福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终765号 上诉人（原审被告）：周宁县龙源房地产有限公司，住所地福建省周宁县狮城镇环城路**狮城国际营销中心，统一社会信用代码91350925550955581Y。 法定代表人：苏斌，总经理。 委托诉讼代理人:吴接赟，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人:吴华金，福建国富律师事务所律师。 彭妙清（原审原告）：彭妙清，女，1965年2月9日出生，汉族，住福建省周宁县，公民身份号码3522301965××××××××。 委托诉讼代理人:吴琛琛，福建凡圃律师事务所律师。 原审第三人：天津中旺景通实业有限公司，住所地天津市武清区地毯产业园综合办公楼303-9，统一社会信用代码91120222575111182L。 法定代表人：郑翠平，董事长。 委托诉讼代理人：刘莹莹，福建凡圃律师事务所律师。 上诉人周宁县龙源房地产有限公司（以下简称龙源公司）因与彭妙清、原审第三人天津中旺景通实业有限公司（以下简称中旺景通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省周宁县人民法院（2020）闽0925民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。龙源公司的法定代表人苏斌以及委托诉讼代理人吴接赟、吴华金，彭妙清的委托诉讼代理人吴琛琛，中旺景通公司的委托诉讼代理人刘莹莹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙源公司上诉请求：撤销一审判决,改判驳回彭妙清的全部诉讼请求。事实与理由： 一、案涉《商品房买卖合同》系基于履行龙源公司与中旺景通公司签订的《和解协议书》为目的而签订的，而龙源公司与中旺景通公司签订的《和解协议书》因中旺景通公司的违约行为而终止。因此基于履行和解协议而签订的商品房买卖合同已丧失履行基础。 案涉《商品房买卖合同》只是龙源公司与中旺景通公司履行《和解协议书》的其中一个环节，是履行《和解协议书》的一种表现形式。2014年5月15日，龙源公司与中旺景通公司就履行天津市第一中级人民法院作出的（2013）一中民二初字第0058号、（2013）一中民二初字0067号《民事调解书》签订了《和解协议书》，协议书约定龙源公司同意以其在周宁开发的狮城国际房地产部分房屋产权过户予中景通公司或委托其销售，用以抵偿龙源公司作为担保人结欠中旺景通公司的借款本金5200万元。 和解协议签订后，龙源公司积极履行了协议义务，中旺景通公司称将案涉房屋卖与彭妙清，龙源公司遂按照中旺景通公司的指示与彭妙清了签订《商品房买卖合同》。中旺景通公司却违反承诺及协议约定，不仅未履行代缴税款的义务，而且始终未督促彭妙清支付购房款，导致双方签订的《和解协议书》无法继续履行而终止。该事实从彭妙清提交的证据3关于要求尽快交缴税款的函及龙房字（2014）7号关于要求尽快交缴税款的函相互印证。龙房字（2014）7号关于要求尽快交缴税款的函明确载明：因中旺景通公司没能履行当初的承诺及2014年5月15日和解协议书的约定，造成龙源公司被县税务局停开发票，龙源公司函告中旺景通公司于2014年11月15日前到龙源公司处理所欠的税款及签署确认书，如不来将视为默认。中旺景通公司对龙源公司多次催告均置之不理，不履行和解协议所约定的义务，导致和解协议无法继续履行而终止。因此，基于履行《和解协议》而签订的《商品房买卖合同》早已丧失了履行的基础和前提。 二、原审法院认定中旺景通公司与彭妙清合意将案涉房产指定登记于彭妙清名下，系当事人意思自治原则的体现，并依据《关于要求尽快交缴税款的函》及附件《确认书》认定龙源公司对中旺景通公司指定将案涉商品房登记于彭妙清名下的情况是明知的，对其指定已予认可、并予配合。该认定未综合全案证据材料，纯属莫须有的认定。 首先，《和解协议书》约定龙源公司同意以其在周宁开发的狮城国际房地产部分房屋产权过户予中旺景通公司或委托其销售，用以抵偿龙源公司作为担保人结欠中旺景通公司的借款本金5200万元。可见，龙源公司同意以房产抵偿借款的前提是“将房产过户予中旺景通公司”或者“委托中旺景通公司销售”。如若将房产过户予其他任何第三方，龙源公司均不可能与中旺景通公司签订《和解协议书》。因此本案所涉及的彭妙清与中旺景通公司所谓的意思自治与正常的意思自治不同，正常的属于中旺景通公司的资产其愿意登记在任何人名下，都是其意思自治的结果，但本案涉及龙源公司与中旺景通公司签订的《和解协议书》，龙源公司愿意与中旺景通公司达成以房产抵偿借款的前提是“将房产过户予中旺景通公司”或者“委托中旺景通公司销售”，而不是直接抵给中旺景通公司的指定人。 其次，《关于要求尽快交缴税款的函》载明“根据天津市第一中级人民法院作出的（2014）中民二初字第0058号、0067号民事调解书及龙源公司与中旺景通公司（孙忠康）签订的《和解协议书》和《确认书》的约定，我司已全面履行了房产抵欠贵公司52446430元的债务。”；“贵公司没能履行当初的承诺及《和解协议书》的约定……特函告贵公司于本月30日前前来处理……否则由此产生的一切后果由贵公司自负”。综合《和解协议书》及函件的全文意思，该函件表明：龙源公司履行了和解协议书的约定与中旺景通公司所找的房屋买受人签订了《商品房买卖合同》，并另行拿出5套房产委托中旺景通公司进行销售用于龙源公司缴纳税款。但中旺景通公司违反协议约定，未按约足额支付款项用以缴纳税款，导致《和解协议书》无法继续履行。案涉房产未登记于中旺景通公司名下，即系龙源公司委托中旺景通公司进行销售的房产，经中旺景通公司的介绍，龙源公司将案涉房产出卖给彭妙清并与其签订《商品房买卖合同》。彭妙清作为买受人受让案涉房产自然是需要支付相应购房款，不存在龙源公司同意将案涉房产登记于彭妙清名下的情形。原审法院认定案涉房产系龙源公司用于抵偿结欠中旺景通公司的借款，对中旺景通公司指定将案涉房产登记于彭妙清名下的情况是明知的，对其指定已予认可、并予配合，该认定明显与约定严重不符。 彭妙清辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，龙源公司上诉请求应予驳回。事实与理由： 一、龙源公司以“以房抵债”的方式将案涉商品房抵偿给彭妙清，故彭妙清无需另行支付购房款。从各方提供的证据可以证实，龙源公司以其开发建设的51套商品房，用以抵偿欠中旺景通公司的债务，其中包含本案案涉的商品房，龙源公司已向中旺景通公司发函确认以上述房产抵欠债务，并附上房产明细。龙源公司出具的《函》称：“我公司已全面履行了房产抵欠贵公司52446430元的债务”，并附《确认书》确认抵偿债务的房产明细（包括案涉房屋、彭妙清名字），足见龙源公司是知晓债权转让一事并同意用案涉购房款抵偿债务，否则也不会声称已全面履行房产抵欠债务。如若与彭妙清签订的《商品房买卖合同》为普通购房合同，彭妙清的名字又出现在龙源公司出具的《确认书》中，显然违背常理，可见龙源公司是明知且同意用案涉购房款抵债。“以房抵债”协议已实际履行，彭妙清确已通过“以房抵债”的方式支付了购房款。原审法院认定彭妙清“因龙源公司以房抵债而无需再付购房款”正确。 二、龙源公司称“《和解协议书》已终止，且基于履行和解协议而签订的商品房买卖合同已丧失履行基础”不是事实。事实上《和解协议书》系“以房抵债”（以签订商品房买卖合同的方式）履行后，双方作的书面确认。《和解协议书》虽签订于《商品房买卖合同》之后，但“以房抵债”方案是在《商品房买卖合同》签订之前就已达成，最终以签订《商品房买卖合同》的方式履行。具体的抵债房产位置、面积、价格等等均体现在《商品房买卖合同》上，而《和解协议书》只是合同双方对上述约定的书面确认，因此并不违背常理。 综上，彭妙清与龙源公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其已实际履行支付购房款的义务，龙源公司应按合同约定的履行交付及办证义务。 中旺景通公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由： 中旺景通公司于2013年与龙源公司在天津法院的调解下达成（2013）一中民二初字第0058号、（2013）一中民二初字第0067号调解书，双方合意龙源公司将其开发建设的价值5200万的房产抵偿给中旺景通公司，调解书生效后，因中旺景通公司与包括彭妙清在内的11人有债权债务关系，由龙源公司牵头，中旺景通公司与彭妙清等人三方进行“以房抵债”口头合意，彭妙清等人与龙源公司签订《商品房买卖合同》，并由龙源公司向彭妙清等人开具购房发票，彭妙清等人亦缴纳专项维修基金。“以房抵债”履行完毕后，中旺景通公司于2014年5月15日与龙源公司签订《和解协议书》予以确认，龙源公司于2014年7月17日、11月3日向中旺景通公司发函就彭妙清等人的“以房抵债”事宜进行确认。可见，龙源公司与彭妙清签订《商品房销售合同》系履行“以房抵债”，并且中旺景通公司在一审时已经对龙源公司与彭妙清等人的“以房抵债”的事实进行确认，彭妙清等人对中旺景通公司是否享有债权并不影响本案“以房抵债”的事实。 彭妙清向一审法院起诉请求：一、判令龙源公司立即向彭妙清交付周宁县狮城镇环城路2号狮城国际1幢13层B1301号商品房，同时协助彭妙清办理不动产所有权登记手续；二、判令龙源公司向彭妙清支付逾期交房违约金4249元（以购房款778276元为基数，每日按0.001%，从2018年4月12日起暂计至2019年10月10日）。 一审法院认定事实： 1、2014年4月18日，经中旺景通公司介绍，龙源公司与彭妙清签订《商品房买卖合同》（合同编号：0582879），约定彭妙清向龙源公司购买由龙源公司开发的位于宁德市周宁县，该商品房建筑面积为120.16平方米，单价为每平方米6477元，总价款为778276元。合同第六条约定买受人一次性付款778276元；第七条约定买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.1的违约金。合同签订后，龙源公司于当日以彭妙清为付款方开具了《销售不动产统一发票》交付彭妙清。彭妙清于2014年4月21日交纳了相应的专项维修资金，涉案房屋的相关税收已缴纳，但购房款至今未支付，涉案房屋至今未交付。 2、2013年11月25日，中旺景通公司与苏斌、上海圣辰物资有限公司、周宁县龙源房地产公司因民间借贷一案，在天津市第一中级人民法院达成(2013)一中民二初字第0058号民事调解书，达成如下协议：一、双当事人共同确认截止至2013年11月25日苏斌及上海圣辰物资有限公司尚欠中旺景通公司借款本金26500000元，利息12179000元（自借款之日至2013年11月25日，按月息18‰计算）；二、苏斌及上海圣辰物资有限公司于2013年12月20日前向中旺景通公司归还本金6500000元；三、苏斌及上海圣辰物资有限公司于2014年12于31日前向中旺景通公司归还利息2179000元；四、龙源公司对上述给付事项承担连带清偿责任。 3、2013年11月25日，中旺景通公司与肖青平、龙源公司因民间借贷一案，在天津市第一中级人民法院达成(2013)一中民二初字第0067号民事调解书，达成如下协议：一、双方当事人共同确认截止至2013年11月25日上海青跃建材有限公司、上海点石成金属材料有限公司、上海西宝投资管有限公司尚欠中旺景通公司借款本金30000000元，利6030000元（自借款之日至2013年11月25日，按月息18‰算）；肖青平愿以保证人身份承担上述借款本息的还款的义务；二、肖青平于2013年12月20日前向中旺景通公司归还借款本金25500000元；三、肖青平于2014年12月31日前向中旺景通公司归还借款本金4500000元及利息6030000元；四、龙源公司对上述给付事项承担连带清偿责任。 4、2014年5月15日，中旺景通公司(甲方)与龙源公司(乙方)达成《和解协议书》:第一、乙方同意以其在周宁开发的狮城国际房地产部分房屋产权过户予乙方或委托甲方销售，用以抵偿苏斌、上海圣辰物资有限公司结欠甲方上述的借款本金2650万元；抵偿肖青平、上海青跃建材有限公司、上海点石成金属材料有限公司、上海西宝投资管理有限公司结欠甲方上述的借款本金2550万元；两者合计5200万元。（具体房屋套数及面积详见附件）。乙方办理上述抵偿后甲方免除乙方的连带清偿责任；剩余债务（包括利息、诉讼费等）均与乙方无关，甲方不得再向乙方索要。乙方用于抵偿予甲方的房产或委托甲方进行销售的具体房产，甲方应向乙方出具确认书。第二、办理房产过户涉及的相关税费由双方各自担负。第三、甲方为尽快销售房产，回笼资金，经双方协商同意甲方以周宁县现时房产价格进行过户或转卖，但实际过户或转卖的金额若低于甲乙双方协商的5200万元金额部分由甲方自行承担，甲方不得以其他理由向乙方索要不足部分金额；第四、乙方应配合甲方办理上述房屋的产权过户手续。为解决乙方过户中税费问题，经协商乙方同意以其开发的周宁房地产以一、二号楼均价6200元/平方米，三号楼均价7200/平方米委托甲方对外进行部分销售，销售回笼资金专款专用，作为乙方承担税费的来源（委托房产详见清单）；第五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方盖章后生效。发生纠纷的，由房产所在地周宁县人民法院管辖。 5、龙源公司于2014年11月3日向中旺景通公司出具《关于要求尽快交缴税款的函》及附件《确认书》〔龙源公司龙房字（2014）7号文件〕，主要载明：①根据天津市第一中级人民法院（2013）一中民二初字第0058号、第0067号《民事调解书》及双方于2014年5月15日签订的《和解协议书》和《确认书》（附件）的约定，“我公司已全面履行了房产抵欠贵公司52446430元的债务，并另行拿出5套价值7043133元房产用作贵公司代交税款，贵公司本应代交税款6108342元，到目前为止，只办理了24套商品房、6套店面手续，缴纳税款190多万元。还有陈高鹤的E301…林春锦的B1401、B1402、E1101、D1402、E1401、E1501、G702…，共21套税务发票已预开，但未及时办理有关手续”，系因中旺景通公司“没能履行当初的承诺及2014年5月15日和解协议书的约定”所致；②本着多还少补的原则，上述5套商品房总价7043133元，扣除应交税款6108342元，中旺景通公司应退还龙源公司余款934791元；③本“确认函”是对双方于2014年5月15日签订的《和解协议书》的补充；④函告中旺景通公司于2014年11月15日前来龙源公司处理所欠税款及签署确认书（附件）事宜，如不来将视为默认，龙源公司将按周宁县税务局的要求，申请将预开的税务发票给予“红字冲销”，由此产生的一切后果由中旺景通公司自负。 6、中旺景通公司与彭妙清合意将受让房产指定登记于彭妙清的名下。 7、龙源公司于2018年3月10日填报《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，申请办理周宁县狮城国际第1、2、3幢楼工程的竣工验收备案，经周宁县住房和城乡规划建设局于2018年4月11日审批同意给予备案。 一审法院认为，本案争议焦点为彭妙清是否已支付涉案购房款。首先，天津市第一中级人民法院（2013）一中民二初字第0058号、第0067号《民事调解书》及中旺景通公司与龙源公司签订的《和解协议书》，可以证明中旺景通公司与龙源公司之间因借贷而产生债权与债务关系，龙源公司同意以其在周宁开发的狮城国际部分商品房用于抵偿结欠中旺景通公司的借款本金5200万元，双方同意以周宁县“现时房产价格”进行过户或转卖，龙源公司应配合办理抵债房屋的产权过户手续，房产过户中涉及的相关税费由双方各自负担，龙源公司虽委托中旺景通公司对外销售部分商品房，并将销售回笼资金作为龙源公司承担税费的来源，但双方对抵偿债务商品房与代售交税商品房的套数、房号等情况和相关权利与义务及相应违约责任均未作出明确具体的约定。其次，中旺景通公司与彭妙清合意将本案争议房产指定登记于彭妙清的名下，系当事人意思自治原则的体现。龙源公司作为中旺景通公司的债务人，虽无书面意见直接进行确认，但其在此之前向中旺景通公司发出的《关于要求尽快交缴税款的函》及附件《确认书》中对双方之间存在以房抵债的相关约定均无异议，并愿意“全面履行”双方先前在《和解协议书》中所约定的相关义务，且函称到目前为止已“办理了24套商品房、6套店面手续，缴纳税款190多万元”，自认“还有陈高鹤的E301…林春锦的B1401、B1402、E1101、D1402、E1401、E1501、G702…，共21套税务发票已预开，但未及时办理有关手续”，因而函告中旺景通公司前来处理所欠税款等事宜，同时在《确认书》明确了彭妙清所购买该房产的具体房号等，由此足以证明龙源公司在当时愿意将涉讼商品房用于抵偿其结欠中旺景通公司的借款，其对中旺景通公司指定将涉讼商品房登记于彭妙清名下的情况是明知的，且愿意与彭妙清签订《商品房买卖合同》，可见龙源公司对涉讼房产登记于彭妙清名下的指定已予认可、并予配合。最后，龙源公司与彭妙清签订的《商品房买卖合同》，可证明该合同对涉讼商品房仅约定一次性交付总价款，而未约定各方分别交付房价款及房屋的具体时间（并非正常的买卖交易）。若为正常的商品房买卖合同，对房价款及房屋的具体交付时间，应有明确约定，这是遵循房屋买卖交易习惯的必然要求，因而可以反证该合同系为“以房抵债”而简单填写。在签订该合同当日，龙源公司立即开具以彭妙清为买受人的《销售不动产统一发票》并交付彭妙清，结合龙源公司向中旺景通公司发出的《关于要求尽快交缴税款的函》及附件《确认书》，可以证明涉案《商品房买卖合同》项下的商品房已被龙源公司纳入以房抵债的房产之内，龙源公司在该函中对所有以房抵债的房产均未催告应交购房款（仅对“21套税务发票已预开”而尚未交税的抵债房产，函告催促“尽快交缴税款”），正因彭妙清系中旺景通公司指定的以房抵债“买受人”而不必交付购房款，在此特殊情况下龙源公司才予开具购房款税务发票，此后又因龙源公司与中旺景通公司在委托售卖部分商品房用于代交税费等方面产生争议，龙源公司有将有关购房款发票提交当地税务机关予以“红字冲销”，系属龙源公司与中旺景通公司之间在履行双方订立的《和解协议书》过程中引发的利益分配纠纷，由此产生的一切后果不应归咎于合同相对方（抵债房产受让人）彭妙清。 综上所述，彭妙清作为中旺景通公司的指定受让人，与龙源公司签订的《商品房买卖合同》系属双方当事人自由处分民事权益的意思表示，且内容并不违反法律的强制性规定，应予确认合法有效，各方均应依约履行相关的合同义务。该合同虽约定由彭妙清一次性支付购房款778276元，但按照龙源公司与中旺景通公司订立的《和解协议书》、龙源公司向中旺景通公司出具的《关于尽快缴纳税款的函》及《确认书》中有关以房抵债的内容，可以认定出卖人（债务人）龙源公司已将买受人（中旺景通公司指定的受让人）彭妙清应交的全部购房款用于抵偿龙源公司结欠中旺景通公司的借款，故彭妙清因龙源公司以房抵债而无需再付购房款，且彭妙清已依约及时全额交纳了专项维修资金，履行了合同义务，龙源公司亦应全面履行合同义务，涉案房屋已竣工备案，具备交付条件，故对彭妙清提出的龙源公司应当向其交付涉案商品房及协助其办理该不动产所有权转移登记手续的合同义务的请求予以支持。对彭妙清提出的支付逾期交房违约金的请求，因双方签订的《商品房买卖合同》并未约定具体交房时间，而彭妙清请求从2018年4月12日起计算违约金的请求依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条规定，判决：一、周宁县龙源房地产有限公司应于判决生效之日起十五日内向彭妙清交付周宁县狮城镇环城路2号狮城国际1幢13层B1301号商品房；二、周宁县龙源房地产有限公司应在交付周宁县狮城镇环城路2号狮城国际1幢13层B1301号商品房后60日内，协助彭妙清办理该不动产所有权转移登记手续；三、驳回彭妙清的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。除了对中旺景通公司是否存在代售缴税房产存有异议外，各方当事人对一审判决认定的其他事实均无异议，本院予以确认。 龙源公司二审提供福建澄源司法鉴定所《司法鉴定意见书》及其另案起诉中旺景通公司合同纠纷案件受理通知书，主张案涉中孙玉珠（另案当事人）的签字与起诉状中孙玉珠的签名不是同一人所写，孙玉珠与中旺景通公司的行为已涉嫌虚假诉讼等刑事犯罪，故本案依法应将该犯罪线索移送公安机关立案侦查，并且本案必须以其另案起诉中旺景通公司合同纠纷案件审理结果作为依据，请求中止本案审理。 彭妙清和中旺景通公司质证认为，《司法鉴定意见书》的结论不真实不客观，鉴定检材的签名必须经孙玉珠本人签字，龙源公司提供的检材都是复印件，涉案《商品房买卖合同》以及民事诉状均有当事人盖指模，而龙源公司只是对名字进行鉴定，不符合有关程序规定；本案不存在虚假诉讼行为，而且签名是他人代书，事后进行追认，相关权利义务也应予以认定。 本院审查认为，一审时龙源公司并未对当事人的身份提出异议，二审时本院就孙玉珠本人应否出庭征求龙源公司意见，龙源公司明确不申请孙玉珠本人出庭。对于龙源公司提出以上主张，根据无争议事实，龙源公司与中旺景通公司存在债权债务关系并经生效法律文书确认，双方基于该债权债务关系的履行，签订了案涉《和解协议书》合意以龙源公司开发的狮城国际项目部分房地产抵偿债务，在《和解协议书》具体履行中，中旺景通公司作为权利人自然可指定包括彭妙清在内的人作为具体履行主体，从龙源公司与彭妙清签订《商品房买卖合同》的行为来看，龙源公司对此亦表示同意。至于中旺景通公司与彭妙清之间存在何种法律关系，不属于本案审查范围，龙源公司以彭妙清与中旺景通公司之间涉嫌虚假诉讼为由请求中止本案审理，依据不足，不予支持。 对于龙源公司提出的本案需要以其另案起诉中旺景通公司合同纠纷案审理结果为依据而应中止审理的主张，龙源公司在另案中主要是基于房屋买受人未支付购房款以及中旺景通公司未按约定将部分房产代售用于缴交税款而主张解除《和解协议》，而龙源公司在本案中事实上是基于同一事由主张其可行使合同履行抗辩权。因此，上述事由成立与否本身即是属于本案审理内容。况且，对于前述问题已有林春锦与龙源公司商品房销售合同纠纷另案再审生效判决书作出认定。故龙源公司该主张依据不足，不予支持。 本院认为，本案的主要争议焦点是：龙源公司应否按约定履行案涉房产的交付及所有权转移登记义务。本院认定如下： 龙源公司在本案中提出中旺景通公司未按《和解协议书》约定履行代售交税义务致《和解协议书》无法继续履行而应终止的主张，其实质争议在于《确认书》载明的G702、F902、G1102、E502、E1002等5套房产是用于抵债的房产还是用于代售交税的房产。对此，双方在《和解协议书》中虽有约定龙源公司委托中旺景通公司对外销售部分商品房，并将销售回笼资金作为龙源公司承担税费的来源，但双方对抵偿债务商品房与代售交税商品房的套数、房号等情况和相关权利与义务及相应违约责任均未作出明确具体的约定。龙源公司在诉讼中虽有提交《确认书》主张用于代售交税的商品房套数及房号清楚明确，但该《确认书》系由龙源公司出具且仅加盖龙源公司公章，无法认定双方已达成合意。而且，龙源公司在上诉状也认可案涉《商品房买卖合同》是履行《和解协议书》的具体表现形式，从包括彭妙清在内的11位购房户与龙源公司签订的《商品房买卖合同》内容分析，《商品房买卖合同》载明的房产单价及总价款与《确认书》记载情况并不一致，《确认书》中载明的房产价格高于《商品房买卖合同》的价格。按照《商品房买卖合同》记载，包括争议的5套代售交税房产在内的共计51套房产的合同价款合计并未超过所抵债权债务总额即5200万元，故本案无法认定争议的G702、F902、G1102、E502、E1002等5套房产是“以房抵债”之外用于代售交税的房产。鉴于龙源公司无法举证证明其与中旺景通公司之间约定了代售交税房产的具体范围，其以中旺景通公司未履行代售交税义务为由主张行使对《和解协议书》及《商品房买卖合同》的履行抗辩权，举证不能，本院不予支持。 对于龙源公司提出的案涉房产未登记于中旺景通公司名下，中旺景通公司仅是受其委托销售房产，买受人仍需支付相应购房款的主张，龙源公司与彭妙清签订的《商品房买卖合同》对涉讼商品房仅约定一次性交付总价款，而未约定各方分别交付房价款及房屋的具体时间，可见并非正常的买卖交易；若为正常的商品房买卖合同，对房价款及房屋的具体交付时间，应有明确约定，这是遵循房屋买卖交易习惯的必然要求，因而可以反证该合同系为“以房抵债”而简单填写。从龙源公司向中旺景通公司发出的《关于要求尽快交缴税款的函》及附件《确认书》，也可以证明涉案《商品房买卖合同》项下的商品房已被龙源公司纳入以房抵债的房产之内，龙源公司在该函中对所有以房抵债的房产均未催告应交购房款（仅对“21套税务发票已预开”而尚未交税的抵债房产，函告催促“尽快交缴税款”），正因彭妙清系中旺景通公司指定的以房抵债“买受人”而不必交付购房款，故龙源公司认为彭妙清仍需支付购房款的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，龙源公司以彭妙清拒不交付购房款及中旺景通公司不履行代售交税义务为由拒不履行《商品房买卖合同》，依据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11625元，由上诉人周宁县龙源房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 沈鸣鸣 审 判 员 林 斌 审 判 员 陆学宇 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 刘菊平 书 记 员 彭杨清 林圆圆 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。