贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5253号 原告：韩坤军，男，汉族，1977年9月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：章静，女，汉族，1984年5月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：林蔓（特别授权代理），贵州伍尊律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路。统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华，系该公司经理。 委托诉讼代理人：肖顺裕（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 原告韩坤军、章静与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（下称：毕节市房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩坤军、章静之委托代理人林蔓，被告毕节市房地产公司之委托代理人肖顺裕、唐嘉曼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办证违约金人民共计57,751.00元(从2017年4月1日计算至2019年4月18日以房屋价款456,371.00元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金)；二、请求人民法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告明确:办证时间更改为2019年4月15日，违约金为58,318.00元。 事实和理由：原、被告于2012年4月15日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市。合同约定房屋总价款为456371.00元。其中《商品房买卖合同》第二十二条关于房屋登记中第三款转移登记的约定，并未明确约定办证时间及违约金计算标准。合同签订后，原告按约支付了购房价款，被告按约将商品房交付原告使用。但是，从商品房按照合同约定的时间（即2013年5月31日前）交付使用后，被告逾期为原告办理房屋不动产权证书。被告违约属于客观事实。原告认为：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十八条：“第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》并未对逾期办证违约金作出约定，被告仅于2019年4月15日才为原告办妥房屋不动产权证书。因此原告诉请以456371.00元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计付违约金诉请合理合法。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，被告违约属于客观事实。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。 被告毕节市房地产公司辩称：一、城市规划的调整，被告不应承担违约责任。受政府城市规划调整，被告根据规划相应调整其建房规划并获得政府同意，该小区容积率由4.99上调至5.56，该小区规划、施工手续都要办理变更。加上在办理变更手续中又遇到政府机构改革。政府城市规划调整属不可抗力，被告理应当免除违约责任。二、已经过了诉讼时效，诉讼请求不应获得支持。被告一直努力协调各方关系帮助逸景私享家园所有业主办理不动产登记证。从原告起诉时已超过诉讼时效，依法不应获得支持。并且《商品房买卖合同》第22条明确约定办理不动产证是“登记完毕该商品房的所有权”，也就是初始登记时间为办证时间。被告已于2018年2月9日取得A栋不动产初始登记，2018年12月16日为原告办理了转移登记。早已经过了诉讼时效，失去追偿权利，即使要算违约责任，最多从起诉之日起向推3年至初始登记日止。三、被告劳心劳力，完全义务，不收任何费用，帮助原告办理房贷、办理产权证，并且原告也未举证证明其实际所受损失。原告诉求被告支付的违约金达到总房价五分之一，这显然是不合理的。根据《合同法》“第114条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告请求人民法院适当调低违约金。综上，请法院支持被告的抗辩意见，依法维护被告的合法权益。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月15日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》,约定:买受人购买出卖人开发的位于七星关区,房屋总价款为456371.00元，出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定，出卖只承担办理房屋产权证的代理义务、买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同还约定了其他事项。合同履行过程中，原告向被告交付了购房款。被告向原告出具的发票载明，该商品房购房款为455433.00元。2013年5月31日，被告将涉案商品房交付给原告。2018年2月8日，毕节市国土资源局为涉案商品房所在的私享家园Ａ幢颁发了不动产权证书；2019年4月11日，被告向房屋产权登记机关提交了办理涉案房屋不动产转移登记的资料。2019年4月15日，毕节市自然资源和规划局为原告颁发了涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告逾期办证，应承担相应违约责任，故以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2013年5月31日向原告交付了房屋，合同约定在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2014年5月26日前登记涉案商品房的所有权。本案中，被告于2019年4月11日才向房屋产权登记机关提交了办理涉案房屋不动产转移登记的资料，为原告申请办理涉案商品房的不动产权证，被告已违约，应承担违约责任。故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。被告答辩称系政府的城市规划的调整，调整后所有的规划手续，施工手续都相应的进行了调整，并且在调整办理手续的过程中又遇到政府机构的改革。政府的规划调整属于不可抗力，所以被告可以免除违约责任。就本案，被告所举证之证据不能证明政府的行为属不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况造成的，被告主张的该情形并不符合不可抗力的构成要件，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约金的计算标准问题。双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 关于违约金计算的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2014年5月26日前登记涉案商品房的所有权，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年5月27日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年4月22日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年4月22日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年4月23日起至被告履行登记涉案商品房所有权义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，被告已于2019年4月11日向房屋产权登记机关提交了办理涉案房屋不动产转移登记的资料，为原告申请办理涉案商品房的不动产权证，被告履行了约定的义务，故该项违约金计算至2019年4月11日止。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款455,433.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月23日起计算至2019年4月11日止。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韩坤军、章静支付逾期办证违约金，该违约金的计算方式为：以原告已付购房款455,433.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年4月23日起计算至2019年4月11日止； 二、驳回原告韩坤军、章静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费554.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年七月二十日 书记员  高立