贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民再2号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：李娟，女，1968年1月5日出生，汉族，住贵州省镇远县。再审被申请人（一审原告、二审上诉人）：杨城，男，1985年6月17日出生，汉族，住贵州省镇远县。一审被告（二审被上诉人)：凯里市宁波路壹步假日酒店，住所地：凯里市宁波路鑫源居B1栋1层。经营者：李文忠。再审申请人李娟与被申请人杨城、一审被告凯里市宁波路壹步假日酒店房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）黔26民终563号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于二〇一九年八月十一日作出（2019）黔民申2596号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李娟、被申请人杨城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娟申请再审请求：1、撤销黔东南州中级人民法院(2018)黔26民终563号民事判决第二、三项，并依法改判驳回再审被申请人杨城对再审申请人李娟的诉讼请求。2、裁定中止对黔东南州中级人民法院(2018)黔26民终563号民事判决第三项的执行。3、判令再审被申请人杨城承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、杨城支付的门面转让费是对李娟涉案门面优先续租权或承租权的一种购买，并不是对门面原剩余租赁期限优先续租权的购买，二审判决对此认定错误。物以稀为贵，门面是有限的，当前承租人的承租期限届满时，如果他有优先续租权，后来者支付给他一笔门面转让费，将他的优先续租权购买下来，这样在同等条件下，后来者就能在众多的竞争者中承租到自己想要的门面。因此，门面转让费是对优先续租权或承租权的一种购买，是市场经济中一个正常的经济现象。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）（以下简称《解释》二）第七条之规定，门面转让费是门面租赁这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。只要不存在欺诈、胁迫等情形，在当事人之间自愿产生的转让费应属有效，一方要求返还转让费的不予支持。目前为止，杨城仍然租赁涉案门面用于经营，如果不是李娟转让门面给杨城现在门面的承租人应该是李娟而不是杨城。虽然承租人壹步酒店因违约被出租方鑫鼎房开公司解除合同，并退回门面，但本案的门面出租方是不变的，门面是不变的，杨城因拥有优先续租权目前继续承租门面是事实，也没有变动。显然，杨城支付的门面转让费就是对门面优先续租权或承租权的一种购买，并不是对剩余租期的购买，且李娟与杨城对转让费的约定不存在欺诈、胁迫等情形，双方达成的口头门面转让协议应属有效。再者，李娟将门面转让给杨城后，李娟已从原与壹步酒店的租赁合同中退出，此后，是由杨城自行与壹步酒店重新签订了租赁合同，杨城以获取优先续租权和承租权的方式直接与壹步酒店建立了新的租赁合同关系。据此，李娟与杨城的门面转让合同履行完毕。鑫鼎收回门面导致杨城与壹步酒店的租赁合同无法履行，应与李娟无关。由此可见，杨城支付的门面转让费是对李娟涉案门面优先续租权或承租权的一种购买，并不是二审判决认定的“对门面原剩余租赁期限优先续租权的购买;很显然，二审判决对此认定错误，从而导致了二审判决的错误。二、转让费系房屋租赁领域的一种交易习惯，当事人应当予以遵守，只要是当事人之间自愿产生的转让费，应该予以认可。交易习惯是一个名词，指当事人双方经常使用的习惯做法。“交易习惯”是指在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；或者指当事人双方经常使用的习惯做法。而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第7条，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，当事人双方经常使用的习惯做法等，不违反法律、行政法规强制性规定的，法院可以认定为合同法所称“交易习惯”。由此可见，转让费是房屋租赁这一领域或者行业的交易习惯，当事人应当予以遵守。只要是当事人之间自愿产生的转让费，应该予以认可。综上所述，二审判决对门面转让费的性质存在认定错误，从而导致了本案事实上的认定错误及法律适用上的错误，最终作出了错误的二审判决。据此，提出再审申请。被申请人杨城未提交书面答辩意见，再审庭审时口头辩称：我的门面已经交了转让费，8月10日签订的合同，后面才两个月的时间鑫鼎房开公司来找我，说不认李文忠与我签订的合同，我们要收回门面，当时我联系到李文忠，李文忠也答应协助与我和鑫鼎房开公司重新签订合同，李文忠也答应把我和他签订合同的保证金、押金、装修金，但是后面李文忠就消失了，没有退给我，我后面与鑫鼎房开公司签订的合同没有转让的权力，那么，李娟就应该把我给他的转让费退给我。一审被告凯里市宁波路壹步假日酒店未提交答辩意见。杨城向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告凯里壹步酒店双方于2016年7月17日签订的《租赁协议》；2.判令被告凯里壹步酒店向原告退还押金60000元、保证金20000元及剩余租金34458元，共计人民币114458元；3.判令二被告共同向原告退还转让费98800元；4.案件受理费由被告承担。一审法院查明的事实：2010年9月18日，凯里市鑫鼎房地产开发有限公司(甲方)与李文忠(乙方)签订了《租赁协议》，合同约定将鑫源居（B1栋）一层、夹层、二层、三层出租给李文忠。2011年8月10日，凯里市壹步假日酒店(甲方)与李娟(乙方)签订《租赁协议》，约定将凯里市鑫鼎国际名居B1栋一层3号门面出租给李娟。2016年7月17日，李娟出具收条一张，内容为“今收到杨城交来壹步酒店3号门面转让费玖万捌仟捌佰元整（98800元）。此据，收款人：李娟”，杨城将门面转让费98800元支付给李娟。同日，凯里市壹步假日酒店（甲方）与杨城（乙方）签订了《租赁协议》，合同约定凯里市壹步假日酒店将凯里市鑫鼎国际名居鑫源居B1栋一层3号的门面出租给杨城，租赁年限为四年半，即从2016年8月10日至2021年3月31日止。同日，杨城支付门面保证金60000元，装修保证金20000元，门面6个月租金68916元。2016年10月30日，凯里市鑫鼎房地产开发有限公司向壹步假日酒店发出《催交租金暨解除合同通知书》，通知壹步假日酒店及李文忠解除2010年9月18日双方签订的《租赁协议》。2016年11月10日，凯里市鑫鼎房地产开发有限公司与杨城签订了《租赁协议》，合同约定将鑫鼎国际名居鑫源居B1栋一层3号门面出租给杨城，租赁年限为5年，即从2016年11月10日至2021年11月日止。之后，杨城与凯里壹步酒店、李娟因保证金等款项的退赔事宜协商未果，遂诉至法院。一审法院认为，本案中原告的诉讼请求虽涉及到两个法律关系，但合并审理并不违反法律的禁止性规定，且到庭当事人均同意合并审理，合并审理还能方便当事人，提高审判效率，节约司法资源，故本院同意合并一案审理。原被告之间因房屋租赁产生纠纷，适用《中华人民共和国合同法》及其相关法律进行调整。原告与被告凯里壹步酒店于2016年7月17日签订的《租赁协议》是在协商一致的前提下签订的，未违反法律法规的规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同是否符合解除条件的问题。凯里壹步酒店将房屋转租给杨城后，因其未按约定向出租人凯里市鑫鼎房地产开发有限公司支付租金，凯里市鑫鼎房地产开发有限公司单方面解除了与其签订的《租赁协议》，并又与杨城签订了《租赁协议》，现原告杨城诉请解除与凯里壹步酒店签订的《租赁协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定的当事人可以解除合同的情形，故对原告要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉请本院予以支持。解除合同的时间点为被告收到解除合同通知之日，即被告收到本院送达的起诉状及应诉材料之日，故杨城与凯里壹步酒店2016年7月17日签订的《租赁协议》于2017年6月21日解除。关于押金、保证金及剩余租金的处理问题。因杨城与凯里壹步酒店签订的《租赁协议》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”的规定，凯里壹步酒店应当将向杨城收取的60000元租赁保证金及20000元装修保证金退还给杨城。签订合同时，凯里壹步酒店已收取杨城房屋租金68916元租金，后涉案房屋被原出租人凯里市鑫鼎房地产开发有限公司收回，并与杨城另行签订了《租赁协议》，因此，杨城实际使用与凯里壹步酒店签订的《租赁协议》中标的房屋只有3个月，其多交纳的34458元租金，凯里壹步酒店应予退还。关于转让金的处理问题。凯里市人民法院认为，门面转让费是对优先续租权的一种购买，是市场经济中一个正常的经济现象。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第七条“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”之规定，转让费可以看做是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。只要不存在欺诈、胁迫等情形，在当事人之间自愿产生的转让费应该予以认可，如系双方真实意思表示，一般应认定合同有效，一方要求返还转让费的不予支持。从本案查明的事实看，本案不存在欺诈、胁迫等情形，双方达成的协议有效。因此，原告的请求无事实及法律依据，不予支持。被告凯里壹步酒店经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己质证、辩解等诉讼权利的自动放弃，法律后果自负。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、杨城与凯里市宁波路壹步假日酒店2016年7月17日签订的《租赁协议》于2017年6月21日解除；二、凯里市宁波路壹步假日酒店于本判决生效之日起五日内退还杨城租赁保证金60000元、装修保证金20000元、租金34458元，共计114458元；三、驳回杨城的其余诉讼请求。若义务人不按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2590元，由原告杨城负担1200元、被告凯里市宁波路壹步假日酒店负担1390元。一审宣判后，杨城不服，提起上诉。杨城的上诉请求：1、撤销贵州省凯里市人民法院（2017)黔2601民初1031号民事判决书，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第七条之规定，认为转让费是对优先续租权的一种购买，被看做是这一领域或行业的交易习惯，从而对上诉人返还转让费主张不予支持，属于适用法律错误，应予撤销并依法改判。“交易习惯条款”适用的前提，是居于协议及其所指向标的物承租权及相关权利的完整性得以实现。本案中，被上诉人李娟收取98800元的转让费，是基于其与被上诉人凯里市宁波路壹步假日酒店签订《租赁协议》的有效性和剩余租赁期限（剩余四年半期限）的完整性与真实性，即被上诉人李娟拥有完整的10年承租权。上诉人杨城通过向被上诉人李娟支付转让费的方式，取得了被上诉人李娟的承租权（次承租权）及相关权利（原告杨城享有再次转让承租权的权利，并可收取转让费），直至被上诉人李娟的原合同期结束。此外，上诉人与鑫鼎房开公司签订的《租赁协议》和上诉人与被上诉人凯里市宁波路壹步假日酒店签订的《祖赁协议》虽有联系，但二者有着本质的区别，前一份协议中，上诉人享有转租的权利，而在后一份协议中，上诉人杨城已丧失转租的权利。现，因涉案房屋鑫鼎.囯际名居鑫源居B1栋一层3号门面的承租权被鑫鼎房开公司提前收回，则被上诉人凯里市宁波路壹步假日酒店拥有转让权的前提与基础不复存在；上诉人李娟的次承租权亦应随被上诉人凯里市宁波路壹步假日酒店的承租权的丧失而灭亡。加之，上诉人杨城无法在剩余期限内实现再次转让的权利，故，被上诉人李娟收取转让费的基础与依据亦不存在。一审法院仅在形式上适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第七条之规定进行裁判，而不考虑到涉案房屋因转让而滋生的相关权利以及剩余期限内再次转租的权利得以实现来综合评判，进而判决上诉人李娟不承担退还责任，于法无据，且有悖公平。故一审法院适用法律错误，依法应当撤销并予以改判支持上诉人的上诉请求。二审审理查明事实与一审查明一致。二审认为：凯里市宁波路壹步假日酒店与被上诉人李娟签订《租赁协议》，将承租凯里市鑫鼎房地产开发有限公司的门面租赁给被上诉人李娟一定期限后，又与上诉人杨城签订《租赁协议》，将租赁给被上诉人李娟的门面另租赁给上诉人杨城，租期为与凯里市鑫鼎房地产开发有限公司租赁合同的剩余租期。凯里市宁波路壹步假日酒店与上诉人杨城签订的合同是当事人在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力并受法律保护，当事人应按照合同约定履行自己的义务。凯里壹步酒店将房屋转租给杨城后，因其未按约定向出租人凯里市鑫鼎房地产开发有限公司支付租金，凯里市鑫鼎房地产开发有限公司单方面解除了与其签订的《租赁协议》，并又与杨城签订了《租赁协议》，杨城在与凯里市宁波路壹步假日酒店签订的租赁协议不能履行情况下诉请解除与凯里壹步酒店签订的《租赁协议》并要求退还押金、保证金及剩余租金，符合法律规定，一审予以支持正确。被上诉人李娟将剩余租赁期限（四年半）内的门面转让给上诉人杨城，收取上诉人杨城门面转让费99800元。该门面转让费是对门面原剩余租赁期限优先续租权的购买，符合行业的交易习惯，但争议门面因凯里市宁波路壹步假日酒店原因，被凯里市鑫鼎房地产开发有限公司解除合同而收回，上诉人杨城基于原与凯里市地产开发有限公司的租赁合同而对该门面的使用期限仅为2016年7月17日至2016年11月10日，虽然上诉人杨城于2016年11月10日另行与凯里市鑫鼎房地产开发有限公司签订租赁协议，但该门面后续租赁权的取得并不是基于原租赁合同剩余租赁期限优先续租权，上诉人杨城以99800元的价格并未取得合同所约定的四年半的租赁权，在未能完全实现合同目的情况下，上诉人杨城主张被上诉人李娟退还部分转让费符合法律规定。考虑到上诉人杨城对门面的实际使用期限及上诉人杨城于2016年11月10日另行与凯里市鑫鼎房地产开发有限公司签订租赁协议取得了后续租赁权的情况，本院酌情支持退还一半转让费。一审对上诉人杨城退还门面转让费的诉请完全驳回错误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决：一、维持凯里市人民法院（2017）黔2601民初1031号民事判决第一项、第二项，即：一、杨城与凯里市宁波路壹步假日酒店2016年7月17日签订的《租赁协议》于2017年6月21日解除；二、凯里市宁波路壹步假日酒店于本判决生效之日起五日内退还杨城租赁保证金60000元、装修保证金20000元、租金34458元，共计114458元；二、撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初1031号民事判决第三项及案件受理费的负担；三、被上诉人李娟于本判决生效之日起5日内退还上诉人杨城49400元；四、驳回上诉人杨城的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计5180元，由凯里市宁波路壹步假日酒店负担1390元，上诉人杨城负担1895元，被上诉人李娟负担1895元。再审期间，再审申请人李娟向本院提交了一组李娟在3号门面前照的照片作为证据，证明被申请人杨城现在还在用这个门面。被申请人杨城对该证据没有异议。本院认为，该证据具备证据的三性，本院予以采信，可作为定案依据。被申请人杨城与一审被告凯里市宁波路壹步假日酒店在再审期间均未提交新证据。本院再审查明事实与一、二审查明事实一致。本院再审认为，门面转让费是对优先续租权的一种购买，是市场经济中一个正常的经济现象。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第七条“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”之规定，转让费可以看做是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故，只要不存在欺诈、胁迫等情形，在当事人之间自愿产生的转让费应该予以认可，如系双方真实意思表示，一般应认定合同有效，一方要求返还转让费的不予支持。门面转让费是对门面租赁优先续租权的购买，符合行业的交易习惯。从本案查明的事实看，本案的门面转让费约定意思表示真实，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，不存在欺诈、胁迫等情形，双方达成的协议合法有效。因此，被申请人杨城诉请退还转让费的请求无事实及法律依据，本院不予支持，一审判决驳回杨城退还门面转让费的诉请并无不当，应予以维持。二审酌情支持退还一半门面转让费错误，本院予以纠正。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持凯里市人民法院（2017）黔2601民初1031号民事判决。即：一、杨城与凯里市宁波路壹步假日酒店2016年7月17日签订的《租赁协议》于2017年6月21日解除；二、凯里市宁波路壹步假日酒店于本判决生效之日起五日内退还杨城租赁保证金60000元、装修保证金20000元、租金34458元，共计114458元；三、驳回杨城的其余诉讼请求。若义务人不按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2590元，由原告杨城负担1200元、被告凯里市宁波路壹步假日酒店负担1390元。二、撤销本院（2018）黔26民终563号民事判决。二审案件受理费2590元由杨城负担。本判决为终审判决。审判长 林 青审判员 张秋菊审判员 郭荣华二〇二〇年七月一日法官助理聂翠书记员唐庚艳