北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7679号原告：孟圆圆，女，1984年9月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：高纪敏，女，1976年12月17日出生，汉族，北京敏婕文化传媒有限公司法定代表人，住北京市大兴区。原告孟圆圆与被告高纪敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟圆圆、被告高纪敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟圆圆向本院提出诉讼请求：1.判令解除孟圆圆与高纪敏于2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》；2.请求退回租房押金11666元；3.请求退回2020年1月28日至2020年3月3日的房租，双方平均分摊房租7194元；4.请求退回2020年3月4日至2020年4月5日剩余房租12443元；5.案件受理费由高纪敏负担。事实和理由：孟圆圆于2019年11月25日与高纪敏签订房屋租赁合同，租赁位于北京市大兴区亦庄镇天宝南街五里二区商铺用以经营服装店，双方约定年租金140000元、月租金11666.67元、押金11666元。自2019年11月25日至2020年1月23日期间，孟圆圆营业不到2个月，赶上春节期间放假4天。孟圆圆本打算于年后初四即2020年1月28日正常营业，但因受疫情影响，孟圆圆响应政府号召，自2020年1月23日便不再开门营业。合同成立以后，由于客观情况发生了孟圆圆在订立合同时无法预见的不可抗力造成的不属于商业风险重大变化，继续履行合同对孟圆圆显失公平，不能实现合同目的，孟圆圆请求高纪敏分摊房租未果，故诉至法院。高纪敏辩称，我并未违反合同约定，已按照法律规定和合同约定履行了义务，如约向孟圆圆提供了租赁房屋。对于孟圆圆要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，我认为这是孟圆圆单方违约导致合同无法履行，按照合同约定，在2020年4月25日时孟圆圆应当向我支付下半年的房租，但其并未如期支付，我有权收回房屋；对于孟圆圆主张退回押金的诉讼请求，根据双方所签房屋租赁合同第三条约定，合同是由于孟圆圆的原因导致无法履行，故押金不应退回；对孟圆圆要求分摊房租的诉讼请求，没有依据，请求驳回；对孟圆圆要求退回剩余租金的诉讼请求，我不同意，因为在该期间内合同生效且仍在继续履行，孟圆圆无权要求我退还房租；按照孟圆圆所交房租，2020年5月25日到期，5月28日孟圆圆撤店，我不同意承担本案案件受理费。孟圆圆在租赁涉案房屋时疫情尚未发生，双方所签合同期限为两年，孟圆圆违约中途撤店，现在还属于疫情期间，导致我的房屋处于闲置状态，目前还未出租出去，这给我也带来了损失。综上，我不同意孟圆圆的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年11月25日，孟圆圆（乙方）与高纪敏（甲方）签订《房屋租赁合同》,约定：乙方向甲方租用位于北京经济技术开发区天宝园五里二区（上海沙龙商业中心）E7-A区楼下商铺作商业用途，商铺面积约60平方米。经双方协商此商铺年租金140000元。本合同租赁期为两年，自2019年11月25日起至2021年11月25日止，合同存续期间无递增。付款方式：考虑到乙方前期运营资金需要周转，特此甲方给予乙方一定空间照顾，第一年上半年交付房租方式为押一付三，下半年房租为半年付，需提前一个月交付后半年房租，即交付日期为2020年4月25日。如若甲乙双方约定的时间内，甲方未收到租金，则甲方有权收回房屋。乙方向甲方支付押金11666元，合同生效期间，如若乙方单方面终止合同，导致合同无法继续履行，押金不予退回。乙方应按时交纳房租及需乙方支付的相关费用。乙方如未按合同支付甲方相关的各项租金如房租，属乙方违约。每迟交一天，甲方可追加相应费金额的3%作为滞纳金。上述合同签订后，高纪敏依约将涉案房屋交付给孟圆圆，孟圆圆接收房屋用以经营服装店。经双方确认，孟圆圆已向高纪敏支付了截至2020年5月25日之前的全部租金，并向高纪敏支付了房屋押金11666元。2020年1月23日，孟圆圆通过微信告知高纪敏：“打算初四开门，明天我要没事就来一会，有事就关门了”，高纪敏回复：“那么早就开门吗，初六就行”。2020年2月9日，孟圆圆向高纪敏发送微信：“高姐，大房东有没有给你减租啊，没想到疫情这么严重，都没法开门”，高纪敏回复：“没有啊”、“全国上下都一样”。2月29日，孟圆圆向高纪敏发送微信：“高姐，现在疫情挺严重的，也没办法正常营业，房子我不想继续经营了”、“这都一个多月没开门了，我也耗不起了”，高纪敏回复：“是是是，我也挺着急上火的，你说这个疫情现在也有好转的趋势，应该用不了多长时间就能正常营业了，到时候营业之前我会跟大房东沟通商量商量，给咱们争取一下免租期，到时候大房东给我免多少，我肯定能给你们免多少，现在大家都在等，商圈不只是咱们一家，每个人都没有营业啊，全国性的灾难，这是天灾，我也没办法”；孟圆圆回复：“我穷啊，我要是开业时间长，有点盈利，也不至于”、“我这才开了两三个月，每个月还赔钱，我本来还打算初四开门呢，眼瞅着就一个多月了，心慌啊”，高纪敏回复：“……商圈不只咱们一家，免租期的事情都还没沟通，现在国家还没有出台私人底商可以免租的硬性规定，到时候我只能跟他沟通，如果咱们租的是国家的房子就好说了”。2020年3月3日，孟圆圆向高纪敏发送微信：“高姐，我不想租了，合同今天截止吧，我一会去法院咨询一下”，高纪敏回复：“孟，那天你打我电话说去法院起诉我，如果你觉得我触犯国家法律法规了，如果你觉得我侵犯到你的个人利益了，你可以按照你的个人意愿去法院起诉我，现在是法制社会，一切按照合同和国家法律法规办事就行了……首先在这件事情上大家都没有犯错，你不是过错方，同样我也不是过错方，我俩之间又没有私人恩怨与仇恨。在我没有得到任何国家有关法律法规所规定的在一定程度上减免房租或者是明文规定的一定要减免多少诸如此类的硬性规定，我将不再回复你任何信息”。庭审中，孟圆圆称因受疫情影响，其在春节后即2020年1月28日至2020年4月5日期间一直未能开门营业，直到2020年4月6日才开门甩货。经询，孟圆圆称其仅支付租金至2020年5月25日，并未在2020年4月25日向孟纪敏交付下半年即2020年5月25日至11月25日期间的房租。2020年5月28日，孟圆圆搬离涉案房屋并于当日将房屋交还给了高纪敏。对此，高纪敏予以认可，但称其并未同意解除房屋租赁合同，租赁合同系因孟圆圆单方违约而解除。另查，高纪敏并非涉案房屋的所有权人，其系从案外人处租赁了整套房屋后，分成5家店铺对外出租，涉案房屋属于其中的一间。高纪敏还称，在疫情发生后，经过多次与房东沟通，房东为其整体减免了一个月的房租。再查，现涉案房屋尚未出租出去，高纪敏在房门上张贴了写有“餐饮转租”的纸张。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。孟圆圆与高纪敏签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。本案的争议焦点有三：第一，孟圆圆与高纪敏之间的房屋租赁合同能否解除；第二，高纪敏是否应当分摊、退回租金；第三，押金是否应当退还。针对焦点问题，本院认定如下：第一，孟圆圆与高纪敏之间的房屋租赁合同能否解除。根据查明的事实，因出现新冠肺炎疫情，孟圆圆通过微信于2020年3月3日向高纪敏单方提出解除合同，高纪敏未予同意，故该日双方未能通过协商一致解除合同。双方就解除合同未协商取得一致的前提下，孟圆圆以不可抗力致使其合同目的无法实现为由，行使单方解除权来解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。依据该条规定，当事人在不可抗力致使不能实现合同目的情况下，才享有单方解除合同的权利。庭审中，孟圆圆主张其租赁涉案房屋用于经营服装店，从服装店开业至出现新冠肺炎疫情才两三个月的时间，孟圆圆还处于亏损状态，现受新冠肺炎疫情影响，2020年4月6日前一直未能开门营业，使得其合同目的无法实现。对此，高纪敏不予认可，其称由于孟圆圆的单方违约撤店，导致合同无法继续履行。本院认为，众所周知，今年我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，我国相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动。这的确会给孟圆圆使用涉案房屋带来不便，造成孟圆圆实际经营的不利局面，也确实会对孟圆圆签订合同的目的实现产生一定影响。但随着我国疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，新冠肺炎疫情正处于有效控制的局面，新冠肺炎疫情对孟圆圆的影响程度会有一定的时效性，孟圆圆的经营受影响程度可能会得到好转。正如本案查明的事实可见，自2020年4月6日开始，孟圆圆已经可以开门营业，尽管短期内店铺人流量可能会不多，但随着我国相关部门在做好疫情防控工作前提下，正有力有序推动复工复产、复商复市，相关加快恢复正常经济社会生活秩序的举措也逐步出台，相信因新冠肺炎疫情给人们带来的不利影响将逐步消除。基于此，本院认为，新冠肺炎疫情防控以及应急处置措施确实会对孟圆圆合同目的实现造成影响，但这种影响尚不足以达到解除合同的程度。但鉴于孟圆圆未按约定期限交付下半年房租，且于2020年5月28日从涉案房屋处搬离并将房屋交还给了高纪敏，系以自己的行为表明不履行主要债务，合同事实上已解除，故本院确认孟圆圆与高纪敏之间的房屋租赁合同于2020年5月28日解除。第二，高纪敏是否应当分摊、退回租金。如上所述，本次新冠肺炎疫情及疫情防控措施应属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力事件。在不可抗力事由出现时，当事人应当本着诚实信用原则，尽量推动合同继续履行，以互相减少损失。但本案中，孟圆圆在初步与高纪敏沟通后，高纪敏表示会与其房东沟通，争取免租期。由此可见，出现新冠肺炎疫情后，高纪敏也作出了积极的表态，但孟圆圆并未给予充分考量，且在未达成一致意见后的较短时间内即通过微信提出解除合同，之后又以自己的行为表明不履行主要债务，可以说在面对疫情影响下对合同履行、协商、撤店等问题中，孟圆圆未能最大程度进行诚信协商、在尽量尝试达成一致意见后再行撤店，亦未协商给予高纪敏合理的对外招租减损期限后再行解除合同或撤店。因此，对因不可抗力事件造成损失的分担及承担问题，应充分考量公平原则，合法合理予以分配，相应损失由双方当事人合理共担。而所谓公平亦应将利益是否均衡作为价值判断，来确定当事人之间的利益分配，追求公正合理。基于上述意见，考虑到孟圆圆本打算自2020年1月28日开门营业，但因受疫情影响，直至2020年4月6日才实际营业，该不可抗力事件确实给其造成了相应损失。而且，高纪敏在庭审中自认大房东已经为其减免了相应租金，这在一定程度上减少了其损失。故本院酌定高纪敏应在合理范围内为孟圆圆减免部分租金。就减免租金的数额，本院考虑到由于孟圆圆未按期支付下半年租金并搬离了涉案房屋，导致合同事实上已解除，这势必对高纪敏的预期利益产生影响，尤其涉案房屋在法庭辩论终结前仍处于对外招租状态，在找到下一个租户之前，高纪敏确实承受着房屋空置损失和对外招租的压力。而且，根据查明的事实，孟圆圆实际使用涉案房屋至2020年5月28日，已超出其所交纳租金的使用期限。故综合上述因素，本院出于衡平角度考虑，在孟圆圆已经撤店退租的情形下，酌定高纪敏退还孟圆圆租金5000元。孟圆圆超出该数额的此项主张，本院不予支持。第三，押金是否应当退还。如上所述，由于孟圆圆未按期支付下半年租金并搬离了涉案房屋，导致合同事实上已解除，过错在于孟圆圆，故对孟圆圆要求退还押金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。第四，需要指出的是，虽本院确认双方所签合同于2020年5月28日解除，但根据查明的事实可见，合同之所以解除，是由于孟圆圆未能最大程度进行诚信协商、在尽量尝试达成一致意见后再行撤店，亦未协商给予高纪敏合理的对外招租减损期限后再行解除合同或撤店，故本院综合考虑本案案件情况以及当事人的损失等因素，判由孟圆圆承担本案诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、确认孟圆圆与高纪敏于2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月28日解除；二、高纪敏于本判决生效后十日内退还孟圆圆房屋租金5000元；三、驳回孟圆圆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2495元，由孟圆圆负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 陈珊珊二〇二〇年七月一日法官助理 张 冉书 记 员 苏 舫