北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初16425号原告：王云辰，男，1988年3月18日出生，汉族，北京市巴布科克·威尔科克斯有限公司职员，住北京市东城区。原告：王玉茹，女，1988年6月25日出生，汉族，北京妈妈力源仁爱文化服务有限公司职员。被告：朱文瑞，女，1983年6月1日出生，汉族，北京宝元盛世环境科技有限公司法定代表人，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：李凯（系朱文瑞之夫）。原告王云辰、王玉茹与被告朱文瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王云辰、王玉茹，被告朱文瑞的委托诉讼代理人李凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王云辰、王玉茹向本院提出诉讼请求：1.被告按照合同约定向原告支付2020年1月至3月的房租10500元；2.被告向原告支付2020年4月1日至5月31日的房屋占有使用费7000元；3.被告向原告支付违约金27000元（含合同总租金的20%即25200元及提前解除合同的违约金1800元）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告签订租房合同，约定2018年10月1日起至2021年9月31日期间，被告租用原告名下北京市丰台区久敬佳园3区9号楼6单元401号（以下简称401号）房屋用于普通居住用途，月租金3500元，按季支付，每季提前7天付款。2020年1-3月房租按合同约定应于2019年12月24日支付，但截至2020年4月15日，经原告多次与被告沟通，被告仍未支付合同约定房租，且拒绝腾退房屋。被告于2020年1月8日联系原告称房租晚几天支付，原告表示同意。1月19日，原告询问房租情况，被告表示还不能支付，双方约定1月底付清房租。1月31日，原告询问被告，被告表示仍无法支付，提出春节后缴纳房租。2月13日至14日期间，原告再次联系被告询问房租事宜，被告表示在老家无法回京，让原告联系其丈夫，协商未果。2月20日，原告联系被告，告知被告的行为已经构成违约，同时考虑被告声称的困难，表示理解，要求被告按照合同约定标准，于2月28日前先缴纳2个月房租，否则只能按照合同规定收回房屋，被告表示同意。2月29日，被告仍未支付房租且未有合理解释，原告按合同约定条款及2月20日的约定，收回房屋使用权，更换门锁，房屋内被告物品原样保存未动。3月19日，被告联系原告继续使用房屋，但是拒绝支付房租，原告未同意被告请求。3月27日，原告通知被告如果仍然不支付房租，原告将清空房屋内物品，被告声称屋内有十几万元的货物、公司文件等物品，不允许原告清空房屋，同时提出只支付一个半月的房租，其余一个半月房租不再支付。3月31日，原告再次给被告发信息，声明合同解除，要求被告4月15日前按照合同约定支付所欠房租，腾退房屋，否则只能通过诉讼手段解决问题。4月5日，双方至房屋面谈，协商未果。6月初被告腾退完房屋，于6月6日支付了一个半月的房租5250元，加上3500元押金抵了一个月房租。朱文瑞辩称：事情从1月份开始，当时我回家过年正好赶上疫情，春节后上班结款后给原告房租，但是赶上疫情短期都没有法回北京。2月8日的时候原告给我打电话说要房租，当时全国都在抗疫情我无法结款，原告当时说不付款就封门，然后当天就把房子的锁换了。从3月开始要复工复产，我要回房屋拿东西，原告说不打款不让进门，那天大概是3月10日左右，到三月底我每天都从天津开车到北京上班来回折腾，我打电话给原告要把事情了结一下，双方就在房屋里面谈，我说从换锁后的房租不可能给，当天没谈拢，我给了一个解决方案，当时第一季度已经结束了，我给一个半月的房租，其他的我正常支付到九月底。双方合同本身是三年，去年十月原告给我打电话说房屋要用，问我能不能提前腾房，我表示可以住到9月份腾房。五月初的时候原告给我发消息让我腾房，我说可以但是得回去收拾东西，里面很多东西要收拾，就让对方把钥匙放在了门口，从5月1日开始我就回去了一直到6月1日我把房子腾了，我还把这个月房租付了（用押金抵扣的），我还给了1月和2月份的半个月的，总计是两个半月的房租。本院经审理认定事实如下：北京市丰台区久敬佳园三区9号楼4层6-401号房屋的产权人为王云辰、王玉茹，王云辰与王玉茹系夫妻关系。王玉茹（出租方，甲方）与朱文瑞（承租方，乙方）签订《租房合同》约定：房屋地址为北京市丰台区久敬佳园3区9号楼6-401；房屋租赁期共计三年，从2018年10月1日起至2021年9月30日止；房屋租金按租赁期每年由双方协商决定，在每年第一季度付款前确定，第一年每月3500元，按季付款，每季10500元，每季提前七天付款，另付押金3500元；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（4）拖欠房租累计一个月以上的，（5）若乙方因个人原因提前终止合同，按租赁期结束时间计算，每提前一个月需支付给甲方100元违约金。上述合同签订后，王玉茹向朱文瑞交付了涉案房屋。2020年2月29日，王玉茹、王云辰更换了涉案房屋的门锁。2020年5月初，朱文瑞取得了涉案房屋钥匙，重新进入涉案房屋。2020年6月初，朱文瑞搬离了涉案房屋。2020年6月6日，朱文瑞向王玉茹、王云辰支付了共计一个半月的房屋租金，并认为其支付的为1月份整月和2月份半个月的房屋租金，此前已经交纳的押金可以抵扣5月份的租金。庭审中，王云辰、王玉茹提交王玉茹与朱文瑞的微信聊天记录，大致内容为：2020年1月开始王玉茹催促朱文瑞支付2020年第一季度租金，朱文瑞表示1月底可以支付，王玉茹表示同意；2020年2月中旬期间，王玉茹再次催促朱文瑞支付租金，并表示2月底前如不支付将收回房屋，朱文瑞表示回去即支付；2020年3月下旬，朱文瑞表示需要进入涉案房屋拿几件衣服，因未能支付房屋租金朱文瑞未实际进入涉案房屋；2020年3月31日，王玉茹向朱文瑞发送通知称因朱文瑞拖欠租金超过3个月，其有权终止合同，现正式通知朱文瑞结束双方所签租房合同，并要求朱文瑞4月15日前搬离涉案房屋；后双方继续协商未果。庭审中，朱文瑞称其因新冠疫情影响不能按时支付租金，后王云辰、王玉茹未与其协商擅自更换了涉案房屋门锁，其不认为双方合同已经解除，保留追究出租方责任的权利，同时认为合同约定的违约金金额过高，要求法院予以调整。王云辰、王玉茹认为双方合同已于2020年3月31日解除。本院认为，王玉茹与朱文瑞所签《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据王玉茹与朱文瑞就2020年第一季度租金支付问题的微信记录，王玉茹同意朱文瑞延期至2020年2月28日支付，朱文瑞亦就此表示同意，后朱文瑞未按约支付租金已经构成违约。2020年3月31日，王玉茹向朱文瑞发出解除合同的通知，满足了合同中约定的“拖欠房租累计一个月以上的”的解除条件，双方合同已于2020年3月31日解除。关于朱文瑞称因新冠疫情其收入受限无法按时支付租金的主张，因朱文瑞未就新冠疫情对其造成实际影响进行举证，应承担举证不能的不利责任，本院对该抗辩意见不予采信。关于王云辰、王玉茹更换涉案房屋门锁的问题，应视为王云辰、王玉茹已于2020年2月29日开始实际控制了房屋，更换门锁后，朱文瑞要求进屋的请求也未获王云辰、王玉茹同意，王云辰、王玉茹无权就此再要求2020年3月、4月期间的房屋租金或者房屋占有使用费。现王云辰、王玉茹主张的2020年1月至3月租金，因朱文瑞已经实际支付了1月份和2月份半个月的租金，本院现仅支持王云辰、王玉茹主张的2月份半个月的租金。朱文瑞主张使用押金抵扣5月份的房屋占有使用费，王玉茹未就此提出异议，本院对该抗辩主张予以采信，对王玉茹要求的2020年5月房屋占有使用费不予支持。因朱文瑞逾期支付的租金的行为已经构成违约，应按照合同约定承担违约责任，然王玉茹主张的违约金金额过高，本院酌情予以调整。王云辰作为涉案房屋的共有权人及王玉茹配偶，系房屋的共同出租方，朱文瑞知晓该情况，王云辰有权与王玉茹共同提出诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、朱文瑞于本判决生效之日起七日内支付王云辰、王玉茹房屋租金1750元；二、朱文瑞于本判决生效之日起七日内支付王云辰、王玉茹违约金3500元；三、驳回王云辰、王玉茹的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费912元，减半收取计456元，由王云辰、王玉茹负担403元（已交纳），由朱文瑞负担53元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郑娟二〇二〇年七月二十九日书记员  高桐