广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2561号上诉人（原审被告）：钟永胜，男，汉族，1972年6月10日出生，公民身份号码：441************092，户籍住址：广东省惠州市惠城区**************。委托诉讼代理人：张建新，惠州市惠城区水东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：惠州市**人民医院，住所地：惠州市*******。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：杨满娣，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：林诗霞，广东卓凡律师事务所律师助理。上诉人钟永胜因与被上诉人惠州市**人民医院房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初13763号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟永胜及其委托诉讼代理人张建新、被上诉人惠州市**人民医院的委托诉讼代理人杨满娣和林诗霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人钟永胜上诉请求：1.依法撤销（2019）粤1302民初13763号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.由被上诉人负担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审查明事实不清，适用法律错误。首先，租赁合同到期后，上诉人至今仍在履行合同义务，被上诉人也接受租金，视为合同自动续期。合同到期后，因双方对上诉人装修和加建的附属建筑物的价值如何处理达不成一致意见，因此上诉人一直未搬离，仍按照原合同约定每月按期缴纳租金。被上诉人一直没有提出异议并接受上诉人的租金。上诉人认为，双方仍按原合同继续履行各自权利义务，应视为原合同自动续期，被上诉人不得强行要求解除合同。其次，即使合同终止，被上诉人也应该补偿上诉人的装修价值和加建的附属建筑物的价值。租赁物经过上诉人的苦心经营，使得租赁物的可用面积从原来的3452.47平方米增加至1万多平方米，其中上诉人经过合法报建手续的临时建筑物就达到8000平方米，加上装修、广告牌设立等，已经使租赁物的价值大增加。因此，合同即使要终止，被上诉人也应该补偿上诉人的装修价值和加建的附属建筑物的价值。再次，自2012年至2017年冬由于建设莞惠城际轻铁工程，造成上诉人无法正常营业，造成上诉人的相关损失，被上诉人也不配合索赔，置之不理。最后，即使合同到期终止，被上诉人如继续出租，上诉人仍然享有优先权。综上所述，上诉人认为，一审法院未查明基本事实，且适用法律错误，恳请二审法院依法予以改判。被上诉人惠州市**人民医院辩称，一、答辩人对一审判决书的第一、第二项判决无异议,请求贵院维持此两判项。2010年11月9日答辩人和被答辩人双方签订了《房屋租赁合同》(合同编号:FW-HQ-2O1O1lO8-01),合同约定租赁期限为2010年11月15日至2019年1月15日。合同期限届满前三个月，即2018年10月18日,答辩人发《租赁合同到期告知函》(惠市心医函[2018]l14号)给被答辩人,函告被答辩人合同到期将不再继续租赁,要求被答辩人安排搬离清场,对租赁物恢复原状,并要求被答辩人在合同到期之日即（2019年1月15日)与答辩人进行各项费用进行结算。2018年l1月6日,被答辩人向答辩人发出《关于租赁合同终止后租赁物移交事宜的商榷函》，2018年12月5日又发出《延期移交租赁物的申请书》,在该两份文件中被答辩人均确认合同届满日期是2019年1月15日,其在《民事上诉状》中亦确认《房屋租赁合同》已到期(终止)的事实,因此,答辩人认为,一审法院认定《房屋租赁合同》于2019年1月15日终止以及被答辩人在《房屋租赁合同》到期后继续占用涉案租赁物未按时清场和搬离,从而做出一审判决书的第一、第二项判决,事实认定清楚、适用法律正确,依法应予以维持。二、答辩人对一审判决书第二项判项中,判令被答辩人支付占用费不持异议,但是对判令被答辩人应支付的占用费在租赁押金予以抵扣有异议,请求贵院予以纠正。1、关于押金问题。虽然，目前我国现行法律对于押金尚无明确的法律规定，依据法律没有强制性规定即为合法的法律原则，允许当事人在经济活动中采取约定给付一定数额的押金这种担保方式，押金是担保物权的一种，具体的讲是质押担保的一种特殊形式，即为了担保债务的履行，债务人或者第三人将一定数额的金钱或者等价物移交债权人占有，在债务人不履行合同的债务的时候，给付押金的一方当事人不履行债务的，无权收回押金。现实中，租赁合同中大量存在押金这种担保方式。《房屋租赁合同》第三条第1款约定：“合同签订前乙方向甲方交纳押金人民币：贰拾万元整（200000.00元）作为合同履约保证金，合同期满或终止后（乙方无违约）无息退回。”《房屋租赁合同》第二条第4款约定：“合同期满或终止后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从出租房屋中将乙方的物品搬出不承担保管义务,并要求乙方赔偿因此产生的费用”。一审法院对于被答辩人自答辩人于2018年10月18日起多次去函(详见答辩人一审提交的证据)要求被答辩人尽快清场、恢复原状并搬离涉案租赁物但被答辩人至一审审理期间一直占用涉案租赁物的事实予以认可,但却未对被答辩人的前述行为是否已构成违约作出认定,答辩人认为被笞辩人的前述行为已严重违约,依据答辩人前面已列出的《房屋租赁合同书》的两款约定,答辩人依约无需向被答辩人返还押金,因此,一审判决书第三项判令将押金用于抵扣被答辩人应向答辩人支付的物业占用费,变相将判令押金退回给被答辩人,属于事实认定不清。另外,一审中被答辩人并未对押金提起反诉或者另行起诉,一审法院直接判令押金用于抵扣占用费违反了民事诉讼“不告不理”的原则。故无论是从押金设立的初衷、合同约定还是民事诉讼的原则，一审法院在此判顶中对押金处理均不妥,请求中院予以纠正和改判。2、关于占用费问题。被答辩人从2020年1月开始未支付的占用费,每个月占用费56153.2元,暂时截至2020年4月,合计224612.8元(实际计算至清场完毕之日止)。三、一审法院判令驳回答辩人一审诉讼请求第二项“要求被答辩人将租赁物恢复原状或者由被答辩人承担租赁物恢复原状所需的费用”,答辩人对此有异议,请求中院予以纠正。1、《房屋租赁合同》第五条明确约定:“……装修加建的临时建筑费用承租方自负。租赁期满或合同终止后,承租方不得破坏已装修部分及房屋架构,乙方加建的临时建筑及广告招牌属乙方所有可拆迁……”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间属满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。”因此,无论是根据合同约定还是法律规定,被答辩人均有义务拆除其加建的临时建筑物,若被答辩人拒不拆除的,答辩人依法和依约均有权要求被答辩人承担租赁物恢复原状所需的费用。2、被答辩人加建临时建筑要求答辩人补偿的理由完全不能成立。首先,临时建筑物是被答辩人租赁初期自行要求加建,并非答辩人强迫加建,被答辩人退场理应恢复原状归还房屋;其次,既然被答辩人认为该临时建筑物价值连城,那么答辩人完全同意其将价值连城的临时建筑物拆回去继续使用;再次,当时报建总共才1545平方米,而现在被答辩人称加建部分有8000平方米,那么可以推断大部分就是被答辩人私自搭建的违章建筑。另外,被答辩人加建的临时建筑已经年久失修,存在严重的安全隐患。最后,被答辩人加建的临时建筑物是钢架板房结构,并且是在原来房屋之间的空地上加建,并未与答辩人的房屋形成附合,拆除并不会对原来建筑物造成安全隐忠。依据前述法律规定,如果被答辩人坚持不拆除临时建筑物,那么被答辩人也应当承担拆除临时建筑物恢复原状的费用。然而,一审法院却枉顾前述合同约定和法律规定,以“关于原告诉求一审被告将涉案房屋恢复原状后返还给原告,因双方均未提交相关证据,故不予支持(一审判决第7页)”为由驳回了答辩人一审诉讼请求,属于事实认定不清,依法应予以纠正。一审法院判决后,答辩人未上诉,不代表答辩人对一审判决所有判项予以认可,而是由于答辩人作为医疗机构,将宝贵的时间置身于治病救人,无心与被答辩人纠缠。尤其是2020年1月爆发了新型冠状病毒以来,答辩人的医务人员不问生死、不计回报的投入到抗击新型冠状病毒的战役中，作出的牺牲和贡献众人皆知。然而,被答辩人却得寸进尺,企图通过上诉非法取得不属于其应得的利益。故请求中院查清相关事实,依法依规对于一审判决第三、四项判项予以纠正直接改判。一审原告惠州市**人民医院向一审法院起诉请求：一、请求法院依法确认一审原被告双方房屋租赁合同于2019年1月15日起终止。二、请求法院判令一审被告支付房屋租赁合同届满后继续占用一审原告房屋的占用费。（暂时计算至起诉之日，实际计算至一审被告完全清场之日止）；三、请求法院判令一审被告将租赁物恢复原状或者由一审被告承担租赁物恢复原状所需的费用。四、请求法院判令一审被告承担本案诉讼费用（包括受理费、保全费和法院文书公告送达登报费等）。一审法院认定事实：2010年11月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》（合同编号：FW-HQ-20101108-01），其中约定：甲方将出租的房屋位于惠州市***************（简称“涉案房屋”），建筑面积：3542.47㎡（包括板房），国有土地使用证面积6337㎡。租赁期限为：8年2个月，自2010年11月15日起至2019年1月15日止。合同期满或终止后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从出租房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，并要求乙方赔偿因此而产生的费用。合同签订前乙方向甲方交纳押金人民币200000元作为合同履约保证金，合同期满或终止后（乙方无违约）无息退回。每月租金为人民币48000元，第四年起每年递增3%至5%（根据租赁市场实际情况另行商议）。乙方应于每月20日前，将当月房租和上月水、电费到甲方财务部缴清，逾期每天按1%计算加收滞纳金。超过两个月未交的，甲方有权终止合同，押金不予退还。乙方应注意维护甲方的房屋、水电设备完整，不得随意改变主体建筑结构；承租方如需装修及加建的临时建筑需经甲方后勤保障部同意，装修加建的临时建筑费用承租方自负。租赁期满或合同终止后，承租方不得破坏已装修部分及房屋构架，乙方加建的临时建筑及广告招牌属乙方所有可拆迁。在合同期限内由于乙方原因提前终止合同，乙方必须将房屋恢复原貌或补偿房屋恢复原貌所需费用给甲方。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告则向原告支付了押金200000元。原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，其中约定：1、双方协商明确租金第四年起每年递增按4%计算。即从2014年11月15日起每月租金递增后人民币49920元；2、目前深莞惠轻轨工程正在施工，影响乙方营业收入，经乙方申请，甲方同意在深莞惠轻轨工程施工期间免收租金递增部分，待甲方房屋周边主要出入口，在惠州大道深莞惠轻轨工程而设的围栏等道路障碍物拆除后乙方必须按上述条款1执行。2018年4月25日，原告向被告出具了一份《关于租金递增的通知》，其中载明：贵方租用我院第二分院周边道路建设已完工，同时深莞惠轻轨已于2017年12月28日全线开通。按双方签订的《房屋租赁合同补充协议》第一条约定，现确定从2018年1月起开始执行收取递增租金，月递增金额为2159.73元，合计56153.2元/月。2018年10月18日，原告向被告出具了一份《租赁合同到期告知函》，其中载明：被告与原告于2010年11月9日签订的《房屋租赁合同》合同期满后自行终止；请被告在合同期满（即2019年1月15日）前搬离位于惠州市***************的房屋和及时清场。并将房屋恢复至签订《房屋租赁合同》合同时原状。如果未能恢复原状，你需要支付房屋原状所需费用。若被告逾期未搬离或未全部搬离，原告有权自行收回房屋并进行清理。搬运费和清理费用由被告承担，清理过程中所造成的任何财产损失，原告不予赔偿。该函被告于2018年10月19日签收。2018年11月5日，被告向原告出具了一份《关于租赁合同终止后租赁物移交事宜的商榷函》，其中载明：原告向被告出具的《租赁合同到期告知函》提出一下意见，根据原、被告双方于2010年11月9日签订的《房屋租赁合同》的约定，合同将于2019年1月15日终止，合同终止时我方须将房屋恢复原状后移交贵院，现贵院在告知函中要求被告将房屋恢复原状后移交是按合同办事，被告认为，将房屋恢复原状后移交是不切实际的，该做法并非最佳的解决方案，故本人希望将租赁范围内的建筑物及相关配套设施按现状移交给原告，由原告对被告投资加建的临时建筑物及广告牌等配套设施的残余价值作出适当的补偿。一、按现状移交，有利于实现租赁物业价值的最大化；二、恢复原状移交，将造成巨大的浪费和损失；三、拆除临时建筑物，存在安全风险。2018年12月5日，被告向原告出具了一份《关于延期移交租赁物》，其中载明：被告要求延期几个月向原告交付租赁物，在宽限期内，本人同意按原租赁合同约定的租金标准，即每月租金人民币56153.2元。2018年11月20日，原告向被告出具了一份《关于租赁合同终止后房屋移交事宜的复函》其中载明：原告于2018年11月6日收到贵方的《关于租赁合同终止后租赁物移交事宜的商榷函》。经原告研究决定，不同意被告提出的建议和要求，请你按合同条款约定执行。被告收到了该份复函，但其拒不退还涉案物业，原告遂于2019年8月7日诉至一审法院，请求判如所请。另查，合同期满后，在2019年1月16至2019年9月15日期间，被告按每月56153.2元向原告支付了八期物业占用费，共计人民币449225.6元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告经协商一致、以平等自愿的原则签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。租赁期限届满后，在原告不同意继续出租给被告的情况下，被告应将涉案房屋返还给原告，被告至今未返还涉案房屋，应承担因超期占用原告的房屋造成原告的租金损失的责任，租金损失标准应按照上一年度合同约定的租金每月56153.2元，被告已支付了2019年1月16至2019年9月15日的物业占用费，物业占用费应从2019年9月16日起计算计至涉案物业返还之日止。被告已支付租赁的押金人民币200000元，在应支付的物业占用费中予以扣减。关于原告诉求被告将涉案房屋恢复原状后返还给原告，因双方均未提交相关证据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原、被告双方于2010年11月9日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：FW-HQ-20101108-01）在2019年1月15日终止。二、被告钟永胜应于本判决生效之日起三十日内将位于惠州市***************的房屋返还给原告惠州市**人民医院。三、被告钟永胜应于本判决生效之日起三十日内向原告惠州市惠州市**人民医院支付物业占用费（物业占用费按每月人民币56153.2元的标准自2019年9月16日计至涉案房屋返还之日止，该项费用从被告钟永胜已交付的租赁押金人民币200000元中予以抵扣，剩余押金由原告返还给被告，不足部分则由被告补足）。四、驳回原告惠州市**人民医院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告钟永胜负担。本案二审期间，双方均没有提出新的证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，二审亦予以认定。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据上诉人与被上诉人的上诉及答辩意见，归纳双方当事人争议的焦点问题如下：一、租赁合同到期后双方是否已实际认可按原合同自动续期继续履行；二、是否应由被上诉人向上诉人补偿装修价值和加建的附属建筑物的价值。针对上述焦点问题一合同是否自动续期履行，双方当事人签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不为法律所禁止，该合同合法有效，应予以保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。租赁期限届满后，在被上诉人一方已通过告知函等方式，明确通知被上诉人不同意继续出租给上诉人，上诉人仍主张合同到期后实际自动续期的理由与事实不符，故不予支持。且上诉人本应在租期到期后将涉案房屋返还，但上诉直到二审审理期间仍未返还涉案房屋，应承担因超期占用上诉人的房屋造成的占用损失。对于焦点问题二上诉人在租赁期间装修、加建的建筑物补偿问题。根据双方当事人所签订的有效的租赁合同约定，在合同约定的租赁关系在2019年1月15日终止后，上诉人一方须将房屋恢复原状后移交被上诉人，是上诉人依合同约定的义务，理应遵照履行。且上诉人在对建筑物进行加建及装修时，本应就预见到合同到期后按双方约定立即要将租赁物恢复原状移交，且也应清楚知道国家对有报建的临时建筑物的审批时限、对没有报建的违章建筑的禁止。违章建筑由始至终不受法律保护，到期后的临时建筑的价值也不再具备实现的可能。上诉人主张由被上诉人在租赁合同终止后补偿上诉人的装修价值和加建的附属建筑物的价值的理由，缺乏法律上、合同上的依据，故不予以支持。被上诉人虽在答辩时提出请求判令由上诉人承担恢复原状的费用及不能以押金抵扣占用费，但因被上诉人未通过行使上诉权形式提出，因此二审不予审理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人钟永胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年七月九日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。