广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初163号原告：清远市清新区****地产开发有限公司。住所地：清远市清新区*******************销售中心二楼，统一社会信用代码：914***********358K。法定代表人：陈桂和，董事长。委托诉讼代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杰，广东劲龙律师事务所律师。被告：尤英婷，女，汉族，1992年2月20日出生，住湛江市市辖区*********，公民身份号码：440************966。原告清远市清新区****地产开发有限公司（以下简称“乐雅居公司”）诉被告尤英婷商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乐雅居公司委托诉讼代理人周杰到庭参加诉讼，被告尤英婷经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐雅居公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告乐雅居公司与被告尤英婷于2018年1月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》和补充协议；2、被告尤英婷在判决生效之日起10天内支付原告乐雅居公司违约金194506.6元；3、本案诉讼费由被告尤英婷负担。事实和理由：原告与被告于2018年1月25日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：201**********611。被告向原告购买位于清远市清新区***************************，总价款为972533元。被告选择了银行贷款方式付款：首期房价款389533于2018年1月26日前支付，余款583000元办理银行按揭。合同签订后，原告仅支付了首期房价款389533元，余款583000元一直无法办理银行按揭。原告于2019年4月19日向被告发出《付款通知书》，通知被告按照补充协议第三条约定于7天内一次性付清全部购房款，但被告没有履行付款义务。2019年1月9日，原告收到中国工商银行股份有限公司清新支行的《拒贷函》，获知被告信用禁入不符合银行贷款条件，导致银行拒绝提供银行贷款，转为一次性付款或其他方式付款。为此，原告于2019年6月14日向被告发出《解除合同通知书》，决定解除双方签订的合同，并告知被告收到通知后十日内到原告处办理解除合同的相关手续，但被告置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原告有权依法解除合同，并要求被告赔偿损失，被告应按合同附件十一补充协议第三条第（一）项的约定支付违约金。原告乐雅居公司围绕诉讼请求提交的证据：1、营业执照，拟证明原告的诉讼主体资格；2、居民身份证，拟证明被告诉讼主体适格；3、商品房买卖合同（预售）及补充协议，拟证明双方存在商品房合同关系；4、收款收据，拟证明被告仅向原告支付了首期房价款389533元；5、拒贷函，拟证明被告因信用禁入不符合银行贷款条件导致中国工商银行股份有限公司清新支行拒绝提供购房贷款，转为一次性支付或者其他方式付款；6、邮政快递单、付款通知书、解除合同通知书，拟证明原告向被告发出付款通知书，通知被告7天内一次性付清全部购房款，但被告没有履行付款义务，故原告向被告发出解除合同通知书，决定解除原被告签订的商品房买卖合同。被告尤英婷没有答辩，也没有提交证据。经审理查明，本院认定事实如下：2018年1月25日，尤英婷与乐雅居公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》(合同编号：201**********611)，约定尤英婷购买乐雅居公司开发建设的位于清远市清新区************************屋，房屋总价款972533元。合同第七条约定，买受人采取商业贷款方式付款，于2018年1月26日前支付首期房价款389533元，余款583000元向预售款监管银行申请贷款支付。第八条约定，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款(含己付贷款部分)。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。第十一条约定，出卖人应当在2020年1月2日前交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，双方按照逾期时间，分别处理：（1）逾期45日内，合同继续履行，自第十一条约定交付期限次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；（2）逾期超过45日，合同继续履行，出卖人仅向买受人支付已付房款千万之一的违约金；另按逾期天数承担买受人就商品房的物业服务费，该服务费由出卖人直接付给物业公司，出卖人承担上述逾期总款项不超过买受人已付房款的百分之一。第二十五条约定，出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系方式均真实有效。任何根据本合同发出的文件均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《补充协议》第三条约定，买受人须于合同第七条约定的期限前，办理银行按揭贷款手续，并按银行要求提供齐全的资料并与银行签订按揭贷款合同。买受人逾期办理银行按揭申请超30日，或因买受人的原因（包括但不限于出现不良征信记录、隐瞒名下房产、认购时向出卖人作出虚假陈述等）致使买受人提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准的，出卖人有权要求买受人在7天内一次性付清全部购房款：买受人在7天内未付清购房款的，出卖人有权选择解除合同或继续履行合同。（一）出卖人选择解除合同的，买受人应按购房总价款20%向出卖人支付违约金，出卖人有权在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回买受人……（四）因出卖人原因造成买受人申请的银行按揭未获银行批准，出卖人应无息退回买受人累计已付房价款。第二十一条约定，双方已签订的认购书内容与合同不一致的，以合同为准，合同与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。尤英婷分别于2017年12月7日支付了10000元定金、于2017年12月8日支付了40000元定金、于2017年12月15日支付了50000元购房款、于2018年1月11日支付了100000元购房款、于2018年1月25日支付了131533元购房款、于2018年1月27日支付了58000元购房款给乐雅居公司。以上购房款合计389533元。2019年4月19日，乐雅居公司按照合同约定的地址通过邮政特快专递向尤英婷寄送《催款通知书》，通知因其个人原因导致银行拒绝提供购房贷款，应按合同要求在收到通知书之日起7天内一次性付清购房款，否则乐雅居公司追究违约责任。2019年5月1日，上述邮政特快专递被退回妥投。2019年6月10日，中国工商银行股份有限公司清新支行以《拒贷函》通知乐雅居公司，因尤英婷信用禁入不符合贷款条件，转为一次性付款或其他支付方式。2019年6月15日，乐雅居公司按照合同约定的地址通过邮政特快专递向尤英婷寄送《解除合同通知书》，认为尤英婷没有依2019年4月19日的付款通知书于“7天内一次性付清全部购房款”，构成根本违约，乐雅公司决定解除合同，并按合同约定追究违约责任。请收到通知后十天内办理解除合同手续，如有异议，可向人民法院提起诉讼。2019年6月25日，上述邮政特快专递被退回妥投。双方因逾期付款及相关违约金问题发生争议，乐雅居公司向本院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。乐雅居公司与尤英婷签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。二、违约责任。中国工商银行股份有限公司清新支行于2019年6月10日出具《拒贷函》，尤英婷因不符合贷款条件被拒绝贷款，至今也没有依补充协议约定一次性付清余下购房款，是违约行为，应承担违约责任。1、合同的解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，现补充协议第三条约定的合同解除条件成就，乐雅居请求解除与尤英婷签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合法合理，应予支持。2、违约金。乐雅居公司主张违约金按购房总价款20%计算，金额为194506.6元。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定：“买受人未按照约定时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款”。《补充协议》第三条约定：“买受人逾期办理银行按揭申请超30日，或因买受人的原因致使买受人提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准的，出卖人有权要求买受人在7天内一次性付清全部购房款。买受人在7天内未付清购房款的，出卖人有权选择解除合同或继续履行合同。出卖人选择解除合同的，买受人应按购房总价款20%向出卖人支付违约金”。本案中，买受人的合同主义务为按照约定支付购房款,出卖人的合同主义务为按照约定交付房产。《补充协议中》对于买受人逾期付款导致合同解除的违约金计算标准,从《商品房买卖合同（预售）》约定按累计应付款的0.01%计算调整为按购房总价款的20%计算,属于合同条款的重大调整,但对于出卖人逾期交房的违约责任并未进行相应的调整，双方的权利义务明显不对等。本院认为按照购房总价款的20%计算违约金过高，根据公平原则，兼顾合同的履行情况及本地区的实际情况，本院酌情确定按照购房总价款的10%计算违约金，即972533元×10%=97253.3元。尤英婷经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依照现有证据依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告清远市清新区****地产开发有限公司与被告尤英婷于2018年1月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、被告尤英婷应于本判决生效之日起十日内向原告清远市清新区****地产开发有限公司支付违约金97253.3元；三、驳回原告清远市清新区****地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15303元（原告已预交），由原告清远市清新区****地产开发有限公司负担1275元，被告尤英婷负担14028元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  赖淑雯人民陪审员  陈锐坚人民陪审员  苏文杰二〇二〇年六月三十日法官 助理  黄伟强书 记 员  黎昊明附有关法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。