中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申2525号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：梁会。 委托诉讼代理人：张晓健，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：包旺建，安徽天禾律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：萧县自然资源和规划局，住所地安徽省。 负责人：杜广武，该局局长。 再审申请人梁会因与萧县自然资源和规划局建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服本院（2019）最高法民终1590号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭予以审查，现已审查终结。 梁会申请再审称，原判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的应当再审之情形，请求本院，1.撤销中华人民共和国最高人民法院（2019）最高法民终1590号民事判决。2.改判支持梁会一审全部诉讼请求，即依法改判解除双方于2018年4月26日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，判令萧县自然资源和规划局向梁会返还已经支付的合同预付款9443532元。事实和理由： （一）原审回避了案涉土地是否符合法律规定和合同约定的“净地”条件这一问题，属于事实认定不清、法律适用错误。案涉土地《出让须知》第三条第（十一）款第一项规定“龙城镇政府负责在合同签订之日起1个月之内交付竞得人净地”，《成交确认书》载明成交土地状况为“净地”，《国有建设用地使用权出让合同》第六条也明确“交付土地时场地平整达到地上基本无建筑物、附着物”。上述约定说明萧县自然资源和规划局负有“净地”交付的合同义务。国土资源部发布的《闲置土地处置办法》《关于加大闲置土地处置力度的通知》、安徽省国土资源厅出台的《安徽省国有经营性建设用地出让管理办法》均明确规定了“净地”的出让要求及具体标准。在本案中，案涉土地上存在未搬迁房屋和正在运行的高压线，明显不属于净地，萧县自然资源和规划局违约明显。原判决回避了出让土地是否属于“净地”这一重要事实。 （二）萧县自然资源和规划局未在出让文件中事先披露案涉土地上有正在运行的高压电线及未拆迁完毕的房屋，违反“净地”出让法律规定和净地“交付”的合同约定，导致梁会的合同目的无法实现。即便《出让须知》中提示受让人可以去现场查勘，也不能免除出让人必要的说明和诚实告知义务。而且即便受让人未进行现场查勘，也不能免除出让人的“净地”交付义务。萧县自然资源和规划局违法出让“非净地”，未披露土地之上尚有正在运行的高压电线和未拆迁房屋，掩盖案涉土地不具备开发建设条件之事实，违反了《国有建设用地使用权出让合同》约定的“净地”交付的合同义务。 （三）原审依据《国有建设用地使用权出让合同》中“地上地下管、线、井、场地平整等由竞得人依法自行解决，费用自理”约定，认定应当由梁会自行处理高压线路的迁移工作，在认定事实和适用法律方面均有错误。首先，该约定不能排除萧县自然资源和规划局的“净地”出让、“净地”交付义务。只有当萧县自然资源和规划局已经与包括彭亮家庭在内的所有住户达成了拆迁安置协议，已经与电力部门和政府规划部门达成一致并实际停止高压电线的运营，使得案涉土地达到法律意义上的“净地”标准后，才可以向梁会交付，相关的管线、场地平整工作才可以由梁会自行解决。原审认定应由梁会去自行解决清理，既违背相关法律规定和合同约定，对梁会也不公平。其次，原审将办理高压线迁移义务强加于梁会，也不符合案涉土地开发进程的客观事实。根据《电力设施保护条例》第二十三条规定，梁会不可能擅自拆除或迁移案涉土地上的高压线，需要另行向有关部门申请迁移批准且与相关方达成迁移协议。因《国有建设用地使用权出让合同》之中的约定环环相扣，既约定了案涉土地受让后的开工时间，也约定了完工时间，显然土地上存在的高压线使得合同后续的履行陷入极大的不确定性之中，强行将办理高压电线的迁移义务加之于梁会一方，与合同履行的客观事实不符。 （四）原审依据《出让须知》第三条第十一款第五项认定“双方就案涉合同的履行先后顺序进行了约定，即梁会支付土地出让款义务在先，萧县自然资源和规划局交付土地及办理相关产权登记手续的义务在后”，属于认定事实错误。第一，《出让须知》第三条第十一款第五项关于“付清全部土地价款，形成净地后，竞得人方可申请办理土地证”之约定，仅仅是竞得人申办土地证的约定条件，并非是双方关于履行付款、交地义务先后顺序的约定内容。第二，《国有建设用地使用权出让合同》第六条、第十条中明确约定了梁会支付土地出让价款的时间为2018年5月26日，萧县自然资源和规划局交付宗地的时间为2018年5月26日，故双方应当同时履行合同义务。第三，梁会竞得案涉土地后才发现土地之上还有房屋未拆迁、高压线未搬迁。在此情况下，梁会主张同时履行抗辩权，未支付剩余土地出让金，完全具有事实和法律依据。 （五）原审认定“解除合同依据不足”也属于适用法律错误。梁会在一审起诉时系依据《合同法》第九十四条第四款规定的法定解除情形而要求解除合同。原审却适用《合同法》第九十四条第三款即“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定的法定解除情形，与梁会主张不符，属于适用法律错误。 （六）原审认定彭亮家庭房屋在一审诉讼期间已经被拆除，不影响合同目的实现，明显错误。第一，人民法院应当以当事人起诉前的客观事实来评判双方履行合同情况。本案中，在梁会一审起诉时，彭亮家庭房屋仍然在案涉土地之上，已经足以认定被申请人根本违约。第二，彭亮家庭房屋虽被强制拆除，但是萧县自然资源和规划局从未提供《拆迁安置补偿协议》等证据证明其与彭亮家庭之间就拆迁事宜的法律和经济纠纷处理完毕。原审将物理拆除与解决法律和经济纠纷两者直接混同，没有事实和法律依据。 萧县自然资源和规划局提交书面材料辩称，梁会的再审申请不符合法律规定，应予驳回。事实和理由： （一）出让的土地符合“净地”出让条件，出让人已经全面履行了自己的合同义务，不存在任何违约行为。第一，案涉土地上不存在尚未拆迁的房屋，拆迁安置补偿已于2017年上半年完成，不存在彭亮一户尚未拆迁安置补偿的情况。该事实有萧县龙城镇人民政府龙政〔2017〕134号文件所证实。即使该地上存在一户尚未拆除的房屋，但不存在权利纠纷，且一审期间该房屋已拆除完毕。第二，案涉土地上有高压线路，但该线路的迁移工作应由梁会自行解决，不属于出让人的合同义务。根据《合同法》第一百二十五条的规定，对于本案《国有建设用地使用权出让合同》中“管、线、井”的解释，应当首先进行字面解释，高压线属于“线”的范畴；按交易习惯，国有土地上存在的高压线均由受让人解决，梁会应当知道该事实且实际能够与供电公司协商解决。相关电力法律法规均明确，高压线路的迁址应由建设单位与电力企业协商解决。 （二）出让人在土地出让时已尽到对土地现状的释明义务，且已为梁会提前预留了足够准备时间。根据《出让须知》，梁会在受让土地时，显然知道土地现状，且未提出任何异议，应视为对土地现状的接受。《国有建设用地使用权出让合同》为梁会开发建设预留了6个月时间，足以确保高压线迁址等所有准备工作的完成，而且梁会也可以申请延期。梁会签订《国有建设用地使用权出让合同》是其真实意思表示，应当遵守约定。 （三）梁会不享有同时履行抗辩权，萧县自然资源和规划局无违约情形，梁会至今未缴纳土地出让金，构成根本违约。《国有建设用地使用权出让合同》《出让须知》均将支付价款写在交地之前，能够表明合同履行顺序，梁会认为付款和交地仅是办证的前提、付款交地系同时履行的观点忽略了上述文件的约定。萧县自然资源和规划局已就相关合同、拍卖文件及土地现状尽到了全面审查义务，梁会现认为宗地价格过高，欲解除合同，有违诚信。 本院认为，根据梁会申请再审的事实和理由，本案再审审查的重点为梁会是否有权对《国有建设用地使用权出让合同》行使单方解除权。具体而言： （一）关于案涉土地上存在运行中的高压线问题。《出让须知》明确载明：周围设施成交时的现状条件，地上地下管、线、井、场地平整等由竞得人依法自行解决，费用自理。对此，存在两方面的争议。 其一，《出让须知》中载明的“线”是否包括高压线路。梁会认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，萧县自然资源和规划局为提供格式合同的一方，根据决疑规则应当对《出让须知》《国有建设用地使用权出让合同》相关内容作出对其不利解释，即上述内容中的“线”不包括高压线路。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”据此，对合同格式条款的解释首先应当按照通常理解予以解释，如产生两种以上解释的，方能作出不利于格式条款提供方的解释。而对于合同的通常解释应当按照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，即“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案《出让须知》载明的“线”文义指向是明确的，结合案涉合同中的“现状条件”“地上地下管、线、井、场地平整”等内容，对该处的“线”只能得出包括高压线路在内的各种线路这样一种解释结论，而不存在两种以上解释结论。另外，《出让须知》约定“竞买人可以现场查勘”“竞买申请一经受理确认后，即视为竞买人对本出让文件及宗地现状无异议并全部接受”，高压线路横穿案涉土地，只要现场查勘即可发现。就交易习惯而言，价值巨大的土地使用权竞拍前，梁会作为竞拍人，应当提前查勘案涉土地的现状并评估其风险，在竞得土地后应自行承担相应责任。可见，萧县自然资源和规划局并未隐瞒或误导梁会竞拍，更不能得出该局有移除高压线路的合同义务之结论。 其二，梁会能否移除高压线路。虽然未经国家电力管理部门批准，任何单位和个人都无权擅自迁移和拆除高压线路，但根据《电力设施保护条例》相关规定，电力设施并非不可迁移。梁会在申请再审中也认为高压线路的迁移需要向有关部门申请，但同时又认为由于《国有建设用地使用权出让合同》约定了开工和完工时间，将高压线移除的义务强加于竞买人将导致无法在六个月内开工。事实上，《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定：“受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延期申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建时间不得超过一年。”如前所述，在确认高压线路应由竞拍人负责的前提下，梁会应当对此问题在竞拍前自行作出判断，并应在竞拍成功后进行处理。但梁会既未要求延期，也未向电力管理部门协商高压线路迁移问题，而是直接以提起诉讼的方式要求解除合同，其诉请不应得到支持。原审对该情况的说理并不意味着其在适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，而是意在论证高压线路迁移问题并不会导致合同目的不能实现，故不存在适用法律确有错误的情形。 （二）关于彭亮一户房屋问题。从查明的事实看，在案涉土地出让时彭亮一户的房屋的确存在，但该房屋在一审庭审前已经拆除。梁会认为，彭亮一户房屋虽被拆除，但没有证据证明彭亮签订了《拆迁安置补偿协议》，故案涉土地存在纠纷，致其合同目的无法实现。本院认为，根据有关规定，用于出让的土地应当符合“净地”要求。本案《出让须知》《国有建设用地使用权出让合同》亦均约定案涉土地出让时“基本无建筑物和附着物”，且彭亮一户房屋在围墙内，不同于高压线路显而易见，故该房屋在诉讼前的客观存在，致案涉地块未能完全符合“净地”标准。对此，萧县自然资源和规划局的确应承担一定的责任，但鉴于双方已经另案诉讼，该情节可在另案中酌情考量。本案争点是梁会是否能据此行使单方解除权，鉴于房屋已在诉讼中被拆除，即便房屋权利人彭亮对拆除行为进行相应的法律救济，亦不影响梁会对案涉土地开发这一合同目的，故原审认定梁会不能据此解除合同，并不缺乏事实和法律依据。 综上，梁会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的应当再审之情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回梁会的再审申请。 审判长  王朝辉 审判员  贾劲松 审判员  张代恩 二〇二〇年七月十七日 法官助理吴飞飞 书记员牛奕