广西壮族自治区来宾市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂13执异31号 异议人（利害关系人）：程昭秀，女，壮族，1981年5月27日出生，住来宾市。 申请执行人：柳州银行股份有限公司来宾分行，住所地：来宾市桂中大道**。 负责人：周燕萍，该行行长。 被执行人：广西四通贸易有限公司，住所，住所地：来宾市滨江北路**滨江园小区**第****社会信用代码：914503000965447572。 法定代表人：刘祖成，执行董事。 被执行人：来宾市广源房地产开发有限责任公司，住所地：来宾市红，住所地：来宾市红水河大道**翠屏水坊****：91451300690218604T。 法定代表人：唐娟，执行董事。 被执行人：桂林市君瑞投资有限责任公司，住所地：广西桂林市秀峰，住所地：广西桂林市秀峰区九岗岭****div> 91451300051011666W。 法定代表人：唐瑞呈，执行董事。 被执行人：刘祖成，男，1978年5月24日生，汉族，住广西全州县龙水镇百福村委禁山里村**，身份证号： 452323197805242516。 被执行人：李丽梅，女，1984年10月8日生，汉族，住广西，住广西全州县号： 431022198410086800。 被执行人：唐瑞呈，男，1977年5月10日生，汉族，住广西，住广西桂林市象山区iv> 本院在执行申请执行人柳州银行股份有限公司来宾分行（以下称柳州银行来宾分行）与被执行人广西四通贸易有限公司（以下称四通公司）、来宾市广源房地产开发有限责任公司（以下称广源公司）、桂林市君瑞投资有限责任公司、刘祖成、李丽梅、唐瑞呈借款合同纠纷一案中，异议人程昭秀对本院（2020）桂13执98号执行裁定有异议，请求本院解除对被执行人广源公司名下位于来宾市红水河大道333号翠屏水坊7号楼15套房产的拍卖强制执行措施,保护异议人的租赁权。本院于2020年7月13日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人程昭秀称：其与广源公司于2017年8月5日订立《楼盘承租权抵偿债务协议》承租的房产，双方约定的租赁期限为2017年8月6日至2037年8月5日止，租期共计20年，案外人程昭秀与广源公司签订《楼盘承租权抵偿债务协议》之时，广源公司负责人并未告知异议人租赁物存在抵押或者质押，也未告知异议人租赁物存在对外未出租的承诺，异议人完全有理由相信租赁物的权属完整，并为装修租赁的店面投入了数百万元的装修费用。上述房屋自2017年8月6日由广源公司出租给异议人以来，异议人一直实际占有并承租使用至今。来宾市兴宾区人民法院于2019年6月11日作出对来宾市××大道××楼××套商铺房产查封裁定后，案外人才得知广源公司已于2018年8月10日将上述房产提供给柳州银行来宾分行抵押担保，但鉴于案外人与广源公司先于2017年8月5日订立《楼盘承租权抵偿债务协议》，根据相关法律规定，案外人作为善意的承租人及买卖不破租赁的原则，法律应该保护异议人的合法权益，若此时执行广源公司位于来宾市××大道××楼××套商铺房产必将对异议人的权益造成巨大影响。因异议人租赁店面系用于经营活动，装修及产品投入的大部分资金系来源于民间借贷，各个店面经营户的权益也遭受巨大伤害，届时涉及诉讼将是非常之多，对社会的和谐稳定造成极大影响，恳请法院予以考虑。 基于以上理由，来宾市中级人民法院作出的对来宾市××大道××楼××套商铺房产的拍卖强制执行措施，损害了异议人的合法权益，恳请法院终止对该房产的执行，同时保护异议人的租赁权。 本院查明，四通公司于2016年8月19日、2016年9月20日分别向柳州银行来宾分行贷款410万元、290万元，借期一年，广源公司以其名下位于来宾市××大道××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房产提供抵押担保并办理了抵押登记。借款到期后，借款人四通公司归还了70万元，并向柳州银行来宾分行申请再融资（无还本续贷）630万元，用于归还所欠柳州银行来宾分行的债务，广源公司用上述15套房产进行二次抵押，2017年9月4日柳州银行来宾分行给予四通公司办理再融资630万元，借款到期后四通公司再次向柳州银行来宾分行申请再融资（无还本续贷）630万元，广源公司于2018年8月10日用上述15套房屋再次进行二次抵押，柳州银行来宾分行于2018年8月21日给予四通公司办理再融资630万元。同时广源房公司作出承诺函，承诺以上的房产在抵押前不存在任何租赁关系，且不会通过恶意租赁行为损害柳州银行的合法权益。因四通公司没有按期还款，柳州银行来宾分行将四通公司、广源公司、桂林市君瑞投资有限责任公司、刘祖成、李丽梅、唐瑞呈起诉至来宾市兴宾区人民法院，2019年12月2日兴宾区人民法院作出（2019）桂1302民初2173号民事判决：一、被告广西四通贸易有限公司偿还原告柳州银行股份有限公司来宾分行借款本金6263000元、利息40505.45元、复利372.22元；四、原告柳州银行股份有限公司来宾分行对本案抵押物即被告来宾市广源房地产开发有限公司位于来宾市红水河大道333号翠屏水坊7号楼107-114号、116-120号、201号、301号共计15套房屋以折价、变卖或拍卖等方式处置所得的价款享有优先受偿权。 在诉讼过程中，来宾市兴宾区人民法院依据申请执行人的申请于2019年6月11日依法作出（2019)桂1302民初2173号民事裁定书，查封了被执行人广源公司名下位于来宾市××大道××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房产及被执行人四通公司名下位于来宾市红水河大道333号翠屏水坊9号楼111、112、113号和西山路875、877、897、899号共计7套房产。 由于被执行人不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人于2020年3月25日向兴宾区人民法院申请强制执行，本院于2020年4月17日依法提级执行。本案在执行过程中，本院作出（2020）桂13执98号执行裁定拍卖被执行人广源公司名下位于来宾市××大道××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房产。 另查明，异议人程昭秀与广源公司于2018年8月5日订立《楼盘承租权抵偿债务协议》，双方约定将被执行人广源公司所有的翠屏水坊楼盘承租权抵偿所欠程昭秀的债务，双方约定的租赁期限为2017年8月6日至2037年8月5日止，租期共计20年。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案涉案的财产广源公司名下位于来宾市××大道××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房产，已于2016年8月17日、2016年8月30日设立了抵押权，并进行了登记，抵押权人为柳州银行来宾分行。程昭秀提交的《楼盘承租权抵偿债务协议》签订日期为2018年8月5日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，上述租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故程昭秀主张的承租权不足以排除对案涉房屋的强制执行。本院对异议人程昭秀要求本院解除对被执行人广源公司名下位于来宾市××大道××楼××套房产的拍卖强制执行措施、保护其租赁权的异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人程昭秀的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向广西壮族自治区高级人民法院申请复议。 审 判 长 韦鸿燕 审 判 员 侯永魁 审 判 员 温兰洪 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 李 妍 书 记 员 黄金燕 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。