天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初9487号原告（反诉被告）：天津金水畔商贸有限公司，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园金水畔广场地下负101-F。法定代表人：何晓霞，总经理。委托诉讼代理人：袁学忠，天津滨郝律师事务所。委托诉讼代理人：田郝亮，天津郝亮法律服务所。被告（反诉原告）：孟欣，女，1990年5月14日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：吕永平，北京盈科（天津）律师事务所。委托诉讼代理人：李文斌，男，1991年3月2日，汉族，住天津市滨海新区。原告天津金水畔商贸有限公司（以下简称金水畔公司）与被告天津滨海新区高新区锦鲤泽食品销售店孟欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法由审判员贾书岩适用简易程序进行审理，本案在审理过程中金水畔公司申请追加案外人孟欣作为本案被告参加诉讼，并当庭撤回对天津滨海新区高新区锦鲤泽食品销售店的起诉。天津滨海新区高新区锦鲤泽食品销售店与孟欣在本案中提出反诉，本院受理后，在审理期间天津滨海新区高新区锦鲤泽食品销售店自愿放弃了在本案中的诉讼权利，由孟欣一人作为反诉原告参加诉讼。本案于2020年5月28日、2020年7月6日公开开庭进行审理，金水畔公司的法定代表人何晓霞及其委托诉讼代理人袁学忠、田郝亮，孟欣的委托诉讼代理人吕永平、李文斌到庭参加诉讼，反诉原告在本案中增加了赔偿营业损失的诉请，但未交纳诉讼费用，视为对自身权利的放弃，本案现已审理终结。金水畔公司向本院提出本诉的诉讼请求：1、请求法院依法判令孟欣将占用金水畔公司的金水畔广场地下负101-A-9场地腾空后返还金水畔公司；2、判令孟欣支付占用期间的使用费10000元(自2019年12月1日至2020年4月30日)按每月2000元计算；3、判令孟欣支付自2020年5月1日至实际腾房之日止的使用费；4、判令孟欣支付自2019年12月16日至2020年4月15日的电费455元；5、判令孟欣支付自2020年4月16日至实际腾房之日止的电费；6、判令本案诉讼费用由孟欣承担。事实和理由：2017年4月5日，双方当事人签订联营（保底）合同，约定金水畔公司将其所有的金水畔广场地下负101-A-9给孟欣进行经营，该合同对双方的权利义务分别进行约定，合同到期日为2018年4月4日，后双方又作出书面约定将合同到期日延至2019年11月31日，合同到期后，孟欣未能按约定腾空场地，金水畔公司于2020年1月15日下发腾空场地通知书未果，为维护自身合法权益，诉至法院，望依法支持金水畔公司的诉请。孟欣针对本诉辩称，依法驳回金水畔公司的诉讼请求，本案的诉讼费由金水畔公司承担。双方于2018年4月签订的场地使用合同，合同期限是2018年4月15日-2019年4月14日，合同约定孟欣在本合同签订日向金水畔公司预付一年场地使用费，使用费是12000元一年，孟欣由于自身原因不满一年撤出，金水畔公司不予退还余额，合同期满后在同等条件下孟欣享有优先续用权，在本合同规定的期限内，孟欣未作出合同使用场地使用选择的，则合同期满时自行终止，2018年12月25日因房屋漏水事宜双方协商金水畔公司将部分赔偿费用以租金的形式抵扣，抵扣日期至2019年11月31日，约定履行合同期间因遇到不可抗力因素造成经济损失，双方不承担违约责任，2019年11月30日金水畔公司的李建华经理拿着新的场地使用合同，期限为2019年12月1日-2020年11月30日，要求续签合同，孟欣一方明确表示续签，李建华经理于2019年12月3日再次督促签订书面合同，金水畔公司所发出的书面合同条款明确具体并于11.30实际交付被告，属于要约并已送达受要约人，合同当日已生效，合同生效后孟欣一直在承租房屋之间，疫情属于不可抗力，是有法律法规和政策支撑的，金水畔公司应对孟欣租赁期间的租金予以减免。请法院依法驳回原告的诉讼请求。孟欣向本院提出反诉的诉讼请求：1、请求法院依法判决金水畔公司继续讲房屋出租给孟欣使用，并续签书面租赁合同；2、请求法院依法判决金水畔公司返还2017.4-2019.4多收取的租金24000元；3、本案的反诉费用由金水畔公司承担。庭审中孟欣当庭撤回了第一项诉请。事实与理由，孟欣于2017年4月15日承租金水畔公司位于天津滨海高新区××广场××场地，双方于2018年4月所签订的《场地使用合同》约定孟欣在本合同签订日向金水畔公司预付一年场地使用费，使用费是12000元一年，孟欣由于自身原因不满一年撤出，金水畔公司不予退还余额，合同期满后在同等条件下孟欣享有优先续用权，续场地使用合同应于本合同规定期限满前30日内协商签订，在本合同规定的期限内，孟欣未作出合同使用场地使用选择的，则合同期满时自行终止，金水畔公司不再另行通知孟欣，并有权将场地收回，合同期限是2018年4月15日-2019年4月14日，2018年12月25日，因房屋漏水双方协商金水畔公司将部分赔偿费用以租金的形式抵扣，抵扣日期至2019年11月30日。自2017年4月起，金水畔公司以2000元／月的标准向孟欣收取租金，其实际收取的租金比约定高出了1000元／月，多收取的租金差额一直未退还。依照合同约定，合同到期后，孟欣享有优选续租权，且于2019年12月，金水畔公司曾与孟欣协商续签合同一事，并将合同文本给付反诉方，反诉方明确表示续签合同，双方就此达成口头一致意见，且在租赁期间，从未有不再续租的意思表示，租赁合同一直延续。金水畔公司的行为违反合同约定，为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。金水畔公司针对反诉辩称，不同意孟欣的反诉请求，双方当事人于2017年4月5日签订了双方认可的租赁合同，租金为2000元/月，合同签订以后双方是按照合同约定来履行自己的权利和义务，这份合同到期后，并没有续签书面合同，只是基于孟欣所经营的场所出现了房顶顶管漏水的事件，双方就漏水一事达成了书面协议，由孟欣继续使用到2019年11月31日，这份协议达成后金水畔公司依约履行，这个协议到期后作为孟欣仍然占有和使用诉争标的物，为此2020年1月15日金水畔公司向孟欣发出了腾空场地通知书，要求孟欣在接到此通知后15天内将其所占用的场地腾空并交回，此通知书孟欣已收到但未腾空，金水畔公司认为孟欣的请求与客观事实不符，于法无据，望驳回。本院经审理认定事实如下，孟欣作为甲方与金水畔公司作为乙方签订有《联营（保底）合同》，期限自2017年4月5日至2018年4月4日，乙方拥有位于天津金水畔商业购物广场经营场地的合法经营权，并将约定场地联营（保底）给甲方经营容先生夫妻肺片商品，经营方式为联营（保底），乙方提供经营场地，甲方提供充足货源及负责商品销售，甲方每月销售额要保证在20000元，如所卖销售额不足20000元的情况下要从销售款中扣足所差金额部分，每月差价总额2000元。甲方为确保在乙方的联营（保底）的有效性，在本合同签订日向乙方预付一年约定销售额的差价，甲方由于自身原因不满一年撤出，乙方不予退还余额。期满后在同等条件下，甲方享有优先联营（保底）权，续联营（保底）合同应于本合同规定期满前30日内协商签订。除上述约定外，合同还约定了双方其他的权责内容。该份合同签订后，金水畔公司收取了由李文斌代孟欣交纳的24000元，收据中载明的费用名目为租金（联营保底）并交纳了5000元的保证金。该份合同期满后，双方当事人另行签订了一份《场地使用合同》，该份合同中金水畔公司为甲方，孟欣为乙方，合同期限自2018年4月15日至2019年4月14日，合同约定甲方拥有位于拥有位于天津金水畔商业购物广场经营场地的合法经营权，并将约定场地101-A-9给乙方经营容先生商品，在本合同签订日支付一年场地使用费，乙方由于自身原因不满一年撤出，甲方不退还余额，合同期满后，在同等条件下乙方享有优选续用权，场地续用合同应于本合同规定期届满前30日内协商签订。除上述约定外，合同还约定了双方其他的权责内容。该份合同签订后，金水畔公司实际收取了24000元的场地使用费。在该份合同履行期间，2018年12月5日案涉场地屋顶出现漏水情形，基于此事件，金水畔公司与李文斌（孟欣的委托代理人）签订协议，金水畔公司支付给孟欣已发生和将来发生的与此事有关的一切费用，20000元以现金形式一次性支付，其余以租金形式从2019年租金中抵扣，抵扣截止日期为2019年11月30日。该协议约定的20000元已实际给付，以租金形式抵扣的期限自2019年4月15日至2019年11月30日。抵扣日期届满后，金水畔公司关于续签合同一事曾联系孟欣的委托代理人李文斌，但双方未实际签订书面的协议。之后孟欣收到了金水畔公司于2020年1月15日出具的《腾空场地通知书》。另查明，双方当事人在签订《联营（保底）合同》时孟欣交纳的保证金5000元，该保证金现未退还。在签订《场地使用合同》未交纳任何保证金。孟欣以案涉场地为经营地注册个体工商户，名称为天津滨海新区高新区锦鲤泽食品销售店，其自身为经营者，在此地点经营容先生夫妻肺片。本院认为：在《联营（保底）合同》约定的合同期限届满后，双方当事人另行签订了《场地使用合同》，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。双方当事人均应当按照约定履行各自的合同义务。在合同约定的履行期限以及双方另行达成的延长租赁期限届满后，双方当事人是否达成新的场地使用合意系双方在本案中的争议之一，对此争议，双方当事人未能签订书面场地使用协议，而且孟欣所提交的证据不足以证实双方当事人就续用场地一事达成合意，在此情形下，本院确定案涉场地使用期限截止至2019年11月30日届满，在未达成新的场地使用合意情形下，金水畔公司诉请孟欣腾空返还所占用的场地并交纳使用期限届满后实际占用期间的占用使用费的主张本院予以保护。对于占用使用费的计算标准问题，由于在2019年12月及2020年1月期间并未实际受疫情影响，此两个月的占用使用费用参照双方签订的《场地使用合同》在此确定为1000元/月，自2020年2月起至实际腾空场地之日止，综合考虑涉疫情因素对商业经营所产生的实际影响，本院酌情确定按600元/月计收场地占用使用费用直至实际腾空场地为止。此外对于金水畔公司所提出的电费主张，根据金水畔公司所提交的电费明细无孟欣的确认，电表照片亦无法确认与孟欣占有使用场地之间的关联性以及具体的用电量，故对金水畔公司提出的电费主张本院不予保护。对于孟欣所提出的反诉主张，根据双方当事人所签订的《场地使用合同》中约定的场地使用费用标准，与金水畔公司实际收取的费用对比来看，金水畔公司实际多收取孟欣12000元，金水畔公司庭审中主张《场地使用合同》系《联营（保底）合同》的延续，相关费用标准亦按照《联营（保底）合同》收取，但由于两份合同分别签订，分别履行，各自独立，金水畔公司未提交明确的证据显示彼此关联，其多收取的12000元无事实依据，应予以返还，故本院对孟欣提出的反诉主张予以保护。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告孟欣于本判决生效后二十日内腾空并向本诉原告天津金水畔商贸有限公司返还其占用的天津金水畔商业购物广场地下负101-A-9场地（天津滨海新区高新区锦鲤泽食品销售店的经营场所）；二、本诉被告孟欣于本判决生效后二十日内向本诉原告天津金水畔商贸有限公司支付2019年12月1日至2020年1月31日期间的占用使用费（按1000元/月的标准计付）以及自2020年2月1日起至实际腾空并返还占用场地之日止的占用使用费（按600元/月的标准计付）；三、反诉被告天津金水畔商贸有限公司于本判决生效后二十日内向反诉原告孟欣退还其多收取的2018年4月15日至2019年4月14日期间的租金12000元；四、驳回本诉原告天津金水畔商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31元，由本诉被告孟欣负担；反诉案件受理费200元，由反诉原告孟欣负担100元，反诉被告天津金水畔商贸有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  贾书岩二〇二〇年七月二十二日书记员  冯 喜附：法律释明：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。4、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。