贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初7972号原告（反诉被告）：赵树峰，男，汉族，1980年6月26日生，住黑龙江省五常市。被告（反诉原告）：付石桥，男，汉族，1966年7月12日生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：周玉娇，北京大成（昆明）律师事务所律师。原告（反诉被告）赵树峰与被告（反诉原告）付石桥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵树峰，被告的委托诉讼代理人周玉娇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵树峰向本院提出诉讼请求：退还原告贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城F组团沿街商铺1层17号合同保证金40000元整。原告在庭审中增加了一项诉讼请求：要求被告退还6880元的第二年的递增房租。由于原告未按时缴纳增加诉请部分的案件受理费，本院对该部分诉请不予处理。事实及理由：我和房东付石桥于2019年5月10日签订的贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城F组团沿街商铺1层17号房屋租赁合同。因为经营不善用了40天，故和房东付石桥签的是两年合同，房屋是半年一付215000元，押金40000元一共付了255000元，用了40天后我和房东付石桥经电话沟通经付石桥同意后在房屋门上贴出转让门面，期间说过租出去要退我剩余的租金和合同保证金，经过一个多月的时间才把门面租给白莉莎，我和白莉莎说了一下细节：要和房东也就是付石桥签合同，签几年要和房东谈，房租半年一付215000元押金40000元也就是255000元，和房东签完合同以后房东会把剩下的租金和押金退还给我，8月23号白莉莎用微信转给我2000元定金，8月25日我和白莉莎以及她老公我们三个人去的昆明。付石桥给了我们一个地址我们到了以后说了一下细节，签合同之前付石桥搂着我和我说合同保证金退30000元行不行。我没同意后来付石桥也同意了40000元都退回给我，但是要和白莉莎交接好水电费物业管理费。还有就是房屋有没有损坏。如果这些都没问题押金就退还给我。之后我们三方签的终止协议。房东付石桥说我没用到两年，我用了三个月零六天，第二年有递增得扣我第二年三个月的递增6880元，这钱从我剩下的租金里扣出了。我没办法只好答应了。因为我怕房东付石桥不签合同白莉莎在反悔继续吃我的租金一天一千两百多，后白莉莎和房东付石桥签的房屋租赁合同。签完了我们就返回贵阳，26号就把水电费物业管理费以及房屋交接好了，8月27日房东付石桥把租金退回，押金到现在也不给退没办法了所以决定起诉付石桥退我合同保证金。被告付石桥辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，2019.5.10，原被告双方签订了房屋租赁合同，合同第八条明确约定合同保证金不予退还，违约金为合同期内总租金的20%，此外2019.8.25，双方与案外人白莉莎签订了房屋租赁权使用终止协议，在该协议中乙方明确约定并承诺自愿承担原被告在原合同项下的违约责任，因此，双方对于退还租赁保证金以及第二年递增房租6880元已经有明确的约定，现原告起诉的诉请违背诚实信用原则，其主张不应当得到支持。反诉原告（被告）付石桥向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告赔偿违约金177160元；2、判令反诉被告支付反诉原告支出的律师费6000元；3、判令反诉被告承担反诉原告的差旅费；4、判令反诉被告承担本案的反诉费用。事实及理由：2019年5月10日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告承租贵阳世纪城F组团沿街商铺1层17号，租赁期限为24个月，自2019年5月19日至2021年5月18日。第一年租金（不含税）为430000元，第二年租金（不含税）为455800元。同时，双方在该合同第八条第3款明确约定“乙方（反诉被告）中途退租，已交的租金及合同保证金不予退还，违约金为合同期内总租金的20%…”第八条第6款明确约定“违约方拒不支付，守约方为实现违约金及赔偿金而产生的一切费用（包括但不限于公证费、诉讼费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费等）都由违约方承担。”2019年8月25日，因反诉被告经营转向，反诉被告与反诉原告签订了《房屋租赁所有权终止协议》，双方达成共识并明确约定“因乙方（反诉被告）经营转向，单方违约，自愿承担甲乙双方于2019年5月10日签订的房屋租赁合同中的违约责任。”现反诉原告为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，望判如诉请。反诉被告赵树峰答辩称，1、我不是中途退租，我已经找了下一个租户承接，案外人白莉莎和反诉原告签订了两年的合同，白莉莎缴纳了21.5万元的半年房租，还有4万元的合同保证金，当时白莉莎说了直接给我4万元的保证金，但是我没有同意，所以白莉莎直接交给了房东，房东才会退钱给我；2、事实及依据我没有违约，我是征得反诉原告的同意，我是转租的且没有要转让费，且还是我带着白莉莎夫妻到昆明签订的合同，白莉莎与房东签订租赁合同的时候，付石桥同意把4万元的保证金退给我，白莉莎夫妻也在场，之后我们回到贵阳，我打电话给房东要求退还给我保证金，他说晚上六点给我转过来，有通话录音，到第二天，房东付石桥给我打电话说退给我3万行不行，我没有同意。当事人围绕诉讼请求及各自主张向本院提交了证据，本院组织了庭审举证、质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月10日，原告赵树峰与被告付石桥签订了《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告所有的位于贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城F组团沿街商铺1层17号用于经营足疗，租赁期限为24个月，自2019年5月19日至2021年5月18日。第一年租金（不含税）为430000元，第二年租金（不含税）为455800元，半年一付。合同第八条违约责任约定，乙方（反诉被告）中途退租，已交的租金及合同保证金不予退还，违约金为合同期内总租金的20%。违约方拒不支付，守约方为实现违约金及赔偿金而产生的一切费用（包括但不限于公证费、诉讼费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费等）都由违约方承担。合同签订后，原告向被告支付了半年的租金215000元及保证金40000元。后由于原告经营转向，需提前终止租赁合同，原告赵树峰、被告付石桥与案外人白莉莎，于2019年8月25日签订了《房屋租赁使用权终止协议》，约定因原告赵树峰经营转向，单方违约，自愿承担原《房屋租赁合同》中的违约责任。案外人白莉莎自愿继续承租该房屋，由于原告赵树峰已使用3个月零6天，故租赁期限向后延展3个月零6天，合同第二年租金有递增，故赵树峰须补3个月租金差价6880元给付石桥。赵树峰已使用租赁房屋期间产生的租金为114666元，付石桥应退还赵树峰剩余租金100334元，但需扣除前述租金差价6880元，故应退回的租金为93454元。该协议还约定了三方关于房屋交接的其他具体事项。协议签订后，原告赵树峰与案外人白莉莎对案涉房屋进行了交接。被告付石桥于2019年8月27日将剩余租金退还了原告赵树峰。后原告因要求被告退还合同保证金诉至本院，被告亦要求原告承担违约金等费用，向本院提起反诉，提出诉请如前。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁使用权终止协议》等在卷佐证，亦经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中,双方当事人签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁使用权终止协议》，系各方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,应属有效，各方均应当按照约定履行自己的义务。其中《房屋租赁使用权终止协议》系原、被告及案外人白莉莎对原告提前终止原《房屋租赁合同》应承担的违约责任及白莉莎继续承租案涉房屋与原告交接房屋的相关事宜进行了协商，并达成了一致意见，且三方均已按照《房屋租赁使用权终止协议》的约定履行了各自的合同义务，即原、被告因案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁使用权终止协议》产生的纠纷已解决并履行。现原告赵树峰诉请要求被告付石桥退还合同保证金40000元、反诉原告付石桥要求反诉被告赵树峰承担违约金177160元及其他经济损失，无事实及法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、驳回原告赵树峰的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告付石桥的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取费400元（原告已预交），由原告赵树峰负担；反诉案件受理费1981元（反诉原告已预交），由反诉原告付石桥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏荣宇二〇二〇年七月十三日书记员  周山琴