江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初2853号原告：徐州市瑞银物业管理有限公司，住所地徐州市燎原巷综合楼天禄大厦1幢706室。法定代表人：孙雪，总经理。委托诉讼代理人：张光辉，江苏恒邦律师事务所律师。被告：徐州市国美家用电器有限公司，住所地徐州市泉山区文亭街贵邦财富大厦四楼国美电器。法定代表人：董晓红，执行董事。委托诉讼代理人：王瑞，女，1989年8月5日生，汉族，国美电器有限公司法务，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：薛松，男，1973年8月30日生，汉族，该公司职工，住徐州市云龙区。原告徐州市瑞银物业管理有限公司与被告徐州市国美家用电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告徐州市瑞银物业管理有限公司的委托诉讼代理人张光辉、被告徐州市国美家用电器有限公司的委托诉讼代理人王瑞、薛松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐州市瑞银物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠付2020年2月1日至2020年4月30日的租金1827904元及迟延履行违约金23762.70元；2、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2011年1月12日，被告与江苏瑞银房地产开发有限公司（现更名为江苏瑞银置地集团有限公司）就徐州市财富大厦的房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租赁费计算标准为2.505元/天/平米，总计为62.5万元/月，750万元/年。2017年11月1日，原、被告及江苏瑞银置地集团有限公司签订《主体变更三方协议》，约定由江苏瑞银置地集团有限公司将其在《房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给原告。今年以来，被告以疫情影响为由要求原告减免3个月房租，经协商未果。现被告欠付原告2020年2月1日至2020年4月30日3个月房租共计1827904元，经原告多次催要未果。被告徐州市国美家用电器有限公司辩称，1、原告应当免除被告三个月的租金。《房屋租赁合同》第74条约定，因意外事件（如非典等传染性疾病……等）使乙方无法正常经营的，经协商一致，乙方有权根据客流、销售受影响时间及程度主张减免影响期间的租赁费用。双方就减免额度达成一致前，乙方可暂停支付租赁费用。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第2款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”各地高院关于疫情引发的合同纠纷的指导意见也表明疫情防控导致的不利后果应由承租人与出租人合理分担。2020年1月爆发的新冠××疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免且不能克服，属于不可抗力，疫情的蔓延及政府采取的管控措施给被告造成了巨大的经济损失。故依据合同约定及最高人民法院的指导意见，原告应免除疫情期间3个月的租金；2、原告主张违约金的诉讼请求不应得到支持。《房屋租赁合同》第74条赋予被告就减免租金达成一致意见之前暂停支付租金的权利，故被告暂未支付租金符合合同约定，不构成违约，原告主张违约金的诉讼请求没有法律依据。经审理查明，2011年1月12日，被告作为承租方（乙方）与江苏瑞银房地产开发有限公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋地址位于徐州市财富大厦，租赁房屋范围包括1-5层，租赁期限自2011年5月1日起至2021年1月31日止。承租房屋面积为8200平方米，租赁费用为2.505元/天/平米，总计为62.5万元/月，750万元/年，从第三年起（含第三年，以上一年度租赁费用为基数）每年递增4%。租赁费用采用先付后用的形式按季度支付，具体支付时间为乙方在前一期租赁费用期满前10日内向甲方支付下一期租赁费用。房屋于2011年5月1日交付。因意外事件（如非典等传染性疾病、门前主路修路、修挖地铁、甲方或第三人进行装修等）使乙方无法正常经营的，经甲、乙双方协商一致，乙方有权根据客流、销售受影响时间及程度向甲方主张要求减免影响期间的租赁费用。双方就减免额度达成一致前，乙方可暂停支付租赁费用，待双方聘请第三方审计确认受影响程度后，再按比例支付。如意外事件对乙方的影响时间超过半年或可以预见将超过半年，乙方有权解除本合同，双方互不承担任何责任。2014年5月4日，被告作为乙方与江苏瑞银房地产开发有限公司（甲方）签订补充协议，约定甲方同意原甲乙双方所签订的合同租金标准条款自2014年5月1日起不再执行，补充协议自2014年5月1日起至原合同期租金满，甲方将按照650万/年租金标准为起始标准计费向乙方收取相应房租费用。除此以外，本补充协议未涉及条款及递增方式等条款均继续按照2011年1月12日原合同执行。2014年12月17日，江苏瑞银房地产开发有限公司的企业名称变更为江苏瑞银置地集团有限公司。2017年11月1日，被告作为乙方与原告（丙方）和江苏瑞银置地集团有限公司（甲方）签订《〈房屋租赁合同〉主体变更三方协议》，约定甲乙双方于2011年1月12日就乙方承租甲方位于徐州市财富大厦一至五层，建筑面积8200平方米的房屋签订了《房屋租赁合同》，其后双方又签订了相关补充协议(以下统称为“原合同”)。甲、乙、丙三方同意自2017年11月1日起，甲方将其在原合同中的全部权利义务转让给丙方，由丙方作为出租方继续履行原合同。丙方承认甲乙双方签订的原合同，同意按照原合同中的约定享有和承担出租方的各项权利义务。甲方、乙方、丙方三方一致同意在本协议签订前依照原合同所产生的权利义务由甲方和乙方共同享有和承担，在本协议签订后依照原合同所产生的权利义务由乙方和丙方共同享有和承担，但甲方和丙方在此保证：甲方和丙方对乙方所应当承担的责任或者应当履行的义务或者应当支付的款项由甲方和丙方承担连带责任。后原、被告双方达成口头协议约定租金自2018年后不再递增。2020年1月23日上午10时，武汉市因新型冠状病毒感染的××疫情而封城。2020年1月24日，江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布第1号、第2号通告，决定自2020年1月27日零时起全面暂停徐州市区城市公共交通和汽车客运班车、包车运营，通告广大市民要切实增强自我防护意识，树立“在家中休息就是为疫情防控做贡献”理念，不走亲访友、不参加聚餐聚会、不去公共场所、不乘坐公共交通工具，确需外出时必须佩戴口罩。同日，被告停止营业。2020年2月24日，江苏省人民政府决定自2020年2月24日24时起，将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月27日，江苏省人民政府决定自2020年3月27日24时起，将新型冠状病毒感染的××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。其后，被告以新型冠状病毒感染的××疫情影响营业收入为由，未向原告交纳2020年2月至4月的房屋租金，原告遂以诉称理由起诉来院，被告以答辩理由进行抗辩，双方经调解无效。庭审中，被告陈述其于2020年2月27日恢复营业，营业时间调整为11时至17时，在江苏省人民政府决定将新型冠状病毒感染的××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应时，即2020年3月27日后，营业时间恢复至正常的周一至周五的9时至19时30分，周末营业到21时。另外，为证明被告因新型冠状病毒感染的××疫情影响导致2020年1至6月销售额同比下降55%，被告提交了加盖其公司印章的中枢街店1月至6月销售同比表格一张。经质证，原告认为该组数据系被告自行制作，真实性无从考量。本院认为，原告徐州市瑞银物业管理有限公司、被告徐州市国美家用电器有限公司与江苏瑞银置地集团有限公司签订的《〈房屋租赁合同〉主体变更三方协议》，是当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规的强制性规定规定，合法有效，故各方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据《〈房屋租赁合同〉主体变更三方协议》的约定，原告作为徐州市财富大厦1-5层的出租方、被告作为承租方均应按照被告与江苏瑞银置地集团有限公司（江苏瑞银房地产开发有限公司）签订的《房屋租赁合同》的约定行使权利、履行义务。根据该合同约定，因意外事件（如非典等传染性疾病、门前主路修路、修挖地铁、甲方或第三人进行装修等）使徐州市国美家用电器有限公司无法正常经营的，经原、被告双方协商一致，徐州市国美家用电器有限公司有权根据客流、销售受影响时间及程度向原告主张要求减免影响期间的租赁费用。双方就减免额度达成一致前，被告可暂停支付租赁费用，待双方聘请第三方审计确认受影响程度后，再按比例支付。本案中，2020年1月在全国各地爆发的新型冠状病毒感染的××疫情应属于原、被告在合同中约定的意外事件中的“非典等传染性疾病”，且因新型冠状病毒感染的××疫情，江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应，徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部决定自2020年1月27日零时起全面暂停徐州市区城市公共交通和汽车客运班车、包车运营，通告广大市民要切实增强自我防护意识，树立“在家中休息就是为疫情防控做贡献”理念，不走亲访友、不参加聚餐聚会、不去公共场所、不乘坐公共交通工具，确需外出时必须佩戴口罩，因该场疫情导致被告徐州市国美家用电器有限公司无法正常经营、客流及销售受影响是必然的，故被告有权根据合同约定要求原告减免一定期间的租赁费用。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第2款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。庭审中原告表示为被告减免一个月租金是相对合理的期限，被告则坚持要求免除三个月的租金。本院认为，首先，根据江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起启动突发公共卫生事件一级响应，自2020年2月24日24时起将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，自2020年3月27日24时起将新型冠状病毒感染的××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应的情形看，被告陈述的其于2020年1月26日起至2020年2月26日系停业状态，自2020年2月27日至2020年3月27日的营业时间仅为每日11时至17时，2020年3月27日后恢复至往常的9时至19时30分，周末营业到21时应为事实，则被告因疫情影响而造成无营业收入的情况应持续了一个月，被告自2020年2月27日至2020年3月27日的营业时间仅为每日11时至17时，约为正常营业时间的一半，则其营业收入亦必然受到一定影响。其次，虽然被告提交的2020年1月至6月销售同比表格系其自行制作，其实际经营损失未经第三方审计确认，但考虑到进行第三方审计需花费时间、精力及审计成本，且原、被告双方在本案中也未要求进行审计，故本院认为被告的经营确因新冠××疫情造成了损失，结合被告的停业时间、被告自述的其实际经营损失情况，结合原、被告在庭审过程中对于减免期间意见，根据公平原则，本院酌定减免被告2020年2月至4月期间一个半月的租金，即被告应向原告支付2020年2月至4月期间租金913952元。关于原告要求被告支付迟延履行违约金的诉讼主张，本院认为，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第5条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。且根据《房屋租赁合同》的约定，原、被告就减免额度达成一致前，被告可暂停支付租赁费用，故在被告因疫情防控措施导致营业收入明显减少且根据双方合同约定，被告享有减免租金权利的条件下，原告要求被告支付迟延付款违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告徐州市国美家用电器有限公司于本判决生效后十日内向原告徐州市瑞银物业管理有限公司支付2020年2月至4月期间的租金913952元；二、驳回原告徐州市瑞银物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费21465元，由原告徐州市瑞银物业管理有限公司负担10732.50元，由被告徐州市国美家用电器有限公司负担10732.50元，原告负担部分已预交，被告负担部分于本判决生效后七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘现伟二〇二〇年七月二十七日法官助理 刘钟薇书 记 员 阴 蕾