温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初6669号 原告：温州市安居房开发有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区南塘住宅区一组团1幢四至六层。 法定代表人：吴晨宇，董事长。 委托诉讼代理人：金权勇，北京德恒（温州）律师事务所律师。 被告：温州市鹿城区南塘5组团小区业主大会，住所地：浙江省温州市鹿城区南塘5组团9幢2楼。 负责人：陈**生，主任。 委托诉讼代理人：张仁，北京市世纪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖文珍，女，住浙江省温州市鹿城区。 被告：浙江**夏物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市桐庐县迎春南路207号新青年广场201室。 法定代表人：郭力前，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈小雁、吴忠恩，北京盈科（温州）律师事务所律师。 原告温州市安居房开发有限公司（以下简称：安居房开公司）与被告温州市鹿城区南塘5组团小区业主大会（以下简称：南塘业主大会）、浙江**夏物业管理有限公司（以下简称：华夏物业公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，适用简易程序于2019年9月19日公开开庭进行了审理，后转为普通程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告安居房开公司的委托诉讼代理人金权勇，被告南塘业主大会的委托诉讼代理人赖文珍，被告华夏物业公司的委托诉讼代理人陈小雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安居房开公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告排除妨害并向原告返还南塘住宅区五组团708个车位（具体以竣工图纸、规划核实材料为准）；2.判令两被告共同赔偿侵占上述车库车位期间造成原告的经济损失（计算方式暂按150元/月/辆，以708个车位计，自2012年12月1日算至实际返还之日止，暂算至2019年8月31日，计81个月，金额为8602200元）；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2003年4月9日，温州市发展计划委员会向温州市安居工程建设指挥部下达了两份项目受理通知书，对南塘街道改造工程南北地块立项报告进行受理，该项目原由温州市安居工程建设指挥部进行投资建设，后因城建体制改革，于2012年6月经温州市人民政府批示，该项目主体变更为原告。南塘住宅区五组团由原告开发建成，于2009年12月交付使用。住户多数为通过拆迁安置置换取得，部分住户为商品房买卖取得。该地下室共有708个车位，前期物业管理交由温州市康居物业管理有限公司实施。20012年11月，南塘住宅区五组团业主委员会聘请被告华夏物业公司对该组团实施物业管理。被告华夏物业公司接受上述物业后，对上述车库车位实施侵占、收费。事发后，原告主张上述地下车库车位权属，要求两被告停止侵权，均未果，故诉至法院。 被告南塘业主大会辩称：一、原告要被告返还南塘住宅区五组团708个车位的事实错误。1.该708个车位是该住宅区的配套设施，已经温州市发展和改革委员会文件【温发改审（2006）7号】文件批复认定。2.原告作为涉案项目的开发企业，未能举证证明车位建设的成本由其负担，说明南塘五组团的车位建设成本实际上已经分摊给所有业主，车位属于全体业主共有。3.原告起诉的返还708个地下室车位没有事实依据。且实际上南塘五组团地下室停车位可以使用的就是423个，还有181个车位因位子设计、被原告霸占等原因业主并不能使用。4.原告与南塘A地块拆迁签订协议书和产权调换协议，均未涉及地下室车库是原告的。涉案小区业主大多是拆迁户，故即使在商品房买卖合同中有存在关于车位的约定，也不能以极少数的约定来认定整个小区车位的归属。5.原告要求起诉被告赔偿该地下室车库的经济损失也没有事实依据。且原告的主张的损失大多超过了其诉讼时效，原告起诉的时间为2019年8月13日，按诉讼时效三年计算，退到2016年8月12日，那么，从2012年12月1日到2016年8于11日之间的损失，不受法律保护。二、原告以排除妨害起诉，没有法律依据。1.原告起诉排除妨害，不符合法律的规定。2.原告起诉适用《物权法》第74条的规定，也是没有根据的。3.原告起诉享有人防车位是错误的。4.原告在其律师函中自认地面车位有195个，依据《物权法》第74条第3款的规定，被告认为该地面停车位属于南塘五组团业主共有。5.原告起诉使用物权法第34条也是错误的。本案地下室停车库属于五组团全体业主共有，原告请求返还该车位违反法律规定。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律的依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告华夏物业公司辩称：一、本案中，被告华夏物业公司依照签订的合同提供物业服务。故本案案由定性为排除妨害并不合理。二、原告的主体不适格。原告的证据不足以证明其是涉案小区的收益者。且原告也从未向被告主张过涉案小区车位的所有权，也未提供过任何车位的维护服务。三、涉案车位是配套设施，应用于满足小区业主停车需求，且被告系受小区全体业主委托管理地下车位，故原告要求被告华夏物业公司返还车位没有法律依据。四、原告诉求的2016年7月份以前的第2项诉求已经过诉讼时效。五、涉案停车位能使用的就是392个，被告华夏物业公司代为收取的费用标准是100元、150元。六、涉案小区是以拆迁安置房为主，且以高层建筑为主，故被告收取的费用也是作为高层物业补差的。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：南塘街改建工程改建区C地块（安臵房，现名称南塘三组团）于2003年4月9日由安居指挥部报批立项。2009年4月7日，温州市发展和改革委员会发出温发改审?2009?36号《关于下达温州市2009年第二批自筹基本建设投资计划的通知》，明确续建南塘街改建工程C地块安臵房工程，资金由建设单位自行筹措。2010年12月31日，南塘街改建工程改建区C地块工程竣工验收。2013年2月1办理了竣工验收备案。2012年5月9日，名城集团向温州市人民政府发送了《关于明确由市名城集团所属公司负责承接工程项目的请示》，请示中载明：“考虑到现名城集团范围内所有的工程项目立项主体既有原来的安居指挥部、旧城指挥部，也有原城投集团。现该工程项目已经由市名城集团下属的市名城建设开发有限公司(原城投集团下属市名城建设投资有限公司)和市安居房开发有限公司实施建设(具体项目已归类列表附后)。因此，从融资、工程管理、会计核算、工作效率、竣工财务决算办理等方面综合考虑，要求对名城集团范围内的所有建设工程，涉及职能部门行政许可的，包括合同履行、土地、建设、规划、消防、人防、防雷、环保、绿化、产权等手续办理和竣工财务决算办理等后续事项，不再办理业主变更手续，明确由市名城集团所属二大公司直接负责承接。”根据附表记载，涉案工程的立项承接单位为原告安居房开。2013年3月，根据原告的委托，温州市民信房地产测绘有限公司对南塘三组团6幢房屋的建筑面积进行测绘，并出具了《房屋建筑面积测绘成果书》。该测绘成果书中“成套房屋共有共用建筑面积分摊系数计算表”载明：非机动车库兼人防及设施用房套内面积2372.865平方米，分摊了公用部位的面积合计107.453平方米；机动车兼人防及设施用房套内面积11335.501平方米，分摊公用面积513.318平方米。2014年4月，地下车库投入使用。南塘三组团共有400余套房屋，其中18套为商品房，其余均为安置房。南塘街改建区改建时，拆迁人与被拆迁人签订的《房屋拆迁产权调换协议》中未约定车库停车位的权属。原告出售商品房时，和购房户在《商品房买卖合同》中明确约定地下室机动车位产权人归属于出卖人，人防车位使用权归属于出卖人。2017年6月30日前，南塘三组团的物业由康居物业管理，2018年1月1日至今，由国鼎物业管理。2014年4月至12月，地下车库由康居物业管理。2015年6月，康居物业向原告缴纳了2014年的停车费55368元。2014年年底，地下车库排风管发生脱落，原告对排风管进行了维修，维修期间，车库无法正常使用。2015年5月排风管修复，车库开始正常使用。此后，被告认为车位属于全体业主共有，从康居物业处接管了车库。被告接管车库后，将车库委托给物业公司进行管理，并从停车费中抽取部分费用给物业公司作为管理成本支出。2016年，被告收取地下车库停车费合计460200元，其中40%计184080元给康居物业作为管理成本支出。2017年，被告收取地下车库停车费合计427800元，其中40%计171480元给康居物业作为管理成本支出。康居物业退出时，与被告进行了结算，将尚未实际支出的款项归还给了被告。2018年国鼎物业进驻后，被告和国鼎物业约定，被告每年从地下车库停车费收入中提取17万元给国鼎物业，用以补足物业费的不足。2019年4月25日，原、被告会同南汇街道南塘社区居民委员会、国鼎物业，就地下车库的管理问题召开了专题会议，并就有关事项纪要如下：地下车库由安居房开委托国鼎物业经营管理；南塘业委会于2019年5月5日前向安居房开提供由业委会代收地下车库租金（2019年1月1日之前）真实的相关账目和凭证，并于2019年7月1日前与安居房开协商完成结算。2019年5月16日，原告与国鼎物业签订《南塘3组团地下车库委托经营管理合同》，约定：原告委托国鼎物业在2019年1月1日至2019年12月31日期间管理地下车库；年租金为218856元。从车库投入正常使用至今，车库管理方均按平面车位150元/月、机械车位100元/月的标准收取停车费，但有4个车位因面积小只能停放小车，停车费另行和车主约定。2012年7月27日，温州市规划局向原告颁发了《浙江省建设工程规划核实确认书》，该书载明涉案工程的地下机动车位318个。根据涉案工程地下室竣工图，地下室A区、B区人防机动车泊位数分别为65个、36个。 本院于2020年4月23日对地下车库的车位情况进行了勘验，勘验结果如下：1.地下车库A区设计并安装了机械车位共127个，因机械车位未启用，上层无法使用，实际可使用的机械车位合计73个。另，A区有平面车位8个，其中1个不可使用，实际可使用的平面车位为7个；A区的车位中位于人防区域的机械车位为61个、平面车位为2个。2.地下车库B区共有平面车位182个，其中4个车位过短，只能停放小车；2个车位因影响通行不能使用；B区的车位中位于人防区域的平面车位为37个。 本院认为，从2016年4月25日至2018年12月31日，被告占用地下车库的车位，并按平面车位150元/月/个、机械车位100元/月/个的标准收取地下车库的停车费，事实清楚，被告的行为侵害了原告的利益，原告要求被告支付该段期间的占有使用费，符合法律规定，被告应向原告支付车位占有使用费，但应扣除车库的管理成本等合理费用。根据勘验结果，地下车库实际可使用的机械车位为73个，平面车位为187个，合计260个，考虑到地下车库的空置情况和业委会的管理成本，被告2016年和2017年的收费情况，结合原告2019年与国鼎物业约定的收费标准，本院酌情按平均70元/月/个的标准计算占有使用费。据此，被告应向原告支付2016年4月25日至2018年12月31日的停车费合计586040元（32个月×260个×70元/月/个+6天/30×260个×70元/月/个=586040元）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，判决如下： 一、被告温州市鹿城区南塘5组团小区业主大会于本判决生效之日起十日内向原告温州市安居房开发有限公司支付车位占有使用费586040元； 二、驳回原告温州市安居房开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9879元，由被告温州市鹿城区南塘5组团小区业主大会负担6687元，由被告温州市鹿城区南塘5组团小区业主大会负担3192元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  沈文江 人民陪审员  任为民 人民陪审员  苏 杰 二〇二〇年七月八日 书 记 员  伍 威