贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1955号上诉人（原审被告）：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所凯里市文化南路8号。法定代表人：张守亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨泽慧，贵州七律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨品，男，1978年11月27日出生，侗族，住黎平县。被上诉人（原审原告）：潘年江,女，1979年4月22日出生，侗族，住黎平县。委托诉讼代理人：董承勇、彭燕，贵州维律律师事务所律师。上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称：中建伟业房开公司）因与被上诉人杨品、潘年江商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中建伟业房开公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，并依法驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人签署的《协议书》合法有效。《协议书》内容的提法本身就是一种明确的提示。上诉人开发的楼盘“廊桥水岸”的品质远超同类楼盘，而房价却远低于同类楼盘，被上诉人对涉案楼盘“高品质、低房价”的受益率超出“逾期交房、逾期移交不动产相关文书”的不利后果。《协议书》是双方对之前履行商品房买卖合同的总结，是基于以上事实进行充分协商后形成的，并不是格式合同，属有效协议。另外，在二审庭询中，上诉人辩称逾期交付办证文书违约金应只计算至上诉人向凯里市不动产登记中心申请办理首次登记之日2018年11月13日止。杨品、潘年江向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金5013.00元；2、被告向原告支付逾期交付转移登记相关文书违约金29258.00元；3、被告承担诉讼费用。一审法院认定的事实：凯里市凯运大道29号“中兴廊桥水岸”商住楼是被告中建伟业房开公司开发的商业性住宅小区。2016年8月13日，原告杨品、潘年江以总价款482019.00元向被告购买该小区3栋21层21-4号商品房一套。双方在商品房买卖合同（合同编号：2016007070）第11条“交付时间及条件”中约定交房时间为2016年6月28日前；在第13条“逾期交房责任”中约定，逾期交付在90日之内的，自第11条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按原告已付房款的日万分之一，30日内向原告支付违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日后，原告有权退房。合同继续履行的，自第11条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按原告已付房款的日万分之一，于商品房交房之日起30日内向原告支付违约金；在第22条“转移登记”中约定被告于2017年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。约定日期起90日内交付转移登记相关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。约定日期起90以后仍不能交付转移登记相关文书，原告不退房的，自约定日期起至实际交付商品房转移登记相关文书之日止，被告按原告已付房价款的日万分之一支付违约金。合同订立后，原告向被告交纳购房款482019.00元。2017年4月14日，被告交付商品房给原告，逾期103天。2018年11月28日，被告取得不动产初始登记证［证号：黔（2018）凯里市不动产权第00××92号］。2018年12月23日。2018年12月25日，被告将不动产初始登记证交付给原告时，双方签订协议书，约定“乙方（即原告）确认收到甲方（即被告）交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号00××92号不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任，有关房屋质量的保修责任由甲方按《住宅质量保证书》履行”。之后，原告认为被告逾期交房和逾期交付转移登记相关文书的违约行为损害其权益，遂向该院提起诉讼。一审法院认为，原告杨品、潘年江与被告中建伟业房开公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立的合同。合同成立后，被告没有在约定期限内将商品房交付给原告，亦未在约定期限内将商品房初始登记相关文书转移给原告，已违反合同约定，应当承担违约责任。其中，逾期交房103天（2017年1月1日至2017年4月14日），应按原告已付购房款482019.00元的日万分之一向原告支付违约金4965.00元（482019.00元×103天×0.0001）。关于双方争议的协议书效力问题，经审查，该协议书是在被告已经违约的情况下由被告单方制作的格式文本，目的在于排除原告主张违约责任的权利，进而免除被告的违约责任。该协议书虽然双方已签名捺印，但被告既不能证明该协议书是经双方平等协商达成一致意见的结果，也不能证明已对免责事项向原告进行了充分说明或者重点提示，故该协议书中约定“双方确认互不负违约责任”属于无效约定，被告以该协议书抗辩免除违约责任，不能成立。由此，被告应从约定转移日2017年3月31日起至取得初始登记日2018年11月28日止，按原告已付购房款482019.00元的日万分之一向原告支付违约金29258.00元（482019.00元×607天×0.0001）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十三条（二）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告杨品、潘年江逾期交房违约金4965元、逾期交付转移登记相关文书违约金29258元，合计34223元。案件受理费减半后收取329元，由被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为支持自己的上诉请求，上诉人提交如下证据：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《法定代表人身份证》，拟证明上诉人的诉讼主体资格。2、《首付银行回单凭据》，拟证明潘元荣、王壮、王华、龙江**、余建云等5户逾期交付首付款，与被上诉人签订《协议书》实质也是免除其违约责任。3、中建伟业房开公司与凯里市宇慧物业服务有限公司《协议书》、《证明》，拟证明上诉人委托凯里市宇慧物业服务有限公司向被上诉人协商，在自愿的基础上被上诉人与上诉人签订《协议书》。4、《领条》、《居民身份证》，拟证明涉案楼盘业主之一吴庆刚在领取办理房产权证材料时并未与上诉人签订《协议书》，出具的是收条，涉案《协议书》系双方自愿签订的。5、《关于“中兴廊桥水岸”办理首次登记时间的说明》，拟证明上诉人已于2018年11月13日向凯里市不动产登记中心申请办理房产首次登记，逾期交付商品房转移登记有关文书的违约时间最多也只从2017年4月1日计算至2018年11月13日。6、《企信通交房通知》、《黔东南州聚联科技服务有限公司短信群发合同书》、《百盛公司销售代理合同》《百盛公司催收房屋证明书》，拟证明上诉人已委托黔东南州聚联科技服务有限公司通知收房，被上诉人王延萍、王金生、杨文根、龙江**、张大贵、杨海君、欧敏宏、唐浩、张良、李海洋、杨昌辉、刘必瑞、杨品、潘秀鹏、戴腾飞等十五户业主收到通知后逾期收房。对于上诉人提供的上述证据材料，被上诉人的质证意见如下：除第5组证据外，上诉人提交的其他证据均不属新证据。证据1，被上诉人对证据的三性无异议；证据2，被上诉人对证据的证明目的有异议；证据3，被上诉人认为该组证据达不到其证明目的；证据4，被上诉人认为该组证据与本案没有关联性，达不到其证明目的；证据5，被上诉人对证据的三性无异议，但认为达不到其证明目的；证据6，该组证据达不到其证明目的。综合各方当事人提交的证据及陈述，本院审查后对上诉人提交的上述证据综合认证如下：证据1，被上诉人对证据三性无异议，本院予以确认；证据2、证据3、证据4，本院认为，该三组证据达不到《协议书》（协议书）系双方经充分协商、自愿达成并签订的证明目的，本院对该三组证据不予认定；证据5，本院对证据的三性予以确认；证据6，本院认为，该组证据达不到被上诉人已收到上诉人收房通知的证明目的，且该通知方式不符合《商品房买卖合同》约定的通知方式，本院对该组证据不予认定。二审查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：上诉人于2018年11月13日向凯里市不动产登记中心申请办理涉案房产首次登记，凯里市不动产登记中心于2018年12月4日将539户不动产大证办理完毕。本院认为，本案二审主要的争议焦点是双方签订的《协议书》是否合法有效，逾期交房违约金、逾期交付办证文书违约金是否应支持。涉案《协议书》系上诉人为重复使用而单方预先制作的，依照合同法第三十九条：“……格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”之规定，涉案《协议书》属格式条款。《协议书》主要包含了两方面内容：一是确认购房业主已收到房开公司交付的办证有关文书，二是对违约责任的处理作出了约定。从上诉人移交办证有关文书的时间节点看，被上诉人已按商品房买卖合同的约定支付了购房款，而上诉人却已存在逾期交房、逾期交付办证有关文书等违约事实。涉案《协议书》上的“在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任。”的约定，已免除了上诉人的违约责任、排除了被上诉人向上诉人主张违约责任的权利。上诉人在向被上诉人移交办证有关文书时要求被上诉人在涉案《协议书》上签字，在上诉人未能提供证据证明《协议书》系双方经过平等协商、达成一致意见才自愿签订的、且已对免责条款进行了充分说明和加以重点提示的情况下，依照合同法第三十九条和第四十条之规定，涉案《协议书》中关于约定免除上诉人违约责任的内容应当认定为无效条款。被上诉人要求上诉人按《商品房买卖合同》的约定承担逾期交房违约金、逾期交付办证有关文书违约金，于法有据，应予支持。至于上诉人提出逾期交付办证文书违约金应只计算至上诉人向凯里市不动产登记中心申请办理首次登记之日2018年11月13日止的问题。本院认为，根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2017年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并交付给被上诉人。上诉人于2018年11月13日才向凯里市不动产登记中心申请办理首次登记，即便在逾期期间出现不可抗力等事实亦不能免除上诉人的违约责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费658元，由上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年七月八日法官助理索珊书记员汪玲