北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初20764号原告：杨长勤，男，1959年7月10日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：王汇华（兼第三人郭晓军的委托诉讼代理人），北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志红（兼第三人郭晓军的委托诉讼代理人），北京市尚公律师事务所律师。被告：胡明，男，1950年3月12日出生，汉族。被告：胡和平，女，1952年9月2日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被告：胡幼平，女，1954年6月24日出生，汉族。被告：胡胜利，男，1957年3月23日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被告：胡萍，女，1959年5月8日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。五被告委托诉讼代理人：何连冰，北京市远望律师事务所律师。五被告委托诉讼代理人：崔浩，北京市远望律师事务所律师。被告：北京正龙安投资有限公司，住所地北京市东城区后永康胡同******。法定代表人:何烜，总经理。委托诉讼代理人：欧友和，男，北京正龙安投资有限公司职工。第三人：郭晓军，男，1956年8月28日出生，汉族，住北京市大兴区。原告杨长勤与被告胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍，被告北京正龙安投资有限公司（以下简称正龙安公司）、第三人郭晓军合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨长勤的委托诉讼代理人王汇华、谢志红，被告胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍的委托诉讼代理人崔浩及正龙安公司委托诉讼代理人欧友和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨长勤向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍于3日内协助原告指定的第三人郭晓军办理位于北京市东城区安德路×号院×号楼×单元×号房屋（以下简称诉争房屋）所有权转移登记手续，将诉争房屋所有权转移登记至第三人郭晓军名下；2、请求判令办理诉争房屋所有权转移登记手续所需缴纳的税费由被告正龙安公司负担；3、请求判令被告正龙安公司向原告支付逾期办理房屋过户违约金（自2017年2月1日起至过户手续办理完毕之日止，以2027712.09元为基数，按照月息两分标准计算）；4、本案诉讼费、保全费、保费由被告正龙安公司承担。事实及理由：2009年8月19日，被告胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍与被告正龙安公司订立《房屋买卖合同》，被告胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍将父亲胡巨川（已故）名下诉争房屋以859050元的价格出售给被告正龙安公司。2013年8月30日，杨长勤与正龙安公司签订《住房安置协议》，约定原告以每平方米2.5万元的价格购买正龙安公司在北京市东城区安德路×号冶金宿舍大院投资新建住宅一套。当日，杨长勤向正龙安公司支付购房款120.94万元。因正龙安公司不能交付房屋，杨长勤与正龙安公司于2015年10月10日签订《退款协议》，约定正龙安公司应于2015年12月31日前退还杨长勤购房款本金及利息1518885.46元。因正龙安公司不能按约定退款，杨长勤与正龙安公司于2016年11月30日签订《合同权利义务转让协议》，约定正龙安公司对杨长勤负有2027712.09元债务，正龙安公司将《房屋买卖合同》中享有的权利以2241000元的价格转让给杨长勤冲抵相应债务，杨长勤有权指定将房屋过户至指定自然人名下，过户相应税费由正龙安公司负担；正龙安公司未能在2017年1月31日前办理完毕过户手续的，正龙安公司应自2017年2月1日起至过户手续办理完毕之日止，以2027712.09元为基数，按照日千分之一的标准支付违约金。因六被告至今未履行合同义务，故原告诉至法院。被告胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍辩称：认可已经取得正龙安公司支付的房款，合同仅剩办理过户手续未履行。胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍认为，其仅与正龙安公司存在合同关系，与原告不存在合同关系，且胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍已经给正龙安公司发送了解约通知，正龙安公司同意解除合同；正龙安公司并未取得房屋预售许可证，因此原告与正龙安公司订立的安置协议无效；退款协议系安置协议的从合同，因此也应认定为无效；正龙安公司转让债权没有经过胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍的同意，对其不产生效力。综上，胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍不同意原告的全部诉讼请求。被告正龙安公司辩称：正龙安公司已向胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍支付了房款，现诉争房屋产权证由正龙安公司持有，房屋由正龙安公司实际控制。正龙安公司认为，《退款协议书》、《合同权利义务转让协议》不是正龙安公司的真实意思表示，且显失公平，应予解除或者撤销。2019年12月26日，正龙安公司向原告邮寄了解除合同通知，双方之间的合同关系已解除。正龙安公司与原告之间的协议并没有告知胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍，因此双方之间的协议无效。且原告仅支付了80%的购房款。综上，不同意原告的全部诉讼请求。第三人郭晓军述称：第三人符合北京市购房资格，同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋现仍登记在胡巨川名下，胡巨川已去世。胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍系已办理公证继承。2009年8月19日，胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍（甲方）与正龙安公司（乙方）订立《房屋买卖合同》，约定甲方将诉争房屋（建筑面积37.35平方米）出售给乙方，成交价格859050元。甲方放弃一切对该房屋的权利，权利归乙方所有。后正龙安公司如约支付了房价款。2013年8月30日，杨长勤（乙方）与正龙安公司（甲方）签订《住房安置协议》，约定甲方安排乙方取得回迁安置住宅，由甲方促成原住户放弃回迁安置，并同意将回迁安置指标转移给乙方；乙方按照每平方米2.5万元的价格向甲方支付购房款的80%，余款在房屋交付使用、办理入住手续时支付；因甲方原因延迟交付使用，按照第一次交款数额的日万分之三给予补偿。当日，杨长勤向正龙安公司支付购房款1209400元。因正龙安公司不能向杨长勤所介绍的九户购房户按期交付房屋，杨长勤与正龙安公司于2015年10月10日签订《退款协议书》，约定解除正龙安与杨长勤、郭亮、杨明、郭月英、张晔、樊玉英、樊玉兰、李晓娜、李东娜、李晓杰的《住房安置协议》，正龙安公司应分三期退还九户的房款本金及利息，其中2015年12月31日前退还杨长勤购房款本金及利息1518885.46元，如延迟退款，按延迟日万分之十赔偿。因正龙安公司不能按约定退款，杨长勤（乙方）与正龙安公司（甲方）于2016年11月30日签订《合同权利义务转让协议》，约定截止2016年11月30日，甲方应退乙方本金、利息、违约金共计2027712.09元，甲方为偿还上述债务将《房屋买卖合同》中甲方享有的一切合同权利转让给乙方或乙方指定的自然人享有，冲抵甲方欠付乙方的2027712.09元债务（面积37.35平方米、每平方米6万元、抵债总额2241000元，差价多退少补），即乙方或乙方指定的自然人有权主张将胡巨川（京房权证东私成字第×号，37.35平方米）房产证记载的诉争房屋过户到乙方或乙方指定的自然人名下。甲方放弃向胡巨川主张过户的权利，并协助乙方或乙方指定的自然人办理房屋一切过户手续（涉及过户的所有税费由甲方承担）。甲方将上述权利转移事项合法有效并及时通知胡巨川；甲方承诺于2017年1月31日前办理完过户手续，并将房屋腾退交给乙方或乙方指定的自然人，过户手续办理完成之日，视为甲方全部履行《退款协议书》约定的退款义务。如因甲方原因未能在2017年1月31日前办理完毕过户手续的，甲方同意应自2017年2月1日起至过户手续办理完毕之日止，以2027712.09元为基数，按照日千分之一的标准向乙方支付违约金；本协议系《退款协议书》的履行协议，乙方有权选择向胡巨川主张合同权利或主张甲方继续履行《退款协议书》约定的义务。正龙安公司未按上述《退款协议书》或《合同权利义务转让协议》履行合同义务。诉讼中，胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍于2019年12月25日向正龙安公司发送《解除《〈房屋买卖合同〉的通知》，正龙安公司于次日签收。该通知载明因拆迁项目停止，胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍与正龙安公司订立买卖合同的目的无法实现，因此解除双方之间的买卖合同。经询问，杨长勤承认未向正龙安公司支付《合同权利义务转让协议》约定的房款差价并同意支付，该款项可以在正龙安公司应支付违约金中优先抵扣。上述事实，有当事人陈述，《货币安置协议》，《住房安置协议》，《退款协议书》，《合同权利义务转让协议》等证据在案佐证。本院认为，涉诉《房屋买卖合同》、《住房安置协议》、《退款协议书》、《合同权利义务转让协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同当事人应依合同约定行使权利、履行义务。根据本院查明的事实，正龙安公司在收取杨长勤购房款1209400元后屡次未按约定期限、数额将承诺款项退还。根据合同债权转让的规定，杨长勤（指定的第三人郭晓军）成为《房屋买卖合同》的债权人。通过起诉的方式，债权转让已通知到胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍。胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍作为合同的债务人，有义务履行《房屋买卖合同》的义务，协助将诉争房屋过户至郭晓军名下。正龙安公司亦应按《合同权利义务转让协议》约定履行协助义务。胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍虽辩称已与正龙安公司解除买卖合同，但其于诉讼中发送《解除〈房屋买卖合同〉的通知》的行为，有违诚实信用，而正龙安公司在此前已将该合同的相关权利转让给原告，胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍在发送解除通知时亦已知晓此事，该解除通知并不能产生解除效力；且胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍认可已收到房价款，双方合同除办理过户手续外已全部履行完毕，其在解除通知中称因拆迁项目停止无法实现合同目的的理由，难以成立。胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍认为《住房安置协议》及《退款协议书》无效的意见，缺乏依据。综上，杨长勤要求办理诉争房屋产权登记的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。正龙安公司辩称上述合同非其真实意思表示，依据不足，本院不予采信。虽然正龙安公司向原告邮寄了解除通知书，但正龙安公司不享有合同解除权，上述通知书不发生解除合同的效力。正龙安公司辩称诉争房屋过户需经相关部门同意、诉争房屋为危房无法过户、房屋买卖合同的目的在于拆迁不在于过户的抗辩意见，既缺乏证据支持，亦未见相关法律依据，本院均不予采纳。关于办理诉争房屋所有权转移登记手续所需缴纳的税费一节，因该项费用金额尚不明确，如正龙安公司拒绝负担该项费用，杨长勤可待实际费用确定后，另行主张。关于逾期办理房屋过户违约金一节，综合考虑双方屡次确定应退款金额计算方法、原告尚需向正龙安公司支付款项及原告已实现过户诉求与其因逾期过户遭受损失相较，本院对该违约金计算标准予以酌定。现原告认可其尚欠付正龙安公司相应款项，本院为减少当事人诉累，一并予以处理。杨长勤要求正龙安公司承担保费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条之规定，判决如下：一、原告杨长勤于本判决生效起三十日内向被告北京正龙安投资有限公司支付房屋差价款213287.91元；二、本判决生效之日起三十日内，被告胡明、胡和平、胡幼平、胡胜利、胡萍协助第三人郭晓军将北京市东城区安德路×号院×号楼×单元×号房屋过户至第三人郭晓军名下；三、被告北京正龙安投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告杨长勤支付自2017年2月1日始至过户手续办理完毕之日止的违约金，按照每日101元计算（需优先抵扣原告杨长勤应向被告北京正龙安投资有限公司支付的款项213287.91元）；四、驳回原告杨长勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11510元、保全费5000元，均由被告北京正龙安投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员  崔 赟二〇二〇年七月二十九日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤