北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17128号原告（反诉被告）：北京桉树空间科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路9号楼1单元3层301房间A06室。法定代表人：吴峥，总经理。委托诉讼代理人：张银侠，女，1983年4月19日出生，满族，原告单位职员。被告（反诉原告）：上海琪璞实业发展有限公司，住所地上海市宝山区吉浦路545-551号2432室。法定代表人：陈卫华，总经理。委托诉讼代理人：马丽，女，1985年5月24日出生，汉族，被告单位职员。原告（反诉被告）北京桉树空间科技发展有限公司（以下简称桉树公司）与被告（反诉原告）上海琪璞实业发展有限公司（以下简称琪璞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）桉树公司委托诉讼代理人张银侠，被告（反诉原告）琪璞公司委托诉讼代理人马丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桉树公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年9月20日-2019年10月11日租金289315元、网络服务费6510元、2019年8月28日-2019年10月11日电费费用2419.30元（合计：人民币298244.3元），并支付逾期付款的滞纳金（每迟延一日按照未付款金额298244.3元的千分之六计算，自2019年9月20日起计算至实际给付之日止，截至2020年7月7日的滞纳金为520734元）；2.判令被告支付逾期迁出工商注册地址的违约金50000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2019年7月1日签署了《房屋租赁合同》及2019年7月20日签署了《补充协议》，由被告承租原告位于北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座3层C-05室房屋作为办公使用，租期为8个月，即：2019年7月20日至2020年3月19日。合同约定月租金标准为400000元、网费每月9000元，电费按实际发生额为准，合同第四条约定，支付方式为：押三付一，同时该合同对双方的违约责任也进行了约定。合同签订后，原告按约定履行了义务，被告实际入驻，但被告在履行过程中，由于其单方原因未提前通知原告自行离场，后经原告与被告联络后，被告才告知原告因被告经营原因不再租赁该房屋，于2019年10月11日与原告签署了退还物品交接单，根据双方签署的租赁合同第十一条第5项约定，由于被告原因导致合同终止或解除的，双方根据实际使用时间结算租赁费用和其他费用，被告已交纳的保证金即3个月租金不予退还，作为违约金，违约金不足以弥补原告损失的，被告应继续赔偿。截止至2019年10月11日，被告尚欠原告2019年9月20日-2019年10月11日租金289315元、网络服务费6510元、电费费用2419.30元。之后原告通过电话、微信进行多次催促，且于2019年10月23日向被告发送了通知函，虽经原告多次催讨，被告一直拒不支付。原告认为，依据《租赁合同》第11条第（5）项的规定，原告有权要求被告支付欠缴房屋租金等费用，且被告应依据《租赁合同》第十一条第3项承担逾期办理工商税务登记地址迁出或办理注销手续的违约责任。综上所述，原告与被告的租赁合同真实有效，不违反法律强制性规定，双方应按照协议约定履行，而被告违约在先且无理拒绝支付，现根据中华人民共和国《合同法》等相关法律法规的规定，请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合同权益。被告琪璞公司辩称，原告主张的第一项诉讼请求中租金、网络服务费及电费我方认可，同意支付；但是原告主张的滞纳金标准过高，没有法律依据，我方不同意支付滞纳金。原告主张的第二项诉讼请求我方不予认可，不同意支付，注册地址未及时迁出没有给原告造成实际损失，且原告主张的违约金过高。原告主张的第三项诉讼请求不认可，原告诉讼没有事实及法律依据，诉讼费用应由原告自行承担。反诉原告琪璞公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告退还多收反诉原告的违约金人民币1040000元；2.依法判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年7月1日签订了《房屋租赁合同》，于2019年7月20日签订《补充协议》，由反诉原告承租反诉被告位于北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座2层C-05办公楼（以下称“房屋”），租赁期限自2019年7月20日起至2020年3月19日，共计8个月。合同约定月租金标准（含税）人民币40万元，网费每月9000元，电费按实际发生额为准。合同第四条约定的支付方式为押三付一，反诉原告于2019年7月9日支付人民币160万元，其中120万元为相当于3个月租赁费用的保证金，40万元为首期租金。反诉原告于2019年8月20日支付人民币40万元，为2019年8月20日至2019年9月19日期间的租金。因该房屋位置比较特殊，自2019年9月份开始，反诉被告经常通知反诉原告暂时放假、歇业等，后来双方于2019年10月11日签署退还物品交接单，解除了双方之间的房屋租赁合同。双方在租赁合同中约定了解除合同的违约金、赔偿金、迟延支付费用的滞纳金和逾期迁出工商税务登记地址的违约金及赔偿金。该租赁合同中约定的违约金、赔偿金和滞纳金均属于违约金性质，对此应当一并作为违约金考虑，因此该租赁合同约定的违约金明显过高，反诉原告请求人民法院予以核减。反诉被告曾经于2019年6月在北京市西城区人民法院起诉过与本案非常相似的案例【一审案号：（2019）京0102民初33292号，二审案号：（2020）京02民终字1080号】。在该相似案例中，解除租期为5年（60个月）的租赁合同，法院酌情确定的违约金具体数额为3个月的房屋租金。在本案中，租赁合同租期为8个月，远远低于上述相似案例5年（60个月）的租期，比照上述相似案例中法院对违约金的具体数额酌情确定的方式，本案反诉原告应当支付的违约金具体数额为0.4个月的房屋租金（16万元），而反诉被告却将反诉原告已交纳的保证金即3个月的租金（120万元）不予退还，作为违约金。本案中，反诉被告收取3个月房屋租金（120万元）作为违约金明显过高，反诉被告主张反诉原告逾期办理工商税务登记地址迁出或办理注销手续的违约金也明显过高，人民法院应当对此一并予以核减，并判令反诉被告退还多收反诉原告的违约金人民币104万元。综上所述，恳请人民法院依法判决，维护法律的尊严，维护当事人的合法权益。反诉被告桉树公司辩称，请求法院驳回被告的反诉，支持原告的本诉请求。被告所述因国庆70周年按照国家要求的交通管制与本案无关，且管控时间都在正常的休息范围内，不影响正常工作。被告提交的判例与本案无关，我国不是判例法国家，不能依据该判例。我方从业主处租赁，双方签订合同后除有租金，还有装修、空置期、中介费损失。原告没有任何违约行为，被告提前解除合同没有通知原告，扩大损失，违约性质恶劣。租赁合同是真实有效的，双方应按协议约定履行，根据合同法113条及最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见第三点的规定，我方的损失包括装修、空置期、中介费损失及经营损失，远高于三个月租金损失，被告主张违约金过高但没有提供证据证明。合同约定了逾期迁址违约金，如果不迁走别的公司也没有办法注册，影响出租。综上，请求法院驳回被告的反诉请求，支持原告本诉诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月1日，桉树公司（出租方、甲方）与琪璞公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，内容有：第一条、房屋状况。房屋坐落于北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座2层C-05办公楼。第二条、租赁用途。乙方承租房屋仅限于从事办公。该房屋可用于工商登记。在租赁期内，甲方提供2个注册地址为乙方办理工商登记使用。第三条、租赁期限及房屋交付。租赁期限自2019年7月20日起至2020年3月19日止，共计8个月。第四条、费用及支付方式。支付方式为押三付一。首期租金应于合同签署之日起2个工作日内交纳，总计含税金额为400000元。之后的各期租金应于每期（月）开始之日前10个工作日交纳。租金支付时间为：2019年7月8日支付400000元，2019年8月8日支付400000元，2019年9月8日支付400000元，2019年10月8日支付400000元……。支付第一期租金同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金1200000元，相当于3个月的租赁费用的保证金。乙方未按合同约定支付租金、违约金、赔偿金或其他费用的，甲方可以扣留相应数额的租赁保证金冲抵。合同解除或终止，按合同约定交还房屋后30日内，抵扣乙方应承担的租金、违约金、赔偿金及其他费用后，剩余部分应无息发还给乙方。……第十一条、违约责任。……2.乙方未按时、足额交纳租金、租赁保证金及其他费用的，每延迟一天，按未付金额的千分之六向甲方支付滞纳金。3.如乙方未在本合同期满后7个工作日内或提前解除后7个工作日内将工商税务登记地址迁出租赁房屋或办理注销手续，除应继续负责办理注销手续外，每迟延一天还应按月租金的千分之六向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应予赔偿。4.乙方存在下列情形的，甲方有权解除合同，并要求乙方按照第十一条第5款约定承担违约责任：……。5.因乙方违约导致合同终止或解除的，双方根据实际使用时间结算租赁费和其他费用，乙方已交纳的保证金即3个月租金不予退还，作为违约金。乙方支付的违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方应继续赔偿。……8.如任一方在租赁期限未满时要求提前解除本合同，应提前三个月书面通知对方，双方根据实际使用时间结算租赁费用和其他费用，并支付三个月的租金作为违约金，违约金不足以弥补对方损失的，应继续赔偿。……。2019年7月9日，琪璞公司向桉树公司交纳了租赁保证金1200000元及2019年7月20日至2019年8月19日的租金400000元。2019年7月20日，桉树公司（出租方、甲方）与琪璞公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，内容有：一、双方共同确认，在主合同的租赁期内，甲方为乙方提供运营服务包含：车位租赁代收代缴、网络通讯费代收代缴、电费代收代缴服务。乙方应于每月1日前支付本补充协议约定的运营服务费用。车位租赁费（共一个）1800元/月/个，网费为每月900元/50兆。电费每月以实际发生额为准，乙方应按甲方发出的《缴费通知单》进行结算。二、双方签订本协议后3日内乙方应付款总计：第一期2019年7月20日至2020年3月19日的车位租赁费14400元、网络费用72000元，总计86400元。2019年8月12日，琪璞公司在租赁房屋内注册成立了中成万禾（北京）有限公司（以下简称万禾公司）。2019年8月20日，琪璞公司向桉树公司交纳了2019年8月20日至2019年9月19日的租金400000元。之后的租金琪璞公司未再交纳。2019年10月11日，桉树公司（出租方、甲方）与琪璞公司（承租方、乙方）、万禾公司（使用方、丙方）签订《退租物品交接单》，办理了退租交接手续。2020年4月8日，琪璞公司将万禾公司的工商注册地址迁出了租赁房屋。审理中，桉树公司主张租赁合同履行过程中，琪璞公司在未提前告知的情况下自行离开租赁房屋，该公司发现琪璞公司不在租赁房屋内办公，便多次与琪璞公司联系，琪璞公司才告知由于自身经营原因不再租赁该房屋，双方于2019年10月11日签订了退还物品交接单。琪璞公司主张由于当时70周年大庆演练，租赁房屋所在地经常封楼，对该公司的工作造成了不便，所以该公司便搬离了租赁房屋，该公司认可系因该公司的原因提前解除合同，但桉树公司主张的违约金过高，应予以酌减。桉树公司主张由于琪璞公司违约提前解除合同，该公司存在居间费损失、装修损失、房屋空置损失等。针对居间费损失，桉树公司提交了该公司与北京欣晟联行房地产经纪有限公司签订的《居间服务协议》、《看房确认书》、居间服务费发票、北京银行客户回单，用于证明该公司因租赁涉案房屋向居间方支付了居间费400000元。针对装修损失，桉树公司提交了《对外采购合同台账明细》予以证明。琪璞公司对桉树公司提交的上述证据的真实性均不予认可，主张上述证据与本案无关。本院认为：桉树公司与琪璞公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。合同履行过程中，琪璞公司因自身原因要求提前解除合同，双方于2019年10月11日办理了退租交接手续，双方的租赁合同及补充协议应于当日解除。桉树公司要求琪璞公司支付租金、网络服务费、电费的诉讼请求，于法有据，琪璞公司亦同意支付，本院不持异议。因琪璞公司原因导致租赁合同提前解除，琪璞公司构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，合同约定了迟延交纳租金等费用的滞纳金及提前解除合同的违约金，两者均系违约金性质，本院对此一并作为违约金考虑。琪璞公司主张合同中约定的违约金过高，综合考虑本案合同履行情况、琪璞公司的过错程度、桉树公司的损失情况等因素，合同约定的违约金确实过高，对于违约金的具体数额，本院根据诚实信用和公平合理的原则予以调整，酌情确定为3个月的房屋租金，琪璞公司已交纳的租赁保证金正好用于冲抵违约金，冲抵后，琪璞公司无需再支付滞纳金或违约金，桉树公司则无需返还琪璞公司已交纳的保证金。综上，对桉树公司要求琪璞公司支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对琪璞公司要求桉树公司退还多收违约金的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，琪璞公司未按照合同约定的期限迁出工商注册地址，应当按照合同约定支付违约金，该违约金性质与上述违约金不同，琪璞公司应当支付，桉树公司主张的该项违约金数额合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，上海琪璞实业发展有限公司支付北京桉树空间科技发展有限公司房屋租金289315元、网络服务费6510元、电费2419.3元。二、本判决生效之日起七日内，上海琪璞实业发展有限公司支付北京桉树空间科技发展有限公司逾期迁出工商注册地址的违约金50000元。三、驳回北京桉树空间科技发展有限公司的其他诉讼请求。四、驳回上海琪璞实业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6245元，由北京桉树空间科技发展有限公司负担3742元（已交纳），由上海琪璞实业发展有限公司负担2503元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费7080元，由上海琪璞实业发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李俊二〇二〇年七月十六日法官助理 王甘书 记 员 戴琪