吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终862号上诉人（原审被告）：吉林省依仁房地产开发有限公司，住所地长春市人民大街**。法定代表人：刘胜国，总经理。委托诉讼代理人：靖爽，吉林灜庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：霍彩玲，女，1972年1月13日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：靳薇，吉林创一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯惠敏，女，1964年5月5日生，汉族，长春市工商局宽城分局退休职工，住长春净月高新技术产业开发区。上诉人吉林省依仁房地产开发有限公司（以下简称依仁公司）因与被上诉人霍彩玲、侯惠敏房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初3775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开进行了审理，上诉人依仁公司委托诉讼代理人靖爽，被上诉人霍彩玲委托诉讼代理人靳薇，被上诉人侯惠敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。依仁公司上诉请求：1.撤销长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初3775号民事判决，依法驳回霍彩玲的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由霍彩玲负担。事实及理由：1.一审认定事实错误。依仁公司从未授权侯惠敏承诺给付霍彩玲利息，侯惠敏只是负责将依仁公司交付返还给霍彩玲的购房款向霍彩玲支付。霍彩玲与侯惠敏之间的利息约定不构成表见代理。一审以侯惠敏为依仁公司负责返还给霍彩玲房款经办人的身份认定霍彩玲与侯惠敏之间签订的多份承诺及担保协议内容由依仁公司承担属于认定事实错误。霍彩玲出具《预购房返还款承诺及担保协议》和《预购房返还款承诺及担保协议补充说明》并没得到依仁公司的确认，系霍彩玲在认可购房款由侯惠敏返还真实意思表示下再次让侯惠敏个人在上述承诺担保协议上签字，由此可以证明霍彩玲明知依仁公司返还给她的购房款已被侯惠敏个人占有使用，从而与侯惠敏个人约定逾期给付利息，已形成霍彩玲与侯惠敏之间借贷关系。一审已确认侯惠敏与霍彩玲多次协商返还购房款事宜，侯惠敏当庭陈述“其与原告电话沟通，按照其与原告霍彩玲之间的约定同意归还本金718,600元，另行支付原告利息18万元”的事实，能够证明霍彩玲与侯惠敏之间已形成新的债权债务关系并达成侯惠敏个人偿还的意思表示，因此双方之间的还款约定不应再由依仁公司承担返还及支付利息义务。一审在依仁公司没有授权侯惠敏承诺支付高额利息的情况下，仅凭侯惠敏负责返还霍彩玲购房款经办人身份推定侯惠敏有权多次承诺给付霍彩玲高额利息，证据不足，认定事实错误；2.霍彩玲自2014年已知道依仁公司案涉项目无法实施后，时隔五年提起诉讼，已超过法定诉讼时效期间。一审仅依据霍彩玲与侯惠敏之间重新确认的付款及利息约定等协议确认霍彩玲的诉请未超过诉讼时效，属于适用法律错误。综上，请求驳回霍彩玲的全部诉讼请求，维护上诉人的合法权益。霍彩玲二审答辩称：2013年依仁公司与霍彩玲签订《职工内部认购协议》并收取霍彩玲购房款，侯惠敏在协议上代表依仁公司签字。一审庭审和上诉状中依仁公司均自认项目无法实施后，其授权侯惠敏向包括霍彩玲在内的购房人返还房款，并提供财务票据证明其向侯惠敏拨付款项用来处理购房款返还问题，足以证明依仁公司于侯惠敏之间是委托代理关系。因此侯惠敏就返还购房款事宜与霍彩玲磋商（包括利息）并作出承诺均代表依仁公司，法律后果应由依仁公司承担。最后一次磋商承诺的还款期限为2019年3月30日，至起诉时并未超过诉讼时效，原审认定代理关系正确，本案并未超过诉讼时效。另，由于依仁公司未能获得项目土地导致开发计划失败，不能实现合同目的，双方可以解除认购协议，解除认购协议的原因和责任在依仁公司，霍彩玲有权要求其赔偿损失，双方关于不能如期还款需承担借款利息的约定并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。侯惠敏二审答辩称：侯惠敏在逐步将购房款还给霍彩玲，针对侯惠敏与霍彩玲之间达成的还款协议及利息约定，现在还差60万元还清，侯惠敏同意承担返还购房款义务。霍彩玲向原审法院提出诉讼请求：1判令依仁公司返还购房款及车位款718,600元，并按约定支付利息；2.判令侯惠敏对第一项请求的全部债务承担连带保证责任；3.诉讼费、保全费由依仁公司、侯惠敏承担。原审法院经审理查明，认定事实如下：2013年1月30日，依仁公司（甲方）与霍彩玲（乙方）签订了《职工内部认购协议》，协议第一条约定乙方认购甲方开发的深圳街公馆项目（暂定名）约120平方米的房屋一套，均价5,300元/平方米，地，地下室250元/平方米（最终价格以抽号选房时甲方制定的楼房差价执行,最终面积以政府相关部门测绘为准，由此产生的差价款多退少补），总房款为636,000元。地。地下室约120平方米没有产权房款为318,000元。协议第二条约定经双方协商乙方同意按分期付款方式付款，本协议签订之日交纳认购总额的90%，即房款858,600元。地。地下车位16000元一个，没有产权。另双方还约定了选房方式、双方权利和义务、交房标准等事项。该认购协议尾部甲方签章处手书侯惠敏，并加盖有依仁公司公章。双方签订上述认购协议当日，霍彩玲支付了购房款858,600元、车位款160,000元，依仁公司为霍彩玲出具收据两枚。2016年12月7日，侯惠敏出具《返还款及担保说明》一份，主要内容为霍彩玲于2013年1月30日认购了依仁公司拟开发的深圳街深圳公馆项目房屋、地、地下室及车位交购房款合计1,018,600元，该项目确定无法实施后，预交房款至2016年12月仍未返还，认购协议依仁公司方委托经办人侯惠敏承诺并担保，此预交房款在2017年1月20日前由其代为返还，并参考当年定期存款利率支付利息，本息合计1,180,000元。2017年12月14日，侯惠敏以依仁公司委托经办人的身份出具《预购房返还款承诺及担保协议》一份，主要内容为依仁公司承诺并由其委托经办人侯惠敏担保，预交房款在2018年1月30日前返还并支付利息，利息自2013年1月30日起参照定期存款利率，本息合计1,250,000元，如未按约定时间返还，购房款利息自2013年1月30日起按同期贷款利率的三倍执行。2018年，侯惠敏为霍彩玲出具《预购房还款承诺书》一份，主要内容为其自愿承诺返还霍彩玲购房款本金和后续约定利息，且其已经于2018年4月17日返还给霍彩玲300,000元，现余718600本金，利息及其他约定仍按照2017年12月14日的《预购房返还款承诺及担保协议》约定执行。2019年1月23日，侯惠敏以预售房方委托经办人、返还款担保人的身份出具《预购房返还款承诺及担保协议补充说明》一份，主要内容为侯惠敏承诺由其在2019年3月30日前返还剩余预交房款本金和利息或提供对应的有效担保，本息合计950,000元，如未按上述承诺约定履行，购房款利息自2013年1月30日起按中国人民银行同期贷款利率的三倍执行，全部本金和利息由侯惠敏负责返还。上述《返还款及担保说明》《预购房返还款承诺及担保协议》《预购房还款承诺书》《预购房返还款承诺及担保协议补充说明》的尾部签名处均手书侯惠敏，但无依仁公司签章，侯惠敏对其真实性无异议，依仁公司不认可授权侯惠敏签订返房款及利息担保说明，不承担侯惠敏承诺的利息或者违约金。另在庭审中，霍彩玲与侯惠敏均确认侯惠敏已于2018年4月17日返还给霍彩玲购房款300,000元。原审法院认为，霍彩玲与依仁公司签订《职工内部认购协议》系双方的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效。因依仁公司开发的深圳街公馆项目未能实施，导致霍彩玲与依仁公司签订的认购协议已实际不能履行，依仁公司称转给侯惠敏2,000,000元用于处理霍彩玲及其他人的购房款，且侯惠敏亦以依仁公司委托经办人的身份与霍彩玲多次协商返还购房款事宜，应视为依仁公司与霍彩玲就解除职工内部认购协议达成合意，依仁公司应当向霍彩玲返还购房款并支付利息。侯惠敏多次承诺其担保返还给霍彩玲购房款及利息，故侯惠敏对返还购房款及利息承担连带保证责任。关于霍彩玲主张的利息，侯惠敏承诺的利息支付标准虽未经依仁公司签章确认，但因侯惠敏曾代表依仁公司在依仁公司与霍彩玲签订的《职工内部认购协议》甲方处签名，霍彩玲有理由相信侯惠敏能够代表依仁公司处理返还购房款事宜并出具承诺，依仁公司应当按照侯惠敏承诺支付霍彩玲购房款利息。关于依仁公司抗辩的诉讼时效问题，因依仁公司未直接与霍彩玲签订解除协议，其称转给侯惠敏2,000,000元处理霍彩玲及其他人购房款，由于侯惠敏未将购房款返还给霍彩玲，且侯惠敏以依仁公司委托经办人的身份为霍彩玲出具承诺，故霍彩玲的起诉尚未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告吉林省依仁房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告霍彩玲购房款及车位款共计718,600元；二、被告吉林省依仁房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告霍彩玲购房款及车位款利息（其中：已返还的300,000元，自2013年1月30日计算至2018年4月17日；未返还的718,600元，自2013年1月30日计算至实际返还之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的三倍计算）；三、被告侯惠敏对上述第一、第二项款项承担连带给付责任；四、驳回原告霍彩玲的其他诉讼请求。案件受理费5,493元，由被告吉林省依仁房地产开发有限公司负担。本院二审审理查明的案件事实与一审认定的事实基本一致。另查明：2020年1月27日侯惠敏向霍彩玲支付40万元，霍彩玲当日出具《预购房款返还收条》一份，记载内容为“收到吉林省依仁房地产开发有限公司拟开发的深圳街深圳公馆项目返还的部分预交购房款人民币肆拾万元整（400,000.00元），预购房经办人侯惠敏。收款人霍彩玲2020年1月27日”。二审中霍彩玲亦明确截止目前依仁公司、侯惠敏尚欠购房、车位款本金合计318,600元。本院认为：1.关于依仁公司是否应承担向霍彩玲返还案涉购房、车位款的义务。案涉《职工内部认购协议》的签订主体系依仁公司与霍彩玲，依仁公司亦收取了霍彩玲的购房、车位款。案涉地产项目无法实施后，依仁公司理应将收取的购房、车位款合计1,018,600元返还给霍彩玲。依仁公司主张其已将包括霍彩玲在内购房人的购房款200万元转账给侯惠敏，并授权侯惠敏向霍彩玲支付，侯惠敏对此亦表示认可，故依仁公司与侯惠敏就案涉购房、车位款返还事宜形成委托代理关系，即侯惠敏代表依仁公司负责向霍彩玲返还案涉款项。截止目前就案涉款项本金部分侯惠敏仍未向霍彩玲返还完毕，尚欠318,600元，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，故依仁公司目前尚欠霍彩玲案涉购房、车位款318,600元未予返还，依仁公司作为被代理人理应承担向霍彩玲返还剩余购房、车位款的义务。基于此，依仁公司关于侯惠敏与霍彩玲之间就返还案涉款项事宜已达成由侯惠敏个人偿还的意思表示，二人已形成新的债权债务关系，依仁公司不再承担返还案涉款项义务的上诉主张不成立，本院对此不予支持；2.关于利息一节。依仁公司上诉主张其并未授权侯惠敏同意支付利息及按照同期贷款利率三倍的标准计算利息，侯惠敏超越授权出具高额利息承诺应属无权代理。但因依仁公司并未出具书面委托授权手续明确授权委托范围，且侯惠敏作为依仁公司返还案涉款项具体经办人员已向霍彩玲返还部分房款，霍彩玲有理由相信侯惠敏出具还款承诺及担保协议行为系代表依仁公司行为，且双方约定的利息计算标准为同期贷款利率三倍，并未超过法律规定利率上限。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定“代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，故原审依据案涉返款承诺及担保协议判令依仁公司承担同期贷款利率三倍的利息正确，本院予以维持。如依仁公司认为侯惠敏超越代理权出具高额利息承诺损害依仁公司的合法权益，对此依仁公司可另行告诉处理。现因2020年1月27日侯惠敏已返还霍彩玲40万元本金，故本案利息亦调整为：已返还的30万元，自2013年1月30计算至2018年4月17日；已返还的40万元，自2013年1月30日计算至2020年1月27日；未予返还的318,600元，自2013年1月30日计算至实际返还之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的三倍计算；3.关于本案是否超过诉讼时效一节。霍彩玲于2014年知道案涉地产项目无法实施，依仁公司亦授权委托侯惠敏处理返还案涉款项事宜，双方多次协商沟通，且侯惠敏作为依仁公司处理返还案涉款项经办人分别于2016年至2019年间多次出具返款承诺及担保协议，故霍彩玲提起本案诉讼并未超过法定诉讼时效期间，依仁公司此项主张本院对此不予支持。综上所述，上诉人依仁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但因二审出现新情况。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初3775号民事判决；二、上诉人吉林省依仁房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还被上诉人霍彩玲购房款及车位款共计318,600元及利息【其中：以30万元（已返还）为基数自2013年1月30日起至2018年4月17日止；以40万元（已返还）为基数自2013年1月30日起至2020年1月27日止；以318,600元为基数自2013年1月30日起至实际给付之日止。均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率三倍计算】；三、被上诉人侯惠敏对上述第二项款项承担连带给付责任；四、驳回被上诉人霍彩玲的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计16479元，由上诉人吉林省依仁房地产开发有限公司、被上诉人侯惠敏负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年七月三十日书记员 张焕平