杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初10542号 原告：浙江省测绘大队，住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇三墩街92号。 负责人：姚真法。 委托诉讼代理人：李忠真，浙江天册律师事务所律师。 被告：方东俏，男，1968年11月21日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 原告浙江省测绘大队与被告方东俏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案，依法适用普通程序于2020年5月20日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人李忠真、被告方东俏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告间的事实房屋租赁合同在2016年11月29日通知解除；2、确认被告在事实房屋租赁合同解除后继续占有使用原告房屋水电的行为，是非法侵占原告国有资产；3、要求被告支付实际租赁及侵占原告房屋期间所欠的房租、房屋使用费、水电费共计6451.05元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是原告退休职工方殿里之子。2000年6月1日被告与原告签订了《租房协议》，约定被告租赁原告位于杭州市西湖区××号××宿舍××平方米，厨房8.5平方米，合计24.5平方米。2008年6月1日，被告与原告又续签订了一份《浙江省测绘大队租房合同》，约定租期自2008年6月1日至2009年5月31日。两次租房合同都规定被告必须按时交清房租水电费，并特别规定“在租用期间遇到特殊情况，乙方必须无条件退出租房，按时搬迁”。同年8月7日，原告根据被告的申请，为其出具了申请经济适用房的证明，被告承诺申请到经济适用房之后，将不再续租上述租赁房屋，退还原告。然而被告在分得经济适用房之后没有退还租房，反而在合同租期届满后，继续占用着原告的房屋，并要求将承租的房屋由1间变更为2间，面积由24.5平方米增加到48.9平方米继续承租，考虑到被告的实际情况，原告最终同意继续出租房屋给被告，但由于多种原因，双方没有再签书面的《租房合同》，多年来一直维持着事实上的房屋租赁合同关系。另外在后期的合同履行过程中，被告没有完全履行按时交清房租水电费的规定，存在不履行交付房租、水电费的违约行为。2016年10月初，原告发现出租给被告的房屋局部出现墙体开裂等险情，立即委托浙江科鉴检测校准有限公司进行使用安全性评估。2016年10月25日，浙江科鉴检测校准有限公司出具了2016-ＪＧ668号《房屋结构评估报告》，得出的结论是Ｄ级危房。在确定评估结论后，原告于2016年11月29日向被告送达了《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，并在出租房上同时张贴了“危房”告示和《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，要求被告在2016年12月31日前搬离其承租的房屋，终止双方存在的事实房屋租赁合同关系。然而被告拒绝原告的多次督促和警告，一直拖延不搬，不仅对他自己的人身财产安全构成威胁，更严重地妨害了原告对危房实施排险改造的相关工作。无奈原告据实上报政府部门，为此杭州市三墩镇人民政府于2017年2月17日、4月16日两次下发了《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，要求原告必须在2017年4月30日前完成卸紫桥30号房屋内现有住户的腾房搬离工作。但由于被告拒绝搬离，以致造成原告一直无法完成危房腾退搬离、排险改造等工作。直到2019年11月18日，原告危房被地方政府实施排险强拆为止。截至到2019年11月17日，被告尚欠原告房租、房屋使用费、水电费共计6451.05元没有支付。在出租房屋被评估为Ｄ级危房、被告以自己的行为表明不履行主要债务的情况下，原告通知被告搬离房屋终止合同，这既符合《租房合同》中的特别约定，也符合《合同法》第九十四条第（二）款的规定，原告与被告间的房屋租赁合同应在搬离通知送达时解除。然而被告拒绝搬离原告房屋，继续侵占使用原告的房屋水电，直至2019年11月18日原告房屋被依法强拆为止，其行为明显是非法侵占原告国有资产。为维护原告的合法权益，现对被告提起诉讼，望贵院依法判准如上诉讼请求。 被告辩称：我是1989年顶替我父亲把户口从开化老家迁入原告集体户口内的。1996年，原告把我安排入住卸紫桥30号院内一间不足10平米的房子；2000年又调换了一下，并和原告签了租房协议，面积变成24.5平方米。后来家庭成员扩大，父母也一起同住，原有的空间以难以维持家庭日常生活。在不影响左邻右舍的前提下从原有房屋的前方空地又另建了一间厨房和一个卫生间，面积也从24.5平方米增加到48.5平方米。这和原告所述有所不同，可以在法庭当面对质。至于原告提出的诉讼请求，一、二两点都不成立，在租房协议中是有一条“遇到特殊情况无条件搬离”。请问原告什么是特殊情况，“水灾”“火灾”算吧，D级危房能算吗？卸紫桥30号边上有很多D级危房(公租房)都是先安置后搬离，大家有目共睹。另外，我还想问原告，我们院内8户人家有2户由原告安置，我和其他住房共计5户却要求无条件搬离，大家的租房协议都一样的，为什么要区别对待，难道我父亲不够格吗？我父亲在职期间曾担任过分队队长，也是一名共产党员，工作任劳任怨，也是为单位作出贡献的人，现在有老年痴呆，需要人照顾，卸紫桥30号是我父亲在杭州的唯一住处。现在面临拆迁，原告不但不解决，而且还一纸诉状告到法院，要求无条件搬离，就因为人际关系不一样，处置方法也不一样，这样的单位领导称职吗？而且在法院审理期间。基于以上劣迹，原告没有理由单方面终止事实上的租房协议。至于原告所说拖欠房租水电费一事，必须澄清这是由原告自己造成的。在2013年之前，原告都按时上门，抄取水电费，开具收据，现金收取。但是在这之后，从未再上门收取一次。直到2017年，房子要拆迁了才临时起草了一份各年度的水、电、房费用，这和我的实际数据相差甚远，连房费都不对，更何况水电费，如若原告能出示一份明细的清单，我肯定会及时缴纳应该缴纳的费用。关于卸紫桥30号这块地皮是城镇住宅用地，70年代造的公共住房，费用是0.8/m2(按三墩镇房管所价格定的)地皮属于房管所，产权是2017年才划给原告。2016年底，原告在得知该处房屋已在政府的拆迁范围内，是卸紫家园4期农居房项目用地，就找来鉴定机构，认证是D级危房，在没有和住户协商的情况下，要求无条件搬离，借政府之力于2019年11月18日被强行拆除。在此过程中，给本人和家属造成了极大的伤害，这严重违反杭州市拆迁管理法规规定，也给社会造成了一定的负面影响。本院(2018)浙1006民初5410号民事裁定书，明确告知涉案房屋系原告为照顾职工而分房由被告家人居住，属于单位内部分房纠纷，这足以证明本人及家人在卸紫桥30号享有合法的居住权，有权享受杭州市的拆迁政策。总之，原告的第一、二项诉请不成立；第三项诉请房租水电费，本人要求原告按杭州市拆迁规定把住户的赔偿问题先解决，再议水电房费一事，望贵院能依法处理，以维护我的合法权益。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：不动产权证，租房合同，水电费催缴通知、水电费报表及收据，房屋结构评估报告，搬迁通知，照片，函件，房屋照片，民事裁定书，历月电费明细、历月水费明细、历年欠房费、水费明细表；案外人的租房合同，审批表等。 被告未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求所提交的上述证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院结合当事人在审理中的陈述在以下内容中予以认定处理。 根据上述证据，结合审理中当事人的陈述，本院认定案件事实如下： （一）2000年6月1日，原告（作为甲方、出租方）、被告（作为乙方、承租方）签订《租房协议》，约定，甲方卸紫桥平房1间16平方米、厨房8.5平方米，合计24.5平方米从2000年6月1日起出租给乙方住居等内容。此后，被告向原告支付租金、缴纳水电费，双方正常履行合同。 2008年6月1日，双方续签《浙江省测绘大队租房合同》，约定，甲方同意将卸紫桥平房16平方米、厨房8.5平方米，合计24.5平方米租给乙方，租住时间从2008年6月1日至2009年5月31日；月租金每平方米0.8元；甲方要求乙方做到，一、乙方必须按时来测绘大队物业部交清房租水电费；二、乙方在住房期间遇到水电、房屋损坏需要修理，由甲方出面修理，一切费用由乙方承担；三、乙方在租用期间遇到特殊情况，乙方必须无条件退出租房，按时搬迁；测绘大队不承担任何责任，一切后果全由乙方承担等内容。此后，被告居住涉案房屋，并增加租住房屋面积，向原告支付房租、缴纳水电费。双方正常履行合同。 合同期满后，双方未再续签书面合同。被告仍居住使用涉案房屋，原告亦向被告收取房租、水电费。双方对于2013年3月以前的房租、水电费没有争议。 （二）2016年10月初，原告发现涉案出租房屋局部出现墙体开裂等情况，遂委托浙江科鉴检测校准有限公司进行评估。该院进行查勘、检测后，于2016年10月25日出具了《房屋结构评估报告》，评估结论为涉案房屋的危险性等级为“D级”；承重结构承载力已不能满足使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。 2016年11月29日，原告制作《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，该通知载明：三墩镇卸紫桥30号全体住户，浙江省测绘大队位于西湖区××镇××号房屋，建于上世纪七十年代初期，房屋结构为泥墙、砖砌单层混合结构，屋盖用木梁支撑，共分南北三排房属。2016年10月21日浙江科鉴检测校准有限公司对该处房屋进行了结构评估，并出具了评估报告，评定结果为Ｄ级，房屋不能满足使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房；基于上述情况，浙江省测绘大队特通知全体住户，请于2016年12月31日前搬离，逾期不搬的一切后果自负等内容。原告并将该通知张贴在涉案房屋处，但被告并未按时搬离。 2017年2月17日，杭州市三墩镇人民政府制作《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，向原告发函，该函件载明，要求你单位对卸紫桥30号房屋内现有住房组织腾房搬离工作，以避免造成人员的人身安全和财产损失等内容。同年4月16日，杭州市三墩镇人民政府再次制作《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，向原告发函，该函件载明，为避免造成人员的人身安全和财产损失，特再次通知你单位，要求在2017年4月30日前完成卸紫桥30号房屋内现有住户组织腾房搬离工作等内容。原告通知被告应及时腾房搬离，但被告并未搬离。 （三）2017年8月15日，原告向本院起诉，本院于同日立案。原告在该案中的诉讼请求为：1、确认原被告间的租赁合同已经解除；2、要求被告排除妨害，腾退搬离杭州市西湖区卸紫桥30号房屋；3、被告支付实际租赁原告房屋期间所欠的房租、水电费共计2842.48元。事实和理由：被告是原告退休职工方殿里之子。2000年6月1日，原被告签订了《租房协议》，约定：被告租赁原告位于杭州市西湖区××号××宿舍，被告必须按时交清房租水电费，在租用期间遇到特殊情况，被告必须无条件退出租房，按时搬迁。2008年6月1日，双方续签了《浙江省测绘大队租房合同》，约定：租期自2008年6月1日至2009年5月31日。两份租房合同都约定被告必须按时交清房租水电费，在租用期间遇到特殊情况，被告必须无条件退出租房，按时搬迁。但合同租期届满后，被告继续占用房屋，并要求将承租的房屋面积由24.5平方米增加到48.9平方米。考虑到被告的实际情况，原告最终同意，但由于多种原因，双方没有再签订书面租房合同，除承租面积变化外，多年来一直按照原租房合同的有关约定执行。2016年10月初，原告发现出租房屋局部出现墙体开裂等险情，即委托浙江科鉴检测校准有限公司进行使用安全性评估。2016年10月25日，浙江科鉴检测校准有限公司出具了2016-ＪＧ668号《房屋结构评估报告》，结论是涉案房屋为Ｄ级危房。原告即通知被告即时解除终止租赁合同关系，并张贴危房告示和《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，要求被告立即搬离房屋。然而被告拒绝，一直拖延不搬。杭州市三墩镇人民政府于2017年2月17日、4月16日两次下发了《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，要求原告必须在2017年4月30日前完成房屋内现有住户腾房搬离工作。但由于被告拒绝搬离，以致造成原告至今无法完成工作。现原告向贵院对被告提起诉讼，请求法院判如所请。 2017年11月14日，本院经审理作出一审裁定，驳回原告浙江省测绘大队的起诉。 原告不服本院作出的上述裁定，向浙江省杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）提起上诉。2018年2月13日，杭州中院经审理作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。 原告不服杭州中院作出的上述裁定，向浙江省高级人民法院（以下简称浙江高院）申请再审。2019年9月5日，浙江高院审理后认为，再审申请人提交的《租房协议》、《浙江省测绘大队租房合同》显示再审申请人与被申请人曾分别于2000年6月、2008年6月签订房屋租赁合同，约定再审申请人将案涉房屋出租给被申请人使用。本案中虽然被申请人父亲原系再审申请人单位职工，但被申请人与再审申请人之间并不存在劳动合同关系或行政隶属关系。因此根据再审申请人的诉讼请求，依据在案证据，综合案件情况，本案争议应系发生在再审申请人与被申请人平等主体之间的民事纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围。原审裁定驳回起诉不当，该院予以纠正。浙江高院作出民事裁定，一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终765号民事裁定及浙江省杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初7509号民事裁定；二、指令浙江省杭州市西湖区人民法院对本案进行审理。 根据浙江高院的民事裁定，本院于2019年12月13日立案审理。 （四）案件审理中，原告向本院提交不动产权证书，该证书由原告于2017年向杭州市国土资源局申领，证书上载明，权利人为原告，坐落为卸紫桥30号，权利性质为划拨/存量单位房，用途为城镇住宅用地/住宅，面积为土地使用权面积679平方米/房屋建筑面积460.1平方米。上述房屋中，被告租住使用面积为48.9平方米。 双方确认，涉案房屋于2019年11月18日拆除。在房屋拆除前，双方未对被告实际使用的水表、电表读数进行核对确认。原告在本案中主张被告尚欠房租2590.5元（按每平方米1元的租金标准计算到2019年11月17日）、电费3223.35元、水费637.2元。 本院认为，（一）本案原、被告争议的房屋租赁合同关系，经浙江高院再审查明属于平等主体之间的民事纠纷，本院亦予认定。该合同关系系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定履行。双方在书面合同履行期满2009年5月31日后未再续签书面合同，被告继续承租使用涉案房屋，原告也没有提出异议，按照我国《合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。此后，在履行中被告未及时付清房租和水电费，据此原告根据被告履行合同的情况、涉案房屋的鉴定情况于2016年11月29日制作《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，要求被告于2016年12月31日前搬离，符合《合同法》第二百三十二条的规定。该2016年12月31日可以认定为双方租赁合同解除日期。 （二）被告在租赁涉案房屋期间未及时付清房租和水电费，也没有在2016年12月31日前及时将涉案房屋腾空交还给原告，违反了《合同法》等国家法律规定。原告可以要求被告支付尚欠的房租（房屋使用费）和水电费。关于房租（房屋使用费），按被告承租使用的合法房屋面积48.9平方米、每平方米每月0.8元的标准计算，原告尚欠的租金为2072.4元。关于水电费，原告主张的数额为电费3223.35元、水费637.2元，原告未对此提交充分有效证据予以证明；被告对该数额有异议。本院认为，被告在承租使用涉案房屋期间确实会产生水电费，对于被告应支付的水电费可酌情合理推算，电费计算为2578.68元、水费509.76元。 综上，原告诉讼请求中的有理部分本院予以支持。被告辩称本案系单位内部分房纠纷等意见，与生效裁判认定内容不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定，判决如下： 一、浙江省测绘大队、方东俏之间的房屋租赁合同关系于2016年12月31日解除； 二、方东俏于判决生效之日起十日内支付浙江省测绘大队房租（房屋使用费）2072.4元； 三、方东俏于判决生效之日起十日内支付浙江省测绘大队电费2578.68元、水费509.76元； 四、驳回浙江省测绘大队的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由浙江省测绘大队负担10元，方东俏负担40元。浙江省测绘大队于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，方东俏于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吕凤祥 人民陪审员  许和平 人民陪审员  王俏瑾 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  王超男