湖北省随县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1321民初590号原告：李红光，男，1979年9月2日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：孙雷骁、代浩军（代理权限：一般授权），湖北常泰律师事务所律师。被告：李平，男，1978年10月20日出生，汉族，住随州市曾都区。被告：彭华，女，1978年7月20日出生，汉族，住随州市曾都区。被告李平、彭华共同委托诉讼代理人：何松林（代理权限：一般代理），湖北五合律师事务所律师。第三人：彭厚林，男，1948年3月15日出生，汉族，住随州市曾都区。第三人：马全秀，女，1949年11月13日出生，汉族，住随州市曾都区。原告李红光与被告李平、彭华、第三人彭厚林、马全秀债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红光及其委托诉讼代理人孙雷骁及代浩军、被告李平及被告李平、彭华的共同委托诉讼代理人何松林到庭参加诉讼。第三人彭厚林、马全秀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红光向本院提出诉讼请求：1、撤销被告李平、彭华与第三人彭厚林、马全秀签订的以转让位于随州市××星花园××单元××房产为主要内容的《房屋转让合同》，第三人彭厚林、马全秀协助办理将该房产转移登记至被告李平、彭华名下之相关手续；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告李红光与被告李平民间借贷纠纷一案，双方于2018年2月13日进行结算，确认被告李平尚欠原告1140000元，李平承诺于2018年4月10日支付，逾期按照月息1%承担利息。被告彭华自愿为上述债务承担连带保证责任。被告李平、彭华对原告所负债务，已由随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民特25号民事裁定书确认。因被告李平、彭华未按照调解协议约定的期限付款，原告向随州市曾都区人民法院申请强制执行，虽经法院执行，但被告李平、彭华仍未付款。在执行该案中原告得知，2012年4月22日，被告彭华在湖北盛晶地产开发有限公司购买了位于随州市××星花园××单元××号住房一套，房屋总价款为387000元。2018年6月13日，被告彭华、李平将此套房屋以260000元的价格转让给第三人彭厚林、马全秀，双方签订《房屋转让合同》并办理了房产过户手续。被告彭华与第三人彭厚林、马全秀系父母关系，彭华、李平以买卖的方式将其所有的住房转让给彭厚林、马全秀，属于虚假买卖。被告以260000元的价格进行出售，亦属于以明显不合理的低价转让财产。该转让行为直接影响其履行债务的能力，对原告的债权造成了损害。第三人彭厚林、马全秀属于帮助李平、彭华达到逃避债务的目的。故原告依法行使撤销权阻止债务人转移财产逃避执行。被告李平、彭华辩称，1、李平、彭华与彭厚林、彭艳平、彭艳之间的以房抵债行为系双方当事人真实意思表示，合法有效，答辩人未以不合理的低价转让房产。答辩人李平一直从事房地产开发行业，由于需要资金，于2013年11月6日向彭华的二姐彭艳平借款100000元，约定年利率1%，其中50000元，彭艳平让其在汕头的债务人直接转账到彭华账户，另外50000元系现金出借；2017年、2018年答辩人向彭华的大姐彭艳借款共计190000元，约定年息1%，有转账凭证为证；2017年4月，答辩人李平向彭华的父亲彭厚林借款34000元，有流水账本为证。因债权债务人双方均为亲戚关系，故并未要求出具借条，符合日常交易习惯。后彭华支付过部分利息给彭艳平，对于没有向彭艳支付利息，是由于双方在借款时约定待彭艳房屋需要装修时，将本金及利息一起偿还，但等到彭艳房屋装修时，李平已生意投资失败，无法偿还借款，故双方之间的债权债务关系是真实合法的。2018年5月，李平生意投资失败，其购买的齐星花园房屋银行按揭贷款难以支付，经四方协商，李平将其所有的位于齐星花园的房屋抵偿给彭艳平、彭艳、彭厚林，由彭厚林拿出现金191200元偿还银行剩余贷款解除抵押，房屋过户到彭厚林、马全秀名下，实际房屋属于彭艳平、彭艳、彭厚林共有，四方债权债务关系一笔勾销，双方口头进行协商并未签订以房抵债书面协议。彭艳、彭艳平因考虑到父亲彭厚林父亲付清的按揭尾款，占房屋份额最多，故过户到彭厚林、马全秀名下。四方以房抵债的数额，大致协商为各方借款本金数额515200元，若房屋卖出后高于该数额，剩余部分按照债权比例来分配作为利息。由于系以房抵债行为，将借款本金及利息转化为已付购房款，故双方在过户的时候，只是为了完成过户手续，不再履行支付房款的义务，《房屋转让合同》中房屋的价格是按照房屋中介的建议填写的，实际房屋的价格应以借款本金及利息的总和计算。2、答辩人转让房产的行为，并未对原告李红光的合法权益造成损害。答辩人是以合理的价格转让房产，并且，答辩人有其他可供执行的财产，原告可通过执行其他财产来实现债权。3、本案已过诉讼时效，债权人的撤销权应在一年内行使，本案已过一年。4、答辩人李平、彭华提供的证据更能达到高度盖然性的标准。答辩人提供了充分的证据证明双方系以房抵债，并提供了借款的转账凭证、支付利息凭证、证人证言等证据，且证人出庭作证对于以房抵债的整个过程进行了叙述，相互印证。第三人彭厚林、马全秀未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状、证据。本院经审理认定事实如下：被告李平与彭华、第三人彭厚林与马全秀均系夫妻关系，被告彭华系第三人彭厚林与马全秀之女。原告李红光与被告李平、彭华民间借贷纠纷一案，经律师主持调解，达成了如下调解协议“李平、彭华于2019年5月10日前共同偿还李红光借款本金1140000元及利息（自2018年4月10日起至还清之日止，按月利率1%计算）”，随州市曾都区人民法院于2019年3月4日作出（2019）鄂1303民特25号民事裁定书，依法确认上述调解协议有效。因被告李平、彭华未履行法律文书确定的付款义务，原告于2019年5月21日向随州市曾都区人民法院申请强制执行。另查明，被告李平于2012年4月22日购买了位于随州市××星花园××单元××号住房一套，房屋总价款为387000元。2018年6月13日，被告彭华、李平将上述房屋一套转让给第三人彭厚林、马全秀，双方签订《房屋转让合同》，约定：房屋买卖价格为260000元，于2018年6月13日前一次性付清购房款，被告彭华、李平于2018年6月13日前将房屋交付给第三人彭厚林、马全秀。截止该案庭审时，被告方确认该房屋未实际交付，仍由被告彭华、李平居住。又查明，2018年6月8日，第三人彭厚林通过银行转账向被告李平汇款147000元，同日，被告李平提前全部结清房屋银行剩余贷款190735.3元。对于该涉案房屋在2018年6月13日时的市场价值，庭审中原告认为最低不应低于680000元，被告方认为最低不应低于480000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，本案中，原告李红光作为被告李平、彭华的债权人，行使撤销权必须满足于三个条件：债务人以明显不合理的低价转让财产；对债权人造成损害；受让人知道该情形。只有具备以上三个条件,人民法院才可以撤销。具体到本案形成四个争议焦点：涉案房产是否以明显不合理的低价转让。被告李平、彭华与第三人彭厚林、马全秀进行房产交易，签订了《房屋转让合同》，并提交房管部门备案，约定房屋买卖价格为260000元。被告李平、彭华辩称该价格只是备案用，不是房屋转让的真实价格。实际系以该房屋抵偿其向第三人彭厚林、马全秀及彭华姐姐彭艳、彭艳平的借款及彭厚林支付的剩余房贷款191200元，共计约515200元。为此提供的主要证据为彭艳的丈夫张德军于2017年向被告彭华银行转账5笔款项共计190000元的银行转账凭证，及银行转账截图、微信支付利息截图、张德军的银行流水明细。对此本院认为，首先，彭厚林、马全秀、彭艳、彭艳平未举证证明其与被告之间有借贷关系的合意，上述转账中彭艳丈夫张德军于2017年的5笔款项共计190000元的银行转账凭证，不能足以证明该5笔转账系借款法律关系，且未能提供其他证据予以佐证；其次，从银行转账截图、微信支付利息截图、张德军的银行流水明细来看，不能反映出其向被告李平、彭华进行转账，且也未举示借条、收条等其他证据佐证其与被告之间存在借款关系，结合李平系彭厚林、马全秀女婿，彭华系彭艳、彭艳平妹妹，关系密切，资金上的往来存在多种可能性，在其不能提供借条、收条、相关原始证据印证的情况下，难以认定为借款性质。再次，被告李平、彭华将房屋转让给第三人彭厚林、马全秀，签订有《房屋转让合同》，办理了过户手续，彭艳、彭艳平既不是合同中的房屋受让方，又不是过户后的房屋所有人。即使被告李平、彭华与彭艳、彭艳平之间存在债权、债务关系，亦不能证明他们之间存在以房抵债之行为。故被告的该项辩论理由，本院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”对于涉案房屋在2018年6月13日时的市场价格，原告认为最低价值680000元，被告认为最低价值480000元，即使按被告确认的最低价值，百分之七十为336000元，而被告的转让价格为260000元，低于该数额。故应认定为以明显不合理的低价转让房屋。二、涉案房产转让是否对债权人造成损害。本案被告李平对原告李红光的借款形成于2014年，李平、彭华与彭厚林、马全秀在2018年6月13日将房屋过户到彭厚林名下，该行为发生在李红光的债权后，且李红光的债权经人民法院强制执行后仍未得到清偿，该涉案房屋的转让已经对债权人李红光造成损害。三、第三人彭厚林、马全秀是否存在主观恶意。从房屋转让的时间节点看，签订房屋买卖合同前李平已对外负有债务（彭厚林、马全秀系彭华的父母，其应当知道该情况），且债权人李红光已向彭华、李平主张债权；从双方的关系及房屋交易的过程看，签订房屋买卖合同期间，彭厚林、马全秀与彭华系父女、母女关系，且房屋过户手续办理完毕以后，李平、彭华至今仍然居住在该房屋中，不符合常理；从房屋买卖合同交易的真实性看，双方提交房管局备案的《房屋转让合同》约定的交易价格明显低于市场交易价格，双方之间的房产交易行为不符合一般市场交易的常态。因此，第三人彭厚林、马全秀在涉案房屋交易中应存在主观恶意。四、关于撤销权行使的期限。《中华人民共和国合同法》第七十五条：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”原告于2019年5月21日向随州市曾都区人民法院申请强制执行，在强制执行过程中得知本案房屋转让行为，原告遂向随州市曾都区人民法院起诉要求撤销《房屋转让合同》，随州市曾都区人民法院于2019年11月4日立案，故李红光行使撤销权未过一年除斥期间。综上，对于原告李红光主张撤销被告李平、彭华与第三人彭厚林、马全秀签订的《房屋转让合同》，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十五条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：撤销被告李平、彭华与第三人彭厚林、马全秀于2018年6月13日签订的买卖位于随州市青年路66号齐星花园12幢1单元1302号房屋（不动产权证号：2018第0009108）的《房屋转让合同》；第三人彭厚林、马全秀于本判决生效之日起五日内协助将以上房屋过户至被告李平名下；驳回原告李红光的其他诉讼请求。案件受理费2000元，减半收取计1000元，保全费2400元，合计3400元，由被告李平、彭华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判员  李先智二〇二〇年七月二十日法官助理王杰书记员赵爱丽