上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6495号原告：韩良，男，1977年1月14日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区西藏南路******。委托诉讼代理人：韩国栋，男，1943年12月3日出生，汉族，户籍地上海市户籍地上海市徐汇区云锦路******，委托诉讼代理人：胡从英，女，1946年5月14日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区云锦路户籍地上海市徐汇区云锦路******，被告：上海丰涛置业有限公司，住所地上海市青浦区朱家角镇康业路******，经营地址上海市虹口区东大名路**恒大中心**。法定代表人：黄欢，总经理。委托诉讼代理人：叶丽莉，女，系被告工作人员。原告韩良诉被告上海丰涛置业有限公司(下简称丰涛置业)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后依法适用简易程序进行审理。本案于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人韩国栋、胡从英、被告的委托诉讼代理人叶丽莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩良向本院提出诉讼请求判令：1.被告支付利息损失146,212元(以房款2,320,829元为本金，按银行基准利率，自2016年10月14日计算到2019年10月21日)；2.被告支付因为违约导致退房产生的9个月租金损失15,300元(自2018年12月24日到2019年10月21日期间，参考同等地段同等住房面积的租金)；3.诉讼费用及其他产生的一切费用由被告承担。事实和理由：2016年10月14日，原告购买被告开发的恒大御澜庭洋房XXX号XXX室，面积77.64平方米，房款2,320,829元。因为房屋系为年迈父母居住，窗户前面的两排房子的空档，四季都有阳光，在合同书里及销售模型、规划广告中都没有儿童乐园、老人健身活动场地，在交房前夕，被告擅自改变小区规划，在原告所购房屋前建造一个庞大的儿童乐园，占地100多平米，高约7米多，公用洗手池距离原告的房屋客厅、卧室的窗户仅3米，对原告所购房屋通风、采光、日照、视觉、卫生和安全等受到了影响，儿童游玩、打闹的噪音必将影响原告父母的休息、患有XXX疾病，住这样的房屋身心健康会受到影响，原告向售楼处提出能否移走游乐场，答复不可以，被告表示原告只能以无理由退房，等交房后就不能退房了，在此情况下，原告在2018年12月24日办理了不公平的无理由退房，但被告迟迟不退还房款，原告多次讨要无果，直至2019年12月21日才退还。因被告违约，严重违背双方签订的合同导致原告退房，造成原告三年内既拿不到房屋，又无钱款购买其他房屋，且逼迫原告签订无理由退房协议，很不公平，被告打着无理由退房幌子，行使无利息、无期限占用消费者资金为自己谋利，属欺诈行为，根据合同法第五条、第五十四条、五十八条、第一百零七条、第一百一十三条、商品房销售管理办法第二十四条等规定，被告行为违反上述法律，故原告诉至法院作如上诉请。被告丰涛置业辩称：不同意原告诉请。被告没有擅自改变小区规划，原告陈述的娱乐设施属于健身场所，是园林园建部分，被告依法履行报批报建流程。2018年12月24日，原告因资金问题向被告退房，双方已解除商品房协议，但未约定被告退还原告购房款的具体时间。被告在2019年10月21日退还全部房款，且原告出具承诺书，除房款外不会向被告主张任何权利。原告诉请没有事实及法律依据。经开庭审理查明：2016年10月14日，原告(乙方)与被告(甲方)签订上海市商品房预售合同，约定乙方向甲方购买上海市青浦区朱家角镇淀山湖大道3600弄《珑樾华庭》288号1层102室(下简称系争房屋)。据甲方暂测该房屋建筑面积为77.64平方米，其中套内建筑面积为58.96平方米、公用分摊建筑面积为18.68平方米，另有地下附属面积0平方米(价格详见补充条款)。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为29,892.18平方米，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为2,320,829元。第六条约定，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过180天后，甲方有权选择下列第一种方案追究乙方责任：甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总价款的1%。甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。第八条约定，签订本合同后，甲方不得擅自改变该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30日内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。第九条约定，甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应向乙方支付总房价款的0.1%违约金。第十一条约定，甲方定于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0.1%，在退还房价款时一并支付给乙方。合同附件一约定，乙方按下列第1种方案按期付款：1：一次性付款，乙方于2016年10月14日前支付首期房款700,829元，包括定金20,000元，余款1,620,000元于2016年11月2日前支付完毕。补充条款一约定：一、合同第三条第一款中的每平方米建筑面积单价，为包含房屋全装修价格的建筑面积单价，合同第三条第二款中该房屋的总房价款，为包含全装修价格的总房价款。四、双方同意本合同第八条更改如下：(1)若甲方就变更建筑设计向乙方发出书面通知，乙方不同意该变更的，应在收到甲方发出的书面变更通知之日起15日内以书面形式向甲方明确表明更不同意建筑设计变更的意见。如乙方在上述时限内书面答复不退房或未作出书面答复的，均视为接受建筑设计变更，双方无需签署合同变更协议。(2)合同第八条中的“建筑设计变更”仅指合同生效后，甲方对合同附件二“该房屋建筑设计及平面图”中明示的该房屋房型、结构内容因不合理改动而产生的变化。(4)乙方因上述规划、设计变更要求解除合同的，应配合甲方办理相关合同解除(注销合同备案登记)手续，甲方应在乙方解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内无息退还已付购房款。解除合同及办理相关手续的费用由甲乙双方共同承担。五、双方同意本合同第九条补充如下：(1)甲方为配合法律、法规、规章、政府部门的命令、通知以及其他不可抗力因素而对小区平面布局作出的变更，不构成违约。(2)小区内的基础设施与公共配套建筑的位置，以政府及电力、煤气、卫生等相关单位最终确定为准，本合同附件六中所示位置仅供参考，若有所变动或未标明、未示意的设施及位置，除非合同另有相反约定，否则以实际建筑为准，乙方对其设置、增减、位移等无异议，甲方不构成违约。合同另对其他事项作出约定。合同签订后，原告分别于2016年10月3日支付被告定金20,000元、于2016年10月14日支付被告首付款680,829元、于2016年11月2日支付房款1,620,000元，合计共支付2,320,829元。2018年12月24日，原告(乙方、买受人)与被告(甲方、出卖人)签订上海恒大御澜庭项目解除《商品房买卖合同》及认购书的协议，内容为：买卖双方经自愿、平等、友好协商，由于乙方个人原因，就乙方购买的恒大御澜庭项目109幢288单元102房退房事宜达成如下协议：一、解除双方签订的编号为XXXXXXXXXXXX的《商品房买卖合同》(以下简称合同)及商品房认购书。二、乙方据此协议将购买的房屋退回甲方。三、办理退房向房管局交易所缴纳的手续费由乙方支付。四、甲方退还乙方楼款2,320,829元(含定金20,000元)，合计退还2,320,829元。七、乙方保证不以任何理由、任何方式向甲方主张任何权利。同日，原告向被告出具承诺书，内容为：本人于2016年10月3日认购恒大御澜庭项目109幢288号102房，并于2016年10月14日签署《商品房买卖合同》及支付房款2,320,829元房款(含定金)。现申请无理由退房，解除《商品房买卖合同》，就该事宜向贵公司郑重承诺如下：1、本人承诺自出具本承诺书后，除要求退回房款以外，本人不向贵公司以任何理由、任何方式主张任何权利。2、本人承诺半年内不再购买恒大房。3、本人承诺对该退房事宜负有保密义务，不得向任何单位、新闻机构或个人披露或告知该退房事宜，不得在任何媒体发表关于该退房事宜的任何言论。4、本人承诺不得在从事聚众闹事、冲击办公场所等任何化有损于贵公司品牌或扰乱现场办公秩序的事宜。另查明，2018年12月28日，被告取得包括系争房屋在内的建设工程竣工验收备案证书。系争房屋交付前，南向空地上建造了娱乐场所及健身场所。审理中，原、被告一致确认：涉案预售合同已解除并办理了网签备案撤销手续。被告于2019年10月21日退还原告购房款2,320,829元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市商品房预售合同、协议、承诺书、建设工程竣工验收备案证书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告主张：1、涉案合同是被胁迫解除，当初看房时房屋窗外没有建造娱乐设施，售楼图中没有规划上述设施，附件中房屋前方是空地。被告建造娱乐场所未提前通知原告，购房资料、宣传广告及红线内的不利因素公示均未标识要建造，如看房时就有上述规划，原告不会选择购买系争房屋。交房一周前，原告看到被告建造涉案设施，提出移除，被告不同意并要求原告退房。被告违反合同第39条，擅自变更建筑设计，构成违约。根据法律规定，公共设施距离房屋至少10米，涉案设施距离房屋仅3米，违反法律强制性规定，影响采光、通风、产生噪音，导致原告不能正常居住。为此，原告提供了儿童设施照片、沙盘图照片、平面图、不利因素公示照片。被告对设施照片真实性无异议，不认可证明目的；沙盘图照片真实性无法确认，无法看出房屋面前是空地；平面图真实性无异议，但无法体现出园林规划；不利因素照片无异议，是针对垃圾房、噪音及辐射的公示。2、根据预售合同补充条款一第4.4条，如被告违约导致合同解除，在办理解除手续后90日内应退还房款。签订解除协议后，被告承诺过1-2周内退款，但被告10个月才退造成损失。当初被告销售人员表示如不签订解除协议，交房后不能无理由退房，原告受欺骗不得已签订。3、因被告违约导致合同解除，坚持主张自合同签订之日即2016年10月14日至2019年10月21日期间的资金占用损失。因被告未能交房、未退还房款，导致原告在外租房，主张自2018年12月24日至2019年10月21日的房租损失，为实际损失，不重复。如果存在重复，就高主张。为此，原告提供了房屋租赁合同及收据。被告对合同的真实性无法确认，收据的真实性、关联性均不认可。被告主张：1、涉案合同系双方协商一致解除，网签备案撤销手续2019年1月15日受理，原告承诺除退还房款外不再主张任何权益。被告销售人员宣传时告知过原告房屋前要建造设施，但人员已经离职。当初建造娱乐设施时报批报建过，销售人员说当初沙盘图中有一块空地，但图标较小，沙盘图已不存在，现在的沙盘图中包含娱乐设施规划。被告未变更规划，合同未约定场地的规划及用途，销售时公示有规划，设施建造时间在2018年11月左右。2、解除协议书是双方协商签订，承诺书的内容是原告与销售人员协商原告签字。原告是因客观原因导致资金问题而退房，写明原因经原告确认后签字。为此，被告提供了：华东公司恒大御澜庭项目无理由退房审批表、委托书。原告对证据中原告签字的真实性无异议，但审批表中手写内容都是事后造假添加的，原告房款已经全部付清，不可能因房款问题退房，三个经办人都不是现场签字；对委托书真实性无异议。3、涉案项目配套绿化工程经相关部门验收合格，系争房屋前面的涉案设施属于园林园建，包括在绿化工程内，在其范围内计算绿地率有无达标。为此，被告提供了上海市行政许可文书。原告对真实性无异议，不认可证明目的，该证据指向健身设施而非娱乐设施，健身设施在娱乐设施旁边，即使建造也不应当影响原告居住。4、原告同时主张诉请1、2，存在重复，应以实际损失主张。审理中，本院至系争房屋现场勘查并拍摄照片，原、被告对照片均无异议。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案合同是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。原告应按约付款，被告理应按约交付房屋。原告所购房屋为期房，被告主张在合同签订之前、售楼之时，已对涉案设施建造进行标识并告知原告建造涉案娱乐设施的情况，但对此并未进行举证，结合原告举证情况，本院对被告上述主张难以采信。涉案合同签订后，原告按约支付全部房款，不存在任何违约行为；被告房屋交付前，建造了涉案娱乐设施，后原告于2018年12月24日签订退房协议并出具承诺书，申请了无理由退房，原告主张上述材料系被迫、被骗签订，对此并未提供证据，对其上述意见本院难以采纳，本院有理由相信协议书签订之日，双方已协商一致解除合同。现原告主张是被告违约导致合同解除，缺乏依据，本院难以支持。合同解除后，被告理应退还原告房款。协议未约定退款时间，被告抗辩原告已承诺不再主张退还房款之外的其他任何权益，也包括不应主张逾期退还房款的损失，且退还房款时间应根据被告资金状况确定，上述主张均缺乏依据，本院均难以采纳。合同解除后，被告应在合理时间内退还，未及时退还的，原告有权主张因此产生的相应损失。针对利息损失，本院以原告的实际损失为基础，考量双方过错程度、合同履行情况、资金占用期间、预期可得利益，结合公平合理原则及诚实信用原则，酌情认定被告赔偿原告5万元。针对租金损失，原告主张缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海丰涛置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告韩良利息损失5万元；二、原告韩良的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,530元，减半收取计1,765元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年七月三十一日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。