辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0105民初9037号原告：宿少江，男，1954年1月7日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：白银东，系辽宁煤都律师事务所律师。被告：沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司,统一社会信用代码912101000016172055，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街38号。法定代表人：谷鹏云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：崔勇，男，系该公司员工。原告宿少江与被告沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司（以下简称“沈阳克莱斯特”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日作出（2019）辽0105民初2126号民事判决书，被告沈阳克莱斯特不服判决，提起上诉。辽宁省沈阳市中级人民法院于2019年5月23日作出（2019）辽01民终6788号民事裁定书，撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初2126号民事判决；发回沈阳市皇姑区人民法院重审。本院于2019年7月24日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宿少江及委托诉讼代理人白银东、被告沈阳克莱斯特的委托诉讼代理人崔勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宿少江向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告为原告购买的房屋办理房屋权属证书；2、请求法院依法判令被告承担逾期办证违约责任，支付违约金。违约金计算按合同约定房屋交房之后的365天起开始暂计至2019年1月14日，计算标准为最高人民法院的司法解释。审理过程中，原告变更违约金自2009年3月27日计算至2019年10月24日，金额为1463909元。事实和理由：原被告于2007年11月21日签订《商品房买卖合同》（合同编号：0539-02076)，约定原告宿少江购买被告克莱斯特公司开发的皇姑区巴山路70号1-2层5号房，房屋建筑面积323.54平方米，单价6480元/平方米，总价款2096540元。合同签订后原告支付了全部购房款，被告克莱斯特公司为原告出具收款收据。2008年3月26日，被告克莱斯特公司向原告送达房屋准住通知书；通知原告房屋具备入住条件并正式交付房屋，而后原告开始实际占用并使用涉案房屋。被告克莱斯特公司至今未为原告购买的房屋办理房屋权属证书。根据双方合同约定，被告克莱斯特公司应当在房屋交付使用后365日内为原告办理房屋权属证书，现被告克莱斯特公司的行为已经构成违约，侵害了原告的合法权益，被告克莱斯特公司应当履行合同义务并承担违约责任，被告克莱斯特公司应承担违约责任，支付违约金。基于以上事实，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，为维护自身合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告诉讼请求。判令被告克莱斯特公司为原告购买的房屋办理房屋权属证书，判令被告克莱斯特公司承担违约责任，支付违约金，诉讼费由被告克莱斯特公司承担。被告沈阳克莱斯特辩称，1、本案双方签订的《商品房买卖合同》第六条第1点明确约定：购房款付款方式为一次性全额付款，原告宿少江至今未履行全额支付购房款义务。我公司在2009年8月20日给原告开具了购房发票，但并不代表原告已履行支付购房款义务。2、沈阳腾龙海港餐饮有限公司作为第三人代宿少江履行支付购房款义务，其行为是第三人代为履行，而不是债务转移。合同法第65条规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。皇姑区人民法院作出(2013)皇民二初字第1727号民事判决书（第4页）第二段明确认定：现被告腾龙海港公司未按还款协议书约定给付原告(即我公司)购房款，已经构成违约，故原告(即我公司)要求被告腾龙海港公司及被告宿少江给付剩余520000元购房款及违约金本院予以支持。综上，我公司无违约行为，请法庭依法驳回原告诉讼请求。后补充答辩意见如下：一、生效裁判文书已经确认被答辩人宿少江尚未缴纳案涉房屋全部房款。二、被答辩人宿少江无权要求答辩人办理房屋权属证书，《商品房买卖合同》约定被答辩人应一次性付款2096540元，尚有52万元的购房款及其违约金未缴纳，应当认定被答辩人违反了该《商品房买卖合同》中约定的应由买受人先予履行的合同义务。《合同法》第六十七条的规定，答辩人作为出卖人，由于买受人在先的应当履行的合同义务未能履行，则由于交付房屋以及办理房证属于需要以在先的合同义务得到全面履行以及条件成就后方需后续履行的合同义务，答辩人有权拒绝履行(案涉房屋已经实际交付被答辩人)。是故，被答辩人宿少江无权要求答辩人办理案涉房屋的权属证书。三、答辩人不需承担任何原告主张的关于办理房屋权属证书的责任。四、被答辩人对于已经生效的裁判文书不予执行，不向答辩人支付剩余购房款及其违约金，反而无理起诉答辩人要求办理房证以及主张违约金，被答辩人的违约违法行为不应得到法律的支持，其没有任何依据的诉求应依法予以驳回。五、关于诉讼时效，鉴于被答辩人尚有剩余52万元房屋款项以及违约金未支付，答辩人关于协助办理房屋权证的条件尚未成就，答辩人不存在任何违约行为，何来按日计算违约之说。应依法驳回被答辩人的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2007年11月21日，原告宿少江与被告沈阳克莱斯特签订《商品房买卖合同》一份。约定原告购买由被告开发的位于沈阳市皇姑区房屋一套，建筑面积为323.54平方米，计价方式及价款：双方按套（单元）计算，商品房总价款为2096540元。关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续协助办理。因原、被告协商以就餐卡抵顶买卖商品房总价款，合同签订当日，原告将沈阳腾龙海港餐饮有限公司的263万元就餐卡交付给被告，被告为原告出具“预收巴山路70号1-2层5号网点（323.54平方米）2096540元”收款收据。2008年3月26日被告向原告出具商品房准住通知书并交付了该房屋。2009年8月20日被告给原告开具了2096540元购房发票联。被告因沈阳腾龙海港餐饮有限公司停业，尚余部分就餐卡未能得到退还，于2013年10月24日向本院提起诉讼，本院作出（2013）皇民二初字第1727号民事判决书，判令沈阳腾龙海港餐饮有限公司给付沈阳克莱斯特尚未消费的就餐卡数额520000元及违约金14688元，宿少江作为此债务担保人被判令承担连带给付责任。2018年11月9日原告通过微信与被告沟通，被告回复“判决书明确你是共同责任人，房子暂不具备办证条件”，被告未给原告办理房屋权属证书。原告来院诉讼。另查：沈阳市房产局2005年12月7日作出批复位于沈阳市皇姑区商品房可以办理房屋产权等相关手续的登记。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定履行各自的义务。关于原告以沈阳腾龙海港餐饮有限公司的263万元就餐卡抵顶全部购房款如何认定问题，首先，原、被告协商同意原告以给付沈阳腾龙海港餐饮有限公司的263万元就餐卡方式抵顶全部购房价款2096540元，并在签订合同的当日原告给付被告就餐卡的同时，被告向原告出具了收款收据。随后被告向原告交付了商品房并开具了购房发票联。其次，在被告因沈阳腾龙海港餐饮有限公司停业，尚余部分就餐卡权益未能得到实现情况下，诉至法院，本院作出（2013）皇民二初字第1727号民事判决书，判决宿少江对此笔债务（实际是就餐卡未消费余额）承担连带给付责任。该案判决并未确认宿少江为偿还“购房款”的直接责任人。故本院视为原告已履行了向被告支付全部购房款的义务，虽被告抗辩称双方曾口头约定就餐卡未消费完不能视为履行购房款的义务，原告属未付清购房款，但因被告未向法庭提供充足证据，本院对被告此抗辩意见不予采信。因原告购买的商品房已具备办理产权登记相关手续，本院对原告请求被告协助办理房屋产权登记相关手续应予支持。关于原告请求被告承担逾期办证违约责任支付违约金问题，原、被告在《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人继续协助办理。按此约定被告应协助原告办理房屋所有权证书，但双方签订合同时并未选择合同文本中支付违约金的第2项，故原告请求被告按合同约定房屋交房之后的365天起开始承担逾期办证违约责任，本院不予支持。本案中，被告因就餐卡尚未完全消费产生纠纷后诉讼至本院，本院判决确认原告作为担保人对未消费就餐卡数额承担连带给付责任。至本案庭审时，沈阳腾龙海港餐饮有限公司与原告尚未完全履行生效判决确定的给付义务，而此给付义务的未完全履行导致被告应收的购房款未完全到位。对此原告存在过错，故原告请求被告承担逾期办证违约责任支付违约金，本院不予支持。因原告未按期缴纳增加诉讼请求部分案件受理费，故本院对该部分请求不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告宿少江办理位于沈阳市皇姑区房屋产权登记证书；二、驳回原告宿少江的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行其他义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行金。案件受理费7572元，由原告宿少江负担3786元，被告沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司负担3786元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  何景卫人民陪审员  王迎春人民陪审员  于丽晖二〇二〇年七月二十七日书 记 员  于琬莹