江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0611民初776号原告：陈锋，男，1970年4月19日出生，汉族，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：朱敏剑，江苏信阳光律师事务所律师。被告：常州新鸿瑞置业有限公司，住所地常州市天宁区郑陆镇焦溪西街红光河北。法定代表人：黄黎萍，董事长。委托诉讼代理人：钱剑，江苏法德东恒（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕常春（实习），江苏法德东恒（南通）律师事务所律师。原告陈锋与被告常州新鸿瑞置业有限公司（以下简称“新鸿瑞公司”）借款合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈锋及其委托诉讼代理人朱敏剑，被告新鸿瑞公司的委托诉讼代理人钱剑、吕常春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即还款7268392.16元，并支付其中2000000元自2020年2月起至实际支付之日止按年利率15%计算的逾期利息，其中657314.84元自2020年2月起至实际支付之日止按年利率4.85%计算的逾期利息（原告对预登记的常州舜溪府7套商业用房折价或者拍卖、变卖所得款项优先受偿）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告法定代表人黄黎萍系朋友关系。2013年7月，被告开发的房产滞销，恳请原告购买被告在常州焦溪的房产。原告于2013年7月首付2000000元向被告购买了常州焦溪舜溪府7套商业用房，并用这7套商业用房以原告名义按揭贷款5375000元支付给被告。因被告当时不具备办证条件，双方约定按揭贷款由被告按月偿还，直至该房产过户到原告名下为止。2019年1月，被告停止还款，房产也一直未过户至原告名下，原告无奈只能自行还款。2019年9月，被告告知原告该7套房产无法履行过户手续，房屋买卖合同解除，原告的按揭贷款转为被告向原告的借款。双方于2019年11月3日签订备忘录，对借款、还款事项进行了明确，被告承诺于2020年1月底前一次性偿还欠款7268392.16元，但至今未能履行义务，故成讼。被告新鸿瑞公司辩称，原、被告签订的备忘录是真实的，但双方系房屋买卖关系，房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合同签订后因为被告股东之间的纠纷导致不能过户，不影响房屋买卖关系的成立。此外，原告主张买卖合同关系解除后，要求对部分款项按照年利率15%计算利息也超出了合理范围。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了商品房买卖合同、住房（商业用房）借款合同、个人借款合同、支付凭证、银行账户交易明细、合同备案证明表、备忘录等，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合原、被告的庭审陈述和举证，本院确认事实如下：2013年7月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）就购买舜溪荣府2幢108号、2幢109号、3幢101号、3幢104号、3幢105号、3幢108号、3幢113号房屋分别签订《商品房买卖合同》并办理备案，7套房屋价款合计10750000元。合同签订后，原告向被告支付了房屋首付款合计2000000元。原告还通过与江苏银行股份有限公司常州分行（以下简称“江苏银行常州分行”）、江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称“江南农商银行”）进行住房抵押借款的方式向被告支付了购房款5375000元。原告与被告约定，上述房屋过户之前的房屋贷款由被告按月偿还，直至房屋过户至原告名下为止。此后，被告通过夏欢、季威、葛俊杰每月向原告名下银行账户汇款用以偿还上述两家银行的贷款款项。其中，江苏银行常州分行的借款还款至2018年10月份，江南农商银行的借款还款至2019年1月份。后续原告自行还款，每月向江苏银行常州分行还款22466.48元，每月向江南农商银行还款36525.06元。2019年11月3日，原告（甲方、出借人）与被告（乙方、借款人）签订《关于新鸿瑞公司结欠陈锋借款的备忘录》（以下简称《备忘录》），载明：甲方与乙方的法定代表人黄黎萍系朋友关系。2013年7月，乙方开发的房产滞销，为资金周转需要恳请甲方购买乙方开发的房产。甲方于2013年7月首付2000000元向乙方购买了7套商业用房，并用这7套商业用房以甲方名义按揭贷款5375000元支付给乙方。因乙方当时不具备办理房产证的条件，双方约定在该房产过户之前的按揭由乙方按月偿还，直至该房产过户到甲方名下为止。2018年9月，乙方停止按揭还款，房产也一直未过户至甲方名下，之后的银行按揭由甲方支付。2019年9月，甲乙双方确定该买卖房产事宜无法履行，转为乙方向甲方借款。双方确认：1、舜溪荣府七份购房合同实际并未履行，也不再履行；2、甲方向江南农商银行抵押借款的3325000元直接放款给乙方，利息同银行利息；3、甲方向江苏银行常州分行抵押借款的2050000元直接放款给乙方，利息同银行利息；4、双方订立购房合同后甲方向乙方支付购房款（借款）2000000元，约定年息15%，以上2-4合计乙方向甲方借款合计7375000元；5、自2013年8月9日至2019年1月4日乙方以单位员工夏欢、季威、葛俊杰名义向甲方汇款，由甲方向江南农商银行还款本息共计2404702.76元；6、自2013年9月至2018年10月8日乙方以单位员工夏欢、季威、葛俊杰名义向甲方汇款，由甲方向江南农商银行（原文表述，实际应为江苏银行常州分行）还款本息共计1389917.37元；之后因乙方资金短缺未再还款，全部由甲方按月偿还上述两银行的贷款本息；7、截止2019年10月31日，乙方欠江苏银行常州分行、江南农商银行本息2736077.32元，甲方已还银行本息657314.84元，乙方欠甲方本金2000000元及利息1875000元，以上合计乙方共欠甲方7268392.16元；8、乙方承诺2020年1月底前一次性偿还上述欠款7268392.16元，甲方承诺放弃2019年11月至2020年1月的利息，尚欠两银行本息2736077.32元由甲方负责按月偿还；如乙方不能如期还款，甲方除要求乙方偿还上述欠款外，对其中2000000元本金及代偿还的657314.84元债务按照年利率15%收取逾期利息……本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案中，原、被告签订《备忘录》协商解除房屋买卖合同，将原告已支付的购房款作为被告向原告的借款，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。经查明，原告以自有资金及向银行借款方式向被告支付购房款合计7375000元，因被告向江苏银行常州分行还款至2018年10月份，向江南农商银行的还款至2019年1月份，并约定此后由原告自行按月向银行还款，因此被告的实际欠款应为首付款2000000元及江苏银行常州分行截至2018年11月份的借款本息和江南农商银行截至2019年2月份的借款本息。《备忘录》载明的截止2019年10月31日原告已还银行本息657314.84元计算有误，经核算应为598323.3元。原、被告约定首付款2000000元自付款之日起按年利率15%计算利息为1875000元，不违反法律规定，本院照准。至2019年10月31日，原告尚欠银行本息为2736077.32元，双方均予以确认，则被告欠款总额应为7209400.62元（2000000+1875000+598323.3+2736077.32）。被告未能按约偿还，现原告要求被告立即偿还7209400.62元并支付其中2000000元自2020年2月起至实际支付之日止按年利率15%计算的逾期利息，其中598323.3元自2020年2月起至实际支付之日止按年利率4.85%计算的逾期利息，于法有据，本院予以支持。关于被告认为双方系房屋买卖合同关系以及按年利率15%计算利息不合理的意见。房屋买卖合同成立后，当事人协商一致的可以解除合同。本案双方通过《备忘录》确认房屋买卖合同无法履行，也不再履行，可以认定双方已协商解除了房屋买卖合同关系，按年利率15%计算利息的约定亦不高于法律规定，故对被告的上述抗辩意见本院不予采纳。关于原告认为双方就案涉7套房屋签订《商品房买卖合同》并办理备案，系针对借款的让与担保，要求对该7套房屋折价或者拍卖、变卖所得款项优先受偿的主张。经审查，让与担保是债务人或者第三人为担保债务履行将标的物转移给他人，于债务不履行时该他人可就标的物受偿的一种担保方式。而本案中，双方于2013年7月16日签订《商品房买卖合同》之时并无借贷的合意，双方也未约定借款的期限、利息的计算方式等，不符合借贷行为所需的必要条件。双方在《商品房买卖合同》无法履行后协商将购房款作为借款，此时《商品房买卖合同》已经解除，也不符合让与担保的条件，故原告的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，判决如下：一、常州新鸿瑞置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性偿还陈锋借款7209400.62元，并以2000000元为本金支付自2020年2月1日起至实际支付之日止按年利率15%计算的利息，以598323.3元为本金支付自2020年2月1日起至实际支付之日止按年利率4.85%计算的利息；二、驳回陈锋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62679元，保全费5000元，合计67679元，由陈锋负担558元，常州新鸿瑞置业有限公司负担67121元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费62679元（该院银行账户户名：江苏省南通市中级人民法院，开户银行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  刘卫华审 判 员  肖红波人民陪审员  单小菁二〇二〇年七月二十二日法官 助理  金 琦书 记 员  江冬梅拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。