广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初5275号原告：东莞市晨德房地产中介有限公司，住所地为广东省东莞市******************外铺。法定代表人：邓转科，系该公司的总经理。委托诉讼代理人：张爱红，广东百勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：周承志，广东百勤律师事务所实习律师。被告：东莞市联家房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市************。法定代表人：李明，系该公司的经理。委托诉讼代理人：熊世松，广东潇水律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗灿，广东潇水律师事务所实习律师。第三人：东莞市金盛房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市************。原告东莞市晨德房地产中介有限公司与被告东莞市联家房地产经纪有限公司、第三人东莞市金盛房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告东莞市晨德房地产中介有限公司的法定代表人邓转科、委托诉讼代理人张爱红,被告东莞市联家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人熊世松到庭参加诉讼。第三人东莞市金盛房地产开发有限公司经本院依法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付佣金409721元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月1日，原告与被告签订《协议书》，约定由原告作为渠道商向被告转介销售石竹山水园物业,此物业由第三人开发，协议载明被告已在第三人处取得该项目的销售代理权，经原告转介绍客户购买该物业成功成交的，被告依约定向原告支付佣金，佣金标准为成交价的5%的80%部分,现金奖为洋房4000元/套，别墅2000元/套。后原、被告双方协商一致对约定的佣金标准进行了变更，被告也已按变更后的佣金标准向原告支付了部分佣金，变更后的佣金标准为：应支付佣金＝总佣金－8%税费－1000元－10%平台费，其中成交住宅的，总佣金按物业成交价的5%计提；成交商铺的，总佣金按物业成交价的8%计提，取消了现金奖。协议签订后，原告成功代理销售石竹山水园物业10套，产生佣金601091元，双方确认佣金金额后，被告仅向原告支付了佣金191370元，剩余佣金409721元未予以支付，后经原告多次催促，被告仍拒绝支付。被告的行为已经构成违约，原告有权向合同履行地人民法院提起诉讼，要求被告支付剩余佣金409721元，故原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，原告只成功代理销售石竹山水园物业3套，分别是韦艳芳、董安刚客户认购的物业，刘清强客户认购的物业，应海鹏客户认购的物业，被告目前尚欠原告佣金12589元，其余客户均不是原告介绍的。第三人没有答辩，亦未向本院提交任何证据。经审理查明，被告作为甲方与原告作为乙方于2016年3月1日签订《协议书》，合同约定：一、甲方具有代理石竹山水园项目销售的代理权，经甲乙双方约定，与乙方共同合作代理销售；二、甲方现对乙方销售成交佣金所得明确分配细则，其中乙方所成交客户的佣金为税后成交价5%的80%，乙方所成交客户的现金奖为洋房4000元/套，别墅2000元/套。原、被告在履行上述协议过程中，经双方协商一致，对佣金进行了变更，其中客户购买住宅的，住宅成交价的5%扣减客户成交确认表中记载的贴佣金额为总佣金，总佣金扣减税费（总佣金的8%）再扣减1000元，最后再扣减平台费（总佣金的10%）；客户购买商铺的，按商铺成交价的8%扣减客户成交确认表中记载的贴佣金额为总佣金，其他扣减的项目、比例均与购买住宅一致，现金奖取消。原告主张第三人是案涉石竹山水园物业的开发商。原告主张其向被告转介了十三名客户购入案涉石竹山水园十套物业，但被告仅结清了三名客户的佣金，被告仍拖欠其转介的林利娜等十名客户的佣金共计409721元，原告多次向被告催讨剩余的佣金未果。该十三名转介客户具体情况如下表：客户姓名成交物业成交价总佣金应得佣金佣金支付时间原告提交的证据及被告的意见韦艳芳、董安刚以及刘清强望景台13座2402、望景台22座13012551275元、1461164元被告确认原告转介上述三名客户购入案涉物业，原、被告均确认该三名客户的佣金已结清。应海鹏望景台13座30022450945元122547-45000（贴佣）=77547元62589元未支付被告确认原告转介该客户购入案涉物业。被告主张已向原告支付该客户的佣金50000元，尚欠佣金12589元。原告确认被告的股东郭衍龙已于2019年6月14日已支付佣金50000元。林利娜望景台23座16041660000元83000-34500（贴佣）=48500元38770元未支付原告就其主张提交了《石竹山水园认购书》复印件、联动确认表、客户成交确认表、《商品房买卖合同》复印件、定金收款收据照片打印件、首期款收款收据照片打印件、原告法定代表人邓转科与习静的微信聊天记录、原告法定代表人邓转科与被告股东郭衍龙的微信聊天记录佐证。联动确认表中的“驻场代表”有习静字样的签名。客户成交确认表中的“备注”也有习静字样的签名，并注明贴佣金额。邓转科与习静的微信聊天记录中显示林利娜、郑小红的手机号码前三位后四位、到访时间均与联动确认表记载的信息相符。被告否认林利娜、郑小红、段贺松由原告转介，但确认习静是其业务员，但认为习静在微信聊天记录的意见不能代表被告的意见，另被告主张习静已于2018年8月离职。被告未能就其主张提交证据佐证。郑小红段贺松望景台21座29032109728元105486-48700（贴佣）=56786元45565元未支付徐华听涛阁39号外铺1680512元134441-42610（贴佣）=91831元74301元未支付原告就其主张提交了《石竹山水园认购书》复印件、联动确认表照片打印件、客户成交确认表、《商品房买卖合同》复印件、原告法定代表人邓转科与习静的微信聊天记录、原告法定代表人邓转科与被告股东郭衍龙的微信聊天记录佐证。邓转科与习静的微信聊天记录中显示徐华的手机号码前三位后四位、到访时间均与联动确认表记载的信息相符。邓转科与郭衍龙的微信聊天记录显示原告转介的客户徐华购入两个铺位，但只有客户成交确认表，联动确认表。被告否认徐华由原告转介，并认为习静在微信聊天记录的意见不能代表被告的意见。被告未能就其主张提交证据佐证。徐华听涛阁40号外铺1507170元120574-38250（贴佣）=82324元66506元未支付李彼智望景台21座3012066183元103309-20871（贴佣）=82438元66599元未支付原告就其主张提交了《石竹山水园认购书》复印件、联动确认表照片打印件、客户成交确认表照片打印件、定金收款收据照片打印件、首期款收款收据照片打印件、《商品房买卖合同》复印件、原告法定代表人邓转科与习静的微信聊天记录、原告法定代表人邓转科与被告股东郭衍龙的微信聊天记录佐证。邓转科与习静的微信聊天记录显示李彼智、田先生的手机号码前三位后四位、到访时间均与客户成交确认表记载的信息相符。邓转科与郭衍龙的微信聊天记录显示原告转介的两个客户李彼智、彭晓梅分别购入案涉物业，但没有资料。被告否认李彼智、彭晓梅由原告转介，并认为习静在微信聊天记录的意见不能代表被告的意见。被告未能就其主张提交证据佐证。彭晓梅（田先生）望景台23座17011445994元72300-32380（贴佣）=39920元31734元未支付陈涛望景台21座14012180926元109046-18000（贴佣）=91046元73658元未支付原告就其主张提交了定金收款收据照片打印件、首期款收款收据照片打印件、《商品房买卖合同》复印件、原告法定代表人邓转科与习静的微信聊天记录、原告法定代表人邓转科与被告股东郭衍龙的微信聊天记录佐证。邓转科与习静的微信聊天记录中显示陈涛的手机号码前三位后四位与《商品房买卖合同》复印件显示的电话号码相符。邓转科与郭衍龙的微信聊天记录显示原告转介的客户陈涛已签订《石竹山水园认购书》。被告否认陈涛由原告转介，并认为习静在微信聊天记录的意见不能代表被告的意见。被告未能就其主张提交证据佐证。以上事实，有《协议书》、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、企业登记信息、《石竹山水园认购书》复印件、联动确认表、客户成交确认表、《商品房买卖合同》复印件、定金收款收据、首期款收款收据、微信聊天记录以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自行放弃其诉讼权利，由此造成的不利后果由其自行承担。原、被告签署的《协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，原、被告之间已形成商品房委托代理销售合同关系，原、被告应按该合同内容履行各自权利义务。原、被告共同确认双方在履行《协议书》过程中，对佣金的计算方式进行了变更，故佣金的计算方式应当按照变更后的方式计算。本案的争议焦点为：被告应支付给原告具体的佣金数额。关于客户韦艳芳、董安刚以及刘清强的佣金。原、被告均确认上述客户的佣金已结清，本院予以确认。关于客户应海鹏的佣金。被告确认应海鹏是原告转介的客户，原、被告均确认被告应向原告支付客户应海鹏的佣金62589元，本院予以确认。关于客户林利娜以及郑小红、段贺松的佣金。原告提交的证据虽然存在一定的瑕疵，但上述客户的联动确认表、客户成交确认表均有习静字样的签名，被告亦确认习静是其业务员。本院认为，原告提交的证据足以证明林利娜以及郑小红、段贺松是其转介给被告的客户，被告应向原告支付上述客户的佣金，故被告应按照约定向原告支付客户林利娜的佣金38770元以及客户郑小红、段贺松的佣金45565元。被告否认林利娜以及郑小红、段贺松是原告转介的客户，但未能提交相应的证据予以佐证，本院对其相应的抗辩意见不予采信。关于客户徐华的佣金。原告虽然未能提交联动确认表的原件佐证，但提交了客户成交确认表、《石竹山水园认购书》复印件、《商品房买卖合同》复印件等证据佐证，且上述证据能与原告的法定代表人邓转科和被告的业务员习静、股东郭衍龙的微信聊天记录相印证。本院认为，原告提交的证据足以证明徐华是原告转介给被告的客户，被告应按照约定向原告支付客户徐华的佣金140807元（74301元＋66506元）。被告否认徐华是原告转介的客户，但未能提交相应的证据予以佐证，本院对其相应的抗辩意见不予采信。关于客户李彼智、彭晓梅（田先生）、陈涛的佣金。原告提交的证据与原告的法定代表人邓转科和被告的业务员习静、股东郭衍龙的微信聊天记录相印证，足以证明李彼智、彭晓梅（田先生）、陈涛是原告转介给被告的客户，被告应按照约定向原告支付客户李彼智的佣金66599元、客户彭晓梅（田先生）的佣金31734元、客户陈涛的佣金73658元。被告否认李彼智、彭晓梅（田先生）、陈涛是原告转介的客户，但未能提交相应的证据予以佐证，本院对其相应的抗辩意见不予采信。综上、被告应向原告支付客户应海鹏、林利娜、郑小红、段贺松、徐华、李彼智、彭晓梅（田先生）、陈涛的佣金共计为459722元。扣减被告于2019年6月14日向原告支付的50000元，被告尚应向原告支付佣金409722元，原告诉求409721元，在此范围内，本院予以支持。依照根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条，判决如下：限被告东莞市联家房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市晨德房地产中介有限公司支付佣金409721元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3722.91元，由被告东莞市联家房地产经纪有限公司负担。受理费原告东莞市晨德房地产中介有限公司已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  伦艳芬二〇二〇年七月十日书记员  郑婵娟附：相关的主要法律条文（节选）1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。