安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初179号 原告：中国工商银行股份有限公司铜陵城汇支行，住所地安徽省铜陵市淮河北路，统一社会信用代码913407001511059507。 负责人：刘庆飞，该支行行长。 委托诉讼代理人：杨琦，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。 被告：丁爱英，女，1963年10月22日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。 被告：崔某，女，2014年01月21日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。 法定代理人：孔姗姗，系崔某母亲。 被告：安徽江南文化园置业有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇江南文化园11栋，统一社会信用代码91340721786536447Y。 法定代表人：林水根，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奎，该公司法务。 被告：铜陵融信中小企业信用担保有限公司，住所地安徽省铜陵市铜官区长江中路汇丰大厦六楼，统一社会信用代码91340700758543391N。 法定代表人：陈玉国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奎，该公司法务。 原告中国工商银行股份有限公司铜陵城汇支行（以下简称：铜陵工行城汇支行）与被告丁爱英、崔某、安徽江南文化园置业有限公司（以下简称：江南文化园公司）、铜陵融信中小企业信用担保有限公司（以下简称：铜陵融信担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铜陵工行城汇支行委托诉讼代理人杨琦到庭参加诉讼，被告丁爱英、崔某、江南文化园公司、铜陵融信担保公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铜陵工行城汇支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与崔超、被告铜陵融信担保公司签订的《个人购房借款／担保合同》；2、请求法院判令被告丁爱英、崔某支付原告借款本金180404.56元、利息6428.71元（利息暂计算至2019年10月10日，2019年10月11日至款付清止的利息按合同约定计算）；3、请求法院判令被告丁爱英、崔某支付原告因诉讼而产生的实现债权费用3000元；4、请求判令原告对位于铜陵市的房屋及土地使用权拍卖、变卖、折价的价款享有优先受偿权；5、判令被告江南文化园公司、铜陵融信担保公司对上述第2、3项诉请承担连带清偿责任；6、诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2009年1月21日，原告与被继承人崔超、被告铜陵融信担保公司签订了一份《个人购房借款／担保合同》，该合同就主要条款作了约定。其中合同第一条、第三条约定借款本金290000元，借款期限为20年；第四条、第九条约定了借款利率和罚息利率；第十条第2款约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息….直至解除合同；第十三条约定了实现债权费用的承担；第十四条、第十五条约定了以铜陵市的房屋及土地使用权作为借款抵押担保；第二十二条、第二十三条、第二十四条约定了由被告铜陵融信担保公司为借款提供保证担保等。2009年1月12日，被告江南文化园公司向原告出具了一份《保证函》，承诺在办妥产权证及他项权证前，为上述借款承担连带清偿责任。合同签订后，2009年3月2日，原告依约发放了290000元借款本金，2009年2月24日，原告与借款人崔超办理了借款合同项下抵押物房屋预告登记证明。但自2013年6月至2019年10月10日，借款人已累计51期未按时足额归还本息。2018年1月22日借款人崔超死亡，涉案房产由其法定继承人丁爱英、崔某继承后，上述财产继承人仍未履行合同义务违约逾期还款达14期，严重侵害了原告的合法权益。鉴于借款人及其财产继承人的违约行为，依据合同约定，原告有权提前解除《个人购房借款／担保合同》，并依据继承法等有关法律的规定，要求被告丁爱英、崔某立即偿还欠款及其他费用，被告铜陵融信担保公司、江南文化园公司作为保证人，承担连带清偿责任。综上，为维护原告的合法权益，现诉至贵院，望支持原告的诉讼请求。 被告丁爱英、崔某、铜陵融信担保公司、江南文化园公司未出庭未作答辩。 原告为支持其主张的诉请，向本院提供以下证据：一、各被告主体证明，证明诉讼主体适格；二、《个人购房借款／担保合同》、银行业务凭证和《保证函》，证明（1、借款人崔超借款的事实，借款期限和利率；2、借款人崔超以涉案房屋对借款进行抵押担保；3、实现债权费用的责任承担；4、被告铜陵融信担保公司、江南文化园公司承担连带责任。）；三、房屋预告登记证明，证明原告系案涉抵押房屋预告登记权利人；四、欠本息情况说明及银行流水，证明借款人崔超尚欠本息情况；五、（2018）皖铜衡公证字第472号公证书，证明借款人崔超购买的铜陵市的房屋系其个人财产，其死亡后该财产由被告丁爱英、崔某继承；六、委托代理合同，证明原告为实现债权支付的费用。 各被告对原告提交的证据没有质证意见，也未举证。 按照民事诉讼法的有关规定，被告有答辩以及对原告提交的证据进行质证的相关权利。被告丁爱英、崔某、铜陵融信担保公司、江南文化园公司未出庭未作答辩，视为放弃答辩和质证的权利，本院依据现有的证据和查明的事实依法作出裁判。 本院经审理认定事实如下：2009年1月21日，借款人崔超为购买位于铜陵市的房屋，与铜陵工行城汇支行、铜陵融信担保公司签订了编号为Ａ：【Ｔ】字【工】行【城汇】支行【2009】年【012102】号《个人购房借款／担保合同》，约定从原告铜陵工行城汇支行借款290000元并由借款人以所购买的房屋作抵押担保，被告铜陵融信担保公司提供连带保证担保。上述借款合同就主要条款作了约定，其中合同第一条、第三条约定借款本金290000元，借款期限为20年；第四条、第九条约定了借款利率和罚息利率；第十条第2款约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息….直至解除合同；第十三条约定了实现债权费用的承担；第十四条、第十五条约定了以铜陵市的房屋及土地使用权作为借款抵押担保；第二十二条、第二十三条、第二十四条约定了由被告铜陵融信担保公司为借款提供保证担保等。2009年1月12日，被告江南文化园公司向原告出具了一份《保证函》，承诺在办妥产权证及他项权证前，为上述借款承担连带清偿责任。2009年2月24日，原告与借款人崔超办理了借款合同项下抵押物编号为铜房预2009字第××号房屋预告登记证明。 合同签订后，2009年3月2日，原告依约向借款人发放了290000元借款本金，履行了合同义务，借款人也依约按月等额本息还款。但自2013年6月起至2019年10月10日止，借款人已累计51期未按时还本付息，尚欠原告本金180404.56元和利息6428.71元，合计186833.27元。 另查明：根据（2018）皖铜衡公证字第472号公证书确认的事实：1、被继承人崔超（本案借款合同借款人）因病于2018年1月20日在铜陵市死亡；2、被继承人崔超的遗产（铜陵市的房屋）由其母亲丁爱英、独生女崔某继承。被告丁爱英、崔某在继承遗产后至今未向原告还本付息逾期已达14期。 再查明：2019年10月21日，原告与安徽景旺律师事务所签订了《委托代理合同》，约定由该所律师为本借款合同纠纷一案作为原告诉讼代理人，原告支付代理费3000元。 以上事实有当事人陈述、庭审笔录以及合同、证明、公证书、保证函、抵押物清单、房屋预告登记证明、借款凭证及欠款明细等相关证据材料在卷佐证。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告与借款人崔超、被告铜陵融信担保公司之间签订的《个人购房借款／担保合同》是各方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，应当受到法律的保护。借款人崔超自2013年6月起至原告向本院起诉止未按合同约定履行还款义务，违反了《个人购房借款／担保合同》第十条第2款的约定，符合法律和合同约定解除合同关系的情形，原告要求解除合同的诉请本院予以支持；借款人崔超从原告处金融借款，理应按合同约定时间向原告还本付息，而被告未能按合同履行义务显属违约，应当承担民事违约责任。因其于2018年1月20日死亡，位于铜陵市房屋作为遗产已由被告丁爱英、崔某合法继承，依据继承法的第三十三条之规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。因此，原告要求被告丁爱英、崔某在被继承财产价值范围内承担偿还贷款本金180404.56元、息6428.71元及支付2019年10月11日至款付清期间利息债务的诉请本院予以支持；原告因诉讼而产生的实现债权费用3000元，按照《个人购房借款／担保合同》第十三条的约定，应当由借款人承担，原告要求被告丁爱英、崔某在被继承财产价值范围内承担的诉请本院予以支持；借款人崔超所购买的位于铜陵市的房屋已抵押给原告并办理了抵押房屋预告登记，原告依照法律规定在被告丁爱英、崔某没有还清全部欠款前对该房产处置后的价款原告享有优先受偿权的诉请本院予以支持；被告铜陵融信担保公司、江南文化园公司为借款合同出具保证函，原告按照担保法的相关规定要求其对债务应当承担连带清偿责任的诉请本院予以支持。被告丁爱英、崔某、铜陵融信担保公司、江南文化园公司经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃应诉抗辩的权利，应承担对其不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百九十六条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司铜陵城汇支行与借款人崔超、被告铜陵融信中小企业信用担保有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告丁爱英、崔某于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司铜陵城汇支行借款本息186833.27元及利息损失（以180404.56元为基数，从2019年10月11日起至款付清之日止按合同约定的利率计算）； 三、被告丁爱英、崔某于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司铜陵城汇支行实现债权费用3000元； 四、原告中国工商银行股份有限公司铜陵城汇支行对被告丁爱英、崔某所有的位于铜陵市的处置享有优先受偿权； 五、被告铜陵融信中小企业信用担保有限公司、安徽江南文化园置业有限公司对本判决第二、三项给付承担连带清偿责任。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4097元，由被告丁爱英、崔某、铜陵融信中小企业信用担保有限公司、安徽江南文化园置业有限公司于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审 判 长  蔡茂胜 审 判 员  王贤稳 人民陪审员  舒宝中 二〇二〇年七月三十日 书 记 员  查 雁 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…… 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限….. 《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。