上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14014号原告(反诉被告)：上海颖骐餐饮有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：张梁，总经理。委托诉讼代理人：高颖骐，女。委托诉讼代理人：吕建雷，上海匡道律师事务所律师。被告(反诉原告)：天津地福商场经营管理有限公司，住所地天津经济技术开发区南海路XXX号XXX-XXX-XXX室。法定代表人：吴炯，董事长。委托诉讼代理人：包奕，上海律宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：章晨煜，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海颖骐餐饮有限公司(以下简称颖骐公司)与被告天津地福商场经营管理有限公司(以下简称天津地福公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告天津地福公司提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕建雷、高颖骐，被告委托诉讼代理人章晨煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颖骐公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《818广场》于2020年3月26日解除；2.天津地福公司返还租赁保证金292,764.30元；3.天津地福公司返还2020年2月份租金90,064元。事实和理由：2019年7月15日，颖骐公司与天津地福公司签订商铺租赁合同，天津地福公司将位于上海市静安区南京西路XXX号XXX层XXX号商铺(以下简称系争房屋)出租给颖骐公司使用，用于经营“情怀面馆”，租赁期限自2019年7月15日起至2024年7月14日止，租金为90,064元/月。合同签订后，颖骐公司缴纳履约保证金292,764.30元。2020年1月23日起，颖骐公司租赁系争房屋所经营的餐厅因为肺炎疫情春节期间订单客流全部流失，采购成本全部沉没，还需支付员工工资，店铺也无法开业，经营面临了严重困难。疫情的完全消失和餐厅的恢复更看不到希望，颖骐公司当初订立合同的环境发生了重大变化，合同经营目的已经完全无法实现。2020年3月22日，颖骐公司向天津地福公司发送律师函，要求解除租赁合同，返还履约保证金。颖骐公司为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告天津地福公司辩称，不同意颖骐公司的全部诉讼请求。疫情期间，系颖骐公司自身原因不开业，而非天津地福公司原因造成无法开业。反诉原告天津地福公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令双方签订的《818广场》继续履行；2.颖骐公司立即向天津地福公司支付2020年3月至5月的租金270,192元。事实和理由：2020年3月23日，颖骐公司向天津地福公司发送解除函，天津地福公司明确回函表示不同意。颖骐公司在疫情期间仍然进行商业活动，其要求解除合同的原因系以疫情为借口，不愿继续履行合同，为维护自身的利益，故提出反诉诉讼请求。反诉被告颖骐公司针对反诉辩称：不同意继续履行合同，租赁合同无法强制履行，颖骐公司没有能力继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为天津地福公司。2019年6月，天津地福公司(甲方、出租人)与颖骐公司(乙方、承租人)签订《818广场》，约定甲方将位于上海市静安区南京西路XXX号“818广场”购物中心5层503号房屋出租给乙方使用，用于经营“情怀小馆”，建筑面积164.5平方米；租赁期自交付日起5年，即从2019年7月15日起至2024年7月14日止；装修期自该房屋交付日起62天；装修期满后的首日起，第一年和第二年月固定租金为90,064元，第三年和第四年月固定租金为97,269元，第五年月固定租金为105,050元；每月应付的固定租金，应由乙方于前一个月的25日或之前向甲方付清(如该月25日为节假日的，于25日前的工作日支付)；履约保证金为292,764.30元(五年平均月租金*3与月推广费*3之和)；每月推广费1,645元；开业保证金为97,588.10元，支付方式押三付一；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约一方可书面通知违约一方解除本合同，除双倍返还或没收履约保证金之外，违反合同的一方，还应向另一方按租赁期内的平均月租金及平均月管理费之和的6倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期支付租金、履约保证金或其他应付费用累计超过30日的，或累计超过3次的……；乙方逾期支付装修押金、物业管理费、税费、电费、煤气/天然气费、通讯费、有线电视费、宽带网络费、非正常时间空调供应的费用或本合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用的费用，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的1‰支付滞纳金；一方如因不可抗力事件而不能履行其在本合同项下的义务，该方应在不可抗力事件发生后十四日内书面通知另一方，双方应尽可能利用合理方法在可能的范围内减轻各自的损失。如有不可抗力事件发生，任何一方无需对因不可抗力事件而无法履行义务致使另一方遭受的任何损害、费用增加或损失承担责任。上述无法履行义务不应被视为违约。声称遭遇不可抗力事件而不能履行义务的乙方应采取适当方法尽可能减少或消除不可抗力事件的影响，并应在尽可能短的时间内恢复履行受不可抗力事件影响的义务。合同还就其他租赁事宜进行了约定。合同签订后，颖骐公司支付租赁保证金292,764.30元。颖骐公司于2020年1月24日向天津地福公司支付2020年2月租金和推广费合计91,709元。2020年2月24日，颖骐公司向天津地福公司发送函件，向其申请免除2020年3月起至5月的租金和物业费。3月起的租金和推广费，颖骐公司未再支付。2020年3月22日，颖骐公司向天津地福公司发送《律师函》，载明：2020年1月23日起，受到此次肺炎疫情的影响，颖骐公司租赁商铺所经营的餐厅春节期间订单客流全部消失，之前的采购成本全部沉没，还需支付员工社保和工资。商场二月暂停对外营业，餐厅经营面临严重困难，而疫情的全部消失和餐厅经营更看不见希望，颖骐公司当初订立合同的环境发生重大变化，合同经营目的已经完全无法实现。因此，颖骐公司有权要求依据《中华人民共和国合同法》等有关法律规定，立即终止与你司的商铺租赁合同，自该律师函送达之日起生效。办理商铺返还交接手续，并退还颖骐公司的履约保证金及二月份租金，共计382,828.30元。如你司未在2020年3月27日配合办理，视为颖骐公司已完成商铺交接手续，由此产生的法律后果由你司承担。如未能协商解决此事，颖骐公司有权采取必要的法律行动维护自身的合法权益，由此造成的法律后果由你司承担。天津地福公司于2020年3月26日收到该函。2020年3月27日，天津地福公司向颖骐公司发送《回复函》，载明：一、不同意贵司的终止申请，截止至本函件寄发之日，818广场内所有餐饮商户均已恢复营业，但经我司多次沟通、协商，贵司仍迟迟不愿意恢复经营，因此有理由相信贵司是以疫情为由掩盖自身经营问题，不愿继续履行合同；二、若贵司执意解除双方所签署的租赁合同，我司将会根据合同的责任条款要求贵司因擅自解约所应承担的全部法律责任。该函件颖骐公司于2020年3月28日签收。2020年3月30日，商场的管理方上海帕默斯顿物业管理有限公司向颖骐公司发送《安全隐患整改单》，整改内容为：“今天我司保安巡视过程中在5楼有类似电线融化的异味，为了确保商场的安全，工程人员挨个对各商铺配电箱进行巡检。在巡检到贵铺时发现贵铺电箱上沾满了异物，为了安全起见，现已将关闭贵铺总电源关闭。请贵铺立即进行整改，在整改完成前，我部暂不予送电。”“情怀小馆”停止经营后，天津地福公司在店铺入口处曾放置隔断、桌子等物品。微信号为“gyqXXXXXXXXXXX”，昵称高颖骐的微信账户于2020年1月22日起至2020年4月15日期间在朋友圈对“情怀小馆”进行宣传并开展订餐业务，宣传页面上宣传的配送范围为：“情怀小馆”定西路店、南京西路店3公里内均可配送(黄浦区、静安区、长宁区、普陀区范围)。天津地福公司对该微信内容进行了公证。审理中，颖骐公司提出天津地福公司存在阻止颖骐公司经营的行为：2020年2月底天津地福公司阻止客人进入，因此颖骐公司在2月底无法经营。2020年3月30日，天津地福公司将系争房屋电闸拉掉，后拒绝颖骐公司拿取物品。2020年4月，天津地福公司将系争房屋用围栏封住。以上天津地福公司的行为导致颖骐公司无法正常经营。南京西路店铺自正月初一即2020年1月25日起一直未恢复经营，开展外卖业务仅是定西路店铺。对于颖骐公司的主张，天津地福公司表示：2020年2月1日起至2月9日之间无法营业，2月10日开始复工，颖骐公司不能经营的时间为9天。颖骐公司经营的店铺可于2020年2月24日有条件恢复堂食，商场内其他商铺包括五楼的两家商铺“熬八年”、“点点心”都于2020年2月24日起开始正常经营。系争房屋电箱存在安全隐患，只要颖骐公司进行清洁即可通电。如颖骐公司拿取东西需要经过正常的申请流程。系争房屋系开放式商铺，没有门，不存在封门，天津地福公司放置桌子防止闲杂人员入内，并未限制颖骐公司经营。且颖骐公司始终在经营，颖骐公司用于营销的微信号，经营外卖的配送范围为南京西路店和定西路店铺3公里内。审理中，本院组织双方进行调解，颖骐公司调解方案为：1.解除双方签订的租赁合同；2.放弃交纳的保证金292,764.30元；3.天津地福返还颖骐公司2020年2月份的租金90,064元。天津地福公司调解方案为：1.双方的租赁合同继续履行；2.免除颖骐公司在2020年2月1日至2月9日期间的租金；3.2020年3月起至5月的租金可暂缓至租赁期限结束时收取。双方的调解意见差距较大，致调解不成。本院认为，原、被告签订的《818广场》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。疫情的发生确在一定时间内限制了颖骐公司的经营，但并未造成系争房屋在合同租赁期限内持久性不能使用。颖骐公司于2020年3月22日向天津地福公司提出解除合同，此时，系争房屋并不存在因疫情或疫情防控措施导致无法经营的情形，商场内其他店铺亦已经开展了正常的经营业务，并无证据表明合同目的无法实现。即使在此之前存在因为疫情无法经营的期间，颖骐公司经营的定西路店铺开展了外送业务，颖骐公司亦可在复工后在南京西路店铺即系争房屋处采取类似的措施以减少损失。颖骐公司提出天津地福公司对系争房屋断电、用围栏封住店铺的情况，亦可通过清洁电箱、与天津地福公司协商的方式恢复经营。同时，颖琪公司亦应按合同约定，采取适当的方法尽可能减少或消除不可抗力事件的影响，并应在尽可能短的时间内恢复履行，即恢复经营以减少受新冠疫情产生的影响。因此颖骐公司以合同履行困难为由要求解除双方之间的租赁合同，本院不予支持，合同应继续履行。因合同未解除，履约保证金亦不应返还。疫情发生后，因存在一定期间不能经营的情况，导致了颖骐公司的损失，天津地福公司作为商场经营者亦遭受损失，在此不可归责于任何一方当事人的情况下，由一方当事人承担全部后果有失公允，故按照公平原则，双方可协商变更合同履行期限、履行方式、价款数额等，促进合同继续履行，分担因疫情或疫情防控措施带来的损失。分担损失存在多种方式，天津地福公司提出免除颖骐公司2020年2月1日起至2月9日期间的租金系分担损失的一种形式，但根据疫情期间商场内的经营情况，本院酌情确定免除颖骐公司2020年2月1日起至2月15日期间的租金，颖骐公司支付的2月份租金顺延为自2020年2月16日起至2020年3月15日的租金。关于2020年3月16日起至2020年5月底的租金，天津地福公司承诺颖骐公司可推迟至租赁期限结束即2024年7月一并结算，本院认为缓交租金亦属于变更合同履行形式、缓解颖骐公司受疫情影响措施的一种，本院予以准许。因此，对于颖骐公司要求返还2020年2月份的租金的诉讼请求，对于天津地福公司要求颖骐公司立即支付2020年3月至2020年5月租金的诉讼请求，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海颖骐餐饮有限公司与被告(反诉原告)天津地福商场经营管理有限公司就上海市静安区南京西路XXX号XXX层XXX号商铺签订的《818广场》继续履行；二、原告上海颖骐餐饮有限公司的诉讼请求，本院不予支持；三、反诉原告天津地福商场经营管理有限公司要求反诉被告上海颖骐餐饮有限公司立即支付2020年3月至5月租金270,192元的诉讼请求，本院不予支持。案件受理费7,042.42元，减半收取计3,521.21元，由原告(反诉被告)上海颖骐餐饮有限公司负担。反诉案件受理费2,676.44元，由被告(反诉原告)天津地福商场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  姚 峥二〇二〇年七月二十日法官助理  潘 云书 记 员  乔续宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。