广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11571号原告：陈剑飞，男，1990年8月21日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市，委托代理人：曾彦天，广东富民律师事务所律师。被告：广州空港假日别墅酒店有限公司，住所地广州市白云区人和镇西成路8号D-1房号。法定代表人：李立波。被告：李立波，男，1983年8月8日出生，汉族，身份证住址湖南省安仁县，被告：广州中富飞和实业投资有限公司，住所地广州市白云区人和镇人和村西成路8号D-1房号。法定代表人：罗朝平。被告：罗伍平，男，1983年1月15日出生，汉族，身份证住址湖南省安仁县，原告陈剑飞诉被告广州空港假日别墅酒店有限公司（以下简称空港酒店）、广州中富飞和实业投资有限公司（以下简称中富飞和公司）、李立波、罗伍平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈剑飞的委托代理人曾彦天、被告李立波到庭参加诉讼。被告广州空港假日别墅酒店有限公司、广州中富飞和实业投资有限公司、罗伍平经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈剑飞提出诉请：1、空港酒店向原告返还房屋使用权转让价款327800元；2、空港酒店向原告支付保底返租租金（按每月1800元，自2019年10月16日起计至转让价款清偿之日止）；3、空港酒店向原告支付违约金32780元；4、中富飞和公司、罗伍平、李立波对上述诉请所涉债务承担连带责任；5、本案受理费由被告负担。事实和理由：2018年5月28日，原告与空港酒店签订《广州空港假日别墅酒店使用权益转让合同》，原告向空港酒店购买其位于本市白云区人和镇新机场安置区南侧、人和科技园北侧人和商业中心的空港别墅酒店C栋4层407房的使用权益，转让价款为327800元。同时，在空港酒店安排下，原告与佛山市盛驰酒店管理有限公司（以下简称盛驰公司）签订《委托经营管理合同》，约定保底租金为每月1800元。2019年1月7日，在空港酒店安排下，原告与盛驰公司签订《房屋停止使用协议》和《托管物业交接书》，随后原告将物业钥匙交还给空港酒店。空港酒店、中富飞和公司和罗伍平于2019年10月16日出具承诺书，承诺六个月内退还合同全款，承诺保障正常返租。2019年10月16日至今，空港酒店仅向原告支付了返租租金3500元。被告李立波辩称：我虽然是空港酒店的法定代表人，但我应诉仅代表个人意见。我于2019年10月开始担任空港酒店的法定代表人，在我担任空港酒店法定代表人前，酒店状况比较混乱，当时没有向业主支付返租租金，我是从当年12月起向业主支付返租租金的。空港酒店出具的承诺书是酒店和老板的意见，与我个人无关。原告与盛驰公司签订终止合同后，涉案房屋已经由我司收回管业。被告广州空港假日别墅酒店有限公司无答辩，亦未提交证据。被告广州中富飞和实业投资有限公司无答辩，亦未提交证据。被告罗伍平无答辩，亦未提交证据。经审理查明:2018年5月28日，原告与空港酒店签订《广州空港假日别墅酒店使用权益转让合同》，约定空港酒店将其位于本市白云区人和镇新机场安置区南侧、人和科技园北侧人和商业中心的空港别墅酒店C栋4层407房的使用权益转让给原告，期限自2018年5月28日至2032年12月31日，价款共计327800元。合同另就其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向空港酒店交付了327800元，空港酒店出具了相应收据。同日，原告与案外人盛驰公司签订《委托经营管理合同》，约定原告将上述向空港酒店承租的房屋交由盛驰公司统一对外出租，期限自2018年5月28日至2023年1月30日，托管物业每月所获经营收益由原告和盛驰公司按一比一进行分成，保底分成不低于每月1800元，每年递增5%，分成由盛驰公司支付至原告指定账户。合同对其他权利义务关系进行了约定。2019年1月7日，原告与盛驰公司签订《房屋停止使用协议》，确认盛驰公司自2019年1月1日起停止使用涉案房屋，并终止支付收益，双方还办理了交接手续。原告和李立波均确认，涉案房屋其后由空港酒店收回直接管业。2019年10月16日，空港酒店、中富飞和公司共同出具承诺书，承诺退还“C栋”业主全款，于3到6个月内退还至业主账户，在调配资金的过程中保障业主的保底正常返租。空港酒店、中富飞和公司等被告均无提交证据证明其已经向原告返还涉案房屋的租金327800元。上述承诺书出具后，李立波向原告支付了7000元。另查，空港酒店原为自然人独资的有限责任公司，股东为罗伍平，罗伍平同时担任法定代表人。空港酒店于2019年10月8日股东由罗伍平变更为李立波，法定代表人也于同日变更为李立波。2020年4月14日，空港酒店新增股东谢取华，并于同日变更公司性质为自然人投资的有限责任公司。中富飞和公司是自然人投资的有限责任公司，股东为罗朝平和刘清泉。再查，涉案房屋所在的空港假日别墅酒店经本院受理其他系列案件，已经查明并无取得建设工程规划许可证。以上事实，有《广州空港假日别墅酒店使用权益转让合同》、收据、《委托经营管理合同》、《房屋停止使用协议》、交接表、承诺书、银行流水、公司登记信息和当事人陈述等证据可以证实。本院认为：原告与空港酒店签订的合同名为使用权益转让合同，但实际是租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，涉案租赁合同为无效合同。当事人依据无效合同占有对方的财产应当予以返还，原告要求空港酒店退还房屋租金327800元合理合法，应予支持。中富飞和公司与空港酒店共同出具承诺书，承诺退还上述款项，应视为债务加入，原告要求中富飞和公司承担连带责任合理合法，本院也予以支持。原告和李立波均确认涉案房屋已经于2019年1月1日由空港酒店收回管业，本院予以认定。空港酒店和中富飞和公司承诺自2019年10月16日起3至6个月内退还上述款项，期间继续支付保底返租，应视为空港酒店和中富飞和公司承诺参照保底返租的标准向原告支付资金占用期间的损失，故原告要求上述两被告自2019年10月16日起按每月1800元支付返租租金（实为资金占用损失）合理合法，本院予以支持。李立波已经支付的7000元可予以抵扣部分损失。空港酒店原为自然人独资的有限责任公司，股东为罗伍平，罗伍平同时担任法定代表人。空港酒店于2019年10月8日股东由罗伍平变更为李立波，法定代表人也于同日变更为李立波。2020年4月14日，空港酒店新增股东谢取华，并于同日变更公司性质为自然人投资的有限责任公司。因此，空港酒店于2019年10月16日书面承诺退还原告涉案价款，涉案债务发生在空港酒店为自然人独资的有限责任公司期间，涉案合同的签订和价款收取等事实发生在罗伍平担任股东期间，李立波担任股东期间由空港酒店书面承诺退款，故应认定涉案债务发生在罗伍平和李立波先后担任空港酒店股东期间，现李立波、罗伍平和空港酒店均无提交证据证明空港酒店的财产独立于股东的财产，故原告要求罗伍平、李立波对空港酒店的债务承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。如上所述，原告与空港酒店签订的涉案租赁合同无效，则违约条款亦然，原告要求空港酒店根据合同违约条款的约定支付违约金缺乏理据，本院不予支持。被告空港酒店、中富飞和公司、罗伍平经本院依法传唤，均无到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:一、于本判决生效之日起三日内，广州空港假日别墅酒店有限公司向陈剑飞退还327800元并赔偿占用资金期间的损失（占用资金损失按每月1800元，自2019年10月16日起计至清偿之日止，李立波已经支付的7000元可予以抵扣）；二、广州中富飞和实业投资有限公司、罗伍平、李立波对上述第一项判决承担连带责任；三、驳回陈剑飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3409.1元，由被告广州空港假日别墅酒店有限公司、广州中富飞和实业投资有限公司、罗伍平、李立波共同负担（原告已经预交受理费3409.1元，其同意由被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  关则深二〇二〇年七月二十日书记员  周家怡