贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1614号上诉人（一审原告）：姜大本，男，1971年5月25日出生，侗族，贵州省天柱县人，住凯里市。上诉人（一审原告）：龙菊花，女，1969年9月5日出生，侗族，贵州省天柱县人，住凯里市。被上诉人（一审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所实习律师。一审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人姜大本、龙菊花与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）、一审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉案，姜大本、龙菊花不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初7134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月15日组织各方当事人进行了庭询，本案现已审理终结。上诉人姜大本、龙菊花上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实和适用法律错误，上诉人的诉求于法有据。上诉人与一审第三人签订的涉案合同合法有效，上诉人亦按照约定支付超过总购房款50%的房款，即277540元。只因一审第三人原因而未能支付余款，并且上诉人在法院查封涉案房屋前就已经合法对涉案房屋进行了占有与使用。虽未办理房屋过户手续，但未办理之责不在上诉人。因此，被上诉人无权对上诉人的涉案房屋申请执行与查封。被上诉人华融贵州分公司、一审第三人大地联创房产公司均未提交书面的答辩意见。姜大本、龙菊花向一审法院起诉请求：1、中止执行（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书；2、解除对位于凯里市房屋的查封，并不得执行处置。一审法院认定的事实：原告姜大本、龙菊花系凯里市住房业主。第三人大地联创房产公司在开发房地产项目中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订《债务重组协议》与《抵押协议》，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。案经法院调解达成协议，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请强制执行。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产。姜大本、龙菊花得知涉案房屋被查封后，于2019年9月5日提出执行异议。2019年9月11日，凯里市人民法院作出（2019）黔2601执异130号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人姜大本、龙菊花的异议申请。”姜大本、龙菊花不服裁定结果并于2019年9月30日向凯里市人民法院提起本诉。为查明案件事实，依职权对未到庭参加诉讼的第三人大地联创房产公司进行询问，其认可一、贵州大地联创物业服务有限责任公司收取涉案购房款的银行帐户系本公司开设和使用；二、公司已收到姜大本、龙菊花购房款277540元。另查明：2016年2月28日，姜大本（龙菊花）因购买涉案房屋向大地联创房产公司交纳购房定金10000元。次日，大地联创房产公司与姜大本、龙菊花签订《商品房买卖合同》。合同约定：1、姜大本、龙菊花购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积156.44ｍ2，总价款547540元；2、买受人分期支付购房款547540元。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，姜大本、龙菊当即将购房款267540元汇入大地联创物业服务有限公司购房款，大地联创房产公司亦开具收据，并于2016年3月2日将涉案房屋交由姜大本、龙菊花管理使用。姜大本、龙菊尚欠购房款270000元，其已对涉案房屋装修并入住多年。姜大本与龙菊花系夫妻关系，除涉案住房外，无其他住房。一审法院认为，根据姜大本、龙菊花对裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条之规定，从双方当事人所举证据来看，姜大本、龙菊花在法院查封涉案房屋前与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了《商品房买卖合同》是事实。虽然姜大本、龙菊花支付了部分购房款，但经释明后未将尚欠的购房款按法院的要求交付执行，故即便姜大本、龙菊花对未办理产权过户登记手续没有过错责任和已装修入住多年，其对涉案房屋享有的权益不足以排除法院的执行。综上所述，原告姜大本、龙菊花的诉请不符合司法解释的规定，不予支持。被告华融贵州分公司的答辩意见部分与庭审查明的事实相符，予以部分采纳。第三人大地联创房产公司经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条第、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：驳回原告姜大本、龙菊花的诉讼请求。案件受理费60元，由原告姜大本、龙菊花负担。二审期间，上诉人姜大本、龙菊花，被上诉人华融贵州分公司以及一审第三人大地联创房产公司均未提供新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为：本案主要的争议焦点是上诉人是否实际支付涉案房屋的购房款，是否享有排除强制执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，经过综合审查，本案上诉人已在法院查封涉案房屋之前就与一审第三人大地联创公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，上诉人除了所购的涉案房屋外，并无其他住房。且其已支付购房款277540元，上诉人所处情形符合以上第二十九条规定的三种情形。因此，上诉人享有排除强制执行的权利。而上诉人享有的排除强制执行权利仅是针对其购买的房屋，该涉案房屋只是（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封一审第三人在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡房产的一部分。故上诉人只能请求法院不得对自己所购房屋的执行，无权请求判决中止执行该项执行裁定书。综上所述，上诉人享有排除执行的权利，本院对该项请求予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7134号民事判决；二、不得执行凯里市的房屋；三、驳回姜大本、龙菊花的其余诉讼请求。二审案件受理费100元，由被上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年七月八日法官助理梁红云书记员蒋诚霄