贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1969号上诉人（原审被告）：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所凯里市文化南路8号。法定代表人：张守亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨泽慧，贵州七律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张良，男，苗族，1973年4月10日出生，现住凯里市。被上诉人（原审原告）：张银花，女，苗族，1982年11月2日出生，现住凯里市委托诉讼代理人：董承勇、彭燕，贵州维律律师事务所律师。上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称：中建伟业房开公司）因与被上诉人张良、张银花商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中建伟业房开公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，并依法驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人签署的《协议书》合法有效。《协议书》内容的提法本身就是一种明确的提示。上诉人开发的楼盘“廊桥水岸”的品质远超同类楼盘，而房价却远低于同类楼盘，被上诉人对涉案楼盘“高品质、低房价”的受益率超出“逾期交房、逾期移交不动产相关文书”的不利后果。《协议书》是双方对之前履行商品房买卖合同的总结，是基于以上事实进行充分协商后形成的，并不是格式合同，属有效协议。另外，在二审庭询中，上诉人辩称逾期交付办证文书违约金应只计算至上诉人向凯里市不动产登记中心申请办理首次登记之日2018年11月13日止。张良、张银花向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金22365元；2.判令被告向原告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金23444元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：原告与被告于2015年2月5日签订了合同编号2015001742的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于凯里市，建筑面积107.99㎡，总价款385603元，交房时间为2016年6月28日前，取得该商品房的所有权初始登记为2017年3月31日前，逾期交房和逾期转移登记的有关文书，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付购房款385603元，并取得购房发票。原告于2018年1月29日接收房屋，2018年11月29日取得初始登记证。另查明，被告中建伟业房开提交一份《协议书》，内容如下：“甲方为“廊桥水岸”小区的开发商，乙方为“廊桥水岸”小区的购房业主，现双方经协商达成如下协议：乙方确认收到甲方交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0017514的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任，有关房屋质量的保修责任由甲方按《住宅质量保证书》履行。甲方（盖章）：中建伟业房开（公司公章）乙方（签字）：张良签订时间：2018.12.27”。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。原告已支付全部涉案商品房价款，被告已交付了涉案商品房，并办理了所有权初始登记并转移给原告，双方已履行了主要义务。关于原告与被告签订的《协议书》的效力问题，合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告提交的《协议书》载明签订时间为2018年12月27日，此时被告已经违约，《协议书》系被告单方制作的格式条款，主要目的是免除其相关违约责任，排除二原告主张被告承担违约责任的权利。被告未提供证据证明《协议书》确系经双方平等协商达成一致意见签订以及已对免责条款进行充分说明和加以重点提示，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”以及第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《协议书》中约定的免除违约内容应当无效。故被告的辩解理由，本院不予采纳。关于逾期交房违约金问题。合同约定被告应于2016年6月28日交房，但截止至2018年1月29日被告才交房，已经构成违约，其逾期交房的违约责任应从2016年6月29日开始计算至2018年1月28日，共计578天，违约金应为22288元（385603元×578天×0.0001）。关于逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金的问题。合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告主张于2018年11月29日取得办理转移登记的有关文书，其逾期交付的违约责任应从2017年4月1日开始计算至2018年11月28日，逾期时间606天，违约金应为23368元（385603元×606天×0.0001）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张良、张银花逾期交房违约金22288元,逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金23368元。二、驳回原告张良、张银花的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取为473元，由被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为支持自己的上诉请求，上诉人提交如下证据：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《法定代表人身份证》，拟证明上诉人的诉讼主体资格。2、《首付银行回单凭据》，拟证明潘元荣、王壮、王华、龙江**、余建云等5户逾期交付首付款，与被上诉人签订《协议书》实质也是免除其违约责任。3、中建伟业房开公司与凯里市宇慧物业服务有限公司《协议书》、《证明》，拟证明上诉人委托凯里市宇慧物业服务有限公司向被上诉人协商，在自愿的基础上被上诉人与上诉人签订《协议书》。4、《领条》、《居民身份证》，拟证明涉案楼盘业主之一吴庆刚在领取办理房产权证材料时并未与上诉人签订《协议书》，出具的是收条，涉案《协议书》系双方自愿签订的。5、《关于“中兴廊桥水岸”办理首次登记时间的说明》，拟证明上诉人已于2018年11月13日向凯里市不动产登记中心申请办理房产首次登记，逾期交付商品房转移登记有关文书的违约时间最多也只从2017年4月1日计算至2018年11月13日。6、《企信通交房通知》、《黔东南州聚联科技服务有限公司短信群发合同书》、《百盛公司销售代理合同》《百盛公司催收房屋证明书》，拟证明上诉人已委托黔东南州聚联科技服务有限公司通知收房，被上诉人王延萍、王金生、杨文根、龙江**、张大贵、杨海君、欧敏宏、唐浩、张良、李海洋、杨昌辉、刘必瑞、杨品、潘秀鹏、戴腾飞等十五户业主收到通知后逾期收房。对于上诉人提供的上述证据材料，被上诉人的质证意见如下：除第5组证据外，上诉人提交的其他证据均不属新证据。证据1，被上诉人对证据的三性无异议；证据2，被上诉人对证据的证明目的有异议；证据3，被上诉人认为该组证据达不到其证明目的；证据4，被上诉人认为该组证据与本案没有关联性，达不到其证明目的；证据5，被上诉人对证据的三性无异议，但认为达不到其证明目的；证据6，该组证据达不到其证明目的。综合各方当事人提交的证据及陈述，本院审查后对上诉人提交的上述证据综合认证如下：证据1，被上诉人对证据三性无异议，本院予以确认；证据2、证据3、证据4，本院认为，该三组证据达不到《协议书》系双方经充分协商、自愿达成并签订的证明目的，本院对该三组证据不予认定；证据5，本院对证据的三性予以确认；证据6，虽然黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司出具《证明》，证明其曾通知张良于2016年9月25日接房，但无其他证据相佐证，且张良不认可，本院认为，该组证据达不到被上诉人已收到上诉人收房通知的证明目的，且该通知方式不符合《商品房买卖合同》约定的通知方式，本院对该组证据不予认定。二审查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：上诉人于2018年11月13日向凯里市不动产登记中心申请办理涉案房产首次登记，凯里市不动产登记中心于2018年12月4日将539户不动产大证办理完毕。本院认为，本案二审主要的争议焦点是双方签订的《协议书》是否合法有效，逾期交房违约金、逾期交付办证文书违约金是否应支持。涉案《协议书》系上诉人为重复使用而单方预先制作的，依照合同法第三十九条：“……格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”之规定，涉案《协议书》属格式条款。《协议书》主要包含了两方面内容：一是确认购房业主已收到房开公司交付的办证有关文书，二是对违约责任的处理作出了约定。从上诉人移交办证有关文书的时间节点看，被上诉人已按商品房买卖合同的约定支付了购房款，而上诉人却已存在逾期交房、逾期交付办证有关文书等违约事实。涉案《协议书》上的“在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任。”的约定，已免除了上诉人的违约责任、排除了被上诉人向上诉人主张违约责任的权利。上诉人在向被上诉人移交办证有关文书时要求被上诉人在涉案《协议书》上签字，在上诉人未能提供证据证明《协议书》系双方经过平等协商、达成一致意见才自愿签订的、且已对免责条款进行了充分说明和加以重点提示的情况下，依照合同法第三十九条和第四十条之规定，涉案《协议书》中关于约定免除上诉人违约责任的内容应当认定为无效条款。被上诉人要求上诉人按《商品房买卖合同》的约定承担逾期交房违约金、逾期交付办证有关文书违约金，于法有据，应予支持。至于上诉人提出逾期交付办证文书违约金应只计算至上诉人向凯里市不动产登记中心申请办理首次登记之日2018年11月13日止的问题。本院认为，根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2017年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并交付给被上诉人。上诉人于2018年11月13日才向凯里市不动产登记中心申请办理首次登记，即便在逾期期间出现不可抗力等事实亦不能免除上诉人的违约责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费946元，由上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年七月八日法官助理索珊书记员汪玲