天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初9741号原告：李洪刚，男，1986年1月4日出生，汉族，住天津市津**。被告：秦泳，男，1972年4月12日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：刘筱旭，天津行通律师事务所律师。被告：田校，男，1986年6月23日出生，汉族，住天津市津**。被告：田仲芝，男，1947年6月1日出生，汉族，户籍地天津市津**。被告：韩振兰，男，1947年6月4日出生，汉族，户籍地天津市津**。第三人：胡双双，女，1986年12月8日，汉族，户籍地天津市津**。原告李洪刚与被告秦泳、田校、田仲芝、韩振兰，第三人胡双双申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月25日作出（2018）津0112民初2662号民事裁定书，李洪刚不服该裁定书，上诉于天津市第二中级人民法院。该院作出（2019）津02民终4829号民事裁定书，指令本院审理。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序对本案公开开庭进行审理。被告秦泳在2020年7月10日召开庭前会议时到庭参加诉讼；原告李洪刚及被告秦泳的委托诉讼代理人刘筱旭在庭前会议及开庭时均到庭参加诉讼。被告田校、田仲芝、韩振兰，第三人胡双双经本院公告送达开庭传票及应诉材料，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洪刚向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院撤销（2016）津0112执异3号执行裁定书；2.请求人民法院依法准许对执行标的执行，根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行；3.本案诉讼费由秦泳承担。事实及理由：李洪刚于2016年2月25日收到贵院于2016年2月21日做出的（2016）津0112执异3号执行裁定书。李洪刚认为贵院做出的该裁定书事项缺乏事实和法律依据，作出裁定书之前，贵院没有找李洪刚核实过任何情况，仅依据2016年1月28日作出的（2016）南执字第35号民事裁定书，便认为秦泳购买房屋是在查封之前购买，故认定秦泳购买房屋的行为是合法善意取得。李洪刚认为诸被告之间的房产转让均不构成善意取得，理由如下：1.涉案房屋在李洪刚起诉田校民间借贷一案中，于2015年3月27日被贵院作出（2015）南民一初字第1051号民事裁定书进行查封，依据以上事实，足以认定涉案房屋是查封在先，秦泳的行为不能构成合法善意取得，故请求人民法院依法撤销（2016）津0112执异3号执行裁定书；2.涉案房屋的出售价格明显低于正常市场价格，该房屋建筑面积共计114.44平方米，且已经装修完毕，秦泳只支付了500000元就购买了此房，明显低于市场价格；3.房屋买卖协议无视共同共有，假使（2015）南民一初字第1061号民事判决书是合法有效的，那么本案被告均无视部分共有人处分其他共同共有人的房产，是一个无效行为，秦泳在购买此房屋的时候明知道田校是权利人没有田校签字仍购买此房屋，不能构成善意取得；4.该房屋现在秦泳并没有实际占有。秦泳辩称，1.依据法院向天津市津南区咸水沽镇田嘴村委会留存的（2016）执字第35号协助执行通知书，及诉争房屋至今未有房屋产权证的事实，诉争房屋应系小产权房屋，法院应裁定驳回李洪刚的起诉；2.即使诉争房屋属于大产权房屋，虽然法院于2015年3月27日作出（2015）南民一初字第1051号民事裁定书，裁定查封诉争房屋，并由天津市津南区咸水沽镇政府在裁定书的送达回证中签字确认，但未采取加贴封条或张贴公告的方法查封，未产生公示效力，亦未产生查封诉争房屋的效力。因此，秦泳作为善意第三人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，法院不应查封诉争房屋。综上，诉争房屋真正产生查封效力的时间为2016年1月28日，秦泳购买诉争房屋的时间为2016年1月19日，属于在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，且秦泳已支付全部购房款500000元，并实际入住至今。因诉争房屋尚未下发房屋所有权证，不能办理房屋所有权不可归责于秦泳。因此，秦泳的上述行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其享有的权利足以排除执行。田校、田仲芝、韩振兰未作答辩；第三人胡双双未作陈述。本案争议焦点：秦泳就涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的财产权益。当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，秦泳对李洪刚提交的（2015）南民一初字1051号民事判决书、天津市津南区咸水沽镇房屋还迁安置协议、（2015）南民一初字第1051号民事裁定书、（2016）南执字第35号民事裁定书、房地产买卖协议的真实性均无异议，本院予以确认。李洪刚对秦泳提交的房地产买卖协议、（2016）津0112执异3号执行裁定书、微信支付交易明细25页、微信支付明细截图26页、天津海润天通供热有限公司收据3张、自来水集团津南水务有限公司收费凭证1张、户口册2页的真实性均无异议，本院予以确认。秦泳对李洪刚提交的领取房本通知书的真实性、合法性、关联性均不认可，因该通知书未加盖公章，本院不予确认。李洪刚及秦泳对本院在原审案件中依职权调取的（2015）南民一初字第1051号案件送达回证2份及本院在本案中依职权调取的涉案房屋不动产登记薄查询证明2页的真实性无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李洪刚与田校民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理，李洪刚在该案中申请财产保全，本院于2015年3月27日作出（2015）南民一初字第1051号民事裁定书，裁定查封天津市津南区房屋（下称“涉案房屋”）。2015年3月27日，本院将上述民事裁定书及协助执行通知书送达天津市津南区咸水沽镇人民政府，由相关负责人员签收。2015年8月30日，本院作出（2015）南民一初字第1051号民事判决书，判令田校偿还李洪刚借款580000元，判决书生效后，田校未履行生效判决确定的给付责任，李洪刚向本院申请强制执行。本院于2016年1月28日作出（2016）南执字第35号民事裁定书，裁定查封涉案房屋，查封期间不得变卖，否则承担一切法律责任。2016年1月28日，本院将上述裁定书送达天津市津南区咸水沽镇田嘴村村民委员会，由相关负责人员签收；2016年3月1日，本院将上述裁定书及协助执行通知书送达天津市津南区咸水沽镇拆迁办公司，由相关负责人员签收；2016年4月11日，本院将上述裁定书及协助执行通知书送达李洪刚，由李洪刚签收。2016年2月18日，秦泳、秦宝发向本院提出书面异议，要求本院撤销（2016）南执字第35号民事裁定书。2016年2月20日，本院向秦宝发制作询问笔录，秦宝发认可涉案房屋是秦泳购买，秦宝发撤回异议申请。2016年2月21日，本院作出（2016）津0112执异3号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。李洪刚不服，于2016年3月8日向本院提出申请执行人执行异议之诉，本院于2017年4月18日作出（2016）津0112民初1736号民事裁定书，以涉案房屋系小产权房屋，不属于人民法院受案范围为由，裁定驳回李洪刚的起诉。李洪刚对该裁定书不服，提出上诉，天津市第二中级人民法院于2018年2月9日作出（2017）津02民终7305号民事裁定书，指令本院继续审理。本院于2019年1月25日作出（2018）津0112民初2662号民事裁定书，认为本案涉嫌刑事犯罪，裁定驳回李洪刚的起诉。李洪刚对该裁定书不服，提出上诉，天津市第二中级人民法院于2019年8月20日作出（2019）津02民终4829号民事裁定书，撤销（2018）津0112民初2662号民事裁定书，指定本院审理，形成本案。另查，涉案房屋系还迁安置房，田仲芝、韩振兰与田校、第三人胡双双之间曾经因涉案房屋权属发生争议诉至本院，本院于2015年9月21日作出（2015）南民一初字第1061号民事判决书，判决涉案房屋属田仲芝、韩振兰与田校、胡双双共同共有，该民事判决书已经发生法律效力。2015年3月20日，天津市津南区咸水沽镇田嘴村村民委员会出具证明，内容如下：今有田仲芝坐落于津南区××镇××村××排××号的房屋一套，该平房属于田仲芝夫妻所有，在2009年拆迁过程中，拆迁协议应写田仲芝的名字。但经田仲芝和其子田校协商，双方达成了协议，将该套房屋的拆迁协议分为两部分，一个拆迁协议书写了田仲芝的名字，另一个书写了田校的名字。双方当时向村委会提交了双方于2009年8月2日签订的附赡养条件的拆迁落户协议，以作备查。后村委会根据双方的拆迁落户协议将一份拆迁协议写为田仲芝，一份书写为田校。2014年7月，田嘴村开始选房还迁。当时田校依据其签订的拆迁协议选取的还迁房为金芳园15-803号，田仲芝依据其签订的拆迁协议选取的还迁房为金芳园12-2204号。当时田校的选房号排序在田仲芝之前，为了选好房子，故田校在选取其房屋时一起将田仲芝的房屋选出，基于家庭关系，当时两套还迁房的拆迁协议的名字均书写为田校的名字，但实际金芳园12-2204号的房屋应属田仲芝夫妻所有。至于田校名下的金芳园15-803号房屋归属问题，田仲芝和田校应依据双方签订的附赡养条件的拆迁落户协议由相关司法部门予以认定。另，田仲芝和田校双方签订的附赡养条件的协议在2009年拆迁时已提交村委会并存档，上述内容属实，特此证明。2016年1月19日，田仲芝、韩振兰（甲方、出卖人）与秦泳（乙方、买受人）签订房地产买卖协议，约定秦泳以500000元的价格购买涉案房屋。签订合同时，秦泳以现金形式支付定金10000元，田仲芝、韩振兰的女儿田艳出具收条。2016年1月20日，秦泳通过其妹妹秦丽民生银行账户向田仲芝账户转账490000元。田艳出具收条，记载：今收秦泳购房款伍拾万元整、电费伍佰元整，收视费贰佰元整、水费贰佰元整、物业费壹仟叁佰陆拾捌元整，防盗门差价伍佰元整。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于签订房屋买卖合同一节。本院认为，本院于2015年3月27日作出（2015）南民一初字第1051号民事裁定书，裁定查封涉案房屋，同日，本院将上述民事裁定书及协助执行通知书送达天津市津南区咸水沽镇人民政府，由相关负责人员签收。秦泳与田仲芝、韩振兰于2016年1月19日签订房地产买卖协议，虽然秦泳是在本院作出查封裁定之后与田仲芝、韩振兰签订的买卖合同，但并无证据证明秦泳签订买卖合同时知道涉案房屋已被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款关于“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，本院于2015年3月27日实施的查封行为不能对抗作为善意第三人的秦泳。关于买卖协议的效力问题，本院认为，秦泳基于对天津市津南区咸水沽镇田嘴村村民委员会出具证明的信赖与田仲芝、韩振兰签订房屋买卖合同，且并无证据证明秦泳在签订买卖合同时知道本院（2015）南民一初字第1061号民事判决书的判决结果，故买卖合同应为有效。综上，可以认定秦泳与田仲芝、韩振兰在本院于2016年1月28日作出（2016）南执字第35号民事裁定书并张贴封条前已经签订了合法有效的房屋买卖合同。关于合法占有不动产一节。本院认为，田艳作为田仲芝、韩振兰的委托诉讼代理人在原审案件中陈述“房主2016年1月26日来电，说进不去了，给我打电话”，可以证实秦泳于法院张贴封条之前已经入住涉案房屋；李洪刚在原审案件及本案中均陈述2016年1月28日执行法官在涉案房屋内通知秦泳和他父亲涉案房屋不得入住，也可以印证在法院张贴封条前，秦泳已经入住涉案房屋。秦泳提交的微信支付交易明细、微信支付明细截图、天津海润天通供热有限公司收据、自来水集团津南水务有限公司收费凭证亦可以证实秦泳在涉案房屋居住的事实。关于支付房屋价款一节。本院认为，秦泳提交的中国民生银行个人账户对账单及田仲芝、韩振兰委托诉讼代理人田艳在原审案件中的陈述可以证实秦泳已向田仲芝、韩振兰支付购房款500000元。李洪刚抗辩房屋出卖金额明显过低，但未提交证据予以证实，本院不予采信。关于过户登记一节。本院认为，涉案房屋为还迁安置房，不动产登记薄查询证明记载涉案房屋的登记日期为2019年1月22日，在此之前涉案房屋并不具备过户登记的条件，故涉案房屋尚未办理过户手续不是由于秦泳自身原因导致。综上，秦泳作为无过错的房屋买受人，对房屋享有物权期待权，该权利应受到法律保护，可以排除人民法院强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题8的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告李洪刚的全部诉讼请求。案件受理费4400元，由原告李洪刚负担；公告费820元，由原告李洪刚负担560元，被告秦泳自愿负担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王 好审 判 员  黄冬月人民陪审员  戴志霞二〇二〇年七月三十一日书 记 员  马文菲附相关法条：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。