广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10864号原告：佛山市南海区小塘土地资源开发公司，住所地：佛山市南海区**********，统一社会信用代码914***********587Y。法定代表人:刘国山。委托诉讼代理人：林桂有，广东南岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨闯先，广东南岭律师事务所实习律师。被告：钟霭君,女,1976年12月4日出生,汉族,住佛山市南海区***************，公民身份号码440************529。原告佛山市南海区小塘土地资源开发公司诉被告钟霭君租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林桂有、杨闯先和被告钟霭君到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间的租赁合同关系；2.被告将位于佛山市南海区********************返还给原告；3.被告向原告支付履约保证金45100元；4.被告向原告支付2019年5月1日起至2020年3月31日止（共计11个月）的租金88814元及逾期付款违约金6793.38元（以实际拖欠租金为本金按日万分之五从2019年5月8日起计至2020年3月10日止，与起诉状违约金计算清单一致）；5.被告按8074元/月的标准支付涉讼商铺从2020年4月1日起至实际返还之日止的租金；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月29日，被告通过佛山市南海区***********举行的出租项目竞租会，竞拍得到位于佛山市南海区*******************商铺（以下简称涉讼商铺）的承租权。2015年8月11日，案外人佛山市南海区狮山镇资产管理有限公司（以下简称狮山资产公司）与被告签订《商铺（物业）租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定狮山资产公司将涉讼商铺及其附属物等出租给被告使用，租赁期限自2015年8月12日至2020年8月11日，2015年9月12日至2018年8月11日的租金为7340元/月，2018年8月12日至2020年8月11日的租金为8074元/月，被告应于每月7日前缴清当月租金；被告逾期支付租金，逾期天数在10天以内的，被告应以应付未付的金额为基数，以日千分之三的标准承担逾期付款违约责任，逾期超过10天，被告应以应付未付的金额为基数，以日千分之八的标准承担逾期付款违约责任，直到付清欠款之日止；签订合同时，被告应一次性支付保证金45100元。2019年4月30日，狮山资产公司与原、被告签订《补充协议书》，约定狮山资产公司将涉讼合同的权利义务全部转让给原告，原告自2019年5月1日起承受涉讼合同的全部权利义务，被告应于签订协议之日起10天内向原告支付履约保证金45100元，其他按涉讼合同约定执行。后被告未按约定支付保证金、租金予原告，且存在未经原告允许将涉讼商铺分租他人的行为。原告为维护自身的合法权益，故起诉。被告辩称，涉讼合同将于2020年8月11日到期，被告同意到期后返还涉讼商铺给原告。补充协议书约定，被告缴纳的保证金45100元由狮山资产公司退回，后被告向原告缴纳该保证金，被告与狮山资产公司沟通，该公司告知不退保证金给被告是因为原告让该公司不退，被告要求保证金抵扣被告欠付的租金。被告确实自2019年5月1日起没有支付过涉讼商铺租金，2020年2月1日起涉讼商铺停止经营，因疫情原因，2020年2月1日至同年8月应免租。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件1份、被告身份证复印件1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.商铺（物业）租赁合同书(合同编号:SG201506-29号)原件1份，用以证明原、被告租赁合同关系。3.补充协议书原件1份，用以证明原告受让狮山资产公司的权利义务，与被告建立租赁合同关系。4.租金催缴通知书原件、律师函原件各1份，用以证明原告多次向被告追讨租金等费用的事实。5.国有土地使用权证复印件、资产公司自建房移交表复印件各1份，用以证明原告为涉讼商铺的合法所有权人。被告举证如下：1.收据原件1份，用以证明佛山市南海区狮山镇资产管理有限公司收取被告押金45100元。2.录音光盘1份。经质证，被告对原告提交的证据1-4的真实性无异议，对证据5不清楚，由法庭认定。原告对被告提交的证据1的真实性无异议，证据2不能反映被告的证明目的。双方无异议或真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。被告提交的证据2，本院综合案件情况及原、被告双方的陈述进行综合认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：2015年8月11日，狮山资产公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订涉讼合同，约定甲方将涉讼商铺及其附属物等出租给乙方使用，租赁期限自2015年8月12日至2020年8月11日，2015年9月12日至2018年8月11日的租金为7340元/月，2018年8月12日至2020年8月11日的租金为8074元/月，乙方应于每月7日前付清；签订合同时，乙方应一次性向甲方支付保证金45100元，若乙方不能按时交付租金、水电费、违约金、管理费等由甲方垫付的费用，甲方有权动用保证金代为支付；乙方逾期支付租金，逾期天数在10天以内的，以应付未付金额按日千分之三的标准承担逾期付款违约责任，逾期超过10天，应以应付未付的金额按日千分之八的标准承担逾期付款违约责任，直到付清欠款之日止；乙方未缴履约保证金或拖欠租金、延期付款违约金等费用达60日，甲方有权解除合同、没收乙方保证金，乙方除应支付拖欠的租金、延期付款违约金及其他费用外，还应赔偿甲方的直接经济损失；等等。2019年4月30日，狮山资产公司（甲方）与原告（乙方）、被告（丙方）签订《补充协议书》，约定涉讼合同中的权利义务由乙方承受，甲方不再享有涉讼合同的权利义务；从2019年5月1日起，涉讼商铺由乙方接管，租金等费用由丙方按涉讼合同标准每月8074元支付给乙方，丙方继续履行涉讼合同至合同期满，合同条款按原合同不变，本协议签订后，甲方与涉讼合同再无关联；涉讼合同的履约保证金45100元，本协议签订10天内由甲方退回给丙方，丙方在本协议签订10天内再以同等金额重新交纳给乙方，作为与乙方的履约保证金；等等。2019年9月2日及同年10月10日，原告分别向被告发送《租金催缴通知书》《律师函》，通知被告支付自2019年5月起欠付的租金。被告在上述文件处签名确认。另查明，2015年8月11日，被告向狮山资产公司支付了涉讼商铺的押金45100元。再查明，佛山市人民政府《积极应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关十条政策意见》第六点规定：“对承租市、区两级国有（含国有控股）资产类经营物业的中小微企业免收两个月的租金……”诉讼中，1.原告确认涉讼厂房没有办理规划报建手续。2.双方确认被告将涉讼商铺用于琴行培训教育，现被告已将涉讼商铺分租部分收回，由被告自行使用。3.被告陈述因疫情影响，涉讼商铺于2020年6月份才开始正常经营，但此时已无生源，故截至庭审辩论终结日，涉讼商铺仍未恢复营业。本院认为，本案为租赁合同纠纷。民事活动应遵循诚实信用原则。补充协议书约定涉讼合同中狮山资产公司的权利义务由原告承受，故原告继受了涉讼合同中狮山资产公司作为出租方的地位。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告未提交涉讼厂房已办理规划报建手续的证据，同时确认涉讼厂房未办理规划报建手续，故原、被告就涉讼厂房达成的租赁合同无效。合同无效，原告主张解除原、被告间的租赁合同，本院不予支持。无效合同自始没有法律约束力，合同无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还。原告主张被告返还涉讼商铺，本院予以支持。狮山资产公司向被告收取的涉讼商铺的押金，应当退还予被告，补充协议书亦约定由狮山资产公司返还被告，故被告可另案主张狮山资产公司返还。原告主张被告支付履约保证金没有依据，本院不予支持。被告抗辩应以支付给狮山资产公司的保证金抵扣欠付的场地使用费缺乏依据，本院亦不予支持。关于原告主张被告支付租金及使用费的诉请。涉讼合同无效，原告主张的租金实为被告占用涉讼商铺的使用费。被告确认自2019年5月起未支付使用费，故本院认定被告应当参照涉讼合同的租金标准8074元/月支付2019年5月至2020年1月的使用费72666元予原告。自2020年2月至同年5月，因疫情期间相关防控措施对被告的经营确有影响，参照佛山市人民政府《积极应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关十条政策意见》中关于对承租市、区两级国有（含国有控股）资产类经营物业的中小微企业免收两个月的租金的规定，考虑涉讼商铺的用途等情况，根据公平原则，本院酌情确定免除被告支付2020年2至3月的使用费的义务，2020年4至5月的使用费按照涉讼合同约定的租金标准的一半支付，即2020年2至5月，被告应当向原告支付使用费8074元。被告陈述2020年6月，涉讼商铺恢复营业，故自2020年6月起至返还涉讼商铺日止，被告应按照8074元/月的标准支付使用费予原告。原告主张超过的部分，本院不予支持。被告以新冠肺炎疫情造成影响，抗辩应当免除2020年4至8月的使用费的理据不足，本院不予支持。关于原告主张被告支付自2019年5月8日起至2020年3月10日止的逾期支付使用费的违约金的诉请。涉讼合同无效，违约金条款亦无效，但被告迟延支付使用费，造成原告的资金占用损失，涉讼合同约定被告应于每月7日前支付使用费，故本院酌情确定被告应当以8074元为本金自2019年5月至2020年1月的每月8日起均计至2020年3月10日止按照年利率6%计付利息予原告。原告主张超过的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告佛山市南海区小塘土地资源开发公司与被告钟霭君就南海区狮山镇小塘站前路新食街ABC座1-2号商铺形成的租赁合同无效；二、被告钟霭君应于本判决发生法律效力之日起十日内将南海区狮山镇小塘站前路新食街ABC座1-2号商铺返还予原告佛山市南海区小塘土地资源开发公司；三、被告钟霭君应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年5月至2020年1月的使用费72666元、2020年4至5月的使用费8074元、自2020年6月至返还涉讼商铺日止按照8074元/月的标准支付使用费予原告佛山市南海区小塘土地资源开发公司；四、被告钟霭君应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以8074元为本金按照年利率6%自2019年5月至2020年1月的每月8日起均计至2020年3月10日止的利息予原告佛山市南海区小塘土地资源开发公司；五、驳回原告佛山市南海区小塘土地资源开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4030.76元（原告已预交），由原告负担2015.38元，被告负担2015.38元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年七月二十二日书记员 邓洁婷