贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1953号上诉人（原审被告）：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所凯里市文化南路8号。法定代表人：张守亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨泽慧，贵州七律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨奇，男，1984年1月3日出生，苗族，住凯里市。被上诉人（原审原告）：吴寿兰，女，1984年12月23日出生，侗族，住凯里市。被上诉人的委托诉讼代理人：补云雪，贵州辅正（雷山）律师事务所律师。上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称：中建伟业房开公司）因与被上诉人杨奇、吴寿兰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初4120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中建伟业房开公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，并依法驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决在认定事实和适用法律上均存在根本性错误。1、被上诉人签署的《确认书》合法有效。《确认书》内容的提法本身就是一种明确的提示。上诉人开发的楼盘“廊桥水岸”的品质远超同类楼盘，而房价却远低于同类楼盘，被上诉人对涉案楼盘“高品质、低房价”的受益率超出“逾期交房、逾期移交不动产相关文书”的不利后果。《确认书》是双方对之前履行商品房买卖合同的总结，是基于以上事实进行充分协商后形成的，并不是格式合同，属有效协议。2、商品房买卖合同中“四通费”的约定合法有效。双方在《商品房买卖合同》第十四条、附件六第七条、附件十二第一条第2项约定“四通费”由买受人承担。被上诉人在签订商品房买卖主合同和补充协议时均并未提出异议，后又主动缴纳了四通费，结合被上诉人在提起民事诉讼时的态度，均足以证明上诉人对“四通费”的承担及后果进行了充分的提示、被上诉人对该项费用的承担予以认可。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及贵州省人民代表大会法制委员会《关于有关问题询问的答复》不属于法律和行政法规的范畴，不能排除双方就“四通费”所做约定的效力。另外，在二审庭询中，上诉人提出以下几点补充意见：1、被上诉人主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应支持。2、逾期交付办证文书违约金应只计算至上诉人向凯里市不动产登记中心申请办理首次登记之日2018年11月13日止。3、上诉人代收的980元电视开户费包括用户新装开户费265元、高清数字电视业务传输费264元、广电设施建设费451元三项费用，即便要退还，也应只退还用户新装开户费265元。杨奇、吴寿兰向一审法院起诉请求：1、判决被告支付逾期交房违约金3924元（440875×0.0001×89）；2、被告承担逾期交付办理房屋权属有关文书的违约金32184元（440875×0.0001×730天）；3、被告退还水开户费520元、电开户费520元、电视开户费980元、燃气开户费2200元；4、确认被告向原告移交产权证时，强令原告（或其家人）签署的免责条款无效；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2016年4月7日，原告与被告（原名称为黔东南苗族侗族州自治州中兴房地产开发公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016003312），合同约定：原告购买被告开发的位于凯里市房屋，建筑面积122.03㎡，总价款440875元，交房时间为2016年6月28日前，被告承诺于2017年3月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；城市基础设施上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，供电、电话通信、有线电视、宽带网络需要原告自行办理开通使用手续；双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同时，在该《商品房买卖合同》附件十二补充协议中约定：“《合同》第七条所约定的商品房价款仅限于楼价款；物业相关费用和水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担。合同签订后，原告以缴纳90875元首付款、银行按揭35万元的方式，向被告支付了全部房价款440875元。2016年9月25日，被告向原告收取水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元。另查明，被告中建伟业房开公司提交一份《确认书》，内容如下：“甲方为“廊桥水岸”小区的开发商，乙方为“廊桥水岸”小区的购房业主，现双方经协商达成如下协议：乙方确认收到甲方交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0017666的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任，有关房屋质量的保修责任由甲方按《住宅质量保证书》履行。甲方（盖章）：中建伟业房开公司（公司公章）乙方（签字）：杨奇签订时间：2019.1.31”。庭审中，原、被告双方认可以该《确认书》签订的时间为收到被告移交办理转移登记有关文书的时间。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。关于原告杨奇与被告于2019年1月31日签订的《确认书》的效力问题。合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告提交的《确认书》载明签订时间为2019年1月31日，此时被告已经违约，《确认书》系被告单方制作的格式条款，主要目的是免除其相关违约责任，排除原告主张被告承担违约责任的权利。被告未提供证据证明《确认书》确系经双方平等协商达成一致意见签订以及已对免责条款进行充分说明和加以重点提示，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”以及第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，《确认书》中约定的免除违约内容应当无效，原告的该项诉请，该院予以支持。被告的辩解意见不能成立，该院不予采纳。《确认书》签订时间可认定为被告向原告交付办理商品房权属转移登记有关文书的交付时间。关于逾期交房违约金的问题。合同约定被告于2016年6月28日前交房，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2016年9月25日接房，逾期时间89天，违约金为3924元（440875元×89天×0.0001），原告该项诉请于法于约有据，计算正确，该院予以支持。关于逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金的问题。合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2019年1月31日取得办理转移登记的有关文书，逾期时间671天，原告主张逾期时间730天计算有误，应按逾期671天计算违约金为29582元（440875元×671天×0.0001）。关于“四通费”的问题，贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。本案中，虽然双方合同约定“水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”，但该条款属于被告提供的免除其责任、加重原告责任的格式条款，将本应由自己承担的责任以格式条款的形式转嫁给原告，符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该条款应当无效，被告收取“四通费”无合理依据，故原告主张被告退还水开户费520元、电开户费520元、电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元，该院予以支持。被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、原告杨奇与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于2019年1月31日签订的《确认书》中“甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”内容无效；二、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内退还原告杨奇、吴寿兰交纳的水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元；三、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨奇、吴寿兰逾期交房违约金3924元；四、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨奇、吴寿兰逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金29582元。五、驳回原告杨奇、吴寿兰的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取计404元，由原告杨奇、吴寿兰负担30元，被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担374元，此款原告已先行向法院交纳，被告在支付上述款项时一并支付给原告。二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为支持自己的上诉请求，上诉人提交如下证据：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《法定代表人身份证》，拟证明上诉人的诉讼主体资格。2、《首付银行回单凭据》，拟证明潘元荣、王壮、王华、龙江**、余建云等5户逾期交付首付款，与被上诉人签订《确认书》实质也是免除其违约责任。3、中建伟业房开公司与凯里市宇慧物业服务有限公司《确认书》、《证明》，拟证明上诉人委托凯里市宇慧物业服务有限公司向被上诉人协商，在自愿的基础上被上诉人与上诉人签订《确认书》。4、《领条》、《居民身份证》，拟证明涉案楼盘业主之一吴庆刚在领取办理房产权证材料时并未与上诉人签订《确认书》，出具的是收条，涉案《确认书》系双方自愿签订的。5、《关于“中兴廊桥水岸”办理首次登记时间的说明》，拟证明上诉人已于2018年11月13日向凯里市不动产登记中心申请办理房产首次登记，逾期交付商品房转移登记有关文书的违约时间最多也只从2017年4月1日计算至2018年11月13日。6、《黔东南地区小区高清电视传输协议书》、《有限电视安装协议书》，拟证明上诉人代收的每户980元系由高清数字电视费264元、用户新装开户费265元、广电设施建设费451元组成，其中高清数字电视费、广电设施建设费应由被上诉人承担。对于上诉人提供的上述证据材料，被上诉人的质证意见如下：除第5组证据外，上诉人提交的其他证据均不属新证据。证据1，被上诉人对证据的三性无异议；证据2，被上诉人对证据的证明目的有异议；证据3，被上诉人认为该组证据达不到其证明目的；证据4，被上诉人认为该组证据与本案没有关联性，达不到其证明目的；证据5，被上诉人对证据的三性无异议，但认为达不到其证明目的；证据6，对该组证据的证明内容有异议。综合各方当事人提交的证据及陈述，本院审查后对上诉人提交的上述证据综合认证如下：证据1，被上诉人对证据三性无异议，本院予以确认；证据2、证据3、证据4，本院认为，该三组证据达不到《确认书》系双方经充分协商、自愿达成并签订的证明目的，本院对该三组证据不予认定；证据5，本院对证据的三性予以确认；证据6，本院对该组证据的三性予以确认。二审查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：上诉人于2018年11月13日向凯里市不动产登记中心申请办理涉案房产首次登记，凯里市不动产登记中心于2018年12月4日将539户不动产大证办理完毕。上诉人收取的980元电视开户费中包括用户新装开户费265元、高清数字电视业务传输费264元、广电设施建设费451元三项费用，已全部交付给贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司。本院认为，本案二审主要的争议焦点是：1、双方签订的《确认书》是否合法有效，逾期交房违约金、逾期交付办证文书违约金是否应支持；2、《商品房买卖合同》及附件约定的四通费（水、电、燃气、闭路电视费）由买受人承担是否合法有效，四通费是否应退还。一、双方签订的《确认书》是否合法有效，逾期交房违约金、逾期交付办证文书违约金是否应支持问题本院认为，涉案《确认书》系上诉人为重复使用而单方预先制作的，依照合同法第三十九条：“……格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”之规定，涉案《确认书》属格式条款。《确认书》主要包含了两方面内容：一是确认购房业主已收到房开公司交付的办证有关文书，二是对违约责任的处理作出了约定。从上诉人移交办证有关文书的时间节点看，被上诉人已按商品房买卖合同的约定支付了购房款，而上诉人却已存在逾期交房、逾期交付办证有关文书等违约事实。涉案《确认书》上的“在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任。”的约定，已免除了上诉人的违约责任、排除了被上诉人向上诉人主张违约责任的权利。上诉人在向被上诉人移交办证有关文书时要求被上诉人在涉案《确认书》上签字，在上诉人未能提供证据证明《确认书》系双方经过平等协商、达成一致意见才自愿签订的、且已对免责条款进行了充分说明和加以重点提示的情况下，依照合同法第三十九条和第四十条之规定，涉案《确认书》中关于约定免除上诉人违约责任的内容应当认定为无效条款。被上诉人要求上诉人按《商品房买卖合同》的约定承担逾期交房违约金、逾期交付办证有关文书违约金，于法有据，应予支持。至于上诉人提出被上诉人主张逾期交房违约金已超过诉讼时效的问题。本院认为，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年6月28日，被上诉人于2019年6月17日向法院提起诉讼要求上诉人支付逾期交房违约金，并未超过民法总则规定的三年诉讼时效期间。至于上诉人提出逾期交付办证文书违约金应只计算至上诉人向凯里市不动产登记中心申请办理首次登记之日2018年11月13日止的问题。本院认为，根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2017年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并交付给被上诉人。上诉人于2018年11月13日才向凯里市不动产登记中心申请办理首次登记，即便在逾期期间出现不可抗力等事实亦不能免除上诉人的违约责任。二、《商品房买卖合同》及附件约定的四通费（水、电、燃气、闭路电视费）由买受人承担是否合法有效，四通费是否应退还问题本院认为，房地产开发主体在贵州省城镇规划区范围内国有土地上进行房地产开发经营除遵守法律、行政法规外，还应受《商品房销售管理办法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的约束。《商品房销售管理办法》第七条第一款第（六）项规定：“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。”《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任……前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中亦认为：“根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。”根据上述规定及意见，本院认为，供水、供电、燃气、有线电视等设施均应属当时商品房售卖必须配套的基础设施，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”中的“等配套设施”应包括供水、供电、燃气、有线电视等配套设施。供水、供电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费应包含在商品房建设成本之内，上诉人向供水、供电、燃气、有线电视等经营管理单位交付供水、供电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用系其应当履行的义务，上诉人不得再向购房人另行收取费用。《商品房买卖合同》第七条亦明确约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。上诉人又在《商品房买卖合同》第十四条、附件六和附件十二等条款中约定“水、电、有线电视、燃气等的开户费用由买受人负责承担”。显然，上诉人以此将本应由自己履行的义务通过与被上诉人签订格式条款转嫁给房屋买受人，属上诉人以提供格式条款的形式免除其责任、加重了被上诉人的责任，依照合同法第四十条之规定，《商品房买卖合同》及其附件关于“水、电、燃气、有线电视等的开户费用由买受人负责承担。”的约定，应认定为无效条款。上诉人收取的水、电、燃气、有线电视等开户费缺乏依据，被上诉人要求上诉人予以返还，于法有据，应予支持。上诉人收取的980元电视开户费中包括用户新装开户费265元、高清数字电视业务传输费264元、广电设施建设费451元三项费用。电视用户新装开户费265元，属新建房屋有线电视网络配套设施建设安装所产生的费用，该笔费用应当包括在房屋价款之内，应由上诉人承担，上诉人收取后应予退还。高清数字电视业务传输费264元、广电设施建设费451元，系电视用户使用有线电视网络所产生的费用，该两笔费用应由被上诉人自行承担，上诉人代为收取后已交付至贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司，被上诉人要求退还该两笔费用本院不予支持。上诉人应退还被上诉人的电视开户费为265元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条规定，判决如下：一、维持凯里市人民法院（2019）黔2601民初4120号民事判决第一项、第三项、第四项，即“一、原告杨奇与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于2019年1月31日签订的《确认书》中“甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”内容无效；三、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨奇、吴寿兰逾期交房违约金3924元；四、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨奇、吴寿兰逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金29582元。”二、撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初4120号民事判决第二项、第五项及案件受理费的负担。三、贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内退还杨奇、吴寿兰交纳的水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费265元、燃气开户费2200元，共计3505元。四、驳回杨奇、吴寿兰的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审减半收取案件受理费404元，由杨奇、吴寿兰负担44元，由贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担360元；二审案件受理费808元由贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年七月八日法官助理索珊书记员汪玲