，无可保全的财产。姜太行为此支付保全费430元、保全保险费3000元。经释明，姜太行主张本案请求的依据为不当得利，具体指姜太行向物业服务企业、供暖单位交纳了赵威娜欠付的物业费和供暖费，致使姜太行利益受损而赵威娜获利。另，本案立案案由为财产损害赔偿纠纷，本院经审理依法变更本案案由为不当得利纠纷。本院认为，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，姜太行作为买受人通过网络司法拍卖程序取得了1202号房屋的所有权，赵威娜系1202号房屋的原所有权人，姜太行在竞拍成功后，向为1202号房屋提供物业服务、供用热力服务的物业服务企业和供热单位交纳了赵威娜作为1202号房屋业主期间拖欠的物业费、供暖费，致使赵威娜向第三人所负相应债务因获清偿而消灭，赵威娜因此获利。现姜太行依据不当得利请求赵威娜返还上述物业费、供暖费，还需满足赵威娜获利“无法律根据”这一构成要件，赵威娜以《拍卖公告》中规定“标的物存在的物业费、供暖费等其他欠费情况，由买受人负担”为由抗辩，主张相关费用应当由姜太行自行负担，故本案的争议焦点在于《拍卖公告》中关于“由买受人负担”的法律效果，是否免除了赵威娜向第三人所负义务，是否排除了姜太行作为债务承担人向原债务人赵威娜主张求偿的权利。针对争议焦点，本院分析如下：首先，《拍卖公告》的制作主体系司法机关，主要作用和目的在于使公众得知拍卖信息，保障拍卖程序顺利进行，以达到将被执行人名下财产予以变现的目的。在内容上，侧重于拍卖标的物信息及拍卖程序性事项的告知与提示，不涉及被执行人、拍卖标的物其他权利人的意思表示，故《拍卖公告》并非为竞买人设定义务，亦不会直接产生变更或消灭拍卖标的物原权利人（即被执行人）与拍卖标的物上其他权利人之间的民事权利义务的法律效果，赵威娜不能据此免除交纳物业费、供暖费的义务。其次，《拍卖公告》在法律性质上属于要约邀请，竞买人在知晓《拍卖公告》内容的情况下参与竞拍，表明竞买人已知拍卖标的物的瑕疵和相应风险，并以《拍卖公告》为内容作出要约之意思表示，当竞买成功时，竞买人始受《拍卖公告》所载内容的约束。本案中，《拍卖公告》明确载有“标的物存在的物业费、供暖费等其他欠费情况，由买受人负担”，姜太行在明知的情况下参与竞拍，可认为其同意对基于拍卖标的物享有债权的第三人承担债务清偿责任。债务承担一般分为两种类型，一种是无责的债务承担，一种是并存的债务承担（即债务加入），二者的主要区别在于原债务人是否退出原债务关系，是否免除原债务人的履行责任，也即排除债务承担人向原债务人的求偿权。进一步讲，并存的债务承担类似担保的性质，债务承担人在实际清偿债务后可向原债务人追偿，而无责的债务承担，实质上变更了债务承担的主体，也加重了债务承担人的责任。因此，无责的债务承担原则上需以债务承担人的明确意思表示以及债权人的同意为前提。就本案中姜太行债务承担的类型，结合本案案情可知，《拍卖公告》中未明示相关费用由买受人自行负担，不得向被执行人追偿，姜太行亦未明确表示同意免除赵威娜的偿付义务，且就拍卖标的物所负债务的详细信息也无法凭借《拍卖公告》知晓，在此情况下，将《拍卖公告》中的“由买受人负担”解释为无责的债务承担，不符合一般人的合理预期。故姜太行的债务承担行为应理解为债务加入，不排除姜太行向原债务人赵威娜求偿的权利。最后，《拍卖公告》中规定“标的物存在的物业费、供暖费等其他欠费情况，由买受人负担”的目的，一是明示竞买人拍卖标的物上可能存在权利瑕疵和风险，保护竞买人的知情权，二是保护第三人的权益，防止因拍卖导致第三人的债权无法实现，三是保障拍卖交易的稳定性，避免后续交接房屋时，竞买人和第三人因欠费问题产生纠纷，影响标的物的正常交付和使用。从追求公平与效率的功利角度考量，《拍卖公告》在对待竞买人与被执行人二者之间的权益衡平上，不存在给予被执行人特别保护的倾向，亦不旨于免除被执行人所负的债务，故按照目的解释的方法也不宜将“买受人负担”解释为买受人自行负担且不得向拍卖标的物原权利人（即被执行人）追偿。综上，本院认为赵威娜的抗辩理由不成立，《拍卖公告》中的相关内容并不排斥姜太行向赵威娜求偿的权利，故本院对姜太行要求赵威娜返还代交的物业费、供暖费的诉讼请求予以支持，具体金额本院核算后判处。关于保全费和保全保险费，不当得利之债的返还范围原则上以不当得利人所获利益为限，赵威娜获利亦非基于恶意，该费用不属于必要且合理的维权成本，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告赵威娜于本判决生效后七日内返还原告姜太行代付的物业费21951.6元、供暖费18709.5元；二、驳回原告姜太行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费902元，由原告姜太行负担85元（已交纳），被告赵威娜负担817元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李 珑人民陪审员  丁文心人民陪审员  丁苏会二〇二〇年七月三十日书 记 员  慕婷婷