江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0205民初7290号 原告：严根，男，1984年1月1日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：张虎，江苏法舟律师事务所律师。 被告：汪立新，男，1987年7月3日出生，汉族，住江苏省响水县开发区。 被告：杨洋，女，1990年7月9日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：汪立新，男，1987年7月3日出生，汉族，住江苏省响水县开发区。 第三人：无锡市健行房产中介有限公司，统一社会信用代码91320214695461507B，住所地江苏省无锡市新吴区国信世家57-20。 法定代表人：陈俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪诚，该公司工作人员。 原告严根与被告汪立新、杨洋、第三人无锡市健行房产中介有限公司（以下简称房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2020年1月14日进行证据交换。2020年4月15日，经批准转为普通程序。本院依法组成合议庭于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告严根及其委托诉讼代理人张虎、被告汪立新同时作为杨洋的委托诉讼代理人、第三人房产中介委托诉讼代理人汪诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严根向本院提出诉讼请求：1、请求判令汪立新、杨洋继续履行房屋买卖合同；2、判令汪立新、杨洋立即履行协助严根办理锡山区东亭绿景雅苑3-1904室房屋产权变更登记手续；3、本案诉讼费用由汪立新、杨洋承担。诉讼中，因汪立新称已以189万元的价格将案涉房屋出卖给他人，严根遂变更诉讼请求为：1、请求判令汪立新、杨洋赔偿损失69万元；2、本案诉讼费用由汪立新、杨洋承担。事实和理由： 2017年3月1日，在房产中介居间下，与汪立新签订了坐落于锡山区恒大绿洲（房产证登记为绿景雅苑）3-1904室的房屋买卖合同，并支付了定金3万元。因2017年5月23日无锡市房地产调控出台文件，规定取得不动产证之日起满2年方可转让，致使双方签订的房屋买卖合同无法履行。现案涉房屋的过户登记手续已具备办理条件，但汪立新、杨洋已将房屋转让。其行为已严重损害了严根的利益，遂诉至法院，要求汪立新、杨洋赔偿转让价189万元与合同约定价120万元之间的差额69万元。 被告汪立新、杨洋共同辩称：严根要求赔偿损失69万元无事实依据和法律依据，请求予以驳回。对已收取的3万元定金，其中0.5万元由房产中介收取，余款2.5万元同意退还。具体为：第一，无锡市房地产调控文件出台后，房屋买卖合同因不能按约履行而已经解除。当时通过房产中介协商，在汪立新明确提出不再按原合同执行，要求提高房价或者解除合同后，房产中介明确表示严根“不买了”，应视为双方合同已解除。第二，汪立新、杨洋不应该承担任何赔偿责任。合同不能履行是由于不可归责于双方的原因造成的，合同条款中也约定了出现政府政策变化等不可抗力原因，导致合同不能全面履行的，汪立新、严根、房产中介三方互不承担违约责任。第三，如果让汪立新、杨洋承担赔偿责任明显不公平。房屋对汪立新来说是刚需，原计划在卖掉案涉房屋后另行购房。而政策出台后，房价在2年时间内会发生很大变化。如严根的付款时间延缓，将导致汪立新无法另行购房，同样损害了汪立新的利益。 第三人房产中介述称：汪立新与严根在房产中介处签订房屋买卖合同属实，收取的0.5万元费用也同意退还。双方未履行的原因是无锡市房地产市场调控的文件出台，致使合同在2年内无法履行。合同虽把首付款的支付时间约定为过户当天，但正常情况下，按照一般惯例，从签订合同到办理过户登记手续的时间为三个月左右。后双方也通过房产中介进行了协商，汪立新提出要么提高房价重新签订合同，要么解除合同，但严根均未明确答复，导致一直搁置。 本院经审理认定如下事实： 2017年3月1日，汪立新与严根在房产中介处签订房屋买卖合同一份，约定：1、汪立新将其坐落于无锡市锡山区恒大绿洲3-1904室房屋卖给严根，面积为111.82平方米，价格为120万元，配套设施过户的相关费用由严根承担。严根对汪立新出售的房屋情况已充分了解，并自愿购买上述房屋。2、关于付款，双方约定：（1）严根于2017年3月1日向汪立新支付定金3万元；（2）严根于过户当天向汪立新支付首付款52万元，首付时间可提前用于协助汪立新还清银行贷款；（3）严根贷款金额65万元，由银行支付至汪立新账户。3、任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方赔付本合同成交总价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总价的，责任方应据实赔偿，且房产中介所收取的本合同中约定的信息服务费由违约方给予完整赔偿。4、如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，汪立新、严根、房产中介三方互不承担违约责任。5、双方需积极配合房产中介办理相关手续，提供相应材料，如一方不配合，视作违约处理。6、严根于办理贷款当天向房产中介支付102720元，包括税、中介费、评估费等所有费用。汪立新、严根在合同上签字，房产中介盖了见证章，其工作人员汪诚也在合同上签名。当日，严根向汪立新交付了3万元定金，汪立新出具了3万元定金的收条。 2017年5月22日，无锡市房地产调控领导小组办公室出台锡房调办[2017]1号文件《关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知》，明确自2017年5月20日24时之后取得不动产权证的住房，自取得不动产权证之日起满2年方可转让。 2017年10月12日，案涉房屋办理了房屋产权登记。所有权人为汪立新，杨洋为共有人。诉讼中，汪立新称已将案涉房屋于2019年11月以189万元的价格出卖给他人，并已办理过户登记。 买卖双方对合同的履行情况提供了短信及微信聊天记录。在2017年5月27日汪立新与房产中介汪诚的微信聊天中，汪立新问“那他现在是不买了吧”，汪诚回复“嗯，是的”；问“还要不要打官司”，汪诚回复“具体他明天过来店里才知道什么情况”；汪立新回复“那我不卖了，自己住了”。后严根和汪立新未具体协商，直至2019年9月1日，严根自己以及通过房产中介分别与汪立新联系，汪立新称要谈到上海来谈，最终双方未再商谈，严根遂诉至法院。 诉讼中，房产中介将收取的0.5万元费用汇入本院账户。 上述事实，有双方当事人提供的房屋买卖合同、收条、房产登记信息、微信聊天记录及当事人陈述等在案佐证。 本院认为，汪立新与严根于2017年3月1日签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。但在合同履行过程中，新出台的房地产调控政策致使双方的房屋买卖合同在2年时间内无法履行也为事实。本案主要的争议焦点是：严根在调控政策出台后是否有权要求汪立新、杨洋继续按合同约定履行？ 第一、房屋买卖合同约定不明。在签订房屋买卖合同时，虽然约定了如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，汪立新、严根、房产中介三方互不承担违约责任。从条文字面意思看，如出现约定事由，三方互不承担违约责任。但除此以外，房屋买卖合同是将继续履行还是终止履行，合同约定不明确；根据条款内容，也无法认定在出现约定事由后，房屋买卖合同是否还将继续履行。 第二，汪立新在房地产调控政策出台后要求变更或者解除合同符合法律规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，无锡市房地产调控政策的出台，是双方在签订合同时没有预见到的。双方在支付3万元定金的基础上，对首付款52万元支付时间约定为过户当天。在房地产调控文件出台后，其首付款支付时间、办理过户登记时间、余款支付时间等合同主要条款都发生了变化，延期2年履行将对合同双方当事人的民事权益造成重大影响。汪立新据此要求对合同主要条款重新进行商谈，或者变更合同或者解除合同，符合客观实际，也不违反法律规定。 第三，继续履行合同对出卖方汪立新、杨洋明显不公平。房地产调控政策的出台，使汪立新与严根的房屋买卖合同将延期2年支付首付款52万元及余款65万元，办理过户登记也将延期2年。而2年的房地产市场，房价具有很大的不确定性。按照房地产市场房价总体上升的趋势，该延期支付行为，将对出卖方另行购房等需求造成严重影响。在买受人严根仅支付3万元定金的情况下，要求汪立新、杨洋2年后继续履行2年前签订的房屋买卖合同，明显对出卖方不公平，有违公平原则。 综上，汪立新与严根签订的房屋买卖合同，因不可归责于双方当事人的政策原因，致使合同主要条款的履行期限发生改变。在双方重新商谈未果的情况下，若继续履行则对出卖方显失公平。故汪立新、杨洋要求变更或者解除合同符合法律规定，其处分案涉房屋的行为，并不构成违约，严根要求汪立新、杨洋承担赔偿责任无法律依据，本院不予支持。因双方合同约定如出现政府政策变化等原因，导致本合同不能全面履行的，三方互不承担违约责任。故对严根已支付的3万元定金，不适用定金罚则，扣除房产中介已汇至本院账户的0.5万元，余款2.5万元汪立新、杨洋应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、由汪立新、杨洋于本判决生效后三日内返还严根2.5万元； 二、驳回严根的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10700元，由严根负担10312元，汪立新、杨洋负担388元（汪立新、杨洋应负担诉讼费已由严根预交，汪立新、杨洋于本判决生效之日起三日内直接支付给严根）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  虞静珠 人民陪审员  邱新华 人民陪审员  华 奋 二〇二〇年七月十五日 法官助理兼书记员  刘琳