江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初2469号 原告：吉安市润华投资有限公司，住所地江西省吉安市吉州区吉州大道滨江******，统一社会信用代码：913608023565229698。 法定代表人：潭滨，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：侯晋军，江西智桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。 被告：丁玉文，男，1995年8月30日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 原告吉安市润华投资有限公司与被告丁玉文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉安市润华投资有限公司的委托诉讼代理人胡晓芬，被告丁玉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一、原告诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2018年7月1日至2020年4月28日期间的综合运管费137252.06元，并支付从应付之日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（按月息2分计算，暂计算至2020年6月15日为42389.91元）；2、判令被告立即向原告支付因被告原因导致《儒林里特色商业古街商铺租赁综合服务合同》被解除应支付的免租期间的综合运管费20091元；3、判令被告立即向原告支付2019年3月1日至2020年4月28日期间的水电费2324.5元，并支付从2020年4月28日起至实际付清止的逾期付款违约金（按月息2分计算，暂计算至2020年6月15日为74.38元）；4、案件受理费、保全费、律师费等由被告承担。 二、被告辩称，案涉房屋的实际承租人是于氏珠宝，被告系于氏珠宝的员工，房屋租赁合同是受老板于芳委托代其签订的，本案的责任应由老板于芳承担。于芳正在与原告进行协调，具体协调到哪步，被告不清楚，对整个事件的情况不了解。 本院查明的事实： 一、2018年7月23日，原告吉安市润华投资有限公司（甲方）与被告丁玉文（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将其享有完全、独立使用权的位于吉安市吉州区的店铺出租给乙方经营珠宝（店名待定为于氏珠宝），该店铺的租赁面积共计95.68平方米，每月综合运管费6697.6元；租赁期限为5年，自2018年4月1日起至2023年3月31日止，甲方同意在3个月内为乙方的装修期（免租期）（自2018年4月1日起至2018年6月30日止）；双方约定该商铺租金、物业管理费、运营管理费三项统称为综合运营费，由甲方统一收取，综合运管费标准为每年在上年度的基础上递增7%,第一年2018年7月1日至2019年3月31日，9个月，月租金6697.6元，合计60278.4元，第二年2019年4月1日至2020年3月31日，12个月，月租金7166.43元，合计85997.2元，第三年2020年4月1日至2021年3月31日，12个月，月租金7668.08元，合计92017元，第四年2021年4月1日至2022年3月31日，12个月，月租金8204.85元，合计98458.2元，第五年2022年4月1日至2023年3月31日，12个月，月租金8779.19元，合计105350.3元。电费1.3元／度，水费3.6元／吨。若水电价格变动，根据相关部门进行合理调整，并另行通知；综合运管费支付期限：双方约定，起租后每三个月为一个计算周期，乙方应在每个计算周期结束前15天内向甲方支付下一计算周期的综合运管费；如乙方逾期支付综合运管费或其他应向甲方支付的费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付款项的5%作为违约金，逾期30日，甲方有权解除或终止本合同；为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同后2日内向甲方交纳两个月的综合运管费13395.2元为履约保证金，及3个月的综合运管费20092.8元为预付租金，如未及时缴纳，在收到甲方催缴通知书后3日内仍未缴纳的，甲方有权解除合同，并要求乙方按合同总金额的1%支付违约金；任何原因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权提前解除合同并没收该履约保证金而不予退还，并要求乙方按5.1条约定标准支付甲方给予的免租期间的综合运管费；因乙方违约行为导致甲方、物业管理公司、运营管理公司向乙方提起诉讼，乙方除应赔偿甲方、物业管理公司、运营管理公司因此遭受的经济损失外，还应支付对方因诉讼产生的律师费等费用……。合同签订当日，原、被告确认2018年4月1日对租赁场所进行了验收交付。被告未按期缴纳2018年7月至2020年4月28日期间的综合运管费及2019年3月1日至2020年4月28日的水电费2324.5元。 二、2020年4月底，案涉店铺已经腾空。原告为本案诉讼支出律师费8500元。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行。被告辩称其受于氏珠宝经营者于芳的委托与原告签订合同，但未提供证据证明，合同中乙方签名处虽注明“于氏珠宝丁玉文”，但被告并未提供该店的营业执照，无法确认经营者身份，且双方签订合同时，被告并未告知原告系受于芳委托，故其抗辩理由不成立，本院不予采信，根据合同的相对性原则，该民事责任应由被告丁玉文承担。被告丁玉文应按约缴纳自2018年7月1日起至2020年4月28日期间的综合运管费137252.06元（原告免除了被告疫情期间2020年1月24日至2020年3月31日的综合运管费）。合同约定因被告违约导致原告提前解除本合同的，原告有权要求被告按约定标准支付免租期间的综合运管费，故原告请求被告支付免租期间即2018年4月至2018年6月的综合运管费20091元，本院予以支持。关于逾期付款违约金，合同约定如被告逾期支付综合运管费，每逾期一日，应向甲方支付应付未付款项的5%作为违约金，现原告主张按月息2分计算违约金，本院认为，原、被告约定的违约金过高，应以违约造成的损失为基准予以调整，被告未按时支付综合运管费造成的违约损失主要表现为原告接受该费用的利息损失，即原告本可获得该费用所产生的利息。且本案中，原、被告既约定了被告违约履约保证金不予退还及支付免租期综合运管费，又约定了违约金，约定的违约责任明显高于造成的实际损失，本院调整逾期付款违约金为：2018年6月15日至2019年8月19日期间以应缴综合运管费为基数按中国人民银行同期贷款基准利率为标准分段计算至付清款之日止，2019年8月20日起至实际付清款之日止以应缴综合运管费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止。具体计算方法为：2018年7月至9月应缴综合运管费为20092.8元，应付款时间为2018年6月15日，违约金以20092.8元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率自2018年6月15日计算至实际付款之日止；2018年10月至2018年12月应缴综合运管费为20092.8元，应付款时间为2018年9月15日，违约金以20092.8元为基数按中国人民银行贷款基准利率自2018年9月15日计算至实际付款之日止；2019年1月至2019年3月应缴综合运管费为20092.8元，应付款时间为2018年12月15日，违约金以20092.8元为基数按中国人民银行贷款基准利率自2018年12月15日计算至实际付款之日止；2019年4月至2019年6月应缴综合运管费为21499.29元，应付款时间为2019年3月15日，违约金以21499.29元为基数按中国人民银行贷款基准利率自2019年3月15日计算至实际付款之日止；2019年7月至2019年9月应缴综合运管费为21499.29元，应付款时间为2019年6月15日，违约金以21499.29元为基数按中国人民银行贷款基准利率自2019年6月15日计算至实际付款之日止；2019年10月至2019年12月应缴综合运管费为21499.29元，应付款时间为2019年9月15日，违约金以21499.29元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月15日计算至实际付款之日止；2020年1月至3月应缴综合运管费为5733.1元，应付款时间为2019年12月15日，违约金以5733.1元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月15日计算至实际付款之日止。2020年4月应缴综合运管费为7668.08元，应付款时间为2020年3月15日，违约金为以7668.08元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月15日计算至实际付款之日止。关于水电费，原告提交了水电表明细证实被告拖欠2019年3月1日至2020年4月28日期间的水电费共计2324.5元，被告辩称不清楚交费情况，且未提交相反证据予以推翻原告的证据，应承担不利后果，本院对该项请予以支持，但水电费的逾期违约金双方并未约定，且原告何时垫付亦未提交证据证实，故原告主张水电费违约金请求，本院不予支持。关于律师费，合同约定因被告违约行为导致原告提起诉讼，被告应支付对方因诉讼产生的律师费等费用，该约定未违反法律规定，结合本案标的，律师费8500元未违反收费规定，该项诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼解释〉》第九十条的规定，判决如下： 一、被告丁玉文向原告吉安市润华投资有限公司支付2018年7月1日至2020年4月28日的综合运管费共计137252.06元及逾期付款违约金（2018年7月至9月综合运管费违约金以20092.8元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率自2018年6月15日计算至实际付款之日止；2018年10月至2018年12月综合运管费违约金以20092.8元为基数按中国人民银行贷款基准利率自2018年9月15日计算至实际付款之日止；2019年1月至2019年3月综合运管费违约金以20092.8元为基数按中国人民银行贷款基准利率自2018年12月15日计算至实际付款之日止；2019年4月至2019年6月综合运管费违约金以21499.29元为基数按中国人民银行贷款基准利率自2019年3月15日计算至实际付款之日止；2019年7月至2019年9月综合运管费违约金以21499.29元为基数按中国人民银行贷款基准利率自2019年6月15日计算至实际付款之日止（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2019年10月至2019年12月综合运管费违约金以21499.29元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月15日计算至实际付款之日止；2020年1月至3月综合运管费违约金以5733.1元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月15日计算至实际付款之日止。2020年4月综合运管费违约金以7668.08元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月15日计算至实际付款之日止。）； 二、被告丁玉文向原告吉安市润华投资有限公司支付免租期综合运管费20091元； 三、被告丁玉文向原告吉安市润华投资有限公司支付2019年3月1日至2020年4月28日期间的水电费共计2324.5元； 四、被告丁玉文向原告吉安市润华投资有限公司支付律师费8500元； 五、驳回原告吉安市润华投资有限公司的其他诉讼请求。 以上应付款项限被告丁玉文于本判决生效后10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4332元，减半收取计2166元、财产保全申请费1570元，由被告丁玉文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  张黎晖 二〇二〇年七月二十七日 法官助理阚常绢 书记员刘丽娟