北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初2837号原告：李丽梅，女，1971年8月3日出生，汉族，住河北省涿州市。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街**。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：陈艳飞，女，该公司职员。原告李丽梅与被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丽梅、被告天洋公司的委托诉讼代理人陈艳飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丽梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令天洋公司向李丽梅支付违约金388689元（以总房款773511元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年9月1日起计算到起诉之日即2020年6月2日止）；2.请求判令天洋公司依据合同约定向李丽梅提供市政正式用电；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月21日，李丽梅在天洋公司处购买了位于房山区××××组团××地块××楼5层3523号商品房，双方约定交付时纳入城市供电网络并正式供电。但天洋公司没有达到交房条件属于逾期交房。李丽梅向天洋公司索要电卡时，天洋公司谎称过一段时间统一发放，后李丽梅发现需要在物业处购电，并非是在电力部门购电。李丽梅向北京市12345投诉了此事，后房山电力局回复：“经房山电力局核实，天洋公司给李丽梅提供的是临时用电，并非市政供电。”直至今日天洋公司仍给李丽梅提供的是临时用电，也就是说直至今日天洋公司仍不具备正式向李丽梅交房的条件。《民法总则》第一百五十三条规定违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。天洋公司在明知不能给李丽梅提供市政用电的情况下，公然违反《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》第十三条第（三）项及第十四条的规定，所以天洋公司所谓的交房行为是无效的民事法律行为。天洋公司还违反了《中华人民共和国电力供应与使用条例》第十二条规定。故天洋公司应按照双方签订的合同中第14条逾期交房的责任的约定向李丽梅支付违约金：1005天×763519元×0.05%=383668元。李丽梅为维护自身权益，特起诉。天洋公司辩称：涉案小区提供的确实是临时用电，但是2019年下半年我公司进行了增容，不会出现跳闸的情况。由于园区红线外由政府投资建设的大市政电力管线未修通，所以无法接入正式电。有关临电的问题，也有相关的已生效判决，可参考（2019）京0111民初5803号民事判决书，依法判决我司应承担的违约责任并计算应赔付的金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月21日，李丽梅（买受人）与天洋公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类，以下简称《预售合同》），约定李丽梅购买天洋公司开发的位于房山区××××组团××地块××楼5层3523室房屋一套。该房屋预测建筑面积共40.75平方米，套内建筑面积27.51平方米，房屋总价款763519元，付款方式为商业贷款。天洋公司应当于2017年5月1日前向李丽梅交付该商品房。该商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；已取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。同时，出卖人还应当提供《质量保证书》、《使用说明书》以及《工程质量分户验收表》。《预售合同》第十三条商品房市政基础设施和其他设施交付条件约定2017年5月1日达到市政正常供电。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）若交付该商品房时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用的，视为商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接受该商品房；（2）X。《预售合同》第十四条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该《预售合同》还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，李丽梅向天洋公司实际支付了全部购房款773511元。天洋公司于2017年4月23日向李丽梅出具了相应的增值税普通发票。庭审中，李丽梅称于2017年5月1日与天洋公司办理了房屋交接手续，天洋公司予以认可。关于涉案项目的供用电情况，本院曾向国网北京市电力公司房山供电公司（以下简称供电公司）进行调查。供电公司复函称天洋公司在涉案地块与其有供用电关系，供电方式为临时用电，天洋公司于2015年11月4日及11月13日，向国网北京市电力公司客服中心报装永久用电项目（此业务为高压新装业务，并无高压增容或小区新装业务），客服中心已对此项目出具供电方案，并由客户于2016年4月21日确认。客户确认供电方案后，需自行委托开展后续施工、设计招标等工作，具体办理时长由客户自行管理推进，供电公司无法掌控。此项目实施完成，经验收合格后，由客户与供电公司建立供用电合同关系，并交纳电费。目前，涉案项目供电方式仍属于临时用电。诉讼中，李丽梅称，因为涉案小区是临时用电，会影响其正常用电。本院认为，李丽梅与天洋公司在自愿基础上签订的《预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。对于供电问题，根据查明的事实，李丽梅购买的房屋自交付至今，未能实现合同约定的纳入城市供电网络并正式供电。李丽梅据此主张《预售合同》第十四条约定的逾期交房违约金，天洋公司不认可。本院认为，天洋公司虽向李丽梅提供了临时用电的替代性履行方式，仍存在不符合合同约定的情形，但并不能就此认定天洋公司存在逾期交房的违约行为。鉴于临时用电相比纳入城市供电网络并正式供电存在不稳定的问题，对李丽梅确实会造成一定影响，且李丽梅称其诉求中主张的违约金实质包含因天洋公司未按照合同约定提供正式供电给其造成的违约损失，本院综合考虑李丽梅遭受的损失情况、合同履行情况、双方过错程度等因素，暂按照李丽梅主张天数计算至2020年6月2日，酌情确定天洋公司向李丽梅给付逾期纳入城市供电网络并正式供电违约损失16500元。对李丽梅要求过高部分，本院不予支持。李丽梅要求天洋公司将涉案小区临时电改为市政正式供电，但正式供电手续的办理、设施建设涉及多个单位，本案中不宜进行处理，故对李丽梅的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向李丽梅赔偿逾期实现市政正常供电的违约损失16500元；二、驳回李丽梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3565元，由李丽梅负担3414元（已交纳），由北京天洋基业投资有限公司负担151元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 于晓君二〇二〇年七月三十日法官助理 王得壮书 记 员 王 佳