北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7620号原告（反诉被告）：北京禾熙文化传媒有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海六路5号院11号楼402室。法定代表人：贾玮，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡维霞，北京市铭基律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜蓉，北京市铭基律师事务所律师。被告（反诉原告）：李侠，女，1980年8月24日出生，汉族，北京北鹏建筑工程有限公司职员，户籍地吉林省双辽市，现住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：朱忠博（系李侠配偶），现住北京市北京经济技术开发区。原告（反诉被告）北京禾熙文化传媒有限公司，（以下简称禾熙公司）与被告（反诉原告）李侠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）禾熙公司的委托诉讼代理人蔡维霞、姜蓉，被告（反诉原告）李侠及其委托诉讼代理人朱忠博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禾熙公司向本院提出诉讼请求:1、判令李侠返还禾熙公司已支付的押金9500元及预付房租38000元，共计47500元；2、判令李侠以47500元为基数向禾熙公司支付自2020年1月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日的利息；3、本案诉讼费由李侠承担。事实和理由：禾熙公司与李侠于2019年11月14日就位于北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院39号楼16层1607号的房屋（以下简称涉案房屋）签订合同编号为BJ-60000481的《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定租赁期限自2019年11月18日起至2020年11月17日止，租金为9500元/月，支付方式为押一付六，押金为9500元。合同约定其他事项：乙方严禁两人居住，只限合同签订时留存身份证人员居住，中途不得更改；对于任何租住时产生的人为损坏，乙方负责所有相关修复费用及赔偿；甲方定期查验房间，如发生上述事项甲方有权解除合同，造成损失的由乙方修复及赔偿相关损失。涉案合同签订后，禾熙公司于2019年11月18日向李侠支付房屋租金及押金共计66500元。合同履行过程中，李侠经查房发现禾熙公司实际居住人高梦妤携男友居住，房内部分设施、设备有毁坏痕迹，故通知禾熙公司要求高梦妤搬离。2020年1月11日，在李侠的监督下，高梦妤搬离涉案房屋，并赔偿李侠6048元作为未结算的水电费及毁坏设备赔偿费。至此，禾熙公司再无人实际继续居住在涉案房屋内。后李侠要求禾熙公司赔偿两个月租金作为违约金，禾熙公司有长期租房的需求，拟与李侠协商解除并提出希望继续租住，李侠不同意续租，要求支付两个月租金作为违约金并提前收回房屋。依据涉案合同第十二条，禾熙公司违反该约定的，李侠享有单方解除权，李侠也实际行使了单方解除权，禾熙公司应支付的修复及赔偿费已由高梦妤支付，依照涉案合同约定，李侠应将房屋押金及预付房屋租金退还给禾熙公司，但李侠以索要两个月违约金为由拒绝退还，已构成违约。禾熙公司为维护自身合法权益，故诉至法院。李侠辩称，不同意禾熙公司的全部诉讼请求。第一，李侠依约将房屋交付禾熙公司租住，中途从未因任何事宜向禾熙公司发出解约通知，系禾熙公司于2020年1月7日向李侠告知因其员工离职需要提前解约，李侠于2020年1月11日见证高梦妤搬离时发现屋内部分设施损坏，高梦妤进行了赔偿；第二，禾熙公司没有证据证明系李侠的行为导致合同解除条件成就，李侠作为出租人查房系履行合同义务，但从未发现高梦妤携男友在屋内实际居住，不曾向禾熙公司发出要求高梦妤搬离的通知；第三，禾熙公司无证据佐证高梦妤的搬离与李侠有直接关系，高梦妤搬离后，另一租住人李冬未继续居住在涉案房屋；第四，李侠无论在合同的签约过程、还是合同的履约过程中都没有违背涉案合同的规定，不同意禾熙公司要求返还押金及预付房租的诉讼请求，要求李侠支付利息也无事实依据。李侠向本院提出反诉请求：1、判令禾熙公司赔偿李侠房屋租金9500元及违约金9500元，共计19000元；2、判令禾熙公司赔偿李侠因其居住导致房屋附属物品损坏维修费用3000元；3、判令禾熙公司支付李侠以19000元为基数的自2020年1月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算实际支付之日止的利息；4、禾熙公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：李侠与禾熙公司于2019年11月14日签订涉案合同。涉案合同签订后，禾熙公司于2019年11月15日和11月18日向李侠支付租金及押金共计66500元。李侠于2020年1月7日收到禾熙公司委托中介北京美丽新居房地产经纪有限公司（下简称美丽新居公司）员工发送的禾熙公司于2020年2月18日提前解约的微信通知，并于当晚收到禾熙公司员工邓林娜提出的将于2020年2月18日正式解约的通知，其陈述事由为因高梦妤与禾熙公司解除合作，禾熙公司为减少损失，不再为其提供居住房屋，故提出提前解约并陈述赔偿条款和赔偿标准。2020年1月9日11时，禾熙公司再次通知李侠提前解约并陈述赔偿条款和赔偿标准。2020年1月11日10时，李侠受邀为高梦妤搬离做见证人，高梦妤就局部损坏做出赔偿，但该赔偿不足以覆盖房间其他维修损失费用。在禾熙公司提出解约的过程中，李侠多次表达由实际居住人李冬继续租住的意愿，禾熙公司均未同意。2020年1月16日，双方就解约内容商定完毕，约定2020年1月17日14时签定协议，后禾熙公司毁约并发出不实通知。禾熙公司员工邓林娜及公司法务姜律师与李侠沟通过程中，明确承认禾熙公司提前退租的事实，亦明确禾熙公司因提前退租应承担的违约赔偿责任。依据涉案合同第十二条第（二）款的约定，禾熙公司需要提前退租的应提前30日通知李侠，并按月租金的100%支付违约金，李侠应退还相应的租金。现禾熙公司提出提前退租，还应支付除高梦妤实际赔偿维修部位之外的3处需修理更换部位的费用，李侠应将禾熙公司在2020年2月18日前的房租、押金及维修赔偿金扣除后，剩余款项予以退还。禾熙公司对李侠的反诉请求辩称，李侠在反诉中提出的诉讼请求理由与事实不符，欠缺法律依据。第一，禾熙公司于2020年1月7日向李侠提出高梦妤于2020年2月18日搬离涉案房屋，并同意以押金抵扣违约金并解除涉案合同，要求李侠退还预付的2020年2月18日至2020年5月17日的租金，符合一般租赁合同的解除惯例，但李侠多次要求额外赔偿多一个月的租金，禾熙公司未同意。禾熙公司提出各种续租方案，李侠均未同意。虽然系禾熙公司先与李侠沟通解约事宜，但双方并未就解约条件达成一致，直至2020年1月11日，高梦妤搬离涉案房屋前，涉案合同仍然有效，尚未构成解约，故李侠不能以禾熙公司首先提出解约而承担违约金；第二，禾熙公司已超额赔偿房屋及附属品损坏维修费，李侠另行要求赔偿修理费没有依据；第三，禾熙公司属于正当维权，不存在恶意诉讼行为，不应承担本案诉讼费。本院经审理认定事实如下：2019年11月14日，李侠（甲方、出租人）与禾熙公司（乙方、承租人）、美丽新居公司（丙方、居间人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积为120平方米，居住人数为2人且最多不超过2人；关于租赁期限，自2019年11月18日起至2020年11月17日止；关于租金及押金，租金为9500元/月，支付方式为押一付六，每期租金共计57000元，租金支付日期为2018年11月18日、2020年5月18日，押金为9500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；关于房屋维护及维修，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；关于违约责任，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还相应租金。另，涉案合同第十二条其他约定事项载明：“……2.乙方严禁两人以上居住（只限合同签定时留存身份证人员居住，中途不得更改）……4.对于任何租住时产生的人为损坏，乙方负责所有相关修复费用包括赔偿……6.甲方定期查验房屋，如发生上述6条甲方有权解除合同，造成损失的由乙方修复及赔偿相关损失。”落款乙方处写明实际居住人为高梦妤、李冬。2019年11月18日，禾熙公司向李侠支付66500元，包含押金9500元和2019年11月18日至2020年5月17日期间的租金57000元。2020年1月7日，禾熙公司委托美丽新居公司的经纪人向李侠发出提前退租的通知，美丽新居公司的员工通过微信告知李侠禾熙公司要提前退租，并居住至2020年2月18日。2020年1月7日、1月9日、1月10日，禾熙公司的员工邓林娜与李侠的配偶朱忠博电话沟通退租及违约金一事。其中，邓丽娜于2020年1月7日告知朱忠博，由于禾熙公司与实际居住人高梦妤不再合作项目，故欲提前解约，并让李侠将租金扣至2020年2月18日，朱忠博表示需要考虑；于2020年1月10日告知朱忠博，禾熙公司打算退租，但高梦妤拒绝搬离，并询问朱忠博能否在次日禾熙公司强制高梦妤搬离时到涉案房屋处，朱忠博表示同意。2020年1月11日，高梦妤搬离涉案房屋时，李侠发现屋内部分设施损坏，高梦妤向李侠赔偿6048元。2020年1月16日，邓林娜通过微信向李侠发送《解除协议》，载明“二、双方协商一致同意，原协议于2020年2月18日提前解除。乙方同意赔偿甲方违约金9500元，甲方无须向乙方支付任何其他费用，乙方亦不能要求其他任何赔偿……”邓林娜称签署就办理交接手续，后双方未签订该协议。2020年1月17日，邓林娜再次通过微信向李侠发送《房屋租赁合同解除之款项返还暨办理交接通知》，载明：“我司认为，按照《北京市房屋租赁合同》第十二条约定，您享有单方解除权，您也实际行使了该条约定的单方解除权，《北京市房屋租赁合同》已经于2020年1月1日高梦妤女士实际搬出之日解除……”同日，李侠向邓林娜发送复函，表示收到了上述通知；邓林娜通过微信告知李侠，下午安排时间交接钥匙，以及房子钥匙和电卡可以随时联系禾熙公司来取。2020年1月18日，李侠向美丽新居公司职员经纪人发送《授权委托书》，李侠授权美丽新居公司及其经纪人杨先生代表处理禾熙公司于2020年1月7日提出的需要提前解约事宜，载明：“个人同意该司（禾熙公司）提出的要求2020年2月18日提前退租的请求，按照合同约定北京禾熙文化传媒有限公司可如约履行交房、三方共同验收交接合同物品、提前退租赔偿的义务。”2020年1月19日，李侠收回涉案房屋的钥匙，并与禾熙公司签订《房屋交割清单》，“其他相关费用”处载明“其他相关费用中的6048元已由高梦妤微信支付给李侠”，“退房确认处”载明：“甲乙双方已对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行了验收，并办理了退房手续。有关费用的承担和房屋及其附属物品、设备设施的返还附以下说明：客厅进门地面压痕待修、主卧进门处地板损坏待修，主卧卫生间玻璃覆膜待修。”李侠对上述损害未进行维修。经询，禾熙公司与李侠均认可涉案合同已经解除，禾熙公司认为解除日期为2020年1月11日，因为高梦妤于该日搬离了涉案房屋；李侠认为解除日期为2020年2月18日，因为禾熙公司曾口头提出于该日解除涉案合同，李侠在前期协商过程中表示不同意，后李侠以其行为表示同意了。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照约定全面履行自己的义务。李侠与禾熙公司签订的涉案合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方当事人均认可涉案合同已解除，本院对此不持异议。关于合同解除的原因，禾熙公司主张李侠查房发现高梦妤携男友居住，房内部分设施、设备有毁坏痕迹，故通知禾熙公司要求高梦妤搬离，李侠行使单方解除权导致合同解除，根据禾熙公司邓林娜与朱忠博的通话录音可知系禾熙公司打算退租，但高梦妤拒绝搬离，并邀请朱忠博见证搬离过程，因此，对于禾熙公司主张的搬离原因，本院不予采信。结合本案的证据及查明的事实，本院认定，涉案合同系禾熙公司提出提前退租导致解除。关于合同解除时间，禾熙公司主张涉案合同于2020年1月11日解除，但其在后续仍与李侠沟通合同解除事宜，故对禾熙公司主张的解除时间，本院不予采信；李侠主张涉案合同于2020年2月18日解除，由于禾熙公司于2020年1月7日表达提前退租意思后，因双方后续多次对解除时间及违约金事宜沟通，且未达成一致，故对李侠主张的解除时间，本院不予采信。2020年1月17日，禾熙公司员工邓琳娜通过微信向李侠发送了《房屋租赁合同解除之款项返还暨办理交接通知》，李侠针对该通知发送复函，结合双方于2020年1月19日实际办理交接的情况，故本院认定涉案合同于2020年1月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于禾熙公司主张李侠应退还租金一节，禾熙公司向李侠支付了2019年11月18日至2020年5月17日期间的租金57000元。2020年1月19日，李侠收回涉案房屋的钥匙，并与禾熙公司完成房屋交接手续，双方的房屋租赁合同关系已经终止，故李侠应退还禾熙公司2020年1月20日至2020年5月17日期间的租金。经核算，应退还的租金为37683元。关于李侠主张禾熙公司赔偿李侠房屋租金9500元及违约金9500元一节，涉案合同第十条违约责任约定：“（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。”本案中，禾熙公司提出提前解约，故对李侠提出的禾熙公司支付其违约金9500元，于合同有据，本院予以支持；除上述违约金外，李侠还主张禾熙公司再向其赔偿一个月租金9500元，于法无据，本院不予支持。关于禾熙公司主张李侠退还押金一节，涉案合同第四条规定：“……租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及应当承担的违约赔偿责任，剩余部分应如数返还给乙方。”故李侠应当将禾熙公司应支付其的9500元违约金在9500元押金中抵扣，禾熙公司亦同意抵扣，抵扣后为0元。关于李侠主张房屋附属物品损坏维修修复费用一节，《房屋交割清单》载明：“客厅进门地面压痕待修、主卧进门处地板损坏待修，主卧卫生间玻璃覆膜待修”，故李侠主张修复费用，本院予以支持，但李侠和禾熙公司并未就修复费用进行约定，李侠亦未对上述损坏进行修复，故本院酌定修复费用为500元。关于禾熙公司主张利息一节，李侠应在合同解除后退还禾熙公司预付的租金，但未退还，故对禾熙公司主张的应退还租金的利息，本院予以支持，但应退还租金的金额应为37683元；因押金与租金相抵后为0元，故禾熙公司主张的押金利息，本院不予支持。另，禾熙公司主张利息的计算标准为按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月21日计算至实际支付之日止的计算方式，在合理范围内，本院予以支持。关于李侠主张利息一节，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李侠于本判决生效后七日内退还北京禾熙文化传媒有限公司房屋租金37683元；二、李侠于本判决生效后七日内支付北京禾熙文化传媒有限公司利息（以37683元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月21日起至实际给付之日止）；三、北京禾熙文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付李侠房屋及物品修复费用500元；四、北京禾熙文化传媒有限公司给付李侠违约金9500元，在北京禾熙文化传媒有限公司的押金9500元中直接抵扣；五、驳回北京禾熙文化传媒有限公司的其他诉讼请求；六、驳回李侠的其他反讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费988元，减半收取计494元，由北京禾熙文化传媒有限公司负担102元(已交纳)，由李侠负担392元（于本判决生效后七日内交纳)；反诉案件受理费350元，减半收取计175元，由李侠负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二〇年七月一日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫