江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏05执异42号异议人(被执行人)：淮安世纪之星酒店管理服务有限公司，住所地江苏省淮安市淮安区永怀路******。法定代表人：张小军，该公司总经理。委托诉讼代理人：武超平，江苏圣火律师事务所律师。申请执行人：江苏金茂商业保理有限公司，住所地江苏，住所地江苏省张家港保税区三力大厦**>法定代表人：陆文朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈健，张家港市东方法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李佳能，张家港市东方法律服务所法律工作者。被执行人：中科建设开发总公司，住所地上海市上海，住所地上海市上海自由贸易实验区锦绣东路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：顾玮国。被执行人：中科建设开发总公司江北分公司，住所地江苏省淮安市淮阴区，住所地江苏省淮安市淮阴区九江路**tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：张小军。被执行人：张小军，男，1980年2月20日出生，汉族，住江苏省淮安市清河区。被执行人：杨娟，女，1984年2月1日出生，汉族，住江苏省淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：武超平，江苏圣火律师事务所律师。被执行人：中科汽车零部件(苏州)有限公司，住所地江苏省苏州工业园区通，住所地江苏省苏州工业园区通园路**苏化科技园**-3yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈紫阁。被执行人：王岭，男，1964年9月8日出生，汉族，住江苏省淮安市清河区。本院在执行淮安世纪之星酒店管理服务有限公司（以下简称世纪之星公司）与江苏金茂商业保理有限公司（以下简称金茂公司）、中科建设开发总公司（以下简称中科总公司）、中科建设开发总公司江北分公司（以下简称中科江北分公司）、张小军、杨娟、中科汽车零部件（苏州）有限公司（以下简称中科汽车零部件公司）、王岭保理合同纠纷一案中，本院依法于2019年10月9日作出（2019）苏05执504号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人淮安世纪之星酒店管理服务有限公司名下位于江苏省淮安市楚州大道西侧、南龚路北侧的房地产。世纪之星向本院提出书面异议。本院于2020年5月8日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人世纪之星公司针对上述执行行为提出异议称，请求中止对世纪之星公司名下位于江苏省淮安市楚州大道西侧、南龚路北侧的房地产[土地使用权证号：淮C国用（2009出）第168号；房屋所有权证号：C201419777、C201419778、C201419779、C201419780]的公开拍卖活动。事实与理由：一、世纪之星公司与金茂公司正在进行庭外和解，目前和解方案基本成型，且世纪之星公司正在积极寻找资金。二、案涉拍卖及评估程序多处违法，侵害了世纪之星公司的合法权利。1、拍卖公告发布前并未将相关拍卖事项以书面或其他方式通知世纪之星公司。2、苏州弘远众益土地房地产评估咨询有限公司在2020年1月10日作出弘远众益房估字(2020)第002号房地产评估报告后，未将该评估报告发送给世纪之星公司。3、选择评估机构时并未提前通知世纪之星公司到场，违反法定程序。4、在确定评估机构和评估人员后，未及时向世纪之星公司书面告知本案具体的评估机构、评估人员以及申请回避的权利，违反法定程序。5、评估人员未对实物进行丈量，对应进入查勘的区域未查勘，且只有一名鉴定人员现场勘验。三、案涉评估报告采用评估方法不当，评估价值远低于市场价，遗漏评估事项。1、案涉房地产评估总价7562.96万元，面积为13892.68m²，平均单价为5305元/m²，该价格远远低于市场价。该份评估报告采用成本法进行测算，成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础，因此适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法的房地产估价，而案涉房地产系商业性房地产，一般应采用市场比较法进行评估。2、淮安市楚州大道上的天恒锦绣山阳小区，在案涉房地产对面，商铺单价在1万-1.1万/m²之间；淮安市东方雅居，位于案涉房地产斜对面不足500米，商铺单价在1万-1.1万/m²之间；淮安市楚港兴市花苑，位于案涉房地产北面不足1000米，商铺平均售价也在1.3万元/m²。通过上述房屋的价格比较，案涉房地产的位置和商业成熟度远高于上述3处位置，评估价格明显偏低，因此案涉评估报告不宜作为拍卖的依据。3、不动产已经进行了装修装饰，其中有数间房屋的精装修，评估报告遗漏了该项目，没有对该装修装饰项目进行造价评估。综上，请求中止对世纪之星公司名下房地产的公开拍卖活动。申请执行人金茂公司辩称：一、金茂公司与中科总公司的调解方案虽已达成，但中科总公司未按协议履行。二、案涉拍卖及评估程序符合法律规定。评估机构是具有相应评估资质并在法院入围，其依法进行评估。另外，评估报告中包含了装修及附属物的价值。综上，请求法院驳回世纪之星公司的全部请求。杨娟辩称，其代世纪公司收到评估报告，但未收到拍卖公告。中科总公司、中科江北分公司、张小军、中科汽车零部件公司、王岭未作答辩。本院经审查查明，金茂公司与中科总公司、中科江北分公司、张小军、杨娟、世纪之星公司、中科汽车零部件公司、王岭保理合同纠纷一案，本院于2018年11月9日作出（2018）苏05民初1062号民事调解书，该调解书确认：一、中科建设开发总公司、中科建设开发总公司江北分公司确认结欠江苏金茂商业保理有限公司保理款本金6000万元、截止2018年10月31日的利息3818416.67元以及自2018年11月1日起按年利率11%计算至保理款本金全部清偿之日止的利息。二、中科建设开发总公司、中科建设开发总公司江北分公司于2018年11月26日前归还本金380万元及截止2018年10月31日的利息3818416.67元，合计7618416.67元。三、中科建设开发总公司、中科建设开发总公司江北分公司于2019年1月31日前归还本金1000万元，于2019年9月12日前归还本金1500万元，于2020年1月20日前归还本金1500万元，剩余1620万元本金于2020年9月30日前付清。同时，中科建设开发总公司、中科建设开发总公司江北分公司每季度以实际欠付本金为基数，按年利率11%于每季度最后一月(即3月、6月、9月、12月)20日前向江苏金茂商业保理有限公司支付该季度利息。四、张小军、杨娟、淮安世纪之星酒店管理服务有限公司、中科汽车零部件（苏州）有限公司对中科建设开发总公司、中科建设开发总公司江北分公司在调解书项下的全部付款义务承担连带清偿责任。五、王岭对中科建设开发总公司、中科建设开发总公司江北分公司在调解书项下的全部付款义务在本金100万元范围内承担连带清偿责任。六、诉讼代理费1375300元由中科建设开发总公司、中科建设开发总公司江北分公司承担687650元，于2020年9月30日前支付给江苏金茂商业保理有限公司。七、案件受理费377190元，减半收取188595元，保全费5000元，合计193595元，由中科建设开发总公司、中科建设开发总公司江北分公司负担，并于2019年1月31日前支付给江苏金茂商业保理有限公司。八、中科建设开发总公司、中科建设开发总公司江北分公司自愿承担诉讼保全担保费16万元整，由中科建设开发总公司、中科建设开发总公司江北分公司在2019年1月31日前支付给江苏金茂商业保理有限公司。九、如中科建设开发总公司、中科建设开发总公司江北分公司在2019年12月31日前一次性归还完毕全部债务本息的，江苏金茂商业保理有限公司同意就提前归还部分本金自2018年11月1日起至实际归还之日止按年利率10%结算利息;如中科建设开发总公司、中科建设开发总公司江北分公司未能按调解书第二条约定履行应付款项的，江苏金茂商业保理有限公司有权立即就该期款项申请强制执行;如中科建设开发总公司、中科建设开发总公司江北分公司未能按调解书第三条、第七条、第八条约定履行，连续两次未按期足额归还本金或连续三次未能按期支付利息的，江苏金茂商业保理有限公司有权立即就中科建设开发总公司、中科建设开发总公司江北分公司结欠的剩余本金及该部分本金自2018年11月1日起按年利率24%计算至实际清偿之日止的利息、诉讼代理费1375300元，案件受理费188595元、保全费5000元、诉讼保全担保费16万元，扣除已履行的部分一并申请强制执行。上述调解书生效后，因中科总公司、中科江北分公司、张小军、杨娟、世纪之星公司、中科汽车零部件公司、王岭未按约履行，金茂公司向本院申请执行。执行过程中，本院于2019年10月9日作出（2019）苏05执504号之一执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人淮安世纪之星酒店管理服务有限公司名下位于江苏省淮安市楚州大道西侧、南龚路北侧的房地产[土地使用权证号：淮C国用(2009出)第168号；房屋所有权证号：C201419777、C201419778、C201419779、C201419780]。2019年11月29日，本院司法辅助部门向本案被执行人邮寄选择鉴定机构通知书。2019年12月3日，本院经摇号随机选定，委托苏州弘远众益土地房地产评估咨询有限公司（以下简称弘远众益评估公司）对世纪之星公司名下位于江苏省淮安市楚州大道西侧、南龚路北侧的房地产进行评估。次日，本院在人民法院诉讼资产网公示摇号结果。2020年1月10日，弘远众益评估公司作出弘远众益房估字（2020）第002号房地产估价报告，运用成本法进行评估，估价结果为淮安市楚州大道西侧、南龚路北侧世纪之星大酒店（淮安市楚州区翔宇大道西侧）在估价时点2019年12月24日的市场价值为7562.96万元。本院EMS邮单载明：本院于2020年1月15日向世纪之星公司、杨娟寄送评估报告、装修清单一览表、树木清单一览表；于2020年4月30日向世纪之星公司、杨娟寄送（2019）苏05执504号之一执行裁定书、拍卖公告。以上向世纪之星公司送达的地址均为江苏省淮安市深圳路11号二楼，其中世纪之星公司负责人杨娟确认仅收到评估报告，其余均未收到。2020年6月18日，金茂公司向本院请求不停止执行，并提交保证人为张家港市金港投融资担保有限公司出具的《请求不停止执行担保书》。案涉房地产于2020年6月23日拍卖成交，成交金额为5020万元。另查明，2020年7月13日，弘远众益评估公司出具回复函，就估价程序、估价方法、评估范围等问题进行答复，说明世纪之星公司就评估过程所提异议并不成立。2020年7月20日，世纪之星公司提出专业技术评审申请。以上事实由专业技术评审申请书、（2019）苏05执504号之一执行裁定书、执行公告、司法鉴定委托书、拍卖成交确认书、机构选择情况表、弘远众益房估字（2020）第002号房地产估价报告、《请求不停止执行担保书》、回复函、EMS邮单在卷佐证。本院认为，关于异议人提出的拍卖程序违法问题。本案中，双方未能达成和解协议，申请执行人亦提供担保请求不停止执行，本院就案涉房地产进行拍卖。就本案拍卖公告，本院已向世纪之星公司进行送达，且该地址经负责人杨娟确认可以送达。评估公司系本院经摇号随机选定，确定的评估价仅为司法拍卖时确定起拍价的参考，评估价格并不是最终交易价，拍卖财产的最终成交价是由竞买人竞拍出价确定。本案拍卖标的物经过二次拍卖并且第二次拍卖予以降价拍卖才成交，亦能反映出拍卖标的物的实际价值。鉴定过程中亦不存在只有一名鉴定人员的情形。世纪之星公司未提供有效证据证明评估报告侵犯其实体权益，因此，其提出拍卖程序侵犯其合法权利的主张，本院不予支持。关于遗漏财产及评估方法不当、申请专业技术评审问题。根据《最高人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条，当事人应当在收到评估报告后五日内提出书面异议。《最高人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。”本案中，世纪之星公司负责人于2020年1月收到评估报告，但于2020年4月30日才就上述问题提出异议，且异议内容不应在本次执行异议中进行审查，故其主张不符合法律规定。综上，世纪之星公司的异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条、第二十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回淮安世纪之星酒店管理服务有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审 判 长 孙一鸣审 判 员 柏宏忠审 判 员 丁 兵二〇二〇年七月二十三日法官助理 李 洁书 记 员 王晓敏