山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初4636号 原告：山东伟枫物业管理有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：913701003069661826。 法定代表人：位月兰，总经理。 委托诉讼代理人：贾洪斌、王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。 被告：刘万全，男，1970年7月4日出生，汉族，济南市公安局历城区分局工作人员，住济南市。 山东伟枫物业管理有限公司（以下简称伟枫物业公司）与刘万全物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。伟枫物业公司的委托诉讼代理人贾洪斌、刘万全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伟枫物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘万全向原告交纳2018年1月1日至2020年5月31日的物业管理服务费4816.32元；2、判令被告向原告支付违约金100元（暂为本数，最终按合同约定计算至实际付清日止）；3、本案诉讼费用等相关费用由被告承担。庭审中，伟枫物业公司明确其第1项请求数额为5314.56元。事实与理由：伟枫物业公司与济南市历城区全福街道办事处北全福社区委员会签订华福国际一期（北全福旧村改造一地块住宅团）提供物业服务的《华福国际一期物业服务合同》。约定伟枫物业公司为刘万全所在的华福国际一期6号楼3单元1101室房产的小区提供物业管理服务，其中中小高层住宅物业管理收费标准为1.2元/月/平方米；并约定如业主未能按时足额交纳物业费用，应按未付额的每日千分之三的标准向伟枫物业公司支付违约金。合同签订后，伟枫物业公司如约履行了合同义务，但刘万全未能按照合同约定交纳物业管理费。经伟枫物业公司多次催要未果，伟枫物业公司为维护自己的合法权益特诉至法院，望判如所请。 刘万全辩称，一、伟枫物业公司与刘万全未签订过物业服务协议，其不仅没有尽到义务，反而骗取业主的钱财，伟枫物业公司没有资格起诉刘万全。二、物业公司服务不到位，具体为：1.小区路面破损，业主反映多次，至今未修，给本人车辆轮胎造成了损害，维修费1万余元；2.地下停车场环境脏乱差，入库倒闸如同摆设，致使地下停车库出现了大量的电瓶车、自行车、摩托车等等，停车秩序混乱，对业主车辆出入造成不便，伟枫物业严重失职；3.小区的自行车棚破烂不堪，造成我的车辆严重损坏；4.楼顶安防存在安全隐患，常有婴幼儿上去玩耍，向物业反映多次需要进行加高，但物业置之不理；5.小区内卫生水平差，小区共有27个单元，仅配了两名保洁员，致使楼道脏乱差不堪，另有保安多次在地下楼梯入口处大小便；6.物业公司为收取停车费占用消防通道，违法国家规定，存在安全隐患；7.封闭式小区，大货车却随意进出，存在安全隐患；8.小区偷盗问题频发，业主防盗门锁芯被灌胶，监控失灵；9.小区收费不开发票问题，业主缴纳的物业费、车位费、地下停车场管理费、地上停车场费等均未开具国家指定的发票；10.因楼顶漏水造成刘万全物业的飘窗严重损坏，屋内多处被雨水浸泡，物业公司的管理人员范某多次承诺“近期维修”，但推迟至今没有维修；11.物业管理不善，小区业主遛狗不拴绳，物业公司未履行管理职责；12.在2018年的案件中，物业公司曾经承诺今后不会发生上述问题，但并未按照承诺履行。综上所述，伟枫物业公司应履行未履行的义务，撤回对业主的诉讼；其按履行义务之日，即为业主交纳物业费之时；物业公司对业主造成的损失，应予以赔偿。 本院经审理认定事实如下： 一、刘万全为济南市历城区华福国际一期6号楼3单元1101室的业主，房屋建筑面积为138.4平方米，该小区现未成立业主委员会。2016年4月1日，济南市历城区全福街道北全福社区居民委员会（甲方，开发建设单位，以下简称北全福居委会）与伟枫物业公司（乙方）签订《华福国际一期物业服务合同》，约定伟枫物业公司对华福国际一期小区提供物业管理服务。该协议约定：“第七条物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层住宅：1.2元/月……第八条相关约定1、业主应于每季度的第一个月开始交纳物业服务费用（物业服务资金）。……4、物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度的第一个月（月初10日内）履行交纳义务。…第三十条业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应每天3‰的标准向乙方支付违约金。第三十四条合同期限自2016年4月1日起至2019年3月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止”。2019年3月25日，北全福居委会与伟枫物业公司签订《华福国际一期物业服务合同》，合同约定内容同上，合同期限自2019年4月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。伟枫物业公司自上述合同签订后为华福国际一期提供物业服务，刘万全已向伟枫物业公司交纳2017年12月31日前的物业费，尚欠2018年1月1日至2020年5月31日期间的物业费。 二、刘万全称物业服务不达标，构成违约，向本院提交照片打印件6张拟证实其主张。经质证，伟枫物业公司对上述证据的真实性与关联性有异议，称刘万全提交的照片仅显示的局部现象，不能体现与小区的关联性；刘万全提交的房内飘窗照片恰恰证明该问题为房屋质量的问题，与伟枫物业公司无关；伟枫物业公司履行了物业服务义务，刘万全理应向伟枫物业公司支付物业服务费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。伟枫物业公司与北全福居委会签订的《华福国际一期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方及小区业主应当按照该服务协议的约定行使权利、履行义务。刘万全称因物业公司的服务不达标，所以拒交物业费。因小区内管理等是一个动态过程，刘万全提供的照片无法反映整体的、一贯的物业服务水平，伟枫物业公司已经提供了相应的基础物业服务，即使存在不足之处，刘万全可以要求物业公司改正，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。故关于刘万全的辩称意见，本院不予采信。伟枫物业公司主张刘万全拖欠自2018年1月1日至2020年5月31日的物业费4816.32元（1.2元×138.4㎡×29个月），刘万全对于所欠物业费的期间予以认可，故本院对伟枫物业公司要求刘万全支付所欠物业费的诉讼请求予以支持。因刘万全系不满物业服务质量及其物业存在漏水问题拒交物业费，并非主观恶意不交，且根据其提交的证据，可以证实伟枫物业公司在履行合同义务中确实存在一般瑕疵，故对于伟枫物业公司要求刘万全支付违约金的请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 一、刘万全于本判决生效之日起十日内支付山东伟枫物业管理有限公司物业管理费4816.32元（1.2元×138.4㎡×29个月）； 二、驳回山东伟枫物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费25元，由被告刘万全负担。 本判决为终审判决。 审判员  张本荣 二〇二〇年七月二十三日 书记员  王志宇