河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初1553号原告杜修宁，男，1967年6月2日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托代理人胡建博，河南提亚律师事务所律师。特别授权。被告申鹏，男，1979年6月17日出生，汉族，户籍地南阳市镇平县，现住南阳市校场路卧龙区。委托代理人吕应坡，河南宛英律师事务所律师。特别授权。原告杜修宁诉被告申鹏租赁合同纠纷一案，原告于2020年4月22日诉至法院，同日本院作出受理决定，后依法向双方当事人送达了相关法律手续，2020年6月9日本院适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜修宁的委托代理人胡建博，被告申鹏的委托代理人吕应坡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜修宁诉称，原告在南阳市××路××区农办综合楼有两间门面房共计68平方米，2018年与被告申鹏协商将该房屋出租给被告使用，租期三年，每年房屋租金52000元，每年提前一个月也就是每年3月22日前支付当年房租。合同签订后，被告2018年度房租支付完毕，2019年度52000元被告仅支付了45000元，下余7000元房租至今未予支付给原告。后经原告就下欠的房租多次向被告追要，但被告均以种种理由推托不予支付。被告的行为，已经严重违反了双方合同所约定的付款义务及付款时间，原告为了保护自己的权利，故诉至法院，1、请求法院依法判令解除双方的租赁合同，并责令被告立即腾出原告的房屋，并恢复原状。2、请求法院依法判令被告申鹏支付下欠原告2019年房屋租金7000元，并支付自2020年4月22日起按月租4400元计算房屋租金至房屋交付之日止。3、本案诉讼费由被告负担。原告为支持自己的诉讼请求向本院提交以下证据：一、原告杜修宁的身份证复印件一份，证明原告的基本情况及主体资格。二、房屋认购协议书一份，证明南阳市××路××区农办综合楼门面房一楼自西向东第2、3间归原告所有，原告具有处分及收益的权利的事实。三、租赁合同及被告身份信息各一份，证明1、被告的基本情况及主体资格。2、原告杜修宁与被告申鹏签订租赁合同的事实及协议约定租金每年52000元，每年房租应于3月22日前支付给原告的事实。四、原告给被告催要租金的短信五张及照片一张，证明1、被告2019年4月22日至2020年4月22日房租租金52000元，被告在合同约定的支付房租的时间内仅支付45000元，下余7000元经原告多次向被告催要，被告均以种种理由不予支付的事实及被告严重违反协议约定的情形。2、证实被告现仍在原告的房屋内经营的事实。被告申鹏辩称，1、原告请求解除租赁合同没有事实依据，应当驳回。被告的行为没有构成根本性违约，原告没有履行相关义务是导致没有支付下余7000元房租的原因。2、2020年3月的房租因疫情严重期间属于不可抗力，因此被告的行为不构成违约不足以解除双方的合同。原告同意支付下余房租但被告应履行其附随义务。3、基于合同稳定性原则维护经济性出发，在双方的合同履行期限不足一年判令被告搬出房屋造成重大损失，建议法庭驳回原告的第一项诉讼请求。被告申鹏向法庭提交相关如下证据：原、被告短信记录一份。证实1、原告一直违反约定没有给被告提供发票。2、原告出租的房屋内用电系被告自行与其他商户协商所通电，没有合法的电业局用电户头导致被告用电无法获取发票。被告申鹏对原告提交的证据质证意见如下：对第一、二组：真实性、证明方向没有异议。对第三组证据：真实性没有异议，证明内容有异议。原告房屋房租应该在2021年的3月22日之前清偿完毕。因此2020年度的房租支付没有到期。对第四组证据：真实性没有异议，但对证明方向有异议。2019年至2020年度的租金下余7000元是因为原告没有向被告提供收据和发票，导致被告没有办法抵扣。根据约定原告应当出具发票。原告杜修宁对被告申鹏提交的证据质证意见如下：对被告的证据真实性没有异议，证明方向有异议，因为钱没有给我们，是被告的过错造成的，给钱我们就给发票。水电的问题，水电房地产公司已经提供，开发商有个集体的用户。房地产公司会交接这个水电，我们没有提供水电是不属实的，在本合同以前就有租赁关系，水电都是畅通的，这个证据不足以成立。本院对原、被告双方互无异议的证据的真实性予以认可，对双方存有异议及证明观点有异议的部分，在评析部分予以综合认证。根据原、被告举证、质证及法庭调查中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：原告杜修宁与被告申鹏原存在房屋租赁关系，2018年时因被告拖欠租金未付双方发生纠纷，原告诉至宛城区人民法院，在法院审理过程中，原、被告双方达成和解，并于2018年12月8日签订租赁合同一份，合同主要约定：“甲方（出租方）：杜修宁乙方（承租方）：申鹏经甲乙双方协商，在平等自愿的基础上达成以下协议：甲方将位于校场路农办综合楼一楼门面房两间出租给乙方使用。1、租赁期限三年，自2018年4月22日至2021年4月22日，租金每年52000元整，应提前一个月前清租，否则终止合同，甲方有权收回门面房。2、门面内装修由经营者负责，合同终止后，乙方将房屋恢复原样。……3、门面水电费按表收取，必须当月由经营者交清，包括有线电视费、门面和线路如私自改动影响收费，造成罚款影响生意由经营者承担。乙方退租时保证水电畅通，在租赁期间发生的一切税费由乙方承担。4、合同期内收取2000元作为押金（以另开收据为准），押金不抵房租、水电费。合同终止后，清算水表、电表，交还完好门面房。甲方必须将押金全额退还，不得克扣。……”合同签订后，被告即将2018年4月22日至2019年4月22日的房屋租金52000元支付给了原告。2019年3月22日，被告又支付给原告房租45000元，但2019年4月22日至2020年4月22日的房屋租金仍欠7000元未付，后经原告通过短信方式多次催要，被告均以水电有问题未能解决，原告未出具收据或发票为由不予支付。为此，原告再次起诉至法院，请求：1、依法判令解除原、被告双方的租赁合同，并责令被告立即腾出原告的房屋，并恢复原状。2、依法判令被告申鹏支付下欠原告2019年房屋租金7000元，并支付自2020年4月22日起按月租4400元计算房屋租金至房屋交付之日止。本院认为，一、原告杜修宁与被告申鹏于2018年12月8日在平等自愿的基础上签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，应为有效合同。合同签订后，被告向原告支付了2018年度的租金52000元，后又于2019年3月22日支付了房屋租金45000，之后经原告多次催要，被告一直未付房屋租金。上述事实有原、被告双方所举的证据予以确认，且原、被告双方对租赁合同的签订、2018年度房屋租金支付情况及2019年3月22日支付45000元租金的事实均无异议，故本院对上述事实予以确认。根据原、被告双方签订的租赁合同约定，房租应提前一个月付清，逾期原告有权收回房屋。现被告于2019年3月22日仅支付了2019年4月22日至2020年4月22日的房屋租金450000元，下余7000元经原告多次催要被告一直推诿拒绝支付，其行为已违反了双方的合同约定，构成违约。且《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现原告要求解除合同，返还房屋恢复原状的请求，既符合双方合同约定也符合法律规定的解除条件，理由正当，本院应予支持。二、对于原告要求被告支付下欠的2019年4月22日至2020年4月22日房屋租金7000元的主张，理由正当，本院予以支持。但考虑到合同解除后被告已交付的2000元押金应当返还，为减少当事人的诉累，该费用直接抵付下余房租为宜。三、对于原告要求被告自2020年4月22日起按每月4400元的标准交纳租金至房屋返还之日止的主张，考虑到被告申鹏一直占有、使用该房屋，故原告的请求，符合相关法律的规定，但原告主张的租金标准缺乏依据，应按照合同约定的年租金52000元每月月租金4333元的标准计算为宜。四、对于被告辩述的未交纳房屋租金是因为原告未解决水电问题及未出具收据或发票的主张，缺乏依据，且未提交相关证据予以证实，故本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、依法解除原告杜修宁与被告申鹏于2018年12月8日签订的租赁合同。二、限被告申鹏于本判决生效后三十日内腾出其占用原告的位于南阳市校场路卧龙区农办综合楼一楼自西向东第2、3间门面房（申记卤味）并返还给原告杜修宁。三、限被告申鹏于本判决生效后十日内向原告杜修宁支付房屋租赁费5000元。四、限被告申鹏于本判决生效后十日内向原告杜修宁支付房屋占用期间的租赁费。支付方式为：自2020年4月22日起按照月租金4333元的标准支付房租至房屋实际返还之日止。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告申鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  丁心然二〇二〇年七月二十一日书记员  黄俊铭