浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初15738号原告：杭州高庆房地产有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道迎宾路501号，统一社会信用代码91330110094772799P。法定代表人：郑秉泽。委托代理人：戚莉珏、杨文珺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：徐丹，女，1987年3月10日出生，汉族，住辽宁省桓仁满族自治县。原告杭州高庆房地产有限公司（以下简称原告）诉被告徐丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后,依法组成合议庭，并于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戚莉珏到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告系“余之城”项目的房地产权利人。2018年3月，原告与被告徐丹签订《房屋租赁合同》将浙江省余杭区南苑街道迎宾路501号“余之城”项目402-4单元房屋出租给徐丹用于经营餐饮小吃店。租赁合同对于租赁期限、租金支付、水电费支付、违约责任等予以明确约定。2018年4月，徐丹在租赁房屋内注册成立四月餐饮，之后高庆公司、徐丹以及四月餐饮签订《主体变更及补充协议书》，徐丹将租赁合同项下的义务承担连带保证责任。汉宇公司曾向高庆公司出具《担保函》承诺为徐丹及其在租赁合同项下注册成立的四月餐饮履行租赁合同义务承担连带保证责任。2018年5月起，四月餐饮相继拖欠支付租赁房屋的租金及水电费等费用。为此，高庆公司及物业公司曾先后多次向其发函催缴欠费，约定享有单方解除权的条件成就。高庆公司于2018年11月13日向四月餐饮发送《断水断电及解约通知》，于2018年11月26日向四月餐饮发送《解约后续事宜的通知》，明确租赁合同于2018年11月21日解除并要求期限将租赁房屋恢复原状返还并结清相关费用，逾期未返还的，根据合同约定高庆公司将有权代为恢复原状，高庆公司已委托第三方装修公司于2018年12月18日将租赁房屋恢复原状。经查，四月餐饮已于2018年12月24日注销，其在租赁合同项下的责任应当由经营者徐丹承担。综上，徐丹欠付租金等费用的行为已经严重侵害原告的权利，原告有权依据上述合同要求其支付欠付的上述所有款项，现特向法院提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、请求法院确认《房屋租赁合同》、《主体变更及补充协议》于2018年11月21日解除；2、请求法院判令徐丹向高庆公司支付2018年9月1日至2018年11月21日的租金人民币28249.21元，并支付以欠付金额每日0.5%为标准计算至实际支付之日的逾期违约金及附加税费；3、请求法院判令徐丹向高庆公司支付2018年3月28日至2018年4月30日的装修免租期租金人民币11880.82元;4、请求法院判令徐丹向高庆公司支付2018年5月1日至2018年11月21日的水费人民币162元，并支付以欠付金额每日0.5%为标准计算至实际支付之日的逾期违约金和附加税费;5、请求法院判令徐丹向高庆公司支付2018年8月9日至2018年11月21日的水费人民币162元，并支付以欠付金额每日0.5%为标准计算至实际支付之日的逾期违约金和附加税费;6、请求法院判令徐丹向高庆公司支付2018年8月21日至2018年11月21日的电费人民币1609.35元，并支付以欠付金额每日0.5%为标准计算至实际支付之日的逾期违约金和附加税费;7、请求法院判处徐丹按照保证金的4倍为标准向高庆公司支付解除合同违约金人民币132000元和附加税费人民币754.29元；8、请求法院判令徐丹按照日租金2倍标准向高庆公司支付占用费人民币18641.1元（占用期间自2018年11月22日至2018年12月18日）和附加税费人民币106.52元；9、请求法院判令徐丹向高庆公司支付租赁房屋复原费人民币6502.5元；10、请求法院判令徐丹按照日租金2倍标准支付自2018年11月24日起至2018年12月24日止的逾期注销违约金人民币21402.74元和附加税费122.3元;11、请求法院判令徐丹向高庆公司支付本案律师费人民币18000元;12、请求法院判令本案诉讼费由徐丹承担。以上2-12项诉讼请求共计人民币260550.82元整。原告为证明其陈述事实，向本院提供了下列证据材料：1.《不动产权证书》浙（2018）余杭区不动产权第0××0号，证明原告系本案系争租赁房屋所在商业项目的房地产权利人；2.《房屋租赁合同》2018年3月，高庆公司和被告徐丹签订；3.《主体变更及补充协议书》2018年5月，高庆公司与徐丹及杭州余杭区南苑街道四月餐饮店签订；证据2-3证明1、原告先与徐丹签订租赁合同，待徐丹注册成立四月餐饮后，三方签订主体变更协议，徐丹将租赁合同项下权利义务一并转让给四月餐饮，并承诺对四月餐饮应当履行的租赁合同项下义务承担连带保证责任。2、租赁合同对于租金支付、水电费支付、合同解除、违约责任等都进行了明确约定。4.《担保函》杭州汉宇不锈钢有限公司出具，证明杭州汉宇不锈钢有限公司出具《担保函》，承诺为徐丹租赁合同项下的义务承担连带保证责任；5.《有关按时缴纳租金、推广费事宜》高庆公司于2018年10月15日向徐丹、四月餐饮发送；6.《签收表》田螺姑娘沙茶面店员于2018年10月16日签收；7.快递签收记录；证据5-7证明四月餐饮自2018年9月起欠付租金，高庆公司于2018年10月向其送达催款函，田螺姑娘沙茶面的店员于2018年10月16日签收，高庆公司同时向徐丹寄送一份催款函，于2018年10月19日被签收。8.《押金转为物管费说明》徐丹于2018年10月18日出具给物业公司；9.《余之城生活广场商户用水量及电量统计确认表》；10.《付款通知书》物业公司于2018年9月发送；11.《签收单》田螺姑娘沙茶面店员于2018年9月30日签收；12.付款通知书，物业公司于2018年11月发送；证据8-13证明徐丹同意将装修押金5000元用于抵扣欠付的水电费，未付部分的水电费，物业公司按月发函催缴。14.《房屋租赁合同》之断水断电及解约通知，高庆公司于2018年11月14日通过EMS向徐丹发送；15.EMS快递实物返单单号1079891970430；16.EMS签收记录截屏；证据14-16证明高庆公司于2018年11月27日通过EMS方式向徐丹寄送租赁合同解除后续事宜的通知，于2018年11月30日送达，该份通知明确告知租赁合同已于2018年11月21日解除，并要要求限期结清欠费并办理房屋返还等手续。17.解约后续事宜的通知，高庆公司于2018年11月27日向徐丹发送；18.EMS单号1079891970430实物返单；19.EMS签收记录截屏；证据17-19证明高庆公司于2018年11月27日通过EMS向徐丹寄送租赁合同解除后续事宜的通知，于2018年11月30日送达。通知明确租赁合同于2018年11月21日解除，并要求期限结清欠费并办理房屋返还等手续。20.工程合同；21.场地复原费发票；22.场地复原费支付凭证；证据20-22证明高庆公司已委托第三方装修公司于2018年12月18日将租赁房屋恢复原状，产生复原费6502.5元。23.四月餐饮店工商报告2019年8月9日下载，证明四月餐饮店已于2018年12月24日注销，相应责任应当由经营者徐丹承担；24.法律服务协议，2018年11月高庆公司与上海邦信阳中建中汇律师事务所签订；25.律师费发票；26.律师费支付凭证；证据24-26证明高庆公司已委托上海邦信阳中建中汇律师事务所代理本案一审阶段法律服务，律师费人民币18000元。被告未到庭答辩，也未提交证据材料。本院根据当事人陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：案涉房屋坐落于杭州市余杭区南苑街道迎宾路501号“余之城”项目。2018年3月，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、1.1甲方将坐落于杭州市余杭区××街道××路××号××单元房屋租赁给乙方使用，套内面积暂估34平方米。二、2.1该房屋用途为经营“田螺姑娘的沙茶面”福建小吃店。三、3.1租期共2年零1个月，预计自2018年3月28日起至2020年4月27日止。3.2租赁期限内，该房屋免租装修期共1个月，自该房屋交付之日起算，预计自2018年3月28日起至2018年4月27日止。3.5租赁期限内，该房屋免租期共1个月，自该房屋免租装修期届满之次日起算，预计2018年4月28日起至2018年5月27日止。3.6免租期内，乙方无需支付该房屋租金，但应按照本合同附件四之约定支付公用事业费及其他应付费用。四、4.1该房屋暂定交付日为2018年3月28日。五、5.1该房屋租金、物业管理费、推广费和其他费用的支付标准和支付方式见本合同附件四。5.8乙方逾期支付租金的，每逾期1日，乙方应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金和其增值税及附加税费；乙方逾期支付装修管理费的，每逾期1天，乙方应按所欠款项的千分之五标准向甲方或物业管理公司支付违约金和其增值税及附加税费。六、保证金及支付：6.1保证金系指乙方为了保证其履行本合同约定的条款，由乙方向甲方交付的保证金，保证金具体金额及支付方式详见本合同附件四。6.3若乙方拖欠租金或水电费或其他应付费用，甲方有权立即从保证金中直接扣除相应数额的款项以支付乙方拖欠的费用；保证金不足部分乙方仍须向甲方缴纳。七、7.3该房屋内的水、电费由甲方或物业管理公司统一收取并代为支付，乙方应根据甲方或物业管理公司发出的付费通知支付该房屋水电费。八、8.3如因本合同履行双方产生争议而最终导致诉讼或仲裁，则败诉方应承担于诉讼或仲裁相关的全部费用（包括但不限于仲裁费、诉讼费、执行费、双方律师费等）。…十四、14.1除甲乙双方已签署续租协议外，乙方应在本合同租期满或提前解除当日，将恢复至附件三所列的交付标准或甲方同意接受的状态之房屋归还甲方。14.2若乙方未按前款规定办理返还手续，甲方有权通知物业管理公司停止提供水电、燃气、中央空调及其他物业管理服务，并按以下方式收回房屋并要求乙方承担责任：（1）甲方有权在租期届满或提前解除日的任何时间进入并收回该房屋，乙方的一切物品将被视为放弃由甲方自由处置。甲方有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和修补工作，所产生的费用由乙方承担；届时甲方亦有权选择保留该房屋内的装修和设施，甲方无需为此给乙方任何补偿。乙方确认并同意，无论该房屋的装修和设施被拆除或被保留，双方均不对该房屋的装修和设施进行残值评估。（2）双方办妥交接手续或甲方行使上述第（1）项权利进入并收回该房屋时止，乙方须以合同终止或解除日以前租金标准为基础，向甲方双倍支付延误期内的占用费及其他公用事业费，并应支付该等费用的增值税及附加税费。14.5若乙方以该房屋为注册地的，则乙方应在租赁期满或提前解除日后2日内向相关部门递交变更注册地址或注销主体的全部资料，因乙方原因违反上述约定，逾期办理的，甲方有权自行向相关部门申请变更或注销该房屋内的各类批文、证照，乙方对此无异议并承担相关费用；每逾期一日递交文件的，乙方应按当日基本租金两倍向甲方支付违约金及增值税和附加税费，直至乙方办妥上述手续止。16.3乙方明确同意及声明：当发生如下16.4条款所述任何一项或多项违约事件后的任何时间，甲方有权单方解除合同，收回房屋及甲方提供的设备，并要求乙方承担如下违约责任：（1）按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租装修期及免租租期之租金；（2）按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减免租金额和其增值税及附加税费；（3）按逾期应付款的日千分之五的标准向甲方支付违约金和其增值税及附加税费；（4）甲方有权没收乙方已支付的全部费用（包括但不限于保证金、水电费押金等），且乙方还应向甲方补足该等费用的增值税及附加税费；（5）乙方应向甲方支付相当于合同解除前六个月乙方之际应付平均月租金之12倍的违约金，并应支付该等违约金的增值税及附加税费；若违约金不足以补偿甲方损失的，甲方有权依法保留向乙方继续追索的权利。16.4前述第16.3条所述的违约事件包括：（1）乙方未按期足额支付其应付的租金、公共事业费、违约金及其他费用，且连续拖欠天数达到15天以上的。16.5当发生本合同规定的解除情形，甲方向乙方发出书面通知，书面通知中规定之日为本合同终止日。该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利。双方还就其他权利义务一并作出约定。上述合同附件四约定租金、管理费、保证金、押金及其他费用及其支付办法如下：（一）1.该房屋基本租金按套内面积计征，自2018年5月28日起至2019年4月27日，每月基本租金为10000元；自2019年4月28日起至2020年4月27日，每月基本租金为11000元。…（五）水电押金为1020元。（六）付款及发票：基本租金的支付均采用先付后用的原则，乙方应于该房屋交付当日支付装修期物业管理费，并于免租期届满后的每月1日前向甲方支付该月的基本租金。附件六约定，被告徐丹委托原告全权代理办理注册于杭州市余杭区××街道××路××号××单元的所有证照之注销或迁出手续。2018年4月，原告（甲方）与被告（乙方）以及杭州余杭区南苑街道四月餐饮店（丙方，经营者为被告徐丹，以下简称四月餐饮店）签订一份《主体变更及补充协议书》，约定：鉴于甲乙双方就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》；丙方系乙方在该房屋内注册设立的个体工商户；该房屋租赁期限共2年零1个月，乙方实际于2018年3月28日收楼并于2018年5月1日开业。现三方友好协商，达成如下协议：1.自丙方注册成立之日起，乙方将其在租赁合同项下的一切权利义务转让给丙方，即该房屋承租方变更为丙方。2.乙方已向甲方支付的保证金、水电费押金及所有预付费用均自动转至丙方。对此，甲乙丙三方均表示同意及确认。3.乙方同意为丙方履行租赁合同项下的义务承担连带保证责任。…7.三方均同意月基本租金总额不变：2018年7月1日起至2019年4月30日，每月基本租金为10000元；自2019年5月1日起至2020年4月30日，每月基本租金11000元。三方就其他权利义务一并作出约定。后双方履行合同过程中，2018年10月15日，原告向四月餐饮店发送一份《余之城生活广场有关按时交纳租金、推广费事宜》，载明：贵司至今未付2018年9-10月的租金，已产生3045元滞纳金；根据租赁合同约定，若贵司陆续拖欠费用达到15日或以上的，我司有权采取相应的措施、提前收回房屋，并追究贵司违约责任。请务必于2018年10月20日前付清欠款并支付相应滞纳金。被告于2018年10月19日收到该函件。2018年10月18日，被告出具一份《押金转为物业费说明》，载明：田螺姑娘系杭州余之城402-4号租户，2018年10月18日来贵司交装修押金5000元，并索取收据一张，现将押金转为2018年8月1日至10月31日的物业管理费及水电费。2018年11月14日，原告向被告及其餐饮店发送了《断水断电及解约通知》，载明：贵方尚有以下欠款未支付：1、2018年9月1日至2018年10月31日的基本租金21000元；2、2018年6月21日起至2018年7月20日的电费2775.3元；3、2018年8月21日起至2018年9月20日的电费2008.6元；4、2018年5月21日起至2018年7月8日的水费153.9元；5、2018年8月9日起至2018年9月8日的水费68.85元。贵方的欠费行为已构成根本违约，现根据合同第5.8天、16.3条、16.4（1）条及第16.5条的约定向贵方发出本断电及解约通知如下：1.请贵方务必于2018年11月20日17:00前付清前述所有欠款。2、若贵方逾期仍未付清前述欠款的，则我司将于2018年11月20日22:00起停止向该房屋供水、供电，因此造成的一切损失由贵方承担。3、若贵方逾期仍未付清前述欠款的，则租赁合同即于2018年11月21日提前终止。4、若租赁合同提前终止的，贵方应承担以下违约责任。（1）按合同标准支付贵方已享用的免租装修期和免租期期间的租金33000.82元；（2）按逾期应付款的日千分之五的标准支付违约金5852.13元和增值税及附加税120元（均暂计至2018年10月31日）；（3）我司有权没收贵方已付的全部费用，且贵方还应补交增值税及附加税费。（贵方还应支付相当于保证金金额之四倍的违约金132000元及增值税及附加税费754.29元。）5、若租赁合同于2018年11月21日提前终止的，贵方应不迟于2018年11月21日17:00前将该房屋恢复原状并返还我司。被告于2018年11月15日收到该通知。2018年11月26日，原告向被告及其餐饮店发送《关于余之城生活广场402-4单元解约后续事宜的通知》，内容为：因贵方至今未清偿欠款，且贵方已于2018年10月30日擅自关闭店铺至今，故通知如下：1、租赁合同已于2018年11月21日终止。2、贵方请清偿全部欠款。3、请贵方于2018年11月30日17:00前取回贵方所有遗留物品，并将该房屋恢复原状。4、若贵方逾期仍未取回物品，则该房屋内的一切遗留物品将视为贵方之放弃物，由我司自由处置，因此造成的任何损失均由贵方自行承担。5、若贵方逾期仍未将房屋恢复原状的，则将由我司代为进行，所有费用由贵方承担。6、请贵方于2018年12月3日前完成该房屋内所有证照的注销或注册地址迁出手续，逾期未办妥的，因此引起一切责任均由贵方承担。另查明，四月餐饮店于2018年4月12日成立，于2018年12月24日注销。审理中，原告陈述免租期至2018年6月30日，实际收取2018年7月、8月租金。另被告已付履约保证金33000元及水电押金1010元未用于抵扣。原告于2018年11月20日对案涉房屋实施断水断电。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《主体变更及补充协议书》系当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。因上述合同变更后的主体四月餐饮店已注销，其合同项下的权利义务应由其经营者即被告徐丹继受。现因被告于2018年9月起再未按约支付租金等费用，经催缴后仍未支付，原告于2018年11月13日通知被告解除合同，符合双方约定。故，本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》、《主体变更及补充协议书》于2018年11月21日解除。关于被告欠付的租金：根据原告提交的证据显示，被告已于2018年10月30日闭店停业至今，且发函限被告于2018年11月30日前腾房并恢复原状，故本院确认被告应支付2018年9月1日起至2018年11月30日的欠付租金及占有使用费30000元；对原告主张合同解除前的欠付水电费1771.35元（162+1609.35），于法有据，本院予以支持。关于违约责任：因合同16.3条约定，乙方应承担的违约责任有：支付已享用的免租期的租金；支付日千分之五的逾期违约金；没收已付的保证金、水电押金；支付月租金之12倍的违约金/保证金四倍的违约金、2倍占用使用费等，现原告全部叠加主张使用上述违约条款，明显过高，因被告已付保证金及水电押金共34010元，审理中，原告明确保证金不支持没收时，同意将保证金抵扣被告所欠付费用。故本院确认上述保证金及押金用于抵扣被告欠付租金及占有使用费30000元、水电费1771.35元，并结合被告的违约程度及原告的实际损失，剩余保证金抵扣部分违约责任后确定由被告另行支付原告违约金为（免租期共95天租金）31666元；其他违约金部分，本院不予支持。对原告主张的房屋复原费6502.5元，该费用系原告实际支出的损失，本院予以支持。对原告主张的逾期注销登记违约金：双方合同确认于2018年11月21日解除，该餐饮店实际于2018年12月24日注销。租赁合同约定乙方应在合同解除后2日内递交注销手续，现原告未能举证证明被告注销手续递交时间存在迟延，且合同附件六中被告已授权委托原告办理涉案房屋证照的注销或迁出手续。故对原告的该项违约金主张，本院不予支持。对原告主张的上述费用的附加税费，并非原告实际损失，于法无据，本院均不予支持。对原告主张的律师费，本院结合原告损失、被告过错程度及合同约定，确定由被告支付原告律师费10000元。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告杭州高庆房地产有限公司与被告徐丹签订的《房屋租赁合同》、《主体变更及补充协议书》于2018年11月21日解除；二、被告徐丹支付原告杭州高庆房地产有限公司违约金31666元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告徐丹支付原告杭州高庆房地产有限公司房屋复原费6502.5元，于本判决生效之日起十日内付清；四、被告徐丹支付原告杭州高庆房地产有限公司律师费10000元，于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告杭州高庆房地产有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5208元，由原告杭州高庆房地产有限公司负担4203元，由被告徐丹负担1005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  卢 燕人民陪审员  朱珍珠人民陪审员  耿海颖zdqz立案审查表二〇二〇年七月九日书 记 员  张少艾