上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初4552号原告：刘国梁，男，1980年5月20日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：邱淑凝，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：王玉梅，上海泽玖欣律师事务所律师。被告：张颖慧，女，1978年2月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陈结根，上海翊鸿律师事务所律师。刘国梁与张颖慧公有住房承租权转让合同纠纷一案，本院于2020年3月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员常彩玲独任审判，于2020年6月9日公开开庭进行了审理，刘国梁的委托诉讼代理人邱淑凝，张颖慧的委托诉讼代理人陈结根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘国梁向本院提出诉讼请求：1.要求刘国梁和张颖慧签订的《上海市公有住房承租权转让合同》自2019年8月19日起解除；2.要求张颖慧返还转让款人民币(以下币种均为人民币)300000元；3.要求张颖慧支付因其违约造成的损失(以300000元为本金，按每日万分之五的标准，自2019年8月19日起算至实际支付之日止)。事实与理由：2019年4月25日，刘国梁和张颖慧签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定张颖慧将上海市黄浦区黄陂南路XXX弄XXX号公有住房承租权转让给刘国梁，转让款XXXXXXX元，双方应在2019年8月23日前持本合同及规定的材料到上海市黄浦区房地产交易中心办理公有住房承租权的转让手续。当日，刘国梁向张颖慧支付定金100000元。2019年6月6日，刘国梁向张颖慧支付转让款200000元。但张颖慧先是在签订合同时隐瞒了房屋存在违章搭建的情况，又在未通知刘国梁的情况下向物业部门撤回了征询，物业征询为转让过户的前置条件，撤回征询则意味着转让合同事实上无法履行，张颖慧构成违约，故诉至法院。张颖慧辩称：同意解除《上海市公有住房承租权转让合同》，但解除日期应为2019年8月9日，刘国梁在当天沟通时明确表示要求张颖慧返还300000元。双方到物业征询时发现系争房屋有违章的情况，物业公司要求上下家同时到场签字确认，但刘国梁拒绝签字导致合同无法履行。根据合同约定，刘国梁应于新租赁凭证下来后三日内支付200000元，新租赁凭证2019年5月29日办出，刘国梁2019年6月6日才付款，系刘国梁违约，按照双方签订的转让合同补充条款第3条第1款，刘国梁应承担总房价20%的违约金，故不同意返还300000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：本案系争的上海市黄浦区黄陂南路XXX弄XXX号三层统前楼(29.4平方米)、晒台(8.9平方米)、三层大卫生间公有住房原系张颖慧父亲张名弟承租的公房。2019年4月25日，张颖慧(甲方，转让方)、刘国梁(乙方、受让方)、案外人上海亚勋置业有限公司(丙方，居间方，以下简称亚勋公司)签订《上海亚勋房地产公有住房承租权转让居间协议》，约定张颖慧将系争公房承租权转让给刘国梁，转让房价款XXXXXXX元；合同签订当日，乙方支付给甲方房款100000元(包含定金)，新的使用权证下来后，付200000元，赴上海市黄浦区房地产交易中心申请办理转让过户当日支付XXXXXXX元；双方在签订本协议后7天签署《上海市公有住房承租权转让合同》。同日，张颖慧(甲方，转让方)和刘国梁(乙方、受让方)签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定甲方将系争公房承租权转给乙方，转让的成交价为XXXXXXX元，合同签订当日，乙方支付给甲方房款100000元，新的使用权证下来后三日内付200000元，进交易中心过户当日支付XXXXXXX元，交房当日付50000元；自合同签订之日起120日内，持合同及规定的材料到上海市黄浦区房地产交易中心办理公有住房承租权转让手续，自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起7日内，到公有住房出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续；乙方未按本合同的约定付款的，应按逾期应付款向甲方支付滞纳金，滞纳金自约定的应付款之日起第二日至实际付款之日止，按逾期应付款的0.05%计算；(第十条)除不可抗力因素外，甲方未按合同约定的期限将系争公房交乙方进行验收交割的，应按已收款向乙方支付逾期利息，逾期利息自约定验收交割之日起第二天至实际验收交割之日止，利息按甲方已收款的0.05%计算；(补充条款第3条)，甲乙双方均在此承诺，在共同办理使用权转让手续过程中应及时提供使用权转让所需的文件、证明，该房屋如果存在违章搭建由甲方自行解决；补充本合同第九条，乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的15日内乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的15日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付总房价的20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起15日内向甲方支付；补充本合同第十条，甲方逾期未交接房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的15日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的15日内甲方未提出异议，合同即行解除，甲方除应在收到书面通知之日起15日内向乙方返还已收款外，还应按总房款的20%向乙方支付违约金。同日，刘国梁向张颖慧支付第一笔房款100000元。2019年5月20日，系争公房承租人变更为张颖慧。2019年6月6日，张颖慧出具《收据》，确认收到刘国梁购买系争公房的房款300000元(包含已付房款100000元)。2019年6月11日，张颖慧向系争公房管理单位上海永民置业有限公司提交差价换房申请，即办理物业征询手续。征询过程中，因系争公房晒台搭建成房间，无法通过物业征询。2019年7月19日，刘国梁与张颖慧进行沟通，刘国梁表示中介人员上周称至少要把晒台搭建拆掉才能交易，严重的话晒台的面积不能写在租赁凭证上，张颖慧亦表示物业公司称根据现在政策，搭建拆掉以后才能出征询函，面积不会少的。2019年8月9日，中介人员召集刘国梁、张颖慧进行沟通，张颖慧表示物业公司联系告知她刘国梁不想买房了，刘国梁称想终止合同的理由是违章搭建不能交易，希望张颖慧早日撤回申请，张颖慧把钱退还。张颖慧表示如果明确是违章她来拆，但现在问题是刘国梁不想买房，三方协商未成。2019年8月17日，刘国梁及其妻子与张颖慧沟通，刘国梁方表示不是故意不买房子，是中介开始隐瞒了违章搭建，还可能会少一个房间。张颖慧表示，卖房时不知道是要拆的，换租赁凭证时才知道，已经让中介人员告知刘国梁可能要拆除，中介人员表示会和刘国梁说的，上下家一起协商处理，但是合同上约定由张颖慧处理，要拆的话不是上家一个人的问题，要根据下家的意愿去回复，双方未达成一致。2019年8月19日，上海永民置业有限公司致电张颖慧，张颖慧回复申请停办差价换房，差价换房申请退回。2019年10月19日，刘国梁向张颖慧和亚勋公司发出《关于敦促合同履行的函》，内容为：根据《上海市公有住房承租权转让合同》的约定，自合同签订之日起120日内，持合同及规定的材料到上海市黄浦区房地产交易中心办理公有住房承租权的转让手续，但张颖慧至今未履行办理公有住房承租权转让手续的义务，请张颖慧收函后15日内办理转让手续，请亚勋公司敦促张颖慧如期履行合同义务，否则将诉诸法律以维护本人合法权益。张颖慧于2019年10月26日回函，内容为：刘国梁的函违背了就系争公房转让事项自洽谈、中介介入、签订《上海市公有住房承租权转让合同》、后续谈判及刘国梁违约行为等全过程的基本事实，刘国梁支付300000元后，7月份开始就后悔不想买房并多次提出终止合同，从刘国梁与中介交涉及双方的谈话录音都足以证明，刘国梁怕承担违约责任才先发制人发函，因为刘国梁原因致使过户事宜已经超过时效，即使刘国梁要继续履行合同，至少也要重新提出办理过户手续申请，至于要诉诸法院，张颖慧服从法院公正裁判。2019年10月27日，亚勋公司回复刘国梁：《上海市公有住房承租权转让合同》签订后，办理交易过程中，刘国梁主动提出不想购买房屋，要终止合同，在未通知中介方的情况下多次找房东沟通，房东不予理睬，刘国梁又请求中介方帮忙约房东面谈，三方面谈过程中，刘国梁要求房东退还300000元，房东未同意，刘国梁怕承担违约责任，在合同规定日期到期后，主动发函给中介方，现明确回复，刘国梁若是诚心购买该房屋，想继续履行合同，应当重新签订合同，重新办理房屋过户手续。2019年12月3日，刘国梁回复张颖慧，表示张颖慧的回函歪曲事实真相，张颖慧在签订合同时故意隐瞒该房屋存在违章搭建的情况，因房屋存在违章搭建导致无法通过相关征询，张颖慧又擅自撤回征询以致签约至今交易未有任何进展，刘国梁获悉房屋存在违章搭建后，主动找张颖慧沟通，但张颖慧自始至终未给出任何解决方案，导致房屋过户事宜超过时效，合同目的无法实现，张颖慧构成根本违约，将诉诸法律维护合法权益。本院认为，《上海市公有住房承租权转让合同》系当事人真实意思表示，对各方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张颖慧办理租赁户名变更后，刘国梁按照协议约定支付了300000元房款，双方亦根据规定至系争公房所在物业公司进行差价换房征询，征询过程中发现因系争公房晒台存在搭建，必须拆除后才能通过征询，张颖慧和刘国梁就此发生争议，刘国梁要求张颖慧退还已付的300000元，张颖慧随后亦撤回差价换房申请，双方交易未成功。现双方均同意解除合同，但对解除合同的日期有不同意见，本院认为，双方在2019年8月9日沟通时，刘国梁表示要终止合同并要求张颖慧退款，张颖慧未明确回复，但于2019年8月19日撤回了征询，双方的转让合同事实上已无法履行，刘国梁此后的函件系要回房款的手段，故本院确认《上海市公有住房承租权转让合同》自2019年8月19日起解除。《上海市公有住房承租权转让合同》约定如果存在违章搭建由张颖慧自行解决，双方在办理征询手续时已确认必须拆除搭建才能办理交易，但拆除搭建后能否恢复无法预计，可能影响系争公房的面积和使用，刘国梁据此要求解除合同不构成违约，合同解除后，张颖慧应退还刘国梁支付的300000元房款。张颖慧辩称刘国梁未在新租赁凭证办出后三日内支付200000元构成违约，张颖慧可从已付款中扣除总房价的20%的违约金，故不同意返还300000元房款，本院认为，系争公房承租人于2019年5月20日变更为张颖慧，张颖慧通知刘国梁其取得租赁凭证的时间不能确定，且根据合同约定，刘国梁逾期付款的，张颖慧应书面催告，刘国梁收到书面催告之日起15日内仍未付款的，张颖慧有权单方解除合同并书面通知刘国梁，自收到通知之日起15日内刘国梁未提出异议，合同即行解除，张颖慧可从刘国梁应付款中扣除总房价的20%的违约金，但合同履行中张颖慧从未提出刘国梁逾期付款问题，亦未书面通知解除合同，以此为由不退还房款无事实和法律依据，故刘国梁要求张颖慧退还房款300000元的诉讼请求，本院依法予以支持，但刘国梁要求张颖慧按照合同关于逾期验收交割的约定支付违约金的诉请没有事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告刘国梁和被告张颖慧签订的《上海市公有住房承租权转让合同》自2019年8月19日起解除；二、被告张颖慧应于本判决生效之日起十日内返还原告刘国梁房款人民币300000元；三、原告刘国梁要求被告张颖慧支付违约金的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6219元，因本案适用简易程序，减半收取，计人民币3109.50元，由原告刘国梁负担人民币209.50元，被告张颖慧负担人民币2900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  常彩玲二〇二〇年七月十六日书记员  殷莉萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。