广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1689号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨统辉，男，1971年11月10日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：卢伟，广东诚公（贵港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李妮容，广东诚公（贵港）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘谦，男，1961年9月9日出生，汉族，住贵港市港**。 上诉人杨统辉因与被上诉人刘谦租赁合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨统辉的委托诉讼代理人卢伟、李妮容到庭参加诉讼，被上诉人刘谦经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨统辉上诉请求：1、依法撤销（2019）桂0802民初523号民事判决书第一项，改判驳回刘谦的诉讼请求。2、依法改判判决书第四项为刘谦应当返还杨统辉已支付的租金2236225元。3、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人租赁贵港市华建新型建材厂的目的生产红砖。二、被上诉人未依约办理采矿许可证导致上诉人租赁目的无法实现，所以租金不应该支付（因为租金就是上诉人的损失，被上诉人应当赔偿）。三、上诉人租赁场地后一直无法生产，造成的损失应当由被上诉人进行赔偿。四、上诉人此前没有要求解除合同的原因是因涉及场地将被征收而被上诉人在外躲债其提出要上诉人代理办理征收手续并答应给上诉人辛苦费30万元。综上，杨统辉租赁场地后支出了租金及利息、聘请了工人、支付了维持场地正常运转的水电等费用，这些都属于杨统辉的损失，根据刘谦的承诺“不能按时搬离采矿许可证造成杨统辉的损失由刘谦负责赔偿”，杨统辉因为无法实现合同目的造成的损失应当由刘谦依法赔偿。对于为什么没有支付之后的款项，因为是抗辩权的问题，也就是说贵港市华建新型建材厂必须有采矿许可证才能生产的，不然导致的是非法的。所以前提条件是必须有采矿许可证，被上诉人本应该在交接的时候于2011年12月11日应该把采矿许可证办理给上诉人，但其一而再在而三拖，最终到厂被拆迁都无法办好，上诉人所租赁的场地都没有得实现过正常的生产，租金是上诉人投入生产的损失，上诉人有权抗辩这个租金以及相应的利息。一审法院不应该支持被上诉人租金的请求。一审判决把采矿许可证和砖厂场地分开作为两种不同经济价值的东西，厂场地和采矿许可证两种合为一体才能达到租赁红砖厂的目的，才能生产。所以一审判决把厂房的场地和采矿许可证分割来论证是错误的。 刘谦未到庭参加诉讼也没有提交书面答辩意见。 刘谦向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付承包金2247550元并支付违约金利息（利息计算：从2015年10月31日起至判决履行期限届满之日止，以22475500元为基数按日利率万分之六计），暂计至起诉之日约200000元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金974770.11元；3、判令被告负担本案诉讼费。诉讼中，刘谦将诉讼请求第二项违约金974770.11元变更为1068076.75元。 杨统辉提出反诉请求：1、解除杨统辉与刘谦于2011年10月21日签订的《承包经营协议》；2、刘谦向杨统辉返还2236225元；3、刘谦赔偿杨统辉违约金800000元；4、本案全部受理费由刘谦承担。 一审法院认定事实：2006年1月13日，广西农垦国有西江农场(甲方)与华建建材厂(乙方)签订《场地租赁合同》，约定甲方将其所属七分场共60.7亩土地出租给乙方开办红砖厂，在2006年12月31日期满后继续出租给乙方，期限15年，从2007年1月1日至2021年12月31日止。广西农垦国有西江农场和华建建材厂在合同上盖章，刘谦在合同上签名。 2006年3月10日，广西农垦国有西江农场(甲方)与华建建材厂(乙方)签订《场地租赁合同》，约定甲方将其所属七分场3号地低洼地共49.75亩(于2008年4月25日变更承租土地为32.19亩)土地出租给乙方用于建砖窑、机房，期限15年半，从2006年7月1日至2021年12月31日止。广西农垦国有西江农场在合同上盖章，刘谦在合同上签名。 2011年10月21日，刘谦(甲方)与杨统辉(乙方)签订《承包经营协议》一份，约定：刘谦将华建建材厂场地、轮窑2条、75米烟窗2座、315高变压器1套给杨统辉承包经营；承包期限为四年，从2012年2月1日起至2016年2月1日止；双方约定检修期二个月，进厂检修时间为2011年12月1日，检修期间，刘谦不计收杨统辉的承包金；杨统辉承包经营价款为每年80万元(其中北边轮窑每年60万元、东边窑每年20万元)，另有建材厂库存红砖（除已开票中砖3800块、二级标砖15000块未提货）、机械设备（含水泥砖机）、零配件及库存杉木等共折款58万元整。合同签订当日，杨统辉一次性交款40万元，余款98万元在进场前一天交清，否则杨统辉不能进场检修；今后每年承包金在当年承包期首月十日内一次性交清，否则每逾期一天加收5%滞纳金，逾期一个月刘谦有权终止合同；合同签订后，乙方派驻1人进厂协助看管砖厂机械设备、成品砖等材料，进场前如有丢失，双方各负一半责任；刘谦提供现有办公用房、宿舍、供电供水设施，其余机械设备及生产工具由杨统辉自备；承包期内，如有财物损坏，乙方自费修复，乙方如需改建场地、扩建晒场或轮窑，需经甲方同意。刘谦在2011年12月1日前办理有关证照年检手续，费用由杨统辉负责，第二年起每年证照年检由杨统辉负责办理，刘谦给予协助，所有相关费用由杨统辉负责，同时，杨统辉应按时交纳税费及按有关规定缴纳应交费用，如欠交所造成的责任由杨统辉负责；杨统辉于2011年12月1日按期进场检修并交付经年审有关证照，如属刘谦原因造成杨统辉未能按期进场检修，刘谦赔偿80万元给杨统辉；在承包期间，由于政策原因或不可抗力的自然灾害及其他不可归责于任何一方的原因导致损坏和造成损失，致使合同无法继续，则合同自然终止，双方互不究责。如遇国家开发、贵港市或农场开发需要征用红砖厂的，机械设施、扩建部分的建筑物赔偿归乙方，砖厂的停产的补偿费用甲乙双方各占50%。因开发砖厂的面积减少后，甲方应按合同约定的标准减少乙方应交的租金。协议于交定金之日起生效。 2011年12月12日，双方将承包期限变更为2011年12月20日起至2016年2月20日止。2012年2月9日，双方再将承包期限变更为：从2012年2月1日起至2016年4月1日。 2009年2月23日，贵港市国土资源局给华建建材厂办理采矿许可证，证号为：C45XXXX1；地址：贵港市港**西江农场七队；开采矿种：砖瓦用粘土，有效期为自2009年2月23日至2010年3月23日共1年零1个月。2011年12月12日，刘谦给杨统辉出具承诺书，承诺于2012年6月30日前办好采矿许可证，否则因此给杨统辉造成经济损失的，由刘谦负责赔偿。 2012年3月19日，贵港市国土资源局发布贵国土资采告［2012］1号采矿权注销公告，载明：根据国务院发布的《矿产资源开采登记管理办法》和节能减排的有关规定，现将2012年3月16日前到期未延续，又未申请注销的采矿权进行公告注销。请你单位于公告60个工作日之内到我局申请办理注销登记，逾期不申请办理注销登记的，我局将直接注销采矿许可证，并上报国土资源部备案。采矿权注销名单中列明华建建材厂的采矿许可证有效期至2011年4月9日。 2013年10月12日，贵港市墙体材料改革工作领导小组、贵港市墙体材料改革办公室对位于贵港市三区内的实心粘土砖厂进行专项整顿治理，处理意见为：1、属于24门以下轮窑及开口窑等落后砖瓦窑炉，依法关停拆除；2、企业证照不齐全或不符合产业、环保要求的，限定时间由三区政府统一依法拆除；3、如企业证照齐全的则允许其生产到证照期满为止，再由相关部门吊销证照三区政府统一组织关停。华建建材厂无采矿许可证，属于无证企业，处理意见为：由港北区政府依法关停拆除。 诉讼中，刘谦承认收到杨统辉支付的承包金总共为1782450元。根据刘谦的自认以及杨统辉提供的银行流水，一审法院确认杨统辉具体付款时间为：2011年10月22日支付40万元、11月30日支付10万元、12月12日支付19万元和126225元、12月13日支付30万元和16225元；2012年2月10日支付2万元、9月19日支付4万元；2013年9月30日支付2万元；2014年2月9日支付19000元、3月13日支付7万元、4月27日支付5万元、6月25日支付11000元、9月12日支付2万元、9月30日支付6万元、11月5日支付3万元、12月5日支付4万元；2015年1月11日支付2万元、3月13日支付5万元、5月24日支付2万元、8月10日支付2万元、9月23日支付3万元、9月30日支付3万元、10月3日支付5万元、10月30日支付5万元。 再查明，2015年7月2日，贵港市工商行政管理局港北区分局经查认定，杨统辉从2013年12月21日开始，未经工商行政管理机关核准登记领取营业执照，擅自在华建建材厂内从事红砖生产销售，决定对杨统辉作出行政处罚，没收杨统辉违法所得15000元并罚款10000元。 2015年11月29日，因港北区现代农业深加工园区项目建设需要，港北区政府对华建建材厂内的房屋及其附属物进行了征收。港北区现代农业深加工园区项目建设指挥部分别与刘谦、杨统辉签订了《房屋征收补偿安置协议书》，补偿刘谦12078646元、杨统辉4646508元。其中征收杨统辉建设的房屋2947.71平方米、附属设施补偿费305350元、一次性支付停产、停补助费215783.10元。其中房屋包括厂房、办公室、和住房。 另查明，华建建材厂是刘谦于1996年10月10日投资开办的个人独资企业，经营范围及方式为水泥预制品生产销售；建筑材料、红砖销售(凡涉及许可的项目凭许可证在有效期限内经营)。营业执照(注册号45XXXX9)上写明：年检时间每年3月1日至6月30日，年检通过后方能开展经营活动。年度验照中记明：2011年度于2012年3月31日年检；2012年度于2013年6月8日年检。2016年2月24日，贵港市工商行政管理局港北区分局办理华建建材厂的注销登记手续。 一审法院认为，刘谦将其开办的华建建材厂出租给杨统辉使用，杨统辉向刘谦支付租金，双方构成租赁合同关系应予确认。双方签订的《承包经营协议》是当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认是合法有效的合同。本案当事人争议的焦点是：1、杨统辉是否拖欠刘谦的租金？如有拖欠，应如何承担违约责任；2、刘谦未按约定办理采矿许可证是否构成违约行为？如构成违约行为，应如何承担违约责任。 关于第1个争议焦点。《承包经营协议》签订后至华建建材厂被征收前，杨统辉在华建建材厂内建设有房屋2947.71平方米，一直占有和使用华建建材厂，杨统辉应按约定向刘谦支付租金。杨统辉未能按约定于进场1天前支付款项98万元以及于每个承租年度的首月10日前一次性付清当年的租金构成违约行为，应承担继续付款并支付违约金的违约责任。关于租金问题。合同约定检修期为两个月，从2011年12月1日起计算。因此，杨统辉支付租金的起算点应从2012年2月1日起计算。2015年11月29日刘谦、杨统辉已分别与政府就华建建材厂的征收赔偿达成了协议，华建建材厂的租赁合同无法继续履行，刘谦与杨统辉之间的租赁合同应于当天终止履行。一审法院据此确认，杨统辉实际承租期应从2012年2月1日起至2015年11月29日止共计3年零9个月零29天，应支付的租金确认为3064444.44元(80万元／年×3年＋80万元／年÷12个月／年×9个月＋80万元／年÷12个月／年÷30天／月×29天)。加上库存红砖、机械设备、零配件和杉木折款58万元，杨统辉应向刘谦付款总金额为3644444.44元，扣减已经支付1782450元，杨统辉尚欠刘谦的租金为1861994.44元。 关于违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。杨统辉从第2笔付款起就一直未能按约定付款，主观违约故意很明显。双方约定逾期付款按每日5%计付违约金，本案中，刘谦按每日万分之六计算至2015年10月30日止的违约金为1068076.75元，为此刘谦主张违约金1068076.75元，另外还主张利息20万元，合计1268076.75元。刘谦主张的违约金与杨统辉拖欠的租金损失相比明显超过30%。根据上述法律规定，刘谦按每日万分之六标准主张违约金属于“过分高于造成的损失”。结合杨统辉的付款情况、刘谦的自认和主张、债务填充顺序的法律规定以及诉讼中杨统辉提出适当减少违约金的申请，以未支付租金总额的30%确定违约金额为558598.33元（1861994.44元×30%）。 关于第2个争议焦点。华建建材厂是生产和销售实心粘土红砖的个人独资企业，根据贵港市墙体材料改革工作领导小组、贵港市墙体材料改革办公室对位于贵港市三区内的实心粘土砖厂进行专项整顿治理处理意见可知，华建建材厂的采矿许可证到期或被注销后，政府已不再许可华建建材厂开采粘土用于生产实心红砖，客观上，刘谦已无法按约定办理华建建材厂的采矿许可证，在此情况下，杨统辉可依据《承包经营协议》的约定要求刘谦承担支付违约金或赔偿损失的违约责任。关于违约金。双方约定，合同签订后，刘谦无法交付华建建材厂给杨统辉使用和经营的，刘谦应赔偿80万元。据此认定，双方签订合同时均预见到，刘谦如果违反合同的约定可能造成杨统辉的最大损失为80万元。本案中，杨统辉提供的行政处罚决定证明，由于无证经营华建建材厂的损失为25000元，该损失额并未超过双方预计的80万元损失额。刘谦辩称该违约金属于过分高于损失的约定，申请法院予以适当减少，但未能提供其他证据证明其主张。因此，认定刘谦违约应支付的违约金为80万元。 华建建材厂于2015年11月29日被政府依法征收，涉案合同事实上已无法继续履行，合同实际履行期间认定为自2012年2月1日至2015年11月29日止，合同应于被征收日自然终止。杨统辉于2017年8月10日提出反诉请求解除双方签订的合同无事实根据。 杨统辉依合同约定应向刘谦支付承租华建建材厂的租金以及红砖、机械及配件等折款共计3644444.44元，已经支付1782450元，其主张所支付的款项为预付款，该主张与事实不符，不予采信。 综上所述，刘谦请求杨统辉支付承包金2247550元，一审支持支付租金1861994.44元；要求支付利息20万元、违约金1068076.75元，合计1268076.75元，支持558598.33元，超出部分请求，不予支持。杨统辉反诉请求刘谦支付违约金80万元，予以支持；请求法院确认解除双方签订的承包合同、返还已经付款2236225元，没有事实和法律依据，予以驳回。 一审法院判决：一、被告（反诉原告）杨统辉向原告（反诉被告）刘谦支付租金1861994.44元并支付违约金558598.33元，合计2420592.77元；二、原告（反诉被告）刘谦向被告（反诉原告）杨统辉支付赔偿金800000元；三、驳回原告（反诉被告）刘谦的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）杨统辉的其他反诉请求。案件受理费34925元，由原告刘谦负担10878元，被告杨统辉负担24047元；案件反诉受理费15545元，由反诉原告杨统辉负担11450元，反诉被告刘谦负担4095元。 二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。 本院认为，关于上诉人应否向被上诉人支付租金的问题。本案中，上诉人与被上诉人签订《承包经营协议》的目的是生产经营红砖，但在签订该协议后，被上诉人直至承包经营的场地被征收，被上诉人均未能向上诉人提供合法有效的采矿许可证及营业执照，故被上诉人存在违约的情形，依法应承担违约责任。在被上诉人没有向上诉人提交合法有效的采矿许可证及营业执照的情况下，其所交付给上诉人的租赁物并不完整，应视为没有交付，导致上诉人开办红砖厂经营的目的无法实现，故被上诉人主张上诉人支付租金的请求依法不能得到支持。但，经查明，上诉人在没有采矿许可证及营业执照的情况下，在2013年12月21日至2015年7月2日期间，未经批准擅自在华建建材厂内从事红砖生产销售，为此被贵港市工商行政管理局港北分局予以行政处罚。故应认定上诉人在上述期间虽被上诉人没有办理好采矿许可证及营业执照，但上诉人已实际使用了租赁物并进行了生产，故上诉人对该期间所产生的租金应按双方的约定予以交付。2013年12月21日至2015年7月2日期间的租金为：1226666.67元(80万元／年×1年＋80万元／年÷12个月／年×6个月＋80万元／年÷12个月／年÷30天／月×12天)，除租金外，上诉人还应按协议约定向被上诉人支付库存红砖、机械设备、零配件和杉木折款58万元，上诉人合计应向被上诉人支付的款项为：1806666.67元。 关于上诉人已实际向被上诉人支付了多少租金的问题，上诉人主张已向被上诉人支付了2236225元租金，根据被上诉人的自认及上诉人所提交的银行流水，一审法院认定上诉人已支付1782450元是正确的。上诉人主张除了一审法院认定部分外还支付了部分现金，但现金部分仅有其及证人杨某的口头陈述而无其他相应的证据予以佐证，故对其主张的现金部分不予采信。因上诉人在2013年12月21日至2015年7月2日期间已实际使用了租赁物，故其主张被上诉人返还已支付的租金的请求依法不能得到支持。 关于本案谁存在违约的问题。本案租赁的建材厂必须有采矿许可证才能正常经营，双方在合同中对此已进行约定，且被上诉人也于2011年12月12日出具承诺书。由于采矿许可证无法办理，故上诉人不能正常经营，可以行使不安抗辩权，即本案是由于刘谦违约所致，根据双方协议的约定，被上诉人应向上诉人支付80万元的违约金。被上诉人主张上诉人违约，应承担违约责任，但因是被上诉人未能提供采矿许可证及营业执照在前，上诉人未足额支付租金在后，故被上诉人主张上诉人承担未缴租金利息和违约金的请求不予支持。 根据前述论述，上诉人应向被上诉人支付款项为：24216.67元（1806666.67元－1782450元）；被上诉人应向上诉人支付的款项为80万元。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；对不成立部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初523号民事判决第二项，第三项、第四项； 二、变更贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初523号民事判决第一项为：杨统辉向刘谦支付租金24216.67元； 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。 本案一审本诉案件受理费34925元，由刘谦负担31432元，杨统辉负担3493元；一审反诉受理费15545元，由杨统辉负担10881元，刘谦负担4664元。二审案件受理费44055元，由杨统辉负担13217元，刘谦负担30838元。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃锦丽 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇二〇年七月二十二日 法官助理 闭静梅 书 记 员 方发清