中华人民共和国上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初4565号原告：ROSENTHALANDREWMICHAEL，1985年6月11日生，美国籍，住上海市康定路******。委托诉讼代理人：包艳，上海汉盛律师事务所律师。被告：梁辉梅，1968年9月2日生，汉族，住上海市宝山区华灵路******。委托诉讼代理人：李华玺，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾伟伟，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告ROSENTHALANDREWMICHAEL与被告梁辉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告ROSENTHALANDREWMICHAEL的委托诉讼代理人包艳，被告梁辉梅的委托诉讼代理人李华玺、栾伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ROSENTHALANDREWMICHAEL向本院提出诉讼请求：被告向原告返还租房保证金28,000元。事实与理由：原、被告于2013年9月6日签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将上海市黄浦区重庆北路318弄威海苑XXX号XXX室公寓(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期自2013年10月1日至2019年9月30日，租金支付方式为付二押二，保证金为两个月的租金即28,000元。合同期满后，被告于2019年9月30日接收系争房屋。后原告数次与被告沟通要求返还保证金，并于2019年10月29日委托律师向被告发函，但被告均以屋内租赁物品缺失为由拒绝返还。原告遂起诉要求判如所请。被告梁辉梅辩称：不同意原告的诉请。虽然租赁合同已经到期，双方办理了房屋交接，但因原告在租赁期间拿走了房间内的若干电器和家具，故保证金应用于赔偿被告的财产损失，故不同意返还。被告梁辉梅提出反诉：1、原告将房屋恢复原状。2、原告向被告支付违约金31,650元。3、原告赔偿被告财产损失26,460元。事实与理由：原告在租赁期间对房屋进行了隔断改造，交房时未恢复原状，且拿走了屋内的物品。另，原告存在数次逾期支付租金的情形，造成了被告的损失。遂反诉要求判如所请。原告ROSENTHALANDREWMICHAEL辩称：不同意被告的反诉请求。原告确实将房屋隔断了，但返还时房屋符合正常使用的状态，且被告后来利用了隔断结构将房屋再次出租，故不同意拆除。原告并未拿走被告屋内的物品，现已有新租客入住房屋，被告无法证明屋内物品的缺失是原告造成的，故不同意赔偿财产损失。原告确实有过几次逾期缴纳租金的情形，但2017年2月28日之前的逾期违约金已经超过了诉讼时效，仅同意支付2018和2019年期间产生的违约金，且合同约定的违约金标准明显过高，原告主张按照万分之五的标准计算违约金。本院经审理认定事实如下：系争房屋系登记在被告名下的产权房。2013年9月6日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告，租赁期自2013年10月1日起至2019年9月30日，租金支付方式为付二押二，每两个月一付(其中：2013年10月1日至2015年9月30日月租金为14,000元；2015年10月1日至2017年9月30日月租金为15,000元；2017年10月1日至2019年9月30日月租金为16,000元)，保证金为两个月的租金即28,000元。承租人应于每两个月的1日前支付租金，逾期支付的，每逾期一日，需按照日租金的100%支付违约金。合同还约定，承租人返还房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经出租人验收认可。9月7日，原告向被告支付了保证金28,000元和部分租金。2019年9月30日合同到期后，被告出具《交接协议》，载明当日已经交接系争房屋，被告收到房屋钥匙，但双方因对屋内物品产生争议，被告未返还原告保证金。2019年10月29日，原告委托律师向被告发函要求退还保证金，被告的配偶姚国统回函要求原告补偿缺失物品的价款，并恢复房屋原状。2020年6月9日，被告与案外人签订《房屋租赁协议》，将系争房屋出租，合同约定每月租金15,000元。另查：原告租赁期间存在数次逾期缴纳租金的情形，2013年10月1日(实际缴纳日10月3日)，2014年8月1日(实际缴纳日8月4日)，2016年2月1日(实际缴纳日2月26日)，2016年12月1日(实际缴纳日12月3日、12月6日)，2017年2月1日(实际缴纳日2月18日、2月25日、2月28日,3月13日)，2018年8月1日(实际缴纳日8月2日)，2018年12月1日(实际缴纳日12月3日)，2019年2月1日(实际缴纳日2月13日)。审理中，被告提交《移交清单》和系争房屋的照片，以证明签订租赁合同当天，原、被告双方对系争房屋内物品进行清点，在场人还有原告自称配偶的杨宁和被告的配偶姚国统，后姚国统和杨宁在《移交清单》上签字确认。对此原告表示不认识杨宁，原告未签收过《移交清单》，且清单上未载明房屋地址、日期，也无中介的盖章，照片看不出是何时拍摄的，故对清单上列明的物品和照片的证明内容均不予认可。上述事实，有原、被告陈述及原告提供的《上海市房屋租赁合同》、《交接协议》、微信聊天记录、《律师函》及回函，被告提供的房地产权证、借记卡账户历史明细清单、《移交清单》、照片、《房屋租赁协议》等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点在于：1.系争房屋内的物品缺失是否由原告所造成。被告提供的《移交清单》系由案外人姚国统和杨宁签字，未标注日期及房屋地址，无法反映清单上所列物品与系争房屋的关联性。被告在收回房屋时未与原告签订物品移交清单，无法反映房屋在出租时和收回时室内物品的差异，故被告现有证据不足以证明房屋内物品的缺失系由原告所致，被告要求原告赔偿财产损失，缺乏依据，本院难以支持。2.原告是否应该恢复原状。双方一致确认系争房屋由原告做过隔断改造，但房屋租赁期间被告对该改造并未提出异议，租赁关系终止后被告又将房屋以正常价格出租给他人使用，应视作被告实际利用了该房屋的隔断获取收益，故原告对房屋结构的改造并无悖于租赁合同约定的“正常使用后的状态”，被告要求原告恢复原状的诉请缺乏依据。3、关于违约金，原告应按照合同约定支付逾期缴纳租金的违约金，原告提出2017年2月28日之前产生的违约金已经超过诉讼时效，于法有据，本院仅支持2018年和2019年期间产生的违约金。双方在租赁合同中约定的违约金标准明显过高，本院酌情予以调整，鉴于原告逾期的天数较短，被告的实际损失较小，原告主张按照每日万分之五的标准计算违约金，尚属合理，本院予以支持。双方租赁关系终止后，被告应按照合同约定退还租赁保证金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告梁辉梅应于本判决生效之日起十日内退还原告ROSENTHALANDREWMICHAEL关于上海市黄浦区重庆北路318弄威海苑XXX号XXX室的租赁保证金人民币28,000元。二、原告ROSENTHALANDREWMICHAEL应于本判决生效之日起十日内支付被告梁辉梅违约金人民币240元。三、被告梁辉梅的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币500元(原告已预交)，由被告梁辉梅负担；反诉案件受理费人民币1,252.75元(被告已预交)，由原告ROSENTHALANDREWMICHAEL负担人民币50元，由被告梁辉梅负担人民币1,202.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 赵 霏二〇二〇年七月二十八日书记员 孙佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房屋返还时，应当符合正常使用后的状态或者租赁当事人约定的状态；不符合的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由承租人承担。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。