福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初958号 原告：福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司，住所地邵武市解放东路**。 法定代表人：刘荣珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚巧连，福建则刚律师事务所律师。 被告：余杰，男，1990年3月25日出生，汉族，住邵武市。 原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司（以下简称新嘉园公司）与被告余杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新嘉园公司的委托诉讼代理人龚巧连到庭参加诉讼，被告余杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新嘉园公司向本院提出诉讼请求：1．解除其公司与余杰签订的201604812号《商品房买卖合同（预售）》，余杰协助其公司办理注销合同的备案和预告登记手续；2．余杰立即将嘉园名城13幢2603号房屋腾空返还给其公司；3．余杰返还其公司从2019年6月25日起至2020年3月16日代偿的按揭贷款本息23765.29元，并支付从每期银行扣款之日起至实际清偿之日止以每期代偿本息为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息（其中截至2020年3月16日的资金占用利息为510.68元）；4．余杰支付其公司解除合同的违约金106000元和本案律师代理费1500元。庭审中，新嘉园公司将第三项诉讼请求变更为：余杰立即返还其公司从2019年6月25日起至2020年3月16日代偿的按揭贷款本息23765.29元，并支付自银行扣款之日起至归还之日止的利息（其中在2019年8月19日前被扣收的资金，以每期扣收资金为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起被扣收的资金，以每期扣收资金为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：2016年11月21日，新嘉园公司与余杰签订201604812号《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：余杰购买其公司开发建设的位于邵武市商品房，房屋总价款530000元；余杰以首付款加按揭贷款的方式支付购房款，首期款110000元于合同签订日付清，余款420000元以银行按揭贷款方式支付。合同附件四第3条第（5）点约定出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准；买受人同意出卖人保留本合同项下房产的使用权，直至房地产主管部门产权登记办理完毕时止；买受人在获得贷款后必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息；在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的5‰向出卖人支付违约金；买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为买受人对本合同的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，要求买受人支付购房总价20%的违约金；出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金、出卖人为实现债权而支出的合理费用等），在出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人；在上述期间，出卖人有权终止或不予办理房地产权证，并无需承担任何责任。（实现债权的合理费用指：出卖人为实现前述债权或解决争议而支出的合理费用：包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、已缴纳的税费、差旅费、执行费、拍卖费等）。2017年1月3日，新嘉园公司作为保证人与余杰及兴业银行股份有限公司邵武支行（以下简称兴业银行）签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定其公司为余杰的按揭贷款提供阶段性连带责任保证。2016年11月22日，余杰支付了首期款，并向兴业银行办理了按揭贷款手续。2017年1月4日，兴业银行将按揭款420000元汇入新嘉园公司账户。2019年5月25日前余杰均按银行的要求每月如期归还贷款本息，但之后再未归还贷款本息。兴业银行多次向余杰催讨无果，于2019年5月25日起至2020年3月16日期间陆续从其公司账户内扣划23765.29元用以清偿余杰拖欠的贷款本息。其公司当天致电余杰要求其还款，但余杰至今未还。综上，新嘉园公司认为其与余杰签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件合法有效，合同附件关于余杰逾期还贷的权利义务约定是双方真实意思表示，应严格履行。现余杰未按合同约定履行按揭贷款的还款义务，已构成违约，其公司有权解除合同并追究余杰的违约责任。为维护自身的合法权益，新嘉园公司特向法院提起诉讼，请求判如所请。 余杰未作答辩。 在诉讼中新嘉园公司提供证据4组： 证据1．《商品房买卖合同（预售）》及其附件、商品房买卖合同备案信息表、预购商品房预告登记申请书、销售不动产统一发票。证明：⑴新嘉园公司与余杰在《商品房买卖合同（预售）》及其附件中对购房款的支付方式和按揭贷款的偿还方式作了约定；⑵《商品房买卖合同（预售）》已备案；⑶余杰于2016年11月22日支付了首期款110,000元。 证据2．《个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据。证明：新嘉园公司为余杰向兴业银行按揭贷款420,000元提供阶段性连带责任保证，并已收到该款。 证据3．《关于余杰贷款情况的说明》，证明：从2019年6月25日至2020年3月16日新嘉园公司替余杰垫付按揭款本息合计23,765.29元。 证据4．律师费发票。证明：新嘉园公司因本案诉讼支付律师代理费1,500元。 本院认为，余杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。新嘉园公司所举证据均与原件核对一致，证据来源和形式要件均符合法律规定，与待证事实相关联，证据内容可以相互印证原告所主张的事实，本院对上述证据的证明力予以采信，作为认定案件事实的根据，并在卷佐证。 根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定本案法律事实如下： 2016年11月21日，新嘉园公司（出卖人）与余杰（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定：买受人购买出卖人开发建设位于邵武市商品房，该商品房建筑面积共93.86平方米；商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5646.71元，总金额为530000元；买受人应于本合同签订之日支付购房款110000元，余款420000元申请银行按揭贷款；出卖人应当在2018年10月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准；买受人在获得贷款后必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息；在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的5‰向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止；买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为买受人对本合同的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，要求买受人支付购房总价20%的违约金；出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括律师费），在出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人；本合同未尽事项，可由双方根据具体情况签订书面补充协议（附件十一）；本合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同自双方签订之日起生效。上述《商品房买卖合同（预售）》于2016年11月21日在邵武市房地产交易管理所分别进行了备案和预告登记。2016年11月22日，余杰支付了首期款110000元。2017年1月3日，余杰（借款人）与兴业银行（贷款人）签订《个人购房借抵押（保证）借款合同》，合同约定：贷款金额420000元，借款用途为用于债务人支付购房款或用于偿还因购房而产生的债务，贷款期限为叁佰个月（25年）；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日即借款发放之日起每个公历月的第1天开始，按该次调整后的基准利率乘以系数0.95确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入新嘉园公司账户；借款人按月等额本息还款法（按月计息）的方式偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定；新嘉园公司作为保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。合同还对其他事项作了约定。2017年1月4日，兴业银行根据《个人购房借抵押（保证）借款合同》的约定，将余杰的借款420000元直接转入新嘉园公司的账户。2019年6月25日起，余杰未能按合同的约定如期归还借款本息，致使兴业银行多次从新嘉园公司账户内扣划相应款项用以清偿余杰拖欠的借款本息，截至2019年3月16日共计扣划23765.29元（其中2019年6月25日扣划4743.2元，2019年7月18日扣划2390.49元，2019年8月30日扣划2377.62元，2019年9月16日扣划2371.6元，2019年11月13日扣划2384.94元，2019年12月9日扣划2382.64元，2019年12月24日扣划2371.6元，2020年1月23日扣划2371.6元，2020年2月20日扣划2371.6元）。新嘉园公司就其公司账户内的款项被兴业银行扣划用以清偿余杰借款本息一事，通过电话联系的方式告知余杰，并要求其归还被扣划的款项，但均无结果。 另查明，1．新嘉园公司已将位于邵武市商品房交付给余杰使用，但该商品房的权属转移登记手续尚未办理；2．新嘉园公司因本案诉讼支付律师代理费1500元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案新嘉园公司与余杰签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件均系当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”新嘉园公司与余杰在合同中约定“买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为买受人对本合同的根本性违约，出卖人有权单方解除合同，要求买受人支付购房总价20%的违约金；解除合同后，出卖人有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括律师费）后无息退还买受人”，鉴于余杰未能按《个人购房借抵押（保证）借款合同》的约定归还借款本息，且累计超过3个月，并导致新嘉园公司承担了保证责任，新嘉园公司解除《商品房买卖合同（预售）》的条件已成就，故对新嘉园公司要求解除其公司与余杰于2016年11月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》，并支付按购房总价20%计算的解除合同违约金106,000元和因本案诉讼支付的律师代理费1,500元的诉讼请求，本院均予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。新嘉园公司要求在涉案《商品房买卖合同（预售）》解除后，余杰协助其办理注销合同备案和预告登记手续，并腾空嘉园名城13幢2603室商品房的诉讼请求，于法有据，予以支持。同时，新嘉园公司与余杰在补充协议（附件四第3条第5点）中还约定“在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息，买受人每日按出卖人代偿款项的5‰向出卖人支付违约金（违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止）”，由于余杰未按时归还兴业银行贷款本息而导致兴业银行从新嘉园公司账户内直接扣划相应款项用以清偿其的借款本息，按照法律规定和双方约定，余杰不仅应归还新嘉园公司被银行扣收的借款本息，而且还应支付新嘉园公司自承担保证责任之日起至余杰还清代偿款项之日止的违约金。鉴于双方约定按日千分之五计算的违约金过高，且新嘉园公司自愿将2019年8月19日前被扣收的资金，按每期扣收资金为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起被扣收的资金，按每期扣收资金为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，属自行处分自己的民事权利，未违反法律规定，本院予以准许。故对新嘉园公司要求余杰归还被银行扣收的借款本息23,765.29元，并支付自银行扣款之日起至归还之日止的利息的诉讼请求，本院予以支持。余杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司与余杰于2016年11月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件），余杰应于本判决生效后十日内协助福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》的备案和预告登记手续； 二、余杰应于本判决生效后十日内归还福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司被银行扣收的资金23,765.29元，并支付自银行扣款之日起至归还之日止的利息（其中在2019年8月19日前被扣收的资金，以每期扣收资金为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起被扣收的资金，以每期扣收资金为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、余杰应于本判决生效后十日内支付福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司解除合同的违约金106,000元和本案律师代理费1,500元； 四、余杰应于本判决生效后三十日内将位于邵武市邵武新嘉园房地产开发有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,100元，由余杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  官正林 人民陪审员  李 俊 人民陪审员  李 健 二〇二〇年七月二十九日 法官 助理  林超男 书 记 员  张欣欣 本案依据的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。