福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0205民初1362号 原告：李洪武，男，1981年6月2日出生，汉族，住广西鹿寨县。 委托诉讼代理人：韦继升，福建随寸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李紫欣，福建随寸律师事务所实习律师。 被告：厦门海投物业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区钟林路**海投大厦**********，统一社会信用代码913502001550552921。 法定代表人：李光军，执行董事。 委托诉讼代理人：吴燕，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：连雪娟，女，该公司职员。 原告李洪武与被告厦门海投物业有限公司(以下简称海投物业公司)财产损害赔偿责任纠纷一案,本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李洪武的委托诉讼代理人韦继升、被告海投物业公司的委托诉讼代理人吴燕、连雪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李洪武向本院提出诉讼请求：1.请求判令海投物业公司立即赔偿李洪武装修及家具损失42509元；2.请求判令海投物业公司立即赔偿李洪武租金损失19800元（以每月3300元为基数，按6个月计算）；3.本案诉讼费、鉴定费等费用由海投物业公司承担。李洪武当庭变更诉讼请求为：1.请求判令海投物业公司立即赔偿李洪武装修及家具损失44511元；2.请求判令海投物业公司立即赔偿李洪武租金损失19800元（以每月3300元为基数，按6个月计算）；3.本案鉴定费12000元由海投物业公司承担；4.本案诉讼费由海投物业公司承担。事实与理由：李洪武为厦门市海沧区房产的所有权人，海投物业公司为案涉房产小区的物业服务单位。2017年4月4日，李洪武发现厨房出现漏水情况后随即告知海投物业公司，海投物业公司派员上门检查发现漏水的原因是下水道污水反水倒灌。漏水造成李洪武厨房及客厅地面积水，地板起翘，家中大量物品受潮，地板起翘坏。为防止损失进一步扩大，李洪武只能将处于出租状态的房屋收回，对部分家具拆除转移并对污物、污水进行清理。之后，李洪武多次找到海投物业公司交涉，要求其及时赔偿李洪武损失问题，但海投物业公司每次均予以搪塞，故特向法院起诉，并提出如上之诉请。 海投物业公司辩称，1.李洪武主张海投物业公司赔偿财产损失的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。（1）本案因污水管反水造成李洪武财产损失，并非海投物业公司造成。污水管反水是由案涉房屋所在单元整梯202至1702住户，含李洪武本身未尽合理注意义务，将装修或日常居住生活使用过程中产生的装修和生活垃圾丢弃下水管道长期沉积共同作用下导致管道堵塞造成反水。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十八条“损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。”、第八十七条“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”之规定，本案实际导致下水管被堵塞的居住或装修业主，包含业主本身才是造成污水管堵塞反水造成财产损失的责任主体。（2）海投物业公司已履行了作为物业服务单位应尽的全部义务。海投物业公司作为案涉房屋所在小区的物业服务单位，严格履行物业责任，定期（每月）对污水泵、雨、污水井等公共设施设备进行检查、保养，此次污水管堵塞反水，并非海投物业公司主观不作为，而是不可归责于海投物业公司的客观履行不能，排污管属于无法停止运行的公共设施设备（除非全体业主停止用水，否则即使物业临时停水，也无法停止其运行），因此海投物业公司仅能定期对污水泵、雨、污水等公共设施进行检查、保养，客观上无法对每一条隐蔽管道进行检查、保养。且在海投物业公司接到李洪武家发生污水管堵塞反水通知后，第一时间到达现场并通知专业第三方进行紧急疏通处理，最大限度地为业主避免财产损失。2.李洪武主张的财产损失金额缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。（1）李洪武主张赔偿装修及家具损失42509元，无事实与法律依据。涉案房产发生污水管反水当下，海投物业公司即刻派人到现场协助清理，并通知中国人寿保险财产保险股份有限公司工作人员到场进行现场勘察，确认其实际损失不大，仅房间木地板及门柜局部被水浸过，通过修复即可基本恢复，不影响使用，同意赔偿损失8000元，而李洪武并未采取合理修复措施，而是没有理由的全部更换为新家具，更换前并未以任何形式通知海投物业公司，其行为造成损失扩大，超过保险赔付范围，更不应由海投物业公司进行赔付。即便李洪武采用更换的方式进行修复，也不应以采购价作为主张损失赔偿的依据，应以换掉家具当时购买原值减家具使用累计折旧及处理产生的残值后作为损失。（2）李洪武主张租金损失19800元，无事实与法律依据。从李洪武提供的证据（证据目录2第5页）其与承租人的租赁合同为2017年5月12日到期届满后自动解除，并未存在所谓承租人退租情况，没有所谓的租金损失。相反，2017年4月4日的污水管反水经清理后，并不影响租客继续使用，从聊天记录及李洪武的采购记录可以看出，污水管反水或合同到期后，李洪武并未对泡水情况进行及时修复处理，而是到2017年7月底后才进行处理，对于其放任不管导致的损失进一步扩大，无权要求海投物业公司给予赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。海投物业公司对李洪武提交的工商信息、土地房屋权证的真实性、合法性、关联性无异议，对增值税发票的表面真实性无异议，李洪武对海投物业公司提交的天湖前期物业服务协议的真实性、合法性、关联性无异议。李洪武提交的增值税发票、天湖前期物业服务协议有原件供法庭核对，本院对前述证据真实性予以确认。 根据双方当事人的陈述及无异议的事实,本院确认如下: 李洪武系厦门市海沧区房产的所有权人，海投物业公司为涉案房产所在小区提供物业管理服务。2014年3月1日，海投物业公司（甲方）与天湖物业项目202单元业主李洪武（乙方）签订《天湖前期物业服务协议》，约定自房屋出售之日起至业主大会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，由海投物业公司提供物业服务，第二条“物业管理服务内容”载明：1.共用部位、共用设备设施的使用管理、维修和维护；3.绿化养护管理服务；4.共用环境卫生管理服务；5.停车场地的维护服务；6.公共秩序的维护管理服务；7.日常专项维修资金的合理使用和管理；8.物业档案资料的保管和移交；9.房屋装饰装修的管理服务。第三条“物业管理服务质量”载明：甲方需按下列约定，实现目标管理：1.房屋（厂房、写字楼）外观整洁；2.设施设备运行正常；3.共用部位、共用环境整洁、舒适；4.绿化整齐、繁茂、造型优美；5.交通秩序有序、畅通；6.维序员24小时值勤，不定时巡逻；7.水电急修不过夜，小修项目不过一天，一般项目不过三天。急修两小时内到场，小修半个工作日内到场。第八条“违约责任”载明：1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任（甲方如受客观因素影响或行政干预等原因未能按时改正则不在此限）。合同还约定了其他条款。 2017年4月4日下午6点左右，案涉房产的厨房内下水道发生污水倒灌情况，造成案涉房屋地面漫水。案涉房产的租户给小区物业打电话，小区物业随即派员前往案涉房产并进入室内查看，并通知其投保的中国人寿财产保险有限公司派员进行现场勘验，海投物业公司之后对2号楼1梯的大管进行了疏通处理。海投物业公司表示人寿财产保险公司有将保险赔款的8000元支付到其账上，其通知李洪武去领取，但李洪武拒绝受领，后双方就赔偿数额未达成一致意见。 审理中，李洪武申请对厦门市海沧区漏水造成的财产损失数额进行鉴定，李洪武提供房屋受损视频8段、图片40张作为鉴定检材，海投物业公司对上述鉴定检材无意见，同意鉴定机构由法院电脑随机摇号选定。据此，本院依法选定厦门兴信实投资顾问有限公司作为鉴定机构，厦门兴信实投资顾问有限公司于2020年4月25日出具《司法鉴定意见书》（编号：厦兴信实鉴字第202002号），鉴定意见如下：案涉房屋厨房漏水（污水倒灌）造成的财产损失数额为31326元。另外无法判断橱柜台面和地柜柜体的受损程度及是否经修复，若修复，费用为13185元。为此李洪武支付鉴定费12000元。 本案审理过程中，双方存在如下争议：一、关于海投物业公司是否尽到物业管理义务；二、本案所涉赔偿项目；三、《司法鉴定意见书》（编号：厦兴信实鉴字第202002号）能否作为本案定案依据。 一、关于海投物业公司是否尽到物业管理义务。海投物业公司提交2017年3月、4月的《设施设备月检查维保记录表》（以下简称《维修记录表》）、2017年4月的《天湖楼宇管家巡查日志》（以下简称《巡查日志》）、《维修单》，拟证明该次污水管反水属于突发不可归咎于海投物业公司的意外情况，意外发生后海投物业公司及时处理，最大限度为业主避免损失提供保障。《维修记录表》载明：海投物业公司于2017年3月14日、4月17日对地下室A区污水泵（1号楼、2号楼）进行检查，情况正常；于2017年3月12日、4月10日对南区、北区的雨、污水井进行检查，设备完好无破损。《巡查日志》载明：海投物业公司于2017年4月每天对天台、幢内共用设施设备、外围共用设施设备、地下车库、绿化等进行巡查，、地下车库7年4月5日的记录显示“对2#1T夜间疏通大管、疏通污水井，备注TH-201704-020、TH-201704-021”。《维修单》（单号：天湖-201704-020）载明：洪福蓉于2017年4月5日11时17分报修2号楼1梯夜间疏通大管，报修情况为已处理、已疏通，洪福蓉在业主签字处签名。李洪武质证认为，上述证据系海投物业公单方制作，对其真实性、合法性、关联性不予认可。 二、关于李洪武主张的各项赔偿项目。 （一）装修和家具的经济损失。1.李洪武提交其与案涉房屋租客（微信备注“施施..Nicole”）的微信聊天记录、记录2017年4月4日污水管反水倒灌的图片及视频，拟证明反水处位于案涉房屋厨房洗菜池下方，倒灌回来的污水通过该处流向涉案房屋的客厅及卧室，造成实木地板、墙沿踢脚线、墙面墙裙等被污水浸泡，案涉房屋整体受损。该聊天记录载明：2017年4月4日下午6时许，该租客共发送8段案涉房屋厨房的视频、40张图片，并发送文字“不知道哪里出的问题，一直在漏水，早上还没有”，称“最近一星期都没有做饭的，肯定不是我堵的”、“地板都泡起来了，一直还在出;地板都泡起来了，李洪武回复“物业的人到了，多拍些照片”并询问“查找到原因了吗，很有可能是下水道堵了”，租户称“整个房间都是臭的，油油的，菜叶米粒都有。”海投物业公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性不予认可。无法判断聊天当事人是否为案件当事人，无法判断图片拍摄时间、地点是否为涉案房屋，更无法、地点是否为涉案房屋案有关。 2.李洪武提交销售单，拟证明李洪武的装修及家具损失，后又补充提供订货合同和销售单，拟证明房屋漏水前的家具价值为92629元。第一组销售单载明：李洪武为天湖城2号楼202室订购如下装修材料：于2017年7月20日、25日订购菲林格尔地板，货款金额8079元；于2017年7月25日订购索菲亚材料，货款金额839元、索菲亚主卧衣柜、电脑台、鞋柜共计8391元、TATA木门共计12000元；于2017年8月1日订购地板门板、台面共计16039元。订货合同为较为模糊的图片打印件，仅能识别出：甲方为金牌橱柜，乙方为李洪武，订货金额为48000元。第二组销售单载明：李洪武为天湖城2号楼202室订购如下装修材料：于2013年9月17日订购索菲亚衣柜，货款金额15200元；于2014年9月1日订购TATA木门，货款金额18276元；于2014年11月30日订购菲林格尔地板，货款金额11153元。海投物业公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，李洪武单方采购行为，无正规发票，无法判断采购物品是否真实存在。 （二）关于租金的经济损失。李洪武提交《租赁合同》的照片、微信聊天记录。《租赁合同》照片显示李洪武将址于厦门市海沧区的房屋出租给施某，租赁期限为2016年5月13日至2017年5月12日，租金为3300元／月；微信聊天记录载明：租客（微信备注“施施..Ｎｉｃｏｌｅ”）于2017年5月9日询问“如果续租的话能否降租”，李洪武回复“打算7月份回来整理房子，把泡坏的地方换掉”，后租客于2017年5月12日发送“明天整理一下，后天搬走”。海投物业公司质证认为，租赁合同于2017年5月12日到期解除，没有所谓的租金损失。 本院对上述证据的认证为：李洪武提交的微信聊天记录、租赁合同照片、图片与视频的内容与双方当事人的陈述、海投物业公司提交的《巡查日志》、《维修单》能够互相印证，本院采信上述证据的真实性，相关证明力另行评述。 三、关于《司法鉴定意见书》（编号：厦兴信实鉴字第202002号）能否作为本案定案依据。李洪武质证认为，对该鉴定意见书的真实性、合法性、关联性确认。海投物业公司质证认为，对该鉴定意见书的真实性、合法性、关联性不予确认。理由如下：1.从鉴定资质上看，厦门兴信实投资顾问有限公司是工程造价咨询企业，工作人员严荣俐、庄晋明是工程造价咨询师，其资质仅能对建筑工程造价以及建筑损失修复进行鉴定，并无对本案财产损失的鉴定资质，本案财产损失应委托具评估资格的评估机构进行鉴定。2.从鉴定的程序上，鉴定人应在鉴定意见书上签名并加盖执业专用章，本案的鉴定人仅加盖了执业专用章，并未对鉴定意见签字确认；在鉴定期限上，根据《福建省高级人民法院对外委托司法鉴定工作规定》有关鉴定期限的要求，一般应在接受委托后15个工作日内完成工作，特殊情况需延长的，应在期满前3个工作日提出申请；《最高人民法院关于印发人民法院司法鉴定工作暂行规定的通知》规定，一般的司法鉴定应当在30个工作日内完成；疑难的司法鉴定应在60个工作日内完成。本案中，鉴定机构接受委托的时间为2020年1月16日，出具鉴定结论的时间为2020年4月25日，从鉴定程序看并不符合规定。3.从鉴定依据上看，检验依据的是送鉴的视频、照片，但鉴定机构并未对送鉴的视频、照片的真实性、完整性进行鉴定，单从视频、照片无法判断是否是本案案涉房屋以及是否是案涉房屋污水管反水当下的真实情况。案涉房屋污水管反水发生在2017年4月4日，案涉房屋损失修复订购的材料设施单据是2017年7月底采购，无法判断订购材料设施的真实性、与损坏修复的关联性。2020年4月厦门市装饰市场询价情况仅是2020年4月的市场价格，并不是案涉房屋2017年4月4日污水管反水时当下财产的真实损失。4.从修复费的计算上看，采用修复费用代替财产损失数额不合理，财产损坏应根据损坏财产购买时的发票价格，折合使用的磨损程序及损坏物品残值确定合理的损失，而不是采用换新购买价格来确定财产损失。 本院对上述《司法鉴定意见书》（厦兴信实鉴字第202002号）的认证为：该鉴定意见系具有合法鉴定资质的专业机构作出，本院采信上述证据的真实性，相关证明力另行评述。 另查明：海投物业公司提交《物业管理责任保险赔款计算书》（以下简称《赔款计算书》）、《中国人寿保险财产保险股份有限公司赔款通知书/收据》（以下简称《赔款通知书/收据》），海投物业公司称上述证据的原件在保险公司，拟证明其在第一时间通知保险公司、由第三方权威机构保险公司工作人员进行现场勘验，确定损失赔偿金额为8000元。《计算书》载明：2017年4月5日，人寿财产保险公司接到被保险人海投物业公司报案后，前往厦门市海沧区新港路天湖城现场进行勘验，发现1至2层管道中间堵塞造成浸泡，2#202房间木地板及门柜受损，赔付金额为8000元。《赔款通知书/收据》载明：被保险人海投物业公司于2018年1月9日收到17年4月4日出险的物业管理责任保险8000元。李洪武质证认为，对上述证据的真实性、关联性不予认可。 本院认为，本案存在侵权责任与违约责任的竞合,李洪武选择侵权之诉,本案适用侵权法的一般规则。根据海投物业公司与李洪武签订的《天湖前期物业服务协议》，海投物业公司主要负责对其管理区域内物业共用部位、共用设备设施的使用管理、维修和维护，并达到设施设备运行正常、共用部位整洁舒适、水电急修、小修及时到场的服务质量。根据本院查明的事实，污水管系案涉房屋所在单元全体住户的公共设施设备，李洪武财产受损的原因系污水反水倒灌造成的案涉房屋地面漫水。海投物业公司提交的维修记录、巡查日志等虽能证明其开展了对共用的上下水管、污水井等共用设备设施进行日常管理、维修和维护工作，但不足以证明其已尽到相应义务，对于可能对小区业主财产造成损害的小区共有部分的安全隐患,物业公司应当定期、主动、及时消除,如维修养护不到位致业主受损,物业公司应负相应的责任。海投物业公司辩称系李洪武本身未尽合理注意义务，将装修或日常居住生活使用过程中产生的装修和生活垃圾丢弃下水管道长期沉积共同作用下导致管道堵塞造成反水，但并未提供相应证据予以佐证，本院不予认可。海投物业公司应当赔偿李洪武因反水被淹而产生的合理损失。厦门兴信实投资顾问有限公司出具的司法鉴定意见书,鉴定程序合法，内容具体，结论明确，虽海投物业公司就鉴定意见提出异议，但并未提交相应证据予以佐证，也未在法庭辩论终结前向本院申请重新鉴定，据此本院对该鉴定意见予以采信。现李洪武依据鉴定意见书要求海投物业公司赔偿财产损失31326元、鉴定费用12000元，有事实与法律依据，本院予以支持。对于李洪武主张的修复费用13185元，本院认为，橱柜台面和地柜柜体被水淹后还具备一定的使用价值，结合双方一致同意在鉴定中选为鉴定鉴材的图片、视频、案涉房屋装修时间、家具新旧程度来看，本院酌情支持修复费用为7911元（13185元×60%）。 至于李洪武主张的租金损失问题。李洪武主张案涉房屋在反水事故发生时处于出租状态，为防止损失进一步扩大，其只能将处于出租状态的涉案房产收回，对部分家具拆除转移并对污物、污水进行清理，故要求海投物业公司赔偿其租金损失19800元（6个月×3300元/月）。海投物业公司认为，根据李洪武提供的其与承租人的租赁合同于2017年5月12日到期，并未存在所谓承租人退租情况，且污水管反水经清理后并不影响租客继续使用，因此不存在租金损失。本院认为，根据李洪武提供的其与他人签订的租赁合同（租赁期限至2017年5月12日届满），案涉房屋在污水管反水事故发生时虽处于出租状态，但李洪武并未提供因案涉房屋污水管反水导致其租户退租的相关证据，因此其主张海投物业公司应赔偿其6个月的租金损失计19800元的诉讼请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门海投物业有限公司于本判决生效之日起十日内向李洪武赔偿财产损失31326元及修复费用7911元，合计39237元； 二、厦门海投物业有限公司于本判决生效之日起十日内向李洪武支付鉴定费12000元。 如厦门海投物业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1708元，减半收取854元，由李洪武负担281元、厦门海投物业有限公司负担573元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 陈志强 二〇二〇年七月八日 法官助理 陈 思 书 记 员 程诗磊 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国侵权责任法》 第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。 本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 …… 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。