北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初1046号原告：北京瀚铂芳园商贸有限公司，住所北京市顺义区北务镇政府街**甲。法定代表人：汪常珍，执行董事。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。被告：邵付兴，男，1967年2月20日出生，，住北京市延庆区被告：张秀芸，女，1967年6月5日出生，，住北京市延庆区二被告共同委托诉讼代理人：吴小涛，北京京航律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：宋燕，北京京航律师事务所实习律师。原告北京瀚铂芳园商贸有限公司（以下简称瀚铂芳园公司）与被告邵付兴、张秀芸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。瀚铂芳园公司委托诉讼代理人朱立，邵付兴、张秀芸及其共同委托诉讼代理人吴小涛、宋燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瀚铂芳园公司向本院提出诉讼请求：1．确认瀚铂芳园公司与邵付兴、张秀芸签订的《房屋租赁合同》未生效；2．判决邵付兴、张秀芸共同返还瀚铂芳园公司房屋租金136000元；3．判决邵付兴、张秀芸共同赔偿瀚铂芳园公司利息损失（以应返还租金为本金，以中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年10月1日计至租金实际还清之日止）；4．邵付兴、张秀芸承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年9月3日，因瀚铂芳园公司欲租赁房屋经营民宿，与张秀芸签订《房屋租赁合同》。张秀芸告知，其系房主邵付兴配偶，故其以邵付兴名义与瀚铂芳园公司签订了《房屋租赁合同》。双方约定，由瀚铂芳园公司承租位于北京市延庆区八达岭镇的房屋，房屋共计18间，租赁期间自2019年11月1日起至2029年10月31日止。第一年至第五年年租金为13．6万元，瀚铂芳园公司依合同约定于2019年9月3日当天将第一年度租金136000元转入张秀芸个人账户。后瀚铂芳园公司发现邵付兴、张秀芸提供的《集体土地建设用地使用证》上户主姓名为邵某而非邵付兴，因担心后期房屋出现产权纠纷影响经营，瀚铂芳园公司于2019年9月底通知邵付兴、张秀芸不再租赁房屋，且要求返还已缴纳租金。邵付兴、张秀芸亦同意不再履行合同，同时在收到通知后重新开始对外出租房屋。因双方对应返还租金的数额产生争议，故诉至法院。邵付兴、张秀芸并非房屋产权人，同时亦未出具相关的授权手续，其以房屋产权人名义对外出租房屋的行为属于无权代理行为，其签订的合同未经被代理人追认不发生法律效力，收取的租金理应返还并赔偿相应利息损失。张秀芸作为邵付兴的配偶，同时作为实际收款人，理应与邵付兴共同承担返还责任。本案审理过程中，瀚铂芳园公司于2020年5月27日向本院递交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为：1．确认瀚铂芳园公司与邵付兴、张秀芸签订的《房屋租赁合同》已解除；2．判决邵付兴、张秀芸共同返还瀚铂芳园公司房屋租金136000元；3．判决邵付兴、张秀芸共同赔偿瀚铂芳园公司利息损失（以应返还租金为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月1日计至租金实际还清之日止）；4．邵付兴、张秀芸承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年9月3日，因瀚铂芳园公司欲租赁房屋经营民宿，与张秀芸签订《房屋租赁合同》。张秀芸告知，其系房主邵付兴配偶，故其以邵付兴名义与瀚铂芳园公司签订了《房屋租赁合同》。双方约定，由瀚铂芳园公司承租位于北京市延庆区八达岭镇的房屋，房屋共计18间，租赁期间自2019年11月1日起至2029年10月31日止。第一年至第五年年租金为13．6万元，瀚铂芳园公司依合同约定于2019年9月3日当天将第一年度租金136000元转入张秀芸个人账户。后瀚铂芳园公司发现邵付兴、张秀芸提供的《集体土地建设用地使用证》上户主姓名为邵某而非邵付兴，因担心后期房屋出现产权纠纷影响经营，瀚铂芳园公司于2019年9月底通知邵付兴、张秀芸不再租赁房屋，且要求返还已缴纳租金。邵付兴、张秀芸亦同意不再履行合同，同时在收到通知后重新开始对外出租房屋。因双方均同意不再履行合同，请求法院确认双方之间的《房屋租赁合同》已解除。合同解除，邵付兴、张秀芸应退还租金，并应赔偿拖延返还租金期间的利息损失。邵付兴、张秀芸辩称，不同意瀚铂芳园公司的诉讼请求，《房屋租赁合同》还在履行过程中。对于瀚铂芳园公司主张的退还租金问题，应将涉案房屋出租给第三人之后计算退还租金数额，涉案房屋未与第三人签订租赁合同，《房屋租赁合同》第七条第6项有明确规定，所以对瀚铂芳园公司退还租金的诉讼请求不认可。《房屋租赁合同》尚未解除，瀚铂芳园公司所陈述的事实并不是事实，瀚铂芳园公司也未依据房屋产权问题作出解除《房屋租赁合同》的意思表示，合同签订后瀚铂芳园公司以不再进行投资告知邵付兴、张秀芸，邵付兴、张秀芸告知瀚铂芳园公司将对涉案房屋进行转租，在瀚铂芳园公司同意后，才在涉案房屋张贴转租声明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。瀚铂芳园公司为支持其诉讼请求，向本院提交了：1．《房屋租赁合同》；2．付款凭证；3．《集体土地建设用地使用证》；4．录音材料。邵付兴、张秀芸对证据1-3认可，对证据4录音材料不认可，认为对话内容不完整、有剪裁，而且录音材料前面提到了转租等问题。本院对瀚铂芳园公司提交的证据1-3真实性、关联性、合法性予以确认，对证据4结合全案证据予以综合认定。邵付兴、张秀芸为支持其答辩意见，向本院提交了：1．派出所证明信；2．结婚证；3．《协议书》；4．张秀芸与小解对话录音文字材料；5．营业执照。瀚铂芳园公司对证据1、2认可，对证据3《协议书》不认可，认为该协议是家庭内部协议，《集体土地建设用地使用证》未进行变更登记，没有公示效力；对证据4录音材料真实性不认可，需要核实，证明目的上恰恰可以证明瀚铂芳园公司已经通知对方不再租赁涉案房屋，双方对不再租赁事宜已经达成一致意见，对退还租金未达成一致意见；对证据5营业执照真实性认可，证明目的不认可。本院对邵付兴、张秀芸提交的证据1-3真实性、关联性、合法性予以确认，对证据4、5结合全案证据予以综合认定。本院经审理查明事实如下：涉案房屋坐落于北京市延庆区八达岭镇，该房屋的《集体建设用地使用证》的使用者为邵某，邵付兴系邵某之子，邵付兴与张秀芸系夫妻关系。1993年5月7日，邵某死亡注销户口。2018年5月23日，邵付兴与赵进兰、邵荣利、邵桂秋、邵美华、邵美芬、邵美云、邵美荣、邵美玲达成《协议书》，约定“赵进兰与邵某系夫妻关系，二人共生育八个子女，分别为邵付兴、邵荣利、邵桂秋、邵美华、邵美芬、邵美云、邵美荣、邵美玲八人。邵某因病已于1993年去世，遗留位于北京市延庆区八达岭镇院房产一处，该处房产系邵某与妻子赵进兰的夫妻共同财产，双方各占一半份额，院内建有北房六间，西房两间，在邵某过世后，所有继承人（所有的立协议人）经协商，已达成对遗留房产的口头协议，但一直未落于书面之上，现该八人特将以前的口头协议立于文书，协议如下：一、位于北京市延庆区八达岭镇院内的房屋中属于邵某的全部份额，赵进兰、邵荣利、邵桂秋、邵美华、邵美芬、邵美云、邵美荣、邵美玲八人放弃继承权，自愿交由邵付兴一人继承。二、赵进兰自愿将位于北京市延庆区八达岭镇院内的房屋中属于赵进兰自己的全部份额赠与给邵付兴所有。三、经赵进兰、邵荣利、邵桂秋、邵美华、邵美芬、邵美云、邵美荣、邵美玲八人的同意下，邵付兴已经于2008年独自出资将北京市延庆区八达岭镇院内的房屋进行翻建，现已建有北房七间、南房六间一过道，东房两间、西房两间。四、现位于北京市延庆区八达岭镇院内所有房屋均为邵付兴所建，归邵付兴使用，归其所有，赵进兰、邵荣利、邵桂秋、邵美华、邵美芬、邵美云、邵美荣、邵美玲八人均无异议。五、如遇国家拆迁等相关政策，所有的补偿均归邵付兴所有，立协议中的其他人无权干涉。六、本协议经所有立协议人签字后即为生效，永不后悔。”2019年9月3日，邵付兴（甲方）与瀚铂芳园公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条，房屋基本情况，甲方将自有房屋坐落于北京市延庆区八达岭镇的房屋，房间共计18间，其中北房7间，东西配房各2间，共4间，南房7间出租给乙方使用。第二条，租赁用途，租赁用途为民宿接待、餐饮服务。第三条，租赁期限，租赁期限为10年。合同签订之日至2019年11月1日至为装修期；自2019年11月1日至2029年10月31日为正式租赁期。第四条，租金、支付方式及租金缴纳期限，1．租金：第一年至第五年每年租金为13．6万元（大写：壹拾叁万陆仟元整）。第六年至第十年递增5%。2．甲方收款账号。3．付款方式：乙方于2019年9月3日向甲方一次性缴纳第一年度房屋租金，第二年租金在第一年租金到期前2月交纳，以此类推。第五条，房屋租赁、经营期间费用的承担，1．乙方按照岔道村委会或相关规定，及时交纳在经营期内的水电、电话、宽带等各项费用。2．经营期内产生的税费，工商、卫生等各项费用由乙方交纳。3．甲方房屋交付乙方后，乙方自行修缮及装修，费用乙方自费。第六条，甲方的权利与义务，1．甲方根据本合同的约定，向乙方收取租金，2．甲方不承担乙方的经营风险及责任。3．在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋相关证明文件，并协助办理相关手续。本房屋已办理过的经营相关手续，无偿提供给乙方使用。4．合同期内，甲方有权监督乙方是否按照本合同约定，守法经营。5．甲方保证本房屋没有任何与第三方的纠纷，如出现纠纷影响乙方正常经营，甲方应赔偿乙方相应损失。第七条，乙方的权利与义务，1．按照本合同约定使用租赁房屋开展正常经营活动，不受甲方干涉。2．合同期内，乙方做到防火、防盗等安全措施。如因装修或经营过程中造成人身、财产损害的，由乙方自负。3．按时交纳房屋租金及经营期内相关费用，不得以任何理由拖欠。4．乙方正常经营过程中，因甲方原因导致本合同无法继续履行时，甲方应返还租金，并给予相应赔偿。5．乙方租赁期内，甲方擅自毁约，提前收回房屋时，甲方将承担给乙方带来的全部经济损失。6．乙方在租赁期内，经过甲方同意后，有权转让此房屋给第三方，并由甲方出面直接与第三方重新签订合同。甲方与第三方签订合同后，应退还乙方未经营期间的房屋租金。7．乙方装修过程中，需要改变房屋原貌或主体结构时，需要提前告知甲方，征得甲方同意后方可施工，施工出现任何房屋质量问题与甲方无关。8．房屋到期或终止合同，乙方不得拆除房屋任何建筑和装饰。9．房屋如遇地震或天气自然灾害，导致房屋倒塌砸伤人，由乙方承担责任。第八条，甲、乙双方违约责任，1．甲方不得擅自将乙方经营期内的房屋转租、转让、转借或抵押。乙方也不可以。2．双方均不可以利用该房屋进行违规及非法经营，或改变房屋用途。3．如遇政府及政策调整或村集体拆迁时，本合同无法履行，装修折旧费用由政府指定第三方评估为准，甲方应赔偿乙方装修房屋时所产生的费用，或政府赔偿房屋的装修折旧费用归乙方。拆迁补偿费中除政府赔偿房屋的装修折旧费用归乙方，其余费用与乙方无关。4．如遇政府拆迁或天灾等不可抗因素，合同自行终止。第九条，其他（略）。第十条，合同文本及效力（略）。签约当日，瀚铂芳园公司通过中国建设银行将第一年度租金136000元转入张秀芸账户。2020年1月13日，瀚铂芳园公司诉至本院，请求判如所请。2020年5月27日，瀚铂芳园公司向本院递交变更诉讼请求申请书，请求确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除，并要求邵付兴、张秀芸共同返还房屋租金136000元，赔偿利息损失。2020年6月10日，本院通过司法专邮向张秀芸、邵付兴送达包括传票、出庭通知书、变更诉讼请求申请书在内的诉讼材料，邮件回执显示该邮件于2020年6月11日被冯成签收，对此双方当事人无异议。上述事实，有《房屋租赁合同》、《集体建设用地使用证》、《协议书》、派出所证明信、结婚证、付款凭证、当事人的陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。邵付兴与瀚铂芳园公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应遵守履行。张秀芸虽不是合同当事人，但是实际收取租金人，同时是邵付兴的配偶，与邵付兴共同享受合同项下的权利、履行合同项下的义务，故作为本案被告主体适格。本案中，双方当事人对于《房屋租赁合同》解除的事实并无异议，但瀚铂芳园公司认为合同解除时间为2019年9月29日，邵付兴、张秀芸认为合同解除时间为2020年6月11日，故本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》的解除时间；二、邵付兴、张秀芸应当返还瀚铂芳园公司房屋租金的数额。接下来本院以庭审查明的相关事实为依据，以我国现行相关法律法规及司法解释为准绳，对上述两个争议焦点进行阐释和论证。一、《房屋租赁合同》的解除时间。瀚铂芳园公司认为合同解除时间为2019年9月29日，邵付兴、张秀芸认为合同解除时间为2020年6月11日。瀚铂芳园公司提交录音对合同解除事宜予以证明，但该录音内容中关于解除合同的意思表示并不明确，邵付兴、张秀芸亦否认瀚铂芳园公司曾在该期间提出解除合同，认为双方在洽商《房屋租赁合同》第七条第6项的转租事宜，故本院对瀚铂芳园公司提出的合同解除时间不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，瀚铂芳园公司于2020年5月27日向本院递交变更诉讼请求申请书，请求确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除，本院向邵付兴、张秀芸送达该变更诉讼请求申请书的行为应视为向合同相对方发出了解除合同的通知，合同解除的时间为相关材料送达邵付兴、张秀芸之日，根据本案查明的事实，变更诉讼请求申请书等诉讼材料于2020年6月11日被冯成签收，对此双方当事人无异议，因此本院确认邵付兴与瀚铂芳园限公司于2019年9月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月11日解除。二、邵付兴、张秀芸应当返还瀚铂芳园公司房屋租金的数额。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方《房屋租赁合同》已确认于2020年6月11日解除，瀚铂芳园公司已经交纳了第一年度租金，《房屋租赁合同》第三条约定，自2019年11月1日至2029年10月31日为正式租赁期，故第一年度租赁期为2019年11月1日至2020年10月31日，因此邵付兴、张秀芸应当返还合同解除后2020年6月12日至2020年10月31日期间的租金。第一年度租赁期2019年11月1日至2020年10月31日共有366天，年租金136000元，日租金约为371．6元，2020年6月12日至2020年10月31日共142天，故邵付兴、张秀芸应当返还瀚铂芳园公司房屋租金的数额为52767．2元（371．6元×142天=52767．2元）。对于瀚铂芳园公司要求邵付兴、张秀芸共同赔偿利息损失的诉讼请求，因双方并未对利息进行约定，故瀚铂芳园公司关于利息的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、邵付兴与北京瀚铂芳园商贸有限公司于2019年9月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月11日解除；二、邵付兴、张秀芸于本判决生效后七日内连带返还北京瀚铂芳园商贸有限公司房屋租金52767．2元；三、驳回北京瀚铂芳园商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元，由北京瀚铂芳园商贸有限公司负担950元（已交纳），由邵付兴、张秀芸共同负担560元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 宋维明二〇二〇年七月二十日法官助理 南磊鑫书 记 员 孙 瑶-2--1--2--1-