吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终246号 上诉人(原审原告)：张文良，男，1973年4月8日出生，汉族，住吉林省。 委托诉讼代理人：陶传彬。 被上诉人(原审被告)：华能吉林发电有限公司四平风电厂，住所：吉林省。 法定代表人：张建刚。 委托诉讼代理人：丁云品。 被上诉人(原审被告)：张金凯，男，1967年6月12日出生，汉族，住吉林省。 被上诉人(原审第三人)：吉林省恒辉建筑工程有限公司，住所：吉林省。 法定代表人：邢家成。 被上诉人(原审第三人)：吉林省恒辉集团有限公司，住所：吉林省。 法定代表人：张金凯。 上诉人张文良因与被上诉人华能吉林发电有限公司四平风电厂（以下简称华能公司）、张金凯、吉林省恒辉建筑工程有限公司（以下简称恒辉建筑公司）、吉林省恒辉集团有限公司（以下简称恒辉集团公司）案外人执行异议之诉一案不服吉林省四平市中级人民法院（2019）吉03民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张文良及其委托诉讼代理人陶传彬、被上诉人华能公司的委托诉讼代理人丁云品、恒辉建筑公司的法定代表人邢家成到庭参加诉讼。本案现已审理终结 张文良上诉请求：1.撤销原判决，改判确认张文良是位于公主岭市河南街朝阳委、产权证号为公主岭市房权证公字第17225号、面积1684.93平方米房屋的实际所有权人，并终止对该房屋的强制执行；2.判令华能公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.原审认定张文良与张金凯之间房屋买卖合同已经解除属于认定事实错误。首先，吉林省公主岭市人民法院（2019）吉0381号民事判决书已经确认上诉人与恒辉集团公司、卢芳芳及张金凯签订的《恒辉地下商场买卖合同》合法有效，双方是房屋买卖关系，上诉人已经履行了缴纳全部购房款的义务，判决支持了上诉人要求恒辉集团公司、卢芳芳将房屋更名到上诉人名下的请求。案涉的公主岭市房权证公字第17225号房屋，是公主岭市人民法院确认的《恒辉地下商场买卖合同》的组成部分，同一合同，却出现与生效判决不同的法律认定结果，完全是认定事实及适用法律错误，有悖司法的权威性和统一性。其次，原判决以《恒辉地下商场买卖合同》第四条约定否定上诉人房屋买卖行为，属于认定事实和适用法律错误。张文良与张金凯、恒辉集团公司、卢芳芳之间的房屋租赁行为，在签订《恒辉地下商场买卖合同》时已经终止，房屋租赁合同在时间上也已经过期，双方之间并不存在新的书面房屋租赁合同，双方之间没有支付和收取租金行为；庭审中，被执行人张金凯亦多次确认收取的是购房款，双方是房屋买卖行为，不是房屋租赁行为。原审判决认定双方是租赁关系属于认定事实错误，既不符合事实，也不符合租期六个月以上的房屋租赁必须是书面合同的形式要件。虽然《恒辉地下商场买卖合同》约定“如甲方不能按时办理好产权交易手续，甲方付给乙方本金和损失总计1500万人民币”，但在实际履行合同过程中，双方并未以明示方式解除或终止房屋买卖合同，而是以积极方式履行房屋买卖合同，张金凯多次在庭审中确认双方一直是房屋买卖，也确认我方在2013年8月10日后多次找其办理房屋更名手续，在2018年7月份左右还到公主岭一中工地找张金凯要求办理更名过户。第四条约定的性质属于违约条款，根据法律规定，守约方有选择继续履行合同或追究违约责任的权利，作为守约方的张文良，一直是以明示的方式要求张金凯履行合同义务，而不是要求解除或终止合同。法庭查明的事实也是双方一直是以积极行为履行合同，在庭审中张金凯也多次确认双方从未要求解除或者终止房屋买卖合同。原判决结果完全违背了《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）确定的“坚持鼓励交易原则、充分尊当事人的意识自治”原则，而且是以积极主动介入的形式否定了双方交易，完全是错误的认定。再次，有关245万元借款的认定，也与法院查明的事实不符，与原法院做的认定矛盾。庭审中，张金凯已经确认，因为在房屋买卖时就商定用案涉房屋帮助上诉人贷款，因其无法解除抵押更名过户，造成张文良资金紧张，才借给张文良245万元，支付时间是在2014年底和2016年底，庭审中多次确认上述款项是出借款；被上诉人华能公司四平风电厂在庭审后，向原审法院申请将245万元强制执行，原审法院（2019）吉03执恢3号之三执行裁定书及通知书，亦确认该245万元是欠款，而非原审判决确认的退回款。法院向上诉人强制执行该245万元，已经事实上确认该款不是退回款，否则法院无权强制执行。2.原审判决驳回张文良的执行异议申请属于认定事实和适用法律错误。张文良在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，是原审法院在庭审过程中已经查明的事实。（2019）吉0381号民事判决书也确认了张文良房屋买卖合同合法有效，张文良已经缴纳了全部购房款。而张金凯在庭审过程中，确认张文良及其合伙人王**，多次找其办理更名过户手续，在庭审过程中张文良提交了查档证明等证据，亦证明《恒辉地下商场买卖合同》内的卢芳芳房屋仍未解除抵押，上述事实足以证明作为买受人的张文良是非自身原因未办理过户登记。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第127第二项也应该认定是非张文良自身原因而造成的未办理过户登记。原审理应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条规定，支持张文良的执行异议诉讼请求。另，原审判决已经确认了张金凯并非是原（2016）吉03民初94号生效民事判决书的当事人，而是在执行过程中自愿加入的担保人，该基础法律关系应该是担保法律关系；执行过程中张金凯主动将已经卖与他人的房屋产权证提供给被上诉人强制执行，性质完全属于用他人财产提供担保，应认定为无效的担保行为。原基础法律存在瑕疵的债权法律关系，根本不应该得到保护，更无法对抗张文良的准物权合同行为，原审判决虽列明了上诉人的抗辩意见，但对该问题却未进行审理，完全是认定事实和适用法律错误。 华能公司辩称，1.张文良依据（2019）吉0381民初2660号民事判决作为阻却本案执行的依据，显然错误，该所谓另案生效判决，在本案中不能作为定案的依据。2.张文良在本案中不享有物权请求权，其仅享有债权的请求权。3.张文良的异议诉请及所主张的事实依据，均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列的任何一项条件。4.张文良以245万元已被法院查封就变相的推理物权变动成功的观点无事实和法律依据。 综上，案外人的诉讼主张无一符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列情形，依据吉林省高级人民法院在《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》中第十八条的规定，案外人张文良对存在抵押权的登记障碍未加以合理注意的且在房屋已经满足登记条件时，未积极主张办理登记方面，符合该规定中“因买受人自身原因未办理过户登记”的法定情形，因此，其无理的上诉请求依法不成立，其无权阻却申请执行人对案涉房屋的继续执行。恳请贵院应依法驳回其无理上诉。 恒辉建筑公司辩称，同意一审判决。 张文良向一审法院起诉请求：1．确认张文良是位于公主岭市河南街朝阳委、产权证号为公主岭市房权证公字第17225号、面积1684.93平方米房屋的实际所有权人；2．终止对位于公主岭市河南街朝阳委、产权证号为公主岭市房权证公字第17225号、面积1684.93平方米房屋的强制执行。 一审法院认定事实：华能公司与吉林省佳昀房地产开发有限公司(以下简称佳昀公司)房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2017年4月26日作出（2016）吉03民初94号民事判决书，判决：一、解除华能公司、佳昀公司于2009年12月2日签订的房屋买卖协议及补签的两份商品房买卖合同；二、佳昀公司于判决生效后时日内向华能公司返还购房款5559520元、支付利息2406160.26元以及后续的利息，并赔偿装修款2669203.41元；三、佳昀公司于判决生效后十日内向华能公司给付赔偿金5309540元…。判决生效后，该案进入执行程序。2018年5月16日，恒辉集团公司及张金凯作为担保人与华能公司就执行（2016）吉03民初94号民事判决书所确定义务达成的书面执行和解协议，恒辉集团公司及张金凯做出承诺，即：在佳昀公司不履行此和解协议约定的支付义务，二担保人均自愿接受执行法院的强制执行，并对该金钱给付义务承担无限连带清偿责任。2018年11月9日，恒辉建筑公司向原审法院作出书面承诺，其承诺以公司资产自愿代佳昀公司履行原审法院（2016）吉03民初94号民事判决书确定的义务。后因恒辉集团公司、张金凯及恒辉建筑公司均未履行（2016）吉03民初94号民事判决书所确定的义务，华能公司2018年12月3日申请追加恒辉集团公司、张金凯及恒辉建筑公司为被执行人，原审法院于2018年12月17日作出（2018）吉03执异81号裁定书，裁定追加恒辉集团公司、张金凯及恒辉建筑公司为被执行人。后经华能公司申请，原审法院于2019年1月23日作出（2019）吉03执恢3号执行裁定书，裁定查封了张金凯名下位于公主岭市河南街朝阳委、产权证号为公主岭市房权证公字第17225号、面积1684.93平方米房屋（案涉房屋）。案外人张文良对（2019）吉03执恢3号执行裁定书不服，2019年5月14日提出书面异议，2019年5月28日，原审法院作出（2019）吉03执异54号民事裁定，驳回案外人张文良的异议请求。张文良不服，提起执行异议之诉。另查明，2011年11月1日，恒辉集团公司与张文良签订《恒辉地下商场租赁协议》，2013年3月10日恒辉集团公司与张文良签订《恒辉地下商场租赁（买卖）补充协议》。2013年6月27日恒辉集团公司、卢芳芳与张文良签订《恒辉地下商场买卖合同》，约定张文良以1100万元对价购买位于公主岭市河南大街朝阳委，原潮州酒楼地下商场3300平方米的房屋，楼前停车场及无证面积包括在整体售价内，购房款于2013年6月27日全部付清。《恒辉地下商场买卖合同》第四条第一项约定：甲方负责在2013年8月10日前办理好房屋产权交易手续。第四条第二项约定：如甲方不能按时办理好产权交易手续，甲方付给乙方本金和损失总计1500万人民币。经恒辉集团公司、张金凯与张文良对账，恒辉集团公司、张金凯于2014年陆续向张文良退还了240万元，2016年退还了5万元，合计退还给张文良245万元（张文良主张该款系借款）。又查明，2008年12月3日，张金凯与吉林公主岭农村合作银行苇子沟支行签订《抵押合同》，将案涉房屋抵押担保，因借款人未履行还款义务，2013年8月14日，吉林公主岭农村合作银行向原审法院提起诉讼，要求张金凯承担抵押担保责任、要求对张金凯设定的抵押物（案涉房屋）优先受偿。2018年11月30日，公主岭市房屋产权管理中心出具的《个人住房信息查询证明》记载：张金凯名下位于公主岭市河南街朝阳委，产权证号为公主岭市房权证公字第17225号，面积1684.93平方米房屋，截止到2016年10月21日，该房屋产权证号无抵押、无查封。 一审法院认为，一、关于张文良是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益问题。张文良与恒辉集团公司之间原为房屋租赁关系，后经协商形成房屋买卖关系。但根据双方签订的买卖合同约定，恒辉集团公司未能在2013年8月10日前办理好房屋产权交易手续，则恒辉集团公司应承担的义务是给付张文良本金和损失总计1500万元人民币，故张文良依据该合同只能取得本金和损失的债权请求权，而未能取得请求恒辉集团公司交付房屋的权利。现案涉房屋登记在张金凯名下，张文良占有案涉房屋是基于双方之前的租赁关系，故张文良对案涉房屋不享有实体权利，不能排除人民法院的执行。二、关于案涉房屋所有权确认的问题。依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。……”之规定，物权的取得以登记为生效要件，案涉房屋登记在张金凯名下，故张文良没有取得诉争房屋的所有权，对其诉请确认其对案涉房屋所有权的主张原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回张文良的诉讼请求。案件受理费30800元，由张文良负担。 本院二审期间，张文良申请证人出庭作证,本院予以准许。证人王**、杨百艳、张纪贤等的证言意在证明案涉房屋系张文良、王**、贾申河共同购买，进而证明王**代张文良支付款项具有合理性。上述证人出庭作证,接受了华能公司的质询。本院认为,在没有合伙协议等其他证据佐证的情况下，仅凭前述证人的陈述，尚不能认定张文良与王**系合伙关系，且无论王**与张文良是否为合伙关系，在没有其他证据佐证的情况下，亦不能认定案涉王**的转款性质为案涉房屋的购房款。另，根据一审在卷证据（一审卷中第74至76页），三份凭据（金额共400万元）款项性质载明为“地下商场租金”，与张文良主张的对应款项性质相矛盾，结合张文良关于其曾租赁案涉房屋的陈述，前述款项为购房款的事实主张真伪不明，本院不予确认。 本院认为，本案中，张文良系以其与张金凯之间有房屋买卖关系为由提出本案诉讼请求。但案涉房屋买卖合同的当事人为恒辉集团公司、张文良及卢芳芳，并非张金凯，故根据合同相对性原则，即便张金凯是案涉房屋买卖合同当事人恒辉集团公司的法定代表人，也不能凭前述合同恒辉集团公司印章处有张金凯的签字就直接认定张文良与案涉房屋的所有人张金凯之间存在案涉房屋的转让合意，亦不能认定张文良可直接向张金凯主张前述合同项下各项权利。另外，在一、二审庭审中，张文良提供的证据从款项性质、支付主体、支付对象等方面都不能以高度盖然的程度证明其关于足额支付案涉房屋价款的事实主张。故张文良关于排除案涉房屋执行和确认案涉房屋所有权的主张，本院不予支持。 综上所述，张文良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30800元，由张文良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芮海宏 审 判 员 宋 国 审 判 员 寇承魁 二〇二〇年七月三十日 法官助理 于通洋 书 记 员 曲耘池