新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新0105民初1452号   原告：新疆名将科技发展有限公司（曾用名：新疆名将体育文化发展有限公司），住所地乌鲁木齐市沙依巴克区友好北路****高层****。   法定代表人：郭唱，该公司总经理。   委托诉讼代理人：苑志方，新疆西域律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李忠林，新疆西域律师事务所律师。   被告：董帅，男，1983年7月16日出生，汉族，住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：郭勇，新疆宝来律师事务所律师。   被告：新疆诚和汇义汽车服务有限公司，住所地乌鲁，住所地乌鲁木齐市水磨沟区南湖东路********>   法定代表人：黄文超，该公司执行董事及经理。   原告新疆名将科技发展有限公司（以下简称名将科技公司）与被告董帅、新疆诚和汇义汽车服务有限公司（以下简称诚和汇义公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告名将科技公司委托诉讼代理人李忠林、被告董帅委托诉讼代理人郭勇到庭参加了诉讼。诚和汇义公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告名将科技公司向本院提出诉讼请求：一、请求解除原告与第一被告董帅签订的《房屋租赁合同》。二、请求二被告连带给付剩余租金375,000元；押金5万元；违约金125,000元；装修损失121,000元，合计671,000元。三、本案诉讼费由被告承担事实与理由：2016年7月7日原告与被告董帅签订了《房屋租赁合同》，被告将位于乌鲁木齐市××区的房屋租赁于原告、用于羽毛球的训练与教学，场地面积约2000平方米。合同第四条第1款约定租赁期限为五年，期限自2016年7月8日至2021年8月21日，其中2016年7月8日至8月22日为免租装修期。合同第五条第3款第（1）项约定第一年租金为50万元，押金5万元，合计55万元于2016年7月9日前一次性支付于董帅。2016年7月8日董帅将房屋交付于原告，原告于2016年7月9日向董帅给付55万元。其中第二被告新疆诚和汇义汽车服务有限公司作为第一承租人在合同上签章，并于合同第十四条第2款约定，新疆诚和汇义汽车服务有限公司为本合同的保证人，对合同不能履行导致的违约责任，与董帅共同向原告承担违约责任。原告花费122,000元装修完毕并投入使用后的2017年1月17日，接到四川北辰四通建设有限公司（以下简称北辰公司）的搬离通知，并于当日被安检门的保安禁止进入，致使教学训练自该日起停止、无法使用房屋。后得知房屋的产权人--新疆南湖实业集团有限责任公司将房屋及院内的其他房屋一并租赁于北辰公司，租赁期限自2017年1月10日至2023年7月10日止。原告认为二被告违反了合同约定的保证原告使用房屋的义务，致使房屋被收回、合同目的无法实现，故而被告理应承担相应的违约责任。原告多次向被告主张权利无果，现特诉至贵院请求依法维护原告的合法权利，判允前列诉讼请求。   被告董帅辩称：原告的所述不是事实，原告存在单方违法解除合同的情形。即使原告所说是真实的，应该向被告董帅说明情况，但是原告没有向被告董帅说过任何告知和协商。北辰公司是否具有合法的使用权，应由法院审理，北辰公司是否与南湖实业公司签订合同，合同效力应由法院审理，原告没有在搞清楚前面的情况下诉至法院，于法无据。   被告诚和汇义公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。   原告名将科技公司出示以下证据（组）：2020年5月9日，乌鲁木齐沙依巴克区市场监督管理局出具的准予变更登记通知书，2020年5月9日原告新营业执照一份，证明原告名称自2020年5月9日由新疆名将体育文化发展有限公司变更为新疆名将科技发展有限公司；2016年7月7日原告与被告董帅签订的房屋租赁合同一份，证明合同约定涉案房屋租赁期限为2016年7月8日至2021年8月21日，合同第十一条第一项、第四项明确约定甲方不能继续提供合同约定的租赁条件的违约责任计算方式，按照合同总租金的20%计算，第二被告为本合同项下甲方的义务承担连带责任担保（合同第十四条）。2016年7月9日兴亚银行付款凭证一份、2016年7月9日董帅出具收条一份，证明：原告按照被告董帅要求将50万元租赁费用及5万元押金通过刷卡方式支付至商户号为309005150130072的兴业银行账户内，被告董帅出具收条；原告与第一被告之间成立租赁合同关系，与第二被告之间成立担保合同关系，第一被告将涉案房屋租赁给原告，原告支付租赁费500,000元及押金5万元，第二被告为租赁合同项下的甲方合同义务向原告提供连带责任担保；2014年3月7日涉案房产业主新疆南湖实业（集团）有限责任公司与第二被告法定代表人签订的《房屋租赁合同》一份，2015年12月5日两被告之间签订的名车展厅合作协议一份，证明：业主将涉案房产租赁给第二被告的法定代表人黄文超，租期为2014年6月30日至2019年7月1日，第二被告将涉案房产租赁给第一被告，租期为2016年3月1日至2021年3月1日，原告即依据两份协议与两被告签订房屋租赁合同，并在租赁协议中约定第二被告承担连带责任，租赁合同依法签订并生效，原告尽到了签订合同的审慎审查义务，被告理应承担全部违约金及损失。2017年1月1日涉案房产业主新疆南湖实业（集团）有限责任公司签订的房租租赁合同一份，2017年3月27日四川北辰四通建设有限公司出具的通知一份，证明：涉案房产业主将房产租赁给四川北辰四通建设有限公司，租赁期限：2017年1月10日至2023年7月10日，四川北辰公司依照前述合同要求原告于2017年1月17日送达书面通知要求原告搬离，当日原告被安检门保安禁止入内，2017年3月27日再次送达书面通知要求原告搬离设施设备，否则将向原告主张相关经济损失。2017年2月10日乌鲁木齐市亚心公证处出具的（2017）新亚证内字第1400号公证书一份，证明：原告无法进入涉案租赁房产后，于2017年2月10日对涉案房产内的设施及办公教学设备进行了现场公证，该设施设备由于管理人阻挠，原告之后一直未取回。原告于2017年1月17日已经无法正常使用涉案房产，涉案房产内的经营活动停滞，被告董帅没有履行租赁合同约定的甲方义务，属于实质违约，原告的合同目的已无法实现。2016年7月27日原告的法定代表人郭唱与乌鲁木齐高新技术产业开发区金博纳装饰部签订的《家庭居室装饰装修工程施工合同》一份，2016年7月27日乌鲁木齐高新技术产业开发区金博纳装饰部出具的收款收据一份，证明：原告为涉案租赁房产支付装修费用121,000元，原告主张应当按照该金额计算原告损失。被告董帅质证意见为：对变更通知书与营业执照的真实性、合法性、关联性均认可。原告应该举证原公司的债权债务由新公司承担，不仅仅是公司名称变更。对租赁合同的真实性、合法性认可，关联性不认可。对付款凭证和收条的真实性、合法性，关联性认可。我方确实收到55万元。对2014年3月7日涉案房产业主新疆南湖实业（集团）有限责任公司与第二被告法定代表人签订的《房屋租赁合同》一份，2015年12月5日两被告之间签订的名车展厅合作协议一份的真实性、合法性，关联性认可。对2017年1月1日涉案房产业主新疆南湖实业（集团）有限责任公司签订的房租租赁合同一份真实性、合法性，关联性均不认可。并且如果是真实的，这是一房两租。对2017年1月1日涉案房产业主新疆南湖实业（集团）有限责任公司签订的房屋租赁合同一份真实性、合法性，关联性均不认可。原告在接到第三方通知，影响其使用权的情况下，应该首先通知被告董帅，在不通知被告董帅情况下，不合情理。存在蓄意单方毁约的可能。对公证书的真实性认可、合法性、关联性不认可。申请公证的人不是原告公司，保安不让其进入不等于不让原告公司进入。保安不让公证申请人进入不能证明保安的行为具有合法性。对《家庭居室装饰装修工程施工合同》的真实性、合法性，关联性均不认可。被告董帅将房屋出租给原告使用，原告如何装修是原告自己的事情。对乌鲁木齐高新技术产业开发区金博纳装饰部出具的收款收据真实性、合法性，关联性均不认可。被告董帅将房屋出租给原告使用，原告如何装修是原告自己的事情。被告董帅出示以下证据：原告与被告董帅签订房屋租赁合同1份，证明：双方租赁关系明晰，如果原告的权利受到侵犯应当通知被告董帅，但是原告没有通知，原告是单方解除合同。原告名将科技公司质证意见为对合同的真实性、合法性认可。对被告证明的问题不认可，合同明确约定租赁期限，但是被告未提供原告使用期限，导致原告中途无法进入租赁房产，所造成的一切后果应当由被告1、2共同承担。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年7月7日房屋租赁合同【原告名将科技公司（承租方，以下简称乙方）、被告董帅（出租方，以下简称甲方）、被告新疆诚和汇义汽车服务有限公司（第一承租人）】，内容包括：……甲方出租给乙方的房屋位于新疆乌鲁木齐市××区。出租房屋面积共2000平方米。该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。……鉴于甲方非该出租房屋的产权所有人，甲方应向乙方提供以下资料为本租赁合同附件，且合同具有法律效力：1、甲方与第一承租人签订之有效租赁合同（复印件加盖鲜章）；该出租房屋的房产证或其他有效证明（复印件）；房屋产权人营业执照、第一承租人营业执照、甲方身份证明（复印件），4、第一承租人与房屋产权人签订之有效租赁合同（乙方查阅）。该房屋租赁期限共五年。自2016年按7月8日起至2021年8月21日止……。合同各方还对租金、押金、水电费及支付方式、租赁期间甲乙双方的责任及义务房屋修缮及使用等进行了约定。其中第五条为租金、押金、水电费及支付方式的约定中，有以下内容：1、房屋租金总额为：年租金人民币50万元整，本合同租赁期五年总租金共计人民币250万元。2、房屋押金为五万元整，于本租赁合同约定租赁到期日最后一次预付租金时扣除，视同甲方归还该租金。3、房屋租金及押金支付方式如下：（1）本合同约定租赁期第1年租金及押金，共计人民币55万元整，于2016年7月9日一次性支付给甲方。（2）第2-5年租赁期租金，每年租金人民币50万元整，按每三个月预付的方式支付给甲方，即2017年8月21日前预付三个月的租金12.5万元整，以此类推。房屋押金人民币5万元，于本合同约定租赁期预付最后三个月租金时扣除，即最后一次预付三个月的租金为7.45万元整。……第十一条甲方违约责任中有以下约定：1、乙方承租该房屋为羽毛球训练场及办公、培训教育使用，乙方须对该房屋按使用要求进行改造装修，甲方必须满足乙方对该房屋改造装修的需要，并承诺在租赁期限内不得以更改房屋结构及装修设施而提出异议。如甲方不能提供本合同约定的条件而解除合同的，应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，……。第十四条保证人及连带责任中有以下约定，鉴于甲方非该出租房屋产权方，为确保甲方转租该房屋的合法性及有效性，该房屋第一承租人未本租赁合同之保证人。1、如甲方违约（参见本合同第十一条），第一承租人须承担连带责任，乙方有权向第一承租人追偿应由甲方承担的违约金及退还租金等连带责任。2、如出现本租赁合同与该房屋其他租赁合同在租赁使用期限及禁止性条款有冲突的情况，第一承租人须保证本租赁合同的合法有效性，并保证本租赁合同不受其影响，维护乙方的合法使用权利。如果因为此类事项造成本租赁合同不能履行，第一承租人与甲方共同承担违约责任。合同附件：1、甲方与第一承租人签订之有效租赁合同（复印件加盖鲜章）；2、该出租房屋的房产证或其他有效证明（复印件）；3、房屋产权人营业执照（复印件）；4、第一承租人营业执照（复印件）；5、甲方身份证明（复印件）；6、该房屋现有装修及设施、设备情况明细表；7、停车位平面图。   银行交易流水和收条显示：2016年7月9日，郭唱（原告法定代表人）向被告董帅支付50万元租金（2016年8月22日-2017年8月21日）和5万元押金。   原告和被告董帅自称签订上述租赁合同时清楚涉案房屋产权人为案外人新疆南湖实业（集团）有限责任公司。   案外人名为“四川北辰四通建设有限公司”，落款时间为2017年3月27日的一份通知显示：新疆名将体育文化发展有限公司并郭唱，现就贵公司占用我公司承租场地拒不搬迁一事，再次郑重函告如下：我公司2017年1月10日从产权人（南湖实业集团有限公司）处整体承租了水区南湖东路长青五巷128号院，贵公司与产权人无承租合同，与我公司也无租赁合同。鉴于此，我公司于2017年1月17日向贵公司书面送达了通知书，但贵公司却置之不理，至今仍非法占用我公司承租的场地。为此，我公司再次向贵公司郑重函告如下：请在收到此通知3日内立即搬离我公司场地并将场地恢复原状，同时赔偿因此给我公司造成的全部经济损失。否则，我公司将采取相应的法律措施，以维护我公司的合法权益，由此引起的一切法律后果均由贵公司承担。   （2017）新亚证内字第1400号公证书显示，郭唱曾申请乌鲁木齐市亚心公证处进行证据保全，时间为2017年2月10日，公证书显示有保安人员曾对郭唱等进行了阻拦，后郭唱报警。   另，2020年5月9日，新疆名将体育文化发展有限公司变更名称为新疆名将科技发展有限公司并进行了登记。   本院认为，在租赁合同期内，原告无法正常使用租赁标的，导致合同目的无法实现，本院对原告主张因合同目的无法实现而解除2016年7月7日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。在这里需要强调的是，上述《房屋租赁合同》中实际上包含两个法律关系，分别是原告名将科技公司与被告董帅形成的房屋租赁合同关系及原告名将科技公司、被告董帅与被告诚和汇义公司形成的保证合同关系。原告自称2017年1月17日起，无法使用房屋，但接到案外人的通知时间并不能自然等同于无法使用租赁物时间，鉴于公证书中对2017年2月10日保安阻拦原告法定代表人进入涉案房屋的描述，本院将最终无法正常使用涉案租赁物的时间基于现有证据确定为2017年2月10日。作为出租人，被告董帅应当保证原告正常使用涉案租赁物的权利，故被告董帅应当返还原告房屋租金263,013.70元【500,000元-500,000元÷365天×173天（2016年8月22日-2017年2月10日）】及50,000元押金，被告诚和汇义公司应当依据合同约定对上述金钱给付承担连带给付责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张装修损失121,000元，但2016年7月7日签订的《房屋租赁合同》存在“该房屋现有装修及设施设备情况”及“该房屋现有装修及设施设备明细表（附件）”等表述，原告并未在庭审中出具“该房屋现有装修及设施设备明细表”等资料，其所表述的其进场前涉案房屋没有装修与上述合同约定亦存在不一致之处，且原告证据装修合同及收款收据亦不能达到高度盖然性的证明标准，证明其装修损失金额，故本院对此上述诉讼请求不予支持。《房屋租赁合同》第十一条甲方违约责任中有以下约定1、乙方承租该房屋为羽毛球训练场及办公、培训教育使用，乙方须对该房屋按使用要求进行改造装修，甲方必须满足乙方对该房屋改造装修的需要，并承诺在租赁期限内不得以更改房屋结构及装修设施而提出异议。如甲方不能提供本合同约定的条件而解除合同的，应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，……。被告抗辩“原告主张的违约金过高”，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告在诉讼中主张的违约金为125,000元，鉴于原告确实存在应返还的租金利息损失以及原告将涉案房屋作为羽毛球场馆使用突然无法使用另寻场地亦存在一定周期且在一定程度上对其营业会产生损失，故其主张违约金125,000元未过分高于造成的损失，本院予以支持。依据《房屋租赁合同》第十四条之约定，被告诚和汇义公司作为保证人，应对上述违约金承担连带给付责任。被告诚和汇义公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除原告新疆名将科技发展有限公司（曾用名：新疆名将体育文化发展有限公司）与被告董帅2016年7月7日签订的房屋租赁合同。   二、被告董帅自本判决生效之日起十日内返还原告新疆名将科技发展有限公司租金263,013.70元【500,000元-500,000元÷365天×173天（2016年8月22日-2017年2月10日）】及押金50,000元。   三、被告董帅自本判决生效之日起十日内偿付原告新疆名将科技发展有限公司违约金125,000元。   四、被告新疆诚和汇义汽车服务有限公司对被告董帅上述金钱给付义务承担连带给付责任。   五、驳回原告新疆名将科技发展有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费10,510元（原告新疆名将科技发展有限公司已预交），原告新疆名将科技发展有限公司承担3,649.07元，被告董帅承担6,860.93元并直接给付给原告新疆名将科技发展有限公司。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   唐        楠   人民 陪 审员   邢红杰人民陪审员宋峰   二 〇 二 〇 年 七 月 五 日   书  记  员   齐        敏