广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2038号原告：龚建昌，男，1983年3月24日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。委托诉讼代理人：何梦诗，广东穗益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妍帆，广东穗益律师事务所实习人员。被告：崔小致，男，1981年12月3日出生，汉族，住广东省中山市。被告：孙魁，男，1982年7月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。上述被告共同委托诉讼代理人：刘世龙，广东广瀚律师事务所律师。上述被告共同委托诉讼代理人：江弘，广东广瀚律师事务所实习人员。第三人：高誉娣，女，1956年6月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告龚建昌诉被告崔小致、孙魁，第三人高誉娣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚建昌的委托诉讼代理人何梦诗、陈妍帆，被告孙魁及其与被告崔小致的共同委托诉讼代理人刘世龙、江弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚建昌向本院提出诉讼请求：一、判令崔小致、孙魁支付厂房占用费203000元；二、判令崔小致、孙魁支付堆放在广州市增城区新塘镇宁西下元村厂房内的一批废品的场地清理、运输及处置费用12800元；三、本案诉讼费用由崔小致、孙魁承担。事实和理由：龚建昌与崔小致、孙魁存在租赁关系，由龚建昌将增城新塘镇宁西下元村的厂房租给崔小致、孙魁。崔小致、孙魁尚欠龚建昌自2019年7月起至2019年11月止共五个月的厂房占用费203000元及堆放在上述厂房内的一批废品的场地清理、运输及处置费用12800元。经龚建昌多次催收，崔小致、孙魁分文未付。为维护龚建昌的合法权益，故诉至法院，请求法院依法裁判。被告崔小致、孙魁共同答辩称：一、龚建昌主张的占用费依法无据。根据合同法规定，当事人协商一致可以解除合同。本案中崔小致、孙魁已于2019年4月多次告知龚建昌因经营状况不佳，将于5月份退租。龚建昌得知该情况后，于2019年5月多次带案外人到涉案厂房处进行招租。崔小致、孙魁最终于2019年7月搬空涉案厂房中的办公室设备和机械设备，并把钥匙交付给龚建昌。崔小致、孙魁已于2019年7月向龚建昌移交涉案厂房的占有和管理权，可见上述租赁合同已于2019年7月实际解除。龚建昌没有理由要求崔小致、孙魁继续支付占用费。二、崔小致、孙魁与龚建昌合同中并没有约定退租时厂房垃圾的清退责任问题。哪怕崔小致、孙魁真的没有清退所有垃圾，并不代表崔小致、孙魁存在违约的情况。根据一般惯例，由房东负责垃圾清理并不鲜见。如无特殊约定，崔小致、孙魁交还厂房给龚建昌时，双方对于租赁物的交接手续即已办妥。三、龚建昌在广东信成土地房地产资产评估有限公司所做的评估报告不应予以采纳。该份鉴定意见是龚建昌在诉前单方委托产生的，不排除鉴定机构作出偏向委托人的评估意见。该评估报告反映在2019年9月10日之前，该厂房已由龚建昌实际占有和使用，鉴于此崔小致、孙魁无须支付占用费。哪怕真的是由于退租时遗留废弃品对龚建昌造成损失，根据合同法第一百一十九条规定，崔小致、孙魁也仅需对相应的清理费进行赔偿。即使按照评估报告所称需12800元的清理费用，相较于每月40600元的租金，也不值得龚建昌为此丢空厂房数月，且崔小致、孙魁退租时所交的押金81200元，龚建昌并未返还，该款用于清理垃圾卓卓有余。可见，龚建昌并未采取任何措施减少所谓的损失。在崔小致、孙魁撤场后，厂房有否继续出租，是否存在损失，崔小致、孙魁无法核实，龚建昌仅凭一份评估报告不足以证明其观点。综上，残留在厂房的垃圾清理费用并不高昂，不足以影响厂房的使用和正常出租。2019年7月至11于厂房并非由崔小致、孙魁占有使用，崔小致、孙魁不应为此支付任何费用，请求法院驳回龚建昌的所有诉讼请求。第三人高誉娣未到庭陈述意见，亦未提交书面意见及证据到庭。经审理查明：2017年4月18日，高誉娣（出租方、甲方）与龚建昌（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将增城新塘镇宁西下元村厂房、宿舍及相关配套面积合计2850㎡出租给乙方使用；租赁期从2017年4月12日至2027年4月11日等内容。2017年7月12日，龚建昌（出租方、甲方）与崔小致（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将增城新塘镇宁西下元村厂房及宿舍出租给乙方使用，每月租金40600元，厂房每3年为一个增幅期，增幅为10%；租赁时间从2017年7月5日起至2020年7月4日共3年；提供40天装修免租期，自2017年8月15日开始计算租金；乙方交2个月租金即81200元给甲方作为保证金，合同期满后，经甲方验收房屋合格及结清一切费用后，甲方不计利息退还乙方所交保证金；乙方必须在每月5号前一次性交清当月租金及上个月水电费给甲方等内容。龚建昌委托广东信成土地房地产资产评估有限公司对堆放在增城新塘镇宁西下元村厂房内的一批废品（包括烂布碎、烂鞋、杂物）于评估基准日2019年9月10日的清理、运输及处置费用进行评估。广东信成土地房地产资产评估有限公司以龚建昌提供的载明其自行申报的烂布碎10吨、烂鞋6吨、杂物0.5吨的《评估申报表》为评估范围，于2019年9月21日作出信成评咨（2019）09011号《评估报告》，载明堆放在增城新塘镇宁西下元村厂房内的一批废品（包括烂布碎、烂鞋、杂物）的场地清理、运输及处置费用为12800元。上述《评估报告》所附委评资产现状照片反映有大量杂物散乱堆放在厂房地上。在案件审理过程中，为查明涉案厂房有无取得建设工程规划许可证及是否按照建设工程规划许可证的规定建设，本院发函至广州市规划和自然资源局咨询。广州市规划和自然资源局于2020年7月7日作出穗规划资源协查[2020]1172号《关于协助司法查询的复函》，函复如下：一、经查档案，来函所述地块无权属登记记录，无建设工程规划许可记录；二、初步判读航拍影像，所述红线内有建筑物，但具体情况请到实地判断或直接咨询测绘部门。庭审中，龚建昌与崔小致、孙魁确认以下事实：一、案涉的《租赁合同》实际为龚建昌与崔小致、孙魁签署，签约后，崔小致、孙魁向龚建昌交纳保证金81200元；二、保证金81200元龚建昌没有退回给崔小致、孙魁，法院如果认为崔小致、孙魁在本案中需要承担费用，龚建昌与崔小致、孙魁均同意在保证金中先行抵扣。龚建昌陈述：一、崔小致、孙魁自行搬离厂房并未告知龚建昌，也未与龚建昌办理厂房交接手续，龚建昌是在2019年9月初到厂房催要租金时才发现崔小致、孙魁已经搬走，当时厂房的卷闸门没有关，里面到处是垃圾，钥匙丢在地上；二、龚建昌在厂房垃圾未清理前无法将厂房进行出租，厂房面积达2850平方米，清理垃圾用了2个多月，因此龚建昌在2019年12月初才完全收回厂房，崔小致、孙魁应承担2019年7月至11月的占用费；三、崔小致、孙魁已付清2019年6月以前的租金，7月开始未付。崔小致、孙魁陈述：一、崔小致、孙魁已付清2019年7月15日之前的租金；二、崔小致、孙魁于2019年7月15日退场，并于当天将厂房钥匙交回给龚建昌；三、崔小致、孙魁与龚建昌协商退回保证金，龚建昌同意退回但前提是其将厂房出租出去，因崔小致、孙魁退场时厂房仍未出租出去，故龚建昌没有退回保证金；四、2019年5月后崔小致、孙魁未再去过涉案厂房，退场时是安排工人清理东西，工人说已经清了，具体的清理情况崔小致、孙魁没有到现场查看，厂房钥匙也是工人与龚建昌交接的；五、崔小致、孙魁承租涉案厂房是从事二手衣服、鞋子的分类。龚建昌为证明其清理涉案厂房内物品所需的费用，提交信成评咨（2019）09011号《评估报告》及开具时间为2020年3月13日，金额为28000元，加盖广州玖润装饰有限公司印章的收到宁西下元村西丫路厂房垃圾清理费用的《收款收据》到庭。崔小致、孙魁质证认为信成评咨（2019）09011号《评估报告》的评估范围是龚建昌自行申报的数量，崔小致、孙魁退场时不可能留下这么多垃圾，不会产生上述评估报告中的高额费用；收款收据数额与评估报告差距巨大，清理垃圾应找垃圾清理公司而非装饰公司，对收款收据不予认可。崔小致、孙魁为证明其定期找人清理垃圾，每次费用不超过3500元，龚建昌主张的费用过高及崔小致、孙魁已提前告知龚建昌需要撤场且厂房已于2019年7月交还龚建昌的事实，提交其与案外人的微信聊天记录及与龚建昌的通话录音到庭。龚建昌质证认为微信聊天记录与本案无关，不具有参考性；通话录音的真实性认可，但无法证明崔小致、孙魁所要证明的事实，而证明崔小致、孙魁提前单方离场，没有与龚建昌解除合同及办理交接。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中广州市规划和自然资源局作出的复函载明涉案场地无建设工程规划许可记录，故案涉的《租赁合同》为无效合同。鉴于龚建昌与崔小致、孙魁均确认案涉《租赁合同》的订约双方为龚建昌与崔小致、孙魁，故因案涉《租赁合同》签署及履行产生的权利义务归属于龚建昌与崔小致、孙魁。崔小致、孙魁接收涉案厂房使用，应就其交还厂房及支付占用费用的情况承担举证责任，而本案中，崔小致、孙魁提交的证据尚不足以证明其已于2019年7月15日清退厂房交还给龚建昌并结清2019年7月15日以前的占用费，故应由崔小致、孙魁承担举证不能的不利后果。龚建昌自认崔小致、孙魁已付清至2019年6月的占用费及其于2019年9月初收回涉案厂房，本院对此予以认可，并结合本案查明的事实及各方的陈述认定龚建昌收回涉案厂房时厂房内堆放有大量废旧物品。因此，龚建昌主张崔小致、孙魁支付场地占用费，本院予以支持。对于支付占用费的期间，综合龚建昌收回厂房的时间、《评估报告》的作出时间及《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的减损规则，对于2019年7月至8月崔小致、孙魁未交回涉案厂房的场地占用费及2019年9月龚建昌虽已收回场地但因场地堆放大量废旧物品无法正常使用的合理清理期间的场地占用费，本院予以支持。对于超过上述期间的场地占用费，龚建昌没有提供充分证据证明其清理场地需要更长的时间，故本院不予支持。参照《租赁合同》约定的租金标准核得2019年7月至9月的场地占用费为40600元/月×3个月=121800元。对于遗留涉案厂房的废旧物品清理、运输及处置费用问题。《评估报告》的评估范围由龚建昌单方提供，并未进行清点和核量，无法客观反映废旧物品的数量，故对《评估报告》的结论，本院不予采纳。《收款收据》并非正规发票且由装饰公司出具，不足以证明为龚建昌清理废旧物品实际产生的费用。而事实上确有大量废旧物品遗留在涉案厂房现场，龚建昌进行清理确需产生费用，综合考虑涉案厂房的面积、现场堆放的情况等，本院酌定废旧物品的清理、运输及处置费用为10000元。鉴于龚建昌与崔小致、孙魁均同意法院如果认为崔小致、孙魁在本案中需要承担费用，则在保证金81200元中先行抵扣相关费用，故对此本院予以准许。经抵扣，崔小致、孙魁还需向龚建昌支付占用费及废旧物品清理、运输及处置费共计121800元+10000元-81200元=50600元。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告崔小致、孙魁于本判决发生法律效力之日起十日向原告龚建昌支付占用费及废旧物品清理、运输及处置费共计50600元；二、驳回原告龚建昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2269元，由原告龚建昌负担1747元，被告崔小致、孙魁负担522元。被告崔小致、孙魁于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  满华英二〇二〇年七月二十二日书记员  齐 文附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。