云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终978号上诉人（原审被告）：文山和鑫房地产开发有限公司，住所文山市开化街道振华社区东风路光大广场光大中心**。法定代表人：李涛，执行董事。委托诉讼代理人：陆正敏，云南杨柏王律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：肖发莉，女，1989年2月23日生，汉族，，住文山市委托诉讼代理人：赵影武，云南天信律师事务所执业律师。上诉人文山和鑫房地产开发有限公司（以下简称和鑫公司）与被上诉人肖发莉商品房预售合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院(2019)云2601民初3578号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，并于2020年7月21日组织双方当事人进行法庭调查及调解，和鑫公司的委托诉讼代理人陆正敏、被上诉人肖发莉的委托诉讼代理人赵影武到庭参加诉讼，调解未果。本案现已审理终结。和鑫公司上诉请求：1，请求撤销文山市人民法院所作(2019)云2601民初3578号民事判决，并依法改判；2．本案一、二审诉讼费用由肖发莉承担。事实与理由：1、承诺书签订是因大批商户阻拦、谩骂，和鑫公司在情况紧急威逼下所签，在如此短时间支付如此高赔偿金、违约金，明显跟事实背离，所以该承诺书不能作为本案定案依据。2、承诺书约定的双倍赔偿明显过高，和鑫公司有权请求人民法院予以减少。并且和鑫公司违约原因并不仅仅是和鑫公司单方面造成的，还存在政策、施工方违约、经济不景气等因素。和鑫公司违约给肖发莉造成的实际损失，最多也就是同类型同地段的租房损失或者中国人民银行同期贷款利息，所以，根据公平原则和诚实信用原则请求贵院予以衡量并依法予以减少。肖发莉答辩称，经过文山市住房和城乡建设局的协调，和鑫公司与肖发莉在平等、自愿、协商一致的基础上签订《退款承诺书》，承诺书对双方具有法律约束力。《退款承诺书》完全是因为和鑫公司恶意的行为导致的结果，所以《退款承诺书》中约定的内容合法有效，双方均应当遵守。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，肖发莉有权请求不超过已付购房款一倍的赔偿，和鑫公司自愿签订《退款承诺书》，在《退款承诺书》自愿承诺实付购房金额翻一倍进行支付和赔偿，该承诺完全符合法律的规定，并不存在违约金过高的情形。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持。肖发莉向一审法院起诉请求：1．请求判令和鑫公司双倍退还肖发莉所支付的购房款484474元，同时支付赔偿金57240元（135元/天×212天×2=57240元，从2019年1月30日起暂时计算至2019年7月31日，实际计算至退还全部房款之日），合计541714元；2．判令和鑫公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年5月7日，肖发莉向和鑫公司认购和鑫公司开发建设的文山房屋，房屋总价款410446元。同日，肖发莉向和鑫公司支付购房款222237元，和鑫公司向肖发莉出具了《住宅缴款确认单》和《收据》。2019年6月2日，肖发莉另向和鑫公司支付购房款20000元，和鑫公司向肖发莉出具《收据》予以确认。至此，肖发莉共支付和鑫公司购房款242237元。后因和鑫公司交房不能，双方于2019年7月8日签订《退款承诺书》，和鑫公司承诺于2019年7月8日至2019年7月25日间退还肖发莉购房款242237元，并按实收房款年化率20%进行赔偿，即自2019年1月30日起按135元／天支付赔偿金至实际退款到账日止，若逾期无法支付购房款，和鑫公司构成违约，将按实付购房款金额翻一倍进行支付和赔偿。一审法院认为，肖发莉向和鑫公司认购商品房，并支付了购房款242237元，和鑫公司应诚信地按双方约定，将所购房屋交予肖发莉。因和鑫公司交房不能，双方签订《退款承诺书》，和鑫公司未向本院提交证据证明在作出《退款承诺书》时有受胁迫、受欺诈的情形，故《退款承诺书》系和鑫公司的真实意思表示，和鑫公司应遵循诚实信用原则及时履行承诺。肖发莉主张和鑫公司双倍返还购房款共484474元（已付购房款242237元×2），符合双方约定及合同日的，未违反法律法规规定，且和鑫公司未提交证据证明约定的违约金数额明显高于肖发莉遭受的损失，予以支持。因双倍返还购房款成就的条件是在和鑫公司未于2019年7月25日前退还肖发莉购房款242237元并按实收房款年化率20%进行赔偿，即自2019年1月30日起按135元/天支付赔偿金的条件未成就的情况下才成就的，肖发莉既主张双倍返还购房款，又主张按135元/天支付赔偿金无依据，故对肖发莉主张按135元/天从2019年1月30日起支付赔偿金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、文山和鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还肖发莉购房款，共计484474元；二、驳回肖发莉的其他诉讼请求。案件受理费9220元，由文山和鑫房地产开发有限公司负担7800元，由肖发莉承担1420元。本院二审期间，和鑫公司未向本院提交新证据。肖发莉为证实其辩解，向本院提交《项目二期回购房源明细表》一份，证明和鑫公司隐瞒其出售给肖发莉的2802号房屋属于拆迁安置房的事实。经质证，和鑫公司对证据的三性不认可，没有有关部门的签字盖章。肖发莉与我公司仅是达成了认购，双方并未签订正式的商品房购销合同，不适用最高人民法院审理商品房买卖若干意见的第九条规定。本院认为，和鑫公司虽然对该证据不认可，但在二审庭审中当庭认可了该公司一房二卖的事实，故对于此份证据本院予以采信。经二审审理，对于一审法院认定的法律事实，本院予以确认。另外补充认定“2019年7月8日，和鑫公司出具《承诺书》一份，文山市住房和城乡建设局加盖公章”。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：《退款承诺书》是否有效。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，人民法院审理普通民事二审案件，应当仅仅围绕上诉人提出的上诉请求进行审理。本案中和鑫公司上诉主要有两个方面，一系《退款承诺书》是受胁迫签订的不公平的协议，二是《退款承诺书》中所约定的违约金过高。围绕上述两个主张，首先《退款承诺书》系和鑫公司出具给购房户而形成，和鑫公司主张其是在情况紧急威逼之下所签，但在购房户提起本案诉讼之前，和鑫公司并未提起撤销之诉予以撤销。其次，结合整个诉讼过程来看，和鑫公司之所以出具《退款承诺书》承诺退还购房户支付的购房款并给其自愿附加其他赔偿条件，系和鑫公司一房二卖导致房屋无法交房所致。司法实践中，出卖人一房数卖的情况较为普遍，严重损害了广大买受人的利益，故针对出卖人恶意违约导致合同解除的处理，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项明确规定了出卖人恶意违约行为的惩罚性赔偿责任，即“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。也就是说，出卖人出现一房二卖情况的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款、利息、赔偿损失和不超过购房款一倍的赔偿责任。本案中，和鑫公司将已经由回迁户认购的房屋再次卖给本案购房户，属于上述规定的一房二卖的情形，购房户依法享有不超过购房款一倍的赔偿责任，和鑫公司出具给购房户的《退款承诺书》中自愿给其公司附加的“实付购房款金额翻一倍”的赔偿款并不超过法律给予出卖人一房二卖的惩罚性赔偿责任，现和鑫公司主张该赔偿款过高的，本院不予支持。另外，针对和鑫公司提出与肖发莉并未签订书面的商品房购销合同的问题。本院认为，房屋买卖合同一般情况下应为要式合同，但同时也应受到《中华人民共和国合同法》第三十六条的约束。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，即当事人未采取书面形式签订合同，但一方已经履行主要义务并为对方接受的，该合同成立。本案中双方确认了肖发莉认购房屋的具体房号，肖发莉为此支付了房屋的购房款，和鑫公司因交房不能还向肖发莉出具了针对1栋1单元2802号房屋的《退款承诺书》，双方之间成立房屋买卖合同关系，应当受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整。综上所述，和鑫公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9220.00元，由文山和鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 吴 会审判员 刘 曼审判员 张雯静二〇二〇年七月二十九日书记员 李官耀