上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初25970号原告：上海贝岭股份有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：董浩然，董事长。委托诉讼代理人：吴某某，女。被告：上海鼎象装饰设计工程有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈友生。原告上海贝岭股份有限公司(以下简称“贝岭公司”)与被告上海鼎象装饰设计工程有限公司(以下简称“鼎象公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告贝岭公司的委托诉讼代理人吴某某到庭参加诉讼。被告鼎象公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上海贝岭股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除贝岭公司与鼎象公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令鼎象公司向贝岭公司支付2019年6月至2019年9月的房屋租金910,166.40元，并支付租金滞纳金185,640元、2019年7月至2019年9月的物业管理费92,565元，并支付物业费滞纳金15,985.20元；3、判令被告向原告支付租赁房屋恢复原状费用277,710.20元(恢复原状费用1,052,900元扣除被告缴纳的各项保证金775,189.8元)；4、判令被告向原告支付损害赔偿金2,842,362.60元。事实与理由：2014年5月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，原告将上海市徐汇区宜山路XXX号XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告使用，租赁期限自2014年6月1日起至2017年8月31日止。合同到期后，双方又于2017年7月31日签署了续租合同，租期自2017年9月1日至2020年8月31日，且约定租赁期内如被告严重违约导致原告解除合同的，被告同意按未履行租期天数租金、物业管理费总和的1倍向原告支付损害赔偿金，租赁房屋返还时还应当恢复交付时原样。自2019年1月起被告多次拖欠、逾期支付房租、物业管理费、电费等费用，原告多次催讨未果。原告于2019年9月9日向被告发出书面解除房屋租赁合同的通知书，被告于2019年9月17日签收。现原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。上海鼎象装饰设计工程有限公司未作答辩。本院经审理认定的事实如下：贝岭公司为上海市徐汇区宜山路XXX号XXX层房屋(即系争房屋)权利人。2014年5月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方办公使用。租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止。合同到期后，原告(甲方、出租方)与被告(乙方，承租方)续签《房屋租赁合同》一份，约定，续租期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止，月租金为227,541.60元，月物业管理费为30,855元。租金、物业管理费按双月为周期支付。合同并约定，乙方向甲方支付房屋租赁保证金计682,624.80元，物业管理费的保证金92,565元。租赁关系终止时，在乙方办好退房手续并结清费用之日起15个工作日内，甲方及物业管理单位无息退还保证金余额，但保证金用以抵付应由乙方承担的费用除外。该租赁房屋返还应当恢复交付时原样，符合正常可出租使用的需要；房屋返还时，应经甲方书面验收认可。因乙方原因导致合同提前解除或终止时，在办理返还手续及搬出租赁房屋前，乙方应按照恢复原状所需费用向甲方缴纳同等金额的恢复原状保证金。乙方逾期支付本合同项下款项包括但不限于租金、物业管理费等各项费用晚于附件二《支付明细表》中“支付日期”中规定的最后一日，甲方或物业管理单位有权要求乙方承担延期费或滞纳金，自应付之日开始起算至实际付清日止分段计算，具体分段计算方法：逾期超过7天时，则自第8天开始，每逾期一天，按逾期款项的千分之一承担滞纳金。逾期超过30天(不含)时，则自第31天开始，每逾期一天，按逾期款项的千分之二承担滞纳金，同时甲方有权解除或终止本租赁合同，乙方按合同约定承担责任。租赁期间，非本合同约定的情形，乙方擅自解除或终止履行本合同，或乙方严重违约导致甲方行使合同解除权、终止权的，乙方同意向甲方支付损害赔偿金，该损害赔偿金计算方式为按未履行租期天数租金、物业管理费总和的1倍金额。合同并就其他事项作了约定。合同续签时，鼎象公司按约向贝岭公司支付租赁保证金合计775,189.80元。庭审中，贝岭公司确认鼎象公司自2019年6月1日起未支付租金；自2019年7月1日起未支付物业管理费。贝岭公司曾分别于2019年7月及2019年8月向鼎象公司发出催款函，向鼎象公司催讨拖欠的租金、物业费及滞纳金。后鼎象公司于2019年8月26日支付贝岭公司款项30,000元，就该笔费用，原告已经在诉讼请求中予以抵扣。2019年9月9日，贝岭公司向鼎象公司发出解除房屋租赁合同通知书，表示因鼎象公司不能按约履行房屋租赁合同，逾期支付房租、水电费及物业管理费等费用清洁严重，已经构成违约，经贝岭公司多次催讨未果，现特此函告如下：1、因鼎象公司严重违约，贝岭公司根据房屋租赁合同之约定行使合同解除权，贝岭公司与鼎象公司的房屋租赁合同于2019年9月30日解除；2、应于2019年9月30日支付拖欠的房屋租金及滞纳金、物业管理费及滞纳金合计1,117,381.22元；3、鼎象公司应于2019年9月30日前搬离、清空场地，并将系争房屋恢复原状交还贝岭公司。2019年9月17日，鼎象公司法定代表人陈友生签收该份解除合同通知书。庭审中，贝岭公司称已于2019年11月30日收回系争房屋。并于2020年3月将系争房屋另行出租。贝岭公司同意将保证金在上述诉请费用中予以抵扣。以上事实，除庭审笔录外，另有房屋租赁合同、上海市房地产权证、中国电子财物进账单、收取滞纳金通知书、催款通知书、解除房屋租赁合同通知书及邮寄凭证等证据证实，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应恪守。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，鼎象公司自2019年6月1日起未支付租金，自2019年7月1日起未支付物业管理费，且经贝岭公司多次催讨未果，故贝岭公司享有合同解除权。现贝岭公司于2019年9月9日向鼎象公司发送解除房屋租赁合同通知书，通知书明确原、被告之间的租赁合同于2019年9月30日解除。该通知书由鼎象公司法定代表人陈友生于2019年9月17日签收，故本院认定贝岭公司与鼎象公司签订的房屋租赁合同于2019年9月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因鼎象公司拖欠租金及物业费，就贝岭公司要求鼎象公司支付租金及其滞纳金、物业费及其滞纳金的诉请，本院依法予以支持。就贝岭公司主张的系争房屋恢复原状费用，因该笔费用尚未实际产生，且原告提供的恢复原状计算表系其自行计算，本院难以认定该笔费用的具体金额，故对原告的该项诉请本院难以支持。就贝岭公司主张的损害赔偿金，诉讼过程中，贝岭公司将该笔损害赔偿金调至2020年3月止的空关期间的租金及物业管理费损失，系贝岭公司自行处分自己的民事权利，于法不悖，本院依法予以确认。庭审中，贝岭公司同意保证金在本案中一并予以抵扣，系贝岭公司自行处分自己的民事权利，本院依法予以支持。鼎象公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、上海贝岭股份有限公司与上海鼎象装饰设计工程有限公司就上海市徐汇区宜山路XXX号XXX层房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；二、上海鼎象装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内向上海贝岭股份有限公司支付2019年6月1日至2019年9月30日的租金880,166.40元及滞纳金185,640元(已扣除上海鼎象装饰设计工程有限公司支付的30,000元)；三、上海鼎象装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内向上海贝岭股份有限公司支付2019年7月1日至2019年9月30日的物业管理费92,565元及滞纳金15,985元；四、上海鼎象装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内向上海贝岭股份有限公司支付损害赔偿金1,291,983元；五、上海贝岭股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海鼎象装饰设计工程有限公司房屋租赁保证金682,624.80元；六、上海贝岭股份有限公司于本判决生效之日起十日内向上海鼎象装饰设计工程有限公司支付物业管理费保证金92,565元；七、驳回上海贝岭股份有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,832元，由上海贝岭股份有限公司负担2,918元，由上海鼎象装饰设计工程有限公司负担25,914元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李嶔操人民陪审员  韩桂华人民陪审员  戴玉琴二〇二〇年七月三十一日法官 助理  陆 磊书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。