广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初3118号原告：东莞宏誉五金制品有限公司，住所地为广东省东莞市*********。法定代表人：杨长安，总经理。委托诉讼代理人：尹伟恒，广东林贤律师事务所律师。被告：深圳市达鑫盛科技有限公司，住所地为广东省深圳市光明新区马田街道新庄社区新围路新围星海大厦****。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人:李艳，广东启通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雄章，广东启通律师事务所律师。原告东莞宏誉五金制品有限公司诉被告深圳市达鑫盛科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尹伟恒，被告的委托诉讼代理人李艳、李雄章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告返还厂房租赁押金227600元及利息（以227600元为本金，从2019年9月2日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告分别于2012年7月20日及2015年6月24日签订《租赁合同》，由原告承租被告位于东莞市*********的厂房，租赁期限分别为2012年9月1日至2015年9月1日和2015年9月1日至2019年9月1日。原告为此共向被告支付了厂房租赁押金227600元。现双方租赁合同期限已经届满，原告向被告表示了不继续承租该厂房，在原告并未拖欠任何费用的情况下，被告无端扣押原告的厂房押金不予归还，原告多次催促未果，故诉至法院。被告辩称，原告至今未有效返还房屋，拒绝对其所损坏的附属设施设备维修完善、恢复原状，故被告有权不退还保证金。本院经审理认定事实如下：2012年7月20日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订了一份《租赁合同》，双方约定：甲方将位于东莞市*********的建筑物出租给乙方做厂房以及配套使用，1#厂房三层一栋、宿舍六层一栋及小宿舍二层、三层全部归乙方使用；月租金为63800元，每月1日前支付当月的租金，租赁期限自2012年9月1日起至2015年9月1日止；合同期限届满，没有办理续租手续，乙方已经结清全部费用，履行完本合同约定的全部义务时，甲方应当向乙方返还保证金；租赁期间产生的需要另外支付的相关费用按如下方式处理，乙方支付房屋租赁产生的税款、水电费、村委管理费、卫生费、宿舍水电费、发票产生的税金；乙方在使用租赁厂房过程中，如非因乙方过错，租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大，甲方应在接到乙方通知后三日内进行维修或径直委托乙方代为维修；因乙方使用不当或不合理使用，导致租赁房屋或其附属设施出现或发生安全、损坏或故障等情形的，乙方应及时通知甲方并负责维修或赔偿，乙方拒不维修或赔偿，可由甲方代为维修，相关维修费用由乙方承担；出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损失赔偿，并不予退还租赁保证金，乙方拖欠租金逾期10天以上，乙方拖欠导致甲方损失的各项费用达3万元以上，乙方违反本合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；本合同终止后，乙方应于合同内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。2015年6月24日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订了一份《租赁合同》，双方约定：甲方将位于东莞市*********的建筑物出租给乙方做厂房以及配套使用，1#厂房三层一栋、宿舍六层一栋及小宿舍二层、三层全部归乙方使用；月租金为70180元，每月1日支付当月的租金，租赁期限自2015年9月1日起至2019年9月1日止；合同期限届满，没有办理续租手续，乙方已经结清全部费用，履行完本合同约定的全部义务时，甲方应当向乙方返还保证金；租赁期间产生的需要另外支付的相关费用按如下方式处理，乙方支付房屋租赁产生的税款、水电费、村委管理费、卫生费、宿舍水电费、发票产生的税金；乙方在使用租赁厂房过程中，如非因乙方过错，租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大，甲方应在接到乙方通知后三日内进行维修或径直委托乙方代为维修；因乙方使用不当或不合理使用，导致租赁房屋或其附属设施出现或发生安全、损坏或故障等情形的，乙方应及时通知甲方并负责维修或赔偿，乙方拒不维修或赔偿，可由甲方代为维修，相关维修费用由乙方承担（第十条）；出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损失赔偿，并不予退还租赁保证金，乙方拖欠租金逾期10天以上，乙方拖欠导致甲方损失的各项费用达3万元以上，乙方违反本合同第十条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；本合同终止后，乙方应于合同内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常耗损的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。《租赁合同》上有手写备注“已付押金（旧合同）127600元，本新合同两月押金140360，减去已付押金，需补12760元押金。”2015年12月18日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订了一份《租赁合同（补充合同）》，双方约定：甲方因应乙方厂区空间不足使用问题，全权负责进行位于东莞市*************#厂房四层、五层的扩建工程及其配套设施里面门口路面在第四层高度加建一层铁皮房租赁给乙方，厂房四层及首层钢结构租金为26969.81元，厂房五层租金为10692.90元，增加工程部分总租金为37662.71元；厂房四层及首层钢结构租赁期限为2015年12月1日至2019年9月1日止，厂房五层自2016年1月1日至2019年9月1日止。双方确认原告已向被告交付了押金227600元。本院另于（2020）粤1973民初1729号案中查明以下情况：一、关于原告退场时间，被告表示其于2020年1月份因未交水费水表被拆才得知原告已搬走，原告则表示其于2019年8月27日之前已离场，其通过电话、微信、短信的方式要求被告办理交接手续，但被告一直拖延。原告与被告财务人员林雪娥的微信聊天记录内容节选如下：“（2019年8月19日原告发出）小林，厂房我们租到这个月底，下个月开始就不再租了，9月份如果还产生电费，这个要你们自己去交哟，现在供电局还是宏誉的公司名字，这个消户要你们公司本人自己去处理。9月份我们还会交8月的电费，但9月1号以后的电费我们不管……”；“（林雪娥发出）好的谢谢”；“（2019年8月20日原告发出）从9/1号开始，水费也是你们自己交哟，每个月9号前要交水费，如果不交会停水的”；“（林雪娥发出）好的”；“（2019年8月27日原告发出）小林，我们确定厂房租到八月底就不再租了，你们八月底过来接收一下厂房吧，你们过来的时候记得带上终止合同过来……记得跟你老板说明下”；“（林雪娥发出）好的”；“（2019年8月28日原告发出）……麻烦你帮忙跟你老板说下今天能否过来处理厂房接收的事情”；“（林雪娥发出）他说今天过去……我昨天跟他说，他说今天要过去呢”；“（2019年9月3日原告发出）小林，你们那边还没有接收厂房，但从9/1号开始厂房我们不保管了，发生什么事情一概与我们无关（原告同时发出《达鑫盛厂房终止协议》）”。二、关于恢复原状的具体项目，双方确认案涉租赁物交付时是空置状态，被告主张原告应当拆除其私自加装的通风设备、不锈钢吊顶电路盒、彩钢泡沫板隔墙、石膏板隔墙吊顶，并修复防火门、宿舍门、大门、门锁、厂房主体打的洞，并清理厂房、宿舍的全部垃圾。原告表示其加装的通风设备是相关部门要求的，留下来也方便被告继续使用，原告并未私自改造厂房，搬走后清洁及修复门都不是原告的义务，案涉厂房的前后门电梯、大门安装、其他门安装及厂房装修都是原告完成的，被告曾和原告说过装修有任何变动就不退押金。被告另提交录像证实厂房待修复的情况，原告对此不予确认，表示视频录制时间是2020年4月17日，距其返还案涉租赁物已超过大半年，无法还原当时的情形。本院于2020年5月21日到案涉厂房进行现场勘查并拍摄了现场照片。被告表示因新的租客进场并进行了装修，现场剩余未恢复原状的部位为：一楼的通风设备、电箱、墙扇、变压器、电线、吊灯未拆除，三个消防门、一个楼梯门被损坏未修复，原告表示门属于自然老化；二楼的地板、柱子墙身、天花板、墙角装修痕迹未修复；三楼的招牌未拆除，窗户玻璃上的洞未修复，11扇玻璃受损，柱子上的电箱柜未拆除，卷闸门未拆除。原告确认上述状况由其产生，但表示其留下的电线、灯、风扇及通风管都是有利用价值的，且当时被告并未要求其拆除。三、关于恢复原状的费用，被告主张为130000元，并对此提交维修报价单、收款收据、转账记录、《厂房恢复原状和附属设施清理修补承包合同》等证据证实。维修报价单、收款收据、转账记录显示为维修电动闸门的费用共1800元，《厂房恢复原状和附属设施清理修补承包合同》为被告和东莞市锦誉钢结构材料有限公司于2020年3月8日签订，显示费用为138000元。证人张巧波于2020年4月13日到庭陈述称（被告申请出庭），其是东莞市锦誉钢结构材料有限公司的法定代表人及总经理，其于2020年3月初查看了案涉租赁厂房，厂房面积较大，需要拆除通风设备、石膏板墙面、天花吊顶的拉杆、泡沫彩钢板，并清理垃圾、盆栽、餐厅设备，修复门等，目前还没有进场施工，被告告知其通风设备不拆除会影响厂房的使用。四、本案被告于（2020）粤1973民初1729号案中作为原告提出以下诉讼请求：东莞宏誉五金制品有限公司向深圳市达鑫盛科技有限公司支付2019年9月至2020年1月期间拖欠的租金539213.55元、2019年9月至12月期间拖欠的水电费15691.54元、2019年月至12月期间土地管理费36377元；东莞宏誉五金制品有限公司返还租赁物并恢复原状；诉讼费由东莞宏誉五金制品有限公司负担。另查明，被告向东莞市清溪镇罗马天生湖股份经济合作社交纳2019年土地使用补偿款36377元，原告确认其并未交付2019年1月开始的费用。被告陈述截至本院庭审辩论终结前，案涉租赁厂房及宿舍未取得建设工程规划许可证。以上事实有原告提交的租赁合同、租赁合同（补充合同）、收据、收款收据、厂房维护协议书，被告提交的广东增值税专用发票、广东增值税电子普通发票、罗马天生湖村水费收款收据、情况说明、照片、微信聊天记录截图、维修报价单东莞市企石洪兴门业经营部营业执照、农毅安身份证复印件、银座银行网上银行交易凭证、厂房恢复原状何服饰设施清理修补承包合同、录像光碟及本院的现场勘查笔录、现场照片、庭审笔录等附案证实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，至庭审辩论终结前，案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的两份《租赁合同》及《租赁合同（补充合同）》应属无效合同。本案争议焦点问题为被告是否应向原告退还押金即保证金。被告主张其不予退还保证金的原因为：原告未有效返还租赁物；原告拒绝对其所损坏的附属设施设备维修完善、恢复原状。本院对此分析如下：一、关于是否返还租赁物的问题。双方约定租赁物的使用期限至2019年9月1日止，被告主张原告未返还案涉租赁物，仍在继续使用。但根据原告与被告财务人员林雪娥的微信聊天记录可见，原告于2019年8月下旬开始向被告多次提及归还租赁物的事宜，并就水电费的交纳进行了提示，直至2019年9月3日原告向被告微信发出了《达鑫盛厂房终止协议》。被告未提交任何证据证实其在此期间有积极配合租赁物的返还及验收行为，亦未举证证实原告有继续使用的意向且实际继续使用，其应对此承担举证不利的后果，故对被告上述主张，本院不予采纳。且根据本院现场勘查的情况可见，原告虽遗留了部分装修及未修复部分在租赁物内，但并不影响被告对外出租，不构成房屋占有使用的实际效果，故可认定原告已于合同约定的使用期限到期前返还了案涉租赁物二、关于是否拒绝恢复原状的问题。根据本院现场勘查的情况可见，涉案厂房内部确实存在招牌需拆除、部分墙体和玻璃需修复以及需更换破损玻璃等情况，本院已于（2020）粤1973民初1729号案中对此进行了处理，且根据双方约定，被告不予返还保证金的前提之一是因原告不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏，根据本院现场勘查的情况显示，原告的上述行为并未造成该结果，被告亦未举证证实原告的行为已致使房屋或设备严重损坏，故被告以此为由不予退还保证金并无合法依据。综上，被告应向原告退还押金227600元。对于押金的利息，本院于（2020）粤1973民初1729号案中查明原告尚有2019年1月至8月期间的土地管理费未付，且原告尚未就前述指出的租赁物存在的问题进行修复或支付修复费用，被告据此暂未返还押金合情合理，故对原告要求被告支付押金利息的请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告深圳市达鑫盛科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内原告东莞宏誉五金制品有限公司返还押金227600元；二、驳回原告东莞宏誉五金制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2366元（原告已预交），由原告东莞宏誉五金制品有限公司负担24元，被告深圳市达鑫盛科技有限公司负担2342元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吉海燕二〇二〇年六月二十九日书记员  邬东琴张少锋附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。