广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7845号原告：李晓宏，男，1971年5月19出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码362************81X。委托诉讼代理人：吴镜（系原告的妻子），住广东省佛山市禅城区******。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心10栋二层196商铺，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：黄新浩，男，该公司员工。原告李晓宏与被告佛山市粤海通房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭审理了本案。原告李晓宏及被告的委托诉讼代理人黄新浩到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付逾期交楼违约金暂计223384元（按已付购房总价955860元日万分三的标准自2018年1月31日起暂计至2020年3月20日，实际计算至被告交付楼房之日止）；2.被告向原告支付违约金利息暂计19785元（以违约金223384元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%，自2018年1月31日起暂计至2020年3月20日，共779天，实际计算至被告实际清偿完所有款项之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买被告位于广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心商业10幢2701房（以下简称涉讼商品房），双方签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），房价为955860元。原告于涉讼合同签订前依约向被告支付定金100000元。双方还约定2018年1月31日前被告向原告交付涉讼商品房，同时约定了逾期交楼被告要承担了责任。涉讼合同签订后，原告依约向被告支付购房款。但被告却未按时按质向原告交付涉讼商品房。原告进行验收且向物业提交了《房屋验收记录表》，据《房屋验收记录表》显示，被告交付的房屋存在主、次卧室天花板多出开裂、厨房漏水等质量问题。原告无法在预期内使用上述房屋，且因上述房屋存在的质量问题，原告于2019年8月31日再次向物业反映，要求被告限期完成修缮并提出由原告自己维修，被告负担维修费用的方案。但被告不为所动，迟迟未采取补救措施，导致原告一直未能如愿收楼。原告认为涉讼合同系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。被告应当严格履行合同约定，按期按质向原告履行交楼义务。而被告一再迟延履行，已违反法律相关规定和涉讼合同的约定。同时，交楼条件应以取得工程竣工验收报告为准，而非取得竣工验收备案表和房屋测绘报告。被告辩称，一、2019年3月3日，双方已就被告逾期交楼事宜达成并签订《和解协议》，对于逾期交楼的违约责任作出了合理约定，该协议合法有效理应遵守，原告现就逾期交楼向法院提起诉讼，且未提交该协议及陈述相关事实，违背协议约定及诚信原则，理应驳回。根据事实及《和解协议》双方的确认，在协议签订当天被告已向原告交付且原告已接受涉讼商品房，即原被告实际移交涉讼商品房的时间为2019年3月3日。二、《和解协议》所约定被告承诺的违约责任公平公正，原告诉请根本不符合事实且缺乏法律依据，原告主张的违约金计算也存在很大错误。1.根据双方所签订的《补充协议》约定，原告所请求的逾期交楼违约金不应超过总房价款2%。2.涉讼商品房的交楼条件应以取得《工程竣工验收报告》为准。3.双方买卖的房屋实际上为精装修房，而非毛坯房，故交楼时间应以精装修房的交楼时间为准，而非毛坯房的交楼时间为准。涉讼商品房的买卖合同实际上由《商品房买卖合同》和《委托装修协议》组成，该两者缺一不可，否则就无法构成完整的买卖合同内容。双方实际装修的确实为精装修房，涉讼合同所约定的毛坯房交楼时间，并非双方实际交易的交楼时间，双方的最终交楼时间应该以《委托装修协议》约定的交楼时间为准。4.原告主张的违约金计算有误，不符合合同约定，另即使存在逾期交楼，逾期交楼的起算时间和截止时间也非原告所主张的时间。5.原告存在逾期支付房款现象，被告有权顺延交付房屋，房屋交付日应该为约定日再加上原告逾期付款时间对应的日期。诉讼中，原告举证如下：商品房买卖合同（预售）、佛山市商品停车位（库）销售意向书原件各1份。诉讼中，被告举证如下：1.《和解协议》及和解款付款回单、《补充协议》、认购书、委托装修协议原件各1份；2.《建设工程竣工验收报告》复印件1份；精装修工程施工三方合同、《竣工验收备案表》、《测绘报告》原件各1份；3.收款回单原件1份；4.邮政快递单原件、EMS妥投证明原件各1份。当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2016年10月16日，原告与被告签订《认购书》，约定原告认购被告开发的涉讼商品房。2016年11月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条约定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金。2017年3月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订涉讼合同，约定出卖人将涉讼商品房出售给买受人，成交价955860元；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。2016年11月20日，原告（甲方、委托人）与佛山市长华装饰工程有限公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉讼商品房进行装修；甲方同意自被告与甲方签订的涉讼合同约定的商品房交付当日（如粤海通提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2018年10月31日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；如甲方未能按《买卖合同》约定的商品房交付时间（如粤海通公司提前交付商品房的，则以实际交付日为准）与粤海通公司办理毛坯收楼手续并将毛坯商品房交付乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。2017年11月22日，被告（甲方）、深圳市华南装饰集团股份有限公司（乙方）、佛山市长华装饰工程有限公司（丙方）签订《精装修工程施工三方合同》，约定乙方承包甲方长华国际中心项目住宅7-10栋精装修工程、甲方委托丙方监管工程施工。2018年11月23日，长华国际商业中心（10幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月20日，长华国际商业中心10幢（住宅）取得测绘报告书。2018年12月21日，被告向原告邮寄发出《收楼通知书及收楼须知》。2018年12月22日，上述邮件妥投。2019年3月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《和解协议》，约定甲方向乙方交付商品房且乙方于2019年3月3日收楼；甲方按下列方式向乙方赔偿因逾期交楼产生的全部违约金：货币赔偿，金额为19117元，支付期限为本协议签订之日起20个工作日内；甲方按第一条约定向乙方赔偿违约金后，视为甲方已按合同约定足额向乙方支付违约金及赔偿损失，乙方不得再以任何形式或理由，就商品房逾期交付事宜向甲方主张任何权利或赔偿；乙方保证严格保密本协议信息，不得将其用作本协议目的之外的用途，否则乙方应赔偿由此给甲方造成的全部损失；等等。2019年3月14日，被告向原告银行汇款19117元，备注：赔偿款。本院认为，原告和被告签订的涉讼合同、补充协议及《和解协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。原告主张被告在其签订《和解协议》时进行了胁迫，但未提交证据予以证明，本院对原告的该抗辩不予采纳。就被告逾期交付涉讼商品房的行为，双方签订了《和解协议》约定因为被告逾期交楼，被告向原告支付违约金，在原告收到违约金后被告不得再以逾期交楼为由向被告主张权利。原告作为完全民事行为能力人，其对《和解协议》的内容是明知的，对行为后果也是可预见的，故在签订了《和解协议》后应遵循诚实信用原则进行履行。在原被告双方就被告逾期交付涉讼商品房的行为如何处理已经达成和解协议且被告已经履行约定的义务的情况下，原告再就被告逾期交楼行为在本案中主张权利，于理无据，故本院对原告要求被告支付违约金及违约金利息的主张予以驳回。关于原告提出的涉讼商品房存在装修质量问题其未能收楼的主张，《和解协议》载明了原告已于2019年3月3日收楼，原告亦未就此主张提交证据予以证明，故本院对原告的该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李晓宏的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半计取2473.77元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年七月十日书记员  卢丹伦