江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终967号上诉人（原审被告）：胡丹丹，女，1987年10月8日生，住淮安市淮安区。被上诉人（原审原告）：王凯，男，1993年6月27日生，汉族，住姜堰市。被上诉人（原审原告）：凌霞，女，1994年5月4日生，汉族，住泰州市海陵区。被上诉人（原审被告）：倪贵州，男，1986年1月2日生，住淮安市淮安区。被上诉人（原审被告）：杨海，男，1989年10月22日生，汉族，住兴化市。原审第三人：泰州市海陵区爱心房地产经纪有限公司，统一社会信用代码9132120256781606XU，住所地泰州市美好上郡20幢08号。法定代表人：陈顺广。上诉人胡丹丹因与被上诉人王凯、凌霞、倪贵州、杨海、原审第三人泰州市海陵区爱心房地产经纪有限公司（以下简称爱心房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2019）苏1291民初1617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡丹丹上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：（一）一审判决对部分事实没有查清，对部分事实认定不清，作出让胡丹丹返还款项及赔偿违约金的判决，失之公正：1.胡丹丹对倪贵州授权杨海办理房屋买卖事宜完全不知情；2.杨海系爱心房产公司员工，明知胡丹丹没有授权的情况下仍接受委托，明显存在过错，应承担连带责任；3.倪贵州的视频委托行为应认定无效；4.房屋买卖过程中，胡丹丹、倪贵州均未收到任何款项；5.王凯、凌霞盲目地和无权代理的中介签订合同，也应当承担一定的责任。（二）一审判决对表见代理认定错误，王凯、凌霞明知案涉房屋系夫妻共同财产，仅凭倪贵州的视频授权就相信是胡丹丹的委托行为，明显存在过错。（三）一审判决对违约金的认定金额明显过高。被上诉人王凯、凌霞辩称：签订房屋买卖合同时，胡丹丹、倪贵州并未离婚或分居，胡丹丹对出卖房屋应当知情；据被上诉人了解，杨海并不是爱心房产公司的工作人员；倪贵州的视频委托具有法律效力；合同签订后直至被上诉人向法院起诉，胡丹丹未向任何一方或相关机构提出异议，其称未收到购房款不可信；签订合同期间，王凯、凌霞多次询问杨海与倪贵州、胡丹丹之间的代理委托情况，杨海都给予了正面回答，倪贵州亦未作出任何否定表示。被上诉人倪贵州、杨海、原审第三人爱心房产公司未发表意见。王凯、凌霞向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告双方签订的《泰州市房地产转让合同》，被告返还原告购房定金25000元、购房款395000元，共计420000元，并自原告支付给被告之日起，按照年利率6%计息至实际还款日；2.判令被告承担违约责任，并支付违约金400000元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：苏（2016）泰州不动产权第0049246号不动产权证载明：泰州市泰高路329号世贸河滨花园20幢603室国有建设用地使用权/房屋所有权权利人为倪贵州、胡丹丹，本不动产于2016年11月9日通过转移登记换发不动产证书、房产证；于2016年11月17日通过抵押登记，登记抵押给中国银行股份有限公司泰州海陵支行（以下简称海陵支行）。倪贵州与胡丹丹系夫妻关系。2017年12月24日，倪贵州在爱心房产公司通过视频委托杨海代为出售其与胡丹丹所有的上述房屋，倪贵州在视频中陈述：“本人倪贵州，身份证号码，该房屋为世贸河滨20幢2单元603，产权人征得共有权人同意出售该房屋，全权委托杨海，身份证号码为前往爱心房产洽谈并签订房屋买卖合同，并收取相关款项，所有签字本人即日认可，请爱心房产接洽”。当日，王凯、凌霞与倪贵州、胡丹丹委托的代理人杨海在爱心房产公司就倪贵州、胡丹丹名下上述房屋签订《泰州市房地产转让合同》，约定：倪贵州、胡丹丹、杨海作为甲方自愿将坐落于泰州市世贸河滨花园20幢603室房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方王凯、凌霞。房屋建筑面积142.42平方米，储藏室25号22.77平方米。总成交价为人民币1025000元。合同签订时，乙方支付购房定金人民币25000元。上述房屋甲方在银行有贷款余额，双方协商在过户前将上述贷款余额结清，并配合中介方办理他项权证的注销事宜。经过协商，贷款余额以银行为准，由甲方自还。双方约定于银行放款月当日交付房屋，乙方入户，同时乙方应支付甲方剩余房款计人民币625000元给甲方（双方同意选择贷款方式付款，由居间方协办，贷款额不足部分，由乙方现金补足）。甲方收到首付时需向中介方缴纳水、电、有线、煤气、物业费等欠费保证金10000元。双方约定于2018年1月4日，乙方支付甲方首付款150000元，双方约定同意契税满两年一个星期内过户，交房前的水、电、物业等费用由甲方结清，并迁出户口。甲方应于收到购房定金时，将上述房地产的“两证”原件交由中介方保管。甲方需保证上述房地产权属清楚，符合上市条件，并已取得上述房地产债权人及共有人同意，若发生权属或债权债务纠纷，概由甲方当事人及其委托代理人承担责任。由此给乙方或中介方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。若因甲方原因造成过户手续无法办理的，甲方必须向乙方退还全部房款，并承担违约责任。若因乙方实际损失部分超过违约金，甲方仍需据实赔偿。甲、乙双方必须全面履行上述条款，如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金人民币400000元。2018年1月15日，杨海作为甲方代理人与乙方王凯在爱心房产公司签订了《补充协议》，约定：原合同约定于尾款结清当日交付房屋，现甲、乙双方重新约定于2018年1月18日前交付房屋，乙方入户装修，同时乙方支付甲方房款20000元整。《泰州市房地产转让合同》签订当日，王凯、凌霞依约通过爱心房产公司向杨海支付购房定金25000元；2018年1月4日，通过爱心房产公司向杨海支付房款150000元；2018年1月10日，通过爱心房产公司向杨海支付房款225000元；2018年1月16日，通过爱心房产公司向杨海支付房款20000元；合计共支付房款420000元。后爱心房产公司将部分房款通过转账方式汇至杨海账户。合同签订后，杨海将案涉房屋不动产权证及钥匙交由爱心房产公司保管，后于2018年1月16日将房屋钥匙交付给王凯、凌霞。王凯、凌霞在入户后，对案涉房屋进行了装修。后因倪贵州、胡丹丹未能按时还款，海陵支行将二人诉至泰州市海陵区人民法院。泰州市海陵区人民法院于2019年9月17日判决倪贵州、胡丹丹于判决生效后十日内共同给付海陵支行借款本金703783.36元及利息，并承担律师代理费；海陵支行有权对案涉房产依法处置并在抵押登记载明的权利金额范围内优先清偿判决所确定的款项。一审法院认为，本案的争议焦点在于：1、案涉房屋买卖合同及补充协议是否合法有效；2、原告要求被告解除合同，返还购房定金、购房款及利息、支付违约金的主张能否得到支持；3、被告杨海是否应承担连带赔偿责任。关于争议焦点1，案涉房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，并不违反国家强制性法律、行政法规，应为合法、有效。本案中，胡丹丹答辩称其对卖房事宜一概不知，但未提出相反证据予以反驳，且倪贵州与胡丹丹系夫妻关系，倪贵州在爱心房产公司要求下通过视频委托杨海代为出售其与胡丹丹共有的房屋，代为收取房款，且杨海持有案涉房屋不动产权证及钥匙，倪贵州在视频中的表述清楚，委托事项和权限明确，即使胡丹丹确不知情，倪贵州与杨海的行为也构成对胡丹丹的表见代理，王凯、凌霞有理由相信倪贵州委托杨海出售房屋为夫妻双方共同意思表示，案涉房屋买卖合同及补充协议合法有效。关于争议焦点2，王凯、凌霞依约通过爱心房产公司向出卖方支付购房定金及购房款420000元，已经完成了合同约定的给付预付款之义务；倪贵州、胡丹丹之代理人杨海同时履行了房产证及房屋钥匙交付义务，倪贵州合同履行期间经王凯、凌霞通知协助代缴了公共维修基金，均系确认了王凯、凌霞给付预付款之事实。但此后，倪贵州、胡丹丹在约定期限内未依约协助办理房屋过户义务，现查明案涉房屋因倪贵州、胡丹丹未按时履行还贷义务，抵押权人主张实现抵押权，致案涉房地产转让合同履行不能，故王凯、凌霞要求解除房屋买卖关系之主张，应予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况与合同性质，当事人可以要求恢复原状，赔偿损失。本案中，王凯、凌霞已经给付倪贵州、胡丹丹的购房定金及预付款420000元，应予退还。王凯、凌霞根据合同约定要求倪贵州、胡丹丹承担违约责任，具有法律依据；王凯、凌霞自愿放弃损失赔偿之主张，倪贵州、胡丹丹未就违约金约定提出异议，双方约定的违约金数额应不过分高于造成的损失，故对王凯、凌霞要求支付违约金之主张依法予以支持，对其要求倪贵州、胡丹丹赔偿占用房款期间利息损失之主张，依法不予支持。关于争议焦点3，《民法通则》第六十五条规定，书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。本案中，被代理人倪贵州通过视频委托的方式委托代理人杨海签订房屋买卖合同，代收房款，委托事项明确，不属于委托书授权不明的情况，故王凯、凌霞主张代理人杨海承担连带责任，无事实和法律依据，不予支持。判决：一、解除王凯、凌霞与倪贵州、胡丹丹于2017年12月24日、2018年1月15日签订的《泰州市房地产转让合同》及补充协议；二、倪贵州、胡丹丹于判决生效后十五日内向王凯、凌霞返还已付购房定金及购房款420000元并支付违约金400000元；三、驳回王凯、凌霞的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，胡丹丹与倪贵州系夫妻关系，通常情况下，倪贵州处置共有房屋应当会告知胡丹丹并征得其同意；案涉房屋买卖合同签订后直至王凯、凌霞提起诉讼，胡丹丹一直未提出合同无效的主张，一审期间胡丹丹仅陈述对房屋买卖“我们不知情”，亦未明确主张其未授权倪贵州出卖共有房屋及案涉房屋买卖合同无效；即便如胡丹丹所称其未授权倪贵州出卖共有房屋，因倪贵州通过视频委托杨海代为出售房屋、代为收取房款，委托事项及权限明确，杨海亦持有案涉房屋不动产权证及钥匙，且委托视频及房屋买卖合同均包含案涉房屋的出售已征得共有权人同意等相关内容，因此，王凯、凌霞有理由相信倪贵州委托杨海出售房屋为夫妻双方共同意思表示，案涉房屋买卖合同及补充协议应认定合法有效。合同履行过程中，王凯、凌霞按约向倪贵州、胡丹丹的代理人杨海支付了购房定金及购房款，倪贵州、胡丹丹未能按约协助办理房屋过户义务导致合同解除，王凯、凌霞要求倪贵州、胡丹丹承担违约责任，符合合同约定；因一审期间倪贵州、胡丹丹未明确要求调整违约金金额，亦未举证证明合同约定的违约金金额过高，一审法院考虑守约方的实际损失，对王凯、凌霞要求倪贵州、胡丹丹支付40万元违约金的主张予以支持，并无不当。倪贵州通过视频委托的方式委托代理人杨海签订房屋买卖合同、代收房款，系当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定委托关系合法有效，且委托事项明确，不存在授权不明的情形，胡丹丹主张杨海承担连带责任，无事实和法律依据。因此，胡丹丹的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人胡丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18930元，由上诉人胡丹丹负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二〇年七月二十日书记员  黄 璐