江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初12495号原告：吕晓凤，女，1963年1月28日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被告：浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市玄武区中山东路139号。代表人：李健，该行行长。委托诉讼代理人：贾尧。第三人：南京宁储百货贸易有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区永乐路1号。法定代表人：魏建华。第三人：南京海华实业投资有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区热河南路290-1号B20。法定代表人：彭海华。第三人：乐旺超市有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区永乐路1号。法定代表人：陈友毅。第三人：魏建华，男，1966年1月10日出生，汉族，住福建省武平县。第三人：徐美英，女，1978年3月10日出生，汉族，住福建省武平县。第三人：彭海华，男，1968年8月29日出生，汉族，住福建省周宁县。第三人：彭海丹，女，1976年4月8日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告吕晓凤与被告浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行（以下简称稠州银行南京分行），第三人南京宁储百货贸易有限公司（以下简称宁储公司）、南京海华实业投资有限公司（以下简称海华公司）、乐旺超市有限公司（以下简称乐旺公司）、魏建华、徐美英、彭海华、彭海丹执行异议之诉一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告吕晓凤、被告稠州银行南京分行委托诉讼代理人贾尧到庭参加诉讼；被告宁储公司、海华公司、乐旺公司、魏建华、徐美英、彭海华、彭海丹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕晓凤向本院提出诉讼请求：请求法院停止按照申请人稠州银行南京分行的申请，对南京市秦淮区不动产的拍卖行为。事实与理由：异议人吕晓凤于2014年4月与宁储公司签订了《商业用房租赁合同》，双方约定租赁自2014年4月至2033年4月。宁储公司在异议人不知情的情况下将永乐一号一楼于2015年2月6日、9月28日、10月13日抵押给稠州银行南京分行。现稠州银行南京分行向法院请求拍卖永乐一号，异议人与宁储公司签订的租赁合同早于稠州银行南京分行抵押贷款，按照“买卖不破租赁”法律常识，异议人请求法院裁定带租赁拍卖符合法律规定，也如此才能确保异议人与稠州银行南京分行双方合法权益。故原告诉至法院，请求判如所请。被告稠州银行南京分行发表答辩意见：被告方申请拍卖抵押房产与原告吕晓凤所称的租赁房屋并不是同一标的，该租赁合同存在无效情形，亦不是真实意义上的租赁，故请求法院驳回原告吕晓凤的诉讼请求。第三人宁储公司、海华公司、乐旺公司、魏建华、徐美英、彭海华、彭海丹未答辩，亦未向法庭提交证据。原告吕晓凤围绕诉讼请求提供（2019）苏0104执异220号执行裁定书、《商业用房租赁合同》、《商业用房委托租赁及管理合同》、吕晓凤尾号为9336的南京银行账户流水、宁储公司收款收据、房屋租赁发票、宁房权证秦转字第××号房产证等证据，被告稠州银行南京分行对证据真实性均予以认可。被告稠州银行南京分行未向法院提交证据。对原告吕晓凤提交的证据，本院予以确认并附卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月11日，原告吕晓凤（乙方）与第三人宁储公司（甲方）签订《商业用房租赁合同》，约定第三人宁储公司将其所有的位于南京市秦淮区永乐路1号的“永乐1号百货”1027号商业用房租赁给原告吕晓凤，租期自2014年7月11日至2034年7月10日，建筑面积12.7m2，承租款158500元，承租保证金158500元。合同第五条约定，因乙方与宁储公司所签署《商业用房委托租赁及管理合同》约定将标的商业用房委托第三人海华公司租赁、经营和管理，故甲、乙双方无须另行办理移交手续，甲方应与第三人海华公司直接办理交付手续。合同第六条第2款第3、4项约定，若自本合同签订之日起至本合同期满截止日前两个月之间乙方没有提出退租申请，则甲方于本合同期满截止日前，将按本合同第三条约定之承租保证金和承租款一次性退还给乙方，乙方收到款项之日起合同即自行终止；甲方逾期未能按上述约定退还本合同第三条约定之承租保证金和承租款，则每逾期一日，须按应付金额的千分之一向乙方支付违约金，直至全额付清之日为止。合同第六条第3款约定，如乙方在与海华公司所签署《商业用房委托租赁及管理合同》所约定的委托租赁及管理期限内，乙方干涉海华公司对标的商业用房行使自主经营权限的，甲方可以单方解除合同并收回标的商业用房可另行出租，且乙方已付本合同第三条约定之承租款和承租保证金不予退还。同日，原告吕晓凤（甲方）与第三人海华公司（乙方）、宁储公司（丙方）签订《商业用房委托租赁及管理合同》，约定将原告吕晓凤从第三人宁储公司承租的1027号商铺由第三人海华公司承租，租期自2014年7月11日至2034年7月10日。第三人第三人海华公司每季度向原告吕晓凤支付租金。其中，2014、2015年，第三人海华公司每年向原告吕晓凤支付租金31700元；2016、2017年，第三人海华公司每年向原告吕晓凤支付租金34870元；2018、2019年，第三人海华公司每年向原告吕晓凤支付租金38040元；2020、2021年，第三人海华公司每年向原告吕晓凤支付租金41210元；2022、2023年，第三人海华公司每年向原告吕晓凤支付租金44380元；2024、2025年，第三人海华公司每年向原告吕晓凤支付租金47550元；2026、2027年，第三人海华公司每年向原告吕晓凤支付租金50720元；2028、2029年，第三人海华公司每年向原告吕晓凤支付租金53890元；2030、2031年，第三人海华公司每年向原告吕晓凤支付租金57060元；2032、2033年，第三人海华公司每年向原告吕晓凤支付租金60230元；2034年，第三人海华公司每年向原告吕晓凤支付租金63400元。以上，2014年至2034年间，第三人海华公司共计向原告吕晓凤支付租金522980元。2014年7月11日，第三人宁储公司向原告吕晓凤开具收据，表示其收到吕晓凤支付的承租款158500元，承租保证金158500元。后第三人宁储公司开具2014年7月11日至10月10日和租金发票，金额为1981.25元。以上合同签订后，第三人彭海华向原告吕晓凤账户内转入部分租金，后再未支付。另查明，根据宁记权证秦转字第306661号产权证显示，永乐路1、3、5、7、9号大明路252、254号房屋所有权人为第三人宁储公司。再查明，原告稠州银行南京分行与被告宁储公司、海华公司、乐旺公司、魏建华、徐美英、彭海华、彭海丹金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月12日作出（2018）苏0104民初2360号民事判决书，判决：一、被告南京宁储百货贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行贷款本金16000000元及利息、罚息、复利（截至2018年5月13日的利息3136000元，自2018年5月14日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利按《流动资金借款合同》的约定计付）。二、如被告南京宁储百货贸易有限公司不履行上述第一项判决主文所确定的还款义务，原告浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行有权对被告南京宁储百货贸易有限公司用于抵押的位于南京市秦淮区不动产以折价或拍卖、变卖所得价款中超出顺位在先的抵押担保债权部分在59000000元范围内优先受偿。三、被告南京海华实业投资有限公司、乐旺超市有限公司、魏建华、徐美英、彭海华、彭海丹对上述第一项判决主文所确定的被告南京宁储百货贸易有限公司的债务承担连带清偿责任。被告南京海华实业投资有限公司、乐旺超市有限公司、魏建华、徐美英、彭海华、彭海丹在承担担保责任后有权向被告南京宁储百货贸易有限公司追偿。根据稠州银行南京分行的申请，本院于2018年9月27日立案强制执行，执行案号为（2018）苏0104执3642号。2019年1月4日，本院向南京宁储百货贸易有限公司及南京市秦淮区永乐路1、3、5、7号大明路252、254号第一层不动产实际使用人送达公告，要求上述人员在公告期限内将不动产清空，以便对执行标的房产进行评估、拍卖。原告吕晓凤认为其对永乐路1、3、5、7号大明路252、254号第一层不动产的部分商业用房享有租赁权，故向本院提出执行异议。本院于2019年10月25日出具（2019）苏0104执异220号执行裁定书，驳回吕晓凤的异议请求。故吕晓凤诉以本案。再查明，本院（2017）苏0104刑初237号刑事判决书中明确记载“南京市秦淮区人民检察院指控，被告单位宁储公司为盘活资产，预谋以该公司及海华公司名义，将被告单位宁储公司所有的南京市秦淮区永乐路1、3、5、7号大明路252、254号商业用房进行划分，以出售租赁权后包租经营形式进行划分……以被告单位宁储公司及海华公司名义分别与各集资参与人签订《商业用房租赁合同》、《商业用房委托租赁及管理合同》，以收取承租款、承租保证金的形式，为被告单位宁储公司，向……不特定公众非法吸收资金共计人民币1.33亿余元”。并判决确定被告单位宁储公司和被告人陈友毅退赔各集资参与人经济损失；查封、扣押、冻结的财产（清单附后）依法处置后按比例返还各集资参与人（以执行时的实际价值计入已退赔数额）。异议人吕晓凤表示其为该刑事案件的受害人。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告吕晓凤与第三人宁储公司签订的《商业用房租赁合同》约定，原告吕晓凤向第三人宁储公司支付承租款158500元、承租保证金158500元用于支付永乐路1号1027号商业用房的20年的租金，第三人海华公司于租期结束后将承租款158500元、承租保证金158500元全部退还给原告吕晓凤。原告吕晓凤与第三人海华公司、宁储公司签订《商业用房委托租赁及管理合同》约定，原告吕晓凤将1027号商业用房托管给第三人海华公司经营20年，并收取522980元租金。由此可见，原告吕晓凤、第三人海华公司、宁储公司签订两份协议的真实目的并非是使用租赁房屋，而是原告吕晓凤一次性支付20年的“承租款和保证金”317000元（158500元+158500元），每季度收取“租金”合计522980元，并在期满后取回本金317000元。因此，《商业用房租赁合同》、《商业用房委托租赁及管理合同》并非真实合法的房屋租赁合同；原告吕晓凤作为宁储公司非法吸收公众存款罪的集资参与人、受害人，对案涉不动产内的商铺亦无合法租赁关系，故原告吕晓凤主张其享有租赁权，缺乏相应的事实和法律依据，本院对其提出停止拍卖的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告吕晓凤的诉讼请求。案件受理费6055元，公告费600元，合计6655元，由原告吕晓凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本；同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，预交上诉案件受理费，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  张 源人民陪审员  严雪萍人民陪审员  周文骏二Ｏ二Ｏ年七月三十日书记员王妍