北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初2156号原告：王建伟，男，1959年6月25日出生，汉族，户籍地北京市西城区。委托诉讼代理人：朱丹，北京市灏礼默律师事务所律师。被告：孙凤军，女，1963年2月24日出生，汉族，户籍地北京市东城区。被告：李忠义，女，1964年5月4日出生，汉族，户籍地北京市通州区。委托诉讼代理人：李医红（李忠义之妹），户籍地北京市通州区。第三人：王雪芳，女，1970年12月6日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。原告王建伟与被告孙凤军、李忠义、第三人王雪芳确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建伟委托诉讼代理人朱丹、被告孙凤军、被告李忠义委托诉讼代理人李医红到庭参加诉讼，第三人王雪芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建伟向本院提出诉讼请求：1.判令确认孙凤军与李忠义于2014年6月17日向北京市海淀区权属部门提交的关于北京市海淀区蓝靛厂金夕园1号楼8层9O号房屋的《借款抵押合同》无效；2.判令孙凤军与李忠义办理北京市海淀区蓝靛厂金夕园1号楼8层9O号房屋的抵押权人为孙凤军、主债权金额为400万元的解除抵押登记手续；3.判令孙凤军与李忠义承担本案诉讼费用。事实和理由：2003年10月28日及2007年8月30日，王建伟与王雪芳分别签订《买房协议书》及《转房协议书》，约定由王建伟购买坐落于北京市海淀区蓝靛厂金夕园1号楼8层9O号房屋（以下简称涉案房屋），该房屋面积为85.68平方米，购房款共计564990元；王建伟付清房款后，获得涉案房屋所有权，在王雪芳办理房屋产权手续后，其应无条件为王建伟办理房屋产权证及过户手续。在上述协议签署当日，王雪芳已收到王建伟支付的上述全部购房款。王建伟在收到房屋开发商交付的涉案房屋后即正常占有、使用至今。2010年5月，房屋管理机关为涉案房屋办理了房屋所有权证书，但王雪芳至今未履行合同义务为王建伟办理涉案房屋的权属转移登记手续。2014年4月，王雪芳与李忠义恶意串通，将涉案房屋“出售”给李忠义，并于5月到北京市海淀区权属部门办理了过户手续。2014年6月17日，李忠义到北京市海淀区权属部门虚构虚假事实，为涉案房屋设立抵押权登记，被担保主债权数额为400万元，抵押人为李忠义，抵押权人为孙凤军。王建伟于2014年向北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）提起诉讼要求确认王雪芳与李忠义签署的关于涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》无效，海淀法院作出（2014）海民初字第22091号判决，认定李忠义不构成善意取得，判决该协议无效。随后，王建伟向海淀法院提起行政诉讼请求撤销北京市规划和自然资源委员会于2014年5月19日为李忠义办理的X京房权证海字第XXXX号不动产权属转移登记，海淀法院作出（2018）京0108行初1008号行政判决支持王建伟的诉讼请求。李忠义作为无权处分人与孙凤军订立《借款抵押合同》，该合同应为无效。并且，双方为大额借款设定房产抵押，但孙凤军作为抵押权人却从未看房了解情况，也未支付400万元借款，在2014年12月17日债权到期后五年间从未主张行使抵押权，其行为严重不符合常理和交易习惯。为维护自身合法权益，王建伟提起本案诉讼。被告孙凤军辩称，不同意王建伟的诉讼请求，王建伟和李忠义之间的抵押行为是先进行的，而抵押登记办理时王雪芳与李忠义之间的买卖合同有效，故孙凤军与李忠义之间的行为合法有效，房屋买卖合同无效不影响抵押合同的效力。被告李忠义辩称，不同意王建伟的诉讼请求，法院判决房屋买卖合同无效时间在后，李忠义将房屋抵押给孙凤军并设立抵押登记在先，李忠义设立抵押登记手续程序正当，房屋产权证也是合法取得。王建伟和王雪芳之间的纠纷造成李忠义损失，李忠义也是受害人。第三人王雪芳未作出答辩、未提交证据、亦未参加本院庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查本院认定事实如下：2003年10月28日，甲方王雪芳（新房主）、乙方王建伟（买房主）、丙方张凤余（原房主）签订《买房协议书》，约定：“今有甲、乙、丙三方协商同意，原户主张凤余之女王雪芳在拆迁中所得到拆迁剩余的住房面积，乙方用甲方的面积购得蓝靛厂小区1#楼8层8-O户型房屋两居室一套，建筑面积为85.68平方米，单价4260元，合计人民币364997元整，甲方尚未办过户手续，仍由王雪芳顶替，等到事情成熟后由甲方过到乙方名下，过户费用由乙方负担，现乙方一次性付给丙方现金和存单一共20万元。由于乙方经济条件有限，暂时借用原房主张凤余现金16.4997万元，借息为每年定期利息2.25年终付利息一次，计息时间自2003年6月9日起，乙方根据自己的条件尽量尽早还清。新房手续在蓝靛厂小区核发完后甲方交给乙方并帮乙方及时过户，如在办过户手续当中确实遇到困难，北京青远房地产开发有限公司住房手续由乙方保存，等到若干年后甲方仍有责任帮乙方办过户手续。此协议一式三份，三方签字后生效。”庭审中，各方均认可上述协议中约定的蓝靛厂小区1#楼8层8-O户型房屋即为北京市海淀区蓝靛厂金夕园1号楼8层9O号房屋。2007年8月30日，甲方王雪芳与乙方王建伟签订《转房协议书》，约定王建伟同意就购房事宜向王雪芳再支付20万元补偿款，在以后能办房产手续的情况下，王雪芳必须无条件帮乙方办理房屋产权证及过户手续。该协议右上角王雪芳书写“王雪芳今收到王建伟房屋补偿款贰拾万元整。2007.8.30”。2010年5月27日，王雪芳取得房屋所有权证。2014年5月15日，王雪芳与李忠义签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王雪芳将涉案房屋以240万元的价格售予李忠义。2014年5月19日，王雪芳与李忠义将涉案房屋过户至李忠义名下，房屋产权证号为X京房权证海字第XXXX号。2014年6月17日，李忠义将涉案房屋抵押给孙凤军，并于6月19日办理了抵押登记。本案审理过程中，经王建伟申请，本院调取房屋管理部门备案的李忠义与孙凤军签订的《借款抵押合同》及涉案房屋登记信息。《借款抵押合同》载明的签订时间为2014年6月17日，约定李忠义向孙凤军借款400万元用于资金周转，债务履行期限自2014年6月17日起至2014年12月17日止，借款利率1.2%/月。抵押房屋权属证号X京房权证海字第XXXX号，抵押房屋坐落海淀区蓝靛厂金夕园1号楼8层90。庭审中，孙凤军提交一份其与李忠义签订的《借款协议》及李忠义出具的收条，落款日期均为2014年6月20日，《借款协议》约定：“李忠义向孙凤军借款肆佰万元，用于资金周转，双方约定好在借款期后满五年之内由李忠义一次性还清孙凤军的借款肆佰万元，连同利息五十万元整，如若违约李忠义自愿将名下的房产无偿过户给孙凤军。”收条载明：“今收到孙凤军借款肆佰万元整。”本院调取李忠义、孙凤军、案外人王军及案外人李忠馨的工商银行账户交易明细，其中李忠义、李医红及李忠馨系亲姐妹，王军系李医红配偶，该四人的交易明细显示：2014年6月19日，李医红名下尾号为4657的账户向其配偶王军名下尾号为7833账户转账支付200万元，同日，王军将该200万元支付至孙凤军名下尾号为6861账户，后孙凤军以该账户向李忠义名下尾号为7825账户转账支付200万元。6月20日，李忠义将前述200万元支付至其妹李忠馨名下尾号为8201的账户，同日，李忠馨向孙凤军名下尾号为6861的账户转账支付200万元，孙凤军又将该200万元转账支付至李忠义名下尾号为7825的账户，李忠义于当日将该款项支付至其妹李医红名下尾号为4657的账户。李忠义及孙凤军认可上述交易明细的真实性，孙凤军称其支付给李忠义的款项是向王军和李忠馨借的，李忠义述称其支付给李忠馨及李医红的款项是归还购买王雪芳涉案房屋时向李忠馨及李医红借的300多万元借款，由于李医红没有资质，房屋登在李忠义名下，后来王雪芳还不上，就拿房子抵了，相当于李医红花380多万元买了王雪芳的房子，然后登在了李忠义的名下。孙凤军与李忠义均称李忠义从2014年至今未向孙凤军偿还过欠款本金，曾支付过欠款利息3.3万元，且孙凤军向李忠义主张过还款，但对此均无证据提交。另查，2014年7月23日，王建伟向海淀法院起诉王雪芳、李忠义确认合同无效纠纷，请求确认王雪芳、李忠义就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。2016年8月5日，海淀法院作出（2014）海民初字第22091号民事判决书，认定：“2003年6月9日王雪芳向北京青远房地产开发有限公司缴纳购房款364997元。……2004年6月2日，王建伟爱人马丽华以王雪芳的名义与北京海清物业管理有限公司签订《入住合同》、《供气安全协议书》及《供暖协议书》，并入住居住至今，交纳各项费用。……王雪芳与王建伟签订的《卖房协议书》、《转房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，合法有效。双方签订合同后，已按合同履行，房屋的所有权已转移，王建伟为房屋的实际所有权人。……在王雪芳与李忠义的交易行为中，首先李忠义在购房时并未看房，也未去了解房屋的情况，不符合常理；其次，双方约定的购房价格与当时房屋的实际价格相差较大，李忠义却未对此情况进行了解，亦不符合一般人在购入大额资金财物时的谨慎态度，综上，其二人签订合同并将房屋过户的行为，不能构成善意取得。”该判决最终确认王雪芳与李忠义就涉案房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效。该判决现已生效。2018年9月4日，王建伟向海淀法院提起不服北京市规划和自然资源委员会（以下简称市规自委）作出的不动产权属转移登记一案，请求撤销市规自委为李忠义颁发的涉案房屋权属登记。2019年3月8日，海淀法院作出（2018）京0108行初1008号行政判决书，判决撤销市规自委2014年5月19日为李忠义办理的X京房权证海字第XXXX号不动产权属转移登记。该判决现已生效。2019年12月23日，北京市海淀区不动产登记中心依据生效判决将涉案房屋登记在王雪芳名下。以上事实有《买房协议书》、《转房协议书》、发票、收据、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》、《借款协议》、收条、转账凭证、《房屋抵押权设立登记申请表》、《借款抵押合同》、民事判决书、行政判决书、银行交易明细等证据及当事人当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”本案中，（2014）海民初字第22091号民事判决书已认定王建伟为涉案房屋实际所有权人，且李忠义向王雪芳购买涉案房屋的行为不构成善意取得，李忠义与王雪芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，故李忠义无权将涉案房屋对外抵押。在李忠义与孙凤军的借款抵押行为中，首先，根据本院调取的交易明细，孙凤军向李忠义借款400万元的支付过程是孙凤军将第一笔200万元支付给李忠义，李忠义通过李忠馨将该款项返还给孙凤军，孙凤军再向李忠义支付第二笔200万元，因此，孙凤军向李忠义出借的400万元实际是同一笔200万元款项在二人账户之间循环两次支付的结果，且孙凤军对此明知。其次，孙凤军与李忠义账户间流转的上述200万元款项是由李忠义的妹妹李医红首先支付给其丈夫王军，后由王军支付给孙凤军，李忠义收到款项后又于当日将款项返还给李医红，该交易过程明显不符合借款关系的交易特征，对此孙凤军与李忠义未能作出合理解释。再次，李忠义在与孙凤军签订《借款协议》并收到借款前即与孙凤军办理了涉案房屋的抵押登记，不符合一般理性人进行大额交易时审慎行为的特征。最后，孙凤军与李忠义提交的《借款协议》与二人在房管部门备案的《借款抵押合同》中约定的借款期及利息标准均不一致，且孙凤军及李忠义均未能提交证据证明借款期满后孙凤军曾主张过还款或李忠义实际偿还过欠款，孙凤军自2014年至今亦从未主张行使抵押权，不符合常理。因此，孙凤军与李忠义之间的借款抵押行为属于恶意串通损害王建伟利益的行为，应为无效。王建伟要求确认孙凤军与李忠义于2014年6月17日就涉案房屋签订的《借款抵押合同》无效，并要求孙凤军与李忠义办理北京市海淀区蓝靛厂金夕园1号楼8层9O号房屋的抵押权人为孙凤军、主债权金额为400万元的解除抵押登记手续的诉讼请求事实清楚、于法有据，本院予以支持。根据法律相关规定，当事人享有针对对方当事人的陈述及提交的证据进行答辩和质证的权利，第三人王雪芳经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，故本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认孙凤军与李忠义于2014年6月17日就北京市海淀区蓝靛厂金夕园1号楼8层9O号房屋签订的《借款抵押合同》无效；二、自本判决生效之日起七日内，孙凤军与李忠义办理北京市海淀区蓝靛厂金夕园1号楼8层9O号房屋的抵押权人为孙凤军、主债权金额为400万元的解除抵押登记手续。案件受理费38800元及保全费5000元，由孙凤军、李忠义负担（自本判决生效之日起七日内交纳）；公告费560元，由王雪芳负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  万红玉人民陪审员  贾 愚人民陪审员  王 丹二〇二〇年七月二十七日法官 助理  郭晓磊书 记 员  刘文聪