云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初1550号原告：吴松，男，1985年2月28日生，汉族，云南省昭通市人，现住文山市。原告：杨丽，女，1987年1月13日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。以上二原告共同委托诉讼代理人：洪承武，云南天信律师事务所律师（特别授权）。被告：李志伟，男，1990年5月8日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。被告：张伟荣，男，1989年8月11日生，汉族，云南省文山市人，家住文山市。原告吴松、杨丽与被告李志伟、张伟荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨丽及原告吴松、杨丽的委托诉讼代理人洪承武，被告李志伟、张伟荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴松、杨丽向本院提出诉讼请求：1.判决解除吴松与李志伟于2016年10月22日签订的《厂房租赁合同》；2.判决李志伟、张伟荣支付拖欠吴松、杨丽2019年10月20日至2020年1月8日间的房屋租金22493.15元；3.判令决李志伟、张伟荣返还吴松、杨丽为其代付的2017年11月25日至2019年9月25日间的水费7044.8元；4.判决本案诉讼费由李志伟、张伟荣承担。事实和理由：吴松、杨丽系夫妻关系，均为文山市卧龙街道七花社区灰土寨第**的居民。2014年12月24日，吴松、杨丽租赁了灰土寨安置地的1317平方米集体土地建盖厂房并对外出租，租用期为2015年1月1日至2024年12月31日。2016年10月22日，李志伟与吴松签订《厂房租赁合同），将涉案厂房租赁用于与张伟荣合伙经营文山市公牛星汽车维修中心。2017年8月，该维修中心注销，从个体工商户转为企业，更名为文山市公牛星汽车维修服务有限公司。双方签订的《厂房租赁合同》约定：租期为五年，自2016年10月20日至2021年10月20日，租金为每年127000元整，押金6000元整，租用期内租金3年内不变，3年以后每年按130000元整的租金计算，租金每年一付，每年10月份一次付清下一年租金。合同签订后，截止至2019年10月20日，李志伟、张伟荣均按约支付了相应租金。但当吴松、杨丽向李志伟、张伟荣催收2019年10月20日至2020年10月20日的房租时，李志伟、张伟荣却以各种借口拖延支付。2020年1月初，李志伟、张伟荣称不再使用厂房，也不同意支付拖欠的租金。2020年1月4日，杨丽找到张伟荣正式交涉未果。2020年1且8日李志伟、张伟荣才搬离厂房。在此期间，李志伟、张伟荣共计欠付租金28493.5元，扣除租房押金6000元，共尚需支付吴松、杨丽租金22493.15元。另李志伟、张伟荣自2017年11月份至2019年9月累计欠缴水费7044.80元，已由吴松、杨丽于2020年3月11日代其缴纳，李志伟、张伟荣应予以返还。李志伟、张伟荣于2020年1月8日搬走后，双方的合同已实际解除，吴松、杨丽多次向其催要欠付费用，均被以各种理由拒绝，其行为已严重侵害了吴松、杨丽的合法权益，为此，吴松、杨丽特提起诉讼，望判如前所请。李志伟辩称，2017年至今李志伟未实际参与厂房的管理经营，期间是由张伟荣负责，李志伟愿意承担一定的赔偿责任。张伟荣辩称，1.同意解除《厂房租赁合同》；2.吴松、杨丽起诉的租金计算日期与实际不符，张伟荣没有使用厂房至2020年1月8日，张伟荣实际使用时间应按照吴松、杨丽起诉的水费缴纳的时间计算，也就是2019年9月份；3.对吴松、杨丽起诉的水费7044.80元无异议。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴松、杨丽提交的结婚证、户口薄、《租地合同》、内资企业登记基本情况表、营业执照复印件、开户许可证复印件、文山市镇宏汽车服务中心对公账户交易明细、微信支付交易明细证明、文山供排水总公司水费专用收据，李志伟、张伟荣对以上证据均无异议，以上证据能证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.吴松、杨丽提交的微信聊天记录、厂房照片、录音光盘，其中庭审中张伟荣认可杨丽提交的的微信聊天是杨丽与张伟荣的聊天，光盘中杨丽与其对话的人的声音是张伟荣的声音，对证据的真实性及合法性，本院予以确认，微信聊天记录、录音光盘能证明与本院相关联的事实，予以采信，但不能证明张伟荣于2020年1月8日才搬离厂房的事实，该证明观点不予采纳；其中照片无其他证据佐证，不予采信。2.张伟荣提交的文山州文山市城乡管理综合执法局出具的《责令（限期）改正通知书》、《行政处罚事先告知书》、《行政处罚听证告知书》，以上三份证据虽系复印件，能与杨丽庭审中的陈述相印证，对证据的真实性、合法性予以认可，能证明与本案相关的事实，予以采信。李志伟未提交证据。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：吴松、杨丽系夫妻关系，2014年11月24日，吴松（乙方）与文山市卧龙街道七花社区灰土寨第二居民小组签订《租地合同》，约定：甲方将位于灰土寨安置地的具体土地（1317平方米）租给乙方使用，租用期为2015年1月1日至2024年12月31日，租金每年100800元，租金每年一付，每年10月份付下一年的租金。租期到期时，租金有所变动，在同等条件下，乙方有优先续租权。若乙方在不续租情况下所建厂房不得破坏，无偿归甲方所有（设备除外）2016年10月22日，吴松（甲方）与李志伟（乙方）签订《厂房租用合同》，约定：甲方将位于灰土寨安置区的1100平方米左右的厂房租给乙方使用，租用期为2016年10月20日至2021年10月20日，租金为每年127000元整，押金6000元整，租用期内租金3年内不变，3年以后每年按130000元整的租金计算。租金每年一付，每年10月份一次付清下一年租金。在租用期发生的一切费用都由乙方自行处理，甲方不付任何责任。厂内的机械设备有烤漆房、校正台、2台龙门架升机、四柱机一台、打气泵一个、修复机、保护焊、氧气、亿气瓶一套。五年内乙方只有使用权，没有处理权，五年以后归乙方所有，在使用期间产生的一切费用由乙方负责，如租用不到五年，所有工具仍归甲方所有，如不到五年，所有工具要能正常使用。双方还对违约金等进行约定。协议签订后，李志伟、张伟荣用租赁的厂房合伙经营文山市公牛星汽车维修中心，2017年8月21日注销文山市公牛星汽车维修中心，2017年8月25日成立文山市公牛星汽车维修服务有限公司。2018年10月20日至2019年10月20日的租金由张伟荣通过微信转账20000元给杨丽，通过文山市公牛星汽车维修服务有限公司的账户转账110000元至杨丽账户。2019年6月14日，文山州文山市城乡管理综合执法局向吴松、杨丽下发了文市城乡管责改北字［2019］第094号《责令（限期）改正通知书》，责令吴松、杨丽于2019年6月24日前拆除位于文山市灰土寨安置区，并恢复原貌。2019年7月5日，文山州文山市城乡管理综合执法局向吴松、杨丽下发了《行政处罚事先告知书》，告知杨丽、吴松在文山市灰土寨安置区建盖砖墙钢架彩钢瓦房的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定，限杨丽、吴松于2019年7月12日前自行拆除该违法建筑，并恢复原貌。2019年9月9日，文山州文山市城乡管理综合执法局向吴松、杨丽下发了文市城乡管听告北字［2019］第026号《行政处罚听证告知书》，告知杨丽、吴松在文山市灰土寨安置区建盖砖墙钢架彩钢瓦房的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定，限杨丽、吴松于2019年9月17日前自行拆除该违法建筑，并恢复原貌。另查明，李志伟与吴松签订的《厂房租用合同》中约定的厂房至今未取得相关行政主管部门批准建设的文件。李志伟、张伟荣交付给杨丽的押金6000元，至今还由杨丽保管。张伟荣在搬离厂房时，未与杨丽办理退房交接手续，通过杨丽提交的录音光盘，双方在争执中均认可在2019年10月20日第三年租期届满后，张伟荣又继续再占用了向杨丽租用的厂房两个半月。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容及室内设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”和第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案吴松与李志伟签订《厂房租用合同》中约定的厂房，在本院法庭辩论终结前，均未取得主管部门批准建设手续，该厂房属于违法建筑，吴松与李志伟签订《厂房租用合同》无效，无效的合同自始无效，合同的解除的前提是合同有效，故吴松、杨丽主张解除吴松与李志伟签订《厂房租用合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。本案李志伟、张伟荣未继续按合同约定租用厂房的原因系吴松、杨丽出租的厂房属于违章建筑导致，张伟荣是在文山州文山市城乡管理综合执法局向吴松、杨丽下发了《责令（限期）改正通知书》、《行政处罚事先告知书》、《行政处罚听证告知书》后，杨丽已明确表示若继续租用厂房，厂房被拆造成张伟荣的损失杨丽不承担责任的情况下，张伟荣才未继续租用厂房的，对未能继续租用厂房李志伟、张伟荣主观上不存过错，但李志伟、张伟荣在不想继续租用厂房的情况下，仍然继续占用该厂房，未与吴松、杨丽正常的办理退房交接手续，对本案的发生李志伟、张伟荣主观上也有过错，也应承担相应的责任。吴松、杨丽作为出租人，未能提供经有关部门批准建设的厂房交付给李志伟、张伟荣，吴松、杨丽主观上存在过错，应当承担相应的责任。针对吴松、杨丽主张的两个半月的租金的诉讼请求，结合本案的实际情况及双方的过错情况，由李志伟、张伟荣承担50%，由吴松、杨丽承担50%，即李志伟、张伟荣应支付吴松、杨丽租金13541.67元，扣减李志伟、张伟荣交付的押金6000元，李志伟、张伟荣应支付吴松、杨丽租金7541.67元，故该请求予以部分支持。吴松、杨丽主张李志伟、张伟荣支付其代交的水费7044.80元的诉讼请求，李志伟、张伟荣无异议，予以支持。综上所述，吴松、杨丽的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民法总则》第三十五条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、李志伟、张伟荣于本判决生效之日起十五日内支付吴松、杨丽租金7541.67元及水费7044.80元，合计14586.47元；二、驳回吴松、杨丽的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费540元，减半收取计270元，由吴松、杨丽负担135元，由李志伟、张伟荣负担135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  蒋发厅二〇二〇年七月七日书记员  马明安