湖南省澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0723民初2482号 原告（反诉被告）：湖南通达交通发展有限公司，住所地湖南省澧县澧西街道办事处关心居委会澧州大道**。 法定代表人：汤世平，董事长 委托诉讼代理人:汤和平，湖南中锋律师事务所律师。 被告（反诉原告）：常德时代汽车销售服务有限公司，住所，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道办事处腰路铺社区**常德大道**div> 法定代表人：龚波勇，经理。 委托诉讼代理人：龚道清，常德时代汽车销售服务有限公司董事长。 委托诉讼代理人:储迟，湖南云济律师事务所律师。 第三人：常德三力汽车销售服务有限公司，住所地澧县，住所地澧县澧浦街道办事处柳家村**> 法定代表人：蒋杰，经理。 委托诉讼代理人:杨久云，澧县澧浦法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）湖南通达交通发展有限公司（以下简称通达公司）与被告（反诉原告）常德时代汽车销售服务有限公司（以下简称时代公司）、第三人常德三力汽车销售服务有限公司（以下简称三力公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年6月13日作出（2018）湘0723民初703号民事判决。时代公司不服该判决，向常德市中级人民法院上诉。常德市中级人民法院于2019年10月22日作出（2019）湘07民终1781号民事裁定，发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。通达公司的法定代表人汤世平及委托诉讼代理人汤和平、时代公司的委托诉讼代理人龚道清、储迟，第三人三力公司的委托诉讼代理人杨久云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 通达公司向本院提出诉讼请求：1、判令时代公司和三力公司向通达公司返还被侵占的土地；2、判令时代公司和三力公司自2017年9月1日至返还土地之日止，按1752元／日标准计算，赔偿通达公司损失。事实与理由：2009年下半年，澧县人民政府因项目建设需要，将通达公司所有的沥青构件厂拆迁。按拆迁补偿合同约定，土地实行实物置换，置换土地选址在澧浦街道××××大道中段（原澧澹乡柳家村），置换土地使用财政资金完成征地、拆迁、填土以及砌围墙后交付给了通达公司。通达公司在置换土地上建起附属用房。2012年5月11日，澧县国土资源局向通达公司发送《关于“通达公司”置换土地有关问题的函》，承诺尽快办理土地使用权证。通达公司按政府部门立项和规划用地审批联系汽贸项目。2014年5月27日，通达公司与时代公司签订《土地租赁协议书》，将其中8430平方米用地出租给时代公司使用。双方约定：租赁期限为十二年三个月，前三年租金每年40万元，后期分段计收租金，每段租金给付宽限期为60日，期满承租方仍未足额支付租金的，通达公司有权解除合同。合同签订后，时代公司支付150万元预付款，在承租土地上开办三力公司。到2017年8月31日，时代公司未按约给付第二租赁段租金。2017年9月22日，通达公司向时代公司送达催交租金通知，时代公司和第三人接到通知后，拒绝给付租金。2017年11月1日，通达公司向时代公司送达《解除土地租赁协议通知》，要求时代公司和第三人于2017年11月4日前撤离腾地。被告和第三人三力公司接到解除合同通知后，未在法定期内提出异议。时代公司、三力公司在土地租赁协议终止后，仍占用通达公司土地，侵害了通达公司权利，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条规定应承担民事责任。 时代公司辩称，侵占事实和理由不成立。土地租赁协议无效。要求驳回通达公司诉讼请求。 三力公司述称，通达公司与时代公司之间土地租赁协议没有依法解除，第三人合法占用土地，通达公司的诉讼请求没有法律依据，请求驳回其诉讼请求。 时代公司提出反诉请求：1、请求通达公司返还时代公司租金150万元；2、请求通达公司赔偿时代公司损失合计17405000元；3、由通达公司承担本案诉讼费。事实与理由：2014年5月27日，通达公司与时代公司签订《土地租赁协议书》，双方约定：通达公司在收到时代公司预付租金10日内，将澧浦街道××××大道中段（原澧澹乡柳家村）处场地租赁给时代公司，并负责依规划时代公司能在该土地上建设汽车销售店。时代公司在通达公司承诺土地无权属争议，负责周边关系的前提下，依约建立澧县北京现代汽车销售店，由三力公司经营。2014年6月11日，时代公司按约定由三力公司向通达公司支付租金150万元。2014年11月28日，双方签订《（土地租赁协议书）补充协议》，双方约定：因土地原因给时代公司造成经济损失的，由通达公司按评估价值予以赔偿。因通达公司一直不能提供合法的用地手续，时代公司对另一半土地无法投资建设，以致已建汽车销售城一半区域闲置至今，造成巨大损失；同时，澧县人民检察院2015年9月6日向澧县国土资源局发出澧检民行（2015）05号《检察建议书》，建议采取法律措施纠正通达公司非法出租国有土地使用权的行为。2015年12月7日，澧县国土资源局出具澧国土资罚（2015）第2020号《行政处罚决定书》，决定没收时代公司在租赁土地上的建筑物及其他设施2347.8平方米。时代公司反复要求通达公司完善土地合法手续。通达公司不仅置之不理，反而在2017年9、10月期间，4次到时代公司店面采取锁门、推土堵门，妨碍正常经营，导致巨大损失。 通达公司对时代公司的反诉答辩称：1、通达公司已按合同约定向时代公司交付了土地，也修建了销售点，没有第三方干涉，没有违约；2、没有经济损失。不是招商引资项目；土地承租后，是由时代公司控制，闲置的一半土地是由时代公司造成的；堵门锁门属实，但是在晚上，没有什么影响，同时也是通达公司的自救行为；时代公司所主张的损失没有评估和鉴定结论作为支撑；3、返还租金150万元没有依据。综上，时代公司的反诉理由不成立，请求驳回反诉请求。 第三人三力公司对时代公司的反诉述称：时代公司陈述的事实客观真实，有法律依据，应得到支持。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。通达公司提交了以下证据：1、通达公司营业执照复印件1份；2、时代公司工商信息复印件1份；3、三力公司工商信息复印件1份；4、房屋安置补偿合同复印件1份；5、房屋安置补偿补充合同复印件1份；6、建设项目选址意见书、建设用地规划、许可证、用地预审意见复印件1份；7、澧发改投（2010）49号文件1份；8、澧发改投（2010）预审第145号报告1份；9、杨易、周昌惠土地处置意见1份；10、关于通达公司置换土地有关情况的函；11、关于通达公司原沥青加工厂拆迁土地置换处置的建议案；12、土地租赁协议书；13湘通司发字（2017）15、16号通知；14、时代司函（2017）12号回函；15、现场照片3张。 时代公司提交了以下证据：1、《土地租赁协议书》复印件1份；2、《土地租赁协议书》补充协议复印件1份；3、银行电子回单及通达公司收据复印件1份；4、《国土资源拟行政处罚告知书》复印件1份；5、《检察建议书》复印件1份；6、《行政处罚决定书》复印件1份；7、回复通知1份；8、报警案件登记表复印件1份；9、收据；10、时代公司申请对涉案土地上的建筑物、构筑物、设施、设备价值进行评估。2019年4月19日，湖南志成房地产评估有限公司向本院出具志成估字（2019）第0218JILA号房地产评估报告。 第三人三力公司提交了以下证据：1、《国土资源拟行政处罚告知书》复印件1份；2、《行政处罚决定书》复印件1份。 本院调取了以下证据：1、湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单；2、常德市国土资源局行政复议决定书；3、澧县国土资源局用地预审意见；4、湖南省建设工程选址申请表。 经质证，时代公司对通达公司提交的证据1、2、3、12没有异议，对证据4-11真实性没有异议，对证明目的有异议，不能证明原告合法取得该土地使用权；对证据13、14、15真实性没有异议，但不能证明原、被告合同已经解除。 通达公司对时代公司提交的证据1、2、3三性没有异议；对证据4、6两份证据认为没有产生法律效力，不是有效证据；对证据5有异议，检察建议不发生法律约束力；对证据7、8没有异议；对证据9有异议；对评估报告的三性均有异议，认为被告（反诉原告）未在举证期内申请鉴定，评估报告违反了最高人民法院的专门性规定，且没有披露应当披露的信息，评估标的物没有权属证书，评估报告超出委托范围，将土地价格评估在建筑物价值内；本案合同已经解除，依约定应当返还涉案土地，评估报告与本案没有关联。 通达公司对第三人三力公司提交的两份证据认为没有产生法律效力，不是有效证据。 时代公司对第三人三力公司提交的两份证据没有异议。 第三人三力公司对通达公司提交的证据的质证意见与时代公司的质证意见相同。对时代公司提交的证据没有异议。 各方对本院调取的证据没有异议。 本院经审查，各方没有异议的质证，均予以采信，并在卷佐证。对各方有异议的证据，认证如下：通达公司提交的证据4-11，证明了涉案土地的有关情况，证据13、14、15证明了双方对涉案合同的协商、处理过程，本院均予以采信。对时代公司提交的证据4、5、6，符合有效证据要求，能证明相关案件事实，该三份证据本院予以采信。证据9不是正规的发票，且没有收款人的身份信息，真实性存疑，对该证据的本院不予采信。评估报告是对建筑物、构筑物、设施、设备的市场价值评估，与时代公司的诉讼请求没有关联，本院不予采信。 第三人提交的证据，符合证据三性的要求，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年下半年，澧县国土资源储备中心因工程建设，拟将通达公司所有的沥青加工厂拆迁。2010年8月25日，澧县国土资源储备中心与通达公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定，土地实行置换，土地置换以确认的土地面积为基数进行置换，具体置换办法及结算按国土部门的规定执行……。通达公司以此申报建设汽贸综合楼，澧县国土资源局用地预审意见同意拟选址在澧县，征用集体所有农用地7140平方米。2012年5月11日，澧县国土资源局向通达公司发送《关于“通达公司”置换土地有关问题的函》，承诺待省厅批准后，按政策尽快组织供地，不影响通达公司正常生产经营和招商合作开发。2012年12月4日，湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单征收了澧澹乡柳家村相关土地。2014年5月27日，通达公司与时代公司签订《土地租赁协议书》，主要内容：一、通达公司将位于澧县，8430平方米用地出租给时代公司使用。二、租赁期限：从2014年6月1日至2026年8月31日止，十二年三个月，前三个月免收租金。三、2014年9月1日至2017年8月31日，每年租金40万元。2018年9月1日至2020年8月31日，每年租金60万元。2021年9月1日至2023年8月31日，每年租金80万元。2024年9月1日至2026年8月31日租金260万元。十二年累计租金800万元。四、合同签订后，时代公司支付150万元预付租金，预付款抵扣前期租金，冲抵完后时代公司应及时续交应交租金，以后租金每年按时一次性付清，每段租金给付宽限期为60日，期满承租方仍未足额支付租金的，通达公司有权解除合同，时代公司无条件向通达公司交还土地权。五、通达公司在收到时代公司预付租金10日内将土地清理后交给时代公司，并负责能按规划让该土地给时代公司建汽车销售店,报建手续及费用由时代公司负责；时代公司在该土地上新建建筑物时，需先向通达公司报备，不能擅自修建等。2014年11月28日，又签订《土地租赁协议书（补充协议）》，约定：因通达公司土地原因导致政府强行拆除时代公司建筑物，给时代公司造成经济损失的，由通达公司按评估价值予以赔偿。2014年6月11日，时代公司通过三力公司向通达公司支付150万元预付租金。后，时代公司在租赁土地上建设澧县柳家北京现代汽车销售店，由三力公司经营。2015年12月7日，澧县国土资源局作出澧国土资罚（2015）第2020号《行政处罚决定书》，没收三力公司在非法占用的土地上新建的筑物及其他设施2347.8平方米。三力公司不服申请复议。2016年2月22日，常德市国土资源局作出《行政复议决定书》，撤销澧县国土资源局作出的行政处罚决定，责令重新作出具体行政行为。2017年8月31日，第一租赁段期满，时代公司未支付第二租赁段租金。2017年9月22日，通达公司向时代公司送达催交租金通知，亦未交纳。2017年11月1日，通达公司向时代公司送达《解除土地租赁协议通知》，要求时代公司和三力公司于2017年11月4日前撤离。2017年9元26日，三力公司致函通达公司称，中止履行继续支付租金的义务，要求通达公司在60日内取得该宗土地的合法手续或与国土部门就该宗土地达成书面意见后恢复履行义务。自2017年9月30日至2017年11月7日，通达公司4次对北京现代汽车销售店锁门、堆土堵门，澧县公安局澧浦派出所4次出警。2017年11月3日，时代公司向通达公司发函称，通达公司的通知没有事实和法律依据，不腾出土地。 本院认为，本案争议的焦点是《土地租赁协议》是否是无效合同。同时，人民法院亦要依职权审查合同是否存在无效的情形。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租”。《湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》规定，土地使用权出租，出租人必须具备：（一）领有国有土地使用证；地上有建筑；地上有建筑物的，还应当有房屋所有权证；（二）已缴清土地使用权出让金；（三）完成土地使用权出让合同规定的土地开发和建设投资总额２５％以上；（四）不改变出让合同规定的土地使用用途并符合城市规划要求；……。本案中，通达公司因拆迁土地置换，拟新建汽贸综合楼，并因此申请用地，澧县国土资源局预审同意在澧县征用集体所有农用地。嗣后，湖南省人民政府审批征收。但通达公司至今未与澧县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，领取国有土地使用证。更不存在按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地。通达公司出租案涉土地的行为违反了上述行政法规，规章的规定。双方签订的《土地租赁协议》损害了国家土地管理制度，侵害了国有土地使用权出让，土地使用权出租的秩序，违反了法律、行政法规效力性强制性规定。再者，双方签订的《土地租赁协议》的目的是修建汽车销售店，在协议中，双方也有关建设项目的相关约定。在未取得国有土地使用权证，也未依法申报、取得项目建设的行政许可而进行建设，也违反了有关法律、行政法规的强制性规定。因此，《土地租赁协议》无效。通达公司诉称，出租土地是拆迁置换土地，享有使用权。依照《湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》规定，即使因提前收回土地使用权，以另一块土地的使用权交换，用地者也应当与土地管理部门重新签订出让合同，办理换证手续。通达公司并不当然享有土地使用权。无效合同不适用合同法有关合同解除的规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对通达公司要求时代公司和三力公司返还被侵占的土地的诉讼请求，因通达公司未依法取得案涉土地的使用权，对该诉讼请求本院不予支持；通达公司要求时代公司和三力公司赔偿损失的诉讼请求，本院认为，无效合同自始没有法律约束力，且通达公司非权利主体，该诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。通达公司因该协议收取的时代公司“租金”150万元应依法返还给时代公司。时代公司占用该土地的使用费应由有关部门依法处理。对时代公司要求通达公司赔偿损失17405000元的诉讼请求，本院认为，因双方签订的《土地租赁协议》无效，时代公司在未取得国有土地使用权的租赁土地上，未依法取得必要的行政许可的情况下，修建的建筑物、构筑物，应先由有关行政机关作出处理，再确定其损失，依双方过错承担相应损失。在本案诉讼期间，损失暂不明确，时代公司对该诉讼请求，未提交充足的证据证实，本院不予支持。另，时代公司是协议的相对方，应承担合同的民事权利义务，其与三力公司是另一民事法律关系。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条的规定，判决如下： 一、驳回本诉原告湖南通达交通发展有限公司的全部诉讼请求； 二、反诉被告湖南通达交通发展有限公司返还反诉原告常德时代汽车销售服务有限公司“租金”150万元，在本判决发生法律效力后10日内履行完毕。 三、驳回反诉原告常德时代汽车销售服务有限公司其他诉讼请求 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7750元，由本诉原告湖南通达交通发展有限公司负担。反诉案件受理费135200元，减半收取67600元，由反诉被告湖南通达交通发展有限公司负担9150元，反诉原告常德时代汽车销售服务有限公司负担58450元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  陈 昆 审 判 员  李志平 人民陪审员  毕 云 二〇二〇年五月十一日 书 记 员  陈凯燕