浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初10381号 原告：中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闹市口大街**院**楼**。 法定代表人：董轼。 委托代理人（一般授权代理）：刘兴红、黄至成，浙江海浩律师事务所律师。 被告：杭州市拱墅区老村长溪鱼馆，住所，住所地浙江省杭州市拱墅区湖墅南路****2间店铺和**div> 经营者：陈益明，男，1962年12月1日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 委托代理人（特别授权代理）：戴佳莉、楼婕，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 第三人：杭州库居酒店管理有限公司，住所地浙，住所地浙江省杭州市西湖区文三西路香樟公寓****v> 法定代表人：杨江。 委托代理人（一般授权代理）：王琍琍，系公司员工。 原告中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）为与被告杭州市拱墅区老村长溪鱼馆（以下简称老村长鱼馆）、第三人杭州库居酒店管理有限公司（以下简称库居公司）返还原物纠纷一案，于2019年11月25日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月2日公开开庭进行了审理，原告的代理人刘兴红、被告的代理人戴佳莉、楼婕、第三人的代理人王琍琍到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告建银公司诉称：原告为杭州市拱墅区湖墅南路**和**房屋的产权人。2014年6月20日，原告委托建银置业有限责任公司与第三人杭州酷居投资管理有限公司（后改名为库居公司）签订《房屋租赁协议》，协议约定：建银置业公司将位于杭州市拱墅区××路××号××号××平方米的面积出租给库居公司。租赁期限自2014年6月20日至2019年6月19日止，最后一年年租金为1580158.13元／年。但是，上述《房屋租赁协议》的租期期满后，库居公司没有交还诉争房屋，而是请求原告方继续承租案涉房屋，但因原告方业态调整，无法答应其请求。经调查，原告发现库居公司未经同意擅自将拱墅区湖墅南路156号一楼2间店铺和二楼房屋出租给被告老村长鱼馆。原告得知上述情况后，多次上门要求被告老村长鱼馆交还房屋，但均遭被告无理拒绝，诉争房屋至今仍被非法侵占。2019年9月17日，第三人库居公司发函致原告，明确库居公司与被告老村长鱼馆的租赁合同于2019年6月19日到期，最后一期租金为28137.67元。后续占用费由原告方自行收取。原告认为，原告系案涉房屋的所有权人，被告无法律依据非法占用案涉房屋，给原告造成了巨大的经济损失，导致国有资产流失。为维护原告的合法权益，根据物权法和民事诉讼法的相关规定，特诉至法院，请求判令：1、被告老村长鱼馆返还侵占的杭州市拱墅区湖墅南路156号一楼2间店铺和二楼房屋；2、被告老村长鱼馆支付房屋的占有使用费140688.35元（以每月28137.67元的标准从2019年6月20日暂计算至2019年11月19日，此后计算至实际腾空交还之日止）；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。 被告老村长鱼馆答辩称：一、根据第三人与原告签订的房屋租赁合同，第三人就案涉房屋享有优先承租权。根据第三人与被告签订的房屋租赁协议第五条的约定，被告在与其他第三人承租人同等条件下亦享有优先承租权。因此，被告就案涉房屋享有优先承租权。原告对于被告的转租行为一直是明确知晓的，故被告作为次承租人理应与承租人享有相同的优先承租权。因此，原告在未告知被告的情况下，擅自将房屋出租给案外人，严重侵害了被告的优先承租权。二、案涉房屋的租赁管理混乱，且原告及第三人对于被告提出的续租意愿均未妥善处理。被告基于对租赁合同的理解以及第三人的承诺，认为已经在事实上形成续租，并不是非法占有原告的房屋。原告虽然为案涉房屋的所有权人，但第三人却是通过案外人建银置业有限责任公司承租案涉房屋。而且，原告所提交的《物业交接函》亦是第三人向建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司发出的，三者的主体均不一致，即案涉房屋的所有权人、出租人、管理人均不同，管理十分混乱。租赁期限届满前后，被告也曾通过竞标、致函等多种方式与原告及第三人沟通联络，但原告与第三人均对被告一直不理不睬，导致被告根本无处救济。被告自承租案涉房屋以来，一直按期缴纳租金、水电费。租赁期满后，被告也因第三人承诺已完成续租事宜而一直如期向第三人缴纳水电费。而原告对于第三人将房屋转租于被告一事，显然是知情的，且从未提出异议。故被告认为已存在事实上的续租。2014年8月19日，被告与第三人签订《房屋租赁协议》，双方约定被告作为承租人享有优先承租权。同时，第三人也明确表示其就案涉房屋亦享有优先承租权。2019年6月19日，房屋租赁期限届满后，因第三人一直告知被告其已完成续租，且同意被告继续承租案涉房屋，被告也是基于对第三人和原告的信任，方才继续租用案涉房屋，并于每月21日向第三人缴纳水电费用。在如此长的一段时间内，原告并未采取任何行动要求被告退租，且一直允许被告使用并照常缴纳水电费，其对于被告的租用显然是知晓的。被告也因此而相信第三人确已与原告沟通完成续租事宜，故才安心继续续租。三、在第三人承租期限届满前，被告为保障自身合法权益曾参与案涉房屋租赁的竞标。2019年5月15日，被告在接到原告的招标邀请后便积极准备竞标并于5月19日缴纳了保证金160000元。2019年5月28日，被告依约参加竞标但被原告告知竞标取消，且未说明任何原因，被告缴纳的160000元保证金也于2019年6月10日退还。后原告在没有任何通知的情况下进行了第二次招标，致使被告错失了竞标机会。且在此期间，第三人曾多次与被告联系，不仅称其已知晓被告的竞标情况，并要求被告退出竞标，更向被告保证其与原告已经沟通好续租事宜。竞标系保密事件，但第三人仍能知悉竞标细节，可见其与原告的关系必然十分密切。原告在未告知被告第二次竞标的情况下，径直招标，并与第三人串通导致案外人中标，严重损害了被告的利益。四、退一万步讲，即使法院认为被告应当向原告建银公司支付房屋占有使用费，该费用应低于案外人建银置业有限责任公司与第三人签署之《房屋租赁合同》约定金额，原告主张的金额明显过高，恳请法院予以调整。案涉房屋系由案外人建银置业有限责任公司出租给第三人，再由第三人转租给被告，因此无论是原告或是案外人建银置业有限责任公司与被告之间均不存在合同关系。在房屋租赁的过程中，转租方通常需要赚取租金差价，因此，原告将案涉房屋转租或交由案外人建银置业有限责任公司代为出租的过程中，原告所收到的租金理应低于建银置业有限责任公司向第三人收取的租金。占有使用费系用于补偿权利人的损失。被告承租案涉房屋的月租金为28137.67元。根据原告提交的《物业交接函》所附的《湖墅路商户情况统计表》，案涉老村长店铺租金占两栋房屋总租金的16.35%。原告提交的《房屋租赁协议》第三条第一项显示，2018年6月20日至2019年6月19日的租金为131679.84元。据此，案涉房屋所占租金标准为21534.2元/月。事实上，原告将案涉房屋转租/转交给案外人建银置业有限责任公司出租过程中，所收取的租金费用必然少于前述金额。因此，原告依据第三人所提出的每月28137.67元租金为占有使用费远超原告的实际损失，恳请法院予以调整。综上，被告认为原告建银公司的起诉缺乏事实基础和法律依据，恳请法院查明事实，驳回建银公司的全部诉讼请求。 第三人库居公司述称：第三人和原告的租赁合同到期后，我们已将案涉房屋交还给原告，并不存在非法占用房屋的行为，且后续的租金我们也没有收取，原告陈述的其他均为事实。原告的招投标行为发生在租赁期限届满后，关于被告主张的原告和第三人之间存在串标的行为不属实，第三人并未拿到案涉房屋的续租权，双方之间也不存在串标的行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其所证明的事实予以认定。 根据当事人在庭审中的陈述及以上有效证据，本院经审理认定事实如下： 建银公司系杭州市拱墅区湖墅南路154号、156号房屋的所有权人。2013年12月25日，建银公司（甲方）与建银置业有限责任公司（乙方）签订《资产委托管理合同》一份，约定甲方将包括杭州市拱墅区湖墅南路156号房屋在内的1034项资产委托乙方经营管理。2019年5月15日，建银公司（甲方、委托方）与建投嘉昱实业投资发展股份有限公司（乙方、受托方）签订《资产管理委托合同》一份，约定由甲方将包括杭州市拱墅区湖墅南路156号房屋在内的168项资产委托乙方经营管理。 2014年6月20日，建银公司（出租人）与杭州酷居投资管理有限公司（承租人）签订《房屋租赁协议》一份，约定：出租人将杭州市拱墅区湖墅南路154号和156号（建行自助银行除外）出租给承租人，出租面积为1951.74平方米；租期为5年，自2014年6月20日至2019年6月19日；2018年6月20日至2019年6月19日期间的租金标准为131679.84元/月，1580158.13元/年；租赁期满或本协议终止后5个工作日内，承租人应根据本协议规定将房屋交还出租人，并无权就装修、改造或自行增加的附属物等要求补偿，也不得实施拆割等有损房屋使用价值的行为；租期届满后，承租人如需续租，须于租期届满前3个月以书面方式通知出租人，续租事宜需征得承租人同意；承租人对该物业的续租，在与其他第三方承租人同等条件下享受优先租赁权。承租人未提前3个月发出续租书面通知的，视为自动放弃续租；租赁期满或本协议终止后，承租人应根据本协议约定及时交还房屋，出租人有权按日向承租人收取违约金，违约金的标准相当于迟延交还的房屋的日租金的2倍。 2014年8月19日，杭州酷居投资管理有限公司（出租人）与陈益明（承租人）签订《房屋租赁协议》一份，约定：出租人将杭州市拱墅区××路××号××楼××楼房屋出租给承租人；租赁资产的用途仅限于商业；资产租期自2014年8月19日起至2019年6月19日；2019年3月20日至2019年6月19日期间的租金为84413元；租赁期满或本协议终止后5个工作日内，承租人应根据本协议规定将房屋交还出租人，并无权就装修等要求补偿；租期届满后，承租人如需续租，须于租期届满前6个月以书面方式通知出租人，承租人在与其他第三方承租人同等条件下享受优先租赁权。陈益明承租上述房屋后用于经营“老村长土菜馆”。2018年10月8日，杭州酷居投资管理有限公司更名为杭州库居酒店管理有限公司。2019年，建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司拟通过招标的方式来确定案涉物业租赁期满后的出租事宜，并于2019年5月15日向各意向承租人发送邀请函、资产招租说明等相关招投标材料。嗣后，建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司通过公开招投标的方式确定了新的承租人。因老村长鱼馆等次承租人于租赁协议到期后继续占有使用案涉房屋，建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司于2019年8月12日向各承租户发送《告知函》一份，载明：杭州酷居与我方的租赁合同已于2019年6月19日到期，杭州酷居未能续租，因此，我方已通知其限期搬离。我司现通知你方，请于2019年8月19日前退出，并将房屋恢复原状归还我方…。2019年8月19日，老村长鱼馆向建银公司、建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司发送《请求函》一份，请求建银公司协助沟通租赁保证金退还事宜，并要求继续承租案涉房屋。2019年8月26日，老村长鱼馆向库居公司发送《通知函》一份，称其已于2019年8月19日正式停业，要求库居公司在2019年8月30日前退还租赁保证金。2019年9月17日，库居公司向建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司发送《物业交接函》一份，载明：库居公司享有杭州酷居投资管理有限公司全部的权益并承担全部的义务；浙江省杭州市拱墅区湖墅南路154、156号房产的合同租赁期为2014年6月20日至2019年6月19日，租赁期间，库居公司对该房产进行整改出租，分别与各租户签订了租赁合同，租赁合同到期时间统一为2019年6月19日。现合同已到期，库居公司自合同到期后不再也无权向商户收取租金，后续商户的租金或占用费由建银置业有限责任公司自行收取。并附商户情况统计表一份。后因老村长鱼馆未向建银公司返还其占用的房屋，建银公司向本院提起本案返还原物纠纷之诉。 另庭审中查明，陈益明系老村长鱼馆的经营者。 本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还。侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据原告与第三人签订的房屋租赁协议的约定，第三人对案涉房屋的承租期限届满之日为2019年6月19日，因双方未就续租事宜达成一致，故第三人应根据原租赁协议的约定向原告返还案涉房屋。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因第三人在承租案涉房屋期间将房屋进行改造并将其中一部分出租给本案被告，被告作为次承租人，在出租人和承租人之间的房屋租赁协议届满之后，亦负有腾退并返还房屋的义务。故原告作为案涉房屋的所有权人，其有权要求被告腾退、返还案涉房屋。关于被告主张其对案涉房屋享有的优先承租权，本院认为，根据合同相对性的特点，第三人系与原告签订房屋租赁合同的主体，根据双方之间合同的约定，第三人在与其他第三方承租人同等条件下享有优先租赁权，且第三人需在租期届满前3个月向原告发出书面的续租通知，否则视为自动放弃续租。现未有证据证明第三人已提前3个月向原告提交续租说明，且第三人未在原告组织的就案涉房屋租赁业务的招投标活动中中标，故第三人已丧失优先承租权，原告和第三人未就案涉房屋续租事宜达成合意，故原告和第三人之间的租赁合同关系已于2019年6月19日解除。在第三人已丧失优先承租权，且原告和第三人之间的租赁关系解除的情形下，被告对案涉房屋的优先承租权已丧失，且占有案涉房屋缺乏相应的法律依据，故被告主张其存在优先承租权依据不足，本院不予支持。故原告作为案涉房屋所有权人，依法享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利。被告在2019年6月19日之后仍继续占有使用案涉房屋，缺乏相应法律依据，原告有权要求返还，本院对原告要求被告返还案涉房屋及支付占有使用费的主张予以支持。关于占有使用费的计算标准，根据被告与第三人签订的房屋租赁协议的约定，第十期的租金计算标准为927.62元/天，即被告在签订合同时可以预见到的违反合同的可能支付的房屋占有使用费的标准为927.62元/天，被告应按照该标准向原告支付房屋占有使用费。至于原告主张的按照其与第三人签订的合同中约定的日租金的2倍支付违约金的标准，系其与第三人之间的约定，如原告需主张该部分损失，根据合同的相对性，需另案主张。关于被告主张的其装修费用的损失，因其未提交相应的装修凭证，且根据其与第三人签订的租赁协议的约定，租赁协议终止的，承租人无权就装修等要求赔偿，故被告关于该部分费用的主张依据不足。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、杭州市拱墅区老村长溪鱼馆于本判决书生效之日起十日内腾退并返还中国建银投资有限责任公司其占有的位于杭州市拱墅区××路××号××楼××楼的房屋并支付相应的房屋占有使用费（计算标准：以927.62元／天的标准，自2019年6月20日起计算至房屋实际交还之日止）； 二、驳回中国建银投资有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1557元，由原告中国建银投资有限责任公司负担17元，由被告杭州市拱墅区老村长溪鱼馆负担1540元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 曾碧莲 二〇二〇年七月十六日 法官助理 邓 然 代书记员 项鸿雁