江西省湖口县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0429民初673号原告：江西琪强商务酒店有限公司，住所地为湖口县学苑路。统一社会信用代码91360429578765798D。法定代表人：邹艳兵，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：葛剑飞，湖口县钟城法律服务所法律工作者。被告：湖口凤天娱乐有限公司，住所地为湖口县学苑路东侧1栋1-101。统一社会信用代码91360429MA36UDMC5D。法定代表人：张雨轩，系该公司执行董事兼总经理。原告江西琪强商务酒店有限公司（以下简称琪强酒店公司）诉被告湖口凤天娱乐有限公司（以下简称凤天娱乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告琪强酒店公司的法定代表人邹艳兵、委托代理人葛剑飞、被告凤天娱乐公司的法定代表人张雨轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西琪强商务酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年6月19日签订的房屋租赁合同；2、判令被告立即支付租金共计468,222元（欠付租金88,222元＋应缴租金380,000元）并支付违约金76,000元；3、判令被告立即交还该房屋；4、本案诉讼费均由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年6月19日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的位于湖口县学苑路琪强商务楼一、二、三楼的房屋，同时约定了租金及支付方式等其他合同履行事项。合同签订后，被告开始在原告的房屋内从事KTV娱乐行业至2019年9月12日止，被告欠付原告租金88,222元，应缴租金38万元，后因被告的法定代表人张雨轩涉黑被逮捕导致该房屋被查封，但被告一直未将相关设备设施清空，也未交还租赁房屋。根据合同约定，被告应在租赁期内守法经营，如因违法经营所造成的法律责任及损失由乙方自行负责，甲方有权终止合同，并要求支付租金，收回该房屋。原告江西琪强商务酒店有限公司为支持其诉讼请求，向本庭提交以下证据：1、江西琪强商务酒店有限公司的营业执照、法定代表人的身份证明书及身份证复印件，拟证明原告的基本情况。2、原、被告签订的房屋租赁合同一份，拟证明原、被告之间约定的租期、租金及违约相关事项的合同义务关系。3、原告向被告出具的收据（2019年1月16日）、被告的会计制表各一份，拟证明2018年9月12日至2019年9月12日租金的余款是136,222元，原告要求被告将此款转入原告指定收款人私人账户。但是被告实际仅转入5万元，4,000元是原告代被告支付的电缆费用。另外李乐敏代被告付了2,000元给原告。被告实际结欠第一年租金为136,222元＋4,000元-50,000元-2,000元=88,222元。对原告提交的证据1、2，被告表示无异议；对证据3，被告表示这么久了，租金不太记得了。被告湖口凤天娱乐有限公司辩称：我的店是合法经营的，我被抓了、我的店被封了之后没有人去清理里面的东西。被告湖口凤天娱乐有限公司未向本庭提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年6月19日，原告江西琪强商务酒店有限公司与被告湖口凤天娱乐有限公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将其拥有的坐落于九江市湖口县学苑路琪强商务楼一、二、三楼房屋出租给乙方使用。2……该房屋租赁期共36个月。自2017年9月12日起至2020年9月11日止。一、租金及支付方式。房租一楼2万元/年，二、三楼36万元/年，共计38万元整，每年一交，签订合同时交清一年租金，甲方承诺免租金12个月……四、乙方违约的处理规定。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金……（4）拖欠房租累计一个月以上的。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则逾期五天以上应向甲方支付原日租金的两倍的违约金……六、合同终止与解除。1、乙方应于房屋租赁期届满后一日内，将承租房屋及附属设备交还甲方。2、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。未经甲方同意留存物品视为乙方已做抛弃，甲方有权任意处置，乙方不得提出异议。该合同签订后，截至2019年1月16日，被告通过转账付款、挂单抵扣等方式支付房租合计243,778元；对于第一年的剩余租金136,222元（380,000元-243,778元），原告诉称其已向被告出具收据要求打入杨泰玉的私人账户，但被告实际仅付5万元，另原告代被告付材料款4,000元，李乐敏代被告付租金2,000元，故被告尚欠原告第一年租金88,222元（136,222元-50,000元＋4,000元-2,000元），对此被告未提交付款凭证等证据予以反驳。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故双方构成的房屋租赁合同关系合法有效，依法受法律保护。原告将涉案房屋租给被告经营使用，被告即应按照该合同约定支付租金。被告至今未付清2019年9月11日之前的租金（尚欠88,222元），亦未预付或支付2019年9月12日之后的租金，根据《房屋租赁合同》第四条第一款第（4）项的约定，原告有权终止合同；被告辩称其已与原告口头协商按月支付房租，但未提交证据证明，且即便如此，被告仍然违反了约定；另因涉案房屋已被查封，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的……”之规定，承租人有权请求解除合同。综上，对于原告请求判令解除原、被告之间于2018年6月19日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。被告的法定代表人张雨轩辩称其自2019年1月起被刑事拘留至今、涉案房屋被查封，故仅同意支付一年（自2018年9月12日起至2019年9月11日止）的租金。对此本院认为，被告的法定代表人被刑事拘留、涉案房屋被查封，无法构成被告不付租金的正当理由；被告的法定代表人被刑事拘留，应由被告其他工作人员继续处理相关事宜，另涉案房屋被查封、无法继续经营使用的责任不在原告，被告应自行承担因此造成的租金成本，故原告有权继续收取租金至被告返还涉案房屋或解封之日止。故对于原告请求判令被告立即支付租金共计468,222元（欠付租金88,222元＋应缴租金380,000元）的诉讼请求，本院酌情判令被告向原告支付租金391,180.90元（截至2020年6月29日，被告尚欠租金88,222元＋380,000元/年÷366天/年×292天=391,391.40元）并自2020年6月30日起按1,038.25元/天（380,000元/年÷366天/年）的标准向原告支付房屋占有使用费直至2020年9月11日止（若涉案房屋在该日期之前解封，则支付至涉案房屋解封之日）。被告未按本案《房屋租赁合同》的约定预付租金，且已拖欠租金超过38万元，根据《房屋租赁合同》第四条第一款第（4）项的约定，应向原告支付合同总租金20%的违约金，且该违约金并未过分高于造成的损失，故对于原告请求判令被告支付违约金76,000元（380,000×20%）的诉讼请求，本院予以支持。因涉案合同已解除，涉案房屋已被查封，故对于原告诉请判令被告立即交还房屋的诉讼请求，本院酌情判令被告于涉案房屋解除查封之次日向原告交还涉案房屋。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第二项、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百七十四条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告江西琪强商务酒店有限公司与被告湖口凤天娱乐有限公司于2018年6月19日签订的房屋租赁合同；二、限被告湖口凤天娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西琪强商务酒店有限公司支付租金391,391.40元并自2020年6月30日起按1,038.25元/天的标准向原告支付房屋占有使用费直至2020年9月11日止（若涉案房屋在该日期之前解封，则支付至涉案房屋解封之日）；三、限被告湖口凤天娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西琪强商务酒店有限公司支付违约金76,000元；四、限被告湖口凤天娱乐有限公司于涉案房屋解除查封之次日向原告江西琪强商务酒店有限公司交还涉案房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4,621元，由被告湖口凤天娱乐有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  吴龙波二〇二〇年七月十三日书记员  王 红