广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1544号上诉人（原审被告）：惠州市盈超物业管理有限公司，住所地：惠州市江北3号小区菊花一路7号和园17号商铺，统一社会信用代码：914**********451XK。法定代理人：王鹏。委托诉讼代理人：段艳红，广东汇和律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍丽香，广东汇和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市惠城区******小区业主委员会，住所地：惠州市惠城区*********宅一生家园。负责人：何修园。委托诉讼代理人：张海东，广东商盾律师事务所律师。上诉人惠州市盈超物业管理有限公司（以下简称盈超物业公司）与被上诉人惠州市惠城区******小区业主委员会（以下简称三宅一生业委会）因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初8211号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告惠州市盈超物业管理有限公司不服一审判决，上诉请求：1、请求撤销（2019）粤1302民初8211号民事判决书第一项，依法改判惠州市惠城区******小区业主与上诉人《前期物业管理服务协议》于2019年12月8日解除，双方终止前期物业管理服务关系；2、请求撤销（2019）粤1302民初8211号民事判决书第四项，依法改判上诉人无需向被上诉人移交公共收益；3、上诉费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人（2019）粤1302民初8211号纠纷案件，经惠州市惠城区人民法院审理，作出（2019）粤1302民初8211号民事判决书（以下简称“一审判决”），上诉人因不服一审判决中的第一及第四项判项，特提起上诉，理由如下：一、一审法院并未查清案件事实即作出一审判决第一项及第四项判项，属事实认定不清，应予以纠正。（一）被上诉人同意且认可由上诉人持续提供物业管理服务，上诉人与惠州市惠城区******小区业主《前期物业管理服务协议》于2019年12月8日正式解除。根据由被上诉人盖章确认的2018年12月《三宅一生家园业委会工作总结及往来函件摘要》（以下简称“往来函件”）内容，上诉人同意且认可由上诉人继续提供物业管理服务。一审法院以《往来函件》内容加以确定公共收益分配比例，但却忽视《往来函件》中关于物业管理服务的约定，判定上诉人与惠州市惠城区******小区业主《前期物业管理服务协议》于2018年4月10日正式解除，属认定事实错误，应予以纠正。上诉人为三宅一生家园小区业主持续提供物业管理服务至2019年12月8日，上诉人与惠州市惠城区******小区业主《前期物业管理服务协议》于2019年12月8日才正式解除，双方自2019年12月8日才终止前期物业管理服务关系。（二）被上诉人主张的部分公共收益已过诉讼时效，依法不应支持。一审案件于2019年4月17日立案受理，根据诉讼时效规定，对于2016年4月16日前的收益主张已过诉讼时效，应予以驳回。上诉人主张的部分公共收益如道闸广告、电梯广告等在2015年已在小区内设置，包括被上诉人各委员在内的三宅一生小区各业主显然知悉该客观事实，在当时已知道权利受侵害，且被上诉人已于2015年10月17日成立，上诉人完全不存在主张权益的客观障碍，但被上诉人直至2019年4月才诉至法院主张权利。因此，一审法院认定：“本案中被告尚未退场且未与原告对公共收益进行分割，不存在已过诉讼时效情况。”纯属错误，被上诉人理应承担怠于行驶诉讼权利的不利后果，2016年4月16日前的收益主张应予以驳回。（三）上诉人收取的全部公共收益已用于小区公共场所的维修、养护，无可移交的公共收益。对于三宅一生家园小区内丰巢智能柜、电梯广告板、电梯电视、道闸广告、游泳池及电信、移动发射站，均由上诉人经营管理，由上诉人进行维修、养护并承担费用，对于理应由三宅一生家园小区业主承担的小区外墙维修费用亦是由上诉人先行垫付，上诉人收取的全部公共收益已用于小区公共场所的维修、养护，无可移交的公共收益，上诉人已提供相应佐证材料。上诉人与被上诉人自2018年至今一直处于诉讼争议期间，双方矛盾尚未解决，在此期间被上诉人根本无法通过正常使用专项维修资金应履行的程序和手续来申请专项维修资金对公共部分、设施进行维修。况且，未了三宅一生家园小区的安全保障，上诉人在未通过专项维修资金的情况下先行垫付维修费用进行维修实属合情合理。再者，既然双方目前需要进行物业移交，那么理应也对相关费用进行结算，由三宅一生家园小区业主承担的费用不应以质保期期满后的大、中修、更新、更改的需启动专项维修资金为由驳回上诉人的答辩主张。综上，一审判决存在事实认定错误，应依法予以撤销及改判，上诉人特提起上诉，恳请贵院在查明事实的基础上依法支持上诉人的全部上诉请求。补充事实及理由如下：一审查明的事实不清，上诉人与被上诉人之间的《前期物业管理服务协议》是于2019年12月8日才得以解除。虽然被上诉人于2018年4月发《通知》给上诉人，但上诉人在收到解除通知后，立即向上诉人回函提出异议并提起诉讼，对上诉人单方解除合同的行为不予认可。更为重要的是，自2018年4月被上诉人发解除《通知》给上诉人后，涉案小区并无新的物业管理公司入驻，为保障广大业主的物业得以妥善管理，被上诉人同意由上诉人继续提供物业服务，以实际行为变更了解除物业合同行为（详见2018年12月29日《三宅一生家园业委会工作总结及往来函件摘要》的最后一段“现时到法院判决出来之前的过渡期，为小区和谐安定，2019年1月6日在街道办主持的协调会议，达成共识：1、应盈超物业要求，暂由盈超物业在小区提供优质物业服务……”及其他双方的往来函件）。因此，自2018年4月被上诉人发出解除通知后，三宅一生小区的物业服务继续且一直由上诉人提供。这也是被上诉人同意且认可的，从往来函件摘要记载的内容看，双方用实际行动对2018年4月的解除合同事宜达成了新的合意，《通知》的解除法律效力被新的合意及行为所替代，上诉人与被上诉人之间继续履行《前期物业管理服务协议》。直到2019年12月份，被上诉人向上诉人发送《关于办理物业交接的催促函》，函件中陈述“我业委会定于2019年12月8日由广州三原物业服务管理有限公司进驻三宅一生家园小区开展物业管理工作……请贵司在收到函件后即时退出三宅一生家园小区”，上诉人于2019年12月8日当天暂停向三宅一生家园小区的业主提供物业服务，并搬离三宅一生家园小区，双方之间的前期物业管理服务关系才真正解除。综上，虽然被上诉人曾于2018年4月向上诉人发出单方解除通知，但随后同意上诉人继续提供服务，被上诉人以实际行动与上诉人达成新的合意，变更了解除行为，因此，请求二审法院采信上诉意见，依法予以改判。被上诉人惠州市惠城区******小区业主委员会辩称，一审查明事实清楚，适用法律准确，请二审法院驳回上诉人的请求。原审原告惠州市惠城区******小区业主委员会向一审法院起诉请求：一、依法确认惠州市惠城区******小区与被告于2018年4月10日解除《前期物业管理服务协议》并终止前期物业管理服务关系。二、依法判令被告立即撤出惠州市惠城区******小区。三、依法判令被告立即向原告移交惠州市惠城区******小区物业服务用房，小区的报建、批准文件，竣工总平面、建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料以及电梯、消防、水电、煤气、线路等设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料。四、依法判令被告向原告移交小区公共收益人民币897769元以及占用小区公共收益的利息（其中，2014年1月1日至2014年12月1日期间的利息，以本金117933元为计算基数；2015年1月1日至2015年12月30日期间的利息，以本金235866元为计算基数；2016年1月1日至2016年12月30日期间的利息，以本金353799元为计算基数；2017年1月1日至2017年12月30日期间的利息，以本金406420元为计算基数；2018年1月1日至2018年12月30日期间的利息，以本金529703元为计算基数；2019年1月1日至2019年5月30日期间的利息，以本金764836元为计算基数；2019年5月30日至上述公共收益本金还清之日止的利息，以本金897769元为计算基数；以上全部利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算。），具体的公共收益项目及计算详见附件《公共收益追缴项目清单》。五、本案的所有诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：涉案三宅一生家园项目业主与被告签署的前期物业管理服务协议，约定由被告为涉案小区提供物业管理服务，服务期限自房屋出售之日起止业主委员会与物业管理企业签订信的《物业管理合同》生效时止。物业服务费用：住宅按建筑面积2.00元/月•平方米（包含公共水电费分摊0.57元/月•平方米）；商铺按建筑面积4.00元/月•平方米，每月10日前缴纳物业服务费用，物业管理费不包括房屋共用部位、共用设施设备保修期慢后的维修和更新、改造的费用。另查明一，被告为涉案小区提供以下服务内容：1、房屋共用部位的维护和管理；共用部分是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、入户大堂、楼梯间、走廊通道等。2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；共用设施设备是指共用的上、下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟池、井、公益性文体设施和共用设备使用的房屋等。3、环境卫生；4、绿化维护；5、秩序维护；6、交通秩序与车辆停放；7、房屋装饰装修管理。另查明二，2015年10月16日涉案小区召开业主大会，选举产生了业主委员会委员，并向物业所在地街道办事处以及惠州市房管局备案。2017年11月16日小区召开第二次业主大会，决议：1、授权业委会解聘盈超物业公司并选聘新物业公司，制定物业服务合同和服务细则，考核标准，签订新物业合同；2、授权业委会对过去的账目审查，追讨不合理收费；3、授权业委会对公共部分、公共建筑、公共设施和公共设备进行确权管理；4、授权业务会代表全体业主对小区公共事项侵害业主权益的违法行为进行追讨及诉讼。5、表决是否通过《三宅一生家园小区物业服务标准》。在通过第二次业主大会表决后，业主委员会经授权向被告发出通知，要求解除合同、移交材料并追讨公共收益等。另查明三，被告在物业管理期间，将小区的消防控制室更换至小区4栋负一层，同时，把原小区的消防控制室出租给个体户陈春宏经营喜洋洋连锁便利店，租期三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止，其中2016年10月1日至2017年9月30日止，每月租金3650元；2017年10月1日至2018年9月30日止，每月租金3800元；2018年10月1日至2019年9月30日止，每月租金4000元，三年合计租金共137400元。另查明四，被告在物业管理期间与深圳市丰巢科技有限公司签订《丰巢智能柜合作协议》，安装1套智能柜，租期自2016年11月1日起至2019年10月31日止。到期未终止本协议，则本协议自动续期三年，每套含税2000元/年，电费和维修费1000元/年，合计含税3000元/年，费用按半年支付，每半年首月支付下期费用。另查明五，被告在物业管理期间与惠州市新视窗广告策划有限公司签订《电梯广告经营权的合作协议》，期限12个月，自2015年10月1日起至2016年9月30日止，每年租金50400元，截止起诉，涉案小区电梯仍悬挂广告宣传。再有，被告与深圳新潮文化传媒有限公司合作，在电梯内安装LED屏并使用，租期2年自2018年3月15日起至2020年3月14日止。每年36000元/年，每年支付一次，每次36000元。另查明六，被告在物业管理期间与深圳市房商网络科技有限公司签订《道闸广告信息平台系统合作协议》，约定在小区楼宇进出口、停车库和停车场出入口汽车道闸系统上进行广告信息发布，租期自2015年10月20日至2016年10月20日，每年租金8800元，每半年租金支付一次，合同生效后每年第一个月前十五个工作日内支付，每次支付4400元。此外，被告在2018年4月26日与深圳市纵横都市文化发展有限公司签订道闸广告合同，租期自2018年5月1日起至2020年4月30日止，租金7200元/年，每半年支付一次按3600元。另查明七，被告在物业管理期间与广州市科荣贸易有限公司，将小区游泳池承包给乙方经营，租期自2016年6月至2016年9月30日止，租金10000元整。再查明，被告在物业管理期间与中国电信股份有限公司惠州分公司签订《无线室内覆盖协议书》，租期自2016年3月15日至2021年3月14日止，管理费3000元/年。且被告已全额收取场地费9000元。与中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司签订《家庭综合信息化业主的合同协议》，租期自2017年1月13日至2020年1月12日，租期三年，7000元/3年价格，且被告已全额收取场地费7000元。与中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司签订《室内覆盖设备管理合同》，租期自2017年5月27日起至2022年5月26日止，为延续合同的连续性，中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司补缴2017年4月27日至2017年5月26日共1个月的管理费400元，双方协定交纳移动覆盖系统设备管理费为4800元/年（含税），被告已收取了自2017年4月27日至2019年9月26日的管理费。又查明，根据由原告盖章确认的三宅一生家园业委会工作总结及往来函件摘要，内容第五条备注：分别在2016年8月、9月，2017年2月收到了盈超物业转来利用小区公共部位，公共设备进行的经营收入的2016年公共收益70%款项。第九条第3款：公共部位经营收入核算后再与业委会商定。第十九条：2019年1月6日在街道办处主持的协调会议，达成共识；1、应盈超物业要求，暂由盈超物业在小区提供优质物业服务；2、盈超物业不得以任何手段强制业主缴纳物业费，由业主自愿选择是否缴交，或是等到法院判决出来后去定了小区合法的物业服务商再行缴交。一审法院认为，一、涉案三宅一生家园项目业主与被告签署的《前期物业管理服务协议》合法有效，原审法院予以确认，双方应按照约定履行各自义务。二、原告主张解除《前期物业管理服务协议》行为是否合法。本案中三宅一生家园小区第二次业主大会共表决了5项内容，其中第1项为明确授权业委会解聘被告并重新选聘新的物业公司，表决结果为赞成的房屋面积占业主大会建筑总面积的60%，赞成的业主人数占业主大会总人数64%，业主大会表决后，原告向被告发出解聘通知，被告认为存在投票过程中存在弄虚作假行为，应以撤销，并提供了部分业主签字与实际表决的签字不符的证明，原审法院认为，即便投票签字不相符，但投票的签字有可能由业主口头授权给家庭成员代为签字，也有可能买卖合同也存在授权签署等多种无法确定情况，以上可能存在的情况符合当前社会的普遍观念，被告单纯提供买卖合同签字否决本次投票结果，证据不足，同时，对于被告提交的咨询函、回复函及证明因证人无出庭作证，无法确认真实性，原审法院不予采信，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”的规定，结合本案中第二次业主大会共表决授权业委会解聘被告并重新选聘新的物业公司，开票结果为房屋面积占业主大会建筑总面积的60%，赞成的业主人数占业主大会总人数64%的实际情况，业主大会按照《物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业即被告的决定，于法有据，原审法院依法予以认定。大会表决后，原告向被告发出解除协议通知，有事实和法律依据，故原审法院对原告请求确认在2018年4月10日解除《前期物业管理服务协议》并终止前期物业管理服务关系的诉讼请求，予以支持。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，本案《前期物业管理服务协议》解除后，原告请求被告立即撤出惠州市惠城区******小区，以及立即向原告移交惠州市惠城区******小区物业用房，小区的报建、批准文件，竣工总平图、建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料以及电梯、消防、水电、煤气、线路等设施设备买卖合同复印件及安装使用和维护保养等技术资料于法有据。原审法院予以支持。四、本案中，被告是否应移交小区公共收益以及如移交，收益的比例如何确认问题。被告答辩公共收益已用于小区公共场所的维修和养护，无任何收益，原审法院认为，首先根据被告与业主签订的前期物业管理服务协议第三条，被告为涉案小区提供以下服务内容：1、房屋共用部位的维护和管理；共用部分是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、入户大堂、楼梯间、走廊通道等；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；共用设施设备是指共用的上、下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟池、井、公益性文体设施和共用设备使用的房屋等；第五条，物业管理服务费用不包括房屋共用部分，共用设施设备保修期满后的维修跟更新、改造的费用；第八条专项维修资金的缴纳与使用，按政府有关规定执行，本物业建立用部位共用设施设备保修期满后大、中修、更新、更改的维修资金；可知，质保期内由被告提供按合同约定的服务内容，质保期满后，如发生需大、中修、更新、更改的启动专项维修资金。其次，前期物业管理服务协议双方并无约定如何处置公共收益。再次，根据物业管理条例第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。故，本案中被告答辩公共收益已用于小区公共场所的维修和养护，无任何收益，原审法院不予采纳，本院认为被告仍应移交小区公共收益。那么，对于公共收益的分配比例问题，原审法院认为根据由原告盖章确认的三宅一生家园业委会工作总结及往来函件摘要内容第五条备注：分别在2016年8月、9月，2017年2月收到了盈超物业转来利用小区公共部位，公共设备进行的经营收入的2016年公共收益70%款项。本院采纳双方前期磋商对收益7:3比例分成达成的共识，故尚未移交的公共收益，仍然按照7:3比例进行移交。五、本案中关于如何认定公共收益的范围问题。原告主张的收益如下：1、关于喜洋洋连锁便利店的收益，本案中被告抗辩认为小区消防控制室不属于业主共用配套设施，原审法院认为，根据物权法第七十三条小区消防控制室属于小区的共用设施，应属业主共有。同时，根据广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见第11条物业服务企业未经业主同意擅自经营共用部位、共用设施设备，或者未经业主同意搭建构筑物、设置广告牌、停车位等进行营利活动，或者有其他侵害业主共同权益的行为的，应当停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、返还收益。本案中被告利用消防控制室出租给第三人，用于经营喜洋洋连锁便利店的所得收益，应属业主共有。喜洋洋连锁便利店，租期三年，自2016年10月1日至2019年9月30日，租金收益共137400元；2、丰巢智能柜台的收益，租期2016年11月1日起至2019年10月31日止，租金收益共6000元；3、被告在物业管理期间与惠州市新视窗广告策划有限公司签订电梯广告经营权的合作，期限12个月，自2015年10月1日起至2016年9月30日止，每月4200元，总收益为50400元；4、被告与深圳新潮文化传媒有限公司签订电梯内安装LED屏，租期2年自2018年3月15日起至2020年3月14日止。每年36000元/年，每年支付一次，每次36000元，截止至2019年5月30日，总收益40500元；5、被告在物业管理期间与深圳市房商网络科技有限公司签订道闸广告信息平台系统合作协议，约定在小区楼宇进出口、停车库和停车场出入口汽车道闸系统上进行广告信息发布，租期自2015年10月20日起至2016年10月20日止，租金收益8800元；6、被告在2018年4月26日与深圳市纵横都市文化发展有限公司签订道闸广告合同，租期自2018年05月1日起至2020年04月租金7200元/年，每半年支付一次按3600元，截止2019年5月30日，总收益7800元；7、被告在物业管理期间与广州市科荣贸易有限公司，将小区游泳池承包给乙方经营，租期自2016年6月至2016年9月30日，租金10000元整。被告为实现出租游泳池额外支出4200元合理成本，原审法院予以认可，共收益为5800元；8、被告在物业管理期间与中国电信股份有限公司惠州分公司签订无线室内覆盖协议书，租期自2016年3月15日至2021年3月14日止，管理费3000元/年，被告已全额收取场地费9000元；9、与中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司签订家庭综合信息化业主的合同协议，租期自2017年1月13日至2020年1月12日，租期三年，7000元/3年价格，且被告已全额收取场地费7000元；10、被告与中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司签订室内覆盖设备管理合同，租期自2017年5月27日起至2022年5月26日止，为延续合同的连续性，中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司补缴2017年4月27日至2017年5月26日共1个月的管理费400元，双方协定交纳移动覆盖系统设备管理费为4800元/年（含税），被告已收取了自2017年4月27日至2019年9月26日的管理费及补缴的2017年4月份费用400元，总计10000元。以上收益共合计282700元。被告辩称2016年4月16日之前的收益主张已过诉讼时效，不应再进行分配。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，本案中被告尚未退场且未与原告对公共收益进行分割，不存在已过诉讼时效情况，被告的辩解理由不能成立，原审法院不予采信。故按原被告7:3比例计算，原告可获取收益为197890元，减去被告在2016年9月13日、2016年12月29日已支付的喜洋洋商铺租金共30492元，2016年11月25日已支付的丰巢智能柜租金1400元，2016年7月27日、2016年12月29日已支付的惠州市新视窗广告策划有限公司签订电梯广告经营权的合作收益35280元，2016年9月13日已支付的游泳池租金收益3500元，以上已付收益共70672元，剩余应移交收益为：282700元×70%-70672元=127218元。本案中，原告主张合同以外的公共收益，因未提交相关证据证明，本院无法判断是否存在原告已提供的被告与合作方合作合同以外的真实收益以及实际收益数额，因此，对原告已提供的被告与合作方合作合同以外的公共收益，原告可以在收集相关证据证明后再另行主张权利。此外，原告主张对公共收益的利息请求，因被告尚未退场且未与原告对公共收益进行分割，原审法院不予支持。综上，原告的诉讼请求合理部分，原审法院予以支持。不合理部分，本院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款、第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、惠州市惠城区******小区业主与被告州市盈超物业管理有限公司《前期物业管理服务协议》于2018年4月10日正式解除，双方终止前期物业管理服务关系。二、被告惠州市盈超物业管理有限公司自判决生效之日起30日内撤出惠州市三宅一生家园小区。三、被告惠州市盈超物业管理有限公司自判决生效之日起30日内向原告惠州市惠城区******小区业主委员会移交惠州市惠城区******物业服务用房，小区的报建、批准文件，竣工总平图、建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料以及电梯、消防、水电、煤气、线路等设施设备买卖合同复印件及安装使用和维护保养等技术资料。四、被告惠州市盈超物业管理有限公司自判决生效之日起30日内向原告移交小区公共收益人民币127218元。五、驳回原告惠州市惠城区******小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6389元（原告已预交，已减半收取），由原告惠州市惠城区******小区业主委员会负担2389元，被告惠州市盈超物业管理有限公司负担4000元。二审中，上诉人惠州市盈超物业管理有限公司提交以下新证据：证据一：三宅一生家园小区业主委员会致盈超公司工作函，证据二：关于办理物业交接的催促函，证据三：2018年4月至2019年12月部分业主缴纳物业费凭证，共同拟证明：2018年4月至2019年12月期间原被告继续履行《前期物业管理服务协议》，而被告的实际退场时间是在2019年12月，因此原被告之间的物业合同关系于2019年12月才正式解除。被上诉人惠州市惠城区******小区业主委员会针对上述证据发表质证意见：对证据一，三性没有异议，与本案无关，由于开发商在住建局的协调下对外墙还在保质期内进行维修，因为当事人外墙存在瓷砖脱落和渗水问题，在维修过程中，出现了问题，所以我们给开发商发函要求安全施工。对证据二，三性没有异议，反证被上诉人一直都是强烈要求上诉人撤场，是上诉人拒绝撤场，才引发本案的发生。对证据三，三性有异议，与本案无关联。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查，2018年12月29日，惠州市惠城区******小区业主委员会出具了《三宅一生家园业委会工作总结及往来函件摘要》，其中载明：“现时到法院判决处理之前的过渡期，为了小区和谐安定，2019年1月6日在街道办事处主持的协调会议，达成共识：1、应盈超物业要求，暂由盈超物业在小区提供优质物业服务；2、盈超物业不得以任何手段强制业主缴交物业费，由业主自愿选择是否缴交，或是等到法院判决出来后确定了小区合法的物业服务提供商再行开始缴交；3、业委会亦不得干涉任何业主自愿缴交物业费。……”本院认为，本案系物业服务合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、前期物业管理服务协议解除的时间是一审认定的2018年4月10日还是上诉人所主张的2019年12月8日；2、被上诉人主张公共收益是否已经超过诉讼时效。具体评述如下：关于上诉人为三宅一生小区提供物业服务到何时，《前期物业管理服务协议》应认定何时解除的问题。虽然上诉人于2018年4月10日收到三宅一生业委会向其发出的解除《前期物业管理服务协议》的《通知》，但三宅一生小区并无新的物业管理公司入驻，且根据三宅一生业委会出具的《三宅一生家园业委会工作总结及往来函件摘要》，三宅一生业委会同意在新的物业公司入驻之前暂由盈超物业公司在涉案小区继续提供物业服务，由业主自愿选择是否缴交物业费。二审中，根据盈超物业公司提交的2018年4月至2019年12月部分业主缴纳物业费凭证可知，2018年4月至2019年12月期间盈超物业公司仍继续在小区提供物业服务，双方仍在继续履行《前期物业管理服务协议》，直至2019年12月8日新的物业公司进驻，上诉人才实际退场。因此依据上述事实应认定上诉人为三宅一生小区提供物业服务截止的时间为2019年12月8日，双方之间的物业合同关系于2019年12月8日才实际解除，上诉人主张《前期物业管理服务协议》的解除时间应为2019年12月8日，有事实依据，二审予以采纳；一审认定涉案的《前期物业管理服务协议》于2018年4月10日解除，处理不当，二审予以纠正。关于被上诉人在本案中诉请上诉人移交公共收益是否已经超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”根据上述法律规定，诉讼时效期间应自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中上诉人于2019年12月8日才实际退场，且在2019年12月8日前双方并未对公共收益进行结算，则应从退场之日才开始计算诉讼时效期间，因此被上诉人三宅一生业委会所诉请的2016年4月16日之前的公共收益并未超过三年的诉讼时效，上诉人主张移交公共收益的诉请已经超过诉讼时效，缺乏事实依据和法律依据，一审不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实部分不清，处理部分欠当，二审予以纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初8211号民事判决第二、三、四判项及一审诉讼费负担部分；二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初8211号民事判决第五判项；三、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初8211号第一判项为：惠州市惠城区******小区业主与惠州市盈超物业管理有限公司之间的《前期物业管理服务协议》于2019年12月8日解除，双方终止前期物业管理服务合同关系；四、驳回惠州市惠城区******小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费2844元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇一九年六月二十八日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。