北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17725号原告：北京市西城区新世纪实验小学，住所地北京市西城区南纬路**。法定代表人：贾绍清，校长。委托诉讼代理人：李晓红，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇，北京市地平线律师事务所实习律师。被告：北京市西城区兴华小学，住所地北京市西城区留学路**。法定代表人：张琳鹰（曾用名：张雪英），该单位投资人。委托诉讼代理人：张波，北京京平律师事务所律师。原告北京市西城区新世纪实验小学与被告北京市西城区兴华小学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京市西城区新世纪实验小学的委托诉讼代理人李晓红、被告北京市西城区兴华小学的法定代表人张琳鹰、委托诉讼代理人张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京市西城区新世纪实验小学向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告之间2006年8月31日签署的房屋使用合同书于2010年6月4日解除；2、请求法院判决被告立即腾退使用的北京市西城区留学路114号建筑面积约2400平方米的教学楼一栋、平房一间，并将该房屋交付给原告；3、请求法院判决被告向原告支付自2009年9月1日至实际腾退之日至的房屋占用使用费（暂计算至2020年5月31日，共10年零9个月，应支付房屋占用使用费共计1075000元）；4、请求法院依法判决被告向原告支付违约金1万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2006年8月31日签订了《房屋使用合同书》，约定原告将位于北京市西城区留学路114号建筑面积约2400平方米的教学楼一栋、平房一间交给被告有偿使用，使用期限从2006年9月1日至2009年8月31日（本合同到期，未签订新合同，此合同继续生效）；年使用费为10万元；被告如未按时缴纳房屋使用金或违反合同其他约定，除需补交所欠金额和违约金（违约金为一年房屋使用费的10%）外，原告有权终止此合同。2010年6月4日原告向被告送达通知书，告知被告合同到期后，不再出租出借，要及时收回，要求被告腾退房屋。2010年6月8日、6月17日再次向被告送达告知书，要求被告于2010年7月13日腾空校舍，并将校舍移交。之后原告又多次告知，被告一直不予理会。2017年6月29日，原告以公证邮寄送达的方式向被告送达《腾退租借教学楼的通知书》，要求被告腾退校舍及补交使用费等，但被告仍未腾退。综上，被告拒不腾退上述房屋及支付使用费和违约金的行为，已经严重侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，请依法判如所请。在案件审理过程中，原告北京市西城区新世纪实验小学向本院提交以下证据材料：1、房屋使用合同书及新世纪小学转借新华小学设备清单；2、2010年6月4日、2010年6月8日、2010年6月17日、2011年3月17日、2014年11月17日、2016年2月22日告知书六份；3、公证书；4、2010年6月4日委托收回留学路校舍的通知；5、关于北京市西城区兴华小学的情况汇报；6、房屋所有权证。被告北京市西城区兴华小学辩称：被告认为合同解除的时间不是2010年6月4日，而是2020年6月7日，被告将钥匙交给西城教委房管科的时间，双方合同予以解除。对于原告要求腾退的请求，被告于2020年6月7日已经将钥匙交给西城教委房管科后将涉案房屋腾空了。所以对诉讼请求第二项我们没有异议。原告要求支付房屋使用费以及违约金的请求我们认为不成立，我们认为在合同的使用期间内，被告合法使用原告的房屋，但由于2009年9月以及2010年5月，原告拒绝接受房屋使用费及违约金，所以被告未能支付上述费用。同时，在起诉期间，原告出具的房产手续致使被告在合同期间内不能办理办学许可证的年检，所以不同意支付房屋使用费及违约金。退一步说，即使被告应当支付房屋使用费，由于涉案的房屋使用费实际上是房屋的租金，根据合同第3条约定，本案应交纳使用费的时间是每年的9月及3月的15日前。由于原告没有在法定的期间内向被告索要房屋的租金，被告认为原告只能要2019年5月29日以后一年的租金。其余的租金已经过了诉讼时效。根据民法通则第136条的规定，对于延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。在案件审理过程中，被告北京市西城区兴华小学房未向本院提交证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：北京市西城区（原宣武区）留学路114号房屋共85间（建筑面积共1775㎡，房基占地面积108.3㎡）登记的房屋所有权人为北京市宣武区教育局，其中楼房一栋（2号房，三层，建筑面积1666.8㎡）。2006年8月31日，北京市宣武区新世纪实验小学（现原告、甲方）与北京市宣武区兴华小学（现被告、乙方）签订《房屋使用合同书》，约定：一、位于宣武区留学路**的建筑面积约2400平方米的教学楼**，平房一间，交给乙方有偿使用。使用期限从2006年9月1日至2009年8月31日。（本合同到期，未签订新合同，此合同继续生效）二、甲方所留教学设施归乙方使用（另见财产转交使用清单），乙方在使用期间应当注意保管和爱护，不得遗失和损毁。甲方提供给乙方使用的教学楼、平房仅供乙方办学使用。三、乙方每年向甲方支付房屋使用款为每年壹拾万元整，具体缴纳时间为：每年（9）月、（3）月15日前缴纳伍万元整。四、甲方留用教室（）间，乙方要确保其财产安全。五、乙方在使用期间，其水、电费自付，房屋修缮、设备维护自理。该房屋的使用权不可随意转让给他方。如遇教育资源重组、区内房屋拆迁及其它政府行为，本合同无条件终止。六、乙方如未按时缴纳房屋使用金或违反合同其它约定，除须补交所欠金额和违约金（违约金为一年房屋使用费的10%）外，甲方有权终止此合同。七、本合同一式三份，双方签字、盖章后生效。甲乙双方各执一份，教委相关部门一份。2010年6月4日，北京市西城区教育委员会为原告北京市西城区新世纪实验小学出具《委托收回留学路校舍的通知》，要求并委托原告尽快收回留学路114号租借给被告北京市西城区兴华小学使用的校舍。自2010年6月起，原告陆续向被告以邮寄形式送达多份通知，告知被告租约到期、要求腾退房屋和补交房屋使用费等。庭审中，被告表示以上通知均未收到,原告未出示有被告签收的相关证据。2020年6月7日，被告在本案诉讼中，将其租用的涉案的北京市西城区留学路114号教学楼一栋，平房一间腾空，将钥匙交予北京市西城区教育委员会工作人员。原告对此表示认可，认为被告已履行完毕其诉讼请求中第二项要求被告腾退和交付涉案房屋的义务，并撤回了该项诉讼请求。另查：被告向原告支付涉案房屋的房屋租金至2009年8月31日，自2009年9月1日起未支付房屋租金。对此，被告陈述2009年9月1日后，向原告交纳租金原告没有收到。原告对此予以否认，认为其一直在催交房屋租金。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告于2006年8月31日签订了《房屋使用合同书》，约定由原告将涉案的北京市西城区（原宣武区）留学路114号内房屋交给被告“有偿使用”，使用期限从2006年9月1日至2009年8月31日，并由被告向原告支付“房屋使用款”。上述《房屋使用合同书》从双方约定的内容和履行等情况来看，显然是房屋租赁合同性质，双方成立租赁合同关系，被告向原告支付的“房屋使用款”应为房屋租金。2009年8月31日租赁合同到期后，被告一直继续占用涉案房屋。原告虽主张多次通知被告租约到期、要求腾退房屋和补交房屋使用费，但现并未提供充分证据证明被告已收到上述通知，原告也未采取诉讼等措施要求被告解除《房屋使用合同书》，腾退涉案房屋等。并且，双方在《房屋使用合同书》中明确约定“本合同到期，未签订新合同，此合同继续生效”。因此，本院应当认定，自2009年8月31日以后，原、被告之间形成事实租赁合同关系。2020年6月7日原告起诉本案后，被告将涉案房屋腾退，钥匙交予北京市西城区教育委员会工作人员。现被告主张依此时间点确认双方之间形成的租赁合同关系解除，符合法律规定，本院应予确认。原告主张双方签署的《房屋使用合同书》于2010年6月4日解除缺乏证据佐证，本院不予采纳。对于原告要求被告支付自2009年9月1日至实际腾退之日的房屋占用使用费即房屋租金的诉讼请求，因在同一租赁关系下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，在租赁关系持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。本案原、被告租赁关系于2020年6月7日解除，最后一期租金按双方约定应当于2020年3月15日前支付，因此，原告向被告主张房屋租金未超过法定诉讼时效期间。本院结合原告诉讼请求，判决被告应支付原告自2009年9月1日起至2020年6月6日的房屋租金，年租金标准为100000元。对于原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求，因被告确从2009年9月起一直未付房屋租金，且被告未提供充分证据证明其享有减、免房屋租金的合法理由。因此，被告未按时支付房屋租金的行为构成违约，应当依照双方签订的《房屋使用合同书》约定的标准向原告支付违约金。故对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、确认原告北京市西城区新世纪实验小学（原北京市宣武区新世纪实验小学）与被告北京市西城区兴华小学（原北京市宣武区兴华小学）就位于北京市西城区（原宣武区）留学路114号房屋的租赁合同关系于二〇二〇年六月七日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告北京市西城区兴华小学支付原告北京市西城区新世纪实验小学自二○○九年九月一日至二○二○年六月六日期间的房屋租金一百零七万六千六百四十三元八角四分；三、自本判决生效之日起十日内，被告北京市西城区兴华小学支付原告北京市西城区新世纪实验小学违约金一万元；四、驳回原告北京市西城区新世纪实验小学的其他诉讼请求。如果被告北京市西城区兴华小学未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千二百四十五元，由被告北京市西城区兴华小学负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  贾 岩二〇二〇年七月三十一日法官助理  邸碧莹书 记 员  孙 萍