广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初3167号原告：邝美绿，女，1938年12月9日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：张进发，男，1934年10月15日出生，汉族，住广州市海珠区。两原告共同委托代理人：张丽莉，女，汉族，1962年11月19日出生，住广州市越秀区,系两原告女儿。被告：李桃红，女，1974年5月1日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：陈德立，男，1973年8月18日出生，汉族，住广州市海珠区。原告邝美绿、张进发诉被告李桃红、陈德立房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法并根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告邝美绿及其委托代理人张丽莉，被告李桃红、陈德立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：2017年1月8日，两原告与两被告签订了编号为9105318的《房屋买卖合同》。被告李桃红利用该合同，自编交易购房定金收据20万元。事实上，2017年1月8日两被告提供一份“现收到”的《定金》收据并提示原告邝美绿“必须先签名后，合同指定账户才能收到卖房屋定金20万入账”，双目障残的邝美绿被李桃红的引导下先签名于定金收据。原告邝美绿、张进发自始至终没有授权委托任何人代收代管房屋买卖交易款项，但被告李桃红、陈德立收获了邝美绿签名《收据》后，并没有履行合同规则规约，也没有将购房定金存入合同指定邝美绿帐户：工商银行帐号62×××38。而是故意分别于1月8日至1月10日三天做出20万人民币转帐交易于第三方的行为，违约行为致使不能实现合同目的。邝美绿、张进发坚持一切遵照《房屋买卖合同》条约履行，按合同约定“乙方应于签订本合同时支付人民币200000元作为定金转入指定帐户，否则视为违约”。两被告履行合同不符合约定，原告请求恢复张进发、邝美绿房产权并解除《房屋买卖合同》。现起诉请求判令：1、被告李桃红、陈德立按所签《房屋买卖合同》约定，支付成交价10%的违约金13万元给原告张进发、邝美绿，房屋交易价值130万元；2、被告承担本案诉讼费用。两被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下:第一，案涉合同的效力已由（2017）粤0105民初3369号、（2018）粤01民终12359号两份民事判决书确认。上述判决生效后，因两原告未主动履行义务，我方已申请强制执行，执行案号为（2018）粤0105执7450号，该案正在执行过程中。第二，原告邝美绿主张自己没有民事行为能力不符合事实。第三，我方不存在欺诈行为，两原告出售房屋有合理理由，且其代理人张丽莉也在中介服务费确认书上签名。第四，原告此前已再次提出与本案同样的诉求，但经法院作出（2018）粤0105民初18122号民事裁定书，驳回起诉。现原告又再起诉，也应驳回其诉求。经审理查明：两原告是夫妻关系，被告邝美绿和张进发是夫妻关系。2017年1月8日，两原告（甲方）、两被告（乙方）与广州市德才房地产代理有限公司（中介方）三方签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于海珠区新港中路××房××成一致协议，签订本合同；该物业建筑面积为68.9384平方米，成交价为130万元；该物业移交时间为甲方收齐楼款当天；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）；甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金；甲方同意乙方将款项存入下述账户，视同甲方已收取款项：开户银行名称：中国工商银行，户名：邝美绿，账号：62×××38；根据国家有关规定，本公司不代收代管买卖双方的交易资金，为确保交易安全，经买卖双方协商一致，双方可到银行办理资金托管；甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；付款细则：乙方应于签订本合同时支付200000元作为定金，楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式交付；乙方应于签署本合同后7天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及费用：首期楼价款（含定金）共400000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2017年3月8日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；900000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付等。2017年3月20日，广州市德才房地产代理有限公司向邝美绿、张进发发出《关于＜房屋买卖合同＞履行的函》，主要内容为：2017年1月8日我司已促成贵方与买方李桃红、陈德立就位于广州市海珠区新港中路xxxxx物业成功签订了《房屋买卖合同》，贵方应当在签署本合同后7天内协助乙方办理按揭手续，但因贵方原因，至今银行未能对本物业进行评估，敦促贵方在收到函件后7天内协助进行银行评估，否则客户有权向贵方追究相应的违约责任等。2017年4月26日，两被告因合同履行问题将两原告诉至本院，案号为（2017）粤0105民初3369号。2018年5月11日，本院作出（2017）粤0105民初3369号民事判决书，确认该《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，同时判令：邝美绿、张进发在判决生效之日起十日内协助李桃红、陈德立办理广州市海珠区新港中路xxxxx的产权过户手续，并于当日将涉案房屋腾空交付给李桃红、陈德立；同时，李桃红、陈德立将购房余款1100000元支付给邝美绿、张进发。邝美绿、张进发不服该判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院以（2018）粤01民终12359号民事判决书裁决维持了上述判项。后因邝美绿、张进发未按照生效判决履行义务，李桃红、陈德立向本院申请强制执行，执行案号为（2018）粤0105执7450号，李桃红、陈德立现已取得涉案房屋的不动产权证。2018年12月27日，两原告再次向本院起诉，要求判令其与本案两被告所签署的《房屋买卖合同》无效。2019年4月15日，本院作出（2018）粤0105民初18122号民事裁定书，裁定驳回起诉。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》已经生效的民事判决认定有效，现原告主张被告存在违约，需承担交易价款10%的违约金。对此，虽然双方订立的合同中约定“乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金”，但根据查明的事实，反映双方订立后，被告已依约支出了20万元定金，但双方对该款是否已实际交付给了原告产生了重大分歧，之后，双方未再继续履行余下的合同，并引发诉讼。随后，被告在诉讼中将余下房款交付给了法院代管。基于被告一直未履行支付房款义务是事出有因，现没有证据证明其存在故意违约迟延付款的行为，据此，原告要求被告承担交易价款10%的违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，判决如下：驳回两原告的诉讼请求。本案受理费2900元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二〇年七月二十九日书记员  廖钺铃詹泽鑫