山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0785民初2091号 原告（反诉被告）：尚先春。 委托诉讼代理人：李成涛 被告（反诉原告）：陈伟宏 委托诉讼代理人：张美芳 被告：陈维田 原告尚先春与被告陈伟宏、陈维田租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，被告陈伟宏提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李成涛，被告陈伟宏、委托诉讼代理人张美芳，被告陈维田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的租赁合同；2、判令被告退还原告租金36000元，赔偿违约金10000元、损失30260元；3、诉讼费由被告承担。 事实与理由：原、被告于2018年9月29日签订了场地租赁合同，原告租赁被告在块，租赁期限为10年，约定前5年每年的租金为36000元，每年一交，后5年租金根据市场价格由双方协商。约定由原告负责平整场地，被告保证租赁场地无其他任何纠纷，保证租赁期间正常使用，若出现影响原告正常使用的情形，由被告承担违约责任并赔偿损失。合同签订后原告将第一年的租金36000元交付给了被告陈伟宏,并且投入人力、物力对租赁场地进行了平整，支出各项费用30260元。原告对租赁场地施工过程中部分村民对场地使用权提出诉求，进行干扰和阻挠，并到柏城镇政府投诉，村委及镇政府干部亦制止原告使用租赁土地，致使原告无法再继续使用该租赁场地，合同目的无法实现。后经原告核实，该租赁场地使用权存在争议，被告无权将该场地出租且无法解决该争议。原、被告多次协商未果，特具状起诉。 被告陈伟宏辩称，原、被告于2018年9月29日签订了场地租赁合同，约定原告租赁被告的场地，租赁期限为5年，而非原告主张的10年。该租赁土地的使用权无任何纠纷，也从未有人对该土地使用权提出异议。原告租赁该场地经营混凝土预制件达不到环保要求，致其合同目的不能实现。合同目的不能实现的原因在原告，与被告土地使用权无关。涉案土地是被告通过合法途径流转取得的，有合法、齐备的土地租赁合同及土地流转合同。原告未按合同约定向被告支付次年的租金，应当依约支付，并支付违约金。 被告陈维田的答辩意见同被告陈维宏。 反诉原告陈伟宏向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告的租赁合同；2、判令反诉被告支付2019年9月以后的租金36000元，并支付违约金10000元；3、判令反诉被告对租赁土地进行平整、恢复原状，或给付相应费用30000元。 事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年9月29日签订租赁合同，反诉原告将位于高密市宗出租给反诉被告，租赁期限为5年，每年租金36000元，于每年的9月1日前预交下一年度的租金。到期前反诉原告多次打电话催交，反诉被告以种种理由拖延。因反诉被告违约责任在先，将建筑垃圾堆放在场地内，严重影响土地的正常使用，反诉被告理应将该土地恢复原状或赔偿反诉原告恢复原状所需费用30000元，并向反诉原告支付违约金10000元，租金36000元。 反诉被告辩称，双方签订合同后，反诉被告向反诉原告支付了租赁费，并为后期的生产作业对该宗土地进行平整，在平整和修建过程中，柏城镇单家庄村的村民经常前来干扰和阻挠，反诉被告才得知该宗土地存在众多纠纷未解决，单家庄村部分村民自2016年起就涉案土地向有关部门上访。根据合同的约定，反诉原告应当保证租赁土地无纠纷，但反诉原告并未如实告知反诉被告该宗土地存在纠纷的事实，致使反诉被告不能实现租赁土地进行生产作业的目的，反诉被告为平整土地及进行必要的修整支付的费用难以收回。反诉原告违约在先，未能按照合同约定保证租赁土地无纠纷，从而导致租赁合同不能继续履行，反诉原告的反诉请求无事实与法律依据，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了以下证据：1、原、被告签订的场地租赁合同；2、户名为杜瑞芬的中国农业银行银行卡交易明细清单；3、收款收据及微信转账截图。被告提交了以下证据：1、原、被告签订的场地租赁合同；2、案外人李善滨与高密市民委员会签订的土地租赁合同、二被告与李善滨签订的土地（转让）流转合同；3、短信聊天截图。经质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性无异议，主张租赁期限应为5年，而非原告主张的10年；被告对原告提交的证据3的真实性不认可，主张即使真实存在，亦与本案无关。原告对被告提交的证据1的真实性无异议，主张租赁期限应为10年，而非5年；对被告提交的证据2，原告主张与本案无关；原告对被告提交的证据3的真实性不予认可。经审查本院认为，原告提交的证据1、2，被告提交的证据1、2真实、合法，与本案有关联，对本案事实具有证明力，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认。原告提交的证据3及被告提交的证据3真实性无法认定，本院不予确认。 通过原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年3月20日，案外人李善滨作为乙方，与作为甲方的高密市民委员会签订土地租赁合同，约定甲方将坐落于村后胶高路（晏子路）西侧的土地20亩（南北长144米，东西长93米）租赁给乙方使用，租赁期限为50年，自2001年3月20日至2051年3月20日，在合同期限内该土地可部分或全部流转。双方约定，甲方应在乙方建厂期间协助乙方搞好治安，防止村民对乙方无理取闹，若须办理相关手续，甲方无偿协助乙方办理，所有费用由乙方承担。 2011年10月8日，被告陈伟宏、陈维田作为乙方，与作为甲方的案外人李善滨签订土地（转让）流转合同，约定甲方将承包的坐落于高密市北、胶高路（晏子路）以西的土地20亩流转给乙方，该土地南北长144米、东西长93米。土地使用权期限为50年，自2001年3月20日至2051年3月20日，合同期限内可部分或或全部流转。双方约定，甲方转让土地承包权和经营权必须经发包方同意并盖章，在本合同生效后，甲方终止与发包方的承包关系，其一切权利随之转移给乙方。甲方于2001年3月20日与村委会签订的《土地租赁合同》作为附件，是本合同的补充条款，与本合同同具法律效力。高密市民委员会作为鉴证单位在该合同上加盖印章。二被告受让该土地后出租给他人经营过车辆维修、作为沙场堆放过沙石。 2018年9月29日，被告陈伟宏、陈维田作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的原告尚先春签订场地租赁合同，约定甲方将其合法所有的位于高密市宗（即二被告于2011年10月8日受让的上述土地）租赁给乙方使用，租赁期限为10年，自2018年10月1日起至2028年10月1日止。原来的维修车辆场地必须维持场地的现状、规模和范围，不准调动，不属于本合同的租赁范围。双方约定，租金及支付方式为每年租金36000元，一年一交，签订合同之日交纳第一年的费用，以后每年的交款日期为每年的9月1日，5年后租金根据市场价格作作出调整，双方协商。双方约定，甲方出租的场地现有房屋4间及汽车维修场地和部分树木，由乙方负责平整场地，乙方承租后，自行建设厂房，手续由乙方自行办理，与甲方无关。合同到期后，厂房由乙方自行处理，能拆除的予以拆除。甲方应保证出租的场地无其他纠纷，保证乙方租赁期间的正常使用，若出现影响乙方使用的情形由甲方承担相应违约责任，并赔偿乙方损失。甲方不得提前解除合同，乙方应当及时交纳租金。甲、乙双方中任一方违约，应当向守约方支付违约金1万元，并赔偿损失。 2018年10月2日，原告通过杜瑞芬的中国农业银行账户向被告陈伟宏转账支付了租赁费36000元，并对租赁土地进行了平整，在租赁土地上铺垫沙石修筑了南北方向平行的两条路，在租赁土地北侧挖了一眼大口井，原告主张支出30260元，并提供了收款收据15份及部分微信转账截图。原告主张其租赁该土地的目的是在该土地上经营混凝土预制件，其在建预制件厂期间该土地所属的高密市部分村民干扰并阻挠原告施工建设，柏城镇政府工作人员及柏城镇单家庄村委的干部亦前往阻止原告施工，故与被告协商解除合同，并要求被告返还租赁费、赔偿损失。被告主张其于2011年10月8日受让涉案土地后种植了部分树木，租赁给他人存放沙石和维修车辆，后存放沙石和维修车辆的人不再使用该土地后，将除沙场、维修厂之外的土地租赁给原告，原告拟在租赁土地上经营预制件，但未办理环保手续。 本案审理期间，根据原告的申请，本院从高密市柏城镇党委政府调取了部分柏城镇单家庄村村民的上访材料。该村部分村民于2016年10月反映陈维田非法侵占村民土地，并在该土地上违章建造楼房，要求归还土地；部分村民反映陈维田侵占村民承包地毁坏农田扩充沙场。根据原告的申请，郭华伟出庭作证，其陈述与尚先春系同事，与陈维田邻村居住，彼此比较熟悉，其得知陈维田在本村有空闲的土地，该土地原来存放沙石。尚先春与其拟合作租赁该土地经营预制件，其与尚先春共同找到陈维田协商租赁该土地，后尚先春与陈伟宏、陈维田签订了涉案租赁合同，陈伟宏、陈维田表示该土地无纠纷，可以在该土地上经营预制件。尚先春在平整土地过程中，柏城镇单家庄村的三名村民主张该部分租赁土地系他们的承包地，不让尚先春租用，后陈维田答应给协调关系。期间，柏城镇政府工作人员及单家庄村的村委干部均到场制止尚先春施工，并称该土地使用权存在纠纷。尚先春对租赁土地进行平整，并在该土地上修路、挖槽过程中遭到阻止后，便退出该租赁场地。 另查明，原告租用涉案土地拟经营预制件不成后退出场地，后被告在该土地除原告修建的两条路之外的土地上种植了树木及农作物。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级人民政府登记造册、核发证书，确认建设用地使用权。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。涉案土地系农民集体所有用于种植的土地，原、被告签订的以经营预制件为目的的合同违反了土地管理法律法规的规定，应为无效合同，对此双方均存在过错，被告理应返还原告所支付的租赁费。根据双方的过错程度以及本案的实际情况，原告对涉案土地平整等所支付的费用应有原告自行承担，涉案土地恢复原状的费用应由被告承担。原告要求被告赔偿违约金10000元、赔偿损失30260元以及被告要求原告支付次年租赁费36000元、赔偿违约金10000元、支付恢复土地原状的费用30000元均无事实与法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告陈伟宏、陈维田返还原告尚先春租金36000元，于判决生效起十日内付清； 二、驳回原告的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告陈伟宏的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1706元，减半收取853元，由原告负担503元，被告负担350元；反诉案件受理费850元，由反诉原告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  张勤昱 二〇二年七月十六日 书记员  李文文