河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1728民初1324号原告（反诉被告）遂平县万家馨物业服务有限公司，住所地河南省遂平县育才路**。法定代表人刘紫林，该公司总经理。委托诉讼代理人刘士武，河南展志律师事务所律师。委托诉讼代理人冯俊平，河南展志律师事务所律师。被告（反诉原告）沈世礼，男，1992年1月27日出生，汉族，户籍所在地河南省遂平县，现住河南省遂平县。委托诉讼代理人沈建文，男，1965年2月8日出生，汉族，住河南省遂平县，系沈世礼之父。原告（反诉被告）遂平县万家馨物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告（反诉原告）沈世礼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人刘士武、冯俊平，被告沈世礼及其委托诉讼代理人沈建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠原告的物业费及滞纳金暂定10000元，诉讼过程中，诉讼请求减少为要求被告支付拖欠原告的物业费及滞纳金共计8523.85元；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告是遂平县鼎城国际小区的物业管理公司。被告是遂平县鼎城国际小区1号楼1单元10楼西户的住户。从2016年交房至今，原告为被告提供了相应的物业服务，但被告一直拖欠原告的物业管理费。经原告多次催要，被告均以各种理由拖延拒付。为此，原告特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告沈世礼辩称：1.请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由原告承担；3.原告承担被告本次应诉期间产生的经济损失；4.不允许原告撤诉，请求法院依法判决；5.原告与被告之间不构成物业服务关系，所诉请求不实，目的非法，不予支持。具体理由如下：1.本楼盘实际尚未交房，被告也未与遂平县鼎城国际小区的建设单位驻马店市紫光房地产开发有限公司（以下简称紫光公司）办理交房手续。遂平县鼎城国际小区未通过竣工验收备案，只是允许住户进场装修，根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。目前遂平县鼎城国际小区尚未通过竣工验收，在没有交房手续的情况下，法律意义上的物业费应由建设单位交纳。物业费的定义是物业产权人委托物业管理单位对居民小区内的房屋公共建筑及其设备、共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。被告至今未取得1号楼1单元10楼西户的产权，仅属于法律意义上的买受人，而非产权人，且被告亦从未与开发商约定前期物业费的交纳事宜，所以被告不能成为交纳物业管理费的合法交费主体。2.原告诉讼请求中“判决被告支付拖欠原告的物业费及滞纳金暂定10000元”的表述荒唐，满口胡言。被告未与物业公司签订物业服务合同，何来拖欠物业费之说？收费依据是什么？有没有通过物价管理部门的审核批准？收费标准是否批准备案？这10000元的诉讼请求详细组成又是什么？根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由抗辩的，人民法院应予支持”的规定。原告请求的10000元物业费及滞纳金是无理由无根据的违规收费。根据《物业管理条例》第二十四条：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。而原告与紫光公司签订的《前期物业服务合同》没有经过招投标，签订程序违法，原告进驻遂平县鼎城国际小区属于非法进驻，政府行政主管部门应当对其进行处罚。3.原告与遂平县鼎城国际小区建设单位签订的《前期物业服务协议》的截止时间为2018年，现该协议已经终止，原告与遂平县鼎城国际小区已不存在任何合同关系，不应向被告收取任何物业费用。4.原告所述“从2016年交房至今，原告提供了相应的物业服务，但被告一直拖欠原告的物业管理费，经原告多次催要均以各种理由推拖拒付”的理由不成立。因遂平县鼎城国际小区至今没有通过房地产管理部门的竣工验收，建设单位紫光公司与被告也没有办理交房手续，所以，没有交房就不应当收取物业费。5.原告的资质严重不符合规定，物业服务质量差，而物业收费标准高，物业收费标准与物业服务质量不相符合。综合以上答辩意见，被告认为，原告不具备物业服务的相关资质，进驻遂平县鼎城国际小区不合法，服务标准与收费标准不相符，存在乱收费现象，且被告与原告也没有签订物业服务合同，因此，原告要求被告支付物业服务费用及滞纳金没有依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并赔偿被告因参加本案诉讼所造成的误工费300元，交通费600元。反诉原告沈世礼向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告物业公司与遂平县鼎城国际小区的建设单位紫光公司签订的《前期物业服务协议》对反诉原告无效；并认定反诉原告与反诉被告不存在任何合同关系和债务关系；2.依法判令反诉被告赔偿反诉原告出庭期间的误工费300元，交通费600元；3.由反诉被告承担本案反诉费用。事实与理由：1.反诉原告与反诉被告从未签订任何物业服务协议，与遂平县鼎城国际小区的建设单位紫光公司也从未有过任何前期物业的约定，因此，反诉原告与反诉被告之间不存在物业服务关系。2.反诉原告与遂平县鼎城国际小区的建设单位紫光公司未完成交房手续，遂平县鼎城国际小区也未通过房屋竣工验收备案，导致反诉原告至今未取得该小区1号楼1单元10楼西户的产权，因此，即使反诉被告与紫光公司签订了《前期物业服务协议》，该前期物业服务费用也应当由紫光公司交纳，反诉原告不应当交纳。3.反诉被告未经过招投标即进驻遂平县鼎城国际小区，系非法进驻。4.反诉被告多次隐瞒实情起诉反诉原告，造成反诉原告困扰及国家司法资源的严重浪费，应赔偿反诉原告出庭应诉期间的误工费300元，交通费600元。综合以上几点，反诉被告与遂平县鼎城国际小区无任何瓜葛，与反诉原告无任何权利义务关系，也无任何债务关系，其向反诉原告收取所谓的“物业费”无法律依据，请求法庭依法驳回反诉被告的诉讼请求，并支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告物业公司辩称，反诉原告的请求与本诉的答辩是一回事儿。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的很明确：物业公司与房地产开发企业签订的《前期物业服务合同》对该小区的全体业主均具有约束力，小区业主以其本人未与物业公司签订《物业服务合同》为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案正是因为像本诉被告那样的少数业主拒不交纳物业费，才产生的诉讼，因诉讼所造成的所有损失是本诉被告的行为所致，所以所有费用应由其自行承担。被告反诉内容所列举的法律条文系其对法律条文的片面理解、误解。综上，应当依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2013年，被告沈世礼与紫光公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了紫光公司开发建设的遂平县鼎城国际小区1号楼1单元10楼西户的住宅房屋一套，房屋建筑面积为127.6平方米。同年7月9日，原告物业公司（乙方）与紫光公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：“甲方选聘乙方对遂平县鼎城国际小区提供物业服务，合同期限5年，自2013年7月9日起至2018年7月8日止。物业服务费用具体标准是多层住宅0.4元/月/平方米，高层住宅0.6元/月/平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用和其他相关费用，业主或物业使用人应在每年的前10日交纳，甲方、业主、物业使用人违约，应向乙方支付违约金”。合同到期后，原告物业公司与紫光公司于2018年7月8日续签了《前期物业服务合同》，续签的合同约定：“合同期限3年，自2018年7月8日起至2021年7月7日止。物业服务费用具体标准是多层住宅0.5元/月/平方米，高层住宅0.8元/月/平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，合理向业主分摊计收。业主应于入住之日起交纳物业服务费用和其他相关费用，并于每年的前10日交纳，甲方、业主、物业使用人违约，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”。同时，该两份《前期物业服务合同》对双方的权利义务还进行了其他约定。2016年，被告沈世礼入住遂平县鼎城国际小区，并交纳了2016年的城市卫生费60元。2016年10月1日以后至今的物业费、公共用电水及二次增压费、电梯使用费及2017年10月以后至今的城市卫生费，经原告物业公司催要，被告沈世礼未交纳。另查明，原告物业公司请求被告沈世礼支付物业费的收费标准为0.6元/月/平方米，公共用电、二次供水180元/年，电梯使用费240元/年，城市卫生费60元/年。上为本案事实。上述事实，有双方当事人的当庭陈述及双方提供的相关书证在卷为据，已经质证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案物业公司与遂平县鼎城国际小区的建设单位紫光公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该《前期物业服务合同》对沈世礼具有约束力，其应当按照《前期物业服务合同》的约定向物业公司支付物业费。沈世礼辩称涉案商品房没有办理交付手续，其与物业公司没有签订前期物业服务合同，不应当交纳物业费的抗辩理由，本院认为，沈世礼与建设单位紫光公司虽未办理房屋交付手续，但其在2016年已经入住遂平县鼎城国际小区，并实际占有使用了遂平县鼎城国际小区1号楼1单元10楼西户的住宅房屋，应视为对合同约定交付条件的放弃。其实际占有使用该房屋，并实际接受了物业公司提供的服务，应当按照物业公司与紫光公司签订的《前期物业服务合同》享受权利，承担义务。因此，本院对其抗辩不应交纳物业费的理由不予采纳。物业公司请求沈世礼按0.6元/月/平方米支付2016年10月至2020年6月（实际从2016年10月1日计算至2020年5月31日，共计44个月）期间的物业费3368.64元（0.6元/月/平方米×127.6平方米×44个月）的诉讼请求，不违反法律和合同的约定，本院予以支持。关于物业公司请求沈世礼按5元/月支付2017年10月至2020年6月（实际从2017年10月1日计算至2020年5月31日，共计32个月）期间的城市卫生费160元（5元/月×32个月）的诉讼请求，因该项费用是物业公司依照遂平县市场发展局的文件批复向每户代收的60元/年城市垃圾处理费，符合规定，应予支持。关于物业公司请求沈世礼按180元/年支付2016年10月至2020年6月（实际从2016年10月1日计算至2020年5月31日，共计44个月）期间的公共用电及二次供水费660元（180元/年÷12个月×44个月）的诉讼请求，不违反法律和合同的约定，本院予以支持。关于物业公司请求沈世礼按240元/年支付2016年10月至2020年6月（实际从2016年10月1日计算至2020年5月31日，共计44个月）期间的电梯使用费880元（240元/年÷12个月×44个月）的诉讼请求，因其提供的证据证明电梯使用费的收取标准是216元/年，其请求沈世礼按240元/年支付电梯使用费没有依据，对其请求超出部分，本院不予支持。对2016年10月1日至2020年5月31日期间的电梯使用费792元（216元/年÷12个月×44个月），沈世礼应予支付。关于物业公司请求的滞纳金，因沈世礼提供的证据能够证明物业公司在服务中存在瑕疵，物业公司在本案中也自认服务过程中有瑕疵，没有达到物业服务合同所要求的服务标准，因此，物业公司请求沈世礼支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于沈世礼的反诉请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，引起本案纠纷双方均有责任。小区是我家，环境靠大家。所以，物业公司要提高服务质量，把业主当家人；业主也要珍惜物业人员的劳动成果，共同改善小区的生活居住环境。大家一起创造文明和谐的家园。因本案双方均不同意调解，要求法院依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈世礼于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）遂平县万家馨物业服务有限公司支付物业管理费3368.64元、城市垃圾处理费160元、公共用电及二次供水费660元、电梯使用费792元，共计4980.64元；二、驳回原告（反诉被告）遂平县万家馨物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）沈世礼的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费25元，共计50元，由被告（反诉原告）沈世礼负担。案件受理费原告（反诉被告）遂平县万家馨物业服务有限公司已预交，被告（反诉原告）沈世礼应于本判决生效之日起五日内径行支付给原告（反诉被告）遂平县万家馨物业服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  吴艳红二〇二〇年七月十六日书记员  吴科文