太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初3278号原告：柴维新，男，1942年8月4日出生，汉族，住太原市。被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街**，统一社会信用代码×××。法定代表人：李维权，总经理。委托诉讼代理人：孙雪静，女，该公司员工，住太原市小店区并州南路****楼2-18，身份证号×××。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住，住所地山西省太原市长风街**一社会信用代码×××。法定代表人：孙国太，董事长。原告柴维新与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称“和信摩尔”）、山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称“山西恒实”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴维新和被告和信摩尔的委托诉讼代理人孙雪静到庭参加了诉讼，被告山西恒实经本院传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告柴维新向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告与被告于2006年4月8日签订的《合同书》中的租赁经营专用条款，由原告自营或自行出租；2.请求法院依法判令二被告连带支付2006年4月8日签订的合同所欠的2018年6月7日至2020年5月的租金19728.65元，违约金2052.8元，共计21781.45元；依法判令二被告连带支付2006年5月21日签订的合同所欠的2018年5月20日至2020年5月的租金21783.48元，违约金2344.90元，共计24128.38元；二被告连带支付两合同所欠租金、违约金共计45909.83元；3.本案的诉讼费由二被告承担。后原告柴维新当庭变更诉讼请求为：1.请求法院依法判令二被告连带支付2006年4月8日签订的合同所欠的2018年6月7日至2020年5月的租金19728.65元，违约金2052.8元，共计21781.45元；依法判令二被告连带支付2006年5月21日签订的合同所欠的2018年5月20日至2020年5月的租金21783.48元，违约金2344.90元，共计24128.38元；二被告连带支付两合同所欠租金、违约金共计45909.83元；2.本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告于2006年4月8日就自己的位于太原市长风街705号和信商业广场三层3D226号面积10.99平方米的商铺与被告和信摩尔签订了《合同书》，原告于2006年5月21日就自己的位于太原市长风街705号和信商业广场二层2D200号面积10.58平方米的商铺与被告和信摩尔签订了《合同书》，同时原告就上述二商铺分别与被告山西恒实签订了《保证合同》。2006年4月8日签订的《合同书》中第十三条约定“每个租赁年度的租金为人民币10057元，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金。”2006年5月21日签订的《合同书》约定，租赁年度的租金为10848元，支付方式同上，并对逾期支付租金明确规定了计算违约金的方法。在《保证合同》中约定，由被告山西恒实保证被告和信摩尔租金正常支付，并承担连带支付责任。自《合同书》签订后，被告正常支付到2016年6月，之后便不能按时支付，太原市小店区人民法院以（2018）晋0105民初4092号判决后，二被告仍拒不支付租金，应当按照《合同书》第十三条“13.2”款规定计算违约金。二被告应当将租金和违约金足额支付给原告。二被告的行为已经构成违约，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。被告和信摩尔辩称，1、经我公司核实，之前原告已在法院起诉过，法院已作出（2018）晋0105民初4092号民事判决书，判决我公司给付原告二层2D200号房屋租金至2018年5月20日，三层3D226号房屋租金至2018年6月7日；二层2D00号房屋租金从2018年5月21日计算至2020年5月20日，共计24个月，每月904元，总计为21696元未付；三层3D226号房屋从2018年6月8日计算至2020年5月7日，共计23个月，每月租金838.06元，共计19275.38元未付。2、违约金按合同规定，具体数额依法裁判。被告山西恒实未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交答辩状及证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告柴维新系位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商1幢2D200、3D226号房屋的所有权人，商铺的建筑面积分别为10.58㎡、10.99㎡。原告柴维新为乙方（商铺业主）与被告和信摩尔为甲方（商业管理单位）分别于2006年5月21日签订编号为20051002713、2006年4月8日签订编号为20051003541的两份《合同书》，均约定为了充分发挥甲方商业管理的资源优势，实现乙方商业房屋的商业价值，维护全体业主及经营者的公共利益，甲方对位于太原市长风大街705号的“和信商业广场”项目实施统一的商业经营管理；甲方承租乙方位于长风街705号（和信商业广场）二层2D200号商铺（建筑面积10.58㎡）及三层3D226商铺（建筑面积10.99㎡），每个租赁年度的租金分别为10848元、10057元；两份合同书均约定租赁期限为16年，至2021年12月31日止；本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金起算日为自本合同签订之日起算；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超90日未超210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算，（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效，租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。合同还对其他内容进行了约定。两份合同书均在落款甲方处盖有和信摩尔公司公章，乙方处原告签字、捺印。两份合同书签订当日，被告山西恒实为甲方、被告和信摩尔为乙方及原告为丙方分别签订了两份《保证合同》，两份保证合同均约定，甲方是一家国有投资控股企业，乙方系甲方投资设立的控股子公司，为了确保丙方依据《合同书》的约定按期足额取得租金收益，甲方愿依据《中华人民共和国担保法》等法律规范之规定，为乙方履行《合同书》有关支付租金的义务提供保证担保，现经三方协商一致，特签订本合同；甲方保证的金额为乙方分别根据20051002713号、20051003541号《合同书》的约定，在租赁期限内每年应向丙方支付的租金人民币10848元、10057元（租期不满一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金）以及逾期付款违约金；甲方对上条所列款项承担连带支付责任，如乙方不按《合同书》的约定支付租金以及逾期付款违约金，丙方有权直接要求甲方支付，甲方保证在接到丙方书面索款通知后十个工作日内支付上述款项；甲方的保证责任不因甲方财力状况的改变、甲方与任何单位或个人签订的合同或协议的约定而免除等。该《保证合同》还对合同的生效、争议解决等问题进行了约定。两份保证合同均在落款甲方处盖有山西恒实合同专用章、乙方处盖有和信摩尔合同专用章、丙方处原告签字、捺印。上述《合同书》、《保证合同》签订后，原告依约交付了商铺，并由被告和信摩尔统一进行商业经营管理。另查明，原告曾于2018年就二被告欠付2017年-2018年度租金诉至本院，本院于2018年10月17日作出（2018）晋0105民初4089号民事判决书，判决二被告支付原告二层2D200号房屋截止到2018年5月20日的租金13108元及违约金，三层3D226号房屋截止到2018年6月7日的租金12989.93元及违约金。上述事实有《房屋所有权证》、《合同书》、《保证合同》、个人账户明细账单、（2018）晋0105民初4092号民事判决书及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，原告与被告和信摩尔签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。《合同书》签订后，原告依约将涉案商铺交由被告和信摩尔实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务，被告和信摩尔未按合同约定支付原告租金，已构成违约。现原告要求被告支付所欠租金及违约金诉讼请求，本院予以支持，租金具体计算为：二层的2D200号商铺，该租金起止日期应从2018年5月21日计算至2020年5月20日止，10848元÷12月×24月=21696元；三层3D226商铺，该租金起止日期应从2018年6月8日计算至2020年5月7日止，10057元÷12月×23月=19276元；二层2D200号商铺违约金按照合同约定分段计算至2020年5月20日止，三层3D226商铺违约金按照合同约定分段计算至2020年5月7日止。原告与被告和信摩尔、山西恒实签订的《保证合同》中被告山西恒实承诺对被告和信摩尔的租金和逾期付款违约金提供连带责任担保，上述债务尚未超出保证期间，被告山西恒实对以上债务承担连带保证责任。被告山西恒实经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃权利，当缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告柴维新二层2D200号商铺截止至2020年5月20日的租金21696元，及自2018年5月21日起至2020年5月20止、每月均从次月1日开始计算、至次月1日所拖欠的租金按日万分之一计算90天、按日万分之二计算210天、按日万分之四计算的违约金；二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告柴维新三层3D226商铺截止到2020年5月7日的租金19276元，及自2018年6月8日起至2020年6月7日止、每月均从次月1日开始计算、至次月1日所拖欠的租金按日万分之一计算90天、按日万分之二计算210天、按日万分之四计算的违约金；三、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（一）、（二）项的清偿承担连带保证责任；四、驳回原告柴维新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取524元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵红秀 二〇二〇年七月二十日书记员 胡 晋