云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初1117号原告：云南鼎宏商业运营管理有限公司。住所：云南省昆明市嵩明职教基地文林路6号领袖知识城售楼部。法定代表人：简姚楠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱志林，系云南勇旭律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：李丹，女，1986年8月23日生，汉族，住址：四川省兴文县。委托诉讼代理人：张茂森，男，1982年9月15日生，汉族，住址：四川省泸县，代理权限为特别授权代理，系被告李丹配偶。原告云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“云南鼎宏公司”）与被告李丹合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告云南鼎宏公司委托诉讼代理人朱志林、被告李丹委托诉讼代理人张茂森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年8月21日，原告与被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于领秀知识城商业项目A-2-80号的商铺，该商铺建筑面积为44.48平方米，租赁期限自2019年8月20日至2021年8月19日，其中装修期1个月（自2019年8月20日至2019年9月19日），免租期1个月（自2019年9月20日至2019年10月19日），若被告实际租赁该商铺的时间少于原合同约定的租赁期限，原告有权要求被告按照租赁保证金的数额向原告支付装修期的商铺占用使用费，并按合同终止前最后三个月应交的月平均租金向原告支付营运免租期内的租金。被告按照先交租金后使用的方式预付了三个月租金，每期租金为三个月一付，并于每次缴费周期开始5日前支付该期租金。第一个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为人民币85元/平方米/月、即每月3780.8元，第二个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为人民币93.5元/平方米/月，即每月4158.88元。合同签订后，原告将商铺按约交由被告进行使用，但是在租赁期间，被告却存在逾期缴纳租金的违约行为。原告多次催讨，但被告一直未积极处理。为维护原告的合法权益，特向法院起诉,请求判令：一、解除原被告2019年8月21日签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》；二、由被告支付原告自2020年1月20日至2020年4月3日的租金9199.95元；三、由被告向原告支付免租期租金3780.8元，装修期商铺占用使用费7561.6元，合计11342.4元；四、由被告支付原告违约金、预期利益损失13610.88元；五、由被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告变更第四项诉讼请求为：由被告支付原告违约金、预期利益损失11342.4元。被告辩称：1、原告在签订合同时对被告存在欺诈的行为。原告在签订合同前大肆向被告等承租商户宣传，邻近的汇尔佳商场因为消防不符合要求，即将关闭。从而给被告等商户造成了附近的消费者即将无处购物，将不得不到原告的商场购物的假象。原告的行为严重误导了被告等人的签约行为，原告严重违法民事法律关系中的诚实信用原则，被告首先向法院正式提出撤销受欺诈签订的该合同；2、新冠疫情系不可抗力，原告无权主张新冠疫情期间的租金。今年春节后，武汉发生了新冠病毒，云南省人民政府也启动了一级响应的紧急政策。在省政府启动一级响应预案期间，省政府明令禁止商场等人员有可能密集聚集场所开门营业，此事的发生系不可抗力，被告应积极响应政府的号召减免租金，同国家共渡时艰，但原告不顾国家的明令禁止，为了一己私利，在商场没有实际开业的情况下，向原告索要所谓的租金，理应不能得到法院的支持；3、原告无权主张装修商铺期间的占用费7561.6元。即使按照原告的租金计算方法和计算依据，该房屋的月租金为3780.8元。合同3.1.1条明确约定该房屋的装修期仅为30天，不知原告所主张的7561.6元装修商铺使用费7561.6元是如何计算出来的；4、原告无权主张所谓的预期期间的利益损失。被告认为原告只能主张合同的直接损失，现原告提出的13610.88元的间接损失，于法无据；5、原告在被告违约的情况下未能及时采取适当的措施防止损失的扩大，无权要求被告赔偿扩大的损失。原告于2020年1月7日向被告下发通知，认定被告自2019年12月25日就违约停业，并同时引用租赁合同第12条的规定，认为原告有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第119条规定，即使被告违约，但原告没有及时采取措施减少自身的损失，也无权就2020年1月11日以后的损失要求被告赔偿。原告针对其诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，欲证明原告主体适格；二、被告身份证复印件，欲证明被告主体适格。三、领秀知识城商业项目商铺租赁合同，欲证明被告与原告签订《商铺租赁合同》约定被告承租原告的A-2-80的商铺销售服装，租期2年，自2019年8月20日至2021年8月19日；四、收据、催营业通知、快递单、合同解除通知、快递单，欲证明被告自2019年12月25日起未营业，且逾期未缴纳租金，已经违反合同约定，因此，原告按照合同约定租面通知被告解除合同。经质证，被告认为：对第一、二、四组证据没有异议；对第三组证据的真实性没有意见，是我们双方签订的。被告针对其答辩主张，向本院提交了如下证据：一、关于催办A区A-2-80号商户LI女装营业的通知，欲证明该合同已经解除，就不用向原告后续的租金；2、收据，欲证明被告于2019年8月6日向原告交付7561.6元租赁诚意金的事实，诚意金到至今没有退还给被告的事实；3、收据，欲证明被告向原告支付自2019年10月20日至2020年1月19日租金11342.4元的事实。经质证，原告认为：对第一组证据三性没有异议，与原告提交的证据一致；对第二组证据三性没有异议，被告支付7561.6元是双方合同约定的保证金；对第三组证据11342.4元是第一期约定的租金。上述证据经过举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据予以综合分析后认定。经审理，本院确认如下法律事实：2019年8月21日，原告云南鼎宏公司（甲方）与被告李丹（乙方）自愿签订《领袖知识城商业项目商铺租赁合同》，合同第2.1条约定：甲方出租给乙方的商铺为坐落在“领秀知识城”商业项目Ａ-2-80号的商铺；合同第3.1.1条约定：在乙方实际租满租赁期限的前提下，甲方给予乙方自商铺交付日起30日的装修期……；合同第3.1.2条约定：若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限，甲方有权要求乙方支付免租期内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额；合同第3.2.1条约定：甲方给予乙方从装修期届满之次日起1个月的营运免租期……若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方按原合同终止前最后三个月应交的月平均租金向甲方支付营运免租期内的租金；合同第3.3.1条约定：租赁期限暂定自2019年8月20日至2021年8月19日；合同第4.1.1条约定：第一个租赁年度的月固定租金为3780.8元，…；合同第5.1.1.1条约定：乙方应于合同签订之日起5日内，向甲方支付租赁保证金7561.6元……；合同第12.3条约定：有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权依照本合同第17.2相关约定追究乙方违约责任：……合同12.3.14条约定：除本合同约定的终止本合同的情形外，乙方擅自提前终止本合同；合同第17.2条约定：因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）甲方均不予退还，如乙方未缴纳保证金、押金的，则乙方应按本合同约定保证金、押金之数额向甲方支付违约金。且甲方有权要求乙方补付免租期内所免去的所有租金；合同第17.3条约定：在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金；合同第21.1条约定：本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或者联络应以书面形式按下述地址发出……乙方（收件方）：李丹，地址：四川省兴文县。合同签订后，被告按约于2019年8月6日向原告缴纳了租赁保证金7561.6元，并缴纳了2019年10月20日至2020年1月19日的租金11342.4元。2019年11月20日，因被告经营长期出于亏损状态，在未与原告协商一致的情况下，关闭商铺未再营业。2020年1月7日，原告向被告发出《关于催办Ａ区Ａ-2-80号商户“ＬＩ女装”营业的通知》，要求被告于2020年1月11日准时营业，并告知被告逾期开业，原告享有依合同约定解除合同的权利及保留追究违约责任的权利。该通知于当日寄出，收件人为被告，收件地址与合同约定被告地址一致。2020年4月3日，原告向被告发出《关于解除的通知》，通知表明：根据合同约定，贵方租金以每三个月为一个缴费周期且应于该周期的首月5日前支付该租金，即贵方应于2020年1月15日前缴纳2020年1月20日至2020年4月19日租金11324.4元，截止2020年4月3日，已逾期缴纳租金80天。但至今，仍未缴纳租金。贵方的行为已经违反《领袖知识城商业项目商铺租赁合同》之约定……，我司有权单方解除合同并追究贵方违约责任。自此通知发出之日起，我司将正式与贵方解除《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》。该通知于当日寄出，收件人为被告，收件地址与合同被告地址一致。庭审中，被告同意解除双方签订的《领袖知识城商业项目商铺租赁合同》。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对原告主张解除原、被告2019年8月21日签订的《领秀知识城项目商铺租赁合同》的诉讼请求，本院认为，被告在未与原告协商一致的情况下，自2019年11月20日起不再经营涉案商铺，该行为有违租赁合同之约定，构成违约，符合原告单方解除《领秀知识城项目商铺租赁合同》的约定，且被告同意解除双方签订的《领秀知识城项目商铺租赁合同》，故本院对原告的该项诉讼予以支持。对原告主张由被告支付自2020年1月20日至2020年4月3日的租金9199.95元的诉讼请求，本院认为，原告于2020年1月7日向被告发出《关于催办A区A-2-80号商户“LI女装”营业的通知》，要求被告于2020年1月11日准时营业，但期限届满后至2020年4月3日被告也未继续经营涉案商铺，且原告于2019年11月20日起未继续经营涉案商铺原因系长期出于亏损状态，故原告应采取适当措施防止损失的扩大，但原告自2019年11月20日起未采取有效措施防止损失扩大，故本院对原告主张自2020年1月20日至2020年4月3日的租金的诉讼请求不予支持。被告在承租期限内退租，违反租赁合同约定，构成违约。因该违约行为，根据约定原告得以适用不再退还保证金和要求被告按约定支付装修期、免租期租金的约定。对原告主张由被告支付免租期租金3780.8元的诉讼请求，本院认为，双方约定的免租期为1个月，被告应按原合同终止前最后三个月应交的月平均租金向原告支付营运免租期内的租金，结合租赁期间双方约定的月固定租金为3780.8元，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对原告主张由被告支付装修期商铺占用使用费7561.6元的诉讼请求，双方约定装修期为30天，装修期占用使用费根据合同约定按保证金（即7561.6元）标准计算，现原告主张按合同约定保证金支付，本院认为，该约定明显高于原告的实际损失，故本院参照第一个租赁年度月固定租金3780.8元，支持由被告向原告支付原告装修期租金为3780.8元。对原告主张由被告支付违约金、预期利益损失11342.4元的诉讼请求，根据《领袖知识城商业项目商铺租赁合同》第17.3条约定：在合同期内，被告逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金，本院认为，双方约定的违约金过高，现原告未提供证据证实被告的违约行为给原告造成的实际损失，结合被告已向原告支付截止2020年1月19日的租金，故本院酌情支持违约金按以装修期及免租期的租金7561.6元为基数，支付自2020年1月20日起止该笔租金付清之日止的按月利率1%计算。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告云南鼎宏商业运营管理有限公司与被告李丹签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》解除；二、由被告李丹于本判决生效之日起十日内向原告云南鼎宏商业运营管理有限公司支付装修期及免租期租金合计7561.6元，并以租金7561.6元为基数，支付自2020年1月20日起至该租金付清之日止按月利率1%计算的违约金；三、驳回原告云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费654元，减半收取327元，由原告云南鼎宏商业运营管理有限公司承担227元，由被告李丹承担100元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员  杨劲松二〇二〇年七月十六日书记员  李美玲