江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终539号上诉人（原审原告）：上饶市广丰区有限公司,住所地江西省上饶市广丰区芦林街道建业路1号，统一社会信用代码91361122MA35LF1C7F。法定代表人：廖桂林，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘春，江西六尺条律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖建明，江西六尺条律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：诸某某，男，1972年2月14日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。上诉人上饶市广丰区有限公司因与被上诉人诸某某房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市广丰区人民法院（2019）赣1103民初2885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后,依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人上饶市广丰区有限公司的委托诉讼代理人肖建明，被上诉人诸某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人上饶市广丰区有限公司上诉请求：1、请求依法撤销上饶市广丰区人民法院(2019)赣1103民初2885号民事判决书；2、请求依法改判确认两份《上饶市广丰区商品房买卖合同》(合同备案号:20173672,20173675)解除；3、请求依法改判被上诉人支付违约金48,618.45元；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定购房合同中首付款期限约定属于格式条款，实属事实认定不当。一审法院认定购房合同双方因面积问题产生歧义，并协商未果，致使被上诉人不履行付款义务，属事实认定错误，证据不足。合同中约定，被上诉人应按期办理银行按揭贷款手续，通知后30日内未办理按揭的，上诉人可以解除合同，一审法院对合同约定的解除条件未做说明。被上诉人在一审庭审过程中明确表示不再履行合同，符合合同法定的解除条件，一审法院对此未予以说明，也未查明法定解除条件的事实；2、一审法院适用法律错误，本案应适用《合同法》第九十三条第二款规定确认解除合同。被上诉人诸某某辩称，1、上诉人陈述的理由不成立，属于恶意诉讼，上诉人起诉的事实和法律依据都是和购房合同相矛盾的，如果依照上诉人的诉讼请求，解除购房合同，首先要确认合同的有效性，是不是双方真实意思的表达，是不是真实情况，有没有违反法律行政规定强制性规定，有没有以合法形式掩盖非法目的。上诉人提到的诉讼请求的事实与理由说被上诉人50%的预付款没有交齐，说被上诉人不履行合同义务，与事实完全相悖。相反的，被上诉人一直要求上诉人履行购买合同的目的，履行出卖方的合同义务；2、上诉人虚假广告经过上饶市广丰区市场与质量监督局因虚假广告罚款20万元，诉讼中，被上诉人也提出了证据和证人，上诉人对于被上诉人提供的证据和证人一概否认，法庭也没有依法进行法庭调查。上诉人没有提出证据证明被上诉人没有履行合同，应该要负举证不能责任。上诉人把焦点集中在一张无效的广丰国际商贸城商业价格确认书上是本末倒置，法院不审查合同的真实与合法性，是不对的。上饶市广丰区有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告双方于2017年6月23日签订的两份《上饶市广丰区商品房买卖合同》，合同备案号为20173672，20173675；2、请求判令被告支付违约金48,618.45元（以剩余购房款972,369元为基数，按5%计算）;3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年上半年，原告投资承建《广丰国际商贸城》项目。在广告中称，该房屋是“别墅级商业、宜商宜居、零公摊，并赠送空中花园”。2017年5月29日，原告（即开发商）与被告（即认购方）签订了一份《广丰国际商贸城认购协议书》。该协议书第一条约定：认购方认购单位位于广丰区广丰国际商贸城的商铺号（见下表），建筑面积共101.67平方米（以下简称该物业）；第二条约定，认购价格为该物业原单价为：人民币7168.29元／平方米，原总价为728800元；第三条认购定金：认购方须在签订本《认购协议书》时支付定金人民币壹万伍仟元整。第四条第一款约定：认购方须于签订本《认购协议书》后10日内，即2017年6月8日之前与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，并按本《认购协议书》中约定的付款方式支付相应款项。认购方不得以本《认购协议书》未约定的其他事项为由，到期拒绝或拖延签订正式的《商品房买卖合同》及交纳应支付的款项，逾期本认购协议书则自动失效。双方权利义务即时终止，开发商有权将该物业另行处理，且定金不予返还。第四条第十一款：双方约定的其他事项：对首付款一次性支付、首付50%、首付99000元均做了相应的优惠条件。2017年6月23日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，被告从原告处购买了位于广丰国际商贸城Ａ1-6＃1-160号房（合同编号20173672），该房屋建筑面积为101.67平方米，总价款为579010元，买受人于2017年6月23日支付房款人民币299010元，余款人民币280000元申请银行按揭贷款；和广丰国际商贸城Ａ1-6＃1-161号房（合同编号20173675），该房屋建筑面积为101.67平方米，总价款为591359元，买受人于2017年6月23日支付房款人民币301359元，余款人民币290000元申请银行按揭贷款。两套房屋总价款为1170369元。另查明，被告于2017年5月29日交了购房款30000元，6月13日交了21000元，6月23日交了147000元，共计198000元。后原告与被告另行就首付款达成了协议，即约定Ａ1-6＃1-160号房屋第一期首付款99000元，第二期首付款140010元，于2018年1月1日之前付清，第三期首付款为60000元，2018年6月30日前付清。约定Ａ1-6＃1-161号房屋第一期首付款99000元，第二期首付款142359元，2018年1月1日之前付清，第三期首付款为60000元，2018年6月30日前付清。实际上被告共计支付了198000元（被告称已经支付了合同上载明首付款，但未提交收款收据等相关证据予以佐证），余款未支付，也未办理按揭贷款手续。另查明，2017的8月23日，原告因私改合同擅自修改合同条款（部分客户中由三层层高“3.2米”改为“3米”），向全体业主公示，同意对每套房屋给予20000元的经济补偿。后部分业主同意与原告协商，原告给予了部分补偿款后继续履行合同（实际补偿30000元）。原告与被告就补偿款事宜未能达成协议，被告也拒绝支付首付款的余款，也未办理银行按揭手续。一审法院认为，本案争议的焦点是原被告双方签订的两份《商品房买卖合同》是否符合解除条件及被告是否应交付违约金问题。根据原被告双方提交的《商品房买卖合同》、《价格确认书》、收款收据、广告、认购协议书、公示、公开信及双方当事人的当庭陈述，可以认定，原被告双方签订的《商品房买卖合同》与《价格确认书》之间书面上能反映出来的主要区别是第二期首付款时间和第三期首付款时间。在商业合同价格确认书上注明第二期首付款和第三期首付款分别是2018年1月1日，2018年6月30日，也就是双方协议被告诸某某采用的是首付99,000元；付款方式，原被告双方签订正式购房合同时，该以此为据。如要变更应当有双方共同合意。本案中正式购房合同对首付款、房价、总房价等均未作变更，对第二期、第三期首付款的时间进行了变更，原告没有提供证据证明该变更系合同双方的协商结果。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中被告诸某某与原告销售人员商谈的价格确认书显然是非格式合同。原告的书面告知函及其销售人员通知被告诸某某交款的日期是“2018年1月1日”，是原告对被告诸某某第二期首付款时间的确认。因此对于第二期首付款的时间应当作出有利于非格式合同一方即被告诸某某的解释，采用非格式条款即原、被告双方共同确认的商业合同价格确认书，第二期首付款为2018年1月1日，第三期付款时间为2018年6月30日。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，因原告私自改动合同擅自修改合同条款，首先违反诚实信用原则，未恪守诺言，在广告中，作出虚假宣传，事后虽做出了补救措施，得到了部分业主的谅解，但未得到本案被告的谅解。故原被告未达成协议，被告才未按合同履行相关债务，故被告的行为不符合上述法律规定合同解除事由，对原告要求解除合同的请求，一审法院不予支持。本案原告认可被告诸某某第二期购房款的首付时间为2018年1月1日，2018年6月30日。原告应在该迟延付款时间之后向被告进行催告，而原告却未向被告履行告知义务。另外，原告和被告共认的事实是双方因为合同中的购买面积问题产生歧义，并且未达成合意，致使被告诸某某不履行付款义务。综上，本案原告没有充分证据证明解除原被告双方签订的合同前提条件已经成就，原告提出解除合同缺乏事实依据和法律依据。至于违约金，因本案系原告的过错造成被告未按时履行付款义务，故原告诉请的违约金，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告上饶市广丰区有限公司的诉讼请求。案件受理费1,016元，由原告上饶市广丰区有限公司负担。二审庭审中，被上诉人向本院提交了如下证据：1、广告宣传单。拟证明：上诉人虚假广告，合同诈骗，广告中说房子是零公摊、三层、赠送阳光房，而且销售价格范围、首付99,000元违反商业地产首付款比例规定。2、《关于广丰国际商贸城项目商品房买卖合同部分调整的补充说明》一份。拟证明：上诉人给业主的合同原件是修改过的。3、（2018）赣11民初536号民事判决书。拟证明：上诉人律师质证广丰国际商贸城商业价格确认书没有加盖单位公章，连日期都没有注明。4、本案的上诉状。拟证明：实际上50%首付款是由上诉人指定人员替被上诉人付清，被上诉人符合银行办理贷款手续，与购房合同第六条所写的相印证，被上诉人付清了首付款。5、广丰国际商贸城的VIP卡。拟证明：广丰国际商贸城在没有办理预售许可证半年前就开始打广告收钱，办VIP卡。上诉人质证意见是：对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，广告中所付99,000元，在旁边已经注明了分期免息，这与正式的合同文本相对应，只是上诉人允许消费者分期支付购房的首付款，而所谓的零公摊，上诉人在单页中也明显以双引号注明不能由此认定上诉人构成虚假广告宣传。对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，该说明指向的对象并不包含被上诉人，被上诉人的合同文本不存在需要修改的内容。对证据3、4，认为不属于新证据，不予质证。对证据5的真实性无异议，但是对证明对象有异议，交纳诚意金来抵扣房款只是开发商采取的一种购房优惠的方式，并不能证明存在违法行为。本院对上述证据的真实性予以确认。经审理查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第七条约定：买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。二审法院认定其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：1、上诉人与被上诉人双方签订的两份商品房买卖合同是否合法有效；2、上诉人是否具有合同解除权，是否存在可以解除合同的情形；3、双方谁存在违约行为，违约金如何计算问题。对此本院作如下评判：一、被上诉人诸某某认为上诉人上饶市广丰区有限公司在签订合同过程中具有欺诈行为，合同无效。本院认为，从形式上看，上诉人与被上诉人签订的两份商品房买卖合同对房屋面积、层高、价款、支付时间、违约责任等均做了明确约定，亦有双方各自的盖章、签名，被上诉人未能提供充分证据证明在合同订立时存在受欺诈、或重大误解等情形；从内容上看，其合同内容并不违反法律禁止性规定。因此，本院认为，诸某某与上饶市广丰区有限公司签订的两份商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。二、根据双方《商品房买卖合同》约定：买受人诸某某应于2017年6月23日支付房款首付款分别是人民币299,010元和301,359元，余款人民币280,000元和290,000元申请银行按揭贷款。后经双方共同确认的商业合同价格确认书约定：诸某某应在2018年6月30日前付清首付款。但实际上诸某某至2017年6月23日支付了房款共计198,000元后，就未再支付购房款。诸某某认为自己已付清首付款，但未能提供证据证明，本院不予采信。诸某某的行为，符合双方《商品房买卖合同》第七条约定的：“买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同”的出卖人行使解除权的条件。现诸某某在诉讼过程中，仍表示不同意继续履行案涉合同，故对上饶市广丰区有限公司依据合同约定请求解除合同的诉请，本院予以支持。同时，因本案《商品房买卖合同》系双务合同，上饶市广丰区有限公司起诉请求解除合同，诸某某抗辩称合同系无效合同，基于合同有给付行为的诸某某已支付的房款，上饶市广丰区有限公司应予返还。同时，诸某某可以主张赔偿损失，但因诸某某未主张赔偿，本案中对赔偿损失的范围难以确定，故在本案中，不予处理，诸某某可以通过另行起诉等方式解决。三、虽然上饶市广丰区有限公司存在对部分购房者进行合同条款修改的情况，但其对房屋层高的修改，并不构成根本违约，且本案中，诸某某与上饶市广丰区有限公司签订的《商品房买卖合同》并不存在事后修改的情形，故本院认为，上诉人上饶市广丰区有限公司在本案中不构成违约。被上诉人诸某某未按合同约定的时间支付购房款，构成违约，依照合同约定应当支付违约金。上饶市广丰区有限公司诉请以剩余购房款972,369元为基数，按5%计算违约金，有合同约定为依据，亦不违反法律强制性规定，本院予以支持。综上所述，上诉人上饶市广丰区有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省上饶市广丰区人民法院（2019）赣1103民初2885号民事判决；二、解除上诉人上饶市广丰区有限公司与被上诉人诸某某于2017年6月23日签订的两份《上饶市广丰区商品房买卖合同》，合同备案号为20173672，20173675；三、上诉人上饶市广丰区有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被上诉人诸某某购房款198,000元;四、被上诉人诸某某于本判决生效之日起30日内向上诉人上饶市广丰区有限公司支付违约金48,618.45元。一审案件受理费1,016元，由被上诉人诸某某承担；二审案件受理费1,016元，由上诉人上饶市广丰区有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  聂晓红审判员  付 强审判员  范全敏二〇二〇年七月八日书记员  曹 颖