北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初21160号原告（反诉被告）：张汝祥，男，1928年12月16日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘永志，男，1979年12月22日出生，汉族，北京市昌平区小汤山镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张博（系原告孙子），男，1981年6月11日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：李杰，女，1963年4月20日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨丽萍，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹进荣，北京市盈科律师事务所律师。原告张汝祥与被告李杰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中李杰提起反诉，本院进行了合并审理。原告张汝祥的委托诉讼代理人张博、刘永志，被告李杰及其委托诉讼代理人杨丽萍、邹进荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉张汝祥向本院提出诉讼请求：1.确认张汝祥、李杰于2001年3月签订的关于买卖北京市昌平区兴寿镇东庄村某号房屋及院落的《契约》无效；2.判令被告腾退原告位于北京市昌平区兴寿镇东庄村某号的房屋及院落；3.判令被告返还昌集建（95宅地）字第某某号《集体土地建设用地使用证》；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2001年3月3日，原告将东庄村某号院内房屋及院落出卖给被告，并签订《契约》，内容记载了房屋买卖的事实、房屋坐落、院落四至等内容。该院落由被告居住使用至今。被告并非本村集体经济组织成员，原、被告签订的《契约》违反了法律、行政法规的强制性规定，宅基地使用权不允许转让给集体经济组织成员以外的人，故双方签订的《契约》应属无效。本诉被告李杰辩称，不同意原告的诉讼请求，我们认为是有效的。第一，原告与被告签订合同时间是2001年，与现在时隔18年，被告与原告签订的契约有见证人和代书人签字，这些人是村长和书记，原告也承诺为被告办理手续。第二，本次诉讼不是原告的本意，原告的民事诉讼行为能力需要法院核实。第三，原告签订合同时将土地使用权证交给被告，并承诺帮助被告办理过户手续。第四，被告对涉案房屋已经进行了扩建、翻建，契约的部分房屋已经消失了，标的物不存在了。被告没有住处。第五，原告的三个诉讼请求是三个不同的法律关系，腾退和返还房本是需要另诉的。反诉原告李杰向本院提出反诉请求：1.反诉被告返还购房款48000元；2.反诉被告返还反诉原告房屋重置成新价232374元、附属物补偿价50910元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告宅基地区位补偿款1351800元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告信赖利益损失50万元，包括工程建设配合奖4万元、提前搬家奖5万元、周转补助费18万/人×2人=36万元、规定期限腾退奖4万、搬家过渡费1万元；5.反诉被告承担本案评估费及案件受理费。事实与理由：2001年3月3日，反诉原告与反诉被告在自愿协商一致的情况下签订《契约》，约定反诉原告向反诉被告交付涉案房屋，反诉原告向反诉被告支付购房款48000元，双方签字，中间人也签字确认，合同已经履行完毕。涉案房屋由反诉原告进行翻建、新建后一直居住长达近20年之久，反诉原告一家全部居住在此。反诉被告要求确认房屋买卖合同无效，反诉原告持有严重异议。双方之间的买卖合同应为有效，如果认定法无效，反诉原告将无处可住，无家可归，且将违背公平原则。反诉被告应当赔偿反诉原告全部损失。反诉被告张汝祥辩称，第一，同意返还购房款，合同无效的后果之一就是返还购房款。第二，不同意返还翻建房屋成本，不同意赔偿信赖利益损失，该两项请求没有法律依据。区位补偿价款和重置成新价需要进行鉴定，对于鉴定没有异议，但是需要按照法定程序进行。第三，诉讼费和鉴定费由法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：张汝祥是东庄村地号为某号宅基地的登记土地使用者，该宅基地用地面积595.35平方米，其中违占415.35平方米，四至为，东至本宅北房东山外皮0.28米，西至本宅西墙外皮处，南至门某北房后山外皮0.5米，北至本宅北墙外皮处。2001年3月3日，张汝祥与李杰签订《契约》，约定：经双方自愿协商同意，张汝祥将坐落东庄村本宅房院一处卖给李杰，房价48000元。中证人门某和曹某、代书人赵某均在《契约》上签字。《契约》中约定的四至与集体土地建设用地使用证四至一致。2001年6月21日，张汝祥出具收条，写明收到李杰房款48000元。基于《契约》，张汝祥将集体土地建设用地使用权证原件交给李杰。庭审案件过程中，本院将集体土地建设用地使用权证原件从李杰处收回。李杰户口所在地为吉林省汪清县，其家庭成员均不是东庄村集体经济组织成员。审理过程中，李杰要求对东庄村某号房屋及院落的房屋、装修、设备及附属物重置成新价、宅基地区位补偿价进行评估，经摇号确定，由北京北方亚事房地产土地评估有限公司进行评估，2020年5月8日，该机构作出估价报告，房屋重置成新价232374元，其中，标号为1号房屋重置成新价168908元、2号房屋重置成新价44654元，3号房屋重置成新价18812元；设备、附属物及装修补偿共50910元；宅基地区位补偿价1351800元。三项款项金额共计1635084元。李杰为此支付评估费6600元。张汝祥出售给李杰时，原有一排北房和半间耳房，没有其他建筑物。现一排北房仍然存在，李杰对北房进行了重新装修。李杰将耳房拆除，新建为大约30平方米的卫生间、厨房、储物间。李杰在院落西侧新建彩钢房。张汝祥认可设备附属物、装修以及标号为2、3的房屋均为李杰建设。上述事实，有《契约》、集体土地建设用地使用权证、收据、评估报告、发票以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村私有房屋的转让应当在同一集体经济组织成员内进行。本案中，李杰及其家庭成员均不是东庄村集体经济组织成员，故张汝祥与李杰就涉案房屋签订的《契约》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张汝祥要求返还房屋及院落，于法有据，本院予以支持。张汝祥要求返还集体土地建设用地使用权证，因该请求均是基于农村房屋买卖这同一事实产生，且为了减少当事人诉累，故本院对该请求一并解决，合同无效后，集体土地建设用地使用权证应当返还给张汝祥。李杰要求返还购房款，于法有据，本院予以支持。对于房屋重置成新价，考虑到原有一排北房是张汝祥所建，故在考虑1号房屋的重置成新价时，本院结合李杰出资重新装修、原有房屋情况、买卖时间等因素酌情确定。对于设备、附属物、装修以及2、3号房屋，张汝祥均认可为李杰建造，且张汝祥没有证据证明其建造或装修内容，故对于设备、附属物及装修补偿以及2、3号房屋的重置成新价，本院认定李杰享有该部分利益。至于区位补偿价款，该项损失本院结合双方过错确定，本院认定出卖人对于合同无效承担主要责任，买受人承担次要责任，出卖人应当赔偿买受人70%比例的区位补偿款。至于李杰主张的信赖利益50万元，包括工程建设配合奖4万元、提前搬家奖5万元、周转补助费36万、规定期限腾退奖4万、搬家过渡费1万元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：一、张汝祥与李杰于2001年3月3日签订的关于买卖北京市昌平区兴寿镇东庄村某号房屋及院落的《契约》无效；二、李杰向张汝祥腾退位于北京市昌平区兴寿镇东庄村某号房屋及院落，于本判决生效后六十日内执行；三、李杰向张汝祥返还昌集建（95宅地）字第某号《集体土地建设用地使用证》，于本判决生效后六十日内执行；四、张汝祥向李杰返还购房款48000元，于本判决生效后六十日内执行；五、张汝祥向李杰支付房屋重置成新价131029元、设备、附属物及装修补偿50910元，共181939元均于本判决生效后六十日内执行；六、张汝祥赔偿李杰宅基地区位补偿款946260元，于本判决生效后六十日内执行；七、张汝祥向李杰支付评估费4620元，于本判决生效后六十日内执行；八、驳回张汝祥的其他诉讼请求；九、驳回李杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1000元，由张汝祥负担700元，已交纳；由李杰负担300元，于本判决生效后六十日内交纳。反诉案件受理费12132元，由张汝祥负担7693元，于本判决生效后六十日内交纳；由李杰负担4439元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  冯玉国人民陪审员  唐险峰人民陪审员  丰玉梅二〇二〇年七月二十日书 记 员  王京嫄