山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0786民初1425号 原告：姜在盛，男，1970年6月9日出生，汉族，现住昌邑市。 被告：昌邑市安尚酒店管理有限公司，住所地：昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦商务楼B区1101号房间。 法定代表人：张代升，总经理。 委托诉讼代理人：张梅杰，山东文宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳，山东文宇律师事务所实习律师。 被告：潍坊市三富酒店管理有限公司，住所地：安丘市天下客商贸A座（兴安街道城北）。 法定代表人：殷录财，总经理。 委托诉讼代理人：潘敬国，山东宏鼎律师事务所律师。 原告姜在盛与被告昌邑市安尚酒店管理有限公司（下简称安尚公司）、潍坊市三富酒店管理有限公司（下简称三富公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜在盛、被告安尚公司委托诉讼代理人张梅杰、王佳、被告三富公司委托诉讼代理人潘敬国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告安尚公司将位于昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦商务楼B区1109房间及所有设施完整交付原告（包括水电暖及装修在内的所有设施），除正常磨损外，需保证设施完好，使用功能正常；2、请求依法判令两被告向原告支付2020年1月、2月、3月、4月、5月（按三分之一计）的房租共计人民币3770元；3、请求依法判令两被告向原告支付逾期支付租金违约金共计人民币822.15元（违约金暂计算至2020年5月12日，此后违约金按照每日千分之五的标准计算至实际支付之日）；4、请求依法判令两被告向原告支付6个月的租金人民币5220元，作为违约金予以补偿，以上二、三、四项共计人民币9812.15元；5、本案诉讼费由两被告承担。 事实与理由：2014年6月1日，原告与被告三富公司签订《房屋、设备及场地租赁合同》一份。合同约定，被告三富公司承租原告位于昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦商务楼B区的1109房间用于酒店经营事宜。双方约定，房租支付方式为月付，如逾期两个月未支付房租金，被告三富公司应按照每日千分之五的标准向原告支付违约金。双方同时约定，除合同约定的条件下，双方均不得提前解除合同，如一方违约，应向守约方支付剩余租赁年限总租金50%的违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告三富公司使用。2019年5月16日及2019年5月30日，被告三富公司向原告发出告知函和回复函，告知原告酒店经营管理权转移至被告安尚公司，要求原告就房屋的租赁事宜与被告安尚公司签订补充协议。2019年7月15日，原告与两被告签订补充协议，约定被告三富公司在《房屋、设备及场地租赁合同》项下权利、义务转移至被告安尚公司，补充协议未约定事项按照《房屋、设备及场地租赁合同》执行。2019年9月25日，原告与被告安尚公司签订《房租变更补充协议》，就房租问题重新做了约定，原租赁合同其他内容不变。此后，房屋即由被告安尚公司经营使用，但被告安尚公司存在拖欠租金行为，现已拖欠2020年1月、2月、3月、4月、5月一部分的租金未予支付。2020年4月28日，被告安尚公司置酒店10、11两层业主利益于不顾，在没有事先告知和提出解决10、11两层物业的合理方案的前提下，单方面将酒店6-9层物业的经营权转让给第三方，导致10、11层业主利益蒙受损失。该所作所为已经构成违约，严重侵犯了原告的权益。2020年5月6日，原告已通过中通快递向被告安尚公司发去书面告知函，告知被告安尚公司应该履行的义务和原告的相关权利。根据《房屋、设备及场地租赁合同》及《补充协议》约定，被告该行为已构成违约，导致合同无法继续履行，并应按照协议约定向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。 被告安尚公司辩称，1、原告主张的租赁关系是存在的，针对原告的第一项诉讼请求，被告安尚公司同意原告提出的解除合同的要求，并于2020年5月14日将租赁物如数返还给了原告。2、对原告提出的租金要求，被告安尚公司认为，未能按时足额支付给原告租赁费，是因为众所周知的事实：发生了新冠病毒传播的疫情，从2020年1月份开始酒店一直处于停产状态，不但没有收入还一直在亏损，没有能力支付租金，要求原告予以减免租金。3、关于原告主张的违约金的问题，被告安尚公司没有按时支付租金，并非是被告安尚公司的故意为之，完全是因为疫情的出现导致的履行困难。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，原告的该项请求不应予以支持。 被告三富公司辩称，原告对被告三富公司的起诉无事实和法律依据，如原告在起诉状中所述，三富酒店已经与原告及被告安尚公司签署补充协议，将其关于租赁合同项下的全部权利义务转让给被告安尚公司，转让后涉案房屋由被告安尚公司经营使用，并向原告支付租金，因此，三富酒店与原告之间的房屋租赁合同关系已经终止。三富酒店并非本案的适格被告，请求法院依法驳回原告对被告三富公司的起诉。 原告围绕诉讼请求向本院提交被告无异议的《房屋、设备及场地租赁合同》一份、补充协议一份、房屋变更补充协议一份、告知函一份，对本案待证事实有关，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 原告提交2020年5月4日原告与安尚酒店法定代表人张代升的微信聊天记录截图四份及5月6日的短信截图一份，张代升手机号为133××××6333，证明原告在起诉前与张代升进行了充分的沟通，后张代升将原告微信拉黑，电话也不接了，原告无奈之下才起诉。 被告安尚公司质证称，对聊天记录和短信中的接手人是否为张代升需要庭后核实，因为该证据原告在庭前没有向法庭提交，我们对真实性无法当庭确认。 被告三富公司质证称，该部分证据均系原告和被告安尚公司之间就租赁合同履行的沟通记录，证明了房屋租赁合同关系的主体为原告和被告安尚公司，与被告三富公司无关。 本院认为，被告安尚公司未在法庭规定的期限内提交书面核实结果，视为举证不能。原告提交的证据中被告安尚公司法定代表人张代升的电话号码与张代升出具的地址确认书中的电话号码一致，上述证据对本案待证事实有关，对其效力本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月1日，原告姜在盛（甲方）与被告三富公司（乙方）签订房屋、设备及场地租赁合同，合同约定，甲方将坐落于昌邑市佳乐家中央商务区价为207858元的物业出租给乙方，租赁期间内乙方对该物业拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，甲方自愿全权委托乙方按《商品房买卖合同》中的约定与开发单位办理物业交接手续，协调提前进驻装修，以缩短装修时间，开发商具备交房条件后，双方与开发商一起接房，同时甲方将此物业交付乙方；租赁期限144个月，自开发商将该物业交付乙方使用之日起开始计算，物业交付时间为2014年6月1日；物业由乙方统一管理和经营，甲方的年度租金计算：租金为甲方的税后净收益，按房屋买卖合同成交总房价的8%（本总房价不含维修基金、契税、开户费、办证费等），该物业的房屋租赁税由乙方承担，甲方的年度总租金为16629元／年（其中房屋租金4157元，设备租金9354元，场地租金3118元），支付方式为月付，每月支付金额1386元，支付日为次月5日，支付方式为银行转账汇款，汇款时将打印汇款凭证以此作为租金支付凭证，开户银行指定为农村商业银行；合同第六条约定：乙方在租赁期限内有权以任何形式转移经营使用权，保证将已设立租赁事项向受让人及甲方履行告知义务，并在与受让方的合同中以明确的条款约定，受让方必须在甲方租赁期限内继续履行本合同条款，且作为本合同乙方所有义务的承受者，受让方享有乙方应有的权利；乙方的义务中约定：在租赁期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方支付租金的义务；合同第七条约定：租赁期届满时，乙方提前三个月通知甲方，在合同期满时将该物业完整交付甲方（包括水电暖及装修在内的所有设施），除正常磨损外，需保证设施完好，使用功能正常；合同第八条第三项规定：乙方应按约定及时支付租金，若逾期2个月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付违约租金（违约租金为逾期应支付的租金）的5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期3个月，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任，并赔付甲方该房屋剩余租赁年限总租赁费的50%。原、被告还对其他方面做了约定。 2019年7月5日，原告与被告三富公司（乙方）、被告安尚公司（丙方）签订补充协议一份，约定甲乙双方于2014年6月1日针对位于昌邑市佳东家中央商务区圣昌大厦商务楼B区1109号房签署《房屋、设备及场地租赁合同》，现经三方友好协商，签订本补充协议。约定原合同项下乙方的权利义务于本补充协议签署之日起全部转让给丙方。同时甲方确认在本补充协议签署日前乙方并无任何违约行为，租金已支付至2019年4月。本补充协议是原合同的补充说明，与原合同具有同等法律效力，本补充协议与原合同有冲突的，以本补充协议与约定为准，本补充协议未约定事项以原合同约定为准执行。 2019年9月25日，原告姜在盛（甲方）与被告安尚公司（乙方）签订房租变更补充协议一份，约定甲乙双方现就2014年5月甲方同三富公司签订的《房屋、设备及场地租赁合同》（下称“租赁合同”）后续履行事宜，本着互利互惠、互谅互让的原则，经协商一致，自愿达成本协议如下：双方同意将“租赁合同”第四条“物业的运营及收益模式”第2项“甲方的年度租金计算：（1）、…（2）、…（3）、…”变更为：“甲方的1109室，月度租金为870元；该租金为甲方的税后净收益，该物业的房屋租赁税由乙方承担。”双方同意将“租赁合同”第四条“物业的运营及收益模式”第3项变更为：“该物业的租金支付方式为月付，支付日为次月10日前。”以上租金调整于2019年9月1日起执行，至2027年5月31日结束；变更前的租金仍按“租赁合同”约定执行，于本协议签订之日起10日内支付到甲方账户，否则，视为乙方不履行协议。“租赁合同”其他内容保持不变。 另查，被告安尚公司支付原告租金至2019年12月31日。 2020年5月6日，原告姜在盛向被告安尚公司发函，内容为：2019年9月25日，贵我双方《房租变更补充协议》，就我方物业的经营和房租做了约定，原《租赁合同》其他内容不变。而你方自2020年1月至今未按合同约定支付房租；另，你方单方面将酒店6－9层经营权转让给第三方，却至今未通知10.11层业主如何解决房租问题；你公司负责人不再接听我们电话，把我们微信拉黑，已失去联系，你方置酒店10.11层两层广大业主利益于不顾，所作所为已经构成根本违约。你方以实际行动表明合同已不能继续履行，严重侵犯了我方的权益。鉴于此，我方提出1、我方同意解除与潍坊市三富酒店管理有限公司于2014年6月1日签订的《房屋、设备及场地租赁合同》、你我双方于2019年7月5日签订的《补充协议》及2019年9月25日签订的《房租变更补充协议》；请你方收到该函后于5日内将昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦商务楼B区的1109房间及房屋内设施完整交付我方；根据《房屋、设备及场地租赁合同》第八条第三款约定，你方应向我方支付违约金；因你方系以实际行动表明合同不再履行，根据《房屋设备及场地租赁合同》，你方应赔偿我方剩余租赁年限总租金50%的违约金。鉴于你方已经严重违约，请你方于收到该函后5日内向我方支付1月至4月房租3480元，违约金735.15元以及剩余租赁年限总租金50%的违约金36975元，共计41190.15元。 被告安尚公司认可已收到上述函件，并于2020年5月14日与原告姜在盛办理了租赁物返还交接手续。原告认可双方已交接，房屋现在原告控制下，但主张房被告安尚公司返还租赁物时屋内物品不全，有污染，当时与被告安尚公司的负责人反映过，未提交相关证据加以证明。 本院认为，原告与被告三富公司签订的租赁合同，与被告三富公司、被告安尚公司签订的补充协议、与被告安尚公司签订的房租变更补充协议，均系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按合同约定履行各自的义务。2019年7月5日，原告与两被告签订补充协议后，被告三富公司将《房屋、设备及场地租赁合同》项下的权利义务全部转让给被告安尚公司，原告与被告三富公司间的房屋租赁合同终止，房屋租赁合同的相对方变更为原告与被告安尚公司。被告安尚公司应按合同及补充协议约定按时足额支付租金。根据原告提供的微信聊天记录及函，因被告安尚公司将涉案房屋所在的圣昌大厦商务楼B区6－9层转让给第三方，结合被告安尚公司欠付原告2020年1月以来将近五个月的租金的事实，被告安尚公司构成根本违约，原告与被告安尚公司解除合同并于2020年5月14日办理了交接手续。原告主张被告安尚公司交付租赁物时存在物品不全及污染状况，未提供证据加以证明，本院不予采信。因原告与被告安尚公司已交接租赁物，故对原告要求被告安尚公司交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告安尚公司支付2020年1月至5月租金3770的诉讼请求，被告安尚公司辩称未能按时足额支付给原告租赁费，是因为发生了新冠病毒传播的疫情，从2020年1月份开始酒店一直处于停产状态，一直亏损，没有能力支付租金，要求原告予以减免租金。本院认为，疫情作为公认事实系不可预见、不能避免、不能克服，对合同的履行属不可抗力，基于公平原则，本院认为对疫情期间产生的租金损失应由原告与被告安尚公司双方共同适当分担，根据疫情持续的期间、政府发布的暂停餐饮经营单位营业期间及疫情的后续影响，酌情认定扣除一个月(2020年2月)租金即扣除870元，确认剩余欠付租金金额为2900元。 关于被告未按时支付租赁费产生的违约金问题，合同约定违约金按每日5‰计算，折合成年利率为182.5%,该约定明显过高，且被告安尚公司对违约金提出抗辩主张，故根据相关法律规定，结合本案查明的事实，本案中原告主张的损失实际为逾期付款的利息损失，本院酌情认定被告安尚公司以各期未付租金为基数（2020年2月除外），按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自各期租金逾期之日起分别计算至被告实际支付之日止。 关于原告主张的解除合同违约金5220元的问题，双方合同中约定被告逾期付款3个月，原告有权解除合同，并按剩余租赁年限总租赁费的50%承担违约责任。本案中，被告安尚公司将酒店6－9层（原告房屋所在楼层为11层）经营权转移至第三方，且欠付原告4个月的租金，原告与被告安尚公司解除合同并进行了交接，被告安尚公司存在根本违约情形。被告安尚公司对违约金不予认可，结合相关法律法规规定及本案查明的事实，双方合同约定如果合同期限届满，被告应提前三个月通知原告，双方终止租赁关系，此期限实际为原告准备收回房屋另行出租而预留的合理期限，结合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定，本院认为原告因解除合同而产生的违约金应以三个月的租赁费计算为宜，计2610元，超出部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告昌邑市安尚酒店管理有限公司偿付原告姜在盛2020年1月至5月租赁费2900元、解除合同违约金2610元及逾期支付租金违约金【以各期未付租金为基数（2020年2月除外），按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自各期租金逾期之日起分别计算至被告实际支付之日止】，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告姜在盛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告昌邑市安尚酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  刘斐斐 二０二〇年七月二十日 书记员  尹倩倩