安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初2802号原告：廖日华,女,1947年6月6日出生,汉族,住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：廖新国（廖日华之弟），男，1954年8月22日出生，汉族，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人:胡喆,安徽皖松律师事务所律师。被告:郭方明,女,1956年10月27日出生,汉族,住安徽省宿松县。第三人:方秋云（郭方明之母）,女,1932年12月8日出生,汉族,住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：郭方明,女,1956年10月27日出生,汉族,住安徽省宿松县。原告廖日华与被告郭方明、第三人方秋云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告廖日华的委托诉讼代理人廖新国、胡喆，被告（兼第三人的委托诉讼代理人）郭方明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖日华向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告间的宿松县人民路205号宿松商城D6幢101号房屋及D6-02车库买卖合同无效。2、判令被告立即返还原告购房款47万元,并赔偿原告占用资金利息(自2017年11月1日起,以47万元为基数,按中国人民银行贷款基准利率计算至2019年8月20日,此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际还清之日止)。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告的丈夫彭广福(于2020年4月22日去世)与被告系师生关系。2017年8月13日,彭广福与被告商定,被告将其坐落于宿松县人民路205号宿松商城的D6幢101号房屋出卖给原告夫妇,彭广福支付9万元订金给被告。2017年9月23日,彭广福又支付9万元预付款给被告。2017年10月20日,彭广福与被告草签《房屋买卖合同》,双方约定：房屋60万元,车库8万元；原告夫妇预付48万元,余款20万元过户时付清；2017年10月22日被告将出售房屋交原告居住,同时将房产证、土地证交原告夫妇保管。2017年10月22日,被告将出售房屋和房产证、土地证交给了原告夫妇,但房产证上登记的产权人为第三人方秋云。被告称第三人方秋云是她母亲,方秋云已答应将出售房屋赠予被告。当日,被告拿出方秋云和其本人签名的《房屋租赁协议书》一份,讲先以租赁的名义把房屋和产权证交原告夫妇,双方继续按草签协议履行,由被告做好方秋云的工作,完善房屋买卖合同和办理产权过户登记。被告当即出具与草签协议内容基本一致的承诺给原告。原告夫妇很相信被告,就又分三次支付给了被告29万元,累计支付给被告购房款47万元。至今被告没有为原告办理购买房屋及车库的产权变更登记。被告一直没有得到第三人方秋云的授权,车库又没有办理产权登记,与原告间达成的房屋买卖协议属无效合同,且造成合同无效的过错责任完全在于被告一方。诉前,原告要求被告返还全部购房款并赔偿占用期间的利息,但被告以所得售房款已用于在合肥购买商品房为由,拒不退赔。被逼无奈,原告只得向法院起诉,请依法判准原告的诉讼请求。郭方明、方秋云辩称，我与原告丈夫系师生关系属实，我与其签订的合同也属实；付完定金之后房屋钥匙我就给他了；开始售价是70万元，但是原告嫌贵，结果商定68万元；该房屋是我母亲名下的，我母亲很早就说了将此房屋授权给我，有遗嘱，房屋买卖需要等我母亲百年之后，原告方当时也都认可了，同意了等我母亲百年之后再办理产权证登记；而且原告方购房款也没有给付完毕，我也无法完成相关手续；我不存在越权，原告在给钱时也应该询问我母亲；后来原告的女儿跟我讲要把房屋退了，我也同意退；在该案之前我也与原告方作了调解，分三次退回定金；原告方已经住了三年，后面收的29万元可以收取利息，但原告应当支付租金。本院经审理认定事实如下：廖日华的丈夫彭广福(2020年4月22日去世)与郭方明系师生关系。2017年8月,郭方明与彭广福与商定,将坐落于宿松县孚玉镇人民路205号宿松商城的D6幢101号房屋及D6-02车库出卖给彭广福夫妇；2017年8月13日彭广福支付9万元订金给郭方明；2017年9月23日,彭广福又支付9万元预付款给郭方明。2017年10月20日,郭方明向彭广福出具草签的房屋买卖合同,合同约定：房屋60万元,车库8万元,郭方明承担过户费用；彭广福夫妇预付48万元,余款20万元过户时付清；同意彭广福夫妇2017年10月22日正式入住；郭方明为让彭广福夫妇放心，愿将房产证、土地证交彭广福保管。2017年10月22日，郭方明与彭广福、廖日华办理房屋入住及房产证、土地证保管交接手续。房地产证上登记的产权人为郭方明的母亲方秋云，郭方明称其母亲已答应将该房屋赠与给她；当日郭方明还拿出方秋云和其本人签名的《房屋租赁协议书》，讲先以租赁的名义将房屋及产权证交给彭广福夫妇，双方继续按草签协议履行，由郭方明做好方秋云的工作，完善房屋买卖合同和办理产权过户登记。《房屋租赁协议书》约定：方秋云、郭方明愿将自己居住的宿松商城D6幢101室房屋让给彭广福、廖日华长期租住，其租金双方商议酌情处理；彭广福、廖日华对所租住的房屋享有优先购买权。与此同时，郭方明向彭广福夫妇出具承诺书，承诺宿松商城D6幢101室以60万元（车库8万）给彭广福老师，不管以后涨跌以现价格为准（过户费由郭方明承担）。彭广福夫妇相信郭方明,遂又于2017年10月25日、2017年10月31日、2017年12月16日分三次向郭方明支付29万元,累计向郭方明支付购房款47万元。2020年4月22日彭广福去世，因郭方明一直没有为原告办理购买房屋及车库的产权变更登记。遂成本案诉讼。诉讼中，原、被告一致同意解除购房合同。另查明，宿松商城D6幢101号房屋为方秋云所有，方秋云有子女三人。上述事实，有原、被告及第三人的身份信息和陈述，原告提交的房地产权证、草签合同、《承诺》、《租赁协议》，郭方明提交的《遗嘱》、《房屋转让协议》等证据在卷佐证。本院认为，宿松商城D6幢101号房屋及D6-02车库属方秋云所有，郭方明未经方秋云授权擅自与彭广福夫妇草签合同出售该房屋，系无权处分他人的财产，且事后也没有得到权利人的追认，应确认无效；双方因该合同取得的财产应返还给对方。故廖日华请求确认房屋买卖合同无效并要求郭方明返还房款47万元，本院予以支持。至于廖日华的利息请求，本院综合考虑双方所受损失、过错程度以及廖日华自2017年10月22日起在涉案房屋中居住等因素予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告廖日华与被告郭方明之间关于宿松县人民路205号宿松商城D6幢101号房屋及D6-02车库的买卖合同无效。二、自本判决生效之日五日内，被告郭方明向原告廖日华返还购房款47万元，原告廖日华向被告郭方明、第三人方秋云交还宿松商城D6幢101号房屋及D6-02车库。三、自2017年11月1日起至原告廖日华交还上述房屋及车库之日止，被告郭方明以29万元为基数按年利率6%向廖日华支付利息；自廖日华交还上述房屋及车库之日起至房款实际还清之日止，被告郭方明以47万元为基数按年利率6%向原告廖日华支付利息，息随本清。四、驳回原告廖日华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8350元，减半收取4175元，由被告郭方明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  彭旺鸿二〇二〇年七月二十四日法官助理周玲书记员沈丽珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。