汉中市汉台区人民法院     民事判决书      (2020)陕0702民初2282号     原告:吴攀，男，1989年11月17日出生，汉族，住陕西省洋县。   被告:汉中泽顺房地产开发有限公司,住所地：汉中市汉台区。   法定代表人：张顺军，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：邓婕，该公司员工。   原告吴攀与被告汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法由审判员李蕊适用简易程序，公开开庭进行了独任审理。原告吴攀，被告泽顺房产公司委托代理人邓婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告吴攀向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院判令被告60天内为原告办理房屋所有权证。2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金59985元;3、请求法院判令如若被告未在60日内办理房产证，被告对预收的契税与维修基金进行返还（14608元），并按银行贷款利率进行赔偿2665.96元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月26日，原告向被告支付331226元，用于购买汉中市汉台区XX路与XX路XX楼XX住房一套，由于小区是期房预售，原告于2015年5月10日收房，并向被告支付该房屋契税及维修基金14608元等，被告应该在购房合同第十六条中约定365日内办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延未给原告办理房屋所有权证也未退还收取的契税及大修基金。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，理应按照双方购房合同第16条约定的交房后365日内办理房屋所有权证，但被告却至今未予办理，其行为已构成违约，应当按照已交房款的日0.01%向买受人支付违约金。如若在60日内未办理房屋所有权证，则被告按银行贷款利率4.9%支付赔偿原告相应损失，合计2667元。原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。   被告泽顺房产公司辩称：一、原告与被告签订的《商品房预售合同》十六条中对于违约金数额的约定明确，该条对于违约金数额的约定不存在两种以上的合理理解方式，且原告主张的违约金数额较之双方约定的数额提升了约1500倍，显然超出了合理的调整范围；根据双方签订的《商品房预售合同》第十六条中对于违约金数额的约定明确，原告在本案诉讼中所主张的按日支付违约金的理解方式，显然不属于合理的理解方式之一。对违约金数额的调整超过了合理范围。二、依据目前已有判例，被告认为将违约金数额调整为固定额度的已付房款的1%-1.5%每年，属合理范围。原告与被告签订的《商品房预售合同》中对于被告未能按期将需要由原告提交的相关资料交房产登记机关备案的违约责任约定为0.01%确属约定金额过低。结合被告查询的案例，同属该情形的违约责任的判定，违约金的计算约为已付房款的1%—1.5%每年。案件当事人要求调整违约金的请求也都因为合同有明确约定或要求调整一方未能举证实际损失大小而被驳回。三、原告的诉讼有效期最迟应当在2019年5月10日起诉。同属该情形案例关于诉讼时效的判定，采用了自原告起诉之日起向后倒推三年的判定。四、房屋大修基金及契税是代收费用，并未签订委托书，原告的主张没有依据。可以返还该部分费用，但不支付利息。   原告吴攀为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：1、《商品房预售合同》；2、销售不动产发票；3、契税及大修基金收据。被告泽顺房产公司亦向本院提交了与原告相同的《商品房预售合同》。   以上证据经当庭质证，原、被告均无异议，本院予以确认。   根据当事人的陈述和经确认的证据，本院查明以下案件事实：2013年2月26日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区XX路与XX路XX楼XX室住房一套，房屋建筑面积为92.97平方米，房屋每平方米单价为3563.1元，合同总价款为331261元。原告应于2013年2月26日交清首付款201261元，剩余130000元由原告通过银行按揭贷款方式向被告支付。关于房屋的交付期限，合同第九条约定，被告应当于2014年10月30日之前在满足以下两种条件的情况下向原告交付房屋：1、该商品房经验收合格;5、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其它费用。关于原告逾期付款的违约责任，合同第八条约定：“……（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”；关于被告逾期协助办理房屋权属证书的违约责任，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”；合同签订后，原告按照合同约定向被告支付首付购房款并办理了按揭贷款，交清了全部购房款。2015年5月17日，被告给原告开具销售不动产统一发票一张,载明房屋建筑面积92.96平方米，总金额331226元。另外，根据双方合同的约定， 2015年5月10日，被告收取了维修基金、契税及其它费用合计14608元，被告给原告出具金额为14608元的收款收据一张。当日，被告向原告交付了所购房屋。后因被告一直未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告无法办理房屋权属登记手续，经催促无果，被告至今仍未将原告所购房屋的办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告至今未能办理房屋权属证书，原告遂诉至本院。   本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，《商品房预售合同》真实、合法、有效，当事人应依约履行。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，并按照被告的要求向其交纳了办理房屋权属证书的维修基金、契税及其他费用，原告已履行合同义务。被告虽然按照约定向原告交付了房屋，但根据案涉《商品房预售合同》第十六条之规定，被告最迟应当于2016年5月9日将建昌卡斯迪亚小区19号楼办理权属证书的相关资料报房产部门登记备案，从而达到为原告办理其所购买的19号楼704室房屋权属证书的前置条件，而本案中，被告至今没有按照该条约定需由被告提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，致使原告至今无法办理房屋权属登记证书，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。庭审中，被告泽顺房产公司辩称，原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效，并没有代办房产证的义务。被告泽顺房产公司作为商品房销售的出卖人，其本身就负有在约定期限内将办证资料提交产权登记机关备案的义务，且双方在合同中又明确约定原告必须在收房时将办证需缴纳的房屋契税等费用支付给被告，由此可以认定被告实际承担了为原告办理房屋产权证书的义务。事实上，原告接收被告交付的房屋后，被告由于其自己的原因未能将办证资料提交产权登记机关备案并协助原告办理房屋产权证书，包括原告在内的小区众多购房户一直要求被告解决办理房屋产权登记证书等其他事宜，原告对此一直在向被告主张权利。且被告上述逾期办证的违约行为属于持续性违约。至庭审结束，本案没有任何证据能够证明被告已将办证资料提交了房屋产权登记机关备案，因而在事实上造成原告所购的房屋无法办理产权证书，属于严重违约的行为。对于原告请求办理产权证书的诉讼请求而言，属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定，原告起诉要求被告60日内办证符合合同和法律规定，也符合实际办证流程时间需要，对该项诉讼请求本院依法予以支持。对被告的抗辩意见，本院依法不予采纳。关于逾期办证违约金是否适用诉讼时效的规定问题，被告辩称应采用自起诉之日起向后倒推三年。本院认为该请求权属于一般债权的请求权，应适用民事诉讼法关于诉讼时效的规定。关于迟延办证违约金的计算期限，鉴于被告逾期办证的违约行为一直持续，被告逾期办证的违约金的计算期间为自原告起诉之日向后倒推三年，即自2020年5月11日倒推至2017年5月11日。关于迟延办证违约金的计算标准，本院认为，如按照合同约定的按已付房价款的0.01%标准计算，明显有失公平，也不能弥补原告因未能及时取得房屋权属证书而导致其物权受限造成的损失，原告请求调整的违约金标准符合法律规定，结合本案实际，参照合同第八条有关原告逾期付款违约金的约定确定违约金标准。本院认为原告请求调整的违约金标准过高，根据本案实际，结合逾期支付购房款和逾期办证违约责任大小以及该小区同类案件的处理情况，酌情确定按已付房价款的日万分之0.5标准支付违约金，确定迟延办证违约金比例，起算时间从2017年5月11日开始计算至原告请求的2020年5月7日（共计1091天），违约金金额为18068.38元（331226×0.005%×1091天）。关于原告起诉要求被告如若在规定期间内未办理产权证则退还契税及大修基金并赔偿利息损失的诉请，因该项诉讼请求设定条件不够明确，双方合同对此也未作约定，原告该项请求缺乏合同依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求部分予以支持。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十六条、第十八条第二款的规定，判决如下:   一、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决生效后两个月内，将办理原告吴攀购买的位于汉中市汉台区XX路XX路XX小区XX号楼XX室的房屋权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告办理好房屋权属登记手续；   二、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后二十日内，向原告吴攀支付逾期办证违约金18068.38元；   三、驳回原告吴攀其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1832元，减半收取916元，由被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担816元，原告吴攀负担100元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。       审判员   李蕊                                        二〇二〇年七月十六日          书 记员   张娇娇              1