重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0104民初1538号 原告：重庆建桥实业发展有限公司，住所地重庆市大渡口区八桥镇八一村，统一社会信用代码91500104747493798N。 法定代表人：袁利，职务董事长。 委托诉讼代理人：王恒，重庆箭宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈箭宇，重庆箭宇律师事务所律师。 被告：重庆优粮食品配送服务股份有限公司，住所地重庆市大渡口区金桥路**，统一社会信用代码91500104305211482E。 法定代表人：曾奇，职务经理。 原告重庆建桥实业发展有限公司（以下简称“建桥实业公司”）与被告重庆优粮食品配送服务股份有限公司（以下简称“优粮食品公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建桥实业公司的委托诉讼代理人王恒、被告优粮食品公司的法定代表人曾奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建桥实业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年5月1日起至2019年12月31日止的房屋租金3099389.76元及违约金（违约金以3099389.76元为基数，自2019年11月1日起按每日1‰计算至付清时止）；2.判令被告支付原告电力设施接入费用150000元及资金占用损失（资金占用损失以15万元为基数，自2019年5月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月28日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：原告出租位于建桥C区楼宇片区第3号楼1、2、3层厂房给被告使用，被告租赁用途为作为餐饮食品配送目的办公、生产、经营用房，租赁建筑总面积约9000㎡，租赁期限10年，自2014年12月1日起至2024年11月30日止；租金标准按租赁房屋建筑面积，第1-3年以10元/㎡·月计算，第4年以15元/㎡·月计算，第5年以15.75元/㎡·月计算，第6年起参照园区周边厂房市场价商议确定；装修免租期5个月，自2015年5月1日起租金按年缴纳，若达到了优惠正常条件可以免收当年租金；同时，约定承租方逾期交付租金，除应及时如数补交外，须按所欠租金总额1‰的标准按日支付违约金。合同签订后，原告按照约定将房屋交给被告使用，但被告未按照约定支付租金。2019年4月30日，原、被告签订《补充协议（一）》对被告所欠租金进行了确认和变更，其中第1.4、1.6条明确约定“因乙方未达到原合同中约定的产值、税收承诺目标，乙方同意按照原合同第二条第3款租金标准向甲方补交2016年5月1日至2019年4月30日期间厂房租金，共计3349956.08元，扣除评估的装修费737772.08元后，剩余2612184元乙方须于2019年10月31日前分4次向甲方全部缴清”。补充协议约定的补交租金期限到期后，被告拒不缴纳，经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。诉讼中，原告建桥实业公司将第1项诉讼请求变更为：判令被告支付原告自2016年5月1日起至2019年12月31日止的房屋占有使用费3099389.76元及违约金（违约金由法院依法认定）。 被告优粮食品公司辩称，1.原告租给被告的房屋没有达到交付使用的标准，且食药监局对被告进行了处罚，而原告诉称的专线光缆并不是被告在使用，该费用应从房屋租金中扣减；2.因案涉房屋证照不齐全，故原告不能主张违约金；3.对房屋租金金额没有异议。 本院经审理认定事实如下：2014年11月28日，原告建桥实业公司（出租方）与被告优粮食品公司（承租方）签订《厂房租赁合同》，主要约定：1.原告将位于建桥C区楼宇片区第3号楼1、2、3层房屋出租给被告使用，建筑面积约9000㎡[最终以出租方提供的《房屋面积勘测报告》面积为准（见附件1）]，房屋用途为作为承租方餐饮食品配送项目的办公、生产、经营用房；2.租赁期限为10年，自2014年12月1日起至2024年11月30日止；3.装修免租期为5个月，从2015年5月1日起计收租金。租金标准按照房屋建筑面积，租赁期间1、2、3年以10元/㎡·月（含税价）的单价计收租金，第4年以15元/㎡·月（含税价）的单价计收租金，第5年租金在第4年租金基础上上浮5%即以15.75元/㎡·月（含税价）的单价计收租金，第6年起参照园区周边厂房市场价商议确定。租金优惠：承租方正式投用后，第1、2、3年每年在大渡口区缴纳税收达到750万元及以上，出租方给予承租方当年免收租金的优惠政策；若缴纳税收未达到750万元，出租方根据本合同第2年第3款租金标准，按照承租方当年实际缴纳税收与承诺税收（即750万元）的比例给予承租方租金减免优惠，即租金减免金额=（当年实际缴纳税收/承诺税收）×当年应缴租金。租金支付：第1年租金出租方于次年的4月底前向承租方开具上年租金发票，承租方收到出租方发票10日内向出租方缴纳第1年租金，第2年租金出租方于次年的4月底前向承租方开具上年租金发票，承租方于收到出租方发票10日内缴纳上年租金（即第2年租金），以后每年均按照以上规则缴纳租金，以此类推；4.出租方向承租方提供一个800千伏安用电容量（位于园区**楼），由出租方负责将电引入使用场地，施工（含材料）成本费用在15万元之内的由承租方承担，超出15万元的部分由出租方承担，厂房之内的配电设施费用由承租方承担；5.承租方逾期交付租金的，出租方应书面通知，若承租方接书面通知后3个工作日内仍未支付租金，除应及时如数补交外，须按所欠租金总额1‰的标准按日支付违约金。合同签订后，原告建桥实业公司按约将案涉房屋交付被告优粮食品公司使用。 2019年4月30日，原告建桥实业公司（甲方）与被告优粮食品公司（乙方）签订《补充协议（一）》，主要约定：1.1.甲、乙双方均同意于2019年4月30日变更原合同的部分内容，相关费用按照本协议第1.3条、第1.6条约定结算；1.2.甲乙双方均同意乙方租赁的违约大渡口区C区重庆建桥楼宇工业园第3栋第1、2、3层标准厂房，在租赁期间内建筑面积作如下调整，2016年5月1日至2016年7月31日乙方租赁厂房建筑面积为9477㎡，2016年8月1日至2017年12月31日乙方租赁厂房建筑面积调整确认为9297.92㎡，2018年1月1日至2019年4月30日乙方租赁厂房建筑面积调整确认为9281.248㎡；1.3.乙方同意按照原合同第三条第2款约定，于本协议签订之日起10个工作日内向甲方支付电力设施接入费用，共计15万元；1.4.因乙方未达到原合同中约定的产值、税收承诺目标，乙方同意按照原合同第二条第3款租金标准向甲方补缴2016年5月1日至2019年4月30日期间厂房租金，共计3349956.08元，其中2016年5月1日至2016年7月31日共计284310元，2016年8月1日至2017年12月31日共计1615134.3元，2018年1月1日至2019年4月30日共计1484999.68元。对第3号楼由乙方装修的公共区域部分费用，甲乙双方同意按重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司出具的评估报告中的评估金额即737772.08元支付给乙方，用于乙方抵扣应补缴租金。乙方2016年5月1日至2019年4月30日期间需补缴租金3349956.08元，扣除本协议所约定的装修费737772.08元后，剩余金额为2612184元，此部分费用乙方须于2019年10月31日前分4次向甲方全部缴清；2.1.甲方同意将大渡口区C区重庆建桥楼宇工业园区第3栋第、2层租赁给乙方，建筑面积6090.072㎡，用于建设餐饮食品配送项目，乙方不再承租第3层；3.1.租赁期限为2019年5月1日起至2024年4月30日止，共5年；3.2.乙方承诺在大渡口区实现年产值3000万元及以上，年税收480万元及以上（不含税、退税）；4.1.租金标准：按照租赁厂房建筑面积，租赁期间第1、2、3年以10元/㎡·月标准计收，第4年以15元/㎡·月标准计收租金，第5年租金在第4年租金基础上上浮5%即以15.75元/㎡·月标准计收，2019年5月1日至2022年4月30日共计2192425.92元，2022年5月1日至2023年4月30日共计1096212.96元，2023年5月1日至2024年4月30日共计1151023.608元；4.2.1.、依照本协议的约定标准，截止2022年4月30日的前三个租赁年度，每个年度结束，甲方对乙方税收指标考核完毕后，依照本协议4.1条和第5条的约定标准，确定乙方应补缴的具体租金，乙方应在甲方通知之日起15日内补缴该年度租金；4.2.2.自2022年5月1日起的第4、5年度的租金，乙方应于租赁年度开始前15日支付年度租金；5.1、自2019年5月1日起，第1、2、3年乙方每年在大渡口区纳税达到480万元及以上（不含返税、退税），甲方给予乙方当年免税租金扶持政策；5.2.自2019年5月1日起，第1、2、3年乙方每年在大渡口区若缴纳税收未达到480万元及以上（不含返税、退税），则甲方根据本协议第4.1条租金标准，按照乙方当年实际缴纳税收与承诺税收（即480万元）的比例给予乙方租金减免扶持，即租金减免金额=（当年实际缴纳税收/承诺税收）×当年应缴租金；5.3.本条所指年度是指自2019年5月1日起每满12个月为一年度；5.4.乙方应分别于2020年8月31日、2021年8月31日、2022年8月31日前向甲方提供对应年度纳税证明，甲方审核通过后，按约定条件对乙方予以奖励，乙方逾期未提供纳税证明的，视同乙方放弃享受租金减免扶持政策等。协议签订后，被告优粮食品公司向案涉房屋中的第3层返还原告建桥实业公司。 另查明，截止法庭辩论终结前，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，也未得到主管部门批准。 诉讼中，原、被告双方还陈述以下内容：原告提出若在合同无效不能支持违约金的情况下，请求按法律规定依法处理房屋占有使用费的资金占用损失，被告亦请求依法计算。 以上事实，有原、被告陈述、厂房租赁合同、补充协议（一）等证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，截止本案法庭辩论终结前，案涉租赁房屋都没有取得建设工程规划许可证，也未得到主管部门的批准，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》及《补充协议（一）》无效。同时，根据前述司法解释第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，因原告已将案涉房屋交付被告使用至今，故对原告要求被告支付房屋占有使用费的请求，予以支持，但金额应予调整。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”的规定，虽然原、被告之间签订的《厂房租赁合同》及《补充协议（一）》无效，但不影响该合同及补充协议中所涉“租金”（即房屋占有使用费）处理条款的效力，而原、被告双方于2019年4月30日签订的补充协议已对被告应交纳2016年年5月1日至2019年4月30日期间的房屋占有使用费进行了结算并确认，金额为2612184元，对于该费用，根据约定，被告优粮食品公司应于2019年10月31日前分4次向原告建桥实业公司缴清，但其至今仍未支付，故对原告诉请支付该部分房屋占有使用费的请求，予以支持。同时，原告诉请的占有使用费中还包括2019年5月1日至2019年12月31日期间的费用，根据租赁合同及补充协议的约定，从2019年5月1日起，在今后的每一年度内（即从2019年5月1日起每满12个月为一年度）根据被告优粮食品公司向大渡口区实际缴纳税收的金额对被告实行“租金减免”扶持政策，被告实际缴纳税收的金额以其向原告提供的年度纳税证明予以确定，如果在一年度内被告纳税金额达到其承诺的金额480万元及以上，则被告在该年度内不再向原告缴纳房屋占有使用费，而在2019年5月1日至2020年4月30日期间被告是否应当向原告缴纳房屋占有使用费以及缴纳的金额需以被告提供的纳税证明予以确定，而被告提供纳税证明的期限为2020年8月31日，至本案法庭辩论终结前该期限尚未届满，故原告主张2019年5月1日至2019年12月31日期间的房屋占有使用费尚未达到支付条件，本院对该部分诉请不予支持。同时，因原、被告签订的租赁合同及补充协议系无效合同，而原告要求被告支付违约金（以3099389.76元为基数，从2019年11月1日起按每日1‰计算至付清为止），缺乏法律依据，本院不予支持。但是，被告未按约定支付房屋占有使用2612184元确给原告造成了相应损失，结合原、被告在庭审中的意见，本院酌定被告应支付原告房屋占有使用费的资金占用损失（以2612184元为基数，从2019年11月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款清之日止）。同时，根据厂房租赁合同的约定，在被告承租案涉房屋后，原告向被告提供了一个800千伏安用电容量并由原告负责将电引入了使用场地，并约定施工（含材料）成本费用在15万元内的由被告承担，超过15万元的部分由原告承担；而在原告按约为被告提供配电设施后，双方又于2019年4月30日签订补充协议对被告应支付的电力设施接入费用的金额及时间予以了明确，即被告应于2019年4月30日起10个工作日内向原告支付电力设施接入费用15万元，现期限已届满，故对原告诉请要求被告支付电力设施接入费用15万元及其资金占用损失（以15万元为基数，从2019年5月18日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清为止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的请求，予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、重庆优粮食品配送服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆建桥实业发展有限公司2016年5月1日至2019年4月30日期间的房屋占有使用费2612184元及资金占用损失（以2612184元为基数，从2019年11月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清为止）； 二、重庆优粮食品配送服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆建桥实业发展有限公司电力设施接入费用150000元及资金占用损失（以150000元为基数，从2019年5月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回重庆建桥实业发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32795元（原告重庆建桥实业发展有限公司已预交），减半收取计16398元，由原告重庆建桥实业发展有限公司负担2459元，被告重庆优粮食品配送服务股份有限公司负担13939元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  谭红 二〇二〇年七月二十日 书记员  陈智