福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2799号 上诉人（原审原告）：陈丽玉，女，1958年5月12日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人（原审原告）：陈金木，男，1988年5月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：郑为良，福建中美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙月眉，福建中美律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘用惠，男，1957年4月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：李巍，福建世好律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高绍群，男，1973年1月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原审第三人：刘成，男，1984年3月1日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 委托诉讼代理人：李巍，福建世好律师事务所律师。 上诉人陈丽玉、陈金木因与被上诉人刘用惠、高绍群，原审第三人刘成房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈丽玉、陈金木上诉请求:1.陈祥华与刘用惠、高绍群所签卖断房产协议书以及登记备案的房地产买卖契约无效；2.刘用惠、高绍群协助陈丽玉、陈金木办理将坐落于福州市的房屋（原房屋所有权证号：榕郊Ｓ字第**，现房产证号：榕房权证Ｃ字第××号、榕房权证Ｃ字第××号）恢复登记至陈祥华名下的手续；3.刘用惠、高绍群立即将陈祥华交付的房屋（房屋坐落以及权证号同上）返还给陈金木、陈丽玉；4.本案一、二审诉讼费用均由刘用惠、高绍群承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。讼争房屋地块尚未被征收，土地性质没有发生变化：我国农村集体土地的征收采取的是国务院以及省级人民政府审批制度，且在实务中土地征收审批之前依据《土地管理法》第45条第一款以及细化的《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》第9～11条规定有相关的批前程序，即所谓的征收土地预公告、产权登记确认（摸底）、组织听证。只有在所有的批前程序完成后，市、县人民政府土地行政主管部门才会对材料齐全、符合条件的建设用地申请进行受理，并报批。待收到批准文件之后依据《征收土地公告办法》的规定发布第二次公告，且公告的内容必须包括1、征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；2、被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；3、征地补偿标准农业人员安置途径；4、办理征地补偿登记的期限、地点等，才算基本完成了征收土地性质的转变。一审法院认定本案讼争房屋与土地已于2019年被决定征收，土地性质已发生变化是基于高绍群所提交的“征地告知书”以及一审法院依申请调取的“红线图”两份证据。但该征地告知书的发文主体为“福州市国土资源局”，内容也仅为产权登记确认摸底、组织听证等相关内容，由此可知该公告为审批前程序中俗称的“征收土地预公告”，讼争房屋的土地征收尚未被审批，法定程序未完成，因此该地块的土地性质仍然为农村集体所有，未发生改变。二、原审基于认定事实错误，其所作出的“驳回陈丽玉、陈金木的全部诉讼请求”必然错误。而且与本案同类性质的案件皆判决认定“房屋买卖合同”无效完全相悖！再次，本案讼争合同违反农村集体土地上房屋转让的限制性规定，应认定为无效，无效合同自始无效，何来该地块的土地性质问题！ 刘用惠辩称，请求维持原判或者直接改判驳回陈丽玉、陈金木的起诉。一、本案实际履行并在不动产登记交易中心备案登记的合同是1999年7月20日《房地产买卖契约》，合同相对人为卖方陈祥华与买方刘用惠。陈丽玉在合同中身份为“在见人”，不是合同相对人。因在办理房产证时，经审查陈丽玉并非共有产权人，不能在出卖人处签字。非合同相对人无权提起确认合同效力之诉。只有出卖人陈祥华才有权提出合同无效之诉。陈丽玉、陈金木提起诉讼的前提是其对诉争范围享有继承权。二、本案案由应定为法定继承纠纷，陈丽玉主张的是法定继承人的继承权利，也自认是法定继承人，而非以合同相对人身份起诉。刘用惠仅与死者陈祥华存在房屋买卖合同法律关系，同陈丽玉、陈金木间不存在房屋买卖合同关系。三、陈祥华2016年9月5日去世时，诉争房屋所有权人为刘用惠、高绍群。可见诉争房屋并非陈祥华所遗留的个人合法财产。陈丽玉、陈金木对他人的合法财产无权主张法定继承权。四、陈丽玉、陈金木以陈祥华的法定继承人为由主张继承权也已超过两年诉讼时效。五、本案诉争合同无效的情形早已消灭：（1）出卖人陈祥华及其家人陈丽玉、陈金木出卖房屋时，为福建省银行学校职工，户籍迁往台江区，已经“农转非”成为城市居民，而丧失集体经济组织成员资格。（2）买受人刘用惠、高绍群在购房时就是农村村民。二人分别于2012、2011年将户籍迁入首山村，成为首山村村民。刘用惠1995年始便居住在首山村，至今已经在首山村居住25年。（3）一审庭审陈丽玉、陈金木与刘用惠、高绍群共同确认诉争房屋和土地位于征地红线图范围内已被征收。（4）刘用惠与陈祥华的买卖合同经福州市郊区公证处依法公证是合法有效的。（5）刘用惠、高绍群向陈祥华购房获得国家房屋行政管理部门认可，为刘用惠、高绍群颁发了房屋产权证。（6）陈祥华与刘用惠的房屋买卖合同经村代表叶玉花、陈能顺（时任首山村党支部书记）确认签字。（7）2020年1月1日新实施的土地管理法删除了原不得转让农民集体所有的土地的使用权的规定，新规鼓励农民盘活利用闲置宅基地和闲置房屋。国务院在政策层面也改变以往的政策，允许农村建设用地直接入市。故诉争买卖合同没有违反法律强制性规定，是有效合同。《中华人民共和国土地管理法》关于农村房屋买卖已由效力性强制性规定转化成管理性强制性规定。六、刘用惠、刘成、高绍群自1995年起居住至今已经25年，陈丽玉、陈金木从未主张过继承权或者提出过异议。现诉争房屋面临政府征收，陈丽玉、陈金木违背诚信原则，提起虚假诉讼，谋取不当利益。七、陈祥华与刘用惠的房屋买卖合同经村代表叶玉花、陈能顺（时任首山村党支部书记）代表村集体确认签字；又经福州市郊区公证处依法公证，最后由福州市房地产管理局颁发产权证。公民对国家公证机关及不动产登记部门的信赖利益受法律保护。八、刘用惠、刘成一家三代居住在诉争房屋内，除诉争房屋外没有其他房产，如法院支持陈丽玉、陈金木诉求，将导致刘用惠、刘成一家人无家可归，流离失所。九、二审法院也不得径直确认合同无效，否则将使刘用惠、高绍群丧失反诉的权利，将使不诚信当事人获利。 高绍群的答辩意见与刘用惠一致。 刘成的陈述意见与刘用惠一致 陈丽玉、陈金木向一审法院起诉请求:1.陈祥华与刘用惠所签订之卖断房产协议书以及登记备案的房地产买卖契约无效；2.刘用惠、高绍群协助陈丽玉、陈金木办理将坐落于福州市的房屋（原房屋所有权证号：榕郊Ｓ字：榕郊Ｓ字第**号：榕房权证Ｃ字第××号以及榕房权证Ｃ字第××号）恢复登记至陈祥华名下的手续；3.刘用惠、高绍群立即将陈祥华所交付的房屋（房屋坐落以及权证号同上）返还给陈丽玉、陈金木；4.本案诉讼费用由刘用惠、高绍群承担。 一审法院认定事实：坐落于福州市仓山区的混合结构**自建房屋（原郊区盖山乡首山村，以下简称讼争房屋），建筑面积235.1平方米，系陈祥华所有，为1979年8月自建产业，房屋所有权证号为榕郊Ｓ字第0252331号，集体土地建设用地使用权证号为榕郊集建（1992）字第024267号。 1995年12月14日，刘用惠与高绍群协商共同出资购买上述房屋，以刘用惠作为买方代表与卖方陈祥华、陈丽玉签订《卖断房产协议书》，约定：刘用惠以10万元的价格向陈祥华、陈丽玉购买讼争房屋，合同签订当日买方一次性支付卖方6万元，卖方向买方交付房产证和土地证；余款4万元在1996年1月31日前支付；卖方于1996年1月31日前收齐余款后搬离讼争房屋；买方在交足卖方10万元后，对讼争房屋及围墙内的土地房产有权使用、租赁、转卖，子孙有继承的权利，任何人不得以任何借口加以干涉。双方签字确认，并有首山村代表在场签名见证。 协议签订后，刘用惠、高绍群按约支付全部价款10万元，陈祥华也按约交付讼争房屋以及房屋的《集体土地建设用地使用权证》、《房屋所有权证》。 1995年12月20日，陈祥华、陈丽玉及刘用惠在福州市郊区公证处对讼争房屋买卖事实再次签订房屋买卖协议书（成交价显示为3万元）。1995年12月21日，福州市郊区公证处对1995年12月20日的房屋买卖协议书作出(95)榕郊证字第617号房屋买卖协议书公证书。 1999年1月26日、1999年7月20日，陈祥华、陈丽玉与刘用惠就讼争房屋先后两次分别签订房屋买卖协议书、房地产买卖契约，补充约定将讼争房屋三层楼房中第一层左右边两间和第三层全部及一至二层楼梯共有，并一层中间厅和前后走廊共有，建筑面积103.94平方米，卖给刘用惠，显示成交价为1.5万元，房屋产权转移时所有税费由刘用惠支付。 1999年7月20日，陈祥华、陈丽玉与高绍群补充签订房地产买卖契约，约定将讼争房屋三层楼房中二层三间、一至二层楼梯、一层中间厅及前后走廊共有，建筑面积80.43平方米，卖给高绍群，显示成交价为1.5万元，房屋产权转移时所有税费由高绍群支付。 1999年11月2日，讼争房屋一层左、右和三层，建筑面积103.94平方米，变更登记至刘用惠名下，产权证证号为榕房权证Ｃ字第××号，附记权属范围为混合构三层楼屋一座中：一层左右边两间，及三层二间并一至二层楼梯、中间厅、前后走廊共有；讼争房屋二层，建筑面积80.43平方米，变更登记至高绍群名下，产权证证号为榕房权证Ｃ字第××号，附记权属范围为混合构三层楼屋一座中：二层全部，及一至二层楼梯共有并一层中间厅和前后走廊共有。 2019年4月19日，福州市仓山区自然资源和规划局发布首山村旧屋区地块征地告知书（首山村），讼争房屋在该地块征收范围内。 另查明：1.陈祥华的母亲郭梨英、父亲陈其金均已过世，1981年6月3日，陈丽玉与陈祥华登记结婚，后共同生育儿子高旭；2.1995年12月14日，刘用惠为福州市晋安区日溪乡井后村人，2012年7月23日，刘用惠户籍由福州市晋安区日溪乡油坑店**迁至福州市仓山区盖山镇首山村首山**；3.1995年12月14日，高绍群为福州市晋安区日溪乡井后村人，2011年2月28日，高绍群户户籍由福州市晋安区日溪乡井后村芝兜**迁至福州市仓山区盖山镇首山村首山**。/div> 一审法院认为：本案系宅基地上房屋买卖引发的纠纷，1995年12月14日《卖断房产协议书》虽系陈丽玉、陈祥华与刘用惠之间签订的，但结合高绍群在卖断房产协议书签署后支付部分购房款、1999年7月陈丽玉、陈祥华补充与高绍群签订的房地产买卖契约，以及讼争部分房屋最终过户登记至高绍群名下的事实，可以证实，陈祥华、陈丽玉实际将讼争房屋出售给了刘用惠、高绍群二人。陈祥华、陈丽玉与刘用惠、高绍群之间的买卖合同关系系双方在平等自愿达成，刘用惠、高绍群依约支付转让价款，并办理讼争房屋产权过户登记，此后二十多年间，刘用惠、高绍群一直在讼争房屋内居住并对其改建、扩建，可以确认系双方的真实意思表示。陈祥华、陈丽玉将讼争房屋出售给非本村集体经济组织成员，依据我国土地管理法的规定，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，本集体经济组织成员向非本村集体经济组织成员出售或城镇居民购买农村房屋，均违反了农村宅基地使用权基本属性，一般应认定无效。但因本案讼争房屋和土地已于2019年被决定征收，土地性质已发生变化，造成合同无效的情形已然消灭，诉争合同应认定为有效。陈丽玉、陈金木之诉请一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、第一百四十七条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回陈丽玉、陈金木的全部诉讼请求。案件受理费32385元，由陈丽玉、陈金木负担。公告费260元，由陈丽玉、陈金木负担。 本院二审期间，陈丽玉、陈金木提交福州市仓山区盖山镇首山村民委员会出具的《证明》一份，证明诉争房产的土地性质仍是集体所有制宅基地，土地性质没有发生变化。刘用惠、高绍群认为上述证据不属于二审新证据，该《证明》不能证明土地性质发生变更，不能作为依据，不具有证明力。双方在一审中已经确认房屋属于在征地红线图范围内，确认了征地的事实。本院认为，陈丽玉、陈金木提交的证据不属于新证据，且村民委员会无权对土地性质作出认定，本院对该证据不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为案涉《卖断房产协议书》是否无效。陈丽玉、陈金木主张,案涉房屋的土地使用权为首山村集体所有,集体所有的土地仅能在本村村民间流转,刘用惠、高绍群不是首山村村民,案涉《卖断房产协议书》有违法律、行政法规的强制性规定,应属无效。对此,本院认为,首先,福州市国土资源局于2019年4月19日发布《首山村旧屋区地块征地告知书（首山村）》,对案涉土地进行征收,依照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”现案涉房屋和土地已被决定征收,案涉土地已属国有,不再属于首山村集体所有,案涉土地性质已发生变化,陈丽玉、陈金木诉请所称案涉土地为集体所有的情形,与现实不符;其次,现有证据表明,案涉《卖断房产协议书》属于缔约当事人的真实意思表示,买卖合同标的物为地上房屋,陈丽玉、陈金木自愿将案涉房屋出售给刘用惠、高绍群,且已由刘用惠、高绍群使用二十余年,刘用惠、高绍群对该房屋形成了实际的占有状态。 综上,本院认为,农村土地禁止对外流转的立法意图,是为了防止集体经济组织的农业土地流失,损害了社会公共利益,然在案涉土地性质变为国有后,该限制已无现实意义。案涉《卖断房产协议书》中,陈丽玉、陈金木负有转移案涉房屋所有权的合同义务,该义务在案涉土地被征收前因农村宅基地禁止对外流转而实际不能实现,现该禁止性条件已经解除,房屋所有权将转化为拆迁利益,案涉房屋买卖合同目的已经实现且履行完毕。此外,本院认为,民商事交易本身蕴含巨大的利益和风险,民商事主体从事民商事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺,同时从维护经济秩序角度考量,亦需要维护交易稳定。陈丽玉、陈金木主张案涉《卖断房产协议书》无效的诉请,缺乏事实根据和法律依据,本院不予支持。 综上所述，陈丽玉、陈金木的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由。陈丽玉、陈金木负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 林 颖 书 记 员 吴 超