贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5274号 原告：赵祥科，男，汉族，1974年4月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：陆秀碧，女，汉族，1976年8月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：林蔓（特别授权代理），贵州伍尊律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路。统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华，系该公司经理。 委托诉讼代理人：肖顺裕（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 原告赵祥科、陆秀碧与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（下称：毕节市房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵祥科、陆秀碧之委托代理人林蔓，被告毕节市房地产公司之委托代理人肖顺裕、唐嘉曼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办证违约金人民共计26,548.00元(从2017年4月1日计算至2018年7月18日以房屋价款326,528.00元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金)；二、请求人民法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：原、被告于2013年6月13日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市。合同约定房屋总价款为326528.00元。其中《商品房买卖合同》第二十二条关于房屋登记中第三款转移登记的约定，并未明确约定办证时间及违约金计算标准。合同签订后，原告按约支付了购房价款，被告按约将商品房交付原告使用。但是，从商品房按照合同约定的时间（即2013年8月29日前）交付使用后，被告逾期为原告办理房屋不动产权证书。被告违约属于客观事实。原告认为：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十八条：“第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》并未对逾期办证违约金作出约定，被告仅于2018年7月18日才为原告办妥房屋不动产权证书。因此原告诉请以326528.00元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计付违约金诉请合理合法。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，被告违约属于客观事实。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。 被告毕节市房地产公司辩称：一、城市规划的调整，被告不应承担违约责任。受政府城市规划调整，被告根据规划相应调整其建房规划并获得政府同意，该小区容积率由4.99上调至5.56，该小区规划、施工手续都要办理变更。加上在办理变更手续中又遇到政府机构改革。政府城市规划调整属不可抗力，被告理应当免除违约责任。二、已经过了诉讼时效，诉讼请求不应获得支持。被告一直努力协调各方关系帮助逸景私享家园所有业主办理不动产登记证。从原告起诉时已超过诉讼时效，依法不应获得支持。并且《商品房买卖合同》第22条明确约定办理不动产证是“登记完毕该商品房的所有权”，也就是初始登记时间为办证时间。被告已于2018年2月9日取得A栋不动产初始登记，2018年12月16日为原告办理了转移登记。早已经过了诉讼时效，失去追偿权利，即使要算违约责任，最多从起诉之日起向推3年至初始登记日止。三、被告劳心劳力，完全义务，不收任何费用，帮助原告办理房贷、办理产权证，并且原告也未举证证明其实际所受损失。原告诉求被告支付的违约金达到总房价五分之一，这显然是不合理的。根据《合同法》“第114条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告请求人民法院适当调低违约金。综上，请法院支持被告的抗辩意见，依法维护被告的合法权益。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月2日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》,约定:买受人购买出卖人开发的位于七星关区,房屋总价款为326528.00元，出卖人应当在2013年8月29日前向买受人交付该商品房。转移登记：出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同还约定了其他事项。合同履行过程中，原告向被告交付了购房款。被告向原告出具的发票载明，该商品房购房款为325689.00元。2013年8月29日，被告将涉案商品房交付给原告。2018年2月8日，毕节市国土资源局为涉案商品房所在的逸景﹒私享家园Ａ幢颁发了不动产权证书；2018年7月4日，被告向房屋产权登记机关提交了办理涉案房屋不动产转移登记的资料。2018年7月18日，毕节市国土资源局为原告颁发了涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告逾期办证，应承担相应违约责任，故以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告未于2014年12月30日前履行交付文书的义务，被告违约，应承担违约责任，故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。被告答辩称系政府的城市规划的调整，调整后所有的规划手续，施工手续都相应的进行了调整，并且在调整办理手续的过程中又遇到政府机构的改革。政府的规划调整属于不可抗力，所以被告可以免除违约责任。就本案，被告所举证之证据不能证明政府的行为属不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况造成的，被告主张的该情形并不符合不可抗力的构成要件，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2014年12月30日向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未在该期限内履行该义务，则从2014年12月31日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年4月22日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年4月22日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年4月23日起至被告履行完毕义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于违约金的截止时间，原、被告双方在合同中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。2018年2月8日，涉案房屋所在的逸景﹒私享家园A幢取得了不动产权证书，具备了办理涉案房屋转移登记的件。被告于2018年7月4日向房屋产权登记机关提交了办理涉案房屋不动产转移登记的资料，且2018年7月18日，涉案房屋已登记至原告名下，表明被告至迟在2018年7月4日已能够提供相关办证资料并通知了原告。故该违约金计算至2018年7月4日止。 关于违约金的计算标准问题。原告主张参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，被告提出合同约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成损失的相关依据，不能确定损失数额。故对原告主张参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金的诉请，本院不予支持；同理，对被告提出调整违约金的主张，本院亦不予采纳。现原告逾期交付有关文书已逾365日，违约金的计算标准应为合同约定的日万分之一。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款325,689.00元为基数，按照日万分之一的标准从2017年4月23日起计算至2018年7月4日止（437天）。经计算，该项违约金为14,232.61元（325,689.00元×0.01%×437天），故对原告诉请的违约金，本院以14,232.61元为限予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵祥科、陆秀碧逾期办证违约金14,232.61元； 二、驳回原告赵祥科、陆秀碧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费232.00元（已减半收取），由原告赵祥科、陆秀碧负担155.00元，由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担77.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年七月二十日 书记员  高立