河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8423号上诉人（原审被告）：王泰兴，男，1975年4月18日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：刘卫丽，河南魁达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李向阳，男，1987年6月16日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：康建乔，河南星光律师事务所律师。上诉人王泰兴因与被上诉人李向阳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。王泰兴上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判驳回李向阳的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李向阳承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，作出判决缺乏法律依据，判决错误，理由如下：一、李向阳不享有法律赋予的任何解除涉案房屋买卖合同《房屋转让协议》的权利，无权提起解除合同的诉求。1、本案协议不符合约定解除或协商解除的情形，协议双方均无权依据此进行解除。首先协议双方不存在协商一致解除的情况，王泰兴不同意解除该协议，双方并未协商一致。其次，根据本案协议约定，王泰兴和李向阳作为合同的双方，在协议中对合同解除并未做任何约定，因此双方也并未约定协议解除的相关事项。2.本案协议也不符合法定解除的情形，李向阳也未享有法定解除权。根据《合同法》第94条之规定，结合本案案件事实，王泰兴在本案协议履行过程中，按照约定向李向阳交付了涉案房屋，其早已入住，占有和使用，王泰兴并积极配合其办理产权手续。并未存在任何违约行为，更未存在任何过错。因此，本案事实不符合该条法律规定，李向阳不能依据此规定享有合同法定解除权，解除本案协议。3.王泰兴无任何违约行为，本案不符合根本违约情形。根据《合同法》第94条第（四）项规定的根本违约情形，是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，王泰兴既没有迟延履行合同约定义务，更没有其他违约行为。涉案房屋未及时办理房产证的原因在李向阳，是他在该办理房产证的时候未及时去办理，王泰兴是一直积极配合的，但是李向阳从未通知王泰兴配合办理房产证，导致房屋产权未及时办理过户，后因原产权人的债务而被法院查封。而且在涉案房屋被查封后，李向阳应当按照执行异议一直主张权利，维护自身利益，但是其却在执行异议之诉上诉的时候，撤回上诉，从而导致本案房屋被巩义法院拍卖。因此在此过程中，王泰兴无过错和违约行为，不应当承担根本违约责任。二、本案协议依法成立并生效，且协议双方均已履行协议义务，不应当被解除。根据《合同法》第8条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或解除合同。本案协议双方处于自身真实意思表示，签订本协议内容并未违反法律强制性规定，已经合法成立并生效。作为协议的双方应当按照约定履行自己的义务，不得解除本协议。此外本案协议，双方已履行完毕，无法再进行解除，至于房屋产权未及时办理过户的问题，是由李向阳自身原因造成，这已有巩义法院（2019）豫0181民初4811号生效的民事判决书予以证明，王泰兴不存在任何过错和违约行为。三、本案李向阳提起合同解除的权利已超诉讼时效，其请求应当被驳回。本案房屋买卖发生在2016年10月，根据法律规定的普通诉讼时效是二年，本案在2020年3月份才提起诉讼，早已超过法律规定的诉讼时效。四、李向阳提起解除协议的行为有违《合同法》的立法目的、市场交易规则以及公平原则。李向阳未尽到注意义务，未及时办理房屋过户手续导致本案问题出现，王泰兴也是受损害的一方，其不能将其自身过错导致的不良后果强硬地推到王泰兴的身上。李向阳这一行为违反诚实信用原则，也违背了法律立法的目的，同时也损害了市场交易秩序，更显失公平。而且本案中，即使李向阳自身存在过错，但是基于案件事实其仍有维护其自身利益的渠道和路径，那就是进行执行异议之诉，但是李向阳却自行放弃，这一后果应由其自身承担，不应当转嫁给他人，损害他人利益。综上，李向阳不享有合同解除权，无权要求解除合同，本案根本不符合法律规定的根本违约情形，一审判决缺少事实和法律依据，请求对一审法院错误判决予以纠正，作出公正裁判。李向阳辩称：一审认定事实清楚,证据充分,适用法律正确。王泰兴上诉请求及上诉理由不能够成立,应当依法驳回上诉,维持一审判决。一、双方签订的《房屋转让协议》第5条明确约定:甲方（王泰兴）在涉案房屋房产证办理后半年内配合乙方（李向阳）办理完毕过户手续,若不能完成一切损失上由甲方（王泰兴）承担。王泰兴和王建平、王红光第6条约定:甲乙双方（王建平、王红光和王泰兴）对房产性质完全知晓,双方同意关于房屋产权过户的承诺:甲方应在取得房产证后来两个月内办理房屋过户手续,将房屋产权登记在乙方（王泰兴名下）,费用由乙方（王泰兴）承担。由此可知,涉案房屋只有先过户给王泰兴后,王泰兴才能够将涉案房屋过户给李向阳。只有李向阳取得涉案房屋的所有权证时,李向阳才会获得该房屋的所有权,才会获取涉案房屋的全部权利。因王泰兴在涉案房屋经两手转让后至法院查封涉案房屋前,既没有积极地要求王建平将涉案房屋的产权变更为王泰兴,也没有要求将涉案房屋登记在李向阳的名下,更没有在法院查封后提出执行异议。导致巩义市人民法院将涉案房屋拍卖。因王泰兴怠于行使自己的权利,致使李向阳不能够在依照《房屋转让协议》约定获涉案的房屋,不能够实现合同目的。故李向阳有权提出解除合同，并要求王泰兴退还收取的购房款。二、李向阳的起诉不超诉讼时效,涉案房产于2018年11月14日被查封,2020年2月1日被拍卖。期间王泰兴多次找到中间人魏继伟称如果李向阳有任何损失,王泰兴给以全部赔偿,故李向阳在2020年3月起诉,未超出法律规定的诉讼时效。三、本案不存在转嫁风险损害他人利益的情况。李向阳是依照双方的合同第5条约定要求王泰兴承担应当承担的合同义务。且王泰兴在履行完合同义务后,可以依照其和王建平、王红光之间的《房屋转让协议》第4条的约定,向王建平、王红光主张权利。综上所述:李向阳要求解除合同,要求王泰兴退还收取的购房款符合法律规定,所以王泰兴的上诉请求和理由不能够成立,应当依法驳回王泰兴的上诉,维持一审判决。李向阳向一审法院起诉请求：1.判令解除李向阳、王泰兴双方签订的《房屋转让协议》；2.判令王泰兴返还李向阳购房款540000元及该款从2019年7月19日起至实际还款之日止按银行同业拆借贷款市场利率计算的利息；3.本案诉讼费、保全费等费用由王泰兴承担。在诉讼中，李向阳将第二项诉讼请求变更为：判令王泰兴返还李向阳购房款480000元及该款从2020年3月16日起至实际还款之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。一审法院认定事实：王建平、王红光系夫妻关系。2015年12月21日，王建平、王红光与王泰兴签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定：王泰兴从王建平、王红光处购买位于巩义市东方现代城第9幢1单元1205号房产一套，房屋价款为800000元等。2017年1月26日，经魏继伟介绍，李向阳与王泰兴签订《房屋转让协议》一份。该协议载明：2016年10月10日，李向阳购买王红光位于巩义市东方现代城9栋1单元1205号房产一套，购房合同户名王建平，未办房产证，面积153平方米，房屋价款620000元；李向阳应支付王泰兴购房款48万元，剩余银行贷款140000元也由李向阳代为支付；房产钥匙已于2016年10月10日交付，房屋的水电费、物业费等由李向阳负担；王泰兴在房产证办理后半年内配合李向阳办理完毕过户手续，如不能完成，一切损失由王泰兴承担。在李向阳提交的《房屋转让协议》上写有“王泰兴贰拾万元已收到魏继伟1月27日”。李向阳于2016年12月15日通过转账分别支付给王泰兴转款200000元、魏继伟265000元。转给魏继伟的265000元中200000元是购房款，李向阳经王泰兴同意，直接把该200000元转给魏继伟，剩余65000元是李向阳欠魏继伟的款。另外购房款80000元，李向阳在2017年1月26日签协议当天，以现金方式支付给王泰兴，王泰兴当日在李向阳《房屋转让协议》的背面给李向阳书写了收到房款480000元的收据。综上，李向阳付王泰兴房款480000元。李向阳于2016年10月10日收到王泰兴钥匙，后入住该房。李向阳又按合同约定先后偿付该房产的银行贷款50000余元。另查明：该院在审理王帮杰与王建平、王红光买卖合同纠纷一案中，于2018年11月14日查封了王建平位于巩义市××路××楼××单元××（××）房产，于2018年12月12日作出（2018）豫0181民初8532号民事判决书，判决王建平、王红光于本判决生效之日起十日内支付王帮杰货款260669元及利息。因王建平、王红光未按期履行还款义务，王帮杰向该院申请执行。2019年4月11日，该院作出（2019）豫0181执1347号执行裁定书，将查封的房产进行拍卖。李向阳向该院提出执行异议，该院作出（2019）豫0181执异83号执行裁定书，驳回李向阳的异议请求。李向阳于2019年5月28日向该院提起执行异议之诉，请求解除对涉案房产的查封等。该院于2019年7月19日作出（2019）豫0181民初4811号民事判决，驳回李向阳的诉讼请求。现该判决已生效，涉案房产2020年2月1日已被该院拍卖，执行。一审法院认为：李向阳、王泰兴于2017年1月26日签订的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方应依协议严格履行各自的义务。王泰兴系涉案房产的出卖方，负有涉案房产所有权转移、与他人无争议、不被执行等基本义务。李向阳、王泰兴也在《房屋转让协议》中明确约定王泰兴在房产证办理后半年之内配合李向阳办理完毕过户手续，如不能完成，一切损失由王泰兴承担。尽管王泰兴已将涉案房产的钥匙交付李向阳，李向阳已实际居住占用，但因王泰兴未取得所购房产的所有权，因原所有权人王建平、王红光欠他人债务未结清，涉案房屋被法院查封拍卖。所以王泰兴应承担不能交付房屋的根本违约责任。现李向阳无法实现合同目的，可依法解除合同，要求王泰兴返还购房款。该院将李向阳解除合同的起诉书于2020年3月23日送达王泰兴，可视为李向阳履行了解除合同的通知义务。本案合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案李向阳在买卖房产的过程中，明知王建平、王红光未取得房产所有权证而购买系争房产，存在一定的交易风险。另外该房产设定有其他人的抵押权登记。李向阳没有尽到合理的注意义务，未能及时涂销抵押权，导致房产长期未办理过户登记，对该纠纷的产生也有过错。李向阳结合自己的过错，放弃部分购房款（该房产的部分按揭贷款），仅要求王泰兴返还购房款480000元及该款从2020年3月16日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，该院根据合同履行情况，双方的过错程度等，对李向阳的该项请求依法予以支持。王泰兴辩称王泰兴未违约，李向阳无权解除合同等辩解理由该院不予采信。王泰兴认为李向阳起诉超过诉讼时效，因涉案房产于2018年11月14日被查封，2020年2月1日被拍卖，李向阳2020年3月16日提起诉讼，未超出法律规定的3年诉讼时效，对王泰兴的该辩解理由该院也不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、解除原告李向阳与被告王泰兴于2017年1月26日签订的《房屋转让协议》；二、被告王泰兴于本判决生效之日起10日内返还原告李向阳购房款480000元及该款从2020年3月16日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。如被告王泰兴未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。案件受理费8500元，减半收取4250元，申请费3280元，合计7530元，由被告王泰兴负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，在房屋买卖过程中，买受人的主要权利是获得权属无瑕疵的房屋。相应的，出卖人的主要义务是交付房屋和为买受人办理房屋权属证书。本案中，李向阳虽接收了案涉房屋，但案涉房屋的权属证书始终未办理至李向阳名下，且案涉房屋现已因另案被依法拍卖，李向阳已经失去了对案涉房屋的占有。由于李向阳的合同目的客观上已经无法实现，因此，一审判决解除李向阳与王泰兴之间的《房屋转让协议》并无不当。李向阳仅与王泰兴之间存在合同关系，而与王建平、王红光及案涉房屋开发商之间并无直接的合同关系。因此，李向阳针对王建平、王红光及案涉房屋开发商不享有相关合同权利，同时，亦不负有相应的合同义务。作为和王建平、王红光存在直接合同关系的王泰兴，其有权利要求王建平、王红光按照双方之间的合同约定及时履行相应的义务。但现有证据不足以证明王泰兴及时要求王建平、王红光办理相关产权证书。一审法院综合现有证据及李向阳的诉讼请求，判决王泰兴退还李向阳相应的购房款及利息并无不当。综上所述，王泰兴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由王泰兴负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年七月十六日书记员  毕 然