葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1402民初204号原告：中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行，住所地葫芦岛市龙港区龙湾大街**。法定代表人：何彬，系该行行长。委托诉讼代理人：赵荣鑫，系辽宁凯阳律师事务所律师。被告：葫芦岛市新大路城建综合开发有限公司，，住所地葫芦岛市连山区连山大街**法定代表人：路浩然，系该公司董事长。委托诉讼代理人：白墨，系辽宁朗元律师事务所律师。被告：葫芦岛市连山区连山街奥星园健身中心，住，住所地葫芦岛市连山区连山街新大路广场**楼门市/div>经营者：曹春阳，系该健身中心经理。委托诉讼代理人：杨晓峰，男，1976年8月2日出生，汉族，现住葫芦岛市龙港区。被告：辽宁成大方圆医药连锁有限公司，住所地，住所地沈阳市铁**南十中路**iv>法定代表人：崔琦，系该公司董事长。被告：辽宁成大方圆医药连锁有限公司葫芦岛新大路分店，住所地葫，住所地葫芦岛市连山区欣蕗**12商v>负责人：杨明，系该店店长。二被告共同委托诉讼代理人：马慧，系辽宁兴连律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行与被告葫芦岛市新大陆城建综合开发有限公司、葫芦岛市连山区连山街奥星园健身中心、辽宁成大方圆医药连锁有限公司、辽宁成大方圆医药连锁有限公司葫芦岛新大路分店财产损害赔偿、排除妨害纠纷一案，本院于2018年8月22日作出（2017）辽1402民1420号民事裁定书，裁定后，原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行不服，向葫芦岛市中级人民法院提出上诉。经审理后，葫芦岛市中级人民法院作出（2018）辽14民终2048号民事裁定书，裁定：撤销我院(2017)辽1402民初1420号民事裁定，发回本院重审。本院于2019年1月3日立案审理，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2019年7月29日作出（2019）辽1402民初20号民事判决书，判决后，被告辽宁成大方圆医药连锁有限公司葫芦岛新大路分店不服，向葫芦岛市中级人民法院提出上诉。经审理后，葫芦岛市中级人民法院作出（2019）辽14民终2351号民事裁定书，裁定：撤销我院(2019)辽1402民初20号民事判决书，发回本院重审。本院于2020年1月10日立案审理，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行委托诉讼代理人赵荣鑫、被告葫芦岛市新大路城建综合开发有限公司委托诉讼代理人白墨、被告辽宁成大方圆医药连锁有限公司、辽宁成大方圆医药连锁有限公司葫芦岛新大路分店共同委托诉讼代理人马慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行（以下简称：原告葫芦岛分行）诉称，被告葫芦岛市新大路城建综合开发有限公司（以下简称：被告新大路公司）欠原告借款，原告向葫芦岛市中级人民法院提起诉讼，判决生效后，原告申请强制执行，葫芦岛市中级人民法院于2010年11月5日作出（2009）葫执一字00048-2号执行裁定书，裁定将被告新大路公司所有的位于葫芦岛市连山区（面积XX平方米）和XX号楼（面积XX平方米）以及占用相应土地（产权证号葫房他字第××号、土地他项权证为葫房他字第××号）交付原告抵债。葫芦岛市中级人民法院的执行裁定生效后，原告到现场发现，被告新大路公司将XX号门市的一部分出租给奥星园健身中心，原告要求二被告交付以上房屋，但二被告互相推诿，始终不向原告交付以上房屋。后原告发现成大方圆新大路分店也未经原告同意占用了XX号门市的一部分进行经营活动，原告要求三被告立即停止侵权行为，将房屋恢复原状返还给原告，并赔偿给原告造成的损失。原告葫芦岛分行为证明上述主张，向本院提交了（2009）葫执一字0048-2号执行裁定书、辽（2017）葫芦岛市不动产权第71933号产权证复印件、辽宁兴连土地房地产与资产评估有限公司辽兴评报字[2019]第026号评估报告书、照片等证据。被告葫芦岛市新大路城建综合开发有限公司辩称，我司于2016年11月16日在（2009）葫执一字第00048-2号执行过程中我司已经将坐落在葫芦岛市连山区XX号楼（面积XX平方米）和XX号楼（面积XX平方米）交付给原告抵债，后又配合原告办理了过户手续，现房屋使用人行为与我司无关，原告主张损失与我司无关，故请依法驳回原告对我司诉请。被告新大路公司为证明上述主张，向本院提交了授权委托书和抵债房屋交接笔录等证据。被告葫芦岛市连山区连山街奥星园健身中心（以下简称：被告健身中心）辩称，健身房和成大方圆实际占用房屋是2000平左右，此次诉讼法律连带责任与成大方圆无关，被告不是恶意侵占，事出有因，本房屋初期使用阶段是新大路为了完善小区配套工程无偿提供给被告使用，没有确定年限，由新大路提供房屋，被告提供房屋装修及健身器械，并约定经营期间新大路本小区业主享受相应的折扣优惠，刚开始使用房屋时候，房子是办理不了房照的，是毛坯房，原因是规划不符，直到2012年我们才知道有银行来找我们，要求我们腾退房屋，被告与工商行协议多次，被告可以继续从银行转租，也可以缴纳相应租金，银行回复该房屋目前是属不良资产，根据银行不良资产相关管理规定，不允许对外出租及用作收益性经营，我们又谈了房屋转贷的问题，曾经工商行委托一家律所与我方协议，谈到双方认可价格，被告方曾经愿意承担新大路开发公司从工商行贷款的本金，不负担期间利息成本，期间由于银行领导更换，导致今天的问题，评估鉴定并不具备合法化，委托鉴定机构并没有实际到房屋现场测量，只是其主观意识判断做的房屋使用费用。被告辽宁成大方圆医药连锁有限公司（以下简称：被告辽宁成大方圆公司）及被告辽宁成大方圆医药连锁有限公司葫芦岛新大路分店（以下简称：被告成大方圆新大路分店）辩称，一、对于原告主张答辩人侵占案涉房屋的观点不予认可，答辩人不存在违法侵占行为，答辩人是基于与曹春阳签订的房屋租赁合同而取得154.5平方米的房屋使用权，在与曹春阳签订房屋租赁合同时，曹春阳已占有使用该房屋多年，同时，曹春阳向答辩人提供了154.5平方米房屋的房照复印件，身份证复印件等证据材料，在曹春阳同时占有该房屋的情况下，答辩人与其签订协议，向其交付租金，并取得了该房屋使用权，整个过程中答辩人完全有理由相信，曹春阳就是该房屋的所权人，答辩人租赁该房屋不存在任何过错，不属于非法侵占行为，但通过几次庭审答辩人现已经知晓租赁房屋属于原告所有，故答辩人同意将租赁房屋交还给原告；二、对于原告起诉要求答辩人与健身房共同向其支付整个房屋租金的诉求不予认可，答辩人与曹春阳签订租赁合同后已经房屋租金支付给曹春阳，答辩人在整个租赁过程中属于善意无过错方，本案中存在重大过错主体恰恰是本案原告，通过原告诉状中陈述事实和理由部分，可知原告于2010年经法院裁定取得了案涉房屋所有权，但原告在长达6年多时间里在明知该房屋被他人非法占有情况下，未及时主张权利才导致答辩人相信曹春阳是房屋的合法权利人，才与其签订租赁合同，答辩人取得房屋使用权后对房屋进行了装修，答辩人因此产生了巨大损失，该结果均系原告未及时主张权利导致，因此原告方无权向答辩人主张重复交付租金权利，综上请法院驳回原告对被告成大方圆新大路分店和被告辽宁成大方圆公司的诉请。被告辽宁成大方圆公司及成大方圆新大路分店为证明上述主张，向本院提交了原审原告民事起诉状、二审法院开庭时提交的房屋租赁合同、曹春阳房屋产权证明、向曹春阳支付租金凭证、曹春阳身份证复印件等证据。审理查明，2006年9月28日被告新大路公司（甲方）将XX小区XX号楼XX平方米出借给案外人董宝石（乙方）用于健身项目经营，用以提高小区的商业氛围，促进小区整体商业发展。双方签订的房屋“借用合同”载明：借用期限为三年（自2006年10月1日起至2009年10月1日止）；借用房屋乙方合伙人之间的经营权可以转移。房屋“借用合同”签订后董宝石将健身项目转让至曹春阳名下，注册成立奥星园健身中心一直经营至今，借用合同期满后乙方继续经营占用房屋，甲方被告新大路公司没有向乙方主张要求返还房屋。2016年12月15日被告健身中心以每年134589.50元价格将涉案房屋中154.5平方米出租给被告辽宁成大方圆公司下属的被告成大方圆新大路分店，经营药店，约定租期5年。上述“房屋租赁合同”实际履行至2019年11月29日，现被告辽宁成大方圆公司下属的被告成大方圆新大路分店已经腾退了该房屋。工商银行葫芦岛分行与新大路公司因借款纠纷经葫芦岛市中级人民法院判决后，工商银行葫芦岛分行申请强制执行。葫芦岛市中级人民法院于2010年11月5日作出（2009）葫执一字00048-2号执行裁定书，将新大路公司所有的位于连山区（面积XX平方米）和XX号楼（面积XX平方米）以及其占用相应土地（产权证号为葫房他字第××号、土地他项权证为葫房他字第××号）交付工商银行葫芦岛分行抵债。2010年11月16日，在葫芦岛市中级人民法院主持下，新大路公司和工商银行葫芦岛分行进行了抵债房屋交接，双方在交接笔录上签字确认。2017年12月25日，工商银行葫芦岛分行对涉案房屋办理了不动产权属登记。在上述被告新大路公司与原告葫芦岛分行抵债涉案房屋交接过程中和确认原告葫芦岛分行取得涉案房屋产权后，原告葫芦岛分行与被告健身中心就继续标的房屋租赁、购买、变通还贷等问题进行了多次协商和沟通，但一直未果。2017年4月7日原告葫芦岛分行起诉至本院，要求各被告立即停止侵权行为，将房屋恢复原状返还给原告，并赔偿给原告造成的经济损失。本院审理中，经原告申请对“XX小区门市房XX号楼涉及的房屋占用费用”进行了资产评估。2019年6月12日辽宁兴连土地房地产与资产评估有限公司根据法院的委托对涉案房屋占用费用进行了评估，评估结果为涉案房屋自2010年12月1日起至2019年3月6日止(共99个月)房屋占用费用为1718994元，该资产评估报告使用有效期为一年（2019年3月6日起至2020年3月5日止）。上述事实，原告和各被告当庭陈述，有(2009)葫执一字0048-2号执行裁定书、辽(XXXX)葫芦岛市不动产权第XXX号产权证复印件、辽宁兴连土地房地产与资产评估有限公司辽兴评报字[2019]第026号评估报告书、房屋租赁合同、向曹春阳支付租金凭证等证据材料载卷为凭，经开庭质证，本院审查，证据来源及形式合法，内容真实，复印件与原件核对无异，且与本案密切关联，可以作为定案依据，本院予以采信。本院认为，被告新大路公司将案涉房屋出借给案外人董宝石双方所签订的房屋“借用合同”合法有效，董宝石将用该借用房屋设立的健身项目转让至曹春阳名下，注册成立奥星园健身中心行为符合“借用合同”约定且不违反法律，转让亦有效。“借用合同”的借用期满后，被告健身中心继续使用该房屋双方无争议，应视为“借用合同”不定期延续。原告葫芦岛分行经葫芦岛市中级人民法院判决后并强制执行后取得案涉房屋所有权，依法诉请被告健身中心和被告辽宁成大方圆公司下属被告成大方圆新大路分店腾退房屋，是依法行使物权所有权的行为，符合法律规定，本院依法予以支持。原告葫芦岛分行所称取得案涉房屋所有权后就曾向被告健身中心和被告成大方圆新大路分店提出腾退房屋的要求，庭审中没有提交有关的证据予以证明。据此，本院只能认定原告葫芦岛分行的腾退房屋主张以向本院起诉后，本院送达诉状副本之日视为明确主张权利的时间（即2018年5月18日）。对于自原告葫芦岛分行确认取得房屋所有权后到本院送达诉状副本之日止，该期间应是原“借用合同”中原告葫芦岛分行承继了被告新大路公司在“借用合同”中的权利义务，而不当然视为在变更房屋所有权人后“借用合同”即解除。只有依法明确向各被告主张腾退房屋通知送达之日起，“借用合同”才依法解除，各被告再继续占用房屋的行为即没有合同和法律依据。自此才构成对原告葫芦岛分行房屋所有权的侵犯，由此产生的经济损失才应予赔偿。对于原告葫芦岛分行主张的由被告新大路公司承担赔偿责任的请求，原告未能提出有效的证据和理由，本院不能支持该项诉讼请求。关于被告辽宁成大方圆公司和其下属被告成大方圆新大路分店是否承担赔偿责任问题。由于被告成大方圆新大路分店使用案涉房屋是依据与曹春阳签订的“房屋租赁合同”，被告成大方圆新大路分店已经向曹春阳履行了支付合同对价的义务，再向原告承担赔偿责任，则将加重了被告成大方圆新大路分店责任，显失公平。被告成大方圆新大路分店在本案中主要应承担的是房屋腾退义务。庭审中，被告成大方圆新大路分店陈述已经将租用的房屋腾退，并通知了原告。关于辽宁兴连土地房地产与资产评估有限公司辽兴评报字[2019]第026号评估报告书使用有效期超过一年（2019年3月6日起至2020年3月5日止）的问题，原告认为主要是疫情不可抗力因素导致审理期限加长，应继续参照使用。对此，本院综合考量目前我地区房地产市场与有效期内相对稳定，变化不大，也考虑到为减少诉累，不再增加诉讼成本，对原告的主张予以认可。综上所述，依照依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告葫芦岛市连山区连山街奥星园健身中心于本判决发生法律效力之日起三十日内将搬出位于葫芦岛市连山区XX号楼房，并将该楼房返还原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行；被告辽宁成大方圆医药连锁有限公司及下属被告辽宁成大方圆医药连锁有限公司葫芦岛新大路分店从被告葫芦岛市连山区连山街奥星园健身中心租用的上述XX小区的门市房XX号楼房中搬出（已履行）；二、被告葫芦岛市连山区连山街奥星园健身中心于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行赔偿经济损失(按每月17363元的标准，自2018年5月19日起计至本判决第一项实际履行交还房屋之日止);三、驳回原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17820元，鉴定费51500元，共计69320元，由被告葫芦岛市连山区连山街奥星园健身中心承担61500元、由被告辽宁成大方圆医药连锁有限公司承担7820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  李茂山人民陪审员  张 薇人民陪审员  张 稳二〇二〇年七月一日书 记 员  张 悦