山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终2869号 上诉人（原审原告）：鹿凤英，女，1972年10月12日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：范国杰，山东银河星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王静，女，1974年10月27日出生，汉族，住山东省高密市。 被上诉人（原审被告）：王在学，男，1978年8月20日出生，汉族，住山东省高密市。 被上诉人（原审被告）：高密市华鸣房产中介服务中心，住所地：山东省高密市朝阳街道夷安大道东侧市第二实验小学北侧（绿苑小区**05营业房）。 经营者：李玉华。 上诉人鹿凤英因与被上诉人王静、王在学、高密市华鸣房产中介服务中心（以下简称华鸣房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初5783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鹿凤英上诉请求：1.请求撤销山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初5783号民事判决第二项，依法改判被上诉人王静、王在学退回上诉人定金5000元；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.本案争议焦点应是高密市农商行是否同意对涉案房屋办理按揭贷款，一审应依职权到高密市农商行或其他银行调查核实能否办理这一事实，而不是采信房产中介服务中心工作人员的说法。2.一审将银行按揭贷款与抵押贷款混为一谈，上诉人签订房屋买卖合同时约定的付款方式是按揭贷款，而不是华鸣房产所说的抵押贷款。3.办不下银行贷款系客观原因所致，非上诉人原因导致，且华鸣房产工作人员未向上诉人说明案涉房屋无法办理二手房按揭贷款，上诉人要求被上诉人退还定金有事实和合同依据。 王静、王在学、华鸣房产均未提交书面答辩意见。 鹿凤英向一审法院起诉请求：1.依法判令王静、王在学退回给鹿凤英的定金5000元；2.依法判令华鸣房产退还给鹿凤英因办贷款而提交给华鸣房产的有关鹿凤英及其配偶个人身份及征信的所有材料；3.诉讼费由王静、王在学、华鸣房产负担。 一审法院认定事实：王静、王在学系夫妻。鹿凤英与其委托代理人范国杰系夫妻。2019年8月27日，经华鸣房产介绍，鹿凤英与王静签订《房屋买卖合同》一份，合同约定鹿凤英从王静、王在学处购买其位于高密市房屋一处，价款30万元；鹿凤英预付定金5000元；除定金外的房款295000元，以银行按揭贷款的方式支付，主要约定……买方需签订合同5个工作日内向银行提交抵押贷款所需相关证件资料，买卖双方应积极配合银行办理贷款审批手续……买方以银行贷款的方式支付给卖方剩余房款295000元，办理贷款所需费用由买方自理，领取新《不动产权证》后交银行办理抵押手续（以银行承诺贷款金额、利率及放款时间为准）；在备注栏，双方特别手写了以下内容“买方在5个工作日提交办理贷款所需所有资料，卖方保证房屋产权没有任何问题，买方超出提交资料5日后定金不退，卖方如果房屋有任何抵押贷款过不了户定金退回，如果没有问题反悔卖方定金双倍退回，贷款贷不下来定金退回”；双方还约定的其他事项。鹿凤英与王静在合同上签名，华鸣房产在该合同上盖章。 合同签订当天，鹿凤英交付王静定金5000元。2019年9月1日，鹿凤英准备了办理贷款的资料并交付给华鸣房产，资料如下：１.鹿凤英身份证复印件；２.鹿凤英户口本复印件（集体户口常住人口登记卡）；３.鹿凤英户籍证明原件；４.鹿凤英的银行征信证明材料原件；５.鹿凤英的建设银行流水明细原件；６.鹿凤英与范国杰的结婚证复印件；７.鹿凤英所在单位出具的收入证明原件两份；８.范国杰的身份证复印件；９.范国杰的户口本复印件；１０.范国杰的银行征信证明材料原件；１１.范国杰建设银行流水明细原件；１２.范国杰所在单位出具的收入证明原件两份。华鸣房产称已将上述资料交付给了高密市农商行体育场支行，该行回复资料齐了，可以办理贷款手续，但鹿凤英不想要房了，因此不予办理贷款手续。 鹿凤英称合同约定的是办理按揭贷款，而非华鸣房产所称的抵押贷款，按揭贷款是消费性贷款，而抵押贷款是融资性贷款，因涉案房屋房龄太长无法办理按揭贷款，属于王静、王在学、华鸣房产未按照合同约定办理,因此提出所诉请求。鹿凤英同时提供了2019年9月3日与王静、华鸣房产工作人员范文文的录音，在与王静的录音中，鹿凤英称不买这个房子了，让王静该卖卖，王静对录音的真实性无异议，但称之后鹿凤英还找过她，鹿凤英说能办理下来贷款还要房子；华鸣房产对录音的真实性亦无异议，但认为鹿凤英的目的是不想要房子，而华鸣房产走的是正规银行，不是鹿凤英陈述的高利息贷款。 在诉讼过程中，王静、王在学书面表示同意与鹿凤英解除购房合同，但不同意返还定金。华鸣房产同意退回鹿凤英的贷款资料。 一审法院认为，鹿凤英与王静、王在学经华鸣房产介绍后，自愿签订《房屋买卖合同》，意思表示真实，不违反法律法规，该合同为有效合同。双方均应当全面履行各自义务。 鹿凤英以华鸣房产未能给鹿凤英办理按揭贷款而只能给办理抵押贷款，因此不符合合同约定为由，要求退回定金。法院认为该理由不成立：一、鹿凤英无证据证明合同中的贷款应当系鹿凤英所述的按揭贷款，所谓“按揭贷款”并非法律概念，“百度百科”认为：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。由此可知，按揭贷款并不具有确定的法律含义，即并非一定如鹿凤英所认为的含义，从本案查明的事实看，华鸣房产已经将鹿凤英提供的资料转贷款银行，据其称贷款银行已经同意为鹿凤英办理抵押贷款手续，该贷款也属于按揭贷款的情形。二、合同上并未约定由王静、王在学、华鸣房产为鹿凤英办理购房贷款，不管通过何种方式，交纳购房款是鹿凤英应当履行的付款义务，因此办理贷款是鹿凤英的义务，王静、王在学、华鸣房产至多承担的是一种协助义务，鹿凤英不能把无法办理贷款责任推给王静、王在学、华鸣房产，何况本案华鸣房产已经履行了协助办理义务，鹿凤英仅因为该贷款不符合其认为的“按揭贷款”，而实际上“按揭贷款”也并不具有确定的法律含义，而不履行自己承担的主要义务，属于违约。三、合同虽然约定了“贷款贷不下来定金退回”，但从本案查明的事实看，不同意继续办理贷款的原因系鹿凤英自身，当事人不能因为自己的违约行为获利而由守约方受损，故鹿凤英依据此约定要求王静、王在学返还定金，违反公平、诚信原则，不予支持。 在诉讼过程中，王静、王在学书面表示同意与鹿凤英解除购房合同，是对自己权利的处分，法院予以认可。合同解除后，华鸣房产应当退回鹿凤英的贷款资料，华鸣房产同意退回，符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、高密市华鸣房产中介服务中心返还鹿凤英贷款资料：1.鹿凤英身份证复印件；2.鹿凤英户口本复印件（集体户口常住人口登记卡）；3.鹿凤英户籍证明原件；4.鹿凤英的银行征信证明材料原件；5.鹿凤英的建设银行流水明细原件；6.鹿凤英与范国杰的结婚证复印件；7.鹿凤英所在单位出具的收入证明原件两份；8.范国杰的身份证复印件；9.范国杰的户口本复印件；10.范国杰的银行征信证明材料原件；11.范国杰建设银行流水明细原件；12.范国杰所在单位出具的收入证明原件两份。以上资料，于判决生效后十日内交付鹿凤英。二、驳回鹿凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取25元，由鹿凤英负担。 本院二审期间，鹿凤英提交证据：1.不动产权属状况证明，拟证明王在学、王静名下只有一套房屋，建成年代是1989年，距今31年，根据银行的规定无法办理二手房按揭贷款。2.鹿凤英的高级中学教师资格证，证明上诉人是在职人民教师，拟证明其不可能骗人。3.申请书一份，申请法院依职权调查取证。王在学、王静、华鸣房产未质证。本院认为，鹿凤英提交的不动产权属状况证明系具有相应行政职能的高密市自然资源和规划局出具，对其效力予以采信；鹿凤英提交的高级中学教师资格证与本案无关联，不予采信。鹿凤英提交的申请书非必须由法院调取的证据，本院不予支持。 二审经审理查明的其他事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，《房屋买卖合同》系当事人双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同当事人均应按照合同约定全面履行义务。《中国银行个人二手住房贷款业务管理办法(试行)》第十条规定：个人二手住房贷款的期限最长不超过20年，且房龄与贷款期限之和最长不超过30年。王在学、王静与鹿凤英签订的《房屋买卖合同》中约定鹿凤英付款方式为银行按揭贷款，此处“按揭贷款”，按照银行出台的相关法律文件以及金融常识、交易习惯，应认定为个人住房贷款，其贷款用途仅能用于购房，不同于广义上的抵押贷款，案涉房屋已无法办理二手房按揭贷款。一审认定华鸣房产为鹿凤英办理的购房贷款系“按揭贷款”，属事实认定错误，本院予以纠正。《房屋买卖合同》载明“贷款贷不下来定金退回”，因案涉房屋建成距今已31年，不符合“房龄与贷款期限之和最长不超过30年”的规定，因此无法办理二手房按揭贷款系非鹿凤英个人原因导致，王在学、王静应遵守诚实信用原则，按照合同约定将5000元定金退还给鹿凤英。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初5783号民事判决第一项； 二、撤销山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初5783号民事判决第二项； 三、被上诉人王静、王在学退回上诉人鹿凤英定金5000元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人王静、王在学负担。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年七月二日 书记员  田 然