山东省新泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0982民初2318号 原告：王培瑶，女，1999年8月5日出生，汉族，居民，住新泰市。 委托诉讼代理人：庞吉俊，山东众成天信律师事务所律师。 被告：王增峰，男，1961年7月7日出生，汉族，居民，住新泰市，现居住蒙阴县。 被告：秦承香（又名秦承菊），女，1962年2月25日出生，汉族，居民，住蒙阴县，系王增峰之妻。 两被告共同委托诉讼代理人：赵义东，山东元梅律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：王新，男，1986年11月8日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区，系王增峰之子。 被告：王树章，男，1954年1月20日出生，汉族，居民，住新泰市。 委托诉讼代理人：王**，女，1983年6月5日出生，汉族，居民，住新泰市，系王树章之女 原告王培瑶与被告王增峰、秦承香、王树章确认合同效力纠纷一案,本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人庞吉俊，被告王增峰及被告王增峰、秦承香共同委托诉讼代理人赵义东、王新，被告王树章及其委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王培瑶向本院提出诉讼请求：1、依法确认三被告之间签订的宅基地转让协议无效；2、依法判令被告王树章返还原告父亲王增新名下的位于新泰市的宅基地编号25284**的房屋由原告占有、使用；3、判令三被告支付房屋使用费20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告之父王增新（已于2008年3月23日去世）与原告之母朱梅香于1995年7月结婚，二人婚后在新泰市建有房屋一处（新泰市国土资源局土地登记审批表案卷号1991-113编号2528409），王增新与朱梅香于2007年11月5日经法院判决离婚，原告母亲朱梅香放弃个人财产及共同财产分割请求。原告系王增新与朱梅香唯一子女。原告之父王增新一直未再婚直至2008年初病逝，其去世后留有房屋一处（位于，宅基地土地案卷号1991-113编号2528409）。新泰市人民法院于2019年5月6日作出（2019）鲁0982民初842号民事判决，确认原告依法对涉案王增新名下的位于新泰市的房屋享有继承权，该判决现已生效。2008年8月31日三被告在原告及其法定代理人朱梅香不知情的情况下，签订了“宅基地转让协议”，被告王增峰、秦承香将涉案房屋卖给被告王树章，被告王增峰、秦承香并非该宗宅基地及房屋的所有人，其处置行为无效，该协议损害了原告的合法权益，应属无效协议，且未办理过户登记手续，依法不发生物权变动的效力。被告王树章明知该房屋并非王增峰、秦承香的个人合法财产，仍然与其签订该买卖协议，具有重大过错。上述协议签订后被告王树章即实际使用该处房产至今，三被告的行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成了实际损失，被告王增峰、秦承香对被告王树章自2008年8月31日至今的房屋使用费20000元应当承担连带责任；另外，涉案房产是原告的唯一住房，被告王树章在该村有多处房产，涉案房产如不能判归原告占有、使用，原告毕业后将无家可归。为此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 王增峰、秦承香辩称，一、被告王增峰、秦承香与被告王树章签订的宅基地转让协议合法有效。原告父亲王增新20**年1月4日（阴历2007年11月25日）去世后，族人及村委通知了原告的法定代理人朱梅香，原告及其母亲均达到了办理丧事的现场，但很快就离开，对原告父亲的丧事不管不问，无奈之下，族人及村委极力劝说被告王增峰、秦承香要顾全大局，让逝者早日入土为安。最后，二被告承办了原告父亲的丧事并偿还了部分债务。在原告父亲去世后，原告与原告的奶奶孔祥英也就是被告王增峰的母亲享有同样的继承权，在涉案房屋未进行遗产分割的情况下，孔祥英于2008年1月17日去世，被告王增峰作为孔祥英的法定继承人有权转继承相应份额的财产。而涉案房屋为不可分之物，被告王增峰享有并行使继承权的行为有效。即便原告有继承权，在被告王增峰代管涉案财产的前提下，在当时以合理的价格进行处分，并不损害原告的权益，故三被告签订的宅基地转让协议有效。二、协议有效，自然不能返还。况且，涉案房屋转让给被告王树章后，被告王树章也进行了改扩建，返还已无可能。即便原告有继承权，也只能对当时的售房价款进行相应比例的继承。三、原告请求房屋使用费20000元更是于法无据。同上述，被告王增峰有权对涉案房屋进行处分，当然不存在使用费的说法。原告自2004年阴历4月10日跟随其母离开至今已逾16年，即便有权继承，也早已超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求应依法驳回。 王树章辩称，一、王增新去世后，王增峰母亲和原告有同样的继承权，结果遗产没有处理，王增峰和王增新的母亲就去世了。这时王增峰夫妇有权继承和处理财产，这是不动产，我认为王增峰是表见代理，王增峰有权处分该房屋。二、当时的出卖价格是38000元，经过村委盖章证明，是公正公道的，这个房子在当时以这个价格当时是卖不出的。三、买过来后我对房子进行了建设和维修，对大门、南屋进行重新建设，加建了平房顶上的栏杆等，所以现在该房屋无法返还，也不能返还。 原告王培瑶围绕诉讼请求依法提交了：1、从新泰市人民法院调取（2019）鲁0982民初842号案中的土地登记审批表一份，证实位于新泰市（宅基地证号25284**）的房产登记在原告之父王增新名下，是王增新的个人财产。2、从新泰市人民法院调取（2019）鲁0982民初842号案中的新泰市的证明一份，证实王增新只生育原告一个女儿，王增新的父母均已经去世，不使用该房产。3、（2019）鲁0982民初842号民事判决书、（2019）鲁09民终2318号民事判决书，证实原告对原告之父王增新名下的位于新泰市的（宅基地证号25284**）的房产享有继承权，该涉案房产暂不宜分割，因此由原告占有使用。4、被继承人王增新死亡证明及离婚判决书一份，证实被继承人死亡及其遗产房与前妻无关联情况，应当由原告独自占有使用。5、宅基地转让协议复印件一份，证实被告王增峰、秦承香将涉案房产私自处分给被告王树章的事实，证明该协议是无效的。6、案涉房屋照片一组，证实被告王树章占有房产的事实，请求三被告支付房屋占有使用费合法有据。7、（2018）鲁0982民初5215号民事裁定书一份，证实原告在2018年7月回老家时，原告发现其父亲遗留的房屋被他人占有，遂提起诉讼，因涉及原告是否有法定继承权的身份关系遂撤诉提起的（2019）鲁0982民初842号案件，根据继承法的规定原告并没有声明放弃继承。 三被告对原告提交的证据1、3、5、6、7真实性无异议及证据4中的离婚判决书无异议，本院予以确认并在卷佐证。三被告对证据2及证据3的死亡证明有异议，王增新的去世时间是2008年1月4日，结合生效法律文书，对于王增新的去世时间本院认定为2008年1月4日。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告王培瑶父亲王增新与母亲朱梅香于1995年7月办理结婚登记手续，1999年6月24日生育女孩王培瑶，后王增新与朱梅香因感情不和，朱梅香向本院提起离婚诉讼，本院于2007年11月5日作出（2007）新民初字第3706号民事判决书，判决准许朱梅香与王增新离婚，原告王培瑶由朱梅香抚养。王增新自离婚后一直未再婚。 王增新于2008年1月4日死亡，其法定继承人为女儿王培瑶、母亲孔祥英。王增新去世时留有遗产房产一处，位于新泰市，宅基地证号为**，该房产至今未进行遗产分割。孔祥英于2008年1月17日死亡，其法定继承为王增峰、王增云、王增利、王增芳、王增新。2008年8月31日，在新泰市民委员会证明下，被告王增峰、秦承香将该处房屋以38000元的价格出卖给本村村民被告王树章，并签订协议一份。内容为：王增峰住宅一处（东邻王雷，西邻李宗来，南至刘伟，北至路），经中人说合转让给王树章，折价38000.00元（叁万捌仟元整）。之后被告王树章入住该房屋，并进行了部分改扩建。 另查明，2019年1月23日原告王培瑶以王增峰、王增云、王增芳、王增利为被告提起诉讼，本院以（2019）鲁0982民初842号案件立案，判决确认了原告对涉案房产享有继承权，泰安市中级人民法院以（2019）鲁09民终2318号判决维持了上述一审判决。被告王树章在建有住宅一处，宅基地证号为：25282** 本院认为，被告王树章在同村拥有宅基地，又购买涉案房屋，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，因此，三被告于2008年8月31日签订的《宅基转让协议》无效。案涉房产系王增新遗产，上述协议无效后，应恢复到遗产继承状态，由该遗产继承人依照继承法相关规定予以分割处理；况且原告自2004年之后一直未占有、使用此遗产，因此，对原告要求将案涉房产返还给原告占有、使用的请求本院不予支持。若该房产经过依法分割由原告享有的情况下，可依法办理相关物权变动手续。原告要求的房屋使用费未提供证据证明，本院亦不予支持。况且，若存在使用费损失，该费用是遗产所生孳息，也应按继承法相关规定予以处理。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王增峰、秦承香与被告王树章于2008年8月31日签订的《宅基地转让协议》无效； 二、驳回原告王培瑶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，由被告王增峰、秦承香、王树章负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  刘恒兴 二〇二〇年七月三十日 书记员  刘园园