云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2504民初71号 原告：滕锡桦，男，1998年7月10日出生，汉族，学生，住楚雄彝族自治州牟定县。 委托诉讼代理人：滕家明（原告之父），男，1971年10月4日出生，汉族，个体工商户，住楚雄彝族自治州牟定县，现住弥勒市。代理权限：特别授权。 被告：马丽英，女，1971年9月11日出生，汉族，住弥勒市。 被告：王啟燕，女，1990年12月15日出生，汉族，个体工商户，住弥勒市，现住弥勒市。 第三人：红河艺丰房地产开发有限公司。住所地：弥勒市人民路福地半岛二期5-9号。 法定代表人：冯云飞，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：罗圣尧，该公司员工。代理权限：特别授权。 原告滕锡桦与被告马丽英、王啟燕，第三人红河艺丰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告滕锡桦的委托诉讼代理人滕家明、被告王啟燕、第三人红河艺丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗圣尧到庭参加诉讼，被告马丽英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滕锡桦向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告马丽英于2019年6月30日签订的《福地半岛商铺租赁合同》；2.判令二被告立即腾还原告弥勒市；3.判令第三人红河艺丰房地产开发有限公司协助二被告将上述商铺腾还原告；4.判令二被告支付原告自2019年7月1日起至2020年6月30日止尚欠的房屋租金20040元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年12月6日与第三人签订《买卖合同》，约定原告以502816元的价格购买第三人位于弥勒市。合同签订后，原告向第三人付清全部购房款并依法取得了房屋不动产所有权证。因第三人在将房屋出售给原告之前，还与被告马丽英存在租赁关系，为此在第三人的要求下，原告授权父亲滕家明作为出租方，于2019年6月30日与被告马丽英签订了《福地半岛商铺租赁合同》，约定：原告将上述商铺出租给被告经营管理，租期自2019年7月1日起至2020年6月30日止；年租金20040元，于2019年7月1日前向原告一次性付清。合同签订后，原告按照约定将上述商铺交付给被告马丽英管理，但截止目前，被告未按合同约定履行支付租金义务，原告多次催索无果。按照《福地半岛商铺租赁合同》第七条关于合同的变更或解除的约定，若被告逾期缴纳租金或费用，逾期30天或超过原告通知的期限内仍不缴纳的，原告有权单方面通知被告解除合同，被告剩余租金不予退还。《福地半岛商铺租赁合同》是合法有效的，双方应当严格按照合同约定履行义务，被告拒不按约支付租金的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了重大经济损失，原告有权要求二被告立即腾还商铺，现依据我国相关法律规定向贵院提起诉讼，望人民法院依法判决支持原告诉求。诉讼中，原告陈述（2020）云2504民初556号案件调解处理后，上述商铺已于2020年3月27日交还其管理，本案撤回第一项、第二项、第三项诉讼请求；租赁期间商铺的实际使用人一直是王啟燕不是马丽英，且2019年5月王啟燕口头说她会将租金给原告的，所以房租应由王啟燕支付，第四项诉讼请求变更为“判令被告王啟燕支付原告自2019年7月1日起至2020年6月30日止尚欠的房屋租金20040元。” 被告马丽英未作答辩。 被告王啟燕辩称：商铺是原告的是事实，是我租赁商铺半年后原告购买的，我是从被告马丽英处承租的，签了两年的租赁合同，租期是2018年8月1日至2020年8月1日。我租赁商铺的用途是我和赵倩、张月明合伙做美容，美容院的经营者是我。租赁商铺后，2018年8月1日至2019年5月底期间是我使用，2019年5月，马丽英叫我将房租直接交付给原告，原告表示同意，至于原告和被告马丽英是如何租、租金多少我不清楚。后我将该商铺转租给张海英，张海英将2019年6月至2020年8月1日的租金26000元通过微信支付给我，当时由于第二年的租赁合同期限还未到期，我没有把房租给原告，而将房租现金交给了张月明。张海英租用后，又将商铺转租给邹海生，原告述商铺已于2020年3月27日交还，我不清楚。2019年12月第三人组织我们调解，我们都同意直接将房租交原告，但是由我们三人各承担7000元。我与原告没有签订过任何合同，租金也没有被我拿着，不同意原告的诉讼请求。 第三人红河艺丰房地产开发有限公司述称：我公司将房屋出售给原告属实，但是在出售给原告之前是与陈巧存在租赁关系，并没有与马丽英存在租赁关系，与原告完成房屋交接时，我们与陈巧的租赁关系已终止；我公司并没有要求原告与马丽英签订租赁合同，商铺出售给原告后，租赁关系就转移到原告处，原告与马丽英的租赁关系与我公司无关，请求法院依法驳回原告对我公司的全部诉讼请求。 原告为证明其主张及支持其诉讼请求，依法向本院提交了如下证据： 1.企业信用信息公示报告复印件1份，欲证实第三人的基本信息。 2.《买卖合同》《房屋不动产权证》各1份复印件，欲证实原告向第三人购买商铺，房款已经全部付清，且已依法取得房屋不动产权证书，原告是合法的出租人。 3.《福地半岛商铺租赁合同》1份，欲证实原告将商铺租给马丽英使用及双方对权利义务的约定。 4.滕家明与王啟燕的微信聊天记录1份，欲证实被告王啟燕说要交房子和交房租给原告。 5.（2020）云2504民初556号民事调解书1份，欲证实王啟燕将房屋转给张海英，张海英已经将房屋租金交给王啟燕。 经质证，被告王啟燕及第三人对证据1、2、4、5无异议，对证据3，被告王啟燕表示不清楚，但认可其是从马丽英手上承租的，第三人对证明目的有异议，认为没有马丽英的签字，且无法证明是在其公司签订的。 被告王啟燕就其抗辩理由向本院提供了如下证据： 1.《房屋租赁合同》1份，欲证实商铺是其从马丽英处转租的。 2.《美容院合作经营协议书》1份，欲证实商铺是三人一起承租的。 经质证，原告及第三人对上述证据均无异议。 被告马丽英未到庭发表质证意见，也未向本院提供证据材料。 第三人就其述称的意见未向本院提供证据材料。 经举证、质证，并经本院审查，原告提供的五组证据，来源合法，内容真实，证据间形成证据链，能证实待证事实予以采信。被告王啟燕提供的证据1，虽出租人显示是陈巧，但原告认可该租赁合同是二被告间形成的，能证实待证事实，予以采信；证据2，与本案无关联性，不予认证。 本院经审理认定事实如下：第三人系经营房地产开发、经营等的有限责任公司（自然人投资或控股）。第三人将其开发的弥勒市出租给陈巧，租赁期限2017年7月1日至2019年6月30日。2018年12月6日，第三人与原告签订《买卖合同》，约定第三人将上述商铺出售给原告，交房时间2019年7月1日。双方签订合同后，原告办理了相关手续并取得商铺的不动产权证书。2019年6月30日，被告马丽英以陈巧的名义与原告之父亲滕家明签订《福地半岛商铺租赁合同》，约定：马丽英向原告承租上述商铺，租赁期间自2019年7月1日至2020年6月30日；租金20040元，于2019年7月1日前支付。原告未收到租金提起诉讼，并提出如上诉求。 另查明：2018年7月26日，被告马丽英以陈巧的名义与被告王啟燕签订《房屋租赁合同》，约定，王啟燕承租上述商铺，租期自2018年8月1日至2019年8月1日（口头约定租期二年）；租金20000元，每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内支付。签订合同后，被告王啟燕即管理使用商铺，2019年5月1日，被告王啟燕将上述商铺转租给张海英，原告及二被告约定，转租后的房租由被告王啟燕直接支付给原告。商铺转租后，张海英通过微信将房租26000元支付给被告王啟燕。2019年5月6日，张海英将上述商铺转租给邹海生，租期为2019年5月1日至2020年7月1日，租金26000元/年。邹海生向张海英支付了36000元（其中房租30333元，物品转让费5667元）。原告因未收到房租，其父亲滕家明于2019年8月1日将商铺上锁20天左右，至邹海生无法经营向本院提起诉讼，要求解除其与张海英签订的《房屋租赁合同》，本院以（2020）云2504民初556号案号立案，经调解当事人达成协议：解除《房屋租赁合同》；由邹海生于2020年3月27日前搬离上述商铺，并将钥匙归还滕家明；由张海英退还邹海生房租3000元，由滕家明退还邹海生房租7500元。该案处理后，2020年3月27日商铺已交还原告。 本院认为：《福地半岛商铺租赁合同》虽系马丽英以陈巧的名义与原告所签订的，但2019年5月1日被告王啟燕将商铺转租给张海英时，原告及二被告均同意房租由被告王啟燕直接支付给原告，即原告在第三人向其交付商铺前已经知道本案商铺已被被告马丽英转租给被告王啟燕，且同意被告王啟燕继续租赁该商铺，虽原告与被告王啟燕之间未签订书面租赁合同，但双方已达成租赁合意，建立了新的租赁关系，并形成事实上的租赁合同关系，该租赁合同于法不悖，应为有效。被告王啟燕应按约定向原告交付房租，该被告未按约定支付房租已构成违约，原告主张由其支付尚欠的房租于法有据，予以支持。被告王啟燕认可其已收取张海英支付的房租，但抗辩该房租已交给合伙人张月明，应由张月明向原告支付房租，因与原告建立租赁合同关系的相对人为被告王啟燕，按合同的相对性原则，该房租应由合同相对人被告王啟燕支付，该被告与其合伙人之间属于另一法律关系，不属于本案处理范围，故其抗辩主张不予采纳。原告主张由被告王啟燕支付2019年7月1日至2020年6月30日的房租20040元，因商铺已于2020年3月27日归还原告，故应扣除未使用期间的租金，对原告的诉讼请求支持14824元（20040元－20040元÷365天×95天）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、由被告王啟燕于判决生效后三日内一次性支付原告滕锡桦房屋租金14824元； 二、驳回原告滕锡桦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费302元，减半收取计151元，由原告滕锡桦负担39元，被告王啟燕负担112元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判长  舒永丽 审判员  张勤海 审判员  朱 玉 二〇二〇年七月十三日 书记员  周 勤