江苏省泰州市姜堰区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏1204执异81号 案外人：陈某，女，1976年9月28日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。 案外人：翟某，男，1976年12月8日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。 案外人：翟岑涛，女，2003年7月2日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。 法定代理人：翟某（系翟岑涛之父），男，1976年12月8日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。 法定代理人：陈某（系翟岑涛之母），女，1976年9月28日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。 申请执行人：上海五牛佑福投资中心（有限合伙），统一社会信用代码91310118080055713H，主要营业场所上海市青浦区。 法定代表人：韩啸，该中心执行事务合伙人委派代表。 被执行人：江苏未来房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321204694487027J，住所地江苏省泰州市姜堰区。 法定代表人：秦连喜。 被执行人：泰州市华源电机有限公司，统一社会信用代码9132120474682839XF，住所地江苏省泰州市姜堰区。 法定代表人：秦荣高。 被执行人：秦文银，男，1971年10月30日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。 本院在执行上海五牛佑福投资中心（有限合伙）（以下简称五牛中心）申请执行江苏未来房地产开发有限公司（以下简称未来公司）、泰州市华源电机有限公司（以下简称华源公司）、秦文银委托合同纠纷一案过程中，案外人陈某、翟某、翟岑涛向本院提出书面异议。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 经审查查明，2015年9月17日，江苏省泰州市中级人民法院对原告五牛中心诉被告中信银行股份有限公司泰州分行（以下简称中信银行泰州分行）、第三人未来公司、华源公司、秦文银委托合同纠纷一案作出（2015）泰中商初字第00039号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、截止2015年9月10日，未来公司尚欠五牛中心本金6200万元，利息4778417.40元。未来公司分别于2015年9月22日之前偿还300万元利息；2015年9月25日偿还利息1778417.40元、本金300万元；2015年10月30日偿还本金600万元；2015年12月31日前偿还本金1300万元；余款本金4000万元及所欠利息于2016年4月15日之前还清（利率按年利率21.99978%计算，每次还本利随本清，剩余本金利息按季支付）。二、如未来公司于2016年4月15日之前还款资金困难，五牛中心于2016年3月15日之前解除对泰姜国用（2013）第4035号土地使用权的抵押登记以供未来公司融资，未来公司融资款项需于2016年4月15日之前偿还所欠五牛中心的借款本息。三、五牛中心在收到2015年9月22日利息300万元之后申请法院解除对未来公司所有银行账户的冻结，并且由五牛中心于解除冻结后一周内完成未来公司所有银行账户加印监管手续。未来公司房屋销售回款中如有定金全部支付给五牛中心，其余款项70%用于偿还五牛中心，30%用于未来公司项目开发。四、华源公司、秦文银对未来公司的上述还款义务承担连带清偿责任。五牛中心对未来公司提供的抵押物{证号为：姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号土地使用证}享有优先受偿权。五、如未来公司未按上述协议履行还款及加印义务，五牛中心有权就所欠全部款项申请执行。六、案件受理费435681元，减半收取为217840.5元，保全费5000元，由未来公司负担，于2015年10月30日之前给付五牛中心。 2015年2月9日，江苏省泰州市中级人民法院作出（2015）泰中商初字第00039号民事裁定：冻结未来公司、华源公司、秦文银的银行存款8000万元或查封、扣押其同等价值的财产。该院于2015年2月15日查封了未来公司名下[泰姜国用（2013）第4035、4036号、姜国用（2012）第184号]国有土地使用权3幅，查封期限至2018年2月14日止。 五牛中心向江苏省泰州市中级人民法院申请强制执行，该院执行立案，案号：（2016）苏12执11号。2017年4月8日，该院向本院发出指定执行的意见函。本院于2017年4月17日立案强制执行，案号：（2017）苏1204执971号。2018年8月3日，本院查封了未来公司名下[泰姜国用（2013）第4035、4036号、姜国用（2012）第184号]国有土地使用权3幅。 陈某、翟某、翟岑涛提出异议称，在五牛中心与中信银行泰州分行、未来公司、华源公司、秦文银委托合同纠纷一案中，泰州市中级人民法院于2015年2月15日对泰姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号国有土地使用权进行了查封。该案经调解，达成（2015）泰中商初字第00039号民事调解书。2016年1月5日，五牛中心向泰州市中级人民法院申请执行，执行案号为（2016）苏12执11号，后泰州市中级人民法院指定该案由泰州市姜堰区人民法院执行，五牛中心又向泰州市姜堰区人民法院申请执行，执行案号为（2017）苏1204执971号。陈某、翟某、翟岑涛与未来公司、五牛中心、中信银行泰州分行商品房销售合同纠纷一案业经泰州市姜堰区人民法院审理终结，作出（2019）苏1204民初5444号民事判决：未来公司、五牛中心、中信银行泰州分行于判决生效后三十日内共同到泰州市国土资源局××泰州市××区××楼××室房屋所涉国有土地使用权的抵押权涂销。抵押权涂销，其上附随的查封亦当予以解除，以使申请人顺利完成案涉房屋所有权登记。请求解除对泰州市姜堰区罗马嘉园10号楼306室房屋所涉国有土地使用权的查封状态。 另查明，2020年3月30日，本院就原告陈某、翟某、翟岑涛与被告未来公司、第三人五牛中心、中信银行泰州分行商品房销售合同纠纷一案作出（2019）苏1204民初5444号民事判决：一、未来公司与五牛中心、中信银行泰州分行于本判决生效后三十日内共同到泰州市国土资源局××泰州市××区××楼××室房屋所涉国有土地使用权的抵押权涂销登记；二、未来公司于本判决第一项涂销登记办结后三十日内协助陈某、翟某、翟岑涛办理泰州市姜堰区罗马嘉园10号楼306室房屋的所有权登记；三、未来公司于本判决生效后三十日内向陈某、翟某、翟岑涛支付违约金3630.8元；等。该判决查明，2015年12月31日，陈某、翟某、翟岑涛与未来公司签订商品房买卖合同1份，约定其购买未来公司开发的姜堰区罗马嘉园10号楼306室房屋；2017年6月12日，未来公司向陈某、翟某、翟岑涛交付了案涉房屋，陈某、翟某、翟岑涛于2018年2月1日入住上述房屋；法院在执行五牛中心与中信银行泰州分行、未来公司、华源公司、秦文银委托合同纠纷一案以及江苏万邦公司与未来公司建设工程施工合同纠纷一案中，均未对案涉房屋采取保全措施；等。该判决认为，陈某、翟某、翟岑涛在姜堰城区除有一套商业用房外无其他用于居住的房屋，且其已按照商品房买卖合同的约定支付了全部购房款，办理了网上备案登记，应属商品房消费者，其作为商品房消费者的权利优先于抵押优先权；陈某、翟某、翟岑涛向未来公司购买案涉商品房，无任何过错；五牛中心原基于国有土地使用权的优先受偿权已转化为对相关商品房销售价款的特定价金优先受偿权；五牛中心辩称对陈某、翟某、翟岑涛购买案涉房屋的真实性存疑、不排除协助未来公司转移财产以及未办理过户登记不影响其正常使用房屋的意见，无事实和法律依据，本院不予采信；等。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据房地一体的原则，案涉房屋与其依附的国有土地使用权应属于不可分割的整体，案外人购买的泰州市姜堰区罗马嘉园10号楼306室房屋符合上述法律规定情形，其享有的权利能够排除执行，故对泰州市姜堰区罗马嘉园10号楼306室房屋所涉国有土地使用权采取的查封措施应予解除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 解除对泰州市姜堰区罗马嘉园10号楼306室房屋所涉国有土地使用权采取的查封措施。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 陈     祥 人民陪审员 朱  寒  瑾 人民陪审员 周  爱  群 二〇二〇年七月二十七日 法官 助理 （见习）刘晨明 书 记 员 周     洁 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。