浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3188号上诉人（原审原告）：陈献策，男，1968年3月3日出生，汉族，住温州市瓯海区。被上诉人（原审被告）：温州万祯置业有限公司。住所地：温州市龙湾区瑶溪街道南洋大道浙南云谷H幢403室。法定代表人：郑绍竹，总经理。委托诉讼代理人：陈永旭，浙江六和（温州）律师事务所律师。上诉人陈献策因与被上诉人温州万祯置业有限公司（以下简称万祯公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初6359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈献策上诉请求：1.撤销原判，依法改判撤销双方签订的《商品房预定协议书》，退还定金并赔偿经济损失等合计20万元；2.本案诉讼费用由万祯公司负担。事实和理由：2019年8月24日，陈献策到TOD国际新城售楼处观看了该项目的沙盘展示和投影视频，确认沙盘展示四周确无宗教寺庙、祠堂，并再三询问销售顾问，确无宗教设施，付了10万元定金，被万祯公司销售人员欺骗以总价2641158元打九折让领导审批的名义签约，预定了名都苑12幢3004室。2019年8月31日，陈献策带购房款及购房资料前往万祯公司处准备签约一次性购房款时，许多业主举着“要求退房，房开隐瞒宗教寺庙特殊建筑真相”牌子维权，才知晓涉案项目周边要建寺庙。后向万祯公司销售人员发微信证实，其工作人员均回复“发布控规更改信息是8.27，他们也是8.27日才知道此事。”经查，温州市人民政府早在2017年8月25日就发布了0577-WZ-YB-11宗教设施的规划，系万祯公司隐瞒。一审认为“发布控规更改信息是在双方当事人签订后，非被告所能预料”而驳回陈献策全部诉讼请求，错误，应当予以纠正。第一，温州市人民政府温政函[2017]76号文件中早已确定宗教设施在0577-WZ-YB-11地块里面。公证书中所展示的图纸在涉案项目现场并无公示。第二，原审判决一边认定“2019.8.27”控规更改不能预料，一边又认为2019.3.29前的两份《公证书》已在销售中心一楼大厅公示告知，相互矛盾。第三，根据陈献策与万祯公司张晓威经理微信内容“发布控规更改信息是8.27，不属开发商故意隐瞒行为。第二你是8.24认购此房……第四出现这种局面不是开发商造成，开发商并不是袖手旁观，其实在8.28开始已经向有关部门申报意见”、“要是政府最后确定还是05或03号地块，我只好退掉10万定金退给我，到今天为止银行贷款利率我自己负责，今天以后的损失你们负了”、“等你们的消息还是去你那交钱?”、“为你自身着想，你可以先还贷，以后结果出来了，你安心了，去重新贷出来付款”、“陈哥，寺庙的事情基本上已经不建05地块了，你可以放心了……03是个很小很小的角落，我觉得即使建个小庙，也不算什么”，可以证实万祯公司在签约前从未提及寺庙、宗祠，隐瞒了涉案项目周边存在“宗教设施”，也不存在“申报意见更改规划”的事实。第四，根据陈献策一审提供的万祯公司交付的TOD国家新城的图纸（一审证据八），“03、05”地块并无宗教设施文字表示。第五，根据《中华人民共和国合同法》第九条规定：“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。”万祯公司欺诈行为明显，已经违反上述规定。第六，万祯公司提供的是格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对解释条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”万祯公司在合同中应当注明“西南，北侧有寺庙、宗祠”，而不注明；在签约时，应将公证的图本交陈献策一份，而未交，纯属蓄意隐瞒。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的应当承担损害赔偿责任。”第一百一十五条:“收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还定金。”综上所述，万祯公司在签约之前隐瞒宗教设施，非法没收陈献策定金，请二审法院依法予以支持陈献策的上诉请求。万祯公司辩称：一、涉案项目售楼中心的沙盘模型已经放置大面积铜牌，向客户提示“项目的红线之外的周边内容，仅是模型的延展，可能与实际情况不符，需要客户自行到现场查看”。另外，在沙盘模型上，特别放了一块铜牌，叫做“本项目周边不利影响的环境因素”，明确提示“本项目建设范围外，本项目红线外1公里内，可能对买受人生活产生不利影响的环境因素，包括但不限于，西南侧有寺庙和宗祠，北侧有宗祠等内容”。同时，万祯公司也在销售中心放置了各种与项目有关信息的阳光宣言，其中一份阳光宣言叫做“本项目建设范围外1公里内可能对业主生活产生不利的环境因素”。万祯公司已通过各种醒目的方式对客户进行提示，陈献策也无证据证明万祯公司未对客户进行提示。故其有关万祯公司隐瞒或欺诈的主张不成立。二、陈献策声称对项目周边的宗教设施非常在意，那么其在售楼处肯定能够看到万祯公司设置的各种告知。若陈献策曾就此类信息询问销售人员，销售人员也会如实告知。陈献策声称已经再三询问销售人员是否有宗教设施，却未提供证据证明，亦与公证书内容相矛盾。三、根据温政函（2017）76号温州市人民政府关于同意永强北片区××单元控制性详细规划修编的批复的附图显示，规划用于宗教、文化等特殊建筑用地的11-ａ-03ａｅ地块（本案所称03地块）位于涉案项目的西南侧。四、陈献策于2019年8月24日认购涉案房屋。2019年8月27日，规划部门发布了控规修改公示，征求社会意见，将03地块上的特殊建筑调整到05地块，该控规修改并非万祯公司所能够预见。陈献策以万祯公司未及时告知控规修改内容及万祯公司通知其签定正式合同为理由，认为万祯公司构成欺诈，不合理。五、因陈献策未按《商品房预订协议书》约定的期限签约付款，经过万祯公司催告后仍然不履行签约付款义务，所以万祯公司于2019年的11月5日行使了约定解除权，解除了双方签署的《商品房预定协议书》，并按照协议约定没收10万元定金。陈献策要求撤销的客体已经不存在，定金也已经被万祯公司没收，其无权要求返还。陈献策一审的诉请是返还10万元定金并赔偿利息损失，二审的上诉请求是退还定金并赔偿经济损失等合计20万元，其增加的金额不属于二审的审理范围。陈献策的上诉请求和理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈献策向一审法院起诉，请求：1.依法撤销双方于2019年8月24日签订的《商品房预订协议书》；2.依法判决万祯公司向陈献策返还人民币10万元并赔偿利息损失（按银行同期贷款年利率4.35%计算，自2019年8月24日起计算至实际履行之日）；3.本案的诉讼费用由万祯公司承担。一审法院认定事实：2019年8月13日，温州市住房和城乡建设局向万祯公司颁发商品房预售证，载明万祯公司开发建设的名都苑（四期）商品房屋经审查具备公开预售条件，予以批准。2019年8月24日，陈献策（协议乙方）与万祯公司（协议甲方）签订一份《商品房预订协议书》，约定乙方预订甲方开发的名都苑（推广名：TOD国际新城）项目第12幢3004室商品房，总价款计2641158元，乙方应在签订本协议书同时向甲方交纳定金10万元；乙方应在本协议约定的期限内携带本协议书、购房首付款（如有）、购房需带证件及其它相关材料亲至售楼处签订《商品房买卖合同》（含附件）、补充协议（含附件）及其他相关协议、文件；乙方选择一次性付款方式，即2019年8月31日前，付清全部价款并与甲方签订《商品房买卖合同》（含附件）、补充协议（含附件）及其他相关协议、文件；乙方有下列情形之一的，甲方均有权单方面解除本协议书、不经向乙方催告直接将乙方已订购房屋另行销售，且乙方已付的定金不予退还：（1）未按本协议书约定期限支付首期款的；（2）未按本协议书约定期限签订《商品房买卖合同》（含附件）、补充协议（含附件）及其他相关协议、文件的……；依照本协议书所发出的通知应采取书面形式，联系地址以本协议书所载地址为准，任何一方地址变更应在变更之日起二天内书面通知对方。采用特快专递、挂号信等通知方式的，同城以信件发出后的第三日为送达日，异地以信件发出后的第七日为送达日，但前述规定的送达日期与被通知方实际收到或正式签收的日期不一致时，则以各日期中最早的日期为送达日。当日，陈献策缴纳定金10万元，万祯公司出具一份《收款收据》。2019年10月19日，万祯公司向陈献策邮寄《付款、签约催告函》，通知陈献策于收函后3日内支付首期房款、签订《商品房买卖合同》并办理合同备案手续，否则将单方面解除认购书、没收已付定金并另行出售陈献策认购房屋，陈献策于次日收到该催告函。2019年11月5日，万祯公司向陈献策邮寄《定金没收通知函》，载明通知陈献策，该公司根据认购书约定，解除陈献策与该公司签订的《认购书》，没收已付定金，并不再保留陈献策认购房源，邮寄查询记录显示该邮件因陈献策拒收被退回。2020年3月初，陈献策收到万祯公司发送的《告知书》，载明再次通知陈献策，万祯公司已于2019年11月6日根据认购书约定解除该公司与陈献策签订认购书，没收其已付定金。根据万祯公司申请，温州市东南公证处于2018年12月25日作出《公证书》，对万祯公司在TOD国际新城销售中心一楼大厅的公示牌现状进行保全证据，其中附件13图片为《阳光宣言-本项目建设范围外1公里内可能对业主生活产生不利的环境因素特别提示》，其中载明“帮助客户慎重选购房屋，现提示购房人在签署法律文件前特别注意以下事项：本项目建设范围外1公里内可能对业主生活产生不利的环境因素，包括但不限于：……9、本项目西侧有寺庙和宗祠，西南侧有寺庙和宗祠，北侧有宗祠”等内容。根据万祯公司申请，温州市东南公证处于2019年3月29日作出《公证书》，对万祯公司在TOD国际新城销售中心一楼大厅的沙盘现状进行保全证据，其中沙盘北面东边区域及该区域内的标示拍摄照片共八张，附件45图片为《本项目周边不利影响的环境因素》，其中载明“为帮助买受人慎重选购房屋，现提示买受人在签署法律文件前特别注意以下事项：本项目建设范围外1公里内可能对买受人生活产生不利的环境因素，包括但不限于：……9、本项目西侧有寺庙和宗祠，西南侧有寺庙和宗祠，北侧有宗祠”等内容。根据陈献策申请，一审法院向温州市自然资源和规划局调取了《温州市永强北片区瑶溪北单元（0577-ＷＺ-ＹＢ-11）控制性详细规划（修编）》及温政函【2017】76号文件《温州市人民政府关于同意永强北片区××单元（0577-ＷＺ-ＹＢ-11）控制性详细规划（修编）的批复》，规划图纸显示名都苑（推广名：ＴＯＤ国际新城）项目西侧依次为河流、南北狭长状商业用地（Ｂ1）、道路、二类居住用地（Ｒ2）、公园绿地（Ｇ1）、宗教用地（Ａ9）。一审法院认为，一、万祯公司是否存在欺诈行为。陈献策称万祯公司在销售房屋时未将楼盘周边有宗教用地规划情况告知陈献策，存在故意隐瞒、欺诈行为。温州市东南公证处两份《公证书》均显示万祯公司已在销售中心一楼大厅公示告知“本项目西侧有寺庙和宗祠，西南侧有寺庙和宗祠，北侧有宗祠”内容，陈献策称万祯公司故意隐瞒宗教用地规划情况与事实不符。庭审中陈献策提供微信聊天截图一张，显示（陈献策称）“你们27号知道了不告知我一下，还在昨天叫我来交款，这样就是欺骗我了”，万祯公司工作人员则回答“发布控规更改信息是8.27，不属于开发商故意隐瞒行为，您（陈献策）是8.24认购此房”。规划局发布控规修改公示征求社会意见时间（2019年8月27日）是在双方签约后，非万祯公司所能预料，不能推断出万祯公司存在恶意欺诈，且该控规修改相关部门已于2019年11月宣布停止。综上，万祯公司不存在故意隐瞒、欺诈行为，本案不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定情形，陈献策无权请求人民法院撤销《商品房预订协议书》。且依据《温州市永强北片区瑶溪北单元（0577-WZ-YB-11）控制性详细规划（修编）》图纸，宗教用地与涉案楼盘之间尚有道路、二类居住用地（R2）、公园绿地（G1）等间隔，显然非陈献策诉状中所述“原告所预购的楼房与宗教设施特殊用地仅距几十米，一眼之地”。陈献策与万祯公司签订的《商品房预订协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。二、万祯公司解除《商品房预订协议书》、没收定金是否合法。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理根据期限内仍未履行，当事人可以解除合同；解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案陈献策已出现《商品房预订协议书》3.5条约定的解除协议、没收定金情形，即（1）未按本协议书约定期限支付首期款的；（2）未按本协议书约定期限签订《商品房买卖合同》（含附件）、补充协议（含附件）及其他相关协议、文件。且经万祯公司催讨，仍未在合理期限内履行。万祯公司已于2019年11月5日向陈献策发出《定金没收通知函》，内容包含解除双方签订的《认购书》内容，虽然该邮寄函件陈献策拒收，但依据《商品房预订协议书》4.3条，信件发出后的第三日为送达日。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过订购、认购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。“法律关于定金的规定”，即《中华人民共和国担保法》第八十九条以及最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第一百一十五条的规定，“给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”故万祯公司没收定金符合合同约定和法律规定，陈献策要求返还定金，缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第一百一十五条之规定，于2020年4月17日判决：驳回陈献策全部诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由陈献策负担。二审期间，万祯公司未提供新的证据。陈献策提供了以下证据：1.陈献策与万祯公司销售人员（王晓萌、张晓威、孙某）的微信文字、语音对话、电话记录，证明万祯公司的销售人员在推销介绍时始终未告知涉案项目西侧有寺庙宗教等建筑物等：2.交易记录，证明陈献策预付了定金。万祯公司认为陈献策提供的证据并非二审新的证据，对证据1的真实性有异议，即使真实，亦不能证明陈献策的待证事实，万祯公司已通过销售中心的沙盘和现场公示的阳光宣言等方式提示客户项目附近有寺庙宗祠等特殊建筑；对证据2的真实性、合法性及关联性无异议。本院经审查认为，陈献策提供的证据1中部分证据已在一审中提供，能够证明双方沟通的过程，本院予以确认，但能否证明陈献策主张的万祯公司故意隐瞒涉案项目周边存在宗教设施的问题，本院将在下文予以阐述；证据2在本案一审中已提供，无须再行提供。陈献策与万祯公司工作人员微信聊天记录中所涉及的微信公众号“龙湾发布”的内容涉及微博号“龙湾发布”2019年9月2日、2019年11月11日的微博正文，本院依职权调取了上述微博正文内容，陈献策和万祯公司对上述证据均无异议，能够证明龙湾区人民政府在2019年9月2日发布了关于瑶北片特殊建筑集中安置涉及控规修改流程暂缓的信息，在2019年11月11日发布不再启动瑶溪北单位A街坊控制性详细规划的修改流程程序的信息，陈献策同时认为其未支付购房款系经万祯公司销售人员同意，但万祯公司却在2019年10月26日及2019年11月5日就没收定金，其构成违约。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院另认定，陈献策、万祯公司一致确认政府部门于2019年8月27日发布关于瑶北片特殊建筑集中安置涉及控规修改流程征求意见的信息、于2019年9月2日发布关于瑶北片特殊建筑集中安置涉及控规修改流程暂缓的信息、于2019年11月11日发布不再启动瑶溪北单位A街坊控制性详细规划的修改流程程序的信息。陈献策提供的TOD国际新城的宣传图纸上用暗红色标注宗教用地，经核对上述宣传图纸与一审调取的温州市永强北片区瑶溪北单位（0577-WZ-YB-11）控制性详细规划（修编），双方陈述的03地块（宣传图纸中暗红色标注位置）即为A9地块，05地块即为R2地块。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，陈献策以万祯公司隐瞒涉案项目周边存在宗教设施规划事实构成欺诈为由，要求撤销双方签订的《商品房预订协议书》、万祯公司返还收取的定金并赔偿损失。根据温州市永强北片区瑶溪北单位（0577-WZ-YB-11）控制性详细规划（修编）显示，A9地块即双方所称的03地块在2017年的规划用途即为宗教用地，而万祯公司提供的两份《公证书》均显示其已经对涉案项目“西侧有寺庙和宗祠，西南侧有寺庙和宗祠，北侧有宗祠”的情况进行了说明，即使是陈献策自己提供的万祯公司TOD国际新城的宣传图纸亦在A9地块（即03地块）用暗红色标注为宗教地块，故一审认定陈献策称万祯公司故意隐瞒宗教用地规划情况与事实不符，并无不当。陈献策主张万祯公司工作人员对其询问周边是否存在宗教设施的问题作出了否定性回答，但未能提供证据予以证明，本院无法予以采信。涉案《商品房预订协议书》签订于2019年8月24日，双方一致确认政府部门有关03地块宗教设施调整至05地块的控规修改流程征求意见发布于2019年8月27日，一审认定该控规修改情况非万祯公司能够预见，符合本案实际，且政府部门亦已在2019年11月11日发布不再启动上述修改流程程序的信息。故陈献策以万祯公司构成欺诈为由撤销涉案《商品房预订协议书》的主张，不成立，一审未予支持亦无不当。陈献策在本案一审、二审中要求退还定金并赔偿利息损失的诉讼请求系以撤销涉案《商品房预订协议书》为前提，现其有关万祯公司构成欺诈的主张不成立，故其退还定金及赔偿利息损失的诉讼请求亦无法获得支持。虽万祯公司在政府部门发布不再启动控规修改流程程序的信息之前，即向陈献策发送《定金没收通知函》表示解除合同、没收定金，依据不足，但限于陈献策撤销《商品房预订协议书》的诉讼请求，上述《定金没收通知函》是否发生解除合同、没收定金的效力并不属于本案的审理范围。一审对上述内容进行审查，确有不当，但基于上述分析，一审的处理结果可予维持。综上，陈献策的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人陈献策负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二〇年七月十一日法官助理 周婷婷代书记员 缪伊娜