新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)新01执异137号案外人：洪正坤，男，1972年3月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市米**。申请执行人：乌鲁木齐坚林老陈户文化传媒有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**古牧地中路北侧百富商城购物中心****。法定代表人：陈坚林，该公司董事长。被执行人：张世贵，男，1962年2月5日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被执行人：新疆百富房地产开发有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**碱沟路八方巷/div>法定代表人：张志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘果，男，该公司办公室主任。在本院执行乌鲁木齐坚林老陈户文化传媒有限公司（以下简称坚林老陈户文化公司）与张世贵、新疆百富房地产开发有限公司（以下简称百富房产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人洪正坤于2020年7月8日对执行位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区商铺（以下简称涉案商铺）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人洪正坤称，2005年10月29日，我与百富房产公司签订了一份商品房买卖合同，约定购买百富房产公司开发建设的涉案商铺，建筑面积28.56平方米，单价8000元，一次性付清房款228480元，还委托百富房产公司用以租赁经营。在我不知情的情况下，乌鲁木齐市中级人民法院依据新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称新疆高院）的（2014）新民一初字第6号民事判决书所作出的（2019）新01执恢87号执行裁定书，对我购买的商铺以公告方式拍卖，属认定事实不清，证据不充足。法院在未查清事实的情况下，对涉案商铺的查封、拍卖行为是错误的，请求法院中止执行（2019）新01执恢87号执行裁定书，停止对涉案商铺的查封、拍卖执行程序。本院经审查查明，2014年1月23日，詹桂芳因与张世贵、百富房产公司的民间借贷纠纷向新疆高院提起诉讼，2014年3月13日，詹桂芳在诉讼中向新疆高院提出财产保全申请。新疆高院作出（2014）新民一初字第6-1号民事裁定，并于2014年3月25日查封百富房产公司名下位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区的133套房产，查封期间自2014年3月25日至2016年3月24日止。2014年9月30日，新疆高院作出（2014）新民一初字第6号民事判决，判决：一、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款1,000万元及利息（利息自2012年9月5日起以本金1,000万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；二、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款2,000万元及利息（利息自2012年9月21日起以本金2,000万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；三、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款1,200万元及利息（利息自2012年10月11日起以本金1,200万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；四、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款100万元及利息（利息自2012年10月24日起以本金100万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；五、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款456,000元及利息（利息自2012年10月25日起以本金456,000元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；六、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款100万元及利息（利息自2012年11月2日起以本金100万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；七、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款1,944,000元及利息（利息自2012年11月6日起以本金1,944,000元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；八、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款60万元及利息（利息自2012年11月6日起以本金60万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；九、百富房产公司对张世贵的上述债务承担连带责任；十、驳回詹桂芳的其他诉讼请求。因张世贵不服该一审判决，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2015年6月19日作出（2015）民一终字第1号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年12月9日，詹桂芳向新疆高院申请强制执行。新疆高院于2016年1月12日作出（2015）新执字第55号执行裁定，指定本院受理执行该案。本院受理该执行案件后，于2016年1月20日作出（2016）新01执38号执行裁定，于2016年2月25日作出（2016）新01执38号协助执行通知书，查封被执行人百富房产公司名下135套房屋，查封期限为三年，自2016年2月25日至2019年2月24日止。2018年10月19日，本院作出（2016）新01执38号之一执行裁定，裁定终结（2016）新01执38号案件的执行，于2019年2月19日作出（2016）新01执38号之一协助执行通知书，对百富房产公司名下位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区套商业用房产续行查封、冻结，期限自2019年2月19日起至2022年2月28日止。2019年7月10日，本案恢复执行，执行案号为（2019）新01执恢87号。2019年8月7日，本院作出（2019）新01执恢87号之一执行裁定，裁定：拍卖被执行人百富房产公司名下位于乌鲁木齐市××区套商业用房产。另查，洪正坤于2019年5月将百富房产公司诉至新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（以下简称米东区人民法院），要求百富房产公司支付租金，并承担违约金。米东区人民法院作出（2018）新0109民初5565号。该判决认定事实为：2006年1月10日，洪正坤与百富房产公司签订了商品房买卖合同，约定洪正坤购买涉案商铺，建筑面积28.56平方米，单价每平方米8000元，总金额228,480元。洪正坤在合同签订之日，首付房款168,544元，2006年7月1日二次付清房款59,936元。2006年7月18日，洪正坤向百富房产公司交纳二次房款59,963元，及商铺手续费11,958.2元。在2017年前此房由他人承租。2017年10月10日，洪正坤作为甲方与百富公司又签订了一份《委托租赁合同》，约定甲方同意将其购买的涉案商铺，作给乙方用于统一经营，未经甲方许可，乙方不得向任何第三人方转租；租期为一年。委托合同签订后，百富房产公司将商铺及该商场内其它商铺一并租赁给他人使用，至今百富房产公司未向洪正坤支付租金，也未交还商铺。一审法院认为，从洪正坤出示的商品房买卖合同来看，百富房产公司将商铺出售给洪正坤，百富房产公司未办理过户手续给洪正坤，并不影响房屋的占有使用利益的实现，其与洪正坤签订合同并不违反法律强制性规定，百富房产公司应按约定继续履行。遂判决：一、百富房产公司向洪正坤支付租金45,696元，于判决生效后十日内履行完毕；二、百富房产公司向洪正坤支付违约金4,569.60元，于判决生效后立即付清。该判决书送达后，百富房产公司不服。向三院提起上诉，本院作出（2019）新01民终1905号民事判决，驳回百富房产公司的上诉，维持原审判决。再查明，在本院执行原申请执行人詹桂芳与张世贵、百富房产公司民间借贷纠纷一案中，经坚林老陈户文化公司申请，本院于2019年11月15日作出（2019）新01执异275号执行裁定书，变更坚林老陈户文化公司为本案的申请执行人。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”洪正坤基于对涉案商铺享有所有权排除执行行为提出异议，本案应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，依据生效法律文书的认定，洪正坤与百富房产公司在涉案商铺被查封前即已签订合法有效的商品房买卖合同，并支付了涉案商铺的全部价款，在人民法院查封之前，洪正坤亦已合法占有涉案商铺，并交付百富房产公司出租经营至今。涉案商铺未办理过户登记并非因买受人洪正坤自身原因所致。综上，案外人洪正坤提出的执行异议申请成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区商铺的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   黎     剑审  判  员   陈  晓  春审  判  员   马木提.巴拉提二 〇 二 〇 年 七 月 二 十 四 日书  记  员   郭  婷  婷