河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2505号原告：张鹏霞，女，汉族，1991年6月5日出生，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：董腾飞，河南亚太人律师事务所律师。被告：郑州融侨房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇湖滨路与祥和路交叉口企业总部大厦第14层。统一社会信用代码：91410184396876825C(1-1)。法定代表人：林宏修，董事长。委托诉讼代理人：王少帅，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王水力，河南文丰（中牟）律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司新郑支行，住所地新郑市中华路中段。统一社会信用代码：914101841704350313(1-1)。负责人：龙洪波，行长。委托诉讼代理人：陈国厂，男，汉族，1986年11月7日出生，住河南省淮阳县。系该支行个贷部经理。原告张鹏霞与被告郑州融侨房地产开发有限公司(以下简称“融侨公司”)、被告中国建设银行股份有限公司新郑支行（以下简称“建设银行新郑支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张鹏霞及其委托诉讼代理人董腾飞，被告融侨公司委托诉讼代理人王少帅，被告建设银行新郑支行委托诉讼代理人陈国厂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鹏霞向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告融侨公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.依法撤销原告与被告建行新郑支行签订的中长期个人商品住房贷款合同；3.依法判令被告融侨公司返还原告购房定金、车位款、首付款、维修基金共计105907元；4.判令被告融侨公司返还原告支付银行按揭贷款本金及利息70431.07元（暂计至2020年2月），并偿还剩余的银行贷款及利息；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年，被告融侨公司在明知原告没有购房资格的情况下，为原告伪造社保缴纳证明，与原告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的新郑市龙湖镇河道绿地东侧、规划道路西侧融侨城西苑6幢2单元9层903号商品房，之后为原告办理了银行中长期个人商品住房贷款。原告于2018年1月31日至2018年2月7日分别缴纳购房定金、车位款、首付款、维修基金，共计105907元。然而，根据郑州部分区域实施住房限购的有关规定，原告张鹏霞不具备购房资格，被告融侨公司伪造虚假社保证明的行为属于欺诈，损坏了原告个人利益及国家利益。另一方面，《商品房买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。原告与建行新郑支行签订的中长期个人商品住房贷款合同时基于上述《商品房买卖合同》而产生的，在《商品房买卖合同》无效的情况下，该合同应予撤销。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。原告张鹏霞在庭审期间将其第1项和第2项诉讼请求变更为：1.请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××8544）；2.请求判令解除原告与被告建行新郑支行签订的房贷借款合同；3.请求判令被告协助原告到房地产管理部门办理涉案合同网签备案信息的注销手续和预告登记的注销手续。其他诉讼请求不变。被告融侨公司辩称：1.《商品房买卖合同》系双方协商平等签署，并经新郑市房管部门备案，合法有效；2.郑州市购房限购政策对购房人要求提供符合相应购房条件的证明，并经房管部门审查后确认，原告提交相应的购房材料，并经购房部门审查通过，合同予以备案，原告所主张欺诈、伪造社保证明均系原告向被告及房管部门提交的，被告对其制作形成的过程并不知情；3.相关限购政策并非法律规定，不属于影响合同效力的强制性规范，不影响买卖合同的效力;4.2019年12月6日，原告向本公司提出退款申请，双方与此同时签署了《协议书》，对商品房买卖合同的解除、解除后相关行政注销手续的办理、银行按揭贷款清偿、房款退还流程等进行了约定，后因疫情和原告提起诉讼，导致《协议书》的下一步履行被搁置，但不影响商品房预售合同和《协议书》的法律效力。《协议书》应当作为解除涉案合同的依据，涉案商品房屋买卖合同已协商解除，双方应按《协议书》的约定履行各自的义务。本案系由原告提出解除合同的主张，本公司不存在违约情形，涉案房产预告登记至今仍登记在原告名下，尚未达到《协议书》约定的退款条件，原告要求本公司退还已付款项并向其支付按揭贷款本息的诉讼请求与《协议书》的约定不相符，缺乏合同依据和法律根据，依法应予驳回。被告建设银行新郑支行辩称：预告登记原件在本行存放，用于办理涉案房屋的抵押登记手续，本行通知张鹏霞前往不动产登记中心办理涉案房屋的抵押登记手续，因张鹏霞不予配合，至今没有前往登记中心办理涉案房屋的抵押登记手续。依据相关规定，本行没有过错，不应承担责任。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月5日，原告张鹏霞（××）与被告融侨公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××8544），主要内容为：第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房位于新郑市××镇河道绿地东侧、规划道路西侧××城××楼××单元××号房屋，建筑面积为87.14㎡……第四条计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为9321.13元/㎡，总金额812243元……第六条付款方式及期限。约定金额：244243元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-03-05；约定金额：568000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018-04-05。备注：2018年4月5日之前办理完毕银行按揭贷款抵押手续；如有逾期，按照附件四协议第二条执行。第八条交付期限。出卖人应当在2019年6月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第十六条合同信息备案本合同自生效之日起30日内由出卖人负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，若出卖人逾期不办理合同信息备案手续并造成××损失的，应当承担赔偿责任。第十七条预购商品房预告登记的约定。出卖人和××共同申请预购商品房预告登记，预告登记有效期为自预告登记之日起至出卖人办理初始登记后三个月内……附件四：《商品房买卖合同》补充协议第二条规定：××应于签订商品房买卖合同当日将办理按揭贷款所需的材料（包括但不限于身份证、户口薄、收入证明、购房发票、婚姻证明、未婚的另加照片两张等资料，具体以银行最终要求为准）送交出卖人，领取按揭材料收据。出卖人协助××办理银行按揭贷款手续，银行根据××的资信状况批准贷款额度、贷款年限及贷款利率，××应无条件接受银行审批贷款利率，银行审批贷款额度如不足《商品房买卖合同》中双方约定的贷款额度或银行审批后又提出提高贷款利率等要求的，××应自收到出卖人书面通知之日起7日内将差额部分款项支付给出卖人，或者到银行签署同意提高贷款利率等银行要求的文件……张鹏霞在购房过程中，于2018年1月31日向融侨公司交付购房定金和车位定金各10000元，合计20000元，融侨公司给张鹏霞出具《收据》两份。2018年2月7日，张鹏霞向融侨公司支付首付款72243元、车位款8000元、维修基金5664元，融侨公司给张鹏霞出具收据三份。2018年4月18日，张鹏霞作为抵押人、融侨公司作为保证人与贷款人建设银行新郑支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，张鹏霞向建设银行新郑支行贷款568000元用于张鹏霞偿还其购买位于新郑市××镇河道绿地东侧、规划道路南侧××城××楼××单元××号商品房，借款期限36个月，自2018年4月27日起至2048年4月27日止，采用等额本息还款法偿还贷款本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还人民币3185.95元，担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起自抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。张鹏霞随即就其购买龙湖镇河道绿地东侧、规划道路西侧融侨西苑6号楼2单元9层903号商品房屋，向建设银行新郑支行贷款568000元。建设银行新郑支行发放购房贷款后，张鹏霞按月偿还购房商业贷款。截止2020年6月21日（含当日），张鹏霞已向贷款银行建设银行新郑支行偿还房贷本金17487.14元、利息65687.73元，剩余的房贷本金为550512.86元。《商品房买卖合同》签订后，商品房买卖合同信息已经过备案。2019年4月9日，新郑市自然资源和规划局针对涉案商品房屋进行了预告登记，为权利人（申请人）张鹏霞出具了豫（2019）新郑市不动产证明第0023862号《不动产登记证明》。围绕《个人住房（商业用房）借款合同》，需要由张鹏霞与贷款人建设银行新郑支行等到不动产登记中心办理的购房抵押登记手续（含预告抵押登记手续），当事人之间至今未予办理。2019年12月6日，张鹏霞向融侨公司发出《退款申请》，载明：本人认购了贵公司开发的融侨城项目编号为2-JX0011车位，并向贵公司支付了车位首付款18000元，现本人因其他原因，不再购买该车位。因本人违约，应向公司承担违约责任，本人自愿向贵方承担违约金10000元，该部分违约金贵公司可以从上述款项中直接扣除。贵公司扣除上述违约金后剩余款项为8000元，特申请退还给本人。张鹏霞在申请人处签名。与此同时，融侨公司与张鹏霞经协商签订了《协议书》，主要内容为：1.双方均同意于本协议书签订之日解除2018年3月5日签订的(编号为180××××8544)的《商品房买卖合同》。2.张鹏霞应当于调解书生效后十五个工作日内配合融侨公司按照房地产主管部门的要求共同办理完《商品房买卖合同》(编号为1800194854)的合同解除手续和合同信息备案的注销手续。如涉案房屋存在预告抵押登记、预告登记的，张鹏霞应当配合融侨公司办理注销手续，确保涉诉商品房符合另售条件。如果张鹏霞逾期办理上述手续的，每逾期一日，向融侨公司支付相当于总房款万分之二的违约金；超过30日未办理的，每逾期一日，向融侨公司支付相当于总房款万分之四的违约金。上述违约金，融侨公司有权从应退还张鹏霞的购房款项中直接扣除。因融侨公司原因致使不能在15日期限内办理相关注销手续的，张鹏霞不承担违约责任。3.张鹏霞与建设银行新郑支行签订的《个人房产抵押贷款合同》中，张鹏霞在本协议签订时经银行同意已办理完一次性提前还款申请手续。截止2019年11月27日，张鹏霞确认应偿还的贷款本金为555423.85元，违约金为555.42元，在张鹏霞履行完本协议第二条约定的义务后，由融侨公司代张鹏霞从张鹏霞已支付购房款中向建设银行新郑支行一次性偿还；融侨公司代偿后，张鹏霞应负责协调建设银行新郑支行出具代偿证明，如涉案房屋存在预告抵押登记的，张鹏霞应配合办理注销手续。4.双方确认:张鹏霞已向融侨公司支付的实际购房款为82243元、银行贷款为568000元，张鹏霞另支付物业维修基金5664元，合计655907元，融侨公司在本调解协议第二、三条所约定的各项手续办理完毕后30日内一次性退还张鹏霞。5.本调解协议第四条项下付款义务履行完后，协议双方就涉诉房屋买卖的权利、义务结清，不再存在任何经济和法律纠纷。张鹏霞不得再以任何理由向融侨公司主张任何权利或要求融侨公司支付其他任何费用。融侨公司作为原告在调解协议中加盖了公司公章，张鹏霞作为被告亦在调解协议中签名。该调解协议签订后，张鹏霞与融侨公司至今均未履行调解协议约定的义务。张鹏霞为此诉至本院，请求处理。以上事实，有原告方提交的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》，购房款发票、定金收据、维修基金收据，中国建设银行个人贷款对账单、中国建设银行还款明细，《不动产登记证明》，《退款申请》、《协议书》及本案庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原告张鹏霞与被告融侨公司于2018年3月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××8544）和原告、被告融侨公司及被告建设银行新郑支行于2018年4月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均系合同当事人之间真实、自愿的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告均应当按照合同约定行使权利、履行义务。在上述合同履行期间，原告张鹏霞于2019年12月6日向被告融侨公司发出《退款申请》，表明对其认购融侨公司开发的融侨城项目编号为2-JX0011车位不再购买，其自愿向融侨公司承担违约金10000元，从已交车位款18000元中直接扣除。与此同时，张鹏霞与融侨公司经协商签订了《协议书》，约定，同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，张鹏霞应于调解协议书生效后十五个工作日内配合融侨公司按照房地产主管部门的要求共同办理完《商品房买卖合同》的合同解除手续、合同信息备案的注销手续、预告登记的注销等手续。上述约定内容系原告张鹏霞与被告融侨公司真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。据此，原告张鹏霞与被告融侨公司之间签订的《商品房买卖合同》已于2019年12月双方签订《协议书》之时双方协商解除。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，涉案商品房担保贷款合同，即原、被告于2018年4月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》也应当一并解除。涉案商品房买卖合同的备案信息和预购商品房预告登记手续应当一并予以注销。被告融侨公司应当协助原告张鹏霞在合理期限内到新郑市房地产管理部门办理解除商品房买卖合同备案信息和预购商品房预告登记的注销手续；根据本案实际情况，该期限可酌定为自本判决生效之日起三十日内。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。”据此，被告融侨公司应当向原告张鹏霞返还购房首付款82243元。扣除原告依《退款申请》自愿承担的车位违约金10000元后，剩余车位款8000元，被告融侨公司应当返还原告张鹏霞。同时，原告张鹏霞已向建设银行新郑支行交纳的房贷本息83174.87元（截止2020年6月21日，张鹏霞已偿还房贷本金17487.14元、利息65687.73元），被告融侨公司应当返还原告。剩余房贷本金550512.86元及依《个人住房（商业用房）借款合同》自2020年6月22日起所产生的贷款利息，应当由被告融侨公司返还贷款人建设银行新郑支行。关于原告张鹏霞要求被告融侨公司退还涉案商品房屋维修基金5664元的诉讼请求,该维修基金虽由新郑市物业维修基金管理中心收取，但由于针对商品房屋，维修专项资金只需交纳一次，且实行“钱随房走”的原则，本案商品房买卖合同解除后，该资金可随之转移给商品房屋新的购买者，为减少当事人诉累，被告融侨公司应将房屋维修专项资金5652元退还原告，待被告融侨公司将房屋销售给他人时再予以收取该项费用。原告张鹏霞其他诉讼请求证据不力，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款规定，判决如下：一、原告张鹏霞与被告郑州融侨房地产开发有限公司于2018年3月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：18001948544）为有效合同，已于2019年12月双方签订《协议书》时接除；二、解除原告张鹏霞与被告郑州融侨房地产开发有限公司及被告中国建设银行股份有限公司新郑支行于2018年4月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告郑州融侨房地产开发有限公司应当协助原告张鹏霞到新郑市房地产管理部门办理解除位于新郑市龙湖镇河道绿地东侧、规划道路南侧融侨城西苑6号楼2单元9层903号商品房屋的买卖合同备案信息和预购商品房预告登记的注销手续，自本判决生效之日起三十日内履行完毕；四、被告郑州融侨房地产开发有限公司应当返还原告张鹏霞购房首付款82243元、车位剩余款8000元、房屋维修专项资金房屋5664元、截止2020年6月21日原告已向建设银行新郑支行交纳的房贷本息83174.87元，合计179081.87元，于本判决生效之日起十日内付清；五、被告郑州融侨房地产开发有限公司应当向被告中国建设银行股份有限公司新郑支行支付针对位于新郑市龙湖镇河道绿地东侧、规划道路南侧融侨城西苑6号楼2单元9层903号商品房屋贷款的剩余房贷本金550512.86元及依《个人住房（商业用房）借款合同》自2020年6月22日起到还清剩余房贷本金550512.86元之日期间所产生的贷款利息，于本判决生效之日起十日内付清；六、驳回原告张鹏霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3826元，减半收取1913元，由被告郑州融侨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  岳宏欣二〇二〇年七月二十一日书记员  马 爽