河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终2258号上诉人(原审被告)：崔峰，男，1968年6月24日出生，汉族，住泌阳县。委托诉讼代理人：吕新如，河南文苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李宪群，男，1965年8月26日出生，汉族，住泌阳县。被上诉人（原审原告）：刘春建，男，1969年7月25日出生，汉族，住泌阳县。被上诉人（原审原告）：李民有，男，1952年10月9日出生，汉族，住泌阳县。被上诉人（原审原告）：郝俊生，男，1983年9月16日出生，汉族，住泌阳县。被上诉人（原审原告）：李民田，男，1956年6月10日出生，汉族，住泌阳县。被上诉人（原审原告）：王保琴，女，1934年6月5日出生，汉族，住泌阳县。被上诉人（原审原告）：李大军，男，1972年11月28日出生，汉族，住泌阳县。被上诉人（原审原告）：郝俊明，男，1954年10月15日出生，汉族，住泌阳县。被上诉人（原审原告）：郝付庆，男，1944年7月10日出生，汉族，住泌阳县。被上诉人（原审原告）：郝俊亮，男，1982年9月15日出生，汉族，住泌阳县。被上诉人(原审原告)：刘聚山，男，1956年8月2日出生，汉族，住泌阳县。被上诉人(原审原告)：郝付来，男，1953年7月15日出生，住泌阳县。诉讼代表人：郝付来、刘聚山。委托诉讼代理人：胡策，男，1982年5月1日出生，汉族，住泌阳县。上诉人崔峰因土地租赁合同纠纷一案，不服泌阳县人民法院（2020）豫1726民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔峰的委托诉讼代理人吕新如、被上诉人的诉讼代表人郝付来、刘聚山及其委托诉讼代理人胡策均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔峰上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：被上诉人对涉案土地享有的是土地承包经营权，不是土地出租权，原审认定双方的土地租赁关系合法有效错误。土地承包经营权的流转包括互换和转让两种形式，除此以外的方式均是法律所禁止的。被上诉人出租土地用于非农业建设，明显违反法律规定，该租赁行为无效。一审判决要求拆除的部分包括案外人王谦新建的部分，王谦未参加诉讼的情况下拆除附属物，剥夺了案外人的辩论权，属于程序违法。一审法院未对合同的性质和效力向双方当事人释明不当。一审法院追加两原告未出庭，应当按撤诉处理。原审处理结果错误，一审法院应当按照合同无效处理。郝付来、刘聚山等12户答辩称，被上诉人出租土地合理合法，不需要经过村委会同意，不违反法律规定。案外人王谦应向上诉人主张权利，与被上诉人无关。一审法院依职权追加两原告符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。郝付来、刘聚山等12户向一审法院起诉请求:判令解除原告与被告的租赁合同关系，被告支付三年半土地租赁费106956元，退还土地7.64亩，拆除硬化设施，恢复原状并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月19日，经泌阳县花园街道办事处高新庄居委会及村小组代表讨论研究决定，调整位于预制厂东墙以东、气站以西耕地归原告郝付来等12户51口人使用。土地分配后，2014年10月20日，被告崔峰与原告郝付来等口头协议将该块土地7.64亩租赁给崔峰用于临时存放沙子，约定每年租赁费8000元。被告先后支付了两年租金1.6万元，随后原告方提出按照市场价进行租赁费上调，双方未达成一致意见，致使被告自2016年10月起未再支付租赁费用。土地使用期间被告对租赁土地进行了硬化、建围墙和临时住房，且未经原告同意将涉案土地租赁给王谦使用。后原被告多次协商，未能就租赁费调整及租赁物使用问题达成协议。一审法院认为，原告郝付来等12户拥有涉案的土地使用权，原、被告口头约定由被告租赁土地，不违反法律强制性规定，合法有效，被告应按照约定支付租赁费用，因租赁费用调整原告与被告未协商一致，致被告多年拒绝支付租赁费用且将租赁土地擅自转租他人使用，经多次协商未果，被告的行为已构成违约，原告请求解除与被告口头租赁合同，被告支付租赁费用，退还土地，拆除设施，恢复原状，理由成立，予以支持。但原告以每年32000元租赁费主张权利，证据不足，不予支持。被告辩称双方约定由原告支付5万元围墙费用没有证据，不予支持；被告辩称合同无效，原与被告租赁土地时约定临时堆放沙子，并未根据改变土地用途，被告未举证造成合同无效的相关证据，且被告在租赁土地上施工建设未提供证据证明原告同意，故其辩称理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告郝付来、刘聚山等12户与被告崔峰于2016年10月签订的土地租赁合同。二、被告崔峰于判决生效后十日内偿还原告郝付来、刘聚山等12户土地租赁费每年8000元（自2016年10月20日起每12个月为一个年度，超过整年度的每月按667元计算）至退还土地止。三、被告崔峰于判决生效后十日内退还原告郝付来、刘聚山等12户土地7.64亩，拆除硬化设施，恢复原状。如果被告未按判决的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440元，减半收取计1220元，由被告崔峰负担720元，由原告郝付来、刘聚山等负担500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证上诉人提供照片五张，以证明案外人王谦建简易房、硬化土地、建设驾校训练设施；另证明一审法院未处理上诉人建设的围墙。被上诉人质证称案外人王谦应向上诉人主张权利，与其无关；一审法院判决恢复原状，已经包括围墙。被上诉人提供四张照片、证言两份，以证明涉案土地的四周情况，被上诉人自主租赁土地合理合法。上诉人质证称，证人未出庭接受质证，该证言不能作为证据采用；被上诉人提供的证据不能证明租赁土地合法。对双方提交的照片的真实性予以认定，被上诉人提交的证言不符合证人证言的形式要件，对该证言不予采信。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，双方当事人争议的焦点问题：1、涉案合同是否有效？2、合同如有效是否具备解除条件？3、一审审理程序是否违法？关于合同是否有效的问题，被上诉人12户拥有涉案的土地使用权，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条的规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。被上诉人将土地租赁给上诉人，不违反法律强制性规定，应确认为有效合同。上诉人称土地承包经营权只有互换和转让两种形式，以外的流转方式均是法律所禁止的，双方租赁合同无效的理由不能成立，不予支持。关于合同是否具备解除条件的问题，上诉人多年拒绝支付租赁费用并将租赁土地擅自转租他人使用，双方经多次协商未果，上诉人的行为已构成违约，被上诉人请求解除合同的理由符合法律规定，应予支持。关于一审审理程序是否违法的问题，上诉人称应当通知案外人王谦参加诉讼，一审程序违法。因上诉人在一审时并未辩称王谦将土地硬化和建简易房，仅辩称拆除设施应补偿其损失，一审法院未通知王谦参加诉讼并无不当。双方当事人是本案租赁合同关系的相对方，一审法院解除双方的租赁合同正确。案外人如因本案的合同解除造成损失，可另行向上诉人主张权利。根据《最高人民法院民事诉讼证据规定》第五十三条的规定，上诉人主张合同无效与一审法院认定合同有效不一致，一审法院不需要对上诉人进行释明，且一审时双方已对合同效力进行了充分辩论，一审程序并无不当。综上所述，崔峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1440元，由崔峰负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  刘 东二〇二〇年七月三十日书记员  刘丹丹