山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3408号 上诉人（原审被告）：朱海强，男，1979年7月27日出生，汉族，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：潘敬国，山东宏鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苑小龙，男，1988年1月16日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：凌金国，安丘联动法律服务所法律工作者。 上诉人朱海强因与被上诉人苑小龙房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2020）鲁0705民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 朱海强上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判其不承担返还转让费22万元；诉讼费由苑小龙负担。事实和理由：1、一审判决认定朱海强系涉案餐厅转让的主体明显有误。首先，朱海强系潍坊市粗茶淡饭餐饮服务有限公司的法定代表人，其与苑小龙签订的《餐厅转让合同》载明的转让方为潍坊粗茶淡饭餐饮有限公司，其签署该合同及以个人名义收取转让费均应视为公司法定代表人的职务行为，一审判决混淆了其作为公司法定代表人与公司法人的主体，认定“苑小龙系转让了朱海强所经营的餐厅”，并判决朱海强返还转让费22万元系基本事实认定错误。2、一审判决对房屋租赁合同中关于“如续签不上，朱海强返还苑小龙转让费的50%即22万元”约定的效力认定有误，适用法律错误。涉案《房屋租赁合同》实为转租合同，合同签署时，苑小龙明知朱海强与房屋出租人刘淑芹约定房屋租期至2019年4月1日，仍与朱海强约定租期至2021年4月1日，该超过部分的约定应为无效。3、一审判决在已查清苑小龙存在延迟支付租金的违约情形导致原出租人收回房屋的前提下，却最终判决朱海强承担违约责任，明显依据不足。4、一审判决认定返还转让费22万元系对续签不上之违约责任的约定，并判决由朱海强承担，系程序违法。朱海强以不存在违约以及约定无效为由进行抗辩，一审法院未依法进行释明的情形下，径行判决朱海强承担违约责任，属程序违法，且从合同履行实际情况看，判决由朱海强承担违约金22万元显然过分高于苑小龙可能产生的实际损失，有失公平公正。 苑小龙辩称，一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律明确，请求二审法院予以维持。 苑小龙向一审法院起诉请求：1、依法解除苑小龙与朱海强在2018年3月31日签订的房屋租赁合同；2、朱海强返还苑小龙转让费220000元，并支付违约金60000元；3、本案诉讼费用由朱海强承担。 一审法院认定的事实：朱海强与案外人刘淑芹签订房屋租赁合同，约定朱海强承租涉案位于潍坊市奎文区东北角建筑面积约400平方米的房屋10间，租期自2017年10月30日至2019年4月1日，合同第十二条约定房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间为2019年4月1日。 2018年3月27日，朱海强与苑小龙签订餐厅转让合同一份，餐厅转让合同载明的转让方为潍坊粗茶淡饭餐饮有限公司，落款处转让方由朱海强签字按印，内容为苑小龙受让由潍坊粗茶淡饭餐饮有限公司在涉案租赁房屋经营的“粗茶淡饭北海小渔村”餐厅，转让价格46万，苑小龙实际支付44万，另2万元作为朱海强预存餐费进行消费用。该转让合同签订后双方实际按约履行，苑小龙向朱海强支付44万元的转让费并接手餐厅实际进行了经营，经营期间朱海强亦对预存的2万元进行了部分消费。 2018年3月31日，苑小龙作为承租人与作为出租人的朱海强签订房屋租赁合同一份，约定苑小龙租赁朱海强所转让餐厅占用的涉案房屋，租赁期限自2018年4月1日至2021年4月1日，并约定如续签不上，出租人返还承租人转让费的50%贰拾贰万元整，续签期限为2019年4月1日至2021年4月1日。租金为年租金12万元，每半年一付，三年内租金不涨。合同第12条约定承租人返还房屋的时间为2021年4月1日，第十三条违约责任约定违约的一方，向对方支付违约金6万元整。 租赁合同履行中，苑小龙按照朱海强指示支付案外人刘淑芹租金12万元，由朱海强于2019年2月21日出具了收到条。 2019年4月1日，刘淑芹因与朱海强签订的合同到期，收回涉案房屋，导致苑小龙与朱海强签订的房屋租赁合同未能续签，尚有两年未履行。 一审法院认为，苑小龙、朱海强系在餐厅转让后就餐厅所占用的房屋签订的房屋租赁合同，根据双方的陈述和举证，能够认定苑小龙系次承租人，朱海强系其与刘淑芹所签订房屋租赁合同中的承租人，该次承租合同系朱海强与苑小龙的真实意思表示，朱海强辩称双方约定的转租期限超过朱海强与刘淑芹所签租赁合同约定的剩余租赁期限，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，应当认定超过部分的约定无效。对朱海强的上述辩称，法院不予采信，因为根据查明的事实，关于“如续签不上，朱海强返还苑小龙转让费的50%即22万元”系对续签不上之违约责任的约定，该违约责任的约定并不存在无效情形，且在签订该条款时，苑小龙与朱海强均已知悉朱海强与刘淑芹的承租期限至2019年4月1日，朱海强自愿承诺如到期不能续签，即返还转让费22万元，考虑到苑小龙系转让了朱海强所经营的餐厅，并实际支付转让费44万元，而涉案房屋即为所受让餐厅所占用的房屋，故应视为朱海强的约定是对苑小龙经营不能的补偿。 关于朱海强以苑小龙未及时缴纳租金系导致合同不能履行原因的抗辩，法院认为该理由亦不成立。本案中朱海强与刘淑芹的租赁合同及朱海强与苑小龙的次承租合同系相对独立的合同，根据合同的相对性原则，朱海强作为承租人对刘淑芹负有支付租金的义务，而苑小龙作为次承租人支付租金的相对人为朱海强，并非刘淑芹，且即使支付给刘淑芹也是代朱海强履行的支付租金义务。故即使存在因未按期向刘淑芹支付租赁费而导致刘淑芹收回涉案房屋的情形下，该责任也应由朱海强承担，并非苑小龙。因租赁房屋已被出租人刘淑芹收回，客观上已不能履行租赁合同，朱海强亦同意解除其与苑小龙签订的该合同，法院确认苑小龙与朱海强的租赁合同自2019年4月刘淑芹收回房屋之日起解除。关于违约金6万元，因合同已经约定了未续签合同的法律责任，故对苑小龙主张违约金6万元，法院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律法规之规定，判决如下：一、被告朱海强于本判决生效之日起十日内返还原告苑小龙转让费22万元；二、驳回原告苑小龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由原告负担900元，被告负担4600元。 二审中，上诉人朱海强提交潍坊市粗茶淡饭餐饮服务有限公司开具的发票3份（均为作废发票）、与第三方签订的《酒店合作协议》、与潍坊市奎文国税局签订的《委托划转税款协议书》、《发票查验报告表》等证据，用以证明涉案餐厅转让前的经营主体和转让方为潍坊市粗茶淡饭餐饮服务有限公司，并非本案的上诉人，一审判决上诉人向被上诉人返还转让费系认定事实错误，本院经审查认为，上述证据不能证明朱海强所主张的事实，亦未得到苑小龙的认可，不予采信。 本院二审查明的其他事实与一审事实基本一致。 本院认为，在案证据证实上诉人朱海强与被上诉人苑小龙系在餐厅转让后就餐厅所占用的房屋签订的房屋租赁合同，且苑小龙系次承租人，朱海强系其与案外人刘淑芹所签订房屋租赁合同中的承租人，根据双方所签的房屋租赁合同的约定，朱海强在转租合同被解除的情形下，应按照合同约定向苑小龙返还转让费22万元。 上诉人朱海强主张一审判决认定朱海强系涉案餐厅转让的主体错误，承担返还转让费义务的主体应是潍坊市粗茶淡饭餐饮服务有限公司，因本案系朱海强与苑小龙在餐厅转让后就餐厅所占用的房屋签订的房屋租赁合同，苑小龙根据双方所签的房屋租赁合同向朱海强主张权利，符合合同约定和法律规定，故该上诉主张，与查明的事实不符，不予支持。上诉人朱海强另主张双方所签房屋租赁合同中关于“如续签不上，朱海强返还苑小龙转让费的50%即22万元”约定，应认定为无效，因双方在签订该条款时，苑小龙与朱海强均已知悉朱海强与刘淑芹的承租期限至2019年4月1日，朱海强自愿承诺如到期不能续签，即返还转让费22万元，且苑小龙系转让了朱海强所经营的餐厅并实际支付转让费44万元，因此，该约定应为有效，一审法院认定该约定是对苑小龙经营不能的补偿，符合本案查明的事实，故该上诉主张，无事实依据，不予支持。上诉人朱海强另主张一审判决在已查清苑小龙存在延迟支付租金的违约情形导致原出租人收回房屋的前提下，却认定朱海强承担违约责任，依据不足，因朱海强与刘淑芹的租赁合同及朱海强与苑小龙的次承租合同系相对独立的合同，根据合同的相对性原则，苑小龙作为次承租人支付租金的相对人为朱海强，并非刘淑芹，且即使支付给刘淑芹也是代朱海强履行的支付租金义务，故即使存在因未按期向刘淑芹支付租赁费而导致刘淑芹收回涉案房屋的情形下，该责任也应由朱海强承担，故该上诉主张，依据不足，不予支持。上诉人朱海强另主张一审法院未依法向其释明且违约金22万元过高，程序违法，因朱海强与苑小龙合同约定的租赁期限是三年，转让费是44万元，现苑小龙经营餐厅仅一年后因房屋被案外人收回导致不能经营，一审法院认定返还的转让费为22万元，符合双方合同约定，且本案不存在应向朱海强释明的情形，一审法院对本案违约责任和违约数额的认定并无不当，应予维持。 综上所述，上诉人朱海强上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元，由上诉人朱海强负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年七月十日 书记员  田 然