安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0122民初2810号 原告：合肥华盛大运城商业管理有限公司，住肥东县撮镇镇裕溪路高架东入口1000米华盛大运城2#S101，统一社会信用代码91340122MA2MU1YN1B（1-1）。 法定代表人：王辉，总经理。 委托诉讼代理人：叶盛，公司员工。 委托诉讼代理人：陈倩倩，公司员工。 被告：周松，男，1998年6月24日出生，汉族，住安徽省长丰县双凤经济开发区。 委托诉讼代理人：张月霞，女，1991年10月12日出生，汉族，住安徽省长丰县。 原告合肥华盛大运城商业管理有限公司诉被告周松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告合肥华盛大运城商业管理有限公司的委托诉讼代理人叶盛、陈倩倩，被告周松的委托诉讼代理人张月霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥华盛大运城商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2017年10月31日签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告支付拖欠的租金和服务费共计114920元及滞纳金（其中租金91936元、服务费22984元，暂计算至2019年10月2日，实际支付至《商铺租赁合同》解除之日止）；3、判决被告支付拖欠的物业费14041.28元及滞纳金（暂计算至2019年10月2日，实际支付至《商铺租赁合同》解除之日止）；4、判决原告不向被告返还履约保证金13520元；5、判决被告于判决生效之日起十日内腾空商铺，并向原告返还案涉商铺；6、判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月31日，原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将其经营管理的位于撮镇镇裕溪路与合宁路高速交口西南角华盛大运城商铺租赁给被告用于经营百货女装ｓｅｘｙｂａｂｙ，租赁商铺面积为135.19平方米，租赁期限2017年12月28日至2020年12月27日，租金为5408元／月，服务费为1352元月。租金及服务费按3个月为一个支付期，先支付后使用。合同并对被告拖欠租金、服务费及相关费用等违约行为进行了约定。合同签订后，被告支付了履约保证金13520元。根据《商铺租赁合同》约定，被告应于2018年4月3日支付2018年5月3日至2018年8月2日租金和服务费，但被告一直未付，后期租金及服务费亦拖欠至今。原告多次向被告催要拖欠的租金、服务费及相关费用，被告均置之不理。综上所述，原告与被告之间的《商铺租赁合同》合法有效，对原被告依法具有约束力，被告应依约支付租金及相关费用，但被告却无拒不支付至今，构成严重违约。为了维护原告合法权益，原告只能依法提起诉讼，请求法院依法判决。 被告周松辩称，1、同意解除合同，但我方于2019年6/7月份就要求办撤场解除合同，有聊天记录为证。2、我方没有拖欠这么多的房租，原告计算至2019年10月2日的房租，2019年6、7月份时原告将被告的店铺锁上了，我方当时提出要原告解锁或给被告办理撤场，原告方刘经理要求我方支付2万余元，后来我方筹钱后去找原告，原告就说走法律程序，至今店铺一直被原告锁住，不给我方营业也不给我方撤场。3、物业费没有这么多，2019年6、7月份起我方的店铺就已经被原告锁上了无法经营，也无物业费了。4、要求原告返还保证金。5、我方本已要求撤场，若协商好可以腾空商铺。 根据认定的证据结合庭审查明的事实及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2017年10月31日，原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将其经营管理的位于撮镇镇裕溪路与合宁路高速交口西南角华盛大运城商铺租赁给被告，用于经营百货女装ｓｅｘｙｂａｂｙ，租赁商铺面积为135.19平方米，商铺租赁期限为3年，自2017年12月28日至2020年12月27日（含免租期，实际计租时间以出租方开业时间为准）。免租期属于原告给予被告诚信经营的优惠政策，若因被告原因或因被告违约导致合同提前解除的，则免租政策自始取消，被告需按合同约定的租金及各项费用支付给原告。第一阶段免租期自2017年12月28日至2018年3月27日，第二阶段免租期自2018年9月28日至2018年12月27日。物业管理费由被告按照商铺所有人与物业公司签订的《物业服务合同》的约定执行，由被告直接向物业公司缴纳。被告不按时缴纳物业费，视为对本合同的违约，原告有权向被告主张物业费及相应的违约责任。被告应按时交纳租金、履约保证金、服务费、物业费、水电费、公共能耗费等相关费用，由商铺所有权人代缴的费用，由原告代为向被告收取。原告未按合同约定时间、标准交付被告所承租的商铺，所有合同期顺延。如被告未能按照合同规定的时间足额支付租金及相关费用的（包括但不限于水电费、物业费、服务费等），则每逾期一天，需按应交纳金额的千分之五支付滞纳金，拖延费用连续三十日的，原告有权随时终止本合同，收回租赁房产，履约保证金不退，同时有权向被告追偿全部损失。合同签订后，原告向被告交付了所出租的商铺，被告支付了履约保证金13520元。自2018年5月3日起，被告一直未按合同约定支付租金、服务费等费用，2019年6、7月份，原告锁上案涉商铺的门。 另查明，案涉华盛BBB商业广场由合肥华盛洲际置业有限公司开发建设，并委托合肥华盛大运城商业管理有限公司进行经营管理。依华盛大运城二期商业《前期物业服务合同》第九条约定，按建筑面积（不含附属间）以4.8元/㎡/月、A区B1区公共能耗费3.2元/㎡/月、B/2区公共能耗费23.2元/㎡/月向业主收取物业服务费。第十一条约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日万分之五收取滞纳金。 上述事实，有原告提供的合肥华盛洲际置业有限公司授权委托书、商铺租赁合同、物业服务合同、华盛大运城二期商业前期物业服务合同，结合原被告的当庭陈述，并经庭审审查，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：1、租赁合同解除的时间如何确定。原被告双方在履行合同中发生纠纷，针对被告拖欠租金的违约行为，原告没有采用合法的手段维护自身权益，而是采用“锁门”的方式来解决纠纷，表明原告已用自己的行为表达了解除合同的意思，被告方也坚持“锁门”之日就是合同解除之日，故本院认定双方对合同的解除日进行了变更，双方租赁合同解除的时间以锁门之日为准，但原被告都不能提供证据证明锁门的具体时间，根据双方的陈述（6、7月间）及原告庭后提供的《诉讼请求费用计算清单》，本院确定合同解除日为2019年5月31日。2、被告能否享受第二阶段的免租期。因为被告未按合同的约定支付租金等费用，已经违反合同的约定，导致合同解除，依照合同的约定，被告不能再享有免租期的优惠。3、如何计算租金、服务费、物业费，如何认定案涉履行保证金的性质。因被告未能按照租赁合同约定支付租金、服务费和物业费，并持续拖欠，被告的行为构成违约，原告要求被告支付拖欠的租金、服务费和物业费的请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据原告的诉请，租金、服务费计算的起止时间为2018年5月3日至2019年5月31日，计12个月29天，租赁费：5408元/月×（12＋29/30）月=70124元，服务费：1352元/月×（12＋29/30）月=17531元。物业费计算的起止时间为2018年8月3日至2019年5月31日，计9个月28天，135.19平方米×8元/月/平方米×（9+29/30）月=10779元。而裕溪路高架桥东延工程封闭施工期间，确导致华盛BBB商业广场经营困难的客观事实。本院酌定减免部分欠付费用以体现公平原则，减免额度酌定为20%，即19687元〖（70124+17531+10779）元×0.2〗。原被告签订的商铺租赁合同约定：“如承租人未能按照合同规定的时间足额支付租金及相关费用的(包括但不限于水电费、物业费、服务费等)）则每逾期一天，需按应交纳金额的千分之五支付滞纳金，拖延费用连续三十日的，华盛大运城管理公司有权随时终止本合同，收回租赁房产，履约保证金不退，同时有权向承租人追偿全部损失。”根据合同约定，被告已向原告支付了履约保证金，鉴于该履约保证金已具有违约金的性质，且被告已违约，故对于原告要求不向被告返还履约保证金的诉请，本院予以支持。但对被告要求支付租金、物业费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 一、确认原告合肥华盛大运城商业管理有限公司与被告周松于2017年10月31日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月31日解除; 二、被告周松自本判决生效之日起十日内，向原告合肥华盛大运城商业管理有限公司支付拖欠的租金、服务费和物业费共计78747元〖（70124+17531+10779）元×0.8〗； 三、原告合肥华盛大运城商业管理有限公司不向被告周松返还履约保证金13520元； 四、被告周松自本判决生效之日起十日内，将位于华盛大运城2期商业B1栋216/217室商铺清空搬离； 五、驳回原告合肥华盛大运城商业管理有限公司的其他请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1575元，由被告周松负担1012元。由原告合肥华盛大运城商业管理有限公司负担563元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 本页无正文 审判员  包正明 二〇二〇年七月十三日 法官助理卫超 书记员沈晨 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。