福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初608号 原告：福建三明海欣物业管理有限公司，住所地福建省三明市三元区富文路******店铺，统一社会信用代码91350400689372786C。 法定代表人：杨红梅，董事长。 委托诉讼代理人：李玉玲，女，该公司职员。 被告：乐文镖，男，1975年8月9日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 原告福建三明海欣物业管理有限公司（以下简称海欣物业公司）与被告乐文镖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海欣物业公司的委托诉讼代理人李玉玲、被告乐文镖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.乐文镖支付2017年1月1日至2019年6月30日物业管理服务费2030元，2014年7月1日至2019年6月30日水电公摊费445元，2013年至2018年电梯年检费172元，合计2647元；2.乐文镖支付违约金397元（按欠费总额的15%计算）。庭审中，海欣物业公司更正其主张的物业管理服务费金额为2029元。事实和理由：海欣物业公司系三明市房地产主管部门审批、三明市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质等级为三级。2011年10月，海欣物业公司与三明市明辉房地产开发有限公司（以下简称明辉房地产公司）签订了前期《物业管理委托合同》，合同期满后，海欣物业公司与明辉房地产公司及其清算小组于2013年9月、2015年9月、2016年9月、2018年9月又分别续签《省安小区（二期）前期物业服务合同》。海欣物业公司依照物业管理合同的相关约定对“省安小区二期”进行管理服务，而乐文镖却拒绝缴纳物业服务费及公共用水、用电分摊费用等，致使海欣物业公司蒙受一定的经济损失，故具状起诉，请求依法判决。 乐文镖辩称，1.明辉房地产公司与海欣物业公司于2011年10月签订的《物业管理委托合同》不合法。首先，按照法律规定，建设单位应通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但海欣物业公司未提供前期相关资料。其次，海欣物业公司未向业主公示《物业管理委托合同》的内容，也未按照合同约定向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目。另外，依照合同约定，业主和物业使用人对海欣物业公司的满意率要达80%，但海欣物业公司并没有公示其调查结果。2.明辉房地产公司与海欣物业公司于2013年9月签订的《省安小区（二期）前期物业服务合同》不合法。第一份合同期满时，小区已经入住满两年，且入住率远超50%上，即使小区尚未成立业主委员会，但依据法律规定，选聘和解聘物业服务企业应当经过专有部分占建筑面积过半数业主且占总人数过半数业主的同意，但海欣物业公司显然没有做到这个要求。此外，该合同的很多条款与第一份合同的条款不一样，海欣物业公司也没有告知业主。3.明辉房地产公司清算小组与海欣物业公司于2015年9月、2016年9月、2018年9月签订的《省安小区（二期）前期物业服务合同》不合法。清算小组并没有对外签订合同的职权，新签合同，不属于公司未了结的业务，且选聘物业服务企业应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但海欣物业公司没有做到该要求，也没有告知业主或公示。4.海欣物业公司提供的《省安小区（二期）前期物业服务合同》，其中落款时间2015年9月、2016年9月的合同没有按规定在十个工作日备案，2018年9月的合同没有备案。备案是合同的生效条件之一，因此合同不生效。5.小区的业委会已于2017年6月23日成立，海欣物业公司本应在业委会成立后与业委会对接，但海欣物业公司却百般阻挠业委会工作，最后政府出面暂停了海欣物业公司的非法管理行为，因此，乐文镖开始停缴相关的费用。6.明辉房地产公司清算小组已在2019年8月28日给海欣物业公司发送《关于终止省安二期物业合同的函》，该函已承认在业委会成立后，明辉房地产公司清算小组与海欣物业公司的物业合同自动终止。综上，请求驳回海欣物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1.海欣物业公司于2009年5月27日经三明市工商行政管理局核准登记成立。2011年10月，明辉房地产公司（建设单位）与海欣物业公司签订《物业管理委托合同》，约定：将“省安经济适用房（二期）”物业委托海欣物业公司实行物业管理；委托期限自2011年10月1日起至2013年10月1日止；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米政府指导价向业主或物业使用人收取等。2011年12月22日，海欣物业公司与乐文镖签订《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》，约定：高层住宅物业管理服务费为每月每平方米0.7元；物业服务费应于每月5日之前交纳，当月最后一日内未交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金；公共用水(如绿化、清洁、水体景观等)、公共用电（如路灯、智能化安防系统、水泵等）费用，由全体业主每月按实分摊；高层住宅电梯电费和年检费用，由各梯位业主按实分摊；协议自双方签字（章）之日起生效，至物业业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时终止等。2013年9月15日，明辉房地产公司与海欣物业公司续签《省安小区（二期）前期物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按其拥有物业建筑面积交纳，其中住宅每月每平方米0.7元；物业服务费不含物业服务区域内由业主使用的公共水电费用、电梯维保及年检费用；合同期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2013年10月9日，三元区富兴堡街道富文社区居民委员会向海欣物业公司出具《前期物业合同到期备案证明》，内容为：“省安小区（二期）……前期物业服务合同到期，业主委员会尚未成立，现由贵公司按前期物业协议管理服务，你方提交的备案资料收悉，符合备案程序”。2013年10月10日，三明市三元区住房和城乡规划建设局（以下简称三元区住建局）出具《物业服务合同备案证明》，同意予以备案。2014年8月29日，三元区住建局发布通告，内容为：“富文路12号省安二期小区前期物业合同到期，福建三明海欣物业管理有限公司完成全部合同事项…鉴于业主委员会尚未成立，按照前期物业合同约定，合同期期满可续订合同。海欣物业公司已于2013年10月10日在我局备案，省安二期小区继续由福建三明海欣物业管理有限公司管理服务，直至业主委员会成立，合同将自动终止”。2015年9月15日、2016年9月30日、2018年9月15日，明辉房地产公司清算小组又分别与海欣物业公司签订《省安小区（二期）前期物业服务合同》各一份，除服务期限约定不一致外，其余内容均与2013年9月15日合同一致。2015年11月9日、2017年3月20日，三元区住建局分别出具《物业服务合同备案证明》，同意对2015年9月15日及2016年9月30日的物业服务合同予以备案。2019年8月12日，三元区住建局出具《证明》一份，载明明辉房地产公司清算小组与海欣物业公司2018年9月15日签订的《省安小区（二期）前期物业服务合同》未在该局备案。 2.2017年6月，涉讼小区成立业主委员会，并办理登记备案手续。同年8月，本院受理了章凤文（系该小区业主）与三元区住建局行政纠纷一案，章凤文要求撤销三元区住建局作出的上述备案证明。同年12月25日，本院作出（2017）闽0403行初3号判决书，判决撤销三元区住建局作出的元建备案[2017]04号《业主委员会备案证明》。2018年9月17日，三明市中级人民法院以（2018）闽04行申2号行政裁定书，裁定指令再审，再审期间，中止原判决的执行。2018年10月29日，三明市中级人民法院作出（2018）闽04行辖17号行政裁定，指定该案由尤溪县人民法院管辖。2019年8月30日，尤溪县人民法院作出（2019）闽0426行再1号行政判决书，维持本院（2017）闽0403行初3号行政判决。涉讼小区业主委员会对上述行政判决不服，向三明市中级人民法院提起上诉。2020年2月25日，三明市中级人民法院作出（2019）闽04行再3号行政判决书，确认三元区住建局作出的元建备案[2017]04号《业主委员会备案证明》违法，驳回涉讼小区业主委员会的其他上诉申请等。 3.2017年2月，三元区住建局出具《关于有关情况的反馈》，载明：由于当时我市的物业管理水平还处于起步阶段，涉讼小区尚不具备物业招投标条件，明辉房地产公司与海欣物业公司签订省安二期物业合同，以避免小区无正规无关公司管理的局面…。同年11月21日，三元区住建局以元建〔2017〕150号《关于省安二期经济适用房小区业主委员会告知函的回复》，回复省安二期业委会：“……合同终止的前提是业委会成立并签订新的物业合同生效的。据了解，你会还未依法按程序召开选聘物业服务企业的业主大会……”。同月27日，三明市物业管理行业协会以明物协〔2017〕16号《关于承接物业管理业务的建议》，对三明祥安物业服务有限公司（以下简称祥安物业公司）提出建议：“……省安二期小区业委会在未合法地召开业主大会，未获得业主大会授权的情况下选聘物业公司，与你公司签订的物业服务合同对小区业主无效……”。 4.2018年11月19日，三明市三元区富兴堡街道富文社区居民委员会出具《情况说明》一份，载明：富文路12号省安二期于2011年12月建成，福建三明海欣物业管理有限公司于2012年1月开始提供小区物业管理服务至今未间断。2019年8月28日，明辉房地产公司清算小组出具《关于终止省安二期物业合同的函》，载明：省安二期业主委员会成立后，明辉房地产公司清算小组与海欣物业公司签订的省安二期物业合同将自动终止，即日生效等。2019年9月3日，三明市三元区富兴堡街道富文社区居民委员会再次出具《情况说明》，载明：海欣物业公司和省安二期业主因物业服务管理权发生纠纷，经富兴堡街道、富兴堡派出所、富兴堡居委会协调，海欣物业公司与业委会和业主代表等协商，暂停海欣物业公司管理服务，由富文居委会临时代管。因社区经费有限，社区只代管了一个月的省安二期小区卫生保洁工作，小区安保、设施维护等其他服务项目社区未代管。 5.三明市三元区富文路12号8幢605室的房屋所有权人为乐文镖，建筑面积96.62平方米。乐文镖未按约缴纳2017年1月1日至2019年6月30日物业管理服务费2029元，2014年7月1日至2019年6月30日水电公摊费445元、2013年至2018年电梯年检费172元，以上共计2646元。海欣物业公司多次催缴上述费用，但乐文镖至今仍未缴纳。 上述事实，有海欣物业公司提交的营业执照、《物业管理委托合同》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》、《前期物业合同到期备案证明》、《物业合同到期备案证明》、通告、公用水电缴费发票、电梯年检费用发票、公用水电及电梯费用分摊明细表、《费用催缴通知单》、物业管理费用未缴纳业主名单、三明市不动产登记信息查询结果、三元区住建局《关于有关情况的反馈》及《关于省安二期经济适用房小区业主委员会告知函的回复》、三明市物业管理行业协会《关于承接物业管理业务的建议》、三明市三元区富兴堡街道富文社区居民委员会《情况说明》、（2019）闽04行再3号行政判决书；乐文镖提交的《业主委员会备案证明》、三元区住建局《证明》、三明市三元区富兴堡街道富文社区居民委员会《情况说明》、《关于终止省安二期物业合同的函》等证据在卷佐证，与双方当事人在法庭上的陈述相互印证，本院予以确认。 本案双方当事人的争议焦点：明辉房地产公司及其清算小组与海欣物业公司签订的《物业管理委托合同》、《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》效力问题。 本院认为，虽然海欣物业公司作为物业服务企业未经招投标，但三明市住建局对省安小区（二期）业主的反馈中，已明确三明市区当时物业管理发展情况，且海欣物业公司对省安小区（二期）的物业服务向物业主管部门备案，经物业主管部门认可，采取协议方式选聘物业服务企业，符合《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”的规定；关于明辉房地产公司清算小组是否有权签订合同问题，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十四条第（三）项“清算组在清算期间行使下列职权：（三）处理与清算有关的公司未了结的业务；”的规定，明辉房地产公司清算小组在清算期间享有依法处理与清算有关的公司未了结的业务的职权，即清算期间明辉房地产公司清算小组有权与海欣物业公司签订前期物业管理合同；根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，明辉房地产公司作为建设单位，其及清算小组与海欣物业公司签订《物业管理委托服务合同》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》，将“省安小区（二期）”委托海欣物业公司实行物业管理，符合法律的规定，该合同合法有效，对乐文镖具有约束力。涉讼小区业主委员会的备案证明已经三明市中级人民法院终审判决确认违法，根据海欣物业公司与乐文镖签订的《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》“至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时终止”的约定及2016年9月30日海欣物业公司与明辉房地产公司清算小组签订的《省安小区（二期）前期物业服务合同》“业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”的约定，该《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》仍未终止，对乐文镖仍具有法律约束力。乐文镖提出的合同无效的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，不予采纳。 综上所述，本院认为，明辉房地产公司作为涉讼小区的建设单位，其及清算小组与海欣物业公司签订的《物业管理委托合同》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》合法有效，对乐文镖具有法律约束力。海欣物业公司已按照合同约定提供物业管理服务，乐文镖作为小区的业主之一接受了海欣物业公司的服务，故应按照合同约定向其缴纳所欠的物业服务管理费，并按约分摊公共用水用电和电梯年检费用。乐文镖有关明辉房地产公司及其清算小组与海欣物业公司签订的前期物业合同无效的抗辩，没有相应的事实和法律依据，不予采纳。因海欣物业公司在省安小区（二期）进行物业管理服务期间，与业主就物业服务问题发生过纷争，综合考虑纠纷的发生原因，对海欣物业公司要求乐文镖支付违约金397元的诉讼请求,不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、乐文镖应支付给福建三明海欣物业管理有限公司2017年1月1日起至2019年6月30日止物业管理服务费2029元； 二、乐文镖应支付给福建三明海欣物业管理有限公司2014年7月1日起至2019年6月30日止水电公摊费445元及2013年至2018年电梯年检费172元； 以上合计2646元，应于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回福建三明海欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由福建三明海欣物业管理有限公司负担5元，由乐文镖负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  傅瑞芳 二〇二〇年七月十日 法官助理王昙琳 书记员王冰琴 本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 2.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3.《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文收生效之日起计算。