广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终748号 上诉人（一审原告）：卢锦凤，女，1980年9月10日出生，汉族，住灵山县。 委托诉讼代理人：何松，男，1969年11月6日出生，汉族，住灵山县，系上诉人卢锦凤的丈夫。 委托诉讼代理人：陈文伍，广西拓展律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：广西祥和物业服务有限公司，住所地：灵山县灵城镇江南路竹山园江坝垌，统一社会信用代码：91450721675018161N。 法定代表人：黄建民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚川山，该公司员工。 上诉人卢锦凤因与上诉人广西祥和物业服务有限公司（以下简称祥和物业）财产损害赔偿纠纷一案，不服灵山县人民法院（2019）桂0721民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢锦凤的委托诉讼代理人何松、陈文伍，上诉人祥和物业的姚川山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人卢锦凤上诉请求：一、依法撤销灵山县人民法院(2019)桂0721民初985号民事判决；二、依法改判为支持上诉人卢锦凤的一审诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由上诉人祥和物业承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、定性不当，本案损害的发生完全是由于祥和物业在疏通过程中采取措施不当导致，一审判决错误。1、根据一审法院认定事实：“2019年2月18日12栋802房卫生间发生堵塞，被告在对802房疏通清理后，往下逐层排查”以及上诉人卢锦凤在一审中提供的《业主房屋受损图片》可知，祥和物业2019年2月18日是先对802房进行疏通，然后往下逐层排查，并不是在确保低层排污管通畅的情况下进行(正确的方式应该是由低层往高层楼疏通，先疏通地下出水管，然后由一楼往二楼、三楼，以此类推，而祥和物业采取的措施正好相反)。同时，祥和物业并未对堵塞物进行捞出清理，而是直接将堵塞物推入排污管，加剧了排污管的排污压力是导致粪水堵塞物倒灌涌入上诉人卢锦凤302号房的直接原因。2、上诉人卢锦凤装修302房后并未入住，2019年2月17日上诉人卢锦凤在302号房进行吸尘。上诉人祥和物业安排“维修师傅用疏通机分别在202房卫生间公共排污管检查口向上和402房卫生间公共排污管检查口往下往302房卫生间方向疏通……”，祥和物业在没有先疏通低层以下公共排污管道，明知疏通过程中会对302房产生影响，在没有排除损害隐患的情况下强行疏通，也没有通知上诉人卢锦凤采取措施，是本案损害发生的直接原因。综上，一审法院认定事实不清、定性不当、判决错误，请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判。 上诉人祥和物业上诉请求：1、依法撤销灵山县人民法院(2019)桂0721民初985号民事判决；2、驳回上诉人卢锦凤的所有诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由上诉人卢锦凤承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定的“物业服务企业应尽到管理注意和提醒义务”，与上诉人祥和物业实际履行了《湘桂?盛天名城前期物业服务合同》约定的义务相悖。按照《湘桂?盛天名城前期物业服务合同》第二条约定，上诉人祥和物业提供的前期物业管理服务为：对物业公共部位的维修、养护和管理，物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。在一审对上诉人祥和物业提供的《日常检查维护保养记录表》、《2019年管道堵塞处理记录表》等证据给予了确认，可见原审认定了上诉人祥和物业已履行《湘桂?盛天名城前期物业服务合同》的约定，即上诉人祥和物业已履行对12栋302房同一房型的物业公共排污管的维修、养护、管理、和疏通的服务事实。既然上诉人祥和物业已根据《湘桂?盛天名城前期物业服务合同》约定物业服务内容履行了义务，甚至上诉人祥和物业对302房的报修，及时疏通和清理，已经高出了服务标准，那么上诉人祥和物业在物业管理服务上是不存在过错责任的。二、一审判决有失公允。在一审中，认定是由不溶物造成了卫生间的堵塞，致使302房被浸泡。对于被浸泡的房屋，属于专有部分。对于专有部分，上诉人祥和物业没有监管责任。一审认为，上诉人祥和物业疏通302房以上同房型楼层公共管道时，经逐层排查，在无法打开302房排查的情况下，应当通知业主排查，并尽到管理注意义务和提醒义务。这样的行为，明显加重了上诉人祥和物业的义务，这显然对上诉人祥和物业在合同履行中是显失公平的。三、适用法律不当。一审认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，上诉人祥和物业不履行或不完全履行物业服务合同约定的义务，应当承担赔偿损失责任。但在一审认定的事实中，上诉人已履行了《湘桂?盛天名城前期物业服务合同》约定，即完成了对12栋302房同一房型的物业公共排污管的维修、养护、管理、和疏通的服务内容，所以不存在上诉人祥和物业不履行或不完全履行物业服务合同约定的行为，故不适用于上述法律规定。综上，一审判决认定事实错误、适用法律不当、判处结果有失公允，上诉人祥和物业不存在过错，不应承担赔偿责任，希望二审法院公正判决。 卢锦凤向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告71498.55元；2、被告支付原告房租600元每月，直至房屋修缮完毕为止（至起诉时暂计算为1100元）；3、被告支付原告律师服务费4000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年6月30日，广西湘桂房地产开发投资有限公司与被告广西祥和物业服务有限公司签订《湘桂·盛天名城前期物业服务合同》一份，选聘被告广西祥和物业服务有限公司对“湘桂·盛天名城一期”提供前期物业管理服务，合同约定：被告广西祥和物业服务有限公司提供的物业管理服务为物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等内容；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；业主和物业使用人应于其所拥有的本项物业交付之日起全价足额交纳物业服务费用；合同期限自2016年9月1日起至2021年8月31日。 2016年5月3日，原告与广西湘桂房地产开发投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于湘桂盛天名城一期12栋302房。2017年7月7日广西湘桂房地产开发投资有限公司将该房交付给原告，并将该物业移交给被告进行管理，原告一次性交付了自该月以后30个月的物业服务费用给被告。2019年1月原告完成了该房的装修，并通过被告的物业竣工验收，但未入住。2019年2月18日12栋802房卫生间发生堵塞，被告在对802房疏通清理后，向下逐层排查，但在逐层排查到302房时，因原告装修完成后启用了正式钥匙，原本留存在被告的装修钥匙无法打开302房后，不再对302房内情况进行排查，事后也没有通知原告和告知上层楼层堵塞的情况。2018年2月18日晚，原告从业主自建的微信群中获知其302房上层楼层802房卫生间堵塞，2019年2月19日下午，原告到302房查看时，发觉整套房屋被卫生间涌出的粪水浸泡，房屋内木地板、墙体、衣柜等受损。后原告通知被告，被告接到通知后派人进行疏通并对该房进行清洁，清理出抹布一条和一些头发。被告对疏通和清洁没有收取任何费用。后因双方对赔偿问题协商未果，至本案之诉。 另查明，湘桂盛天名城一期12栋802房业主在2019年2月18日发生卫生间堵塞，报被告疏通清理，清理出玩具车一台、内裤一条。在802房业主报疏通清理前的当月，302房的上层楼房，曾多套房屋多次出现卫生间堵塞的现象。 再查明，湘桂盛天名城一期12栋共18层楼层，在302房屋2019年2月19日发生卫生间堵塞时，仅有部分的上层业主入室装修和入住。 在案件审理过程中，2019年6月13日，原告向该院申请依法对原告位于湘桂盛天名城一期12栋302房受损修复的经济损失进行评估。2019年12月20日，广西中之阳房地产土地资产评估有限公司作出中之阳评报字（2019）第019号《资产评估报告》，评估结论为：房屋装饰装修复及经济损失价值为54485.3元。原告为此支出评估费3800元。 一审法院认为，关于本案的案件性质问题。案涉的302房由于卫生间堵塞粪水涌出，造成原告已经装修好的房屋内的木地板、墙体、衣柜等财产受损。根据损害的事实，原告与被告之间存在两个法律关系，一是居于物业服务而产生的物业服务合同关系，二是居于侵权而产生的侵权责任法律关系，这两个法律关系在原告与被告之间的法律关系中竟合。物业服务合同关系和侵权法律关系是两个不同的法律关系，原告可选择主张权利，在本案中，原告选择了物业服务合同关系主张权利。根据原告所选择的法律关系，本案案由定为物业服务合同并无不当。 关于本案责任的承担问题。原告在广西湘桂房地产开发投资有限公司将物业移交给被告管理后，原告已缴纳了相关物业管理服务费给被告，被告也已向原告提供了物业管理服务，原告与被告双方之间已形成了合法有效的物业管理服务合同关系。依照《物业管理条例》的规定，物业管理是指物业服务企业按照物业服务合同的约定及相关的规定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未能履行相关的职责导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。在本案中，在业主报修后，原告虽然及时进行了疏通和清理，但依据《湘桂·盛天名城前期物业服务合同》中职责的约定，被告有确保对公共排污管道保持正常运行和排除隐患义务。在302房2019年2月19日发生卫生间堵塞时，12栋同一房型的业主仅有部分入室装修和入住，与此同时，该户型楼层房屋反复多次出现卫生间堵塞的现象，在还有很大部分的业主还没有入住的情况下，被告作为物业服务企业应尽到管理注意义务和提醒义务。被告在本案中自认在2019年2月18日在802房疏通后的逐层排查中，由于原告装修完成后启用了正式钥匙，存在使原留在被告处的装修钥匙无法打开302房进行排查这一事实，在这种情况发生后，被告不通知原告来排查，事后也没有通知和告知原告，造成未能及时发现可能存在隐患，未尽到管理注意义务和提醒义务，导致未能及时排除隐患，致使原告房屋内装修受损，被告应承担相应的赔偿责任。原告在本案中提供《2019年管道堵塞处理记录表》，该表记录从802房、302房中清理出玩具车、内裤、抹布等不溶物，从本案现有的证据材料，是不溶物造成了卫生间的堵塞，侵权行为是导致损害发生的主因，而非管理行为不当为主因。依据原告对本案诉讼选择的法律关系，被告对管理不当造成的损失进行赔偿，综合全案查明的事实，被告对造成原告受损修复的经济损失负担30%的赔偿责任，即16345.59元，至于余下的损失，原告根据《中华人民共和国侵权责任法》的规定，再另寻途迳解决对侵权人主张权利。原告请求被告支付其所支付的律师服务费4000元的请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、依照《中华人民共和国物权法》第八十二条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，判决：一、被告广西祥和物业服务有限公司赔偿经济损失16345.59元给原告卢锦凤；二、驳回原告卢锦凤的其他诉讼请求。案件受理费857元，评估费3800元，合计4657元，由原告卢锦凤负担3663元，被告广西祥和物业服务有限公司负担994元。 本院二审期间，上诉人卢锦凤围绕其上诉请求依法提交了证据：录像、照片光碟，拟证明祥和物业采取疏通堵塞不畅的原因，照片是202房，堵塞点是202房，上诉人卢锦凤全程跟拍，楼下堵塞，插二次排水管是为了四十八小时不漏水。上诉人卢锦凤是302房屋，202房屋还插有二次排水管未拔出来，所以楼上的802疏通时，202粪水倒灌上302楼，上诉人卢锦凤认为是物业公司没有及时将202房屋的排污管拿出来，导致上诉人卢锦凤的房屋被802的污水淹了，物业公司违反了疏通的次序，从上面通向下面，而导致202的污水倒灌到302。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人祥和物业对上诉人卢锦凤提交的新证据质证认为,1、客观性、真实性、关联性持有异议，该组证据制作信息不全，所拍图片与视频没能反映出所在地点，不具真实性，与本案毫无关联，因此，由于该组证据不具备证据的三性，不能作为定案的依据；2、该份证据不能证实其主张，(1)统观全案的证据，对方当事人仅凭这不具真实性、与本案毫无相关的图片与视频，主张此二次排水管就是造成此次事件的原因，毫无根据。根据谁主张谁举证原则，上诉人卢锦凤的举证根本站不住脚。既然上诉人卢锦凤主张问题出在二次排水管，就应拿出专业机构的原因鉴定分析报告，而不能仅拿没有关联性的图片、视频混淆视听，(2)二次排水管的真正用途在于排放卫生间沉池积水，其功能是加快污水排放，而上诉人卢锦凤主张房屋浸泡的原因在二次排水管，这与二次排水管的用途、功能相悖。 本院对上诉人卢锦凤提交的新证据作如下认定：确认录像、照片的真实性，并作为认定上诉人卢锦凤损失的依据。 经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 综合当事人诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：涉案财产损失由谁承担，损失责任如何分担。 本院对本案综合评判如下： 关于本案的性质问题。本案因房屋公共排水管道堵塞，导致房屋被粪水浸泡造成财产损失，上诉人卢锦凤根据开发商与上诉人祥和物业签订的前期物业服务合同，以侵权损害为由向向上诉人祥和物业主张财产损害赔偿，上诉人卢锦凤主张权利符合法律规定，因此，本案属于侵权责任纠纷，一审法院对本案定性有误，本院予以纠正。 关于涉案损失应由谁来承担的问题。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”据此，侵权责任法构成要件为：侵权行为、损害后果、侵权行为和损害后果之间存在因果关系。本案中，根据开发商和上诉人祥和物业签订的《湘桂·盛天名城前期物业服务合同》约定，上诉人祥和物业对涉案的小区共用部分、共同设施设备负有维修、养护和管理义务，对污水管道负有疏通义务，据此，上诉人祥和物业有确保公共排污管道保持正常运行和排除隐患的义务。根据上诉人卢锦凤提交的业主群聊天记录、上诉人祥和物业提交的《2019管道堵塞处理记录表》，上诉人卢锦凤302号房于2019年2月发生污水倒灌，同栋楼同月曾发生两起管道堵塞情况，在屡次发生污水管道堵塞的情况下，上诉人祥和物业对排污管道未进行合理、及时、有效的疏通和管理、未尽充分管理的义务，对可能危及业主财产安全的事故或隐患未做好防范、制止、救助工作，主观上未尽到专业管理人的谨慎注意义务，造成上诉人卢锦凤的房屋被污水倒灌，导致上诉人卢锦凤房屋财产损害，上诉人祥和物业的管理行为行为与上诉人卢锦凤房屋财产损害的后果具有因果关系。根据《物业管理条例》第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”因此，上诉人祥和物业未能履行物业服务合同的约定，应对上诉人卢锦凤的合理损失予以赔偿。根据广西中之阳房地产土地资产评估有限公司出具的《资产评估报告》，上诉人卢锦凤房屋装修装饰修复及经济损失为54485.3元，该损失由上诉人祥和物业先予赔偿，上诉人卢锦凤请求赔偿费用超出54485.3元的部分，本院不予支持。上诉人卢锦凤请求上诉人祥和物业支付每月600元房租，并未超出当地同类房屋的租金水平，但请求租金至房屋修缮完毕为止不具合理性。鉴于上诉人卢锦凤房屋已装修完毕，可以入住，本院酌定赔偿三个月租金损失为1800元，上诉人卢锦凤的经济损失合计为56285.3元。上诉人卢锦凤请求上诉人祥和物业支付律师费用，没有合同的约定和法律依据，本院不予支持。根据开发商和上诉人祥和物业签订的《湘桂·盛天名城前期物业服务合同》约定，上诉人祥和物业对公共的设施设备有维修、养护和管理义务、对排污管道有疏通义务，因他人的行为造成公共排污管道堵塞，祥和物业可就该损害后果向他人另行主张赔偿责任。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，成立部分予以支持，不成立部分予以驳回。依照《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持灵山县人民法院（2019）桂0721民初985号民事判决第二项； 二、变更灵山县人民法院（2019）桂0721民初985号民事判决第一项为：上诉人广西祥和物业服务有限公司赔偿经济损失56285.3元给上诉人卢锦凤。 一审案件受理费857元，由上诉人广西祥和物业服务有限公司负担685.6元，由上诉人卢锦凤负担171.4元，评估费3800元，由上诉人广西祥和物业服务有限公司负担；二审案件受理费1714元，由上诉人广西祥和物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李夏冰 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 杨雯民 书 记 员 班智晓