北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初44174号原告：北京智家新时代科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：薛锁庆，经理。委托诉讼代理人：夏国龙，男，北京智家新时代科技发展有限公司职员。被告：殷莎，女，1987年2月28日出生，汉族，无业，住江苏省徐州市泉山区。原告北京智家新时代科技发展有限公司（以下简称原告）与被告殷莎（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏国龙、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2020年5月16日至2020年6月29日期间的房屋租金3520元；2、被告赔偿原告逾期支付房租的违约金4800元；3、被告支付原告水费221元、燃气费243元。事实与理由：我公司受北京市朝阳区201号房屋（以下简称201号房屋）所有权人委托代为出租管理该房屋，期限自2018年至2021年。2019年5月12日，被告与我公司签订租赁合同，约定：被告承租201号房屋的次卧用于居住，期限为2019年5月16日至2020年8月7日，月租金2400元，押一付三。被告向我公司支付租金至2020年5月15日，并支付了2400元押金。依照约定，被告应于2020年4月15日支付第五期租金（2020年5月16日至8月7日），但被告未支付，其行为构成违约，应支付欠付的租金和违约金。另外，被告未交纳租期内的水费、燃气费，我公司虽尚未代缴，但其可以将款项交付给我公司，我公司后期代缴。被告辩称：我不同意原告的诉讼请求，认可原告所述承租房屋的位置、租金标准、租期以及租金、押金支付情况。我承租201号房屋系给我父母居住，我父母到派出所办理老年证，但派出所说房屋有隔断、违法，不给办理，因此我于2020年4月1日提出不再居住，4月13日原告的财务催促我交纳租金，4月14日我拨打12345就隔断一事进行投诉，4月15日相关部门在打隔断的房屋贴了封条，6月13日我腾退了房屋并留下钥匙，6月30日原告通过微信朋友圈发布广告另行出租该次卧。201号房屋违法打隔断，我不同意支付租金、违约金。201号房屋承租人一共有4户，我不知道次卧的水费、燃气费的金额，需要原告提供证据，若属实，我同意支付给原告或者自来水、燃气公司。本院经审理认定事实如下：2019年5月12日，原、被告签订《北京市不动产租赁合同》，约定：被告向原告承租201号房屋的次卧，租期为2019年5月16日至2020年8月7日；月租金2400元，押一付三，首期租金（2019年5月16日至8月15日）7200元在签约当日付清、第二次2019年7月15日支付7200元、第三次2019年10月15日支付7200元、第四次2020年1月15日支付7200元、第五次2020年4月15日支付6640元；被告负担租赁期内的水费、燃气费等相关费用；押金2400元，不能抵作不动产租金使用，租赁期满或合同解除后，无违约扣除，押金必须在7日内全额退还……押金不足以抵扣被告承担的费用及违约赔偿责任的，原告有权继续追要；原告交付的不动产严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，被告有权单方解除合同；被告具有不按照约定支付租金达5日等情形的，被告应按月租金的200％支付违约金。诉讼中，双方均称原告系受201号房屋所有权人委托出租管理该房屋，被告已向原告支付押金2400元，并支付租金至2020年5月15日。被告主张原告在201号房屋客厅内设有隔断，违反《商品房屋租赁管理办法》第八条规定，双方所签《北京市不动产租赁合同》无效。原告认可201号房屋客厅内设有隔断，但主张被告签订租赁合同时对此知晓，且被告承租的次卧系该房屋原设计的房间。被告认可原告的上述主张。原告另主张被告未依约于2020年4月15日支付第五次（即2020年5月16日至8月7日期间）租金6640元，构成违约，应支付租金、违约金。被告主张其未依约支付租金系因201号房屋客厅设置有隔断，影响其安全、健康，故其于4月1日提出于4月15日解除租赁合同。被告就其主张提交了其与原告处赵某、夏国龙的微信记录，该证据显示：被告于2020年4月1日向上述二人表示：“我爸妈所在的单位因为疫情，倒闭了，住甜水园东里**楼**门**的房子就不租了，现在要回北京收拾东西，这个季度到期了，就是4月15日，就不租了”，夏国龙未回复；赵某回复称：“我跟我领导说一声”，当日双方进行了23秒的语音通话。原告对该证据的真实性认可，但称其公司未同意解除。被告主张其在与赵某进行语音通话时以房屋设有隔断影响其安全、健康为由提出解除租赁合同，但未就此举证证明。被告另提供的短信记录显示，原告分别于2020年4月15日、16日以短信方式向被告催缴下一季度的租金，被告回复：“退押金和多交一个月的房租”、“不住已经提前告知……”等内容。原告认可该证据的真实性。综合当事人的质证意见及本案查明的事实，本院对被告提交的微信记录、短信记录的真实性予以采信。被告另主张其于2020年6月13日腾退201号房屋次卧，并就此提交了手机截屏、微信记录。原告对该证据的真实性无异议，但不认可证明目的，主张：被告未与其进行交接，亦未告知其已腾退，其不清楚被告何时腾退；因201号房屋客厅设置有隔断，被告拨打市长热线后相关部门对涉事房间进行了查封，该房间承租人了解到被告已腾退次卧，故在原告同意的情况下，于6月30日搬入次卧，原告允许其他租户占有使用次卧的行为视为解除原、被告间的租赁合同。原告主张被告未交纳承租期间的水费221元、燃气费243元。被告认可未交纳的事实，但不认可原告主张的数额。原告未就其主张的水费、燃气费数额的依据以及其已垫付该费用的事实举证证明。另，双方均同意以被告所交纳的2400元押金先行折抵被告应向原告支付的租金、违约金。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告主张201号房屋客厅内设置有隔断，违反《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”导致双方所签《北京市不动产租赁合同》无效。但是，根据本案查明的事实，被告承租的次卧系201号房屋的原设计房间，且《商品房屋租赁管理办法》第二十二条亦规定：“违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。”据此，被告以201号房屋内设置有隔断违反行政法规的强制性规定为由主张租赁合同无效，本院不予采信。原、被告所签《北京市不动产租赁合同》系当事人真实意思表示，无法定无效情形，应认定为合法有效，当事人应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方约定，被告应于2020年4月15日支付第五笔（即2020年5月16日至8月7日期间）租金6640元。被告未交纳。被告虽主张其于2020年4月1日在与赵某进行语音通话时以房屋设有隔断影响其安全、健康为由提出在4月15日解除租赁合同，但未就此举证证明，故本院对其上述解除理由不予采信。根据原、被告间的微信记录显示，被告于2020年4月1日以其父母所在单位倒闭为由提出在4月15日解除租赁合同，其时原告未同意，并在4月15日、16日向被告催收租金。据此，原告在未达到约定解除条件、不符合法律规定解除情形，且原告不同意解除的情况下，所作出的解除通知不发生法律效力。此外，原告主张其于2020年6月30日允许案外人占有使用被告承租的次卧，被告认可未交接的事实，对原告的上述主张表示“不清楚”亦未提供相反证据，故本院对原告的上述主张予以采信。结合被告于2020年4月1日向原告作出的4月15日起不再继续履行合同的意思表示和原告于6月30日允许案外人占有使用房屋的行为，应认定原告于6月30日以实际行为解除了双方间的租赁合同。据此，本院对原告所述租赁合同于2020年6月30日解除的主张予以采纳。被告应向原告支付承租房屋期间的租金。原告要求被告支付2020年5月16日至6月29日期间租金3520元的请求，本院予以支持。根据双方约定，被告不按照约定支付租金达5日，应按月租金的200％支付违约金。被告迟延支付租金的行为构成违约，应当就此向原告承担违约责任，原告要求被告支付违约金4800元的请求，本院予以支持。另，原告虽主张被告未交纳承租期间的水费221元、燃气费243元，但被告对其所主张的数额不予认可，原告亦未就其所主张的数额的依据以及其已垫付该费用的事实举证证明，故本院对其主张不予采信，对其该部分请求不予支持。因原、被告均同意以被告所交纳的2400元押金先行折抵被告应向原告支付的租金、违约金，故本院就此一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告殷莎于本判决生效之日起七日内支付原告北京智家新时代科技发展有限公司二○二○年五月十六日至二○二○年六月二十九日期间租金五千二百元（已执行二千四百元）；二、被告殷莎于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京智家新时代科技发展有限公司逾期支付租金的违约金四千八百元；三、驳回原告北京智家新时代科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告殷莎负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员  郭天天二〇二〇年七月二十四日书记员  史 可