广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1188号上诉人（原审原告）：珠海市斗门忠轩物业发展有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区********************，统一社会信用代码914***********855K。法定代表人：黄勇权，总经理。委托诉讼代理人：林志坚，广东国硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘凤，女，1978年7月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************，居民身份证号码413************92X。上诉人珠海市斗门忠轩物业发展有限公司（以下简称忠轩公司）因与被上诉人刘凤物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。忠轩公司上诉请求：一、撤销原审判决第二、三项；二、改判刘凤向忠轩公司支付2016年3月至2019年9月期间的环卫费365.5元；三、改判刘凤向忠轩公司支付2016年7月至2019年7月期间的公摊费970.07元；四、改判刘凤向忠轩公司支付2016年7月至2019年3月期间的电梯保养费304.48元；五、改判刘凤向忠轩公司支付计算至2019年9月的滞纳金2425.08元；六、改判刘凤向忠轩公司支付自2019年10月起至付清上述款项之日止的滞纳金（以8083.6元为基数，按每日千分之三计算）；七、诉讼费用由刘凤承担。事实和理由：一、忠轩公司已实际支付了环卫费、公摊水电费和电梯保养费。上述费用按照《前期物业管理服务协议》应由刘凤承担，原审法院仅以无法确认业主如何分摊不予支持忠轩公司的请求是错误的。忠轩公司提交了《用户收费清单》、《电费缴纳清单》以及《广东增值税普通发票》证明忠轩公司已经实际支付了公摊水电费和电梯保养费等费用，按照《前期物业管理服务协议》上述费用由刘凤承担。二、忠轩公司主张2019年9月之前的滞纳金按照欠缴费用总额的30%计算，但未放弃2019年9月份后的滞纳金。原审法院认定忠轩公司仅按照欠缴物业服务费的30%计算违约金是错误的。根据《前期物业管理服务协议》约定，刘凤未按时缴纳物业管理费等费用，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金，刘凤现拖欠物业服务费等费用，忠轩公司有权要求刘凤按照约定支付滞纳金。忠轩公司为了计算方便，对2019年9月前的滞纳金仅按照欠缴费用总额的30%计算，而2019年9月份后的滞纳金仍按照《前期物业管理服务协议》约定按欠缴金额每日3‰计收。刘凤答辩称:一、对原审判决认定的滞纳金即为违约金不认同。刘凤与忠轩公司签订的协议书是由忠轩公司提供的格式合同，所以应当认定为有利于刘凤的滞纳金。滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。具有法定性、强制性和惩罚性的特点。指滞纳金应由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。协议约定的滞纳金为无效约定。二、忠轩公司就协议约定的义务未完全履行，致使小区环境、绿化、消防、安保、卫生均达不到起码使用要求，严重影响刘凤入住后的生活质量。由于物业的不作为，小区内存在重大安全隐患，致使刘凤至今不敢进行装修入住。忠轩公司向原审法院起诉请求：一、刘凤向忠轩公司支付2016年3月至2019年9月期间的物业管理服务费6443.55元；二、刘凤向忠轩公司支付2016年3月至2019年9月期间的环卫费365.5元；三、刘凤向忠轩公司支付2016年7月至2019年7月期间的公摊费970.07元；四、刘凤向忠轩公司支付2016年7月至2019年3月期间的电梯保养费304.48元；五、刘凤向忠轩公司支付计算至2019年9月的滞纳金2425.08元；六、刘凤向忠轩公司支付自2019年10月起至付清上述款项之日止的滞纳金（以8083.6元为计算基数，按每日千分之三计算）；七、诉讼费用由刘凤承担。原审法院认定事实：2016年2月17日，忠轩公司（甲方）与刘凤（乙方）签订前期物业管理服务协议，约定由甲方对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方从发展商通知入伙日起开始向甲方缴纳管理费，管理费按建筑面积每月每平方米核定2元，暂按1.5元收取，每月10日前缴清当月费用，业主未按时缴纳物业管理费的，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金；电梯维修、维护费等在保修期满后按实际产生费用收取，公共用水用电费用按实际产生费用由所有用户平均分摊收费；受有关部门的委托，甲方可提供市政垃圾费、水费、电费等代收代缴服务；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三计收滞纳金。协议甲方落款处有忠轩公司盖章，乙方落款处有刘凤签名。该协议为刘凤与出卖人签订的商品房买卖合同（现售）附件十。2016年3月4日，忠轩公司作为甲方与作为乙方的刘凤另行签订前期物业管理服务协议，协议约定内容与双方于2016年2月17日签订的前期物业管理服务协议一致。忠轩公司与珠海市粤奥电梯有限公司（以下简称粤奥公司）签订三份电梯日常维护保养合同，保养期限分别为2016年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2019年6月30日，维护保养电梯均为7台，各合同维护保养费用均为29520元，忠轩公司在每季度最后一天支付7380元。粤奥公司分别向忠轩公司开具广东增值税发票十一张，每张发票金额均为7380元。案涉房产已经办理不动产权登记，权属人为刘凤，建筑面积为99.9平方米，缮证日期为2016年3月18日。原审法院认为，虽然刘凤不认可忠轩公司提交的前期物业管理服务协议约定的内容，但是刘凤确认其在案涉前期物业管理服务协议乙方落款处签名，刘凤没有提交证据证明忠轩公司提交的案涉前期物业管理服务协议并非其与忠轩公司签订的协议，也没有提交证据证明该协议存在无效的情形，原审法院对刘凤不认可忠轩公司提交的前期物业管理服务协议内容以及协议无效的抗辩不予采纳，忠轩公司与刘凤签订的前期物业管理服务协议是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。忠轩公司依照协议履行了对刘凤的房产提供物业服务的义务，刘凤享受了忠轩公司提供的相关物业服务，但是没有依照前期物业管理服务协议的约定支付物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，向忠轩公司支付物业服务费并支付违约金，刘凤抗辩认为忠轩公司提供物业服务不符合约定，但是没有提交充分证据予以证明，原审法院不予采纳。关于刘凤拖欠物业服务费的问题。忠轩公司主张刘凤拖欠2016年3月至2019年9月期间的物业服务费6443.55元，由于忠轩公司没有提交证据证明其进入案涉小区进行物业管理的时间和刘凤实际接收房屋的时间，物业服务费的起算时间应为双方签订前期物业管理服务协议的时间即2016年3月。案涉物业管理服务协议没有约定合同履行期限，刘凤没有证据证明案涉物业管理服务协议已经解除或撤销以及忠轩公司在2018年4月30日后没有履行对案涉房屋提供物业服务的义务，故刘凤抗辩物业服务费只能计算至2018年4月30日没有依据，原审法院不予采纳，刘凤确认2016年3月至2019年9月期间没有向忠轩公司支付过物业服务费，根据刘凤的房产产权登记建筑面积以及物业管理服务协议关于物业服务费每月每平方米1.5元的约定，经原审法院核算，从2016年3月至2019年9月期间，刘凤应向忠轩公司支付未按期缴纳的物业服务费为6443.55元（99.9平方米×1.5元/平方米/月×43个月），故忠轩公司要求刘凤支付2016年3月至2019年9月期间的物业服务费6443.55元依法有据，原审法院予以支持。关于忠轩公司要求刘凤支付环卫费的问题。双方对环卫费的交纳没有约定，忠轩公司也没有提交证据证明其实际已经代刘凤交纳该费用，故忠轩公司要求刘凤支付2016年3月至2019年9月期间的环卫费依法无据，原审法院不予支持。关于忠轩公司要求刘凤支付公摊水电费的问题。忠轩公司没有提供充分证据证明其主张的水费、电费是如何产生的，也没有提供充分证据证明案涉小区各业主应如何分摊公用水电费，原审法院无法核算出刘凤应当支付的公摊水费、电费金额，故原审法院对忠轩公司该请求不予支持。关于忠轩公司要求刘凤支付电梯保养费的问题。双方在前期物业管理服务协议中约定了电梯维修、维护费等在保修期满后按实际产生费用收取，忠轩公司在为案涉房屋提供物业服务的过程中已经支付了电梯保养费用，但是忠轩公司没有提供充分证据证明案涉小区各业主应如何分摊电梯保养费，原审法院无法核算出刘凤应当负担的电梯保养费用，故原审法院对忠轩公司该请求不予支持。关于忠轩公司要求刘凤支付滞纳金的问题。双方在《前期物业管理服务合同》中约定业主未按时交纳物业管理费用的，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金。忠轩公司主张的滞纳金实际为刘凤欠付物业服务费的违约金。庭审中，忠轩公司要求刘凤按照欠缴物业服务费的30%计算违约金，该请求没有违反双方的约定以及法律规定，低于双方在物业服务协议中约定的标准，原审法院予以支持，但应以原审法院核定的物业服务费为计算基数。刘凤拖欠忠轩公司物业服务费为6443.55元，刘凤应向忠轩公司支付违约金为1933元（6443.55元×30%）。至于忠轩公司要求刘凤支付自2019年10月起付清之日止的滞纳金，原审法院认为，忠轩公司已经选择按照未付物业服务费30%的计算方式要求刘凤支付违约金且已经获原审法院支持，忠轩公司再另行主张滞纳金依法无据，原审法院不予支持。关于刘凤抗辩2017年7月前的物业服务费的请求已经超过诉讼时效的问题。忠轩公司请求的物业服务费系基于前期物业管理服务协议产生的，虽然双方明确约定物业服务费按月缴纳，但忠轩公司请求的物业服务费系基于合同的同一约定而产生，仍属于双方在同一合同项下约定的具有同一性质之债，具有整体性与连续性，其分期履行不足以否定债务的整体性与连续性，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”规定，本案诉讼时效应从2019年9月11日起算，故忠轩公司的请求没有超过诉讼时效，刘凤该抗辩没有依据，原审法院不予采纳。综上所述，忠轩公司请求刘凤支付物业服务费和违约金依法有据，原审法院予以支持，但具体数额以原审法院确定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决：一、刘凤于判决发生法律效力之日起十五日内向忠轩公司支付从2016年3月至2019年9月期间的物业服务费为6443.55元；二、刘凤于判决发生法律效力之日起十五日内向忠轩公司支付欠缴物业服务费的违约金1933元；三、驳回忠轩公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元（忠轩公司已预交），由忠轩公司负担5元，刘凤负担20元。双方二审中均未提交新证据。本院二审认定事实：二审期间，忠轩公司曾提交撤回上诉申请，称刘凤已按该公司起诉请求履行义务，故撤回上诉。对此，刘凤主张忠轩公司所述不实，刘凤称其仅愿履行原审判决确定的履行义务，而非按忠轩公司的起诉请求履行。刘凤认为忠轩公司主张的违约金的计算标准畸高，请求法院调低。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，忠轩公司以刘凤履行了忠轩公司起诉请求的义务为由向本院提出撤回上诉。但刘凤对此不予认可，主张刘凤是履行原审判决确定的义务而非忠轩公司的起诉请求。因双方未对刘凤支付相关费用的性质达成一致意见，故本案纠纷并未如忠轩公司所称已达成和解并履行完毕，本案仍须由本院作出实体处理。据此，忠轩公司提起撤回上诉的理由不成立，本院不予准许。本案二审争议的焦点是：忠轩公司诉请的环卫费、公摊水电费、电梯保养费是否应予支持，以及2019年10月之后的违约金是否应另计的问题。关于环卫费、公摊水电费、电梯保养费的问题。忠轩公司未提交向环卫机构缴纳该费用的证据，原审法院认为该公司主张此笔费用于法无据，对此不予支持，并无不当。对于公摊水电费，忠轩公司未举证证明费用的产生以及由小区业主承担该费用事实根据，原审法院对此不予支持，亦无不当。电梯保养费的问题，忠轩公司二审中主张按每栋楼每台电梯360元计算该费用然后由该栋业主均摊，因合同约定电梯维修、维护费在保修期满后按实际产生费用收取，忠轩公司的该项诉讼请求有事实和法律根据，本院予以支持。刘凤应向忠轩公司支付2016年7月至2019年3月的电梯保养费304.48元，因刘凤迟延支付电梯保养费，故应支付电梯保养费于2019年10月之前的违约金，加上原审法院认定的欠付物业服务费违约金，应支付的违约金共计（6443.55+304.48）×0.3=2024.41（元）。本院对原审判决予以改判。关于2019年10月之后的违约金是否应另计的问题。忠轩公司主张2019年10月之后的违约金应按合同约定的日千分之三标准计取，对此刘凤不予认可且主张该计算标准畸高。本院认为，原审法院根据本案实际情况，支持了忠轩公司提出的2019年10月之前的违约金按物业服务费的30%标准计收的诉讼请求，已足以弥补忠轩公司因业主延迟支付物业服务费所遭受的损失，因此，对于忠轩公司关于2019年10月之后按日千分之三标准另行计收违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，本院认为，忠轩公司的上诉请求部分成立，对其有理部分本院予以支持，对其无理部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2706号民事判决第一项；二、撤销珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2706号民事判决第二、三项；三、刘凤于本判决生效之日起十五日内向珠海市斗门忠轩物业发展有限公司支付欠交物业服务费和电梯保养费的违约金2024.41元；四、刘凤于本判决生效之日起十五日内向珠海市斗门忠轩物业发展有限公司支付2016年7月至2019年3月的电梯保养费304.48元；五、驳回珠海市斗门忠轩物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由刘凤负担21元，珠海市斗门忠轩物业发展有限公司负担4元；二审案件受理费50元，由珠海市斗门忠轩物业发展有限公司负担8元，刘凤负担42元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年七月八日书记员  吴健豪