重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0118民初1182号原告：重庆远澜房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区文昌路**，统一社会信用代码915001180661923838。法定代表人：邹淑媛，总经理。委托诉讼代理人：杨先，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓莉，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。被告：重庆育想教育信息咨询服务有限公司，住，住所地重庆市渝**/div>法定代表人：王强，董事长。委托诉讼代理人：陈上，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告重庆远澜房地产开发有限公司（以下简称远澜公司）诉被告重庆育想教育信息咨询服务有限公司（以下简称育想公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告远澜公司的委托诉讼代理人杨先、杨晓莉，被告育想公司的委托诉讼代理人陈上到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告远澜公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年11月1日至2019年6月30日的租金40000元；2.判令被告向原告支付2018年11月1日至2019年6月30日的管理费335040元；3.判令被告向原告支付装修整改店铺及搭建舞台的损失费226514.5元；4.判令被告向原告支付2018年11月1日至2019年6月30的电费2719.8元；5.判令被告按欠付租金、管理费的1‰每日向原告支付违约金至清偿全部租金、管理费为止；6.判令被告向原告支付本案律师费19857元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月19日，原、被告签订《永川协信星光广场房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市永川区兴龙大道123号永川协信星光广场XXX号房屋出租给被告用于经营“育想家艺趣中心”品牌教育培训类商品，合同也约定了合同期、租金、管理费等费用的收取方式、双方的权利义务及违约责任等。原告按约将出租的房屋交付被告使用，并按合同约定和被告要求将出租的房屋进行装修改造，并为其搭建专用的舞台。按约定，被告应于2019年2月1日开始营业，但被告经原告多次催促仍未按合同要求装修店铺和进行开业经营。原告因此于2019年6月10日向被告发送律师函，要求解除租赁合同并于一周内撤场，请被告到原告处对后续问题进行协商处理。2019年6月30日，被告回函同意解除双方签订的租赁合同。现被告对上述事宜未进行妥善处理，原告为被告租赁房屋投入人力财力，因被告不按合同履行义务，给原告造成严重损失。为维护其合法权益，故提起诉讼请求法院判如所请。被告育想公司辩称：双方签订房屋租赁合同属实，后于2019年6月30日解除合同也是事实。但对原告的诉讼请求不予认可。被告已支付了8个月的租金40000元和电费3800.7元；原告主张的管理费无合同依据；关于律师费，合同未进行明确约定，不予认可；关于房屋装修改造及搭建舞台是原告招商引资的基本前提条件，产生的装修应由原告所享有，不存在损失一说。被告不存在欠租金和管理费，故原告计算违约金的方式无合同依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年10月19日，原、被告签订《永川协信星光广场房屋租赁合同》，原告为甲方，被告为乙方，约定原告将位于重庆市永川区兴龙大道123号永川协信星光广场XXX号房屋出租给被告用于经营“育想家艺趣中心”品牌教育培训类商品，租赁面积约为2792平方米，合同期限为交付之日起10年，并约定于交付日起算的第一年内，月租金为5000元、管理费为0元，于交付日起算的第二年内至第四年内，均按租赁面积计算月管理费为41880元，于交付日起算的第五年内至第十年内均按租赁面积计算月管理费为55840元。另在特殊条款中又约定装修期为2018年11月1日至2019年1月31日，该期间租金按每月5000元收取，免管理费；甲方给予乙方自开业起18个月经营扶持期，该期间租金按每月5000元收取，免管理费；并对经营期租金进行了约定。合同约定了乙方应于签署合同后十日内向甲方缴纳履约保证金100000元，以确保乙方遵守在本合同项下其必须的一切条文规定，在整个合同期内由甲方保管，甲方无须向乙方支付利息，若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从履约保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后十四日内予以补足或重新交付履约保证金。同时，合同也约定乙方确保首次开业品牌不低于10个，乙方确保开业时不低于80%的品牌来源于合同中确定的备选品牌池，同时在进场装修前15天需将确定的入驻品牌名单和落位以书面形式报甲方审批同意。若乙方达不到上述任一项，则视为乙方违约，甲方保留解约的权利。合同还约定：甲方提供适合乙方经营需求的场地（购物中心三楼），同时承担首次开业前的剧场及舞台装修、租赁区域空调末端入户、租赁区域消防末端改造费用。乙方自行负责店面装修、招商、运营管理、消防设计出图、消防报件、消防验收等工作。管理费及合同约定的其他费用均由甲方代收代缴，乙方有欠付情形的，甲方有权以自己的名义向乙方催收（包括但不限于送达账单、催款函、提起诉讼）。另对违约责任进行了约定，其中约定出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：……（e）涉及支付义务的，每迟延一日，向乙方收取迟延支付款项千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；（f）涉及未按时开业或维持持续正常营业义务的，每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止；（j）要求乙方赔偿甲方因乙方的违约或侵权行为而遭受的损失；（l）从履约保证金中抵扣乙方应支付的任何款项或甲方的损失，并要求乙方在十四日内补足，并在此前提下要求乙方继续履行本合同；（m）没收履约保证金，要求乙方在十四日内重新缴纳，并在此前提下要求乙方继续履行本合同；（n）提前解除本合同，收回该房屋，……除此之外，甲方有权选择没收履约保证金或乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿，乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方同意。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金优惠……该房空置期间的租金的损失以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、诉讼费、仲裁费、公证费、保全费及律师费等。合同签订后，原告按照合同约定，委托相关公司进行了首次开业前的剧场及舞台装修、租赁区域空调末端入户、租赁区域消防末端改造工程，共计支付费用226514.5元，其中育想家舞台搭建工程费用为168323元、零星工程（包括消防喷淋及烟感改造工程、空调风管及风口制作工程等）费用为58191.5元。被告未按合同约定进行装修和开业营业。原告因此于2019年6月10日向被告发出律师函，载明因被告截至2019年6月4日，仅装修及开业435平方米，其余部分至今未进场装修，已严重违反合同中关于装修期限以及开业期限的约定，已构成违约，故函告被告双方签订的《永川协信星光广场房屋租赁合同》于本函发出之日解除；请被告于收到本函之日起一周内撤场、按合同约定交还租赁房屋并注销工商营业执照经营地址；其他事宜请贵方到我委托人处协商处理；如被告对本函的内容有异议，请在收到本函3日内书面告知我方，逾期视为没有异议。2019年6月30日，被告向原告回函同意解除双方签订的《永川协信星光广场房屋租赁合同》，并愿意配合处理解除合同所必须进行的事项。在合同解除前，被告于2018年11月12日向原告缴纳了履约保证金100000元，于同月21日向原告缴纳水费200元、向重庆天骄爱生活服务股份有限公司商业分公司缴纳了装修保证金50000元、除渣费450元，于2019年3月15日及6月25日共向原告缴纳租金40000元，于同年7月1日向原告缴纳电费3800.07元。被告应向原告缴纳2019年1月至7月电费6519.87元，扣除已付3800.07元，尚欠2719.8元未支付。本院认为，原、被告签订的《永川协信星光广场房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。合同双方应依照合同约定和法律规定全面履行自己的义务。本案中，被告与原告签订房屋租赁合同后，未按照约定履行合同，构成根本违约，并导致合同解除，由此给原告造成损失，被告应承担相应的民事责任。根据查明的事实，被告已支付租金40000元，故原告要求被告支付租金40000元的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付管理费335040元的诉讼请求，按合同约定，管理费于交付日起算的第一年内不收取，即免管理费，该约定是被告所享有的合同权利，不能因被告违约而剥夺其应享有的权利，故对原告该诉讼请求不予支持。关于原告支付装修整改店铺及搭建舞台的相关费用共226514.5元的承担问题，原告按照合同约定，根据被告经营特点和要求，进行了装修整改店铺及搭建舞台，支付了相关费用，但因被告违约，导致合同解除，致使原告不能达到其合同目的，其所投入的费用应视为原告的损失，应由被告承担赔偿责任。关于原告主张的违约金，由于本院主张了原告的实际损失，且原告要求按欠付租金、管理费的1‰每日主张违约金亦无事实依据，故对原告的该项请求不予支持。另按合同约定，本案原告产生的律师费应由被告承担。关于履约保证金100000元如何处理的问题，按法理及合同约定，履约保证金是承租方忠实履行本合同所约定义务的保证，根据本案实际，在被告违约情形下，该履约保证金应优先用于冲抵被告所应支付的费用。关于被告所称缴纳的装修保证金50000元，该保证金并非原告收取，故本案不作处理，被告可另行要求收取单位退还。综上，被告应支付原告的费用为：装修整改店铺及搭建舞台的损失226514.5元、电费2719.8元、律师费19857元，合计249091.3元。冲抵被告缴纳的履约保证金100000元后，被告还应支付给原告149091.3元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、限被告重庆育想教育信息咨询服务有限公司于本判决生效后三日内支付原告重庆远澜房地产开发有限公司各项费用149091.3元；二、驳回原告重庆远澜房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费减半收取5279元，由原告重庆远澜房地产开发有限公司负担2761元，由被告重庆育想教育信息咨询服务有限公司负担2518元（被告应负担部分原告已预交，由被告在支付上述款项时直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  谭先忠二〇二〇年七月十三日书记员  何 茜