浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初728号 原告(反诉被告)：嘉兴市易亚物业管理有限公司，住所地:嘉兴市秀洲区高照街道加创路906号198室，统一社会信用代码:91330411793359282L。 法定代表人：王珍远。 委托诉讼代理人：谢祥兴、王得才,浙江靖远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江龙润置业有限公司，住所地：嘉兴市南湖区东栅街道中港路360号，统一社会信用代码：913304007530242502。 委托诉讼代理人：杨思纯、吴钺春秋，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。 原告嘉兴市易亚物业管理有限公司与被告浙江龙润置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序由审判员史彦权独任审判，后被告提起反诉，分别于2020年3月27日、6月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王得才、被告委托诉讼代理人杨思纯、吴钺春秋到庭参加诉讼。因受新冠肺炎疫情影响，当事人申请延期审理及庭外和解，依法扣除审限四个月。本案现已审理终结。 嘉兴市易亚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付中成新世纪公寓的物业管理服务费合计287763.1[其中商铺管理服务费92727.6元、住宅管理服务费38948元、地下车位（己售）管理服务费99714.5元、地下车位（未售）管理服务费56373元]及逾期违约金（按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的2倍，自提起诉讼之日起计算至款项还清日止），附清单；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告嘉兴市易亚物业管理有限公司于2016年8月通过招投标方式被选聘为嘉兴市南湖区中成新世纪公寓物业服务企业，被告浙江龙润置业有限公司系中成新世纪公寓的建设单位。 2016年8月25日，原告与嘉兴市南湖区中成新世纪公寓业主委员会签订《委托物业服务管理合同》一份，合同中对中成公寓的物业管理内容、委托管理模式、双方权利义务等作了约定。其中第四条，对物业管理服务费作了明确的约定：底层，0.8元/月平方米；2-8层，1.1元/月平方米；9-15层，1.25元/月平方米；16-22层，1.4元/月平方米；22层以上，1.6元/月平方米；商铺，1.25元/月平方米；地下车位，15元/月个；地面车位停车费45元/月个。2016年9月22日，原、被告双方签订《协议书》一份，双方就中成新世纪公寓地下停车场及人防工程管理事项达成一致意见，其中第一条第2款管理内容明确，共552个地下停车泊位（其中：己售100个，待售452个）；第二条第6款明确，委托人按时支付受托人未出售车位的15元/月的物业管理费。 原告正式入驻中成公寓后，被告开发建设的中成公寓尚有部分商铺、住宅及地下车库停车位未销售，该部分物业的管理服务费应由被告承担。虽经原告多次与被告沟通协调，并多次向被告催款，然被告均不予支付相应款项。为维护自身合法权益，原告根据我国法律法规的相关规定，向法院提起诉讼，望判如所请。 浙江龙润置业有限公司答辩称：1、原告的请求缺乏事实和法律依据，从其计算方式来看，其没有提供与本案有关的一些车位目前使用权人以及包括住宅、商铺所有权人及使用的实际状况，其计算相关管理费用时，计算依据、时间与现实状况不同，计算方式有错；2、原告在整个物业管理过程中没有尽到物业公司应尽的责任。 浙江龙润置业有限公司向本院提起反诉请求：1、原告向被告返还租金100000元（暂计算为20个车位）；2、被告支付本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2018年10月18日，原、被告签订《委托合同》一份，委托原告管理被告开发建设的新世纪公寓中尚未销售的144个地下车位。并且明确，原告负责日常清理、维护及确保未经被告书面同意禁止任何人使用、毁损等工作，确保该等地下车位无任何物品堆放、占有，禁止任何人占有、使用。但是，在原告管理期间，被告发现原告未经过同意，私下进行出租，收取租赁费用。显然，原告无权代理被告将车位进行对外出租，并且原告将收取的租赁费用分文未交纳给被告，造成被告损失。为维护自身合法权益，被告特提起反诉，请求法院依法公正判决。 嘉兴市易亚物业管理有限公司答辩称，反诉理由不成立，根据法律规定，应当另案处理。其反诉事实、理由模糊，缺乏事实依据，请求依法驳回其反诉请求。 针对自己的本诉主张，原告提供如下证据： 1.嘉兴市南湖区中成新世纪公寓委托物业服务管理合同。证明原告于2016年8月25日与中成公寓业主委员会签订物业管理合同，对相关权利义务进行了约定。 2.协议书。证明2016年9月22日，原、被告之间对公寓地下停车位的管理达成了意见。 3.函、EMS投递信息一份。证明原告向被告催讨了费用。 4.商铺的产权登记信息（19个商铺），证明该19个商铺登记在被告名下或者在原告入驻的时候登记在被告名下的。 被告质证意见：对证据1真实性没有异议，该合同签署双方是原告以及案外人，与被告没有关系。其他包括物业管理区域内的规范不应当适用被告；对证据2真实性没有异议，在第3点第4小点规定原告无权出售、出租车位的，但是事实上原告擅自出租了车位；对证据3是收到的，但是也有回函，对原告所列的明细中被告有异议，要求原、被告之间进行相应的核对，实际上所有权人有变化；对证据4真实性没有异议，关联性有异议，商铺实际交付时间远远早于登记时间，不应以登记时间来计算物业费。 针对本诉的抗辩，被告提供了如下证据： 1.地下车位使用权有偿转让协议、增值税发票、记账联、收据联、情况说明。证明新世纪公寓地下部分车位已经出售，在车位出售后，原告无权向被告请求支付物业管理服务费。 2.（2015）嘉平执民字第2177号之二执行裁定书。证明嘉兴市中成新世纪公寓103室、708室、1901室、2001室、2101、2103、2104、2108、2110、2112、2201、2204、2206、2207、2208、2210、2212都已经以物抵债了，原告无权向被告收取物业费。 3.商品房买卖合同、商铺出售现场照片。证明5-106、5-107、5-110、5-111、5-112、5-113、5-114、6-105、6-106、6-111、6-112、7-101、7-102、7-103、7-104、7-106、7-107、7-108、7-109、7-110、7-111、7-112房屋已经出售，原告无权向被告请求支付物业费。 原告质证意见：对证据1真实性没有异议，对关联性不认可，车位的真正受益人还是开发商，原告还是有权向被告主张物业费的；对证据2真实性认可，对关联性、证明力不认可，产权是否转让，是否已经移交给新的产权人被告不清楚，移交前物业费应当由开发商承担；对证据3真实性认可，关联性、证明力不认可，也无法达到被告的证明目的，商铺转让交付之前的费用应当由被告承担。 针对自己的反诉主张，被告提供了如下证据： 1.委托合同。证明反诉原告委托反诉被告管理车位，明确约定未经反诉原告的允许，禁止任何人使用、占有。 2.新世纪车位统计表及照片、微信截图、地下车位租赁协议。证明反诉被告未经反诉原告同意，私自出租车位牟利的事实。 3.地下车位租赁协议、收款收据。证明地下车位159、516已经被反诉被告出租。 原告质证意见：对证据1真实性没有异议，也是物业费的计算依据，被告一直不和原告核对，原告去函说了要出租车位来抵扣物业费了，原告也抄送了居委会；对证据2的证据三性均不认可，物业公司2019年8月底已经撤场，被告拿现在的照片来证明已经达不到证明目的；微信截图也不认可；租赁车位原告认可的，只要被告能够举证，原告愿意核对，也愿意抵扣；对证据3不是原件，原告不能认可。 针对反诉的抗辩，原告未提供证据。 本院认证意见：本诉原告提供的证据1、2、3、4及本诉被告提供的证据1、2、3，双方对真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。反诉原告提供的证据1，反诉被告对真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。反诉原告提供的证据2，其中的车位统计表及照片、微信截图，系原告单方制作及拍摄，原告不予认可，本院不予确认；至于二份地下车位租赁协议，虽系复印件，但原告承认存在对外租赁地下车位的情况，故本院予以确认；对于反诉原告提供的证据3，即地下车位租赁协议及收款收据，基于上述理由本院予以确认。 经审理,本院认定的案件事实如下：2016年8月25日，原告与嘉兴市南湖区中成新世纪公寓业主委员会签订《委托物业服务管理合同》一份，由原告对中成新世纪公寓的物业进行管理。合同第四条对物业管理服务费作了明确的约定：底层，0.8元/月平方米建筑面积；2-8层，1.1元/月平方米建筑面积；9-15层，1.25元/月平方米建筑面积；16-22层，1.4元/月平方米建筑面积；22层以上，1.6元/月平方米建筑面积；商铺，1.25元/月平方米建筑面积；地下车位能耗、清洁、管理费，15元/月/个；地面车位停车费45元/月个。另外，合同中还对中成新世纪公寓的物业管理内容、委托管理模式、双方权利义务等作了约定。 2016年9月22日，原、被告双方签订《协议书》一份，双方就中成新世纪公寓地下停车场及人防工程管理事项达成协议，其中第一条第2款管理内容明确，共552个地下停车泊位（其中：己售100个，待售452个）；第二条第6款明确，委托人按时支付受托人未出售车位的15元/月物业管理费。2018年10月22日，原、被告又签订《委托合同》一份，被告委托原告管理被告开发建设的新世纪公寓中尚未销售的144个地下车位，委托期限自2018年10月22日至2019年4月21日，委托管理期限内，原告针对委托管理的被告尚未销售的地下车位应负责日常清洁、维护及确保未经被告书面同意禁止任何人使用、毁损等工作，确保该等地下车位无任何物品堆放、占有，禁止任何人占用、使用等。对于被告尚未出售的所有车位，在本合同委托期内，被告总计支付原告管理费2000元。2019年1月9日，原告致函被告，称被告名下物业有以下费用共计462720元已欠缴尚未付清，计算周期为2016年9月1日-2018年12月31日止，要求被告于2019年1月30日前与其对接，逾期不对接相关费用并支付，原告将对中成新世纪公寓地下未售车位实行租赁。但直至2019年8月底原告撤场，双方也未能就物业管理费用达成一致，故原告诉至本院。庭审中，双方一致同意庭后就物业费用明细进行核对。后经双方核对，对于住宅部分的物业管理费，原告认可被告的意见，即住宅已经抵债，不属于被告所有，不存在交纳物业管理费；对于商铺部分的物业管理费，原告认可被告关于中成新世纪公寓中的5幢106、107、110、111、112、113、114、6幢105、106、111、112、7幢101、102、103、104、106、107、108、109、110、111、112及中港路31号商铺已经出售，应在原告诉请的金额中扣除相应管理费的意见，但原告认为其中的7幢106、107、108商铺在原告入驻之后到出售之前这段时间被告应当支付物业管理服务费（878.675元+878.675元+858.9元）=2616.25元；对于尚未出售的地下车位物业管理费，原告认可被告的主张（即116号、109号地下车位分别于2018年6月1日、6月23日出售，与原告起诉金额相差135元），同意在诉请的物业费中扣除135元的差额；对于已出售的地下车位（出售前产生的）物业管理费，被告认为其中涉及15个地下车位，原告起诉的金额与实际产生的物业费金额相差4410元，要求在原告诉请的物业费中扣除，但原告认为实际相差金额为4257.5元，同意在诉请的物业费中扣除。故原告变更第1项诉讼请求为：被告向原告支付中成新世纪公寓的物业管理服务费合计213654元[其中商铺管理服务费61958.65元、地下车位（己售）管理服务费95457元、地下车位（未售）管理服务费56238元]及逾期违约金（按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的2倍，自提起诉讼之日起计算至款项还清日止）。 另查明，中成新世纪公寓（商铺）5幢101、102、103、104、108、109，6幢101、102、103、104、107、108、109、110、113、114商铺至今仍登记在被告名下；7幢106、107、108商铺自2013年11月16日-2017年3月23日期间登记在被告名下。 还查明，原告未经同意擅自出租被告尚未出售的178号、350号、159号、516号地下车位并收取租金合计12360元。 本院认为，原告与中成新世纪公寓业主委员会签订了《委托物业服务管理合同》，该合同对中成新世纪公寓的全体业主具有约束力。原告入驻中成公寓后，被告作为中成新世纪公寓的开发商对其尚未出售的部分商铺，也应按照《委托物业服务管理合同》的约定承担相应的物业管理费。另外，对于地下车位被告也应按照双方签订的《协议书》及《委托合同》的约定承担相应的物业管理费。被告关于应扣除相应物业管理费的主张，经双方核对后原告也表示愿意扣除相应金额，并变更了诉请。原告变更后的请求金额为213654元，计算合理，并无不当，被告未提供足以推翻的证据，故本院应予支持。但原告要求被告支付逾期违约金（按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的2倍计算），缺乏依据，本院不予支持。被告认为原告没有尽到物业公司应尽的责任，因缺乏证据，本院不予采信。被告反诉要求原告返还车位租金100000元，除了12360元有证据证实外，其余部分因缺乏证据，本院不予支持。被告的反诉符合民诉法的相关规定，依法可以合并审理。原告关于被告的反诉请求应另案处理的意见，不能成立。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江龙润置业有限公司支付原告嘉兴市易亚物业管理有限公司物业管理服务费213654元； 二、原告浙江龙润置业有限公司返还被告嘉兴市易亚物业管理有限公司车位租金12360元； 三、上述一、二项相互折抵，被告于本判决生效后十日内支付原告201294元； 四、驳回原告其他诉讼请求； 五、驳回被告其他反诉请求。 本诉案件受理费减半收取2252元，由被告负担；反诉案件受理费减半收取1150元，原告负担50元，被告负担1100元,于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  史彦权 二〇二〇年七月六日 书记员  季旭亮