江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终236号上诉人（原审原告）：刘日华，男，1980年11月25日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：刘监华，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱芳芳，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鞠毅，男，1984年10月5日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：蒋天翎，江苏四牌楼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兴化市雅园房地产开发有限公司，统一社会信用代码913212815511848381，住所地兴化市戴南镇戴南大道史堡段。法定代表人：翟宝银，执行董事。委托诉讼代理人：徐皓，该公司员工。原审第三人：徐士兵，男，1968年6月19日生，汉族，住高邮市。上诉人刘日华因与被上诉人兴化市雅园房地产开发有限公司（以下简称雅园公司）、鞠毅、原审第三人徐士兵确认合同无效纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2019）苏1281民初6422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘日华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。(一）鞠毅并未支付购房款。1.鞠毅在另案中虚假陈述其向雅园公司出借300万元款项，其不持有案涉房屋契税发票原件，本案一审时其也不能提供姚某欠其相关款项的任何证据，可见其既无购房的目的，也无支付购房款的证据。2.一审认定姚某用涉案房屋向鞠毅抵债明显与常理不符。姚某不存在不能清偿到期债务，而鞠毅既没有经营需要，也不要求雅园公司交付房屋，且房屋买卖合同价款高于市场价，刘日华已对房屋装修一年多，其之前从未主张过权利，显然不合常理。(二）本案不存在以房抵债协议。事实上，雅园公司与姚某之间以及姚某与鞠毅之间均不存在以房抵债协议，雅园公司实际经营人徐某也未能陈述抵债金额。同时一审对雅园公司是否欠姚某相关债务以及欠多少债务、如何口头以物抵债等事实并未查清。雅园公司实际并不欠姚某借款，姚某通过套路贷形式，控制雅园公司公章，在雅园公司出现债务危机后，利用借款抵押担保合同开具房屋买卖合同发票，并领取产权证，试图将雅园公司已经出售给上诉人的房屋占为己有。(三）鞠毅与雅园公司之间签订房屋买卖合同是虚假意思表示，姚某通过控制雅园公司公章与自己代理人签订房屋买卖合同，应当确认为无效。1.鞠毅一审中提供的承诺书由雅园公司盖章，李树青、陈玉清及徐某签字，证明姚某实际控制雅园公司，并拥有公司所有管理权限。2.徐某作为证人在一审中证明雅园公司公章由姚某实际控制，不承认自己加盖公章。3.鞠毅虚假陈述其与雅园公司签订房屋买卖合同、开具发票、缴纳税款。徐某自认其是公司实际经营人，但只知道鞠毅是受姚某委托，而姚某将房屋给谁并不清楚。4.刘日华与雅园公司签订的11号门面房合同在雅园公司，鞠毅能够从雅园公司取得原件，间接证明姚某实际控制雅园公司。二、一审适用法律错误。1.鞠毅取得刘日华与雅园公司签订的11号门面房合同这份证据，侵害了刘日华的信息权，该份证据来源不合法，不应采信。2.从本案证据来看，证人姚某、徐某与本案存在利害关系，二人所作证言涉嫌虚假陈述，与本案的客观事实不符，也不应采信。3.涉案房屋买卖合同系雅园公司与鞠毅及案外人恶意串通虚假签订，且存在恶意预登记、办理不动产登记，并无抵债协议及款项相抵的证据，故本案应当适用《合同法》第五十二条第二款之规定，确认涉案房屋买卖合同无效。4.雅园公司与鞠毅及案外人之间应当按照民间借贷这一基础法律关系处理。三、鞠毅、姚某涉嫌刑事犯罪，本案应当依法中止审理，移送公安机关侦查处理。1.姚某作为放贷人通过代理人控制雅园公司公章，签订虚假的房屋买卖合同，并通过鞠毅开具没有房款支付及抵债协议的房屋销售发票，且在明知房屋已售情况下，申领房产证，侵害刘日华合法权益。以非法占有为目的，采取隐瞒事实或者虚构事实等方法，通过诉讼途径取得他人财物数额较大的行为，符合诈骗犯罪要件。2.鞠毅、姚某涉嫌套路贷。以非法占有为目的，假借民间借贷之名，诱使或迫使被害人签订“借贷”或变相“借贷”“抵押”等相关协议，通过虚增借贷金额、恶意制造违约、毁匿还款证据等方式形成虚假债权债务，并借助诉讼、仲裁、公证或者采用暴力、威胁以及其他手段非法占有被害人财物的相关违法犯罪行为，应当予以惩处。被上诉人鞠毅答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人雅园公司答辩称，1.关于抵债以及房屋买卖合同签订、办理产权登记的问题，雅园公司欠姚某债务，姚某又欠鞠毅债务，经各方协商后将案涉房屋抵债给鞠毅，相互间的债务进行相应扣减。这些情况李树青、陈玉清都是知道的。2.关于姚某是否涉黑以及有无跟雅园公司对账的问题，据了解，公安机关已经进行联系处理，并不存在刑事犯罪的情况。原审第三人徐士兵未陈述意见。刘日华向一审法院起诉请求：1.确认鞠毅与雅园公司签订的合同备案号为90030032、90030033的商品房买卖合同无效，撤销鞠毅于2019年2月12日向兴化市国土资源局申领的苏（2019）兴化不动产权第0002549号不动产权证书；2.判令鞠毅、雅园公司承担本案诉讼费。审理中，经法院释明，刘日华撤回第1项诉请中要求撤销鞠毅于2019年2月12日向兴化市国土资源局申领的苏（2019）兴化不动产权第0002549号不动产权证书的诉请。刘日华向一审法院提交了下列证据：1.“房屋买卖合同”一份、收据三份，证明刘日华与雅园公司之间形成房屋买卖合同关系，合同出卖方是李树青签的。2.委托书一份，证明雅园公司授权实际投资人李树青买卖该案涉房屋，并有权利取得相关购房款。3.协议书一份，证明2013年12月9日雅园公司实际投资人陈玉清、徐某、李树青按份共同投资雅园公司，雅园公司名下未售的存量房抵偿给徐某、李树青，涉案房屋为徐某、李树青所有；同时证明雅园公司由于债务不能正常经营，只有徐某、李树青才有权出售房屋，其他人出售房屋需要得到徐某及李树青授权。4.承诺书、授权委托书各一份，证明雅园公司开发的戴南镇东方名墅由实际投资人陈玉清、李树青、徐某所有，徐某、李树青二人有权销售并取得房款，同时也证明鞠毅与雅园公司签订的房屋买卖合同虚假，双方恶意串通侵害刘日华的合法权益。5.兴化市人民法院（2019）苏1281民初4916号案件庭审笔录一份，证明鞠毅未向雅园公司缴纳房款，双方也无购房意思表示。一审法院质证认为:1.刘日华提交的落款时间为2016年8月3日的“房屋买卖合同”非正式的商品房销售合同，具有收条的性质，载明了所收款项20万元为“东方名墅”（1、2房）的定金（订金），仅说明李树青与刘日华之间具有买卖房屋的合意。2.证据2系复印件，其真实性无法认定。3.证据3系雅园公司实际投资人之间的内部约定，不具有对外的效力，且协议书约定有关房屋归实际投资人徐某、李树青享有权利，但仍以雅园公司名义出售。4.证据4也是雅园公司的内部约定，且确认了包括案涉房屋在内的存量未售房归实际投资人徐某、李树青享有权利。5.证据5不能证明刘日华的证明目的。鞠毅向一审法院提交了下列证据：1.刘日华与雅园公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明刘日华系熟知交易规则的当事人。2.鞠毅与雅园公司签订的两份《商品房买卖合同》（合同备案号为90030032、90030033）、2017年4月6日雅园公司出具的江苏省增值税发票二份、2018年1月22日鞠毅缴纳契税的发票两张、兴化市国土资源局在2019年2月12日颁发给鞠毅的不动产权证书，证明鞠毅与雅园公司之间成立商品房买卖合同关系，并取得案涉房屋不动产权证。3.姚某与雅园公司的借款合同二份，证明雅园公司欠姚某借款300万元，因借款未偿还，雅园公司及担保人要求以房抵债，而姚某又欠鞠毅的钱，故案涉房屋抵债给鞠毅。4.承诺书一份，由雅园公司盖章，李树青、陈玉清及徐某签字，承诺雅园公司的所有管理权限全部由姚某行使，未经姚某书面签字授权支付的费用均应由具体签字人员承担具体责任，承诺在支付完毕姚某所出借款项及所担保款项之前始终有效。5.证人姚某、徐某证言，证明鞠毅借钱给姚某，姚某无法还款，将房屋抵偿给鞠毅，鞠毅合法取得房产所有权的事实。一审法院质证认为：1.证据1是刘日华向雅园公司购买案涉房屋之外的其他房屋的正式商品房销售合同，可以反映刘日华具有签订正式合同的常识。2.证据2可以证明鞠毅与雅园公司之间成立商品房销售合同关系，且取得了案涉房屋的产权。3.证据3与证据5相互映证，可以证明雅园公司欠姚某借款、姚某欠鞠毅借款、雅园公司以房抵债且实际投资人徐某知情并同意的事实。4.证据4是否真实，与本案无关。一审法院认定事实：2016年5月下旬，雅园公司与鞠毅签订《商品房买卖合同》二份，合同编号分别为900300120160523110646、900300120160523113154，约定雅园公司将其开发建设的位于戴南镇人民西路西侧东方出售给鞠毅，建筑面积分别为141.52平方米、137.16平方米，价款分别为983564元、990295元，并约定房款的付款方式、逾期付款的违约责任、房屋交付期限等事项。2017年4月6日，雅园公司为鞠毅开具了两份金额分别为983564元、990295元的江苏增值税普通发票。2018年1月22日，兴化市地税局第一税务分局为鞠毅开具了两份购房税收缴款书。2019年2月12日，鞠毅向兴化市国土资源局不动产登记中心申领了编号为苏（2019）兴化不动产权第0002549号案涉商铺的不动产权证书，载明坐落于兴化市为鞠毅所有。2016年8月3日，案外人李树青与刘日华签字确认“今收到”一份。该凭据载明：今收到刘日华人民币20万元①此款为东方名墅门面房定金（1、2房订金）；②1、2门面房总价为158万元；③刘日华须在8月10日前交付70万元，余款在2016年8月28日前付清（总计108万元）；④刘日华现在门面房为11号，双方定价为100万元，双方各占50%股权，如让利部分由李树青承担；⑤刘日华同意1、2门面房开发票价由李树青定，刘日华无异议，实际总价为158万元；⑥如11号门面房卖了，李树青同意留10万元整，待1、2号门面房产权证办好付清给李树青；⑦从刘日华处付6万元给周守光、8月11日。刘日华为证明已缴纳房款，提交了收据三份，其中2016年8月31日的收据载明刘日华缴纳29号门面房1、2号预收款21万元，收据盖有雅园公司印章；2017年1月27日收据载明周守光代李树青收“刘师父”1万元；另一张收据字迹不明。当事人对下列事实存在争议：（1）鞠毅是否向雅园公司缴纳了案涉商铺购房款983564元、990295元；（2）雅园公司与鞠毅是否存在恶意串通的情形。对上述争议的事实认定如下：关于鞠毅是否缴纳了购房款。鞠毅为证明案涉商铺系以房抵债，提交了证人姚某、徐某的证言，雅园公司向姚某借款300余万元的借款合同、转账凭据等证据，上述证据可以反映雅园公司向姚某借款300余万元的事实，该借款由雅园公司的实际投资人徐某在内的四名担保人提供担保，因雅园公司到期未还款，雅园公司以案涉商铺抵债给姚某，而姚某欠鞠毅借款，姚某又将案涉商铺抵债给鞠毅，并直接由雅园公司与鞠毅签订案涉合同，以清偿雅园公司对姚某的相关债务，同时清偿姚某对鞠毅所负债务。徐某对雅园公司上述以房抵债事实知情。关于雅园公司与鞠毅及案外人是否存在恶意串通损害刘日华利益的情形。刘日华为了证明存在恶意串通的情形，提交了雅园公司实际投资人陈玉清、徐某、李树青签订的协议书，雅园公司承诺书、授权委托书。但上述证据不足以证明雅园公司与鞠毅恶意串通且损害刘日华利益的事实。其一，雅园公司实际投资人之间的协议书系内部约定，虽然姚某系见证人，该内部协议也约定了有关未售房屋归徐某、李树青所有，所有房屋一切由徐某或李树青认可并签字方可销售，但该协议亦约定了房屋仍以雅园公司的名义销售。雅园公司以房抵债给鞠毅以偿还姚某相关债务，并与鞠毅签订《商品房买卖合同》，且徐某知悉并不否认上述以房抵债的事实，故上述行为并不违反雅园公司实际投资人之间的内部协议书、承诺书。其二，刘日华与李树青于2016年8月3日形成买卖商铺的合意，但刘日华并未与雅园公司签订正式的买卖合同，且“今收到”形成的时间在鞠毅与雅园公司签订《商品房买卖合同》之后，故其主张有关当事人存在恶意串通损害其利益理由不成立，不予采信。其三，刘日华主张案涉《商品房买卖合同》系在姚某恶意控制雅园公司公章的情形下签订，亦未提交充分的证据证明，不予采信。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘日华认为雅园公司与鞠毅之间的《商品房买卖合同》为恶意串通虚假签订，且存在恶意预登记，恶意不动产登记，证据不足。根据鞠毅提交《商品房买卖合同》、购房增值税发票、契税发票、不动产权证书、证人证言等相关证据，可以认定鞠毅与雅园公司之间成立的《商品房买卖合同》合法有效，并取得了案涉商铺的所有权。故对刘日华的诉请，不予支持。一审判决：驳回刘日华要求确认鞠毅与兴化市雅园房地产开发有限公司之间合同备案号为90030032、90030033的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。案件受理费22564元，由刘日华负担。二审中，上诉人刘日华提交以下证据材料：1.陈玉清、李树青调查笔录及二人到庭作证陈述，证明雅园公司与鞠毅进行虚假合同备案，办理产权登记手续；姚某抢夺雅园公司公章；雅园公司不欠鞠毅及姚某相关债务。2.雅园公司与姚某的往来账务，证明雅园公司截止2016年4月30日，向姚某借款430万元，实际还款801.9万元。3.2013年12月9日协议书、承诺书、授权委托书，证明雅园公司只授权李树青售房、与李树青进行债务确认以及售房范围。4.李树青的举报材料，证明姚某抢夺公章的事实以及公安机关正在侦查过程中。被上诉人鞠毅质证称，1.关于证据1，陈玉清、李树青对相关内容的陈述都有雷同，对四年前的相关细节记忆完全一致，违背常理。李树青陈述其以个人名义出售房屋给刘日华，款项由其个人收取，效力不及于雅园公司。二人陈述雅园公司公章被抢夺发生在2016年10月24日，而涉案房屋的交易早在2016年5月23日便已发生，此时公章的实际控制人是陈玉清、李树青和徐某。可见，涉案房屋处分给鞠毅并由雅园公司盖章，是雅园公司法定代表人以及实际控制人陈玉清、李树青、徐某的真实意思表示，应为合法有效。2.关于证据2，系雅园公司内部事宜，且相关往来账务从未审计，存在任意删减的嫌疑，不能完整反映雅园公司真实财务状况。3.关于证据3，不属于新证据。4.关于证据4，公安机关至今没有立案处理，且本案争议与姚某是否涉黑没有关联。被上诉人雅园公司质证称，1.关于李树青、陈玉清陈述的公司股东及投资人之间的债权债务关系不清楚。按照房屋销售规定，一套商品房只能备案一次，如果是雅园公司允许李树青卖房，李树青在卖房之前应该查实房屋备案情况，且售房款也应当进入公司账户。2.关于抢夺雅园公司公章以及侵占资产、相关往来账务的问题，公安机关已经进行相应调查处理。3.雅园公司与鞠毅签订商品房买卖合同并进行备案登记、办理产权登记，是雅园公司的真实意思表示。雅园公司欠姚某债务，但不直接欠鞠毅债务。4.关于协议书、承诺书、授权委托书的真实性予以认可，不过时间发生在2013年12月9日，而雅园公司以及徐某、李树青、陈玉清又在2014年10月18日向姚某出具承诺书，应当以后面的材料为准。5.关于李树青举报材料，应当由公安机关进行处理。被上诉人雅园公司提交2012年9月25日兴化市戴南镇人民调解委员会出具的证明、兴化市商品房价格备案表、建筑节能工程质量专项验收报告以及雅园公司公章及财务交接清单，用以证明雅园公司公章（防伪编码321281000087195）在2012年9月开始已经使用。2017年开始，雅园公司公章、财务专用章由徐皓保管使用，之后清收雅园公司应收购房款、办理相关手续，均使用该枚公章。上诉人刘日华质证称，对证据的真实性没有异议，但不认可证明目的。雅园公司先前公章一直在使用，并未销毁。雅园公司法定代表人翟宝银以及人民调解委员会出具的证明是虚假的，反而能够说明姚某在2012年开始就已经实际控制雅园公司及公章。姚某不是雅园公司实际投资人，其控制公司公章并对外使用，不应产生效力。被上诉人鞠毅质证称，1.从人民调解委员会出具的证明看，没有防伪编码的公章已被销毁，从2012年9月开始雅园公司已经启用新的带有防伪编码的公章。2.兴化市商品房价格备案表的时间节点是2012年12月21日，从公章的防伪编码看，雅园公司工作人员徐皓所保管的印章真实有效。3.验收报告上面的印鉴章与徐皓保管的公司印章一致。4.从交接清单可以看出，2017年2月21日雅园公司印章已由龙育辉交给徐皓保管使用，该证据能够证实徐皓是雅园公司适格的委托诉讼代理人，且真实合法有效的公章只有一枚，即防伪编码为321281000087195。本院认证如下：上诉人刘日华提交的证据3在一审中已经提交，不属于新证据；证据1、2、4能否达到其证明目的，需要结合全案事实进行综合审查认定。被上诉人雅园公司提交的证据材料，刘日华、鞠毅对其真实性不持异议，本院予以确认。围绕当事人的诉讼请求，本案应当着重审查雅园公司与鞠毅签订的两份备案《商品房买卖合同》是否成立及生效的问题，而至于房屋款项有无实际交付属于合同的实际履行问题，因此，鞠毅是否实际向雅园公司缴纳了案涉商铺购房款以及雅园公司、姚某及鞠毅之间是否存在以物抵债协议等事实无需在本案中进行审查认定，故对一审查明的该部分事实，本院暂不予确认。二审审理查明的其他事实与一审一致。结合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：雅园公司与鞠毅及案外人之间是否存在恶意串通，签订备案的《商品房买卖合同》损害刘日华合法权益的情形。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘日华提供的相关证据尚不足以认定雅园公司与鞠毅及案外人之间存在恶意串通，通过签订备案的《商品房买卖合同》损害其合法权益的事实。具体理由如下：首先，从《商品房买卖合同》的成立及生效要件来看，一般而言，合同自双方当事人签字或盖章时便已成立，且在成立时便已生效。本案中，就各方所举证据分析，难以认定2016年5月雅园公司与鞠毅签订备案《商品房买卖合同》系因姚某恶意控制雅园公司公章的情形下所签订，且也无充分的证据显示雅园公司是在违反自身真实意思表示的情形下，与鞠毅签订备案《商品房买卖合同》。因此，2016年5月雅园公司与鞠毅在备案《商品房买卖合同》上签字、盖章时，该份合同便已成立且生效。其次，上诉人刘日华主张本案应当适用《合同法》第五十二条第二款的规定，认定两份备案的《商品房买卖合同》无效。本院认为，《合同法》第五十二条第二款的规定，是指恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。从该项法律条款的规定来看，判断损害第三人利益的时间节点应为相关当事人实施恶意串通行为之时。就本案而言，刘日华与李树青于2016年8月3日达成买卖商铺的合意从而形成书面的“今收到”，但该材料并非正式的《商品房买卖合同》，且形成的时间在鞠毅与雅园公司于2016年5月签订备案《商品房买卖合同》之后。同时，从李树青及刘日华的陈述来看，双方在2016年8月3日形成书面的“今收到”之时并未核查涉案房屋有无备案情形，且刘日华是在2016年9月之后才向李树青拿到房屋钥匙并装修使用。由此节事实可知，上诉人刘日华主张鞠毅及案外人与雅园公司存在恶意串通损害其利益的理由不能成立。最后，上诉人刘日华虽然提供了雅园公司实际投资人内部之间形成的相关材料，如授权委托书、内部协议书、承诺书等，不过，一方面这些材料如果真实有效，也仅能约束协议签订的当事人，难以在对外交易时约束不知情的第三方；另一方面，内部协议亦约定了房屋仍以雅园公司的名义销售，但是刘日华却与李树青个人而非雅园公司达成买卖房屋的合意。同时，除本案争议的两套房屋之外，刘日华曾于2013年11月向雅园公司购买了另一套房屋并签订了正式备案的《商品房买卖合同》，也可以反映刘日华具有签订正式房屋买卖合同的常识，故也难以认定本案存在损害其合法利益的情形。至于上诉人刘日华提及的鞠毅、姚某是否涉嫌刑事犯罪的问题，可由相关人员向公安机关报案处理，截止本案二审期间，尚无证据显示公安机关已经对此正式立案侦查，本案暂不予理涉。综上所述，上诉人刘日华的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22564元，由上诉人刘日华负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 潘贻杰审 判 员 顾连凤二〇二〇年七月十六日法官助理 鲁兵兵书 记 员 蒋 琳