广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初10364号原告（反诉被告）：梁善欢，男，1962年5月31日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：高海生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾阳天，广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市白云区同德街同德经济联合社，住所广州市白云区同德街同德村法定代表人：郭瑞星。委托诉讼代理人：闫涛，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人:高晟，广州金鹏律师事务所实习律师。原告（反诉被告）梁善欢（以下简称原告）诉被告（反诉原告）广州市白云区同德街同德经济联合社（以下简称被告同德经济联合社）合同纠纷一案，本院于2019年4月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁善欢及其委托诉讼代理人曾阳天、被告（反诉原告）广州市白云区同德街同德经济联合社的委托诉讼代理人闫涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）梁善欢向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令确认原告与被告于2012年12月3日签订的《协议书》有效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为广州市白云区同德横滘村村民，在上世纪90年代开始致力扶持同德横滘村当地经济发展。1993年10月27日，广州市白云区同德横滘村第四经济合作社因无法支付原告工程款714238.5元，其与原告签订《协议书》约定将其自有的滘南汽修厂以北车场及三角地段土地用于抵偿拖欠原告的工程款，交付原告永久性使用。1993年，广州市白云区同德横滘村第四经济合作社又将其另一处土地的使用权作价70万抵偿给原告，并在同年12月28日签订《协议书》。1993年3月8日，广州市白云区同德横滘村第六经济合作社与原告签订《协议书》，将其持有的1800平方米的土地以每平方600元的价格转让给原告永久使用，后经双方确定，该地块为1482平方米，总地款为889200元。2004年8月11日，案外人叶伟志与广州市广州橡胶密封厂签订协议书，约定就广州市广州橡胶密封厂持有的白云区石井镇同德围横滘村地段1343平方米土地及其建筑、用电、用水、道路等设施转让给叶伟志。2004年8月12日，叶伟志将上述土地及附属建筑物作价转让给原告，并由双方签订《协议书》。2004年8月24日，原告与广州市同骏实业有限公司达成协议，约定将广州市同骏实业有限公司持有的娱乐城7507.3平方米的土地（含建筑物）与原告所分散持有的7070.4平方米土地（包括较南、较北、南胜，含建筑物）进行置换，原告补偿土地面积差额给广州市同骏实业有限公司。原告于2004年8月25日向广州市同骏实业有限公司交付土地差额款196605元，并取得其开具的收款收据。至此原告取得娱乐城7507.3平方米的土地使用权后继续经营使用，被告取得原告各地块的使用权后陆续加建建筑物进行自主经营，至今仍继续正常经营。2012年12月3日，原告与被告签订《协议书》，明确约定和确认广州市西槎路（泽德花园项目旁边）同德娱乐城7507.3平方土地及地上建筑物的使用权及自主经营权归原告，同时约定，土地及地上建筑如涉及拆迁的，相关的补偿款和赔偿款归原告所有的相关事项。2014年7月10日，被告出具《证明书》，确认上述土地交还和娱乐城土地及地上建筑物的权属归原告所有的事实。2016年2月，为保障2004年8月24日广州市同骏实业有限公司与原告签订的协议书以及2012年12月3日原被告签订的协议书的履行，保护原、被告双方土地置换的权益，双方向广州市白云区同德街人民调解委员会申请调解，再次就土地的面积及实际使用权等问题作出确认，由原被告双方自愿继续履行相关协议，并经人民调解委员会于2016年12月29日出具《人民调解协议书》。为维护原告的合法权益，特诉至法院。针对广州市白云区同德街同德经济联合社的反诉，梁善欢辩称：不同意被告的反诉请求。对土地使用权转让的认定，从1993年至今本案签署的众多协议并没有违反我国相关法律的强制性规定。理由如下：1、根据1988年宪法修正案第二条规定并没有对土地使用权依法转让作出限制，也没有规定只有国有土地使用权才可以流转。原告梁善欢与横滘四社、六社签订的合同书、协议书的时间及履行时间形成于1993年，是在1999年10月1日合同法实施之前。因此原告梁善欢在最初取得四社与六社土地使用权时，国家是没有法律规定明确禁止土地使用权转让的。在1988年修订的土地管理法第二条规定，集体土地的使用权是可以依法转让的，且2019年新修订的土地管理法中对集体土地使用权的流转作出了新的规定，鼓励村集体以使用权入市。根据广东省集体建设用地使用权流转管理办法第2条和第18条规定，集体建设用地使用权的出让、出租、转让、转租和抵押是适用本办法，且集体建设用地使用权流转转租应当签订书面合同。集体建设用地使用权的转让，原受让方的权利义务随之转移。集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行合同。再根据广东省人大在1997年10月16日颁布并实施的广东省土地管理实施办法第五条规定，国有土地和集体土地的使用权是可以依法转让。国有土地和集体土地的使用权转让和国有土地有偿使用办法是按照国家和省的相关规定执行。上述在广东省范围内所颁布实施的地方性法规也肯定了我省在集体建设用地使用权进行流转的合法性，因此原告与横滘村第四、第六经济合作社最初签订合同书、协议书是合法的，政府部门对本案争议集体土地的一个流转行为是予以认可的，包括原告最初取得六社高塘地块、四社汽修厂以及较南地块的使用权，对涉案土地使用权进行置换的一个行为，均有法律支持，并没有违反法律的强制性规定。被告（反诉原告）广州市白云区同德街同德经济联合社提起反诉称：1993年3月8日，广州市白云区同德村第六经济合作社与原告签订《合同书》，将其持有的1800平方米的土地（下称高塘地块）以每平方600元的价格转让给原告永久使用。1993年10月27日，广州市白云区同德村第四经济合作社因无法支付原告工程款714238.5元，其与原告签订《协议书》约定将其自有的滘南汽修厂以北车场及三角地段土地（下称汽修厂地块）用于抵偿拖欠原告的工程款，交付原告永久性使用。1993年12月28日，广州市白云区石井镇同德村第四经济合作社与原告签订协议书，约定将其位于“滘南四社辖区内地段东至西26米、南至北（东64.5米）西53.2米的面积（下称滘南地块）转让给原告所有，转让价格700000元。上述合同签订后，广州市白云区石井镇同德村第四经济合作社将上述地块交付给原告使用。2004年8月12日，原告与叶伟志签订《协议书》，约定由原告从叶伟志处受让滘北原广州密封件厂后侧地段1343平方米（下称密封件厂地块）。原广州市白云区石井镇同德村第六经济合作社系现广州市白云区同德街同德村第六经济合作社，原广州市白云区石井镇同德村第四经济合作社系现广州市白云区同德街同德村第四经济合作社。经改制，广州市白云区同德街同德村第一至六经济合作社共同出资设立广州市同骏实业有限公司，统一行使同德村第一至六经济合作社的集体经济组织管理职能。同德村一至六经济合作社所拥有的集体土地均由广州市同骏实业有限公司统一管理。2004年8月24日，同骏公司与原告签订《协议书》，约定由同骏公司用“娱乐城土地（含建筑物）的使用权”与原告所持有的“三块土地（较南、较北、南胜）（含建筑物平等交换，并按土地面积进行差额补偿。双方交换土地及地上建筑物使用权后，双方均不得变更，若因国家建设需要拆迁时，则按广州市拆迁规定办理，拆迁补偿款由甲乙双方各自收回。换地合同所述“三块土地”即高塘地块、汽修厂地块、滘南地块和密封件厂地块，滘南地块与汽修厂地块相邻，被视为同一土地。“娱乐城土地”指广州市白云区西槎路（泽德花园项目旁边）同德娱乐城保留用地，面积为7507.3平方米，为广州市白云区同德街同德村第一经济合作社范围内土地。2012年12月3日，原被告签订《协议书》，双方确认娱乐城土地及地上建筑物为原告所有，被告同意受委托办理该地块的权属登记及征地补偿事宜，并同意在收到该地块的补偿款后十五个工作日内扣除税费和管理费后全部支付给原告。2012年12月12日，被告与广州市住房保障办公室、白云区人民政府征地办公室、白云区同德街道办事处签订《白云区泽德医院项目集体土地征收补偿协议书》，约定由政府征收娱乐城地块土地，补偿金额为8252504.95元（含土地补偿费1151400元，以及地上建筑物、附着物及青苗补偿，其它补偿，排洪渠及泵房迁移改造补偿）。被告收到该补偿金额后根据确认协议的安排全部支付给了原告。被告认为，根据1987年施行的《中华人民共和国土地管理法》规定，集体土地所有权不得转让，集体土地使用权转让须符合法律法规规定的条件。本案案涉土地均为农村集体土地，不得转让。故案涉合同实际上均为转让集体土地所有权的合同，违反了法律强制性规定，系无效合同。娱乐城土地登记在被告名下，相应土地补偿费应由被告持有，由被告根据土地的实际权属情况处理。原告取得诉请所述土地补偿费金额违反法律规定，应当返还给被告。请求法院判令：1、确认原告与被告于2012年12月3日签订的《协议书》无效；2、判决原告向被告返还土地补偿费1151400元；3、本案反诉费用由原告承担。针对梁善欢的本诉，广州市白云区同德街同德经济联合社辩称：不同意原告的全部诉讼请求，因为该合同是无效合同，其违反了《中华人民共和国土地管理法》及相关规定。其他事实和理由与被告反诉的事实理由一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的协议书及收据、合同书及收据、协议书、证明书、人民调解协议书、白云区泽德医院项目集体土地征收补偿协议书、集体土地使用证及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年3月8日，原告（乙方）广州市白云区石井镇同德村第六经济合作社（甲方）签订《合同书》，约定：为了搞活经济，一致达成以下协议：一、甲方因建仓库、厂房需用资金，将本社管辖内的高塘（以下简称高塘地块）转让给乙方，使甲方有资金办好企业，建好仓库，更好地把经济搞活。二、甲方转让给乙方的1800平方米土地永久性使用，产权归乙方所有，每平米以600元作转让价。三、甲方转让给乙方土地，甲方应在管割内有一条四米路通向乙方的土地，以确保乙方的正常使用。四、甲方转让给乙方作永久性使用的土地，乙方有权自行设计，投资兴建。1993年10月27日，原告（甲方）与广州市白云区石井镇同德村横滘四社（乙方）签订《协议书》，约定：乙方为尽快解决在92年建仓库所欠下的甲方工程款，共同协议如下：二、为了解决乙方的资金问题，保证甲方利益，乙方将四社管割内的滘南汽修厂以北车场及三角地段（甲方所建的车场）【以下简称汽修厂地块】作永久性使用，以抵偿乙方所欠甲方的全部工程款及余坭款，甲方可在条件允许的情况下作任何使用，产权归甲方所有。以上面积作为甲乙双方的抵偿条件，如遇国家征地，则由甲方解决处理。三、在车场与欠款抵偿后，甲方无条件在滘南乙方指定范围内兴建1000平方米的仓库。同年12月28日，原告（乙方）与广州市白云区石井镇同德村第四经济合作社（甲方）签订《协议书》，约定：一、甲方愿意将位于滘南四社辖内的地段东至西26米、南至北（东64.5米）西53.2米的面积，其中另道路宽8米，长50米（以下简称滘南地块）交由乙方安排处理，本协议总面积由乙方作永久性使用。二、抵偿条件，乙方愿用70万元作抵偿条件，给甲方作发展和壮大集体的经济基础。乙方应在93年支付25万元给甲方，94年将全部欠数支付完毕。三、本协议签订后，产权归乙方所有，在条件允许的情况下，协助乙方办理有关建房手续。1993年12月25日及1994年1月15日、2月21日，原告分别向广州市白云区石井镇同德村第四经济合作社支付场地款15万元、10万元及10万元，合计35万元。2004年8月11日，叶伟志（乙方）与广州市广州橡胶密封件厂（甲方）签订《协议书》，约定：一、乙方支付上述临时建筑残值补偿费530000元给甲方，甲方全额收到补偿费后，甲方经广州市规划局（92）穗城规地0229号《建设用地规划许可证》和广州市国土局穗国土【1993】征（拨）通字第179号《国家建设征用（划拨）土地通知书》批准所征用白云区石井镇同德围地段1343平方米土地及其上的临时建筑、附属的用水、用电、道路等设施全部归乙方所有。同年8月12日，叶伟志（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，约定：甲方位于西槎路横滘较北，原广州密封件厂后侧地段1343平方场地（以下简称密封件厂地块）同意转让给乙方使用，乙方同意付给甲方补偿费604350元。后原告向叶伟志支付全部补偿费。同年8月24日，原告（乙方）与广州市同骏实业有限公司（甲方）签订《协议书》，约定：现就甲乙双方土地及地上建筑物的使用权交换达成如下协议：一、甲方同意将权属于甲方的娱乐城土地（含建筑物）的使用权与乙方的三块土地（包括较南、较北、南胜）（含建筑物）的使用权进行平等交换。二、属于甲方娱乐城土地面积为7507.3平方米，乙方土地面积7070.4平方米，甲方比乙方多436.9平方米，乙方需向甲方补偿196605元。六、甲乙双方交换土地及地上建筑物的使用权后，双方均不得变更。若因国家建设需要拆迁时，拆迁补偿款由甲乙双方各自收回。同年8月25日，原告向广州市同骏实业有限公司一次性支付补偿款196605元。2012年12月3日，原告（乙方）与被告广州市白云区同德街同德经济联合社（甲方）签订《协议书》，约定：乙方是同德村村民，根据2004年8月24日乙方与广州市同骏实业有限公司共同签订的《协议书》，双方约定如下：一、甲乙双方共同确认位于广州市白云区西槎路【泽德花园项目旁边】同德娱乐城保留用地面积为7507.3平方米及地上建筑物全部属于乙方所有。二、位于广州市白云区西槎路【泽德花园项目旁边】同德娱乐城保留用地面积为7507.3平方米的产权仍登记在甲方名下。现乙方要求甲方协助办理涉及该土地及地上建筑物的征地拆迁补偿和土地权属登记手续，甲方同意协助办理，乙方已经授权委托甲方进行办理。三、广州市住房保障办需要继续征用该土地的部分用地作为同德医院项目建设用地，甲乙双方同意积极配合广州市住房保障办、白云区政府等政府有关部门办理征地手续，并同意按照在2012年11月7日下午，龚辉副区长在白云区政府327会议室主持召开会议，研究解决泽德医院征地拆迁涉及同德娱乐城的补偿标准进行补偿给乙方。四、甲乙双方同意，以甲方名义与广州市住房保障办签订征用该土地的补偿协议，办理剩余土地7638平方米《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、报建等一切手续。五、甲方在取得该土地的补偿款后十五天内扣除税费和管理费后全部支付给乙方，甲方在取得该土地的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》后十五天内交给乙方自己保管。以后再次因国家建设需要拆迁或城中村改造拆迁，所有补偿和赔偿全部归乙方所有。六、位于广州市白云区西槎路【泽德花园项目旁边】同德娱乐城保留用地面积为7507.3平方米及地上建筑物全部属于乙方所有，涉及该土地及地上建筑物有关权利和义务属于乙方，与甲方无关。2014年7月10日，广州市白云区同德街同德经济联合社出具《证明书》，内容为：原告梁善欢是白云区同德村村民，根据2012年12月3日本社与村民梁善欢签订的《协议书》约定，坐落在广州市白云区西槎路【泽德花园项目旁边】同德娱乐城被征用后保留用地面积为7507.3平方米及地上建筑物虽然登记在本社名下，但实际是属于村民梁善欢个人拥有，村民梁善欢拥有该土地的永久使用权和经营管理权，并享有该土地上建筑物的占有权、使用权、收益权和处分权等法律规定的一切权利和承担相应义务。所涉及该土地及建筑物的一切权利和义务与本社无关。2016年12月29日，广州市白云区同德街同德经济联合社与原告达成《人民调解协议书》，内容：一、广州市白云区同德街同德经济联合社与梁善欢双方自愿签订的以下两份协议合法有效。即2004年8月24日广州市同骏实业有限公司与梁善欢签订的协议书，2012年12月3日广州市白云区同德街同德经济联合社与梁善欢签订的协议书。广州市白云区同德街同德经济联合社自愿履行广州市同骏实业有限公司在2004年8月24日协议书中的权利和义务，并同意协助办理合法报建和地上建筑物产权登记手续。二、双方确认土地及地上建设物使用权交换的事实，双方继续维持交换土地及地上建筑物使用权的状态。即位于广州市白云区西槎路【泽德花园项目旁边】同德娱乐城保留用地面积为7507.3平方米，虽登记于甲方名下，但实际使用权已归乙方梁善欢，且甲方有义务协助乙方办理合法建设用地报建及地上建筑物产权登记到梁善欢名下等一切手续。三、双方在履行协议过程中，遇到拆迁、征地、改造等政府行为，由实际使用人按规定申报。另查，根据2012年12月12日签订的《白云区泽德医院项目集体土地征收补偿协议书》显示，同德娱乐城地块征地补偿款为1151400元。本院认为，首先，本案案由应调整为合同纠纷。原被告的诉请主要围绕2012年12月3日签订的《协议书》是否合法有效展开，并非基于物权，故本案应将物权保护纠纷调整为合同纠纷。其次，本案争议的焦点为2012年12月3日签订的《协议书》是否合法有效？根据该《协议书》及广州市白云区同德街同德经济联合社出具的《证明书》、《人民调解协议书》内容可知，被告对该《协议书》、《证明书》及《人民调解协议书》内容予以认可，即承认坐落在广州市白云区西槎路【泽德花园项目旁边】同德娱乐城保留用地面积为7507.3平方米及地上建筑物虽然登记在被告名下，但实际是属于村民梁善欢个人拥有，村民梁善欢拥有该土地的永久使用权和经营管理权，并享有该土地上建筑物的占有权、使用权、收益权和处分权等法律规定的一切权利和承担相应义务。所涉及该土地及建筑物的一切权利和义务与被告无关。同时，被告亦同意按照在2012年11月7日下午，龚辉副区长在白云区政府327会议室主持召开会议，研究解决泽德医院征地拆迁涉及同德娱乐城的补偿标准进行补偿给原告梁善欢。考虑到双方签订上述《协议书》的初衷具有一定的历史原因，为带动当地经济发展，鼓励企业进村投资盘活当地经济，在当时无法律法规予以禁止的情况下，原告投资建厂行为符合《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款之规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业或村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的除外”，即在法律层面上亦鼓励企业进村投资办厂，促进当地经济发展。综上，该《协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《协议书》合法有效，双方应恪守履行。故原告主张确认原被告于2012年12月3日签订的《协议书》合法有效的诉请，本院予以支持。同理，被告反诉要求确认《协议书》无效并要求原告返还收取的征地补偿款1151400元的反诉请求，本院不予支持。对于被告抗辩称上述《协议书》违反《中华人民共和国土地管理法》关于集体土地不得转让的强制性规定，系无效合同的抗辩意见，本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款之规定，土地使用权可以依法转让。本案中，涉案土地为集体土地，可以在本村依法流转，并未违反强制性规定，故对被告此抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:确认梁善欢与广州市白云区同德街同德经济联合社于2012年12月3日签订的《协议书》有效；驳回广州市白云区同德街同德经济联合社的全部反诉请求。本案本诉受理费6900元，由广州市白云区同德街同德经济联合社负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉费7581.3元，由广州市白云区同德街同德经济联合社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年七月二十七日书记员  陈春燕