河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8590号上诉人（原审被告）：王永奇，男，1956年1月3日出生，汉族，住郑州市管城回族区。上诉人（原审被告）：刘爱枝，女，1962年11月23日出生，汉族，住郑州市管城回族区。上诉人（原审被告）：王**，男，1993年6月6日出生，汉族，住郑州市管城回族区。共同委托诉讼代理人：黄广甫，河南方邦律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘亚文，河南方邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王俊琴，女，1983年9月7日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：崔世杰，河南光法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茜雅，河南光法律师事务所实习律师。上诉人王永奇、刘爱枝、王**与被上诉人王俊琴房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初2363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后依法采用独任制，于2020年7月21日公开开庭对本案进行了审理。上诉人王永奇、刘爱枝、王**的委托诉讼代理人黄广甫、刘亚文，被上诉人王俊琴及其委托诉讼代理人崔世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王永奇、刘爱枝、王**上诉请求：1．王永奇、刘爱枝、王**对多支付179377.36元违约金不服，请求依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初2363号民事判决第二项要求王永奇、刘爱枝、王**“支付违约金222250元”，改判王永奇、刘爱枝、王**向王俊琴支付违约金42872.64元；2．本案诉讼费用由王俊琴承担。事实与理由：一、双方签订的《房屋买卖协议》系由王俊琴委托律所提供给王永奇、刘爱枝、王**签字的格式合同，其中减免王俊琴的责任，加重王永奇、刘爱枝、王**责任，排除王永奇、刘爱枝、王**主要权利的条款应属于无效条款。首先，《房屋买卖协议》第五、六条关于王永奇、刘爱枝、王**一方义务以及违约金的约定属于加重王永奇、刘爱枝、王**责任，排除主要权利的条款。王永奇、刘爱枝、王**与王俊琴明知因协议所涉房屋属于拆迁补偿性质，所以即便买卖协议有效也不会发生物权效力，根本无法保证王俊琴享有完全物权。其次，该协议只约定了王俊琴的合同解除权，未约定王永奇、刘爱枝、王**有解除权，权利义务不对等的前提之下还要求王俊琴支付总价款50%的违约金不符合房屋买卖市场的一般准则和交易习惯。故这种免除王永奇、刘爱枝、王**一方权利，却加重其责任的条款不符合《合同法》的规定，应认定为无效条款。二、即便《房屋买卖协议》约定的违约金条款有效，但是其约定的违约金过高。一审法院认为“王永奇、刘爱枝、王**支付违约金222250元（购房款的50%）未超出法律规定”属于法律适用错误，应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定予以适当减少，按照实际损失进行赔偿。《房屋买卖协议》第六条约定：“若因甲方将房屋出卖给他人或没有房屋交付等原因导致不能如期向乙方交付房屋的…还应向乙方支付相当于当时房屋总价款50％的违约金”，但根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认定为“过分高于造成的损失”，本案中当事人约定的违约金为当时房屋总价款的50%，明显过高。本案王永奇、刘爱枝、王**虽然存在无法交房的违约情形，但因格式合同没有约定王永奇、刘爱枝、王**的合同解除权，故其于2019年要交房之前便与王俊琴积极沟通，协商支付部分违约金解除合同；但王俊琴拖延解决，拒绝协商后一年多再起诉，王俊琴因怠于协商，有意推迟，在此期间，房价不断上涨，所产生的预期利益不应作为王俊琴的实际损失。王俊琴所产生的实际损失应参考同期银行贷款利息计算，即截止到2020年7月8日，所产生的实际损失为42872.64元。三、一审法院没有查明案件事实，涉案的安置房屋不是属于王永奇、刘爱枝、王**共同财产，而是属于家庭中八人共同共有的财产，《房屋买卖协议》不能作为定案依据。王永奇以户主名义与郑州市管城回族区南曹乡重点工程指挥部、郑州市管城回族区南曹乡南曹村村民委员会签订了《管城回族区南曹乡G107辅道南延线征迁项目村民宅基地拆迁补偿安置协议书》，为家庭成员予以拆迁安置补偿。故因拆迁安置所得的房屋，王永奇、刘爱枝、王**与案外人田凤、王慧霞、王颜汐、王艺轩、王轩昂（其中王艺轩、王轩昂为案外人田凤与王**的婚生子女）均享有安置房屋分配权益，即案涉的安置房屋不属于王永奇、刘爱枝、王**共同财产，而是属于八人共同共有的财产。基于此事实，根据《物权法》的规定，案外人王慧霞、田凤对该房屋买卖时并不知情，并未对该协议进行签字确认，其后也并未对该协议进行追认，故本案王永奇、刘爱枝、王**对安置房屋虽有分配权益但并不具有完全的处分权。《房屋买卖协议》的合同当事人分别为王永奇和王俊琴。合同订立主体系王永奇和王俊琴，而刘爱枝、王**仅是作为共同共有人进行签字确认，应由合同相对方即王永奇承担违约责任，不应因共有人对买卖协议签字确认便要求其承担因该协议产生的违约责任。刘爱枝、王**不应承担该违约责任。四、王俊琴并未主张和举证证明其再另行购置相同地段、同类型房屋存在较大的差价损失，一审法院违背了民事诉讼中“不告不理”的基本原则，法院不能依职权判决王永奇、刘爱枝、王**承担这部分损失。（一）王俊琴一审中并未主张其在相同地段、购买同类型房屋的差价损失，一审中王俊琴也并未对其实际损失进行举证，一审法院却径行裁决支持王俊琴的诉求，以其在另行购置相同地段、同类型房屋存在较大的差价损失前提，认为要求支付的购房款50％的违约金未超出法律规定，违背了民事诉讼中“不告不理”的基本原则，不仅是适用法律错误，且属于滥用自由裁量权。（二）一审法院以另行购置“同类型房屋”的差价损失判决承担高额违约金，系以判决形式鼓励购买拆迁安置房屋，有违《土地管理法》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中保护农村集体土地和农民拆迁安置补偿的精神。综上所述，一审法院认定事实不清、法律适用错误，请求依法支持王永奇、刘爱枝、王**的上诉请求。王俊琴针对王永奇、刘爱枝、王**的上诉辩称：第一点，签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，并不是重复多次使用的格式合同，双方签订买卖协议，不违反法律规定且均明知违约的后果，不存在家加重王永奇、刘爱枝、王**责任和义务的条款。该合同系真实有效的合同。第二，在签订合同时，王永奇、刘爱枝、王**已经说明征得全部共有人的同意，该责任应当由王永奇、刘爱枝、王**承担。因王俊琴无法具体核实共有人的人数，但这并不影响合同的生效和履行。第三，在该合同上有其共有人的签字，证明其共有人已经同意处分该房屋，且也收到了相应的购房款。一审法院认定王永奇、刘爱枝、王**均应承担违约责任和赔偿责任，有事实依据和法律依据。第四，王永奇、刘爱枝、王**违背了诚实守信原则，在分得拆迁安置房之前已经将共有的财产分别卖给不同的人，现因王永奇、刘爱枝、王**的原因均造成了违约，且都承担了相应的法律责任。一审法院认定王永奇、刘爱枝、王**承担50%的违约责任未超过法律规定，有事实和法律依据。综上，请求依法驳回王永奇、刘爱枝、王**的上诉请求。王俊琴向一审法院起诉请求：1.解除王俊琴与王永奇、刘爱枝、王**于2018年7月8日签订的房屋买卖协议；2.王永奇、刘爱枝、王**返还王俊琴购房款444500元；3.王永奇、刘爱枝、王**支付违约金222250元；4.王永奇、刘爱枝、王**承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：王永奇与刘爱枝系夫妻关系，王**系王永奇、刘爱枝之子。2018年7月8日，王俊琴作为买方（乙方）与王永奇作为卖方（甲方）、刘爱枝与王**作为卖方共有人签订《房屋买卖协议》一份，主要约定：1.甲方作为郑州市管城回族区南曹乡南曹村549号户主，根据拆迁补偿方案可获得安置房屋650平方米。因甲方急需用资，自愿将上述安置房屋中的127平方米安置房一套卖给乙方所有，房屋大概位于郑州市××区××与××交叉口西南角500米，面积127平方米（详细楼号、楼层、实际面积以交房时甲方在指挥部随机抽取的为准，届时甲方应当通知乙方现场选房）；2.甲方应当在政府（或指挥部）分房当日将房屋交付给乙方居住和控制，甲方不得以任何理由和借口干涉乙方居住和控制该房屋；3.共有人刘爱枝（系甲方妻子）、共有人王**（系甲方儿子）同意甲方出卖该安置房，对甲方的出卖行为没有任何不同意见；4.房屋总价款为肆拾肆万肆仟伍佰元整，每平方米叁仟伍佰元，本协议签订当日乙方一次性向甲方支付购房款肆拾肆万肆仟伍佰元整，甲方指定收款账户为王**，开户行为工行郑州市橡树玫瑰城支行，账号为62×××56；5.交付房屋面积与协议约定不一致的，5㎡以内按照成交价3500元∕㎡据实结算。若因甲方将房屋出卖给他人或没有房屋交付等原因导致不能如期向乙方交付房屋的，乙方有权解除本协议，解除本协议后甲方除应退还乙方所交付的本金外，还应向乙方支付相当于当时房屋总价款50%的违约金等。王永奇在“甲方”处签名捺印，刘爱枝及王**在“共有人”处签名捺印。同时，王俊琴与王永奇、刘爱枝、王**签署《声明书》一份，主要载明：王永奇、刘爱枝、王**确保所签房屋买卖安置房真实存在，如因房屋不存在或有重大权利瑕疵或其提供的书面资料不真实，致使房屋买卖协议无法履行或不能履行的，自愿承担一切不利后果及相关法律责任；王俊琴在签订房屋买卖协议前对安置房的相关状况及可能承担的法律风险已充分了解，并自愿承担与此相关法律责任。同日，王俊琴按约向王**账户汇款444500元。同时，王永奇出具《收款条》一张，载明：“已收到王俊琴依据2018年7月8日房屋买卖协议约定支付的购房款444500元。以上款项为银行转账支付。”王永奇在“收款人”处签名捺印。王俊琴提交河南宪鹏律师事务所出具的律师见证书一份，证明蔡宪鹏律师见证了《房屋买卖协议》的签订过程。王俊琴提交的录音证据中，王**称“房给不了你了……你再给我加个一二十万元……当时没想到（房价）会涨这么多……”。一审诉讼过程中，王**称，其家庭现分得拆迁安置房三套，一套面积约92平方米，两套面积均约127平方米。一审法院认为，王俊琴与王永奇、刘爱枝、王**签订的《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，权利义务关系明确，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按约履行合同义务。因庭审中王永奇、刘爱枝、王**认可其家庭已取得两套与涉案合同约定面积大体相当的拆迁安置房屋，且在王俊琴提交的录音证据中王**要求王俊琴增加购房款才愿意交付房屋，已明确表示不同意按合同约定单价出卖房屋，致使合同无法履行，故王俊琴主张解除双方签订的《房屋买卖协议》，于法有据，该院予以支持。王俊琴已支付购房款444500元，现合同解除，王永奇、刘爱枝、王**应返还王俊琴购房款444500元。关于王俊琴主张的违约金，因王永奇、刘爱枝、王**已取得两套与涉案合同约定面积大体相当的拆迁安置房屋，具备交付条件，却拒绝向王俊琴交付房屋，具有明显的违约故意。该院根据涉案协议约定，考虑王俊琴支付了全部购房款对案涉房屋物权原本的期待权，且王俊琴在房屋价格整体上涨的客观情况下另行购置相同地段、同类型房屋存在较大的差价损失，王俊琴要求王永奇、刘爱枝、王**支付违约金222250元（购房款的50%），未超出法律规定，该院予以支持。王**辩称其不应承担返还购房款、支付违约金责任，该院认为，根据王永奇、刘爱枝、王**所在村拆迁安置规定，王**享有安置房屋分配权益，且涉案房屋属于王永奇、刘爱枝、王**共同财产，王**亦是本案房屋买卖合同的签订者和房款收款人，其应承担返还购房款并支付违约金的义务，故对其相关辩称意见，该院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除王俊琴与王永奇、刘爱枝、王**于2018年7月8日签订的《房屋买卖协议》；二、王永奇、刘爱枝、王**于本判决生效后十日内返还王俊琴购房款444500元并支付违约金222250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14144元，减半收取7072元，由王永奇、刘爱枝、王**负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。王永奇、刘爱枝、王**提交王永奇为户主的《户口本》复印件一份，拟证明案涉房屋的共有人情况。王俊琴质证称：1.该证据为复印件，真实性无法核实。2.王永奇、刘爱枝、王**作为涉案房屋的出卖方，在签订的买卖协议上已经表明经家庭共有人同意，现在王永奇、刘爱枝、王**又以未征得全部家庭共有人同意作为抗辩，该责任应当由王永奇、刘爱枝、王**承担，不能影响合同的生效。具体有王永奇、刘爱枝、王**在分家析产时可以不分或少分取得的安置房，也不能加重王俊琴的权利、义务及责任。3.从合同签订至今已有两年的时间，王永奇、刘爱枝、王**及其所主张的其他共有人均未对双方签订的房屋买卖协议提出异议和抗辩，由此可知其他共有人也同意或默认了该合同签订的事实。王俊琴未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为王永奇、刘爱枝、王**提交的证据系复印件，王俊琴不予认可，且真实性无法核实，本院不予采信。双方当事人对一审法院查明的本案基本事实均无异议。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，王俊琴作为买方2018年7月8日与王永奇作为卖方、刘爱枝与王**作为卖方共有人签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人经过协商一致后订立的房屋买卖合同，不符合“为了重复使用而预先拟定”等特点，并非王永奇、刘爱枝、王**上诉主张的格式合同，故本院对其该项上诉理由不予认可。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因王永奇、刘爱枝、王**一方在具备交付条件时，却拒绝向王俊琴交付房屋，具有明显的违约故意。王俊琴依据双方签订的《房屋买卖协议》请求王永奇、刘爱枝、王**赔偿损失，有合同依据。同时，因为王永奇、刘爱枝、王**一方的违约行为，导致守约方王俊琴的合同目的不能实现，其损失包括合同履行后可以获得的利益即涉案房屋的溢价部分。故一审依据双方签订《房屋买卖协议》中关于违约责任承担的约定，判决王永奇、刘爱枝、王**承担相应的违约责任，有合同约定和法律依据。故王永奇、刘爱枝、王**关于约定的违约金过高的上诉理由，本院不予认可。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，王永奇作为户主，与郑州市管城回族区南曹乡重点工程指挥部、郑州市管城回族区南曹乡南曹村村民委员会签订编号为：曹村2组-033号《管城回族区南曹乡G107辅道南延线征迁项目村民宅基地拆迁补偿安置协议书》，是该补偿安置协议的相对人，刘爱枝、王**作为共有人在王永奇与王俊琴签订的《房屋买卖协议》上签字确认，且王永奇与刘爱枝系夫妻关系，王**系王永奇、刘爱枝之子，王俊琴对其家庭是否有其他共有人不知情，王俊琴有理由相信王永奇、刘爱枝、王**具有处分权。王永奇、刘爱枝、王**与其家庭成员之间的分家析产问题不属于本案审理范围。王永奇、刘爱枝、王**的其他上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予认可。综上所述，王永奇、刘爱枝、王**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3888元，由上诉人王永奇、刘爱枝、王**负担。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年七月二十九日书记员  郭新新