湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初633号原告：郴州众达物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区同心路**西苑商住楼****门面。法定代表人：雷英炜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗能河，湖南奋斗者律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小明，男，1962年12月14日出生，汉族，湖南省永兴县人，郴州众达物业服务有限公司财务，住湖南省郴州市。被告：郴州立昇房地产开发有限公司，住所，住所地湖南省郴州市北湖区香花南路**锦泰山水缘综合楼****div>法定代表人：张拴保，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李斌，湖南广济律师事务所律师。原告郴州众达物业服务有限公司（以下简称众达公司）与被告郴州立昇房地产开发有限公司（以下简称立昇公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众达公司的委托诉讼代理人罗能河、黄小明，被告立昇公司的委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众达公司请求判令：1、被告向原告支付物业管理服务费5063426.18元（其中住宅部分物业管理费1456746.18元，商铺部分物业管理费3606680元）；2、调增违约金计算标准，被告按银行贷款年利率4.35%的标准向原告支付违约金301217元（住宅部分违约金从2019年3月21日计算至2020年元月21日，商铺部分违约金从2018年6月1日计算至2020年1月1日，以后违约金按银行贷款率4.35%的标准另计）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年初，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，为被告开发建设的立昇领域提供前期物业管理服务。2018年5月，双方协商达成了《金桂苑小区前期物业管理服务解除协议》，并对2018年5月31日前该小区所欠物业管理费的支付进行了约定。2018年10月，双方对业主欠费和预收物业费及押金通过《立昇领域物业费用统计分配表》进行结算确认，业主共计拖欠物业费2834629.69元，原告预收押金余额100600元，预收物业费290483.1元，库存现金151844.59元，原告代被告支付款项66755元。被告应向原告支付住宅部分物业欠费1089282.73元。双方于2018年10月19日签订《金桂苑小区前期物业管理服务解除协议的补充协议》，约定：“按《金桂苑小区前期物业管理服务解除协议》的费用结算方式结算，以《立昇领域物业费用统计分配表》的数据为准，甲方（被告）应当在签订协议后30天内付清欠款，逾期未付清则该协议终止、无效。”因为被告没有销售商业物业，该部分物业管理费应当由被告支付，原告未在上述分配表中列明，双方也没有对商铺部分物业管理费进行结算。此后，原告多次催告被告依约支付业主欠费，及商业物业管理费。被告直到2019年3月20日才支付了住宅部分欠费300000元。为维护自身合法权益，原告特向贵院起诉，请求依法查明事实，判如所请。被告立昇公司的答辩要点：立昇公司与众达公司就“金桂苑”商业物业管理无合同约定，实际上众达公司未接受商业物业，并纳入物业管理范围，未提供商业物业服务，无权收取商业物业费。《金桂苑小区前期物业管理服务解除协议》及《金桂苑小区前期物业管理服务解除协议的补充协议》系“一揽子”解决方案，包括全部所欠物业费的类别（含住宅、商业、其他物业）和时段，不存在除《解除协议》、《补充协议》以外所欠物业费。未交付的住宅所欠物业费金额错误，应以原始资料的金额统计为准；已交付的住宅所欠物业费不应当由立昇公司承担；违约金无合同依据，请求驳回相关诉讼请求。查明的事实根据原、被告的诉辩主张及举证、质证情况，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实：一、众达公司于2011年6月27日成立，注册资本308万元；经营范围为：物业管理、家政服务等；立昇公司于2013年1月23日成立，注册资金1000万，经营范围为房地产开发、销售。二、2014年，由众达公司委派保安、保洁人员在立昇公司开发的金桂苑（原立昇领域）楼盘提供物业服务，由立昇公司发放工资。2015年初，以立昇公司为甲方、众达公司为乙方签订了《前期物业服务合同》，合同约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对立昇领域小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。1、物业名称：立昇领域；物业类型：住宅小区；坐落位置：郴州市国庆南路延伸段419号，建筑面积：一期75000㎡，二期188000㎡（具体见规划平面图，物业构成明细）。2、服务内容与质量：物业共用部位、共同设施的维修、运行、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、渗水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理等。3、服务费用：由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅，每月1.9元/㎡，商业物业，每月5元/㎡。业主应于开发公司通知收房之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。物业服务费用应在6-9月份履行交纳义务。4、物业的经营与管理：停车场属于甲方所有，乙方按每个500元/月的标准收取停车管理服务费，控制车位按每个300元/月的标准向车位所有方收取停车管理服务费（具体收费情况届时协商处理）；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，地下室车位，地下室车位按每个50元/月的标准向乙方交纳停车管理服务费期限自2015年2月1日起至2020年1月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等，以上合同盖有双方公司印章及法定代表人签名。三．2018年5月，以立昇公司为甲方、众达公司为乙方签订了《金桂苑小区前期物业管理服务解除协议》，约定：“解除合同，双方自愿签订解除协议，互不对该《协议》的解除承担任何赔偿责任。经双方友好协商一致，双方对物业2018年5月31日前，同意按欠费额70%进行移交，对乙方收取业主的押金和预收物业费余额按85%进行抵扣，抵扣完后，甲乙双方多退少补。甲乙双方费用结算后，甲方与新聘请的新物业公司进行财务移交，乙方不再参与。本协议签订生效后，乙方应向甲方或甲方指定的第三方交接完毕并撤出甲方物业。乙方应向甲方或甲方指定的第三方，交接物业开办所购置的办公用品及甲方移交给乙方的资料、钥匙等。”2018年10月1日，众达公司制作了立昇领域物业费用统计分配表（并附立昇领域一期、二期住宅物业费、空置欠费明细表，业主交纳物业费、退押金明细表），此表载明；“应收款1：已收房欠物业费一期550538.08，二期381880.34，合计932418.42；空置房欠物业费一期1003045.97，二期822645.5，合计1825691.47；幼儿园欠物业费一期0，二期52444.8，合计52444.8；固定资产24075；总计2834629.69。应付款：总收押金一期606000，二期898000，合计1504000，幼儿园的也包含在内；已退押金一期248000，二期250000，合计498000；未退押金一期358000，二期648000，合计1006000；预收物业费一期98002.24，二期192480.86，合计290483.1；总计1296483.1。应收款1按七折算，即2834629.69-18年6月1日至10月11日收费255160元=2579469.69*0.7=1805628.78。应收款按八五折算，即1296483.1-18年6月1日至10月11日退押金136000=1160483.1*0.85=986410.64。应收款1-应收款：1805628.78-986410.64=819218.14。应收款2:2018年5月31日止库存现金151844.59。应收款1-应收款+应收款2:819218.14+151844.59=971062.73。应收款3（众达代垫）：18年6月1日-10月11日收费255160-退押金136000-差异52405=66755。总应收款：971062.73+（众达物业代垫开发商费用51465+众达代垫律师费、工资66755）=1089282.73。备注：该费用截止至2018年5月31日。业主物业费每平方1.6元，幼儿园物业费每平方1.6元”。双方公司在此表上盖章，并且立昇公司在此表上注明：“此表立昇承诺在一个月内核实，如有误再核。”众达公司与立昇公司解除《前期物业服务合同》后，自2018年6月1日起由郴州兴琦物业服务有限公司接手金桂苑物业服务工作，众达公司在工作交接时，没有移交关于商铺物业服务的工作范围。四、2018年10月19日，以立昇公司为甲方、众达公司为乙方签订了《金桂苑小区前期物业管理服务协议的补充协议》，约定：“按《金桂苑小区前期物业管理服务解除协议》的费用结算方式结算，以《立昇领域物业费用统计分配表》的数据为准，甲方应当在签订该协议后30天内付清欠款，逾期未付清欠款则该协议终止、无效。”补充协议签订后，立昇公司于2019年3月20日支付众达公司物业服务费300000元，剩余物业服务费经众达公司多次催讨未果，遂诉至本院。判决的理由与结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案被告立昇公司对原告众达公司在其公司开发的金桂苑小区住宅进行前期物业服务并无异议。本案双方争执的焦点是：一、原告众达公司是否对被告立昇公司开发的金桂苑小区商铺进行了物业服务；二、被告立昇公司尚欠原告众达公司物业服务费多少。关于焦点一：原、被告双方签订的《前期物业服务合同》中明确约定了物业类型为住宅小区，虽然在合同中约定了商业物业的价格为每月5元/㎡，但原告众达公司并未提供双方交接的物业构成明细及其公司实际已提供了商铺物业服务的证据，且双方在解除合同时，已对原告众达公司所提供的物业服务费用进行了结算。现原告众达公司再次提出商铺未进行结算，主张被告立昇公司需支付商铺部分物业服务费3606680元，证据不足，本院不予确认。关于焦点二：原、被告在《前期物业服务合同》解除后，已对原告众达公司所提供的物业服务费进行了结算，被告立昇公司在约定的期限内未提出异议，视为认可，故本院确认被告立昇公司尚欠原告众达公司的前期物业服务费以该结算表为准。该结算表载明按照《解除协议》的约定，被告立昇公司按欠款额70%，原告众达公司收取业主的押金和预收物业费余额的85%进行抵扣，被告立昇公司尚欠原告众达公司物业服务费（含代垫费用）1089282.73元。由于被告立昇公司未按《解除协议的补充协议》约定履行给付义务，因此，《解除协议》约定的被告立昇公司按欠费额70%，原告众达公司收取业主的押金和预收物业费余额的85%进行抵扣无效。经审核，被告立昇公司实际尚欠原告众达公司物业服务费（含代垫费用）1689051.18元（2579469.69元-1160483.1元+151844.59元+66755元+51465元），减去被告已支付的300000元，尚欠1389051.18元。综上所述，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。该合同经双方协商解除后，被告立昇公司未按合同约定支付尚欠物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。被告立昇公司应支付原告众达公司所欠物业服务费1389051.18元，原告众达公司诉请被告立昇公司自2019年3月21日起按银行贷款年利率支付违约金，实际上就是利息损失，该项诉请，于法有据，本院予以支持；原告众达公司主张被告立昇公司支付商铺物业服务费3606680元，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郴州立昇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郴州众达物业服务有限公司物业服务费1389051.18元，并自2019年3月21日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付资金占用期间的利息损失至物业服务费清偿之日止；二、驳回原告郴州众达物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告郴州立昇房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49353元，财产保全费5000元，合计54353元，由原告郴州众达物业服务有限公司负担40353元，由被告郴州立昇房地产开发有限公司负担14000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 肖 文人民陪审员 张 俐人民陪审员 刘兰英二〇二〇年七月七日书 记 员 何 玮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。