北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39078号原告：张薇，女，1982年11月2日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：牛钰，北京市大都律师事务所律师。被告：谭先红，女，1987年6月6日出生，汉族，住北京市海淀区。被告兼被告谭先红的委托诉讼代理人：肖勤，男，1971年7月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张云龙，北京市兆亿律师事务所律师。被告：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路**京城大厦。法定代表人：陈一松，董事长。委托诉讼代理人：朱卫江，北京市天岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王运梓，北京市天岳律师事务所实习律师。原告张薇与被告肖勤、中信信托有限责任公司（以下简称中信公司）、谭先红确认合同无效纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张薇及其委托诉讼代理人牛钰，被告肖勤的委托诉讼代理人张云龙，中信公司的委托诉讼代理人朱卫江、王运梓到庭参加诉讼。谭先红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张薇向本院提出诉讼请求：1.判令肖勤、中信公司、谭先红签订的《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》无效；2.判令肖勤、中信公司、谭先红协助张薇办理北京市丰台区丰葆路168号北京国际花园175-1号-1至3层房屋（以下简称涉案房屋）抵押权注销登记手续；3.诉讼费由三被告承担。事实和理由：张薇与李**于2015年9月6日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定李**将涉案房屋出售给张薇，总价款950万元。2015年11月6日，李**与张薇办理了物业交割手续并向张薇交付了房屋。因后期房价大幅上涨，李**拒绝继续履行合同义务，并向法院起诉解除与张薇签订的《北京市存量房屋买卖合同》。北京市丰台区人民法院依法审理后作出判决驳回了李**的诉讼请求，该判决现已生效。但李**仍然拒绝履行，张薇起诉李**履行房屋买卖合同。在诉讼中，张薇得知李**与肖勤签订了房屋买卖合同并将房屋过户至肖勤名下。张薇向法院起诉确认李**与肖勤的房屋买卖合同无效，法院作出判决支持了张薇的诉讼请求，判决已经生效。2016年8月12日，肖勤、谭先红与中信公司签订《个人房产抵押贷款协议》，约定肖勤向中信公司申请贷款400万元并用涉案房屋做抵押物提供抵押担保，谭先红作为肖勤的保证人。中信公司批准了肖勤的贷款，并办理涉案房屋抵押登记手续。张薇认为，肖勤的行为构成无权处分。中信公司作为专业的金融机构在肖勤申请贷款的审查与发放过程中未能严格履行审慎审核义务，对肖勤提交相关材料真实性、借款用途及抵押物权属是否有争议等事项均未能调查审核发现疑点。中信公司在客观上存在过失，不符合法律规定的善意要件，不能适用善意取得制度获得涉案房屋抵押权，故三被告签订的《个人房产抵押贷款协议》应属无效。被告肖勤辩称：一、张薇不是《个人房产抵押贷款协议》的当事人，亦不具有利害关系，张薇主体不适格，法院应驳回起诉。二、李**与肖勤房屋买卖合同无效，不导致房屋登记在肖勤名下无效。肖勤用自己名下的房屋进行抵押贷款是有权处分。即使肖勤系无权处分，中信公司已经善意取得抵押权。三、《个人房产抵押贷款协议》不存在合同法第52条规定的无效情形，是双方当事人的真实意思表示，并经北京市中信公证处赋予强制执行效力，应为有效。四、肖勤与中信公司《个人房产抵押贷款协议》于2016年8月12日签订。张薇起诉李**、肖勤确认合同无效的案子是2017年，一审判决的时间是2018年8月1日。根据法不溯及既往原则，肖勤与中信公司的《个人房产抵押贷款协议》当然有效。被告中信公司辩称：一、张薇无权要求确认三被告签订的《个人房产抵押贷款协议》无效进而要求办理抵押权注销登记手续。张薇对涉案房屋只享有债权，不享有物权。基于债权相对性，张薇仅可对李**主张权利。李**未对本案抵押权提出异议，张薇无权要求法院确认《个人房产抵押贷款协议》无效。二、《个人房产抵押贷款协议》经各方签署生效，为各签约主体的真实意思表示，符合合同生效要件，且并无法律规定的无效情形，协议合法有效。肖勤是否具有处分权并不影响协议效力。肖勤是经过登记公示的不动产物权所有权人，登记具有公信力，其有权对抵押房产作出处分。中信公司与肖勤已办理抵押权设立登记，取得了抵押房屋的抵押物权。三、（2018）京02民终10270号民事判决书判决李**与肖勤签订《存量房屋买卖合同》无效，按判决未对涉案房屋权属进行认定。肖勤至今仍有权对涉案房屋进行处分。四、中信公司与肖勤签订《个人房产抵押贷款协议》并设立抵押权时，肖勤已为抵押房产的登记权利人，中信公司不知晓也无法预见到肖勤购买房屋的合同会被认定无效。中信公司主观上是善意的，其对于公示物权的信赖利益应当得到保护。被告谭先红未答辩。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年9月6日，张薇（买受人）与李**（出卖人）在链家公司居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：张薇购买李**名下的涉案房屋。同日，张薇（乙方）与李**（甲方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者共计950万元。乙方于2015年9月6日向甲方支付定金10万元。甲乙双方应当在2015年10月13日自行办理物业交割手续，丙方陪同。此外，上述《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》还对双方其他权利义务进行了约定。签订上述文件当日，张薇向李**支付了定金10万元。2015年11月6日，李**与张薇办理了物业交割手续，李**向张薇交付了涉案房屋。随后，双方因购房资格、阴阳合同、定金数额等问题发生争议，未继续履行上述合同及补充协议。2016年2月，李**将张薇诉至本院，要求：1、解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、被告将该房屋及花园恢复原状，结清全部费用，并将房屋、相关附属设施及《物业查验交接单》上的所有水卡、电卡、燃气卡一并返还给原告；3、被告自行承担因签署及履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议所发生的全部费用，包括但不限于居间代理费、保障服务费等；4、诉讼费用由被告承担。本院经审理后，于2016年3月29日作出（2016）京0106民初3146号民事判决书，驳回了李**的诉讼请求。该判决书已发生法律效力。2016年4月20日，张薇将李**诉至本院，要求李**继续履行涉案房屋买卖合同。2016年6月27日，张薇在该案中申请变更诉讼请求为解除张薇与李**签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》的文件等。2017年11月2日，张薇再次申请变更诉讼请求为判令李**继续履行与张薇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议等，后申请撤诉，法院予以准许。2019年1月，张薇再次起诉李**，请求李**继续履行涉案房屋买卖合同，该案正在审理中。2016年5月5日，李**（出卖人）与肖勤（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：出卖人所售房屋为本案涉案房屋，经双方协商一致，该房屋成交价格为1080万元。签订合同当日，李**向肖勤出具了《收条》，内容为：收到肖勤购买涉案房屋定金50万元。2016年5月6日，肖勤向李**汇款530万元，在个人电子转账凭证摘要一栏，原为还款，后改为房款。2016年5月16日，涉案房屋所有权转移登记至肖勤名下。2016年8月12日，肖勤（甲方）、中信公司（乙方）与谭先红（丙方）签订《个人房产抵押贷款协议》，约定：第四条贷款担保：4.1本协议项下的担保方式为抵押加保证。“抵押”指甲方以其享有所有权或处分权的房产（以下简称“抵押物”）为乙方因向甲方提供本协议项下个人贷款而产生的债权提供抵押担保。具体内容见甲乙双方签订的编号为[见附件3（7）]的《个人房产抵押合同》。“保证”指丙方同意对甲方在本协议项下对乙方的全部债务，根据本协议约定向乙方提供连带责任保证担保。4.2本协议项下抵押和保证担保的担保范围均包括但不限于本协议项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他甲方应付的费用。4.3保证期间：本协议项下保证担保的保证期间为甲方债务履行期届满之日起两年。如乙方宣布本协议项下个人贷款提前到期的，保证期间为乙方宣布的该提前到期日起两年。附件2约定肖勤申请并委托贵司于2016年9月22日将金额肆佰万元整元人民币的贷款资金划转至我方交易对象北京卓越久远科技发展有限公司的账户，专用于贷款协议约定的用途。附件3约定肖勤向中信公司申请个人房产抵押贷款，金额400万元，贷款期限240个月，自2016年9月22日起至2036年9月22日止，贷款利率6.37%。同日，肖勤（抵押人、甲方）与中信公司（抵押权人、乙方）签订《个人房产抵押合同》，约定甲方同意以其所有的涉案房屋作为抵押物为乙方在编号为（711751）811012002093的《个人房产抵押贷款协议》项下对甲方所享有的全部债权提供抵押担保。合同还约定了抵押担保范围、抵押权行使期间、甲方权利与义务等内容。谭先红在抵押物共有人处签字。2016年9月5日，北京市中信公证处作出（2016）京中信内经证字68458、68459号《公证书》，赋予肖勤、中信公司与谭先红签订的《个人房产抵押贷款协议》及肖勤与中信公司签订的《个人房产抵押合同》强制执行效力。2016年9月22日，中信公司向北京卓越久远科技发展有限公司发放贷款400万元。肖勤一直按期偿还贷款。2017年5月5日，张薇诉李**、肖勤、北京链家房地产经纪有限公司至本院，请求确认李**与肖勤签订的《存量房屋买卖合同》无效。本院作出（2017）京0106民初12951号民事判决书，判决李**与肖勤于2016年5月5日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。李**对判决不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终10270号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。张薇主张中信公司未到涉案房屋现场进行调查，未审核借款用途，未能严格履行审慎审核义务，系与肖勤恶意串通，损害张薇利益。中信公司辩称其对肖勤的征信记录、声明、涉案房屋有无抵押、是否网签，房屋价值评估等情况及材料均进行了审查，并对借款用途也进行了审核，其将贷款直接发放给肖勤的交易对象北京卓越久远科技发展有限公司，其收取了肖勤与北京卓越久远科技发展有限公司之间的合同，但因该合同涉及商业秘密不向法院提交。中信公司认可未到涉案房屋进行现场勘查，但称其一般只进行形式审查，抽查到的才会现场勘查，评估公司应该会入户调查。中信公司提交北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司于2016年7月5日就涉案房屋做出的《房地产抵押估价报告》一份，证明北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司系由其明确指定并负责对接，估价报告直接交付中信公司，评估机构已经到涉案房屋现场看房并做了估价，估价报告是真实有效的。张薇对该估价报告上的估价对象照片提出异议：1.涉案房屋内部照片并非评估时的照片，系李**居住时的照片，李**于2015年11月份向张薇交房时已将房屋家具搬空，张薇对涉案房屋进行了装修，因双方纠纷装修未完工；2.估价报告中没有评估人员在涉案房屋内的照片。李**交房后，张薇已更换了门锁，肖勤和评估人员不可能有房屋钥匙；3.照片中显示房门及外窗上多处贴有纸条，纸条上的内容为：涉案房屋存在争议，已在诉讼程序，相关事宜以法院判决为准，如有疑问可咨询135XXXX****，二〇一六年二月。对上述异议，张薇分别提交物业查验交接单、李**的照片，载明2015年11月李**与张薇交接房屋时已将房门钥匙给了张薇，李**无涉案房屋钥匙；2016年2月涉案房屋照片、2016年11月房屋估价报告，证明中信公司的评估报告室内的照片并非作出评估时拍摄；涉案房屋室外照片，证明房屋门窗上贴有房屋有争议的纸条。肖勤、中信公司对物业查验交接单、房屋估价报告、房屋室外照片的真实性认可，对其他证据的真实性不认可。肖勤、中信公司未能对评估公司如何入户勘验并拍照进行解释。经本院释明诉讼风险，中信公司表示不能申请北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司到庭说明情况。本院认为：第一，关于肖勤将涉案房屋进行抵押贷款是否属于无权处分的问题。肖勤与李**之间的《存量房屋买卖合同》已经生效判决确认无效。合同无效，自始不发生法律效力。肖勤自始未取得涉案房屋的所有权，因此肖勤无权对涉案房屋进行处分。第二，关于肖勤、谭先红与中信公司之间《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。肖勤、谭先红与中信公司签订《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》后，中信公司实际出借款项，肖勤亦按期偿还贷款。张薇未提供充分翔实的证据证明肖勤、谭先红与中信公司签订的上述合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方所签的《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》应为合法有效。第三，关于张薇与李**之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是否解除的问题。2016年4月20日，张薇将李**诉至本院，要求李**继续履行涉案房屋买卖合同后申请变更诉讼请求为解除双方之间的合同，虽然李**表示同意解除合同，但张薇再次申请变更诉讼请求为判令李**继续履行合同。在一审诉讼中，张薇作为原告可以依法变更诉讼请求。虽然此前李**同意张薇的解除合同请求，但未有生效判决确认合同解除的情况下，双方之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》尚未解除。第四，关于中信公司是否善意取得涉案房屋的抵押权。中国银行业监督管理委员会办公厅《关于进一步加强二手房抵押贷款管理防范有证无房贷款诈骗风险的通知》（银监办发【2008】314号）要求各银行在办理二手房抵押贷款等个人信贷类业务中，要严格按照有关要求，认真落实贷款“三查制度”，严格对抵押物的审查和审核，对二手房抵押贷款要到现场对房源的真实性进行核实。《个人贷款管理暂行办法》第十三条规定：贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见；第十五条规定：贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。中信公司认可其未到涉案房屋进行实地调查，其主张评估机构进行了入户调查，但物业查验交接单可以证明李**已将涉案房屋钥匙给了张薇，肖勤和中信公司对评估机构如何入户作出评估报告未提交证据，亦未能作出合理解释，本院对其主张不予采信。且从中信公司提交的评估报告中的房屋室外照片可以看出，评估机构作出该评估报告时对房屋存在争议，处于诉讼阶段的情况是明知的。中信公司亦认可评估机构系其经常合作的，并受其委托进行评估。综上，应认定中信公司作为受金融监管的从事放贷业务的金融机构，未按照银行业监督管理机构的规定对涉案房屋真实权利状况进行核实，在未能核实抵押物真实权利状况即发放贷款并办理抵押权登记，存在过错，即中信公司未尽审慎审查义务，不构成对涉案房屋抵押权的善意取得。故张薇请求肖勤、谭先红、中信公司协助其办理涉案房屋的抵押权注销登记手续，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告肖勤、被告中信信托有限责任公司、被告谭先红于本判决生效后十日内协助原告张薇办理北京市丰台区丰葆路168号北京国际花园175-1号-1至3层房屋抵押权注销登记手续；二、驳回原告张薇的其他诉讼请求。案件受理费38800元，由原告张薇负担38730元（已交纳），被告肖勤、被告中信信托有限责任公司、被告谭先红负担70元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  邹 萌人民陪审员  莫连福人民陪审员  钟 秋二〇二〇年七月三十日法官 助理  李 强书 记 员  张 萍