河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初917号原告：杨瑞霞，女，1984年8月6日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：杨金洲，河南聚尚律师事务所律师。被告：张心蕊，女，1996年4月29日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：周华意，河南华融律师事务所律师。第三人：郑州万仟家房地产营销策划有限公司，住所地郑州市上街区许昌路金屏路交叉口西二百米路北汇泽国际城门口。法定代表人：张少龙，经理。原告杨瑞霞诉被告张心蕊、第三人郑州万仟家房地产营销策划有限公司（以下简称：“万仟家公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨瑞霞及其委托诉讼代理人杨金洲，被告张心蕊及其委托诉讼代理人周华意，第三人万仟家公司的法定代表人张少龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨瑞霞向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告双方于2018年5月16日签订的《定房合同》；2.请求依法判令被告张心蕊双倍返还原告购房定金6万元；3.请求依法判令被告张心蕊返还原告购房款116187元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年5月16日在万仟家公司中介下签订了一份《定房合同》，被告张心蕊将位于郑州市××街区××与××路交叉口的颐和美丽园1幢2单元1层103号房屋卖给原告，在被告确保所交易房屋无产权纠纷的情况下，原告向被告支付了购房定金3万元，后续又向被告支付购房款116187元。因被告在将房屋卖给原告前，仅与房屋开发商签订了房屋认购协议，并未取得房屋所有权，现房屋开发商亦不与原告签订购房合同，致使原告与被告所签订的《定房合同》目的根本无法实现。综上，原告为维护自身合法权益，依据我国《合同法》第94条、97条、115条、《民事诉讼法》第119条之规定，提起诉讼，望判如所请。张心蕊辩称，被告不存在任何违约行为，原告要求解除合同，返还定金，返还房款，没有事实和法律依据。2015年5月16日，原告与被告通过房屋中介万仟家公司签订了房屋买卖合同，合同约定，被告将涉案房屋转让给原告，原告、被告、万仟家公司，三方均明确知道房屋的现状。被告转让的房屋是河南九嘉置业有限公司开发的，尚未交付，被告仅签订了房屋定购协议书，交了房屋首付款、定金、维修基金、办证费、团购费，没有签订正式的商品房买卖合同，还需要后续支付大部分房款。原告、被告、房屋中介万仟家公司三方签订《定房合同》，是中介公司事先拟定的格式合同，一般适用于买方和卖方一对一的房屋买卖合同，不适用于卖方从开发商购买的期房，涉及与开发商签订合同权利义务转让问题。因此格式条款普遍不能适用，应适用合同第十条双方商定的手写条款，根据客观情况，原告与被告履行完了合同第十条约定的内容，被告协助改签更名后，合同的义务全部履行完毕，被告没有能力履行其他义务。这是双方在签订合同时完全可以预见的。被告通过房屋中介万仟家公司卖房，将购房所有的手续交给了房屋中介公司，房屋中介公司给被告出具了收据。原告与被告交易时，房屋中介公司将被告购房手续，包括房屋首付款收据、定金收据、维修基金收据、办证费收据、团购费收据交付给原告，原告前期支付定金3万元，其中包括改签费3000元，房屋中介费13000元，实际交付定金为14000元，这14000元是原告实际收到房款的一部分。原告在诉状中隐瞒了被告将合同权利义务转让给原告的事实，原告现已成为与河南九嘉置业公司买卖合同的当事人，被告已于河南九嘉置业公司买卖合同中退出。原告与被告签订合同后，原告、被告、房屋中介公司三方一同到河南九嘉置业公司售楼部办理了更名手续。在原告、被告、房屋中介公司，河南九嘉置业公司售楼部四方人员在场的情况下，将所有的收据和房屋认购协议书均更名为原告名下。至此，关于被告与河南九嘉置业公司签订的合同权利义务，被告全部转让给原告，原告成为河南九嘉置业公司房屋买卖合同的当事人，原告与被告之间的房屋买卖合同所涉及到的被告能履行的义务，被告全部履行完毕。原告此时将剩余房款交付给被告，原、被告签订的合同权利义务，双方均已履行完毕。至于原告与河南九嘉置业公司之间的合同纠纷，原告完全可以基于更名后房屋认购协议书及相关手续，通过起诉，要求河南九嘉置业公司承担违约责任。现认购协议书和相关收据均在原告名下且由原告持有，被告现不是与河南九嘉置业公司买卖合同当事人，也无权起诉河南九嘉置业公司，故原告起诉被告要求承担违约责任，没有事实和法律依据。万仟家公司辩称，原告的款项交给了被告，被告把款项也交给了第三方九嘉置业有限公司，我们签订了三方协议，合同上要履行的义务，我们已经履行完毕，我们都不知道当时房屋已经被抵押的事实。经审理查明：2017年3月6日，河南九嘉置业开发有限公司（以下简称：“九嘉置业”）与张心蕊签订《颐和·美丽园认购协议》一份，协议主要约定：第一条：乙方自愿认购甲方开发的位于洛宁路与××路交汇处××和·××楼××单元××房，建筑面积为134.23平方米（实际面积以房产管理局最终测绘面积为准，多退少补）。第二条：乙方购买该房屋以建筑面积计算，单价为人民币6072元/㎡，总房价款为人民币815045元（大写捌拾壹万伍仟零肆拾伍元整）。第三条：签订本协议时乙方同意支付人民币76600元整（大写柒万陆仟陆佰元整）作为所认购房屋定金，并于2017年4月15日前与甲方签订《商品房买卖合同》，同时向甲方支付应缴房款688511元（注：所交定金自动转为房款，另：附加费用及相关配套费用签合同时一并付清）。第四条：付款方式为按揭付款，交3万抵5万，优惠后单价5700元/㎡，总房款为765111元（大写柒拾陆万伍仟壹佰壹拾壹元整）。当日，张心蕊向九嘉置业支付房款76600元、办证费862元、团购费30000元、维修基金8725元。认购协议签订后，张心蕊未与九嘉置业签订《商品房买卖合同》2018年5月16日，甲方张心蕊与乙方杨瑞霞、中介方万仟家公司签订《定房合同》一份，合同主要约定：第一条：甲方张心蕊将坐落于郑州市上街区洛宁路与许昌路颐和美丽园1幢2单元1层103号房屋卖给乙方杨瑞霞，甲方保证上述房屋权属状况的真实性，保证该房屋不受他人合法追索。如果由此导致乙方收到损失，甲方应予赔偿。第二条：本合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金人民币（大写）叁万元整，（小写）30000元。第五条：甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方不予返还购房定金给乙方，购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起30日内应以乙方所付定金的200%返还给乙方。违约方还必需要承担中介佣金。第十条：甲乙双方约定于2018年5月30日前到颐和美丽园售楼部办理改签手续，乙方于改签当日付清剩余款人民币壹拾壹万陆仟壹佰捌拾柒元整（116187元），乙方付甲方叁万元定金，其中壹万陆仟元为售楼部改签费用及中介服务费，剩余壹万肆仟元归甲方所有（改签费用为叁仟元整，中介服务费壹万叁仟元整）。后杨瑞霞向张心蕊支付房屋定金14000元、购房款116187元，向万仟家公司支付中介服务费及改签费用16000元，其中包含改签费3000元、房屋中介费13000元。本案在审理过程中，杨瑞霞代理人向本院提出调取涉案房屋登记情况的申请，根据郑州市上街区不动产登记中心于2020年7月6日出具的不动产登记资料查询结果证明显示，涉案房屋于2018年1月11日被联合抵押登记，其后又被多家法院轮候查封。本院认为，原告杨瑞霞与被告张心蕊、第三人万仟家公司于2018年5月16日签订的《定房合同》系其真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。该合同系原告杨瑞霞向被告张心蕊购买涉案房屋所签订，且合同中明确约定卖方张心蕊保证上述房屋权属状况的真实性，保证该房屋不受他人合法追索。如果由此导致杨瑞霞受到损失，张心蕊应予赔偿。本案中，原告杨瑞霞与被告张心蕊签订合同的最终目的是能够顺利与开发商九嘉置业签订网签备案登记合同，而在2018年1月11日，涉案房屋已经被抵押，被告张心蕊作为卖方、第三人万仟家公司作为中介，在签订《定房合同》时有义务查清涉案房屋状况，并将结果告知原告杨瑞霞。对此，三方所签《定房合同》中已明确了卖方的义务和责任。现因涉案房屋当时已被抵押，随后又被多家法院轮候查封，导致合同目的已经无法实现，原告杨瑞霞主张解除2018年5月16日签订的《定房合同》，本院予以支持。因三方《定房合同》约定张心蕊应保证涉案房屋权属状况的真实性，由此导致杨瑞霞受到损失，张心蕊应予赔偿。故原告现请求判令被告张心蕊返还购房款116187元，本院予以支持。关于购房定金，合同中虽约定购房定金为30000元，但根据原、被告之间的交易情况，其定金实际为14000元，剩余16000元系向第三人万仟家公司支付，分别为改签费3000元、房屋中介费13000元。故根据合同第五条关于违约责任的约定，被告张心蕊应当返还原告杨瑞霞双倍定金28000元；第三人万仟家公司作为房屋中介，未尽到对房屋真实状况信息的提供义务，应当返还原告中介费等16000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告杨瑞霞与被告张心蕊、第三人郑州万仟家房地产营销策划有限公司于2018年5月16日签订的《定房合同》；二、被告张心蕊于本判决生效后十日内双倍返还原告杨瑞霞购房定金28000元；三、被告张心蕊于本判决生效后十日内返还原告杨瑞霞购房款116187元；四、第三人郑州万仟家房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨瑞霞中介费等16000元；五、驳回原告杨瑞霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1912元，由原告杨瑞霞负担174元，由被告张心蕊负担1564元，由第三人郑州万仟家房地产营销策划有限公司负担174元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  杜利军二〇二〇年七月二十日书记员  赵晓磊