福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4037号 上诉人（原审被告）：彭文明，男，1978年2月23日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：廖生营，福建凯峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹金狮，福建凯峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建省云南红酒业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四北路琴湖二路**楼（即福光国际培训中心）**。 法定代表人：卓文信，总经理。 委托诉讼代理人：李志强，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾泽勇，福建建达律师事务所实习律师。 上诉人彭文明因与被上诉人福建省云南红酒业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初14968号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭文明上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判扣除履约保证金、一个月租金或发回重审；2.本案二审的诉讼费由福建省云南红酒业有限公司承担。事实和理由：一、本案彭文明拖欠租金导致合同解除，应适用案涉《房屋租赁合同》第十一条第二款约定，即“乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除本合同并收回房屋，由此造成甲方损失，由乙方负责赔偿，同时乙方缴纳的履约保证金由甲方全额扣除不予退还：……”。所谓“扣除”指的是“减去总数中的一部分”，即不予退还的前提是用于扣除损失，而非没收。因此，一审法院未将履约保证金155400元用于扣除应付费用，与合同约定不符，适用法律错误。二、彭文明租赁案涉房屋系与其他几个股东合伙经营餐厅，彭文明仅作为代表在租赁合同上签字且已于2019年4月已全部退股，福建省云南红酒业有限公司对此知情。即使认为彭文明未退股，尚欠的租金、物业费、水电费等，其他股东也应按照合伙比例承担责任。故一审未追加其他股东为共同被告，认定事实不清，程序违法。三、福建省云南红酒业有限公司经常组织员工在餐厅聚餐，所欠餐饮费应在本案中予以抵扣。四、2019年7月起，福建省云南红酒业有限公司对餐厅断水断电，导致餐厅无法营业，餐厅损失惨重。相关损失及停水停电期间产生的房租、物业费等，也应当在本案中予以扣除。 福建省云南红酒业有限公司辩称，彭文明的上诉请求不能成立，应予驳回。一、彭文明主张抵扣履约保证金没有合同依据，且已超出一审诉讼请求及判决的范围，应予驳回。1.根据案涉《房屋租赁合同》第十一条第二款的约定，彭文明存在该条约定的情形时，福建省云南红酒业有限公司可以同时主张两项权利，即：（1）单方解除本合同并收回房屋，要求彭文明赔偿损失；（2）没收彭文明缴纳的全额履约保证金不予退还。彭文明主张履约保证金抵扣损失、租金等，是对合同条款理解错误，不能成立。在已经没收履约保证金的情况下，福建省云南红酒业有限公司未诉请没收履约保证金，彭文明也未就上述主张提起反诉。现彭文明上诉主张用履约保证金抵扣应付费用，超过一审诉讼请求及判决的范围，不属于二审审理范围。二、本案系租赁合同纠纷，案涉租赁合同主体是福建省云南红酒业有限公司与彭文明，彭文明与其他第三人之间是否为合伙关系以及相关权利义务问题与本案无关，本案不存在“必须共同进行诉讼的当事人”的情形。彭文明申请追加其他股东为共同被告，没有法律依据。三、福建省云南红酒业有限公司未欠付彭文明餐饮费用，彭文明主张餐饮费抵扣没有任何事实依据，也超出一审诉讼请求及判决范围，不应予以支持。四、福建省云南红酒业有限公司一审提交的证据《2019年彭文明月待缴款明细》中显示2019年7月租赁场地仍产生水电费2925.82元，彭文明对此并无异议。彭文明上诉所称福建省云南红酒业有限公司对餐厅进行断水断电，与客观事实不符；其主张停水停电期间损失、租金、物业费扣除，没有任何依据。 福建省云南红酒业有限公司向一审法院起诉请求：1.确认福建省云南红酒业有限公司与彭文明于2018年4月8日签订的四份《房屋租赁合同》于2019年8月8日解除；2.判令彭文明向福建省云南红酒业有限公司支付拖欠的租金、物业管理费、电动车费、水电费、中央空调费共计298787.27元人民币以及逾期付款违约金（自2019年8月8日起以298787.27元为基数按日利率3‰计算至付清全部款项之日止，暂计至2019年9月23日为人民币42129元），合计为人民币340916.27元；3.本案诉讼费由彭文明承担。 一审法院认定事实：2018年4月8日，福建省云南红酒业有限公司与彭文明签订四份房屋租赁合同，约定彭文明向福建省云南红酒业有限公司承租坐落于福州市鼓楼区五四北路琴湖二路福光国际经济培训中心1#楼一层西南侧面积分别为280㎡、250㎡、290㎡及二层西南侧面积为290㎡的四间房屋。租赁期限自2018年4月8日起至2023年4月7日。月租金为70元/㎡，按月结算，由彭文明于每月5日前交付给福建省云南红酒业有限公司；电费每1.2元/度，水费3.95元/吨，应在次月10日之前缴清；物业管理费6元/㎡/月；中央空调开放时间5-6个月/年，费用按所租赁的平方米分摊（一楼按590平方米计算，每平方米17元；二楼按表收费，每立方1.1元）；电动车包月10元/部；彭文明应于合同签订之日起5日内向福建省云南红酒业有限公司支付履约保证金，合同终止且各项费用结算完毕、租赁房屋按照合同的约定移交给福建省云南红酒业有限公司后无息退还；无论何等原因，彭文明未按合同规定的期限按时足额缴纳租金超过20天或其他应缴的相关费用超过30天，福建省云南红酒业有限公司可单方解除合同并收回房屋，造成福建省云南红酒业有限公司损失，由彭文明负责赔偿，同时彭文明缴纳的履约保证金由福建省云南红酒业有限公司全额扣除不予退还；合同终止后，彭文明应在合同终止之日内结清房屋租金、水电费、物业费等各项款项，同时搬迁完毕并将房屋返还给福建省云南红酒业有限公司；若彭文明没有按照合同约定的时间向福建省云南红酒业有限公司支付房屋租金、水电费、物业费等款项，每逾期一日，彭文明应按应付未付款项的3‰向福建省云南红酒业有限公司支付违约金；合同终止后，彭文明逾期办理房屋交接手续的，每逾期一日，应向福建省云南红酒业有限公司支付违约金1000元。四份《房屋租赁合同》的租金合计为77700元/月，物业费合计为6660元/月。四份《房屋租赁合同》签订后，福建省云南红酒业有限公司依约将出租的房屋交给彭文明使用，彭文明向福建省云南红酒业有限公司支付了四份《房屋租赁合同》的履约保证金共155400元。履行四份《房屋租赁合同》期间，彭文明未及时足额交纳租金及物业管理费、电动车费、水电费、中央空调费等费用。福建省云南红酒业有限公司通过特快专递、短信、微信等多种方式向彭文明发送解除合同的函件，四份《房屋租赁合同》于2019年8月8日解除，同时彭文明支付的履约保证金不予退还。截止至2019年8月8日，彭文明共欠缴房租、物业管理费、电动车费、水电费、中央空调费298787.27元。 一审法院认为：福建省云南红酒业有限公司、彭文明于2018年4月8日签订《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按合同履行各自的义务。彭文明未按约支付租金，福建省云南红酒业有限公司通过多种方式向彭文明发送解除合同的函件，告知四份《房屋租赁合同》于2019年8月8日解除，故福建省云南红酒业有限公司诉请确认上述四份《房屋租赁合同》于上述日期解除的请求，一审法院予以准许。福建省云南红酒业有限公司主张截止至2019年8月8日，彭文明共欠缴房租、物业管理费、电动车费、水电费、中央空调费298787.27元，彭文明没有异议，因此福建省云南红酒业有限公司要求判令彭文明支付上述费用的诉请，一审法院亦予支持。福建省云南红酒业有限公司主张的逾期付款违约金应以彭文明实际拖欠的费用为基数，自逾期之日起按月利率2%的计算至实际付清欠款之日止。彭文明称其已退出租赁场所的股份，无证可佐，其要求追加他人承担还款责任的主张，一审法院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、福建省云南红酒业有限公司与彭文明于2018年4月8日签订的四份《房屋租赁合同》于2019年8月8日解除；二、彭文明向福建省云南红酒业有限公司支付拖欠的租金、物业管理费、电动车费、水电费、中央空调费共计298787.27元人民币以及逾期付款违约金（自2019年8月8日起，以298787.27元为基数，按月利率2%计算至付清全部款项之日止）；三、驳回福建省云南红酒业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6413元，适用简易程序结案减半收取3207元，由彭文明负担。 二审中，当事人没有提交新证据。彭文明上诉主张福建省云南红酒业有限公司2019年7月对案涉租赁房屋进行停水停电，对此，福建省云南红酒业有限公司予以否认。经查，根据双方无异议的《2019彭文明8月待缴款明细》载明，案涉租赁房屋2019年7月产生水电费2925.82元，虽然该数额明显低于此前其他月份水电费数额，但彭文明主张案涉租赁房屋被停水停电，显然与事实不符，本院不予采纳。双方当事人对一审查明事实无异议，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。本案系房屋租赁合同纠纷，彭文明承租案涉房屋后是否与案外人合伙从事生产经营活动等属另一法律关系，与本案无关，一审未追加彭文明主张的合伙人作为共同被告并无不当。彭文明上诉主张一审程序违法，理由不成立，本院不予采纳。彭文明上诉主张福建省云南红酒业有限公司拖欠餐费，与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理范围，本院不予审查。彭文明未及时足额支付租金等费用，根据合同第十一条第二款的约定，福建省云南红酒业有限公司可单方解除合同并收回房屋，彭文明应赔偿损失，同时缴纳的履约保证金全额扣除不予退还。彭文明上诉请求以履约保证金抵扣物业费等应支付费用及逾期付款违约金，与合同约定不符，本院不予支持。彭文明以福建省云南红酒业有限公司停水停电为由上诉请求扣除一个月租金，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，彭文明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费6413元，由彭文明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 金光玉 审 判 员 黄 锋 二〇二〇年七月三十日 法官助理 雷 敏 书 记 员 郭梦铃