上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初3668号原告：乐漱芬，女，1943年4月4日出生，汉族，户籍地上海市青浦区朱家角镇东井街**。委托诉讼代理人：武延年，上海市申汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋艳捷，上海市申汇律师事务所律师。被告：孙昌年，男，1933年2月7日出生，汉族，户籍户籍地上海市青浦区朱家角镇东井街**。div>委托诉讼代理人：沈舟，上海驷言律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡银芬，上海驷言律师事务所律师。被告：孙红，男，1970年9月26日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市青浦区朱家角镇东井街**。v>被告：尚玉梅，女，1980年9月2日出生，汉族，户籍地上海市户籍地上海市青浦区朱家角镇东井街**。原告乐漱芬诉被告孙昌年、孙红、尚玉梅确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。本案于2020年4月15日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人宋艳捷，被告孙昌年委托诉讼代理人沈舟，被告孙红、尚玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐漱芬向本院提出诉讼请求：一、判令被告孙昌年与孙红签订房屋买卖合同无效；二、被告孙红、尚玉梅将坐落于上海市青浦区朱家角镇东井街XXX号的房屋产权恢复登记至被告孙昌年名下。事实和理由：原告乐漱芬与被告孙昌年于1963年5月1日登记结婚。上海市青浦区朱家角镇东井街XXX号(原登记地址为上海市青浦区朱家角镇东井街XXX号，后变更为现系争房屋地址，两处为同一房产)房屋产权于1990年8月6日登记在被告孙昌年名下，该房屋来源于被告孙昌年在婚姻关系存续期间继承而来，该系争房屋属原告乐漱芬和被告孙昌年的夫妻共同财产。因儿媳尚玉梅即本案被告尚玉梅难以与原告乐漱芬一起共同生活，故原告在2013年12月底搬离系争房屋一直与女儿孙娟居住在一起。而被告孙昌年继续与儿子孙红即本案被告孙红及儿媳尚玉梅居住生活。2018年6月9日，被告孙昌年在原告乐漱芬完全不知情的情况下擅自与被告孙红签订《上海市房地产买卖合同》，并将系争房屋变更至被告孙红名下。《上海市房地产买卖合同》第二条约定：房地产转让价款共计人民币58万元。之后，被告孙红又将系争房屋变更登记为被告孙红及被告尚玉梅共同共有。原告认为：被告孙昌年未经原告乐漱芬的同意，擅自将属于夫妻共同财产的系争房屋变更给被告孙红，该行为属无权处分，原告有权追回该房屋的所有权。其次，被告孙红系被告孙昌年之子，长期与孙昌年共同生活，应当知晓系争房屋属于原告乐漱芬与被告孙昌年的夫妻共同财产。被告孙红未经原告乐漱芬的同意，将被告孙昌年带至不动产登记机关将属原告产权份额转移至自己名下，故其非房屋买卖合同关系中的善意相对人。第二，自签订合同之日起至今被告孙红从未支付过被告孙昌年房产转让价款58万元。被告孙红未支付对价就获取不动产所有权的行为亦违背民法的公平等价原则。第四，根据系争房屋周边的市场价获悉，该房屋的价值应在150万元左右，而被告孙昌年与孙红签订的买卖合同约定的房产转让款58万元明显低于市场价，属于不合理的对价。第五，除系争房屋外，原告乐漱芬在他处没有其他住房，与女儿孙娟居住房屋系女儿孙娟的租赁房。被告孙红、尚玉梅擅自侵占、改变原告乐漱芬房产份额的行为，已严重损害老年人的权益。第六，2018年6月初，被告孙昌年因脑梗摔倒住院，被告孙红利用孙昌年神志模糊期间独自带其至不动产登记机关办理房屋买卖及房屋变更登记手续。被告孙昌年只是按照孙红的要求在所有材料上签字，签字时其实际不知道自己所签的内容，亦不知已将系争房屋卖给被告孙红。直至2019年10月，原告乐漱芬询问此事，被告孙昌年才知晓。为了维护原告的合法权益,原告诉至法院。被告孙昌年辩称：被告不同意原告全部诉讼请求。针对诉请一，认可原告陈述的身份关系。系争房屋属于被告孙昌年个人财产，不属于夫妻共同财产。被告孙昌年与被告孙红签订的上海市房地产买卖合同有效，被告孙昌年享有处分权。目前系争房屋登记在被告孙红、被告尚玉梅名下，被告孙红、被告尚玉梅属于善意取得，基于合同稳定性，系争房屋不适宜恢复登记至被告孙昌年名下。针对诉请二，基于被告孙昌年与被告孙红签订的上海市房地产买卖合同有效，不同意该项诉请。被告孙红、尚玉梅答辩意见与被告孙昌年意见一致。经开庭审理查明：原告与被告孙昌年系夫妻关系，1963年5月1日登记结婚。系争房屋位于上海市青浦区朱家角镇东井街XXX号(原登记地址为上海市青浦区朱家角镇东井街XXX号)，该房屋于1990年8月5日登记在被告孙昌年名下。另查明，被告孙红、尚玉梅系夫妻关系。2018年6月9日，被告孙昌年与被告孙红签订《上海市房地产买卖合同》，被告孙昌年以58万元的对价将系争房屋转让给被告孙红。上述58万元对价被告孙红至今未支付。该房屋于2018年6月12日办理了产权变更登记手续，权利人登记为被告孙红。2018年6月28日该房屋产权再次变更权利人为被告孙红、尚玉梅共同共有。以上事实，由原、被告的陈述、结婚证、房屋所有权证、上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记簿、上海市不动产登记申请书、房屋所有权证、证明、契税已申报办理证明等予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为，根据法定继承，被告孙昌年在夫妻关系存续期间获得的系争房屋，应属于原告乐漱芬和被告孙昌年的夫妻共同财产。2018年6月9日，被告孙昌年在原告乐漱芬完全不知情的情况下擅自与被告孙红签订《上海市房地产买卖合同》，并将系争房屋变更至被告孙红名下。被告孙昌年该行为属无权处分，房屋买卖合同约定的房产转让款58万元明显低于市场价，属于不合理的对价，且被告孙红至今未支付合同对价58万元，被告孙红也非房屋买卖合同关系中的善意相对人。故要求确认该买卖行为无效。对此，原告还提供了证人朱世明、王成华出具的证明，以证明2016年至今原告乐漱芬与女儿孙娟共同居住在上海市乳山路XXX弄XXX号XXX室，原告乐漱芬对被告孙昌年擅自处分系争房屋的行为不知情。三被告对上述证明的真实性无异议，也认可原告是为了照顾自己的女儿才搬离系争房屋，但不认可证明目的。被告孙昌年认为，系争房屋为祖传房，被告孙昌年继承所得房屋产权，且明确表示由孙昌年一人继承，属于被告孙昌年个人财产，不属于夫妻共同财产，为此，被告孙昌年提供了上海市私有房屋产权登记申请书、契税收件清单、协议书等证据予以证明。该协议时载明：孙昌年作为甲方，孙康年、顾文铭、孙阿妹作为乙方，经双方反复协商，愿将祖传座落朱家角镇东井街XXX号住房壹幢，面积为40平方米左右，乙方考虑甲方目前住房困难，经济负担较重，同意将此房作为甲方继承，甲方同意拿出1,000元人民币作为对乙方补偿。该协议书落款日期为1990年3月28日。被告孙昌年认为，在协议书中明确由甲方继承，甲方同意拿出1千元对于乙方的补偿，并非是购买产权，是基于亲情间的补偿。若发生法定继承，被告孙昌年及其兄弟姐妹均有系争房屋的产权，但是协议书中明确表示其他兄弟姐妹放弃产权，赠与被告孙昌年个人，明确表示被告孙昌年为唯一受赠人。协议上列明的甲方是被告孙昌年，乙方是被告孙昌年的哥哥孙康年、被告孙昌年的另外一个哥哥的配偶以及被告孙昌年的姐姐。原告及被告孙红、尚玉梅对上述证据的真实性予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：根据《中华人民共和国婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的继承或赠与所得的财产，归夫妻共同所有。本案中，系争房屋为被告孙昌年继承所得，原告与被告孙昌年系夫妻关系，1963年5月1日登记结婚。该房屋于1990年8月5日登记在被告孙昌年名下。故该房屋应属于夫妻共同所有。被告孙昌年认为协议书中明确表示其他兄弟姐妹放弃产权，赠与被告孙昌年个人，明确表示被告孙昌年为唯一受赠人。该协议书仅为其他兄弟姐妹放弃该房屋的产权份额，被告孙昌年以1千元作为适当补偿给其他兄弟姐妹，并不能证明继承发生时已明确该房屋为被告孙昌年个人所有。被告孙昌年在原告不知情的情况下，擅自与被告孙红签订《上海市房地产买卖合同》，将房屋转让给被告孙红，且被告孙红至今未付对价，并不能认定被告孙红购房人，该行为属无权处分行为，原告据此主张被告孙昌年与孙红签订房屋买卖合同无效，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。因被告孙昌年与被告孙红之间的房屋转让行为无效，现登记在被告孙红、尚玉梅名下房屋产权理应恢复登记至被告孙昌年名下。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、被告孙昌年与被告孙红于2018年6月9日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告孙红、尚玉梅应于本判决生效之日起三十日内将位于上海市青浦区朱家角镇东井街XXX号的房屋产权恢复登记至被告孙昌年名下。案件受理费人民币9,600元，减半收取人民币4,800元，由被告孙昌年、孙红、尚玉梅共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二〇年七月三日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。