北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初9845号原告（反诉被告）：吴银春，女，1975年3月27日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李宏奇，北京市兆亿律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐鹏，男，1981年11月19日出生，汉族，无业，住陕西省渭南市临渭区。原告（反诉被告）吴银春（以下简称吴银春）与被告（反诉原告）徐鹏（以下简称徐鹏）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴银春委托诉讼代理人李宏奇、徐鹏于诉讼期间委托诉讼代理人高晓阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴银春向本院提出诉讼请求：依法判令徐鹏支付租金79.3万元及滞纳金15.86万元。事实和理由：我与徐鹏于2014年11月1日签订《承包协议》，我将从北京活力天宝国际影城有限公司（以下简称天宝影城）承租的天宝影城地下一层夹层（以下简称涉租场地）约200平方米承包给徐鹏经营服装、鞋帽、床上用品等，承包期限自2014年11月1日至2017年10月30日止，承包租赁费每年42万元，支付方式为每月28日支付下月承包费。履约期间，徐鹏没有依约支付承包费，陆续支付85.2万元。2017年10月30日履约期满后，徐鹏仍然继续按照原协议约定使用涉租场地直至2019年6月30日，徐鹏合计拖欠租金扣抵押金仍欠付79.3万元，多次催要未果。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。徐鹏辩称并提出反诉请求：1、判令吴银春赔偿经济损失125180.49元；2、判令吴银春返还押金17500元。事实和理由：我与吴银春于2014年11月1日签订承包协议，我承包涉租场地经营服装、鞋帽、床上用品、预售包装食品。2017年10月30日期限届满，双方未签署租赁合同。因为自2017年11月初开始，规划部门、消防部门对涉租场地进行查处，天宝影城于2017年12月向我发出通知，要求停业并撤店，于2018年5月9日第三次发出停业撤店通知，并不定期现场检查，我才得知吴银春未经天宝影城同意擅自转租。吴银春以每年36.7万元价格租赁天宝影城地下一层商铺，夹层免费使用，其将夹层出租给我和另一家花店，每日赚取800元差价，三年赚取差价80多万元。因天宝影城禁止转租，且涉租场地无法正常经营，我向吴银春提出解决转租合同并完善规划消防手续，吴银春承诺解决问题，不能正常经营期间不收取房租，让我不要撤店。自2018年1月至2018年8月期间无法经营，直到2018年9月吴银春称与天宝影城和解并承诺我可以正常经营，我才于当月开始支付租金，2019年1月后的租金交付给了天宝影城。吴银春主张2016年12月以前的租金已过诉讼时效。我并未拖欠吴银春租金，吴银春未能保证涉租场地符合约定用途，无权要求我支付2018年1月至8月期间的租金。另，无法经营期间造成我经济损失：2017年11月清库存打折赠送物品损失45067.9元、2017年12月清库存打折赠送物品损失8212.71元、商品损耗71899.88元及2018年1月至8月员工工资损失42205.4元，吴银春应予赔付；已付押金105000元扣抵2018年11月1日至2019年1月15日期间租金87500元，剩余17500元应予返还，故提起反诉，望判如所请。吴银春针对反诉辩称：徐鹏一直在涉租场地正常经营，其经营的都是快到期进口食品，打折促销及降价与我方无关，徐鹏要求赔偿损失没有依据。员工损失亦与我方无关。押金可以退还，也可以扣抵欠付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年11月1日，吴银春（甲方）与徐鹏（乙方）签订《承包协议》，甲方将涉租场地承包给乙方经营服装、鞋帽、床上用品、预售包装食品食用。承包经营期间，乙方独立核算，自主经营，盈亏自负，乙方自行办照。承包期限为三年，自2014年11月1日至2017年10月30日止。乙方付给甲方承包费用每年四十二万元整，付款方式为月付即三万五千元整，每月28号交下月承包费，每逾期一日，乙方需按日使用金的10%支付滞纳金，承包期间水电费、空调取暖费和空调制冷费由乙方自行承担。签订合同时，乙方需付给甲方承包押金十万五千元。合同期限内，如乙方不经营承包，承包押金不退；如甲方提前收回经营承包权，甲方应赔偿乙方承包押金十万五千元。此协议双方不得以任何形式向第三方泄露，否则泄露方承担一切损失和责任。关于履约情况，双方均确认徐鹏已付押金105000元，合同期满后，双方未签署书面协议，徐鹏继续承租使用涉租场地用于经营，按《承包协议》约定标准支付租金，租金应付至2019年1月15日。就租金实付情况，吴银春表示自2014年11月1日至2019年1月15日期间合计收取租金78.7万元，并就此提交2014年4月至2018年10月期间的银行交易流水明细单为证。徐鹏表示2015年底前均由其前妻交纳租金，据己方持有凭据统计2016年4月至12月期间支付租金34万元、2017年度支付租金40万元、2018年10月支付租金6万元，并就此提交支出凭单、付款凭证及银行交易流水明细单为证。就双方所交证据核算比对，除徐鹏提交的2017年5月6日支出凭单载明的房租1万元在银行流水明细单中无显示外，徐鹏诉述其他付款均有银行流水明细单相互印证。庭审中，徐鹏表示涉租场地处于夹层存在安全隐患，不具备经营条件，自2017年11月起被规划部门、消防部门多次查处，天宝影城分别于2017年12月6日、2018年1月11日、2018年5月9日发送停业撤店通知，吴银春承诺2018年1月至8月期间免交租金，因涉租场地经营受限造成打折促销商品损失及员工损失等。就此，徐鹏提交撤店及停业通知三份、行政处罚决定书、微信聊天记录、书面证言、赠送记录统计明细单、超市报损明细单及工资表等证据。对此，吴银春表示涉租场地具备经营条件，亦办理了营业执照，只是对于安全防火进行定期检查，徐鹏一直经营使用涉租场地，吴银春并没有做出过减免租金的承诺。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。吴银春与徐鹏签订之《承包协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。该协议虽名为承包，但并未涉及经营、资产及人员等管理约定，实为涉租场地租赁协议，双方对于租赁合同关系均予确认，本院不持异议。合同期限届满后，双方未签署书面协议，视为不定期租赁，双方均认可沿用原协议租金标准，本院亦不持异议。关于本诉，徐鹏就2016年12月前租金以超过诉讼时效予以抗辩。本院认为应当区分同一债务分期履行与分期履行合同之债，房屋租金属持续定期发生之债，系合同履行构成中不断发生，具有双务性，并非同一债务分作数期给付，在各期债务履行期限届满后，均应视为独立债务，应单独计算各诉讼时效，故徐鹏以时效抗辩于法有据。依据民法总则规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。民法总则施行之日，民法通则规定的诉讼时效尚未届满的，适用三年诉讼时效规定；民法通则规定的诉讼时效已经届满的，不再适用三年诉讼时效规定。依据民法通则规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。故此，结合租金支付约定，本院对于徐鹏抗辩意见予以采信，本院审查2016年12月至2019年1月15日期间的租金支付情况。自徐鹏提交之银行账户流水明细、支出凭证及微信记录等证据可以认定2016年12月、2017年1月至12月、2018年9月至10月期间租金均已付清，徐鹏欠付租金2018年1月至2018年8月、2018年11月至2019年1月15日期间的租金。徐鹏表示吴银春承诺减免2018年1月至8月期间的租金，但未能就此充分举证，在吴银春否认情形下，本院难以采信。自徐鹏提交之撤店及停业通知、行政处罚决定书及微信聊天记录等证据可知涉租场地因消防问题被天宝影城多次下发停业通知，徐鹏虽未停止经营，但确会对其日常营业产生影响。考虑到吴银春未能保证涉租场地符合协议约定的租赁用途，本院对于徐鹏欠租期间租金数额酌情调整并予以判处。另，鉴于租赁标的物瑕疵情况，本院对于吴银春主张欠付租金滞纳金不予支持。关于反诉，徐鹏经营超市期间发生于2017年底的销售物品赠送损失及损耗损失，难以认定因涉租场地瑕疵所致，本院对此不予支持；徐鹏经营超市期间发生的员工支出属经营成本，而非损失，本院亦不予支持。徐鹏已付押金应予退还，考虑其反诉请求以扣抵租金方式予以主张，本院于欠付租金中一并扣抵处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐鹏于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）吴银春租金二十六万二千五百元（扣抵押金十万零五千元，剩余款项于上述期间支付）。二、驳回原告（反诉被告）吴银春的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）徐鹏的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6650元，由原告（反诉被告）吴银春负担4900元（已交纳），由被告（反诉原告）徐鹏负担1750元（吴银春已交纳，徐鹏于本判决生效之日起七日内支付吴银春）。反诉案件受理费1550元，由被告（反诉原告）徐鹏负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年七月二十七日书记员 李剑奇