上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初6004号原告朱玉龙，男，1951年4月9日出生，汉族，住上海市石泉路******。原告沈琴，女，1953年11月11日出生，汉族，住同上。原告共同委托代理人迟少华、陈雨双，上海市德尚律师事务所律师。被告季林强，男，1958年1月24日出生，汉族，住上海市延，住上海市延长西路******>被告唐梅芳，女，1960年1月1日出生，汉族，住上海市延长西路XXX，住上海市延长西路******style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托代理人罗海潥，上海申蕴和律师事务所律师。原告朱玉龙、沈琴与被告季林强、唐梅芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱玉龙、沈琴及其共同委托代理人迟少华、陈雨双，被告季林强，被告唐梅芳及其委托代理人罗海潥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱玉龙、沈琴诉称,两原告为夫妻，两被告原为夫妻，双方早年即相识。2005年5月，季林强自愿将其名下的上海市石泉路XXX弄XXX号XXX室以25万元向原告出售，同时称唐梅芳对此交易不持异议并同意三年后办理过户手续，原告遂向其付清房款并入住房屋，在此购房过程中，原告之亲属亦就此房屋交易告知了唐梅芳。之后，原告多次要求被告办理房屋产权过户均遭其推诿。2015年，被告提议以95万元赎回房屋，但直至2017年4月方付清上述钱款，考虑到2017年的房屋单价较之2015年有所上涨，双方于当月签署了协议一份，将该上涨幅度定为每平方米2万元，并约定由被告补偿差价供原告另购房屋，该协议虽由季一人签署，但基于两被告的关系而对唐构成家事代理。之后，被告未履行差价支付义务导致原告未能购房，而两被告却于2018年2月离婚后擅自将季林强名下的房屋产权转移至唐梅芳名下，并由唐持产证于2019年7月向原告提起排除妨害之诉。原告认为，唐梅芳早已知晓本次房产交易，其既然在与季离婚后无偿取得了房屋产权，就应对交易所产生的债务共同承担责任，而两被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，应支付差价补偿款，现基于唐执意收回房屋故提起本案诉讼，请求判令：一、被告支付所欠的差价款(按每平方米2万元，共29.22平方米计，本着解决纠纷的原则，原告认可房屋现市场单价为5.5万元，具体计费标准可由法院酌定)；二、本案受理费由被告承担。被告季林强辩称，季林强与两原告早年相识，双方于2004年就季将系争房屋向原告出售达成一致后，季林强将原告入住房屋的情况告知了唐梅芳，当时唐对此持反对意见，季遂将收到的房款25万元置于家中。此后原告曾向季数次催办房屋产权过户，但季碍于唐的反对始终未履行该手续。2017年，季在未告知唐的情形下在原告起草的协议中签字终止了房屋交易，为此季向原告支付了补偿款95万元，虽然协议还载明了房价上涨后的差价补偿问题，但双方对此补偿系建立在季林强日后有足够偿付能力的基础上均抱以心照不宣的态度。2018年起，两被告向原告索还房屋，原告却以未购得宜居房产拒绝，之后两被告为此事及其他家事发生矛盾离婚并将系争房屋归属与唐梅芳，季曾将离婚事宜告知了原告。综上，本方认为，本案应由季林强承担责任而与唐梅芳无关，现季已就房屋交易向原告作出了超额补偿而并不欠款，故对原告诉请不能同意。此外，认可系争房屋的面积为29.22平方米、现市场单价为5.2万元，具体计费标准可由法院酌定。被告唐梅芳辩称,系争房屋于2001年后被用于对外出租。2005年，季林强告知唐梅芳其为原告解困而将房屋向原告出售并供其居住，唐对此事持反对态度但当时未与原告交涉，收取的购房款25万元亦由季林强支配。直至2018年，唐方知季曾就该房屋交易与原告签订了协议并赔偿了95万，经与原告交涉无果，唐与季因本次房屋交易及其他家事发生矛盾而离婚，约定两人之间无债权债务、系争房屋则归唐所有。但离婚后季无法自原告处收回房屋，唐遂提起了排除妨害之诉要求原告迁出。综上，本方认为，一、原告明知两被告的关系却擅自与季林强一人达成房屋交易，而出售房屋显然不属于家庭日常消费行为，故由季林强签署的协议对唐梅芳不应构成家事代理而不具有约束力，协议形成的债务亦不属于夫妻共同债务而与唐无关；二、根据涉案协议的约定内容，本次房屋交易已终止且季已完成了95万元补偿款的支付义务，故两被告之后的房屋产权变更行为与原告无关，况协议并未对季林强应付差价款的具体数额作出明确约定，故原告主张的购房差价所依据的房屋单价标准过高，应由法院酌定，本方认可系争房屋面积为29.22平方米，目前的市场单价为5.2万元左右；三、原告已无偿使用房屋长达十五年，经年累计欠付的租金约45万元，对唐梅芳的利益造成了损害。综上，如原告认为季林强未履行协议义务的，可向其主张权益，而唐梅芳另案提起的排除妨害之诉与本案无关，对原告针对本方的诉请不能同意。经审理查明，唐梅芳与季林强原系夫妻，季为系争房屋的原产权人。自2005年始，该房屋由朱玉龙、沈琴实际居住。2017年4月14日，朱玉龙与季林强签署协议一份，大意为：季林强于2005年将系争房屋以25万元向朱玉龙出售，但多年来因季的推诿与拖拉致使产权过户至今未成，季于2015年曾同意以95万元“赎回”房屋并由朱玉龙另购同类房产，但直至现今方付清上述费用，而房屋单价已由当时的4万元上涨至6万元，导致朱玉龙购房发生困难，故季同意就差额部分进行补偿，而朱在“购房成立”后即搬离系争房屋。2018年2月28日，季林强与唐梅芳办理了离婚手续并通过离婚协议约定系争房屋归唐梅芳，之后房屋产权被变更登记至唐名下。2019年8月14日，唐梅芳向本院提起(2019)沪0107民初17268号民事诉讼，请求判令朱、沈两人迁出系争房屋并承担使用费，该案审理过程中，两原告于2020年4月26日提起本案诉讼，请求判决如其诉请。本院认为，一、两原告的房屋买受人地位虽未通过书面合同得以体现，但其对共同购买、使用房屋均认同且彼此立场一致，本院对此予以确认；二、季林强既对其与买受方签订的书面协议之真实性不持异议，则通过该协议约定的内容可表明，季在自愿将房屋售与原告且完成收款交房之后，因自身原因在产权过户前悔约终止交易，显然应当承担违约责任，该违约责任可以是支付固定数额的违约金，也可以是向因解约而蒙受损失的买受方作出经济补偿，现责任的承担方式已在协议中加以明确——在支付95万元补偿款后再根据房价上涨因素补偿差价，季作为具备完全民事行为能力的民事主体，应履行其作出的书面承诺，故对原告要求取得差价补偿的诉请予以支持，对季林强拒绝支付该补偿的辩称不予采信；三、虽然房屋买卖有别于普通家庭的日常消费，但并不表明夫妻间的家事代理必然不适用于此类交易。综合当事人从各自认知的角度对本案争议事件经过的陈述，再根据生活常识与逻辑推断可确定，唐梅芳在其与季林强夫妻关系存续期间，对季林强将夫妻共同财产即系争房屋向原告出售显然明知且始终未向买受方作出拒绝交易的意思表示，故季林强与原告就房屋买卖作出口头约定及之后因交易终止而达成书面协议的行为构成家事代理而对其配偶唐梅芳具有约束力，如唐认为系争房屋的出售有损其权益的，可向季林强追责而非对有理由确信季之家事代理权的原告提出抗辩。同时，唐梅芳作为季林强的配偶，在离婚时明知系争房屋被原告占用而存在权益瑕疵的情形下，仍继受了物权并以此为由主张排除妨害，则理应对该物权之上产生的债权承担共同责任而无论季、唐两人离婚后对财产与债务如何约定，否则有悖于民事活动的权利义务对等原则；四、考虑到当事人之间未对差价补偿的货币数额作出明确约定，而原告在多年前已知继续交易存在风险的情形下怠于及时维权也是导致解约后损失扩大的因素之一，故本院在当事人同意的基础上，结合房价的市场波动因素、原被告的各自过错程度及诚信、公平的民法原则对两被告应支付的差价补偿款予以酌定，当事人已就房屋返还问题另案起诉，本案中不再涉及。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条之规定，判决如下：被告季林强、唐梅芳应于本判决生效之日起三十日内向原告朱玉龙、沈琴支付人民币20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9800元，减半收取，计人民币4900元，由两原告负担人民币2450元，两被告负担人民币2450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 曹 彬二〇二〇年七月三十一日书记员 陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国婚姻法》第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。