河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初128号 原告：马雪飞，女，汉族，1991年2月13日出生，住址保定市涞源县。 委托诉讼代理人：李辰，北京市京德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张炜，北京市京德律师事务所律师。 被告：保定创鸿房地产开发有限公司，住所地保定市莲池区北二环999号鑫丰国际四单元2216号，统一社会信用代码：91130606MA08XLU7XF。 负责人：马宗智，该公司经理。 被告：安新县盈泰房地产开发有限公司，住所地保定市安新县老河头镇席庄村村北，统一社会信用代码：91130632MA07UMUT5J。 法定代表人：连亚雄，该公司经理。 被告：保定福瑞房地产经纪有限公司，住所地保定市锦绣街677号火炬产业园三号楼一楼，统一社会信用代码：91130605MA07RXC4X8。 法定代表人：韩瑞娜，该公司经理。 原告马雪飞与被告保定创鸿房地产开发有限公司（以下简称创鸿开发公司）、被告安新县盈泰房地产开发有限公司（以下简称盈泰开发公司）、被告保定福瑞房产经纪有限公司（一下简称福瑞经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告马雪飞及其委托诉讼代理人李辰、张炜到庭参加诉讼，被告盈泰开发公司、被告创鸿开发公司、被告福瑞经纪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马雪飞向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告创鸿开发公司、被告盈泰开发公司签订的内部认购合同无效；2、请求法院判决被告创鸿开发公司、被告盈泰开发公司返还原告购房款312728元及利息34714.95元。3、判令被告福瑞经纪公司返还原告服务费40000元及利息4400元。4、判令被告创鸿开发公司、被告盈泰开发公司对被告福瑞经纪公司返还原告服务费将承担赔偿责任。5、诉讼费、保全费由三被告承担。事实及理由：原告通过福瑞经纪公司与盈泰开发公司于2017年7月21日签署了“荷香别院”内部认购合同一份，购买位于保定市清苑区，建筑面积99.99平方米，单价4688元／平方米，总价446755元，约定交付日期为2019年12月31日；合同款项约定为分期付款，首付30%、二期40%，最后一期为交房前一月付清30%剩余房款。合同签署后，原告依约分别于2017年7月21日交纳总房款的30%，即134027元；2018年10月14日交纳总房款40%，即178701元，上述款项由被告盈泰开发公司开具收款凭证。原告于2017年7月21日向被告福瑞经纪公司支付了居间服务费40000元。被告创鸿开发公司、被告盈泰开发公司出售房产项目无办理工程规划、建设等行政审批手续，也未取得房屋预售许可证，经原告多次要求被告退房返还购房款和居间费，被告拒绝，且房产项目至今未启动建设。原告诉至法院。 被告盈泰开发公司、被告创鸿开发公司、被告福瑞经纪公司未答辩（缺席）。 原告马雪飞围绕诉讼请求依法提交了以下证据，并经当庭质证： 1、内部认购合同（荷香别院）一份，合同编号为19-1203。 证明原告与被告盈泰开发公司就荷香别院19栋1203室房屋签署房屋买卖合同，对房产价格、付款方式、房屋装饰、设备标准、违约责任等进行了约定，该内部认购协议符合法律规定的房屋买卖合同具备的要件，应视为商品房买卖合同。签署的主体是马雪飞与被告盈泰开发公司，签署日期为2017年7月21日，约定交房时间为2019年12月31日，房屋号是19-1203室，面积99.99平方米，单价4468元每平方米，总价款446755元。合同约定付款情况2017年7.月21日前应支付房款的30%，134027元；2018年4月1日前应支付总房款40%，178701元；合同约定交房前一个月付清剩余房款134027元。 2、内部认购合同（东林雅筑）一份，合同编号为19-1203。 证明原告与被告创鸿开发公司将“荷香别院”变更为“东林雅筑”19栋1203室房屋，重新签署房屋买卖合同，对房产价格、付款方式、房屋装饰、设备标准、违约责任等进行了约定，该内部认购协议符合法律规定的房屋买卖合同具备的要件，应视为商品房买卖合同。 3、情况说明一份 证明被告创鸿开发公司与被告盈泰开发公司就东林雅筑项目的开发主体由被告盈泰开发公司变更为被告创鸿开发公司，被告创鸿开发公司概括承受了被告盈泰开发公司在《内部认购合同》的权利与义务，二公司向原告承诺返还购房款及承担损害赔偿责任。 4、中国建设银行人个活期账户交易明细两份 5、收据两份、签购单两份 证明2017年7月21日，原告向被告福瑞经纪公司支付购房款及中介居间费，服务费是40000元，首付款是134027元，共计174027元。2018年10月14日，通过银行转账形式，原告向被告创鸿开发公司支付购房款项178701元，基于上述两次支付款项的情况，创鸿开发公司分别向马雪飞出具两张收据。 经庭审审核，对原告提交的证据认购合同一份、交款收据两份、签购单两份、情况说明一份，因其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告通过福瑞经纪公司与盈泰开发公司于2017年7月21日签署了“荷香别院”内部认购合同一份，购买位于保定市清苑区，建筑面积99.99平方米，单价4688元／平方米，总价446755元，约定交付日期为2019年12月31日；合同款项约定为分期付款，首付30%、二期40%，最后一期为交房前一月付清30%剩余房款。合同签署后，原告依约分别于2017年7月21日交纳总房款的30%，即134027元；2018年10月14日交纳总房款40%，即178701元，上述款项由被告盈泰开发公司开具收款凭证。后原告与被告创鸿开发公司将“荷香别院”变更为“东林雅筑”19栋1203室房屋，重新签署内部认购合同。原告于2017年7月21日向被告福瑞经纪公司支付了居间服务费40000元。后原告以该项目未办理工程规划等行政审批手续、无房屋预售许可证为由诉于本院，要求确认该内部认购合同无效，被告返还购房款312728元，返还居间服务费40000元。 另查明，在保定市中级人民法院（2020）冀06民终5055号民事判决书中，明确记录创鸿开发公司、盈泰开发公司均自认对涉案房地产创鸿开发公司概括承受盈泰开发公司的权利义务。 本院认为，被告创鸿开发公司出售给原告的房屋并非大产权房。该房屋的占地属于石桥乡平陵村集体所有，是平陵村村民的宅基地，根据《中华人民共和国土地法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的所有权不得出让、转让或出租用于非农建设者”，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条“严禁城镇居民在农村购置宅基地”，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发199939号）第二条“农民的住宅不得向城市居民出售”的规定，被告创鸿开发公司东林雅筑未依法取得相应手续，占用村民的宅基地建房出售，其向原告马雪飞销售房屋的行为属于无效民事行为，原、被告所签订的房屋买卖合同违反法律禁止性规范，属无效合同。合同被确认无效后，因合同而取得的财产应当予以返还。鉴于创鸿开发公司已经对涉案房地产项目权利概括承受，以及盈泰开发公司、创鸿开发公司共同出具的情况说明，创鸿开发公司、盈泰开发公司应共同返还原告购房款312728元。被告福瑞经纪公司作为房产代理机构，未向原告如实告知本案房屋实际情况，现原告与被告盈泰开发公司、被告创鸿开发公司签订的房屋买卖合同无效，被告福瑞经纪公司并未完成居间服务，应将40000元居间服务费返还原告。因原告与被告盈泰开发公司签订的“荷香别院”内部认购合同已变更与被告创鸿开发公司签订的“东林雅筑”内部认购合同，原告请求确认与盈泰开发公司签订的“荷香别院”内部认购合同无效，本院不予处理。原告作为具有完全民事行为能力人，对房地产交易市场应具备一定的谨慎注意义务，其本人对合同无效具有一定过错，其主张的利息应由本人承担。被告盈泰开发公司、被告创鸿开发公司、被告福瑞经纪公司缺席庭审亦未提交足以反驳原告诉讼请求的相关证据，应视为自愿放弃举证质证的权利，由此产生的不利后果由被告自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告马雪飞与被告保定创鸿房地产开发有限公司于2017年7月21日签订的《东林雅筑内部认购合同》无效。 二、被告安新县盈泰房地产开发有限公司、被告保定创鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内共同返还原告马雪飞购房款312728元。 三、被告保定福瑞房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告马雪飞居间服务费40000元。 四、驳回原告马雪飞的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7257元，由被告安新县盈泰房地产开发有限公司负担2895元，被告保定创鸿房地产开发有限公司负担2895元，由被告保定福瑞房地产经纪有限公司负担800元，由原告马雪飞负担667元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  沈丽梅 审 判 员  石冲屹 人民陪审员  宋立彬 二〇二〇年七月三十一日 法官 助理  李 洋 书 记 员  杨 明