福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初1765号 原告（反诉被告）：冯丽平，女，汉族，1988年12月3日出生，住福州市鼓楼区。 被告（反诉原告）：叶绍剑，男，汉族，1963年6月11日出生，住福州市晋安区。 冯丽平与叶绍剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，叶绍剑在答辩期内向提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行合并了审理。冯丽平和叶绍剑均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 冯丽平向本院提出诉讼请求：1、被告立即退还房屋租赁押金3200元。2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年10月31日原告与被告签订房屋租赁合同，租期自2019年11月1日至2020年10月30日，每月租金1600元，押金3200元，于每月月底缴纳下月租金。2020年2月29日原告在微信上告知被告由于疫情原因不能回福州正常上班，希望缓交一个月，被告没回复。原告只好告知被告无法继续承租，被告回复要求原告必须先交3月份房租，否则不予退还押金3200元，故原告借钱把3月份房租交了，被告才同意帮其找人转租，至此原告与被告已协商一致解除租赁合同。但至3月底，被告告知原告由于房子还未转租出去，不予退还押金。根据法律规定由于不可抗力的因素导致合同违约，且原告也已经提前一个月告知被告无法再续约。现其多次找被告要求退还押金，被告拒绝退还。 叶绍剑辩称：1、房屋租赁合同约定租期为一年（从2019年11月1日至2020年10月30日止），押金为两个月租金即3200元，如合同未到期，提前退租方应赔偿3200元给对方作为损失补偿。所以其不退还合同押金是合理合法的。2、2020年2月原告以疫情无法开工没钱交房租为由先向其提出免房租，而后提出缓交房租，最后提出提前退租要求。出于人道主义，其同意原告待房屋转租后将押金退回的请求。在此过程中，其因体谅原告当时在外地，才答应在付清3月份房租后帮忙转租，同时其也强调若未转租出去，仍按合同约定执行。但原告却视被告的帮忙为理所当然的义务，坐等被告转租房屋。由于疫情期间，整个3月份房屋未能转租成功，直至4月份才找到新的承租人。3、原告在租赁房中租住至3月26日才告知要搬出，并拒绝缴交4月份房租及拖欠的水、电费，且在搬走后迟迟未交还房屋钥匙，其只好将房屋的锁具重新更换。根据《房屋租赁合同》约定，如原告拖欠租金超过七天，其有权收回房屋，终止合同。原告在无权管理使用房屋的情况下仍于4月18日强行撬门入室，造成房屋的锁具被毁坏，侵害了其的合法权益。 叶绍剑向本院提出反诉请求：1、按合同约定解除合同，由冯丽平承担相应的违约责任即押金3200元不予退还；2、冯丽平应支付拖欠的水、电费共计171.5元（其中水费22.5元、电费149元）；3、由冯丽平承担房屋空置费（4月1日-15日）800元，转租中介费750元；4、由冯丽平承担首次换锁费用150元及4月18日撬门损坏的锁具费用150元，共计300元；5、要求冯丽平赔偿精神损失费1000元；6、本案的诉讼费由冯丽平承担。庭审中，叶绍剑当庭撤回上述第3、5项的诉讼请求及第4项中的首次换锁费用150元。事实和理由：冯丽平在房屋中租住至3月底正式搬出，拖欠的水、电费171.5元（其中水费22.5元，电费149元）未缴纳，并且拒绝缴交4月份房租，构成违约。案涉房屋其在4月16日才租出去，导致其房屋空置半个月（4月1日至4月15日），造成空置损失800元。由于冯丽平在3月底搬走后迟迟未归还房屋钥匙，其只好将屋内的锁具重新更换，但冯丽平在无权管理使用房屋后仍于4月18日强行撬门入室，造成案涉房屋锁具全部毁坏，其又再次更换了锁具（换锁费150元）。 冯丽平对反诉辫称：其于2020年3月26日开始搬离租赁房屋，3月27日已全部清空，通知房东来办理交接手续，但至今尚未办理交接手续。其同意支付拖欠的水、电费171.5元和换锁的费用150元。 本院经审理认定事实如下： 2019年10月30日，叶绍剑为甲方与乙方冯丽平签订一份《房屋租赁合同》约定甲方将位于晋安区平方米的房屋租赁给乙方居住使用，每月租金1600元，租期自2019年11月1日至2020年10月30日；未经甲方同意，乙方不可中途退房或转租，甲方在乙方按时交租的情况下不可再出租给他人；如合同未到期，提前退租方应赔偿3200元给对方作为损失补偿，并应提前一个月通知对方；乙方定于每月30日前交租金，延期一天加收拖延金3%，延期超过七天，甲方有权终止合同收回房屋，没收押金等内容。 因受疫情影响，冯丽平在2020年2月底请求叶绍剑同意其将承租房转租他人，并请叶绍剑帮忙找人转租，至此，双方的租赁合同继续履行，冯丽平也支付了3月份的租金。至3月底转租未果，冯丽平搬离承租房提前终止合同，但双方就退还租赁押金问题产生争议。2020年4月16日叶绍剑将案涉房屋另租他人。 另查，冯丽平承租期间尚欠承租房的水电费合计171.5元；2020年4月18日冯丽平损坏承租房的门锁，造成叶绍剑换锁损失150元。 上述事实，有房屋租赁合同、双方的微信记录和当庭陈述为凭，本院予以认定。 本院认为,案涉《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当严格履行合同义务。冯丽平提前终止租赁合同，构成违约，依合同约定应承担违约责任即赔偿3200元（与租赁押金等额）给叶绍剑。但鉴于叶绍剑夫妻在此期间多次向冯丽平表示在转租后会将租赁押金全部或部分退还，而且实际上案涉房屋也于2020年4月16日另租他人。因此，结合双方的实际履约、协商过程及损失情况，本院酌定冯丽平应承担违约金1600元；《房屋租赁合同》已于2020年3月底实际解除，叶绍剑应将扣除违约金1600元后剩余的押金1600元退还冯丽平。叶绍剑提出的水电费损失171.5元及换锁费150元反诉请求，冯丽平没有异议，同意支付，本院依法准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、叶绍剑应于本判决生效之日起十日内退还冯丽平押金1600元； 二、冯丽平应于本判决生效之日起十日内向叶绍剑支付水电费损失171.5元及换锁费150元，合计321.5元； 三、驳回冯丽平的其他诉讼请求； 四、驳回叶绍剑的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费50元，减半收取计25元及反诉受理费25元，均由冯丽平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  倪卫东 二〇二〇年七月一日 书记员  危 艳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。