北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2056号原告（反诉被告）：郑琳，女，1984年10月20日出生，汉族，中国人民解放军总医院职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴晓庆，男，1981年9月15日出生，汉族，火箭军研究院主任，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：北京筑家盛世房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区门头沟路**院**楼**606。法定代表人：李昊，经理。原告（反诉被告）郑琳与被告（反诉原告）北京筑家盛世房地产经纪有限公司（以下简称筑家盛世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑琳及其委托诉讼代理人吴晓庆，被告（反诉原告）筑家盛世公司法定代表人李昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑琳向本院提出诉讼请求：1、确认筑家盛世公司与郑琳签订的《房屋出租委托合同》于2020年7月1日解除；2、要求筑家盛世公司支付郑琳违约金5800元；3、要求筑家盛世公司支付郑琳2020年3月12日至2020年7月1日期间的房屋租金10767元（按每天97元，共计111天计算）；4、要求筑家盛世公司向郑琳赔偿换锁费用300元。事实及理由：2019年9月11日，我与筑家盛世公司签订《房屋出租委托合同》，将我位于北京市门头沟新城MC04-1496#办公楼18层1813号房屋（以下简称1813号房屋）委托筑家盛世公司出租。合同约定委托期限自2019年9月12日至2022年9月11日共36个月，租金每月2900元，按季度缴付。筑家盛世公司向我支付租金日期是每次的20日前。自2019年9月11日签订合同以来，筑家盛世公司分别于2019年9月17日和2019年12月20日支付了2019年9月12日至2020年3月11日共2个季度的租金，但自2020年3月12日至今，筑家盛世公司未再支付租金。筑家盛世公司于2020年2月17日单方提出解除合同，我不同意，筑家盛世公司没有单方合同解除权。因筑家盛世公司拖欠2020年3月12日以后的租金，构成违约，我要求于2020年7月1日解除合同。根据合同第七条约定，双方均不得经合同约定以外的理由单方面解除合同，如有特殊原因，需提前30日书面通知对方，并赔偿对方两个月房租的经济损失。故筑家盛世公司应向我支付违约金5800元，并按照每日97元的标准支付2020年3月12日至2020年7月1日的房租10767元。另，在交接房屋时，筑家盛世公司丢失一把门钥匙，因此我要求筑家盛世公司赔偿换锁费用300元。筑家盛世公司辩称：我公司于2019年9月11日与郑琳的代理人吴晓庆就1813号房屋签署《房屋出租委托合同》。我公司于2019年10月16日将1813号房屋出租给客户朱海军，合同期限自2019年10月16日至2019年11月15日；于2020年1月2日将1813号房屋出租给时汪泊，合同期限自2020年1月2日至2020年2月1日。自2020年2月2日始，1813号房屋空置。2020年2月因新型冠状病毒肺炎疫情影响，我公司无法复工。2020年2月14日，北京要求回京人员隔离14天以及小区全面戒严，没有出入证不允许进入该小区，随后我公司接到增产路社区、派出所、建委和物业的通知，在疫情期间不能复工及出租房屋，尤其是没有出入证禁止进入大楼，导致我公司代理的1813号房屋无法正常出租，也无法带客户进入小区看房以及成交。我公司员工以微信形式与吴晓庆协商无果后，于2020年2月4日以微信形式发送免责解约协议，于2020年2月17日以微信形式发送书面解约协议。根据合同第六条第六款，如因不可抗力原因导致合同终止的，双方均不承担责任。我公司与郑琳的《房屋出租委托合同》已经于2020年2月17日因不可抗力解除，且双方均不承担责任。我公司确实丢失郑琳房门钥匙一把，同意给郑琳换锁，不同意赔偿换锁费用。综上，我公司不同意郑琳的全部诉讼请求。筑家盛世公司向本院提出反诉请求：1、要求郑琳退还押金2900元；2、要求郑琳退还2020年2月4日至2020年3月11日的租金3673元。事实及理由：我公司于2019年9月11日与郑琳签订《房屋出租委托合同》，因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，我公司无法复工。我公司员工以微信形式与吴晓庆协商无果后，于2020年2月4日以微信形式发送免责解约协议，于2020年2月17日以微信形式发送书面解约协议，双方合同已经解除。因我公司向郑琳支付了押金2900元，且租金已付至2020年3月11日，故要求郑琳退还押金2900元及2020年2月4日至2020年3月11日的租金3673元。郑琳针对筑家盛世公司的反诉请求辩称：不同意筑家盛世公司的反诉请求。第一，本案不构成合同第六条约定的不可抗力，我四月份去找过筑家盛世公司的工作人员协商交接钥匙的事情，也进去过中昂小区，我没有出入证都可以进出；第二，筑家盛世公司2月份向我单方提出解除合同，我不同意，此后筑家盛世公司一直未交租金，且一直拿着钥匙，占有房屋，故筑家盛世公司构成违约，我不同意退还押金和租金。本院经审理认定事实如下：郑琳与吴晓庆系夫妻关系，2019年9月11日，郑琳委托吴晓庆与筑家盛世公司签订《房屋出租委托合同》，委托方（甲方）为郑琳，受托方（乙方）为筑家盛世公司。《房屋出租委托合同》载明：“第二条委托事项：1、甲方将坐落于北京市门头沟新城MC04-1496#办公楼18层1813，合计面积为37.44平方米的房屋委托乙方对外出租……第三条委托出租期限：1、委托期：自2019年9月12日至2022年9月11日，共计36月……第四条房租，佣金及交付方式：合同签订后甲方给乙方提供银行储蓄卡账号，甲方同意预留出60日作为乙方接洽承租的工作期。每年预留乙方接洽承租工作期时间，第一年30日，第二年30日。3、房屋押金为2900元，租金为2900元/月，按季度缴付。在合同期内，乙方不得低于此价格汇款。为便于出租，乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有……5、乙方支付甲方租金日期分别是每次20日前支付租金。6、合同签订之日起3个工作日内乙方支付甲方第一次租金……第六条双方的权利和义务：……6、如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任……第七条违约责任：如不遵守上述的约定视为违约。双方均不得经合同约定以外的理由单方面解除合同，如有特殊原因，需提前30天书面通知对方，并赔偿对方两个月房屋租金的经济损失。合同到期后不经乙方同意，甲方不得跳过乙方与乙方客户私自签订租赁合同，否则视为违约。”双方签订《房屋出租委托合同》后，郑琳向筑家盛世公司交付了1813号房屋，筑家盛世公司向郑琳支付了押金2900元和2019年9月12日至2020年3月11日期间的租金共计14500元，此后未再支付租金。2020年2月4日，筑家盛世公司向郑琳代理人吴晓庆发送微信，以不可抗力为由，要求其选择解除合同或延长免租期，双方未协商一致。2020年2月17日，筑家盛世公司以微信形式向郑琳代理人吴晓庆发送《免责协议书》，以不可抗力为由，要求解除双方签订的《房屋出租委托合同》。《免责协议书》载明：“因全新型冠状病毒肺炎疫情影响，现本公司乙方启动与甲方签订的房屋出租委托合同的第六条：双方的权利与义务，第六款：如因不可抗力原因导致合同终止。双方均不承担责任。如遇拆迁，甲方提前告知乙方租金按实际居住时间计算，返还已付费用。该房屋地址坐落在北京市门头沟区中昂时代广场6-1813。因特殊情况乙方将该协议书拍照以微信或短信形式发送给甲方，解除协议截止日期以筑家员工首次通知的短信及微信日期为准。”2020年2月22日，筑家盛世公司向吴晓庆发送微信，要求其收回房屋，吴晓庆回复微信表示不收房，要走法律途径。2020年6月17日，经本院询问，郑琳代理人吴晓庆不同意在本院主持下与筑家盛世公司交接房屋。2020年7月1日，在本院庭前会议中，郑琳提出于当日解除合同，同意交接房屋。当日，筑家盛世公司将房屋钥匙、门禁卡、电卡、水卡、遥控器交至本院，2020年7月2日，郑琳将钥匙、门禁卡、电卡、水卡、遥控器从法院领走。在交接过程中，筑家盛世公司仅交回三把钥匙，其表示还有一把钥匙已经丢失。另查，2020年1月24日下午，北京市人民政府新闻办公室举行了新型冠状病毒肺炎疫情防控工作发布会，发布会中表明北京市已经启动突发公共卫生事件一级响应机制。2020年4月29日，北京市召开第96场新冠肺炎疫情防控工作新闻发布会。会上宣布，自2020年4月30日零时起，将北京重大突发公共卫生事件应急响应级别调整为二级。2020年6月5日，北京市召开第110场新冠肺炎疫情防控工作新闻发布会，会上宣布，自2020年6月6日零时起，北京市重大突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。庭审中，双方对换锁费用达成一致意见，由筑家盛世公司向郑琳支付换锁费用200元。双方对《房屋出租委托合同》解除的时间和原因存在争议。筑家盛世公司主张，其公司与郑琳签订《房屋出租委托合同》的目的是从事房屋经纪工作，对外出租房屋，因其公司员工都是外地人，春节都回老家，2020年2月至3月，因受疫情影响，其公司无法复工，最早的员工是2020年3月17日回京，4月1日隔离期满才开始工作，负责案涉房屋的员工6月10日才从湖北老家持核酸检测证明回京，且因小区采取防控措施，其公司无法带人看房租房，因疫情造成的不可抗力导致合同目的无法实现，故其公司于2020年2月17日与郑琳解除《房屋出租委托合同》。郑琳主张，疫情并未影响筑家盛世公司的经营，案涉房屋可以正常对外出租，2020年2月以后案涉房屋有人居住，筑家盛世公司不享有单方合同解除权，因筑家盛世公司拖欠2020年3月12日以后的租金，构成违约，故其于2020年7月1日与筑家盛世公司解除《房屋出租委托合同》。筑家盛世公司为证明其主张，向本院提交了下列证据：证据1、筑家盛世公司与案外人时汪泊签订的《房屋租赁合同》，证明案涉房屋最后一个租户租住到2020年2月1日，自2020年2月2日起，因为疫情期间小区严格管理，无法带客户看房、租房，案涉房屋一直处于空置状态。证据2、中昂物业管理有限公司北京分公司时代广场物业中心于2020年4月1日向案涉房屋所在小区业主发出的《关于新型冠状病毒肺炎疫情防控升级的通知》以及案外人赵俊峰、陈诚、张秀林的临时出入证，证明进出小区的所有人员必须同时出示身份证和出入证，无出入证不得进入小区，故筑家盛世公司无法带客户看房，案涉房屋无法出租。证据3、筑家盛世公司员工钟贤城的核酸检测报告，证明筑家盛世公司负责出租案涉房屋的员工是湖北人，6月份在湖北做完核酸检测才回京复工。经质证，郑琳对上述证据的关联性均不予认可，主张证据1《房屋租赁合同》只能证明2020年2月1日前房屋对外出租的情况，不能证明此后房屋空置，且房屋空置的因素很多，对租客条件苛刻、要价太高都有可能，疫情并非房屋空置理由；证据2《关于新型冠状病毒肺炎疫情防控升级的通知》是2020年4月1日下发的，不能证明2月发生不可抗力，且该通知仅限定了部分人员如隔离期未满或有风险人员不得在小区租房，恰恰说明对于大多数人是可以出租的；案外人的出入证仅能证明案外人办理了出入证，不能证明房屋无法出租，只要房屋租出去了就可以办理出入证；证据3核酸检测报告仅能证明当时这名业务员在湖北，但业务员代表公司，业务员出了问题筑家盛世公司应当想办法解决，不能因为业务员来不了，案涉房屋的事情就不予处理。郑琳为证明其主张，向本院提交了下列证据：证据1、郑琳与案外人朱海军的通话录音，证明朱海军虽然就案涉房屋与筑家盛世公司仅签了一个月的租赁合同，但其实际居住了两月余，筑家盛世公司向法院提交的租赁合同不完整，案涉房屋不是一直在空置。证据2、视频1份及照片11张，内容为2020年4月19日筑家盛世公司工作人员带郑琳和吴晓庆看案涉房屋的过程及房屋状况，证明当时其没有出入证也能够进出小区，当时郑琳要求公司交房，公司不同意，且房子里有生活用品，说明案涉房屋一直有人居住。经质证，筑家盛世公司对证据1的真实性与关联性均不认可，主张朱海军与其公司的合同期间为2019年10月16日至2019年11月15日，即使其住了两个月，到期时间也是2019年12月15日，与2020年2月后终止合同无关；对证据2中的视频真实性不认可，主张视频里的人员不是其公司员工；对视频2中的照片真实性认可，证明目的不认可，主张无法确定照片拍摄时间，且屋里有物品也不能证明案涉房屋有人居住。对上述争议的证据和事实，本院认定如下：筑家盛世公司与案外人时汪泊签订的《房屋租赁合同》载明合同期间为2020年1月2日至2020年2月1日。郑琳虽提交通话录音、视频及照片，但不足以证明案涉房屋自2020年2月以后有人租住，且在筑家盛世公司与案外人签订的《房屋租赁合同》于2020年2月1日到期后，筑家盛世公司于2020年2月4日以不可抗力为由要求郑琳选择解除合同或延长免租期，在双方未协商一致的情况下，于2020年2月17日以不可抗力为由提出解除《房屋出租委托合同》。如果房屋一直处于有人租住状态，筑家盛世公司无需在已支付租金至2020年3月11日的情况下与郑琳协商解除或者变更合同事宜，故本院对筑家盛世公司与案外人时汪泊签订的《房屋租赁合同》予以采信，确认自2020年2月2日始，案涉房屋处于空置状态。筑家盛世公司提交的其他证据，仅能证明其公司的经营在一定程度上受到疫情影响，无法证明因疫情影响，导致合同目的完全不能实现，故本院对相关证据的证明目的不予采信。庭审中，筑家盛世公司提出，如果法院确定其应支付租金至2020年7月1日，因受疫情影响，请求酌减租金50%。郑琳表示考虑疫情影响，同意给筑家盛世公司减免20%的租金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，郑琳委托其丈夫吴晓庆与筑家盛世公司签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方均应依约享受权利、承担义务。关于合同的解除及违约责任。筑家盛世公司主张，因疫情造成的不可抗力导致合同目的无法实现，故其公司于2020年2月17日与郑琳解除《房屋出租委托合同》，双方互不承担违约责任。郑琳主张，因筑家盛世公司拖欠2020年3月12日以后的租金，构成违约，故其于2020年7月1日与筑家盛世公司解除《房屋出租委托合同》，并要求筑家盛世公司支付违约金5800元。对此，本院从以下三个方面予以分析：首先，筑家盛世公司是否享有单方解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，筑家盛世公司与郑琳签订《房屋出租委托合同》的目的是从事房屋经纪工作，对外出租房屋。为了应对新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动，这确实会给筑家盛世公司出租案涉房屋带来不便，对其签订《房屋出租委托合同》目的实现产生一定影响。但随着疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，新冠肺炎疫情正处于有效控制的局面，新冠肺炎疫情对筑家盛世公司的影响程度会有一定的时效性，筑家盛世公司受影响程度可能会得到好转，且双方合同约定的委托期限为三年，而筑家盛世公司单方提出解除合同时，双方合同刚刚履行五个月，距新冠肺炎疫情开始尚不足一个月时间。新冠肺炎疫情防控以及应急处置措施确实会对筑家盛世公司合同目的实现造成影响，但这种影响尚不足以达到合同不能履行的程度，不符合法律规定的不可抗力致使不能实现合同目的的情形。因此，筑家盛世公司不享有合同解除权，对其所提双方合同于2020年2月17日解除的主张，本院不予采纳。第二，筑家盛世公司是否构成根本违约。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项之规定，疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。本案中，双方签订《房屋出租委托合同》以后，因新冠肺炎疫情对筑家盛世公司经营产生一定影响系客观事实，继续履行合同对于筑家盛世公司有一定困难。在此情况下，双方应就变更合同价款、期限等事宜进行协商。筑家盛世公司于2020年2月4日向郑琳提出延长免租期的请求，郑琳未予同意，双方未就租金减免问题达成一致。筑家盛世公司在因疫情防控措施导致无法取得租金收入且未能就合同变更事宜与郑琳达成一致的情况下，未继续按照原《房屋出租委托合同》的约定交纳租金，不构成根本违约，且双方《房屋出租委托合同》亦未就筑家盛世公司欠付租金的违约责任作出约定，故郑琳以筑家盛世公司迟延支付租金为由要求解除《房屋出租委托合同》，并要求筑家盛世公司支付违约金5800元的诉讼请求，本院不予支持。第三，双方合同解除时间。因双方未能就疫情期间的租金减免等问题协商一致，并均提出解除合同，筑家盛世公司于2020年7月1日向郑琳交还房屋，郑琳予以接收，故本院确认双方签订的《房屋出租委托合同》于2020年7月1日解除。关于合同解除前的租金。根据《房屋出租委托合同》的约定，筑家盛世公司按季度缴付租金，多出的浮动租金部分归其所有，即双方已对出租房屋的风险和收益进行了明确约定。现筑家盛世公司以存在疫情影响为由，请求酌减租金，综合考虑新冠病毒肺炎疫情对双方履行合同的影响，结合案件实际情况，根据公平原则，对于疫情开始后合同解除前房屋空置期间的租金，本院确定酌减30%。案涉房屋租金按照原合同约定的2900元/月计算，自2020年2月2日至2020年7月1日共计产生房屋租金14500元，由筑家盛世公司承担10150元。因筑家盛世公司已向郑琳支付2020年2月2日至2020年3月11日租金3867元，故筑家盛世公司还需向郑琳支付租金6283元。对郑琳此项请求过高部分，本院不予支持。对筑家盛世公司要求退还租金的反诉请求，本院亦不予支持。关于换锁费用。郑琳要求筑家盛世公司赔偿换锁费用的诉讼请求，因双方对换锁费用的赔偿问题达成一致意见，本院不持异议，确认由筑家盛世公司向郑琳支付换锁费用200元。关于押金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方《房屋出租委托合同》已确认于2020年7月1日解除，现筑家盛世公司要求郑琳返还房屋押金的反诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项之规定，判决如下：一、确认北京筑家盛世房地产经纪有限公司与郑琳于2019年9月12日签订的《房屋出租委托合同》于2020年7月1日解除；二、北京筑家盛世房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内向郑琳支付租金6283元、换锁费用200元，共计6483元；三、郑琳于本判决生效之日起7日内向北京筑家盛世房地产经纪有限公司退还押金2900元；四、驳回郑琳的其他诉讼请求；五、驳回北京筑家盛世房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费111元，由郑琳负担68元，已交纳；由北京筑家盛世房地产经纪有限公司负担43元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费25元，由北京筑家盛世房地产经纪有限公司负担14元，已交纳；由郑琳负担11元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 韩晓飞二〇二〇年七月三十日法官助理 韩 梅书 记 员 李明红