北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初56996号原告：康宁，女，1972年10月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张勇，北京市融商律师事务所律师。被告：贾磊，女，1981年11月9日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京恐龙文化传媒有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：贾磊，经理。原告康宁诉被告贾磊，北京恐龙文化传媒有限公司（以下简称恐龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康宁委托诉讼代理人张勇，被告贾磊及恐龙公司均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。康宁向本院提出诉讼请求：1、请求判令贾磊立即配合我从招商银行北京分行万寿路支行从编号为万寿路支行×号《个人存款资金监管业务三方协议》约定的监管资金账户（监管资金账户为：户名：贾磊；账号：×××；开户行：招商银行北京西翠路支行）中划扣购房款人民币50万元至我指定账户（指定账户为：户名：程风芍；账号：×××；开户行：招商银行北京万寿路支行）；2、请求判令恐龙公司就贾磊的上述支付购房款承担连带支付责任；3、请求判令贾磊、恐龙公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：我于2011年9月购买了北京北亚华欣置业有限公司（以下简称北亚华欣公司）开发的“北亚国际中心（国悦府）”项目×号房产，我一次性向北亚华欣公司支付了购房款、装修款、购置车位款。北亚华欣公司于2012年1月31日将该房产交付我；于2012年12月31日将车位交付我，并由我一直实际居住、使用，我所购上述房产及车位因我原因一直未能办理网签手续。2018年底，我与贾磊就交易房产达成购买意向，贾磊有意购买我所购上述房产。鉴于交易房产我一直未办理网签及房屋所有权证，故经双方友好协商一致，采取贾磊将应支付给我的购房款人民币4450万元进行银行的第三方资金监管存入招商银行北京万寿路支行；我配合贾磊和恐龙公司到交易房产的开发公司即北亚华欣公司办理交易房产及车位的更名手续，将交易房产及车位的买受人由我变更为恐龙公司（贾磊系恐龙公司的法定代表人及实际控制人），并由恐龙公司与北亚华欣公司办理交易房屋及车位的所有权证书的方式进行交易房产的买卖事宜。2019年2月至3月间，诉争各方与招商银行北京万寿路支行分别签订了《个人资金监管业务三方协议》及补充协议，约定了贾磊支付购房款的条件与时限。在上述协议签订后，双方按照上述协议办理了交易房产的相关手续，我于2019年4月12日将交易房产及车位交付给贾磊；恐龙公司于2019年6月底取得了交易房屋及车位的所有权证书，且贾磊在2019年7月2日通知我及资金监管银行于次日即2019年7月3日共同前往银行办理剩余购房款的划扣手续。根据编号为×号的《个人存款资金监管业务三方协议之补充协议1》第五条：“贾磊应在取得房产证两日内委托资金监管方（招商银行北京万寿路支行）从编号为：万寿路支行×号《个人资金监管业务三方协议》约定的监管账户中扣划购房款人民币50万元至甲方指定账户。如贾磊未按约定完成监管账户的支付扣款，则我有权追究被告违约责任”的约定，贾磊于2019年7月2日通知我共同前往资金监管银行办理剩余购房款划扣手续的行为，即视为我已经履行完成房屋买卖交易的全部义务。但就在双方于2019年7月3日到达招商银行北京万寿路支行后，由于贾磊故意不配合办理剩余购房款的划扣工作，造成《个人存款资金监管业务三方协议之补充协议1》中所约定的贾磊支付剩余购房款的工作未能按约定时限完成。故提起诉讼。贾磊及恐龙公司辩称，不同意康宁的诉讼请求，程风芍并非本案当事人。资金监管不能正式扣划并非我方的责任，我方第一时间早在2018年11月30日就把约定的购房款划入资金监管账户。按照资金监管账户的要求，款项的扣划应该双方在银行的监管下进行。康宁在起诉书中称2019年6月底恐龙公司就取得了产权证，但实际上是7月2日才正式取到产权证，之后我们就立即通知康宁并请康宁将其未结清的水费、车位费、杂费、污水处理费（共计1973.04元）及车位的公共维修基金8086元结清后就将款项扣划，但是康宁不同意结清上述款项，并不承认有这些费用，这些费用我方已经给结清了，有票据。其实在康宁交房之前我们就已经要求过康宁结清上述费用，但康宁一直没有结清。7月3日康宁又拒不承认存在这些费用。我方一直在和银行交涉，但是康宁没有回音，之后就直接给我们发了律师函。我方没有违约。我方提出反诉，1、请求判令康宁支付贾磊垫付交付房产之前所产生的污水及处理费291.04元、水费1070元、车位管理费612元、专项维修资金8086元、共计10059.04元；2、请求判令康宁赔偿贾磊过户拖延期间贾磊的预期利益损失40万元（从第一次资金冻结日2018年11月30日开始至最后交易确定日2019年3月20日止冻结资金的预期理财收益与活期利息间差额，具体金额以法院计算为依据）；3、请求判令康宁向贾磊及北京恐龙文化传媒有限公司交付委托装修协议；4、康宁向贾磊支付14073000元营改增税款的50%；5、康宁向贾磊支付房屋破损维修费用12万元；6、请求判令康宁承担本案诉讼费、反诉费。事实与理由：2018年11月，贾磊因子女入学及办公需要，拟向康宁购买其已入住但未办理网签及过户手续的海淀区复兴路×号国悦城×幢×号房产及所属车位。由于北京市学位调整政策在即，双方就房屋买卖约定如下：1、在2018年年底前完成全部的购房、过户手续；2、康宁为贾磊子女入学协调关系，相关费用由贾磊承担；3、房屋按照康宁与开发商签订的销售协议书标准交付，即精装修交付，赠送房间内全部家具、家电及配饰；4、康宁向贾磊交付购房合同及委托装修协议等其与开发商前期签署的相关材料。康宁为证明其对该房产的出售权利及房产交付标准合规，康宁向贾磊提供了办理房屋所有权证的通知函、购房付款凭证、开发商销售协议书、物业收费明细。双方根据康宁亲笔签署的交易背景资料，口头约定于2018年年底办完过户手续。康宁提出可能无法按期交付房产，2018年11月26日，贾磊（甲方）与康宁（乙方）签署租赁协议，约定甲方将已取得房屋产权证的国悦府8116号房屋租赁给乙方居住：1、甲方取得房屋产权证之后两日内，乙方支付押金50万；2、每月租金5万元；3、租赁时间为甲方取得房屋产权证之日起，腾房时间最迟不超过2019年7月30日。在乙方搬走腾空房屋，结清物业费及杂费后，甲方退还押金。基于上述材料及约定，2018年11月30日，根据康宁的要求，在康宁指定的招商银行北京分行万寿路支行（以下简称为招商银行），贾磊、康宁及招商银行签署了《个人存款资金监管业务三方协议》（协议编号：万寿路支行×号），贾磊根据该协议，将全部购房款存入其银行账户并将该账户授予招商银行监管，三方约定在双方携带有效身份证及相关资料情况下，可办理监管提前解除。同日，贾磊与康宁双方签署个人存款资金监管业务三方协议之补充协议（协议编号：万寿路支行×号），约定产权人名称确定为恐龙公司。招商银行所监管的资金，在贾磊取得开发商发票确认无误后扣划3000万元；在房产交易网签完成，取得房屋不动产产权证书后扣划1450万元。应康宁要求，贾磊及恐龙公司为其出具了全权办理购房相关手续的委托书。但资金纳入监管后，康宁未能在2018年年底前办理完毕过户手续，且在此过程中反复变更交易要求。2019年2月16日，根据康宁的要求，贾磊、康宁与招商银行重新签订个人存款资金监管业务三方协议（协议编号：万寿路支行×号）监管资金3000万元，个人存款资金监管业务三方协议（协议编号：万寿路支行×号）监管资金1450万元。监管额度一直未变。本次变更后，康宁仍未向贾磊告知任何房产交付及过户的进展。鉴于无法确认交易进展，贾磊于2019年3月1日正式要求取消交易并解除资金监管协议，并告知银行。随后，银行方表示，康宁不同意取消交易，这时才告知贾磊此次房屋买卖合同已网签，要求继续履行。鉴于监管资金需双方同意方可解除监管且买卖合同已网签，贾磊只能继续等待。2019年3月20日，根据康宁的要求，贾磊、康宁、恐龙公司与招商银行再次重新签订个人存款资金监管业务三方协议及补充协议1（协议编号：×）共3份，分别约定监管资金15753541元，1400万元和50万元及各款项的扣划要求，同时约定任何一方违约，应向守约方支付该房屋交易总价款的30%违约金并另行赔偿守约方的损失。2019年4月12日，康宁向贾磊及恐龙公司交付房屋，双方同时签署《房屋交接备忘录》，明确说明：康宁结清截止2019年4月12日之前物业费及冷水等杂费。贾磊及恐龙公司在接收房产后，发现：1、康宁并未缴纳其使用房产期间的相关费用：包括截止至2019年4月12日的水费1070元、车位管理费612元、专项维修资金8086元及维修费2375元，共计12143元；2、康宁并未依双方最先约定的内容，将开发商赠送的家具、家电、配饰留存；3、房屋存在多处破损。为了保证房屋的正常使用，恐龙公司为康宁垫付了其未缴清费用并告知康宁请其支付，同时请物业及专业装修公司对房屋进行整体的全面维护，共计花费12万余元。2019年7月2日，房屋过户手续办理完毕贾磊取得产权证，贾磊通知康宁于次日共同到招商银行办理资金扣划手续。2019年7月3日，在招商银行办理扣划相关手续前，贾磊要求康宁先确认并支付恐龙公司垫付其应交未交的款项，康宁拒绝确认和支付。后贾磊把为康宁垫付的相关票据留至招商银行，并请银行工作人员联系康宁确认，但康宁没来银行确认。贾磊又通过微信将相关票据发送至招商银行工作人员让其转告康宁。招商银行工作人员告知已发送给康宁。后贾磊在收到融商律师事务所律师函后，于次日与张勇律师联系，该律师经核实确认康宁所欠物业费的事实，并称康宁只确认四张中的三张，有一张不承认。康宁始终未予确认并支付所欠费用的事实，导致资金扣划至今未能进行。此后截止到本案起诉时止，贾磊多次直接联系或请招商银行联系康宁，均未能获得直接的回复。根据资金监管三方协议，康宁未到场提供身份证件及相关材料的情况下，尾款50万元亦无法支付，迄今为止仍在招商银行监管账户中。故根据相关法律法规，特向法院具状反诉，请求法院判如所请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年3月1日，北亚华欣公司（甲方）与康宁（乙方）、恐龙公司（丙方）签订更名协议，该协议载明：甲乙双方于2011年9月3日签订了《销售协议书》，乙方以一次性付款的方式购买甲方出售的“北亚国际中心”（国悦府）项目×号房产（以下简称涉案房屋），双方于2011年9月17日签订了北京市商品房预售合同》及《补充协议》，甲方于2012年1月31日将该房产交付给乙方，但因乙方原因，原买卖合同一直未能办理网签手续；甲乙双方于2012年11月13日签订了《销售协议书》，乙方以一次性付款的方式购买甲方出售的“北亚国际中心”（国悦府）项目×层×号车位（以下简称涉案车位），甲方于2012年12月31日将该车位交付给乙方，但因乙方原因一直未能办理网签手续；2、乙方向甲方提出将该房产以及该车位的买受人由乙方变更为丙方，并将该房产及该车位的房屋所有权证办理至丙方名下，甲方同意乙方的要求。2019年3月20日，康宁（甲方）与贾磊（乙方）、恐龙公司（丙方）签订个人存款资金监管业务三方协议之补充协议1，载明：甲乙丙三方共方确认甲方将其所拥有的涉案房屋出售给乙方，该房屋的交易价格为人民币4450万元整（含一个产权车位，目前车位号52号）；个人资金监管业务三方协议中的款项支付至甲方指定账户。庭审中，康宁确认双方的房屋买卖交易是两条线，一部分是贾磊直接支付给康宁，一部分是贾磊支付给开发商，开发商再将康宁已经交纳的钱退还给康宁。贾磊、恐龙公司确认房款是按康宁指定支付给程风芍，但程风芍并非房屋出售人，而是康宁指定的收款人，支付给开发商的款项也是由康宁指定，2018年11月时康宁让其资金一步到位，委托书也开给康宁，由康宁去办理房产证，目前还差50万元房款未付。恐龙公司出具的授权委托书载明该公司委托康宁全权代为办理涉案房屋及车位产权证相关事宜，授权期限自2018年11月26日至取得房屋产权证为止。贾磊分别于2019年3月21日、3月26日向康宁指定的程风芍账户支付15753541元、1400万元。2019年4月12日，康宁与贾磊办理了涉案房屋交接手续并签署了房屋交接备忘录。涉案房屋及车位的所有权于2019年6月28日办理至恐龙公司名下。贾磊、恐龙公司就第一项反诉请求提交了相应票据，并确认第一项反诉请求中主张的污水及冷水费合计1070元。经本院核算，污水及冷水费合计1070元、车位管理费为612元、专项维修资金为8086元。贾磊、恐龙公司就第二项反诉请求提交了康宁、贾磊及招商银行三方从2018年11月26日至2019年3月20日签订的七份个人存款资金监管业务三方协议及资金冻结确定回单，主张4450万元购房资金一直在康宁指定的银行进行监管，且康宁和贾磊约定在2018年12月30日办结房产购买全部流程并取得房产证后交给贾磊，但2018年12月31日康宁称无法办理房产证，贾磊、恐龙公司希望如果不能按期完成交易就解冻资金，但康宁不同意，要求贾磊继续签协议，上述七份协议都不是贾磊的真实意思，违反公平交易法则。康宁对此不予认可，主张签订上述协议系三方自愿，不存在胁迫情形。贾磊、恐龙公司就第三项反诉请求未举证证明康宁持有涉案房屋的委托装修协议，康宁亦否认其持有该协议。贾磊、恐龙公司就第四项反诉请求提交了贾磊与康宁20**年11月26日签订的补充协议，但贾磊、恐龙公司表示不清楚营改增税款50%的具体金额，康宁主张该费用并未实际发生。贾磊、恐龙公司就第五项反诉请求提交了授权委托书，该委托书载明涉案房屋室内维修工程固定合同价款为12万元，但该委托书没有日期，内容亦未反映出贾磊、恐龙公司支付了12万元维修费用。康宁对该证据真实性、关联性、证明目的均不认可，认为与本案无关。另查，双方均确认仅余尾款50万元仍在招商银行监管账户中。本院认为，根据2019年3月1日个人存款资金监管业务三方协议之补充协议1的约定内容，涉案房屋及车位的实际买受人应系贾磊，只是将所有权办至恐龙公司名下。现涉案房屋及车位的买卖程序已基本履行完毕，涉案房屋及车位的所有权已办理至恐龙公司名下，仅余尾款50万元仍在招商银行监管账户中，故康宁的第一项诉讼请求具备事实及法律依据，本院予以支持。因本院已认定涉案房屋及车位的实际买受人应系贾磊，故康宁的第二项诉讼请求于法无据，本院不予支持。贾磊、恐龙公司就第一项反诉请求提交了相应票据，经本院核算，污水及冷水费合计1070元、车位管理费为612元、专项维修资金为8086元，总计9768元，康宁同意支付该9768元，本院不持异议。贾磊、恐龙公司就第二项反诉请求虽提交了从2018年11月26日至2019年3月20日签订的七份个人存款资金监管业务三方协议及资金冻结确定回单，但其并未举证证明上述协议系受康宁胁迫而签订，且康宁对此不予认可，故贾磊、恐龙公司的该项反诉请求不能成立，本院不予支持。贾磊、恐龙公司就第三项反诉请求未举证证明康宁持有涉案房屋的委托装修协议，且康宁亦否认其持有该协议，故本院对此项反诉请求无法支持。贾磊、恐龙公司就第四项反诉请求提交了贾磊与康宁20**年11月26日签订的补充协议，但贾磊、恐龙公司表示不清楚营改增税款50%的具体金额，且康宁主张该费用并未实际发生，故本院对此项反诉请求亦无法支持。贾磊、恐龙公司就第五项反诉请求仅提交了授权委托书，该委托书虽载明涉案房屋室内维修工程固定合同价款为12万元，但该委托书没有日期，内容亦未反映出贾磊、恐龙公司支付了12万元维修费用，且康宁对该证据真实性、关联性、证明目的均不认可，认为与本案无关。鉴此，贾磊、恐龙公司的该项反诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、贾磊于本判决生效后十五日内配合康宁从招商银行北京分行万寿路支行从编号为万寿路支行×号《个人存款资金监管业务三方协议》约定的监管资金账户（户名：贾磊；账号：×××；开户行：招商银行北京西翠路支行）中划扣购房款人民币50万元至康宁指定账户（户名：程风芍；账号：×××；开户行：招商银行北京万寿路支行）；二、康宁于本判决生效后十五日内向贾磊支付污水及冷水费1070元、车位管理费612元、专项维修资金8086元，总计9768元；三、驳回康宁的其他诉讼请求；四、驳回贾磊及北京恐龙文化传媒有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，由康宁负担,已交纳。反诉案件受理费4550元（贾磊已预交），由康宁负担84元，于本判决生效后七日内交纳；由贾磊负担4466元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 庞 松人民陪审员 汉 青人民陪审员 史金凤二〇二〇年七月二十四日书 记 员 白 玥