重庆市长寿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0115民初1199号 原告：甘树德，男，1965年3月4日出生，汉族，住重庆市长寿区。 原告：任玲，女，1967年9月9日出生，汉族，住重庆市长寿区。 被告：张凤，女，1988年1月16日出生，汉族，住重庆市长寿区。 原告甘树德、任玲与被告张凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告甘树德、任玲到庭参加了诉讼，被告张凤经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘树德、任玲向本院提出诉讼请求：判令被告张凤立即支付二原告违约金46000元。事实和理由：原告甘树德、任玲系夫妻关系。2017年3月5日，被告张凤与原告甘树德、任玲在重庆长寿腾达信息中心签订了《房屋买卖合同》，约定被告张凤将其所有的位于重庆市长寿区XX大道XXX号X幢XX-X的房屋出售给原告甘树德、任玲，总房款为230000元，签订合同当日付定金20000元，首付80000元，由被告张凤用于到银行办理解押手续，在得到产权证后6个工作日内双方办理产权转移手续，并由原告甘树德、任玲支付剩余房款130000元。合同签订后，被告张凤将房屋移交给原告甘树德、任玲，原告甘树德、任玲对房屋进行了装修并入住。但是被告张凤却不及时归还案涉房屋的抵押贷款，也不将房屋的产权过户给原告甘树德、任玲。原告甘树德、任玲以张凤为被告，以中国工商银行股份有限公司重庆长寿支行（以下简称为工行长寿支行）为第三人，向重庆市长寿区人民法院提起诉讼，要求被告张凤将案涉房屋过户至原告甘树德、任玲名下，并同意代被告张凤向该行归还全部按揭贷款本息。2019年6月25日，贵院作出（2019）渝0115民初1760号民事判决书，判令被告张凤将案涉房屋的产权变更登记至原告甘树德、任玲名下。判决生效后，为减少双方的损失，原告甘树德、任玲代被告张凤向工行长寿支行偿还借款本息共计197822.34元，并办理了房屋产权过户手续。原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现被告张凤拒不履行合同义务，属严重违约，根据合同约定，其应赔偿原告甘树德、任玲违约金46000元。综上，为维护原告甘树德、任玲的合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。 被告张凤未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告张凤经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证以及答辩的权利。对原告甘树德、任玲提交的《重庆长寿腾达信息中心房屋买卖合同》、（2019）渝0115民初1760号民事判决书、房屋不动产权证、（2019）渝0115执2393号执行裁定书、个人贷款结清证明、（2019）渝0115执恢485号结案通知书、中国工商银行业务回单凭证2份（2019年10月15日）、中国工商银行个人还款凭证、中国工商银行业务回单凭证2份（2019年10月14日）、重庆银行业务回单、（2019）渝0115民初1097号民事判决书等证据，被告张凤未到庭应诉，视为放弃抗辩、质证等权利。原告甘树德、任玲提交的上述证据符合证据形式要件，故对以上证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告甘树德、任玲（乙方）与被告张凤（甲方）、重庆长寿腾达信息中心（丙方）于2017年3月5日签订《重庆长寿腾达信息中心房屋买卖合同》，约定由被告张凤将其所有的坐落于重庆市长寿区渡舟街道XX大道XXX号X幢XX-X号房屋（处于按揭抵押状态）出售给原告甘树德、任玲，房屋价款为230000元，原告甘树德、任玲于2017年3月5日支付被告张凤定金20000元、购房款80000元，被告张凤在得到产权证6个工作日办理产权公证手续并付清购房余款130000元。第五条违约责任约定：“1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。......5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金......”同日，被告张凤向原告甘树德、任玲出具《收条》一张，载明：“今收到甘树德、任玲购买长寿区渡舟街道菩提大道185号3幢17-2房屋定金贰万元整，房款捌万元整，共计壹拾万元整，余款壹拾叁万未付。”同日，被告张凤将案涉房屋交付给二原告使用。 后被告张凤未按合同约定偿还银行按揭贷款，也未将案涉房屋产权变更登记至原告甘树德、任玲名下。原告甘树德、任玲于2018年5月25日代被告张凤偿还了银行按揭贷款本息4791.69元、4865.82元，于2018年6月20日偿还了按揭贷款本息1188.43元，共计偿还本息10845.94元。 2019年2月22日，原告甘树德、任玲以张凤为被告，以工行长寿支行为第三人，向本院提起诉讼，要求判令被告张凤为原告甘树德、任玲办理房屋产权过户手续。该案诉讼过程中，原告甘树德、任玲表示愿意代被告张凤偿还其欠第三人工行长寿支行的按揭贷款和其他涉及案涉房屋被告张凤应该支付的费用，包含律师费和诉讼费。第三人工行长寿支行表示其同意案涉房屋过户到原告甘树德、任玲名下。2019年6月25日，本院作出（2019）渝0115民初1760号民事判决书，判决被告张凤将案涉房屋产权变更登记至原告甘树德、任玲名下。该判决认定的事实包括：2015年12月11日，被告张凤与案外人重庆新康幸瑞置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告张凤购买本案案涉房屋，合同价款为253303元。被告张凤与第三人工行长寿支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告张凤向第三人工行长寿支行借款189000元，并用本案案涉房屋做抵押担保，办理了抵押登记。2016年12月19日，被告张凤与案外人江光离婚，约定案涉房屋归被告张凤所有，并由其负责偿还该房屋的银行按揭贷款。截至2019年6月10日，被告张凤尚欠银行按揭贷款本金176142.90元及利息未偿还。 工行长寿支行于2019年1月22日向本院提起诉讼，提出诉讼请求：1、判令被告张凤立即向该行偿还借款本金176142.90元并支付截止至2019年1月17日的利息4588.93元，罚息14.65元，复利54.37元，本息合计180800.85元；2、判令被告张凤立即支付自2019年1月17日起至贷款本息清偿之日止的罚息和复利（其中罚息以被告未偿还的借款本金176142.90元为基数，在本合同所执行贷款利率水平上上浮的30%计算；复利以被告未偿还的利息4588.93为基数，在本合同所执行的贷款利率水平上上浮30%计算）；3、判令该行对被告张凤所提供抵押的位于长寿区XX大道XXX号X幢XX-X的房屋享有优先受偿权；4、判令诉讼费由被告张凤承担。该案诉讼过程中，该行变更诉讼请求为：1、判令被告张凤立即向该行偿还截止到2019年5月21日尚欠的借款本金176142.90元、利息7352.59元，合计183495.49元；2、自愿放弃第2项诉讼请求；3、判令该行对被告张凤所提供抵押的位于长寿区XX大道XXX号X幢XX-X的房屋享有优先受偿权；4、判令诉讼费由被告张凤承担。2019年6月11日，本院作出（2019）渝0115民初1097号民事判决书，判决：一、被告张凤于本判决生效后十日内归还工行长寿支行截止至2019年5月21日尚欠的借款本金176142.90元、利息7352.59元，合计183495.49元；二、工行长寿支行就上述债权有权对被告张凤所有的位于重庆市长寿区渡舟街道菩提大道XX大道XXX号X幢XX-X的房屋以折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；三、驳回工行长寿支行的其他诉讼请求。案件受理费3916元，由被告张凤负担。该判决认定的事实包括：2015年12月28日，工行长寿支行（贷款人）与被告张凤（借款人、抵押人）签订新康住房按揭（重庆）行（长寿区）支行（2015）年392号《个人购房借款/担保合同》。合同第十八条抵押物中18.1条约定：抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。合同第三十九条约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放贷款，金额189000元。合同第四十条约定：本合同项下贷款用于购买坐落于重庆市长寿区渡舟街道XX大道XXX号X幢XX-X的房屋，建筑面积71.42平方米。合同第四十一条约定：本笔贷款的担保方式为抵押担保。该合同附的《抵押物清单》上载明：抵押人张凤，抵押物地址重庆市长寿区渡舟街道XX大道XXX号X幢XX-X，面积71.42㎡，抵押物价值253303元等。之后，案涉抵押房屋在房地产权证上登记坐落为重庆市长寿区渡舟街道XX大道XXX号X幢XX-X，房地产权证上记载该房已于2016年4月28日设定抵押权，抵押权人为工行长寿支行。 渝0115民初1760号民事判决书发生法律效力后，原告甘树德、任玲向本院申请强制执行，本院依法立案受理，并于2019年10月14日作出（2019）渝0115执2393号执行裁定书，裁定解除对案涉房屋的查封措施，将案涉房屋过户到申请执行人甘树德、任玲名下。同日，原告甘树德、任玲代被告张凤向工行长寿支行偿还借款本息19702.86元。2019年10月15日，原告甘树德、任玲代被告张凤向工行长寿支行偿还了借款本息167273.54元，并代被告张凤向工行长寿支行支付了因该行提起（2019）渝0115民初1097号案诉讼产生的应由被告张凤承担的诉讼费3916元。原告甘树德、任玲代被告张凤向工行长寿支行支付的费用金额共计为201738.34元。案涉房屋的产权现已经强制执行变更登记至原告甘树德、任玲名下。 2019年10月18日，工行长寿支行出具了《个人贷款结清证明》，证明案涉房屋的贷款本息已经于2019年10月15日全部结清。 同时查明，2019年6月20日，本院作出（2019）渝0115执恢485号结案通知书，载明的主要内容为：被告张凤欠付农行长寿支行借款本金及利息、复利、消费手续费、逾期还款违约金、律师费、迟延履行期间的债务利息，在执行兑现1186.80元后，因张凤无适宜财产执行，本院终结了当次执行程序。在恢复执行过程中，任玲主动代张凤偿还了16517.99元（含执行费106元、诉讼费114元），生效法律文书确定的内容已执行完毕。 诉讼过程中，原告甘树德、任玲自愿将请求的违约金调整为23000元。 本院认为，原告甘树德、任玲与被告张凤、案外人重庆长寿腾达信息中心签订的《重庆长寿腾达信息中心房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告甘树德、任玲按照合同约定向被告张凤履行了购房款的支付义务，但被告张凤未按合同约定办理案涉房屋的解押及过户手续，已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。合同第五条违约责任约定：“1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。......5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金......”合同约定的总房价款为230000元，按上述标准计算违约金应为46000元，现原告甘树德、任玲自愿将违约金调整为23000元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 被告张凤在本判决生效之日起10日内支付原告甘树德、任玲违约金23000元； 驳回原告甘树德、任玲的其他诉讼请求。 案件受理费950元，由被告张凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  许武星 人民陪审员  李健康 人民陪审员  李素兰 二〇二〇年七月十六日 法官 助理  刘 锟 书 记 员  但 洁