浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初10574号 原告：郑州麦茶德餐饮管理有限公司（统一社会信用代码为）。住所地：河南省郑州市。 法定代表人：曹玉志，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李亚杰，河南大务律师事务所律师。 被告：宁波云隆进出口有限公司（统一社会信用代码为91330204799535232Y）。住所地：浙江省宁波市鄞州区。 法定代表人：陈辉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金学忠，浙江亿站律师事务所律师。 被告：麦科（宁波）磁业有限公司（统一社会信用代码为913302127843152456）。住所地：浙江省宁波市鄞州。 法定代表人：周怀申，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐海霞，浙江正清和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董亚红，浙江正清和律师事务所律师。 原告郑州麦茶德餐饮管理有限公司（以下简称麦茶德公司）为与被告宁波云隆进出口有限公司（以下简称云隆公司）、麦科（宁波）磁业有限公司（以下简称麦科公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月8日向本院起诉，本院于同日立案受理。麦茶德公司变更诉讼请求后请求判决：一、确认麦茶德公司与云隆公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月31日解除；二、云隆公司返还麦茶德公司押金2万元，并支付违约金12万元、损害赔偿金6万元；三、麦科公司对云隆公司的上述付款义务承担连带责任。本案审理中，当事人要求庭外和解45天，本院予以准许，但和解未果。在简易审法定三个月审理期限届满前，双方当事人一致同意继续适用简易程序审理，为此经本院院长批准，延长本案审理期限三个月。后因案情复杂，转为普通程序审理。另本案经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。 被告云隆公司答辩称：一、其在转租涉案房屋时是经过麦科公司常驻代表同意的，并不违反麦科公司与云隆公司之间关于不得转租的约定。麦科公司与云隆公司、麦茶德公司在一个办公楼办公，经常见面打招呼，麦科公司没有理由不知道转租的事实。麦茶德公司与云隆公司之间的租赁关系合法有效。二、麦科公司从2019年5月31日开始，拿着未经云隆公司认可的退租意向书，积极行动，雇佣众多保安，又是张贴公告，又是断网、锁门，单方违约，应当承担相应违约责任。三、2019年5月28日，麦科公司邀请云隆公司法定代表人陈辉和宁波市鄞州云隆商业管理有限公司法定代表人苏传波一起共同洽谈云隆公司意欲中止继续租赁房屋事宜，并打算由宁波市鄞州云隆商业管理有限公司接管剩余的7年租期。三方有过承诺，即使云隆公司退出，也是协商一致退出，而不是单方违约擅自退租。何况云隆公司已支付租金至2019年6月30日。麦科公司自2019年5月31日起擅自锁门、断网的行为，无论对麦茶德公司，还是对云隆公司，都涉及严重违约。云隆公司没有任何侵害麦茶德公司的违约行为，不需要向麦茶德公司承担房屋无法继续租赁的违约责任。四、麦茶德公司要求赔偿6万元的经济损失，缺乏事实和法律依据。综上，请求法院驳回麦茶德公司对云隆公司的诉讼请求。 被告麦科公司答辩称：一、其与麦茶德公司之间不存在租赁合同法律关系，麦茶德公司要求麦科公司支付违约金，没有法律依据。二、麦茶德公司向云隆公司租赁房屋的情况未告知麦科公司，麦科公司亦未同意云隆公司转租房屋，麦茶德公司亦未向麦科公司支付任何费用，根据合同相对性原则，麦茶德公司向麦科公司主张权利，没有法律依据。三、麦科公司与云隆公司在双方租赁合同中明确约定云隆公司不得将所租房屋转租给他人，麦科公司自始至终均未认可云隆公司的转租行为。四、云隆公司于2019年5月28日向麦科公司申请提前解除租赁合同，麦科公司于同年5月31日回复同意解除租赁合同，故麦科公司收回所出租房屋具有法律依据。综上，请求法院驳回麦茶德公司对麦科公司的诉讼请求。 本院查明的事实如下： 2016年7月1日，麦科公司将其位于宁波市鄞州区金谷中路西399号的厂房、办公楼（包括1号车间第3-4层、2号车间第3层、4号车间第1层、调试测试生产楼1-5层、办公楼北面通道，建筑面积为7005.80平方米）出租给云隆公司用于办公和展厅使用，租赁期限为10年，即自2016年10月1日起至2026年9月30日止，2016年7月1日至同年9月30日为装修免租期；云隆公司在租赁期间，不得转租、转借、转让、抵押、出卖物业，出现以上行为的属无效，且云隆公司应承担相关法律责任和赔偿，并承担一切发生的法律费用，等等。 2017年10月14日，云隆公司将上述厂房、办公楼中的部分房屋转租给麦茶德公司，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定云隆公司将位于宁波市鄞州区××路××号××南门，西门位于宁波市鄞州区××路××号××云隆国际的建筑面积为600平方米的房屋出租给麦茶德公司办公使用，租赁期限为3年，即自2017年12月1日起至2020年11月30日止，2017年10月14日至同年11月30日为装修免租期；租金为24万元／年，租金的税费由麦茶德公司承担（包括3元／平方米／月的物业费）；租金按每三个月为一期支付，先付后用，首期租金6万元于2017年10月20日前支付，以后每期租金提前10天支付；押金为2万元，如之前预付过定金，定金自动转为押金；租期内的水电费等费用据实结算，由麦茶德公司按缴费单据数额直接向云隆公司缴纳；净水器的维修保养费用由麦茶德公司自行承担；云隆公司应确定对所出租房屋享有出租的权利，云隆公司应向麦茶德公司出示房屋所有权证或有权出租的合法证明；云隆公司必须向麦茶德公司提供公司注册所需要的该房屋所关联的资料和证件，如房屋所有权证复印件、产权人身份证复印件等；任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，如云隆公司违约，违约金按照装修费分摊计付，租赁第一年计付18万元，第二年计付12万元，第三年计付6万元；如麦茶德公司违约，则按三个月的房租计付违约金6万元，等等。合同签订前的2017年10月9日，麦茶德公司向云隆公司支付了定金2万元（合同签订后转为押金）。2017年12月1日至2019年5月31日期间的租金合计36万元，麦茶德公司已付清。 上述《房屋租赁合同》签订后，云隆公司于2017年11月2日假意其将成立子公司即浙江峻峰泰富生物科技有限公司需办理工商注册为由，要求麦科公司在一份《租赁协议》上盖章，麦科公司给予了盖章，但浙江峻峰泰富生物科技有限公司实际并未成立。 2019年5月28日，麦科公司法定代表人周怀申、云隆公司法定代表人陈辉就房屋租赁事宜进行了磋商，期间陈辉出具一份字据，载明：云隆公司因战略调整需另移地方办公，决定将所租房屋提前归还给麦科公司，提前解除合同。2019年5月31日，麦科公司向云隆公司发送《房屋租赁收回通告》，载明：“宁波云隆进出口有限公司为了经营需要向麦科(宁波)磁业有限公司求租办公经营场所，并于2016年7月01日签订了《租赁合同》，出租面积7005.8平方米，其中(1号车间第3-4层，2号车间第3层，4号车间第1层，调试测试生产楼1-5层，包括办公楼北面通道)租赁用途为:办公和展厅，不得擅自改作它用，合同规定，乙方宁波云隆进出口有限公司在租赁期间，不得转租、转借、转让、抵押、出卖物业等，租赁期间为10年，现因乙方宁波云隆进出口有限公司在合同履行过程中，由于经营战略调整等原因，决定把办公场所提前退还给麦科(宁波)磁业有限公司，并于2019年5月28日以书面形式向甲方麦科(宁波)磁业有限公司提出申请，甲方麦科(宁波)磁业有限公司现按《租赁合同》违约条款处理，提前解除《租赁合同》。”麦科公司将上述通告等张贴在厂区大门口，后不允许麦茶德公司等次承租人进入厂区，并限定云隆公司于2019年6月30日前腾空搬离。 以上事实，由原告麦茶德公司提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁收回通告》、《租赁协议》、银行转账凭证及被告麦科公司提交的《厂房租赁合同》、房屋所有权证、国有土地使用证、云隆公司法定代表人陈辉出具的字据、《情况说明》等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：麦茶德公司与云隆公司签订的涉案《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约全面履行。麦茶德公司已依约向云隆公司支付了约定之押金、租金，云隆公司有义务保障麦茶德公司能正常使用约定之租赁物，但云隆公司却在2019年5月31日与房东麦科公司解除了房屋租赁合同关系或发生了争议纠纷，致使次承租人麦茶德公司不能再租用合同约定之租赁物，合同目的已无法实现，故双方签订的涉案《房屋租赁合同》于同日可视为已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，云隆公司已收取的押金应当返还给麦茶德公司。根据合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加；合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以调整适当减少。麦茶德公司既主张违约金，同时又主张损害赔偿金，认为其除了装修损失外，还有经营损失。但麦茶德公司对其经营损失未举证证明之，云隆公司亦不认可，故麦茶德公司诉请要求云隆公司增加支付损害赔偿金6万元，缺乏依据，本院不予支持。另云隆公司指出麦茶德公司已实际租赁使用涉案房屋一年半，合同约定之违约金应作相应调整。因麦茶德公司确实已实际租赁使用涉案房屋一年半，故本院据实调整为由云隆公司承担违约金9万元。如有证据证明麦茶德公司另有水电费等费用未结清，云隆公司在履行上述押金、违约金支付义务时可依法行使抵销权。根据合同相对性原则，本案合同解除后，相关合同责任应由合同相对方云隆公司来承担，麦茶德公司认为麦科公司应当承担连带责任的主张，缺乏依据，本院不予采纳。综上，本院认定涉案《房屋租赁合同》于2019年5月31日已解除，对云隆公司提出的诉讼请求中要求麦茶德公司返还押金2万元、支付违约金9万元的部分，予以支持；对其余部分诉讼请求，则不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告郑州麦茶德餐饮管理有限公司与被告宁波云隆进出口有限公司于2017年10月14日签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月31日解除； 二、限被告宁波云隆进出口有限公司于本判决生效后三日内返还原告郑州麦茶德餐饮管理有限公司押金2万元； 三、限被告宁波云隆进出口有限公司于本判决生效后三日内支付原告郑州麦茶德餐饮管理有限公司违约金9万元； 四、驳回原告郑州麦茶德餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费4300元，由原告郑州麦茶德餐饮管理有限公司负担1800元，由被告宁波云隆进出口有限公司负担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  刘志刚 人民陪审员  周雪良 人民陪审员  胡根世 二〇二〇年七月八日 书 记 员  邓晓敏