福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0602民初20号 原告（反诉被告）：黄威谊，男，1971年8月2日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林伟华，福建履德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓均，福建履德律师事务所实习律师。 被告：吴玲华，女，1975年7月6日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：蔡颖瑜，福建闽仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游东臻，福建闽仁律师事务所律师。 被告：胡阿俊，男，1976年9月25日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：蔡颖瑜，福建闽仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建俊勇建材有限公司，住所地漳州市芗城区金峰开发区金峰北路7号，统一社会信用代码：91350602MA31GXHQ1A。 法定代表人：吴玲华，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡颖瑜，福建闽仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游东臻，福建闽仁律师事务所律师。 原告黄威谊与被告吴玲华、被告胡阿俊、被告福建俊勇建材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄威谊的委托诉讼代理人林伟华、委托诉讼代理人黄晓均、被告吴玲华的委托诉讼代理人蔡颖瑜、委托诉讼代理人游东臻、被告胡阿俊的委托诉讼代理人蔡颖瑜、被告福建俊勇建材有限公司（以下简称俊勇建材公司）的委托诉讼代理人蔡颖瑜、委托诉讼代理人游东臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄威谊向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告吴玲华签订的《厂房租赁合同》中关于“1号厂房”的租赁无效；2、判令三被告连带返还原告“1号厂房”的租金118560元，并从2019年6月19日起至实际返还之日止按月利率2%支付违约金，暂计至2019年11月18日止约为11856元；3、判令三被告连带返还原告1号车间、办公楼、宿舍楼的租金1371800元，并从2019年11月9日起至实际返还之日止按月利率2%支付违约金；4、本案诉讼费用由三被告承担。 后经法院释明,其变更诉讼请求为:判令解除本案《厂房租赁合同》，并由三被告返还上述租金。 事实与理由：2019年6月19日，原告与被告吴玲华签订一份《厂房租赁合同》，合同第一条约定将位于漳州市芗城区金峰开发区金峰北路7号的厂房出租给原告使用，具体租赁物面积为1＃车间9765平方米、1号厂房（1＃车间边通道简易厂房）为1235平方米、办公楼第一层300平方米、第三层500平方米、5号宿舍楼第三层314.6平方米。第二条约定租赁期限15年，自2019年8月1日起至2034年7月31日止；第三条约定在2019年8月1日前将租赁物交付给原告使用。第四条约定租赁费用为1＃车间租金第1年至第3年每年1171800元等、1号厂房租金第1年至第3年每年118560元等、办公楼一层和三层与宿舍楼第三层租金第1年至第2年每年200000元等；原告于签订合同当日即2019年6月19日缴交第一年度租金共计1490360元。第五条约定租金支付至吴玲华账户，逾期支付租金的应当支付违约金，违约金金额为按拖欠天数乘以欠缴租金总额的3%等。 前述合同签订后，原告依约在合同签订当天即交付第一年度租金1490360元，但是被告却未按照约定将租赁物交付给原告使用，经原告多次敦促，被告仍不能交付租赁物，为此，原告于2019年11月7日向被告发出解除合同通知书，解除双方签订的《厂房租赁合同》，被告于2019年11月9日签收，故《厂房租赁合同》在2019年11月9日已经解除，被告收取的租金应当予以返还。另外，被告将没有任何批建手续的“1号厂房”出租给原告，该租赁应属无效，该部分的租金被告亦应当返还。被告吴玲华、被告胡阿俊系夫妻关系，被告胡阿俊应当共同返还前述租金。请求依法判如所请。 吴玲华辩称:1、被告吴玲华跟本案无关，将吴玲华列为被告主体不适格，案涉厂房是被告俊勇建材公司名下房产，被告吴玲华是被告俊勇建材公司的法定代表人，原告是与被告俊勇建材公司签的合同，被告吴玲华个人与原告没有合同关系，与本案无关。2、本案合同有效，无需返还相应的租金及违约金。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 胡阿俊辩称：1、案涉租赁的厂房是被告俊勇建材公司名下的财产。2、被告胡阿俊没有与原告签订任何租赁协议，双方之间并没有建立任何租赁关系，因此，被告胡阿俊不是适格的本案被告。应当驳回原告对被告胡阿俊的诉讼请求。 俊勇建材公司辩称：1、原告要求解除与被告吴玲华签订的合同，与被告俊勇建材有限公司无关，同样存在主体不适格。原告无法确认解除对象。2、原告并无单方解除权，因此合同有效，原告应履行合同约定的义务。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。 俊勇建材公司反诉：1、判令黄威谊支付物业管理费42401.1元［自2019年8月1日起暂计至2020年3月1日，计算标准暂定为：7个月＊（9765＋1235＋300＋500＋314.6）平方米＊0.5元／月／平方米，最终应计至全部清偿之日止］，及延期支付物业管理费的利息（以延期支付物业管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自提起反诉之日起计算至全部清偿之日止）。2、本案的全部诉讼费用由黄威谊负担。事实与理由：俊勇建材公司是坐落于福建省漳州市芗城区土地的使用权人。2019年8月1日，俊勇建材公司的法定代表人吴玲华与黄威谊签订《厂房租赁合同》一份，约定：“俊勇建材公司将位于福建省漳州市芗城区的厂房（以下简称租赁物）出租给黄威谊使用。租赁物面积经双方认可确定：（1）、1＃车间为9765平方米；（2）、1号厂房（1＃车间边通道简易厂房）为1235平方米；（3）、办公楼第一层为300平方米、第三层为500平方米；（4）、5＃宿舍楼第三层为314.6平方米”、“物业管理费每月收取每平方0.5元，用于厂区的安保”、“按时足额支付租金及约定的其他费用”。合同签订后，俊勇建材公司依约向黄威谊提供租赁物，但黄威谊一直未支付物业管理费。因此，俊勇建材公司向贵院提起反诉，请贵院判如所请，以维护俊勇建材公司的合法权益。 针对反诉，黄威谊辩称：案涉租赁物并未交付原告使用，原告无须支付物业管理费。俊勇建材公司的反诉请求不能成立，应当依法驳回其反诉请求。 经审理查明，2019年6月19日，黄威谊与俊勇建材公司的法定代表人吴玲华签订一份《厂房租赁合同》，合同第一条约定将位于漳州市芗城区金峰开发区××的厂房出租给黄威谊使用，具体租赁物面积为1＃车间9765平方米、1号厂房（1＃车间边通道简易厂房）为1235平方米、办公楼第一层300平方米、第三层500平方米、5号宿舍楼第三层314.6平方米。租赁物的功能为厂房、办公楼、员工宿舍；第二条约定租赁期限15年，自2019年8月1日起至2034年7月31日止；第三条约定在2019年8月1日前将租赁物交付给原告使用，且同意按租赁物的现状出租；第四条约定租赁费用为1＃车间租金第1年至第3年每年1171800元等、1号厂房租金第1年至第3年每年118560元等、办公楼一层和三层与宿舍楼第三层租金第1年至第2年每年200000元等；第五条约定租金支付至吴玲华账户（农业银行××支行，账号：62×××15帐户）。逾期支付租金的应当支付违约金，违约金金额为按拖欠天数乘以欠缴租金总额的3%等。此外，合同还约定，物业费每月收取且按租赁面积的每平方0.5元计付，用于厂区的安保。原告应按时足额支付租金及约定的其他费用。 原告于签订合同当日即2019年6月19日缴交第一年度租金共计1490360元。并于2019年11月7日向被告发出解除合同通知书，解除双方签订的《厂房租赁合同》，被告于2019年11月9日签收。 诉讼中原告申请诉讼保全，本院做出2019闽0602财保18号民事裁定书（裁定:查封、扣押、冻结吴玲华、胡阿俊价值相当于1502216元的财产）。吴玲华、胡阿俊向本院申请复议，本院经审查认为，胡阿俊非本案房屋租赁合同的相对人，根据合同相对性原则，其要求解除保全措施，符合法律规定，应予准许。本院变更裁定如下：一、查封、扣押、冻结吴玲华价值相当于1502216元的财产；二、驳回黄威谊对胡阿俊的财产保全申请；三、解除对胡阿俊银行账户的冻结。 庭是中，黄威谊提交2019漳证民内字第15940号公证书，以证明其于2019年11月7日向漳州市公证处申请办理公证（从贴有金峰北路7号门牌的大门口至金峰北路7号侧门再至1号车间的现状及其本人拨打手机的状况进行保全证据），以证明租赁物未交付。对此，被告予以否认，认为该公证书的内容及视频无法确认拍摄场地为案涉厂房，主张双方签订合同时就明确租赁人同意对租赁物现状进行承租，且在签订之后原告已经实际入住，租赁期间厂房所发生的实际使用情况被告不清楚也无权干涉。 俊勇建材公司提供2019年10月8日的监控视频，以证明其于2018年8月1日已经将租赁物交付给原告，原告已经接管租赁厂房，并出入于租赁场所。对此，原告不予质证。 案件审理中，吴玲华、胡阿俊提供案涉租赁厂房的产权证，证明案涉租赁厂房的权力人系俊勇建材公司。为此，原告申请追加俊勇建材公司为被告。本院于2020年3月17日向俊勇建材公司送达起诉状副本。 经2020年1月13日到现场勘验，租赁物空置状态。 以上事实，有黄威谊提供的《厂房租赁合同》、解除合同通知书、公证书、邮政特快专递单、快递费用发票、快递签收跟踪单；俊勇建材公司提供的不动产权证书、《厂房租赁合同》、监控视频及原被告在庭审中的陈述为据。 本院认为，综合各方当事人在本院开庭审理时的诉辩主张和主要理由，本案的争议焦点为： 一、吴玲华与黄威谊签订的本案租赁合同是否属于职务行为 本院认为，吴玲华系俊勇建材公司的法定代表人，且案涉租赁厂房的所有权人为俊勇建材公司。因此，吴玲华签订本案合同的行为应确定为履行职务行为，所产生的法律后果应由俊勇建材公司承担。 二、原告是否享有合同解除权，其发出解除合同通知书是否产生解除合同的效力 原告认为，其依约在合同签订当天即交付第一年度租金1490360元，但是被告却未按照约定将租赁物交付给原告使用。为此，原告于2019年11月7日向被告发出解除合同通知书，解除双方签订的《厂房租赁合同》，被告于2019年11月9日签收，故《厂房租赁合同》在2019年11月9日已经解除，被告收取的租金应当予以返还。 被告认为，原告不享有合同解除权。本案的厂房租赁合同，合法有效，原告应履行合同约定的义务。要求驳回原告的全部诉讼请求。 本院认为，原告在2019年11月7日向被告发出解除租赁合同通知书时并不享有其主张的合同解除权,此情况下解除合同通知书不能发生解除租赁合同的效力。 三、租赁物是否已交付 原告认为，本案的租赁物至今未交付其使用。原告通过公证人员对1#车间的现状及本人现场拨打手机的状况进行证据保全，并以此公证书为据对租赁物未实际交付进行抗辩。 被告认为，1、该视频无法确认是涉案厂房，无法证明拍摄场地为案涉厂房，其所属不确定。被告于2019年8月1日已将租赁物交付给原告，交付之后，原告的实际使用情况被告不清楚也无权干涉。2、原告已经安排人员入住宿舍，已经在办公室安排招聘，并对厂房进行了设计。现原告借口租赁物未交付以达到解除合同的目的。原告要求解除合同并不是租赁物或合同的问题，是因为原告租用案涉厂房拟用于生产化妆品，需对厂房进行改装，而改装的成本太高，因此想毁约。 本院认为，原告提供的公证视频尚不足于证明自己的主张，应继续补强证据予以印证。合同约定租赁物于2019年8月1日交付，原告若未能如约取得租赁物应在合理期限向被告提出。而原告在2019年6月19日缴交第一年度租金时隔近五个月后，直至2019年11月7日向被告发出解除合同通知书才提出异议，显然与常理不符。结合被告提供的视频（其中有原告及其工作人员在租赁场所出入的情形）及关于租赁物的交付方式（合同仅约定2019年8月1日交付，未约定交接时须履行什么手续）等综合情况进行分析判断，可视为租赁物已交付。 四、本案租赁合同是否应解除 本院认为，首先，在原被告双方长期性的厂房租赁合同履行过程中，原告不愿继续履行租赁合同,该义务性质又不宜强制履行，若不解除合同，势必将形成僵局，对双方都不利。 其次，考虑到原告租赁合同的目的已无法实现,且其未存在恶意违约的情形，由其继续履行合同，对其显失公平。 综合上述因素，并结合案件的相关事实，权衡双方的利益，本院认为，为了减少损失，保护双方当事人的合法权益,本案的厂房租赁合同应予解除。合同的解除之日,应以原告的起诉状副本送达给俊勇建材公司之日即2020年3月17日作为合同解除日。 综上所述，本院认为,原被告签订的《厂房租赁合同》是双方当事人真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,应属合法有效,双方当事人均应依法履行。因原告租赁合同的目的已无法实现,故本案租赁合同的应予解除。合同解除后,原告失去继续占有使用租赁厂房的合同依据,应当将租赁厂房返还被告。考虑到原告不承认被告已交付租赁厂房,也未投入生产的具体情况,合同解除之日,视为租赁厂房返还之日。合同解除前原告应当按合同约定的租金标准向被告支付租金及物业管理费。被告依据合同收取的租金应当在扣除原告应支付的租金的余额后返还原告。原告的诉讼请求,本院予以部分支持。被告提起反诉，合理的部分，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下: 一、黄威谊与福建俊勇建材有限公司签订的《厂房租赁合同》于2020年3月17日解除; 二、福建俊勇建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还黄威谊租金553951.16元(解除之日2020年3月17日至2020年7月31日的租金); 三、黄威谊应支付福建俊勇建材有限公司的物业费45631.66元（2019年8月1日至解除之日2020年3月17日）； 三、驳回黄威谊的其他诉讼请求； 四、驳回福建俊勇建材有限公司的其他反诉请求。 若原被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费18319.9元，由黄威谊负担12120.9元，由福建俊勇建材有限公司负担6199元。反诉费860元,由黄威谊负担。保全申请费5000元，由黄威谊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长      人民陪审员  黄湘珍 人民陪审员  卢金莲 二〇二〇年七月一日 书 记 员  陈少华