浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初5646号原告：绿城物业服务集团有限公司，住所地：杭州市文三西路85号丹桂公寓物业楼。法定代表人：杨掌法，总经理。委托代理人：虞露洁、张沙沙，浙江泽大律师事务所律师。被告：朱炯华，男，1974年11月3日出生，汉族，住杭州市拱墅区。被告：王锦美，女，1983年1月2日出生，汉族，住浙江省诸暨市。二被告共同委托诉讼代理人：沈传禹、蔡依婷，浙江六律律师事务所律师。原告绿城物业服务集团有限公司（下称原告）诉被告朱炯华、王锦美（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，依法由审判员谈国永独任审判，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张沙沙，被告委托诉讼代理人沈传禹、蔡依婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2014年12月18日，被告与杭州融创绿城房地产开发有限公司（下称融创公司）签订《浙江省商品房买卖合同一份》约定被告购买融创公司建设的西溪融庄17幢17-1室房产，该房产建筑面积为305.45平方米。同日，原、被告签订《绿城西溪融庄前期物业服务协议》一份，约定由原告为被告提供前期物业服务。根据协议第十四条、第十八条、第二十条、第三十八条的约定：被告应从物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定交付日期之次月起按5.8元/平方米/月、80元/月/个的标准缴纳物业服务费、车位服务费（车位服务费实际按60元/月/个的标准收取）；该费用每12个月预交一次，交纳时间为每12个月的第1个月上旬；如逾期支付，从逾期之日起按应付金额每日万分之四的标准向原告支付违约金。西溪融庄第一届业主委员会成立后，另与原告签订了《杭州市物业服务合同》，约定由原告继续为西溪融庄提供物业服务，收费标准保持不变。2015年4月18日，融创公司向被告邮寄了《绿城西溪融庄入伙通知书》，通知案涉商品房于2015年4月30日前正式交付。根据协议约定，被告应从2015年5月1日起向原告支付物业服务费、车位服务费。但2015年5月1日至2020年12月31日期间的物业服务费120469.48元，车位服务费8160元，共计128629.48元，虽经原告书面催收，被告至今仍未支付，遂成纠纷。综上，原告认为：原、被告之间签订的《绿城西溪融庄前期物业服务协议》、《杭州市物业服务合同》合法有效，对双发具有约束力。被告未按约定缴纳物业服务费、车位服务费的行为已构成违约，应承担继续履行和支付违约金的法律责任。为此，原告向法院提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告支付原告西溪融庄17幢17-1室物业服务费120469.48元、车位服务费8160元（2015年5月1日至2020年12月31日止）；2、判令被告支付违约金15547.52元（自2018年1月1日起按应付金额每日万分之四的标准暂计算至2019年4月23日，实际计算至全部付清之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有：1、《浙江省商品房买卖合同》一份，证明：2014年12月18日，被告朱炯华、王锦美与杭州融创绿城房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，购买××庄××幢××室商品房的事实。2、《绿城西溪融庄前期物业服务协议》一份，证明：原、被告签订前期物业服务协议一份，约定：原告为被告提供前期物业服务，被告应从物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定交付日期之次月起按5.8元/平方米/月、60元/月/个的标准缴纳物业服务费、车位服务费；该费用每12个月预交一次，交纳时间为每12个月的第一个月上旬，逾期缴纳，从逾期之日起按应付金额每日万分之四的标准向原告支付违约金的事实。3、《杭州市物业服务合同》一份，证明：2018年12月28日，西溪融庄第一届业主委员会与原告签订《杭州市物业服务合同》，约定原告为西溪融庄提供物业服务，服务期限自2018年5月27日至2021年5月26日，物业服务费、车位费的收费标准仍然为5.8元/平方米/月、60元/月/个的事实。4、《绿城西溪融庄入伙通知书》、邮寄凭证及签收回执各一份，证明：2015年4月18日，杭州融创绿城房地产开发有限公司向被告邮寄《绿城西溪融庄入伙通知书》，通知涉案商品房于2015年4月30日前正式交付的事实。5、律师函、邮寄面单及签收回执各一份，证明：2019年4月4日，原告委托浙江泽大律师事务所发送律师函向被告催收拖欠的物业服务费和车位服务费的事实。被告答辩称：一、《前期物业服务协议》第十八条虽约定“物业服务费自物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收”，但其前提应当是房屋满足交付条件。现案涉房屋因噪音问题，不具备基本的使用条件，不应当认为满足了交付条件。在房屋不具备基本的使用条件，仍要求被告支付物业费，对买受人而言显失公平。被告没有义务缴纳物业服务费、车位服务费，具体理由如下：首先，《商品房买卖合同》第九条第3款规定房屋的交付条件为“用水、用电、用气、道路、排水、排污等，具备商品房正常使用的基本条件”。该条用语中的等不能理解为仅限于该条列举的事项，而应依正常的生活居住标准来认定。而噪声是判断房屋是否具备正常居住条件的标准之一。本案中，因建设单位安装的地下车库排烟风机产生大量噪音，导致案涉房屋无法正常居住，从2015年至今，被告仍然未搬进房屋，也未办理房产证。根据检测结论，地下一层客厅晚间噪声测量值为47.4，远超国家规定的35，二层卧室噪声测量值为41.9，远超国家规定的30。因此，不能认为涉案房屋满足了交付条件。其次，《物业管理条例》第四十一条第二款规定，房屋未完成交付的，物业费等服务费应由建设单位承担。参照该规定，在案涉房产不能满足交付条件的情形下，即便要交纳物业费，也应当由建设单位承担。综上，被告认为虽然建设单位发出了交付通知，但在案涉房屋不具备交付条件的情形下，被告无义务支付物业服务费及车位服务费。二、本案物业服务费和车位服务费，应当属于“定期给付之债”，其性质不同于“分期给付之债”，因此即便退一步认为被告应当支付服务费，2015年5月1日至2016年4月30日期间的费用也已过诉讼时效。分期给付之债一般是债务在合同订立时就产生，每次给付的均是同一笔债务的一部分；而定期给付之债一般是在合同履行过程中产生，每次给付的是不同笔债务。本案中，每个阶段的物业服务费和车位费应当是相互独立的债务，不属于分期给付之债。故诉讼时效应当是每笔债务单独计算。原告未举证证明2015年5月1至2016年4月30日期间的费用存在诉讼时效中断或重新起算的情形，该期间费用的诉讼时效已经届满。三、原告未举证证明案涉房屋实际测绘面积，应当以合同约定面积作为计费标准。综上，请求法院查明事实，依法判决。为支持其答辩主张，被告向本院提交以下证据材料：1、《检测报告》一份，证明：案涉房屋地下车库外放置的大型风机在运行时产生大量的噪音，根据检测，该噪音远超国家标准，严重影响了房屋的正常使用，案涉房屋未达到交付条件。2、《17幢地下一层平面图》一份，证明：根据开发商提供的资料，地下车库风机是安装在17-6室房屋一侧，案涉房屋即17-1室一侧是没有风机的事实。经庭审质证，原告提交的证据材料，被告朱炯华、王锦美经质证认为，证据1-5的三性均无异议，但均无法证明案涉房屋符合交付条件的事实。被告提交的证据材料，原告经质证认为，证据1的形式真实性、合法性无异议，待证事实有异议，该证据无法证明案涉房屋不符合交付条件的事实。证据2，真实性、合法性无法判断。本院经审查认为，原告提交的证据材料均符合有效证据的形式要件，本院予以确认;被告提交的证据材料，本院对其关联性及证明力不予确认。根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本院查明的事实与原告诉称事实相一致。另查明：1、案涉房屋于2015年1月7日办理了预告登记，预告登记权利人为王锦美、朱炯华，登记建筑面积为300.55平方米。2、2019年4月4日，原告委托浙江泽大律师事务所发送律师函向被告催收拖欠的物业服务费和车位服务费的事实，被告于次日收到该催收函。本院认为，原、被告之间签订的前期物业服务协议以及原告与余杭区西溪融资第一届业主委员会签订的物业服务合同均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对缔约双方具有约束力。本案争议焦点为：1、被告关于案涉房屋不符合交付条件，原告因此无权主张物业服务费、车位管理费的抗辩主张是否成立?2、原告主张的2015年5月1至2016年4月30日期间的物业服务费、车位服务费是否已过诉讼时效？关于案涉房产是否符合交付条件以及原告是否有权主张物业服务费的问题。依据合同相对性，案涉房屋是否满足交付条件，涉及的是被告和融创公司之间的房屋买卖合同关系，与本案系不同法律关系，另根据原被告之间签订的物业服务协议约定被告应从物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定交付日期之次月起支付物业服务费、车位服务费。因此，案涉房屋是否存在噪音超标，是否符合交付条件不能成为被告拒绝向原告支付物业服务费、车位管理费的合理抗辩事由，原告的该节抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于被告主张的2015年5月1日至2016年4月30日期间的物业服务费、车位服务费是否已过诉讼时效的问题。据查，根据双方约定，被告应于2015年5月10前向原告支付2015年5月1日起至2016年4月30日止的物业服务费、车位服务费。据查，原告于2019年4月4日委托浙江泽大律师事务所发送律师函向被告催收拖欠的物业服务费和车位服务费，显然已超过法律规定的三年的诉讼时效期间。据此，被告辩称原告主张的2015年5月1日至2016年4月30日期间的物业服务费、车位服务费已过诉讼时效，于事实相符，本院予以采信。综上，被告应支付原告2016年5月1日至2020年12月31日的物业服务费97618.64元（300.55平方米*5.8元/平方米/月*56月），车位服务费6720元。此外，原告主张的违约金过高，本院酌情调整为10434元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告朱炯华、王锦美共同支付原告绿城物业服务集团有限公司2016年5月1日至2020年12月31日期间的物业管理费97618.64元、车位服务费6720元，于本判决生效后十日内付清。二、被告朱炯华、王锦美共同支付原告绿城物业服务集团有限公司违约金10434元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告绿城物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3184元，减半收取1592元，由原告绿城物业服务集团有限公司负担295元，被告负担1297元。原告绿城物业服务集团有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告朱炯华、王锦美于本判决生效后七日内，向本院交纳应承担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  谈国永二〇二〇年七月二十七日书记员  杜 洁