天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民初303号原告：天津滨海高新区资产管理有限公司，住所地天津滨海高新区华苑产业区梅苑路**金座广场-704。法定代表人：孙丽敏，董事长。委托诉讼代理人：李绍坤，天津至大律师事务所律师。委托诉讼代理人：高志，天津至大律师事务所律师。被告：天地图（天津）有限公司，住所地天津市津汉公路**滨海高新区滨海科技园日新道****楼**。法定代表人：王健，董事长。委托诉讼代理人：王华峰，天津允公律师事务所律师。委托诉讼代理人：李单单，天津允公律师事务所律师。原告天津滨海高新区资产管理有限公司（以下简称高新区资产管理公司）与被告天地图（天津）有限公司（以下简称天地图公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案,本院于2019年10月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高新区资产管理公司的委托诉讼代理人李绍坤、高志，被告天地图公司的委托诉讼代理人王华峰、李单单到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高新区资产管理公司向本院提出诉讼请求：1.判令天地图公司返还意向金64611000元；2.判令因超出意向书有效期，天地图公司应支付截至起诉之日意向金所产生的利息共计7700851.06元及天地图公司实际返还意向金之日止的利息；3.判令本案诉讼费由天地图公司承担（包括但不限于律师费、差旅费、诉讼费、保全费、公告费、评估费等费用）。事实与理由：2016年1月27日，高新区资产管理公司与天地图公司签订《房地产交易意向书》（以下简称原意向书），高新区资产管理公司认购天地图公司坐落于天津滨海高新区××地块的土地使用权及该地块地上已建设完成的全部地上建筑物，有效期为180日，高新区资产管理公司支付天地图公司35000000元作为购买意向金。合同签订后，高新区资产管理公司在意向书约定的时间内支付给天地图公司意向金35000000元。2017年1月17日，由于原意向书已失效，当事人双方再次签订《房地产交易意向书》（以下简称新意向书），约定高新区资产管理公司支付的35000000元意向金转作本次交易意向金的一部分，高新区资产管理公司再向天地图公司支付意向金27611000元，共计62611000元，认购标的物仍为天地图公司的坐落于天津滨海高新区××地块的土地使用权及该地块地上已建设完成的全部地上建筑物。意向书签订后，高新区资产管理公司依约向天地图公司支付了27611000元。2017年6月26日，当事人双方签订新意向书之补充协议，协议约定在双方签订的新意向书基础上追加意向金2000000元，补充协议作为新意向书不可分割的组成部分与新意向书具有同等法律效力。协议签订后高新区资产管理公司如约向天地图公司支付了2000000元。新意向书约定的有效期满，当事人之间没有达成房地产交易合同，天地图公司应当按照约定退还意向金。新意向书约定的有效期满后，高新区资产管理公司催促天地图公司退还意向金，但天地图公司拒不履行，遂形成本案纠纷。天地图公司辩称，请求驳回高新区资产管理公司的诉讼请求，并判决由高新区资产管理公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：双方并非《房地产交易意向书》所称的认购关系，应当为合作关系，因此高新区资产管理公司无权要求返还涉案款项。《房地产交易意向书》属于无效协议。高新区资产管理公司系国有企业，根据国务院颁布的《国有资产评估管理办法》第二条及本市公布的企业国有资产评估管理方面的相关规定，国有企业收购非国有单位的资产，必须要履行国资监管的审批程序，尤其是评估程序。《国有资产评估管理办法》等属于具有强制性效力的行政法规，任何国有企业不得违反。对于高新区资产管理公司所称的收购、认购等行为，其没有履行任何国有监管的审批程序及评估程序，因此双方不属于认购关系。《房地产交易意向书》中对涉案工程的造价没有进行任何形式的确认，也足以说明双方之间并非收购、认购关系。涉案工程是天地图公司立项建设的项目，在建设过程中遇到了资金困难，并因此导致项目施工方暂停施工。在此情况下，高新区资产管理公司受天津滨海高新技术产业开发区管委会指派，以合作的方式对涉案工程进行后续投入及盘活。为了最大限度地减少风险，高新区资产管理公司要求天地图公司必须要解决工程复工问题。此为《房地产交易意向书》签订的背景情况。在该背景下，围绕着《房地产交易意向书》签订前后的一系列文件，以及高新区资产管理公司支付合作款项的过程，应当认定双方属于合作关系。由于《房地产交易意向书》属于无效协议，即使最终认定双方之间不是合作关系，高新区资产管理公司也无权依据无效的《房地产交易意向书》向天地图公司提出涉案的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。高新区资产管理公司提交证据一，两份《房地产交易意向书》及《〈房地产交易意向书〉之补充协议》，证明双方存在交易意向，并对有效期、意向金及违约责任作出了明确的约定。证据二，银行转账回执、天津市企业单位往来收据及银行对账单，证明高新区资产管理公司按照约定支付意向金共计64611000元。证据三，公司函及回执、快递查询单、公证书，证明高新区资产管理公司向天地图公司催告返还意向金。证据四，委托合同，银行流水，增值税发票，证明高新区资产管理公司已经支付部分律师费。证据五，请款文件，证明高新区资产管理公司的收购行为符合国有企业收购非国有资产的相关规定。天地图公司对证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可，不是双方真实的意思表示，违反国资监管规则，属于无效协议。认可证据二的真实性，但不认可关联性及证明目的，双方不是收购关系。证据三中公司函及回执、快递查询单的真实性不认可，认可公证书及证据四的真实性，不认可关联性及证明目的。认可证据五中请示的真实性，无法确认承办单的真实性，即使为真实也不认可证明目的，违反国资监管规则，属于无效协议。天地图公司提交《国有资产评估管理办法》等五份行政法规及地方性法规，证明国有企业收购非国有单位资产，必须要履行国资监管及评估程序，否则所展开的行为属于无效。提交复工协议书、两份《房地产交易意向书》及《〈房地产交易意向书〉之补充协议》、付款申请函、银行付款流水、造价咨询报告、承诺书等，证明当事人之间是合作关系。高新区资产管理公司认为行政法规及地方性法规不是证据，与本案无关。认可两份《房地产交易意向书》及《〈房地产交易意向书〉之补充协议》的真实性，不认可证明目的。认为其他证据无法核实真实性，不认可关联性及证明目的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年1月27日，高新区资产管理公司与天地图公司签订原意向书，高新区资产管理公司认购天地图公司所拥有的坐落于天津滨海高新区××地块的土地使用权及该地块地上已建设完成的全部地上建筑物。层高为2-6，建筑物为6栋，建筑层数为地上2-6层，地下0-1层，总，地下**00平方米，其中地下室面积为7600平方米，最终应以房地产所有权证中登记的建筑面积为准。双方约定，房地产整体交易的购房总价款，以审核后工程总造价为准。意向书签订后3日内，高新区资产管理公司向天地图公司支付35000000元作为购买意向金。双方签订正式的房地产买卖合同后，购买意向金及所产生的利息正式用于冲抵购房总价款。在签订房屋买卖合同条件不能成就的条件下，天地图公司应在意向书有效期届满后5日内返还意向金。双方还约定，意向书自双方盖章并经双方法定或授权代表人签字后生效，有效期为180日。有效期满，无论何种原因不能签署房屋买卖合同的，天地图公司应当向高新区资产管理公司退还意向金协议意向书终止。天地图公司出现意向书约定的违约情形的，高新区资产管理公司有权书面通知天地图公司立即提前终止本意向书，天地图公司立即返还高新区资产管理公司已支付的购买意向金，如超出有效期，天地图公司还应支付意向金所产生的全部利息，按同期贷款利率计算。2016年1月29日，高新区资产管理公司向天地图公司支付意向金35000000元。针对原意向书中的标的房地产，双方于2017年1月17日签订新意向书，约定由于双方于2016年1月27日签署的意向书已超过有效期时限，高新区资产管理公司已支付给天地图公司的意向金35000000元，转作本次交易意向金的一部分。同时约定，本次交易意向金为62611000元，鉴于高新区资产管理公司已于2016年1月28日支付天地图公司意向金35000000元，本意向书签订后3日内，高新区资产管理公司再次向天地图公司支付意向金27611000元。双方约定的交易前提条件为：天地图公司已办理完毕标的房地产的竣工验收手续，标的房地产经竣工验收合格；所有涉及标的房地产的款项天地图公司已全部支付完毕，不欠付任何应付款项；天地图公司已取得标的房地产的《天津市房地产权证》，权属清晰、完整等。在有效期内，天地图公司无法实现上述内容，双方可以协商以在建工程转让或股权转让的方式，另行签订房地产买卖合同的相关事宜，或终止此房地产交易意向。有效期为180日，有效期内，非因天地图公司原因致使约定的全部交易前提条件未能实现的，本意向书自动失效，双方均不再受本意向书约束，天地图公司应立即将已收取的购买意向金退还给高新区资产管理公司。若在有效期内，天地图公司未将购买意向金退还给高新区资产管理公司，超出有效期后，购买意向金所产生的全部利息（以银行同期贷款利率为准）应一并归还给高新区资产管理公司。2017年1月19日，高新区资产管理公司向天地图公司支付意向金27611000元。2017年6月26日，当事人双方签订《〈房地产交易意向书〉之补充协议》，约定在双方签订的新意向书基础上，追加意向金2000000元，补充协议签订之日起3日内，高新区资产管理公司向天地图公司支付交易意向金2000000元，补充协议作为新意向书不可分割的组成部分与新意向书具有同等法律效力。2017年6月28日，高新区资产管理公司向天地图公司支付意向金2000000元。高新区资产管理公司支付意向金共计64611000元。新意向书约定的有效期满，当事人之间没有达成房地产交易合同。2018年11月13日，高新区资产管理公司以特快专递的方式向天地图公司邮寄了《公司函》及《回执》，要求天地图公司将收取的购买意向金64611000元退还，同时将超出有效期购买意向金所产生的利息一并归还。本院认为，本案的争议焦点为：1.双方当事人签订的《房地产交易意向书》是否合法有效；2.双方当事人之间是认购关系还是合作关系。对于第一个争议焦点，本院认为，依据合同法第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。只有违反了效力性强制规范的，才应当认定合同无效。相关的行政法规及地方性法规，虽要求国有企业收购非国有单位资产时，必须要履行国资监管及评估程序，但上述规定均系管理性规范而非效力性强制规范，并不影响合同的效力。现有证据可以证实，高新区资产管理公司在支付案涉款项前，均向相关国有资产监督管理机构进行了请示，国有资产监督管理机构未提出异议。故天地图公司关于《房地产交易意向书》属于无效协议的抗辩主张，本院不予支持。对于第二个争议焦点，本院认为，双方当事人签订两份《房地产交易意向书》及一份《〈房地产交易意向书〉之补充协议》，均系合同缔约方的真实意思表示。协议中，双方对高新区资产管理公司明确约定了认购标的物状况、意向金支付方式及签订正式的房地产买卖合同后，购买意向金及所产生的利息正式用于冲抵购房总价款的内容。上述约定符合认购关系的特征，天地图公司提供的证据不足以证实双方系合作关系，其关于双方系合作关系的抗辩主张，本院不予支持。高新区资产管理公司依约支付了全部购买意向金，在有效期内，双方并未签订房地产买卖合同，且双方未能就签订房地产买卖合同达成一致意见，天地图公司应当依约返还全部购买意向金并支付相应的利息。对于原意向书中35000000元意向金的利息，本院认为，原意向书的有效期届满后，双方签订新意向书，高新区资产管理公司将意向金增加为合计62611000元，并重新约定了新的有效期，系双方就协议的履行达成了新的合意，高新区资产管理公司要求自2016年7月26日起支付35000000元意向金利息的诉讼请求，本院不予支持。双方签订的《〈房地产交易意向书〉之补充协议》，仅就新意向书中意向金的数额进行了补充约定，未重新约定有效期，故仍应依据新意向书的约定确定有效期，即2017年7月16日有效期届满。天地图公司应自2017年7月17日起，以64611000元为基数支付购买意向金的利息。关于高新区资产管理公司律师费的主张，本院认为，两份《房地产交易意向书》及一份《〈房地产交易意向书〉之补充协议》中，双方未就发生争议后承担律师费的问题进行约定，高新区资产管理公司该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，高新区资产管理公司的诉讼请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，天地图（天津）有限公司返还天津滨海高新区资产管理有限公司意向金64611000元、截至2019年8月19日的利息6513147.53元及自2019年8月20日至实际给付之日止的利息（以64611000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回天津滨海高新区资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费403359元，由天津滨海高新区资产管理有限公司负担8068元，天地图（天津）有限公司负担395291元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  王 欣审 判 员  何日升人民陪审员  胡金荣二〇二〇年七月八日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。