内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1695号上诉人（原审原告、反诉被告）：李娜，女，1983年5月10日出生，公民身份号码×××，满族，职员，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李艳春，内蒙古松瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赤峰市金景房地产开发有限责任公司，住所地：赤峰市松山区木兰小区商住楼**楼**楼。法定代表人：郑岳峰，经理。委托诉讼代理人：刘晴晴，内蒙古红城律师事务所律师。上诉人李娜因与被上诉人赤峰市金景房地产开发有限责任公司（以下简称金景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初9979号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李娜上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判；2、判令被上诉人按《商品房买卖合同》第八条的明确约定：交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定及甲方的承诺。即必须通过消防验收合格、环保验收合格、规划验收合格等国家规定的强制性验收标准，以及必须要通过松山区房管局质检站的验收，取得工程竣工验收备案表。3、判令被上诉人支付利息28062.30元（自2018年10月16日起至2019年9月30日止）且利息支付到房屋交付时止，利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。4、判令被上诉人支付违约金85407.00元（自2018年10月16日起至2019年9月30日止，共350天）且违约金支付至房屋交付时止，每天按244.02元计算。5、由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用及保全费用。事实和理由：上诉人于2017年11月30日购买被上诉人开发的花语城小区1-1-1-1901室房屋，面积116.20平米，单价4200元，价款为488040.00元。《商品房买卖合同》约定在2018年10月15日交付房屋，由于被上诉人开发的商品房质量一直没有达到国家有关规定及甲方的承诺，同时没有取得工程竣工验收备案表，不能如约交付质量合格的房屋，致使上诉人不能按时入住，也造成被上诉人的违约，逾期交房的事实。双方签订的《商品房买卖合同》约定若被上诉人逾期交房，合同继续履行，应当支付原告利息，按银行同期贷款利率计算。此外，违约金每日按商品房价款万分之五计算支付给上诉人。按照约定截止到2019年9月30日被上诉人应支付上诉人合计11.5个月的利息为28062.30元，违约金为85407.00元，合计为113469.30元，且利息及违约金支付至实际交房时止。一审法院部分事实认定不清，判决有误。李娜向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令被告继续履行向原告交付房屋的义务；3、判令被告向原告支付自2018年10月16日起至2019年9月30日的逾期交付房屋利息28062.3元、违约金85407元，并按银行同期贷款利率继续支付利息及每天按244.02元继续计算违约金至房屋实际交付之日。金景公司向一审法院反诉请求：1、判令解除反诉原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，并由反诉被告协助原告注销上述合同的网签登记，同时支付反诉原告违约金15617.28元。一审法院认定事实：2017年11月30日，原告李娜与被告金景公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定原告购买被告开发的位于赤峰市××区房屋，总价款为488040元，被告应于2018年10月15日前交付房屋，原告应于2017年11月30日交付首付款258040元，其余价款办理贷款，同时约定，如逾期交房在60日内，被告应按银行同期贷款利率向原告支付自应商品房交付之日次日起已付款利息；如原告逾期付款60日内，被告有权要求原告按银行同期贷款利率支付自合同约定应付款之日次日起的逾期付款利息。还约定，原告如采取个人银行按揭贷款付款方式支付尾款，应于签订《商品房买卖合同》后30日内将银行贷款给付被告，如逾期付款，逾期在30日内的，原告应每日按照购房款总价千分之一的标准向被告支付违约金，逾期30日以上的，解除合同，同时原告应每日按商品房总价款的千分之一向被告支付违约金。合同签订当日，原告向被告交付首付款258040元，又于2018年1月31日贷款交付房款230000元。被告于2018年1月3日为原告出具金额为258040元增值税发票一枚。2018年10月12日，涉案房屋通过竣工验收。被告于2019年1月28日在《赤峰日报》发布交房公告，载明涉案房屋于2018年12月3日开始交房取领钥匙，其中1-4号楼已于2018年12月1日供暖，5-8号楼已于2018年12月15日供暖。一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效合同，即对双方当事人均具有法律约束力。根据双方合同约定，被告应于2018年10月15日前向原告交付房屋，虽然涉案房屋建设工程于2018年10月15日前验收合格，被告称在2018年10月15日前通知原告交房，但该房屋在2018年12月1日方始供暖，即2018年12月1日涉案房屋才具备交付原告使用的条件，而被告通知于2018年12月3日开始交房领钥匙，已构成逾期交房。原告在约定交付期限届满后未及时联系被告进行催告，其自身在履行合同中亦存在过错，原告称其通过微信的形式获知交房信息，佐证被告所述其于2018年12月份通过多种渠道发布交房通知，故应视为被告履行了通知交付房屋的义务，房屋交付时间确定为2018年12月3日。原告未受领房屋的责任，应由其自行承担，但被告仍应继续履行向原告交付房屋的义务。据此，被告逾期向原告交房47天，未超过约定的逾期60日，故应支付自2018年10月16日起至2018年12月3日期间的逾期交房利息2772元。原告不能举证涉案房屋在2018年12月4日后仍存在与约定交付条件不符或质量瑕疵，亦或被告在约定交付期限届满后拒绝向其交付房屋的情形，对其主张的违约金超出部分，不予支持。反诉中，双方协议约定反诉被告向银行申请贷款方式支付购房尾款，应于签订合同后30日内将银行贷款支付给反诉原告，如未按约定时间执行，反诉被告需于5日内补齐剩余房款，超过5日每日按商品房总价款的千分之一向出卖人支付违约金。反诉被告于合同签订当日向反诉原告支付了首付款258040元，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”的规定，反诉原告应及时向反诉被告出具购房发票，而反诉原告未在反诉被告付款当日即出具购房发票，而首付款的增值税发票系办理贷款所必备的材料之一，故双方约定的付款期限应自反诉原告向反诉被告提供增值税发票之日开始顺延30日，反诉被告未按期支付剩余房款，应自2019年2月4日起5日内将房款予以补齐，而反诉被告于2019年1月31日向反诉原告支付了剩余房款，故不承担违约责任。现反诉原告已经收取了反诉被告交付的全部购房款，反诉被告未构成根本性违约，双方约定的解除条件亦未成就，故反诉原告要求解除双方签订的合同的反诉请求，不予支持。判决：一、确认原告李娜与被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向原告李娜交付位于赤峰市××区房屋；三、被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内给付原告李娜逾期交房的利息2772元；四、驳回原告李娜的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告赤峰市金景房地产开发有限责任公司的全部反诉请求。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，上诉人李娜主张被上诉人金景公司逾期交付涉案房屋，应向其支付利息、违约金。根据双方签订的商品房买卖合同，被上诉人应于2018年10月15日前向上诉人交付房屋，涉案房屋建设工程于2018年10月12日验收合格，在2018年12月1日供暖，被上诉人通知于2018年12月3日开始交房领钥匙，一审认定被上诉人应支付自2018年10月16日起至2018年12月3日期间的逾期交房利息并无不当。上诉人主张被上诉人支付逾期交房利息至2019年9月30日并按同期银行贷款利率继续支付违约金到房屋交付时止，缺乏相应依据本院不予支持。上诉人主张因被上诉人开发的涉案房屋没有达到国家规定有关的交房标准及被上诉人的承诺，不具备交房条件，不能入住，因涉案房屋建设工程于2018年10月12日已经相关单位验收合格，2018年12月3日涉案小区房屋购买人开始受领房屋，故上诉人的上诉主张本院亦不予支持。综上所述，李娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2570元，由上诉人李娜负担。本判决为终审判决。审判长 刘润涓审判员 周振卿审判员 张国利 二〇二〇年七月八日书记员 王 燕