上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初13684号原告：丁建琴，女，1971年2月23日生，汉族，住上海市普陀区石泉六村****。委托诉讼代理人：马明泳，上海广勤律师事务所律师。被告：上海健诺实业有限公司，住所地上海市浦东新区三林路******。法定代表人：刘学军，总经理。委托诉讼代理人：徐启迪，上海市联合律师事务所律师。原告丁建琴与被告上海健诺实业有限公司(以下简称健诺公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁建琴及其委托诉讼代理人马明泳、被告委托诉讼代理人徐启迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁建琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除丁建琴与健诺公司签订的《上海市商铺租赁合同》，健诺公司返还位于上海市嘉定区新郁路XXX号地下一层XXX室商铺，并恢复原状；2.判令健诺公司支付2015年5月24日起至实际返还商铺之日止的租金。事实与理由：2014年5月24日，丁建琴与健诺公司签订《上海市商铺租赁合同》，约定丁建琴将位于上海市嘉定区新郁路XXX号地下一层XXX室商铺(以下简称涉案商铺)出租给健诺公司，租期自2014年5月24日至2025年5月23日止。合同签订后，健诺公司至今仅支付租金人民币(以下币种同)1,070.18元。健诺公司长期拖欠租金，致使丁建琴的合同目的无法实现，且健诺公司擅自将涉案商铺进行了拆改，损害了丁建琴的利益，故丁建琴要求解除租赁合同。基于以上情况，丁建琴诉至法院，要求判如所请。被告健诺公司辩称，不同意丁建琴的诉讼请求。合同约定在原国际鞋城所有产权商铺与健诺公司的签约率达到80%后生效，而该条件直至2019年12月21日才成就，扣除一年免租期，故健诺公司应于2020年12月21日起支付丁建琴租金。另合同约定健诺公司有权对涉案商铺重新分割、布局、装饰，故健诺公司未构成违约，丁建琴无权解除合同。现健诺公司考虑到涉案商铺的实际情况，同意自2020年2月1日起支付租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：丁建琴为涉案商铺的产权人之一，房屋建筑面积为14.66平方米。2014年5月24日，丁建琴(甲方、出租人)与健诺公司(乙方、承租人)签订《上海市商铺租赁合同》，载明协议背景为：甲方系原国际鞋城的业主，为涉案商铺的所有权人。因原国际鞋城目前整体处于歇业状态，且甲方与前承租人的租赁协议已解除或终止。为盘活整个市场，乙方拟对整个原国际鞋城进行装修、宣传、招商，对原国际鞋城的所有商铺加以利用，即需乙方逐一与原国际鞋城的全部所有权人签订租赁合同，才能实现乙方与甲方签订本合同的目的。甲乙双方均一致同意，乙方必须与原国际鞋城的业主签约率分区达80%以上，本租赁合同才能生效。该合同第一、二条约定，甲方向乙方出租涉案商铺，建筑面积14.66平方米。第三条约定，租赁期限自租赁期起始日十一年，即2014年5月24日至2025年5月23日止，第一年因大面积改造、招商需要，甲方同意给予乙方一年免租期，第二年开始起支付商铺租赁费，先付后用，商铺租赁费起算日为收到全国名特优直营中心书面通知为准，但租赁期起始日同时需要满足下列条件：1、甲方已办理出房屋产权证，并把产权证复印件交付乙方；2、原国际鞋城所有产权商铺与乙方签订《上海市商铺租赁合同》的签约率达到80%，如届时签约率未达到80%，则租赁期起始日自达80%之日起算，免租期及商铺租赁也随之顺延，最长顺延期在一年之内，如一年内签约率始终未达到80%，本合同自动作废。该合同第七条约定甲方选择的分配方式为附件一。第八条约定，租金乙方每6个月一付，每6个月的第1个月的20号至30号为支付日。第十六条约定，租赁期间，甲方同意乙方或实际经某者可以对房屋重新分割、布局、装饰。合同附件一载明，地下一层店，地下**店铺15000平方米475,000元，每年递增率为6%，以上一年度的结算租金额为标准。合同签订后，丁建琴交付了涉案商铺。丁建琴合计收取租金1,070.18元。因健诺公司拖欠剩余租金未付，故丁建琴涉讼。另查，案涉商铺所在商城位于上海市嘉定区曹安公路XXX号、新郁路XXX号。商城原名上海曹安国际鞋城，由原上海兆地房地产开发有限公司开发，于2006年竣工。商场有南北两区，总建筑面积约45000平方米。2013年起，健诺公司与案外人上海富平投资管理有限公司(下称“富平公司”)进入商城，陆续与商场内商铺小业主签订租赁合同，并对商场进行统一改造，将改造后的商铺出租给案外人经某。健诺公司与富平公司的法定代表人均为刘学军，富平公司系健诺公司的股东。商场现名美陈广场，地下一层及，地下**及**某鲜花及仿真花，三楼经某婚庆道具工艺品，商场内的商铺基本都已出租并处于经某状态。因健诺公司、富平公司、拖欠商铺小业主租金，部分小业主涉诉。再查，在本院(2019)沪0114民初8376号案件中(该案判决已生效)，富平公司表示商场在2017年4月回签率已达到80%，2017年6月陆续向出租人支付全年租金的20%。本院认为，丁建琴、健诺公司签订的《上海市商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，双方明确约定了生效条件，即健诺公司与原国际鞋城的业主签约率分区达80%以上，现该条件在2017年4月已成就，在未能明确具体时间的情况下，本院认定合同于2017年5月1日生效，且合同不违反法律、行政法规的规定，双方均应按约履行。关于合同是否予以解除，因租赁合同约定健诺公司可以对商铺重新分割、布局、装饰，故丁建琴在出租商铺时即已接受商场统一经某管理的模式，并知晓涉案商铺的权利行使将受到一定限制。现商场内的大多数商铺业主已与健诺公司或健诺公司的关联公司签约，在此情况下，部分业主要求解除合同返还商铺势必会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利。从商场的整体利益考虑，丁建琴、健诺公司的租赁合同在现阶段不宜轻易解除，故对丁建琴要求解除合同、返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。双方应继续履行租赁合同，健诺公司应按约支付租金。合同虽约定了一年免租期，考虑到健诺公司自2014年5月起接收涉案商铺，故可认定一年免租期已届满，健诺公司应自合同生效之日即2017年5月1日起按照约定的租金标准向丁建琴支付租金。根据合同先付后用、每半年为支付周期的约定，健诺公司现应将租金支付至2020年10月31日。经核算，扣除其已支付的租金1,070.18元，健诺公司还应支付丁建琴自2017年5月1日至2020年10月31日止的未付租金19,151.45元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海健诺实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告丁建琴自2017年5月1日至2020年10月31日期间拖欠的租金19,151.45元；二、驳回原告丁建琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费517.2元，减半收取258.6元，由被告上海健诺实业有限公司负担(被告上海健诺实业有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 许雯雯二〇二〇年七月二十七日法官助理 顾颖琦书 记 员 顾颖琦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。