福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初2684号 原告：福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司（以下简称兴邦物业莆田分公司），住所地莆田市城厢区霞林街道沟头居委会建材市场二楼。统一社会信用代码：913503025509661254。 负责人：曾红佩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡蓉蓉（系该公司员工），女，1988年4月28日出生，汉族，住所地仙游县。 被告：郭旭东，男，1988年3月4日出生，回族，住莆田市城厢区。 原告兴邦物业莆田分公司与被告郭旭东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴邦物业莆田分公司的委托诉讼代理人蔡蓉蓉和被告郭旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴邦物业莆田分公司向本院提出诉讼请求：依法判令郭旭东支付物业费8265元、公摊水电费1365元及违约金（违约金以每个月拖欠的物业费225.81元为基数按每日0.05%计算，自2017年5月16日起分阶段计算至全部付清之日止，暂计至起诉之日为2288元），合计人民币11918元；2、判令本案诉讼费用由郭旭东承担。事实及理由：兴邦物业莆田分公司系木兰枫丹小区的物业管理公司，郭旭东系该小区10号楼3804号的业主。兴邦物业莆田分公司与郭旭东于2015年11月13日签订《前期物业服务协议》。双方约定物业管理服务费按建筑面积收取，高层住宅每平方米每月物业费1.8元，业主应于每月15日前向物业公司交纳当月的物业费和水电费及其他费用；业主未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交物业费总额的万分之五的滞纳金（实为违约金）。同日签订的《公摊水电明细》约定，物业公司按每月每平方米0.2元向业主收取公共水电费。但郭旭东自2017年5月13日至2020年5月31日拖欠物业费8265元，自2015年11月19日至2020年5月31日拖欠公摊水电费1365元。该款虽经多次催讨，但其仍拒不交纳，故请求判决支持兴邦物业莆田分公司的诉讼请求。 郭旭东辩称:其购买的案涉房子本来是要做婚房的，但一直漏水，修了也不见好，导致其至今未能结婚；物业公司屋顶空调水一直排在郭旭东门口，郭旭东自去年就开始提出，但至今未能解决；郭旭东房屋侧面房间天花板漏水，物业公司也不管；小区电梯经常故障，物业费用支出不公布，管理不到位；电动车可以随意开进小区充电，小区广告收入不公开等，存在不少问题。故要求上述问题解决后才交纳相关费用。 兴邦物业莆田分公司围绕诉讼请求依法提交了证据一、郭旭东的身份证；证据二、前期物业服务协议、公摊水电明细、承诺书、入住合约；证据三、郭旭东的房产证；证据四、照片、EMS快递单、回执单、催缴通知书。因郭旭东表示对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。郭旭东为支持其抗辩主张，提供视频一段，照片三张。兴邦物业莆田分公司表示对该证据的三性均有异议。本院审查认为，该证据的真实性可以确认，但仅凭此无法证明郭旭东所要证明的问题。 根据当事人的陈述和经上述经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：郭旭东系木兰枫丹小区10号楼3804号的业主，其房屋不动产权证登记建筑面积为125.45平方米。2015年11月13日，兴邦物业莆田分公司与郭旭东签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：该协议适用于房屋自出售之日起至本物业成立业主委员会并与本物业签订的《物业管理服务合同》生效时止；10号楼3804号房屋建筑面积为124.92平方米；高层住宅每平方米每月物业费为1.8元；物业费按月在每月的15日前交纳，每逾期一日，按应交物业费总额的万分之五收取滞纳金等。同日签订的《公摊水电明细》（木兰枫丹公共水电费公摊方式）约定小区公共用电未安装单独量表时，物业公司可按每月每平方米0.2元的标准向业主收取公共水电费，日后安装单独计量表后，进行统一清算，采取多还少补的原则等。之后兴邦物业莆田分公司依约进行小区物业管理服务，但郭旭东自2017年5月13日起未交纳物业费，自2015年11月19日起未交纳水电公摊费，且经催讨仍拒不交纳，致引起诉讼。庭审时双方共同确认木兰枫丹小区至今尚未成立业主委员会。 本院认为，郭旭东与兴邦物业莆田分公司签订的《前期物业管理服务协议》和《公摊水电明细》均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。郭旭东在享受兴邦物业莆田分公司物业服务的同时，应依约履行交纳物业费和公摊水电费的义务，但其未交纳自2017年5月13日起至2020年5月31日止的物业费和自2015年11月19日起的公摊水电费，已构成违约，依法应承担违约责任。因郭旭东的房屋面积为125.45平方米，前期物业服务合同约定房屋每平方米每月的物业费为1.8元，故其该时段的物业费为125.45平方米×1.8元×36.6月=8264.65元；公摊水电费为125.45平方米×0.2元×54.37月=1364.14元。因双方在《前期物业管理服务协议》中约定物业费按月在每月的15日前交纳，每逾期一日，按应交物业费总额的万分之五收取滞纳金（实际应为违约金），现郭旭东逾期交纳，应依约承担违约金。故现兴邦物业莆田分公司要求郭旭东承担拖欠的物业费自2017年5月16日起分阶段计算至全部付清之日止按日万分之一计算的违约金，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。郭旭东主张其购买的案涉房子一直漏水，修了也不见好，物业公司屋顶空调水一直排在其家门口未能解决，房屋侧面房间天花板也漏水，物业公司不管，小区电梯经常故障，物业费用支出不公布，管理不到位，电动车可以随意开进小区充电，小区广告收入不公开等，但又未能提供证据证明。且即使存在服务管理不当等问题，也不能成为其拒交物业费的理由，其对此可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 郭旭东应于判决生效之日起十日内支付给福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司拖欠的物业服务费8264.65元，并支付自2017年5月16日起以每月应交纳的物业费为基数从每个月的16日起计至还清之日止按日万分之五计算的违约金； 二、郭旭东应于判决生效之日起十日内支付给福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司拖欠的水电公摊费1364.14元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费97.9元，减半收取计48.95元，由郭旭东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  方新福 二〇二〇年七月二十八日 书记员  江琦敏 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 违约的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。