湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初195号原告：黄孟华，男，1968年4月21日出生，住址武汉市新洲区。被告：武汉美好愿京物业管理有限公司，住所武汉市经济开发区7C地块香榭丽舍26号楼。法定代表人：孙炎生，执行董事。委托诉讼代理人：荣明钊，男,该公司经理。委托诉讼代理人：周孟珏，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。原告黄孟华与被告武汉美好愿京物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法于同年5月14日公开开庭进行了审理。原告黄孟华、被告武汉美好愿京物业管理有限公司（以下简称愿京公司）的委托诉讼代理人荣明钊、周孟珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄孟华向本院提出诉讼请求:1.判令被告愿京公司排除其擅自处分物业共用部位造成的妨害，禁止中央花园城E2-2-1302室业主宅门外开；2.判令被告愿京公司退还物业管理费2365元（2019年7月1日至2020年6月30日）；3.判令被告愿京公司赔偿原告黄孟华为解决此纠纷产生的交通费、误工费等损失3500元；4.判令被告愿京公司承担本案诉讼费。事实及理由：原告黄孟华于2017年9月24日购买了武汉市新洲区阳逻阳光新港社区中央花园城E2-2-1301室房屋一套，依据物业管理合同，由愿京公司行使小区物业管理职责并收取了一年的物业管理费用2365元。2019年6月底交房后，愿京公司擅自处置物业的共用部位，允许E2-2-1302室业主占用物业共用部位，将其住宅的正门由向内开门改为向外开门。因两户正门相隔较近，门与门之间的距离大约为1米，如此一改严重妨害黄孟华的进出通行和人身安全，黄孟华多次向愿京公司交涉督促其履行物业合同约定，依法排除妨害，但愿京公司一直强调自己“无权、管不了”，以各种理由和方式搪塞，致使侵权行为持续至今，不能得到解决。愿京公司的上述擅自处分物业共用部位的行为，违反了物业服务合同的约定，也违反了国家相关法律规定，严重损害了公共利益和他人安全。愿京公司作为物业管理部门，没有履行管理和维护小区共用部位公共秩序的职责，致使业主的合法权益受到侵害。其在发生纠纷后怂恿业主起诉违规业主而将自身置身事外，该行为明显放松了自身的管理义务和契约义务，黄孟华为维护自身合法权益遂提起本案诉讼。被告愿京公司辩称，请求依法驳回黄孟华诉讼请求，愿京公司作为本案被告主体不适格。1.造成黄孟华通行不便的责任主体为中央花园城E2-2-1302室业主并非愿京公司，黄孟华无权向愿京公司主张权利。黄孟华认为E2-2-1302室业主的入户门外开导致其出行不便说明其亦认同侵害其权利的主体为E2-2-1302室业主，那么黄孟华应向E2-2-1302室业主主张权利。入户门的权属属于E2-2-1302室业主所有，入户门的处分权也由E2-2-1302室业主行使，愿京公司无权也无能力对E2-2-1302室的入户门进行强制整改，黄孟华要求愿京公司排除妨害属于强人所难。2.愿京公司已经按照物业服务合同的约定对E2-2-1302室业主的违规行为进行了劝导，并向街道社区物业科进行了报告，履行了物业服务合同约定的义务，因此愿京公司无需退还物业费给黄孟华。另《临时管理规约》第28条规定“为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业服务合同中授予物业公司以下权利：以批评、规劝、公示、报告行政主管部门等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度的行为”。本案中愿京公司在E2-2-1302室业主提交装修申请时已经明确告知禁止改变入户门的开关方向，该业主对此认同并签字确认。至此，愿京公司已经履行告知义务。此后愿京公司在巡访中发现E2-2-1302室业主私自更改入户门方向后于2019年7月20日向该业主发出了《违法违规行为通知书》，要求该业主立即停止施工并恢复原状，同时将该情况及时向街道社区及房管局物业科报告，至此愿京公司已经履行了规劝、报告的义务。另外愿京公司依据合同规定收取的物业费所对应的服务项目并不仅仅限于黄孟华诉称的对小区公共秩序维护的服务，黄孟华仅仅依据上述理由要求愿京公司退还所有物业费不合理。3.愿京公司非实际侵权主体，且已履行了合同约定的义务，不应承担黄孟华的误工、交通损失。综上原告黄孟华的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回。经审理查明,2017年9月24日，黄孟华与武汉常青城市综合开发有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定黄孟华购买了由该公司开发的位于武汉市新洲区阳逻街阳光新港社区中央花园城E2-2-1301室的房屋。该购房合同同时还约定，买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与物业公司愿京公司签订的前期物业服务合同约定的内容，前期物业服务内容、质量和物业服务的项目、价格均以买受人与愿京公司签订的《前期物业管理服务合同》以及《临时管理规约》等附件内容为准，附件均具有法律效力。其中《临时管理规约》第九条“业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系”，第十三条“因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任”，第二十八条“为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业服务合同中授予物业管理企业以下权利：2.以批评、规劝、公示、报告行政主管部门等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度的行为”，第三十二条“业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，属于业主之间邻里纠纷的，在无法达成一致调解的情况下，相关业主可依法向人民法院提起诉讼”。2019年6月23日，被告愿京公司收取了原告黄孟华的物业管理费2365元（2019年7月1日至2020年6月30日）。黄孟华所购房屋位于中央花园城第E2幢2单元13层1号，所在楼层为13楼，该楼户型设计为一梯四户，房号依次为E2-2-1301室、E2-2-1302室、E2-2-1303室、E2-2-1304室,其中E2-2-1301室、E2-2-1302室的入户门相邻,E2-2-1303室、E2-2-1304室的入户门相邻。按照相关规划设计要求,黄孟华所在的E2-2-1301室与对面的E2-2-1304室分别位于楼层走廊尽头两端，入户门均设计为外开门；E2-2-1302室、E2-2-1303室位于走廊中间，入户门均设计为内开门。2019年6月15日，E2-2-1302室业主与愿京公司签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，并于同年6月16日申请对E2-2-1302房屋进行装修且提交了《装修申请表》。该《装修申请表》载明的装修形式为自装，现场施工负责人为施浩，开工时间2019年6月16日，竣工时间2019年10月16日；施浩作为装修负责人同意遵守《装修管理规定》的全部内容，如违约愿意承担全部违约责任。同日施浩亦在愿京公司提供的《装修告知书》中签字，该《装修告知书》中提醒业主装修期间注意事项第3条内容为“禁止更改入户门开关方向，消除安全隐患”。后愿京公司工作人员在巡查过程中发现E2-2-1302室的入户门开启方向由内开改为外开，经劝阻无效，愿京公司于2019年7月20日在其门口张贴《违法违规行为劝阻通知书》，并称其于同年10月5日向新港社区居委会送达了《违法违规行为报告书》,但该《违法违规行为报告书》签收人栏显示为“贴门上”,签收时间栏空白,而且该报告书上载明的报告部门应为街道办事处。现因E2-2-1302室的入户门已由内开改为外开,黄孟华与愿京公司由此产生物业服务合同纠纷。本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条以及《中华人民共和国侵权责任法》第二十一条规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系;给相邻方造成妨碍或者损失的,以及侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等民事责任。因被告愿京公司不是E2-2-1302室的权利人，也不是给原告黄孟华造成妨碍的侵权人，所以原告黄孟华向被告愿京公司主张排除E2-2-1302室入户门外开的妨害，没有法律依据，本院不予支持。对于原告黄孟华选择物业服务合同法律关系向被告愿京公司主张退还物业管理费2365元以及赔偿其为解决此纠纷产生的交通费、误工费等损失3500元，因为业主将其房屋入户门方向由内开改为外开的行为，扰乱了小区公共管理秩序,被告愿京公司可以通过批评、规劝、公示、报告行政主管部门等必要措施制止业主的上述行为，但被告愿京公司在本案审理过程中所提交的《违法违规行为报告书》上面填写的单位与该报告书载明的应该报告的部门不符，且签收人栏显示为“贴门上”,签收时间栏空白，不能证实其已经按照管理规约履行了向行政主管部门报告的义务，被告愿京公司没有完全履行《前期物业服务合同》和《临时管理规约》赋予其对小区公共秩序维护和管理的职责,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，本院对该项诉讼请求依法予以部分支持。因为物业管理费是基于物业部门对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理而必需支出的费用，物业服务的项目并不局限于对小区公共秩序的维护,故本院酌情认定返还物业管理费1000元；对于原告黄孟华主张的误工、交通等费用损失,因其未提供证据证实,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉美好愿京物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄孟华返还物业管理费1000元；二、驳回原告黄孟华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告武汉美好愿京物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  傅国松二〇二〇年七月二十七日书记员  万 丹