沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初2966号原告：鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：吴凯风，系该公司总经理。委托代理人：张秋萍，辽宁同泽律师事务所律师。委托代理人：国萃，辽宁同泽律师事务所实习律师。被告：王家强，男，汉族，1976年2月17日出生，住址：沈阳市皇姑区。被告：韩永，女，汉族，1982年8月1日出生，住址：沈阳市铁西区。原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司与被告王家强、韩永商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司委托代理人张秋萍、国萃到庭参加了诉讼，被告王家强、韩永经本院合法传唤，无正当理由，拒不出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司诉称：2015年3月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》并在沈阳市房产局办理了网上备案手续，合同第三条、第四条约定被告购买原告开发的位于沈阳经济技术开发区商品房，建筑面积80.73平方米，总房款444005元。同时合同第六条第3款约定，被告应在2015年3月8日交纳首期房款134005元，其余310000元办理贷款。2015年3月8日，被告与上海市松江区中山街道加联建材经营部签订《借款协议》，该协议约定：首付款124000元由上海市松江区中山街道加联建材经营部借给被告，被告分期还款，上海市松江区中山街道加联建材经营部实际支付原告49800元房屋首付款。后被告与原告及中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额为310000元，并由原告承担办理房产正式抵押登记之前的阶段性连带担保责任。后被告没有按照合同约定及时足额偿还银行贷款，经银行向被告催收无果后，银行要求原告承担连带担保责任。原告多次以各种方式向被告催促偿还银行贷款及首付款，被告均置之不理。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告赔偿原告经济损失19803.38元；3、被告协助撤销位于沈阳经济技术开发区房屋上的以预购商品房设立的银行抵押登记、预告登记和房屋备案登记；4、被告承担原告为其垫付的采暖费4618元；5、请求法院依法判令被告承担本案的保全费2740元、保函费1332.15元、诉讼费、公告费（以实际发生为准）。被告王家强、韩永均未予答辩。经审理查明，2015年3月22日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定二被告购买原告开发的位于沈阳经济技术开发区商品房，建筑面积80.73平方米，总房款444005元。付款方式为2015年3月8日交付人民币134005元，商业贷款310000元整。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任，即买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。该合同已备案，同时合同约定原告应于2016年8月30日前向二被告交付涉案房屋，但原告一直未向二被告交付涉案房屋。另查明，2015年3月8日，二被告与上海市松江区中山街道加联建材经营部签订《借款协议》，该协议约定，被告向上海市松江区中山街道加联建材经营部借款124000元用于支付原告开发的银湖雅苑V街区项目20-13号4-3-1号房屋的首付款，借款及还款期限为57个月，即从2015年3月8日至2019年11月20日分五期还款，无利息。后上海市松江区中山街道加联建材经营部仅向原告支付49800元，二被告也仅向上海市松江区中山街道加联建材经营部支付49800元。二被告另向原告交付购房定金10005元。2015年3月20日，二被告与原告及中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额为310000元，并约定由原告承担办理房产正式抵押登记之前的阶段性连带担保责任。又查明，中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行多次向原告出具《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，2020年7月，中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行出具代偿证明一份记载，原告累计为二被告代偿银行贷款305014.19元。现银行贷款已全部还清。原告亦为二被告代付2016年至2019年的采暖费共计4618元。再查明，本案审理过程中，原告提出财产保全申请，本院依法作出（2019）辽0191民初2966号民事裁定书，查封二被告购买的、位于沈阳经济技术开发区房屋。原告因此支出保全费2740元及保函费1332.15元。以上事实的认定，有商品房买卖合同、《个人住房（商业用房）借款合同》、银湖雅苑V街区住宅购房首付款借款协议书、定金收款收据存根、收据存根、中国建设银行个人贷款过期催款通知书、中国建设银行个人贷款旅行保证责任通知书、个人贷款还款凭证、结清证明、代偿证明、银行对账单、代偿证明、保全费发票、保函费发票、采暖费发票及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国《民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王家强、韩永经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。原告与二被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，原告与二被告签订的商品房买卖合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任，二被告逾期付款超过30日，原告有权解除合同。同时，因二被告未按期偿还银行贷款导致原告承担阶段性担保责任，现二被告不能支付原告全部购房款，故原告主张解除与二被告签订的商品房买卖合同并撤销备案登记，其理由正当，本院予以支持。但原告亦应当返还二被告已支付的购房款。关于原告主张的经济损失的问题，虽因二被告违约造成原告代其偿还银行贷款305014.19元，但数额未超过二被告的银行贷款数额310000元，原告并无损失，对于原告该项诉请，本院不予支持，同时原告应当返还二被告银行贷款差额4985.81元（310000元-305014.19元）。故原告应当返还二被告购房款共计64790.81元（4985.81元+10005元+49800元）。关于原告主张的采暖费4618元的问题，原告虽提供了采暖费发票证明其交纳了涉案房屋的采暖费，但原告在举证期限内及庭审中未提供证据证明其未如期向二被告交付涉案房屋的原因，其对此应承担不利后果，即在涉案房屋交付前的相关费用应当由原告承担。对于原告该项诉请，因不符合法律规定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司与被告王家强、韩永于2015年3月22日签订的商品房买卖合同；二、原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告王家强、韩永购房款共计64790.81元；三、被告王家强、韩永于本判决生效后三十日内协助原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司办理撤销位于沈阳经济技术开发区商品房的银行抵押登记、房屋预告登记和房屋备案登记；四、驳回原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费512元、保全费2740元、保函费1332.15元、公告费（以实际发生为准），由被告王家强、韩永承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费512元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王桂华人民陪审员  曲鑫鑫人民陪审员  高 瑞二〇二〇年七月十六日书 记 员  闵 璐本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。