安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初1747号原告：安徽省宿松县现代房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宿松县东北新城桐梓北路。法定代表人:程璋，该公司经理。原告：朱读权，男，1953年11月1日出生，汉族，住安徽省舒城县。原告：汪守秧，男，1962年4月18日出生，汉族，住安徽省舒城县。三原告共同委托诉讼代理人：何东华，安徽松圣律师事务所律师。被告：宿松县孚玉镇龙井社区殷屋组，负责人：殷明开，系该村民组组长。被告：宿松县孚玉镇龙井社区刘屋组，负责人：刘佩平系该村民组组长。被告：宿松县孚玉镇龙井社区蒋屋组，负责人：金长生，系该村民组组长。被告：宿松县孚玉镇龙井社区赵屋组，负责人：余建国，该村民组组长。四被告共同委托诉讼代理人：廖国友，宿松县陈汉乡法律服务所法律工作者。原告安徽省宿松县现代房地产开发有限责任公司（以下简称现代公司）、朱读权、汪守秧与被告宿松县孚玉镇龙井社区殷屋组（以下简称殷屋组）、宿松县孚玉镇龙井社区刘屋组（以下简称刘屋组）、宿松县孚玉镇龙井社区蒋屋组（以下简称蒋屋组）、宿松县孚玉镇龙井社区赵屋组（以下简称赵屋组）合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序进行了审理。2019年10月10日，本院作出（2019）皖0826民初1870号民事判决，殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组对判决不服并上诉于安徽省安庆市中级人民法院，2020年3月26日，安徽省安庆市中级人民法院作出（2020）皖08民终128号民事裁定书，裁定撤销判决，发回重审。本院依法重新组成合议庭审理本案，并于2020年6月17日开庭审理了本案。本案现已审理终结。现代公司、朱读权、汪守秧向本院提出诉讼请求：一、依法判决殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组协助现代公司、朱读权、汪守秧办理房地产转让分割登记手续，具体为：对松兹菜市场[证号松国用（2017）第307号，土地使用权人孚玉镇龙井社区蒋屋组、殷屋组、赵屋组、刘屋组，地号3－06－188－01]1－2层进行分割，将其中2层除最南边一间不少于80平方米用于物业用房外分割给安徽省宿松县现代房地产开发有限责任公司；二、判令殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组支付违约金20万元；三、本案诉讼费由殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组承担。事实和理由：2012年7月，现代公司、朱读权、汪守秧与殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组就共同联合开发刘屋垅综合市场用地签订《刘屋垅松兹综合市场联合开发协议书》，约定土地面积为1936.7平方米，四至范围：东临松兹南路安置户房屋，南临百盛路规划红线，西临安置户房屋，北临霞光路规划红线；约定四组提供土地，原告提供资金，共同联建的方式；殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组提供现有资料和办理土地证的相关手续给现代公司、朱读权、汪守秧，由殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组负责办理建房证件，土地权属按规定分摊到各户和殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组；约定地下市场和一层房屋产权归殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组所有，在二楼殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组选择一户不少于80平方米的房屋做为将来物业管理办公用房，房屋产权归殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组及物业共同所有，其他的房屋归现代公司、朱读权、汪守秧所有，建设投入的资金全部由现代公司、朱读权、汪守秧承担；约定如有一方违约，承担六十万元的违约责任。2014年3月，现代公司、朱读权、汪守秧与被告再次签订补充协议，约定按照县规划委员会批准的设计方案，房屋设计图纸施工。签订合同后，现代公司、朱读权、汪守秧依法办理房屋开发的所有手续，保证工程顺利竣工并于2017年1月通过竣工验收。现代公司、朱读权、汪守秧要求殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组按照对房屋权属的约定，到宿松县不动产中心办理一、二层分割手续，为各自不动产办理产权证，殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组故意刁难，现代公司、朱读权、汪守秧被迫额外支付大约一百万元补偿，而殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组根本不知足，仍然漫天要价，根本不协助办理分割手续，致使建造房屋不能办理产权证,严重损害现代公司、朱读权、汪守秧权益。综上所述，双方签订协议具有法律约束力，任何一方应该严格遵守。被告为了谋取非法利益，不协助办理分割手续，应该承担违约责任。现具状提起诉讼，请求依法判决。殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组辩称，一、现代公司不是协议、补充协议当事人，不是适格的原告；二、现代公司、朱读权、汪守秧以殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组未协助办理产权证违约为由要求承担20万元的违约金没有任何事实和法律依据。1、协议、补充协议未约定办证时间；2、松兹菜市场建成后朱读权、汪守秧未向其交付应交的菜市场及地下车库；三、朱读权、汪守秧与四被告联建过程中，朱读权、汪守秧严重违约，具体为：1、朱读权、汪守秧未按约定上交管理费20万元、保证金20万元；2、合同约定综合市场设计方案应由有资质的单位设计，且设计方案应由双方共同协商，但整个建造过程中，朱读权、汪守秧未通知殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组；3、合同约定的地下车库层高、一层菜市场层高不达标；车库车位、防水未做、排水不通，车库亦无通风采光、未粉刷、未锯钢筋头；一层菜市场100平方米采光口未做；两个标志门楼未做。四、因朱读权、汪守秧严重违约，宿松县孚玉镇龙井社区自2018年6月4日至2019年3月21日先后八次如开专题会议协调，但朱读权、汪守秧一直未整改，造成房地产玩具未交付。综上，殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组没有违约，故请求人民法院驳回现代公司、朱读权、汪守秧全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交下列证据：1、刘屋垅松滋综合市场联合开发协议书；2、松滋农贸市场修建性详细规划、松滋农贸市场规划设计说明、宿松县人民政府批复；3、补充协议；4、委托书；5、建设用地规划许可证及建设工程技术施工许可证；6、工程竣工验收报告及备案表；7、宿松县公安消防大队通知单、城市管理行政执法局批准及住房和城乡建设局文件、市政园林绿化管理处验收意见；8、不动产户籍调查表、不动产权证；9、国有土地使用证。四被告对证据1、5、8无异议，本院予以认定。对证据2、3，四被告对真实性无异议，但对证据2中的第二点证明目的有异议。本院认为，证据3补充协议书第一条，双方约定，“甲方（本案被告）严格执行县规划委员会批准的设计方案”，原告方按该设计方案进行工程建设，并无不当。至于关于宿松县人民政府的批复，不仅仅是对土地四规划范围的批复，同时也是对规划控制各项技术指标、规划平面布置及建筑风格的批复，故对证据2、3，本院予以认定。对证据4，系四被告委托原告办理相关开工前手续的委托函，本院予以认定。对证据6、7，四被告认为其未参与工程验收，验收不符合规范。本院认为，工程建设完工后，相关部门对该工程质量进行验收并出具验收报告，四被告是否有参与验收的必要性、工程验收是否符合规范，非本案需处理的问题。对原告证明该工程已验收合格的证明目的，本院予以认定。对证据9，四被告对证明目的有异议，认为原告一直未交付菜市场，导致未分割、办证。本院认为，从庭审查明的事实分析，2018年原、被告多次就交付问题开会协调，原告2019年的1月亦就菜市场的交付专门回复，由足以说明，菜市场未交付责不在原告。至于原告所称四被告漫天要价，因未提交证据证明，本院不予认定。四被告向本院提交了宿松县孚玉镇龙井社区居委会的八次会议记录，证明宿松县孚玉镇龙井社区居委会多次召集原、被告专门就菜市场的交付及原告的违约后果的处理进行了协调。本院认为，该证据能证明原告多次要求交付菜市场，但因四被告以工程不符合协议约定为由而未交付，对该证据的证明目的，本院予以部分认定。本院经审理认定事实如下：为了开发宿松县孚玉镇松兹菜市场，经宿松县规划委员会审查批准同意刘屋垅综合市场建筑规划设计方案后，殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组四个村民组代表与开发商朱读权、汪守秧于2012年7月1日签订了《刘屋垅松兹综合市场联合开发协议书》，于2014年3月26日签订了《（刘屋垅松兹综合市场联合开发协议书）补充协议书》。双方就对双方权利义务进行了约定。其中四个村民组提供土地、朱读权与汪守秧提供资金共同联建开发，并约定了项目建成后地下市场和一层房屋归四个村民组所有，除在二层由四个村民组选择一户不少于80平方米用于物业管理办公用房，该房产归四个村民组和物业共同所有外归朱读权、汪守秧所有。2015年1月29日殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组出具了委托手续委托原告办理相关开工前手续。后朱读权、汪守秧以和现代公司共同开发名义，与龙井社区殷屋组、刘屋组、蒋屋组、赵屋组联合开发松兹菜市场。经相关部门同意，分别于2013年10月23日办理了松兹菜市场修建性详细规划，于2014年12月25日办理了建设工程规划许可证，于2015年4月29日办理了建筑工程施工许可证，于2016年11月14日办理了建设用地规划许可证、“松兹菜市场”小区于2018年7月23日通过宿松县住房和城乡建设局综合查验。涉案土地于2017年6月22日办了土地使用证[证号松国用（2017）第307号，土地使用权人孚玉镇龙井社区蒋屋组、殷屋组、赵屋组、刘屋组，地号3－06－188－01]。涉案工程现已竣工使用，该工程二层以上房产已登记在现代公司名下，并且在该工程二层最南边位置有一间房已投入用于物业用房。后双方因办理菜市场一、二层分割发生矛盾，经孚玉镇龙井社区多次协调未果。故涉诉来院，要求判如所请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原、被告签订的《刘屋垅松兹综合市场联合开发协议书》及补充协议，是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。四被告作为合同当事人，应当按合同约定，履行相应合同义务，故现代公司、朱读权、汪守秧要求四被告协助办理松兹菜市场第一层和第二层分割登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求四被告按合同约定支付违约金20万元之诉讼请求，本院认为，双方在工程施工过程中均有一定过错，故对该诉讼请求，本院不予支持。诉讼中，四被告辩称现代公司原告主体不适格，本院认为，现代公司虽不是本案所涉协议、补充协议的签字方，但在松兹菜市场开发、建设过程中，各项项目申报材料均是以现代公司或现代公司与四被告共同开发名义上报，且其是松兹菜市场施工主体，同时，在双方签订的协议及补充协议中，朱读权、汪守秧均是作为乙方代表签名，四被告亦明知现代公司是协议履约方之一，故现代公司是本案的适格主体。四被告之辩称意见本院不予采信。对于四被告辩称涉案工程与最初开发协议书及补充协议书中约定建设内容不一致、存在违约的意见。根据双方的补充协议书第一项“甲方严格执行县规划委员会批准的设计方案，房屋设计图纸在双方认可的条件下，同意组织施工。”，因经县规划委员会批准的设计方案对协议书、补充协议书中的工程设计进行了部分变更，且包括四被告在内的相关村民组及附近邻居均在“宿松县松兹农贸市场修建性详细规划”中签名确认，而现代公司、朱读权、汪守秧根据县规划委员会批准的设计方案进行施工并无不妥，且涉案工程已经通过相关部门组织的综合验收。故该项辩称意见本院不予采信。对于四被告辩称管理费20万元、保证金20万元未交纳构成违约的意见，现代公司、朱读权、汪守秧提交的龙井社区出具的宿松县村集体经济组统一收款收据显示龙井社区收取了含四被告的20万元在内的管理费。保证金20万元按协议书约定，应当先行交纳，在浇好一层楼面钢筋砼后返还。本案中即使保证金未交纳，因涉案工程已经通过综合查验，其亦应当返还，故原告虽有违约行为，但该行为并未对合同的履行产生实质性影响。故对该项辩称意见，本院亦不予采信。四被告主张原告在履行合同过程中有违约行为，给四被告造成了损失。本院认为，四被告可另行主张权利，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告宿松县孚玉镇龙井社区殷屋组、宿松县孚玉镇龙井社区刘屋组、宿松县孚玉镇龙井社区蒋屋组、宿松县孚玉镇龙井社区赵屋组于本判决生效后十日内协助原告安徽省宿松县现代房地产开发有限责任公司、朱读权、汪守秧对松兹菜市场[证号松国用（2017）第307号，土地使用权人孚玉镇龙井社区蒋屋组、殷屋组、赵屋组、刘屋组，地号3－06－188－01]1－2层进行分割，将其中2层除最南边一间不少于80平方米用于物业用房外分割给原告安徽省宿松县现代房地产开发有限责任公司；二、驳回原告安徽省宿松县现代房地产开发有限责任公司、朱读权、汪守秧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，原告安徽省宿松县现代房地产开发有限责任公司、朱读权、汪守秧共同负担2150元，被告宿松县孚玉镇龙井社区殷屋组、宿松县孚玉镇龙井社区刘屋组、宿松县孚玉镇龙井社区蒋屋组、宿松县孚玉镇龙井社区赵屋组共同负担2150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  张小兵人民陪审员  王金弟人民陪审员  沈早学二〇二〇年七月三十一日法官助理周玲书记员殷丹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。