安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初1145号 原告：张立志，男，1979年3月9日出生，汉族，户籍地安徽省萧县，现住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：朱安英，安徽烁光律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡展，安徽烁光律师事务所实习律师。 被告：安徽省柏星置业有限公司，住所地：萧县龙城镇龙耘中学北侧311国道西侧，统一社会信用代码9134132266947844R（以下简称柏星公司）。 法定代表人：马小军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宁杰，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 原告张立志诉被告安徽省柏星置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法于2019年1月21日做出（2018）皖1322民初6577号民事判决书，判决后张立志不服提起上诉。宿州市中级人民法院于2019年12月24日下发（2019）皖13民终657号民事裁定书，裁定本案发回重审。本院遂另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张立志及其委托诉讼代理人朱安英、胡展，被告柏星公司的委托诉讼代理人宁杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张立志向本院提出诉讼请求：1.依法撤销张立志与柏星公司所签《柏星·碧水星城房屋认购协议书》，返还其所交购房定金110万元；2.本案诉讼费由柏星公司承担。 事实和理由：2018年7月30日，张立志与柏星公司签订《柏星·碧水星城房屋认购协议书》，约定柏星公司将其开发的柏星·碧水星城小区边上的酒店作价26,240,337元出售给张立志，单价9,877.26元。协议签订当天，其缴纳了110万元定金。后得知，柏星公司同期开发出售的商品房售价均在6,000元至7,000元左右，而相同质量和地段的房屋，柏星公司却按每平方近万元的价格卖给原告，明显有失公平。虽然认购协议系其亲笔所签，但是在其不了解真实情况下所签订，并非真实意思表示，柏星公司提交的内部流转单和认购协议价差额较大，在签订协议时，柏星公司是欺骗行为。为此，其数次找到柏星公司协商解除协议，退还定金，柏星公司一直以协议已经签订不能撤销为由拒绝退还定金。无奈起诉来院请依法判决。 柏星公司辩称，1.原被告双方就酒店楼买卖事宜已达成共识，酒店楼房屋以1,750万元出卖给张立志，按照签订商品房买卖合同的操作流程，在认购协议中反映的是表价，内部流转单的价格是经优惠审批后的真实成交价。故酒店楼房屋的成交价是1,750万元，不是张立志所称的26,240,337元；2.双方签订的《柏星·碧水星城房屋认购协议书》及内部处理流转单是在公平、诚信原则下进行磋商的结果，是双方真实的意思表示，内容没有违反法律强制性规定，因此协议及流转单合法有效；3.内部处理流转单已经明确实际成交价为1,750万元，均价在6,588元，该价格在张立志所称房屋正常售价6,000元至7,000元范围内，故不存在其所称的有失公平问题；同时房屋价格涨跌是市场经济规律自然的调整，无论房价价格上涨或者下跌，均不影响合同的效力。4.因张立志未按《认购协议》约定在90天内与柏星公司签订商品房买卖合同，构成违约，按照认购协议第6条约定及定金法则，其所交定金柏星公司有权不予退还。综上，张立志所诉与事实不符，其诉讼请求不能成立，应依法驳回其全部诉讼请求。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对张立志提供的证据3商品房买卖合同5份，欲证明在柏星公司开发的同一地段商品房的价格均在4,000-5,000元左右。柏星公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为上述5份合同不完整，不能显示5个业主与柏星公司所签订合同的时间。经审核，柏星公司异议理由成立，故对该证据的关联性不予认定。2.对柏星公司提供的证据2内部流转单1份，欲证明双方就酒店楼协商的真实成交价是1,750万元。张立志对其证明目的有异议，认为是签订合同当天形成的，仅有张立志、彭文英的签字，但未加盖公司印章，签订后亦未交给原告一份留存，导致无法签订合同的责任在被告，该流转单达不到证明目的。故仅对该证据的真实性予以认定。被告提供证据4通知函、快递单回执各1份，欲证明在2018年10月25日柏星公司通知张立志在规定时间内来柏星公司签订商品房买卖合同，张立志未在规定时间内来签订合同。张立志有异议，认为与本案无关，且快递单回执表述的是他人代收。经审核，对该证据予以认定；证据5微信聊天记录，欲证明柏星公司业务员通知向张立志送达通知函。张立志有异议，认为该微信聊天记录无张立志回答，无法证明其收到通知函。经审核，该证据与上述所举证据通知函、快递回执单相印证，对该证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月30日，柏星公司（甲方）与张立志、彭文英(乙方)签订《柏星·碧水星城房屋认购协议书》，约定乙方自愿认购甲方开发的柏星·碧水星城酒店楼，建筑面积2656.64㎡；认购单价9,877.26元/㎡，总房价26,240,377元；乙方在签订协议时向甲方交纳认购定金110万元；乙方须在本协议签订后90日内至甲方售楼部与甲方签署《商品房买卖合同》和《储藏室买卖协议》，并按《商品房买卖合同》《储藏室买卖协议》约定支付房款；乙方如逾期未至上述地点与甲方签定《商品房买卖合同》《储藏室买卖协议》，作乙方放弃认购处理，其所定房源不予保留，甲方有权另行销售，乙方缴纳的定金则不予返还等。签订协议时，张立志、彭文英向柏星公司交纳认购定金1,100,000元，柏星公司给张立志、彭文英出具收据2份。当日，因原告对约定价格提出异议，双方又签订1份《柏星公司销售成交内部处理流转单》，载明：成交类型大定，房号酒店楼，面积2656.64㎡；表单价9,877.26元/㎡，表总价26,240,377元；执行优惠、折扣后价格总价17,500,000元，单价6,587.68元/㎡；交纳大定金（不予退还）1,100,000元；约定事项：1.交纳定金时间2018年7月30日，约定交纳首付款时间2018年10月30日，约定合同时间2018年10月30日。该流转单未加盖公司印章，亦未交付原告张立志，在被告柏星公司处留存。 2018年10月26日，柏星公司向张立志邮寄1份通知函，通知张立志于2018年10月30日前至柏星公司售楼处签署《商品房买卖合同》，如张立志未能在约定期间来指定地点签订《商品房买卖合同》，柏星公司将按约定作张立志放弃认购处理，其所定房源不予保留，柏星公司有权另行销售，张立志缴纳的定金不予返还。此后，张立志未在2018年10月30日前到柏星公司协商签订《商品房买卖合同》。张立志因与柏星公司协商退还认购定金未果，故提起诉讼。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，柏星公司与张立志、彭文英签订的《柏星·碧水星城房屋认购协议书》，是开发商与购房人在签订正式商品房买卖合同之前的购房意向确认协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 本案中，双方签订认购协议约定：张立志、彭文英须在本协议签订后90日内至柏星公司售楼部与柏星公司签署《商品房买卖合同》和《储藏室买卖协议》，并按《商品房买卖合同》《储藏室买卖协议》约定支付房款；张立志、彭文英如逾期未至上述地点与柏星公司签定《商品房买卖合同》《储藏室买卖协议》，作张立志、彭文英放弃认购处理，其所定房源不予保留，柏星公司有权另行销售，张立志、彭文英缴纳的定金则不予返还。该协议约定的房屋认购单价9,877.26元/㎡，总房价26,240,377元；但该认购协议系开发商制定的格式条款，且在同一天原告对房屋价格有异议的情况下，又签订了《柏星公司销售成交内部处理流转单》，约定执行优惠、折扣后价格总价17,500,000元，单价6,587.68元/㎡；交纳大定金（不予退还）1,100,000元；约定事项：1.交纳定金时间2018年7月30日，约定交纳首付款时间2018年10月30日，约定合同时间2018年10月30日。该流转单未加盖公司印章，亦未交付原告张立志，仅在被告柏星公司处留存。双方在同一天先后签订两份购房协议，价格相差近100万元，且第二份协议未交于原告，足以使原告产生合理怀疑，提出异议符合常理亦应当支持。双方在原告缴纳定金后多次协商未果，被告仅提交下发催缴通知的证据主张原告返还定金理由不足，双方对未能订立正式的商品房买卖合同均有责任，应视为不可归责于当事人双方的事由导致未能订立商品房买卖合同的情形，双方均不构成违约，故对张立志主张撤销其与柏星公司所签《房屋认购协议书》，并返还其所交购房定金110万元的诉讼请求，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告张立志与被告安徽省柏星置业有限公司所签《柏星·碧水星城房屋认购协议书》于本判决生效之日起解除； 二、被告安徽省柏星置业有限公司于判决书生效后十日内返还原告张立志所交购房定金110万元。 案件受理费14700元，由张立志负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  刘 欣 人民陪审员  汪爱军 人民陪审员  王 慧 二〇二〇年七月十五日 法官助理 孔祥娟 书记员 张倩茹 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。