山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0782民初1507号 原告：诸城市宝龙小区业主委员会，住所地：诸城市龙都街道繁荣西路**。 负责人：王金龙，该委员会主任。 委托诉讼代理人：刘婕，山东东武律师事务所律师。 被告：诸城市宝龙物业管理有限公司，，住所地：诸城市人民西路邱庄北巷 法定代表人：徐国华，该公司经理。 委托诉讼代理人：崔著森，山东浩远律师事务所律师。 原告诸城市宝龙小区业主委员会与被告诸城市宝龙物业管理有限公司物业服务纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诸城市宝龙小区业主委员会的负责人王金龙及委托诉讼代理人刘婕，被告诸城市宝龙物业管理有限公司的法定代表人徐国华及委托诉讼代理人崔著森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除被告在原告所在小区的物业服务合同，责令被告退出宝龙小区物业服务区域；二、判令被告向原告履行下列交接义务：1、移交保管的物业档案及设施、设备相关资料;2、移交相关安全监控设施设备及大门口电动门；3、移交物业服务用房及应办公设施清算预收代收的相关费用;4、移交相应的水、电、气管理设施设备;5、其他应该移交的设施；三、诉讼费用由被告负担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，将第一项诉讼请求变更为：1.确认2016年1月1日被告与诸城市宝龙小区物业管理服务合同终止；2.责令被告退出原告小区物业服务区域。事实与理由：被告系原告所在小区的物业服务企业，2010年被告与项目开发商诸城市宝龙房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，合同服务期限2010年1月1日至2016年1月1日，现服务合同已经到期，经原告通知被告拒不退出原告小区服务领域，亦不与原告进行相关交接工作，侵害了原告的合法权益，原告诉至法院。 被告辩称，依据《物权法》七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条的规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同翊，住宅小区业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会，业主委员会应当做好业主大会会议记录。2016年5月6日，宝龙小区的业主大会，大会的会议纪要、会议议程、工作流程中都没有做出选聘、解聘物业服务企业的决定。此后至2020年6月12日前，宝龙小区业主大会一直没有依法召开，其所属的邱家庄子居民委员会没有收到原告召开业主大会的通知，原告没有提供业主大会解聘被告的决定，原告只是业主大会的执行机构。原告所诉无事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年3月1日，诸城市宝龙房地产开发有限公司就其开发的宝龙花园小区与诸城市宝龙物业管理有限公司签订物业管理合同，约定由诸城市宝龙物业管理有限公司对该小区进行物业服务管理，合同期限自2010年1月1日至2016年1月1日。合同约定的期限届满后，诸城市宝龙物业管理有限公司继续对该小区进行物业管理服务，但并未续签合同。2016年4月，宝龙小区在部分业主的组织下发出倡议书，要求成立业主委员会，2016年4月8日，诸城市宝龙小区换届业主委员会筹备组成立，部分业主向诸城市龙都街道邱家庄社区提出申请要求成立业主委员会，并于2016年4月13日向诸城市龙都街道办事处提出申请要求在本小区进行业主委员会换届选举。2016年5月6日，该小区进行换届委员会选举大会选举成立业主委员会。2016年5月8日，在业主委员会的领导下制定《诸城市宝龙小区业主公约》、《诸城市宝龙小区业主委员会章程》、《诸城市宝龙小区业主大会议事规则，》并将业主委员会成立的相关材料送至诸城市龙都街道办事处审核，2016年5月25日，诸城市房产管理办公室审核同意，原告持相关材料到诸城市公安局刻制公章，开始行使权利。 2016年6月10日，原告在宝龙花园小区公告栏上张贴“关于召开业主大会的公告”，内容是：经业主委员会决定，定于2016年7月1日下午18点，在小区门卫用房西侧空地，召开业主大会，就以下议题进行讨论表决：1.是否同意解聘诸城市宝龙物业管理有限公司，2.是否同意由业主委员会对小区物业进行自行管理。2016年7月1日，原告在宝龙花园小区门卫用房西侧空地组织召开业主大会，向到会人员分发选票，通过投票表决的方式对上述两项议题进行表决。业主委员会秘书长苏循华进行会议记录。诉讼中，原告提供“宝龙小区第二次全体业主大会关于辞退宝龙物业管理有限公司的选票”292份、“宝龙小区第二次全体业主大会关于业主委员会自制管理的选票”293份。经质证，被告对上述选票真实性均不予认可，认为原告未提供到会业主签到表，选票上仅有签名，没有业主地址、联系电话、投票表决权票数，选票上签名与2016年5月6日业主大会签到表中的笔迹完全没有相同之处。原告陈述，大会没有签到表，通过比对“宝龙花园业户明细”对到会人员身份进行了核实，分发了选票。经与原告提供的业主大会据以作出决议的“选举表决统计汇总情况表”（以下简称“表决汇总表”）进行核对，原告提供的292份辞退被告的选票中，有191份姓名相符，其余姓名不符。191份选票中，签名重复的选票有28份，涉及业主14人。对选票与表决汇总表不符的情况，原告解释为“表决汇总表”统计错误，并要求与“宝龙花园业主花名册”进行核对。本院组织双方当事人就选票上业主签名进行核实，经与原告方提交的业主花名册核对，投票人与业主花名册不符的仍有30余份，相符选票当中，有8份存在重复签名，涉及业主4人。 《诸城市宝龙小区业主公约》第三条第三款规定：业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项由业主大会议事规则依法作出约定。第十五条关于选聘与解聘物业管理企业的规定1.选聘、解聘物业管理企业须经本物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。 《诸城市宝龙小区业主大会议事规则》第二条规定：业主在业主大会会议上的投票表决权，按业主拥有房屋的套数行使，业主每拥有一套房屋拥有一票投票表决权。第十四条第二款规定：第次业主大会的召开必须有本小区内持有1/2以上的投票表决权的业主参加方为有效。第十六条规定：业主大会决议分为普通决议和特别决议。业主大会作出普通决议，应当经1/2以上投票表决权的业主通过。业主大会做出特别决议，应当经代表2/3以上投票表决权的业主通过。第十八条规定：下列事项由业主大会以特别决议通过：（1）修改业主大会章程；（2）制定和修改业主公约及本业主大会议事规则；（3）选聘、解聘物业管理企业……等等。 另查明，诸城市宝龙小区有住宅楼13幢，共有住宅510套，业主510户（其中1户业主的住宅和车库进行独立登记）。庭审中，原告陈述小区内专有面积总计5.3万平方米，被告陈述专有正房面积约5.4万平方米，附房、车库面积1.07万平方米，共6.47万平方米。 本院认为，宝龙小区于2016年5月6日进行换届选举成立的诸城市宝龙小区业主委员会即本案原告，系依法成立，其系宝龙小区业主大会的执行机构，可以依据业主大会决议在授权范围内以业主委员会名义从事民事活动。本案中，被告与宝龙小区建设单位签订的前期物业服务合同，约定期限确实是至2016年1月1日，但合同到期后，被告仍按前期物业服务合同为宝龙小区提供物业管理服务并向业主收取物业费，也即被告与宝龙小区业主仍存在事实上的物业服务合同关系。原告起诉要求确认被告与宝龙小区物业管理服务合同于2016年1月1日终止，仅是依据前期物业服务合同之书面约定，而无视2016年1月1日之后被告与宝龙小区业主之间仍存在物业服务合同关系的事实。事实上，被告与宝龙小区业主之间的物业服务合同关系一直持续至今，原告要求被告退区宝龙小区物业服务区域，在被告与宝龙小区业主之间仍存在有效的物业服务合同关系的情况下，需要由宝龙小区业主大会作出解聘被告的决议，原告方可依据业主大会决议向被告提出该项要求。原告主张其于2016年7月1日组织召开业主大会，会议通过了解聘被告的决议，并提供汇总统计表及选票、会议记录、会议现场照片及业主花名册及面积等证据予以证明。经审查，汇总统计表与选票核对，约有100人姓名不符，原告对此解释为汇总统计表统计错误，但并未说明汇总统计表之制作依据，对统计错误未作出合理解释；表决选票仅有投票人的签名，未注明投票人的楼号单元及房号，投票人身份无法核实，经与原告提交的业主花名册核对，仍有不符，不符选票达30多份，即便是姓名相符的选票当中，仍有38份选重复签名，涉及业主18人；原告提交的原始会议记录，仅记录会议议题，未记录到会人数，发放及收回选票数以及唱票过程，亦未记录最终决议；原告提交的会议记录打印版，属原告自行制作的内容，且与原始记录内容并不完全相符；原告提交的大会现场照片，并不足以反映大会召开过程及到会业主人员；原告未提供在召开大会之时对投票人身份进行核实且确定投票权方面的证据，亦未提交将大会决议在小区内进行公告方面的证据。综上，原告提交的上述证据不足以证明2016年7月1日业主大会召开时，到会业主达到了《诸城市宝龙小区业主大会议事规则》规定的到会人数（小区业主共510人，根据议事规则规定，即到会业主人数需达到256人以上），不足以证明同意解聘被告的表决人数超过业主总人数的半数。故其要求被告退出物业服务区域，无事实依据和法律依据，本院不予支持。 原告成立后制定的《诸城市宝龙小区业主公约》、《诸城市宝龙小区业主大会议事规则》，形式、内容和程序均符合法律法规规定，对全体业主及业主委会员均具有约束力。根据《物业管理条例》第十七条、第十八条之规定，管理规约（本案为业主公约）系对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定；业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。本案中，宝龙小区业主公约及业主大会议事规则均对选聘、解聘物业服务企业的表决规则进行了规定，但规定不相一致。本院认为，选聘、解聘物业服务企业需要经过业主大会表决决议，其表决程序属于业主大会议事规则规定的内容，应遵守业主大会议事规则的规定。本案中，宝龙小区业主大会议事规则规定解聘物业服务企业属于特别决议，应当经三分之二以上投票表决权的业主通过，而原告提供的关于解聘被告的选票数量为292份，既便不对选票真实性进行审查，同意解聘被告的选票亦未达到业主人数的三分之二以上，依该投票结果作出的大会决议并不符合议事规则的要求，应属无效决议。 综上，原告要求确认2016年1月1日被告与宝龙小区业主物业管理服务合同终止的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持；原告提供的证据不能证明宝龙小区业主大会作出了解聘诸城市家龙物业管理有限公司的有效决议，其要求被告退出物业服务区域以及履行交接义务，无事实和法律依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告诸城市宝龙小区业主委员会的诉讼请求。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  李海苹 二〇二〇年七月十七日 书记员  刘少卿