辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0802民初1525号原告：营口市金牛山物业服务有限公司，住所地营口市站**福山花园小区****，统一社会信用代码91210800686630778N。法定代表人：高威，该公司总经理。被告：孙增新，男，1968年3月29日出生，住营口市站**。原告营口市金牛山物业服务有限公司与被告孙增新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告营口市金牛山物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告人支付物业4942；2、被告支付滞纳金902；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2009年1月1日，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定由原告为福山花园业主，物业使用人提供物业服务，主要服务内容是：公共环境保洁、公共绿化养护，公共秩序维护，保修期给房屋共用部位，共用设施、设备维修服务。物业服务费按住宅面积每月每平方米0.50元收取业主逾期未交纳物业服务费的，按逾期金额每日万分之五计算滞纳金。被告：孙增新住宅面积88.04平方米，从2010年7月1日开始至2019年12月31日，欠交物业服务费时间114个月，欠费金额4942元。虽经原告多次催缴但被告仍未支付。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求法院判令被告支付物业服务费4942，支付滞纳金902，承担诉讼费。被告辩称，一、本人与金牛山物业服务公司不存在物业服务合同关系，我的证据是：该物业从来没有通过公平、公正、公开和市场竞争机制招标，更没有通过福山小区业主大会和业主委员会的选聘而是通过私下不合法的程序与开发商福山物业公司交易进入经营的，也没有哪个社区通知本人与物业公司要签什么合同，后经上社区了解才知道2009年1月1日该物业与所谓的福山业主委员会签订了一份合同。因为本小区2005年建成，本人自入住从来从未接到召开业主大会的通知，更没有通过超半数以上业主选举而成立业主委员会（此有本小区近500人签名签字为证）该合同是物业公司与所谓业主委员会中的副主任项莉签的合同根本不具法律效应，更不符合各级《物业管理服务条例》的规定。二、因该物业合同主体存在欺诈性质，所以此合同不合法，更无效。我的证据是：1、2011年1月1日至2016年长达六年之久的该物业合同时后补的（此有项莉录音为证），那么说该物业这几年中都是无合同经营的，再则以下签订长达六年时间的物业合同，不仅严重损害了业主利益，也是先行物业管理条例中明文禁止的。2、2015年7月10日到2017年4月1日又因该物业不守信经营被市场监管局列入异常经营名单中，后又在2016年6月27日被营口市工商行政管理局吊销营业执照（此有复印件和天眼为证），而2011年1月1日该物业仍然能续签合同到2018年末，由如此多劣迹行为的物业公司，他们的合同就是一纸空文，蒙蔽福山业主，无视监管，赚取不应当的利益，根据《合同法》中的规定凡是有欺诈、有串通、有以合法形式掩盖非法目的情形，由损害集体，社会公共利益和第三人利益的情形，合同就无效。三、该物业即便签订了无效合同，也没有做到所谓的合同约定根本谈不上提供了低价相符的物业服务。下面就依据所谓合同上四大方面服务一一对证。1、公共环境保洁服务：该物业为了节省成本，所谓的保洁人员就是三个更夫（年岁都在六十岁以上）和五个女保洁（年岁也都五六十岁了）并且没有统一着装还边保洁边捡破烂（他们放工具的屋里为证）。两位经理在工作时间带头打麻将睡大觉干私活。小区内各种表箱、共用门窗、楼道灯、路灯、健身器材从来没见擦过，见到却是垃圾桶无盖臭气熏天，见到大风天垃圾满天飞，角落肮脏到处有，特别是五乱说是制止一经发现清除，而实际上小区所有公共绿地全部被乱搭乱建为彩钢房、破板房、铁栅栏、破杖子、菜地杂物堆放所占，更严重连消防通道都被占用，一旦发生火灾，必然危及业主生命和财产安全！这样的保洁服务令业主担心啊。2、公共绿化养护服务：说有专职人员实施小区绿化养护，专职在哪？我看到的就是三个更夫，白天放下门卫的活不管了，在小区里转一圈做做样子，小区哪还有绿地了，都被住家变成了菜园子，用他副经理的话说“你们种菜好我们就不用管了，也省的浇水喷药锄杂草了”。3、公共秩序维护服务：保安室没有了，都是打更老头，自然也谈不上专职统一着装，行为规范，形象良好了。原来小区东、西、北都有门卫房，现在只剩下西大门有了，说是每三个小时按巡更路线巡查一次，就是三个月、三年一次，白天晚上也没看见更夫巡查哪里了，唯一的西大门连拦车杆都没放下过，门卫就是在屋里抽烟、喝水、唠嗑，小区白天、晚上形同虚设外来车辆随便进出，随便停放，附近人都知道福山小区没人管，遛狗的、叫卖的、收破烂的整日不断严重影响了业主正常生活，晚上就有一名打更在班，但早早就睡觉了，小区时常有入室偷盗，楼下电瓶车电瓶被偷，车辆被划的事件发生（此处有派出所处的证明）业主要求调看监控，图像就是看不到，有时还失灵，还以搪塞手段不予调看，监控录像就是个摆设，我本人认为住在这样的小区生命和财产没有保障。4、保修期外房屋公共部位、公共设施维修服务。这是该物业最不兑现的合同，引起公愤的症结所在，每当业主提出合理的修缮要求，他们都各种理由推诿扯皮甚至百般刁难，敷衍了事，我是因为2011年卧室飘窗与外墙接缝处漏雨，导致卧室墙皮脱落，地板被泡，地板被泡导致开裂8年厨房主干下水管道突然开裂导致把楼下都淹了，自家地板也泡坏了，两起事件多次找物业要求维修，物业均以物业费不交为由拒绝维修，请问物业，物业费和公共维修基金是一回事吗，理由能成立吗。另外小区路面年久失修，道路坑洼不平，部分屋顶房檐水泥脱落严重威胁业主的人身安全。原告在起诉中写到本人从2010年7月1日-2019年12月31日欠交物业费时间114个月是错误的，本人2010年物业费已交（有你们物业收据为证）应该是2011年1月1日至2019年12月31日共计108月。综上所述，原告起诉我物业费一案是由原告违约在先为伸张正义，维护业主合法权益请求法庭调查实施作出公正判决，我也提出如下诉求，肯定法院予以支持。1、撤销该物业公司对我物业费一案的起诉，赔付我房屋损失费，精神损失费，误工费，交通费共计5000元整。2、此次所有诉讼费由原告承担。3、判令该物业返还无效合同经营期间我所缴纳的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月1日，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同有效期从2009年1月1日至2010年12月30日止。2011年1月1日，原告与营口市福山花园小区业主委员会续签了物业服务合同，合同有效期从2011年1月1日至2016年12月30日止。原告与营口市福山花园小区业主委员会又于2017年7月1日续签了物业服务合同，合同有效期从2017年1月1日至2018年12月30日止。该合同到期后，原告与营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会签订了物业服务合同，合同有效期从2009年1月1日至2019年12月31日，上述合同均约定，由原告为福山花园小区业主、物业使用人提供物业服务，主要服务内容是公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护、保修期给房屋公共部分、共用设施、设备维修维护。业主、物业使用人按住宅面积每月每平米0.5元标准缴纳物业服务费。收费方式收费时间为从每年1月1日开始，一次性预收一年物业服务费，业主逾期交纳的，逾期金额每日万分之五计算滞纳金。被告住宅面积88.04平方米，从2010年7月1日开始至2019年12月31日，欠交物业服务费时间114个月，原告主张被告拖欠物业服务费金额为4942元。原告向本院提交数组照片证明原告履行了物业服务义务，被告表示对该组证据均有异议。被告提交证据照片50页证明福山小区乱搭乱建乱挖乱圈，原告没有尽到义务。本院认为，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会、营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会签订的物业服务合同对全体业主有效,原告作为物业服务提供者应当按照合同的约定全面履行自己的义务,被告作为业主应当按照合同的约定及时交纳物业服务费。根据上述物业服务合同的约定，原告依约为站前区福山花园小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费。原告向本院提交的证据，可以证明原告履行了物业服务企业应尽的义务，故原告主张被告给付从2010年7月1日开始至2019年12月31日物业服务费4942元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付所欠物业服务费4942元的滞纳金的请求，本院认为，首先因其约定的每日万分之五计算滞纳金的标准较高，本院予以适当调整为以4942元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；其次，被告欠缴物业服务费时间长达数年，原告未在合理时间内积极主张自己的权利，故原告应对被告拖欠物业服务费滞纳金的产生承担部分责任，本院酌定被告支付所欠物业服务费4942元的滞纳金，从原告方主张权利之日即2020年5月19日起至被告给付之日，利率按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率确定。关于被告主张的抗辩理由，本院认为，首先，依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定:“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。”因此营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会有权代行业主委员会的职责选聘物业公司,原告在此期间系合法提供物业服务,被告不能因此而拒绝缴纳物业服务费。其次，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会，即使没有业主大会也可以向相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，同时物业服务公司也应当积极的主张权利，不能放任不及时缴纳物业服务费的业主或物业使用人拖欠物业费长达数年时间，否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境。被告称其2010年已交纳物业费，但未提供证据加以佐证，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告孙增新在本判决生效十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司从2010年1月1日开始至2019年12月31日的物业费4942元。被告孙增新在本判决生效十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司物业费4942元的滞纳金，从2020年5月19日起至被告给付之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率确定。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告承担。原告已预交本院，由被告给付原告25元，本院退还原告25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  李孝岩二〇二〇年七月二十七日书记员  马明慧