北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3695号原告：赵雪，女，1977年1月7日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，现住北京市大兴区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：孟凡利，北京圣伟律师事务所律师。被告：天启智科（北京）科技有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110113MA01CTAQ9A。法定代表人：张彩云，总经理。委托诉讼代理人：王阔，男，1993年5月11日出生，汉族，户籍所在地河北省涿州市，天启智科（北京）科技有限公司职员，公民身份号码×××。原告赵雪与被告天启智科（北京）科技有限公司（以下简称天启公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵雪之委托诉讼代理人孟凡利到庭参加诉讼、被告天启公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵雪向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年5月8日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；2、判令被告向原告返还三个月免租期租金16200元；3、判令被告向原告支付自2019年11月9日至合同解除之日的租金以及自合同解除之日至2020年5月8日的占有使用费，按照每月5400元计算；4、判令被告向原告支付违约金10800元；5、判令案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年5月8日,原、被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》,约定原告将顺义区×地区×街×城×号房屋(后房号变更为6-207)出租给被告,租赁期限三年,自2019年5月9日至2022年5月8日,租金第一年5400元每月,第二年5500元每月,第三年5600元每月,每年预留30日免租期,免租期租金在第一次付款时扣除。第一年租金支付时间为:2019年5月16日支付租金5400元,2019年8月16日支付10800元,2019年11月16日支付16200元,2020年2月16日支付16200元。若被告未按约定划付租金达15个工作日以上的,原告可解除合同,并要求被告按月租金200%承担违约金。被告于2019年5月16日支付5400元,于2019年8月28日支付10800元后，未再支付租金。综上所述,被告已经违反合同约定,为维护自己合法权益,请求法院依法判决。被告天启公司经本院合法传唤，既未答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明：2019年5月8日，赵雪（委托方、甲方）与天启公司（受托方、乙方）签订了《北京市房屋租赁委托代理合同》（以下简称《合同》），约定内容如下：第一条房屋基本情况，房屋坐落于北京市顺义区（县）×（乡镇）×街×城×（以下简称涉诉房屋）；第三条出租代理权限及期限，（二）出租代理期自2019年5月9日至2022年5月8日，共计3年。出租代理期可延长60日。（三）本合同签订后甲方同意每年预留30日为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金，免租金在第一次付款中扣除。第四条租金，（一）租金标准：（人民币）5400元/季，年租金总计：人民币（大写）：伍萬玖仟肆百元整（??59400）（三）乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一年；租金标准：??5400元/月；第一次2019年5月16日金额5400元，第二次2019年8月16日金额10800元，第三次2019年11月16日金额16200元，第四次2020年2月16日金额16200元。第二年；租金标准：??5500元/月；第一次2020年5月16日金额16500元，第二次2020年8月16日金额16500元，第三次2020年11月16日金额16500元，第四次2021年2月16日金额16500元。第三年；租金标准：??5600元/月；第一次2021年5月16日金额16800元，第二次2021年8月16日金额16800元，第三次2021年11月16日金额16800元，第四次2022年2月16日金额16800元。第十条合同的解除，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：1．未按约定划付租金达15个工作日以上的。第十一条违约责任，（四）乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。原告提交北京晴川和宜商贸有限公司出具的说明、北京晴川和宜商贸有限公司的营业执照、北京晴川和宜商贸有限公司（买受人）与北京金盛顺鑫置业投资有限公司（出卖人）签订的《北京市商品房现房买卖合同》、《北京市商品房预售合同》、购房发票、契税发票，证明北京晴川和宜商贸有限公司为涉诉房屋的不动产权利人，原告作为股东之一有权将涉诉房屋以其个人名义对外出租，涉诉房屋原房号为3-207，现根据公安机关确认变更门牌号为6-207。经原告确认，《合同》签订后，天启公司工作人员王阔于2019年5月16日通过其个人银行账户向赵雪的个人银行账户转账5400元，于2019年8月28日向赵雪的个人银行账户转账10800元以支付租金。按照《合同》约定，天启公司应在2019年11月16日支付该日至2020年2月16日的下一季度租金16200元，天启公司一直未向赵雪支付。审理中，原告表示合同约定的免租期为每年一个月，其起诉时还不满一年，故主张被告返还三个月免租期租金。本院于2020年1月2日向被告天启公司送达了民事起诉书等诉讼材料。经原告确认，称原租客已于2020年5月8日搬离涉诉房屋。上述事实，有庭审笔录、《北京市房屋租赁委托代理合同》、说明、营业执照、《北京市商品房现房买卖合同》、《北京市商品房预售合同》、购房发票、契税发票、银行转账记录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告天启公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。《合同》系赵雪与天启公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故赵雪与天启公司均应按照该《合同》履行。结合庭审陈述，本院认为双方之间的法律关系系房屋租赁关系。天启公司逾期支付租金，根据《合同》第十条第（四）款第1项，天启公司已构成违约，赵雪起诉要求解除《合同》具有事实和法律依据，天启公司领取本案民事起诉书之日即其收到赵雪的解除通知之日，故本院认为双方之间的《合同》于2020年1月2日解除，天启公司应向赵雪支付解除合同前应付的租金，本院对赵雪主张的自2019年11月9日至2020年1月2日欠付的租金予以支持。涉诉房屋的租客于2020年5月8日搬离，在此期间天启公司实际间接占有涉诉房屋，故本院对赵雪主张的自2020年1月3日至2020年5月8日的占有使用费予以支持。根据《合同》第三条第（三）款、第四条第（三）款，双方约定每年预留30日为免租期并于第一年第一、二次给付租金时扣除共计三年的免租期租金，但本案中《合同》系因被告根本违约导致在一年之内即解除，第二年、第三年的免租期尚未开始计算，因此，本院对原告主张的返还免租期多扣租金的请求予以支持，但结合本案案情，支持原告后两年免租期租金共计10800元。关于原告主张违约金，根据《合同》规定，被告逾期支付房屋租金行为构成根本违约，故天启公司应向赵雪支付违约金，赵雪根据《合同》主张的违约金并不过高，故本院对其主张的违约金予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告赵雪与被告天启智科（北京）科技有限公司于二〇一九年五月八日签订的《北京市房屋租赁委托合同》于二〇二〇年一月二日解除；二、被告天启智科（北京）科技有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告赵雪免租期租金一万零八百元；三、被告天启智科（北京）科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告赵雪自自二〇一九年十一月九日至二〇二〇年一月二日的租金九千七百二十元，自二〇二〇年一月三日至二〇二〇年五月八日的占有使用费二万二千六百八十元;四、被告天启智科（北京）科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告赵雪违约金一万零八百元；五、驳回原告赵雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百四十三元，由原告赵雪负担五十八元（已交纳），由被告天启智科（北京）科技有限公司负担五百八十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，于本判决生效之日起七日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 冯晨晨二〇二〇年七月八日法官助理 夏 天书 记 员 田小星