浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初19778号原告：杭州佳隆服饰有限公司，住所地杭州市余杭区乔司街道石塘一路129号。法定代表人：华国星，经理。委托代理人：丁节来、梅军，浙江诺力亚律师事务所律师。被告：姚安慧，女，1966年5月13日出生，汉族，住杭州市拱墅区。委托代理人：朱勤、赵迪，浙江可道律师事务所律师。原告杭州佳隆服饰有限公司（以下简称原告）为与被告姚安慧（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年11月29日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘娟独任审判，并于2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人梅军、被告的委托代理人赵迪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉称，原告与被告于2014年9月16日签订了房屋租赁合同，将杭州市余杭区乔司镇三角村石塘一路129号（原乔司镇石塘路一路9号）的厂房出租给被告，租赁期限是2014年9月16日-2019年9月15日，年租金确定为壹拾肆万，租金半年支付一次，支付时间分别在每年的9月16日前和3月16日前，先付后租。租赁期间内被告时常欠缴租金、水电、物业费用，并至今未清偿。在2019年9月15日合同租赁期限届满之后原告在2019年10月20日书面通知被告解除租赁合同，并要求限期腾空离开厂房。但被告拒不腾空房屋交付原告。综上所述，原告认为被告没能遵守租赁合同的约定，没有足额、按时缴纳租金、水电、物业费用，并在租赁合同到期之后没有及时腾空搬离厂房，特起诉，请求判令：1、确认原告与被告于2014年9月16日签订的《房屋租赁合同》、2014年9月13日签订的《房屋补充协议》自2019年10月20日起已经解除；2、被告支付原告租金134990元；3、被告支付原告占有使用费11667元；4、被告支付原告水、电、物业费10813元；5、被告承担逾期不支付租金的违约金26998元（按逾期部分租金的20%计算）；6、被告承担本案诉讼费用。原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料：1、房屋租赁合同、房屋补充协议、补充说明各一份，用于证明被告与原告签订房屋租赁合同并进行使用，合同内容真实有效系双方真实意思表示，合同各项条款约定明确的事实。2、中国农业银行个人交易明细一份，用于证明被告多年来对租赁房屋缴纳租金、水电、物业费用，并拖欠原告租金134990元的事实。3、水电费清单、物业费清单各一份，用于证明被告拖欠原告水电费、物业费10813元的事实。4、律师函、限期搬离告知函各一份，用于证明原告催告被告支付拖欠的费用并限期搬离终止合同的事实。5、公证书两份，用于证明原告通过禹航公证处向被告公证送达告知书并解除租赁关系的事实。被告答辩称，被告认为原告的诉请与事实不符，双方是按2012年签订的租赁合同实际履行的，并非原告提供的该份合同，因此被告希望法院查明事实。被告为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料：1、函、物流信息、投递证明、照片一组，用于证明被告就变更租期、租金等事项向原告书面通知并已经生效的事实。2、营业执照一份，用于证明被告不能办理生产型营业执照，按合同约定可采取先租后付方式支付房租的事实。3、函、物流清单、照片一组，用于证明原告擅自将部分房屋出租给他人，被告已经发函告知原告租金、水电、物业费结算时间变更为双方达成拆迁补偿协议后一个月，原告并未提出异议的事实。4、房屋租赁合同一份，用于证明2011年双方约定房租是120000元的事实。5、房屋图纸及建筑面积统计表各一份，用于证明物业费实际计算比例应为6%，但原告实际是按照10%收取的事实。6、银行交易明细一份，用于证明被告曾在2019年4月16日支付了2019年3月的水电物业费的事实。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2014年9月，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于余杭区××镇××路××号的房屋（建筑面积1045平方米）出租给乙方作为厂房使用，租金为200000元／年，租赁期限自2014年9月16日至2019年9月15日，租金按半年结算，在每半年的前一日内支付甲方。双方约定凡涉及本合同履行中的一切变更、解除事项，双方均应采取书面形式，并在接到通知之日起20日内作出答复，否则视为默认。甲方延期交房或乙方逾期交付房租的，每月按逾期部分租金的20%偿付违约金。乙方未能甲方同意擅自改变房屋用途，利用承租房屋进行违法活动的或无理由拖欠租金达1个月的，甲方有权单方终止合同，收回房屋，并追究乙方违约责任。合同还对双方的其他权利义务做出了约定并约定其他事项见附件补充协议。原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）又签订《房屋补充协议》一份，约定甲方将坐落于杭州市余杭区乔司镇三角村石塘一路129号（原乔司镇石塘一路9号），位于该院正大门南面五层厂房的第二层整层（现传达室楼上）（使用面积845平方米）、大门东侧厂房的第一层北面三间半房屋（面积约200平方米）以及该院最北面通道自建仓库一间、简易房一间及东面食堂一间（4小间）出租给乙方作厂房、办公、仓库等使用，租赁期限自2014年9月16日至2019年9月15日，共五年。总租金为200000元/年，但乙方同意将已承租的大门东面厂房的第一层北面三间房屋200平方米在2015年1月1日之前交给甲方，租金每月每平方米25元计算，共计60000元，该租金从总租金中扣除，租金自交房之日起算，即乙方将上述房屋交给甲方后，乙方实际应支付给甲方的总租金为140000元，北面通道仓库由乙方自行搭建不计算租金。租金每半年支付一次，第一个半年支付时间为2015年3月16日支付，以后支付时间为每年的9月16日前和3月16日前，先付后租。如乙方的生产型营业执照不能办理，乙方租金仍按先租后付方式支付，乙方不得无理由拖延支付租金一个月以上。2014年9月16日前的房租双方约定在本合同签订后一周内乙方再支付给甲方100000元，支付后2014年9月16日之前双方的所有账务全部结清，但如乙方在2015年2月1日前将所租赁房屋转让掉，则甲方同意将该100000元返还给乙方或将该100000元房屋直接抵扣下一个承租方的租金，但乙方自8月1日至转让日止的房租按实际时间支付，物业管理费根据各厂实际使用面积占园区总面积比例分摊。厂房租赁期间，如甲方提前终止合同违约，应赔偿乙方三个月租金、所有装修费用及搬迁费用。如乙方提前终止合同而违约的，应赔偿甲方一个月租金。双方还对其他权利义务做出了约定。2019年7月，被告向原告发函称变更租赁协议如下：1、自动延长原租赁协议租赁期至原告与杭州热带雨林服饰有限公司、姚安慧的拆迁赔偿协议正式签订后一个月止；2、鉴于2018年起入租本园区的租客的租金已降为原租客租金的一半，故被告租金也相应地按同比例调整；3、鉴于原承租人是被告，其公司已申领营业执照自动变更为杭州热带雨林服饰有限公司；4、除租金租期和承租人外租赁合同其他条款与原房屋租赁合同、房屋补充协议、承诺书及说明等的所有条款一致。上述函件于2019年8月27日由门卫签收。2019年9月，被告向原告发函称自2019年6月19日被告通知其将要拆迁后原告已做好搬迁前期准备工作，因之前租金、水、电、物业费的结算单均有错误，需待核算后调整，故之前未结算的租金、水、点、物业费支付时间变更为双方拆迁赔偿协议正式签约一个月后结算清支付，结算时不得按逾期支付房屋结算，待结算清后依双方约定支付。自2017年至今因配套租给被告的一楼四间食堂原告未经被告同意擅自以每月2400元租金强制性租给其他租客，且原告误停电等产生纠纷，希望双方拆迁赔偿协议签约忙完后安排时间协商。上述函件于2019年9月18日由门卫签收。2019年10月28日，原告的法定代表人华国星通过电话联系被告，要求被告于2019年11月4日前搬离。原告于2019年11月29日诉至本院，望判如所请。另查明，2017年—2019年期间，被告实际支付租金如下：2017年3月25日支付50000元，2017年3月27日支付10000元，于2017年4月20日支付6677元，2017年9月16日支付50000元，2017年9月17日支付10000元，2017年10月23日支付10000元，2018年1月5日支付15000元，2018年3月16日支付10000元，2018年3月19日支付50000元，2018年10月9日支付15000元，2018年11月23日支付15000元。以上合计241677元。案涉厂房所在位置实际注册杭州热带雨林服饰有限公司，公司经营范围为销售：服装，鞋帽，床上用品，针纺织品，皮具，工艺美术品；服务：服装设计。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据上述协议，租赁期间自2014年9月16日至2019年9月15日。租赁期届满后，被告实际继续使用案涉房屋，原告亦未提出异议，故双方的《房屋租赁合同》及《房屋补充协议》继续有效，并转为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，故原告于2019年10月28日通知被告搬离的行为应视为通知解除。原告要求确认合同自2019年10月20日解除，依据不足，本院不予支持。本案的争议焦点在于被告是否存在欠付租金的行为。根据约定，租金每半年支付一次，第一次付款时间为2015年3月16日，先付后租，年租金140000元。原告主张被告应先付后租，被告抗辩称因未能办理生产型营业执照，故应采用先租后付的形式支付。结合被告提供的杭州热带雨林服饰有限公司的营业执照所载明的经营范围，本院认为上述营业执照并不能理解为合同约定的生产型营业执照，故本案的租金支付应采取先租后付的方式，即被告应于2017年9月16日前支付2017年3月16日至2017年9月15日的租金70000元，应于2018年3月16日前支付2017年9月16日至2018年3月15日的租金70000元，应于2018年9月16日前支付2018年3月16日至2018年9月15日的租金70000元，于2019年3月16日前支付2018年9月16日至2019年3月15日的租金70000元，于2019年9月16日前支付2019年3月16日至2019年9月15日的租金70000元。结合被告的实际付款时间，其的确存在逾期支付租金的行为，被告的上述行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。被告抗辩称其已经书面告知原告租金减半，原告未回复应视为同意，依据不足，本院不予采信。被告关于原告在租赁期间擅自收回部分房屋导致其无法使用应相应减免租金的抗辩意见，因未能提供有效的证据予以证明，本院亦不予采信。关于原告主张的2017年3月16日至2019年10月20日期间被告欠付的租金及占有使用费。本院认为，被告实际应支付2017年3月16日至2019年9月15日的租金共计350000元，自2019年9月16日至2019年10月20日的租金共计13425元，两项合计363425元，扣除被告已支付的241677元，尚余121748元。关于原告主张的水、电、物业费，因其未能提供有效的证据予以证明，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于违约金。本院综合本案的实际情况、当事人的过错程度，原告的实际损失等因素，酌情确定由被告支付原告违约金15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告姚安慧支付原告杭州佳隆服饰有限公司房屋租金121748元，于本判决生效后十日内付清；二、被告姚安慧支付原告杭州佳隆服饰有限公司违约金15000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告杭州佳隆服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3990元，减半收取1995元，由原告杭州佳隆服饰有限公司负担516元；由被告姚安慧负担1479元，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3990元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘娟二〇二〇年七月十七日书记员  徐昕?*ArabicDash???*ArabicDash?-7-?