安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0121民初3239号原告:徐兆先,男,1963年4月18日出生,汉族,住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：徐庆阳，长丰县双凤法律服务所法律工作者，特别授权被告:李仁彬,男,1981年9月8日出生,汉族,住安徽省明光市。被告：周继军,男,1965年7月10日出生,汉族,住合肥市瑶海区。原告徐兆先诉被告李仁彬、周继军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案，案件受理后于2020年7月24日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐兆先特别授权委托诉讼代理人徐庆阳、被告周继军到庭参加了诉讼，被告李仁彬经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告徐兆先向本院主张的诉讼请求为：一、请求依法确认原告与被告李仁彬、周继军签订的“房屋转让协议”合法有效;二、判令两被告协助原告办理案涉房屋产权过户手续；三、本案的诉讼、保全、公告等费用由两被告承担。事实和理由：被告李仁彬将其所有位于长丰县水湖镇杨公路南段东侧(双墩北路)双杨花园的商品房,委托被告周继军出售,并将授权委托书、身份证复印件、银行房贷存折、房产证等资料交给被告周继军。2006年12月25日被告周继军与原告就案涉的房屋签订“房屋转让协议”,房价款为126000元,原告按照协议约定在签订时付给被告周继军现金79400元,剩下房贷46600元由原告支付。原告取得案涉房屋后,办理了物业、水电、网络等户名变更,且一直以原告的名义缴费至今,并按月缴纳房贷。2012年3月29日原告一次性付清房贷尾款后,要求被告周继军通知被告李仁彬协助办理产权过户,但是,被告周继军称联系不上被告李仁彬,导致至今没有办理产权过户。原告认为:一是被告李仁彬授权委托被告周继军对案涉房屋进行出售,其代理行为合法有效;二是在签订案涉房屋转让协议前,被告周继军向原告出示了被告李仁彬的授权委托书原件、被告李仁彬的身份证复印件、被告李仁彬购买商品房买卖合同复印件、被告李仁彬的银行房贷存折和案涉房产证原件等资料,让原告没有理由不相信被告周继军对案涉房屋有出售权;三是从2007年元月至2012年3月29日期间原告以被告李仁彬的名义按月付房贷,直至付清;四是原告取得案涉房屋后进行装修,一直居住至今,且以自己的名义缴纳物业、水电、网络等费用;五是没有按照“房屋转让协议”上约定及时办理产权过户,是两被告违约所致。综上,现依据民事诉讼法、合同法、物权法等有关法律法规之规定,特具诉状,请求人民法院支持原告请求。被告李仁彬、周继军均未答辩，在举证期限内也未提交证据。原告为证明其诉请提供了原告的身份证复印件；两被告的身份证、户籍信息；授权委托书、身份证复印件、商品房买卖合同复印件、银行房贷存折、房产证复印件；房屋转让协议、收条、存折交易明细、个人还贷凭证；缴纳物业、水电、网络等费用票据在卷佐证。本院庭前进行了证据交换，经审查在无反证的情况下，原告提交的证据应作为本案认定事实和判决的依据。根据当事人提供的证据以及陈述，本院对以下事实予以确认：2004年7月8日，被告李仁彬与合肥市安居工程建设有限公司签订商品房买卖合同，从出卖人处购买了位于长丰县水湖镇双墩路北双扬花园小区商品房一套，该商品房单价为人民币每平方764元，总金额71877元。同时双方约定首付款21877元于2004年7月28日付清，余款50000元按揭。后被告李仁彬去至中国农业银行股份有限公司长丰县支行办理了房贷按揭。2005年10月26日，被告李仁彬因拖欠中国农业银行股份有限公司长丰县支行房贷达3期以上，在银行久催无果的情况下，遂委派其员工周继军处理相关事宜并要求在不进行诉讼的情况下对房屋进行处理。两被告于当日签订了授权委托书，委托书写明委托周继军在房屋转让过程中作为李仁彬的代理人，代理权限为代为将双扬花园小区房屋对外出售、在房屋买卖协议上签字、收取售房款、办理房产过户手续等。委托书签订后被告李仁彬将授权委托书、身份证复印件、银行房贷存折、房产证等资料交给了被告周继军。后被告周继军找到案外人出售房屋并连同李仁彬一起清算了相关费用（包括本金、利息、交易税等费用）。在案外人付了将近一年房屋按揭后，其又委托被告周继军将房屋另行出售，故被告周继军找到原告徐兆先出售此房产，双方于2006年12月25日就案涉房屋签订了房屋转让协议，约定出售房屋价款为126000元，被告李仁彬在银行办理的20年按揭贷款余款46600元由原告徐兆先从2007年元月开始继续分期按月还款。原告徐兆先按照协议约定，于协议签订次日以现金方式向被告周继军支付了79000元，余款按月还款。原告签订房屋转让协议后随即入住并办理了物业、水电、网络等户名变更且一直以原告的名义缴费至今并按月偿还房贷。至2012年3月29日，原告徐兆先一次性付清所有房屋贷款后，遂与被告周继军去至房产局办理过户手续，房产局以两被告的授权手续未进行公正为由拒绝办理过户。为此，原告徐兆先与被告周继军曾多次寻找被告李仁彬，但一直未找到，导致至今未办理房产过户手续。原告认为自身的权益受到侵害，遂诉至法院。本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。被告李仁彬与被告周继军签订的授权委托书系双方真实意思表示，双方代理关系合法有效，被告周继军在代理权限内以被告李仁彬名义所实施的民事法律行为对被代理人产生法律效力。同时，依法成立生效的合同对当事人有拘束力，《房屋转让协议》系双方真实意思表示且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，合同双方均应诚实履行。原告徐兆先按照协议约定履行了付款义务，并提供了相应的银行还款凭证予以证实，事实清楚，被告李仁彬理应按照约定协助其办理过户手续。为此，原告请求确认房屋转让协议合法有效并要求被告李仁彬协助其办理房产过户手续的请求，本院依法予以支持。庭审前，本院多次与被告李仁彬联系，要求其参加庭审，被告李仁彬无理由拒不到庭应诉、答辩及举证，自动放弃诉讼权利。本案中，被告周继军系被告李仁彬的代理人，其在代理权限范围内以被代理人名义实施的民事法律行为，所产生的法律后果由委托人承担。此外，周继军的相关代理行为也未有代理人不履行或者不完全履行职责以及和相对人恶意串通损害被代理人合法权益的情形。据此，原告徐兆先请求被告周继军协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告徐兆先与被告李仁彬于2006年12月25日签订的房屋转让协议合法有效；二、被告李仁彬于本判决生效之日起十日内协助原告徐兆先办理位于合肥市长丰县水湖镇双杨花园（权证字号：房地权长房字第××号）房屋产权过户手续；三、被告李仁彬于本判决生效之日起十日内支付原告徐兆先财产保全申请费2320元；四、驳回原告徐兆先的其他诉讼请求。上述款项直接支付给原告或汇至本院账户（汇款时注明案号）。户名：长丰县人民法院代管款；账号：20000011287110300000018；开户行：安徽长丰农村商业银行股份有限公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元减半收取3350元，由被告李仁彬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。本判决生效后，如被告拒不履行义务，原告可在本判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  夏泽民二〇二〇年七月二十八日书记员  王宇坤附录一、证据目录：原告方提交证据：证据之一:原告的身份证复印件证明目的:原告的适格主体证明证据之二:两被告的身份证、户籍信息证明目的:两被告的适格主体证明证据之三:授权委托书、身份证复印件、商品房买卖合同复印件、银行房贷存折、房产证复印件证明目的:证明被告李仁彬授权委托被告周继军将案涉房屋对外出售,原告见到上述材料,相信被告周继军有代理权出售案涉房屋证据之四:房屋转让协议、收条、存折交易明细、个人还贷凭证证明目的:原告按照双方签订的“房屋转让协议”上约定支付房款、月供和一次性付清房贷等,证明原告与被告周继军就案涉房屋签订的“房屋转让协议”是双方的真实意思表示证据之五:缴纳物业、水电、网络等费用票据证明目的:原告以案涉房屋的业主名义缴纳各项费用,证明原告已经实际占有、居住案涉房屋至今被告方未提交证据附件二、本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。