江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初924号 原告（案外人）:韦立梅，女，1979年6月17日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：徐刚，江苏青炜律师事务所律师。 被告(申请执行人)：刘洋，男，1979年9月4日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人(被执行人)：华某，女，1980年6月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：徐某琦，女，2003年12月26日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 法定代理人：华某，系徐某琦之母。 第三人：徐某琪，女，2014年4月17日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 法定代理人：华某，系徐某琪之母。 原告韦立梅与被告刘洋、第三人华某、徐某琦、徐某琪案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告韦立梅的委托诉讼代理人徐刚到、被告刘洋、第三人华某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明：刘洋与华某民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月29日作出（2017）苏1322民初11758号民事判决，判决华某于本判决生效后十日内向刘洋归还借款60000元。该民事判决发生法律效力后，根据刘洋申请，本院于2018年3月6日立案执行，执行案号为（2018）苏1322执1659号。 执行过程中，本院于2018年3月27日作出（2018）苏1322执1659号执行裁定，裁定对被执行人华某名下位于沭阳县南湖街道沭河家园小区一期12幢2单元402室、31幢1单元401室两套房屋予以查封。案外人韦立梅以查封的31幢1单元401室房屋归其所有为由，提出执行异议。2019年12月14日，本院作出（2019）苏1322执异332号执行裁定，驳回韦立梅的异议请求。 原告韦立梅向本院提出诉讼请求：停止沭阳县人民法院（2018）苏1322执1659号执行裁定对位于沭阳县南湖街道沭河家园小区一期31幢1单元401室房屋的执行。 依据的事实和理由：2011年4月19日，原告与徐某签订购房协议书，原告购买徐某所有的沭河家园小区一期31幢1单元401室房屋。签订合同当日，原告向徐某支付全部购房款188000元，徐某也将房屋交付给原告居住使用至今。2017年，徐某因病去逝，该房屋产权登记为第三人即徐某的妻子华某、女儿徐某琦和徐某琪名下。 被告刘洋辩称：请求法院依法判决。 第三人华某、徐某琦、徐某琪陈述称，原告所述属实。 原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据： 1.购房协议书（2011年4月19日，原告与第三人亲属徐某签订），徐某将沭河家园一期31幢1单元401室以188000元出售给原告。 2.徐某于2011年4月19日出具的收条，金额为188000元。 3.小区物业交款单，证明2011年8月26日徐某与原告、原告丈夫钱某共同办理物业交接手续。 4.2016年8月1日的沭阳华润燃气公司收款收据，证明原告韦立梅办理天燃气安装。 上述证据能证实在法院查封涉案房屋前，原告与徐某已经签订合法有效的买卖合同并支付全部价款，原告合法占有、使用涉案房屋。 5.不动产权证书，沭阳县沭河家园一期31幢1单元401室产权人为第三人，登记时间2018年3月20日，该房屋于2018年3月27日被人民法院查封。证明原告没有办理产权过户的原因是因为不动产权证办理时间较迟，且被法院查封，导致不能办理过户，不能过户的原因不是原告造成的。 被告刘洋对原告提供的证据未发表实质性的质证意见。 第三人对原告提供的证据无异议。 本院认证意见为： 对原告提供的证据1-5的真实性予以认定。原告提供的证据1-4可以证明在本院查封涉案房屋之前，原告已与第三人的亲属徐某签订合法有效的书面房屋买卖合同并付清购房款，且占有使用涉案房屋至今。 另查明：2011年4月19日，徐某（卖房方、甲方）与韦立梅（购房方、乙方）签订购房协议书，约定“关于乙方购买甲方住房事宜，经双方协商一致，达成如下协议：一、甲方自愿将其在沭河家园小区拆迁安置住宅房31#1单元401室建筑面积113平方米，及10.75平方米车库以总价人民币壹拾捌万捌（188000元）出售给乙方，不再另计其它费用。二、甲方于收到房款之日，将该房屋及相关的拆迁安置协议房款结算票据、附属设施、设备、权属凭证、物业等所有资料交付乙方。三、甲方承诺，１、向乙方提供关于该房的所有相关原始凭证。２、出售该房为甲方夫妻双方及其家庭成员的共同意愿，自签订本协议之日起至办理正式过户期间，任何一方不得反悔或将该房另售给第三人，否则，给付对方合同标的额或加倍赔偿损失。３、由于该房暂时不能办理产权证，待能办证时甲方必须及时先办好证件配合乙方办理过户手续；房产证、土地证等各项费用由乙方自己负责，甲方协助办理相关手续。４、如甲方因该房产生的其它经济纠纷与乙方无关，如损害乙方利益的，甲方应承担赔偿责任。三、乙方承诺，１、自本协议签订之日起乙方一次性付清全部房款，计人民币壹拾捌万捌仟元整（188000）。２、本协议自双方签字之日起生效。本协议未尽事宜，甲乙双方依《中华人民共和国合同法》协调解决。甲方：徐某，乙方：韦立梅，证明人：沈某，二Ｏ一一年四月十九日”。 还查明：徐某、华某于2011年登记结婚。徐某于2017年病故。涉案房屋原系拆迁安置房屋，于2018年3月20日登记在华某、徐某琦、徐某琪名下，其中华某占66.66%、徐某琦占16.67%、徐某琪占16.67%，产权证号为苏（2018）沭阳县不动产权第0009862号。 本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，在本院查封涉案房屋之前，原告已与第三人的亲属徐某签订合法有效的书面房屋买卖合同并付清购房款，且占有使用涉案房屋至今。涉案房屋原系拆迁安置房屋，产权登记到第三人名下之后，原告才可向第三人主张办理过户登记手续。涉案房屋产权登记时间为2018年3月20日，法院查封时间为2018年3月27日，在查封之前的短短几天之内未能办理过户手续，对此不能归责于原告，应认定非因原告自身原因未办理过户登记。 综上，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行本院（2018）苏1322执1659号执行裁定对位于沭阳县南湖街道沭河家园小区一期31幢1单元401室房屋的查封。 案件受理费4076元（原告韦立梅已预交80元），由原告韦立梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费4076元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××65，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。 审 判 长  彭金波 人民陪审员  史 明 人民陪审员  张书新 二〇二〇年七月九日 书 记 员  王治红 附本案相关法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。