浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0681执异185号 案外人（异议人）：诸暨市八方房地产发展有限公司，住所地诸暨市陶朱街道办事处艮塔西路138号 法宝代表人：骆一中，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱国发，浙江曦明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季玉丽，浙江曦明律师事务所实习律师。 申请执行人:诸暨市上峰小额贷款有限公司，住所地诸暨市暨阳街道环城北路132号怡江花园1幢。 法定代表人：俞建虎，系公司董事长。 被执行人：钱纪锋，男，1968年7月26日出生，汉族，住诸暨市。 被执行人：浙江钱杨软轴软管有限公司，住所地诸暨市店口镇。 法定代表人：钱纪锋。 被执行人：何剑伟，女，1966年7月25日出生，汉族，住诸暨市。 被执行人：浙江恒誉电子科技有限公司，住所地诸暨市暨阳街道江龙工业区。 法定代表人：丁宏刚。 被执行人：丁宏刚，男，1973年9月14日出生，汉族，住诸暨市。 被执行人：浙江恒立工贸有限公司，住所地诸暨市浣东街道里联村。 法定代表人：冯巍。 被执行人：冯巍，男，1976年3月3日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。 被执行人：姚江儿，女，1979年7月21日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。 在本院执行申请执行人诸暨市上峰小额贷款有限公司（以下简称小贷公司）与被执行人钱纪锋、浙江钱杨软轴软管有限公司（以下简称钱杨公司）、何剑伟、浙江恒誉电子科技有限公司（以下简称恒誉公司）、丁宏刚、浙江恒立工贸有限公司（以下简称恒立公司）、冯巍、姚江儿借款合同纠纷一案中，案外人诸暨市八方房地产发展有限公司（以下简称八方公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人八方公司向本院提出异议请求：请求贵院解除预告登记在姚江儿、冯巍名下实际由案外人所有的坐落于诸暨市××街道××花园××幢房屋（权证号：××、××）的查封。事实与理由：贵院在执行（2017）浙0681执4700号申请执行人小贷公司与被执行人姚江儿、冯巍借款合同纠纷一案中，于2018年8月31日查封了预告登记在姚江儿、冯巍名下的坐落于诸暨市陶朱街道八方银湖花园翠林苑Ｆ16幢房屋（以下简称涉案房产）。2012年5月31日，姚江儿、冯巍与案外人签订了涉案房产的商品房买卖合同，但因姚江儿、冯巍未按约定支付按揭款，2014年1月17日双方解除了涉案房产有买卖合同，该事实由贵院（2015）绍诸民初字第1681民事判决书所确认。案外人认为，合同解除后，原预告登记在姚江儿、冯巍名下的房产应属案外人所有，且贵院查封亦在双方解除合同后，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、第三十一条之规定，请求贵院解除对涉案房产的查封。 本院查明：2017年2月16日，本院对小贷公司诉钱纪锋、钱杨公司、何剑伟、恒誉公司、丁宏刚、恒立公司、冯巍、姚江儿借款合同一案，作出（2017）浙0681民初1696号民事判决：一、钱纪锋应归还小贷公司借款本金人民币100万元，并支付自2016年4月10日起至借款本金实际付清之日止按月利率18.664‰计算的利息，款限本判决生效之日起十日内付清；二、钱杨公司、何剑伟、恒誉公司、丁宏刚、恒立、冯巍、姚江儿对上述债务在最高余额人民币300万元整内承担连带清偿责任[与本院（2017）浙0681民初1697号案件一并计算]。该判决生效后，经小贷公司申请，本院于2017年6月17日以（2017）浙0681执4700号立案执行。执行中，本院于2018年3月15日作出（2017）浙0681执4700号之一执行裁定，查封被执行人姚江儿、冯巍购买的涉案房产等，并于同年8月31日向不动产登记机关送达了相关查封手续。2018年8月31日，本院作出（2017）浙0681执4700号之二执行裁定：终结（2017）浙0681执4700号案件的本次执行程序。后案外人八方公司提出上述异议。 另查明:2015年12月11日，本院对八方公司诉姚江儿、冯巍商品房预售合同纠纷一案，作出（2015）绍诸民初字第1681号民事判决：一、确认八方公司与姚江儿、冯巍于2012年5月31日签订的合同编号为Ｂ9Ｂ019369号《浙江省商品房买卖合同》于2014年1月17日解除；二、驳回八方公司其余诉讼请求。该判决于2016年1月9日生效。该判决中查明如下基本事实：姚江儿、冯巍于2012年5月31日签订《浙江省商品房买卖合同》向八方公司购买涉案房产，合同总价款11406592元，首付房款5706592元，余款5700000元向中信银行按揭贷款。在付清首付款和办理按揭贷款后，涉案房产办理了预告登记手续，预告证号为：××、××。2014年1月17日，涉案房产买卖双方达成协议，约定双方同意解除购房合同，由八方公司先退还姚江儿、冯巍购房款5500000元用于归还按揭贷款，在姚江儿、冯巍还清贷款后，办理退房手续，等网上合同解除后八方公司退还姚江儿、冯巍首付款5906592元。同年1月20日，八方公司汇入姚江儿账户人民币5500000元，但姚江儿、冯巍未归还按揭贷款。后中信银行向本院起诉，要求归还按揭贷款。2015年5月20日，三方达成如下协议：一、买卖双方签订的商品房买卖已于2014年1月17日解除，八方公司公司尚应退还姚江儿、冯巍款项5851333.24元；二、其中5292265.27元由八方公司直接归还欠中信银行按揭贷款本息，其余约559267.97元在办好商品房预告登记和备案合同登记注销手续，由八方公司退还姚江儿、冯巍；三、中信银行在还清按揭贷款后向法院撤诉。中信银行于2015年5月27日向本院申请撤诉被准许。后姚江儿、冯巍未协助八方公司办好商品房预告登记和备案合同登记注销手续，八方公司再次起诉，本院遂作出上述判决。现涉案房产登记权利人为八方公司，不动产权证号为：浙（2019）诸暨市不动产权第0××7号。 上述事实，由（2017）浙0681民初1696号民事判决书、执行案件立案审查流程管理信息表、（2017）浙0681执4700号之一执行裁定书及相应协助执行通知书与送达回证、不动产登记信息查询记录、（2017）浙0681执4700号之二执行裁定书、2015）绍诸民初字第1681号民事判决书及生效证明等证据，案外人八方公司提交的涉案房产不动产权证书等证据所证实。 本院认为，涉案房产已于2014年1月17日解除《浙江省商品房买卖合同》，且开发商八方公司已于2015年5月将大部分购房款退还购房者姚江儿、冯巍，只剩余5%左右购房款用于处理解除预告登记等善后问题；因被执行人姚江儿、冯巍未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，本院于2018年8月31日将涉案房产作为姚江儿、冯巍的责任财产予以查封；对涉案房产的查封是在买卖合同依法解除之后。商品房预告登记是一项为保全旨在发生不动产物权变动的请求权能够优先实现而登记的制度，该项制度优先保障的是预告登记权人的债权请求权，而对预告登记的商品房查封是对将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，是对商品房买卖合同项下权利的查封，但该预查封必须以合法有效的买卖合同成立为基础和前提，因涉案房产的买卖合同已于查封前依法解除，且非八方公司的原因至今未能解除预告登记，但涉案房产预告登记的基础和前提已消失。因涉案房产登记权利人为八方公司，且姚江儿、冯巍的预告登记权人利益已实际消亡，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条和第二十九条的规定精神，涉案房产已不属于被执行人姚江儿、冯巍的责任财产范围。综上，案外人八方公司以案涉房产系其所有提出的排除执行异议，理由成立，本院应予支持。当然，法院对执行异议只是进行形式审查，如当事人对审查结果不服的，仍可依法提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止登记在诸暨市八方房地产发展有限公司名下坐落于诸暨市××街道××花园××幢房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  徐平君 审判员  边 防 审判员  陈 波 二〇二〇年七月二十日 书记员  吴 洒