北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初3005号原告（反诉被告）：北京志广益达农产品有限公司，住所地北京市朝阳区松榆南路**院**楼**2-5-103。法定代表人：吴刘仓，副总经理。委托诉讼代理人：张雪峰，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春凤，女，1980年10月23日出生，汉族，北京市京师律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：耿成林，男，1970年3月12日出生，汉族，无业，住安徽省马鞍山市和县历阳镇龙潭社区。委托诉讼代理人：罗开均，北京市国汉律师事务所律师。原告（反诉被告）北京志广益达农产品有限公司（以下简称志广益达公司）与被告（反诉原告）耿成林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。志广益达公司之委托诉讼代理人张雪峰、刘春凤，耿成林之委托诉讼代理人罗开均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。志广益达公司向本院提出诉讼请求：判令1、确认我公司与耿成林于2017年10月24日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年6月28日解除；2、耿成林返还房屋租赁押金60万元；3、耿成林赔偿装修损失647530元；4、耿成林返还租金320万元。事实和理由：2017年10月24日，我公司与耿成林签署《北京市房屋租赁合同》，承租北京市朝阳区三间房西路x号院x号楼x层-102号房屋，建筑面积2100平方米，用于经营。依据合同约定，合同签订后一个月耿成林应注销出租房屋上现有的公司，并配合我公司注册新的公司。经我公司与耿成林多次沟通、催促，耿成林仍不配合，致使我公司租赁房屋无法自己注册公司进行商业经营，租赁目的无法实现。2019年6月28日，耿成林以我公司未支付租金为由，将房屋上锁，我公司已无法正常经营。耿成林的行为构成根本违约。耿成林辩称，不同意志广益达公司的诉讼请求。志广益达公司已将房屋转租他人，仍在正常经营。志广益达公司自2019年6月拖欠租金。合同签订后，我按照约定交付房屋，提供房屋产权证明，并协助到相关部门签署文件，房屋上之前并没有注册公司。2017年签订合同后，志广益达公司有自己的公司，用该公司名义在此经营。志广益达公司怠于办理，之后办理农产品销售，就不审批了，并非我不配合办理。耿成林向本院提出诉讼请求：判令1、确认双方于2017年10月24日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月15日解除；2、志广益达公司支付2020年6月15日前租金236.5万元；3、志广益达公司支付房屋占有使用费（按月21万元的标准，自2020年6月16日起算至实际腾退交还房屋之日止）；4、志广益达公司腾退交还案涉房屋；5、志广益达公司支付违约金75.6万元。事实和理由：2019年4月和10月，志广益达公司应当按照约定支付租金，但以各种理由拖延。在催要租金的过程中，我得知志广益达公司将房屋转租给了第三人，第三人至今正常使用房屋。志广益达公司针对反诉辩称，同意解除合同，不同意支付租金。根据合同约定，办理营业执照的前提是需要进行备案，其中普通地下室需要建筑平面布置图、房屋结构安全鉴定报告，我公司多次找耿成林要求提供，耿成林一直未提供。我公司承租房屋用于综合商超，没有营业执照，无法按照房屋约定的用途使用，合同目的无法实现。依据北京市现有政策，也可以领取补贴，因为耿成林未能提供资料，我公司无法领取补贴，增加了我公司的经营风险。耿成林不提供相关资料的行为，间接导致我公司与雇佣的店长田某梅产生矛盾。耿成林未提供相关资料，实际违约人是耿成林，我公司不承担违约责任，不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2017年10月24日，志广益达公司（乙方）与耿成林（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，承租案涉房屋，用于综合商超使用；租赁期限自2017年10月24日至2022年9月30日，免租期2017年10月24日至2017年12月1日；房屋年租金240万元，月租金20万元，每6个月支付一次，乙方应于本合同生效后7日个工作日支付第一期租金120万元，乙方最晚应于每期届满前15日内支付下期租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按合同所规定租金标准的0.5倍向甲方支付租金，第3、4、5年按5%递增；押金60万元；甲方提供房本及身份证复印件等相关材料协助乙方办理营业执照等相关手续；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的，欠缴其他各项费用达7日的……6、未经甲方书面同意，擅自将承租房屋转租、转借、转让或改变本合同规定的租赁使用用途；乙方有前述约定的情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金。志广益达公司称之后对房屋进行了装修，并委托田某梅经营，在案涉房屋处经营超市，但后与田某梅发生纠纷，其公司并未实际使用案涉房屋，不清楚实际使用人。合同履行期间，耿成林以志广益达公司拖欠租金为由，在2019年6月28日将房屋上锁。志广益达公司称耿成林的行为导致其无法经营，主张合同于当天解除。耿成林称当天志广益达公司支付了20万元的租金，其就打开了锁，并未影响志广益达公司使用。耿成林提交照片及合同，以证明案涉房屋仍在正常使用，志广益达公司擅自转租。志广益达公司不予认可，称房屋由田某梅在实际使用，田某梅无权转租。耿成林于2020年6月15日庭审中变更请求要求确认双方的合同于2020年6月15日解除。志广益达公司称耿成林不配合、不提供办理营业执照所需的材料，导致其公司无法在案涉房屋处进行注册，也导致无法领取补贴，属于根本违约，合同目的无法实现。就此，志广益达公司提交了微信记录予以佐证，并申请证人出庭作证。耿成林不予认可，称已提供房产证、身份证，并前往工商部门进行了登记备案，已履行相关义务，其他材料并非其拥有和具备的，房屋已验收取得产权证，即使需要安全鉴定报告，也应由志广益达公司自行准备。志广益达公司提交装修合同，以证明房屋装修情况。耿成林不予认可。另，志广益达公司已支付耿成林租金和押金共计380万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，志广益达公司与耿成林签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。志广益达公司主张合同在2019年6月28日解除，但在志广益达公司于当天支付了20万元租金后，耿成林已开锁，志广益达公司方也继续占有使用房屋。故，对志广益达公司主张合同于2019年6月28日解除的请求，本院不予支持。志广益达公司欠付2019年7月起的租金至今，已违反了合同约定，耿成林据此提出解除合同，有事实和法律依据，符合合同约定，本院予以支持，认定双方合同于2020年6月15日解除。按照合同约定，志广益达公司应当支付耿成林截至2020年6月15日租金差额，耿成林主张的金额236.5万元，不高于合同约定，本院予以支持。志广益达公司主张耿成林不提供相关材料，但根据志广益达公司的主张，并无证据证明耿成林持有相关材料而不提供，部分材料提供义务也并不在耿成林，且志广益达公司方也在实际占有使用房屋，故对于志广益达公司主张返还租金的请求，本院不予支持。耿成林主张的租金差额，已折抵了押金60万元，故对于志广益达公司主张返还押金的请求，本院不再支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，志广益达公司应当将房屋腾退交还给耿成林。合同系因志广益达公司违约解除，对其主张装修损失，本院不予支持。志广益达公司应当向耿成林支付房屋腾退交还前的占有使用费，耿成林主张按照月21万元的标准计算，本院予以支持。志广益达公司逾期支付租金，违反了合同约定，应当支付违约金。本院根据合同履行情况、租金支付情况、双方的过错程度及预期利益，以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、驳回北京志广益达农产品有限公司的全部诉讼请求；二、确认北京志广益达农产品有限公司与耿成林于2017年10月24日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月15日解除；三、北京志广益达农产品有限公司于本判决生效后三十日内支付耿成林2020年6月15日前的租金差额二百三十六万五千元；四、北京志广益达农产品有限公司于本判决生效后三十日内支付耿成林房屋占有使用费（按月二十一万元的标准，自2020年6月16日起算至实际腾退交还房屋之日止）；五、北京志广益达农产品有限公司于本判决生效后三十日内将北京市朝阳区三间房西路x号院x号楼x层-102号房屋腾退交还给耿成林；六、北京志广益达农产品有限公司于本判决生效后三十日内支付耿成林违约金二十万元；七、驳回耿成林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费42380元，由北京志广益达农产品有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费16304元，由耿成林负担2224元（已交纳），由北京志广益达农产品有限公司负担14080元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  肖**林审判员  吴 娜审判员  马 潇二〇二〇年七月十日书记员  张默晗