黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民初22号 原告（申请执行人）：牡丹江市罗兰斯宝建筑工程有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。 法定代表人：张德田，该公司经理。 委托诉讼代理人：井春杰，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。 被告（案外人）：刘春海，男，1971年8月18日出生，汉族，无职业，住黑龙江省七台河市桃山区。 委托诉讼代理人：王**，北京市海勤律师事务所律师。 被告（被执行人）：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地牡丹江市西安区。 法定代表人：鲍建胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘翼鑫，女，汉族，牡丹江均胜房地产置业有限公司综合部文员。 原告牡丹江市罗兰斯宝建筑工程有限公司（以下简称罗兰斯宝公司）与被告牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜房地产公司）、刘春海申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗兰斯宝公司的委托诉讼代理人井春杰、被告刘春海及其委托诉讼代理人王**、被告均胜房地产公司的委托诉讼代理人刘翼鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗兰斯宝公司向本院提出诉讼请求：1.请求准许执行均胜房地产公司开发的，位于海浪路以南、西九条路以东牡丹城房产的产籍号为**，建筑面积为82.32平方米的房产；2.诉讼费用由刘春海承担。事实和理由：1.根据（2018）黑10民初49号民事判决书，罗兰斯宝公司对此房产就折价或拍卖的价款享有优先受偿权。2.牡丹江市中级人民法院（2019）黑10执7号之二民事裁定书，强制执行产籍号为xxxx室，建筑面积为82.32平方米的房产有理有据。此房产由罗兰斯宝公司占有，没有将案涉房屋交付给开发单位，也没有交付给其他人，刘春海不享有足以排除强制执行的民事权益。因为刘春海没有实际购买案涉房屋，更没有交付购房款，没有真实交易，没有银行流水，无权对案涉房屋主张权利。 刘春海辩称，其作为买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房享有排他的权利，原告的诉讼请求不成立。本案案涉房屋由均胜房地产公司开发，由刘春海全款购买并所有，已备案登记。均胜房地产公司已经收取了全部房款，对该房屋不再享有任何法律上的实体权利，已售出房屋不再是其责任财产范围，不能再次抵债。现在均胜房地产公司仅负有协助刘春海办理过户登记的义务。牡丹江市中级人民法院裁定刘春海作为案外人提出的对案涉房屋排除执行的异议理由成立，符合法律规定。建设工程价款优先受偿权的基础权源从本质上属于债权，只是相对于普通债权而言具有优先性，因为该权利并不足以排除强制执行，也不应作为当事人提起案外人执行异议之诉的权利基础。原告在参与工程建设之前，刘春海购房已经完成。 均胜房地产公司辩称，刘春海本人没有交付过购房款，预购商品房预告登记是当时为了借款所办理，实际刘春海没有购房，只是抵押。此房现在由施工单位占有使用，没有交付给均胜房地产公司，刘春海也没有入住。均胜房地产公司不欠姜森林钱，本案也与姜森林无关，所以刘春海若想要此房必须要全额交付购房款，但前提是施工单位主张优先权除外。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告罗兰斯宝公司提交证据一组：1.牡丹江市中级人民法院（2018）黑10民初49号民事判决书。意在证明：该判决已发生法律效力,罗兰斯宝公司对所承建的工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。2.牡丹江市中级人民法院（2019）黑10执7号之二执行裁定书。意在证明：案涉房屋于2019年4月12日被查封。3.执行异议裁定书一份。意在证明：罗兰斯宝公司依据该裁定提起本案诉讼。 被告刘春海对上述证据质证认为，对证据的真实性无异议；对证明问题有异议。（2018）黑10民初49号民事判决书晚于购房协议和房屋预告登记。房屋已经预告登记，享有物权。审理过程中原告已经放弃对案涉房屋的保全。实际占有不是房屋取得的方式，已经在其他法院通过诉讼主张案涉房屋的权利。刘春海已对此份裁定提出异议，法院也作了异议裁定。执行异议裁定查明的事实清楚，适用法律正确。 被告均胜房地产公司对上述证据均无异议。 本院认为，对证据的形式要件予以确认，该组证据可证实罗兰斯宝公司在均胜房地产公司欠付工程款178900042.61元范围内对所承建的案涉工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。牡丹江市中级人民法院查封均胜房地产公司包括案涉房屋在内的房产57处，刘春海提出执行异议后，牡丹江市中级人民法院作出对案涉房屋中止执行的裁定，罗兰斯宝公司在法律规定期限内提起执行异议之诉的事实。 被告刘春海出示如下证据： 证据一、商品房买卖合同一份、商品房预告登记证一份。意在证明：刘春海与均胜房地产公司签订了房屋买卖合同，对房屋基本情况、价格、房款支付、交房日期、违约责任等进行了详细的约定，合同有效，并且合同已经在房管局备案和预告登记。 证据二、预收款收据一份、以房抵债协议一份。意在证明：刘春海已付清全部购房款。 证据三、撤回保全裁定一份。意在证明：（2018）黑10民初49号罗兰斯宝公司诉均胜房地产公司建设工程施工合同纠纷案件中，罗兰斯宝公司提出诉讼保全，刘春海作为案外人提出异议，罗兰斯宝公司撤回诉讼保全，牡丹江市中级人民法院裁定准许。 证据四：受理通知书一份。意在证明：刘春海在牡丹江市中级人民法院查封前已经通过诉讼主张交付房屋和车库。 原告罗兰斯宝公司对上述证据质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议。商品房买卖合同不能证明刘春海与均胜房地产公司的真实交易，刘春海没有银行流水佐证其真实交易过程，仅有商品房买卖合同和预告登记，对本案没有约束力。商品房买卖合同时间是2014年8月14日，以房抵债协议是2015年1月25日，说明在2014年8月14日至2015年1月25日之间，刘春海和案外人姜森林均未交过房款，如此巨大金额房款应有银行流水。对证据二的真实性及证明问题均有异议，预收款收据不是税务局的正规票据，可以随时开具。没有流水说明没有交付购房款。抵债协议也无法证明是真实发生的。抵债的房屋及车库共计1000多万元，而抵债金额为530万元，如此低价不可能是真实抵账，没有真实交易。对证据三真实性无异议，原告当时以为均胜房地产公司与刘春海是真实交易，因此撤回保全，之后才发现刘春海没有入住及没有实际交付购房款的事实，因此在执行过程中申请查封案涉房屋。对证据四真实性及证明内容均有异议，原告所看到的刘春海撤诉裁定书体现是2019年7月立案的，并非是4月份。 被告均胜房地产公司对上述证据质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议。当时是均胜房地产公司为了向案外人姜森林借款才将案涉房屋登记在刘春海名下，刘春海与姜森林没有交付购房款。对证据二证明问题有异议，均胜房地产公司将案涉房屋登记在刘春海名下是为了向姜森林借款。抵债协议第一条不是事实。对证据三的形式要件无异议。对证据四的真实性及证明问题有异议，均胜房地产公司接到起诉状的时间是2019年7月，并非4月份。 本院认为，证据一可证实刘春海与均胜房地产公司于2014年8月14日签订案涉房屋的商品房买卖合同，于同日在牡丹江市房产管理局登记备案，并于2015年1月28日办理案涉房屋的预告登记的事实；证据二无法证实刘春海已经付清案涉房屋的全部购房款，对其意在证明的问题不予确认；证据三可证实罗兰斯宝公司在（2018）黑10民初49号民事案件中申请解除对案涉房屋查封的事实；证据四无法证实刘春海在案涉房屋被查封前对案涉房屋主张权利的事实，对该证据不予确认。 被告均胜房地产出示如下证据： 证据一、(2019)黑1005民初1267号之一裁定书。意在证明：立案时间是2019年7月4日，撤诉时间是2019年12月27日。 原告罗兰斯宝公司对上述证据无异议。 被告刘春海对上述证据未发表质证意见。 本院认为,此份证据与本案无直接关系，不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案事实如下： 罗兰斯宝公司与均胜房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，牡丹江市中级人民法院于2018年11月6日作出（2018）黑10民初49号民事判决书，判决：一、均胜房地产公司自判决生效之日起十五日内给付罗兰斯宝公司工程款 178900042.61元及利息；二、罗兰斯宝公司在均胜房地产公司欠付工程款178900042.61元范围内对所承建的案涉工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。在本院执行罗兰斯宝公司申请执行均胜房地产公司建设工程施工合同纠纷案件中，于2019年4月12日作出（2019）黑10执7号之二民事裁定，查封均胜房地产公司开发的牡丹城小区包括案涉房屋在内的57处房产，查封期为三年。刘春海作为案外人对执行标的提出了执行异议后，本院于2020年1月17日作出（2020）黑10执异13号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。 另查明，均胜房地产公司于2014年8月14日为刘春海开具牡丹江市海浪路以南、西九条路以东，牡丹城小区x幢x单元xxx号房屋，房产图号为xxxx的商品房买卖合同并在牡丹江市房产管理局办理备案登记。刘春海于2015年1月28日办理了案涉房屋的预告登记，预告登记证号为牡房预西安区字第xxxx号。庭审中均胜房地产公司称未收到案涉房屋的购房款，案涉房屋现在由罗兰斯宝公司占有。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，应审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于刘春海对其已经办理预告登记的商品房能否对抗罗兰斯宝公司的建设工程价款优先受偿权的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。罗兰斯宝公司申请执行的依据（2018）黑10民初49号民事判决书已确认罗兰斯宝公司对其所承建的包括案涉房屋在内的工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。上述规定中确定了建设工程价款优先受偿权性质为法定优先权，其权利位阶优先于抵押权和一般债权，但不能对抗已经交付全部或者部分购房款的消费者。如果购房者具有消费者身份，且支付了全部或者大部分购房款，则建筑工程的施工人不得对买受人购买的房产行使建设工程价款优先受偿权，至于买受人是否进行预告登记，不属于阻却施工人行使优先受偿权的限制条件。消费者购房指的是为满足其生活居住需要而购买房地产经营者所开发的商品房。本案中，刘春海不属于商品房消费者的范畴，其持有案涉房屋的预告登记证不能对抗罗兰斯宝公司的建设工程价款优先受偿权。 关于刘春海能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘春海虽提供了法院查封前签订的书面买卖合同，但其在本案审理过程中，仅提供了均胜房地产公司盖章的房款收据，未提供银行流水等实际交付房款的相关证据，在庭审中亦明确表示其不能提供该证据，均胜房地产公司称其未收到案涉房屋购房款，刘春海也未能举证证实以其他款项抵顶案涉房屋购房款的详细情况，且刘春海在案涉房屋被查封之前未合法占有案涉房屋。综上，刘春海对案涉房屋享有的权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形。 关于刘春海能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且非买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是对房屋消费者物权期待权的保护，刘春海不属于本条规定的商品房消费者的范畴，不符合该条规定的可以排除执行的情形。 关于刘春海能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十条排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，未完成本登记，尚未取得不动产所有权。其案外人异议能否被支持，还要视异议的具体内容而定。本条司法解释对预告登记权利人提出的案外人异议区分了两种情况：一是如果受让人请求停止处分不动产，人民法院对停止处分的异议请求应予支持，处分指的是拍卖等变价措施；二是如果受让人请求排除执行，则应审查其是否符合取得物权的条件。如果受让人能够证实其可以确定地取得不动产物权，人民法院对其解除查封，即排除强制执行的异议请求应予支持。刘春海在执行异议中提出的是排除对案涉房屋执行，则应当审查刘春海是否可以确定地取得案涉房屋的物权。刘春海虽持有案涉房屋的商品房买卖合同和预告登记证，但其未能证实购房款的给付情况，不能证明办理的物权预告登记的权利基础是否合法，不能证明是否符合物权登记条件。因此，刘春海对案涉房屋享有的权益亦不符合该条规定的可以排除执行的情形。 综上所述，案外人刘春海对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，申请执行人罗兰斯宝公司要求继续执行案涉房屋的诉请符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行牡丹江市牡丹城小区房产图号为xxxx的房屋。 案件受理费8475元，由刘春海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。 本院（2020）黑10执异13号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  李冬梅 审判员  姜云虎 审判员  贾海波 二〇二〇年七月十七日 书记员  孙 源