山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终1352号上诉人（原审原告）：刘嘉红，男，1966年10月8日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：马彦飞，山东宝元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩秀彬，男，1992年2月4日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。委托诉讼代理人：孙绪平，山东海洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦婷婷，山东海洋律师事务所律师。上诉人刘嘉红因与被上诉人韩秀彬房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初6067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘嘉红上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，“更名贷款”是指协助办理更名，而不是办理购房按揭贷款。二手房见证协议是中介机构制作的格式协议，其中约定的“更名贷款”是指在房产公司办理购房更名，即上诉人负责为被上诉人在荣安房产公司办理房屋买卖协议更名，而非上诉人为被上诉人办理购房贷款。原审法院对“更名贷款”理解错误。上诉人协助被上诉人完成涉案房屋更名手续后，上诉人就履行完二手房见证协议义务。双方完成涉案房屋更名后，被上诉人和荣安房产公司签订商品房买卖合同，再由被上诉人申请商品房按揭贷款。二手房见证协议签订次日，上诉人依照协议约定协助被上诉人在荣安房产公司办理了涉案房屋的更名手续，被上诉人和荣安房产公司签订了昭阳小镇项目认购书及地下车位销售合同。涉案楼房预售许可证号为201704012，即荣安房产公司自2017年4月之后就可以对涉案楼房进行开盘销售，可以办理商品房按揭贷款。上诉人、被上诉人签订二手房见证协议的时间为2017年6月13日。日照市不动产登记中心提供的查询记录记载：涉案房屋于2017年7月13日办理抵押登记，于2019年7月1日解除抵押。从上述时间节点可以看出，双方签订二手房见证协议时，涉案房屋不存在在建工程抵押的问题，2017年6月14日，上诉人已经协助被上诉人在荣安房产公司办理完毕购房更名手续，被上诉人可以申请购房按揭贷款。二、原审法院适用法律错误，上诉人依法享有通知解除权。涉案房屋为上诉人开展租赁业务而从荣安房产公司获取的抵账房，上诉人出售该房屋的目的为尽快获得房款以回笼资金开展业务经营。双方于2017年6月13日签订二手房见证协议，2017年6月14日，被上诉人支付购房款18万元，上诉人协助被上诉人在荣安房产公司办理完毕购房更名手续。此后，上诉人多次向被上诉人及被上诉人之父催要剩余房款42万元，被上诉人始终以不能办理按揭贷款为由拒绝支付剩余房款。在此情况下，上诉人依照合同法第九十四条之规定，于2019年1月8日向被上诉人送达了《解除合同通知书》，行使合同解除权。即便在上诉人多次催收且向被上诉人发出解除合同通知的情况下，至2019年7月5日本案诉讼前，被上诉人也没有向上诉人支付剩余房款42万元。三、上诉人、被上诉人于2017年6月13日签订的二手房见证协议违反法律规定，为无效合同。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取产权证书的房地产不得转让。二手房见证协议签订时涉案房屋尚未办理产权登记，且房屋所在楼房尚在建设中，故上诉人、被上诉人签订的二手房见证协议为无效合同。韩秀彬辩称，原审查明的事实清楚、准确，适用法律得当。《房地产管理法》第三十八条的规定系管理性规定，而不是合同效力性规定。请求驳回上诉人的上诉请求。刘嘉红向一审法院起诉请求：1.依法判决解除双方的二手房见证协议；2.本案诉讼费用由韩秀彬承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。刘嘉红向一审法院提交如下证据：证据一、二手房见证协议及收到条各一份，证明双方于2017年6月13日签订二手房见证协议，刘嘉红将日照市昭阳小镇项目认购书、地下停车位销售合同及收据八张交付给韩秀彬；证据二、刘嘉红与韩秀彬微信聊天记录截图打印件四份，证明刘嘉红于2019年1月8日向韩秀彬发送了解除合同通知书并且韩秀彬也确认收到了该通知书。韩秀彬质证时对证据一真实性无异议，该协议明确约定涉案楼房为14号楼2单元1501室，建筑面积107.5㎡，成交价格为600000元，首付款为180000元，付款方式为首付加抵押按揭贷款，由刘嘉红负责办理更名贷款手续。该协议符合商品房买卖合同的主要内容，应为合法有效。对收到条真实性无法确认，因该收到条是日照尚宅房产经纪有限公司出具，韩秀彬对此并不知情；对证据二真实性无异议，该见证协议约定的付款方式为首付款180000元和抵押贷款方式付款，而韩秀彬一直在配合办理银行贷款，但双方并未对付款方式作出任何变更，故刘嘉红要求将剩余房款420000元由抵押贷款变更为全额现金付款，属于对协议付款方式的变更，只有双方达成一致时才能有效，在双方未达成一致时视为原合同没有变更，也就不存在韩秀彬用现金支付房款的义务，应该继续履行原合同中约定的按揭方式付款，故刘嘉红以微信方式发送的解除合同通知书对韩秀彬不产生法律效力，该解除通知不符合解除条件也不应当解除。韩秀彬向一审法院提交如下证据：证据一、韩秀彬与荣安公司签订的昭阳小镇项目认购书、地下停车位销售合同各一份及荣安公司出具的收款凭证三张，证明刘嘉红已经协助韩秀彬完成了韩秀彬与荣安公司之间更名手续并与之签订购房合同，待能够办理按揭贷款时再进行网签备案；证据二、2017年6月14日刘嘉红给韩秀彬出具的收到首付款180000元的收到条一张及银行流水明细一份以及2019年7月11日韩秀彬给刘嘉红转账支付420000元的银行交易明细一份，证明韩秀彬已按协议约定交纳购房首付款180000元并于2019年7月11日在刘嘉红申请法院查封涉案房屋后将剩余购房款420000元转账支付给刘嘉红，后刘嘉红将该款退回给韩秀彬；证据三、涉案楼房的预售许可复印件一份（从日照房产信息公开网获取），证明涉案楼房预售许可证号为201704012，日照市房管局查询系统显示该房屋在2019年7月份前后可办理网签和按揭贷款手续，在楼盘表中显示该房屋之前的状态属于在建工程抵押，只能在解押后韩秀彬才能和荣安公司进行网签和办理按揭贷款，因为见证协议付款方式中约定由刘嘉红负责更名贷款手续，这是刘嘉红的合同义务，韩秀彬只能待贷款完成后汇付给荣安公司，刘嘉红再从荣安公司处支取该款项，这些约定是基于刘嘉红与荣安公司之间的熟悉关系，同时对于该楼房何时能够办理贷款、何时能够网签，刘嘉红掌握的信息优势要明显大于韩秀彬，韩秀彬一直在荣安公司的售楼处等待何时能够办理贷款、何时能够网签。刘嘉红质证时对证据一真实性无异议，该证据可以证实双方签订见证协议后，刘嘉红按照约定协助韩秀彬在荣安公司办理了涉案楼房的更名手续，刘嘉红已经履行完毕协议约定的义务。该认购书签订后，韩秀彬应当依照认购书与荣安公司办理网签手续并办理按揭贷款，但因为涉案楼房为顶账房，荣安公司不同意办理按揭贷款，故按揭贷款无法办理；对证据二真实性无异议，刘嘉红确实收到双方约定的购房首付款180000元，对于韩秀彬转账支付的420000元，刘嘉红确实也已收到，但是该款已经退回韩秀彬，因刘嘉红在多次要求韩秀彬支付剩余房款未果的情况下，于2019年1月8日向韩秀彬发出解除房屋买卖合同通知，且韩秀彬也已收到该通知。刘嘉红基于本案诉讼采取了诉前保全措施，于2019年7月5日通过法院依法查封了涉案房产，在此情况下韩秀彬于同年7月11日转账支付给刘嘉红剩余房款420000元，但是刘嘉红已经通知韩秀彬解除了双方的买卖合同，没有理由再收取其剩余房款，后刘嘉红将该款退回给韩秀彬；对证据三真实性无异议，该证据显示涉案楼房预售许可证号为201704012，也就是说涉案房屋在2017年4月份即可办理网签并能够办理房屋按揭贷款，双方签订的见证协议约定的贷款手续是指刘嘉红协助韩秀彬在荣安公司办理更名手续并协助签订认购协议，并非如韩秀彬所说其与荣安公司签订认购书后，刘嘉红再负责办理按揭贷款手续，这是不现实的也不可能实现。刘嘉红出售涉案房屋的目的是尽快获得售房款，但自双方签订购房合同起至2019年1月8日刘嘉红通知解除合同时止，韩秀彬始终以无法办理按揭贷款为由不予支付剩余购房款，刘嘉红在给足韩秀彬足够的宽限时间后，韩秀彬仍然不支付剩余购房款，刘嘉红有权解除合同。经审查，双方提交的证据，经质证均无异议，一审法院予以确认并在卷佐证。另根据韩秀彬的申请，一审法院出具调查令依法调取涉案房屋在日照市不动产登记中心登记的该房屋抵押开始时间和抵押解除时间。不动产登记中心提供的查询记录记载：涉案房屋于2017年7月13日办理抵押登记，于2019年7月1日解除抵押。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：刘嘉红因从荣安公司顶账而取得位于日照市昭阳小镇项目14号楼2单元1501号楼房一套，其与荣安公司签订了项目认购书及地下车位销售合同，刘嘉红欲将该房对外出售。2017年6月13日，刘嘉红（卖方）与韩秀彬（买方）在日照尚宅不动产经纪有限公司（中介方）介绍下签订二手房见证协议，协议约定：经丙方协调，在公平、自愿的基础上，甲乙双方现就房产交易事宜达成如下协议：一、转让房屋基本情况：1、该房屋坐落于日照市，此房建筑面积为107.5平方米（以房产证面积为准），带地下室（以售楼处面积为准），05-126号地下车位使用权。2、甲方自愿将该房屋出售给乙方，并已将该房产房屋状况充分告知乙方，如甲方未履行房屋权属告知义务而导致乙方重大误解并造成损失的，由甲方承担相应的违约责任。乙方已经对该房产及附属设施情况作充分了解，并自愿购买该房产。二、交易条件:1、乙方已经对甲方的以上房产状况作充分了解，同甲方商定房产交易成交价格为陆拾万元整（￥600000元）。2、乙方为表示对丙方提供的房屋之购买诚意，本合同签订之日，向丙方支付购房保证金壹万元整（￥10000元）（以定金单据为准），本合同签订后转为购房定金由丙方保管。3、甲方为表示出售房屋的诚意，本合同签订时，甲方向丙方交付房屋认购协议由丙方暂为代收保管，为甲乙办理产权更名做准备工作之用。4、付款方式：经甲乙双方协商，乙方办理抵押贷款。在甲乙双方签订本合同后，甲方负责办理更名贷款手续，待甲方确定更名手续后，乙方于3日内付给甲方首付款壹拾捌万元整，以售楼处标准为准（首付款暂存丙方，待甲方完成更名后再转给甲方）。三、甲方保证该房屋的相关权利人已经同意出售该房产并放弃相应权利，房地产过户后该房地产的一切权利转移到乙方名下，归乙方所有。在此之前有关该房地产的一切债权债务与乙方无关。四、本合同是在现行政策下签订的，如日后因政策变动产生的一切问题，中介方概不承担责任。合同签订后，如因房管政策或者银行政策导致合同不能履行的，双方无条件终止协议，互不承担违约责任，已交房款全部退还给乙方。……在本合同签订前，甲乙双方对该房产的相关事项已经全面了解，相关情况皆已知晓，并自愿承担相应责任。五、中介方为有偿服务，经甲乙双方协商，在签订购房合同时，乙方向中介方支付中介服务费（房价的2.5%），延迟支付的每日收取佣金额的3%作为中介方滞纳金。如双方协商终止合同，应全额支付中介服务费，中介费优先从定金中扣除。六、本合同签订后，甲乙双方不得中途毁约。在签订合同后支付首付款之前，若甲方违约不卖，按照房款的20%支付给乙方违约金；若乙方不买，按照总房款的20%支付给甲方违约金，同时违约方按照总房款的2%支付给中介方服务费。支付首付款后，若甲方不卖，双倍返还乙方已交房款；若乙方不买，已交房款不退归甲方所有，同时违约方按照总房款的5%支付给中介方服务费。七、未尽事宜由三方协商解决，相关补充文件与此协议具有同等法律效力。如在合同履行过程中产生争议，三方协商解决，协商不成则提交当地人民法院起诉。八、本合同一式三份，甲乙双方及中介方各执一份，自签字盖章之日起生效。九、备注：（甲方包更名贷款）。刘嘉红、韩秀彬与日照尚宅不动产经纪有限公司分别在协议甲方、乙方及丙方处签字、捺印并盖章。协议签订当日，刘嘉红将涉案楼房的项目认购书、地下停车位销售合同及收据八张交付给中介方，并由中介方给刘嘉红出具收到条一张，载明：今收到昭阳小镇项目认购书（刘嘉红14#2单元1501号商品房）一份、地下停车位销售合同一份，另附带收据八张。签订协议次日，刘嘉红按照协议约定协助办理了涉案房屋的更名手续，由韩秀彬与荣安公司签订了昭阳小镇项目认购书及地下车位销售合同，韩秀彬并于2017年9月20日向荣安公司交纳首付款145580元及车位使用款55000元。当日，韩秀彬向刘嘉红交纳首付款180000元，由刘嘉红给韩秀彬出具收到条一张，载明：今收到韩秀彬购房首付款壹拾捌万元整（￥180000元），刘嘉红，2017年6月14日。协议签订后，韩秀彬应荣安公司的要求向办理按揭贷款的银行提交了相关的证明材料，但因涉案楼房已于2017年7月13日被荣安公司办理了在建工程抵押，至2019年7月1日抵押解除前，涉案楼房的银行按揭贷款一直未能办理完成。期间，刘嘉红多次向韩秀彬催要剩余购房款，韩秀彬以无法办理按揭贷款无力支付剩余房款为由未能支付刘嘉红剩余购房款420000元。2019年1月8日，刘嘉红通过微信方式向韩秀彬发出解除合同通知书，内容为：韩秀彬你于2017年6月13日和我签订二手房见证协议购买我位于日照市。协议签订后，你仅于2017年6月份向我支付首付款180000元。我多次要求你支付剩余房款420000元，但是至今没有支付。现郑重通知你，解除2017年6月13日签订的二手房见证协议，并退回你已支付款项180000元。请你接到通知后及时办理退款事宜。同年7月5日，刘嘉红向本院提出诉前保全申请，依法查封了涉案房屋。同年7月11日，韩秀彬通过银行转账方式支付给刘嘉红剩余房款420000元。后刘嘉红将该420000元退回给韩秀彬。涉案楼房已于2017年4月办理预售许可，预售许可证号为201704012号，现该楼房正在建设中，尚不具备交付条件。一审法院认为，本案争议的焦点是刘嘉红主张要求解除双方签订的二手房见证协议，是否符合合同解除的条件，是否应当得到支持。刘嘉红与韩秀彬在平等、自愿基础上签订的二手房见证协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。合同解除权的行使以解除权成就为前提，解除合同行为应当符合法律规定的程序，否则不能引起合同解除的法律后果。本案中，刘嘉红与韩秀彬并未就解除合同协商一致，而是由刘嘉红单方提出解除合同，韩秀彬并不同意解除合同且要求继续履行该合同。造成目前该合同不能完全履行的原因是在双方签订该合同后，荣安公司将涉案楼房项目作了在建工程抵押，致使按揭贷款未能审批，双方在合同中特别约定由刘嘉红负责更名贷款，且双方并未约定剩余房款何时给付，双方也未就剩余房款的付款方式作出相应变更。因此，韩秀彬在合同履行过程中并不存在违约。合同法确立合同解除制度的立法宗旨在于将合同解除权赋予守约方，只有守约方才能享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权，若催告对方履行合同的当事人在发出催告通知时自身处于违约状态，则不能享有由此产生的合同解除权。目前涉案楼房已完成更名手续且仍处于在建状态，尚不具备交付条件，开发商荣安公司已经解除了在建工程抵押，韩秀彬也同意全款支付剩余购房款，合同完全具备继续履行的条件，故刘嘉红要求解除双方签订的二手房见证协议，不符合法律规定的合同解除条件，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，一审判决：驳回刘嘉红要求解除与韩秀彬于2017年6月13日签订的二手房见证协议的诉讼请求。案件受理费100元，保全费3520元，由刘嘉红负担。二审中，当事人未提交证据，本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，刘嘉红、韩秀彬签订的二手房见证协议系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定及查明的事实来看，涉案合同不能完全履行的原因在于荣安公司将涉案楼房项目作了在建工程抵押，致使涉案按揭贷款未能审批。因涉案楼房已更名至韩秀彬名下，开发商荣安公司现已解除了在建工程抵押，合同具备继续履行的条件，故刘嘉红要求解除双方签订的二手房见证协议，不符合法律规定的合同解除条件，一审法院不予支持并无不当。刘嘉红的上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，刘嘉红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘嘉红负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二〇年七月二十九日书记员 宋 欢