山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终3279号上诉人（原审被告）：济宁市立国房地产开发有限公司，住所地：济宁市任城区济安路运河大厦16楼，统一社会信用代码：9137083055222079XB。法定代表人：王成国，董事长。委托诉讼代理人：王红美，山东华运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高建生，男，1984年10月10日出生，汉族，住山东省嘉祥县。委托诉讼代理人：高奎，山东祥城律师事务所律师。上诉人济宁市立国房地产开发有限公司（以下简称立国公司）因与被上诉人高建生商品房销售合同纠纷一案，不服山东省嘉祥县人民法院（2020）鲁0829民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。立国公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回高建生对立国公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由高建生负担。事实和理由：一、高建生购买的大顺花园14号楼2单元701室的商品房，是淄博大顺置业有限公司开发建设的，后由于资金原因形成烂尾工程，立国公司于2018年2月通过拍卖途径购买了上述资产，并变更了相关手续、继续完善各项工程，现已竣工交付。依据嘉祥县2018年11月5日发布的《嘉祥县城区基础设施配套费征收使用管理办法》第二十五条第二款的规定：“本办法施行之日前，凡未取得建设项目建筑工程施工许可证的，均应当按照本办法规定缴纳城市基础设施配套费”。已经取得建设项目建筑工程施工许可证的，按照以前的规定执行。案涉房屋系2013年取得的建筑工程施工许可证，我公司只是对公司名称进行了变更，建筑工程施工许可证还是原来的证件，该内容在双方的合同中有明确的记载，所以不应该适用2018年11月5日发布的《嘉祥县城区基础设施配套费征收使用管理办法》。高建生在2013年认购了涉案房屋，与淄博大顺公司签订认购协议，协议约定了房屋的位置、面积及单价，并缴纳了5万元的定金，上述事实证明，高建生与淄博大顺公司对涉案房屋买卖达成一致意见，认购协议已经具备买卖合同的必备条款，形成简单的买卖合同，该价格中没有计入配套设施成本，我公司购买后，因原淄博大顺公司的预售许可证已经过期，立国公司无法在第一时间与高建生签订《商品房买卖合同》。2018年9月3日嘉祥县全面实现新的商品房买卖合同版本，虽然立国公司与高建生签订的《商品房买卖合同》延续了高建生与淄博大顺公司签订的合同中对涉案房屋的价格、位置、面积的约定，对高建生房屋单价中没有包含基础配套设施费双方均是明确知道的，高建生并在确认单上签字确认，同时在合同中约定另行缴纳，该规定没有加重高建生的负担，是双方自愿的行为，亦没有违反法律的强制性规定，应当认定有效。二、立国公司没有逾期交房，一审法院计算违约金错误。立国公司与高建生签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理。2、出卖人自逾期之日起每日按应付房款万分之一计算违约金，逾期超过30日买受人有权解除合同，出卖日应当在接到通知之日起15个工作日内配合买受人办理解除合同手续，超过15日不予办理的出卖人每日按合同总价款的万分之一向买受人支付违约金。”从上述约定可以得出两个结论，一是交房日期遇到不可抗力应当顺延，不能简单的认定2019年12月30日未交房就构成违约；二是即使存在违约，支付违约金的日期最长为30天，30天后高建生应该与立国公司解除《商品房买卖合同》，超过15天立国公司不办理合同解除手续的，才应当按合同价款支付违约金。嘉祥县住房和城乡建设局因重污染天气强令工地停工，其停工日期和天数是立国公司不可预见、不可避免并不能克服的，属于法律规定的不可抗力，后又遇到新冠病毒的影响，交房日期应当顺延。一审法院判决立国公司2019年12月30日未交房，应当承担逾期交房的责任，根据双方签订的合同，高建生应当要求立国公司与其解除商品房买卖合同，高建生应当行使该权利，我公司亦同意与其解除合同，及时办理解除手续并退还高建生全部房款。一审法院判决立国公司从2019年12月30日起至实际交房之日止，以房款加储藏室款为基数，按照日万分之一的标准向高建生支付逾期交房的违约金没有任何依据。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，希望二审法院依法查清案件事实，驳回高建生对我公司的诉讼请求，或发回一审人民法院重审。高建生辩称：一、立国公司诉称依据嘉祥县2018年11月5日发布的《嘉祥县城区基础设施配套费征收使用管理办法》第二十五条“本办法施行之前，凡未取得建设项目建筑施工许可证的，均应按照本办法规定缴纳城市基础设施配套费”之规定，辩称本案不适用《嘉祥县城区基础设施配套费征收使用管理办法》显然错误的。该地方行政规章是嘉祥县人民政府根据法律规定制定并发布实施的规范性文件，生效时间为2018年11月5日至2020年10月31日。双方签订合同的时间为2018年12月27日，当然适用该地方行政规章。其引用的该条款规定与本案双方争议的配套费应该有谁承担没有任何关联性。其次，该管理办法第二十一条第二项明确规定，“房地产开发企业在商品房销售价格外，不得向购房者收取或者变相收取供水、供气、供热、供电相关配套费用”。立国公司2018年2月份通过拍卖方式取得淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司的全部五宗土地以及在建工程，其依法就应当承继淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司就该房地产开发项目的相关权利和义务，嘉祥县人民法院的竞买须知上也已经予以明确告知。双方也是基于上述承继行为重新签订的涉案《山东省新建商品房买卖合同》，合同对于双方的权利义务重新进行了约定。按照合同第十条约定，立国公司依约应承担供水、供气、供热、供电相关配套费用。虽然附件十一补充协议约定“乙方同意城市配套费按2018年7月份前的收费标准交纳”，但是该补充协议约定与合同第十条的约定相互冲突，根据合同第二十八条的规定，补充协议与主合同约定出现冲突的，仍应依主合同第十条约定为准。故无论是从《嘉祥县城区基础设施配套费征收使用管理办法》的有关强制性规定，还是依据双方签订的商品房买卖合同第十条的约定，立国公司均不能向高建生收取供水、供气、供热、供电相关配套费用。附件十一补充协议约定“乙方同意城市配套费按2018年7月份前的收费标准交纳”的条款应属于无效条款。因此，立国公司的该项上诉理由明显不能成立。二、立国公司与高建生于2018年重新签订了商品房买卖合同，该合同系依法成立的有效合同，对双方具有约束力。商品房买卖合同对于交付房屋的时间约定为2019年12月30日前，交付条件为该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件和商品房已取得测绘报告两项条件，立国公司至今未取得上述证明文件，故高建生有权按照合同约定拒绝上房，并依据合同第十二条第2项的约定，要求立国公司承担逾期交房的违约责任。高建生不主张解除合同，要求立国公司承担继续履行交房的合同义务，同时要求立国公司依法承担逾期交房的违约责任，完全符合法律规定和合同约定。立国公司作为违约方无权要求解除与高建生的商品房买卖合同，其上诉状辩称支付违约金的最长时间为30天的结论不能成立。其次，对于立国公司诉称的因污染天气造成停工没有任何证据支持，也不是法律和合同约定的不可抗力情形，其所谓的新冠病毒疫情影响更是无稽之谈，交房时间应在2019年12月30日前，此时不存在新冠病毒疫情问题。故立国公司的上诉理由均没有任何事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。高建生向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法确定原、被告双方2018年12月27日签订的《山东省新建商品房买卖合同》中附件十一补充协议“乙方同意城市配套费按2018年7月份前定的收费标准交纳”的条款无效，合同第十条约定的商品房第1、2、3、4项基础设施设备相关费用由被告承担；2、依法判令被告继续履行双方2018年12月27日签订的《山东省新建商品房买卖合同》，立即交付符合合同约定的大顺花园14号楼2单元701号商品房；3、依法判令被告自2019年12月30日起，按照58.7元/天的标准支付逾期交房违约金至实际交付之日；4、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告解释第3项请求违约金的支付标准为房屋加储藏室总金额的日万分之一。一审法院认定事实：案涉商品房原由淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司（以下简称大顺嘉祥分公司）开发，2018年2月份被告通过司法拍卖程序购得该楼盘在建工程及相关土地使用权。在大顺嘉祥分公司开发案涉楼盘期间，案涉房屋原由刘尚允认购，并向该公司交纳了50000元定金。2018年11月9日案涉房屋的认购人由刘尚允变更为原告。2018年9月3日起，嘉祥县房管局全面启用了新版的商品房买卖合同即案涉《山东省新建商品房买卖合同》（预售）文本。2018年12月20日，原、被告共同签署了案涉合同的签订确认单，双方确认房屋的单价为4130元/平方米，并同时确认了房屋的位置、面积、单价，储藏室的位置、面积、单价及原告交款的方式等事项。在该确认单备注一栏中记载“房价内不包含配套费，天然气每户3000元，暖气每平方30元。”被告向原告出具了案涉房屋及储藏室全部购房款的发票及收据，其中包括原向大顺公司交纳的50000元定金。原告包括储藏室在内的购房款已交清。2018年12月27日，原、被告分别作为案涉商品房的买受人与出卖人签订了合同编号为20181227023的《山东省新建商品房买卖合同》（预售），该合同及附件共28页，其中主合同共计22页二十九条，附件十一补充协议为第28页。原、被告在第22页签字或盖章，均未在第28页签字或盖章。该合同第三条约定原告购买的商品房为大顺花园14号楼2单元7层2-701号。第六条约定，案涉商品房单价为4130元/平方米，总价款为562010元。第七条约定，在签订本合同前，原告已向被告支付了定金202010.4元。余款360000元以贷款的方式支付。第九条约定，案涉商品房交付时应当符合的条件为，该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件及房屋测绘报告。第十条约定，商品房相关的供水、排水、供电、供暖、燃气设施设备由被告负责办理开通手续并承担相关费用。第十一条约定，被告应当在2019年12月30日前向原告交付该商品房；交付该商品房时，被告应当应当出示第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付的责任由被告承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，被告自逾期之日起每日按应付房款万分之一计算违约金，逾期超过30日原告有权解除合同，被告应当在接到通知之日起15个工作日内配合原告办理解除合同手续，超过15日不予办理的被告每日按合同总价款的万分之一向原告支付违约金。第二十八条约定，对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同第28页附件十一补充协议约定，乙方同意城市配套费按2018年7月份前定的收费标准交纳。原、被告均未在该补充协议中签字或盖章。2020年1月22日前后，被告电话通知原告交房，并同时通知原告缴纳相关城市基础设施配套费用，原告以相关城市基础设施配套费用不应由原告交纳及案涉商品房不符合合同约定的交付条件为由拒绝接收。另查明，案涉14号住宅楼工程质量已经竣工验收合格，济宁建祥测绘有限公司并对相应的商品房房屋面积进行了预测。2018年11月5日，《嘉祥县城区城市基础设施配套费征收使用管理办法》发布施行，有效期至2020年10月31日。该《办法》第二十一条规定“房地产开发企业在商品房销售价格外，不得向购房者收取或者变相收取供水、供气、供热、供电相关配套费用。”一审法院认为，原、被告双方争议的焦点问题有两个，一是案涉商品房相关的供水、排水、供电、供暖、燃气设施设备费用应有谁承担；二是被告是否存在逾期交房的问题。关于焦点一，根据原、被告于2018年12月27日签订的《山东省新建商品房买卖合同》（预售）主合同第二十八条“对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”的约定，在主合同第十条已明确约定，“商品房相关的供水、排水、供电、供暖、燃气设施设备由被告负责办理开通手续并承担相关费用。”的情况下，附件十一补充协议中“乙方（原、被告均理解为系原告）同意城市配套费按2018年7月份前定的收费标准交纳。”的约定，明显不合理的免除了本合同中约定的应当由被告承担的相应责任，且该附件十一系格式条款，该条款无效。相应费用的缴纳仍应以该合同第十条的约定为准。被告主张的因合同约定的销售价格中不包括相关城市基础设施配套费，相应配套费仍应由原告承担的观点，明显与合同的约定不符。且，根据《嘉祥县城区城市基础设施配套费征收使用管理办法》第二十一条“房地产开发企业在商品房销售价格外，不得向购房者收取或者变相收取供水、供气、供热、供电相关配套费用。”的规定，房地产开发企业可以通过将相关配套费用加在商品房销售价格内的方式，将应由其缴纳的费用转嫁至购房者实际承担，房地产开发企业亦可不将相关配套费用加在商品房销售价格内，则是其对相关权利的处分。申言之，无论是否将相应费用加在商品房销售价格内，房地产开发企业均不得在商品房销售价格外，向购房者收取或者变相收取相关配套费用。因此，被告的上述主张明显有违上述《办法》的规定，本院不予支持。关于焦点二，根据合同第九条、第十一条、第十二条的约定，被告应当在2019年12月30日前向原告交付案涉商品房，交付商品房时该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件及房屋测绘报告。否则原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付的责任由被告承担，并自逾期之日起每日按应付房款万分之一计算违约金。本案中，被告并未提供相应房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件及房屋测绘报告，庭审中被告虽提供了案涉楼房的《竣工工程质量验收报告》、及房屋预测面积表，但并不符合合同约定的交付条件。因此，即便被告在合同约定的期限内通知原告交房，原告亦有权拒绝接收，并由被告依约定承担逾期交房的违约责任。且被告主张其于2019年12月30日通知原告交房，未提供相应证据。原告已按合同的约定向被告缴纳了房屋及储藏室价款586918.8元的义务，被告至今未按照合同的约定履行交房义务，已构成违约，因此，原告主张被告应以586918.8元为基数的日万分之一承担逾期交房的责任并继续履行交房义务，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条之规定，判决：一、原告高建生与被告济宁市立国房地产开发有限公司于2018年12月27日签订的编号为20181227023的《山东省新建商品房买卖合同》（预售）中附件十一补充协议“乙方同意城市配套费按2018年7月份前定的收费标准交纳”的条款无效，被告继续履行合同第十条约定的商品房相关的供水、排水、供电、供暖、燃气设施设备相关费用由被告承担的义务；二、被告济宁市立国房地产开发有限公司继续按照编号为20181227023的《山东省新建商品房买卖合同》（预售）的约定向原告交付符合合同约定交付条件的大顺花园14号楼2单元7层2-701号商品房；三、被告济宁市立国房地产开发有限公司应自2019年12月31日起，至实际交付符合合同约定的交房条件的房屋之日止，以586918.8元为基数，按照日万分之一的标准向原告支付逾期交房的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取100元，由被告济宁市立国房地产开发有限公司负担。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。立国公司提交了如下证据：一、城市民用燃气工程实施合同一份及发票两张，证明我公司与燃气公司签订的施工合同及缴纳的费用，按《嘉祥县城区基础配套费征收使用管理办法》的规定，办法施行后，我公司不应该再缴纳该费用，应该只签订施工合同，由政府拨付该款，即该项目在办理施工许可证时没有交纳专项配套费。二、大顺花园平面图规划图两张，证明小区的规模、及目前建设的及已经竣工的楼盘，小区无法进行项目综合验收系客观情况。三、嘉祥县住房和城乡规划建设局下发的《关于建筑工地重污染天气二级响应的紧急通知》，时间从2018年11月至2019年12月共16份，及济宁市住房和城乡规划建设局济宁市行政审批服务局、济宁市财政局共同发布的《关于疫情防控期间促进房地产业和建筑业平稳有序发展的通知》，两份文件同时证明因天气重污染、及疫情造成停工、逾期交房，属于不可抗力，应当在计算违约时扣除。高建生的质证意见为：证据一不属于二审法院新证据，且从内容上看该合同形成于2018年11月26日，也就是在嘉祥县城市基础配套费征收管理办法实施之后。按照该管理办法的规定该燃气配套费就应该由立国公司承担。因此立国公司的证明观点明显不能成立。证据二规划图两张系立国公司自行制作的打印件，不符合证据的形式要件，更与立国公司的证明观点之间没有任何关联性。证据三从形式上看也是立国公司自行下载制作的影印件，其真实性无法核实。但其内容上显示该通知仅是载明在通知的时间内启动二级应急响应，并未对立国公司所诉称的涉案工程明确要求停止施工。故立国公司的证明观点明显不能成立。该污染天气二级响应紧急通知不是法律所规定的不可抗力之情形，只要在通知要求的采取措施范围内仍然可以正常使用。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审阶段争议的焦点问题是：1、案涉商品房的供水、排水、供电、供暖、燃气设施设备费用应当由谁承担；2、立国公司是否应当承担逾期交房的违约责任？关于焦点1，根据立国公司与高建生于2018年12月27日签订的《山东省新建商品房买卖合同》第十条的约定，案涉商品房相关的供水、排水、供电、供暖、燃气设施设备费用由立国公司负责办理开通手续并承担相关费用。虽然附件十一补充协议中约定“高建生同意城市配套费按2018年7月份前定的收费标准交纳”，但该项约定明显与双方约定的《山东省新建商品房买卖合同》第十条相互冲突，属于免除《山东省新建商品房买卖合同》中约定的应当由出卖人承担的责任。而《山东省新建商品房买卖合同》第二十八条约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”故关于案涉商品房的供水、排水、供电、供暖、燃气设施设备费用应当由谁承担的问题，依然需要以双方签订的《山东省新建商品房买卖合同》第十条的约定为准，即应当由立国公司承担案涉商品房的供水、排水、供电、供暖、燃气设施设备费用。关于焦点2，立国公司至今尚未取得案涉房屋的房地产开发项目竣工综合验收项目证明，根据双方签订的《山东省新建商品房买卖合同》第九条、第十一条和第十二条的约定，立国公司从2019年12月30日起就存在逾期交房的违约行为，故其应当承担相应的违约责任。且案涉房屋不符合交付条件，高建生在此情况下有权拒绝接收房屋。立国公司主张嘉祥县住房和城乡建设局因重污染天气强令工地停工，属于不可抗力，后又遇到新冠病毒的影响，交房日期应当顺延，并在二审中提交了嘉祥县住房和城乡规划建设局下发的《关于建筑工地重污染天气二级响应的紧急通知》，和济宁市住房和城乡规划建设局、济宁市行政审批服务局、济宁市财政局共同发布的《关于疫情防控期间促进房地产业和建筑业平稳有序发展的通知》。本院认为，根据嘉祥县住房和城乡规划建设局下发的《关于建筑工地重污染天气二级响应的紧急通知》，并非停止建筑工地的一切施工活动，而是停止可能产生扬尘的建筑和拆迁施工及长距离工程等涉及土石方作业环节等。但立国公司没有提供充分证据证实其符合停止施工的条件及有关行政单位向其下发了停工通知，故立国公司以此主张存在不可抗力因素，证据不足，理由不当，应予驳回。新冠病毒的影响产生于双方约定的交房日期之后，不能以此作为顺延交房的理由。根据《山东省新建商品房买卖合同》的约定，立国公司逾期交房，高建生有权要求解除双方签订的房屋买卖合同。但高建生对是否要求解除合同享有选择权，立国公司作为违约方无权以此为由要求解除双方签订的《山东省新建商品房买卖合同》。综上，立国公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人济宁市立国房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史海洋审判员  扈 琳审判员  张思平二〇二〇年七月十五日书记员  刘纯子