河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初1981号原告：洛阳御拙园商贸有限公司，住所地：洛阳市涧**西苑路**牡丹茶城****。法定代表人：郝晓杰，职务：总经理。委托代理人：陶然，河南君友律师事务所律师。被告：洛阳市涧西区世纪茗嘉茶叶商行，，住所地：洛阳市涧**西苑路**牡丹茶城**经营者：焦清池。委托代理人：李忠良，河南省法治建设研究会推荐，代理权限：特别授权。原告洛阳御拙园商贸有限公司诉被告洛阳市涧西区世纪茗嘉茶叶商行为合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳御拙园商贸有限公司的法定代表人郝晓杰及其委托代理人陶然、被告洛阳市涧西区世纪茗嘉茶叶商行的委托代理人李忠良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳御拙园商贸有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告向被告发送的《解除合同通知书》已于2019年10月30日发生法律效力；2、判令被告赔偿因租赁房屋管道漏水给原告造成的经济损失74324元；3、判令被告赔偿原告装饰装修残值损失50000元；4、判令被告退还原告缴纳的租赁保证金6000元及产品质量保证金2000元以及电费预存款1000元；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告经协商一致于2018年11月17日签订《合作经营合同》一份，约定原告租赁被告位于洛阳市涧西区西苑路一号茶叶市场内的房屋经营茶叶、茶具等。合同履行过程中，2019年5月3日，原告租赁房屋内的房顶管道发生漏水事故，造成原告存放在租赁房屋内的大量物品损失。损失清点后，被告拒绝给予赔偿，仅是减免了原告因漏水事故而停业十一天的租金2365元。被告对原告的损失长期不予解决，双方合同目的已无法实现，《合作经营合同》应予解除，合同解除后，原告缴纳的相应费用应予退还，并由被告赔付原告相应损失。被告洛阳市涧西区世纪茗嘉茶叶商行辩称，1、双方合同真实，被告依照合同交付租赁物没有违约行为。2、造成原告损失的原因是洛阳有色金属加工设计研究院有限公司所有的房产并由洛阳市国润企业服务有限公司以及洛阳国祥物业管理有限公司进行管理的居民生活用水的排水管道爆裂所致。该管道被告没有管理权，也没有维护保养的责任，所以被告对原告的损失没有违反合同约定。3、原被告双方签订的合作经营合同中第一条第7款明确约定了，原告应当买人身保险及财产保险，由原告自行承担进行购买。如果原告未购买或者未足额购买保险，如果遇到包括但不仅限于使用的商铺房屋漏水、管道漏水、火灾、水灾等原因造成被告以及原告自身或者第三方的财产损失、人身伤害的由原告承担一切责任和后果。所以原告的起诉说遭受的损失应当按照合同约定由自己购买的保险来承担责任。与被告没有任何关系。经审理查明，原告洛阳御拙园商贸有限公司长年在被告洛阳市涧西区世纪茗嘉茶叶商行负责经营的场地内经营茶叶、茶具。2015年12月23日，原告洛阳御拙园商贸有限公司法定代表人郝晓杰向被告交付电费预存款1000元、商铺保证金6000元，由被告向原告出具收据。2018年11月15日，原告洛阳御拙园商贸有限公司法定代表人郝晓杰向被告交付商铺产品质量保证金2000元，由被告向原告出具收据。2018年11月17日，原告洛阳御拙园商贸有限公司（乙方）与被告洛阳市涧西区世纪茗嘉茶叶商行（甲方）签订《合作经营合同》一份，主要约定甲方以合法承租第三人的场地为实物出资，乙方以经营所需的商品、场地装修、经营所需设备、流动资金等作为乙方的出资；甲方不负责经营，经营由乙方完全负责，乙方保证甲方每个月分红（税后）不少于6325元；合作经营期间发生的水、电、安防、物业等费用，从经营收入中提取，由甲方向有关部门交纳；乙方在签订合同时，一次性向甲方缴纳租赁保证金6000元，租赁期满后，甲方无息向乙方退还租赁保证金，有合同约定的不予退还的情形除外；乙方应在本合同签订时购买人身保险及财产保险，保险费由乙方承担，若乙方未购买或者未足额购买保险，如遇到包括但不仅限于使用的商铺房屋漏水、管道漏水、火灾、水灾等原因造成甲方以及乙方自身或者第三方的财产损失、人身伤害的，由乙方承担一切责任和后果；等等。2019年5月3日，涉案商铺发生漏水事件，造成原告店铺的茶叶大量浸水。事发后，原告法定代表人与被告办公室工作人员对受损物品一起进行了核对后，由被告与商铺所有人进行协商处理。被告2019年9月9日向原告出具的收据显示原告交付7月16日至10月15日租金，并扣除11天停业租金2365元。2019年10月10日，被告向原告出具《告知书复函》一份，主要内容如下：一、漏水事件系因楼上住户下水道堵塞后，洛阳国祥物业管理有限公司处理不当造成漏水所致，漏水事件的管道所有人是茶城楼上的全体居民，物业管理人是洛阳国祥物业管理有限公司，整体房屋产权人为洛阳有色金属加工设计院…2020年1月15日双方合同到期后不再与你公司续约，请你公司提前做好撤场交房准备。2019年10月29日、30日，原告向被告以当面送达、短信通知、邮寄送达等多种形式送达了《解除合同通知书》一份，主要内容如下：双方签订的《合作经营合同》，在租赁过程中多次发生漏水事件。2019年5月3日发生的漏水事件造成茶叶、包装类物资、其他损失合计74324元，多次与你方联系索赔事宜，你方拒绝赔偿。因你方出租给我方的多次发生漏水、存在安全隐患，不符合使用之目的，截至目前，对我方的损失拒不赔偿，双方的合同目的已无法实现，应予解除。现通知你方，自即日起解除双方签订的《合作经营合同》，并再次要求你在接到通知后十日内赔偿漏水给我方在成的损失74324元、装饰装修残值损失50000元以及退还租赁保证金6000元、产品质量保证金2000元。双方对赔偿事宜协商未果，原告诉至本院。另庭审后，针对法庭询问及原告发问，被告向本院出具一份洛阳有色金属加工设计研究院有限公司于2020年5月19日出具的《证明》，该证明的主要内容是洛阳市涧西区世纪茗嘉茶叶商行向洛阳有色金属加工设计研究院有限公司缴纳的租金中已包含该门面的物业管理服务费，该物业由洛阳国祥物业管理有限公司进行管理。本院认为，原告洛阳御拙园商贸有限公司与被告洛阳市涧西区世纪茗嘉茶叶商行签订的《合作经营合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效。原告以经营过程中发生漏水、有安全隐患为由，向对方提出解除合同，并送达了书面的《解除合同书》，原告的解除理由符合法律规定，原告主张的确认原告向被告发送的《解除合同通知书》已于2019年10月30日发生法律效力的诉求，本院予以支持。合同解除后，被告收取原告的租赁保证金6000元、产品质量保证金2000元以及电费预存款1000元在未有合同约定的不予退还情形下，被告应予返还。庭审中，被告未提交证据证明上述款项有合同约定的不予返还情形，应承担不利的举证责任。原告主张被告返还上述三项费用的诉求，本院予以支持。根据原告的举证，本案所涉被告合作经营的商铺内有多家铺位使用人，在此情况下，《合作经营合同》中约定的保险购买并非单纯是为了免除被告责任或加重原告责任，结合双方签订的合同的整体内容，该保险条款所述购买保险事项确实有利于保证原、被告及其他用户的共同利益。因此无论该条款是否构成格式条款，该条款均不符合法律规定的格式条款无效的情形。基于原、被告的合同约定，在非因被告直接过错造成原告物品损失的情况下，原告主张由被告向其赔付物品损失及装修残值损失的诉求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告洛阳御拙园商贸有限公司向被告洛阳市涧西区世纪茗嘉茶叶商行送达的《解除合同通知书》已于2019年10月30日发生法律效力；二、被告洛阳市涧西区世纪茗嘉茶叶商行于判决生效后三日内向原告洛阳御拙园商贸有限公司返还租赁保证金6000元、产品质量保证金2000元以及电费预存款1000元；三、驳回原告洛阳御拙园商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1250元，由原告洛阳御拙园商贸有限公司承担750元，被告洛阳市涧西区世纪茗嘉茶叶商行承担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张通通二〇二〇年七月二十日书记员  尹婉青