葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1402民初329号原告王**，男，1978年5月21日生，汉族，工人，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人张鹏，系辽宁岱恒律师事务所律师。被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司，住所地连山区中央大街**。法定代表人王磊，系该公司董事长。委托诉讼代理人吴春伟，系北京金诚同达律师事务所律师。原告王**诉被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王**委托诉讼代理人张鹏、被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司委托诉讼代理人吴春伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王**诉称，2013年7月24日，我与被告签订了《店铺租赁合同》，我租赁被告所有的乐都汇购物中心L1F008号店铺。该合同约定店铺面积为96平方米，经营范围为服装、饰品、鞋帽、箱包，租赁期限为25个月。合同签订后与被告经协商于2013年9月29日又签署了《店铺租赁合同补充协议》，由L1F008号店铺变更为L1F002号店铺，面积由96平方米变更为77平方米（相关费用发生变化详见该协议）。其他权利义务仍按《店铺租赁合同》继续执行。2013年9月3日、2013年11月13日分两次向被告缴纳了保证金￥25,000.00元。被告于2013年10月将该店铺交付给我。我接收店铺后立即对店面进行了装修、装饰，并组织购货，且为了实际经营需要聘请多名员工，一切准备就绪就是为了等待开业。因原合同约定整体开业时期为2013年10月16日，由于被告方未能在约定时间内完成开业准备，因此2013年11月7日，被告在乐都汇购物中心召开会议，由总经理英国凯伦女士主持并强令要求承租店铺于2013年11月27日必须开业，否则将店铺围挡和视为不配合商场工作（有录音和译文）。后由于被告方因素在2017年11月27日仍未能整体开业(有生效判决为证)。我认为，根据双方合同约定，被告负有商场整体开业的义务以及商场日常物业管理义务，被告应将更符合租赁用途的店铺交付原告使用，以便实现合同目的。而被告违反该义务，进而导致我不能实现合同目的，并给我造成了经济损失，构成违约，对于我因此造成损失453224.01元，应当予以赔偿，并要求返还装修押金5770元、保证金25000.00元，并承担诉讼费用。被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司辩称，一、双方租赁合同期限届满，原告要求解除合同没有事实依据。根据租赁合同附件二4.1条约定，租赁期限从交付之日起计算共计25个月，特易购公司于2013年9月27日向原告交付了涉案商铺。租赁合同期限已于2015年10月26日届满。原告要求解除已经到期的租赁合同，没有事实依据。合同届满后，原告应当立即将商铺返还给特易购公司，原告占用商铺的行为应当向特易购公司支付占用费，特易购公司有权从其支付的租赁保证金里扣除，租赁保证金不应当予以返还。二、特易购公司交付的涉案房屋符合合同约定和法律规定，并不构成违约。原告承租的店铺位于乐都汇购物中心一层，2013年10月12日，特易购公司取得《建设工程消防验收意见书》，购物中心土建部分整体验收合格，2013年11月26日，购物中心地下一层、、地上**全部商铺装修工程消防验收合格2014年3月9日，购物中心二层有3364平方米商铺装修工程验收合格；2014年4月23日，购物中心（包含原告商铺在内））地上**5527平方米、19家商铺）、三层（2636平方米，2家商铺），商铺装修工程验收合格。随着商场入住率的逐步提高，2014年8月12日，购物中心二层（2家，291平方米）、三层（1家，144平方米）、四层（4家，2225平方米）商铺装修工程验收合格。2013年11月27日，原告经营的商铺取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。根据消防法第十五条规定，原告租赁的店铺已经取得合法的消防合格证明，可以交付使用。原告于2013年11月27日开业经营，与商场同步开业。本案中，之所以是在整体消防验收合格后分批次取得消防安全检查合格证，就是因为从2013年商场开业后逐步提升了商户入住率，新商户逐步进场装修，装修完成后陆续进行消防验收取得消防安全检查合格证并开业。这与全国各地很多大型商场的陆续提高入住率和逐步增加开业商户数量的运营模式都是一致的。原告所称特易购公司没有整体开业实际上是混淆了整体开业和100%开业的概念，100%开业是指商场的开业率，而整体开业是指购物中心各层均开业经营，整体开业并不意味着100%开业，实际上全国没有任何一家的商场能够保证每一个租户的承租期内，商场的开业率都能达到100%。如果因为开业率没有达到100%就认定商场没有开业，显示违背基本的事实和商业规律。因此，原告以购物中心没有开业为由，主张特易购公司构成违约没有事实依据。三、原告接收店铺后，实际经营开展经营活动，特易购公司同样不构成违约。2013年11月27日，乐都汇购物中心正式开业，2013年9月27日，特易购公司向原告交付商铺，原告于2013年11月27日开业经营一直到2016年8月13日，而租赁合同早在2015年10月26日就已经届满。因此，特易购公司已经向原告交付了能够开业经营的店铺，原告也实际经营了，原告主张特易购公司违约同样没有事实依据。四、原告主张的损失没有依据。即使法院认定特易购公司构成违约，在原告已经实开业经营的情况下，其在开业时投入的固定资产应当按照其实际使用年限进行折旧，而其投入店铺的可移动物品不应计入原告的损失范围。而且，原告所主张的损失如果成立，损失的发生受多种因素的影响，包括整体商业环境、消费方式、消费观念，以及原告自身经营方式、经营能力等，所谓的损失也不应当完全由特易购公司承担，综上，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求，维护特易购公司的合法权益。经审理查明，2013年7月24日，原告王**作为乙方，被告作为甲方，双方签订了乐都汇购物中心《店铺租赁合同》。约定面积96平方米，准许经营活动：配饰、女鞋，商号/品牌：女饰集合店，产品/服务：配饰、女鞋，购物中心名称及地址：乐都汇（Lifespace）购物中心，铺位号：L1F008。租期为25个月（包括装修期），自交付日起算，装修期自交付日起算至如下较早发生之日结束：（ⅰ）之后第三十（30）日期满；或（ii）乙方在店铺实际开展其准许经营活动之日的前一日。交付日为2013年9月17日，如与实际交付日不一致的，以进场移交表日期为准。开业日为2013年10月16日，如实际开业日早于上述开业日的，以乙方实际开业日为准。租金：（i）第一租赁年度，每月总计人民币8176.00元；第二租赁年度，每月总计人民币9344.00元。（ii）为计算某一日历月应付之目的：若该月系一完整日历月，则为一（1）个月租金，即日租金*[365/12]天；若该月非一完整日历月，则为日租金乘以该日历月内所租赁的实际天数。首期租金：（i）等于一（1）个月租金的金额（即人民币8176.00元），该金额应于签署本合同时支付。（ii）首期租金应用于支付租金起算日所在日历月的租金（“首月租金”）。若首期租金大于首月租金，则超过部分应视为部分支付第二（2）个日历月应付的租金。若首期租金小于首月租金，则对第二（2）个日历月应支付的租金应加上该不足部分。首期管理费为人民币3504.00元，等于一（1）个月的管理费，应在签订本合同时支付。租赁年度适用的管理费：每月人民币3504.00元。租赁保证金人民币23360.00元，应于签署本合同时支付。甲方有权依据乙方的实际营业额及租金情况调整租赁保证金的金额，乙方应当在收到甲方书面通知后十（10）日内向甲方补齐保证金差额。店铺租赁合同补充协议：甲方为被告，乙方为原告王**，一、原合同附件二第3.1条修改为：租赁面积：77平方米，铺位号：L1F002。二、原合同附件二第5条修改为：租金：（i）第一租赁年度，每月总计人民币5621.00元，第二租赁年度，每月总计人民币6558.00元。（ii）为计算某一日历月应付租金之目的：若该月系一完整日历月，则为一（1）个月的租金，即日租金*[365/12]天；若该月非一完整日历月，则为日租金乘以该日历月内所租赁的实际天数。首期租金：（i）等于一（1）个月租金的金额（即人民币5621.00元），该金额应于签署本合同时支付。（ii）首期租金应用于支付租金起算日所在日历月的租金（“首月租金”）。若首期租金大于首月租金，则超过部分应视为部分支付第二（2）个日历月应付的租金。若首期租金小于首月租金，则对第二（2）个日历月应支付的租金应加上该不足部分。首期管理费为人民币3747.00元，等于一（1）个月的管理费，应在签订本合同时支付，租赁年度适用的管理费：每月人民币3747.00元。四、原合同附件第7.1条修改为：租赁保证金：人民币25000.00元，应于签署本合同时支付，甲方有权根据乙方的实际营业额及租金情况调整租赁保证金的金额，乙方应当在收到甲方书面通知后十（10）日内向甲方补齐乙方保证金差额。原告于2013年11月27日试营业，经营至2016年8月停业。原告交纳保证金25000元，装修押金5770元，被告整体没有正式开业。原告试营业雇佣员工工资121500元。被告经葫芦岛市消防局《建设工程消防验收意见书》验收合格。另查明，本案在审理过程中，经被告申请，本院报送葫芦岛市中级人民法院委托辽宁兴连土地房地产与资产评估有限公司进行评估，评估基准日为2019年12月24日，评估结论：装修价值110296.63元，附属物价值14349.00元，评估费3000元。本案审理过程中，2020年3月11日葫芦岛特易购房地产开发有限公司名称变更为润欣商业发展（葫芦岛）有限公司。上述事实，有双方当事人的陈述，原告提供的《店铺租赁合同》、《店铺租赁合同补充协议》、《费莲娜.郑女士集合店工资表》、员工身份证明、收款收据复印件一份、缴费通知单、被告提供《建设工程消防验收意见书》、《营业执照》、《企业信用信息公示系统》、彩色照片、《资产评估报告》、《葫芦岛市乐都汇一楼LIF002店铺装修工程司法鉴定意见书》裁卷为凭，经开庭质证，本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《店铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的效力性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。在合同履行过程中原乐都汇购物中心并没有整体开业是客观事实，综合考虑双方当事人在履行合同中的各自过错承担，特别是被告的违约行为对原告的影响程度，原告经营中的商业风险等综合因素，本院确定本案适用适当赔偿原则，对原告的损失进行赔偿。关于原告方的经济损失问题应以评估装修价值、附属物价值和原告在试营业期间雇佣员工工资表证明为准，按适当赔偿原则由被告承担赔偿责任，被告支出的评估费亦按此原则分担，保证金、装修押金，被告应全部返还。原告请求《商铺租赁合同》、《店铺租赁合同补充协议书》应予解除，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第三项之规定，判决如下：一、解除原告王**与原葫芦岛特易购房地产开发有限公司之间的乐都汇购物中心《店铺租赁合同》、《店铺租赁合同补充协议书》。二、被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司赔偿原告王**评估经济损失87251.94元。三、被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司赔偿原告王**雇佣员工工资85050.00元。四、被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司返还原告王**保证金25000.00元，装修押金5770元。五、评估费3000.00元，由原告王**承担900.00元，被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司承担2100.00元。案件受理费已减半收取8485.00元，邮递费40.00元，由原告王**承担4124.00元，由被告承担4401.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  王波人民陪审员  韩雪人民陪审员  郑红二〇二〇年七月六日书 记 员  武媚