内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1873号上诉人（原审被告）：内蒙古元亨实业集团有限公司，统一社会信用代码91150429764469271Q，住所地：赤峰市宁城县天义镇哈河大街北侧(宁城县天义汽车站迁建工程办公楼元亨酒店**)。法定代表人：王九田，公司董事长。委托诉讼代理人：张承武、张娟娟，内蒙古全兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭景诚，男，1973年9月21日出生，身份号码×××，蒙古族，市民，住赤峰市。被上诉人（原审原告）：内蒙古维泰建设有限责任公司，统一社会信用代码91150404701210588D，，住所地：赤峰市新城区八家组团临潢大街以南支六路以东天宇大厦1-01077法定代表人：郭景诚，公司总经理。二被上诉人委托诉讼代理人：高贤，内蒙古天来律师事务所律师。原审第三人：赤峰浩程房地产开发有限责任公司，，住所地：赤峰市克什克腾旗经棚镇达尔罕街浩程家园****楼商厅1-0-03法定代表人：王永春，总经理。原审第三人：赤峰盛森硅业科技发展有限公司，统一社会信用代码91150403676915825Q，，住所地：赤峰市元宝山区五家工业园区法定代表人：马公林，公司董事长。委托诉讼代理人：曲华、张英杰，管理人内蒙古大川律师事务所律师。原审第三人：赤峰万泽房地产开发有限公司，统一社会信用代码911504025946007237，，住所地：赤峰市红山区南新街办事处紫竹园小区01011法定代表人：张晓军，公司董事长。上诉人内蒙古元亨实业集团有限公司（以下简称元亨实业集团公司）因与被上诉人郭景诚、内蒙古维泰建设有限责任公司（以下简称维泰建设公司）、原审第三人赤峰浩程房地产开发有限责任公司（以下简称浩程房地产开发公司）、赤峰盛森硅业科技发展有限公司（以下简称盛森硅业科技发展公司）、赤峰万泽房地产开发有限公司（以下简称万泽房地产开发公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服敖汉旗人民法院（2019）内0430民初5775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。元亨实业集团公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人郭景诚、内蒙古维泰建设有限责任公司一审诉讼请求。事实和理由：2012年6月28日，第三人“浩程地产”、“万泽地产”与赤峰银锡铜业有限责任公司（以下简称“银铜矿业”签订了《房地产承包经营开发合同书》，“银铜矿业”、第三人“浩程地产”将其位于××旗西“清华水岸”商品房开发项目发包给第三人“万泽地产”，第三人“万泽地产”使用“浩程地产”建筑施工资质对该项目实施开发建设。期间，第三人“万泽地产”、“浩程地产”曾向上诉人借款3000万元用于该项目建设，但至2019年，第三人“万泽地产”、“浩程地产”在“清华水岸”工程项目建设完毕的情况下，仍未偿还所借上诉人款项，为此，上诉人申请人民法院将第三人“万泽地产”、“浩程地产”所有，网签在被上诉人郭景诚名下的部分房产予以诉前查封保全，上诉人依法向赤峰市中级人民法院提起诉讼后，案件已审理完毕并作出生效判决。2019年9月11日，被上诉人就上诉人查封保全的房产提起案外人执行异议之诉，原审法院经过审理后判决停止（2019)内0430执保193号执行裁定书执行并解除查封措施，实属错误，其理由如下：原审法院认定第三人“盛森硅业”、“浩程地产”、“万泽地产”、被上诉人“维泰建设”、郭景诚签订的“抵债（顶帐）协议”真实，不违反法律、法规规定，从而认定被上诉人郭景诚与第三人“浩程地产”之间的《商品房买卖合同》合法，属认定事实及适用法律错误。上诉人申请查封保全的被上诉人异议财产（商厅），属第三人“万泽地产”以“浩程地产”名义开发建设的房产物业，其权属应归为第三人“万泽地产”、“浩程地产”。因第三人“万泽地产”与第三人“盛森硅业”存在债权债务，第三人“万泽地产”拟将异议财产抵债给第三人“盛森硅业”,故第三人“万泽地产”、“浩程地产”、“盛森硅业”三方签订了《商品房抵债协议书》。而第三人“盛森硅业”与被上诉人“维泰建设”也存在工程款债权债务，第三人“盛森硅业”与被上诉人“维泰建设”即在工程欠款数额不明确的情况下签订了《房屋顶账协议书》，第三人“盛森硅业”通过折价方式将被上诉人异议财产抵给被上诉人“维泰建设”以抵付工程款，但却网签在被上诉人郭景诚自然人名下。第三人“万泽地产”又与被上诉人“维泰建设”签订了承诺配合办理销售过户等《协议书》。上述协议实质上是一种让与担保性质的协议，而不是真正意义上的“商品房买卖”，故上述协议并未导致异议财产的物权发生变动，对此一审法院是认可的。而被上诉人郭景诚并非抵付债权人，其与第三人“浩程地产”签订《商品房买卖合同》，即缺乏事实依据。一审法院将让与担保行为，认定为商品房买卖行为，以异议财产物权未发生变动原因非被上诉人“自身原因”为由，认定与抵付债权债务无关的被上诉人郭景诚个人与第三人“浩程地产”签订的《商品房买卖合同》（网签备案登记）合法，属认定事实及适用法律错误。郭景诚、维泰建设公司向一审法院起诉请求：中止（2019）内0430执保193号执行裁定书的执行，并解除对登记在原告郭景诚名下的的位××旗西（清华水岸）综合楼11-1-101、11-1-102、11-1-103、11-1-104、11-1-105、11-1-106、11-1-107、11-1-108、11-1-109、11-1-110、11-1-111、11-1-201、11-1-202、11-1-203、11-1-204、11-1-205、11-1-206、11-1-207、11-1-208、11-1-209共20个商厅的查封措施。一审法院认定事实：第三人万泽房地产开发公司借用第三人浩程房地产开发公司的建筑施工资质，开发建设了位于××旗西的秀水小区A地块（清华水岸）的房地产。因第三人盛森硅业科技发展公司与第三人万泽房地产开发公司之间有债务往来，于2016年5月9日，第三人盛森硅业科技发展公司（甲方）与第三人万泽房地产开发公司（乙方）及第三人浩程房地产开发公司（丙方）签订《商品房抵债协议书》，该协议书约定：“……丙方确认位于××旗西以丙方名义开发的秀水小区A地块（清华水岸）小区的建设用地使用权及其建筑物（含地上及地下）的所有权全部归乙方享有，该小区的建筑面积为60000平方米。现甲、乙、丙三方本着自愿平等、协商一致的原则，就乙方所欠甲方债务的偿还，丙方给予必要的配合，经三方同意签订本协议，以共信守。第一条、甲乙双方确认，乙方应当偿还甲方的债务欠款金额为人民币陆仟捌佰贰拾万元整（￥68,200,000.00元整）。第二条、甲方经认真调研、谨慎决策同意乙方以秀水小区A地块（清华水岸）特定商品房抵偿债务。甲乙双方一致认同赤峰仁达房地产价格评估有限公司2016年4月18日出具的编号为赤峰仁达房估字（2016）字第0263号的评估结果，抵债商品房见评估明细表，该表为本协议不可分割的组成部分。《抵债商品房明细表》应当包括位置、建筑面积、价格等信息。……第三条、甲方自抵债商品房移交之日起，即取得抵债商品房的所有权。三方确认：甲方取得抵债商品房所有权之目的是变现，而非自己使用。因此，乙方、丙方在甲方处置抵债商品房时，必须履行相应的协助义务……”。上述协议履行后，因第三人盛森硅业科技发展公司尚欠原告维泰建设集团公司的工程款，第三人盛森硅业科技发展公司将上述房产中的11#楼20个商厅抵账给原告维泰建设集团公司，由原告维泰建设集团公司作为乙方与第三人盛森硅业科技发展公司作为甲方，于2017年12月28日签订《房屋顶账协议书》，该协议书约定：“……一、自2015年至2017年12月28日，甲方（盛森硅业科技发展公司）总计欠乙方（维泰建设集团公司）工程款项约大写：壹仟伍佰万元整，小写：15000000.00元，具体金额以双方决算结果为准。二、甲方用其敖汉清华水岸11#商厅共计1089平米、资产原值11053350元的95%折价合计大写金额：壹仟零伍拾万零陆佰捌拾贰元伍角零分，小写：10500682.50元来预付乙方土建工程欠款。三、甲方于本协议签订后7日内将顶账楼房及其房产手续交付乙方。……”。2018年2月6日，第三人万泽房地产开发公司作为甲方与原告维泰建设集团有限公司作为乙方又签订《协议书》，该协议书约定：“……一、甲方（第三人万泽房地产开发公司）未经乙方（原告维泰建设集团有限公司）同意不得将敖汉清华水岸11#商厅（共计1089平米）私自销售，造成一房多卖，侵害乙方权益。二、甲方承诺与赤峰盛森硅业科技发展有限公司协同办理乙方顶账房源过户及销售等相关手续。…….五、甲方发生法律纠纷被起诉时，不得将敖汉清华水岸11#商厅（共计1089平米）作为他项权处理”。2018年7月19日，第三人浩程房地产开发公司为（出卖人）与原告维泰建设集团公司法定代表人郭景诚（买受人）就位于××旗西（清华水岸）综合楼11-1-101、11-1-102、11-1-103、11-1-104、11-1-105、11-1-106、11-1-107、11-1-108、11-1-109、11-1-110、11-1-111、11-1-201、11-1-202、11-1-203、11-1-204、11-1-205、11-1-206、11-1-207、11-1-208、11-1-209签订20份《商品房买卖合同》，并将涉案的商厅网签至郭景诚名下，并已经实际交付，现涉案商厅由原告郭景诚管理并安装了水电及采暖设施同时对外出租。被告元亨实业集团公司于2019年5月30日申请对第三人浩程房地产开发公司所有的登记在郭景诚名下的涉案的20个商厅予以查封（诉前保全），查封限额1200万元。一审法院于2019年5月30日作出（2019）内0430执保193号执行裁定，将涉案的20个商厅予以查封，查封限额1200万元，查封期限三年。后被告元亨实业集团公司在法定期限内向赤峰市中级人民法院提起诉讼。二原告对一审法院作出的（2019）内0430执保193号执行裁定不服，于2019年6月17日向一审法院提出复议申请。2019年8月8日，一审法院作出（2019）内0430执异56号民事裁定，驳回复议申请人维泰建设公司、郭景诚的复议请求。另查明，2019年10月22日，敖汉旗不动产登记局出具情况说明证实赤峰浩程房地产开发有限责任公司至今未到敖汉旗不动产登记局申请办理首次登记，且清华水岸11#.12#商业楼缺少竣工验收手续，不具备办理条件。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起诉讼”。依据上述法律规定，原告可以作为案外人执行异议之诉的权利主体提起诉讼，且原告在法律规定的期限内提起诉讼，符合相关法律规定。第三人盛森硅业科技发展公司与第三人万泽房地产开发公司及第三人浩程房地产开发公司签订的《商品房抵债协议书》、第三人盛森硅业科技发展公司与原告维泰建设集团公司签订的《房屋顶账协议书》、第三人万泽房地产开发公司与原告维泰建设集团有限公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定。《最高人民法院关于〈人民法院办理执行异议和复议案件若干问题〉的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本院对涉案的商厅进行司法查封前，原告已与被告及第三人签订《房屋抵账协议书》并已实际履行，且涉案的商厅已经实际交付并网签至原告郭景诚名下，由原告管理并对外出租。敖汉旗不动产登记局出具情况说明能够证实第三人浩程房地产开发公司未到敖汉旗不动产登记局申请办理首次登记，因清华水岸11#.12#商业楼缺少竣工验收手续，不具备办理条件，可见并非原告自身原因未办理过户登记，故对原告的诉讼请求，予以支持。判决：一、停止（2019）内0430执保193号执行裁定书的执行；二、解除对登记在郭景诚名下的的位××旗西（清华水岸）综合楼11-1-101、11-1-102、11-1-103、11-1-104、11-1-105、11-1-106、11-1-107、11-1-108、11-1-109、11-1-110、11-1-111、11-1-201、11-1-202、11-1-203、11-1-204、11-1-205、11-1-206、11-1-207、11-1-208、11-1-209商厅的查封。本院经审理查明，原审第三人万泽房地产开发公司借用原审第三人浩程房地产开发公司的建筑施工资质，开发建设了位于××旗西的秀水小区A地块（清华水岸）的房地产。上诉人元亨实业集团公司于2019年5月30日申请对浩程房地产开发公司所有的网签登记在郭景诚名下的涉案20个商厅予以诉前保全。一审法院于同日作出（2019）内0430执保193号执行裁定，将涉案的20个商厅予以查封，查封限额1200万元，查封期限三年。保全裁定作出后元亨实业集团公司在法定期限内向本院提起相关诉讼。二被上诉人维泰建设公司、郭景诚对一审法院作出的（2019）内0430执保193号执行裁定不服，于2019年6月17日向一审法院提出复议申请。2019年8月8日，一审法院作出（2019）内0430执异56号民事裁定，驳回维泰建设公司、郭景诚的复议请求。二被上诉人即提起本案诉讼，审理中提供交了2016年5月9日，原审第三人盛森硅业科技发展公司作为甲方与万泽房地产开发公司作为乙方及浩程房地产开发公司作为丙方签订的《商品房抵债协议书》，2017年12月28日，盛森硅业科技发展公司作为甲方与维泰建设集团公司作为乙方，签订的《房屋顶账协议书》，2018年2月6日，万泽房地产开发公司作为甲方与维泰建设集团有限公司作为乙方签订的《协议书》，2018年7月19日，浩程房地产开发公司作为出卖人与维泰建设集团公司法定代表人郭景诚作为买受人就位于××旗西（清华水岸）综合楼签订的20份《商品房买卖合同》，用以证明在法院对涉案的商厅进行司法查封前，二被上诉人已与原审第三人签订房屋抵账协议并已实际履行，且涉案的商厅已经实际交付并网签至郭景诚名下。本院认为，上诉人元亨实业集团公司因与原审第三人浩程房地产开发公司、万泽房地产开发公司借款合同纠纷，诉前申请法院查封了涉案20个商厅，被上诉人维泰建设公司及其法定代表人郭景诚提出异议，认为涉案商厅已由万泽房地产开发公司抵债给盛森硅业科技发展公司，盛森硅业科技发展公司又抵债给该公司，但对于万泽房地产开发公司将涉案商厅以物抵债给盛森硅业科技发展公司的主张，审理中仅提交了盛森硅业科技发展公司、浩程房地产开发公司及万泽房地产开发公司签订的《商品房抵债协议书》一份，并未提交万泽房地产开发公司与盛森硅业科技发展公司签订抵债协议所存在的基础法律关系证明文件，及抵债协议中所称万泽房地产开发公司对盛森硅业科技发展公司存在债务及债务金额等方面证据，仅凭《商品房抵债协议书》在无其他相关联证据相佐证的情况下，不能证实双方存在6820万元大额债权债务的真实性，及抵债协议的合法性。另维泰公司主张对盛森硅业科技发展公司享有债权，并与盛森硅业科技发展公司、万泽房地产开发公司签订房屋抵债协议，但其所提交的涉案20套房屋买卖合同中，出售人为浩程房地产开发公司，买受人均为维泰公司法定代表人郭景诚，维泰建设公司审理中未提交维泰建设公司对盛森硅业科技发展公司此笔债权因何种原因转移由郭景诚个人享有并以该债权抵顶房款签订《商品房买卖合同》成为商厅合法买受人的证据，维泰建设公司所称将商厅网签至郭景诚名下是为公司变现方便，该主张违背合同相对性原则，并违反《公司法》关于公司高级管理人员义务的相关法律规定，且商厅网签至公司名下相比较签订在个人名下对变现并无实质性影响，该主张明显不能成立。故维泰建设公司、郭景诚所提供的证据不能证明其对涉案商厅所享有权利符合法律规定的足以排除查封的民事权益的情形，不能对抗人民法院的查封效力，其权利不能够排除执行，其提出的中止查封裁定执行，解除涉案商厅查封的主张本院不予支持。综上所述，元亨实业集团公司的上诉请求本院予以支持，一审判决采信证据有误，部分事实认定不清，适用法律存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：一、撤销敖汉旗人民法院（2019）内0430民初5775号民事判决；二、驳回被上诉人内蒙古维泰建设有限责任公司、郭景诚的诉讼请求。一、二审案件受理费合计200元，由被上诉人内蒙古维泰建设有限责任公司、郭景诚负担。本判决为终审判决。审判长 刘润涓审判员 周振卿审判员 张国利 二0二0年七月二十日书记员 王 燕