江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初3766号原告：孙方根，男，1963年4月17日出生，汉族，江西高安人，住高安市。委托诉讼代理人：张熹，江西刚德律师事务所律师。被告：范莉，女，1985年5月16日出生，汉族，江西宜春人，住宜春市。第三人：袁州区城东合家地产服务中心，住所地：宜春市袁州区秀江西路210号A-111号，统一社会信用代码：92360902MA38AMGJ1Q。经营者：易丽红，女，1983年7月12日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：黄国福，男，1971年5月12日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区，该公司合伙人。原告孙方根（下称原告）与被告范莉（下称被告）、第三人袁州区城东合家地产服务中心（下称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张熹、被告范莉、第三人易丽红及其委托诉讼代理人黄国福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙方根向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告、第三人于2019年12月1日签订的《合家房产房地产买卖经纪合同》；2、请求判令被告向原告双倍支付定金240000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月1日，原告与被告及第三人签订《合家房产房地产买卖经纪合同》一份，合同约定，原告向被告购买其位于宜春市房屋一套，房屋成交价1200000元，原告在签订本合同时交付了500000元作为定金，余款700000元须在双方办理房屋产权过户手续时或之前全部付清，且该房屋必须于2019年12月15日或之前办理房屋产权过户的手续，具体交房时间为2019年12月19日。同时约定违约责任为非买方及经纪方的原因，卖方未在交易期限内到宜春市房地产房屋交易中心办理产权交易手续、不动产登记中心做不动产登记的，视为卖方违约，应双倍返还定金、首付款。合同签订后，被告为保证合同的履行收取了原告50万元定金。2019年12月1日原告按约向被告支付定金500000元，尔后该定金转为首付款，2019年12月15日原告按约向被告支付购房尾款700000元。但是被告在收到原告全额购房款后迟迟不按合同约定办理房屋的过户手续，却以种种理由变相要求涨价、拖延交房时间，原告及第三人多次与被告沟通均无果。原告认为，被告的这一行为违背诚实守信原则，已经用实际行动表示拒不履行合同，导致合同无法履行，严重的损害了原告的合法权益。被告的行为严重违约，依据双方合同约定，被告应当双倍返还定金，但是原、被告之间约定的定金为500000元，合同标的总额为1200000元，鉴于定金总额不得超过合同标的的20%，故双方之间约定的有效定金数额为240000元，被告应当双倍返还原告定金48万元，然而被告仅仅退还给了原告120万元，仍有240000元双倍定金未能支付给原告。为此，为了维护原告的合法权益，特诉至法院要求被告返还双倍定金给原告。被告范莉辩称：一、本人与原告及第三人于2019年12月1日签订的《合家房产房地产买卖经纪合同》并未成立和生效。该合同买卖所涉房屋为本人夫妻共用，根据相关法律规定，对于共有房产的处置，必须经共有人双方同意并签字，或者取得共有人的授权委托，本案房屋买卖合同只有本人一人签字，且本人的爱人自始至终不同意出售该房屋，本人也未取得爱人的授权委托。本人个人签订该房屋买卖合同的行为属无权处理。二、原告请求本人双倍支付定金没有事实与法律依据。定金罚则是对于违约行为的一种惩罚，如前所述，本人与原告及第三人签订的《合家房产房地产买卖经纪合同》并未成立和生效，因此本人也就不存在违约行为，原告请求本人双倍支付定金没有事实与法律依据。三、本案房屋买卖合同的不成立和未生效，本人虽有过错，但原告和第三人也有过错，第三人作为专业的房产经纪公司，应该知道共有房产的处置必须有所有共有人的同意，而且，本人在与第三人和原告商谈的过程中，向他们出示了房产证，原告和第三人非常清楚买卖所涉房产系本人夫妻共有财产，却仍然在没有本人爱人签字确认或者授权的情况下签订该合同，所以说合同的不成立和未生效是基于本人、原告和第三人的共同过错。综上所述，原告的诉请既没有事实依据，也无法律依据，请求人民法院在查清事实的基础上驳回原告的诉请。第三人述称：卖房是被告的真实意思表示，被告签合同前也电话告知了她丈夫，造成矛盾的原因是她丈夫不同意年前交房。我方从中也多次调解无果，合同中明确约定卖方的权利义务，我方的调解意见是卖方现在不卖这个房子了，并且把原告所支付的款项全额退还给原告了，我方认为大事化小小事化了，后期如仍需买卖房屋我方也可以继续办理相关事宜，被告答辩称我方有错，我方应知道该房属于夫妻共有财产，应得到被告的丈夫同意，方可出卖，但是在这之前我们与被告沟通过此事，被告说她丈夫让她做主即可，且合同中也约定出卖方必须是房屋所有权者，且被告亦是该房屋的合法所有者，于是才有接下来的房屋买卖事宜。经审理查明，2019年12月1日，原告与被告及第三人签订《合家房产房地产买卖经纪合同》一份，合同约定，原告向被告购买其位于宜春市房屋一套（该房屋的产权所有人为范莉、廖沙），房屋成交价1200000元。合同附言：买方自愿同意首付伍拾万元整给卖方作为首付款，用于还清该房屋贷款，卖方不得作其余用途，否则以违约处理。合同签订当日原告通过中国银行转账500000元至被告账上，余款700000元原告于2019年12月15日通过银行转账至被告账上。合同同时约定该房屋必须于2019年12月15日或之前办理房屋产权过户的手续，具体交房时间为2019年12月19日。但在原告付清所有款项后，被告以其丈夫不同意为由拒绝交付房屋，并于2019年12月16日将原告交付的余款700000元退还给原告，之前的500000元分别于2019年12月21日退还300000元、2019年12月29日退还100000元、2020年1月3日退还100000元。期间原、被告及第三人三方多次通过微信聊天商讨解除房屋买卖合同事宜，但未果，故原告诉至法院。另查明，被告于2019年12月1日交了10000元押金给第三人用以代缴个税，多退少补，该笔款项目前尚在第三人处未处理。以上事实，有《合家房产房地产买卖经纪合同》、银行转账凭证、收据、微信聊天记录及当事人的当庭陈述、庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告孙方根与被告范莉经第三人袁州区城东合家地产服务中心提供房屋买卖中介服务订立的《合家房产房地产买卖经纪合同》系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。被告抗辩称案涉房屋属夫妻共同共有，其未经丈夫廖沙同意，出卖房屋系无权处分行为，该合同未生效，不成立，属无效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，无权处分行为并不影响合同的效力。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人事后能否取得所有权或处分权，物权变动属于效力待定状态，因无权处分致使标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任。因此，被告的抗辩理由依法不能成立。原、被告及第三人均同意解除房屋买卖合同，故本院对原告主张要求解除与被告、第三人之间签订的合同之诉请，予以支持。对于原告要求被告双倍返还定金240000元的请求，本院认为，虽然原、被告及第三人签订的买卖房屋合同中约定了定金条款，但在合同上附言500000元为房屋首付款，同时，被告向原告开具的收据上亦载明为收到500000元首付款，在该房屋买卖过程中，原告未实际交付定金，不适用定金罚则。故本院对原告主张双倍返还定金240000元的诉请，不予支持。考虑被告违约导致该房屋买卖合同不能履行，原告为此亦多次从高安往返宜春看房，签订合同，且被告亦占用原告500000元资金近一个月等因素，本院酌定被告赔偿原告的损失20000元。被告交付给第三人的10000元，本案不予处理，被告可与第三人协商解决，也可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告孙方根与被告范莉、第三人袁州区城东合家地产服务中心签订的《合家房产房地产买卖经纪合同》；二、限被告范莉于本判决生效后三日内支付违约损失人民币20000元给原告孙方根；三、驳回原告孙方根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17760元，减半收取计币8880元，由被告范莉承担7548元，由原告孙方根自负1332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院。如逾期未缴纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。）审 判 员 漆建忠二〇二〇年七月十三日代书记员 邹 蓉