吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3731号上诉人（原审被告）：王保军，男，1975年4月12日生，汉族，住吉林省榆树市。被上诉人（原审原告）：榆树市林升物业管理有限公司。住所：吉林省榆树市铁北路亿鑫家园**楼。法定代表人：张永生，总经理。上诉人王保军因与被上诉人榆树市林升物业管理有限公司（以下简称林升物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院（2020）吉0182民初1758号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林升物业向原审法院提出诉讼请求：要求王保军立即给付林升物业自2014年至2020年物业费3076.32元；二、要求王保军给付2014年至2020年合同违约金922.9元；三、由王保军承担诉讼费。事实及理由：林升物业于2009年12月31日与亿鑫家园小区业主委员会签订了物业管理合同，合同约定自林升物业管理期间业主应按每平方米0.6元向林升物业交纳物业费。在林升物业管理该小区期间王保军自2014年至2020年从未向林升物业交过物业管理费（66.35平方米*0.6元*12个月=447.72元）及声控灯35元，每年合计512.72元，共六年，总计3076.32元。林升物业多次索要，王保军一直拖延至今，现林升物业为要求王保军给付拖欠的物业费及违约金诉至法院。王保军在原审时辩称：我不同意交纳物业费及违约金。我房产证丁香花园二期XX幢X单元XXX，建筑面积66.35平方米，和林升物业诉状中亿鑫家园小区X栋X单元XXX为同一个楼房，我本人没有和林升物业签订过物业管理合同，业主委员会不能代表我的权益，林升物业确实到我家收过物业费，也确实有人打扫楼道，但是我家住顶楼，屋顶漏水，要求林升物业给我做防水，林升物业答应给我维修，但是一直也没有修，林升物业的服务水平不符合标准，我没有享受应有的服务，有权拒绝交纳物业费。原审法院认定事实：2011年11月18日林升物业与榆树市亿鑫家园小区业主委员会签订了物业服务合同，该合同到期后，双方于2019年12月30日再次签订了物业服务合同，服务期限为十年。合同约定林升物业向亿鑫家园小区业主提供物业管理服务，多层住宅按每月0.6元/平方米收取物业费，未约定违约金。林升物业收取每户每年声控灯费用35元。王保军系亿鑫家园（丁香花园二期）小区业主，房屋面积为66.35平方米。经林升物业多次催收，一直未交纳自2014年7月1日至2020年7月1日共72个月的物业费及声控灯费用。现林升物业为要求王保军立即给付自2014年至2020年物业费3076.32元及违约金922.90元，并由被告承担诉讼费用诉来法院。原审法院认为：林升物业与榆树市亿鑫家园小区业主委员会基于双方真实意思表示签订了物业服务合同，该合同对林升物业公司和本小区业主均具有约束力。林升物业应按合同内容充分履行管理服务义务，业主应按时交纳物业费。本案中林升物业提供了相应的物业管理服务，王保军抗辩称林升物业提供的服务不符合标准，自己未享受相应物业服务，因此拒绝交纳物业费，但未提供充分证据予以证明，故对王保军该项抗辩不予支持。王保军主张的为其住宅楼屋顶做防水，属改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，上述情况与本案无关联性，故王保军的主张可经双方协商后另行处理。本案物业服务合同中未约定违约金，故对林升物业要求王保军支付违约金的诉讼请求不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第三十四条、第三十五条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、王保军于判决生效后立即给付林升物业自2014年7月1日至2020年7月1日期间的物业费2866.32元及声控灯费用210元，合计3076.32元；二、驳回林升物业的其他诉讼请求。案件受理费50元，由王保军负担。宣判后，王保军不服，向本院提起上诉。其上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判驳回林升物业的诉讼请求；2.诉讼费由林升物业承担。事实及理由：一、一审适用法律错误。王保军所住房屋屋顶漏水严重。屋面防水损坏造成渗漏属于物业共用部位危及生命财产安全和严重影响业主正常生活的紧急情况，依据法律规定林升物业应当向房地产主管部门提出申请，立即进行维修。王保军多次找林升物业维修，林升物业一直拖延，不履行义务。维修与改建、重建建筑物不同，不属于应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的事项。二、一审判决王保军给付物业费和声控灯费用没有依据。1.王保军所在小区为榆树市丁香花园小区，属于独立的物业管理区域，与亿鑫家园小区不存在任何联系。亿鑫家园小区业主委员会与林升物业签订的合同与王保军所在小区无关，对王保军不具有拘束力。2.一审中王保军提交了大量的照片和视频资料，证明小区楼道内杂物堆积，楼房外墙和楼道内喷涂大量广告，墙壁面目全非，不明身份的人员随意出入。种种情形表明小区存在重大安全隐患，林升物业没有履行相关义务。3.法律法规没有规定有车的小区业主进出小区应当再交纳费用，对方出示的合同也没有对此做出约定。林升物业随意收费，不交100元费用，不让王保军的车进出小区，属于超范围收费，一审法院未予认定。林升物业辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王保军的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。本案经二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。二审中王保军陈述：我在2011年至2013年交过物业费，2011年将物业费交给一家人物业公司了，2013年或2013年哪年将物业费交给林升物业记不清了。就房屋漏水一事我没有找过业主委员会。丁香花园二期是否有独立的业主委员会，是否与其他物业公司签订过物业合同不清楚。林升物业陈述：王保军所居住的丁香花园二期就是我方提供物业服务的亿鑫家园9栋。就小区楼顶漏水一事我方申请过启动维修基金程序，到物业办和社区都去过，业主委员会正在组织启动物业维修基金，一部分业主不同意签字。本院认为：关于林升物业与王保军是否形成物业服务合同关系问题。林升物业原审举证的交费明细已载明王保军与王保军同单元的其他业主已向林升物业交纳物业费，王保军亦认可在2011年度至2013年度曾向林升物业交纳过物业费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王保军主张其所在小区为榆树市丁香花园小区，属于独立的物业管理区域，与亿鑫家园小区不存在任何联系，但并未提交证据证明丁香花园二期是否独立存在业主委员会以及是否与其他物业公司另行签订了物业服务合同，故其主张本院不予支持。亿鑫家园业主委员会与林升物业签订的物业服务合同对王保军具有约束力，原审认定王保军与林升物业形成物业服务合同关系并无不当。对于王保军主张的楼顶漏水问题，王保军无证据证明屋顶漏水确系林升物业不履行维修养护义务所致。如屋顶漏水确属房屋质量问题，王保军可依据相关法律规定反映至业主委员会，由业主委员会通过业主大会启动相关程序加以解决，原审就此内容已进行论述。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，物业公司应加大服务意识，不断提高物业服务水平，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持，让业主享受宜居有序的生活环境；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。原审判决就林升物业服务瑕疵问题已进行充分考虑，并以此驳回了其关于违约金金部分的诉讼请求，故本院不再对物业费进行扣减。据此，原审判令王保军支付物业费及声控灯费3076.32元并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王保军的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王保军负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  闫 冬审判员  张兴冬二〇二〇年七月二十二日书记员  王 建