福建省南靖县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0627执异8号 案外人：吴少波，男，1979年3月1日出生，汉族，住福建省南靖县。 申请执行人：郑英明，男，1974年2月23日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托代理人：卢雪惠，女，1986年12月21日出生，汉族，住福建省南靖县。 被执行人：庄集益，男，1983年10月29日出生，汉族，住福建省南靖县。 被执行人：肖春燕，女，1983年2月10日出生，汉族，住福建省南靖县。 在本院执行吴少波与庄集益、肖春燕民间借贷纠纷一案，案外人吴少波于2020年6月30日对本院执行中查封被执行人肖春燕名下位于漳州市龙文区产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴少波称，请求人民法院依法中止对其所有的房产（位于漳州市龙文区产）的执行，包括强制进行评估和拍卖等。事实和理由：吴少波与庄集益、肖春燕于2013年11月1日签订《房地产买卖协议书》一份，约定庄集益、肖春燕将其位于漳州市龙文区产出售给吴少波，吴少波于当日向庄集益、肖春燕支付258550元房款，此后银行按揭款也由吴少波支付。2013年10月31日双方于漳州市公证处公证，庄集益、肖春燕将房产交付给吴少波。之后，由于开发商的原因，导致双方未能及时办理变更登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，庄集益、肖春燕将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部几款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。吴少波在法院查封讼争房产之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，并合法占有该房产至今长达七年以上，南靖县人民法院将该房产列入评估拍卖范围予以执行，明显错误。特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，提出异议，请求立即中止对该财产的执行，以维护吴少波的合法权益。 郑英明称，当时申请执行的查封该房产时候，吴少波就已经知道了，但是他没有和郑英明说，也没有和法院说，现在才提出异议，已经间隔了一段时间。如果其要解除查封的房屋，其应该支付全部房款。现在房屋也不是吴少波实际在居住，而是租给别人居住。明发商业广场物业提供的发票名字也都是肖春燕的，都没有吴少波的名字。 庄集益称，讼争的房子已经卖给吴少波，并办理了公证手续。该房屋剩余的银行按揭款都是吴少波在偿还。《委托合同》上的签名是庄集益本人所签，《房地产买卖协议书》及《收条》上的签名都是其妻子肖春燕代签的，但庄集益表示认可该签名。讼争的房屋是在2017年12月7日被法院查封的。后来庄集益因为吸毒原因进了戒毒所，对于房屋被查封具体事情，其表示不太清楚。 肖春燕称，讼争的房子确实已经卖给吴少波，其本人也收了购房款，该房屋剩余的银行按揭款也是吴少波在交。 本院查明，本院于2015年3月17日以（2014）靖民初字第2841号民事判决书作出一审判决，判决庄集益、肖春燕于判决书生效后十日内归还郑英明借款本金120000元及利息。判决书生效后，庄集益、肖春燕未按判决确定的内容履行，郑英明于2017年3月2日向本院申请强制执行。本院于当日立案，执行案号为（2017）闽0627执277号。在执行过程中，于2017年12月7日作出裁定，查封被执行人肖春燕名下位于漳州市龙文区。2020年6月30日，案外人吴少波向本院提出申请，请求本院中止对该房产的执行。2020年7月9日，本院予以立案，并移送审查。 另查明，讼争的房产系肖春燕于2011年6月12日以总价款737362元向明发集团（漳州）房地产开发有限公司购买，肖春燕支付首付款227362元，剩余款项510000元通过向银行办理按揭贷款的方式向出卖人支付。 2013年2月8日，肖春燕、庄集益出具一份《协议书》给郑英明，自愿将讼争的房产作为向郑英明借款的抵押物，但未办理抵押登记。 2013年2月25日，肖春燕、庄集益与卢雪惠签订一份《委托合同》，委托卢雪惠为其全权代理办理讼争房产领证、办证、出租、出售、转让、过户等相关手续，并于2013年2月26日到漳州市公证处办理公证。 2013年10月31日，肖春燕、庄集益与吴少波也签订一份《委托合同》，委托吴少波为其全权代理办理讼争房产向银行还清按揭贷款、领证、办证、出售、出租、转让、过户等相关手续，并于当日到漳州市公证处办理公证。 2013年11月1日，肖春燕、庄集益与吴少波签订一份《房产买卖协议书》，约定将讼争的房产以737362元价格出售给吴少波。当日，肖春燕、庄集益向吴少波收取首付款258550元，剩余款项为478812元，系肖春燕、庄集益尚欠银行的按揭款，约定由吴少波负责偿还。肖春燕、庄集益于当日出具一张收条给吴少波收执。之后，肖春燕、庄集益将讼争的房产交付吴少波使用，吴少波在使用过程中于2020年4月左右将房产委托中介向外出租。尚欠的银行按揭款则一直由吴少波偿还至今。上述《房产买卖协议书》及收条上“庄集益”的签名系由肖春燕代替庄集益所签，庄集益与肖春燕系夫妻，其对肖春燕代签行为予以认可。 上述事实，有本院（2014）靖民初字第2841号民事判决书、（2017）闽0627执277号之一执行裁定书、商品房买卖合同（合同编号：xxxxxxx）、肖春燕、庄集益出具卢雪惠的《协议书》、肖春燕、庄集益与卢雪惠签订《委托合同》及其公证书、肖春燕、庄集益与吴少波签订的《委托合同》及其公证书、肖春燕、庄集益与吴少波签订《房产买卖协议书》及收条、中国银行交易流水明细清单及相关当事人的陈述等证据予以证明，本院予以认定。 本院认为，本案焦点在于：吴少波与肖春燕、庄集益之间关于讼争的位于漳州市龙文区产买卖效力及其是否能阻止法院的查封行为问题？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案讼争的房产尚登记在被执行人肖春燕名下，案外人吴少波在本院查封之前，已于2013年11月1日与肖春燕、庄集益签订《房产买卖协议书》，已实际占有该房产，在支付了首付款258550元后，并按双方的约定负责偿还尚欠银行按揭款478812元，至今连续偿还银行按揭款达六年半以上，且导致该房产未办理过户登记手续并非买受人吴少波原因所致。又《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案申请执行人郑英明虽持有肖春燕、庄集益出具同意抵押的《协议书》，但未办理抵押物登记手续，该抵押不发生法律效力，郑英明不享有优先受偿权。至于肖春燕、庄集益与卢雪惠也签订一份《委托合同》，并办理公证手续，但受托人卢雪惠并没有按《委托合同》约定履行受托事项，因此不产生相应的法律后果。因此，案外人吴少波提出中止对位于漳州市龙文区产的执行，其理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于漳州市龙文区产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张煜明 审判员  赖陆好 审判员  詹慧斌 二〇二〇年七月二十日 书记员  吴宛璇