上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初9435号原告：邵辰志，男，1988年4月18日生，汉族，住上海市宝山区高境一村****。原告：周密，女，1987年10月11日生，汉族，住上海，住上海市徐汇区长桥三村****iv>上列两原告共同委托诉讼代理人：祝文龙，上海邑鼎律师事务所律师。被告：上海诚誉房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区高境一村******。法定代表人：李欣，总经理。委托诉讼代理人：蒋建新，浙江德名律师事务所律师。原告邵辰志、周密与被告上海诚誉房地产经纪有限公司(以下简称诚誉公司)定金合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵辰志、周密的共同委托诉讼代理人祝文龙，被告诚誉公司的委托诉讼代理人蒋建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵辰志、周密向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《长江国际购物中心房屋定金认购单》；2、判令被告双倍返还原告定金共计20万元。事实和理由：2020年3月15日，原告与被告签订《长江国际购物中心房屋定金认购单》，约定原告购买被告所有的位于上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室商铺(以下简称系争商铺)，房价款1,031,906元，并约定于2020年4月10日前签订《商品房买卖合同》。同日，原告向被告支付定金10万元。在后续准备签订正式买卖合同的谈判过程中，被告告知原告系争商铺是二手房买卖，为降低税费，需将房价作低为28.7万元过户，否则多出的税费由原告承担。同时，被告强行要求原告一并签订《委托经营管理协议》，将系争商铺委托给被告指定的宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司(以下简称宝和嘉力公司)经营管理。原告认为作低房价规避税费有违法嫌疑，也大大增加了其再次出售房屋所需要承担的税费，且宝和嘉力公司存在资信问题，故要求按原价交易，但被告表示只能作低房价交易，否则多出的所有税费包括被告的税费，都由原告承担。原告认为，被告的非法要求及过错导致双方交易无法进行，未能签订正式的房屋买卖合同，被告应承担双倍返还定金的违约责任，故涉诉。被告诚誉公司辩称，同意解除双方之间的《长江国际购物中心房屋定金认购单》，但是不同意双倍返还定金。2020年3月20日，原告因其自身经济原因未按认购单约定支付房款294,466元并签订房屋买卖合同及于2020年4月10日付清余款，其已构成根本违约，被告有权解除合同并没收定金。原告提交的录音文字并未明确拒绝，相反还要求将系争商铺变更为其他商铺。委托经营是自愿的，原告可以选择自己经营，也可以选择委托给第三方即宝和嘉力公司经营。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年11月13日，诚誉公司经核准登记为系争商铺的产权人。2020年3月15日，邵辰志、周密与诚誉公司签订《长江国际购物中心房屋定金认购单》，约定邵辰志、周密认购系争商铺，认购总价1,031,906元，实付总价894,466元；认购定金金额10万元，正式签约日期2020年4月10日，购买方应于2020年4月10日前，至本项目接待中心签订《商品房买卖合同》，并支付房款共计894,466元(含定金)。认购单另约定，购买方在认购本物业前，已对所涉物业及销售合同文本了解并确认；认购金系购买方为获得对上述物业购买权且自愿交纳，购买方应在2020年4月10日前(包括该日)携带相关证明文件及本认购单前往接待中心签订商品房买卖合同并办理购房手续，出卖方不再另行催告，逾期者以弃权论，视为购买方单方面违约，放弃该物业并无权要求出卖方返还认购金；出卖方收下认购金后，不得于2020年4月10日将该物业再出售他人，否则视为出卖方违反约定，定金无息双倍奉还；本认购单中的“定金”即为正式购房定金，若违约按定金罚则退一赔一处理；本人对房屋买卖合同、委托经营管理合同、购买权转让协议都已确认并同意签署，并同意在签订《商品房买卖合同》的同时签订购买权转让协议、委托管理合同。认购单底部手写备注“2020年3月15日已付定金10万元整，于2020年3月20日再补房款294,466元并签订买卖合同，于2020年4月10日付清总房款894,466元整”。当日，邵辰志、周密支付诚誉公司定金10万元。审理中，为证明己方主张，原告还向本院提交了《上海市房地产买卖合同》及《委托经营管理协议》复印件，证明2020年3月20日，原、被告就买卖合同和委托经营管理协议内容磋商过程中，被告出具了两份协议的版本，原告当日现场拍摄所得，房地产买卖合同显示房价款是286,300元。原告还提交了其与被告业务人员徐某的录音材料，证明2020年4月5日，就房价款作低问题，原告要求按照认购单价格过户，被告表示按照原价过户的话所有税费由原告承担，被告不承担，因此导致买卖合同没有签订。根据录音材料，原、被告就交税、作低房价等事宜进行了交谈，主要内容有：邵辰志问，我们那个是2520的房间号，到时候可以改成其他的房间，是可以的？徐某回复，把你那套房款转过去，可以的。邵辰志问，为了防止以后可能出现的问题，就是把合同的价格写成定金的价格，合同价格写成一样的，只要有我愿意承担税费是可以的吧？徐某回复，二三十万的税费，你要愿意承担是可以的，就只要你愿意出这个钱。邵辰志问，如果我要承担的话，开发商是不是也要承担？徐某回复，下家承担都是。邵辰志问，都是下家承担，开发商是不承担的？徐某回复，谁买谁承担。邵辰志回答，然后我回去再商量商量。徐某回答，您商量商量，然后您告诉我。被告发表如下质证意见：对两份协议三性均不认可，复印件无法确认真实性。即便是真实的，也不能达到证明目的，不能证明是被告违约，只能证明被告提供了相关协议，原告没有签订合同，构成违约；对录音真实性无异议，但是不认可证明目的，被告公司业务员说到二三十万税费让原告承担时，原告没有反对，且继续询问改房间号的事情，证明原告是同意继续履行合同的，也没有明确反对作低房价要求按照原定房价履行，所以录音反而证明原告构成根本违约。本院认为，原、被告签订的《长江国际购物中心房屋定金认购单》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现双方一致同意解除上述认购单，本院予以准许。关于定金返还问题。根据当事人的约定和法律关于定金的规定，因一方当事人违反约定导致买卖合同不能订立的，按照定金罚则承担责任，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。如双方当事人只是就有关条款协商不一致，而导致买卖合同未能订立的，收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。本案中，双方约定的实付总价为894,466元，被告提出要作低房价至28.7万元以规避税费，原告为维护自身利益则希望按照认购单价格签订买卖合同，虽然做低房价、规避税费，违反了有关规定，然而就交易履行和交易目的上看，该价格的确认对于原、被告买卖系争商铺产生重大影响，因此双方就系争商铺是按照实价还是按作低房价后的金额签订买卖合同未能磋商一致。同时，从原告已提交的录音资料来看，原告在就相关事宜询问被告并得到被告答复后，并未明确表示拒绝，而是回复需要商量，亦可见相关事宜在当时仍尚在磋商过程中。综上，本院认定双方系就交易基本条款未能协商一致，导致买卖合同未能订立，现认购单已解除，被告理应归还原告定金10万元。对原告以违约为由要求双倍返还定金的主张，本院不予认可。对被告以违约为由要求没收定金的主张，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告邵辰志、周密与被告上海诚誉房地产经纪有限公司于2020年3月15日就上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室商铺签订的《长江国际购物中心房屋定金认购单》；二、被告上海诚誉房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告邵辰志、周密定金10万元；三、驳回原告邵辰志、周密的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,150元，由原告邵辰志、周密负担1,075元，被告上海诚誉房地产经纪有限公司负担1,075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚二〇二〇年七月二十九日法官助理  张紫嫣书 记 员  朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。