河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初2530号原告：郭彦蕾，女，汉族，2000年5月11日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：郭红喜，男，汉族，1973年6月4日出生，住南阳市卧龙区，系郭彦蕾父亲，代理权限为特别授权。被告：河南恒顺达置业有限公司。统一社会信用代码91411300772185535C。法定代表人高扬。住所地南阳市卧龙区。委托诉讼代理人岳建洲、李**宾，河南汉冶律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告郭彦蕾诉被告河南恒顺达置业有限公司（以下简称：恒顺达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭彦蕾、委托诉讼代理人郭红喜、被告委托诉讼代理人岳建洲、李**宾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭彦蕾向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告延迟交房的违约金23248.08元；2、判令被告将原告向其交纳的大修基金移交给房管局，房屋契税移交到国税局，并为原告办理房屋产权证书。3、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金（自2019年3月3日（交房后90日）起按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至房屋权属证书办理完毕之日止）；4、判令被告向原告退热力初装费8968元；5、要求被告赔偿房屋内无电线、无阳台不锈钢栏杆、厨房、卫生间无防水的费用6600元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告接被告通知可以办理网签备案手续，原告补齐全部房款，并与被告于2017年7月10日办理了网签备案手续。原告购买被告位于南阳市卧龙区红庙路和工业路交叉口交汇处金汇城小区3号楼2单元2902室商品房，建筑面积84.6平方米，总价款507600元。被告应于2017年8月31号日前，将验收合格并符合合同约定发的商品房交付于原告，被告逾期交房的，按约定交房之日届满的次日起至实际交房之日止，支付原告购房款日万分之一的违约金，合同继续履行。关于产权登记双方约定为被告应在交房后90日内为原告办理取得房屋权属证书等事宜。之后，原告依约向被告足额支付了热力初装费8968元，办理房屋权属证书费2000元等费用。双方约定被告应于2017年8月31日交房，但实际交房日期为2018年12月02日，且交付的房屋不符合交房条件，多项工程尚未完工，未经竣工验收和消防验收，未提供《住宅质量保证书》和《住房使用说明书》等，原告为此数次与被告交涉无果，无奈售房。现原告已装修入住，因被告一直怠于向热力公司申请供暖事宜，故应向原告返还热力初装费8968元。综上所述，被告应当按照法律规定为原告办理房屋权属证书，并按合同约定承担下次交房、逾期交房、逾期办证的违约责任、以及向原告退还热力初装费。为维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称：合同约定交房期限是2017年8月31日，但是双方存在补充协议，协议第五条约定的九种情形可以顺延交房。本案存在特殊原因的情形有:1.法定工期850天，其中地下室工程110天，主体建筑650天，装机施工90天。2、主管单位批的施工时间是2016年3月15日，法定工期应从该日计算。3、施工日记，因风雨雪、大气污染治理双创检查、中高招考试，工人秋收、工人过年放假等原因应当扣除的工期为299天，应该的交房日期为2019年6月。原告主张延迟交房的违约金无事实依据。原告主张房屋内无电线、厨房、卫生间无防水的费用，被告不予认可，原告请求的费用没有依据，被告同意对该部分费用酌定处理。大修基金，原告请求移交给房管局，我们认为，大修基金本来归属两个地方，业主委员会和房管局的专用账户，房管局本身不具有接收大修基金的行政职能，由业委会决定，而不是由单个业主。且是否应交给房管局不属于民事案由，不属于法院主管。契税本身就应当交纳给税务机关，原告已经取得网签合同时表明契税已经交纳，且不是民事案件审查范围。关于原告请求的退还热力初装费，该费用由热力公司收取，被告不从中赚取一分钱。本市市民对该费用的交纳符合本市的实际情况。如果原告认为初装费的收取不符合相关规定，被告可以协助热力公司拆除相关设备。产权登记，被告已完成，已经登记备案；原告主张的逾期办证违约金没有合同依据，双方签订的买卖合同第15条，补充协议第七条，对产权登记做出了约定，发生争议应按合同第15.3条约定双方协商。原告主张的利率没有依据。另，原告房屋属于以房抵债，不是真实房屋买卖关系，不应支持原告诉请。经审理查明，原、被告于2017年7月10日签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续，合同约定原告购买被告开发的位于南阳市卧龙区工业路以西、红庙路以南3幢2单元29层2-2902号房屋，总价款507600元。双方协商一致将之前被告所欠原告已到期的借款作为购房款，并由被告向原告出具了购房款507600元的收据。该买卖合同第八条约定，被告应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付原告使用。如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、见补充协议。第九条约定，如被告逾期交房，逾期超过60日的，如买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后90个日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按第3项处理，第3项为双方协商。2017年7月14日，原、被告双方签订商品房买卖合同的《补充协议》。该协议第五条约定“交付期限：合同第八条约定的特殊原因指以下情形:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起60日内以书面或协议约定形式告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款的,按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7、买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素,如：施工方不配合及时办理工程竣工备案等”。庭审查明，2018年12月2日，恒顺达公司将涉案房屋交付给原告。涉案房屋的热力初装费目前仍在恒顺达公司。另查明，本院在2019年审理的原告潘俊与被告河南恒顺达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的涉案房屋与本案涉案房屋系同一幢楼。该案做出的（2019）豫1303民初8550号民事判决被告上诉后由河南省南阳市中级人民法院作出（2020）豫13民终1540号民事判决维持原判，已生效。该生效判决认定：涉案房屋于2016年7月11日取得商品房预售许可证，于2019年6月13日已竣工且部分业主已装修入住；被告在施工过程中属于双方在补充协议中约定的因特殊原因导致停工共计194天。本案中，恒顺达房地产公司提出因特殊原因累计停工299天。上述事实由原被告陈述、商品房买卖合同、商品房买卖补充协议、合同信息备案摘要、发票、收据、清单、本院（2019）豫1303民初8550号民事判决书、（2020）豫13民终1540号民事判决书等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定及时、全面履行各自义务。原告已付清购房款，被告应履行按约定时间于2017年8月31日前交付房屋的义务。关于因发生补充协议约定的特殊原因导致工程延期天数可按生效判决已查明认定天数的194天，被告辩称特殊原因导致工程延期299天，超出（2019）豫1303民初8550号民事判决认定的停工天数，且提交证据不足以推翻该事实，本院不予采信。因发生补充协议约定的特殊原因导致工程延期194天，故应相应延长交付时间，故被告应于2018年3月13日前向原告交付房屋。但恒顺达公司到2018年12月2日才向原告交付房屋，共计迟延交房264天。恒顺达公司逾期交房，应承担支付逾期交房违约金的责任。关于违约金数额，按照双方合同约定，被告逾期交房，原告有权要求被告支付已交付房款日万分之一的违约金，被告逾期交付房屋共计264天，应向原告支付逾期交房违约金13400.6元（房款507600元的万分之一乘以264天）。关于原告主张无电线、厨房、卫生间无防水等费用6600元，原告在接收房屋时并未提出任何异议，且房屋也已装饰装修，现提交的证据不足以证明该项费用。被告同意对该部分费用酌定处理，双方协商未果，故对该项请求，本院不作处理，由双方另行协商解决。关于原告要求被告办理房产证及支付相应违约金的请求。原告足额支付了购房款项，恒顺达公司在收到房款后还应当履行协助原告办理物权变更登记的义务。因房屋权属登记证书的办理主体为该不动产所在地产权登记行政机关,因此，恒顺达公司仅负有相关协助义务。原告要求恒顺达公司协助办理房产证的诉讼请求，理由正当，证据确实充分，本院依法予以支持。对于逾期办证的违约金，合同约定双方协商，现双方协商不成，因原、被告双方没有书面约定，由于被告的原因、原告未能取得房屋权属证书，被告应当承担违约责任。违约金及违约金的计算方式，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应自房屋交付使用之日即2018年12月2日再经过90日即2019年3月3日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿原告逾期办理房屋所有权证的违约金。关于原告要求判令被告将原告向其交纳的大修基金移交给房管局，房屋契税移交到国税局，上述请求均是房产证办理过程中应进行的工作，原告请求办理房产证的诉请已涵盖上述请求，原告该项请求没有实际意义，本院不予准许。关于退还热力初装费8968元的问题。本院认为，被告陈述热力初装费属小区配套附属设施必要费用，因暖气需小区住户安装数达一定户数才可以开通，被告称目前安装户数不足，但没有提交相关证据，原告也未提交相关证据。该费用由恒顺达公司组织收取，如支持退还势必影响整个小区宜居设施和环境，但恒顺达公司作为组织者，应积极联系相关部门组织安装，而不能长期拖延。且双方在补充协议第十条中约定：“买受人同意接受供电、给排水、通信、市政燃气、供暖、有线电视、环卫等职能部门为小区配套服务设施布点规划”，因此对姚喜华此项请求本院暂不予支持。被告应在合理期限内组织安装，本院限定由被告在一年内组织安装，如安装户数不足确实不能安装或取消安装后，原告可另行主张该项权利。被告辩称原告房屋属于以房抵债，不是真实房屋买卖关系，不应支持原告诉请。本院认为，借款到期后以房抵债是原、被告双方协商一致的结果，是双方真实意思表示，且被告已将房屋交付给原告，也已为原告办理了该房屋的网签手续，已实际履行，合法有效，故被告该项辩称理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百〇七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，河南恒顺达置业有限公司向郭彦蕾支付逾期交房违约金13400.6元；二、本判决生效后三十日内，由河南恒顺达置业有限公司协助郭彦蕾办理房屋权属证书；三、本判决生效后十日内，被告河南恒顺达置业有限公司向原告郭彦蕾支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以原告郭彦蕾已付购房款507600元为基数，自2019年3月3日起计算至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至房屋权属证书办理完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。）四、驳回郭彦蕾的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费704元（已减半收取），由郭彦蕾负担300元，河南恒顺达置业有限公司负担404元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘雅丽二〇二〇年七月二十七日书记员  张 振