云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初1526号原告（反诉被告）：孙泽西，女，1992年2月23日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：吴孔榕，云南谦恒律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：高杨茜，云南谦恒律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：冮少君，男，1991年12月15日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市，现住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：赵文阳，大理市大理镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵德成，大理市大理镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告孙泽西（反诉被告，以下简称原告）诉被告冮少君（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴孔榕、高杨茜，被告冮少君及其委托诉讼代理人赵文阳、赵德成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙泽西向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行双方签订的《花筑大理古城云生客栈承包经营合同》；2.判令被告于2020年8月1日前支付承包金180000元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年12月2日，原告与被告签订《花筑大理古城云生客栈承包经营合同》，约定由被告承包原告经营的客栈，合同对承包范围、承包时间、承包金及付款方式等进行了约定。合同签订后，原告依约将该客栈交付给被告使用，被告于2020年2月29日提出缓交申请，于2020年3月1日交了20000元承包金后，于2020年3月3日又以受疫情影响为由要求解除合同，并拒付合同解除前的承包金。被告提出的解除合同要求被原告否决后，被告既不向原告支付承包金，也不同意归还原告的客栈，甚至还提出要原告归疫情期间承包金的无理要求。原告按约履行完毕自己的义务，但被告未履行按时、足额支付承包金的义务，其行为已严重违反了合同约定，给原告带来重大经济损失，依法应当承担相应的法律责任。被告冮少君辩称及反诉称:1.2020年1月1日，原告将客栈交给被告管理，原告仅把客找营业执照交给被告，至今没有移交排污、消防和特种行业、卫生许可等证照；客栈的接待厅，101号、105号、201号、302号房间的天花板、墙体渗水，粉刷层、墙皮脱落，窗户不能关闭，至今也未维修；因原告未批先建客栈三楼，大理市规划局于2019年5月14日要求整改，至今未整改。案涉客栈至今不能恢复经营。被告与原告协商要求顺延承包期，减免疫情期间的承包费或者终止合同，原告均不同意。2.原告把不能开展正常经营的客栈发包给被告经营，其行为有悖《中华人民共和国民法通则》第七条、第八条规定，双方签订的合同应属无效合同。原告未按《花筑大理古城云生客栈承包经营合同》约定提前三个月通知被告即向法院起诉，其应承担违约责任，请求法院依法支持反诉原告的以下诉讼请求：1.判令反诉被告返还反诉原告承包费70000元，押金20000元，合计90000元；2.依法撤销反诉原告、被告所签订的《花筑大理古城云生客栈承包经营合同》；3.反诉被告承担本诉和反诉的诉讼费。反诉被告孙泽西辩称：1.原告不存在违约行为，依法应当继续履行双方签订的《花筑大理古城云生客栈承包经营合同》。双方签订合同前，被告前往实地进行了调查了解，也查阅了客栈的经营证照情况，其在充分了解客栈相关情况后才决定承包经营原告经营着的客栈，双方签订承包合同的行为真实合法有效，双方均应当受到承包合同的约束。2.鉴于双方签订的承包合同受疫情影响，给双方都带来损失，故原告愿意继续履行合同，给予反诉原告延期支付租金两个月。3.被告至今占有使用和经营着客栈，且在签署承包合同时，对客栈办理证照的情况清楚明白，故其无权以此为由主张合同无效。4.根据合同约定，对承包期间客栈的维修由被告自行负责，与原告无关。其无权以此拒绝履行合同，至于其提出的大理市规划局提出的整改问题，该问题并没有影响被告对客栈开展正常经营活动，因此，该情况也不是被告不履行合同的理由。5.由于被告拒不解除承包合同，也不归还原告客栈，应当由被告承担支付承包金的义务。综上，请求人民法院驳回被告反诉请求。原告孙泽西就本诉、反诉提交如下证据：A1、身份证一份，证明原告的身份情况。A2、营业执照一份、《花筑大理古城云生客栈承包经营合同》一份，证明双方就涉案房屋签订租赁合同，并就相关事项进行了约定。A3、聊天记录一组、解除承包合同告知书一份、复函一份，证明被告未按合同约定支付房屋租金，并提出解除合同的要求。A4、微信聊天记录一组，证明原告起诉后被告仍不配合解决房租租金的交付或归还租赁物的事实。A5、宾客网的订单截图、微信截图及短信截图各一组；缴费账单一份，证明被告自租赁开始就正常占有使用租赁物的事实。A6、宅基地使用证一份；A7、微信群消息一份、疫情指挥部7号通告一份，证明被告自2020年2月26日后就能正常营业的事实。A8、订房系统信息截图七份，证明被告自2020年3月其能正常经营客栈的事实。经被告质证，对证据A1、A2、A3、A4真实性，合法性及关联性无异议，本院予以采信。对证据A5、A6、A7、A8，被告不予认可。本院认为，证据A5关联性不能得到证实，本院不予采信；证据A6与本案无关，本院不予采信；证据A7内容并未直接表证明被告在疫情期间能正常使用租赁物，本院不予采信；证据A8，被告对其形式要件提出异议，该份证据系复印件，原告未作出合理解释，本院不予采信。被告冮少君就本诉、反诉提交如下证据：B1、《花筑大理古城云生客栈承包经营合同》一份，证明双方就涉案房屋签订租赁合同，并就相关事项进行了约定；B2、微信转账凭证二份、支付宝转账凭证一份，证明被告支付定金（押金）20000元及承包金70000元；B3、微信聊天记录一组，证明被告就租赁房屋存在漏水等问题，向原告方协商解决办法，但未得到解决的事实；B4、建设行政责任停止建设通知书（存根）、建设行政文书送达回证各一份及图片一组，证明原告租赁物系违章建筑，已被相关部门责令整改，但未按要求整改的事实；B5、图片一组，证明案涉房屋部分房间存在漏水、墙皮脱落等情形，不能正常经营的事实；B6、花筑云生客栈后台截图四份，证明客栈后台的闪结服务自2020年1月25日后所有客房均退单，没有在接单的事实；B7、《大理市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作指挥部通告（第四号）》一份、《大理古城景区暂停接待游客的通告》一份、《大理市古城景区恢复接待游客的通知》一份，证明大理古城景区自2020年1月25日19时30分起暂停接待游客，具体恢复时间另行通知以及大理古城景区自2020年3月10日12:00起，面向疫情防控低风险地区开放的事实。经原告质证，对证据B1、B2、B3无异议，本院予以确认。对证据B4的真实性、合法性无异议，关联性及证明方向不认可，本院认为，该组证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。对证据B5三性不认可，本院认为，该组证据形式要件不合法，本院不予以采信。对证据B6不予认可，本院认为，该组证据只是客观反映客栈后台一定时间段内出现退单的事实，对退单的原因也未能反映出来，故本院不予采信。对证据B7无异议，本院予以采信。本院认定本案事实如下：2019年12月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《花筑大理古城云生客栈承包经营合同》，双方约定乙方自2020年1月1日起承包大理云生客栈的经营权，合同周期为一年，2020年12月31日结束承包合同。承包金为250000元每年，支付方式为分期支付，250000元分三期六个月内交付，交接日2020年1月1日付250000元的20%，计50000元；第二期2020年3月1日付250000元的30%，计75000元；第三期2020年6月1日付250000的50%,计125000元。承包押金：乙方承包经营需在签订合同日支付押金20000元；乙方承包期间，需保持交付时网络评分，差评问题乙方自行解决。承包期间所使用的房屋及附属设备的维修，全部由乙方负责，费用自理。合同到期自行终止或双方协商一致可随时终止，但首先提出终止方必须提前三个月通知对方；因不可抗力因素，造成合同无法履行，合同执行终止，由此造成的损失，各自负担；合同履行期间，除上述己明确合同终止条款外，双方不得擅自终止，若违约擅自终止，另一方可按《中华人民共和国合同法》有关条款，向对方索赔；按本合同第三条支付方式规定，如乙方未在规定日期前交付相应的承包金，乙方须向甲方按逾期天数，每日支付承包金总额的1%的违约金；如逾期超出规定交付日期的十日，乙方须向甲方支付违约金十万元、超出规定日期的每日违约金，以及应付的承包款项。若乙方不能履行及时缴纳承包金义务，甲方有权解除合同，若乙方违反国家法律法规或政府法规，并造成一定影响，甲方有权解除合同。合同签订后，原告将房屋交给被告从事旅社经营使用，对原告交给被告使用的房屋中，第302号房间存在天花板漏水情况。2019年11月30日，被告向原告支付押金20000元；2019年12月30日，支付承包金50000元；2020年3月1日，支付承包金20000元，共计90000元。在被告经营租赁房屋的过程中,被告未能按时缴纳租金以及被告租用的部分房屋存在质量问题，被告向原告发函，要求解除合同，在相互协商解除合同过程中，由于双方对被告已支付给原告的押金20000元及承包金70000元的返还问题未达成一致意见，合同未协商解除，租赁房屋现仍由被告占有使用。另查明，涉案租赁物系原告从他人手里租借的房屋。2019年5月14日，大理市规划局以涉案房屋存在未批先建建筑为由，责令原告整改，该房屋至今未按要求完成整改。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案租赁物系违章建筑，2019年5月14日，大理市规划局已责令原告整改，该房屋至今未按要求完成整改，故原、被告签订的《花筑大理古城云生客栈承包经营合同》应属无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，同时考虑到本案还涉及客栈房间存在质量问题等因素，对于原告提出的要求,即被告支付2020年8月1日前承包金180000元的主张，本院酌情支持由被告支付承包金50000元；关于租赁押金20000元，原告继续占有无合同及法律依据，应予以返还；扣除被告应支付的50000元承包金，原告应返还被告承包金20000元（70000元-50000元）。被告提出的撤销双方签订的合同的主张，因该合同本院已认定为无效合同，无需再对该合同进行撤销，故对被告的这一主张，本院不予支持。针对涉案房屋现仍被被告占有的事实，为了减少诉累，本院在该案中一并解决，由被告将该租赁物返还原告。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、由原告孙泽西（反诉被告）在本判决生效之日起十日内返还被告冮少君（反诉原告）承包金20000元、押金20000元，共计40000元。二、由被告冮少君（反诉原告）在本判决生效之日起十五日内将《花筑大理古城云生客栈承包经营合同》涉及的房屋返还原告孙泽西（反诉被告）。三、驳回原告孙泽西（反诉被告）的其他诉讼请求。四、驳回被告冮少君（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2000元，减半后收取1000元，由原告孙泽西（反诉被告）承担。反诉案件受理费减半后收取1025元，由被告冮少君（反诉原告）承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  李绍彪二〇二〇年七月九日书记员  李成成