中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终216号 上诉人（原审原告、执行案外人）：海南尔孚投资有限公司，住所地海南省海口市琼山区凤翔街道凤翔东路凤翔山庄****。 法定代表人：张彩虹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖波，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王婷霞，海南瑞来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王一萍，女，1967年10月13日出生，汉族，住山西省大同市城区。 委托诉讼代理人：梁民生，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：海南博海投资咨询有限公司，住，住所地海南省澄迈县金江镇华成路**/div> 法定代表人：郭忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连章松，海南昌宇律师事务所律师。 上诉人海南尔孚投资有限公司（以下简称尔孚公司）因与被上诉人王一萍、原审第三人海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院（2019）琼民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尔孚公司的委托诉讼代理人廖波，被上诉人王一萍及其委托诉讼代理人梁民生，原审第三人博海公司的法定代表人郭忠及委托诉讼代理人陈吉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尔孚公司上诉请求：1.撤销一审判决;2.判令停止对海南省澄迈县金江镇文化北路“逸海华庭”小区六号楼603、803、804、605、705房，七号楼502、702、802、1002、206、1006房，十三号楼1704房，十四号楼303、1105房，十七号楼401、1401房，十八号楼201、301房，十九号楼1502、1602、1702房，二十一号楼101、102、103、201、202、203、301、403、501、503、1401、1704房，二十二号楼1404、1701、1703、1704房，共37套房屋（以下简称案涉37套房产）的执行；3.确认上述房屋归尔孚公司所有。事实和理由：（一）尔孚公司已经实际支付案涉房屋的购房款。尔孚公司已提供转账凭证、收款确认函等证据证明其向博海公司支付购房款960万元用于购买案涉37套房产，博海公司对这一事实亦予以认可，一审判决认定尔孚公司未能提供证据证明该事实错误。（二）案涉房产没有办理过户登记并非因尔孚公司自身原因所致。尔孚公司受博海公司欺骗，误以为购买的案涉房产已经办理了销售备案登记。尔孚公司发现博海公司的欺骗行为后，立即向海南省第一中级人民法院提起诉讼，要求博海公司办理备案登记手续。房屋未能办理过户登记并非尔孚公司过错，一审判决认定尔孚公司因自身原因未办理过户登记，该认定错误。（三）尔孚公司对案涉房屋享有所有权。正因不动产登记在他人名下，才需要通过执行异议之诉确权，因此确权不能仅以登记为准，而应在执行异议之诉中具体审理。一审判决以案涉房屋没有登记在尔孚公司名下为由，驳回尔孚公司请求确认案涉37套房产归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据。 王一萍辩称，尔孚公司的上诉请求没有事实和法律依据。（一）尔孚公司与博海公司之间并不存在真实的商品房买卖关系。博海公司的法定代表人郭忠和2011年至2014年期间具体经营管理博海公司的毛恒彬，均明确陈述案涉《澄迈商品房买卖合同》是为郭忠、博海公司借款提供担保而签订。（二）苏立阳汇给郭忠的960万元并非购房款。郭忠和毛恒彬均陈述案涉款项是借款，并不是购房款，博海公司的部分财务凭证也记载案涉款项为借款，并载明了支付利息以及利息的金额。（三）尔孚公司提供的证据不能证明其在案涉房产被查封前已经合法占有房屋。尔孚公司提交的《物业管理服务协议》和《房屋交接书》的经办人是毛恒彬，毛恒彬明确陈述该两份文件系在房屋被查封后签订。况且，物业费没有通过银行转账支付，而是现金支付，不符合现金管理的规定，不能证明尔孚公司在查封之前占有案涉房产。（四）尔孚公司对案涉房产没有办理过户登记存在过错。王一萍提交的另案文书可以证明案涉房产能够办理备案和预告登记，博海公司也可以开具发票，尔孚公司未提交证据证明其曾向博海公司主张办理预售登记备案、预告登记或过户登记手续，即使尔孚公司与博海公司之间的商品房买卖合同是真实的，尔孚公司对案涉房屋未能过户亦存在明显过错。（五）即使案涉房屋买卖合同真实，尔孚公司与博海公司签订案涉《澄迈商品房买卖合同》的目的是为了炒房，并非为取得案涉房产的物权，其权利不足以阻却强制执行。 博海公司提交书面《答辩状》，称博海公司与尔孚公司签订的案涉商品房买卖合同真实、合法有效，博海公司已收到全部购房款，并将房产全部交付给尔孚公司，尔孚公司已使用。博海公司收到了尔孚公司的办证材料，因博海公司拖欠税款无法开具购房发票、销售人员交接等原因未能办理案涉房产的过户登记手续。二审庭审中，博海公司法定代表人郭忠述称其与尔孚公司之间的案涉商品房买卖合同系为双方之间借款提供担保而签订，不是真实的商品房买卖合同。 尔孚公司向一审法院起诉请求：1.判令停止对案涉37套房产的执行；2.确认上述房屋归尔孚公司所有。 一审法院认定事实：经王一萍诉前保全申请，一审法院于2014年9月1日作出（2014）琼民保1号民事裁定，查封博海公司名下的位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”[预售许可证号为（2013）澄房预字026号]343套房产所有权，其中包括案涉37套房产。2014年9月2日，一审法院向澄迈县住房保障与房产管理局送达（2014）琼民保1号民事裁定书及协助执行通知书，对上述“逸海华庭”343套房产进行了查封。2014年10月11日，一审法院立案受理原告王一萍诉被告博海公司、第三人郭忠民间借贷纠纷一案。2016年8月23日，一审法院作出（2016）琼民初31号民事裁定续封上述“逸海华庭”343套房产。2016年12月29日，一审法院作出（2016）琼民初31号民事判决：限博海公司于判决发生法律效力之日起十日内偿还王一萍借款本金6900万元及利息。博海公司不服，向本院提起上诉，本院于2017年12月29日作出（2017）最高法民终769号民事判决，驳回上诉，维持原判。博海公司未履行生效判决确定的义务，一审法院于2018年4月20日立案强制执行，并于2018年8月20日作出（2018）琼执5号执行裁定，对上述“逸海华庭”343套房产进行了再续封。2018年11月28日，一审法院作出（2018）琼执5号《公告》，公示查封上述“逸海华庭”343套房产的房号，并对拟处置查封财产征询异议。尔孚公司就案涉37套房产向一审法院提出书面执行异议，一审法院于2019年1月22日作出（2019）琼执异32号执行裁定，驳回尔孚公司异议请求。尔孚公司不服该执行裁定，提起执行异议之诉。 另查明：2013年7月18日，澄迈县住房保障与房产管理局颁发[2013]澄房预字26号澄迈县房产预售许可证，同意博海公司预售“逸海华庭”项目47017.77平方米房产。2013年8月14日，尔孚公司分别与博海公司签订37份《澄迈商品房买卖合同》，购买了案涉37套房产，房款总价为941.6510万元,约定的付款方式均为尔孚公司在合同签订当日一次性付款。同日，博海公司向尔孚公司出具《委托付款函》，要求尔孚公司将购房款汇入郭忠农行浑源支行6228480910432105716个人账户；苏立阳通过中国农业银行向郭忠转账960万元并出具《付款确认函》，确认该款项系代尔孚公司支付的购房款；博海公司于同日出具收据，载明收到苏立阳代尔孚公司支付的购房款960万元；博海公司亦出具《收款确认函》，确认收到尔孚公司委托苏立阳支付购房款960万元到博海公司指定账户。2014年8月25日，尔孚公司与澄迈达胜物业服务有限公司出具《房屋交接书》，载明博海公司同意向尔孚公司交付其团购的38套房产，尔孚公司从即日起接收上述38套房产并交纳物业费共计22889.02元。同日尔孚公司与澄迈达胜物业服务有限公司签订《物业管理服务协议》，澄迈达胜物业服务有限公司出具收据，载明收到尔孚公司交纳的2014年9月到2015年8月的物业费共22889.02元。尔孚公司与博海公司于同日出具《团购房屋交付证明书》，载明尔孚公司从即日起接收该证明书附表一《尔孚公司团购明细表》中列明的房产（列表中的房产包括案涉37套房产）。2014年12月29日尔孚公司与庄丽莹签订《借款协议》，约定尔孚公司向庄丽莹借款250万元。2015年10月29日，尔孚公司与庄丽莹签订《房屋抵债协议书》，约定尔孚公司以案涉37套房产中11套房产及“逸海华庭”十四号楼1006房抵偿其欠庄丽莹的款项。2015年4月5日，尔孚公司分别与周静等26人签订《员工内部房认购协议书》，约定周静等26人购买案涉37套房产中的26套房产。 还查明，2014年11月10日，尔孚公司因与博海公司商品房预售合同纠纷向海南省第一中级人民法院提起诉讼，请求：1.确认尔孚公司与博海公司签订的38份《澄迈商品房买卖合同》合法有效，确认合同项下的38套房产归尔孚公司所有；2.判令博海公司限期到澄迈县住房保障与房产管理局将上述38套房产办理销售备案至尔孚公司名下；3.判令博海公司限期将上述房产的预告登记办理至尔孚公司名下。2015年1月26日，经海南省第一中级人民法院主持调解，博海公司与尔孚公司达成如下调解协议：一、尔孚公司与博海公司于2013年8月14日签订的38份《澄迈商品房买卖合同》真实有效，双方同意继续履行上述38份合同；二、博海公司于2015年2月16日前到海南省澄迈县房产管理部门办理上述38份《澄迈商品房买卖合同》的备案登记手续；三、博海公司同意于2015年2月16日前将案件受理费39500元支付给尔孚公司；四、尔孚公司撤回其他诉讼请求。海南省第一中级人民法院依据上述调解协议内容制作了（2014）海南一中民一初字第56号民事调解书。该民事调解书生效后，王一萍向海南省第一中级人民法院提起第三人撤销之诉，请求：1.撤销（2014）海南一中民一初字第56号民事调解书；2.本案一审的诉讼费用由博海公司、尔孚公司负担。海南省第一中级人民法院于2016年12月22日作出（2015）海南一中民一撤字第3号民事判决，驳回王一萍的诉讼请求。王一萍不服向一审法院提起上诉，一审法院于2018年5月16日作出（2017）琼民终117号民事判决：驳回上诉，维持原判。王一萍不服该判决，向本院申请再审，本院于2018年10月30日作出（2018）最高法民申3981号民事裁定，提审该案。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，双方的争议焦为：1.尔孚公司请求确认案涉37套房产归其所有是否有事实和法律依据；2.尔孚公司对案涉37套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于尔孚公司请求确认案涉37套房产归其所有是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”据此，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。案涉37套房产目前并没有登记到尔孚公司名下，故尔孚公司请求确认案涉37套房产归其所有没有事实和法律依据，不予支持。 关于尔孚公司对案涉37套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，以及非因买受人自身原因未办理过户登记。房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条。就本案而言，尔孚公司购买案涉37套房产的目的不是为了满足居住之目的，故本案应参照《执行异议和复议规定》第二十八条来判断尔孚公司对案涉37套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。尔孚公司主张案涉37套房产的购房款系由苏立阳代付，并向一审法院提供了苏立阳于2014年8月14日转账给郭忠的汇款凭证、博海公司出具的《委托付款函》《收款确认函》、收据，以及苏立阳出具的《付款确认函》等证据。经分析以上证据，其一，苏立阳汇给郭忠的960万元的转账凭证并未注明款项用途为购房款；《付款确认函》虽然确认该960万元是尔孚公司的购房款，但并未明确具体房号。其二，博海公司出具的《收款确认函》虽然载明苏立阳代尔孚公司支付了960万元购房款至博海公司指定的郭忠个人账户，但该函中亦未注明该960万元系案涉37套房产的购房款。其三，博海公司出具的《收据》虽然载明收到尔孚公司的购房款960万元，但亦未注明具体房号。此外，尔孚公司也未能提供相关证据证明苏立阳代其支付案涉37套房产的购房款的原因或其已将相关款项归还给苏立阳的事实。综上，尔孚公司所提供的证据不足以证明其已支付案涉37套房产的全部购房款。另尔孚公司已将案涉37套房产转让给他人，可见尔孚公司购买案涉37套房产的目的是为了投资，尔孚公司与博海公司签订的37份《澄迈商品房买卖合同》不是以变动案涉37套房产所有权为目的的合同，并且尔孚公司亦未提交能够证明在案涉37套房产被转卖给他人之前，其向博海公司主张办理过户登记手续的证据。因此，导致案涉37套房产未过户至其名下是由其自身的主观原因所致，其自身存在过错。综上，现有证据不足以证明尔孚公司已经支付案涉37套房产的全部购房款，及案涉37套房产未能过户非因尔孚公司自身原因所致，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，尔孚公司对案涉37套房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 另，海南省第一中级人民法院（2014）海南一中民一初字第56号民事调解书系在案涉37套房产被查封之后作出，参照《执行异议和复议规定》第二十六条第二款关于“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，对尔孚公司依据该民事调解书提出排除强制执行的理由，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，判决：驳回尔孚公司的诉讼请求。一审案件受理费76900元，由尔孚公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 经审查，本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，案涉《澄迈商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人应于本合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日），持本合同及相关材料向澄迈房产行政主管部门办理书面备案确认手续。如买受人要求办理商品房预告登记，出卖人应于本合同书面备案确认之日起90日内，与买受人共同办理。出卖人未按约定与买受人申请办理商品房预告登记的，买受人可持书面合同等备案凭证单方向澄迈房产行政主管部门申请办理商品房预告登记”。 本院认为，本案争议焦点为：尔孚公司对案涉房产是否享有所有权，是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于尔孚公司是否对案涉房产享有所有权的问题 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”，案涉商品房属于不动产物权，依照上述规定，其权利的设立和变更均必须经登记发生法律效力。博海公司是案涉商品房的开发商，房屋登记在博海公司名下，即使尔孚公司与博海公司签订有商品房买卖合同，在依法办理变更登记之前，亦不发生物权变动的效力，因此尔孚公司上诉请求确认其对案涉房产享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于尔孚公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题 尔孚公司对案涉房产并不享有物权，其以享有物权为由主张排除执行的理由显然不能成立。针对商品房买受人主张对房屋享有合法权益可以排除强制执行的情况，司法解释基于法律价值判断和社会政策因素考量对某些特定的民事权益予以优先保护而作出特殊规定，如果权利人的民事权益具备相应的条件，则可以受此特殊保护。尔孚公司依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定主张排除执行。该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。尔孚公司依据该条规定主张排除对案涉房产的强制执行，应提供证据证明符合该条规定的条件。 第一，关于尔孚公司与博海公司是否签订了合法有效的书面合同，并支付了购房款的问题。博海公司一审中对尔孚公司提交的《澄迈商品房买卖合同》《委托付款函》《收款确认函》、转账凭据、收据、《付款确认函》等证据真实性无异议,但尔孚公司提供的《委托付款函》《收款确认函》、收据、《付款确认函》均未载明对应的具体购房合同与房号，转账凭证未载明用途，且实际收款人即博海公司法定代表人郭忠，在二审庭审中明确陈述博海公司与尔孚公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方签订案涉商品房买卖合同是为民间借贷债务提供担保，即博海公司否认其与尔孚公司签订了合法有效的商品房买卖合同，以及尔孚公司已经支付了购房款的事实。综上，尔孚公司的诉讼主张未被合同相对人博海公司认可，提交的主要证据之间不能互相印证，不足以证实尔孚公司在人民法院查封前与博海公司签订了真实合法有效的书面商品房买卖合同并已支付了全部价款。 第二，关于尔孚公司是否在人民法院查封之前合法占有案涉房产的问题。尔孚公司为证明其已在人民法院查封前实际占有案涉房产，提交了尔孚公司与博海公司于2014年8月25日签订的《团购房交付证明书》，以及同日澄迈达胜物业服务有限公司与尔孚公司签订的《物业管理服务协议》《房屋交接书》和澄迈达胜物业服务有限公司出具的收据（载明收到2014年9月至2015年8月物业费）。案涉房产被裁定查封时间为2014年9月1日，前述证据落款时间均为2014年8月25日。但是，一审中王一萍提供了在上述《物业管理服务协议》《房屋交接书》上代表了澄迈达胜物业服务有限公司签字的毛恒彬出具的证人证言，载明案涉房屋买卖合同是作为借款担保而签订，并陈述《物业管理服务协议》《房屋交接书》是在2014年9月1日法院查封房屋之后应苏立阳要求签订，物业费收据是倒签时间。该证人证言经过山西省大同市御诚公证处公证。虽然一审法院审查证据时查明该证据内容与（2017）琼州证字第5898号公证书的内容相反，未采信毛恒彬的证言，但毛恒彬对其经办的同一事实作出了两次完全相反的证言，足以导致对尔孚公司提交的《物业管理服务协议》《房屋交接书》和物业费收据签订时间产生合理怀疑，故上述证据不足以证实尔孚公司在人民法院查封前已合法占有案涉房产。 第三，关于尔孚公司对案涉房产没有过户是否存在过错的问题。根据《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》，在海南省进行商品房买卖的，应在预售后10天内办理备案手续和预告登记。案涉《澄迈商品房买卖合同》第七条也约定，博海公司应于合同签订暨网上备案之日起30日内办理书面备案确认手续，如尔孚公司要求办理商品房预告登记，博海公司应于合同书面备案确认之日起90日内，与尔孚公司共同办理，博海公司未按约定与尔孚公司申请办理商品房预告登记的，尔孚公司可持书面合同等备案凭证单方向澄迈房产行政主管部门申请办理商品房预告登记。案涉《澄迈商品房买卖合同》落款时间为2013年8月14日，但迟至一审法院于2014年9月1日裁定查封案涉房产时，尔孚公司与博海公司仍未办理商品房买卖合同备案登记。尔孚公司也没有提供证据证明其要求博海公司及时办理商品房买卖合同备案或者预告登记。尔孚公司还主张受博海公司欺骗，误以为博海公司已办好备案登记，但对此未提供证据证明。博海公司一审还主张因博海公司拖欠税款无法开具购房发票等原因未及时办理相关手续，但并无证据表明办理商品房买卖合同的网签、备案手续需要提供购房发票。结合同一住宅项目其他买受人顺利办理商品房买卖合同备案的事实，一审法院认定案涉37套房产未过户至尔孚公司名下是尔孚公司自身的主观原因所致，尔孚公司自身存在过错，符合本案事实。 综上所述，尔孚公司提供的证据不足以证实本案符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定的情形，其依据该条规定主张排除对案涉房产的强制执行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费76900元，由上诉人海南尔孚投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄西武 审判员  张颖新 审判员  肖 芳 二〇二〇年七月三十一日 法官助理华雷 书记员赖建英