西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初5801号 原告：张春苗，女，1975年2月26日出生，汉族，住广州市天河区蔷薇街5号201房，公民身份号码 413021197502260025。委托诉讼代理人：王婷，陕西克利律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华，陕西克利律师事务所实习律师。被告：吴艳，女，1991年5月7日出生，汉族，住西安市未央区玄武新城4号楼3301室，公民身份号码 612526199105076122。委托诉讼代理人：史向阳，陕西众致律师事务所律师。原告张春苗与被告吴艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春苗的委托诉讼代理人王婷、张华，被告吴艳及其委托诉讼代理人史向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春苗向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方签订的《西安市房屋租赁合同》于2020年3月25日解除；被告立即腾退涉案房屋并将房屋恢复原状；2、判令被告支付拖欠的租金4217元（包括第二期租期2019年12月20日至2020年3月20日期间剩余租金3000元及2020年3月20日至2020年3月25日期间租金1217元）及违约金7300元；3、判令被告支付2020年3月25日起至实际腾房之日的房屋占有使用费（每月按7300元计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月27日，其与被告在西安曲江新区（大明宫）易品居房屋中介服务中心见证下签订安诚御花苑D区4-1002室商铺租赁合同。租期从2019年9月20日起算，第一年按季度交租，但被告从2019年11月20日第二次交租开始以各种理由拖欠房租，未按季度支付，至今仍欠2020年2月20日至2020年3月20日房租3000元。期间，经双方协商，其考虑疫情充分对被告进行了照顾，应被告要求减免部分租金，剩余租金交纳时间进行退后。但被告仍不满足，2020年3月12日双方协商不成后，被告丈夫暴力阻拦其委托人郑勇离开，随后经报警处理才得以离开。双方已丧失信任，不具有继续合作可能，为维护权益特提起诉讼。被告吴艳辩称，原告起诉其主体不适格，被告应是陕西蜀香秦聚餐饮管理有限公司，其是公司法人，以法人签订的租赁合同，承租方是公司，请求驳回原告的诉讼请求。根据2020年5月15日《最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第一条第五款，按照政府要求暂停营业是抗疫的需要，是租户的义务，也是房主的责任，由此造成的损失根据公平原则双方应分担，根据不可抗力原则，承租人均应免责，被告尽最大努力提前支付了大部分租金，不存在违约，不同意支付租金。原告已于2020年3月21日将房门上锁，其无法进入，不涉及退房问题，租赁合同已无法继续履行，同意解除合同。对于原告因锁门给其造成的损失，其已另案起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无异议的证据，本院依法予以确认并记录在卷。本案经审理认定事实如下：2019年8月27日，张春苗（出租人）与吴艳（承租人）、西安曲江新区（大明宫）易品居房屋中介服务中心（居间人）签订《西安市房屋租赁合同》，约定吴艳租赁张春苗合法拥有的位于西安市未央区北二环井东二路向南60米路东安诚御花苑D区4-1002室商铺，建筑面积119.31平方米，租赁用途为商业，租金每月7300元，按季支付21900元，押金7300元。租赁期限自2019年9月20日至2024年9月19日，第一期租期自2019年9月20日至2019年12月20日，租金支付日期为2019年11月20日；第二期租期自2019年12月20日至2020年3月20日，租金支付日期为2020年2月20日。张春苗应于2019年8月27日前将房屋按约定条件交付给吴艳。吴艳不按照约定支付租金达十日的，张春苗有权单方解除合同，收回房屋。吴艳与张春苗的委托代理人郑勇在《西安市房屋租赁合同》上签名捺手印。吴艳承租房屋用于经营蜀香秦聚餐馆。承租房屋后，吴艳于2019年9月2日前支付第一期租金。第二期租金，吴艳分别于2019年11月24日支付张春苗7300元，于2020年1月16日支付张春苗10000元，于2020年3月22支付1600元。2020年3月21日，张春苗的代理人郑勇将涉案房屋上锁。张春苗的代理人郑勇分别于2020年3月25日向吴艳邮寄送达《合同解除通知书》，于2020年3月31日邮寄送达《限期搬离通知书》。吴艳于2020年3月26日收到《合同解除通知书》，于2020年4月1日收到《限期搬离通知书》。另查明，2020年5月22日，张春苗的代理人郑勇与吴艳将涉案房屋内吴艳经营餐馆使用的物品进行清理，双方在物品清单上签字确认。同日，吴艳将涉案房屋的水、电卡返还张春苗的代理人郑勇。据此，张春苗认可吴艳已实际履行腾退涉案房屋并将房屋恢复原状。庭审中，张春苗主张吴艳仍拖欠其2019年12月20日至2020年3月20日期间租金3000元，2020年3月20日至3月25日期间租金1217元。吴艳称，2020年2月5日其与张春苗的代理人郑勇沟通后，双方一致确认将第二期租金减免3000元，故第二期租金已结清。张春苗的代理人郑勇于2020年3月21日将租赁房屋上锁，导致其无法正常使用房屋，故该日之后的房租其不承担。张春苗称应吴艳要求，其同意将第二期租金减免3000元，要求吴艳于2020年3月10日前支付剩余租金1600元，但吴艳未按照约定时间支付1600元租金，给其造成损失，故其为避免损失扩大，将租赁房屋上锁，并通知吴艳不再减免租金3000元。本院认为，公民的合法权益受法律保护。原告张春苗与吴艳签订的《西安市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。租赁期内，双方因租金交纳产生纠纷，现双方均明确表示不再继续履行房屋租赁合同，本院确认涉案房屋租赁合同已经解除。根据法律规定，有合同解除权的一方通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除，故涉案合同解除日期应为2020年3月26日。对于张春苗要求吴艳立即腾退涉案房屋并将房屋恢复原状的诉请，双方已协商腾退涉案房屋，对房屋内物品进行清理，张春苗认可吴艳已实际履行腾退涉案房屋并将房屋恢复原状，故该诉请已经实际履行，本院依法予以确认，不再处理。房屋租赁合同约定第二期租金支付日期为2020年2月20日，而吴艳未在该日期内交纳房租，经双方协商展期后，仍未及时足额交纳房租，构成违约，但张春苗以锁门方式防止损失扩大的行为欠妥，客观上亦损害了吴艳对承租房屋的使用权，故对2020年3月26日至2020年5月22日期间产生的房屋占用费14113元（根据月租金7300元计算58日），应由双方根据过错比例承担相应责任，综合双方过错，本院酌定由吴艳承担50%的责任，支付张春苗7056.5元。对于张春苗主张2019年12月20日至2020年3月20日期间剩余租金3000元及2020年3月20日至2020年3月25日期间租金1217元的诉请，双方已经达成减免3000元租金合意，该合意系双方真实意思表示，张春苗在双方发生纠纷后又再次主张已经减免的租金，违反诚实信用原则，本院依法不予支持。房屋租赁合同有效存续期内2020年3月21日至2020年3月25日期间的租金，吴艳应支付张春苗1217元。对于张春苗主张违约金7300元的诉请，吴艳未按期足额支付租金构成违约，但其主张违约金过高，本院酌定500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告张春苗与被告吴艳2019年8月27日签订的《西安市房屋租赁合同》于2020年3月26日解除；二、被告吴艳于本判决生效后十日内支付原告张春苗房屋占用费7056.5元、租金1217元、违约金500元；三、驳回原告张春苗其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，由原告张春苗负担50元，被告吴艳负担107元（此款原告张春苗已预交，被告吴艳于本判决生效后十日内支付原告张春苗）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。          审  判  员    杨迎珍    二〇二〇年六月三十日 书  记  员    丁  磊