湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初2198号原告武汉三江航天盘龙城房地产开发有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城开发区巨龙大道特1号。法定代表人孔德恒，总经理。诉讼代理人宋倩，公司法务，一般授权。被告陈平，女，1986年4月3日出生，汉族，住武汉市黄陂区。诉讼代理人吴志蓬，男，1982年11月24日出生，汉族，住武汉市黄陂区，系被告陈平丈夫。诉讼代理人刘蓉，湖北元申律师事务所，一般授权。原告武汉三江航天盘龙城房地产开发有限公司(以下简称三江航天公司)诉被告陈平商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三江航天公司的委托诉讼代理人宋倩，被告陈平及其诉讼代理人吴志蓬、刘蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三江航天公司向本院提出的诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的武汉市《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：黄150438944）已解除。2、请求判令被告配合原告办理上述案涉商品房买卖合同解除备案等相关手续并返还房屋。3、请求判令被告根据合同约定承担已付房款50%的违约金的义务。4、本案案件受理费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2017年6月1日，原告、被告双方于武汉恒大龙城营销中心签订了《武汉市商品房买卖合同》及相关附件，合同已经成立并成效，根据合同附件六：第六条、补充协议第5条约定，在正式的《房屋所有权证》办理完毕前，被告未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致原告承担部分或者全部保证责任的，视为被告违约，原告享有单方的解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时被告必须在原告履行保证责任后的30天内，协同原告到房管部门办理有关解除合同手续。而被告与中国银行股份有限公司湖北省分行签订了《个人商业用房贷款合同》，由原告对该贷款合同项下的贷款本息承担连带保证责任。现因被告未按照《个人商业用房贷款合同》偿还贷款本息，导致原告承担了该笔借款本息还款的连带担保责任。为此，原告特向贵院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。被告陈平辩称，1、被告系因家庭矛盾导致没有按期偿还按揭贷款，并非主观恶意所为，被告愿意分期偿还按揭贷款。2、被告向原告支付全部购房款，原告全部合同目的已经实现，原告无权解除与被告的商品房合同及相关附件。3、原告要求被告承担50%购房款违约金没有事实及法律依据。4、请求法院依法驳回原告全部诉求。本院经审理查明：2017年6月1日，原告三江航天公司（甲方）与被告陈平（乙方）签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄150438944）及相关附件，被告陈平购买了原告开发的位于盘龙城开发区机场路以西第46、47栋1层商63号房，建筑面积为63.93平方米，每平方米为15141.15元，总价款为967993元，贷款付款的乙方应于2017年5月31日前一次性支付商品房首付款487993元。合同还约定了违约责任,第七条：买受人逾期付款，逾期180天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第二十条，出卖人单方解除合同，应当书面通知买受人…。双方还签订了合同附件一、二、三、四、五。附件六，合同补充协议。其中约定，在正式的《房屋所有权》办理完毕前，买受人未按照银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担部分或者全部保证责任的，视为买受人违约，出卖人享有单方的解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时被告必须在原告履行保证责任后的30天内，协同原告到房管部门办理有关解除合同手续。上述合同签订后，被告陈平于2017年5月29日向原告缴纳购房款487993元。2017年9月9日，被告陈平与中国银行股份有限公司中国银行股份有限公司湖北省分行签订了《个人商业用房贷款合同》，贷款48万元用于购买案涉房屋，贷款总期数为12个月，并由原告对该贷款合同项下的贷款本息承担连带保证责任。前述合同签订后，被告陈平于2018年7月6日、8月6日各偿还了贷款5538.64元，后被告陈平陈述因家庭矛盾未偿还余下贷款。2018年12月16日，原告向被告发出还款提示函，督促其还款，陈平未依约偿还。2018年12月30日，原告向被告发出解除合同通知书，要求根据合同约定解除双方之间签订《商品房买卖合同》，收回房屋，并要求被告协助办理相关解除合同手续。被告陈平收到上述通知后，未作出任何表示。2019年3月27日，中国银行湖北省分行向原告发出回购函，陈平截止2019年3月26日贷款逾期194天，未到期本金为450495.36元，拖欠本金20276.84元，应收利息18387.01元，罚息1233.23元，合计拖欠本息490392.44元。2019年8月15日，原告按照《个人商业用房贷款合同》、保证函约定偿还贷款本息，承担了该笔借款本息还款的连带保证责任，实际偿还贷款本息500392.44元。为此，原告向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》、《个人商业房贷款合同》、《担保合同》等均不违反法律禁止性规定，应为有效。关于原告请求判令解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》、解除合同备案登记手续的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实、合法、有效，对双方具有法律约束力，双方应恪守履行。原告按照合同约定交给被告房屋，并承担被告贷款的担保责任。现被告逾期付款超过180日，原告向被告发出了书面解除合同通知书，则符合双方约定的解除合同及附件、解除备案登记的条件已经成就，且被告在诉讼中同意解除合同及相关附件。故原告该诉请有事实和法律依据，本院予以支持。被告陈平应当协助原告办理上述房屋买卖合同、附件解除等相关手续并返还房屋给原告。关于原告主张的违约金问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方签订的商品房购销合同约定被告支付首付款金额为487993元，时间为2017年5月29日，但直至双方办理商品房买卖合同登记备案时，被告贷款48万元后，仅支付了二个月的贷款，为此原告按照担保合同约定承担保证责任，全部偿还被告应支付的贷款本息500392.44元，被告陈平行为已构成违约，应当承担违约责任。对此，合同约定了违约责任承担为“买受人逾期付款，逾期180天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。”该约定不违反上述法律规定，则被告陈平应当承担逾期付款违约金为5003.92元（500392.44元×1%）。被告支付了首付款，也支付了2个月的贷款，后未支付贷款，此时原告对被告违约的事实是明知和默认的。相反，原告解除合同后可以另售涉案房屋获得升值部分，而被告也因其违约丧失了可以升值的房屋的所有权，故对原告主张的违约金50%标准计算，本院不予支持。被告在承担违约责任、配合原告办理了上述手续后，原告依法应当退还被告的余下购房款。原告陈述不退还被告支付的购房款，没有法律依据，本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认原告武汉三江航天盘龙城房地产开发有限公司与被告陈平签订的武汉市《商品房买卖合同》（合同编号：黄150438944）及相关附件已解除；二、被告陈平于本判决生效之日起十日内协助原告武汉三江航天盘龙城房地产开发有限公司办理上述案涉商品房买卖合同解除备案等相关手续并返还该房屋；三、被告陈平于本判决生效之日起十日内支付原告武汉三江航天盘龙城房地产开发有限公司违约金5003.92元；四、驳回原告武汉三江航天盘龙城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6740元，由被告陈平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  曾庆伟二〇二〇年七月十六日书记员  余祖鹏