安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0504民初1702号原告：马鞍山居然之家家居建材市场有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区经济开发区九华西路1500号佳达科技园426室，统一社会信用代码913405000948262599。法定代表人：蔺智勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：董静，安徽明博律师事务所律师。委托诉讼代理人：史永红，安徽明博律师事务所律师。被告：方燕，女，1972年1月17日出生，汉族，住安徽省马鞍山市。委托诉讼代理人：刘洋，安徽峭正律师事务所律师。原告马鞍山居然之家家居建材市场有限公司（以下简称居然之家）与被告方燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告居然之家的委托诉讼代理人董静、被告方燕及其委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居然之家向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的租金、物业管理费、市场管理费合计88389.8元（计算至2018年5月31日，具体拖欠费用为：租金87715.8元、市场管理费674元）；2.被告向原告支付相当于两个月租金的违约金人民币19786.8元，并以欠费金额为基数按照日1‰的标准支付相应的滞纳金；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年3月12日，原告与被告签订一份《居然之家招商合同》。合同约定原告将位于马鞍山居然之家一号楼二层，面积为224.34平方米（公摊系数1.25），摊位号为DS78-1-2-035的场地租给被告用于商业经营，经营品牌先后为myside和联邦梦斐思，合同租赁期限为自2015年3月15日至2017年3月14日，租金为每平方米日租金1.47元，物业管理费每日每平方0.5元，市场管理费按被告销售额的1%收取，每月每平方米保底销售额300元，被告则应向原告支付场地租金及相关管理费。合同履行期间，原告曾多次催促被告，要求支付租金及相关费用，但被告却以种种理由拖延支付,且合同租赁期满后，被告仍然占有使用租赁摊位至今。根据《居然之家招商合同》第十二条：“被告未按上述规定向原告支付租金等费用的，被告应每日按照未付金额的1‰向原告支付滞纳金；超过七天，原告视同被告违约并有权随时终止合同”之约定，被告拖欠租金、物业管理费和市场管理费等费用的行为已构成违约，应当向原告支付相应的滞纳金。租金的支付时间应为2018年2月25日前，市场管理费的支付时间应为2018年6月15日前。另外，根据《居然之家招商合同》第五十二条违约责任第二款约定：“因乙方（被告）的违约导致合同提前终止，被告除补齐所欠租金及费用，退还原告在合同期内给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中原告给予被告的补贴外，还须赔付原告相当于两个月租金的违约金”。因此，被告违约应当依约向原告承担违约责任，除补齐所欠租金及相关费用，赔付相当于两个月租金的违约金。另，居然之家于2018年6月1日因经营不善已闭店。综上，原告认为，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益。方燕辩称，1.实际欠付的费用为2018年5月的租金8238.82元以及2018年5月的市场管理费674元，对居然之家主张的付款时间予以认可；2.方燕在居然之家还有40000元的质量保证金和3000元的装修保证金，希望能予以扣抵；3.根据双方签订的《居然之家招商合同》第八条第1款的约定，当乙方撤场时对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己的损失。居然之家如认为是方燕撤场，并且有欠款，则应当以保证金的形式来弥补自己的损失，居然之家没有这样做而造成的损失扩大责任应由其自己承担；4.《居然之家招商合同》第十二条约定了逾期付款的违约责任，而第五十二条约定的违约责任则以“合同终止”为前提，本案中不适用。同时，我们认为日1‰的标准也超过了法律所规定的范围，该约定过高；5.双方在合同到期后没有续签合同，但是合同在继续自然履行，一直到现在居然之家都没有要求终止合同，合同不能继续履行的原因在于居然之家，居然之家因为自己的经营不善必须闭店，才造成合同的终止，方燕是可以追究居然之家的违约责任的。居然之家围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、法定代表人身份证明副本、被告身份证复印件、《居然之家招商合同》各一份、居然之家市场收据一组作为证据，方燕围绕答辩意见依法提交了市场收据两份作为证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的居然之家提交的市场收据，虽收据系居然之家单方制作，结合方燕提交的收据以及方燕对欠付金额的自认，本院对该组市场收据的真实性予以认定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月12日，居然之家（甲方）与方燕（乙方）签订了《居然之家招商合同》一份，约定甲方将位于马鞍山市马鞍山居然之家一号楼二层，面积为224.34平方米（公摊系数1.25），摊位号为DS78-1-2-035的场地租给乙方用于商业经营，租赁期限为自2015年3月15日至2017年3月14日，共计731天，免租期共计271天，计租期共计460天，计租期从免租期满后的第一天开始计算，不满一个自然月的按实际天数计算，月份分大小月。每平方米日租金1.47元，每三个月一付，租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前；每平方米日物业管理费0.5元，每三个月一付，物业管理费的付款时间与租金付款时间相同，即每个付款周期的上月25日之前。乙方应于每月15日之前向甲方按上月的销售额的1%缴纳市场管理费。乙方租赁摊位的保底销售额为每月（不论月份大小）每平方300元。乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取。乙方在交纳首期租金的同时须向甲方交纳合同保证金。合同保证金的用途是督促乙方保证商品质量，提高合同履约能力。当乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己的损失，但合同正常履约期内不得利用保证金冲抵乙方的应付债务。若甲、乙双方不再续约，则甲方在乙方所售商品或服务“三包”期满（以甲方对外承诺的三年为准）6个月后，经核实乙方所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对甲方没有任何未付债务时，甲方将保证金金额（不计利息）返还乙方。按照上述约定，乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金40000元。乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。甲、乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致。未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按第十二章规定承担违约责任。除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外（按第四章第十八条的约定计算），还应支付相当于两个月租金的违约金。除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给乙方的补贴（包括但不限于按销售承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金。合同终止后，甲方给予乙方的撤场时间不得少于5天，所有费用均计算至乙方撤场向甲方完整交付场地之日止，等。合同签订后，方燕向居然之家支付了40000元质量保证金。《居然之家招商合同》期满后，方燕继续使用了合同项下的DS78-1-2-035摊位号至2018年5月31日，居然之家没有提出异议。2018年5月13日，方燕向居然之家支付了5000元，居然之家出具了市场收据，收据中记载“截止2018年5月13日，物业费已清，市场管理费、租金5月未交”。双方一致认可，2018年5月市场管理费的金额为674元、租金金额为8238.82元，并确认租金的支付时间应为2018年2月25日前，市场管理费的支付时间应为2018年6月15日前。另，居然之家自认其已于2018年6月1日因经营不善闭店。本院认为，一、居然之家与方燕签订的《居然之家招商合同》的租赁期限截至2017年3月14日，租赁期届满后，方燕继续使用了租赁摊位至2018年5月31日，居然之家未提出异议，则原租赁合同继续有效。居然之家于2018年5月13日向方燕出具的市场收据中记载的“截止2018年5月13日，物业费已清，市场管理费、租金5月未交”是对欠付款项的记载，该市场管理费674元及租金8238.82元，以上合计8912.82元，方燕应当向居然之家支付；二、关于居然之家给予方燕的免租期的优惠应否收回以及方燕是否应当承担相当于两个月租金的违约金，居然之家该项诉请依据的是《居然之家招商合同》第五十二条第2款的约定，但是该约定适用的前提是“因乙方（即方燕）违约导致合同提前终止的”，而本案中，居然之家并未举证证明发生了上述约定的适用情形，故居然之家要求收回免租期优惠并要求方燕承担相当于两个月租金的违约金之诉讼请求，本院不予支持；三、关于居然之家主张的滞纳金，根据《中华人民共和国行政强制法》第十二条第（一）款的规定，滞纳金本属于行政法规范畴，因此在民商事活动中涉及民事权利义务或者民事责任承担时，是不应该使用的，故居然之家主张的“以欠费金额为基数按照日1‰的标准支付相应的滞纳金”中的滞纳金实为逾期付款利息，该逾期付款利息的起算时间应当为款项清偿之日的次日，双方一致认可租金的支付时间应为2018年2月25日前，市场管理费的支付时间应为2018年6月15日前，则租金的逾期付款利息起算时间应为2018年2月26日，市场管理费的逾期付款利息起算时间应为2018年6月16日。逾期付款利息也是违约责任承担的一种方式，方燕抗辩标准过高，本院以居然之家的实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定按照年利率6%的标准计算逾期付款利息；四、关于方燕主张的以质量保证金来抵扣欠付的市场管理费及租金，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持，方燕可与居然之家协商处理质量保证金的返还事宜，或者另案主张相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、方燕于本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山居然之家家居建材市场有限公司租金8238.82元、市场管理费674元，以上合计8912.82元；二、方燕于本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山居然之家家居建材市场有限公司租金的逾期付款利息（计算方式：以8238.82元为基数，自2018年2月26日起至实际给付之日止，按年利率6%的标准计算）以及市场管理费的逾期付款利息（计算方式：以674元为基数，自2018年6月16日起至实际给付之日止，按年利率6%的标准计算）；三、驳回马鞍山居然之家家居建材市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1232元（已减半收取）、保全申请费1061元，合计2293元，由马鞍山居然之家家居建材市场有限公司负担2093元、方燕负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  侯卫娟二〇二〇年七月二十三日书记员  亓 琪附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。