湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初236号原告：史晓东，女，1993年11月13日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市，委托代理人：鲁毅，湖北楚融律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：鄂州恒大房地产开发有限公司。住所地：鄂州市滨湖东路恒大影城2-15室。法定代表人：孔德恒，该公司总经理。委托代理人：张健，男，1991年8月10日出生，汉族，住武汉市洪山区，系该公司法务，代理权限为一般授权。第三人：中国农业银行股份有限公司鄂州吴城支行。住所地：湖北省鄂州市鄂城区滨湖西路10号。负责人：李金，该行行长。原告史晓东与被告鄂州恒大房地产开发有限公司（以下简称“鄂州恒大公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司鄂州吴城支行（以下简称“农行鄂州吴城支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理，适用简易程序审理，因案情复杂依法转为普通程序组成合议庭，于2020年6月23日公开开庭进行审理。原告史晓东的诉讼代理人鲁毅、被告鄂州恒大公司的诉讼代理人张健均到庭参加诉讼。第三人农行鄂州吴城支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年8月25日原、被告签订《恒大金碧天下商品房认购书》，约定原告以总价993133元的价格购买被告开发的位于××区××湖东岸××高层××号房屋。2018年8月25日，恒大地产集团有限公司向原告出具了《无理由退房承诺书》，同时被告与原告签订了《无理由退房协议书》。该协议书约定原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时在履行《商品房买卖合同》中不存在违约行为，支付总房款30%以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告行使无理由退房权利的，在双方办理完有关手续后，被告需全额退还甲方缴纳的楼款本金。2018年8月30日，原、被告双方正式签订了《商品房买卖合同》。现原告已完全按照双方签订的上述协议及合同条款约定履行了自身义务，也完全符合《无理由退房协议书》中约定的享有无理由退房权利的条件。但原告据此向被告多次提出退房申请后，被告均未按协议约定办理退房手续。原告为维护其合法权益，特具状起诉，请求法院判令：1、解除原、被告双方2018年8月30日签订的《商品房买卖合同》；2、解除原、被告以及第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3、被告返还原告购房款993133元；4、被告配合原告到商品房买卖合同备案机关撤销备案；5、被告赔偿原告损失，即因被告拒不退还购房款而导致原告支出的银行按揭贷款本息（每月按揭贷款本息为4192.51元，自2019年10月开始计算至被告实际退还购房款之日止）；6、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、恒大金碧天下商品房认购书，证明原被告在2018年8月25日签订了认购书，约定原告以993133元认购被告开发的涉案房屋。证据二、无理由退房承诺书，证明被告的实际控制公司恒大地产集团有限公司承诺原告在满足特定的条件下可以无理由退房。证据三、无理由退房协议书，证明原、被告在2018年8月25日签订协议，约定了原告享有无理由退房的权利以及行使该权利的条件。证据四、商品房买卖合同，证明原被告在2018年8月30日正式签订了涉案房屋的买卖合同，合同约定了双方的权利义务。证据五、发票，证明原告已经按照认购书及商品房买卖合同的约定履行了自身义务，同时证明被告一共收取原告全部购房款。证据六、被告工商登记信息，证明被告属于恒大地产集团有限公司控制的下属公司。证据七、个人购房担保借款合同，证明原、被告及第三人之间签订了贷款合同，原告向第三人贷款69万元用于支付购房款。证据八、原告名下银行卡交易明细，证明原告自2019年10月向被告提出退房申请遭拒后共偿还原告银行贷款37732.59元。被告辩称：原告诉求解除双方签订的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、被告退还购房款993133元并承担原告损失（即原告支出的银行按揭贷款本息）及本案诉讼费诉请没有任何事实依据、合同依据及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉求。被告鄂州恒大公司未向本院提交证据。第三人在答辩期和举证期内未向本院提交书面答辩状及证据，也未到庭参加诉讼。经庭审举证质证，对于当事人无争议的证据，本院予以确认。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据六，因被告对《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》真实性无异议，本院对其证明目的予以采信；原告提交的证据八，本院结合原告庭后提交的银行出具的银行流水、偿还贷款凭证，本院依法认定原告自提出无理由退房之日（即2019年10月20日）至2020年6月20日，共偿还贷款本金6482.17元，共偿还利息31250.42元。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2018年8月25日，原、被告签订《恒大金碧天下商品房认购书》，约定原告以总价993133元的价格购买被告开发的位于××区××湖东岸××高层××号房屋。2018年8月25日，被告向原告出具《无理由退房承诺书》，承诺：“您所购买的恒大属下公司开发的恒大金碧天下楼盘二期高层173幢31层3103号房屋，若您己履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”同日，原、被告签订《无理由退房协议书》。协议书约定：一、如乙方（原告）按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定己履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房权利，乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方（被告）将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务己全部履行完毕；三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方己支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额。2018年8月30日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：201808270010)。合同约定：原告购买被告开发的位于××区××湖东岸××高层××单元××号房屋；建筑面积93.28平方米，单价8161.17元,总价款993133元；付款方式及期限：买受人应当于2018年8月30日前支付首期房价款303133元，余款690000元向农业银行申请贷款支付。2018年8月25日，原告支付首付款共计303133元，被告向原告开具了发票。2018年10月23日，原、被告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告向第三人贷款690000元。该金额为690000元的贷款己经由第三人直接支付给被告，被告于2018年11月24日向原告开具了增值税发票。2019年10月20日，原告向被告要求行使无理由退房权利，被告鄂州恒大公司未作答复。另查明，自2019年10月20日至2020年6月20日，原告己偿还贷款本金合计6482.17元，利息合计31250.42元。本案争议焦点：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》以及原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》是否应当解除？原告的诉讼请求能否支持？本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》以及原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》以及原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》是否应当解除问题。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》前，被告向原告出具了《无理由退房承诺书》，承诺：“您所购买的恒大属下公司开发的恒大金碧天下楼盘二期高层173幢31层3103号房屋，若您己履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。被告向原告出具的《无理由退房承诺书》，是向特定人（即原告）作出，属于一种要约，原告向被告提出退房要求，应视为向被告作出了承诺，原、被告签订《无理由退房协议书》后，双方之间形成了无理由解除合同关系。被告未提交证据证实原告有违约行为，因此，原告提出解除《商品房买卖合同（预售）》符合《无理由退房协议书》的条件，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》应当予以解除。原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》之后又签订了《个人购房担保借款合同》，《个人购房担保借款合同》是以《商品房买卖合同（预售）》为基础签订的，处于从合同地位，主合同解除，从合同当然应当解除。关于原告诉讼请求能否支持问题。本院认为，该商品房并未向原告交付，在《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告应当退还原告己交纳的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，《个人购房担保借款合同》解除后，被告应当支付原告自提出无理由退房要求后己偿还的贷款本金和利息。自2019年10月20日至2020年6月20日，原告己偿还的贷款本金6482.17元，利息31250.42元。依照《个人购房担保借款合同》的约定，提前还款，贷款人有权按提前还款金额加收一个月借款利息的违约金，该违约金应当由原告承担支付责任。上述合同解除后，被告还应到商品房买卖合同备案机关撤销备案，原告协助办理。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。对于被告的辩称意见，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告史晓东与被告鄂州恒大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201808270010）。二、解除原告史晓东、被告鄂州恒大房地产开发有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司鄂州吴城支行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：42020120180114344）。三、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告史晓东己交购房款303133元。四、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告史晓东支付己偿还的贷款本金6482.17元，利息31250.42元，本息共计37732.59元（自2019年10月20日至2020年6月20日）；如果自2020年6月20日之后原告继续偿还了贷款本息，被告鄂州恒大房地产开发有限公司继续向原告史晓东支付己偿还的贷款本息（以贷款银行明细为准）。五、原告史晓东于本判决生效之日起三日内向第三人中国农业银行股份有限公司鄂州吴城支行按提前还款金额支付一个月借款利息的违约金。六、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向第三人中国农业银行股份有限公司鄂州吴城支行结清贷款本金余额及相应贷款利息（以贷款银行实际结算明细为准）。七、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十个工作日内到商品房买卖合同备案机关撤销备案，原告史晓东协助办理。八、驳回原告史晓东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19948元，由被告鄂州恒大房地产开发有限公司负担6847元，由原告史晓东负担13101元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长  熊 莉审 判 员  姚四明人民陪审员  吴桂红二〇二〇年七月八日书 记 员  黄显婷