广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初19131号原告：钟洪莲，女，1978年6月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：梁欣、梁素丽，广东信良兆诚律师事务所律师。被告：林伟平，男，1959年10月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。被告：林静，女，1963年8月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。两被告共同委托诉讼代理人:李烈群，广东红棉律师事务所律师。原告钟洪莲与被告林伟平、林静物权保护纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁欣、梁素丽，两被告及其委托诉讼代理人李烈群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告将位于广州市越秀区东风东路617号之三808房的房产腾空并交回给原告；2.两被告向原告支付从2012年12月21日起至实际腾空交回房屋之日止的占用费（按照116.68平方米，以房管部门公布的同期同类型同地段租金参考价计算，因2020年之后的租金参考价标准尚未公布请求按照2019年的标准计算）。事实和理由：原告在2012年12月21日购买了广州市越秀区东风东路617号之三808房的房产（以下简称案涉房屋）并办理了产权登记手续，为案涉房屋的合法所有权人。被告未经原告同意，一直占有使用案涉房屋，且未支付过占用费。经与被告多次协商未果，故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.被告是基于2005年与穗京公司签订房屋买卖合同并支付购房款，从而合法占用案涉房屋的，因此，不应腾空房屋并交给原告。2.人民法院明知案涉房屋有人居住，却违反法律程序拍卖，拍卖行为无效。原告明知案涉房屋有人居住，但从他人手中购买，原告不是善意的购买者，其购买行为应属无效。3.白云区法院在拍卖房屋时是以不交吉拍卖的。因此，原告在购房时已明知应当承担不交吉拍卖的风险，但其却违反诚实信用原则，在本案中要求被告交吉案涉房屋，明显属于违背诚信，不应得到法院的支持。4.被告居住在自己购买的房屋应受法律保护，并非占用原告的房屋，因此原告要求被告支付房屋占用费没有任何事实与法律依据。5.被告已与穗京公司解除房屋买卖合同并将案涉房屋退还穗京公司，因此被告已不是适格的当事人。综上所述，请求法院依法驳回原告的起诉。经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第**房地产权证记载，广州市越秀区东风东路617号之三808房的权属人为钟洪莲，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，建筑面积116.68平方米，登记时间为2012年12月21日。另查明，2018年1月9日，林伟平、林静以案外人广州市穗京房地产开发有限公司（以下简称穗京公司）为被告，起诉请求：1.确认广州市建设六马路造币左地段惠雅阁东梯808房归林伟平、林静所有；2.穗京公司为林伟平、林静办理上述房屋的不动产权证；3.穗京公司向林伟平、林静支付违约金55242元。本院审理后于2018年7月9日作出（2018）粤0104民初2349号民事判决书，其中查明了如下事实：“2005年10月25日，林伟平、林静（买受人）与穗京公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买建设六马路造币左地段惠雅阁东梯808号房，用途为住宅，建筑面积122.76平方米，该商品房属预售……。原告林伟平在2005年10月9日向黄幼谊支付256232.5元，穗京公司向林伟平、林静出具了收到房款276210元的收据，并将涉讼808房交付林伟平、林静使用。……2018年2月6日，广州市不动产登记中心向林伟平、林静作出依申请信息公开答复书，写明……惠雅阁东梯808房已以其他业主名义办理产权登记，登记地址为越秀区东风东路617号之三808房等。据2012登记字1013521、1046140号广州市不动产登记查册表记载，越秀区东风东路617号之三808房产权人先后为案外人黄秉璋、钟洪莲，建筑面积116.6821平方米。据涉讼808房档案资料显示，黄秉璋与钟洪莲曾在2012年12月20日签订《房地产买卖合同》，由黄秉璋将涉讼808房以1587000元的价格出售给钟洪莲。……”本院遂判决驳回林伟平、林静的全部诉讼请求。林伟平、林静不服该判决向广州市中级人民法院提起上诉。该院于2018年11月20日作出(2018)粤01民终19695号民事判决，对一审查明的事实予以确认，并判决：驳回上诉，维持原判。本案庭审中，被告称其已于2020年6月9日将案涉房屋交还给穗京公司，并与穗京公司解除前述《商品房买卖合同》。为此，被告提交了以下证据予以证明：1.林伟平、林静与穗京公司签订的《解除合同协议书》，其中载明：林伟平、林静同意将案涉房屋于2020年6月9日退还给穗京公司，穗京公司同意退还林伟平、林静购房时交付的全部购房款等。2.由穗京公司开具的《证明》一份，其中载明：兹收到东风东路617号之三东梯808房业主林伟平、林静于2020年6月9日交来入门钥匙肆串条等。上述证据落款处均盖有“广州市穗京房地产开发有限公司”的印章。原告对上述证据的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性及关联性均不认可。国家企业信息公示系统查询截图显示穗京公司为“吊销”的状态，故原告认为其印章不具有法律效力。同时，案外人黄秉璋是通过司法拍卖的方式依法取得案涉房屋的产权，而原告又是从黄秉璋处购得案涉房屋，而并非从穗京公司处购得案涉房屋。被告在（2018）粤0104民初2349号案中已明确知晓涉案房屋已登记在原告名下，且穗京公司当时已经处于清算的状态，被告现仍然将房屋交还穗京公司不能视为其已向原告交还房屋。此外，案外人穗京公司向本院提供了落款日期为2020年6月19日的《情况说明》1份，其落款处也加盖了“广州市穗京房地产开发有限公司”的印章。《情况说明》载明：说明人穗京公司就钟洪莲与林伟平、林静物权保护纠纷一案案号(2020)粤0104民初19131号，作出如下说明：一、说明人于2020年6月9日已经与林伟平、林静签订《解除合同协议书》，解除双方于2005年10月25日签订的关于广州市越秀区东风东路617号（惠雅阁）之三东梯808房的《商品房买卖合同》及相关协议。二、说明人己经于2020年6月9日收回广州市越秀区东风东路617号（惠雅阁）之三东梯808房，并开具了《证明》给林伟平、林静。三、说明人郑重作出承诺：本情况说明及相关《解除合同协议书》《证明》上的印章均是说明人的真实印章，与工商行政管理部门备案的印章一致。该《情况说明》的附件为1.《解除合同协议书》、《证明》，其上所载的内容均与被告前述出示的证据一致。2.2006年年度企业年检登记表复印件1份。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，根据房地产权证记载，原告通过购买的方式，自2012年12月21日起已成为涉案房屋的所有权人，依法对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据已经发生法律效力的民事判决查明的事实，两被告自2005年10月9日起使用案涉房屋。因此，原告要求两被告参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价，支付自2012年12月21日起至2020年6月9日止的房屋占用费，合理合法，本院予以支持。鉴于房管部门尚未公布2020年的租金参考价，原告主张本案以2019年的租金参考价为准来处理2020年1月1日起的房屋占用费，本院予以照准。此外，由于两被告已于2020年6月9日向穗京公司移交案涉房屋，且穗京公司也表示认可，故对于原告要求两被告向其腾空交还涉案房屋及支付2020年6月10日后房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告林伟平、林静于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告钟洪莲支付广州市越秀区东风东路617号之三808房自2012年12月21日起至2020年6月9日止的房屋占用费（以116.68平方米为基数，自2012年12月21日起至2012年12月31日止，按每月每平方米32元计付；自2013年1月1日起至2013年12月31日止，按每月每平方米30元计付；自2014年1月1日起至2014年12月31日止，按每月每平方米32元计付；自2015年1月1日起至2015年12月31日止，按每月每平方米33元计付；自2016年1月1日起至2016年12月31日止，按每月每平方米55元计付；自2017年1月1日起至2017年12月31日止，按每月每平方米40元计付；自2018年1月1日起至2018年12月31日止，按每月每平方米42元计付；自2019年1月1日起至2020年6月9日止，按每月每平方米38元计付）。二、驳回原告钟洪莲的其他诉讼请求。案件受理费3594元，由被告林伟平、林静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  伍颖妍二〇二〇年七月一日书记员  李洁茹郑艳婷