吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初1081号 原告：刘志强，男，1978年1月2日出生，汉族，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：崔立媛，吉林松花江律师事务所律师。 被告：吉林市建新房地产开发有限责任公司，住所地吉林市船营区西安路平山街9号。 法定代表人：张域，经理。 被告：吉林市鑫安房地产开发有限公司，住所地吉林市高新区深圳街85号。 法定代表人：刘宝德，经理。 被告：刘玉发，男，1959年10月17日出生，汉族，住吉林市船营区。 被告：刘玉彬，男，1954年10月17日出生，汉族，住吉林市船营区。 第三人：中国建设银行股份有限公司吉林市分行，住所地吉林市船营区松江路71-1号。 负责人：何秋颖，行长。 委托诉讼代理人：李明波，吉林齐略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙军，女，该行职员。 原告刘志强与被告吉林市建新房地产开发有限责任公司、吉林市鑫安房地产开发有限公司、刘玉发、刘玉彬、第三人中国建设银行股份有限公司吉林市分行所有权确认纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志强及其委托诉讼代理人崔立媛，被告刘玉发、刘玉彬，第三人中国建设银行股份有限公司吉林市分行的委托诉讼代理人李明波、孙军到庭参加诉讼，被告吉林市建新房地产开发有限责任公司及吉林市鑫安房地产开发有限公司经公告送达开庭传票，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘志强向本院提出诉讼请求：1、原告刘志强与被告刘玉彬签订的抹账协议书具有法律效力，位于吉林市船营区X区X号楼X单元X层X号房屋归原告所有；2、吉林市船营区X区X号楼X单元X层X号房屋上所设定的他项权利不具有抵押登记效力，第三人中国建设银行股份有限公司吉林市分行于本判决生效后三日内到登记机关予以注销；3、被告及第三人协助为原告刘志强办理吉林市船营区X区X号楼X单元X层X号房屋不动产登记；4、诉讼费及公告费由被告承担。事实与理由：2002年12月24日，吉林市鑫安房地产开发有限公司与刘玉发签订协议书，约定吉林市鑫安房地产公司因欠刘玉发工程款而将其与吉林市建新房地产开发有限责任公司共同开发的吉林市船营区X区X号楼X单元X层X号房屋抵顶给刘玉发。2003年8月2日，刘玉发又将该房屋抵顶给刘玉彬。自签订协议后之后刘志强居住使用至今。直至2010年，原告才得知该房屋已被他人在中国建设银行股份有限公司吉林市分行抵押贷款10万元，因该登记为预告登记，不具有抵押登记的效力，故被告及第三人应协助原告办理诉争房屋的产权登记手续。综上，原告经合法途径取得房屋并居住近二十年，但因他人在建设银行办理不具有效力抵押预告登记而不能办理不动产登记，致使原告合法权利得不到保障，故诉至法院。 吉林市建新房地产开发有限责任公司、吉林市鑫安房地产开发有限公司未作答辩。 刘玉发、刘玉彬辩称，对原告提出的诉讼请求没有意见。 中国建设银行股份有限公司吉林市分行述称，一、刘志强与刘玉彬之间的抹账协议是否合法有效与答辩人没有关联，刘志强在本案中将答辩人列为第三人缺少事实和法律依据；二、依据物权法的规定，抵押权预告登记的效力优于债权，权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。故刘志强要求答辩人协助办理案涉不动产登记没有法律依据；三、原告在诉状中陈述，其在2010年得知案涉房产办理抵押贷款并办理抵押权预告登记，原告在10年后才提起诉讼，已经过了诉讼时效。另外，抵押权预告登记是否具有抵押登记的效力是答辩人与借款人之间金融借款合同法律关系中涉及的问题，不属于本案的审理范围，刘志强请求权基础没有法律依据，不应支持。综上所述，刘志强对答辩人诉讼请求缺少事实和法律依据，请求法院驳回其对我行的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。关于原告提供的原告身份信息及被告企业信息、刘玉发与吉林市鑫安房地产开发有限公司签订的协议书、抹账协议书、证明、合作进行房地产开发合同书、吉林市铭阳物业服务有限责任公司出具的证明书、吉林市腾龙物业管理有限公司出具的证明书、吉林市船营区北山街道迎山社区出具的证明、公有房屋使用证、供热费发票、水费清单、客户电费明细单、原告户口本复印件、不动产权利及其他事项登记信息，具备真实性、合法性及关联性，可相互印证，本院予以采信。关于刘玉彬提供的欠款明细的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以确认：2000年5月，吉林市建新房地产开发有限责任公司与吉林市鑫安房地产开发有限公司签订合作进行房地产开发合同合作开发房地产，吉林市建新房地产开发有限责任公司负责合作项目的建设并负责全部建设费用。位于吉林市船营区X区X号楼系由吉林市建新房地产开发有限责任公司开发建设。2002年12月24日，吉林市鑫安房地产开发有限公司与刘玉发签订协议书，以包括X区X号楼X号（面积X平方米）房屋在内的房产及车库抵顶所欠工程款。2003年8月2日，刘玉发与刘玉彬签订抹账协议书，以案涉房屋抵顶所欠工程款人工费11万元。2003年8月26日，刘玉发与刘志强签订协议，将案涉房屋顶账给刘志强并同意办理房产变更手续。2003年8月，房屋物业管理单位为刘志强开具房屋使用证，刘志强占有使用案涉房屋至今。根据不动产管理部门登记信息显示，案涉房产于2002年9月6日办理了预售商品房抵押权预告登记，登记原因为按揭登记备案，权利人为建设银行吉林市分行营业部，义务人为刘某（2017年9月29日死亡）。 本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。案涉房屋经房屋开发方通过抵付工程款的方式交付给被告刘玉发，后刘玉发又以同样方式交付给刘玉彬及刘志强，刘志强对案涉房屋合法占有使用长达十余年，其应为案涉房屋实际所有权人，故原告请求确认房产归属的诉请本院予以支持。原告关于要求办理房屋所有权登记手续的请求权具有物权属性，应受法律保护。被告吉林市建新房地产开发有限责任公司、吉林市鑫安房地产开发有限公司及刘玉发均负有协助原告办理房屋所有权登记的义务，依法应当承担民事责任。关于案涉房屋设立的预售商品房抵押权预告登记，并非抵押权登记，当然不具有抵押登记效力。同时，物权法颁布实施于2007年，而案涉房屋预告登记时间为2002年。并且，根据登记内容看，预告登记权利人为建行吉林市分行营业部，而房屋档案中既没有预售商品房合同，也没有借款合同、抵押合同及办理预告登记的相关手续。中国建设银行股份有限公司吉林市分行就其办理预售商品房预告登记事项不能提供相关材料予以证明，其办理的预售商品房预告登记没有存在基础，亦不产生预告登记效力，该预告登记对案涉房屋实际权利人已经构成妨害，故原告要求第三人协助办理预告登记注销手续的诉请，本院予以支持。关于诉请第一项中合同效力问题，因原告与刘玉彬并未形成合同关系，故该项诉请本院不予支持。关于登记的义务人刘某，亦没有登记材料或相关证据佐证，其是否为案涉房屋权利人无从判断。另，关于第三人主张该笔债权已经转让的事实，因未尽举证证明责任，故本院对此不予确认。综上，原告合理诉请部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、位于吉林市船营区X区X号楼X单元X层X号房屋归原告刘志强所有； 二、吉林市船营区X区X号楼X单元X层X号房屋上所设定的预售商品房抵押权预告登记不具有抵押登记效力，第三人中国建设银行股份有限公司吉林市分行于本判决生效后三日内到登记机关办理注销预告登记手续； 三、被告吉林市建新房地产开发有限责任公司、吉林市鑫安房地产开发有限公司、刘玉发于本判决生效后三日内协助原告刘志强办理吉林市船营区X区X号楼X单元X层X号房屋不动产登记手续； 四、驳回原告刘志强的其他诉讼请求。 案件受理费5800元由被告吉林市建新房地产开发有限责任公司、吉林市鑫安房地产开发有限公司、刘玉发负担，于本判决生效后三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长 彭 涛 人民陪审员 赵 伟 人民陪审员 全丽娜 二〇二〇年七月二十日 书 记 员 朱 琳