浙江省泰顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0329民初2053号 原告：泰顺县桃园置业有限公司，住所地：泰顺县罗阳镇樱花路****。 法定代表人：高启武，该公司董事长。 委托代理人：王晓倩，浙江泰辉律师事务所律师。 被告：毛文部，男，1983年4月20日出生，汉族，住泰顺县。 被告：金海慧，女，1982年6月19日出生，汉族，住泰顺县。 泰顺县桃园置业有限公司与毛文部、金海慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰顺县桃园置业有限公司（以下简称桃园公司）向本院提出诉讼请求：1、判决立即解除桃园公司与毛文部、金海慧于2018年11月5日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同登记备案号：泰工商【2018】合备字第1-1-11号），毛文部与金海慧限期协助桃园公司办理合同撤销手续，支出费用由毛文部与金海慧承担；2、判决立即解除桃园公司与毛文部与金海慧于2019年3月6日签订的《“桃园·公园学苑”停车位有偿使用协议书》、《车位优惠补充协议书》（桃园公司退还41900元）；3、判决毛文部与金海慧支付桃园公司违约金133119元，桃园公司退还房价款142479元。事实与理由：毛文部与金海慧系夫妻关系。金海慧为泰顺县抗震安居对象。因相关政策原因，泰顺县政府同意允许金海慧于2018年7月15日前申请无条件换房到公园学府。同年11月5日，桃园公司与毛文部、金海慧达成房屋买卖合意，并签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》，毛文部与金海慧支付了首付款275598元。双方在合同中约定后续房款以公积金贷款方式付款。首付款支付后，桃园公司多次电话催告毛文部与金海慧办理按揭完成公积金贷款所需的全部手续，但毛文部与金海慧一直无故拖延。因此，桃园公司于2019年7月3日委托浙江泰辉律师事务所送达律师函，告知毛文部与金海慧应于2019年7月10日前办理公积金贷款手续，但其未予理会。根据预售合同及补充协议约定，毛文部与金海慧应在桃园公司告知期限，即2019年7月10日内办理贷款手续，逾期视为违约，桃园公司有权解除合同并要求毛文部与金海慧支付房款的20%作为违约金。另外，桃园公司与金海慧签订了《“桃园·公园学苑”停车位有偿使用协议书》及《车位优惠补充协议书》，约定车位价格为78000元并给金海慧让利36100元。金海慧于2019年3月6日向桃园公司支付78000元，桃园公司于2019年3月7日退还给金海慧36100元，实际收取41900元。依上述协议约定，《“桃园·公园学苑”停车位有偿使用协议书》系预售合同配售协议，桃园公司解除预售合同的，有权将上述协议一并解除。综上，毛文部与金海慧未依约办理贷款手续已构成违约，为维护桃园公司合法权益，故引本案之诉。 毛文部与金海慧答辩称：1、房屋价格明显低于市场价，是异地扶贫迁建安置房，并非商品房。桃园公司不是开发商，仅是代建方，房屋不属于桃园公司，属于政府，故桃园公司不具有诉讼主体资格；2、涉案房屋属于安置房，但签订的却是商品房合同，本身就不合法，合同内容需符合安置房合同；3、补充协议中约定的20%的违约金，仅针对毛文部、金海慧，未涉及桃园公司的违约责任，不应受法律保护；4、涉案合同是格式合同，是无效合同。首先，毛文部与金海慧被告知如不签订合同就会无房屋，系在迫于无奈的情况下才签订的合同，并非自愿，合同内容也未看清。其次，所有手续都是与政府办理的，也是跟政府谈，未与桃园公司协商；5、毛文部与金海慧之前无法看房，不清楚房内情况，之后发现房屋设计与政府说的内容不一致。因为房内有三处承重墙，无法满足房间灵活分割使用的需求，存在设计缺陷，影响了房屋的使用。毛文部、金海慧与政府协商换房事宜，正在走换房程序。毛文部与金海慧在收到桃园公司的律师函之后与桃园公司进行过解释，并非无故不办理贷款。 本院经审理查明：高启武系桃园公司法人，于2017年12月22日与泰顺县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，通过出让方式取得泰顺县罗阳镇北外村宗地建设用地使用权。同时，该合同约定：该合同项目下宗地用于住宅建设项目，需配建保障性住房37010平方米，配建的保障性住房的套数、户型以住建局最终审定的建筑设计方案为准；配建的保障性住房与普通住房保持一致并以幢为单位集中安置，建成后由高启武根据泰顺县罗阳镇人民政府提供的安置户名单直接向安置户销售，销售均为4500元/平方米（该价格需罗阳镇人民政府审定）等内容。2017年12月26日，经高启武、泰顺县国土资源局与桃园公司三方协议一致，将该建设用地使用权受让人变更为桃园公司。桃园公司取得建设用地使用权后开始施工并于2018年9月10日取得“桃园·公园学苑”的预售许可证。 毛文部与金海慧系夫妻关系。金海慧户系泰顺县抗震安居工程异地迁建户，享受抗震安居政策的家庭人口数为3人，后于2018年8月经泰顺县生态搬迁办核定新增一人，共计4人。金海慧原购安置房源为阳光家园秋月苑1幢二单元804室房屋（建筑面积99.58平方米）。后金海慧以房屋存在质量问题为由向政府申请要求换房，经政府同意，将金海慧申购的安置房调换至“桃园·公园学苑”。就此，金海慧与泰顺县罗阳新农村建设投资有限公司签订《换房协议》，主要约定：1、金海慧属抗震安居对象，家庭人口4人，换到公园学苑购房，建筑面积130平方米以内按照其自愿选定的具体房源的政策安置价（生态搬迁价）购买，如有超出部分按照该套房源的市场评估价购买，生态大搬迁购房补贴政策不变；2、在公园学苑（保障性住房）集中统一摇号选房前，安排金海慧先行选定房源，限选一套。选定房源不再纳入集中统一摇号选房房源；3、完成退房购房款结算后，退还的购房款到账之日起3日内，乙方自行与公园学苑开发商签订购房合同。2018年11月5日，毛文部、金海慧即与桃园公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定：1、毛文部、金海慧购买坐落于公园学苑12幢1单元1801室房屋，预测建筑面积136.86平方米，单价为每平方米4863.35元，总价款665598元。毛文部、金海慧应于2018年11月5日前支付首期房价款275598元。剩余房款390000元由毛文部、金海慧申请公积金贷款支付；2、毛文部、金海慧没有在桃园公司告知的期限内（7日）办理公积金贷款手续的、没有在桃园公司告知的期限内一次性支付剩余房款的、逾期付款的、提供虚假资料导致无法办理相关登记手续的行为，均视为毛文部、金海慧违约，桃园公司有权解除合同，并收取房款的20%作为违约金；3、除不可抗力外，毛文部、金海慧未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，按日计算向桃园公司支付逾期应付款万分之三的违约金。超过90日后，桃园公司有权解除合同，并应书面通知。毛文部、金海慧应自解除合同通知送达之日起三日内按照累计应付款的20%向桃园公司支付违约金。桃园公司退还已付全部房款；4、毛文部、金海慧违约，桃园公司选择依法解除合同的，自桃园公司发出解除通知之日起第7天则该合同给予解除，毛文部、金海慧应配合桃园公司办妥撤销备案和预告登记等相关手续，桃园公司有权另行出售该物业，毛文部、金海慧按本合同及补充协议约定而应支付的违约金、罚息等，桃园公司有权在退还房款中直接扣除；5、桃园公司未按约将房屋交付金海慧、毛文部，其中超过90日，金海慧、毛文部有权解除合同；桃园公司自通知送达之日起15日内退还全部房款，并自付款之日起按照1%计算给付利息。合同签订后，金海慧于2018年11月5日、8日分别支付了约定的首付款273498元、2100元，合计支付首付款275598元。2019年3月6日，金海慧又与桃园公司签订《“桃园·公园学苑”停车位有偿使用协议书》及《车位优惠补充协议书》一份，主要约定：1、金海慧购买“桃园·公园学苑”;地下**的停车位2、本车位协议作为双方签订的桃园·公园学苑《商品房买卖合同》的配售协议，桃园公司解除《商品房买卖合同》的或金海慧退房的，则双方签订的本协议一并解除，该地下车位已交付给金海慧使用的，金海慧应自《商品房买卖合同》解除合同或退房前将车位返还给桃园公司；3、桃园公司给予购车位优惠让利，即同意给予金海慧在总房价中优惠让利26600元（实际让利36100元）。金海慧在支付了车位价款78000元后，桃园公司于2019年3月7日反还金海慧房款让利款36100元。上述共计四份合同及协议签订后，金海慧以“桃园·公园学苑”房屋存在多处承重墙，无法自由改装为由，拒绝办理公积金贷款，致使桃园公司发送律师函催告其于2019年7月10日前办妥公积金贷款。金海慧于2019年7月4日收到该律师函后，依旧未办理公积金贷款，故引本案诉讼。 上述事实有身份证、营业执照、法定代表人身份证明书、居民户口簿、结婚证、《换房协议》、《浙江省商品房买卖合同（预售）》、中国建设银行电子回执、刷卡存单、《“桃园·公园学苑”停车位有偿使用协议书》、《车位优惠补充协议书》、律师函、挂号信签收凭证、《国有建设土地使用权出让合同》、《泰顺县人民政府信访事项复查申请不予受理决定书》及当事人庭审陈述等证据证实。 本院认为：毛文部、金海慧与桃园公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，桃园公司作为涉案合同的买受人，是本案的适格原告。根据桃园公司持有的证书载明涉案地块的权利人为桃园公司，且为单独所有，故金海慧、毛文部主张桃园公司并非涉案房屋所有权人的意见，与事实不符，本院不予采纳。金海慧、毛文部主张涉案合同系在受胁迫或欺诈的情况下签订的，但未提供证据予以证实，应承担举证不能的责任，故该抗辩意见，本院不予采纳。综上，毛文部、金海慧与桃园公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效。 毛文部、金海慧与桃园公司作为合同当事人，双方应依合同约定行使权力、履行义务。案涉买卖合同文本中附有房型图，已明确标示了案涉房屋的房型情况、构造，双方订立合同时即应对此知悉。合同签订后，毛文部与金海慧不能仅以房屋存在多处承重墙，无法满足房间灵活分割使用的需求，存在设计缺陷，影响了房屋的使用为由，拒付剩余价款，已构成违约，桃园公司有权依约解除合同，并要求毛文部、金海慧承担支付违约金的违约责任及协助办理撤销该合同备案登记手续。 双方关于违约金数额在合同中作了两处约定，分别为以累计应付款的20%与以房款的20%计算违约金。因为案涉合同属于格式合同，桃园公司系格式条款的提供方，对解除合同后的违约金有不同约定的，应采用有利于金海慧、毛文部的条款，故应按照累计应付款（公积金贷款数额390000元）确定违约金。本院根据毛文部、金海慧逾期21天办理公积金贷款，桃园公司便向本院起诉解除合同的事实，认定按照20%的标准计算违约金过高，酌情调整到10%更为合理。即毛文部、金海慧应向桃园公司支付违约金数额为39000元（390000元×10%）。合同解除后，桃园公司应返还毛文部、金海慧已付购房款275598元。根据双方签订的《“桃园·公园学苑”停车位有偿使用协议书》约定，案涉房屋买卖合同解除的，该协议一并解除，《车位优惠补充协议书》约定的权利义务亦终止，故桃园公司要求解除上述两份协议书，符合法律规定，本院予以支持。上述两份协议书解除后，桃园公司应返还毛文部、金海慧已付停车位使用费41900元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第二款之规定，判决如下： 一、判令解除泰顺县桃园置业有限公司与毛文部、金海慧于2018年11月5日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同登记备案号：泰工商【2018】合备字第1-1-11号），毛文部、金海慧于本判决生效后十日内协助泰顺县桃园置业有限公司办理撤销该合同备案及预告登记手续； 二、判令解除泰顺县桃园置业有限公司与金海慧于2019年3月6日签订的《“桃园·公园学苑”停车位有偿使用协议书》、《车位优惠补充协议书》； 三、毛文部、金海慧连带支付泰顺县桃园置业有限公司违约金39000元； 四、泰顺县桃园置业有限公司返还毛文部、金海慧购房款275598元及停车位使用费41900元； 五、上述第三、四项抵消后，泰顺县桃园置业有限公司于本判决生效后十日内支付金海慧、毛文部278498元。 六、驳回泰顺县桃园置业有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费用2962元，由泰顺县桃园置业有限公司负担1526元，毛文部、金海慧负担1436元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  黄建伟 人民陪审员  陈旭东 人民陪审员  胡向东 二〇二〇年七月二十九日 书 记 员  林荣烨