贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2510号上诉人（原审被告）：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所凯里市博南路西侧客运站3号楼2层6号。统一社会信用代码915226013374400959。法定代表人：黄士冯，系公司执行总裁。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘心雨，贵州七律律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：潘冬海，男，1974年5月6日出生，汉族，住凯里市博南新区。被上诉人（原审原告）：洪坤，女，1981年3月15日出生，布依族，住凯里市。委托诉讼代理人：兰银龙、韦会琴,贵州维律律师事务所律师。上诉人凯里碧桂园物业发展有限公司(以下简称碧桂园公司）因与上诉人潘冬海、洪坤商品房预售合同纠纷一案，均不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判驳回潘冬海、洪坤的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由潘冬海、洪坤承担。事实和理由：一审法院在未查明本案基本事实的情况下，支持潘冬海、洪坤的诉讼请求，认定碧桂园公司逾期交房、逾期移交办证文书存在事实认定错误。1、碧桂园公司不存在逾期交房的违约情形，不应向潘冬海、洪坤支付逾期交房的违约金。双方签订《商品房买卖合同》后，又签署了一份补充协议，双方对主合同的部分条款进行了细化的约定。在补充协议中也明确了交房条件，即第四条第（一）款“该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人己向该商品房所在地行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”。出卖人履行合同时，是符合该条所约定的内容，并且碧桂园公司在满足交房条件后在合同约定的交房期限内通过邮寄方式向潘冬海、洪坤送达了书面的《收楼通知书》。故碧桂园公司在交房一事上，不存在违约行为，所交房屋和合同履行符合双方之间的约定，房屋质量完全符合国家法律、法规及相关标准、规程的要求。一审法院认定碧桂园公司逾期交房存在事实认定错误。2、涉案房屋的产权证书潘冬海、洪坤已委托碧桂园公司进行办理，潘冬海、洪坤要求碧桂园公司承担支付逾期交付商品房权属转移登记有关文书违约金没有法律和合同约定的依据。双方签订的补充协议及附录的约定，潘冬海、洪坤将房屋产权证书委托碧桂园公司代为办理，碧桂园公司配合潘冬海、洪坤，双方己对主合同的约定进行变更。根据补充协议第十九条第2款的约定“买卖双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。”故潘冬海、洪坤仍然要求碧桂园公司按主合同约定承担支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，没有法律依据和合同依据，不应得到支持。综上所述，一审法院在审理本案过程中有认定事实不清的情形存在。因此，碧桂园公司请求贵院依法撤销本案一审判决，并依法驳回潘冬海、洪坤的全部诉讼请求。潘冬海、洪坤上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，依法改判碧桂园公司按日万分之一支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金；2、本案一、二审诉讼费由碧桂园公司承担。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》是依法成立的合法有效的合同。潘冬海、洪坤根据《商品房买卖合同》约定要求按日万分之一计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，应得到支持。一审判决将违约金标准调至日万分之零点五，没有事实及法律依据。碧桂园小区部分业主诉讼主张按日万分之一计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，已得到贵院的支持，且已生效，本案应按同一小区的同一标准支持。另外，一审判决不支持2020年1月1日之后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法无据。潘冬海、洪坤向一审法院起诉请求：1、被告支付原告2018年1月1日至同年11月1日逾期交房违约金53881.75元；2、被告支付原告2018年7月1日至2019年12月31日逾期交付转移登记有关文书违约金48564.47元，2020年1月1日以后的违约金以886213.00元为基数，按日万分之一支付到办理转移登记有关文书之日止；3、被告负担诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于贵州省凯里市永丰路西侧、清水江北侧的凯里碧桂园柏丽湾商住楼是被告碧桂园公司开发的商业性楼盘。2016年7月31日，原告潘冬海、洪坤以总价款886213.00元向被告购买该楼盘第42幢2单元5层2-5-1号住房一套。双方在订立的商品房买卖合同中约定交房时间为2017年12月31日前，交付转移登记有关文书时间为2018年6月30日前，并对交房应当满足的条件进行了约定，即：取得竣工合格证明文件、有面积实测技术报告、有关设施、设备达到承诺条件。逾期交房违约责任约定为：逾期交房超过90日，买受人不退房的，合同继续履行。自约定交房届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按买受人已房款的日万分之二向买受人支付违约金。逾期交房转移登记有关文书违约责任约定为：出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。逾期60日后出卖人仍不能交付转移登记有关文书的，自约定日期起至实际交付转移登记有关文书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同成立后，原告按约定向被告支付购房款886213.00元。2017年12月27日，被告以邮寄方式通知原告收房。原告认为被告没有满足交房条件拒收。2018年11月2日，被告将房屋质量保证书移交给原告，双方办理了交房手续。时至今日，被告仍没有将商品房转移登记有关文书交付的原告。原告因此认为被告的违约行为损害其权益，遂向该院提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立的合同。合同成立后，被告没有按照约定全面履行合同义务，应当承担违约责任。关于被告是否存在逾期交房违约事实的问题，经审查，被告举出的邮寄统计表虽然能够证明其在约定交房期限内向原告邮寄了收楼通知，但不能证明交付给原告的房屋已经满足了合同约定的交付条件。相反，被告提交的碧桂园物业及资料移交书恰好证明交房条件中约定的房屋质量保证书、住房使用说明书是在2018年11月2日才移交给原告的，印证了原告陈述在2017年12月拒收房屋的事实，故被告抗辩不存在逾期交房情形不能成立。由此，被告应从合同约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止，按原告已付购房款886213.00元的日万分之二向原告支付逾期交房违约金53881.75元（886213.00元×304天×0.0002）。关于双方约定的逾期办证违约金是否过高的问题。经审查，双方在商品房买卖合同中虽然约定被告逾期交付转移登记有关文书的，要按照原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。但是，房屋最基本的属性是居住，在买卖双方已经办理交房手续的情况下，被告逾期交付转移登记文书的行为不会影响原告对所购买的房屋行使居住权。在这种情况下违约金的适用应当以补偿为原则。若以双方约定的日万分之一支付违约金，确实高于被告违约给原告造成的实际损失，应当兼顾公平原则适当予以调整。本院根据被告履行合同的实际情况及过错程度，依法将违约金比例由日万分之一调整为日万分之零点五，即被告从2018年7月1日起至2019年12月31日止，以原告支付的购房款886213.00元为基数，按日万分之零点五向原告支付违约金24327.00元（886213.00元×549天×0.00005）。2020年1月1日以后的违约金因逾期交付转移登记有关文书的事实仍处于持续状态，违约金数额尚不确定，原告可在违约事实消除后另行起诉。被告以合同约定的逾期办证违约金过高，要求予以减少，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告潘冬海、洪坤逾期交房违约金53881.75元。二、被告凯里碧桂园物业发展有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告潘冬海、洪坤逾期交付商品房转移登记有关文书违约金24327.00元。三、驳回原告潘冬海、洪坤其余诉讼请求。案件受理费减半后收取574.00元，由原告潘冬海、洪坤负担115.00元，由被告贵凯里碧桂园物业发展有限公司负担459.00元。二审期间，为支持自己的主张，当事人提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。碧桂园公司提交如下证据：1、补充协议，拟证明双方已就《商品房买卖合同》约定条款进行了变更，双方应按补充协议的约定执行；2、竣工验收备案表，拟证明碧桂园公司在合同约定期限内满足了交房条件，不应承担逾期交房的责任；3、说明，拟证明原合同约定房屋楼号与备案楼号存在变动。潘冬海、洪坤提交如下证据：竣工验收备案表（建备﹝2018﹞第18号）、说明，拟证明碧桂园公司就同一栋楼提交的竣工验收备案表，与之前其他案件诉讼提交的竣工验收备案表明显不一致。经组织双方质证，潘冬海、洪坤对碧桂园公司提交的证据的三性及证明内容均不认可。对潘冬海、洪坤提交的证据，碧桂园公司认为，上一次诉讼提交的是一期九号楼的竣工验收备案表，本次提交是二期九号楼的竣工验收备案表。楼号确实存在变更。综合各方当事人提交的证据及陈述，本院审查后综合认证如下：1、补充协议，本院认为该附件十二补充协议有潘冬海、洪坤的签字捺印，结合其他购房户签订《商品房买卖合同》及其补充协议的情况等综合考量，本院对该组证据的真实性、关联性予以确认；2、竣工验收备案表、说明，本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，碧桂园公司交付的标的物是包括主体结构、装修装饰等工程在内的商品房建设工程，该组证据材料不足以证明涉案房屋具备了交付条件，对该组证据，本院不予认定。本院审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：《商品房买卖合同》第二十九条约定:“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）,但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准”。再查明，在被上诉人提交的《商品房买卖合同》中，附件十二补充协议的页面上无内容。在上诉人提交的《商品房买卖合同》附件十二补充协议共有十二页的内容。该补充协议第四条关于该商品房交付条件和交接手续约定：“（一）关于该商品房的交付条件，买卖双方一致同意不按照合同第十一条第（二）款的约定履行，同意按本款约定履行：该商品房交付时应当符合的条件为出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件……出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果，不作为该商品房的交付标准。出卖人按本补充协议附录四约定的交付标准进行交付……（三）《商品房买卖合同》第十四条第（一）款的约定内容全部变更为：该商品房达到本补充协议约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间……（四）买卖双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第（二）款的全部内容执行，补充约定如下：……买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。该附件十二补充协议第九条关于房屋登记约定：1、买卖双方一致同意不按合同第二十二条第一款、第二款及第三款第（一）（二）（三）项约定履行，按以下约定履行：（一）关于预告登记：由买受人委托出卖人办理该商品房的预告登记。2、买受人委托出卖人办理该商品房权属登记的具体事宜详见本附录三《委托办理权属登记协议书》的约定。该补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》主要约定：买受人自愿委托出卖人办理“申办买受人所购商品房合同备案登记”、“申办买受人所购商品房预告登记”、“申办买受人所购商品房《房屋所有权证》”、“领取买受人所购商品房《房屋所有权证》”等事宜。买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交凯里市房管局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。还查明，至今碧桂园公司未为潘冬海、洪坤办理《房屋所有权证》。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、潘冬海、洪坤要求碧桂园公司支付逾期交房违约金、逾期交付办证文书违约金是否应支持；2、一审判决将逾期交付办证相关文书的违约金标准调整为日万分之零点五，是否有依据。双方签订的《商品房买卖合同》，在第十一条对涉案房屋的交付时间和条件等作了约定，在第十四条对商品房的交接、查验等事项作了约定，在第二十二条对商品房的权属转移登记等事项作了约定。碧桂园公司提供的《商品房买卖合同》附件十二补充协议，在第四条对《商品房买卖合同》第十一条和第十四条关于商品房的交付条件、通知义务、查验、交接等约定作了实质性的变更，在第九条及附录三对《商品房买卖合同》第二十二条关于商品房权属转移登记等约定进行了实质性的变更。经对比，本院认为，《商品房买卖合同》附件十二补充协议的约定显然是免除或减轻了碧桂园公司的责任、加重了潘冬海、洪坤的责任。依照合同法第三十九条和第四十条之规定，上述格式条款应认定为无效条款。依照《商品房买卖合同》第二十九条：“补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以《商品房买卖合同》为准。”之约定，双方当事人仍应当按照《商品房买卖合同》第十一条、第十四条、第二十二条等条款的约定履行交付房屋、办理房屋权属转移登记等义务。双方签订的《商品房买卖合同》所涉的标的物是包括主体结构、装修装饰等工程在内的商品房建设工程。涉案商品房的主体结构与装修装饰等工程是不可分割的整体，涉案商品房经验收，如主体结构或装修装饰等工程存在质量问题，则涉案商品房就不具备交付条件。现有的证据不足以证明在《商品房买卖合同》约定的交房期限内，碧桂园公司出售的涉案房屋已具备了交付条件并按合同约定通知了潘冬海、洪坤。碧桂园公司逾期交房已构成违约，潘冬海、洪坤要求碧桂园公司按《商品房买卖合同》约定以已付房价款为基数按日万分二的标准支付逾期交付房屋期间的违约金，一审判决予以支持，于法有据。碧桂园公司未按《商品房买卖合同》第二十二条约定的期限将办理商品房权属转移登记相关文书交付给潘冬海、洪坤，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。潘冬海、洪坤要求碧桂园公司按《商品房买卖合同》的约定以已付房价款为基数按日万分一的标准支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金。碧桂园公司在庭审中以约定的违约金标准过高为由明确要求法院予以调减。一审判决将逾期交付办理商品房权属转移登记文书的违约金标准调减为以已付房价款为基数按日万分之零点五计付，并无不当。潘冬海、洪坤一审诉请要求碧桂园公司支付的逾期交付办理商品房权属转移登记文书的违约金至实际交付之日止，一审判决结合本案的实际暂时判决支持至2019年12月31日，并在判决书中明确2020年1月1日之后的逾期交付办理商品房权属转移登记文书的违约金可另行诉讼解决，一审法院处理并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1556元，由潘冬海、洪坤负担408元，由碧桂园公司负担1148元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  陈生燕审判员  王山地二〇二〇年七月一日法官助理罗安松书记员汪玲