湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初4212号原告：龙海明，男，苗族，1988年11月21日出生，住湖南省麻阳苗族自治县。委托诉讼代理人：谭坤，湖南锦江律师事务所律师。被告：艾明贤，男，汉族，1990年10月3日出生，住湖南省永州市冷水滩区。被告：涂晴，女，汉族，1993年4月18日出生，住湖南省湘阴县。被告：湖南筑星房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市学士街道学士路**江山帝景小区商业街****，法定代表人：宋艳桃，系总经理。委托诉讼代理人：韦荣豪，男，壮族，1987年2月10日出生，住广西大化瑶族自治县，系公司员工。被告：湖南新梦想房地产经纪有限公司，住所地，住所地长沙市开福区车站北路**天都大厦****iv>法定代表人：刘文亮，系执行董事。委托诉讼代理人：罗超，男，汉族，1978年12月28日出生，住湖南省汨罗市，系公司员工。原告龙海明诉被告艾明贤、被告涂晴、被告湖南筑星房地产经纪有限公司（以下简称“筑星公司”）、被告湖南新梦想房地产经纪有限公司（以下简称“新梦想公司”）（以下简称“四被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告龙海明的委托诉讼代理人谭坤、被告艾明贤、被告涂晴、被告筑星公司的委托诉讼代理人韦荣豪、被告新梦想公司的委托诉讼代理人罗超到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告龙海明向本院提出以下诉讼请求：一、判令解除原告与四被告于2019年1月21日签订的《房屋买卖居间合同》；二、判令被告筑星公司返还原告的代管定金保证金、按揭服务费共计80000元，并向原告支付资金占用费2762元，两项合计82762元（从2019年10月1日起资金占用费按年利率6%计算，并随本清结）；三、判令被告新梦想公司对上述款项承担连带还款责任；四、本案诉讼费用由四被告承担。本案审理中，原告将诉请变更为要求四被告对原告诉请共同承担偿还责任并支付资金占用费。事实与理由：原告与四被告于2019年1月21日签订了《房屋买卖居间合同》，被告筑星公司为被告新梦想公司加盟商含浦门店，合同约定原告购买被告艾明贤、涂晴共同所有的位于长沙市岳麓区房屋；合同第十六条备注条款约定：“如法拍流程不顺利未办成，丙方退还乙方所交全部费用”。合同签订后，原告依约于2019年1月28日向被告筑星公司支付代管定金50000元、按揭服务费12000元、保证金100000元。并在收据中约定：“过户不成功，全额退款”。但在之后长达半年时间内，因被告筑星公司未事先告知长沙市有关房屋买卖限购政策及被告艾明贤、涂晴的房产过户期始末满4年不符合交易标的物条件等原因，原告无法办理过户手续，合同无法继续履行。被告筑星公司、新梦想公司明知房屋不具备交易条件，仍促成涉案合同，存在过错。因筑星公司仅退还82000元，剩余80000元未退还。原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告艾明贤辩称：涉案房屋是由被告筑星公司找到艾明贤，当时艾明贤确实有卖房的意愿，筑星公司工作人员说这个房子不管卖多少钱，到时候就给被告90万。在卖房的过程中，艾明贤不知道长沙的限购政策，筑星公司工作人员王术先告诉被告这个房子可以正常交易，促成被告跟原告签订房屋买卖合同。最终因为长沙市限购政策，涉案房屋没有能够交付给原告。筑星公司签订房屋买卖合同后给被告打了8万元定金，因房屋没有买卖成功，筑星公司操作了半年时间至今没有卖出去房屋。8万元定金确实是艾明贤收的，但是这是被告和筑星公司的经济往来，被告与原告没有经济往来关系。被告涂晴是艾明贤的前妻，在卖房时已经离异。因涉案房屋买卖合同牵扯到艾明贤和筑星公司的纠纷，艾明贤不同意解除。被告涂晴辩称：涉案的房子涂晴没收到任何的钱，是艾明贤收取的8万元定金，涂晴现在也没有能力偿还。被告筑星公司辩称：合同第四条第一条款明确规定了买方的定金直接支付给卖方，同时卖方也给买方打了定金收条。定金收条上面明确写清楚了卖方收到了买方购房定金80000元，收条、转账记录可以证明。合同第十六条明确写清楚了如手续不能顺利办理完成卖方要全额退还买方所交的全部费用，买方购买此房交了8万元定金，过户手续无法办理完成，卖方应该退还买方的购房定金8万元。被告新梦想公司辩称：一、涉案房屋买卖合同中新梦想公司仅仅只是加盟品牌，作为合同的丁方，新梦想公司仅仅是被告筑星公司的管理方和监督方；二、被告筑星公司是具有合法资格的独立法人，其民事行为应由其独立承担，新梦想公司并非该房屋买卖合同中提供服务中介的主体，在本案中被告虽然在合同上显示丁方，但新梦想公司在合同中对原告、被告艾明贤、被告涂晴没有实质的法律行为，也没有约定任何法律权利或者法律义务，新梦想公司并非本案合适的被告；三、关于收据，收据中的保证金和定金系艾明贤、涂晴、筑星公司收取，新梦想公司对该交易并不知情，并且该交易很明显违反了长沙市政府限购政策，新梦想公司作为合同中的丁方，同时备注了投诉电话，目的是为了在加盟方出现违规交易后方便买方或者卖方进行投诉举报，更好的规范市场交易行为。综上，原告要求新梦想公司承担连带责任没有法律依据。经审理查明：2019年1月21日，原告龙海明（乙方）与被告艾明贤、涂晴（甲方）、被告筑星公司员工蓝碧巍（居间方／丙方／新梦想地产特许加盟商含浦门店）、被告新梦想公司（丁方）共同签订《房屋买卖居间合同》。该合同第一条约定：甲方将坐落于长沙市岳麓区的房屋出售给乙方。第四条约定：1、该房屋成交价格为1080000元，乙方于签订本合同时，向甲方支付80000元购房定金（乙方直接支付给甲方）；2、甲乙双方约定在2019年2月21日前办理贷款等相关手续，实际以贷款审批手续完成后三个工作日为准，乙方支付购房款（该款包含所监管的房款＋货补）以银行贷款实际批复为准。在产权转移登记当天给甲方，定金在此次付款时转为购房款。甲方同意余款以银行贷款实际批复为准由乙方向银行（公积金管理机构）申请贷款的方式向甲方支付。第九条约定：乙方收房时间为支付甲方全款当日。第十六条约定：1、办理所有的手续按照国家正常的政策办理时间来执行，由丙方全程监督参与每个步骤，丙方通知后，甲乙双方办理手续须无条件配合。2、允许第三人称过户。3、如法拍房手续未能顺利办成，由甲方退还乙方所交的全部费用，丙方退还已收乙方的全部费用，甲乙丙三方互不承担任何违约责任。合同签订后，原告龙海明向被告筑星公司共计支付了162000元，被告筑星公司于2019年1月28日向龙海明出具收条四张，分别载明收到岳麓区含浦中路199号云水麓园2栋1408房保证金100000元、定金20000元、定金30000元、按揭服务费12000元。同日，被告艾明贤出具收条一张，该收条载明“今收到岳麓区含浦中路199号云水麓园2栋1408房购房定金40000元”，筑星公司向艾明贤转账支付了40000元。2019年1月21日，被告艾明贤、被告涂晴出具收条一张，该收条载明“今收到龙海明交来购买长沙市岳麓区购房定金40000元”，同日，筑星公司向艾明贤转账支付了40000元。前述两张收条由筑星公司保管，未交付给原告。2019年5月底，被告筑星公司通知原告与被告艾明贤、被告涂晴涉案房屋不能交易。被告筑星公司向原告退还了82000元。另查明：1、被告艾明贤和被告涂晴原系夫妻关系，两人于2018年6月离婚。2、签订案涉合同时，蓝碧巍系被告筑星公司的工作人员。3、根据长沙市不动产登记中心印发的《长沙市不动产登记中心关于“长征办函［2018］75号”文件细则》，在长沙市限购区域内个人购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。《房屋买卖居间合同》签订时涉案房屋尚不符合上市交易的条件；原告系非长沙市户口，亦未提供证据证明具备在长沙市购买商品房的购房资格。被告筑星公司当庭陈述，其系意图采取代拍的方式帮原告拍到涉案房屋。上述事实，有到庭当事人的陈述，当事人提交并经庭审质证的房屋买卖居间合同、收据、支付宝交易流水，银行转账流水等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案合同是否应当解除；二、四被告是否应向原告归还80000元及资金占用利息。针对焦点一，本院认为，根据长沙市不动产登记中心印发的《长沙市不动产登记中心关于“长征办函［2018］75号”文件细则》，涉案商品房尚不符合上市交易的条件，原告与被告艾明贤、被告涂晴、被告筑星公司、被告新梦想公司在《房屋买卖居间合同》第十六条约定涉案房屋通过法拍的方式进行交易，该约定违反了长沙市现行房屋交易政策，扰乱正常的商品房买卖交易秩序及司法执行程序。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条之规定，违背公序良俗的民事法律行为无效，故涉案《房屋买卖居间合同》应属无效合同。原告经本院释明后，仍坚持其解除涉案合同的诉请，故对原告主张解除涉案合同的诉请，本院不予支持。针对焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，对原告龙海明已支付的162000元，被告筑星公司已返还82000元，对剩余的80000元被告艾明贤已出具收条确认收到该款项，故被告艾明贤应予以归还。对原告主张被告筑星公司承担共同偿还责任的主张，因被告筑星公司在涉案合同履行过程中，明知涉案房屋不符合上市交易条件仍然促成买卖双方通过法拍的方式进行房屋买卖，对合同无法履行存在过错，故其对被告艾明贤需向原告返还的款项应承担连带支付责任。另，因被告涂晴未实际收取原告支付的款项，对原告主张被告涂晴共同归还款项的诉请，本院不予支持。因被告新梦想公司并非涉案合同居间方，也未收取原告支付的款项，故对原告主张被告新梦想公司共同归还款项的诉请，本院不予支持。关于原告主张被告支付资金占用期间利息的诉请，因原告在签订涉案合同时已知晓房屋系采取法拍形式进行交易，对涉案合同无效亦存在过错，故对其利息损失诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条以及《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告艾明贤、被告湖南筑星房地产经纪有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告龙海明80000元；二、驳回原告龙海明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取935元，由被告艾明贤、被告湖南筑星房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  颜宇二〇二〇年七月十四日法官助理孙颖书记员柳遇珍附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。