云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初3733号原告（反诉被告）：昆明世博园物业服务有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区穿金路**附**。法定代表人：李建云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨艳，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：李松，男，1978年12月11日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：段艳国，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明世博园物业服务有限公司（以下简称世博园物业公司）诉被告李松租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员彭飞独任审理，于2020年7月15日公开开庭进行了审理，原告世博园物业公司的委托诉讼代理人杨艳、被告李松的委托诉讼代理人段艳国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告世博园物业公司向本院提出诉讼请求：“一、判令被告向原告支付拖欠的租金人民币366950元、水电费人民币36070元，合计金额人民币403020元；二、判令被告自2019年6月1日起，按逾期未支付租金总额日利率的0.5%向原告支付违约金直至清偿之日止；三、判令被告承担本案诉讼费。”事实和理由：2016年6月1日，被告李松租赁原告世博园物业公司位于昆明市，使用面积为660平方米的房屋及房屋内设备用于商业经营。双方约定租赁期限为四年，自2016年6月1日起至2020年5月31日止。租金第一年为人民币150000元，第二年为人民币190000元，第三年和第四年度租金为人民币195700元，分八次支付，租赁期间产生的水、电费由被告自行承担，并约定如不按期缴纳租金被告应按未付租金金额日利率的0.5%向原告支付延期付款利息。被告李松在租赁前期能够按时缴费，但后期开始拖欠、拒付租金和水电费。期间原告多次与被告协商付款事宜，但被告一直以不接电话或其他方式推诿，拒不向原告支付费用。迄今为止，被告李松共拖欠原告租金人民币366950元，水电费人民币36070元，合计人民币403020元。被告的行为严重违反了诚实信用原则，极大损害了原告的权利。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。被告李松辩称：首先，我方认为解除双方租赁协议系原告行为导致，且原告存在欺诈行为。在协议解除后，原告立即将租赁物租赁给第三人，原告从昆明世博所签订的租赁物是用于办公且不能以任何形式转租给第三人，但原告并没有向我方说明该事实且与我方签订了转租协议，综上，导致双方合同解除的原因系原告。其次，原告没有任何证据和事实证明被告欠付其诉请第一项主张的金额，事实上我方欠付原告的租金仅是十万有余，从2018年10月起，原告同意我方陆续在收到营业款情况下进行不同程度支付租金，无须一次性支付租金，此后，被告分六次支付人民币29700元的租金，最后一次支付租金的时间是2019年3月18日，在合同履行期间原告均无提出任何异议，系双方对于合同付款方式的补充口头约定，综上，我方不存在任何违约行为。被告李松作为反诉人提出反诉请求：“1、判令因被反诉人擅自解除《租赁协议》给反诉人造成的损失费用人民币1794155.8元；2、判令被反诉人向反诉人退还多收租赁期间的电费人民币145066元（以上合计人民币1939221.8元）；3、判令被反诉人承担本案本、反诉的全部案件受理费。”事实和理由：2016年5月23日，反诉人与案外人杨丽、肖艳辉签订了一份《转让协议》，约定反诉人受让位于昆明市盘龙区云牛堂餐厅的经营权。此后，反诉人向案外人支付了人民币580000元的转让费并接手该餐厅的运营和管理。2016年6月1日，反诉人与被反诉人就上述餐饮店经营场所的租赁事宜签订了一份《租赁协议》，双方约定位于昆明市盘龙区穿金路765号附1号租赁物的租赁期间为2016年6月1日至2020年5月31日，后反诉人按约定使用该租赁物并缴纳租赁费用。2019年4月1日，被反诉人在合同未到期且未通知反诉人的情况下，擅自将租赁物上锁并处理了反诉人在该场所相关设备设施并将该场所转租给他人，给反诉人造成了巨大损失，致使反诉人的财务已无法取回并造成了转让等相关的直接或间接损失。综上所述，反诉人为维护自身合法权益，依法提起反诉。原告作为被反诉人在反诉中辩称：反诉人称我方擅自解除合同，要求我方赔偿其因此受到的损失缺乏事实及法律依据；反诉人所述的我方将其设备转租给第三人给其造成的损失缺乏事实及法律依据；反诉人要求退还多收的水电费缺乏事实及法律依据，综上请求法院驳回反诉人所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院将结合实际情况及当事人在庭审中的陈述在下文中综合评判。通过庭审，本院依法确认如下案件事实：2016年6月1日，原告世博园物业公司与被告李松签订《租赁协议》一份，约定由被告李松租赁原告世博园物业公司位于昆明市盘龙区穿金路765号附1号，使用面积为660平方米的房屋及房屋内设备用于商业经营，约定租赁期限为四年，自2016年6月1日起至2020年5月31日止。租金第一年为人民币150000元，第二年为人民币190000元，第三年和第四年度租金为人民币195700元。租赁期间产生的水、电费由被告自行承担。并约定如被告未按照约定向原告支付租金的，每逾期一日，被告按应交付租金金额的0.5%向原告支付逾期违约金，若被告逾期30日仍未交付的，原告有权解除本协议。后被告于2016年12月起开始陆续出现拖欠租金的情况。2019年4月1日，原、被告双方解除合同，截至2019年4月1日，被告共拖欠原告租金人民币138633.2元、水费34380元。另查明：1、原、被告解除合同后，原告对被告相应资产进行了留置，原告于2019年11月29日委托云南衡之道房地产土地评估咨询有限公司对所留置的财产进行了评估，评估结论为委托评估的资产市场价值为人民币39964.4元，被告在庭审中对于评估价值提出异议，认为价值过低。2、《租赁协议》中载明的租赁标的物，系原告从案外人昆明世博新区开发建设有限公司处承租。以上事实有原告提交的《租赁协议》、资产评估报告及被告提交的2016-2020年租赁协议予以证明。原告提交的欠费明细，系原告自行制作的计算清单，载明的内容在被告确认后，本院亦予以确认，被告不予确认的，本院将结合其他证据综合判断；原告提交的留置物现状图，因双方对于所留置的资产种类、数量均不能达成一致，故本院不予确认真实性。被告提交的补充协议、收条、原告就餐签单与本案无关，本院不予确认关联性；被告提交的餐厅用品购买收据，缺乏相应消费发票予以证明，本院不予确认关联性；被告提交的照片，本院确认真实性，但不能完整的反映出装修等级及资产的状况，本院不予采信；被告提交的通话录音，因不明确通话双方的真实身份，且通话内容不能证明被告的证明目的，故本院不予采信。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”及第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”在本案中，原、被告签订的《租赁协议》系原、被告真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。关于原告主张的被告拖欠的合同期间的租金人民币138633.2元，双方不持异议，本院予以支持。关于原告主张的要求被告支付解除合同之后的租金，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告主张的被告拖欠的水电费，被告对于其中的电费持有异议，且原告未能举证证明电费产生的依据，故本院对于电费不予支持；被告对于水费的计算不持异议，故本院予以支持。原告主张的逾期违约金，双方在合同中约定的过高，本院支持以人民币138633.2元为基数，按照月利率2%计算逾期违约金，自2019年6月1日起计算至上述款项还清之日止。关于留置物，因双方对于留置物的资产价值争议过大，故无法在本案中一并处理，原、被告双方应就留置物的处理问题另案诉讼。关于反诉人在反诉中提出的关于被反诉人擅自解除合同造成反诉人损失的主张，因反诉人并未举证证明双方签订的《租赁协议》系由被反诉人擅自解除，从本案的事实来看，解除合同应系双方均合意的结果，故本院对于反诉人的该项反诉请求不予支持。关于反诉人提出的要求被反诉人退还多收取电费的主张，因反诉人未能证明被反诉人多收取电费的事实，故本院对于反诉人的该项诉请不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下：一、被告李松于本判决生效之日起十日内支付原告昆明世博园物业服务有限公司租金人民币138633.2元，并以人民币138633.2元为基数支付原告昆明世博园物业服务有限公司自2019年6月1日起计算至上述款项还清之日止的逾期违约金，利率按照月利率2%计算；二、被告李松于本判决生效之日起十日内支付原告昆明世博园物业服务有限公司水费人民币34380元；三、驳回反诉人李松的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7345元由被告李松承担3158.35元，由原告昆明世博园物业服务有限公司承担4186.65元；反诉案件受理费人民币11127元由反诉人李松承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 彭 飞二〇二〇年七月二十七日书记员 李林燕