广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2190号上诉人（原审原告）：陈伟明，男，1968年9月8日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区康乐大道区委宿舍。委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婵娟，广东载信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区中山***************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林滔，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋冬菊，广东恒生律师事务所律师。上诉人陈伟明因与上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈伟明上诉请求：一、依法撤销一审判决第二判项，改判为：合生公司于判决生效之日起七日内向陈伟明支付逾期办证违约金（逾期办证违约金从2017年6月12日起计算至合生公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂计至2019年6月24日止的逾期办证违约金为121977.66元）；二、依法认定合同补充协议一第4条约定为无效格式条款，对一审判决予以纠正；三、依法认定合生公司在交付涉案商品房过程中没有对已取得的证照进行公示、没有对未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的情况进行公示，对一审判决予以纠正。事实和理由：一、一审判决中按“六个月至一年”短期贷款的中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%来计算逾期办证违约金错误。应当按“一至五年”中长期的中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%来计算逾期办证违约金，因为一审判决已经查明合生公司的逾期办证天数为743天，截至一审判决作出之日即2019年10月30日，合生公司逾期办证871天，该时间已超过2年。因此合生公司应支付的逾期办证违约金自2017年7月4日起至2019年6月24日止应为121977.66元。二、合同补充协议一系合生公司为反复使用预先制定的格式合同，在签订时并未与陈伟明协商，其中第4条约定，双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款以及违约金数额合计最高不超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。同时却在该协议的第6、7、8条就陈伟明原因造成合同解除或者终止的情形对上诉人应承担的违约责任进行约定，陈伟明在退房的同时还应当承担高达总房价20%或者每月总房价千分之六的违约金，明显是在加重陈伟明责任，违反了公平原则，应认定为无效。三、虽然合生公司在一审庭审中声称已在收楼处公布其已取得的证照，但合生公司没有证据证明收楼处的具体地址，也没有证据证明收楼处有公布已取得的证照，更没有证据证明其有向陈伟明公示过未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的情况，一审判决对此认定错误。针对陈伟明的上诉，合生公司辩称：一、一审判决的违约金标准系一审法官自由裁量的结果，不存在陈伟明主张的关于计算标准过低的问题。陈伟明要求增加违约金，应举证证明其损失，但根据现有证据反映，其损失并未达到目前判决认定的违约金标准，并且一审判决认定违约金没有封顶，导致了双方的权利义务不对等。现有证据证明合生公司在积极配合办证，但却不能证明陈伟明在积极配合办证，事实是陈伟明没有尽到配合办证的义务。二、合生公司在合同中已对违约金条款的文字以加粗加黑及下划线着重提示，陈伟明在阅读合同文本后依旧选择和合生公司签订合同，系其自由选择的结果，故该部分内容系双方的真实意思表示，合法有效。合生公司上诉请求：1.撤销一审判决第二判项；2.依法改判驳回陈伟明要求合生公司承担逾期交房违约责任的诉求，依法改判合生公司按照合同约定的已付购房款每年1%的标准承担逾期办证违约金，且该违约金金额不应当超过已付购房款的5%。事实与理由：一、一审法院对逾期交楼事实认定错误及法律适用错误。1.一审法院错误认定竣工验收备案登记证是交楼的法定条件。一审法院在本案中引用《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）（以下简称《通知》）第十一条进行裁判，适用法律错误。该《通知》并非强制性法律规定，违反该规定并不必然导致合生公司的交楼行为无效，且双方已经签订补充协议变更合同约定的交楼条件，合生公司依照合同约定交付涉案房屋，无须提供建设工程竣工验收备案登记证，一审法院应当尊重当事人的意思自治。2.《建筑法》等相关法律法规明确规定，建筑工程竣工验收合格后，可交付使用。法律并未规定建设工程竣工验收备案登记证是房屋交付的法定条件，其只是对竣工验收结果进行确认的程序性文件。合生公司在通知陈伟明收楼之前，已于2015年1月31日取得建设工程竣工验收报告（五方验收）以及《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，即涉案房屋已具备合同约定及法定交付使用的条件。故陈伟明因其自身原因未按时收楼所产生的责任应当由其自行承担。二、一审法院对逾期办证的事实认定错误及法律适用错误。1.案涉逾期办证期间分为三个阶段，不同阶段逾期办证的责任方并不一样。第一阶段为2018年11月之前，合生公司首次申请案涉小区规划验收，规划部门要求适用2016版的技术标准规则对项目进行验收测量，导致实际面积与报建面积不符，未能通过验收。后合生公司进行整改，在2018年9月再次申请规划验收，规划部门要求合生公司先进行规划验收的前置程序，即公示，公示期结束后，规划局要求合生公司必须拿到三分之二业主对规划方案的签名同意后才能核准通过规划变更。此时，业主方已经开始起诉合生公司索要逾期办证违约金，且业主为获得该违约金，不积极配合合生公司签署规划变更方案，导致合生公司未能提供上述签名，导致合生公司在2018年11月的规划申请被规划部门驳回。所以，涉案房屋在上述期限内未能办证是因为政府规范的调整所引起，不能归咎于合生公司。第二阶段为2018年11月至2019年6月，合生公司在此期间第二次申请规划变更，规划方案经过规划局审核后即向全体业主公示，但是由于规划部门要求三分之二业主签字，大部分业主为了获得逾期办证违约金，仍不配合签字，并向规划部门提交了反对函，导致规划部门在2019年6月就案涉小区规划变更出具了不予行政许可的通知书。但根据《物权法》以及中山市规划验收听证制度，合生公司申请的规划变更方案属于平面布局微调，并不损害业主的重大利益，不需要三分之二业主签字同意。所以，此阶段不能办证系规划部门增设了合生公司的许可条件与业主不配合合生公司所致。第三阶段为2019年11月至2020年3月24日，合生公司在2019年11月第三次向规划部门申请规划变更，并按照程序重新公示，公示期内无业主反对变更方案，且在听证会上业主也对该次规划变更内容无异议。但其后规划部门又驳回了合生公司的规划变更申请，理由是未满足业主的要求增设物业管理用房。此阶段未能办证的过错责任也在规划部门与业主方。最后由于疫情原因，2020年1月24日至今合生公司都无法进小区联络业主签字，该情况属于不可抗力。综上所述，以上四个时间段均应扣除在逾期办证违约责任期限之外，不应由合生公司承担责任。2.一审法院一方面认定合同条款合法有效，另一方面又违反合同约定进行调整违约责任的承担，缺乏事实依据及法律依据。合生公司在合同中已对相关违约金的条款文字加粗加黑及下划线以着重提示陈伟明，陈伟明在阅读合同文本后依旧选择与合生公司签订合同，表明该约定是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行，因此，陈伟明主张按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算逾期办证违约金无事实依据。另外，一审法院在判决书中认定合同及补充协议的上述条款合法有效，但是却认为违约金过低，跟合生公司过错程度不匹配。且一审法院没有设定违约金上限，背离了《合同法》，违约金必须有上限，否则将超过合生公司的承受能力，于法、于理均无据。三、陈伟明主张合生公司承担逾期交房违约责任的期限为自2015年6月1日至合生公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止。一审法院受理本案时间为2018年11月2日，即使合生公司存在逾期交房的情形，陈伟明主张的期限中，2015年6月1日至2015年11月2日期间的违约责任已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。针对合生公司的上诉，陈伟明辩称：一、根据涉案合同第8条、第14条及16条的约定，合生公司应当在规定期限内将房屋交付业主使用，并为商品房办理不动产证书。但根据一审法院查明的事实可知，在上述期限届满前，合生公司因为自身原因如超容、绿化不达标、不配备物业管理用房等导致其未在规定期限内履行办证义务，而在办证前取得工程竣工验收备案登记证是合生公司的合同义务，与业主方无关。合生公司逾期办证不存在任何免责事由，由此产生的不利后果与违约责任应由合生公司自身承担。二、根据涉案合同第10条，商品房预售后，合生公司不能擅自变更商品房项目的规划设计，确需变更的，需书面征得全体小区业主的同意。本案中，合生公司擅自变更规划的行为违背诚信原则，构成违约，其书面征得业主同意是其应当履行的法定义务。合生公司以此作为利益冲突的理由，并要求免除违约责任，没有事实和法律依据。三、业主方反对规划变更方案与提交申诉函的行为系业主对自身正当权利的行使，不能作为合生公司免除违约责任的依据。四、业主方因为合生公司逾期交楼和逾期办证，一直未取得案涉商品房的使用权和完整物权，其行为给业主方造成的损失客观存在，参照中山市同类案件的生效判决，合生公司应承担违约责任。五、一审判决对逾期办证违约金的计算标准界定正确，违约金兼具补偿性和惩罚性，系为敦促双方积极履行合同义务而设，如果对合生公司的逾期办证违约金设置上限，那么业主方和合生公司的违约金支付标准将不对等，违反公平原则。六、合生公司因自身原因至今未取得竣工验收备案登记证，并在委托物业公司办理商品房交接手续时，通过书面方式作出“公司已按照政府的批准文件及国家规范建设完成涉案商品房”的表述，恶意向业主方隐瞒未取得备案登记证的事实。业主方基于对合生公司品牌的信任，在合生公司及物业公司恶意隐瞒的情况下，不知情地办理了收楼手续，不属于广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷指引第30条规定的情形，合生公司的交楼行为不属于有效交付，应视为未交楼。业主并非法律、建筑专业人士，直至起诉时才知道涉案商品房不具备交房条件的事实，诉讼时效应自业主起诉时起算，此时并未超过诉讼时效。陈伟明向一审法院起诉请求：1.合生公司向陈伟明支付逾期交房违约金（以1245906元为基数，按每日万分之三，从2015年6月1日计算至合生公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止）；2.合生公司立即为陈伟明办理位于中山市火炬开发区********************权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案；3.合生公司向陈伟明支付逾期办证违约金（违约金以1245906元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率,从2017年7月2日起计算至合生公司持办理涉案商品房的权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止）。一审法院认定事实：2013年12月22日，陈伟明(买受人)与合生公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定陈伟明向合生公司购买位于中山市火炬开发区********************的预售商品房，购房总价1245906元；逾期付款，出卖人有权要求买受人按每日应付款的万分之五的标准支付违约金，逾期超过十天，出卖人有权解除合同；合同第八条规定，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用;逾期不超过180日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年出卖人按已付购房款的1%向买受人支付逾期办证违约金，逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还买受人已付的购房款。合同补充协议一约定，双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。补充协议还约定其他内容。合同签订后，陈伟明依约向合生公司支付了全部购房款。2015年12月9日，陈伟明办理了收楼手续。一审庭审中，合生公司确认涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。合生公司认为其在收楼处已经将已取得的证照公示于收楼处，陈伟明未提出异议。涉案楼盘至今未通过规划验收，原因在于合生公司在未征得业主同意前对涉案楼盘进行规划变更。合生公司至今未完成协助递件办证的义务。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及补充协议系陈伟明与合生公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53）号第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”结合上述通知的规定，涉案商品房的交付条件是经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。故在涉案工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证前，涉案商品房不符合法定交楼条件。涉案工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，即合生公司交楼违约状态持续至今，合生公司原应承担逾期交房的违约责任，向陈伟明支付逾期交房违约金。合生公司虽曾于2016年5月通知陈伟明办理收楼手续，但此时涉案商品房均不符合交付条件，合生公司将不符合交付条件的商品房交付使用均属于违约。涉案合同约定合生公司应于2015年5月31日前将符合交付条件的商品房交付陈伟明使用，而涉案工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，即合生公司交楼违约状态持续至今，合生公司应从2015年6月1日起按日万分之三的标准向陈伟明支付逾期交房违约金。但因陈伟明已于2015年12月9日办理了涉案商品房的收楼手续，且合生公司在收楼处也有公布其已取得的证照，按理陈伟明在收楼时应知悉房屋是否达到约定或法定的交付条件。陈伟明主张其在收楼时不知道房屋是否符合约定或法定的交付条件，应提供证据予以证明，陈伟明未提供相关证据，应承担举证不能的不利后果。陈伟明在明知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，在收楼后又以商品房不具备约定或者法定交付条件为由主张逾期交房违约金，于法无据，对于2015年12月9日之后产生的逾期交房违约金，一审法院不予支持。因此，合生公司因逾期交房应向陈伟明支付逾期交房违约金的计算期间应从2015年6月1日起至2015年12月9日止，合计逾期交房192天，应付逾期交房违约金71764.19元。合生公司主张涉案逾期交房违约金约定标准过高，已高于该楼盘同期租金标准，应予调整。一审法院认为，在双方履行合同过程中，合生公司逾期交房存在明显过错，陈伟明作为购房者对逾期交房不存在过错，而合同关于逾期交房违约金的约定既有对非违约方的补偿性，也有对违约方的惩罚性，双方应按合同约定执行，对合生公司的前述抗辩意见，一审法院不予采纳。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，合生公司应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因合生公司的责任导致陈伟明不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年出卖人按已付购房款的1%向买受人支付逾期办证违约金，逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还买受人已付的购房款。此条款中“商品房交付使用之日”应指商品房实际交付之日或视为交付之日。按此约定，合生公司应从2015年12月10日起算550日内（即2017年6月11日前）将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。合生公司至今未履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。陈伟明要求合生公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，实际即要求合生公司继续协助陈伟明办理案涉房产的不动产权证书的义务，合法合理，一审法院予以支持。但办理权属登记备案手续，协助办证，需在涉案工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之后才能后续办理，因此，合生公司应于取得该登记证后7天内为陈伟明履行前述合同义务。对于逾期办证违约金的计算问题。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每年1%计算，综合考量合生公司逾期办证的过错程度,对陈伟明造成的损失及敦促合生公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每年1%的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致陈伟明的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院酌定为按中国人民银行同期同类贷款利率（4.35%）计算。至于逾期办证期间的截止日，应计算至合生公司取得不动产登记受理通知书之日止。关于违约金支付上限。合生公司主张按合同补充协议一第4条约定“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”，合生公司因违约而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计不得超过购房总款的5%。一审法院认为，前述条款的内容，同时限制陈伟明与合生公司双方作为守约方时对违约方主张的利息、赔偿款、违约金数额最高不得超过总购房款的5%，没有限制或免除、加重任何一方的权利或责任，是双方自愿达成的合同条款，合法有效。但同时对于陈伟明主张该约定违约金过低需要调整的问题，一审法院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。而《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条等的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记后才发生效力。陈伟明作为买受人，系涉案商品房的所有权人，本应对其所购买的商品房享有占有、使用、收益和处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限，虽无法明确具体金额，但由此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。本案中，合生公司逾期办证行为持续数年之久，若仍然以合同约定已付房价款的5%作为违约金的计算上限，显然不利于维护陈伟明的权利，也无法督促合生公司积极履行办证义务，不利于陈伟明实现其对涉案房地产所享有的完整权益。结合前述审判意见，一审法院认为本案中合生公司应付违约金不应设置上限。因此，截止至本案庭审之日（2019年6月24日），合生公司逾期办证743天（2017年6月12日至2019年6月24日），应向陈伟明支付逾期办证违约金为110324.12元（1245906元×4.35%÷365天×743天）。综上所述，陈伟明诉求合理部分，一审法院予以支持，合生公司抗辩理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、位于中山市火炬开发区********************所在工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证后7天内，合生公司将办理前述商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，继续协助陈伟明办理前述商品房的不动产权证书；二、合生公司于一审判决生效之日起七日内向陈伟明支付逾期交房违约金71764.19元、逾期办证违约金（其中从2017年6月12日起至2019年6月24日止的逾期办证违约金为110324.12元；从2019年6月25日起至合生公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止的逾期办证违约金，以总房款1245906元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。如果合生公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19352元（该款陈伟明已预付），由陈伟明负担4164元，由合生公司负担15188元（该款合生公司于一审判决生效之日起七日内迳付陈伟明）。本院二审期间，陈伟明未向本院提交新证据。合生公司围绕其上诉请求向本院提交了证据：1.《捍卫家园，不得不争！——致合生帝景苑业主的一封公开信》；2.《信访函》一份；3.《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示（中开规示[2019]1号）》；4.《中山市自然资源局不予行政许可通知书》；5.《关于帝景苑四期规划变更处理结果有关规划意见的复函（2020年3月6日）》；6.《致帝景苑四期全体业主关于规划验收与办证事宜协调会召开公告》；7.(2017)闽02行终6号行政判决书；8.中山市城乡规划局火炬开发区分局发出的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示（中开规示[2018]5号》；9.《中山市自然资源局不予行政许可通知书（2020年3月24日）》。经庭审质证，陈伟明对上述证据1、2的真实性不予确认；对证据3、4、5、6的真实性、合法性均确认，但对其关联性均不予确认；对证据7的真实性不确认；对证据8、9的真实性、合法性均确认，但对其关联性均不确认。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.一审庭审时，合生公司就涉案商品房所在楼盘未办证的相关问题进行了回答。问：“涉案房屋是否办妥房产证？”答：“没有。”问：“没有办证的原因？”答：“对于涉案楼盘的原规划进行了更改。”问：“对于原规划进行更改，之前有无得到业主的表决同意？”答：“没有。”问：“是否是未经业主同意的情况下对于原规划进行了更改，从而导致现规划到目前还没有通过？”答：“确认。”问：“即是你方协助递件办证的义务没有履行？”答：“是的。”2.2019年2月19日，中山市城乡规划局火炬开发区分局出具的《关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复》（中开规［2019］21号），载明：“经核查，中山市合生宏景房地产有限公司开发的合生帝景苑小区规划验收发现问题如下：一、项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积。二、地下车库布局有改变，地下车库停车位及地面停车位的布局有调整变化。三、在小区绿地率没减少情况下，小区内部道路、绿化布局有调整变化。四、A-4、A-5、A-6、A-7、A-8、A-9、A-10栋架空层没有布置绿化，B2-7栋首层的电房改为架空层。”3.合生公司提交的《捍卫家园，不得不争！——致合生帝景苑业主的一封公开信》主要载明涉案小区四期的八位业主在2019年5月3日下午与合生公司新来的区域总经理胡道证进行沟通的情况，并在公开信的最后呼吁“每一位业主群策群力，合力而为，共同敦促开发商在不过分损害业主权益的前提下把房产证办下来，让整个小区长治久安，和谐安宁。”4.合生公司提交的《信访函》（申诉函）显示涉案小区业主在2019年5月5日向省委第二巡视组及中山市委投诉举报中山市火炬开发区规划局领导及工作人员的工作态度及作风问题以及规划部门违规、违法的问题。5.合生公司提交的中山市自然资源局于2019年6月3日出具的《中山市自然资源局不予行政许可通知书》显示，合生公司申请“办理建设工程规划许可证-内容调整及变更报建施工图纸”，不予许可的理由为“我局共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一，按照相关法律法规，不予变更规划许可。”并同时告知合生公司，如不服该决定，可申请行政复议或提起行政诉讼。6.合生公司提交的中山市自然资源局于2020年3月24日出具的《中山市自然资源局不予行政许可通知书》显示，合生公司申请“办理建设工程规划许可证-变更报建施工图纸及总平面图”，不予许可的理由为“根据2020年1月20日我局召开的合生帝景苑四期规划变更听证会情况，合生帝景苑四期利害关系人代表提出了异议和书面不同意该规划变更方案的意见与建设单位未达成物业用房一致。根据相关规定并结合听证会现场笔录及建设单位的延期申请《关于帝景苑四期规划变更方案审批的延期申请》，因此，暂不同意办理该规划变更。”并同时告知合生公司，如不服该决定，可申请行政复议或提起行政诉讼。7.合生公司提交的两份《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》显示，中山市城乡规划局火炬开发区分局分别于2018年9月12日、2019年1月4日就合生公司申请该分局变更合生帝景苑商住小区第四期规划设计方案进行公示，并载明“公示期内，该项目的相关利害关系人可以携带身份证、房地产权属证书等资料到火炬开发区规划分局查询相关情况，提交陈述、申辩意见书或者听证申请书。”8.截止至二审庭审时，涉案商品房尚未办理房产证。9.双方当事人签订的涉案《中山市商品房买卖合同》第十条约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同……。”10.《中山市商品房买卖合同》补充协议一第2条约定“收楼时以满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到位）”。该补充协议系合生公司提供的格式合同，补充协议的字体相较于主合同的字体较小，上述内容亦未通过标黑或下划线的方式进行提示。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有二：一是一审判决确定的合生公司承担的逾期交楼责任是否正确；二是一审判决确定合生公司应支付的逾期办证违约金是否妥当？对此，本院作如下分析：一、一审判决确定的合生公司承担的逾期交楼责任是否正确的问题。合生公司上诉主张，一审判决以合生公司取得涉案商品房所在建设工程的竣工验收备案登记证作为法定的交楼条件不当，涉案商品房应以合生公司在2015年1月31日取得五方验收的建设工程竣工验收报告及《房屋建筑工程质量验收监督意见书》作为交楼条件，故合生公司在2015年5月通知业主收楼后，业主未及时办理收楼手续，相关不利法律后果应由业主自行承担，合生公司无须承担逾期交楼的违约责任。故本案二审双方就逾期交楼一事争议的主要系交楼标准的问题。双方签订的涉案商品房买卖合同第八条已明确约定合生公司的交楼条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。虽然该合同补充协议一第2条约定“收楼时以满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到位）”，但该补充协议约定的交楼标准系关于涉案商品房外在的使用功能方面的交付标准，而主合同关于商品房交付时应取得竣工验收备案登记证系双方关于房屋质量方面的交付标准，二者侧重点有所不同，故补充协议约定的上述内容并不当然排斥双方在主合同中对于房屋交付标准的约定。同时，即使如合生公司所述，该补充协议约定的上述内容改变了双方关于交楼标准的约定，则该部分内容对于业主的权益影响甚巨，但该补充协议系合生公司制定的格式合同，相关内容存在限制业主的权利、免除合生公司的责任的情况，合生公司亦未对该部分内容进行特别提示，故该部分内容对业主不发生法律效力，不能作为限制业主向合生公司主张逾期交楼违约责任的依据。此外，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程经竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设单位行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼条件。故一审法院以合生公司取得涉案商品房所在建设工程项目的竣工验收备案登记证作为交楼条件，并无不当。因陈伟明已于2015年12月9日收楼，故合生公司逾期交楼的期限为2015年6月1日至2015年12月9日。同时，民事诉讼权利的行使受诉讼时效的限制，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，除法律另有规定外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。故陈伟明提起本案诉讼的时间（2018年11月2日）倒推三年，陈伟明主张的2015年11月2日前的逾期交楼违约金已超过诉讼时效，合生公司在本案中应支付逾期交楼违约金的期间为2015年11月2日至2015年12月9日，共计37天，以房价款1245906元为计算基数，按每日万分之三的标准计算，合生公司应支付的逾期交楼违约金为13829.6元（1245906元×0.03%元/天×37天）。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。二、关于一审判决确定合生公司应支付的逾期办证违约金是否妥当的问题。合生公司上诉主张一审判决确定其支付逾期办证违约金的期间及计算标准不当。关于合生公司应支付逾期办证违约金的期间问题。因双方签订的涉案合同已约定“出卖人应当在商品房交付使用后550日内”递件办证，该约定的“商品房交付使用”应为涉案商品房实际交付使用之日。因本案业主已于2015年12月9日办理收楼手续，故一审法院认定，合生公司应从2015年12月10日起算550日（即2017年6月11日前）将涉案商品房办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案办证，双方在二审中均未对此提出异议，本院对此予以确认。合生公司上诉主张，法院在计算其应向业主支付的逾期办证违约金时，应扣除2017年6月11日至2018年11月、2018年11月至2019年6月、2019年11月至2020年3月24日以及2020年3月24日至今，相应期间的逾期办证违约金。理由包括：1.规划部门适用新的技术标准进行验收测算；2.规划部门要求进行规划验收的前置程序，即取得涉案小区三分之二业主的签名同意；3.涉案小区业主不配合签名同意规划变更；4.涉案小区业主要求增设涉案小区物业用房；5.受新型冠状病毒疫情影响，合生公司无法进入涉案小区联络业主签名。本院认为，合生公司的上述上诉理由均不能成立，理由在于：第一，关于规划部门验收标准调整的问题。虽然合生公司主张涉案商品房所在建设工程项目规划验收的技术标准发生改变，导致涉案小区未能及时办理规划验收手续，但合生公司并未提供规划验收标准发生改变的证据佐证其该主张。同时，根据业主提交的《关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复》的内容可知，涉案小区存在建设项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积，改变地下车库的及地下车库停车位、地面停车位的布局，改变小区内部道路、绿化的布局，楼栋架空层没有布置绿化以及电房改为架空层等规划变更的问题。此部分问题的显然系合生公司未严格按照规划报建资料进行施工所造成的，相关不利后果亦应由合生公司自行承担。而合生公司提交的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》、《中山市自然资源局不予行政许可通知书》亦显示，涉案小区规划的变更系合生公司主动向规划部门提出申请，内容包括变更报建施工图纸、总平面图。所以，从本案现有证据来看，涉案小区规划验收未获通过，系合生公司自身原因所致。此外，即使合生公司所述的上述情况属实，合生公司作为专业的房地产开发商，其应预见到其开发的建设工程项目办理规划验收时标准发生改变的可能性，其以此为由主张免除相应期间的逾期办证责任，理据不足，本院不予支持。第二，关于合生公司所述，涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续的问题。因业主与合生公司签订的商品房预售合同明确约定，商品房预售后，合生公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，合生公司应书面征得买受人同意。故涉案小区业主在选购涉案小区的商品房后，对于涉案小区规划的调整享有决定权，即涉案小区业主既可同意合生公司调整涉案小区的规划，也可反对规划的调整。合生公司以涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续为由，主张免除其相应期间的逾期办证责任，实质上系要剥夺双方合同约定的涉案小区业主对于小区规划调整的决定权，有违诚信原则。同时，合生公司作为开发商，其保证涉案小区的规划在商品房预售后不发生改变，亦系其作为商品房的销售商所理应承担的义务。此外，合生公司二审提交的《公开信》、《申诉函》、《中山市自然资源局不予行政许可通知书》等证据显示涉案小区业主曾与合生公司协商涉案小区规划变更等问题、向相关职能部门举报规划部门不作为、乱作为等问题以及向规划部门表达不同意调整小区规划并要求增设物业用房的意见，此系涉案小区业主行使其申诉、举报权及异议权的表现，业主提出的异议、诉求和建议是否被采纳，决定权在相关职能部门，若合生公司认为相关职能部门接受业主提出的异议或者受理业主申诉的行为不当，可另行向相关职能部门提出异议或主张权利，但合生公司不能以此为由主张免除其应承担的相应期间的逾期办证责任。第三，关于合生公司主张的新型冠状病毒疫情影响其征集涉案小区业主意见，导致其无法及时办理规划验收手续的问题。如前所述，本院已认定合生公司未能在双方约定的办证期限内及时履行递件办证义务，其行为已构成违约。虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在合生公司违约后发生，根据《合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期办证违约金的合理理由。第四，合生公司在一审庭审时已自认其“未经业主同意的情况下对于原规划进行了更改，从而导致现规划到目前还没有通过”。现合生公司在二审期间又主张涉案小区规划验收未获通过系不可归责于其自身的原因所致，违反了民事诉讼“禁反言”的原则，且合生公司亦未提供充分的证据推翻其一审自认的事实，故本院对合生公司的该上诉主张不予支持。关于合生公司应支付逾期办证违约金的计算标准的问题。本案中，虽然合生公司已向业主交付了涉案商品房，业主已可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但业主因合生公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，买受人遭受损失的数额往往难以确定，但买受人因合生公司的违约行为受到的损失客观存在。及时按合同约定为业主办理房屋权属登记是合生公司重要的合同义务。双方当事人在合同中约定了较长的办理房屋权属登记期限，但合生公司逾期办证已超过了三年，且何时能够办证尚不能确定，合生公司逾期办证的违约行为给业主造成直接或间接不利影响客观存在，损失额难以确定，如仍按已付房价款1%/年、违约金总额不超过购房款5%的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障业主的合法权益，不足以督促合生公司尽早履行办证义务。在业主已明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，并结合业主的诉讼请求，将违约金的计算标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算，并无不当。但因2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故本院将合生公司在2019年8月20日之后应支付的违约金确定为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍的标准计算。故本院对一审判决关于合生公司承担逾期办证违约金的内容进行相应调整。关于陈伟明上诉请求确认双方签订的涉案合同补充协议一第4条为无效合同条款的问题。因一审法院未依照该合同条款约定的内容进行裁判，陈伟明亦未上诉请求按照该条款约定的内容进行裁判，故该合同条款是否属于无效的合同条款，对本案的实体处理没有影响，本院对此不作审查。关于陈伟明上诉请求确认合生公司在向其交付涉案商品房时未对相关证照进行公示、未向其公示未取得工程竣工验收备案登记证的情况的问题。因该问题与合生公司承担逾期交楼的违约责任相关联，在一审法院已认定合生公司无须承担逾期交楼违约责任，而陈伟明亦未对此提起上诉的情况下，根据民事诉讼相对性审查原则，无论一审法院认定的该事实存在与否，均不影响陈伟明的实体权益，故本院对陈伟明上诉主张的该部分内容亦不作审查。综上所述，陈伟明的上诉请求不能成立，本院予以驳回。合生公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条,《建设工程质量管理条例》第四十九条,《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23287号民事判决第一项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23287号民事判决第二项为：上诉人中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人陈伟明支付逾期交房违约金13829.6元及逾期办证违约金（以总购房款1245906元为基数，从2017年6月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至上诉人中山市合生宏景房地产有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。三、驳回上诉人陈伟明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费19352元（陈伟明已预交），由陈伟明负担4600元，由中山市合生宏景房地产有限公司负担14752元。二审案件受理费4034元（陈伟明已预交92元，中山市合生宏景房地产有限公司已预交3942元），由陈伟明负担1340元，由中山市合生宏景房地产有限公司负担2694元。经抵扣，中山市合生宏景房地产有限公司应向陈伟明支付诉讼费13504元，该款中山市合生宏景房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内径付陈伟明。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年七月二十四日书记员  韦健淳