贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初2883号 原告：李昌发，男，1988年9月13日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。 委托代理人：令狐晓雪，贵州新长征律师事务所律师（特别授权）。 委托代理人：陈燕红，贵州新长征律师事务所实习律师（特别授权）。 被告：遵义佳星置业有限公司（原遵义百隆房地产开发有限公司）。住所地：贵州省遵义市播州区桂花桥街道遵南大道播州时代中心202号。统一社会信用代码：91520321795265562U。 法定代表人：肖丹，董事长。 委托诉讼代理人：张健，公司法律顾问（特别授权）。 委托诉讼代理人：冷明刚。 原告李昌发诉被告遵义佳星置业有限公司（以下简称佳星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李昌发及其委托诉讼代理人令狐晓雪、陈燕红，被告佳星公司委托代理人张健、冷明刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李昌发向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付原告2018年7月1日至2020年3月17日期间逾期交房违约金34062.04元，并从2018年10月1日起以房屋总价款272061元为基数按日万分之二支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金至实际交付之日止（暂时计算至2020年3月25日至为29491.41元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以272061.00元的价款购买被告开发建设的位于遵义市播州区房屋（套内面积36.54㎡）。合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款109061.00元，并配合在银行办理了按揭贷款163000.00元用于支付余款，但被告未按照约定按期向原告交付房屋，也未按期交付办理商品房转移登记的有关文书。原告迫于无奈于2020年3月17日接房。被告的行为违反合同约定，应按照约定支付逾期交房违约金及逾期交付办理商品房转移登记手续违约金。 被告佳星公司辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》对逾期交房超过15天之后的违约责任并未约定，原告请求由我公司承担逾期交房15天后的违约责任无依据。二、即便存在逾期交房情况，但并未对原告造成实际损失。三、“播州时代中心”项目早已列为播州区的“问题楼盘”，现处于政府政策性监管的状态。四、我公司现经营困难，向我公司主张违约金的业主人数过多，主张违约金的标准也过高，导致违约金的总额已经超出佳星公司财务所能支付的范围，如支持了原告主张的违约金，终将导致佳星公司财务状况恶化，最终将影响全部业主的权益。 经审理查明：2018年5月14日，佳星公司（出卖人）与李昌发（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定李昌发以272061.00元的价款购买佳星公司开发建设的位于遵义市播州区房屋（建筑面积85.24Ｍ2）。合同第八条约定付款方式及期限为：于合同签订当日支付首付款109061.00元，余款163000.00元以银行按揭支付；合同第十一条交付时间和条件约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十三条逾期交房责任约定：逾期在15天之内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行，如遇不可坑力，如政府政策等原因，导致的工程延期，出卖人不承担违约责任，交房时间顺延。合同第二十二条房屋登记第三款约定：“（一）出卖人承诺于2018年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文件的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：...（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金”。李昌发与佳星公司签订的《商品房买卖合同》于2018年5月14日进行了备案登记。《商品房买卖合同》签订后，李昌发按照约定支付了购房款，但佳星公司未按照约定交付房屋及交付办理商品房转移登记的相关手续。因李昌发急需房屋居住，佳星公司在销售房屋未达到交付条件的情况下于2020年3月17日将交易房屋交付给李昌发。 另查明，由于佳星公司资金链断裂等原因导致该工程项目停工停产，被遵义市确定为区级“问题楼盘”，形成严重社会问题，后在政府监管主导下，被告积极筹资完善相关工程和设施，创造交付条件，已于2019年12月27日在售楼中心大门处张贴公告，同时在“遵义晚报”上登报公告“播州时代中心”项目已具备交房条件，通知各业主可办理接房手续。 遵义百隆地产开发有限公司于2020年4月23日变更为遵义佳星置业有限公司。 上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，李昌发与佳星公司于2018年5月14日签订的《商品房买卖合同》、备案登记表，收据、贷款支付授权委托书、借据，提款申请凭证，装修管理协议书，公告，遵义市播州区房地产领域突出问题协调工作领导小组于2020年5月25日出具的《关于问题房开播州时代中心项目的情况说明》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：李昌发与佳星公司于2018年5月14日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示、未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。《商品房买卖合同》签订后，李昌发按合同约定向佳星公司支付了购房款，但佳星公司未按照约定向李昌发交付房屋及交付办理商品房转移登记的相关文书，构成违约，佳星公司应承担违约责任。关于被告认为该项目已成“问题楼盘”，现处于政府政策性监管状态，具备迟延交房的免责条件的主张，被告提供的证据不足以证明具备法定或约定的免责条件，故对其免责主张本院不予采纳。根据约定，佳星公司应于2018年6月30日前交付房屋，但直至2020年3月17日佳星公司才将房屋交付给李昌发，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，佳星公司应向李昌发支付2018年7月1日至2020年3月16日期间的违约金；关于被告认为违约金约定过高、全额支持将会影响该项目的后续工作及大多数业主的合法权益，请求法院予以调减的主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于本案所涉项目属区级“问题楼盘”，涉及社会问题多，矛盾比较提出，且原告亦未提供充分证据证明因原告违约给其造成了实际损失或预期利益。因此，为有效化解社会矛盾，结合本案实际情况和处理“问题楼盘”所涉问题的精神，本院酌定本案逾期交付商品房的违约金按原告已交房款的日万分之一为标准计算，即佳星公司应支付给李昌发逾期交房违约金17003.81元（272061.00元×每日万分之一×625天）。佳星公司所持逾期交房15天后未约定违约责任，但佳星公司逾期交房给李昌发造成了损失，故佳星公司该辩解意见，不予支持。佳星公司与李昌发约定于2018年9月30日前由佳星公司向李昌发交付办理商品房转移登记的相关文书，但至今未交付，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，李昌发请求佳星公司自2018年10月1日起以已付房款为基数支付违约金至实际交付之日止，予以支持；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，本院酌情认定逾期交付办理商品房转移登记手续的文书的违约金按照每日万分之0.5计算。为依法维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下： 一、限被告遵义佳星置业有限公司于本判决生效之日起三个月内支付原告李昌发逾期交房违约金17003.81元。 二、由被告遵义佳星置业有限公司支付原告李昌发逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金（违约金以272061.00元为基数自2018年10月1日起按照每日万分之0.5计算至实际交付之日止，其中2018年10月1日至2020年6月18日期间违约金于本判决生效之日起三个月内支付，2020年6月19日至实际交付之日止的违约金于实际交付之日起五日内支付）。 三、驳回原告李昌发的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费694.00元（已减半收取），由被告遵义佳星置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  周辉围 二〇二〇年七月十六日 法官助理向炫静 书记员黄瑀