西安市鄠邑区人民法院   执行裁定书     (2020)陕0118执异22号   案外人：宋来燕，女，1984年8月15日生，汉族，住西安市周至县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   申请执行人：杨建堂，男，1957年9月3日生，汉族，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXXX。   被执行人：陕西鼎瑞置业有限公司。住所地：西安市XX区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX002L。   法定代表人：韩鹏飞，该公司执行董事。   被执行人：韩建璋，男，XXXX年XX月XX日生，汉族，住西安市XX区XX街道XX街XX广场XX楼北办公楼，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   被执行人：西安京畿黄酒有限公司。住所地：西安市鄠邑区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   法定代表人：韩建璋，该公司经理。   本院在执行杨建堂与陕西鼎瑞置业有限公司（以下简称鼎瑞置业公司）、韩建璋、西安京畿黄酒有限公司（以下简称京畿黄酒公司）诉讼财产保全一案中，案外人宋来燕向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   案外人宋来燕称，2018年3月2日，我与鼎瑞置业公司达成商品房买卖协议，并签订《商品房买卖合同》，约定将位于西安市鄠邑区XX街道XX路XX乡XX广场XX号楼XX单元XX室房屋出售给我，房屋建筑面积为44.03平方米，总金额为255692元。我于合同签订当日付清首付款135692元，并于2018年10月10日通过银行转账的方式向鼎瑞置业公司付清了购房尾款115000元，即已支付全部房款，鼎瑞置业公司也向我出具了收款凭证。房屋未办理房产证的原因，是由于鼎瑞置业公司未向房管部门办理房屋买卖的网签备案手续，导致我的房屋没有备案亦无法办理房产证，对此鼎瑞置业公司存在过错。2020年6月2日，我得知杨建堂因与韩建璋、鼎瑞置业公司、京畿黄酒公司民间借贷纠纷一案向法院申请诉讼财产保全，法院于2019年6月4日作出（2019）陕0118民初3391号之一民事裁定书，将我购买的上述房屋予以查封，故我提出执行异议的申请，请求法院解除对该房屋的查封，以维护我合法的财产权益。   申请执行人杨建堂称，宋来燕的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定的法定情形，应依法驳回宋来燕的异议申请，理由如下：1、宋来燕于2018年3月2日签订的《商品房买卖合同》是不真实的，具体体现在：合同约定付款方式为买受人于合同签订当日付清首付款135692元，余款120000元办理银行按揭，而鼎瑞置业公司在房屋建设过程中已将房屋给户县XX社做抵押贷款，根本不可能办理按揭，故该合同中买卖双方关于按揭的约定是虚假的。从宋来燕的陈述及提供的证据来看，其诉称首付款135692元，分别于2018年3月2日以宋来燕的信合卡向西安丽竹养生美容有限公司（交易明细显示收款人：陕西西安市提客商贸有限公司长安南路分公司）转账40000元，同日又以其夫张某某农行卡向西安丽竹养生美容有限公司转账95692元，两笔转账合计135692元。但西安丽竹养生美容有限公司与鼎瑞置业公司是两个不同的法律主体，没有任何关联性，故不能证明该两笔款项用途为购房款。2018年3月2日，在宋来燕没有全额付款的情况下，鼎瑞置业公司却向宋来燕出具了金额为255692元的收款收据，这之间存在矛盾。宋来燕称在2018年10月10日通过银行转账115000元，房款全部支付完毕。同日，鼎瑞置业公司在向宋来燕已出具收到全房款收据的基础上，又向宋来燕出具了115000元的收款收据，既然2018年3月2日鼎瑞置业公司已收到全款，那么宋来燕于2018年10月10日又转账115000元就缺乏必要性了。由此可见，该房屋买卖过程漏洞百出且自相矛盾，其所签合同及交易是不真实的，不能成立。2、宋来燕虽在形式上签订了《商品房买卖合同》，但并未在该房屋中居住。3、2019年6月4日，该房屋就被依法查封，而宋来燕却在2020年7月14日才提出异议，且鼎瑞置业公司房产在2019年6月4日前完全可以办理网签手续，但宋来燕与鼎瑞置业公司却未办理网签备案手续，这不符合常理也不合法。4、法院对鼎瑞置业公司的房产进行查封是符合法律规定的，案外人宋来燕提出的执行异议不成立。   本院查明，本院在审理杨建堂与鼎瑞置业公司、韩建璋、京畿黄酒公司借款合同纠纷一案中，经杨建堂申请，本院于2019年6月4日作出（2019）陕0118民初3391号之一民事裁定书，裁定：对被申请人陕西鼎瑞置业有限公司所有的位于西安市XX区XX道XX路XX广场X号楼XX层11302、11303、11304、11305、11306、11309、11310、11311、11313、11314、11315、11317，X号楼XX层11407、11409、11411、11412、11413、11414、11415、11416、11417、11418，X号楼XX层11509、11510、11511、11512、11513、11514、11515，XX号楼XX层11601、11602、11603、11604、11605、11606、11607、11608，XX号楼XX、XX层10109房产予以查封，期限为三年。并于2019年6月5日向西安市鄠邑区房地产管理所发出（2019）陕0118执保55号之一协助执行通知书，要求其协助本院对上述房产进行查封。案外人宋来燕对所查封的一号楼13层11311号房屋主张实体权利，向本院提出排除执行异议。   为支持其异议请求，案外人宋来燕提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》一份。该合同载明：案外人宋来燕作为买受人、陕西鼎瑞置业有限公司作为出卖人于2018年3月2日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：买受人所购商品房系位于户县XX镇XX路XX段XX乡XX广场XX幢XX单元XX层XX号房，房屋总价为贰拾伍万伍千陆百玖拾贰元整。双方约定付款方式为，买受人于合同签订当日付清首付款壹拾叁万伍仟陆佰玖拾贰元整（￥135692），余款壹拾贰万元整（￥120000）办理银行按揭。2、POS签购单2张。载明：时间均为2018年3月2日，商户名称均为西安丽竹养生美容有限公司，消费金额分别为40000元、95692元。3、张某某银行卡交易明细清单1张。载明：2018年3月2日，消费95692元。4、宋来燕银行账户明细单1张。载明：2018年3月2日，消费40000元。5、中国农业银行客户回执1张。载明：时间为2018年10月10日，客户姓名为宋来燕，转账金额115000元，收款方户名为陕西鼎瑞置业有限公司。6、收款收据2张。收据中载明：客户名称为宋来燕，项目为公寓（11311），金额255692元，出具单位为陕西鼎瑞置业有限公司，出具时间为2018年3月2日；客户名称为宋来燕，交款事由为XX乡XX广场XX楼XX购房款尾款，金额115000元，出具单位为陕西鼎瑞置业有限公司，出具时间为2018年10月10日。7、XX乡XX广场”业主服务移交单，载明：业主宋来燕房号1单元13楼11311室购房手续/按揭手续齐全，无拖欠费用/资料等，现因特殊原因需提前装修，望物业部门予以接洽，出具时间为2018年10月10日。8、收款收据1张。收据载明：客户名称宋来燕，项目为电梯上料费、电，金额187元，出具单位为西安XX物业管理有限公司，出具时间为2018年10月17日。9、宋来燕与张某某结婚证1份，载明：登记日期为2011年7月1日。   以上事实，有民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、商品房买卖合同、POS签购单、银行账户明细单、中国农业银行客户回执、收款收据、XX乡XX广场”业主服务移交单、结婚证等在卷佐证。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人宋来燕称，其于2018年3月2日向鼎瑞置业公司支付首付款135692元，并提交POS签购单、银行账户清单及收款收据予以证明，但该POS签购单及银行账户清单显示， 2018年3月2日，宋来燕与其丈夫张某某银行卡消费支出共计135692元，转入的商户名称为西安丽竹养生美容有限公司，西安丽竹养生美容有限公司与本案无直接联系，故无法证实该款即为支付给鼎瑞置业公司的购房款。加之案外人所提交的《商品房买卖合同》约定，房价款总额为255692元，而其提交的房款收据总金额却为370692元，对此案外人未能作出合理解释，故对案外人提出的已支付全部购房款的事实，本院依法难以认定。综上，案外人宋来燕提交的证据不能证明其已支付全部购房款的事实，依法不能排除法院的强制执行措施，其异议理由证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：   驳回案外人宋来燕之异议请求。   如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。       审 判 长 白亚情   审 判 员 白纯                              审 判 员 刘海青                            二〇二〇年七月二十七日     书 记 员 千碧洲        1