四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初784号 原告：南充农业融资担保有限责任公司，住所地南充市顺庆区铁荣路**。 法定代表人：贾晓红，董事长。 委托诉讼代理人：刘明，四川维大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹伟，四川维大律师事务所律师。 被告：吴子雷，男，1980年9月7日出生，汉族，住四川省营山县。 被告：肖一峰，男，1986年10月4日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告南充农业融资担保有限责任公司（以下简称融资担保公司）与被告吴子雷、肖一峰合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案受理，于2020年6月18日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告融资担保公司的委托诉讼代理人曹伟，被告肖一峰到庭参加诉讼，被告吴子雷经本院公告送达无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融资担保公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴子雷与肖一峰签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令吴子雷、肖一峰腾退位于南充市顺庆区非住宅房屋；3.判令吴子雷、肖一峰支付占用期间的房屋占用费（计算方式为：从2019年10月29日起至腾退之日止以吴子雷、肖一峰签订的租赁合同约定的租金计算）；4.本案诉讼费、公告费由吴子雷、肖一峰承担。事实及理由：南充宇兰商贸有限公司因流动资金需要向南充市商业银行股份有限公司申请和借款，南充商业银行同意并委托融资担保公司向宇兰公司发放委托贷款，被告吴子雷以位于南充市顺庆区作为宇兰公司的贷款向融资担保公司作抵押担保，并于2014年12月5日在南充市房地产交易与权属管理中心办理南房他证顺字第××号他项权证书。宇兰公司因到期未偿还融资担保公司借款，融资担保公司依据公证处出具的执行证书向顺庆区人民法院申请执行，顺庆区人民法院进行评估和拍卖后，于2019年10月28日出具《执行裁定书》，将吴子雷的抵押房屋以流拍价3766655元抵偿给融资担保公司所有。被告吴子雷、肖一峰于2016年10月18日签订《房屋租赁合同》，吴子雷将抵押给融资担保公司的房屋出租给肖一峰。吴子雷在未得到融资担保公司（抵押权人）书面同意的情况下，违反《抵押担保合同》第七条7.3款约定将抵押房屋出租给肖一峰，该租赁合同违反合同约定和相关法律规定，属于无效合同，故吴子雷、肖一峰对融资担保公司房屋占有使用应当共同承担赔偿责任。现原告为维护其合法权益，特诉至本院。 被告肖一峰辩称，从2015年开始租赁吴子雷房屋，支付租金20万元，对于房屋被抵押事宜，出租方未告知，对此不知情。2016年吴子雷与我方协商续租事宜，我方未同意续租，但向吴子雷给付剩余租期租金。被告收到法院法律文书后去查询方知房屋被抵押，因房屋租赁合同在房屋租赁期内，合法有效，故不同意搬迁。另原告诉请租金不应当由肖一峰承担。 被告吴子雷未到庭，亦未向本院提交证据。 当事人围绕其诉讼请求，原告融资担保公司向本院提交如下证据：当事人身份信息证明材料、南充市商业银行人民币资金委托贷款合同［合同编号：南商银（营业部）委字（2014）第40号、最高额抵押合同［编号：南农担高保字（2014）第66-1号、房屋他项权证（南房他证顺字第××号）、房屋租赁合同、（2019）川1302执恢442号之一执行裁定书、公告费发票；被告肖一峰向本院提交如下证据：租赁合同、2015年4月30日收条一份、2016年10月18日收款凭证以及银行账户交易明细。本院组织当事人进行了举证、质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方诉辩请求及庭审中的陈述，本院认定如下事实： 1、2014年12月5日，原告融资担保公司（乙方、委托贷款人）与案外人宇兰公司（甲方、借款人）、南充商业银行（丙方、受托贷款人）签订《委托贷款合同》》，约定因补充流动资金，宇兰公司向融资担保公司贷款1450万元，借款期限为2014年12月5日至2015年3月4日，融资担保公司委托南充商业银行向宇兰公司支付。同时《委托贷款合同》对其他权利义务进行相关约定。 2、2014年12月5日，原告融资担保公司（甲方、抵押权人）与被告吴子雷（乙方、抵押人）签订《抵押合同》，约定吴子雷以案涉房屋为宇兰公司的贷款向融资担保公司提供抵押担保，担保期限为2014年12月1日至2020年12月1日，担保金额为最高余额2000万元。同时《抵押合同》对其他权利义务进行相关约定。同日，双方在南充市房地产交易与权属管理中心办理他项权证书抵押登记。 3、2016年10月18日，被告吴子雷（甲方、出租方）与被告肖一峰（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：吴子雷将案涉房屋出租给肖一峰；租期从2015年9月10日至2021年9月9日，共计6年，租金35万元；2015年9月10日至2017年9月9日的租金20万元，该租金已于2015年4月30日通过银行转账方式转入陈宇账户而付清；2017年9月10日至2021年9月9日租金15万元，吴子雷收款后向肖一峰出具有效收款凭证。2016年10月18日，肖一峰通过银行转账方式向吴子雷付清剩余租金15万元。同时《房屋租赁合同》对双方其他权利义务进行约定。 4、2019年10月28日，顺庆区人民法院作出（2019）川1302执恢442号之一执行裁定，裁定将案涉房屋以二拍流拍价3766655元，交付融资担保公司抵偿部分债务。所有权自本裁定送达融资担保公司时起转移。 本院认为，本案争议焦点为：1、吴子雷、肖一峰签订的《房屋租赁合同》效力认定；2、腾退案涉房屋是否属于本案审理范畴认定；3、原告主张支付房屋占用费的支付主体以及计算标准认定。 一、关于吴子雷、肖一峰签订的《房屋租赁合同》效力认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。根据上述规定，租赁权与抵押权两者并存互不影响，可同时存在于同一标的物，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权的设立不影响租赁合同的效力。本案中，被告吴子雷、肖一峰签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，不属于合同无效的法定情形。同时肖一峰已将房屋租金支付完毕，履行合同义务。结合上述事实以及法律规定，故对融资担保公司请求确认《房屋租赁合同》无效的诉请，本院不予支持。 二、关于腾退案涉房屋是否属于本案审理范畴认定问题。《最高人民法院关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复》[（2011）民二他字第18号]：“根据《司法解释》规定的精神，抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决。对于在执行程序中抵押人作为被执行人擅自出租经法院查封抵押物的行为，最高人民法院执行局已经另案答复你院。执行法院有权以裁定形式直接予以处理。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以在执行程序中解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应当指出租赁合同不能对抗申请执行人”。本案中，案涉房屋的抵押权先于租赁权成立，吴子雷作为抵押人，未经抵押权人融资担保公司同意，擅自将案涉房屋出租给肖一峰，融资担保公司已经启动执行程序，并经本院执行局以（2019）川1302执恢442号之一执行裁定实现抵押权，取得案涉房屋所有权。此情形符合前述最高人民法院答复的情形，故对融资担保公司关于吴子雷、肖一峰腾退案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。其抵押权的实现可在执行程序中予以处理。 三、原告主张支付房屋占用费的支付主体以及计算标准认定。《中华人民共和国物权法法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”、第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”、第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案原告融资担保公司依照本院生效法律文书，于2019年10月28日取得案涉房屋所有权，对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因吴子雷、肖一峰通过租赁合同关系对案涉房屋的占有、使用，致使融资担保公司无法就案涉房屋行使收益权，被告吴子雷作为出租方即租赁合同的受益人理应承担2019年10月29日起至实际腾退之日止的房屋占用费。房屋占用费标准，参照吴子雷、肖一峰签订的《房屋租赁合同》约定的租金计算方式。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条、第三十九条、第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复》之规定，判决如下： 一、被告吴子雷于本判决生效之日起十日内向原告南充农业融资担保有限责任公司支付房屋占用费（房屋占用费计算方式为：自2019年10月29日起至本判决确定的给付日止，按年租金58333元计算。若未按本判决指定的给付之日给付房屋占用费，上述房屋占用费计算至实际腾退房屋之日止）； 二、驳回原告南充农业融资担保有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费200元，由被告吴子雷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  段 萍 审 判 员  陈叙瑺 人民陪审员  成 永 二〇二〇年七月七日 法官 助理  伍春林 书 记 员  张筱妍