广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初3096号原告（反诉被告）：陈新妹，女，1968年9月11日出生，汉族，住广东省清远市清城区**************，公民身份号码441************140。原告（反诉被告）：童信聪，男，1991年11月29日出生，汉族，住广东省清远市清城区**************，公民身份号码441************112。上述原告共同委托诉讼代理人：李劲涛，广东明典律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭素艳，女，1971年3月21日出生，汉族，住广东省清远市清城区*********，公民身份号码441************328。委托诉讼代理人：卢诗韵，广东朝纲律师事务所律师。原告陈新妹、童信聪与被告郭素艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，被告郭素艳提出反诉，本院予以受理并合并审理，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈新妹、童信聪的共同委托诉讼代理人李劲涛，被告郭素艳及其委托诉讼代理人卢诗韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈新妹、童信聪向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付房屋租金共计人民币410000元及逾期支付违约金（违约金自起诉之日起按人民银行同期同类贷款利率计算至被告清偿全部租金之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：出租人童永森（于2019年7月10日因病去世，身份证号码441************130,两原告分别是童永森的妻子、儿子，系童永森全部的第一顺位继承人）与被告郭素艳于2013年4月8日签订一份《房屋租赁合同》,约定出租人将清远市清城区下濠基132号之一（现名新濠休闲中心）房屋出租给被告，租赁期限自2013年4月10日至2015年4月10日止，约定租金为：第一年前六个月为30000元/月，第一年后六个月33000元/月，第二年租金为37000元/月，租金支付时间为每月15日前支付下月租金。上述《房屋租赁合同》签订后，出租人即按约定将涉案房屋交付给被告使用。后于2014年5月20日双方就涉案房屋租赁事宜签订了一份《补充协议》，约定：一、2014年2月10日至2015年4月9日租金调整为每月30000元；二、原合同租赁期满，如新濠休闲中心未计划拆迁，乙方有意向续租的条件下，甲方同意与乙方续租期1年即2015年4月10日至2016年4月9日，如第三年租赁期满，甲方不拆迁房屋，甲方同意乙方再续租1年即2016年4月10日至2017年4月9日；三、续租期间租金为2015年4月10日至2016年4月9日租金为每月33000元，2016年4月10日至2017年4月9日租金为每月37000元；四、甲方同意将位于新濠休闲中心副楼即原卡拉OK一栋三层（不含街铺）（以下简称副楼）租给乙方使用，租期为2014年9月10日至2015年4月9日；五、副楼租金为每月8000元，装修期为1个月即副楼由2014年10月10日起计租；其他补充约定事宜。租赁期间，被告因逾期未能支付涉案房屋租金，分别于2016年7月13日、2016年10月6日、2017年5月18日立下三份《欠条》，分别确认其欠出租人2016年4、5、6、7月份共四个月租金180000元，2016年8、9月份共两个月租金90000元、2017年4月10日至2017年6月10日租金90000元，上述三份《欠条》合计拖欠租金数额为360000元。此后，被告一直承租涉案房屋直至2017年11月份，在被告不再承租涉案房屋后，出租人与被告达成解除《房屋租赁合同》的口头协议，并经结算，直至2017年11月份被告一共拖欠租金数额为410000元（此数额已包含被告所立三份《欠条》中所载明的租金数额）。此后，向被告催收拖欠租金的事宜均由出租人童永森直接与被告协商沟通，出租人童永森于2019年7月10日因病去世后，原告曾联系被告要求被告支付拖欠的租金，但被告却已各种理由拒不支付。综上所述，被告无正当理由拒不支付租金的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》等法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，并及时公正地予以判决，以维护社会的公平与正义。被告郭素艳答辩称：一、答辩人与童永森签订的《房屋租赁协议》以及《补充协议》已经解除，答辩人于2017年6月10日已经不再承租涉案房屋。2017年5月18日，答辩人郭素艳与童永森双方签订《欠条》对承租房屋进行租金结算，双方确定最后承租期为2017年4月10日至2017年6月10日，2017年6月10日承租期满，被答辩人已经不再承租涉案房屋，因此，被答辩人要求答辩人支付2017年6月10日之后的租金没有事实和法律依据；二、答辩人已经向童永森支付涉案房屋租金，被答辩人要求答辩人支付410000元租金以及利息没有事实和法律依据。2013年4月8日，答辩人郭素艳与童永森双方签订《房屋租赁合同》，约定由答辩人承租涉案房屋，其中2016年4月10日至2017年4月10日租金为每月45000元。同时，合同约定签订合同之日由答辩人向童永森支付保证金（押金）200000元，合同约定租赁期满时，童永森应当3天内将保证金退还给答辩人，在租赁期间，答辩人按合同约定向童永森支付保证金200000元。答辩人于2016年12月16日至2017年9月7日期间向童永森支付租金合计465000元。因此，答辩人已经向童永森支付款项共计665000元。其次，从2016年4月10日至2017年6月10日为答辩人承租期间，共计14个月，涉案租金数额共为630000元（45000元×14个月=630000元），答辩人已经向童永森支付款项为665000元，已经支付涉案房屋租金，而被答辩人还应当需要退还35000元保证金给答辩人。因此，被答辩人要求答辩人支付410000元租金以及利息没有事实和法律依据。综上所述，答辩人已经支付涉案房屋租金，被答辩人请求答辩人支付租金没有事实和法律依据，恳请贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告郭素艳向本院提出反诉请求：一、请求人民法院判令被反诉人向反诉人退回保证金35000元；二、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由同答辩意见。原告陈新妹、童信聪对被告郭素艳的反诉辩称：1、关于租金的问题，从2016年4月起被告一直承租涉案房屋到2017年11月，被告反诉状中的租期只有14个月是不符合事实的；2、关于保证金的问题，根据相关法律的规定，保证金是具有一定的惩罚性质，不具备预付性质，不等同于租赁押金，且根据双方签订的房屋租赁合同的第3大点第二款约定了保证金退还的条款，原告是无违约行为的，但是通过本案的证据显示被告存在多次严重逾期不付租金的行为，构成严重违约，保证金具有惩罚的性质由我方直接收缴，另根据涉案合同第八条第一、二项，若原告违约，我方也是要双倍赔偿保证金的，是平等的违约条款约定；3、关于被告已经支付的租金数额，我方认为被告在2016年4月之后一共支付的租金是355000元，2017年1月26日开具的收据是一个季度的租金总和，不是单笔的数额。本院经审理认定事实如下：原告陈新妹与童永森为夫妻关系，二人婚后育有一子童信聪，2019年7月10日童永森去世，原告陈新妹、童信聪是童永森全部第一顺位继承人。2013年4月8日，出租人（甲方）童永森与承租人（乙方）郭素艳签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将清远市清城区下濠基132号之一（现名叫新濠休闲中心）场地租赁范围主楼一至五层房屋、厨房、停车场等按现状出租给乙方使用，租赁期限自2013年4月10日至2015年4月10日止，第一年前六个月该房屋租金为人民币30000元整，第一年后六个月租金为人民币33000元整，第二年租金为人民币37000元整，乙方在每月15日前向甲方支付下月租金，支付方式为银行转账至甲方指定银行账户。合同签订之日，乙方应向甲方支付人民币200000元作为租赁保证金，租赁期满时乙方如不再续租，且乙方无任何违约行为时，甲方三天内将该保证金全部无息退还给乙方。两年租赁期满后，在甲方不拆迁房屋的情况下，继续租给乙方使用一年，期限为2015年4月10日至2016年4月10日租金每月为42000元，第三年租赁期满后，在甲方不拆迁房屋的情况下，继续租给乙方使用一年，2016年4月10日至2017年4月10日租金每月为45000元。签订合同当天，被告向童永森支付租赁保证金200000元，童永森出具《收据》予以确认。2014年5月20日，甲方童永森与乙方郭素艳另签订一份《补充协议》，双方经协商达成如下协议：2014年2月10日至2015年4月9日租赁租金调整为每月30000元，原合同租赁期满，如新濠休闲中心未计划拆迁，同时乙方有意向续租的条件下，甲方同意与乙方续租期1年即2015年4月10日至2016年4月9日，租金每月33000元，如第三年租赁期满，甲方不拆迁房屋，甲方同意与乙方在续租1年即2016年4月10日至2017年4月9日，租金每月37000元。甲方同意将位于新濠休闲中心副楼即原卡拉OK（以下简称副楼）租给乙方使用，租期为2014年9月10日至2015年4月9日，租金每月8000元，原合同租赁期满，如副楼未计划拆迁，同时乙方有意向续租的条件下，甲方同意与乙方续租期1年即2015年4月10日至2016年4月9日，租金每月8000元，如第三年租赁期满，甲方不拆迁房屋，甲方同意与乙方在续租1年即2016年4月10日至2017年4月9日，租金每月8000元。本协议与原合同发生争议的，按本协议执行，如本协议未说明的则以原合同执行，如本协议及原合同未尽事宜，甲乙双方另行商议。签订上述《房屋租赁合同》及《补充协议》后，2016年7月13日，被告出具一份《欠条》，载明被告拖欠童永森下濠基132号之三原新濠休闲中心2016年4月、5月、6月、7月共四个月租金180000元。2016年10月6日，被告出具一份《欠条》，载明被告拖欠童永森下濠基132号之三原新濠休闲中心2016年8月、9月共两个月租金90000元。2017年1月26日，童永森向被告出具一份《收据》，载明收到被告交来来富水疗酒店租金合计135000元，其中该收据中注明此租金是2016年10月、11月、12月3个月租金。2017年5月18日，被告出具一份《欠条》，载明被告拖欠童永森下濠基132号之三原新濠休闲中心2017年4月10日至2017年6月10日租金共90000元。根据银行流水显示，被告向童永森转账情况如下：2016年12月16日转账50000元、2016年12月20日转账35000元、2016年12月23日转账20000元、2017年2月3日转账45000元、2017年3月7日转账45000元、2017年5月10日转账45000元、2017年7月19日转账10000元、2017年7月20日转账15000元、2017年7月21日转账20000元、2017年9月5日转账40000元（转账附言：来富水疗八月租金）、2017年9月7日转账5000元（转账附言：来富水疗酒店租金），上述款项共330000元，原、被告双方均确认。另外在审理过程中，原告确认于2017年1月26日童永森另外收取被告租金30000元。另查明，被告承租涉案房屋后用于经营清远市清城区来富水疗酒店，后于2017年11月17日注销。本院认为，童永森和被告郭素艳签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点主要归纳为：一、双方租赁关系是否已于2017年6月10日终止；二、被告所欠租金数额；三、原告收取的保证金200000元如何处理。关于第一个争议焦点，根据2017年5月18日被告出具的《欠条》，童永森与被告对2017年4月10日至2017年6月10日所欠的租金进行结算，被告据此辩称双方租赁关系于2017年6月10日终止，但是《欠条》中并无明确表示双方的租赁关系至2017年6月10日结束，涉案合同及补充协议亦未约定以书写《欠条》的形式确认租赁关系的起始时间，另根据童永森账户的银行流水显示，被告于2017年7月、2017年9月均有向童永森账户转账，其中2017年9月5日转账40000元并附言来富水疗八月租金、2017年9月7日转账5000元并附言来富水疗酒店租金，且根据国家企业信用信息公示系统查询，被告所经营的清远市清城区来富水疗酒店于2017年11月17日才注销，上述行为表明2017年6月10日后被告仍在租赁涉案房屋，被告亦未提供其它证据予以佐证，故本院认为被告称童永森与其的租赁关系于2017年6月10日终止的主张于理无据，不予采纳。关于第二个争议焦点，童永森于2017年1月26日出具的金额为135000元《收据》，被告主张该笔款项是以现金形式向童永森支付的租金，但《收据》上明确载明“此租金是2016年10月、11月、12月3个月租金”，根据涉案合同约定及双方每月交易习惯，被告均以银行转账形式向童永森支付租金，被告提供的2017年1月26日在中国农业银行的取款流水亦无法证实与本案有关，本院不予认可。另根据童永森名下银行卡流水显示，被告分别于2016年12月16日、12月20日、12月23日向童永森转账50000元、35000元、20000元，再加上原告承认2017年1月26日收取被告一笔30000元款项，上述款项总金额为135000元，与《收据》内容相互印证，故本院对原告称童永森于2017年1月26日出具的金额为135000元《收据》是被告支付的2016年10月、11月、12月共三个月租金的主张予以采纳。另外，庭审过程中原、被告双方确认被告自2016年4月开始陆续存在欠租行为，最后一笔款项来往是2017年9月7日。根据涉案合同及补充协议约定，童永森与被告发生租赁关系期间的完整计租月为本月10日至次月9日，被告于2017年9月5日向童永森转账40000元并附言“来富水疗八月租金”，该八月租金所指计租时间段应为2017年8月10日至2017年9月9日，即双方于2017年9月9日前还存在租赁关系，现原告诉请被告支付拖欠租金的计算时间段为2016年4月10日至2017年9月9日合法合理。此外，2016年4月10日起主楼与副楼每月租金共45000元，即2016年4月10日至2017年9月9日产生的租金总金额为765000元（45000元/月×17个月）。根据查明事实，被告自2016年4月10日起至2017年9月9日止共向童永森以转账形式支付租金330000元，再加上原告承认被告于2017年1月26日另支付一笔30000元款项的租金，即被告共支付的租金总额为360000元，故被告在该时间段内尚欠的租金数额为405000元(765000元－360000元)。关于原告主张被告自起诉之日起按人民银行同期同类贷款利率计算违约金一节，涉案合同中明确约定若乙方未按合同规定的时间缴纳相关费用甲方可收取滞纳金，滞纳金为5‰，现原告主张从起诉之日（收案日期2020年3月25日）计算逾期支付违约金是对其权利的处分，本院予以支持。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院认定被告逾期支付违约金应以尚欠租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至款项付清之日止。关于第三个争议焦点，根据涉案合同第三条第2项“合同签订之日，乙方应向甲方支付人民币200000元整作为租赁保证金，租赁期满时乙方如不再续租，且乙方无任何违约行为时，甲方三天内将该保证金全部无息退还给乙方”的约定，并不能直接推定若乙方存在违约行为，甲方可直接没收乙方保证金，另根据涉案合同及补充协议违约责任条款，只约定了在租赁期内乙方擅自终止合同的情况下甲方收到的当期租金和保证金不予退还，故本院对原告主张所收取的200000元保证金应予没收的主张不予支持，对被告主张200000元保证金抵扣拖欠租金予以采纳。再根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，该200000元保证金应先抵充逾期支付违约金，剩余款项再清偿本金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，判决如下：一、被告郭素艳于本判决生效之日起10日内向原告陈新妹、童信聪支付租金405000元及逾期支付违约金（逾期支付违约金从2020年3月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至款项付清之日止）；二、被告郭素艳交纳的200000租赁保证金用作抵充第一判项的逾期支付违约金及租金；三、驳回原告陈新妹、童信聪的其它诉讼请求；四、驳回被告郭素艳的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3725元，反诉案件受理费338元，共4063元，由原告陈新妹、童信聪负担37元，被告郭素艳负担4026元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林永强二〇二〇年七月八日书记员  杨娅乔附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。