贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初3073号原告：徐红梅，女，1971年5月8日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告：张健，男，1966年11月10日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被告：泸州天路房地产投资有限公司，住所地四川省泸县牛滩镇街村，统一社会信用代码91510521660253695D。法定代表人：邓先贵（已去世，未变更工商登记）。诉讼代表人：邓虎。委托诉讼代理人:王骥。原告徐红梅、张健与被告泸州天路房地产投资有限公司（以下简称天路房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐红梅、张健,被告天路房地产公司委托诉讼代理人王骥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐红梅、张健向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付商铺买卖合同延期办理产权违约金25200元，即2018年9月1日起至2020年5月31日止共630天按40元／天计算；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：（一）2012年5月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将其位于仁怀市（建筑面积为21.70平方米）卖给原告，总价40万元。被告未按照合同第二十二条第三款规定期限办理产权证。（二）原告从2017年7月起向法院提起诉讼，仁怀法院先后做出（2017）黔0382民初4206号判决、（2018）黔0382民初5124号调解、（2019）黔0382民初6846号裁定。2017年6月30日至2018年8月30日期间的延期办理房产权违约金17000元已执行到位。（三）2018年9月1日至2020年5月31日共630天延期办证违约金为25200元。综上，原告为保护自己合法权益，请求法院判决被告立即支付违约金。被告天路房地产公司辩称，一、原告诉请支付逾期办理产权违约金25200元，答辩人作为房屋的出售人，有向买受人办理产权登记手续转移房屋所有权的义务。在2012年3月31日前，涉案房屋已经取得商品房所有权初始登记，因诸多原因未及时办理，但答辩人按期交付了房屋，未对原告使用、入住和收益造成影响，即无任何损失。根据合同法第114条的规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况，向对方支付一定数额的违约金。也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。故在原告收益未受到影响的情况下，被告不承担违约责任。双方订立的违约金过高，根据合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。根据最高人民法院合同法司法解释（二）第27条的规定，当事人可以通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第114条第2款的规定调整违约金，故应该调整违约金。原告诉请的违约金过高，应由法院结合本案实际予以衡量。本院经审理认定事实如下：2012年6月30日，原告徐红梅、张健与被告天路房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为2012000957），约定原告向被告购买其位于贵州省仁怀市房屋，该房（合同约定）建筑面积21.70㎡，套内建筑面积15.50㎡，总价款400000元。合同第22条第3款约定“（一）出卖人承诺于2012年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一／日承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款×的违约金。……”合同签订后，原告按约一次性付清房款，被告于2011年12月31日将房屋交付原告。因被告未按合同约定办理案涉房屋的产权证，原告起诉到本院。2017年8月18日，本院作出（2017）黔0382民初4206号民事判决，判决被告支付原告违约金7200元，被告不服上诉至遵义中院，二审裁定驳回上诉、维持原判。2018年8月30日，原告起诉要求被告支付2017年6月30日至2018年8月30日共425天按40元／天计算的违约金17000元，后经调解双方达成协议，本院作出（2018）黔0382民初5124号民事调解书，内容为被告限期支付违约金17000元，如在2019年6月30日前未取得房产证则被告应支付自2018年9月1日起至实际取得房屋产权证止的违约金，但未明确违约金计算标准。另查明，2019年3月18日，仁怀市住房和城乡建设局向本院复函载明：“帝茅公馆小区住宅部分房屋产权总证已办理完成，现已启动分户产权证的办理工作。”。上述事实，有原、被告提交的身份证、商品房买卖合同、（2017）黔0382民初4206号民事判决书、（2017）黔03民终6281号民事判决书、（2018）黔0382民初5124号民事调解书、（2019）黔0382民初5596号民事判决书等证据及当事人的陈述在卷证实。其余证据，因缺乏与本案的关联性，本院不予确认。本院认为，原告徐红梅、张健与被告天路房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。双方在合同中约定，被告应当在2012年3月31日前取得案涉商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付买受人。虽仁怀市住房和城乡建设局于2019年3月18日出函证明已取得茅公馆小区住宅部分房屋产权总证，但原告至今仍未取得案涉房屋的产权证，被告的行为构成违约，依法应当承担违约责任。对于原告主张的违约金，被告以延期办证未给原告造成实际损失为由要求调减违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”及该解释第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，虽然案涉《商品房买卖合同》已明确约定逾期办证违约金的计算方式，但综合考虑延期办证未影响原告对房屋的占有使用、法院生效裁判文书已明确被告承担前期违约金以及违约时间、房屋的面积、合同履行、社会经济状况等各种因素，本院将被告承担的违约金酌情调整至6000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：被告泸州天路房地产投资有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告徐红梅、张健违约金6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元（已减半收取），由原告徐红梅、张健负担164元，由被告泸州天路房地产投资有限公司负担51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  伍成烨二〇二〇年七月八日法官助理贾纪立书记员王江