山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3162号 上诉人（原审被告）：许冠鹏，男，1964年4月2日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：王秀云，山东联邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭维芬，女，1966年8月26日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：姚春茂，山东鲁祥律师事务所律师。 上诉人许冠鹏因与被上诉人郭维芬房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2019）鲁0783民初5356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许冠鹏上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误，山东寿光农村商业银行股份有限公司与黄霞之间以及被上诉人与黄霞之间的买卖合同系无效合同，一审认定被上诉人对涉案房屋享有用益物权是错误的。 被上诉人郭维芬未提交书面答辩意见。 郭维芬向一审法院起诉请求：解除被告与寿光市上口农村信用合作社涉案房屋的租赁合同；被告支付原告租赁费24000元；诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：1990年11月11日，寿光县土地管理局出具“关于寿光县计划委员会等单位建设用地的批复”[寿土征字（90）第56号]，其中批准征用上口镇李家南邵三村耕地一亩零九厘，非耕地一亩九分，共计土地二亩九分九厘，用于上口信用社南邵分社建办公室、宿舍。后寿光市上口农村信用合作社在该土地上建设了南邵分社办公室等房屋共7间，但一直未办理土地使用权证及房屋所有权证。 2011年，山东寿光农村商业银行股份有限公司通过山东大公拍卖有限公司拍卖了原寿光农村商业银行股份有限公司的一宗资产，由黄霞拍得，并于2011年7月1日进行了交接。总交接清单中包括原南邵分社房屋7间，权属情况注明：土地为集体土地，无土地证，房屋为自建房屋，无房产证，出租至2024年9月30日，年租金3000元，按年支付，租金收取至2010年。单体交接清单中物品包括房屋及土地。 2011年7月3日，黄霞（甲方）与郭维芬（乙方）签订协议，约定：甲方于2011年7月1日经山东大公拍卖有限公司拍得信用社原南邵分社建筑物资产一宗，转让给乙方，转让价格为140000元，付款时间为2011年7月3日。甲乙双方确认，甲方应将其从山东寿光农村商业银行股份有限公司接受的关于该宗资产证明文件交付乙方签收。资产证明文件交付完毕后，甲方即履行完毕其所承担的转让及交付该宗资产的全部义务。乙方确认：乙方已充分阅读了甲方交付的该宗资产的相关证明文件，并且已实地勘察过该宗资产，对该宗资产的详细情况、相关资料及现状、面积数据等已经充分了解，对该资产无任何异议，自愿承担因该宗资产产权状况而产生的法律风险。资产交付后，乙方不得因该宗资产的任何瑕疵（含权利瑕疵）而主张任何权利，包括但不限于合同效力、甲方处分权等。资产交付后，涉及该宗资产中的土地权属方面的问题由乙方自行办理，相关费用乙方自行承担。合同并约定了其他事项。同日，郭维芬支付黄霞140000元。 另查明，2004年，寿光市上口农村信用合作社（甲方）与许冠鹏（乙方）签订房屋租赁合同，约定将上口信用社南邵分社的房屋及土地租赁给许冠鹏，租赁期限20年，自2004年10月1日至2024年9月30日，租赁费每年3000元，签订合同时缴清第一年租赁费3000元，以后租赁费于每年9月20日前缴清。如延期缴纳租赁费时间超过10天，甲方有权终止合同，另行租赁，并追究乙方违约责任，损失由乙方自负。乙方按合同规定接收该院落，但不得转租或转让，乙方对该院落及其附属设施享有使用权，无处理权。可自行改造，但不得破坏房屋主体，必须于改造前十五日向甲方提供改造原因及改造平面图。合同期满，如果甲方继续出租，在同等条件下乙方享有优先承租权。租赁期满，乙方按改造后的现状交于甲方。合同并约定了其他事项。许冠鹏支付租金至2011年9月30日。后许冠鹏陆续在空闲土地上建造了车库、厂房等地面附着物。 一审法院认为，1990年，原寿光市上口农村信用合作社通过合法审批取得了寿光市上口镇李家南邵三村2.99亩土地的使用权，并在该土地上建造房屋七间，其对该七间房屋自房屋建成时即享有物权。2011年，山东寿光农村商业银行股份有限公司通过山东大公拍卖有限公司将包括上述房屋在内的一宗资产进行拍卖，由黄霞拍得。2011年7月3日，黄霞与郭维芬签订协议，将案涉房屋转让给郭维芬，转让价格为140000元，郭维芬支付了相应价款。许冠鹏认为因本案房屋所占用土地为划拨土地，故山东寿光农村商业银行股份有限公司与黄霞之间、黄霞与郭维芬之间的买卖合同无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，但该审批行为仅是物权变动的必要条件，即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但并不影响房屋买卖合同的效力，故山东寿光农村商业银行股份有限公司与黄霞之间、黄霞与郭维芬之间的买卖合同合法有效。郭维芬支付了合同对价，其虽尚未取得涉案房屋的所有权，但对该房屋享有占有、使用、收益的用益物权。 2004年，寿光市上口农村信用合作社与被告许冠鹏签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，许冠鹏应按照合同约定支付租赁费。2011年，郭维芬取得该房屋的用益物权后，根据法律规定，许冠鹏应向郭维芬支付租赁费，郭维芬主张2011年10月1日至2019年9月30日的租赁费24000元，于法有据，予以支持。郭维芬提交通知及国内特快专递邮件详情单，予以证实其于2011年7月18日通知许冠鹏其为涉案资产的实际权利人，许冠鹏应向其履行房屋租赁合同约定的义务。许冠鹏称未收到该通知。郭维芬未进一步提供证据证实该通知已成功送达许冠鹏，其以许冠鹏明知权利人为郭维芬而拒不缴纳租赁费，构成根本违约，要求解除租赁合同的主张，证据不足，不予支持。许冠鹏与寿光市李家南邵三村村民委员会签订的土地承包合同不能对抗其向郭维芬缴纳租赁费的义务，对该证据不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、许冠鹏于判决生效之日起十日内支付郭维芬租赁费24000元；二、驳回郭维芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，上诉人提交证据付款函及EMS特快专递单一份，证明其在2020年6月10日要求向山东寿光农村商业银行有限公司支付相应租赁费，但银行没有提供相应账户，其无法履行。被上诉人对该证据真实性无异议，但认为与本案无关联，涉案房产已转让给了被上诉人，应向被上诉人支付租金。 经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，涉案房屋占地使用权是原寿光市上口农村信用合作社通过寿光市土地管理局合法审批所得，山东寿光农村商业银行股份有限公司拍卖该涉案房屋，由黄霞竞得，后黄霞将该涉案房屋转让给郭维芬，郭维芬取得该涉案房屋并支付合理对价，双方的房屋买卖合同合法有效，郭维芬依法对该涉案房屋享有占有、使用、收益的权利。上诉人许冠鹏租用该涉案房屋，根据法律规定，应向郭维芬支付租赁费。上诉人的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由上诉人许冠鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年七月二十七日 书记员  李朋朋