温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初10215号原告：郑某，男，2004年2月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。法定代理人：叶某（系郑某母亲），女，1975年11月29日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：洪建政，浙江六和（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余咏，浙江六和（温州）律师事务所律师。被告：温州中心大厦建设发展有限公司，住所地温州市鹿城区七都街道老涂东路3号，统一社会信用代码91330302063157240T。法定代表人：田丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周若凯，浙江人民联合律师事务所律师。原告郑某与被告温州中心大厦建设发展有限公司（以下简称中心大厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑某的委托诉讼代理人洪建政、余咏，被告中心大厦公司的委托诉讼代理人陈静、周若凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理不动产证违约金19607元；2.判令被告支付关于道路及商业部分约定的违约金148210元；3.判令被告支付交房违约金（指没有燃气供应）60435元；4.判令被告支付逾期交付地下车位违约金12690元；5.判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年3月，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：原告向被告购买位于鹿城区七都片区西单元05-C-01地块C区(一期住宅)，又称温州中心国际公馆的商品房一套，房号为C1幢2单元408号，建筑面积为148.21平方米，单价为15563.67元，总房款为2306692元。合同签订后，原告依约支付了购房款。但是被告却没有按照合同约定履行义务，而是屡屡违约：1．合同第九条约定交房期限为2018年6月30日，但是被告直到2018年11月5日才交房，整整延期125天。被告在原告等购房户的多次投诉举报下，才支付了逾期交房违约金。2.合同第十六条约定被告应当于2018年12月31日前办理土地使用权和商品房所有权的初始登记并交付给原告办理商品房的转移登记，但是被告直至2019年3月25日才办理初始登记，延期85天。按照合同约定，被告应按已付房价款的万分之一承担违约责任，被告应向原告支付违约金19607元。3.被告向原告出具《关于道路及商业部分约定》的承诺书，承诺：“七都大道延伸段链接温州中心项目道路于2018年6月30日前通车。温州中心项目商业部分（B区地块）不晚于2019年10月1日前开业。若我司无法于约定时间完成以上承诺，向每位国际公馆购买业主赔偿最高不超过人民币1000元/㎡。”被告于2018年10月10日出具承诺书，承诺：“纬一路将于2018年12月30日完成沥青铺设及竣工验收交付通行，我司承诺对于该部位绿化在2019年1月30日前予以恢复。”但至今，原告与其他购房户只能从临时道路进出，该临时道路还占用了245.26平方米的绿化面积。商业部分至今也没有动静，根本不可能在2019年10月1日前开业。原告认为被告应当按照其承诺向原告支付违约金148210元(计算方式为：148.21平方米×1000元=148210元)。4．被告交付房屋时没有供应燃气，直到2019年7月23日才开通燃气，不符合合同中约定的应当交付“具备商品房正常使用的基本条件”。对此，被告应按照逾期交房的违约责任即按照已支付购房款的每日万分之一向原告支付自交付房产之日起(2018年11月5日)至实际通燃气之日止的违约金，共计262天，计算为2306692元×0.01%×262天=60435元。5.原告与被告签署《温州中心大厦C区车位使用权转让协议书》，约定原告购买位于地下室2层074号车位的使用权，受让价格为141000元，约定的交付使用时间为2019年3月1日。协议书签订后，原告按约支付了车位价款，但至今地下车位仍然没有交付。协议书中没有关于甲方逾期交付车位的违约金约定，但是，约定了如果原告逾期支付车位款的，“每逾期一天，按照逾期支付款项的万分之五支付甲方违约金”，根据《合同法》规定的公平原则，原告认为被告逾期交付车位的，也应当以每日万分之五计算违约金给原告。自2019年3月2日开始，计算6个月，为1.5%×141000元×6个月=12690元。被告中心大厦公司辩称，1.关于燃气原因引起的逾期交房违约金问题。合同约定交房时间是2018年6月30日前，被告通知交房时间是2018年11月1日，被告已支付上述迟延时间内的逾期交房违约金。至于原告诉称通气问题，燃气工程已于2018年8月8日竣工并于同年10月25日经温州市特种设备检测研究院出具合格监督检验报告，故涉案商品房符合房屋正常使用的基本条件，原告诉称要求被告承担逾期交房违约责任，依据不足。2.关于逾期办证违约金问题。合同约定办证时间是2018年12月31日前，而被告取得初始登记时间是2019年3月25日，延迟83天，因逾期交房势必导致办证时间顺延，而被告已经承担逾期交房违约金，故逾期办证违约金无需另行支付。即使计算逾期办证违约金，根据合同约定应按已付房价款的万分之一计算。3.关于原告的第二项诉讼请求。根据我国法律规定，房地产买卖必须以书面合同形式订立，并且房地产纠纷是基于书面的房地产买卖合同形成的权利义务关系。原告提供的《关于道路及商业部分约定》系复印件，来自于其他业主，原被告之间不存在关于道路及商业部分约定，《关于道路及商业部分约定》在原被告之间不发生法律效力。即使《关于道路及商业部分约定》系原件，被告对承诺书的出具不知情，该承诺书涉及政府的道路、规划外的商业部分开业问题，并非被告义务范围，被告并无过错，无需承担责任。4.原告要求被告支付迟延交付车位违约金的诉讼请求缺乏依据，应予以驳回。合同约定原告向被告委托的物业管理公司缴纳第一年车位管理服务费的前提下，被告同意交付车位，原告至今未缴纳第一年车位管理服务费，车位移交时间应顺延。涉案地下车库于2018年10月31日经过竣工验收备案，处于可使用状态，原告也已经在实际使用车库，原告既实际使用车位又未缴纳车库物业管理费，却要求被告按逾期支付车位款的约定承担逾期交付车位的违约责任，显然无理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年3月，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人所购商品房位于第1幢2单元408号；建筑面积为148.21平方米；单价为每平方15563.67元，总价款2306692元，合同签订当日一次性付清；第九条规定了交付期限及条件：“出卖人应当在2018年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：……3.用水、用电、用气、道路、X等，具备商品房正常使用的基本条件”；第十条规定了出卖人逾期交房的违约责任：“1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，……自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。”；第十六条规定了关于产权登记的约定：“出卖人承诺于2018年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任”。2018年10月31日，涉案建筑工程竣工验收。11月1日，被告向原告送达交房通知书。11月15日，原、被告办理了交房手续。交房日，双方对房屋价款办理了最后结算，价税合计为2307470元。原告已经依约支付了购房款。因被告逾期交房，被告主动分别于2018年10月31日、11月16日向原告支付了逾期交房违约金17161.79元、17438.59元，合计34600.38元。2018年11月21日，被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订《温州中心大厦C区车位使用权转让协议书》，约定：甲方向乙方出让温州中心大厦C区地下室B2层074号地下车位；车位使用权转让费为141000元；如逾期支付车位使用权转让费，每逾期一日，按逾期支付款项的日万分之五向甲方支付违约金；第三点车位交接部分载明：“1、在乙方向甲方支付全部使用权转让费并向甲方委托的物业管理公司缴纳第一年车位管理服务费的前提下，甲方同意于2019年3月1日前，将本车位交付乙方使用，届时以甲方通知为准。乙方延迟支付全部转让款和第一年车位管理服务费的，上述移交日期相应顺延至全部转让款、管理服务费及相关违约金全部付清之日。2、交接手续按双方已签订《商品房买卖合同》补充协议中关于商品房交接的约定执行。如在具备交付条件的情况下，乙方未按约定时间办理车位的交接手续，到期则视为甲方己按本协议规定向乙方履行了交付义务，乙方应于本车位视为交付之日起缴纳与本车位有关的一切费用(物业管理费等)并承担本车位的一切风险。”同日，原告向被告缴纳了车位转让使用费141000元。涉案小区地下车库在交房时可以停车，但原被告未就车位交付办理交接手续，小区物业未要求业主将车辆停放在自己所购车位上，未向业主收取车位管理服务费。2019年3月25日，被告办理了涉案商品房的国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权的初始登记。另查明：涉案C区燃气工程于2017年6月12日开工建设，并于2018年8月8日竣工，温州市特种设备检测研究院于2018年10月25日出具一份《燃气管道安装安全质量监督检验报告》，载明验收合格。据浙江政务服务网统一政务咨询投诉平台显示，针对“七都温州中心住宅什么时候可以通天然气”的问题，温州市公用集团回复如下“温州中心（国际公馆）燃气工程已于2018年12月份完成竣工验收。该小区的气源接入点需经七都大道西延伸段，接入七都大道。七都大道西延伸段属于新建市政道路，目前道路正在施工，还未完工。燃气工程属市政道路配套工程，需跟随道路建设同步施工，因道路未完工，故燃气管道无法及时完工。据道路建设方了解，道路预计会在五月份完成通车，燃气工程随道路会在五月份完工。根据工程建设流程，燃气工程完工后，需完成预验收、编制竣工资料、出具监检报告、竣工验收、工程备案等相关程序。按正常流程，预计会在7月份左右完成通气。”后该小区于2019月7月23日开通天然气。再查明：被告中心大厦公司向原告出具了《关于道路及商业部分约定》，载明“1.七都大道延伸段链接温州中心项目道路于2018年6月30日前通车；2.温州中心项目商业部分（B区地块）不晚于2019年10月1日前开业。若我司无法于约定时间完成以上承诺，向每位国际公馆购买业主赔偿最高不超过人民币1000元/平方米”。温州市七都岛纬一路一期市政工程于2018年5月29日竣工验收，西延伸段于2019年6月27日竣工验收。温州中心项目商业部分至今未开业。双方争议焦点如下：一、逾期办证违约金是否按日计算；二、《关于道路及商业部分约定》效力及赔偿金额确定问题；三、政府燃气管网未与涉案小区燃气管网接通，被告是否需要承担逾期交房责任；四、被告是否存在逾期交付车位。关于争议焦点一，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条明确约定，“约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任”，合同约定的办证时间是2018年12月31日前，而被告实际取得产权初始登记的时间是2019年3月25日，延迟83天，根据合同约定，被告应支付的逾期办证违约金为231元（2307470元×0.1‰），原告主张违约金按日计算，为19607元，缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，《关于道路及商业部分约定》系被告出具，属于被告作出的承诺，对被告具有约束力，该承诺书记载的赔偿金实质属于违约金性质。虽被告辩称承诺范围均系涉案工程范围外项目，并非其合同义务，但因被告已向原告出具承诺书表明其愿意承担相应义务，系自愿负担行为，故被告应按约定承担违约责任。至于金额确定问题，承诺书记载按不超过1000元/平方米计算，该金额系不确定值，原告未举证证明其实际损失大小，故主张要求被告赔偿148210元，依据不足，但考虑到承诺书上记载的道路部分未按期通车，虽非被告过错造成，但给原告的生活便利等方面带来一定影响，故本院综合以上因素，酌情确定被告承担5万元违约金为宜。关于争议焦点三，本院认为，合同约定交房时间是2018年6月30日前，而被告实际交房时间是2018年11月2日，现被告已依约向原告支付自2018年7月1日至11月2日逾期交房违约金，业已承担逾期交房违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于通气条件应达到何标准，并未作出明确约定，且具备通气条件和何时实现通气是两个不同的概念，考虑到涉案小区于2018年10月29日经联合竣工验收合格并于同年10月31日完成竣工备案手续，其中燃气工程已于2018年8月8日竣工并于同年10月25日经监督检验合格，故原告诉请要求被告承担自2018年11月5日起逾期交房违约责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点四，本院认为，原被告签订《温州中心大厦C区车位使用权转让协议书》第三条车位交接的约定：乙方向甲方支付全部使用权转让费并向甲方委托的物业管理公司缴纳第一年车位管理服务费，甲方同意于2019年3月1日前，将车位交付给乙方使用，届时以甲方通知为准。乙方延迟支付全部转让款和第一年车位管理服务费的，上述移交日期相应顺延至全部转让款、管理服务费及相关违约金全部付清之日止。因原告购买的车位与商品房系同一建设工程，已于2018年12月31日竣工验收，可以确认车库已同时竣工验收，可以投入使用，虽被告未按合同约定办理涉案车位的移交手续，但该手续瑕疵并不阻碍原告行使占有使用涉案车位的权利，现原告主张要求被告支付逾期交付车位的违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郑某逾期办证违约金231元；二、被告温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郑某违反《关于道路及商业部分约定》的违约金50000元；三、驳回原告郑某的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4917元，由原告郑某负担3861元，由被告温州中心大厦建设发展有限公司负担1056元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  李琴仙人民陪审员  施冬红人民陪审员  何理晓二〇二〇年七月一日书 记 员  项婷婷