福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书                            案号                       （2020）闽0206民初3430号                               案由                       物业服务合同纠纷                               适用程序                       简易程序                               立案时间                       2020年4月20日                               原告             （反诉被告）                       原告（反诉被告）：厦门联欣物业管理有限公司，住所地福建省厦门现代物流园区象屿路**保税市场大厦附楼**。             法定代表人：王文胜，该公司总经理。             委托诉讼代理人：白艳彬，女，该公司员工。                               被告（反  诉原告）                       被告（反诉原告）：陈文，男，1972年11月1日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区嘉园路**。             委托诉讼代理人：叶丽平（系陈文配偶），住福建省厦门市湖里区嘉园路**。                                           判             决             主             文                       一、陈文于本判决生效之日起十日内，向厦门联欣物业管理有限公司支付2016年7月1日至2020年3月31日的物业费2178元、公共维修金679.5元、公摊电费180元、公摊水费23元；             二、厦门联欣物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向陈文返还多收取的停车费1170元；             三、驳回厦门联欣物业管理有限公司的其他诉讼请求；             四、驳回陈文的其他反诉请求。                               本诉             诉讼             请求                       陈文向联欣公司支付2016年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理费2718元、公共维修金679.5元、公摊电费217.7元、公摊水费29.6元及滞纳金1093.4（以欠费金额2718元为基数，按每日千分之三，自2016年7月1日起计算至2020年1月31日止）。                               反诉诉讼请求                       1.联欣公司退还向陈文多收取的停车费1170元（计算方式为45元乘以26个月）；2.联欣公司立即返还陈文2014年7月至2016年6月已缴交的水电公摊共计92.8元的10倍赔偿金928元；3.联欣公司立即返还私自涨价部分物业费违规收费453元（自2014年6月起计算至2016年7月止）。                               案             件             基             本             事             实                                   2014年6月20日，联欣公司与厦门市湖里区世纪嘉园小区业主委员会签订一份《厦门世纪嘉园物业承包合同》，约定联欣公司为厦门市湖里区嘉园路世纪嘉园小区提供物业服务，期限自2014年6月30日至2019年6月30日止；联欣公司负责收取管理费及公共维修金，其中住宅的物业服务费为每月每平方米0.8元、房屋公共维修金为每月每平方米0.2元，车库和路面管理费每月80元，业主不及时缴交物业管理费按日3‰收取滞纳金。陈文系世纪嘉园业主，其房屋坐落于福建省厦门市湖里区，建筑面积为75.5平方米。陈文未缴交2016年7月1日至2020年3月31日的物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费。联欣公司已向水电部门支付了2016年7月1日至2020年3月31日间讼争房产的公摊水电费。联欣公司物业和业委会的办公室在2017年5、6月左右至2019年8月份没有独立电表，联欣公司主张其系根据在旧的办公室的用电标准去推算公摊水电费的数额。联欣公司确认按每月125元标准向陈文收取2014年9月起至2020年5月止的地面停车费。                               裁             判             理             由                       本院认为，厦门市湖里区世纪嘉园小区业主委员会与联欣公司于2014年6月20日签订的《厦门世纪嘉园物业承包合同》在依法定程序被撤销或被认定无效之前，应认定系当事人真实意思表示，内容与形式于法不悖，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包含陈文在内的全体业主均具有法律约束力。合同签订后，联欣公司对小区进行了物业管理，陈文也享受了联欣公司提供的物业服务，陈文应在联欣公司实行物业管理服务期间按合同约定的标准，即住宅的物业管理费按0.8元/月/平方米、公共维修金按0.2元/月/平方米，向联欣公司支付物业管理费和公共维修金。陈文所有的房屋建筑面积为75.5平方米，因此陈文应向联欣公司缴交2016年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理费2178元（75.5平方米×0.8元/月/平方米×45个月）、房屋公共维修金679.5元（75.5平方米×0.2元/月/平方米×45个月）。联欣公司主张陈文支付物业管理费2178元和公共维修金679.5元，本院予以支持。因联欣公司物业和业委会的办公室在2017年5、6月左右至2019年8月份没有独立电表，联欣公司主张其系根据在旧的办公室的用电标准去推算公摊水电费的数额，这种推算可能不够精确。但是公摊水电费是客观存在的，联欣公司实际上也向水电部门代缴了公摊水电费，陈文作为小区业主理应分摊一部分公共部位所用的水电费，否则将对其他业主不公平。因此，本院酌情陈文应承担公摊电费180元、公摊水费23元。根据联欣公司与陈文在庭审中的陈述，以及陈文提交的证据可知，双方对联欣公司提供的物业管理服务水平存在争议，联欣公司未能提供证据证明其就陈文提出的问题业尽妥善处理之责，故陈文作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，联欣公司关于滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。但陈文提供的证据尚不足以证明原告未尽责履行其合同约定的主要义务，双方应就物业管理服务过程中存在的瑕疵争议充分进行沟通协调，联欣公司亦应尽妥处之责。陈文以联欣公司未尽物业管理之责为由拒交物业管理费、公共维修金等费用，没有依据，本院不予采纳。因联欣公司确认按每月125元标准向陈文收取了2014年9月起至2020年5月止的地面停车费，而物业合同约定车库和路面管理费每月为80元，故联欣公司每月向陈文多收取45元的停车管理费没有合同依据，应当予以返还。陈文反诉请求联欣公司返还停车费1170元（45元×26个月），本院予以支持。陈文以联欣公司随意摊派公摊水电费违反合同约定为由，反诉请求联欣公司返还2014年7月至2016年6月已缴交的水电公摊的10倍赔偿金928元。因陈文提供的证据不足以证明联欣公司随意摊派该期间的公摊水电费，故对陈文的该反诉请求，本院不予支持。陈文以联欣公司私自涨价为由反诉请求联欣公司返还私自涨价部分物业费453元。因联欣公司系根据其与世纪嘉园小区业主委员会签订的《厦门世纪嘉园物业承包合同》约定的物业费标准收取物业费，故陈文的该反诉请求没有依据，本院不予支持。                               适             用             法             律                       《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条。                               诉讼费用                       本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门联欣物业管理有限公司负担12.5元，陈文负担12.5元；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门联欣物业管理有限公司负担11元，陈文负担 14元。                               其他                       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。             如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。                审判员  林丽玉 二〇二〇年七月十日 书记员  吴朝旭 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。