北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初23983号原告(反诉被告)高寒，男，1985年1月30日出生。委托代理人张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）关博鹏，男，1985年2月11日出生。委托代理人翟钦蕊，北京声驰律师事务所律师。委托代理人丁治中，北京声驰律师事务所实习律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人彭永东，董事长。委托代理人樊耀博，男，1993年4月14日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告（反诉被告）高寒与被告（反诉原告）关博鹏、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员辛崇增独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高寒的委托代理人张海龙、被告（反诉原告）关博鹏的委托代理人翟钦蕊、丁治中，第三人链家公司的委托代理人樊耀博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高寒诉称：2016年8月18日原告通过第三人与被告签订房屋买卖合同，合同约定原告以总价162万元的价格购买被告位于北京市X区X镇X路X号院X号楼X层X单元X的一套房屋，合同第九条第三项约定出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内将原有户口迁出，逾期未迁出应承担违约责任，2016年9月4日，原被告及第三人三方又签订变更协议，该变更协议第一条第三项将原合同户口迁出的30日变更为房屋所有权转移之日起365日内将户口迁出，如未如期将户口迁出应向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2016年11月17日原被告双方办理完了房屋产权登记变更手续，被告非但未按照约定将户口迁出，还将自己孩子的户口入到该房屋内。应当依照合同约定承担违约责任。2016年9月4日签订的变更协议第一条第七款将预留的户口迁出履约保证金21.5万元进行提存到第三人处监管，2017年11月17日后被告已经违约，到当年12月2日后该履约保证金就应作为违约金支付给原告，但第三人一直持有该部分款项至2019年4月17日才给付原告。综上，原告诉至法院，请予公正判决。请求：1.请求依法判令被告关博鹏支付原告违约金（自2017年12月2日起以160万元为本金，按日万分之五支付违约金至户口迁出之日止）；2.本案诉讼费由被告方承担。被告（反诉原告）关博鹏辩称：不同意原告的诉讼请求，不同意支付违约金，关于户口问题，双方已达成过协议，被告已向原告支付过3.5万元，就不存在后续再支付违约金的问题。第三人链家公司辩称：关于本案，由法院依法判决，我方不发表答辩意见。被告（反诉原告）关博鹏反诉称：2016年8月18日被告购买原告位于北京市X区X镇X路X号院X号楼X层X单元X的房屋，并签署了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）及补充协议，并于2016年9月4日签署了《变更协议书》变更《补充协议》第2条第7款户口保证金21.5万元整，于过户完后365日内迁出户口后3个工作日内，被告以理房通的形式支付给原告。2016年11月17日双方办理了交易房屋不动产权属转移登记。后因原告暂时无法办理户口迁出手续，原告与被告就此达成一致意见，由原告向被告支付3.5万元作为违约金，至此双方交易房屋户口问题已达成一致并全部解决。所以原被告双方在2016年9月4日签署的《变更协议书》中约定的户口迁出保证金21.5万元作为购房款的一部分应支付给原告。要求：1.请求被反诉人向反诉人支付购房款21.5万元；2.被反诉人承担本案全部的诉讼费。原告（反诉被告）辩称：不同意被告的反诉请求，违约金及不迁户口的违约金已将涉案的21.5万元抵扣完了。第三人链家公司辩称：反诉请求与我方无关，我方不发表答辩意见，由法院依法裁决。经审理查明：2016年8月18日，关博鹏（出卖人）与高寒（买受人）在第三人链家公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。该合同约定：1、出卖人将其所有的位于北京市**X镇X路**院**楼****X的房屋出售给买受人，房屋所在楼层为15层，产权证明所载建筑面积共88.5平方米；2、该房屋规划设计用途为住宅，房屋性质为商品房；3、成交价格、付款方式及资金划转方式：（1）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为130万元；（2）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为32万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；（3）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议：买受人向出卖人支付定金2万元，定金支付方式为直接支付给出卖人，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金的划转协议；（4）关于贷款的约定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为91万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用；4、房屋的交付，双方约定：出卖人应在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后3个工作日内将该房屋交付给买受人；5、违约责任，双方约定：（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日(该日期应当与第1项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。（三）出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。6、关于权属转移登记，双方约定：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；（二）买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后15个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付；（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同还约定了双方其他权利义务内容。2016年8月18日，双方签订《补充协议》，约定：双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施设备作价162万元，此价格为甲方净得价，不含税；户口迁出保证金，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存0元，作为户口迁出保证金。该补充协议还约定了其他条款。2016年9月4日，关博鹏、高寒及链家公司签订《变更协议书》，约定：1、将该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价32万元变更为作价30万元；2、将买受人支付的定金由2万元变更为7.5万元；3、关于户口迁出的约定：原《北京市存量房屋买卖合同》第九条第三项约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超出15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。现变更该约定为：原《北京市存量房屋买卖合同》第九条第三项约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超出15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；4、原补充协议第2条第7项约定为户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存0元作为户口迁出保证金；该保证金按照以下方式支付：甲方迁出户口当日，由乙方自行支付甲方。现变更该项约定为：《补充协议》第2条第7项约定为户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存21.5万元作为户口迁出保证金；该保证金在过完户后365日内迁出户口后3个工作日内，乙方以理房通的形式支付给甲方。该变更协议书还约定了其他权利义务内容。涉案房屋已于2016年11月17日过户至高寒名下，但关博鹏至今尚未将房屋内的户口依约迁出。关于房屋价款的给付情况，关博鹏称尚欠付21.5万元未给付；高寒称，按照合同计算是还差21.5万元，但因关博鹏户口未迁出，按照合同约定该21.5万元由链家公司向高寒做了返还，视为房款已交清。2016年10月12日，关博鹏通过支付宝转账方式向高寒支付3.5万元。对此，关博鹏称上述款项为一次性解决户口违约问题的费用，以后就不存在另行支付户口违约金的问题了；高寒称上述款项连同之前在中介预留的21.5万元共计25万元是保证被告迁走户口的保证金，并不是说给了3.5万元就不再发生户口违约金的问题。另查，2019年4月2日，高寒（申请人）向北京理房通支付科技有限公司提出退款申请，载明：因购买关博鹏位于北京市X区X镇X路X号院X号楼X层X单元X之不动产，申请人与关博鹏及贵司于2016年11月10日签署了《理房通房屋交易资金监管服务协议》，约定由贵司提供不动产相关交易资金的存管服务，其中户口迁出保证金为21.5万元，申请人已于2016年11月10日将户口迁出保证金交付至贵司。根据《协议》约定，卖方未将不动产内户口迁出，申请人决定不再由贵司提供户口迁出保证金的存管服务，故，特向贵司申请将户口迁出保证金退还申请人。申请人同意由此产生的纠纷，包括但不限于因不动产交易资金退回而与卖方产生的纠纷，由申请人负责解决，与贵司无关。2019年4月8日，链家公司出具《关于交易房屋户口的情况说明》，在上述说明的交易实际情况部分载明：（一）买受人已于2016年11月10日按照《补充协议》第二条第五款之约定将户口迁出保证金21.5万元支付至本交易项下的监管账户；（二）买卖双方于2016年11月14日共同办理完毕交易房屋的权属转移登记；（三）现因业主不配合迁出户口，多次沟通无果，未达成《理房通房屋交易资金监管服务协议（适用于北京地区）》中第3.3条约定的关于户口迁出保证金的划转条件，导致该笔户口迁出保证金无法正常划转至出卖人实名认证的理房通账户；（四）买卖双方对户口未按约定迁出的情况不存在任何异议，并于2019年4月2日在我公司工作人员见证下，共同向交易房屋所在地的公安机关核实确认上述户口未迁出事宜;（五）我公司于2019年4月2日收到买受方书面通知，希望理房通依据《理房通房屋交易资金监管服务协议（适用于北京地区）》第4.1条约定，于买受方将户口迁出保证金存入监管账户之日起90个自然日届满后，将户口迁出保证金退回至买售方理房通账户或付款账户。现上述21.5万元的户口迁出保证金已退还高寒。高寒、关博鹏、第三人链家公司对交易实际情况均认可。关博鹏以约定的户口违约金过高为由，请求法院予以调整。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、变更协议书、退款申请书、《关于交易房屋户口的情况说明》、支付宝转账电子回单等证据，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为：高寒、关博鹏、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议及变更协议书均是各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，关博鹏未按照双方约定的期限将户口从涉案房屋内迁出，已构成违约，应承担违约责任。关博鹏以违约金约定的数额过高为由申请予以调整。本院依据涉案合同的履行情况、关博鹏的违约情形及其调整违约金的申请、房屋所在位置、户口未迁出造成的影响等因素酌情确定违约金的计算标准，即每日100元，对高寒主张的过高部分不予认定。同时，本院依据所查明的户口未按约迁出的事实确定违约金的起始时间。综上，对高寒诉讼请求中合理的部分予以支持，不合理的部分不予支持。关博鹏主张高寒支付21.5万元购房款的反诉请求，因21.5万元系户口迁出保证金，具有担保关博鹏迁出涉案房屋内的户口的性质，关博鹏现并未将户口迁出涉案房屋，故关博鹏的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于2016年10月12日关博鹏转账的3.5万元的定性，双方各执一词，但考虑到该笔交易发生在房屋过户之前，其时尚未发生户口迁出的违约问题，故3.5万元难以认定为一次性解决户口未迁出的违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）关博鹏于本判决生效后15日支付原告（反诉被告）高寒违约金（自2017年12月3日起，按每日100元的标准计算至被告（反诉原告）关博鹏将涉案房屋内的户口实际迁出之日止）；二、驳回原告（反诉被告）高寒的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）关博鹏的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由被告（反诉原告）关博鹏负担（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费2263元，由被告（反诉原告）关博鹏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  辛崇增二〇二〇年七月十九日书记员  陈翠微