北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初6601号原告：北京华坤房地产经营管理有限公司丰台分公司，住所地丰台区南三环西路****楼。负责人：袁嘉骅，总经理。委托诉讼代理人：刘晨颖，北京大成律师事务所律师。被告：聚汉缘（北京）信息咨询有限公司，，住所地北京市丰台区法定代表人：任重，执行董事。原告北京华坤房地产经营管理有限公司丰台分公司（以下简称华坤公司）与被告聚汉缘（北京）信息咨询有限公司（以下简称聚汉缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华坤公司委托诉讼代理人刘晨颖到庭参加诉讼。被告聚汉缘公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华坤公司向本院提出诉讼请求:1、聚汉缘公司给付租金540975.14元；2、聚汉缘公司给付水、电费9574.83元、物业管理费254576.51元、POS机租金1911.93元；3、聚汉缘公司给付违约金974144.88元；4、聚汉缘公司给付装修拆除费240000元；5、聚汉缘公司给付逾期交房的占有使用费428122.26元；6、聚汉缘公司承担本案诉讼费。事实与理由：2016年4月6日，我公司与聚汉缘公司签订《房屋租赁合同》，聚汉缘公司承租丰台区南三环西路16号1号楼“凯德Mall大峡谷”03层01A号房屋（以下简称01号房屋），租期自2016年8月28日至2019年9月27日。合同签订后，我公司依约履行了相应义务，但聚汉缘公司却拖欠租金等各项费用。合同到期后，聚汉缘公司仍然占用01号房屋。2019年10月14日，我公司将聚汉缘公司物品搬出，将装修拆除并收回房屋。聚汉缘公司上述违约情形给我公司带来经济损失，故我公司诉至法院，提出上述诉讼请求。被告聚汉缘公司未到庭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月6日，华坤公司（甲方）与聚汉缘公司（乙方）签订《凯德Mall大峡谷房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），聚汉缘公司承租01号房屋，面积643平米，租期自2016年8月28日至2019年9月27日，其中2016年8月28日至同年9月27日为免租期。合同第三条约定“3.3……其后，各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清”；合同第四条约定“4.2.2……其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清”；合同第十条约定“10.2乙方逾期支付租金或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金……”；合同第十二条（合同的变更或解除）约定“12.2甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方所支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和作为违约金……12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。12.2.5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的。12.2.7违反本合同其他约定，给甲方造成实际损失或给甲方正常经营、运营生产产生影响，且在甲方书面通知后七日内乙方未予纠正的……”；合同第十三条约定“13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用……”；合同第二十一条约定“21.5乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米24.66元标准支付逾期期间的房屋占用费……”。2016年4月6日，华坤公司（甲方）与聚汉缘公司（乙方）签订《POS专用收银系统租用协议书》。第3条约定“租赁期内，每台P**机的租用费为400元，乙方应于本协议签订的同时或之前向甲方预付一个月的租用费，其后各月的租用费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方支付……”。2016年8月3日，华坤公司（甲方）与聚汉缘公司（乙方）签订《补充协议》，双方约定2017年9月28日至2019年9月27日保底租金为每月110403.1元、管理费为每月51954.4元、POS机租用费为每月434元。华坤公司主张聚汉缘公司未支付2019年2月、3月、7月至9月的租金、物业管理费、POS机租用费，以及2019年6月至8月的水、电费，故要求聚汉缘公司给付上述费用。经释明，华坤公司对水、电用量未能提交证据予以佐证。华坤公司另主张因聚汉缘公司未支付上述费用已经达到《租赁合同》第12.2条约定的情形，且聚汉缘公司还有不正常经营，以及因不正常经营引发消费者集体维权给华坤公司造成不利影响的情形，故聚汉缘公司应当依据《租赁合同》第12.2.4、12.2.5、12.2.7条给付违约金。华坤公司还主张聚汉缘公司在合同到期后未及时返还房屋，直至2019年10月14日华坤公司才将01号房屋收回，但收回时聚汉缘公司未依《租赁合同》第13.2条拆除装修，华坤公司自行支付240000元于2019年10月24日将装修拆除，故聚汉缘公司应当依据第13.2条、第21.5条给付拆除装修费用以及占有使用费（2019年9月28日至10月24日）。华坤公司对上述主张提交《律师函》、《小型装饰装修工程施工合同》、转账记录等证据予以佐证。《律师函》大意为华坤公司催告聚汉缘公司将01号房屋予以返还。华坤公司表示目前拆除费用实际给付228000元，尚有5%未支付。庭审中，本院询问“合同对占用费的约定为何显著高于租金约定”，华坤公司答“为了保证承租人能够到期搬离，所以约定的标准比较高，实际上带有违约金性质”。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，聚汉缘公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。双方对合同履行有争议的，应当由负有履行义务一方承担举证责任。因聚汉缘公司未能证明已经交纳2019年2、3月以及7至9月的租金及物业管理费、POS机租用费，故本院对华坤公司要求聚汉缘公司给付上述期间的租金540975.14元、物业管理费254576.51元、POS机租用费1911.93元，予以支持。因华坤公司未提交证据证明聚汉缘公司水、电用量，故本院对该项诉讼请求，不予支持。从《租赁合同》第十二条整体来看，该条是就合同的变更和解除进行约定，从合同第12.2条文义来看，应理解为当聚汉缘公司出现特定情形时，华坤公司享有单方解除权，以及在合同解除的基础上向聚汉缘公司主张违约责任。因华坤公司在聚汉缘公司出现违约情形时，并未主张解除合同，《租赁合同》系履行期满终止，故本院对华坤公司依据《租赁合同》第12.2条主张违约金，不予支持。华坤公司可依据《租赁合同》其他条款或法律规定另行向聚汉缘公司主张违约责任。《租赁合同》到期后，聚汉缘公司负有向华坤公司返还房屋的义务。现聚汉缘公司并未证明履行上述义务的情形，故本院在现有证据下对华坤公司主张于2019年10月14日将房屋收回，予以采信。因此，本院认定聚汉缘公司应当给付2019年9月28日至10月14日的占有使用费。虽然《租赁合同》中约定了占有使用费的标准，但华坤公司亦认可该标准实际含有违约金的性质。法院就违约金应当遵循合同法意思自治原则，一般不予主动调整。现本院对聚汉缘公司依法缺席审理，应视为其放弃申请调整违约金的权利。但本院结合聚汉缘公司占有期间、原租金标准、市场租金标准等情节认定本案约定的违约金标准严重违反公平原则并导致利益严重失衡，故本院对占有使用费标准依职权予以调整。因华坤公司自述聚汉缘公司已于2019年10月14日搬离，故占有使用费应计算至该日。依照《租赁合同》第13.2条，聚汉缘公司在返还房屋时应当搬离可移动附属物，拆除不可移动附属物，未自行拆除，而由华坤公司拆除的，费用应当由聚汉缘公司负担。因此，本院对华坤公司要求聚汉缘公司给付拆除费用的请求，予以支持。具体数额依据《小型装饰装修工程施工合同》、转账记录予以确定。直接损失应遵循填平原则，因华坤公司尚有5%未付，损失尚未实际发生，可待实际发生后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、聚汉缘（北京）信息咨询有限公司于本判决生效后十日内给付北京华坤房地产经营管理有限公司丰台分公司租金540975.14元、物业管理费254576.51元、POS机租用费1911.93元元；二、聚汉缘（北京）信息咨询有限公司于本判决生效后十日内给付北京华坤房地产经营管理有限公司丰台分公司装修拆除费228000元；三、聚汉缘（北京）信息咨询有限公司于本判决生效后十日内给付北京华坤房地产经营管理有限公司丰台分公司占有使用费125123元；四、驳回北京华坤房地产经营管理有限公司丰台分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26394元，公告费560元，由北京华坤房地产经营管理有限公司丰台分公司负担10729元（已交纳）；由聚汉缘（北京）信息咨询有限公司负担16225元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  高原人民陪审员  王玲人民陪审员  杨青二〇二〇年七月三十日书 记 员  郭融