宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初415号原告：汤爱军，男，1975年2月24日出生，回族，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：陈昌举，宁夏顺悦律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：闫玉红，女，1982年3月27日出生，回族，住宁夏银川市贺兰县。被告：金明，男，1979年8月14日出生，回族，住宁夏银川市。原告汤爱军与被告闫玉红、金明确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汤爱军及其委托诉讼代理人陈昌举，被告闫玉红、金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤爱军向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告签订的《房地产买卖契约》无效；2.判令二被告协助撤销固房权证字第XXXX号不动产登记，并协助将涉案房屋产权变更登记到原告名下；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：原告系固原市原州区军民路2号公路段家属院2号楼1单元202室的权利人。2010年9月，二被告（现已离婚）为了使女儿能接受更好的教育，想让孩子在原州区的学校就读，但在原州区学校就读的条件是父母一方具有原州区户籍，如果在原州区有房产就可将户口迁到原州区，于是二被告为了证明其住所在学校划分的学区内，就与原告商量将涉案房屋过户到二被告名下，实则原告并没有要将涉案房屋出售给二被告的意思，当时原告与二被告约定，二被告的女儿上学之后就将房屋产权再变更到原告名下。涉案房屋系原告所有，现在依然由原告母亲居住使用，被告闫玉红于2013年3月6日在固原市原州区公证处声明涉案房屋的真实权利人为原告，双方办理该登记是为了迁户口，并未实际发生买卖关系，所办理不动产登记都是虚假的，被告金明称该房屋是二被告真实买卖取得，却无法提供支付购房款的凭证，同时《房地产买卖契约》上金明的签名也非本人签字，而是被告闫玉红代签。综上，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。被告闫玉红辩称，同意原告的诉讼请求。原告诉称的事实和理由属实，由于二被告均为农村户口，其希望女儿能够在城市上学，市区学校是分片区划分的，便找到原告协商借用原告的房产帮助其将户口迁到原告涉案房屋名下。因为其与被告金明面临离婚，所以是其单独与原告协商的。后孩子顺利进入市区学校，其因在外地打工，回来都是在节假日，外加各种家庭琐事，没有及时将涉案房屋的产权退还原告。被告金明辩称，涉案房屋属被告闫玉红与金明共有，请求驳回原告的诉讼请求。原告将涉案房屋出售给二被告是双方自愿达成的协议，是合法有效的，并非原告所称的帮助。原告曾于2019年12月26日起诉二被告，要求将房屋过户到原告名下，既然原告将房屋以8万元的价格出售给二被告，又岂能反悔，购房款是被告金明存在银行的2万元及夫妻二人的所有积蓄支付的，被告闫玉红起诉离婚时，并未提及财产分割及房屋，房屋交易已成事实，原告起诉证据不足。本院对原、被告依法提交的证据认定如下：原告提交的《契证》、《收费票据》形式来源合法，内容客观真实，能够证明原告于2004年8月23日从自己母亲闫瑞芳处购买涉案房屋，取得房屋所有权，予以采信；原告提交的《房地产买卖契约》、《房屋产权证》、《房屋出让协议》及《公证书》能够证明原告与被告闫玉红通过签订房屋买卖合同将涉案房屋过户至闫玉红名下，后闫玉红在公证处声明合同是为完成过户所签，其并未实际买受涉案房屋，予以采信；被告闫玉红提交的《居民户口簿》能够证明闫玉红和其女儿的户籍迁至固原市原州区，落户地址为涉案房屋，予以采信；被告金明提交的《（2011）泾民初字第153号民事判决书》能够证明二被告已离婚且涉案房屋并未作为夫妻共同财产分割的事实，予以采信。本院经审理认定事实如下：固原市原州区军民路2号公路段家属院2号楼1单元202室房屋原系原告的母亲闫瑞芳所有，原告于2004年8月23日取得该房屋的所有权。原告与被告闫玉红系表兄妹关系。二被告于2006年10月13日依法登记结婚，其长女金慧茹于2007年1月16日出生。泾源县人民法院于2011年4月10日作出（2011）泾民初字第153号民事判决书判决二被告离婚。2010年9月30日，原告与被告闫玉红协商将涉案房屋的产权所有人暂时变更为闫玉红，待闫玉红的户籍迁入原州区后，再将房屋所有权人变更为原告。2010年10月8日，原告与被告闫玉红签订了《房地产买卖契约》，约定原告将涉案房屋作价8万元出售给闫玉红，买方签章处闫玉红同时签署了其本人和被告金明的名字。2010年10月29日，涉案房屋的产权变更登记到被告闫玉红名下。2010年12月27日，被告闫玉红将其本人和长女金慧茹的户籍迁至原州区，落户地址为涉案房屋。经被告闫玉红申请，固原市原州区公证处于2013年3月6日作出（2013）宁固原证字第208号公证书，该公证书被告闫玉红的声明进行了公证。被告闫玉红声明：闫玉红为了孩子能在原州区上学，将户口迁至原州区，便与其表兄汤爱军签订了虚假的房屋买卖合同，房屋实际所有权人为汤爱军。涉案房屋始终未交付给二被告，也无证据证明二被告向原告支付过购房款，该房屋一直由原告占有使用。本院认为，被告金明并未在《房地产买卖契约》中签字，其亦没有买卖涉案房屋的意愿，该契约系原告与被告闫玉红背着被告金明所签订，被告金明并非该买卖合同的一方当事人，故对被告金明没有合同约束力。原告与被告闫玉红并没有买卖房屋的意思表示，其二人签订《房地产买卖契约》仅是为了让不具备落户资格的闫玉红及其女儿能够将户口迁至涉案房屋，被告闫玉红自认女儿曾在原州区第三小学入学读书三年，其女儿本身不具有入学资格，因落户涉案房屋才符合入学条件，违反了正常的学校招生秩序和规定，也违反了国家对公民户籍管理的相关规定，故该二人以虚假的意思表示所实施的民事行为无效，该契约应当认定为无效合同。被告金明辩称房屋系其夫妻二人购买所得，但被告闫玉红始终予以否认，无证据表明闫玉红曾向原告支付过购房款，金明在得知涉案房屋在其二人名下后，亦未主张过房屋所有权，甚至不曾占有使用过，其所称已支付的购房款也没有证据证明，故对其答辩意见不予采纳。原告与被告闫玉红已在房屋登记机构变更了房屋产权信息，并由该机构颁发《固房权证市字第XXXX号房屋产权证》，该机构颁发权证的行为属于行政确认，原告要求撤销该证书即撤销二人之前的登记行为，应当向该机构提起行政诉讼，本案系民事法律纠纷，无法在民事案件中撤销行政机关所做出的具体行政行为；涉案房屋始终由原告占有使用，不存在返还房屋的情形，且涉案房屋所在小区的土地因历史遗留问题未交纳土地使用权出让金，现亦无法办理不动产权变更登记，故对原告的第二项诉讼请求不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、原告汤爱军与被告闫玉红签订的《房地产买卖契约》无效；二、驳回原告汤爱军的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告汤爱军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 马 兰人民陪审员 吴维香人民陪审员 海 浪 二〇二〇年七月十三日书记员 刘 娜本案引用的法律条文。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。