浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1472号 上诉人（原审原告）:董召良，男，1965年1月1日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 上诉人（原审原告）:张静妙，女，1964年10月17日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 上述两上诉人委托诉讼代理人：章宇文，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 上述两上诉人委托诉讼代理人：翁琦琦，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宁波新大利置业有限公司。住所地：宁波市鄞州区邱隘镇人民南路200号。 法定代表人：郭金波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑伟，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡静静，浙江同舟律师事务所律师。 上诉人董召良、张静妙因与上诉人宁波新大利置业有限公司（以下简称新大利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初14122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董召良、张静妙上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判或者发回重审。事实和理由：一审判决认定涉案小区存在消防、绿化等多方面质量问题，与新大利公司前期宣传情况严重不符，基于新大利公司未按照双方约定交付符合质量要求的房屋，新大利公司应赔偿董召良、张静妙房屋差价损失，并承担保全费用。 新大利公司辩称，一审判决对该部分认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回其上诉。 新大利公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回董召良、张静妙的诉讼请求。事实和理由：第一，一审判决认为双方签订的合同附件八有关于“延期交付”的补充约定，又认为新大利公司未提供证据，不予支持，表述明显矛盾。事实上，新大利公司就房屋交付期限的提前和延长在签约时已向董召良、张静妙告知过，且双方也对延期交房违约金事宜进行了结算，董召良、张静妙也签字确认，之后，长达两年多的时间也未曾提出异议。第二，即使新大利公司要承担延期交房责任，一审法院对延期交房违约金的计算错误。一审法院认定新大利公司于2017年4月2日短信通知董召良、张静妙可于2017年4月8日至4月12日办理交房手续，若有需要，也可自2017年4月2日起办理交付手续。因此，交付违约金计算应截止到4月2日，而非4月8日。经核算，新大利公司因支付延期交房违约金17192元。第三，新大利公司已于2017年5月12日取得权属证书初始登记，并交付给董召良、张静妙，由其自行办理涉案房屋权属证书，新大利公司未违约，不应支付逾期交付权属证书违约金。 董召良、张静妙辩称，案涉《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定内容属格式条款，加重了买受人负担，且未尽合理说明义务，案涉条款应属无效。故，新大利公司的上诉请求，应予以驳回。 董召良、张静妙向一审法院起诉请求：一、新大利公司支付董召良、张静妙延期交房违约金19270.06元；二、新大利公司支付董召良、张静妙延期交付不动产权证违约金944.61元；三、新大利公司赔偿董召良、张静妙房屋差价损失181020元；上述三项金额共计201234.67元。四、新大利公司修缮锦楠府业主共同共有部分漏水、漏电、墙面脱落、钢筋及电线外露的房屋质量问题；五、新大利公司消除锦楠府建筑内消防安全隐患、完善消防通道及消防器材直至锦楠府建筑工程通过消防主管部门审核；六、新大利公司拆除机械车位，恢复机械车位占用的业主共有部分的小区道路及绿化；七、新大利公司在锦楠府业主共同共有绿化区域内按照已备案绿化图纸的植物种类、分布及数量标准种植小区绿化；八、新大利公司按照住宅电梯技术标准等电梯行业技术标准更换1号楼1、2号电梯及2号楼3、4号电梯，共四部电梯；九、本案诉讼费、保全费由新大利公司承担。 一审法院审理认定事实：2015年9月21日，董召良（买受人）、张静妙（买受人）与新大利公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号2015017300058），合同约定董召良、张静妙向新大利公司购买位于宁波市鄞州区××镇××村××商品房××幢××号房。合同第九条约定，新大利公司应当在2016年12月31日前，将符合条件的商品房交付董召良、张静妙使用，该条件包括：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。同时合同第十条约定，出卖人若未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向董召良、张静妙支付不小于第一项比率的违约金。合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，同时还约定，出卖人承诺于2017年5月20日前取得上述土地、房屋权属证明，交付给买受人，出卖人不能在该期限内交付权属证书的，约定日期起180日内，出卖人按照已付房价款的千分之一承担违约责任；约定日期180日以后的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方于同日签署合同附件八，其中第八条约定，买受人同意出卖人在宽限期内2016年9月30日至2017年3月31日，含当日，具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交房，且出卖人不承担违约责任，本合同继续履行；第十一条约定，无论何种原因导致出卖人实际交房时间迟延，双方同意出卖人交付土地、房屋权属证书的日期相应顺延。权属办结时间以政府产权登记部门办理时间为准；第十二条约定，该商品房交付时，以按揭方式购买的，其房屋产权登记及抵押手续必须由出卖人统一办理，费用由买受人自理，同时买受人必须在办理交付手续时预缴契税等相关税费，提供相关资料及缴纳相关费用，权证办理后结算。上述合同及补充协议签订后在新大利公司交房前，董召良、张静妙支付了首付款及银行按揭款共计944611元。2017年3月15日，宁波市鄞州区住房和城乡建设局作出《鄞州区建设项目绿地面积备案单》，认为新大利公司建设的锦楠府项目实际绿地面积经测量，符合控制绿地率指标要求。2017年3月16日，涉案房屋所在小区取得宁波市公安消防支队鄞州区大队建设工程消防设计竣工备案。2017年3月28日，宁波市规划局作出（2017）浙规核字第0260041号建设工程规划核实确认书，涉案房屋所在小区取得竣工验收。新大利公司于2017年4月2日发出通知，要求董召良、张静妙于2017年4月8日至4月12日期间办理交房手续。董召良、张静妙于2017年4月13日到新大利公司处办理了交房手续，并支付了应付房款差额105元、代收物业维修专项资金10862.4元、逾期交房违约金189元（扣除项），共计10778.4元。2017年5月12日，宁波市国土资源局于作出涉案房屋的初始登记证书，产权人为新大利公司。后董召良、张静妙自行办理了产权变更登记手续。2017年8月11日，涉案房屋不动产变更登记在董召良、张静妙名下。涉案房屋所在小区交付后，包括董召良、张静妙在内的多名业主对小区房屋质量、机械车位、小区绿化、消防隐患、电梯质量等存在的问题多次向新大利公司及有关部门进行投诉。 一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、新大利公司是否存在逾期交房，是否应当支付逾期交房违约金？二、新大利公司是否存在逾期交付不动产权属证，是否应当支付违约金？三、新大利公司是否应当赔偿董召良、张静妙房屋差价损失？四、董召良、张静妙是否能以个人的名义针对小区房屋质量、消防隐患、电梯质量、机械车位、小区绿化等共有部分提起民事诉讼？ 关于第一个争议焦点，董召良、张静妙认为新大利公司提供的合同附件八中第八条关于“延期交房”的补充约定系格式条款，且该内容明显加重了董召良、张静妙的义务负担，又未对董召良、张静妙作出说明，因此该条款应属无效，新大利公司认为在签订合同补充协议时已进行口头说明，且在交房时也支付了逾期交房违约金，双方当时已进行了确认，一审法院认为，该补充协议系由新大利公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”同时，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，新大利公司在提供给董召良、张静妙的附件八补充协议中的第八条关于“延期交房”的约定，明显加重了董召良、张静妙的义务负担，应当予以明确的意思表示提醒董召良、张静妙予以注意，新大利公司主张已进行口头告知无相应事实依据，不予认可；办理交房手续时新大利公司虽然支付了部分逾期交房违约金（1天），但根据交房通知单、交房流转单等材料来看，新大利公司并未向董召良、张静妙明确告知新大利公司逾期交房及向董召良、张静妙支付逾期违约金的事实，再考虑到小区众多业主在该时期（2017年4月8日至12日）集体交房的情形，因此，董召良、张静妙应当不知道所缴的费用中包含已收取的新大利公司支付的逾期违约金，对新大利公司的主张不予支持。因上述格式条款无效，因此双方约定的交房时间仍为2016年12月31日，董召良、张静妙认为应计算至2017年4月13日实际交房当天，一审法院认为，新大利公司于2017年4月2日已向董召良、张静妙发出通知，要求其在2017年4月8日至12日期间来办理交房手续，即自2017年4月8日起便可办理交房，因董召良、张静妙自身原因于2017年4月13日方去办理，因此对于2017年4月8日后的时间不宜再作逾期认定，综上，新大利公司应当向董召良、张静妙支付的逾期交房违约金为18514元（944611元×98天×0.0002）-189元=18325元。 关于第二个争议焦点，董召良、张静妙认为其实际取得产权证时间为2017年6月22日，并要求以此计算新大利公司延期交付产权证所产生的违约金，一审法院认为，关于附件八补充协议中的第十一条关于“延期交产权证书”的约定系格式条款，新大利公司未向董召良、张静妙明确予以告知注意义务，该条款应属无效。根据双方签订的购房合同第十六条的约定，新大利公司应当向董召良、张静妙提供的产权证系初始登记证书，以便董召良、张静妙办理产权过户登记。同时根据附件八补充协议中的第十二条的约定，董召良、张静妙办理银行按揭并在实际办理交房手续时亦委托新大利公司代办权属登记证书，本案中，董召良、张静妙系自行办理房屋权属证书，新大利公司虽于2017年5月12日取得该证书，但并未提供证据证明其于合同约定时间向董召良、张静妙交付该初始登记证书，应当承担举证不能的法律后果。董召良、张静妙请求新大利公司按照合同约定支付逾期交付权属证书违约金944.61元（944611元×0.001），符合合同约定，予以支持。 关于第三个争议焦点，董召良、张静妙认为因新大利公司提供的小区整体房屋质量、小区环境、绿化等因素导致房价下降，因此应当向董召良、张静妙赔偿差价损失，一审法院认为，房地产的价格受到市场多种因素的影响，董召良、张静妙目前提供的证明并不能证明其房屋与周边小区房屋的价格差异系因新大利公司造成，因此对董召良、张静妙的该项主张不予支持。 关于第四个争议焦点，一审法院已作出（2019）浙0212民初14122号之二民事裁定书，故本案不再重复审理。 董召良、张静妙要求新大利公司承担保全费用，但未提供相应合同依据，对董召良、张静妙的该项主张不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、宁波新大利置业有限公司向董召良、张静妙支付逾期交房违约金18325元，支付逾期交付不动产权证违约金944.61元，上述金额共计19269.61元，限于判决生效之日起七日内履行完毕；二、驳回董召良、张静妙要求宁波新大利置业有限公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求；三、驳回董召良、张静妙要求宁波新大利置业有限公司承担保全费用的诉讼请求。如宁波新大利置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4319元，减半收取2159.5，由被告宁波新大利置业有限公司负担207元，原告董召良、张静妙负担1952.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，新大利公司2017年4月2日下午通知业主收房的短信载明，“务必于2017年4月8日至2017年4月12日来售楼处办理交付手续，若你有需要也可自2017年4月2日起办理交房手续”。 本院认为：本案案由为商品房销售合同纠纷，双方二审主要争议焦点为新大利公司是否应当承担延期交付违约金、逾期交付不动产权证违约金以及是否应当赔偿房屋差价损失。 一、关于延期交付问题。新大利公司在一审中提供了《商品房买卖合同》（包含附件八），董召良、张静妙对此并无异议。该合同系双方真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。《商品房买卖合同》附件八第八条约定，“该商品房具备合同约定的交付条件，出卖人发出的交付通知中载明的交付日期如提前或推迟合同约定的交付期限三个月内的，以交付通知书中载明的交付日期为准，双方均不承担相应的违约责任。即买受人同意出卖人在宽限期内2016年9月30日至2017年3月31日，含当日。具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交房，且出卖人不承担违约责任”。该约定系出卖人在具备商品房交付条件的前提下，提前或者推迟三个月内交付房屋，出卖人不需要承担违约责任。该约定虽为格式条款，但并没有明显加重买受人的责任、排除其主要权利，该约定合法有效。依据该约定，新大利公司不承担逾期交房违约责任，需要符合两个条件，一是具备交房条件，二是在宽限期内（2016年9月30日至2017年3月31日）交房。新大利公司虽然在宽限期内具备交房条件，但其并没有交房，而是在2017年4月2日通知董召良、张静妙收房，故不能免除其逾期交房的违约责任。 《商品房买卖合同》第九条约定出卖人应于2016年12月31日前交付案涉商品房。董召良、张静妙对新大利公司于2017年4月2日发出通知的事实予以认可。新大利公司虽然在短信通知中要求买受人于2017年4月8日至2017年4月12日收房，但同时也允许买受人于2017年4月2日办理交付手续，故本院认为逾期交房的截止日期为2017年4月1日为宜。一审判决认定逾期交房的截止日期为2017年4月8日，属事实认定错误，本院予以纠正。新大利公司辩称，其与董召良、张静妙已就逾期交房违约金进行了结算，董召良、张静妙并无异议。《交房流转单1-房款结算》显示新大利公司支付了部分逾期违约金。新大利公司并没有证据证明其已对买受人就交付违约进行了明确说明，也没有证据显示董召良、张静妙愿意放弃向新大利公司主张违约责任。新大利公司主张免除其违约责任，于法无据。故新大利公司应向董召良、张静妙支付的逾期交房违约金应调整为17003元{（944611元×91天×0.0002）-189元}。 二、关于逾期交付不动产权证违约金。《商品房买卖合同》第十六条约定，“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017-05-20前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理”。从该约定文义分析，“前款规定的土地、房屋权属证书”应指的是初始登记证书，而非转移登记证书。“出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书”这里的“约定期限”应指2017年5月20日前办理初始登记证书。双方并没有对转移登记的时间进行约定。董召良、张静妙要求新大利公司支付逾期交房不动产权属证书违约金，缺乏依据，本院不予支持。一审认定事实错误，本院予以纠正。 三、关于房屋差价损失问题。当事人对自己的主张应当提供证据证明。房地产的价格受到地段、市场、周边配套等多种因素的影响，董召良、张静妙提供的现有证据不足以证明其房屋与周边小区房屋的价格差异系因新大利公司造成，一审判决对董召良、张静妙的该项主张不予支持，并无不妥。 综上所述，董召良、张静妙的上诉请求不能成立，应予驳回；新大利公司的部分上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初14122号民事判决第二、三项，即：驳回董召良、张静妙要求宁波新大利置业有限公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求；驳回董召良、张静妙要求宁波新大利置业有限公司承担保全费用的诉讼请求。 二、变更浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初14122号民事判决第一项为：宁波新大利置业有限公司向董召良、张静妙支付逾期交房违约金17003元，限于本判决生效之日起七日内履行完毕。 如宁波新大利置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 一审案件受理费4319元，减半收取2159.5元，由董召良、张静妙负担1977元，由宁波新大利置业有限公司负担182.5元；二审案件受理费4202元，由董召良、张静妙负担3953元，由宁波新大利置业有限公司负担249元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕伟东 审 判 员 赵保法 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年七月一日 法官助理 汪学良 代书记员 陈剑妃