山东省昌乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0725民初1748号 原告：孙鹏，男，1985年6月17日出生，汉族，住昌乐县。 委托诉讼代理人：赵万忠，山东泰琪律师事务所律师。 被告：张庆德，男，1963年4月4日出生，汉族，住昌乐县。 被告：秦佳，女，1987年7月25日出生，汉族，住昌乐县。 共同委托诉讼代理人：赵同爱，昌乐蓝光法律服务所法律工作者。 原告孙鹏诉被告张庆德、秦佳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙鹏及其委托诉讼代理人赵万忠，被告张庆德、秦佳及其共同委托诉讼代理人赵同爱到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告孙鹏向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告张庆德之间的租赁合同；二、判令两被告返还租赁费及押金186000元，并赔偿损失28800元，计214800元；三、由两被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2019年10月2日，原告与张庆德订立了房屋租赁合同，双方约定张庆德将中国宝石城大厦首层A-019和A-016两套商铺出租给孙鹏，时间自2019年12月1日起至2022年11月30日，每年租金陆万元，押金6000元，租金一次性缴纳，租赁合同订立后，孙鹏让其妻子刘平平向张庆德提供的名为秦佳的账户内分四次转入现金186000元。经了解得知，张庆德、秦福美的16、19号商铺早在2016年12月抵押给了山东昌乐农村商业银行股份有限公司，后银行为实现债权将张庆德、秦福美诉至昌乐县人民法院，昌乐县人民法院于2019年8月22日将查封清单送达了张庆德、秦福美。2019年10月2日，张庆德将19号和16号商铺出租给孙鹏，在订立合同时，既没有书面通知形式告知原告该出租商铺存在抵押和被查封的情况，也没有口头告知，隐瞒了这一重要情况，使原告在不明真相的情况下签订了租赁合同，被告具有明显的欺诈行为。2020年4月6日，张庆德出租给原告的商铺经昌乐县人民法院拍卖，孙鹏和刘平平分别取得了19号商铺和16号商铺的所有权。 原告在向张庆德交付租赁费及押金的时候，张庆德提供了秦佳在中国银行的账户，账号为62×××23。 原告认为被告张庆德在与原告订立租赁合同时没有书面告知原告该商铺存在抵押和被查封的情况，具有明显的欺诈行为，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的抵押人对出租物造成承租人的损失承担赔偿责任。具体到本案，被告出租给原告的出租物已经不存在，合同目的已经不能实现，应该解除双方的租赁合同，张庆德应该退回180000元租赁费及押金6000元并赔偿原告28800元的装修损失。 关于秦佳，由于在原告与张庆德的租赁合同中，秦佳出借了银行账户，其行为违反了中国人民银行人民币银行结算办法第六十五条第一款第三项，存款人使用银行结算账户不得有下列行为(三)出租、出借银行结算账户。第二款、非经营性的存款人有上述所列一至五项行为的，给予警告并处以罚款1000元。依据1991年最高人民法院对江苏省高级人民法院的批复>出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照规定处以罚款，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。同时根据最高人民法院关于适用>若干问题的意见第65条：借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。因此秦佳出借银行账户，应列为共同被告，对张庆德返还186000元及赔偿损失28800元承担连带责任。 综上，原告认为，被告张庆德隐瞒租赁物已经抵押和被查封的事实，租赁物已经被拍卖，造成合同无法履行的事实，对此应该承担全部责任，秦佳出借银行账户，应与张庆德承担连带责任。 被告张庆德辩称：原告要求返还租赁费186000元及押金并赔偿经济损失28800元，共计214800元。该计算数额错误，于法无据。一、答辩人将涉案商铺租赁给原告使用，租赁合同的缔约，没有违背法律规定，更不存在任何欺诈行为。涉案房屋的抵押和查封不影响租赁合同的效力，被告仍然具有房屋的占有使用权，租赁合同是有效的。原告目前仍然合法占有使用该房屋，没有给原告造成损失，不存在赔偿的前提条件。二、物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。涉案商铺原告租赁使用自2019年10月2日至2020年4月6日法院拍卖给原告，实际原告已租赁占有使用六个多月。原告主张全部返还租金及押金，既不符合事实，也不符合法律规定。三、原告主张赔偿损失28800元装修费用，没有事实与法律依据。四、秦佳出借银行账户给答辩人使用，虽违反金融法规规定，应由金融系统处罚，要求答辩人与秦佳承担连带法律责任，没有法律依据。 被告秦佳辩称：原告与张庆德之间因租赁关系发生的经济纠纷与秦佳本人没有任何关系，秦佳出借给张庆德的银行卡号临时使用，是经过原告本人认可，这种借用行为虽然有违金融部门的相关规定，但在现实社会生活中是较有普遍的现象，秦佳既没有占有使用该笔租赁费，也没有参与张庆德与原告之间的租赁事宜，没有获取任何利益，请求依法驳回原告对秦佳的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。确认事实如下：1、2019年10月2日，原告与张庆德订立房屋租赁合同一份，合同对租赁物、租赁时间、租赁费等作出了相关约定。合同约定租赁时间自2019年12月1日至2022年11月30日，租期三年，每年60000元，共计租金180000元，押金6000元，共计186000元。合同签订后，原告于10月2日、10月3日分四次给被告付款186000元，上述款项汇入被告张庆德提供的，经原告认可的秦佳在中国银行的账户62×××23。2、2016年12月26日案涉出租房屋抵押给山东昌乐农村商业银行股份有限公司，2019年8月昌乐法院查封案涉出租房屋，2020年4月6日案涉出租房屋经昌乐法院拍卖成交完毕，本案原告孙鹏竞拍购得了上述案涉房产。 本案争议的焦点：1、原被告签订的租赁合同应否解除。原告认为，被告租赁前隐瞒了案涉房屋的抵押和查封，后被拍卖，构成欺诈行为，现被告出租给原告的出租物已经不存在，合同目的已经不能实现，应该解除双方的租赁合同。本院认为，案涉房屋已经人民法院拍卖，原被告签订的租赁合同已无法履行，合同目的已无法实现，原告要求解除合同，符合相关法律规定，依法支持。2、被告张庆德应返还租赁费数额问题。被告认为，原被告于2019年10月2日签订的协议，租赁费起算时间应从合同签订之日起起算，至2020年4月6日，应扣除6个月租赁费，但原告不予认可。本院认为，原被告虽于2019年10月2日签订租赁合同，但合同明确约定租赁时间自2019年12月1日至2022年11月30日，租期三年，每年60000元，共计租金180000元，押金6000元，应当按合同约定履行，原告实际租赁时间为4个月零6天，该期间的租赁费应予扣除，金额为20986元【（60000/12）*4】+【（60000/365）*6】。3、被告张庆德应否赔偿原告装修费28800元。本院认为，原告孙鹏在租赁房屋合同签订后，为经营珠宝生意需要，对案涉房屋进行了必要的装修，后原告购得该案涉房屋并继续经营珠宝生意，并未因合同解除造成额外损失，原告要求被告赔偿装修损失，无事实依据，不予支持。4、关于被告装修花费14万元的问题。被告认为，案涉房产经山东立德信评估公司评估，该评估说明该商铺的建筑面积的单价及土地的价格，并没有对屋内设施的装饰进行评估，被告在租赁给原告之前已经花费14万元进行装修。本院认为，案涉房屋的评估拍卖是对房屋现状进行的评估拍卖，被告的装修既有依附于房屋上的装修，又有橱柜等移动物品，且是在2014年11月份装修，装修部分如何分割，现有价值多少，被告现有证据不足证明其主张，被告可在补充证据后另行主张。5、关于被告秦佳的连带责任问题。被告秦佳提供账户虽违反相应金融法规，但具体到本案，将租赁费汇入秦佳账户，是原被告共同认可的，且没有证据证明原告因此受到损失或被告秦佳从中获益，原告要求被告秦佳承担连带责任，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，第九十七条，第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告孙鹏与被告张庆德2019年1月2日签订的房屋租赁合同； 二、被告张庆德于判决生效后十日内返还原告孙鹏租赁费及押金165014元； 二、驳回原告孙鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4522元，减半收取2261元，保全费1594元，由被告张庆德负担2961元，原告孙鹏负担894元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  郑希龙 二〇二〇年七月二十三日 书记员  黄文峰