江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初1908号原告：兴国澳博商城管理有限公司，统一社会信用代码91360732079032936L。地址：江西省兴国县红门大道188号。法定代表人：蒲建明，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：欧阳文莹，公司职工，特别授权。被告：刘博文，男，1993年3月1日生，汉族，江西省吉安市青原区人，住江西省吉安市青原区。原告兴国澳博商城管理有限公司与被告刘博文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴国澳博商城管理有限公司的委托诉讼代理人欧阳文莹到庭参加诉讼，被告刘博文经本院合法传唤无正当理由拒不未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法履行合同，向原告支付铺位租赁费暂计人民币51534元（2019年4月12日始暂计至2020年4月12日止）；2、依法取消被告的租赁优惠政策，并判令被告依法向原告补交租金40554.8元；3、判令被告依法履行合同，向原告支付迟延支付所欠租金的违约金暂计人民币45742.1元（违约金自2019年4月12日始计算至租金付清之日）；4、自2020年4月10日起解除双方的《租赁经营合同》；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月11日，被告因经营需要与原告签订《兴国国际商贸城铺位租赁经营合同》一份，合同约定：“1、乙方向甲方租赁兴国国际商贸城内经营铺位：第21栋43、45、46、47号，建筑面积205.8㎡，租赁期限为：自2018年10月12日至2023年10月11日，五年租金共计457421元（本合同计算租赁费及市场培育推广费时间以兴国国际商贸城试营业时间为准。”合同约定：“若乙方未能按合同约定按时向甲方缴纳租赁费、市场培育推广费等，每逾期一天需要向甲方支付全年租赁费、市场培育推广费等总额的1%的滞纳金。乙方逾期交付租赁费、市场培育推广费等超过一个月的，并向甲方支付总租赁费10%违约金。”且被告在签订合同时针对所租赁商铺租金的支付方式及违约责任的承担向原告出具了承诺书三份。合同签订后，被告在租赁期间自2019年4月12日始未按期支付租赁费用，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催付后（原告向被告多次发函），被告仍未支付上述费用。为维护原告的合法权益，请依法支持原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格；2、被告身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；3、《兴国国际商贸城铺位租赁经营合同》一份，证明被告于2018年10月11日因经营店铺需要与原告签订合同的事实；4、承诺书三份，证明被告尚欠的租金及其他违约金额。被告刘博文未提出答辩，亦未提交证据。经本院审理查明的事实及认定依据：原告兴国澳博商城管理有限公司是一家经兴国县市场和质量监督管理局登记的有限责任公司，与兴国国际商贸城各物业业主签订了《业主委托经营管理合同》，取得了兴国国际商贸城各物业的租赁、经营管理等权利。2018年10月11日，被告（乙方）因吊顶经营需要与原告（甲方）签订《兴国国际商贸城铺位租赁经营合同》一份，合同约定：“一、……1、乙方向甲方租赁兴国国际商贸城内经营铺位：21栋第一层的43、45、46、47号，建筑面积205.8㎡，租赁期限为：自2018年10月12日至2023年10月11日，五年租金共计457421元（本合同计算租赁费及市场培育推广费时间以兴国国际商贸城试营业时间为准）。二、履约保证金缴纳及用途1、为保证本合同顺利履行，本合同签订时，乙方向甲方缴纳履约保证金人民币（大写）伍仟元，乙方承诺，乙方如有违法合同约定行为或出现下述情况时，乙方自愿将全部（或部分）保证金作为市场培育金转给甲方用于兴国国际商贸城培育市场。……3、保证金不足以支付乙方违约损失补偿由乙方另行承担超额部分。……”签订合同当日，被告向原告出具承诺书三份，承诺在遵守《兴国国际商贸城铺位租赁经营合同》前提下，就商铺租金及支付方式承诺：其中43号商铺“第一年：49.59㎡×38元/月/㎡×9个月＝16960元；第二年：49.59㎡×39元/月/㎡×10个月＝19340元；第三年：49.59㎡×40元/月/㎡×11个月＝21820元；第四年：49.59㎡×41元/月/㎡×12个月＝24398元；第五年：49.59㎡×42元/月/㎡×12个月＝24993元；租赁费、市场培育推广费合计人民币（60个月实际应交租金）107511元。”其中45、46号商铺“第一年：104.14㎡×39元/月/㎡×9个月＝36553元；第二年：104.14㎡×40元/月/㎡×10个月＝41656元；第三年：104.14㎡×41元/月/㎡×11个月＝46967元；第四年：104.14㎡×42元/月/㎡×12个月＝52487元；第五年：104.14㎡×43元/月/㎡×12个月＝53736元；租赁费、市场培育推广费合计人民币（60个月实际应交租金）231399元。”其中47号商铺“第一年：52.07㎡×40元/月/㎡×9个月＝18754元；第二年：52.07㎡×41元/月/㎡×10个月＝21349元；第三年：52.07㎡×42元/月/㎡×11个月＝24056元；第四年：52.07㎡×43元/月/㎡×12个月＝26868元；第五年：52.07㎡×44元/月/㎡×12个月＝27493元；租赁费、市场培育推广费合计人民币（60个月实际应交租金）118511元。”上述三份承诺书均载明第一年实际租金于签订合同时缴纳足额租金及费用。第二年开始租金按三个月一个周期缴纳，并于每周期的前10天交付当前周期的租金及费用。若租户未按时缴纳费用，则市场有权取消其优惠期。被告还承诺“若本人未能按上述约定按时向甲方缴纳租赁费、市场培育推广费等，每逾期一天需要向甲方支付全年租赁费、市场培育推广费等总额的1%的滞纳金。如逾期交付租赁费、市场培育推广费等超过一个月的，本人愿支付总租赁费10%违约金，并服从《兴国国际商贸城租赁经营合同》、《兴国国际商贸城物业合同》中相关规定。”被告租赁上述商铺后经营“HOME风情e家”顶墙吊顶，并支付2019年3月12日之前的租金。此后，被告经营不善，弃店不营业，原告试图联系被告无果。2020年4月8日，原告张贴《关于解除租赁合同的通知》于被告租赁店面，告知从2020年4月10日起解除合同，在4月15日前将铺内一切物品设备等全部撤离清场，并付清解除合同前所欠租金及物业费等全部费用。至庭审之日，被告仍未清场。原告遂提起诉讼，主张被告应支付1、所欠租金51534元（2018年10月11日至2019年10月10日应付第一年度租金72258元，实付48173元，欠付24085元；2019年10月11日至2020年10月10日应付第二年度租金82345元分三个季度支付，每季度租金27448.3元，主张2019年10月11日至2020年1月10日第一季度27449元）；2、取消优惠政策24085.9元（第一年度取消优惠政策租金3个月24085.9元、自愿放弃第二年度取消优惠政策租金）；3、违约金45742.1元（五年总租金457421元×10%）。上述事实，有原告提供证据及其庭审陈述予以证实，该证据经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《兴国国际商贸城铺位租赁经营合同》和被告出具的承诺书合法有效，当事人应当按约履行各自义务。2019年3月12日之后，被告弃店不营业，原告张贴解除租赁合同的通知后，被告亦未明确答复，此客观事实表明，双方所签合同已无法继续履行，原告主张解除铺位租赁经营合同，本院予以支持。在租赁合同未解除前，被告既有合理使用商铺的合同权利，也有支付商铺租金的合同义务。被告对合同解除前的租金有足额支付义务，至庭审之日，被告并未交还租赁物给原告，原告要求被告支付2019年4月11日至2020年4月10日的租金51534元的请求，本院予以支持。原告给予被告免租金的优惠期限，是被告守约按时交租的前提下作出的一种让利措施，即原告可以减少其本应获得的租金收入，原告向被告恢复收取租金，并不是原告获得额外经济利益，而是被告本应交纳的租金，该约定并未加重被告的违约责任。本案中被告只交纳2018年10月11日至2019年4月10日期间的租金，其从2019年4月11日开始欠付租金，按照被告的承诺，原告有权取消被告的优惠期，原告自愿放弃第二年度优惠期的租金，属当事人处分自己权利范畴，应遵从其意愿。故被告应向原告补交第一年度三个月的租金24085.9元。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，租赁合同既有承租人违约时履约保证金不予退还的约定，也有承租人逾期支付租金一个月的需计付违约金的约定，更有承租人逾期缴纳租金时出租人取消租金优惠政策的条款。上述条款叠加，被告承担违约责任过重。原告主张按总租金10%计付违约金明显过高，本院调整支付迟延支付租金的违约金按未付租金51534元的10%计算违约金5153.4元。综上所述，对原告诉讼请求本院予以部分支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告与被告签订的《兴国国际商贸城铺位租赁经营合同》；二、被告刘博文支付原告兴国澳博商城管理有限公司2019年4月11日至2020年4月10日铺位租赁费51534元；三、被告刘博文支付原告兴国澳博商城管理有限公司优惠期限的铺位租赁费24085.9元；四、被告刘博文支付原告兴国澳博商城管理有限公司迟延支付铺位租赁费违约金5153.4元；五、本案所涉执行内容限被告刘博文在本判决生效后三十日内履行完毕；六、驳回原告兴国澳博商城管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费,本院已减半收取1528元，由被告刘博文承担，在履行上述判决时迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  刘富铨二〇二〇年七月二十九日代理书记员  康玲英