安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初2437号 原告：铜陵创祎商业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市新时代万彩天地**1-201。 法定代表人：张全国。 委托诉讼代理人：查锐，安徽景旺律师事务所律师。 被告：方树生，男，1970年9月10日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区和悦行政村****,公民身份号码3407211970********。 委托代理人：钟义龙，安徽华律律师事务所律师。 原告铜陵创祎商业管理有限公司（以下简称创祎公司）与被告方树生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创祎公司委托诉讼代理人查锐，被告方树生及其委托诉讼代理人钟义龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创祎公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》;2.被告立即腾空租赁物并返还给原告;3.判令被告立即向原告支付房屋租金2891.49元(自2020年3月17日计算至2020年4月10日,此后的占用费按元123.48元/日的标准计算至被告腾空租赁物时止);4.判令被告立即向原告补交免租期内租金41314.35元;5.判令被告立即向原告支付综合管理费4842.96元(自2019年4月18日计算至2020年4月10日,此后的综合管理费按5元/月/平方米的标准计算至被告腾空租赁物时止);6.本案的诉讼费用由被告承担。合计:49048.80元。事实与理由:2017年12月30日,原告与侯斌签订了《房屋租赁合同》,约定:1.原告将位于铜官区翠湖四路与衡山大道交汇处的铜陵新时代万彩天地第一层6-102号铺位,套内面积为82.32m2的商用铺面租赁给被告用于经营品牌为“西餐”,经营类别为餐饮;2.租赁期限为5年,自2018年5月1日至2023年4月30日,第一年免租6个月,自当年度免租期满开始起计算,第一年年租金为22535元,第二年年租金为45070元;3.租赁期间年第一年度综合管理费为4939元,后期根据现场实际情况再确定,先付后用,每三个月为一个支付期。协议第15.4条约定,被告未能按合同约定支付租金以及综合管理费等费用达30天以上的,原告有权解除合同并要求被告补足免租期内的租金。合同签订后,侯斌于2018年12月4日向原告申请将经营品牌变更为“相缘饭馆”,并将合同主体变更为周静。2019年6月10日周静原告原告达成一致,将合同主体变更为本案原告,案涉房屋的实际占有使用人系本案被告。案涉租赁物所在的铜陵新时代万彩天地于2019年1月18日正式开业,原告也按合同约定将案涉租赁租赁物交付给被告使用,但被告未按约定按时交纳租金及综合管理费等费用,也未向原告办理退租事宜。原告于2019年12月13日向被告送达缴费通知书,但被告均置若罔闻。鉴于此,现原告为维护自身的合法权益,特诉至贵院,望依法支持原告的全部诉讼请求。就本案的第三项诉请请求补充如下:租金的起算时间是从2019年的1月18日开始起算，其中扣除了11个月的免租期，以及被告缴纳的三个月的房屋租金11268元，合计总共扣掉了14个月，所以把这14个月去掉。所以我们的被告拖欠的租金是从2020年3月17日开始计算。补充第4项诉讼请求：第四项诉讼请求中，主张的免租期的期限是第三项诉讼请求扣除的这11个月的免租期及从2019年的1月18日到2019年的12月17日。第5向诉讼请求中扣除了被告已经支付的3个月综合管理费1235元。 方树生辩称，原告主体不适格，原告与房屋产权人台新置业之间系委托代理关系，授权书第（1）项权限，明确记载代表委托人与客户签订合同，所以原告无权以自己的名义主张权利。1、时代名门主体建筑1-2号楼消防验收时2019.3.28，超市消防验收是2019年4月，所以原告认为时代广场正式开业时间为2019年1月18日，是不可能的。实际上是2019年1月18日违规试营业，不是正式开业。2、铜陵时代名门微信公众号注明时代广场盛大开业时间为2019-11-18，也可以推翻原告2019年1月18日开业的主张。但是2019-11-18微信公众号图片显示实际内容为超市重装开业，合同第三条约定的铜陵时代万彩天地至今未举行任何正式开业仪式。3、答辩人不欠租金和管理费，原告要求解除合同，没有依据。合同8.1及8.5条约定2018.3.1前交房，2个月免租装修期，暂定2018.5.1开业，开业有6个月免租期。原告违约实际交房时间为2018.11.7，延迟8个多月。补充协议第四、五条约定，时代万彩天地开业延迟超过3个月，按照延迟时间给予同等时间免租期补偿。即使按照原告自认的2019-11-18开业，延迟开业18个月。所以答辩人有24个月免租期，答辩人已经预交16670元，不欠费用。4、答辩人租赁的商铺位于铜陵学院大门正对面，疫情影响，店铺关门歇业，学生至今未返校复课，没有人流量，答辩人要求根据最高院审理新冠肺炎案件指导意见（二）减免80%的租金和管理费。5、答辩人试营业期间管道噪音，原告一直未处理，后来答辩人自己支付费用处理，至今未报销。去年7月6日，原告工作人员丁某在答辩人店铺闹事砸东西，至今未赔偿，请一并处理。 本院经审理认定事实如下：2019年6月19日，原告创祎公司与被告方树生签订《房屋租赁合同》，该合同约定了以下相关事项：1.租赁标的物为位于本市铜官区翠湖四路与衡山大道交汇处铜陵新时代万彩天地第一层铺位号为6-102的商铺，套内面积为82.32㎡；2.被告承租商铺用途为经营品牌为“西餐”；3.租赁期限为5年,自2018年5月1日至2023年4月30日,第一年免租6个月,自当年度免租期满开始起计算,第一年年租金为22535元,第二年年租金为45070元；4.租赁期间年第一年度综合管理费为4939元,后期根据现场实际情况再确定,先付后用,每三个月为一个支付期。此外，该合同还约定了其他租赁双方的相关权利义务等内容。案涉租赁物所在的铜陵新时代万彩天地于2019年1月18日开业,原告按合同约定将案涉租赁租赁物交付给被告使用。另查明，案涉商铺所在物业于2019年3月28日通过消防验收。原告于2019年12月13日向被告送达缴费通知书。 以上事实，有当事人陈述，房屋租赁合同及补充协议，收据，催缴通知书及回执等证据附卷，且经庭审质证，予以确认。 本院认为，从原告诉称、被告辩称及双方的举证和质证，可以确认本案的争议焦点为：1、原告是否是适格的诉讼主体；2、新冠肺炎疫情期间，原告与被告签订《房屋租赁合同》是否应当解除，租金和综合管理费是否应当减免；3、租金起算时间的确定。 一、本案房屋租赁合同系原告与被告签订，原告依约将租赁商铺实际交付被告使用，被告也依约交纳部分租金、押金及综合管理费，故原被告双方的行为实际表明各自已实际履行合同，且相互之间也接受了相对方的履行行为。原告作为出租方，当然享有主体资格，该主体资格的享有与原告是否为案涉物业所有权人以及所获授权范围并无直接关联。 二、本案原告在实际经营中，遭遇新冠疫情，疫情期间，按要求停业；且案涉物业毗邻铜陵学院，因疫情影响，该学院至今未复课，导致被告营业收入减少。以上疫情所引发的系列情况直接导致被告签约时的基础条件发生变化，该情况非因合同当事人意志控制而客观发生，系不可抗力。故原告要求解除合同，不符合法律规定。同时继续按照合同约定支付租金对被告明显不公平，故从2020年1月25日疫情发生后的租金按50%标准计算。因综合管理费实际系维护相关物业运转的必须费用，与租金并非同一性质，故综合管理费不予减免。 三、案涉商铺已于2018年11月7日实际交付被告，且该商铺所在物业消防验收也于2019年3月28日通过，结合铜陵新时代万彩天地于2019年1月18日开业，原告表示从2019年1月18日减免11个月租金的情况，确定本案商铺的租金起算之日为2019年1月18日。 综上所述，原被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予确认。原告要求解除合同，腾空租赁物并返还，以及要求支付占用费、支付免租期内租金的请求，不予支持，要求支付租金的请求，予以调整。租金计算方式：自2019年1月18日起计算，按第1年年租金22535元、第2年年租金45070元，扣除原告认可的免租期11个月（20657元），2020年1月25日疫情发生后的租金按50%标准计算，即减免二个月租金7510元，计算至2020年7月18日，被告所欠租金为1877+3755x4=16897元，扣除被告已付租金16670元，被告欠租金227元。因合同中虽约定该费用与租金同期支付，但应理解为系对该费用支付时间以及期限的限定，并不能解释为与租金同时起算，该费用应当从原告主张的2019年1月18日起开始计算，原告要求被告支付综合管理费4939元（1年的管理费），予以支持，对被告抗辩的店铺砸东西赔偿与本案不属同一法律关系，被告可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告方树生于本判决生效后三日内，支付原告铜陵创祎商业管理有限公司租金费227元（计算至2020年7月18日）及综合管理费4939元（1年的管理费）； 二、驳回原告铜陵创祎商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费513元（已减半），原告铜陵创祎商业管理有限公司负担413元，被告方树生负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  郑宏伟 二〇二〇年七月三十日 书记员  朱冰心 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。