广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15183号原告：陈顺见，女，1973年3月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：邓千、杨曼佳，广东红棉律师事务所律师、实习人员。被告：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：张健宏。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。原告陈顺见与被告广州市继丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓千，被告的委托诉讼代理人朱毅华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告因与被告签订房屋买卖合同后，被告迟延办理产权登记，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告支付逾期办证违约金507168.4元（以1847608元为本金，按照每日万分之五自2017年7月23日计算至2019年1月23日共549日）；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。具体理由如下：首先，根据双方签订的商品房买卖合同第21条的规定，产权登记是要在建设工程规划验收合格之日起90日内申请办理。也就是说产权办证的前提，是被告方取得了涉案房屋的规划验收。本案中，因为政府部门对涉讼小区的规划验收要求有所调整，所以导致了逾期，时间有所相应顺延，从规划验收之日起计算210个工作日，原告主张被告违约缺乏依据。根据建筑法第61条以及国务院的《建设工程质量管理条例》第49条和省高院（2017）191号文第30条的相关规定，都是明确要求房产证的办证，要以规划验收为前提。所以本案中计算违约天数应该是从被告方取得规划验收之日开始计算。第二，被告提供的（2014）673规划验收复函，要求包括幼儿园文化站、电影院垃圾压缩站等几个主体办理一个规划验收许可证，幼儿园的规划验收是在2016年年底完成，文化站是在2017年1月完成，与白云区规划局（2014）673号文的规定是吻合的，幼儿园和文化站是先于或者同步于住宅楼进行验收。电影院和垃圾压缩站的验收时间是2018年4月，是因为2017年变更规划验收条件，导致电影院和垃圾压缩站也要先于第三期也就是涉案房屋验收，这样才导致了规划验收时间的延迟。而且证据2020年37号复函可以看到，通过招拍挂所取得的涉案土地，原本都是国有用地，但是因为政府错误登记，将电影院的地块在2012年改变登记为其他用地，用地性质的错误登记也导致了规划验收的迟延。所以本案中存在了政府调整规划要求，导致规划验收迟延，属于不可抗力事件。而规划验收是办理产权登记的前提，所以办证期限应以规划验收通过才开始进行计算。原告也存在逾期缴纳房款的情况，根据合同约定，被告有权直接从房款中扣除违约款项，所以原告的房款并没有交足。在此情况下，原告也无权主张逾期办证的违约金。事实上，也没有证据证明逾期办证给原告带来经济损失。因为房屋价格是一直在涨，原告购房到现在已增值超过一倍，因此原告主张万分之五每日的违约金标准过高。最后，原告需要提供相关的办证材料、自行缴纳契税。根据商品房买卖合同补充协议第13条的约定，因为原告没有完全提供办证资料和缴纳相关的费用，导致产权办证的迟延，被告是不承担任何责任。所以，原告方提交资料的时间和缴纳契税的这些时间都应该剔除，不应计算在210个工作日之内。综上所述，原告方的诉请缺乏事实和法律依据，希望法庭依法予以驳回。经审理查明，2014年12月8日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买位于广州市白云区***路***号（自编号**1栋）***房（以下简称涉案房屋），建筑面积111.01平方米、套内面积93.18平方米、共有分摊面积17.83平方米；总金额1847608元，首期款557608元自本合同签订之日起5日内支付，剩余房款1290000元需于2015年1月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是中国建设银行股份有限公司广东省分行；乙方在签定本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；如乙方未能按期支付首付款，需每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金。甲方应当在2016年12月31日前将房屋交付乙方使用，房屋交付时甲方应向乙方提供下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）甲乙双方协商约定的其他收楼文件，如双方对收楼标准另有约定的，以最终约定的交楼文件为准。甲方应当在该房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，逾期办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始每日按照商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等等。合同附件补充协议约定：乙方以按揭方式付款的，应自本合同签订之日起120日内将剩余房款支付至甲方的监控账户，如果乙方贷款申请未获批准或所批准的贷款金额不足支付剩余房款，乙方应在本补充协议约定的120日付款期限届满之日起7日内以其他方式及时付清或补足剩余房款，否则视为逾期付款，甲方有权解除合同；乙方同意，若乙方发生逾期付款的违约事实，甲方无论是否催告，均有权在乙方逾期付款的违约事实发生之日起2年内随时行使单方面解除合同的权利；甲方行使单方解除权，有权向乙方收取房款总价20%的违约金，因乙方违约造成甲方损失的，乙方还应另行赔偿甲方的损失；乙方逾期付款，甲方不解除合同，愿意继续履行的，甲方除有权收取违约金及赔偿金外，还有权同时行使以下权利：若合同约定的交房日期到达，但乙方仍未交清应付房款的，甲方有权拒绝交付房屋；若房屋已经交付但尚未过户的，甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料。交付房屋时甲方只需提供上述第（七）、（八）、（九）三项资料给乙方，视为甲方交付房屋符合约定。乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留该房屋的所有权，甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限，如因乙方未能及时提供完全办理房产证所需的证件资料和并交纳相关费用，则甲方办理产权的期限自证件资料补齐并交清所有费用之日起算，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方不承担任何责任；等等。2014年12月10日，被告向原告出具金额为557608元的售房款发票。2014年5月11日，原告向被告支付贷款房款1290000元。2015年6月2日，被告向原告出具金额为1290000元的售房款发票。2016年12月24日，被告将涉案房屋交付给原告。2019年1月23日，涉案房屋登记至原告名下，面积111.87平方米，套内面积92.97平方米，分摊建筑面积18.9平方米。被告称系政府部门原因造成迟延办证，并提交穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证、穗规划资源云业务函（2020）37号复函等证据。原告对上述证据关联性均不予确认，称不能得出被告所称的规划部门变更了验收要求，被告系因自身过错导致无法及时完成规划验收，不能免除被告迟延办证的责任。以上事实，有广州市商品房买卖合同（预售）及补充协议、发票、不动产权证、个人贷款支付凭证、穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证、穗规划资源云业务函（2020）37号复函及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当恪守履行。关于逾期办证违约金，按合同约定，被告应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并交付房地产权证。被告于2016年12月24日向原告交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2017年10月30日。被告于2019年1月23日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》已构成违约，应承担违约责任，故被告迟延履行办证义务450天。被告抗辩因政府部门调整规划验收条件及调整土地的用地性质情况均应免除其违约责任的问题。对此本院认为，被告提出的上述情况均属于被告应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理；被告主张需在房款中扣减原告违约支付房款的违约金，现被告未能提供证据证实曾向原告发出过扣减房款的通知或是扣减房款后要求原告继续缴纳房款的通知，应由被告承担举证不能的不利法律后果。被告上述抗辩于法无据，本院不予采纳。关于违约金标准，因《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议未明确约定贷款房款迟延支付的违约责任标准，故本院统一将逾期付款违约金及逾期办证违约金标准酌情认定为每日0.02%。故被告应当承担的逾期办证违约金应为166284.72元（1847608元×0.02%×450天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告广州市继丰房地产开发有限公司向原告陈顺见支付逾期办证违约金166284.72元；二、驳回原告陈顺见的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4435.84元，由原告陈顺见承担2981.47元，由被告广州市继丰房地产开发有限公司承担1454.37元。被告承担的本诉诉讼费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年七月二十日书记员  林嘉仪