河南省鹿邑县人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫1628民申3号再审申请人（原审原告）：龚建国，男，1994年9月23日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：王婷，女，1987年6月16日出生，汉族，住河南省鹿邑县，系再审申请人龚建国之妻。委托诉讼代理人：张祥，河南明辨律师事务所律师。被申请人（原审被告）：张松，男，1991年9月20日出生，汉族，住河南省鹿邑县。被申请人（原审被告）：刘傲雪，女，1992年2月16日出生，汉族，住河南省鹿邑县。再审申请人龚建国因与被申请人张松及刘傲雪执行异议之诉一案，不服鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初4763号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人龚建国向本院提出再审请求：１．请求撤销鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初4763号民事判决；2.将本案再审，并依法改判支持再审申请人的全部诉讼请求：确认位于鹿邑县××××房产归再审申请人所有；中止对再审申请人所有的位于鹿邑县××××房产的执行；被申请人承担原审和再审的全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定涉案房屋未办理产权登记，属于认定事实缺乏证据证明。涉案房屋属于刘傲雪购买，刘傲雪已经向房产登记部门申请办理产权登记，只是因为法院的查封，导致登记未有完成，如果刘傲雪没有办理登记手续，法院不可能到房屋登记部门办理对涉案房屋的查封手续。原审判决认定涉案房屋未办理产权登记与客观实际不符，且没有任何证据予以证明。原审判决认定申请人和刘傲雪之间的《房屋买卖合同》违反《城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，属于适用法律错误。我国物权法第十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同自成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性’，是指效力性强制性规定，而《城市房地产管理法》第三十八条之所以规定未依法登记取得权属证书的房地产不得转让，目的是为了防止来源不明，归属不明的房地产进入市场流通，在于规范房地产的交易管理，维护市场秩序，加强国家对房地产的管理和监督。“不得转让”应理解为不能办理房屋转移登记手续，而非指房屋买卖合同无效。因此，该条款的规定系管理性规范，而非效力性规范，并不因此应向合同效力。再审申请人和刘傲雪之间的《房屋买卖合同》不属于违反《城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定。原审判决认定涉案房屋不属于《查封扣押冻结规定》第十七条和《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，属于适用法律错误。在法院对涉案房屋查封之前，再审申请人和刘傲雪签订有《房屋买卖合同》，再审申请人依照合同约定向刘傲雪支付了房款，刘傲雪向再审申请人交付了房屋，再审申请人已实际占有并使用该房屋，再审申请人和刘傲雪在签订《房屋买卖合同》时，刘傲雪已经向房屋管理部门申请办理产权登记，还未完成产权登记的全部手续，不属于没有办理产权登记的情形，因为刘傲雪没有完成产权登记手续，导致再审申请人和刘傲雪之间没有办理产权变更登记，再审申请人对未办理产权登记不存在过错。因此，涉案房屋属于《查封、扣押、冻结规定》第十七条和《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。原审判决认定不属于《查封、扣押、冻结规定》第十七条和《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，属于适用法律错误。原审判决认定再审申请人对涉案房屋不拥有所有权，属于认定事实确有错误。再审申请人提供的房屋买卖合同、收到条、电费证明等证据，能够证明再审申请人与刘傲雪之前关于涉案房屋买卖的交易真实存在，再审申请人按照合同约定向刘傲雪支付了房款，刘傲雪向申请执行人交付了房屋，申请执行人接受了房屋并实际入住。虽然双方未办理产权过户手续，但双方交易行为发生在法院查封该房屋之前。且再审申请人在法院查封之前实际占有并使用该房屋，取得了房屋的实际所有权。如果不是法院查封，不仅刘傲雪能够完成房屋的全部登记手续，而且再审申请人也可以办理房屋全部变更登记。被申请人张松提交意见称，本案系案外人提起的执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提起的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋的预登记在被申请人刘傲雪名下，具有物权公示效力，在被申请人刘傲雪不履行法律义务的情况下，被申请人张松请求法院强制执行，法院依法对被申请人刘傲雪的房屋采取查封、拍卖措施，以抵偿被申请人张松债权的执行行为并无不当。涉案房产尚未办理产权登记，房产开发商尚未完成向被申请人刘傲雪登记交付，法院也仅仅是对涉案房产进行现状处置，处置被申请人刘傲雪对涉案房产享有的财产权益部分，房产有关财产权益处置之后优先清偿抵押贷款后（包括开发商为被申请人刘傲雪代为清偿贷款部分），下余部分用以清偿申请执行人的债权，即使涉案房屋买卖合同有效，再审申请人也仅仅享有对被申请人刘傲雪刘傲雪的债权请求权，该权利为一般债权不具有任何优先性，再审申请人的合同债权也未经法院判决确认有效，其无权对抗法院处置被申请人刘傲雪刘傲雪对涉案房产享有的财产权益部分，用以清偿刘傲雪所负生效判决义务。再审申请人称其取得了房屋的实际所有权没有法律依据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。再审申请人提供的涉案房屋买卖合同等证据不是对涉案房屋享有物权的合法、有效证明。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”。涉案房产系被告刘傲雪购置，尚未进行不动产登记领取权属证书，被申请人刘傲雪处分涉案房产，行为违反上述法律强制性规定，涉案房产不能发生物权变动的法律效果。故再审申请人所示证据不能证明其为涉案被执行房产的物权权利人。被申请人刘傲雪对于执行标的（标的房屋）是否享有物权期待权？对此判断的依据应当是《异议和复议规定》第29条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被申请人刘傲雪仅仅支付了该涉案房屋的首付，违约未偿还贷款后剩余34万余元为抵押银行扣除的开发商的保证金支付，未超过合同约定的50%。即便被申请人刘傲雪对标的房屋享有物权期待权且可以让与，那么，让与的标的就应当是“物权期待权”，而不是标的房屋。但是：第一，二被申请人之间所签订的是《房屋买卖合同》，不是《物权期待权让与合同》，不能简单地将《房屋买卖合同》解释为《物权期待权让与合同》。被申请人刘傲雪的物权期待权并未转移给案外人，案外人不享有此物权期待权，不得以其享有物权期待权为由主张排除申请执行人对标的房屋的执行。申请执行人基于对登记制度的信任，如果登记的财产信息可以随意通过所谓的物权期待权保护而垫付，这样的信任最终必将崩塌。被申请人刘傲雪无权处分了标的房屋（待被申请人刘傲雪取得标的房屋所有权后其便取得了处分权，被申请人刘傲雪和买受人的交易可以继续完成）。即法理上说不通。第二，如果二被申请人所签订的是《物权期待权让与合同》，又不符合《异议复议规定》第28条的第一个要件“签订合法有效的书面（不动产）买卖合同”。即法理上说得通就会导致失去法律依据。如果物权期待权可以让与，且再审申请人可以据此排除申请执行人对执行标的的执行，即再审申请人所受让的物权期待权优先于申请执行人对被申请人刘傲雪的普通金钱债权，则从制度设计上，物权期待权的让与必须有一定的公示方式（如在房产交易管理部门的登记备案等），否则就不能产生公示公信的效力。而事实上，被申请人刘傲雪和再审申请人之间的房屋交易没有经过登记备案，因此不能产生对抗申请执行人的效力。再审申请人认为其购置涉案房产的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人刘傲雪名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”再审申请人要求法院确认其对涉案房屋享有合法的所有权并停止对涉案房屋的执行，其应当就其对执行标的物享有其它足以阻止执行标的物转让、交付、处分的实体权利所依据的事实承担举证责任。一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”。涉案房产系被申请人刘傲雪购置，尚未进行不动产登记领取权属证书，被申请人刘傲雪处分涉案房产，行为违反上述法律强制性规定，涉案房产不能发生物权变动的法律效果；二、关于再审申请人是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题，再审申请人提供证据证明其在法院查封前已入住涉案房屋；三、关于原告是否已支付全部价款的问题，1.再审申请人未能提供完整证据证明在2018年4月24日与被申请人刘傲雪签订房屋买卖合同当日支付全部价款,该收到条没有签署日期,再审申请人未能提供其他证据加以佐证该300000元为合同签订当日按照合同约定支付,如果该300000元为现金，再审申请人应提供其他证据证明现金来源、支付时间及地点，如为转账，其应提供转账凭证加以证明，且再审申请人并未支付全部价款；四、再审申请人与被申请人刘傲雪于2018年4月24日签订房屋买卖合同后，在法院于2018年11月2日查封长达6个多月的时间内未办理过户手续，再审申请人亦未提供证据向被申请人刘傲雪主动提出办理房产过户手续，亦未办理预告登记手续，《城市房地产管理法》第38条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。再审申请人在被申请人刘傲雪尚未取得房屋不动产权证书的情况下与被申请人刘傲雪签订房屋买卖合同，这是标的房屋在法院查封之前不能办理过户手续的重要原因。另外，再审申请人的再审申请书认为“不得转让”应理解为不能办理房屋转移登记手续，再审申请人在明知该房屋不能办理房屋转移登记手续的情况下还与被申请人刘傲雪签订房屋买卖合同，再审申请人购买尚未登记在被申请人刘傲雪名下的房屋，在过户前房屋被查封的，应当认定因再审申请人自身原因未办理过户登记。《异议复和议规定》第28条明确规定所针对的是“登记在被执行人名下的不动产”，没有特别充分的理由不能将“登记在被执行人名下的不动产”解释为包含“尚未登记在被执行人名下的不动产”。该司法解释规定是关于无过错买受人物权期待权的保护条件。上述保护条件的适用的房产对象是登记在被执行人名下的不动产，涉案房产尚未进行不动产登记领取权属证书，涉案房屋未正式登记在被申请人刘傲雪名下，故而不具备适应《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件。再审申请人与被申请人刘傲雪违反法律强制性规定转让房屋，涉案房产不属于上述规定调整的房产适用对象，不符合上述司法解释规定排除执行情形，不足以排除执行。综上所述，再审申请人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的排除执行的条件。从利益平衡的角度，如果对尚未登记在被申请人刘傲雪名下的房产，再审申请人执行异议之诉能够得到法院的支持，则对于被申请人刘傲雪的普通金钱债权执行人的利益的保护就非常不利，这样会导致再审申请人与被申请人刘傲雪的普通金钱债权人的利益严重失衡，也容易造成案外人与被执行人恶意串通、逃避执行的情况，造成严重社会反响。本院经审查认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。上述规定三项审查内容之间为递进关系。基于该规定，案外人异议成立，其对涉案标的物享有的权利必须同时满足上述规定内容的肯定性条件。关于涉案被执行房屋权利主体问题。涉案被执行房屋为新建住宅商品房，该商品房开发商基于自建行为原始取得该房屋物权。根据物权公示公信原则，不动产物权的交付方式为登记。虽开发商通过签订商品房买卖合同将涉案被执行人房产向被申请人刘傲雪进行了出售，但涉案房屋尚未办理不动产登记，并未完成向卖受人刘傲雪的交付，该房屋物权权利主体并未发生变更。被申请人刘傲雪作为买受人尚未取得涉案房屋物权，其当前非涉案房屋物权人。即便被申请人刘傲雪与再审申请人签订房屋买卖合同处置涉案房产，再审申请人当前尚不能从被执行人刘傲雪处继受取得涉案房屋物权。再审申请人当前非涉案房屋权利主体。故原审判决以再审申请人非涉案房屋物权人为由，驳回再审申请人要求确认其为涉案房屋所有权人及要求中止法院对涉案房屋执行的诉请并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律得当。再审申请人龚建国的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回再审申请人龚建国的再审申请。审判长  孙现义审判员  李 杰审判员  荆武成二〇二〇年七月八日书记员  王冬梅