海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼0271民初2879号 原告：刘某，男，1989年7月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住内蒙古自治区呼和浩特市。 委托诉讼代理人：蔡某，海南建亚律师事务所律师。 被告：海南红山房地产开发有限公司。住所地：海南省三亚市国营南田农场场部办公大楼。 法定代表人：杨某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴某，海南惠海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭某，海南惠海律师事务所律师。 原告刘某诉被告海南红山房地产开发有限公司（以下简称红山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人蔡某，被告红山公司的委托诉讼代理人吴某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金239460.79元（自2019年1月2日起算至2020年1月19日，共计逾期交房383日，以购房款3126120元为基数，按照万分之二/日标准计算）；2.判决被告向原告赔偿因被告逾期交房导致原告另行租房产生的租金损失26000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（下称“合同”），购买被告所开发的位于三亚市××区的××区房。合同第十一条约定，被告应在2019年1月1日前将涉案房屋交付原告；合同第十二条约定，逾期交付房屋超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。签订合同后，原告已经按照合同约定履行付款义务，但被告并未按照合同约定的期限交付房屋，也未提前告知原告其无法按期交房。原告及家人于2018年12月提前来到被告处进行收房，但到了现场才被告知无法交房，导致原告不得不在××县租赁房屋用于暂时居住，等待被告的交房通知，因此支出租金26000元及往返交通费。在等待无果后，原告计划于2019年3月离开海南，在离开前曾再次询问被告负责销售的谭总，谭总称2019年8月交房没问题。由于被告方经常不接电话，也无专门对接人员，原告的父母于2019年8月再次来到三亚准备收房，仍然被告知还无法交房，因此再次支出往返交通费。拖延一年后，被告拟交付的房屋却没有通水，不符合合同第十条第一款中关于实现供水的交付前提，导致原告无法接收房屋并使用。经过原告多方投诉举报后，被告方才于2020年1月19日解决通水问题，涉案房屋才具备交付条件，逾期交房长达383天。综上所述，原告认为被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，导致原告实际能够使用房屋的减损，严重损害了原告的权益。原告为了维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告红山公司辩称，一、逾期交房具有不可抗力（中央第四环境保护督察组进驻海南省开展环境保护督查）事由，且已经告知原告。涉案海棠月色项目受到不可抗力影响，故应当在原告主张的逾期交房天数中予以扣除。在被告施工期间，中央第四环境保护督察组（以下简称环保督查组）进驻海南省开展环境保护督查，入驻时间为2017年8月10日至9月10日。实际上，环保督查组在入驻海南省之前，建筑用砂石及砼生产企业全部停产，直接导致海棠月色项目停工近三个月，故应当根据实际情况扣除环保督查组入驻海南省期间的三个月。二、在施工期间，多次遇到台风自然灾害，对于台风灾害导致的无法施工期间应当予以扣除。经三亚市城郊人民法院至三亚市气候中心调取的证据显示，2018年和2019年共有七个台风，台风名称及影响时间分别为（1809号台风山神-2018年7月17-18日，7月下旬北部湾低压-2018年7月21-22日，1816号台风贝碧嘉-2018年8月9-10日，7月上旬热带低压-2019年7月2-3日，2019年7月30-31日，8月下旬台风杨柳-2019年8月28日-29日，9月上旬热带低压-2019年9月1-3日），以上合计15天，被告认为应当充分考虑台风天气影响，在逾期交房天数中扣除。三、关于违约金的计算标准。即便法院要判令红山公司承担逾期交房的违约责任，其计算方式也应调整，应以合同约定的购房款为准，而不是发票金额。因为发票金额包含了因测面积误差导致的补足价款，补足价款不应包含在计算范围内。违约金计算截止时间有误，原告主张暂计算至2020年1月19日，被告认为，鉴于收房时间为2019年11月29日，即使计算逾期交房违约金，应当计算至2019年11月28日。并且违约金适用的百分比应当区分逾期天数是在30日内还是在30日后，进而决定是适用万分之一还是万分之二。四、原告的第二项诉讼请求应当予以驳回。原告租房产生的费用，既无法律依据，也无合同约定，所以及的材料与本案无关，应当予以驳回。 本院经审理认定如下事实：2018年4月28日，原告刘某与被告红山公司签订《商品房买卖合同（预售）》及十二份附件，合同约定原告刘某购买被告红山公司开发的三亚市××区房，房屋建筑面积106.32平方米，其中套内建筑面积为81.35平方米，分摊共有建筑面积为24.97平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米38198.09元，总房款3107415元；其中毛坯部分价款为2841615元，装修部分价款为265800元。另外，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项条件：1.已取得建设工程竣工验收合格证明文件；2.已取得房屋测绘报告;合同第十条第一款第1项约定：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接;合同第十一条约定：出卖人应当在2019年1月1日前向买受人交付该商品房;合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在30日内……出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金;附件十一补充协议第五条第2款约定：本合同所指的“不可抗力”包括但不限于不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况及公用事业部门所引起的客观原因。原告刘某依约付清了房屋总价款3107415元。涉案项目的竣工验收日期为2019年10月22日。原告刘某于2019年11月29日前往涉案商品房进行验收，但因涉案房屋未能接通自来水，原来刘某并未予以收房。2019年11月29日，被告红山公司通知原告刘某因房屋面积差异，需补交购房款18705元，原告刘某当日向被告红山公司补交了购房款18705元，共计支付购房款为3126120元。2020年1月19日，原告刘某实际完成收房。2020年4月23日，原告刘某诉至本院，请求判如所请。 庭审中，被告红山公司提供了三亚市气候中心出具的台风记录，注明2018年1月至2019年9月主要影响三亚市的台风共3个合计6日；还提供了本院于2019年12月6日从海棠区海洋水务局调取的卫星图片，证明涉案项目西北方及东北方两处市政排水管道改造工程截止至2019年12月6日时尚未接通，被告红山公司不应承担逾期交房责任。原告刘某向本院提交了其母亲李剑玲与案外人余鹏于2018年12月23日签订的《房屋租赁合同》，该租房合同约定由余鹏将其所有的的位××县房出租给李剑玲，租期三个月，租金共计26000元。此外，原告刘某还提交了上述房屋的不动产权证书，以及与余鹏的微信聊天、转账记录，证明原告刘某为收房而支出房屋租金26000元。 以上事实，有商品房买卖合同（预售）及附件、海南增值税普通发票、房屋租赁合同、不动产权证书、微信聊天记录、台风记录、卫星图片及当事人陈述在案佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，一、关于被告红山公司是否应当向原告刘某支付逾期交房违约金。原告刘某与被告红山公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及十二份附件，系双方的真实意思表示，内容明确具体，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按合同约定全面恪约履行。原告刘某已依约付清房款，被告红山公司应按合同约定于2019年1月1日前将涉案商品房交付给原告刘某使用。合同约定的交房期限届满，被告红山公司于2019年11月29日才实际将涉案房屋交付给原告刘某，其超过合同约定交房的行为已经构成违约，应承担违约责任。被告红山公司抗辩逾期交房具有不可抗力事由，中央第四环境保护督察组进驻海南省开展环境保护督查的三个月期间，以及台风灾害导致无法施工的期间，应当在逾期交房时间中予以扣除相应的天数。但涉案的《商品房买卖合同（预售）》及其《附件》的文本内容系预先拟定的，且由被告红山公司提供，在对格式条款的理解发生争议的情形下，应当按照通常理解予以解释。《附件十一补充协议》第五条第2款约定不可抗力的范围包括不可克服的异常天气、地质状况及公用事业部门所引起的客观原因，双方当事人对台风天气影响及国家机关临时性管制措施是否应列入该条款约定范围存在争议，对此首先应按《中华人民共和国合同法》第一百一十七条定义的不可抗力作通常理解。其中，台风是海南地区众所周知的常见自然灾害性气候现象，通过日常生活经验法则即可知悉台风对正常生产、生活产生有巨大负面影响，符合前述合同条款中“不可克服的异常天气”情形，应列入影响合同履行的不可抗力因素范围，故受台风天气影响的6日应在逾期交房的期间中予以扣除。至于国家机关临时管制措施，在前述合同条款中并无具体、确切的对应解释内容，被告红山公司作为房地产开发企业，应对项目开发建设中包括资金筹集、成本投入、生产进度以及生活配套设施等作出充分和必要的评估，其公司应对该两项因素具备不能预见、不能避免并不能克服的客观情况进行举证。被告红山公司以中央第四环境保护督察组进驻海南省开展环境保护督查属不可抗力事由进行抗辩，缺乏法律依据，本院对该抗辩意见不予采纳。 二、关于违约金的数额。双方当事人约定的交房时间为2019年1月1日，被告红山公司实际交付涉案商品房给原告刘某的时间为2020年1月19日。被告红山公司逾期交房的情形满足《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（2）项约定的逾期超过30日买受人要求继续履行的按购房款日万分之二支付违约金的条件，故原告刘某主张以日万分之二的标准计算违约金，本院予以支持。且双方合同约定的是按购房款计算违约金，所以违约金的计算应按原告最终支付的购房款为基数予以计算，原告主张按购房款3126120元为基数计算违约金，本院予以支持。计算违约金的截止日期应为原告刘某实际收房之日的前一日，即2020年1月18日。扣除受台风天气影响的6日不计入逾期交房期间，被告红山公司应向原告刘某支付2019年1月2日至2020年1月18日期间的逾期交房违约金为235084元[3126120元×0.0002×（382日-6日）]。原告刘某主张的主张的超额部分，本院不予支持。被告红山公司主张违约金适用的百分比应当区分逾期天数在30天以内以及30天后的部分，分别适用万分之一和万分之二的计算标准，但涉案格式合同的条款中并未约定在逾期交房超过30日的情形下，对已逾期的30日仍应以日万分之一标准计算违约金，按照通常理解予以解释并不存在歧义。即便如被告红山公司主张存在理解争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，应作出不利于被告红山公司的解释。被告红山公司提出的该项抗辩意见没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。 三、关于原告刘某的租金损失。原告刘某提交的《房屋租赁合同》显示，签订合同的主体并非原告刘某本人，且租期长达3个月，该租赁合同及相关微信聊天记录并不能有效证实租赁案外人余鹏的房屋是专程为办理收房事宜而租，所以，原告刘某诉求被告红山公司赔偿租金损失26000元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告海南红山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告刘某支付逾期交房违约金235084元； 二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2446元（原告已预交），已减半收取，由被告海南红山房地产开发有限公司负担1871元，原告刘某负担575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审 判 员 沈 相 法 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 （刘泉秀 书 记 员 符 婷 婷 附相关法律条文： 中华人民共和国合同法 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 中华人民共和国民事诉讼法 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。