广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终988号上诉人(原审原告、反诉被告)：郑建防，男，1980年8月18日出生，汉族，户籍地广东省阳江市******号。公民身份号码：44******9。上诉人（原审原告、反诉被告)：阳江高新区平冈镇那棉村郑村村经济合作社。住所地：阳江市******村。法定代表人：郑耀忠，该合作社社长。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：杨仕广，广东众达成律师事务所律师。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：黄文倩，广东众达成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈国铭，男，1987年8月15日出生，汉族，户籍地广东省******号之五。公民身份号码：44******1。委托诉讼代理人：黄远航，广东粤宏律师事务所律师。原审第三人：敖卓卫，男，1967年12月29日出生，汉族，户籍地广东省深圳市******。公民身份号码：44******3。原审第三人：郑耀挽，男，1967年11月26日出生，汉族，户籍地：广东省深圳市******。公民身份号码：44******8。上诉人郑建防、阳江高新区平冈镇那棉村郑村村经济合作社（以下简称郑村村经济合作社）与上诉人陈国铭、原审第三人敖卓卫、郑耀挽房屋租赁合同纠纷一案，郑建防、郑村村经济合作社与陈国铭均不服广东省阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初2430号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑建防、郑村村经济合作社上诉请求：一、将本案发回重审，或改判第五项为：郑建防、郑村村经济合作社赔偿经济损失583959.38元及鉴定费18000元给陈国铭；二、本案一、二审诉讼费均由陈国铭承担。事实与理由：一、陈国铭对扩建财物损失应当承担主要过错责任。郑建防与陈国铭于2015年年初签订的《***村铺位、土地租赁合同》第六条约定：“8、乙方在基建或加建时，如遇政府有关部门干预，乙方自行与政府有关部门协调……所有费用乙方自行负担。”郑建防与陈国铭已经约定了扩建费用由陈国铭承担，也约定了合同不再履行时扩建财物的处理方法。根据国众联建设工程管理顾问有限公司（以下简称国众联公司）的《工程造价鉴定意见书》，考虑成新率0.62后，鉴定造价现值总价值为2359147.57元。除了郑村村经济合作社原有建筑毛坯部分鉴定造价为515001.56元外，其余厨房、收银台、水池部分、包房21间、公共走廊、公共厕所、室外钢构雨棚、海鲜池、员工餐厅、发电机房、房屋加建、员工宿舍、楼梯、二层隔间（5间房+3间厕所）等都是陈国铭扩建的，该部分的现值为1844146.01元，应由陈国铭自行承担。从《***村铺位、土地租赁合同》第六条、第七条明确约定了合同不再履行时扩建财物的处理方法。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，郑建防、郑村村经济合作社并没有书面同意陈国铭扩建，且该扩建的建筑属于违法建筑，应当由陈国铭承担全部责任。退一步讲，即使认定为郑建防、郑村村经济合作社同意扩建，但郑建防与陈国铭已经约定了扩建费用由陈国铭承担，也约定了合同不再履行时扩建财物的处理方法，因此郑建防、郑村村经济合作社不应对扩建部分承担责任。另外，即使扩建造价由双方按照过错分担，对过错大小的认定也应该考虑如下几个方面：第一，陈国铭对涉案土地是农用地不能用于非农建设，且建筑物未取得建设工程规划许可证是知情的，是陈国铭决定是否扩建、扩建规模的大小，因此陈国铭应当承担70%的过错责任。第二，陈国铭作为扩建的主要负责人，不能以郑建防未表示反对或者介绍施工人、参与工程的结算等为由减轻陈国铭的过错责任。第三，陈国铭于2017年9月6日注销了阳江****上品一家渔村，在此期间陈国铭利用租赁的土地和房屋经营酒店，已经赚取了部分利润。而相关部门并没有对阳江****上品一家渔村进行行政处罚或下达拆除通知，陈国铭本可以继续经营避免扩大损失，但其却因考虑经营风险自行对上品一家渔村进行注销，扩大了损失。根据《合同法》第一百一十九条的规定，陈国铭没有采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。第四，郑村村经济合作社和阳东润联水产投资养殖有限公司于2012年1月13日出具《联合授权委托书》，委托郑建防负责办理涉案房屋出租事宜，但并没有授权郑建防享有同意装修或扩建的权限。而陈国铭并没有取得郑建防、郑村村经济合作社的书面同意，就自行进行了装修和扩建，陈国铭应当承担主要过错责任。二、陈国铭对原有建筑物翻新部分添置的财物，亦应承担主要责任。由于对原有建筑物的翻新也需要报建审批，陈国铭未取得合法报建手续对原有建筑毛坯进行装修，该部分损失515001.56元亦应由其承担70%的过错责任。三、国众联公司出具的《工程造价鉴定意见书》中包含了部分可拆卸的动产，该部分财物应由陈国铭自行拆除，郑建防、郑村村经济合作社对该部分不承担赔偿责任。根据国众联公司出具的编号为G12518/JD/OOI《工程造价鉴定意见书》附件一《造价鉴定明细表》，其中1.6.2窗帘造价7263.17元、1.lO.l格力天花机5匹造价248400元、11.1.4灯具树脂吊灯造价2910元、1.11.1.5灯具3W水泡灯12V造价4410元、1.11.1.6灯具变压器造价330元、1.11.1.7灯具LED筒灯5w造价46970元、1.11.1.8灯具投关灯4320元、1.11.2.1监控枪式摄像机造价6350元、1.11.4.1吊扇造价1764元，以上是对原有建筑物翻新部分添置的财物造价合计322717.17元；2.7.1.1挂墙式灭蝇灯造价900元、2.7.1.2紫外线杀菌灯造价280元、2.7.1.4单管荧光灯造价870元、3.2.2马达造价1600元、4.4.4纸巾盒造价196元、4.5.2.1灯具球泡(5w)造价21000元、4.5.2.2灯具24W4V光源造价2277元、4.5.2.3灯具5w光泡造价3000元、4.5.3.1灯具灯带造价18200元、4.5.3.2灯具按灯造价3720元、4.5.3.3灯具30W投光灯造价2160元、4.5.3.4灯具雨篷壁灯造价8877元、4.5.3.5灯具路灯造价19133元、4.5.3.6灯具海鲜池工矿灯造价7380元、4.5.3.7灯具房间吸顶（小房）造价14400元、4.5.3.8灯具房间吸顶（中房）造价1500元、4.5.3.9灯具房间吸顶（大房）造价3700元、4.5.3.10灯具壁灯造价7000元、4.7.1挂画造价1600元、4.10.1.1立柜式空调5匹造价59500元、4.10.1.2立柜式空调3匹造价113400元、4.10.2标志标识造价2100元、10.2发电机315千瓦康明斯发电机组（旧）造价50000元，以上是对原有建筑物以外新增部分添置的财物造价342793元；总造价合计665510.17元，乘以成新率0.62，鉴定造价合计为412616.31元（其中对原有建筑物翻新部分添置的财物鉴定造价为200084.65元，对原有建筑物以外新增部分添置的财物鉴定造价为212531.66元），都是可拆卸的动产，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，郑建防、郑村村经济合作社不同意利用，该部分财物由陈国铭自行拆除，郑建防、郑村村经济合作社对该部分412616.31元不承担赔偿责任。综上所述，郑建防、郑村村经济合作社应承担该1946531.26元(2359147.57元-412616.31元)的30%的责任，故应赔偿陈国铭583959.38元[(2359147.57元-412616.31元)0.3]。同理，对于鉴定费60000元，郑建防、郑村村经济合作社应赔偿陈国铭18000元(60000元×0.3)。综上，请支持郑建防、郑村村经济合作社的上诉请求。陈国铭答辩称：一、原有的建筑物及附属土地等都是郑建防与郑村村经济合作社所有，对建筑及土地的性质十分清楚。郑建防与郑村村经济合作社出租给陈国铭时也明知是用于经营酒店使用，必然清楚需要装修、加建及添置设备设施酒店才能正常营业。况且在工程施工过程中，所有的工程都是由郑建防联系施工队、施工人员及参与工程结算，故郑建防是同意陈国铭加建的。另外，双方对加建扩建费用的约定，不能对抗法律的强制性规定。过错责任应由郑建防及郑村村经济合作社全部承担。二、陈国铭在本案中并不清楚所涉土地的性质，郑建防及郑村村经济合作社也未进行说明和相应告知。三、陈国铭对所经营的酒店进行注销停业，正是避免双方损失进一步扩大。四、郑村村经济合作社和阳东润联水产投资养殖有限公司是全权委托郑建防负责房屋出租的一切事宜。陈国铭不清楚也无权干涉郑建防与郑村村经济合作社和阳东润联水产投资养殖有限公司之间内部的分工。他们之间的授权及权限不能抵销对外应承担的责任。五、郑建防、郑村村经济合作社所主张的应剔除的部分，实际上是涉案建筑装修装饰不可分割的部分，也是陈国铭因郑建防误导所实际投入的装修装饰部分，该部分损失应计入总损失中。综上所述，请二审法院驳回郑建防和郑村村经济合作社的全部诉讼请求。陈国铭上诉请求：一、撤销一审判决第二项，并查清本案事实后依法改判；二、撤销一审判决第三项，改判驳回郑建防、郑村村经济合作社要求陈国铭支付停车场租金30000元的诉讼请求；三、撤销一审判决第五项，改判郑建防、郑村村经济合作社赔偿全部经济损失2359147.57元及鉴定费60000元给陈国铭。四、本案一审、二审诉讼费全部由郑建防、郑村村经济合作社承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，在郑建防、郑村村经济合作社已收回租赁物并已对外招租、出租的情况下，仍判决陈国铭应自2015年7月1日起按29700元／月的标准计付不动产占用费至实际腾房之日止以及支付停车场租金30000元（2015年5月1日至2018年4月30日），缺乏事实依据，也显失公平。1.案涉租赁物是从2015年5月1日开始经营酒店，至2016年9月基本停业，人员撤场。郑建防、郑村村经济合作社大约于同年10月8日左右已收回租赁物及附属场地。陈国铭派车和人员前去搬离可移动的物品时，却受到郑建防、郑村村经济合作社的百般阻挠，并用铁链锁上了所有的出入口，不让陈国铭搬走有关可移动的物品。此后，双方仍然协商无果，郑建防、郑村村经济合作社在当时即已径行收回了租赁物及附属场地，并将门前空地出租给小商贩摆卖泳衣等用品，以及在商铺顶部竖起“大型酒店招租13******8（郑生）”的招租广告招牌。陈国铭在一审中已向法院提供了案涉商铺、门前停车场对外招租、出租的照片证据，足以证明郑建防、郑村村经济合作社早已收回租赁物及附属场地。再者，从生活常理来看，郑建防、郑村村经济合作社如不收回并实际支配、使用、处分租赁物的话，其如何对外招租、出租给新的承租人使用。因此，原审判决第二项、第三项是错误的，违背了客观事实，对陈国铭显失公平。2.郑建防在2018年3月12日第一次向阳江市江城区人民法院起诉陈国铭房屋租赁合同纠纷时，就曾向法院提交过《解除租赁合同通知书》《广东言必行律师事务所律师函》两份书面证据材料。陈国铭在本案一审时，也作为证据提供给一审法院，这两份文书的内容载明郑建防于2017年2月28日就已书面通知陈国铭解除双方的租赁合同、收回房屋，并明确告知陈国铭7日内要腾迁租赁物，逾期不搬迁的，视为陈国铭放弃相应物品，郑建防、郑村村经济合作社有权自行搬出相关物品等。就算退一步来讲，郑建防、郑村村经济合作社从2017年3月8日起就已经视为陈国铭放弃了租赁物内的物品并自行收回了租赁物，再结合郑建防、郑村村经济合作社在起诉前即已打出招租广告以及将门前的停车场出租给小商贩摆卖泳衣等用品的行为来看，郑建防、郑村村经济合作社实际早已收回并实际支配、使用、处分租赁物了，陈国铭在客观和事实上已无需再另行腾迁移交租赁物给郑建防、郑村村经济合作社。因此，原审法院即便依法认定陈国铭应支付不动产占用费，亦不应违背事实判决陈国铭承担2017年3月7日之后至腾房之日止的占用费。另外，陈国铭的酒店自2016年9月已经基本停业，人员撤场，此后再无开业，实际上已没有使用过租赁物及附属场地，更不可能继续占有使用酒店门前的停车场。故原审法院判决陈国铭仍需支付停车场租金至2018年4月30日，明显缺乏事实依据，显失公平。二、郑建防、郑村村经济合作社在明知自身出租的土地属于农业用地，不得用于非农业建设，且建筑物为未取得建设工程规划、施工许可的非法建筑的情况下，仍将案涉的租赁物出租，导致本案租赁合同无效的过错责任应全部由郑建防、郑村村经济合作社承担。陈国铭与郑建防于2015年5月1日签订的《***村铺位、土地租赁合同》，合同项下的土地是农村农用土地，商铺、房屋及其他附属设施是非法建筑，违反法律的强制规定，导致本案的租赁合同无效。合同无效是因郑建防、郑村村经济合作社的过错所导致。郑建防、郑村村经济合作社在明知出租给陈国铭的土地（包括停车场用地）是农用土地，土地上的建筑物也是非法建设的情况下，仍将涉案土地及建筑租给陈国铭，且信心十足告诉陈国铭涉案租赁物的性质用途均是合法的，并让陈国铭放心投入大量资金来经营酒店。但酒店开业不久，便受到阳江****行政执法人员的执法检查，并责令陈国铭酒店停业，造成了巨大的经济损失。很明显，陈国铭的损失是由于郑建防、郑村村经济合作社的有意隐瞒行为所导致的。根据合同法缔约过失责任之规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，给对方当事人造成损失的，应当承担赔偿责任。同时根据合同法第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故郑建防、郑村村经济合作社应依法赔偿陈国铭全部经济损失。郑建防、郑村村经济合作社答辩称：陈国铭一直占用涉案土地和建筑，在一审时双方都承认该土地和建筑都没有交付，无论是有效还是无效合同，只要存在使用、占用的事实，都应支付租金。陈国铭主张租金应计至2017年没有事实理由。在法院未认定装修物、装饰物、设施归谁所有时，该财产都属于陈国铭的，陈国铭没有搬走其财物，导致郑建防、郑村村经济合作社无法收益。综上所述，请二审法院驳回陈国铭的上诉。敖卓卫、郑耀挽没有提交诉讼意见。郑建防、郑村村经济合作社一审起诉请求：一、判令陈国铭立即支付尚欠的租金1069500元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按每月欠缴金额的5%计算至付清时止，暂计至2018年2月28日，已产生逾期付款违约金为916575元）给郑建防、郑村村经济合作社；二、判令陈国铭按每月29700元的标准支付合同解除之日起至腾清之日止的商铺及土地占用费；三、判令陈国铭支付房屋押金100000元；四、判令解除郑建防、郑村村经济合作社与陈国铭签订的《***村铺位、土地租赁合同》；五、判令陈国铭立刻腾出房屋；六、由陈国铭承担本案诉讼费。陈国铭反诉请求：一、确认陈国铭与郑建防、郑村村经济合作社之间的房屋租赁合同无效；二、判令郑建防、郑村村经济合作社返还已收取的租金59400元给陈国铭；三、判令郑建防、郑村村经济合作社赔偿陈国铭的经济损失2359147.57元；四、请求郑建防、郑村村经济合作社支付鉴定费60000元；五、本案的全部诉讼费用由郑建防、郑村村经济合作社负担。一审法院认定事实：2012年1月13日，郑村村经济合作社与阳江市阳东润联水产养殖投资有限公司（以下简称润联公司）签订《联合经营协议书》，约定在*******村沙垅规划用地兴建临时建筑物作水产品加工场。润联公司负责项目投资及日常经营管理，占股55%，郑村村经济合作社以土地入股，占股45%。同日，郑村村经济合作社和润联公司作为委托人，签署《联合授权委托书》，共同委托郑建防负责办理润联公司、郑村村经济合作社合作联营兴建临时建筑物出租的一切事项。2012年2月1日，郑村村经济合作社向****村委会提交《关于申请建设水产品加工场的请示》。****村委会同意后，向阳江****管委会提交《关于申请建设水产品加工场的请示》。关于该请示项目的《阳江****党政办公室文件呈批表》载明“项目予以支持，但必须以国土局确认清楚该地块目前是否属于建设用地，国土局确认后，其他事项才能相应办理。”随后，郑村村经济合作社、润联公司按协议约定在沙垅建设了海产交易市场A1、A2、A3、A3-1、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12号商铺、宿舍楼、办公楼、仓库等建筑物。2015年年初，郑建防（出租方，甲方）与陈国铭（承租方，乙方）签订《***村铺位、土地租赁合同》，主要约定：“甲方将阳江市***********村海产交易市场的商铺、土地、房屋出租给乙方。一、铺位、土地地址：1、阳江市***********村海产交易市场A1、A2、A3、A3-1、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12号铺，建筑面积900平方米；2、阳江市***********村海产交易市场内土地共2000平方米；3、2楼宿舍及办公室，建筑面积230平方米；4、一楼仓库，建筑面积230平方米。二、租赁期限：铺位租期为10年，自2015年5月1日起至2025年4月30日。三、租金和租金交纳期及递增标准：1、商铺每平方米每月租金为23元，商铺900平方米，每月租金为20700元；2、土地每平方米每月租金为2元，土地2000平方米，每月租金为4000元；3、2楼宿舍及办公室每月租金为2500元；4、一楼仓库每月租金为2500元；5、商铺门前停车场每年租金为10000元；6、1-4项合计每月应交租金为29700元；7、本合同一经签署，乙方即应交纳押金100000元，合同终止，乙方交清租金及水电费、电话费等相关费用后，甲方即可退还乙方押金（不计息）。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退。如甲方在合同期间违约，甲方将向乙方赔偿双倍的押金和乙方所有一切经济损失……9、租金支付时间：租金按月结算，由乙方在每月30日前将下一月份租金交付给甲方，付款方式为转账或现金。五、租赁期间铺位修缮：甲方将铺位交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，经营情况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构。六、甲、乙双方职责：1、甲方保证上述房地产权属及土地没有产权纠纷，若产生与甲方有关财产权纠纷，影响乙方租赁所造成损失，由甲方负责赔偿。2、甲、乙双方各自负责各方的房屋出租税费及土地出租税费；乙方负责依约缴纳租金，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金5%，如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。3、甲、乙双方在合同终止前，经双方协商同意，须提前一个月书面通知对方是否终止合同。4、乙方保证承租甲方的商铺作为商业使用，遵守中华人民共和国法规和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营而给甲方造成的连带损失，由乙方负责赔偿……6、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律……8、乙方在基建或加建时，如遇政府有关部门干预，乙方自行与政府部门协调，甲方也会帮忙协调处理，所有费用乙方自行承担。九、本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除：1、发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；2、政府决定征用，收购、收回或拆除；3、甲、乙双方协商一致。等等”。郑建防在合同“出租方”处签名并按捺指模，陈国铭在“承租方”处签名并按捺指模。租赁合同签订后，陈国铭对租赁物进行了装修，并增加了部分建筑设施。2015年2月6日，陈国铭作为经营者，向阳江市工商行政管理局注册成立阳江****上品一家渔村，经营场所为阳江************郑南新村20号海产交易市场A1-A12号，经营范围为餐饮服务，类型为个体工商户，组成形式为个人经营，并开始经营餐饮。陈国铭向郑建防支付了2015年5月、6月的租金共59400元，2015年7月后不再支付租金。2017年9月6日，上品一家渔村登记注销。郑建防、陈国铭双方因此产生争议而未能达成一致的解决意见。后郑建防、郑村村经济合作社在本案租赁物上悬挂自己的联系方式以寻找新的承租方。2017年2月28日，郑建防向陈国铭发送《解除租赁合同通知书》，主要载明：“陈国铭自2015年7月起至今未付租金，根据《***村铺位、土地租赁合同》的约定，逾期交租超过30日，出租方有权解除租赁合同和收回房屋。现正式通知你方，即日起解除与你签订的《***村铺位、土地租赁合同》。请你收到本通知之日起7日内付清尚欠的租金594000元及相应的滞纳金，赔偿违约金100000元给我，并在7日内腾迁租赁物内你方应当搬离的物品，逾期不搬迁的，视为你方放弃相应物品，我方将根据合同约定将相应物品搬出，但不承担保管义务，且产生的费用由你方承担。等等”。同日，郑建防委托律师事务所向陈国铭发送《律师函》，要求陈国铭付清2015年7月至2017年2月的租金594000元及滞纳金、100000元违约金，同时搬离租赁物内属陈国铭方的物品。陈国铭未向郑建防支付上述款项，郑建防遂向一审法院提起诉讼，请求如诉称。陈国铭则主张《***村铺位、土地租赁合同》项下的土地是农村农用土地，商铺、房屋及其他附属设施是违法建筑，不能在此正常经营餐饮，遂在本案提起反诉，请求如诉称。一审法院于2018年7月25日去函阳江****综合执法局及阳江****规划建设和交通局，调查涉案的位于阳江***********村海产品交易市场的建筑物（A1、A2、A3、A3-1、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12号铺，建筑面积900平方米；2楼宿舍及办公室，建筑面积230平方米；一楼仓库，建筑面积230平方米）的行政审批及行政处罚情况。阳江****规划建设和交通局于2018年7月30日复函一审法院，内容主要为：“上述建筑物均没有到我局办理规划报建相关手续。郑建防违法建筑没有到我局办理规划报建手续，我局已去函区综合执法局对其进行处理”，并附致****综合行政执法局的《关于处理郑建防在********村委会林村江闸公路西盐灶西地段搭建铁棚的函》，该函内容为：“郑建防未经依法批准，擅自在********村委会林村江闸公路西盐灶西地段搭建铁硼，占用土地面积约266平方米，地类为农用地（水田），该屋主没有办理报建相关手续，擅自建设，涉嫌违反《中华人民共和国城乡规划法》第40、64条等有关规定，请贵局对该建筑物依法处理”。阳江****综合行政执法局于2018年9月7日复函一审法院，内容为：“经核查，我局暂时没有收到我区相关单位关于郑建防在阳江***********村海产品交易市场的建筑物的来函，因此我局目前没有对郑建防上述建筑物作出过行政处罚”。另查明，陈国铭在承租本案所涉不动产后，出资对上述不动产进行装修、加建时，郑建防未表示反对且为陈国铭联系介绍施工人、参与工程的结算等工作。一审法院依陈国铭的申请委托国众联公司对陈国铭涉案投资添置的全部财物现行价值进行鉴定。国众联公司于2019年7月30日作出编号为G12518/JD/001的《工程造价鉴定意见书》，其中鉴定范围是：“对阳江****上品一家渔村其投资添置的全部财物价值进行评估鉴定，含固定装修、加建工程量及其造价，不包含动产部分及经营工资部分，陈国铭装修添置内容包含：1、原有建筑物翻新部分；2、新增部分：主要为厨房、收银台、水池、包房、走廊、厕所、室外钢结构雨棚、海鲜池、员工餐厅、发电机房、房屋加建抬高、员工宿舍、楼梯、二层房间等十四项”，鉴定意见为：“鉴定重置造价3805076.73元，扣折旧后鉴定价为2359147.57元。”庭审中，郑建防表示不同意继续利用陈国铭租赁期间增设的装饰装修，陈国铭表示不再收回利用上述装饰装修物。为减少双方损失，一审法院要求陈国铭在判决前腾迁出租赁物，但陈国铭表示不同意腾迁。再查明，润联公司、郑村村经济合作社、郑建防于2018年3月30日签订《协议书》，约定润联公司将位于*******村沙垅规划用地的水产品加工场项目的55%股权转给郑建防，由郑建防行使《联合经营协议书》中润联公司的各项权利义务，郑村村经济合作社及郑建防均同意按照《联合经营协议书》的约定继续履行合同，由郑建防负责项目的日常经营管理。2018年4月17日，润联公司经阳江市阳东区工商行政管理局核准注销。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点，一是关于本案租赁合同的效力问题。二是陈国铭是否应支付租金及占用费至腾房完毕时。三是陈国铭的损失是否应由郑建防、郑村村经济合作社进行赔偿。对于焦点一，由于《***村铺位、土地租赁合同》项下的商铺、宿舍、办公室、仓库等建筑物经阳江****规划建设和交通局确认未办理规划报建相关手续，属于违法建筑，且合同项下土地的地类为农用地（水田）。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，本案双方签订的《***村铺位、土地租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，陈国铭应将租赁的房屋及土地腾空并交还给出租人郑建防、郑村村经济合作社。至于郑建防请求解除《***村铺位、土地租赁合同》，由于该合同无效，故不存在合同解除问题，一审法院对郑建防该请求不予支持。另外，由于郑村村经济合作社和润联公司作为委托人签署《联合授权委托书》委托郑建防负责办理本案建筑物出租的一切事项，故郑建防此后与陈国铭签订租赁合同的行为属于代理，由此产生的法律效力和法律责任应归于被代理人郑村村经济合作社和润联公司。但润联公司已于2018年4月17日注销，且在注销前签订《协议书》将其《联合经营协议书》项下的所有权益转让给郑建防，故《联合经营协议书》项下的不动产，即本案租赁物所产生的关于润联公司的财产权益由郑建防继受。对于焦点二，虽然郑建防与陈国铭签订的租赁合同无效，但陈国铭实际占用了合同项下的土地及建筑物进行商业经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”及第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，陈国铭占有上述租赁合同项下不动产期间，应当按租赁合同约定的租金标准支付占有使用费。至于陈国铭占用上述不动产的时间，双方存在争议，陈国铭主张郑建防已强行收回酒店并用铁锁将酒店关闭锁住，但未能提供相关证据证明这一事实，《工程造价鉴定意见书》所附的现场查勘照片亦未显示本案建筑物有上锁的情况，故一审法院对陈国铭该主张不予采纳。《***村铺位、土地租赁合同》约定的租赁期限为2015年5月1日至2025年4月30日，陈国铭已支付2015年5月和6月的租金，故陈国铭应按29700元/月（商铺20700元+土地4000元+宿舍及办公室2500元+仓库2500元）的标准支付自2015年7月1日起至实际腾房之日止的占有使用费给郑建防、郑村村经济合作社。至于郑建防、郑村村经济合作社诉请的2015年5月1日至2018年4月30日的停车场租金30000元，没有证据显示陈国铭将该地块交回郑建防、郑村村经济合作社使用，故郑建防、郑村村经济合作社对停车场占用费的请求一审法院予以支持。由于《***村铺位、土地租赁合同》无效，郑建防、郑村村经济合作社据合同约定请求陈国铭支付逾期付款违约金及押金，一审法院不予支持。对于焦点三，陈国铭主张的经济损失问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”陈国铭诉请的经济损失是其对本案租赁合同项下不动产投资添置的财物，该财物可分为两部分：一是原有建筑物翻新部分，二是原有建筑以外新增的部分。首先，对于原有建筑物翻新部分，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，翻新部分已与原租赁物形成附合，且郑建防明确表示不同意继续利用陈国铭租赁期间添置的该部分装饰装修物，故翻新部分的现值损失应由双方按照过错比例分担。其次，对于新增部分（厨房、收银台、水池、包房等），从郑建防为陈国铭联系施工人可见，其对陈国铭扩建租赁物一事是同意的。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”之规定，郑建防和陈国铭应按各自的过错大小分担扩建费用。对于双方的过错，本案导致租赁合同无效的原因是所租赁的土地属于农用地、不得用于非农业建设，同时建筑物未取得建设工程规划许可证。郑建防作为出租人，对租赁物的性质、用途、法律风险等应有全面的了解，并有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但其明知陈国铭租用上述不动产用于非农业建设的酒店经营，仍在未完成建设规划审批手续的情况下将不动产出租，导致合同无效，根据公平原则和诚实信用原则，郑建防按照过错应承担七成的责任。同时，陈国铭作为承租人和酒店经营者，对用于酒店经营的租赁场所应有足够的了解，且不动产遵循公示公信原则，本案租赁物的相关信息可通过不动产主管部门查询得知，故推定陈国铭对租赁物信息知道或应当知道。在知道该租赁物性质的情况下，陈国铭仍与郑建防签订《***村铺位、土地租赁合同》，也存在过错，应对上述损失承担三成的责任。陈国铭投资添置的财物扣折旧后鉴定价为2359147.57元，应由郑建防承担70%即1651403.30元，由陈国铭承担30%即707744.27元。至于鉴定费60000元，由于是合同无效导致鉴定费用的发生，双方亦应按照过错比例分担，由郑建防承担42000元，由陈国铭承担18000元。关于郑村村经济合作社对上述经济损失及鉴定费的赔偿责任问题，由于郑村村经济合作社和润联公司作为委托人签署《联合授权委托书》委托郑建防负责办理本案建筑物出租的一切事项，故郑建防此后与陈国铭签订租赁合同的行为属于代理，由此产生的法律效力和法律责任归于被代理人郑村村经济合作社和润联公司。由于润联公司已于2018年4月17日注销，且将其《联合经营协议书》项下的权利义务转让给郑建防，再结合本案反诉原告陈国铭提出赔偿请求的对象是郑建防及郑村村经济合作社，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”之规定，郑村村经济合作社和郑建防应对前述经济损失1651403.30元及鉴定费42000元承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十六条、第四百零三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条、第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、郑建防与陈国铭签订的《***村铺位、土地租赁合同》无效；二、限陈国铭在判决发生法律效力之日起十日内支付不动产占用费（自2015年7月1日起按29700元/月的标准计至实际腾房之日止）给郑建防、郑村村经济合作社；三、限陈国铭在判决发生法律效力之日起十日内支付停车场租金30000元给郑建防、郑村村经济合作社；四、限陈国铭在本判决发生法律效力之日起十日内将位于阳江市***********村****交易市场A1、A2、A3、A3-1、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12号商铺、二楼宿舍及办公室、一楼仓库及加建部分建筑物等腾空移交给郑建防、郑村村经济合作社;五、限郑建防、郑村村经济合作社在判决发生法律效力之日起十日内赔偿经济损失1651403.30元及鉴定费42000元给陈国铭；六、驳回郑建防、郑村村经济合作社的其他诉讼请求；七、驳回陈国铭的其他反诉请求。一审本诉受理费23488元，由郑建防、郑村村经济合作社负担5092元，陈国铭负担18396元。反诉受理费13077元，由郑建防、郑村村经济合作社负担8935元，陈国铭担4142元。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，国众联公司作出的《工程造价鉴定意见书》包含有附件一《造价鉴定明细表》。经核对，郑建防、郑村村经济合作社上诉状列示的物品的重置造价是从该《造价鉴定明细表》中抽取的部分资料。《造价鉴定明细表》中该部分物品的重置造价分别为：1.6.2窗帘造价7263.17元、1.lO.l格力天花机5匹造价248400元、11.1.4灯具树脂吊灯造价2910元、1.11.1.5灯具3W水泡灯12V造价4410元、1.11.1.6灯具变压器造价330元、1.11.1.7灯具LED筒灯5w造价46970元、1.11.1.8灯具投关灯4320元、1.11.2.1监控枪式摄像机造价6350元、1.11.4.1吊扇造价1764元，以上是对原有建筑物翻新部分添置的财物的重置造价。2.7.1.1挂墙式灭蝇灯造价900元、2.7.1.2紫外线杀菌灯造价280元、2.7.1.4单管荧光灯造价870元、3.2.2马达造价1600元、4.4.4纸巾盒造价196元、4.5.2.1灯具球泡(5w)造价21000元、4.5.2.2灯具24W4V光源造价2277元、4.5.2.3灯具5w光泡造价3000元、4.5.3.1灯具灯带造价18200元、4.5.3.2灯具按灯造价3720元、4.5.3.3灯具30W投光灯造价2160元、4.5.3.4灯具雨蓬壁灯造价8877元、4.5.3.5灯具路灯造价19133元、4.5.3.6灯具海鲜池工矿灯造价7380元、4.5.3.7灯具房间吸顶（小房）造价14400元、4.5.3.8灯具房间吸顶（中房）造价1500元、4.5.3.9灯具房间吸顶（大房）造价3700元、4.5.3.10灯具壁灯造价7000元、4.7.1挂画造价1600元、4.10.1.1立柜式空调5匹造价59500元、4.10.1.2立柜式空调3匹造价113400元、4.10.2标志标识造价2100元、10.2发电机315千瓦康明斯发电机组（旧）造价50000元，以上是对原有建筑物以外新增部分添置的财物的重置造价。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。涉案《***村铺位、土地租赁合同》所涉的土地是农用地，且该土地上的建筑物未经合法建筑，双方签订的合同违反了法律的强制性规定，因此该合同是无效的。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、陈国铭应支付的涉案租赁房屋的占有使用费应如何确定；二、陈国铭的损失应否及如何由郑建防、郑村村经济合作社及陈国铭分担。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”虽然涉案合同属无效合同，但双方签订合同后，陈国铭已实际使用涉案土地及房屋，根据上述规定，陈国铭占有涉案租赁合同租赁物期间，应当参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费给郑建防和郑村村经济合作社。虽然在涉案诉讼前陈国铭已不再利用涉案租赁场所进行经营，但因陈国铭租赁涉案房屋和土地后，在原有的基础上进行了加建和装修，而双方未对加建装修物的处理及赔偿问题达成一致意见。郑建防和郑村村经济合作社为防止改变租赁物的状况而未收回涉案租赁场所进行利用，具有一定的合理性。陈国铭主张从郑建防发出的书面通知书载明的期限届满时（2017年3月8日）起，应视为陈国铭放弃了租赁物内的物品，郑建防、郑村村经济合作社可自行收回租赁物，陈国铭不用支付自2017年3月8日后的租赁物占有使用费。而从陈国铭的诉讼行为看，陈国铭在本案依然请求对涉案场所投资添置的全部财物的现行价值进行鉴定，显然其当时并没有实际放弃租赁物内的物品，其主张应不予计算2017年3月8日后的租赁物占有使用费的理据不足。鉴于本案郑建防已在2017年2月28日发出《解除租赁合同通知书》给陈国铭，双方已明知涉案租赁合同已难以继续履行，但双方均未采取合理的措施处理陈国铭对涉案场所投资添置的财物，双方对此后涉案租赁场所的闲置均有过错，本院综合本案实际情况，酌定陈国铭自2015年7月1日起至2017年2月28日止的不动产占有使用费按每月29700元的标准支付，2017年3月1日起至陈国铭实际腾房之日止的不动产占有使用费按一半即14850元支付。一审法院认定陈国铭应全部参照双方签订的合同的标准支付至腾房之日止的不动产占有使用费欠妥，本院予以纠正。因停车场与涉案房屋等不动产是一个整体，对停车场的占有使用费也应按照上述原则计算。按不动产占有使用费的计算原则，停车场的占有使用费已超过30000元，而郑建防、郑村村经济合作社并没有提起上诉，因此本院对一审认定的支付30000元停车场占有使用费予以维持。关于争议焦点二，一、关于双方的责任问题。涉案《***村铺位、土地租赁合同》所涉的土地是农用地，且该土地上的建筑物未经合法建筑，双方在签订合同及对租赁物进行扩建及装修时对此均是明知，过错相当，因此双方对合同无效所导致的损失应承担同等责任，即郑建防、郑村村经济合作社应承担50%的责任。一审认定郑建防、郑村村经济合作社应承担70%的责任欠妥，本院予以纠正。二、关于损失的认定问题。本案中，双方签订合同的目的是经营酒店，且陈国铭在签订涉案合同后已在原有建筑的基础上进行了加建和装修，郑建防、郑村村经济合作社给予了适当的协助，应予认定陈国铭的加建和装修是经郑建防、郑村村经济合作社同意的。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，郑建防、郑村村经济合作社不同意对陈国铭的加建和装修物利用，则其应按照过错分担陈国铭该部分的现值损失，但该部分损失仅限于已形成附合的装饰装修物。郑建防、郑村村经济合作社主张陈国铭主张的损失中应扣除未形成附合部分正确，本院予以支持，但未形成附合部分的内容应以本院认定的为准。经分析郑建防、郑村村经济合作社列示的未形成附合的物品，并考虑该部分物品的功能等因素，本院酌定以下几项可作扣除：格力天花机5匹造价248400元、挂画造价1600元、立柜式空调5匹造价59500元、立柜式空调3匹造价113400元、10.2发电机315千瓦康明斯发电机组（旧）造价50000元。上述物品合计472900元，扣除折旧后的鉴定价为293198元。《工程造价鉴定意见书》作出的鉴定意见是扣除折扣后鉴定价为2359147.57元，扣除上述未形成符合的物品价值293198元，则陈国铭的合理损失为2065949.57元（2359147.57元-293198元）。按郑建防、郑村村经济合作社应承担50%的责任计算，郑建防、郑村村经济合作社应赔偿1032974.79元给陈国铭。同理，因鉴定支出的鉴定费60000元应由郑建防、郑村村经济合作社负担50%即30000元。综上所述，郑建防、郑村村经济合作社和陈国铭均有部分上诉请求成立，本院分别予以支持。一审认定事实不清，处理欠妥，本院予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第九条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初2430号民事判决第一、三、四项；二、撤销广东省阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初2430号民事判决第六、七项；三、变更广东省阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初2430号民事判决第二项为：陈国铭在本判决发生法律效力之日起十日内支付不动产占有使用费（自2015年7月1日起至2017年2月28日按29700元/月的标准计算，自2017年3月1日起至实际腾房之日止按14850元/月的标准计算）给郑建防、阳江************村郑村村经济合作社；四、变更广东省阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初2430号民事判决第五项为：郑建防、阳江************村郑村村经济合作社在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿经济损失1032974.79元给陈国铭；五、驳回郑建防、阳江************村郑村村经济合作社的其他诉讼请求；六、驳回陈国铭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费23488元、鉴定费60000元，合共83488元，由郑建防、阳江************村郑村村经济合作社负担44125元，陈国铭负担39363元。反诉受理费13077元，由郑建防、阳江************村郑村村经济合作社负担7469元，陈国铭担5608元。二审案件受理费25977元,由郑建防、阳江************村郑村村经济合作社负担7793元，陈国铭负担18184元。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年七月十五日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法条：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。