安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4737号 上诉人（原审被告）：王平，男，1963年5月19日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区南二环与宿松路交叉口琥珀新天地东苑10栋2单元103室。 被上诉人（原审原告）：合肥顺昌物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路琥珀山庄东村288幢。 法定代表人：钟建成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄显发，安徽至达律师事务所律师。 上诉人王平因与被上诉人合肥顺昌物业管理有限公司（以下简称顺昌物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初11958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 王平上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，判决王平给付顺昌物业公司卫生及生活垃圾费471.3元(计算根据：物业费的10%，三年物业费为4713元)；2.判令顺昌物业公司承担一审及二审全部诉讼费用。事实和理由：1.原审判决采纳的顺昌物业公司（原审原告）提供的三份合同都是无效合同。第一份合同是入住小区时业主与顺昌物业公司所签,王平所持有的《琥珀新天地前期物业服务协议》原件与顺昌物业公司提供的复印件约定的服务期限不一致，顺昌物业公司存在造假嫌疑。第二份合同为业委会与顺昌物业公司所签，该合同在征求业主意见时意见表上的期限是7个月，但该合同期限却为19个月，其中12个月未经业主授权，违反了《琥珀新天地小区议事规则》。第三份合同是仰光社区代表业主与顺昌物业公司签的应急合同，违反了《安徽省物业管理条例》第六十五条应急合同只能签六个月之规定，显然无效。第二份、第三份合同小区绝大多数业主不知其内容，业委会事前没有征求广大业主意见，事后也没有张贴公示，与《琥珀新天地小区业主大会议事规则》不符，仰光社区代签的合同无甲方代表签字。因三份合同无效，关于“千分之三”违约金的约定不成立，一审判决将违约金改为银行贷款利息无依据。2.顺昌物业公司在起诉状中所附的《催费通知单》上标注的日期分别是2017年6月28日和2018年6月30日，但从照片可知是一次性贴上去的，存在造假可能，王平也没见过该两份催费通知单。3.关于“三亩地”开饭店油烟排污问题，业主反对在此开饭店并将签字的书面材料第一时间交给顺昌物业公司，顺昌物业公司应迅速通知相关职能部门去执法，而不是通报社区，其行为系失职。4.《琥珀新天地小区管理规约》和《琥珀新天地小区业主大会议事规则》第十二条中明确界定业主代表有参与小区物业管理的权利，但顺昌物业公司却将王平排除在外。顺昌物业公司无专人养护、管理小区绿化，导致小区许多树木死去，其应赔偿。顺昌物业公司为了省电将小区路灯大灯变小灯，给业主夜行带来不便，擅自锯掉西苑一号楼屋顶小区名牌，改变了小区现状，不利于投奔亲友者以及出租车司机找到小区。5.王平举证的167张照片经的起推敲、验证。6.一审法院依据三份无效合同，两张假的催费通知单作出裁判，存在错误。7.顺昌物业公司根据无效合同向全体业主收取物业费，且只想着收物业费，不提供应有的服务，用无效合同和造假证据打官司，欺诈而不诚信。 顺昌物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王平的上诉请求。三份物业合同均合法有效。第一份合同是王平王平与顺昌物业公司所签，若王平认为该份合同不是本人书写，应当提供相应的证据予以证明。第二份合同是业委会代表全体业主所签订的物业服务合同，同样合法有效，因为业委会的成员是全体业主依据业主大会规则所选任的。王平认为业委会超越职权签订物业服务合同，应当通过业主大会议事规则的内部程序予以解决，与顺昌物业公司无关。第三份合同是仰光社居委代表业主与物业公司所签，主要是因为当时业委会任期已经届满，为保障全体业主的权益，仰光社居委才代表全体业主与顺昌物业公司签订第三份物业合同。关于三亩地开饭店排污问题。首先，物业公司不是行政执法机构，没有相应的强制执行权。其次，当业主反映三亩地油烟问题时，顺昌物业公司也及时向仰光社居委以及相关的政府部门进行了反映，一审时已经提交相关的证据予以证明。 顺昌物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王平立即支付顺昌物业公司2015年6月29日至2018年6月30日期间的物业服务费4713元、2015年7月1日至2018年6月30日期间的违约金7690元，合计12403元；2.判令王平承担一审案件诉讼费。 一审法院认定事实：顺昌物业公司成立于1995年12月12日，经营期限为长期，经营范围为：房屋租赁、住宅及非住宅小区物业管理、水电安装，绿化工程及绿化养护。王平系琥珀新天地东苑小区10栋2单元103室（建筑面积为98.71㎡）的业主，自2013年10月29日从开发商处接手，当日王平（乙方）与顺昌物业公司（甲方）签订《琥珀新天地前期物业服务协议》，约定：顺昌物业公司对包括乙方在内的琥珀新天地小区提供前期物业管理服务，合同期限自2013年10月29日至2016年6月1日，若业主委员会在合同期满后尚未成立，经甲乙双方同意，合同可顺延。合同对物业基本情况、前期物业服务内容、服务期限、双方权利义务、服务费用及违约责任等进行了约定。合同第五章主要约定：服务收费采用包干制方式……高层、小高层为1.32元/㎡/月；物业管理费实行预交制度，每壹年预交一次，每年第一月的上旬。第八章主要约定，逾期支付前期物业服务费的，按应付金额每日2‰交纳违约金；甲方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。 2016年6月，合肥琥珀新天地小区业主委员会与顺昌物业公司签订《琥珀新天地物业服务合同》，期限自2016年6月1日至2017年12月31日止，合同第五章主要约定，逾期缴纳物业费的违约金从逾期之日起按每日3‰收取，其余约定与前期物业服务协议基本一致。 2018年1月3日，包河区常青街道仰光社居委与顺昌物业公司签订《琥珀新天地物业服务合同》,期限自2018年1月1日至2018年12月31日止，内容与2016年6月签订的合同内容一致。 一审审理中，顺昌物业公司陈述其自2011年11月29日进驻琥珀新天地小区，先后签订上述三份物业服务合同，依约在该小区从事物业服务工作，王平自2015年6月29日起未再交纳物业服务费，期间，顺昌物业公司曾上门和张贴催费通知单催收。 另，顺昌物业公司提供物价部门核发的登记证，其合同约定的收费标准符合规定，王平对收费标准和其房产的建筑面积均无异议，但不认可业主委员会和包河区常青街道仰光社居委与顺昌物业公司签订的后两份物业服务合同；其提供了拍摄的167张照片，称物业公司并未依约履行优质服务，小区商铺8-102室开设“三亩地”饭店，给小区业主带来了不利影响，物业公司不予干涉等为由，拒不支付物业费。顺昌物业公司辩称王平提交照片无法显示拍摄时间和地点，对此不予认可，并提交其物业服务人员在小区内提供服务的照片及其为“三亩地”饭店油烟问题向仰光社居委反映，请求协调的函，称其已经依约履行服务并就“三亩地”饭店经营产生的问题向有关部门反映。 一审法院认为：顺昌物业公司进驻琥珀新天地小区提供物业管理服务是基于其与王平、琥珀新天地业主委员会及包河区常青街道仰光社居委先后签订的物业服务合同，案涉三份合同均对物业管理服务内容与质量、服务费用、违约责任等事项作了约定，体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效，因此前述合同对包括王平在内的全体业主均具有约束力。 由于物业服务的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在一些不足，但并不当然的成为业主拒缴物业费的依据；另外，本案中，根据物业服务合同的约定，物业公司管理服务达不到约定的服务内容和质量标准，业主可以向物业公司提出限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，业主可要求物业公司承担相应的法律责任，王平以物业公司未提供优质服务为由拒缴物业费并无合同依据；再者，拒缴物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。顺昌物业公司为琥珀新天地小区提供了物业管理服务，王平作为该小区业主，事实上也享受了物业公司提供的物业管理服务，理应支付物业费用，其逾期未付显属违约。 经一审法院核算，截至2018年6月30日，王平拖欠顺昌物业公司物业费合计4700元；王平未履行合同约定的支付物业费的义务，理应承担违约责任，《前期物业服务协议》和《物业服务合同》对于物业费的具体缴费时间、违约计算方式虽有明确约定，但违约金按日3‰的标准计算过高，一审法院予以核减，酌定以每期应付金额为基数分别自逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、王平于判决生效之日起十日内支付顺昌物业公司物业管理费4700元以及违约金（以每期应付金额为基数分别自逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止）；二、驳回顺昌物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费110元，减半收取为55元，由王平负担。 二审中，王平提交照片六页，证明：顺昌物业公司对于公厕的维护存在问题；顺昌物业公司将小区的灯牌去除，造成亲朋往来不便；顺昌物业公司对王平门前楼后绿化的维护存在问题，且拒不整改；顺昌物业公司对于小区马路的维护存在问题，存在安全隐患。顺昌物业公司的服务不达标，不专业。顺昌物业公司质证意见为：对证据的三性均持有异议。从拍摄时间上看，显示的时间是2020年6月1日，不能用现在的照片评价过去的服务。该组照片不能显示拍摄的地点是顺昌物业公司提供的物业管理区域，不排除王平通过拍摄其他小区来证明顺昌物业公司物业服务存在瑕疵的问题。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，王平在一审中认可顺昌物业公司提交的《琥珀新天地前期物业服务协议》系其所签，现其主张该协议并非其签订并对该协议真实性提出异议，本院不予采纳。琥珀新天地业主委员会与顺昌物业公司签订的物业服务合同系其在获得业主的授权后签订，王平以合同期限超出业主授权范围、合同内容条款未征求业主意见及合同未张贴公示等为由主张合同无效，无事实与法律依据。王平主张包河区常青街道仰光社居委与顺昌物业公司签订物业服务合同为无效合同，于法无据。一审认定案涉三份合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，为合法有效的合同，对包括王平在内的全体业主均具有约束力，未有不妥。在顺昌物业公司依据合同约定为琥珀新天地小区提供了物业管理服务后，王平作为该小区业主，应当支付物业费用，其逾期未付已构成违约，王平以其未收到催费通知单及顺昌物业公司的服务不达标、不专业等理由拒付物业费，于法无据。一审依据查明的事实及合同约定，判令王平支付欠付的物业费4700元并支付违约金，本院予以认可。因《前期物业服务协议》和《物业服务合同》约定的违约金计算标准过高，一审法院予以核减并酌定以每期应付金额为基数分别自逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止，并无不当。 综上所述，王平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费110元，由王平负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年七月七日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。