湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初596号原告：潘洪海，男，1982年11月1日出生，汉族，住武汉市黄陂区。被告：武汉市仁创家房产有限公司,住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山特1号盘龙新天地A1、2、3栋1单元1-2层2室。法定代表人：程攀攀，该公司总经理。原告潘洪海诉被告武汉市仁创家房产有限公司（简称仁创家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘洪海及被告仁创家公司法定代表人程攀攀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘洪海向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿定金损失30000元；2、判令被告向原告支付违约金123000元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年5月5日，被告仁创家公司作为居间方，安排原告潘洪海与唐晶、胡苑签订《存量房居间（买卖）合同》,由原告以1230000元的价格购买唐晶、胡苑名下位于黄陂区××经济开发区××甲山路××号“哥特帝景”23栋1单元1层101室房屋，合同约定，任何一方违约，需按照房屋价格的10%（123000）向守约方支付违约金。签订《存量房居间（买卖）合同》前，原告明确告知被告：为了改善居住环境，原告只有卖了其名下现有房屋后，才有资金购买涉案房产（原告名下有两处房产，分别位于：黄陂区盘龙经济开发区名流·人和天地怡和园A区G13单元11层1室房屋；汉南区东荆街乌金农场清江大队武汉碧桂园三期景峰2栋2单元5层3室房屋），但被告为促成交易，赚取房屋中介佣金，故意隐瞒这一重要事实，违规操作，安排原告与唐晶、胡苑签订《存量房居间（买卖）合同》（从被告提供的格式合同存量房居间（买卖）合同内容看，被告安排原告以首套房资格购买涉案房产），原告按照合同约定向唐晶、胡苑支付定金30000元，因原告个人名下房屋没有卖出去，其没有资格及资金购买涉案房产，此时，被告才告知唐晶、胡苑关于“原告只有先卖方才能购买涉案房产”的事实，2018年6月9日，被告又安排原告与唐晶、胡苑签订《协议书》约定由原告找他人顶替购买涉案房产，被告并未安排他人顶替购买涉案房产，导致房屋交易无法完成，原告损失严重，综上所述，原告基于被告的居间行为而签订《存量房居间（买卖）合同》，被告在提供居间服务过程中，违反诚实信用原则，故意隐瞒重要事实，违规操作，被告的行为违反《合同法》关于居间的规定，给原告造成了重大损失，现为维护原告的合法权益，诉至法院。庭审中,原告潘洪海申请撤回第二项诉讼请求。被告仁创家公司辩称，仁创家公司并没有隐瞒交易流程，向原告告知其所了解一切信息；并且在合同中约定：被告购买此房屋所需要的资金来源其有一笔理财，关于其是否有购房资格，原告告知其名下一套房产会在2018年7月份会过户给他人，并提供了相关证明，我们也在房屋管理部门查询到了该情况，合同约定由仁创家即丙方再次约定交易时间，这在2018年5月份签订的合同中有明确标注；关于原告陈述仁创家公司是以首套房给其计算购房方式，这不属实，仁创家公司是按照武汉市首套房或二套房最低贷款标准来计算，按照银行规定，不管是首套还是几套，最低不低于30%，双方约定实际贷款金额以银行审批为准，不足部分由原告以现金方式补齐，这在三方买卖合同上的贷款方式有明确标注。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原被告对对方证明目的有异议，但对其真实性并无异议的证据，因不影响案件事实的认定，故对该类型证据本院予以采信；原告对被告提交的证据五操作流程真实性有异议，因该证据系单方制作，故本院对其不予采信。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2018年5月5日，经仁创家公司房屋中介，潘洪海（乙方）与案外人唐晶、胡苑（甲方）及仁创家公司（丙方）签订《存量房买卖合同》，合同约定：甲方将坐落于武汉市黄陂区××经济开发区××甲山路××号哥特帝景23栋1单元1层101室的房屋以价款1230000元出卖给乙方。乙方应在合同签订时给付甲方定金30000元，乙方在过户当日见房屋交易收件单向甲方支付首付款290000元（含定金30000元），余款以银行贷款由贷款银行放款至甲方账户。甲、乙任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，或中途解除合同的，均属违约，违约方须向守约方支付房屋成交价10%的违约金，实际损失超过违约金总额的，据实赔偿，且由违约方承担丙方全部中介佣金。因乙方理财时间为2018年7月，故甲方需提前配合乙方贷款以节省交易流程，剩余交易过程则甲、乙方配合丙方以丙方约定的时间正常交易过户。合同签订当日，潘洪海向唐晶付款30000元，唐晶向潘洪海出具了收到定金30000元的收条。合同签订后，潘洪海因受房屋限购政策限制，没有购房资格，不能购买房屋，也不能办理房屋过户登记手续。为此，潘洪海提出，找他人顶替潘洪海，购买唐晶、胡苑出卖的房屋，唐晶、胡苑表示同意。2018年6月9日，案外人唐晶、胡苑与潘洪海签订《协议》约定，1、潘洪海于2018年9月20日前过户后，支付唐晶、胡苑购房首付款；2、交易时间如超过2018年8月30日，潘洪海必须自行购买房屋，按约定时间支付购房首付款；3、唐晶、胡苑房屋在仁创家公司处可继续交易，且购房替代人支付首付款，不得超过2018年8月30日。《协议》签订后，潘洪海一直未找到购房顶替人，也未配合办理自行购房的贷款前期手续。2018年8月4日，唐晶与潘洪海不再进行购房协商。为此，2018年9月26日，潘洪海依法向本院提起房屋买卖合同纠纷民事诉讼，诉讼期间，唐晶、胡苑依法反诉。2018年11月15日，本院作出（2018）鄂0116民初5519号民事判决：一、解除潘洪海与唐晶、胡苑签订的《存量房买卖合同》；二、潘洪海已付唐晶、胡苑定金30000元不予退还。该判决已发生法律效力。合同履行期间，因潘洪海与唐晶、胡苑均未向仁创家公司支付中介费。2019年7月22日，仁创家房产公司向本院提起民事诉讼，要求潘洪海、唐晶、胡苑向仁创家公司支付中介费12300元。2019年9月23日，本院作出（2019）鄂0116民初4309号民事判决：驳回仁创家公司的诉讼请求。仁创家公司不服，向武汉市中级人民法院提起上诉。武汉市中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）鄂01民终11944号民事判决：驳回上诉，维持原判。另查明，2018年5月5日，潘洪海与案外人唐晶、胡苑及仁创家公司签订《存量房买卖合同》合同时，其名下登记有两套房屋，一套位于汉南区东荆街乌金农场清江大队武汉碧桂园三期（峰景）2栋2单元5层3室房屋，该房屋于2018年6月29日卖给他人；一套位于武汉市黄陂区盘龙经济开发区名流·人和天地怡和园A区G1栋3单元1101室房屋，该房屋于2018年7月4日已经过户给他人。又查明，潘洪海与唐晶、胡苑及仁创家公司签订《存量房买卖合同》前，房屋中介仁创家公司，依责应当查清而未查清，购房人潘洪海不具有购房资格的事实。同时，仁创家公司向唐晶、胡苑故意隐瞒，购房人潘洪海不具有购房资格的重要事实。本院认为，潘洪海与案外人唐晶、胡苑及仁创家公司签订的《存量房买卖合同》合法、有效，并具有法律约束力。本案潘洪海与唐晶、胡苑签订的《存量房买卖合同》，确因居间人房屋中介仁创家公司的居间行为而订立合同。房屋中介仁创家公司，在签订《存量房买卖合同》前，依责应当查清而未查清，购房人潘洪海不具有购房资格的事实。事后，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，违规操作，虽有损害潘洪海的利益。但自2018年6月29日、2019年7月4日起，潘洪海将自身名下两处房产处理后，已经具有购房资格，此时离2018年6月9日，案外人唐晶、胡苑与原告潘洪海签订《协议》约定的最终交易时间2018年8月30日，仍有大量时间，足以完成寻找购房顶替人或办理自行购房贷款的前期手续。潘洪海的不作为，才是最终导致其与唐晶、胡苑及仁创家公司签订的《存量房买卖合同》解除，产生了定金损失，潘洪海自身行为具有过错，故对潘洪海要求仁创家公司赔偿定金损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：驳回原告潘洪海的全部诉讼请求。案件受理费减半收取275元，由原告潘洪海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李勇胜二〇二〇年七月三十日书记员  张 钊