呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1716号上诉人（原审被告）：内蒙古丰大房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区****。法定代表人：翟淑静，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴连峰，合星律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇辰，合星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王树萍，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：米珍珍，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓红，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。上诉人内蒙古丰大房地产开发有限责任公司（以下简称丰大公司）因与被上诉人王树萍房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初4813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰大公司上诉请求：1.依法撤销呼和浩特市回民区人民法院作出的（2019）内0103民初4813号民事判决书，改判驳回王树萍的全部诉讼请求。2.本案全部诉讼费由王树萍承担。事实和理由：王树萍一审中诉称，2014年10月30日，双方签订《商品房房屋要约协议书》，协议约定购买丰大公司开发的LOFT新室代项目东楼22号1006号房屋，并已一次性支付要约承诺金440719元。其向法庭提供了《商品房房屋要约协议书》及《收据》佐证上述事实。经庭审一审法院认定事实：丰大公司将案涉房屋抵顶于案外人王某，王某又将该房屋出售于王树萍，丰大公司向王树萍出具《收据》载明收到购房款440719元，以工程款抵顶。继而认定王树萍已实际交付购房款的事实，判令解除合同、丰大公司向王树萍退还购房款。一审认定的事实不符合客观实际，并且王树萍没有对其主张提出有效证据予以证明。第一，丰大公司与案外人王某不存在债权债务或工程承包关系，没有所谓抵顶的基础和事实。同样，丰大公司与王树萍之间也不存在任何可用于抵顶工程款的关系基础。第二，一审中王树萍对其主张的丰大公司将案涉房屋抵顶给案外人王某的事实，未举证证明；对其主张的王某将案涉房屋出售给自己的合同关系及付款事实未举证证明；对其主张的向丰大公司一次性支付要约承诺金440719元的事实，未举证证明。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足，所认定的案件关键事实均没有有效证据证明。故丰大公司对一审判决依法提起上诉以维护自身合法权益，请人民法院依法支持丰大公司的上诉请求。王树萍辩称，丰大公司的上诉请求以及事实和理由不成立，无相关法律和事实依据。王树萍已经与丰大公司签订了相应的合同，并且出具了加盖丰大公司公章的收据，已经确认其收到了相应的购房款。王树萍向一审法院起诉请求：1.解除王树萍与丰大公司签订的《房屋要约协议书》；2.丰大公司退还王树萍要约承诺金440719元；3.丰大公司赔偿王树萍损失246781.25元；4.诉讼费由丰大公司承担。一审法院认定事实：1.丰大公司将位于LOFT新室代项目东楼22号10层1006号房屋抵顶于案外人王某，王某又将该房屋出售于王树萍。2014年10月28日，丰大公司向王树萍出具收据一张，载明：“今收到王树萍交来预收款（由工程款抵）440719元。”2014年10月30日，丰大公司（承诺人、乙方）与王树萍（要约人、甲方）签订商品房房屋要约协议书，约定甲方确定向乙方发出了购买位于LOFT新室代项目东楼22号10层1006号房A1-2户型商品房，建筑面积约62.5平方米的商品房要约。单价为7051.5元/平方米，总房款440719元。甲方选定上述房屋，付款方式为一次性付款，首付比例100%，于签订本协议时向乙方交付要约承诺金440719元。乙方在12个月内通知甲方来商谈商品房买卖合同之条约细则，如不能按期商谈，甲方有权取回所付款项。另甲方在接到乙方通知之日一周内，携本协议书到乙方售楼部签订商品房买卖合同，并按商品房买卖合同之约定交付房款和履行义务；2.房屋要约协议书签订后，丰大公司未与王树萍签订正式的商品房买卖合同，案涉房屋现已出售。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案外人王某将丰大公司抵顶的房屋出售给了王树萍，丰大公司就抵顶房屋与王树萍重新签订了房屋要约协议书。丰大公司与王树萍签订房屋要约协议书并为王树萍出具收据且收据中明确载明款项来源为抵顶，该行为应当视为丰大公司对案外人王某将已抵顶房屋再次出售给王树萍的一种确认，至此王树萍、丰大公司之间形成新的房屋买卖合同法律关系，且双方签订的房屋要约协议书合法有效，故丰大公司应当按照房屋要约协议书的约定履行义务。现丰大公司不愿与王树萍签订正式的房屋买卖合同且案涉房屋已出售于他人，王树萍的合同目的不能实现，且丰大公司也同意解除与王树萍签订的协议书，故对于王树萍要求解除房屋要约协议书的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故对于王树萍诉请要求丰大公司退还王树萍要约承诺金440719元的诉讼请求，予以支持。对于王树萍主张的损失，因王树萍未提供相应证据予以佐证，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除王树萍与丰大公司签订的房屋要约协议书；二、丰大公司于本判决生效后十日内一次性给付王树萍房款440719元；三、驳回王树萍的其它诉讼请求。案件受理费减半收取计5430元，由王树萍负担1470元，由丰大公司负担3960元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、丰大公司与王树萍之间是否存在房屋买卖合同关系；二、一审判决解除双方签订的《商品房房屋要约协议书》、丰大公司给付王树萍房款有无事实和法律依据。针对第一个争议焦点，丰大公司上诉主张其与案外人王某不存在债权债务关系，其亦没有向王某抵顶工程款，王树萍就案涉房屋未向丰大公司支付承诺金440719元，但王树萍提交的王树萍与丰大公司于2014年10月30日签订的《商品房房屋要约协议书》中针对案涉房屋的坐落、面积、付款方式、房屋总价款等均作出了明确的约定，丰大公司在合同落款处加盖有丰大公司合同专用章，故丰大公司与王树萍签订的《商品房房屋要约协议书》系双方真实意思表示。另外，丰大公司于2014年10月28日向王树萍出具了加盖有丰大公司财务专用章的收据，且在“交来”处明确写明“预收款（由工程款抵）”，收据中写明的金额440719元亦能与《商品房房屋要约协议书》约定的房屋价款相对应，故王树萍陈述的事实与其所提交的证据已经形成完整的证据链条，足以证明王树萍与丰大公司之间形成了合法有效的房屋买卖合同关系。丰大公司的上诉主张不具有事实和法律依据，本院不予支持。针对第二个争议焦点，鉴于丰大公司与王树萍之间已经形成了合法有效的房屋买卖合同关系，现案涉房屋已经出售给第三人，王树萍购买房屋的合同目的无法实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，王树萍有权请求解除合同，丰大公司应当依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定将案涉房款440719元退还王树萍。综上所述，丰大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7910元，由内蒙古丰大房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡世杰审判员 姜 怡审判员 张蒙江二〇二〇年七月二十七日法官助理 董 丽书记员 宋晓昂