北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初9259号原告：于传奇，男，1974年1月22日出生，汉族，和润祥宇服装有限公司职员，住天津市南开区。委托诉讼代理人：孟庆振，北京市中迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄奚珣，北京市中迈律师事务所实习律师。被告：刘聪，男，1984年10月25日出生，汉族，个体，住黑龙江省齐齐哈尔市。委托诉讼代理人：贡鹏，北京市闻泽律师事务所律师。原告于传奇与被告刘聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于传奇及其委托诉讼代理人孟庆振，被告刘聪的委托诉讼代理人贡鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于传奇向本院提出诉讼请求：1．判决于2020年4月13日解除于传奇与刘聪签订的《北京市房屋租赁合同》；2．判令刘聪腾退房屋交付于传奇且腾退房屋时不得破坏该房屋当前的装修情况；3．判令刘聪支付自2019年12月1日至2020年4月13日拖欠租金103639元，及自2020年4月14日至实际腾退之日止房屋占有使用费，按照每月39167元计算；4．判令刘聪支付2019年11月1日2020年10月31日物业费10551.5元，2019-2020年度一个供暖季的取暖费14568.68元；5．判令刘聪支付违约金141000元；6．判令刘聪在合同解除后限期内将在房屋内注册的相关证件迁出房屋（包含营业执照、卫生许可证）；7．诉讼费由刘聪承担。事实和理由：2017年11月27日，于传奇与刘聪签订《北京市房屋租赁合同》，于传奇为甲方、出租人，刘聪为乙方、承租人，房屋位于北京市大兴区兴华北路（二段）78号院52号-77号-1至2层56和57，租赁用途为商用。合同约定房屋租赁期限为2017年12月1日至2023年11月30日，租金按年递增，2017年12月1日至2018年12月1日的租金为410000元，2018年12月1日至2019年12月1日的租金为430000元，2019年12月1日至2010年12月1日的租金为470000元。房屋租金支付采取每6个月交纳一次房租的方式，每次房租应提前30日支付。按照合同约定，2019年12月1日至2020年12月1日的年租金为470000元。刘聪应于2019年11月1日交纳上半年房租，但刘聪至今仅支付70000元。另外，如果刘聪未按照合同约定按期履行合同义务，应按照年租金的200％向于传奇支付违约金。于传奇多次通过电话、微信、短信等方式，向刘聪催要租金及物业费、取暖费，其均借故拖延。于传奇认为刘聪拖欠租金的行为已经违反合同约定，于传奇有权解除合同，故根据相关法律规定起诉至法院。刘聪辩称，一是涉案房屋存在漏水情况，且涉案房屋顶层防水有问题。其向于传奇主张过房屋维修情况，但于传奇并没有维修。二是于传奇没有按照合同约定履行在前的备案义务。依据合同法的相关约定，其有后履行合同相关义务的抗辩权，并非恶意拖欠租金。依据《城市房地产管理法》第五十三条，《城市房屋租赁管理办法》第十三条、第十四条的规定，于传奇应先修缮房屋，并做备案登记后其才能给付房租。刘聪不同意解除合同，要求继续履行。对于于传奇主张的租金数额没有异议，只要于传奇把房子修好并登记备案，其同意交付房租。对于取暖费、物业费不认可，应该交给物业公司。其在涉案房屋办理过营业执照及卫生许可证。于传奇承诺免除两个月租金，具体没说哪两个月租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于北京市大兴区兴华北路（二段）78号院52号-77号-1至2层56和57房屋系于传奇所有。2017年11月27日，于传奇（甲方、出租人）、刘聪（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：租赁用途：商用……租赁用途为非居住的，甲方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。房屋租赁期自2017年12月1日至2023年11月30日，共计6年。租金标准：2019年12月1日至2020年12月1日，年租金为人民币大写肆拾柒万元整（470000元）。支付方式：房屋租金支付采取每六个月交纳一次房租的方式，每次房租应提前30日支付。第五条其他相关费用的承担方式：租赁期内水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、物业管理费……由乙方承担。第六条房屋维护及维修：（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由乙方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第七条合同解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日……第八条违约责任：（一）乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按年租金的200%向甲方支付违约金。于传奇提供物业费核算单及用户热费缴纳明细表，证明刘聪欠付物业费，供暖费情况。刘聪对其真实性、合法性以及证明目的均不予认可。因为并非正规发票，没有公章，且不应向于传奇履行该项义务，应该向物业公司及供暖公司履行该项义务。刘聪提交照片及视频，证明涉案房屋存在漏水情况。于传奇对其真实性及证明目的均不予认可，认为只能反映局部情况，无法证明涉案房屋漏水，且其不知道房屋漏水。刘聪另提供其与于传奇的录音，以证明于传奇免除其两个月租金，于传奇辩称其免除刘聪两个月租金是有原因的，并提交微信聊天记录截图予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。本案中，于传奇与刘聪签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于于传奇所提解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》的诉请，根据已查明的事实，双方租赁合同约定租金每六个月支付一次，并应提前30日支付，刘聪应当在2019年11月1日向于传奇交纳2019年12月1日至2020年5月31日的租金235000元，但刘聪仅支付70000元租金后，未再支付租金，刘聪客观上确实存在迟延交付租金的情形。虽然合同中约定承租方未按照约定交付租金，出租方有权单方解除合同，但是还应该注意到，当合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除。具体到本案中，结合在案证据，涉案房屋存在漏水情形，于传奇虽不予认可，但未提供相反证据予以证明，刘聪据此迟延交付租金亦在情理之中。结合刘聪拖延支付房租时间以及其同意支付租金继续履行合同的意思表示，并未实质影响合同目的的实现，双方签订的《北京市房屋租赁合同》尚有继续履行的基础。综合上述因素，本院对于传奇要求确认合同解除、腾退涉案房屋、迁出相关证照的诉请不予支持。关于刘聪主张的免除两个月租金，依据现有证据，本院难以认定于传奇就免除租金事宜与刘聪达成合意，故对刘聪的该项答辩意见，本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋虽存在漏水情形，但刘聪并未举证证明其此前就此事告知于传奇，故对其该项答辩意见本院不予采信。关于刘聪主张合同备案事宜，该项义务的履行与否，并不影响合同的生效，对刘聪实际承租涉案房屋并交纳租金亦无实际影响，故对刘聪的该项答辩意见，本院亦不予采信。据此，刘聪应当交纳自2019年12月1日至2020年5月31日剩余租金165000元。关于于传奇主张的物业费、取暖费，根据合同约定，物业费及供暖费应由刘聪交纳，结合涉案合同继续履行的情形以及于传奇提交的相关证据，其主张刘聪支付物业费10551.5元及供暖费14568.68元的诉请，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于于传奇主张的违约金一项，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，刘聪存在逾期支付租金的违约情形，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定刘聪应支付于传奇违约金（以165000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年11月1日起计算至实际支付之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、刘聪于本判决生效后十日支付于传奇自2019年12月1日至2020年5月31日的租金165000元；二、刘聪于本判决生效后十日内支付于传奇物业费10551.5元、供暖费14568.68元；三、刘聪于本判决生效后十日支付于传奇违约金（以165000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年11月1日起计算至实际支付之日止）；四、驳回于传奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2637元，由被告刘聪负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年七月十四日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹