新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1297号 上诉人（原审被告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区**楼（三区五段）。 法定代表人：王玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：张丽华，女，1981年5月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司因与被上诉人张丽华商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据或理由，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人张丽华一审诉讼请求。事实和理由：1．《协议书》并非上诉人真实意思表示，《商品房买卖合同》既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，不应解除。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，并未规定上诉人有支付租金的义务，基于房屋买卖合同关系也不可能产生支付租金的义务。上诉人与阜康市隆盛商贸有限公司是相互独立的企业，没有任何法律关系。协议书存在胁迫情形，属于无效协议，不应作为确定双方权利义务的依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只有在“由于出卖人的原因”导致未按期办理房屋所有权登记的情况下，买受人才可以要求赔偿损失、解除合同。《商品房买卖合同》第15.3条明确约定：“若因产权登记机关原因（未办理登机），不属于出卖人责任。”本案房产未办理登记，是由于偿权登记部门停办手续造成，并不是上诉人自身原因，《商品房买卖合同》也不具备法定解除的条件。2．一审法院判决上诉人承担维修基金缺乏法律依据，维修基金由全体业主缴纳，属全体业主共同所有，办理房产证书必须由业主缴纳维修基金，上诉人代收了被上诉人应交的维修基金后，在办理房产证书的过程中将维修基金交给了房管局，该费用不应当由上诉人承担。3．一审判决超出诉讼请求进行裁判，违反了不告不理的原则。被上诉人起诉要求支付2018年8月18日至2018年12月18日的租金，但一审判决认定租金从2018年8月18日起至合同解除之日2019年2月2日，不适当的延长了租金的截止时间，超出被上诉人诉讼请求。3．被上诉人申请保全的费用并不属于人民法院收取的诉讼费用，被上诉人如果要求上诉人承担该费用，应当作为单独的诉讼请求提出，并在起诉时明确其具体金额，但被上诉人并未提出该项诉讼请求，缺乏法律依据，且申请保全的费用不是本案必然发生的费用，属于被上诉人自行扩大的损失，不应由上诉人承担。 张丽华未提交书面答辩意见。 张丽华向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2．被告返还原告已付房款237098元；3．判令被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为36987.29元（月利率4.875‰，计算33个月）；4．被告退还原告缴纳的装修费用11682元；5．被告退还缴纳的税费7231.49元；6．被告退还原告缴纳的维修基金4783元；7．被告向原告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉日为3799.65元（2018年8月18日至2018年12月18日，547.5元÷12个月×20.82平米×4个月）；8．本案保全费用及其他费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月28日，原告张丽华与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于阜康市××路第25幢（即隆盛百货商场）三楼67A号20.82㎡，总价款为237098元，合同签订后，原告张丽华付清房款，缴纳装修费11682元，缴纳契税、及印花税7231.49元，缴纳维修基金4783元，并与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议》，将所购铺位交由阜康市隆盛商贸有限公司统一运营，运营期限为30年，自正式开业起算，由阜康市隆盛商贸有限公司支付租金。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销，引发大量商户上访，阜康市人民政府组织相关部门成立处理小组进行协调。2017年6月8日，因隆盛百货商场继续处于关门状态，被告在内的全体业主未按约获得租金，原、被告签订一份《协议书》，协议约定：一、原告购买的铺位位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）三楼67A号20.82㎡，总价款为237098元，付款方式为全款。二、被告应在合同签订当日，向原告付清2017年8月1日前的租金。三、原告承诺其与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告向原告支付租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向原告支付一次，即：每平方米547.5元／年，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。四、特别约定：被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商场铺位所缴纳的全部房款。五、特别约定：若发生上述被告无条件退还被告房款的情况时：1、被告向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2、被告向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款。协议对其他相关事宜进行了约定。《协议书》签订后，被告向原告支付了2015年8月18日至2017年8月17日租金18183元。另查明：2014年7月阜康市隆盛商贸有限公司成立，之后8月商场商铺装修结束。一审法院认为，一、关于解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的问题。原、被告签订《协议书》第四条约定，发生被告未能按协议第三条约定向原告支付租金的情形，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，根据查明的事实，被告未按《协议书》第三条约定，即于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告未按约向原告支付租金，根据双方《协议书》第四条约定，解除《商品房买卖合同》的条件已成就，原告可以请求解除合同。故对原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，因符合法律规定及双方《协议书》的约定，一审法院予以支持。二、关于原告请求被告返还购房款237098元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，原告向被告交纳购房款237098元，根据原、被告签订的《协议书》第五条的约定，发生解除合同情形时，被告向原告退还房款的同时，所退还房款应抵扣2018年8月17日之前的租金。据此，被告应向原告返还房款218915元（237098元－18183元）。三、关于原告请求被告支付利息损失问题。原、被告双方签订的《协议书》第四条约定，甲方无条件与乙方解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回乙方购买商铺位时所缴纳的全部房款。因此在双方于2019年2月2日解除合同后，被告应于2019年4月2日前向原告退还购房款，被告按约退还购房款，应从2019年4月3日之后向原告支付利息损失，原告主张按月利率4.875‰向其支付利息，不违反法律规定，一审法院予以确认。故对原告请求被告从2019年4月3日至还款之日的利息损失，一审法院予以支持。被告应向原告支付以应返还房款为基数，按月利率4.875‰，自2019年4月3日起至实际给付之日止的利息损失。四、关于原告请求被告退还原告交纳的装修费的问题。装修费用发生在原、被告履行《商品房买卖合同》期间，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。五、关于原告请求被告退还税费的问题。因该税费被告未收取，税费收取部门答复可以退费，原告可先行请求税务部门予以退费，在税务部门未予退费的情形下，原告可再行诉讼解决。六、关于原告请求被告退还原告缴纳的维修基金4783元的问题。维修基金系不动产所有人作为业主缴纳的用于房屋修缮等事项的备用资金，本案原、被告之间的房屋买卖合同既已解除，被告应当向原告返还维修金。七、关于原告请求被告支付2018年8月18日至合同实际解除之日租金的问题。根据双方签订《协议书》第五条的约定，2018年8月18日以后的租金不抵扣房款，故原告从2018年8月18日开始主张租金符合双方约定，原告主张至合同解除之日亦符合双方约定，从2018年8月18日至合同解除之日的2019年2月2日，共计5.5个月，被告应向原告支付租金数额为5223元（547.5元／年／平方米÷12个月×5.5个月×20.82平方米）。八、关于因财产保全而产生的申请费、保险服务保费如何负担的问题。原告因财产保全而支出的申请费2028元、保险服务保费904.74元。其中，申请费系因被告违约，原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告负担；而保险服务保费是原告因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，其并未提交证据证实该费用系本案诉讼所必需支出的费用，故保险服务保费应由原告自行承担。遂判决：一、解除原告张丽华与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于2016年4月28日签订的《商品房买卖合同》；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张丽华返还购房款218915元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张丽华支付租金5223元；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以应退还房款218915元为基数、按月利率4.875‰向原告张丽华支付自2019年4月3日起至实际付清之日期间的利息损失；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张丽华返还维修基金4783元；六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张丽华支付保全申请费2028元；七、驳回原告张丽华的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 二审另查明，上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司在本案一审中收到被上诉人张丽华主张合同解除权的起诉状时间为2019年1月31日。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司以被上诉人张丽华为被告，主张撤销双方于2017年6月8日签订的协议书。新疆维吾尔自治区阜康市人民法院作出（2019）新2302民初1882号民事判决书，判决驳回新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的诉讼请求，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司不服提出上诉，在二审审理过程中，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司申请撤回上诉，本案作出（2020）新23民终758号民事裁定书予以准许。 本院认为，本案争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应予以解除？被上诉人主张的维修基金、租金、保全费有无依据？ 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司另案起诉张丽华请求撤销2017年6月8日签订的《协议书》，法院审理后判决驳回新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的诉讼请求，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司不服提出上诉，后又申请撤回上诉。该《协议书》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，该协议书未被撤销的情况下，对双方当事人均具有约束力。新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张该《协议书》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据《协议书》第四条、第五条约定，上诉人若未能及时向被上诉人支付租赁费用，则上诉人无条件与被上诉人解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，并在解除合同之日起两个月内全额退还已付房款（其中需扣除2018年8月17日前已支付租金），该约定内容符合上述规定，故一审判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》并无不当，但由于上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司系于2019年1月31日收到被上诉人张丽华的一审民事起诉状，上述合同解除时间应确定为2019年1月31日，一审对此认定不当，本院予以纠正。本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张不应解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的上诉理由不予支持。 关于维修基金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。维修基金系针对涉案房屋交纳的，涉案房屋的买卖合同解除后房屋仍属于上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司所有，故该费用应由上诉人予以返还。本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 关于支付租金是否超出诉讼请求的问题。张丽华请求新疆隆诚伟业房地产开发有限公司支付租金至合同实际解除之日，并非上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司认为的张丽华仅主张租金至2018年12月18日，一审法院不存在超出诉讼请求范围判决的情形。但由于一审认定的合同解除时间存在错误，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司应向张丽华支付的租金数额为5155.55元（547.5元／年／平方米÷12个月×5个月×20.82平方米＋547.5元／年／平方米÷365天×13天×20.82平方米，自2018年8月18日至2019年1月31日），一审对此认定不当，本院予以纠正。 关于因财产保全而产生的申请费。被上诉人张丽华提交的诉状中已载明该诉讼请求，该费用属于被上诉人张丽华行使诉讼权利产生的费用，被上诉人张丽华作为申请人可以将自己负担的申请费作为赔偿损失的诉讼请求提出，并不属于自行扩大的损失，本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 综上所述，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初235号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项，即“一、解除原告张丽华与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于2016年4月28日签订的《商品房买卖合同》；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张丽华返还购房款218915元；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以应退还房款218915元为基数、按月利率4.875‰向原告张丽华支付自2019年4月3日起至实际付清之日期间的利息损失；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张丽华返还维修基金4783元；六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张丽华支付保全申请费2028元”； 二、撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初235号民事判决第三项、第七项，即“三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张丽华支付租金5223元；七、驳回原告张丽华的其他诉讼请求”； 三、上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人张丽华支付租金5155.55元； 四、驳回被上诉人张丽华一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5824元，二审案件受理费4764.23元，合计10588.23元，由上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担9223.23元，由被上诉人张丽华负担1365元。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑洪彪 审 判 员 李静蓉 审 判 员 孙青莲 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 马翔馨 书 记 员 陈晓静