辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初7364号原告：房城关，男，1989年6月29日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：房忠合，男，1969年8月30日出生，住山东省宁阳县，系原告房城关的父亲。被告：沈阳越星房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区胜利南街**（11门），统一社会信用代码91210100057152881G。法定代表人：朱晨，该公司总经理。委托诉讼代理人：张君娜，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任克，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。原告房城关诉被告沈阳越星房地产开发有限公司（以下简称“越星公司”）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王金利适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告房城关的委托诉讼代理人房忠合，被告越星公司的委托诉讼代理人张君娜、任克均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房城关诉称，原告购买被告越星公司开发建设的位于沈阳市和平区“越秀?星汇蓝海”小区房屋一处，具体地址为沈阳市和平区胜利南街356-5号（7号楼）2-33-3（建筑面积61.9平方米）。原告于2015年8月31日办理入住手续，并于同年9月初开始装修该房屋。装修期间，原告发现房屋漏雨，于是装修停工一年。停工期间，原告找过被告越星公司，被告越星公司一直表示为原告维修，但直到2016年6月才开始维修，并且维修后也没有做试水实验，至2018年7月份前后（雨季），该房屋又出现了漏雨情况。2016年8月份前后，原告又开始对涉案房屋进行装修，现在案涉房屋已经装修完毕，但因漏雨导致所有装修都无法使用，原告自办理入住至今，也没有实际在涉案房屋中居住过。期间，原告将房屋装修用的沙子、红砖等物料放到楼顶以防止丢失，但在小区物业部门未经原告同意的情况下，其私自将上述物料处理，造成原告损失2,300元(沙子6立方、红砖1,100块等)。2016年7月份，原告多次找小区物业部门和被告越星公司反映，但均未得到答复。2016年7、8月份，被告越星公司对案涉房屋进行了修复，直到2018年7、8月份确实没有再漏水。于是，原告自2016年8月份前后开始再次动工装修房屋，于2017年初装修完毕，装修完毕后至2018年7月份前后，在此期间，原告确实没有入住案涉房屋。但从2018年至2019年雨季开始，案涉房屋的南北卧室墙体和顶棚又出现漏雨现象，墙体发霉有异味，装修的婚房未能入住。2019年，原告又多次联系小区物业部门和被告越星公司，仍未能答复。因漏水导致案涉房屋自原告办理入住手续以来一直无法入住，从而产生租房损失。原告提供的两份租房协议中所涉及的房租均已支付给出租方赵红，都是在签订租房协议书当时就向房主一次性全额支付了一年的房屋租金。目前，房屋已到期，原告准备从该所租赁的房屋中搬出。涉案房屋在正常情况下合理的租金一般为每月1,700元、1,800元。案涉房屋现在还是发霉的情况，与之前状态相同，但现在被告越星公司正在对原告的房屋进行维修，所以原告放弃第一项诉讼请求即“请求法院判令被告由专业有资质的装修公司对原告楼顶及内棚内墙进行维修”。如果被告越星公司同意调解解决本案纠纷，原告可以免除被告越星公司应当赔偿的1年期间的房屋租金损失。综上，现原告诉至法院，请求依法判令被告越星公司赔偿原告房屋租金损失共计91,200元[计算方式为：房租1,800元/月×24个月（自2016年5月12日至2018年5月12日止）+房租2,000元/月×24个月（2018年5月13日至2020年5月12日）]；由被告越星公司承担本案诉讼费。被告越星公司辩称，我公司是原告房城关所购买案涉房屋的开发商，原告房城关于2015年8月31日办理入住手续。案涉房屋现仍处于我公司保修期限内。原告房城关的房屋位于“越秀?星汇蓝海”小区7号楼2-33-3（系顶楼，建筑面积61.9平方米）。原告房城关自2016年7月24日向我公司报修房屋，我公司已为其修理完毕之后，2018年，原告房城关的房屋因再次发生漏水，其又向我公司报修，我公司再次为案涉房屋进行了维修，并修缮完毕。2019年11月4日，原告房城关通过小区物业公司再次向我公司报修。我公司一直在为原告房城关的案涉房屋进行维修，最后一次维修时是在2020年6月14日进行的盛水实验，并且在实验后曾与原告房城关一方进行了沟通，要求其观察实验结果，并向我公司进行反馈，但至今其未向我公司反馈结果。原告房城关的房屋已经实际入住，且并未达到无法居住的程度，故原告房城关要求我公司赔偿相关损失的诉求没有事实及法律依据。原告房城关所述其在楼顶放置的红砖以及沙子等物料，并非原告房城关对现有房屋进行装修时所使用的，而是原告房城关欲在楼顶加盖房屋所准备的装修材料。原告房城关在楼顶开始施工后，经过小区所在社区联合行政执法，责令其停止施工并限期拆除，因此，原告房城关的楼顶漏雨是否为房屋质量问题所致，还是其擅自进行施工造成的尚无法确定。我公司同意原告房城关主张的第一项诉讼请求，并且我公司也一直在为案涉房屋进行维修。对于原告房城关提供的房产证，我公司无异议。对于原告房城关提供的照片，我公司对其真实性没有异议，但是该组证据并不能证明因漏水造成案涉房屋无法居住，而且也无法证明案涉房屋的漏水具体原因。我公司对于原告房城关提供的商品房买卖合同补充协议复印件无异议。对于原告房城关提供的租房协议书两份，我公司对该组证据的真实性不认可，同时该组证据并没有附有房租的相关支付凭证，无法证明原告房城关实际租房的事实。关于原告房城关的案涉房屋（建筑面积61.9平方米）正常情况下合理的租金情况，我公司不清楚，我公司不认可原告房城关所述的每月大约为1,700元、1,800元的租金价格。按照原告房城关的陈述，案涉房屋自2015年8月31日办理入住手续后至今，其因为房屋漏雨无法实际入住，对于该情况并不属实，根据其所述，2016年6月，原告房城关首次报修房屋漏水，在我公司进行维修后，2018年6、7月份再次发生漏水，这可证明2016年6月至2018年6月的两年间，案涉房屋并未发生漏水的情况，房屋是可以正常居住使用的，因此并非原告房城关所述从其办理入住开始至今一直无法居住。同时，原告对房屋进行装修的期间以及其装修完毕后的通风放味期间均不应计算在损失期间内，因在此期间内，原告房城关即使未实际居住房屋，也并非漏水造成的，漏水只是有可能将对房屋装修的起止时间延后，但并不能增加装修时长，因此，原告房城关所述的对案涉房屋进行装修以及对装修完毕后的通风放味期间内未能实际居住房屋而产生的房租损失不应由我公司承担。经审理查明，原告房城关与被告越星公司于2015年4月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1501033156）一份，合同约定，原告房城关从被告越星公司处购买其开发建设的位于沈阳市和平区胜利南街356-5号2-33-3房屋（建筑面积61.9平方米，隶属于“越秀?星汇蓝海”小区）一处（系顶楼），并于2015年8月31日办理入住手续。现该房屋仍处于被告越星公司保修期间内。2016年6月24日，原告房城关因案涉房屋存在漏水情况向被告越星公司报修房屋。经被告越星公司于2016年8月前后对该房屋进行维修后，2018年7月前后，案涉房屋再次发生漏水情况。因案涉房屋漏水致原告房城关无法正常居住使用，其通过在外租房解决住房问题，发生部分房屋租金损失。现原告房城关起诉来院，要求被告越星公司赔偿其2016年5月12日至2020年5月12日四年期间的房屋租金损失91,200元。本案庭审期间，原、被告均表示，被告越星公司目前正在对案涉房屋进行维修，基于此，原告房城关撤回其第一项诉讼请求。另查明，因原、被告对案涉房屋租金标准意见不一，且均不申请对该租金标准进行司法鉴定，本案审理期间，本院前往案涉房屋所在沈阳市和平区“越秀?星汇蓝海”小区周边对房屋中介机构进行走访，经了解，与原告房城关同等规格的房屋租金标准在当地约为1,400元/月—1,600元/月。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、房屋所有权证、照片、补充协议以及本院经实地走访后制作的情况说明等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，原告房城关购买被告越星公司开发建设的房屋，自起办理入住手续后，因多次发生漏水而由被告越星公司亦多次进行维修。案涉房屋目前尚处于被告越星公司保修期内，其应依法承担维修责任，因庭审中，原、被告均表示目前被告越星公司正在对案涉房屋进行维修，原告房城关亦因此而撤回其主张被告越星公司对房屋进行维修的诉求，故本院不再理涉。关于原告房城关主张的房屋租金损失。根据上述法律规定，商品房在维修期间的修复费用及修复期间造成的其他损失应由出卖人承担，故被告越星公司应对原告房城关因房屋漏水无法入住而租房居住期间发生的房屋租金损失承担赔偿责任。关于具体赔偿数额，其中又涉及如下两个方面的问题。第一，关于赔偿期间。根据查明的事实，原告房城关于2015年8月31日办理案涉房屋的入住手续，并于2016年6月24日始向被告越星公司报修房屋，故租金损失应自2016年6月24日起算。至于原告房城关诉称案涉房屋自2015年9月其装修期间即漏雨的事实，因其未提供相应证据佐证，故本院不予采纳。原、被告均认可案涉房屋于2016年8月至2018年7月期间并未存在漏水情况，故该期间的房屋租金损失，不应由被告越星公司承担。据此，街原告房城关主张的房租损失期间，案涉房屋因漏水而无法正常入住的期间约为25个月。第二，关于房屋租金标准。因原、被告对案涉房屋租金标准观点不一，且均不申请进行司法鉴定。经本院至案涉房屋周边房产中介机构走访，案涉房屋的租金标准一般为1,400元/月—1,600元/月。结合原告房城关提供的房屋租赁协议等证据，本院酌情确定该项租金标准为1,600元/月。综上，原告房城关主张的房屋租金损失为40,000元（1,600元/月×25个月）。对于原告房城关主张的超额部分，本院依法不予支持。关于被告越星公司主张原告房城关对案涉房屋进行装修的期间以及对装修完毕后对案涉房屋进行通风放味的期间产生的房租不应由其承担的意见，因被告越星公司未提供证据对该段期间的具体时长加以佐证，且其本亦属于原告房城关对案涉房屋所享有合法占有使用权利的期间，故对于被告越星公司的该项答辩意见，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳越星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告房城关房屋租金损失40,000元；二、驳回原告房城关的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,080元，由原告房城关负担500元，被告沈阳越星房地产开发有限公司负担1,580元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  王金利二〇二〇年七月八日法官助理陈荟茹书记员费杨本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。