河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初964号原告：沁阳市西向镇西向三街村民委员会，住所地：沁阳市西向镇西向三街。法定代表人：靳小四，系该村村委主任。委托诉讼代理人：胡小路，焦作市沁阳市怀庆法律服务所法律工作者。被告：靳美丽，女，1972年12月18日出生，汉族，住沁阳市。被告：吕空军，男，1972年10月23日出生，汉族，住沁阳市，现住沁阳市。原告沁阳市西向镇西向三街村民委员会（以下简称西向三街村委会）与被告靳美丽、吕空军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西向三街村委会的法定代表人靳小四、委托诉讼代理人胡小路，被告靳美丽、吕空军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西向三街村委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的租赁合同，拆除其自建房屋，搬离出租房屋；2、判令被告给付所欠租赁费70000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年12月30日，原告将其所有的位于西向镇玻璃钢大街和建设路交叉口东南角的厂地及西屋瓦房十间及部分设施租赁给二被告之父靳天成使用，并签订了租赁协议，之后原告按照合同约定向二被告讨要租金未果，此届村委会多次做工作，二被告只是口头承诺，不予理会，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告靳美丽、吕空军辩称，一、对于原告所提出的解除原告和被告签订的租赁合同和拆除自建房屋，搬离出租房屋的诉讼请求，被告认为原告（本届村委会）是怀有一种不可告人的目的打击报复，以权压人，欺压百姓，以权谋私，非法侵害被告的合法权益，以达到自己的利益和目的，原告（本届村委会）一视同仁了吗?三街的占地承包户都交齐费了吗?在2000年当时的条件和环境下，一没机井、二没配电设施、三无住房、满院荒野，只有11间破烂不堪70年代的瓦房和4台陈旧磨机，并且让谁承包谁都不承包的情况下，当届村两委经过反复给被告做了大量工作后，也为了给被告的投资，吃上定心丸，被告投资才把厂房翻修后，又增加了变压器，打了一眼深井，并修建了配套的房屋和设施，双方经过协商达成一致，协议签订生效后，被告一致履行协议上签订的规章和义务，并和历届的村委合作完美，被告认为原告（本届村委会）提出的解除和被告签订的租赁协议和拆除自建房屋违背了当届村委会和被告签订的协议章程，不合情理、不合法，请求法院予以驳回。二、对于原告（本届村委会）所告被告所欠租赁费70000元，被告认为自2001年原告和被告签订的承租协议至今，由于种种原因承租人协议上的11间瓦房和实际使用的房屋间数不一致(厂房最北边一间高四季(靳全有)一直使用至今)，由此导致了被告承租这么多年的房屋少使用了一间，也造成了被告的诸多不便，历届村委都知道此事，也都经过协商，都有完美的处理方法，本届的村委。对此事是怎样处理？被告认为原告（本届村委会）存在协议违约。从2001年被告和当届村委签订承租协议以来，并且在原告一直违约的情况下，被告还一直结合历届村委，都在履行协议上的规章和义务，并非像原告（本届村委会）所说被告欠70000元的租赁费，由于时间太长，被告只找到近年2011年至2016年的镇财所交费清单5张，计13000元及2015年-2016年当届村委以物抵上交款的证明1份7000元，单从这点足以说明原告（本届村委会）所告被告所欠70000元的租赁费不成立！被告认为原告（本届村委会）在没有调查、没有落实的情况下，故意没事找事，以达到打击报复的目的，被告向法院提出申诉，并将追究原告（本届村委会）的法律责任。2019年3月底被告在对房屋进行修缮时，遭到靳小靳某的百般阻拦，直到现在房屋还没有修(附照片7张)，导致被告损坏大仓小麦5万余斤，折价6万元，并且在2020年3月22日，在没有四议两公开的程序下，违背村务管理原则，将被告正在承包期内的磨机卖掉(附证明1份)，导致被告近两年无法生产，直接损失达15余万元，共计20余万元。被告认为原告（本届村委会）应对被告在承包期内因原告（本届村委会）的违约所造成的损失20余万元通过法院进行民事赔偿！并对原告（本届村委会）所作出违背原则的行为将追究法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供以下证据：一、法定代表人证明书、组织机构代码证、法定代表人身份证，拟证明原告的主体资格；二、协议书、商定书，拟证明本案的基本事实及被告所欠租金的具体计算标准和具体数额，同时证明被告违约，合同约定每年交租金而被告2017、2018、2019年均未支付租金；三、证人靳小靳某人证言，拟证明原告多次向被告催要租金，被告拒不支付原告租金的事实。二被告对原告的证据一、二无异议，本院予以采信。对原告的证据三有异议，二被告认可2019年2月份，靳小靳某被告催要租赁费的事实，本院对该事实予以采信。被告靳美丽、吕空军向本院提供以下证据：一、精准扶贫对象证明1份；二、财所交费单5份（13000元）；三、2015-2016以物抵上交款证明1份（7000元）；四、村委违约证据：1、高四季证明1份（录音）；2、阻拦修缮房屋照片7张；3、西向三街两委卖磨机证明1份；4、申请法院调查单1份。拟证明是村委会违约在先，合同还不到期，不让二被告修房子。合同上11间房只让二被告用10间。在二被告租赁期间，西向三街村委会将村里的磨机卖掉了，刚开始是村民的4台，后来我们总共增加到8台，卖掉了村里的4台磨机。原告对二被告的证据均有异议，本院认证如下：二被告的证据一与本案不具有关联性，本院不予采信。二被告的证据二、三，可以证明二被告缴纳租赁费至2016年，本院对该事实予以采信。二被告的证据四，可以证明原告将其所有的位于西向镇玻璃钢大街和建设路交叉口东南角的场地及西屋瓦房十间及部分设施租赁给靳天成使用，另外一间瓦房由高四季使用，本院对该事实予以采信。2020年3月22日，原告将场地内的磨机4台出卖给靳大地。本院对二被告租赁原告的场地及房屋进行了勘验，原、被告对本院作出的勘验笔录均无异议。经审理查明，2000年12月30日，原告西向三街村委会与靳天成达成协议，内容如下：协议甲方：西向三街两委会乙方：靳天成为进一步落实和完善三街的规章制度，给投资人一个放心，经甲乙双方共同协商达成如下协议：一、甲方将西屋瓦房十壹间，磨机肆台，出麸机壹台，租赁给乙方使用，其它不完善的设施由乙方投资修建完善，归属权属乙方所有。二、大院由乙方管理使用，（包括出路大门），大门以东属甲方分配。三、乙方每年向甲方交租赁费叁仟伍佰元整。2001年以前所有手续均已结清。四、租赁时间：2001年1月1日至2030年12月31日，租期30年。以上协议望双方自觉遵守，如有违约将承担一切法律责任。此协议一式二份，甲乙双方各执一份。甲方：西向三街村委会乙方：靳天成2000年12月30日。协议签订后，原告将其所有的位于西向镇玻璃钢大街和建设路交叉口东南角的场地及西屋瓦房十间及部分设施租赁给靳天成使用，另外一间瓦房由高四季使用。靳天成和二被告使用该场地后，于2001年在场地北边修建了6间平房，在场地大院内修建2间平房，南边修建3间平房等设施，靳天成于2006年去世后，二被告继续使用该场地及场地内的设施。2020年3月22日，原告将场地内的磨机4台出卖给靳大地。原告在诉讼中，放弃让二被告支付租赁费70000元的诉讼请求。本院认为，一、原、被告的租赁合同是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款的规定，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告靳美丽父亲靳天成签订的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方关于租赁期限30年的约定，违反了合同法租赁合同期限不得超过20年的规定，超过的部分无效。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。《商品房租赁管理办法》第十二条：房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。原告与被告靳美丽的父亲靳天成，签订了租赁协议，靳天成于2006年去世，二被告靳美丽、吕空军继续承租房屋及场地，原、被告均不持异议，因此可以认定原、被告之间的租赁合同20年之内的部分，合法有效。原被告之间签订的租赁合同是否符合法律规定的解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中二被告2017年、2018年、2019年未支付原告租金，存在违约行为，原告也没有按照双方合同约定让二被告使用11间房屋，而是让二被告使用10间房屋，并且在合同期间将应由二被告使用的4台磨机卖掉，因此在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等综合考虑合同当事人是否享有解除权。综合全案情况看，原、被告之间的合同已经履行了将近20年，二被告在原告的场地内增设了诸多设施，并已经履行了大部分合同义务，在双方均存在违约的情况下，认定原告享有法定解除权，无事实和法律依据，并导致合同双方利益的显著失衡。因此应驳回原告要求解除与二被告的租赁合同，拆除自建房屋，搬离出租房屋的诉讼请求。原告放弃让二被告支付租赁费70000元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告沁阳市西向镇西向三街村民委员会的诉讼请求。案件受理费825元，由原告沁阳市西向镇西向三街村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李华军二〇二〇年七月八日书记员  魏凯玥