文书内容江苏省靖江市人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏1282执异46号案外人：唐小海，男，汉族，1960年6月18日出生，住靖江市。委托诉讼代理人：唐炼（系案外人之女），住靖江市。申请执行人：周锡交，男，汉族，1964年1月22日出生，户籍地靖江市，住靖江市。被执行人：史旭铭，男，汉族，1971年8月14日出生，户籍地靖江市。被执行人：史帜荣，男，汉族，1949年1月13日出生，户籍地靖江市。本院在执行周锡交申请执行其与被执行人史旭铭、史帜荣、季静为民间借贷纠纷一案过程中，案外人唐小海向本院提出书面异议，本院立案后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。经审理查明，2011年2月21日，本院对申请执行人周锡交与被执行人史旭铭、史帜荣、季静为民间借贷纠纷一案作出（2011）泰靖生民初字第0053号民事判决：史旭铭、史帜荣于本判决生效后十五日内归还周锡交人民币300,000元、承担利息3452元，合计303,452元，季静对上述债务承担连带清偿责任。如果未按判决执行的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6120元减半收取，由史帜荣、史旭铭、季静负担（此款周锡交已交纳，史旭铭、史帜荣、季静在履行判决义务时一并付给周锡交）。根据周锡交的申请，本院于2011年6月20日立案强制执行，案号为（2011）泰靖执字第1237号，后终结本次执行程序。2019年5月8日，本院恢复该案的强制执行，案号为（2019）苏1282执恢407号。在该案执行过程中，本院于2019年7月31日作出（2019）苏1282执恢407号执行裁定：拍卖被执行人史旭铭位于靖江市×××第三间不动产（不动产权证号01xxxxxxx50，以下简称35号北首第三间不动产）。同年8月8日，靖江市不动产登记中心依据本院作出的（2019）苏1282执恢407-2号执行裁定及协助执行通知轮候查封了35号北首第三间不动产，查封期限自2019年8月8日至2022年8月7日。案外人唐小海提出异议称，2005年8月4日，案外人唐小海通过中介机构靖江市靖城华辰现代房产信息部（以下简称现代房产信息部）与史旭铭、史一铭及其委托代理人史帜荣、于丽娟（系史旭铭、史一铭之父母）签订《房屋买卖契约》，约定：史旭铭、史一铭将其位于靖江市××××号中间两间一、二层（包括案涉35号北首第三间不动产一、二层）出售给案外人，转让价为116万元，案外人于2005年12月14日前付清该房款，史旭铭、史一铭于同日交付上述转让房地产；案外人在2005年8月14日之前付清购房款80万元（含定金20万元），史旭铭、史一铭必须于2005年11月14日前将转让房屋的房产证、土地证办理至案外人名下，如到期不能办至案外人名下，则案外人可以80万元为房价总额，其余部分不再支付，该房产所有权归案外人所有。买卖合同签订后，案外人按约支付了转让房屋的全部价款，并自2005年实际占有该房屋至今；转让房屋的土地使用权证亦在案外人持续催办下于2010年1月14日过户至案外人名下，转让房屋的所有权证因历史遗留问题等未能过户至案外人名下。综上，案外人认为，1.案外人按照合同的约定向史旭铭、史一铭支付了包含案涉35号北首第三间不动产一、二两层在内的转让房屋的全部价款，且实际占有、使用该房屋至今，故史旭铭、史一铭对转让房屋不再享有任何法律上的实体权利，该房屋非史旭铭的责任财产，不应纳入强制执行的范围。2.转让房屋的国有土地使用权已变更至案外人名下，房屋所有权未能转移非因案外人自身原因；3.案外人对包括案涉35号北首第三间不动产一、二层的转让房屋享有的物权期待权与申请执行人周锡交的普通金钱债权相比应当得到优先保护，因案涉债权与案涉35号北首第三间不动产的一、二层并无直接关联，故为维护案外人的合法权益，请求解除对案涉35号北首第三间不动产一、二层房屋的查封，并停止对该房屋一、二层的拍卖行为。申请执行人周锡交辩称，1.案外人唐小海虽然提供了2005年8月4日其与史一铭、被执行人史旭铭签订的房屋买卖合同，但不能排除双方存在恶意串通以逃避法律执行。根据案外人提供的买卖合同，转让房屋必须在2005年11月14日之前办理完房产证、土地证的过户手续，而案涉房屋于2010年7月30日首次被法院查封，在此之前案外人完全具备办理过户的条件，但其从未向被执行人主张房屋所有权过户，故可以证明案涉房屋买卖的虚假性。2.案外人提供的收条不能证明其已支付了全部购房款并占有了案涉房屋。史旭铭、史帜荣等出具的收条格式、纸张基本一致，且支付巨额购房款均为现金，不符合交易习惯，案外人又没有提供其他证据予以佐证，因此仅凭收条不能认定案外人已支付了购房款。另案外人也没有提供证据证明其实际占有了案涉房屋。3.即便案外人与史旭铭、史一铭之间存在真实的房屋买卖，案涉房屋没有办理过户登记也是因案外人自身原因。综上，申请执行人认为案外人的异议请求不能成立，依法应予驳回。另，退而言之，如法院支持案外人的异议请求，则按照买卖合同的约定，案外人应支付购房款116万元，现其仅提供了91万元的购房款收条，故案外人应将未付购房余款25万元交付法院用于执行。另查明，35号北首第三间不动产登记所有权人为史旭铭，登记时间为2007年1月31日、登记类型为换发所有权证（换证号）、所有权证号为01xxxxxxxx50，层数3层，建筑面积为370.8平方米。35号北首第三间不动产因本院（2010）泰靖民初字第1865号民事裁定、（2011）泰靖执字第1247号、第1237-3号执行裁定自2010年7月30日起被查封，本院（2011）泰靖执字第884号、（2020）苏1282执恢45号执行裁定亦轮候查封了该房屋。再查明，2005年8月4日，案外人唐小海与史一铭、被执行人史旭铭签订《房地产买卖契约》，载明：“由于甲方（史旭铭、史一铭）已收到乙方（唐小海）预付的购房定金20万元，甲方自愿将坐落在xxxxx路35号中间二间一层、二层（证号8xx2、8xx1）的房地产（房屋建筑面积按测绘为准）出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为116万元，乙方于2005年12月14日前一次性付清，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金；双方同意于2005年12月14日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。双方约定的其他事项：1.房产证、土地证办至乙方名下，由甲方办理，费用由甲方承担（所有办理费用）；2、乙方在2005年8月14日之前付清80万元（包含定金20万元），甲方必须尽快去办房产证、土地证，并于2005年11月14日之前办理完毕至乙方名下，如到期房产证、土地证不能办至乙方名下，则乙方就可以以80万元为房价总额，其余部分不再支付，则该房产所有权归乙方所有。3.甲方在将房产证、土地证办至乙方名下的同时，乙方必须出具余款欠条36万元整给甲方，该36万元必须在一个月内付清即2005年12月14日前付清。同时，甲方将办理好的房产证、土地证押中介，乙方付清余欠购房款给甲方，双方至中介，乙方方可拿回属于自己名下的房产证、土地证。4.乙方付清80万元整（含定金20万元），2005年8月14日以后的房租由乙方收取，甲方需将和现租人的租赁合同交于乙方，同时将已收取的2005年8月14日之后的房屋租金退还给乙方（当场交接）”。现代房产信息部在上述《房地产买卖契约》上签章。案外人于2005年8月4日、8月8日、8月14日、8月16日、2006年5月23日、2008年11月29日、2010年2月6日分别支付房屋转让款10万元、10万元、40万元、20万元、4万元、5万元、2万元，合计91万元。另案外人于2005年8月14日支付购房佣金8000元。2010年1月14日，案外人领取了《国有土地使用权证》，载明的土地使用权人为唐小海、该宗地座落于靖江市××××号，使用权面积为44.65平方米。本院认为，金钱债权执行中，判断买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议能否排除执行，应综合考虑以下情形：1.在人民法院查封该不动产前买受人与被执行人是否已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封前买受人是否已合法占有该不动产；3.买受人是否已支付全部价款，或者是否已按照合同约定支付部分价款且已将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.未办理过户非因买受人原因。本案中，案外人唐小海于35号北首第三间不动产首次查封前即于2005年8月4日与史一铭及被执行人史旭铭签订了房屋买卖合同，且按照合同约定付清了转让房屋的全部价款，并自2005年起入住该房屋，又于2010年1月14日领取了转让房屋的国有土地使用权证，但因转让房屋涉及房屋所有权拆分等事宜致案外人未能办理所有权过户登记，且自2010年7月30日起35号北首第三间不动产又被法院查封至今，故案外人在此情况下无法申请办理转让房屋的过户登记，属于非因自身原因所造成，据此案外人对35号北首第三间不动产的第一层、第二层享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其异议请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、中止执行2019年7月31日本院（2019）苏1282执恢407号执行裁定作出的对位于靖江市xxxx35号北首第三间不动产（不动产权证号：01xxxxxxxx50）的第一层、第二层的拍卖；二、中止执行2019年8月8日本院（2019）苏1282执恢407-2号执行裁定作出的对靖江市xxxx35号北首第三间不动产（不动产权证号：01xxxxxxxx50）的第一层、第二层的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  顾亚平人民陪审员  朱 惠人民陪审员  沙玉君二〇二〇年七月十六日书记员臧新悦