北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初3942号原告：北京鼎润祥明物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路****地下**。法定代表人：李孟亮，执行董事。委托诉讼代理人：孙迦，男，该公司员工。被告：中电通（北京）数字电视发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：武亚峰，董事长。委托诉讼代理人：黄继保，北京知寰律师事务所律师。原告北京鼎润祥明物业管理有限公司（以下简称鼎润祥明公司）诉被告中电通（北京）数字电视发展有限公司（以下简称中电通公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎润祥明公司的委托诉讼代理人孙迦，被告中电通公司的委托诉讼代理人黄继保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎润祥明公司向本院提出诉讼请求：1.判令中电通公司支付鼎润祥明公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的空调工况费152989.55元。2.判令中电通公司支付鼎润祥明公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的空调工况使用费违约金161097.99元。事实和理由：2015年12月8日，鼎润祥明公司与中电通公司签订了《BDA国际广场水源热泵空调工况使用协议书》，双方约定按照中电通公司使用区域的建筑面积727.69平方米收取空调工况使用费，每平方米每月单价为5.84元，年度费用为50996.52元，逾期未缴纳空调工况使用费按照逾期之日起每天应交纳数额的千分之一计算违约金。以上费用按照合同约定每半年的首月前五个工作内至付下半年费用。自2017年1月1日至今，鼎润祥明公司按照协议约定履行了物业相关服务义务并为中电通公司单独加装了梯控及楼梯防火门锁，但中电通公司以非其公司人员进入楼层以及2017年开始场地空置为由，拒绝缴纳空调工况使用费，鼎润祥明公司在此期间多次与中电通公司沟通未果，中电通公司的严重违约行为给鼎润祥明公司造成了极大的经济损失。综上所述，中电通公司作为园区业主之一，接受了鼎润祥明公司的服务，理应按《物业管理条例》和合同约定向鼎润祥明公司交纳空调工况使用费，但经鼎润祥明公司一再催缴，至今一直未交分毫，根据《中华人民共和国物权法》第72条：“业主对建筑物专业部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。”同时物权法第83条明确规定拒付行为是损害其他业主合法权益的行为。鼎润祥明公司为维护自身合法权益，故诉至法院。中电通有限公司辩称，不同意鼎润祥明公司的全部诉讼请求。具体理由为：一、鼎润祥明公司于2019年已经按照“物业合同纠纷”案由起诉过中电通公司，连同物业费和工况使用费一并主张，后大兴法院认为，起诉“工况使用费”不应使用物业合同纠纷案由，因此鼎润祥明公司撤诉了，这是鼎润祥明公司第二次起诉中电通公司要求支付“工况使用费”。因此，本案不同于物业服务合同，而应按照一般服务合同提供者提供服务的数量、质量、交付、价格等方面因素考量鼎润祥明公司的诉讼请求是否应得到支持。二、鼎润祥明公司并没有提供与约定价格相等值的服务，签订《BDA国际广场水源热泵空调工况使用协议书》具有欺诈性质。从合同条款上看，乙方提供服务的方式：“乙方将循环水集中进行冷却或加热后通过制换、加压设备（板换、水泵）输送到甲方室内空调机组供甲方使用。”这些条款是鼎润祥明公司拟定双方签署的，合同条款语焉不详，即使鼎润祥明公司提供了服务，中电通公司不清楚鼎润祥明公司提供服务的方式，鼎润祥明公司也没有让中电通公司确认工作量。实际上鼎润祥明公司提供的服务就是一个冷却塔，将中电通公司的空调压缩机加热后的循环水送到冷却塔进行物理降温，即鼎润祥明公司只提供了水，其既没有提供热源也没有提供冷源，鼎润祥明公司成本很低，签署的合同存在欺诈。三、工况使用协议与双方签署的《BDA国际广场物业服务合同》中约定的供暖制冷费不一致，原告偷换概念，将主合同中“供暖制冷费”改成“工况使用费”，缩小了服务范围。按照《BDA国际广场物业服务合同》第6页，供暖制冷费收费标准为业主实际使用面积，按5.84元/平方米/月收取。《BDA国际广场物业服务合同》是主合同，按此约定，应该是所有的供暖、制冷的服务都应该是由鼎润祥明公司提供，才算是提供了服务；工况使用协议是从合同，却将供暖制冷的服务改成空调工况使用协议，即他们只提供一些冷热水循环到空调机，给空调机提供了一个工作环境，电费是中电通公司自己出，用的也是自己的空调机，鼎润祥明公司没有按照物业合同约定提供供暖制冷服务，却要求中电通公司承担比物业费更高的“工况使用费”，即使鼎润祥明公司提供了服务，但不值得这个价格。四、2017年以来，中电通公司房屋长期闲置，很少使用过空调，不应该收取“工况使用费”。五、鼎润祥明公司也没有举证证明其提供了相应的服务，不应该收取费用。六、按照合同约定，由于房屋长期闲置，在中电通公司迟延支付“工况使用费”期间，按照工况使用协议书第八条第1款约定鼎润祥明公司可以关闭阀门停止所谓的“工况”服务。综上，中电通公司不同意鼎润祥明公司的诉讼请求，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2010年8月4日,北京中视联国际数字产业园建设有限公司（出让人、以下简称中视联公司）与中电通公司（受让人）签订《资产转让合同》，约定如下：出让人将坐落于北京经济技术开发区地盛西路六号BDA国际广场H幢7层（以下简称涉案房屋）出让给中电通公司，实测建筑面积共680平方米。附件三《BDA国际广场临时公约》，约定北京国瑞嘉物业管理有限公司（以下简称国瑞嘉公司）为中电通公司提供物业管理服务。2010年8月13日，中电通公司（甲方、使用方）与北京国瑞嘉物业管理有限公司（乙方、供应方，以下简称国瑞嘉公司）签订《BDA国际广场供暖制冷协议书》，约定由国瑞嘉公司为中电通公司提供供暖、制冷服务。该协议载明BDA国际广场采取环热泵空调系统，通过广场集中供适度冷、热水，配合室内空调机组运行达到供暖和制冷效果。广场系统为辅助制冷和供暖系统：包括蒸汽小室、热力线板、板换、水泵系统、循环主管线、冷却塔及风机等。2015年3月17日，中视联公司（甲方）与鼎润祥明公司（乙方）签订《BDA国际广场物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为BDA国际广场提供物业服务事宜。第10条供暖制冷费：收费标准：按照业主实际使用面积，按5.84元/平方米/月收取（如遇国家政策调整，则按照调整后价格收费）。空置房面积，按1元/平方米/月收取，由甲方缴纳（如遇国家政策调整，则按照调整后价格收费）。收费时间：在每年1月15日前缴纳上半年的供暖制冷费；6月15日前缴纳下半年的供暖制冷费。2015年12月8日，中电通公司（甲方，使用方）与鼎润祥明公司（乙方，供应方）签署了《前期物业管理服务委托协议》，约定甲方委托乙方进行前期物业管理服务。同日，双方签订了《BDA国际广场水源热泵空调工况使用协议书》（以下简称《工况协议》），约定如下：一、乙方将循环水集中进行冷却或加热后通过制换、加压设备（板换、水泵）输送到甲方室内空调机组供甲方使用；甲方负责承担甲方室内或自有产权（使用）范围内空调机组运行费用（包括空调机组运行电费、室内空调机组及管线维修费用等）；乙方负责园区公共循环水温的冷却或加热及公共管线、设备的维护、保养（具体界限划分详见本协议第五条《界限划分》）；二、协议双方：1、甲方：自有（租用）资产（房屋），位于北京市经济技术开发区地盛西路**BDA国际广场****，为水源热泵空调工况使用方。2、乙方为水源热泵空调工况供应方。三、1、本协议水源热泵空调工况（制冷工况）提供期为每年5月10日至9月30日，提供时间为12小时（7:30-19:30）（法定节假日、周六日不提供）2、本协议水源热泵空调工况（制热工况）提供期为每年11月5日至次年3月31日，提供时间为24小时。四、1、BDA国际广场按建筑面积计算水源热泵空调工况使用费，单价为5.84元/月/平方米。交费时间：首期缴费甲方应自本协议签订之日起五个工作日内向乙方缴纳连续6个月的水源热泵空调工况使用费；以后交费于甲方上一缴费期满前5日按季度向乙方预交水源热泵空调工况使用费。五、界限划分：（1）整栋产权：入户总阀门至用户末端（不含阀门）。（2）分层产权：入户总阀门至用户末端（不含阀门）。八、甲方违约责任：1、甲方水源热泵空调使用工况使用费超过期限1个月未缴清者，乙方有权利关闭入户阀门停止服务并保留继续清欠的权利，直至甲方费用缴清为止；同时乙方有权由逾期之日起按日加收千分之一的滞纳金；且由此造成的相关损失和责任由甲方承担。此后，中电通公司（甲方）与VECAST（北京）科技有限公司（乙方，以下简称VECAST公司）、鼎润祥明公司（丙方）签署了《代付款协议》，约定如下，鉴于：1、甲方为BDA国际广场[H]楼[7]层房屋的业主；2、丙方为BDA国际广场的物业管理服务有限公司；3、甲方现尚未向丙方支付2016年度的物业管理费和空调工况使用费，乙方同意代甲方支付该笔费用。甲、乙、丙三方经协商一致，就乙方代甲方支付物业管理费和空调工况使用费事宜依法达成如下协议，以资信守：一、甲乙丙三方经协商一致，就乙方代甲方向丙方支付2016年的物业管理费和空调工况使用费，共计94483.27元；丙方收到上述全部费用后向乙方开具发票；二、乙方逾期支付的，丙方有权要求甲方、乙方任一方或双方支付拖欠的费用，并有权要求甲方、乙方按每逾期一日支付拖欠费用总额千分之一的标准支付违约金；逾期超过30日，丙方还有权停止物业服务直至甲方、乙方付清全部费用为止。2017年11月17日，鼎润祥明公司向中电通公司发送了《交款通知书》1份，其上显示：“致：中电通（北京）数字电视发展有限公司：本公司谨提醒阁下/贵司，请在2017年11月30日前将相关费用交至北京鼎润祥明物业管理有限公司BDA国际广场项目部，交纳如下费用：空调工况使用费，面积727.69平米，收费标准5.84元/月/平米，交费期间2017.01.01-2017.12.31，金额为50996.52元。请查核所列款项，并按期将上述项付至本项目部。如逾期未交，我司有权按阁下/贵司所签署的《前期物业管理服务委托协议》第十一条第四项之规定加收千分之一滞纳金……。”其上有手写签字“归小军”，签署日期为2017年11月7日。2018年6月11日，鼎润祥明公司向中电通公司发送了《交款通知书》1份，其上显示：“致：中电通（北京）数字电视发展有限公司：本公司谨提醒阁下/贵司，请在2018年10月31日前将相关费用交至北京鼎润祥明物业管理有限公司BDA国际广场项目部，交纳如下费用：空调工况使用费，面积727.69平米，收费标准5.84元/月/平米，交费期间2018.01.01-2018.9.30，金额为38247.39元。请查核所列款项，并按期将上述项付至本项目部。如逾期未交，我司有权按阁下/贵司所签署的《前期物业管理服务委托协议》第十一条第四项之规定加收千分之一滞纳金……。”其上有手写签字“归小军”，签署日期为2018年7月10日。中电通公司称，归小军系其公司负责对接物业公司的员工，但归小军已离职，不能确认归小军是否签收了《交款通知书》。本院认为，本案的争议焦点为：一、鼎润祥明公司是否存在欺诈，《工况协议》是否有效;二、中电通公司是否应向鼎润祥明公司支付空调工况使用费。针对争议焦点，本院认定如下：针对争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。鼎润祥明公司与中电通公司签订《工况协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。中电通公司抗辩称不清楚鼎润祥明公司提供服务的内容及范围，鼎润祥明公司存在欺诈，无事实依据，本院不予采信，理由如下：第一，中电通公司与鼎润祥明公司于2015年12月8日签署了《前期物业管理服务委托协议》，同日，双方又签署了《工况协议》，中电通公司对此并未提出异议。并且，从中电通公司支付2016年度的空调工况使用费情况可知，中电通公司在2016年度接受了鼎润祥明公司提供的空调工况服务并同意支付空调工况使用费用，视为其认可该协议效力。第二，《工况协议》中明确约定了鼎润祥明公司应提供的服务内容，根据双方签署的《前期物业管理服务委托协议》及《工况协议》，《前期物业管理服务委托协议》中约定的服务内容、物业管理费并不包含《工况协议》中约定的服务内容、工况费。第三，《工况协议》明确约定由中电通公司负责承担其室内或自有产权（使用）范围内空调机组运行费用，包括空调机组运行电费、室内空调机组及管线维修费用等，据此可知，中电通公司在签署《工况协议》时应当知晓涉案房屋室内空调机组的产权不属于鼎润祥明公司，且室内管线维修责任及费用也不应由鼎润祥明公司负担。第四，中电通公司没有提交其他证据佐证鼎润祥明公司存在欺诈行为。针对争议焦点二，鼎润祥明公司是否提供了与空调工况使用费等价的服务，中电通公司是否应向鼎润祥明公司支付空调工况使用费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，根据《工况协议》约定，鼎润祥明公司提供的是制冷及供热服务，方式是将循环水集中进行冷却或加热后通过制换、加压设备（板换、水泵）输送到中电通公司室内空调机组供其使用。现中电通公司抗辩称没有看到鼎润祥明公司提供的服务，其只是提供了循环水。本院认为制冷及供热服务不具有可视性，循环水只是冷热源传递介质，是否提供服务应当以现场物理感受及实际测试为依据。中电通公司主张鼎润祥明公司未提供制冷及供热服务，应对此承担举证责任，但未提供证据。因此其抗辩意见，没有事实依据，本院不予采信。其次，中电通公司作为涉案房屋业主从事经营活动，理应密切关注涉案房屋的温度冷暖，但其未能举证证明鼎润祥明公司提供的供暖制冷服务不达标以及就此问题向鼎润祥明公司进行过反映和沟通。此外，中电通公司辩称因涉案房屋长期闲置，不应交纳空调工况使用费。对此，《工况协议》第六条明确约定，因广场水源热泵空调系统为公用设施，甲方不得单方面以放弃使用为由，而拒绝承担水源热泵空调工况使用费。且中电通公司亦未就因涉案房屋闲置而要求拒绝接受服务或者减少费用等事宜与鼎润祥明公司进行沟通协商，鼎润祥明公司有理由持续按照之前服务方式继续向中电通公司提供服务。因此，中电通公司虽辩称鼎润祥明公司未提供与空调工况使用费等价服务，却未提供充分证据加以证明，其应承担举证不能的不利后果。故对中电通公司的该项抗辩意见，本院不予采信。因此，中电通公司应按照《工况协议》的约定向鼎润祥明公司支付空调工况使用费。关于鼎润祥明公司主张的空调工况使用费。根据查明的事实，庭审中鼎润祥明公司称其于2019年12月31日与涉案房屋开发商解除了物业服务合同关系，与此同时，鼎润祥明公司便不再向各业主提供空调工况服务，《工况协议》已经于2019年12月31日终止，对此中电通公司称鼎润祥明公司直接与涉案房屋的开发商沟通，其对此事不了解，因此，本院认定《工况协议》于2019年12月31日终止。根据《工况协议》第四条，中电通公司应于上一缴费期满前5日按季度向鼎润祥明公司预交水源热泵空调工况使用费，现2017年1月1日至2019年12月31日期间的缴费期限均已届满，中电通公司应向鼎润祥明公司支付空调工况使用费，故鼎润祥明公司的该项主张，于法有据，本院予以支持。关于违约金，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，根据《工况协议》约定，中电通公司水源热泵空调使用工况使用费超过约定期限1个月仍未缴清者，鼎润祥明公司有权由逾期之日起按日加收1‰的滞纳金，此滞纳金实为违约金。中电通公司未按时缴纳空调工况使用费，已构成违约，应当按照《工况协议》向鼎润祥明公司支付违约金，故鼎润祥明公司该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。中电通公司抗辩称违约金约定过高，结合《工况协议》履行情况、鼎润祥明公司资金占用损失等因素，本院予以调整，中电通公司应按中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%支付鼎润祥明公司违约金。此外，鼎润祥明公司主张的违约金起算日期有误，根据《工况协议》约定，本院依法予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、中电通（北京）数字电视发展有限公司于本判决生效后十日内向北京鼎润祥明物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间空调工况使用费152989.55元；二、中电通（北京）数字电视发展有限公司于本判决生效后十日内向北京鼎润祥明物业管理有限公司支付违约金（以12749.13元为基数，分别自2017年1月1日、2017年4月1日、2017年7月1日、2017年10月1日、2018年1月1日、2018年4月1日、2018年7月1日、2018年10月1日、2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日、2019年10月1日起，2019年8月20日前均按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，均计算至实际支付之日止）；三、驳回北京鼎润祥明物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3006元，由中电通（北京）数字电视发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二〇年七月二十四日书记员  张瑞瑞