山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0213民初5077号 原告：青岛市李沧区青安工贸总公司，住所地青岛市李沧区。 法定代表人：朱光安，职务总经理。 委托诉讼代理人：朱崇波，北京大成(青岛)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程爽，北京大成(青岛)律师事务所实习律师。 被告：青岛环球路桥工程有限公司，住所地青岛市四方区温州路。 法定代表人：栾军，职务执行董事。 委托诉讼代理人：马学良，山东雅君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤雯雯，山东雅君律师事务所律师。 原告青岛市李沧区青安工贸总公司（以下简称“青安工贸公司”）与被告青岛环球路桥工程有限公司（以下简称“环球路桥公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青安工贸公司的委托诉讼代理人朱崇波，被告环球路桥公司的委托诉讼代理人马学良、汤雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青安工贸公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告交回位于李沧区亩土地；2、被告向原告支付剩余土地使用费51万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1994年11月18日，李村街道办事处曲哥庄村民委员会与青岛环球商贸有限公司签订了《协议书》。根据《协议书》约定：甲方在小白干路西侧，拖拉机配件厂北侧北航地下输油管线上侧有土地一处，共计拾叁点陆亩；一、转让费：每亩按拾万元计算，共计壹佰叁拾陆万元；二、付款方式：分期付款，五年付清；付款时间：从签协议之日起，须交六十万元的预付款，后在每年的签协议之日前交付六十万元，直到全部付清为止。2002年10月，青岛环球商贸有限公司变更为青岛环球路桥工程有限公司。2003年8月，李村街道办事处曲哥庄村民委员会被撤销，其集体资产由原告负责管理。1994年11月18日协议书中约定使用的土地性质为集体所有，2007年10月，青岛市人民政府依法将包含涉案土地在内的李沧区重庆中路298号土地收归国有，至此被告已经无权继续使用涉案土地，双方于1994年11月18日签订的协议书已经履行完毕，故被告应当向原告交回涉案土地。另外，原告将涉案土地交付被告使用后，被告一直未按照协议书的约定交纳全部土地使用费，尚欠原告51万元未支付，经原告多次催交，被告一直通过变更法定代表人等方式拒绝交纳。为了维护原告的合法权益，现诉至法院。 环球路桥公司辩称，1994年曲戈庄村民委员会与被告签订的协议书是双方真实的意思表示，合法有效，双方按照协议约定分别履行了自己应履行的义务，原告无权要求被告交回土地，其诉讼请求缺乏事实与法律依据；被告按照约定支付了土地使用费89万元；当时村委交付的土地是荒芜土地，需要平整，村委没有平整便将土地原状交付给被告，被告租用了大量的挖掘机等设备对土地进行平整，花费巨大；另外，拆迁时使用了被告公司的挖掘机和自卸斗车，但未支付使用费和工费，因此，当时的村书记朱文清便与被告协商免除了剩余的土地使用费，这也是25年来原告从未要求被告支付剩余土地使用费的原因；2000年左右，重庆路因拓宽拆除了被告11间门面房，该门面房的征收补偿费已经发放到，但是却没有将上述征收补偿款发放给被告，因此，被告不欠付任何人土地使用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、《协议书》原件1份及收据复制件7张；2、青岛市崂山区李村镇人民政府李政地（1994）20号文件、青岛市崂山区计划委员会青崂计基字[1994]35号文件、青崂政地字[1994]264号文件、94崂规地字第088号建设用地规划许可证复印件；3、青岛市李沧区人民政府青李沧政函发（2003）2号文件、李村街道办事处李街发（2003）36号文件复制件；4、《续签租房协议》及图纸复制件；5、《李沧区重庆中路298号房屋确认书》原件。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交2005年5月11日的通知复制件1份，证实原告曾多次通知被告催交租金，被告一直无法取得联系，原告即将上述通知送达了涉案场地的次承租人臧和望，让其转交被告。 被告称上述证据为原告单方制作，且系复制件，被告亦从未收到该通知，真实性不予认可。 原告提交的上述通知为复制件，被告予以否认，真实性本院不予采信。 2、被告提交收据复制件1份，被告称，1994年9月25日和1994年10月28日，曲哥庄村委分别收取被告土地使用费30万元，其中1994年10月28日收据所涉及的30万元没有包含在原告自认的85万元土地使用费之内。 原告称，1994年10月28日的30万元征地款曲哥庄村委并未收到。原告向法庭提交中国农业银行进账单及特种转账借方传票原件各1张，证实相关票据已做退票处理。但因年代久远，所退票据已无法查询，且出于工作疏忽，原告未将上述收据收回。 被告对传票的真实性没有异议，但称无法看出所退票据是被告缴纳的土地使用费。 上述收据复制件、中国农业银行进账单及特种转账借方传票，双方对其真实性均无异议，本院予以采信。原告提交的特种转账借方传票，并不能证实所退票据对应的是被告所提交的1994年10月28日的收据，原告主张1994年10月28日收据所载明的30万元，原告并未收到，因证据不足，本院不予采信。上述30万应计入曲哥庄村委收取的土地转让费中，因此，本院确认，曲哥庄村委共收取被告土地转让费115万元。 3、被告提交朱山福、朱正福出具的证明复制件各1份，证实曲哥庄村委欠付被告车辆使用费24920元、挖掘机使用费7750元，上述费用抵扣了剩余土地转让费。 原告称上述证据真实性无法确认，证明事项不予认可。 被告提交的上述证明系复制件，且相关内容与涉案土地并无关联，真实性本院不予采信。 4、被告提交房屋租赁合同复制件11份。被告称，王美源所有的房屋，均由王美源委托其子王超对外进行租赁。 原告对于其中承租人分别为王金明、胡展会、马东拉黑、杨传胜的租赁合同的真实性没有异议，称属于王美源所有的房屋，4号一层、11、18号由臧和望实际使用，15号由杨传胜、胡展会分别承租，17号由王金明承租。 被告提交的上述租赁合同，均为复制件，涉及案外人的利益，且与本案并无实质关联，真实性本院于本案中不予确认。 5、原告向法庭提交青岛市李沧区李村街道办事处出具的《情况说明》1份，证实原告是本案适格的主体。 被告对上述《情况说明》的真实性没有异议，但称，该证据仅说明曲哥庄社区居委会撤销后，原社区集体所有资产仍归本村全体成员所有，原告若要代表全体村民处分土地，应当经全体村民大会或者村民代表三分之二以上同意，授权后才有资格代表曲哥庄全体村民行使权利，原告仅是集体所有制形式的企业法人，没有权利也没有资格行使基本的行政职能。 上述《情况说明》，为青岛市李沧区李村街道办事处出具，真实性本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告青安工贸公司成立于1993年7月7日，隶属于青岛市李沧区曲哥庄村民委员会。 被告环球路桥公司原企业名称为青岛环球商贸有限公司。2007年11月12日，被告环球路桥公司股东由王美源、王瑞霞变更为金守山、王瑞霞，法定代表人由王美源变更为金守山；2008年7月1日，股东由金守山、王瑞霞变更为栾军、王瑞霞，法定代表人由金守山变更为栾军。 1994年3月29日，原青岛市崂山区计划委员会下发《关于同意镇村企业申请基建计划的批复》，同意李村镇曲哥庄村迁建纸箱厂。 1994年4月4日，原青岛市崂山区李村镇人民政府向崂山区政府上报《关于曲戈庄村迁建“纸箱厂”用地的请示》，相关内容为“我镇曲戈庄村的总体规划，业经崂山区建委规划完成，并批准实施，原有的纸箱厂座落在村内，影响整体规划的实施。因此，经村委申请，镇政府同意，准备搬迁该厂。经规划定点，选在小白路西，村拖拉机配件厂北侧，形成统一的工业小区，以便于长期发展和集中管理，共使用本村土地9.75亩”。1994年4月6日，原崂山区人民政府下发《关于李村镇曲哥庄村迁建纸箱厂申请使用土地的批复》，同意曲哥庄村迁建纸箱厂使用本村土地6500平方米（合9.75亩）。曲哥庄村委随后取得涉案土地的《建设用地规划许可证》，用地项目名称为迁建纸箱厂，用地位置为村北、小白干路西侧，用地面积为9.75亩。 1994年11月18日，原青岛市李沧区李村街道办事处曲哥庄村民委员会与青岛环球商贸有限公司签订《协议书》，约定曲哥庄村民委员会将小白干路西侧、拖拉机配件厂北侧土地共计13.6亩（业经规划同意，区政府批准，发放建设用地规划许可证，一切手续齐全）转让给环球商贸公司，转让费按每亩10万元计算，共计136万元，五年内分期付清。双方并约定，协议签订后，环球商贸公司具有土地的永久性使用权，将来需办理地面房屋建筑和其他有关手续转让时，曲哥庄村民委员会应将已经办理的有关资料交给环球商贸公司存管；环球商贸公司在申请规划设计中，曲哥庄村民委员会应提供上级批准的土地使用许可证和其它有关证明材料。环球商贸公司于1994年9月25日至1997年9月29日给付曲哥庄村民委员会土地转让费合计115万元。 2002年10月1日，被告原股东王美源、王瑞霞就涉案土地及房屋与案外人臧和望、初华东签订租房协议。2013年4月10日，王美源与臧和望签订《李沧区重庆中路298号房屋确认书》，确认涉案298号土地上4号一层、11号、15号、17号、18号房屋归王美源所有，其余房屋归臧和望所有。原、被告双方一致确认，《协议书》所涉土地即为李沧区重庆中路298号。 2003年8月14日，青岛市李沧区人民政府下发《关于撤销杨哥庄、新村、曲哥庄社区居委会的批复》，杨哥庄、新村、曲哥庄三个社区居委会撤销后，原居委会成员资格自动终止。2003年8月18日李村街道办事处下发《关于撤销杨哥庄、新村、曲哥庄三个社区居民委员会的通知》，载明原集体所有资产仍归原本村经济组织全体成员所有…，万富达实业总公司、达翁集团公司、青安工贸总公司仍按原有规定保证原本村居民、职工的原养老保险和各项福利待遇，并保证集体资产不流失。 2007年10月12日，李村街道办事处曲哥庄村民委员会以划拨方式取得涉案李沧区重庆中路298号国有土地使用权，用途为工业。 2019年7月8日，青岛市李沧区李村街道办事处给本院出具《情况说明》，相关内容为：曲哥庄社区居委会撤销后，原社区集体所有资产仍归原本村经济组织全体成员所有，由本社区集体所有制公司青岛市李沧区青安工贸总公司根据相关规定统一进行管理。 2020年4月22日，经本院释明，被告表示同意就涉案土地上的房屋、土地回填、管网铺设等损失进行评估鉴定。本院于2020年4月30日组织原、被告双方选取鉴定机构时，被告以与原告协商解决为由明确表示不再同意申请评估。原告为明确涉案土地上属于被告所有的网点房屋的价值，申请进行评估鉴定，并申请对涉案土地自1994年11月18日至今的占有使用费进行评估鉴定。经原、被告双方协商确定，本院委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司进行评估鉴定，该评估公司于2020年6月3日出具《房地产评估报告书》。被告于2020年5月26日向本院递交民事反诉状，但并未明确土地改造及经营损失的具体赔偿数额，经本院释明，被告在本院给予的合理期限内仍未明确上述损失金额，亦未缴纳反诉费用。经本院问询，原、被告双方一致同意，原告就涉案土地的占有使用费，被告就退还多交纳的土地租赁费、建筑物损失、土地改造损失等另案主张权利，且双方一致同意保留对涉案《房地产评估报告》的相关质证权利。 本院认为，涉案李沧区重庆中路298号土地属于原曲哥庄村民委员会集体所有，1994年11月18日曲哥庄村民委员会与被告就涉案土地转让事宜签订《协议书》之时，依据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此，曲哥庄村民委员会与被告签订的《协议书》违反法律的强制性规定，应认定无效。2005年8月1日起施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效；但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。曲哥庄村民委员会虽于2007年以划拨方式取得了涉案国有土地使用权，但其转让行为并未经有批准权的人民政府批准或办理土地使用权出让手续，因此上述《协议书》仍应认定无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。青岛市李沧区李村街道办事处给本院出具的《情况说明》，证实曲哥庄社区居委会撤销后，原社区集体所有资产由本社区集体所有制公司即原告青安工贸公司统一进行管理，因此原告作为本案的诉讼主体适格。被告环球路桥公司应将《协议书》所涉及的李沧区重庆中路298号13.6亩土地返还原告，原告应将已收取的土地转让费115万元返还给被告。原、被告双方一致同意，对于合同无效所造成的损失，双方另案主张权利，本案不再处理。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、被告青岛环球路桥工程有限公司于本判决生效之日起10日内将《协议书》所涉青岛市李沧区重庆中路298号13.6亩土地返还原告青岛市李沧区青安工贸总公司。 二、原告青岛市李沧区青安工贸总公司于本判决生效之日起10日内返还被告青岛环球路桥工程有限公司土地转让费115万元。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如青岛市李沧区青安工贸总公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8900元（原告已预交），原告负担4450元，被告负担4450元。被告青岛环球路桥工程有限公司于判决生效之日起10日内给付原告青岛市李沧区青安工贸总公司4450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  韩雪梅 人民陪审员  王海丽 人民陪审员  宋秀芝 二〇二〇年七月九日 书 记 员  王 妍