河北省保定高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0691民初435号 原告：河北沐野企业管理有限公司，住所地保定市翠园街722号，统一社会信用代码91130605MA0838KW1J。 法定代表人：邵世朝，该公司董事长。 委托诉讼代理人：白福生，河北金房律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢康乐，男，住河北省保定市，系该公司法务。 被告：林乐垚，男，1990年12月8日出生，汉族，住河北省保定市。 委托诉讼代理人：宋仕斌，河北匡合律师事务所律师。 被告：保定天阙娱乐服务有限公司，住所地保定市朝阳北大街1898号电谷源盛商务大厦二层，统一社会信用代码91130605MA0CE2QY3B。 法定代表人：林乐垚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋仕斌，河北匡合律师事务所律师。 原告河北沐野企业管理有限公司（以下简称沐野公司）与被告林乐垚、保定天阙娱乐服务有限公司（天阙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沐野公司的委托诉讼代理人白福生、谢康乐，被告林乐垚，被告林乐垚及天阙公司的委托诉讼代理人宋仕斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 沐野公司向本院提出诉讼请求：判令二被告支付2019年8月16日至2019年6月30日房屋租金1689265元、物业管理费49295.28元；按照合同约定支付违约滞纳金；承担本案诉讼费。事实与理由：2018年5月28日，沐野公司与林乐垚签订《租赁合同》，将电谷源盛广场商业项目二层2F-15号商铺租赁给林乐垚，期限为六年，自2018年10月1日至2024年9月30日，面积为1481㎡。2018年6月14日，林乐垚成立天阙公司经营KTV。2019年7月24日，沐野公司又与保定天阙公司签订《补充协议》将起租日期调整为2019年7月1日。2019年7月至12月租金调整为每季度675706元，物业费调整为每季度49295.28元。按合同约定每季度支付一次租金，但被告仅交纳了2019年7月1日至8月15日租金337853元及2019年7月1日至12月31日的物业费98590.56元，剩余租金1689265元、物业费49295.28元至今未交。 林乐垚答辩称：林乐垚不是本案适格被告，不应对沐野公司承担任何责任。 天阙公司答辩称：沐野公司诉求租金、物业费、违约金均过高，违约金应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2020年1月到6月的诉求，于理于法无据，请依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对沐野公司提交的《租赁合同》、《补充协议》、租金及其他物业费收据和增值税专用发票，各方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对沐野公司提交的催收函，林乐垚和天阙公司认为与本案无关，不认可。经质证本院认为，催收函与双方签订的《补充协议》相违背，本院不予采纳。 对天阙公司提交的视频资料（2020年1月21日起天阙公司经营场被沐野公司贴封条锁门，后因疫情停产停业至今），沐野公司认为贴封条是每年春节按市政府规定张贴的，并不影响其经营，不认可其证明目的。经质证本院认为，双方对贴封条、锁门和因疫情停业至今的真实性无异议，本院对此予以认定。 本院根据当事人陈述和经质证认定的上述证据，认定本案事实如下： 为开办经营KTV，2018年5月28日，林乐垚与沐野公司签订合同编号MYQG-2-2018004《租赁合同》。约定：林乐垚租赁沐野公司朝阳北大街1898号源盛广场商业项目二层2F-15号房商铺，面积为1481㎡；期限六年，自2018年10月1日至2024年9月30日；租金采取月保底收益2.5元/㎡/日，乘以当月实际天数，以先交租金后使用为基本原则，租金每季度支付一次，每次支付337853元，首次支付没约定具体日期，以后每个季度的最后一个月的15日前交纳；其他能源费100元/月/户，电梯费1.5元/㎡/月；运营管理费3.98元/㎡/月，每季度17683元，与租金同时支付；若林乐垚未能按本合同规定支付租金、运营管理费等，则沐野公司有权向林乐垚按所欠付款项总额日5‰计算收取滞纳金至全部付清为止。2019年7月24日，沐野公司与林乐垚签订《补充协议》，约定：原租赁合同起租日调整为2019年7月1日；自2019年7月1日起，租金调整为675706元/季度，物业费调整为49295.28元/季度，自2020年1月1日起，各类收费按照原租赁合同执行；租赁合同其他内容不变。2019年7月6日，林乐垚用其个人银行账户向沐野公司支付了2019年7月1日至8月15日租金337853元，2019年7月1日至9月30日其他物业费（能源费、电梯费、运营管理费）49295.28元，沐野公司收款后给林乐垚开具了纳税人为天阙公司的增值税专用发票。2019年11月13日，林乐垚用其个人银行账户向沐野公司支付了2019年10月1日至2019年12月31日其他物业费49295.28元。之后，再无租金交纳和相关费用支付。 另查明，2018年6月14日，林乐垚注册成立保定天阙娱乐服务有限公司（自然人独资），林乐垚为法定代表人。该公司住所地为保定市朝阳北大街1898号电谷源盛商务大厦二层，经营范围为KTV歌厅娱乐服务。 本院认为，林乐垚为开办经营KTV与沐野公司签订《租赁合同》及《补充协议》意思表示真实、自愿，不违反法律法规禁止性规定，双方租赁法律关系成立有效，双方均应依法依约全面履行各自合同义务。截至2019年12月31日按补充协议约定，林乐垚欠沐野公司租金1013459元（675706/季度×2-337853元），林乐垚应依法依约予以给付；2020年1月1日至2020年1月23日（春节前）本市娱乐场所均未实施关闭管控，林乐垚应如数按照合同约定支付租金及其他物业费用，租赁合同约定有“租金采取月保底收益2.5元/㎡/日”的计算方式，按该约定租金应计为85157.5元（2.5元/㎡/日×1481㎡×23日）；其他物业费用合同均约定为按月计算，其中能源费按约定应计为100元，电梯费按约定应计为2221.5元（1.5元/㎡×1481㎡）、运营管理费按约定应计为5894.38（3.98元/㎡×1481㎡），合计8215.88元。2020年1月24日至2020年6月30日，林乐垚均没有支付租金和其他物业费用，但该期间全国各地因“新冠”疫情发生，均采取相应防疫管控措施，对不同公共场所实施相应关闭、关停、限时营业等措施，此种情况应属于法定不可抗力。鉴于林乐垚所租赁场所系经营娱乐服务的特殊性，当“新冠”疫情发生时，出租方和承租方理应共同应对和承担风险，结合双方合同约定有“租金采取月保底收益2.5元/㎡/日等”以及“抗疫防控”期间娱乐场所不能开门营业的实际，本院酌定自2020年1月24日至2020年6月30日租金损失双方应共同均担，即林乐垚应给付该期间租金（337853元×2-85157.5元）×50%=295274.25元，其他物业费用因没能开门经营未实际产生，沐野公司理应不再收取。2020年1月23日之前林乐垚所租赁场所没有“疫情防控”关停理由，故拖欠在此之前的租金和其他物业费，构成违约，依法应承担相应违约责任；2020年1月23日之后，林乐垚所租赁场所因“疫情防控”关停，属于发生不可抗力，拖欠租金依法不应按违约处理。合同约定逾期支付租金等款项，按拖欠款项的日5‰计算滞纳金，明显过高，被告主张应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，合法适当，本院予以支持。合同虽然约定先交付租金后使用的原则，且租金按季度每季度支付一次，但未约定首次支付租金日期，只约定后期支付为每个季度的最后一个月的15日前交纳。经《补充协议》调整后，林乐垚于2019年7月6日交纳租金337853元，按《补充协议》约定首季度（2019年7月1日至2019年9月30日）租金尚欠337853元，次季度（2019年10月1日至2019年12月31日）租金，按照《租赁合同》约定应于2019年9月15日前交纳，据此本院认定拖欠2019年12月31日之前租金1013459元的滞纳金应从2019年9月15日起计算；2020年1月欠付租金85157.5元及其他物业费8215.88元的滞纳金应从2019年12月15起计算。 本案从各方均认可的《租赁合同》及《补充协议》来看，沐野公司与林乐垚为本案租赁合同的出租方和承租方，天阙公司不是租赁合同的相对主体，且租金和其他物业费用均为林乐垚个人支付，没有足够证据证实天阙公司实际承接了租赁合同的承租主体，沐野公司主张天阙公司承担连带给付租金及其他物业费用，没有依据，本院不予支持；林乐垚抗辩不是本案适格被告，不应对沐野公司承担任何责任，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，林乐垚应支付沐野公司截至2020年6月30日的租金1393890.75元（1013459元+85157.5元+295274.25元）、其他物业费用8215.88元；拖欠2020年1月23日之前的租金和其他物业费款项，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约滞纳金，其中2019年12月31日之前租金1013459元的滞纳金自2019年9月15日起计算至付清之日止，2020年1月1日至2020年1月23日租金85157.5元及其他物业费8215.88元，合计93373.38元的滞纳金自2019年12月15日起计算至付清之日止；驳回沐野公司其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林乐垚于本判决生效之日起十日内给付河北沐野企业管理有限公司租金1393890.75元及其他物业费用8215.88元； 二、林乐垚拖欠河北沐野企业管理有限公司2020年1月23日之前的租金和其他物业费款项按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约滞纳金，其中2019年12月31日之前租金1013459元的滞纳金自2019年9月15日起计算至付清之日止，2020年1月1日至2020年1月23日租金及其他物业费合计93373.38元的滞纳金自2019年12月15日起计算至付清之日止； 三、保定天阙娱乐服务有限公司不承担本案给付责任； 四、驳回河北沐野企业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计10223元，由林乐垚负担8709元，由河北沐野企业管理有限公司负担1514元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 李 新 二〇二〇年七月二十一日 书记员 王梦妍