广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初2634号原告：蓝添荣，男，1987年6月29日出生，香港特别行政区永久性居民，身份证号码R466662(2)。委托诉讼代理人：林永彬，广东严冈律师事务所律师。被告：蒋艺华，女，1985年3月2日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区******，公民身份号码440************22X。被告：李柏源，男，1986年3月26日出生，汉族，住广东省江门市新会区**************，公民身份号码440************014。原告蓝添荣与被告蒋艺华、李柏源房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告蓝添荣的委托诉讼代理人林永彬到庭参加诉讼，被告蒋艺华、李柏源经本院公告送达应诉及开庭传票，公告期届满，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蓝添荣向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年7月2日签订的《江门市存量房屋买卖合同》；2.被告退还原告定金120000元及利息（从起诉之日起按银行同期贷款利率计算）；3.被告向原告支付违约金187600元；4.被告向原告支付房屋上涨差价损失195460元；5.被告赔偿原告中介服务费9380元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告蒋艺华在江门房天下房地产经纪有限公司（下称房天下公司）提供中介居间服务下于2017年7月2日签订《江门市存量房屋买卖合同》。合同约定:原告以人民币938000元的价款购买被告位于江门市蓬江区骏景湾品峰天誉庭5幢2904室的房屋。合同对交易定金、付款方式、税费承担、违约责任等均有明确约定。合同签订后，原告依约向被告支付了定金人民币120000元并向中介公司支付了9380元中介费用。根据合同约定：因甲方（被告）原因致使乙方（原告）未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同；被告应当在办理其房产证后一个月内办理抵押注销手续，经原告了解被告已经办理了涉案房屋多时，但其至今仍未办理房屋注销抵押，原告于2018年11月27日向不动产登记中心查询得知被告由于其个人债务导致涉案房屋于2018年9月25日已经被江海区人民法院查封导致不能过户。之后，原告不断催促被告尽快清除房屋过户障碍，但被告至今仍以各种各样的理由为借口欺骗、拖延原告。因被告的违约行为导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，严重损害了原告利益。虽经原告给予被告宽限多时，但被告至今仍未能将房屋过户，原告已经通知被告解除房屋买卖合同。两被告于2009年8月12日登记结婚，涉案房屋买卖发生于其夫妻关系存续期间，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项的规定，蒋艺华收取的定金用于共同生活，故应属夫妻共同债务，李柏源应对蒋艺华的房屋买卖行为及因此产生的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，现依法诉至法院，请求判如所请。原告向本院提交证据有：1.原告身份证，被告蒋艺华身份证，结婚登记审查处理表；2.广东省商品房买卖合同、发票；3.江门市存量房屋买卖合同、收据；4.居间服务合同、收据；5.催告函、EMS快递单；6.同意贷款意向书；7.不动产登记信息证明（2018年11月27日）；8.不动产登记信息证明（2019年8月14日）；9.微信聊天记录、解除合同通知书；10.不动产登记信息证明（2019年11月22日）；11.房屋网上报价。被告蒋艺华、李柏源未作答辩，亦未向本院提交证据。两被告已知悉原告的起诉内容及其相关的诉讼权利，其没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。原告所提供的证据有原件，证据间能相互印证，且无相反证据反驳，本院确认原告所举证据的真实性及与陈述事实的关联性，并据此查明如下事实：原告（乙方）与被告蒋艺华（甲方）于2017年7月2日签订《江门市存量房屋买卖合同》，约定：甲方将位于江门市蓬江区骏景湾品峰天誉庭5幢2904室房屋出售给乙方，房屋成交总价为938000元；该房屋已经设定抵押权，抵押权人为中国农业银行胜利支行，甲方应在出证后一个月内办理抵押注销手续；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金120000元，乙方选择贷款方式支付房屋总价款，拟贷款金额为658000元；甲乙双方应于本合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同；甲方将房屋出售给第三人，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权退房解除合同；乙方依照合同约定单方解除本合同，应当以书面方式进行，本合同自书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将已收取的款项全部返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金；如甲方逾期将乙方支付款项返还给乙方，每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金；在房屋交易过程中已发生的各项费用及其他损失由甲方承担，等等内容。同日，蒋艺华（甲方）与原告（乙方）及房天下公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定：甲乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方就涉案房屋订立了房屋买卖合同；乙方向丙方支付居间服务费9380元；甲乙双方或一方违反本合同或买卖合同约定，已支付的居间服务费丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该费用。合同签订当日，原告向蒋艺华支付定金120000元，向房天下公司支付居间服务费9380元。2018年10月16日，中国建设银行城区支行向原告出具《同意贷款意向书》，同意就涉案房屋给予原告商业贷款500000元。2019年8月14日，原告通过微信向蒋艺华发送《解除合同通知书》，以涉案房屋被法院查封导致不能过户为由解除合同，蒋艺华则在微信中表示已清偿全部欠款。另查，涉案房屋（建筑面积101.54平方米）是蒋艺华于2016年6月30日向江门市蓬江区骏景湾房地产开发有限公司购买。根据江门市*******出具的《不动产登记信息证明》显示，涉案房屋登记于蒋艺华名下期间，抵押权利人为中国农业银行股份有限公司江门胜利支行，2018年9月25日被江海区人民法院以（2018）粤0704执保286号文书查封，2019年2月2日被本院以（2019）粤0703执保111号、112号文书轮候查封；2019年10月21日登记权属人为林俊，抵押权利人为上海浦东发展银行股份有限公司江门分行，没有查封情况。又查，蒋艺华与李柏源于2009年8月12日登记结婚。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告与蒋艺华签订的《江门市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。原告已依约支付定金120000元，并获得银行审批同意贷款，而蒋艺华因负其他债务致使涉案房屋被法院查封无法过户，根据原告与蒋艺华的微信聊天记录可知，蒋艺华自认在2019年8月中旬才偿还相关欠款，本院据此推定蒋艺华在所涉三件案件中并未积极履行还款义务以消除阻碍过户的因素。蒋艺华未按合同约定办理涉案房屋的过户手续，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，蒋艺华怠于履行办理房屋过户义务，原告据此有权解除涉案房屋买卖合同。虽然原告曾于2019年8月14日向蒋艺华发出《解除合同通知书》，但鉴于双方此后仍就合同的履行进行协商，即以实际行动表明愿意继续履行合同，故涉案合同未实际解除。根据原告与其律师的微信聊天记录显示，原告与蒋艺华于2019年11月5日就涉案房屋办理注销抵押事宜进行协商，而该房屋已于同年10月21日过户给案外人，涉案合同实际已无法履行，蒋艺华的行为有违诚实信用原则。原告诉请解除房屋买卖合同合理合法，本院予以支持。涉案合同解除后，蒋艺华应向原告返还已收取的定金120000元。原告主张自起诉之日起计算利息，本院予以支持，对于利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项给付之日止。关于违约金问题。如前所述，蒋艺华未按约定时间办理涉案房屋过户手续且将该房屋另售他人，原告依据合同第九条第二款及第十条第三款的约定，按照房屋总成交价的20%主张违约金187600元（938000元×20%），合理合法，本院予以支持。关于房屋差价损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中，由于出卖人违约致使涉案合同无法履行，房价上涨令原告需比原合同约定支付更多对价才能获取同地段同类型房屋，该预期可得利益的损失，包括房屋增值部分的损失，是蒋艺华在签订合同时应当预见的，故原告主张赔偿房屋上涨差价损失，合理合法，本院予以支持。对于增值部分的认定，因原告未申请对涉案房屋进行价值评估，故可参照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢同楼层同户型，其次是相邻幢同楼层同户型，再次是同区域内相近楼层及户型）与涉案买卖合同成交价之差进行确定。结合原告提交的证据及参考房地产网站发布的相关成交信息，本院酌定涉案房屋于原告提起本案诉讼时的价值为1218480元（12000元/平方米×101.54平方米），涉案房屋增值部分应为280480元（1218480元-938000元）。同时，综合考虑合同的履行情况，原告并未支付全部购房款，本院酌定蒋艺华应按90%比例赔偿房屋增值损失。鉴于原告已依合同约定主张违约金，违约金本质上属于损害赔偿金额之预定，其主要功能是填补守约方损失，违约金和违约损害赔偿的总和不应超过守约方受损害的利益总额。综上，蒋艺华应赔偿64832元（280480元×90%-187600元）给原告，原告主张超过部分，本院不予支持。关于中介服务费问题。涉案房屋买卖合同约定中介服务费由原告承担，该费用是原告信赖合同履行的必要投入，属于获得可得利益的成本。如上所述，原告主张违约金足以弥补原告的实际损失，故对原告请求赔偿中介费损失，本院不予支持。关于李柏源应否承担责任的问题。涉案房屋虽然是蒋艺华、李柏源婚姻关系存续期间取得，但是否属于夫妻共同财产，并非本案审查的范围。涉案债务是否属于夫妻共同债务，应从夫妻双方是否有共同举债的合意，该债务是否用于夫妻共同生活或共同生产经营等方面进行判断，故蒋艺华是否处分夫妻共同财产，并非认定其所负债务是否夫妻共同债务的依据。该房屋登记于蒋艺华名下，李柏源没有在蒋艺华与原告签订的房屋买卖合同上签名，没有证据证明李柏源对涉案房屋买卖是知情并且同意的，亦没有证据证明蒋艺华收取原告的定金后用于夫妻共同生活，故原告请求李柏源对蒋艺华的涉案债务承担连带清偿责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告蓝添荣与被告蒋艺华于2017年7月2日签订的《江门市存量房屋买卖合同》；二、被告蒋艺华于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金120000元及支付利息（以欠款额120000元为基数，自2020年3月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项给付之日止）给原告蓝添荣；三、被告蒋艺华于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金187600元给原告蓝添荣；四、被告蒋艺华于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿房屋增值差价损失64832元给原告蓝添荣；五、驳回原告蓝添荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16773.96元，由原告蓝添荣负担4528.96元，被告蒋艺华负担12245元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判长    梁珊人民陪审员区少卉人民陪审员何仲文二Ο二Ο年七月十四日法官助理陈怡杏书记员王敏仪