广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4461号原告：林锦嘉，男，1989年1月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：王冬雪，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：方圆，国信信扬律师事务所律师。被告：卢燕贞，女，1970年1月9日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，被告：卢佩贞，女，1966年3月28日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，两被告共同委托诉讼代理人：练东成，广东法导律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：刘倩青，广东法导律师事务所实习人员。第三人：谢朝全，男，1980年1月21日出生，汉族，住重庆市荣昌县，第三人：郑佳游，男，1994年11月8日出生，汉族，住广东省陆丰市，第三人：周力奇，男，1991年9月19日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，原告林锦嘉与被告卢燕贞、卢佩贞、第三人谢朝全、郑佳游、周力奇不当得利纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林锦嘉的委托诉讼代理人王冬雪、方圆及被告卢燕贞、卢佩贞的共同委托诉讼代理人练东成、刘倩青到庭参加了诉讼，第三人谢朝全、郑佳游、周力奇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。林锦嘉向本院提出诉讼请求：1.确认卢燕贞与卢佩贞签订的《租赁合同》无效；2.两被告共同向原告返还非法出租涉案房屋所得租金1049559.17元、保证金55000元以及进场费3000元，合计1107559.17元[卢燕贞与卢佩贞租赁合同2017年3月21日至2019年3月21日租金158383.33元，卢燕贞与刘金华租赁合同630072.5元(858000元-2016年3月21日前租金）、保证金27000元，卢佩贞与周力奇租赁合同2017年10月5日至2018年12月31日租金90600元、保证金12000元，卢佩贞与郑佳游租赁合同2017年9月1日至2018年12月31日租金129866.67元、保证金16000元，卢佩贞与谢朝全租赁合同2017年3月21日至2019年3月20日租金40636.67元，进场费3000元]；3.两被告共同向原告支付涉案房屋所得租金、保证金以及进场费的利息（其中卢燕贞与卢佩贞租赁合同2017年3月21日至2019年2月21日期间，分别从每月21日起算，以6500元为本金；卢燕贞与刘金华租赁合同从2016年3月22日起算，以630073元为本金；卢佩贞与周力奇租赁合同2017年10月5日至2018年12月5日期间，分别从每月5日起算，2017年10月5日以18000元为本金，其他月均以6000元为本金；卢佩贞与郑佳游租赁合同2017年9月1日至2018年12月1日期间，分别从每月1日起算，2017年9月1日以24000元为本金，其他月均以8000元为本金；卢佩贞与谢朝全租赁合同分别从2017年3月21日和从2018年3月21日起算，均以20040元为本金；均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至两被告向原告返还所有款项之日止）；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：林锦嘉与卢燕贞、案外人梁渐开、案外人广州市天幕物业管理有限公司（以下简称天幕公司）因民间借贷纠纷发生诉讼，广州市天河区人民法院审理后作出了(2013)穗天法民二初字第4477号判决书，该判决判令卢燕贞向林锦嘉清偿借款本金1000万、利息及逾期还款违约金，案外人梁渐开、天幕公司承担连带清偿责任，因卢燕贞及案外人梁渐开、天幕公司未履行判决，故林锦嘉向法院申请执行，天河区人民法院对卢燕贞所有的广州市番禺区大岗镇民生路7号的房产进行评估、三次拍卖后，仍未成交。最终法院作出(2014)穗天法执字第4075号之四执行裁定书，裁定卢燕贞位于广州市番禺区大岗镇民生路xx号的房产（以下简称涉案房产）交付给林锦嘉抵偿8614336元的债务，该房产的财产权自裁定送达林锦嘉时起转移。涉案房产二层、三层原自2013年4月1日起出租给案外人刘金华，租赁期限12年，月租金6000元，从第二年起每年递增5%。然而裁定书作出后，卢燕贞未将案外人刘金华支付的押金27000元以及租金支付给林锦嘉，并且于2017年3月21日擅自将涉案房产二层、三层以外的部分租赁给卢佩贞，卢佩贞在租赁后，于2017年4月1日、2017年7月14日以及2018年9月5日将涉案房产的自编1号、自编3号、自编4号以明显高于其租金的金额转租，且从未将租金交付给林锦嘉。卢燕贞的行为属于无权处分的行为，卢佩贞系卢燕贞的姐姐，在明知涉案房产被查封且被拍卖给林锦嘉的情况下仍承租涉案房产，且高价转租，严重侵害了林锦嘉的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”以及第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”之规定，林锦嘉并未赋予卢燕贞处置涉案房产的权利，且卢燕贞与卢佩贞恶意处分涉案房产的行为严重损害了林锦嘉的利益，因此，卢燕贞与卢佩贞签订的合同无效，自2016年3月21日执行裁定书生效之日起，涉案房产项下的全部租金、保证金等款项应返还给林锦嘉，卢燕贞应按中国人民银行同期贷款利率向林锦嘉支付其占有本应属于林锦嘉财产的利息。综上所述，两被告恶意处分涉案房产的行为严重损害林锦嘉的合法权益。卢燕贞、卢佩贞共同辩称：一、林锦嘉怠于接收物业，涉案物业因年久失修需维护。1、林锦嘉于2019年才行使接收物业的权利。2016年3月21日广州市天河区作出(2014)穗天法执字第4075号之四执行裁定书之后，林锦嘉一直没有接收涉案物业，令涉案物业林锦嘉的权利处于沉睡之中。2018年8月1日卢燕贞、卢佩贞曾登报寻找林锦嘉，希望林锦嘉接收涉案物业，2019年1月，林锦嘉到达涉案物业现场后，卢燕贞、卢佩贞已于2019年1月提前解除双方的租赁合同。并于2019年3月22日办理了注销租赁合同备案登记；自2019年1月起，卢燕贞、卢佩贞已经没有收取涉案物业租金。2、涉案物业因年久失修需维护。2017年3月，涉案物业的第一层空置，没有门窗、污水横流、垃圾成堆，治安问题严重；二层物业由租客刘金华租用（网吧，后网吧于2018年6月13日转手给王帅经营），而涉案物业登记依然没有变更，林锦嘉没有及时办理交接和物业过户，造成卢燕贞、卢佩贞疲于应付来自外管、消防、安监、工商、街道等部门的检查、监管，为配合政府部门对租赁物业管理，自2017年3月起，卢燕贞租给卢佩贞，本质是由卢佩贞管理涉案物业，卢佩贞转租给另外三个租客谢朝全、郑佳游、周力奇，所收费用，用于物业维护。根据2016年3月21日由广州市天河区人民法院出具的(2014)穗天法执字第4075号之四《执行裁定书》，裁定：“将被执行人卢燕贞所有的位于广州市番禺区大岗镇民生路7号的房产作价8614336元，交付申请执行人林锦嘉抵偿8614336元的债务”。但是，林锦嘉直到2018年12月26日，才将涉案物业变更产权人为林锦嘉。根据《民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，双方对涉案物业的交付是2019年3月21日，租金从2019年1月之后已由林锦嘉收取。二、根据合同相对性原则，林锦嘉无权主张涉案物业租赁合同的租金或按金。卢燕贞、卢佩贞与租客签订的租赁合同，只说明存在租赁的事实，租客是否已交付租金履行或租赁合同无效，尚未明确。林锦嘉不能以租赁合同主张租金损失；根据合同的相对性原则，卢燕贞、卢佩贞与租客签订的租赁合同只对卢燕贞、卢佩贞与租客产生约束力，或者，没有卢燕贞、卢佩贞的管理，涉案物业根本不能出租或出租不能。所以，租赁合同不能当然成为租金损失的计算依据。卢燕贞、卢佩贞与刘金华（王帅）、周力奇、郑佳游、谢朝全因涉案物业租赁合同产生的纠纷，应该由卢燕贞、卢佩贞与刘金华（王帅）、周力奇、郑佳游、谢朝全解决。三、林锦嘉的第二项诉讼请求关于刘金华、周力奇、郑佳游、谢朝全的租金金额有误，远大于卢燕贞、卢佩贞实际收取的金额。自2016年3月21日起至2018年12月31日期间，卢燕贞收取刘金华租金共计203000元（租金标准为6000元／月），卢佩贞收取谢朝全租金共计19800元、收取郑佳游租金共计74900元（租金标准为4200元／月）、收取周力奇租金共计64266.67元（租金标准为4000元／月），合共361966.67元。在此过程中，卢燕贞、卢佩贞支出物业维修、物业管理、物业契税等费用共398567.8元，电费215787.56元，租赁税及滞纳金共计41772.8元，卢佩贞共支出租赁税及滞纳金4983.96元，以上费用支出共661112.12元。卢燕贞、卢佩贞在2016年3月21日至2018年12月31日期间为涉案物业共计支出了费用661112.12元，收入与支出值为-299145.45元。根据《物权法》第二百四十三条的规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”，林锦嘉应当承担在其接收涉案房产前卢燕贞、卢佩贞支出的必要费用，且如卢燕贞、卢佩贞需在本案中承担责任，则应予以相应扣除，不足以扣除部分，卢燕贞、卢佩贞将另行追索。林锦嘉主张的利息，不是因卢燕贞、卢佩贞的过错造成的，卢燕贞、卢佩贞不同意支付。四、卢燕贞、卢佩贞与周力奇、郑佳游、谢朝全签订租赁合同时，涉案物权仍登记在卢燕贞名下。卢燕贞与卢佩贞签订租赁合同，向相关部门备案，缴纳了相关税金，所以卢燕贞、卢佩贞与周力奇、郑佳游、谢朝全签订合同收取的租金、保证金是有合法依据的，有正当理由收取租金、进场费。五、卢燕贞、卢佩贞不同意林锦嘉主张的利息计算方法，卢燕贞、卢佩贞认为过高。六、林锦嘉主张卢燕贞、卢佩贞签订的租赁合同无效，因为主合同无效，卢佩贞和周力奇、郑佳游、谢朝全等人签订的合同也应无效，按照合同法的规定，合同无效产生的后果是附加合同也应无效，但是周力奇、郑佳游、谢朝全实际已经使用了该场所，林锦嘉主张的租金、保证金的性质就应为场地使用费、保证金。综上所述，林锦嘉的诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到支持，请法院依法驳回其全部诉讼请求。卢燕贞另行辩称：一、本案的案由是不当得利，卢燕贞取得的租金有合法依据，不属于不当得利。卢燕贞所收取的款项，是依据与刘金华（王帅）、卢佩贞签订的租赁合同收取的租金，这期间至2018年12月26日止，卢燕贞是涉案房产产权的登记的人。天河区法院的裁定是以物抵债的裁定。裁定涉案物业以8614336元抵偿卢燕贞的债务，也就是林锦嘉与卢燕贞的债权债务因以物抵债归于消灭。在办理产权登记之前，林锦嘉享有的是债权的请求权，而非物权。而房产交付是以房抵债的实际履行方式，在产权变更登记之前，以房抵债并没有实际履行。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度以及《物权法》第九条的规定，物权未经登记，不发生变动的规定。在林锦嘉没有依法变更产权人之前，卢燕贞仍然是涉案物业的登记人，卢燕贞依法可以行使物权。卢燕贞和刘金华（王帅）、卢佩贞，卢佩贞和三个承租人是合法的租赁关系，卢燕贞收取的款项具有合法性。此外，卢燕贞与承租人刘金华是于2013年3月21日便签订租赁合同，该租赁事实建立在卢燕贞与林锦嘉以物抵债裁定前。所以，卢燕贞收取的租金具有法律上的依据，不是不当得利。二、没有办理物权变动登记，是林锦嘉怠于办理造成的后果。林锦嘉应持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，行使产权人的权利和承担产权人义务。国家相关部门，依据物权法第17条的规定，对涉案房产进行管理，因林锦嘉的怠慢行为，没有依法变更登记，至使卢燕贞需无辜地承受涉案物业的管理。因涉案物业的产权没有变更，导致税收、水、电等交收主体没有变更到林锦嘉名下，以至卢燕贞须承担税收、水、电、环卫、治安、维修等本应是林锦嘉承担的产权人义务；而卢燕贞不能凭裁定书推诿不交税、水、电费用责任，不接受治安管理责任；这些额外的工作，是林锦嘉的怠慢行为造成的后果，这些后果应当由林锦嘉承担。三、林锦嘉的租金计算方式有误。林锦嘉行使业主权利（自2018年12月26日）之后，卢燕贞不再与涉案物业有关联，租金也不再收取。刘余华的租赁合同期间是2013年4月1日至2025年3月31日。每月6000元，从2013年至2018年12月26日，收租金466764.65元。林锦嘉主张的利息，不是因卢燕贞的过错造成的，物权变动登记是林锦嘉怠慢履行，卢燕贞不同意支付。综上所述，林锦嘉的诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到支持，请法院依法驳回其全部诉讼请求。卢佩贞另行辩称：一、卢佩贞与卢燕贞签订的《租赁合同》合法有效。2017年3月21日，卢佩贞与卢燕贞签订《租赁合同》时，涉案物业产权登记在卢燕贞名下，卢佩贞是善意的第三人，有理由相信涉案物业是卢燕贞的物权。《租赁合同》经过房屋管理局进行房屋租赁合同备案并缴纳租赁税费等，且卢佩贞如期悉数足额向卢燕贞交付租金，卢佩贞与卢燕贞之间不存在恶意串通的情形，故卢佩贞与卢燕贞之间签订的《租赁合同》合法有效。二、林锦嘉请求卢佩贞向林锦嘉返还租金、保证金以及退场费无事实依据和法律依据。首先，卢佩贞是善意的第三人，其转租给承租人谢朝全、郑佳游、周力奇属于合法的转租行为，对承租人郑佳游、周力奇、谢朝全的租金收取，是基于卢佩贞与各承租人之间签订的《租赁合同》关系，并且依法依规备案和纳税，具有法律上和事实上的依据，不属于不当得利，卢佩贞无须向林锦嘉返还租金。再者，即使在林锦嘉请求主张卢佩贞与卢燕贞之间签订的《租赁合同》无效的情况下，从而使卢佩贞的转租合同无效的，按照《合同法》52条、58条的规定，因《租赁合同》产生的租金也应在合同无效后原路返还给承租人，即卢佩贞向承租人谢朝全、郑佳游、周力奇返还，而不是向林锦嘉返还，因此，林锦嘉的主张于理于法无据。三、林锦嘉对周力奇、郑佳游、谢朝全的租金金额计算有误，请求的利息，卢佩贞不予认可。卢佩贞与三个承租人签订《租赁合同》后，承租人均是按月支付租金，不是林锦嘉的按日计算，并且2019年之后卢佩贞没有再收取周力奇、郑佳游、谢朝全的租金：1、谢朝全：2017年3月21日至2019年3月20日，每月1670元，3000进场费，不退回(合同有梁俊桦的帐号)，4号铺。2、周力奇：2017年4月5日至2025年4月4日，押金12000元，租金6000元，自编之三。3、郑佳游：2017年4月1日至2026年8月31日，押金16000元，租金8000元，1号铺。林锦嘉主张的利息，不是因卢佩贞的过错造成的，卢佩贞不同意支付。综上所述，卢佩贞认为，林锦嘉的诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到支持，请法院依法驳回其全部诉讼请求。第三人谢朝全、郑佳游、周力奇没有陈述意见。经审理查明：2014年3月7日，广州市天河区人民法院作出（2013）穗天法民二初字第4477号《民事判决书》，判决：“一、被告卢燕贞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林锦嘉偿还本金1000万元及利息（2012年8月9日当日以990万元为本金；从2012年8月10日起至2012年10月6日止，以1000万元为本金，均按照月利率2%的标准计付）。二、被告卢燕贞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林锦嘉偿还逾期还款违约金（以1000万元为本金，从2012年10月7日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍给付）……”。该院于2015年3月13日作出（2014）穗天法执字第4075号之二《执行裁定书》，裁定：“拍卖被执行人卢燕贞所有的位于广州市番禺区大岗镇民生路xx号的房产。”该院于2015年7月9日委托广东省拍卖行有限公司对涉案房产进行拍卖，评估价值为13459900元。广东省拍卖行有限公司在拍卖标的物现场张贴涉诉资产拍卖公告。广州市天河区人民法院于2015年6月11日出具并张贴（2014）穗天法执字第4075号《公告》，向包括卢燕贞在内的被执行人公告送达涉案房产的评估报告。2015年7月20日、2015年9月7日、2016年1月13日，广州日报分别刊登广州产权交易所涉诉资产进场拍卖公告，列明拍卖的涉案房产相关情况。2015年8月17日，广州市天河区人民法院向广东省拍卖行有限公司出具《调价通知书》，拍卖底价下调20%，即以10767920元作为拍卖价继续第二次拍卖；2015年10月30日，该院向广东省拍卖行有限公司出具《调价通知书》，拍卖底价再次下调20%，即以8614336元作为拍卖价继续第三次拍卖。2016年3月21日，该院作出（2014）穗天法执字第4075号之四《执行裁定书》，裁定：“一、将被执行人卢燕贞所有的位于广州市番禺区大岗镇民生路xx号的房产作价8614336元，交付申请执行人林锦嘉抵偿8614336元的债务。该房产的财产权自本裁定送达申请执行人时起转移。二、申请执行人林锦嘉可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。”2016年6月8日，林锦嘉领取上述裁定书和协执。2018年12月26日，涉案房产登记在林锦嘉名下。2013年3月25日，卢燕贞与案外人刘金华签订《房地产租赁合同》，约定：卢燕贞将南沙区大岗镇潭洲民生路xx号之二、三层出租给刘金华使用，租赁期限为12年，自2013年4月1日起至2025年3月31日止，押金为27000元；刘金华从2013年4月1日起开始计租，每月租金为6000元（不含税），租金从第2年开始每年递增5%，每月的租赁税费及土地使用税、城市清洁管理费、治安管理费由刘金华负责支付给卢燕贞。刘金华自行承担因使用租赁物所发生的水电费用，卢燕贞并按水电费总额10%每月收取损耗费。在卢燕贞书面同意及在政府部门批准的前提下，刘金华自费进行装修、改建，均不需卢燕贞做任何补偿。租赁物内的一切设施，由刘金华承担维修、保养、赔偿的责任和费用。卢燕贞已收取刘金华租赁保证金27000元，尚未退还给刘金华。2013年5月10日，卢燕贞向刘金华出具《收据》一张，其载明：“现收到刘金华交来南沙区大岗镇潭州民生路xx号物业租赁的合同期内租金300000元现金。”2013年5月25日，卢燕贞向刘金华出具《收据》一张，其载明：“现收到刘金华交来南沙区大岗镇潭州民生路xx号物业租赁的合同期内租金558000元现金。”但卢燕贞在庭审中陈述其实际上并未收到该858000元现金，上述两笔款项共计858000元直接转为投资刘金华网吧的投资款。卢燕贞在庭审中陈述在2017年年初刘金华承租的涉案房产三楼渗漏污水至一楼，导致一楼堆积污水，附近群众要求城管、卫生部门处理，当时卢燕贞曾经拿着裁定书告知涉案房产已经不是其所有，不应由其处理。城管部门回复卢燕贞“你是业主，你不处理，政府部门罚的就是你”，所以卢燕贞将涉案房产剩余部分租给卢佩贞进行管理。2017年3月21日，卢燕贞（出租人）与卢佩贞（承租人）申请就南沙区××岗镇××路××号自编1号、自编3号、自编4号，首层部分、3楼部分、4楼的租赁合同进行备案。该《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2017B1510401682号）载明：租赁面积为2000平方米，2017年3月20日至2022年3月19日月租金为6500元，2022年3月20日至2027年3月19日月租金为8500元，2027年3月20日至2032年3月19日月租金为12000元。2017年4月1日，卢佩贞与谢朝全签订《房地产租赁合同》，约定：卢佩贞将位于南沙区××岗镇××路××号首层自编4号铺出租给谢朝全使用，租赁期限为2年，自2017年3月21日起至2019年3月20日止，每月租金为1670元（不含税），签订合同当日谢朝全须向卢佩贞支付进场费3000元（进场费在本合同生效后不再退回），每月的租赁税费及土地使用税、城市清洁管理费、治安管理费由谢朝全负责支付给卢佩贞，谢朝全自行承担因使用租赁物所发生的水电费用，卢佩贞并按水电费总额10%每月收取损耗费。在卢佩贞书面同意及在政府部门批准的前提下，谢朝全自费进行装修、改建，均不需卢佩贞做任何补偿。租赁物内的一切设施，由谢朝全承担维修、保养、赔偿的责任和费用。卢佩贞在庭审中确认谢朝全于合同签订当日向其支付进场费3000元；谢朝全按年分两次支付合同约定每年租金20040元。2017年4月6日，卢佩贞申请就南沙区××岗镇××路××号首层自编4号铺的租赁合同进行备案。该《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2017B1510402816号）载明：卢佩贞将上述房屋出租给谢朝全，2017年4月1日至2019年3月30日月租金为1650元。2017年7月14日，卢佩贞与郑佳游签订《房地产租赁合同》，约定：卢佩贞将位于南沙区大岗镇××路××自××号铺出租给郑佳游使用，租赁期限为9年，自2017年9月1日起至2026年8月31日止，押金为16000元；从2017年9月1日起开始计租，每月租金为8000元，租金从第3年开始每年递增5%。每月的租赁税费及土地使用税、城市清洁管理费、治安管理费由郑佳游负责支付给卢佩贞，郑佳游自行承担因使用租赁物所发生的水电费用，卢佩贞并按水电费总额10%每月收取损耗费。在卢佩贞书面同意及在政府部门批准的前提下，郑佳游自费进行装修、改建，均不需卢佩贞做任何补偿。租赁物内的一切设施，由郑佳游承担维修、保养、赔偿的责任和费用。卢佩贞在庭审中陈述已收取郑佳游保证金16000元，并同意退还给郑佳游；郑佳游按照合同约定时间和金额逐月向卢佩贞支付租金至2018年12月31日。2017年9月5日，卢佩贞与周力奇签订《房地产租赁合同》（房产证号：**××**），约定：卢佩贞将位于南沙区大岗镇××路××商铺自××3出租给周力奇使用，租赁期限为8年，自2017年9月5日至2025年9月4日止，押金为12000元；从2017年10月5日起开始计租，每月租金为6000元，租金从第3年开始每年递增5%。每月的租赁税费及土地使用税、城市清洁管理费、治安管理费由周力奇负责支付给卢佩贞，周力奇自行承担因使用租赁物所发生的水电费用，卢佩贞并按水电费总额10%每月收取损耗费。卢佩贞应负的修缮责任：通水通电；周力奇应负的修缮责任：出租物内的水电设施维护保养。在卢佩贞书面同意及在政府部门批准的前提下，周力奇自费进行装修、改建，均不需卢佩贞做任何补偿。租赁物内的一切设施，由周力奇承担维修、保养、赔偿的责任和费用。卢佩贞在庭审中陈述已收取周力奇保证金12000元，并同意退还给周力奇；周力奇按照合同约定时间和金额逐月向卢佩贞支付租金至2018年12月31日。2018年8月1日，卢燕贞在民营经济报上刊登公告称：“林锦嘉（xx），你拍买的南沙区大岗镇民生路xx号物业已于2016年6月2日被番禺区人民法院（2013番法执字第3792号）裁定过户，但你至今未办理过户手续，至2018年6月1日，该物业牵涉物业维修、物业管理、物业契税等费用共3985678元，因没法联系你，请你尽快过户并付结以上费用。”经质证，林锦嘉认为公告中的金额应为笔误，且载明的裁定过户时间及案号均非执行案件的案号、时间，无法起到通知的作用，没有公信力，也无法证明产生3985678元的费用。2019年3月22日，卢燕贞与卢佩贞就南沙区××岗镇××路××号自编1号、自编3号、自编4号，首层部分、3楼部分、4楼的租赁合同备案予以注销。该《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2019J1510401831号）载明：出租人单方提前解除合同，穗租备2017B1510401682号备案证明于2019年3月22日予以注销。2019年6月21日，卢佩贞与郑佳游就南沙区××岗镇××路××号自编1号铺的租赁合同备案予以注销。该《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2019J1510404570号）载明：租赁双方提前解除合同，穗租备2017B1510406721号备案证明于2019年6月21日予以注销。同日，卢佩贞与周力奇就南沙区××岗镇××路××号首层自编3号铺的租赁合同备案予以注销。该《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2019J1510404571号）载明：租赁双方提前解除合同，穗租备2017B1510407522号备案证明于2019年6月21日予以注销。经本院释明，林锦嘉不申请对涉案房产租金标准进行鉴定。两被告在庭审中陈述除卢佩贞出租给三个第三人的涉案房产部分外，卢佩贞向卢燕贞承租的其余涉案房产部分均空置；并确认税费、水电费均系承租人支付，故撤回要求以租金抵销税费、水电费的主张，但认为维修费构成无因管理，要求抵销租金。林锦嘉则认为不构成无因管理，维修费没有证据证实，也不符合常理，不存在无因管理的前提。卢燕贞为证明其维修涉案房产花费的相关费用，在庭审中向本院提交了2016年9月25日出具的编号0009933《收据》，载明“今收到大岗民生路xx号工程款3-4楼砌砖墙980平方×185元/方=181300元”；2016年10月12日出具的编号0009937的《收据》，载明“今收到大岗民生路7号工程款清化粪池8000元”；2016年12月3日出具的编号0010747《收据》，载明：“今收到大岗民生路xx号工程款69350元”；2017年9月17日出具的编号0009879《收据》，载明：“今收到大岗民生路xx号工程款天台补漏15000元”，卢燕贞称上述费用包括电房内换电线和布线到铺内接线68000元和换电房不锈钢门1350元。2017年1月9日出具的编号0010753《收据》，载明：“今收到大岗民生路xx号工程款35918元”，卢燕贞称上述费用包括1-2号铺拆墙15000元、换拉闸2600元、楼梯底安装拉闸1318元、倒余泥17000元。2017年7月8日出具的编号0009876《收据》，载明：“今收到大岗民生路xx号工程款89000元”，卢燕贞称上述费用包括拆除招牌灯箱旧铁架一项（包含吊车费用）28000元、更换外围排水管90米*400元/米=36000元、搭棚架、人工费共25000元。上述收据的收款人均载明为吴耀祥。两被告在庭审中陈述上述款项均为现金支付。经质证，林锦嘉对上述《收据》真实性、合法性和关联性均不予确认，认为上述收据并非发票，存在多笔上万元支出，按常理应有银行汇款记录，没有转账凭证证明该费用实际发生；支出明显不合理，高于市场价格，显然不真实；工程明细单中仅有单方制作的打印文件，不符合日常交易习惯；该费用发生在法院裁定涉案房产财产权转移后，亦不属于两被告陈述的由政府部门要求其维修或其他必要支出的情形，两被告明知其对涉案房产没有财产权，仍对该物业支出大额且非必要装修费用，明显不合常理；维修费发生在财产权转移后，上述各项工程款收据的收款人均系吴耀祥，作为个人其经营范围包括了清理化粪池、砌砖墙、天台补漏、更换电线、更换不锈钢门、更换水管、拆招牌灯、拆墙、换拉闸各项广泛业务，显然也不符合现实维修习惯。综上，两被告所举证的所有费用均未实际发生，也非修缮房屋的必要开支，故均不予确认。本院认为，广州市天河区人民法院作出（2014）穗天法执字第4075号之四《执行裁定书》，裁定将涉案房产交付林锦嘉抵偿债务，该房产的财产权自本裁定送达林锦嘉时起转移。2016年6月8日，林锦嘉领取上述裁定书和协执，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”涉案房产的产权于2016年6月8日依法转移至林锦嘉，自此，林锦嘉对涉案房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房产于2013年5月8日开始被法院查封，广东省拍卖行有限公司在涉案房产现场张贴拍卖公告，广州市天河区人民法院在公告栏张贴送达评估报告的公告，广州日报三次刊登拍卖涉案房产的信息，广州市天河区人民法院于2016年3月21日出具以物抵债执行裁定书，卢燕贞于2017年初持有以物抵债裁定书后，卢燕贞已知其对涉案房产并不再享有出租权利，其与卢佩贞就部分涉案房产建立租赁合同关系，属于无权处分行为，且二者之间的租赁合同约定租金标准明显低于卢佩贞转租给三个第三人的部分租赁物的租金标准，卢佩贞并非要实际使用其租赁的涉案房产，在转租部分涉案房产给三个第三人外，其余租赁物属于空置状态；同时鉴于二者的亲属关系，足以说明二者就部分涉案房产建立的租赁合同关系属于恶意串通，损害林锦嘉对涉案房产的合法权益，故林锦嘉主张卢燕贞与卢佩贞建立的租赁合同关系因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项而无效，理据充分，本院予以支持。因涉案房产的所有权于2016年6月8日依法转移至林锦嘉，无权占有人负有返还涉案房产及占有期间孳息的义务。根据各方签订的租赁合同，因租金及进场费由出租方收取，应当作为涉案房产的孳息，而保证金系用于担保合同履行，并非涉案房产的孳息。经本院释明，林锦嘉不申请对涉案房产的租金标准进行鉴定，并以卢燕贞出租给刘金华的租金标准、卢燕贞出租给卢佩贞的租金标准、卢佩贞出租给三个第三人的租金标准主张不当得利的租金标准。鉴于卢燕贞与卢佩贞建立的租赁合同关系无效，且与卢佩贞出租给第三人的租赁标的物存在重复，故本院酌情确定以实际发生的卢燕贞出租给刘金华的租金标准和卢佩贞出租给三个第三人的租金标准作为不当得利的租金标准。因刘金华应付租金由卢燕贞收取，并转为投资款，故卢燕贞两次出具收据收取的刘金华租金扣除2016年6月7日前的租金后的余额615507.82元（858000元-242492.18元）应返还给林锦嘉；卢佩贞与刘金华并未建立租赁合同关系，故其对卢燕贞收取的刘金华支付的租金不负有返还义务。卢燕贞与卢佩贞相互串通在涉案房产转移所有权后将部分涉案房产出租给三个第三人，两被告所收取的三个第三人的租金257305.81元（40080元＋89225.81元＋128000元）及进场费3000元应当共同返还给林锦嘉。虽然林锦嘉于2016年6月8日依法取得涉案房产的物权，但是直至2018年12月26日才变更涉案房产的不动产登记，怠于行使对涉案房产的占有、使用和收益，故林锦嘉要求卢燕贞和卢佩贞支付租金和进场费等孳息的利息诉求，理据不足，本院不予支持。卢佩贞和卢燕贞抗辩要求抵销涉案房产的维修费用，因其提供的收据不足以证明维修的真实性、必要性，应当承担举证不能的法律后果，故对卢佩贞和卢燕贞的上述抵销抗辩，依据不足，本院不予采纳。第三人谢朝全、郑佳游、周力奇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认被告卢燕贞和被告卢佩贞就广州市南沙区大岗镇民生路xx号自编1号、自编3号、自编4号，首层部分、3楼部分、4楼建立的租赁合同关系无效；二、被告卢燕贞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林锦嘉返还租金615507.82元；三、被告卢燕贞和被告卢佩贞应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告林锦嘉返还租金257305.81元和进场费3000元；四、驳回原告林锦嘉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15759元，由原告林锦嘉负担4424元，由被告卢燕贞、卢佩贞负担11335元。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  王莉华人民陪审员  郭顺潮二〇二〇年七月三十日书 记 员  陈洁莹