北京市朝阳区人民法院行 政 判 决 书（2019）京0105行初550号原告程耀武，男，1979年3月8日出生，汉族，住北京市丰台区。委托代理人潘峰，北京市世纪律师事务所律师。委托代理人任文孝，北京市世纪律师事务所实习律师。被告北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市通州区承安路1号。法定代表人张维，主任。委托代理人余金友，男，北京市规划和自然资源委员会干部。委托代理人郭杨，北京市康达律师事务所律师。第三人北京市金通世纪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区西统路8号西田各庄镇政府办公楼508室-288。法定代表人孙明军，执行董事。委托代理人邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。第三人北京中科天成投资有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区。法定代表人吴林，总经理。委托代理人雷爱民，北京市安和利律师事务所律师。委托代理人徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。第三人程顾全，男，1990年11月30日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托代理人刘雪梅，山西黄河（呼和浩特）律师事务所律师。原告程耀武（以下简称原告）不服被告北京市规划和自然资源委员会（以下简称被告）房屋行政登记行为，向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因北京市金通世纪房地产开发有限公司、北京中科天成投资有限公司、程顾全与本案被诉房屋行政登记行为有利害关系，本院依法通知上述当事人作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年4月22日公开开庭审理了本案。原告委托代理人潘峰，被告委托代理人余金友、郭杨，第三人北京市金通世纪房地产开发有限公司（以下简称金通世纪公司）委托代理人邱嘉煜，第三人北京中科天成投资有限公司（以下简称中科天成公司）委托代理人徐丹丹到庭参加了诉讼，第三人程顾全（以下简称姓名）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）应金通世纪公司与中科天成公司的共同申请，经审核于2010年8月4日将坐落于北京市朝阳区和平街西苑乙XX楼XX层XX房屋（以下简称涉案房屋）所有权人登记为中科天成公司，并为中科天成公司颁发了X京房权证朝字第XXXX号《房屋所有权证》。原告诉称，北京市朝阳区和平街西苑乙XX号住宅楼是金通世纪公司开发的商品房。2001年7月至2007年12月，君海时代投资有限公司（以下简称君海时代公司）与金通世纪公司先后签订《商品房买卖协议书》《＜商品房买卖协议书＞附件》《商品房转让续签协议书》《已交付房屋清单》等合同，约定：君海时代公司购买金通世纪公司开发的和平苑19套房屋，君海时代公司对房屋具有所有权和处置权，君海时代公司可以将房屋出售给公司员工或者其他购买人，金通世纪公司保证在2008年12月31日前为实际购房人办妥房屋产权证等。合同签订后，金通世纪公司向君海时代公司实际交付了19套房屋，其中包括涉案房屋。2007年12月1日，金通世纪公司出具《授权委托书》，主要内容为：确认君海时代公司为涉案房屋的唯一全权销售商，承诺无论涉案房屋最终买受人是否为君海时代公司员工，均保证在2008年12月31日之前将涉案房屋的房地产证办至实际买受人名下；本授权委托书的有效期至2009年6月30日止。2008年11月13日，原告与君海时代公司签订《期房购买协议书》，约定购买涉案房屋。协议签订后，原告按约定支付了全部购房款，此后君海时代公司将涉案房屋交付原告使用至今。2008年12月31日前，金通世纪公司和君海时代公司未能按约定为原告办理房屋产权证书。此后，以各种理由搪塞原告。2016年1月，19套房屋的部分实际购买人向法院起诉要求君海时代公司和金通世纪公司办理房屋产权证。在诉讼中得知，金通世纪公司已经将19套房屋全部另行出售并办理了房屋产权证。其中，涉案房屋出售给中科天成公司，并办理了《房屋所有权证》。为维护自身权利，原告诉至法院请求确认金通世纪公司与中科天成公司签订的编号为517550号《商品房买卖合同》无效。北京市朝阳区人民法院（以下简称本院）经审理以（2017）京0105民初23948号《民事判决书》确认上述《商品房买卖合同》无效。中科天成公司不服判决提起上诉，北京市第三中级人民法院（以下简称市三中院）审理后驳回中科天成公司的上诉，维持原判。鉴于金通世纪公司与中科天成公司签订的编号为517550号《商品房买卖合同》己被法院生效判决确认为无效，中科天成公司取得涉案房屋的《房屋所有权证》依据己不存在，应当予以撤销。为维护自己的合法权益，现原告诉请法院判决撤销市住建委于2010年8月4日作出的将涉案房屋所有权登记为中科天成公司的房屋登记行为，并撤销中科天成公司领取的X京房权证朝字第XXXX号《房屋所有权证》。原告在指定期限内向本院提交了以下证据：1、（2017）京0105民初23948号《民事判决书》、（2017）京0105民初23948号之二《民事裁定书》；2、（2019）京03民终4324号《民事判决书》，证据1-2证明涉案房屋的历史沿革、原告购买涉案房屋的事实及涉案房屋的所有权证书应被撤销的依据；3、（2020）京民申161号《民事裁定书》，证明诉讼情况；4、《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋所有权证》，证明涉案房屋的权属登记情况。被告辩称，市住建委为中科天成公司颁发X京房权证朝字第XXXX号《房屋所有权证》的行政行为依据充分，适用法律法规正确，符合法定程序，已尽到审慎审查的义务。综上，请求一审法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。被告在法定期限内向本院提交了如下证据：第一组为转移登记的证据材料，包括：1、《房屋所有权转移登记申请书》，证明金通世纪公司与中科天成公司共同申请办理涉案房屋所有权转移登记；2、《商品房买卖合同》，证明金通世纪公司与中科天成公司约定将涉案房屋出售给中科天成公司；3、中科天成公司的《企业法人营业执照（副本）》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》、姜某的身份证复印件，证明中科天成公司的身份情况；4、《授权委托书》、张某的身份证复印件，证明中科天成公司委托张某办理涉案房屋转移登记事项；5、《房屋结算单》，证明购房人交清房款；6、《中华人民共和国契税专用税收缴款书》，证明申请人缴纳契税情况；7、《北京市住宅专项维修资金专用收据》，证明申请人缴纳住宅专项维修资金情况；8、《缴纳房屋登记费用明细表》，证明申请人缴纳涉案房屋登记费用情况；9、《房屋登记表》、《房地平面图》，证明涉案房屋测绘情况；10、《房屋登记询问笔录》，证明房屋权属登记部门就涉案房屋情况及转移登记进行询问；11、《朝阳区和平街西苑乙XX楼审批单》，证明经审查，申请人提交的材料齐全，符合法定形式，登记部门决定予以登簿。第二组为抵押登记的证据材料，包括：《北京市不动产登记申请审批表》、《房屋所有权证》、《主债权及房屋抵押合同（房屋登记专用）》、中科天成公司的《企业法人营业执照（副本）》、《组织机构代码证（副本）》、《授权委托书》、韩某的身份证复印件、程顾全的身份证复印件、《不动产登记询问笔录》两份、现场照片、《不动产证明领证凭证》，该组证据证明中科天成公司和程顾全共同申请办理了涉案房屋的抵押登记，程顾全取得涉案房屋的《不动产登记证明》。第三组为查封登记的证据材料，包括：1、（2017）京0105民初23948号之一《协助执行通知书》及《民事裁定书》、李娟工作证及执行公务证复印件；2、（2018）京03执65号《协助执行通知书》及《执行裁定书》、《抵押物清单》、褚晓勇及王仕昊的工作证及执行公务证复印件、《北京市接收协助执行法律文书登记表》，该组证据证明涉案房屋的查封登记情况。被告以诉转移登记作出时发生法律效力的《房屋登记办法》作为规范性文件依据，用以说明市住建委办理涉案房屋转移登记时具有相应行政职权，办理涉诉转移登记符合上述规定。金通世纪公司述称，原告没有涉案房屋的所有权。民事裁判虽然确认金通世纪公司和中科天成公司签订的房屋买卖合同无效，但并没有确认原告对涉案房屋具有所有权，也没有确认原告所签订房屋买卖合同的效力，民事判决中也写明原告在可能获得所有权情况下才能进行主张对涉案房屋权利。原告与君海时代公司之间的房屋买卖合同能否成立是本案的关键，原告不是本案房屋行政登记行为的行政相对人，无权主张撤销行政登记。在不能证明原告利益能保护的情况下，不能认为金通世纪公司和中科天成公司存在恶意串通。原告也没有起诉否定抵押权人的利益，法院也驳回了原告提出的执行异议，需考虑相关判决的权威性。金通世纪公司在指定期限内未向本院提交证据。中科天成公司述称，原告并非是涉案房屋的合法权利人，原告是与君海时代公司签订的合同并未被认定为有效。中科天成公司购买涉案房屋时不知晓原告和君海时代公司有相应买卖关系的事实，中科天成公司是善意第三人。涉案房屋有查封登记，原告的主张缺乏法律依据，应当予以驳回。中科天成公司在指定期限内向本院提交了（2020）最高法民申161号《民事裁定书》，证明抵押权人是合法权利人已被认定，名义购房人不足以对抗合法抵押权人。程顾全在指定期限内未向本院提交书面答辩状和证据材料。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：1、原告提交的证据具备真实性、合法性，能够证明民事裁判及权属登记的情况，本院予以采纳。2、被告提交的证据与案件事实具有关联性，符合法定形式要求，能够证明涉案房屋转移登记申请和审查及相关抵押登记、查封登记等情况，本院予以采纳。3、中科天成公司提交的证据具备真实性，能够证明相应裁判的情况，本院予以采纳。经审理查明，2001年7月至2007年12月期间，北京六宇科贸有限责任公司、金通世纪公司与君海时代公司之间先后签订了《商品房买卖协议书》《附件》《商品房转让续签协议书》等合同，约定君海时代公司对包括涉案房屋在内的位于北京市朝阳区小黄庄和平西苑乙5号院的19套房屋具有所有权和处置权。2008年2月19日，原告与君海时代公司签订《期房购买协议书》，约定由原告购买涉案房屋。后君海时代公司将涉案房屋交付原告使用至今。2009年7月28日，金通世纪公司取得涉案房屋所在楼栋的大产权证。2010年8月4日，金通世纪公司和中科天成公司共同申请办理涉案房屋所有权转移登记，并提交了《房屋所有权转移登记申请书》、《商品房买卖合同》、中科天成公司的《企业法人营业执照（副本）》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》、姜某的身份证复印件、《授权委托书》、张某的身份证复印件、《房屋结算单》、《中华人民共和国契税专用税收缴款书》、《北京市住宅专项维修资金专用收据》、《缴纳房屋登记费用明细表》、《房屋登记表》、《房地平面图》等材料。当日，房屋权属登记机构对申请人代理人进行询问，对申请材料进行审查后予以受理，并向中科天成公司颁发被诉《房屋所有权证》。其中，金通世纪公司和中科天成公司办理涉诉转移登记所提交的《商品房买卖合同》（合同编号：NO.517550）的落款日期为2005年4月1日，约定中科天成公司购买金通世纪公司开发的涉案房屋。另查，2016年1月29日，中科天成公司和程顾全共同申请办理涉案房屋的抵押权登记，原北京市国土资源局经审核向程顾全核发了京（2016）朝阳区不动产证明0016152号《不动产登记证明》。2017年7月25日，原北京市规划和国土资源管理委员会根据本院作出的（2017）京0105民初23948号之一《民事裁定书》及《协助执行通知书》，对涉案房屋进行查封登记。2018年1月25日，原北京市规划和国土资源管理委员会根据市三中院作出的（2018）京03执65号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，对涉案房屋进行轮候查封。再查，本案原告曾以确认合同无效纠纷为由诉至本院，请求确认金通世纪公司与中科天成公司关于涉案房屋签订的房屋买卖合同无效。2018年8月29日，本院作出（2017）京0105民初23948号《民事判决书》，认为金通世纪公司和中科天成公司签订的《商品房买卖合同》符合恶意串通情形，损害了原告的利益，应为无效，并判决金通世纪公司和中科天成公司之间就涉案房屋签订的落款日期为2005年4月1日的《商品房买卖合同》无效。中科天成公司不服提起上诉。2019年6月3日，市三中院作出（2019）京03民终4324号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。中科天成公司申请再审，2020年3月31日，北京市高级人民法院作出（2020）京民申161号《民事裁定书》，裁定驳回中科天成公司的再审申请。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，原告已购买并长期实际占有使用涉案房屋，生效民事判决亦认定金通世纪公司和中科天成公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》符合恶意串通情形并损害了原告的利益，进而认定合同无效，在此情形下，被诉房屋转移登记行为必然对原告产生不利影响，故原告与被诉房屋转移登记行为之间具有利害关系，具备提起本次行政诉讼的原告主体资格。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）及被诉转移登记行为作出时尚发生法律效力的《房屋登记办法》的规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是房屋登记机构。本案中，市住建委作为当时涉案房屋所在地的房产行政主管部门，对其辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。根据相关文件和部门职责分工调整，被告在本案中具有相应的应诉职责。本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。根据《物权法》第十一条规定并参照《房屋登记办法》第三十三条规定，本案中，当事人在申请对涉案房屋进行所有权转移登记时，提交了法律、规章确定应当提交的材料，因此在审查申请材料的完备性方面，市住建委当时作出的行政登记并无不当。关于登记机构在行政登记中的职责，《物权法》第十二条及《房屋登记办法》第十八条和第二十条对房屋登记机构的审查内容和登记申请应符合的条件进行规定。本案中，市住建委在收到完备的申请材料基础上，对相关材料进行了查验予以受理，经审核后认为申请符合登记条件，并作出涉案转移登记行为。上述履行行政登记的职责符合相关规定，本院不持异议。《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。本案中，虽然市住建委尽到了行政登记中审查职责，但已发生法律效力的《民事判决书》确认涉诉转移登记行为作出时所依据的金通世纪公司和中科天成公司签订的《商品房买卖合同》无效，故被诉房屋所有权转移登记行为合法性基础存在缺失，应予以撤销。因市住建委向中科天成公司颁发的X京房权证朝字第XXXX号《房屋所有权证》系被诉房屋转移登记行为的书面载体，故本院对此一并予以撤销。另需指出的是，虽然涉案房屋所有权转移登记应予撤销，但本判决效力不自然及于对涉案房屋抵押登记行为及查封登记的合法性。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销北京市住房和城乡建设委员会于二〇一〇年八月四日将坐落于北京市朝阳区和平街西苑乙XX楼XX层XX房屋的所有权人由第三人北京市金通世纪房地产开发有限公司转移登记为第三人北京中科天成投资有限公司的行政行为，同时撤销为第三人北京中科天成投资有限公司颁发的X京房权证朝字第XXXX号《房屋所有权证》。案件受理费50元、公告费260元，均由被告北京市规划和自然资源委员会负担。（于本判决生效后7日内交纳）如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费人民币50元，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  郑瑞涛审判员  寇天功审判员  李 静二〇二〇年七月二十八日书记员  杨星星