江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初2052号原告：王小秀，女，1979年9月10日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。原告：王小星，女，1982年11月10日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。原告：王小妹，女，1977年10月4日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。三原告共同委托代理人：张帆，江西红谷律师事务所律师。执业证号：13601201510582954。三原告共同委托代理人：李宁，江西红谷律师事务所律师。执业证号：13601201811055077。被告：尹印华，男，1977年7月9日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告王小秀、王小星、王小妹诉被告尹印华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王小秀、王小星、王小妹共同委托代理人李宁到庭参加诉讼，被告尹印华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王小秀、王小星、王小妹向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告之间的《房屋租赁合同》于2019年12月9日解除；2.判令被告向原告支付截至2019年12月9日拖欠的房屋租金人民币103552.1元及违约金人民币12261.3元（违约金暂计算至2019年12月9日止为12261.3元，自2019年12月10日起按照月利率2%计算至被告付清全部租金之日止）；3.判令被告向原告返还租赁物，并按照原合同确定的租金计算标准支付自2019年12月10日起至返还租赁物之日止期间的场地占用费；4.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年10月21日起就开始实际承租原告名下位于江西省南昌。2017年9月23日，原告王小秀、王小妹及王小星共同作为出租方与被告尹印华补充签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为10年，2014年10月21日起至2024年10月20日止，承租期内租金，第一年至第三年为人民币269727元／年，第四年为人民币291305元，第五年为人民币314609元，第六年为人民币339778元，第七年为人民币366960元，第八年为396317元，第九年为人民币428022元，第十年为人民币462264元，租金先交半年，由承租方即被告每半年前30日内交给原告即出租方，被告不交付或不按约定交付租金达半月即终止合同，原告有权解除合同，被告逾期交付租金，还应按照每日租金10%支付违约滞纳金。上述合同签订后，被告一开始尚能正常履行合同。2019年3月21日，根据合同约定被告应向原告支付2019年5月21日至2019年10月20日期间的租金为人民币157304.5元，但被告仅支付了人民币100000元，2019年9月21日，被告应付2019年10月21日起至2020年4月20日期间的租金为人民币169889元，但被告未向原告支付过任何费用。原告多次打电话给被告要求其支付房屋租金，被告均以经营亏损为由拒绝支付租金。2019年12月9日，原告委托江西红谷律师事务所律师向被告发出《关于解除的律师函》，载明：1、自2019年12月9日起，解除原被告于2017年9月23日签订的《房屋租赁合同》；2、限被告于2019年12月13日之前向原告支付拖欠的房屋租金违约金；3、要求被告于2019年12月13日与原告办理房屋交接手续并搬离租赁房屋。但被告收到律师函后置之不理，并且拒绝向原告支付房屋租金。截至2019年12月9日，被告拖欠原告的房屋租金为人民币103552.1元，根据双方签订的《房屋租赁合同》，被告应按照每日10%的标准向原告支付违约金，故截至2019年12月9日，被告逾期支付租金产生的违约金为人民币12261.3元。综上，被告的行为不仅违反《房屋租赁合同》的约定，也违反《中华人民共和国合同法》的规定，严重侵害原告的合法权益。无奈之下，原告向贵院提起诉讼，恳请法院在查明相关事实的基础上，支持原告的诉讼请求。原告王小秀、王小星、王小妹为了支持其诉讼请求，向本院提供证据情况如下：证据1、原、被告身份证复印件各1份，拟证明原、被告主体身份信息，是本案适格主体。证据2、2014年7月26日《租赁合同》一份，2017年9月23日《房屋租赁合同》一份，南昌市不动产权证书10份，拟证明：1、被告自2014年10月21日起就开始承租原告王小妹名下位于江西省南昌，租赁期限为10年，自2014年10月21日起至2024年10月20日止，2、2018年10月21日起至2019年10月20日期间的房屋租金为人民币314609元／年，2019年10月21日起至2020年10月20日期间的房屋租金为人民币339778元／年，2019年3月21日被告应支付租金人民币157304.5元，2019年9月21日，被告应支付租金人民币169889元。证据3、2019年12月9日《关于解除的律师函》一份，EMS快递邮寄单一份，物流详情截图一份，拟证明：1、2019年12月9日，原告委托江西红谷律师事务所律师向被告发出解除房屋租赁合同的通知，原被告之间的租赁合同自2019年12月9日起解除，2、截至2019年12月9日，被告拖欠原告的房屋租金为人民币103552.1元，被告逾期支付租金产生的违约金为人民币12261.3元。被告尹印华未答辩，也未向本院提供证据。根据原告王小秀、王小星、王小妹的证据1、2、3，结合本院庭审中查明的事实，同时因被告尹印华未答辩，也未向法庭提供证据，应视为被告放弃质证的权利，故对原告王小秀、王小星、王小妹提供的证据1、2、3均予以认定。经审理查明：2014年7月26日，原告与被告签订了《租赁合同》，合同约定：1.租赁房屋坐落在江西省南昌市，共31间，共计建筑面积3100.31平方米，前三年每平方米价格为29元／月。2、租赁期限为10年，从2014年10月21日至2024年10月20日。3、承租期内房屋租金，第一年1078908元，第二年1078908元，第三年1078908元，第四年1165221元，第五年1258438元，第六年1359113元，第七年1467842元，第八年1585270元，第九年1712091元，第十年1849059元。租金先交半年，然后由承租人在每半年前30日内交付给出租人，付款方式：现金（合同签订当日付押金200000元，合同期满，没有违反条款，押金退回）。4、租赁房屋的用途：宾馆酒店。5、合同解除条件：“有下列情况之一，出租人有权解除合同：…⑤承租人不交付或者不按约定交付租金达半月即可终止合同，押金不退…”。6、违约责任：①承租人逾期交付租金的，除应如数补交外，还应支付违约滞纳金按每日租金的10%缴纳；②承租人如违反合同的第二天租赁期限及擅自将房屋转给他人应支付押金人民币200000元；③如不按合同规定的，应当承担对方为解决纠纷而支付的正常费用（包括律师代理费用、司法鉴定费用等）。2017年9月23日，因被告租赁面积及租金标准发生了变化，原告与被告重新签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、租赁房屋坐落在江西省南昌，前三年每平方米价格为29元／月。2、租赁期限为10年，从2014年10月21日至2024年10月20日。3、承租期内房屋租金，第一年269727元，第二年269727元，第三年269727元，第四年291305元，第五年314609元，第六年339778元，第七年366960元，第八年396317元，第九年428022元，第十年462264元。租金先交半年，然后由承租人在每半年前30日内交付给出租人，付款方式：现金（合同签订当日付押金40000元，合同期满，没有违反条款，押金退回）。4、租赁房屋的用途：会所。5、合同解除条件：“有下列情况之一，出租人有权解除合同：…⑤承租人不交付或者不按约定交付租金达半月即可终止合同，押金不退…”。6、违约责任：①承租人逾期交付租金的，除应加数补交外，还应支付违约滞纳金按每日租金的10%缴纳；②承租人如违反合同的第二条租赁期限及擅自将房屋转给他人应支付押金；③如不按合同规定的，应当承担对方为解决纠纷而支付的正常费用（包括律师代理费用、司法鉴定费用等）。原告王小秀、王小星、王小妹在上述两份合同的出租方一栏签字捺印，被告尹印华在上述两份合同的承租方一栏签字捺印。原告于2019年12月9日向被告发出了《关于解除的律师函》，通知内容如下：1、自2019年12月9日起，解除你方与原告于2017年9月23日签订的《房屋租赁合同》；2、限被告于2019年12月13日之前向原告三人支付截至2019年12月5日的房屋租金99777元及相应违约金；3、被告于2019年12月13日上午9时前往租赁房屋处与原告办理房屋交接手续并搬离房屋，逾期原告将采取强制手段清空租赁物，由此产生的损失由被告自行承担。被告尹印华于2019年12月18日签收了《关于解除的律师函》。被告尹印华自2019年3月21日起仅支付了租金人民币100000元，未按期足额缴纳应付租金。据原告自述，被告于2020年6月底已经搬离案涉店铺。庭审中同时查明：案涉店铺坐落于南昌市南昌县昌南新城象湖路403号南昌居住主题公园住宅区，房屋产权人为王小妹、王小星。庭审中因被告尹印华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，法庭调解未能进行。本院认为：原告与被告签订的两份《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。因被告租赁面积及租金标准发生了变化，原告与被告于2017年9月23日重新签订第二份《房屋租赁合同》，因此双方应按照第二份合同的约定履行相关权利义务。根据《房屋租赁合同》第八条“…承租人不交付或者不按约定交付租金达半月即可终止合同，押金不退。”的约定，被告应在2019年4月21日之前的30日内向被告支付2019年4月21日至2019年10月20日期间的租金人民币157304.5元，但被告却仅支付了租金人民币100000元后再未付分文，被告未按期足额缴纳应付租金的行为，已构成违约，根据双方的约定原告有权单方解除合同，因此原告于2019年12月9日向被告发出《关于解除的律师函》的行为合法有效，本院予以支持，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，被告于2019年12月18日签收《关于解除的律师函》，因此本院确认原被告2017年9月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月18日解除。关于原告要求被告支付截至2019年12月9日拖欠的房屋租金人民币103552.1元及违约金（欠付租金分段按月利率2%的标准计算至付清租金之日止）这一诉请，根据双方合同解除的时间，被告应支付自2019年4月21日至2019年12月18日期间的未付租金，因原告仅起诉被告支付至2019年12月9日止的房屋租金，属于原告对其自身权益的处分，不违反法律规定，本院予以认可。经计算，其中2019年4月21日至2019年10月20日应付租金人民币157304.5元，已付租金人民币100000元，仍欠租金人民币57304.5元；2019年10月21日至2019年12月9日应付租金人民币46247.6元。原被告双方在合同中约定“租金先交半年，然后由承租人在每半年前30日内交付给出租人”，根据双方的约定，如果被告在下一支付周期的前30日内未如期支付，则应按合同约定支付违约金，庭审中，原告主张合同约定的违约金计算标准过高，主动要求调整为按月利率2%计算，原告的该项主张不违反法律规定，予以准许。因此本院判定被告应向原告支付自2019年4月21日起至2019年12月9日止欠付的租金人民币103552.1元及违约金（1.以人民币57304.5元为基数，按月利率2%的标准计算，自2019年4月21日起计算至本判决确定还款之日止；2.以人民币46247.6为基数，按月利率2%的标准计算，自2019年10月21日起计算至本判决确定还款之日止）。对于原告要求被告返还租赁物，并按照原合同确定的租金计算标准支付自2019年12月10日起至返还租赁物之日止期间的场地占用费这一诉请，因原告自述被告已经于2020年6月底搬离案涉店铺，原告对案涉店铺正在进行装修，故对原告要求返还租赁物这一诉请不需本院进行处理。被告在《房屋租赁合同》解除之后至腾退案涉店铺之日的占有使用期间为2019年12月19日至2020年6月30日，因双方并没有约定占用费，支付标准应按双方交易习惯予以确定，即参照双方在《房屋租赁合同》对租金的约定，双方约定第六年租金为人民币339778元，即930.9元/天。故本院判定被告应支付自2019年12月19日至2020年6月30日（共计195天）期间的占用费人民币181525.5元。被告尹印华经传票传唤无正当理由拒不到庭，并不作相应答辩和举证，属怠于行使诉讼权利，对此，应承担相应的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王小秀、王小星、王小妹与被告尹印华于2017年9月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月18日解除；二、被告尹印华应在本判决生效之日起十日内向原告王小秀、王小星、王小妹支付自2019年4月21日起至2019年12月9日止欠付的租金人民币103552.1元；三、被告尹印华应在本判决生效之日起十日内向原告王小秀、王小星、王小妹支付逾期给付2019年4月21日至2019年10月20日期间租金的违约金（以租金人民币57304.5元为基数，按月利率2%的标准计算违约金，自2019年4月21日起计算至本判决确定还款之日止）；四、被告尹印华应在本判决生效之日起十日内向原告王小秀、王小星、王小妹支付逾期给付2019年10月21日至2019年12月9日期间租金的违约金（以租金人民币46247.6元为基数，按月利率2%的标准计算违约金，自2019年10月21日起计算至本判决确定还款之日止）；五、被告尹印华应在本判决生效之日起十日内向原告王小秀、王小星、王小妹支付自2019年12月19日起至2020年6月30日止的场地占用费人民币181525.5元；六、驳回原告王小秀、王小星、王小妹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19682元，减半收取为9841元，由被告尹印华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  朱琳二〇二〇年七月三十一日法官助理曾思施书记员刘忆童