广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初3241号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司,住所地:韶关市浈江区*************韶关碧桂园凤凰商业广场1层办公综合区。法定代表人：张艳芝，该司区域总经理。委托诉讼代理人：马艳，该司职员。被告：温桂华，男，1970年12月7日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区云林水岸39街7号，公民身份号码：440************439。被告：潘红霞，女，1972年11月19日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区云林水岸39街7号，公民身份号码：440************468。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司与被告温桂华、潘红霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马艳到庭参加诉讼，被告温桂华、潘红霞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付韶关市***云林水岸39街7号房屋的物业服务费暂计至2019年9月共计29704.68元；2、被告以每月拖欠物业费为基数，按所欠物业费每日5‰为标准，向原告支付至被告交付全部拖欠物业费之日止的违约金，暂计至2019年11月17日的违约金为41017.21元，现向公司申请后请求法院判令被告以3‰的违约金共计24610.33元（2019年11月17日之后的违约金仍然按照《韶关碧桂园前期物业服务协议》所约定计至付清之日止），合计54315.01元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年7月10日，韶关市顺宏房地产开发有限公司与原告签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务，合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2012年3月31日购买韶关市***云林水岸39街7号房屋，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费1650.26元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金，被告于2018年4月开始拖欠物业服务费，至2019年9月拖欠的款项已经达54315.01元，原告于2019年11月15日向被告发出《律师函》，要求被告缴交物业服务费。被告温桂华、潘红霞未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，被告未到庭质证、未提交证据。对无争议证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年3月31日，温桂华、潘红霞（买受人）与韶关市顺宏房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买的商品房为位于广东省韶关市*************的“韶关碧桂园”云林水岸39街7（G65型）联体住宅一幢。该商品房的套内建筑面积643.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积X平方米，即该商品房的房屋建筑面积共643.24平方米，该商品房花园面积967平方米。出卖人应当在2012年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人应在交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。2009年7月15日，韶关市顺宏房地产开发有限公司与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务，纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未效付给业主使用的物业，其物业服务费由韶关市顺宏房地产开发有限公司交纳，联体住宅按房屋建筑面积每平方米每月1.8元、花园面积每平方米每月0.5元，物业费于每月5日前支付，如逾期从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。随后，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告涉案物业属于原告管理的物业服务区域范围，经核实，被告房屋建筑面积642.92平方米，花园面积986平方米，按月应交物业费1650.26元，被告于2018年4月开始拖欠物业服务费至2019年9月共计29704.68元，原告经催收未果，诉至法院。另查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司于2019年6月20日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，未对原告提供的证据和陈述的事实提出异议，本院依据现有证据及庭审查明的事实依法进行判决。被告与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，明确了房屋、花园面积。原告与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订的《韶关碧桂园前期物业服务合同》后，对包括被告涉案物业在内建筑共用部位、共用设施设备进行维护和管理，协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务，履行了服务义务，被告未履行缴费义务已构成违约，被告应向原告支付2018年4月至2019年9月的物业服务费29704.68元及违约金，对于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告逾期支付物业服务费给碧桂园物业公司造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”现碧桂园物业公司诉求被告按所欠物业费每日千分之五计付违约金，明显过高。因此，本院适当调整为被告支付的违约金金额应以每月拖欠物业服务费金额为基数，从逾期支付之日(次月1日)起以不超过人民银行同期贷款利率x(1+30%)计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率x(1+30%)计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告温桂华、潘红霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司2018年4月至2019年9月的物业服务费共计29704.68元及逾期支付期间的违约金（以每月拖欠物业服务费金额为基数，从逾期支付之日(次月1日)起按中国人民银行同期贷款利率x(1+30%)计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率x(1+30%)计算）；二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1157.88元、公告费260元，合计1417.88元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司负担342.88元、被告温桂华、潘红霞负担1075元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘桂全人民陪审员  曾小云人民陪审员  王佩芳二〇二〇年七月二十三日法官 助理  邹叶凤书 记 员  丘美英