上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初5849号原告：叶文明，男，1961年12月8日生，汉族，住上海市浦东新区东波路******。委托诉讼代理人：龙啸，上海君然律师事务所律师。被告：陆某1，男，1977年6月21日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区曹路镇安基村中陆家宅**。被告：陆雪龙，男，1948年10月26日生，汉族，户籍户籍所在地上海市浦东新区曹路镇安基村中陆家宅**。div>被告：朱月娥，女，1950年4月13日生，汉族，户籍所在户籍所在地上海市浦东新区曹路镇安基村中陆家宅**。v>被告：杨宇吉，女，1979年2月18日生，汉族，住上海市浦，住上海市浦东新区金高路******>委托诉讼代理人：雷涛，上海韩明志律师事务所律师。第三人：陆某2，女，2004年8月28日生，汉族，住上海市浦东新区金高路，住上海市浦东新区金高路******style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代理人：杨宇吉(系陆某2之母)，住同陆某2。第三人：袁素凤，女，1926年10月24日生，汉族，住上海市浦东新区龚华路**XX，住上海市浦东新区龚华路******'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：上海佳伟房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区曹路镇顾曹路****。法定代表人：李文君。原告叶文明与被告陆某1、陆雪龙、朱月娥、杨宇吉，第三人陆某2、袁素凤、上海佳伟房地产开发有限公司(以下简称佳伟房产)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张盈担任审判长，与人民陪审员向联申、虞永翘组成合议庭，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告叶文明及其委托诉讼代理人龙啸、被告杨宇吉兼第三人陆某2的法定代理人、杨宇吉的委托诉讼代理人雷涛参加了诉讼。被告陆某1、陆雪龙、朱月娥及第三人袁素凤、佳伟房产经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叶文明向本院提出诉讼请求：1.判令被告陆某1、陆雪龙、朱月娥、杨宇吉及第三人陆某2、袁素凤办理上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)的小产证，由第三人佳伟房产协助予以办理；2.要求被告陆某1、陆雪龙、朱月娥、杨宇吉、第三人陆某2、袁素凤在获得系争房屋产权证后，协助原告叶文明将系争房屋产权过户登记至原告名下。事实与理由：陆雪龙与朱月娥为夫妻，生育儿子陆某1，陆某1与杨宇吉为夫妻，生育一女为陆某2，袁素凤为朱月娥之母。2008年11月，上述人员家庭的上海市浦东新区曹路镇安基村中陆家宅XXX号房屋动迁，安置包含系争房屋在内的三套房屋。2013年10月23日，原告经中介居间介绍购买系争房屋，并与四被告签署《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，合同约定，被告将系争房屋以房屋总价人民币142万元(以下币种相同)出售给原告，同时合同还约定了相关权利义务。2013年10月23日，原告支付房款90万元，同年10月29日支付47万元；2013年11月1日，被告将系争房屋交付原告，原告居住使用至今。目前系争房屋已经符合上市交易条件，但被告一直拖延不予配合办理，原告为维护自身合法权益，提起诉讼，诉如所请。被告杨宇吉答辩及第三人陆某2述称，被告杨宇吉与陆某1原为夫妻关系，生育一女陆某2。2008年家庭进行动拆迁，包含被告杨宇吉及陆某2在内被安置包含系争房屋的三套房屋，三套房屋交付后，被告杨宇吉曾在毛坯状态时看过一次，之后便不清楚房屋的情况，其携女儿一直居住在上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室。2015年杨宇吉与陆某1协议离婚。对于系争房屋的出售，被告杨宇吉不清楚也未参与，合同上签名捺印不是被告杨宇吉形成，被告杨宇吉与女儿也未收到过房款，女儿陆某2为未成年人。直至2019年法院有诉讼，通知到被告，被告杨宇吉来院才知道房屋被出售一事。被告杨宇吉认为，系争房屋的买卖没有经得被告杨宇吉及第三人陆某2的同意，合同应为无效，不同意原告的诉讼请求。被告陆某1、陆雪龙、朱月娥未作答辩。第三人袁素凤未作述称。第三人佳伟房产未作述称。经审理查明，2008年11月3日，以陆雪龙、陆某1作为被拆迁人与上海市浦东新区环城绿带建设管理署作为拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，其中可申请建房人员为陆雪龙、陆某1、朱月娥、杨宇吉、陆某2、袁素凤，系争房屋为动迁安置所得。其中陆雪龙与朱月娥为夫妻，袁素凤为朱月娥之母，陆雪龙与朱月娥生育儿子陆某1；陆某1与杨宇吉层为夫妻，生育一女为陆某2；2015年5月30日陆某1与杨宇吉协议登记离婚。2016年1月11日，包含系争房屋在内的本市浦东新区金钻路XXX弄XXX-XXX号房屋产权核准登记至第三人佳伟房产名下。2013年10月23日，由被告陆某1、陆雪龙、朱月娥、杨宇吉作为出售人(甲方)与原告叶文明作为买受人(乙方)形成《动迁房预售预购合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价为142万元；签订合同当日乙方支付甲方90万元，2013年10月29日支付47万元，留尾款5万元待房屋交易过户当日支付甲方；乙方付清主要购房款137万元后于2013年11月1日前甲方将房屋交付乙方，并结清房屋的相关费用；该房屋交易限制期满后，甲、乙双方共同到浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记过户手续，完成房屋过户手续当日，乙方将尾款5万元支付甲方；因前述甲方之动迁协议涉及到贰套动迁房，甲乙双方签订本合同后当日，甲方将该动拆迁协议复印件给以乙方还有其他房屋有关资料，在动拆迁公司、房地产开发公司通知申办产证时，乙方将前述文件原件交还甲方去申办房产证；该房屋房地产权证颁发之后，甲方在三日内将房产证及密码交付乙方收存，同时与乙方一起到交易中心办理该房屋抵押登记手续，将该房屋抵押给乙方；……如果延期过户，则每逾期一日，甲方按照该房屋可以过户时市场价的0.1%或者乙方购买价的0.1%计算逾期违约金给乙方，……。合同尾页甲方处签有“陆某1、杨宇吉、陆雪龙、朱月娥”的姓名，并捺有手印，乙方处由叶文明签字。杨宇吉表示其并未参与该合同签订，合同中“杨宇吉”签名及捺印均不是其形成，原告叶文明表示，其购买房屋是通过中介居间，中介让买卖双方分开签约，原告签约时，出售方均已签字捺印，其无法判断杨宇吉签名及捺印是否其本人所为，但认为杨宇吉至中介参与了系争房屋的签约，对房屋出售是知晓并同意的。2013年10月19日，原告支付购房定金10万元，由陆某1出具收条。合同签订后，2013年10月23日，原告转账至陆某1账户80万元，并获得签有“陆某1、杨宇吉、陆雪龙、朱月娥”签名及捺印的预付房款收条一份，记载收到叶文明支付房款90万元，包含定金10万元；2013年10月29日，原告再行转账至陆某1账户47万元，对应也获得签有“陆某1、杨宇吉、陆雪龙、朱月娥”签名及捺印的预付房款收条一份，记载收到叶文明支付房款47万元。款项支付后，原告表示系争房屋交付其使用，至今。对尚余的5万元房款，原告同意在办理系争房屋过户登记至原告同时予以支付，要求本院在本案中一并予以处理。另查，2015年5月30日陆某1与杨宇吉协议登记离婚，离婚时双方约定陆某2随母亲杨宇吉共同生活，上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋中属于陆某1的产权份额归杨宇吉所有。因陆某1未配合办理产权过户至杨宇吉名下的手续，由此杨宇吉20**年11月曾向本院提起诉讼，要求将上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋中属陆某1的产权份额确认归杨宇吉所有。本院审理后支持了杨宇吉的诉讼请求。以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、转账凭证、预付房款收据、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、上海市房地产登记簿、民事判决书等及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。叶文明通过中介居间介绍，购买系争房屋，向本院提供了由其与陆某1、陆雪龙、朱月娥、杨宇吉的买卖合同，其向陆某1转账支付127万元的凭证，及得到相关人员确认收到137万元的房款收条，2013年付款后实际取得了系争房屋，一直使用至今。被告杨宇吉虽否认《动迁房预售预购合同》中的签名及捺印，合同中也缺失袁素凤的意见，但本院认为：首先，各被告及第三人陆某2、袁素凤均为家庭成员，在动迁安置时，杨宇吉与陆某1并未离异，各位具有紧密的家庭身份关系，动迁安置利益涉及家庭成员，在相关人员均清楚自己获得的动迁安置利益下，理应对安置的房屋有所监管；然而从系争房屋出售交由原告使用至今，已近7年，该期间，作为系争房屋的相关权利人，并无证据显示对系争房屋的占有使用、收益、管理做过任何形式的监管，亦未承担过系争房屋的任何费用，对原告长期占有使用房屋的行为不质疑，也未采取过任何有效措施提出异议或主张权利，有悖常理；被告杨宇吉表示一直在他处居住，2015年与陆某1离异，本庭注意到，杨宇吉就家庭中安置的房屋参与了一起房屋出售，离婚时及之后却未就其他安置房屋与陆某1及其家人提起过要求分割分配，这么多年，对房屋是否办理小产证，是否有人居住使用，均表示不知晓，其之前对权益过于漠视而现在以不知情提出抗辩，本院难以采纳其意见；其次，对未成年人陆某2的利益；系争房屋出售通过中介居间介绍，转让价款亦并未偏离当时的市场交易价格，原告已行支付大部分房屋对价，出售房屋的行为并未侵害作为未成年人陆某2的权益，作为监护人之一的陆某1在收到房款后应保留陆某2所应获得的份额，如有争议，可予以另行主张，以保障未成年人的利益。综上所述，本庭有理由相信，该家庭成员都很清楚自己所获得安置房屋利益，在房屋出售交付原告之后漠视和放任，有悖常理，由此推断出售系争房屋的行为，相关被告及第三人陆某2、袁素凤均为知情且认可，即使《动迁房预售预购合同》所体现的合同形式，相关人员存在异议，但也不影响该合同效力及涉于被告杨宇吉及第三人陆某2、袁素凤。办理系争房屋的小产证及将房屋过户给购买方是买卖中出售方的主要合同义务之一。目前系争房屋已具备至相关部门办理系争房屋小产证的条件，原告要求被告及第三人陆某2、袁素凤办理系争房屋小产证，由第三人佳伟房产协助，于法有据，本院予以支持。同时，鉴于国家对动迁房限制转让的政策规定，系争房屋也已符合上市交易的条件，原告要求在办理小产证后，由被告及第三人陆某2、袁素凤协助办理系争房屋过户至原告名下手续，具有事实及法律依据，本院亦可予以支持。至于剩余房款，根据已付款的材料，本院确认尚有5万元未予支付，原告叶文明愿意在房屋产权过户时予以一并支付，并无不可，本院予以准许。被告陆某1、陆雪龙、朱月娥经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。第三人陆某2、袁素凤、佳伟房产经本院传票传唤未到庭应诉，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：一、被告陆某1、陆雪龙、朱月娥、杨宇吉、第三人陆某2、袁素凤应在本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在被告陆某1、陆雪龙、朱月娥、杨宇吉、第三人陆某2、袁素凤名下的手续，第三人上海佳伟房地产开发有限公司协助办理；二、在上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋登记至被告陆某1、陆雪龙、朱月娥、杨宇吉、第三人陆某2、袁素凤名下三日内，被告陆某1、陆雪龙、朱月娥、杨宇吉、第三人陆某2、袁素凤协助原告叶文明将上述房屋产权登记过户至原告叶文明名下，与此同时，原告叶文明向被告陆某1、陆雪龙、朱月娥、杨宇吉、第三人陆某2、袁素凤支付上述房屋剩余房款5万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,030元，由被告陆某1、陆雪龙、朱月娥、杨宇吉、第三人陆某2、袁素凤共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 盈人民陪审员  向联申人民陪审员  虞永翘二〇二〇年七月二十七日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。