福建省南安市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0583执异23号 案外人（异议人）蔡金将，男，1980年3月3日出生，汉族，住福建省晋江市。 案外人（异议人）蔡志星，男，1955年5月26日出生，汉族，住福建省晋江市。 申请执行人潘大春，男，1964年10月22日出生，汉族，住福建省厦门市。 被执行人福建省泉州市兴隆陶瓷有限公司，住所地福建省南安市官桥镇岭兜工业区，统一社会信用代码：91350500611873177M。 法定代表人张强国。 被执行人蔡琼丽，女，1961年5月12日出生，汉族，住福建省泉州市。 被执行人张强国，男，1959年7月27日出生，汉族，住福建省泉州市。 被执行人张金锋，男，1987年4月26日出生，汉族，住福建省泉州市。 本院在执行申请执行人潘大春与被执行人福建省泉州市兴隆陶瓷有限公司、蔡琼丽、张强国、张金锋民间借贷纠纷一案中，案外人蔡金将、蔡志星向本院提出执行异议，请求本院立即停止对登记在蔡琼丽名下的址在南安市房产（房产证号：3X××X7、3X××X8）的执行，并解除对该房产的查封、拍卖等强制执行措施。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人蔡金将、蔡志星称，异议人蔡志星与蔡金将系父子关系，蔡琼丽因资金需要，自2014年其多次向异议人借款，截至2016年1月1日，蔡琼丽尚欠异议人借款本息人民币1732656元未偿还。因蔡琼丽无力偿还所借款项，2016年1月1日异议人与蔡琼丽签订编号为20160101的《房屋转让合同》一份，约定蔡琼丽将其名下坐落于南安市官桥镇福官南路XXX室、XXX室、XXX室房产以转让总价格人民币壹佰伍拾万元整转让给异议人，该转让款由蔡琼丽所欠异议人的借款本息人民币1732656元直接抵扣，抵扣后尚欠异议人的款项人民币232656元应于该宗房屋权属证书可交付（银行解押）时支付。合同签订当日，蔡琼丽将上述房产及钥匙交付给了异议人。因上述房屋在合同签订前抵押给银行办理借贷抵押登记，且房产证交由银行收执，异议人多次催促蔡琼丽尽快办理过户手续，2016年3月，异议人与蔡琼丽办理了房屋存量房转移登记手续。在办理完过户手续等待出证的过程中，南安法院查封了上述房产。异议人认为，异议人与蔡琼丽签订《房屋转让合同》时间是在涉案房屋被法院查封之前，且异议人已支付完涉案房屋的转让款，也已实际占有该房屋，异议人对未办理过户手续不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，法院查封、扣押、冻结上述房产是错误的。综上，异议人是案外人，法院将异议人的财产予以执行，明显错误。为维护异议人的合法权益，请求法院立即停止对登记在蔡琼丽名下的址在南安市房产（房产证号：3X××X7、3X××X8）的执行，并解除对该房产的查封、拍卖等强制执行措施。 经审查查明，本院依据已经发生法律效力的福建省南安市人民法院(2016)闽0583民初2772号民事判决书，于2017年1月10日向被执行人福建省泉州市兴隆陶瓷有限公司、蔡琼丽、张强国、张金锋发出执行通知书，责令被执行人福建省泉州市兴隆陶瓷有限公司、蔡琼丽、张强国、张金锋立即支付给申请执行人潘大春借款人民币125万元及利息（利息自2016年3月22日起至实际还款之日止，按月利率1.5%计算），并加倍支付迟延履行期间的债务利息，同时缴纳案件受理费人民币8025元、执行费人民币14900元，但被执行人福建省泉州市兴隆陶瓷有限公司、蔡琼丽、张强国、张金锋未履行生效法律文书确定的义务。 经查，被执行人蔡琼丽名下有位于南安市房产［房产证号分别为：3X××X7、3X××X8］。本院依法于2017年1月18日作出（2017）闽0583执208号执行裁定书，本院于2017年2月10日到南安市不动产登记中心对该房产进行查封。本院依法于2018年6月17日作出（2018）闽0583执恢758号执行裁定书，本院于2019年4月8日到南安市不动产登记中心对该房产进行继续查封。本院依法于2019年5月7日作出（2018）闽0583执恢758号之一执行裁定，裁定：拍卖被执行人蔡琼丽名下的址在南安市的房产（房产证号：3X××X7、3X××X8）。案外人蔡金将、蔡志星于2019年6月19日向本院提出书面执行异议，请求本院立即停止对登记在蔡琼丽名下的址在南安市房产（房产证号：3X××X7、3X××X8）的执行，并解除对该房产的查封、拍卖等强制执行措施。同时提供身份证、《房屋转让合同》、存款明细帐、水费、物业费缴费凭证等证据（详见证据清单）证明。 另查明，2016年1月1日，案外人蔡金将、蔡志星与蔡琼丽签订编号为20160101的《房屋转让合同》一份，约定：蔡琼丽将其名下坐落于南安市官桥镇福官南路XXX室、XXX室、XXX室房产以转让总价格人民币壹佰伍拾万元整转让给蔡金将、蔡志星，该转让款由蔡琼丽所欠案外人的借款本息人民币1732656元直接抵扣，抵扣后尚欠案外人的款项人民币232656元应于该宗房屋权属证书可交付（银行解押）时支付。合同签订当日，蔡琼丽将上述房产及钥匙交付给了案外人。上述房屋在合同签订前已抵押给银行，并办理抵押登记，2016年3月，案外人与蔡琼丽办理了房屋存量房转移登记手续。在办理完过户手续等待出证的过程中，本院查封了上述房产。 本院认为，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人蔡金将、蔡志星对登记在被执行人蔡琼丽名下的前述不动产提出异议要求排除执行的，应提供证据证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有不动产、非因买受人自身原因未办理过户登记、已支付全部价款或按照合同约定支付部分价并将剩余借款按照法院要求交付执行等。本案中，案外人蔡金将、蔡志星与蔡琼丽之间的法律关系，并非买卖合同关系，而是借款合同关系，二者之间签订《房屋转让合同》的行为是以物抵债行为，且该房产未办理过户登记。案外人依据现有证据而对讼争房产主张的权益不足以排除人民法院的强制执行，其异议主张应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人蔡金将、蔡志星的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  吴泗谷 审判员  苏锦裕 审判员  潘阿瑶 二〇二〇年七月十日 书记员  陈晓文 附本案的法律的条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院《关于适用的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。