安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0504民初2530号原告（反诉被告）：马鞍山居然之家家居建材市场有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区经济开发区九华西路1500号佳达科技园426号。法定代表人：蔺智勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：史永红，安徽明博律师事务所律师。委托诉讼代理人：董静，安徽明博律师事务所律师。被告（反诉原告）：马鞍山市喜登家居装饰有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市居然之家家居建材市场有限公司四楼。法定代表人：刘书刚，该公司经理。委托诉讼代理人：冯健，安徽华冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，安徽华冶律师事务所律师。原告马鞍山居然之家家居建材市场有限公司（以下简称居然之家）与被告马鞍山市喜登家居装饰有限责任公司（以下简称喜登家居）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年11月23日作出（2018）皖0504民初2807号民事判决，喜登家居不服本院一审判决，向马鞍山市中级人民法院提起上诉。2019年5月13日，马鞍山市中级人民法院作出（2019）皖05民终259号民事裁定书，撤销本院（2018）皖0504民初2807号民事判决，发回重审。后被告喜登家居向本院提起了反诉，本院依法重新组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）居然之家委托诉讼代理人史永红，喜登家居及其委托诉讼代理人冯健到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。居然之家向本院提出本诉请求：1、解除居然之家与喜登家居之间居然之家马鞍山店DS78-1-4-026、DS78-1-4-027号摊位的租赁关系，返还居然之家马鞍山店DS78-1-4-026、DS78-1-4-027号摊位。2、喜登家居立即向居然之家支付拖欠的租金、物业费、市场管理费合计603823.23元（截至2018年5月31日，具体拖欠费用为：租金165999.85元、物业管理费369112.38元、市场管理费68711元，此后的租金、物业管理费、市场管理费按双方约定的计算至合同约定的标准计算至招商合同实际解除之日止），并承担逾期利息损失（该利息损失自起诉之日以拖欠总金额为基数按年利率6%自起诉之日计算至欠款付清之日止）。事实和理由：2015年8月22日，居然之家与喜登家居签订一份《预租协议》，约定居然之家将位于马鞍山居然之家四楼，面积为1259.23平方米（具体以实测为准），公摊系数为1.25，摊位号为DS78-1-4-026、DS78-1-4-027的场地租给喜登家居用于商业经营，品牌同乐居家居020电商体验馆，合同期限为自2015年8月22日至2017年3月14日，租金为每平方米日租金1.13元，物业管理费每日每平方0.5元，市场管理费按每月每平方保底销售额300元的1%计算，后居然之家与喜登家居双方没有签订书面的招商合同（租赁合同），但在预租协议约定基础上双方建立了事实租赁合同关系，居然之家向喜登家居交付了经营摊位，且预租租赁期限届满后，喜登家居仍然占有使用摊位至今。然而，喜登家居却未能依约向居然之家支付租金及相关费用，以种种理由予以拖延，此拖延支付行为明显已构成违约，依法还应向居然之家支付逾期付款利息损失。综上，居然之家认为，喜登家居的拖延支付租金及相关费用的行为已构成违约，为维护居然之家的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。喜登家居辩称：1.2015年8月22日双方签订预租协议，合同期为2015年8月22日至2017年3月15日，但2015年8月22日至10月1日为免租期。同时口头约定，四楼商户的实际经营面积达不到四楼总营业面积的80%时不收取任何费用。因后来没有签订正式合同，故该口头协议内容未能载入正式合同；2.虽然约定的起租时间是2015年10月1日，但居然之家实际开始收取租金的时间为2016年3月，因为自2016年3月开始商户入驻率才达到80%，才满足双方口头约定的收取租金的条件，亦即，双方是在按上述口头协议履行租赁合同；3.预租协议虽载明了经营面积1259.23平方，但约定具体以实测为准，后实测面积为1163.91平方；4.2016年3月开始商户入驻率达到了80%，因为预租协议约定季收、预付，故喜登家居按时足额缴纳了三个季度的租金等各项费用，付至2016年11月底；5.自2016年10月开始，商户流失严重，又无法达到80%，直至2018年5月闭店，故按照口头约定喜登家居无须缴纳该时间段的租金等费用；6.2018年5月底，居然之家在未提前通知的情况下，突然闭店，导致喜登家居没有时间清理样品和库存，商品大量积压，价值高达几千万元，给喜登家具造成了巨大损失。综上所述，请求驳回居然之家的第二项诉讼请求。喜登家居向本院提出反诉请求：1.判令居然之家向喜登家居返还多收的房屋租金、物业费和市场管理费共计82729元；2.判令居然之家向喜登家居退还8万元预租金；3.判令居然之家向喜登家居支付违约金109116.56元；4.反诉费用由居然之家承担。事实和理由：2015年8月22日，喜登家居与居然之家签订一份预租协议，约定喜登家居承租居然之家四楼摊位，合同期内优惠价为25元/平方·月（含租金、物业费、市场管理费）。合同签订后，喜登家居交纳了预付款8万元，并如期缴纳租金等费用，鉴于居然之家额外承诺喜登家居每月1万元的租金优惠，居然之家共计多收取喜登家居租金等费用共计82729元。另，居然之家在未提前通知的情况下擅自终止房屋租赁合同，给喜登家居造成了一定的经济损失，为维护喜登家居的合法权益，特向贵院提起反诉，请求判如所请。居然之家辩称：1.关于对方陈述的优惠1万元，通过一审、二审新提出的，之前都没有提出过，在反诉状中也没有看见相关证据；2.关于8万元预付款，该预付款转为合同保证金了，之后冲抵了喜登家居的物业费及租金，抵扣了2015年11月1日至2016年2月29日的租金21123.69元，物业费48008.22元；2016年9月1日至10月30日的物业费10868.09元，合计8万元，并且我们认为既然是保证金，就是保证的义务，在喜登家居违约的情况下，不应当退还保证金8万元；3.关于支付违约金，我们认为没有事实和法律依据，在2018年4月由居然之家起诉喜登家居的，喜登家居违约在先，不存在居然之家违约的行为，其次该违约金计算的标准和依据都没有，违约金主张不成立。经审理查明：2015年8月，居然之家（甲方）与喜登家居（乙方）签订《预租协议》一份，约定：1.乙方承租甲方摊位号DS78-1-4-026，经营面积1259.23平方（具体以实测为准），公摊系数为1.25，计租面积1574.04平方，经营品牌为同乐居家居020电商体验馆，经营模式为互联网020营销（实体店展示品牌乙方须提交甲方审核）；2.合同期限为2015年10月1日至2017年3月14日，合计17.5个月；3.租金、物业费、市场管理费标准及付款方式：租金标准为1.13元/平方·天，物业管理费0.5元/平方·天，市场管理费每月按乙方的销售的1%收取市场管理费，乙方租赁摊位的市场管理费每月每平方的保底销售额为300元，费用支付方式为季付（预收）；4.合同期内优惠后乙方按25元/平方·月（含租金、物业费、市场管理费）支付甲方费用；5.乙方须向甲方交预付款8万元（合同签订后转为合同保证金），协议还约定了其他事项。居然之家、喜登家居分别在合同落款甲方、乙方处加盖公司合同专用章、公司行政章。协议签订后，喜登家居按协议约定向居然之家支付了预付款8万元。另查明，2016年3月31日，经居然之家管理人员丁小飞签字确认，案涉租赁商铺的摊位面积为1163.91平方。再查明，喜登家居于2016年4月向居然之家支付了2016年3月至5月的租金、物业管理费、市场管理费合计109116.56元（70265.22元+38851.34元＝109116.56元）。喜登家居于2016年8月23日向居然之家支付了2016年6月至8月的租金、物业管理费、市场管理费合计109116.56元。喜登家居于2016年11月30日向居然之家支付了2016年9月至11月的租金、物业管理费、市场管理费合计49100元。自2016年12月1日起，喜登家居未再向居然之家支付租金、物业管理费、市场管理费。再查明，2017年9月，居然之家向喜登家居送达《催费函》，载明喜登家居刘书刚商户截至2017年9月28日，已拖欠费用合计316466.25元，其中2016年12月1日至2017年3月14日租金92302.65元，2017年3月15日至5月31日租金65930.48元，2017年6月1日至8月31日租金79116.56元，2017年9月1日至11月30日租金79116.56元。再查明，2017年10月24日，居然之家委托安徽明博律师事务所向喜登家居送达《律师函》，载明截至目前喜登家居拖欠居然之家租金、物业管理费、市场管理费合计406482.8元，喜登家居拖欠租金及相关费用的行为构成违约，应当承担违约责任，居然之家要求喜登家居在收到函后三日内一次性支付上述所拖欠的租金、物业管理费、市场管理费合计406482.8元，并续签《居然之家招商合同》。否则，居然之家将解除双方租赁关系收回租赁摊位，并依据双方《居然之家招商合同》和相关法律规定，要求喜登公司承担违约金20777.33元，并退还优惠金额9万元。再查明，2018年5月份，居然之家商户30余人就居然之家与商户之间的房屋租赁合同纠纷去雨山区信访局信访。再查明，2018年6月1日起，居然之家闭店。以上事实有当事人陈述、《预租协议》、居然之家马鞍山店市场收据（2015年8月12日、2016年11月30日）、收据（2016年8月23日）、发票（2016年4月13日、2016年4月14日）、丁小飞关于喜登家居案涉商铺面积的签字确认单复印件、人民来访处理标签复印件等证据证实，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。案涉的《预租协议》系当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一，关于解除租赁关系、返还租赁物的问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。从本案查明的事实来看，当事人之间签订的《预租协议》约定的租赁期间到期后，双方虽未签订新的书面房屋租赁合同，但是出租人没有提出异议，《预租协议》应当继续有效，双方存在事实租赁关系，结合喜登家居还交纳了2018年5月份的电费，以及居然之家于2018年6月1日闭店的事实，本院认为双方的租赁合同实际于2018年6月1日已经解除。本院认为居然之家请求解除租赁关系、返还租赁物有事实和法律依据，本院依法予以支持。第二，关于居然之家是否承诺四楼商户入驻率达不到80%不收取租金、物业费、市场管理费的问题。1.从居然之家提交的《同乐居摊位欠费明细表》来看，居然之家免除了喜登家居2017年4月至11月的租金，居然之家对此未作出合理的解释；2.居然之家未出具完整的喜登家居支付租金、物业费、市场管理费的凭据，只是自认喜登家居2016年11月以前的租金等费用已支付到位，喜登家居称其未支付过2015年10月至2016年2月的租金，居然之家称该期间的租金已经通过喜登家居交纳的保证金8万元抵扣了，但是这期间有五个月，按照协议约定租金、物业费、市场管理费合计远远不止8万元，居然之家未举证喜登家居通过其他方式支付了该期间的租金，居然之家也未举证证明其通知喜登家居用保证金8万元抵扣租金，亦未举证证明双方之间存在用保证金8万元抵扣租金的合意，再者，从双方交易习惯来看，租金支付后，居然之家都要向喜登家居出具市场收据或者发票的，但是该期间未向喜登家居出具任何凭证，本院对其通过用保证金抵扣租金及用其他方式支付租金的意见不予采信，综上，居然之家对喜登家居2015年10月至2016年2月的租金支付问题未作出合理解释；3.2018年5月份，居然之家商户30余人就居然之家与商户之间的房屋租赁合同纠纷去雨山区信访局信访，商户们都反映居然之家承诺过入驻率达不到80%不收取租金，虽然最终政府未做出存在该承诺的定性或者有该承诺的证据，但是综上来看，本院认为喜登家居的举证已经达到了高度盖然性的证明标准，足以认定该承诺存在的可能性大，基于此，本院认定居然之家做出了该承诺。第三，关于喜登家居尚欠居然之家租金、物业费、市场管理费和逾期利息损失问题。如前所述，本院已经认定居然之家做出了四楼商户入驻率达不到80%不收取租金、物业费、市场管理费的承诺，居然之家请求喜登家居支付租金、物业费、市场管理费，应当举证证明该时间段内四楼商户入驻率达到了80%，居然之家举证不能，应当承担举证不能的法律后果，本院对其请求不予支持。第四，关于喜登家居请求居然之家返还多收的租金、物业费和市场管理费的问题。本院认为喜登家居请求居然之家返还多收的租金、物业费和市场管理费无事实和法律依据，本院不予支持。第五，关于返还8万元预租金的问题。本院认为，鉴于双方房屋租赁合同事实上已经解除，从现有的证据来看，喜登家居不存在违约的情形，喜登家居向居然之家支付了8万元预租金，在合同签订后已经转化为保证金，喜登家居请求居然之家返还该保证金有事实和法律依据，本院依法予以支持。第五，关于居然之家是否应向喜登家居支付违约金的问题。本院认为，双方在《预租协议》到期后，双方之间形成不定期的房屋租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。从本案查明的事实来看，出租人居然之家未尽到在合理期限之前通知承租人闭店的合同附随义务，存在过错，对居然之家因此造成的经济损失应当承担赔偿损失的违约责任，本院酌定居然之家应向喜登家居支付违约金8万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除马鞍山居然之家家居建材市场有限公司与马鞍山市喜登家居装饰有限责任公司的租赁关系，马鞍山市喜登家居装饰有限责任公司应当于本判决生效后十日内向马鞍山居然之家家居建材市场有限公司返还租赁的摊位；二、马鞍山居然之家家居建材市场有限公司应当于本判决生效后十日内支付马鞍山市喜登家居装饰有限责任公司预租金8万元、违约金8万元，合计16万元；三、驳回马鞍山居然之家家居建材市场有限公司的其他本诉请求；四、驳回马鞍山市喜登家居装饰有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9838元，由马鞍山居然之家家居建材市场有限公司负担；反诉受理费5377元，由马鞍山市喜登家居装饰有限责任公司负担1877元，马鞍山居然之家家居建材市场有限公司负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长  吴基翔人民陪审员  姚 军人民陪审员  卜乡香二〇二〇年七月二十八日书 记 员  方良燕附：引用法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。