浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初11095号 原告沈荣华，男，1963年9月21日出生,汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人（特别授权代理)方智、杨慧雯,浙江泽大律师事务所律师。 被告杭州东俊房地产代理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区下沙街道晓城天地商业中心4幢1809室。 法定代表人邢传军。 被告王雪扬，女，1996年1月17日出生,汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托代理人（特别授权代理）王元青，男，1969年12月9日出生，汉族，住江苏省江阴市。 原告沈荣华诉被告杭州东俊房地产代理有限公司（以下简称东俊公司）、王雪扬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日受理后，依法组成合议庭进行审理，于2020年6月8日公开开庭进行审理。原告沈荣华的委托代理人杨慧雯，被告王雪扬及其委托代理人王元青到庭参加诉讼，被告东俊公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告沈荣华基于与被告东俊公司签订的租赁合同、东俊公司与王雪扬签订的租赁合同等起诉，诉讼请求：1、判令解除原告与被告东俊公司签订的编号为DJDC0080154的《租赁合同》；2、判令被告东俊公司支付租金7280元，违约金3360元（租金自2019年9月8日起暂计算至2019年10月29日，计52天；违约金自2019年10月6日起暂计算至2019年10月29日，计24天；2019年10月30日起至合同实际解除之日的租金、违约金按每日140元计算）；3、判令被告东俊公司、王雪扬腾退房屋并支付房屋占有使用费（自合同实际解除之日起按140元/天计算至实际腾退房屋之日止）；4、判令二被告承担本案全部诉讼费。 被告王雪扬辩称，1、王雪扬在与东俊公司签订房屋租赁合同前，是在确认东俊公司是受房东沈荣华委托后，才与东俊公司签订租赁合同。2、王雪扬按租赁合同的约定支付了全部的租金和押金，合同履行期间无任何违反合同的行为。根据合同法第402条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时，知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，此时委托人应当对合同负责。因此，王雪扬与东俊公司签订的房屋租赁合同约束的是王雪扬与委托人房东沈荣华，沈荣华应该履行东俊公司与王雪扬签订的房屋租赁合同直至合同期满。同时，在合同期满后由沈荣华退还王雪扬押金3600元。 被告东俊公司未作答辩。 本案经审理查明的事实如下： 位于杭州市江干区花园××幢××单元××室的房屋系沈荣华户拆迁后回迁所分得的房屋。 2019年5月28日，出租人沈荣华（甲方）与承租人东俊公司（乙方）签订编号为ＤＪＤＣ0080154的《租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于杭州市江干区花园××幢××单元××室，房型及面积：2室1厅1厨1卫，约60平方米。房屋租赁期限自2019年6月8日至2022年6月7日，共计36个月，甲方应于2019年6月8日前将房屋按约定条件交付给乙方，乙方租赁用途为：房屋转租及转租管理。租金标准／月：4200元，支付形式季付；第一次支付房租时间为2019年6月30日，第二次支付房租时间为2019年9月30日（根据付款方式依次类推）；房屋押金4200元，待乙方退租后返还。转租与装修：甲方同意乙方将该房屋转租他人，在租赁期限内，因乙方或乙方的租客所产生的民事、法律责任由乙方承担；乙方不可对该房屋进行装修。合同解除：经双方协商一致，可以解除本合同;因不可抗力的因素导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。违约责任：乙方应按约定支付房租，如逾期超过5天后每逾期一天，按照日租金标准向甲方支付违约金（法定节假日，法定休息日及公司正常假期除外）；甲乙双方约定，违约方应向守约方支付的违约金数额为8400元，等。 另，该《租赁合同》中附授权委托书、收条、租赁交接清单各一份。其中授权委托书载明：本人沈荣华授权东俊公司关于花园新宸1幢1单元1203室房屋使用权益，出租权利及管理和维护的权益。收条载明：今收到杭州东俊房地产代理有限公司关于花园新宸府1幢1单元1203室房屋的押金4200元。 2019年5月31日，出租人东俊公司（甲方）与承租人王雪扬（乙方）签订编号为ＤＪＤＣ0080166《租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州市江干区花园××室××方使用。房屋租赁期自2019年5月31日起至2020年5月30日止，甲方应于2019年5月31日前将房屋交付乙方使用；租金为3600元／月，采用先付后租，按年支付原则，第一期租金43200元于签合同当日交纳给甲方。房屋押金3600元。甲方的权利和义务：甲方必须保证经该房屋所有人授权，拥有对该房屋进行代理出租的权利，等。 庭审中，沈荣华与王雪扬确认，王雪扬于2020年5月4日从案涉房屋腾退，沈荣华收回该房屋。 2019年12月10日，原告沈荣华起诉至本院要求判处。本院于2020年5月4日通过公告方式向东俊公司送达了起诉状副本。 以上事实，有原告提交的其与东俊公司签订的租赁合同、授权委托书、收条、租赁交接清单及选房确认书，被告王雪扬提交的其与东俊公司签订的租赁合同、租赁交接清单及原、被告的庭审陈述为证。原、被告提交的其他证据，无法证明待证事实，本院不予确认。 本院认为，沈荣华与东俊公司签订的租赁合同及东俊公司与王雪扬签订的租赁合同，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点一：沈荣华与王雪扬之间是否存在租赁合同关系。王雪扬主张沈荣华授权东俊公司，由东俊公司代理沈荣华将涉案房屋出租给王雪扬。本院认为，沈荣华出具给东俊公司的授权委托书仅系沈荣华对东俊公司转租行为的许可，并非委托东俊公司出租房屋；且沈荣华与东俊公司签订了租赁合同，该合同对租金的数额及交纳方式做了明确约定。另，王雪扬是依照其与东俊公司之间的租赁合同，向东俊公司支付租金等款项，沈荣华并未从王雪扬处收到款项。且庭审中沈荣华亦否认其与王雪扬订立租赁合同，故本案中王雪扬的合同相对方系东俊公司,东俊公司在沈荣华处承租房屋后转租给了王雪扬。本案中出租人、承租人和次承租人三方主体之间形成的是两个租赁合同关系。 本案争议焦点二：沈荣华与东俊公司之间租赁合同是否解除。沈荣华主张因东俊公司未按期支付租金，已构成根本性违约，合同目的无法实现，起诉要求解除合同，符合法律规定。当事人依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本院于2020年5月4日通过公告方式向东俊公司送达了起诉状副本，故本院确认沈荣华与东俊公司之间的租赁合同于2020年5月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，沈荣华自认东俊公司已于2019年6月30日支付了其第一期租金，现沈荣华要求东俊公司支付自2019年9月8日起至合同解除日的租金，符合法律规定，本院予以支持，按月租金4200元/月暂计算至2019年10月29日为7280元，此后计算至合同解除日2020年5月4日止。关于违约金的诉请，原告主张违约金按日租金140元/天的标准计算，本院认为该标准过高，因租赁合同还约定违约方应向守约方支付的违约金数额为8400元，故本院支持违约金8400元；因东俊公司已支付沈荣华押金4200元，该押金应与上述违约金相互抵扣，东俊公司还应支付沈荣华违约金4200元。关于逾期腾房占有使用费的诉请，沈荣华与东俊公司之间的租赁合同于2020年5月4日解除，王雪扬作为次承租人亦于2020年5月4日从案涉房屋腾退，沈荣华亦收回该房屋，故王雪扬不存在逾期腾退的问题，沈荣华要求王雪扬、东俊公司支付逾期腾房占有使用费的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告沈荣华与被告杭州东俊房地产代理有限公司签订的编号为DJDC0080154的《租赁合同》于2020年5月4日解除； 二、被告杭州东俊房地产代理有限公司支付原告沈荣华租金7280元（暂计算至2019年10月29日，此后按月租金4200元/月计算至2020年5月4日止），于本判决生效后十日内付清； 三、被告杭州东俊房地产代理有限公司支付原告沈荣华违约金4200元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告沈荣华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费87元，由被告杭州东俊房地产代理有限公司承担。被告杭州东俊房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  晁 敏 人民陪审员  王玲燕 人民陪审员  傅艳妮 二〇二〇年七月二十日 代书 记员  李大伟