河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫17民终1861号上诉人（原审被告）：驻马店市驿城区新玛特商业管理有限公司，住所地驻马店市驿城区解放大道中段北侧（中兴实业办公楼五层）。法定代表人：苑洋，该公司经理。委托诉讼代理人：王东明，河南豫上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦海花，女，1966年5月6日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：蔡森，驻马店市高新区新星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘贺，男，1983年6月1日出生，汉族，住驻马店市驿城区。上诉人驻马店市驿城区新玛特商业管理有限公司（以下简称新玛特管理公司）因与被上诉人秦海花、刘贺租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初5957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新玛特管理公司的委托诉讼代理人王东明、被上诉人秦海花的委托诉讼代理人蔡森、被上诉人刘贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新玛特管理公司上诉请求：1、撤销原判，裁定发回重审；2、诉讼费由秦海花、刘贺负担。事实和理由：1、一审卷宗中送达回证上的签收人及送达地址确认书上的受送达人“刘宾”不是上诉人的工作人员，不能代上诉人签收法律文书。一审法院在未向上诉人送达起诉状、开庭传票并给予上诉人30日举证期的情况下开庭审理本案，程序严重违法。2、秦海花提交的租赁合同上没有加盖上诉人的印章且没有签署日期，不能作为认定案件事实的依据。本案租赁合同是秦海花、刘贺签署，不排除二人事后补签租赁合同，或者起诉前临时补签租赁合同的可能，秦海花有理由，刘贺也具备这样的条件。刘贺自己陈述于2018年4月份离职，刘贺经手的租赁合同均盖有上诉人的印章，而唯独本案租赁合同没有加盖上诉人的印章，只有刘贺签字。3、一审法院认定“……原告提交2017年12月19日被告新玛特管理公司出具的收据一份，载明金额为60060元，原告主张系交纳2017年11月5日至2018年5月4日的租金；2018年5月14日原告向被告新玛特管理公司转账凭证一份，金额为65400元，原告主张系交纳2018年5月5日至2018年11月4日的租金；2018年11月2日原告向被告新玛特管理公司转账凭证一份，金额为69090元，原告主张系交纳2018年11月5日至2019年5月4日的租金。原告提交2017年11月13日至2018年9月18日水、电费收据10份，用以证明其在承租期间一直在按照合同约定履行各项义务。……租金是按照合同约定的标准半年一交……”错误。秦海花仅有2017年12月19日的收据，租赁合同约定费用系一年交纳一次，先交费，后使用，秦海花和刘贺陈述租赁期限系两年错误。另外，综合秦海花交纳水费、电费的时间，可以认定双方的不定期租赁合同至2018年9月18日。3、根据法律规定，不定期租赁合同双方可以随时解除合同，但应给予一定期限。上诉人多次通知秦海花解除租赁合同，秦海花一再推诿。根据秦海花提交2017年11月13日至2018年9月18日水、电费收据10份，秦海花最迟于2018年9月18日不再经营涉案美发生意，双方的不定期租赁合同已于2018年9月18日解除。上诉人分别于2019年3月20日、23日在联系不到秦海花的情况下，在门店门口张贴《通知》和《律师函》，要求秦海花于2019年3月28日前搬出门店内的物品，但是秦海花仍然不予理会，上诉人被迫于2019年4月1日搬出门店内的物品。涉案物品的损失系秦海花违约所致，亦是秦海花故意扩大损失，该损失应当由秦海花自己承担。综上，一审法院认定事实错误，将已解除的不定期租赁合同关系认定为被上诉人已履行租赁合同义务系错误的，不符合法律关于合同自治的原则和契约精神的规定。4、一审法院适用法律错误。一审法院在未认定上诉人与秦海花的租赁合同关系继续存在的情况下，就机械地适用法律，没有考虑实际情况。上诉人没有违约行为，更没有之后的违约赔偿。秦海花于2019年11月9日申请对剩余期间的营业损失进行评估鉴定，一审法院在未进行评估的情况下判决返还租金60000元和损失50000元错误。秦海花辩称：1、刘宾是完全民事行为能力人，其冒充新玛特管理公司工作人员签收法律文书明显不符常理。2、租赁合同签订时，刘贺是新玛特管理公司招商部的负责人，后刘贺调到公司其他部门，但新玛特管理公司工作交接存在问题，导致合同上没有加盖印章。租赁合同签订后，新玛特管理公司没有提出异议，且收取答辩人缴纳的租赁费，证明答辩人认可双方签订的租赁合同。另外，新玛特管理公司主张双方签订的合同为不定期租赁合同并于2018年9月18日解除，证明该公司认可租赁合同的真实性。3、新玛特管理公司认为水电费最后缴纳的时间为租赁合同解除的时间，无事实根据及法律依据。水电费之所以停缴，是因为新玛特管理公司强行停电，造成答辩人无法正常营业，没有产生水电费。一审中，答辩人提交的视频显示，在答辩人问新玛特管理公司的工作人员断电原因时，该工作人员答复不知道，称是公司招商部让断的。新玛特管理公司断电后，答辩人多次要求该公司作出合理解释，该公司称断电原因是答辩人没有缴纳租金。事实上，答辩人在2018年11月2日已将租金转入新玛特管理公司账户，而该公司在没有任何理由的情况下，强行将答辩人的店面上锁，继而将店内物品清走，造成答辩人电脑、空调等物品的遗失，同时因营业数据保存在电脑内，营业数据的丢失导致营业、装修及电气设备等损失无法评估。4、答辩人已经按照合同约定缴纳了2019年5月4日之前的租金，但新玛特管理公司在2018年11月9日强行停电，导致答辩人的门店处于停业状态，一审法院据此判令新玛特管理公司返还租赁费，具有事实根据及法律依据。同时，因新玛特管理公司强行将答辩人店内物品搬出，导致答辩人材料数据丢失，维权艰难，一审法院根据答辩人提供的装修票据及清单酌定损失为50000元，属最低限度的赔偿。请求驳回上诉，维持原判。刘贺辩称：租赁合同不是补签的，新玛特管理公司就秦海花缴纳的第一笔租金出具收据后其才在合同上签字。签字之后，是其从新玛特管理公司的招商部调整到其他岗位，其把后续工作交接给了招商部的工作人员，没有加盖印章不是其原因造成，且其本人也没有权利加盖印章。因此，新玛特管理公司的上诉理由是歪曲事实。秦海花向一审法院起诉请求：1、判令新玛特管理公司退还租金60000元；2、判令新玛特管理公司赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值及停业损失暂定50000元。一审法院认定事实：2017年11月，秦海花（乙方）与新玛特管理公司（甲方）签订市场摊位设施使用服务合同一份，约定：“1、甲方自愿将坐落在河南省驻马店市驿城区新玛特步行街1号楼1层1004摊位（摊位面积为70平方米）提供给乙方使用。2、摊位用途为仅限美发使用。3、使用期限自2017年11月5日起至2019年11月4日止。4、第一年使用服务费145元每平方米每月，年使用费共计121800元，第二年、第三年使用服务费，使用服务费总额较上年递增10%。5、本摊位，先交费，后使用，乙方应于本次使用期届满期前，提前三个月内将下一使用期的摊位使用费等费用交付给甲方。6、使用期内，甲乙双方有权提前解除本合同，但需提前三个月书面通知对方，若甲方提出提前解除合同，则全额赔偿乙方装修费用，并返还当年已交费用（但实际使用期内的摊位使用费、物业管理费、空调费等费用不予返还），若乙方提前解除本合同，则乙方应一次性缴清实际使用期内的摊位使用费、物业管理费、空调费等所有费用”等条款。刘贺在甲方落款处署名，秦海花在乙方落款处署名。另查明，一、秦海花提交2017年12月19日新玛特管理公司出具的收据一份，载明金额为60060元，秦海花主张系交纳2017年11月5日至2018年5月4日的租金；2018年5月14日秦海花向新玛特管理公司转账凭证一份，金额为65400元，秦海花主张系交纳2018年5月5日至2018年11月4日的租金；2018年11月2日秦海花向新玛特管理公司转账凭证一份，金额为69090元，秦海花主张系交纳2018年11月5日至2019年5月4日的租金。秦海花另提交2017年11月13日至2018年9月18日水、电费收据10份，用以证明其在承租期间一直在按照合同约定履行各项义务。刘贺质证称，签订合同后，秦海花进场装修使用房屋，租金是按照合同约定的标准半年一交，其于2018年4月份已经离职，其在职期间秦海花的租金和水电费都是正常交纳的。二、秦海花另提交以下证据：①2018年11月9日拍摄照片一组，用以证明新玛特管理公司强行停电后，秦海花拍摄的店内无法经营以及设施设备装修的情况。②2019年4月1日，秦海花店面附近商户拍摄的照片一组，用以证明2019年4月1日，新玛特管理公司强行将秦海花租赁门店内的设施拆除并搬离。当时是附近商户通知秦海花的，秦海花无法赶到现场就让商户帮忙拍摄现场的照片及视频，后转交给秦海花。③2017年10月8日，秦海花与驻马店市星月装饰工程有限公司签订的装修合同一份附装修平面图。用以证明秦海花租赁房屋后，与案外人驻马店市星月装饰工程有限公司签订装修合同并履行的情况，装修总价款系395896元。一审法院认为，秦海花与新玛特管理公司签订市场摊位设施使用服务合同，约定新玛特管理公司将坐落在河南省驻马店市驿城区新玛特步行街1号楼1层1004摊位提供给秦海花使用，秦海花、新玛特管理公司之间系租赁合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依据本案证据，合同履行过程中，秦海花支付了足额租金，但新玛特管理公司于2018年11月9日以停电等方式阻止秦海花继续使用涉案房屋，且涉案房屋已被新玛特管理公司收回并挪作他用，新玛特管理公司以自己的行为表示不再继续履行合同，秦海花起诉后也未要求继续履行合同，双方的合同也约定“使用期内，甲乙双方有权提前解除本合同”，故秦海花与新玛特管理公司之间的租赁合同已经实际解除。法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方合同约定：“若甲方提出提前解除合同，则全额赔偿乙方装修费用，并返还当年已交费用（但实际使用期内的摊位使用费、物业管理费、空调费等费用不予返还）。”本案中，秦海花交纳2018年11月5日至2019年5月4日的租金69090元，秦海花从2018年11月9日起不能正常使用诉争房屋，而本案系新玛特管理公司单方原因导致诉争租赁合同解除，故依据法律规定以及合同约定，2018年至11月9日至2019年5月4日秦海花未实际使用期间的租金新玛特管理公司应予返还。经计算，该期间租金为67563.15元（69090元÷181天×177天=67563.15元）。秦海花请求新玛特管理公司返还租金60000元，未超出上述数额，予以支持。关于损失，因系新玛特管理公司单方原因导致诉争租赁合同解除，秦海花也确实存在损失，依据法律规定以及双方合同约定，综合考量本案合同履行、装修情况以及下余租期等因素，酌定新玛特管理公司赔偿秦海花损失50000元。因秦海花明确表示刘贺系合同经办人，并称应由新玛特管理公司承担责任，且依据案件查明情况，刘贺应系履行职务行为，故对秦海花要求刘贺赔偿损失的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、限驻马店市驿城区新玛特商业管理有限公司于本判决生效后十日内向秦海花返还租金60000元并赔偿损失50000元；二、驳回秦海花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由驻马店市驿城区新玛特商业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审中，新玛特管理公司提供该公司在2019年3月20日向秦海花的店面发出的通知一份及在2019年3月23日向秦海花发出的律师函一份，证明新玛特管理公司在搬出秦海花店面内物品时已经尽到充分的通知义务。秦海花对两份证据的真实性不持异议，但对证明目的有异议，认为：1、无论是通知还是律师函均建立在新玛特管理公司违约的基础之上，该公司不能以此主张免除其赔偿责任；2、通知及律师函没有交给秦海花本人，且张贴位置不明确。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：通知及律师函的张贴时间及地点均不明确，不能认定新玛特管理公司在搬出秦海花店面内物品时已经尽到通知义务。另查明，二审庭审中，新玛特管理公司认可刘贺离职前在该公司担任招商部经理。二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、一审审理程序是否违法；2、涉案租赁合同是否合法有效；3、新玛特管理公司是否应向秦海花返还租金及赔偿损失；4、如新玛特管理公司应向秦海花返还租金及赔偿损失，一审法院对返还租金及赔偿损失的数额认定是否正确。关于第一个争议焦点。一审送达回证显示，一审法院根据刘宾填写的送达地址确认书上的地址及联系方式向新玛特管理公司邮寄送达了一审判决书，新玛特管理公司予以签收，证明刘宾是新玛特管理公司的工作人员，其有权代表该公司填写送达地址确认书及签收起诉状、开庭传票等诉讼文书，新玛特管理公司在一审中未到庭参加诉讼，是其对诉讼权利的放弃，一审法院审理程序并不违法。关于第二个争议焦点。首先，虽然新玛特管理公司对《市场摊位设施使用服务合同》的签订时间提出异议，但该公司并未申请对该合同的形成时间进行鉴定，该公司认为该合同是刘贺与秦海花在起诉之前临时补签，缺乏事实根据。其次，刘贺在合同签订时是新玛特管理公司的招商部经理，其代表新玛特管理公司与秦海花签订《市场摊位设施使用服务合同》应为职务行为，该合同对秦海花及新玛特管理公司有约束力。第三，鉴于秦海花对店面的投入较大，收回投资成本的周期较长，新玛特管理公司称该公司与秦海花之间为不定期租赁合同关系，不符合经营常识。因此，一审法院认定刘贺代表新玛特管理公司与秦海花签订的《市场摊位设施使用服务合同》合法有效并无不当。新玛特管理公司认为《市场摊位设施使用服务合同》是刘贺与秦海花在起诉前临时补签，该公司与秦海花之间为不定期租赁合同关系的上诉理由，缺乏事实根据，不予支持。关于第三个争议焦点。新玛特管理公司与秦海花签订的《市场摊位设施使用服务合同》约定租赁合同为两年，在租赁期间，秦海花按照合同约定履行了缴纳租赁费及水电费的义务，新玛特管理公司无正当理由单方解除租赁合同，给秦海花造成了损失，依照合同法的相关规定，该公司应向秦海花返还剩余租期内的租赁费并承担相应的赔偿责任。关于第四个争议焦点。根据秦海花提供的转账凭证，秦海花已向新玛特管理公司交纳了2018年11月5日至2019年5月4日的租赁费69090元，但自2018年11月9日起秦海花不能正常使用所租赁房屋，剩余期间的租赁费为67563.15元（69090元÷181天×177天），一审法院根据秦海花的请求，判决新玛特管理公司返还60000元租赁费适当。同时，考虑到新玛特管理公司的过错程度、秦海花店面的装修情况及剩余租期等因素，一审法院酌定新玛特管理公司赔偿秦海花损失50000元并无不当。综上所述，新玛特管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由驻马店市驿城区新玛特商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘瑞霞审判员  李屹东审判员  王 威二〇二〇年七月十三日XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX书记员丁宇慧