江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1751号上诉人(原审被告)：无锡东进锻造有限公司，住所地无锡市新吴区鸿山街道后宅杨家浜。法定代表人：唐炳元，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈泰、邵振华，江苏法略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱智伟，男，1970年12月4日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：钱锋，江苏金匮律师事务所律师。上诉人无锡东进锻造有限公司（以下简称东进公司）因与被上诉人钱智伟租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初3848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。东进公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，驳回钱智伟一审要求赔偿房屋损失475793元的诉请。事实与理由：一、一审认定事实不清，判决认定JW3、JW4拆迁补偿价即为钱智伟的损失，属事实认定错误。1.JW3、JW4工棚系彩钢瓦搭建的工棚，其中有很大一部分搭建在其投建的厂际间隔墙（以下简称隔墙)上，即其对JW3、JW4工棚也进行了投资，但一审法院却将该两工棚的评估价值全部判决归钱智伟所有，明显违反一审法院认定的“谁投资，谁受益的原则”。钱智伟所主张的JW3、JW4工棚彩钢瓦系搭建在其投资建设的隔墙上，其中一条主体的隔墙长达49.2米，高3米，该部分所有权系其所有。评估补偿价款(拆迁补偿)的构成系对JW3、JW4工棚所有的(包括彩钢瓦和隔墙)构建成本评估出重置单价，成新率，乘以测量的面积得出。钱智伟并未举证证明参与搭建工棚，应承担不利的后果。房屋拆迁重置单价的增加，应当归其所有。2018年7月16日，拆迁部门委托江苏安瑞土地及房地产评估有限公司（以下简称安瑞评估公司）就JW3出具苏安评(2018)非字第HSL-22号非住宅房屋拆迁补偿价评估表中列明修正重置单价500.02元。后，该公司出具苏安评(2018)非字第HSL-22-1号非住宅房屋拆迁补偿价评估表中列明修正重置单价734.58元。这是其作为被拆迁人至拆迁人处争取沟通的结果。本案系租赁合同纠纷非拆迁补偿合同纠纷，钱智伟主张损失非拆迁补偿，一审法院适用拆迁补偿评估补充损失，“以高补低”，有违公平，于法无据。众所周知，拆迁补偿评估在实践中，被拆迁人往往享有一定的“溢(议)价权”，拆迁补偿的价款也因此往往高于重置成本，这是“被拆迁人”这身份所享有的“基识”。钱智伟的建造成本极低，按目前彩钢瓦的市场、人工价格，全新重置成本也不过10万元左右。二、一审法院对其提出的拆迁补偿款缴纳税收不予处理加大了其的责任，造成钱智伟获得全部拆迁款，而其还要为钱智伟承担相应的企业所得税。被上诉人钱智伟辩称，1.JW3是按照钢结构评估的，因此，报表中的补偿款应该由其享有，拆迁部门单独列砖墙一栏目，该砖墙栏目独立于JW3。其所搭建的厂房钢结构高度达6.5米，是由其钢柱支撑的，无法依靠在矮墙上。2.关于税款，东进公司拆迁厂房不仅涉及本案厂房，其他拆迁厂房目前均未缴纳相应税收，因此其提出扣除税收不符合事实。钱智伟向一审法院起诉请求：1.判令东进公司退还租金18333元；2.判令东进公司支付拆迁补偿款475793元；3、判令东进公司赔偿生产损失50000元。一审法院认定事实：2011年9月1日，钱智伟与东进公司签订了《土地租赁协议》。协议载明，东进公司将其所有的荒地约800平方米出租给钱智伟，租期15年，租金每年20000元，先付后用，于每年9月1日前支付，东进公司同意钱智伟在荒地上浇制混凝土及搭建车间、房屋。在租赁期内，东进公司不能随意收回土地，如强行要求钱智伟迁出，东进公司则需赔偿钱智伟所建车间、房屋及搬迁费等损失，另东进公司赔偿钱智伟搬迁过程中所造成的生产损失费50000元。2018年8月30日，东进公司向钱智伟出具一份收据，收据载明收到钱智伟房租费40000元。该收据的收款事由一栏括号内另言明如拆迁时多返少补。2019年4月25日，东进公司与无锡市新区鸿山街道办事处集体资产管理委员会（以下简称鸿山集体资产管理委员会）签订了《新吴区鸿山街道非住宅房屋拆迁补偿协议书》（集土部分），协议载明，鸿山集体资产管理委员会拆迁东进公司的房屋，因此次拆迁，鸿山集体资产管理委员会支付东进公司补偿款总价为1650000元。2019年8月21日，钱智伟依法申请追加无锡市新吴区人民政府鸿山街道办事处（以下简称鸿山街道办）为本案被告，要求鸿山街道办支付钱智伟拆迁补偿款711639元。鸿山街道办于2019年9月18日的庭审中向法院提供了《新吴区鸿山街道非住宅房屋拆迁补偿协议书》（集土部分）、复核报告、拆迁补偿费用表、房地产评估报告等证据证明其仅与东进公司存在法律关系，与钱智伟之间并无任何关系。2019年10月30日，钱智伟向法院申请撤回对鸿山街道办的起诉，法院于同日裁定准予钱智伟撤回对鸿山街道办的起诉。另查明，新区鸿山街道房屋拆迁管理办公室曾委托安瑞评估公司出具了案涉房屋的《房地产估价报告》、无锡市新吴区审计局曾委托无锡长江资产评估咨询事务所有限公司出具了案涉房屋的《复核报告》，根据两份报告，案涉房屋中由钱智伟搭建的房屋（相应房屋报告中载明为JW3、JW4）在此次拆迁过程中的价值分别为437854元及37939元。上述事实有土地租赁协议、收据、新吴区鸿山街道非住宅房屋拆迁补偿协议书、房地产估价报告、复核报告等证据在卷证实。钱智伟向法院陈述，双方签订的土地租赁协议明确约定，租赁的场地为荒地，且东进公司允许其在荒地上进行浇制混凝土、搭建车间及房屋。故在签订租赁协议后，其为生产经营在租赁场地上搭建了相应厂房并添置办公、生产设施。后因拆迁，相关厂房及设施均被拆除。其搭建的厂房的面积、位置及拆迁时的成新均与房地产评估报告中的JW3、JW4的房屋记载情况相吻合。拆迁时JW3、JW4的房屋评估价格分别为437854元和37939元，根据谁投资谁受益的原则，故该两处厂房的拆迁利益应归其所有，因该两处厂房的拆迁补偿款已被东进公司领取，故应由东进公司向其支付。对此，钱智伟向法院提供了通话录音、案涉厂房拆迁前后的照片予以证明，东进公司对通话录音、照片不予认可。东进公司向法院陈述，关于钱智伟诉请中的生产损失50000元，合同中约定的是东进公司不得随意收回土地，如强行收回土地才需赔偿生产损失50000元,但东进公司并未要求收回土地，故不适用该条款，东进公司无需承担赔偿生产损失的责任。关于案涉房屋的所有权问题，应以物权登记为准。评估报告中涉及的JW3、JW4房屋确系坐落于钱智伟租赁的土地上，并有多次建造，建筑主体也搭建在东进公司的砖混水泥围墙上,但东进公司并不清楚房屋具体是谁。关于拆迁补偿款，因钱智伟搭建的厂房系违章建筑，故不应获得任何拆迁补偿。本案系土地租赁合同纠纷，并不涉及房屋损失赔偿，即使需要赔偿，也不应该根据拆迁中形成的评估报告作为赔偿依据，而应根据钱智伟的搭建的建筑造价，扣减折旧率和东进公司代缴25%的税收后计算房屋价格。对此，东进公司未提供证据。一审法院认为，钱智伟与东进公司签订的土地租赁协议合法有效。现因客观原因导致双方租赁协议无法履行，对于未到期的租金18333元，双方均认可，且东进公司同意退还，故对钱智伟主张退还房屋租金18333元的诉讼请求，法院予以支持。关于钱智伟主张的赔偿生产损失50000元，双方租赁合同的解除并非出租人东进公司的主观意愿，系因政府拆迁导致合同无法继续履行，双方在拆迁之前均已明知案涉土地即将面临拆迁，存在导致合同无法继续履行的可能，在沟通协调过程中，钱智伟亦并未明确提出要求东进公司赔偿生产损失50000元。故对钱智伟主张赔偿生产损失50000元的诉讼请求，法院不予支持。关于案涉厂房，双方一致确认当时的租赁物为荒地，且东进公司同意钱智伟在租赁的土地上进行浇筑混凝土、搭建房屋。钱智伟已举证证明其在租赁的土地上搭建了厂房，且该厂房即为评估报告中涉及的JW3、JW4房屋，东进公司虽不认可上述厂房为钱智伟所有，但并未举证证明该厂房系他人搭建，故法院对案涉厂房为钱智伟搭建的事实予以确认。就赔偿金额，虽然钱智伟建造的房屋未取得相应的许可，亦未办理物权登记，但不能就此否认钱智伟对其享有占用使用并据此获得收益的权利，根据谁投资谁受益的原则，案涉房屋的拆迁补偿款应由钱智伟享有，虽钱智伟非被拆迁人，但东进公司作为被拆迁主体，与政府部门签订的拆拆协议中已包含了钱智伟建造的房屋，故案涉房屋的拆迁补偿应由东进公司支付给钱智伟。东进公司虽主张案涉房屋为违章建筑不应获得拆迁补偿，即使需要补偿也应按建造成本，在扣减折旧和代缴的税费后计算价格，但东进公司与政府部门签订的拆迁补偿协议中，已明确案涉厂房的补偿标准为评估报告及复核报告中最终确定的价格475793元，钱智伟对该标准亦予以认可，故法院对东进公司的抗辩意见不予采纳，东进公司应支付钱智伟案涉房屋拆迁补偿款475793元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、东进公司于判决发生法律效力之日起十日内返还钱智伟租金18333元。二、东进公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿钱智伟房屋损失475793元。三、驳回钱智伟的其他诉讼请求。一审案件受理费9486元，保全费3470元，合计12956元（此款已由钱智伟预交），由钱智伟负担1570元，由东进公司负担11386元（由东进公司在判决发生法律效力之日起十日内支付给钱智伟）。二审中，东进公司申请安瑞评估公司评估人员黄巍出庭作说明，并向本院提交证据如下：1.2018年7月16日拆迁评估报告表（最初的），证明其作为被拆迁人，就评估补偿价格以被拆迁人的身份与拆迁单位进行了协商和沟通，正是基于这样的身份和努力，才使得拆迁评估的单价由原先认定的500元每平方米变成734.58元每平方米，JW3厂房增值188696元；2.安瑞评估公司出具的现场勘查平面图2张，证明案涉争议JW3、JW4的平面位置以及证据2照片中所处在上述平面中的位置和角度；3.评估机构现场勘查照片（高清大图3张），共计6张，证明其建造JW3厂房北面和东面两组墙。钱智伟的质证意见，对于证据1，真实性没有异议，对证明目的有异议。单价的调整，是基于被拆迁厂房的实际价值为基础的，而并非是通过人情的讨价还价所形成的。调整后的价格是涉案厂房的真实价值。对于证据2，真实性没有异议，但不能证明JW3北面的所有墙都是由东进公司建造，东面的墙是由钱钱智伟建造。一审中东进公司自认北面的墙只有24米，钱智伟认为北面墙中有15米是原先的，东面的墙是由钱智伟自己建造，现看到的建筑是事后添加上去的。另外东面的墙的高度与北面墙的高度不一致，东面的墙高度仅有1米。评估师黄巍陈述，照片是现场实地拍摄的，隔墙是作为房屋的结构与房子是一起整体评估。房屋装饰征收补偿价格评估价表中的砖砌围墙，单价为190元，平米为113平米合计价格21470元的墙是厂区外面的围墙附属物，是西南角和南面的一部分，是整个厂区的围墙。评估报告中JW3大部分都是彩钢墙，只有北面和东面有一部分是砖墙，其他都是钢为主，所以判断是钢结构。对于围墙的单个评估补偿价格，作为附属物，可以评估价格，但是需要具体的长宽高。二审查明的事实：2018年7月16日房屋装饰征收补偿价格评估价表中合计价格21470元的砖砌围墙，是整个厂区西南角和南面的围墙附属物，而非JW3和JW4的房屋隔墙。JW3房屋南北长49.2米、东西宽17米，房屋面积804.4平方米，该房屋中包含了东进公司建造的北面墙体。以上事实，有安瑞评估公司制作现场勘查平面图和现场勘查照片以及评估师陈述在卷佐证。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。涉案房屋为东进公司集体土地上房屋，因无锡市新吴区工业园区项目建设需要被征收，安瑞评估公司受鸿山集体资产管理委员会委托，对东进公司位于鸿山镇后中村集体土地上房屋的补偿价、装修补偿价和附属物补偿价进行评估。后无锡长江资产评估咨询事务所有限公司受无锡市新吴区审计局委托对东进公司被征收房屋所涉及的房地产、装修、附属物等进行了现场勘察、丈量核实、权属调查、评估估算复核，所作《复核报告》确定JW3、JW4的房屋评估价格分别为437854元和37939元。二审中，东进公司提交的证据可以证明JW3中北面隔墙为东进公司建造，现由于隔墙已被拆迁，评估报告中未记载JW3房屋北面隔墙的实际高度，本院依据JW3、JW4房屋评估补偿修正重置价、建筑面积、墙体长度和成新率，考虑到东进公司，对JW3隔墙的建造情况以及对厂区拆迁补偿洽谈过程中投入的精力，酌定东进公司支付钱智伟案涉房屋拆迁补偿款400000元。关于东进公司上诉提出涉案房屋拆迁补偿款缴纳税收的问题，税收缴纳尚未发生，具体缴纳金额未确定，一审在本案中未予处理，并无不当。东进公司可另行主张权利。综上所述，东进公司的部分上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实部分不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初3848号民事判决第一项；二、撤销无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初3848号民事判决第二项、第三项；三、东进公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿钱智伟房屋损失400000元。四、驳回东进公司的其他上诉请求。上述付款义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9486元，保全费3470元，合计12956元（由钱智伟预交），由钱智伟负担2995元，由东进公司负担9961元。二审案件受理费8437元（由东进公司预交），由东进公司负担7093元，由钱智伟负担1344元。上述诉讼费用相抵后，东进公司于本判决发生法律效力之日起十日内将8617元直接支付给钱智伟。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年七月十六日书记员  汪丽敏