贵州省玉屏侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0622民初274号 原告：陈喜，女，1986年12月6日出生，汉族，住贵州省玉屏侗族自治县。 委托诉讼代理人：刘远康，贵州胜穹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨名坤，贵州胜穹律师事务所实习律师。 原告：张金虎，男，1986年3月5日出生，汉族，住湖北省枝江市。 委托诉讼代理人：刘远康，贵州胜穹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨名坤，贵州胜穹律师事务所实习律师。 被告：铜仁市华信房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520602670733****，住所地贵州省铜仁市碧江区新华南路**附**。 法定代表人：罗巧灵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭森，贵州黔东律师事务所律师。 原告陈喜、张金虎与被告铜仁市华信房地产开发有限公司（以下简称华信房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理，原告陈喜、张金虎的委托诉讼代理人刘远康,被告华信房开公司的委托诉讼代理人谭森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈喜、张金虎向本院提出诉讼请求：1.判令被告在一个月内为原告办理不动产权证；2.判令被告支付原告违约金129596元（以323990元为基数，按年利率7.2%，自2015年4月1日起计算至起诉之日止），并以323990元为基数，按年利率7.2%支付违约金至办理不动产权证之日；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，2014年4月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于玉屏侗族自治县。合同约定，房屋价款为323990元，原告支付首付款97990元，余款以按揭贷款的方式支付；被告于2015年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如在90日内未交付办理转移登记有关文书的，被告支付已付房款0.2%的违约金，超过90日仍然不能交付有关文书的，按日向原告支付已付房款0.2%的违约金。2014年4月29日，原告支付被告首付款97990元，余款226000元以银行按揭方式支付给被告，原告按照合同约定履行了付款义务。但被告取得房款后，未在约定的时间内为原告办理房屋转移登记手续。原告多次催促被告办理房屋转移登记，被告均以在办理中推诿，被告已构成违约，应承担违约责任。 被告华信房开公司辩称，原告应先提交办证的资料，其有先履行义务，但原告未履行，故被告享有先履行抗辩权。原告的诉讼请求已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告陈喜、张金虎提交的身份证复印件、商品房买卖合同、预售登记表、收款收据、房屋他项权证；被告提交的竣工验收备案表、消防验收意见书。原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以认定。原告提交的录音一份，证明其于2015年至2019年之间多次向被告主张过权利。被告质证认为，不清楚该份录音情况，且该份录音内容也未主张过逾期办证违约金。本院认为，该份录音系2019年10月25日录制，录音内容仅表示原告向被告销售人员主张过办证事宜，故不能到达原告的证明目的，对该份证据本院不予采信。根据当事人的陈述和本院经审查认定的证据，认定事实如下：2014年4月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于玉屏侗族自治县，房屋价款为323990元，原告支付首付款97990元，余款以银行按揭贷款的方式支付，被告于2015年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如在90日内未办理转移登记有关文书的，被告支付已付房款0.2%的违约金，超过90日仍然不能办理有关文书的，按日向原告支付已付房款0.2%的违约金，办理商品房转移登记的方式为双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告于2014年4月29日支付被告首付款97990元，余款226000元以银行按揭方式支付给被告，原告已于2019年4月24日前将银行按揭贷款还清。在审理过程，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告交付办理商品房转移登记的有关文书。 另查明，2019年11月20日，涉案房屋的消防工程验收合格，2020年6月8日，建设工程竣工验收合格。原告至今未向税务部门交纳涉案房屋契税。 本院认为，原告陈喜、张金虎与被告华信房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定切实履行。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，未交付已构成违约，其应承担继续履行的违约责任，故原告要求被告交付办理商品房转移登记的有关文书的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告承担逾期办证违约金129,596元（以323,990元为基数，按年利率7.2%，自2015年4月1日起计算至起诉之日止），并以323,990元为基数，按年利率7.2%支付违约金至办理不动产权证之日的诉讼请求。被告认为违约金过高，请求法院酌情进行调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，如约定的违约金过高，法院可以依据当事人的请求予以适当调整，但调整幅度所考量的因素不仅限于实际损失，还要兼顾履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行考量，从合同约定来看，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。庭审查明，原告至今未缴纳房屋契税，但办理商品房转移登记必须提供契税完税证，同时原告也未提供证据证明其因被告逾期交付商品房有关文书导致的实际损失金额，本院结合本案实际考量，酌情支持逾期办证违约金10,000元，超出此部分，本院不予支持。 关于被告提出逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效的辩解意见，经查，双方约定2015年3月30日前被告完成该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如在90日内未办理转移登记有关文书的，被告支付已付房款0.2%的违约金，超过90日仍然不能办理有关文书的，按日向原告支付已付房款0.2%的违约金。根据上述约定，被告最迟应在2015年6月30日前交付相关文书，逾期未交付应支付违约金，原告请求被告支付逾期办证违约金，从合同约定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，但本案合同约定按日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”的规定，原告向本院起诉前三年的逾期办证违约金未过诉讼时效，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。关于被告提出原告要求交付商品房转移登记有关文书已过诉讼时效的辩解意见，商品房转移登记有关文书系取得商品房所有权的前提，该请求具有类似物权请求权的性质，故不适用诉讼时效的规定，对该辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，判决如下： 一、被告铜仁市华信房地产开发有限公司交付原告陈喜、张金虎办理商品房转移登记的有关文书； 二、被告铜仁市华信房地产开发有限公司支付原告陈喜、张金虎逾期办证违约金10,000元； 三、驳回原告陈喜、张金虎的其他诉讼请求。 上述给付事项，限于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1,446元，由原告陈喜、张金虎负担1,300元，被告铜仁市华信房地产开发有限公司负担146元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决限定的履行期限届满后二年内，向本院或者被执行财产所在地基层人民法院申请强制执行。 审判员  张江湖 二〇二〇年七月二十四日 法官助理刘声伟 书记员敖慧敏