贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0222民初3505号原告（反诉被告）：段小琴，女，1975年5月12日生，白族，住贵州省盘州市。原告（反诉被告）：赵世右，男，1974年5月20日生，汉族，住贵州省盘州市。被告（反诉原告）：李顺江，男，1972年11月1日生，彝族，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：徐文政。原告段小琴、赵世右与被告李顺江租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，适用简易程序进行审理，在审理过程中，被告李顺江提起反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2020年7月2日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）段小琴、赵世右，被告（反诉原告）李顺江及其委托诉讼代理人徐文政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段小琴、赵世右向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还二原告租赁费总计3600元；二、判令被告返还二原告场地租赁定金2000元；三、判决被告赔偿二原告违约损失20000元；四、案件受理费由被告承担。在庭审中，段小琴、赵世右将第一项诉讼请求变更为：判令被告返还二原告租赁费总计2700元。事实与理由：二原告系夫妻关系，2016年因经营废铁厂需要使用场地，与被告协商租赁被告位于原松河乡朝阳村八组落嘎丫口小学对面的场地使用，2016年1月21日，二原告以段小琴的名义与被告签订了《场地租赁合同》，合同中约定被告将松河乡朝阳村八组落嘎丫口小学对面的一块空地和一间房子租给二原告使用，租金每年7200元，租期六年，并交付2000元定金。合同签订后，二原告向被告支付了第一年租赁费及定金2000元。第一年租赁期限届满后，被告与二原告就场地及房屋租赁事宜进行协商，协商达成一致意见后，2017年2月1日，以原告赵世右的名义与被告签订了新的《场地租赁合同》，在新合同中将原合同约定的租赁期限变更为二年，即2017年2月1日至2019年2月1日止，租金每年总计7200元(一块空地加一间房子)。两年租赁期限届满后，双方没有继续签订租赁合同，根据二原告与被告的合同约定，租赁期限届满后，被告应当将2000元的定金返还给二原告。被告出租给二原告的是一块空地和一间房子，但从2016年2月1日起被告只将空地出租给二原告，并没有按照合同的约定将房子交付给二原告使用，二原告多次找到被告要求其将房子交付给二原告使用，但是被告均以拒绝，而二原告四年的租赁期限内仍每年按照7200元向被告支付了租金，该笔租金包含租赁一块空地及一间房子，因被告未将房屋交付给二原告，在无法使用房屋的情况下二原告迫于无奈，另行以900元每年的租金租用鸡场坪镇松河朝阳村八组李小贤家房屋使用，所以被告应当将二原告多支付的房屋租金总计3600元返还给二原告，二原告多次要求被告返还多余支付的租金，被告均以拒绝。另外，段小琴、赵世右在租用场地期间，李顺江没有按合同约定提供水电，李顺江应当支付段小琴、赵世右违约损失20000元。被告李顺江辩称，请求驳回原告段小琴、赵世右的诉讼请求。2016年1月21日，李顺江与段小琴签订场地租赁合同，约定租期六年，租金为7200元/年，段小琴、赵世右一次性付清当年租金，并支付2000元的六年租期定金，段小琴、赵世右如没有租满六年，则李顺江不退还定金。段小琴、赵世右接管租用房屋和场地后，从李顺江房顶上面架设四平线到场地里使用，李顺江从自己的加水站接了一根水管将水引到租用场地里给段小琴、赵世右使用。段小琴、赵世右使用一段时间后，与李顺江协商，因该间房屋不方便看守废铁，要求李顺江用该间房屋调换公路对面另一块空地给段小琴、赵世右堆放废铁，李顺江同意并将公路对面另一块空地腾交给段小琴、赵世右堆放废铁。2016年11月25日，段小琴、赵世右找李顺江商量，不再租用该场地，2000元定金也不要了，李顺江同意。2016年12月18日，赵世右又找李顺江协商，要求继续租用该场地使用，并重新签订了租赁合同，租期为两年，租金仍为7200元/年，段小琴、赵世右在该场地四周砌的围墙和三道铁门折合人民币5700元作为租金，段小琴、赵世右下补给李顺江租金1500元，合计租金7200元（2017年2月1日至2018年2月1日），李顺江供给段小琴、赵世右水电，电费由段小琴、赵世右负担。对于2018年2月1日至2019年2月1日的租金，段小琴、赵世右认为其砌的围墙大砖少算了2000余元，要求用来折抵租金，段小琴、赵世右又支付了李顺江5000余元租金，加折抵的租金2000余元，合计7200元。段小琴、赵世右使用李顺江场地期间，2016年1月21日至2019年4月23日，段小琴、赵世右均使用从李顺江家房顶接去的三相四线电，没有交过任何电费，甲乙双方签订的租赁合同期满后，由于李顺江村民组的变压器于2019年4月23日被土城矿拆走，造成李顺江整个村民组无电，盘州供电局给李顺江村民组架设了一趟线路，但由于电费收缴没有达成一致，供电局没有给李顺江村民组供电，2019年国庆期间，村民要求供电收看国庆电视节目，通过鸡场坪镇政府协调，供电局国庆假期于2019年9月28日给李顺江村民组供电，国庆假期段小琴、赵世右仍然使用该电，国庆假期结束后，李顺江村民组的电又被供电局于2019年10月20日截断。李顺江给段小琴、赵世右提供的用水始终没有断过。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及甲乙双方签订的租赁合同约定，甲乙双方签订的租赁合同约定的租赁期间（2016年1月21日至2019年2月1日），李顺江从没有断供过段小琴、赵世右水电，租赁合同约定期满后，由于李顺江村民组的变压器于2019年4月23日被土城矿拆走，李顺江整个村民组都没有电，段小琴、赵世右也就没有电使用（2019年国庆假期除外），故李顺江没有违约。如果段小琴、赵世右认为在第一份合同履行期间李顺江就没有供电，应当在知道或应当知道李顺江没有供电之日起三年诉讼时效期间内起诉。另外，段小琴、赵世右要求李顺江返还3600租金从何而来，是怎样计算的李顺江看不懂。综上所述，李顺江没有违约，请求人民法院依法驳回段小琴、赵世右的诉讼请求。反诉原告李顺江向本院提出反诉请求：一、依法判决反诉被告段小琴、赵世右立即支付反诉原告李顺江租金7200元（2019年2月1日至2020年1月22日）；二、反诉案件受理费由反诉被告段小琴、赵世右负担。事实与理由：2016年1月21日，李顺江与段小琴签订租赁合同，租期六年，租金为7200元/年，段小琴、赵世右付清当年租金，并支付2000元定金。2016年11月25日，段小琴、赵世右找李顺江商量，不再租用该场地。2016年12月18日，赵世右又找李顺江协商，要求继续租用该场地使用，并重新签订了租赁合同，租期为两年，租金仍为7200元/年，甲乙双方签订的租赁合同期满后，段小琴、赵世右又占用该两块空地堆放废铁并使用到2020年1月22日，段小琴、赵世右才将废铁全部运走，2019年2月1日至2020年1月22日共一年的租金未支付，由于李顺江村民组的变压器于2019年4月23日被土城矿拆走，李顺江整个村民组都没有电，段小琴、赵世右也就没有电使用。合同约定租赁期满后，2019年4月23日至2020年1月22日段小琴、赵世右搬走前，段小琴、赵世右无电使用是事实（国庆假期除外），但这段期间已不在双方签订的租赁合同约定的租期内，李顺江并不违约，再说土城矿断电是李顺江意志以外的事，不以李顺江意志为转移，属不可抗力，李顺江也不违约。反诉被告段小琴、赵世右辩称，2019年2月1日租赁合同到期后，租赁场地就已经被李顺江收回，若段小琴、赵世右搬走的时间是在2020年，李顺江完全可以阻止，并要求反诉被告出具欠条。本院经审理认定事实如下：段小琴与赵世右是夫妻关系。2016年1月21日，段小琴与李顺江签订《场地租赁合同》，合同主要内容为：“李顺江将位于原松河乡朝阳村八组落嘎丫口小学对面的一块空地和一间房屋租给段小琴使用，租金每年为7200元，租期为6年。段小琴支付2000元定金，若没有租满6年，李顺江不退还定金。段小琴在租用期间，李顺江给段小琴提供水、电，不收取水、电费。李顺江保证租用场地的进出公路畅通，保证4米宽度，高度不限，如李顺江违反以上约定，则付乙方2万元损失费”。合同签订后，段小琴向李顺江支付了第一年租金7200元，并支付了定金2000元，李顺江将分布在公路两旁的两块空地交由段小琴使用。2017年2月1日，赵世右与李顺江签订一份《场地租赁合同》，合同主要内容为：“李顺江将位于原松河乡朝阳村八组落嘎丫口小学对面的一块空地和一间房屋租给赵世右使用，租金每年为7200元，租期为2年。第一年的租期为2017年2月1日至2018年2月1日。赵世右在租用期间，李顺江给赵世右提供水电，不收取水电费，如李顺江用电付电费，则赵世右自己承担电费费用。李顺江保证租用场地的进出公路畅通，保证4米宽度，高度不限，如李顺江违反以上约定，则付乙方2万元损失费”。第二份合同签订后，段小琴、赵世右用场地上的四周围墙和铁门折合了部分租金，并补了剩余租金，付清了2017年2月1日至2019年2月1日期间的租赁费，李顺江继续将两块空地交给段小琴、赵世右使用。2019年2月1日租赁期限届满后，段小琴、赵世右继续使用租赁物，直至2020年1月22日撤离场地。上述事实，有当事人陈述、《场地租赁合同》、收条、结婚证、照片、证人证言等证据予以证实。本院认为，本案争议焦点为：1、李顺江是否应返还段小琴、赵世右租赁费2700元；2、李顺江是否应返还段小琴、赵世右支付的定金2000元；3、李顺江是否应赔偿段小琴、赵世右违约损失20000元；4、段小琴、赵世右是否应支付李顺江租金7200元。关于第一个争议焦点，段小琴、赵世右称《场地租赁合同》中约定李顺江租给二人的是一块空地和一间房屋，但只交付了一块空地，未交付房屋，段小琴、赵世右每年花900元另行租赁房屋使用，要求李顺江返还四年租赁费3600元，在庭审中变更为要求返还三年租赁费2700元。庭审中，李顺江认可段小琴、赵世右未使用房屋，但表示，其将另一块空地抵房屋给段小琴、赵世右使用，段小琴、赵世右称两块空地实际是一块地，只是被挡在路的两边。本院认为，段小琴、赵世右在第一年租赁期间就没有使用房屋，但三年都足额支付了租金，三年内没有要求李顺江返还租金或者要求少交租金，在庭审中，本院询问段小琴、赵世右为何不在租赁期间内向李顺江提出少交租金的问题，其解释称当时不好得罪李顺江，所以没有提少交租金的问题，对赵世右的该解释意见，本院不予采纳，且李顺江交付给段小琴、赵世右使用的空地确为两块，一块在段小琴、赵世右所建的围墙之中，一块在围墙之外，故段小琴、赵世右要求李顺江返还租金2700元的诉讼请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点，双方当事人在第一份《场地租赁合同》中约定了定金条款，即“段小琴支付2000元为六年定金，若段小琴没有租满六年，则李顺江不退还定金”，但双方在2017年2月1日签订第二份《场地租赁合同》时，没有明确解除第一份《场地租赁合同》，但可以视为对第一份《场地租赁合同》的部分内容进行了变更，其中，将租赁期限由六年变更为两年，现段小琴、赵世右已租满两年，故李顺江应退还段小琴、赵世右支付的定金2000元。关于第三个争议焦点，段小琴、赵世右以《场地租赁合同》中约定的“李顺江给段小琴、赵世右提供水、电，不收取水电费……如甲方违反以上约定，则付2万元损失费”为由，要求李顺江赔偿违约损失2万元，但双方在《场地租赁合同》中约定的该违约条款，是单列的一段，内容为：“李顺江保证租用场地的进出公路畅通，保证4米宽度，高度不限，如李顺江违反，则付段小琴、赵世右2万元的损失费，段小琴、赵世右必须保证每年不拖欠租金”，该违约条款与约定水电费的条款中间相隔一段，中间一段的内容为：“乙方在退租时有权利将租地上属于乙方的一切设施和建筑围墙撤走”，故违约条款并不是对提供水电违约责任的约定，而是对进出场地公路违约责任的约定，段小琴、赵世右没有提供证据证明李顺江提供的公路不畅通或宽度、高度不够，故段小琴、赵世右要求李顺江赔偿2万元违约损失的诉讼请求，本院不予支持。关于第四个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案中，双方在2017年2月1日签订的《场地租赁合同》中约定的租赁期限是两年，段小琴、赵世右否认在租赁期限届满后继续使用租赁物，本院认为，二人为管理废铁，租用证人吴某家的房屋使用，租赁期间为4年，并支付了4年的费用3600元，且在民事起诉状事实与理由中陈述：“二原告四年的租赁期限内仍每年按照7200元向被告支付了租金……在无法使用房屋的情况下二原告迫于无奈，另行以900元每年的租金租用鸡场坪镇松河朝阳村八组李小贤家房屋使用，所以被告应当将原告多支付的房屋租金总计3600元返还给二原告”，在民事起诉状中提到了租赁四年，而在庭审中，本院询问段小琴、赵世右主张返还的租金3600元是如何计算而来时，段小琴、赵世右的陈述前后矛盾，因此，结合证人吴某的证言，可以确认段小琴、赵世右在2019年2月1日以后，继续使用了李顺江出租的租赁物，直至2020年1月22日撤离的事实，故原租赁合同应继续有效，但在租赁期间内，李顺江认可2019年4月23日至段小琴、赵世右撤离之日（除国庆期间外），该村确实无电使用，故李顺江提供的租赁物在2019年4月23日以后存在瑕疵，虽然停电不是李顺江故意造成，但对段小琴、赵世右使用租赁物造成了一定的影响，应当扣减部分租金，故李顺江要求段小琴、赵世右支付租金7200元的诉讼请求，本院酌情支持4000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由本诉被告李顺江返还本诉原告段小琴、赵世右定金2000元；二、由反诉被告段小琴、赵世右支付反诉原告李顺江租金4000元；三、本判决第（一）项和第（二）项的债务部分相互抵销后，反诉被告段小琴、赵世右于本判决发生法律效力之日起十五日内支付反诉原告李顺江租金2000元；四、驳回本诉原告段小琴、赵世右的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李顺江的其他诉讼请求。如义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费209元，本诉原告段小琴、赵世右承担184元，本诉被告李顺江承担25元；反诉案件受理费25元，由反诉被告段小琴、赵世右承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  董玲二〇二〇年七月三十日书记员  吴凯