北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初29115号原告：张峰，女，1976年5月29日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：吴丽华，北京市高朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙美妍，北京市高朋律师事务所律师。被告：陈杰，男，1972年12月23日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘丰华，北京市信格律师事务所律师。委托诉讼代理人：李景柯，北京市信格律师事务所律师。原告张峰（以下简称原告）与被告陈杰（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴丽华、孙美妍，被告的委托诉讼代理人刘丰华、李景柯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间就北京市朝阳区某某号房屋（以下简称涉诉房屋）订立的买卖合同关系；2.要求被告退还购房款1300000元；3.要求被告赔偿房屋差价损失3783590元。事实和理由：原、被告系多年朋友。双方于2010年8月达成口头房屋买卖合同，约定被告将涉诉房屋出售给原告，购房款总计1300000元，一年内办理房屋权属转移登记。协商一致后，原告先后分三次将共计1300000元的购房款打入被告指定的案外人徐某某的银行账户。此后，被告向原告交付房屋。时至今日，原告已付清购房款并占有使用房屋多年，但被告经多次催促仍未办理房屋权属转移登记手续。2018年10月14日，被告明确告知原告因其自身原因，涉诉房屋无法进行过户，故为维护合法权益，现诉至法院。被告辩称：原、被告之间未形成合法有效的房屋买卖合同关系，被告收取的1300000元系购房意向金，并非购房款，现同意返还该1300000元，但不同意赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋系央产房，于2000年以成本价出售的方式登记至案外人郭某某名下。2010年1月18日，被告作为农业部职工与农业部机关服务局签订《农业部职工购买经济适用住房凭单》，按照经济适用住房评估价购买了涉诉房屋，但至今未办理房屋所有权转移登记手续。原告表示其与被告于2010年8月达成口头房屋买卖合同，约定由其购买涉诉房屋，购房款总计1300000元，于半年内付清，在支付首笔购房款后交付房屋，一年内办理产权过户。为此，原告提交了：1.短信记录及中国银行账户交易明细，证明其于2010年9月15日、2011年3月22日、2011年3月23日分六笔将1300000元支付至被告指定的案外人许某某的银行账户内；2.原、被告在2018年10月14日的录音，证明双方就涉诉房屋存在买卖合同关系，被告表示无法完成过户。录音中，被告称“我最近也一直在了解，可能过户是比较困难了”“我这套房子呢，证还在上一户手里”“分是分到我名下了，但是手续没有办下来，房本还都在他那里”“现在这个房子现在过户的话可能是比较困难”“因为这个估计就走不通了，我就赔偿你呗”“上次我们也聊过，说了个300万，我觉得确实高了一些”“就是说，你多要个50万，我再难我都会给你”。被告认可收到原告支付的1300000元，但表示系购房意向金，而非购房款。关于录音，被告认可真实性，但认为不足以证明与原告存在房屋买卖合同关系。被告表示与原告系多年朋友，因原告急需用房，双方于2010年8月达成了口头协议，即涉诉房屋由原告居住使用，原告支付意向金1300000元，该款项用于折抵房屋使用期间的租金，水电、物业、供暖等费用原告自行承担，待房屋具备上市交易条件后，双方再行签订买卖合同以确定售价及过户时间等。经询，原告表示其购房时知晓涉诉房屋系央产房，亦知晓房屋登记在案外人名下；支付首笔购房款后，被告于2010年10月向其交付了房屋，并由其居住使用至今。被告则表示涉诉房屋在2010年9月15日前就已交付原告。在本案审理过程中，本院向农业农村部机关服务局函询涉诉房屋现是否能够上市交易，农业农村部机关服务局书面回复称“根据国管局印发的《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》规定，中央在京单位保障性住房仅限于职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。目前国管局尚未出台有关上市交易办法，综上，按政策规定，该房屋暂无法上市”。原、被告就上述回复均予认可。庭审中，原告申请就涉诉房屋的现市场价值进行评估，经随即确定评估机构，本院依法委托北京华天通房地产评估有限公司进行上述评估。2020年1月17日，北京华天通房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》，评估结论为：涉诉房屋在价值时点2020年1月10日的市场价值为5083590元。为此，原告支付了评估费15209元。原告认可评估结论，并据此主张房屋差价损失。被告认为涉诉房屋为央产房，不应适用商品房标准，评估结论中的价格过高。又询，原告表示若本案中解除双方房屋买卖合同关系并处理了合同解除后果的，则同意向被告腾退交还涉诉房屋。本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，根据原告向被告支付款项的金额、房屋的居住使用状况，并结合录音中被告有关房屋无法过户和给予原告赔偿的表述，本院认为原告主张的其与被告就涉诉房屋达成买卖合同关系的事实存在具有高度可能性，故据此认定该事实存在，并就买卖合同的具体权利义务，采信原告之陈述。被告辩称双方仅为购房意向，但未充分举证，本院不予采信。根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。录音中，被告明确表示涉诉房屋难以过户至原告名下，且根据本案查明的事实，涉诉房屋现确不具备上市交易条件，原告的合同目的无法实现，故其要求解除双方房屋买卖合同关系，具有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应当退还已付购房款1300000元。现因涉诉房屋无法过户导致双方房屋买卖合同关系解除，被告作为出卖人应当承担违约责任，赔偿原告合理损失。原告主张房屋差价损失，于法有据，但就具体金额，本院根据本案实际情况酌情予以确定。一方面，原告购房时知晓房屋性质为央产房，而作为买受人，在进行房屋买卖此等重大交易前应当审慎了解相关政策规定，即原告应明知房屋作为央产房存在过户风险，但在此种情况下，原告仍与被告订立房屋买卖合同，其对于损失的发生具有一定过错。另一方面，涉诉房屋自2010年即交付原告使用，在距今将近十年的时间里，原告享受了房屋居住使用的价值，其就此存在一定获益，故就房屋差价损失的具体金额，本院在本案评估结论的基础上，综合考虑原告过错及获益情况，酌情确定为2100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告张峰与被告陈杰之间就北京市朝阳区某某号房屋订立的买卖合同关系；二、被告陈杰于本判决生效之日起七日内向原告张峰退还购房款1300000元；三、被告陈杰于本判决生效之日起七日内向原告张峰赔偿房屋差价损失2100000元；四、原告张峰于本判决生效之日起七日内将就北京市朝阳区某某号房屋腾退交还被告陈杰；五、驳回原告张峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47385元,由原告张峰负担13385元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告陈杰负担34000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费15209元，由原告张峰负担5037元（已交纳），由被告陈杰负担10172元（原告张峰已交纳，被告陈杰于本判决生效之日起七日内给付原告张峰）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  孙茜倩审判员  汪雪明审判员  魏慧彪二〇二〇年七月二十日书记员  谷 岩