江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1204民初1516号原告：马青华，女，1983年10月14日出生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：戈红，北京盈科（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小金，北京盈科（泰州）律师事务所律师。被告：周兵，男，1977年10月19日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被告：周风，女，1979年6月18日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被告：姜堰区天禧假日酒店，统一社会信用代码92321204MA1N2FCN6Q，住所地泰州市姜堰区罗塘街道人民中路**。经营者：郭红兰。原告马青华与被告周兵、彭爱兵、朱桂兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理，审理中，原告撤回对被告彭爱兵、朱桂兰的起诉，并申请追加姜堰区天禧假日酒店和周风为本案被告，本院经审查，裁定准许原告撤回对彭爱兵、朱桂兰的起诉，并依法通知姜堰区天禧假日酒店和周风作为本案被告参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马青华及其委托诉讼代理人王小金、戈红、被告周兵到庭参加诉讼，被告周风、姜堰区天禧假日酒店经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告与案外人段耀东之间存在债权债务关系，2019年1月20日，原告与被告周兵及案外人段耀东经协商达成三方协议，协议约定，原告以107万元的价格向被告周兵购买其位于姜堰区（产权证号为苏20**姜堰不动产权第0018436号）的房屋。原告的付款方式为：其中74万元直接抵算被告周兵代为偿还段耀东所欠原告的欠款，对于尾款33万元，原告先行支付10万元，余款23万元待被告周兵将房屋过户给原告，且原告用此房办理抵押贷款后再付清等。协议签订后，原告于当日给付被告周兵10万元，被告周兵向原告出具了收条1份。其后，被告周兵未按约将房屋过户给原告。经再次协商，被告周兵于2019年3月18日向原告出具承诺书1份，约定原告一次性付清购房尾款21万元后，其于3日内结清房屋所有贷款，并于2019年3月26日前将房屋过户给原告；如其未能履行，其愿意以所经营的“姜堰区天禧假日酒店”提供抵押并由周风提供担保等。承诺书出具后，原告于当日付清了房屋尾款，被告周兵向原告出具收条1份。此后，被告周兵再次违反约定，总是借故拖延，拒不办理房屋的过户手续，己构成严重违约。诉请法院判令：1.依法解除原告与被告周兵签订的关于姜堰区的买卖合同，2.判令被告周兵返还原告购房款31万元，并按年利率6%向原告支付该款的资金占用损失（其中10万元自2019年1月20日起计算，21万元自2019年3月18日起计算，均计算至实清偿日止），3.被告周兵偿还原告74万元，并按年利率6%自2019年1月20日起支付该款的利息，4.被告姜堰区天禧假日酒店和周风对被告周兵上列第2、3项义务承担连带责任。被告周兵辩称：其为案涉商铺的实际控制人，订立三方协议向原告转让案涉商铺和两次收取原告购房款计31万元是事实，同意解除双方之间所订立的购房合同，同意返还原告购房款31万元并按银行同期贷款利率支付相应利息，但被告并未实收到原告其余购房款74万元，请求驳回原告该诉讼请求。被告姜堰区天禧假日酒店、周风未答辩，亦未提交证据。经审理查明：2019年1月20日，原告与被告周兵及案外人段耀东订立三方协议一份，协议载明，不动产权证号为苏（2018）姜堰不动产权第0018436号的大伦镇满庭芳公寓商超楼8号商铺的登记权利人为彭爱兵、朱桂兰，实际控制人为周兵，该房在江苏长江商业银行设定了抵押，尚欠抵押贷款约33万元；协议约定，原告以107万元的价格向被告周兵购买该商铺，付款方式为：其中74万元直接抵算被告周兵代为偿还段耀东所欠原告的欠款，其余33万元，原告在协议订立后三日内支付10万元，房屋办理过户登记后支付23万元。协议签订当日，原告按约给付被告周兵购房款10万元，被告周兵向原告出具了收条。2019年3月18日，原告与周兵协商达成一致，约定原告一次性付清购房尾款21万元，被告周兵于收到购房尾款后3日内结清房屋抵押贷款，并于2019年3月26日前将案涉房屋过户给原告；被告周兵书面承诺如未能按该约定履行，其愿意以所经营的“姜堰区天禧假日酒店”提供抵押并由周风提供担保。被告姜堰区天禧假日酒店在该承诺书上加盖了印章，被告周风在承诺书担保人一栏签名。同日，原告给付被告周兵21万元，被告周兵向原告出具收条。另查明：大伦镇满庭芳公寓商超楼商铺8的登记权利人为彭爱兵、朱桂兰，彭爱兵、朱桂兰否认周兵系该商铺的实际控制人，明确表示其从未委托周兵出售该商铺，对周兵与原告订立房屋买卖合同不知情，不同意将案涉商铺转让给原告。本院认为：被告周兵在与原告及案外人段耀东订立三方协议时，被告对案涉商铺虽未取得所有权或处分权，但其与原告所订立的房屋买卖合同并不违反法律和行政法规强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，但被告对其出售的商铺没有取得所有权或处分权致使标的物的所有权不能转移，原告合同目的不能实现，故原告要求解除房屋买卖合同并向被告周兵主张损害赔偿，符合法律规定，且被告周兵同意解除合同、返还购房款31万元并向原告支付该款利息损失，故原告该相关诉讼请求本院依法予以支持。被告姜堰区天禧假日酒店、周风分别在被告周兵出具的承诺书上承诺人栏加盖印章和在担保人栏签名，共同为被告周兵按约履行办理商铺过户登记的义务提供担保，因周兵违约致商铺买卖合同解除，故被告姜堰区天禧假日酒店、周风应对被告周兵向原告返还房款及赔偿损失的义务承担连带保证责任。对于原告要求被告周兵偿还74万元并支付该款相应利息的诉讼请求，本院认为，原告未实际向被告支付购房款74万元，三方协议中约定的是“74万元直接抵算周兵代为偿还段耀东所欠原告的欠款”，从该约定看，被告周兵并非是加入段耀东对原告所负的债务，也不是段耀东将其对原告所负的债务转移给被告周兵，故原告要求被告周兵承担该74万元债务没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告马青华与被告周兵于2019年1月20日签订的买卖大伦镇满庭芳公寓商超楼商铺8号房屋的合同于2020年7月7日解除。二、被告周兵于本判决生效后十日内返还原告马青华购房款31万元，并按年利率6%赔偿原告该款的利息损失（其中10万元，自2019年1月20日起计算，其余21万元自2019年3月18日起计算，均计算至被告实际履行之日）。三、被告姜堰区天禧假日酒店、被告周风对被告周兵的上述第二项义务承担连带责任。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7215元，由原告负担5125元，被告负担2090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员 钱 进二〇二〇年七月十日书记员 李海蓉附判决援引法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。