广东省惠东县人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1323民初1112号原告：彭志广，男，1977年7月5日出生，汉族，住个广东省陆河县****************，公民身份号码441************777。委托诉讼代理人:李程，广东卓凡（深汕）律师事务所律师。被告：陈浩，男，1975年9月4日出生，汉族，住湖北省公安县**********，公民身份号码421************013。第三人：聂祖平，男，1957年4月3日出生，汉族，住湖北省公安县***********，公民身份号码421************039。原告彭志广与被告陈浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月14日立案受理。诉讼过程中，被告陈浩申请追加聂祖平对本案共同被告，本院经审查后依职权追加聂祖平为第三人，并于2020年6月3日公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人李程、被告陈浩、第三人聂祖平到庭。本案现已审理终结。原告彭志广向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付租金共计396000元以及违约金118800元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月1日，原告与聂祖平、姚正群签订《宿舍出租承包合同》，将位于惠州市惠东县吉隆镇上步金山区E区21-28号五层楼中的其中三、四、五层的宿舍公寓出租给聂祖平、姚正群。2017年4月24日，经双方同意，原告将上述涉案楼房出租给被告，并与被告、聂祖平签订了《宿舍出租承包合同-补充协议》以及《宿舍出租承包合同-更新》。《宿舍出租承包合同-更新》第二条第二款约定“……，第四年、第五年该租金价格为198000元……”，第三条第一款约定“第四年租金预付日期为2018年10月1日起五日内一次性付清。第五年租金预付日期为2019年10月1日起五日内一次性付清”。被告作为承租方以及该涉案房屋的实际使用者，经原告多次催告并发律师函，要求其根据约定如期向原告支付第四年、第五年的租金后，仍拒不履行支付义务，且态度强硬。被告陈浩答辩称：一、被答辩人不是涉案房屋产权所有人，其与房屋产权所有人梁少明及朱仔畅之间不存在承租行为，亦不存在被答辩人转租给答辩人及聂祖平的事实，其诉讼请求无事实与法律依据，应依法予以驳回。1、被答辩人提交的证据《执行裁定书》及《协助执行通知书》显示，涉案房屋产权所有人为梁少明及朱仔畅，并非被答辩人。另外，本案中并无其他证据证明涉案房屋在涉案租赁合同签订及本案起诉之时的房屋产权仍归梁少明及朱仔畅所有。2、被答辩人提交的证据《证明》显示，被答辩人仅是接受房屋产权所有人梁少明及朱仔畅的委托而代为管理涉案房屋，其之间的关系就是委托管理关系，并不存在被答辩人承租涉案房屋的行为，更不存在被答辩人转租给答辩人及聂祖平的事实，被答辩人根本就不具备租赁合同纠纷案的诉讼主体资格。3、被答辩人并非真正的出租房及合同当事人，涉案房屋占有、适用、收益等权利应属房屋产权所有人享有，其无权要求答辩人支付租金及违约金。二、即使认定答辩人与被答辩人之间存在租赁关系，也是因被答辩人存在严重违约行为才导致答辩人迟迟未付租金，答辩人不存在违约行为无需支付违约金，且被答辩人需向答辩人承担违约责任及经济损失。1、涉案房屋存在严重漏水、下水道修建不善等质量问题，被答辩人未履行法律规定及双方约定之维修义务，给答辩人造成了巨大的经济损失共计51.52万元。答辩人从2017年6月开始发现10多个房间到至今已有28个房间严重漏水，且发现下水道修建不善导致严重堵塞的情况。在此期间，朱仔畅承诺将进行维修，但经多次催促至今仍未予以维修。为此，答辩人于2017年10月与朱仔畅就上述事宜协商一致：将2018年租金将为16万，并追加1万元风险保证金，由原来的5万元增至6万元；同时朱仔畅保证将漏水的房间全部维修好。但在答辩人于2017年11月-12月间将上述房租和增加的风险保证金支付后，朱仔畅却至今未予以维修，导致上述28个房间完全不能入住、住户纷纷退房，被答辩人造成巨大的经济损失共计51.52万元（自2017年6月1日开始至2020年10月31日止，共计40个月，按月出租租金标准460元/月计算，460元/月×40个月×28个房间）。2、涉案房屋存在消防整改问题，被答辩人未履行法律规定及双方约定之整改义务，且拒绝向答辩人支付因此垫付的消防整改费用1.8万元。房屋产权所有人朱仔畅于2017年10月将涉案房屋的2楼交由其表弟即被答辩人做仓库使用，导致消防部门以“三合一”场所的消防设施设备不合格为由要求对整栋涉案房屋进行整改。因朱仔畅拒绝承担整改费用导致迟迟未整改，半个月后消防部门将涉案整栋房屋的电表和水表拆走进行查封，以致停电停水达一个多星期。答辩人迫不得已支付了1.8万元（其中1.4785万元有收据）用于消防整改，但朱仔畅至今仍拒绝向答辩人支付因此垫付的消防整改费用。3、答辩人与被答辩人以致就降低租金标准、房屋质量、消防整改等事宜进行协商谈判，并非无故迟延支付租金。答辩人于2018年10月开始就与被答辩人就上述事宜进行协商谈判，在2019年11月得知被答辩人通过法院冻结了银行账户后，亦是立即与朱仔畅进行电话、短信联系，但对方均不回应。后通过被答辩人联系上朱仔畅，并达成过在不解封银行账户的情况下按年租金16万元的标准付清所有租金32万元的方案，但朱仔畅却突然反悔并要求按年租金18万元的标准支付。答辩人认定朱仔畅毫无诚意、出尔反尔，后再无法联系上朱仔畅。三、若法院判令答辩人需向被答辩人支付租金，租金标准也应为16万元/年，同时应将涉案合同当事人之一的聂祖平列为共同被告，与答辩人共同承担法律责任，且以显示公平。1、答辩人与涉案房屋产权所有人朱仔畅及梁少明就合同约定的租金标准进行了事实上的变更，由合同约定的租金标准19.8万元及18万元变更为16万元。被答辩人提交的证据显示，答辩人于2017年11月-12月间共计支付了2018年即第三年的租金16万元及追加的风险保证金1万元，双方就租金标准等事宜是达成了一致的意见，是事实上变更了合同条款，是具有法律效力的，双方均应履行。2、聂祖平与本案正在进行的诉讼具有直接的法律上的利害关系，且与答辩人对诉讼标的具有不可分割的共同权利义务，为本案的必要共同诉讼人。本案中，答辩人与聂祖平为涉案租赁合同共同的乙方，在涉案合同签订后，二人将涉案楼房用于公寓出租，合伙经营。答辩人与聂祖平对诉讼标的具有共同的权利义务，若聂祖平不参与诉讼，本案争议的权利义务关系及当事人之间的权利义务关系将难以确定，也将加重答辩人应承担的法律责任。3、尽管聂祖平与答辩人之间有转让协议，但内部转让协议的效力也仅仅对协议双方具有约束力，不意味着聂祖平就当然的不需要就涉案租赁合同与答辩人一起对外承担法律责任，而是需要一起对外承担法律责任后再依据内部转让协议进行处理。四、涉案房屋处于信管肺炎疫情严重的惠东县****，大批企业无法正常复工甚至停产、破产，其对房屋租赁行业的冲击力极大，严重影响了房屋的出租率及租金收入，恳请予以减免租金。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉信管肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，答辩人承租的房屋是用于出租经营，因疫情的影响直接导致答辩人营业收入断崖式的减少，答辩人已无力再向被答辩人承担巨额的承包租金。经答辩人计算，自采取疫情防控措施以来的租金收入如下：2020年2月为2500元，3月为5110元、4月为5540元、5月为5900元，即使按照16万元/年（即1.3万元/月）的租金标准，答辩人明显是严重亏损。若答辩人继续履行后续租期6-10月，那意味着2020年度答辩人将面临巨额亏损。第三人聂祖平答辩称：涉案合同我已经转让给了陈浩，合同的履行是原告与陈浩之间的履行，我没有参与过被告的经营，且在签订转让协议后，我也没有跟被告进行联系，相关的合同权利是由陈浩与原告之间进行沟通和协调，被告陈浩追加我为被告共同承担责任，缺乏理由。原告彭志广围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1、彭志广身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、陈浩身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；3、（2014）惠东法执字第611-3号执行裁定书复印件、协助执行通知书复印件、《证明》复印件，证明原告对涉案房屋有处分的权利；4、《宿舍出租承包合同》复印件、《宿舍出租承包合同-补充协议复印件》、《宿舍出租承包合同-更新》复印件，证明原、被告签订了租赁协议，原告将涉案房屋出租给被告的事实；5、律师函复印件、EMS快递单复印件，证明被告拖欠原告租金，经原告催收仍拒不履行义务的事实以及证明被告为该房屋实际使用者的事实；6、银行交易明细，证明被告支付2017年一次房租且作为房屋实际使用者的事实；7、房屋照片，证明原告在交房前房屋处于验收合格状态；8、修理排水工程照片、聊天记录，证明原告对被告所提出的排水问题已经进行维修整改；9、聊天记录，证明原告对被告所提出的漏水问题多次进行整改。被告陈浩围绕其答辩事由向本院举证如下：1、漏水房间照片，证明涉案楼房存在严重漏水等质量问题；2、聊天记录，证明被告于2017年6月开始，一直就涉案楼房存在严重的漏水等质量问题催促原告进行修补，但原告一直拖延至今并未修补，其行为明显违约；3.《安全生产解封申请书》、《复电通知书》，证明2017年11月消防部门以安全消防设施设备不合格为由要求对涉案整栋楼房进行整改，后经消防整改复查验收合格，于2017年11月3日开始恢复供电及解封；4、消防整改费用支出收据，证明被告因消防整改支出了费用1.8万元，其中14785元有收据，但被告拒绝支付原告因此垫付的消防整改费用；5、聊天记录，证明2019年1月至今，被告与房东梁少明、朱仔畅就租金标准、房屋质量等问题一直在谈判协商，并非无故拒绝支付租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，有权提起本案诉讼的主体应当为对房屋享有占有、使用、收益、处分的房屋实际权属人。但根据查明情况显示，案外人梁少明、朱仔畅通过执行拍卖程序取得案涉房产的权益，被告陈浩在承租涉案房屋时亦清楚知道涉案房屋的所有权人并非原告彭志广，其针对涉案房屋的维修情况、租金支付情况也系直接与梁少明、朱仔畅进行沟通协商，原告彭志广在租赁合同的签订及履行过程中仅是受梁少明、朱仔畅委托代为处理涉案房屋的出租事宜的授权代理人，彭志广系以梁少明、朱仔畅签约代表身份与被告签订涉案两份租赁合同，原告彭志广构成显名代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，原告彭志广在授权范围内实施的民事法律活动所产生的权利义务后果应由梁少明、朱仔畅承担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，原告与涉案债权并不具有直接利害关系，有权提起本案诉讼的应为房屋的实际所有权人，原告的诉讼主体不适格，故应驳回原告的起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告彭志广的起诉。案件受理费8948元（原告彭志广已预缴4474元），本院予以退回原告彭志广4474元。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  庄 滢人民陪审员  张美芝人民陪审员  钟思敏二〇二〇年七月二十三日法官 助理  温惠珊书 记 员  林妙儿