山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0783民初6502号 原告:潍坊万达商业管理有限公司。住所地：寿光市文庙街西段西城首府**。统一社会信用代码：91370783567732288L。 法定代表人：徐华，经理。 委托诉讼代理人：刘洋，山东联邦律师事务所律师。 被告：杨炳凯，男，1983年10月2日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：屠建东，山东翎鼎律师事务所律师。 被告：王鹏，男，1983年9月30日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：杨璐，女，1987年1月9日生，住寿光市。系王鹏的妻子（现已离异）。 原告潍坊万达商业管理有限公司诉被告杨炳凯、王鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日作出（2018）鲁0783民初4035号民事判决书，被告杨炳凯、王鹏不服该判决，上诉于潍坊市中级人民法院，该院于2019年7月15日作出（2019）鲁07民初3846号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘洋、被告杨炳凯及其委托诉讼代理人屠建东、被告王鹏的委托诉讼代理人杨璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潍坊万达商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《52#租赁合同》及补充协议；2.判令被告支付原告租金2523437元（暂计至起诉之日2018年6月6日，之后租金另计），违约金1730001元（暂计至起诉之日2018年6月6日），以上共计4253438元；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年4月7日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，被告缴纳合同履约金及押金后，原告依约向被告交付房屋。被告自2015年4月7日起一直拖欠租金，经原告多次催要，至今未仍履行。为维护原告合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告杨炳凯辩称，1.因原告向被告杨炳凯等人出租的涉案房屋的负一层，为开闭所及变电所，系全体业主共有的公共区域，并非是原告具有单独产权的房屋，故其无权进行出租，以及自未变更规划的情况下，其无法实现被告承租涉案房屋的目的，据此原告的违约行为致使被告合同无法实现，因此，被告同意与原告解除涉案合同，又因原告的上述违约行为，造成被告相应的经济损失，以此被告依法向贵院提起反诉；2.原告的上述行为先违反了合同的义务，故被告具有先履行抗辩，以及在此前提下，被告不应该先向原告支付其所主张的租金；3.原告所主张的违约金过分高于其主张的损失，其应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。同时提起反诉请求：1.请求依法判令解除被告王鹏与原告签订的52号洗浴租赁合同；2.依法判令被告（万达公司）向原告（杨炳凯）赔偿因合同不能履行的300万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由详见反诉状（提交反诉状一份）。在本案审理过程中，被告自愿放弃反诉请求。 被告王鹏辩称，一、原告潍坊万达商业管理有限公司并非涉案房屋的所有权人，原告主体不适格；二、涉案房屋手续不全，负一层至今未办理消防许可证等证件，导致被告至今无法办理营业手续，原告具有欺诈行为；三、案涉房屋因原告原因导致无法实现合同目的。因原告在招商公告中要求负一楼、一楼、二楼用于洗浴，被告在投入大量资金装修后至今不能营业，无法实现合同目的。综上所述，原告采取了欺诈的行为，给被告造成难以弥补的损失，请求法庭判令解除洗浴租赁合同并判令原告赔偿被告的装修等损失。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。对原告提交的洗浴租赁合同及附件、补充协议、交房确认书、建设工程消防验收意见书、房屋委托管理协议、房产证，本院依申请调取的负一层规划平面图、负一层房屋所有权初始登记申请审批材料，经被告质证，对上述证据的真实性均无异议。 本院根据审查认定的证据及当事人陈述，认定事实如下：本案中，两被告系合伙关系。2014年4月7日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《52#洗浴租赁合同》一份，约定两被告租赁西城首府52#楼，其中负一层建筑面积约为703.81平方米，一层四个房间的建筑面积分别为178.02平方米、171.91平方米、123.28平方米、881.1平方米，二层三个房间的建筑面积分别为176.55平方米、321.12平方米、191.73平方米（租用部分），上述共计8个房间，总建筑面积约2747.52平方米（该房屋的用途以产权登记为准，面积以房管部门实际测绘面积为准）；房屋交付时间为2014年4月7日，租赁期为2014年4月7日至2022年4月6日；租金按年支付，先交后用，负一层建筑面积约703.81平方米，租金0.35元/平方/天，一至二层建筑面积约2043.71平方米，租金0.8元/平方/天，租金总合计686675元/年；租金交纳时间为：第一年（2014年）的租金686675元，交纳时间为2014年4月7日，其后四年（2015年-2021年）租金分别为：686675元、755343元、830877元、913965元、1005362元、1105898元、1216488元，交纳时间分别为当年度的2月6日；合同履约保证金115000元，期满退还；约定“乙方责任”为……租赁期内，乙方经营场所必须符合消防和安全的相关验收……；如被告逾期支付租金，则每日按年租金的千分之一计算违约金。另外，名称为《52#负一层商铺分割示意图》《52#一层商铺分割示意图》《52#二层商铺分割示意图》作为该合同的附件，表明了租赁房屋的具体位置。 同日，原告与被告王鹏签订补充协议一份，约定，租赁期限自双方签订书面《交房确认书》次日起计算；原告自房屋正式交付起给予被告共12个月的免租期（包括装修期），自双方签订书面《交房确认书》次日起计算。 合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告交纳履约保证金115000元，并于2015年交纳房屋租金10000元，于2016年交纳租金20000元，剩余租金至今未付。 同时查明，2012年6月28日，经寿光市公安消防大队审查认定，涉案52＃楼（地（地上**消防方面具备使用条件，验收合格，同意使用。负一层未经消防验收。包括租赁房屋在内的总层数为“12”、建筑面积为4803.43㎡、规划用途为“营业”以及建筑面积为2685.40㎡、规划用途为“其他”的房屋于2014年5月9日分别取得寿房权证寿光字第××号和2014198561号房屋所有权证，所有权人均为潍坊万宏置业有限公司。在潍坊万宏置业有限公司于2014年1月13日向寿光市房地产管理局递交的《寿光市房屋所有权初始登记申请表》中，对车库层（即负一层）的规划用途填写为“其他”，与房产证记载的规划用途一致。负一层租赁房屋的原规划设计为包括开闭所和变电所，原告陈述在实际建设中开闭所搬到了地上。被告在庭审中自认，签订合同时，负一层并无开闭所和变电所的相关设施。 另查明，2011年12月1日，原告与案外人潍坊万宏置业有限公司签订《房屋委托管理协议书》一份，约定原告为后者代管寿光市西城首府52#、53#楼，代管期限自2011年12月15日至2020年12月30日，委托权限包括：房屋的出租及日常管理；房屋相关设施的维护和管理；在委托管理期间，原告拥有完全经营自主权，对该房屋拥有管理使用权；在委托管理期间，若原告将房屋出租给第三人，由原告负责收取房屋租金。 本院认为，原告受房屋所有权人潍坊万宏置业有限公司委托，对涉案房屋进行管理和出租，故原告向被告出租涉案房屋主体适格。原、被告之间的房屋租赁合同，并不违反法律和行政法规定的强制性规定，为有效合同。对被告辩称的“负一层”不能通过消防验收，租赁合同无效的主张，涉案租赁房屋中的一、二层经消防验收合格，虽然“负一层”未经消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”规定，“负一层”未经消防验收，属于导致租赁房屋无法使用的情形，并不影响房屋租赁合同的效力，故被告主张合同无效，于法无据，不予采纳。被告辩称双方约定房屋用途为洗浴，而“负一层”没有产权证，无法进行消防验收，导致一、二楼亦无法使用，无法正常营业，原告存在欺诈行为。但根据原告提交的证据和本院依法调取的证据，该52#楼地上12层和车库层（负一层）均办理了房屋产权证，被告辩称无房产证与事实不符；对于原告是否存在欺诈问题，所谓“欺诈”，系指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。涉案租赁合同的标题中虽含有“洗浴”二字，但被告无证据证实原告在签订合同时知道被告承租负一层系用于洗浴（女浴）；而且，被告承租房屋的主要部分一、二层房屋（负一层的建筑面积只占租赁房屋总建筑面积的25.62%）已经消防验收合格，从“负一层”和一、二层房屋的租金数额差异及合同约定内容“被告已对房屋现状做了充分了解”及“房屋的用途以产权登记为准”的情形看，被告应知道该“负一层”与地上一、二层性能及用途并不一样；“负一层”的规划用途为“其他”，原告将其作为商铺出租虽有欠妥，但以此认定原告存在故意隐瞒“负一层”未经消防验收的事实，依据不足，故对被告的辩解主张不予采信。即使认定原告故意隐瞒了负一层未经消防验收的事实，存在欺诈行为，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”和第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”的规定，被告应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。被告虽未明确说明其知道负一层未经消防验收撤销事由的具体时间，但可根据已知事实和日常生活经验推定被告是否知道撤销事由以及撤销事由的时间：根据被告陈述的其自签订合同后即开始装修的事实，再根据补充协议中双方约定的原告自房屋正式交付起给予被告共12个月的免租期（包括装修期）的内容，可知装修时间最多等于一年的免租期（自2014年4月7日至2015年4月6日）。免租期过后，被告即按合同约定开始交纳租金。被告租赁房屋的目的系为了取得经营收益，按照常理，被告当然是希望在装修完成后越早办理消防安全验收及其他营业手续越好，其办理相关手续的时间最长可在免租期后的一年内，否则有悖于其签订合同的初衷。其在办理相关手续期间，就应当知道负一层未经消防验收的事实，故其最迟自2016年4月6日起即应当知道撤销事由，据此，至原告于2018年7月11日起诉之后被告才开始抗辩主张撤销，且其亦未提供在2017年4月6日前其向人民法院提起诉讼请求予以撤销的相关证据，故其抗辩主张已超过了一年撤销权行使的法定期限，其权利已归于消灭。综合以上分析，涉案租赁合同合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。被告租赁使用原告经营的房屋，应按约定向原告支付租金，其拖欠的行为不当，应承担清偿责任。原告以被告欠付租金为由要求解除双方之间签订的房屋租赁合同及补充协议，符合法律规定及合同约定，被告亦同意解除合同，因此对原告该项主张，本院予以支持。原告主张其自2018年5月29日以挂号信方式向被告发送了解除合同通知书，因被告不予认可，且原告亦未提供其他相关证据，故对原告的该主张不予采信。原告主张被告应支付其在合同约定外多占用部分的租金171446元，无相关依据，本院不予支持。其主张每日按年租金千分之一计算违约金明显过高，本院参照其实际损失，酌定为按中国人民银行同期贷款利率计算。被告交纳了履约保证金，现双方均同意解除合同，故该保证金应折抵租金。原告向被告追要自2015年4月7日至2018年6月6日的租金2351991元（686675元+755343元+830877元+109096元），事实清楚，证据充分，本院予以支持，但应扣除被告已支付的30000元和保证金115000元。对之后的租金，被告应按合同约定的标准另行支付。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告潍坊万达商业管理有限公司与被告杨炳凯、王鹏签订的《52#洗浴租赁合同》及《52#洗浴租赁合同补充协议》解除，被告杨炳凯、王鹏于本判决生效后两个月内腾让52#楼负一层和地上第一、第二层的租赁房屋； 二、被告杨炳凯、王鹏支付原告潍坊万达商业管理有限公司租金2236991元（686675元+755343元+830877元+109096元-30000元-115000元），并支付违约金205853元（以561675元为基数，自2015年2月6日起算；以735343元为基数，自2016年2月6日起算；以830877元为基数，自2017年2月6日起算；以109096元为基数，自2018年2月6日起算，以上均计算至2018年6月6日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），两项共计2442844元，于本判决生效后十日内履行；2018年6月6日以后的租金可按合同约定标准另行计算支付；对逾期未付租金的违约金以未付金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算； 三、驳回原告潍坊万达商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40828元，由潍坊万达商业管理有限公司负担14485元，由杨炳凯、王鹏负担26343元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代理人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  于学信 人民陪审员  于会锡 人民陪审员  袁淑美 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  李晓萌