广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0117民初1830号原告：张学群，男，1979年7月9日出生，汉族，住广东省五华县，委托诉讼代理人：卢小红，广东韬策律师事务所律师。被告：从化新创展房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区城郊街紫荆街**，统一社会信用代码914401841912789799。法定代表人：李启昌。委托诉讼代理人：黎景波，该公司员工。被告：邝禹翔，男，1971年10月20日出生，汉族，住广东省广州市从化区，第三人：广州桂皖越贸易有限公司，，住所地广东省广州市从化街口街凤仪东路三巷**首层**统一社会信用代码914401843209663492。法定代表人：莫志辉。原告张学群与被告从化新创展房地产开发有限公司（简称“新创展公司”）、邝禹翔，第三人广州桂皖越贸易有限公司（简称“桂皖越公司”）车位纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理，原告张学群的委托诉讼代理人卢小红，被告从化新创展房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黎景波，第三人广州桂皖越贸易有限公司的法定代表人莫志辉到庭参加了诉讼，被告邝禹翔经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张学群向本院提出诉讼请求：1、解除原告张学群与被告从化新创展房地产开发有限公司于2019年8月20日签订的《车位回购协议》，回购车位总价235万元，并由被告从化新创展房地产开发有限公司支付给原告违约金23.5万元；2、被告邝禹翔对被告从化新创展房地产开发有限公司上述支付违约金义务承担连带支付责任；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年2月3日，被告从化新创展房地产开发有限公司（以下简称“新创展公司”）与第三人签订《项目投资协议书》，被告新创展公司以项目投资形式将其开发建造位于广州市从化区景城东路**蜜糖苑小区的地下34个车位销售给第三人。2016年3月10日，第三人与原告签订《项目投资转让协议书》，第三人以项目投资形式，又将前述的其中20个车位转让销售给原告，原告按照约定履行了付款义务。原告受让获得车位后，先后出售6个车位，余下14个车位（余下车位编号：D-019、D-022、D-029、D-030、D-033、D-034、D-038（子母车位）、D-041、307、319、BC-035、BC-036、BC-037、3-038)。之后，被告新创展公司经与原告协商要求回购原告的前述余下14个车位，并于2018年4月12日签订《蜜糖苑车位回购协议书》。该回购协议签订后，被告新创展公司一直以各种理由不履行付款义务。双方经再次协商，于2019年8月20日重新签订《车位回购协议》，该协议约定：被告新创展公司回购告前述余下14个车位；回购车位总价款为人民币235万元。合同签订之日支付10万元，2019年8月30日支付5万元，2019年9月30日支付220万元；如被告新创展公司逾期支付任意一期回购款项，原告有权选择解除合同或者要求继续履行合同；如原告选择解除合同，则被告新创展公司应向原告支付违约金，违约金标准以总回购车位价的10%计算，且原告主张解除合同之前已收取的回购车位款项无需退还给被告新创展公司；同时确认双方在2018年4月12日签订的《蜜糖苑车位回购协议书》作废。新的《车位回购协议》签订后，被告新创展公司只支付了15万元，且经原告多次催讨，拒不支付其他余款。原告认为，被告新创展公司没有按照约定履行支付车位回购款，已构成严重违约，依据协议约定，原告有权解除双方于2019年8月20日签订的《车位回购协议》，且被告新创展公司应按照协议第五条约定，以总回购车位价235万元的10%计算支付违约金给原告，即支付违约金23.5万元。另外，被告新创展公司是一人有限公司，股东邝禹翔应当对其开设的一人有限公司债务承担连带支付责任。为维护原告的合法权益。根据《合同法》等相关法律规定诉至贵院，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告新创展公司辩称，当时我司与第三人签订项目投资协议书内容中的第二条，乙方没有付清70万元合作诚意金，第三条中乙方没有付清余款，第五条的第一点中乙方也没有按照约定时间支付每个车位1万元的销售车位，第三人将车位转让给原告方，我司原来是不知情的，也没收到原告的购车位款及销售费用。且根据D区该批车位报建为机动性上下层的车位，根据广州市国土资源和房屋管理局2008年3月20日发布的穗国房字（2008）195号文件，《关于发布广州市房地产开发项目车位与车位租售管理规定的通知》第十三条的规定：房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发建设的机动车机械停车位只能出租，不能出售，并应当首先满足建筑区划内业主的需要。按照政策文件，该批车位不能买卖，更不能过户到个人名下，所以合同无法执行。我方认为该协议不成立。因为签名的人是邝禹翔与该公司的法人对应不上。被告邝禹翔经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未提交相关证据，但于庭前向本院提交书面答辩状，意见为：我方认为从化新创展房地产开发有限公司的销售业务，按照《公司法》应当由公司承担责任，与本人的行为无关。第三人广州市桂皖越贸易有限公司辩称，我方不清楚事情的经过，因为不是我负责的。经审理查明：2016年2月3日，被告新创展公司（甲方）与第三人桂皖越公司（乙方）签订《项目投资协议书》，约定：“兹有甲方开发的位于广州市从化区景城东路3号蜜糖苑小区的34个未售车位（详见附表清单），甲方即将对外销售交易，为缓解甲方项目资金压力，乙方提供项目投资资金，乙方获取投资收益，乙方投资总额为人民币2700000元。一、甲方确保上述车位拥有所有权，没有任何争议。二、甲乙双方在签订本协议时，乙方支付人民币700000元给甲方作为项目合作诚意金。三、乙方须在2016年2月3日前交齐付首期款700000元，2016年2月28日前付清余款。四、违约责任，（1）签订本协议书后，乙方须在约定的时间内完成付款，否则视为乙方放弃项目投资合作。甲方可另择他人合作并出售车位，乙方并无异议。（2）双方签订本协议书并支付首期款后，除非经乙方同意，甲方不得再与他人签订合作协议，否则甲方按支付款双倍返还违约金。（3）对于可办证的车位，如三个月未能完成出证，则由甲方承担责任，如甲方与车位产生纠纷，与乙方无关。五、其他约定，（1）乙方付清余款后，三个月内，甲方安排对外销售车位，价格由乙方决定，甲方向乙方收取每个车位10000元的销售费用，2016年6月1日后售出的车位甲方不再收取销售费用。甲方代售车位时，与新买家签订购买协议时，收到销售款后汇入乙方指定账户。（2）乙方按时付清全部投资款项后，6月1日后倘若仍有未售车位，则乙方可自行决定将车位过户到任何人名下，甲方必须无条件配合提供相关的证件手续，包括土地出让金、发票等，过户费用由乙方承担。”该协议有双方加盖公章。附表的《车位认购清单》内容为：“车位号码：D-011，D-012,D-013,D-019,D-021,D-022,D-023,D-024,D-025,D-026,D-029，D-030，D-031，D-032，D-033，D-034，D-037，D-038，D-039，D-041，D-042，D-043，302，307,316,319,321,322,323,328，BC-035，BC-036，BC-037，3-038。其中302至3-038的车位备注无产权不过户。”2016年3月10日，原告张学群（乙方）与第三人桂皖越公司（甲方）签订《项目投资转让协议书》，约定：“兹有甲方原投资的位于广州市从化区景城东路3号蜜糖苑小区的20个未售车位（详见附表清单），甲方即将对外销售贸易，为缓解甲方项目资金压力，乙方提供项目投资资金，乙方获取投资收益。乙方投资总额为人民币1590000元。一、甲方确保上述车位拥有所有权，没有任何争议。二、甲乙双方在签订本协议时，乙方支付人民币1000000元给甲方作为项目合作诚意金。三、乙方须在2016年3月11日前交齐付首期款1000000元，2016年3月17日前付清余款。四、违约责任，（1）签订本协议书后，乙方须在约定的时间内完成付款，否则视为乙方放弃项目投资合作。甲方可另择他人合作并出售车位，乙方并无异议。（2）双方签订本协议书并支付首期款后，除非经乙方同意，甲方不得再与他人签订合作协议，否则甲方按支付款双倍返还违约金。（3）对于可办证的车位，如三个月未能完成出证，则由甲方承担责任，如甲方与车位产生纠纷，与乙方无关。五、其他约定，（1）乙方按时付清全部投资款项后，6月1日后倘若仍有未售车位，则乙方可自行决定将车位过户至任何人名下，甲方必须无条件配合提供相关的证件手续，包括土地出让金发票等，过户费用由乙方承担。”该协议有原告张学群签名、第三人桂皖越公司加盖公章。签订协议后，原告分别于2016年3月10日向第三人转账800000元、于2016年3月11日转账200000元，于2016年3月17日转账590000元。庭审中第三人确认收到该款项。2018年4月12日，原告（乙方）与被告新创展公司（甲方）签订《蜜糖苑车位回购协议书》，约定兹有新创展公司与桂皖越公司于2016年2月3日签订《项目投资协议书》，将甲方开发的位于广州市从化区景城东路3号蜜糖苑小区的34个未售车位给予桂皖越公司合作投资。由于桂皖越公司在2016年3月10日将其中的15个未售车位（详见附表清单）转让给乙方。经三方协商，就甲方回购乙方15个未售车位，达成如下协议：“一、乙方和桂皖越公司确保上述回购车位拥有所有权，没有任何争议。二、在签订本协议后，甲方分期支付人民币2400000元给乙方作为回赎资金。考虑乙方资金回笼较长，甲方同意每期支付回购资金本金外，另按应支付回购资金总额以每月2%计算利息付给乙方。三、付款方式，1、签订本协议五天内支付100000元作为回购定金。2、剩余2300000元及利息分五期支付：（1）2018年4月30日支付500000元及利息40000元（利息按2000000元计算）；（2）2018年5月30日支付500000元及利息30000元（利息以1500000元计算）；（3）2018年6月30日支付500000元及利息20000元（利息以1000000元计算）；（4）2018年7月30日支付500000元及利息10000元（利息以500000元计算）；（5）2018年8月30日支付300000元。四、违约责任，1、甲乙双方签订协议书后，甲方须在约定的时间内完成付款，否则视为甲方放弃回购车位。乙方可另择他人出售车位，甲方并无异议，所收定金不予退回。2、甲乙双方签订协议书后、甲方支付回购定金后，可对回购车位进行销售，乙方并无异议。”该协议有原告签名、被告新创展公司加盖公章。《蜜糖苑车位回购附表清单》内容为：“车位号码：D-019,D-022,D-029，D-030，D-033，D-034，D-038，D-041，307,319,BC-035，BC-036，BC-037，3-038。”2019年8月20日，原告（乙方）与被告新创展公司（甲方）签订《车位回购协议》，约定：“一、车位位置及权属，甲方回购乙方的15个车位（详见《车位编号清单》），乙方承诺上述车位与其他人没有任何产权纠纷。二、回购价款，甲方回购乙方15个车位，总回购车位价为235万元。三、付款方式，甲方在本合同签订之日先支付乙方10万元，余款分二期支付，2019年8月30日支付5万元，2019年9月30日支付220万元。四、车位交付，自甲方付清全部车位回购款之日起7日内，乙方交付车位给甲方。在甲方付清全部车位回购款之前，上述15个车位所有权、使用权等权利仍归属乙方，甲方无权主张任何法律权利。五、违约责任，1、本合同签订后，甲方应按照合同约定期限支付款项给乙方。如甲方逾期支付任何一期回购款项，乙方有权选择解除合同或者继续履行合同。如乙方选择解除合同，则甲方应向乙方支付违约金，违约金标准以总回购车位价的10%计算，且乙方主张解除合同之前已收取的回购车位款项无需退还给甲方；如乙方选择继续履行合同，则甲方应自逾期付款之日起至付清款项之日止，每日按照总回购车位价的万分之五标准计付违约金给乙方。2、乙方在收到甲方支付的全部购车款后7日内未将车位交付给甲方，则视为乙方违约，乙方应自逾期交付之日起至车位实际交付之日止，每日按照总回购车位价的万分之五标准计付违约金给甲方。七、其他约定，2018年4月12日原甲乙双方签订的《蜜糖苑车位回购协议书》作废。”该协议书有原告签名、被告新创展公司加盖公章，被告邝禹翔在甲方法定代表人或被授权人处签名捺印。《蜜糖苑车位回购附表清单》内容为：“车位号码：D-019,D-022,D-029，D-030，D-033，D-034，D-038，D-041，307,319,BC-035，BC-036，BC-037，3-038。”庭审中原告与被告新创展公司明确双方之间回购的车位为14个。另查，涉案的蜜糖苑小区D区车位目前尚未办理不动产权证。被告称由于政策原因，涉案的蜜糖苑小区D区车位均为机械车位，无法办理不动产权证。庭后本院向广州市规划和自然资源局发函询问，广州市规划和自然资源局第一次回函（穗规划资源协查【2020】1055号），内容为“涉案的从化市城郊街蜜糖苑D-035、D-027车位及从化区景城东路3号012车位，均位于从化区城郊街蜜糖苑D区，已核发《建设工程规划验收合格证》。经核查，上述车位均位于蜜糖苑D区的地下空间，暂未办理补办出让手续，未办理初始登记，暂不具备过户条件。根据《广州市国土资源和规划委员会印发关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字【2018】2号）文第一条第（二）点规定，需办理土地出让手续计收出让金，凭相关资料申请办理初始登记后，方可办理存量房交易登记。”广州市规划和自然资源局第二次回函（穗规划资源协查【2020】1267号），内容为“一、位于广州市从化区景城东路**蜜糖苑**车位，已核发《建设工程规划许可证》，编号：从规建证【2011】45号，附图及附件资料显示D区地下停车库车位160个（含机械停车位）。二、涉案车库未办理首次登记（确权），办理首次登记前需缴交地下空间土地出让金。机械车位不能单独分割一个机械车位来销售。根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》（穗建规字【2019】5号）第七条规定：建设单位出售建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的，车位、车库数量未超过本建筑区划内房屋套数的，建筑区划内业主每购买一套房屋，只能相应购买一个车位或车库；车位、车库数量超过本建筑区划内房屋套数的，在保证本建筑区划内业主可购买或租用一个车位或车库的前提下，建设单位方可将剩余的车位、车库出售给本建筑区划内需要购买两个或两个以上车位或车库的业主，及本建筑区划内业主以外的单位或个人。建设单位需结业或注销，仍有车位、车库未售出的，可将剩余车位整体转让。”再查，从化新创展房地产开发有限公司为自然人独资的有限责任公司，法定代表人为李启昌，公司的唯一股东为邝禹翔。本院认为，本案为车位买卖合同纠纷。原告与被告新创展公司于2019年8月20日签订的《车位回购协议》，有双方签名、盖章，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。关于合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原被告在2016年曾经达成《蜜糖苑车位回购协议书》，但双方在2019年8月20日签订的《车位回购协议》重新就双方之间车位回购事宜达成协议，明确约定该《蜜糖苑车位回购协议书》已经废止，因此被告应按照《车位回购协议》的约定履行分期支付车位回购款的义务，但被告至今未按约定期限支付回购款，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中《车位回购协议》约定若新创展公司逾期支付任何一期回购款项，原告有权选择解除合同或者继续履行合同，现原告主张解除双方于2019年8月20日签订的《车位回购协议》理据充分，本院予以支持，另本院于2020年4月24日将起诉状副本送达给新创展公司，故本院认定原告与新创展公司的《车位回购协议》于2020年4月24日解除。关于被告新创展公司的责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案原被告在《车位回购协议》中明确约定“如原告选择解除合同，则被告应向原告支付违约金，违约金标准以总回购车位价的10%计算，且原告主张解除合同之前已收取的回购车位款项无需退还给被告”，总回购车位款为2350000元，现原告主张违约金235000元（2350000×10%）于法有据，本院予以支持。关于被告邝禹翔应否对新创展公司应偿还的款项承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中被告新创展公司为自然人独资的有限责任公司，被告邝禹翔为该公司的唯一股东，现被告邝禹翔未举证证明其财产独立于新创展公司的财产，应承担举证不能的不利法律后果，故原告主张邝禹翔对新创展公司应偿还的债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条；《中华人民共和国公司法》第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、原告张学群与被告从化新创展房地产开发有限公司于2019年8月20日签订的《车位回购协议》于2020年4月24日解除；二、被告从化新创展房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告张学群支付违约金235000元;三、被告邝禹翔对上述第二项判决确定被告从化新创展房地产开发有限公司的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12800元（原告已预交），由被告从化新创展房地产开发有限公司负担，被告邝禹翔依本判决第三项负连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 硕二〇二〇年七月三十一日书记员 何靖文