北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初2831号原告：陈涛，男，1984年8月5日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。被告：邓九军，男，1974年12月27日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。被告：高利，女，1986年7月17日出生，汉族，居民，斑小将品牌体验店业主，住北京市怀柔区。二被告的委托诉讼代理人：刘文桥，北京观邦律师事务所律师。二被告的委托诉讼代理人：曾玲，北京观邦律师事务所实习律师。原告陈涛与被告邓九军、高利排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈涛，被告邓九军、被告高利及二被告的委托诉讼代理人刘文桥、曾玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告邓九军、高利腾退1-C号地下室；2.判令被告邓九军、高利赔偿地下室的房屋占用费每月800元，自2004年起计算16年，共计153600元；3.判令被告邓九军、高利赔偿地下室丢失财物5000元；4.判令被告邓九军、高利赔偿在占用原告地下室期间原告租用库房费18000元；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告陈涛于2015年10月13日从宜居万家中介公司购买马某位于康馨家园×号楼×单元×室房屋，该房屋配备该单元C号地下室，该地下室的说明在一手房买卖预售合同附件四上，原告于2019年10月发现地下室钥匙打不开，11月想换锁，发现地下室门上张贴“房东已换锁，有事请打电话”，发现锁已被换，后原告电话联系被告，双方约在斑小将品牌体验店沟通地下室事宜未谈妥，12月1日双方报警解决未果，故诉至法院。被告邓九军辩称，不同意原告的诉讼请求。一是涉案地下室是邓九军在购房时分得，邓九军一直有涉案地下室的钥匙，开发商将涉案地下室钥匙交给邓九军，邓九军在占有使用期间是善意的；二是从陈涛提交的证据来看，不能证明陈涛是涉案地下室的合法所有权人，陈涛提供的《存量房屋买卖合同》中地下室C号系手写，真实性存疑；三是陈涛主张的各项损失没有合法合理的依据。首先被告认为自己是涉案地下室的物权人且早已占用使用，原告主张的占有使用费没有依据。其次，原告地下室物品丢失没有任何证据予以证明，原告自称2019年10月就发现地下室被他人使用，但没有任何举动，直到被告的租户放东西时发现涉案地下室被他人使用后换锁，原告才报警称其物品丢失。报警解决未果后，被告就将换锁后的钥匙交给原告一把，所以原被告双方一直是共同使用涉案地下室。关于使用权服从法院判决，关于丢失财物，原告没有证据证明。关于占用费，不同意支付，且不认可原告主张的计费标准。关于原告主张租赁货仓的费用，与本案无关。被告高利辩称，不同意原告的诉讼请求。高利与邓九军于2019年10月8日签订门店租赁合同，邓九军向高利交付了地下室的钥匙，口头答应高利可以在租赁期间使用地下室储存物品。11月3日高利发现地下室有别的东西，但是没有对方的联系方式，经告知邓九军，邓九军表示可以换锁，高利于11月4日换了锁，张贴了告示。高利对本案其他争议不知情，对原告诉请与邓九军意见一致。本院经审理认定事实如下：原告陈涛现系怀柔区南大街×号楼×单元×室房屋（以下简称1-602室房屋）所有权人，该房屋所在小区称为康馨家园，小区楼盘系北京亿通房地产开发有限公司（以下简称亿通公司）开发。2002年11月28日，案外人唐某自亿通公司处购买×房屋，双方签订《商品房买卖合同》，合同附件四为合同补充协议，其中第一条对地下室的计价方式、价款与交款日期约定为：“出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该单元C号地下室面积为10平方米，单价为人民币每平方米900元，总额人民币9000元整，买受人在签订本合同时以现金形式一次性支付给出卖人。”2010年5月12日，唐某将×室房屋出售给案外人马某，后马某于2015年10月12日将×室房屋出售给本案原告陈涛及其妻子赵某，并将×室房屋钥匙、涉案1-C号地下室钥匙交付给陈涛。被告邓九军系怀柔区南大街康馨家园×号楼**×号门店所有权人，其与亿通公司于2002年11月29日签订《商品房买卖合同》，合同附件四亦为合同补充协议，其中第一条对地下室的计价方式、价款与交款日期约定为：“出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该单元K号地下室面积为14平方米，单价为人民币每平方米900元，总额人民币??12600元整，买受人在签订本合同时以现金形式一次性支付给出卖人。”2019年10月8日，被告邓九军与被告高利签订《房屋租赁合同》，邓九军将康馨家园×号楼×单元×号门店出租给高利，并将门店及1-C号地下室钥匙交付给高利，口头允许高利在租赁期间使用1-C号地下室。高利在2019年11月3日发现案涉地下室有他人物品，与邓九军沟通后更换地下室门锁并张贴“房东已换锁，有事请打电话”的告示。陈涛于2019年10月发现1-C号地下室内存放他人物品，于11月发现地下室更换门锁。经与被告邓九军、高利协商解决未果，诉至法院。原告陈涛就其主张出示房产证、《存量房屋买卖合同》、仓库租赁合同，证人唐某、马某的证言。证人唐某证明“我购买南大街房屋时是带地下室的，编号因为时间太长记不清了，后来房屋和地下室一起卖给马某了，房款包含地下室，钥匙也给马某了。”证人马某证明“我2010年购买南大街房屋，当时地下室是赠送给我的，说是每一间房屋都有对应的地下室，交接也是有的。我把房子卖给陈涛，赠送一个地下室，编号因为时间比较长记不清了，卖房时我带陈涛看过地下室，交了地下室的钥匙，地下室就是房屋的附属物送给陈涛了，2010年-2015年我入住期间一直在使用地下室，我使用时没有发现别人使用地下室。”二被告对《存量房屋买卖合同》的真实性不予认可，因合同内存在手写内容。对其余证据的真实性没有异议，但不认可证据的关联性，不能证明陈涛是1-C号地下室的所有权人或使用权人。认为证人无法证明地下室的准确编号，能够说明大家在使用时都是忽略了门牌号，以钥匙为准。被告高利、邓九军对其主张出示房产证、《商品房买卖合同》、照片、《房屋租赁合同》，原告陈涛对证据的真实性没有异议，但是认为不能证明被告对1-C号地下室有使用权。法院向怀柔区不动产登记中心调取了亿通公司与唐某于2002年11月28日签订的《商品房买卖合同》及附件、唐某与马某于2010年5月12日签订的《存量房屋买卖合同》、亿通公司与邓九军于2002年11月29日签订的《商品房买卖合同》及附件。经质证，原被告双方对法院调取的证据均无异议。就1-C号地下室的位置及使用情况，经本院现场勘察如下：1.1-C号地下室位于怀柔区南大街康馨家园×号楼×单元下方，门上贴有“房东已换锁，有事请打电话”的标识；2.1-C号地下室长度2.9米，宽度1.57米，面积约为4.55平方米；3.地下室内存放高利物品包括红色塑料椅子一摞、茶几、鱼缸、吊灯、行李箱、拉货推车、一次性用品、花盆9个。存放陈涛物品包括单人床板一张、玩具一袋、地式沙发椅一个、装修剩余物品一盒；4.怀柔区南大街康馨家园5号楼1单元共有门脸房4间、住户**，共14户，邓九军所有的6号门脸房位于2单元单元门东侧第1间，1单元与2单元的地下室相通，扣除隔间、配电室，1单元共有以“1-”开头的地下室14个（含1-C号地下室），2单元共有以“2-”开头的地下室13个（含2-K号地下室）。案件审理过程中，因发现承租人高利在1-C号地下室内存放物品，本院依职权追加高利为本案共同被告。法院另就下列问题询问如下：1.邓九军在购买×号楼×单元×号门脸房时，同时购买的地下室门牌号是多少？邓九军表示当时写了意向协议，但是合同没交给邓九军，是先交了包括地下室的钥匙，办证时才给了合同，具体是哪个地下室记不清楚了，当时是销售和物业领着验房，给哪个钥匙就是哪个地下室，邓九军在这个单元只有一个门脸房；2.亿通公司与邓九军签订的《商品房买卖合同》附件中约定的2-K号地下室谁在使用？被告邓九军表示不清楚；3.合同约定的地下室与实际使用的地下室编号不一致，邓九军是否找过开发商或者物业？邓九军表示当时先看的实物，合同是开发商代办的，自己没有核对就保存起来了；4.原被告双方手中1-C号地下室的钥匙从何而来？陈涛表示是上任房主马某给的，邓九军表示是开发商给的，高利表示是邓九军给的；5.原告陈涛什么时间发现1-C号地下室别人在使用？陈涛表示2019年10月才住进这个小区，2019年10月发现多了几个红色椅子，才发现别人可能也有1-C号地下室的钥匙。本院认为，占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，案外人唐某自开发商亿通公司处购买×室房屋时明确约定以每平米900元的价格购买1-C号地下室，且唐某、马某均证明在转让房屋所有权时附赠地下室，虽二人均因时间久远无法记清地下室编号，唐某与马某、马某与陈涛签订的《存量房屋买卖合同》中对于1-C号地下室的转让没有明确约定，但唐某、马某均认可案涉地下室随同房屋一并附赠给买受人，结合陈涛主张的1-C号地下室与初始购房人唐某合同附件约定地下室编号相同，陈涛从马某手中取得的钥匙能够打开1-C号地下室房门的实际情况，本院认定陈涛系1-C号地下室的占有人。被告邓九军主张其自开发商处取得1-C号地下室钥匙，但其与亿通公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定地下室为2-K号，关于邓九军与开发商之间交接地下室的相关问题，邓九军可另行解决，被告邓九军、高利占用1-C号地下室妨害了原告陈涛的权利，应将1-C号地下室予以腾退。关于原告陈涛主张丢失财物费用，本院明确告知原告陈涛丢失财物问题可报警解决。关于地下室占用费、仓库租赁费用问题，本院认为，原告陈涛未提供证据证明被告邓九军系通过非法途径取得1-C号地下室钥匙、恶意占用地下室，且陈涛在高利换锁前持有地下室钥匙，换锁后被告亦将地下室钥匙交给陈涛，地下室内现存有陈涛物品、双方现共同使用地下室，结合双方因地下室使用的纠纷过程，对于原告陈涛要求二被告赔偿各项损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓九军、高利于本判决生效后十日内将怀柔区南大街康馨家园5号楼1单元下方1-C号地下室腾退给原告陈涛；二、驳回原告陈涛其他的诉讼请求。案件受理费1916元，由原告陈涛负担1881元（已交纳），由被告邓九军负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  许英二〇二〇年七月二十八日书记员  武慧