河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1303民初278号原告：文定杨，男，1988年8月25日生，汉族，住河南省唐河县。原告：魏方方，女，1990年3月28日生，住河南省唐河县。二原告委托诉讼代理人：张庆博，系所在单位推荐的人。代理权限为特别授权。被告：靖小静，女，1993年12月16日生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：董素艳，河南宛东律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告文定杨、魏方方诉被告靖小静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张庆博、被告的委托诉讼代理人董素艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文定杨、魏方方向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告替被告支付的物业费、燃气初装费合计12375元，并自2019年4月30日起至被告偿还之日按银行同期利率支付利息；2、判令被告支付自2019年1月15日至2019年4月30日逾期交房的违约金34125元；3、判令被告支付原告律师代理费3000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年05月15日，原被告双方签订《房屋买卖（居间)合同》和《房屋买卖协议》(已公证)，双方约定被告将其位于南阳市卧龙区卧龙路南侧规划次干道以西3号楼1单元2层203室的房屋以65万元人民币价格出让给予原告。合同签订后原告就将首付款15万元通过银行转账给被告父亲账户，当时被告称房屋不动产证未办理出来，所以当时并未办理过户相关手续。2018年9月该房屋不动产证出来后，原告催促被告办理过户事宜，被告一直以各种理由拖延着不给原告办理过户相关手续，并声称房子卖便宜了，不打算卖了。后经房屋中介多次协调，被告在2018年12月才给原告办理房屋过户及按揭贷款等相关手续，银行于2019年1月14日发放贷款并转至被告名下银行卡。原告于2019年1月17日去物业办理装修入住手续时，物业公司告知该房屋原业主（即被告）一直未办理该房屋的交房事宜，自2014年3月1日至今的物业费、天然气、有线初装费等费用一直未缴纳。需缴清房屋以前的物业费及天然气、有线初装费等费用后就能办理房屋的交房及装修入住事宜。随后原告通知被告按双方之前签订的合同约定缴纳之前物业费等相关费用，被告一直以各种理由决绝履行合同约定的义务。因被告不缴纳房屋之前欠下的物业费等费用，小区物业一直不给原告办理装修入住手续，致使原告虽然已购买该房屋并按月偿还按揭贷款却一直无法占有使用居住。原告与被告多次沟通无果后，原告为了减少损失于2019年4月30日到物业公司缴纳了物业费及燃气有线初装费合计12375元。在原告缴纳完相关费用后才在物业公司领取到房屋的钥匙等相关物料。被告在双方签订合同后到办理过户按揭等事宜时一直未告知并刻意隐瞒该房屋没有办理交房事宜和未缴纳物业等相关费用，在原告找被告商谈时一直找各种理由推脱，拒不履行合同中约定的义务，使原告一直迟迟无法取得该房屋的占有使用权。被告辩称：1、南阳市新经纬物业服务有限公司无权向我收取物业服务费用。南阳市新经纬房地产开发有限公司一直未将我购买的房屋交付给我占有使用，我也未与南阳市新经纬房地产开发有限公司签订物业服务合同。截止我将房屋产权证过户到原告名下时，南阳市经纬房地产开发有限公司一直未将房屋交付给我，即开发商一直未按购房合同履行交房验房手续，未签署房屋交接书，我并未实际占有使用所购买的房屋，未享受开发商提供的便利条件，也未接受物业公司提供的物业服务。因此，我所购房屋尚未产生物业费用，物业公司也无权向我收取。原告提交的南阳市经纬物业公司的证明上也明确写明“未交房”，且原告在房产证过户办理完毕领取到新的房产证后，是在物业公司领取的房屋钥匙。2、原告有权拒绝交纳物业费，如已经交纳仍有权向物业公司要求返还，但原告无权向我追偿。3、燃气初装费应由原告承担。原告与我签订的公证《房屋买卖协议》第五条约定物业费、水电费由我承担，不包含燃气初装费，故燃气初装费不在我承担的费用中，且我与原告在房屋交易中多次明确房款以外的费用我均不再承担，全部由原告承担。4、原告诉请违约金34125元过高且无事实及法律依据。在合同的履行中，我并未有违约情形，己履行了过户等义务，故该诉请及要求支付代理费的诉请均不应得到支持。5、按照双方签订的公证《房屋买卖协议》约定，原告购买的房屋面积及我出售的房屋面积均为81.86平方米，原告按此面积交纳房款，而在办房产证过户时发现证载面积为123.56平方米，原告还应向我补交相应的购房款。原告针对自己的诉请向本院提交以下证据：1、《房屋买卖（居间）合同》、《房屋买卖协议》及《公证书》，证明双方的买卖关系及关于违约事项的约定。2、物业费及燃气初装费收据。证明原告缴付了物业费9335元、天然气初装费3040元。3、南阳市新经纬物业服务有限公司情况说明，证明双方签订《房屋买卖协议》时房屋尚未交付。被告质证称：对证据1真实性无异议，但《房屋买卖协议》第5项约定协议签订之后的费用由原告承担，《房屋买卖（居间）合同》第三条第1项约定，成交价格包括所有费用。对证据2有异议，上面显示是文定杨,与被告无关。对证据3有异议，没有相关人员签字，不符合证据规则，因房子未交付给被告，故被告不应缴纳物业费。被告向本院提交2019年1月17日南阳市新经纬物业公司出具的说明1份，证明房子没有交付给被告。对上述双方无异议证据本院予以确认在卷佐证，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2018年05月15日，原告文定杨作为乙方与甲方靖小静签订《房屋买卖（居间)合同》和《房屋买卖协议》，双方并于当日在南阳市智圣公证处对《房屋买卖协议》进行了公证。双方约定被告将其位于南阳市卧龙区卧龙路南侧规划次干道以西3号楼1单元2层203室的房屋以65万元人民币价格卖给原告，转让价65万元，分三次付清，办理公证当天乙方支付15万元，过户当天支付10万元，下余40万元房款乙方申请的银行按揭贷款下来后付清，款付清后，甲方将该房产及该房产的手续交付给乙方。合同签订后原告按约定支付了房屋价款，被告亦协助配合将房屋产权证办于原告名下。本案存在的主要问题一：案涉物业费、燃气有线电视初装费是否应当由被告承担。（一）被告辩称在《房屋买卖（居间)合同》第三条第1项约定成交价包括所有费用，故被告不再承担。本院认为案涉居间合同为格式合同，虽然第三条约定成交价格为包括一切费用（包括水、电、煤气、物业管理费等）。但合同第六条第3项又约定了“卖方须在该房屋产权转移登记完成前将该房屋交付买方占有使用前，付清一切有关该房屋之杂费（包括水、电、物业费等），接房后产生的一切费用由买方交付”，同一《房屋买卖（居间)合同》条款相互矛盾，故案涉杂费在《房屋买卖（居间)合同》中应视为约定不明，双方应按共同签订并经公证的《房屋买卖协议》履行。案涉《房屋买卖协议》约定：“本协议签订之日以前与该房相关权利、义务、费用（含物业、水电）由甲方承担；协议签订以后涉及该房的权利、义务、费用由乙方承担。”故，2018年5月15日之前产生的杂费由被告承担符合双方约定。（二）被告辩称案涉房屋物业公司未交付给被告，故不产生相关费用。经查，原告诉称2018年12月原被告双方办理了房屋过户及按揭贷款等相关手续，银行于2019年1月14日发放了贷款，此后，原告于2019年1月17日去物业办理装修入住手续时，物业公司告知该房屋原业主（即被告）一直未办理该房屋的交房事宜，自2014年3月1日至今的物业费、天然气、有线初装费等费用一直未缴纳，需缴清之后才能办理房屋的交房及装修入住手续。随后原告通知被告缴纳之前物业费等相关费用，被告拒绝。原告一直无法入住，为了减少损失，原告于2019年4月30日到物业公司缴纳了物业费及燃气、有线电视初装费后，才在物业公司领取了房屋钥匙并入住至今。原告以上陈述与其所举物业公司的《情况说明》所述相互印证，本院予以采信。故，被告辩称物业公司一直未将房屋交付其占有使用，其亦未与物业公司订立物业服务合同，故不应承担物业费的理由本院不予采纳。本院认为，原、被告之间的房屋交易真实有效，在原告履行付款义务后，被告理应按约将房屋交付原告，原告在产权证已办至其名下而迟迟得不到被告交付的房屋时有权与物业公司直接办理交房手续。在原告办理交房手续中产生缴纳了2014年3月1日至2019年3月1日的物业费9335元，燃气有线初装费3040元。根据合同约定，其中，合同订立日2018年5月15日之前的物业费7857元，理应由被告承担；关于燃气有线初装费3040元是否应当由被告承担。本院认为，该笔费用在合同中并未明确列明该责任承担，且该笔费用是根据业主的需求自行缴纳，原告要求被告支付证据不足，本院不予支持。二、关于逾期交房违约责任承担问题，原被告双方在合同中并未明确交房日期，实际履行中，被告已协助将案涉房屋产权办于原告名下，且原告已与物业公司直接办理了交房手续，故原告该主张依据不足，本院不予支持。三、关于原告要求被告承担代理费用的请求，因原告没有提交相关证据予以证明实际产生的代理费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告靖小静于本判决生效后十日内支付原告文定杨、魏方方人民币7857元，并自2019年4月3日起至2019年8月19日按同期银行贷款利率计付利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至款付清之日止。二、驳回原告文定杨、魏方方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1038元，由被告靖小静负担659元，原告文定杨、魏方方负担379元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  付 新人民陪审员  王邦全人民陪审员  张俊国二〇二〇年七月三日书 记 员  刘 阳