广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初10786号原告（反诉被告）：林玉，男，1985年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县，委托诉讼代理人：杨江波，广东德培律师事务所律师。被告（反诉原告）：萧伟武，男，1968年6月7日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：李媛媛，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟宁，广东广信君达律师事务所实习人员。原告林玉（反诉被告，以下简称原告）与被告萧伟武（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林玉及其委托诉讼代理人杨江波，被告萧伟武的委托诉讼代理人李媛媛、梁伟宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林玉向本院提出诉讼请求：1.被告向我返还履约保证金4万元；2.被告向我赔偿损失共计145000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：我于2015年3月18日与被告萧伟武签订《商铺租赁合同》，约定由我承租被告名下位于广州市广州大道北XXXX号XXXX铺用于经营理发店，合同期限自2015年3月18日至2020年3月18日止，租金每月18000元，水电费、管理费等由我承担，并每满一年，次年租金递增5%，每月租金在每月5日前支付，并且约定我在签订合同时向被告交纳4万元履约保证金。签订租赁合同后，我依约向被告交纳了4万元保证金，并着手装修、购买空调、理发所需的所有设施设备等，装修费及设施供给投入约30万元。原在履约过程中，双方的关系一直很融洽，我每月依约支付租金、水电费、管理费等费用。直至2019年6月，被告找到我，以合同约定租赁税应由我承担为由要求我缴纳总额将近10万元的租赁税。我认为该费用不应由我缴纳，遂拒绝了被告的要求。2019年12月6日，被告以此为由强行将商铺的大门上锁，并停水停电，导致我的理发店无法继续经营。由于经多次沟通，被告仍拒绝开锁，我只有停止向被告继续缴纳租金、水电费、管理费等费用。被告锁门和停水停电后，我为防止损失扩大，于2020年1月21日左右发放员工工资后，暂时解散理发店员工。2020年3月19日，被告向我发函要求解除合同，并要求我支付相应的租金、水电费、管理费。我认为，我并不存在违约不缴纳相关费用，是被告擅自违约上锁的行为导致我无法继续使用商铺，故被告不但无权要求我继续支付费用，反而应向我退还4万元履约保证金，且应向我赔偿因其严重违约行为导致理发店停业所造成的损失，具体损失包括：1、被告无故锁门至春节期间理发店的发型师及其他员工共计10余名的工资共计75000元。2、被告锁门时正是年底理发店旺季，按理发店每月3万元利润计算，损失共计6万元。3、装修设施物品的折旧损失1万元。上述损失共计145000元。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对被告萧伟武的反诉，原告辩称，1.被告隐瞒和回避了产生本案诉讼纠纷最关键的事实。被告在2019年12月6日就强行锁了商铺大门，并停水停电，实际控制了商铺，导致我无法使用商铺并继续经营理发店。因被告的行为导致我无法实际继续使用商铺，我才未继续交纳租金及物业管理费。2.截止2019年11月底，我无拖欠租金的行为，此前延迟交纳租金的行为并不构成违约。由于我在其他生意上出现失败，在2019年期间，部分月份的租金未严格按《商铺租赁合同》约定在每月5日前交纳，但基于双方长期的友好合作，虽有迟延交付，被告未提出过任何异议。根据锁门前半年每月支付租金情况显示，交付租金的时间已变更为每月16日，被告对此进行了默认。因此，我迟延交付租金的行为并不构成违约。3.被告主张我承担税费无事实和法律依据，因此不存在我不缴纳税费违约的事实。《商铺租赁合同》中约定的是“租赁税”，而我提供的税务部门出具的税费清单中显示的税种与“租赁税”并不一致。在我与被告建立多年租赁合同关系中，被告也从未向我开具任何发票。根据法律规定，被告主张的税费是由房东或出租人直接作为纳税主体的，而且税务部门都是直接通知被告，并未通知我。双方合作四年多，我从未收到我需要缴纳税费的单据、通知。在2019年6月前，被告也从未通知过我需要缴纳税费。4.租赁合同是双务合同，被告强行锁门和停水停电的行为是严重的违约行为，且其行为证实在2019年12月6日已经实际控制和收回商铺，我已无法对商铺继续使用和收益，无理由再继续缴纳租金及其他费用，此后未交纳租金的行为并不构成违约。5.被告在反诉中主张的费用，我应承担部分只有2019年12月1日至5日期间包括租金、物业管理费、水电费等费用及2800元搬运费，其他费用都无依据。另外，被告主张的税费及滞纳金也无合同和法律依据。如前所述，我并无拖欠租金的行为，不存在所谓的违约金，且本案发生纠纷的主要原因是被告强行锁门控制商铺让我无法继续使用的违约行为，其行为具有重大过错，其主张的违约金过分高于其受到的损失。因被告有严重的违约行为，故依约也应向我退还履约保证金。且由我承担的部分费用应在被告返还的履约保证金及赔偿损失中予以抵扣。被告萧伟武辩称，1.双方签订合同后，原告未按约定时间缴纳租金，我曾屡次提出意见。我此前暂时不追究其违约责任，并不视为我放弃权利或构成实质性改变合同。原告承租铺位后，其曾经用POS机缴纳了2015年5月至2015年10月的出租税。此后，原告也一直有收到京溪出租屋管理中心发来的《催缴出租屋租赁税通知书》。2019年6月27日，原告突然发来微信，称收到出租屋管理中心送达的缴纳出租税通知，其一直没有交税，后表示愿意按照合同约定履行义务。但此后确未缴纳，该行为已构成违约。2.原告未按合同约定按时缴纳租金，我已在2019年12月6日通过微信催缴，也告知未按期缴纳租金的风险，但原告置之不理。为维护我的合法权益，也为查证原告是否具备履行合同的能力，我选择上门协商的方法，但原告并没有诚恳面对，本答应该日下午回来发廊处理该事宜，但一直到晚上8点也没有见到被告，也没有收到任何信息。后我多次到京溪司法所请求约原告进行沟通，司法所人员回复12月17日可以过来调解，当日我按照司法所约好的时间到达后，原告却爽约。我联系原告提出再找时间沟通，均被原告拒绝。3.因原告未按期缴纳租金、未缴纳出租税的行为已构成违约，经我催告后，原告仍未履行义务，其行为当属根本违约。我有权要求解除合同，没收保证金，收取到期未付的租金、收取垫付的费用等权利。在我书面通知解除合同时，原告并未提出异议，该合同已在我发出书面通知的时间予以解除。4.原告未提交证据证明其理发店员工是否签署书面合同或购买社保，且根据原告提交的证据显示2020年3月，还有实发工资的情况，此与原告主张理发店已停业有矛盾。另外，原告已将商铺内的值钱物品搬走。2020年3月23日，我在公安机关、出租屋管理中心、居委会、物业管理公司等机关的见证下，打开了商铺门锁，对现场进行清点时看到发廊内杂物凌乱，值钱的东西均被搬离。从2019年11月至12月期间的水费反映，原告理发店的经营情况是非常差的，原告也通过微信自认其经营亏损，可见原告的经营早已陷入困境，原告主张的利润损失不属实。此外，从现场看理发店局面破败，装修设施陈旧，由此反映多年来原告没有对商铺进行合适的维修，早就没有价值。综上，因原告的行为严重违反了合同约定，构成根本违约，现提出如下反诉请求：1.确认我与原告在2015年3月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月11日起解除；2.原告向我支付拖欠的2019年12月租金21880元、2020年1月1日至2020年1月11日期间的租金8423.8元及逾期付款违约金（违约金按照每月3%的标准，其中2019年12月的租金21880元的违约金，自2019年12月6日至2020年4月30日为3172.6元；2020年1月的租金8423.8元的违约金，自2020年1月6日至2020年4月30日为968.74元；违约金计算至付清之日止）；3.原告向我支付2020年1月12日至2020年3月22日止的场地使用费51782.67元（按每月21880元计算）；4.我有权没收原告缴纳的履约保证金4万元；5.原告支付使用商铺产生的水电费、物业管理费、污水费共计6409.31元（其中水费173元、电费4970.43元、污水费63元、商铺管理费1202.88元）；6.原告向我支付垫付的租赁税及滞纳金88512.6元；7.原告向我支付商铺内物品搬运费2800元；8.本案诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州大道北XXXXXX号XXX铺（以下简称涉案商铺）的房产是有产权登记的房产。2015年3月18日，原告（承租人，乙方）与被告（出租人，甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：双方就涉案商铺的租赁事宜达成如下协议：建筑面积共84.2422平方米，租赁期间自2015年3月18日至2020年3月18日止；租金收取自2015年4月1日起，每月月租金为18000元，水电费、管理费、租赁税及其他一切费用由乙方承担。租金以现金或转账形式支付，甲方收取当月租金时，只向乙方开款收据，如乙方要发票，一切税费由乙方支付。如期满一年后，从第二年起每月租金递增百分之五到合同期满；乙方在合同正式签订当日应向甲方缴纳当月租金。以后乙方须于每月5日前准时将当月租金付给甲方。乙方如不按时缴纳租金及其他费用，除须补交外，每逾期一天，按应缴费的百分之三向甲方缴纳违约金，逾期超过15天，则作乙方自动放弃商铺，甲方有权收回商铺，乙方已交的保证金不予退回；乙方在签约当日须向甲方缴纳4万元作为履约合同保证金。乙方在无违约且无欠租及其他费用的情况下，甲方应在合同期满并乙方退回经营场地后将保证金无息如数退还乙方；本合同有效期内，如乙方无违约行为，甲方不得提前收回商铺等。上述合同签订后，原告向被告支付保证金4万元，原告接收涉案商铺后用于经营理发店。2019年6月，原告向被告妻子通过微信表示收到广州市白云区京溪街来穗人员和出租屋服务管理中心发出的《催缴出租屋租赁税通知书》，且已有4年未交租赁税。后原告提出按合同约定处理交费事宜，并表示希望被告能帮忙争取税费优惠。后被告及其妻子多次催促原告缴纳租赁税，原告反复以在谈税费优惠为由未缴纳。2019年12月6日，被告以原告欠付租金和租赁税为由将涉案商铺的大门上锁。2019年12月18日，被告向原告发出《催缴租金和租赁税的通知》，告知原告未按时足额缴纳租赁税，未按时缴纳本月的租金。要求原告在2019年12月20日前将欠付的租赁税及滞纳金87398.97元向京溪街道出租屋管理中心缴付，租金21880元向被告支付。2019年1月9日，被告向原告发出《解约函》，告知原告拖欠租金的行为已构成根本违约，同时经了解，原告也没有缴纳使用期间的租赁税，据此函告自2020年1月11日起，双方签署的租赁合同解除，原告支付的保证金4万元，将依约予以没收。原告应于收到函件之日起3日内支付拖欠的租金等欠付费用，于收到函件之日起五日内返还商铺等。2020年3月19日，被告向原告发出《关于广州大道北1460号01号商铺租约到期的清场函》，告知因原告对此前要求腾退返还商铺的通知未予理会，仍继续占用至今，现向原告发出清场函件，要求原告收到函件后立即缴清相关费用，并缴清租赁税。请原告在2020年3月22日腾退并交还涉案商铺，逾期视为放弃商铺内物品。2020年3月23日，在涉案商铺所在派出所、居委会、来穗中心、物业公司相关人员的见证下，将涉案商铺开锁并清空涉案商铺后收回了涉案商铺，并因此支出搬运费2800元。诉讼中，原告提交薪资查询表、工资提成表拟证明其主张的员工工资损失。被告对上述证据均不予确认。并表示原告在其对涉案商铺上锁后，私自撬开门锁将店内的值钱物品都拿走了，且根据其查询的工商登记显示，除涉案商铺外，原告还在广州其他区域还有其他理发店门面，不排除其员工到其他理发店上班的可能。另被告提交广州市白云区京溪街来穗人员和出租屋服务管理中心开具的发票拟证明其于2020年1月7日补缴了涉案商铺的租赁税及滞纳金共计88512.6元；提交广州市君华物业服务有限公司开具的收据拟证明其代原告垫付了涉案商铺2019年12月1日至2020年3月31日期间的物业管理费、2019年11月1日至2020年3月31日期间的水费、电费、污水费及相应滞纳金。原告对上述税收发票真实性予以确认，关联性不予确认，并表示该税款并非租赁合同中约定的租赁税。对上述收据三性予以确认，但认为其只应承担2019年12月6日前的水电费和物业管理费等费用。另原告向本院提交调查取证申请书一份，申请向广州市白云区京溪街道办事处（出租屋服务管理中心）调查核实涉案商铺在2015年5月至10月的缴纳税费的实际人，到广州市白云区京溪街道办事处、广州市白云区京溪派出所及广州市君华物业服务有限公司、涉案商铺旁的邻居调查核实被告是否在2019年12月6日对涉案商铺大门上锁的事实。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。上述合同明确约定，租赁税由原告承担，但从现有证据看，原告在收到广州市白云区京溪街来穗人员和出租屋服务管理中心发出的《催缴出租物租赁税通知书》，得知多年来一直未缴纳涉案商铺租赁税的情况后，在被告的多次催促下仍未缴纳，该行为已构成违约，被告于2020年1月9日向原告发出《解约函》，告知双方的合同于2020年1月11日起解除，该函件已送达原告，故被告的上述解约行为已发生解除的法律效力。现被告要求确认双方签订的租赁合同于2020年1月11日解除有据，本院予以支持。根据合同约定，因原告逾期缴纳费用导致合同解除的，被告有权对原告已缴纳的保证金不予退回，故现原告要求被告退还履约保证金4万元缺乏依据，本院不予支持。被告要求没收原告缴纳的履约保证金4万元有据，本院予以支持。虽原告有欠缴租赁税的违约行为，但被告仍可通过书面催促或提起诉讼，先行代缴后再向原告主张等其他方式向原告主张该欠缴费用，但被告却于2019年12月6日在未通知原告的情况下将涉案商铺上锁，导致原告无法继续经营涉案商铺。被告在可选择其他方式向原告主张权利的情况下，以对涉案商铺上锁的方式导致原告无法使用涉案商铺，现被告要求原告支付2019年12月6日后的租金和自2020年1月12日至2020年3月22日的场地使用费及相应违约金均缺乏依据，本院不予支持。但原告应向被告支付2019年12月1日至2019年12月6日期间的租金。故被告要求原告支付2019年12月1日至2019年12月6日期间的租金有据，本院予以支持。经核算，上述期间的租金应为21880÷30×6=4376元。根据合同约定，原告逾期支付租金的，原告应向被告支付违约金，现原告欠付被告2019年12月1日至2019年12月6日期间的租金，被告要求原告支付上述租金的逾期支付违约金有据，本院予以支持。被告主张违约金每日按应缴费用的3%计付的标准过高，本院酌情调整为按0.5‰计算，从2019年12月6日起计至实际支付之日止，并以本金为限。被告对涉案商铺上锁的起因是原告在多次催缴后仍欠缴租赁税的行为，原告违约在先，应当为其违约行为承担责任，且原告的现有证据也不足以证明其实际损失情况，故原告要求被告赔偿损失145000元依据不足，本院不予支持。如前所述，因被告擅自对涉案商铺上锁导致原告在2019年12月6日后无法继续使用涉案商铺，故被告要求原告支付2019年12月6日后的商铺管理费、水电费、污水费缺乏依据，本院不予支持。被告主张原告支付2019年12月6日前欠缴的商铺管理费、水电费、污水费有据，本院予以支持。根据被告提交的收据核算，原告应支付2019年12月1日至2019年12月6日期间的管理费为60元，原告应支付欠缴的2019年11月1日至2019年12月6日期间的水电费、污水费共计为1845.9元。租赁合同已明确约定，由原告承担涉案商铺的租赁税，现因原告欠缴租赁税导致产生了滞纳金，且被告已代原告垫付原告租赁期间的租赁税及滞纳金共计88512.6元，故被告要求原告支付垫付的租赁税及滞纳金共计88512.6元有据，本院予以支持。被告主张因清空涉案商铺花费搬运费2800元，该费用属因原告导致合同解除后，被告收回涉案商铺支出的成本费用，现原告对此亦予以认可，故被告要求原告支付搬运费2800元合理，本院予以支持。关于原告申请调查取证的问题。因本院认定原告缴纳租赁税是基于双方租赁合同的约定，而非相关部门登记的缴税主体，另本案中被告对2019年12月6日对涉案商铺上锁的事实予以确认，故原告的上述调查取证的证据和事实均不影响本案的认定，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认原告林玉与被告萧伟武于2015年3月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月11日予以解除；二、本判决生效之日起五日内，原告林玉向被告萧伟武支付2019年12月1日至2019年12月6日期间的租金共计4376元及逾期支付租金违约金（以4376元为本金，按每日0.5‰的标准，从2019年12月6日开始计至实际支付之日止，以本金为限）；三、被告萧伟武有权没收原告林玉支付的履约保证金4万元；四、本判决生效之日起五日内，原告林玉向被告萧伟武支付2019年12月1日至2019年12月6日期间的管理费为60元，2019年11月1日至2019年12月6日期间的水电费、污水费共计为1845.9元；五、本判决生效之日起五日内，原告林玉向被告萧伟武支付垫付的租赁税及滞纳金共计88512.6元；六、本判决生效之日起五日内，原告林玉向被告萧伟武支付搬运费2800元；七、驳回原告林玉的全部本诉请求；八、驳回被告萧伟武的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2000元，由原告林玉负担；反诉受理费2337.12元，由原告林玉负担1531元，被告萧伟武负担806.12元。由原告林玉负担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年七月七日书记员  陈玉梅