襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0607民初2709号原告：蔡俊杰，男，1985年10月5日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人:李永兵，湖北君谐律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵书琴，湖北君谐律师事务所律师。被告：襄阳市民发中盛房地产开发有限公司，住所：襄阳市襄州区张湾街道办事处西湾村1组。法定代表人:陈伦盛，经理职务。委托诉讼代理人:宁帅帅，该公司员工。被告：襄阳市汇誉商业管理有限公司，住所：襄阳市樊城区人民路民发商业广场A幢2层。法定代表人：林锋祥，经理职务。委托诉讼代理人:陈晨，该公司员工。以上二被告委托诉讼代理人：曹其国，湖北法正大律师事务所律师。原告蔡俊杰与被告襄阳市民发中盛房地产开发有限公司（以下简称襄阳民发公司）、襄阳市汇誉商业管理有限公司（襄阳汇誉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡俊杰及其委托诉讼代理人李永兵、赵书琴，被告襄阳民发公司的委托诉讼代理人宁帅帅、曹其国，被告襄阳汇誉公司的委托诉讼代理人陈晨、曹其国到庭参加诉讼。庭后，原、被告双方申请庭外和解，但未达成协议。本案现已审理终结。原告蔡俊杰向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与二被告于2016年12月2日签订的民发广场商铺租赁经营合同；2.判令二被告赔偿原告损失345966.60元；3.判令二被告支付原告违约金14503元；4.判令二被告退还原告履约保证金5万元、质量保证金1万元，装修押金1万元，共计7万元；5.判令二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年12月2日，被告襄阳汇誉公司受被告襄阳民发公司的委托，将位于襄阳市航空路××广场××楼商铺租赁给原告，合同约定：租赁面积149.52平方米，原告用于经营餐饮，租赁期限为60月，自2017年9月15日至2022年9月14日止，租金的交纳方式为：2017年9月15日至2018年9月14日，租金为9669元每月；2018年9月15日至2019年9月14日，租金为14503元每月等。为了确保合同的顺利履行及服务质量，原告还要向二被告交纳5万元的履约保证金及服务质量保证金1万元。同时，该合同还约定，一方违约，除本合同另有约定外，需向另一方支付相当于下一个月租金金额的违约金，给对方造成损失的，违约方需赔偿守约方等。合同签订后，原告按照合同约定予以履行，但被告汇誉公司在2018年5月3日，突然向原告发出关于商户撤场的告知函，让原告于2018年5月28日终止合同，将商铺交还给被告襄阳汇誉公司。被告的行为严重损害了原告的合法权益，据此，原告依据法律规定特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告襄阳民发公司辩称，被告襄阳民发公司与原告蔡俊杰及被告襄阳汇誉公司签订《民发广场商铺租赁经营合同》，已合同约定将商铺委托给被告襄阳汇誉公司经营管理，被告襄阳民发公司已经按照合同约定履行了所有义务，并无违约行为，不应当承担责任。被告襄阳汇誉公司辩称，1.请求和理由有冲突，请求反映目前商铺的状态，请求解除合同，而事实和理由部分认为合同已经解除，被告襄阳汇誉公司认为现在的合同实际上是在诉讼过程中才解除的，因为原告请求解除，而被告襄阳汇誉公司也另行起诉要求解除合同，双方合议解除合同，另外，原告事实和理由部分认为被告襄阳汇誉公司通知是解除合同，实际通知并不是解除合同，对于该问题，被告襄阳汇誉公司当时通知的目的是调整商铺的位置，因为经营和所在楼层的经营不相适应，另外，装修没有按照原告交给被告襄阳汇誉公司的标准进行装修，属于违约，在这种情况下，被告襄阳汇誉公司调整原告的楼层经营，在操作中需要先终止原告的原合同，在调整其所经营楼层后重新签订合同，商场中所有调整商铺的位置都是按照此程序，事实上原告也是认可的，因为原告给被告襄阳汇誉公司的回函中并没有认为是解除合同。如果说当时通知是解除合同的话，那么原告也不会起诉解除合同，而应该是在原来解除合同的基础上提出相应的请求，事实上原告提出的是解除合同的请求，这进一步说明原合同在当时并没有解除，以上被告襄阳汇誉公司有证据予以证实；2.原告请求的损失和违约金是不成立的，因为原告违约，反过来需要向被告襄阳汇誉公司支付违约金，因此被告襄阳汇誉公司另案起诉；3.原告第四项诉讼请求条件不成立，不存在退还的问题；4.考虑到原告和被告襄阳汇誉公司之间本身是一种合作关系，以后也可能继续进行合作，被告襄阳汇誉公司也愿意通过调解来解决此案，需要双方的协商一致。经审理查明，2016年12月2日，原告蔡俊杰（承租人、乙方）与被告襄阳汇誉公司（经营管理人、甲方）、被告襄阳民发公司（出租人、丙方）签订一份《民发广场商铺租赁经营合同》，由原告蔡俊杰租赁被告襄阳民发公司所有的位于襄阳市航空路××广场××楼商铺，合同约定：乙方承租该商铺用于经营餐饮品类胖帅肉蟹煲品牌，并接受和服从甲方的统一经营管理；租赁面积149.52平方米，租赁期为60月:自2017年9月15日至2022年9月14日止，本合同中的“租赁年度”系指自租质期限开始连续十二个月的期间，季度指自租赁期限开始连续三个月的期间；2017年9月15日至2022年9月14日止，租金的交纳方式为：2017年9月15日至2018年9月14日，租金为9669元每月；2018年9月15日至2019年9月14日，租金为14503元每月；2019年9月15日至2020年9月14日，租租金为15677元每月；2020年9月15_日至2021年9月14日，租金为16909元每月；租金接季度预付，为便于甲方管理，乙方经营，除首季度的租金于本合同签订时缴纳外，乙方应于每季度最后一个月的28日前支付下一季度租金；甲、乙、丙三方一致同意，在本合同中，丙方将其作为出租人的权利和义务委托甲方代为行使和履行，甲方愿意接受丙方的委托代替丙方行使和履行作为出租人的权利和义务，因此，乙方向甲方履行的作为承祖人的有关义务视为已向丙方履行；乙方应向丙方缴纳的租金，在本合同期内由丙方委托甲方代为收取，乙方以现金或转帐的方式向甲方缴纳租金；签订合同时，乙方向甲方交纳人50000元作为履约保证金，该保证金作为乙方全面履行本合同所涉及义务的保证，在乙方未合同的定支付租金、物业管理费、水电费、公摊费等情形时，甲方有权自该保证金中扣除相应费用。甲方扣除乙方欠付的租金、物业管理服务费等费用并不免除乙方应承相的相应违约的责任；因上述原因发生扣除担保金的情形时，乙方在收到甲方通知后三内补足本条规定的保证金数额，则甲方丙方有权解除合同；合同期满或终止后，乙方办理了交还租赁商铺的手续，在扣除相关款项(如有)后，甲方应在30日内将合同履约保证金(如有)无息退还乙方，乙方应同时退还履约保证金收据原件；如有逾期，且乙方发函催收7日内甲方在无任何合理原因下仍未退还，甲方则按每日千分之五向乙方支付违约金；签订合同时，乙方须向甲方交纳10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；方应按甲方管理规定交纳相应的物业管理服务费用；乙方因商铺经营需要安装天燃气的，在征得甲方书面同意后，乙方自行向天燃气公司申请安装，并承担天然气安装费用和日常使用燃气的费用；本商铺约定进场装修时间为2017年6月1日至2017年7月25日，乙方应于此期间内自行完成其商铺装修工作，并通过甲方及政府部们验收，具备合法和约定的开业条件；乙方装修前须阅读并遵守甲方对装修施工所规定的所有制度和规范，并在装修期间严格执行，对装修期间未执行甲方制度的行为，甲方将按本合同和甲方装修施工制度的规定，追究乙方的造约责任；乙方于2017年5月15日前将设计的装修方案包括平面图、立面图、电路图、店招效果图、店面效果图各一份交甲方审批同意后方能施工，其装修设计、色彩须与商场整体设计、色彩相协调，乙方装修完毕开业前须经消防部门验收合格，并取得相应证明文件，否则甲方有权拒绝乙方开业；乙方装饰装修完工的商铺应经甲方验收合格后方可使用；乙方应承担其商铺装修的一切费用，并向甲方缴纳装修管理费，装修管理费应在乙方办理进场装修手续时一次性支付，且不退还；甲方有权按合同约定向乙方收取履约保证金、质量保证金、租金、物业管理服务费、水电费、公摊费及其他费用；甲方可根据实际情况对商场和商品布局进行调整，乙方应当配合甲方，若因此需要乙方暂停营业的，乙方服从甲方安排，若乙方不配合或不服从甲方布局调整，经劝告仍不服从不配合的，或不按甲方要求签署相关书面文件的，甲方有权解除合同，收回出租商铺，双方协商约定该调整在合同租赁期内不得超过一次以上；乙方在本租赁商铺内享有合法的经营自主权；一方不履行或不全面履行本合同约定义务的，视为违约；一方造约，除本合同另有约定外，需向另一方支付相当于下一个月租金金额的违约金，给对方造成经济损失的，违约方须赔偿守约方；除本合同另有的定外，本合同因乙方原因提前解除成终止的，甲方有权扣除乙方的全部或剩余(如发生过扣除情形尚来补足的，下同)，履约保证会和质量保证金不子退还；甲方未依本合同约定或法律规定的终止或解除事由提前终止或解除的本同的，甲方应当无息双倍退还本合同项下全部剩余履约保证金、质量保证金；除本合同另有的约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正，经甲方书面通知，乙方仍不政正的，则自甲方通知期限届满之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租金标准的10％的延迟履行违约金，直至乙方改正为止，在此种情况下，如乙方延迟纠正超过15日，则甲方有权单方解除合同；如乙方有下列情形之一、丙方有权解除合同，没收乙方交纳的履约保证金，乙方还应向甲方支付当年年租金20%的违的金，以上所有金额之和以不超过甲方、丙方实际损失的30％为限，同时，乙方应缴清所有应缴费用，并赔偿提前解除合同给甲方和丙方造成的全部损失。如因乙方原因造成甲方、丙方或第三者信誉、人身、经济损失的，乙方应承担像责任：（逾期支付应缴租金或其它应缴费用超过15(含)日成累计3(含)次以上的）；在乙方向甲方交还商铺的同时，双方应当签署该商铺交还确认书，在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已实际撤离该商铺之后，乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置(包括作为垃圾予以处理)且无需赔偿乙方；如甲方因对乙方撤离后的该商铺进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合本条第2款之要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应当按照本条第4款所述标准支付该商铺占有使用费，以弥补甲方在此期间的经济损失。合同签订后，原告蔡俊杰交纳履约保证金50000元、质量保证金10000元、第一季度租金及管理服务费55920元。2016年10月10日，原告蔡俊杰与南京天策金粮餐饮管理有限公司签订加盟合同，支出服务费、标识使用费等39800元。2017年4月20日，原告蔡俊杰与禾木装饰设计工作室签订装饰装修施工合同，由禾木装饰设计工作室对案涉商铺进行装修，工程总造价为409307.60元。2017年6月28日，原告蔡俊杰与襄阳华润燃气有限公司襄州分公司签订非居民用户燃气设施配套合同，由该公司对案涉商铺燃气设施进行施工，合同价款为16656元。2017年5月9日，原告蔡俊杰委托湖北天兆智能消防工程有限公司襄阳分公司对商铺二次装修消防工程进行施工，合同价款为18112元。原告蔡俊杰开始装修时将设计方案送交被告襄阳汇誉公司审核，但在施工中，原告蔡俊杰修改了部分方案。被告襄阳汇誉公司因原告蔡俊杰的在装修中的下列问题下达装修整改通知单：OSB未刷防火涂料、插座无漏保、地沟无篦子、无隔油池等。原告蔡俊杰开始营业后，效益不很理想，在楼层品牌销售坪效考核中多次排名靠后。2018年2月以前，原告蔡俊杰一直按照合同交纳各种费用，此后，被告襄阳汇誉公司因为坪效问题欲调整原告蔡俊杰的铺位而拒收其各种费用。2018年5月3日，被告襄阳汇誉公司给被告襄阳汇誉公司发出《关于商户撤场的告知函》，内容：尊敬的胖帅肉蟹煲商户：“感谢对我司的一贯支持和合作。因贵方开业至今营业额、销售坪效多次排名楼层倒数，为了提升四楼整体竞争力，根据《民发广场商铺租赁经营合同》第八条12条:‘甲方可根据实际情况对商场和商品布局进行调整乙方应当配合甲方，若因此需要乙方暂停营业的，乙方须服从甲方安排，若乙方不配合或不服从甲方布局调整，经劝告仍不服从不配合的，或不按甲方要求签署相关书面文件的，甲方有权解除合同，收回出租商铺。双方协商约定该调整在合同租赁期内不得超过一次以上’规定。我司将对贵方铺位进行调整。现通知我司与贵方签订的商铺租赁合同将于2018年5月28日终止，贵方须按相关要求将铺位交还我司，并进行撤场工作。请商户悉知，谢谢合作”。2018年5月9日，原告蔡俊杰回函，内容：1.胖帅肉蟹煲并不是排在倒数，为何倒数的未撤场而让他撤场；2.自2017年12月以来的撤场风波影响了胖帅肉蟹煲营运；3.被告襄阳汇誉公司的行为给原告的经济和心理上造成巨大的损失和创伤，要求给出合理的解决办法和赔偿。为此，引起诉讼。另查明，2018年5月24日，本院根据原告蔡俊杰的证据保全申请，查封被告襄阳民发公司所有的位于襄阳市航空路××广场××号商铺及担保人张冠希所有的鄂Ｆ×××××号“东风”牌小型普通客车一辆。原告蔡俊杰为此支出申请费500元。2018年11月2日，本院根据被告襄阳民发公司的申请，解除上述保全措施。2018年5月30日，本院根据原告蔡俊杰的申请，委托湖北大信正则资产评估有限公司对案涉商铺的装修价值进行鉴定。2018年8月28日，湖北大信正则资产评估有限公司作出评估报告，评估结论：蔡俊杰租赁的位于襄阳市航空路××广场××楼××号商铺的租赁房屋装修价值为138062.60元。评估报告特别事项说明：申请人列明的消防、天然气开通、改烟道风口、烟机排烟及新风以及监控设备、工程设计费等项共计68318元，我公司未纳入本次评估范围。当事人可依据相关合同、发票及收据等另行质证。2019年5月10日，本院根据被告襄阳汇誉公司的申请，委托湖北两江司法鉴定所对《民发广场催缴通知》中的余胜秀署名的真伪进行鉴定。2019年11月21日，湖北两江司法鉴定因被告襄阳汇誉公司无法提供比对样本而终止鉴定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。原、被告双方约定租期为60月，原告蔡俊杰为此花费巨资加盟品牌、装修商铺、雇请员工，本想通过自己的努力，为家庭、社会做出一份贡献，谁知被告襄阳汇誉公司违反合同约定提前终止合同，根据《民发广场商铺租赁经营合同》的规定，被告襄阳汇誉公司有权调整原告蔡俊杰的铺位，但应事先进行积极协商，保障双方的权益，但被告襄阳汇誉公司未充分协商，致使原告蔡俊杰遭受巨大损失，应对此承担赔偿责任。被告襄阳民发公司委托被告襄阳汇誉公司代替行使出租人的权利和义务，应与被告襄阳汇誉公司承担共同赔偿责任。原告蔡俊杰诉请解除原告与二被告于2016年12月2日签订的民发广场商铺租赁经营合同的主张，本院予以支持。原告蔡俊杰诉请二被告赔偿租赁房屋装修价值138062.60元的主张，本院予以支持。原告蔡俊杰诉请二被告赔偿燃气安装费16656元、消防工程施工费18112元的主张，合计34768元，本院酌情予以支持70%即24337.60元。原告蔡俊杰诉请二被告退还履约保证金50000元、质量保证金10000元，装修押金10000元的主张，本院予以支持。上述赔偿款合计162400.20元、应退费合计70000元。原告蔡俊杰诉请二被告支付违约金14503元，符合合同约定，本院予以支持。原告蔡俊杰诉请二被告赔偿清洗油烟管道费14500元、品牌加盟费39800元、购买原材料款106436元、员工宿舍租赁费4400元、撤场搬家费8000元，不符合法律规定，本院不予支持。被告襄阳民发公司辩称无违约行为，不应当承担责任的答辩意见，不符合法律规定，本院不予采纳。被告襄阳汇誉公司辩称调整铺位是因为原告坪效考核排名靠后，庭审中查明排名更靠后的承租人未调整铺位，本院对此答辩意见不予采纳。被告襄阳汇誉公司辩称调原告蔡俊杰没有按照标准进行装修，属于违约，但被告襄阳汇誉公司通知整改的只是一些小瑕疵，且原告是通过验收后开业，本院对此答辩意见不予采纳。综上，原告蔡俊杰的主张部分符合法律规定，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、解除原告蔡俊杰与被告襄阳市民发中盛房地产开发有限公司、襄阳市汇誉商业管理有限公司签订的《民发广场商铺租赁经营合同》；二、被告襄阳市民发中盛房地产开发有限公司、襄阳市汇誉商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日內原告蔡俊杰赔偿162400.20元、退还70000元、支付违约金14503元；三、驳回原告蔡俊杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4530元，申请费500元，合计5030元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  李宏展二〇二〇年七月三十日法官助理张怡洋书记员杨凤娇