贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5021号 原告：贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路**，统一社会信用代码：915205023143151878。 法定代表人：范应雄，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：付燕斌（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：沈应梅（一般授权代理）。 被告：张**，女，汉族，1992年1月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州省平安盛世物业管理有限公司（下称：平安盛世物业）与被告张**物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告平安盛世物业之委托诉讼代理人付燕斌、沈应梅及被告张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平安盛世物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付拖欠的物业管理费及垃圾费，共计人民币2962.69元，欠费明细如下:从2018年11月1日起至2020年4月15日，共计17个月14天的物业服务费及垃圾费，物业服务费每月163.61元(建筑面积136.34㎡×1.2元/月)及垃圾费6元/月；2、判决被告逾期交纳物业费之日起每日按千分之三支付违约金，共计逾期17个月14天，支付物业费违约金14628.25元;3.本案全部诉讼费由被告承担。事实及理由:被告系原告管理的毕节市七星关区百里杜鹃大道“双树望城”小区X栋X号的业主。被告在接收物业时，与原告签署《前期物业管理服务协议》约定按建筑面积1.2元/㎡/月收取物业管理费及垃圾费6元/月。并约定逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维修养护等按上述协议进行了系列的物业服务管理工作，在原告提供服务之时被告从2018年12月15日起一直拒交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。为此，特依法起诉，请求人民法院依法判决支持原告诉讼请求为谢! 被告书面辩称，1、依法驳回被答辩人的诉讼请求；2、依法判决被答辨人返还三通费用3080元，并支付银行同期利息；3、依法要求被答辨人向答辨人支付其出租业主公用设施收益中应当支付给答辩人的部分；4、请求法庭向有关部门发出司法建议，建议批准我小区成立业主委员会，从而实现保障业主合法权益；5、依法要求被答辨人向答辩人给出合理的关于厨房阳台窗户安装物业公司失信问题的解释，并支付造成此问题的相应赔偿；6、依法要求被答辩人就双树望城7栋单数楼层违规搭建破坏双树楼层采光、通风一事作出合理的解决办法； 7、依法要求被答辩人对小区大门安装门禁后无人值守，导致快递包襄被偷一事作出解释，并依法赔偿被盗答辩人的财产损失；8、该案一切诉讼费用由被答辩人承担给付。事实和理由： 被答辩人未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。被答辩人贵州省平安盛世物业管理有限公司主要存在以下违反物业管理合同的行为：(一)被答辩人履行小区内公共设施、环境卫生、消防通道、交通通道维护、修缮、服务管理的义务时不及时、不到位。原告、被告双方于2016年12月15日签订的《前期物业管理服务协议》第二条第六款明确约定物业需“劝阻、制止破坏公共环境卫生行为，保持本小区公共环境整洁；(二)被答辩人未履行第二章第四条及第五条，校区内部没有公共文体娱乐设备，也没有公共绿化。既然没有履行此项服务内容，就不能收取相关服务费(照片及视频佐证)；(三)被答辩人未做好小区内公共区域秩序维护、公共财产管理，造成小区业主深受其影响，严重扰乱业主正常生活、休息及通行。被答辩人与答辩人双方于2017年11月8日签订的《物业管理合同》第二条第八款明确约定物业“协助公安部门做好公共区域内秩序维护、公共安全防范工作”(附照片)；(四)被答辩人作为为业主提供管理与服务的物业管理人，理应遵守国家法律法规，但是其法定代表人范应雄在2018年1月31日因业主拒绝支付停车费用(原因是小区基础设施未完善)集结社会闲散人员砸坏业主别克车车窗玻璃，其行为对全区业主造成了很大的心理阴影，也让全体业主对平安盛世物业失望至极，完全不顾业主的合理诉求，采取极端暴力的方式来伤害业主合法利益。范应雄作为平安盛世物业的法定代理人，其针对业主的行为就代表平安盛世物业，此种行为证明原告不是一家遵纪守法的物业管理公司。本人作为双树望城的业主，对原告这样的行为能为业主提供良好的管理与服务持怀疑态度。(附新闻报道图片，恳请法庭向公安机关调取法定代表人范应雄因故意毁坏小区业主车辆，被公安机关刑事立案的犯罪记录材料)；(五)被答辩人在业主公共区域进行经营性活动，所得收益未公示公共区域经营性收入(广告收入)和支出情况。本人作为小区业主，这三年来从未见过原告公示相关收益和专项资金维护支出明细，此做法违反了《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。(附现场照片)(六)被答辩人违反《贵州省物价局关于规范管道燃气设施建设及服务收费的通知》黔价费（2019）151号文件规定违规收取业主三通费，业主要求其返还三通费用，原告百般推诿，张**家至今日还有3080元未退还，这样一个违法又违规的物业管理公司，让双树望城的业主深受其害，业主合法权益遭受严重侵害，贵州省平安盛世物业管理有限公司提供这样的管理与服务让双树望城小区的业主无法接受。这也与物业管理人的服务宗旨背道而驰。(附相关收款收据)(七)被答辩人限制未缴纳物业费的业主充水费金额上限35元，时间之长，每次都以系统维护为由拒绝部分业主多充水费，有业主亲自打电话到七星关区供水公司询问此事，收到的答复是，供水公司确实委托平安盛世物业代收水费，但是从来没有限制业主充水费金额。有电话录音为证，贵州省平安盛世物业管理有限公司的这一做法违反了《前期物业管理服务协议》第三章第十三条“水费、电费、燃气费通识费、有线电视费以及按法律、法规规定征收的其他费用由相关部门按规定标准向乙方或物业使用人收取，如有需要，有关部门可委托甲方代收代数上述费用。”平安盛世物业的这一做法严重侵害了业主的基本生活用水权利，这种“服务”，显然是违背《物业管理服务合同》精神的。(附电子数据证据)(八)答辩人张**所在小区多次向相关部门申请成立业主委员会，未得到批复。至今未成立业主委员会，业主的正当权利得不到维护和保障。(双树望城小区全体业主可以作证。(九)答辩人张**家在装修安装厨房外阳台防盗窗户前去平安盛世物业有限公司办公室咨询，是否可以将防盗窗户安装出阳台外，以便以后可以晾晒衣服，被答辩人的工作人员明确表示不允许将防盗窗户安装超出阳台建筑位置，答辩人按该工作人员的要求将防盗窗安装完毕。答辩人本栋楼的每户业主均将防盗窗安装出阳台外，并且被答辩人还退还违规搭建防盗窗业主的装修保证金。答辩人多次向被答辩人反映该问题，被答辩人工作人员不仅不解决，还以“当初不允许安装防盗窗出阳台的那位工作人员已经离职、不能代表公司等理由拒绝”，答辩人回复被答辩人，既然被答辩人不诚实守信，这事没有合理解决，那么答辩人有权拒绝支付物业管理费。因此，答辩人要求被答辩人承担安装厨房阳台防盗窗相关的损失；(附相关照片)(十)被答辩人在业主装修期间，没有尽职尽责，双树望城7栋楼盘单数层业主违规搭建，将双数层的采光区、通风区违规占用，答辩人多次向被答辩人反映，被答辩人以已向住建局等相关部门反映、他们无权管理等理由应付答辩人，从而导致答辩人居所通风、采光被占用，深受影响。被答辩人这种以贴通告禁止搭建的方式来处理事情，实为重在作为、乱作为的行为，没有为业主的切身利益按照物业合同服务，是违约行为。(一)被答辩人自从安装了每一栋楼的门禁后，就取肖了保安值班，并且不论是与不是业主或是业主家人，均让其进入楼房，从而导致答辩人还未领取的快递包裹两次被人盗取，因为被答辩人的管理问题，导致业主物件被盗，这样的服务，答辩人不满意。二、答辩人张**主张先履行抗辩权，在被答辩人贵州省平安盛世物业管理有限公司纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。 因被答辩人贵州省平安盛世物业管理有限公司未按照合同约定履行物业服务义务，违背合同精神和宗旨，失信于业主，给答辩人所在小区业主造成诸多不便，并造成了一定的经济损失和精神损害，答辩人才从2018年11月起停止缴纳物业管理费。根据《合同法》有关先履行抗辩权的规定，在被答辩人没有正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此请求法院判决驳回被答辩人的诉讼请求：依法判决被答辩人返还三通费用3080元，并支付银行同期利息;依法要求被答辩人向答辩人支付其出租业主公用设施收益中应当支付给答辩人的部分；请求法庭向有关部门发出司法建议，建议批准我小区成立业主委员会，从而实现保障业主合法权益;该案一切诉讼费用由被答辩人承担。 本院经审理查明：2017年11月8日，原告与被告签订“双树.望城小区”《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括房屋共用部位维护和管理服务（房屋基础、承重结构、楼板、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、平台转换层），共用设施设备运行、维护和管理服务（道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、消防设施设备、绿化地、安防设施设备）等；物业理服务费标准按物业服务建筑面积收取（指套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和）收取，其中，高层电梯住宅每月每平方米1.2元计收，商业每月每平方米2.2元计收；该物业服务建筑面积为136.34平方米，按上述方式标准计算，被告住宅按1963元/年向原告交纳物业服务费；代收城市垃圾费每月6.00元；物业费用按年交纳，被告应于开发建设单位公布交房之日起全额交纳物业服务费用，被告应于每年12月15日前交纳次年物业服务费用；被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交费用的3‰向原告支付违约金，逾期3个月不交者将在小区公告栏中予以公布，情节严重的，原告可依法向人民法院起诉；原告不履行本协议约定义务，被告有权要求被告在合理期限内履行；造成被告经济损失的，原告应给予赔偿；本协议经双方签署后生效，至本小区内全体业主选聘的物业服务企业与其签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区进行物业服务，原告一直在该小区服务至今。 被告张**系居住在该小区X栋X单元X-X号房的业主，经核算，从2018年11月1日至2020年4月15日期间，被告张**应交纳的物业服务管理费为2857.68元（136.34平方米×1.2元/月/平方米×17个月+136.34平方米×1.2元/月/平方米÷30天×14天）,城市垃圾费104.8元（17个月×6.00元/月+6元/月÷30天×14天）。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：涉案小区至今未成立业主委员会。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述约定履行各自的义务。当事人一方不按合同约定履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告承担30%的责任，被告向原告履行70%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为2857.68元×70%=2000.38元。对原告要求被告支付代缴城市垃圾费104.8元的诉请，因双方在合同中有明确约定，原告系代收代缴，故被告应予支付给原告。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，对原告具有事实及法律依据的诉讼请求，本院予以支持；而被告不承担责任的部分抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张**于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州省平安盛世物业管理有限公司2018年11月1日至2020年4月15日期间的物业服务费2000.38元，并支付原告代缴的城市垃圾费104.80元。 二、驳回原告贵州省平安盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费120.00元（已按简易程序减半收取），由原告贵州省平安盛世物业管理有限公司负担95.00元，由被告张**负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年七月十三日 书记员  李治樱