北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初21958号原告（反诉被告）：北京丝路中控物业管理有限公司，住所地北京市通州区新华东街****楼****。法定代表人：章桂迅，执行董事。委托诉讼代理人：李立，北京市京诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荣，北京市京城律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：华文映像影视传媒有限公司，住所地北京，住所地北京市延庆区中关村延庆园风谷四路**院**楼2477>法定代表人：栗飞，经理。委托诉讼代理人：罗思翔，北京厚大合川（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京丝路中控物业管理有限公司（以下简称丝路中控公司）与被告（反诉原告）华文映像影视传媒有限公司（以下简称华文传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。丝路中控公司的委托诉讼代理人李立，华文传媒公司的委托诉讼代理人罗思翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丝路中控公司向本院提出诉讼请求：1、确认丝路中控公司与华文传媒公司之间的《房屋租赁合同》及全部补充协议于2019年11月19日解除；2、华文传媒公司向丝路中控公司支付2019年11月1日至11月18日期间的房屋租金93712.5元及延期支付违约金（以93712.5元为基数，自2019年10月22日起至实际支付之日，按每天1%的标准计算）；3、华文传媒公司支付提前解除合同违约金1874250元。事实和理由：2016年10月,丝路中控公司与华文传媒公司的母公司华文映像(北京)影视投资有限公司签署《房屋租赁合同》，约定华文映像（北京)影视投资有限公司承租丝路中控公司位于朝阳区四元桥西北角的建筑二某某的房屋（以下简称涉案房屋），租期十年，自2016年11月1日起至2027年4月1日；年租金170万元，从第三年开始每年递增5%，租金每半年支付一次。此后，双方签署了《华文传媒公司辩称并反诉称，一、双方签订的合同及全部补充协议应于2019年11月18日解除。二、华文传媒公司于2019年4月15日支付丝路中控公司房租892500元，对应租赁期间为2019年4月15日至2019年10月31日，故华文传媒公司实际拖欠租金对应期间应为2019年11月1日至11月18日，金额为89249.1元；且合同约定迟延支付违约金过高，不应得到支持。三、双方签署的房屋租赁合同明确约定若房屋租赁面积不足以支持乙方日常经营活动，乙方可提前两个月通知解除合同；华文传媒公司根据自身战略发展要求选择更大的发展场所，已于2019年9月19日向丝路中控公司发出解除通知，不存在违约事实。另外，丝路中控公司也未将押金退还，故华文传媒公司提起反诉，要求：丝路中控公司退还房屋租赁押金141666.7元并支付利息（以141666.7元为基数，自2019年11月18日起至实际退还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率标准计算）。丝路中控公司针对反诉辩称，华文传媒公司擅自解除合同构成违约，应按照合同约定支付一年租金的违约金，而押金尚不足以冲抵违约金，故丝路中控公司不同意退还押金。双方没有进行押金结算的主要原因在于华文传媒公司，是由于华文传媒公司擅自解除合同后未支付租赁期间的部分剩余租金，丝路中控公司不应支付利息。综上，丝路中控公司不同意华文传媒公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年,丝路中控公司作为甲方、华文映像(北京)影视投资有限公司作为乙方签订房屋租赁合同及补充协议,约定甲方向乙方出租涉案房屋，租期自2016年11月1日起至2027年4月1日，装修期为五个月免租金，自2016年11月1日至2017年3月31日；年租金170万元，租金从第三年开始每年递增5%；乙方应于2017年10月1日前支付半年的租金，于该日期前7个工作日支付七个月的租金即租金支付至2018年5月1日，此后租金于每年的5月1日前七个工作日和11月1日前七个工作日支付，每期支付半年的租金；如拖欠租金，乙方每天应按实欠租金的1%向甲方支付违约金；租赁期间，若租赁房屋的面积不足以支持乙方日常经营活动，乙方欲另觅其他办公场所时，乙方可提前2个月通知甲方，并签署本租赁合同之解除合同；未经甲方同意，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方支付一年租金作为违约金给予甲方；乙方未按照本合同约定向甲方支付租金的，每迟延一天，向甲方支付应付租金1%的违约金等。后丝路中控公司与华文传媒公司、华文映像(北京)影视投资有限公司再次签订补充协议，约定将房屋租赁合同的租赁方改为华文传媒公司，后续房租由华文传媒公司进行支付，其他条款不变。合同签订后，华文传媒公司向丝路中控公司给付了141666.7元押金及截止至2019年10月31日前的租金。2019年9月19日，华文传媒公司向丝路中控公司发出《终止房屋租赁通知书》，表示按照合同8.3条约定，若租赁房屋的面积不足以支持乙方日常经营活动，乙方欲另觅其他办公场所时，乙方可提前2个月通知甲方；现华文传媒公司提前2个月通知甲方，自2019年11月18日起不再承租涉案房屋，请甲方最迟于实际退租前30日内与其签订解除合同。2019年11月7日，丝路中控公司针对《终止房屋租赁通知书》向华文传媒公司发出书面回复，表示华文传媒公司终止合同的理由不能成立，华文传媒公司在租赁场所的办公人员很少，办公区域空置率很高，不存在租赁房屋面积不足以支持日常经营活动的情形；丝路中控公司不同意华文传媒公司单方解除合同，合同应继续履行，如华文传媒公司执意单方解除合同，丝路中控公司将追究相应违约金责任；华文传媒公司也未于2019年10月1日前支付下一期房租，构成违约，应在收到回复后即时支付租金。后华文传媒公司于2019年11月19日搬离涉案房屋。本案审理过程中，丝路中控公司称其于2019年9月18日拍摄照片，照片显示华文传媒公司办公人员很少，办公区域空置率很高，不存在租赁房屋面积不足以支持日常经营活动的情形，并就此提供了照片。华文传媒公司不认可该份证据，并表示其主营业务为影视传媒相关业务，经常对接知名艺人举办活动、参与研讨会，且关联公司众多，常需要聚集讨论工作；随着业务进一步发展，涉案房屋面积和私密性得不得保障，无法满足相应需求；合同条款对华文传媒公司严苛，华文传媒公司之所以当时签合同正是因为丝路中控公司同意面积不足以满足华文传媒公司需求时，华文传媒公司可以提前两个月解除合同。丝路中控公司则认为，华文传媒公司应针对其所称的不足以支持日常经营活动提供相应依据，经双方确认后再签署解除合同，但华文传媒公司仅发出了通知，不符合合同解除条件，属于违约。上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、微信聊天记录等及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，丝路中控公司与华文映像(北京)影视投资有限公司签订的房屋租赁合同的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。后各方签订补充协议，由华文传媒公司继续履行租赁合同，合同项下的相应权利义务应由华文传媒公司概括承受。本案争议焦点为华文传媒公司是否有权解除合同。根据合同第8.3条约定，租赁期间，若租赁房屋的面积不足以支持乙方日常经营活动，乙方欲另觅其他办公场所时，乙方可提前2个月通知甲方，并签署本租赁合同之解除合同。丝路中控公司依据该条于2019年9月19日向丝路中控公司发出《终止房屋租赁通知书》，华文传媒公司则认为该理由不能成立，丝路中控公司系单方解除合同构成违约。结合合同关于违约责任的约定“未经甲方同意，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约”，若租赁面积不足以支持华文传媒公司日常经营活动，华文传媒公司提前两月通知丝路中控公司后，双方还应签署租赁合同的解除协议。华文传媒公司在未满足上述条件时搬离涉案房屋，丝路中控公司在履行合同中亦不存在违约行为，华文传媒公司的行为违反了合同约定，应支付丝路中控公司违约金。但合同约定的违约金标准过高，丝路中控公司亦未提供证据证明其损失情况，本院将根据参考合同约定、双方履约情况等因素酌情确定违约金的具体金额。华文传媒公司于2019年11月19日搬离涉案房屋，租赁合同实际不再履行，丝路中控公司要求确认租赁合同及补充协议于当日解除的诉讼请求，本院不持异议。华文传媒公司的租金付至2019年10月31日，应按合同约定支付此后至合同解除之日期间的租金，对于丝路中控公司要求华文传媒公司支付此期间租金及延期支付违约金的诉讼请求，本院可予以支持，但合同约定的违约金标准过高，本院予以调整。合同解除后，相应押金应予退还，但华文传媒尚欠丝路中控公司部分租金，其要求丝路中控公司支付押金相应利息的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京丝路中控物业管理有限公司与被告（反诉原告）华文映像影视传媒有限公司之间的《房屋租赁合同》及全部补充协议于2019年11月19日解除；二、被告（反诉原告）华文映像影视传媒有限公司于本判决生效之日起七日内，给付原告（反诉被告）北京丝路中控物业管理有限公司租金92428.8元及违约金（以92428.8元为基数，自2019年10月22日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告（反诉原告）华文映像影视传媒有限公司于本判决生效之日起七日内，给付原告（反诉被告）北京丝路中控物业管理有限公司违约金8万元；四、原告（反诉被告）北京丝路中控物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，退还被告（反诉原告）华文映像影视传媒有限公司押金141666.7元；五、驳回原告（反诉被告）北京丝路中控物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）华文映像影视传媒有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11256元，由原告（反诉被告）北京丝路中控物业管理有限公司负担9256元（已交纳），由被告（反诉原告）华文映像影视传媒有限公司负担2000元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉诉讼费1517元，由原告（反诉被告）北京丝路中控物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二〇年七月二十日书记员  张 颖