山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3709号 上诉人（原审被告）：山东荣兴置业有限公司，住所地：青州市八喜东路（钢材物流园内）。 法定代表人：白国兴，董事长。 委托诉讼代理人：谢保武，山东闻法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠晨昊，山东闻法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴晓华，男，1972年6月17日出生，汉族，住昌乐县。 上诉人山东荣兴置业有限公司（简称荣兴置业公司）因与被上诉人吴晓华确认合同无效纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴晓华向一审法院起诉请求：确认2019年1月28日荣兴置业公司发出的解除合同通知无效，双方继续履行2013年2月25日签订的认购书；本案诉讼费用由荣兴置业公司承担。 一审法院认定事实：2013年2月25日，荣兴置业公司作为甲方、吴晓华作为乙方，双方签订《泰和世家认购书》，约定乙方认购甲方17号楼3单元502号（现为16号楼3单元502室），房屋建筑面积111.06㎡，单价3560元/㎡，总价395374元，折后总价381935元，认购金乙方自愿交纳购房诚意金10000元。2013年3月21日，吴晓华增选17号楼10#车库，总价100000元，总房款为481935元。2013年10月25日，吴晓华交齐首付款124549元，荣兴置业公司出具收款收据一份。 2018年9月6日，荣兴置业公司作出《解除合同通知书》，载明因吴晓华的资金问题一直未办好按揭手续，公司多次联系吴晓华催要按认购书约定缴清相关款项，吴晓华仅支付124549元（含诚意金10000元，最后一次交款时间为2013年9月26日），余款一直未付，根据认购书约定，荣兴置业公司单方面解除认购书将房屋另行出售并不返回购房诚意金，仅无息退还诚意金之外的款项，吴晓华应在收到本通知之日起7日内到荣兴置业公司办理退款手续。同年9月17日，吴晓华向法院提起诉讼，请求确认2018年9月6日荣兴置业公司发出的《解除合同通知书》无效，双方继续履行2013年2月25日签订的《泰和世家认购书》；荣兴置业公司双倍返还认购定金计款2万元。后法院于2018年12月12日作出（2018）鲁0725民初3039号民事判决书，判决荣兴置业公司于2018年9月6日作出的《解除合同通知书》无效；继续履行与吴晓华于2013年2月25日签订的《泰和世家认购书》；驳回吴晓华的其他诉讼请求。 上述判决生效后，2019年1月14日，荣兴置业公司向吴晓华发出《催缴房款通知书》，载明吴晓华在收到其公司通知（2014年3月7日）后，既没有支付全款，也因吴晓华本人原因无法办理按揭贷款，通知吴晓华收到本通知后七日内一次性交清房款，否则视为吴晓华同意解除合同。次日，即2019年1月15日，吴晓华收到该通知，并向荣兴置业公司发出回复函，载明荣兴置业公司不应剥夺其按揭贷款的权利，希望按照认购书履行，在按揭贷款材料被银行拒绝后，再根据银行拒绝贷款通知，在合理时间内一次性交清房款。该回复函荣兴置业公司收到。1月23日，荣兴置业公司再次向吴晓华发出再次催缴房款通知书，载明因吴晓华及其妻子二人多达20余次逾期还贷行为，已形成失信，无法按揭贷款购房，要求吴晓华自收到通知书之日起三日内一次性交清房款，否则视为同意解除合同。吴晓华于次日即1月24日签收该再次催缴房款通知书。1月28日，吴晓华向荣兴置业公司发出回复函，载明1月23日的再次催缴房款通知书已经于1月26日收到，同意一次性交清房款，但因付款方式的变化且数额较大，请求一定合理期限进行筹款，并承诺在2019年2月28日之前付清全部剩余房款。吴晓华发出回复函的当日，即2019年1月28日，荣兴置业公司再次发出《解除通知》，通知吴晓华解除签订的《泰和世家认购书》。吴晓华于次日即2019年1月29日签收，于2019年3月14日提起本案诉讼。 一审法院认为，吴晓华与荣兴置业公司签订的《泰和世家认购书》依法成立，对双方具有法律约束力，双方应按照约定履行自己的义务。双方曾因荣兴置业公司发出的解除合同通知书纠纷诉至法院，法院审理后作出（2018）鲁0725民初3039号民事判决书，判定荣兴置业公司的《解除合同通知书》无效，并继续履行与吴晓华签订的《泰和世家认购书》，该判决现已生效，因此双方应当遵守已经生效的判决书，继续履行双方签订的《泰和世家认购书》。在继续履行过程中，双方又因付款问题再次产生纠纷，根据认购书的内容，双方并未明确付款方式系按揭贷款还是一次性付款，对于该问题双方应当进行协商。在确因吴晓华原因无法办理按揭贷款的情况下，因按揭贷款并不是双方约定的唯一付款方式，双方可以选择另外的付款方式即一次性付款方式。至于付款期限，在没有明确约定的情况下，双方也应协商一致解决。荣兴置业公司在未就付款期限和吴晓华达成协议的前提下，单方限定付款期限并通知对方解除合同，于法无据。如荣兴置业公司认为吴晓华拖延交付房款构成根本违约，可在证据充分时另行主张。因此，法院认定荣兴置业公司于2019年1月28日作出的《解除通知》无效。至于吴晓华主张的继续履行认购书的诉讼请求，已在（2018）鲁0725民初3039号民事判决书中予以支持，不予重复审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告山东荣兴置业有限公司于2019年1月28日作出的《解除通知》无效；二、驳回原告吴晓华的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告山东荣兴置业有限公司负担。 荣兴置业公司上诉请求：《泰和世家认购书》已对房款支付方式和支付期限作出明确约定，双方无需另行协商，吴晓华未按照约定付款已根本违约，荣兴置业公司请求解除合同于法有据，应确认荣兴置业公司于2019年1月28日作出的《解除通知》有效并生效。 吴晓华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，荣兴置业公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审另查明如下事实：《泰和世家认购书》约定的付款方式有两种，一是一次性付款，二是银行按揭付款。《泰和世家认购书》在双方权利义务中同时约定，在签订《商品房预售合同》前，甲方荣兴置业公司正式通知乙方吴晓华，乙方在接到甲方通知后7日内必须交清相关款项；逾期超过7天，则甲方有权解除双方所签订的《泰和世家认购书》，并将乙方定购的房屋另行出售。 本院二审查明的其他事实与一审事实一致。 本院认为，双方签订的《泰和世家认购书》，当事人意思表示真实，不违反法律规定，应为有效合同。该合同履行中双方因房款支付及合同解除问题发生争议，吴晓华曾诉至一审法院，法院作出（2018）鲁0725民初3039号民事判决书，判定荣兴置业公司的《解除合同通知书》无效，并继续履行双方签订的《泰和世家认购书》，该判决现已生效，故双方应当遵守已经生效的判决书，继续履行《泰和世家认购书》。但该认购书继续履行，吴晓华需依约支付房款，一审法院作出上述判决后吴晓华并未积极履行，双方再次因付款问题发生纠纷。双方签订的认购书中明确约定，吴晓华在接到荣兴置业公司正式通知后7日内必须交清相关款项，逾期超过7天，则荣兴置业公司有权解除合同。认购书的上述约定，属于合同的约定解除条款，荣兴置业公司于2019年1月14日通知交清房款后，吴晓华无论采取哪一种付款方式，均应按通知要求的时间内将房款交清，如未予交清，则系违约行为，荣兴置业公司享有合同解除权。吴晓华收到催交房款通知后虽回函提出异议，但荣兴置业公司依约应享有的合同解除权并未消灭，其于2019年1月23日再次通知给予宽限后吴晓华仍未履行付款义务，荣兴置业公司又通知解除合同符合《合同法》的规定，因此，荣兴置业公司于2019年1月28日作出的《解除通知》有效并生效，双方《泰和世家认购书》应予解除，吴晓华的本案请求不能成立，依法不应支持。一审判决认定双方对吴晓华的付款方式及付款期限未作明确约定、认定荣兴置业公司不享有合同解除权，该认定与《泰和世家认购书》的内容相悖、与本案事实不符，本院予以纠正。 综上所述，荣兴置业公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销山东省昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初685号民事判决； 二、确认上诉人山东荣兴置业有限公司于2019年1月28日作出的《解除通知》有效并生效。 一审案件受理费100元，由吴晓华负担。 二审案件受理费100元，由吴晓华负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年七月二十日 书记员  王 旭