江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初453号原告：无锡市教育装备和学生资助中心，住所地江苏省无锡市学前街27号。法定代表人：尤志新，该单位主任。委托诉讼代理人：杨叶雯，江苏周秋平律师事务所律师。委托诉讼代理人：许臻，江苏周秋平律师事务所实习人员。被告：无锡市俱进教育用品有限公司，住所地江苏省无锡市上马墩东首尤渡里60号。法定代表人：虞龙娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘雯，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：华春宝，该公司经理。被告：盖龙海，男，1952年1月19日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：孙敏，江苏英特东华律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄健，江苏英特东华律师事务所律师。原告无锡市教育装备和学生资助中心（以下简称教育资助中心）与被告无锡市俱进教育用品有限公司（以下简称俱进公司）、盖龙海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告教育资助中心的委托诉讼代理人杨叶雯、被告俱进公司的法定代表人虞龙娟及其委托诉讼代理人潘雯、华春宝、被告盖龙海的委托诉讼代理人庄健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。教育资助中心向本院提出诉讼请求：1、判令俱进公司、盖龙海立即迁出无锡市上马墩东侧尤渡里60号；2、判令俱进公司、盖龙海向其支付租金36万元（盖龙海已将此款交至法院）及逾期付款利息损失（以36万元为基数，自2009年10月1日起至实际支付之日止，按年利率6%计算）；3、判令俱进公司、盖龙海向其支付实际占用费损失（以每年5万元为基数，自2018年10月1日起至实际迁出之日止计算）；4、本案诉讼费用由俱进公司、盖龙海承担。事实和理由：无锡市上马墩东侧即尤渡里60号的国有土地使用权及该土地上所建厂房原属于无锡市教育设备厂所有，后该厂改制过程中，前述土地及房产收归国有，由主管单位无锡市教育局交由其下属单位无锡市教育装备与勤工俭学办公室（教育资助中心的前身）管理。为保障改制后俱进公司的正常经营及其员工安置，无锡市教育装备与勤工俭学办公室和俱进公司于2008年9月12日签订《租赁协议》，约定：无锡市教育装备与勤工俭学办公室将其托管的无锡市尤渡里60号场地及厂房出租给俱进公司使用；租赁期限自2008年10月1日起至2018年9月30日，其中，2008年10月1日至2009年9月30日免除租金，2009年10月1日至2012年9月30日期间每年租金3万元，2012年10月1日至2015年9月30日期间每年租金4万元，2015年10月1日至2018年9月30日期间每年租金5万元；租金可按年上交，每年9月30日前交付下一年度的租金；双方还就其他权利义务进行了明确约定。2011年6月22日，无锡市机构编制委员会办公室出具锡编办（2011）79号文，对无锡市教育装备与勤工俭学办公室进行职能调整，职能调整后，该办公室更名为教育资助中心。根据已生效的（2019）苏0213民初1735号民事判决书认定，2008年9月12日，无锡市教育装备与勤工俭学办公室和俱进公司签订的租赁协议系无锡市教育装备与勤工俭学办公室将尤渡里60号场地及厂房（包括彩钢瓦厂房即印刷车间和四间门面房）作为一个整体出租给盖龙海，盖龙海仅是以俱进公司的名义承租，尤渡里60号场地及厂房的实际承租人为盖龙海；盖龙海与华春宝、虞龙娟签订的厂房租用协议亦明确了俱进公司日后在尤渡里60号场地及厂房内可使用的部位，尤渡里60号的其余部分由盖龙海掌管出租、占有、使用。现租赁期限已经届满，俱进公司、盖龙海拒不迁出前述租赁厂房土地及交纳租金。其多次催促未果，为维护其合法权益，请求判如所请。俱进公司辩称：1、据现有证据，尤渡里60号土地及所有房产的权利人是其，其无需向教育资助中心支付租金、利息损失和占有使用损失费；2、在教育资助中心拥有出租尤渡里60号房屋的权利前提下，其现在占有使用的仅是在尤渡里60号内自建的彩钢瓦厂房（印刷车间）、四间门面房以及少部分原厂房，其仅应迁出原有厂房部分，彩钢瓦厂房和四间门面房是其自建，不应迁出；3、2008年10月1日至2015年9月30日之间的租金21万元已过诉讼时效；4、其不认可逾期付款利息损失；5、其只承担教育资助中心主张的占有使用费的20%；6、如其需向教育资助中心支付占有使用费，也应抵扣其已交纳土地使用税和房产税；7、如法院认定盖龙海是尤渡里60号房屋的实际承租人，其不应承担教育资助中心诉请的租金和租金的利息损失。盖龙海辩称:1、其目前未占有及使用尤渡里60号房屋，其无需迁出；2、36万元租金其已于2019年3月26日支付至法院账户，造成逾期付款的原因是教育资助中心无法直接收取其的租金；3、目前尤渡里60号房屋由俱进公司占有使用并对外出租，占有使用费应由俱进公司承担；4、本案因俱进公司拒绝迁出而引发，诉讼费应由俱进公司承担。另外，彩钢瓦厂房（印刷车间）和四间门面房是其在2003年自建完成，2008年9月12日的租赁协议中不包括该房屋，但因彩钢瓦厂房和四间门面房建于尤渡里60号范围内，故其在签订协议时同意在租赁期限到期后一并迁出。关于该自建房的补偿问题由其与教育局另行协商。其于2010年5月21日与华春宝、虞龙娟签订的《厂房租用协议》，其仅将彩钢瓦厂房出租给华春宝、虞龙娟，四间门面房不在《厂房租用协议》内，四间门面房其已另外出租给他人。现华春宝、虞龙娟还欠其租金未付。本院经审理认定事实如下：2019年2月，本院受理了无锡市俱进教育用品有限公司（以下简称俱进公司）与无锡市教育装备和学生资助中心（以下简称教育资助中心）、盖龙海房屋租赁合同纠纷一案[案号为（2019）苏0213民初1735号]，俱进公司以资助中心、盖龙海串通、隐瞒上马墩东尤渡里60号系其承租的事实，牟取了巨大利益及给其造成损失为由，要求资助中心、盖龙海共同赔偿损失3648000元。本院在该案审理中认定如下事实：2008年9月12日，甲方无锡市教育装备与勤工俭学办公室（后更名为教育资助中心）与乙方俱进公司就甲方托管的尤渡里60号场地及厂房租赁给乙方签订《租赁协议》，约定：1、根据有关精神，无锡市俱进教育投资发展有限公司（甲方控股企业）从乙方撤资后，乙方现使用的尤渡里60号厂房可用租赁办法继续使用。2、租赁期限为10年，时间从2008年10月1日至2018年9月30日止。因教育市场变化和乙方需对几十个员工安置，甲方同意给予乙方租赁优惠，具体是第一年免租金，第二到第四年租金每年3万元，第五到第七年每年租金4万元，第八到第十年每年租金5万元。3、租金可按年上交，每年9月30日前交付下一年度租金。因租赁而产生的其他税、费均按原渠道由乙方承担并继续负责交纳。该地块若因市政拆迁等原因需乙方搬迁，该协议即中止，有关搬迁补偿按国家规定处理。2010年5月21日，甲方盖龙海、杨磊与乙方华春宝、虞龙娟签订《关于俱进教育用品有限公司股权转让的协议》，约定：1、甲方决定将自己合法所有的俱进公司全部股权卖给乙方，乙方愿意购买甲方拥有的俱进公司。甲乙双方商定购买价格（包括设备等有形资产和无形资产）为60万元，签订购买合同当天先付定金20万元，剩余40万元在设备验收、乙方进厂接管后付清。2、俱进公司原股东为盖龙海、杨磊，其中盖龙海出资202万元占97.12%，杨磊出资6万元占2.88%，现甲乙双方商定盖龙海股份转让给华春宝，杨磊的股份转让给虞龙娟。3、甲乙双方商定俱进公司原有的木工加工的所有设备不在这次转让之列，由甲方自行处置，但甲方原则上不再经营此项目。4、俱进公司原是改制企业，乙方承诺购买后，接纳现有的在岗员工，签订劳动合同，且工资不低于现有水平，现有的挂靠人员继续保留，挂靠方式不变，但乙方不提前垫付任何费用，5、购买合同生效后，债权债务以乙方接管之日为界，此前发生的所有债权债务由甲方承担，此后发生的所有债权债务由乙方负责。6、购买合同签字生效后，由乙方负责俱进公司现有的所有证照的法人变更手续，甲方应积极配合，费用有乙方承担。购买合同双方签字后立即生效，双方不得违约，如一方违约，应按双方发生的金额双倍进行赔偿。合同项下附主要设备清单和在岗职工劳动合同清单。同日，双方还签订《厂房租用协议》，约定：1、因甲方把俱进公司所有股权卖给乙方，乙方购买俱进公司后需在原址继续经营。甲乙双方同意俱进公司在原有的经营场所由乙方继续使用，具体为印刷车间内外的全部地方、办公楼2楼的楼梯左边四间、办公楼3楼的二间及现在食堂的前三间，使用年限至甲方在企业转私时房屋使用期限止。2、乙方支付甲方房屋使用费，第1、2年每年8万元，第3、4年每2年增5%付8.4万元，第5、6年每2年增5%付8.82万元，依次类推，每2年增加5%。3、乙方付款时应扣除无锡市俱进公司每年上交的地价税和房价税。乙方为俱进公司的合法代表，应支付俱进公司房屋的房地产所涉及到的所有的费用，如每年上交的地价税和房价税、每月上交的水电费、环保费、治安费等有关费用，甲方原先租出的房屋的水电费由乙方负责收取，乙方尊重事实水电费按原定价格收取，如遇国家水电涨价，则在原基础上同时上涨。4、乙方使用房屋期间，应做好房屋的修善工作，印刷间的搭建的房屋为甲方企业转私后甲方私自搭建，产权为甲方所有，乙方也应做好修善工作确保安全使用。在房屋使用时间如遇到拆迁，乙方自行搬迁，不向甲方索取任何赔偿。5、本协议为股权转让协议的附件，与股权转让协议具有同等法律效力。2010年7月15日，甲方盖龙海与乙方俱进公司职工代表签订《协议》及附件，甲方将俱进公司转让，由别人经营管理，考虑到企业改制前老职工的实际情况，以便让老职工得到一定实惠，在有关部门支持和相关政策许可下，达成以下协议：1、甲方根据企业原享受的相关优惠，同意向在企业中工作的改制前老职工发放补贴，标准为每人每年6000元，自2010年7月1日起，老职工按到退休的年限计算，最长不超过8年，至2018年6月30日结束。发放形式，每年1月、7月各一次，每次每人发3000元补贴。凡在2018年6月30日前职工到龄退休，6月30日前退休的可享受上半年补贴，7月1日以后退休的可享受全年补贴，以后不再享受补贴。2、在发放补贴的规定期限内，因国家拆迁或有关部门收回房屋使用权，职工的补贴，应在拆迁补偿款或有关部门赔偿款中，将尚未发放的补贴一次性发放。3、甲方按规定每年两次对有关职工发放补贴，经费的来源由甲方按规定创收，甲方创收经费的多少，不能影响职工补贴的发放。经费的来源均由甲方自己负责。4、本协议围绕实事求是，合理妥善解决老企业劳资关系，本着诚信待人、和谐相安的原则。经双方代表及上马墩街道工会、市勤工俭学办公室有关领导共同协商而达成，取得了上述的共识。双方均应切实遵守，任何一方不应采取阻碍和影响上述协议的执行。如有任何一方有违约现象发生，另一方有权终止执行上述协议。上述协议开始执行时，甲乙双方已无任何劳资关系，今后甲乙双方均不应向对方提出任何其他要求、否则视作违约行为。而产生的后果，由违约方承担。附件对具体个别特殊情况职工补贴发放进行区分和细化。该协议和附件由上马墩街道工会和无锡市教育装备与勤工俭学办公室进行监证。2018年3月28日，华春宝与盖龙海通话录音显示，盖龙海告知华春宝与教育局的租赁合同快要到期，教育局已经正式通知了，租赁协议是和其个人所签。2018年7月，江苏周秋平律师事务所受教育资助中心委托向俱进公司、盖龙海发出《律师函》，载明：俱进公司、盖龙海与教育资助中心于2008年9月12日签订租赁协议，现上述租赁合同即将到期，教育资助中心决定租赁合同到期后，不再续租。要求俱进公司、盖龙海于2018年9月30日前将员工、以及属于贵司所有的物资、设备等可移动的财产撤离租赁场地及厂房，并全部了结与次承租人之间的租赁关系。盖龙海于2018年7月9日收到该律师函。2018年10月8日，教育资助中心向全体租户发出《最后通告》，载明：我单位与盖龙海同志就上马墩尤渡里60号租赁协议已于2018年9月30日到期，我单位决定将此地收回，不再对外租赁，所有租户请于2018年10月18日之前全部搬离，我们将于2018年10月18日下午对该场地进行清理封锁。特此通告。本院在该案中另查明，无锡教育装备和学生资助中心系无锡市教育局下属事业单位，其前身是无锡市教育装备与勤工俭学办公室。无锡市教育印刷厂进行体制改革，在改制过程中，无锡市教育印刷厂兼并无锡市教育设备厂，教育设备厂注销后所有资产划入教育印刷厂，后无锡市教育印刷厂为主体进行改制为俱进公司。上马墩尤渡里60号厂房土地属于国有资产，土地使用权类型为划拨，土地登记在无锡市教育设备厂名下，现该土地及厂房由教育资助中心代管。盖龙海将俱进公司股权转让给华春宝、虞龙娟夫妇后，除将尤渡里60号部分厂房出租给华春宝夫妇外，还将其他房屋出租给他人。在该案诉讼中，盖龙海陈述：1、俱进公司是2002年由国家校办企业转制，转制不是一步到位，当时由教育局的勤工俭学办公室保留49%股份，其和工人占股51%。2006年，由于国家政策，教育局的股份不能放在企业里面，于是和其协商他们的股份要撤走，到2008年其与教育局勤工俭学办公室协商后同意教育局不受损失的撤资。工人看到国家撤资了，其他工人也要求撤资，股东就剩女婿杨磊和其两人，注册资金也进行了变化。其和教育局协商同意教育局撤资，但是要求一段时间过渡和安置老同志，后来教育局就与其签订尤渡里60号租赁协议，租期10年，租金给予优惠。2、2009年其因生病，无力经营企业，其想将俱进公司转让出去，后来碰到华春宝夫妇想买这个企业，双方接触协商后就签订股权转让协议和租房协议。3、从2010年开始，除了部分厂房出租给华春宝夫妇，另外部分厂房出租给他人，差价每年大概有30、40万元。俱进公司陈述：1、尤渡里60号全部的场地及厂房系俱进公司所承租，安置优惠应由俱进公司享有而非盖龙海个人。俱进公司员工在股权转让前还是在股权转让后，都是在俱进公司工作，盖龙海个人并未承担任何安置员工的责任。2010年盖龙海与职工代表签订的协议约定的补偿并非安置补偿而是盖龙海因股权转让，而给老员工的实惠。2、股权转让后，盖龙海个人享有尤渡里60号全部场地、厂房的承租的权益没有任何依据。俱进公司股权转让是对股东权益的转移，公司资产或权益还是公司享有。盖龙海与华春宝夫妇签订股权转让协议时，双方对公司资产转让部分的约定，也约定转让的是俱进公司的全部资产，包括有形资产和无形资产。3、盖龙海与华春宝夫妇签订厂房租用协议，系盖龙海存在欺诈情况下签订。盖龙海隐瞒尤渡里60号系俱进公司承租的事实，而告知系盖龙海个人承租。对于其他场地和厂房，盖龙海未经俱进公司同意私自处分，该承租权益应当由俱进公司享有。4、教育资助中心在盖龙海与职工代表签订协议中，同意盖龙海将尤渡里60号通过私人出租方式牟利，没有经过俱进公司同意。同时教育资助中心帮助盖龙海隐瞒尤渡里60号系俱进公司的承租的事实，故教育资助中心与盖龙海共同侵害俱进公司应当享有的承租权益。本院于2019年7月对该案作出判决：驳回俱进公司的诉讼请求。理由为：1、俱进公司设立系原无锡市教育印刷厂兼并无锡市教育设备厂后，以无锡市教育印刷厂转制按政策而来，无锡市教育印刷厂系国有性质的企业，按照当时的转制政策，可由相关符合条件的人员接手，并办理相关变更登记手续，但该转制过程相关对价并非与转让相同，因而原企业主管部门将转制企业转制时，对转制接受人既有优惠条件，又有附加义务。2、盖龙海原系无锡市教育印刷厂厂长，在承诺转制方提出的转制附加条件后，向转制方支付对价190余万元后，就原厂的设备、人员相对固定不变情形下，又与杨磊成立了俱进公司。3、根据原转制无锡市教育印刷厂的主管部门在转制过程中，对转制企业的扶助行为，将尤渡里60号土地、厂房以相对优惠的对价出租给俱进公司，也是对转制接受人附加的优惠条件之一。而租赁合同需以俱进公司名义签订，实际系转制方与转制接受方的约定，即盖龙海作为转制接受人其负有对转制职工相应的义务，从2010年7月15日盖龙海与俱进公司职工代表签订协议也表明了这一点。否则，与职工代表签订协议时，盖龙海既非俱进公司股东，职工系俱进公司的员工，俱进公司当时的股东已经变更为华春宝夫妇，华春宝夫妇对相应义务不理不睬，何况俱进公司职工、教育资助中心、上马墩街道工会均认为盖龙海系该协议的义务主体。4、盖龙海与俱进公司职工代表签订的协议中也涉及到案涉房屋，设定了案涉房屋可能涉及拆迁情形，同时将该情况与盖龙海的相关义务予以结合，符合权利义务对等的规则。5、华春宝夫妇与盖龙海签订股权转让协议时，设定转让价60万元及应收款、材料款等252万元，共计312万元。表明华春宝夫妇在支付对价过程中已对转让企业实际情况充分了解，同时华春宝夫妇与盖龙海就案涉房屋中的部分房屋签订了租赁协议，华春宝夫妇作为俱进公司变更后的股东，按照该租赁协议占有使用房屋，却以不知晓所使用房屋实际权利人为由，显然属于虚假陈述。6、尤渡里60号土地厂房应缴纳的税款由盖龙海承担，华春宝夫妇清晰明了，由于该纳税的主体登记在俱进公司名下，俱进公司缴纳税款后，再从华春宝夫妇应该支付给盖龙海租金中予以扣除，该事实也佐证这一认定。7、尤渡里60号土地厂房为一整体，盖龙海将俱进公司股权转让给华春宝夫妇，并通过厂房租赁协议确定俱进公司日后可使用部位，其余部分由盖龙海掌管出租、占有、使用等情形，并无违反盖龙海与华春宝夫妇股权转让和租赁协议的约定。俱进公司与无锡市教育装备与勤工俭学办公室于2008年签订的租赁协议时，俱进公司已经转制完毕并更名。关于无锡市教育装备与勤工俭学办公室签订该租赁协议，其承租主体的争议，结合上述改制情形的由来、盖龙海与华春宝夫妇租赁协议、华春宝夫妇应扣的税款、2010年盖龙海与职工代表签订协、本案诉讼过程中教育资助中心和盖龙海的表示，该承租主体为盖龙海，仅是盖龙海以俱进公司名下承租，实际承租人为盖龙海。8、俱进公司以2008年与无锡市教育装备与勤工俭学办公室签订租赁协议为由，提起本案诉讼，实则是俱进公司现股东华春宝夫妇的操控所为，华春宝夫妇与盖龙海之间为俱进公司股权转让关系，而涉案厂房的收益让华春宝夫妇产生了为了利益与事实不顾的做法，显然违背了诚实守信的原则。俱进公司不服该判决，向江苏省无锡市中级人民法院提起上诉。2019年11月，江苏省无锡市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判[案号为（2019）苏02民终3761号]。本案在审理过程中，盖龙海于2019年3月26日将租金36万元交至本院。现俱进公司仍在使用尤渡里60号内的房屋。以上事实，由（2019）苏0213民初1735号民事判决书、（2019）苏02民终3761号民事判决书、租赁协议、股权转让协议、厂房租赁协议、律师函、通告、锡编办（2011）79号批复、关于厂房租用协议效力的意见等证据及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，依据已经发生法律效力的民事判决书、双方当事人提供的证据及庭审过程中的陈述，现在无锡市上马墩东侧尤渡里60号房屋（包括彩钢瓦厂房即印刷车间和四间门面房）的权利人为教育资助中心，盖龙海为该房屋的承租人，盖龙海又将尤渡里60号房屋内的部分房屋转租给华春宝、虞龙娟，由华春宝、虞龙娟用于经营俱进公司，教育资助中心对该转租行为亦无异议。现租赁期限已届满，教育资助中心要求盖龙海、俱进公司迁出尤渡里60号房屋，符合法律规定，予以支持。因尤渡里60号房屋的承租人为盖龙海，故36万元租金的支付义务人为盖龙海。关于逾期支付租金的利息损失，据本案案情，该利息损失的起算日应为2018年10月1日，计算至盖龙海向本院提存36万元的前一日即2019年3月25日，教育资助中心主张利息损失以5万元为基数，按年利率6%计算，符合法律规定，予以采纳，该利息损失应由盖龙海承担。教育资助中心主张的房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持，但该占有使用费亦应由盖龙海负担。至于盖龙海与俱进公司之间的权利义务关系，当事人可依法另行主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、盖龙海、无锡市俱进教育用品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市上马墩东侧尤渡里60号房屋。二、盖龙海于本判决发生法律效力之日即支付无锡市教育装备和学生资助中心租金36万元（盖龙海已交至本院）。三、盖龙海于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市教育装备和学生资助中心逾期支付租金的利息损失（以5万元为基数，自2018年10月1日至2019年3月25日止，按年利率6%计算）。四、盖龙海于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市教育装备和学生资助中心房屋占有使用费（自2018年10月1日起至实际迁出之日止，按每年5万元的标准计算）。五、驳回无锡市教育装备和学生资助中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7676元，由盖龙海、无锡市俱进教育用品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  顾 涛人民陪审员  林红金人民陪审员  徐惠玲二〇二〇年七月三日法官 助理  黄 瑜书 记 员  刘艳婷本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》:第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。