河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9097号上诉人（原审被告）：河南省兴达置业有限公司，住所地郑州市金水区政七街**********。法定代表人：刘东霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：段颖杰，河南得益律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱荣彬，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴豪杰，男，汉族，1983年4月29日出生，住河南省登封市。上诉人河南省兴达置业有限公司（以下简称兴达公司）因与被上诉人吴豪杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初3437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。兴达公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决主文第二项，依法改判驳回被上诉人要求支付违约金1012.4元的诉讼请求；2、诉讼费由上诉人、被上诉人合理分担。事实与理由：一审法院在上诉人对被上诉人主张逾期办理不动产权证违约金提出诉讼时效抗辩的情况下，举证责任划分不当，错误理解诉讼时效，判令上诉人承担1012.4元的违约金，系适用法律错误。一、违约金属于债权性质，应受诉讼时效的限制。根据法不溯及既往原则，本案应适用两年的诉讼时效限制。上诉人2013年7月15日向被上诉人交付房屋后，应在2014年7月9日前完成备案义务。上诉人在该期限内未完成合同约定的备案义务，属违约行为，应承担违约责任。庭审过程中，被上诉人未提交诉讼时效存在中断的相关证据，其主张已超过两年的法定诉讼时效。二、一审法院对是否超过诉讼时效的举证责任划分不当。上诉人认为1994年《城市房地产管理法》确立了商品房预售许可制度。案涉商品房为期房，被上诉人作为买受人，应当对此非常清楚，对期房应当适用的法律、法规亦应知晓。办理产权证的事项尽管在双方合同中没有明确约定，但房产证的办证流程、办证所需条件、期限，是郑州市房管局、郑州市不动产登记中心向外公示的，在其政府网站上均可以查询。被上诉人负有注意义务，应当积极向登记机关查询，知悉办证的流程、条件、期限，以避免风险。因被上诉人未尽到上述注意义务而遭受风险时，则该损失应由其自行负担。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求贵院查清案件事实依法改判，维护上诉人的合法权益。吴豪杰辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法予以维持。合同仅约定到产权登记机关备案的事项，未明确约定办理房地产权属证书的事项，但双方签订合同的同时，上诉人要求被上诉人支付其办证工本费60元，被上诉人按期支付，形成了上诉人为被上诉人办理房地产权属证书的事实，并且协助买受人办理权属证书也是房屋出卖人的义务。现被上诉人自行得知上诉人已经完成产权备案，在上诉人提供完备办证资料的情况下满足自行办证条件，但至今上诉人未告知被上诉人其无权独自办理房产证，并退还办证工本费，未告知被上诉人其已经取得产权备案，可以自行办证，未提供被上诉人房管局规定办理权属证书所必须提供的材料，由被上诉人自行办理，被上诉人方提起诉讼要求办证及支付违约金。因此上诉人作为出卖人因上述责任，造成被上诉人不能在规定的时限内取得房地产权属证书的违约事实，且上诉人也未能在约定时间内完成产权备案，应承担违约责任。所以上诉人仅仅以产权备案的时间计算诉讼时效无效，无理无据。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，判决合法合理。请求依法驳回上诉人上诉，维持原判。吴豪杰向一审法院起诉请求：1.判令被告按照合同约定为原告办理不动产证；2.判令被告按照合同约定支付逾期办证违约金1012.4元（房屋总价款的506199元乘以0.2%）；3.判令被告按照合同约定支付房屋面积差价413.28元；4.被告承担本案诉讼费50元及原告诉讼期间的误工费894.34元。一审法院认定事实：1、2011年10月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：11899712），其中约定：原告以506199元的价格购买被告位于二七区××、××北××号房屋，建筑面积为73.49平方米，单价为6888元。合同第五条约定：根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房地产登记部门核准面积为准，单价不变，据实结算，多退少补。合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。合同中双方就其他事项进行了约定。2、在上述合同的实际履行中，原告向被告支付了全部购房款，被告于2013年7月向原告交付涉案房屋，并收取原告工本费60元。被告于2015年2月将办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关进行备案，但被告至今未将办理房屋权属证书需要由被告提供的资料交由原告自行办理，也未将上述资料报送不动产登记中心进行初始登记后的转移登记程序。原告至今未取得房屋权属证书。3、庭审中，对于被告应向原告支付房屋面积差价413.28元的事实，双方并无争议。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反禁止性法律规定，合法有效，双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。在该合同的实际履行过程中，原告已按约支付购房款，履行了合同约定的义务，被告亦应按照合同约定履行义务。作为商品房的出售方，被告到房屋管理机关办理房屋备案登记手续并协助购房方办理房屋权属证书是销售商品房应尽的附随义务。虽然双方在商品房买卖合同中对办理产权登记应由谁来向对方进行告知并无明确约定，但作为商品房的买受人，原告与被告之间信息并不对等，原告并不清楚该房屋何时具备办证条件，故由商品房的开发商即被告来履行通知义务，更符合行业惯例及通常情理。由于被告未完全、及时履行通知义务，造成讼争房产至今未办理房屋权属登记，被告至今仍未完成协助原告办理房屋权属证书的附随义务，已属违约，应承担继续履行或赔偿损失的法律责任，故原告要求被告办理案涉房屋不动产权证书的诉请，被告负有协助办理的义务，该院予以支持。被告还应依约向原告支付违约金，违约金的数额按照原告已交房价款506199元的0.2%计算为1012.4元。对于原告要求被告支付房屋差价413.28元的诉请，被告不持异议，该院予以支持。对于原告要求被告支付误工费的诉请，无事实及法律依据，该院不予支持。对于被告辩称原告要求支付违约金的诉请已过诉讼时效，双方在商品房买卖合同中对办理产权登记的事项并未明确约定，现被告未提交证据证明其已向原告告知房屋产权证的办理流程及时间，亦未告知房屋何时具备了办证条件，故被告关于诉讼时效的抗辩，于法无据，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告河南省兴达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内，按照房屋管理及产权登记机关的要求，协助原告吴豪杰办理位于二七区××、××北××号房屋的不动产权证书；二、被告河南省兴达置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴豪杰逾期办理不动产权证书的违约金1012.4元；三、被告河南省兴达置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴豪杰房屋面积差价413.28元；四、驳回原告吴豪杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告河南省兴达置业有限公司负担，剩余25元退回原告。二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案二审中双方争议的焦点是兴达公司是否应向吴豪杰支付逾期办理不动产证书的违约金。本案中，虽然双方所签订的商品房买卖合同未对房屋产权转移登记进行约定，但是兴达公司作为案涉小区的开发商，在该案涉小区办理产权登记的过程中，收取了吴豪杰办证费用60元。基于诚实信用原则，兴达公司应在具备办理产权转移登记条件之日起合理期限内通知购房人。兴达公司作为商品房的出售方，对于涉案房屋何时具备办证条件，应向购房方履行相关通知义务。由于兴达公司未完全、及时履行通知义务，且至今仍未完成协助吴豪杰办理房屋权属证书的附随义务，造成讼争房产至今未办理房屋权属登记，兴达公司应承担赔偿损失的法律责任。一审法院判决兴达公司向吴豪杰支付逾期办理不动产证书违约金，并无不当。因双方在商品房买卖合同中对办理产权登记的事项未明确约定，兴达公司未提交证据证明其已向吴豪杰尽到告知房屋产权证的办理流程、时间、条件的义务，对于兴达公司关于诉讼时效的上诉理由，不予采纳。综上所述，河南省兴达置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由河南省兴达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年七月三十日书记员  景慧洁