北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初15207号原告：张若舒，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张少华（原告之父），住北京市丰台区。被告：郎海鹏，男，住北京市丰台区。第三人：北京鑫天成房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区南苑槐房西路**院南庭新苑**B4-02。法定代表人：葛玉耕，经理。原告张若舒与被告郎海鹏、第三人北京鑫天成房地产经纪有限公司（以下简称鑫天成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张若舒及其委托诉讼代理人张少华，被告郎海鹏、第三人鑫天成公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张若舒向本院提出诉讼请求：1、解除我和被告2019年10月26日签订的《北京存量房屋买卖合同》、《北京存量房屋买卖合同补充协议》；2、被告返还已付购房款270万元；3、被告给付逾期交房违约金（以270万元为基数，按照年利率24%标准，自2019年11月6日起至实际给付之日止）；4、被告赔偿2019年12月至2020年7月租房费用48000元。事实与理由：原告于2019年10月26日与被告郎海鹏签订了《北京存量房屋买卖合同》及相关协议（以下简称：合同）。双方约定由被告郎海鹏将坐落于北京市丰台区南苑植物油厂保障性住房项目悦谷家园建筑楼号为xx号楼x单元xxx室【实际楼号为悦谷家园x号楼x单元xxx室】出售给原告。售价为330万元整，原告应于2019年10月28日前向被告郎海鹏支付第一笔首付款50万元，于2019年11月6日前向被告郎海鹏支付第二笔首付款220万元，并于该房屋产权证下发且过户后当日向被告郎海鹏付清尾款60万元。原告如约履行了合同的付款义务，于2019年l0月21日支付被告郎海鹏5万，于2019年10月26日支付被告郎海鹏35万，于2019年10月27日支付被告郎海鹏10万，并于2019年11月5日支付被告郎海鹏220万，总计270万元。被告郎海鹏应按照合同第三条第（二）款第(2)项如约实际办理入户手续领取钥匙后将房屋交付给原告，双方应进行房屋交接。然而，被告郎海鹏以各种理由拖延拒不履行合同义务，并且在原告和被告鑫天成公司的多次催促之下既不继续履行合同，也不愿与原告解除合同。现已逾期近6个月，已构成违约。原告认为，房产买卖双方应当诚实信用，合同及相关协议也是双方真实意思的表示，应当依约履行，被告郎海鹏的违约行为已给原告带来了巨大的损失。无奈提起诉讼。被告郎海鹏辩称，签署合同时问过开发商不需要交付回购款，原告给我首付款后开发商通知让给回购款，因为没有交纳，所以没有交付房屋，最早是2019年11月16日开发商通知我交回购款。我想继续履行合同，关于返还购房款、给付违约金和租金不同意。第三人鑫天成公司述称，开发商2019年10月15日通知办理，为期两个月，被告说11月16日接到通知，我们早在10月21日前就已经沟通，已对被告进行告知和提示。被告在11月16日接到开发商通知交付回购款，10月21日我们见面达成协议交的定金，2019年10月15日开发商陆续下达通知，我们向开发商核实过，开发商电话通知过被告。根据交易经验，本案所涉房屋肯定会交纳回购款，所以在本案交易开始前，我们已经对被告进行告知，被告说如果有回购款他同意交。10月26日后，又重新沟通，之后10月26日给付50万，11月5日给付220万。因为时间延迟，沟通很多次，据开发商了解，被告一直在拖延时间。开发商原定五月终交回购款，但因为疫情一直延期，如果到期不交就过期终止。现房屋由开发商控制，因为该房屋是回迁房，指标一直未作废，交回购款当日就可领到钥匙。我方同意解除合同。本院经审理认定事实如下：2019年10月26日，张若舒（乙方买受人）与郎海鹏（甲方出卖人）签订《北京存量房屋买卖合同》及《北京存量房屋买卖合同补充协议》，约定郎海鹏将位于北京市丰台区南苑植物油厂保障性住房项目悦谷家园建筑楼号为x号楼x单元xxx室（实际楼号为悦谷家园x号楼x单元xxx室）（以下简称涉案房屋）出售于张若舒，成交价330万元签订本合同同时支付定金5万元。第五条约定：出卖人应在开发商实际通知安排预约时间为准（甲方不得逾期办理），甲方应在领取钥匙办理手续当日将该房屋交付给买受人。第六条违约责任约定（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照要求履行义务约定期限和条件将房屋交付买受人的，合同自动解除，出售人应按违约条款支付违约金。《北京存量房屋买卖合同补充协议》第二条关于付款方式时间与房屋交付的补充说明约定：全款分三次支付：第一次于2019年10月28日前支付首付款50万元，含定金5万元；第二次于2019年11月6日前支付第二笔首付款220万元，甲方实际办理入户手续领取钥匙后将房屋交付给乙方，双方做房屋交接，之后居住费用乙方自行承担；第三次于该房屋产权证下发过户当日后产权过户当日支付60万元。甲方承诺在房屋产权单位实际下发房屋产权证后，甲方实际取得该房屋所权证30日内通知乙方，并积极配合乙方办理房屋产权转移手续。如根据乙方要求需要过户到第三方名下的，甲方要求在自身利益不受损害的情形下无条件配合乙方完成房屋转移手续，直至该房屋交易完结为止。第三条关于双方违约责任赔偿的补充说明1．甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定的付款、交房、过户等义务，出卖人未履行义务在逾期之日起，至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；买受人未按照约定的时间付款的。在逾期之日起，至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；2．甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面形式的方式通知甲方解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超30日或未按约定日期配合办理产权过户转移的……3．（3）经甲乙双方协商，由于此交易之房屋属于房本尚未下发的特殊状态下，如出卖人与买受人双方任何一方逾期履行义务或是逾期履行义务造成根本违约的，自愿接受违约责任特定条款，条款内容如下：如在该房屋产权过户转移之前，出卖人以任何理由和形式不愿出售此房屋的，或是产权证实际下发后出卖人不配合买受人将该房屋产权过户到买受人名下的，或是由于出卖人或其家人的原因导致该房屋被法院强制执行的，出卖人承诺愿意以已支付房款的两倍作为违约赔偿（赔偿额度与买卖合同及出卖人履行义务不符的，双方约定以本特别约定为准。双方均知晓《中华人民共和国合同法》中对于违约金及违约赔偿额度之规定，但由于买卖双方在此交易中风险分担严重不利于买受人，出卖人认可该项违约赔偿之规定），并以实际所发生交易初始日买受人所付出的费用，出卖人违约时该房屋已增值部分房屋差价给买受人所带来直接损失的全部费用，都为出卖人应另行赔偿给买受人的范围，并于实际发生违约行为之日起30日内向买受人赔付全部应赔偿金额；出卖人违约赔偿公式：违约赔偿金=买受人已付房款×2+房屋增值部分+买受人房屋装饰装修费用+违约赔偿总价款的24%年利息。出卖人承诺如由其本身造成的违约（包含但不限于以下原因：以任何理由和形式不愿出售此房屋、产权证实际下发后不配合买受人将该房屋产权过户到买受人名下、由于出卖人或其家人的原因导致该房屋被法院强制执行），出卖人自愿认可本合同转化为借款形式，该房屋买卖法律关系自动转化为债权债务法律关系，债务额度以本合同第六条第三款第一项的计算结果为准……庭审中，张若舒主张其于2019年10月26日、2019年11月5日共计向郎海鹏支付购房款270万元，郎海鹏认可。关于违约金标准，张若舒主张系利息损失，应按照合同约定的年利率24%给付，郎海鹏认为过高，同意按照年利率3%给付。关于租房损失，张若舒主张系因房屋未交付向熟人租房产生的费用，郎海鹏不认可，张若舒未举证。张若舒主张郎海鹏应于2019年12月向开发商交纳回购款，交纳当日即可拿到钥匙；郎海鹏主张其最早于2019年11月16日收到开发商通知要求交纳回购款。另，郎海鹏于2020年7月10日对本案应诉答辩。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定乙方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人据此主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，《北京存量房屋买卖合同补充协议》第三条第2项约定：“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面形式的方式通知甲方解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超30日或未按约定日起配合办理产权过户转移的……”根据上述约定及郎海鹏的陈述，张若舒已将270万元购房款给付郎海鹏，郎海鹏应于2019年11月16日开发商通知其交纳回购款时及时交纳取得钥匙并将房屋交付张若舒，现郎海鹏仍未交纳回购款的行为违反上述约定，张若舒向本院提起诉讼视为向郎海鹏书面通知解除合同，郎海鹏应诉答辩之日视为其收到解除通知之日，故本案所涉合同于2020年7月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，郎海鹏应将270万元购房款返还张若舒。关于违约金一项，根据《北京存量房屋买卖合同补充协议》第三条3“于实际发生违约行为之日起30日内向买受人赔付应赔偿金额以及出卖人承诺如由其本身造成的违约（包含但不限于以下原因）……”的约定结合双方约定该条款时的真实意思表示及上下文义，郎海鹏逾期交房的行为应适用上述违约条款。根据查明事实，郎海鹏实际发生违约行为之日应为2019年11月17日，经过宽限期30日后，违约金起算日期应为2019年12月17日。张若舒主张按照已付购房款年利率24%标准，郎海鹏认为过高，本院综合考虑郎海鹏的过错程度、违约情节及当时市场交易价格、张若舒实际损失、已付购房款退还状况等情节，酌情调整。关于租房损失一项，张若舒未向本院提供证据，郎海鹏亦不认可，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、张若舒与郎海鹏于2019年10月26日签订的《北京存量房屋买卖合同》及《北京存量房屋买卖合同补充协议》于2020年7月10日解除；二、郎海鹏于本判决生效之日起七日内返还张若舒购房款270万元；三、被告郎海鹏于本判决生效之日起七日内给付原告张若舒违约金（以270万元为基数，按照年利率12%标准，自2019年12月17日起至实际给付之日止）；四、驳回张若舒其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16600元，由被告郎海鹏负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  齐婵娟二〇二〇年七月二十七日书记员  许子月孙梦晨