福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0521民初3631号 原告：陈思明，男，1989年11月4日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人:张泽良，福建佳远律师事务所律师。 委托诉讼代理人:廖雪玲，福建佳远律师事务所律师。 被告：福建匹克房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海街道宝山后坑239号，统一社会信用代码91350500561679615T。 法定代表人：许志达，执行董事。 委托诉讼代理人：朱永坚，福建一脉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周诗琳，福建一脉律师事务所实习律师。 原告陈思明与被告福建匹克房地产开发有限公司(以下简称匹克房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈思明的委托诉讼代理人张泽良，被告匹克房地产公司的委托诉讼代理人朱永坚、周诗琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈思明向本院提出诉讼请求:判令被告向原告支付自2019年1月1日至2019年12月3日的逾期交房违约金12036元（358214元×0.0001×336天）。事实和理由：原、被告于2017年2月5日签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发建设的位于惠安县西北侧匹克奥林阳光第2幢902号商品房，建筑面积82.97平方米，总价款358214元。原告已按照合同约定履行付款义务。根据合同第十一条约定，被告应于2018年12月31日前交付商品房，该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，被告应在交付日期届满前15日书面通知原告办理交房手续。交付商品房时，被告应当出示满足合同第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第九条约定条件的，原告有权拒绝接收。被告于2019年7月30日通知原告于2019年8月5日至8月10日办理交房手续，原告如期前往办理交房，要求被告出示合同第九条约定的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，但被告不能出示上述符合交房条件的证明文件，原告当场表示拒绝接收商品房。原告等人一起向“泉州12345”平台投诉被告违规交房，于2019年9月18日得到回复，答复内容为：匹克奥林阳光未取得商品房验收备案证明通知业主办理交房手续，违反了与业主签订的《商品房买卖合同》中关于交房的约定，已要求建设单位在未达到交房条件前不得交房，建设单位已于2019年9月6日停止交房。后被告于2019年11月13日取得建设工程竣工验收备案证明书，并于2019年11月18日再次通知原告办理交房手续。根据合同第十二条约定，除不可抗力外，被告未按照合同第十一条约定的时间交付商品房的，双方同意按照合同附件十一《补充协议》处理，即逾期超过90日后，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告延迟交房既不存在法定免责事由，也不存在约定免责事由，已构成严重违约，损害了原告的合法权益。请求支持原告的诉讼请求。 被告匹克房地产公司辩称，被告未能在合同约定的期间内交付商品房，是因为案涉房地产项目在开发建设过程中存在不能预见、不能避免、不能克服等不可归责于被告的客观情况，因此造成的逾期交房，被告可予免责。其一，案涉房地产项目在2016年3月间启动施工后，由于附近的螺阳镇工农村垃圾中转站尚未拆迁，经惠安县城南工业园区管理委员会与惠安县城市管理局、螺阳镇政府三方协商将该垃圾中转站迁移另行选址建设，城南工业园区要求被告停止施工90天，即2016年9月29日至2016年12月28日。其二，因2016年3月25日至2018年12月31日期间出现大雨天气36天，以及日最大风力六级以上（含六级）天气26天，造成施工进度严重拖延，可折抵逾期交房天数62天。其三，因2016年3月1日至2019年12月31日期间出现台风111个，台风影响天数38天，导致施工进度拖延，可抵扣逾期交房天数38天。其四，2018年7月10日至2018年12月期间发生政策性停工（指住建局和园区部门要求防御台风、创建文明城市、迎检工作等）共计21天，导致施工延误。上述客观情况是双方签订合同时不可预见的事由，属于非被告所能控制的客观原因，符合合同附件十一《补充协议》关于出卖人可据实延期交房而无需承担违约责任的约定，因此被告可据实延期交房天数合计233天。 经审理查明，被告系经工商登记成立的有限责任公司，经营范围为:房地产开发、经营；对房地产业投资；房地产中介；物业管理。2017年2月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发建设预售的位于惠安县西北侧匹克奥林阳光第2幢902号商品房，该商品房用途为住宅，建筑面积82.97平方米，总价款358214元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条对商品房相关设施设备交付条件进行了约定。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照附件十一《补充协议》处理。合同附件十一《补充协议》第三条第一款约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）:⑴逾期超过30日至90日之内（含90日），自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；⑵逾期超过90日后，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第三条第二款约定，如遇下列原因，出卖人可对交房时间据实予以延期而无需承担违约责任:⑴地震、洪水、火灾、暴风雪等自然不可抗力及甲、乙级××，战争、动乱等社会因素造成工期顺延或引起商品房延期交付的；⑵其他不可抗力因素造成的工期顺延或引起商品房延期交付的。第三条第四款约定，⑴买受人接受并认可出卖人以书面通知买受人办理商品房交付手续。书面通知送达后如买受人逾期未办理完毕交付验收手续（包括买受人未前往办理），则以出卖人通知的交房日视为出卖人的交付日，该商品房的毁损、灭失风险以及物业服务费、水电费等自该交付之日起由买受人承担。同时，商品房保修期也自出卖人交付或视为交付之日起算。⑵在办理商品房交接手续时，该商品房所在工程符合合同第九条约定条件则证明商品房符合交付条件，除非买受人在出卖人书面通知的交房日之日起30日内出具法定鉴定机构出具的该商品房不符合竣工验收条件的鉴定结论。第五条约定，出卖人采用中国邮政快递方式寄送的所有文件，以买受人签收日为送达日；买受人未签收的，同城以中国邮政快递发出后的第二日为送达日，异地以中国邮政快递发出后的第四日为送达日。上述《商品房买卖合同》签订后，于2017年2月13日办理登记备案。原告已通过支付首付款及申请银行按揭贷款方式支付给被告购房款358214元。2019年7月30日，被告书面通知原告于2019年8月5日至8月10日办理交房，因原告认为商品房不具备合同第九条约定的交付条件而未予办理交房。2019年9月18日，“泉州12345”平台就业主提出的案涉匹克奥林阳光楼盘不具备交房条件的问题反馈了建设主管部门的回复，回复内容为:匹克奥林阳光未取得商品房验收备案证明通知业主办理交房手续，违反了与业主签订的《商品房买卖合同》中关于交房的约定，已要求建设单位立即停止交房及收缴物业费，在未达到交房条件前不得交房，建设单位已于2019年9月6日停止交房。2019年11月13日，案涉匹克奥林阳光开发建设项目通过建设工程竣工验收备案，取得竣工验收备案证明书。2019年11月18日，被告再次书面通知原告于2019年11月21日至11月23日办理交房，原告于2020年5月7日办理了交房手续。 以上查明事实，有原告提供的企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》(含附件)、商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表、《个人住房借款合同》、福建增值税普通发票、交房通知书、“泉州12345”平台短信息，被告提供的营业执照副本、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、交房装修程序行进表、房产验收确认书、入伙物品领用登记表，以及原、被告双方的庭审陈述加以证明，本院依法予以认定。 原、被告双方争议的焦点是关于本案逾期交房违约金应如何计算的问题。 原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照约定全面履行各自的合同义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人；未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。根据上述规定，房屋竣工验收合格是房屋交付的必备法定条件，也是房屋交付的最低条件，买卖双方在合同中可以约定高于上述标准的房屋交付条件，但不得约定低于上述标准的房屋交付条件。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定，商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的条件。被告于2019年7月5日取得房产测绘报告书，2019年11月13日取得建设工程竣工验收备案证明书，上述两份文件取得时间已明显超过合同约定的交房时间，结合合同约定的交付条件和被告取得建设工程竣工验收备案证明书及房产测绘报告书的时间，本案商品房于2019年11月13日才符合合同约定的交付条件。关于被告主张的可顺延交房的天数问题，根据法律规定，不可抗力是指签订合同后出现的不可预见、不可避免、不可克服的情况，且构成不可抗力的事件必须是发生在合同履行期间内。本案合同履行期间应是自2017年2月5日合同签订之日至合同约定的交房之日2018年12月31日，被告提供的证据，其中非发生在合同履行期间的降雨、风力、台风、停工、停运，与本案不存在关联性，不得以此作为逾期交房的抗辩理由。另，泉州地区每年的3月至6月属于雨季，7月至9月为台风多发季节，本案合同履行期间的天气状况是工程建设中应当考虑的因素，而非不可抗力。本案《商品房买卖合同》未对不可抗力作出具体约定，并未将中、大、暴雨、大暴雨天气、风力等级作为延期交房的免责事由。且根据法律规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。被告未能在合同约定的交房前通知原告，并提供不可抗力的证明，因此被告提供的在合同履行期间的降雨和风力统计不能作为延期交房的依据。关于逾期交房违约金的计算问题，本案《商品房买卖合同》第十二条约定，除不可抗力外，被告未按照合同第十一条约定的时间交房的，双方同意按照合同附件十一《补充协议》处理，即逾期超过90日后，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。本案合同约定的交房时间为2018年12月31日，故逾期交房违约金的起算时间为交房期限届满的次日即2019年1月1日。因被告发出的交房通知书的落款时间为2019年11月18日，而根据合同约定被告应提前15日通知办理交房，故逾期交房违约金的截止时间计算至2019年12月3日。据此，计算逾期交房违约金的天数为336天，逾期交房违约金为12036元(总房款358214元×0.0001×336天)。 被告认为，案涉房地产项目在开发建设过程中因存在不可抗力等不可归责于被告的客观情况，造成工程施工延误，导致未能在合同约定的期限内交房，相应延误的天数应予扣除。案涉房地产项目于2016年9月23日取得商品房预售许可证，在取得许可证之前已将商品房预售合同及补充协议预先报送到主管部门备案，主要合同条款以及补充协议附件都不能随意变动，本案的交房时间2018年12月31日也是不能变更的，如果要再通过其他形式的补充协议也必须到主管部门备案，且不一定能备案通过。因此，不可抗力因素扣除的起始点应为2016年3月23日即取得建设工程施工许可证的时间，截止时间为2018年12月31日。另，违约金的截止时间应计算到2019年11月13日工程竣工验收备案之日，因此时已具备交房条件。被告相应提供证据1即建设工程竣工验收备案证明书、房产测绘报告书，以此证明案涉匹克奥林阳光项目于2019年11月13日通过竣工验收备案。证据2即2007版《商品房买卖合同》，以此证明本案《商品房买卖合同》与2007版《商品房买卖合同》关于房屋交付条件的约定存在差异。证据3即气象证明，以此证明2016年3月25日至2019年8月1日期间，日降雨量达大雨以上天数计48天，日最大风力达六级以上（含六级）天数计27天，台风数量共计111个，台风影响天数为38天，应当予以顺延交房。证据4即政策性停工聊天记录，以此证明2016年3月25日至2019年8月1日期间，台风天气16天以及文明城市测评迎检工作停工5天，应当予以顺延交房。其中，2018年第035期重要天气预警报告，证明因“玛莉亚”台风停工2天，时间为2018年7月10日至7月11日。2018年8月25日泉州市丰泽区人民政府防汛抗旱指挥部关于调整应急响应的通知，证明因热带低压停工1天，时间为2018年8月25日当天。闽建电(2018）57号及泉建电（2018）22号通知，证明因热带低压停工6天，时间为2018年8月26日至8月31日。2018年8月29日、30日惠安县人民政府防汛抗旱指挥部的通知，证明因热带低压停工2天，包含在2018年8月26日至8月31日期间内。闽建电（2018）69号通知、闽建电（2018）71号通报、闽建电（2018）72号通知、泉州市人民政府防汛抗旱指挥部2018年9月14日、15日、16日通知、泉建电（2018）27号、气象灾害预警信号解除通知，证明因“山竹”台风停工3天，时间为2018年9月14日至9月16日。闽建电（2018）80号通知、惠安县气象局重要天气预警报告、闽建电（2018）82号通知，证明因“玉兔”台风停工3天，时间为2018年11月1日至11月3日。另，聊天记录中惠安县住建局工作人员于2018年12月9日在惠安在建工地微信群发出的停工通知，证明因文明城市测评需要，2018年12月10日至12月14日禁止车辆进出工地。证据5即惠安城南工业园区管理委员会出具的情况说明，以此证明因螺阳镇工农村垃圾中转站迁移，导致工期延误90天。原告质证称:证据1，对建设工程竣工验收备案证明书无异议，该证明书写明案涉工程竣工验收备案通过时间为2019年11月13日，证明被告于2019年11月13日才取得符合约定的交房条件之一的建设工程竣工验收备案证明文件。对房产测绘报告书的合法性、关联性无异议，客观真实性有异议，该报告书封面写的是“办证”，但说明部分第六条第4款写明“本报告书为房产面积预测算，不得作为其他用途依据”，且出具时间为2019年7月5日，晚于合同约定的交房时间，更加说明本案商品房不符合交房条件的事实。对证据2的合法性无异议，客观真实性、关联性有异议，无法证明该合同真实存在，且该合同与本案无关。对证据3的合法性无异议，真实性、关联性有异议，气象证明中时间不在本案合同履行期间的降水天气、风力等级与本案无关。证据4，其中不在合同履行期间的降水、风力、台风及政策性停工与本案无关。对因“玛莉亚”台风停工2天无异议。对2018年8月25日泉州市丰泽区人民政府防汛抗旱指挥部关于调整应急响应的通知停工1天有异议，没有施工日记证实停工事实，且该通知不属于泉州市级或者惠安县的通知，与本案无关。对闽建电(2018）57号及泉建电（2018）22号通知停工6天有异议，气象证明中只有2018年8月29日体现大暴雨、七级风力，其他均没有降水及风力等级体现。对闽建电（2018）69号通知、闽建电（2018）71号通报、闽建电（2018）72号通知、泉州市人民政府防汛抗旱指挥部2018年9月14日、15日、16日通知、泉建电（2018）27号、气象灾害预警信号解除通知，因受“山竹”台风影响停工3天有异议，9月16日11时发布解除，只能计算停工半天，所以“山竹”台风影响只能计算停工2.5天。对闽建电（2018）80号通知、惠安县气象局重要天气预警报告、闽建电（2018）82号通知，因受“玉兔”台风影响停工3天有异议，2018年11月3日8时已经停止响应，所以只能计算2天即2018年11月1日至11月2日。对聊天记录中12月9日发出的停工通知有异议，没有具体的年份，无法证明与本案存在关联性。对证据5的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，所涉时间不在本案合同履行期间内，且垃圾中转站另行选址时间在双方签订合同之前，不属于不可抗力的情形。原告同意扣除逾期交房的天数为：“玛莉亚”台风停工2天；“山竹”台风停工2.5天；“玉兔”台风停工2天，合计同意扣除逾期交房天数6.5天。 本院经审查认为，被告提供的证据1，其中建设工程竣工验收备案证明书，系建设主管部门出具，能够证明案涉匹克奥林阳光开发项目于2019年11月13日通过竣工验收备案。房产测绘报告书，系房产测绘单位出具，该报告书封面注明“办证”，出具时间为2019年7月5日，在上述建设工程竣工验收备案证明书所载的竣工验收时间2019年6月20日之后，并附房产分户建筑面积汇总表，能够证明本案商品房所在的匹克奥林阳光第2＃幢于2019年7月5日取得房产测绘报告。上述证据1能够证明本案商品房至2019年11月13日具备合同附件十一《补充协议》约定的符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。证据2，系2007版《商品房买卖合同》，所涉楼盘并非案涉楼盘，与本案不具有关联性。本案商品房的交付条件应按照原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的交付条件认定。证据3至证据5，被告欲主张的因螺阳镇工农村垃圾中转站迁移、天气因素、政策性原因停工等造成工期延误可以扣除逾期交房天数的问题，应结合本案合同附件十一《补充协议》的约定以及有关法律规定予以认定。其中，证据5惠安城南工业园区管理委员会于2020年4月10日出具的情况说明，载明该园区为做好螺阳镇工农村垃圾中转站的迁移工作，要求被告停止案涉匹克奥林阳光项目施工90天，即2016年9月29日至2016年12月28日。从上述情况说明可见，该园区要求被告停止施工的时间段系在原、被告签订本案《商品房买卖合同》之前，并非发生在本案的合同履行期间，被告以此为由主张扣除逾期交房的天数，理由不能成立。同理，证据3和证据4中所体现的发生时间不在本案合同履行期间内的天气因素、政策性原因停工情况，亦不能作为扣除逾期交房天数的依据。关于合同履行期间内因天气及政策性原因停工能否扣除逾期交房天数的问题，合同附件十一《补充协议》第三条第二款约定，如遇下列原因，出卖人可对交房时间据实予以延期而无需承担违约责任:⑴地震、洪水、火灾、暴风雪等自然不可抗力及甲、乙级××，战争、动乱等社会因素造成工期顺延或引起商品房延期交付的；⑵其他不可抗力因素造成的工期顺延或引起商品房延期交付的。上述约定被告可以延期交房而无需承担违约责任的事由系指发生不可抗力的自然因素和社会因素。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。结合上述《补充协议》的约定，本案合同履行期间内发生的暴雨以上降水天气及政府有关部门因台风而要求停止施工的，可予扣除逾期交房天数。根据证据3惠安县气象局出具的气象证明所载，自本案合同签订之日2017年2月5日至合同约定的交房之日2018年12月31日期间，惠安县崇武观测站监测的暴雨以上降水天数为9天。另根据证据4聊天记录中有关部门的通知，结合原告的质证认可意见，因“玛莉亚”台风停工2天，因热带低压停工6天，因“山竹”台风停工3天，因“玉兔”台风停工2天，合计13天。以上扣除重叠天数3天，合计因天气因素可扣除逾期交房天数19天。被告另主张的因文明城市测评迎检工作禁止车辆进出工地应扣除5天，理由和依据不足，不予采纳。关于本案逾期交房违约金的计算天数问题，本案合同约定的交房时间为2018年12月31日前，被告因上述天气因素可延期交房19天，即可顺延至2019年1月19日交房，故逾期交房违约金应自2019年1月20日起算。另根据原告在庭审中陈述，原告主张的逾期交房违约金的截止时间2019年12月3日，是根据被告发出的交房通知书的落款时间2019年11月18日，结合双方签订的合同约定被告应提前15日通知办理交房而计算得出的。经审查，合同第十一条约定被告应提前通知办理交房的时间为15日（不少于10日），按照括号里加注的“不少于10日”的约定，本案逾期交房违约金的截止时间予以调整为2019年11月28日。故本案计算逾期交房违约金的天数为313天，逾期交房违约金为11212.1元（358214元×0.0001×313天）。 综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已支付给被告全部购房款，履行了支付购房款的义务。被告逾期履行交房义务，应按照合同约定和法律规定承担逾期交房的违约责任。经审查认定，被告应向原告支付本案逾期交房违约金的数额为11212.1元。原告的诉讼请求予以部分支持，被告的抗辩意见予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告福建匹克房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告陈思明逾期交房违约金11212.1元。 二、驳回原告陈思明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告陈思明负担10元（多预交的90.9元予以退回）；被告福建匹克房地产开发有限公司负担40元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 陈成辉 二〇二〇年七月十三日 法官助理 许鸿展 书 记 员 蔡少萍 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。