云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初1867号原告：云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市开发区彝人古镇土司府，统一社会信用代码：915323007452913167。法定代表人：沙翠梅，职务：董事长。委托诉讼代理人：汤晓林，云南鼎燊律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：段娅，云南鼎燊律师事务所律师（特别授权）。被告：胡正辉，男，1989年2月14日生，汉族,初中文化，云南省禄丰县人，农民，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县。被告：汪红芹，女，1990年8月23日生，汉族，初中文化，云南省禄丰县人，农民，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县。二被告共同委托诉讼代理人：李珺，云南鑫玉李珺律师事务所律师（特别授权）。原告云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司（以下简称“汇通公司”）与被告胡正辉、汪红芹商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇通公司的委托诉讼代理人汤晓林、段娅，被告胡正辉、汪红芹的共同委托诉讼代理人李珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇通公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求解除原、被告于2016年1月21日签订的“YJG-2003合同编号:盛世和园-821号”《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2.判令二被告协助原告注销合同登记号为CX2016012200796的商品房买卖合同备案登记，并由被告承担办理上述注销登记产生的一切税费等费用；3.请求依法判令二被告支付原告截止至2020年4月3日的利息42302.42元【211904×(4.75%÷365)×1534天=42302.42元，自2016年1月21日起至2020年4月3日止共计1534天】，自2020年4月4日起至撤销备案登记之日止的利息按上述计算方式继续计算并支付给原告；4.判令被告承担原告支出的律师费5000.00元;5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系“彝人古镇八期盛世和园”项目的开发商，2016年原告公司推出“零首付购房”的优惠活动，即：凡购买“彝人古镇八期盛世和园”商品房的买受人，在其支付购房首付款紧张或资金困难时，原告可为其垫付首付款，在垫付期间内，若买受人按期还款，享有2年的免息期。2016年1月，被告到原告售楼处看房，并了解了“零首付购房”的优惠活动后，申请参与活动，与原告达成购买“彝人古镇八期盛世和园”11幢2404号商品房的合意。2016年1月21日，原、被告签订了合同编号为：盛世和园-821号《商品房购销合同》，合同约定：被告以681904元的价格购买原告开发的“彝人古镇八期盛世和园”11幢2404号商品房，该商品房套内建筑面积为119.26平方米，单价为每平方米5717.79元。同时，合同对付款方式、交房期限、违约责任等其他内容进行具体约定。合同签订后，被告向原告申请参与“零首付购房活动”，由原告代为被告垫付购房首付款，双方签订了《借款合同》，合同约定：原告为被告垫付购房首付款211904元，期限为：2016年1月21日至2018年1月21日，还款时间为2018年1月21日；若不能如期归还借款，被告承诺按原告支付的款项的万分之六支付自借款之日至实际还款之日止的逾期利息，逾期超过30日，原告有权在不通知乙方的情况下解除《商品房购销合同》。2016年1月22日，原告配合被告办理了商品房买卖合同登记备案。但被告因个人资质不符合银行贷款要求，无法办理银行按揭贷款，未按合同约定履行支付购房款的义务，经原告多次催要，被告均明确表示无力履行合同义务。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。被告胡正辉、汪红芹辩称，2016年1月21日原告将位于楚雄开发区侧（彝人古镇八期）11幢23层2402号建筑面积为119.26㎡的房屋，以5717.79元／㎡的价格出售给被告。双方约定的销售总价是681904元，同时约定答辩人首期支付211904元，余款由答辩人向农业银行贷款支付。同时约定答辩人购买的房屋系精装房，并约定了装修标准。合同签订后，该商品房已经办理了登记备案手续。因此原告与答辩人签订的《商品房购销合同》是有效的。原告请求合同解除，不符合法律规定。双方约定答辩人的付款期限是2016年1月21日，期限届满后的60天内原告不得解除合同，逾期60天后，原告获得合同解除权。根据这一约定原告获得解除权的时间是2016年5月22日。然而原告主张合同解除权的时间是2020年5月9日，这就超过了一年的合理期限。因此按照合同法第94条、最高人民法院司法解释第15条的规定，原告已经丧失了合同的解除权，因此望法庭驳回原告的起诉。原告诉称答辩人是参加了原告方2016年“零首付购房”优惠活动，原告为其垫付了211904元的购房款，这不是事实。首先，2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。因此原告的主张是不成立的。其次，答辩人在缴纳了首付款后，原告已经向答辩人出具了发票，现在原告主张该款是垫付的，那为何出具发票给答辩人。因此原告的主张是不成立。望法庭驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告汇通公司为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、沙翠梅身份证复印件、胡正辉、汪红芹身份证复印件；2.商品房购销合同；3.合同补充协议；4.卡交易对账单；5.收款收据；6.持卡人存根联；7.商品房买卖合同备案登记表；8.证明；9.企业承诺书；10.委托代理合同；11.客户账户明细表。并申请证人郑某到出庭作证。被告胡正辉、汪红芹针对其辩解向本院提交如下证据：1.商品房购销合同；2.发票。经质证，被告胡正辉、汪红芹对原告提交的证据1、2、3、7无异议，原告汇通公司对被告提交的证据1无异议，对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据4、5、6、11及证人证言，能够证实本案所涉房屋首付款211904元系原告出资交纳；证据8证实了因胡正辉个人资质不符合要求无法办理按揭；以上证据本院均予以采信；证据9系原告单方出具，本院不予采信；证据10无相关律师费用票据相互印证，本院不予采信。被告胡正辉、汪红芹提交的证据2无其他证据相印证，无法证实该款项系被告交纳，本院不予采信。根据庭审和证据审查，本院确认本案法律事实如下：2016年1月21日，原告汇通公司（甲方）与被告胡正辉、汪红芹（乙方）签订了《商品房购销合同》（合同编号：盛世和园-821号）及《合同补充协议》，约定：“甲方以出让方式取得位于楚雄开发区侧（彝人古镇八期）的地块的土地使用权，土地规划用途为居住用地，土地使用证号：楚开国用（2013）第003208号、第003206号、第003583号，甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为彝人古镇八期盛世和园，建设规划许可证号为：建字第（2013）工程156号；乙方购买的商品房为第11幢第23层2402号；该商品房按套内面积计价，套内建筑面积为119.26㎡，单价为每平方米5717.79元,总金额为681904元；买受人首期支付购房总价款的31.8%，金额为211904元，付款时间为2016年1月21日，其余价款470000元向农行贷款支付；乙方逾期60天后付款的，解除合同，乙方按应付款的20%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已产生的交易税费由乙方承担”，该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，双方签订《合同补充协议》，该协议第二条第三项约定：“选择银行按揭贷款的，首付比例及资料必须符合银行规定。乙方必须在向甲方交付首付款十日内按银行要求提供按揭资料及相关费用，若乙方不按约定办理或因乙方原因无法办理银行按揭的视为乙方违约，甲方有权按《商品房购销合同》第八条第一项的约定进行处理。采取分期付款、一次性付款的，必须在规定的时间内结算房款，若乙方不按约定时间付清房款的，视为乙方违约，甲方有权按《商品房购销合同》第八条第一项的约定进行处理。单方解除合同并将房屋另行出售”，该协议还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告汇通公司的员工郑某通过刷卡方式支付原告汇通公司首付款项211904元。2016年1月22日，原告为上述商品房买卖合同办理了登记备案手续（合同登记号为ＣＸ2016012200796）。2016年1月25日，原告向被告出具了金额为211904元的购房款发票。后被告胡正辉、汪红芹由于个人资质不符合中国农业银行股份有限公司楚雄市支行贷款要求，无法办理按揭贷款。被告胡正辉、汪红芹至今未向原告支付购房尾款。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：1.本案所涉首付款是否系被告交纳；2.是否应当解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》。针对争议焦点一：原告汇通公司提交的证据及证人证言能够相互印证，原告将购房款转账至其员工郑某账户，郑某在被告购房当日，将被告应支付的首付款211904元通过ＰＯＳ机刷卡转入原告汇通公司账户，虽然被告胡正辉、汪红芹持有购房发票，但是未就款项支付的情况提交证据，故本院认为，本案所涉房屋首付款项211904元为原告代付。针对争议焦点二，原告汇通公司与被告胡正辉、汪红芹签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方应按协议约定履行各自的义务。协议第二条第三项约定：“选择银行按揭贷款的，首付比例及资料必须符合银行规定。乙方必须在向甲方交付首付款十日内按银行要求提供按揭资料及相关费用，若乙方不按约定办理或因乙方原因无法办理银行按揭的视为乙方违约，甲方有权按《商品房购销合同》第八条第一项的约定进行处理。采取分期付款、一次性付款的，必须在规定的时间内结算房款，若乙方不按约定时间付清房款的，视为乙方违约，甲方有权按《商品房购销合同》第八条第一项的约定进行处理。单方解除合同并将房屋另行出售”，被告胡正辉因个人资质不符合中国农业银行股份有限公司楚雄市支行贷款要求，无法办理按揭贷款，亦未在合理期限内向原告支付尾款，构成违约，原告有权按照合同约定解除合同，故对原告要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》的诉请，本院予以支持；因本案所涉商品房买卖合同办理了登记备案手续，对原告要求被告协助注销备案登记的诉请，本院予以支持；对原告要求被告支付利息的诉请，因双方就首付款代付并未约定资金占用利息条款，亦未提交相应证据加以证实，故对原告要求被告支付利息的诉请，本院不予支持；对原告要求被告支付律师费5000元的诉请，因未提交正式票据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司与被告胡正辉、汪红芹于2016年1月21日签订的商品房购销合同（合同编号：盛世和园-821号）及《合同补充协议》；二、由被告胡正辉、汪红芹协助原告云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司办理注销合同登记号为CX2016012200796的商品房买卖合同备案登记，办理注销登记所产生的费用由被告胡正辉、汪红芹承担；三、驳回原告云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费491元，由原告云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  胡玲娜二〇二〇年七月十五日书记员  吴艳姣