江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1002民初2351号原告:王金台，男，汉族，抚州市临川区人，住江西省抚州市临川区。原告：万琪，女，汉族，抚州市临川区人，住江西省抚州市临川区。系王金台之妻。被告:抚州维美实业有限公司，住所地江西省抚州市临川区赣东大道1138号，统一社会信用代码91361000309260433Ｄ。法定代表人:张志明，该公司总经理。委托诉讼代理人:廖志华、刘佳玲，江西衡业律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告王金台、万琪诉被告抚州维美实业有限公司（以下简称维美公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王金台、万琪，被告维美公司的委托诉讼代理人刘佳玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王金台、万琪向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金103167.9元（自2018年9月1日起暂计算至2020年5月5日，按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金，之后的仍按此计算至实际交付之日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定的房屋总价款561000元（原告已付清）。本合同约定出卖人应在2018年8月31日前向买受人交付房屋。本合同第九条第一款第二项约定：逾期超过60日后，买受人有权要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。截止原告起诉之日，被告尚未向原告交付房屋，也未以书面形式向原告送达延期交房通知，被告已逾期交付613天，违约金按约暂计算为103167.9元。综上所述，原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，根据《民法总则》和《合同法》的有关规定，合同双方应该全面履行合同义务。原告已经按约及时支付了全部购房款，被告逾期未交付房屋长达613天，违背了诚实信用原则，属严重违约，应当承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求判令支持原告的上述诉讼请求。被告维美公司辩称，1、本案的案涉房屋2018年符合交付条件，且这个时间点被告已电话联系原告，要求前往售楼办交接受理，可原告以涉诉房屋未取得相关政府性文件，不予履行交付义务，所以导致未完成交付房屋，双方已经明确房屋验收合格作为交付条件；2、被告对没有及时取得建设监工规划验收也不存在过错，因为涉诉房屋所在的小区规划设计是被告与案外第三人所在的地块紧密相连，作为一个小区综合规划，1号-7号楼分三次开工，在2019年10月完工，所以完成验收是在2019年10月31日，现有的房屋并不影响房屋交付使用，被告18栋-20栋已交付，且装修入住的事实能够证实房屋交付使用的事实；3、本案中，被告不存在违约的行为，原告按照日万分之三计算，是没有法律依据的，不是原告与被告之间协商确定的，而是房屋部门确定的违约，所以确定违约标准不是真实表示，况且其他案件当中是日万分之一，所以对违约金的标准应调整为日万分之一。请求法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告抚州维美实业有限公司系外商投资企业法人独资的有限责任公司，公司经营范围包括房地产开发、经营与销售等业务。2016年8月13日，原告王金台、万琪作为买受人与被告抚州维美实业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要内容约定如下：1、原告购买被告开发的座落在抚州市万锦城维美18＃楼401室房屋一套，建筑面积121.68平方米，房屋单价为4610.45元／平方米，总价为561000元，合同约定面积为暂定面积，最终按房管局测绘确定的面积为准，总价款按合同单价多退少补；2、交付期限：（本合同第八条）出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格；（2）该商品房经综合验收合格；（3）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3、出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际金额支付应付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；5、出卖人应当在商品房交付使用后并取得竣工验收备案表后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。上述合同订立后，原告按合同约定向被告支付购房款共计561000元，被告向原告出具了购房款增值税普通发票。此后，被告在2018年8月31日前以电话方式通知原告去办理案涉房屋交付手续，原告以被告未达到合同约定的验收条件而拒绝接收案涉房屋。因双方对案涉工程是否达到合同约定的交付商品房条件及交付的时间节点的理解存在较大争议，无法达成一致，原告遂于2020年6月11日诉至本院，请求判令支持其诉请。在审理中，原告同意要求被告支付逾期交房违约金只算至2020年7月6日为止，此后的违约金表示放弃。另查明，被告于2016年1月7日取得座落在抚州市赣东大道1138号万锦城·维美18＃楼、19#楼商品房预售许可证，2016年6月20日又取得万锦城·维美20＃楼商品房预售许可证。2016年10月18日建设单位抚州维美实业有限公司与勘察单位、设计单位及监理单位对施工单位施工完毕的万锦城·维美18＃、19＃楼主体工程进行验收，验收意见：符合图纸设计要求及施工规范规定，同意验收。2017年3月1日又对施工单位施工完毕的万锦城·维美20＃楼工程进行验收，验收意见：符合图纸设计要求及施工规范规定，同意验收。2018年6月21日抚州市气象局对万锦城·维美18＃、19＃、20＃楼防雷装置竣工进行了验收，验收结果为符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求。2019年4月28日被告向抚州市消防救援支队申报万锦城·维美18＃楼、19＃楼和20＃楼及地下室土建工程的消防验收，2019年8月22日抚州市住房和城乡建设局对被告申报的前述土建工程消防验收作出抚住建消验字［2019］第038号建设工程消防验收意见书，对该土建工程消防验收综合评定为合格。2019年10月20日被告开发的万锦城·维美（18＃～20＃楼及地下工程）取得了抚州市自然资源局核发的江西省建设工程竣工规划核实合格意见单，核实本建设工程竣工规划合格。2020年1月8日抚州市城市管理局对抚州维美实业有限公司作出了住宅小区市政和公共环卫设施建设竣工验收函告，同意对被告开发建设的万锦城·维美18＃、19＃、20＃及地下室工程作下一步综合验收。以上事实，有原告身份证、结婚证，被告企业信息，商品房预售许可证书，商品房买卖合同一份，购房款增值税普通发票，万锦城维美18＃、19＃、20＃楼主体工程质量验收报告，建设工程消防验收意见书，江西省建设工程竣工规划核实合格意见单，抚州市城市管理局住宅小区市政和公共环卫设施建设竣工验收函告，防雷装置验收意见书，抚州靖淞实业有限公司所开发的16号楼规划竣工验收复印件，当事人的陈述及开庭笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效合同，依法受法律保护。合同订立后，原告按照合同约定足额支付了全部购房款，被告理应按照合同约定期限在2018年8月31日前将经验收合格的房屋交付给原告。本案中，被告虽在交房时已向原告提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但双方对案涉项目工程是否达到合同约定的交付商品房条件及交付时间节点的理解存在分歧，原告认为交付条件是综合验收合格，被告至今未达到交房条件，被告则主张经验收合格即可交房，时间节点为2019年10月31日。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，并参照《江西省高级人民法院关于为妥善处理开发商逾期交房、逾期办证违约责任纠纷案件指引》的相关规定，在双方对合同约定的交付商品房条件及交付时间节点的理解存在分歧的情况下，商品房交付条件及时间节点应以经过建设工程竣工验收合格并完成建设工程验收备案登记作为认定标准。本案中，被告向本院提供2016年10月18日案涉万锦城维美18＃楼工程的主体工程质量验收报告，仅能证明被告于2016年10月18日组织了相关施工单位、设计、勘察及监理等单位对竣工的主体工程进行了验收，并不能证明该工程已验收合格。根据被告提供的证据，案涉建设工程直至2019年10月20日才只取得了建设工程竣工规划核实合格意见单，至今仍未经过建设工程竣工验收合格并完成建设工程验收备案登记，故原告有权拒绝收房，由此产生的违约责任应由被告承担。按双方签订的合同约定，被告应承担逾期交房违约责任为自合同约定的最后交付期限的第二日（即从2018年9月1日）起按日向原告支付已交付购房款561000元万分之三的违约金计算至2020年7月6日，即被告应承担的违约金为113434.2元（561000元×0.3‰×674天）。原告对此后的违约金表示放弃，属对自己民事权利的处分，不违反法律规定，且明显有利于被告，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：抚州维美实业有限公司于本判决生效后三日内向王金台、万琪支付逾期交房违约金计113434.2元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2568元，减半收取计1284元，由被告抚州维美实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院预交上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行抚河支行）。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  徐龙基二〇二〇年七月八日书记员  周芷丹