四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1821号 上诉人（原审被告）：范杰，女，汉族，1974年9月14日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：唐治民，四川超尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：费华荣，男，汉族，1974年9月4日出生，住四川省南充市顺庆区。系上诉人范杰丈夫。 被上诉人（原审原告）：邹岚琴，女，汉族，1984年5月1日出生，住四川省蓬安县。 被上诉人（原审被告）：胡林，男，汉族，1971年4月23日出生，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：饶强，四川匀天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川帝和房地产开发有限公司。住所地四川省成都市武侯区长益路********。 法定代表人：王一仿，执行董事。 委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：晏健，男，汉族，1969年10月7日出生，住四川省蓬安县。系公司工作人员。 原审被告：何汶坪，男，汉族，1975年2月17日出生，住四川省蓬安县。 原审被告：张秀英，女，汉族，1974年4月23日出生，住四川省蓬安县。 上诉人范杰因与被上诉人邹岚琴、胡林、四川帝和房地产开发有限公司（以下简称帝和公司）及原审被告何汶坪、张秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范杰上诉请求：撤销一审判决，重新改判。事实及理由:一、一审认定邹岚琴与帝和公司之间的房屋买卖合同有效属认定事实错误。案涉房屋于2017年11月14日被广安市公安局广安分局查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，不得转让，买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，不能支持邹岚琴解除合同的主张。无效合同自始无效，法律后果是因该合同取得的财产应当予以返还，一审认定合同有效，应予解除的观点错误。二、一审认定帝和公司在本案不承担责任属认定事实错误。1、签订案涉房屋买卖合同的主体是帝和公司与邹岚琴，并加盖了帝和公司印章。合同约定发生产权纠纷，债权、债务概由帝和公司负责处理，造成的损失由其承担。2、案涉《房屋委托销售协议》的主体也是帝和公司，加盖了公司印章。所付房款均是进入房管局监管的该公司账户。3、胡林在一审第一次庭审中认可晏伏君在羁押期间，帝和公司的相关事务是胡林在接管处理（当时经公司法定代表人同意和政府指定），胡林加盖公章及收款行为是履职行为。4、帝和公司收取案涉房款共计35万元，出具收据并加盖公司印章。5、帝和公司在蓬安县广播电视台发布公章遗失声明的时间是在房屋买卖合同签订之后，同时旧公章废止应依法由公安机关收回。6、《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。7、四川省高级人民法院《关于设立建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十七条规定，合同履行过程中，承包人项目经理以承包人名义在结算报告和签证文件上签字确认、加盖项目部印章、收取工程款、接收发包人供材等行为，一般应当认定为履行职务行为，对承包人具有约束力。8、南充市中级人民法院《关于规范民事裁判标准若干问题的指导意见》第三十八条规定，分公司印章、项目部印章被挂靠人制作，借条上、欠条上盖有该项目部印章的，由被挂靠人承担连带责任。三、一审判决结果明显不公。1、案涉房屋买卖合同没有范杰的签字认可，范杰对胡林出售房屋的行为也不知情。2、出售房屋全是帝和公司收款，并部分进入了公司监管账户中。3、从合同无效的处理来看，谁收谁返，房款的返还责任应由帝和公司和胡林返还。4、遗漏帝和公司的责任，判决未收到房款的范杰承担责任明显不公。 邹岚琴辩称：一审判决正确，请求维持一审判决。 胡林辩称：一审判决正确，请求维持一审判决。房屋总价款是35万，胡林收取28.5万，其他的钱是范杰收的，胡林本人认为谁收的钱谁退还。 帝和公司辩称：一审判决正确。案涉房屋被查封但仍是有效合同。帝和公司并未参与本次房屋买卖，范杰将房屋交给邹岚琴，帝和公司并不知情。邹岚琴交的35万购房款并未进入帝和公司，帝和公司从未说过胡林在帝和公司任职的事实。遗失声明帝和公司在2015年3月在蓬安电视台播放过，在2015年6月重新刻章。帝和公司不应当就案涉房款承担任何责任。 何汶坪、张秀英均未作陈述。 邹岚琴向一审法院起诉请求：1、请求解除《房屋买卖合同》；2、判决何汶坪、张秀英、胡林、范杰退还购房款350,000元并支付利息（从付款之日起至款项退还之日止以350,000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算）；3、何汶坪、张秀英、胡林、范杰承担物管费1,153元、清运费240元及装修费；4、判决何汶坪、张秀英、胡林、范杰承担诉讼费。 一审法院查明的事实：2015年1月5日，出卖人帝和公司与买受人范杰签订《商品房买卖合同》，将帝和御景小区1号楼2单元第16层2-16-4号住宅房屋出售给范杰。2018年1月5日，帝和公司（甲方）、帝和公司代理人胡林与范杰（乙方）签订《房屋委托销售协议》，约定：一、乙方将位于蓬安县房屋委托给甲方代为销售和完善办理相关手续。目前该房屋已经通过县房管局网签备案，户主范杰，且全部完成了商品房买卖交接手续。二、甲方销售的四套房屋建筑面积均为96.1平方米。甲乙双方商定以总价114万元现金方式支付给乙方，同时甲乙双方商定上述四套房屋每平米销售价格不低于3500元，甲乙双方有共同销售的权利。此外，双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。2018年2月28日，出让方（甲方）帝和公司与购买方（乙方）邹岚琴签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将蓬安县相如镇抚琴北街帝和御景1栋2单元16楼4号，建筑面积为96.1平方米，乙方已对甲方所出售的房屋作了充分的了解，自愿购买本合同签订的房屋。二、甲、乙双方议定上述房屋按总价款为人民币350000元（大写：叁拾伍万元整）。签订合同付款350000元。三、甲方用本合同售房款支付帝和御景小区扫尾工程款。四、甲方保证上述房屋产权清楚，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务，概由甲方负责处理，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。五、违约责任：本协议签字生效后，双方必须共同遵守执行，不得违反，若任何一方违反协议规定，按当时银行利息支付给对方。注：该房屋房产证费由甲方负责，契税由乙方负责。合同签订后，邹岚琴于2018年3月1日向何汶坪的银行账户62×××54转账房款130000元，又于2018年3月3日向张秀英银行账户62×××57转账房款220000元。帝和公司分别于2018年3月1日、2018年3月5日向邹岚琴出具130000元、220000元的收据，收据经手人为胡艳芳，并加盖帝和公司印章。邹岚琴于2018年3月5日向帝和公司缴纳了物管费1153元、装修垃圾清运费240元。 范杰购买案涉房屋后委托胡林销售该房屋。邹岚琴经何汶坪介绍，在帝和御景售楼部工作人员胡波协调沟通下，与帝和公司签订《房屋买卖合同》，购买案涉房屋并向何汶坪提供的银行账户转账房款共计350,000元。胡波系胡林的亲戚，胡林当时负责处理帝和公司相关事务。 另查明，案涉房屋于2017年11月14日被广安市公安局广安区分局查封。 一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷案件。案件争议焦点如下：一、涉案合同是否应当解除；二、合同解除后，房屋购买款项返还责任的承担主体的确定。对于本案的第一个争议焦点：邹岚琴要求解除房屋买卖合同，胡林、范杰同意解除合同。范杰是案涉房屋的实际买受人和委托出卖人，对案涉房屋享有买卖合同履行的期待权。庭审调查结束前，范杰尚未从案涉房屋的开发商帝和公司处取得转移登记的不动产权手续，相应地也无法转移登记给邹岚琴。故对邹岚琴提出的解除签订的房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。 本案第二个争议焦点是邹岚琴所交房款的返还责任的承担主体问题。审理中查明，案涉房屋买卖合同的一方是邹岚琴，另一方是加盖了帝和公司和其法定代表人王一仿的印章，实际上帝和公司的印章和王一仿的印章当时持有人并不是王一仿本人。案涉房屋是范杰委托胡林对外出卖，出卖后范杰也收到了部分房款。范杰与胡林之间的委托关系与邹岚琴没有关联性，本案不予处理。胡林在以帝和公司的名义收取房款后又自行处分了部分房款。庭审中胡林也表示愿意承担部分返还责任。故胡林与其委托人范杰均应对返还邹岚琴购房款承担责任。何汶坪、张秀英作为案涉房屋买卖的中间人，在收取了邹岚琴购房款后，促成胡林为邹岚琴出具了加盖帝和公司印章的财务收据两张。庭审中，胡林也认可已收取邹岚琴房款350,000元，只是何汶坪、张秀英有截留部分房款的行为，这只是胡林与何汶坪、张秀英之间的经济纠纷，与邹岚琴本人无关。故对邹岚琴要求何汶坪、张秀英承担返还房款的责任的诉求，不予支持。 帝和公司在庭审中提供依据证明案涉房屋买卖合同加盖的印章已经在签订合同之前公告废止且已经启用新的公司印章。帝和公司实际控制人晏伏君在案涉合同订立时尚在狱中服刑。胡林称帝和公司实际控制人晏伏君在服刑期间将公司全部事务委托他全权负责。案涉房屋的合同印章的加盖是其委托代管期间聘用的工作人员所为。庭审中，帝和公司并不认可胡林的陈述，而胡林又不能提供充分的证据证实其所主张的法律事实，故对胡林陈述的法律事实，不予采信。胡林可在本案审结后另外向帝和公司主张权利。庭审中，邹岚琴也放弃了要求帝和公司承担返还购房款责任的诉求，故对帝和公司请求不承担返还责任的诉求，予以支持。 综上所述，范杰将尚无处分权的房屋委托胡林对外出售后又无法实际履行买卖合同约定的义务，应对合同不能履行承担相应的法律责任。胡林不能提供充分的证据证实其所主张的法律事实，胡林也认可收取邹岚琴房款350,000元的事实，胡林也应对合同不能履行承担相应的法律责任。故对邹岚琴要求范杰、胡林返还购房款350,000元的诉求，予以支持。邹岚琴签订了房屋买卖合同并按照合同约定支付了购房款350,000元，但是没有获得案涉房屋的所有权，范杰、胡林的行为给邹岚琴造成了一定的损失，酌情支持范杰、胡林应从2018年3月5日起至款项全部返还之日止以350,000元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计付利息。对于物管费、清运费装修款部分，庭审中，邹岚琴自愿放弃主张案涉房屋装修费。而物管费、清运费与本案没有关联性，不予支持。 一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除邹岚琴与帝和公司于2018年2月28日签订的《房屋买卖合同》；二、范杰、胡林于判决生效后二十日内向邹岚琴返还购房款350,000元，并从2018年3月5日起至款项全部返还之日止以350,000元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计付利息；三、驳回邹岚琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,850元，由范杰、胡林负担。 二审查明，2014年12月31日，范杰及费华荣（甲方），与帝和公司（乙方）、南充市顺庆区宏伟投资理财信息咨询有限责任公司（丙方，以下简称宏伟公司）签订《债务清偿协议》，协议主要内容：一、甲方经丙方居间于2014年1月29日借给四川汇薪房地产开发有限公司人民币120万元，于2014年3月8日借给四川百巨亿投资有限公司人民币10万元，于2014年5月7日借给绵阳合力实业有限公司人民币30万元，于2014年10月11日借给杨雪梅人民币20万元。丙方以上述四单位或个人名义向甲方筹得四笔款项共计180万元，借与乙方使用。丙方和乙方均同意由乙方直接向甲方清偿该四笔借款本息。二、乙方须于2015年2月28日前向甲方清偿借款本息共计人民币1857600元，借款利息为月利率1.6%。三、若至2015年2月28日乙方未清偿借款本息，则自愿以其开发的位于蓬安县相如镇抚琴北路“帝和御景”小区面积共计655.34平米的商品房七套按单价2500元每平米抵偿给甲方，清偿全部借款本息。乙方须按甲方指定的买受人签订该七套商品房《商品房买卖合同》，并进行网上备案。乙方在2015年2月28日未清偿借款本息前有权撤销上述房屋，但须经甲方同意，且须将所销售的销售款按产权面积×2900元每平米直接支付给甲方。四、若乙方逾期未清偿借款本息，则上述抵押物无需通过司法程序，直接按约定主动抵偿给甲方，多退少补。甲方有权处置该宗房产，乙方必须全力配合。五、乙方现金清偿借款本息时，甲方与乙方就该七套商品房签订的买卖合同主动解除，甲方应配合乙方解除网签。协议还对违约责任等进行了约定。该协议帝和公司由授权代表晏伏君签字并加盖公司印章。 2015年1月5日，帝和公司与晏伏君作为共同借款人向范杰出具《借条》，内容为：今借到范杰（费华荣）的人民币180万元，此款是从宏伟公司李之荣等人手中转债清偿产生。晏伏君签字，帝和公司加盖印章。同日，帝和公司向范杰出具《帝和房产收据》，收到范杰（1-2-16-4）购房款265371.50元，加盖帝和公司财务专用章。同日，范杰向帝和公司出具《商品房接收函》，要求帝和公司按现状交房。该房屋已办理网签，未备案。 2015年3月5日，范杰及费华荣（甲方）与帝和公司（乙方）签订《债务清偿补充协议》，主要内容：一、乙方以“帝和御景”小区商品房七套655.34平米（复测面积为670.67平米）抵偿给甲方，清偿全部借款本息1857600元。甲方将借据交回乙方，乙方按照每套房屋总价给甲方开具购房款收据，并移交房屋给甲方，协助网签备案。二、如甲方需出售，则乙方有义务以乙方名义与甲方指定的新的购房业主签订《商品房买卖合同》，并履行开发商办理产权手续的有关义务，同时协助甲方将新成交的物业进行网签备案。双方还对税费承担及违约责任进行了约定。 案涉《房屋委托销售协议》还约定，帝和公司同时负责另外三套房屋的后续手续办理（主要包括广安解封、改网签备案等）全部事宜。甲方每销售一套房屋售房款进入监管账号后，由监管账户向乙方账户转款28.5万元。一审诉讼中，范杰已向帝和公司发出解除《房屋委托销售协议》通知书。 同时查明，范杰认可胡林将收取邹岚琴的房款中的10万元以银行卡的方式交付给范杰，范杰、胡林及帝和公司均认可帝和公司监管账户中存入了房款103000元。 另查明，2015年3月，帝和公司以编号为5101008944454的行政公章遗失为由，在蓬安县广播电视台播放了遗失声明，并于6月启用新的行政章及财务专用章。2015年4月2日，蓬安县房地产管理局向帝和御景销售部及帝和御景购房户发布《关于‘帝和御景’购房尾款缴存的通知》，要求销售人员及项目财务人员一律不得收取现金，在缴纳购房尾款时，必须将尾款打入资金监管账户。2015年6月5日，蓬安县房地产管理局发布公告，要求帝和御景购房户尽快到销售部结算购房尾款，该补缴的购房尾款必须存入由蓬安县人民法院、蓬安县房地产管理局和帝和公司共同监管开设的账户。 二审中，经本院释明，邹岚琴明确表示选择向范杰主张权利。 二审查明的其他案件事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1、邹岚琴与帝和公司签订的房屋买卖合同是否有效，应否解除。2、帝和公司应否在本案承担返还购房款的责任。3、一审判决结果是否公正。 关于第一个争议焦点，虽然按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，被司法机关查封的房屋禁止转让，但该规定是对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不影响房地产转让合同本身的效力。在司法查封被依法解除后，合同双方仍可继续履行合同，依法办理转移登记。故邹岚琴与帝和公司签订的房屋买卖合同合法有效。邹岚琴在签订合同并交清房款后，在装修房屋过程中与范杰发生纠纷，导致购房的合同目的不能实现，邹岚琴主张解除合同的诉讼请求应予支持。 关于第二个争议焦点，帝和公司应否承担返还购房款责任的问题，涉及到以下两个方面的问题，一是《房屋委托销售协议》的合同当事人如何确定，二是邹岚琴能否直接向范杰主张权利。对此，评判如下： 首先，范杰所取得房屋来源于其与帝和公司之间的以物抵债行为，双方在《债务清偿补充协议》中也约定有如范杰需出售房屋，帝和公司有义务以帝和公司名义与范杰指定的新的购房业主签订《商品房买卖合同》，即帝和公司有义务协助范杰对房屋进行变现，以实现以物抵债的合同目的，范杰有理由相信胡林与其签订委托销售协议是帝和公司的真实意思表示。第二，在《债务清偿补充协议》签订后，因公司实际控制人涉及刑事犯罪被羁押，该楼盘开发受行政机关监管，胡林在实际处理公司相关事实是客观事实。虽然帝和公司以原行政公章遗失为由启用了新印章，但旧的印章由胡林持有，在处理公司相关事务中仍在使用，范杰有理由相信胡林具有代理权。第三，委托销售合同约定了案涉房屋的全部房款须进入帝和公司的监管账户，且事后销售房屋的款项均系以帝和公司名义出具收据，部分款项也实际转入了监管账户，范杰属善意且无过失地相信胡林具有代理权。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，胡林与范杰签订《房屋委托销售协议》的行为构成表见代理，故《房屋委托销售协议》的合同当事人为范杰与帝和公司，一审对此认定有误，予以纠正。 第二个方面，帝和公司接受委托后，以自己的名义与邹岚琴签订买卖合同，属于隐名代理。依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，邹岚琴在本案有权选择范杰作为合同相对人主张权利，但不能同时再向帝和公司主张权利。范杰在本案审结后，可依据其与帝和公司之间的委托销售协议主张相应权利。 关于第三个争议焦点，范杰委托帝和公司代为销售案涉房屋，帝和公司以自己的名义与邹岚琴签订买卖合同，属于在代理权限范围内处理委托事务，无需再经范杰签字认可。帝和公司收取的房款未能按照委托销售协议的约定向范杰交付，最终引发本案纠纷，但该部分争议不属本案的处理范围，双方可另行处理，该争议亦不影响邹岚琴在本案要求范杰承担返还全部购房款的违约责任。至于一审判决胡林承担共同返还购房款的责任，因胡林对此并无异议，本院不予处理。范杰认为其对帝和公司出售房屋的行为不知情，主张谁收款谁返还，缺乏法律依据，不予支持。故一审判决结果并无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6850元，由上诉人范杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 刘春莲 二〇二〇年七月八日 书记员 吴俐静