广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0202民初1726号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行，住所地广西柳州市城中区晨华路**碧桂苑**楼。 负责人：杨大志，该分行行长。 委托诉讼代理人：黄柳军，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易黎明，该行员工。 被告：邹勇军，男，1981年2月5日出生，汉族，户籍地湖南省祁东县。 被告：卢凤榕，女，1983年6月27日出生，壮族，户籍地湖南省祁东县。 被告：柳江县碧桂园房地产开发有限公司，住所地柳州市柳江区拉堡镇兴柳路**兴柳桃源综合楼101商铺,统一社会信用代码9145022135365339XR。 法定代表人：谢伟洲，执行董事。 委托诉讼代理人：卢佩娇，公司员工。 委托诉讼代理人：陈俊，公司员工。 原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行诉被告邹勇军、卢凤榕、柳江县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，于2020年7月6日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行的委托诉讼代理人黄柳军、柳江县碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢佩娇到庭参加诉讼。被告邹勇军、卢凤榕经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。现本案已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告邹勇军、卢凤榕、柳江县碧桂园房地产开发有限公司于2016年9月9日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告邹勇军、卢凤榕偿还借款本金488868.8元；三、被告邹勇军、卢凤榕向原告支付逾期贷款利息5993.56元、罚息92.71元（上述利息、罚息暂计至2020年4月10日，之后的利息、罚息按照《个人购房担保借款合同》约定的利率另计至实际清偿之日止）；四、被告邹勇军、卢凤榕支付律师代理费22770元；五、被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司对上述债务在保证范围内承担连带清偿责任；六、被告不履行上述还款义务时，原告有权以位于柳州市柳江区的抵押房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；七、本案的案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：被告邹勇军因购买房产向原告申请贷款，2016年9月9日，原告与被告邹勇军、卢凤榕、柳江县碧桂园房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告邹勇军向原告借款545000元，借款期限从2016年9月9日起至2036年9月9日，还款方式为等额本息，被告邹勇军、卢凤榕用购买的柳州市柳江区为贷款提供抵押担保，被告卢凤榕为共同还款人,被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司为贷款提供阶段性连带责任保证。2016年9月9日，原告向被告邹勇军指定的账户发放贷款545000元。2017年8月7日，办理了商品房预告登记。原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》第12条约定：当借款人出现违约时，贷款人可采取以下措施进行处理。其中第12.1.1条：对借款人未按本合同约定日期归还贷款本金或者利息的，贷款人有权按本合同第14.13条约定的逾期罚息利率收计罚息，即逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行。罚息自上述行为发生之日起按罚息利率计收，直至清偿全部贷款本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。第12.1.5条：宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，未提用部分取消……。第12.1.7条：按担保合同或担保条款的约定处分抵押财产或质押财产，清偿贷款本息，或依法追索保证人的连带责任。另《个人购房担保借款合同》第六条、第七条、第九条约定：抵押担保、保证担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费……)。同时，该合同第13.8条约定：任何有关本合同的争议，均受贷款人/担保权人所在地人民法院管辖。现被告邹勇军从2019年12月15日起，被告停止偿还贷款，截止2020年4月10日，拖欠贷款本金488868.8元，利息5993.56元、罚息92.71元。经原告多次催索未果，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院支持原告的以上诉请。 柳江县碧桂园房地产开发有限公司辩称：依照协议约定，律师费不承担连带保证责任。我方不承担第五期及以后连带责任。应追索购房者责任及处置被告的房产，不足以偿还的原告才能向我方主张承担责任。原被告同意借款合同涉及原被告义务的均按协议为准。我方与原告签订协议相当于是借款合同的补充及变更。 被告邹勇军、卢凤榕未出庭参加诉讼，在举证期限内也未向本院提交任何证据及书面答辩材料，视为放弃答辩、举证和质证的权利。 围绕诉讼请求，原告在举证期限内提供了个人购房担保借款合同、个人贷款借款凭证、不动产登记证明、结婚证、贷款清单、还款流水、送达地址确认书、委托代理合同、收据等证据，被告提供了按揭业务担保合作协议。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，需结合全案证据和案件事实进行综合认定。 根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院对原告诉称的案件基本事实予以认定。另查明，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%；贷款利率调整方式为按年调整；借款人未按规定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权根据中国人民银行的有关规定计收罚息，对于逾期贷款的罚息率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用构成违约，贷款人有权宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期；借款人在本合同期限内，不能依照合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担。被告邹勇军在《个人购房担保借款合同》的“借款人”、“抵押人”处签字，被告卢凤榕在“共同还款人”、“抵押财产共有人”处签名，被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司在“保证人”处盖章。原告与被告邹勇军于2017年8月7日以邹勇军位于柳州市柳江区X号X室办理了抵押权预告登记。2016年9月9日，原告向被告邹勇军指定的柳江县碧桂园房地产开发有限公司的账户发放贷款545000元。原告作为甲方与被告碧桂园公司作为乙方签订的《按揭业务担保合作协议》约定：对于办理预抵押登记后发放的贷款，在乙方的保证期限内，若购房者未履行借款合同约定并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足以清偿或甲方已履行本协议项下义务但无法处置购房者所购房产，则乙方应立即承担连带清偿责任；第二条约定乙方取得位于柳江县地块的土地使用权，并获准开发兴建柳江碧桂园项目，甲方为该整个项目的住宅及商业用房的购房者提供相关的抵押贷款业务；第十三条第二项约定不管借款合同对甲乙双方的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本如作变更，涉及甲乙双方之间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行。在庭审过程中，原告明确其罚息以逾期的利息作为基数计算。 本院认为，原告提供的证据可以证明涉案《个人购房担保借款合同》是基于原告与三被告的合意而签订，该合同是当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人应依约履行各自义务。原告已依约向被告邹勇军履行了发放贷款的义务，被告邹勇军未按时偿还借款本息构成违约，依照合同约定，原告有权解除合同提前收回全部借款本息，故原告要求解除《个人购房担保借款合同》，要求被告邹勇军偿还借款本金488868.8元，支付利息5993.56元、罚息92.71元（该利息、罚息暂计至2020年4月10日，之后的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》约定另计至实际清偿完毕之日止)有事实和法律依据，本院予以支持。 关于律师代理费的问题。根据合同约定，借款人在《个人购房担保借款合同》有效期内，不能依照合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担，原告还提供了证据委托代理合同及收据予以证实，故原告要求被告支付律师代理费22770元合法有据，本院予以支持。 关于抵押权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，《个人购房担保借款合同》约定的抵押房屋属于物权法第一百八十条第一款第一项规定的建筑物，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，但是原告就该约定抵押房屋只办理了抵押权预告登记，未办理正式抵押权登记，抵押权未设立，故原告主张的抵押权没有事实依据，本院不予支持。 关于被告卢凤榕、碧桂园公司是否应当承担责任的问题。被告卢凤榕在《个人购房担保借款合同》“共同还款人”、“抵押财产共有人”处签名。说明卢凤榕对于该笔借款知情并具有共同承担还款的意思表示，故原告要求被告卢凤榕承担共同清偿责任的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。根据《按揭业务担保合作协议》，被告邹勇军未按时归还借款本息，原告应先处置邹勇军所购房产，处置后仍不足以清偿的，碧桂园公司应立即承担连带清偿责任。该协议明确了项目具体地址及内容，涉案借款用途为该协议项目商品房房贷，故该协议与涉案借款有关联。被告碧桂园公司承担的是附条件生效的连带保证责任，现条件未满足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行与被告邹勇军、卢凤榕、柳江县碧桂园房地产开发有限公司于2016年9月9日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告邹勇军、卢凤榕于本案判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行偿还借款本金488868.8元； 三、被告邹勇军、卢凤榕于本案判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行支付利息5993.56元、罚息92.71元（该利息、罚息暂计至2020年4月10日，之后的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》约定另计至实际清偿完毕之日止)； 四、被告邹勇军、卢凤榕于本案判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行支付律师服务费22770元； 五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取4489元、保全费3109元（原告均已预交），由被告邹勇军、卢凤榕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  许兰珍 二〇二〇年七月十三日 代书记员 唐啸