襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初197号原告：湖北领秀中原装饰建材有限公司，住所地湖北省襄阳市樊城区中原路**领秀中原写字楼**。法定代表人：何国云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍磊，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告：姚勇。被告：黄艳。系被告姚勇之妻。二被告共同委托诉讼代理人：宋新生，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般授权代理；代收法律文书。原告湖北领秀中原装饰建材有限公司（以下简称领秀中原公司）与被告姚勇、黄艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，先依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成由审判员李韬担任审判长，人民陪审员刘宁、吴亚金组成的合议庭，公开开庭进行了审理。原告领秀中原公司的委托诉讼代理人鲍磊，被告姚勇、黄艳的共同委托诉讼代理人宋新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领秀中原公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告腾退并交付租赁的商铺；2、判令被告向原告支付合同期内欠付的租金379732元；及2019年9月1日起租赁房屋腾退之日止的商铺占用费（截止起诉之日止占用费暂计42984元）；3、判令被告向原告支付欠付的活动宣传费40000元；4、判令被告承担违约金138814.8元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告分别于2017年5月1日、2017年9月1日、2017年9月1日、2017年9月1日签订了4份《商铺租赁合同》，约定原告将其位于襄阳市××区××路××装饰建材城××楼大厅商铺，1楼后厅商铺，4楼C区401、402AB、403AB、405AB、406号，4楼C区407AB、408AB、409号商铺出租给被告使用。租赁合同就租金标准分别进行了约定，租赁期限截止时间为2018年8月31日，上述4份合同到期后，双方又分别续订，租赁期限均截止至2019年8月31日止。同时，上述合同第十条还约定了逾期付款的违约金计算方式，即“违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的5‰计算、收取”。上述合同签订后。原告如约将租赁房屋交付被告使用，已履行房屋出租的合同义务，而被告未按约支付租金等费用。时至今日，双方的租赁关系早已到期，被告却未能向原告付清全部租金等费用。该商铺系二被告于夫妻关系期间共同经营，截止至起诉之日，二被告共计拖欠原告租金等费用共计601530.8元，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告姚勇、黄艳共同辩称，一、原告将黄艳列为本案被告不符合法律规定。黄艳同姚勇虽为夫妻关系，但原告与姚勇之间的租赁合同系由姚勇一人所签。黄艳未参加店铺经营，不属于夫妻共同经营。店铺的经营不是用于夫妻共同生活，超出了家庭日常生活所需。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条的规定，黄艳依法不应当成为本案的主体，依法不应当承担任何责任。二、原告起诉的事实不清，起诉欠付租金及宣传活动费依据不足，金额不属实，姚勇目前不欠原告租金及宣传活动费，原告主张违约金无事实及法律依据。三、姚勇向原告交付的履约保证金和质量保证金，原告应当予以抵扣租金或者退还给姚勇。四、2016年1月12日，姚勇与案外人肖锋签订了公司合作协议书，开始合作经营。姚勇与原告之间建立的租赁合同关系，租赁的房屋作为合作经营办公使用。故姚勇与原告之间建立租赁合同时，是代表履行与案外人肖锋合作经营行为，本案应追加肖锋作为共同被告。五、姚勇同意向原告腾退并交付租赁的全部商铺。六、原告尚欠姚勇工程款壹佰叁拾余万元、货款壹拾余万元，应予以扣减。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月1日，领秀中原公司（出租方、甲方）与姚勇（承租方、乙方）签订《领秀中原装饰建材城商铺租赁合同》一份，约定：1、甲方同意乙方承租位于襄阳市××装饰建材城××楼后厅号商铺用于经营，经营商品品种为家居，专营品牌为晚安，租金每平米每月28.8元，计价面积为153.34平方米，即月租金为肆仟肆佰壹拾陆元整（￥：4416）元人民币。2、商铺的物业管理费和公共设施运转费（即物管设施费）为每平方米（计价面积）每月2元。3、租赁期自2017年5月1日起至2018年8月31日止。4、乙方须预付商铺贰个月的租金，合计壹万伍仟叁佰叁拾肆元整（￥：15334）元人民币，作为履行本合同的保证金。本合同期满，乙方完全履行本合同的各项条款，甲方应在乙方将该商铺归还甲方后一周内将履约保证金无息退还给乙方。5、乙方须交纳质量保证金壹万元人民币，作为履行先行赔付的“先行赔付质量保证金”，如产品质量出现问题，甲方可直接从质量保证金中扣除。本合同期满，乙方完全履行本合同的各项条款且无任何售后投诉纠纷，甲方应在乙方将该商铺归还甲方后二年内将质量保证金无息退还给乙方。6、乙方租赁期为壹年，由市场和乙方共同组织市场宣传活动，共摊宣传费用。每场宣传活动投入前一个月，乙方需向市场交纳广告宣传费每场/次2000元。7、乙方先付款后使用，租金和物管设施费合并交纳，按季交纳，乙方应于该季首月10号之前将当季租金和物管设施费交付甲方。8、乙方拖欠租金和物业管理、设施管理费、广告宣传费等，应向甲方支付逾期付款违约金。违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的5‰计算、收取。9、乙方违约导致甲方主张解除合同，乙方应补交二个月的租金且乙方同意将已付的租金、物管设施费的余额及所有的履约保证金作为违约金赔偿给甲方。10、乙方拖欠任何一项应付甲方的款项超过15日，甲方有权单方解除本合同，自甲方通知乙方之日起本合同自动终止。且乙方应按照上一项之约定承担违约责任，乙方的损失均由其自己承担。合同还约定了其他事项。2017年9月1日，领秀中原公司（出租方、甲方）与姚勇（承租方、乙方）就其他三处租赁房屋分别签订《领秀中原装饰建材城商铺租赁合同》，合同除租赁物、租金、履约保证金外其余内容均一致。三份合同就租赁物、租金、履约保证金分别约定如下：第一份：甲方同意乙方承租位于襄阳市××装饰建材城××楼大厅号商铺用于经营，经营商品品种为水族，专营品牌为威尼斯，租金每平米每月43.8元，计价面积为71.5平方米，即月租金为叁仟壹佰叁拾贰元整（￥：3132）元人民币；租赁期自2017年9月1日起至2018年8月31日止；乙方须预付商铺贰个月的租金，合计壹万零柒佰贰拾陆元整（￥：10726）元人民币，作为履行本合同的保证金。第二份：甲方同意乙方承租位于襄阳市××装饰建材城××楼××区××、××、××号商铺用于经营，经营商品品种为软包装，专营品牌为品格，租金每平米每月25.2元，计价面积为301.39平方米，即月租金为柒仟伍佰玖拾伍元整（￥：7595）元人民币；租赁期自2017年9月1日起至2018年8月31日止；乙方须预付商铺贰个月的租金，合计壹万陆仟伍佰贰拾贰元整（￥：26522）元人民币，作为履行本合同的保证金。第三份：甲方同意乙方承租位于襄阳市××装饰建材城××楼××区××、××、××、××、××号商铺用于经营，经营商品品种为软包装，专营品牌为品格，租金每平米每月18元，计价面积为500平方米，即月租金为玖仟元整（￥：9000）元人民币；租赁期自2017年9月1日起至2018年8月31日止；乙方须预付商铺贰个月的租金，合计叁万贰仟元整（￥：32000）元人民币，作为履行本合同的保证金。上述合同签订后，领秀中原公司将租赁房屋交付姚勇使用。2018年9月1日，领秀中原公司（出租方、甲方）与姚勇（承租方、乙方）就上述四处租赁房屋（三间商铺）分别续订四份《领秀中原装饰建材城商铺租赁合同》，就租赁期间、租金、履约保证金等变更如下：关于“某”店铺，即1楼后厅号商铺租赁期自2018年9月1日起至2019年8月31日止，其余内容约定不变。关于“某”店铺，即1楼大厅号商铺，租赁期自2018年9月1日起至2019年8月31日止，租金每平米每月44.4元，月租金为叁仟壹佰柒拾伍元整（￥：3175）元人民币；履约保证金为贰个月的租金，合计壹万零捌佰陆拾捌元整（￥：10868）元人民币，其余内容约定不变。关于“某”店铺，即4楼C区407AB、408AB、409号商铺及4楼C区401、402AB、403AB、405AB、406号商铺。其中4楼C区407AB、408AB、409号商铺，租赁期自2018年9月1日起至2019年8月31日止，租金每平米每月25.8元，月租金为柒仟柒佰柒拾陆元整（￥：7776）元人民币；履约保证金为贰个月的租金，合计贰万柒仟壹佰贰拾陆元整（￥：27126）元人民币，其余内容约定不变。4楼C区401、402AB、403AB、405AB、406号商铺，租赁期自2018年9月1日起至2019年8月31日止，租金每平米每月18.6元，月租金为玖仟叁佰元整（￥：9300）元人民币；履约保证金为贰个月的租金，合计叁万叁仟元整（￥：33000）元人民币，其余内容约定不变。上述合同续签后，双方确定姚勇使用“威尼斯”商铺至2019年3月31日，使用“晚安”商铺、“品格”商铺至2019年12月31日。领秀中原公司提供的租金收据显示：截止至2019年3月31日，姚勇交纳“威尼斯”商铺租金14223元，尚欠45285元。截止至2019年8月31日，姚勇交纳“晚安”商铺租金42228元，尚欠81420元；姚勇交纳“品格”商铺租金153725元，尚欠250327元。2019年9月1日后，姚勇未支付任何费用。故截止至2019年8月31日，姚勇共欠房租377032元；2019年9月1日-2019年12月31日，姚勇尚欠房租85968元。综上，截止至2019年12月31日，姚勇共欠房租463000元。姚勇主张其交纳的租金超过上述金额，但并未提供证据予以证明。姚勇主张以质量保证金、履约保证金抵扣租金，领秀中原公司确认2016年1月3日收取姚勇一笔质保金10000元、一笔履约保证金50786元，2016年3月10日收取姚勇两笔质保金分别为10000元、10440元。上述履约保证金及质保金共计81226元。关于广告宣传活动，姚勇已交纳“晚安”、“品格”商铺2018年7月夜场活动费2000元、2019年五一活动费2000元、2019年夜宴活动费2000元，共计12000元；“威尼斯”商铺2018年7月夜场活动费2000元。另，领秀中原公司提供了其2018年2-3月、2018年10月、2019年3月、2019年9月-10月的相关活动的宣传材料，以证明其已履行合同约定的宣传活动，但仅有2019年3月的宣传资料提及“品格家具软装”。姚勇对此不予确认，认为上述宣传活动未针对其店铺进行。诉讼中，领秀中原公司明确其违约金系按照尚欠租金379732元（起诉时主张金额）、2019年9月1日至起诉之日止的房租占用费42984元及尚欠活动宣传费40000元的30%计算，即138814.8元【计算方式：（379732元+42984元+40000元）×30%】。另查明，姚勇、黄艳于2002年6月17日登记结婚。2019年8月9日，姚勇、黄艳作为股东成立湖北×装饰建材设计有限公司。该公司注册地址为襄阳市樊城区春园路×号×建材城4层406号（住所申报）。又查明，2016年1月12日，姚勇与肖锋签订《公司合作协议书（拟定版）》，约定二人共同出资设立公司，公司经营住所为×建材城**。该协议书还就注册资本、出资入股、职能分工、盈亏分配、转股或退股、违约责任等事项进行了约定。但未具体约定公司名称、具体经营范围等事项。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。领秀中原公司与姚勇对其签订的8份《领秀中原装饰建材城商铺租赁合同》均予确认。上述合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。领秀中原公司依约将涉案房屋交付姚勇使用，姚勇未按约支付租金已构成违约，应承担支付尚欠租金及相应违约责任。关于“威尼斯”商铺，截止至腾退该商铺（即2019年3月31日），姚勇尚欠该商铺租金45285元，本院予以确认。关于“晚安”商铺、“品格”商铺，截止至书面合同约定的租赁期届满之日（即2019年8月31日），姚勇尚欠该两间商铺租金共331747元，本院予以确认。综上，截止至2019年8月31日，姚勇欠付所有商铺租金共计377032元，故本院对领秀中原公司主张姚勇支付书面合同期限内欠付租金的请求予以支持，但金额应按照377032元计算。书面合同到期后，姚勇继续使用“晚安”商铺、“品格”商铺，领秀中原公司未提出异议，双方之间形成不定期房屋租赁合同，姚勇应支付该占用期间的费用。2019年9月1日至姚勇腾退“晚安”商铺、“品格”商铺之日（即2019年12月31日），姚勇尚欠该两间商铺租金共85968元，故领秀中原公司要求姚勇支付该期间内拖欠的租金85968元，本院予以支持。综上，姚勇应向领秀中原公司支付尚欠租金共计463000元。关于活动宣传费，领秀中原公司主张活动宣传费40000元，但除去姚勇已交纳的活动宣传费，其仅举证证其于2019年3月举办宣传活动系针对“品格”商铺，故姚勇应支付该场宣传活动费用500元，故本院仅就该500元予以支持。关于违约金。根据合同约定，姚勇逾期支付租金等费用已经构成违约，应当支付违约金。按照合同约定，姚勇应每日按欠费总额的5‰向领秀中原公司支付逾期付款违约金。该违约金约定过高，故本院酌定将违约金调整为姚勇全部欠付款项的10%，即46350元【计算方式：（377032元+85968元+500元）×10%】。故本院对领秀中原公司关于违约金为138814.8元主张不予支持。由于姚勇已经支付履约保证金50786元，该款项可抵扣违约金，抵扣后姚勇无需向领秀中原公司支付违约金，多出的4436元领秀中原公司应退还给姚勇。领秀中原公司要求姚勇腾退涉案租赁房屋，但涉案租赁房屋实际已于2019年12月31日全部腾退完毕，故本院对该主张不予支持。领秀中原公司主张本案债务系夫妻共同债务，黄艳应承担还款责任。但其提供的证据仅能证明姚勇、黄艳共同成立公司的申报住所地系姚勇承租的涉案商铺，无法证明涉案商铺实际系其夫妻二人共同经营。且涉案合同仅有姚勇一人签名，同时本案债务已明显超过夫妻共同生活所需，故本院对领秀中原公司关于本案债务系夫妻共同债务的主张不予支持。姚勇主张其与肖锋签订合作协议，其签订案涉合同的行为系职务行为，应追加肖锋作为共同被告，但姚勇、肖锋签订的《公司合作协议书（拟定版）》中仅约定经营住所位于领秀中原建材城**，未能证明其双方合作的事项与本案房屋租赁合同相关，故无法证明姚勇签署案涉合同的行为系职务行为。且本案系房屋租赁合同纠纷，肖锋并非合同当事人，故本院依法不予追加。姚勇主张以质量保证金抵扣租金，但合同中约定“合同期满，乙方完全履行本合同的各项条款且无任何售后投诉纠纷，甲方应在乙方将该商铺归还甲方后二年内将质量保证金无息退还给乙方”，现退还质量保证金的条件尚未成就，故本院对该辩称不予采纳。姚勇主张领秀中原公司尚欠其工程款、货款等应予扣减，但该些费用与本案款项并非同一法律关系，其可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告姚勇于本判决生效之日起十日内向原告湖北领秀中原装饰建材有限公司支付尚欠租金463000元；二、被告姚勇于本判决生效之日起十日内向原告湖北领秀中原装饰建材有限公司支付尚欠活动宣传费500元；三、驳回原告湖北领秀中原装饰建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9816元，由原告湖北领秀中原装饰建材有限公司负担1563.5元，由被告姚勇负担8252.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  李 韬人民审判员  吴亚金人民陪审员  刘 宁二〇二〇年七月二十三日法官助理杜刘洋书记员吴怡