福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终773号 上诉人（原审被告）：周宁县龙源房地产有限公司，住所地福建省周宁县狮城镇环城路**狮城国际营销中心，统一社会信用代码91350925550955581Y。 法定代表人：苏斌，总经理。 委托诉讼代理人:吴接赟，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人:吴华金，福建国富律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈高鹤，男，1969年2月20日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人:吴琛琛，福建凡圃律师事务所律师。 原审第三人：天津中旺景通实业有限公司，住所地天津市武清区地毯产业园综合办公楼303-9，统一社会信用代码91120222575111182L。 法定代表人：郑翠平，董事长。 委托诉讼代理人：刘莹莹，福建凡圃律师事务所律师。 上诉人周宁县龙源房地产有限公司（以下简称龙源公司）因与被上诉人陈高鹤、原审第三人天津中旺景通实业有限公司（以下简称中旺景通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省周宁县人民法院（2020）闽0925民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。龙源公司的法定代表人苏斌以及委托诉讼代理人吴接赟、吴华金，陈高鹤的委托诉讼代理人吴琛琛，中旺景通公司的委托诉讼代理人刘莹莹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙源公司上诉请求：撤销一审判决,改判驳回陈高鹤的全部诉讼请求。事实与理由： 一、案涉周宁县狮城镇环城路2号狮城国际2幢10层E1002号商品房系龙源公司委托中旺景通公司销售的，销售款项专门用于交付龙源公司的各种税款，原审法院遗漏认定该事实，进而作出了错误判决。 《和解协议》第一条约定龙源公司同意以其在周宁开发的狮城国际房地产部分房屋产权过户予中景通公司或委托其销售，用以抵偿龙源公司作为担保人结欠中旺景通公司的借款本金5200万元。协议第四条约定龙源公司同意以其开发的周宁房地产以一、二号楼均价6200元/平方米，三号楼均价7200/平方米委托中旺景通公司对外进行部分销售，销售回笼资金专款专用，作为上诉人承担税费的来源。《确认书》第一条载明龙源公司用于抵偿中旺景通公司债务而委托中旺景通公司售卖的房产46套，该46套房产价值共计52446430元，已完全覆盖《和解协议》所约定的用以抵偿中旺景通公司的借款本金5200万元。《确认书》第二条载明龙源公司另行拿出5套房产委托中旺景通公司销售，销售的款项用于交付龙源公司的各种税款。因此，根据《和解协议》及《确认书》的内容，案涉E1002房产系龙源公司委托中旺景通公司销售的房产，不在抵偿房产的范围内。因此，买受人应当按照《商品房买卖合同》约定支付相应的购房款，鉴于陈高鹤（买受人）未按照合同约定支付款项，构成根本违约，龙源公司无需交付房产，原审法院判决龙源公司交付房产无事实与法律依据。 二、本案不存在债权转让情形，原审法院认定浙江省东海建设有限公司受让中旺景通公司对龙源公司享有的相关债权，陈高鹤无需支付本案涉讼商品房的购房款，该事实认定不清，证据不足。 首先，原审法院认定本案存在债权转让情形的证据仅为陈高鹤提供的中旺景通公司、天津北方世纪钢材城管理有限公司与浙江省东海建设有限公司于2019年4月29日签订《债权转让确认协议》以及中旺景通公司的陈述。案涉《商品房买卖合同》系于2014年4月22日签订，假设存在债权转让，中旺景通公司自愿将龙源公司抵偿债务的房产转让给东海公司，用于中旺景通公司为北方公司代偿结欠东海公司的借款,那么应当在《商品房买卖合同》之前就应当签订《债权转让协议》，而不可能在如此复杂且金额特别巨大的代偿关系中仅口头约定而不签订任何的债权转让材料，明显不符合常理。值得注意的是，章步裕、郑应祥、章小阳、陈高鹤、陈兵作为一审原告的案件中，所有《债权转让确认协议》的签订时间均在同一天即2019年4月29日，而且乙方全部都是天津北方世纪钢材城管理有限公司，内容格式也是一样，且章步裕住址周宁县，郑应祥住址宁德市蕉城区，章小阳住址江西省南昌市，陈高鹤住址浙江省诸暨市，陈兵住址江苏省启东市，5人均来自不同省份，北方公司居然能在同一天内跨4个省份分别与他们签订协议，显然不可能，唯一的解释就是系列案中的《债权转让确认协议》均系伪造、虚假的。 其次，该《债权转让确认协议》中的丙方不是陈高鹤，而是浙江省东海建设有限公司，经工商查询，东海建设公司的股东为蒋培毅（70%）、蒋琳（30%），法定代表人为蒋培毅，这家公司与陈高鹤没有任何关系。《债权转让协议书》第一条约定，甲方（中旺景通公司）自愿代乙方(北方公司)偿还乙方所欠丙方（东海公司）工程款531.7559万元，并自愿将周宁狮城国际房产转让予丙方，用于代乙方偿还上述借款。第三条约定，丙方将上述房产指定登记于陈高鹤名下。第四条约定，陈高鹤取得房产后，乙方与丙方之间的债务抵消，陈高鹤在取得相应房产证后，将房款汇入甲方账户内，甲方收到款项后及时汇入丙方账户。根据该协议书的约定可以看出：①协议书约定代偿的款项前后矛盾一会是工程款一会又是借款。②根据协议约定，案涉房产登记于陈高鹤名下后，东海建设公司与北方世纪公司的债权债务抵消了，那么陈高鹤何必还要支付购房款？即便需要支付购房款，购房款也是直接支付给东海建设公司，何必要支付给中旺景通公司？此外，既然中旺景通公司是替北方世纪公司代偿债务，必然要收回售房款，为什么还要将购房款再支付给东海建设公司？这种重复支付两次购房款的行为显然有悖常理。针对这一情形，中旺景通公司在原审庭审中回答说，这是民事合同法律关系，买受人可以付一次款，也可以付两次、三次，想重复付几次款是他们的权利，别人无权干涉。这种回答令人遐想…… 同时，除《债权转让确认协议》外，陈高鹤亦未提供任何基础证据证明中旺景通公司、北方公司及东海公司之间于2014年之前存在债权债务关系。显而易见，本案根本不存在债权转让及任何代偿行为，陈高鹤提交的《债权转让确认协议》系中旺景通公司的实际控制人孙忠康为转移公司资产而虚构债权债务特别制作的。原审法院认定东海公司通过受让中旺景通公司对龙源公司享有的相关债权，因此陈高鹤无需再向龙源公司支付案涉商品房购房款，认定事实存在严重错误。 其三，《债权转让确认协议》系中旺景通公司的实际控制人孙忠康为达到恶意转移中旺景通公司资产，侵占国有资产的目的，虚构债权债务关系而制作的。经龙源公司了解，中旺景通公司放贷的所有资金均系来自天津中通小贷公司，而中通小贷公司尚欠国家开发银行股份有限公司近8000万元的贷款未还，该笔8000万元贷款的案件已经过天津市中级人民法院作出生效判决并处于强制执行阶段【案号：（2014）二中民二初字第126号；（2014）二中民二初字第127号】，中通小贷公司目前已无财产可供执行。由于中旺景通公司对中通小贷公司负有债务，为避免财产被间接执行，中旺景通公司意图转移案涉财产，为到达这种目的，不惜违法的虚构事实，制作债权债务等有关文件，中旺景通公司的这种不法目的从买受人的身份情况，以及《债权转让确认协议》的签约主体信息可以相互印证。经龙源公司事后调查核实，所有买受人也就是系列案中的一审原告均系孙忠康的亲朋好友，其中，孙玉珠系孙忠康的姐姐，章步裕系孙忠康的岳父，彭妙清系孙忠康姐夫的妹妹，肖温桦系彭妙清的小叔子，章小阳系孙忠康的舅子，其余都是孙忠康的朋友。同时，中旺景通公司的股东、法定代表人郑翠平系孙忠康的母亲，从本案中所有中旺景通公司的授权代表、签约代表均为孙忠康的情形可以看出，孙忠康系中旺景通公司的实际控制人，债权转让确认协议中的乙方即北方世纪公司的股东为孙忠康（60%）与天津北钢投资集团有限公司（40%），孙忠康同时也是北钢集团公司的股东（40%）兼法定代表人，也就是说，该债权转让确认协议的甲乙双方的实际控制人均为孙忠康，本案陈高鹤系孙忠康朋友，由此可见，该债权转让显然是陈高鹤与中旺景通公司、北方公司恶意串通，而为本案精心炮制的，企图达到中旺景通公司及其实际控制人孙忠康恶意转移案涉财产的目的，该行为已涉嫌刑事犯罪。 三、案涉《商品房买卖合同》系基于履行龙源公司与中旺景通公司签订的《和解协议》为目的而签订的，而龙源公司与中旺景通公司签订的《和解协议》因中旺景通公司的违约行为而终止。因此基于履行和解协议而签订的商品房买卖合同已丧失履行基础。 案涉《商品房买卖合同》只是龙源公司与中旺景通公司履行《和解协议书》的其中一个环节，是履行《和解协议书》的一种表现形式。2014年5月15日，龙源公司与中旺景通公司就履行天津市第一中级人民法院作出的（2013）一中民二初字第0058号、（2013）一中民二初字0067号《民事调解书》签订了《和解协议书》，协议书约定龙源公司同意以其在周宁开发的狮城国际房地产部分房屋产权过户予中景通公司或委托其销售，用以抵偿龙源公司作为担保人结欠中旺景通公司的借款本金5200万元。 和解协议签订后，龙源公司积极履行了协议义务，中旺景通公司称将案涉房屋卖与陈高鹤，龙源公司遂按照中旺景通公司的指示与陈高鹤了签订《商品房买卖合同》。中旺景通公司却违反承诺及协议约定，不仅未履行代缴税款的义务，而且始终未督促陈高鹤支付购房款，导致双方签订的《和解协议书》无法继续履行而终止。该事实从陈高鹤提交的证据3关于要求尽快交缴税款的函及龙房字（2014）7号关于要求尽快交缴税款的函相互印证。龙房字（2014）7号关于要求尽快交缴税款的函明确载明：因中旺景通公司没能履行当初的承诺及2014年5月15日和解协议书的约定，造成被告被县税务局停开发票，被告函告中旺景通公司于2014年11月15日前到被告处处理所欠的税款及签署确认书，如不来将视为默认。中旺景通公司对被告多次催告均置之不理，不履行和解协议所约定的义务，导致和解协议无法继续履行而终止。因此，基于履行《和解协议》而签订的《商品房买卖合同》早已丧失了履行的基础和前提。 四、原审法院将案涉房产纳入《和解协议书》约定的抵偿中旺景通公司借款本金的范围，并依据《关于要求尽快交缴税款的函》及附件《确认书》认定龙源公司对中旺景通公司指定将案涉商品房登记于陈高鹤名下的情况是明知的，对其指定已予认可、并予配合。该事实认定不清。 陈高鹤及中旺景通公司认可的《确认书》第二条载明：龙源公司另行拿出5套房产委托中旺景通公司进行销售用于龙源公司缴纳税款。而案涉房产在该5套房产范围内，充分证实了案涉房产非《和解协议》约定的抵偿中旺景通公司的房屋范围。事实上，案涉房产系龙源公司委托中旺景通公司销售专款专用于龙源公司缴税，因此，陈高鹤作为买方，至今未支付分文购房款，已构成根本性违约。而原审法院罔顾以上客观事实，荒谬的认定龙源公司愿意将涉讼商品房用于抵偿结欠中旺景通公司的借款，对中旺景通公司指定将涉讼商品房登记于章步裕名下的情况是明知的，且愿意与章步裕签订《商品房买卖合同》，显然存在重大错误。 陈高鹤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，龙源公司上诉请求应予驳回。事实与理由： 一、龙源公司以“以房抵债”的方式将案涉商品房抵偿给章步裕，故章步裕无需另行支付购房款。从各方提供的证据可以证实，龙源公司以其开发建设的51套商品房，用以抵偿欠中旺景通公司的债务，其中包含本案案涉的商品房，龙源公司已向中旺景通公司发函确认以上述房产抵欠债务，并附上房产明细。龙源公司出具的《函》称：“我公司已全面履行了房产抵欠贵公司52446430元的债务”，并附《确认书》确认抵偿债务的房产明细（包括案涉房屋、章步裕名字），足见龙源公司是知晓债权转让一事并同意用案涉购房款抵偿债务，否则也不会声称已全面履行房产抵欠债务。如若与章步裕签订的《商品房买卖合同》为普通购房合同，章步裕的名字又出现在龙源公司出具的《确认书》中，显然违背常理，可见龙源公司是明知且同意用案涉购房款抵债。“以房抵债”协议已实际履行，章步裕确已通过“以房抵债”的方式支付了购房款。原审法院认定章步裕“因龙源公司以房抵债而无需再付购房款”正确。 二、龙源公司称“《和解协议书》已终止，且基于履行和解协议而签订的商品房买卖合同已丧失履行基础”不是事实。事实上《和解协议书》系“以房抵债”（以签订商品房买卖合同的方式）履行后，双方作的书面确认。《和解协议书》虽签订于《商品房买卖合同》之后，但“以房抵债”方案是在《商品房买卖合同》签订之前就已达成，最终以签订《商品房买卖合同》的方式履行。具体的抵债房产位置、面积、价格等等均体现在《商品房买卖合同》上，而《和解协议书》只是合同双方对上述约定的书面确认，因此并不违背常理。 综上，章步裕与龙源公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其已实际履行支付购房款的义务，龙源公司应按合同约定的履行交付及办证义务。 中旺景通公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由： 中旺景通公司于2013年与龙源公司在天津法院的调解下达成（2013）一中民二初字第0058号、（2013）一中民二初字第0067号调解书，双方合意龙源公司将其开发建设的价值5200万的房产抵偿给中旺景通公司，调解书生效后，因中旺景通公司与包括陈高鹤在内的11人有债权债务关系，由龙源公司牵头，中旺景通公司与陈高鹤等人三方进行“以房抵债”口头合意，陈高鹤等人与龙源公司签订《商品房买卖合同》，并由龙源公司向陈高鹤等人开具购房发票，陈高鹤等人亦缴纳专项维修基金。“以房抵债”履行完毕后，中旺景通公司于2014年5月15日与龙源公司签订《和解协议书》予以确认，龙源公司于2014年7月17日、11月3日向中旺景通公司发函就陈高鹤等人的“以房抵债”事宜进行确认。可见，龙源公司与陈高鹤签订《商品房销售合同》系履行“以房抵债”，并且中旺景通公司在一审时已经对龙源公司与陈高鹤等人的“以房抵债”的事实进行确认，陈高鹤等人对中旺景通公司是否享有债权并不影响本案“以房抵债”的事实。 陈高鹤向一审法院起诉请求：一、判令龙源公司立即向陈高鹤交付周宁县狮城镇环城路2号狮城国际2幢13层D1302号商品房，同时协助陈高鹤办理不动产所有权登记手续；二、判令龙源公司向陈高鹤支付逾期交房违约金4862.6元（以购房款890588元为基数，每日按0.001%，从2018年4月12日起暂计至2019年10月10日）。 一审法院认定事实： 1、2014年4月18日，经中旺景通公司介绍，龙源公司与陈高鹤签订《商品房买卖合同》（合同编号：0582874），约定陈高鹤向龙源公司购买由龙源公司开发的位于宁德市周宁县，该房建筑面积为139.7平方米，单价为每平方米6375元，总价款为890588元。合同第六条约定买受人一次性付款890588元；第七条约定买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.1的违约金。合同签订后，龙源公司于当日以陈高鹤为付款方开具了《销售不动产统一发票》交付陈高鹤。陈高鹤于2014年4月22日交纳了相应的专项维修资金，但购房款至今未支付，涉案房屋至今未交付。 2、2013年11月25日，中旺景通公司与苏斌、上海圣辰物资有限公司、周宁县龙源房地产公司因民间借贷一案，在天津市第一中级人民法院达成(2013)一中民二初字第0058号民事调解书，达成如下协议：一、双当事人共同确认截止至2013年11月25日苏斌及上海圣辰物资有限公司尚欠中旺景通公司借款本金26500000元，利息12179000元（自借款之日至2013年11月25日，按月息18‰计算）；二、苏斌及上海圣辰物资有限公司于2013年12月20日前向中旺景通公司归还本金6500000元；三、苏斌及上海圣辰物资有限公司于2014年12于31日前向中旺景通公司归还利息2179000元；四、龙源公司对上述给付事项承担连带清偿责任。 3、2013年11月25日，中旺景通公司与肖青平、龙源公司因民间借贷一案，在天津市第一中级人民法院达成(2013)一中民二初字第0067号民事调解书，达成如下协议：一、双方当事人共同确认截止至2013年11月25日上海青跃建材有限公司、上海点石成金属材料有限公司、上海西宝投资管有限公司尚欠中旺景通公司借款本金30000000元，利6030000元（自借款之日至2013年11月25日，按月息18‰算）；肖青平愿以保证人身份承担上述借款本息的还款的义务；二、肖青平于2013年12月20日前向中旺景通公司归还借款本金25500000元；三、肖青平于2014年12月31日前向中旺景通公司归还借款本金4500000元及利息6030000元；四、龙源公司对上述给付事项承担连带清偿责任。 4、2014年5月15日，中旺景通公司(甲方)与龙源公司(乙方)达成《和解协议书》:第一、乙方同意以其在周宁开发的狮城国际房地产部分房屋产权过户予乙方或委托甲方销售，用以抵偿苏斌、上海圣辰物资有限公司结欠甲方上述的借款本金2650万元；抵偿肖青平、上海青跃建材有限公司、上海点石成金属材料有限公司、上海西宝投资管理有限公司结欠甲方上述的借款本金2550万元；两者合计5200万元。（具体房屋套数及面积详见附件）。乙方办理上述抵偿后甲方免除乙方的连带清偿责任；剩余债务（包括利息、诉讼费等）均与乙方无关，甲方不得再向乙方索要。乙方用于抵偿予甲方的房产或委托甲方进行销售的具体房产，甲方应向乙方出具确认书。第二、办理房产过户涉及的相关税费由双方各自担负。第三、甲方为尽快销售房产，回笼资金，经双方协商同意甲方以周宁县现时房产价格进行过户或转卖，但实际过户或转卖的金额若低于甲乙双方协商的5200万元金额部分由甲方自行承担，甲方不得以其他理由向乙方索要不足部分金额；第四、乙方应配合甲方办理上述房屋的产权过户手续。为解决乙方过户中税费问题，经协商乙方同意以其开发的周宁房地产以一、二号楼均价6200元/平方米，三号楼均价7200/平方米委托甲方对外进行部分销售，销售回笼资金专款专用，作为乙方承担税费的来源（委托房产详见清单）；第五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方盖章后生效。发生纠纷的，由房产所在地周宁县人民法院管辖。 5、龙源公司于2014年11月3日向中旺景通公司出具《关于要求尽快交缴税款的函》及附件《确认书》〔龙源公司龙房字（2014）7号文件〕，主要载明：①根据天津市第一中级人民法院（2013）一中民二初字第0058号、第0067号《民事调解书》及双方于2014年5月15日签订的《和解协议书》和《确认书》（附件）的约定，“我公司已全面履行了房产抵欠贵公司52446430元的债务，并另行拿出5套价值7043133元房产用作贵公司代交税款，贵公司本应代交税款6108342元，到目前为止，只办理了24套商品房、6套店面手续，缴纳税款190多万元。还有陈高鹤的E301…林春锦的B1401、B1402、E1101、D1402、E1401、E1501、G702…，共21套税务发票已预开，但未及时办理有关手续”，系因中旺景通公司“没能履行当初的承诺及2014年5月15日和解协议书的约定”所致；②本着多还少补的原则，上述5套商品房总价7043133元，扣除应交税款6108342元，中旺景通公司应退还龙源公司余款934791元；③本“确认函”是对双方于2014年5月15日签订的《和解协议书》的补充；④函告中旺景通公司于2014年11月15日前来龙源公司处理所欠税款及签署确认书（附件）事宜，如不来将视为默认，龙源公司将按周宁县税务局的要求，申请将预开的税务发票给予“红字冲销”，由此产生的一切后果由中旺景通公司自负。 6、中旺景通公司（甲方）与天津北方世纪钢材城管理有限公司（下称“北方公司”）（乙方）及浙江省东海建设有限公司（下称“东海公司”）（丙方）于2019年4月29日签订《债权转让确认协议》，主要约定：①甲方自愿代乙方偿还乙方所欠丙方工程款531.7559万元，并自愿将周宁狮城国际房产D1302、E301、E1301、E1002、G1501号商品房转让给丙方，用于代乙方偿还上述工程款，丙方将受让房产指定登记于陈高鹤名下；②陈高鹤取得上述房产后，乙方与丙方之间的债务抵消，陈高鹤在取得相应房产权后，将房款汇入甲方账户内，甲方收到房款及时汇入丙方账户；③为履行上述债权转让行为，陈高鹤已于2014年4月18日前往周宁县与龙源地产公司签订《商品房买卖合同》。同时龙源地产公司开具《销售不动产统一发票》配合甲方的债权转让行为。 7、龙源公司于2018年3月10日填报《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，申请办理周宁县狮城国际第1、2、3幢楼工程的竣工验收备案，经周宁县住房和城乡规划建设局于2018年4月11日审批同意给予备案。 一审法院认为，本案争议焦点为陈高鹤是否已支付涉案购房款。首先，天津市第一中级人民法院（2013）一中民二初字第0058号、第0067号《民事调解书》及中旺景通公司与龙源公司签订的《和解协议书》，可以证明中旺景通公司与龙源公司之间因借贷而产生债权与债务关系，龙源公司同意以其在周宁开发的狮城国际部分商品房用于抵偿结欠中旺景通公司的借款本金5200万元，双方同意以周宁县“现时房产价格”进行过户或转卖，龙源公司应配合办理抵债房屋的产权过户手续，房产过户中涉及的相关税费由双方各自负担，龙源公司虽委托中旺景通公司对外销售部分商品房，并将销售回笼资金作为龙源公司承担税费的来源，但双方对抵偿债务商品房与代售交税商品房的套数、房号等情况和相关权利与义务及相应违约责任均未作出明确具体的约定。 其次，中旺景通公司与北方公司及东海签订的《债权转让确认协议》及中旺景通公司的陈述，可以印证中旺景通公司自愿将龙源地产公司抵偿债务的狮城国际涉讼房屋D1302、E301、E1301、E1002、G1501号房产转让给东海公司，用于中旺景通公司为北方公司代偿结欠东海公司的工程款531.7559万元，东海公司同意将受让房产指定登记于陈高鹤的名下，在陈高鹤取得上述房产后，北方公司与东海公司之间的债务抵消，该协议系属当事人意思自治原则的体现，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条和第八十一条的规定，可以认定在东海公司受让中旺景通公司对龙源地产公司享有的相关债权之后，陈高鹤无需再向龙源地产公司支付本案涉讼商品房的购房款。 再次，龙源公司作为中旺景通公司的债务人，虽无书面意见直接进行确认，但其在此之前向中旺景通公司发出的《关于要求尽快交缴税款的函》及附件《确认书》中对双方之间存在以房抵债的相关约定均无异议，并愿意“全面履行”双方先前在《和解协议书》中所约定的相关义务，且函称到目前为止已“办理了24套商品房、6套店面手续，缴纳税款190多万元”，自认“还有陈高鹤的E301…林春锦的B1401、B1402、E1101、D1402、E1401、E1501、G702…，共21套税务发票已预开，但未及时办理有关手续”，因而函告中旺景通公司前来处理所欠税款等事宜，同时在《确认书》明确了陈高鹤所购买该房产的具体房号等，由此足以证明龙源公司在当时愿意将涉讼商品房用于抵偿其结欠中旺景通公司的借款，其对中旺景通公司指定将涉讼商品房登记于陈高鹤名下的情况是明知的，且愿意与陈高鹤签订《商品房买卖合同》，可见龙源公司对涉讼房产登记于陈高鹤名下的指定已予认可、并予配合。 最后，龙源公司与陈高鹤签订的《商品房买卖合同》，可证明该合同对涉讼商品房仅约定一次性交付总价款，而未约定各方分别交付房价款及房屋的具体时间（并非正常的买卖交易）。若为正常的商品房买卖合同，对房价款及房屋的具体交付时间，应有明确约定，这是遵循房屋买卖交易习惯的必然要求，因而可以反证该合同系为“以房抵债”而简单填写。在签订该合同当日，龙源公司立即开具以陈高鹤为买受人的《销售不动产统一发票》并交付陈高鹤，结合龙源公司向中旺景通公司发出的《关于要求尽快交缴税款的函》及附件《确认书》，可以证明涉案《商品房买卖合同》项下的商品房已被龙源公司纳入以房抵债的房产之内，龙源公司在该函中对所有以房抵债的房产均未催告应交购房款（仅对“21套税务发票已预开”而尚未交税的抵债房产，函告催促“尽快交缴税款”），正因陈高鹤系中旺景通公司指定的以房抵债“买受人”而不必交付购房款，在此特殊情况下龙源公司才予开具购房款税务发票，此后又因龙源公司与中旺景通公司在委托售卖部分商品房用于代交税费等方面产生争议，龙源公司有将有关购房款发票提交当地税务机关予以“红字冲销”，系属龙源公司与中旺景通公司之间在履行双方订立的《和解协议书》过程中引发的利益分配纠纷，由此产生的一切后果不应归咎于合同相对方（抵债房产受让人）陈高鹤。 综上，陈高鹤与龙源公司签订的《商品房买卖合同》系属双方当事人自由处分民事权益的意思表示，且内容并不违反法律的强制性规定，应予确认合法有效，各方均应依约履行相关的合同义务。该合同虽约定由陈高鹤一次性支付购房款890588元，但按照龙源公司与中旺景通公司订立的《和解协议书》、龙源公司向中旺景通公司出具的《关于尽快缴纳税款的函》及《确认书》中有关以房抵债的内容，可以认定出卖人（债务人）龙源公司已将买受人（中旺景通公司指定的受让人）陈高鹤应交的全部购房款用于抵偿龙源公司结欠中旺景通公司的借款，故陈高鹤因龙源公司以房抵债而无需再付购房款，且陈高鹤已依约及时全额交纳了专项维修资金，履行了合同义务，龙源公司亦应全面履行合同义务，涉案房屋已竣工备案，具备交付条件，故对陈高鹤提出的龙源公司应当向其交付涉案商品房及协助其办理该不动产所有权转移登记手续的合同义务的诉讼请求予以支持。对陈高鹤提出的支付逾期交房违约金的请求，因双方签订的《商品房买卖合同》并未约定具体交房时间，而陈高鹤请求从2018年4月12日起计算违约金的请求依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条规定，判决：一、周宁县龙源房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内向陈高鹤交付周宁县狮城镇环城路2号狮城国际2幢13层D1302号商品房；二、周宁县龙源房地产有限公司应在交付周宁县狮城镇环城路2号狮城国际2幢13层D1302号商品房后60日内，协助陈高鹤办理该不动产所有权转移登记手续；三、驳回陈高鹤的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。除了对中旺景通公司与陈高鹤、案外人北方公司之间是否存在真实的债权转让关系以及是否存在代售缴税房产存有异议外，双方当事人对一审判决认定的其他事实均无异议，本院予以确认。 龙源公司二审提供福建澄源司法鉴定所《司法鉴定意见书》及其另案起诉中旺景通公司合同纠纷案件受理通知书，主张案涉《债权转让确认协议》中章步裕（另案当事人）的签字与经备案的《商品房买卖合同》中章步裕的签名不是同一人所写，章步裕与中旺景通公司的行为已涉嫌虚假诉讼等刑事犯罪，故本案依法应将该犯罪线索移送公安机关立案侦查，并且本案必须以其另案起诉中旺景通公司合同纠纷案件审理结果作为依据，请求中止本案审理。 陈高鹤和中旺景通公司质证认为，《司法鉴定意见书》的结论不真实不客观，鉴定检材的签名必须经章步裕本人签字，龙源公司提供的检材都是复印件，涉案《商品房买卖合同》以及民事诉状均有当事人盖指模，而龙源公司只是对名字进行鉴定，不符合有关程序规定；本案不存在虚假诉讼行为，而且签名是他人代书，事后进行追认，相关权利义务也应予以认定。 本院审查认为，一审时龙源公司并未对当事人的身份提出异议，二审时本院就章步裕本人应否出庭征求龙源公司意见，龙源公司明确不申请章步裕本人出庭。对于龙源公司提出的陈高鹤与中旺景通公司虚构债权债务关系的主张，根据无争议事实，龙源公司与中旺景通公司存在债权债务关系并经生效法律文书确认，双方基于该债权债务关系的履行，签订了案涉《和解协议书》合意以龙源公司开发的狮城国际项目部分房地产抵偿债务，在《和解协议书》具体履行中，中旺景通公司作为权利人自然可指定包括陈高鹤在内的人作为具体履行主体，从龙源公司与陈高鹤签订《商品房买卖合同》的行为来看，龙源公司对此亦表示同意。至于中旺景通公司与陈高鹤之间存在何种法律关系，不属于本案审查范围，龙源公司以陈高鹤与中旺景通公司之间的《债权转让确认协议》涉嫌虚假诉讼为由请求中止本案审理，依据不足，不予支持。 对于龙源公司提出的本案需要以其另案起诉中旺景通公司合同纠纷案审理结果为依据而应中止审理的主张，龙源公司在另案中主要是基于房屋买受人未支付购房款以及中旺景通公司未按约定将部分房产代售用于缴交税款而主张解除《和解协议》，而龙源公司在本案中事实上是基于同一事由主张其可行使合同履行抗辩权。因此，上述事由成立与否本身即是属于本案审理内容。况且，对于前述问题已有林春锦与龙源公司商品房销售合同纠纷另案再审生效判决书作出认定。故龙源公司该主张依据不足，不予支持。 本院认为，本案的主要争议焦点是：龙源公司应否按约定履行案涉房产的交付及所有权转移登记义务。本院认定如下: 龙源公司在本案中提出中旺景通公司未按《和解协议书》约定履行代售交税义务致《和解协议书》无法继续履行而应终止的主张，其实质争议在于《确认书》载明的G702、F902、G1102、E502、E1002等5套房产是用于抵债的房产还是用于代售交税的房产。对此，双方在《和解协议书》中虽有约定龙源公司委托中旺景通公司对外销售部分商品房，并将销售回笼资金作为龙源公司承担税费的来源，但双方对抵偿债务商品房与代售交税商品房的套数、房号等情况和相关权利与义务及相应违约责任均未作出明确具体的约定。龙源公司在诉讼中虽有提交《确认书》主张用于代售交税的商品房套数及房号清楚明确，但该《确认书》系由龙源公司出具且仅加盖龙源公司公章，无法认定双方已达成合意。而且，龙源公司在上诉状也认可案涉《商品房买卖合同》是履行《和解协议书》的具体表现形式，从包括陈高鹤在内的11位购房户与龙源公司签订的《商品房买卖合同》内容分析，《商品房买卖合同》载明的房产单价及总价款与《确认书》记载情况并不一致，《确认书》中载明的房产价格高于《商品房买卖合同》的价格。按照《商品房买卖合同》记载，包括争议的5套代售交税房产在内的共计51套房产的合同价款合计并未超过所抵债权债务总额即5200万元，故本案无法认定争议的G702、F902、G1102、E502、E1002等5套房产是“以房抵债”之外用于代售交税的房产。鉴于龙源公司无法举证证明其与中旺景通公司之间约定了代售交税房产的具体范围，其以中旺景通公司未履行代售交税义务为由主张行使对《和解协议书》及《商品房买卖合同》的履行抗辩权，举证不能，本院不予支持。 对于龙源公司提出的案涉房产未登记于中旺景通公司名下，中旺景通公司仅是受其委托销售房产，买受人仍需支付相应购房款的主张，龙源公司与陈高鹤签订的《商品房买卖合同》对涉讼商品房仅约定一次性交付总价款，而未约定各方分别交付房价款及房屋的具体时间，可见并非正常的买卖交易；若为正常的商品房买卖合同，对房价款及房屋的具体交付时间，应有明确约定，这是遵循房屋买卖交易习惯的必然要求，因而可以反证该合同系为“以房抵债”而简单填写。从龙源公司向中旺景通公司发出的《关于要求尽快交缴税款的函》及附件《确认书》，也可以证明涉案《商品房买卖合同》项下的商品房已被龙源公司纳入以房抵债的房产之内，龙源地产公司在该函中对所有以房抵债的房产均未催告应交购房款（仅对“21套税务发票已预开”而尚未交税的抵债房产，函告催促“尽快交缴税款”），正因陈高鹤系中旺景通公司指定的以房抵债“买受人”而不必交付购房款，故龙源公司认为陈高鹤仍需支付购房款的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，龙源公司以陈高鹤拒不交付购房款及中旺景通公司不履行代售交税义务为由拒不履行《商品房买卖合同》，依据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12754元，由上诉人周宁县龙源房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 沈鸣鸣 审 判 员 林 斌 审 判 员 陆学宇 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 刘菊平 书 记 员 彭杨清 林圆圆 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。