江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初1919号 原告：穆元，男，1968年11月13日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：张伟，徐州市贾汪区塔山法律服务所法律工作者。 被告：徐州跃辉置业有限公司，住所地徐州市泉山区西城商贸大厦**。 法定代表人：王楠杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董再京，男，1989年10月5日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告穆元与被告徐州跃辉置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告穆元及其委托诉讼代理人张伟、被告徐州跃辉置业有限公司的委托诉讼代理人董再京到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告穆元向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2017年4月7日签订的《商品房买卖合同》第13条为无效条款；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年4月7日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的泉山区XXXXXX小区XX幢X单元-XXX室地下室一套，预测建筑面积共18.55平方米。合同第13条规定，房屋交付时对于误差面积双方自行约定，按本合同约定的单价，据实结算，多退少补。2020年5月4日被告告知原告该房屋实际面积为22.62平方米，超过合同面积绝对值的21.94%，要求原告补交超出面积部分的房款10821元。原告认为该条款是被告提前打印在合同上面的，并没有和原告进行协商，是其单方面的意思表示，签订合同的时候被告也没有让原告仔细阅读，该条款属于被告提供的格式条款，免除了被告责任，加重了原告的责任。在签订合同的时候，被告并没有向原告履行法律规定的解释、说明、告知的义务，应属无效条款。双方之间对房屋误差面积的解决方式，应当按照最高院商品房买卖合同纠纷的司法解释相关规定来解决。原告多次找被告协商解决无果，特提起诉讼，希判如所请，并要求被告履行合同，协助原告办理房屋产权证手续。 被告徐州跃辉置业有限公司辩称，因预测面积系房地产开发商在预售时进行的测量，可能存在实测面积与预测面积或多或少的差异，按照合同中关于面积差的处理，开发商也可能会据实退款，所以不存在免除被告责任，加重对方责任的情况。关于3%面积差的处理方式，并不是法律法规的强制性规定，最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释规定了面积差的处理方式，有约定的按照约定处理，没有约定或者约定不明的，再按照3%的面积差的方式处理。合同中关于面积差的表述条款系徐州市住房保障和房产管理局、徐州市工商行政管理局联合监制提供的合同文本，被告无法进行改变，且无法进行加粗提醒。开发公司是否进行格式条款的提醒注意，不是判断格式条款是否有效的依据。被告关于面积差的约定不符合无效条款情形。综上，请求法院依法驳回原告诉请。 原告为证明其主张，提供：1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告于2017年4月7日签订该合同，原告购买了被告开发的案涉地下室一套，合同载明的建筑面积为18.55平方米，合同第13条规定，按照该条的第4款处理，即对于房屋交付时的面积差，双方自行约定按本合同约定的单价据实结算、多退少补；2、2020年5月4日被告提供给原告的面积补差单一份，载明案涉标的实测面积为22.62平方米，补差面积是4.07平方米，超出了合同载明面积的21.94%；3、2019年8月3日原、被告双方签订的楼宇交接书，原告签订这份证据时，发现第3、4条的约定以后，向物业确认该条款的含义，物业向原告解释是多退少补，但是原告的理解与物业的理解不一样，因为产生理解上的差异，所以原告将该交接书第3、4条当着物业的面划掉。 被告质证认为，对证据1的三性均无异议，但合同关于面积补差的约定，不违反法律法规的强制性规定，且在合同第13条明确约定出卖人在签订原合同及相关条款时，有关于格式条款提示说明及确认的约定。对证据2、3的真实性现无法确认，因为未加盖被告公章。 被告为证实其意见，提供房屋建筑面积计算成果表，证明涉案房屋实测套内面积和建筑面积，与原告提供的证据不相符。 原告质证认为，该证据系复印件，上面载明涉案房屋的建筑面积23.16平方米，与原告提供的证据面积补差单有差异，高于原告提供的实测面积，相差更大，如果该证据属实，也是可以证明被告卖给原告的涉案房屋面积差异过大。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原被告双方于2017年4月7日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的坐落于本市泉山区XXXXXX小区XX幢X单元-XXX室地下室一套，预测建筑面积共18.55平方米，其中套内建筑面积10.08平方米，分摊共有建筑面积8.47平方米。其中合同第十三条关于“面积差异处理”条款项下约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理，即：“4.双方自行约定：按本合同约定的单价，据实结算，多退少补。”该条款第1、2、3项系分别按照套内建筑面积计价、建筑面积计价、因设计变更造成面积差异三种情形产生的面积差异的处理方式进行的约定。 按照原告提供的面积补差单显示，涉案标的实测面积为22.62平方米，补差面积是4.07平方米。按照被告提供的房屋建筑面积计算成果表显示，涉案标的套内面积12.32平方米，分摊面积10.839平方米，建筑面积23.16平方米。双方就案涉标的出现的面积差，在处理方式的理解上存在差异，因此产生纠纷。目前涉案房产，被告已交付原告，原告已实际占有使用，但尚未办理产权证书，原告也未向被告书面提出解除合同的请求。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 综合本案审理查明的情况，案涉标的为地下室，本身面积较小，金额不高，虽然存在面积差，按被告提供的补差单，补差金额也仅为10821元，并未使被告获得更大利益，或给原告造成较大的经济负担，并无显失公平。且在原告得知房屋存在面积差时，亦未以书面形式向被告提出解除合同的意思表示，而是实际占有使用。双方所争议的条款，并非通常所说的格式条款，与司法解释的规定相一致，且系国家行政机关制定的制式合同，因此不能认为是被告单方强制性自利性条款。同时，关于面积差异的处理约定，应为合同重要条款，原告称并无看到，也不符合常理，即使未在意，也应视为自身疏忽。从维护市场交易稳定的角度出发，类似涉案房产较多，相关约定相同。同时，法律尊重并鼓励当事人意思自治，故司法解释条文亦首先确定由双方自行约定，如约定不明或未做约定时，方按一定法律规定的方式处理。而本案合同中关于解决面积差问题的条款中，明确约定按“按本合同约定的单价，据实结算，多退少补”的原则办理。故，原告要求确认该条款无效的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。另，原告虽在陈述案件事实时要求被告协助办理过户，但庭审中明确诉讼请求时，仅要求确认合同相关条款无效，故对此本案不予理涉，双方可在解决面积差问题后自行办理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 驳回原告穆元的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告穆元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  朱军麟 二〇二〇年七月二十日 书记员  杨 琳