安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1524民初1548号 原告：张晓燕，女，1978年6月21日生，汉族，户籍地安徽省金寨县,经常居住地金寨县。 委托诉讼代理人：刘平安，安徽梅山律师事务所律师。 被告：六安鑫宇置业有限公司，住所地安徽省金寨县梅山镇江店街道。统一社会信用代码9134152466623919X3。 法定代表人：程功梅，该公司总经理。 原告张晓燕与被告六安鑫宇置业有限公司（以下简称鑫宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张晓燕及其委托诉讼代理人刘平安到庭参加诉讼，被告鑫宇公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 张晓燕向本院提出诉讼请求:1、依法判令解除原被告签订的金寨县商铺的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告立即返还该商铺的房屋购买款674968元,并自2016年4月7日起按年利率6%支付利息至购房款全部返还完毕之日止；3、依法判令被告赔偿原告已付购房款一倍的损失674968元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2016年4月6日,原、被告双方在金府花园售楼部签订一份《商品房买卖合同》,合同约定,被告将位于金寨县商铺出让给原告,房屋总价款674968元,合同签订后,当日原告支付了全部价款,被告开具了发票,交付了房屋,原告实际占有房屋至今,并将该房屋出租,期间原告曾多次要求被告为其办理不动产权登记,被告一直以正在办理为由进行推脱。2019年11月19日合肥市瑶海区人民法院作出（2019）皖0102执恢1182号执行裁定书,裁定拍卖被告所有的金寨县商铺（产权权证号为:20121728）,该商铺的评估价为864400元。原告向合肥市瑶海区人民法院提交了案外人对执行标的异议书,合肥市瑶海区人民法院于2020年1月16日作出（2020）皖0102执异1号裁定,裁定驳回执行标的异议,随即,原告又向该院提起异议之诉,该院于2020年4月15日作出（2020）皖0102民初3757号民事裁定,驳回原告的起诉。 原告这才知道所购买的该商铺已在《商品房买卖合同》签订之前就已抵押给了安徽省小额再贷款有限公司,而在签订《商品房买卖合同》时,被告故意隐瞒已抵押的事实。事已至此,原、被告虽然签订购买金府花园11栋3039号商铺的《商品房买卖合同》,但是原告无法取得该商铺的所有权,合同的目的不能实现,且合肥市瑶海区人民法院已作出了对原告所购买的商铺进行司法拍卖的裁定。给原告造成了巨大的经济损失。 鑫宇公司没有到庭亦未提交书面答辩状。 本院经审理查明：2016年4月6日，张晓燕与鑫宇公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：张晓燕以674968元购买鑫宇公司开发的金寨县新城区金府花园小区11栋3039号99.26平方米商铺，张晓燕一次性付款；若因鑫宇公司原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由鑫宇公司承担全部责任。当日，张晓燕支付674968元给鑫宇公司。此后，张晓燕将该房简装后出租至今。 2019年，张晓燕得知该房已在2013年12月6日，因鑫宇公司法定代表人程功梅借款1200万元，抵押给安徽省小额再贷款股份有限公司（原安徽省皖投小额贷款股份有限公司）并办理了抵押登记。因为未能按期还款，合肥市瑶海区人民法院判决清偿债务，通知张晓燕迁出房屋。张晓燕提出执行异议，被合肥市瑶海区人民法院裁定驳回。张晓燕又提起执行异议之诉，也被法院驳回起诉。 上述事实，有商品房买卖合同、付款凭证、民事裁定书在卷佐证，可以认定。 本院认为，张晓燕与鑫宇公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律的强制性规定，真实、合法、有效。但是，由于鑫宇公司在签订上述《商品房买卖合同》时，将涉案房屋已经设立抵押，并依法办理了抵押登记，致该房屋产权至今没有登记在张晓燕名下。现张晓燕虽已占有了涉案房产，但因鑫宇公司未能清偿所抵押的债务，基于抵押权人的优先受偿原则，该房产（抵押物）即将被法院进行拍卖（变卖），而要求迁出。因此，鑫宇公司不能向张晓燕交付涉案房产，构成根本违约，张晓燕的购房目的最终不能实现，《商品房买卖合同》依法应予解除。故，张晓燕要求解除涉案合同的请求应予支持。合同解除后，鑫宇公司应当承担退款责任。张晓燕在签订合同时当即支付全部购房款，在履行合同过程中没有违约。鉴于在合同签订后张晓燕就实际占有使用房屋至今，也取得了一定的经济收益，在解除合同时请求赔偿购房款一倍的损失过高，可以酌定赔偿50%。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张晓燕与被告六安鑫宇置业有限公司2016年4月6日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告六安鑫宇置业有限公司返还原告张晓燕购房款674968元； 三、被告六安鑫宇置业有限公司赔偿原告张晓燕购房款674968元50%的损失即337484元。 上述款项均于本判决生效后90日内付清。 四、驳回原告张晓燕其他诉讼请求。 案件受理费16680元，减半收取8340元。原告张晓燕负担40元，被告六安鑫宇置业有限公司负担8300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  田世清 二〇二〇年七月三日 法官助理兼书记员陈慧 附一：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二：金寨县人民法院案款账户 开户名：金寨县人民法院机关案款 开户账号：10090436889001000124016 开户银行：中国邮政储蓄银行股份有限公司金寨县支行