江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0682民初4089号原告:中国银行股份有限公司如皋支行，住所地如皋市如城街道海阳中路**。法定代表人：顾鹏飞，行长。委托诉讼代理人：姚锦平（特别授权），系该公司员工。委托诉讼代理人：陈旭东（特别授权），江苏九思律师事务所律师。被告：张健，男，1967年4月28日出生，汉族，住如皋市。被告：孔秀芹，女，1972年6月22日出生，汉族，住如皋市。被告：张天琪，男，1994年2月3日出生，汉族，住如皋市。被告：如皋市万都置业有限公司，住，住所地如皋市如城街道中山路**/div>法定代表人：曹俊仙，总经理。委托诉讼代理人：张曦恬（特别授权），女，1988年6月20日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区，系公司员工。原告中国银行股份有限公司如皋支行（以下简称中行如皋支行）与被告张健、孔秀芹、张天琪、如皋市万都置业有限公司（以下简称万都公司）金融借款合同纠纷一案，本院2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行如皋支行的特别授权代理人姚锦平、陈旭东，被告张健，被告万都公司的特别授权代理人张曦恬到庭参加诉讼。被告孔秀芹、张天琪经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中行如皋支行向本院提出的诉讼请求为：1.判令被告张健、孔秀芹、张天琪、如皋市万都置业有限公司向原告偿还本金478768.62元，利息（含罚息）21559.82元，合计500328.44元。暂计算至2020年5月18日，兹后上述逾期贷款以本金478768.62元为基数，实际还清前产生的利息（含罚息按上浮50%计算）按双方合同约定的年利率8.085%计算；2.判令原告有权对涉案抵押物依法实现抵押权优先受偿；3.判令四被告承担本案的律师费15000元；4.判令四被告承担本案的诉讼费及原告实现债权的全部费用。事实与理由：2014年2月25日，原、被告签订了编号为2014年中银借字RGCB5014011号《个人商业用房贷款合同》，申请商铺按揭贷款75万元，贷期10年，借款期限120个月，月利率6.0042‰，还款方式为按月等额本息还款，同时签订了提款申请和划款委托书。被告张健、孔秀芹、张天琪以其所购江苏省如皋市万都广场A1幢133室商铺为抵押，签订了抵押合同并办理了预抵押登记，并由如皋市万都置业有限公司提供期间担保。上述合同生效后，原告依约于2014年04月23日向被告张健、孔秀芹、张天琪所指定如皋市万都置业有限公司帐户中放款计人民币75万元。至2019年8月，被告张健、孔秀芹、张天琪依约还本息64期，从2019年9月第65期只还款1025.29元后，未能按约履行还本息义务，经多次追索，至今未再有还款。故诉至法院。被告张健辩称，对原告起诉要求我偿还借款没有意见，应该还钱的。希望原告多给点时间给我，我凑钱还贷款。被告万都公司辩称，1、对于被告张健现在欠付的贷款具体金额不清楚；2、万都承担的是阶段性连带责任保证，也就是说在借款人办妥房屋抵押登记，登记给原告后，万都的保证责任解除。对于被告张健是否将房屋办理了抵押情况，我方不清楚。被告孔秀芹、张天琪未应诉答辩，亦未举证。经审理查明：2014年2月25日，原告中行如皋支行（贷款人与被告张健（借款人）、被告万都公司（保证人、开发商）签订《个人商业用房贷款合同》（合同编号为2014年中银借字第RGCB5014011号，以下简称房贷合同），房贷合同约定被告张健因购买万都广场A1-133号的商品房向原告中行如皋支行借款人民币75万元，借期120个月，以实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）为起算日，每12个月为一个浮动周期，重新定价一次。第一个浮动周期内的月利率为实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一浮动周期的适用利率，按月结息和付息，每月的15日为结息日和付息日（见房贷合同第三条第三项）；还款方式为宽限期还款，宽限期24个月，正常期96个月，正常期按月等额本息还款；还款期数共计120期；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起计收罚息，罚息利率为该笔借款所执行的贷款利率的基础上加50%的利率，直至清偿本息为止；被告张健以本合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，借款人应在本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在取得房屋所有权证书后15日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记。被告万都公司提供阶段性连带责任保证；被告张健、孔秀芹、张天琪提供全程抵押担保，抵押担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。如果出现前述违约事件，贷款人可宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等（见房贷合同通用条款第三条）。开发商提供连带保证担保责任的保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任，如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任，双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任，主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使（见房贷合同通用条款第二条、第四条）；原告中行如皋支行在该房贷合同贷款人处加盖其支行印章并由经办人签字，被告张健在借款人处签名，被告万都公司在保证人处加盖其公司印章。同日，原告与被告张健、孔秀芹、张天琪签订了抵押物清单（编号：2014年中银抵字第RGCB5014011号）,抵押物为万都广场A1-133号商铺。2014年4月22日，原、被告就上述抵押房屋进行了预购商品房抵押权预告登记（皋房预字第20908号，债权数额75万元整）。另查，被告张健与被告孔秀芹于1993年5月4日登记结婚，被告张天琪系张健与孔秀芹之子。2014年2月24日，被告孔秀芹、张天琪向原告出具《共有人承诺函》及《共同还款承诺函》，自愿对被告张健在上述《个人商业用房贷款合同》（合同编号为2014年中银借字第RGCB5014011号）合同项下的债务作为共同债务人承担共同还款责任；被告张健向原告出具《提款申请和划款委托书》，要求原告将其75万元购房贷款直接支付给开发商如皋市万都置业有限公司用于购房。2014年4月23日，原告根据被告张健的申请，将75万元贷款汇入被告张健指定的账户，被告张健在《零售贷款借款借据》上签名确认。借款借据载明：借款人张健；借款金额75万元；还款方式为宽限期还款，宽限期24个月，正常期96个月，正常期按月等额本息还款；借款期限120个月；借款利率6.0042‰。贷款发放后，被告偿还了前64期的贷款本息，对于第65期（还款日为2019年9月15日）仅还款1025.29元，其余未再还本付息，经原告催收仍未履行还款义务。截止2020年6月19日尚欠本金478768.62元，利息（含罚息）23844.42元（其中利息20036.92元、利息罚息841.47元、本金罚息2966.04元）。原告中行如皋支行委托江苏九思律师事务所律师陈旭东就本案提供代理，并向江苏九思律师事务所支付了律师代理费15000元，江苏九思律师事务所出具了15000元律师代理费的票据给原告。另查，案涉抵押房产至今尚未领取正式房屋权属证，原告中行如皋支行亦未实际领取他项权证。上述事实有当事人当庭陈述、原告中行如皋支行提供的房贷合同及附件、抵押物品清单、房屋预告登记证明、共同还款承诺函、零售贷款借款借据、律师费发票、贷款已还款明细清单、张健与孔秀芹结婚证复印件、常住人口登记卡复印件等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告张健、万都公司签订的《个人商业用房贷款合同》，系当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。原告已按约定将款项出借给被告张健，其应当按照约定如期足额偿还借款本息。借款期内，被告张健按约偿还部分借款本息后，未能继续按照约定履行还款义务，原告按约要求提前收回贷款，本院予以支持，被告张健应按约偿还剩余借款本息。根据房贷合同的约定，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息；原、被告约定的逾期罚息利率标准不违反法律法规的规定，原告据此主张逾期利息，本院照准。被告张健以其购买的案涉房产提供抵押担保，但该案涉房产的所有权未转移至被告张健名下，原告与被告张健虽就该案涉房产办理了房屋预告登记，但原告未能提供房屋预告登记已转换成为正式的抵押登记手续证明，亦未提供已取得该案涉房产他项权证，原告作为该案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该案涉房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该案涉房产的处分，但并非对该案涉房产享有现实抵押权，故原告请求对被告张健购买的位于如皋市万都广场A1-133号依法实现抵押权且优先受偿，无事实和法律依据，本院不予支持。被告万都公司在办妥抵押登记手续完成之前对借款亦提供阶段性连带责任保证，则保证人应按约承担保证责任，在承担保证责任后可依法向债务人张健追偿。原告要求被告承担本案的律师代理费15000元，符合双方合同的约定，于法不悖，本院予以支持。被告孔秀芹、张天琪向原告出具共同还款承诺函，应当与被告张健共同偿还案涉债务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第三十一条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第二十条、第一百七十三条、第一百八十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张健、孔秀芹、张天琪于本判决发生法律效力后立即偿还向原告中国银行股份有限公司如皋支行偿还借款本金478768.62元、利息（含罚息）23844.42元以及自2020年6月20日起至上述借款本息实际还清前产生的利息（按合同编号为2014年中银借字第RGCB5014011号的《个人商业用房贷款合同》约定的利率及计算方法计算）,并支付律师代理费15000元。二、被告如皋市万都置业有限公司对上述第一项所确认的债务承担连带偿还责任。三、驳回中国银行股份有限公司如皋支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4405元，由被告张健、孔秀芹、张天琪、如皋市万都置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理8810元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 章海涛二〇二〇年七月十七日法官助理 袁立峰书 记 员 夏文婷