广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终575号上诉人（原审被告）：李梦贫，女，汉族，1987年5月8日出生，住址：梅州市梅江区******。身份证号码：441************447。委托诉讼代理人：郑茂宏，广东汉诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭强，广东汉诚律师事务所律师。上诉人（原审原告）：梅州万达地产有限公司。住所地：梅州市梅江区*******梅州万达广场A区A-1号楼四层商场02。统一社会信用代码：914***********319C。法定代表人：齐界，该集团总裁。上诉人（原审原告）：梅州万达广场商业物业管理有限公司。住所地：梅州市梅江区********梅州万达广场4A层。统一社会信用代码：914***********429J。法定代表人：王志彬，该公司总经理。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘凯，广东卓凡律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：林木明，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟庆志，男，汉族，1985年1月5日出生，住址：梅州市梅江区******。身份证号码：441************713。原审第三人：袁丽芳，女，1963年6月8日出生，住址：梅州市梅江区******。身份证号码：441************048。上诉人李梦贫、梅州万达地产有限公司（以下简称“万达地产公司”）、梅州万达广场商业物业管理有限公司（以下简称“万达物业公司”）因与被上诉人孟庆志及原审第三人袁丽芳租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院(2019)粤1402民初1889号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人李梦贫的委托诉讼代理人郑茂宏和李旭强、上诉人万达地产公司及万达物业公司的委托诉讼代理人林木明、被上诉人孟庆志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李梦贫上诉请求：1.撤销广东省梅州市梅江区人民法院(2019)粤1402民初1889号民事判决；2.改判驳回万达地产公司、万达物业公司一审的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由万达地产公司、万达物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。(一)一审法院违反《民事诉讼法》及司法解释关于证据认定的有关规定，采信万达地产公司、万达物业公司提交的微信复印件作为定案证据，认定事实和判决结果错误。1.《民事诉讼法》第七十条规定：“书证应当提交原件。”《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第七十八条规定：“证据材料为复制件，提供人拒不提供原件或原件线索，没有其他材料可以印证，对方当事人又不予承认的，在诉讼中不得作为认定事实的根据。”2.万达地产公司、万达物业公司在一审时提交的所有手机微信证据均为纸质复印证据，李梦贫当庭要求万达地产公司、万达物业公司提交手机及手机内微信聊天记录进行质证，但万达地产公司、万达物业公司及其相关微信使用人(章焕泉等人)均明确表示无法向法庭提交手机及手机微信聊天记录，因此该微信证据等不能作为认定案件事实的证据使用。(二)一审判决在无充分、直接证据的情况下，仅以微信标记名称、相似的微信头像，就认定相关微信实际使用人为李梦贫或孟庆志，属于认定事实错误。1.万达地产公司、万达物业公司提交的微信复印件均无手机和手机原始微信内容佐证，而且也无法证明微信的使用人就是李梦贫或孟庆志，更无法证明该等微信是李梦贫或孟庆志实名注册。2.众所周知，任何人都可以随时对自己的微信好友的标记名称进行修改、更换，而且方法简单，即打开微信好友，点击右上角“……”处后，显示“设置备注和标签”，然后点击该栏，即可将微信好友修改为任何名称。所以以微信标记名称认定现实社会的具体某个人，显然是不成立的。3.众所周知，使用相同或相似头像的微信相当多，微信头像也可以随时更换，而万达地产公司、万达物业公司提交的微信复印件所显示的微信头像均不是李梦贫或孟庆志的个人头像，一审以使用相同或相似图像就认定某个人的身份，显然也是不能成立的。4.一审时李梦贫和孟庆志均否认是其所使用的微信，内容也不是他们所发。所以，在无手机和手机原始微信记录佐证，且无任何其他证据证明相关微信是李梦贫或孟庆志注册和使用的情况下，一审法院仅以微信标记名称、相似的微信头像，就认定相关微信实际使用人为李梦贫或孟庆志，很显然是认定事实的错误。(三)一审认定孟庆志为泰厨的财务总监是错误的。1.万达地产公司、万达物业公司提交的所有微信内容均没有显示“孟庆志”名字，更没有显示孟庆志是泰厨的财务总监。2.万达地产公司、万达物业公司提交的相关微信内容为复印件，均无手机微信原始记录佐证。3.孟庆志一审时已当庭否认万达地产公司、万达物业公司提交的微信内容，也否认该等微信是其使用的微信。4.至于一审判决中认为胡庆的“泰厨”微信内容中显示的电话号码与孟庆志的号码相同，这也不能说明微信就是孟庆志的微信。首先，如前所述，无手机微信原始记录予以佐证；其次，证人胡庆并未出庭作证；再次，该微信无法证明是孟庆志本人使用；最后，万达地产公司、万达物业公司无法证明微信的内容未作修改删除。5.众所周知，只有较大的公司才有聘请财务总监，而泰厨是个体工商户，根本没有聘请所谓财务总监的必要，李梦贫或泰厨也从未聘请孟庆志为泰厨的财务总监，孟庆志提交的社保缴交证据也充分说明孟庆志并不是泰厨的员工。(四)一审认定撤铺申请函是孟庆志所发，孟庆志的行为属表见代理，撤铺效力及于李梦贫，这是完全错误的。1.如前所述，万达地产公司、万达物业公司提交的胡庆等人的微信复印件，均无法证明该等微信是孟庆志本人使用，更无法证明内容是孟庆志所发，而且孟庆志本人是否认微信和微信内容的，同时其还否认发过撤铺申请函，所谓的孟庆志微信发送行为不构成表见代理。2.特别需要说明的是，经查看，胡庆的微信公证书所附光盘显示，该微信中的“撤铺申请函”图片是无法显示和打开的，也就是说本案万达地产公司、万达物业公司提出的所谓“撤铺申请函”连原始证据都是不存在的。3.孟庆志不是泰厨的财务总监，李梦贫从未委托过孟庆志发撤铺申请函，更没有用泰厨的印章盖过“撤铺申请函”，万达地产公司、万达物业公司提交的所谓“撤铺申请函”中李梦贫的签名根本不是其本人签名。一审以所谓印章文字相同，即推定系泰厨的印章是完全错误的，很显然印章和签名是否相同应以鉴定为准。4.一审判决以表见代理的形式认定撤铺行为成立有效，效力及于李梦贫，李梦贫认为是错误的，具体：(1)如果李梦贫或泰厨真的需要撤铺，也不存在表见代理的问题。万达地产公司、万达物业公司办公地点和泰厨营业地点就在楼上楼下，万达地产公司、万达物业公司有多人(比如章焕泉、黄燕等人)管理泰厨，泰厨人员每天都有参加万达地产公司、万达物业公司召开的早会，李梦贫每天均有到泰厨，万达地产公司、万达物业公司有李梦贫的手机等联系方式，若泰厨或李梦贫提出撤铺无需通过他人与万达地产公司、万达物业公司联系，而胡庆在收到所谓“撤铺申请函”时，万达地产公司、万达物业公司完全可以直接到泰厨或与李梦贫联系并确认，根本不存在以表见代理形式向万达地产公司、万达物业公司提出。(2)万达地产公司、万达物业公司纵使收到第三人微信发送的所谓撤铺函，在没有得到授权书和纸质撤铺函的情况下，有义务向李梦贫联系确认，但本案万达地产公司、万达物业公司的所有证据材料均显示，万达地产公司、万达物业公司根本未履行该义务。(3)泰厨是个体工商户，特别是撤铺这一重大事项，必须经李梦贫本人的同意，而万达地产公司、万达物业公司不派员到泰厨现场核实，或与李梦贫联系核实，且在李梦贫提出继续交租履行合同的情况下，强行拆除店铺，显然不具备表见代理的“善意且无过错”的法律构成要件。(4)根据租赁合同的约定，承租方单方提出解约，应与万达地产公司、万达物业公司协商一致后，提前90日以书面形式提出，而且证人黄燕当庭承认其他商户单方提前解约均是按合同约定操作的，而本案万达地产公司、万达物业公司对李梦贫却未按此约定执行，很显然万达地产公司、万达物业公司不属于“善意且无过错”。(五)一审以微信的撤销函作为认定事实的依据是完全错误的。本案证据显示，万达地产公司、万达物业公司向李梦贫发出或张贴的撤铺函、告示和律师函均显示：万达地产公司、万达物业公司于2018年10月28日收到的撤铺申请，强行清铺所依据的也是该撤铺申请；而在李梦贫提起诉讼后万达地产公司、万达物业公司提交的微信的撤铺函时间是2018年10月29日和2018年11月29日，两者是完全不一样的事实。(六)一审认定李梦贫单方提前解除租赁关系违约，认定事实错误。1.如前所述，李梦贫从未提出也并未委托第三人提出解除租赁关系申请，万达地产公司、万达物业公司提交的证据也不能证实李梦贫已提出该申请。2.在获知万达地产公司、万达物业公司的所谓撤铺申请后，李梦贫首先否定撤铺和撤铺申请，其次要求万达地产公司、万达物业公司继续履行合同和缴交租金，但均被万达地产公司、万达物业公司拒绝。而李梦贫提出继续履行合同是在租金、物业费缴足的有效租赁期内提出的，因此一审认定李梦贫提前解除合同违约是错误的。二、万达地产公司、万达物业公司在李梦贫无任何违约的情况下，强行清铺单方违约，其一审诉请不应得到支持。1.如前所述，李梦贫已按约缴交租金和物业费，不存在任何违约行为。2.万达地产公司、万达物业公司无法提供所谓的“撤铺申请函”，且李梦贫在获知所谓的“撤铺申请函”后，已否认撤铺的事实，同时不仅要求万达地产公司、万达物业公司提供书面资料，进行笔迹和印章鉴定，而且还要求继续履行合同，但万达地产公司、万达物业公司拒收租金，还强行清铺，很显然万达地产公司、万达物业公司的行为不仅违反合同约定，而且还属违法行为，其诉请不应得到支持。3.《商铺租赁合同》对于提前解约的程序、时间、形式均有明确规定，但万达方未按合同约定执行，并拆除店铺的行为，严重违反了《商铺租赁合同》，属其单方违约解约。万达方单方强行解约，且实质已涉嫌故意毁坏财物罪，且数额特别巨大。4.一审判决认定“万达地产公司、万达物业公司是2018年11月30日明确同意与李梦贫解除租赁关系”(见一审判决书第16页第8一11行)，而李梦贫在2018年11月20日至2018年11月30日止均多次要求缴交租金继续履行租赁合同(详见万达地产公司、万达物业公司提交的黄燕的微信内容)，说明李梦贫是不同意解除租赁合同的，而解除合同的行为是万达地产公司、万达物业公司的单方行为，因为当时双方有磋商租金缴交事宜的，但因万达地产公司、万达物业公司关闭李梦贫的租金缴交系统，造成李梦贫无法缴交租金，而万达地产公司、万达物业公司于2018年11月30日向李梦贫发出解除书面通知，很显然单方解除合同是万达地产公司、万达物业公司而不是李梦贫。三、一审判决履约保证金归万达地产公司、万达物业公司所有，李梦贫应补交减免租金是完全错误的，而且认定优惠租金金额事实不清。1.如前所述，李梦贫无违约行为，而解除合同行为系万达地产公司、万达物业公司单方行为所致，因此无权没收履约保证金，根据合同约定还应双倍返还保证金给李梦贫。2.如前所述，租赁合同解除系万达地产公司、万达物业公司单方违约、违法行为所致，不能要求李梦贫补交优惠租金。3.一审判决认定优惠租金金额错误。万达地产公司、万达物业公司未提供充分的有效的证据，证明其优惠租金的金额。李梦贫提交的证据8《撤铺通知函》(该函由万达地产公司、万达物业公司出具)显示：截止至2018年11月30日，李梦贫所欠的租金优惠额为42546.47元，而不是一审判决认定的157845.46元，两者金额相去甚远，一审作出此判决所依据的事实是错误的。综上，一审认定事实错误，判决支持了万达地产公司、万达物业公司的诉请错误，恳请二审法院撤销一审判决，驳回万达地产公司、万达物业公司一审的全部诉讼请求。万达地产公司、万达物业公司辩称，一、李梦贫提起上诉无事实及法律依据，一审认定李梦贫单方违约，事实清楚，证据确实充分。理由如下：(一)微信号具有唯一性、涉案微信也具有特定指向性。微信作为当下较为普遍的社交软件，注册及使用微信均需要实名登记，涉案胡庆使用的微信（微信号“huqing223”）、孟庆志使用的微信（微信号“mzlmysys”）、李梦贫使用的微信（微信号“m870508m”），上述微信号均具有唯一性，且从微信聊天记录可以显示涉案的微信具有特定指向性，在微信记录中所载明的电话号码“135*****828”也属于孟庆志使用，故涉案微信分别属于李梦贫、孟庆志、胡庆本人注册使用。（二）聊天记录经证据保全公证，涉案证据原件由李梦贫掌握，据此推定事实成立符合法律规定。2018年10月29日李梦贫通过孟庆志使用的微信向万达物业公司胡庆发送了《撤铺申请函》（该函件载明了明确的解约理由、主体并加盖了涉案商铺的公章），2018年l1月19日再次发送《撤铺申请函》给万达物业公司胡庆，并表示“胡总，我先把原来的电子版给你。我找下纸质的先，我最近都忙着没回办公室了”。胡庆与孟庆志的微信聊天记录已办理证据保全公证，并由东莞公证处制作编号为(2019)粤莞东莞第32327号的《公证书》，故该微信聊天记录证据因公证确认而成为具有法律意义文书，该微信聊天记录是真实合法的。根据民诉司法解释第112条及证据规定第75条规定，涉案《撤铺申请函》原件由李梦贫掌握控制但其拒不提交证据原件，应推定该事实的成立。（三）李梦贫单方提前解约经书面回复，租赁合同关系已依约解除。2018年11月21日万达物业公司侯国喜通过手机彩信向李梦贫发送《解约函》、2018年11月30日向其发送《撤铺通知函》并经营商铺张贴的行为，以上聊天记录、提交材料及函件往来记录已形成完整的证据链证明李梦贫单方违约提前解除双方之间的租赁合同关系，双方租赁合同关系已于2018年11月30日事实解除。综上，根据李梦贫通过微信方式提交《撤铺申请函》，李梦贫、孟庆志分别与万达物业公司胡庆、章焕泉、黄燕、薛万霖及侯国喜等员工通过微信聊天的方式沟通的聊天记录及所提交的材料己形成完整的证据链，足于证明李梦贫单方违约的事实。二、李梦贫单方提前解除合同已构成根本违约，应承担相应违约责任。根据租赁合同第21.7条约定出租方有权没收履约保证金；第21.10条约定承租方应在合同终止后7日内补交减免的全部租金；第18.5条约定交还期满后未按约交还涉案商铺的，承租方应按月租金200%向出租方支付占用费并按物业费100%向物业公司承担物业费，若因此造成延迟交付商铺给新租户的，所造成的损失均应由承租方予以承担：第18.9条约定若未按约定交还涉案商铺，因清理、整改等发生的费用均由承租方予以承担。上诉人提前解除租赁合同已构成违约，根据上述约定，万达地产公司有权将履约保证金69608元予以扣除，和要求李梦贫退还租金优惠157845.46元及支付2018年12月1日起至2018午12月22日的租金25522.93元及物业费11601.33元，支付违约金67881.17元（从2018年12月1日起至2018年12月22日按月租金的200%标准支付，并按物业费100%标准支付物业服务费），并要求李梦贫承担因清理、整改商铺所发生的费用59289.43元。三、孟庆志缴纳涉案商铺所发生水费、商铺经营过程中对商铺进行管理、向出租人提交解约函件、合同解除时主动参与谈判等均可证明其作为本案店铺实际经营者，应与李梦贫共同对本案承担相应责任。首先，涉案商铺由李梦贫于2017年12月8日从原审第三人袁丽芳受让过来后，在2018年1月至2018年10月经营期间涉案商铺的水费均由孟庆志缴纳，2018年11月30日租赁合同关系解除；其次，经营期间，孟庆志对于商铺重大决策事项（包括提交《撤铺申请函》、与李梦贫共同到场协商撤铺事宜、李梦贫指定委托其负责泰厨事宜等）均有参与；第三，无论是从实际经营过程，还是万达物业公司员工章焕泉与李梦贫的聊天记录均显示孟庆志实际参与经营管理；最后，孟庆志与胡庆的微信聊天记录显示，孟庆志实际掌握了涉案商铺的公章。综合以上情况，万达地产公司及万达物业公司有理由相信孟庆志是涉案商铺的实际经营者，其应与李梦贫对本案发生的责任共同承担。四、万达地产公司与万达物业公司在合同违约解除后对涉案商铺采取围挡措施，且经催告李梦贫清理商铺无果后拆除商铺装修装饰符合减损规则的规定，不能据此认定为过错行为。万达物业公司经营商铺位于梅州经济较活跃商圈内，商铺的高度流转性及较高的租金决定了商铺收益率，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，本案因李梦贫单方违约造成，万达地产公司及万达物业公司作为守约方应当采取适当措施防止租金、违约金、物业费等损失进一步扩大及时围挡属于止损行为，且在本案中万达物业公司多次催告李梦贫及时清退商铺内的装修装饰均未果，万达物业公司委托第三方对涉案商铺进行清退的行为也符合减损规则的规定。万达地产公司及万达物业公司另行委托第三方所产生的费用属于为了防止损失扩大而支出的合理费用应由违约方即李梦贫予以承担。综上，李梦贫提起上诉无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回李梦贫的上诉请求。孟庆志辩称，同意李梦贫的上诉意见。万达地产公司、万达物业公司上诉请求：1.维持梅州市梅江区人民法院(2019)粤1402民初1889号民事判决第一、二、三、四判项；2.撤销梅州市梅江区人民法院(2019)粤1402民初1889号民事判决第五判项，改判被上诉人孟庆志对李梦贫上述债务承担连带责任；3.撤销梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初1889号民事判决第六判项，改判李梦贫支付装修装饰拆除费用59289.43元及律师代理费18000元给万达物业公司；4.改判李梦贫支付拖欠的房屋占用使用费、物业服务费共计37124.26元、违约金67881.71元给万达地产公司；5.本案一、二审诉讼费用均由李梦贫、孟庆志共同承担。事实和理由：一、李梦贫单方违约提前于2018年11月30日解除合同，且在合同解除后仍占用商铺，依约应承担租金、房屋占用费、物业服务费。原审法院已查明涉案合同因李梦贫违约导致解除；关于涉案商铺交还问题，双方在涉案租赁合同第十八条做了明确约定，且上诉人多次通过书面方式(该通知方式包括张贴告示、短信通知、电话告知等)催告李梦贫及其委托管理人孟庆志将涉案商铺内设施设备于2018年11月30日前搬离，但均未得到李梦贫的配合，2018年12月1日至2018年12月22日期间因李梦贫未按约撤场，占用涉案商铺所产生的占用费用应由李梦贫予以承担。且根据合同约定，万达地产公司及万达物业公司按约自行拆除及强制清铺。二、租赁合同关于合同解除后商铺交还问题做了明确约定，双方信守执行并由李梦贫承担拆铺费用、律师代理费及违约金。根据《商铺租赁合同》第十八条约定，李梦贫应按交付商铺时标准向万达地产公司交还，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，租赁双方就装修装饰有其他约定的，应按双方约定处理。万达地产公司将商铺出租给李梦贫及任意第三方均以毛坯标准交付，附属于商铺的装修装饰不产生增值且涉案商铺承租对象为任意第三方，原有装修装饰不具有任何利用价值。万达地产公司、万达物业公司以商铺出租为主营业务，商铺具有极高流转性，此特殊的经营行业主体有别于一般出租人，且涉及合同的签订、履行及解除均严格遵照规章制度执行并向万达地产公司总部报批。故李梦贫拒绝拆除涉案商铺装修装饰导致万达地产公司、万达物业公司另行聘请第三方公司拆除所产生的费用59289.43元及违约金，应由李梦贫予以承担。三、孟庆志应与李梦贫共同承担责任。本案纠纷的发生源于李梦贫提交《撤铺申请函》，但双方合同解除后李梦贫却又拒绝履行合同解除后应尽义务。原审法院查明孟庆志作为李梦贫的财务总监，涉案商铺的日常经营管理均是由孟庆志负责，从李梦贫委托孟庆志代为提交《撤铺申请函》均可证明。故孟庆志作为涉案商铺的实际经营者，应与李梦贫就本案纠纷承担连带责任。综上，本案因李梦贫违约而产生纠纷，根据双方合同约定，李梦贫应承担相应违约责任，并就违约撤场导致的清铺费用及对万达地产公司、万达物业公司造成的损失均应由李梦贫承担。李梦贫辩称，万达地产公司、万达物业公司的上诉请求和理由不成立，理由详见上诉意见。孟庆志辩称，不同意万达地产公司、万达物业公司的上诉请求和理由，认为胡庆跟泰厨的微信聊天记录的内容，之前一直没有联系，为何10月19日才开始微信联系，薛万霖提交的微信聊天记录证据中是双方没有任何的沟通，无法确定他跟其本人有联系，对方没有证据证明是送达给其，故对微信证据的真实性不认可。另其与泰厨没有关系，更不是泰厨的实际经营者，李梦贫从未出具任何的委托书给其，其也没有向万达地产公司、万达物业公司交过任何的撤场函，不存在表见代理。袁丽芳未到庭参加诉讼，亦未向法院提交书面答辩意见。万达地产公司、万达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令确认万达地产公司与李梦贫签订的租赁合同于2018年11月30日解除；2.判令李梦贫、孟庆志已缴纳的履约保证金69608元归万达地产公司所有；3.判令李梦贫、孟庆志退还万达地产公司优惠租金157845.46元；4.判令李梦贫、孟庆志向万达地产公司支付拖欠的租金、房屋占用使用费、物业服务费共计37124.26元（租金从2018年12月1日起计算至2018年12月22日起为25522.93元，、房屋占用使用费按200%租金标准从2018年12月1日起至2018年12月22日止为11601元）；5.判令李梦贫、孟庆志支付违约金67881.71元给万达地产公司（其中占用费从2014年10月21日起至2018年12月22日按租金标准的200%向万达地产公司支付，并按物业服务费标准的100%向原告支付物业服务费及承担相关的能源费用）；6.判令李梦贫、孟庆志将万达物业公司因李梦贫、孟庆志未按合同约定交还房屋而支出的涉案商铺装修装饰拆除费用59289.43元支付给万达物业公司；7.判令李梦贫、孟庆志立即将保管于万达物业公司的设施设备腾出万达物业公司车库；8.判令李梦贫、孟庆志承担因本案纠纷万达物业公司所支出的律师代理费18000元；9.本案诉讼费用由李梦贫、孟庆志负担。一审法院认定事实：万达地产公司是梅州万达商业广场的建设单位。万达物业公司是接受万达地产公司委托，对梅州万达商业广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业。李梦贫是梅州市梅江区泰厨饮食店（以下简称“泰厨”）的经营者，个体工商户。2016年7月5日，万达地产公司与袁丽芳签订了《商铺租赁合同》；万达物业公司与袁丽芳签订了《物业管理服务协议》（以下简称“物业服务协议”）。租赁合同约定:万达地产公司将梅州万达商业广场四层4005号商铺出租给袁丽芳用于经营品牌为“泰厨”，经营项目为餐饮美食。袁丽芳按照租赁合同的约定向万达地产公司支付了履约保证金69608元，按照物业服务协议的约定向万达物业公司支付了物业服务费保证金31640元、质量保证金10000元和POS机押金5000元。万达地产公司于2016年5月26日向袁丽芳交付了梅州万达商业广场四层4005号商铺，之后袁丽芳对商铺进行了装修装饰，及购置餐饮业用设施设备等。2016年9月23日袁丽芳经营的“泰厨”入驻梅州万达商业广场。2017年12月，袁丽芳致函万达地产公司，袁丽芳转让“泰厨”品牌经营权给李梦贫。为此，万达地产公司和万达物业公司与袁丽芳、李梦贫签订了《〈租赁合同〉主体变更协议》和《〈物业合同〉主体变更协议》，约定袁丽芳将其在租赁合同和物业服务协议项下的权利义务全部转让给李梦贫，由李梦贫概括承受租赁合同和物业服务协议项下的全部权利义务，继续履行租赁合同和物业服务协议，万达地产公司和万达物业公司对此表示同意。工商行政管理部门于2017年12月25日核准注销了经营者为袁丽芳的“泰厨”，于2018年1月3日注册登记了经营者为李梦贫的“泰厨”。李梦贫在“泰厨”经营“泰厨”期间最后一次向万达地产公司和万达物业公司支付租金、物业服务费等的时间是2018年10月19日。至2018年11月30日止，李梦贫根据租赁合同和物业服务协议的约定应支付的租金、物业服务费、水电费等均已缴清。2018年10月29日，万达物业公司的招商经理胡庆的手机收到“泰厨”财务总监孟庆志以手机微信的方式发送的“撤铺申请函”，内容概括如下：“泰厨”开业以来一直呈严重亏损状态，为减轻双方的压力，经慎重考虑，现申请“泰厨”于2018年11月30日撤出商场。该“撤铺申请函”上有“李梦贫”字样签名并加盖“泰厨”公盖，押的时间为2018年10月28日。之后，万达地产公司和万达物业公司与李梦贫协商解除租赁关系。协商过程中，孟庆志再次于2018年11月19日通过手机以微信方式发送“撤铺申请函”给胡庆。万达地产公司和万达物业公司同意与李梦贫协商解除租赁关系，但因双方当事人就李梦贫提前解除租赁合同应承担的违约责任协商未果，而产生纠纷。2018年11月30日，万达地产公司和万达物业公司向李梦贫发送并张贴“撤铺通知函”，要求李梦贫履行1.于2018年11月30日内完成撤铺工作，并搬离相关设备、设施、疏散工作人员，将商铺恢复原状交还；2.将仍欠的租金优惠42546.47元付清等。2018年12月1日，万达地产公司和万达物业公司将“泰厨”围挡，并张贴《关于通知梅州万达广场4005铺配合撤场交付的函》，李梦贫开始无法经营。万达地产公司和万达物业公司还分别于2018年12月4日、9日、11日、12日张贴《告示》、《关于泰厨违约未撤铺我方按合同履行清铺的函》等催促李梦贫撤铺，因双方就解除租赁合同未能协商一致，李梦贫未撤铺。期间双方因纠纷有报警、向梅州市梅江区三角镇人民调解委员会反映，经调解未果。2018年12月15日，万达地产公司和万达物业公司将“泰厨”内李梦贫的设施设备搬离至商业广场地下车库，请广州天荣建设工程有限公司于2018年12月15日至2018年12月20日期间“泰厨”的装修装饰拆除。之后，万达地产公司将梅州万达商业广场四层4005号商铺出租他人使用。2019年6月26日，李梦贫向一审法院起诉万达地产公司、万达物业公司租赁合同纠纷一案﹝﹙2019﹚粤1402民初1800号﹞。2019年7月4日，万达地产公司、万达物业公司向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。袁丽芳经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因为本案与﹙2019﹚粤1402民初1800号的当事人有些不同，所以未合并审理。一审另查明，根据万达地产公司、万达物业公司提供的万达商业广场商户租金交费系统表，“泰厨”经营期间万达地产公司已按照减免租金优惠政策已给予减免157845.46元租金。一审法院认为，万达地产公司、万达物业公司与袁丽芳、李梦贫签订的《商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》和《〈租赁合同〉主体变更协议》、《〈物业合同〉主体变更协议》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点问题分析如下：一、关于“撤铺申请函”的问题。对李梦贫提出的诉讼请求及所依据的事实，万达地产公司、万达物业公司提出是“泰厨”的实际经营者孟庆志于2018年10月29日通过手机微信向万达物业公司的招商经理胡庆提交“撤铺申请函”申请于2018年11月30日前撤铺，李梦贫、孟庆志提出提前解除租赁合同属违约方的抗辩。对此抗辩，万达地产公司、万达物业公司提供了1.万达物业公司的员工章焕泉与标记为“梅州万达4F-泰厨-李梦贫”手机微信沟通记录：2018年10月17日章焕泉“李总，剩余一个月物业费今天能安排吗？”泰厨-李梦贫“这个要问下我们的财务总监，孟总”，2018年10月19日章焕泉“李总呀，4楼餐饮商户都交完了，就差你了”泰厨-李梦贫“实在不好意思……泰厨这边我已经移交给孟总处理了，你可以约他谈一下”；2.万达物业公司的招商经理胡庆与标记为“泰厨”手机微信沟通记录：2018年10月17日胡庆“你电话多少”“我们电话沟通下”泰厨“135*****828”，2018年10月18日泰厨“胡总，我是做财务的。……”，2018年10月19日胡庆“这个月只需要交这个物业费就行了”泰厨“胡总，你现在才知道我们只需交物业吗？”，2018年10月29日泰厨“胡总，感谢您对我们泰厨的支持。我可能这两天有时间提交下，怕时间就先把撤场涵拍照给你备案下”“撤铺申请函……”胡庆“好的”，2018年11月19日泰厨“撤铺申请函……”“胡总，我先把原来的电子版给你。我找下纸质的先，我最近都忙着没回办公室了”胡庆“这个文件也找人拿给我”、泰厨“好的，我回办公室先”；3.万达物业公司员工薛万霖与标记为“泰厨-孟总”的手机微信沟通记录；4.2018年1月至2018年10月孟庆志11次为“泰厨”缴交水费的记录，以及证人章焕泉、薛万霖、黄燕的证主等证据予以证明，该等证据能够形成证据链，一审法院予以采信。结合李梦贫承认章焕泉与标记“梅州万达4F-泰厨-李梦贫”手机微信沟通记录截图中的微信头像是其曾用微信头像，孟庆志承认胡庆与标记为“泰厨”手机微信沟通记录截图中的微信头像是其曾用微信头像，及孟庆志在应诉时提供的其本人联系手机号码“135*****828”，一审法院认定孟庆志是李梦贫所经营“泰厨”的财务总监，孟庆志于2018年10月29日通过其手机以微信方式向万达地产公司和万达物业公司提交了“泰厨”“撤铺申请函”，申请于2018年11月30日撤出商场的事实。万达地产公司、万达物业公司主张孟庆志是“泰厨”的实际经营者，依据不足，不予支持。李梦贫、孟庆志否认“撤铺申请函”是孟庆志向万达物业公司的招商经理胡庆以手机微信方式提交，否认孟庆志是“泰厨”的财务总监，依据不足，一审法院不采纳。二、关于孟庆志以手机微信方式向万达物业公司提交的“撤铺申请函”的效力，李梦贫是否构成违约的问题。2018年10月29日，孟庆志以手机微信方式向万达物业公司的招商经理胡庆发送了“撤铺申请函”，当时胡庆回复“好的”。庭审中，李梦贫确认微信“撤铺申请函”上的公章印文是“泰厨”的公章，但否认其提交“撤铺申请函”亦否认曾在“撤铺申请函”上签名及加盖“泰厨”的公章。因“撤铺申请函”上的公章是“泰厨”的公章，万达物业公司的招商经理胡庆与“泰厨”的财务总监孟庆志有通过微信接洽相关“泰厨”租金、物业费等事宜，万达地产公司、万达物业公司有理由相信孟庆志是代表李梦贫向万达地产公司、万达物业公司提交“撤铺申请函”。据此，李梦贫提交的“撤铺申请函”申请于2018年11月30日撤出商场，提出解除租赁关系的意思表示明确，胡庆明确收到该“撤铺申请函”。李梦贫提出提前解除租赁关系的意思表示在胡庆接收到孟庆志发送的“撤铺申请函”微信时生效。李梦贫申请于2018年11月30日撤出商场，明确表示要求在租赁合同约定的租赁期限届满前解除租赁关系，李梦贫已经构成违约。三、关于李梦贫应承担的违约责任的问题。万达地产公司、万达物业公司收到李梦贫的撤铺申请后，于2018年11月30日向李梦贫发送《撤铺通知函》并在“泰厨”张贴的行为，视为万达地产公司、万达物业公司于当天明确同意与李梦贫解除租赁关系。结合自2018年12月1日起，万达地产公司、万达物业公司已将“泰厨”围挡，造成李梦贫无法继续经营的事实。一审法院认定双方的租赁合同关系于2018年11月30日解除。租赁合同提前解除的原因，是因李梦贫提出提前解除租赁关系的申请，李梦贫是违约方。就本案而言，李梦贫应按照租赁合同的约定承担提前解除租赁合同的违约责任：1.已支付的履约保证金69608元归万达地产公司所有，2.向万达地产公司补交租赁合同履行期间万达地产公司按照减免租金优惠政策已给予的减免157845.46元租金。但是，因万达地产公司、万达物业公司在与李梦贫就提前解除租赁合同关系的相关事项经协商未能形成一致意见的情况下，不通过法律途径，而是于2018年12月1日将“泰厨”围挡，并于2018年12月15日至2018年12月20日期间将“泰厨”的装修装饰拆除，万达地产公司、万达物业公司强行清铺的行为存在过错。所以，万达地产公司、万达物业公司提出的第4项诉讼请求：判令被告向原告万达地产公司支付拖欠的租金、房屋占用使用费共计37124.26元（租金从2018年12月1日起计算至2018年12月22日起为25522.93元，房屋占用使用费按200%租金标准从2018年12月1日起至2018年12月22日止为11601元）；第5项诉讼请求：判令被告支付违约金67881.71元给原告万达地产公司（其中占用费从2014年10月21日起至2018年12月22日按租金标准的200%向原告支付，并按物业服务费标准的100%向原告支付物业服务费及承担相关的能源费用）；第6项诉讼请求：判令被告将原告万达物业公司因被告未按合同约定交还房屋而支出的涉案商铺装修装饰拆除费用59289.43元支付给原告万达物业公司；第8项诉讼请求：判令被告承担因本案纠纷原告万达物业公司所支出的律师代理费18000元，于法无据，不予支持。万达地产公司、万达物业公司提出要求李梦贫将保管于万达物业公司地下车库的设施设备腾出的诉讼请求，理由充分，应以支持。万达地产公司、万达物业公司提出要求孟庆志与李梦贫共同承担违约责任的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。袁丽芳经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩、质证等权利，依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零八条，以及《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条规定，判决：一、原告梅州万达地产有限公司与被告李梦贫之间的《租赁合同》于2018年11月30日解除；二、被告李梦贫已支付的履约保证金69608元归原告梅州万达地产有限公司所有；三、被告李梦贫应当在判决生效之日起十日内，补交减免租金157845.46元给原告梅州万达地产有限公司；四、被告李梦贫应当在判决生效之日起十日内，将存放在原告梅州万达地产有限公司车库的设施设备腾出；五、驳回原告梅州万达地产有限公司、梅州万达广场商业物业管理有限公司提出要求被告孟庆志与被告李梦贫共同承担违约责任的诉讼请求；六、驳回原告梅州万达地产有限公司、梅州万达广场商业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7446.24元（此款已由原告梅州万达地产有限公司、梅州万达广场商业物业管理有限公司预交），由原告梅州万达地产有限公司、梅州万达广场商业物业管理有限公司负担3312.83元，被告李梦贫负担4133.41元。二审中，万达地产公司、万达物业公司向本院提交了薛万霖与孟庆志的电脑版微信记录原件、黄燕与李梦贫的手机微信聊天记录原件与一审提交的微信聊天记录打印件进行核对。经质证，李梦贫认为：1.万达地产公司、万达物业公司提交的是薛万霖的电脑微信记录，但一审时薛万霖却说是用手机微信发送的信息，两者矛盾，薛万霖应该提供手机微信作为证据进行质证；2.薛万霖的电脑微信存在修改和清理的痕迹，说明该微信记录并不完整存在修改，所以薛万霖在没有提供手机微信的情况下，该电脑微信记录不能作为有效证据使用；3.该聊天记录仅有薛万霖发送信息的记录，对方没有任何回应，因此该记录并不能作为双方沟通的依据；4.该微信记录显示的两个文件都没有说到本案争议焦点的撤铺函，从文件内容看，其实是万达地产公司、万达物业公司在2018年11月17日就已经单方解除李梦贫的租赁合同，并将相关的缴费系统已经关闭，造成了李梦贫无法缴交12月起的租金，严重违反合同约定；5.李梦贫是有跟黄燕对话，但2018年11月27日李梦贫想交租金，但是黄燕说11月20日系统已经闭合了，无法交租金，说明这是万达地产公司、万达物业公司刻意造成李梦贫无法交租，该微信往来显示李梦贫或泰厨从未提过撤铺一事，黄燕作为万达物业公司的经理，应该第一时间对李梦贫或泰厨有无提出书面撤铺向李梦贫核实或出示相关的撤铺证据，但黄燕没有这样做，同时黄燕在一审出庭作证的时候明确表示万达地产公司、万达物业公司每日会对商户开早会，如果在有商户要解除合同的，必须提前三个月书面向万达地产公司、万达物业公司提出解约的请求，双方协商一致之后才能解约，说明万达地产公司、万达物业公司单方进行强行清退与双方合同约定不相符，也与一直以来的做法不相符，李梦贫的全部损失应由万达地产公司、万达物业公司承担，同时也应当按照合同承担违约责任。孟庆志认为该两个微信号加为好友的时间是11月20日，且该微信并没有与薛万霖的对话，不能确认此信息给到了泰厨，而且万达地产公司、万达物业公司为何不直接跟李梦贫沟通，黄燕的手机微信聊天记录与孟庆志无关，无质证意见。李梦贫提交下列新证据：1.李梦贫与黄燕的手机微信聊天记录原件，拟证明其手机微信号是m870508m，李梦贫手机微信里面没有跟黄燕和孟庆志的聊天记录，李梦贫也没有加“mzlmysys”这个微信号为好友；2.光盘一份，里面有李梦贫一审向法院提交的李梦贫和孟庆志送达相关函件给万达地产公司、万达物业公司的视频资料，其中送达函件的孟庆志被万达地产公司、万达物业公司无理扣留，以及李梦贫与孟庆志现场拍摄店铺被围挡的时候被万达地产公司、万达物业公司相关工作人员围攻殴打的视频，拟证明万达地产公司、万达物业公司违反合同约定，单方解除合约，损坏李梦贫财物，孟庆志不是泰厨的财务总监，泰厨的财务总监是邹铭铭；3.李梦贫向万达总部进行投诉的邮件往来纸质版复印件，拟证明在发现万达地产公司、万达物业公司围挡泰厨店铺及与梅州万达相关人员交涉无果的情况下李梦贫向万达总部进行投诉的事实。经质证，万达地产公司、万达物业公司认为：1.黄燕的微信现在已经被李梦贫列入黑名单或者被删除，经恢复，虽然李梦贫手机没有与孟庆志微信“mzlmysys”的聊天记录，但腾讯公司表示如果更换手机则会显示没有可修复的内容；2.对视频的真实性无异议，但对关联系和合法性有异议，认为该视频是有意录制，不能证明孟庆志被限制人身自由的情况，也没有发生暴力、殴打的情形，最终该事件的解决是通过报警处理；3.根据李梦贫与章焕泉的微信聊天记录，李梦贫要求章焕泉去找财务孟总，也就是本案的孟庆志；4.对于邮件的真实性无异议，但该邮件的发送时间是2018年的12月3日，也就是在李梦贫提交撤铺申请函及万达地产公司、万达物业公司同意其撤铺之后所发起的投诉，双方之间的租赁合同关系已在万达地产公司、万达物业公司回复同意之日即2018年11月30日解除，关于该投诉的内容也与事实不符，李梦贫称撤铺函没有其本人的签名，但从公证书上看出该撤铺申请函有加盖泰厨的公章，李梦贫一审时也陈述该公章的名称与其使用的公章内容是一致的。孟庆志对李梦贫提交的证据无异议。二审中，万达地产公司、万达物业公司因客观原因无法取得有关微信记录证据向本院申请开具律师调查令，本院分别于2020年6月1日向财付通支付科技有限公司出具梅州市中级人民法院（2020）粤14民调令8号律师调查令调查手机微信号“m870508m”与微信号“mzlmysys”之间的转账记录信息；于2020年6月1日向深圳市腾讯计算机系统有限公司出具梅州市中级人民法院（2020）粤14民调令9号律师调查令调查微信号“huqing223”、“m870508m”、“mzlmysys”的微信用户开户及销户信息、上述微信号相互之间的聊天内容记录；于2020年6月9日向深圳市腾讯计算机系统有限公司、财付通支付科技有限公司出具梅州市中级人民法院（2020）粤14民调令13号律师调查令调查微信号“huqing223”、“m870508m”、“mzlmysys”的微信用户相关信息。后深圳市腾讯计算机系统有限公司分别于2020年6月12日和2020年6月16日向本院函复：微信号“huqing223”的注册时间为2013年2月8日，绑定手机号为137*****471，绑定的QQ号为330947119，未注销；微信号“m870508m”的注册时间为2011年11月12日，绑定手机号为147*****114，未注销；查无微信号为“mzlmysys”的对应用户；有关聊天记录并不保存于服务器，仅可通过用户接收有关聊天记录的终端设备查看，因此无法提供微信聊天记录。财付通支付科技有限公司分别于2020年6月12日、2020年6月22日向本院函复：微信号“huqing223”绑定的财付通账户实名认证信息为胡庆，微信号“m870508m”绑定的财付通账户实名认证信息为李梦贫，微信号“mzlmysys”有误或者未注册财付通账户，并提交上述微信号绑定的财付通账户自2017年11月1日至2019年12月31日的交易记录光盘。经质证，李梦贫认为两份财付通支付科技有限公司的复函及光盘与本案无关，因为都是交易的资金流水；对两份深圳市腾讯计算机系统有限公司复函的真实性、合法性无意见，但是对关联性有异议，认为这些材料均显示没有相关的微信聊天记录，无法证明万达地产公司、万达物业公司的主张。万达地产公司、万达物业公司对上述材料的三性无异议，认为根据万达地产公司、万达物业公司一审提交的证据，微信号“mzlmysys”与胡庆的微信存在聊天记录，因此该微信号是曾经存在的，万达地产公司、万达物业公司的代理律师曾经致电深圳市腾讯计算机系统有限公司，该公司告知调取微信号如果发生更改，则无法调取，故微信号“mzlmysys”存在已变更的可能。孟庆志对上述证据的真实性无异议，认为上述证据与孟庆志无关。另，双方当事人在二审庭审中均确认李梦贫一审中提交的《梅州万达广场商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》与万达地产公司、万达物业公司提交的《梅州万达广场（筹备期）商铺租赁合同》中关于履约保证金、租金标准和租金支付、房屋交还、违约责任等租赁合同主要条款内容是一致的，只是部分合同条款序号不一致，该两份合同均具有法律效力。为此，本院认定万达地产公司提交其为甲方与袁丽芳为乙方于2016年7月5日签订的《梅州万达广场（筹备期）商铺租赁合同》（下称《商铺租赁合同》）为双方履行的租赁合同。同时，万达地产公司还在二审庭审中陈述涉案商铺优惠租金的具体金额是双方通过签订《补充协议》进行约定，另其于2018年11月30日向李梦贫发出的《撤铺通知函》中载明截止至2018年11月30日李梦贫欠租金优惠金额42546.47元是指在扣除李梦贫已缴纳履约保证金69608元、物业服务保证金31640元、POS机押金5000元及质量保证金10000元后计算得出的，不是实际的优惠租金补缴数额。李梦贫则表示其已按照双方签订的租赁合同及补充协议约定的租金数额足额缴纳。一审判决认定除“泰厨”经营期间万达地产公司已按照减免租金优惠政策已给予减免157845.46元租金”外的其他事实属实，本院依法予以确认。本院二审另查明：一、万达地产公司、万达物业公司提交《梅州万达广场（筹备期）商铺租赁合同》中约定：……第七条保证金7.1履约保证金和物业服务保证金本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币陆万玖仟陆佰零捌元整（¥69608.00元，相当于贰个月月租金标准）作为履约保证金；同时向物业服务公司支付人民币叁万壹仟陆佰肆拾元整（¥31640.00元，相当于贰个月物业服务费）作为物业服务费保证金。甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在7日内补足保证金；但甲方或物业服务公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。……第八条租金8.1双方约定，除8.2款另有约定外，乙方采用如下租金标准及租金支付方式向甲方支付租金；8.1.1该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金，起始标准为每月每平方米人民币壹佰壹拾元整（¥110.00元），实际具体按照下述约定执行；8.1.1.1起始月租标准为人民币叁万肆千捌佰零肆元整（¥34804.00元）；8.1.1.2租金标准按照如下约定比例递增：自计租日至2017年9月22日，月租金标准与起始月租租金标准相同，为人民币叁万肆仟捌佰零肆元整（¥34804.00元）；自2017年9月23日至2018年9月22日，月租金在起始月租标准基础上递增百分之伍，即每月租金为叁万陆仟伍佰肆拾肆元贰角（¥36544.20元）；自2018年9月23日至2019年9月22日，月租金在上一个交租期租金标准基础上递增百分之伍，即每月租金为叁万捌仟叁佰柒拾壹元肆角壹分（¥38371.41元）；自2019年9月23日至2020年9月22日，月租金在上一个交租期租金标准基础上递增百分之伍，即每月租金为肆万零贰佰捌拾玖元玖角捌分（¥40289.98）元；自2020年9月23日至2021年4月22日，月租金在上一个交租期租金标准基础上递增百分之伍，即每月租金为肆万贰仟叁佰零肆元肆角捌分（¥42304.48元）。……8.2为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金支付标准的基础上，给予乙方【／】个月的租金优惠。……第十八条房屋交还18.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期。18.2在交还期内，乙方应当向甲方及物业服务公司归还所有甲方及物业服务公司向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态；乙方应付清应付租金、物业服务费或其他应付款项（包括但不限于能源费、需向顾客等支付的包括但不限于充值卡、会员卡等涉及的退费等）；乙方应将乙方及转租承租人的工商税务注册地址从该房屋迁出，完成相应工商税务变更登记或注销手续。18.3双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费，并应按照届时物业费标准向物业服务公司支付物业服务费及承担各项能源费用等。……18.5无论任何原因，交还期届满后乙方仍未能将符合第18.2款约定要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋当月物业费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。若因此造成甲方延迟向新租户交付该房屋而需承担违约金、中介费，以及造成甲方其他损失的，乙方均应赔偿。……18.7无论任何原因，如乙方自交还期届满之日起10个日后，仍未将该房屋交还给甲方的，甲方或物业服务公司有权直接将乙方在该房屋内的物品及设备设施转移至他处存放，并将该房屋清理收回使用，此期间发生的乙方物品的存放费用以及因此造成的乙方损失由乙方自行承担，甲方不对此承担任何赔偿或补偿责任。……18.9如甲方因对乙方撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第18.2款约定要求的，则因此而产生的费用支出均应当由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应当按照第18.5款所述标准支付该房屋占有使用费，以弥补甲方在此期间的租金损失。……第二十一条违约责任……21.7双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲房应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。21.8在甲乙双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。……21.10双方确认，乙方妥善履行合同是甲方给予乙方8.2条项下减免租金优惠政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形）则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。二、万达地产公司分别于2018年3月20日、2018年4月16日、2018年5月21日与李梦贫签订了三份《补充协议》，约定万达地产公司将位于梅州万达广场四层4005号商铺出租给李梦贫使用，双方一致同意在《商铺租赁合同》基础上变更租金标准，分别是：从2018年4月1日至2018年4月31日期间租金金额为1000元，从2018年5月1日至2018年5月31日期间租金金额为29235.36元，从2018年6月1日至2018年8月31日期间租金金额为73088.4元。三、2018年12月15日，万达物业公司将“泰厨”内李梦贫的设施设备搬离至商业广场地下车库，请广州天荣建设工程有限公司于2018年12月15日至2018年12月20日期间“泰厨”的装修装饰拆除，实际用去拆除费用52273.16元。本院认为，本案属租赁合同纠纷。综合二审诉辩双方的意见，本案争议焦点是:1.万达地产公司和万达物业公司提交的微信记录能否作为认定本案事实的依据；2.李梦贫是否单方提前违约解除租赁合同及应否支付违约金67881.71元；3.履约保证金是否应归万达地产公司所有；4.李梦贫应否向万达地产公司支付减免的租金157845.46元、逾期交还商铺的房屋占用费及物业服务费37124.26元；5.李梦贫应否向万达物业公司支付商铺装修装饰拆除费用59289.43元及律师代理费18000元；6.孟庆志应否承担连带责任。关于万达地产公司和万达物业公司提交的微信记录能否作为认定本案事实依据问题。经查，万达地产公司、万达物业公司提交的侯国喜的手机短信聊天记录、胡庆的微信聊天记录均经过公证，薛万霖的微信聊天记录在二审中有出示电脑微信记录进行核对，黄燕的微信聊天记录在二审中有出示手机微信记录进行核对，薛万霖、章焕泉、黄燕一审时亦作为证人出庭作证，且上述微信记录内容均与本案具有关联性，因此，万达地产公司、万达物业公司提交的微信、短信聊天记录等证据可以作为本案认定事实的证据予以使用。关于李梦贫是否单方提前违约解除租赁合同及应否支付违约金67881.71元问题。首先，万达物业公司的员工章焕泉曾与微信号为m870508m并备注为“梅州万达4F-泰厨-李梦贫”的微信进行多次聊天，李梦贫在二审中承认该微信号为其所有。在该聊天记录中，李梦贫表示“物业费要问财务总监孟总”、“泰厨这边已经移交给孟总处理了”、“我们现在财政权都统一了，我也没权干涉”等内容。一审中李梦贫并未直接否认该“孟总”并非孟庆志，而是表示孟总是指泰厨代记账公司的人，公司的具体名称现在记不清楚，但又未举证证明该“孟总”明确为他人而非孟庆志。其次，李梦贫一直以微信的方式与万达物业公司招商副经理黄燕沟通泰厨的租金和物业费问题，并在2018年11月27日李梦贫向黄燕咨询泰厨的流程有没有闭合时，黄燕表示“我们商管自接到您的撤场申请函后，区域已经帮我们招到品牌了，泰厨品牌一直未交租，系统已经自动终止流程了，不存在未交租情况”、“张总意思你还想做就季度交费，并写书面申请继续经营，毕竟您的撤场申请给到我们”，李梦贫对黄燕多次提到撤场申请函一事未提出任何异议，而是表示“我现在就是要搞清楚，如果我们这边补缴租金，写了申请，你们那边系统不是已经闭合了吗？这流程能不能走”、“我怕到时有很多其他的手尾，我很难跟其他股东交代”。此后，黄燕在2018年12月1日、12日多次发送《关于通知泰厨撤铺的函》等函件及相关微信内容给该微信号，且显示发送成功，但该微信号对此并未有回应。第三，根据万达提交的经过公证的万达员工侯国喜手机短信记录，侯国喜于2018年11月21日向李梦贫152*****696的手机号码发送解约函，并约李梦贫见面解决店铺事情，李梦贫并未提出任何异议，并表示“现在准备回梅州”，侯国喜随后又于2018年11月29日发送律师函等信息给李梦贫，要求李梦贫解决撤铺问题，但李梦贫未回应。第四，万达地产公司、万达物业公司表示原万达物业公司的招商副经理胡庆曾经多次与孟庆志沟通协调，从万达地产公司和万达物业公司提交的胡庆的微信聊天记录来看，当胡庆问聊天对方的电话多少时，备注为“泰厨”的微信号发送“135*****828”的电话号码，而该电话号码为孟庆志的手机号码，且该微信号多次提到其是泰厨的财务，并两次发送撤场函给胡庆，同时表示“先把原来的电子版给你。我找下纸质的先”。孟庆志亦承认该微信头像系其曾用过的头像。第五，李梦贫在一审中承认撤铺函上的泰厨公章与泰厨的公章一致，只是表示无法确认该公章是泰厨所盖且否认公章和李梦贫的签名是其本人加盖及签名，并未直接否认撤铺函上泰厨公章的真实性。第六，孟庆志二审中表示其平时使用的是仅有用135*****828注册的微信，认为其微信号与万达地产公司、万达物业公司提供的标注为“泰厨”的微信号不一致。但二审庭审中孟庆志亦表示其家里人都是用其的名字注册手机号，实名制的手机号其还有两三个，因此虽然孟庆志使用135*****828手机号码注册的微信，但并不代表孟庆志有且仅有一个微信号。第七，孟庆志在双方发生纠纷前，曾经多次帮泰厨缴交水电费。因此，综合上述证据，并结合证人章焕泉、薛万霖、黄燕等人的陈述，可以形成证据链证实孟庆志是李梦贫所经营“泰厨”的财务总监，孟庆志于2018年10月29日以手机微信方式向万达地产公司和万达物业公司提交了“泰厨”的“撤铺申请函”，申请于2018年11月30日撤出商场，万达地产公司、万达物业公司有理由相信孟庆志是代表泰厨及李梦贫向其发送撤铺函，并且在万达地产公司、万达物业公司的多名员工此后与李梦贫沟通时均多次提到泰厨撤铺函的事情，李梦贫均未提出任何异议。虽然合同约定“在甲乙双方协商达成书面一致意见后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同。”但原万达物业的营运经理薛万霖一审中表示根据合同约定要提前90天提交撤铺函件，如果招到新商铺，可以提前解约，但当时孟庆志要求当月撤铺，所以万达地产公司、万达物业公司同意撤铺。因此，本案系泰厨先提出提前撤铺申请并经万达地产公司、万达物业公司审核后同意，故应当认定为双方协商一致于2018年11月30日提前解除合同，并非李梦贫未经万达地产公司、万达物业公司同意擅自提前撤场，李梦贫的行为不属于违约。一审法院认定李梦贫要求提前解除租赁关系属违约行为，属于认定事实错误，应予纠正。李梦贫上诉主张万达地产公司单方解除合同，依据不足，依法不予支持。关于履约保证金是否应归万达地产公司所有问题。本案中，涉案租赁合同系双方协商一致提前解除。故根据《商铺租赁合同》第21.8款“在甲乙双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违责任”的约定，万达地产公司无需返还履约保证金。一审据此判决履约保证金归万达地产公司所有并无不当，应予维持。李梦贫上诉主张万达地产公司无权没收履约保证金，依据不足，依法不予支持。关于李梦贫应否向万达地产公司支付优惠租金157845.46元问题，首先，根据《商铺租赁合同》第8.1.1.1款的约定，李梦贫依约应缴交的涉案商铺从2018年1月1日至2018年11月30日租金为406131.03元【36544.2元×8个月+37031.45元（36544.2元/月×22天÷30天+38371.41元/月×8天÷30天）+38372.99元×2个月）】。其次，李梦贫认可从其承租赁涉案商铺至2018年11月30日止期间已按涉案租赁合同、物业合同及补充协议约定足额缴清了的租金及物业费，且根据万达地产公司提供的涉案商铺租金交费统计表显示，李梦贫已缴交了涉案商铺从2018年1月1日至2018年11月30日的租金共计290190.02元（36544.2元+36544.2元+36544.2元+1000元+29235.36元+36544.2元+12181.4元+24362.8元+24850.48元+26191.59元+26191.59元），上述租金数额与租赁合同及补充协议约定的租金数额一致，依法予以确认。再次，双方在《〈租赁合同〉主体变更协议》中并未就袁丽芳承租经营期间享受的优惠减免租金作任何约定，万达地产公司主张李梦贫承担补缴袁丽芳承租经营期间的优惠减免租金，依据不足，不予支持。至于万达地产公司发函要求李梦贫补交优惠租金42546.47元是扣除履约保证金、物业服务保证金、POS机押金元及质量保证金等相关费用后计算的数额，李梦贫主张补交优惠租金仅为42546.47元，依据不足，依法不予采信。因此，根据《商铺租赁合同》第21.10款“双方确认，乙方妥善履行合同是甲方给予乙方8.2条项下减免租金优惠政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金”的约定，李梦贫依约应向万达地产公司补交减免的优惠租金为115941.01元（406131.03元-290190.02元）。一审判决李梦贫应向万达地产公司补交减免的优惠租金157845.46元不当，依法应予纠正。李梦贫上诉主张万达地产公司单方解除合同，不能要求李梦贫补交优惠租金，依据不足，依法不予支持。关于李梦贫应否向万达地产公司支付逾期交还商铺的租金、房屋占用费37124.26元问题，本案中，涉案租赁合同于2018年11月30日提前解除，李梦贫依约应于合同终止后7日内即2018年12月7日前交还涉案商铺，但万达地产公司从2018年12月1日起多次在泰厨处张贴清场告示，李梦贫均未能交还涉案商铺，直至万达地产公司自行聘请广州天荣建设工程有限公司于2018年12月20日拆除泰厨的装修装饰等物品，并将物品移至至商业广场地下车库存放。故根据《商铺租赁合同》第18.1款“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期”和第18.5款“无论任何原因，交还期届满后乙方仍未能将符合第18.2款约定要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋当月物业费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。若因此造成甲方延迟向新租户交付该房屋而需承担违约金、中介费，以及造成甲方其他损失的，乙方均应赔偿。”的约定，李梦贫依约应从2018年12月8日至2018年12月20日期间按照租赁合同终止时该商铺月租金标准的200%向万达地产公司支付房屋占用费33255.22元（38371.41元/月×13天÷30天×200%）。鉴于万达地产公司仅主张房屋占用费为25522.93元，属其民事权利的自愿处分，依法应予准许。因此，李梦贫依约应向万达地产公司支付房屋占用费25522.93元。对万达地产公司上诉主张李梦贫支付租金、房屋房屋占用费超过部分的诉请不予支持。李梦贫上诉主张万达地产公司无需再支付房屋占用费和物业服务费，依据不足，依法不予支持。关于李梦贫应否向万达物业公司支付装修装饰拆除费用59289.43元及律师代理费18000元问题，根据《商铺租赁合同》第18.7款、第18.9款的约定，李梦贫在租赁合同终止后7日内应将符合第18.2款约定要求的交还涉案商铺，万达地产公司或万达物业公司有权按照第18.2款约定要求的标准直接将涉案商铺清理收回使用，因此而产生的费用支出均应当由李梦贫承担。故万达物业公司依约聘请广州天荣建设工程有限公司按照租赁合同第18.2款约定要求拆除泰厨装修装饰所产生的拆除费用52273.16元应由李梦贫承担。本院对万达物业公司诉请涉案商铺装修装饰拆除费用的超出部分不予支持。一审判决驳回万达物业公司的该项诉请错误，依法应予纠正。李梦贫上诉主张其无需承担涉案商铺装修装饰拆除费用，依据不足，依法不予支持。至于万达物业公司诉请的律师代理费18000元，因涉案《商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》和《〈租赁合同〉主体变更协议》、《〈物业合同〉主体变更协议》中均未约定李梦贫应承担律师代理费，故万达物业公司上诉请求李梦贫支付律师代理费18000元，没有合同依据，依法不予支持。关于孟庆志应否承担连带责任问题。本案中，涉案商铺经营者是李梦贫，万达地产公司和万达物业公司主张孟庆志系涉案商铺的实际经营者，但未能提交充分证据予以证明。故万达地产公司和万达物业公司主张孟庆志应对其诉请李梦贫支付的上述费用承担连带责任的上诉请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。一审判决驳回万达地产公司和万达物业公司的该项诉讼请求正确，依法予以维持。关于李梦贫应否将万达物业公司地下车库的设施设备腾出问题。如前所述，涉案租赁合同双方已于2018年11月30日协商一致解除，且万达地产公司、万达物业公司将涉案商铺中的物品移至商业广场地下车库存放，符合合同约定。故万达地产公司、万达物业公司诉请李梦贫将设施设备腾出，理由充分，一审判决对此予以支持正确。李梦贫上诉主张驳回万达地产公司、万达物业公司该项诉请，依据不足，依法不予支持。袁丽芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，上诉人李梦贫和万达地产公司、万达物业公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实有误，处理结果不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零八条、第一百零九条，以及《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初1889号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初1889号民事判决第三项、第六项及诉讼费负担部分；三、上诉人李梦贫应当在本判决生效之日起十日内向上诉人梅州万达地产有限公司补交商铺减免的租金115941.01元；四、上诉人李梦贫应当在本判决生效之日起十日内向上诉人梅州万达地产有限公司支付逾期交还商铺的房屋占用使用费25522.93元；五、上诉人李梦贫应当在本判决生效之日起十日内向上诉人梅州万达广场商业物业管理有限公司支付商铺的装修装饰拆除费用52273.16元；六、驳回上诉人梅州万达地产有限公司、梅州万达广场商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7446.24元（此款已由梅州万达地产有限公司、梅州万达广场商业物业管理有限公司预交），由李梦贫负担4926.21元，梅州万达地产有限公司负担2065.42元，梅州万达广场商业物业管理有限公司负担454.61元。二审案件受理费7446.24元，由李梦贫负担5124.02元，梅州万达地产有限公司负担1995.11元，梅州万达广场商业物业管理有限公司负担327.11元。李梦贫已预交的二审案件受理费7446.24元，由本院退回2322.22元给李梦贫。梅州万达地产有限公司已预交的二审案件受理费2400.09元，由本院退回404.98元给梅州万达地产有限公司。梅州万达广场商业物业管理有限公司已预交的二审案件受理费1732.23元，由本院退回1405.12元给梅州万达广场商业物业管理有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 叶自辉审 判 员 张孟棋审 判 员 黄伟玲二〇二〇年七月十六日法官助理 苏建东书 记 员 江 逸