重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初22167号原告：陈苗疆，男，1972年8月29日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：龚敬芬，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：重庆细水源汽车零部件有限公司，住所地重庆市江北区复盛镇庙坝村8社，注册号500105000103596。诉讼代表人：重庆丽达律师事务所，重庆细水源汽车零部件有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：仇金，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖真，重庆丽达律师事务所实习律师。原告陈苗疆与被告重庆细水源汽车零部件有限公司（以下简称细水源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈苗疆及其委托诉讼代理人龚敬芬，被告细水源公司的委托诉讼代理人仇金、廖真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈苗疆向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2015年10月1日至2019年9月30日期间未付租金933200.84元（已扣除已付租金500000元），并以未付租金为基数，从起诉之日起按同期贷款利率支付资金占用利息；2.判决确认前述债务为共益债务，由被告随时清偿。事实及理由：2012年1月18日，原被告签订《厂房租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于重庆市江北区港宁路X号X栋X-X、X-X房屋，租赁期限2012年2月1日至2017年1月31日，第一年租金为45元/平方米/月，以后租金每年递增8%。2014年12月15日，重庆市江北区人民法院受理被告破产清算申请，2015年9月17日法院裁定被告自2015年10月1日起进行重整。被告重整期间一直承租、占用涉讼房屋，并支付了部分租金500000元，剩余租金未付。原告认为双方之间形成了事实租赁关系，被告应按照合同约定支付租金，且该债务属于共益债务，应随时清偿，故诉至法院，请求予以支持。被告细水源公司辩称：一、细水源公司进入破产程序后，破产管理人及细水源公司原法定代表人袁心发与原告进行了多次协商，双方达成一致，2016年11月1日起租金调整为52.5元/平方米/月，此前租金不再主张，故原告无权要求2016年10月前的租金，且该期间租金也已超过三年的诉讼时效；二、2018年12月底应政府环保搬迁要求，细水源公司全面停工，未再继续使用厂房。2016年11月1日至2018年12月31日期间租金合计748020元，扣除被告已付500000元，实际尚欠原告租金248020元，细水源公司管理人认可该金额的租金为共益债务，但原告并非必然享有随时清偿的权利，因为细水源公司所具备的清偿能力，首先需要确定破产费用的优先清偿顺序，然后对破产费用和共益债务进行清偿，只有破产费用清偿完毕且有剩余的情况下，共益债务才能被随时清偿，故本案不具备随时清偿共益债务的条件。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方均无异议的房地产权证、情况说明、《厂房租赁合同》、民事裁定书、借记卡交易明细、微信聊天记录、收款收据、《藏金阁电镀工业园环保搬迁项目国有土地上房屋征收方案（征求意见稿）》《藏金阁电镀工业园区房屋及企业设施设备收购补偿方案》，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：位于重庆市江北区港宁路14号7栋1-1房屋的所有权人为陈苗疆，位于重庆市江北区港宁路14号7栋1-3房屋的所有权人为陈少华，陈少华自2012年起委托陈苗疆出租其所有的房屋并收取租金。2012年1月18日，陈苗疆作为甲方、细水源公司作为乙方，签订了《厂房租赁合同》，合同约定甲方将前述二厂房出租给乙方用作生产用房，面积共548平方米，租赁期限五年，自2012年2月1日起至2017年1月31日止；租赁期限届满之日或双方协商一致解除合同或合同约定的解除、终止条件出现后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证乙方工作人员撤离，设备设施腾清、拆除，并将垃圾杂物清理干净，未经同意留存的物品及设施等，甲方有权处置，费用由乙方承担；乙方如要求续租，则必须在租赁期满六个月前书面通知甲方，经同意后，重新签订租赁合同，同等条件下乙方优先承租；合同签订之日乙方应支付押金100000元，租赁期满后甲方如数退还，如因乙方过错致使租赁期未满本合同规定之五年，甲方不退还押金；第一年即2012年2月1日至2013年1月31日的租金为45元/平方米/月，月租金24660元，年租金295920元；第二年租金为48.6元/平方米/月，月租金26632.8元，年租金319593.6元；第三年租金为52.49元/平方米/月，月租金28764.52元，年租金345174.24元；第四年租金为56.69元/平方米/月，月租金31066.12元，年租金为372793.44元；第五年租金为61.23元/平方米/月，月租金为33551.41元，年租金402616.92元；每年递增8%，以此类推；租金每半年交纳一次，乙方在签订合同之日起即交纳2012年2月1日至2012年7月31日租金147960元，下一半年度租金须提前30日交纳，以此类推；拖欠租金累计一个月以上的，甲方有权解除合同；乙方逾期支付应由乙方承担的费用的，每逾期一天，应按费用总额的0.3%支付甲方滞纳金；因国家政策和政府原因需要搬迁、拆除该厂房致使双方解除合同或导致合同不能继续履行，使双方造成损失的，互不承担责任，因上述原因终止合同的租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。合同签订后，原告将涉讼厂房交付被告使用。2014年12月15日，本院受理细水源公司破产清算一案。2015年9月17日，本院裁定自2015年10月1日起对细水源汽车零部件有限公司进行重整。2018年7月10日，原告出具收据一份，内容载明“今收到重庆细水源汽车配件有限公司交来厂房租金￥100000.00，大写壹拾万元正。到2018年月7月31日至，余欠我租金￥104170.00，大写壹拾万零肆仟壹佰柒拾元正，所产生租金期2016年11月1日至2018年7月31日。”2018年11月7日，细水源公司破产管理人工作人员仇金律师通过微信向陈苗疆发送了《厂房租赁补充协议》电子版，陈苗疆于次日回复称“合同就这样签吧，你打印出来袁总签字了我就来签字”。2018年11月12日，陈苗疆通过微信询问仇金细水源公司法定代表人袁心发是否签好了合同，仇金回复称需要再问下。该补充协议主要内容为：陈苗疆作为甲方、细水源公司作为乙方租赁涉讼厂房，租赁期限为2016年11月1日至协议终止时止，若厂房因政府政策要求停止经营或关闭的，则租赁期限自政府要求停止经营或关闭之日止，租金标准调整为52.5元/平方米/月，月租金28770元；双方确认截止到2018年11月31日，乙方已经支付租金500000元，尚欠租金219250元，双方约定在2018年11月18日前支付租金50000元，在2018年12月5日前支付租金70000元，在2018年12月31日前支付租金60000元，在2019年1月31日前支付39250元与2018年12月租金28770元；为保障顺利支付租金，乙方以其现有应受账款对该笔债务设立质押担保；协议自双方签字盖章生效。但双方后并未实际签订该协议，就此，被告代理人称原告要求被告先签字盖章，但为什么未盖章，代理人不清楚，原告称因当时要求被告先将2015年后的租金付清再签字盖章，后期被告未支付租金故未盖章。原告不认可达成了补充协议，不认可放弃2015年10月1日至2016年10月31日期间的租金，但认可自2016年11月1日起的租金降低为52.5元/平方米/月。2018年11月13日，重庆市江北区人民政府作出《藏金阁电镀工业园环保搬迁项目国有土地上房屋征收方案（征求意见稿）》，涉讼厂房属于征收范围，征求意见期限至2018年12月14日。被告细水源公司主张在收到该征求意见稿后于2018年12月31日前即停产停业，故租金只能计算到该日期。2019年7月24日，重庆市港城工业园区建设有限公司作出《藏金阁电镀工业园区房屋及企业设施设备收购补偿方案》，涉讼厂房属于收购范围，收购签约期限为2019年8月1日至2019年8月31日；方案对生产企业和房屋产权人为不同人者作出分别规定，补偿内容上既有对房屋的补偿，也有对设备生产线、停产停业损失的补偿。庭审中，被告认可其于2019年8月14日签订补偿方案，未办理移交手续，因设施设备均属于补偿范围，故拆迁时由征收公司处理设施设备；原告认为政府要求停止经营和关闭之日以被告签订补偿协议时间即2019年8月14日为准。双方确认未进行交接手续。本院认为，本案的主要争议在于原被告双方是否达成了补充协议、2016年10月前的租金是否超过诉讼时效、被告所欠租金金额、租金是否应该随时清偿。关于双方是否达成补充协议问题，被告主张双方达成了补充协议，原告则予以否认。本案中有利于被告主张的依据有三：一是微信聊天记录中原告同意就补充协议内容签字，二是2018年7月10日原告出具的收据中载明的“到2018年月7月31日至，余欠我租金￥104170.00”，三是原告认可租金调低为52.5元/平方米/月，与合同约定一致。但与此同时，存在如下三方面有利于原告主张的依据：第一，微信聊天记录中《厂房租赁补充协议》明确载明协议需双方签字盖章生效，而双方并未签字盖章；第二，2018年7月10日原告出具的收据中同时载明了对应的租赁期限“2016年11月1日至2018年7月31日”，因此该收据既可能基于原告放弃2016年10月31日前的租金而出具，亦可能基于原告不放弃该阶段租金而出具，无法得出确定性或具有强倾向性的结论；第三，原告同意将租金调整为52.5元/平方米/月，可能出于原告主动放弃，也可能基于微信中的协议，亦可能基于其他的口头协商。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”；第九十一条第一项规定，“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”故被告主张双方已经达成了补充协议，则应该承担相应的证明责任，但综合判断前述列明情况，原告所举示的证据达不到证明双方极有可能已达成补充协议的程度，其需证明的事实仍处于真伪不明的状态，被告应该承担不利的法律后果，故本院认定双方未达成被告所述的补充协议。因双方未达成补充协议，在原租赁协议到期后，双方继续履行合同的行为应视为成立不定期租赁合同，其权利义务的内容应遵原租赁协议。关于诉讼时效问题。首先，租赁合同是持续性给付使用标的物对价的合同，每一期租金对应固定某一租赁期限，各期租金虽约定在同一份合同中，但各期租金之间具有独立性，故其属于定期履行债务，而非分期履行债务，其诉讼时效应从各期租金履行期限届满起算，而不是从最后一期租金履行期限届满起算。其次，《中华人民共和国民法通则》对租金的诉讼时效规定为一年，《中华人民共和国民法总则》则规定一般诉讼时效为三年。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，故2016年9月30日前已届付款期限的租金，应按照一年的诉讼时效处理。根据租赁合同约定，被告应每半年支付一次租金，每次租金提前30日支付，即被告应在2016年7月1日前支付2016年8月1日至2017年1月31日的租金。原告于2019年9月24日提起诉讼，其庭审中未举证证明存在其他诉讼时效中止或中断的事由。因此，原告主张的2017年1月31日前的租金均已超过一年的诉讼时效。现被告对原告主张的2016年10月前的租金提出诉讼时效抗辩，于法有据，对原告主张的2016年10月31日前的租金，本院不予支持。关于被告所欠租金的金额。要确定该金额，首先需要确定租金计算的截止点。对此，原被告双方存在不同意见，被告主张因其2018年12月底已停产停业，故应计算到2018年12月31日；原告主张计算到2018年9月30日。被告主张的2018年12月31日时尚未签订补偿协议，亦无证据证明其全面停工且已通知原告退出厂房，因此该时间点不能作为租金计算的截止点。通常情形下，租金或占用费应计算到承租人腾退并交还房屋之日止，但本案情形特殊。本案中双方因政府征收而终止合同，征收补偿的内容既包括了房屋，也包括了设备生产线，二者分别与产权人和企业经营者签订协议。因此，一方面被告作为经营者其所有的设备在收购补偿后无需也不得自行搬走，另一方面原告作为厂房的所有人在进入征收补偿程序后也不可能利用该厂房继续经营或出租获利。同时，在被告已签订补偿协议而原告未签订补偿协议的情况下，原告有可能为了争取更多利益而迟迟不签订补偿协议，此时被告又不能搬离设施设备，若以此为由要求被告继续承担租金或占用费用的话，有违公平。因此，本案不宜以被告腾退交付厂房作为计算租金的截止点，以被告签订补偿协议的日期即2019年8月14日作为截止点更为符合实际情况和实质公平。综上，被告应承担的租金期间为2016年11月1日至2019年8月14日。双方都认可租金已调低为按照52.5元/平方米/月计算即每月28770元。双方均认可重整期间已付租金为500000元，该款项应在总租金中抵扣，但因重整期自2015年10月1日即开始，而2015年10月1日至2016年10月31日期间租金已超过诉讼时效，故首先需确定该500000元具体对应是何阶段的租金。对此，本院认为，2018年7月10日原告出具的收条载明2016年11月1日至2018年7月31日的租金尚欠104170元，而该期间的总租金按照每月28770元计算为604170元，意即该期间租金已付合计500000元，正好与原被告双方所认可的重整期间已付租金500000元对应，因此可以确定被告所付的500000元用于支付该阶段租金，此后的租金均未支付。2018年8月1日至2019年8月14日的租金，按照每月28770元计算合计358666元，再加上此前尚欠104170元，合计拖欠租金462836元。综上，对原告主张的有关租金的诉讼请求，本院予以支持462836元，对超出部分不予支持。另，被告逾期支付前述款项，给原告造成了客观损失，原告主张按照同期贷款利率计算利息损失，合理合法，对该诉讼请求，本院在支持的本金范围内予以支持。关于租金是否应该随时清偿。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条规定，“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。”，本案所涉租金即属于该条款中第一项、第四项的债务，应该属于共益债务。同时根据中华人民共和国企业破产法》第四十三条规定，“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的，先行清偿破产费用。债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，按照比例清偿。债务人财产不足以清偿破产费用的，管理人应当提请人民法院终结破产程序。人民法院应当自收到请求之日起十五日内裁定终结破产程序，并予以公告”，共益债务应该随时清偿，至于有无资金清偿、如何随时清偿、如何与破产费用进行衔接，乃是破产程序中所需处理的问题，与本案无关，对被告的有关辩论意见，本院不予采信，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国企业破产法》第四十二条、第四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告重庆细水源汽车零部件有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告2016年11月1日至2019年8月14日期间尚欠租金462836元，并以未付款项为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，支付2019年9月24日起至实际付清之日止的利息损失；确认前述第一项债务属于被告重庆细水源汽车零部件有限公司破产程序中的共益债务，债务人应随时清偿；驳回原告陈苗疆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13442.66元，减半后收取6721.33元，由被告重庆细水源汽车零部件有限公司负担4121.27元，由原告陈苗疆负担2600.06元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 刘亮二〇二〇年七月十六日法官助理 杨琴书 记 员 许茜