河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1081民初1964号原告：张培哲，男，1982年2月15日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：魏国鹏，北京市京师律师事务所律师。被告：霸州孔雀城房地产开发有限公司，住所地：霸州市开发区黄河道，统一社会信用代码：91131081078767703H。法定代表人：孟惊，系公司总经理。委托诉讼代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。原告张培哲与被告霸州孔雀城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张培哲的委托诉讼代理人魏国鹏、被告霸州孔雀城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田文麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张培哲向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《认购协议》以及房屋买卖的相关协议；2、要求被告返还原告支付的购房款432074元及利息17653元，总计449727元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告和被告于2019年4月13日签订一份《认购协议》，约定原告购买被告开发的位于霸州市房屋，原告按照约定向被告支付购房款432074元。由于原告没有购房资格，被告在签约时向原告承诺2019年6月以后霸州会放开限购政策，到时原告会具备购房资格的，但是至今原告也没有取得在霸州购房的主体资格。由于被告没有如实告知原告购房资格问题，致使双方的《认购协议》无法正常履行，故原告起诉贵院要求判决解除双方签订的《认购协议》以及房屋买卖的相关协议，被告返还原告已付房款432074元及利息17653元，总计449727元。被告霸州孔雀城房地产开发有限公司辩称，1、被答辩人诉请解除《认购协议》没有事实及法律依据。2、双方之间签订的合同不存在合同解除的法定情形及约定情形，并且合同已经部分履行。被答辩人在霸州市不具有购房资格，在与答辩人签订商品房买卖合同时，就是明知的。答辩人与被答辩人在相关协议中就此情况进行了说明，被答辩人也向答辩人提交了承诺书，声明对本地限购政策已经了解。且现尚未到达房屋交付的期限，也即尚未达到答辩人履行义务的期限，更说明在合同履行中未出现法定或约定的解除情形。3、被答辩人主张返还购房款432074元，该数额与其实际交付的购房款金额不符。被答辩人共向答辩人缴纳购房款共计360074元。4、被答辩人不同意解除《商品房买卖合同》等相关协议且现在霸州市的落户条件也已放开，通过办理落户也可以具备购房资格，合同可以继续履行，故合同目的可以实现。5、被答辩人主张返还购房款及利息的诉讼请求没有事实根据和法律依据。在庭审过程中，原告向法庭提交以下证据：1、认购协议复印件一份，证实原告和被告之间的房屋买卖关系。2、微信转账记录一张。3、收款收据五张。证据2、3证实原告总计向被告支付购房款440074元，后被告返还给原告8000元，实际付款432074元；4、户口页复印件一份，证实原告的户籍不在霸州，不具备购房资格。5、录音资料一份。6、录音光盘一张。7、通话清单一份。证据5、6、7证实被告在签订合同之前，向原告承诺能够为原告解决购房资质问题，原告才和被告签订房屋买卖合同，被告对于合同的不能履行，应该承担全部责任。被告承诺如果原告的房屋因购房资质问题解决不了，可以帮助原告将房屋卖给他人。8、录音资料一份。9、录音光盘一张（同证据6）。10、通话清单一份。证据8、9、10证实：（1）因被告承诺能够解决原告的购房资质问题，原告才与其欠签订合同，该问题目前还没有解决，被告应该承担违约责任，原告有权解除合同。（2）该房屋因原告购房资质问题不能解决，现无法办理网签，上述事实由被告的行为造成，故原告有权解除合同。11、录音资料一份。12、录音光盘一张（同证据6）。13、通话清单一份。证据11、12、13证实因被告的失职行为造成原告的房屋买卖合同丢失，原告对其公信力和履行合同的诚意产生合理怀疑，不同意与其继续履行合同。14、告知函一份。15、快递清单一份。证据14、15证实因被告承诺能够解决原告的购房资质问题，原告才与其签订合同，该问题目前还没有得到解决，被告应该承担违约责任，原告有权解除合同。16、微信聊天记录，证实被告认可因自己不能解决原告的购房资质问题属于违约，故同意原告将本案房屋退还然后由被告出卖给他人。被告对原告上述证据质证意见为：对证据1三性没有意见，但是对于该份协议其内容已经被主合同商品房买卖合同所吸收，认购协议已经被主合同所替代，不再具有法律上的约束力；对证据2、3，认可有我公司盖章的收款收据及微信转账记录，不认可编号为0800020的收据，该收款单位为北京世恒广策房地产经纪有限公司，不是我公司收取，如原告认为与该公司具有纠纷应另案主张；对证据4户口本复印件真实性无异议；对证据5、6、7、8、9、10三性均不认可，不能证明对话的张洋及张洋领导是我公司人员，且对于原告所提出的证明目的，也不予认可，原告主张对于商品房买卖合同签订时，不知道霸州市本地具有限购政策，但在该组证据的证明目的中，确提到在签订合同前，被告向原告承诺能够解决购房资质问题，如不能解决可将房屋卖给他人，反可以证明原告在签约前已知晓本地有限购政策；证据11、12、13与本案的纠纷以及争议焦点不具有关联性，故对该组证据不予认可；对于证据14、15，虽然该回复已经签收，但是签收人根据快递单显示为韩冰，不知道我公司是否确实收到。从内容上讲，是原告告知我公司因购房资质问题无法继续履行购房合同，仅是单方的意思表示，双方对于合同应否解除没有达成一致意见，合同应当继续履行；对证据16，质证意见同证据5-10，该组证据只能证明张洋代原告对外出售房屋，出售的具体房屋是否是诉争房屋尚不清楚，也没有承认被告是单方违约，原告的证明目的是放大解读。在庭审过程中，被告霸州孔雀城房地产开发有限公司向法庭提交以下证据：1、原、被告双方于2019年4月3日签订的认购协议及2019年4月14日签订的商品房买卖合同各一份，合同第六条约定了付款方式及期限，合同第八条约定交付时间为2021年10月30日前，交付条件为该商品房经验收合格。证明目的：（1）合同及认购协议约定了原被告双方的权利义务，也约定了房款的付款期限及方式，以及房屋交付的时间；（2）原告在合同上签字，证明合同的签订是基于其真实意思表示，合同应当继续履行。2、原、被告双方签订的补充协议一份，该协议第一条第8项约定，买受人知悉国家及商品房所在地的房地产限购及贷款等政策，……并承诺承担因自身原因导致买卖合同及本协议无法履行，给出卖人造成一切损失；第七条第1项约定了分期付款的具体方式。证明目的1、证明原告知悉本地的限购及贷款政策；2、双方对于房款交付方式和期限做出了明确约定。3、原、被告双方签订的补充协议（二）一份，该协议第三条房屋购买方式中约定，乙方有权选择通过更名方式或完善合同网签条件方式中其中一种，以购买房屋。证明目的双方通过对于房屋购买方式约定可以更名或者代原告完善网签条件后再完成购房相关手续，以保证合同的继续履行。4、2019年4月4日，张培哲出具的承诺书（草签）一份，内容为：本人完全理解并知晓本人与贵公司签订的商品房买卖合同在网签备案完成前，政府购房政策的任何变化为不可预估的风险，本人承诺上述风险导致的一切后果均有本人承担，与贵公司无关。证明原告对于购房政策的变化均承诺由其自己承担风险。5、霸州市住房保障与房产管理局于2018年11月21日核发的商品房预售许可证一份，证明被告具有诉争房屋的销售资格。6、被告向原告收款收据5张，证明被告向原告收取房款共计360074元。原告对被告上述证据质证意见为：证据1真实性认可，证明目的认为和本案没有关联性，因被告列举的证明目的是所有买卖合同的共性问题，和本案原告是否有权解除买卖合同没有关联性；证据2真实性认可，关联性不认可，原告在签订买卖合同时是知悉该房屋受限购政策影响，这一点原告在起诉状以及列举的各项证据均没有否定，双方争议的问题是被告在签约时承诺能够在2019年6月末解决原告的限购问题，这是一种附条件的民事行为，被告约定如不能解决该问题，同意将该房屋退还转卖他人。故被告应按约定履行相应的义务；证据3真实性认可，证明目的和协议约定内容不一致，被告扩大解释了合同的真实意思，因为这一条赋予原告有权选择更名的方式，这项约定和本案的房屋限购政策没有任何关联性，所以这组证据不能否认原告行使解除合同的权利；证据4真实性认可，证明目的不认可，承诺书是所有买卖合同签订的格式性版本，本案中双方除了签订承诺书之外，被告还明确和原告约定在2019年6月末为原告解决房屋的限购，如被告不能解决该项问题，由被告负责收回房屋转卖他人，这也是一项合同约定的内容，双方应严格履行合同；证据5真实性认可，关联性不认可，该证据只能证明被告开发的房屋具备销售资格，不能证明原告是否有解除合同的资格；证据6真实性认可，证明目的不认可，因为对原告的收款数额有遗漏，没有计算原告已经交付的房款8万元，这8万元也是原告交给被告销售人员张洋。根据原被告诉辩请求，结合原被告当庭陈述及举证质证意见，本院确定以下事实：原告张培哲与被告霸州孔雀城房地产开发有限公司于2019年4月3日签订《认购协议》一份，后双方于2019年4月14日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于霸州市开发区房屋一套，合同约定房屋总价款910074元（房款认购总价为1150387元，优惠后的总价），买受人分六期付款，首付款50074元，2019年6月10日缴纳房款100000元，2019年9月10日缴纳房款140000元，2019年12月10日缴纳房款190000元,2020年3月10日缴纳房款190000元，2020年6月10日缴纳房款240000元。出卖人应于2021年10月30日前交付房屋。被告逾期交房，逾期交付不超过60日，出卖人按日向买房人支付已付房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。原告按照合同约定交付了购房款共计360074元，此外，原告主张缴纳购房款80000元，由北京世恒广策房地产经纪有限公司以“团购费”名义收取，抵顶购房款80000元，后退还原告8000元。被告主张该款项属于购房优惠，已在认购价款中扣除。此外，原被告双方还签订了《补充协议》及《补充协议》二各一份，双方在《补充协议》第一条第8项约定，买受人知悉国家及商品房所在地的房地产限购及贷款等政策，……并承诺承担因自身原因导致买卖合同及本协议无法履行，给出卖人造成一切损失；《补充协议》二第二条约定，乙方声明：乙方尚未达到政府管理部门规定的合同网签条件。……任何情况下，乙方不再以不具备合同网签条件及／或购房资格为由（以下合称“不具备合同网签条件”），主张《买卖合同》及本补充协议无效、可撤销，或要求解除《买卖合同》及本补充协议……。2019年4月4日，原告张培哲为被告出具承诺书（草签）一份，该承诺书第三条记载：本人完全理解并知晓，贵司禁止工作人员对客户做出超购房合同约定的承诺，若在购房洽谈中，贵司工作人员就本人所购房屋的描述或承诺，并未体现在购房合同中或者与购房合同约定不一致的，本人承诺以购房合同的约定为准维护本人利益。第四条记载：本人完全理解并知晓，本人与贵公司签订的商品房买卖合同在网签备案完成前，政府购房政策的任何变化，为不可预估的风险，本人承诺上述风险导致的一切后果均有本人承担，与贵司无关。庭审中，原告陈述，涉案房产系通过被告工作人员张洋购得，其承诺能够为原告解决购房资质问题，原告才和被告签订房屋买卖合同，该问题目前还没有解决，被告应该承担违约责任；被告对于合同的不能履行，应该承担全部责任。被告承诺如果原告的房屋因购房资质问题解决不了，可以帮助原告将房屋卖给他人，该房屋因原告购房资质问题不能解决，现无法办理网签，上述事实由被告的行为造成，故原告有权解除合同。张洋的所有民事行为，具备民法通则规定的表见代理的法律效力。原告否认张洋系其工作人员，称张洋系北京世恒广策房地产经纪有限公司员工，该公司与被告系居间合同关系。本院认为，本案中原告与被告霸州孔雀城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及相关补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。原告主张其没有购房资格，被告在签约时向原告承诺2019年6月以后霸州会放开限购政策，到时原告会具备购房资格，但是至今原告也没有取得在霸州购房的主体资格。由于被告没有如实告知原告购房资格问题，致使双方的《认购协议》及相关协议无法正常履行。但原告的陈述及原、被告提交的证据表明，原告在购买涉案房屋时明知其不符合限购政策，不具有在当地购房的资格，并就此与被告在补充协议中明确做出了约定并为被告出具了承诺书（草签）。原告作为非当地户籍居民，在明知限购政策的情况下，自愿与被告签订商品房买卖合同，并承诺不以不具备购房资格为由主张合同无效，承诺工作人员的承诺与购房合同不一致的，以合同约定为准。原告主张在购房过程中，销售人员张洋对其所作承诺具备民法通则规定的表见代理的法律效力，但与原被告签订的购房合同及相关协议、承诺书的约定相悖，本院不予支持。违反限购政策将影响网上签约、产权登记，并不影响房屋的交付、使用，原告可待购房条件满足后，办理网上签约、产权登记。在此情况下，原告要求解除认购协议以及房屋买卖的相关协议，有违诚信原则，亦无法律和事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张培哲的诉讼请求。案件受理费8042元，减半收取4021元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  朱卫强二〇二〇年七月六日书记员  王 磊