盘锦市双台子区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1102民初766号 原告：盘锦天沅和物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区庆华社区锦湖花园小区业主会所。 法定代表人：郭辉元，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马养海，逄晓昀，该公司员工。 被告：张云，男，1970年12月8日出生，汉族，北京鸿冠达科贸有限公司法人，住辽宁省盘锦市双台子区。 原告盘锦天沅和物业管理有限公司（以下简称“天沅和物业”）与被告张云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天沅和物业的委托诉讼代理人马养海、逄晓昀、被告张云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告盘锦天沅和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费、电梯费共计4，305.90元；2、被告承担滞纳金500.00元；3、案件受理费由被告承担。 事实与理由：2013年4月2日，盘锦渤海物业管理有限公司与被告签订物业管理及协议书（2015年12月20日盘锦市天力房地产开发有限公司与盘锦渤海物业管理有限公司双方终止服务合同，详见《终止前期物业服务合同协议》、《水榭春城、锦湖花园项目变更服务企业的说明》。2015年12月30日盘锦市天力房地产开发有限公司与我公司签订了前期物业服务合同），原告为被告提供了物业管理及服务，被告应按照每月每平方1.30元向原告支付物业服务费、每月40.00元支付电梯使用费，被告家房屋总面积为113.24平。协议生效后原告按照约定向被告提供了物业管理及服务，但被告却未依约定向原告支付物业服务费。现被告已拖欠2018年5月至2020年4月共计23个月的物业服务费3，385.90，电梯使用费920.00元，共计4，305.90元，滞纳金已达上限500.00元。原告多次催要均遭被告无理拒绝，原告无奈诉至贵院，恳请贵院维护其合法权益。 被告张云辩称，一、本人于2012年9月25日在水榭春城购买其产权房屋，原告所陈述的2013年4月2日渤海物业与被告签订的物业管理与协议书以及《终止前期物业合同协议》我不知道，原告需出示双方签字的服务合同的原件；二、原告所述2015年12月30日原告为被告提供了物业管理及服务与事实不符。我本人与原告并没有商品房物业服务合同，所以此物业公司无任何权力与理由要求我支付物业费与其他费用。在我入住5年来，我所缴纳的物业费是盘锦渤海物业管理公司锦湖项目部收取的，请求法院要求原告提供原告与被告物业服务合同双方签字的协议书的原件，提供开发商(天力公司)终止前期物业(渤海物业)服务合同协议的主管部门(住建局)的提交申请与审批文件的原件，并同时要出示，盘锦双台子区住房和城乡建设局以及过半数业主同意水榭春城小区更换物业公司的审批文件的原件,以及业主们的联名签字,同意的信件的原件。如果原告天沅和物业没有经过有关政府部门审批文件原件与过半数业主的联名签字认可，此物业没有任何理由与资格来水榭春城小区非法收费,我们业主有足够证据证明天沅和物业是天力房产公司非法更换的；三、原告没有收取物业费1.30元每平方的物价局与房管局的定价与审批文件,属于非法收费。原告说2015年12月30日盘锦天力房地产开发有限公司与他们签订了前期物业服务合同,原告为被告提供了物业管理及服务,那么被告要求原告拿出前期物业公司(盘锦渤海物业管理公司)每平方米1.30元的物业服务费的物价局与房管局的审批文件的原件,批准原告按1.30元/平方收取费用,并且提供你方继续按1.30元/平方的物价局的审批的文件原件;四、2017年1月份我家的车库被水淹泡了,车库内存放用于春节用的礼品:海鲜、肉、皮鞋等，造成价值1万多元的损失,物业当时承诺以免去物业费方式作为赔偿,可已经免除当年的物业费,其余的至今未给解决、赔付。车库漏水处至今没给修复；五、车库内通风系统物业根本不开机,造成车库存放物品长期长毛腐烂、有异味。给我造成一定的经济损失,找物业物业不管；六、物业随便在我车库门前开了一条通道方便大家出入小区,但没有设置任何警示与防护设施,增加我车辆出入车库的危险性,我与车库保安反映多次,至今没有解决;七、我家房屋墙体多处开裂,窗户透风,卫生间瓷砖爆裂,我与家人多次请求物业帮我联系开发商与建筑方予以维修。可至今没有见到任何人来维修,物业没有给我任何答复(物业有责任与义务帮我业主联系开发商与建筑商)；八、物业对我家用电存在多收费现象,我认为物业没有权力收取我们电费,电费应由国家电业部门直接收取,可物业一直在催要,而且没有正规收取电费票据,催缴单上没有任何单位的公章，被告要求必须出示有关供电部门的委托合同原件与正规票据；九、由于上述情况物业没有给予我任何解决方式与答复我只有缓交物业费,等待我们双方的结果时,物业把我家出入小区(大门、入户门、电梯)的卡扣全部停了,造成了我进不去小区、进不了单元、乘坐不了电梯。我家上有老,下有小,我本人还残疾,全家出行只能步行梯上下楼,我认为物业这种残酷的行为与做法,给我全家造成极大的伤害。这种非法野蛮手段、为所欲为,严重损害了我一位业主的自由利益与权益(卡扣至今没有给开通)；十、我认为(也是水榭春城所有业主的呼声),我们物业单位严重的失职不做为,没有认真管理与负责任(小区的外来人员进入管控、公共设施的养护、修护、公共区域的卫生、消防通道、车库室内外的通风系统不开机)等没有做到尽职尽责,很好的服务于业主。十一、原告必须举证证明多次催要均遭被告无理拒绝的证明,被告从来没接到物业工作人员催要物业费并没有多次无理拒绝的场景与言语,这是严重的诬蔑。依据上述情况与事实：1、开发商无权单独终止物业合同,同时民商法规定,选聘物业公司必须由半数以上业主且面积过半数业主同意，这是作为更换物业公司的必备条件、首要因素，开发商不能代表小区全体业主行使权利,这是物权法的强制性规定,物业合同为国务院法定合同,任何人和行政部门都无权更换；2、原告与被告没有任何服务合同,被告对于原告的一切经营程序不清楚,原告也没有给被告做到任何服务,被告认为原告起诉一案不能成立,请法院驳回；3、被告并没有拒交或不交物业服务费,只是因为我与物业单位之间存在一定的纠纷。物业应为我服务的问题没有解决答复，如果物业单位把以上问题给予我解决答复处理我一定把物业费交给补上,其余费用我不承担，恳请贵院维护我合法权益。综上,依据《城市新建住宅管理办法》、我国物权法规定,按照权力义务一致性的原则,物业公司履行服务管理义务,业主按约定缴纳物业费,业主在物业公司未履行约定义务时，业主才有权拒绝其履行要求的决定。请求依法公正裁判。 庭审中原告向法庭提交入住通知单、盘锦渤海物业管理有限公司的《前期物业管理服务协议》、《水榭春城、锦湖花园项目变更物业服务企业的说明》、《终止前期物业服务合同协议》、《前期物业服务合同》、物业服务工作日记以支持其诉讼主张，被告向法庭提交了《盘锦市双台子区政府办公室依申请公开政府信息告知书》、盘锦市住房和城乡建设局《关于等材料信息公开的情况说明》、盘锦市发展和改革委员会《依申请公开政府信息告知书》、电费催缴通知单以支持其答辩理由，以上证据经庭审出示、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并连同当事人陈述在卷为凭。 经审理查明，被告张云系水榭春城小区A7-2-1204室业主，房屋建筑面积113.24平方米。2013年4月2日，被告与盘锦渤海物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，由盘锦渤海物业管理有限公司为其提供物业管理服务，双方约定住宅每月每平方米1.30元，电梯使用费每月40.00元，如逾期未缴纳从逾期之日其按每天0.5‰交纳违约金。2015年12月20日盘锦天力房地产开发有限公司与盘锦渤海物业管理有限公司签订《终止前期物业服务合同协议》，约定双方终止服务合同，并进行了水榭春城小区物业资料移交。后盘锦天力房地产开发有限公司与原告盘锦天沅和物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为水榭春城小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅每月每平方米1.30元，电梯使用费每月40.00元，未能按时足额缴纳物业服务费，应按每日3‰最高上限500.00元的标准支付违约金。此后被告如期交纳了2013年至2018年4月的物业费、电梯费，2018年5月至2020年4月期间，被告欠物业费、电梯费共计4，305.88元（113.24平方米×1.30元/月/平方米×23个月+40.00元/月×23个月）未缴纳，故原告诉至法院。 本院认为，本案被告虽未与原告签订书面的物业服务合同，但原告受建设单位盘锦市天力房地产开发有限公司委托，多年来一直为被告所在小区提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，被告接受原告服务，并以原告所提出的每平方米每月1.30元的单价缴纳了从2015年至2018年4月的物业费、电梯费，双方均应当遵循诚实信用的原则按照约定行使权利，并履行相应的义务，故对于原告要求被告支付物业费、电梯费的诉讼请求，本院予以支持。被告对盘锦市天力房地产开发有限公司选定的物业服务公司有异议，应依法行使身为业主的权益，而截至起诉前，被告所在小区尚未出现业主委员会与业主大会依法选聘的第三方物业服务企业。根据法律规定，当事人提出诉讼请求所依据的事实以及反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以支持其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。被告庭审中提出物业公司服务不到位等答辩意见，但被告提供的证据不足以支持其答辩理由，故本院对其抗辩不予采信。被告称原告存在违规收电费的情况，被告可向相关部门进行反应，因原告诉求并不包括电费，故本院不予处理。原告从事物业服务行业，应致力于提高自身服务质量，其在处理本案物业服务问题时与被告沟通不畅，行为存在一定瑕疵，故原告主张滞纳金500.00元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下： 一、被告张云于本判决生效后十五日内给付原告盘锦天沅和物业管理有限公司物业服务费以及电梯费合计4，305.88元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告盘锦天沅和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告张云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。 审判员 金 钊 二〇二〇年七月三十日 书记员 刘维斯