广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初5657号原告：陈燕芳，女，1957年3月7日出生，汉族，住广东省中山市**********。委托诉讼代理人：黄惠斯，广东奇才律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜绮滢，广东奇才律师事务所辅助人员。被告：中山市易美玻璃家具制品有限公司，住所地广东省中山市*******22号首层第一卡。法定代表人：杨秋波，该公司经理。原告陈燕芳与被告中山市易美玻璃家具制品有限公司（以下简称易美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。陈燕芳及其委托诉讼代理人黄惠斯、杜绮滢，易美公司法定代表人杨秋波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈燕芳向本院提出诉讼请求：1.确认双方签定的租赁合同于2020年4月21日解除；2.判令易美公司支付2020年1月至同年4月21日期间拖欠的租金115060元、2020年3、4月水电费等杂费4226.82元及违约金（以易美公司拖欠的租金及水电费总金额119286.82元为基数，从2020年1月26日开始计算，按照每月2%计算至清偿之日止）；3.判令易美公司立刻办理注销工商登记手续及迁址手续，并支付占用费（按照月租金33800元的两倍计算，从2020年4月22日开始计算，计算至易美公司办理注销及迁出手续为止）；4.判令陈燕芳没收易美公司的保证金10万元。事实和理由：陈燕芳与易美公司于2018年10月1日签订厂房租赁合同书，约定陈燕芳将位于中山市*******22号星棚1座及100千瓦电表1个、水表1个出租给易美公司，租赁期限从2018年10月1日至2021年9月30日，租金每月33800元，每月5日前一次性支付当月租金，易美公司向陈燕芳支付100000元履约保证金，逾期交租，每逾期一天按所欠租金、费用总额的千分之一计算违约金。合同签订后，陈燕芳将厂房交付易美公司使用，但易美公司经常无故不缴纳租金。陈燕芳多次催付，但易美公司仍拖欠2018年10月至2020年3月13日期间的租金共计177469元。陈燕芳为维护自身合法权益，遂向法院起诉。易美公司辩称，1.对拖欠2020年1月到4月21日的房租共计115060元确认，对拖欠水电费等杂费4226.82元确认。2.不同意支付违约金及没收保证金10万元。因为其没有搬厂前口头与陈燕芳协商过，以押金抵扣房租、水电，陈燕芳当时是同意其才搬走的。3.不同意支付占用费。其与陈燕芳口头协商后才搬走的，而且注销需要时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：冯林泉系坐落于中山市*******侧一使用面积为1993.7平方米土地的使用权人。陈燕芳与冯林泉于1985年12月21日登记结婚。2018年10月1日，陈燕芳（甲方）与易美公司（乙方）签订一份厂房租赁合同书，约定甲方将其所有位于东升镇同兴西路22号星棚1座及100千瓦电表1个、水表1个出租给乙方作工业用途使用；租赁期限为3年，从2018年10月1日至2021年9月30日；厂房每月租金33800元，乙方须在每月5日前将当月租金一次性支付给甲方；乙方须在签订合同时向甲方支付100000元作为履约保证金，履约保证金在合同期满或双方依约提前解除合同，并在双方办妥移交手续后，由甲方无息退回给乙方；租赁期满或合同解除后超过24小时，如乙方仍未清理好厂房并交还给甲方的，乙方按双倍租金标准计付延误期间的违约金给甲方；乙方应依约向甲方支付租金及有关费用，否则每逾期1天，需向甲方支付所欠租金、费用总额千分之一的违约金，若乙方逾期缴交租金，费用超过30天，甲方有权单方解除合同，收回该厂房，没收履约保证金，追偿乙方所欠租金、有关费用以及违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，易美公司依约支付了100000元履约保证金。因易美公司拖欠租金，陈燕芳遂于2020年4月13日诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审过程中，双方均确认易美公司已于2020年4月21日搬离案涉租赁物，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”陈燕芳仅向本院提交案涉租赁物的土地使用权证，并未提交相应的房产证书，亦未举证证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证或该租赁物系经批准建设的临时建筑。根据上引司法解释的规定，本院认定陈燕芳与易美公司签订的厂房租赁合同书无效。因案涉厂房租赁合同书无效，不存在解除之说，故本院对陈燕芳诉请确认案涉厂房租赁合同书于2020年4月21日解除的诉请不予支持。案涉厂房租赁合同书虽无效，但根据上引司法解释第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，易美公司仍应向陈燕芳支付搬离案涉租赁物之前的厂房占有使用费。易美公司确认尚欠2020年1月1日到同年4月21日期间的厂房占有使用费115060元、水电费等杂费4226.82元，本院对此予以确认。现陈燕芳诉请易美公司支付上述款项，理据充分，本院予以支持。因案涉厂房租赁合同书无效，故关于违约金及没收履约保证金的约定为无效约定。陈燕芳诉请易美公司支付违约金并没收保证金100000元，理据不足，本院不予支持。关于陈燕芳诉请易美公司办理工商注销登记手续及迁址手续的问题，因该请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院对其该项请求不予审查。陈燕芳基于易美公司未办理工商注销登记手续及迁址手续而主张的占用费，于法无据，本院予以驳回。综上，易美公司应向陈燕芳支付2020年1月1日至同年4月21日期间的厂房占有使用费115060元、水电费等杂费4226.82元。因易美公司并未在本案中提出反诉要求返还保证金100000元，陈燕芳亦未明确表示同意从租金中扣减保证金数额，故本院对案涉100000元履约保证金不予处理，易美公司可另行向陈燕芳主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第四项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山市易美玻璃家具制品有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈燕芳支付2020年1月1日至同年4月21日期间的厂房占有使用费115060元、水电费等杂费4226.82元；二、驳回原告陈燕芳超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4424元，减半收取2212元，由原告陈燕芳负担945元，被告中山市易美玻璃家具制品负担1267元（该款已由陈燕芳向本院预交，中山市易美玻璃家具制品在支付上述款项时一并迳付陈燕芳1267元，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴炎梅二〇二〇年七月八日书记员  何慧聪