北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初7476号原告：蔡继轩，男，1984年4月28日出生，汉族，品象（北京）文化艺术发展有限公司法定代表人，住北京市通州区。被告：北京雅呈商业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街**院****-161。法定代表人：詹美燕，总经理。被告：陈新宽，男1972年10月26日出生，汉族，北京雅呈商业管理股份有限公司股东，户籍地山东省单县。被告：刘洪国，男，1974年11月24日出生，汉族，北京雅呈商业管理有限公司股东，户籍地河北省三河市燕郊开发区。原告蔡继轩诉被告北京雅呈商业管理有限公司（以下简称雅呈公司）、陈新宽、刘洪国租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告蔡继轩到庭参加诉讼，被告雅呈公司、陈新宽、刘洪国经本院公告传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告蔡继轩与北京雅呈商业管理有限公司解除《租赁合同》；2.请求判令北京雅呈商业管理有限公司退还原告蔡继轩所交三个月租金40150元、保证金26767元及六个月物业费10439元，共计77356元；3.请求判令北京雅呈商业管理有限公司偿还原告蔡继轩装修损失38000元；4.请求判令北京雅呈商业管理有限公司补偿原告蔡继轩三倍月租金即40150元；5.请求判令北京雅呈商业管理有限公司股东陈新宽、刘洪国承担连带责任；6.请求判令被告北京雅呈商业管理有限公司支付诉讼费。事实与理由：2016年9月29日，原七夕（北京）商贸有限公司（以下简称七夕公司）时任法人陈新宽与原告签订《租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告租赁七夕公司位于北京市通州区万达广场A座负一层P006号的商铺（以下简称涉案房屋），租赁期限自2016年9月29日起至2019年9月28日止，合同签订后，原告向七夕公司交付了三个月租金40150元、两个月租金保证金26767元以及六个月物业费10439元，共计77356元。租赁合同第12.3条及12.4条（2）款约定，原告有权在下列任意事件之一发生后的任意时间提前终止本合同，同时七夕公司应另行按月租金的3倍金额补偿原告：因七夕公司原因致使原告无法营业超过90天仍未解决的。然而，截止起诉之日，七夕公司存在无法营业情况超过90天时间。被告前期宣传存在虚假宣传行为，此事项已被工商局处罚，中期公司变更、公共区域重新装修等因素，现期又被产权方责令清场，这些都能证明，依据租赁合同约定，被告应该补偿原告三倍月租金，即40150元。被告陈新宽与原告于2017年4月13日签定“房屋租赁合同补充协议书”（以下简称补充协议一），按照补充协议一的第6条约定，七夕公司在未正式开业前不得收取原告租金及物业费，2017年11月12日双方又签定了“房屋租赁合同补充协议书（二）”（以下简称补充协议二），补充协议二第一条第1款约定，原告委托七夕公司将涉案房屋进行转让，转让成功之前七夕公司免收原告租金和物业费等所有费用。由此证明，原告所租涉案房屋一直未产生租金及物业费。原告对涉案房屋进行装修时现场为毛坯，左右没有商户，根据补充协议一第一条第7款约定七夕公司配合原告收取原告左右商户隔断墙装修费用6000元，但七夕公司一直未按约定实施行动，且其中一面墙被通州区旅游行业协会共用，七夕公司股东之一的张建国为协会会长。根据补充协议一第一条第8款约定，原告可以自行转租或委托七夕公司对涉案房屋进行转租，如由七夕公司转租则七夕公司负责将原告装修费肆万元整交予原告。补充协议二第一条第1款和第2款约定，原告委托七夕公司对涉案房屋进行转让，转让成功后七夕公司将原告装修费肆万元整返还给原告。2019年8月1日北京万方置业有限公司（以下简称万方公司）贴出通告，因七夕公司拖欠租金及物业费，责令所有商户于2019年8月19日之前撤离。由此可证，由于七夕公司自身原因，已经没有时间和能力再为原告进行转让工作。从2016年9月29日签定合同起，被告多次出现延期开业时间，出现虚假招商宣传，私自变更商城主题业态，被告不按原定规划而允许商户在原告门前摆放餐饮桌椅严重破坏原告营商环境，并在2017年9月期间被告与部分商户发生严重纠纷事件以及大部分商户联合维权事件，造成整个商城营商环境恶劣，在2017年11月期间被告又与商户发生暴力冲突事件，加之多家商户持续出现漏水现象，更加加重了整个商城营商环境的恶化，由此造成原告出现人员工资浪费、没有客流量等现象，给原告造成了严重的经济损失。从2017年到2018年，不断有商户把被告诉讼法庭，在此期间大部分商户与被告解除合约，撤离商城，继续造成整体环境持续恶化，在此基础上于2018年6月11日被告七夕（北京）商贸有限公司变更为北京雅呈商业管理有限公司（以下简称雅呈公司），刘洪国为大股东并担任法人，开始对七夕商城进行整改并重新装修和重新招商，将商城名称先改为“西门码头”后又改为“西门印象”，新入驻商户也陆续进场进行装修，截止到今天，商城公共区域和商户区域仍然没有完全装修完毕，一直处于非正常状态，在此期间被告没能正常对商城进行经营和管理，也没有履行协议书二的约定内容为原告进行转租，造成原告增加人员生活成本，所交保证金及未产生租金滞留在被告方，同样造成了原告的经济损失。从2018年6月至2019年8月共14个月时间，以两个月租金的保证金数额为基数，被告理应按照年利率的24%计算，作为对原告经济损失的赔偿，共计7516元。自2018年12月份开始，雅呈公司开始拖欠北京万方置业有限公司（以下简称万方置业公司）租金及物业费，自2019年开始陆续出现雅呈公司所招新商户将被告诉讼法庭，据2019年8月1日万方置业公司贴出的通告显示，被告完全陷入债务纠纷当中且资不抵债，被告已经没有能力履行与原告的合同约定，所以原告要求和被告终止合约并得到偿还属于合理行为。但是鉴于被告雅呈公司目前的现状，依据《公司法》第20条第三款规定：公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任；根据《公司法》及其司法解释二的有关规定，在出现下列情形时，股东应对公司债务承担连带责任：(1)当公司财产不足以清偿债务时，债权人可以要求未缴出资或未足额缴纳出资的股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的。股东尚未缴纳的出资，包括到期应缴未缴的出资，以及依照公司法第二十六条规定和第八十一条的规定分期缴纳尚未届满缴纳期限的出资。(2)未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失的，债权人可要求有限责任公司的股东对公司债务承担赔偿责任。(3)因怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人可要求有限责任公司的股东承担连带清偿责任的。(4)在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，债权人可要求有限责任公司的股东对公司债务承担相应赔偿责任。(5)公司未经依法清算即办理注销登记，导致公司无法清算或者股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人可以要求有限责任公司的股东对公司债务承担清偿责任。(6)公司清算时，清算组未履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，以及从事清算事务时，违反法律、行政法规或者公司章程给公司或者债权人造成损失的，债权人可主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任。陈新宽、刘洪国、张建国均为雅呈公司股东构成人员，将三人同时列为被告并诉讼其有连带责任关系，属于合法合理行为。同时，公司股东与公司是否发生人格或财务混同，证明责任在股东与公司一方。鉴于原告与被告仍然在合同有效期内，而万方置业公司与雅呈公司又在牵涉原告等第三方利益的前提下单方面解除合约，责令在期限内清退被告所签定的约四十家商户，且在万方置业公司贴出通告之前原告完全不知被告有拖欠租金及物业费一事而且所拖欠租金及物业费如此严重，致使原告完全失去对事态发展情况的预判能力而延误了对此事做出处理的最佳时间，原告请求法院驳回其双方解除合约的行为，来防止万方置业公司强拆原告商铺及内部设施和物件，以免在诉讼期内原告的利益受到损害。综上所述，请求贵院依法确认双方所签订合同的法律效力，判令被告偿还原告所有涉及的款项，请求贵院支持。被告雅呈公司、陈新宽、刘洪国未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月29日，七夕（北京）商贸有限公司（出租人、甲方）（以下简称七夕公司）与蔡继轩（承租人、乙方）就位于北京市通州区万达广场A座负一层P006号商铺（以下简称涉案商铺）租赁事宜签订《租赁合同》（合同编号P006），租赁用途为商业用途。约定租赁期限为36个月，即自2016年9月29日起至2019年9月28日止，出租人给予承租人自该出租商铺交付日即2016年9月29日起至2016年10月20日的装修免租期，免租期内承租人仍需缴纳物业管理费及装修期间的其他相关费用。合同第四条“租金、支付方式和期限”约定：租赁期内，乙方按照本合同约定支付租金。自2016年9月29日起至2017年9月28日，年租金为人民币160600元整。租金和物业费的支付方式为押二（二个月）付三（三个月），物业费为半年付。乙方自本合同签订之日起3日内向甲方交付第一期的租金、保险金及物业费，以后每届期满的前壹个月支付下一期的租金和物业费。鉴于装修等工程存在不可预知的风险，如因甲方原因商城不能如期开业,则乙方租金自动顺延至商城开业之日起计收。三个月租金40150元，人民币（大写）肆万零壹佰伍拾元整，首期保证金、租金及物业费乙方应于本合同签订后的3个工作日内支付完毕。合同第五条“租赁保证金和其他费用”约定：乙方须于签订本合同后3日内，向甲方支付相当于第一年两个月租金的保证金，计人民币26767元，人民币（大写）贰万陆仟柒佰陆拾柒元整，作为乙方依约履行租赁合同的保证金。六个月物业费为10439元，人民币（大写）壹万零肆佰叁拾玖元整。上述保证金为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的押金。合同第十二条“解除本合同的条件”约定：甲、乙双方同意，在不影响乙方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，乙方有权在系列任意事件之一发生后的任意时间提前终止本合同，同时甲方应另行按月租金的3倍金额补偿乙方：（1）甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后10日内仍未交付的；（2）因甲方愿意致使乙方无法营业超过90天仍未解决的；（3）其他法律、行政法规规定乙方可提前终止本合同的情形。《租赁合同》另就双方的其他权利义务等事项进行了约定。双方分别于《租赁合同》落款处签字。2016年9月29日，蔡继轩向七夕公司交纳了三个月租金40150元、六个月物业费10439元、两个月租金保证金26767元、装修期间费用（不含消防费用）1526元。2016年10月15日，蔡继轩就涉案商铺装修向北京合创国际建筑装饰工程有限公司支付20000元，购买欧雅壁纸支出18000元。2017年4月13日，七夕公司（出租人、甲方）与蔡继轩（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议书》（以下简称《补充协议一》）载明，“甲方旗下的通州万达广场A座B1层七夕商城未及时开业，造成乙方未能及时营业。甲乙上方本着互惠互利原则，经双方友好协商，依实际情况，在原合同基础上变更合同条款的部分内容，特订立以下补充协议。”《补充协议一》第一条“协议变更内容”约定：6、甲方在为正式开业前不得收取乙方租金及物业费用，租金及物业费用从正式开业时计算。7、甲方配合乙方收取乙方左右租户的隔断墙费用，即费用为6000元。9、如甲方的七夕商城未能按照约定的时间试营业和正式营业，乙方可以要求退租，甲方退回乙方缴纳的所有费用即装修费，最迟期限为贰个月。《补充协议一》另就双方的其他权利义务等事项进行了约定。双方分别于《补充协议一》落款处签字。2017年11月12日，七夕公司（出租人、甲方）与蔡继轩（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议书二》（以下简称《补充协议二》），第一条“协议变更内容”约定》：1、乙方在北京市通州区万达广场A座B1层七夕商城012号（原合同为P006号）店铺，现委托甲方进行转让，转让成功之前甲方免收乙方租金和物业费等所有费用。《补充协议二》另就双方的其他权利义务等事项进行了约定。双方分别于《补充协议二》落款处签字。2018年11月28日，雅呈公司发布的《关于暂定延时开业的通知》显示，涉案商铺暂定延期开业，待具体时间确定后统一签订“补充协议”，写明从交付日起至具体开业日期间给予免租期，并要求所有商户最晚不得晚于2019年1月10日之前做完商铺的商铺的竣工验收。2019年1月21日，雅呈公司的发布《关于西门印象延期开业的通知》显示，涉案商铺所在项目将于2019年3月底前正式对外营业。2019年8月1日，北京万方置业有限公司发布《关于本区域限期清场的通告》载明，“本区域，即北京市通州区新华西街60号院6幢-1层，系北京万方置业有限公司持有的物业。”“我公司定于2019年8月19日正式收回本区域，请各相关人员、组织务必于该日期前撤出本区域（包括将工商注册地址迁出）；预期这，我公司将采取一切手段予以清退。”另查，2018年6月11日，七夕公司更名为雅呈公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。七夕公司更名为雅呈公司，雅呈公司应对其更名前的民事法律行为负责。本案中，七夕公司与蔡继轩签订《租赁合同》，约定如出租人交付的出租店铺不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的，守约方可书面通知违约方解除本合同，并要求违约方进行赔偿。雅呈公司虽向蔡继轩交付了涉案商铺，但商铺所在项目至今未能开业经营，蔡继轩租赁房屋的合同目的无法实现，现其依照合同约定行使合同解除权，理由正当，证据充分，本院予以支持。本案系公告送达，公告送达的日期2020年7月8日，该日期应视为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，蔡继轩要求雅呈公司退还已付租金、保证金、物业费并要求雅呈公司依照合同约定按月租金的三倍进行补偿，均理由正当，证据充分，本院予以支持。关于蔡继轩要求赔偿装修损失的诉讼请求，由于商铺确实进行了装修，为此支付了38000元的装修费，且由于雅呈公司的过错导致租赁合同无法履行，故对其该项诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。关于蔡继轩要求雅呈公司股东陈新宽、刘洪国承担连带责任，蔡继轩未提供证据证明雅呈公司财产与股东财产混同，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告蔡继轩与被告北京雅呈商业管理有限公司签订的《租赁合同》于2020年7月8日解除；二、被告北京雅呈商业管理有限公司给付原告蔡继轩已付租金40150元、保证金26767元、物业费10439元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京雅呈商业管理有限公司赔偿原告蔡继轩装修损失38000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告北京雅呈商业管理有限公司给付原告蔡继轩违约金40150元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告蔡继轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3560元，由被告北京雅呈商业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费（以公告费票据为准），由被告北京雅呈商业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  徐宪龙人民陪审员  王文泉人民陪审员  王 宁二〇二〇年七月三十一日法官 助理  李熹明书 记 员  陈坤钰