四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初1029号 原告：洪峰，男，1980年5月22日出生，汉族，四川省西昌市人，居民，住四川省西昌市。 被告：西昌合信房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91513401MA62H1BR6L）。住所地：四川省西昌市健康路53号4幢2-3-5号。 法定代表人：邓先福，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟洁，女，1986年11月6日出生，汉族，四川省成都市人，系西昌合信房地产开发有限公司员工，住四川省成都市新都区，代理权限为一般代理。 原告洪峰与被告西昌合信房地产开发有限公司（以下简称：合信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告洪峰，被告合信公司的委托诉讼代理人钟洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告洪峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，按合同约定和法律规定向原告交付“南山国际社区.云墅”项目22号楼2单元5层1号商品房及B区089号地下车库；2.被告向原告支付逾期交房违约金27029.60元（以已付购房款1469000.00元为基数，按照每日万分之二，暂计算至2019年12月31日）；3.被告向原告支付变更规划设计赔偿金287832.12元（以已付购房款1469000.00元为基数，按照年利率7.125%，暂计算至2020年1月15日）；4.被告返还原告面积差异购房款202992.40元（商品房价款1339000.00元，套内面积误差比3%以内部分的房价款40170.00元返还，超出3%部分的房价款81411.20元双倍返还）；5.被告承担商品房墙体拉结筋设置不符合《建筑抗震设计规范》规定给原告造成的损失（以司法鉴定结果为准）；6.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2017年4月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，原告购买被告“南山国际社区.云墅”项目22号楼2单元5层1号商品房。购房合同签订后，原告按照约定支付了首付购房款539000.00元（含前期订金20000.00元）及产权办理费（维修基金）9733.22元，剩余800000.00元购房款以银行按揭方式贷款支付。上述款项支付后，原告按照被告要求签订了《委托改造协议》（空白）、《前期物管合同》、《住宅质量保证书》等。2018年2月4日，原告又通过摇号方式购买了案涉项目B区089号地下车库，并支付购房款 130000.00元，但合同至今未签订。2019年12月23日，被告通知原告于2019年12月31日交房。2020年1月1日，原告与项目物业中心人员共同到现场查验所购商品房，但房屋入户门通过锁密码及钥匙均无法打开，只能通过顶楼消防门进入。原告提出了房屋需整改的问题及意见，并于2020年1月11日以书面方式向被告送达了《关于要求解除出售商品房相关问题的告知函》，被告至今对原告提出的问题拒绝作出任何答复。一、关于被告是否构成逾期交房及违约责任承担的问题。《商品房买卖合同（预售）》第15条约定：商品房交付给买受人时符合下列条件：1、该商品房取得《建设工程竣工验收备案证明文件》；2、该商品房已取得《房屋面积实测报告书》，第18条约定出卖人在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。根据被告的《交房通知书》，被告于2019年12月23日通知原告将在2019年12月31日交房，原告于2020年1月1日验房时连房屋门锁都无法打开，且被告也没有向原告出示该商品房的《建设工程竣工验收备案证明文件》以及《房屋面积实测报告书》，至今被告仍未提交《建设工程竣工验收备案证明文件》，表明其出售的商品房至今仍不具备交房条件。《补充协议》将《建设工程竣工验收备案证明文件》变更为《竣工验收报告》，而《建设工程竣工验收备案证明文件》与《竣工验收报告》并非同一概念，该《补充协议》属于格式条款，主合同第39条约定本合同未约定或约定不明时可签订书面补充协议，补充协议减轻或免除出卖人责任以及不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以本合同为准，因此本案合同约定交房时间为2019年9月30日前，但至今被告仍不具备交房条件，被告构成逾期交房事实清楚。《商品房买卖合同（预售）》第19条约定了逾期交房的违约责任，被告打印好的格式合同中选择第2项“详见补充协议”，但补充协议中并未约定被告逾期交房承担违约责任的内容，根据《商品房买卖合同（预售）》第39条约定以及合同法第39条、第40条、第41条的规定，本案应当适用《商品房买卖合同（预售）》第19条规定，以原告支付购房款为基数，按日万分之二的标准计算自2019年10月1日起至房屋实际交付之日止的违约金。二、关于被告是否变更规划设计及违约责任承担的问题。《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定：该商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的涉及变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化等，出卖人在变更确立之日起10日书面通知买受人。本案中《委托改造协议》是开发商变更规划设计，逃避行政监管的惯用伎俩，买受人不知谁是改造实施主体，也没有改造费用，事实上开发商在修建时直接是按改造后的图纸进行建设，不存在所谓的改造。现被告建成的房屋结构形式、户型、空间尺寸与行政机关备案的规划、设计不一致，也没有在变更确立之日起10日内书面通知买受人。本案中《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《委托改造协议》中均附有原告所购商品房5跃6层和顶层的户型图纸，顶层并没有封顶的建筑物，更没有将顶层面积计算入房屋价款之中，且被告向顶层业主提供的《花园景观设计方案》、《顶层搭建报建方案》中也直观载明原告所购房屋6层至屋顶的楼梯间上面并未封闭，然而被告实际建成交付的商品房6层至屋顶的楼梯间是封闭的，且层高超过2、3米，明显属于擅自变更规划设计。《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定出卖人违反第十二条第（二）款未向买受人书面通知的，买受人有权选择解除合同，买受人不解除合同的有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，具体约定详见补充协议，但被告提供的补充协议中并没有关于赔偿损失的内容。根据相关司法解释，被告应当以买受人已付购房款1469000.00元为基数，按照银行逾期罚息标准计算赔偿金额。三、关于房屋面积差异及违约责任的问题。被告并未向原告提交案涉房屋的《房屋面积实测报告》，并不知道5层、6层的建筑面积和套内面积分别是多少。原告所购的5跃6层房屋，户型结构与1跃2层、3跃4层完全一致。被告称原告所购房屋面积大于1跃2层、3跃4层的原因在于多了顶层楼梯间没有任何合同及法律依据。合同明确约定原告购买的商品房所在建筑物共6层，6层顶楼并不存在商品房。合同附件中所有原告所购商品房平面户型图并未单独表示顶层楼梯间的面积包括在合同价款中。合同附件《不利因素告知书》没有就原告所购商品房面积含顶层楼梯间面积，以及这一不利因素将直接影响房屋价款、产权证办理等。被告出售给原告的房屋带屋顶花园，当然有通往该花园的楼梯，不然如何享受花园，又如何体现支付高于3跃4层商品房的价值所在，原告购买的是屋顶花园、夹层的使用权，不是仅供通行的顶层楼梯间。被告当庭出示的《面积实测报告》载明，原告所购商品房1至6层建筑面积完全一致，且明确载明顶层楼梯间属于共同均摊面积，而被告居然将共用面积顶层楼梯间22.3个平方计入原告专属面积，并计收购房款，这不是违约，是欺诈。本案被告应根据5层、6层实测面积结算购房款，5层套内面积34.78平方米，6层套内面积30.72平方米，共计65.50平方米，超出5层、6层实测面积之外的套内6.61平方米（72.11-65.5）收取购房款，被告应当根据合同约定据实结算房款和办理产权证，并根据相关司法解释以3%以内的房价款予以返还，超出3%的房价款双倍返还。四、关于是否存在房屋质量及违约责任的问题。2020年1月1日，房屋门锁无法进入就是房屋存在质量瑕疵的最直接体现。对于原告提出的商品房墙体拉结筋设置不符合《建筑抗震设计规范》规定的问题，因房屋至今未交付，且属于建筑专业问题，原告已经明确将通过司法鉴定对是否存在质量问题及由此产生的赔偿金额进行确认。 被告合信公司辩称，一、被告并未逾期交房。根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定，商品房交付满足以下条件：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋面积实测报告。第十八条约定出卖人在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。《补充协议》第四条对合同第十五条商品房交付条件进行了补充约定，“建设工程竣工验收合格证明”指买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘查单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》。该商品房取得五方主体的《竣工验收报告》时间为2019年9月28日，《面积测绘报告》取得的时间为2019年8月20日。2019年12月21日，被告向原告在《商品房买卖合同》中确认的地址邮寄了交房公告，原告在庭审中也确认收到了交房通知，但原告仍拒绝收房。2019年12月22日，被告在报纸上刊登案涉小区收房公告。2019年9月28日，被告依约通知原告委托的改造公司中腾公司到现场勘验，中腾公司勘验后于2019年9月30日向被告出具《查验整改通知书》，改造完成后，双方于2019年10月29日完成移交。同时，根据被告与原告签订的《委托改造协议》第三条第一款的约定，甲方已与乙方达成一致，该房屋乙方进场改造的时间将在该房屋竣工验收合格以后（房屋竣工验收时间为2019年9月28日），具体进场改造时间由甲方或开发商代甲方通知乙方（即开发商可直接通知改造方进场改造），乙方在接到甲方或开发商通知后，可自行确定进场时间，无须另行通知甲方，乙方应在进场后90日内完成全部改造工程。90日的改造期不属于逾期交房，且改造公司中腾公司已实际对房屋进行了改造，故本案应扣除90日的改造期，被告并未逾期交房。《补充协议》第六条第6款约定了买受人或其代理人在查验房屋时，如发现存在质量问题需要进行修复的，由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用（合同未约定的修复事项，修复期为90日）。买受人在出卖人修复后查验房屋时，除非买受人能证明修复后房屋存在质量问题严重影响正常居住使用或该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格，买受人不得以修复不合格或房屋存在其他质量问题为由拒绝收房（原告拒绝收房无事实及法律依据）。原告诉状中所称的案涉房屋存在质量问题并未提供证据予以证明，系其单方认为。因此，本案应扣除90日的修复期，被告并未逾期交房。《商品房买卖合同》及《补充协议》并未对出卖人逾期交房的违约责任进行约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确认。”被告认为，一方请求另一方支付一定数额的违约金须以商品房买卖合同有明确约定为前提，商品房买卖合同未约定一方当事人违约时应向另一方支付违约金或者对违约金数额或计算方式无约定的，一方可要求另一方赔偿实际造成的损失，该条中提到的“没有约定违约金数额”，应理解为当事人虽然约定了一方要向另一方承担违约责任，且承担的违约责任为支付违约金，但并未对违约金的金额或计算方式作出明确约定。因此，原告的违约金计算方式无合同依据，且原告并未提交任何证据证明其实际损失，该项诉请无事实及法律依据。二、被告并未进行规划设计变更，不存在违约行为。1、根据被告提交的报规图及竣工图，被告根本不存在规划设计变更行为。根据《商品房买卖合同》第十二条（二）：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。《补充协议》第四条：买受人购买的商品房所在小区采取分期建设和交付的，项目建设过程中可能会因市场状况或者政策变化进行后期建设方案调整，买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿化率等规划指标条件下进行建设方案调整，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任。因案涉房屋并不存在质量问题或影响使用功能，被告不应书面通知，根据谁主张谁举证的原则，原告要证明其主张，必须要举证，否则应承担不利的后果。人民法院不能仅凭原告的单方面说辞而认可其真实性，事实上，根据被告提供的图纸证据，案涉房屋并未进行规划设计变更，不应向原告支付违约金。2、《商品房买卖合同》及《补充协议》并未对出卖人变更规划设计的违约责任进行约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，被告认为，一方请求另一方支付一定数额的违约金须以商品房买卖合同有明确约定为前提，商品房买卖合同中未约定一方当事人违约时应向另一方支付违约金或者对违约金数额或者计算方式无约定的，一方可要求另一方赔偿实际造成的损失。该条中提到的“没有约定违约金数额”应理解为当事人虽然约定了一方要向另一方承担违约责任，且承担违约责任为支付违约金，但并未对违约金的数额或计算方式作出明确约定。因此，原告的违约金计算方式无合同依据，且原告并未提交任何证据证明其实际损失，该项诉请无事实及法律依据。三、被告不应向原告返还面积差异购房款，反而原告应向被告支付多余面积的购房款。根据被告提交的房屋面积测绘报告，原告所在楼层实测面积为116.57平方米，而《商品房买卖合同》中约定的购买面积为116.45平方米，多出0.12平方米。原告诉称其购房的房屋有屋顶花园，从双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》中均未约定该房屋有屋顶花园，且原告作为具有完全民事行为能力的成年人，应当清楚理解合同内容，不能根据其想象来要求被告为之。退一万步讲，即便有屋顶花园，也是属于业主共有的，而非原告单方所有。四、被告商品房墙体拉结筋设置符合《建筑抗震设计规范》。案涉房屋已于2019年9月28日通过五方主体的验收，于2019年9月29日取得西昌市建设工程质量安全监督站的质量监督报告。若如原告陈述案涉房屋存在质量，就不可能通过验收，更不可能取得质量监督报告。根据谁主张谁举证的原则，原告要证明其主张，必须要举证，否则应承担不利的后果，原告无法提出证据予以证明，应当承担不利的法律后果。综上所述，原告诉请的逾期交付、规划设计变更、面积差异、商品房墙体拉结筋设置不符合《建筑抗震设计规范》均系其口头陈述，并未提供书面证据予以证明，因此原告所诉无事实及法律依据，请求人民法院依法公平裁定，并依法驳回原告的全部诉讼请求。 本案在审理过程中，原告洪峰为支持自己的诉讼请求提交了以下证据： 1、《户型宣传册》、《销售价目表》，以证明被告宣传“南山国际社区.云墅”是西昌市顶级高端住宅项目，总建筑面积9万平方米，总户数750户，容积率仅1.0。被告销售的E户型房屋共6层，1跃2层、5跃6层房屋价款高于2跃3层是因底层有户外花园，顶层有屋顶花园。5跃6层房屋建筑面积116.45平方米，赠送面积94.60平方米，花园面积22.20平方米、夹层面积29.02平方米，实得面积262.27平方米，房屋价款127万余元； 2、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及户型图、不利因素告知书等附件资料，以证明原告希望购买带花园的房屋，因1跃2层售完，选择加价购买22号楼2单元5层1号顶层带花园房屋，并与被告签订商品房买卖合同及补充协议，合同对房屋价款及付款方式、户型状况、交房条件及日期、规划设计、面积差异、违约责任等进行了约定； 3、《委托改造协议》一份，以证明签订房屋买卖合同时，被告要求原告一并签订空白的《委托改造协议》，对内部结构进行改造； 4、《收款收据》、《银行交易卡交易凭证》各一份，以证明购房合同签订后，原告按约定支付了首付购房款539000.00元（含前期订金20000.00元）及产权办理费（维修基金）9733.22元，剩余800000.00元购房款以银行按揭方式贷款支付。2018年2月4日，原告又通过摇号方式购买案涉项目B区089号地下车库，并支付购房款130000.00元，合同至今未签订； 5、《交房通知书》一份，以证明合同约定被告应于2019年9月30日前交房，但被告于2019年12月23日通知原告于2019年12月31日交房，应当承担逾期交房违约责任； 6、《房屋交付验收记录表》一份，以证明原告于2020年1月1日到现场验房，房屋入户门锁密码及钥匙均无法打开，被告未按合同约定向原告提交《建设工程竣工验收备案证明文件》、《房屋面积实测报告书》，不具备交房条件，原告拒绝收房合法有据； 7、《花园景观设计方案》一份，以证明顶层房屋花园无法利用，业主与被告产生纠纷，经政府各部门出面协调后被告向顶层业主提供的《花园景观设计方案》（5+6+7户型、8+1户型、6+1户型）； 8、《情况说明》及《报建方案》各一份，以证明顶层房屋屋顶花园无法利用，业主与被告产生纠纷，被告向房管部门申请顶层搭建，并报送搭建方案； 9、《关于解决出售商品房相关问题的告知函》及特快专递送达依据，以证明原告以书面方式向被告反映问题，并提出合理主张，但被告至今不予理会。 被告合信公司对原告洪峰提交的证据发表如下质证意见： 对证据1户型宣传册的真实性无法确认，即便是真实的，该宣传手册也系邀约邀请，而非邀约，在宣传手册的最后一页已明确说明了，销售价目表系原告单方面拍摄，真实性、合法性、关联性均不予认可，达不到原告的证明目的；对证据2的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，买卖合同对购买面积、楼层进行了约定，并未体现到原告希望购买带花园的房屋；对证据3的真实性无异议，但与原告所述不符，从原告和我方的协议来看，该协议系完整并填写了内容的，协议中明确约定了90天的改造期；对证据4的真实性无异议，产权办理费（维修基金）需要下来核实；对证据5的真实性无异议，可以证实原告在收到交房通知书后至今未前来收房；对证据6的真实性无法确认，被告通知原告前来收房时，已取得五方主体的验收报告，反而原告选择的验收项为整改，与事实不符，根据补充协议第六条约定，应由双方确认，在该记录表中无双方签字确认的痕迹，是原告故意所为；对证据7因系复印件无法核实其真实性，照理说设计方案应有设计者或者设计院的签章，但改造方案上并没有；对证据8因系复印件对其真实性不予认可，若该证据来源于房管局应当有房管局的印章加以证实，但该证据并没有该印章；对证据9的真实性不予认可，系原告单方面陈述，但被告并未收到此函件，被告的法定代表人早已由卞飞飞变更为邓先福，原告仍将此函件邮寄卞飞飞不合常理。 被告合信公司为支持自己的反驳主张向本院提交了以下证据： 1、商品房及车位的《商品房买卖合同》及补充协议，以证明案涉商品房的预测建筑面积共116.45平方米，其中套内建筑面积72.110平方米，分摊共有建筑面积44.34平方米；商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋面积实测报告，补充协议对“建设工程竣工验收合同证明”明确为建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》；交房时间为2019年9月30日，无论加上90日的改造期或是90日的修复期，被告均不构成逾期交房； 2、《委托改造协议》及改造购买材料发票，以证明在房屋竣工验收合同后（被告取得房屋竣工验收合格证明的时间为2019年9月28日），被告向原告指定的改造公司交房符合合同约定，90日的改造期不属于逾期交房，且改造公司中腾公司已实际对房屋进行了改造，故本案应扣除90日的改造期，被告并未逾期交房； 3、交房公告、EMS快递单、报纸公告，以证明被告于2019年12月21日向原告在《商品房买卖合同》中确认的收件地址邮寄了交房公告，并于2019年12月22日在报纸上刊登了交房公告，被告已完成了《商品房买卖合同》中约定的通知义务，原告当庭承认收到，可见系原告故意拒收房，应当承担不利的法律后果； 4、《竣工验收报告》、《工程质量监督报告》各一份，以证明案涉房屋取得五方主体竣工验收报告的时间为2019年9月28日，2019年9月29日取得西昌市建设工程质量安全监督站的质量监督报告，符合约定的交付时间及条件，被告开发的案涉项目不存在任何质量问题； 5、《通知函》、《查验整改确认书》、《移交确认书》各一份，以证明被告于2019年9月28日通知《委托改造协议》中原告委托的改造单位四川中腾建筑工程公司到现场勘验，中腾公司勘验后提出了查验整改意见，被告整改完成后于2019年9月30日向中腾公司移交了案涉房屋； 6、图纸，以证明被告报规图与竣工验收图纸一致，未进行设计、规划的变更； 7、《房屋面积测绘报告》一份，以证明案涉房屋经有资质的测绘公司进行实测，原告房屋的实测面积为116.57平方米，而《商品房买卖合同》中预测面积为116.45平方米，多出了0.12平方米，被告不应向原告返还面积差异购房款，反而原告应向被告支付多余面积的购房款。 原告洪峰对被告合信公司提交的证据发表如下质证意见： 对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，合同明确约定了房屋交付的条件，同时约定了交房时间为2019年9月30日前，但被告在2019年12月23日通知于2019年12月31日交房，明确违反了交付时间；主合同约定的交付条件与补充协议的竣工验收证明文件不相符，不能以补充协议代替主合同，在合同中的39条对补充协议进行了约定，要以主合同为主；对证据2的真实性无异议，对其合法性、关联性、证明目的有异议，该协议是开发商规避行政监管所采取的变更，以达到将违规的房屋面积作为赠送从而提高销售热点的目的，原告方签订该协议没有支付任何费用，没有采取任何行为，完全是被告方在操作，对发票的真实性、合法性、关联性不予认可，委托改造协议与本案中被告是否与其交房无关联性，不能作为对原告交房时间的依据，不管变更房屋结构的主体是谁，都应向行政部门申请，否则属于擅自变更；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，送达通知的时间已经超过了约定的时间，在通知了交房后要具备法律规定的交房条件；对证据4的真实性、合法性无异议，对其关联性、证明目的有异议，本案合同中约定的交房条件并非竣工验收报告和质量报告，即便取得这两份报告，也不能说明房屋不存在质量问题；对证据5的真实性、合法性、关联性及其证明目的均有异议，该证据证明了被告不能按照合同约定的条件在约定的时间履行交付义务；对证据6的真实性、合法性、关联性及其证明目的均不予认可，该图纸没有建设部门的印章，并非建设部门备案的图纸，图纸上的房屋内部及顶层结构与实际交付给原告的不一致；对证据7的真实性、合法性、关联性及其证明目的均有异议，直至今天，原告才第一次看到案涉房屋的实测报告，到现在都没有看到竣工备案文件，该测绘报告请法庭注意其上明确载明了整栋共用面积、屋顶的楼梯间，屋顶楼梯间22.33平方米计入了原告的房屋面积，测绘表中1、2、3层的套内面积与4、5、6层的面积是一致的，为什么原告的面积变为了116.57平方米，而别人的为105.69平方米，主要存在的问题是被告将楼梯间的面积计入了原告的房屋面积，该报告客观证明了被告将公摊面积顶层楼梯间计入了原告房屋的面积并且收取了房款。 根据双方当事人的举证、质证及本案的庭审情况，本院对双方当事人提交的证据材料认证如下： 原告洪峰提交的证据1中《户型宣传册》客观、真实，被告合信公司未否认其真实性，本院对其真实性及其证明力予以确认；证据1中《销售价目表》未加盖被告印章，无法核实其来源，且被告对其真实性不予认可，本院对其真实性及其证明力不予确认；证据2、3、4、5客观、真实，被告对其真实性无异议，本院对其真实性及其证明力予以确认；证据6虽系复印件，但被告未否认其真实性，本院对其真实性及其证明力予以确认；证据7无任何单位加盖印章，无法核实其来源，本院对其真实性及其证明力不予确认；证据8虽系复印件，但其加盖了被告印章，本院对其真实性及其证明力予以确认；证据9客观、真实，本院对其真实性及其证明力予以确认。 被告合信公司提交的证据1、2、3、4客观、真实，原告对其真实性无异议，本院对其真实性及其证明力予以确认；证据5因中腾公司未出庭作证，无法核实其真实性，本院对其真实性及其证明力不予确认；证据6无任何单位加盖其印章，无法核实其来源，本院对其真实性及其证明力不予确认；证据7客观、真实，原告对其真实性不予确认，但未提交其他证据予以证明，本院对其真实性及其证明力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月15日，原告洪峰与被告合信公司签订了编号为2017041500027的《商品房买卖合同（预售）》，该合同主要约定：1、原告洪峰购买由被告合信公司开发的南山国际社区.××项目××楼××单元××层××号商品房；2、建筑总层为6层，地上6层，地下0层，商品房层高为3米，有0个阳台，其中0个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式，阳台是否封闭以规划设计文件为准；3、该商品房预测建筑面积共116.45平方米，其中套内面积72.11平方米，分摊的共有建筑面积44.34平方米；4、该商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米18568.85元，总价款 1339000.00元；5、买受人于2017年4月15日前支付首期房价款539000.00元，占全部房价款的40%，余款800000.00元向中国建设银行股份有限公司凉山分行申请贷款支付；6、除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期在60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；7、出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及因此引起的房价款的变更；买受人解除合同的，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，具体约定见补充协议；8、该商品房交付时，出卖人向买受人出示该房屋建筑面积测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与本合同载明的预测建筑面积发生误差的，买卖双方同意按照下列方式处理，即因规划、设计变更造成面积差异，买卖双方不解除合同的，签署补充协议；9、商品房交付条件：商品房交付给买受人时，该商品房已取得《建设工程竣工验收备案证明文件》以及《房屋面积实测报告书》，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；10、出卖人在2019年9月30日前向买受人交付该商品房，有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：因不可抗力；法律政策变动的限制、红外线市政配套延误导致交付条件不具备；因买受人原因房屋被查封。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照以下方式处理：详见补充协议；由于买受人原因，导致该商品房未按约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：详见补充协议；11、该商品房交付时，其基础设施设备和相关公共设施需满足合同约定的条件，如未达到约定的条件，买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起至实际达到条件之日止，每逾期一天出卖人支付万分之零点一的违约金，但买受人同意不以此为由拒收房屋且出卖人不承担逾期交房的法律责任；12、出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准，买受人对该商品房地基基础和主体结构质量有异议的，可以与出卖人共同委托建设工程质量检测机构重新核验，买受人自行委托申请的，出卖人予以配合。经检测符合工程建设强制性标准的，检测费用由买受人承担，经检测不合格的，检测费用由出卖人承担，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基础利率计算给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担相应的赔偿责任；买受人不解除合同的，双方另行协商处理方案并签署补充协议进行约定；13、对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，原告与被告签订了编号为2017041500027的《商品房买卖合同补充协议》，该协议主要约定：1、买受人购买的商品房所在小区采取分期建设和交付的，项目建设过程中可能因市场状况或者政策变化进行后期建设方案的调整，买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿化率等规划指标条件下进行建设方案调整，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任；2、合同所约定的“建设工程竣工验收合格证明”，指买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》；3、出卖人在合同约定的交付日期届满之前已具备合同约定的交付条件的，可通知买受人提前交付，出卖人通知交付日期即为交付日，双方关于房屋交付的权利义务从交付日起按合同及本补充协议约定执行；买受人在交付日期届满时有未付清房款或者违约金的，出卖人有权不予通知买受人办理交付，交付日期顺延至买受人付清全部房款或者违约金为止，届时买受人应自行前往出卖人处办理交付手续；出卖人通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式，出卖人可选择上述通知方式的一种或多种，出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或者买受人身份证地址（或单位注册地址）为送达地址，出卖人以该通讯地址或者身份证地址（或单位注册地址）寄出三日（本省）或七日后（外省）视为送达；4、买受人或者其代理人在查验房屋时，如发现存在质量问题需进行修复的，由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用（合同未约定的修复事项，修复期限为90日），买受人应在合同约定修复期届满次日自行至出卖人处办理查验、交接手续，出卖人对房屋进行修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任；5、买受人未在合同或本补充协议约定期限内至出卖人处办理房屋交接手续，则自约定的交房期限届满之日起该房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、公共维修资金、全部税费及房屋毁损、灭失的风险即由买受人承担；买受人逾期办理房屋交接手续，属于未尽到配合受领标的物的义务，每逾期一日，买受人应按照该商品房总价款的万分之一向出卖人支付违约金；6、合同正文第十九条约定的逾期交付责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构意外的商品房质量瑕疵进行修复的，按本补充协议的相关约定处理；7、本项目顶层房屋有可独立使用的平台、露台、夹层、底层有可独立使用的绿地、花园的，全体买受人均同意出卖人有权将平台、露台、夹层及底层绿地、花园交由顶楼、底楼、及相应买受人在合理范围内无偿专用。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《委托改造协议》，该协议主要约定：1、甲方自愿委托乙方在房屋规划竣工验收后，按照附件《改造后房屋户型图》的设计约定对甲方已经购买的南山国际.云墅项目22栋2单元501号房屋进行户型改造；2、乙方同意按照甲方提供的《改造后房屋交付户型图》，对甲方指定位置进行改造；3、甲方已与乙方达成一致，该房屋乙方进场改造的时间将在该房屋竣工验收合格后，具体进场改造的时间由甲方或开发商代甲方通知乙方，乙方在接到甲方或开发商通知后，可自行确定进场时间，无须另行通知甲方；如因甲方责任导致乙方在甲方指定开发商通知集中交房后10日内未接到甲方或甲方执行开发商通知的，则本协议自动失效，乙方不再承担本协议项下装修改造责任；4、乙方应在进场后90日内完成全部改造工程。同日，原告向被告支付了房屋首付款539000.00元，并由被告代为收取了产权办理费（维修基金）9733.22元。2018年2月4日，原告购买了被告项目B区089号车位，支付了车位款130000.00元。2019年8月20日，被告取得由攀枝花市精图测绘有限公司出具的关于南山国际社区.云墅（22#楼）的《房屋面积测绘报告》，该报告测算结果显示原告购买的22幢2单元5层501号房屋套内面积72.11平方米，分摊面积44.46平方米，产权面积116.57平方米。2019年9月28日，被告取得由建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的案涉项目《竣工验收报告》。2019年9月29日，被告取得西昌市建设工程质量安全监督站出具的《四川省工程质量监督报告》。2019年12月21日，被告向原告确认的地址邮寄送达了收房通知，并于2019年12月22日在报纸上刊登了收房通知，原告购买的案涉商品房收房时间为2019年12月31日。2020年1月1日，原告在前往验收案涉房屋的过程中发现入户门锁钥匙打不开，出阳台推拉门关不严，未提交竣工验收备案证以及房屋面积数据，顶楼花园无法使用等问题而拒绝收房，并要求被告进行整改。2020年4月23日，针对案涉项目顶层业主的反映，被告向西昌市房地产管理局作出了《情况说明》，对在保证主体结构安全、外立面规范等要求的前提下对局部区域进行可控制的装饰装修的问题进行了询问。 上述事实有本院予以确认的证据和双方当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，原告洪峰与被告合信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》以及《委托改造协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效，应当依法受到法律保护。原告依约向被告支付了购房款，被告应当按照合同约定，在约定的时间内按照约定的交付条件向原告交付符合质量要求的商品房。在双方对案涉商品房质量问题存在争议的前提下，原告未主张要求解除合同或对存在质量问题的部分进行修复，其主张继续履行合同，要求被告向其交付案涉商品房及车库的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于逾期交房的问题。在《商品房买卖合同（预售）》中，双方约定案涉商品房的交付时间为2019年9月30日，且商品房须取得《建设工程竣工验收备案证明文件》以及《房屋面积实测报告书》。在《商品房买卖合同补充协议》中对“建设工程竣工验收备案证明文件”作出了明确说明，该证明文件是指买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》，本院认为在补充协议中对“建设工程竣工验收备案证明文件”所作出的说明，具有明确性和唯一性，并不属于约定不明，也不属于减轻或免除开发商责任的情形，故原告认为补充协议中约定的《竣工验收报告》系对《商品房买卖合同（预售）》中约定的“建设工程竣工验收备案证明文件”进行了更改，要求被告依据《商品房买卖合同（预售）》的约定提供“建设工程竣工验收备案证明文件”的主张不能成立。案涉项目取得《房屋面积测绘报告》的时间为2019年8月20日，取得《竣工验收报告》的时间为2019年9月28日，均系在约定的交房时间前取得，满足合同约定的交付条件。《商品房买卖合同（预售）》中约定的交房时间为2019年9月30日，被告认为在双方签订的《委托改造协议》中约定了90日的改造期，在《商品房买合同补充协议》中约定了90日的修复期，无论加上90日的改造期或是90日的修复期，被告均不构成逾期交房。本院认为修复期与改造期并非同一概念，按照双方在《商品房买卖合同（预售）》中的约定，“修复期”是指买受人或者其代理人在查验房屋时，如发现存在质量问题需要进行修复的，由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对房屋进行修复的期限，“修复期”发生于买受人收房之后，而《委托改造协议》中约定的“改造期”是指买受人委托出卖人在房屋规划竣工验收后，按照《改造后房屋户型图》的设计约定对买受人已经购买的房屋进行户型改造的期限，“改造期”发生于房屋规划竣工验收后买受人收房之前，故关于出卖人在90日修复期内向买受人交付房屋不属于逾期交房的约定不能当然适用于房屋改造的情形。本案中，《委托改造协议》与《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》均系签订于2017年4月15日，故在签订《商品房买卖合同（预售）》时，原、被告双方均已知晓案涉商品房需要进行改造的事实，在已经预见到需要对案涉商品房进行改造的情形下，被告在与原告签订《商品房买卖合同（预售）》时仍向原告承诺交房时间为2019年9月30日，且未在《委托改造协议》与《商品房买卖合同补充协议》中明确约定需将90日的改造期在交房期限内予以扣除，应当视为被告认可案涉商品房的改造工程于2019年9月30日前完成并按约定的时间向原告交付房屋，而本案中被告通知的交房时间为2019年12月31日，已经超出了合同约定的交房期限，构成逾期交房。关于逾期交房的违约责任，双方在《商品房买卖合同（预售）》中选择由《商品房买卖合同补充协议》进行约定，而《商品房买卖合同补充协议》中并未对出卖人逾期交房应承担的违约责任进行补充说明，仅约定了因买受人的原因造成的逾期办理房屋交接手续应由买受人承担的违约责任。本院认为，出卖人逾期交房和买受人逾期办理交接手续的违约责任是相对应的，在未约定出卖人逾期交房应承担的违约责任的情况下，本院酌定参照《商品房买卖合同补充协议》中约定的买受人逾期办理交接手续的违约责任的计算标准作为出卖人逾期交房的违约责任的计算依据，即按照案涉商品房总价款每日万分之一的标准进行计算。被告通知原告的交房时间为2019年12月31日，原告于2020年1月1日前往收房，且在验收房屋的过程中因房屋门锁、屋顶花园无法使用等问题拒绝收房，本院认为在满足合同约定的交付条件的情况下，被告通知的交房日期即为交付日，双方因案涉商品房的质量问题产生争议导致原告拒绝收房的期间不计入逾期交房的时间，故应自合同约定的交房时间的第二日即2019年10月1日起计算至2019年12月31日期间的逾期交房违约金，即1339000.00元×0.01%×92天=12318.80元，故原告要求被告支付逾期交房违约金27029.60元的诉讼请求，本院予以支持12318.80元。 关于是否变更规划设计的问题。双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。同日，双方在《委托改造协议》中约定由买受人委托出卖人按照买受人提供的《改造后房屋交付户型图》（附件一）对买受人指定位置进行改造。因此，被告对案涉房屋的改造行为系双方协商一致的结果，不属于擅自变更规划设计的行为。本案中，原告未提交充分证据证明被告的改造行为是否超出了双方约定的范围，以及若被告的改造行为超出了约定的范围由此给原告造成的具体损失，故原告主张的以购房款为基数，按年利率7.125%按日计算的赔偿金无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告的改造行为是否违反了规划许可，不属于本案审理的范畴。 关于面积差异的问题。本案中，在《商品房买卖合同（预售）》中约定，案涉商品房预测面积为116.45平方米，其中套内面积72.110平方米，分摊的共有建筑面积44.34平方米。2019年8月20日，被告取得由攀枝花市精图测绘有限公司出具的关于南山国际社区.云墅（22#楼）的《房屋面积测绘报告》，该报告测算结果显示原告购买的22幢2单元5层501号房屋套内面积72.11平方米，分摊面积44.46平方米，产权面积116.57平方米。根据该测绘报告，原告所购买的商品房实际面积比合同约定的商品房面积多了0.12平方米。原告对测绘报告的测绘方式以及测绘结果提出异议，并提出了关于测绘的具体意见。本院认为《房屋面积测绘报告》是由专业的测绘机构通过一系列的测绘技能而作出的专业性较强的房屋面积实测结论，在原告未提交其他相反证据证明测绘报告有误的情况下，原告仅凭主管臆断提出的房屋面积数据以及基于该数据而计算的面积差异的赔偿金无事实和法律依据，本院不予支持。 关于是否存在墙体拉结筋设置不符合《建筑抗震设计规范》规定的问题。本案中，原告认为被告出售的案涉商品房其墙体拉结筋设置不符合《建筑抗震设计规划》的规定，且明确将根据司法鉴定结果提出具体的赔偿金额。在庭审中，本院向原告明示了其应当在庭审后的10日内向本院提出相应的鉴定申请，原告未在本院给予的时间内向本院提出鉴定申请视为放弃鉴定，故关于原告主张被告承担商品房墙体拉结筋设置不符合《建筑抗震设计规范》规定给原告的造成的损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、被告西昌合信房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告洪峰交付“南山国际社区.云墅”项目22号楼2单元5层1号商品房以及B区089号地下车库； 二、被告西昌合信房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告洪峰支付逾期交房违约金12318.80元； 三、驳回原告洪峰的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8979.00元，减半收取计4489.00元，由原告洪峰负担4389.00元，由被告西昌合信房地产开发有限公司负担100.00元（此款原告已垫付，被告在履行上述义务时径直给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员  牛丹 二〇二〇年七月二十七日 书记员  王菲 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。