北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初9048号原告：刘妍，女，1990年3月29日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：董丽英（刘妍之婆婆），女，1966年7月3日出生，汉族，住北京市丰台区。被告一：张凤玲，女，1945年7月22日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：梁平（张凤玲之女），女，1975年2月24日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：周晓姗，北京市宝盛律师事务所律师。被告二：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王明亮，男，1990年4月22日出生，汉族，该公司员工。原告刘妍与被告张凤玲、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘妍之委托诉讼代理人董丽英、被告张凤玲之委托诉讼代理人梁平、周晓姗、被告我爱我家公司委托诉讼代理人王明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、被告一给付原告逾期迁户口违约金26.75万元；2、被告二承担连带赔偿责任；3、诉讼费由被告张凤玲承担。事实理由：原、被告一经我爱我家中介购买房产，原告购买被告一的位于北京市西城区XXX号房产。被告一张凤玲未按合同约定迁出交易房产内的原有全部户口发生重大违约。被告二在提供居间服务中未秉持专业、审慎原则对原告进行相关风险重点提示,存在重大过失。该违约行为对原告造成重大损失。原告于2019年3月7日与被告一张凤玲经被告二北京我爱我家房地产经纪有限公司居间撮合,签署了【合同编码:XXXXX】购买北京市西城区XXX室房产的买卖合同,及【XXXXX】号《补充协议》,合同总成交价款535万元。《补充协议》第五条约定:“甲方(被告一张凤玲)承诺在2019年5月10日前,向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方(被告一张凤玲)自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的,应向乙方(原告刘妍)支付房屋总价款10%的违约金,并继续履行全部户口迁出义务”。合同成立后,原告按照被告一张凤玲要求,委托郭革清将其中50万元房款(定金)通过银行转账方式于2019年3月7日、2019年3月14日分批支付到被告一张凤玲之女梁平的银行账户,被告一对此出具了收据。其余房款按照合同约定存入光大银行房屋交易资金网上托管业务账户。2019年3月27日，双方在政府相关部门完成了房产交易过户手续。2019年6月27日双方办理物业交割手续。但被告一张凤玲拒绝按照合同约定迁出该房产内全部户口。经过沟通双方同意再给被告一张凤玲半年进行户口转出手续办理时间,截止2019年12月31日如仍未能迁出全部户口,则需要按照原协议及补充协议承担相应的违约责任。截至2019年12月31日被告一张凤玲仍然未全部迁出该房产内户口。由于二手房产交易中购买方对原户口能否全部迁出特别关注。对于无法全部迁出原户口的房产,购买方要么根本就不接受,要么只有当实际交易价格比正常市场公允价格低很多时才会购买。因此被告一不迁出全部户口必然会使原告再次出售转让该房屋时承受很大的经济损失。该房产对口小学“北京市宣武师范学校附属第一小学”是“西城区陶白片区”最好的小学,也就是俗称的“学区房”。因此，该区域房产历史成交均价高于附近其他区域。原告购买该房产重要目的之一是希望将来子女能进入该小学学习。目前该房产户口中有被告一张凤玲两位孙辈子女及其他成员。其中一位孙辈子女是2015年10月出生,将在2022年(也可能是2021年)进入小学学习。北京市自2018年开始在各个区县逐步实施“六年一学位”政策,即对口学校在六年内对于同一个房产只能接受一个孩子上学。西城区也会跟进执行该政策,当被告一的该位孙辈子女进入该小学上学后,原告子女将无法再进入该小学上学。原告购买该房产的一个重要目的无法实现,给原告造成重大损失。被告张凤玲辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回。第一，不是因为我们的原因不迁出户口，原来在户口上的人，有张凤玲及丈夫和其儿子梁力，还有梁力女儿梁梓童、儿子梁铂闻。张凤玲及丈夫的户口已经迁出去了。梁力的女儿梁梓童、儿子梁铂闻的母亲已和梁力离婚，这两人母亲不是一个人，她们都不同意迁出户口，派出所不允许未成年人单独在户口上，梁力本身也不愿意配合。张凤玲在交涉过程中，也非常生气，梁平和两个前妻交涉也被辱骂。第二，按照西城区政策，即使原告户口在上面也不影响原告取得学区房上学权利，而且原告现在还没有子女。所以，原告没有损失，违约金约定过高，违约金应当酌减。第三，双方合同约定了户口保证金5万元，至今仍在冻结中，我方没有收到，该保证金即为违约金。被告我爱我家公司辩称，不同意原告要求我司连带赔偿责任的请求，其他诉讼请求与我公司无关。签订买卖合同前，我司已经向原告提示签约的风险，已经尽到义务。被告一已经告知原告涉案房屋户口情况，双方经过协商，被告一同意迁出户口，户口迁出时双方协议，与我公司无关。被告一违反约定，没有迁出户口，应由被告一承担责任，与我公司无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月7日，原告、被告一经被告二居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；同日，原、被告三方签订《居间服务合同》，约定被告一将位于北京市西城区XXX号房屋，建筑面积55.08平方米，出售给原告，总价535万元。合同第四条第（二）款第1项约定，原告于过户前2日内，向被告一支付户口保证金5万元，物业保证金5万元，通过光大银行资金存管方式划转；合同第九条第四款约定，被告应当在房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因被告自身原因未如期或无法将与该房屋相关户口迁出的，应当向原告支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务；补充协议第五条约定，被告一承诺于2019年5月10日前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因被告自身原因未如期或无法将与该房屋相关户口迁出的，应当向原告支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。原告履行了付款义务，但其中户口保证金5万元、物业保证金5万元仍处于资金冻结中。剩余购房款，被告一表示收到。2019年3月27日，原告已经取涉案房屋产权证书。但发现涉案房屋内存在张凤玲夫妻、儿子梁力、孙女梁梓童、孙子梁铂闻五人户口。2019年6月27日，原告与被告一签订《协议》，约定因双方存在户口迁出纠纷，现补充约定，如被告一在2019年12月31日前迁出户口，原告放弃追究责任，并全额解冻保证金；如被告一因自身原因未将全户户口迁出，双方仍按购房合同及补充协议执行。协议签订后，被告一与其夫二人将户口迁出。被告一在庭审中陈述，其子梁力不同意迁出户口，同时孙女梁梓童、孙子梁铂闻为梁力前妻抚养的子女，梁力前妻不同意迁出户口。现涉案房屋内，仍存在梁力、梁梓童、梁铂闻三人户口未迁出。经查，原告刘妍及亲属郭骐、董丽英三人户口已迁入涉案房屋。原告代理人董丽英陈述，原告刘妍已经怀孕，尚未生产。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，当事人之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》及《协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。原、被告均应按照合同约定，履行各自的义务。依据合同约定张凤玲应当于2019年12月31日前将涉案房屋内户口迁出，现张凤玲未履行户口迁出的合同义务，已构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。对于违约金支付的具体数额，本院认为，由于被告在合同签订后已按约定交付了房屋并办理了产权登记变更手续，履行了绝大部分出卖人的义务，其未按约迁出户口的行为尚不足以构成对合同的根本违约，且原告陈述存在子女入学指标被占及再次出售房屋价格受影响，均属未发生且不确定的。依据本案查明的事实及原告提交的证据，本院亦无法认定被告未迁户口的行为已对原告造成了实际损失。本院结合上述情况综合考虑，对于违约金标准予以降低。对于户口迁出保证金及物业保证金，其与违约金的约定不相矛盾，由于双方未要求法院处理该保证金，本院不予处理。原告主张我爱我家公司因未尽到审查义务而应当承担连带赔偿责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、本判决生效后七日内，张凤玲给付刘妍户口迁出违约金80000元；二、驳回刘妍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5313元，由张凤玲负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员  韩 楠二〇二〇年七月十三日法官助理  苏 静书 记 员  胡玉亚