湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初8313号原告（反诉被告）：侯午阳，男，1994年7月3日出生,汉族，住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：朱敏，湖北伟宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：向力，湖北伟宸律师事务所律师。被告（反诉原告）：向付明，男，1974年3月3日出生，汉族，住湖北省建始县。委托诉讼代理人：张勇，湖北獬志律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊传荣，湖北獬志律师事务所律师。被告（反诉原告）：戴四雄，男，1974年3月26日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：张勇，湖北獬志律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊传荣，湖北獬志律师事务所律师。原告侯午阳与被告向付明、戴四雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告向付明、戴四雄提起反诉，本院依法予以受理，与本诉合并公开开庭进行了审理。审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序进行审理，经本院院长批准，本案延长审理期限3个月。因双方当事人争议较大，本案依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。侯午阳的委托诉讼代理人朱敏，向付明及向付明、戴四雄的共同委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限3个月。本案现已审理终结。侯午阳向本院提出诉讼请求：1、解除侯午阳和向付明、戴四雄的租赁关系，即解除向付明与武汉尚善天下运营管理有限公司于2016年7月5日签订的《商业租赁合同》；2、判令向付明、戴四雄腾退并返还侯午阳所有的江岸区后湖大道66号三元·中央公园A2号楼4层3室；3、判令向付明、戴四雄支付自2018年1月19日起至租赁合同解除之日止的租金，及自合同解除次日起至腾退之日止的房屋占有使用费（按面积232.49㎡，57.75元/㎡/月，即租金13426元/月标准计算，至2020年6月4日房屋占用费为389354元），并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息，自2018年1月19日至给付之日止，暂计算至2020年6月4日为39306元，同时支付三个月租金40278元作为违约金；4、本案诉讼费由向付明、戴四雄承担。事实和理由：2018年1月，侯午阳购买武汉市江岸区后湖大道66号三元·中央公园A2号楼4层3室，并于2018年1月18日办理了不动产权证。侯午阳收房时，发现房屋已被向付明、戴四雄占用。侯午阳因此要求向付明、戴四雄立即腾退，遭到向付明、戴四雄的无理拒绝。侯午阳随后报警，向付明、戴四雄仍拒绝腾退，且至今未支付租金和房屋占用费。侯午阳特诉至法院，请求判如所请。向付明、戴四雄共同辩称，向付明、戴四雄同意解除合同，但解除原因是侯午阳违约。侯午阳在2018年4月底将租赁房屋大门锁起来，禁止向付明、戴四雄经营，合同没有实际履行的客观必要。另案判决认定向付明、戴四雄对租赁房屋享有优先购买权，侯午阳侵害了向付明、戴四雄的优先购买权。侯午阳承继房屋，要求增加租金，因此双方发生争议。协商过程中，侯午阳擅自将经营场所锁门，导致向付明、戴四雄至今无法经营。侯午阳要求支付租金与事实不符，不合理也不合法。向付明、戴四雄提出反诉要求侯午阳对装修、设备进行赔偿。请法院依法驳回侯午阳的诉讼请求。向付明、戴四雄向本院提出反诉请求：1、判令侯午阳赔偿向付明、戴四雄装修损失270000元；2、判令侯午阳赔偿向付明、戴四雄购买经营设备损失110000元；3、判令侯午阳向向付明、戴四雄支付2018年3月1日起暂计算至2018年8月31日的停业损失180000元，按每月30000元计算；4、反诉费用由侯午阳承担。事实和理由：2016年5月1日，武汉三元房地产开发有限公司将其开发建设的位于武汉市江岸区后湖大道66号三元·中央公园项目的商业运营管理服务全权委托给武汉尚善天下运营管理有限公司。2016年7月1日，向付明与戴四雄达成合伙协议，共同经营馨空间养生会所。2016年7月5日，向付明与戴四雄协商决定以向付明的名义与武汉尚善天下运营管理有限公司签订租赁合同，租赁地址为武汉市江岸区后湖大道66号三元·中央公园项目A2号楼4层3-4室号铺位，租赁期限为8年，自2016年9月12日起至2024年9月11日止，租赁用途是用于经营馨空间养生会所。基于买卖不破租赁，该租赁合同应适用于房屋的受让方侯午阳。侯午阳人擅自改变合同，加价房租，并强行将租赁商铺锁门，导致向付明、戴四雄无法继续经营，致使租赁合同事实上无法继续履行。向付明、戴四雄依法向贵院提起反诉，请求法院结合本案事实予以判决。侯午阳针对反诉辩称，1、向付明、戴四雄诉请的全部损失不应由侯午阳承担。向付明、戴四雄自2017年8月11日至今未向侯午阳支付租金，严重违约，侯午阳有权解除与其的房屋租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，向付明、戴四雄违约在先，侯午阳没有任何过错，不应承担损失。向付明、戴四雄与案外人武汉尚善天下运营管理有限公司签订的租赁合同并未就租赁期间届满前合同依法解除的，承租人的装修损失及经营设备损失作出约定。侯午阳认为，向付明、戴四雄应对可移动的设备自行拆除，不可移动的装饰装修物，因向付明、戴四雄违约在先，侯午阳对此没有任何过错，请求法院依法驳回一、二项反诉请求。2、侯午阳不应承担向付明、戴四雄诉请的停业损失，向付明、戴四雄拒绝支付租金，侯午阳已主张解除合同并要求腾退，向付明、戴四雄一直以优先购买权为由占有房屋至今，向付明、戴四雄未能营业系其自身原因造成，由其自行承担。向付明、戴四雄主张的停业损失无事实和法律依据，其主张的计算期间和计算标准毫无依据。退一步说，假设反诉请求合理，向付明、戴四雄为证明其实际损失，应提供相关的会计账本、税收、审计等财务凭证。3、向付明、戴四雄未提交任何证据证明案涉房屋锁门的事实、主体以及实际情况，锁门主体并非侯午阳，向付明、戴四雄不能以不能营业为由拒付租金，并将一系列损失归责于侯午阳。向付明、戴四雄不能提供足够的证据，应承担对其不利的法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月1日，武汉三元房地产开发有限公司向武汉尚善天下运营管理有限公司出具委托函，将其开发建设的位于武汉市江岸区后湖大道66号三元·中央公园项目（推广名：陌陌坊）的商业运营管理服务全权委托给武汉尚善天下运营管理有限公司，委托期限为11年，自2016年5月1日至2027年4月30日。2016年7月1日，向付明与戴四雄签订《合伙经营协议书》，约定合伙经营馨空间养生会所，经营场所位于武汉市江岸区后湖大道陌陌屋商业街**,约400平方米。2016年7月5日，武汉尚善天下运营管理有限公司（甲方）与向付明（乙方）签订《商业租赁合同》，承租位于武汉市江岸区后湖大道66号三元·中央公园项目A2号楼4层3-4室商铺，租赁期限8年，自2016年9月12日起至2024年9月11日止。租赁面积按380.77㎡计算，2016年9月12日至2017年9月11日的租金标准为55元/㎡/月，2017年9月12日至2019年9月11日的租金标准为57.75元/㎡/月,……。乙方的装修期为二个月，即从2016年7月12日起至2016年9月11日。如乙方未按本合同约定支付租金或其他费用，逾期超过30天的，甲方有权解除本合同。甲方解除合同的，乙方还应当支付甲方相当于三个月租金的违约金，同时租赁保证金不予退回。第十三条租期届满移交中约定，（一）交还日期及适用范围：1、乙方应当于本合同约定的租期届满之日或合同解除之日起三日内交还该商铺。2、乙方在交付房屋前应向甲方付清所有应付款项（含违约金或损害赔偿等）。3、乙方未付清甲方的所有款项前，甲方有权扣押乙方在房屋内的财物，直至乙方付清所有应付款项；若乙方违约或不愿继续在房屋经营，在甲方规定的时间内不撤走房屋内自有财产的，视为乙方将该财物抛弃，甲方有权处置乙方在房屋内的丢弃物。（二）交还状况、装修及附属物：1、乙方应向甲方申报同意后，对自行安装的可移动设备设施进行拆除，拆除装修物并清理现场，如因乙方拆除造成房屋毁损的，乙方应当恢复原状。乙方如不执行，甲方可自行拆除并清理，由此产生的一切费用（包括但不限于拆除、清理、恢复原状等费用）按实际发生金额从租赁保证金中扣除。2、租赁期间届满，乙方交还房屋时，租赁房屋内形成附合且不能移除的装饰装修物应保持原样（自然损耗除外），作为房屋的附合物无偿归甲方所有，乙方不得要求甲方予以补偿并应当使这些设备、装置保持良好、清洁、可租、可使用状态交付甲方，但自然损耗除外。……。2018年1月18日，侯午阳取得武汉市江岸区后湖大道66号三元·中央公园A2号楼4层3室房屋不动产权证书，房屋建筑面积232.49㎡。向付明、戴四雄支付房屋租金至2017年8月11日。侯午阳取得租赁房屋所有权后，要求向付明、戴四雄加付租金，双方未能达成一致。2018年5月15日，本院立案受理原告向付明、戴四雄与被告武汉三元房地产开发有限公司、武汉尚善天下运营管理有限公司，第三人周俊、侯午阳房屋租赁合同纠纷一案。向付明、戴四雄主张武汉三元房地产开发有限公司、武汉尚善天下运营管理有限公司未履行出售告知义务，将A2号楼4层3室出售给侯午阳，将A2号楼4层4室出售给周俊，并完成产权变更登记，侵害其优先购买权,要求撤销房屋买卖合同，如不能撤销，则要求赔偿。审理中，武汉三元房地产开发有限公司、侯午阳、周俊愿意按每平方米16000元的价格将诉争房屋出售给向付明、戴四雄，向付明、戴四雄表示愿意以每平方米10000元的价格购买房屋，不愿意以16000元每平方米的价格购买诉争房屋。2018年12月21日，本院作出（2018）鄂0102民初4220号民事判决，判决驳回向付明、戴四雄的全部诉讼请求。向付明、戴四雄不服该判决，向武汉市中级人民法院提起上诉。2019年5月5日，武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终2098号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。审理中，向付明、戴四雄主张侯午阳于2018年4月底封锁租赁商铺大门，为保证房屋物品的安全，向付明、戴四雄也将大门锁闭。侯午阳的母亲、周俊的父亲到庭陈述,因为被告不付房租，也没有买房子，我们给被告发消息，被告也一直不理会，我们就报警。被告说要找武汉三元房地产开发有限公司，就把门锁了，我们也把门锁了，我们是同一天锁的门。大概是2018年4月份，当时双方都在场，被告的东西一直在里面。审理中，向付明、戴四雄提交了戴四雄与武汉斯麦尔建筑装饰工程有限公司签订的《装修工程合同（装修部分）》、预算表、装修明细单、销货单等，工程项目为后湖大道陌陌屋美胸汇室内装饰项目，工期自2016年7月15日至2016年11月15日，总造价425000元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，侯午阳受让取得诉争房屋的所有权，向付明与武汉尚善天下运营管理有限公司签订的《武汉陌陌坊商业街租赁合同》对侯午阳具有法律约束力。侯午阳和向付明、戴四雄均应按照《武汉陌陌坊商业街租赁合同》的约定享有权利和承担义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。侯午阳自2018年1月18日取得诉争房屋的所有权，向付明、戴四雄虽主张侯午阳加价租金，但在《武汉陌陌坊商业街租赁合同》有效存续的情况下，向付明、戴四雄亦未按原租金标准向侯午阳支付租金，故向付明、戴四雄应向侯午阳支付自2018年1月19日至2018年4月30日的房屋租金45023.08元（13426元/月×12个月÷365天×102天）。向付明、戴四雄未向侯午阳支付租金，也未交还诉争房屋，侯午阳未采取合理方式要求向付明、戴四雄支付租金，而是采取锁门。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故自2018年5月1日至起诉之日2019年7月5日的租金损失190244.58元（13426元/月×12个月÷365天×431天）由侯午阳和向付明、戴四雄各负担一半，即向付明、戴四雄向侯午阳支付租金95122.29元。侯午阳要求向付明、戴四雄按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息损失，本院予以支持，自2019年7月6日开始计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方在发生纠纷后各不消除自身的违约行为，亦不采取措施防止损失扩大。对于侯午阳要求向付明、戴四雄赔偿损失扩大部分，本院不予支持。侯午阳以向付明、戴四雄不支付租金要求解除《武汉陌陌坊商业街租赁合同》，向付明、戴四雄以侯午阳加价房租，强行将租赁商铺锁门，致使租赁合同事实上无法继续履行，同意解除《武汉陌陌坊商业街租赁合同》，故关于解除《武汉陌陌坊商业街租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。侯午阳要求向付明、戴四雄腾退并返还租赁房屋，本院予以支持。依据《武汉陌陌坊商业街租赁合同》的约定，侯午阳要求向付明、戴四雄支付违约金40278元，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《装修工程合同（装修部分）》约定装饰装修造价425000元，向付明、戴四雄虽未能就其支出提交充足证据，但租赁房屋存在装饰装修的事实。合同解除后，向付明、戴四雄对装饰装修物存在剩余租期内的损失客观存在。向付明、戴四雄未完全享有的装饰装修在租赁期限内的价值应依据租赁期限进行分摊。向付明、戴四雄主张装饰装修残值27万元，尚属合理。本案中，双方都存在违反合同的行为，故剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本院酌定各承担一半责任，即侯午阳向向付明、戴四雄支付装饰装修损失【27万×（232.49㎡÷380.77㎡）】÷2=82428.11元。向付明、戴四雄主张的设备设施尚存于租赁房屋内，可由向付明、戴四雄自行移除搬离，向付明、戴四雄要求侯午阳赔偿设备设施损失，本院不予支持。向付明、戴四雄未能对其主张的停业损失提交证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除向付明与武汉尚善天下运营管理有限公司于2016年7月5日签订的《武汉陌陌坊商业街租赁合同》；二、向付明、戴四雄于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江岸区后湖大道66号三元·中央公园A2号楼4层3室房屋，并交还侯午阳；三、向付明、戴四雄于本判决生效之日起十日向侯午阳支付房屋租金140145.37元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向侯午阳支付自2019年7月6日至实际支付完毕之日止的利息损失；四、向付明、戴四雄于本判决生效之日起十日向侯午阳支付违约金40278元；五、侯午阳于本判决生效之日起十日向向付明、戴四雄支付装饰装修损失82428.11元；六、驳回侯午阳的其他诉讼请求；七、驳回向付明、戴四雄的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5244元、保全费2020元，共计7264元，由侯午阳负担3632元，向付明、戴四雄负担3632元。反诉费2870元，由向付明、戴四雄负担1435元，侯午阳负担1435元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 易 鸣人民陪审员 付 慧人民陪审员 王玉波二〇二〇年七月二日书 记 员 郑一真