贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2731民初1110号原告:中国农业银行股份有限公司惠水县支行；统一社会信用代码：915227312164805336；住所地：惠水县和平镇人民北路；负责人:郝斌，系该支行行长。委托诉讼代理人：罗定贵，男，1986年2月20日生，布依族，住惠水县，代理权限：特别代理。被告:罗妮，女，1977年3月27日生，布依族，住惠水县。被告：惠水碧桂园物业发展有限公司；统一社会信用代码：91522731MA6DKMC995；住所地：惠水县濛江街道城北新区；法定代表人：黄士冯，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王昊昌，贵州证道律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告中国农业银行股份有限公司惠水县支行（以下简称惠水支行）诉被告罗妮、惠水碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告惠水支行委托诉讼代理人罗定贵、被告碧桂园公司委托诉讼代理人王昊昌到庭参加诉讼，被告罗妮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告惠水支行提出诉讼请求：1、判令被告罗妮偿还原告贷款本金405347.91元及相应利息3811.87元（从2020年3月10日算至2020年5月7日）及还清本金为止的利息；2、判令被告罗妮立即按合同约定对位于惠水县房产办妥以原告为抵押权人的正式抵押登记，同时判令原告对被告罗妮抵押给原告的上述房产享有优先受偿权；3、判令被告碧桂园公司对被告罗妮欠原告的上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费及原告实现债权所支付的其他必要费用全部由被告承担。原告惠水支行诉请的事实及理由：被告罗妮因购房需要向原告中国农业银行股份有限公司惠水县支行申请个人一手房贷款419000元，双方于2018年12月24日签订了编号为52020120180093628号的《个人购房担保借款合同》，合同约定期限20年，按月还款，该笔贷款以被告罗妮所拥有的位于惠水县房产（建筑面积102.47平方米）作为抵押担保，办理了预告登记，预告登记号为黔（2019）惠水县不动产证明第0002421号，并约定被告罗妮应当于可以办理正式抵押登记之日起730日内办妥正式抵押登记，被告碧桂园公司在办理正式抵押登记之前承担阶段性保证担保责任。后原告根据合同约定，如约于2018年12月27日向被告罗妮发放了贷款419000元，到期日为2038年12月26日。贷款发放后，被告罗妮经常性未按合同约定按时偿还借款本息，形成逾期。自2019年8月起至2020年4月，被告罗妮一直未还款，其逾期贷款均由承担阶段性保证责任的碧桂园公司代偿。截止2020年5月7日止，该笔贷款欠本金405347.91元，欠利息3811.87元。被告罗妮未按合同约定履行还款义务，已构成违约。原告为维护自己的合法权益诉至本院，诉请如前。被告碧桂园公司辩称：对原告起诉的事实没有异议，对原告主张被告碧桂园公司承担连带保证责任没有异议。被告罗妮未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：2018年12月24日，被告罗妮为购买被告碧桂园公司开发的位于惠水县的房产与原告签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款本金为419000元，借款期限为240个月，以实际放款日期开始计算借款期限（即从2018年12月27日至2038年12月26日止）；借款执行利率为5.635%；采用按月还本付息还款法（即等额本息还款方法）还款；借款人未按双方约定期限归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；被告碧桂园公司作为保证人在保证人落款处签章，保证方式为阶段性保证＋抵押；即：阶段性保证人碧桂园公司自借款发放之日起，在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、法律规定的由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和迟延履行金，以及贷款人实现债权的一切费用。另，被告罗妮用其所购商品房为该笔贷款作抵押并办理了预购商品房抵押权预告登记（黔20**惠水县不动产证明第0002421号）。后原告按约履行了放款义务，被告罗妮未依约按时足额偿还借款本息。截止2020年5月7日止，被告罗妮尚欠原告借款欠本金405347.91元、利息3811.87元未予偿还，故原告向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，从2019年12月19日起至2020年3月27日止，被告碧桂园公司代被告罗妮向原告代偿借款本金、利息等共计48058.22元。再查明，被告罗妮向被告碧桂园公司购买的商品房尚未办理房产证书。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《个人购房担保借款合同》、《抵押权预告登记证》、欠款清单、借款凭证、不动产登记证明等证据予以证实。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告与被告罗妮、碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当严格按照合同约定履行义务。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告罗妮在还贷期间，未依约足额偿还贷款本息，已构成违约。被告罗妮的违约行为已符合合同所约定的提前解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告有权请求解除合同并要求被告罗妮提前偿还尚欠的全部贷款本息及逾期期间产生的罚息。故对原告要求被告罗妮偿还截至2020年5月7日的借款本金405347.91元、利息3811.87元以及按《个人购房担保借款合同》的约定支付2020年5月8日之后的利息及罚息的诉讼请求，本院予以支持。被告碧桂园公司作为保证人在《个人购房担保借款合同》上保证人处签章，故被告碧桂园公司作为保证人，应对被告罗妮尚欠的贷款本息、罚息承担约定的连带保证责任。原告请求被告碧桂园公司在合同约定的保证人保证范围内承担连带保证责任的请求，于法有据，本院予以支持。被告碧桂园公司履行上述付款责任后，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告碧桂园公司有权在其承担责任的范围内向被告罗妮追偿。截止2020年3月27日，被告碧桂园公司已代被告罗妮偿还原告借款本金及利息共计48058.22元，被告碧桂园公司要求在本案中明确该公司对代付款享有追偿权的意见，本院予以采纳。本案商品房上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，原告对本案中的商品房不享有现实抵押权。且依据被告碧桂园公司的当庭供述，被告罗妮对本案中的商品房尚未办理产权登记，取得房屋产权证，故对原告主张判令被告罗妮立即按合同约定对位于惠水县房产办妥以原告为抵押权人的正式抵押登记以及判令原告对被告罗妮抵押给原告的上述房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告罗妮经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，放弃对原告诉请事实进行抗辩的权利，因此产生的不利后果应由被告罗妮承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国物权法》第一百七十六条；中华人民共和国担保法》第三十一条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告罗妮于本判决生效之日起三十日内一次性偿付原告中国农业银行股份有限公司惠水县支行贷款本金405347.91元、截至2020年5月7日的利息3811.87元，上述款项共计人民币409159.78元，2020年5月8日后的利息及罚息按《个人购房担保借款合同》的约定计算至借款本金清偿完毕之日时止；二、被告惠水碧桂园物业发展有限公司对被告罗妮的上述债务承担连带清偿责任；被告惠水碧桂园物业发展有限公司承担保证责任后，依法对上述款项及惠水碧桂园物业发展有限公司先行代偿的48058.22元享有追偿权；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司惠水县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7438元，减半收取3719元，由被告罗妮、惠水碧桂园物业发展有限公司共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  唐蜀惠二〇二〇年七月三日法官助理胡蓉书记员冯玉