河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8522号上诉人（原审原告）：赵沛，女，汉族，1983年5月30日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：李经欣，河南言正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛斐，女，汉族，1968年10月12日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵儒仓，河南京港律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣艳午，河南京港律师事务所律师。上诉人赵沛因与被上诉人薛斐房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。赵沛上诉请求：1、依法撤销一审民事判决事实认定部分，依法认定被上诉人支付的6万定金不足以弥补损失，依法认定被上诉人支付的74万元系购房款。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审认定涉案房屋一直由原告占有使用，与事实不符。双方买卖合同签订后，被上诉人催促上诉人尽早腾房，上诉人已按其要求另行租房居住，涉案房屋上诉人并未占有使用。2、一审认定原被告之间签订的《二手房买卖合同》于2019年11月4日已经解除，纯属认定事实错误。被上诉人与李经欣手机短信息沟通时间是2019年11月4号-7号，其中11月6号，被上诉人的短信信息原文是“赵沛即日起房子可重新找中介卖，薛斐不追究其违约责任。赵沛与别人签订房屋买卖合同之前，应及时告知薛斐。薛斐有优先购买权。薛斐前期付给赵沛的80万元，她可继续使用，等她有钱了归还即可”。双方通信的前因是薛斐以各种理由推脱办理房屋交易手续，李经欣催促薛斐继续履行合同而发生的。从薛斐的意思表示看，有两点是非常明确的，一是赵沛可以重新卖房，即薛斐赋予赵沛享有合同解除权，是否另行出售的选择权在赵沛，而不是薛斐本人解除合同的意思表示。二是薛斐自认享有优先购买权，其本意是愿意购买涉案房屋，而不是想要解除合同。3、一审认定涉案房屋一直由赵沛居住使用，并未产生较大的直接损失，定金6万元足以弥补原告损失。该事实的认定不仅与事实不符，并且超出了本案的审理范围。本案中，被上诉人迟迟不办理房屋交易手续直至毁约，上诉人不但要遭受租金损失，另行出售还要面临房屋贬值损失，6万元的定金不到合同总额的百分之二，远远不能弥补上诉人的损失。本案上诉人诉求是继续履行合同及要求对方承担违约责任，合同解除后的损失问题不在本案的审理范围之内。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《合同法》第九十四条第二款，认定被上诉人于2019年11月4日单方解除合同错误。一审判决混淆了法定合同解除权的权利主体。涉案合同虽未约定具体的房屋交易期限，但上诉人多次催告，并且给被上诉人必要的准备时间，提前14天通知交易时间定于2019年10月31日，因此本案的合同履行期限应当认定为2019年10月31日，被上诉人11月6日作出的意思表示已超出履行期限，一审判决适用该条款认定，“在履行期限届满之前”没有事实根据。薛斐辩称：一、薛斐依法享有解除涉案房屋买卖合同的权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条规定：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。该条规定是薛斐享有合同解除权的法律基础。双方签订的《二手房买卖合同》中关于违约责任的约定有第二条“本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币陆万元整，作为购房定金。”合同第六条、第七条约定，即合同开始履行后，如果买方不按约付款，须向卖方支付一定的违约金，如果卖方不按约交房，也要向买方支付一定的违约金，该两条显然是对合同开始履行后如果当事人违约如何进行处理的规定。此“购房定金”乃解约定金。根据前引司法解释的规定及双方之间合同的约定，薛斐依法享有以承担定金为代价而解除合同的权利。二、薛斐已依法行使解除权解除了涉案合同。一审判决认定双方之间的合同2019年6月8日已经解除完全是正确的。在双方之间的合同业已解除的情况下，上诉人再请求薛斐履行合同已没有依据。三、一审判决对事实认定完全正确。四、上诉人请求依法撤销一审民事判决事实认定部分于法无据，没有实际意义。五、一审法院认定薛斐向上诉人支付的该74万元系出借款是正确的。综上所述，请求依法驳回上诉人所有诉讼请求。赵沛向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行二手房买卖合同，配合原告共同办理房屋交易手续；2、判令被告支付房款5199999元；3、判令被告支付违约金，以5199999元为基数，按日千分之二计算，自2019年11月1日起开始计算，至实际支付完毕时止；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年6月8日，原告赵沛与被告薛斐签订《二手房买卖合同》一份，约定原告将其名下的位于郑州市郑东新区天赋路16号13号楼2单元1层10号的房屋（土地产权证号：××号）转让给被告薛斐，房屋面积150.96平方米，房屋价格78万元，房产交易价格为：单价人民币33121元/平方米，总价人民币5000000元万整。合同签订之日，乙方（被告）向甲方（原告）支付人民币60000元整，作为购房定金。并约定甲乙双方均同意以一次性付款方式付款，并约定在房管局交易所缴纳税费当日支付首付款（含定金）人民币壹佰伍拾万元给甲方，剩余房款人民币叁佰伍拾万元整于产权交割完毕当日付给甲方。交易税费由乙方承担，办理产权过户手续费由乙方承担。并约定乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方交纳的全部税费，并向甲方支付购房款10%违约金。同日，原被告双方签订补充协议一份，约定，除合同约定房款外，买方薛斐需另向卖方赵沛支付199999（拾壹万玖仟玖佰玖拾玖元）元。此款项于支付首付款时一并支付。2019年6月8日，被告薛斐向原告赵沛支付定金6万元。后原被告并未就何时办理涉案房屋过户手续达成一致。2019年11月6日，被告薛斐通过微信告知原告委托代理人李经欣，涉案房子原告可另行出售，被告不会追究其违约责任。与他人签订房屋买卖合同前应及时需通知被告薛斐，被告薛斐享有优先购买权。2019年10月17日被告薛斐向原告赵沛转账100000元；2019年9月28日被告薛斐向原告赵沛转账40000元；2019年9月28日被告薛斐向原告赵沛转账500000元；2019年10月31日被告薛斐向原告转账100000元；2019年7月1日在医院被告薛斐向赵沛支付现金10000元。该院另查明，涉案房屋一直由原告占有使用。该院受理该案后，经调解未果。以上事实有原告提交的房产证、离婚协议书、《二手房买卖合同》、补充协议，被告提交的微信聊天截图及本案庭审笔录予以佐证。一审法院认为：依法成立的合同依法受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告所签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规定的强制性规定，合法有效。关于原告诉请被告继续履行合同配合原告办理房屋交易手续，被告辩称该涉案合同已于2019年11月4日解除，被告薛斐与原告委托代理人李经欣短信记录中，被告薛斐已向其告知涉案房屋可以另行出售，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表示不履行债务的，当事人可以主张解除合同，主张解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故原被告之间签订的《二手房买卖合同》于2019年11月4日已经解除，原告的该项诉请该院不予支持。关于原告诉请的支付购房款，因涉案合同已解除，故该院不予支持。关于原告诉请的违约金，以5199999元为基数，按日千分之二计算，自2019年11月1日起开始计算，至实际支付完毕时止。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原被告双方签订的《二手房买卖合同》未明确约定涉案房屋的付款时间及办理房屋交接手续的明确时间，依据双方提交的微信聊天记录，合同签订后，双方一直并未就办理房屋交接手续的时间达成一致意见，故双方均存在责任。因该合同被告单方面提出解除，其签订合同时向原告支付的定金6万元，依据定金罚则，应不予返还。对于原告要求支付的违约金，既要遵循诚实守信原则，避免出现利益驱动下因违约成本过低导致的失信毁约现象，也应考虑案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、补救措施等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。本案中，被告薛斐解除合同后，原告赵沛应在短期内采取补救措施及时止损，且涉案房屋一直由原告赵沛居住使用，并未产生较大的直接损失，综合考虑原告起诉主张的违约金该院不予支持，定金6万元足以弥补原告损失，也体现了对被告单方面解除合同行为的适当惩罚。关于本案中原告所称，被告另支付的74万元系房款，应其未举证证明该款项为被告薛斐支付的房款，且依据被告提交的交易明细，付款时间及付款金额，均不符合双方合同约定的付款节点和金额，被告庭审坚持认为系借款，故该院无法认定该款项系涉案房屋房款，双方如对上述款项存在争议，可另行通过合法途径解决，该院在此予以释明。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告赵沛的诉讼请求。案件受理费48928元，减半收取24464元，由原告赵沛负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，赵沛、薛斐签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《二手房买卖合同》约定薛斐在房管局交易所缴纳税费当日支付首付款（含定金）给赵沛，但未明确约定房管局交易所缴纳税费系哪一天，双方就该时间亦未达成一致意见。薛斐于2019年11月4日与赵沛的委托代理人李经欣短信记录中，告知涉案房屋可以另行出售，薛斐以实际行动表示其不履行买卖合同约定的债务，房屋买卖合同的目的不能实现，一审法院认定《二手房买卖合同》于2019年11月4日已经解除，并无不当。薛斐上诉主张继续履行合同、支付购房款，因涉案合同已解除，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，赵沛应在短期内采取补救措施及时止损。一审法院根据合同签订时间解除时间、履行程度、当事人的过错、预期利益、补救措施及涉案房屋尚未交付等因素,认定薛斐支付给赵沛的定金6万元不予返还，且足以弥补赵沛的损失，并无不当。赵沛上诉称，对于薛斐支付的74万元系房款，但提交的证据不足以证明该主张，双方对上述款项存在争议，可另行通过合法途径解决。综上所述，赵沛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由赵沛负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年七月二十二日书记员  景慧洁