吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终719号 上诉人（原审被告）：大安市长虹小学校。 法定代表人:刘国军，该学校校长。 现负责人:田丽华。 委托诉讼代理人:李俊峰，吉林乾奕铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孟繁义，男，1962年9月2日生，汉族，现住大安市。 委托诉讼代理人:方园，吉林于晓辉律师事务所律师。 上诉人大安市长虹小学校因与被上诉人孟繁义房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省大安市人民法院（2020）吉0882民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大安市长虹小学校的委托诉讼代理人李俊峰、被上诉人孟繁义的委托诉讼代理人方园到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 大安市长虹小学校上诉请求：一、恳请二审法院撤销（2020）吉0882民初156号民事判决书；依法改判驳回被上诉人一审诉求；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：（2020）吉0882民初156号民事判决书认定事实不清、适用法律错误，判决由上诉人协助被上诉人办理案涉建筑物不动产产权过户手续没有事实根据及法律依据。1、一审判决认定大安市长虹小学综合楼管理办公室是上诉人筹建项目时所成立，未在工商等行政部门登记注册，从事活动代表上诉人实施，与上诉人从事的民事活动具有同等法律效力，产生的后果由上诉人承担，明显依据不足。首先，被上诉人一审提交的售楼合同的出售方，是由施工单位人员陈文育签名，加盖大安市长虹小学综合楼管理办公室印章。而大安市长虹小学综合楼管理办公室并非上诉人所设立，陈文育此人也不是上诉人职工，此办公室的设立未在工商等行政部门登记也未在上诉人或上诉人主管单位备案，而是施工单位为现场施工所设立，之所以命名为长虹小学综合楼管理办公室，是因建设项目名称为长虹小学综合楼，所以不能认定管理办公室的对外民事行为是代表上诉人，其对外民事行为应是代表施工单位。其次，长虹小学综合楼项目是于2003年3月30日由大安市发展计划局批准建设，于2003年8月14日取得国有土地使用权后开工建设，而被上诉人提交的售楼合同是2003年10月6日签订，是在本项目刚刚动工不久便签订，且早于售楼合同签订之前由施工单位南通六建员工陈文育签字并加盖大安市长虹小学综合楼管理办公室印章出具的《长虹小学住宅楼西侧空地抵债说明》内容可证实，被上诉人价款的支付是以125万块红砖作价抵付。很明显，被上诉人的购买行为是与施工单位之间所发生。2、长虹小学综合楼项目是长虹小学取得土地使用权之后与施工企业进行置换建设，由施工企业全额出资建造教学楼及住宅楼，住宅楼归施工企业所有由施工企业进行对外出售收取价款而无需交纳土地出让金，上诉人及主管单位也无需向施工企业支付工程款。在一审开庭审理时，人民法院调取了相关证据，其中案外人于某于2004年2月25日与管理办公室签订购房协议，并向其交付房款、案外人孟某于2004年2月28日与管理办公室签订购房协议，并向其交付房款，二人提供上述协议及交款收据均于当年办理了房屋产权证书，所以关于长虹小学住宅楼的买卖交易与证照办理均与上诉人无关，上诉人也没有任何协助义务。3、案涉建筑物不在长虹小学综合楼建设项目规划建设的建筑物范围之内。长虹小学综合楼项目的用地规划范围图及监理规划可证实，本项目规划建设的建筑物只有教学楼四层及住宅在楼六层，并明确了长、宽、高范围，根本不包括案涉建筑物。因为案涉建筑物是在长虹小学住宅楼西侧山墙之外所建造，是依靠长虹小学住宅楼西侧山墙及畜牧局住宅楼东侧山墙利用两楼之间的5米宽间距棚建而成，案涉建筑物不仅不在本项目规划建设的建筑物范围之内，且没有任何建设审批手续，其建造位置是占用了两处住宅楼之间的防火间距，不具有合法性。而抵债说明称案涉建筑物的建造是经大安市教育局批准更是与事实不符，大安市教育局从未对此进行过任何审批且教育局也不具备建设审批的行政权力。综上，上诉人认为：（2020）吉0882民初156号民事判决书认定事实不清、适用法律错误，判决由上诉人协助被上诉人办理案涉建筑物不动产产权过户手续没有事实根据及法律依据。恳请二审法院查明事实，撤销（2020）吉0882民初156号民事判决书，依法驳回上诉人一审诉求。 孟繁义辩称，一、长虹小学综合办公室是长虹小学内设机构，无须在工商登记。而且在大安市人民法院调取的高天杰房产档案中，同时存在长虹小学签订的房屋买卖协议和长虹小学综合楼办公室出具的收据，可以说明二者之间是上下级关系，而且在大安市人民法院调取的验收本案中也同时存在长虹小学及长虹小学综合楼办公室两个印鉴，可以说明二者之间的关系，而且长虹小学综合楼管理办公室是开发单位，并非是施工单位。其具备销售的权利。二、长虹小学是否对案涉房屋进行规划建设均不影响被上诉人的购买行为，即使存在没有规划及建设的情况，也是长虹小学违约在先，其违约行为不能由被上诉人来承担不利后果。 孟繁义向一审法院起诉请求：请求人民法院判决长虹小学履行《售楼合同》协助我办理房屋过户手续。 一审法院认定事实：1.2003年10月6日，甲方大安市长虹小学综合楼管理办公室与乙方孟繁义签订了售楼合同一份。约定了甲方将座落在长虹小学住宅楼西与牧业局住宅楼交汇处一层商业房（面积为140㎡）出售给乙方；价格为15万元整；甲方保证协助乙方办理相关产权手续，办理楼房过户时所产生的一切费用均由乙方负责等内容；同时备注标明该楼抵顶乙方红砖款15万元整；2.2003年9月20日，南通六建陈文育出具了长虹小学住宅西侧空地抵债证明一份。载明：长虹小学职工住宅西侧空地，位于畜牧局住宅东，间距8米，原建筑是长虹生产队门市房，由我方出资拆迁，住宅楼审批时预留了此空地，原计划作为长虹小学基建物业办公室，由于长虹小学整体项目增项，资金不足，经教育局批准将此空地建设140平方米门市房，抵、顶给砖厂红砖款。经砖厂同意，此房估价15万元（125万块红砖）抵顶全部砖款。注：红砖入工地125万块，单价0.12元，合计15万元。大安市长虹小学综合楼管理办公室在证明人后盖章；3．现案涉楼房由孟繁义实际占有；4.2017年12月25日，长虹小学向大安市国土资源局发出验收申请。载明：大安市国土资源局我单位在位于大安市长虹街建设的综合楼项目于2003年动工，现已全部竣工。现向贵局申请国有建设用地验收，望予以批准；5.2003年3月30日，大安市发展计划局下发了大计资字（2003）86号文件。标题为“关于下达大安市长虹小学教师住宅楼建设投资计划的通知”，内容为市教育局你局《大安市教育局关于招商引资建长虹小学教学楼、教师住宅楼的请示》收悉，经研究，同意建设，该计划已列入2003年度固定资产投资计划，现将教师住宅楼投资计划下达给你们。该项目总投资900万元，建设教师住宅楼11,250平方米，建设地点在原学校北侧临街房处；建设资金由集资解决。望项目单位接此通知后，速到相关部门办理开工手续，特别要办理好用地手续，避免引起纠纷，建设中不得擅自增加投资和扩大面积。特此通知；6．长虹小学、郑长江、大安市长虹小学综合楼管理办公室与大安市房产测绘队等部门盖章确认了大安市长虹小学教师住宅楼一楼商企房分布图。长虹小学、郑长江、大安市长虹小学综合楼管理办公室与大安市房产测绘队分别盖章确认了房产测绘成果明细表及长虹小学综合楼计算方法说明；7.2003年7月12日，高天杰与长虹小学签订了购买楼房合同书一份。约定了所购楼房的位置、面积、价格、付款方法、工程质量等内容。并以大安市长虹小学综合楼管理办公室的名义出具了购楼收据一枚。金额为69,040.00元，上款系收高天杰楼款。高天杰依据上述手续办理了房屋产权手续；8.2004年2月25日、2004年2月28日，于某、孟某分别与大安市长虹小学综合楼管理办公室签订了购房协议书，交付了房款，并办理了房屋产权登记手续；9．大安市长虹小学综合楼管理办公室并未在工商部门办理登记注册，该办公室现已被撤销。 认定上述事实的证据有当事人的陈述、售楼合同、证明、购买楼房合同书、收据等。 一审法院认为，通过原审法院确认的事实可以认定大安市长虹小学综合楼管理办公室是2003年长虹小学筹建教学楼、住宅楼期间成立的，并未在工商等行政部门登记注册，其所从事的民事活动是代表长虹小学实施的，与长虹小学从事的民事活动具有同等的效力，由此产生的民事法律后果亦应由长虹小学承担。鉴于此，2003年10月6日，大安市长虹小学综合楼管理办公室与孟繁义签订的售楼合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律及法规的禁止性规定，是合法有效的。该合同约定了大安市长虹小学综合楼管理办公室保证协助孟繁义办理相关产权手续，办理楼房过户时所产生的一切费用均由孟繁义负责的内容，该约定亦是合法有效的。现大安市长虹小学综合楼管理办公室已经被撤销，故上述合同在履行期间所产生的法律后果应由长虹小学承担。关于长虹小学辩称的大安市长虹小学综合楼管理办公室不是其单位设立的，与其没有任何关系，案涉楼房不属于其单位资产，其单位亦未收到孟繁义的购房款等问题，缺少事实和法律依据，原审法院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条规定，判决如下：大安市长虹小学校于判决生效后七日内协助孟繁义办理案涉房屋（2003年10月6日大安市长虹小学综合楼管理办公室与孟繁义签订的售楼合同约定的坐落在长虹小学住宅楼西与牧业局住宅楼交汇处一层商业房、面积为140m）的不动产产权过户手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,650.00元，由大安市长虹小学校负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人出示涉案房屋照片打印件两张，证明案涉建筑物是利用长虹小学住宅楼西侧山墙，及畜牧局住宅楼东侧山墙，利用两楼之间间距进行棚建，不包括在长虹小学住宅楼建设范围之内，不具有合法性。被上诉人质证后，对照片中房屋位置无异议，从对证明问题有异议。从照片中显示案涉房屋位置的外墙与长虹小学住宅楼的外墙所使用的墙砖是一致的。说明该房屋是在建设长虹小学综合楼办公室时一并建设的。在被上诉人提交的长虹小学住宅西侧空地抵债证明中，也明确地说明了，由于长虹小学整体项目增项资金不足，经教育局批准，将此空地建设140平方米门市房抵顶砖厂红砖款，说明上诉人将该房屋出售给被上诉人是其真实意思表示，合同合法有效。评议认为，由于被上诉人对照片中房屋位置无异议，对证据的真实性予以确认。 二审认定的事实与一审一致。 本院认为，孟繁义于2003年10月6日向大安市长虹小学综合楼管理办公室购买长虹小学住宅楼西与牧业局住宅楼交汇处一层商业房,面积为140平方米,孟繁义与大安市长虹小学综合楼管理办公室形成了买卖关系,虽大安市长虹小学综合楼管理办公室现已被撤销，但孟繁义没有证据证明大安市长虹小学综合楼管理办公室是大安市长虹小学校所设立，且也未在工商等行政部门登记注册，故对大安市长虹小学综合楼管理办公室所从事民事活动的后果不应由大安市长虹小学校承担。由于涉案房屋未经相关规划土地主管部门批准、未领取建设工程规划许可证或者临时建设工程规划许可证等相关手续,故对孟繁义要求大安市长虹小学校履行《售楼合同》协助其办理房屋过户手续的诉讼请求不予支持。 综上所述，大安市长虹小学校的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省大安市人民法院（2020）吉0882民初156号民事判决； 二、驳回孟繁义的诉讼请求。 一、二审案件受理费4,950元，由被上诉人孟繁义负担。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  孙金芹 审判员  杨剑虹 二〇二〇年七月二十九日 书记员  李 妍