广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2086号上诉人（原审被告）：陈春兰，女，1979年5月10日出生，汉族，住广东省中山市石岐区****************。委托诉讼代理人：杨惠娴，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶炜彬，广东朗锐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李静雯，女，1984年3月1日出生，汉族，住广东省中山市******。委托诉讼代理人：阮玉怡，广东瀛嵪律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖惠仪，广东瀛嵪律师事务所实习律师。原审被告：黄乐健，男，1958年5月27日出生，汉族，住广东省中山市东区*************。原审被告：林曙光，男，1959年5月1日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**************。原审被告：陈敏，女，1961年11月17日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**************。上诉人陈春兰因与被上诉人李静雯、原审被告黄乐健、林曙光、陈敏委托合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈春兰上诉请求：依法撤销（2019）粤2071民初16911号判决，并依法驳回李静雯所有诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决违背陈春兰与李静雯之间签订的居间协议，陈春兰与李静雯签订的协议书已明确约定“于2018年5月24日乙方协助甲方成功出售位于中山市石岐区*********的物业”，表明该协议书是针对603房的交易，并非单单是与李少娜的交易。若陈春兰仅仅是完成了与李少娜的交易，陈春兰可以在协议书上写：陈春兰完成与李少娜的交易后，李静雯就能获得佣金，而无须明确写明是关于光明路9号603房的交易。故针对协议书第二点：“如客户放弃交易，甲方在客户确认放弃交易当日按10万元定金所占总房款比例支付人民币6194元给乙方作服务费”，应当明确的是，在陈春兰与李静雯双方签订的协议当中，协议的第二点根据整个交易过程来讲，放弃交易指的应当是李少娜放弃对603房的交易。且协议书第四点明确：“本协议双方签字即时生效，该协议书为《房屋买卖合同》附件，与《房屋买卖合同》具同等法律效应”，说明了该份协议书并非是一份独立的协议，而是从属于《房屋买卖合同》的，正因李少娜夫妻的个人原因而放弃了陈春兰与李少娜夫妻对于603房的交易，使得《房屋买卖合同》已经解除了，而协议书作为从合同则应适用协议书的第二点。（二）一审法院仅凭其证明具有李少娜的签名及李少娜与覃文靖的微信聊天记录截图、视频、图片等证据就认为形成了有效的证据链及证明力强，就认定并非是李少娜单方原因造成603房不能继续交易，李静雯在房屋置换过程中不存在任何过错或违约行为，属于认定事实错误及适用法律错误。一审审理过程中李静雯并无申请李少娜与覃文靖作为证人出庭作证对其进行作证，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第七十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定，本案仅有的微信聊天记录截图、视频、图片的证明力极弱，并不能形成有效的证据链作为证据使用，达不到证据的高度盖然性，法院据此判定李少娜与陈春兰是房屋置换是错误的，其次，陈春兰是否应当对李静雯支付佣金是基于与李静雯之间的居间协议约定，与李静雯是否存在过错行为及违约行为无关，法院不应认定李静雯无过错、无违约的情况，陈春兰就要支付佣金，一审法院作出的错误判决完全脱离了陈春兰与李静雯之间的约定。（三）一审法院认定“孙文中营业部出具的证明证明力较弱”属于事实错误。中山市房地产代理有限公司孙文中营业部（以下简称孙文中营业部）作为本案房屋买卖合同的中间居间方，其既不属于上诉一方，也不属于被上诉一方，其没有必要去偏袒任何一方，其所作出的证明恰能更能反映真实的事实。然而，李静雯一审期间提交的所谓李少娜“转房证明”并无陈春兰的签名，可以反映出陈春兰与李少娜根本不存在转房的情况；其次，按照证据规则，李少娜并没有作为证人出庭作证，该“转房证明”当中李少娜的签名真实性是存疑，一审法院采纳该“转房证明”作为判案依据属于事实不清，适用法律错误。（四）李静雯在诉状中诉称是陈春兰向李静雯支付了部分的佣金，而佣金余款人民币42000元一直未向李静雯支付。但在庭审过程中，李静雯反言是黄乐健支付的部分佣金，因此，对于其提交的转账记录究竟是否是黄乐健支付属于本案的佣金是存疑的，但有一点可以确定的是陈春兰作为此项目的负责人，由于与李静雯之间的协议并无达到条件的成就，因此，陈春兰从未向李静雯支付过佣金，一审法院判令认定陈春兰曾向李静雯支付过佣金的事实错误。（五）一审法院认定“21200元是陈春兰曾向李静雯支付的佣金”属于事实错误。第一，李静雯在一审过程中提交的明细清单的转账未能显示出该账户及户名就是黄乐健的转账记录。第二，该笔汇款的摘要写的是支付光明路中介费，何以得出该21200元是黄乐健支付给李静雯的本案的佣金费用？而且从李静雯一审期间提供的委托书就可以得出，本案黄乐健、林曙光、陈敏就销售物业的手续、财务等工作均委托了陈春兰，代为处理603房的房屋买卖相关事宜，一切的收支均由陈春兰负责，但陈春兰确未向李静雯支付过本案佣金。综上所述，一审法院判决审理时认定事实不清，适用法律错误，导致判决不公，恳请贵院依法查明事实真相，维护陈春兰的合法权益，支持陈春兰的全部诉讼请求。李静雯辩称，第一，根据《服务收费协议》中“于2018年5月24日乙方协助甲方成功出售位于中山市石岐区*********的物业”及其第四点“本协议双方签字即生效，该协议书为《房屋买卖合同》附件，与《房屋买卖合同》具同等法律效力”及于2018年5月24日，陈春兰、黄乐健、林曙光与黄彬洪、李少娜签订了《房屋买卖合同》，充分地说明李静雯已于2018年5月24日成功促成了陈春兰与李少娜关于该603房的买卖交易，李静雯请求支付佣金的条件成就，陈春兰理应履行《服务收费协议》约定的付款义务。第二，根据《服务收费协议》的第二点及其上下文内容可知，“客户放弃交易”应当理解为基于李少娜的单方面原因而导致合同不能履行，但我方提交了具有李少娜签名的转房证明及李少娜与覃文靖的微信聊天记录截图、视频、图片，足以证明李少娜置换为403房并重新签订《房屋买卖合同》，是基于603房的漏水质量问题，并非李少娜个人原因；而陈春兰提交孙文中营业部出具的证明，该证明的落款处仅有孙文中营业部加盖的公章，并无李少娜或者黄彬洪的签名确认，无法认定李少娜或者黄彬洪是知道该证明的存在，这种所谓的证据无法认定该证明中的“个人原因”是李少娜或者黄彬洪的真实意思表示，也就无法证明是“其二人于2018年7月2日放弃本次房屋买卖交易”故一审法院以双方证据的强弱认定事实，是符合法律规定的。本案黄乐健、林曙光、陈敏并没有上诉，充分说明黄乐健、林曙光、陈敏认同一审判决。因此，李静雯认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求二审法院驳回陈春兰的上诉请求。黄乐健、林曙光、陈敏在法定期间内均没有向法院提交陈述意见，也没有到庭应诉。李静雯向一审法院起诉请求：陈春兰、黄乐健、林曙光、陈敏向李静雯支付销售佣金42000元及滞纳金22680元（以42000元为基数，按每日0.3％计算，从2019年1月1日起计算至实际付清之日止）。一审法院认定事实：陈春兰、黄乐健、林曙光之间是朋友关系。林曙光与陈敏之间是夫妻关系。403房、603房均是登记在陈春兰、黄乐健、林曙光名下共有的不动产，三人对上述两处不动产各占三分之一份额。2017年11月21日，黄乐健、林曙光、陈敏作为委托人与陈春兰作为受托人在中山市石岐公证处的公证下签订委托书，主要内容为：603房的房地产［权属凭证：粤（x）中山市不动产权第x号不动产权证书、粤（x）中山市不动产权第x号不动产权证书、粤（x）中山市不动产权第x号不动产权证书］，该房地产登记在陈春兰、黄乐健、林曙光名下（登记于林曙光名下的产权份额属于林曙光与陈敏夫妻共有）。因委托人不能亲自处理上述房地产中各自应占份额的有关事宜，特委托陈春兰作为委托人的代理人，代表委托人从事如下活动：1．到国土房管部门查询及领取上述房地产的档案资料，签署有关文件；2．在符合相关规定可依法出售的情况下，代表委托人选定买方、议定售价，与上述房地产的买方签订房地产买卖合同，与上述房地产的购买方办理资金监管手续，签署资金监管协议及相关文件，并办理出售该房地产的相关手续；3．代表委托人协助上述房地产的买方办理该房地产过户登记的有关手续，签署相关文件；4．如上述房地产的买方办理银行按揭手续的，代表委托人协助该房地产的买方办理该房地产的银行按揭手续；5．如交易不成，代表委托人办理退案及取回权属凭证等有关手续，代缴退案所产生的有关费用；6．代表委托人办理上述房地产水、电、气、电视、电话、物业、网络等过户的相关手续，办理大厦维修资金结清及过户手续；7．代表委托人缴纳办理上述事项的有关税费。本委托书有效期自2017年11月21日至2018年11月20日止。李静雯称其与黄乐健是朋友关系，黄乐健曾向其称有一套房（即上述603房）需要出售，让其寻找买家。后李静雯找到买家李少娜。2018年5月24日，陈春兰、黄乐健、林曙光（共同出让方、甲方）与黄彬洪、李少娜（共同购买方、乙方）、孙文中营业部（丙方）签订《房屋买卖合同》约定：甲方将603房出售给乙方，总成交价1016000元。在签订本合同的同时乙方向甲方支付购房定金10万元；乙方向银行申请贷款70万元；在甲乙双方办理递件手续并取回执当天除去贷款金额外，乙方向甲方支付购房款21.6万元；贷款余款70万元待乙方领取不动产权证书后银行贷款成功的25个工作日由银行直接转账至甲方账户内。该物业交易过程所产生的买卖双方所有税收、交易手续费、工本费等一切过户费用由乙方承担，丙方30000元由乙方承担。合同还约定了其他事项。2018年6月9日，陈春兰作为甲方与李静雯作为乙方签订《服务收费协议书》约定：2018年5月24日乙方协助甲方成功出售603房的物业，现甲乙双方协议如下：1．甲方同意支付63200元给乙方作为销售佣金，在客户交付首付金额（不低于216000元）当日结算50％佣金给乙方，余款于银行放款当日结清。2．如客户放弃交易，则甲方在客户确认放弃交易当日按10万元定金所占总房款比例支付6194元给乙方作为服务费。3．甲乙双方应信守本协议，如甲方逾期支付乙方佣金，则同意按日向乙方支付0.3％的滞纳金。协议书还约定了其他内容。但之后，603房因故未能成交及过户至李少娜名下。李静雯遂向陈春兰等人追讨佣金。2018年11月6日，黄乐健向李静雯转账支付21200元，转账记录备注为支付光明路中介费。之后，李静雯经向陈春兰等人追讨余下佣金无果，遂诉至一审法院，主张前述权利。另查：2018年8月27日，陈春兰、黄乐健、林曙光（共同出让方、甲方）与黄彬洪、李少娜（共同购买方、乙方）、孙文中营业部（丙方）又签订《房屋买卖合同》约定：甲方将403房出售给乙方，总成交价1016000元。在签订本合同的同时乙方向甲方支付购房定金10万元；乙方于2018年9月20日向甲方支付15万元；乙方向银行申请贷款50万元；在甲乙双方办理递件手续并取回执当天除去贷款金额外，乙方向甲方支付购房款266000元；贷款余款50万元待乙方领取不动产权证书后银行贷款成功的25个工作日由银行直接转账至甲方账户内。该物业交易过程所产生的买卖双方所有税收、交易手续费、工本费等一切过户费用由乙方承担，丙方的中介服务费30000元由乙方承担。合同还约定了其他事项。2018年11月6日，403房变更权属登记至黄彬洪、李少娜名下。陈春兰在庭审中确认与李少娜对于403房的《房屋买卖合同》已经履行完毕。又查，2019年4月18日，陈春兰、黄乐健、林曙光（共同转让方、甲方）与王大拥（受让方、乙方）签订《房屋买卖合同》约定：甲方将603房转让给乙方，交易金额为45万元。合同还约定了其他事项。2019年4月22日，603房过户至王大拥名下。诉讼期间，陈春兰为证明李少娜因个人原因放弃603房的买卖交易，向一审法院提交了孙文中营业部于2019年8月1日出具的证明一份，主要内容为：兹证明2018年5月24日陈春兰、林曙光、黄乐健与黄彬洪、李少娜签订的603房的房屋买卖合同，因黄彬洪、李少娜个人原因，其二人于2018年7月2日放弃本次房屋买卖交易。该证明落款处只有孙文中营业部的盖章。经质证，李静雯对该证明的证据三性均不确认，并主张李少娜与陈春兰是基于603房存在质量问题而达成转房协议，由603房转为403房，为此提交转房证明一份，主要内容为：买方李少娜于2018年5月24日经乙方李静雯介绍并成功购买603房。由于该房质量问题，买方向甲方申请换房并得到甲方同意，同意转到403房。甲方同意并确认与李少娜申请转房不会影响甲乙双方之间签署的协议规定，甲方并同意支付给购房客户购买该房产的全部佣金，并于过户当天支付佣金。买方落款处有李少娜签名及捺印，甲方落款处空白，乙方落款处有李静雯签名及捺印，落款日期为2018年10月31日。此外，李静雯还提供了其团体同事覃文靖与李少娜的微信聊天记录截图，内容显示：李少娜（微信昵称为“x”）于2018年8月26日发送的照片及视频显示屋顶有漏水情况，另有文字内容“麻烦你都转达给业主知道，我都咨询了一下法律方面的朋友，都一致认为房屋漏水是属于非常严重的质量问题，而且两个月前反映给业主，但业主一直不处理，买方都已经有权要求退订的。现住我们都让步选择换**，但业主还要故意刁难强加一次性付款……”此外，还有李少娜于2018年11月2日两次向陈春兰支付合计266000元的汇款明细记录。经质证，陈春兰确认两次向陈春兰支付合计266000元的汇款明细记录的真实性，对转房证明及其他微信聊天记录截图的证据三性均不确认。一审法院认为，李静雯是基于其与陈春兰签订的《服务收费协议书》而提起本案诉讼，故本案为居间合同纠纷。虽然目前无证据显示李静雯具有房地产代理中介的资质，但其是否具有该资质以从事中介行业属于管理性的强制性规定，不属于效力性强制性规定，不能据此否定其所签订的居间合同的效力。陈春兰与李静雯签订的《服务收费协议书》是各方真实意思表示，内容及形式均没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。从该协议书内容“2018年5月24日乙方协助甲方成功出售603房的物业”及陈春兰、黄乐健、林曙光与黄彬洪、李少娜于2018年5月24日签订了《房屋买卖合同》的事实看，李静雯已于2018年5月24日促成了陈春兰与李少娜关于603房的买卖交易，陈春兰应按约定向李静雯支付佣金或服务费。从该协议书第2条及前后文内容看，“客户放弃交易”应当理解为李少娜基于其单方原因导致合同不能继续履行。现陈春兰等三人与李少娜关于603房的房屋买卖合同确实没有继续履行，但对于原因双方各执一词并进行了举证。陈春兰认为是李少娜个人原因放弃交易，为此提供了孙文中营业部出具的证明予以证明。但孙文中营业部只是2018年5月24日《房屋买卖合同》的居间方，其所出具的证明并无李少娜或另一买方黄彬洪签名确认，属于间接证据，证据的证明力较弱。李静雯主张是因为603房存在漏水质量问题，经李少娜与陈春兰协商后置换为403房继续交易，其提供了有李少娜签名确认的直接证据转房证明，以及李少娜与覃文靖的微信聊天记录截图、视频、照片等证据，这些证据已形成有效的证据链且证明力较强，足以证明李少娜在2018年5月24日签订《房屋买卖合同》后就其发现603房漏水问题与陈春兰重新协商，后双方解除603房的《房屋买卖合同》，置换为403房并重新签订《房屋买卖合同》继续交易，并非是李少娜单方原因造成603房不能继续交易，李静雯在房屋置换过程中不存在任何过错或违约行为。因此，该情况不属于该协议书第2条所约定的“客户放弃交易”的情形，不能适用该条向李静雯支付服务费，而应适用第1条规定向李静雯支付佣金。该协议书约定佣金为63200元，李静雯已举证证明黄乐健已支付21200元，尚欠42000元未付。陈春兰确认403房的《房屋买卖合同》已履行完毕，且双方对李少娜于2018年11月2日两次向陈春兰支付合计266000元房款的事实无异议，故支付余下佣金42000元的条件已成就，陈春兰应继续支付给李静雯。但陈春兰没有及时支付，已构成违约，李静雯有权依照该协议书第3条规定，向陈春兰主张逾期付款的滞纳金即违约金。李静雯现主张违约金从2019年1月1日起算至佣金清偿之日止，没有超出双方约定，一审法院予以采纳。至于违约金按日0.3％的计算则明显过高。李静雯因陈春兰逾期付款的主要损失为资金周转损失，故一审法院酌情参照中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合，确定违约金按照年利率6％计算。对于黄乐健、林曙光的责任问题。《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”本案中，603房原为陈春兰、黄乐健、林曙光各占三分之一的共有财产，因陈春兰所欠李静雯的上述佣金42000元及违约金是基于603房的买卖而产生，是陈春兰、黄乐健、林曙光的共同对外债务。在陈春兰、黄乐健、林曙光均未举证证明陈春兰所欠李静雯的本案不属于共有人连带债务的情况下，一审法院认定为属于陈春兰、黄乐健、林曙光的对外连带债务，黄乐健、林曙光应承担连带清偿责任。至于陈春兰辩称应按各人所占比例进行判决的意见，该意见属于其与黄乐健、林曙光之间的内部关系，且与李静雯并无约定各人所占比例，故其不能以内部约定对抗李静雯。如其日后实际偿还金额超过自己应当承担份额部分的，可另案向其他共有人主张权利，故一审法院对其抗辩意见，不予采纳。对于陈敏的责任问题。因林曙光、陈敏夫妻在委托书上确认林曙光享有的份额为其夫妻共有财产，即基于此产生的债务属于林曙光、陈敏的夫妻共同债务，陈敏亦应承担连带清偿责任。综上，李静雯的诉讼请求，理据充分部分，一审法院予以支持；理据不足部分，一审法院予以驳回。陈春兰的抗辩意见，有理部分，一审法院予以采纳；无理部分，不予采纳。黄乐健、林曙光、陈敏经一审法院合法传唤而不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险，且不影响人民法院对案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决：一、陈春兰、黄乐健、林曙光、陈敏于判决发生法律效力之日起七日内连带向李静雯支付佣金42000元及违约金（以42000元为基数，按年利率6％，从2019年1月1日起计至佣金实际清偿完毕之日止）；二、驳回李静雯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1418元（李静雯已预交1418元），由李静雯负担470元，陈春兰、黄乐健、林曙光、陈敏负担948元并于判决发生法律效力之日起七日内直接返还给李静雯。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李静雯与黄乐健是朋友关系，黄乐健委托李静雯就案涉603房寻找买方，案涉603房属于陈春兰、黄乐健、林曙光共有。因此，李静雯与陈春兰、黄乐健、林曙光之间成立委托合同关系。结合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：李静雯是否有权获得63200元服务佣金。李静雯促成陈春兰、黄乐健、林曙光与李少娜、黄彬洪于2018年5月24日签订603房《房屋买卖合同》，已经履行了陈春兰、黄乐健、林曙光的委托事宜。2018年6月9日，陈春兰与李静雯签订《服务收费协议书》明确李静雯已协助陈春兰成功出售603房物业，约定陈春兰同意向李静雯支付63200元佣金，如客户放弃交易，则只支付6194元给李静雯作服务费。诉讼中，李静雯提交的微信聊天记录所载的客户李少娜汇款给陈春兰的记录与陈春兰实际收款一致，由此可印证该微信内容的真实性。根据该微信内容，客户李少娜因发现603房存在漏水问题而与陈春兰协商，最终双方解除603房的买卖合同，置换为403房并重新签订买卖合同继续交易。因此，换房责任并不能归责于客户李少娜，该情形不属于《服务收费协议书》第2条所约定“客户放弃交易”的情况。另外，在陈春兰、黄乐健、林曙光与黄彬洪、李少娜重新签订403房的买卖合同后，黄乐健向李静雯支付21200元报酬，也能说明陈春兰等人当时也认可案涉情形不适用《服务收费协议书》第2条的约定。综上，李静雯的服务符合《中华人民共和国合同法》第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定”规定，李静雯有权获得案涉服务报酬。李静雯已收取服务费21200元，一审认定陈春兰向李静雯支付尚欠服务费42000元及逾期付款损失，并无不妥，本院予以维持。另外，黄乐健、林曙光、陈敏对其责任承担不持异议，本院予以维持。综上所述，陈春兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1418元，由上诉人陈春兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈亦和审 判 员 阮碧婵审 判 员 姜新林二〇二〇年七月二十九日法官助理 汤美玲书 记 员 吴荍漾