广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10926号原告（反诉被告）：吴新君，男，1973年1月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************633。原告（反诉被告）：陈建伟，男，1963年7月26日出生，汉族，住广东省吴川市**********，公民身份号码440************93X。两原告共同委托诉讼代理人：龙思，广东卓领律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴信杨，男，1959年3月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************333。委托诉讼代理人：彭展峰，广东准汇律师事务所律师。原告吴新君、陈建伟诉被告吴信杨租赁合同纠纷一案。本院于2020年5月9日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本诉合并审理，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人龙思、被告的委托诉讼代理人彭展峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还租赁厂房予原告；2.被告向原告支付2020年1月15日至2020年3月14日租金35200元及利息（以35200元为本金按年利率6%自起诉之日起计算至实际还清之日止）；3.被告向原告支付厂房占有使用费（按月厂房占有使用费35200元自2020年3月15日起计算至实际返还租赁厂房止）；4.保证金32000元归原告所有，不予返还被告；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月23日，原被告经协商一致，签订《厂房租赁合同》。合同约定如下：原告将享有权属的位于佛山市南海区大沥镇兴贤第二工业区张岗2350平方米的厂房出租予被告，租期从2014年3月15日至2020年3月14日止，租金按月支付，当月租金应于当月5日前支付，2014年3月15日至2017年3月14日期间月租金为16000元，2017年3月15日至2020年3月14日期间月租金为17600元。涉案租赁厂房属于佛山市南海区狮山镇“三旧”改造项目，按政府需求需在租期届满后交回政府拆除。涉案租赁期至2020年3月14日届满，经原告多次要求被告返还租赁厂房未果，且被告拖欠2020年1月15日至2020年3月14日35200元未付，租金为每月17600元。被告辩称：2019年12月原告已签订拆迁补偿协议并收取了拆迁补偿款。原租赁物已归拆迁部门所有，原告不再享有租赁物的使用权，同时原告已经得到临时租金补偿和土地剩余租金补偿，故其无权向被告主张返还厂房、支付租金、利息、占用费权利。被告也有在2020年3月14日通知原告收回厂房，原告认为厂房未清空故拒绝收回。即使剩余一个车间仍有人使用，也不影响原告收回剩余两个车间，且原告签订拆除补偿协议后，原告不得再出租厂房，就算没有交回厂房给原告，也不会造成原告损失，原告无提交证据证明其受到损失。因厂房被供电部门断电，从2017年3月15日起月租金已经变更为14000元。涉讼合同为无效合同，原告无权没收保证金。被告可以于2020年6月15日将涉讼租赁物整体返还予原告，被告已于2020年6月12日将厂房清空完毕。被告向本院提出反诉请求：1.原告返还保证金32000元予被告；2.原告返还2019年10月1日至2020年1月15日租金共计49000元予被告；3.原告赔偿被告装修损失211269元；4.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：原告与被告于2014年2月23日签订了《厂房租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区大沥兴贤第二工业区张岗的厂房出租给被告，合同保证金为32000元。承租厂房后，被告对厂房进行必要的装修和改建，再转租给第三人。2019年9月租赁物所在地块列入狮山镇兴贤风梅岭连片改造城市更新项目，土地出租方佛山市南海区******文行股份经济合作社将2019年10、11、12月的租金退还给原告。拆迁单位对租赁物进行测量评估期间，原告承诺会将被告出资装修和改建的补偿支付给被告，但原告在收到补偿款后并没有履行承诺，并以被告未交还租赁物为由提起本案诉讼。被告认为原告未履行承诺，且出租的厂房未取得建设工程规划许可证，双方签订的《厂房租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。原告针对被告的反诉辩称：被告述称对涉讼租赁物进行必要的装修和改建与事实不符，没有证据支持。即使被告对涉讼租赁物进行装修和改建，但根据双方签订的《厂房租赁合同》第六条第二项的约定，“新增设施所有权无偿归原告所有，被告不得拆走”。被告主张赔偿没有合同和法律依据。原告对被告并未作出任何承诺，被告述称原告违反承诺与事实不符，没有事实依据。文行经济社并没有将2019年10月至12月租金退回给原告，至目前为止，原告仍需向文行经济社支付租金。原告举证如下：1.两原告及被告的身份证复印件各1份，用以证明原被告的诉讼主体资格。2.《厂房租赁合同》原件1份，用以证明原被告存在租赁合同关系。3.转让协议原件1份、《承包土地合同》原件1份，用以证明原告对涉讼租赁厂房享有处分权。4.限期搬离通知书原件1份，用以证明原告要求被告返还租赁厂房。5.南海区狮山镇集体组织收据（电子）原件2份，用以证明原告向佛山市南海区******文行股份合作经济社支付了2019年1月至12月的租金。6.通知原件1份、情况说明原件1份，用以证明原告向佛山市南海联合利民物业开放管理有限公司支付了2020年1月至3月份的租金。被告举证如下：1.关于对“风梅岭”片区范围内有关企业、地块进行拆迁的告知书复印件1份，用以证明涉讼土地已列入狮山镇兴贤风梅岭连片改造城市更新项目。2.收据原件1份，用以证明被告向原告交付了租赁保证金32000元。3.中国农业银行银行卡交易明细清单原件27页，用以证明原被告双方协商一致变更了厂房租赁合同的租金金额，即从2017年3月15日起每月租金为14000元。4.厂房平面图打印件1页、照片打印件8页，用以证明被告装饰装修、加建改建的情况。5.证人谭庆禧证言：2014年谭庆禧受吴信杨的委托对吴新君的厂房加建了宿舍、阁楼、办公室、厨房、厕所、大门、砖瓦、瓦顶及修补。谭庆禧与吴信杨没有就上述装修事宜签订合同也没有结算书。吴信杨是通过转账的方式向谭庆禧支付装修款，具体数额不记得了。6.证人吴活伦证言：吴新君出租予吴信杨的厂房，吴活伦受吴信杨的委托对厂房围墙进行了修补，改门口，整化粪池，补水泥地。吴活伦与吴信杨没有就上述修整事宜签订合同，也没有进行结算，不是吴活伦帮吴信杨做上述工程的，吴活伦只是介绍人帮吴信杨做，吴活伦有在现场监工。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证如下：1.原告举证4的限期搬离通知书，原告未举证证明其已将该通知书送达被告，本院不予采证。2.原告举证5的收据，经审查，有原件核对，被告虽有异议，但未能举证推翻，本院确认其真实性。3.被告举证4的厂房平面图，为被告自行制作，本院不予采证。4.证人谭庆禧、吴活伦的证言，本院进行综合认定。本院经审理认定事实如下：2014年2月23日，原告吴新君（甲方，出租方）与被告吴信杨（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》约定：甲方出租位于佛山市南海区大沥兴贤第二工业区张岗，建筑面积2350平方米，租赁期限从2014年3月15日起至2020年3月14日止；每月租金16000元，从第四年开始每月递增10%；即从2017年3月15日开始，每月租金为17600元；保证金32000元；乙方如要对厂房装修、改建或加建，必须征得甲方同意后方可进行，装修、改建或加建的建筑物产权无偿归甲方所有，乙方不得拆走，等等。被告依约向原告吴新君支付了保证金32000元。诉讼中，原、被告均确认：涉讼租赁物未办理规划报建手续。两原告收取的2017年3月15日起至2020年1月14日的租金为每月14000元。被告于2020年6月16日将涉讼租赁物返还予两原告。原告述称：原、被告没有变更租金的标准，因为当时被告称经营困难，按照每月17600元缴纳租金暂时有困难，要求暂时按每月14000元支付租金，待其经营情况好转后，再将差额补还给原告。另，被告于2020年6月16日将涉讼租赁物返还予两原告。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告均确认涉讼租赁物未办理规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，原告吴新君与被告吴信杨签订的《厂房租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。两原告应退还保证金32000元予被告，两原告诉请保证金归两原告所有，本院不予支持。被告已于2020年6月16日将涉讼租赁物返还予两原告，两原告关于返还租赁物的诉请，本院不再支持。虽然《厂房租赁合同》无效，但被告占有使用涉讼租赁物期间应按双方约定的占有使用费标准向原告支付占有使用费。被告诉请原告退还2019年10月1日至2020年1月15日的占有使用费，依法无据，本院不予支持。被告应支付自2020年1月15日至2020年6月16日的占有使用费予两原告。至于占有使用费的标准，自2017年3月15日起至2020年1月14日，被告交纳的占有使用费标准为每月14000元，两原告亦未举证证明其对被告交纳的占有使用费标准提出过异议，本院采信被告所述，自2017年3月15日起占有使用费标准变更为14000元/月，故被告应向两原告支付2020年1月15日至2020年6月16日的占有使用费70933.33元（14000元/月×5个月＋14000元/月÷30天×2天），原告诉请超出部分，本院不予支持。被告逾期支付占有使用费，造成两原告占有资金的损失，本院酌定以28000元（2020年1月15日至2020年3月14日的占有使用费）为本金自2020年5月9日起至实际清偿之日止按年利率6%计算利息予两原告，两原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告诉请的装修损失，合同虽无效，但至被告返还两原告涉讼租赁物时，被告已按合同约定占有使用涉讼租赁物至合同约定的使用期满，合同亦约定被告对涉讼租赁物的装修、改建或加建无偿归原告所有，且关于被告装修或改建的项目，被告仅提供了证人证言，未提供其他证据佐证，不足以证明被告对涉讼租赁物进行装修或改建的具体情况，综上，被告关于装修损失的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吴新君、陈建伟应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金32000元予被告（反诉原告）吴信杨；二、被告（反诉原告）吴信杨应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费70933.33元予原告（反诉被告）吴新君、陈建伟，并支付以28000元为本金自2020年5月9日起至实际清偿之日止按年利率6%计算的利息予两原告三、驳回原告（反诉被告）吴新君、陈建伟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吴信杨的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1901.47元（两原告已预交7843.2），由两原告负担1114.8元，被告负担786.67元。反诉受理费2842.02元（被告已预交），由被告负担2542.02元，两原告负担300元。抵扣两原告应支付予被告的反诉费300元，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向两原告支付受理费486.67元。两原告多预交的5941.73元，在本判决生效后，经两原告向本院书面申请，本院予以退回。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年七月十日书记员  成海欣