山东省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁行终666号 上诉人（原审原告）吴衍震，男，1973年10月15日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 被上诉人（原审被告）菏泽市牡丹区人民政府，住所地菏泽市东方红西街999号。 法定代表人张泽中，区长。 上诉人吴衍震因诉菏泽市牡丹区人民政府（以下简称牡丹区政府）房屋征收补偿决定一案，不服菏泽市中级人民法院于2019年12月4日作出的(2019)鲁17行初491号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条之规定对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2017年6月19日，被告牡丹区政府作出《牡丹区2016-16号地块（三期）房屋征收决定书》，征收范围为太原路以东、牡丹新村（含）及魏海自然路以南、天香路以西、黄河路以北（以规划征收红线为准）。同日，被告发布征收通告，公布了《牡丹区2016-16号地块（三期）房屋征收补偿方案》。被征收人吴衍震位于征收范围内的房屋（丈量编号为17-023），丈量土地面积83.40平方米，丈量合法实有建筑面积123.71平方米，房屋用途为住宅。原告吴衍震所持有的房产证显示建筑面积为98.45平方米，土地面积80.15平方米。2017年6月25日，经集体协商选定的菏泽市弘正房地产评估咨询事务所有限公司评估，被征收房屋评估价值及其他费用共计人民币529614元（含三个月临时安置费）；按产权调换补偿方式，被征收房屋评估价值及其他费用共计人民币571676元（含三十六个月临时安置费）。在房屋征收决定规定的签约期限内，被征收人未提出复核评估，也未与房屋征收部门达成补偿协议。2019年4月2日被告牡丹区政府对原告吴衍震作出菏区政征补字〔2019〕16号房屋征收补偿决定。原告不服，提起本案行政诉讼。 原审法院认为：首先，被告牡丹区政府对牡丹区2016-16号地块（三期）已经作出房屋征收决定，经人民法院两审终审判决确认违法而未撤销，征收补偿程序启动合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条之规定，在房屋征收部门与本案原告于征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的情况下，被告牡丹区政府有按照征收补偿方案作出房屋征收补偿决定的法定职权。其次，被告牡丹区政府作出的被诉征收补偿决定在认定事实方面，集体协商选定的房地产评估机构菏泽市弘正房地产评估咨询事务所有限公司经评估，出具了房屋征收估价报告,估价报告所附现场勘验笔录有原告本人及征收部门、丈量人、记录人和监督部门签字,丈量土地面积略大于土地证登记面积，但尚在正常勘测误差范围内，丈量的房屋面积也大于房产证登记面积，根据征收补偿安置方案中对于未登记房屋根据相关证据进行认定的规定，被征收房屋属于统一建设的联排房屋，房屋建设时间较为一致，被上诉人以评估机构在丈量基础上出具的估价报告为主要证据并无明显不当，其按照征收补偿方案作出的征收补偿决定认定事实清楚。第三，经审查，被告牡丹区政府作出的征收补偿决定符合法定程序，在适用法律方面，被诉房屋征收补偿决定保障了原告选择补偿方式的权利，决定给予原告补偿的事项符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条的规定，适用法律正确。第四，原告所诉其他理由不能成立，本院不予支持。1.因公共利益征收房屋与项目建设过程中的建设模式并无直接关联，采取引入社会资金的商业模式建设与棚改项目自身的公益性并不矛盾。2.对于棚户区的认定是对整个片区而言，而非针对个别房屋。3.评估报告是集体协商选定的评估机构具备评估资质的评估师出具的，原告认为评估价值畸低缺乏有效证据支持，原告提出置换180平方米的住房缺乏事实根据和法律依据。评估报告送达回证的送达时间虽有涂改，但原告亦认可收到评估报告，且未提出复核。至于原告所称胡同，经审查并未包括在原告土地使用证登记范围内，原告可在案外参照本居住区内胡同的补偿原则另行主张。至于原告所称潜水井，因其称是在征收公告发布之后修复，不应在补偿范围内，如果原告有证据该井是在征收公告发布之前已经存在，且在勘验时确有遗漏，可在本判决生效之日起十五日内向被告征收工作人员及评估人员提出，在补偿额中予以增补，但仅凭此主张要求撤销征收补偿决定，不予支持。综上，被诉征收补偿决定合法，对原告诉求不予支持，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告吴衍震的诉讼请求。案件受理费50元，由原告吴衍震负担。 吴衍震不服原审法院判决提起上诉，请求撤销一审法院判决，依法改判撤销被上诉人作出的涉案房屋征收补偿决定。理由如下：1.涉案评估报告认定的单价低于估价时间点2017年6月上诉人房屋所在地周边新建楼盘的价格，也严重低于估价报告所显示的该地块评估基准价4960元/平方米，违反《国有土地上房屋征收和补偿条例》第十九条的规定。2.被上诉人将送达评估报告的日期由2019年3月24日更改为2019年3月17日，并以3月17日为基础伪造出一系列证据，原审法院对此没有裁定。3.被上诉人未提供产权调换的房屋具体位置。4.原审法院认为棚户区改造是针对整个片区而言，而非针对个别房屋，上诉人对此没有异议，但不能以棚户房特征来界定房屋价值。5.上诉人提出180平方米的房屋调换，有充分的事实和法律依据。6.原审法院对上诉人胡同和潜水井的认定不当。 被上诉人牡丹区政府提交书面答辩意见称，1.关于评估报告的送达时效问题。工作人员早已向吴衍震送达了案涉评估报告，并依据该评估报告确定的房屋价值与吴衍震进行积极协商。2019年3月15日，因案涉补偿决定作出的需要，工作人员再次向吴衍震送达该评估报告，吴衍震拒收。关于送达日期涂改问题，目前无法核实，送达人员未制作影像资料证明履行了送达程序，程序确实存在瑕疵。但结合协商笔录可以看出，吴衍震知道其房屋超出容积率的面积没有计入合法面积，而这一部分内容只在评估报告上体现，可以佐证评估报告在征收补偿决定前已经送达给吴衍震。2.案涉征收决定被法院判决违法不撤销，仍具有法律效力。3.吴衍震周边胡同面积已经实地勘查及丈量登记，相应的价值已在评估报告中体现，吴衍震主张胡同未丈量没有事实依据。 各方当事人在原审中提交的证据和依据已随案卷移送本院。本院二审认定的事实与原审法院判决认定的事实基本一致。 本院认为： 在房屋征收补偿过程中，对被征收房屋价值的分户评估报告是人民政府作出房屋征收补偿决定的重要依据。确定补偿金额的基本原则就是要通过客观公正的评估，确定科学的标准，从而使被征收人因征收活动受到的损失能够得到合理补偿，使其生产、生活质量不至于因为房屋被征收而降低。本案从现有证据来看，不能证明牡丹区政府在征收补偿过程中充分保障了上诉人吴衍震的合法权益。 一、关于评估报告的送达程序。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款赋予了被征收人对评估报告的复核评估权和申请鉴定权，以保障被征收人对评估报告有异议时的权利救济。《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十四条具体规定了相应的期限为收到评估报告或复核结果之日起十日。本案中，牡丹区政府提交的送达回证显示送达日期有涂改，且未作出合理解释，无法证明已保证吴衍震上述救济权利的行使，程序违法。因此，该评估报告确定的价值尚不能作为涉案房屋价值补偿的依据。 二、关于评估报告的有效期。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》均未对此作出明确规定，涉案评估报告也未作出声明，但《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定：“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。”鉴于房地产市场价格存在波动的事实，参考上述规定，从估价报告出具之日起计，无正当理由的，市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定，以保障被征收人获得公平补偿。本案中，牡丹区政府虽然上诉主张2019年3月是第二次送达评估报告，之前早已送达过，但未提供证据证明，本院对该上诉理由不予支持。涉案评估报告于2017年6月作出，至2019年3月才向被征收人吴衍震送达，间隔时间近两年。牡丹区政府以该评估报告确定的价值作出补偿决定，对吴衍震的补偿权益可能造成侵害，明显不当。 涉案评估报告的送达程序和使用均有不当之处，导致被诉征收补偿决定的主要证据不足，程序违法，应当予以撤销。原审法院认可被诉补偿决定的合法性和合理性，驳回上诉人的诉讼请求不当，本院予以纠正。牡丹区政府应当按照有利于被征收人的原则，严格遵守相关程序规定，对被征收人的房屋重新评估并作出补偿决定，以保障被征收人获得公平合理的补偿。 综上，原审法院判决认定事实不清，依法应予撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销菏泽市中级人民法院(2019)鲁17行初491号行政判决； 二、撤销菏泽市牡丹区房屋征收补偿决定； 三、责令菏泽市牡丹区人民政府于本判决生效之日起六十日内重新作出补偿决定。 一、二审案件受理费人民币各50元，均由上诉人菏泽市牡丹区人民政府负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 晖 审判员 王海燕 审判员 韩 勇 二〇二〇年七月二十二日 书记员 李 倩