北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17899号原告（反诉被告）：史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司，住所地北京市海淀区******。法定代表人：张晋，董事长。委托诉讼代理人：李炤明，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘少锋，北京百朗律师事务所律师。被告（反诉原告）：芦月霖，女，1962年5月13日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：何宇，内蒙古红城律师事务所律师。原告（反诉被告）史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司（以下简称史蒂夫公司）与被告（反诉原告）芦月霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）史蒂夫公司委托诉讼代理人李炤明，被告（反诉原告）芦月霖委托诉讼代理人何宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史蒂夫公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院判令被告退还原告2020年1月26日至2020年3月31日的租金共计143525.2元；3.请求法院判令被告返还原告押金201487.3元；4.请求法院判令被告支付原告装修补偿金80109.36元；5.请求判令由被告承担本次诉讼的全部诉讼费用。事实和理由：2019年12月3日原告与被告签订了房屋租赁合同，用于教育培训，地址为西城区，地址为西城区宣武门外大街26.28.******B308-B309.01平方米。约定了租赁期限为5年，自2020年1月1日起至2024年12月31日止，装修期自2019年12月1日至2020年1月1日，租金每天每平方米8元，押金为201487.3元，原告已经按约定向被告支付房租至2020年3月31日。原告由于新冠疫情的原因至今一直未能够完成装修，已花费装修款160281.72元。2020年1月26日北京市教育委员会在官方网站上又发布了“北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训”的通知，明确指出“从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。”2020年2月14日国务院教育督导委员会办公室发布了《国务院教育督导委员会办公室关于严禁任何校外培训机构近期以任何形式开展线下培训的紧急预警》，再次强调了禁止任何校外机构进行现场培训。因此即使原告完成装修也无法投入使用进行现场培训。根据2020年3月17日教育部办公厅发布的《教育部办公厅关于做好2020年春季学期中小学教育教学工作的通知》第十一条:“严格校外培训机构监管。各地开学后，要根据当地疫情防控工作要求，严格控制校外培训机构培训行为，未经省级教育部门批准，校外培训机构不得擅自开展线下培训活动，对违规开展培训的要会同有关部门予以严肃查处。对批准开展培训的机构，必须参照中小学疫情防控标准和要求进行严格管理，强化责任监督。要依法依规加强线上培训机构监管，按照国家有关规定抓紧做好整改备案工作”，原告在未来很长一段时间内都无法开展现场培训，涉案租赁合同的目的已经无法实现。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的规定:“(一)疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”，本案中应当适用不可抗力的相关条款，免除原告支付租金的义务，另根据该文件“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”的规定，原告方在未来长期不确定的时间段内根本无法利用租赁房屋开展线上培训，因此租赁合同目的已经无法实现，如继续履行本合同对原告显失公平，原被告双方也可能会产生更多纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定。”，本合同因不可抗力导致合同目的不能实现进而解除，不能归责于原被告双方，故被告应当向原告支付装修补偿金80109.36元。综上所述，为维护原告的合法权益，现原告诉至贵院，恳请贵院支持原告诉讼请求。教委在6月12日、16日的官网上发布通知，因疫情复发，再次禁止线下培训。被告芦月霖辩称，一、不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。二、原告没有达到法定或约定的解除合同的条件，其起诉要求解除合同没有法律依据。1、原告方属于教育培训机构，疫情出现后其已经由线下培训转为线上培训，且已经安排部分学生进行错峰线下培训。根据《民法总则》第一百八十条规定“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第八条规定“当事人订立的线下培训合同，受疫情或者疫情防控措施影响不能进行线下培训，能够通过线上培训、变更培训期限等方式实现合同目的，接受培训方请求解除的，人民法院不予支持”。由此可以看出政府已经为教育培训机构由线下转为线上培训出台了相应的保护政策。原告方也并非向其诉状所述绝对无法营业，其已经通过线上培训和线下错峰培训的方式客服了疫情所造成的不便，因此原告方不能以不可抗力为由解除双方之间签署的租赁合同。2、国家及北京市政府陆续出台了保护中小企业的政策，包括减免税收、免交社保等一系列保护政策，原告方已经实际享受到了相关政策，其损失也已经降到最少。根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第二条第三项规定“当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素”。3、《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中第二条规定“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”。结合本案，原告所提供的证据不能证明其不履行合同是由于不可抗力而直接导致。三、原告无权要求被告返还已缴纳的房租。截止目前，涉案房屋仍然由原告方占有使用，原告方已经拖欠被告方三个月的房租，已经构成违约。根据原、被告双方签订的《写字楼租赁合同》中关于违约责任8.2.1条及8.3条规定，原告方已经构成违约，其无权向被告主张返还押金。相反，被告方有权不予退还此押金。四、因被告出租房屋为商用并非住宅，承租人是不确定的，承租房屋的用途也是多种多样的。根据正常的交易习惯，承租人承租房屋后根据自身的经营范围及用途自行装修，退租后，其装修格局及相应的附属设施下一位承租人也不会继续使用，都会重新装修。并且，原、被告双方就涉案房屋装修有明确约定，在《写字楼租赁合同》中7.3条明确约定了装修费用全部由原告方自行承担。3.2条中也约定了原告向被告归还房屋时应保持房屋设备及交房时附属配备完好状态（正常使用）。因此，原告无权向被告主张装修损失，且原告本身存在违约的情况下，即使解除双方之间的租赁合同，装修损失也应由原告方自行承担并将涉案房屋恢复原状。五、原告拖欠被告方三个月租金，涉案房屋钥匙现在依然由原告方持有，涉案房屋仍然由原告方实际占有、使用。根据《合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。本案中原告从未向被告明确提出解除租赁合同的请求，也并未将涉案房屋交还给被告。因此，即使法院最终判决以不可抗力为由解除原、被告双方的租赁关系，原告方也应向被告缴纳拖欠的房租并承担相应的违约责任。综上，请求法院采纳被告的答辩意见，驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告芦月霖向本院提出反诉请求：1.请求法院判令解除房屋租赁合同；2.请求法院判令被反诉人将房屋腾空、恢复原状并交还给反诉人；3.请求法院判令被反诉人向反诉人支付2020年4月1日至2020年6月30日的房屋租金201487.30元；4.请求法院判令被反诉人向反诉人支付自2020年3月15日起至实际给付租金之日止的滞纳金(每日按201487.30乘以千分之一，即每日201.5元，截至2020年7月7日为23172.5元)；5.本案反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2019年12月3日反诉人与被反诉人通过房产中介的介绍，双方签订了《写字楼租赁合同》，约定：反诉人将位于北京市西城区宣武门外大街26.28.30号2幢3层XXX（建筑面积:276.01平方米）的写字楼出租给反诉人，作为办公使用。月租金为67162.433元，支付方式为押三付三，租期为:2020年1月1日至2024年12月31日。合同签订后，反诉人依约履行了该合同，将房屋交付给被反诉人使用，被反诉人支付租金至2020年3月31日。被反诉人应于2020年3月15日支付下一季度租金，而被反诉人不但未按时支付租金，现还以疫情为由提出解除合同，给反诉人造成了巨大的经济损失。由于反诉人系通过中介介绍才签署的本合同，产生了高额的中介费，且被反诉人并未在疫情爆发时的第一时间提出退租，而是在疫情得到全面控制后才提出，并且至今被反诉人仍然占有使用涉案房屋，占有使用期间也未支付房屋租金，导致反诉人不断亏损。根据双方签订的合同第九条第1款约定，“因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。”据此，被反诉人应积极尝试恢复履行受不可抗力影响的义务，而不是在事件发生后将全部的责任及损失强加于反诉人。所以根据双方合同第八条第2.5款之规定，被反诉人的行为已经构成违约，应向反诉人每日支付滞纳金。另外，双方合同第三条第2款约定，被反诉人应在租期满日或之前，保持房屋设备及交房时附属配备完好状态（正常使用），交还反诉人。也就是说需要将涉案房屋恢复原状再交还给反诉人，而在本案中涉案房屋并未恢复原状，并不满足交付条件。所以，被反诉人不但应继续履行该合同，还应向反诉人支付房屋租金、滞纳金，承担本案反诉费用。综上，反诉人特提出反诉，望贵院支持反诉请求。反诉被告史蒂夫公司辩称，我方同意解除合同，为了避免双方损失扩大，我方同意腾退，恢复原状。从合同7.5条可以看出，被告同意原告对房屋进行装修，且合同中并未约定合同终结后需要原告将房屋恢复原状。原告已经承担了大量损失，一天都没有经营，并且支出了装修及之前的租金。恢复原状不属于原告的义务，但是我方同意去做。我方可以把隔断拆掉，并把桌椅搬出，我方一两天内就可以开始腾退。被告称指导意见二第8条并非租赁合同的规定，线上培训与线下培训有很大不同，家长大部分希望孩子在互动中学习，因不能线下培训，很多家长解除了培训协议。其次培训合同及合同目的的实现与租赁合同不同，被告一直用培训合同的概念混淆租赁合同的概念不正确。诉状中说明疫情期间不能线下培训，合同目的无法实现，直到现在也无法开业，也没有明确时间开业，很多企业已经倒闭，因我方存在经营不善，合同继续履行对被告也是一种损失。原告在本案中尽到举证义务，教委多次通知不能线下培训，本案不可抗力导致的租赁合同解除不应适用违约条款，即使适用，根据合同8.2.5条也达到了解除条件。对被告的反诉请求全部不同意。本院经审理认定事实如下：2019年12月3日，芦月霖（出租方、甲方）与史蒂夫公司（承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》，内容有：第一条、房屋基本情况及用途。甲方同意将位于西城区宣武门外大街26.28.30号2幢3层XXX之写字楼在设备完好状态下出租给乙方使用。承租区域的建筑面积为276.01平方米，作为办公用途。二、装修期。三、租赁期。房屋租赁期自2020年1月1日至2024年12月31日，共计5年，装修期自2019年12月1日至2020年1月1日；另在2022年1月免一个月租金。租赁期满，甲方有权收回该出租房屋；乙方应在租期满日或之前，保持房屋设备及交房时附属配备完好状态（正常使用），交还甲方。四、租金及支付方式。租金为8元/平米/天，每月租金67162.433元，租金包括物业费、供暖费、合规发票，不包括电费、网费。租金支付方式为押三付三。租金每季末前15天支付下季房租。其中：2020年3月15日应交纳第二季度租金201487.2元。押金相当于3个月租金即207487.3元，押金是乙方作为诚信履行合同条款之规定，向甲方交付的保证金。在双方解除合同或终止合同后，10天内退回。……八、违约责任与合同终止。……8.2乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：8.2.1乙方未经甲方书面同意转租、转借本房屋或者未按期缴纳合同约定的租金超过2个月的。……8.2.4因以上原因双方解除合同，甲方无须退还乙方所交付的押金；如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。8.2.5乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的1‰作为滞纳金；逾期2个月仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋并追究乙方的违约责任。8.3本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应提前60天通知对方并支付守约方相当于押金金额违约金。九、免责条款。9.1“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如：自然灾害、政府行为等社会异常现象；若一方因不可抗力事件而不能履行合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。9.2因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。合同签订后，芦月霖向史蒂夫公司交付了租赁房屋，史蒂夫公司向芦月霖支付了房屋押金201487.3元及2020年1月1日至2020年3月31日期间的房屋租金201487.3元。由于新冠疫情的原因，2020年1月26日，北京市教育委员会发布“北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训”的通知，载明：从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。2020年2月6日，史蒂夫公司工作人员通过微信向芦月霖发送了“关于疫情期间房租减免申请”，申请减免疫情期间的房屋租金，此后双方就租金减免事宜进行协商，但未能达成一致意见。2020年5月7日，史蒂夫公司工作人员通过微信向芦月霖发送了电表的照片。2020年5月9日，史蒂夫公司通过EMS快递向芦月霖的户籍地邮寄了《函告》，载明：因疫情属不可抗力因素和政府的相关决定行为，导致该公司所租赁的房屋无法投入运营，致使合同无法履行为由，要求与芦月霖协商解除合同事宜并要求芦月霖退还已交纳的押金和租金。2020年5月10日，该邮件被签收，显示为：他人代收：小孩。审理中，芦月霖主张房屋实际由其女儿的亲戚居住，亲戚收到后过了几天才转交给其。2020年5月14日，史蒂夫公司工作人员通过微信将上述《函告》发送给了芦月霖。2020年6月9日，北京市教育委员会发布“北京市发布小学一二三年级返校和校外培训机构线下复课安排”的通知，载明：小学一、二、三年级6月15日返校复课，自小学1-3年级学生返校复课之日起，校外培训机构可向审批机关书面申请恢复线下课程和集团活动。2020年6月12日，北京市教育委员会发布“北京市小学一二三年级返校复课和校外培训机构线下复课暂停”的通知，载明：暂停原定6月15日小学一、二、三年级返校复课，暂停校外培训机构恢复线下课程和集团活动。本案审理中，史蒂夫公司将房屋腾空并恢复原状，于2020年7月21日将房屋将返还给了芦月霖。史蒂夫公司主张该公司租赁房屋是用于线下教育培训，但由于疫情原因，政府部门禁止开展线下培训，导致该公司租赁房屋的合同目的无法实现，属于不可抗力，该公司有权要求解除合同，且应免除相应期间的房屋租金，芦月霖还应退还房屋押金并分担该公司的装修费损失。审理中，针对装修费损失，史蒂夫公司提交了《装修合同书》、自行制作的《工程改造结算表》、付款回单、发票予以证明。其中：《装修合同书》载明的工程预算造价总金额为159618元；《工程改造结算表》载明的结算价款为160218.72元；付款回单载明的付款金额为127694元；发票金额为90000元。芦月霖对《装修合同书》、《工程改造结算表》的真实性不予认可，对付款回单、发票的真实性认可，证明目的不予认可，主张装修费应由史蒂夫公司自行承担。芦月霖主张其因为签订本案租赁合同支付了中介公司相当于一个月租金的中介费，史蒂夫公司对此予以认可。本院认为：芦月霖与史蒂夫公司签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。史蒂夫公司承租房屋是用于经营线下教育培训业务，合同履行过程中，由于疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，至本案法庭辩论终结时本市区域内仍然禁止开展线下培训，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，导致史蒂夫公司承租房屋的合同目的无法实现，史蒂夫公司有权要求解除合同。现有证据能够证明芦月霖于2020年5月14日收到了史蒂夫公司要求解除合同的通知，故双方的租赁合同应于2020年5月14日解除。双方均要求解除合同，本院对解除合同的时间予以确定。史蒂夫公司已将房屋恢复原状并交还给了芦月霖，故对芦月霖相应的反诉请求，本院不再支持。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案系因不可抗力导致合同解除，可以部分或者全部免除史蒂夫公司的责任，但根据在案证据可知，疫情及政府防控措施发生后，史蒂夫公司不久便与芦月霖协商租金减免事宜，但未能达成一致意见，在此情况下，史蒂夫公司应及时通知芦月霖解除合同并交还房屋，以减少损失的发生，史蒂夫公司未及时通知解除合同并交还房屋，对于损失的扩大负有一定责任。本院根据不可抗力的影响、双方的损失情况，并考虑史蒂夫公司对损失扩大的责任，根据公平原则合理分摊双方的损失，酌情确定史蒂夫公司租金支付至2020年3月31日，免除之后的房屋租金，而芦月霖则无需再赔偿史蒂夫公司装修损失。综上，对史蒂夫公司要求芦月霖退还2020年1月26日至2020年3月31日期间房屋租金、赔偿装修补偿金的诉讼请求，本院不予支持。对芦月霖要求史蒂夫公司支付2020年4月1日至2020年6月30日期间房屋租金及滞纳金的反诉请求，本院不予支持。史蒂夫公司要求芦月霖退还押金的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决如下：一、芦月霖与史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司2019年12月3日签订的位于北京市西城区宣武门外大街26.28.30号2幢3层XXX号房屋的《写字楼租赁合同》于2020年5月14日解除。二、本判决生效之日起七日内，芦月霖退还史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司房屋押金201487.3元。三、驳回史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回芦月霖的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3838元，由史蒂夫教育科技（北京）有限责任公司负担2019元（已交纳），由芦月霖负担1819元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费2335元，由芦月霖负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李俊二〇二〇年七月二十四日法官助理 王甘书 记 员 戴琪