广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1211号上诉人（原审被告、反诉原告）：何治权，男，汉族，1980年9月21日出生，住珠海市香洲区*****************，居民身份证号码440************07X。委托诉讼代理人：肖艳平，广东江盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄淑婵，女，汉族，1979年4月17日出生，住珠海市香洲区******************，居民身份证号码440************102。委托诉讼代理人：黄永财，男，汉族，1955年6月21日出生，住珠海市香洲区****************，居民身份证号码440************455，系黄淑婵的父亲。委托诉讼代理人：韩力均，广东仁基律师事务所律师。上诉人何治权因与被上诉人黄淑婵合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初4803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何治权上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、四项；二、改判确认聂穗云、何治权、聂瑞英于2006年10月9日签订的《房屋赔偿协议》无效；三、改判驳回黄淑婵的全部诉讼请求；四、一、二审的诉讼费用由黄淑婵承担。事实和理由：一、原审法院认定基本事实不清。（一）聂瑞英与聂穗云之间有无房屋买卖的事实原审法院没有查清。黄淑婵在（2018）粤0402民初641号案件中称“聂穗云生前赌钱欠债，聂穗云要求将其名下另一套房产位于珠海市香洲区*************房屋转让给聂瑞英，转让价为13万元，聂瑞英同意，但在准备过户时，发现该房房产证有何治权养父何坚文的名字，需要何坚文配合，后来就去公证处办理相关手续，手续办完后被告收到聂瑞英的钱后，又将房屋卖给了另外一个人”。从黄淑婵的陈述可以得出结论：（1）聂瑞英清楚地知道翠微村沙刚街7号3楼1单元房屋原是聂穗云和何坚文共有；（2）黄淑婵所谓聂瑞英向聂穗云付款是发生在析产手续之后。根据原审法院查明的事实，翠微村沙刚街7号3楼1单元房屋析产发生在2003年。原审法院根据聂瑞英中国农业银行存折在2002年8月22日有一笔100000元的取现，就认定该款项是用于购房，与黄淑婵自己的陈述不符。（二）聂瑞英与聂穗云之间有无真实的债权债务关系，原审法院没有查清。黄淑婵在另案中确认何治权的母亲聂穗云生前赌钱欠债。证人聂卫标确认聂穗云与聂瑞英的债务问题，是她们赌钱引起的，她们的借贷是利滚利的，“借一千还三千，借一万还三万”。聂瑞英于何时、以何种方式向聂穗云借款，黄淑婵负有举证义务，但其无法证实。二、《房屋赔偿协议》的性质和效力，原审法院认定错误。（一）该协议到底是一个物权协议还是一个债权协议。首先，该协议只能是一个债权协议。聂瑞英据以主张权利的基础（甲方房产：前山镇翠微村沙刚街三楼1单元）不存在。从该协议的正文可见，聂瑞英知道沙刚街7号3楼1单元房屋已经转让给案外人，即聂瑞英知道自己不可能是该房屋的所有权人。其次，聂瑞英知道自己无法成为前山镇翠微村街市直街29号河云阁首层的产权人。原审法院认定该协议第二条是无效的，依法不能履行。黄淑婵在本案中也自认无法成为前山镇翠微村街市直街29号河云阁首层的所有权人，所以才有第三条约定。聂瑞英无法通过该协议取得物权，该协议不是物权协议。（二）该协议有效还是无效，全部无效还是部分无效，原审法院认定错误。首先，引文部分“乙方在甲方不知情的情况下将甲方房产转卖给他人”，如前所述，该房产系聂穗云的房产，而非聂瑞英的房产，故该表述是无效的。其次，第一条也是无效的。聂瑞英明知房屋已经转让给案外人，该房产不属于其个人所有，聂穗云也已无法处分该房产，该条因双方明知无权处分而无效。再者，关于第二条的效力，原审法院已认定该条无效，不再赘述。最后，第三条的约定无效。办理房产证应当以合法有效的物权存在为前提，即使出现城中村改造的情形，聂瑞英也不能成为安置对象，其无权取得与安置有关的权益，不存在何治权为聂瑞英办理房产证的合法事由。正如聂瑞英无法取得前山镇翠微村街市直街29号河云阁首层所有权人一样，与该房屋及土地有关的权益，聂瑞英亦无权取得。（三）《房屋赔偿协议》的实质。聂瑞英与聂穗云是亲姐妹关系，且二人均已过世，其中的真假曲折已无人能说清楚。聂瑞英与聂穗云签订《房屋赔偿协议》，旨在确定一个130000元的债权债务，即保证聂瑞英的130000元。至于130000元因何产生，是否合法，虽有聂穗云的确认，但举证责任仍在黄淑婵一方。三、原审判决是一个错误的示范。（一）城中村改造的安置补偿与被安置者身份紧密相连，即被安置者必须是所拆迁标的物所在的村集体成员，或者依法取得相应集体土地使用权。（二）农村宅基地使用权是用益物权，具有典型的福利性质，与身份密切相关，未依法定途径，不得转让。这是聂瑞英不能取得前山镇翠微村街市直街29号河云阁首层所有权的法律障碍。（三）本案是合同之诉，原审法院依物的代位性来确定黄淑婵的损失，不仅显失公平，而且违反了《房屋赔偿协议》第三条“按甲方房产市值130000元赔偿甲方损失”，原审法院认为该条有效，又按物权来折价赔偿，突破了债的相对性，完全背离签订协议时的各方期待利益。（四）按原审判决的处理结果，没有资格取得农村宅基地的城市人口可依协议方式取得类似物权效力的债权，在出现纠纷时，按物权主张。这将严重冲击现行法律框架，特别是土地和房地产管理的法律规定。四、原审判决与生效判决相违背，黄淑婵构成了反言。（一）前山镇翠微村街市直街29号房屋在黄淑婵诉何治权继承纠纷案件中已被依法认定为聂穗云的遗产。在该案中，与之对应的拆迁安置代位而来的《珠海市香洲区****城市更新拆迁补偿安置合同》中的权利义务，全部认定是聂穗云的遗产，在何治权、黄淑婵、聂丽娜之间依法确定各自继承的份额。黄淑婵对此没有异议，且该判决已经生效，并已履行完毕，各方根据生效判决变更了补偿安置合同的合同主体。（二）黄淑婵在起诉何治权的继承案件中，声称“29号房是何治权的母亲聂穗云购买土地并兴建，归其所有”，黄淑婵是基于继承关系，“依法享有转继承外祖父聂青遗产的权利，即案涉房产1/8份额”，但在本案中又声称“黄淑婵继承了29号楼首层，何治权继承了29号楼的二、三层”，然后基于29号楼的首层提出物权赔偿请求。（三）原审法院在29号楼首层已经生效判决认定属于聂穗云的遗产，黄淑婵已经承认属于聂穗云所有的情况下，作出黄淑婵对29号楼首层不享有权利，但要按照29号楼首层的物权价值进行评估和折价赔偿的认定错误。（四）一方面，原审法院认为，29号首层是聂穗云的财产，黄淑婵应向何治权支付占用费；另一方面，原审法院又认为“现案涉29号房首层已交付拆迁，故聂穗云的继承人应按照协议第三条约定赔偿聂瑞英的继承人29号房屋首层的价值”。五、无论聂瑞英与聂穗云之间有无房屋买卖关系，均不应按物权价值计算赔偿。（一）聂瑞英与聂穗云之间没有书面的房屋买卖合同，按一般生活常理，涉及房屋买卖此等重大物的买卖，一般都会签订协议，故本案所谓房屋买卖显然与常理不符。（二）聂瑞英与聂穗云之间极有可能存在赌债。（三）黄淑婵从继承案件中取得29号楼首层拆迁款相应对价的继承份额，其价值远超过协议约定的130000元。（四）本案何治权诉的只有黄淑婵，何治权到底是合同的当事人，还是按当事人聂穗云的继承人参与诉讼，原审法院认为《房屋赔偿协议》是在聂瑞英与聂穗云之间，剥夺了何治权在该协议可能有效情况下的合法权利。《房屋赔偿协议》第三条明确载明何治权的责任最多是赔偿聂瑞英130000元，原审法院却判出1270500元的天价。六、原审法院遗漏了必要的诉讼主体。聂穗云的继承人还有聂丽娜、聂卫标、聂丽峰，原审法院没有依法追加为本案被告。七、原审法院将有关房屋赔偿协议欠条以及黄淑婵侵占案涉房屋首层使用费在本案中全部予以处理，混淆了合同纠纷、民间借贷以及侵权责任纠纷。造成本案许多事实因为法律关系的混淆，处理不当。八、黄淑婵在（2018）粤0402民初641号案中自认聂穗云生前欠聂瑞英130000元债务，已经通过房屋租金偿还，并非由何治权偿还，可见黄淑婵为实现自身利益的最大化，虚构事实，在明知本案房屋赔偿协议所涉的130000元已经偿还的情况下，仍然要求按照该协议赔偿。关于130000元的欠款，黄淑婵在（2018）粤0402民初641号起诉时是声称该130000元是其母亲聂瑞英向何治权的母亲聂穗云购买珠海市香洲区******的房屋的对价，涉嫌虚假诉讼。九、原审法院对案涉的房屋赔偿协议基于黄淑婵的起诉，并没有做出终局性的处理。原审法院只认为该协议的第二条无效，其他内容是解除还是继续履行，并没有明确。何治权认为房屋赔偿协议是无效的，而且黄淑婵也自认与该协议有关的130000元债权已经得到实现，事实已经履行完毕，所以基于聂瑞英和聂穗云之间的房屋赔偿协议而存在的自然之债已经消灭。被上诉人黄淑婵答辩称:一、《房屋赔偿协议》有何治权签名，且何治权及其母亲按照该协议约定交付了首层给黄淑婵，自2007年1月1日至2017年9月1日，黄淑婵一直占有使用该房屋10年多时间。虽然该协议第2条约定因29号楼土地性质的原因被原审法院认定无效，其他协议内容合法有效。何治权提出反诉，达到占有黄淑婵房产权益的目的。一是不符合合同法规定，受胁迫签字的协议属于可撤销，而不是无效；二是根本没有任何证据证明当时受到了胁迫。何治权否认不了该协议的真实性、合法性：第一，该协议的达成不是一天两天，从现有证据来看，至少从2006年9月开始协商，2006年9月19日形成初稿《关于房屋赔偿方案》，反复协商修改后形成最终打印稿，并于2006年10月9日正式签订。第二，该协议签订的地点是在医院，属于公共场所，若发生何治权所称的胁迫行为，医院工作人员不可能不出面制止。第三，该协议签订当场有至少5位亲属在场，协议上签名的人除了何治权及其母亲外，还有双方的两位姨母作为证明人，她们只讲到当时有情绪激动的情况，并没有胁迫行为。第四，何治权否认签名非真实意思表示，并不能否认该协议所确认的事实，即何治权的母亲承认沙岗街7号三楼1单元房屋属于黄淑婵母亲，她在黄淑婵母亲不知情的情况下转卖了该房。第五，协议签订后，何治权不可能还回原房屋，按照该协议约定，2007年1月1日将29号楼首层交付给了黄淑婵，黄淑婵单独给首层报装了水电表，全部从29号楼独立出来，使用了10年多，而何治权在这么长的时间里从未提出过任何异议。第六，协议签订后，何治权不仅按协议约定在2007年1月1日交付了首层给黄淑婵，还将该房屋的报建等资料交付给了黄淑婵，因为何治权母亲讲，城中村改造时必须提交这些资料，放在黄淑婵手上，就可以不用担心了。也正因如此，黄淑婵以为城中村改造时，何治权一定会主动联系自己，才让其私自签署房屋赔偿协议得以得逞。第七，在2006年10月9日签署协议后，2007年1月22日，何治权母亲在协议签署后过了三个多月时间才去世，这段时间内，何治权及其母亲没有以任何形式向任何部门反映签协议时受到胁迫。第八，何治权手上不仅有协议，还应当有收条，就是黄淑婵母亲支付沙岗林7号房房款的收据，因为在协议签署后，何治权母亲收回了这张收条，她说：“房子都赔给你了，你拿着收条再找我要钱怎么办”。第九，黄淑婵及母亲并不想要29号楼首层，因为该房产没有房产证，而且面积比沙岗林7号房小一些。但是，为了挽回损失，迫于无奈接受。与何治权所称了“霸占”房屋完全不符。何治权对该协议约定内容视而不见，声称首层是何治权侵占，还直接否认沙岗街7号三楼1单元房屋的交易行为，何治权在否认该交易行为前，应当先推翻该协议的内容，在签订该协议后，何治权母亲收回了黄淑婵母亲购买沙岗街7号三楼1单元房屋的收款收据等资料，现在让黄淑婵自证该交易的经过等事实，实在强人所难，既然是何治权否认该协议内容，按照证据规则应当由其举证证明该协议内容为假，而不应把证明责任全部推给黄淑婵。黄淑婵一审举证证实沙岗街7号三楼1单元房屋曾交易给了黄淑婵母亲，房屋已经完成了交付，出租后，租金归黄淑婵母亲，只是没有完成过户登记。一审时已经调查得非常清楚，主要是证人证言及银行流水记录，均可证实黄淑婵母亲完全有经济能力买房。何治权一直坚称黄淑婵母亲没有收入来源，无经济能力买房、出借款项完全没有事实依据，与实际情况不符。二、双方之间的债务不是赌债。何治权没有证据证明双方之间存在赌债纠纷，舅舅在庭审提到赌钱时，并没有明确是谁赌钱，而且，舅舅没有跟他的姐姐们生活在一起，一年都见不到一回面，他更不可能知道实际情况，且何治权从小长期居住在舅舅家，非常亲近，舅舅证言不可信。在舅舅提到赌钱这回事之前，何治权不管是答辩还是反诉，均从未提到赌债。从另案以及本案一审证人证言中，可以清楚知道何治权母亲确实欠下过许多外债，何治权在继承权案件中自己承认代其母亲偿还了部分债务。三、黄淑婵法定继承份额与本案无关。不管是法定继承，还是民事赔偿，黄淑婵只是通过合法手段争取回本应属于自己的合法权益。原审判决已经对继承案件确认的份额做出处理，所以，判决结果是公正的。四、原审法院没有遗漏当事人。何治权没有提出发回重审的上诉请求，其非常清楚一审程序没有问题。五、何治权认为黄淑婵对29号楼首层不享有物权，没有主张赔偿的权利，没有任何法律依据。原审法院对赔偿标准问题，专门问过双方的意见，何治权从未提出不同意按照29号楼首层进行计算，而且，选定评估公司后，又专门做了多次笔录，以及书面意见，何治权均未提出过反对意见。无论是按照该协议的约定，还是依据信赖利益损失赔偿原则，何治权都应当向黄淑婵进行赔偿。黄淑婵向原审法院起诉请求：一、何治权赔偿黄淑婵损失1857250元；二、何治权承担本案诉讼费、评估费。何治权向原审法院提起反诉请求：一、确认《房屋赔偿协议》无效；二、判令黄淑婵向何治权赔偿侵占房屋损失200000元（2006年10月至2009年7月占用三层34个月计102000元、2009年7月至2017年8月占用一层98个月计98000元）；2.本诉及反诉案件诉讼费由黄淑婵承担。原审法院认定事实：聂瑞英（2009年7月3日去世）与聂穗云（2006年1月22日去世）系姐妹关系。聂瑞英生前与前夫黄永财育有一女即黄淑婵，黄永财与聂瑞英于2000年10月25日离婚。聂穗云生前与第一任丈夫生育一子即何治权，离婚后又于1988年12月17日与何坚文登记结婚，未生育子女，于2000年10月12日离婚。聂穗云与聂瑞英父母聂青（2009年7月2日去世）、陈群娣（2001年11月8日去世）共生育聂穗云、聂瑞英、聂丽峰、聂丽娜、聂卫标。原审法院于2018年9月11日就聂穗云的遗产继承纠纷作出（2018）粤0402民初641号民事判决书。该判决中认定聂穗云的遗产由何治权继承75%份额，黄淑婵、聂丽娜各继承12.5%份额，该案中聂丽峰、聂卫标表示将其继承份额交由何治权继承。该案判决如下：何治权（乙方/被拆迁人）与珠海奥园华富置业有限公司（甲方/拆迁人）（以下简称奥园公司）于2017年9月1日签订的《珠海市香洲区****城市更新拆迁补偿安置合同》及其附件项下乙方/被拆迁人所享有和承担的权利和义务，由黄淑婵继承享有和承担12.5%份额，何治权继承和享有75%份额，聂丽娜继承享有和承担12.5%份额。该判决已于2018年10月13日发生法律效力。位于前山镇翠微村街市直街29号河云阁（以下简称市直街29号房）为聂穗云前夫何坚文于1991年买地后建成，共三层楼房，一直未办产权登记。聂穗云与何坚文离婚时将该房屋协议归聂穗云所有。2017年9月1日，何治权（被拆迁人/乙方）和珠海奥园华富置业有限公司（拆迁人/甲方）签订《珠海市香洲区****城市更新拆迁补偿安置合同》，约定将市直街29号房交由甲方拆迁，并就拆迁事项进行约定。合同第五条房屋装修补助约定，按《认定表》认定的（合法）建筑面积并选择回迁房的，每平方一次性补偿930元，此部分款项在办理完回迁房交付手续之日支付。位于香洲区前山卫生院宿舍翠微3楼（后地址变更为：翠微花岗林7号三楼，下称花岗林7号房）为聂穗云与何坚文于1999年成本价购买的房改房，登记为共同共有。2003年该房析产至聂穗云个人名下单独所有，2004年出售给案外人陈铁军、唐文海。黄淑婵主张聂穗云于2001年-2002年间以10万元将花岗林7号房卖给聂瑞英，后聂瑞英发现房子被聂穗云出售，故双方协商将市直街29号一层赔偿给聂瑞英。为证明其主张，黄淑婵提交一份《房屋赔偿协议》，协议中甲方为聂瑞英，甲方房产为前山镇翠微村沙刚街7号三楼1单元（建筑面积共73.14平方米）；乙方为聂穗云，乙方房产为前山镇翠微村街市直街29号河云阁首层（建筑面积共76.85平方米），内容如下：“乙方在甲方不知情的情况下将甲方房产转卖给他人，所得之收入作为己用，此事已直接造成甲方个人财产受到严重损失，经甲乙双方及乙方之子何治权共3方协商同意，现乙方提出赔偿协议如下：1.乙方将甲方房产返还给甲方；2.到2007年1月1日前，如乙方没有履行上述赔偿协议1，则需要将乙方房产作为赔偿给甲方，所需办理房产移交手续的一切费用，由何治权个人负责；3.城中村改造时，何治权因不能为甲方办理有效房产证，则按甲方房产市值人民币壹拾叁万元整（130000）赔偿给乙方。本协议一式2份，甲乙双方日期起即时生效。”该协议甲方处聂瑞英签名，乙方及乙方之子处聂穗云及何治权签名，证明人处聂丽娜、聂丽峰签名。黄淑婵同时提交一份聂穗云、何治权于2016年10月9日签订的《欠条》，载明：“聂穗云到2006年7月31日止，欠其妹聂瑞英款项一共为人民币伍万肆仟元整，经双方协商同意，聂穗云所欠下之款项将由其2006年8月开始每月发放的工资中扣除，不足的部分由其每月所收到的房租继续扣除，直到其所欠款项完全扣除为止，倘若在还款期间，聂穗云不幸去世，此欠条仍然有效，其所欠款逾期由其子何治权一力承担，继续以其每月所收到的房租偿还，直到欠款偿还完为止。欠条签署日期起即时生效。备注：1：属于聂瑞英房产的前山镇翠微村沙刚街7号三楼1单元，本应收到的租金从2006年1月份—2006年12月份共人民币柒仟贰佰元整（每月陆佰元整）已计入聂穗云拖欠款项中。2：现聂瑞英所住的前山镇翠微村街市直街29号河云阁三楼，从2006年10月1日起，房租以300元每月交付（包水电费，除了空调的）。一审庭审中双方当事人认可赔偿协议书与欠条是同时签订的。何治权认可存在聂穗云向聂瑞英借款的事实，但不认可聂穗云将花岗林7号3楼房屋卖给聂瑞英的事实，抗辩聂瑞英为下岗工人，下岗后未参加工作，离婚后没有住房居住，故没有经济能力买房。黄淑婵主张购房款为聂瑞英现金向聂穗云交付，当时有一个收据，后来签署赔偿协议时被聂穗云收走了。为证明支付房款事实，黄淑婵提交了聂瑞英中国农业银行存折，载明2002年8月22日取现100000元，黄淑婵主张该款项为向聂穗云支付的购房款。黄淑婵主张在聂瑞英购买沙岗林街7号房屋后，房屋由聂穗云出租，并将租金每月交给聂瑞英，后聂瑞英有一天遇到租客才知道聂穗云已将房屋卖给他人。关于未签订房屋买卖合同合同及房屋未过户原因，黄淑婵陈述该房系聂穗云要求聂瑞英买的，因为聂穗云急着用钱，当时已经为过户做了一些准备，黄淑婵房屋产权上有何坚文的名字，过户时发现没有分割。何治权主张，上述《房屋赔偿协议》及《欠条》系及其母亲受到威胁情况下才签的，关于威胁过程何治权庭审中陈述如下：“我从广州工作回珠海前山医院探望母亲，回到医院发现聂瑞英、黄淑婵、聂丽娜、聂丽峰四人已经在场，聂瑞英要求母亲跟他签订房屋的一个协议，母亲不答应，说欠你不是很多,我不签,然后黄淑婵母亲十分激动的掐着何治权母亲的脖子,一边掐一边大叫‘今天你不签,我掐死你’然后对我说,‘如果你今天不签,等你走后,我就掐死你妈’过程十分混乱,何治权是被迫于威胁母亲的安全之下,所以下签订的,在我签订以后,聂瑞英大叫两个证明人必须签,两个证明人根本没有看清楚内容,然后就在协议上签字了,在何治权签完之后本应该由何治权保留的一份协议,被黄淑婵马上撕掉,这是何治权多年报案找律师咨询都没有结果的最大原因，黄淑婵和黄淑婵母亲设计的这一切就是为了对何治权报案造成障碍。”黄淑婵描述协议签订的过程如下：“在2016年10月9日，我们是等何治权回来，然后再把协议拿给何治权及其母亲以及证明人一起签的，在签署过程中，何治权母亲一开始说不想签，但是不想签的理由并不是不愿意把涉案房屋首层赔给我母亲，而是赔偿协议里写到，乙方在甲方不知情的情况下，将甲方房产专卖给他人，所得之收入作为己用，此事已直接造成甲方个人财产受到严重损害，这句话让她很没有面子，她不想让别人知道，她是因为欠债才隐瞒卖掉自己妹妹的房子的人，她想让我写她因为生病所以才卖掉房子，但是我说这份协议是有法律效力的，只能写事实，最后何治权母亲还是愿意签下了。她自己签完还叫何治权以及在场的另外两位证明人一起签名。在签名过程中，黄淑婵母亲确实有一点小激动，因为她自己本身是一个癌症三期患者，做过大手术，术后一直吃药，但是在这么困难的情况下，她还愿意帮助何治权母亲，借钱给她还债务，而且之前已经卖给黄淑婵母亲花岗林7号三楼，在没有过户的情况下，何治权母亲要求黄淑婵母亲将房子交给她帮忙收租，租金继续写在欠款里，直到何治权母亲生病住院，黄淑婵母亲发现何治权母亲已经将花岗林7号3楼再次转卖他人，当时黄淑婵母亲不敢相信自己的亲姐姐竟然会这样子背着她卖掉自己的房子，这个房租也是她以后的依靠，所以一时间接受不了，情绪有点激动，在协议签署当天前的一个月，黄淑婵父亲跑到医院跟何治权母亲咨询，房子是否真的卖掉了，何治权母亲说是已经卖掉了，当黄淑婵父亲问你把我们的房子卖掉，现在怎么处理。当时何治权也在场，何治权母亲说欠钱还钱，欠房子还房子，我们问她怎么还，她说愿意将涉案29号方首层赔偿给我们，当时黄淑婵父亲说，这个房子没有房产证的，以后城中村改造的时候，政府认可的话没有问题，如果是不认可可怎么办。当时何治权和何治权母亲在场，而何治权母亲跟何治权说如果城中村改造时，何治权不能为黄淑婵目前办理有效房产证，则按照房产的市值给予赔偿。”另查明，案涉29号房屋自2006年10月起由黄淑婵管理，其中聂瑞英居住在三层，首层及二层由黄淑婵出租。2009年7月，黄淑婵将该涉案29栋房屋第二、三层交还给何治权。黄淑婵主张二、三层的租金一共收取了3万多元，何治权得知黄淑婵母亲在2009年7月去世，主动联系黄淑婵要求收回二、三层自己管理，双方结算付清欠款20000元后将二、三层交换给何治权；何治权在一审庭审中陈述，在2009年7月黄淑婵告知我给黄淑婵2万多元，就可以收回二、三层，何治权向黄淑婵支付20000元后收回29栋房屋二、三层。庭审中双方认可29号房屋的用地性质为集体建设用地，聂瑞英不是土地所在的翠微村的成员。原审法院在（2018）粤0402民初641号案件审理中为查明案涉29栋房屋拆迁补偿情况，曾向中国奥园地产集团股份有限公司出具《协助调查函》，中国奥园地产集团股份有限公司于2018年4月20日函复原审法院称：案涉房产的拆迁补偿项目及金额为：迁出费4800.25元（拆补合同签订后支付）、过渡期租金5952.31元/月（拆补合同签订后按月支付）、附属物补偿21583.00元（拆补合同签订后支付）、迁入费4800.25元（回迁后支付）、装修费178569.30元（回迁后支付）、可置换回迁房面积211.21㎡（回迁后办理）；何治权共选择3套回迁房，面积共221.25㎡，超出可置换面积的部分按合同约定（5平方米以内）应按每平方米3500元向拆迁人缴纳建筑成本。前述补偿权益由何治权一人领取；截至2018年4月20日止，我司已支出迁出费4800.25元、过渡期租金45698.35元、附属物补偿款21583.00元，共计72081.63元；其余补偿款的支付时间未至；按照现行规定，对于旧村更新改造中未报建的房屋，居民须缴纳罚款及地价，由于案涉房产未履行报建手续，故日后需按规定补缴罚款及地价；鉴于拆补合同的签订及履行均主要依据旧村更新改造政策文件，其实际执行存在不确定性。黄淑婵申请聂丽娜出庭作证称，其原住在沙岗林7号房内，有个晚上聂穗云和聂瑞英一起来到房子，聂瑞英叫我搬走，聂穗云说这个房子已经卖给聂瑞英了，聂瑞英不讲情面，要求我搬走，后来我就搬回南屏住了。签订房屋赔偿协议的情况是：当时是聂穗云要赔偿聂瑞英房屋首层，她们签好了协议了，我只是证明人，协议在医院病房签的。当时聂瑞英拿着协议让聂穗云签名，聂穗云说有点不舒服，说过几天再签，后来聂瑞英有点激动，就用手捂着聂穗云的肩膀摇晃，说“不赔给我房子我就掐死你”，后来聂穗云就签了。当时先是聂穗云、何治权签，然后让黄淑婵、聂瑞英签，再后来让聂丽峰和我签名，当时我们也不想签作证明，后来聂穗云就叫我们签，说“没事的，你们签吧”，我们才愿意签名。何治权申请聂丽峰出庭作证称，我每天都在前山医院照顾聂穗云，我也去了广州照顾聂瑞英十几天，我现在也得了癌症晚期，当时我签这个名的时候，我和我三姐聂丽娜在聊天，忽然听到我二姐聂瑞英大叫要签名，黄淑婵就拿着这个协议给我签名，为什么我签这个名，当时我也不知道发生什么事，我当时看到我二姐抓住我大姐聂穗云的脖子，我内容都没有看到的，是我二姐要我签的，我大姐就摇了摇手，但是没有听到她是否说话，我看到我三姐签了名了，然后我就签了。过后一次我在餐厅要求黄淑婵把协议给我看是什么内容，黄淑婵都没有给我，现在我才是第一次看到这个协议。不太清楚大姐和二姐的纠纷，她们一直生活在一起，感情很好的。何治权申请聂卫标出庭作证称，不清楚聂瑞英和聂穗云之间买房的事情，她们可能有债务问题，是她们两个赌钱引起的，她们的借贷是利滚利的，借一千还三千，借一万还三万。庭审中，黄淑婵明确表示不要求聂丽娜承担责任，不追加聂丽娜为被告。经原审法院询问聂丽娜本人，其明确表示放弃何治权在本案中基于聂穗云的涉案房产向黄淑婵提出的实体权利。另查明，涉案29栋房屋已交付奥园公司拆迁并已被拆除。双方当事人确认该房屋共三层合计192平方米，其中首层77平方米。黄淑婵主张按照现在的市场价进行赔偿，并在原审法院第一次庭审中主张每平方米22000元，何治权抗辩周边房价为每平方米20000元；在第二次庭审中黄淑婵同意何治权抗辩的每平方米20000元，何治权再次抗辩发展商赔偿的价格为每平方米18000元。黄淑婵遂申请对位于珠海市前山翠微村街市******同地段房屋市场均价进行评估。原审法院依法选定广东思远土地房地产评估咨询有限公司以下简称思远评估公司）进行评估。评估过程中，双方明确以何治权与奥园公司签订《拆迁补偿安置合同》的时间（即2017年9月1日）作为评估的价值时点；同地段的范围为1公里范围内；评估房屋使用条件为参照电梯房等。思远评估公司于2019年10月18日作出《报告书》（粤思远评字第2019A0234），估价结果为：估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点二O一七年九月一日的估价结果如下：珠海市前山翠微村街市******旧村改造补偿的回迁住宅房地产的权益价值平均单价为24000元/平方米。2019年12月16日，思远评估公司向原审法院出具《关于（2019）粤0402民初4803号黄淑婵诉何治权何治权合同纠纷一案的说明函》，明确回迁房装修成本为1000元/平方米。黄淑婵对该报告没有意见，何治权对评估周围的价值认可，但认为对于评估已经拆迁房屋的价值，因为没有建好所以对其作出的价格判定不认可。原审法院认为:根据双方当事人的诉辩意见及庭审调查，对本案争议的焦点问题分析认定如下：一、黄淑婵关于聂瑞英向聂穗云购买沙岗林7号房的事实主张是否真实。本案中虽然没有书面的房屋买卖合同、收据等证明聂瑞英向聂穗云购房的事实，但本案中的其他证据以及事实可以证明该事实主张真实：首先，聂瑞英、聂穗云、以及本案双方当事人签名的《房屋赔偿协议》以及聂穗云、何治权签名的《欠条》中均记载沙岗林7号房属于聂瑞英。其次，案涉29号房屋自2006年起由黄淑婵出租管理，2009年7月何治权向黄淑婵支付20000元欠条后黄淑婵将案涉29栋房二、三层交还何治权，说明案涉29栋二、三层的租金自2006年至2009年7月间一直用于抵扣《欠条》中记载的沙岗林7号租金及欠款，即房屋的实际占用情况与《欠条》中的记载相一致。最后，聂丽娜的证人证言中陈述知晓聂穗云将沙岗林7号房屋出售给聂瑞英的情况。黄淑婵提交的聂瑞英的银行存折，显示聂瑞英于2002年8月22日取现100000元，可以说明聂瑞英在当时具有购房的经济能力，何治权以聂瑞英没有经济能力购房为由而否认聂瑞英向聂穗云购买沙岗林7号房的抗辩，原审法院不予采纳。二、《房屋赔偿协议》是否有效。从双方当事人的陈述以及证人聂丽峰、聂丽娜证言中有关协议签订的过程来看，聂瑞英在签订协议的时候，确有过情绪激动的情况，但各方均陈述协议的签订的地点在聂穗云的病房，为公开场所，并且协议签订时聂丽娜、聂丽峰均在现场，故聂瑞英的激动行为并不足以达到法律上胁迫致使聂穗云及何治权作出违背真实意思表示的程度，故何治权以受胁迫而认为案涉《房屋赔偿协议》无效，理据不足，不予支持。但该协议中的第二条中有关将涉案29栋房屋赔偿给聂瑞英，而该房产为建设在集体建设用地上的房屋，聂瑞英并非该集体经济组织成员，聂穗云将案涉29栋房屋转让给聂瑞云的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，应为无效，故《房屋赔偿协议》第二条无效。协议中的其他条款未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。三、何治权是否应承担赔偿责任。《房屋赔偿协议》系聂穗云与聂瑞英之间就聂穗云出售沙岗林7号房给予聂瑞英赔偿的约定，黄淑婵、何治权虽然在《房屋赔偿协议》上签名，但均是作为聂穗云与聂瑞英的子女在协议上签名，案涉《房屋赔偿协议》的权利义务主体为聂穗云与聂瑞英。现案涉29栋房屋首层已交付拆迁，由何治权与奥园公司签订的拆迁安置补偿合同尚在履行过程中，且何治权在本案中明确否认《房屋赔偿协议》，故聂穗云的继承人应按照协议第三条约定赔偿聂瑞英的继承人29栋房屋首层的市值。聂瑞英与聂穗云均已去世。黄淑婵作为聂瑞英的唯一法定继承人，继承并享有聂瑞英在案涉《房屋赔偿协议》中的全部权利义务；何治权、黄淑婵、聂丽娜、聂丽峰、聂卫标为聂穗云的继承人，继承并享有聂穗云在案涉《房屋赔偿协议》中的全部权利义务，原审法院已经发生法律效力的（2018）粤0402民初641号民事判决认定聂穗云的遗产由何治权继承75%份额，黄淑婵、聂丽娜各继承12.5%份额，故案涉《房屋赔偿协议》中聂穗云的赔偿义务应由何治权承担75%份额，黄淑婵、聂丽娜各承担12.5%的份额，黄淑婵在本案中明确表示不要求聂丽娜承担赔偿责任，故黄淑婵在本案中请求何治权承担赔偿责任，事实和法律依据充分，但何治权仅应承担聂穗云应承担赔偿责任的75%份额。四、案涉29栋房屋首层的市值《房屋赔偿协议》第三条约定，城中村改造时，何治权因不能为甲方办理有效房产证，则按甲方房产市值人民币壹拾叁万元整（130000）赔偿给乙方。故黄淑婵请求以何治权与奥园公司签订《拆迁安置补偿合同》的时间（即2017年9月1日）作为赔偿房屋市值的时间节点，符合协议中约定的本意，原审法院予以支持。但案涉29栋房屋已经拆除交付拆迁，黄淑婵主张按照与29栋首层同面积回迁房屋的价值来对案涉29栋房屋首层的市值进行估算，该方式亦较公平合理。依照双方一致对评估房屋的假定条件，广东思远土地房地产评估咨询有限公司评估29栋房屋旧村改造补偿的回迁住宅房地产在2017年9月1日的权益价值平均单价为24000元/平方米，双方当事人对该单价为周边房屋的平均单价并无异议，但考虑到双方假定的评估条件为精装修房屋，评估公司有关假定的装修价值与开发商装修补助的差价，以及考虑到2018年4月20日函复原审法院称“由于案涉房产未履行报建手续，故日后需按规定补缴罚款及地价；鉴于拆补合同的签订及履行均主要依据旧村更新改造政策文件，其实际执行存在不确定性”等因素，原审法院酌定案涉29栋房屋首层在2017年9月1日的市值单价按照22000元/平方米计算。综上，何治权应赔偿黄淑婵损失应为1270500元（22000元/平方米×77平方米×75%），对黄淑婵超过该金额的请求，原审法院不予支持。五、黄淑婵是否应支付何治权案涉29栋房屋的占用费。根据查明的事实，案涉29栋房屋自2006年起由何治权占有管理，其中第二、三层房屋双方已在2009年7月对《欠条》中的债务进行了抵扣，故何治权请求黄淑婵支付第二、三层的房屋租金，无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于案涉29栋首层，该房系聂穗云与聂瑞英履行《房屋赔偿协议》第二条约定而交付给黄淑婵进行管理，现该条款确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，黄淑婵因此取得的租金应予返还至聂穗云的继承人。关于租金的标准，何治权主张为1000元/月，黄淑婵抗辩仅收取了400元/月。原审法院参考聂穗云、何治权2016年10月9日出具的《欠条》中三层每月租金300元，酌定29号房屋首层每月平均租金为500元，共计金额应为66000元（2006年10月至2017年8月共132个月）。关于聂穗云的继承人继承的份额已在（2018）粤0402民初641号案件中予以确认，聂丽娜在本案中出具说明亦明确表示放弃对案涉29栋房屋租金的实体权利，故何治权亦仅享75%的份额，即黄淑婵应向何治权返还案涉29栋房屋首层租金49500元（66000×75%）。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第八条、第十条、第十一条、第十三条、第二十五条、《中华人民共和国物权法》第二十九条之规定，原审法院判决：一、确认聂穗云、何治权、聂瑞英、黄淑婵于2006年10月9日签订的《房屋赔偿协议》第二条无效；二、何治权于判决发生法律效力之日起十日内赔偿黄淑婵1270500元；三、黄淑婵于判决发生法律效力之日起十日内返还何治权租金49500元；四、驳回何治权的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费21515元，由黄淑婵负担6797元，何治权负担14718元；反诉案件受理费3125元，由黄淑婵负担773元，何治权负担2352元；鉴定费9250元由何治权负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审认定事实：2006年10月9日《房屋赔偿协议》的首部“甲方：聂瑞英”下方载明：“甲方房产：前山镇翠微村沙刚街7号三楼1单元（建筑面积共73.14平方米）”。“乙方：聂穗云”下方载明“乙方房产：前山镇翠微村街市直街29号河云阁首层（建筑面积共76.85平方米）”。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为：一、程序问题。何治权上诉主张原审法院审理本案遗漏必要共同诉讼被告，程序违法，理由是聂穗云的继承人还有聂丽娜，原审法院未追加聂丽娜为本案被告。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”本院二审核实，虽然聂丽娜系已生效的（2018）粤0402民初641号民事判决认定的聂穗云的继承人，享有12.5%继承份额，但在本案一审中黄淑婵向原审法院明确表示不要求聂丽娜承担责任，不追加聂丽娜为本案被告；原审法院通知并询问了聂丽娜，其明确表示放弃何治权在本案中基于聂惠云涉案房产向黄淑婵提出反诉请求对应的实体权利。根据聂丽娜对自身诉讼权利的处理，本案无须追加其为被告。所以，原审法院未追加聂丽娜为本案被告，程序合法。二、实体问题。本案二审争议的焦点是《房屋赔偿协议》的性质和效力以及原审判决确定的赔偿计算方式是否合理合法。（一）《房屋赔偿协议》的性质。该协议约定：“乙方（聂穗云）在甲方（聂瑞英）不知情的情况下将聂瑞英房产转卖给他人，所得之收入作为己用，此事造成甲方财产受到严重损失”，从协议该约定可知，签订《房屋赔偿协议》的缘由是聂穗云将聂瑞英房产转卖他人，造成了聂瑞英的财产损失。该协议第1条、第2条约定，聂穗云应将“甲方房产”返还给聂瑞英，如2007年1月1日前聂穗云未履行此返还义务，则需将“乙方房产作为赔偿给甲方”。结合协议首部“甲方房产”为“沙刚街7号三楼1单元”、“乙方房产”为“翠微村市直街29号河云阁首层”之约定，可以认定聂瑞英和聂穗云的真实意思表示是如聂穗云无法将沙岗街7号房返还给聂瑞英，则将市直街29号首层房产赔偿给聂瑞英。由此可见，《房屋赔偿协议》是当事人之间订立的设立、变更、转让不动产物权的合同。（二）《房屋赔偿协议》的效力。第一，何治权主张《房屋赔偿协议》和《欠条》是何治权及聂穗云受到威胁的情况下签订，意思表示不真实，但是，结合房屋占有使用的事实、聂丽娜的证人证言可以认定签订《房屋赔偿协议》和《欠条》时并不存在何治权和聂穗云受到威胁致使其意思表示不真实的情形，原审法院认定《房屋赔偿协议》除第2条之外的其他部分有效，认定事实清楚。第二，该协议第2条被认定无效，是因聂瑞英不是该房集体建设用地所有权人集体经济组织成员，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的强制性规定，而非因聂穗云和何治权签订协议时意思表示不真实。第三，何治权还主张原审法院未查明聂瑞英和聂穗云之间的债权债务关系，但是，《房屋赔偿协议》已明确约定了该协议签订的由来、履行方式，且原审法院亦查明了聂瑞英向聂穗云购买沙岗街7号房的事实，与《房屋赔偿协议》的约定相符。因此，何治权的该上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，本院认为，原审判决认定《房屋赔偿协议》除第2条之外的其他部分有效，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。（三）原审判决确定的赔偿计算方式是否合理合法。第一，《房屋赔偿协议》第3条约定了城中村改造时如果何治权不能为聂瑞英办理房产证情况下的处理方式，即“按甲方房产市值130000元”赔偿给聂瑞英。此处“甲方房产市值”的约定明确，没有歧义，130000元是双方对于该房产市值的约定，而非对双方债权债务数额的约定。何治权上诉主张“《房屋赔偿协议》第3条载明何治权的责任最多是赔偿聂瑞英130000元”，与该协议文义不符，本院不予采纳。第二，因城中村改造，依《房屋赔偿协议》约定，聂穗云在2007年1月1日之前未能将“沙刚街7号三楼1单元”房返还给聂瑞英，故将市直街29号房首层赔偿给聂瑞英，据此，市直街29号房首层的市值即成为聂穗云（死后为其遗产继承人）应当向聂瑞英（死后为其遗产继承人）承担赔偿义务的计算方式。原审法院以何治权与奥园公司签订《拆迁安置补偿合同》的时间作为应赔偿房屋的市值计算基准时间，符合《房屋赔偿协议》的原意，实体处理正确。第三，根据司法鉴定评估结论，结合本案具体情况，原审法院酌定29号房首层在评估基准日的市值单价为22000元/平方米，并根据该不动产面积以及何治权对聂穗云遗产的继承份额，认定何治权应当承担赔偿责任的数额，认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。综上，原审判决确定的赔偿计算方式合理合法，本院予以维持。关于黄淑婵应向何治权支付的29号房占用费，原审法院对义务主体、租金标准、计算方式等都作了详细论述及认定，实体处理恰当。综上所述，本院认为，原审法院审理本案程序合法；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16367元，由上诉人何治权负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年七月十四日书记员  吴健豪