云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初1049号原告：云南鼎宏商业运营管理有限公司。法定代表人：简姚楠。住所：云南省昆明市。委托诉讼代理人：朱志林，系云南勇旭律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：李龙军，男，汉族，1988年9月9日生，云南省巧家县人，住云南省昭通市巧家县。原告云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“云南鼎宏公司”）与被告李龙军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理，原告云南鼎宏公司委托诉讼代理人朱志林、被告李龙军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南鼎宏公司诉称：2018年11月16日，原告与被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》(合同编号：DH-2018-11-298Z)，约定被告承租原告位于领秀知识城商业项目A-2-67号的商铺，该商铺建筑面积72.75平方米。租赁期限自2018年11月16日起至2021年11月15日止，其中装修期1个月（自2018年11月16日至2018年12月15日），免租期2个月（自2018年12月16日至2019年1月15日），若被告实际租赁该商铺的时间少于原合同约定的租赁期限，原告有权要求被告按照租赁保证金的数额向原告支付装修期的商铺占用使用费，并按合同终止前最后三个月应交的月平均租金向原告支付营运免租期内的租金。被告按照“先交租金后使用”的方式预付了三个月租金，每期租金为三个月一付，并于每次缴费周期开始5日前支付该期租金。第一个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为60元每平方米每月，即每月4365元，第二个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为66元每平方米每月，即每月4801.5元，第三个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为72.6元每平方米每月，即每月5381.65元。此外，双方于2018年11月16日签订《A-2-67号商铺租赁合同补充协议》。合同签订后，原告按约将商铺交由被告进行使用，但是被告在租赁期间存在逾期缴纳租金的违约行为。原告多次催讨，但被告一直未积极处理。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原被告2018年11月16日签订的《领秀知识城商铺租赁合同》、2018年11月16日签订的《A-2-67号商铺租赁合同补充协议》；2、由被告向原告支付自2019年5月16日至2019年8月11日的租金12628.6元；3、由被告向原告支付免租期租金8730元，装修期商铺占用使用费8730元，合计17460元；4、由被告支付原告违约金、预期利益损失16434元；5、本案的诉讼费由被告承担。被告李龙军辩称：1、2019年5月16日到8月11日的租金不应当我付，因为我没有使用商铺，我五月就搬离了，并且写了停息停租的申请。按照常理推理，我们是做化妆品的，柜子很大，原告不同意我们搬走，我们是不可以搬走的。我还申请了证人出庭作证。免租期确实是有，但是装修期间我们只是装修了几天，没有原告说的那么多。违约金我不认可。2、对于原告起诉的第三项，被告向原告支付免租期租金8730元，这个8730元我是认可。我认为我们的装修期只有十多天并没有这么长。支付违约金和逾期利率损失，我不认可，我认为我的损失更大。原告云南鼎宏公司针对其主张，向本院提交了如下证据：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，欲证实原告主体适格的事实。2、被告身份证复印件，欲证实被告主体适格的事实。3、《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》《领秀知识城商业项目商铺租赁合同补充协议》，欲证实被告与原告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告的A-2-67的商铺经营化妆品，租期3年，自2018年11月16日至2021年11月15日止，合同中对于免租期进行了约定，同时约定了提前解约以及应当承担的责任。4、收据、合同解除通知、快递单，欲证实被告租金仅支付至2019年5月15日，之后租金未支付，原告按照合同约定书面通知被告解除合同。经质证，被告李龙军对于原告提交的第一组、第二组证据，予以认可。对于第三组证据不予认可。对于第四组证据不予认可，我没有收到过原告解除合同的通知，原告提交的收据不全，我不予认可。被告李龙军针对其抗辩主张，向本院申请证人出庭作证：证人：袁某，男，汉族，1987年1月15日生，住云南省昭通市巧家县社22号，身份证号码：5321231987××××××××。证人袁某欲证实被告在2019年退租时叫我帮他一起搬东西。上述证据经过举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据予以综合分析后认定。经审理，本院确认如下法律事实：2018年11月16日，原告云南鼎宏公司与被告李龙军签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》。合同第2.1条约定：甲方（云南鼎宏公司）出租给乙方（李龙军）的商铺为坐落在“领秀知识城”商业项目Ａ-2-67号的商铺；合同第3.1条约定：在乙方实际租满租赁期限的前提下，甲方给予乙方自商铺交付日起30日的装修期……，即自2018年11月16日至2018年12月15日止；合同第3.1.2条约定：若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限，甲方有权要求乙方支付免租期内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额；合同第3.2.1条约定：甲方给予乙方从装修期届满之次日起2个月的营运免租期……，即自2018年12月16日至2019年1月15日止。若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方按原合同终止前最后三个月应交的月平均租金向甲方支付营运免租期内的租金；合同第3.1条约定：租期自2018年11月16日至2021年11月15日；合同第4.1条约定：第一个租赁年度的月固定租金为4365元，第二个租赁年度的月固定租金为4801.5元；合同第4.2.1条约定：乙方应于该商铺交付日前5个工作日内按第一个租赁年度的月固定租金标准预付3个月租金共13095元，乙方租金以每3个月为一个缴费周期且应于该周期的首月5日前支付该期租金；合同第5.1.1条约定：乙方应于合同签订之日起5日内，向甲方支付租赁保证金8730元……；合同第12.3条约定：有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权依照本合同第17.2相关约定追究乙方违约责任：合同12.3.10条约定：乙方开业后，未经甲方事先书面同意于营业时间暂停或停止营业持续达3日的；合同第17.2条约定：因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）甲方均不予退还，如乙方未缴纳保证金、押金的，则乙方应按本合同约定保证金、押金之数额向甲方支付违约金。且甲方有权要求乙方补付免租期内所免去的所有租金；合同第17.3条约定：在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金；合同第21.1条约定：本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或者联络应以书面形式按下述地址发出……乙方（收件方）：李龙军，地址：云南省昭通市巧家县；合同第21.2条约定：如果用快递邮寄因收件人原因无法送达的，在寄出三日后视为收讫。合同签订后被告缴纳了2019年2月16日至2019年5月15日的租金13095元。2018年11月16日，原、被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同补充协议》，协议约定：二、除本协议中明确修改的条款外，原合同其余部分应完全继续有效。本协议内容与原合同有互相冲突时，以本协议为准。……2019年5月被告在未与原告协商一致的情况下，将商铺腾空，后未再营业。2020年4月3日，原告向被告发出《关于解除的通知》，通知表明：贵方应于2019年5月11日前缴纳2019年5月16日至2019年8月15日的租金13095元，我司曾多次跟贵方沟通按约缴纳租金事宜，但贵方一直未交纳，且未按合同约定办理退铺手续就自行撤场。该行为已违反合同约定，我司有权单方解除合同并追究贵方违约责任。自此通知发出之日起，我司将正式与贵方解除ＤＨ-2018-11-298Ｚ《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》。该通知于当日寄出，收件人为被告，收件地址与合同约定寄送地址一致。2019年8月11日，原告将涉案商铺重新出租。另，原告在庭审中当庭变更第二项诉讼请求为：“由被告向原告支付自2019年5月16日至2019年8月11日的租金12628.6元”。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自解除通知到达对方时解除。本案中，被告在未与原告协商一致的情况下，自2019年5月起不再经营涉案商铺，该行为有违租赁合同之约定，构成违约，原告据此取得主张解除合同的权利。原告于2020年4月3日按合同确定地址向被告寄出《关于解除的通知》，根据租赁合同第21.2条的约定，2020年4月6日视为被告已收到该通知。补充协议必须在主合同的存在情况下才会存在，如果主合同解除，补充协议会随之失效。综上，对原告主张解除原、被告2018年11月16日签订的《领秀知识城项目商铺租赁合同》《领秀知识城商业项目商铺租赁合同补充协议》的诉讼请求，本院确认原、被告签订的《领秀知识城项目商铺租赁合同》《领秀知识城商业项目商铺租赁合同补充协议》于2020年4月6日解除。因原、被告的租赁合同于2020年4月6日解除，故对原告主张被告支付自2019年5月16日至2019年8月11日的租金12628.6元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告在承租期限内退租，违背合同约定，构成违约。因该违约行为，原告得以适用不再退还保证金和要求被告按保证金支付装修期占用使用费、免租期租金的约定。本院认为，被告实际租用原告商铺的期限为2018年11月6日至2019年5月15日，被告根据合同约定按保证金（即8730元）标准计算装修期占用使用费，超过装修期租赁年度的月固定租金（即4365元），故对原告主张被告支付装修期的占用使用费8730元的诉讼请求，本院支持被告向原告支付原告装修期的占用使用费4365元。对原告主张按月固定租金4365元支付免租期租金8730元的诉讼请求，因该诉讼请求的计算符合双方约定，故对该诉讼请求，本院予以支持。因被告存在提前解约及逾期未缴纳剩余租金的违约行为，本院综合考虑原告的损失、被告不再续租的原因等因素，对原告主张被告支付原告违约金、预期利益损失16434元的诉讼请求，本院酌情支持由被告按未支付租金以及装修期、免租期的租金总额的20%支付原告违约金5144.72元[（12628.6元+4365元+8730元）×20%=5144.72元]。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告云南鼎宏商业运营管理有限公司与被告李龙军签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》《领秀知识城商业项目商铺租赁合同补充协议》已于2020年4月6日解除；二、由被告李龙军于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告云南鼎宏商业运营管理有限公司租金12628.6元；三、由被告李龙军于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告云南鼎宏商业运营管理有限公司免租期租金8730元，装修期占用使用费4365元。合计13095元；四、由被告李龙军于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告云南鼎宏商业运营管理有限公司违约金5144.72元；五、驳回原告云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费965元，减半收取482.5元，由原告云南鼎宏商业运营管理有限公司承担150元，由被告李龙军承担332.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员 余 海二〇二〇年七月十六日书记员 晁丽姗