广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1022民初390号 原告：中国建设银行股份有限公司田东支行，住所地广西田东县平马镇油城路**。 负责人：韦翼，该行行长。 委托代理人：谭朝晖，广西中名（平果）律师事务所律师。 被告：黄彩霞，女，1977年9月10日出生，壮族，住广西田东县。 被告：赵靖瑶，男，1968年1月27日出生，瑶族，住广西靖西市。 被告：广西红利房地产开发有限公司，住，住所地广西南宁市青秀区民族大道**宁汇新天地别墅区万景园**/div> 法定代表人：黄绍红，该公司董事长。 委托代理人：梁伟，广西东晖律师事务所律师。 委托代理人：韦家智，广西东晖律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司田东支行(以下简称田东建行)与被告黄彩霞、赵靖瑶、广西红利房地产开发有限公司（以下简称红利公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告田东建行委托代理人谭朝晖、被告红利公司委托代理人韦家智等到庭参加诉讼。被告黄彩霞、赵靖瑶经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田东建行向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告一、被告二签订的《个人住房(商业用房)借款合同》解除；2.判令被告一、被告二向原告偿还借款本金227,160.97元及所欠的利息和罚息（截至2020年1月17日已形成未付利息20,259.93元、罚息8,046.83元，从2020年1月17日起至还清之日所产生的利息、罚息按《个人住房(商业用房)借款合同》）约定的计息方式计算；3.判令被告一、被告二向原告偿还为实现债权发生的律师费12,773.39元（以上四项共268,241.12元）；4.判令原告对被告一、被告二抵押给原告的位于田东县的价款享有优先受偿权；5.判令被告三对被告一、被告二拖欠原告的上述债务承担连带责任。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为判令被告一、被告二向原告偿还借款本金227,160.97元及所欠的利息和罚息（截至2020年6月3日已形成未付利息22,650.67元、罚息10,788.68元，从2020年6月3日起至还清之日所产生的利息、罚息按《个人住房(商业用房)借款合同》）约定的计息方式计算；变更第3项诉讼请求为判令被告一、被告二向原告偿还为实现债权发生的律师费12,773.39元（以上四项共273,373.71元）。事实和理由如下：2013年10月8日，原告与被告黄彩霞、赵靖瑶签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，被告向原告借款344,000元用于购房，借款期限120个月，借款利率按浮动利率方式计算，还款方式为等额本息还款方法，逾期不还的，按贷款利率加收50%的罚息，并按规定计收复利，如不能按期还本付息，原告有权提前收回贷款,对原告为实现债权发生的费用由三被告承担。被告黄彩霞、赵靖瑶以位于田东县为债务提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，被告红利公司愿意为该贷款承担连带保证责任。合同签订后，原告依约向被告黄彩霞、赵靖瑶支付贷款，但两被告未按约还本付息,其行为已构成违约，被告红利公司应承担连带责任。 被告红利公司辩称，本案借款既有物保，又有人保，本案对物的担保和人的担保实现顺位约定不明，原告应当先就物的担保实现债权，只有借款人提供的抵押物不足以清偿本案债权时，红利公司在抵押物不足以清偿债权的范围内承担保证责任。 被告黄彩霞、赵靖瑶未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告第7份证据有异议，认为不能证明律师费实际产生，原告对该证据未能提供相应票据予证实其已实际支付律师费，对该证据本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月8日，被告黄彩霞、赵靖瑶为购买红利公司开发建设的位于田东县祥和花园小区东面皇家1号花园8幢9层902号房屋与原告田东建行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人黄彩霞、赵靖瑶向贷款人田东建行借款344,000元，借款期限自2013年10月8日起至2023年10月7日，贷款利率为浮动利率，借款逾期的，罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%，合同项下与借款有关的费用及贷款人为实现债权发生的全部费用由借款人承担。违约责任条款第十六条违约情形约定“借款人发生下列任一情况，均构成违约：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……”；第十七条违约救济措施约定“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利……宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系……”。被告红利公司为购买其销售的房屋而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，并与原告签订《最高额保证合同》，约定担保的债权包括贷款本金、利息（含复利、罚息）、违约金、赔偿金及为实现债权与担保权而发生的诉讼费等；保证方式为连带责任保证；保证期间约定“……债务宣布提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止；该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权属证书并将抵押财产他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”。上述合同签订后，原告向被告黄彩霞、赵靖瑶发放了贷款344,000元，双方于2013年11月11日办理了涉案房屋商品房抵押权预告登记。原告提交的贷款对账单载明，截至2020年6月3日，被告黄彩霞、赵靖瑶已还本金116,839.03元，尚欠贷款本金227,160.97元，拖欠利息22,650.67元、罚息10,788.68元。2020年2月19日，原告向被告黄彩霞、赵靖瑶发出解除借款合同通知并将通知张贴两被告住处。 另查明，涉案的抵押担保房屋至今尚未取得房屋权属证书。 本院认为，涉案的借款合同、保证合同主体适格，内容没有违反法律、法规的强制性规定，系当事人的真实意思表示，均属合法有效合同，双方应按合同约定履行各自的权利义务。原告田东建行与被告黄彩霞、赵靖瑶签订借款合同后，原告履行了放贷义务，贷款对账单可证实，至2020年6月3日两被告已欠原告借款本金227,160.97元及利息22,650.67元、罚息10,788.68元，两被告应按约还款付息。两被告作为借款人未能履行还款义务，行为已违约，原告依约解除合同符合合同解除的法定要件。本案借款人尚未取得房屋所有权，在抵押预告登记未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告主张就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，对原告该主张本院不予支持。对原告主张的律师费，因原告未能提供相应票据证实其已实际支付该项费用，本院对原告该主张不予支持。 关于被告红利公司是否应承担保证责任的问题，系本案的争议焦点。红利公司作为房地产开发公司与原告签订了《最高额保证合同》，为其购房者贷款承担连带责任保证，依据保证合同中保证期间的约定“该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”，被告红利公司承担的连带责任保证属阶段性连带保证，为附解除条件的担保合同，现涉案房屋尚未取得权属证书，抵押登记未办理，红利公司的保证责任不能免除，应按合同约定对债务承担连带清偿责任。红利公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告黄彩霞、赵靖瑶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告中国建设银行股份有限公司田东支行与被告黄彩霞、赵靖瑶2013年10月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2020年2月19日解除； 二、被告黄彩霞、赵靖瑶向原告中国建设银行股份有限公司田东支行偿还借款本金227,160.97元并支付利息（截至2020年6月3日利息22,650.67元、罚息10,788.68元；自2020年6月4日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止的利息、罚息，以实际尚欠借款本金为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定利率计付）； 三、被告广西红利房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；被告广西红利房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告黄彩霞、赵靖瑶追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司田东支行的其他诉讼请求。 本案受理费5,401元，由原告中国建设银行股份有限公司田东支行负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审 判 长  刘燕平 人民陪审员  刘建成 人民陪审员  黄 媛 二〇二〇年七月二十八日 书 记 员  唐圆圆