江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2403号上诉人（原审被告）：江阴市纵横物业管理有限公司，住所地江阴市青果路花苑12幢106室。法定代表人：刘静，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚爱民，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈小娥，女，1963年1月24日生，汉族，住江阴市。上诉人江阴市纵横物业管理有限公司（以下简称纵横公司）因与被上诉人刘小娥房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0281民初10737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。纵横公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘小娥的一审诉请。事实和理由：一、本案行为人胡芹系无权代理，并未构成表见代理，陈小娥也非善意相对人，其事后亦未追认。作为小区入住业主陈小娥明知车库所有权人为开发商，贪图利益、听信胡芹的谎言，使钱款落入胡芹的手中，目的落空时再向胡芹追要无果后又去公安机关报案，追究对象为胡芹，主观已明知被骗，已通过公权力追究胡芹的刑事责任，而一审法院未能探求真实的法律关系。一审概念引用有误，车库所有权买卖与使用权出租系不同的法律关系，而一审判决引用数年前法院的调查笔录中租赁关系来认定表见代理有失偏妥。本案胡芹以诈骗犯罪已被公安机关抓捕立案，系个人犯罪，诈骗对象亦为陈小娥，同一事实违反“先刑后民”原则。二、一审法院再次受理，系违反一事不再理原则。被上诉人陈小娥辩称，一、胡芹系上诉人纵横公司员工，并被纵横公司委派到申港翡翠城物业管理处担任主任。纵横公司在翡翠城从事物业管理时，从2012年8月开始使用翡翠城管理处印章。2013年8月15日、8月27日，翡翠城物业管理处主任胡芹以翡翠城物业管理处名义与其签订《车库订购协议》，并加盖了翡翠城物业管理处印章，收取了其他预售款。其作为善意相对人，有理由相信胡芹有权代表纵横公司。二、纵横公司提出的事实与理由二不能成立。一审于2015年1月16日裁定驳回其的起诉，仅是针对诉权作出了裁定，并没有对实体权利作出裁判。2017年陈小娥在取得新的证据后(申港派出所证明)再次起诉，不违反一事不再理原则。陈小娥向一审法院起诉请求：1、判令解除其与纵横公司的《订购协议书》；2、判令纵横公司立即退还购房款15万元，并赔偿损失45000元（15万元/年×6%×5年）。一审法院认定事实：纵横公司系物业翡翠城的物业管理方，纵横公司在翡翠城设有物业管理处，胡芹自2012年下半年至2014年1月13日在该管理处担任主任。陈小娥系翡翠城7幢1503室的业主。2013年8月27日，陈小娥与翡翠城物业管理处签订了《订购协议书》一份，约定如下：甲方（出售方或代理人）翡翠城物业管理处，乙方（预购方或代理人）陈小娥，双方约定由乙方预定翡翠城7号楼前平房车库一间，建筑面积为26平方米，乙方先支付15万元，该房屋的售价以开发商最终售价为准，所付定金多退少补，并定于2013年12月30日前签订《房屋买卖合同》，如在约定的预定期内，甲方拒绝签订《房屋买卖合同》或因其他理由不能让乙方顺利拿到该房屋的，甲方要赔偿乙方1万元，且连本带息一同退还。在协议签订前（2013年8月15日），陈小娥已交付了10万元现金，协议签订当日，陈小娥给付了5万元承兑汇票，翡翠城物业管理处分别就收到的现金及承兑汇票向陈小娥出具两份收据。上述《订购协议书》及两份收据均加盖“翡翠城物业管理处”印章。2012年8月21日，翡翠城物业管理处与翡翠城1幢305室业主华国洪签订了《翡翠城道路露天车位临时租赁协议》并出具了相应的车位管理费收据以及车位费收据，该《翡翠城道路露天车位临时租赁协议》及车位管理费收据上均加盖了“翡翠城物业管理处”印章。2013年11月3日，翡翠城物业管理处与华国洪签订了《翡翠城道路车位租赁合同》并出具了相应的车位管理费收据以及车位费收据，该《翡翠城道路车位租赁合同》及车位费收据、车位管理费收据上均加盖了“翡翠城物业管理处”印章。2012年8月20日，翡翠城物业管理处向翡翠城业主钱凯出具了车位管理费收据，并加盖了“翡翠城物业管理处”印章。2014年1月24日，翡翠城物业管理处与钱凯签订了《翡翠城道路车位租赁合同》并加盖了“翡翠城物业管理处”印章。2014年3月13日，翡翠城物业管理处与翡翠城6幢902室业主宋小多签订了《翡翠城道路车位租赁合同》并加盖了“翡翠城物业管理处”印章。2014年3月22日，翡翠城物业管理处与翡翠城6幢802室业主陆建凯签订了《翡翠城道路车位租赁合同》并加盖了“翡翠城物业管理处”印章。2014年3月14日，江阴市公安局因黄玉萍向胡芹购买翡翠城车库被骗予以立案。2017年8月10日，江阴市公安局申港派出所出具证明：“因黄玉萍向胡芹购买申港翡翠城车库被骗财，决定对申港镇申浦路258号翡翠城小区黄玉萍被骗案立案侦查。我局仅对胡芹的个人涉嫌诈骗行为进行了立案，对胡芹代表江阴市纵横物业管理有限公司的职务行为不在立案范围”2015年1月16日法院作出（2014）澄滨民初字第0614号-2《民事裁定书》，裁定驳回陈小娥的起诉。2017年4月1日陈小娥向无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）申请再审，无锡中院认为，2014澄滨民初字第0614号-2《民事裁定书》于2015年1月16日作出，再审申请人陈小娥至2017年4月1日才向法院申请再审，其再审申请时提供的江阴市公安局申港派出所于2017年8月10日出具的证明，该证明不属于新证据，无锡中院于2017年12月5日裁定驳回陈小娥的再审申请。上述事实，有《前期物业管理委托服务协议》、《订购协议书》、收据两份、华国洪调查笔录及相应的合同和收据照片、钱凯调查笔录及相应的合同和收据照片、宋小多丈夫华岳定调查笔录及相应的合同和收据照片、陆建凯调查笔录及相应的合同和收据照片、黄玉萍被骗案的《立案决定书》及相关笔录、《民事裁定书》及当事人的陈述等在卷予以佐证。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、陈小娥与纵横公司的房屋买卖合同是否合法有效；二、陈小娥请求解除合同、返还购房款并赔偿损失的诉讼请求是否成立。关于焦点一，法院认为：行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。首先，陈小娥主观上是善意的。法律并未禁止物业管理性质的公司从事房屋买卖，且本案的《订购协议书》约定“房屋售价以开发商最终售价为准”，亦明确该车库系开发商所有，至于纵横公司能否取得车库所有权，不在本案考量的范围。陈小娥陈述其翡翠城小区7、8号楼免交五年的物业管理费，物业管理费实际是由翡翠城开发商直接代付给纵横公司，胡芹当时就是提出开发商以车库抵作物业费的理由来签订《订购协议书》的；纵横公司总经理薛建军亦在庭审中陈述翡翠城小区7、8号楼的业主代表是与开发商达成了代交物业费的协议，但纵横公司并未见到该协议，开发商亦没有代交过物业费；故结合陈小娥与薛建军的陈述，陈小娥相信翡翠城管理处有权处分车库是有一定事实基础的，故作为合同的相对方，陈小娥不存在重大过失或恶意。其次，陈小娥有理由相信胡芹持有并加盖“翡翠城物业管理处”印章的行为代表纵横公司。从《订购协议书》加盖的印章来看，根据法院对多位翡翠城业主及翡翠城物业管理处的工作人员的调查说明，早在2012年8月，迟至2014年3月，翡翠城物业管理处经常使用“翡翠城物业管理处”印章从事物业管理的业务；另据公安机关关于黄玉萍被骗案的相关笔录，纵横公司总经理薛建军在2014年3月7日接受公安机关询问后，翡翠城物业管理处仍在使用“翡翠城物业管理处”印章。据此，可以确认，“翡翠城物业管理处”印章系是纵横公司在翡翠城小区公开对外从事物业管理服务的印章。从胡芹的身份来看，胡芹自2012年下半年至2014年1月13日在翡翠城物业管理处任主任，陈小娥有理由相信胡芹是代表纵横公司与她签订合同；因此，陈小娥相信胡芹代表纵横公司是有充分理由的。综上，胡芹以翡翠城物业管理处的名义与陈小娥签订的《订购协议书》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。关于争议焦点二：纵横公司确认其不能交付《订购协议书》中约定的车库一间，纵横公司违反合同约定，该违约行为导致陈小娥基于该《订购协议书》的目的不能实现，陈小娥解除双方房屋买卖合同关系的主张应得到支持，解除日期应是陈小娥向法院第一次起诉之日即2014年3月17日，合同解除后纵横公司应返还陈小娥预付款15万元并支付相应利息损失，陈小娥仅主张5年的利息是对其权利的处分，法院予以准许，但利率的计算应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条之规定，判决如下：一、陈小娥与纵横公司签订的《订购协议书》于起诉之日即2014年3月17日予以解除。二、纵横公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还陈小娥15万元并支付该款按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算5年的利息损失。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1400元（陈小娥已预交），由纵横公司负担，于判决发生法律效力之日起十日内给付陈小娥。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。本案中，胡芹利用其就职于翡翠城物业管理处的便利条件以及与翡翠城开发商服务关系，胡芹出售车库的行为与其在翡翠城物业管理处的职务有关，如果其不具有该职务，陈小娥就根本不会相信胡芹的言行而向胡芹购买车库和缴款，胡芹也无机会以翡翠城物业管理处的名义与陈小娥签订《订购协议书》并出具收据，其代表翡翠城物业管理处的代理行为即产生法律效力，而作为合同的相对人陈小娥在主观上是善意的、无过失的，客观上陈小娥也不知道行为人胡芹实际上并无权代理和超越代理权销售车库。胡芹不当履行职务的行为，对外法律后果应由其就职单位承担，一审判决由翡翠城物业管理方纵横公司返还款项并无不当。纵横公司抗辩应先刑后民的理由不能成立，纵横公司在承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人胡芹追偿因代理行为而遭受的损失。“一事不再理”原则，是指同一当事人就同一案件事实、同一诉讼标的不得重复提起诉讼，而诉讼标的是指案件所争议的民事法律关系或实体请求权。就本案而言，法律事实发生了变化，一审进行了实体审查和判决，与前案裁定驳回起诉的事实和程序不同，并不违反“一事不再理”的原则。故本院对纵横公司的上诉意见不予支持。综上所述，纵横公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人由纵横公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年七月二十七日书记员  汪丽敏