贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1048号上诉人（原审被告）：贵州奥尔登家居有限公司，住所地贵州双龙航空港经济区龙洞堡二福路118号。法定代表人：颜伯明，职务：执行董事。委托诉讼代理人：李宗祥，贵州合兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟鸿，贵州合兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州世纪双龙商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区体育路6号新体育场陶瓷洁具市场内足馆中心拆1-2号（遵义社区）。法定代表人：苏永金，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶树，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧飞，贵州辅正律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：贵州贵客隆仓储购物有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路287号。法定代表人：何华金，该公司执行董事。被上诉人（原审第三人）：贵州省体育局，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路104号。法定代表人：吴涛，该局局长。上诉人贵州奥尔登家居有限公司(以下简称奥尔登公司)因与被上诉人贵州世纪双龙商业管理有限公司（以下简称双龙公司）、贵州贵客隆仓储购物有限公司（以下简称贵客隆公司）、贵州省体育局房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奥尔登公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案中被上诉人主体不适格。本案中，贵客隆公司将基于其商位出租享有的租金权利转让给被上诉人，但该租金不是双方发生租赁合同期间已发生的确认的拖欠租金作为明确的债权转让，而是贵客隆公司与上诉人租赁合同到期解除后，将是否产生的商位使用费作为债权转让。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，（1）根据合同性质不得转让的合同债权，包括基于个人信任关系而发生的债权；专为特定债权人利益而存在的债权，不作为债权。（2）按照当事人的约定不得转让的债权。（3）依照法律规定不得转让的债权。本案中，因拆迁事宜原合同权利是否消灭，商位占用使用费不确定的状态下，贵客隆公司转让给被上诉人的租金不能作为有效存在的债权转让；而贵客隆公司与被上诉人仅是通知上诉人，并未取得上诉人的同意，根据合同性质属于不得转让的合同债务，故被上诉人主体不适格。二、贵客隆公司发出的《债权转让公告》并不发生债权转移效力。本案中，三方签订的《贵州双龙精品洁具城商位适用管理协议》系租赁合同，在租赁合同中，出租人和承租人均享有权利和承担义务，出租人须将租赁物交付承租人，并保证租赁物符合约定的状态。贵客隆公司与双龙公司转让租赁合同关系存续期间基于合同权利而产生的合同之债并非单纯的债务，也就是合同明确规定的合同权利义务的概括转让，显然该转让行为的实现必须以作为合同相对方的本案上诉人的同意。鉴于该转让行为上诉人并未同意，故该行为不具有任何法律效力及意义。三、一审判决支付商位使用费65289元、物管费1316元属于认定事实不清。政府作出拆迁公示后，征收部门给商户宣布征收工作的开始，让商户做好征收准备配合快速推进贵阳市人民大道南段建设。该期间被上诉人不给商户提供充电服务，造成上诉人不能正常经营，导致损失进一步加大，租赁物已经不符合合同约定的用途。上诉人与贵客隆公司的租赁合同已经自动解除。四、被上诉人提出的物业费诉请也不应得到支持。被上诉人双龙公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人贵客隆公司经本院通知未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实与理由均不能成立。具体意见与世纪双龙公司一致。上诉人占据使用商场房屋进行经营并获得征收赔付款项，却拒不交纳租金和物业费，还居然振振有词，其无理辩解不应得到支持。原审第三人贵州省体育局经本院通知未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。双龙公司向一审法院起诉请求：一、依法解除原告与被告贵州奥尔登家居有限公司解放路分公司、颜伯明于2016年11月1日签订的《商位使用管理协议书》；二、判令被告贵州奥尔登家具有限公司解放路分公司、颜伯明将贵阳市体育路6号贵阳双龙洁具城内C-8展厅交还给原告；三、判令被告贵州奥尔登家具有限公司解放路分公司、颜伯明向原告支付商位使用费58728元及滞纳金17618.4元，物业服务费10528元及违约金（滞纳金）3158.4元，以上各项合计90032.8元；（上述费用及违约金均暂计算至2018年8月31日，请求判决被告支付至将展厅交还给原告为止。）；四、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中,原告撤回第一、二项诉讼请求,变更第三项诉请为:判令被告向原告支付商位使用费74671元及违约金（滞纳金）7467元（上诉费用计算至2018.12）、物业服务费10528原及违约金（滞纳金）1053元（上诉费用计算至2019年3月）。一审法院认定事实：第三人贵客隆公司（转租方、甲方）、原告双龙公司（商业管理方、丙方）与贵州奥尔登家居有限公司解放路分公司（次承租方、乙方）签订《贵阳双龙精品洁具城商铺使用管理协议书》（以下简称《商铺使用管理协议》），约定甲方将贵阳市体育路6号贵阳双龙精品洁具城内C-8展厅，共计164.5平方米的场地（含公摊面积）出租给乙方经营，合同期限12个月，自2016年11月1日起至2017年10月31日止。商铺租赁费和维护修缮费由甲方收取，商铺租赁费单价33元/平方/月，综合维护修缮费单价15元/平方/月，合计商铺使用费单价48元/平方/月，合同期间乙方需向甲方交纳两项费用合计23688元；物业服务费由丙方收取，自合同期起，按16元/平方/月计收，共计6480元（16元/平方/月×135平方米×3月）。上述费用均按季度交费，先交费后使用。合同承续期内每阶段的费用，需在上阶段已交费用截止前十个工作日一次性向甲方足额交清，先交后用，逾期未交，甲方将按日加收所欠金额1%的滞纳金，直至交清所欠费用。合同同时对其他费用及相关事项进行了约定。2017年12月20日，贵阳市南明区人民政府张贴《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》，涉案商铺在征收范围内，公告载明：自本公告下发之日起，一切单位、组织和个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、翻新房屋和改变房屋用途，以及突击装修等不当增加补偿费用的行为。2018年1月15日，南明区房屋征收管理局下发《关于开展人民大道南段道路工程项目（体育路段K%+440—K6+040）征收补偿方案征求意见的通知》。为此，被告从2018年1月起暂停交纳商铺使用等费用。2018年4月，原告以政府征收暂未进行向被告催交所欠费用未果，对被告承租的商铺用电实行限制。2018年8月8日，第三人贵客隆公司在涉案贵阳双龙精品洁具城张贴《债权转让公告》，载明：贵客贵阳双龙精品洁具城张贴《债权转让公告》，载明：贵客隆公司将按《贵阳双龙精品洁具城商铺管理协议》对全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利全部转让给双龙公司，请各商户立即到双龙公司交纳租金或商铺使用费,此后第三人贵客隆公司向被告邮寄《债权转让公告》。2018年12月15日，省体育局场地建设管理中心向第三人贵客隆公司发出《关于解除租赁合同的通知》，因本市人民大道南段道路建设征收重新启动，经省体育局与南明区政府征收部门会商，当日即终止与该第三人之间的租赁合同。同年12月22日，原告及第三人贵客隆公司向商户发出《通知》，主张第三人贵客隆公司与各商户之间的租赁关系于2018年12月15日解除。2019年2月底，被告搬离涉案房屋。2019年4月，涉案商铺被拆迁。贵州奥尔登家具有限公司解放路分公司已于2018年底注销。另查明，涉案商铺系第三人省体育局所有，第三人贵客隆公司承租后对外转租，第三人省体育局对商铺转租不予干涉。还查明：（一）关于商铺使用费，原告主张2018年2月计算至2018.年12月、租金按每平方51元计算，总面积是164.5平方米，商铺使用费共计92290元，已支付17619元，欠74671元，物业费从2018年12月计算至2019年3月，共欠10528元，违约金计算按尚欠总金额的10%计算。被告认为：租金标准应按照原合同约定计算，在2018年9、10、11三个月的租金是交清的。原告认为：我方系对2018年9、10、11三个月的租金的差额部分主张的租金，被告认为：差额部分是7551元，结合缴费记录可知我方在缴费之后，用以证明贵克隆公司才提供充电服务，在此之前，对方并未向被告提供充电服务。（二）关于违约金。《商铺使用管理协议》约定“逾期未交，甲方将按日加收所欠金额1%的滞纳金”，原告主张按所欠费用10%计付。（三）、关于商铺供电事宜。原告陈述，2018年2月，政府召开会议，提出自2018年3月开始对涉案房屋进行征收，要求商户搬离，后因征收工作未继续，被告未按合同约定支付商铺使用费及物业服务费，原告对部分商户的商铺内采取停电，公共区域供电正常进行，4月至8月，只有商户交清所欠费用并交纳充电费后提供用电，不交清费用即便交纳电费也不给予充电，8月之后，商户只要愿意交纳充电费即可提供充电。被告认为，2017年拆迁开始后，原告拒不为被告充电，直接影响了被告正常经营，我方在缴费之后，用以证明贵克隆公司才提供充电服务，在此之前，对方并未向被告提供充电服务。一审法院认为，原告双龙公司、第三人贵客隆公司及贵州奥尔登家具有限公司解放路分公司签订的《商铺使用管理协议》，系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法、有效合同，鉴于贵州奥尔登家具有限公司解放路分公司已经注销，其民事责任应当由被告贵州奥尔登家具有限公司承担。据合同约定，第三人贵客隆公司将涉案商铺转租给被告使用，被告应向第三人贵客隆公司支付商铺使用费，向原告支付物业服务费。合同约定租赁期限届满后，三方当事人未续签合同，被告继续占用涉案商铺，原告及第三人贵客隆公司均未提出异议，故原《商铺使用管理协议》继续对合同各方当事人产生约束力，但租赁关系为不定期租赁。被告继续占用涉案商铺，原告及第三人在《商铺使用管理协议》项下的义务已经履行，被告未按照合同约定支付商铺使用费、物业服务费。根据《合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”、第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”、第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”之规定，债权可以转让，但是债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第三人贵客隆公司将包括被告在内的“全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利”全部转让给原告，未涉及合同项下义务，该诉争债权不属于法律禁止转让的债权，亦不属于合同约定不能转让的债权，且第三人贵客隆公司已就上述债权转让向债务人履行了通知义务,该债权转让已经发生法律效力,原告据此向被告主张商铺使用费、物业服务费符合法律规定，一审法院予以支持。被告关于“原告不具备诉请尚未使用费的主体资格，贵克隆公司向原告转让的并非单纯的债权，而为租赁合同关系存续期间基于合同权利义务而产生的合同之债，该债权还需根据合同的继续履行，需要双方当事人各自承担义务的辩称”与法律规定和合同约定不符，一审法院不予采纳。本案中，政府征收客观上影响了被告的经营计划，涉案租赁关系因政府征收已于2018年12月15日解除，租赁关系解除前，被告应当按照合同约定交纳商铺使用费、物业服务费。合同解除系政府征收的客观因素所致，被告未按时足额交纳上述费用尚有一定客观原因，故原告主张合同解除之后的商铺使用费、物业服务费及违约金的主张，一审法院均不予支持。关于商铺使用费标准问题,原告主张在2017年11月双方口头协商租金每平方48元基础上增加3元,被告予以否认,原告无证据证明,一审法院依照合同约定的每平方48元予以支持。经核算，被告应交纳的商铺使用费为65289元（按48元/平方/月计算、自2018年2月1日计算至2018年12月15日、2018年12月计半月费用为3948元，共计82908元，扣除被告已缴纳17619元），物业服务费原告主张尚欠自2018年12月至2019年3月共计10528元，如前所述一审法院对物业服务费支持至2018年12月15日，故被告应当支付原告物业服务费为1316元。被告以合同履行发生情势变更主张不支付上述费用，与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定不符，一审法院不予采纳。综上，经一审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第八十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：一、贵州奥尔登家居有限公司于本判决生效后十五日内向贵州世纪双龙商业管理有限公司支付商铺使用费65289元、物业服务费1316元；二、驳回贵州世纪双龙商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1025元，贵州世纪双龙商业管理有限公司负担267元，贵州奥尔登家居有限公司负担758元。本院二审期间，上诉人向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，因被上诉人双龙公司认可，本院对上诉人提交的双龙公司于2018年2月27日作出的《通知》及2018年5月21日作出的《双龙精品洁具城会议通知》的真实性予以认可。但《通知》并不能证明政府征收发生的日期，《双龙精品洁具城会议通知》也不能证明双龙公司是否采取了停电措施，故对上诉人的证明目的，本院不予采纳。经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.贵客隆公司转让给双龙公司的是债权还是合同权利概括转让以及双龙公司是否是本案适格原告。2.奥尔登公司是否应当承担合同责任以及责任如何确定。关于焦点一，本案中，贵客隆公司与奥尔登公司签订《商铺使用管理协议》，并已将租赁房屋交付给奥尔登公司使用，贵客隆公司已履行完该合同项下的义务，在此情形下，贵客隆享有收取约定的租金、违约金、物管费及承租人违约时解约的权利，其合同权利义务表现为权利而非义务。贵客隆公司将其对奥尔登公司享有的收取租金、违约金、物管费等相关费用的权利（包括已到期和将要到期的）转让给双龙公司，其所转让的债权合法有效，不存在法律规定或当事人约定不得转让的情形，故应当认定为债权转让，该债权转让的事实已通知奥尔登公司，对奥尔登公司已产生效力，奥尔登公司负有向双龙公司履行以上债务的义务。当然，其对贵客隆公司享有的抗辩，依法可以向双龙公司主张。故双龙公司提出本案诉请具有适格的原告资格。关于焦点二，本案租赁合同约定的期限虽然于2017年10月31日届满，但奥尔登公司并未及时将租赁房屋退还出租人，出租人也未提出异议，故该合同期满后，该书面合同继续有效，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，租赁期限转为不定期租赁，奥尔登公司需按原合同约定的标准向出租人交付相关租费。本案中，奥尔登公司自2018年2月至2018年12月，尚欠商位租赁费65289元。且截止2018年12月，尚欠物业管理费共计1316元未缴纳。世纪双龙公司针对以上费用诉请奥尔登公司给付，于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。至于上诉人主张南明区政府部门张贴拆迁通知后就导致合同因不可抗力而自动解除故无需缴纳房屋租费，没有法律上的依据。相反，即使其认为政府发布拆迁通知，但上诉人既未以此为由通知出租人解除合同，亦未实际退还房屋，故不得以此为由拒不履行承租人的缴费义务。综上，上诉人奥尔登公司的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取2050元，由上诉人贵州奥尔登家居有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年七月十五日法官助理王李文书记员李萌