山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0502民初2378号 原告：东营星凯置业有限公司,住所地东营市东营区峨眉山路16号105,统一社会信用代码91370500581922563Y。 法定代表人：周德娥，董事。 委托诉讼代理人：王康，山东环周（东营）律师事务所律师。 被告：陈小青，男，1973年10月30日出生，汉族，无业，住山东省东营市东营区。 被告：赵云玲，女，1968年9月8日出生，汉族，银座商场员工，住山东省东营市东营区。 原告东营星凯置业有限公司与被告陈小青、赵云玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告东营星凯置业有限公司的委托诉讼代理人王康，被告陈小青、赵云玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东营星凯置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即向原告支付合同期内欠付场地租赁费129319.86元、违约金29494元，2019年10月1日至2019年12月31日期间场地占用费36867.54元（参照租赁期内租金标准）、律师费7300元，合计202981.4元，并支付自2020年5月6日起实际清偿之日止的利息损失（以195681.4为基数按年利率6%计算）。二、本案诉讼费用、公告费用由被告承担。事实和理由：2018年8月7日，原告与被告陈小青签订《租赁合同书》，甲方为原告，乙方为被告，约定甲方将位于东营区展厅，计166.07ｍ²面积的场地租赁给乙方，经营品类为卫浴，品牌为澳斯曼，配套产品浴室柜，品牌为指南针。《租赁合同书》第二条约定：租赁期自2018年10月1日起至2019年9月30日止。租金计算标准为74元／ｍ²／月。乙方须提前一个月5日前缴纳下一个租赁期限的租赁费，如逾期，每天按应交款额的0.5%支付违约金，逾期超过7日，甲方有权解除合同，要求乙方支付相当于年租金20%的违约金。本合同履行期满，如乙方续租，应在合同期满60天前向甲方提出书面申请，经甲方同意后重新签订书面租赁合同。《租赁合同书》第六条第4项约定：因乙方的经营活动导致甲方承担法律责任并造成甲方产生实际损失，甲方有权向乙方全额（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等合理支出费用）主张。合同签订后，原告如约交付被告租赁展厅。两被告共同经营合同约定品牌卫浴和浴室柜产品，但未按合同约定支付原告场地租赁费，且在未续签合同的情况下，占用原告场地至2019年12月31日。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 陈小青、赵云玲共同辩称，两被告共同经营店铺，认可2018年签订的租赁合同，但认为应该支付103229元租金。因为合同是格式合同，签合同时约定一次性付清，金额是103229元，当时商场说里面内容大家都是一样的，要先签完合同再走租金贷款，合同签上字就被商场拿走了，被告手里没有。合同里只有第二条第五项是被告当时按照商场的要求所写，商场只告知房租打七折，但没明确告知是租金不一次性付清就不打七折，而且原告表示协助我方贷款，证明原告认可分期支付房租的条款。2015年到2016年，2016年到2018年的租金都是打了五折，均从货款里扣除。原告已扣除被告18150.14元的货款，这部分货款抵顶了部分房租。合同到期后，被告和商场一直商量是换场地还是搬走的问题，多次口头提出撤场申请，跟当时负责商场的潘经理和李荣口头说过到期不租了，但商场经理以协调贷款、更换场地等理由不让被告撤场。合同到期后，2019年12月15日之前，被告曾去拉过部分处理出去的样品，但12月15日-20日去搬运物品时，原告不让。直到2019年12月底，赵云玲收到潘经理的电话，让我方把剩下的东西都拉走，被告才于2019年12月底或2020年1月初搬运完所有的东西。被告认为租赁合同为格式合同，自身不清楚具体条款，且被告手中没有合同，对合同是否具有法律效力有异议。另外商场二楼空置率较高，在明知被告无力缴纳租金时，为保证商场的出租率不空厅，行为上默许乙方继续留下，共同面对市场寒冬，所以不应该再收取被告的违约金和场地占用费。被告未收到过律师函和通知书。 当事人围绕诉讼请求向法庭提供了证据，本院组织当事人进行质证。根据本院审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：陈小青与赵云玲系夫妻关系，双方共同经营店铺。自2015年开始承租东营星凯置业有限公司的场地进行经营。2018年8月7日，东营星凯置业有限公司与陈小青签订租赁合同书一份，约定甲方（东营星凯置业有限公司）将坐落于东营市东营区黄河路与太行山路陶然公园南临-星凯全球家居生活广场，位于二楼2217号展厅，计166.07m2面积的场地租赁给乙方（陈小青）使用，经营品类为卫浴，品牌为澳斯曼，配套产品浴室柜，品牌为指南针。租赁期限为1年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止。租金自2018年10月1日起算起。场地租赁费为先付款后使用，计算标准为74元/m2/月，租赁期内租赁费总额（大写）壹拾万零叁仟贰佰贰拾玖元（￥103229元），租金交纳方式为一次性付清。乙方须于提前一个月5日前缴纳下一个租赁期限的租赁费，如逾期，每天按应交款额的0.5%支付违约金，逾期超过7日，甲方有权解除合同，要求乙方支付相当于年租金20%的违约金，并对乙方展位内的商品货物进行处理，商品处理收入作为乙方所欠甲方租赁费及其他费用，如仍不能冲抵乙方欠款，甲方有权继续向乙方追收。乙方的装修物归甲方所有。约定优惠政策：一次性缴纳租赁期间租赁费用，可享受租赁费七折优惠。该部分优惠政策内容为陈小青手写，双方均认可103229元为优惠后的租金。该合同第六条第4款约定，乙方必须提供展位负责人身份证复印件、法人资格证明、营业执照、税务登记证、注册商标、检验报告、产品厂家销售授权书等有效证明文件，产品必须三证齐全。乙方所经营的商品质量，需按国家及地方相关政策执行，合法经营，自觉纳税。进场商品必须具有鲜明个性与优良品质，严禁防止其他厂家样品，禁止出现相同样品中重复或克隆现象，一经发现，甲方有权要求商家撤换样品。乙方销售的商品，不得侵犯他人的商标、企业名称、认证标志、专有技术等知识产权，若有违法，责任自负。因乙方的经营活动导致甲方承担法律责任并造成甲方产生实际损失，甲方有权向乙方全额（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等合理支出费用）主张。该合同第八条第3款约定，在租赁期间，乙方出现不按时缴纳场地租赁费、物业费及其他应交费用的情况时，甲方有权解除本合同，由乙方承担违约责任并赔偿甲方的实际经济损失（无法确定经济损失时，按20万元计算），并向甲方补交优惠免除的租金。陈小青在乙方签章处签字捺印。东营星凯置业有限公司主张曾于2019年9月27日委托山东崇诺律师事务所向陈小青发出过律师函，要求其于收到本函之日起五个工作日内按《租赁合同书》的约定履行支付场地租赁费责任并承担相应的违约责任。陈小青主张未收到该律师函。2019年12月15日前，陈小青曾搬运出部分处理出去的样品。2019年12月26日，星凯全球家居生活广场向澳斯曼卫浴（陈小青）发出通知，要求其于2020年1月5日前，足额支付场地租赁费及违约金，并处理完所有客诉后，将展厅内所有的私人物品、样品全部清理完毕并完成撤场，该通知已通过手机短信送达陈小青。2019年12月27日、30日，2020年1月1日三张进/出货验收单显示澳斯曼厂商分别运出4套淋浴房、吸水盆，浴柜20件（5套）、浴柜隔断30件，厂商签字赵云玲，楼层签字成新建。陈小青、赵云玲主张多次向商场潘经理、李荣口头表示到期不再续租，未收到过律师函和通知书，收到过潘经理要求其搬离的口头通知，租赁到期后东营星凯置业有限公司阻止其搬运货品、腾空商铺，但均未提供证据证实。 另查明，2016年8月7日签订租赁合同的期限为2016年10月1日至2018年9月30日,该租赁合同约定的租金数额为147470元。优惠政策为：一次性缴纳2016年10月1日至2017年9月30日租赁费用，可享受2017年10月1日至2018年9月30日免租金。该合同第七条第3款约定的内容与2018年8月7日签订的租赁合同第八条第3款内容相同。在2015年双方签订的合同中，虽然计收标准也是74元/m²/月，但租金数额为73755元，并未明确注明为优惠后的租金。该合同第八条第3款约定的内容与2018年8月7日签订的租赁合同第八条第3款内容相同。东营星凯置业有限公司分别于2019年1月15日、2019年1月17日共扣留了陈小青、赵云玲货款18150.14元，抵顶涉案房屋的部分租金。东营星凯置业有限公司为提起本案诉讼支出律师代理费7300元。 本院认为，东营星凯置业有限公司与陈小青签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，而且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。该合同对违约责任的约定为：第二条第2款第（4）项，乙方须提前一个月5日前缴纳下一个租赁期限的租赁费，如逾期，每天按交款数额的0.5%支付违约金，逾期超过7日，甲方有权解除合同，要求乙方支付相当于年租金20%的违约金，并对乙方展区内的商品货物进行处理，商品处理收入作为乙方所欠甲方租赁费及其他费用，如仍不能冲抵乙方欠款，甲方有权继续向乙方追收。同时乙方应承担违约责任。乙方装修物归甲方所有。该合同第八条规定第3款第1项约定，在租赁期间，乙方出现下列情况之一，甲方有权解除本合同，由乙方承担违约责任并赔偿甲方的实际经济损失，乙方并向甲方补交优惠免除的租金。从2015年以来双方签订的三份租赁合同的内容看，东营星凯置业有限公司收取的2015年10月1日至2018年9月30日的租金均是按五折优惠，从未实际按全额收取过租金，而是通过优惠政策激励承租方积极缴纳租金。虽然双方均认可年租金103229元是优惠后的租金，但该合同并未明确约定优惠前全额租金的适用条件以及具体支付方式，而是将补缴优惠价款作为承担违约责任的一部分。东营星凯置业有限公司主张陈小青、赵云玲应补缴优惠免除的租金并按全额年租金的20%承担违约责任，明显过分高于合同正常履行情况下东营星凯置业有限公司获得的租金收益以及因逾期缴纳租金而产生的收益损失，而且陈小青、赵云玲在庭审中明确对租金以及违约金的数额提出了过高的抗辩。《中华人民共和国合同》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。东营星凯置业有限公司未举证证明因陈小青、赵云玲拖欠租金而产生的实际损失，对陈小青、赵云玲的违约金过高的抗辩，本院予以采信。东营星凯置业有限公司扣划的货款18150.14元，应作为租金进行扣除。陈小青、赵云玲主张东营星凯置业有限公司从未告知其在不能一次性缴纳租金时，需补交优惠的租金数额，但该项内容在前两份合同中也明确予以约定，而且陈小青自认手写部分“一次性缴纳租赁期间租赁费，可享受租赁费七折优惠”是其本人书写，对其该项抗辩，本院不予采信。综上所述，本院酌情支持2018年10月1日至2019年9月30日的房屋租金及逾期付款违约金合计119020.86元，超出部分不予支持。 关于场地占用费，由于陈小青、赵云玲未及时搬离并腾空展厅，本院依法参照合同约定的租金标准每年103229元计算2019年10月1日起至2019年12月31日止的占有使用费用25807.25元，超出部分不予支持。陈小青、赵云玲主张占用涉案房屋的原因在于东营星凯置业有限公司阻止其搬离，但未提供证据予以证实，本院不予采信。 关于东营星凯置业有限公司主张的逾期利息，虽然本案陈小青、赵云玲存在逾期交纳租金的违约情形，但东营星凯置业有限公司已选择适用违约条款的约定，而且本院在计算房屋租金及逾期违约金时已充分考虑到逾期付款的利息损失，对于星凯置业有限公司主张的逾期缴纳租金的利息损失，本院不予支持。东营星凯置业有限公司主张的以占有使用费和逾期违约金为基数计算逾期利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于东营星凯置业有限公司主张律师费7300元，虽然双方在租赁合同第六条第4款中约定了律师费的承担，但该项约定仅限于承租方在经营过程中造成出租方承担责任并产生损失的情形，并不包括处理因拖欠租金产生纠纷而支出的律师费用，对东营星凯置业有限公司该项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告陈小青、赵云玲于本判决生效之日起十日内支付原告东营星凯置业有限公司位于东营区展厅的场地租赁费、违约金共计119020.86元； 二、被告陈小青、赵云玲于本判决生效之日起十日内支付原告东营星凯置业有限公司场地占用费25807.25元； 三、驳回原告东营星凯置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4344元，减半收取计2172元，由东营星凯置业有限公司负担623元，由被告陈小青、赵云玲负担1549元。 如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  张立云 二〇二〇年七月十六日 书记员  杜 岩