广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初19921号原告：陶剑聪，男，1977年10月13日出生，香港特别行政区居民，联系地址广州市天河区。委托诉讼代理人：吴思泽，广东佰仕杰律师事务所律师。被告：徐秀珍，女，1942年11月14日出生，住广东省广州市越秀区。被告：陈家荣，男，1969年9月6日，住广东省广州市越秀区。原告陶剑聪与被告徐秀珍、陈家荣物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.二被告户及同住人立即迁出广州市越秀区东华西新街2号1003房，并将该房屋交回给原告管业使用；2.判令二被告户及同住人立即向原告支付从2018年9月1日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，即每月租金每平方米63元，每月租金2533元）；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：根据广州市国土资源和规划委员会核发的《不动产权证书》粤（2017）广州市不动产权第00260106号，原告是越秀区东华西新街****的合法权利人，对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。广州市东谊房地产开发有限公司（下文简称东谊房地产公司）于2018年8月3日向原告及二被告发出了《关于将房屋交回给业权人自行管业的通知》（该通知已刊登在2018年8月9日《广州日报》第18版），该通知说明：“为了便于上述房屋的管理及维护不动产权利人合法权益，我司决定从2018年9月1日起将广州市越秀区东华西新街2号1003房（连同该房屋徐秀珍户）交回给房屋业权人陶剑聪自行管业。我司负责结清2018年8月31日前的租金，贵户从2018年9月1日起自行向该租户收取房屋使用费。”二被告是由东谊房地产公司安排入住该案涉房屋的，至今已有10多年。原告曾向案涉房屋的物业管理公司了解过，二被告长期不在案涉房屋居住，现该房屋并非二被告使用，二被告擅自将案涉房屋进行出租，收取不当得利。原告曾于2018年9月14日通过公证送达方式向二被告发出《关于收回房屋及优先购房告知书》，要求二被告在2018年9月30日前将该房屋交回给原告，二被告临时使用的房屋使用费，按房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金标准计算。二被告拒绝腾空房屋且不交纳房屋使用费。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告未应诉答辩。原告围绕诉讼请求，向本院提交了不动产权证书、2018年8月9日《广州日报》第18版、关于将房屋交回给业权人自行管业的通知、公证书（关于收回房屋及优先购房告知书）、案涉房屋承租人的保证书、个人名下房地产登记情况查询证明、关于归还1003房给权利人的说明、拆迁《安置协议书》补充协议、公证书（房屋拆迁安置补偿协议）、欠费处理书等证据。本院予以审查并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2002年10月28日,东谊房地产公司与原告签订编号为穗房合字××号《商品房买卖合同》，约定原告购买洛桑美地·海谊华厦项目第A幢10层1001、1002、1003房（实际门牌：越秀区东华西新街2号1001、1002、1003房），用途为住宅，建筑面积共138.76平方米。广州市国土资源和规划委员会核发的粤（2017）广州市不动产权第00260106号《不动产权证书》记载，越秀区东华西新街2号1003房的权利人为原告，系其单独所有。1995年4月27日，广州市东山城建开发总公司作为甲方与被告徐秀珍作为乙方签订《房屋拆迁安置补偿协议》，主要内容是：甲方经许可拆除乙方使用的东华西路247号的房屋，乙方选择自行解决临时搬迁，甲方按月补助180元，每三个月发放一次。并约定甲方应于1999年5月25日前，在东华西路自编D幢401房的位置，产权属于公有的一房一厅，安置给乙方回迁居住。1998年2月10日，经广州市建设委员会批准，成立东谊房地产公司，经营东华西路、东华西横街地段6662平方米土地的商品住宅楼。2002年10月28日，东谊房地产公司作为甲方与被告徐秀珍作为乙方签订《拆迁补充协议》，双方约定：原拟用于回迁安置的新建大楼第四层作商业用途，五层以上为住宅用房，甲乙双方经过协商达成补充协议，乙方同意回迁位置调整并接受补充协议，在新建大楼自编A座第十层东向作为回迁安置。2003年5月29日，东谊房地产公司与徐秀珍签订的《清偿临迁费（含滞迁费）欠费处理书》载明，东谊房地产公司将被告徐秀珍回迁安置在海谊华厦A栋第十层1003房，临迁费发放至2003年5月31日止。被告徐秀珍、陈家荣均在该处理书上签字确认。2018年8月3日，东谊房地产公司在《广州日报》上刊登“关于将房屋交回给业权人自行管业的通知”，声明原告是东华西新街2号1003房的产权人，决定自2018年9月1日将房产交予原告管理，并结清2018年8月31日前的租金，要求徐秀珍户收到通知后，尽快与原告建立租赁关系。2019年9月20日，东谊房地产公司作出的《关于归还1003房给权利人的说明》载明：“1995年4月27日，广州市东山城市建设开发总公司与原东华西路247号的公房拆迁户徐秀珍户签订了《房屋拆迁安置协议》，约定回迁安置东华西路新建大楼（自编D幢）第四层，产权属于公有的1房1厅套间，使用面积21.94平方米。2002年10月28日，我司与陶剑聪签订了《商品房买卖合同》，我司以出让方式取得东华西路东华西横街东川路云海通津地块使用权，经批准在上述地块上建设洛桑美地·海谊华厦，陶剑聪所购的商品房为第A幢1001、1002、1003房，已付清全部购房款，并于2003年4月18日办理了收楼手续，其中1003房属于我司借用房屋。2003年5月29日，我司安排徐秀珍回迁1003房居住，并与徐秀珍及代理人陈家荣办理清偿临迁费欠费处理书。2018年8月3日，我司在广州日报上刊载了《关于将房屋交回给业权人自行管业的通知》。综上所述，徐秀珍户是原直管房的承租人，根据我司与广州市东山区房地产管理局签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的约定，补偿的直管房层应位于该大楼的首层、四层、九层位置。因此，徐秀珍现居住的1003房是属于我司借用的房屋，不符合合同约定的公房条件。我司依据合同约定已在该新建大楼的四楼预留了补偿直管房屋的位置。”2018年9月14日，陶剑，陶剑聪向徐秀珍户发出《关于收回房屋及优先购房告知书》：“陶剑聪为越秀区东华西新街****的权利人，用的越秀区东华西新街2号1003房属于本人的私有房产。现我决定收回该房屋并将该房屋向社会公开出售。贵户对该房屋在同等的销售价格享有优先购买权。如有意购买，请于2018年10月3日前函复给我委托的律师……如放弃优先购买，贵户应在应于2018年9月30日前腾空案涉房屋并交回给我，且应按房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金计算支付房屋使用费。”另查明：被告徐秀珍、陈家荣的户籍所在地为广东省广州市东华西新街****。案外人咸伏祥于2020年1月17日出具的保证书显示，其向被告徐秀珍承租了东华西新街2号1003房，租期5年，每月租金2500元。庭审中，原告表示，被告与东谊房地产公司签订拆迁安置协议，将徐秀珍户安置在案涉房屋，并未约定居住时间，徐秀珍户一直使用至现在。本院认为，原告为香港特别行政区居民，本案系涉港物权保护纠纷，参照涉外民事诉讼程序处理。双方未就本案法律适用进行约定，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于不动产物权，适用不动产所在地法律的规定，本院适用中国内地法律作为裁判本案的准据法。被告徐秀珍是原东华西路247号公房的使用人，该房被拆迁后，东谊房地产公司安置东华西新街2号1003房供徐秀珍户使用。2002年10月28日，原告向东谊房地产公司购买东华西新街2号1003房，取得房屋产权证，成为房屋所有权人。2018年8月3日，东谊房地产公司向徐秀珍户发出了将东华西新街2号1003房交还原告的通知，并为徐秀珍户在新建大楼的四楼预留了补偿直管房屋的位置。故此，徐秀珍、陈家荣作为房屋拆迁安置使用户已无使用东华西新街2号1003房的合法理由，应将该房屋交还给原告。该房屋的其他同住人亦负有迁出及交还房屋的义务。原告作为房屋所有权人，对东华西新街2号1003房享有占有、使用、收益的权利。徐秀珍户在收到东谊房地产公司作出的《关于将房屋交回给业权人自行管业的通知》后仍占有、使用东华西新街2号1003房，属于无权占有和使用，侵害了原告对房屋享有的收益权、应向原告支付房屋使用费。原告主张被告徐秀珍、陈家荣从2018年9月1日起，按照房屋租金标准支付房屋使用费，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十五条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐秀珍、陈家荣及同住人迁出越秀区东华西新街2号1003房，并将该房屋交回给所有权人原告陶剑聪；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐秀珍、陈家荣向原告陶剑聪支付从2018年9月1日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，即每月租金每平方米63元，每月租金2533元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，由被告徐秀珍、陈家荣负担。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在自接到人民法院缴纳诉讼费用通知次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 欧阳福生人民陪审员 郑 家 碧人民陪审员 韦 秀 萍二〇二〇年七月二十日书 记 员 陈 敏 琪