湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1456号上诉人（原审被告）：李国进，男，汉族，1969年4月28日出生，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：董清华，女，汉族，1975年12月5日出生，住襄阳市樊城区，系李国进之妻。上诉人（原审被告）被告：董清华，女，汉族，1975年12月5日出生，住襄阳市樊城区汉水嘉苑小区2栋1单元2605。被上诉人（原审原告）：襄阳东铁正新物业管理有限公司，住所地襄阳市樊城区长虹路沃尔玛旁。法定代表人：王拥，该公司董事长。委托诉讼代理人：王峰，湖北隆中律师事务所律师。上诉人李国进、董清华因与被上诉人襄阳东铁正新物业管理有限公司（以下简称东铁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初6079号民事判决，向本院提起上诉，本院于本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，上诉人董清华，上诉人李国进的委托诉讼代理人董清华，被上诉人东铁物业公司的委托诉讼代理人王峰依法接受询问。本案现已审理终结。李国进、董清华上诉请求：请求二审法院撤销一审判决。事实与理由：一、业主从2016年5月入住就认为物业收费不合理，就向东铁物业公司提出了诉求。2017年6月1日，公司客服部通知选出了5明代表参加协商，并印发了通知及填报表格。二、物业管理合同是在上诉人不知道的情况下签名的，没有单列合同书，只是在入住手册中有，合同书应双方各有一份，上诉人也没有合同书。三、2017年12月12日的协商会上，东铁物业公司法定代表人王拥公开表示，2017年-2018年免交物业费，从2019年开始交纳，交一年物业费优惠3个月，直到整个大盘结束，业主不知按什么标准交纳，所以导致至今未缴纳。四、汉水嘉苑共有6个小区，我们是最先交付的还建小区，本小区从交房到现在小区规定要有的功能设施、物业用房，业主用房都没有。东铁物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。东铁物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李国进、董清华支付2017年1月1日至2019年12月31日期间物业管理费4873元及滞纳金4873元。若李国进、董清华逾期不支付上述物业费，还应当按照4873元的日千分之三向东铁物业公司支付滞纳金至付清之日止；2、诉讼费由李国进、董清华承担。一审法院认定事实：2015年6月1日，襄阳东铁正新房地产开发有限公司与东铁物业公司签订《前期物业服务合同》约定襄阳东铁正新房地产开发有限公司选聘东铁物业公司对安置房提供前期物业管理服务事宜等。2015年12月19日，襄阳东铁正新房地产开发有限公司递交《襄阳市协议选聘物业服务企业审批申请书》，针对汉水华城安置房，公告期满投标少于3个，建议协议选聘前期物业服务企业，襄阳市住房保障和房屋管理局房地产市场监管科“同意按规定协议选聘前期物业服务企业”。2016年6月17日，董清华、李国进与东铁物业公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费1.4元每月每平米，地下停车费小轿车200元每月，临时停车3元每小时，前30分钟不得收费。业主须每年12月份交纳下个季度物业管理费。逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交金额3％标准缴纳滞纳金。本合同期限自2015年12月30日起，至业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。根据庭审笔录，李国进、董清华自入住房屋起未缴纳物业费。当事人提供的其他证据与本案缺乏关联性，一审法院不予采纳。一审法院认为，东铁物业公司与董清华、李国进签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。李国进、董清华作为房屋业主，接受东铁物业公司提供的物业服务，应当按照约定支付相应的物业服务费，故东铁物业公司要求李国进、董清华交纳物业服务费自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费诉讼请求成立，一审法院予以支持。一审法院经与东铁物业公司协调，东铁物业公司同意2019年12月31日前计算的物业服务费用，当预测面积和实测面积冲突时，以较小的面积为准。具体数额按照96.63×1.4×36＝4870.152元。李国进、董清华辩称，我未签过物业合同，且并未约定所谓的收费标准，一审法院认为，《前期物业服务合同》中落款有董清华、李国进签名，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。当事人《前期物业服务合同》成立，一审法院不予支持。李国进、董清华辩称，开发商聘用东铁物业公司聘用合同是违法的。物业和开发商是一家，违反法律规定。一审法院认为，根据《物业管理条例》第二十四条规定：投标人少于3个或者住宅规模小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。根据东铁物业公司提供的《襄阳市协议选聘物业服务企业审批申请书》，针对汉水华城安置房，公告期满投标少于3个，建议协议选聘前期物业服务企业，襄阳市住房保障和房屋管理局房地产市场监管科“同意按规定协议选聘前期物业服务企业”，据此，李国进、董清华辩称不成立，一审法院不予支持。李国进、董清华辩称，东铁物业公司强制物业服务，是强迫交易，性质上是侵权；东铁物业公司非法转让业主公摊面积的车位管理费；并未按要求提供物业服务，无权收取物业费，国家规定1平方2.5的绿化你们做到了吗？我们多次要求成立业主委员会，结果没有同意；1号楼后面没有消防通道；国家规定，冬至那天每个房间都要见到阳光，等。一审法院认为上述辩称意见与本案物业服务合同纠纷中物业费的缴纳问题无关，李国进、董清华可另行起诉主张权利。一审法院经与东铁物业公司协商，东铁物业公司同意放弃向李国进、董清华收取滞纳金的诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十四条之规定，判决：李国进、董清华于判决生效之日起十日内支付襄阳东铁正新物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日物业管理费用4870.15元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李国进、董清华负担。二审中，当事人未提交新证据。经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷，根据我国现行法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。该前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。襄阳东铁正新房地产开发有限公司与东铁物业公司签订《前期物业服务合同》的事实清楚，证据充分，本院予以确认。业主李国进、董清华入住前与东铁物业公司签订《前期物业服务合同》，并接受了东铁物业公司提供的物业服务，依法应当缴纳相应的物业服务费用。上诉人称虽然签订了前期物业服务合同，但并不知道合同的具体内容。该理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人称东铁物业公司法定代表人王拥公开表示，2017年-2018年免交物业费，从2019年开始交纳，交一年物业费优惠3个月。上诉人并未提供相关证据，且东铁物业公司也不予认可，该上诉理由本院不予采信。为化解矛盾，本院作了多次调解工作，但因双方当事人各持己见，最终未能形成一致意见。本院认为，东铁物业公司作为物业服务公司要不断提高服务质量，改进工作作风，多沟通多交流，了解业主需求，尽最大力量满足业主的合理诉求，通过实际行动和业主心贴心，形成良好的生态环境。作为业主也要看到东铁物业公司付出的努力和艰辛，多体谅，风物长宜放眼量，没有必要锱铢必较，只有各方当事人同向发展，顺势而为，才能实现和谐的工作和生活环境。综上所述，李国进、董清华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李国进、董清华负担。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二〇二〇年七月十六日书记员 吴加利