鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初2259号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市铁东区南胜利路21路。负责人：廖传强，系该公司经理。委托代理人：葛诗武，系辽宁嘉言律师事务所律师。被告：王泽昶，男，汉族，1972年6月1日生，住址：鞍山市立山区。委托代理人：宫德龙，系辽宁钢城正大律师事务所律师。委托代理人：刘琦，女，汉族，1973年10月25日生，住址：鞍山市立山区，系被告妻子。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称“佳兆业鞍山分公司”）与被告王泽昶物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳兆业鞍山分公司的委托代理人葛诗武及被告王泽昶的委托代理人宫德龙、刘琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兆业鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年10月1日至2018年12月31日的物业管理费15082.70元及滞纳金969.60元（滞纳金暂计至2014年7月31日，应计算至付清物业费日止），共16052.31元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告为鞍山市立山区万水河北路288栋3层15号业主，房屋面积为149.63平方米。原告为该项目的物业服务公司，2012年4月22日被告与原告签订了前期物业管理服务协议，约定原告为被告所在园区提供物业服务。依据双方签订的前期物业管理服务协议，被告应按月缴纳费用。前期物业管理服务协议明确约定被告应缴纳物业费，每月每平方米需缴纳1.6元人民币，业主实际每月应缴纳物业费239.41元，截止于2018年12月31日，己欠缴物业费15082.70元、滞纳金969.60元，共计16052.31元。现请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告王泽昶当庭辩称：1、双方签订的《前期物业管理服务协议》已经无效，因其违反了期限不得超过三年的法律强制性规定；2、如果法院认为双方协议有效，原告起诉被告2017年5月25日之前的物业费已过三年诉讼时效；3、原告起诉被告物业费程序违法，未经书面催告；4、原告对于《前期物业管理服务协议》中约定的服务内容存在多处违约情形，如：小区内公共绿地多处被业主圈地种菜、小区内草坪维护差、草坪音响损坏，拆除后不予更换修理、公共秩序维护不到位，外人随便进入；5、原告起诉被告“滞纳金”没有法律依据。经审理查明：原告佳兆业鞍山分公司为水岸华府小区的物业服务公司，被告王泽昶系该小区288栋3层15号业主，该房屋的建筑面积为149.58平方米。原被告签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：物业费标准为洋房房屋收费按每平方米1.6元/月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。业主不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日1‰承担滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2013年10月1日起至2018年12月31日止共拖欠原告63个月物业服务费。上述事实有原告起诉状，原被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：《前期物业管理服务协议》一份、入伙资料确认表一份、催缴通知一组、EMS快递单一份、（2020）辽0304民初275号民事判决书复印件一份；被告提供的证据有：照片一组。以上证据经庭审质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定物业费为每平方米1.6元/月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。被告欠缴时间为2013年10月1日至2018年12月31日，被告应缴纳物业费为1.6元/月/平×149.58平×63个月=15077.66元，故对原告过高主张本院不予支持。关于原告主张被告支付其滞纳金一节，本院认为，原、被告双方约定以欠费总额的日1‰标准计算滞纳金，该约定标准过高，不予支持，改自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。关于被告辩称双方签订的《前期物业管理服务协议》已经无效一节。本院认为，根据《物业管理条例》第八条“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”、第十一条“下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业”、第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以书面征求意见的形式;但是,应当由物业管理区域内专用部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的规定，是否选聘佳兆业鞍山分公司继续进行物业服务应当通过召开业主大会集体讨论决定的形式，被告并未提供证据证明该小区已就此问题召开业主大会，并在《前期物业管理服务协议》签订后至今，佳兆业鞍山分公司继续为该小区提供物业服务，应视为双方物业服务合同关系仍然延续，故对被告该辩称本院不予采信。关于被告辩称原告对于《前期物业管理服务协议》中约定的服务内容存在多处违约情形一节。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，原告的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令被告完全满意的程度，但未构成重大瑕疵，被告以此拒绝缴纳物业费理由不当，故对被告该项辩称本院不予支持。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。关于被告辩称原告起诉被告物业费程序违法，未经书面催告一节。本院认为，原告提供了其在小区范围内张贴物业费催缴单的证据，证明原告已尽催告义务，故对被告该辩称本院不予采信。关于被告辩称入住后原告从未向被告主张物业服务费、本案已过诉讼时效一节，本院认为，原告提供的物业服务行为是一种连续性的行为，原告作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在园区内张贴提示的习惯性做法，且原告曾向被告主张过权利，故对被告该项辩称本院不予支持。关于被告辩称原告起诉被告“滞纳金”没有法律依据一节。本院认为，原告所称滞纳金系违约金，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告该项主张系对自身合法权益的维护，故对被告辩称本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告王泽昶于本判决发生法律效力后十日内给付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自2013年10月1日起至2018年12月31日止的物业费15077.66元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费202元（原告预交），减半收取101元，由被告王泽昶承担。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  于绍波二〇二〇年七月二十八日书记员  高 岩