贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初4747号 原告：欧阳垠，男，1982年8月4日生，汉族，住贵州省兴义市坪东新区。 被告：兴义市大不同房地产开发有限公司,住所地贵州省兴义市黄草办云柯路。 法定代表人：顾友珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋大凤，女，1990年11月19日生，汉族，住贵州省兴义市。 原告欧阳垠与被告兴义市大不同房地产开发有限公司（以下简称大不同公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳垠、被告大不同公司的委托诉讼代理人蒋大凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧阳垠向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2016年9月8日至2018年9月8日期间的商铺租金48017.28元及利息(以48017.28元为基数,按中国人民银行利率4.75%计算，自2018年9月8日起计算至实际付清之日止)，截止起诉之日暂计利息3878元；2.本案诉讼费用被告承担。事实和理由:2012年11月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的××幢××单元××层××号商铺，该商铺建筑面积为22.86平方米，商铺总价款300108元。原、被告双方就该商铺签订了《委托租赁合同》，租赁期限从2013年9月8日起至2018年9月8日止;自2013年9月8日至2016年9月8日止，前三年每年的租金回报率为所购商铺总价款的8%;三年合计24%的租金为72026元，由乙方按月代为收取，并于签署《商品房买卖合同》时一次性支付；第4-5年(自2016年9月8日至2018年9月8日止)，甲方委托乙方出租该商铺，乙方根据市场行情，在统一业态规划的前提下出租商铺，商铺租赁决策权归乙方，租金以《租赁合同》的实际成交价为准全部归甲方所有，保底不低于8%，低于8%的差额由乙方补齐；单方解除本合同或因任一方原因导致本合同被解除、撤销的，责任方应向另一方支付50000元违约金。合同签订后，被告将前三年的租金折扣了原告的部分购房款。此后，被告一直以种种借口拒绝支付2016年9月8日至2018年9月8日的租金。原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决如前诉请。 大不同公司辩称，一、答辩人与被答辩人之间系委托关系，答辩人向被答辩人转付租金的前提是房屋的实际租赁，因房屋并未实际出租，故答辩人不应向被答辩人给付其诉请的租金。答辩人与被答辩人签订的《委托租赁合同》第六条第二款约定:“2、第4-5年(自2016年9月8日至2018年9月8日止)，甲方委托乙方出租该商铺，乙方根据市场行情，在同一业态规划的前提下出租商铺，商铺租赁决定权归乙方，租金以《租赁合同》的实际成交价为准全部归甲方所有，保底不低于8%，低于8%的差额由乙方补齐。甲方每年支付半个月的租金给乙方作为招商服务费……乙方应尽最大的努力追求租金利益最大化，乙方按月代为收取租金并于租赁期当年的第十二个月支付甲方当年的租金收益”。从该合同条款可以清晰的看出:答辩人与被答辩人之间系委托关系，且委托期限为2016年9月8日至2018年9月8日止，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。答辩人与被答辩人在《委托租赁合同》中约定了答辩人为被答辩人处理租赁商铺、代收租金等委托事务。从委托合同的法律性质及《委托租赁合同》的约定均可以看出，答辩人向被答辩人转付第4-5年租金的前提是商铺进行了实际出租；在商铺实际进行了出租的情况下，租赁款以实际成交价全部转付给被答辩人。由此可以看出，对被答辩人有给付租金义务的是实际承租人，在实际承租人给付租金时，由答辩人代为收取后，再全额转交给被答辩人。而在没有实际租赁的情况下，答辩人当然不可能向被答辩人转付租金。所以，被答辩人诉请答辩人给付租金依法无据。二、若人民法院认定答辩人应当承担支付租金的义务，则被答辩人应当承担支付各项租赁税费和答辩人需代扣代缴的个人所得税。协议第六条约定，政府相关租赁税费由甲方即被答辩人承担，根据答辩人向黔西南州惠通达财税咨询服务有限责任公司的咨询，在本案涉及的协议之下因租赁产生的各项税费综合税率约为14.10%，因此，若人民法院认定答辩人应当支付租金，则答辩人应当从租金中首先将被答辩人应当承担的各项税费扣减。其次，根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条、第四条和第六条的规定，财产租赁所得应当按照20%税率缴纳个人所得税，其应纳税所得额每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。且该法第八条规定个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或个人为扣缴义务人。《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第三十五条规定：“扣缴义务人在向个人支付应税款项时，应当依照税法规定代扣税款，按时缴库，并专项记载备查。”《中华人民共和国税收征收管理办法》第三十条第一款和第二款以及第三十二条的规定：“扣缴义务人依照法律、行政法规的规定履行代扣、代收税款的义务，扣缴义务人依法履行代扣、代收税款的义务时，纳税人不得拒绝。纳税人拒绝的，扣缴义务人应当及时报告税务机关处理，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限代缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”，因此，依据谁受益谁纳税的原则，若人民法院判决答辩人承担支付租金义务时还需要扣减被答辩人应当缴纳的个人所得税及租赁税费，否则会造成答辩人被税务机关追缴税款及处罚的不利后果，另2013年9月8日至2016年9月7日期间的租金答辩人按照合同约定如数按时已支付给被答辩人，则被答辩人现应当一并补缴该笔租金税款并将发票出具给答辩人。三、本案系有偿委托，且招租广告费81105元是委托合同中的必要开支，是由受托人预先垫付的。协议中第六条明确约定“甲方每年支付半个月的租金给乙方作为招商服务费(按当年租金/12个月×0.5计算)”处理委托事务应支付的劳动报酬由被答辩人支付给答辩人，且答辩人为此所付出的招商广告费用是招租中的必要开支，是答辩人为广大业主其中也包括被答辩人垫付的费用。《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定:“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息和双方约定的招商服务费。四、答辩人并没有任何的违约行为。答辩人在与被答辩人签订《委托租赁合同》后，严格按照合同的约定履行自身的义务，垫付广告招商费用，进行了积极的招租，但由于柯沙商场的整体搬迁以及市场整体状况的影响导致商铺未能租赁，对此答辩人没有任何的过错，且已经完全履行了自己的合同义务，没有任何违约的行为。所以，被答辩人认为答辩人违约，并要求答辩人支付违约金诉请，没有任何法律依据。综上，答辩人与被答辩人系委托合同关系，答辩人完全没有向被答辩人给付租金的义务。在委托合同履行的过程中，答辩人履行了自己的全部合同义务，没有任何的违约行为。故敬请人民法院对被答辩人提出的于法无据的诉请予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2012年11月27日，欧阳垠与大不同公司签订《商品房买卖合同》，约定欧阳垠购买大不同公司开发的××幢××单元××层××号商铺，该商铺建筑面积为22.86平方米，总价款为300108元。同日，欧阳垠作为甲方与大不同公司作为乙方签订《委托租赁合同》，该合同第一条约定，甲方将案涉商铺委托给乙方进行租赁管理，乙方按照国家的法律法规规定进行租赁经营，根据兴义市现有的商业及市场为标准进行规划及合法经营，在委托租赁管理期间，甲方必须遵守乙方与承租人签订的租赁合同，不得无故干涉其承租人的经营；第二条约定委托租赁期限为五年，委托时间以双方商铺交房之日起计算：即从2013年9月8日起至2018年9月8日止；第四条约定，在本合同有效期内，为维护××百货批发城整体的经营形象，实现统一管理，甲方对所拥有的商铺进行产权转让时，本协议规定的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方。受让方必须遵守此协议的规定；第五条约定委托租赁费用：1.委托租赁期间，商铺经营产生的所有费用包括物业管理、水、电及工商税务等费用由承租人(实际经营人)承担。2.委托租赁期间，商铺的租金标准、租金收取方式等由乙方自行决定；第六条约定租金及其他说明：1.自2013年9月8日至2016年9月8日止，前三年每年的租金回报率为所购商铺总价款的8%；三年合计24%的租金为72026元，由乙方按月代为收取，并于签署《商品房买卖合同》时一次性支付。2.第4-5年（自2016年9月8日至2018年9月8日止），甲方委托乙方出租该商铺，乙方根据市场行情，在统一业态规划的前提下出租商铺，商铺租赁决策权归乙方，租金以《租赁合同》的实际成交价为准全部归甲方所有，保底不低于8%，低于8%的差额由乙方补齐。甲方每年支付半个月的租金给乙方作为招商服务费（按当年租金÷12个月×0.5计算），政府相关租赁税费由甲方承担。如该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的，实际收取的租金收益按照各业主购铺总价的比例进行分配，乙方按月代为收取租金并于租赁期当年的第十二个月支付甲方当年的租金收益。委托租赁期满后，如甲方继续委托乙方进行租赁管理，则双方另行协商。3.如甲方选择自主经营的，必须符合商场的整体业态规划并于签订本协议后7天内向乙方提出申请，经乙方同意后方能执行。4.为保证客户投资安全，乙方承诺：甲方于购铺后第十年可选择将所购物业以原价返售给乙方；第九条约定违约责任：本合同生效后，单方解除本合同或因任一方原因导致本合同被解除、撤销的，责任方应向另一方支付50000元违约金，并承担给对方造成的一切损失（包括不限于预期合理租金收益、第三责任人违约的损失赔偿、其它直接经济损失和为实现债权产生的合理费用—包括仲裁费、误工费、交通费、评估费、律师费等）；第十一条约定，本合同一式两份，双方签字（盖章）后生效，双方各持一份。签订《商品房买卖合同》甲方须同时签署《委托租赁合同》。《委托租赁合同》还对其他事项进行了约定。该合同甲、乙方落款处有欧阳垠的签名及捺印和大不同公司的公章。签订《商品房买卖合同》时，大不同公司已将前三年的租金一次性支付给欧阳垠。此后，大不同公司依约将商铺交付给欧阳垠。大不同公司对包括欧阳垠商铺在内的××商铺进行了装修及广告推广。大不同公司未按《委托租赁合同》的约定将2016年9月8日后的租金支付给欧阳垠；欧阳垠未向大不同公司支付第4-5年（即自2016年9月8日至2018年9月8日止）的招商服务费（每年半个月的租金）。 2020年2月20日，在蒋君诉大不同公司一案中，我院根据案情需要，向兴义市税务局发出《贵州省兴义市人民法院协助调查函》，兴义市税务局就该协助调查函涉税事宜回复如下:一、蒋君将位于兴义市××的商铺租赁给大不同公司,收取租金,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定“房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据”,和第一条规定“房产税由产权所有人缴纳”;《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定“下列各项个人所得,应纳个人所得税:八、财产租赁所得”;《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定“下列凭证为应纳税凭证:财产租赁合同”,和第八条规定“同一凭证,由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的,应当由各方就所执的一份各自全额贴花”,（1）蒋君应当缴纳房产税、个人所得税、印花税;（2）大不同公司应当缴纳印花税。二、按照蒋君租金收入32802元／年:（一）蒋君应当缴纳税款4625.08元／年,其中:房产税32802×12%＝3936.24元;个人所得税32802×2%（依据个人所得税核定征收有关问题--个人所得税附征率）＝656.04元;印花税32802×1‰＝32.80元。（二）兴义市大不同房地产开发有限公司应当缴纳印花税32.80元／年（32802×1‰＝32.80）。三、关于蒋君每年向大不同公司支付招商服务费1367元事宜,依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定“房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据”,所以计征房产税的计税依据不允许扣除支付的招商服务费1367元。四、大不同公司不为扣缴义务人。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条规定“房产税由产权所有人缴纳”。产权所有人蒋君分别应当就商铺的每年租金,到税务机关申请代开增值发票给予大不同公司（这是大不同公司完善账务处理的必备凭证）。税务机关代开发票过程中同时征收房产税、个人所得税、印花税。 本院认为，本案的争议焦点是欧阳垠与大不同公司签订的案涉《委托租赁合同》的性质是委托合同还是租赁合同。委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；委托合同中受托人的义务是按照委托人的指示处理委托事务，其权利为完成委托事务后收取处理该项事务的报酬，受托人以委托人的名义处理问题，处理的委托事务的后果，由委托人承担。租赁合同是指承租人支付一定对价后，依照合同约定使用租赁物。承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁物，义务是按照合同约定支付租金；承租人按照合同约定使用租赁物取得的经营利益归于承租人。本案中，欧阳垠与大不同公司签订的合同名称虽为《委托租赁合同》，但合同约定欧阳垠将商铺交付给大不同公司经营使用，商品的整体租赁管理权及决策权均归大不同公司，大不同公司需按照合同约定的金额（年租金不低于商铺总价款8%）定期向欧阳垠支付租金。上述约定符合租赁合同中由出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的法律特征，故本案欧阳垠与大不同公司之间形成租赁合同关系，案涉《委托租赁合同》的合同性质应为租赁合同。因大不同公司系商铺的出卖人，故案涉《委托租赁合同》其实是一种商铺售后包租协议。根据我国建设部发布的《商品房销售管理办法》第十一条第二款的规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，虽然上述办法禁止开发商售后包租，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定:“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，因此，建设部发布的《商品房销售管理办法》不能作为认定合同无效的依据。由于欧阳垠与大不同公司签订的《委托租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，应认定为有效。 关于欧阳垠主张的租金和利息。关于租金，欧阳垠主张从2016年9月8日计算至2018年9月8日，根据《委托租赁合同》第六条约定，2016年9月8日至2018年9月8日期间每年保底租金不低于所购商铺总价款的8%，大不同公司按月代收租金并于租赁期当年的第十二个月支付欧阳垠当年的租金收益，由于大不同公司未按约定支付2016年9月8日至2018年9月8日期间的租金，欧阳垠主张支付2016年9月8日至2018年9月8日期间租金48017.28元，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于利息，欧阳垠未按期收到房屋租金收益，其损失主要为资金被占用的利息损失，故利息应予支持，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 对于大不同公司主张扣减的税费、个人所得税，经查，欧阳垠将涉案商铺租赁给大不同公司收取租金，欧阳垠应当向税务机关缴纳房产税、个人所得税、印花税，但大不同公司并非扣缴义务人，应由欧阳垠个人到税务机关进行办理，故大不同公司以其为扣缴义务人为由要求从租金中扣减相关税费无法律依据，本院不予支持。另其主张2013年9月8日至2016年9月7日期间的租金已按照合同约定如数按时支付给欧阳垠，欧阳垠应将发票交给公司，以及租金中应扣减招商服务费、招商广告费、利息，除招商服务费外欧阳垠不同意在本案中一并处理，大不同公司经人民法院释明亦表示不提起反诉，在本案中不宜处理，其可另案主张权利。对于招商服务费欧阳垠同意按照委托租赁合同约定支付2016年9月8日至2018年9月8日期间的费用，经计算取整为2000元，该意思表示系其对自己权利的处分，本院予以尊重，为便于结算，该招商服务费在租金中予以扣减。故兴义市大不同房地产开发有限公司应向欧阳垠支付的租金为46017.28元。对于2016年9月8日至2018年9月8日期间的商铺租金，因大不同公司现尚未实际向欧阳垠支付，应待欧阳垠收到租金后再到税务机关申请代开增值发票给予大不同公司，相关事宜在本案中不作处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 限兴义市大不同房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付欧阳垠2016年9月8日至2018年9月8日期间的商铺租金46017.28元（已扣除欧阳垠应支付给兴义市大不同房地产开发有限公司2016年9月8日至2018年9月8日期间的招商服务费2000元），及利息（以46017.28元为基数，从2018年9月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1098元,减半收取549元，由兴义市大不同房地产开发有限公司负担（兴义市大不同房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付给欧阳垠）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。 审 判 员 陈莹莹 二〇二〇年七月三日 法官助理 刘明发 书 记 员 邹金虎