江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0111民初718号 原告：刘兴，男，1973年9月1日生，汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：王禹珺，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：薛扬，国浩律师（南京）事务所律师。 被告：陈伟，男，1983年11月5日生，汉族，住南京市建邺区。 原告刘兴与被告陈伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘兴的委托诉讼代理人王禹珺、被告陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘兴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告腾空并向原告返还南京市浦口区××室商铺，并结清水费、电费、燃气费、物业费及公摊费；3、判令被告支付2019年9月5日至2019年11月18日租金20625元，并自2019年11月19日起按8250元/月的标准支付房屋占有使用费至实际返还房屋时止；4、判令被告支付逾期付款滞纳金7837.5元（自2019年8月16日起按月租金的1%即82.5元/天计算至实际付清之日止）；5、判令被告已支付的10000元押金归原告所有并支付违约金20000元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年下旬，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将南京市浦口区××室商铺租赁给被告。根据合同约定，被告应于2019年8月15日支付租金49500元，但被告一直拒付房租，原告多次催要无果，故诉至法院，请求判如所请。 被告陈伟辩称：涉案房屋漏水使我无法正常营业，原告自2019年7月开始多次维修都没有将房屋维修好，我想与原告沟通原告也不露面，所以我才没有交下一期房租。因为合同尚未到期，所以我不同意解除合同、返还房屋。如果原告坚持解除合同，应当赔偿我装修损失、退还押金及减免因漏水无法经营期间的房租损失。 本院经审理认定事实如下：案涉浦口区××室商铺为原告刘兴与其女刘佳共同共有。 2017年3月5日，原告刘兴（出租方，甲方）与被告陈伟（承租方，乙方）签订商铺租赁合同，约定刘兴将上述房屋出租给陈伟经营快餐，租期5年，自2017年3月5日起至2022年3月4日止。该合同同时约定：商铺总租金为人民币504000元整，其中第一年总计90000元整，第二年总计90000元整，第三年总计99000元整，第四年总计108000元整，第五年总计117000元整，以上租金均不含税，甲方因出租该房屋产生的税费全部由乙方承担，乙方交税时应开具发票；乙方须向甲方支付10000元作为押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金；租金支付方式为半年付，乙方必须提前一个月支付下半年租金，首次租金必须于2017年3月5日前支付甲方；承租期间的物业管理费、公摊费及水、电费等所有相关费用均由乙方承担，其中物业费及公摊费按500+2235元/半年由乙方随租金一次性预付给甲方，由甲方代交并与乙方按实结算，多退少补；乙方使用该房屋产生的各项费用均由乙方缴纳，如乙方装修费用，申请安装和使用电话、宽带、有线电视等相关费用；乙方未经甲方同意擅自将房屋转租、转让、转借、拆改变动房屋结构或损坏房屋、改变使用用途、利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的，逾期交付水、电等相关费用和拖欠租金累计10天以上的，甲方有权终止合同，甲方除将已收的该租赁周期的剩余租金和押金不退还外，乙方还应赔偿双倍押金向甲方支付违约金，甲方有权提前终止合同，乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的1%支付滞纳金。上述合同签订后，原告向被告交纳房租至2019年9月4日。 庭审中，原告提交律师函及邮寄凭证、情况说明、投诉及微信截图等证据，证明：1、2019年9月27日、11月8日原告曾两次发函催告被告支付租金，其中2019年9月27日的函件已由被告签收，11月8日的函件被退回；2、原告一直积极配合被告处理房屋漏水事宜，2019年9月18日原告通过微信告知被告房屋漏水已维修好，闭水试验已经完成，并催告被告支付后续租金。被告认可收到原告寄送的一份律师函，对其他证据的真实性不持异议。被告陈述：我承租涉案房屋用于经营饭店，房屋漏水问题自2018年8月维修到2019年4月，导致我营业受到影响，施工方补偿我15000元，房东补偿我10000元，上述25000元直接从房租中扣除。2019年7月房屋又开始漏水，直到2019年9月18日原告才通过微信告知我维修好，我语音回复原告可以过来拿租金，但要求赔偿房屋漏水两个多月的损失，原告说他与开发商沟通，沟通好后与我联系，之后原告没有再回复我，直到我收到原告发送的律师函。租金我已交至2019年9月4日，因房屋漏水没有解决好，所以下一期租金我没有交。目前我还在使用涉案房屋，2019年12月底饭店停业，因疫情原因2020年4月3日才开始营业，疫情期间原告未减免房租。涉案房屋的物业费由我自行向物业公司缴纳，水、电费也是用多少交多少，按月缴纳的。 以上事实，有原、被告当庭陈述、商铺租赁合同、律师函及邮寄凭证、情况说明、投诉及微信截图等证据在卷证明。 本院认为，原告刘兴与被告陈伟签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。 关于原告的诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告陈伟未按合同约定时间支付租金，经原告发函催告后仍未支付，原告据此主张解除合同符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于合同的解除时间，因原告未提交证据证明曾书面通知被告解除合同，故涉案合同的解除时间应为原告向本院起诉主张解除合同之日即2019年11月18日。 2、判令被告腾空并向原告返还南京市浦口区××室商铺，并结清水费、电费、燃气费、物业费及公摊费。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间的商铺租赁合同经本院确认已经解除，原告主张被告腾空并返还涉案房屋符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告结清水费、电费、燃气费、物业费及公摊费，本院认为，根据双方合同约定，承租期间的物业管理费、公摊费及水、电费等所有相关费用均由被告承担，其中物业费及公摊费按500+2235元/半年由被告随租金一次性预付给原告，由原告代交并与被告按实结算，多退少补。现被告亦认可物业费、水、电费均由其自行缴纳，故原告主张被告在返还涉案房屋的同时结清水费、电费、燃气费、物业费及公摊费，符合合同约定，本院予以支持。 3、判令被告支付2019年9月5日至2019年11月18日租金20625元，并自2019年11月19日起按8250元/月的标准支付房屋占有使用费至实际返还房屋时止。庭审中经原、被告双方确认，被告已实际支付租金至2019年9月4日，之后未继续支付租金但仍占有、使用涉案房屋至今，故原告主张被告支付自2019年9月5日至2019年11月18日双方合同解除之日房屋租金及自2019年11月19日起至实际返还房屋时止房屋占有使用费,符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 关于被告应支付的租金数额，根据双方合同约定，2019年9月5日至2019年11月18日期间的租金标准为8250元（99000元/年÷12个月）。被告辩称因涉案房屋漏水无法正常使用导致房租损失，本院认为，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中被告租赁涉案商铺系用于经营餐饮，涉案房屋自2019年7月开始漏水至2019年9月维修结束历时两个月之久，必然会对被告的经营产生一定影响，因此本院综合考虑上述情况采信被告的抗辩意见，酌定房屋维修期间60天的租金由原、被告各负担50%，故被告还应向原告支付2019年9月5日至11月18日期间的租金12205元（99000元/年÷365天×60天×50%+99000元/年÷365天×15天）。 关于被告应支付的房屋占有使用费数额。庭审中被告陈述因疫情原因导致涉案商铺于2020年4月3日前无法正常营业，本院认为，涉案商铺受新冠肺炎疫情影响而无法正常营业系客观存在的事实，在此情形下原、被告应本着互谅互让的原则协商处理租金支付事宜，原告主张被告按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费有违公平原则，本院综合考量本案实际情况,酌定2020年1月24日至2020年4月2日期间的房屋占有使用费由原、被告各负担50%，即2019年11月19日至2020年4月2日期间被告需向原告支付房屋占有使用费27394元（99000元/年÷365天×66天+99000元/年÷365天×70天×50%）。被告陈述自2020年4月3日起恢复营业，故被告应自2020年4月3日起按合同约定的8250元/月的标准向原告支付房屋占有使用费至实际返还涉案房屋时止。 4、判令被告支付逾期付款滞纳金7837.5元（自2019年8月16日起按月租金的1%即82.5元/天计算至实际付清之日止）。本院认为，被告虽存在逾期支付租金的行为，但该行为的发生系因租赁房屋漏水影响使用所致，原告作为出租人在履行维修义务的同时，未考虑维修过程给被告使用租赁房屋所造成的影响，亦未给予被告减免租金或延长租期的相应补偿措施，因此原告主张被告加付逾期支付租金的滞纳金有违合同的公平原则，本院不予支持。 5、判令被告已支付的10000元押金归原告所有并支付违约金20000元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告逾期支付租金系因涉案房屋漏水影响使用所致，在此情形下原告既要求没收被告已缴纳的押金，又要求被告按合同约定承担逾期付款的违约责任，有违合同的公平原则，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付违约金2000元。 被告承担违约责任后，原告应当向被告返还收取的押金10000元。为减少当事人的讼累，本院在被告欠付原告的2019年9月5日至11月18日期间租金12205元中直接进行抵扣，被告还需实际向原告支付2019年9月5日至11月18日期间的租金2205元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告刘兴与被告陈伟签订的商铺租赁合同于2019年11月18日解除； 二、被告陈伟于本判决生效之日起十五日内腾空并向原告刘兴返还南京市浦口区××室商铺，并结清该房屋内的水费、电费、燃气费、物业费及公摊费； 三、被告陈伟于本判决生效之日起五日内给付原告刘兴房屋租金2205元及房屋占有使用费（自2019年11月19日起至2020年4月2日止房屋占有使用费为27394元，自2020年4月3日起按8250元/月的标准计算房屋占有使用费至被告实际返还涉案房屋时止）； 四、被告陈伟于本判决生效之日起五日内给付原告刘兴违约金2000元； 五、驳回原告刘兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费962元，减半收取481元，由原告刘兴、被告陈伟各负担240.5元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费962元。 审判员  王宠俊 二〇二〇年七月九日 书记员  许莉莉