北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初23398号原告（反诉被告）：北京稻香四季房地产开发有限公司，住所地北京市房山区康泽路**院**楼****408。法定代表人：周鹏，董事长。委托诉讼代理人：张岩，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：王人一，女，1962年12月1日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京稻香四季房地产开发有限公司（以下简称稻香四季公司）与被告（反诉原告）王人一商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）稻香四季公司的委托诉讼代理人张岩，被告（反诉原告）王人一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。稻香四季公司向本院提出诉讼请求：1.判令王人一支付剩余购房款1200000元；2.判令王人一支付逾期付款违约金，暂计算至2019年10月1日90000元（计算标准：1200000×逾期期间×日万分之五，逾期期间自2019年5月4日起计算至实际付款之日止）；3.判令王人一承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月8日，王人一签署了《委托提交正本合同授权书》，委托办理北京市建委部门提交正式手续并生成了正式的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2085615）。该合同约定王人一购买稻香四季公司位于房山区长阳某商品房一栋，该房屋面积为113.62平方米，总房款为6253254元。《北京市商品房预售合同》第七条付款方式和期限及合同附件四约定，买受人采取按揭贷款的方式支付房款，即在合同签署当日或之前，买受人向出卖人按照总房价款40%支付首期房款2503254元，余款3750000元以银行按揭方式支付，并于2018年8月8日办理按揭贷款相关手续。《北京市商品房预售合同》约定了双方的权利义务，包括付款方式、违约责任等。合同签订截止起诉之日，王人一共计交付房款5053254元，尚欠房款1200000元未支付。在此期间，稻香四季公司多次催促王人一履行合同付款义务，并于2019年4月29日委托律师向其发出《律师函》，要求王人一交清剩余房款，并告知其若仍拒绝支付剩余房款，稻香四季公司将按照合同约定计收违约金，但王人一始终未及时缴纳剩余购房款。为维护稻香四季公司的合法权益，特起诉至法院，请求法院支持稻香四季公司的诉讼请求。王人一辩称，不同意稻香四季公司的诉讼请求。双方签订的《北京市商品房认购书》系预约合同，不符合商品房买卖合同的构成要件，买卖合同未成立，双方至今未就商品房预售合同主要条款达成一致意见，也未签订预售合同，未就付款时间等事项达成过任何协议，稻香四季公司主张剩余房款及违约金，缺乏事实和法律依据，请求法院驳回稻香四季公司的诉讼请求。王人一向本院提出反诉请求：1.判令解除《北京市商品房认购书》；2.判令稻香四季公司立即返还王人一已支付的预约款（含定金）5053254元；3.判令稻香四季公司双倍返还定金20万元；4.判令稻香四季公司支付上述预约款利息（计算方法：自王人一支付每笔预约款之日起至稻香四季公司实际返还之日止，截止至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.本案诉讼费用由稻香四季公司承担。事实和理由：2017年10月14日，王人一在链家业务员张超和牛海彬带领下，前往房山某售楼处看房，稻香四季公司的售楼处销售人员承诺按样板间式样精装标准交房。基于销售人员的承诺及央企开发商中粮的良好声誉，王人一当场交纳定金，于2018年3月签订预约合同《北京市商品房认购书》，约定了商品房位置、面积、单价等内容，并约定在约定期限内另行签订商品房买卖合同，王人一先后支付预付款5053254元。但稻香四季公司一直未提供预约款发票，未按照认购书的约定提供《商品房预售合同》，直至2018年11月，稻香四季公司通知到项目售楼处签订合同，王人一才第一次见到《商品房预售合同》，但合同中没有关于精装房的条款，且稻香四季公司提供的合同文本中载明的签订时间远远早于王人一第一次见到《商品房预售合同》的时间，若签订必然导致其承担违约责任，就上述问题，王人一与稻香四季公司反复沟通，但该公司对此置之不理，双方因此未能签订合同。因此，稻香四季公司存在违约行为，应适用定金罚则，双倍返还定金，并退还已交购房款。请求法院支持反诉人的诉讼请求。稻香四季公司针对王人一的反诉辩称：不同意王人一的全部反诉请求。《北京市商品房认购书》不属于合同法第九十四条规定的任何法定解除条件，且王人一持续支付购房款的行为表明其对签署《认购书》及购买房屋的意思表示完全真实，双方的房屋买卖关系已经成立。纸质版《商品房预售合同》未最终签订的原因，系因王人一多次推延合同签订时间，未签订合同的责任应由王人一承担，据此，王人一要求解除《认购书》、双倍返还定金及退还购房款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月14日，稻香四季公司（出卖人）与王人一（认购人）签订《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定王人一认购稻香四季公司开发的位于北京市房山区某房屋，房屋建筑面积113.62平方米，总房价款6611093元。《认购书》第四条约定，认购人应当自签署本认购书当日，向出卖人支付认购定金20万元，于签署本认购书15日内向出卖人支付购房全款或所选择付款方式下的应付首付款，并与出卖人签署《商品房买卖合同》及其附件。2018年3月2日，稻香四季公司出具合同会签单，该会签单载明买受人名称为王人一，但仅在信息确认、打印草稿合同并确认项下有稻香四季公司销售人员李搏远签字，王人一未予签字确认。王人一主张其未与稻香四季公司签订草稿合同，稻香四季公司对此予以认可。2018年8月8日，王人一出具《委托提交正本合同授权书》，委托李搏远代为办理提交房山区稻香悦家园项目6号楼1单元501房屋在北京市建委网上提交正本合同。该授权书同时载明，完成北京市建委网上提交须具备以下条件：1.经稻香四季公司财务部确认上述房屋首付房款5053254元已到账；2.已签署完毕上述房屋的草稿合同。同日，稻香四季公司在北京市建委网站提交网上签约申请并打印形成《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y2085615）（以下简称《预售合同》），该《预售合同》载明王人一购买稻香四季公司开发的某房屋，房屋预测建筑面积113.62平方米，总价款6253254元，房屋交付时间为2019年12月31日前。《预售合同》附件4关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限约定，在合同签署当日或之前，买受人向出卖人按照本合同第五条确定总房价款40%支付首期房款，计2503254元，其中含履约定金20万元，已于2018年3月2日支付，余款3750000元，以银行按揭贷款方式支付，并于2018年8月8日办理按揭贷款相关手续。合同同时就逾期交房、逾期付款的违约责任等其他权利义务进行了约定。上述《预售合同》，稻香四季公司和王人一均未签字、盖章。另，王人一与稻香四季公司均认可涉案房屋最终的交付状态为精装修房屋，但上述《预售合同》中仅有关于毛坯房装修和设备装修标准的记载，未就房屋精装修事宜进行约定。2017年10月14日和10月16日，王人一分两次交付购房定金20万元，并于2017年10月31日至2018年9月28日期间陆续交纳房款4853254元。王人一和稻香四季公司一致认可已交纳房款总额为5053254元，剩余1200000元房款未付。2019年4月29日，稻香四季公司向王人一发出《关于敦促王人一履行支付义务的律师函》，告知王人一其与稻香四季公司签订的《预售合同》合法有效，应依约履行，现其逾期履行剩余1200000元房款的支付义务，已构成违约，稻香四季公司并要求王人一于收到律师函之日起3日内，支付剩余购房款1200000元及违约金等。另查明，依稻香四季公司提交的其销售人员与王人一的微信聊天记录显示，稻香四季公司曾于2018年3月19日、8月8日、11月21日通知王人一签署正式购房合同，王人一亦多次前往稻香四季公司售楼处办理购房相关事宜，并要求查看涉案房屋的精装修协议内容。因稻香四季公司未能提供精装修协议文本，王人一与稻香四季公司就精装修事宜无法达成一致意见，导致双方未签署《预售合同》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，稻香四季公司主张编号Y2085615的《预售合同》，系其公司依据王人一的委托提交正本合同并进行了网上签约，应视为双方已签订《预售合同》，该《预售合同》合法有效，王人一应依合同约定履行付款义务，并在逾期交付房款的情况下承担相应的违约责任，而王人一对此主张不予认可，称其从未签订《预售合同》。据此可知，双方争议焦点为《预售合同》（合同编号：Y2085615）是否已依法成立。依据法律规定，合同成立需经过要约、承诺的过程，以使双方经过磋商就合同内容达成一致的意思表示，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，王人一和稻香四季公司之间就购买商品房达成一致意思表示的书面协议，目前仅有《认购书》，而该《认购书》因尚欠缺商品房买卖合同应当明确的房屋交付使用条件、交付期限、产权登记事宜等主要内容，仅能认定为商品房预约合同，无法认定为商品房预售合同。另，依据审理查明的事实，王人一签署了《委托提交正本合同授权书》，但该授权书中明确载明其授权稻香四季公司向北京市建委网站提交正本合同的前提，为双方已签署完毕涉案房屋的草稿合同。案件审理过程中，稻香四季公司认可其与王人一之间未就涉案房屋签订草稿合同，据此，无法认定双方间就涉案房屋的买卖合同内容达成了一致的意思表示，无法认定王人一已了解并认可了《预售合同》，且在王人一拒绝在《预售合同》上签字的情形下，亦无法认定双方之间的《预售合同》已经成立。故，稻香四季公司依据《预售合同》的约定，要求王人一支付剩余房款和逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于王人一与稻香四季公司签订的《认购书》应否解除。2017年10月14日，王人一与稻香四季公司签订《认购书》，该《认购书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该《认购书》中明确约定认购人应于签署本认购书15日内与出卖人签署《商品房买卖合同》及其附件。在《认购书》履行过程中，王人一与稻香四季公司因就涉案房屋的精装修标准等问题产生争议，协商未果无法达成一致，并导致双方未能签订正式商品房买卖合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，王人一和稻香四季公司因对合同条款发生争议致使无法最终签订《预售合同》，且在诉讼过程中双方亦无法就相关条款达成一致意见，在此种情形下，无法强制双方签订《预售合同》，《认购书》的合同目的已无法实现，应当予以解除。稻香四季公司应退还王人一全部已付购房款5053254元（含定金200000元）。关于双倍返还定金一节，王人一与稻香四季公司签订的《认购书》为预约合同，其中王人一支付的定金200000元，具有确保双方诚信磋商、签订商品房买卖合同的作用。后因就精装修协议内容协商未果，王人一和稻香四季公司未能签约，双方对于未能签订《预售合同》均无过错，均不承担违约责任，此种情形下，不可适用定金罚则。王人一要求稻香四季公司双倍返还定金的反诉请求，本院不予支持。关于支付利息一节，因双方之间就《预售合同》是否成立存有争议，而合同成立与否系经由诉讼由法院最终作出确认之事项，且在王人一于2019年12月18日提起反诉之前，从未向稻香四季公司做出过要求其退还已付购房款的意思表示，据此，本院认定稻香四季公司自2019年12月18日起向王人一支付相应利息。王人一过高的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、解除王人一与北京稻香四季房地产开发有限公司签订的《北京市商品房认购书》；二、北京稻香四季房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王人一退还购房款5053254元并支付利息（以5053254元为基数，自2019年12月18日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回北京稻香四季房地产开发有限公司的其他本诉请求；四、驳回王人一的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8205元，由北京稻香四季房地产开发有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费13893元，由王人一负担2100元（已交纳），由北京稻香四季房地产开发有限公司负担11793元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马艳佳二〇二〇年七月二十七日书记员  窦振京