广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初2127号 原告：项赐斌，男，1987年8月23日出生，汉族，住广西巴马瑶族自治县。 委托诉讼代理人：李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐耀颖，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 被告：李懋，男，1990年4月13日出生，汉族，住广西平南县。 第三人：广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所地：南宁市星光大道**玫瑰园******楼****铺面**,统一社会信用代码：91450103690232510J。 法定代表人：梁锡伟，董事长。 委托诉讼代理人：廖韦玲，女，该公司职工。 原告项赐斌与被告李懋、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称“辉煌置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告项赐斌的委托诉讼代理人李莉，第三人辉煌置业的委托诉讼代理人廖韦玲到庭参加诉讼。被告李懋经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告项赐斌向本院提出诉讼请求：1．解除原告项赐斌与被告李懋于2018年3月25日签订的《房屋买卖合同》及其补充协议（合同总价款为107万元）；2．被告李懋向原告项赐斌返还购房款350000元；3．被告李懋向原告项赐斌返还原告代被告李懋支付的贷款90342.66元；4．被告李懋向原告返还代被告李懋支付的物业费1303元；5．被告李懋向原告返还原告项赐斌支付的中介费32100元；6．被告李懋向原告项赐斌支付违约金160000元；7．被告李懋向原告项赐斌赔偿损失10700元；8．被告李懋承担本案诉讼费（包括案件受理费、公告费、保全费等）。 事实和理由：2015年12月31日，被告李懋与广西嘉和置业集团有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，购买广西嘉和置业集团有限公司销售的位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭前湖10栋2单元二十三层2302号房（下称2302号房），房屋建筑面积为131.47平方米，买卖总价为988137元。2016年1月15日，上述《南宁市商品房买卖合同》备案登记。2018年3月25日，被告李懋与原告项赐斌、第三人辉煌置业公司签订《房屋买卖合同》，由原告项赐斌向被告李懋购买上述2302号房，买卖总价款为107万元。原告项赐斌按照《房屋买卖合同》第二条第3款之约定，于2018年3月26日向被告李懋支付了16万元定金，于2018年4月10日又支付了19万元首付款。《房屋买卖合同》补充协议第1条约定，在被告李懋取得2302号房不动产权证后双方办理过户手续。按照《房屋买卖合同》补充协议第2条之约定，原告项赐斌自2018年4月起至2020年2月止，共计代被告李懋支付90342.66元银行贷款；并在2018年5月向物业公司预付了半年的物业费1303元；原告项赐斌于2018年3月25日向第三人支付了中介费共32100元。原告项赐斌于2020年初联系2302号房的物业公司询问办理不动产权证事宜时，被告知该房2302号房己 被查封，因被告李懋逾期偿还广西嘉和置业集团有限公司欠付近20万元的首付款本息，广西嘉和置业集团有限公司己于2019年底向南宁市兴宁区人民法院提起诉讼，该院于2019年12月20日将该2302号房查封。由于李懋的该逾期清偿首付款行为，导致在2302号房在已经具备办理不动产权证书的情况下，广西嘉和置业集团有限公司以李懋逾期为由延期办理不动产权证，且该2302号房已被司法查封，也不具备产权转移的可能，原告项赐斌购买该房2302号的合同目的已经无法达到，原告项赐斌依据《房屋买卖合同》第九条第1款之约定、《合同法》第九十四条第（二）、（四）款之规定，依法解除原告项赐斌与被告李懋于2018年3月25日签订的《房屋买卖合同》及其补充协议。《房屋买卖合同》第九条第1款第（4）条约定，被告李懋不履合同约定或履行的约定不符合合同之要求导致合同无法履行的，视为被告李懋违约，被告李懋除退还原告项赐斌己付款项外，还需按合同约定的定金数额支付违约金16万元，并按物业成交价1070000元的10％赔偿原告项赐斌的损失。《房屋买卖合同》第九条第5款约定违约方应当赔偿守约方己付的中介费用损失，故被告李懋还应返还原告项赐斌32100元中介费。 被告李懋未作辩称，亦未提交证据。 被告辉煌置业辩称：对原告起诉没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月31日，被告李懋（买受人）与案外人广西嘉和置业集团有限公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定李懋向广西嘉和置业集团有限公司购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭前湖10栋2单元二十三层2302号房。并于2016年1月15日办理了合同备案。 2018年3月25日，原告项赐斌（买方）与被告李懋（卖方）、第三人辉煌置业（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：买方向卖方购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭前湖10栋2单元二十三层2302号房，建筑面积131.47平方米，该物业有抵押，没有出租。成交价为107万元，其中定金16万元，买方应在签署本合约同时交付卖方并自动转为部分房款；首期房款（不含定金）19万元，由买方在2018年4月10日前直接支付给卖方；房价余款72万元，按银行按揭付款方式支付。待出卖方取得《房屋不动产权证书》后，卖方须在15天内向按揭银行申请提前还款手续，卖方按揭尾款还款金额由买卖双方各承担50％。卖方收到买方交来全部首付款（含定金）当日交付房屋买方使用。卖方保证对上述物业享有完整所有权、无查封且没有侵犯第三人的权利，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配及处理。卖方应在交付该物业之日期前有关该物业的产权纠纷、税项、租赁、户口迁出及抵押等事宜处理完毕，从而保证该物业交易后买方无须对上述事项负责。否则卖方应赔偿买方因此而引起的一切损失。买方负责支付卖方每月银行按揭贷款月供，买方要按卖方借款银行要求的每月还款金额在规定的时间准时还款，买方须于2018年4月开始每月8号前按时存按揭贷款到卖方本人还款银行账户（账号：62×××03），每月的还款金额以银行还款金额清单为准。如因买方不安规定时间还款造成卖方不良信誉的，每逾期一个月买方要按卖方银行月供的双倍于三个工作日之内补偿给卖方以作警惕提醒。每月还款的利息由买方承担，买方帮还月供中的本金在卖方申请提前还款时自动从房款中扣除……。经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介服务费，其中买方应向经纪方支付中介服务费32100元。本合约签订后，若卖方有以下情形之一，即视为违约。届时，卖方除退还买方已付款项外，还需按本合约约定的定金数额支付等额违约金，并按该物业成交价的10 ％赔偿买方之损失，同时本合同自动解除：……（4）卖方其他违约行为包括但不限于无故终止本合约、不履行本合同的约定、履行的约定不符合本合约之要求等情况，从而导致本合约无法履行。三方还就其他事项进行了约定。 上述合同签订当日，第三人辉煌置业向原告出具一份《收款收据》，载明收到原告交来购买涉案房屋中介服务费32100元。 2018年3月26日，原告通过银行转账方式向被告支付16万元，被告亦于同日向原告出具一份《收据》，载明收到原告交来购买涉案房屋的定金16万元。 2018年4月10日，原告通过银行转账方式向被告支付19万元，被告亦于同日向原告出具一份《收据》，载明收到原告交来购买涉案房屋的部分房款19万元。 2018年5月14日，原告交纳了涉案房屋2018年5月的物业服务费、2018年4月的水电公摊费及半年预交的物业费共计1303元。 2018年4月至2020年2月期间，原告代被告支付银行按揭贷款每月月供共计90342.66元。 因认为涉案合同已经无法实际履行，原告遂向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明，南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭前湖10栋2单元二十三层2302号房不动产预告权利人登记为被告李懋。该房屋于2016年10月31日办理了以案外人中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行抵押权人的预购商品房首次抵押预告登记。 还查明，2018年9月20日案外人南宁嘉和物业服务有限公司与被告李懋民间借贷纠纷一案，本院作出的（2018）桂0102民初4725号民事调解书已发生法律效力后，因李懋未按生效法律文书履行义务，南宁市兴宁区昆仑大道995 号嘉和城白鹭前湖10栋2单元二十三层2302号房于2019年12月20日被本院预查封。 庭审过程中，经本院向原告释明涉案合同解除后，其是否要求处理涉案房屋返还问题，原告明确表示要求在本案中一并处理。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告李懋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、关于涉案房屋买卖合同的效力问题。 本案中，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合约》系各方真实的意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守履行。 二、关于合同解除问题。 上述合同签订后，原告按约定向被告支付了定金及部分购房款共计35万元，但在合同履行过程中发现案涉房屋在合同签订后因被告原因被本院因执行而查封，导致案涉房屋交易无法继续履行，至本案一审辩论终结前，涉案房屋仍处被查封状态，原合同目的已经无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告要求解除《房屋买卖合约》的请求本院予以支持。 三、关于合同解除后被告李懋的责任承担问题。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告基于合同约定向被告支付了购房款共计35万元，并代被告偿还涉案房屋按揭贷款月供共计90342.66元，由于被告违约，造成原告无法继续履行合同取得涉案房屋的产权，因此原告要求被告返还已付购房款35万元及代付的按揭贷款90342.66元，符合法律规定，本院予以支持。由于涉案房屋已经交付原告占有使用，因此在原告实际使用房屋期间，物 业费应由原告自行承担，现原告要求被告返还其已经交纳的物业费，没有事实及法律依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，由于第三人辉煌置业已经实际为原、被告提供了中介服务，并收取原告中介服务费32100元，现合同解除后，该费用应属于原告因履行涉案合同而产生的损失，原告要求作为违约方的被告进行赔偿，符合法律规定，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，原、被告在合同中约定的按定金数额支付等额违约金实际属于定金罚则的适用，按物业成交价的10％赔偿买方损失则属于违约金计算方式的约定，两者不能同时适用，故本院仅对原告主张支付一倍定金16万元的请求予以支持。原告要求被告另行再按合同总价款的10％赔偿损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。 四、关于涉案房屋的返还问题。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，由于被告已经向原告交付了涉案房屋，涉案合同解除后，原告应当向被告返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告项赐斌与被告李懋、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司于2018年3月25日签订的《房屋买卖合约》； 二、被告李懋返还原告项赐斌购房款35万元； 三、被告李懋返还原告按揭贷款月供90342.66元； 四、被告李懋支付原告项赐斌一倍购房定金16万元； 五、原告项赐斌向被告李懋腾迁返还南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭前湖10栋2单元二十三层2302号房； 五、驳回原告项赐斌的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费5604元，由原告项赐斌负担702元，被告李懋负担4902元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 聂 凯 二〇二〇年七月二十日 书记员 滕嘉盼 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。