北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初4269号原告：冷培，男，1984年10月13日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京泓瑞天诚房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区大黄庄南里甲8号楼一层1011号。统一社会信用代码911101050805000398。法定代表人：梁磊。原告冷培与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京泓瑞天诚房地产经纪有限公司（以下简称泓瑞天诚公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冷培之诉讼代理人林琳，被告绿地京纬公司之诉讼代理人李伟，被告泓瑞天诚公司之法定代表人梁磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冷培向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除冷培与绿地京纬公司关于北京市密云区XXXX小区XXXX号房屋的商品房预约合同；2．请求判令绿地京纬公司退还冷培购房款219977元并支付利息（利息分为三部分：以50000元为基数，自2015年12月21日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以24977元为基数，自2015年12月26日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以145000元为基数，自2016年4月3日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3．请求判令绿地京纬公司赔偿冷培团购费50000元；4．请求判令绿地京纬公司赔偿冷培房屋差价损失27669元；5．案件受理费由绿地京纬公司负担。事实和理由：2015年12月21日，冷培与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，购买绿地京纬公司位于北京市密云区绿地朗山小区XXXX号房屋，建筑面积为46．54平方米，成交总价为724977元。同日，冷培向绿地京纬公司支付购房款50000元。2015年12月26日，冷培与泓瑞天诚公司签订《团购推荐单》，并向泓瑞天诚公司支付团购服务费50000元。同日，冷培向绿地京纬公司支付购房款24977元。2016年4月3日，冷培向绿地京纬公司支付购房款145000元。2017年3月，北京市出台房屋限购政策，绿地京纬公司无法履行交房义务。后冷培得知绿地京纬公司出售的房屋无商品房预售许可证和销售许可证且无法办理网签。为维护自身合法权益，冷培诉至法院。绿地京纬公司辩称，1、在解除双方商品房预约合同的前提下同意退还冷培已付款219977元，不同意支付利息，不同意其他诉讼请求。2、双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同。双方约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，绿地京纬公司并没有隐瞒相关事实。3、选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司并没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的次日起算，不应从款项交纳之日起算。4、本案涉诉房屋价格发生了贬损，冷培不存在预期利息损失，如法院认定存在损失，应按照冷培所交纳款项占总房款的比例进行确定损失；且本案应对房屋价值进行价格评估，因各房屋的具体位置、坐落、朝向、楼层均不相同，其他房屋的评估价格在本案中不具有参照性。5、另一被告泓瑞天诚公司向冷培收取的50000元服务费与本案不属于同一法律关系，其双方存在服务合同关系，应另案解决，绿地京纬公司没有返还和赔偿上述服务费的义务。该50000元由泓瑞天诚公司直接收取，并向冷培出具了收款收据，冷培并未提出异议，故该50000元不是购房款的一部分，属于冷培购房的合理开支。绿地京纬公司既无返还义务也无赔偿义务。泓瑞天诚公司辩称，冷培与泓瑞天诚公司签订《团购推荐单》并向泓瑞天诚公司支付50000元团购信息服务费的情况属实，但泓瑞天诚公司与绿地京纬公司是销售代理关系，泓瑞天诚公司完成了所有的销售代理服务。冷培交纳的50000元团购信息服务费应由绿地京纬公司赔偿。本院经审理认定事实如下：2015年12月21日，冷培与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该确认单载明买受人为冷培，销售房号XXXX，建筑面积为46．54平方米，原总房价866991元，享受折扣五万抵八万及团购94折，成交单价15577．48元/平方米，成交总价为724977元。同日，冷培向绿地京纬公司支付购房款50000元。2015年12月26日，冷培与泓瑞天诚公司签订《团购推荐单》，其上记载：“团购推荐项目绿地朗山，意向购买房源XXXX，特别说明：1．为获取本次购房合同优惠权并预订房源，在签署本合同时，被推荐客户需要支付团购信息服务费50000元，被推荐客户持此推荐可享受在开发商对外公布的销售价格上每套房屋价格减免80000元。2．当您没有购房成功（成功购房是指：乙方足额缴纳定金并与开发商签署认购书或购房合同）或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系团购组织方申请（凭本团购推荐单、收据、POS小票原件）退还您已支付的团购信息费，被推荐人成功购房后，由于自身原因要求退房的，团购信息服务费概不退还……8．被推荐客户确认：本次团购活动的组织者仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收的信息服务费并非购房价款的一部分。”当日，冷培向泓瑞天诚公司支付团购服务费50000元。同日，冷培向绿地京纬公司支付购房款24977元。2016年4月3日，冷培向绿地京纬公司支付购房款145000元。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。本院认为，本案中，冷培与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3．26”购房政策，冷培丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现冷培要求解除与绿地京纬公司之间的商品房预约合同关系，本院予以支持。冷培共计向绿地京纬公司支付购房款219977元，对冷培要求绿地京纬公司退还购房款219977元并支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持。因上述购房款系冷培于2015年12月21日、2015年12月26日、2016年4月3日分别支付，故利息也应分别起算。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。关于冷培所交纳的50000元团购信息服务费如何定性以及冷培与绿地京纬公司商品房预约合同解除后该50000元团购信息服务费如何处理的问题。根据冷培与泓瑞天诚公司签订的《团购推荐单》约定，该50000元属于团购信息服务费，且明确约定该信息服务费并非购房价款的一部分。现冷培从绿地京纬公司成功定购房屋，泓瑞天诚公司付出了相应的劳务并按照《团购推荐单》的约定履行了相应的义务。冷培与绿地京纬公司之间关于涉案房屋的商品房预约合同解除的原因系“3．26”购房新政导致冷培丧失购房资格，冷培向泓瑞天诚公司交纳的50000元团购信息服务费系冷培所遭受的损失。绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故绿地京纬公司在与冷培签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对冷培因选房确认单履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故对于冷培要求绿地京纬公司赔偿50000元团购信息服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，对《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能存在明显过错，其应就冷培因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。故冷培要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持，具体数额参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，由本院根据选房确认单记载的建筑面积及成交单价予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、解除冷培与绿地集团北京京纬置业有限公司关于XXXX室形成的商品房预约合同关系。二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还冷培购房款二十一万九千九百七十七元并支付利息（利息按照以下标准支付：1、以五万元为基数，自二○一五年十二月二十一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以二万四千九百七十七元为基数，自二〇一五年十二月二十六日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、以十四万五千元为基数，自二〇一六年四月三日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿冷培团购信息服务费损失五万元。四、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿冷培房屋差价损失二万七千六百六十九元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千八百八十二元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘珍君二〇二〇年七月十三日法官助理 张 冉书 记 员 王 思