广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2194号上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林滔，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋冬菊，广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李红霞，女，1974年12月24日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：李钟钰，男，2002年2月22日出生，汉族，住广东省中山市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：佘丽霞，女，中山市火炬开发区张家边社区*民。上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人李红霞、李钟钰商品房预售合同纠纷一案，双方均不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。合生公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李红霞、李钟钰的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院对逾期交楼的事实认定错误及法律适用错误。1.一审法院错误认定竣工验收备案登记证是交楼的法定条件。一审法院引用《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条，属于适用法律错误。该《通知》并非强制性法律规定，违反该规定并不必然导致合生公司的交楼行为无效。同时，双方已经签订补充协议变更合同约定的交楼条件，依照合同约定，合生公司交付涉案房屋无须提供建设工程竣工验收备案登记证，一审法院应当尊重当事人的意思自治。2.《建筑法》等相关法律法规明文规定，建筑工程竣工验收合格后，可交付使用。法律并未规定建设工程竣工验收备案登记证是房屋交付的法定条件，其只是对竣工验收结果进行确认的程序性文件。合生公司在通知业主收楼之前，已经取得建设工程竣工验收报告（五方验收）以及《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，即已具备合同约定及法定交付使用的条件，合生公司并不存在逾期交楼的行为。二、退一步而言，即使一审法院最终认定合生公司构成逾期交楼，也不应突破合同对违约金上限标准的约定。双方在商品房买卖合同补充协议第15条约定逾期交房违约金合计不得超过总购房价款的5%。但一审法院却认为，补充协议第17条约定的“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用和损失”的内容使得双方违约责任不对等，合生公司通过“但书”的方式使得李红霞、李钟钰的违约责任上限突破了总房价的5%，故判决违约金不设上限。但一审法院既然已经确认突破买受人违约责任的条款是补充协议第17条，则不应适用的也应是该协议的第17条，一审法院不能因为该补充协议第17条导致双方违约责任不平等为由，从而认定不适用第15条的5%上限的约定。其次，李红霞、李钟钰主张约定的5%违约金上限过低，应当举证证明其损失，但李红霞、李钟钰在一审期间并未举证证明其相应的损失。三、一审法院的判项超出了李红霞、李钟钰的诉讼请求。李红霞、李钟钰的诉讼请求为合生公司支付从2018年1月1日起至该商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止的逾期交房违约金（以房价118万元为基数，按合同约定每日万分之一计算），但是一审最终判决的期间系至取得登记证并实际交付商品房之日，该超出时间段并不在李红霞、李钟钰的诉讼请求范围内。针对合生公司的上诉，李红霞、李钟钰辩称：一、合生公司称中山市现已无需办理综合验收，即可将商品房房屋交付业主使用的说法错误。案涉房屋现因漏水而严重影响正常使用，属于不符合交付条件的情形。《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》等法律法规均对商品房的交付标准规定了强制性的规定。双方签订的商品房买卖合同补充协议第7条将交房的条件调整为取得五方工程竣工验收报告，第8条将办证时间调整为“收楼后一年”，上述条款均因违反前述法律法规的强制性规定而无效。一审判决案涉房屋应当取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》方可交付使用正确。二、一审判决只是使用了提醒性措辞以引起注意，并未超出李红霞、李钟钰的诉讼请求。合生公司机械性理解“逾期交房”的概念，才产生了一审判决超出业主诉求的错误认识。三、一审法院判决逾期交房违约金不设上限，系为敦促合生公司积极履行合同义务，客观公正，合理合法。李红霞、李钟钰向一审法院起诉请求：合生公司向李红霞、李钟钰支付从2017年12月31日起至该商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止的逾期交房违约金（以交付房价款118万元为基数，按合同约定每日万分之一计算）。一审法院认定事实：2016年3月28日，李红霞、李钟钰（买受人）与合生公司（出卖人）签订了中山市商品房买卖合同，约定李红霞、李钟钰向合生公司购买位于中山市火炬开发区********************的预售商品房。购房总价118万元，其中70万元于2016年3月5日支付，48万元于2016年3月8日支付。逾期付款，出卖人有权要求买受人按每日应付款的万分之五的标准支付违约金，逾期超过十天，出卖人有权解除合同。合同第八条规定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用。逾期不超过180日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方还签订了补充协议，其中第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的建设工程竣工验收报告，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。相关市政基础设施和其他设施未能按双方约定投入使用的，出卖人采取补救措施的，不视为违约。”第8条约定：“双方同意对合同第十一条房屋交付时有关资料调整为：双方进行房屋验收交接时，出卖人应当向买受人提供有关该商品房的建设工程竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书、临时管理规约或管理规约。”第15条约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”第17条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用与损失。”商品房买卖合同及补充协议签订后，李红霞、李钟钰依约向合生公司支付了全部购房款。2017年12月17日，合生公司向李红霞、李钟钰发出收楼通知书，告知其于2017年12月31日收楼。李红霞、李钟钰以涉案房产存在漏水问题及未通过综合验收等原因拒绝收楼。双方就交楼、收楼事宜产生争议，李红霞、李钟钰遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审中，合生公司确认涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。合生公司提交了建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、客户受电工程竣工检验意见书、燃气工程竣工验收证明、电梯使用登记证等证据拟证明其就涉案房产已通过五方验收并满足居住条件。李红霞、李钟钰主张预售房产取得竣工验收备案登记证是法律强制性规定，涉案楼盘至今未通过规划验收，原因在于合生公司在未征得业主同意前对涉案楼盘进行规划变更。一审法院另查明，2019年6月3日，中山市自然资源局向合生公司发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。合生公司与李红霞、李钟钰签订的中山市商品房买卖合同，系双方自愿真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。关于合生公司是否存在逾期交房问题。合生公司主张涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证不是必备条件，涉案商品房已经经过五方验收且符合交付条件，其于2017年12月17日通知李红霞、李钟钰收楼时即完成了交楼义务，故不存在逾期交房问题。李红霞、李钟钰对此持有异议，认为取得中山市建设工程竣工验收备案登记证是法律强制性规定要求的交付条件，不能予以更改，且房屋本身存在质量问题。一审法院认为，合生公司在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证的情况下，通知李红霞、李钟钰收楼，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，应作否定性评价。也即一审法院对于合生公司上述已履行交付义务的抗辩主张不予采纳。合生公司迄今未能向李红霞、李钟钰交付符合法律规定、合同约定的房屋，属于逾期交房，应承担相应违约责任。双方约定交房时间为2017年12月31日，逾期则按总房款的万分之一计算违约金，故本案李红霞、李钟钰主张的逾期交房违约金，应以118万元为基数，自2018年1月1日起按万分之一计算。关于计算违约金截止时间问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如合生公司无法按时交房的，则按日向李红霞、李钟钰支付已交付房价款的万分之一违约金；而李红霞、李钟钰如未能按期付款的，则每日按应付款的万分之五标准支付违约金。双方在补充协议第15条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但第17条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用与损失。”也即签订补充协议未使得双方违约责任对等，合生公司通过补充协议“但书”的方式使得李红霞、李钟钰违约责任的上限突破了总房价的5%。从现已查明的事实来看，合生公司逾期交房时间较长。如果按合同约定的逾期交房违约金的结算方法，在达到上限后，合生公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进合生公司履行义务，不利于李红霞、李钟钰实现其对涉案房屋所享有的物权权益。并且该约定远低于李红霞、李钟钰违约可能产生的违约金数额，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在合生公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的李红霞、李钟钰以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款万分之一的计算至合生公司就涉案房产取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日，理据充分，但取得该登记证不等同于合生公司实际交付了该房产，故计算违约金的截止时间应为合生公司就涉案房产取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并实际交付之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决：合生公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向李红霞、李钟钰支付逾期交房违约金（以118万元为基数，自2018年1月1日起，按每日万分之一的标准计算至中山市火炬开发区********************取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并实际交付该商品房之日止）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1685.06元，减半收取计842.53元（李红霞、李钟钰已预交），由合生公司负担，于判决生效之日起七日内迳付李红霞、李钟钰。本院二审期间，合生公司围绕其上诉请求向本院提交了如下证据：1.《捍卫家园，不得不争！——致合生帝景苑业主的一封公开信》；2.《信访函》一份；3.《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示（中开规示[2019]1号）》；4.《中山市自然资源局不予行政许可通知书》；5.《关于帝景苑四期规划变更处理结果有关规划意见的复函（2020年3月6日）》；6.《致帝景苑四期全体业主关于规划验收与办证事宜协调会召开公告》；7.(2017)闽02行终6号行政判决书；8.中山市城乡规划局火炬开发区分局发出的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示（中开规示[2018]5号》；9.《中山市自然资源局不予行政许可通知书（2020年3月24日）》。李红霞、李钟钰向本院提交了如下证据：1.《关于中山市合生帝景苑业主反映其商住小区规划设计方案公示有关规划问题的答复》；2.合生公司诬告陷害维权业主的微信截图；3.广东省高级人民法院（2019）粤民申5241-5251号民事裁定书。经庭审质证，李红霞、李钟钰对合生公司提交的上述证据1、2、6的真实性均确认，对关联性均不确认；对证据3、4、5、7、8的真实性、合法性均确认，关联性均不确认；对证据9确认真实性、合法性、关联性。合生公司对李红霞、李钟钰提交的上述证据1的真实性确认，但不确认合法性；对证据2、3的真实性、合法性及关联性均不确认。本院另查明：1.2019年2月19日，中山市城乡规划局火炬开发区分局出具的《关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复》（中开规［2019］21号），载明：“经核查，中山市合生宏景房地产有限公司开发的合生帝景苑小区规划验收发现问题如下：一、项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积。二、地下车库布局有改变，地下车库停车位及地面停车位的布局有调整变化。三、在小区绿地率没减少情况下，小区内部道路、绿化布局有调整变化。四、A-4、A-5、A-6、A-7、A-8、A-9、A-10楼栋架空层没有布置绿化，B2-7栋首层的电房改为架空层。”2.合生公司提交的《捍卫家园，不得不争！——致合生帝景苑业主的一封公开信》主要载明涉案小区四期的八位业主在2019年5月3日下午与合生公司新来的区域总经理胡道证进行沟通的情况，并在公开信的最后呼吁“每一位业主群策群力，合力而为，共同敦促开发商在不过分损害业主权益的前提下把房产证办下来，让整个小区长治久安，和谐安宁。”3.一审庭审时，李红霞、李钟钰明确其主张的逾期交楼违约金从2018年1月1日起算，以总房款1180000元为计算基数，按每日万分之一的标准计算，其余内容按诉状内容不变。4.涉案的合同补充协议一为合生公司制定的格式合同，其字体明显小于双方签订的主合同的字体，且补充协议第7条、第8条及第15条未采取文字加粗、标黑或下划线等方式进行提示。除上述事实外，本院对一审判决审理查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据合生公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点为：一审判决确定合生公司承担的逾期交楼违约责任是否正确？对此，本院作如下分析：一、关于交付标准的问题。合生公司上诉主张，一审判决以合生公司取得涉案商品房所在建设工程的竣工验收备案登记证作为法定的交楼条件不当，涉案商品房应以合生公司在2015年1月31日取得五方验收的建设工程竣工验收报告及《房屋建筑工程质量验收监督意见书》作为交楼条件，故合生公司在2017年12月17日通知业主收楼后，业主未及时办理收楼手续，相关不利法律后果应由业主自行承担，合生公司无须承担逾期交楼的违约责任。故本案二审双方就逾期交楼一事争议的主要系交楼标准的问题。双方签订的涉案商品房买卖合同第八条已明确约定合生公司的交楼条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。虽然该合同补充协议一第7条改变了双方关于交楼标准的约定，将交付标准降低为通过五方验收，但该部分内容对于业主的权益影响甚巨，且该补充协议系合生公司制定的格式合同，相关内容存在限制业主的权利、免除合生公司的责任的情况，合生公司亦未对该部分内容进行特别提示，故该部分内容对业主不发生法律效力，不能作为限制业主向合生公司主张逾期交楼违约责任的依据。此外，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程经竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设单位行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼条件。合生公司主张以涉案商品房所在建设工程通过五方验收作为交楼条件，并据此请求免除其相应期间的逾期交楼的违约责任，理据不足，本院不予支持。二、关于逾期交楼违约金的计算标准的问题。双方签订的涉案商品房买卖合同第九条已明确约定合生公司逾期交房应按房价款每日万分之一的标准支付违约金，现李红霞、李钟钰主张按照该约定的标准计算合生公司应支付的逾期交楼违约金，并无不当。虽然双方签订的补充协议一已将合生公司应支付的逾期交楼违约金限定在总房款的5%的范围内，但该补充协议约定的上述内容属于合生公司制定的格式条款，且条款内容相较于双方签订的商品房买卖合同而言，明显限制了业主的权利、免除了合生公司的义务，合生公司亦未对该条款进行特别提示，故该条款对业主不发生法律效力。同时，合生公司逾期交楼的行为已持续超过三年，且何时能交楼尚不确定，故将合生公司应负担的逾期交楼违约金限定在房价款的5%，不利于督促合生公司尽快履行交楼义务。一审法院在确定合生公司应支付的逾期交楼违约金时，不以房价款的5%作为上限，并无不当，本院予以确认。关于合生公司支付逾期交楼违约金的期间的问题。一审判决认定合生公司应支付逾期交楼违约金的起算时间为2018年1月1日，双方均未对此提起上诉，本院对此予以确认。关于截止时间的问题，因李红霞、李钟钰明确起诉主张合生公司向其支付截止至涉案商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的逾期交楼违约金，此系李红霞、李钟钰对于自身诉讼权利的合法处分，应予照准。但一审法院判决合生公司向李红霞、李钟钰支付截止至涉案商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交付之日止的逾期交楼违约金，超出了李红霞、李钟钰的诉求，本院予以纠正。综上所述，合生公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条,《建设工程质量管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25024号民事判决；二、上诉人中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人李红霞、李钟钰支付逾期交楼违约金（以总购房款1180000元为基数，按每日万分之一的标准，从2018年1月1日起计算至中山市火炬开发区********************取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止）。三、驳回被上诉人李红霞、李钟钰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1685.06元（李红霞、李钟钰已预交），减半收取计842.53元，由李红霞、李钟钰负担42.53元，由中山市合生宏景房地产有限公司负担800元。二审案件受理费1912元（中山市合生宏景房地产有限公司已预交），由中山市合生宏景房地产有限公司负担1812元，由李红霞、李钟钰负担100元。经抵扣，中山市合生宏景房地产有限公司应向李红霞、李钟钰支付诉讼费700元，该款中山市合生宏景房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内径付李红霞、李钟钰。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年七月二十四日书记员  韦健淳