广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初3379号原告：邱元标，男，1970年3月3日出生，汉族，住湖南省洞口县**********，公民身份号码：432************918。委托诉讼代理人：李志国，广东广田律师事务所律师。被告：朱洪统，男，1974年12月27日出生，汉族，住四川省开江县*********，公民身份号码：513************517。委托诉讼代理人：陈宝瑜，广东赤道律师事务所律师。原告邱元标诉被告朱洪统房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案受理后，适用简易程序审理，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告邱元标的委托诉讼代理人李志国、被告朱洪统的委托诉讼代理人陈宝瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱元标向本院提出如下诉讼请求：一、被告退还厂房租金押金人民币39200元；二、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告将自己承租的石排镇塘尾村香元头二巷13号2栋2楼1号厂房租赁给原告使用，原告主要为被告生产产品进行金属表面处理，后双方协商一致，原告亏损严重，原告退租，双方协商一致被告退还押金，但至今被告仍不退还押金，原告唯有具状起诉，望法庭支持诉求。被告朱洪统答辩称:第一，其认为原告要求退还厂房租金押金的诉讼请求不符合合同的约定，依法应当不支持该诉请；第二，原被告双方就本案的押金是否退还没有进行约定，原告并未提交任何证据证明双方有任何约定。经审理查明，原告朱洪统（出租方、甲方）与被告邱元标（承租方、乙方）签订案涉《厂房租赁合同》，约定甲方将位于东莞市********************厂房租给乙方使用。经双方协商如下，双方签约后生效：一、合同生效后，甲方应即将出租房屋交付乙方使用，乙方同时需交付租金及押金。租期为2018年9月5日到2024年8月10日止，共6年，合同期内每两年租金上浮10%到15%，合同期满后在同等条件下乙方有优先续约权。二、租赁押金：合同签订时，乙方应先付二个月押金（38000元）一个月上期即人民币共19000元给甲方，在租期届满时押金须退回乙方，除非合同另有约定。三、租金：双方议定租金为每月人民币19000元。乙方应于每月10日之前支付当月租金，装修期为20天……七、违约责任：如乙方中途退租，应提前二十日通知甲方，工人工资、水电费以及其它杂费等由乙方自行清理，由甲方收回房屋，押金不退，合同解除；乙方应按时交租，如乙方无正当理由，延迟交租超过一个月，甲方有权收回房屋，押金不退。不得转租。2018年11月10日被告朱洪统收取原告押金39200元。原告交纳租金到2019年6月底。被告朱洪统提供《厂房租赁合同》、深圳市易达通五金制品有限公司营业执照复印件、朱洪统身份证复印件、《房屋所有权证》，证明被告对案涉房屋有合法的出租权，原告与被告签订的厂房租赁合同合法有效。上述证据显示如下：1、《厂房租赁合同》，杨锐亨（出租方、甲方）将位于东莞市******香田头厂房属其所有的厂房一套共计2000平方米，租给深圳市易达通五金制品有限公司（承租方、乙方）使用。经双方协商如下，双方签约后生效：一、合同生效后，甲方应即将出租房屋交付乙方使用，乙方同时需交付租金及押金。租期为2018年4月1日至2021年4月1日止，共3年，合同期满后，在同等条件下乙方有优先续约权……七、违约责任：……不得转租。2、营业执照复印件，深圳市易达通五金制品有限公司为有限责任公司，于2013年7月9日成立，法定代表人为朱洪统。3、《房屋所有权证》，证号：粤房字第4816877号；所有权人：东莞石排永顺龙眼镜厂，私有，所有权人占有全部份额；1993年自建；房屋座落于东莞市石排塘尾管理区香田头；钢混三层，房屋基底面积434.5平方米，房屋建筑面积961平方米。原告对被告提供的《厂房租赁合同》，深圳市易达通五金制品有限公司营业执照复印件、朱洪统身份证复印件，三性予以确认，但认为不能证明被告的证明目的，因为出租方是杨锐亨，承租方是深圳市易达通五金制品有限公司。本案被告没有任何的转租权利转租给原告，也不能作为出租方与原告签订案涉厂房租赁合同。原告对《房屋所有权证》的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，因为第一，房屋所有权人是东莞石排永顺龙眼镜厂，杨锐亨不能代表该厂对该厂房进行出租，既没有授权也不是所有权人。第二，房产证证实建筑面积是961平方米的合法面积，而被告提供的是2000平方米的出租厂房，显然有一千四百多平方米的面积没有合法手续。庭审中，原告称：1、租赁面积在900平方米以内。2、现在没有使用案涉厂房，在2019年6月3日完全搬离，有口头进行交接。3、关于案涉《厂房租赁合同》第七条，第一，其在被告处专门为被告作配套五金生产，因环保问题,被告不能提供环保审批，双方清楚是因客观原因导致其搬离，原告搬离本身损失很大，双方在友好的情况下搬离。第七条的违约责任是指在违约的情况下，而本身原告并未违约。第二，被告收取押金是没有任何事实及法律依据，本来被告是同意返还押金的。第三，押金不返还明显违反合同法的公平公正，双方权利义务对等的原则。第四，现实生活中没有任何出租房利用优势地位可扣押金。第五，被告提供的厂房租赁合同2000平方米的租金是16000元每月，而分配给其的面积不超过900平方米却收取每月19000元的租金，显然是不公平的。4、其认为案涉《厂房租赁合同》约定的租期超出杨锐亨与深圳市易达通五金制品有限公司签订的合同租期的部分属于无效。除此之外，合同期也无效，因出租方无权出租、转租以及杨锐亨不是涉案厂房的所有权人。被告称：1、因为只是在厂房内划了一个区域给原告使用，没有丈量，故不清楚租赁面积是多少。案涉《厂房租赁合同》并未约定出租厂房的具体面积，其与杨锐亨签订的厂房租赁合同约定的厂房面积与本案无关。2、因原告工厂涉嫌环保问题，不能继续营业，双方没有就退回厂房事宜进行交接手续。3、原告与其是否存在合作关系与本案无关，本案案由是房屋租赁合同纠纷，法庭审理的范围只能是该案由；本案有厂房租赁合同对押金是否退还进行了约定，有合同约定的情况下，不应当适用法理原则去变更合同约定。根据案涉《厂房租赁合同》第七条，其不需退还押金。4、原告的工厂涉嫌环保问题是原告自身的原因导致的，与被告没有关系，原告可以对自身的环保问题进行整改后继续营业。可是原告选择退租，并没有与其协商退租事宜，就自主搬离，应属于原告单方违约行为，应当适用厂房租赁合同第七条约定处理押金事宜。5、第一，其从杨锐亨租赁案涉厂房所涉及的具体约定属于商业秘密，被告对案涉厂房有合法转租权，得到杨锐亨的同意。第二，被告就案涉厂房已与杨锐亨就转让事宜密切协商，故不存在租赁期间不吻合的问题。第三，退一步来说，深圳市易达通五金制品有限公司在案涉厂房投入了大量资金装修，对案涉厂房有优先续租权，故不存在转租期限超出部分无效的情况。第四，朱洪统是深圳市易达通五金制品有限公司的法定代表人，朱洪统可以代表深圳市易达通五金制品有限公司处理案涉房屋的转租权。6、目前为止没有退还押金给原告。庭后，被告提供杨锐亨于2020年4月22日出具的《情况说明》一份，记载本人从东莞石排永顺龙眼镜厂受让位于东莞市******香田头厂房享有所有权，该厂房正是（2020）粤1971民初3379号案涉出租厂房，该厂房的产权证书原件由本人保管，该权属证明已在石排镇塘尾村备案。本人将案涉厂房出租给深圳市易达通五金制品有限公司，初次出租期限为2018年4月1日至2021年4月1日。后本人与深圳市易达通五金制品有限公司约定租赁期限延长至2024年12月31日。租赁期间，本人同意深圳市易达通五金制品有限公司及其法定代表人转租、分租案涉厂房。原告认为杨锐享《情况说明》缺乏基本的逻辑，没有事实依据和法律依据。1、对杨锐亨的身份存在疑问，若是本案证人或第三人，应依法申请，出庭作证或确认诉讼地位。2、被告提供的证据显示，涉案的租赁房屋所有权人为东莞石排永顺龙眼镜厂，杨锐亨表示是其从该厂受让房产，这种表示不符合法律基本规定。房屋及其土地产权的变更需要符合相关的法律规定，并经过产权过户、缴纳税费等行为。3、杨锐声称经过村委会备案，该描述是错误的。没有法律规定或授权村委会有权对房屋买卖交易过户进行备案。4、杨锐亨表示是出租给深圳易达通五金制品有限公司，其同意该公司转租，该描述是错误的。本案原告起诉的是出租方朱洪统，显然朱洪统没有任何权利对外出租，案涉出租合同为无效合同。合同无效的情形下，应当予以返还原告租房押金。本院依职权向东莞市*******民委员会发函调查案涉租赁物的相关情况，东莞市*******民委员会《关于协助调查函的回复》记载：1.杨锐亨出具的2020年4月22日《情况说明》中陈述的其从东莞石排永顺龙眼镜厂受让位于东莞市******香田头厂房（房屋所有权证号：粤房字第4816877号），该权属证明已在石排镇塘尾村备案，该情况属实。2.涉案《厂房租赁合同》中位于东莞市******香元头二巷13号2栋1号厂房是粤房字第4816877号房屋所有权证号中的房屋。原告对《关于协助调查函的回复》的真实性予以确认，但对回复内容不确认，理由如下：第一，村委会不具有证明人的地位，村委会不能证实土地上工业厂房的转让事宜，厂房的转让需经房管部门备案登记、过户并办理相应产权过户证明、缴纳相应税费；第二，权属证明与实际现状是否有违建、是否有加建均不能对应确认；第三，杨锐亨不是涉案厂房的所有人和土地所有权人。被告对《关于协助调查函的回复》的三性予以确认，证明杨锐亨有合法的出租权，朱洪统依据厂房租赁合同和杨锐亨的授权取得合法的转租权。以上事实，有原告邱元标提供的《厂房租赁合同》、《收款收据》，被告朱洪统提交的《厂房租赁合同》、深圳市易达通五金制品有限公司营业执照复印件、朱洪统身份证复印件、《房屋所有权证》、《杨锐亨情况说明》及本院调取的《关于协助调查函的回复》、本案询问笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。对于原、被告确认的事实以及无争议的证据，本院予以采信。本案的争议焦点为：一、案涉《厂房租赁合同》是否为有效；二、原告的诉请是否有事实和法律依据。对此，本院分析如下：关于焦点一。原告主张被告无权出租案涉厂房，案涉《厂房租赁合同》为无效合同。被告提供《房屋所有权证》、《厂房租赁合同》、《杨锐亨情况说明》予以证明其对案涉房屋有合法的出租权。第一，案涉租赁物为位于东莞市********************厂房，经向东莞市*******民委员会查实，案涉《厂房租赁合同》中位于东莞市******************厂房即被告提供的粤房字第4816877号房屋所有权证中的房屋。虽原告主张《房屋所有权证》的房屋与案涉厂房实际现状是否有违建、加建均不能对应确认，但未举证证明其承租的案涉厂房存在违建、加建的情形。第二，虽《粤房字第4816877号房屋所有权证》记载的案涉厂房所有权人为东莞石排永顺龙眼镜厂，但杨锐亨出具《情况说明》陈述其已从东莞石排永顺龙眼镜厂处受让案涉厂房，并在东莞市*******民委员会备案。杨锐亨的上述陈述得到东莞市*******民委员会证实，并且原告自2018年9月5日起承租案涉厂房至2019年6月，未有案外人对租赁物的使用权提出异议。第三，杨锐亨与深圳市易达通五金制品有限公司签订的《厂房租赁合同》约定租期为2018年4月1日至2021年4月1日，而案涉《厂房租赁合同》约定的租期为2018年9月5日至2024年8月10日，但杨锐亨出具《情况说明》陈述其与深圳市易达通五金制品有限公司约定延长租赁期限至2024年12月31日，且同意深圳市易达通五金制品有限公司和其法定代表人即被告朱洪统转租、分租。综上，在原告未提供相反证据予以反驳的情况下，本院认定被告朱洪统有权出租案涉厂房，原告邱元标与被告朱洪统签订的《厂房租赁合同》为有效合同。关于焦点二。案涉《厂房租赁合同》第七条的违约责任约定“如乙方退租，由甲方收回房屋，押金不退”，该条款是双方自愿达成，是双方真实意思表示，且该条款未违反法律强制性规定，故双方均应严格履行。原告主张其为被告配套五金生产，因环保原因导致搬离，原告亏损严重，与被告协商一致后，原告退租，被告退还押金，其没有违约。但原告未举证证明退租的原因是由被告造成，且未举证证明其与被告协商一致被告同意退还押金，故在案涉《厂房租赁合同》租期尚未届满，原告退租，违反合同约定，根据案涉《厂房租赁合同》第七条的约定，原告主张被告退还厂房押金39200元，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告邱元标的所有诉讼请求；如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费390元（原告已预交），全部由原告邱元标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  庾少锋二〇二〇年七月三十日书记员  李庆达王慧君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。