江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民5384号原告（反诉被告）：陈丽菊，女,1976年9月23日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：王晓强，男，1972年5月30日出生，汉族，住江苏省昆山市，系原告丈夫。被告（反诉原告）：周文文，男，1994年2月25日出生，汉族，住江苏省响水县。原告陈丽菊与被告周文文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理。审理中，被告周文文提起反诉，本院依法对本诉及反诉进行合并审理，于2020年5月18日对本案公开开庭进行了审理。原告陈丽菊的委托诉讼代理人王晓强、被告周文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽菊向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告支付违约金152114元及按合同约定的相关赔偿责任；2、判令被告支付本案判决前按合同约定应该支付的房屋租金；3、判令被告妥善解决已办理健身卡会员的会费等事宜；4、判令被告注销相关工商注册并缴清税费，依合同提供相关工商凭证；5、判令被告承担原告本次起诉产生的所有相关费用。事实和理由：2019年10月14日原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，约定原告向被告出租昆山市花桥镇XX路XX号XX场X号楼XX室的商业用房，租赁期为2019年10月15日至2024年10月14日(内容详见商铺租赁合同)。按合同约定付款条件为付三押三，提前30天付下一期房租，先付后用。但在签订合同当场，在被告和被告的父亲反复讲条件并作出各种保证的情况下，经双方协商后，签订了前三个月的折中付款方式(详见合同收条)。但从开始到现在，被告几乎没有一次准时顺畅地付款，总是以各种理由拖延付款时间(详见微信聊天记录)。开始的两次付款原告就不与其计较，虽然磕磕绊绊，但被告还是依照折中付款方式把款付了。但到了2019年12月15日合同约定的折中付款方式的最后付款期限，被告仍然没有按照约定如期付款，依旧以各种理由拖延付款，至今已经超过100多天。期间原告多次催促付款，被告仍然未能完全履约，仅支付了一个月的租金。原告无奈，再次限定了后续的租金付款时间，同时声明被告已经处于合同违约状态，原告随时有权追究被告的违约责任。原告之所以仍然允许被告经营的原因在于：第一，感觉年轻人创业不易，被告人不错，能帮助就帮一下；第二，原告出租房屋是图稳当收租金；第三，原告确实没有时间处理这些杂乱事情。但就算原告帮被告到这地步了，被告仍未按微信里定的时间（年前农历28日前）再付一个月租金过来。在原告反复催要的情况下，被告农历29才支付4万元(不足一个月的租金)，并承诺到正月十五肯定付款。因当时马上就要过年了，原告虽很无奈也没有办法!但正月十五过后，被告仍未依据承诺付款。截止起诉，被告已经结欠合同约定的大约30多万元的款项。年后国内爆发疫情，原告经营的工厂无法开工，被告开设的健身房也同样受到了影响而无法开业，大家都很无奈与无助!原告公司租赁私人厂房近9000平方米，并未得到任何租金减免。但原告作为被告开设健身房的私人物业房东，还是本着人性化及帮助租客度过难关的原则，提出两种方案供被告选择：第一种是，被告将2019年按照合同结欠的租金和押金支付给原告(这个在年前微信中早就同被告讲过)，原告同意减免被告一个半月的租金，帮助被告度过难关；第二种是，暂且同意被告按月支付租金，并且同意暂且不按照合同约定提前30天付下一期租金，用于缓解被告的资金压力。原告自我觉得，作为私人房东，已经做得很到位了。可即便这样，被告口头承诺按月付款，背地里却到健身房想要搬设备离场!当原告接到健身房物业电话通知时，感到无比震惊!被告一开始还骗物业人员说要搬些东西进去，后来物业阻止后，被告居然还敢报警，后来才讲出要搬设备出去!这是明地里稳住原告，暗地里想搬东西跑路!物业人员提醒原告，说租客小伙子挺会搞的，小心防着点儿(详见原告同物业经理当天的微信记录)。依照合同收条约定，被告周文文在2019年12月15日前未能付清款项，所有设备不能搬离(详见合同及收条)。依据合同第六条第三款的约定，被告应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一天，按月租金金额的5%支付滞纳金，逾期超过10天的，则视为被告严重违约，原告即可单方面终止本合同，且无需征得被告同意而收回该商铺。依据合同第四条第三款的约定，被告应支付违约金如下：违约金为三个月房租金(152114元），被告必须按余下租赁天数租金的二倍作为违约金赔偿给原告。依据合同第十二条第二款的约定，被告应注销营业执照(提供工商局的注销证明)和缴清税费(提供缴讫税单凭证)。被告拖欠付款，拒绝履约的事情发生在疫情之前，且其多次承诺均未兑现。即便是年后疫情发生了，原告作为一个私人业主，提出上述两种人性化方案供被告选择，被告却只想借助疫情的出现来帮助自己逃避责任。综上，为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院判如所请。被告周文文辩称：一、原告所述与事实严重不符，被告并未违约。根据双方签订的商铺租赁合同中第十一条附则中第一点约定，本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行议定，所议定内容与本合同具同等法律效力。被告依据该条款积极与原告沟通协商，最终原告同意该支付方式，具体沟通详情于原被告微信聊天截图显示，故被告付款方式并未违约。二、原告行为严重违约。1.根据原告提供的证据材料中原告与物业经理的微信聊天截图显示，原告于2020年3月9日便换了商铺门锁，根据被告交付房租金额，被告房租到期日为2020年3月10日。原告并未与被告协商，属原告单方面行为，同日起原告便单方面扣留被告价值30万元左右的财物。2.根据被告提供的证据材料中原告组建的微信群聊天记录显示，2020年3月15日，原告单方面于商铺张贴告示，单方面通过网络及线下手段宣传被告跑路，严重损害被告个人名誉以及俱乐部名誉。3.疫情爆发之后原告多次要求被告无偿转让个人价值30万元左右的财物，被告拒绝后，原告便开始单方面宣传本人跑路，诱唆被告健身俱乐部客户退款闹事。三、原告提起的诉请没有事实和法律依据。根据江苏省高级人民法院民事审判第一庭于2020年2月26日发布《关于规范涉新冠状××相关民事法律纠纷的指导意见》指出，对于受疫情影响，承租人无法使用租赁标的物的，可以要求减免部分租金或者延长租期。被告在2020年2月及3月，多次与原告协商沟通，原告均拒绝协商，还将被告微信拉黑，不接电话，最终导致无法沟通。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，同时判令原告归还被告个人财物，恢复被告名誉，赔偿被告经济及名誉损失。审理中，被告（反诉原告）周文文提起反诉请求：1、请求判令原告（反诉被告）陈丽菊赔偿被告（反诉原告）周文文经济损失42000元（因反诉被告诱唆导致反诉原告25名客户退款，每名1680元)。2、判令原告（反诉被告）承担本诉及反诉诉讼费用。事实和理由：一、原告（反诉被告）诉状所称与事实严重不符。被告（反诉原告）支付房租方式并未违约。二、原告（反诉被告）行为构成严重违约。原告（反诉被告）单方面张贴告示及通过网络和线下方式说被告（反诉原告）要跑路，导致被告（反诉原告）25名客户退款。其他事实理由同答辩状。原告（反诉被告）陈丽菊针对被告（反诉原告）周文文提起的反诉辩称：没有这回事。2020年3月5、6日的时候，我向被告打电话催要租金。3月10日物业通知我，说被告带人去拉设备，当时被告还报警了。我确实让物业贴了告示，但只是友情提醒。对被告所说的客户退款的事情我不清楚，也不应该由我赔偿。原被告围绕本诉及反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证和证据认证。本案经审理认定事实如下：2019年10月14日，原告陈丽菊（出租方、甲方）与被告周文文（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的商铺出租给乙方使用。甲乙双方同时确认双方均详细阅读并对全部条款无任何异议后进行签字。第一条租赁标的物房地产情况：江苏省昆山市花桥镇XX路XX号XX场室至XX室。房屋总建筑面积：1216.79平方米。租赁使用用途：瑜伽、教育、养生、茶馆及健身房场所等可以拥有正规工商执照的公司使用。第二条租赁期限：1.该商铺租赁期：从2019年10月15日起至2024年10月14日止。2.甲方于2019年10月15日将该商铺交付给乙方使用。第三条租金及支付方式：1.租金为：1.37元/平/天(含物业费)，前两年租金不变。前两年的年租金为608456元/年。2.租金每三个月支付一次，先付后用，每次租金于每次房租到期日前30天支付。备注：首期三个月租金、三个月保证金到帐后，商铺方能交付给乙方。第四条保证金与违约金：1.乙方在签订合同时须交付甲方304228元，作为该房屋的首期租金和保证金。2.该保证金不可视为乙方预付的租金。3.甲、乙双方约定，双方若有任一方未按本合同约定履行合同，构成违约行为的，则按以下规定赔偿对方：(1)无论甲、乙双方任何一方违约，则违约金金额为首年度三个月房租金152114元。(2)甲方必须保证乙方正常经营5年，若甲方提前收回商铺造成违约，则甲方必须按余下天数租金的二倍作为违约金赔偿给乙方；乙方必须保证正常经营5年，若乙方经营未满而违约，则乙方必须按余下天数租金的二倍作为违约金赔偿给甲方。第五条甲方的义务及违约责任。第六条乙方的义务及违约责任：3.乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一天，由甲方按月租金金额的5%收取滞纳金，逾期超过十天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方面终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该商铺。4.租赁期满或因某一方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将该商铺及甲方提供的设备设施如数归还给甲方；除非经得甲方同意，否则乙方任何遗留在该商铺中的物品将被视为放弃，甲方有权无需经乙方同意处置该遗留物品。乙方于签订本合同后，未经得甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法正常履行的，视乙方为违约。乙方需按本合同约定的违约责任赔偿给甲方，并结清各种费用。若给甲方造成其他损失的，乙方还应负相应赔偿责任。7.乙方在经营活动过程中产生的任何经济及人身安全等相关方面的纠纷，与甲方无关。第七条合同履行期间产生的费用：该房屋由乙方正常使用的水、电、通讯、经营所发生的税费等均由乙方承担。若乙方逾期交付上述等费用，则每逾期一天，按上述费用的征收部门相关规定支付滞纳金。逾期达一个月的，则视乙方为严重违约，甲方即可单方面终止本合同。第八条不可抗力：如因不可抗力的原因而致使该商铺遭破坏、损失或无法正常经营的，双方互不担责任。第十二条特别约定事项：1.甲乙双方终止合同时，乙方保证甲方铺面整洁，保留装修的固定设施；2.甲乙双方终止租赁合问时，乙方在甲方处注册办理的证照需注销(提供工商局的注销证明)，乙方经营产生的税费必须缴清(提供缴讫税单凭证)。该合同底部手写备注内容为“乙方必须设立由甲乙双方共同监管的账户用于规避风险，乙方从2020年1月15日起每月存入5万元，存满一年以后视乙方经营情况再说”。上述合同签订当日，原被告还手写并签署《收条》一份，内容为：“今收到昆山市花桥镇XX路XX号XX场X号楼XX号房屋租金合计50705元（定金已转入本次所付租金内），余款于2019年11月15日付讫（至少付一个月），余款最迟于2019年12月15日付清，如2019年12月15日未能付清，周文文所有设备不能搬离”。同时，被告周文文手写“今收到房东9把大门钥匙，3张磁卡，门钥匙”。对该份手写的《收条》内容，原告解释称，原本按合同约定，被告应在签约时支付三个月租金和相当于三个月租金数额的保证金，但被告说资金困难，所以原告在签约时并未让被告支付保证金，仅让被告支付了一个月的租金50705元，扣除原告已支付的定金5000元，实际上被告在签约时仅付了45705元，同时原告体谅被告创业初期资金困难，所以同意被告前三个月的租金为月付，在此情形下，双方书写了该份《收条》。原告陈丽菊陈述，签订上述合同及收条当日，原告将案涉房屋交付给被告。被告陈述，被告接受房屋后，未予装修，也未利用该房屋注册公司，实际上也未正式开业，一直在做宣传和预售，有人进来参观办卡，健身设备是2019年11月11日进场的，期间还增添过一批设备。被告周文文未支付合同约定的保证金，但已支付截至2020年2月15日前的租金，2020年1月23日被告支付了2月16日之后的租金40000元，此后被告未再付款。被告周文文陈述，因2020年2、3月是新冠××疫情期间，被告无法正常开业营业导致资金困难，故多次跟原告沟通，希望暂时缓缴房租，但原告不同意，原告提出要被告支付30万元的租金之后，才给予免租一个半月的疫情期间的租金，被告无力支付，原告在3月9日更换门锁，并多次要求被告无偿转让建身房内价值30万元的健身器材，被告拒绝后，原告于3月15日在健身房张贴告示，单方面宣传被告跑路。原告陈丽菊陈述，因被告不能及时支付租金，原告不希望房屋空置，所以给了被告三个方案；3月10日物业公司人员提醒原告后，原告基于担心遂让物业公司人员加了一把叉锁，并张贴了公示，当时原告这样做并非考虑到租金，而是考虑后续被告健身房的客户过来，可能导致原告无法再次出租。被告陈述，被告非常感谢原告前期的帮助，对于原告提出的方案，并非不去履行，而是无力履行，自2月3日封楼到3月9日前，房屋一直无法正常使用，据说4月中下旬整栋楼才开放。后原被告就案涉房屋的租金支付及违约赔偿事宜产生纠纷且未能协商一致，故原告诉至本院。另认定：审理中，原被告均提供微信聊天记录。经核对，原被告提供的聊天记录内容一致，本院依法予以认定。根据聊天记录的内容，2019年9月27日，原被告开始沟通租赁事宜，原告同时提到给被告介绍会员和给被告健身会员担保的事情，并提出，履行合同的房租被告是要付的，如果被告不做了，设备不能动，被告遂提出，要见面把后续的事情确定好，合同签完器械就要进场；10月1日，原告询问被告有无确定租赁，被告回复肯定要的，并明确尽快签订合同；10月2日，被告微信支付原告定金5000元；10月14日，原被告双方见面签约，被告同时明确，预定双11试营业，器械进场月底就开放锻炼；11月8日，原告催促被告15号付款，被告承诺15号最少把一个月的房租先交上；12月9日，原告催促被告12月15日该付租金了，被告转账支付原告28000元，并承诺“剩下的想办法”，原告要求被告尽快凑，并明确支持被告做事业；12月15日，原告告知被告，其看了下合同，发现被告欠付了30多万的款项了，拖欠的太多了，这样不行的，被告则回复，10月14日签订的合同，到12月15日是两个月，确实周转困难，需要点时间做市场，不是故意想拖，原告遂要求被告月底前再付些款，最起码要有押金，并明确合同是付三押三，提前一个月付款；12月23日，原告再次询问被告进展，并要求被告再付一个月房租，被告则希望能缓交，原告明确被告已经违约，并要求赶紧支付部分款项，被告则陈述自己身上只有三千多元，会尽快想办法，原告则明确，被告再不付款，就要停水电了；12月30日，原告询问被告想要怎样，被告回复，做了些信用贷款，次日给原告打过去；12月31日，被告告知原告，银行放款要2号到账，2号给原告打款，后被告向原告支付部分款项；2020年1月5日，原告要求被告年前农历28前再付一个月房租，付到3月15日，并明确被告房租付到2月15日，被告未予回复；1月7日，原告再次催促被告年前再付一个月房租，并于节后把租金和押金补足；1月20日，原告再次催促被告付款，被告承诺23号付款；后被告向原告支付40000元，并明确，2月15日到3月15日的房租还差8000元多点，正月十五前凑齐打过去；2月8日，原告再次催促被告将剩下的1万多元支付掉，并询问被告，听物业说被告将湖北人带上去了，后来物业报警带走了，让被告小心，原告同时将“关于疫情防控期间办公楼宇内企业复工相关说明”文件发送给被告；被告于2月9日回复原告，因整个大楼都封着，无法做生意，确实资金困难；2月10日，被告再次告知原告，这栋楼2月头上就被封了，全部商户被封，希望原告可以缓房租，原告则表达了对被告的履约能力的担忧；3月7日，原告再次催促被告付租金，被告则回复原告，大楼还封着，希望原告可以缓缓，原告则明确其管不了，要求被告付款，后原告明确要求被告将上个月的尾款1万多元再加上这个月的房租付掉，被告则回复，资金确实困难，想开，但碰到疫情，如果原告通融就继续开，如果原告不能通融就不开了，如果原告让其卖设备，就把那个月的万把块还上，把会员卡处理掉，不让卖就这样了；原告则责怪被告，到期租金都付不了，还想偷偷的搬走东西，原告同时明确，肯定要起诉被告，让被告把押金付给原告，把设备拿走，把会员处理好；被告回复，上个月的房租补交掉，以后不租了；原告则回复被告不租属于违约。审理中，原告还提供原告代理人王晓强与被告在2020年3月9日的通话录音一份。被告周文文对其真实性予以认可。根据该份录音的内容，原告向被告催促付款，同意减免被告一个半月房租，但前提是被告将之前结欠的租金和保证金付清，同时原告还责怪被告在未告知原告的情形下擅自搬走设备；被告则陈述因无法开门营业，资金困难，即使将三十万元购买的设备卖出去，也仅能卖两万元左右；原告让被告周五前至少付一个月房租，连同上个月欠付的一万多元一起支付掉；被告同意先想办法付一个月房租，并希望原告对后面的房租能缓一缓；原告同意只要被告不欠租金，可以不收押金，不提前收租，如果到时还开不了业，可以缓付租金，可以再沟通。以上事实有租赁合同、录音、微信聊天记录及本院庭审笔录所证实。本院认为：原被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。结合合同约定、合同后手写备注内容、收条的内容以及被告实际付款情况，再结合双方微信沟通记录，可以认定，在合同履行中，原告作为房东，体谅被告创业初期资金困难，双方对合同约定的保证金支付及首期三个月租金的支付方式进行了变更，即被告无须按合同约定在签约时支付相当于三个月租金金额的保证金，首期租金（2019年10月15日2020年1月14日）改为一个月一付。此后，被告按约应于2020年1月14日之前支付2020年1月15日至4月14日期间的租金及保证金。但因被告资金困难，后又出现疫情，导致健身房未能正常开业经营，被告虽陆续艰难支付了2020年1月15日至2月14日期间的一个月租金及2020年2月15日之后的40000元租金，此后未能再付款，且双方此后就租金缓交和减免等事宜未能继续协商一致。结合双方沟通记录，同时结合原告实际于2020年3月10日在门上加锁的实际，本院认为，虽被告在合同履行中确实存在未能按约支付租金的行为，但通过双方的沟通记录可以看出，双方对租金支付及缓交减免等事宜一直在沟通中，对于3月之前的租金被告也能按照双方沟通结果予以支付，此后虽被告迟迟未能付款导致合同解除，但该期间属于疫情期间，此次疫情系双方不可预见不可避免不可克服的困难，应归属于不可抗力，被告租赁房屋拟经营的健身房亦属受疫情影响较大的行业，在此情形下，被告无力继续履行付款义务，并在与原告协商继续迟延付款未果的前提下，提出包含解除合同在内的若干解决方案，并与原告协商，拟处理设备并将所得款项用于支付剩余到期租金及处理会员事宜，原告虽未予明确同意，但基于对后续可能的会员纠纷的担忧，授意物业在门上加锁，应视为双方已就合同解除达成合意，故本院根据双方沟通中的意思表示依法认定双方合同已于2020年3月14日解除。综上，合同解除并非被告过错导致，且合同中也明确约定，如因不可抗力的原因而致使该商铺无法正常经营的，双方互不担责任，故原告主张被告支付违约金152114元及按合同约定的相关赔偿责任，欠缺依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付判决前按合同约定应该支付的房屋租金，结合被告实际支付的租金和合同解除日期，被告尚应支付原告租金10705元。关于原告要求被告妥善解决已办理健身卡会员的会费等事宜的主张，与本案非同一法律关系，本院依法不予理涉。关于原告要求被告注销相关工商注册并缴清税费、依合同提供相关工商凭证的主张，审理中，被告明确并未在该地址上进行工商注册，原告也未对此提供证据予以推翻，且该诉请不属于本院民事案件处理范畴，本院依法不予理涉。关于被告周文文反诉要求原告陈丽菊赔偿经济损失42000元（原告诱唆导致被告25名客户退款，每名1680元)的诉请，欠缺充分依据，本院依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、本诉被告周文文于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告陈丽菊租金10705元。二、驳回本诉原告陈丽菊其他诉讼请求。三、驳回反诉被告周文文全部反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3342元，减半收取1671元，保全费520元，两项合计2191元，由本诉被告周文文负担。反诉案件受理费425元，由反诉原告周文文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  朱丽君二〇二〇年七月十日书记员  陆敏强附：法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。