吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终532号 上诉人（原审原告):刘永春，女，1973年3月27日出生，蒙古族，个体，现住镇赉县。 委托诉讼代理人:武艳芬，吉林高军律师事务所律师。 被上诉人（原审被告):于亚水，男，1967年10月3日出生，汉族，个体，现住镇赉县。 被上诉人（原审被告):吉林省润达房地产开发有限公司。 法定代表人:李洪亮系总经理。 上诉人刘永春因与被上诉人吉林省润达房地产开发有限公司、于亚水买卖合同纠纷一案,不服镇赉县人民法院（2019）吉0821民初1865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘永春及委托诉讼代理人武艳芬、被上诉人于亚水、被上诉人吉林省润达房地产开发有限公司的法定代表人李洪亮到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 刘永春上诉请求：1、撤销镇赉县人民法院作出的(2019)吉0821民初1865号民事判决书。2、判令二被上诉人按双方于2015年10月16日签订的惠民家苑小区售楼合同的的约定交付位××镇商服南侧东数第13门市（面积为121.09m）的房屋。3、请求贵院判令二被上诉人立即为原告办理房屋产权证。事实与理由:一、本案的事实认定不清，本案的真实情况为被上诉人吉林省润达房地产开发有限公司与第三人韩迎新恶意串通，另行签订商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致上诉人无法取得房屋，韩迎新与吉林省润达房地产开发有限公司签订的合同是无效的。被上诉人于亚水挂靠被上诉人吉林省润达房地产开发有限公司开发镇赉县惠民家苑小区，被上诉人于亚水欠李兴成6,138,820.00元，李兴成欠上诉人6,138,820.00元，被上诉人于亚水、李兴成、上诉人三方均同意由被上诉人于亚水直接用房屋顶抵欠款，由于被上诉人于亚水开发的房屋均系挂靠被上诉人吉林省润达房地产开发有限公司，因此被上诉人吉林省润达房地产开发有限公司与上诉人于2015年10月16日签订了惠民家苑小区售楼合同，被上诉人吉林省润达房地产开发有限公司将位于××镇商服南侧东数第13门市出售给了上诉人，双方售楼合同约定的付款方式为一次性付清，不足的房款部分17万余元上诉人已经给二被上诉人出具了房款的欠据，二被上诉人给上诉人出具了购楼款收据，上诉人按二被上诉人的要求交付房屋维修基金、取暖费、装修保证金、物业费、电费等各项入住费用，二被上诉人至今未交付房屋，在一审的庭审过程中据二被上诉人所述，二被上诉人将该房屋交付给了没有支付任何房款的韩迎新，而提交韩迎新与被上诉人吉林省润达房地产开发有限公司签订的房屋合同的却是一个与本案无关的王某，一审法院给王某做了笔录，韩迎新与被上诉人吉林省润达房地产开发有限公司签订合同的时间是2015年11月11日，二者存在恶意串通导致上诉人无法取得房屋，现上诉人已经提起了诉讼，请求确认被上诉人吉林省润达房地产开发有限公司与韩迎新签订的房屋买卖合同无效。二、一审程序违法,应发回重审。无论是第一次庭审还是第二次庭审二被上诉人均没有提供任何证据证明上诉人所购买的房屋已经出售，而案外人王某不是本案的权利人，从王某提供的证据来看，第二次庭审中二被上诉人明确说明了二被上诉人没有收到韩迎新交付的任何房款，那么该房屋买卖合同的真实性都有待考量，且韩迎新是本案的利害关系人,应参加到诉讼中来,一审法院将没有参加到诉讼中的韩迎新的合同认定为有效的合同,且认定为韩迎新合法占有涉案房屋的事实是严重错误的,目前该房屋的一切手续及可以办理的各种登记都在登记在上诉人名下,二被上诉人与韩迎新也知道该房屋系上诉人刘永春购买的,且韩迎新的丈夫与上诉人也共同去过售楼处沟通房屋事宜,可见韩迎新不是合法占有,韩迎新与二被上诉人之间存在串通的故意,是二被上诉人为了让上诉人得不到房屋所做的行为。上诉人在一审中也提到了二被上诉人与韩迎新签订的合同是无效的，但是一审法院未找韩迎新核实，也没有查看韩迎新的各项手续原件就认定韩迎新是合法占有房屋，以此认定在一房数卖的情况下韩迎新是合法占有房屋据此驳回了上诉人一审的诉讼请求，这在程序上是严重错误的。综上所述，一审认定的事实不清，程序违法，请求贵院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 吉林省润达房地产开发有限公司辩称，答辩人就涉案房屋没有与韩迎新恶意串通情形，一、首先于亚水以答辩人的名义系被上诉人的名义与韩迎新签订售楼合同情形与被答辩人的情形表面上并无差异,他们均明知惠民家园的实际开发人于亚水指称我公司与他人恶意串通,起诉我公司履行义务，均以其当初的主观认识不符。其次，被答辩人自2015年签订合同后,一直未实际使用房屋,取得钥匙后又交还给于亚水。从未向我公司主张过权利。其实际行为以表明其放弃履行售楼合同的态度。二、上诉人主张一审应当追加第三人没有法律依据,民诉法第56条关于第三人参加诉讼的规定非常清楚，系可以申请参加诉讼，或由法院通知参加诉讼，即为可以法院有权决定是否通知案外人以第三人的身份参加诉讼。上诉人不可以自己的主观意识逾越法律，强行认定法院存在错误。综上，答辩人认为原审判决认定事实无误，适用法律正确，应予支持。 于亚水辩称，我和韩迎新无恶意串通,上诉人放弃房屋，钥匙给上诉人了，后来上诉人将钥匙退回来了。我不同意上诉人上诉请求。 刘永春向一审法院起诉请求：1、请求贵院判令二被告按原、被告于2015年10月16日签订的惠民家苑小区售楼合同的的约定交付位××镇商服南侧东数第13门市（面积为121.09平方米）的房屋;2、请求贵院判令二被告立即为原告办理房屋产权证;3、请求二被告承担原告自2015年12月30日起至交房之日止的房屋租金损失暂定1,000元(具体以评估价格为准）。 一审法院认定事实：于亚水借用润达公司资质开发镇赉县惠民家苑小区，双方之间系挂靠关系。李兴成将镇赉县建平乡兴成空心砖厂转让给于亚水，于亚水用其名下借用润达公司资质开发的的位××镇商服楼南侧东数第13门门市（面积121.09平方）房屋抵顶李兴成欠原告刘永春钱款613,880元，刘永春于2015年10月16日与润达公司签订惠民家苑小区售楼合同，售楼合同中约定该房屋价格为78,785元，并约定了各自的权利义务,润达公司并为其开具收据，该收据显示“购楼款613,880元，李兴成欠刘永春欠款抵账”;并且刘永春为于亚水出具借据一枚,借据上显示“欠购楼款173,205元，还款期限为2015年11月16日前”,同一天，润达公司为刘永春开具该房屋的物业费、电费、测绘费、房屋维修基金、取暖费、装修保证金等相关费用收据。还款期限届满后,刘永春并未将173,205元剩余房款给付于亚水。于亚水将该房屋处分给崔超（韩迎新）,韩迎新于2015年11月11日与润达公司签订惠民家苑小区售楼合同,润达公司为其出具购楼款收据及该房屋的物业费、电费、测绘费、房屋维修基金、取暖费、装修保证金等相关费用收据经查,涉案房屋自2015年10月16日起至今，原告刘永春一直未居住且涉案房屋一直由他人占有。另查明，涉案的惠民家苑1区17段136-13号房屋（镇赉县惠民家苑小区商服楼南侧东数第13门）（面积121.09平方米）,截止到2020年1月22日,镇赉县房屋产权交易管理中心档案显示该房屋未办理预告登记、未办理产权登记、不存在抵押查封登记等情况。本案需要说明的是，于亚水主张因其受李兴成欺骗，李兴成转让财产、债务不实自己向镇赉县公安局报案，镇赉县公安局已立案，但截止目前，本院并未收到镇赉县公安局关于该案刑事受理通知书于亚水没有提供相关证据证明李兴成与原告刘永春之间存在恶意串通、欺诈从而损害其合法权益的情形，且即使于亚水受欺骗于李兴成，也仅存在于亚水和李兴成之间，与原告刘永春无关，亦与本案无关，故而本案不需等待刑事立案结果而中止审理。 一审法院认为，本案构成润达公司及于亚水“一房数卖”的情形，在此情形下，关于本案所涉签订两份房屋买卖合同履行的问题,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，根据本院调取的镇赉县房屋产权交易中心向我院出具的证明可得知，该房屋至今未办理预告登记，未办理产权登记、无抵押查封登记等情况，结合刘永春两次庭审中所陈述的从签订完售楼合同之后自己就一直没有居住过该房屋且该房屋一直被他人占有的事实，且其亦未提供相关证据证明润达公司及于亚水在将该房屋抵顶崔超的当时，崔超（韩迎新）知道该房屋正处在另外一个交易的事实，故而本案无证据证明于亚水及润达公司与崔超（韩迎新）之间存在恶意串通损害刘永春作为第一买受人利益的情形。崔超（韩迎新）曾占有该房屋，即使崔超（韩迎新）未向二被告交纳该房屋的购房款，但属于另一法律关系，不影响崔超（韩迎新）曾合法占有涉案房屋的事实。在刘永春和崔超（韩迎新）均没有办理该房屋的产权登记和预告登记的情况下，应当优先保护已经合法占有该房屋的权利人。如果各个买受人均未办理所有权变更登记，也未合法占有，则才要进一步考察合同履行情况，比如购房款的缴纳情况、买卖合同的登记备案情况等，故而本院认定刘永春主张该房屋的所有权于法无据，其诉请应予全部驳回。至于刘永春因未能取得该房屋的所有权所产生的损失，可另案进行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告刘永春的诉讼请求。案件受理费2,300.00元,由原告刘永春负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据的。 二审认定的事实与一审一致。 本院认为，2015年10月16日，刘永春与吉林省润达房地产开发有限公司签订惠民家苑小区售楼合同，在签订该合同后，刘永春并没有占有涉案房屋。但涉案房屋被他人占有，且刘永春没有证据证实于亚水及吉林省润达房地产开发有限公司在将涉案房屋抵顶给崔超（韩迎新）时，其与崔超（韩迎新）之间存在恶意串通损害刘永春利益的情形，因崔超（韩迎新）曾占有该房屋，且涉案房屋至今没有办理预告登记和产权登记等手续，应保护涉案房屋的合法占有人，故刘永春的诉讼请求应予驳回。刘永春对其上诉理由没有举出足够相应的证据来证实自己的上诉主张，应承担举证不利的法律后果，故对其上诉请求不予支持。 综上所述，刘永春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,300元，由上诉人刘永春负担。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  倪继迎 审判员  杨剑虹 二〇二〇年七月十三日 书记员  李 妍