广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终658号 上诉人（一审原告、反诉被告）：区明明，女，1997年9月3日出生，汉族，住钦州市钦**。 上诉人（一审被告、反诉原告）：杨娟，女，1982年6月15日出生，汉族，住重庆市南岸区。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：史彦涛，男，1981年7月18日出生，汉族，住钦州市钦**。 上诉人区明明因与上诉人杨娟、被上诉人史彦涛租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人区明明、上诉人杨娟以及被上诉人史彦涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人区明明上诉请求：1.判决撤销钦南区法院要求区明明支付杨娟、史彦涛2525元的判决,驳回被上诉人的诉讼请求；2.判决被上诉人归还定金7000元；3.判决被上诉人立即归还商铺押金人民币21000元及逾期归还的利息；4.判决被上诉人逾期归还押金造成其无法后续进行经营活动的经济收入损失6个月,每月2500元,合计人民币15000元；5.判决被上诉人赔偿由于无法继续进行经营活动造成的设备材料仓储费用6000元、设备折旧费2000元、原材料过期损坏2000元,合计10000元；6.判决被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、区明明承租杨娟位于钦州市钦南区杨帆大道人和春天97-1号楼111商铺,当时口头约定区明明交付7000元定金给杨娟,合同签订后转为违约金。如区明明合同期内违约,定金作为违约金不予退还,如杨娟违约,赔偿区明明定金3倍金额作为违约金赔偿乙方,杨娟要求按月支付租金，必须要支付21000元人民币作为商铺押金保证房租不被拖欠,区明明如数缴纳了21000元的押金。后区明明因故无法继续经营,并提前1个月告知杨娟将不再承租其商铺,且区明明按时搬离了商铺，杨娟拒绝交接商铺并拒绝归还区明明押金,区明明多次讨要均拒绝归还。2、被上诉人杨娟、史彦涛不归还押金导致区明明资金短缺,无法租赁其他商铺进行后续的经营活动,造成区明明无经营活动的经济收入损失6个月,每月2500元,合计人民币15000元。同时由于无法继续进行经营活动造成的设备材料仓储费用6000元、设备折旧费2000元、原材料过期损坏2000元,合计10000元。被上诉人杨娟、史彦涛不归还押金的行为事实上确实对区明明造成了实际的经济损失。3、法官对区明明提供的定金约定为违约金的事实不予采信,但证据表明区明明确实缴纳了7000元且杨娟、史彦涛收取并未归还的事实依据。法院不采纳其为违约金,应当判决杨娟、史彦涛归还区明明7000元的定金。综上所述,故提起上诉,请依法判决,维护上诉人区明明的合法权益。 上诉人杨娟上诉请求:1、依法撤销钦州市钦南区人民法院2020年4月3日(2020)桂0702民初125号民事判决书,驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，不予退还押金18475元,要求第二审人民法院重新审判；2、判决被上诉人赔偿上诉人商铺重新装修费用6450元；3、判决被上诉人缴纳从未交房租日起到2019年6月底(即从2019年4月到2019年6月)共计3个月的房租计21000.00元以及相对应10%的滞纳金2100.00元,共计23100.00元；4、判决被反诉人赔偿从未交房租日起到2019年6月底(即从2019年4月到2019年6月)共计3个月的物业管理费用518.00元，并将电卡归还上诉人；5、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、法院判决我方退回区明明押金18475元不予认同。押金是在双方法律关系不存在且无其他纠纷予以退还,目前对方违约在先,违约赔偿没有支付,破坏商铺在后,物业管理费用未缴清,电卡至今未归还,尚有诸多纠纷未解决,所以押金不予退还；2、一审法院认定部分事实错误。法官认定的2019年4月14日合同解除不予认同,这条收回商铺短信是史彦涛发送给区明明的,单凭此条短信不能作为合同解除的依据；3、法官认为合同内未规定违约金就无需承担违约责任不予认同。本租赁合同签订租约期限36个月,被上诉人才干3个月就违约强行中止合同,被上诉人必须赔偿其违约给我方带来的损失；4、法官对商铺破坏证据不采信不予认同,从我方提供的证据可以看出,商铺内所有水管均被切断、电线均被剪断,厕所被堵塞,台面被砸烂及地板瓷砖被捅破,这些都是明显的事实证据,所以请法官判决被上诉人赔偿商铺修复费用6450.00元；5、法官认定的应付4月份商铺租金金额不符合事实,合同第三条上明确规定商铺每月租金7000元,于每月28日交付,逾期加收10%滞纳金；6、对法官没有判决区明明赔偿物业管理等其他费用不予认同,在一审庭审过程中区明明已经明确说明商铺物业管理费只交至2月份,那么在他经营期间物业管理费均应由区明明承担。综上,为维护自身合法权益,上诉人依据我国《民法通则》、《合同法》及《民事诉讼法》等有关法律的规定,特向贵院提起诉讼,恳请依法判决。 被上诉人史彦涛辩称，其同意上诉人杨娟的意见。 区明明向一审法院起诉请求:1.判决被告立即归还商铺押金21000元及逾期归还的利息；2.判决被告逾期归还押金造成无法后续进行经营活动的经济收入损失6个月，每月2500元，合计人民币15000元；3.判决被告赔偿由于无法继续进行经营活动造成的设备材料仓储费用6000元、设备折旧费2000元、原材料过期损坏2000元，合计10000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。 杨娟、史彦涛向一审法院提起反诉请求：1.判决反诉被告赔偿反诉原告装修费用6450元；2.判决反诉被告缴纳从未交房租日起到2020年1月底（即从2019年4月到2020年1月）共计10个月的房租计70000元以及相对应10%的滞纳金7000元，共计77000元；3.判决反诉被告赔偿从未交房租日起到2020年1月底（即从2019年4月到2019年12月）共计9个月物业管理和电费、水电费1730元，并将电卡归还反诉原告;4.判决反诉被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年10月18日，原告（反诉被告）交付7000元定金给被告（反诉原告），作为承租被告（反诉原告）杨娟的商铺的定金。2018年10月20日，原告(反诉被告)与被告（反诉原告）杨娟签订《商铺租赁合同》，原告(反诉被告)承租被告（反诉原告）杨娟位于钦州市钦南区扬帆大道人和春天97-1号楼111商铺。合同约定租期为36个月（2019年1月1日至2021年12月31日），第一年租金每月7000元，租金按月支付，于每月的28日前支付下个月租金。补充协议：乙方（区明明）现先支付一月份租金柒仟元正（7000）押金贰万壹仟元（21000元）现已全部付清交予甲方（杨娟）。甲方同意将租金转入其配偶账户等。出租方杨娟，承租方区明明，合同没有约定解除条件及违约金、押金的处理。原告（反诉被告）装修后进行经营，经营到3月份，原告于3月3日向被告（反诉原告）提出解除与被告（反诉原告）的《商铺租赁合同》，后被告（反诉原告）将三月份租金降为5050元/月，但不同意解除合同。原告（反诉被告）于2019年3月28日前将其所有物业搬离商铺，清空商铺交还被告（反诉原告），但被告拒收。原告只好将商铺钥匙及电卡放到商铺对面店铺，并通知被告（反诉原告）去取。原告（反诉被告）搬离商铺后要求被告（反诉原告）退还押金21000元，但被告（反诉原告）不同意退还。2019年4月14日，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）不按时支付租金为由提出解除合同，收回商铺。原告（反诉被告）以被告（反诉原告）拒退押金为由，于2020年1月4日向该院提起诉讼，被告（反诉原告）于2020年2月24日向该院提出反诉。 一审法院认为，原告（反诉被告）区明明与被告（反诉原告）杨娟于2018年10月20日签订的《商铺租赁合同》，是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。关于史彦涛在本案的诉讼主体资格的问题，因本案的案涉合同是区明明与杨娟所签，史彦涛虽然是杨娟的丈夫，但其只是代收款及其他代理行为，根据合同的相对性，史彦涛作为本诉被告及反诉原告均是不适格的。从庭审及相关证据可认定，该合同履行过程中，均是史彦涛在处理相关的问题。在庭审中被告（反诉原告）杨娟，对史彦涛的代理行为没有当庭提出异议，可见史彦涛的所有代理行为均是合法有效的。本案该合同约定，租期为三年，但原告（反诉被告）仅租三个月就提出解除合同，由于原告（反诉被告）没有法定理由提出解除，该院不予支持。但被告（反诉原告）以原告（反诉被告）不支付租金为由，于2020年4月14日提出解除合同，收回商铺。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。由于原告（反诉被告）没有支付到期租金，被告（反诉原告）不能实现合同目的，提出解除合同，合法有效，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。解除通知于2020年4月14日到达原告，所以该《商铺租赁合同》自2020年4月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告（反诉被告）应再支付半个月租金2525元（按三月份租金5050元的一半计算）给被告（反诉原告）。关于双方陈述均有口头约定违约金问题，均没有提供证据加以证明，该院不予以采信。由于双方没有约定违约金也没有约定押金的处理，所以被告（反诉原告）应退还原告（反诉原告）押金18475元（21000元-2525元）。对原告（反诉被告）其他诉讼请求，该院不予支持。合同已于2020年4月14日解除，并且原告（反诉被告）已于2020年3月28日清空商铺交还被告（反诉原告），所以被告（反诉原告）提出的反诉主张，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第三、四项、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨娟应退还原告（反诉被告）区明明押金18475元；二、驳回原告（反诉被告）区明明其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨娟、史彦涛的反诉请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费共1440元，由原告（反诉被告）区明明负担285元，被告（反诉原告）杨娟、史彦涛负担1155元。 二审期间，杨娟、史彦涛向本院提交了以下新证据：1、聊天记录一份，拟证明区明明默认破坏商铺；2、装修商铺费用的发票一张，拟证明杨娟、史彦涛装修商铺所支出的费用。区明明经质证认为其没有破坏商铺，商铺原来是毛坯房，商铺的地砖、墙以及厕所等都是其装修的。本院认为，对于证据1，从聊天记录显示的内容上看，区明明并没有承认其破坏商铺，故对证据1的证明目的，本院不予采信；对于证据2，该证据具有真实性、合法性以及关联性，本院予以采信。 本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实基本一致，本院予以确认。 另查明，区明明与杨娟在双方签订的《商铺租赁合同》第二条第3点中约定，区明明拖欠租金超过十天的，杨娟可以终止合同，收回商铺;第三条约定，租金按月支付，逾期加收10%的滞纳金；第五条第3点约定，在承租期内，承租商铺所产生的水电费、物管费等由区明明自理。 再查明，案涉商铺的物业管理费为173元/月。 本院认为，本案争议焦点涉及案件当事人是否适格、租赁合同应否解除以及双方当事人应如何承担合同责任等问题，对此本院作如下认定： 关于史彦涛是否是本案的适格当事人的问题。本院认为，杨娟在二审庭审中自认出租商铺登记在其名下，是其在婚后购买的，且其与史彦涛对婚后财产归属并无明确约定，因此案涉商铺属于杨娟与史彦涛的夫妻共同财产。此外，案涉商铺租金的收取以及关于租赁合同履行的其他事宜主要是由史彦涛进行处理。由此可知，虽然史彦涛并没有参与签订租赁合同，但案涉商铺属于其与杨娟的夫妻共同财产，且其参与商铺的经营管理，本案的处理结果与其有直接利害关系，故史彦涛是本案适格的当事人。一审法院认定史彦涛作为一审本诉被告及反诉原告均不适格不当，本院予以纠正。 二、关于租赁合同应否解除的问题。区明明与杨娟签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据区明明与杨娟在《商铺租赁合同》中的约定，第一年租金每月7000元，租金按月支付，于每月的28日前支付下个月租金；区明明拖欠租金超过十天的，杨娟可以终止合同，收回商铺。合同签订后，区明明仅支付了前三个月租金，即于2019年3月初提出解约并于3月底前撤离商铺，此后不再交付租金。杨娟、史彦涛经与其协商未果后，以区明明不支付到期租金为由于2019年4月14日提出解除合同、收回商铺。因此，区明明未在2019年3月28日前支付4月份的租金，至2019年4月14日已超过十天，其行为符合合同中约定的解除合同的条件，杨娟、史彦涛提出解除合同、收回商铺，合法有据，本院予以支持。本案合同自解除通知到达区明明时即2019年4月14日解除。 三、关于合同解除后，双方当事人应如何承担合同责任的问题。根据《中国人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，案涉租赁合同已于2019年4月14日解除。合同解除后，对双方当事人应承担的合同责任分析如下：1、对于杨娟请求的租金以及滞纳金，区明明未按合同约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，故杨娟有权要求区明明支付租金以及滞纳金。本案租金及滞纳金的计算如下：拖欠租金的天数为14天（即2019年4月1日至14日），应付租金=7000元/月*14/30=3267元；逾期缴纳租金的天数为17天（即2019年3月29日至2019年4月14日），应付滞纳金=3267元*10%*17/30=185元。故区明明应支付租金3267元、滞纳金185元给杨娟。对于2019年4月份的租金，并无证据显示双方当事人协商确定为5050元/月，应按合同约定的7000元/月的标准计收租金,一审法院以2019年3月份的租金5050元/月为标准计收4月份租金，无事实依据，本院予以纠正。此外，区明明已于2019年3月底前撤离商铺，且杨娟亦于2019年4月14日收回商铺，现杨娟再请求区明明支付2019年4月15日至6月的租金以及滞纳金，于法无据，本院不予支持；2、对于杨娟请求的物业管理费，租赁合同中约定在承租期间的物业管理费由区明明负担，因此区明明应支付2019年4月1日至14日的物业管理费81元（173元/月*14/30）给杨娟。2019年4月14日以后，区明明不再承租商铺，杨娟再请求区明明支付2019年4月15日至6月的物业管理费，无事实和法律依据，本院不予支持；3、对于杨娟请求返还电卡，租赁合同解除后，区明明应返还商铺电卡给杨娟；4、对于杨娟以区明明破坏商铺为由要求区明明支付商铺重新装修费用6450元，本院认为，杨娟、史彦涛提供的装修商铺发票仅能证明装修商铺的事实，不能据此证明案涉商铺确系区明明破坏，且双方当事人对案涉商铺交付时是毛坯房的事实均予以认可，故对杨娟的上述请求，本院不予支持；5、对于区明明在二审中请求返还定金7000元，已超出其一审诉讼请求，本院不予处理；6、对于区明明请求退还的押金，由于双方当事人没有在合同中约定押金的处理，区明明已支付押金21000元给杨娟，扣减区明明应支付给杨娟的租金3267元、滞纳金185元以及物业管理费81元，杨娟应退还押金17467元给区明明。又因该合同债务发生在杨娟与史彦涛夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，史彦涛应与杨娟一起共同返还押金17467元给区明明。对区明明提出的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院均不予支持。 综上所述，区明明、杨娟的上诉请求合理部分，应予支持；不合理部分，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，但实体处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 撤销钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初125号民事判决第二、三项； 变更钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初125号民事判决第一项为：杨娟、史彦涛应退还区明明押金17467元； 区明明应返还钦州市钦南区扬帆大道人和春天97-1号楼111商铺的电卡给杨娟； 驳回区明明的其他诉讼请求； 驳回杨娟、史彦涛的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行或向该院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费1440元(区明明已预交475元，史彦涛已预交965元)，二审案件受理费1764元（区明明已预交950元，史彦涛已预交814元），由区明明负担968元,杨娟、史彦涛共同负担2236元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄国彪 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 马丽萍 书 记 员 班智晓