上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初18668号原告：上海哥小官餐饮有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈家云，执行董事。委托诉讼代理人：姚卫芳，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴晴晴，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海聚为实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：郑永前。第三人：上海新黄浦(集团)有限责任公司，住所地上海市四川中路XXX号法定代表人：周旭民，董事长。委托诉讼代理人：刘杨林。上海哥小官餐饮有限公司(以下简称“哥小官公司”)与上海聚为实业发展有限公司(以下简称“聚为公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，适用普通程序，并依法组成合议庭，分别于2019年9月17日、2020年3月12日、2020年6月28日公开开庭进行了审理。审理中，本院于2019年9月24日依法追加上海新黄浦(集团)有限责任公司(以下简称“新黄浦公司”)为本案第三人参加诉讼。哥小官公司的委托诉讼代理人姚卫芳、裴晴晴，新黄浦公司的委托诉讼代理人刘杨林到庭参加诉讼。聚为公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。哥小官公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认哥小官公司与聚为公司之间签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议书》无效；2、要求聚为公司返还履约保证金人民币20万元(以下均为同种货币)；3、要求聚为公司返还2018年5月至7月的租金354000元；4、要求聚为公司支付律师费损失40000元。事实与理由：2018年5月，聚为公司与哥小官公司签订《房屋租赁合同》，约定聚为公司将本市黄浦区金陵东路XXX号XXX单元房屋(以下简称系争房屋)出租给哥小官公司，租期5年，自2018年5月5日起至2023年5月4日止。租赁期间，聚为公司与系争房屋的产权人新黄浦公司因房屋租赁合同纠纷诉至法院。2018年12月26日上海市黄浦区人民法院作出一审判决，判令聚为公司与新黄浦公司就系争房屋签订的租赁合同于2017年2月9日解除，聚为公司不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2019年4月10日作出驳回聚为公司上诉请求，维持原判的终审判决。因此，聚为公司在与哥小官公司签订租赁合同时，对系争房屋已不享有转租权，故哥小官公司诉至法院，请求判令双方签订的租赁合同无效，并由聚为公司承担相应的责任。审理中，哥小官公司表示2018年5月5日签订租赁合同时，聚为公司出具了一份《函》，承诺聚为公司与新黄浦公司签订的《房屋租赁合同》中明确其可租赁系争房屋至2023年5月4日止，故哥小官公司认为聚为公司享有合法转租权，并与聚为公司签订了《房屋租赁合同》。哥小官公司对于自己的主张提供下列证据：1、《房屋租赁合同》，证明哥小官公司与聚为公司签订的租赁合同约定，租期自2018年5月5日起至2023年5月4日止；2、《合同补充协议书》，证明双方约定月租金为118000元；3、(2017)沪0101民初612号《民事判决书》；4、(2019)沪02民终2591号《民事判决书》；证据3-4证明聚为公司自2017年2月9日起不再具有转租权；5、《房屋租赁合同解除通知》；6、EMS邮件查询截屏；证据5-6证明哥小官公司向聚为公司发出解除租赁合同通知；7、聚为公司与上海打望餐饮有限公司(以下简称打望公司，后更名为哥小官公司)、吴伟明于2014年8月26日签订的《房屋租赁合同》；8、保证金收据；证据7-8证明聚为公司收取了哥小官公司保证金20万元；9、工商信息更名信息，证明打望公司更名为哥小官公司；10、《委托代理合同》；11、律师费发票；证据10-11证明哥小官公司为本案诉讼支付了律师费4万元；12、付款记录及发票，证明哥小官公司向聚为公司支付了2018年5-7月的房屋使用费及水电费用；13、《说明函》(系争房屋现管理单位出具)；14、授权委托证明；15、哥小官公司与新黄浦公司于2019年10月31日签订的《房屋租赁合同》；证据13-15证明新黄浦公司与哥小官公司就系争房屋签订了租赁合同，约定租期5年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止，其中2018年5月5日至2018年5月31日为免租期，哥小官公司向新黄浦公司支付了2018年6-7月的租金以及2019年1月起的租金，2018年8-12月的租金支付至黄浦区人民法院指定账户，并由法院直接划账给新黄浦公司。聚为公司未答辩，亦未提供证据。新黄浦公司辩称，因本案的诉讼请求与新黄浦公司无涉，故新黄浦公司不发表意见，到庭只为陈述事实。新黄浦公司与聚为公司的租赁合同于2018年5月4日届满，哥小官公司应对聚为公司是否具有转租权进行审查，同时，新黄浦公司与聚为公司的租赁合同纠纷于2017年1月提起诉讼，系争房屋所在大楼的租户均知晓该情况。新黄浦公司与哥小官公司就系争房屋已签订了租赁合同，约定租期5年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止，其中2018年5月5日至2018年5月31日为免租期。合同签订后，哥小官公司按约支付租金，其中2018年8-12月的租金，哥小官公司将租金交至上海市黄浦区人民法院，新黄浦公司已通过申请执行取得该笔租金。新黄浦公司未提供证据。对于哥小官公司提供的证据，新黄浦公司对证据3-4、13-15的真实性均无异议；对其余证据，因与新黄浦公司无关，不发表意见。因聚为公司未到庭，本院依法审核了哥小官公司提供的证据原件，对证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但证据5-6与哥小官公司现主张的诉讼请求无涉，故本院对证据5-6不予采信，依法确认证据1-4、7-15对本案的相应事实具有证明效力。本院经审理认定事实如下：一、系争的本市黄浦区金陵东路XXX号XXX-XXX层房屋属于新黄浦公司所有。2008年4月15日，新黄浦公司与聚为公司签订《房屋租赁合同》，聚为公司承租新黄浦公司所有的本市黄浦区金陵东路XXX号XXX-XXX层房屋，建筑面积15058.19平方米(不包含一层中国人寿保险公司租赁的50平方米)；租期自2008年5月5日起至2018年5月4日止；若聚为公司正常履行租赁合同满10年可延续5年租赁期限。合同签订后，聚为公司遂对外进行招商转租。二、2014年2月28日，打望公司向聚为公司支付押金20万元，聚为公司出具收据。三、2014年8月26日，聚为公司(甲方)与案外人打望公司、吴伟明(乙方)签订《房屋租赁合同》，主要内容：乙方租赁系争房屋经营“哥老官美蛙鱼头火锅店”；2、租期自2014年9月1日起至2018年5月4日止；3、履约保证金20万元(相当于两个月租金和物业管理费)，于合同签订后5日内支付。合同签订后，打望公司将2014年2月28日支付的押金20万元作为上述《房屋租赁合同》的履约保证金。四、2014年11月25日，打望公司更名为哥小官公司。五、2017年1月，新黄浦公司以聚为公司欠付租金为由向本院起诉，要求解除与聚为公司签订的《房屋租赁合同》，本院于2018年12月26日作出一审判决，确认新黄浦公司与聚为公司于2008年4月15日签订的《房屋租赁合同》自2017年2月9日起解除；聚为公司应将租赁的本市黄浦区金陵中路XXX号XXX-XXX层房屋返还给新黄浦公司。聚为公司不服，向上海市第二中级人民法院提出上诉，上海市第二中级人民法院于2019年4月10日作出驳回聚为公司上诉请求，维持原判的终审判决。该案诉讼期间，本院依据新黄浦公司的诉讼保全申请，对聚为公司收取的转租租金予以提存，并于2018年8月起向哥小官公司发出《协助执行通知书》，要求哥小官公司将租金交至本院。六、2018年5月，聚为公司(甲方)与哥小官公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，主要内容：1、乙方租赁甲方金陵东路XXX号XXX单元房屋；2、租期5年，自2018年5月5日起至2023年5月4日止；3、乙方应于2014年9月1日向甲方支付履约保证金20万元(相当于两个月租金)，合同终止后，乙方将租赁区域交还甲方，甲方在乙方退场2个月后，确认乙方对甲方无债务责任，且乙方办妥工商营业执照注销或者变更手续，履约保证金无息退还乙方；如乙方依据合同对甲方有需承担责任金额，从履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行支付；如乙方丧失支付能力，甲方无需征得乙方同意，可将履约保证金抵偿乙方应承担责任金额，不足部分甲方有权追偿；乙方不及时办理变更或者注销手续的，甲方有权不予退还保证；4、甲方保证对所述房产标的拥有出租权利，如因甲方与第三方产权纠纷导致乙方无法租赁房屋的，甲方应对乙方损失进行赔偿；5、一方有权提前解除合同而另一方不予配合的，一方通过诉讼途径解除合同时，其合理支出的律师费应当作为乙方损失而有权向另一方索偿。之后，聚为公司(甲方)与哥小官公司(乙方)签订《合同补充协议书》，主要内容：1、鉴于甲方与房屋产权人新黄浦公司有房屋租赁纠纷，甲方对于租赁物业是否享有对外出租的权利处于不确定状态，特订立补充协议；2、原合同中第4.3条修改为乙方在2018年6月2日支付5月份的租赁费11800元，以后租金每月支付一次，每月2日支付上个月租赁费；3、原合同中增加第8.8条，租赁期间甲方应保证租赁物业及其所处商场的附属设施在每日10点至次日凌晨5点中可正常使用，若因甲方原因在该时间段影响乙方正常经营的，乙方可不向甲方支付租赁费。七、2018年7月26日，聚为公司向哥小官公司出具租金发票四张，其中2018年5月租金发票两张，金额分别为10万元、18000元；2018年6月租金发票两张，金额分别为10万元、18000元。2018年8月30日，聚为公司向哥小官公司出具2018年7月租金发票两张，金额分别为10万元、19233元(其中1233元为水电费)。八、2019年5月14日，哥小官公司与案外人北京盈科(上海)律师事务所律师签订《委托代理合同》一份，约定，哥小官公司委托上述律师事务所代理其与聚为公司之间的房屋租赁合同纠纷一案的一审及二审阶段诉讼，哥小官公司应支付律师费用40000元。哥小官公司已按合同约定支付了律师费。九、2019年7月22日，哥小官公司向本院提起诉讼。十、审理中，新黄浦公司的全资子公司案外人上海新黄浦资产管理有限公司于2019年9月26日出具《说明函》一份，主要内容有：新黄浦公司与聚为公司就系争房屋已签订《房屋租赁合同》，租期5年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止，其中2018年5月5日至5月31日为免租期。双方确认2018年5月4日前的租金支付给聚为公司，2018年6月、7月的租金以及2019年1月开始的租金支付给新黄浦公司；2018年8月至12月的租金，哥小官公司已支付至上海市黄浦区人民法院指定账户，新黄浦公司已通过申请执行取得该笔租金。十一、2019年10月31日，新黄浦公司(甲方)与哥小官公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁面积427平方米；租期5年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止。本院认为，依据现行法律及司法解释，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，聚为公司与新黄浦公司的租赁合同虽约定租赁期限至2018年5月4日，且在聚为公司正常履行租赁合同满10年可延续5年租赁期限，但因聚为公司未按约支付租金构成违约，经生效判决确定，双方租赁合同自2017年2月9日起解除，故聚为公司不再享有系争房屋自2017年2月10日起的转租权，现哥小官公司要求确认其与聚为公司签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议书》无效的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。合同被确认无效后，基于合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，合同无效主要是因聚为公司在与新黄浦公司的租赁合同履行过程中违约而造成丧失转租权所致，故聚为公司应当对本案所涉合同无效后果承担相应责任。现哥小官公司就系争房屋与新黄浦公司补签了《房屋租赁合同》，约定租期为2018年6月1日至2023年5月31日，2018年5月5日至5月31日为免租期。合同签订后，哥小官公司按约向新黄浦公司支付了自2018年6月1日起的租金，故聚为公司基于租赁合同收取的哥小官公司自2018年5月至7月的租金，应当返还哥小官公司。根据租赁合同法律关系，保证金应当在合同到期后，由承租方哥小官公司返还房屋给出租方聚为公司，并在双方在结清水电等费用后由聚为公司返还哥小官公司，现由于聚为公司与新黄浦公司的租赁合同被判决解除，聚为公司应当返还房屋(包括哥小官公司承租的系争房屋)给新黄浦公司，而目前新黄浦公司已经与哥小官公司签订了新的房屋租赁合同，故哥小官公司已无需再返还房屋给聚为公司，在此情况下，聚为公司应当将租赁保证金返还给哥小官公司。因聚为公司的原因导致哥小官公司提起本案诉讼，故哥小官公司要求聚为公司支付律师费的诉讼请求，符合合同约定，本院依法支持。聚为公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海哥小官餐饮有限公司与被告上海聚为实业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议书》无效；二、被告上海聚为实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海哥小官餐饮有限公司租赁保证金人民币20万元；三、被告上海聚为实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海哥小官餐饮有限公司2018年5月至2018年7月的租金人民币35.4万元；四、被告上海聚为实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海哥小官餐饮有限公司律师费损失人民币4万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9740元，由被告上海聚为实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 张晓立审 判 员 王巍琦审 判 员 王凌冰二〇二〇年七月三十日法官助理 施 雯书 记 员 施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。