广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10110号原告：周兆荣，男，1943年11月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码440************617。原告：梁瑞连，女，1951年6月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码440************626两原告共同委托诉讼代理人：钟文晖，广东华登律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。两被告共同委托诉讼代理人：梁溢华，佛山盛明置业有限公司物业经理。原告周兆荣、梁瑞连诉被告佛山盛明置业有限公司（下简称盛明公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（下简称盛明投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序于同年7月8日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人钟文晖，两被告共同委托诉讼代理人梁溢华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周兆荣、梁瑞连向本院提出诉讼请求：1.解除周兆荣、梁瑞连与盛明公司于2017年9月28日签订的《物业使用权转让合同》；2.盛明公司向周兆荣、梁瑞连返还转让款180790元及违约金99132元（以207390元为基数，自2019年1月1日按日千分之一的标准计至实际清偿日，暂计至2020年4月23日为99132元）；3.盛明投资公司对上述债务承担连带清偿责任；4.盛明公司、盛明投资公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月，盛明公司向周兆荣、梁瑞连现场推销其开发的盛明广场，因被盛明公司陈述的物业价值及投资收益吸引，周兆荣、梁瑞连拟购买盛明广场3座A幢0702号物业使用权。盛明公司告知周兆荣、梁瑞连，该物业须由盛明公司整体化装修，并由盛明公司指定的物业公司统一化管理。应盛明公司要求，双方于2017年8月20日签订《盛明广场物业使用权转让定金确认单》、《装修协议》，周兆荣、梁瑞连与盛明公司指定的佛山市戴斯物业管理有限公司签订《委托经营管理合同》。其后周兆荣、梁瑞连与盛明公司于2017年9月28日签订《物业使用权转让合同》，合同约定物业使用权转让价款为207390元，乙方分期支付款项，甲方在2018年12月31日将物业毛坯交付给乙方使用。合同约定，甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应返还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。自2017年8月至2019年8月，周兆荣、梁瑞连已按约定向盛明公司合计支付转让款180790元（至第八期）。因盛明公司未按合同约定在2018年12月31日前交付物业，盛明公司于2019年4月前后告知周兆荣、梁瑞连，盛明广场因各种原因曾停工一段时间，目前仍未具备交付条件，因盛明公司逾期交付物业构成违约，盛明公司承诺每月向周兆荣、梁瑞连补贴2600元，并告知周兆荣、梁瑞连转让款只需支付至第八期，剩余的转让款无须支付。其后盛明公司仅于2019年9月、10月支付两笔补贴款共计5200元。据查，盛明公司开发的盛明广场目前处于停工状态，盛明公司存在大量的被执行案件作为被执行人，公司已严重资不抵债，不具备履约能力。盛明公司逾期交付物业的行为已构成严重违约，合同约定的交付日期距今已超过15个月，根据《物业使用权转让合同》之约定，周兆荣、梁瑞连有权解除合同，并要求盛明公司支付违约金。此外，因盛明投资公司系盛明公司的独资股东，盛明公司为一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”故盛明投资公司应对涉案债务承担连带清偿责任。综上所述，周兆荣、梁瑞连的诉求具有事实及法律依据，维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。盛明公司、盛明投资公司共同答辩如下：盛明公司、盛明投资公司坚持按照已交物业款项180790元按每日日万分之五标准向周兆荣、梁瑞连支付违约金，最高限额不超过41237元。装修补贴款按照银行利息计算。违约金起算日为2019年1月1日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。本院查明：盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年9月28日，周兆荣、梁瑞连（受让方、乙方）与盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编3座A幢0702号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，乙方按约定付清使用权转让总价款的，则乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为207390元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款97590元于本合同签订当日支付（含定金），其中30000元，在2018年3月30日分2期免息付清：于2018年3月25日前支付15000元，于2018年3月30日前支付15000元。余款79800元在三年内平均分12期免息付清，从2017年11月13日至2020年8月13日期间，每三个月为一期，每期6650元。甲方应该在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，周兆荣、梁瑞连（乙方、委托装修方）与盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年8月25日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。盛明公司确认周兆荣、梁瑞连已支付转让合同约定的款项180790元及装修协议约定的款项60500元。2020年4月29日，周兆荣、梁瑞连提起本案诉讼。盛明公司于2020年5月13日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，盛明公司陈述涉案物业尚未办理竣工验收备案。周兆荣、梁瑞连确认已收取盛明公司因迟延交付而支付的13000元（每月2600元，共5个月）。另查明，盛明公司为外商投资企业法人独资，盛明投资公司为其股东。本院认为，周兆荣、梁瑞连与盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故周兆荣、梁瑞连、盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日（2018年12月31日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。盛明公司没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予周兆荣、梁瑞连，周兆荣、梁瑞连依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达盛明公司之日（2020年5月13日）为合同解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，周兆荣、梁瑞连诉请退还已付转让款180790元，本院予以支持。周兆荣、梁瑞连诉请的违约金，理据充分，但周兆荣、梁瑞连诉请违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于周兆荣、梁瑞连逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、盛明公司盛明公司过错程度、周兆荣、梁瑞连实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款180790元为本金按日万分之五标准计算从周兆荣、梁瑞连主张之日（2019年1月1日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即180790元*30%=54237元）为上限，盛明公司支付的补贴款13000元属于违约而已付的款项，应在上述违约金中予以扣减，即违约金计算上限应为41237元=54237元-13000元。对周兆荣、梁瑞连主张超出部分，本院不予支持。周兆荣、梁瑞连主张盛明公司承担连带清偿责任，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认周兆荣、梁瑞连与佛山盛明置业有限公司于2017年9月28日签订的《物业使用权转让合同》于2020年5月13日解除；二、佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款180790元及支付违约金（以180790元为本金从2019年1月1日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以41237元为限）予周兆荣、梁瑞连；三、佛山市盛明投资咨询有限公司对上述第二项判决承担连带责任；四、驳回周兆荣、梁瑞连的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取计2948.92元（原告周兆荣、梁瑞连已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告周兆荣、梁瑞连预交的案件受理费2948.92元，在本判决发生法律效力后，经原告周兆荣、梁瑞连申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冯雅婷二〇二〇年七月二十九日书记员  龙文媛