安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0824民初1118号 原告（反诉被告）：潜山市皖山商厦有限责任公司，住所地安徽省潜山市梅城镇梅苑路**，统一社会信用代码913408241539824124（1-1）。 法定代表人：聂武南，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李忠，该公司职工。 委托诉讼代理人：程晨阳，安徽上止正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：鲁梁军，男，1978年11月22日出生，汉族，个体工商户，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：夏国栋，安徽安潜律师事务所律师。 原告（反诉被告）潜山市皖山商厦有限责任公司与被告（反诉原告）鲁梁军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潜山市皖山商厦有限责任公司（以下简称皖山商厦）的委托诉讼代理人李忠、程晨阳，被告（反诉原告）鲁梁军及其委托诉讼代理人夏国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 皖山商厦向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2018年11月20日签订的《皖山购物广场铺位租赁合同》自2020年3月9日解除；2、判令被告立即腾空返还承租的铺位；3、判令被告立即支付2020年1月6日前的租金6355元、2020年1月6日至实际交付铺位期间占用的租金，并按应付未付租金每日1%标准支付违约金；4、案件受理费由被告承担。法庭辩论中，原告提出如果确认解除合同的诉讼请求得不到支持，则要求被告按92.62元平方米实际面积补缴2019年租金5396.48元，2020年按92.62元平方米实际面积支付商铺租金和仓库租金94579.06元，同时按日1%的标准支付违约金。事实与理由：2018年11月20日，原、被告双方就被告承租原告经营管理且重新装修的皖山购物广场铺位从事金凯牌床上用品销售相关事宜，签订了《皖山购物广场铺位租赁合同》。合同约定租赁期为三年，自2018年11月20日至2021年11月19日，租金标准为每月每平方米80元，租金实际起算日为皖山购物广场开业之日2019年1月6日，从第二年起每年递增3%，合同约定面积为89平方米，合同生效之日支付第一年租金，第一年届满之日前支付第二年租金，并依此类推。被告实际承租铺位面积92.62平方米和仓库12平方米，仓库租金标准为每月20元平方米。合同签订后，被告按89平方米支付了第一年铺位租金，第一年超出合同面积3.62平方米租金、仓库租金、第二年商铺和仓库租金，经原告多次催促仍不支付，严重影响了购物广场正常经营，原告遂于2020年3月6日向被告送达了《解除合同通知》，明确于2020年3月9日单方解除上述租赁合同，并要求被告在接到通知三日内撤出经营场地和仓库。可至今，被告既不撤出也不缴纳租金。 综上所述，原、被告签订的铺位租赁合同是双方真实意思表示，合同合法有效，被告应按约支付租金，被告不履行合同义务且经督促后仍不履行，原告有权单方解除合同并要求被告承担相应民事责任。为维护原告的合法权益，保证购物广场正常运营，原告特具状诉讼，请法院依法支持原告诉讼请求。 鲁梁军就本诉答辩称，1、原告所诉不是事实，2018年10月18日双方签订了招租意向书，约定被告承租皖山广场2楼219号商铺，面积约102平方米，月租金68元/平方米，年租金合计83232元，被告按约向原告交纳了2万元保证金。到2018年11月20日，双方签订租赁合同，被告承租的铺位为2楼221号商铺，租金及各项费用为80元/平方米，使用面积为89平方米，商铺面积当时测绘为104平方米，由于签订租赁合同时约定的租金高于意向书约定的68元/平方米，原告为了平衡被告租金，约定商铺的使用面积按89平方米计算，多余面积不计算租金，被告按照合同约定交纳了一年租金及保证金5000元，故原告陈述被告未支付超出合同面积租金及仓库租金不是事实；2、原告解除合同违法，原告于2019年12月25日、2020年1月12日、2020年1月17日三次向被告发出缴纳租金通知书的内容均不同，被告要求原告重新核定，原告一直未回复，而直接于2020年3月6日下达解除合同通知书；3、原告的诉讼请求不能成立，2019年租金被告已按合同约定缴纳，2020年1月6日之后租金，被告同意按合同约定缴纳，原告不予接受，执意要求接其催收通知的数额缴纳，被告不存在违约行为，无需支付违约金；4、在疫情期间，被告为疫情防控停业一个月，应减少相应租金。 鲁梁军同时向本院提起反诉请求：2、依法判令反诉被告返还2018年11月20日至2019年11月19日空调费7689.6元、推广费2563.2元；4、依法判令反诉被告赔偿反诉原告2019年7月22日至8月6日期间因空调损坏造成的损失8999.68元（其中空调费455.68元、租金3744元、营业损失3200元、营业员工资1600元）；5、依法判令反诉被告退还反诉原告租赁房屋立柱占用面积的2019年度租金1420.8元（反诉原告当庭撤回第1、3、6、7项诉讼请求）。 潜皖山商厦就反诉答辩称，1、反诉原告要求返还空调费、推广费不成立，租金80元/平方米包含空调费和推广费在内，不是另行收取空调费和推广费。商场使用大功力空调，实际电费比分摊的电费还要高；2、反诉原告要求赔偿空调损坏造成的损失不能成立，空调确实坏了十多天，但商场有十多台空调，不影响整个商场经营，且原告及时进行了维修；3、立柱面积在测绘时已经扣除。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。皖山商厦向法庭提供如下证据：营业执照、《皖山购物广场铺位租赁合同》、皖山商厦微信工作群催收通知，租金纳通知书2份、面积确认通知、床上用品清算单及商铺面积测绘图纸、解除租赁合同通知。鲁梁军的质证意见为，对上述证据的真实性无异议，对租金纳通知书2份、面积确认通知、床上用品清算单上商铺面积和租金计算有异议，相互矛盾，均不一致，不能证明鲁梁军违约；认为解除租赁合同通知违法，不能确认租赁合同已解除。本院认为，对双方无异议证据的本院予以确认。租金纳通知书、面积确认通知、床上用品清算单上商铺面积和租金记载确实存在不一致，根据皖山商厦提供的2020年3月10日测绘图纸，鲁梁军租赁商铺实际面积应为92.62平方米，鲁梁军在诉讼中亦认可商铺实际面积为92.62平方米，对商铺实际面积为92.62平方米本院予以确认。关于解除租赁合同通知，皖山商厦认为已发生解除合同效力，鲁梁军认为解除合同违法，本院将其作为本案争议焦点进行审理，根据案件事实在论理部分作出认定。 鲁梁军向法庭提供如下证据：1、身份证复印件，2、企业信息查询，3、《皖山商厦商铺招商租赁意向书》，4、《皖山购物广场铺位租赁合同》及平面图，5、转账赁证及收据，6、租金缴纳通知书及通知，7、声明，8、解除租赁合同通知，10、皖山购物广场空调使用情况说明、证人出庭作证的证人证言和用电量清单，11、皖山商户工作群聊天记录，13、床上用品清算单及测量图纸（反诉原告当庭撤回第9、12、14组证据）。皖山商厦的质证意见为，对上述证据的真实性无异议，对证据3意向书记载的租金和费用合计应为每平方米95.2元，并非鲁梁军理解的费用包含在租金68元之中；对证据7要求核实租金的声明，达不到其证明目的，2019年8月5日皖山商厦已对商铺面积进行了核查；对证据10中证人系鲁梁军雇请的员工，其证言偏向鲁梁军，不能作为证据使用。本院认为，对双方无异议证据的本院予以确认。对于证据3意向书，该意向书中对租金和费用进行分别列名，且分别记载由承租方缴纳租金、承担其他费用，故皖山商厦该质证意见本院予以采纳；对证据7要求核实租金的声明，根据双方陈述及提供的证据显示，商铺面积于2020年3月10日进行测绘，实际面积为92.62平方米，皖山商厦之前的缴纳租金通知不是以此面积计算租金的事实应予确认；对于证据10中证人证言，证人系商场营业员，对空调使用时间及损坏停止使用情况亲身感知，结合原告当庭自认，两者对空调使用和损坏停止使用情况的陈述基本一致，证人已出庭作证，且签署保证书并当庭宣读，故该证人证言可作为本案定案依据，可认定商场空调使用时间2019年度为5个月，使用期间损坏停止使用时间为半个月。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月18日，皖山商厦与鲁梁军签订《皖山商厦商铺招商租赁意向书》，双方约定的部分内容为：出租方（甲方）皖山商厦，承租方（乙方）鲁梁军；一、租赁物业，乙方自愿向甲方预订皖山商厦内位于2楼标号为219号的商铺，建筑面积约102平方米，使用面积约102平方米（正式合同的面积经双方测量为准，位置详见附图）；五、商铺租金及其他费用（1）乙方应缴纳的租金第一年：每月租金为人民币68元/平方米，年租金合计为人民币83232元。（2）乙方应承担的其他费用包括：1.管理费每月每平方米人民币10.2元，2.推广费每月每平方米人民币2.04元，3.空调费每月每平方米人民币8.16元，4.商场装修折旧费每月每平方米人民币6.8元，5.其他未列名的乙方所承担的费用在本租赁意向书签订后正式《租赁合同》签订前予以确定或以后根据实际情况确定（均以建筑面积计算）。 2018年11月20日，皖山商厦与鲁梁军签订《皖山购物广场铺位租赁合同》，鲁梁军承租皖山商厦所有的皖山购物广场铺位从事金凯牌床上用品销售。合同约定：租赁商铺位于商场二层区221号柜位（位置见本合同附件一），使用面积89平方米，租赁期限为三年，自2018年11月20日至2021年11月19日，租金加各项费用标准为每月每平方米80元（其中租金48元、管理费12元、推广费2.4元、空调费9.6元、商场装修折旧费8元），年租金和实际费用总额85440元。租金及各项费用递增方式，从第二年起每年租金标准在上一年租金标准基础上递增3%。租金按年支付，合同生效之日支付第一年租金，第一年届满之日前支付第二年租金，并依此类推。乙方逾期支付租金的，按应付未付金额每天1%的标准支付违约金。合同签订后，鲁梁军按89平方米支付了第一年商铺租金，未支付仓库租金。 第一年租期届满前，鲁梁军未能按约定缴纳第二年租金，皖山商厦于2019年12月25日向包括鲁梁军在内所有未缴纳租金商户发出《租金缴纳通知书》，通知部分内容如下：公司根据当前市场情况和各商户经营需要，决定今年租金不执行3%的上浮，考虑到商户春节旺季资金紧张的实际情况，特允许于元月6日前缴纳50%，元月21—23日缴纳50%，二楼23日缴清租金的商户，给予5%的租金优惠。皖山商厦对鲁梁军2020年核交租金为93792元(2019年已交租金85440元、2020年核交租金93792元、多退少补面积租金+8352元、2020年应交租金93792元)，通知缴纳50%即46896元。鲁梁军未能按通知缴纳租金，2020年元月12日，皖山商厦再次向鲁梁军发出通知，通知部分内容如下：你户承租我公司二楼221号商铺经营床品，面积97.7平方，年租金85440元，其他费用8352元，实际应缴93792元。2020年租赁费应于2020年元月6日之前缴纳，我公司已于2019年12月26日向你户发出了催缴租金通知，再次通知你户，限你户在三日内缴纳所欠全部租金（2020年元月14日下午5点30分前），逾期，我公司将单方面解除合同，收回商铺。2020年元月17日，皖山商厦第三次向鲁梁军发出通知，通知部分内容如下：现将你柜相关数据通知如下，租金标准960元/平方/年，合同面积89㎡，实测面积97.7㎡，年应交租金93792元，2019年已交租金85440元，2019年应补交租7394.4元，2020年应交租金101186.4元。仓库面积13.69㎡，收费标准240元/平方/年，仓库租金另行结算。如有异议，安排重新核定数据。 2020年1月18日，鲁梁军向皖山商厦发出声明，要求核定2020年租金，双方未进行核定。2020年3月6日，皖山商厦向鲁梁军送达了《解除合同通知》，表明于2020年3月9日皖山商厦单方解除租赁合同，并要求鲁梁军在接到通知三日内撤出经营场地和仓库。2020年3月10日，皖山商厦向鲁梁军送达了《床上用品清算单》和测绘图纸，测绘图纸显示鲁梁军承租的商铺实际面积为92.62平方米，仓库面积为12平方米。诉讼中，鲁梁军认可其承租的商铺实际面积为92.62平方米，但认为应按合同约定面积89平方米缴纳租金，不同意支付仓库租金，认为仓库系因皖山商厦提高了租金标准对承租人优惠而免费使用。此后，鲁梁军既未撤离商场也未缴纳租金，皖山商厦诉至法院。 另查明：2019年度，皖山商厦商场承租户大部分都是通过向皖山商厦银行账户转账缴纳租金，鲁梁军2019年商铺租金亦是通过银行转账交纳。皖山商厦根据商场布局安装多了台空调，2019年度空调使用时间约5个月（5月初至9月底），7月下旬至8月上旬间，鲁梁军商铺上端一台空调损坏，皖山商厦未能及时维修，停止使用近半个月。鲁梁军承租的商铺中有一立柱占用面积1.48平方米。新冠××疫情防控期间，鲁梁军因疫情防控曾停止营业一个月左右。如以商铺实际面积92.62计算租金，2019年度鲁梁军少交租金应为3475.2元【（92.62㎡-89㎡）×80元／㎡×12月】，2019年立柱占用面积租金为1420.8元（1.48㎡×80元／㎡×12月），2019年度因商场空调损坏期间鲁梁军支付的空调费用应为：9.6元／㎡×89㎡×12月÷5月÷2＝1025.28元。2020年度在不上浮3%的情况下鲁梁军应缴纳租金为：（92.62㎡-1.48㎡）×80元／㎡×12月＝87494.4元。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案存在以下争议焦点：争议焦点一、皖山商厦与鲁梁军订立的《皖山购物广场铺位租赁合同》是否因皖山商厦单方行使解除权而解除。皖山商厦要求确认双方订立的《皖山购物广场铺位租赁合同》于2020年3月9日解除，鲁梁军认为解除合同违法，不同意解除合同。本院认为，《合同法》第九十四条规定的合同法定单方解除权，是为了保障依法成立的有效合同目的实现，保护合同守约方的合法权益。本案中，鲁梁军未按约定缴纳租金存在违约行为，但鲁梁军主观上并不是不履行合同，只是在履行合同过程中就如何履行合同与皖山商厦产生争议，部分争议根据双方约定属于合理诉求，双方应协商处理，且皖山商厦在租金面积计算方面几次通知不一致，亦存在过错，庭审中鲁梁军亦不同意解除合同，愿意继续履行合同，故原告的合同目的能够实现。其次，双方纠纷持续于新冠××疫情防控期间，鲁梁军因疫情防控曾停止营业，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题指导意见（二）》的规定，继续履行合同不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。故皖山商厦要求确认双方订立的《皖山购物广场铺位租赁合同》于2020年3月9日解除的诉讼请求，本院不予支持。争议焦点二、租金及费用缴纳和数额确定。皖山商厦在法庭辩论中提出如果法院不支持合同解除，要求鲁梁军按实际商铺面积补交2019年租金和缴纳2020年租金，按合同约定2020年租金上浮3%，并按日1%的标准支付违约金。本院认为，本院已将双方订立的《皖山购物广场铺位租赁合同》是否已解除纳入了本案争议焦点进行审理，皖山商厦在法庭辩论中提出如果法院不支持合同解除，要求鲁梁军缴纳租金的请求符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定的情形，本案法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，故皖山商厦要求鲁梁军支付租金的请求本院应予支持。关于租金及费用的数额确定：1、租金按实际面积计算问题，皖山商厦要求以商铺实际面积计算租金，鲁梁军要求以租赁合同记载面积计算租金。本院认为，双方订立的《皖山商厦商铺招商租赁意向书》属于预约合同，其中约定正式合同商铺面积以双方测量为准，且预约合同和正式合同租金都是以面积平方进行计算，故应认定以实际面积计算商铺租金系双方订立合同时真实意思表示。再者，从鲁梁军的反诉请求看，鲁梁军要求退还2109年立柱占用面积租金，其意思表示亦是根据实际面积计算租金，故皖山商厦要求以商铺实际面积计算租金的请求本院予以支持。据此，鲁梁军欠皖山商厦2019年租为3475.2元，2020年租金为87494.4元，合计90969.6元；2、租金3%上浮问题：皖山商厦以格式化通知形式向商户发出《租金缴纳通知书》，该通知书“决定今年租金不执行3%的上浮”的内容属于对租赁合同部分内容相对变更，且该通知书中未对逾期缴纳租金的商户附加限制条件，该内容有益于鲁梁军且其同意接受，故该内容适用于包括鲁梁军在内的承租商户。2、享受租金5%优惠问题：因鲁梁军未按租金缴纳通知书规定时间缴纳租金，故不应该享有5%优惠。鲁梁军陈述其向皖山商厦交纳租金遭拒，本院认为，鲁梁军明知皖山商厦银行账户，且2019年租金通过银行账户转账交纳，鲁梁军认可应当缴纳的部分租金可以通过银行转账缴纳，但至今鲁梁军未向皖山商厦银行账户交纳租金，故鲁梁军该答辩意见本院不予采信；3、仓库租金问题：皖山商厦要求鲁梁军缴纳仓库租金，鲁梁军认为仓库系皖山商厦提高了租金标准优惠承租人免费使用，本院认为，鲁梁军就此主张未能提供证据证明，且不符合本案实际，该意见本院不予采信。但租赁合同对仓库如何承租未能约定，双方可自行协商，本案不做处理；4、疫情防控期间减少租金问题：鲁梁军认为疫情防控期间，其曾因疫情防控停止营业一个月，应减少租金。本院认为，鲁梁军承租的商铺非直接承租于国有企业以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位用于经营的房屋，不属于当然减少租金的情形。但鲁梁军存在因疫情防控停业收入明显减少的事实，当事人应依据公平原则参照有关租金减免政策协商。现皖山商厦表明已向上级出具报告请求减免商户租金，故本案不宜先行处理。争议焦点三、违约金应否支持。皖山商厦要求鲁梁军按合同约定日1%支付违约金，鲁梁军认为皖山商厦亦有违约行为，不应支付违约金。本院认为，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，鲁梁军在新冠××疫情防控期间，因疫情防控曾停止营业有收入明显减少的事实，故皖山商厦要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。争议焦点四、反诉请求应否支持。1、鲁梁军要求返还空调费和推广费。本院认为，双方订立的《皖山购物广场铺位租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规范，合法有效，当事人应当全面履行合同义务。该合同中约定了承租人应当按面积缴纳租金及费用，费用中含有空调费和推广费，属于合同约定鲁梁军应当缴纳的费用，故鲁梁军该反诉请求本院不予支持；2、鲁梁军要求返还2019年立柱占用面积租金1420.8元，根据按商铺实际面积计算租金，立柱占用的面积租金应予扣除，故鲁梁军该诉讼请求本院予以支持；3、鲁梁军要求赔偿空调损坏停止使用期间的损失。本院认为，空调损坏皖山商厦未能及时维修，造成停止使用半个月，停止使用期间鲁梁军支付的空调费应在2019年租金中予以扣除。鲁梁军商铺上端一台空调因损坏停止使用，虽然对鲁梁军的经营有一定的影响，但皖山商厦根据商场布局安装有多台空调，空气具有流动性，影响应该不大。其次，鲁梁军并没有因此停止营业，且对其损失亦未能提供充足证据予以证明，故该诉讼请求因鲁梁军举证不足本院不予支持。 综上所述，对皖山商厦与鲁梁军的诉讼请求，符合法律规定部分，本院依法予以支持，不符合法律规定部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)鲁梁军向原告（反诉被告）潜山市皖山商厦有限责任公司补缴2019年租金及费用3475.2元、缴纳2020年商铺租金及费用87494.4元，合计90969.6元； 二、原告（反诉被告）皖山商厦向被告(反诉原告)鲁梁军返还2019年立柱占用面积租金1420.8元、空调损坏停止使用期间的空调费1025.28元，合计2446.08元； 三、上述判决第一项和第二项的款项相抵，被告(反诉原告)鲁梁军于本判决生效后5日内向原告（反诉被告）潜山市皖山商厦有限责任公司缴纳租金及费用88523.52元； 四、驳回原告（反诉被告）潜山市皖山商厦有限责任公司其他诉讼请求； 五、驳回被告(反诉原告)鲁梁军其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2302元，减半收取1151元，反诉案件受理费1196元，减半收取598元，合计1749元。由原告（反诉被告）潜山市皖山商厦有限责任公司负担749元，由被告（反诉原告）鲁梁军负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  王永忠 二〇二〇年七月二日 书记员  江菲菲 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务； （三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期内仍未履行； （四）当事一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五十三条诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。 存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。