广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12343号原告：中交第四航务工程局有限公司，住所地广东省广州市海珠区沥滘路368号。法定代表人：李惠明，职务董事长。委托代理人：黄洁玲、陈豪杰，均为广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州橘子家设计装饰有限公司，住所地广东省广州市海珠区沥滘路368号6层06单元。法定代表人：冯嘉莉。委托代理人：徐敏仪、谢桂冕，分别为广东南磁律师事务所律师、实习人员。被告：广州建众互联网科技有限公司，住所地广东省广州市海珠区沥滘路368号广州之窗总部大厦6层06单元。法定代表人：刘瑾，职务执行董事兼总经理。委托代理人：赵倩倩，广东金桥百信律师事务所律师。原告中交第四航务工程局有限公司诉被告广州橘子家设计装饰有限公司（以下简称：橘子家公司）、被告冯嘉莉、被告广州建众互联网科技有限公司（以下简称：建众公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中交第四航务工程局有限公司的委托代理人黄洁玲，被告橘子家公司、被告冯嘉莉的共同委托代理人徐敏仪，被告建众公司的委托代理人赵倩倩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2019年1月与被告橘子家公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将位于海珠区沥滘路368号6层06单元房屋（以下简称：涉案房屋）出租给被告橘子家公司做办公用途，租赁期限自2019年1月1日至2021年2月28日。双方还签订有《租赁合同补充协议》，约定了权利义务、违约责任和管辖法院等。合同签订后，原告依约交付涉案房屋，但被告自2019年7月起未按约定支付租金，经催收无果，原告向被告橘子家公司送达了《解除合同通知书》，被告橘子家公司于2019年10月22日签收，至此双方的合同关系已经解除。被告橘子家公司应向原告支付2019年7月1日至9月30日的租金87791.1元，并按合同期内剩余代付租金的30%支付违约金154517.93元。被告冯嘉莉是被告橘子家公司的唯一股东，其不能证明公司财产独立于自身财产，应与被告橘子家公司承担连带责任。被告建众公司为被告橘子洲公司提供连带担保责任，与原告签订《保证合同》，应对被告橘子家公司的债务承担连带责任。故起诉要求：1、判决被告橘子家公司向原告支付2019年7月1日至8月31日的租金87791.1元；2、判决被告橘子家公司向原告支付违约金154517.93元；3、判决被告冯嘉莉、被告建众公司对被告橘子家公司的第1、2项付款义务承担连带责任；4、判决原告没收被告橘子家公司支付的保证金55740.38元；5、判决被告承担诉讼费。被告橘子家公司、被告冯嘉莉共同辩称：我方于2019年6月24日已向原告提交了退租申请，原告也于2019年7月3日安排了案外人来看房，以实际行为同意了我方的退租申请，故双方自2019年7月解除了租赁合同及补充协议，我方无需向原告支付2019年7月至9月的租金。原告没收我方的保证金已足以弥补其全部损失，无权要求我方支付违约金。违约金条款属于格式合同条款，显示公平，且明显过高，不应得到支持。被告建众公司辩称：我司的答辩意见与被告橘子家公司、被告冯嘉莉的答辩意见基本一致，补充一点，被告橘子家、被告冯嘉莉为我司的担保提供了反担保，即便法院判决我司需要承担担保责任，也希望明确我司享有追偿权权利。经审理查明：位于广州市海珠区沥滘路368号601房登记在原告名下，房屋面积1430.26平方米，涉案房屋包含在该房屋面积内，是原告自行间隔、自行编号的房屋。2019年1月，原告（甲方、出租人）与被告橘子家公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给被告橘子家公司作办公用途使用，建筑面积309.6688平方米，租赁期间自2019年1月1日至2021年2月28日，其中2019年1月1日至2019年2月28日每月租金为27870.19元，2019年3月1日至2020年2月29日每月租金为29263.7元，2020年3月1日至2021年2月28日每月租金为30728.44元。租金按月结算，乙方在每月5日前支付本月租金给甲方。乙方向甲方缴纳保证金55740.38元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3‰向甲方支付违约金。等。双方另签订《租赁合同补充协议》，约定9.4如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任。10.5甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议。因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于本合同存续期间剩余代付租金的30%作为违约金（即租赁保证金之外，违约金/损害赔偿金另计）。（5）乙方未按约定缴纳租金、租赁保证金等费用，逾期超过60日的。等。原告确认收到被告橘子家公司支付的保证金55740.38元，确认被告橘子家公司已全额支付2019年7月1日前的租金。被告橘子家公司于2019年7月通过微信方式申请提前退租，原告称因被告橘子家公司提前退租，故于2019年7月底带领新租客查看涉案房屋。被告橘子家公司提交微信聊天记录，显示被告橘子家公司员工于2019年6月24日发送电子版《广州之窗退租申请函》，并发送“由于公司经营调整，资金负担不起接下来的房租，所以申请退租……请谅解我们的退租申请，并且申请扣除押金后，不扣除违约金”，原告员工回复“之前没有退租不扣违约金的先例……现在无法办任何手续，除非你们发函明确表示同意按合同规定支付违约金”。原告员工于2019年7月3日发送“今天下午2：15方便过来开一下门吗？有客户想看看你们的办公室”。2019年8月3日，被告橘子家公司员工发“我们在广州之窗的几张地毯，可不可以拿走？”，原告员工回复“大件物品是要联系物管写放行条才能拿走，但对于欠费租户将慎重处置……你们什么时候可结清欠费？”，被告橘子家公司员工回复“这个不清楚，已经提交申请退租……”，原告员工回复“你们所谓的退租申请根本是不成立的，7月份已实际发生了欠费情况……8月份你们还是要按合同规定缴交租金、管理费、水电费，8月份的累计欠费有两个月”，被告橘子家公司员工回复“为什么要给呢？都提前一个月提出了……”，原告员工回复“租赁合同补充协议规定单方要求退租是要承担剩下租期全部租金30%的违约金，既然你们不愿承担违约责任，这个所谓的退租是无法成立的，所以原签订的租赁合同及补充协议必须继续履行，你们还是有继续缴费的义务”。2019年10月21日，被告橘子家公司员工发送“办理完之后，我把办公室剩余的东西清理走，需要什么手续？……有几个地毯和破壁机”，原告员工回复“……大门虽然有密码锁，但也有地锁……你还有大厦门禁卡吗？”，被告橘子家公司员工回复“有的”。2019年10月22日，被告橘子家公司员工发送“我们在办理退租手续后，需要麻烦贵司出具一份租赁合同解除，双方之间债权债务已经结清的说明书，有没问题？”，原告员工回复“这个肯定不行，现在是建议你们先回来办理场地交接手续，债权债务并没有结清”，被告橘子家公司员工回复“好”。原告确认上述聊天记录真实性，但认为被告实际退场时间为2019年10月22日，提交退场记录表予以证明，其中一份退场记录表上载明“仅7-9个月没使用空调0度”。被告橘子家公司对此予以否认，认为退场时间为2019年6月23日，从7-9月空调为0度即可证明其未使用涉案场地，并提交微信聊天记录，显示聊天对象为“A蚂蚁搬家020-38880822”，并预定于2019年6月23日搬家，原告对此不予确认。经释明，被告橘子家公司未提交搬运合同、付款单据等予以证明搬家实际发生。原告于2019年9月27日发出《解除合同通知书》，显示该通知书于2019年10月22日被被告橘子家公司签收，该通知书载明“……你司自2019年7月5日起就再未按合同约定向我司支付租金、物业管理费，已构成违约。……正式通知你司：1、自2019年9月27日，我司解除与你司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》。2、你司应自今日起三日内，按照《租赁合同补充协议》第9条的约定向我司清缴所有相关的应付款项，并配合我司办理相关退租事宜……”。原告、被告建众公司均确认被告建众公司为涉案房屋的前一手租客。原告（甲方、债权人）提交其与被告建众公司（乙方、保证人）签订的《保证合同》，载明“甲方与承租人广州橘子家涉及装饰有限公司（承租人）于2018年12月签订的关于涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》以及《租赁合同补充协议》……乙方愿意向甲方提供不可撤销的连带责任保证担保…….保证的范围为主合同项下债权本金（包括租金）及利息、违约金、损害赔偿金和甲方实现债权而发生的费用（包括但不限于催收费用、诉讼费或仲裁费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费）以及其他所有主合同承租人的应付费用。……保证期间为自主债务履行期届满之日起三年。……”。被告建众公司（乙方）提交其与被告橘子家公司（甲方）、被告冯嘉莉（甲方2）签订的《反担保责任确认函》，载明“……二、甲方确认，因《保证合同》产生的任何需要乙方承担的责任，甲方及甲方2向乙方提供不可撤销的连带责任保证，保证范围、保证方式、保证期间及合同变更的保证责任、违约责任，与《保证合同》一致。三、如因甲方履行租赁合同导致产生乙方承担保证责任的，甲方及甲方2应主动承担对中交第四航务工程局有限公司的责任，或乙方承担责任后有权立即向甲方或甲方2追偿。……”。另查，被告橘子家公司为自然人独资有限责任公司，股东为被告冯嘉莉。诉讼过程中，被告橘子家公司表示无需处理装修残值问题。被告橘子家公司、被告冯嘉莉均无证据证明被告冯嘉莉的财产独立于公司财产。本院认为：原告将涉案房屋租赁给被告橘子家公司作办公用途，有原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、原、被告的庭审陈述予以证实，故本院对原、被告之间存在租赁关系予以认定，双方均应遵照《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》的约定履行。原告现主张被告橘子家公司尚欠2019年7月1日至2019年9月30日的租金87791.1元，被告橘子家认为其已申请提前解约，但双方直至2019年10月22日才办理场地交接手续，被告橘子家公司主张已于2019年6月退场，仅凭其与案外人的聊天记录难以证明，且被告橘子家公司的员工在与原告员工的聊天记录中，原告员工提出“现在是建议你们先回来办理场地交接手续，债权债务并没有结清”时，被告橘子家公司员工并无异议，且称尚有物品在涉案场地内，可见被告橘子家公司主张已于2019年6月退场，缺乏事实依据；除此之外，被告橘子家公司虽提前提出退租申请，但并未按照合同约定同意承担违约责任，原告对提前退租亦未表示同意，故原告主张被告橘子家公司承担2019年7月1日至2019年9月30日的租金87791.1元，合情合理，被告橘子家公司应予以支付。关于违约金问题。因被告欠付租金，存在违约行为，故原告主张违约金有理，但双方合同约定的违约金标准明显过高，且原告同时主张没收被告橘子家公司支付的保证金，属于对同一违约行为的双重处罚，考虑到原告已于2019年10月22日收回场地，故原告没收保证金已足以填补原告的损失，本院对原告主张违约金不予支持，对原告主张没收保证金予以支持。关于连带责任问题。被告橘子家公司、被告冯嘉莉均无证据证明股东财产独立于公司财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故被告冯嘉莉应对被告橘子家公司的付款义务承担连带责任。被告建众公司已与原告签订《保证合同》，同意对被告橘子家公司的债务承担不可撤销的连带保证责任，故亦应对被告橘子家公司的付款义务承担连带责任。被告建众公司若依约向原告履行保证责任，可依据相关法律规定向被告橘子家公司、被告冯嘉莉行使追偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、被告广州橘子家设计装饰有限公司在本判决生效之日起10日内支付2019年7月1日至2019年9月30日的租金87791.1元给中交第四航务工程局有限公司。二、被告冯嘉莉、被告广州建众互联网科技有限公司对本判决第一项确定的付款义务承担连带清偿责任。三、被告广州橘子家设计装饰有限公司支付的保证金55740.38元由原告没收。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6129元，由原告负担3177元，由三被告负担2952元。上述诉讼费由原告垫付，三被告在履行本判决时将应负担的诉讼费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年七月十六日书记员 彭智媚蒋芷欣