贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5643号 原告：高儒春，男，1987年9月5日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：吕亚飞，女，1985年12月21日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），执业证号：15224201611458443，系贵州本芳（织金）律师事务所。 被告：毕节市鼎盛房地产开发有限公司（统一信用代码：9152050067073306XQ），住所地：贵州省毕节市七星关区环东路（东客站旁边）。 法定代表人：吴正华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王会强（特别授权代理），执业证号：15224201610604979，系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱超（一般授权代理），执业证号：15224201710675742，系贵州锐驰律师事务所律师。 原告高儒春、吕亚飞与被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高儒春、吕亚飞的委托诉讼代理人翟进，被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王会强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高儒春、吕亚飞向本院提出诉讼请求：l、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金共计20000元，具体以房屋总价款315011元为基数，按日万分之二的标准从2017年1月1日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止；2、判令被告退还原告实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积的房价款共计2993.63元；3、判令被告退还原告三通费用共计4425元。以上第1、2、3项共暂计27493.63元。 事实及理由：2014年2月17日，原、被告双方签订商品房买卖合同。合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区环东路东客站西侧都市港湾第6幢8层4号房房屋一套，建筑面积96.04平方米，套内面积79.657平方米，总房款315011.00元；合同第2?条约定出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期之后的180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自家约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告已支付完毕所有房款，履行了房款的支付义务。但被告未能按合同约定期限办理完毕房屋转移登记的有关文书，已经构成违约，理应按照合同约定支付原告按已付购房款315011元为基数，以合同约定日万分之二的标准从2016年12月31日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止的违约金。合同第十五条约定了面积差异的处理方式。商品房买卖合同中预测的套内面积为79.657平方米，大于不动产权证书中的套内建筑面积为78.90平方米，面积差异为0.757平方米。按照合同约定实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人退还买受人。故被告应当退还面积差异的房价款。同时，被告收取了原告三通费共计4425元，根据相关规定，该费用被告应当退还原告。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉来贵院，望判如所诉为谢。 被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司答辩称：一、被答辩人要求答辩人支付逾期办证违约金这一诉求违背了公平原则及诚实信用原则，同时也属于不可抗力，应依法判决驳回。（一）在案涉《商品房买卖合同》签订后，在国家对不动产登记政策作出重大调整的情况下，被答辩人以原合同约定2016年12月31日取得商品房所有权初始登记为依据并要求答辩人承担违约责任对答辩人显失公平。案涉《商品房买卖合同》签订于2014年，虽然双方约定案涉商品房转移登记时间为2016年12月31日前，但是《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》作为《不动产登记暂行条例》的重要配套规范性文件，由国土资源部起草，于2015年6月29日审议，2016年1月1日公布并实施，由于《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记暂行条例》的发布实施直接改变了以往办理房屋转移登记等诸多模式，如“二证合一”导致答辩人并不能直接依据毕市七星区国用（2012）第1897号、毕市国用（2008）第533号建设用地使用权证书办理房屋所有权初始登记。因为毕市七星区国用（2012）第1897号国有土地使用权证载明的土地用途为：住宅兼商业，住宅终止日期为2082年7月25日，商业终止日期为2052年7月25日；毕市国用（2008）第533号国有土地使用证土地用途为综合用地、终止年限为2051年4月29日。可看出两块土地的使用权年限、用途不同均有不同，依据新法律法规以及房产政策政府部门需将两块地“合宗”，只有合并落宗后统一土地使用权使用年限及用途方可办理房屋登记等有关手续，基于此答辩人不得不重新办理土地使用权证，而答辩人重新取得的黔（2017）毕节市不动产权第0000151号国有建设用地使用权证书即是上述两块地合并而成。故被答辩人以原合同约定2016年12月31日取得商品房所有权初始登记为依据并要求答辩人承担违约责任对答辩人显失公平，也属于不可抗力。（二）被答辩人在与答辩人签订的《不动产权证书》中，承诺不再追究答辩人逾期办证的违约责任，因此被答辩人此后起诉要求答辩人支付逾期办证违约金，显然违背诚实信用原则，不应得到支持。原告在其签订的《不动产权证书》中，在继续委托答辩人为其办理案涉房屋《不动产权属证书》的同时，已明确：不追究房开公司签订合同中的一切违约责任。之后，答辩人在尽职尽责为被答辩人办理《不动产权证书》并向被答辩人移交，被答辩人在领取案涉房屋《不动产权证书》的同时，已声明：不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节市鼎盛房地产开发有限公司主张任何权利。如上所述，被答辩人起诉要求答辩人支付逾期办证违约金即违反公平原则又违背诚实信用原则，不应得到支持。二、涉案商品房面积误差在法律规定3%的范围内，且双方签订的《商品房买卖合同》中已经约定涉案的商品房是按套计价，故不存在被答辩人主张的面积补差问题。案涉《商品房买卖合同》第十五条提供了2种面积差异处理方式，其中第1种“根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理......”第2种“按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：按照国家相关法律法规执行。”而结合案涉合同第七条中买卖双方选择按套（单元）计价方式，因此按照案涉合同第十五条中第2种方式对面积差异进行处理才是买卖双方真实意思表示。鉴于案涉房屋《不动产权属证书》上的套型、尺寸与案涉《商品房买卖合同》随附的房屋平面图（被上诉人签字确认）上承诺的套型、尺寸完全相同，故被答辩人请求退还面积差价的诉请无事实及法律依据。三、被答辩人要求答辩人退还已交的三通费已超出诉讼时效，依法应予驳回其诉求。1.被答辩人委托答辩人代交的“三通”费时间，如被答辩人认为答辩人应当返还已收取的上述“三通”费，根据当时《民法通则》相关规定，应当于二年的诉讼时效内即2015年7月7日前向答辩人主张，而被答辩人于2020年4月方才提起本案诉讼，显然已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”之规定，应当判决驳回被答辩人的该项诉讼请求。2.三通费答辩人已经代被答辩人提交相应的行政管理部门，被答辩人主张返还无事实和法律依据。综上，原告的诉求无事实和法律依据，请求贵院依法裁定驳回原告起诉。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区环东路东客站西侧都市港湾6、7、8号楼第6幢8层4号房，房屋建筑面积96.04平方米，套内建筑面积79.657平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房总价款为315011元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同第十五条面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理；（1）套内建筑面积误差比绝对值超出3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于套内面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。2、按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定按照国家相关法律法规执行。买受人以银行贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款95011元，余款220000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，在接收该商品房的同时向出卖人出示第二十三条约定的物业服务费用缴款凭证。出卖人承诺于2016年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任。2、约定日期之后的180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理。：(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款,并按照同期银行贷款基准利率支付利息;(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款390644元。燃气开户费2500元、电开户费625元、闭路电视开户费1300元（其中高清宽带费950元、安装入户费260元、光电缆铺设及村料费90元）。2018年11月30日，被告取得毕节市七星关区学院路都市港湾（2号地块）6幢（1-24层）住宅部分不动产权证书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年11月30日，，被告在原告所属6楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。原告提交资料并出具委托书委托原告代为办理不动产权证书。原告向被告领取不动产权证书时，签订声明，原告不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向被告主张任何权利。因原告逾期办证和未支付原告多付购房款，故遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告至今未通知原告提交办证资料，办理不动产权证书，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。但被告取得涉案楼栋不动产权证书后，已具备了办理商品房转移登记的条件，为原告办理了涉案商品房不动产权证书，原告在领取不动产权证书时，声明表示不再追究被告的违约责任，原告就诉请的该民事权益已经作出处分，原告再行提起诉讼，诉请被告支付逾期办证违约金，本院不再支持。 关于被告诉请的退还套内面积差异款2993.63元，根据合同约定，按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定按照国家相关法律法规执行。《商品房买卖合同》中的设计图纸是合同的组成部分，原告购买的涉案商品房套内面积为在合同中已约定为79.657平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为390644元。原告交付的涉案商品房套内面积为78.90平方米，差异面积为0.757平方米，套内建筑面积误差比0.95%，在3%以内。根据《最高人民法院》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……；（二）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比绝在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，被告应当按照约定的价格返还原告多支付的房价款。被告应返还原告的房价款为315011元÷79.657平方米×0.757平方米=2993.63元。 对于原告诉请判决被告退还三通费4425元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。被告代收的交易费，亦无法律依据，也应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。因被告代收的三通费用为：燃气开户费2500元、电开户费625元、闭路电视开户费1300元（其中高清宽带费950元、安装入户费260元、光电缆铺设及村料费90元），因高清宽带费950元属原告使用需自行承担的费用，故原告诉请退还4425元，本院支持退还原告3475元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告高儒春、吕亚飞电视入户费、燃气入户费、电开户费共计3475元； 二、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告高儒春、吕亚飞房屋面积差异多付房价款2993.63元； 三、驳回原告高儒春、吕亚飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费244元，由被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司负担25元，原告高儒春、吕亚飞负担219元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年七月二十七日 书记员  毛雨