太原市尖草坪区人民法院   民事判决书   （2020）晋0108民初793号   原告：酒晋红，男，1988年5月31日出生，汉族，住太原市。   被告：山西珠琳浙华置业有限公司,住所地太原市兴华街****。   法定代表人：王中波，总经理。   委托诉讼代理人：王扬，山西君合君律师事务所律师。   原告酒晋红与被告山西珠琳浙华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告酒晋红、被告山西珠琳浙华置业有限公司的委托诉讼代理人王扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告酒晋红向本院提出诉讼请求：1.判令被告提供合法真实有效的房屋经竣工验收合格证明:包括《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,并向太原市房管局备案已购房屋，并交付合同约定的房屋；2.判令被告支付逾期交房的损失，包括:商品房买卖合同约定的按已交付购房款888398元计算的90日违约金2898.67元、逾期交房造成原告在外租房费用损失月均2000元,5个月10000元，共计12898.67元；3.判令被告提供购房发票、房屋实测面积报告、提供维修基金发票；4.判令诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告增加诉讼请求：1.请求判令《商品房买卖合同》第九条约定显失公平而无效。请求参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》以年利率6%、购房款888398元计算并支付违约金39977.91元（赔偿计算期限从2019年9月30日暂计算至2020年6月30日，实际截止日期为被告满足法定交房条件时止）；2.判令《商品房买卖合同》附件四第三条第1款第（1）项内容不符合法律规定而无效，请求根据《建设工程质量管理条例》第16条标准执行；3.判令支付逾期交房造成的房租损失每月1500元，9个月累计13500元（赔偿计算期限从2019年9月30日暂计至2020年6月30日，实际截止日期为被告满足法定交房条件时止）。原告主张各项损失共计53477.91元。事实和理由：原告酒晋红于2018年5月13日购买了被告开发并预售的三千渡双水岸小区住宅房屋一套，并签订了《商品房买卖合同》,合同约定交房日期为2019年9月30日。2019年9月24日，原告收到被告送达的《延期交付通知书》,交房日期延期至2019年11月30日，该通知书提出通过抵扣物业费的形式作为延期交房补偿。原告到被告售楼处办理物业费抵扣事项时收到被告已拟好并盖章的《协议书》,该协议书表示,被告因不可抗力因素停工并逾期交房，不承担逾期交房违约责任,并表示可代原告缴纳两个月物业费作为补偿，并要求原告承诺极其不合理的其他条款，原告拒绝签署该协议。2019年11月21日,原告收到被告送达的《交房通知书》,该通知书约定于2019年12月2日办理交房手续。2019年12月2日，原告到约定场所办理交房时发现，被告公示的《施工验收证明书》存在严重虚假记载:“消防工程经太原市消防支队验收通过”,“人防工程经太原市人防办验收通过”。而原告与太原市消防、人防验收审批部门确认，三千渡双水岸1#、2#楼消防工程、人防工程、小区规划验收并未通过，即不符合到合同约定的“经竣工验收合格”交房条件。交房现场被告提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》均未盖章，未填写编号、日期等重要信息，与国家相关法律要求严重不符。此外,被告拒不提供房屋维修基金发票、购房发票、《房屋面积测绘报告》。原告多次催促被告履行各项合理诉求,被告以不可抗力为由拒不赔偿因逾期交房给原告造成的损失，以各种理由推诿,而太原市政府部门环境整治实施多年,并非不可抗力因素，导致至今无法依法交付房屋，至今已逾期交房4个多月。综上,被告并未按合同约定的房屋交付条件、交付期限进行交房，未按期进行房屋登记备案，已构成实质违约,并给原告造成损失。原告依据相关法律规定，诉至人民法院，请求法院支持原告诉讼请求。   被告山西珠琳浙华置业有限公司辩称，一、关于交房：被告已按合同约定的交付条件交付房屋。合同第八条第一款第5项约定：“出卖人应当将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用”、补充协议第三条第1项对“竣工验收合格”作了细化，即“甲方在交付时向乙方出具由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即表明竣工验收合格”。前述约定不违反法律、行政法规的效力性的强制、禁止规定,该约定合法有效。被告已向原告提供了由五单位盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》,被告的交付是符合合同约定的,不存在违规交房一说。因环保原因停止施工属于合同约定的商品房交付延期但出卖人免责的情形,期限为74天。补充协议第八条第3项明确了因政府部门、执法单位等为防治大气污染等原因禁止施工的政策、禁令等导致的延期,出卖人可据实延期交付而无需承担延期交房的违约责任。基于上述,被告无违约行为,不承担违约金及所谓的租房损失。二、关于“两书”:交房时,被告可以向原告提供符合合同约定的“两书”，但因原告未收房，故未取得“两书”。三、关于购房发票及维修基金发票:原告均可向被告的销售部门索要。四、关于实测面积报告:合同对此无约定,被告无此义务,实测面积以最终颁发的产权证为准。综上,被告已按合同约定履行相应义务,原告的诉求无事实及法律依据,请依法驳回。   原告酒晋红围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、交房通知书、交房收款明细、延期交房通知书、房屋拒收通知书、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、竣工验收证明书、政府留言板截图、协议书、维修基金缴费收据、购房首付收据及银行流水、相关法律条文等作为证据。被告山西珠琳浙华置业有限公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、延期交房文件、维修基金发票等作为证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2018年5月13日，原告酒晋红与被告山西珠琳浙华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于滨河东路北段216号8幢1单元2层0201号房屋，房屋总价888398元。合同第八条约定，出卖人应当在2019年9月30日前将该商品房经竣工验收合格，交付买受人使用，但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”合同附件四第三条约定：“主合同第八条交付条件‘该商品房经竣工验收合格’按照国务院2000年1月30日发布施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定标准执行，即甲方在交付时向乙方出具由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即表明竣工验收合格。”合同附件四第八条约定：“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付商品房而无需承担延期交房的违约责任，违约责任的承担日期自据实延期天数届满后确定的交付时间之第二日开始起算……3.因政府部门、执法单位等为防治大气污染等原因禁止施工的政策、禁令、政府行为、限行措施、提高防尘要求的整改通知等导致的延期……”合同签订后，原告于2018年6月27日向被告缴纳维修基金9932元，太原市房屋专项维修资金管理中心开据了《山西省住宅专项维修资金专用（微机）票据》。2019年9月24日，被告向原告出具《延期交付通知书》，载明涉案房屋因政府部门下达停工通告，交房日期暂定为2019年11月30日。2019年11月21日，被告向原告出具《交房通知书》，载明涉案房屋已具备交房条件，建议原告于2019年12月2日办理交房手续。   另查明，涉案房屋施工期间，因环境污染治理，太原市改善省城环境质量领导小组办公室多次发布太原市重污染天气Ⅲ、Ⅱ级响应强制性应急措施。   本院认为，第一，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同生效后，合同当事人应当全面、积极履行合同约定的义务。本案中，原告按照合同约定向被告支付购房款，被告应当按照合同约定日期于2019年9月30日前将验收合格符合合同约定的房屋交付原告。依据《商品房买卖合同》第十一条约定，原、被告进行房屋验收交接时，被告应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，庭审中被告出示了上述“两书”，现原告主张判令被告提供包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等合法真实有效的房屋竣工验收合格证明，应待原告收房交接时一并领取；依据合同附件四第三条约定，被告提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即表明竣工验收合格，原告签订合同时认可该部分内容，现原告主张被告提供《竣工验收备案表》，不符合双方约定，故本院不予支持。第二，依据《商品房买卖合同》附件四第八条约定，因政府部门、执法单位等为防治大气污染等原因禁止施工的政策、禁令、政府行为、限行措施、提高防尘要求的整改通知等导致的延期，被告可据实予以延期交付商品房而无需承担延期交房的违约责任。考虑到涉案工程项目在施工过程中，太原市改善省城环境质量领导小组办公室多次发布太原市重污染天气Ⅲ、Ⅱ级响应强制性应急措施，工程项目暂时停止施工的情况客观存在，对延期交房有一定的影响，而工程项目因天气原因停止施工并非被告过错所致，故被告逾期交房行为并不构成违约，原告主张被告支付逾期交房的损失，本院不予支持。第三，原告在签订合同时作为完全民事行为能力人，应当经过深思熟虑的考量且明知合同内容，依据合同法“约定优先”的契约精神，双方当事人均应当服从约定，原告主张违约金条款存在显失公平的情形及合同附件四第三条第1款第（1）项内容无效，无事实及法律依据，本院不予支持。第四，关于原告主张的租房费用，因其未提供相应证据予以佐证，不能证明原告租房居住的事实及实际产生的费用，本院不予支持。第五，原告主张被告提供购房发票及维修基金发票的诉讼请求，庭审中被告已承诺原告凭缴费凭证即可在涉案房屋售楼部领取，故本院予以支持。第六，关于原告主张被告提供房屋实测面积报告，依据《商品房买卖合同》第五条约定，合同约定面积应当以产权登记面积为准，但因涉案房屋现并未办理产权登记，故原告所购涉案房屋应以办理《房屋所有权证》后的实测面积为准，原告的此项诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，被告山西珠琳浙华置业有限公司应当交付原告酒晋红购房发票及维修基金发票。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告山西珠琳浙华置业有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告酒晋红购房发票、维修基金发票；   二、驳回原告酒晋红的其他诉讼请求。   案件受理费568元，由原告酒晋红负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 赵 玮     二〇二〇年七月九日   书记员 梁倩倩