内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2020）内0502民初4509号   原告：张淑华，女，1955年出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。   被告：通辽批发城有限责任公司，住所地：内蒙古自治区通辽市科尔沁区。   法定代表人：王占权，该公司经理。   委托诉讼代理人：李艳哲，女，通辽批发城有限责任公司职工。   被告：大连金玛商城企业集团有限公司，住所地：辽宁省大连经济技术开发区。   法定代表人：王延和，该公司董事长。   委托诉讼代理人：宋旭建，男，大连金玛商城企业集团有限公司职工。   原告张淑华与被告通辽批发城有限责任公司、大连金玛商城企业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张淑华，被告通辽批发城有限责任公司的委托诉讼代理人李艳哲，被告大连金玛商城企业集团有限公司的委托诉讼代理人宋旭建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张淑华向本院提出诉讼请求：请求判令二被告向原告支付2018年1月1日至2019年8月15日的房屋租金14638.74元，并支付违约金14638.74元，合计29277.48元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：请求判令二被告向原告支付2018年1月1日至2019年8月15日的房屋租金共计14504.00元，并支付违约金14504.00元,以上合计29008.00元。事实和理由：2009年8月16日，原告从被告通辽批发城有限责任公司处购买了坐落于通辽市科尔沁区批发城观光大厦商业房，建筑面积为22.37平方米，总价款为89256.00元，原告一次性交付了房款，此房销售性质是带租约销售，同时，原、被告签订了《观光大厦楼房返租协议》，约定租赁期限为10年即从2009年8月16日起至2019年8月15日止。协议还约定自原告全部房款交齐之日起，每年租金返还率为购房款的10%，第一次还款日期为2007年12月25日至31日，返款金额为交齐全部房款之日起至2017年12月31日，返还金额自交齐购房款之日起，按实际天数计算。以后每年返还一次，返还租金具体日期为每年的12月25日至31日。协议签订后，双方均如约履行，但二被告从2018年1月至2019年8月15日拖欠原告租金共计14504.00元，原告曾多次向二被告催要，二被告却一直拒绝给付。由于二被告不能依约向原告支付租金，致使原告协议目的无法实现，按照协议第六条约定，如一方违约，违约方应按照对方实际损失赔偿，并承担违约额双倍的违约责任。现二被告未按照协议约定向原告支付租金的行为已经构成违约，应承担违约责任。因此，被告应给付原告2018年1月1日至2019年8月15日的租金的违约金。为维护自己的权益，故原告提起诉讼。   被告通辽批发城有限责任公司辩称，对原告所述租赁事实没有异议，同意原告请求的租金数额，但违约金过高，要求按月利率1%给付，现在没有给付能力。   被告大连金玛商城企业集团有限公司辩称，对原告所述签订租赁合同的事实没有异议，拖欠租金数额属实，我公司同意给付租金，但原告主张的违约金过高，我公司同意按照月利率1%支付，现在没有给付能力。   本院经审理认定事实如下：2009年8月16日，原告张淑华与被告通辽批发城有限责任公司签订《观光大厦楼房返租协议》，约定原告将购置的坐落于观光大厦房产（购房款为89256.00元）返租给被告通辽批发城有限责任公司，返租期限为10年即2009年8月16日至2019年8月15日，每年租金返还率为购房款的10%；第一次返款日期为2009年12月25日至31日，以后每年返还一次，返还租金具体日期为每年的12月25日至31日。合同第六条约定，如一方违约，违约方应按对方实际损失进行赔偿，并承担违约额双倍的违约金。被告大连金玛商城企业集团有限公司在合同上加盖了公司合同专用章。合同签订后，被告通辽批发城有限责任公司按协议约定给付原告租金至2017年12月31日。2018年1月1日至2019年8月15日期间的租金14504.00元（其中2018年度租金为8925.60元，2019年1月1日至2019年8月15日期间租金5578.40元）被告通辽批发城有限责任公司至今未支付。   租金8925.60元自2019年1月1日至2020年6月11日的违约金为1570.91元（8925.60元×1%/30天×528天）；租金5578.40元自2020年1月1日至2020年6月11日的违约金为303.09元（5578.40元×1%/30天×163天），以上违约金合计1874.00元。   上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告出示的《观光大厦楼房返租协议》、房产证在卷证明。原告出示的上述证据，二被告质证无异议，经本院审查，上述证据来源合法，内容真实，予以确认。   本院认为，原告张淑华与被告通辽批发城有限责任公司签订的《观光大厦楼房返租协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。被告通辽批发城有限责任公司对欠原告张淑华租金14504.00元的事实无异议，该债权债务关系明确。被告通辽批发城有限责任公司未如期支付租金，构成违约，应承担违约责任，故被告通辽批发城有限责任公司应依约承担支付违约金的责任，但关于原告张淑华请求的违约金数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张的违约金明显超出上述规定，二被告请求调整并同意按月利率1%标准给付违约金，不违反法律规定，应予准许。关于违约金的起算日，《观光大厦楼房返租协议》约定，第一次租金返还日期为2009年12月25日至31日，以后每年返还一次，租金返还的具体日期为每年的12月25日至31日，故违约金应自逾期次日起算，即2018年度拖欠租金的违约金自2019年1月1日起算，2019年1月1日至2019年8月15日期间拖欠租金的违约金自2020年1月1日起算，但违约金总和以不超过原告主张的违约金数额为限。被告大连金玛商城企业集团有限公司自愿对被告通辽批发城有限责任公司的上述债务承担共同付款责任，属对自己民事权利的处分，应予准许。   综上所述，原告的诉讼请求部分成立，对成立的部分应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：   一、被告通辽批发城有限责任公司、大连金玛商城企业集团有限公司于本判决生效后立即共同支付原告张淑华2018年度租金8925.60元，2019年1月1日至2019年8月15日期间租金5578.40元，合计14504.00元。   二、被告通辽批发城有限责任公司、大连金玛商城企业集团有限公司于本判决生效后立即共同支付原告张淑华截至2020年6月11日的违约金1874.00元，并共同支付原告张淑华自2020年6月12日起至租金全部付清之日期间以实际占用的本判决第一项租金为基数、按月利率1%计算的违约金。以上违约金总和以不超过14504.00元为限。   三、驳回张淑华的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取计266.00元，由原告张淑华负担161.50元，被告通辽批发城有限责任公司、大连金玛商城企业集团有限公司负担104.50元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区通辽市中级人民法院。   审判员 王艳红   二○二○年七月二十七日   书记员 张 哲