江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0682民初1058号 原告：南通恒隆置业有限公司，住所地如皋市如城街道惠政路汽车城**。 法定代表人：袁国夫，董事长。 委托诉讼代理人：金志学（特别授权），江苏联嘉律师事务所律师。 被告：李永龙，男，1976年4月30日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：宗卫兵（特别授权），江苏奔月律师事务所律师。 原告南通恒隆置业有限公司（以下简称“恒隆公司”）与被告李永龙商某,4纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒隆公司的委托诉讼代理人金志学，被告李永龙及其委托诉讼代理人宗卫兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒隆公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的三份商某,4；2.没收被告缴纳的定金并要求被告支付违约金17015.6元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月7日被告向原告支付定金3万元作为向原告购买如皋国际汽车城117号、118号、119号商铺定金，后双方实际在2016年5月和2017年4月两次签订以上房屋的商某,4，两次合同以后一次的为准。按照合同约定117号房26.39平方米，总价290290元；118号房25.47平方米，总价280170元；119号房面积25.53平方米，总价280830元。以上房屋合计总价851290元按照后一次合同约定应当于2017年4月27日前全部付清，合同文本中写成2017年4月10日为笔误，如逾期付款原告有权解除商某,4，并要求被告承担拖欠房款2%的违约金。合同订立后被告没有支付任何房款，故原告诉至法院要求判如所请。 被告李永龙辩称：2016年5月原、被告就上成·如皋国际汽车城117、118、119号商铺订立三份商某,4以及原告向被告支付3万元定金是事实。该合同能够反映原、被告双方2017年4月网签备案合同并非当事人真实意思表示。被告是案涉汽车城项目B区1#、2#、5#、7#楼的水电实际施工人，因该工程施工过程中原告恒隆公司和承包人南通万全建设工程有限公司（以下简“万全公司”）不能正常支付工程款导致工程多次停工，恒隆公司为复工，与被告商定先付10万元，剩余的工程款用117号、118号、119号商铺的房款抵算，多退少补。故双方于2016年5月签订三份商某,4，被告支付定金3万元。为了防止原告将房屋出售给他人，双方于2017年4月27日办理网签备案。被告取得万全公司的结账手续后要求与原告办理房款结算和办理不动产权登记，原告敷衍拖延至今。综上，本案商某,4已经约定由工程款抵房款，原告因自身原因拖延未办理，其诉讼请求均不能成立。 本院经审理查明：原告恒隆公司将如皋市惠政西路上成如皋国际汽车城B区土建、安装、配套设施、消防等工程发包给万全公司承建。万全公司将该工程转包给蔡永龙实际施工，蔡永龙将该工程中B区1#、2#、5#、7#楼的水电工程分包给被告李永龙施工。该工程现已全部施工结束。 2016年因蔡永龙欠付工程款致李永龙承包的水电工程停工，为尽快复工，恒隆公司与李永龙就工程款抵购房款事宜进行了协商。2016年5月9日，原、被告签订三份《商某,4》，原告将上成如皋国际汽车城1幢1单元117号房、118号房、119号房出售给被告，其中117号房建筑面积26.39平方米，单价11000元/平方米，118号房建筑面积25.47平方米，单价11000元/平方米，119号房建筑面积25.53平方米，单价11000元/平方米，三间房屋合计总价851290元。三份商某,4关于付款期限和交付房屋期间均为空白。关于买受人逾期付款的违约责任双方约定为逾期在60日之内的，在合同规定的付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同签订当日被告向原告支付上述三间房屋房款订金30000元。同时，李永龙与如皋市上成汽配城有限公司签订了《委托经营管理协议》，李永龙将上城如皋国际汽车城1幢1单元117号、118号、119号房委托给如皋市上成汽配城有限公司经营自2016年6月30日起至2028年6月29日止，共计12年。 2017年4月27日，应被告要求原告向如皋市房屋预售主管机关办理上述三套房屋的三份《商某,4（预售）》备案，但原、被告双方均未在该三份合同上签字或盖章。合同的主要内容：出卖人恒隆公司，买受人李永龙，商品房名称为上城国际汽车城，买受人购买的房屋为1幢117号、118号、119号，建筑面积分别为26.39平方米、25.47平方米、25.53平方米，价款分别为290290元、280170元、280830元，付款方式和期限为买受人已支付定金分别为20000元、20000元、20000元在合同签订时抵作商品房价款，买受人应当在2017年4月10日前支付该商品房全部价款。买受人逾期付款的按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（1）逾期在60日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金。同时出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当在2017年6月30日前，向买受人交付该商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不解除合同，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金，总额不超过全部房价款的20%。合同自双方签字或者盖章之日起生效。 2017年6月8日，万全公司向被告出具一份收据，载明交款单位恒隆公司，金额65万元，收款事由李永龙工程款抵房款。李永龙持该收据要求与恒隆公司结算总房款和办理不动产权属登记手续，遭到恒隆公司拒绝。李永龙遂于2018年3月22日向本院提起民事诉讼，要求恒隆公司出具上成如皋国际汽车城1号楼117、118、119商品房的购房款票据，并协助办理前述商品房的不动产权属登记。恒隆公司在该案中辩称李永龙仅支付定金，没有支付剩余房款。本院经审理于2018年5月4日作出（2018）苏0682民初3343号民事判决书，认为虽然双方签订的商某,4合法有效，但李永龙未能提供充分证据证明工程款抵房款的事实，并且案涉房屋尚未具备竣工验收和交付使用的条件，驳回了李永龙的诉讼请求。该判决现已生效。 2020年1月19日，恒隆公司以李永龙未及时支付购房款为由向本院提起诉讼，提出上列诉讼请求，要求判如所请。 以上事实，有当事人的当庭陈述、证人顾某,4、刘某,4、颜某,4的证人证言、商某,4、恒隆公司收款收据、上成汽配城委托经营管理协议、万全公司收据、如皋市人民法院（2018）苏0682民初3343号民事判决书、如皋市人民法院（2018）苏0682民初9219号民事判决书等证据在卷佐证，可以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四规定，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告于2016年5月9日订立的关于案涉房屋的三份合同，虽然付款期限和方式、房屋交付期限等没有约定，但商某,4已载明合同当事人、标的物、价款、违约责任、解决争议的方法等条款，应当认定原、被告于2016年5月9日签订三份关于案涉房屋的商某,4已经成立且生效。 2017年4月27日原告备案的三份商某,4文本，并无双方当事人书面签字确认，也没有其他证据表明双方就该合同的全部条款均达成一致意见，被告对于该三份合同中的付款期限、付款方式、逾期付款责任等条款亦不予认可，故不能认定为双方已经重新订立了关于案涉房屋的书面商某,4。对于恒隆公司要求依据2017年4月27日的三份备案商某,4确定李永龙构成违约，并要求解除合同和要求由李永龙承担违约责任的主张，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定，法律或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商某,4纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案原、被告于2016年5月9日签订的三份商某,4虽然约定了逾期付款超过90日出卖人有权解除合同，但没有书面约定付款期限。原告主张双方办理网签备案时就付款期限进行了约定，且约定的付款期限实际为2017年4月27日。但被告对于原告的主张不予认可，原告未能提供充分证据证明双方进行了口头约定，本院不予采信。退一步讲，即使原告主张的是事实，原告向本院提起诉讼也已经超出法律规定的解除权行使期限。 综上，恒隆公司主张解除与李永龙之间的商某,4不符合法律规定，本院不予支持。关于恒隆公司主张违约金，恒隆公司未能举证证明李永龙存在逾期付款事实，对于逾期付款违约金本院不予支持。关于李永龙支付的3万元定金，并无证据证明李永龙已经违反了双方商某,4的约定，故恒隆公司要求没收定金的诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商某,4纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告南通恒隆置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费12310元，由原告南通恒隆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）预交上诉案件受理费12310元。 审 判 长  杨益非 人民陪审员  杨福生 人民陪审员  冒有江 二〇二〇年七月十九日 法官 助理  袁立峰 书 记 员  马楠楠