河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终687号 上诉人（原审原告）：张进英，女，1938年2月8日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：张建华，衡水市桃城区金盾法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘振岭，男，1974年9月30日出生，汉族，现住衡水市桃城区。系亲属关系。 上诉人（原审被告）：衡水天城房地产开发有限责任公司，住所地：衡水市桃城区和平西路（棉麻公司院内），统一社会信用代码：911311017356026941。 法定代表人：及旺林，总经理。 委托诉讼代理人：吕亮，男，1988年12月29日出生，汉族，现住衡水市景县。 上诉人张进英因与衡水天城房地产开发有限责任公司（以下简称天城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初5238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张进英的委托诉讼代理人张建华、刘振岭、被上诉人天城公司的委托诉讼代理人吕亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张进英上诉请求：1、请求依法撤销桃城区人民法院（2019）冀1102民初5238号民事判决书第一项、第三项，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由天城公司承担。事实与理由：一审法院查明事实不清，适用法律不当。1、本案涉及商品房为逾期交房不予支持，认定错误。一审判决经审理认定事实如下：张进英与天城公司签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定“出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第五种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格：3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房经验收合格的标准为施工、监理、设计建设单位出具验收合格意见书。”天城公司把具备了第五种交房条件的交房行为，违背了法律规定，经规划、消防、环保等部门综合验收合格后，取得《竣工验收备案表》是商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件的条件法律依据。最高人民法院（2015）民申字第1045号民事裁定书的判例，本院认为：一、中（略）对取得《竣工验收备案表》是商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件的条件进行了准确判断。天城公司应为违法交房，且至今为不合格商品房。一审法院的认定，将使天城公司违法（逾期）交房行为成功的逃避了法律规定的规划、消防、环保等部门有效监管，可能造成以下可怕后果。1、整个小区可能没有按国家规划施工。可能没有达到国家环保要求。由于消防设备、设施不完备，现在仍存在大量的消防安全（火灾）隐患。2、现在办理的《不动产权证书》已失去合法办理的法律依据，可随时宣布无效（之所以能办理产权证，是因为去年省委、政府要求已交付使用的商品房去年底前先办证后由开发商补办手续，不是不取得《竣工验收备案表》就可交房、办证）。3、更可怕的是天城公司就不会积极地整改以上问题，涉案商品房为高层住宅楼，一旦发生火灾后果不堪设想。这也是最高法院把取得《竣工验收备案表》是商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件的法律和现实依据。请求判令天城公司按《商品房买卖合同》第八条具备第五种交房条件。4、该商品房经验收合格的标准为施工、监理、涉及建设单位出具验收合格意见书，为违法条款予以撤销。按第九条约定：逾期交房按日支付房价款万分之0.5的违约金给张进英。266081（房价）*万分之0.5*（365天*8年）=38952元及从一审开庭之日起至天城公司取得《竣工验收备案表》止的违约金按以上方法计算，给付张进英。上诉人一审诉求第二条：判令《合同》第十五条：逾期办证约定，为不当条款予以撤销，按每月200元违约金给张进英。200元*（12月*8年）=19200元。《合同》第十五条：被上诉人逾期办证的违约责任为按已付房款的0.1%支付违约金。没有时间约定，逾期100年也是房价款的0.1%，一审法院判定266.801元错误，请求改判为19200元。一审法院判令，被上诉人的逾期办证行为为始终持续，诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》规定的：“三年”诉讼时效。判令天城公司给付张进英逾期办证违约金266.801元。天城公司逾期办理涉案产权证书是一个持续违约行为，违约状态一直持续存在，诉讼时效不应以违约行为的发生日而应以违法行为的结束日算起。《合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，被上诉人逾期办证的违约责任为按已付房价款的0.1%支付违约金。此条款被上诉人没有约定最长多长时间办证，即可无限期拖延办证，而且违约金极少，是为了减少规划、消防、环保等投资，根本没想进行综合验收而不能办证，显然在逃避违约责任。3、请求二审法院判令被上诉人返还储藏间罚息10790元（10296*6.55%*2*8年=10790元）。4、一审法院认为：关于张进英主张的返还缴纳的燃气费及利息问题。双方签订的《“公元大道”住宅小区项目职工内部集资购房协议书》中约定了每户应缴纳燃气费集资2700元，该约定不违反法律禁止性约定，属于有效约定，现张进英要求返还燃气集资费及利息，于法无据，不予支持判令驳回。一审法院没有调查清楚，天城公司收取的燃气费集资2700元，到底是什么费用时就判决驳回诉讼请求，实际这笔费用在2011年4月23日，就是涉案房产的燃气开口费或是燃气初装费。根据《河北省天然气价格管理办法（试行）冀价管2010144号》文件第十条第二款规定新建商品房城市燃气初装费，应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发商缴纳，不得向用户单独收取。天城公司明知自2010年8月20日起不得再收取此项费用，还向张进英收取，明显违反上述规定，请二审法院判令天城公司返还违规收取燃气费2600（本）+2600X（6.55X2）%罚息X8年=5324元。 天城公司答辩称，涉案房产均已经按照合同约定备案，根据相关法律规定，房产证的法定办理人为购买人，我公司仅仅承担协助义务故不应当承担逾期办证的责任。案涉房产的小房及车库就是我公司单独报批报建的，可以对外进行出售及出租。我公司在一审诉讼前已经根据合同约定支付了逾期交房违约金，购方所述没有事实依据。 天城公司上诉请求：依法撤销(2019)冀1102民初5238号民事判决书，驳回张进英的诉讼请求。一、二审案件受理费由张进英承担。事实和理由：一、案涉合同未约定产权证书办理事宜，张进英也未主张办证，天城公司没有法定办证义务。1、双方于2011年11月8日签订商品房买卖合同，一审法院认定天城公司应于2013年10月28日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但合同并未约定由天城公司办理产权证书，更未约定办证期限，故我方不存在逾期办证情形。2、本案商品房买卖合同已加盖衡水市房地产市场管理处备案专用章，备案号:201115069，足以证明天城公司于2011年已将材料报登记机关备案，即在法院认定的期限内己履行合同约定的备案义务。故一审判决却认定天城公司未办理备案手续，明显错误。3、合同未约定天城公司应告知张进英自行办理过户登记的义务，一审判决认定天城公司未以合理方式告知张进英可以自行申请房屋过户登记，既不符合法律规定也不符合双方约定，故以此为由判决天城公司承担逾期办证责任明显不当。4、根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定"房地产企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件"可以看出，商品房买卖合同履行过程中所有权的办理与取得是由买受人承担的义务，出卖人承担的仅是法定协助义务。本案商品房买卖合同未约定办证事宜，根据上述规定，张进英应当证明已到有关部门申请办理房屋所有权登记，并且不能办理产权证书系天城公司拒绝配合导致。本案中，张进英既不能证明双方明确约定天城公司系办证义务人，也不能证明自己已向有关部门申请办理房屋权属证书，更未证明一直未办理房屋所有权证书系天城公司的原因故一审法院认定天城公司应承担逾期办证违约责任系判决错误。二、张进英主张的逾期办证违约金请求，已超过诉讼时效不应予以支持。本案购房合同签订于2011年11月8日，天城公司于2013年7月30日将房产交付于张进英，一审法院认为，天城公司应当于2013年10月28日前办理备案手续，在合同盖有备案印章的情况下认定天城公司未履行备案义务，以及未以合理方式告知张进英可以自行申请办理过户登记为由判决天城公司承担逾期办证责任。在不考虑备案时间的前提下，张进英最晚应当于2015年10月29日前主张其权利。张进英主张的权利系违约造成的债权权利，且违约金数额为已付房款0.1%，系固定数额的一次性债权，张进英应当自知道或者应当知道其权利受到侵害之日起两年内向违约方主张支付违约金，但张进英未在2015年10月29日前提出主张，至起诉之日已严重超过诉讼时效。 张进英答辩称：天城公司上诉的事实和理由依法不能成立，其法定的交付商品房的义务不能逃避，其向不动产管理局交付人防规划、消防、环保、城建部门验收合格的竣工验收备案表才能够办理相关的不动产产权证书，至今房产公司没有经相关行政部门对涉案房屋进行验收合格。只是由于业主多次上访，市政府出具文件暂时让不动产管理局给业主办理相关的房产证，开发商未完成的相关手续继续完善，开发商违约的行为一直持续到现在，不存在法定诉讼时效超期的事由，其违法行为仍然迟延着。请求法院驳回房产公司的上诉请求，支持我方诉求。 张进英向一审法院起诉请求：1.请求判令双方签订的《商品房买卖合同》第八条为违法条款，予以撤销。天城公司应按照第九条约定给付张进英逾期交房违约金38952元（2019年11月8日之后的违约金按房价款的日万分之零点五计算至天城公司按国家有关规定完善环保、消防等设施验收合格具备规定的交房条件止）2.判令天城公司给付张进英逾期办证违约金19200元；3.请求法庭查清张进英的储物间出售前的产权视否为天城公司所有，判令天城公司在一个月内给张进英办理储物间的《不动产权证书》，否则判令撤销5-2-057号储物间使用协议并承担违法责任，退回张进英所付本加罚息21086元；4.天城公司返还违规收取的张进英燃气费及双倍利息5324元；5.本案诉讼费、律师费等费用由天城公司承担。 一审法院认定事实：案涉房屋位于衡水市桃城区（后更名为幸福里小区）5幢2单元13层1302室。2010年9月27日，张进英与天城公司签订《“公元大道”住宅小区项目职工内部集资购房协议书》一份，约定：乙方（张进英）认购甲方（天城公司）位于和平西路“公元大道”小区××楼××单元××室房屋一套，暂测建筑面积为86.84平方米，最终按房管部门确认面积为准，单价为3060元／平方米，总价为265730元，首付106730元，于2010年9月28日前付清，天然气集资费2700元／户另行收取，地下室单价待定，暂按15000元／户收取。2011年10月28日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》与《储物间使用协议》，《商品房买卖合同补充协议》约定张进英付款方式由分期付款变更为2011年10月28日前一次性付清房款266801元。《储物间使用协议》中约定，业主张进英房号5-2-1302，选定地下室5号楼负2层057号（地下室号），地下室总价款为10296元。当天，张进英向天城公司支付案涉房屋的全部房款266801元、天然气集资费2600元和地下小房（储物间）款10296元。2011年11月8日，张进英与天城公司就案涉房产签订合同编号为ＧＹ-0344的《商品房买卖合同》一份，约定：房屋建筑面积为87.19平方米。单价为3060元／平方米，2011年10月28日付清房款90%计240121元，剩余10%计26680元待配套设施全部竣工经买受人代表参加的验收并确认合格后方可收取。关于房屋的交付期限，该合同第八条约定：“出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第伍种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.该商品房经验收合格的标准为施工、监理、设计建设单位出具验收合格意见书。”该合同第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任为：“逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”关于产权登记，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已支付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。2013年7月30日，张进英将经施工、监理、设计建设单位验收后出具验收合格意见的案涉房产及储物间交付张进英使用，双方办理了房屋交接手续。2013年8月2日，天城公司向张进英支付逾期交房违约金7564元。2018年11月26日，案涉房屋办理了不动产权证书，证书编号为冀（2018）衡水市不动产权第0303213号。 一审法院认为：张进英与天城公司签订的《“公元大道”住宅小区项目职工内部集资购房协议书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》与《储物间使用协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应按照合同履行合同义务。关于双方签订的《商品房买卖合同》第八条的效力问题。张进英称根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程施工管理条例》第四十九条规定必须经有规划部门、消防部门、人防部门组织验收。本院认为《城市房地产开发经营管理条例》和《建设工程施工管理条例》均属于行政管理性的规定，而不是效力禁止性的规定，违反该规定并不会导致合同条款无效。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。双方在《商品房买卖合同》第八条中约定商品房经验收合格的标准为施工、监理、设计建设单位出具验收合格意见书，不违反效力禁止性规定，属于有效条款。关于天城公司应否支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》约定的交房日期为2011年12月30日，天城公司于2013年7月30日将案涉房屋交付张进英使用，之后向张进英支付了逾期交房违约金7564元，张进英对此并无异议，故应予确认。因双方在《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件为“该商品房经验收合格的标准为施工、监理、设计建设单位出具验收合格意见书”，并未约定交房条件为“商品房经综合验收合格”，故张进英以天城公司交付的房屋没有通过消防验收，不具备交房条件为由主张逾期交房违约金至案涉房屋通过消防验收之日止，无事实及法律依据，本院不予支持。关于天城公司应否支付逾期办证（办理权属变更登记）的违约金。《商品房买卖合同》约定天城公司应于商品房交付使用后90日内（即2013年10月28日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但案涉房产权属证书的取得时间为2018年11月26日，现天城公司未提供证据证明其在合同约定的期限内已完成房屋初始登记并将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并以合理方式告知张进英可以自行申请房屋过户登记，故天城公司应当承担逾期办证的违约责任。天城公司以张进英主张逾期办证违约金已超过诉讼时效为由进行抗辩，截至办理完案涉房产的权属登记，天城公司的逾期行为始终持续，案涉房产权属证书的取得时间为2018年11月26日，故诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》规定的“三年”诉讼时效，即张进英起诉时尚未超出诉讼时效，故张进英要求天城公司支付逾期办证违约金的主张，本院予以支持。但应当按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的标准计算，即按已付房价款的0.1%支付违约金。张进英已支付房款266801元，故逾期办证违约金的数额应为266.801元。关于请求解除双方签订的储物间使用协议，返还储物间收取的本金并支付双倍的利息问题。天城公司已于2013年7月30日向张进英交付储物间，张进英一直使用至今，现双方均同意解除储物间协议，本院予以照准。张进英主张天城公司给付储物间费用双倍利息，无事实与法律依据，本院不予以支持。关于张进英主张的返还交纳的燃气费及利息问题。双方签订的《“公元大道”住宅小区项目职工内部集资购房协议书》中约定了每户需交纳燃气费2700元，该约定不违反法律禁止性规定，属于有效约定，现张进英要求天城公司返还燃气费及双倍利息，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、衡水天城房地产开发有限责任公司自本判决书生效之日起十日内给付张进英逾期办证费用266.801元；二、解除张进英与衡水天城房地产开发有限责任公司2011年10月28日签订的《储物间使用协议》本判决生效之日起十日内，张进英退还衡水天城房地产开发有限责任公司5号楼负2层057号储物间，衡水天城房地产开发有限责任公司退还张进英所交储物间款10296元；三、驳回张进英其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费957元，由张进英负担932元，衡水天城房地产开发有限责任公司负担25元。 本院二审期间，天城公司提交新证据：一、建设工程规划许可证，拟证明案涉公元大道住宅小区一至八号楼地下储藏及地下车库均是单独进行规划的并经批准的。二、公元大道住宅小区房产面积实测总结报告。三、衡水市建设工程规划核实许可证，用以证明公元大道住宅小区一至八号楼住宅地下车库等与工程规划许可证一致。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张进英的质证意见是：对于证据一，真实性没有异议，此规划许可证发证时间是2012年9月14日，属于房产公司开发后进行的补正，该规划也不能证实储藏间和地下车位的所有权和使用权归属的问题。对于证据二实测报告测绘的数据只能证实天城房产委托衡水测绘房产公司测绘队在2013年6月25日进行的测绘汇总，与本案主张没有关联性。对于证据三核实许可证是2018年1月19日颁发的，也属于房产公司后期补办的手续，不能证实房产公司的主张。对于天城公司提供上述证据的真实性本院予以确认，但上述证据不能证明天城公司的主张，对于上述证据与本案的关联性不予认定。 二审经审理查明:案涉合同加盖了衡水市房地产市场管理处备案专用章，备案号:201115069，天城公司将案涉合同报登记机关备案，其他二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，案涉《“公元大道”住宅小区项目职工内部集资购房协议书》、《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同约定享有、履行合同的权利义务。对在履行合同过程中双方存在争议的问题，本院认定如下： 关于逾期交房的问题。案涉合同约定的交房日期为2011年12月30日，天城公司于2013年7月30日将案涉房屋交付张进英，于2013年8月2日向张进英支付了逾期交房违约金7564元。二审庭审中，双方均认可交房后张进英随即对房屋进行了装修并入住。房屋交付后张进英收取了天城公司支付的逾期交房违约金。本案中，张进英以房屋并未取得竣工验收备案表，主张应按房屋未交付的约定计算逾期交房违约金，至案涉房屋取得竣工验收备案表之日止。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。案涉房屋交付后，张进英对房屋进行了装修并入住，即案涉房屋是否取得竣工验收备案表并未影响张进英对房屋的占有、使用的权利。根据案涉合同第九条约定，双方约定构成逾期交房违约责任的条件为“未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用……”，本案中，张进英关于交房不符合约定等同于逾期交房的主张本院不予支持。故张进英收房后又主张案涉合同按未交房的约定计算逾期交房违约金的请求不能成立。 关于逾期办证的问题。合同约定天城公司应于商品房交付使用后90日内（即2013年10月28日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方合同约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款0.1%向买受人支付违约金。天城公司虽将案涉合同报产权登记机关备案，但结合办理房屋产权证过程中双方的权利义务、天城公司代收契税、案涉小区消防等设施验收不合格等情况，案涉房产在商品房交付后约5年才取得房产证的责任应由天城公司承担，一审法院判令天城公司承担逾期办证的违约责任并无不当，本院予以确认。关于违约金数额的计算方法问题。根据合同约定，按已付房款0.1%向买受人支付违约金。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，张进英亦未提交证据证实因逾期办证给其实际造成的损失高于按照合同约定计算方式得出的违约金数额。对逾期办证违约金计算方式一审认定并无不当，本院予以确认。关于逾期办证违约金的计算期间。本案双方签订买卖合同时标的物为尚未建成的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应自房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，天城公司未能提供证据证实其承建的房屋在上述时间内具备办证条件并通知张进英办理房屋权属证书。截至2018年11月26日案涉房产办理完权属登记，天城公司的逾期办证行为始终处于持续状态，故诉讼时效应自案涉房产办理完权属登记的2018年11月26日起算，适用《中华人民共和国民法总则》规定的“三年”诉讼时效，即张进英起诉未超出诉讼时效。 关于燃气初装费及利息问题。根据双方签订的《“公元大道”住宅小区项目职工内部集资购房协议书》约定，每户需交纳燃气集资费2700元，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，张进英要求天城公司返还燃气集资费及利息，于法无据，不予支持。 综上所述，张进英、衡水天城房地产开发有限责任公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费957元，由张进英负担932元，衡水天城房地产开发有限责任公司负担25元；二审案件受理费1971元，由张进英负担1907元，衡水天城房地产开发有限责任公司负担64元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张天杲 审 判 员 王江丰 审 判 员 朱一麟 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 陈 兵 书 记 员 吴晓雪 ——