广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初34号原告：赖伙进，男，汉族，1972年8月8日出生，住广东省茂名市电白县***********之1，身份证号码：440************75X。。委托代理人：林国亮，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。被告：梁北松，男，汉族，1971年12月1日出生，住广东省茂名市茂南区***********，身份证号码：440************611。原告赖伙进诉被告梁北松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法由审判员陈耀荣适用简易程序，后因案情需要裁定转入普通程序，并依法组成合议庭于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告赖伙进的委托代理人林国亮到庭参加诉讼，被告梁北松经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖伙进向法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年4月1日签订的《3号商铺租赁合同》及同日签订的两份《3号商铺租赁补充合同》；2、被告将位于“茂名市**********、7号首层3号房（即A2-A4轴交AA.AC轴）商铺、及该商铺的车位底层、车位部位正负零上2.6米增设隔楼”实际腾空并全部交回给原告之日止期间的租金（场地占用费）（其中，2018年10月1日至2019年3月30日期间按每月2786元计算；2019年4月1日之后，按每月3038元计算），暂计至2019年11月31日为人民币41020元；4、判令被告向原告支付逾期缴纳租金（场地占用费）的利息自2018年10月1日起，计算至实际付清全部租金（场地占用费）之日止，按每月应付租金的2.5%计算，暂计至2019年11月31日为人民币6514.55元；5、术案诉讼费由被告承担。（以上合计：人民币47534.55元）。事实和理由：原告与被告于2018年4月1日签订了《3号商铺租赁合同》及同日签订的两份《3号商铺租赁补充合同》（以下统称“租赁合同”），约定由被告承租原告位于茂名市**********、7号首层3号房（即A2-A4轴交AA.AC轴）商铺、及该商铺的车位底层、车位部位正负零上2.6米增设隔楼（以下统称“租赁场地”），租赁合同约定，2018年10月1日至2019年3月30日期间的租金为每月2786元；2019年4月1日之后的租金递增至每月3038元；被告每三个月向原告交纳租金一次，先交租后用房，租金使用期届满前十天内，被告需向原告交纳下三个月的租金，租赁期为2018年4月1日至2020年3月31日止。合同签订后，原告已将场地交付被告使用至今，但被告拖欠了原告2018年10月1日至今的租金。经原告多次追讨，被告均以种种借口拒不支付租金。根据租赁合同的约定，被告有下列情形的，原告可以终止合同、收回商铺：拖欠租金累计达一个月的：租赁合同还约定，被告不按时或欠缴租金的，每逾期一个月，被告按应按交款的10%计付滞纳金及按月利率2.5%计算利息支付给原告。原告认为，被告拖欠原告租金的行为已经构成违约，根据双方签订的租赁合同的约定及合同法的相关规定，原告有权单方面解除租赁合同，并要求被告立即腾空租赁场地交还给原告，被告应立即将涉案租赁场地全部腾空及交还给原告、并承担腾空及交还给原告前的租金（场地占用费）；同时，被告的违约行为已经侵害了原告的合法权益、并造成原告严重的经济损失，被告应按双方租赁合同的约定承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起本案，请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告梁北松既不出庭亦不作任何答辩。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原告赖伙进作为甲方与被告梁北松作为乙方于2018年4月1日签订3号商铺租赁合同。该合同载明：商铺的地址为茂名市************、7号首层3号房（即A2-A4轴交AA、AC轴），商铺面积26.30M2；租赁期限为2年，从2018年4月1日至2020年3月31日止；2018年4月至2019年3月，铺面每月租金约为38元/M2,共计人民币1000元/月；2019年4月至2020年3月，铺面每月租金为42元/M2，共计人民币1100元/月；签订合同时，乙方先向甲方以现金方式支付押金10000元，并在本合同签订的当天内向甲方支付3个月（2018年4月1日至*月30日）租金，共计人民币3000元，租期满后，在结算乙方所欠费用，押金无息退还给乙方；乙方每三个月交纳租金一次,先交租金后用房；乙方不按时或欠缴租金，每逾期一个月，乙方应交款10%的滞纳金以及按月利率2.5%的利率计算；乙方若于租赁期内违反合约之规定，致使出甲方未能如期收取租金或因而发生的费用。甲方可以扣除押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，乙方需要按接到甲方付款通知书十天内补足。当天，原告赖伙进作为还与被告梁北松作为乙方签订了两份3号商铺租赁补充合同。其中一份补充合同载明：甲方将靠A2、A3轴交AD、AC轴的车位底层，同意作为3号铺的附着物出租给乙方使用，同意乙方自行拆除商铺与后车位之间的隔墙，对隔层加固确保安全后使用；租赁期限于原合同租赁期限相同；2018年4月至2019年3月，车位底层每月租金为人民币670元/月；2019年4月至2020年3月，铺面每月租金为人民币730元/月。另外一份补充合同载明：甲方将靠A2、A3轴交AD、AC轴的车位部位正负零上2.6增设隔楼，作为3号铺的附着物出租给乙方使用；租赁期限与原合同租赁期限相同；2018年4月至2019年3月，车位隔楼每月租金为人民币1116元/月；2019年4月至2020年3月，车位隔楼每月租金为人民币1208元/月。原告主张被告逾期交纳房租，双方致成纠纷，特向法院起诉。本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方于2018年4月1日签订的《3号商铺租赁合同》及两份《3号商铺租赁补充合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被告作为承租方逾期拒不交付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，原告向本院主张解除涉案房屋租赁合同，依法有据，本院予以支持。原被告于2018年4月1日签订的《3号商铺租赁合同》及同日签订的两份《3号商铺租赁补充合同》于起诉之日2020年1月2日解除，被告应将合同所约定的商铺、商铺的车位底层以及车位部位正负零上2.6米增设阁楼归还给原告。因此，租金从2018年10月1日至2019年3月31日期间按每月2786元计算，租金从2019年4月1日至2020年1月2日按每月3038元计算。由于原被告双方签订的合同中约定，承租方交纳押金10000元给出租方；承租方若于租赁期内违反合约之规定，致使出租方未能如期收取租金或因而发生的费用，出租方可以扣除押金抵付。因此，被告欠缴的租金应扣除其预交的10000元押金。原告请求租金的超出部分，本院对此不予支持。基于原被告在合同中约定，承租方不按时或欠缴租金，每逾期一个月，承租方要缴应交款10%的滞纳金以及按照月利率2.5%计算，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定,综合考虑本案的事实，本院酌定将违约金标准调整为被告需按照每月应付租金的2%自2018年10月1日起至实际腾空并交还场地之日止期间的违约金给原告。对于原告主张违约金的超出部分，本院对此不予支持。被告梁北松经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百三十九条之规定，判决如下：解除原告赖伙进与被告梁北松于2018年4月1日签订的《3号商铺租赁合同》以及两份《3号商铺租赁补充合同》。被告梁北松应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于“茂名市**********、7号首层3号房（即A2-A4轴交AA、AC轴）商铺、商铺的车位底层以及车位部位正负零上2.6米增设阁楼”全部腾空交回给原告赖伙进。被告梁北松应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金（租金从2018年10月1日至2019年3月31日按每月2786元计算，租金从2019年4月1日至2020年1月2日按每月3038元计算，被告梁北松支付的押金10000元从中扣除）给原告赖伙进。四、被告梁北松应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金的违约金（违约金按租金的2%计算，从2018年10月1日起计至实际腾空并交还场地之日止）给原告赖伙进。五、驳回原告赖伙进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元（原告赖伙进已预交），由被告梁北松负担738元，由原告赖伙进负担250元。被告梁北松应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告赖伙进，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陈耀荣人民陪审员  车胜海人民陪审员  刘秀媚二〇二〇年七月十六日书 记 员  傅 龙附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。