福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初1854号 原告：陈得峰，男，1980年10月18日出生，汉族，住河南省鄢陵县。 委托诉讼代理人：薛东孝，北京观行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王**，北京观行律师事务所律师。 被告：厦门隆兴行企业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区仙岳路****之一。 法定代表人：杜庆安，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马万辉，福建东方格致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阙旺洪，福建东方格致律师事务所律师。 第三人：黄昆荣，男，1985年6月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：黄志荣，男，1987年11月26日出生，汉族，住福建省石狮市。 第三人：黄莉莹，女，1983年11月17日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告陈得峰与被告厦门隆兴行企业管理有限公司（以下简称隆兴行公司）、第三人黄昆荣、黄志荣、黄莉莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日作出（2018）闽0206民初8229号民事判决。陈得峰不服该判决，提起上诉。厦门市中级人民法院于2020年1月6日作出(2019)闽02民终5079号民事裁定,裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈得峰及其委托诉讼代理人薛东孝，被告隆兴行公司的委托诉讼代理人马万辉到庭参加诉讼。第三人黄昆荣、黄志荣、黄莉莹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈得峰向本院提出诉讼请求：1.确认陈得峰与隆兴行公司签订的《祥店购物中心店铺租赁合同》于2018年5月12日解除；2.隆兴行公司向陈得峰退还租金170610元（2018年1月1日至2018年6月30日期间租金）、押金56870元及利息（以租金和押金合计款项227480元为基数，自2017年7月1日起计至实际还款之日止）；3.隆兴行公司向陈得峰支付违约金56870元；4.隆兴行公司赔偿陈得峰装修款272000元，行政人员、发型师、学员补贴薪资131000元，律师代理费70000元。事实与理由：陈得峰因经营需要（祥店名姿店）于2017年9月12日与隆兴行公司签订了《祥店购物中心店铺租赁合同》（以下简称讼争合同），约定陈得峰向隆兴行公司承租址于厦门市仙岳路1939号123单元厦门祥店购物中心B29-33店铺（以下简称案涉店铺），租赁期限为2018年1月1日起至2020年12月31日，首期付2018年1月1日至2018年6月30日租金的170,610元，同时付押金56,870元。2018年2月9日，双方签订《补充协议》约定，2018年7月1日至2018年12月31日为免租期。合同签订后，陈得峰按约于2017年9月15日缴纳了首期租金170610元及押金56870元。租赁合同签订后，陈得峰为经营需要聘请厦门术美设计顾问有限公司装修，支出装修费合计272000元。 根据双方签订的《祥店购物中心店铺租赁合同》约定，案涉店铺于2018年1月1日开业，因隆兴行公司经营不善，2018年5月12日整个商场正式关闭。期间，因隆兴行公司的诸多违约行为（如无人流、空调未正常使用等），导致案涉店铺一直未正常经营。但陈得峰为此支付了行政人员、发型师、学员补贴薪资总计131000元。陈得峰还因本案诉讼支出律师费70000元。因隆兴行公司的违约行为，给陈得峰造成了巨大的经济损失，之后双方多次协商未果，故诉至法院。 隆兴行公司辩称，1.在收到本案诉讼材料之前，隆兴行公司从未收到陈得峰关于解除讼争合同的通知。对讼争合同已解除无异议，但对陈得峰主张的解除之日2018年5月12日有异议，应是2018年10月31日隆兴行公司收到法院送达起诉状之日解除。陈得峰于2018年7月底搬离案涉店铺未通知隆兴行公司，也未办理房屋交接，讼争合同系陈得峰单方违约解除。隆兴行公司于2018年8月21日收回案涉店铺。2.隆兴行公司作为出租人，已经履行作为出租人的义务。隆兴行公司已经在讼争合同签订后将案涉店铺交付给陈得峰进行装修、使用，陈得峰所称隆兴行公司没有尽到管理义务、于2018年5月12日关闭祥店购物中心，均不是事实，陈得峰均未提交相应证据予以佐证。陈得峰于2018年8月21日之前搬走，具体原因，隆兴行公司不清楚。3.人流不足、案涉店铺的经营情况不属于隆兴行公司作为出租人的义务，陈得峰应对其自身的商业投资风险及经营管理承担责任，与隆兴行公司无关。4.无论陈得峰是否有解除权，其均无权要求退还押金、租金。确认收到陈得峰缴交的2018年1月1日至2018年6月30日租金的170610元及押金56870元。陈得峰直至2018年8月21日才将案涉店铺归还隆兴行公司，要求返还这之前的租金没有依据，在此之前虽然业主有张贴告示，但是隆兴行公司和业主都没有实际收回案涉店铺，陈得峰单方违约解除讼争合同，所以不能享受补充协议中约定的免租期，故陈得峰还应支付截止2018年8月21日的费用，无权要求退还已交的租金。且，因陈得峰违约解除合同，陈得峰支付的押金还应根据合同第十二条的约定用于支付损失赔偿金，故陈得峰无权要求退还押金。5.陈得峰主张违约金、装修款、员工薪资补贴、律师代理费、利息等，均没有任何事实和法律依据，不应由隆兴行公司承担。 黄昆荣、黄志荣、黄莉莹提交书面材料述称，1.陈得峰与隆兴行公司之间的纠纷，其三人非本案租赁合同主体，与其三人无关，亦不清楚陈得峰与隆兴行公司之间租赁合同实际履行情况；2.其三人系案涉租赁房产的产权人，原与隆兴行公司有签订案涉房产的租赁合同，隆兴行公司取得案涉房产的承租权与转租权，但因隆兴行公司违约，现已解除与隆兴行公司之间的租赁合同；3.其三人作为产权人收回案涉房产后，已将案涉房产重新出租，并由现承租人根据业态经营需要重新装修使用，亦不复存在亦无法鉴定评估。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.陈得峰提供其与厦门术美设计顾问有限公司（以下简称术美公司）签订的《施工合同书》、《祥店名姿补充协议合同》，由术美公司出具的收款收据、祥店名姿美发装修装饰费用清单、祥店名姿门头整改概预算费用清单，案外人转账凭证、以及证人吴某证言等材料，拟证明其支出装修款272000元的事实。隆兴行公司对前述证据不予确认，认为不能证明有实际施工及装修价值，所支付款项亦不能证明系装修款。本院对前述证据分析如下：陈得峰提供的案外人林小红的微信聊天记录截图及吴健生收款10000元的转账记录截图，因未提供原始载体核对，隆兴行公司不予确认，本院对该组证据不予采信。陈得峰与术美公司签订的《施工合同书》、《祥店名姿补充协议合同》，由术美公司出具的收款收据（272000元）、祥店名姿美发装修装饰费用清单、祥店名姿门头整改概预算费用清单、吴某于2017年11月24日向吴漳鹏名下建行尾数为738的银行账户转账支付132500元、严桂英于2017年12月12日向吴漳鹏名下建行尾数为738的银行账户转账支付79500元的银行转账记录，以上证据系原件，且《施工合同书》、《祥店名姿补充协议合同》、费用清单载明内容与证人吴某的证言、转账凭证、术美公司出具的收款收据能够相互印证，隆兴行公司虽不予确认，但未提供反驳证据，根据民事诉讼高度盖然性证明标准，本院对陈得峰主张的其支出装修款272000元的事实予以确认。 2.证人吴某到庭陈述，其与陈得峰系朋友，其配偶系名姿厦门区域连锁品牌负责人，陈得峰通过其配偶授权加盟名姿开了祥店名姿店；其受陈得峰委托帮陈得峰支付两笔装修款：2017年11月24日通过其本人名下银行卡向吴漳鹏支付132500元，2017年12月12日通过其婆婆严桂英银行卡向吴漳鹏支付79500元，两笔款项合计212000元。因其婆婆严桂英已八十多岁，在广东省居住生活，无法到庭作证，严桂英的银行卡平时均由其使用。隆兴行公司对证人吴某证言质证认为，房屋装修款应以评估为准，款项支付与本案没有直接对应关系，且涉及严桂英的付款与吴某无关，严桂英未到庭作证，因此对证人证言不能采纳。本院认为，吴某的陈述与《施工合同书》约定的工程款支付金额（第一笔132500元，第二笔79500元）、术美公司指定收款账户（吴漳鹏名下建行尾数为738的银行账户）以及银行转账凭证能够相互印证，可以证明吴某代陈得峰向术美公司支付装修款212000元的事实，因此本院对吴某的证言予以采信。 3.关于案涉店铺是否存在无法正常经营和使用的事实。陈得峰陈述，案涉店铺所在商场被隆兴行公司工作人员自2018年5月12日起上锁。隆兴行公司陈述，2018年8月21日才收回案涉店铺；案涉店铺所在商场上锁时间不清楚，不是隆兴行公司上锁的，2018年8月隆兴行公司诉讼代理人到现场查看时案涉店铺所在商场共有三个门，除一个卷帘门开着其他的都已经上锁，直至2018年8月都还是开业状态。黄昆荣陈述，案涉店铺所在商场系被隆兴行公司工作人员上锁。本院认为，隆兴行公司提交的电费发票体现案涉店铺所在商场自2018年6月起用电量骤减（2018年6月、2018年7月的用电量不足2018年4月、2018年5月用电量的20%），隆兴行公司主张陈得峰占有使用案涉店铺直至2018年8月21日，但未提供监控录像等相应证据，结合黄昆荣出具的《公示函》的内容，本院认定2018年6月1日起案涉店铺所在商场未正常经营，即自2018年6月1日起隆兴行公司未提供案涉店铺供陈得峰正常使用。陈得峰主张2018年6月1日之前存在案涉店铺因隆兴行公司的原因（卫生状况差、空调未开启等管理不善之处）无法正常经营使用，但未提供相应证据，本院不予采信。 根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2017年9月12日，隆兴行公司与陈得峰签订《祥店购物中心店铺租赁合同》一份，约定陈得峰向隆兴行公司租赁经营址于仙岳路1939号123单元厦门祥店购物中心B29-33店铺，租期自2018年1月1日至2020年12月31日止；每月总费用28435元（含中央空调费、物业管理费等费用）；陈得峰于签订本合同当日向隆兴行公司支付押金56870元，租赁期满本合同终止时，在陈得峰搬离店铺后，经双方确认无任何未结清事项和违约责任且无纠纷等，该保证金无息退还陈得峰；隆兴行公司2017年10月16日前提供店铺给陈得峰，陈得峰须于2017年12月10日前完成商铺装修，2018年1月1日开业；陈得峰对承租店铺的装修必须符合隆兴行公司公司统一规范要求及消防法规要求，装修方案报隆兴行公司工程人员审批后方可装修；2018年元旦前商家装修不收租金与管理费，不计租赁期；陈得峰清场时应经隆兴行公司有关人员验收店内设施、设备完好，符合正常使用的状态，在结清陈得峰应承担的费用后，交还该店铺；隆兴行公司违反本合同导致合同提前终止，隆兴行公司除退还陈得峰已交但尚未享用的租金及其他费用外，还应向陈得峰支付等同于押金数额的违约金等。 合同签订后，隆兴行公司向陈得峰交付了店铺，陈得峰向隆兴行公司支付了2018年1月1日至2018年6月30日期间的首期费用170610元及押金56870元，之后未再向隆兴行公司支付款项。 另查明，陈得峰委托厦门术美设计顾问有限公司对店铺进行装修，支出装修费272000元，并于2018年1月1日开业经营。 2017年11月11日，术美公司作为乙方受甲方吴崇德、陈得峰委托对址于厦门市祥店广场-1楼的祥店名姿店进行装饰工程施工，并签订《施工合同书》，约定工程价款265000元，备注要求在2017年12月10日前完成工程大体项目，综合商场消防要求，后续细节2017年12月30日前完成；付款时间为合同签订之日起48小时支付合同金额的50%即132500元，工程完成50%支付合同金额的30%即79500元，工程完成75%支付合同金额的10%即26500元，工程施工完毕验收合格后30日内支付合同金额的10%即26500元；合同载明术美公司收款账户为吴漳鹏名下建行尾数为738的银行账户。同日，术美公司出具祥店名姿美发装修装饰费用清单，显示工程造价为278605元。 2018年2月8日，陈得峰作为甲方与乙方吴健生签订《祥店名姿补充协议合同》，约定：甲方委托乙方对现有装修完工的门头进行二次改装，乙方之前装修已完工交付甲方使用，与本次改装不发生冲突，各自结算；乙方之前合同是名姿企业与术美企业签订，款项当由企业支付企业，由于名姿企业委托甲方个人与乙方结算又增加一些工程事项费用一并结算；之前装修合同总价26.5万元，甲方企业还有20%款项5.3万元未支付乙方企业，本次改装门头甲方个人承诺名字企业未付5.3万元及本次改装费用21742元，合计74742元，双方协定以70000元整数结算。吴漳鹏亦在落款乙方“公证人”处签名捺印确认。2018年3月10日，术美公司出具祥店名姿门头整改概预算费用清单，载明金额为20781.7元。 术美公司于2018年3月5日出具收款收据，确认收到祥店名姿装修款272000元，并载明“装修全款及后期……已清”字样。 2018年2月9日，陈得峰与隆兴行公司签订补充协议，约定隆兴行公司给予陈得峰6个月的免租期，具体时间为2018年7月1日至2018年12月31日等。 案涉店铺所在的房产系隆兴行公司向黄昆荣、黄志荣、黄莉莹承租。2018年6月6日，黄昆荣出具《公示函》，载明“鉴于我方业主与承租方隆兴行公司于2017年6月20日签订《房屋租赁合同》，……但截止至2018年5月31日承租方合计拖欠我方租金426,864元，……经我方多次催缴，承租方仍未支付。……现经我方全体业主商议决定，如承租方未能在2018年6月12日前支付其所拖欠租金、滞纳金，我方将依法收回租赁房产……”。 案涉店铺所在商场2018年4月抄表电费为61257.87元，2018年5月抄表电费为79216.02元，2018年6月抄表电费为71182.35元，2018年7月抄表电费为13241.93元，2018年8月抄表电费为10371.75元。 本案原一审（2018）闽0206民初8229号案件起诉状于2018年10月31日送达隆兴行公司。 在（2018）闽0206民初5714号等一系列以隆兴行公司作为被告的房屋租赁合同纠纷案件审理过程中，黄昆荣于2018年12月6日到庭陈述，《公示函》系其代表包括自己在内的三名业主出具；三名业主至2018年12月6日尚未收回祥店购物中心，三名业主没有对祥店购物中心上锁，是隆兴行公司自己锁的。隆兴行公司在该系列案件审理过程中陈述，隆兴行公司有祥店购物中心的监控，但监控保存时间仅为一个月，一个月后会被覆盖，隆兴行公司无法提供；隆兴行公司尚欠第三人即三名业主租金，2018年5月31日后没有向第三人即三名业主缴纳过租金。 庭审中，隆兴行公司与陈得峰确认案涉店面已重新装修使用，现已不具备鉴定装修残值的条件。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。隆兴行公司与陈得峰签订的《祥店购物中心店铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 本案中，隆兴行公司与陈得峰对案涉合同解除均无异议，本院予以确认。关于合同解除时间，陈得峰主张案涉合同于其搬离之日即2018年5月12日解除，隆兴行公司否认；隆兴行公司主张陈得峰于2018年7月底搬离；隆兴行公司与陈得峰对各自主张的事实均未提供充分有效的证据证明，对其各自主张的事实本院均不予采信。隆兴行公司自认其于2018年8月21日收回店面，案涉合同已于当日实际解除，因此对陈得峰关于确认案涉合同于2018年5月12日解除的诉求，不予支持。 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中，第三人因隆兴行公司未缴足租金发出《公示函》主张权利，导致案涉合同不能继续履行，本案纠纷系因隆兴行公司过错而发生，且隆兴行公司自2018年6月1日起未提供案涉店铺供陈得峰正常使用，隆兴行公司构成违约，应承担违约责任。本案中，陈得峰已向隆兴行公司支付2018年1月1日至2018年6月30日期间的租赁首期费用170610元及押金56870元，隆兴行公司应当向陈得峰返还其未向陈得峰提供案涉店面期间（即2018年6月1日至2018年6月30日）的租赁费用28435元及押金56870元。因隆兴行公司违约导致合同解除，隆兴行公司应按合同约定向陈得峰支付违约金56870元。因隆兴行公司在2018年1月1日至2018年5月31日期间已依约向陈得峰提供案涉店铺，陈得峰应依约支付租金，现陈得峰要求隆兴行公司返还该期间租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。隆兴行公司以陈得峰违约解除合同不同意退还押金并支付违约金，没有事实依据，本院亦不予支持。陈得峰要求隆兴行公司支付相应利息的诉求，没有合同和法律依据，本院不予支持。 关于陈得峰主张的装修损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项的规定:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。案涉店面经隆兴行公司同意由陈得峰进行装修作为美发店经营，在租赁期限届满前因隆兴行公司违约导致案涉合同解除，隆兴行公司应赔偿陈得峰的装修损失。鉴于陈得峰与隆兴行公司在原一审诉讼中均未申请对案涉店面装修残值损失进行鉴定，现案涉店面已不具备鉴定条件，根据陈得峰提供的证据表明其承租店面后委托术美公司对案涉店面进行装修，支出装修费272000元。结合案涉合同关于租赁期限的约定和实际使用状况，本院酌定隆兴行公司赔偿陈得峰装修损失234222元，对陈得峰的其他赔偿请求不予支持。对隆兴行公司关于装修损失不应由其承担的辩解，不予采信。 关于陈得峰主张的薪资补贴，于法无据，本院不予支持。 陈得峰主张隆兴行公司向其支付其因本案诉讼支出的律师费，没有合同依据，本院不予支持。 综上，隆兴行公司应向陈得峰退还2018年6月1日至2018年6月30日期间租赁费用28435元、租房押金56870元，并赔偿违约金56870元、装修损失234222元。对于陈得峰的其他诉讼请求，本院不予支持。第三人黄昆荣、黄志荣、黄莉莹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、厦门隆兴行企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈得峰2018年6月1日至2018年6月30日期间租赁费用28435元； 二、厦门隆兴行企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈得峰租房押金56870元； 三、厦门隆兴行企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈得峰违约金56870元； 四、厦门隆兴行企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈得峰装修损失234222元； 五、驳回陈得峰的其他诉讼请求。 如果厦门隆兴行企业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。 案件受理费11472元，由陈得峰负担5844元，由厦门隆兴行企业管理有限公司负担5628元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  樊 珺 人民陪审员  张日祥 人民陪审员  李 珊 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  邹 越 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。