北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初4325号原告：程光凤，男，1974年5月4日出生，汉族，现住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：左爵云，北京市常鸿律师事务所律师。被告：许自力，男，1975年11月2日出生，汉族，住福建省晋江市。原告程光凤（以下称原告）与被告许自力（以下称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人左爵云到庭参加了诉讼。被告经本院依法传唤未按时出庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告已交付的租金25184元；2、判令被告退还原告押金10000元；3、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告就租赁被告位于北京市朝阳区金盏乡XX南XX号的厂房或仓库（以下简称涉案仓库）达成一致，并于2015年11月15日签订《库房租赁协议书》（以下简称《租赁协议》），该协议就租赁物面积400平方米；租赁期限(自2015年11月15日至2018年11月14日止);仓库费用(第一年租金为57600元，第二年租金为60480元，第三年租金为60480元)；每半年支付一次租金及其他权利义务进行约定。并于2015年11月17日向被告支付了押金1万元。协议签订后,原告按协议约定向被告支付租金。2017年10月,原告向被告支付了2017年11月15日至2018年5月14日期间租金30240元。后由于特殊原因，朝阳区开始清理库房，后被告通知原告尽快腾退,并承诺原告搬离后将未使用期间的租金退还给原告及押金。为此，原告于2017年12月13日搬离。后原告多次要求被告退还租金及押金,但被告均以各种理由推诿,被告的行为严重侵害了原告的合法权益,故诉至法院。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭发表答辩意见，亦未在答辩期内向本院提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月15日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《租赁协议》，约定甲方将涉案仓库租赁于乙方使用，租赁物面积为400平方米。《租赁协议》第二条约定，租赁期限为3年，即从2015年11月15日起至2018年11月14日止。第三条约定，租金第一年为57600元，半年支付28800元；第二、三年租金相同，均为60480元，半年支付30240元。第四条约定，租金的支付为半年支付一次，另外需要10000元作为押金，首次租金签订合同之日三个工作日内支付，其余租金需提前一个月支付。第六条约定，双方协商一致提前终止或有效期届满双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。剩余租金退还给乙方。经询，原告称涉案仓库系位于金盏乡XX南XX号院内西侧北数第二栋三层房屋与第三栋三层房屋之间通道处的一层仓库，其承租后用于存放图书。原告称其按照《租赁协议》交纳押金及租金，租金交纳至2018年5月，提交押金收据、中国农业银行转账凭证、国家企业信用信息公示系统网页截图、王某某微信的个人信息页截图及微信聊天记录截图予以证明。收据上载：2015年11月17日，收到书库库房押金10000元，收款人张某某，收款单位处加盖北京登XX贸易有限公司（以下简称登XX公司）印章。转账凭证上载：2017年11月6日，原告通过网上银行向王某某名下尾号XXXX的银行账户汇款30240元，交易用途备注信息为“王总小库半年租金（20171115-2018514）”。网页截图上载：登XX公司的法定代表人为被告，股东为被告、王某某。微信信息页上载：微信号：×××，昵称：SOPHia-XXXXXXXX。微信聊天记录的相关内容为：2017年11月6日，王某某要求原告汇款至其名下农业银行尾号XXXX的银行账户，原告回复王某某已汇小库房半年租金30240元（20171115-20180514），王某某回复收到。原告称其按照被告的要求，于2017年12月13日从涉案仓库搬离，提交2017年11月22日通州区宋庄镇安全生产委员会的通知照片、微信聊天记录截图予以证明。通知上载主要内容为：你所租赁、生产、经营、租住场所属“三合一”、“多合一”、彩钢板房范围，需立即进行关停清理。现告知你单位（个人）2日内自行搬离此建筑，逾期不自行搬离的，本机关将依法给予清理关停，直至拆除。微信聊天记录的相关内容为：2017年12月10日，王某某要求被告必须先撤出；12月13日，原告回复库房昨天已经腾出来，工人今天才搬家，今天下午就全部搬离了，租房就租到今晚为止，库房钥匙已交王某2；12月14日，王某某要求原告将核算后的钱数发过来核对，原告回复应退库房租金为176964元，包括：大库已付租金175000元（2017年10月20日至2018年4月19日），未使用127天，按照每天958.9元计算，应退租金121780元，应退押金20000元，共计141780元，小库已付租金30240元（2017年11月15日至2018年5月14日），未使用152天，按照每天165.69元计算，应退租金25184元，应退押金10000元，共计35184元；12月15日，王某某回复数额不符，需要原告再行核对；12月16日，原告表示已经与王某3对清账，应退还172789元，系在此前核算176964元的基础上，减去水电费3875元、卷帘门换锁费300元；12月18日，王某某回复已经收到该数额，尽快安排汇款；此后至2019年7月20日期间，原告多次催促王某某汇款，王某某未上述数额表示异议。经询，原告称金盏乡XX南XX号院内的土地部分属于朝阳区、部分属于通州区，其自被告处承租该院落内的两个仓库，小库是指涉案仓库，大库是指涉案仓库北侧相邻的三层仓库，与王某某微信聊天记录中确认的应退还数额包括两个仓库应予退还的租金及押金数额。原告称其按照年租金60480元除以365天计算日租金为165.69元，再乘以未使用涉案仓库的天数，自2017年12月13日至2018年5月14日共计152天，计算应退还租金的数额为25184元。审理中，本院就涉案仓库的建设规划许可情况分别向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（以下简称规自委朝阳分局）、金盏乡规划科调查核实。规自委朝阳分局回复：未查询到涉案仓库的建设工程规划许可证审批记载。金盏乡规划科回复：未查询到涉案仓库的建房审批备案记载。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告就未取得建设工程规划许可手续的涉案仓库与被告签订的《租赁协议》无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。综合微信聊天内容以及与涉案合同的印证关系，本院对微信聊天记录截图的关联性予以采信，本院认为王某某通过微信向被告催缴租金、催促搬离、核对退租数额的行为，构成表见代理。原告依据合同约定的租金标准将2017年11月15日至2018年5月14日期间的租金支付至王某某指定的银行账户，但实际使用涉案仓库至2017年12月13日。现原告向被告主张退还押金及未使用涉案仓库期间的租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于退还数额，本院认为双方已通过微信就涉案仓库应予退还的款项数额进行核对并予以确认，在退还的押金及租金数额35184元中应予扣减包括涉案仓库在内的两个仓库的水电费及换锁费共计4175元，鉴于双方并未明确涉案仓库在该部分费用中对应的具体数额，故本院根据双方确认的涉案仓库应予退还的押金及租金数额在总额中的占比计算应予扣减的费用为830元，并据此确认被告应向原告退还押金及租金数额为34354元。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据查明的事实作出判决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告许自力于本判决生效之日起七日内退还原告程光凤租金及押金共计三万四千三百五十四元；二、驳回原告程光凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，由原告程光凤负担16元（已交纳），被告许自力负担664元（原告程光凤已预交，被告许自力于本判决生效之日起七日内给付原告程光凤）。公告费560元，由被告许自力负担（原告程光凤已预交，被告许自力于本判决生效之日起七日内给付原告程光凤）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二〇年七月三十一日书记员 栾晨焕