上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初25968号原告：张海峰，男，1978年5月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：韩善保，男，1991年4月10日出生，汉族，户籍地安徽省颍上县。委托诉讼代理人：孙某，男，汉族，住上海市徐汇区。原告张海峰与被告韩善保房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告张海峰及被告韩善保委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海峰向本院提出诉讼请求：1、判令韩善保支付房租4,000元及逾期支付房租的违约金4,000元；2、判令被告支付2019年3月至5月的电费共计486.92元；3、判令被告支付开锁、换锁芯费用220元；4、判令被告支付毁坏地板损失费2,000元及房屋清理费1,000元；5、判令被告支付房屋空置费4,000元；6、判令被告因违规使用租赁物造某漏水，须赔偿原告财产损失7,500元。事实和理由：2018年12月，原、被告签订房屋租赁合同，约定，原告将其名下位于上海市徐汇区中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告使用，约定月租金为4,000元。2019年4月底，被告未按时支付租金，经原告多次催告，被告一直以各种理由拒付房租。2019年6月3日，原告找来锁匠开门，进入系争房屋后发现室内地板等物品损坏。原告遂找工人维修地板等物品，并对房间清理。此外，因被告在租赁期间使用洗衣机时造某漏水，导致系争房屋阳台大面积漏水，引发水灾，造某楼下304室财产损失，原告已赔偿7,500元。现为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。韩善保辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告租赁系争房屋是受上海豪豹货运代理公司(以下简称“豪豹公司”)委托，该租赁行为系豪豹公司行为，所有的租金及相关费用由豪豹公司支付。被告租赁系争房屋后，实际入住时间为2019年3月至5月。因原告违规改造房屋将淋浴房设置在阳台，且未做好防水，导致被告入住不久就漏水至楼下，被告多次与原告沟通，漏水问题均未能解决，造某被告生活极其不便。就原告主张的地板损失及房屋清理费用、原告对案外人造某的损失赔偿被告均不同意支付，这些均系原告自行改造系争房屋造某的。被告自2019年5月起未支付租金，当时因为漏水问题系争房屋无法实际使用，故被告于5月中旬通知原告搬离。并于2019年6月起在他处另外租赁了房屋，故就租金不同意支付。原告主张的违约金亦过高，要求法院依法予以调整。就原告主张的房屋空置费用，属原告无理要求，不同意支付。就开锁费用被告不认可。被告曾经支付过2019年4月的电费，就电费部分亦不同意支付。本院经审理认定事实如下：张海峰为上海市徐汇区中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)权利人之一。2018年12月24日，张海峰(甲方、出租方)与韩善保(乙方、承租方)、德佑房地产经纪有限公司(丙方、居间方)签订房屋租赁合同一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日止。月租金为4,000元，租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前7日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后租)。逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的100%支付逾期违约金。甲、乙双方约定押金为4,000元。甲方收取该租赁保证金(押金)后应向乙方出具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。租赁期间内发生的水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等房屋使用费用由乙方承担；上述费用甲乙双方可自行支付或通过丙方代为转付/代缴。合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后的7个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇特殊情况，双方协商处理。甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权直接从租金中扣除相关费用。在乙方承租期内，水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等相关费用若由乙方自行承担的，乙方应在期满时自行结清。乙方应保留承租期内的所有缴费单据，期满(退租)时提交给甲方进行核对。如乙方未及时结清的，甲方有权直接从押金中扣除相关费用。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担，甲方有权直接从押金中扣除相关费用。乙方应在本合同租赁期限届满后7日内返还该房屋，结清相应款项，并保证房屋设施完好，房内清洁。如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一日，须向甲方支付当期日租金的100%作为逾期违约金；乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以当期日租金的100%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当于壹个月租金的违约金，给对方造某损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造某的损失与违约金的差额部分：……⑥乙方逾期不支付租金累计超过30日的……；乙方承租期间，因搁置物、悬挂物等致人损害的，因使用电器不当等造某失火的，引起的财物损失或人身伤害的，及因使用不当造某漏水等相邻纠纷的，均由乙方承担相应责任。合同签订后，原告向被告交付系争房屋，被告向原告付4,000元押金及三个月租金12,000元，共计16,000元。后被告自2019年5月起未再支付租金。2019年6月3日，原告通过自行开锁的方式进入系争房屋并将系争房屋实际收回。庭审中，原、被告同意押金在本案中一并处理。原告并称，其于2019年6月3日进入系争房屋时，发现系争房屋内存在地板损坏、冰箱内物品变质、厕所脏乱等问题，并为此支付了地板维修费2,000元及房屋清理费用1,000元。被告对此不予确认，并表示2019年5月中旬，被告即搬离系争房屋并通知原告，将系争房屋的钥匙放在楼下信箱。原告表示并未收到被告的通知。2019年5月，张海峰支付系争房屋2019年3月至5月的电费共计481.30元。另查明，2019年5月6日，浦某向本院起诉［案号：(2019)沪0104民初12932号］，要求张海峰、刘某某赔偿因房屋漏水造某的经济损失共计28,098元。法院认为张海峰、刘某某作为系争房屋的权利人，理应在合理、安全的范围内管理、使用房屋。现系争房屋发生渗漏水，即使张海峰、刘某某将房屋出借他人，但作为房屋的权利人，在出租房屋获取租金收益的同时，仍应善尽法定义务，故对系争房屋漏水导致楼下XX4室房屋受损，被告理应及时处理并承担相关的民事赔偿责任。遂判决张海峰、刘某某支付浦某损失费10,000元。张海峰不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，上诉期间张海峰与浦某于2019年10月24日达成和解协议，约定张海峰于2019年10月24日赔偿浦某损失费7,500元(双方当场已经履行完毕)；双方就本案纠纷彻底了结，无其他争议。以上事实，除庭审笔录外，另有上海市不动产权证、房屋租赁合同、微信缴费记录、和解协议等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，被告主张租赁合同的相对人并非被告，而是豪豹公司。对此，本院认为，合同具有相对性。现被告并未提供明确的书面证据证明其主张，故就被告的该项辩称，本院不予采信。因被告自2019年5月起未支付租金，且原告实际于2019年6月收回系争房屋，故就原告要求被告支付租金的诉请，本院依法予以支持。根据合同约定，被告逾期支付租金的，应当向原告支付逾期支付租金的违约金，故就原告要求被告支付逾期支付租金违约金的诉请，本院依法予以支持。因本案争议发生于2019年，至今被告仍未向原告支付拖欠的租金，现原告仅主张相当于一个月租金的逾期支付租金违约金，并无不当。就被告辩称，因系争房屋存在漏水情况，无法实际使用系争房屋，但从实际情况看，被告确实在系争房屋内实际居住至2019年5月，系争房屋存在漏水，双方可以采取合理的方式协商解决，并非表示被告可以此为由不支付租金，故就被告的该项辩称，本院不予采信。根据合同约定，租赁期内产生的电费应由被告负担，现被告虽然主张其支付了2019年4月的电费，但并未提供明确的书面证据佐证其说法，反观原告则提供了相应的单据及付款凭证，故就原告要求被告支付电费的诉请，本院依法予以支持。但具体费用应以上海市电力公司出具的单据为准，原告的计算方式有误，由本院根据实际情况予以调整。就原告主张的换锁费用及地板损毁及清理费用，因被告并不确认，原告亦未提供明确的书面证据佐证其主张，故对该部分费用，本院难以支持。就原告主张的房屋空置费用，因被告已经向原告支付了相当于一个月租金的违约金，且考虑到被告实际于2019年6月即收回系争房屋，故本院认为原告支付的违约金足以弥补被告的损失，故就原告的该项诉请，本院不予支持。就原告主张的财产损失，因漏水发生于被告租赁系争房屋期间，且生效的法律文书认定系争房屋的阳台部位有自搭的淋浴房、接装的洗衣机，漏水主要系阳台部位洗衣机排水管漏水造某，故被告对于此次漏水应当承担一定责任。但原告作为系争房屋的权利人，在阳台部位搭建淋浴房、接装洗衣机本属不当行为，故本院认定对于原告的财产损害由原、被告各自承担50%的责任。庭审中，原、被告均同意保证金在本案中一并处理，此系当事人自行处分自己的民事权利，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、韩善保于本判决生效之日起十日内支付张海峰2019年5月至2019年6月的租金4,000元；二、韩善保于本判决生效之日起十日内支付张海峰逾期支付租金的违约金4,000元；三、韩善保于本判决生效之日起十日内支付张海峰2019年3月至5月的电费481.30元；四、韩善保于本判决生效之日起十日内支付张海峰财产损失费3,750元；五、张海峰于本判决生效之日起十日内返还韩善保租赁保证金4,000元；六、驳回韩善保的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费382元，减半收取计191元，由张海峰负担117元，由韩善保负担74元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李嶔操二〇二〇年七月三十日法官助理 陆 磊书 记 员 印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。