宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2020）宁04民终603号上诉人（原审原告）：余建忠，男，1975年6月5日出生，汉族，高中文化，农民，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：买若春，宁夏侨之桥律师事务所律师。代理权限:特别授权。上诉人（原审被告）：高清祖，男，1961年4月18日出生，汉族，大学文化，居民，住宁夏固原市。被上诉人（原审被告）：闫利岗，男，1974年11月19日出生，汉族，初中文化，居民，住宁夏固原市。原审第三人：余建生，男，1968年4月13日出生，汉族，居民，住广东省深圳市南山区。上诉人余建忠、高清祖因与被上诉人闫利岗、原审第三人余建生房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区宁夏回族自治区固原市××区人民法院(2019)宁0402民初9060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人余建忠的委托诉讼代理人买若春、上诉人高清祖、被上诉人闫利岗到庭参加诉讼。原审第三人余建生经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余建忠上诉请求:1.撤销宁夏回族自治区宁夏回族自治区固原市××区（2019）宁0402民初9060号民事判决，改判二被上诉人支付拖欠的购房款464000元；2.本案一、二审诉讼费由二被上诉人负担。事实和理由：1.一审认定事实与认定结论之间自相矛盾。上诉人一审起诉依据与高清祖之间的房屋买卖合同符合法律规定。上诉人曾起诉解除该房屋买卖合同，经两级法院民事判决认定房屋已过户，驳回该请求，但均建议上诉人向被上诉人主张剩余房款。一审认定合同名义上为买卖房屋，实则为以房抵债，及合同虽具有法律效力，但高清祖以借款本息顶抵部分房屋价款欠妥。此认定既无事实及法律依据，亦无直接证据证明，一审判决认定事实与结论之间自相矛盾。二手房买卖交易中，先过户后用房产证贷款支付剩余房款的现象普遍。因上诉人要不到剩余房款曾起诉解除合同，该情形证明主张过购房款事实。法院应通过证据证明案件事实，而不能依据常理推断事实认定。2.案由应认定为房屋买卖合同，并非以房抵债合同。一审认定该案以房抵债的主要依据是高清祖与余建生的短信聊天记录，但该内容是两个无处分权的自然人讨论处分上诉人的房产。仅凭这些与上诉人之间无任何事实和法律联系的证据，认定本案为以房抵债。高清祖提出涉案剩余房款已由余建生和其子高某2之间的借款本金及利息抵消。但上诉人起诉的是房屋买卖合同支付的是购房款。对案外人之间的借款本金及利息与本案无关。且庭审中均没有书面证据证明上诉人明确授权其兄余建生以涉案房屋为余建生偿还借款本息，亦没有书面债权债务转移文书证明高清祖的说辞。已生效的判决亦认定上诉人与二被上诉人签订的备案合同和补充合同中未提及用案外人高某2借给固原家道房地产开发有限公司的借款折抵购房款事宜。高某2作为具有民事行为能力成年人，高某2未提供证据证明其认可高清祖是实际出借人，也未出具授权高清祖作为代理人参与以房抵债的委托手续。一审为何认定高清祖为实际出借人。且一审依据高清祖的申请，调取了公安机关卷宗，高某2作为证人向公安机关申报了此案件中涉及的30万元本金，此款已包含在公安机关认定的非法吸收公众存款罪金额中。3.本案不存在刑民交叉问题。双方都不是非法吸收公众存款刑事案件的被告人，涉案房屋也被认定上诉人具有完全处分权，如何认定本案存在刑民交叉的问题。即使固原家道房地产开发有限公司及余建生因非法吸收公众存款罪被移送起诉，但在案件没有作出生效的刑事判决之前，民事案件有何权利认定罪名已经成立且需要上诉人自主理赔。在没有任何证据支持的前提下，一审如何认定上诉人自愿将自己的合法财产顶抵与自身没有任何法律关系的债务。本案诉讼标的是购房款，在没有被上诉人反诉前提下，一审将购房款分成本金和利息两部分予以判决并无依据。综上，请二审支持上诉人一审的诉讼请求。高清祖辩称，我与余建忠签订的房屋买卖合同已履行完毕，本案名义上为房屋买卖合同，实为以房顶债。一审判决由我承担16.4万元的购房款欠妥。闫利岗辩称，一审判决闫利岗不承担责任没有意见。高清祖上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区宁夏回族自治区固原市××区人民法院（2019）宁0402民初9060号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审认定16.4万元利息不应折抵房款有所不妥，致判决错误，理由：1.双方之间基于以房顶账而签订的房屋买卖合同，合法有效，且合同约定的义务已完全履行完毕。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同第三条约定：经甲乙双方商定，在合同签订之时，高清祖一次性将院落房款付清；合同第四条约定：高清祖将院落房款付清，余建忠应无条件立即将房屋钥匙及房产证复印件（该房产证原件因甲方在固原邮政银行贷款抵押）和土地证原件交给高清祖。到2019年余建忠还清固原邮政银行贷款之时，余建忠应根据房管部门的要求积极配合高清祖办理房屋产权及土地证过户手续。上诉人已按照合同约定支付了全部购房款。其中46.4万元（本金30万元，利息16.4万元）是经余建忠与其兄余建生达成口头协议，同意以余建生向上诉人的借款本息抵消，剩余8.6万元购房尾款是现金支付。而余建忠也按照合同约定将涉案房产的所有权转移给上诉人。从2018年5月8日房屋买卖合同签字生效到2018年5月15日被上诉人要求上诉人提前支付8.6万元购房尾款并于第二日即2018年5月16日顺利完成房产过户手续。至此，房屋买卖合同项下的义务已全部履行完毕。2.本判决提及余建生涉嫌吸收公众存款被公安机关取保候审尚处于侦查阶段，作为普通公民既不知晓也没看到过公告。上诉人未向任何司法机关报过案，只是在2017年11月17日固原经济开发区公安分局按照原家道房地产开发有限公司提供的吸收普通公民存款的花名册而被叫去进行了例行询问。上诉人在本判决中才知晓2020年1月13日，固原市原州区人民检察院以涉嫌非法吸收公众存款罪对固原家道房地产开发有限公司及余建生提起公诉。而上诉人与余建生及余建忠之间以房顶账及房屋产权在两年前已过户到上诉人名下。故原判认定46.4万元本息债务延伸至刑事自主退赔范围欠妥。退一步说该笔借款虽是家道公司出具的借据证明，但余建生个人负责偿还。余建生从2016年8月开始和上诉人商议抵顶二弟余建礼的房子到2018年5月8日对三弟余建忠名下涉案房屋，并完成了房产过户手续，这是一个以房顶账的连续过程，不应该延伸至刑事退赔范围，而让上诉人继续受到经济损失。3.上诉人与被上诉人签订的55万元房屋成交价显失公平的唯一原因就是被上诉人当时依仗着同意替余建生抵顶债务造成的。综上，请支持上诉人的上诉请求。余建忠辩称：余建忠与高清祖于2018年8月20日签订了房屋买卖合同，合法有效且余建忠实际交付房屋，因高清祖与闫利岗未付清全部房款，导致本次诉讼；原审调取了公安卷宗显示高某2于2017年11月17日已向公安机关申报了所谓的以房抵债的30万元本金，且该款已包含在非法吸收公众存款罪的涉案金额里，对于非法吸收公众存款的涉案金额法律只保护本金，无权要求利息；无任何相关证据证明本案系以房抵债，请求支持余建忠的上诉请求。闫利岗述称，没有意见。余建生针对余建忠及高清祖的上诉请求未到庭陈述意见，亦未提交书面陈述意见。余建忠向一审法院起诉请求:1.判令高清祖、闫利岗支付拖欠的购房款46.4万元；2.本案受理费由高清祖、闫利岗负担。一审法院查明，余建忠与第三人余建生系兄弟关系。高清祖与闫利岗系舅甥关系。2009年1月16日，余建忠通过第三人余建生与妻子颜咏梅的赠予取得固原市××区落及房屋的所有权。2016年1月20日，高清祖之子高某2向固原家道房地产开发有限公司出借30万元，但实际出借人为高清祖本人。2017年2月17日，余建生出具《承诺书》，承诺高某2名下30万元的固原家道房地产开发有限公司借款本息由其本人于2018年6月30日前还清，期间产生的利息为16.4万元（30万元×2%×29个月-1万元）。2017年11月17日，固原市公安局经济技术开发区分局以固原家道房地产开发有限公司涉嫌非法吸收公众存款罪为由对高某2进行了询问。余建生曾长期担任固原家道房地产开发有限公司法定代表人，2018年1月5日，其本人因涉嫌非法吸收公众存款罪被固原市公安局经济技术开发区分局取保候审。2018年5月份，高清祖及余建生曾协商过以涉案房屋顶抵借款的事宜，2018年5月15日，高清祖向余建忠支付8.6万元房款。2018年5月16日，余建忠与闫利岗签订了《房地产买卖契约》，并于2018年5月21日将涉案房屋产权变更到闫利岗名下，闫利岗于2019年4月16日在中国农业银行股份有限公司固原分行办理了公积金贷款。2018年8月20日，余建忠与高清祖签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋价款为55万元。2019年4月20日、2019年10月8日，闫利岗分别通过银行转账及现金方式向高清祖支付购房款43万元。2019年5月9日，余建忠以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，要求解除合同，将涉案房屋产权恢复到其名下，一审2019年7月18日作出（2019）宁0402民初4097号民事判决驳回余建忠的诉讼请求。余建忠不服提出上诉，固原市中级人民法院作出（2019）宁04民终695号民事判决维持原判。2020年1月13日，固原市原州区人民检察院以涉嫌非法吸收公众存款罪对固原家道房地产开发有限公司及余建生提起公诉，指控固原家道房地产开发有限公司非法吸收公众存款合计1.19639亿元，余建生非法吸收公众存款合计1.59373亿元，高某2名下的30万元借款本金亦在列。审理中，高清祖申请追加余建生为本案共同被告，予以准许。一审法院认为，余建生虽在庭审中被列为被告，但根据本案庭审查明的事实，余建生与高清祖存在民间借贷关系，本案存在争议的房屋买卖合同与民间借贷具有一定的牵连，余建生对本案诉讼标的没有独立的请求权，本案审理的结果与其有法律上的利害关系，故作为第三人参与诉讼更为恰当。本案争议的焦点有两点：一、法律关系定性问题，本案系房屋买卖合同纠纷还是以房抵债协议纠纷；二、被告是否应当向余建忠支付剩余房款，支付义务人如何确定。关于第一点，高清祖称其以高某2的名义向固原家道房地产开发有限公司出借30万元，第三人余建生及证人年某（该公司财务总监）对此均予以认可，因所有借款手续均办理在高某2名下，所以高某2作为固原家道房地产开发有限公司及余建生等人涉嫌非法吸收公众存款罪一案的证人接受公安机关的询问，以上行为并不影响高清祖作为实际借款人向固原家道房地产开发有限公司与余建生主张借款本息。余建忠虽与二被告分别签订了《房屋买卖合同》及《房地产买卖契约》，但从高清祖与余建生协商以房抵债的时间、高清祖与余建忠取得联系的时间、房屋产权变动的时间、双方签订合同的时间、高清祖支付房款的时间来看，本案名义上为房屋买卖，实则为以房抵债，故本案案由应定性为合同纠纷。2018年5月7日高清祖与余建生协商以房抵债事宜，同日与余建忠取得联系，高清祖于2018年5月15日与余建生的短信聊天记录中明确告知余建生，其本人与余建忠达成以房抵债协议，已向余建忠支付了8.6万元房款，并想将涉案房屋直接过户至闫利岗名下，余建生对此予以默认，未提出反驳意见。余建忠与高清祖协商的房屋价款为55万元，扣除高清祖支付的8.6万元，剩余的46.4万元与余建生承诺清偿的借款本息（截至2018年6月30日）相符。余建忠将涉案房屋过户至闫利岗名下后，并未实际交付，高清祖于2018年11月4日、2018年11月12日与余建生协商，余建生曾提出将30万元的借款本金债权转让给家道集团，家道集团向余建忠出具抵购房款证明作为顶账房款，利息另行计算。高清祖并没有主动购买涉案房屋的意愿，其与余建忠达成的《房屋买卖合同》是基于对固原家道房地产开发有限公司与余建生的民间借贷债权能与房屋价款相抵的现实可能性，余建忠与二被告在合同履行过程中不符合正常房屋交易的习惯，余建忠与二被告并不熟识，却在二被告仅支付了房款15%的情况下就将房屋过户给闫利岗，且并未提交其在房屋过户后曾向二被告主张过购房款的任何证据，有悖于常理。关于第二点，《房屋买卖合同》及《房地产买卖契约》的法律效力应做以认定，《房屋买卖合同》系余建忠自愿与高清祖签订，涉案房屋属余建忠所有，余建忠具有完全处分权，该协议未违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同。经高清祖指定将房屋过户至闫利岗名下，《房地产买卖契约》系余建忠与闫利岗签订，目的在于完成房屋过户手续，且涉案房屋的最终买受人确系闫利岗，该合同同样具有法律效力。上述合同虽具有法律效力，但高清祖以借款本息顶抵部分房屋价款欠妥，余建忠与高清祖达成协议时，固原家道房地产开发有限公司及余建生已因涉嫌非法吸收公众存款罪被立案侦查，余建忠自愿将自己的合法财产用于顶抵固原家道房地产开发有限公司及余建生债务的行为部分超出了民事法律规定的范围，延伸至刑事自主退赔，因现有的法律对此类刑民交叉问题未明确规定，故需要民事程序来衔接，以保障高清祖（实际被害人）的合法权益。刑事退赔金额一般以弥补被害人的实际损失为限，固原家道房地产开发有限公司及余建生违反相关金融管理规定，非法向社会不特定对象吸收存款，严重扰乱市场经济秩序，已超出正常的民间借贷关系，其行为本身具有不正当性，高清祖的合法财产即借款本金（存款）30万元可予以退还；吸收公众存款是特许经营的事项，这是公民应当知晓的常识，高清祖身为公职人员却参与存款，其所主张的16.4万元利息不应同时纳入退赔范围，故在余建忠主张的46.4万元购房款中，30万元借款本金应折抵房款，剩余16.4万元应由高清祖自行支付。闫利岗与高清祖之间存在另一个买卖合同关系，闫利岗对高清祖享有要求其交付房屋并办理过户手续的权利，本案以房抵债的双方当事人应为余建忠及高清祖，实际收取购房款的当事人为高清祖，闫利岗仅是余建忠向高清祖履行交付房屋并办理过户手续的第三人，不应承担支付房款的义务。高清祖称涉案房屋55万元的成交价格畸高，但根据市场交易行情和涉案房屋的地段及现状看，该价格处于正常交易的合理价格区间，故对该辩解意见不予认定。对高清祖辩称余建忠重复起诉的辩解意见，本案与余建忠之前起诉的案件虽基于同一事实和理由，但余建忠的诉讼请求截然不同，所对应的实体权利亦不相同，余建忠前诉是在已发生物权变动的现实结果上主张物权所有权，而本诉是基于债权请求权提出的主张，故不属于重复起诉，不予采纳。综上所述，余建忠的部分诉讼请求成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、高清祖于本判决生效之日起十日内向余建忠支付房款16.4万元；二、驳回余建忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8260元，由余建忠负担5800元，高清祖负担2460元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明，涉案房屋于2019年国庆后已由闫利岗实际使用。另2018年8月20日，余建忠与高清祖签订的房屋买卖合同约定:涉案房屋价款为55万元,并一次性付清，房款付清后，余建忠无条件立即将房屋钥匙及房产证复印件及土地证原件交给高清祖，之后配合办理房产过户手续。其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护”。上诉人高清祖与上诉人余建忠签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应当受到法律的保护。余建忠在本案诉称按照其与高清祖签订的房屋买卖合同由高清祖支付剩余房款46.4万元，高清祖称该合同系为以房抵账合同，且已履行完毕其不承担支付责任。故本案争议焦点是双方签订的房屋买卖合同是否为以房抵账合同，是否已履行完毕。该合同约定:涉案房屋价款为55万元,并一次性付清，房款付清后，余建忠无条件立即将房屋钥匙及房产证复印件及土地证原件交给高清祖，之后配合办理房产过户手续。结合余建忠的诉称，在争议房屋仅由高清祖支付8.6万元尚欠46.4万元房款的情形下，其于2018年5月21日将产权变更登记于第三人闫利岗名下。该情形不符双方合同约定的内容，亦不符人们日常买卖房屋交易习惯。且经一、二审询问，余建忠（本人一、二审均未到庭）代理人对余建忠与高清祖之间如何协商房屋买卖的具体细节均以不清楚而未能陈述。故结合前述情形及高清祖提供其与余建生之间的短信记录及其他证据、一、二审陈述，能够认定余建忠、高清祖及余建生三方协商，以余建忠所有的涉案房屋抵顶高清祖之子高某2向固原家道房地产开发有限公司出借30万元借款及利息16.4万元，并由余建忠与高清祖签订以房抵债的房屋买卖合同，以房抵债后由高清祖支付房屋尾款8.6万元，合同已实际履行完毕的事实。故余建忠主张由高清祖按房屋买卖合同支付剩余房款46.4万元的请求，不予支持。关于高清祖是否亦再向余建忠支付房款16.4万元的问题。因三方协商抵顶借款及利息事宜，虽系在固原家道房地产开发有限公司及余建生涉嫌非法吸收公众存款罪案件侦查阶段所为，但余建生系自愿承受该公司案涉借款债务，且该抵顶事宜系由三方自愿协商。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（三）债务相互抵销。余建生自愿承受固原家道房地产开发有限公司关于案涉借款债务后，经高清祖同意转移由余建忠以房抵债，本案与第三人余建生再无法律关系及利益冲突。故本案应在余建忠与高清祖签订的合同是否成立、高清祖是否应向余建忠支付购房款范围内进行审查。在三方协商以房抵顶债务后，余建忠与高清祖已签订房屋买卖合同，高清祖亦支付房屋尾款8.6万元，高清祖已完成支付全部购房款的义务，双方债务已相互抵销，权利义务终止。故一审确认由高清祖支付16.4万元房款的判决不当，二审予以纠正。关于本案定性问题。因双方争议的涉案房屋价款除抵顶借款本息外(该抵顶款项实际已转换为购房款)，高清祖亦向余建忠支付了剩余房款8.6万元，且该房屋已由第三人购买并实际居住办理了房屋过户手续。涉案法律关系因房屋买卖合同而产生，故本案应定性为房屋买卖合同纠纷。一审确认为合同纠纷与事实不符，本院予以纠正。综上所述，高清祖上诉请求成立，予以支持。余建忠的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决虽认定事实基本清楚，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区宁夏回族自治区固原市××区人民法院(2019)宁0402民初9060号民事判决；二、驳回上诉人余建忠的一审诉讼请求。一审案件受理费8260元及二审案件受理费11840元，均由上诉人余建忠负担。本判决为终审判决。审判长 吴俊良审判员 刘秀萍审判员 李凤玲 二○二○年七月二十七日书记员 魏小红