广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初1701号原告：刘媛媛，女，1985年8月29日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区*****************，公民身份号码：230************241。被告：鹤山市****地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市**************之八，统一社会信用代码：91440784MA4UN3E639。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司员工。原告刘媛媛与被告鹤山市****地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告刘媛媛、被告鹤山市****地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘剑辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘媛媛向本院提出诉讼请求：判令被告一次性支付原告违约金146955元。事实和理由：原告与被告于2017年4月9日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同内容为购买鹤山市*******·天汇七号楼1梯303房样板房，套内面积86.62平方米，总价为1010000元，合同约定交付时间为2019年1月2日交付，原告于2019年1月6日去收楼，收楼当天由被告安排刘瑞煌负责交付，当时打开房门无法入眼无法达到交付条件因墙面墙纸掉下发霉，地板未安装，瓷砖掉下，家私家电全部发霉，房间气味难以形容，家私家电因发霉严重全部变黑。当时被告负责人说帮全部搞定去收楼，可还是没有达到交付标准。2020年4月1日被告负责人刘瑞煌通知原告去收楼，2020年4月6日原告按时去收楼，因次卧地面漏水没处理好，还有开关没有更换，违约金没有落实至今未收楼。按合同补充协议书第五条约定“逾期交付责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。”，现要求鹤山市****地产开发有限公司按合同约定执行。自2019年1月6日起至2020年5月6日止的违约金146955元[485天×（1010000元×万分之三）＝146955元]。被告鹤山市****地产开发有限公司辩称，一、原告购买的商品房于2018年12月27日已达到了法律和合同约定的交付条件，且被告已书面通知原告收楼，被告不存在逾期交房的行为。被告和原告就买卖广东省鹤山市*******·天汇七号楼l梯303号房签订了《商品房买卖合同》及其附件、附录（下统称买卖合同），该买卖合同是双方真实的意思表示，是合法有效的。买卖合同在附件十一补充协议的第四条约定了关于该商品房的交付条件为“出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程规划和市政基础建设工程竣工所需的全部文件”。根据合同补充协议第二十条的约定：“本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准”，因此被告与原告之间关于该商品房的交付条件应当按照买卖合同附件十一的约定。买卖合同补充协议书第四条第3款约定“该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”该商品房于2018年12月27日已取得了竣工验收备案表，被告已经于2019年1月2日前书面通知原告前来办理收楼手续，但是原告至2019年1月6日方来我司办理验楼和收楼手续。根据上述约定，视为被告已经按期交房。被告已按照买卖合同约定将案涉商品房在2019年1月2日交付给原告，被告不存在逾期交房行为，也不存在被告因逾期交房应给付违约金给原告的情形。二、涉案商品房不存在严重影响正常居住使用的质量问题，根据相关司法解释，原告无权拒绝收楼。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条关于“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”第十三条第一款关于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，可知，房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方可作为业主拒绝收楼的正当理由。而涉案房屋仅存在质量瑕疵，但不影响基本使用功能的，不足以作为拒绝收楼的正当理由。而且，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法[2017]191号)第三十一条规定“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”可知，广东省高院的指引也是认同上述规则的。根据合同附件十一补充协议的第四条第5项第三款的约定：“买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。”以及根据合同附件十一补充协议附录二《装饰、装修设备标准》中备注(1)的约定：“买受人在购买该商品房时已明确知悉该商品房系用于对外公开进行展示的示范单位，……买受人自愿同意按收楼时该房屋的状态进行收楼……也不以此为任何借口拒绝收楼。”因此涉案房屋即使存在质量瑕疵，被告仅对涉案商品房负有保修，并承担保修费用的责任。原告不得因此拒绝收楼，现原告并未举证证明亦无通过质量鉴定等方式证明涉案房屋存在影响基本使用功能的严重质量问题，因此原告无权拒绝收楼，被告不构成逾期交楼的违约情形。三、再退一步来说，即使原告诉请成立，但其主张的违约金亦过高。原告向被告主张违约金146955元，但并未提供任何证据证明自身存在损失或损失的大小。被告认为其主张的违约金明显过高，即使其诉请成立，法院亦应根据《合同法》114条的规定调整减少。综上所述，被告已经按照合同约定的时间向原告交楼，不存在违约情形，也无须因此向原告赔偿任何损失，请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：2017年2月10日，被告将其在建的鹤山市*******·天汇七号楼通过法定程序向鹤山市住房和城乡建设局申办了编号为鹤预许字第20170022号《商品房预售许可证》并对外销售。同年4月9日,原告与被告签订合同编号为201701440311的《商品房买卖合同（预售）》，出卖人为被告，买受人为原告。合同约定：出卖人将其开发的鹤山市*******·天汇七号楼1梯303房，套内建筑面积86.62平方米的商品房以总价款1010000元售卖给买受人。出卖人应当在2019年1月2日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任详见合同附件十一补充协议书第五条约定。合同附件六对装饰装修及相关设备标准约定为：1、外墙局部采用涂料及石材或外墙砖。2、起居室内墙油乳胶漆，室内地面铺抛釉砖。3、厨房地面铺仿古砖，墙面贴瓷砖，厨具配石材台面连洗菜盆、橱柜、水龙头、抽油烟机。4、卫生间地面铺仿古砖，墙面贴瓷砖，卫生器具配置洗手台柜、洗手盆、水盘龙头、浴镜、淋浴花洒、座厕。5、阳台铺仿古砖。6、电梯品牌电梯。8、窗户铝合金窗。9、关于该商品房的装饰、设备标准的补充约定详见附件十一补充协议书附录二。附件十一补充协议还约定关于该商品房交付条件与交接手续：l、该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照合同附件六约定及本补充协议附录二的交付标准进行交付。2、该商品房相关设施设备的交付条件以本条约定为准。买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，买受人承诺不得因此拒绝收楼。3、该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……5、买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼等条款；附录二还列明《装饰、装修设备标准》：结构为框架结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板。外墙根据整幢楼宇的整体外墙外观设计需要，局部采用涂料及石材或外墙砖。内墙客厅、餐厅、房间贴墙纸，厨房、卫生间贴瓷片。灯具客厅、餐厅、所有房间吊灯，阳台装吸顶灯，厨房明装吸顶灯，卫生间嵌入式厨卫灯，客餐厅过道装明装筒灯。天花客厅、餐厅、卧室石膏线原天花油乳胶漆，阳台、露台采用原天花油防水乳胶漆，厨房采用石膏线原天花油防水乳胶漆。卫生间天花吊顶。地面客厅、餐厅铺抛釉砖；房间铺强化复合地板，配套踢脚线，厨房铺仿古砖，卫生间铺仿古砖、淋浴间铺仿古砖等标准。另备注特别约定：买受人在购买该商品房时已明确知悉该商品房系用于对外公开进行展示的示范单位，因该商品房作为示范单位使用时会出现墙体、天花、地板、饰柜、橱柜出现色差、磨损等正常使用所产生的磨损、损耗情形，买受人自愿同意按收楼时该房屋的状态进行收楼，而不对因公开展示造成的该商品房装修正常磨损、损耗向出卖人提出任何异议或主张任何权利，也不以此为任何借口拒绝收楼等内容。签订合同后，原告依约付清该商品房的全部价款，被告也于2019年1月2日前书面通知原告收楼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是被告鹤山市****地产开发有限公司是否存在逾期交房的事实及责任的承担。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，对上述焦点问题，其一、综合原、被告双方提供的证据，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议条款均明确载明原告购买的商品房交付的质量及装修标准，被告对装修标准及注意事项也特别以附录的书面形式明示给原告并作为购房合同条款一并与原告签署，原告是充分知晓合同约定的内容并履行了付款义务，其在2019年1月2日前已收到被告书面通知收楼的情况下，却以墙面墙纸掉下发霉，地板未安装，瓷砖掉下，家私家电全部发霉，房间气味难以形容，家私家电因发霉严重全部变黑等为由拒绝收楼，其该理由既没有因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的法定情形，也没有存在与购房合同及合同附件约定的交付条件标准不符而导致被告违约的情形。其二，虽然原告在接到被告收楼通知后以标的物有瑕疵而暂时拒绝收楼，但其提供的与被告工作人员微信沟通内容及其后的行为显示，原告是同意被告通过适当的修缮以达到其满意后再收楼的真实意思表示，该行为应当视为原告同意被告对交楼时间的适当延后，不应作为被告违反合同约定而逾期交楼的情形。故此，原告的诉讼主张没有法律和事实依据，本院依法不予支持；被告鹤山市****地产开发有限公司的抗辩理由成立，本院依法予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告刘媛媛的诉讼请求。本案受理费1619.55元（已减半收取），由原告刘媛媛负担(原告已预交受理费1619.55元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 黄剑强二〇二〇年七月九日法官助理 李锶涛书 记 员 刘慧坚