苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初15750号原告胡敏，男，1978年9月18日出生，汉族，住湖北省黄梅县。委托代理人朱翔，江苏政谊律师事务所律师。委托代理人马雯雯，江苏政谊律师事务所律师。被告张卫星，男，1980年10月5日出生，汉族，住江苏省响水县。委托代理人陈景芝，江苏孙吴律师事务所律师原告胡敏与被告张卫星合同纠纷一案，本院于2019年11月23日立案受理后，依法由审判员夏锋适用简易程序于2020年1月7日公开进行审理。原告胡敏的委托代理人马雯雯，被告张卫星的委托代理人陈景芝到庭参加诉讼。后因案情较为复杂，双方当事人争议较大，本院依法裁定将本案转为普通程序并组成合议庭于2020年6月4日、2020年6月18日公开开庭进行审理。原告胡敏及其委托代理人马雯雯，被告张卫星及其委托代理人陈景芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡敏诉称：原告平时是做二手房投资的，原告方在找公寓房的投资房源，原告承租后进行装修，然后转租，赚取租金差价。原告了解到涉案房屋是由被告承租的，所以就与被告签订了租房合同，在签订合同时，被告提出他也想参与该项目的投资。2019年1月1日，原被告签订《租房合同》一份，约定被告将其拥有合法权利的位于苏州市吴江区房屋出租给原告，约定租期5年，自2019年1月1日至2023年12月31日(第一年3个月为免租期)。后被告将涉案房屋交付给原告，原告立即购买建材进行装修。2019年3月20日，吴江消防支队公告，上述房屋未经消防验收，要求停止使用。2019年3月29日，上述房屋被政府断电。原告将该消息告知被告，并于4月与被告解除租赁合同，被告承诺退还租金和押金328500元。但双方就装修款的损失未达成一致。2019年7月16日，被告未按约归还上述款项，经原告催讨，被告出具房租归还承诺。因被告交付的房屋未通过消防验收导致原告无法实现合同目的，合同解除的过错在于被告。现被告已全部归还租金和押金，但对原告的装修损失不予回应。故原告提起诉讼，请求判令：1、确认原被告解除《租房合同》；2、被告赔偿原告经济损失（装修款损失）70万元及逾期付款利息损失；3、被告承担原告律师费30000元；4、被告承担本案诉讼费用。在审理中，原告将第二项诉请变更为：要求被告赔偿损失513237元。被告张卫星辩称：原、被告及濮毅凡三人是合伙关系，原告与被告及濮毅凡就案涉房屋签订了《股份协议》，就案涉房屋的投资出租比例进行了约定，投资中包含了装修；现案涉房屋因房东的原因，331领导小组通知供电局把涉案房屋的供电停止了，导致装修无法完成，无法经营，造成了装修损失，应由被告代表三位合伙人向房东主张装修损失赔偿，然后按照股份协议比例在3人中进行分配；原告与被告之间实际上不存在房屋租赁关系，因为原告与被告都是做二房东的，相互间有竞争关系，被告联系了涉案房屋的房东，签订了房屋租赁合同，但是被告不想让原告知道该房东，怕原告挖走房源，原告提出要跟被告也签个租房合同，然后双方就签了，原告也向被告支付了部分租金，后来全部退还给了原告；但是装修损失部分不应该由被告来承担，实际上案涉房屋的装修还是按照股份协议进行出资的；原告主张的律师费无事实与法律依据。经审理查明：2018年12月13日，金永良作为出租方（甲方）与张卫星作为承租方（乙方）签署房屋租赁合同一份，约定乙方向甲方承租位于金球广场424、425号等共计34套房屋，租期为5年，自2019年1月1日至2023年12月31日；大套房屋9套，租金为每年8500元，小套房屋25套，租金为每年8000元，乙方一次性支付每年租金276500元；租赁期间，乙方有权利将房屋转租给第三方使用，但必须告知甲方，转租期限不得超过合同约定的租赁期限，次承租人使用承租房屋对甲方造成的损害或违约责任，乙方承担连带责任；租赁期间因乙方对房屋装修施工等原因而造成的一切人员安全伤害和房屋财产损失均由乙方负责，乙方对承租房屋自行出资装修、装饰等不得损害房屋的框架及主体结构等，且需按规定办理相关必须的手续。2018年12月16日，张卫星作为出租方（甲方）与胡敏作为承租方（乙方）签署租房合同一份，约定乙方向甲方承租位于金球广场424、425号等共计34套房屋，租期为5年，自2019年1月1日至2023年12月31日（第1年3个月为免租期、免租金）；每套1室1厅租金为900元(含物业公摊)，每套2室1厅租金为1150元(含物业公摊)，租金及押金采用付12押1模式，签定之日乙方一次性支付甲方每年租金295650元及1个月押金；此价格不含税，物业费及公摊费用由甲方承担；租赁期间，乙方有权利将房屋转租给第三方使用，但必须告知甲方，租赁期间因乙方对房屋装修施工等原因而造成的一切人员安全伤害和房屋财产损失均由乙方负责，乙方对承租房屋自行出资装修、装饰等不得损害房屋的框架及主体结构等，且需按规定办理相关必须的手续；甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水电两通；若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及租金无息退还乙方。同日，张卫星向胡敏出具收据一份，载明收到胡敏租金295650元和押金32850元，其中，张卫星本人支付32850元。2018年12月16日，胡敏、张卫星、濮毅凡签署股份协议一份，约定上述34套公寓房投资合同期为五年，出租比例股权分配为张卫星占股比例10%、濮毅凡占股比例50%、胡敏占股比例40%，根据装修进度同比例付款，如因未能及时出资，所占股份比例按实际出资金额折减。该协议签署后，胡敏、张卫星、濮毅凡三人分别出资并由胡敏负责对涉案房屋进行装修。装修期间，胡敏陆续购买地砖、石膏板等装修材料。2019年7月16日，张卫星向胡敏出具房租归还承诺，载明内容如下：因张卫星向租客胡敏出租的金球广场若干公寓无法入住，张卫星曾承诺退还房租328500元（包含九个月房租和一个月押金），但未履行承诺，双方再次协商，张卫星于2019年8月10日前退还部分房租65000元，剩余全部房租，于2019年9月5日前归还，若再次到期未履行的，需承担胡敏一切损失。该承诺出具后，张卫星通过魏彩明账户陆续向胡敏退款，并已退还全部租金和押金。2019年11月1日，胡敏与江苏政谊律师事务所签署民商法律事务委托协议，委托该所代为参加本案诉讼并同意向该所支付律师费3万元。2019年11月5日，该所向胡敏开具江苏增值税普通发票一份，价税合计金额为3万元。审理期间，经胡敏申请和双方选定，本院委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所对涉案34套房屋内的不可移动装修市场价值进行评估。2020年4月27日，该评估事务所出具苏明（吴江）房地估字（2020）第0316-01号房地产估价报告，确认估价总值为46.77万元。胡敏预付评估费23300元。以上事实有原告提交的销货清单十一张、送货单十张、租房合同、收据、房租归还承诺、民商法律事务委托协议、律师费发票各一份；被告提交的房屋租赁合同、股份协议、农业银行交易明细各一份；房地产估价报告、评估费发票各一份以及双方的当庭陈述等证据予以证实。原告提供的证明五份，均系案外人出具，其实质为证人证言，因该证明出具人员均未出庭作证，本院对该证据不予采信。原告提交的收据七张、其余销货清单二十七张、其余送货单四张，无客户名称、收货人、联系方式、交付地点，本院对其关联性不予认可。原告提交的热水器订单、热水器托运单、地板贴脚线微信账单均系原告与案外人之间的交易往来，无其他证据佐证该物品系用于涉案房屋装修，故本院对该证据关联性不予认可。被告提交的水暖发货单系复印件，无原件予以核对，本院对其真实性不予认可。被告提交证明二份、微信账单三份，用以证实其购买马桶和水暖五金，但未提交送货单等证据证实该物品实际用于涉案房屋装修，本院对其关联性不予认可。被告提交的证人盛某出庭作证提供的证言，无送货单等其他证据相互印证，本院对该证言不予采信。被告提交的支付宝转账记录，未载明汇款人真实名称，且无原始载体予以核对，本院对其关联性不予认可。本案审理期间，本院传唤濮毅凡到庭，并向其询问涉案房屋租赁与装修的相关情形。濮毅凡陈述内容如下：被告张卫星从金永良处承租了几十套公寓，想转租，被告和原告在濮毅凡办公室签署了租房合同；为了让被告一起承担风险，濮毅凡与原被告又签署了股份协议，三人按照约定比例支付装修款，装修完对外转租的差价也是按照约定比例分配；被告并没有实际支付装修款，只是将第一年的租金差价（被告转租给原告的租金差价）作为装修款；后因涉案公寓无法使用，无法转租，被告将一年的租金和押金退还给了原告，原告拿到钱后跟濮毅凡结算完毕了；濮毅凡经原告同意退出了股份协议，但被告并不知情；濮毅凡在装修中投入的三十多万，原告已经向濮毅凡作出补偿，全部装修款应由原告向被告主张，与濮毅凡无关。本院认为：原告胡敏与被告张卫星签署的租房合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。租赁期间，因涉案房屋无法正常使用，被告同意将其收取的租金和押金全部退还给原告，并于2019年7月16日向原告出具《房租归还承诺》，应视为双方同意解除租房合同，故双方租房合同于该日解除。原告确认被告已退还全部租金和押金，且案外人濮毅凡亦确认原告在收到被告退还的租金和押金后已与濮毅凡结算完毕，故原被告双方在租房合同项下的权利义务已全部终止。关于原告主张的律师费，双方未作约定，且律师费并非原告实现债权必然发生的费用，本院不予支持。原告主张的损失包括装修损失（不可移动装饰物市值）467700元和其他损失（未安装的热水器、未安装的地板、贴脚线）45537元；对该项诉请，本院认为：原被告在签署租房合同时，另签署股份协议，原被告与濮毅凡设立个人合伙，该股份协议系合伙合同，三人按照约定比例出资装修涉案房屋并按照约定比例分配收益（转租后的租金差价），故涉案房屋的装修项目系三人合伙期间的合伙事务和经营项目；各方在装修项目中的出资和投入系合伙财产，在原告提供充分证据证实上述尚未安装的热水器、地板、贴脚线系用于涉案房屋装修的前提下，该设备和材料亦属于合伙财产；对于合伙财产，应由包括原被告在内的合伙人在退伙时按照合伙合同（即股份协议）约定的比例予以分割和结算；原告无权基于原被告之间的房屋租赁合同分割合伙财产，原告主张其损失数额为513237元，其实质为要求取得全部合伙财产，违反相关法律规定；综上，原告的第二项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第三十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告胡敏与被告张卫星签署的租房合同于2019年7月16日解除。二、驳回原告胡敏的其他诉讼请求。案件受理费18104元，保全费4020元，鉴定费23300元；由原告负担22712元；由被告负担22712元，并于本判决生效之日起十日内给付原告。原告预交的案件受理费、保全费，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审 判 长  夏 锋人民陪审员  徐玉兰人民陪审员  顾大妹二〇二〇年七月十四日书 记 员  黄梦姣附：相关的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第三十二条合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。合伙经营积累的财产，归合伙人共有。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十五条合伙终止时，对合伙财产的处理，有书面协议的，按协议处理；没有书面协议，又协商不成的，如果合伙人出资额相等，应当考虑多数人意见酌情处理；合伙人出资额不等的，可以按出资额占全部合伙额多的合伙人意见处理，但要保护其他合伙人的利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。