贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初6464号原告:贵州尊园房地产经纪有限公司，住所地贵阳市观山湖区石林路300号中铁·逸都国际D组团第DS—6,8,10,12,14栋14单元1层6号，统一社会信用代码91520115MA6GKL236G。法定代表人：杨松，该公司总经理。委托诉讼代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师，执业证号：14403201210034608，特别授权代理。被告：何雷，男，1988年5月16日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：付康，男，汉族，系被告何雷侄子，一般授权代理。被告：李秀玲，女，1990年9月19日生，白族，户籍地云南省大理白族自治州宾川县。第三人：尹富乐，女，1992年10月15日生，汉族，住重庆市南岸区。原告贵州尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园经纪”）诉被告何雷、李秀玲及第三人尹富乐居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尊园经纪委托诉讼代理人文华兵，被告何雷委托诉讼代理人付康，被告李秀玲，第三人尹富乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尊园经纪向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向原告支付33000元；2.两被告立即向原告支付违约金（以33000元为基数，从2019年2月27日次日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为200元）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年2月27日，经原告居间撮合，被告何雷（出售方／甲方）、被告李秀玲（甲方代理人）、第三人尹富乐（购买方／乙方）与原告（经纪方／丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ：0000426），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买贵阳市观山湖区金朱东路399号中渝第一城D1地块D6栋X单元X层X号房屋，成交价格为110万元；定金3万元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金33000元，佣金支付时间为2019年2月27日。若本合同签订后，由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金；合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，被告不再出售涉案房屋，不履行合同义务导致合同未能顺利履行，已构成根本违约。原告依据合同法第八条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，认为：原告居间撮合促成了《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律规定的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系。根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经促成了被告及第三人之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金33,000元的权利。依照合同法第一百零七条、第一百一十四条的规定，前述合同因被告违约导致未能顺利履行，故被告应向原告支付佣金损失33,000元。被告至今未支付的行为，已侵害了原告的合法权益，还应加付相应违约金。为维护原告的合法权益，故提出前述诉求。被告何雷辩称：1.涉案房屋是我在2013年9月27日购买，购房款是我个人支付，我的妻子李秀玲并没有参与承担任何购房开支，房屋产权证书名字也是我一个人。我和妻子李秀玲在2017年9月6日结婚，结婚时我房屋已经买了4年，房屋结婚前就购买，属于我个人婚前财产。2.2019年2月27日被答辩人诱导、组织李秀玲与尹富乐签订《房屋买卖暨居间合同》时，我并不知情，也没有任何口头及书面授权委托李秀玲出售该房屋，在房屋出售过程中，被答辩人和买房人尹付乐也从未与我取得联系得到我个人的确认。所以在我不知情，未经授权的情况下任何人都不能出售我个人婚前财产，因此合同无效。同时，被答辩人作为专业的二手房中介，其明知道房屋买卖需要房屋权利人出售或者授权出售，被答辩人自身的过错行为其应自行承担。另外，即使是夫妻共同财产，作为专业的中介方，也知道夫妻一方签字都不行，需要夫妻双方共同签字确认才能处置，房屋是我一个人的，更是需要我的授权同意才可以。被答辩人明知我妻子无权处置，还忽悠我妻子，因此问题完全是被答辩人自身的过错导致。根据合同法第四十八条的规定，该合同应为无效合同，不发生效力。3.合同第十五条约定非常清楚，服务费用应该由买房人支付，被答辩人不但不要求支付，而且还将购房人支付的定金主动退还。充分证明了被答辩人自身过错导致房屋无法销售，被答辩人无权要求服务费。同时，被答辩人作为二手房中介，其中介服务需要到房屋产权登记才结束，交易并没有完成，被答辩人也无权收取相应服务费。4.因被答辩人过错导致合同无效，即使被答辩人能举证存在1000、2000的误工费、打印费等，也应由被答辩人自行承担。5.被答辩人采用不恰当、极其不诚信的行为影响我的妻子李秀玲，被答辩人不诚信行为依法不应得到支持。同时在我不知情情况下诱导其签订对我不利、程序不合法的合同，影响我夫妻和谐，损害我个人利益，我个人也将保留追究对方责任的权利。6.我个人从未与被答辩人和购房人有任何的接触，也未参与任何交易行为中，莫名奇妙的被起诉，造成我个人权益受损，我个人将保留追究被答辩人法律责任的权利。综上，驳回被答辩人的诉讼请求。被告李秀玲辩称：1.涉案房屋属于我老公何雷婚前财产；2.被答辩人不知道通过什么途径联系到我，“忽悠”我说是可以给他们增加业绩什么的，当时我给被答辩人说房屋是何雷的房子，被答辩人也没有给我说卖房子需要委托书这些，签合同何雷不知情，也没有授权我卖房屋，被答辩人“忽悠”我喊我直接去签字，我也不懂，被答辩人当时也说签字就可以卖的，我也没有多想，想到也是可以卖的。3.何雷不知情，也没有授权我卖房屋，该合同无效，对我不产生任何效力，被答辩人作为专业的二手房中介，明知房屋买卖需要房屋权利人出售或者授权出售，因其自身过错其应自行承担。4.根据合同约定，服务费用应该由尹富乐支付，被答辩人不但不要求尹富乐支付服务费，还将尹富乐的定金退还给尹富乐，充分证明被答辩人认可其自身过错。5.因被答辩人过错导致合同无效，即使被答辩人能举证存在1000、2000的误工费、打印费，也应由被答辩人自行承担。综上，驳回被答辩人的诉讼请求。第三人尹富乐述称：我们去他们家看房的时候，是何雷的母亲及他的孩子给我的委托人王旭明开的门，我没有去，我的委托人给我看了相应的视频。原、被告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织了庭审举证、质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月27日，被告何雷以银行按揭分期付款方式购买了贵阳市观山湖区金朱东路399号中渝第一城D1地块D6栋X单元X层X号房屋。2017年9月6日，何雷与李秀玲登记结婚。2018年11月30日，涉案房屋取得不动产权证，登记权利人为何雷，单独所有。2019年2月27日，被告李秀玲以被告何雷（出售方／甲方）代理人的名义、与第三人尹富乐（购买方／乙方）、原告尊园经纪（经纪方／丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ：0000426），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买贵阳市观山湖区金朱东路399号中渝第一城D1地块D6栋X单元X层X号房屋房屋，成交价格为110万元；定金3万元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金33000元，佣金支付时间为签合同时支付15000，剩余18000元过户当日支付。若本合同签订后，由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。合同尾部甲方处何雷（李秀玲代）签名并捺印，乙方处尹富乐（王旭明代）签名并捺印。2019年3月21日尊园经纪员工王湧短信询问李秀玲房子尾款是否归还完毕时，李秀玲明确表示不卖了。因何雷、李秀玲不再出售涉案房屋，尊园经纪已将代收尹富乐的定金于2019年5月24日退还给尹富乐，后诉至本院提出如前诉请。以上事实有原告营业执照及法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、第三人身份证复印件、《房屋买卖暨居间合同》、短信聊天截图、《商品房买卖合同》、不动产登记证、结婚证、及当事人陈述等在卷予以佐证，并经庭审举证、本院审查，予以确认。本院认为，被告何雷、李秀玲提出因涉案房屋为何雷婚前财产、在何雷无授权的情形下，李秀玲在合同上签字的行为应为无效，合同为无效合同的抗辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告法定代理人在1个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，涉案房屋产权登记为何雷单独所有，何雷虽未授权李秀玲，但李秀玲系完全民事行为能力人，其在合同上以何雷代理人名义签名的行为对其本人有效，但不发生物权变动的效力，案涉合同属于可撤销合同，如被告何雷追认了李秀玲的行为，合同是可以继续履行的，对何雷提出合同无效的抗辩意见本院不予采纳。李秀玲提出因受原告“忽悠”在案涉合同上签字，其作为完全民事行为能力人对民事行为的法律后果应当承担责任，案涉合同未经何雷授权及追认，李秀玲以何雷代理人名义签订的合同应由李秀玲承担责任。对于尊园经纪主张何雷、李秀玲支付33,000元的诉请。首先，《房屋买卖暨居间合同》约定尊园经纪的义务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，尊园经纪已促成李秀玲、尹富乐签署了《房屋买卖暨居间合同》，约定收取佣金的条件已成就。三方约定“基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金33,000元”，但同时约定“若本合同签订后，由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）”，从该约定来看，在合同正常履行的情况下佣金应由尹富乐支付，由于李秀玲作为产权人何雷的妻子在签订合同时既没有何雷的授权、事后又没有得到其追认，致使合同目的无法实现，系卖方违约，应由李秀玲支付该佣金；虽然因李秀玲作为产权人何雷的妻子对原告存在一定的误导，但尊园经纪作为从事二手房买卖的公司，有审查房屋产权人及代理人是否有权代理的注意义务，其与李秀玲均对其佣金损失存在一定的过错，故本院对其诉请的佣金损失酌情由李秀玲支付16,500元；对原告的要求支付违约金的诉请，因被告支付的佣金损失具有违约金的性质，且原告自身存在一定过失，故本院不予支持。对尊园经纪提出以夫妻共同债务为由主张何雷承担责任的诉请，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”的规定，案涉合同不能履行主要系何雷未追认李秀玲所签合同，故合同并不是夫妻共同意思表示，何雷不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第四十八条、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”、第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告李秀玲于本判决生效之日起三日支付原告贵州尊园房地产经纪有限公司16,500元；二、驳回原告贵州尊园房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取315元（原告已预交），由被告李秀玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请强制执行。审判员 舒 瑛二〇二〇年七月二十日书记员 曹凯凯