江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初12521号原告：柯金国，男，1972年8月7日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：苏徐高，上海市瑞和律师事务所律师。被告：江阴市中科君亿房地产开发有限公司，住所地江苏省江阴市新桥镇新杨路北首。法定代表人：费建法，该公司总经理。被告：张家港市滩上村资产管理有限公司，住所地江苏省张家港市金港村滩上村。法定代表人：戴丽君，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘俊华（受江阴市中科君亿房地产开发有限公司、张家港市滩上村资产管理有限公司共同授权委托），张家港市港区法律服务所法律工作者。原告柯金国与被告江阴市中科君亿房地产开发有限公司（以下简称中科君亿公司）、张家港市滩上村资产管理有限公司（以下简称资产管理公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告柯金国及其委托诉讼代理人苏徐高、被告中科君亿公司的法定代表人费建法、被告资产管理公司的法定代表人戴丽君，被告中科君亿公司及资产管理公司的共同委托诉讼代理人刘俊华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柯金国向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年10月17日签订的《商品房打包买卖特殊约定书》；2.判令中科君亿公司、资产管理公司共同退还他已支付的购房款11549096元；3.判令中科君亿公司、滩上村资产管理公司按照合同约定支付违约金600万元；4.本案的诉讼费用由中科君亿公司、滩上村资产管理公司共同承担。事实和理由：他于2018年10月17日与中科君亿公司、资产管理公司签订了《商品房打包买卖特殊约定书》一份，合同约定他向中科君亿公司、滩上村资产管理公司购买中科蓝郡10890.05平方米房产，总计房款138609800元。签订合同时他已向中科君亿公司、资产管理公司支付了11549096元，且双方约定房款的50%用同等价值的红木家具及沉香木工艺品(共计66117400元)交付给中科君亿公司、滩上村资产管理公司。然而中科君亿公司、资产管理公司在约定的交付时限2018年12月31日后迟迟未交付，且其与建筑方法律纠纷亦未得到解决，致使他的合同目的无法实现，故请求法院判令解除双方签订的商品房买卖合同，被告退还他已经支付的购房款11549096元。同时按照合同约定支付违约金。因合同约定的违约金过高，他自愿将违约金减少至600万元。被告中科君亿公司、资产管理公司共同辩称：1.对于解除双方之间的《商品房打包买卖特殊约定书》及退还购房款11549096元的诉讼请求没有异议；2.对于原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提供的证据，本院查明下列事实：自2018年2月起至2018年6月止，柯金国分8笔向资产管理公司银行账户汇入11549096元。2018年10月17日，甲方中科君亿公司、资产管理公司与乙方买受人柯金国签署《商品房打包买卖特殊约定书》一份，约定：第一条：项目建设依据甲方以出让方式取得位于江阴市的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为澄土国用（2013）第22481号。该地块土地面积为113683.0平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2013年9月6日至2083年8月13日。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，推广名：中科蓝郡。建设工程规划许可证号为建字第320281201400013；建字第320281201400069，施工许可证号为320281020140078；320281020140221；320281020140222。第二条：商品房销售依据乙方购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为江阴市住房保障和房产管理局。商品房预售许可证号为(2014)预销准字第044号；(2014)预销准字第045号。第三条：金额乙方向甲方购买中科蓝郡10890.05平方米房产(包含27套别墅、4套花园洋房、售楼处1栋，详见附件一)。上述房产总计购房款为138609800元人民币【其中车库405万元(车库15万元/个)、车位232.5万元(车位7.5万元/个，买1送1)需现金全额支付】。第四条：支付方式和期限甲方同意乙方以分期付款的方式完成房款支付。本约定书签订时甲方同意乙方支付总房款的60%，剩余40%于甲方和建筑商法律纠纷解决(2018年12月31日前结束，如有逾期需支付购房违约金)结束按销售比例进行支付房款，未签房屋壹年内全部付清。甲乙双方约定以下列方式完成支付：目前乙方已付甲方现金11549096元，还需支付2311884元人民币给甲方，此笔款项于甲方和建筑方法律纠纷解决后10日内付清，完成总房款的10%付款。房款的50%乙方用同等价值的红木家俱及沉香木工艺品(计66117400元)交付给甲方。甲方收到上述红木家俱及沉香木工艺品后，乙方的房款的60%视为全部付清。甲方和建筑商法律纠纷解决后，即有配合乙方办理房产过户、开具售房发票的义务。所有红木家俱及沉香木工艺品都须附表，以附表为准。(详见附表)第五条：违约责任本约定书一经签订，各方均需严格执行，违反本约定书规定的，需对守约方遭受的损失进行全部赔偿(包括并不限于解决纠纷的诉讼费、差旅费、律师委托费等各项费用，均需由违约方承担)。如发生甲方不能履约的情况，需返还乙方已支付的现金和沉香木工艺品全款(沉香木工艺品为特殊工艺品，交货完毕不得退货)。房款及车库、车位未全额付清，任何一方不能用该资产进行质(抵)押、担保等，如需质(抵)押、担保等需经甲方同意。红木家俱及沉香木工艺品须专家当面鉴定验收为准。甲方承诺2018年12月31日前将房产交付乙方办理销售和过户手续，如不能按时交付，甲方承担应负的违约责任，需赔付已支付的现金和沉香木工艺品全款总和的1‰/天的违约金。该合同后附有中科蓝郡房源明细及沉香木明细。合同签订后，柯金国将部分沉香木工艺品从上海运至张家港市，并租赁仓库进行了仓储。因中科君亿公司结欠江阴建工集团有限公司工程款，涉案房屋被法院查封，中科君亿公司直至法庭辩论终结前仍无法交付。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖打包特殊约定书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，甲方未在2018年12月31日前将房产交付乙方办理销售和过户手续，构成违约，现原告要求解除合同，符合法律规定，本院依法予以支持。被告方的违约行为符合合同解除条件，故柯金国有权单方面解除合同。该解除通知于2019年9月30日送达被告方，故双方的《商品房买卖打包特殊约定书》自2019年9月30日起解除。《商品房打包买卖特殊约定书》约定合同解除后，被告方应将收取的款项返还原告。本案的争议焦点是：《商品房打包买卖特殊约定书》约定的违约金能否调整。本院认为，本案《商品房打包买卖特殊约定书》中对甲方的违约责任做了明确约定“甲方承诺2018年12月31日前将房产交付乙方办理销售和过户手续，如不能按时交付，甲方承担应负的违约责任，需赔付已支付的现金和沉香木工艺品全款总和的1‰/天的违约金”。因柯金国未提供证据证明其实际损失，且被告方表示违约金过高，请求调整。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院根据柯金国资金占用期间的利息、沉香木工艺品的运输、仓储费用予以综合考虑，并结合当事人的过错，将违约金调整为250万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、江阴市中科君亿房地产开发有限公司、张家港市滩上村资产管理有限公司与柯金国于2018年10月17日签订的《商品房打包买卖特殊约定书》于2019年9月30日起解除；二、江阴市中科君亿房地产开发有限公司、张家港市滩上村资产管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还柯金国11549096元。三、江阴市中科君亿房地产开发有限公司、张家港市滩上村资产管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付柯金国违约金250万元。四、驳回柯金国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127365元、保全费5000元，合计132365元（柯金国已预交），由柯金国负担26398元，由江阴市中科君亿房地产开发有限公司、张家港市滩上村资产管理有限公司共同负担105967元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接汇入本院诉讼费账户（开户名称：江阴市财政局非税收入专户；开户账号：01×××59；开户银行：江阴农商银行营业部）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 李  峰审 判 员 包  彬人民陪审员 杨 群 芳二〇二〇年七月三十一日法官 助理 黄 静 宇书 记 员 华佳慧子附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。