陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终7739号 上诉人（原审原告）：肖秋叶，女，1951年6月19日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：杨胜利，男，1948年2月18日出生，汉族，住陕西省。被上诉人（原审被告）：西安毅达房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：张庆民，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高伟，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙冬宇，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。上诉人肖秋叶因与被上诉人西安毅达房地产开发有限公司（以下简称：毅达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初6172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年3月29日，肖秋叶与毅达公司签订《商品房内部意向合约》，约定：肖秋叶购买毅达公司投资开发的位于西安市碑林区XX路XX号的XX城XX幢XX号房，建筑面积148.59平方米，单价每平方米6809.62元，总金额1011841元；毅达公司承诺在2011年6月30日前办妥《商品房预售许可证》；肖秋叶在双方签署意向合约时支付总房款的80.28%，计812358元，剩余房款199483元在签署西安市房屋管理局备案的《商品房买卖合同》时即时付清或办理银行按揭；毅达公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记所需由毅达公司提供的资料报产权机关备案，如因毅达公司方的责任使肖秋叶不能在规定期限内取得房地产权属证书的，同意按照第2项处理，即肖秋叶不退房，毅达公司按照已付房价款的百分之一向肖秋叶支付违约金。肖秋叶依约支付了首笔购房款812358元。2012年11月6日毅达公司取得了《商品房预售许可证》（证号201XXXX），并通知业主办理银行按揭、付清尾款、签署《商品房买卖合同》、提供办理权属登记所需资料等各项手续。2013年3月15日毅达公司委托律师向肖秋叶发送《律师函》通知肖秋叶已经满足备案条件，可以办理支付尾款、签署《商品房买卖合同》并进行网签备案等手续。2016年3月18日毅达公司起诉肖秋叶至原审法院，要求解除与肖秋叶签订《商品房内部意向合约》，返还房屋，支付违约金10118元。在原审法院主持下，肖秋叶、毅达公司达成（2016）陕0103民初1557号《民事调解书》，协议内容：肖秋叶应分别于2016年5月1日、2016年12月31日前向毅达公司给付房款100000元以及剩余房款99483元。2016年5月3日肖秋叶向毅达公司支付第一笔尾款100000元，剩余99483元未支付。肖秋叶诉至原审法院称，2011年3月29日，其与毅达公司签订《商品房内部意向合约》。合约签订后，毅达公司即于同年4月4日交付了房屋。合约共24条，就建设项目依据、双方买卖房屋的基本情况、价格、付款方式及期限、规划设计变更、产权的保证、产权的登记、违约责任的承担等事项均作了详尽的规定。肖秋叶共给付了毅达公司912358元，占房屋总价款的90%，完成了应履行的义务及责任，所剩10%依双方的约定未付。然而毅达公司却不依约履行，意在利用司法诉讼死缠烂打，要求其支付所剩未付房款，被法院驳回。毅达公司违约主要反映在违反了合同第三条，第六条，第十条，第十五条，第二十条，和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》（下称解释）第十八条第二款法律规定。2018年11月18日，双方协商时其询问毅达公司何时可以办理房屋产权证，毅达公司称无法明确答复。综上，请求：1、判令肖秋叶、毅达公司《商品房买卖合同》成立，毅达公司应依法办理房屋产权证；2、毅达公司应支付肖秋叶在履行合同中违约金9123.58元；3、本案所涉费用由毅达公司承担。毅达公司辩称，1、肖秋叶主张毅达公司逾期办证违约金的诉讼时效从2012年4月5日起开始计算，现已过诉讼时效；2、毅达公司对办理房产证仅负协助义务，至今未能办理房产证是由于肖秋叶在毅达公司多次通知其付清尾款、办理网签、订立《商品房买卖合同》并备案等手续后仍以怀疑预售许可证真实性为由拒绝办理所致；3、肖秋叶、毅达公司已经在生效的民事调解书中对房屋尾款的付款时间达成协议，现毅达公司未办理房产证是基于该生效的民事调解书行使顺序履行抗辩权。原审法院认为，肖秋叶、毅达公司于2011年3月29日签订的《商品房内部意向合约》，系真实意思表示，合法有效。依照该《商品房内部意向合约》约定，肖秋叶应于签署经西安市房屋管理局备案的《商品房买卖合同》时付清尾款、提交相关资料、办理网签手续等，毅达公司将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案。毅达公司于2011年4月4日将房屋交付肖秋叶使用至今，肖秋叶依约支付了首笔购房款812358元，尚欠剩余房款199483元。毅达公司曾于2016年3月18日诉至原审法院要求肖秋叶支付剩余房款，并经原审法院调解达成（2016）陕0103民初1557号《民事调解书》，约定肖秋叶应分别于2016年5月1日、2016年12月31日前向毅达公司完成支付，截至肖秋叶起诉时仍有剩余99483元购房款未支付，致使肖秋叶、毅达公司双方至今未签订《商品房买卖合同》，导致房地产权属证书的办理条件无法成就，故肖秋叶要求毅达公司办理房地产权属证书之理由不成立，依法不予支持。至于肖秋叶要求毅达公司支付履约违约金一节，于法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，原审法院遂判决：一、原告肖秋叶与被告西安毅达房地产开发有限公司签订的《商品房内部意向合约》有效；二、驳回原告肖秋叶要求被告西安毅达房地产开发有限公司办理房屋产权证之诉讼请求。三、驳回原告肖秋叶要求被告西安毅达房地产开发有限公司支付在履行合同中违约金9123.58元之诉讼请求。案件受理费100元，由原、被告各承担50元（原告已预交，被告在本判决生效后七日内支付原告）。宣判后，肖秋叶不服，向本院提起上诉称，一、一审判决缺乏事实依据。由于本案系从合同违约之诉，在起诉之时，肖秋叶列举了毅达公司多条违约事实及证据，虽然一审判决认定了合同有效，但就依合同规定无一查明毅达公司的违约行为，致使肖秋叶之诉完全依审判人员之意志而判决，单听毅达公司一面之辞，而判决，如肖秋叶依合同第六条第二款之规定，对购房尾款未交，这是合同约定肖秋叶的权利，并非肖秋叶对抗了合同之约，至于为什么双方至今未签《西安市商品房预售许可证》的网签合同，其根本原因是《商品房预售许可证》所列内容与合同标的大不相同，合同约定所提交的房地面27层地下一层，共计28层，而《商品房预售合同》所记地面28层，不含地下，如含地下应为29层，相互矛盾，难辨真伪，要不是毅达公司擅自改变设计，恶意扩大面积，多头取利，但以合同规定改变设计要在十日内通知肖秋叶，毅达公司并未通知，致使肖秋叶知情权被侵犯，究其原因，真正不能办理房产证是毅达公司在全体住户上访其压力下所述，因该小区严重存有违建等原因而致，即是多数人签了《商品房预售合同》，至今亦无一户办了房产证，不像毅达公司在法庭询问中所说：大概有人已办了房产证，如有一户办理了房产证，肖秋叶算擅自利用法律资源的不法之诉；二、一审判决缺乏法律支持。肖秋叶同毅达公司2011年3月29日签订了房屋买卖合同，同年4月4日即交付了房屋，但至今已长达八年依然办不了房产证，2018年在另一案件中，肖秋叶问，啥时能办房产证，其答复是办不了，而一审判决却适用了《合同法》第六十条，《民诉法适用解释》第九十条，堂某某之给予判决；三、本案审理期间程序严重违法。1、第一次开庭双方当事人均在场，办案人劝肖秋叶撤诉，肖秋叶不撤，办案人明示你不同意我也可以驳回。2、当肖秋叶在宣布开庭后，查实出庭人员的合法性，双方均无异议，后再宣布对合议庭组成人员有无回避的要求，肖秋叶提出并书写了办案人员即审判长应回避，经请示不予，继续开庭，这时虽然肖秋叶认为已知判决结果，仍然坚持开庭。3、肖秋叶宣读完起诉状，轮毅达公司答辩，毅达公司代理人刘娜答辩期间，因有些事不能支持主审法官意志，随即被主审法官禁止并说：“你说不清，说不清就算了，让你的律师来”，随后无任何正当理由休庭。4、当时有个人找主审法官办事，听到庭审的案是凯旋城维权案，即坐在旁听席，被主审法官赶出法庭，说：“老陈，你走”，这时当事人才知来人姓陈。5、本案毅达公司法庭出现了三个代理人与民诉法相悖。综上，请求：1、撤销一审判决，改判支持肖秋叶的全部诉讼请求；2、本案所涉费用由毅达公司承担。毅达公司辩称，1、肖秋叶截止一审起诉时仍未付清余款，开发商对办理房产证具有协助义务，并需要肖秋叶提供材料，毅达公司多次通知肖秋叶付清尾款、办理网签、订立商品房买卖合同，但其仍以怀疑预售证的真伪性为由拒绝办理，其不利后果应由肖秋叶承担；2、一审程序正当合法；3、一审由公司员工开始代理，之后变更为高伟、王萌二位律师代理，不存在违反民诉法的情形。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回肖秋叶的上诉。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，双方当事人签订《商品房内部意向合约》时，出卖人毅达公司即备有商品房预售许可证，且该《商品房内部意向合约》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，应合法有效。本案肖秋叶不仅未能依据双方合同约定给付购房尾款，构成违约，且在毅达公司另案起诉请求解除合同并主张肖秋叶承担违约责任一案中，在原审法院主持调解且达成关于肖秋叶限期付清购房尾款调解协议的情况下，肖秋叶又再次违反生效法律文书之赔付义务，导致经强制执行程序，肖秋叶方于本案二审期间付清购房款。此外，肖秋叶也未能于本案诉讼前提交应由购房人提交的办理案涉房屋产权证书的相关资料。因此，在肖秋叶存在违约逾期支付购房尾款且逾期提交办证资料的情况下，其请求毅达公司支付逾期办证违约金的诉请，本院依法不予支持。另，毅达公司具有配合办理房产证的辅助义务，但其公司并非有权办理房屋产权证书的房管部门，故肖秋叶关于判令毅达公司办理房屋产权证书的诉请本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。肖秋叶预交的50元二审案件受理费，由肖秋叶负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年七月二十一日  书 记 员  范 致 远 1