广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初16286号原告：珠海市同裕物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区*********商铺B，统一社会信用代码：914***********952F。法定代表人：梁林燕，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李山林，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙桂严，广东华杨律师事务所律师。被告：沈永斌，男，汉族，1978年2月22日出生，住广东省珠海市香洲区****************，公民身份号码：420************016。原告珠海市同裕物业管理有限公司与被告沈永斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市同裕物业管理有限公司的委托诉讼代理人李山林到庭参加诉讼，被告沈永斌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告珠海市同裕物业管理有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告沈永斌立即支付商铺租金人民币126301.67元（自2019年3月15日起至2019年10月15日）并从起诉之日起按月息2%支付违约金至实际付清之日止；支付商铺占用费10361.58元（按合同租金加物业管理费标准计，自2019年10月16日起至实际腾退之日止，暂计至2019年10月31日为人民币10361.58元）；2.请求判令被告沈永斌立即支付水费129.00元（2019年2月至2019年5月），电费3852.40元（2019年2月至2019年6月电费11852.40元，水电押金8000元抵扣后还欠3852.40元），物业管理费9535.20元（2019年3月至实际腾退之日止，暂计至2019年10月15日为人民币9535.20元），垃圾费240.00元（2019年3月至2019年10月），公用电费40元（2019年3月至2019年10月）并从起诉之日按月息2%支付上述费用的违约金至实际付清之日止；3.请求判令原告没收被告沈永斌的押金33770.5元；4.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月15日，原、被告双方签订两份《云顶澜山租赁合同》，一份合同约定：原告将位于珠海市香洲区********、199号面积96.12平方米的商铺出租给被告，用于开办生鲜超市；第二份合同约定：原告将位于珠海市香洲区********、203号面积102.53平方米的商铺出租给被告，用于开办生鲜超市。两份合同均约定：合同期限为5年，从2017年4月15日起至2022年4月14日止；月租金人民币85元/平方米，免租期为3个月，租金从第三年起递增8%，租金每月结算一次，于每月15日前支付；物业管理费为每平方米6元，水费3.40元/吨，电费1.2元/度（水、电费按政府价格标准收取）；被告逾期30天交纳租金、水电费等费用的，按逾期总额的日1%支付违约金，且原告有权单方解除合同，没收租赁押金，追收逾期租金及违约金。合同生效后，被告基本上能按时支付租金，但从2019年2月起拖欠水、电费，从2019年3月起拖欠租金、管理费、垃圾费、公用电费。2019年6月27日，原告在被告承租的商铺张贴《催款通知单》，并按《云顶澜山租赁合同》上的地址邮寄给被告。2019年8月23日，原告委托广东华杨律师事务所就双方之间的租赁合同事宜向被告发送《律师函》，EMS快递员多次电话，被告以提供电话号码非本人使用为由拒收。2019年7月19日，被告向原告交回租赁合同，2019年8月28日，被告交回商铺钥匙，8月29日被告微信承诺租金计算到2019年10月15日，在此之前要么转租要么自营，否则原告可处置房屋内物品。截止目前，被告既不交纳任何费用，商铺内立式冰柜三台、许多货架、小型冷库一间也不搬走，导致商铺不能正常招租，严重侵害了原告的合法权益。根据《合同法》第一百零七条规定，被告应按约定向原告交纳租金、物业费等各项费用，逾期应当支付违约金，并赔偿因违约为原告造成的一切损失。被告拖欠租金及物业管理费，经原告多次催告，被告承诺付款一拖再拖，有违诚实信用原则，构成根本性违约；被告将租赁合同及商铺钥匙交还原告，并同意租金及管理费计算到2019年10月15日，15日之前被告保留自营或转租的权利原告予以认可，原告确认双方之间的租赁合同自2019年10月15日协议解除；协议解除之后被告应当及时腾空房屋，将商铺内物品及时搬迁，被告不及时搬迁影响了商铺招租造成了损失，被告应当支付占用费，支付标准参照月租金及物业管理费；原告无奈提起诉讼，恳请贵院支持。原告提供了如下证据：1.《云顶澜山租赁合同》（197、199号商铺）、《云顶澜山租赁合同》（201、203号商铺）；2.微信聊天记录、《催款通知单》（2019年6月24日、29日）、张贴照片及退回邮件、《律师函》及退回邮件；3.微信聊天记录（2019年8月29日）；4.不动产权证[粤（2016）珠海市不动产权证第0054854、0054855、0054856、0054857号]、关于云顶澜山商铺委托物业公司管理的说明；5.租赁押金收据、水电押金收据；6.2019年S2商铺电表抄表数据、2019年S2区商铺水表抄表；7.增值税普通发票（发票号码：93202651）、增值税普通发票（发票号码：93202652）；8.案涉商铺内照片。被告沈永斌没有提出答辩意见也没有提供证据。经审理查明,原告珠海市同裕物业管理有限公司（甲方）与被告沈永斌（乙方）签订两份《云顶澜山租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区********、199号商铺和201、203号商铺出租给乙方用于经营生鲜超市，197、199号商铺建筑面积为96.12平方米，201、203号商铺建筑面积为102.53平方米；租赁期限为5年，自201*年4月1*日起至2022年4月14日止，租金按照每平方米每月85元计算，物业管理费另计，物业管理费为每月每平方米6元，合计197、199号商铺每月租金为8170.2元、每月管理费为576.72元，201、203号商铺每月租金为8715.05元、每月管理费为615.18元；免租期3个月，租金自租赁之日起2年内不递增，后每1年开始递增8%，代开发票由乙方自行负责税点；租金每月结算一次，由乙方于每月15日前向甲方支付；水费为3.4元/吨，电费为1.2元/度，由乙方向甲方管理处缴纳，甲方向乙方提供相关发票；乙方应在签订合同之日起向甲方交纳24510.6元作为197、199号商铺租赁押金和水电押金，交纳26145.15元作为201.203号商铺租赁押金和水电押金，以甲方出具的收据为实际支付凭证；合同期满或终止时，若乙方未发生违约行为且向甲方交清合同约定的各项费用及按合同约定归还商铺后，甲方应将租赁押金在30日内无息返还给乙方；合同履行期限届满，如双方不续签租赁合同或双方协商终止合同，乙方搬离时不得破坏或拆除已固定的空调设备、消防水电等设施设备和不可拆除的添置物及房屋装修架构，甲方对乙方装饰装修部分和不可拆除的添置物等不给予补偿或赔偿，若乙方中途悔约解除合同，则乙方须将租赁商铺全部恢复进场前状态；乙方逾期交纳租金、水电费及合同约定的其他费用，经甲方书面催缴，乙方无正当理由超过30个日历天未缴纳的，每超过一天，每日按逾期总额的1%向甲方给付违约金，逾期超过30个日历天的，甲方有权解除合同，没收乙方租金押金，追收逾期租金及违约金（违约金计算至实际给付日）；乙方违约解除合同，或乙方违约甲方解除合同，甲方有权没收乙方的租赁押金，不予返还。上述两份租赁合同签订后，被告依约向原告支付了四个商铺的租赁押金及水电押金，原告出具收据，确认收到被告交纳的租赁押金33770.5元及水电押金8000元。被告交纳租金、物业管理费至2019年3月14日，交纳水电费至2019年1月份，之后的费用被告未再交纳。因被告拖欠租金等费用，原告员工与被告多次通过微信协商补交款项及终止合同事宜，原告也通过发出催缴通知单、催款函、律师函等方式向被告催收欠付款项。原告称，被告承租案涉商铺后，将四间商铺打通用于经营澜山唯佳生鲜馆，被告于2019年6月底停止营业，但未清理物品，也未将商铺恢复原状，之后被告将商铺钥匙交给中介人员，让中介人员帮被告转租案涉四间商铺，后因商铺内物品发臭及水管爆裂，中介人员告知原告，原告遂于2019年10月份从中介人员处取回涉案4间商铺的钥匙，目前被告购买的货架、冰箱、冷库等物品仍在案涉商铺内。原告另称，原、被告双方确认于2019年10月15日解除案涉两份租赁合同，在租赁合同履行过程中，被告有按照每间商铺每月15元的标准向原告交纳垃圾费，垃圾费交纳至2019年3月14日。本院认为，原、被告双方签订的两份租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。被告未按照合同约定按时向原告支付租金等费用，构成违约，被告应承担相应的法律后果。原告称双方协商确认案涉两份租赁合同于2019年10月15日解除，原告也通过中介人员收回了案涉四间租赁商铺，故本院认定案涉两份租赁合同于2019年10月15日解除。对于租赁合同解除前的租金、物业管理费、水电费等费用，被告应向原告补交，自2019年3月15日至2019年4月14日期间，案涉四间商铺每月租金为16885.25元，自2019年4月15日至2019年10月15日期间，案涉四间商铺每月租金为18236.07元，故案涉租赁合同解除前被告欠付租金126301.67元。案涉四间商铺每月管理费为1191.9元，故案涉租赁合同解除前被告欠付物业管理费8343.3元，原告的计算有误，本院予以纠正。水电费是被告经营案涉商铺的必要合理开支，原告主张被告欠付自2019年2月份起的水费102元、电费11852.4元符合常理，本院予以认可，扣除被告交纳的水电费押金8000元后，被告还应向原告支付剩余水电费3954.4元。案涉租赁合同中未约定垃圾费和公用电费，原告提供的两张发票没有被告的支付凭证作为佐证，本院无法认定双方在合同履行过程中对于该两项费用进行了约定，原告应承担举证不能的法律后果，故本院对于垃圾费和公用电费的诉请不予支持。关于原告主张的租金、物业管理费及水电费的违约金，有合同依据，但租赁合同中约定的违约金标准过高，原告已主动进行调整，本院予以支持。现原告主张自起诉之日开始计算违约金，是原告对于自身权利的处分，符合法律规定，故违约金应以被告欠付的租金、物业管理费、水电费合计138599.37元为基数，按照月利率2%，自2019年11月18日起计算至付清之日止。因被告拖欠租金等费用，构成违约，原告有权依据租赁合同不向被告返还租赁押金33770.5元。案涉租赁合同于2019年10月15日解除后，被告仍在占用案涉租赁商铺，原告主张被告支付占有使用费有法律依据，本院予以支持，被告应按照案涉租赁合同解除时的租金标准向原告支付房屋占有使用费至腾退并交还案涉租赁商铺之日止。物业管理费是被告占用案涉租赁商铺的必要开支，故被告应按照每月1191.9元的标准向原告支付房屋占用期间的物业管理费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告沈永斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市同裕物业管理有限公司支付欠付的租金人民币126301.67元、物业管理费人民币8343.3元、水电费人民币3954.4元，合计人民币138599.37元；二、被告沈永斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市同裕物业管理有限公司支付拖欠租金、物业管理费、水电费的违约金（以欠付的租金、物业管理费、水电费合计人民币138599.37元为基数，按照月利率2%，自2019年11月18日计算至实际清偿之日止）；三、被告沈永斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市同裕物业管理有限公司支付房屋占有使用费及房屋占有使用期间的物业管理费（以每月租金人民币18236.07元和每月物业管理费人民币1191.9元为标准，自2019年10月16日起计算至被告腾退并交还案涉租赁商铺之日止）；四、确认原告珠海市同裕物业管理有限公司可不向被告沈永斌返还租赁押金人民币33770.5元；五、驳回原告珠海市同裕物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币3984元，由原告珠海市同裕物业管理有限公司负担人民币40元，被告沈永斌负担人民币3944元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 普人民陪审员  曾祥云人民陪审员  舒兰凤二〇二〇年七月十三日书 记 员  卢燕婷