云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异194号案外人：朱志昆，男，汉族，1967年3月9日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。案外人：张雪连，女，汉族，1985年7月30日生，身份证登记住址：成都市青白江区。申请执行人：人民卫生出版社发行部。统一社会信用代码：911101058014838661。营业场所：北京市朝阳区潘家园南里19号楼-4至24层01内8层。负责人：任刚。被执行人：云南凯华科教图书有限公司。统一社会信用代码：915300002919913092。住所：云南省昆明市新闻路348号图书批发市场三楼18号。法定代表人：李文军。本院在执行申请执行人人民卫生出版社发行部（以下简称“卫生出版社”）与被执行人云南凯华科教图书有限公司（以下简称“凯华公司”）买卖合同纠纷一案中，案外人朱志昆、张雪连向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人朱志昆、张雪连称，案外人于2013年购买了凯华公司开发的位于昆明市房屋。2019年在换新证的时候,被告知由于土地被昆明市西山区人民法院保全查封,故不能办理。经了解获知昆明市西山区人民法院在办理卫生出版社与凯华公司买卖合同纠纷一案期间,做出（2017）云0112执2289号执行裁定书，将案外人位于昆明市的土地查封,并准备进行拍卖。案外人认为法院采取的执行措施有误,特提出本异议。位于昆明市的土地虽然登记在凯华公司名下,但该土地经开发建设后,房屋已全部销售给案外人等业主,该土地已依法属于全体业主。案外人的购买行为未违反国家法律法规强制性规定,合同依法成立并生效,案外人享有该房屋的相关权利也应受到保护，被执行人凯华公司已经不拥有该土地的任何权利。昆明市西山区人民法院在（2017）云0112执2289号执行裁定书查封的土地实际是案外人的，申请执行人的申请已经侵犯了案外人的合法权益。故昆明市西山区人们法院应依法撤销（2017）云0112执2289号执行裁定书,并解除对位于昆明市的土地的查封、拍卖等执行措施。故请求：1.撤销昆明市西山区人民法院（2017）云0112执2289号执行裁定书。2.解除对位于昆明市国用（2013）第00097号］的查封保全措施。案外人朱志昆、张雪连为支持其异议主张，向本院提交了商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表、云南省税控收款机专用发票Ⅱ、个人住房（商业用房）借款合同、公证书各一份，个人贷款支付凭证两份,收款收据三份，收据四份，以上证据材料均为复印件。本院查明，卫生出版社与凯华公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日作出（2016）云0112民初1918号民事判决书，判决的主要内容为：凯华公司支付卫生出版社价款3103678.55元及相应违约金，并承担案件受理费35600元。上述民事判决书生效后，义务人未履行判决书确定的义务，本院于2017年5月9日立案受理（2017）云0112执2289号卫生出版社申请执行凯华公司买卖合同纠纷一案。执行过程中，本院于2017年10月17日作出（2017）云0112执2289号之二执行裁定书，裁定“查封权利人为被执行人云南凯华科教图书有限公司，土地证号为西国用（2013）第00097号土地一宗，宗地面积为5559.46平方米”，并于同日向昆明市国土资源局送达（2017）云0112执2289号之二协助执行通知书。案外人朱志昆、张雪连对此不服，提出如上执行异议，并提交了证据材料。案外人朱志昆、张雪连提交的证据材料显示，2013年8月21日，案外人与凯华公司签订了合同编号为kh0151的《商品房购销合同》并于2013年9月16日办理了合同备案登记（合同备案登记号为KM2013091668274），该合同约定案外人朱志昆、张雪连向凯华公司购买其开发建设的凯华书园综合楼2幢B单元第1层102号房屋，房屋总价款为2379120元，付款方式为按揭，案外人于2013年8月21日支付首付款1429120元并提供了凯华书园项目部出具的购房首付款1429120元收据及相应契税收据，其余价款向中国建设银行云南省分行贷款，由银行向凯华公司支付，合同载明案涉凯华书园项目土地使用权证号为昆国用（2012）第00163号。2013年11月15日案外人朱志昆与中国建设银行云南省分行签订了贷款合同，贷款金额950000元，并以案涉房屋作抵押担保，2013年11月25日该笔借款打至凯华公司指定账户。昆明天财兴酒店管理有限公司于2020年7月11日补开收款收据一份，显示凯华书园综合楼2幢B单元第1层102号房屋从2016年1月1日至2017年12月30日的物业服务费、水电费已付清。另查明，本案案涉凯华公司名下国有土地使用权证号为昆国用（2012）第00163号的国有土地使用权证，因遗失，凯华公司办理了公告注销手续，并于2013年12月通过遗失补办登记手续取得西国用（2013）第00097号国有土地使用权证。本院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案执行过程中，本院于2017年10月17日作出（2017）云0112执2289号之二执行裁定书，对权利人为被执行人凯华公司、土地证号为西国用（2013）第00097号土地进行查封符合法律规定。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，即不动产买受人满足上述法律规定的全部条件，其物权期待权能够得到上述法律保护。具体到本案中，第一，案外人于2013年8月21日与被执行人凯华公司签订了合同编号为kh0151的《商品房购销合同》，并于同日办理了商品房买卖合同备案登记（合同备案登记号为KM2013091668274），在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第二，商品房买卖合同登记备案表（合同登记号：KM2013091668274）显示案外人于2013年7月4日以按揭付款的方式支付首付款1429120元，且案外人提供了凯华书园项目部出具的购房首付款1429120元收据及相应契税收据加以印证；剩余价款通过贷款支付，2013年11月15日案外人朱志昆与中国建设银行云南省分行签订了贷款合同，贷款金额950000元，并以案涉房屋作抵押担保，2013年11月25日该笔借款打至凯华公司指定账户。因此，案外人朱志昆、张雪连提交的证据材料可以证明案外人已支付全部价款；第三，昆明天财兴酒店管理有限公司出具的收款收据显示凯华书园综合楼2幢B单元第1层102号房屋从2016年1月1日至2017年12月30日的物业服务费、水电费已付清，故在本院查封案涉土地之前，案外人已合法占有案涉土地范围内的房屋；其四，因案涉土地被本院查封而未能办理土地产权证，未能办理过户登记手续并非因案外人朱志昆、张雪连自身原因导致。综上所述，案外人的异议请求符合上述法律规定的无过错不动产买受人物权期待权保护的全部要件，其对案涉房屋享有的权利可以排除本案强制执行。最后，本院作出的（2017）云0112执2289号之二执行裁定书裁定查封案涉土地使用权，该执行裁定书将案涉宗地面积为5559.46平方米、土地证号为西国用（2013）第00097号土地一并查封，案外人朱志昆、张雪连仅为2幢B单元第1层102号房屋占用范围内的土地的权利人，其要求解除西国用（2013）第00097号土地中除2幢B单元第1层102号房屋占用范围以外土地的查封的异议请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：一、中止对本院（2017）云0112执2289号案件查封的位于昆明市西山区房屋占用范围内的土地使用权的执行。二、驳回案外人朱志昆、张雪连的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院起诉讼。审判长  梁英华审判员  郭春利审判员  刘 龙二〇二〇年七月二十二日法官助理杨海曼书记员曾子媚