北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初62439号原告(反诉被告)：高静，女，1983年8月25日出生，汉族，无业，住江苏省邳州市。身份证号：×××。委托诉讼代理人：张莉萍，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京恒产嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区苏州街******。统一社会信用代码：×××。法定代表人：张帅，总经理。委托诉讼代理人：杨明，男，北京恒产嘉业房地产经纪有限公司经理，住北京市海淀区。原告（反诉被告）高静诉被告（反诉原告）北京恒产嘉业房地产经纪有限公司（以下简称恒产嘉业房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高静之委托诉讼代理人张莉萍，被告（反诉原告）恒产嘉业房地产公司之委托诉讼代理人杨明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高静向本院提出诉讼请求：1、请法院确认双方签订的《北京市房屋承租合同》已经解除；2、请求恒产嘉业房地产公司退还房屋租金23893.3元；3、请求恒产嘉业房地产公司支付押金5600元；4、请求恒产嘉业房地产公司支付中介服务费4666.7元；5、请求恒产嘉业房地产公司支付违约金11200元，以上共计45360元；6、案件诉讼费由恒产嘉业房地产公司承担。事实和理由：2019年7月8日，双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定我承租位于北京市海淀区×××三期××××××房屋，租赁期限为12个月，自2019年7月9日至2020年7月8日，房屋租金为每月5600元，房屋租金为半年付。至2019年7月8日我交付6个月房租33600元，中介费5600元，押金5600元，共计44800元。2019年8月30日，恒产嘉业房地产公司未经我同意更换房屋密码锁的密码，导致我无法继续居住该房屋，恒产嘉业房地产公司的该行为属于单方解除合同，根据双方签订的《北京市房屋承租合同》第5.1条的相关规定，恒产嘉业房地产公司应支付我两个月的租金作为违约金，恒产嘉业房地产公司至今未支付应当退还我的房屋租金、押金、中介服务费、违约金。综上，为维护我的合法权益，故诉至法院。恒产嘉业房地产公司辩称，一、针对高静方诉求1，我方不同意2019年9月1日解除双方签订的承租合同解约协议，因为签完承租合同解约协议后高静方没有补交授权委托书，并接到高静方电话明确表示不同意条款，承租合同解约没有生效；二、针对高静方诉求2，我方不同意，因为在承租合同履行期间是高静方违反合同约定从事违法日租房被警察约谈后，高静方提出解除双方签订的承租合同，我方会按承租合同约定扣除违约金后退还剩余房租；三、针对高静方诉求3，我方同意退还高静方扣除承租合同违约金后的押金；四、针对高静方诉求4,我方不同意，因为双方签订的承租合同里明确写着乙方向甲方一次性交纳5600元，作为成交服务佣金。此承租合同从2019年7月9日一直执行到2019年10月30日。证明此承租合同己成交，所以不能退还。五、针对高静方诉求5，我方不同意，因为按照双方签订的承租合同第三条第二小条规定乙方不得将该房转租、转让、抵押，不得利用该房进行违法活动，否则甲方有权收回该房，并视为乙违约，因此造成的经济损失由乙方承担。第五条第一小条规定本合同有效期内单方解除合同视为违约.由提出解除合同一方支付守约方二个月租金作为赔偿对方的违约金，是高静方从事违法日租房被约谈后提岀的解除双方签订的承租合同，因此我方不同意；六、针对高静方诉求6，我方不同意，因为过错方不在我方，所以我方不同意承担诉讼费；综上所述：高静方的诉松请求没有任何事实和法律依据.请求法院驳回她的所有诉讼请求。恒产嘉业房地产公司提出反诉请求：1、请求确认双方之间的《北京市房屋承租合同》于2019年10月30日解除；2、承租方按照合同约定赔偿2个月租金的违约金，多余房租及押金退还承租方；3、反诉费由高静承担。事实和理由：我公司于2019年8月20日接到高静方人员打来电话，要求退房。双方约到×××三期×××室谈退房相关事宜，高静方代表刘海容与我方商谈（刘海容说高静本人在老家，亲人生病不能本人来办理退房手续），因为高静方将房屋承租后一直在做日租房，近期被警察约谈，这种属于违法的，不让干了，所以联系我公司要求退房。我公司态度是按照承租合同规定（第五条违约责任），由提出解除合同一方支付守约方二个月租金作为赔偿对方的违约金。最后双方约定于2019年9月1日将房屋交还给我公司，并签订《承租合同解约协议》，签订时间为2019年8月29日，签字人刘海容代签，当日双方到房间做了交接，将电卡交付。我方要求代签人需要给我方提供高静的授权委托书，协议才能生效。当日晚上我方接到刘海容爱人王玉川电话，说不同意承租合同解约协议条款，要求我们再退回找房收取的中介费，我方未同意。双方一直僵持，我方觉得未经高静本人办理退房，怕她不认可，所以房子一直未敢再次出租，期间多次联系未果。直至2019年10月30日双方到海淀法院接受调解，经调解，于2019年10月30日，双方租赁合同解除，我公司可以出租此房。高静对恒产嘉业房地产公司的反诉辩称，不同意恒产嘉业房地产公司的全部反诉请求。1、不认可恒产嘉业房地产公司关于合同解除的日期，恒产嘉业房地产公司在2019年8月30日变更了涉案房屋的房间密码锁，从该日起我方就无法居住涉案房屋。2、虽然双方对合同解除的赔偿数额并没有商量一致，但双方属于协商解除，不存在承租方违约行为。3、不同意恒产嘉业房地产公司不退还中介费，双方签订的租赁合同，出租方是中介公司，并不是房主，根据双方签订的《北京市房屋承租合同》第二条，甲方权责项下，第2、4、5、7条的规定，恒产嘉业房地产公司在整个承租期间应保证房屋可以正常使用，对房屋设施进行安全性检查，以及提供房屋维修等服务，因为我向恒产嘉业房地产公司交付的服务费，应当属于我在承租期间，恒产嘉业房地产公司提供上述服务所产生的费用，不应当一次性扣除，只有在我与房主签订承租合同，恒产嘉业房地产公司作为居间介绍方，提供居间介绍服务的时候，才有权收取一次性居间服务费。4、我方并没有委托刘海容、王玉川夫妇进行退房，我方是在刘海容与恒产嘉业房地产公司签订解约协议之后，才知悉房屋解除事项，我方并未授权刘海容、王玉川二人将涉案房屋作为日租房出租，我方对此并不知情。5、我方认可2019年8月29日交付涉案房屋，恒产嘉业房地产公司于该日实际控制房屋，刘海容在未征得高静的同意的情况下，与恒产嘉业房地产公司协商房屋租金及押金的退还，综上，不同意恒产嘉业房地产公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年7月8日，出租方（甲方）恒产嘉业房地产公司与承租方（乙方）高静（身份证：×××，电话：138XX****XX）签订《北京市房屋承租合同》，双方约定如下：房屋租赁用途居住，乙方承租房屋现住5人，并保证最多只住6人，如出现扰民现象，视为乙方违约，责任自负；乙方应将所有居住人身份证复印件或照片交由甲方留存，方便政府部门核查；甲方提供给乙方承租，并仅限乙方用于居住目的的房屋位于北京市海淀区×××三期×××；乙方承租期限为12个月，即自2019年7月9日至2020年7月8日；乙方承租价格为5600元/月；本合同签订之日起，乙方应向甲方交付壹个月房屋租金作为承租押金；房屋租金交付方式为半年付，须提前30日交付，具体付款日期：第二次2019年12月9日；乙方向甲方一次性交纳5600元，作为成交服务佣金；甲方同意乙方转租，但必须得通知甲方变更合同，转租合同费月租金50%作为变更费；乙方在承租期间应自觉遵守国家有关法律、法规，并配合甲方办理租赁登记手续，居住人员中有外地来京人员的，甲方应提供相关证明，督促和协助乙方到当地公安派出所办理暂住证；乙方不得将该房转租、转让、抵押，不得利用该房进行违法活动，否则甲方有权收回该房，并视为乙方违约，因此造成的经济损失由乙方承担；在任何情况下，乙方不得以任何理由以押金冲抵房租，押金不计息，退还日期为乙方退还房屋、结清应承担的房屋之相关费用，并提供交费的相关凭证后15天内；本合同有效期内单方解除合同视为违约，由提出解除合同一方支付守约方二个月租金作为赔偿对方的违约金。同时，高静向恒产嘉业房地产公司提交了四个人的身份证作为备案共居人，分别是高静、纪仁辉、刘海容、王玉川。同日，刘海容通过招商银行转账的方式支付涉案租赁房屋半年租金、押金、中介费共计42800元。2019年8月29日，出租代理方（甲方）恒产嘉业房地产公司与承租方（乙方）高静签订《承租合同解约协议》，双方约定如下:由乙方提出解除双方签订的《北京市房屋承租合同》；本协议签订2019年9月1日执行，乙方退还房屋，甲方退还乙方已付房租及押金23892元，押金及剩余房租作为违约金赔付甲方，交付房屋之前乙方应适当配合甲方带客户看房；……。庭审中，高静主张上述合同中高静的签名系其朋友刘海容替其签字，但未经过其本人授权，在其因家人生病未在京时，房屋就交给刘海容、王玉川夫妇代为看管，在刘海容替其签订此协议后，刘海容曾电话告知其已经在《承租合同解约协议》上签字了，要求高静给刘海容出具授权委托书，并说了解除时间以及要求退还押金的数额，当时刘海容说自己解除协议的理由系恒产嘉业房地产公司将租赁房屋的密码锁换掉了，因为刘海容说自己将涉案租赁房屋作为日租房，用过一次，恒产嘉业房地产公司知道后，就不同意继续出租，双方就把合同解除了，高静因在老家，认为解除就解除了，但是关于退还钱款的数额，高静不认可，便没有向刘海容出具授权委托书。恒产嘉业房地产公司认可《承租合同解约协议》签字系刘海容代高静所签，其公司要求刘海容签完后取得高静授权，但刘海容最终并未取得。恒产嘉业房地产公司主张当时双方签订房屋租赁合同时，系刘海容陪同高静一起来看房，双方签订的房屋租赁合同上高静处预留电话138XX****XX亦是刘海容的电话号码，且涉案房屋的租金、押金、中介费用全部是由刘海容支付，在合同履行期间，恒产嘉业房地产公司主张一直未见到过高静本人实际居住，反而是刘海容、王玉川夫妇一直在与其公司沟通更换房屋密码锁等相关事宜，且其公司将房屋密码锁终端权限授予了王玉川本人，由其控制租赁房屋密码锁的更换，后王玉川、刘海容打电话说因日租房一事被警察约谈，要求解除合同，遂双方签订了《承租合同解约协议》，为证明其上述主张恒产嘉业房地产公司提交《承租合同解约协议》、经营日租房途家网app网页截屏打印件、电话录音等证据为证。高静对上述证据均不予认可，主张当时双方签订房屋租赁合同时，系刘海容陪同其一起去看的房，双方签订的房屋租赁合同上高静处预留电话138XX****XX亦是刘海容的电话号码，且涉案房屋的租金、押金、中介费用全部是由刘海容支付，但主张刘海容与其仅是朋友关系，因双方有经济上的往来，刘海容欠其钱，故在交纳房屋租金、押金、中介费用时是刘海容直接帮其支付的，就其上述主张未向本院提交相应证据。本院认为，高静与恒产嘉业房地产公司签订的《北京市房屋承租合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据以上查明的事实可知，刘海容在高静看房之初就陪同高静一起寻找房源，在签订租赁合同之时预留了刘海容的电话号码，涉案房屋租金、押金、中介费用均系刘海容本人交纳，实际控制使用涉案房屋且将涉案房屋用作日租房的亦为刘海容、王玉川夫妇，在签订租赁合同之初登记备案的共居人也为刘海容、王玉川夫妇，本院认定刘海容、王玉川夫妇亦为涉案租赁房屋的实际承租人。2019年8月29日，刘海容代高静与恒产嘉业房地产公司签订了《承租合同解约协议》，但后因未取得高静授权，此协议并未生效，但刘海容、王玉川二人确实提出了房屋租赁合同解除的要求，且恒产嘉业房地产公司就此同意，高静就解除亦无异议，仅是对退还款项有异，双方于当日进行了涉案租赁房屋的交接，恒产嘉业房地产公司亦将房屋收回，故双方的《北京市房屋承租合同》于当日解除，故恒产嘉业房地产公司要求确认双方承租合同于2019年10月30日解除，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于高静的房屋租金已预付半年，故剩余租金及房屋押金理应退还，现高静要求退还房屋租金、押金，符合事实及法律依据，本院予以支持。关于中介服务费，根据双方合同约定，乙方向甲方一次性交纳5600元，作为成交服务佣金，鉴于双方租赁合同已实际成交，恒产嘉业房地产公司履行了成交服务，现高静要求恒产嘉业返还此费用，于法无据，本院不予支持。关于违约金一节，王玉川、刘海容作为共同承租人期间，将涉案房屋用作日租房，违反了双方对涉案房屋租赁用途的约定，将涉案房屋对外用于营利，被相关行政叫停，高静、王玉川、刘海容的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。现恒产嘉业房地产公司要求高静按照合同约定赔偿违约金的请求，符合事实及法律依据，本院予以支持。同时，高静作为违约方，要求恒产嘉业房地产公司支付违约金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、双方于二〇一九年七月八日签订的《北京市房屋承租合同》于二〇二〇年八月二十九日解除；二、北京恒产嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还高静房屋租金二万三千八百九十三元三角；三、北京恒产嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还高静房屋押金五千六百元；四、高静于本判决生效后七日内支付北京恒产嘉业房地产经纪有限公司违约金一万一千二百元；五、驳回高静其他诉讼请求；六、驳回北京恒产嘉业房地产经纪有限公司其他反诉请求。案件受理费九百三十四元，由高静负担五百五十七元，已交纳，由北京恒产嘉业房地产经纪有限公司负担三百七十七元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费四十元，由高静负担（于本判决生效后七日内交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 赵 倞审判员 胡喜辉审判员 蔡 笑二〇二〇年七月二十二日书记员 刘 刚