广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民再73号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：胥挺，男，汉族。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：胥邢彬，女，汉族。以上两名再审申请人共同委托诉讼代理人：邢燕，女，汉族。系胥挺妻子、胥邢彬母亲。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：珠海格力物业管理有限公司。法定代表人：郑木贞，董事长。委托诉讼代理人：陈劲刚，男，汉族。系该公司副经理。再审申请人胥挺、胥邢彬与被申请人珠海格力物业管理有限公司（以下简称格力物业公司）物业服务合同纠纷一案，胥挺、胥邢彬不服本院（2018）粤04民终2049号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院作出（2019）粤民申2643号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年5月20日公开开庭审理了本案。再审申请人胥挺、胥邢彬的委托诉讼代理人邢燕到庭参加了诉讼，被申请人格力物业公司的委托诉讼代理人陈劲刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胥挺、胥邢彬申请再审请求：1、撤销本院二审判决中第三项关于缴纳2010年8月至2015年4月物业服务费滞纳金9644.54元的内容;2、撤销本院（2018）粤04民终2049号民事判决，依法改判;3、判令格力物业公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由:一、首先，依据一审、二审判决已查明的事实，格力物业公司确实存在多收取胥挺、胥邢彬物业管理费的情形的事实。因此胥挺、胥邢彬基于合同权利有权要求格力物业公司给予合理解释及要求其公布物业管理服务和收费情况的档案信息，但格力物业公司至今对此仍没有正式向胥挺、胥邢彬提供过任何合理解释和档案信息，或与胥挺、胥邢彬达成协议。且业主在2006年至2014年期间多次主动找物业公司的历届主任沟通此事，并提出过先交2010年以后的物业费用，但格力物业公司不同意，宁愿一直让业主拖欠管理费，有证据2证明物业公司的管理规定。故引起本案矛盾纠纷的起因是格力物业公司存有错收物业费的违约行为在先，且一直不正式解决该问题并刻意回避，胥挺、胥邢彬无法维护自己的合法权益并且无法缴纳后面发生的正常物业费用，并不是无故不缴纳物业管理费。二审判决中认定胥挺、胥邢彬以多收取一个月物业管理费为由，长达十多年拒交物业服务费，是错误的。格力物业公司没有给予收费的档案信息无法查明多收胥挺、胥邢彬物业费用并且拒收物业费用，并且格力物业公司从未主动协商、催收胥挺、胥邢彬的物业费用，且有视频证明胥挺、胥邢彬主动提出先交三万现金，物业管理处的王经理拒收，所以胥挺、胥邢彬没有违约，不应承担滞纳金。对此，原审判决在认定上述事实过程中，轻视该关键问题，因胥挺、胥邢彬无法证明格力物业公司没有公布收费情况信息，认定胥挺、胥邢彬不缴纳物业管理费的理据不足，判决胥挺、胥邢彬承担滞纳金。但实际上该信息一直是掌握在格力物业公司手上的，应该由格力物业公司提交，应由格力物业公司证明其已向胥挺、胥邢彬进行了合理解释并公布了物业管理服务和收费情况的档案信息。其次，银桦新村业主委员会第一届成立于2009年7月4日至2014年7月3日到期，第二届成立于2016年4月，故2014年7月4日至2016年3月本小区是没有业委会组织的，按照珠海市住房和城市更新局物业管理处的规定，业委会的公章到届时要上交给街道相关部门，而格力物业公司提供的2015年4月1日业委会出具的证明，在该证明落款时间段根本没有业委会组织的，所以该证明系伪证。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第102条规定及《中华人民共和国行政诉讼法》第49条规定，格力物业公司提供伪证，应依法追究其责任并判令证明无效。本案中不存在第三份合同，2013年7月31日之前的物业费已过诉讼时效，不应受法律保护。本案的物业费应从2013年7月31日之后计算，同时要求胥挺、胥邢彬缴纳滞纳金是没有合同依据的。针对二审判决中认定胥挺、胥邢彬拒交十多年的物业费用属违约行为：导致胥挺、胥邢彬不能正常缴纳物业费用恰恰是格力物业公司没有按照2006年9月1日签定的《物业服务合同》第二章第三条中第二小点做到收费管理及履行管理责任，属格力物业公司违约在先。针对二审判决中认定胥挺、胥邢彬提出的格力物业公司存在人员配备不足，清洁人员统一着装、公共卫生及车辆管理等未完全履行合同义务的情况，理据不足：胥挺、胥邢彬在二审中提交了大量图片证据，说明了格力物业公司在1、2、3栋的夹空层出租家庭住户，违背了房屋了结构属性，给楼上全体业主造成了安全隐患；本小区成立后，在电梯及各楼道，小区空地等张贴了各类大量的广告及摆摊设点，也从未按照《物业管理合同》第二章第四点第五条，公开收入与业主按月结算。针对格力物业公司的各类人员配备是否按合同到位，提请法院要求格力物业公司提供当时的各类人员发放工资表以证明，不可无据对胥挺、胥邢彬提出的问题驳回。二、关于胥挺、胥邢彬对物业管理费的诉讼时效抗辩，原判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。依据格力物业公司与业主委员会于2010年签订的《物业服务合同》第三章物业服务费用第八条约定，物业服务费是采用包干制，即按每月每平方米的标准收取物业管理费；第十条约定，每次物业服务费为当月收取；每次每月的物业服务费都是独立的，它们是按月按次结算，不可能构成同一债务。原判决中将物业管理费认为按合同约定为每月分期缴纳，以双方合同时间的持续性代替了物业管理费之间的连续性，试图将所有的物业管理费捆绑起来，该项认定缺乏事实和证据依据。因此，本案诉讼时效并不适用最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定。应依据《民法通则》第一百三十五条之规定，认定格力物业公司所主张的2013年7月31日以前的物业管理费均已超过诉讼时效期间，胥挺、胥邢彬有权拒绝履行。另据最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条的规定，格力物业公司没有书面催缴物业费，胥挺、胥邢彬有正当理由不交物业费，格力物业公司的诉讼请求应予以驳回。综上所述，胥挺、胥邢彬认为二审法院认定事实不清，适用法律错误，请求再审法院依法查明事实，保护胥挺、胥邢彬作为社会公民的合法权益，撤销原判决，依法改判。格力物业公司辩称:1、关于本案诉讼时效的起算是逐月分别计算还是自合同约定的服务期限届满之日起计算的问题，属于法律适用问题，请求法院审查决定。2、二审中胥挺、胥邢彬提交的2014年11月18日《情况说明》,证明胥挺、胥邢彬在2006年至2014年期间多次主动找格力物业公司沟通，胥挺、胥邢彬的行为证明其对欠费的事实是确认的，因此，对格力物业公司一审主张的2006年至2015年期间的物业管理费等各项费用，胥挺、胥邢彬是确认的。胥挺、胥邢彬的行为构成诉讼时效的中断，不论该时效是逐月分开计算还是从合同约定的服务期限届满之日计算，均未过诉讼时效。格力物业公司认为本案一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求再审对胥挺、胥邢彬提交的《情况说明》进行补充质证，并维持一审法院的判决，驳回胥挺、胥邢彬的再审请求。补充答辩意见：小区从开发到管理到现在都是格力物业公司在管理，即使没有合同的阶段也是前期合同，事实上也是格力物业公司在管理。格力物业公司一审起诉请求：胥挺、胥邢彬向格力物业公司支付拖欠物业管理服务费18082.04元，对讲维护费420元，公用电费3328.6元，其他费用1058.03元，滞纳金83639.14元，以上合计人民币106527.81元（暂计算到2015年4月30日，之后的费用照计）。一审法院认定事实：1997年9月29日，珠海经济特区房地产开发总公司与珠海市房地产物业管理公司签订了一份《物业移交管理协议书》，主要内容为：珠海经济特区房地产开发总公司将银桦新村小区移交给珠海市房地产物业管理公司管理。2003年5月28日，珠海市房地产物业管理公司经工商登记变更名称为格力物业公司。2006年9月1日，银桦新村业主管理委员会（甲方）与格力物业公司（乙方）签订了一份《物业服务合同》，该合同主要内容为：甲方选聘乙方为银桦新村小区的物业管理企业，物业服务费住宅按（建筑面积）多层按每平方米0.63元收取，高层按每平方米1.38元收取，按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括公用电费、水费。服务期限为五年，自2006年9月1日起至2011年8月31日止。其中第十一条约定：业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金；第十七条约定：业主或非业主使用人不按合同约定缴交物业服务费的，甲方应当协助催收并从逾期之日起每天按应交物业服务费的2%交纳滞纳金。2010年8月17日，银桦新村业主委员会（甲方）与格力物业公司（乙方）又续签了一份《物业服务合同》，其中约定：物业服务费住宅按（建筑面积）每月每平方米高层1.20元、多层0.55元收取，对讲系统维护费4元/户月。服务期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。2015年4月9日，银桦新村业主委员会出具了一份证明，内容为：兹有珠海市香洲银桦新村小区物业管理服务工作，从2013年1月份起同珠海格力物业管理有限公司签订的合同属于顺延合同期。格力物业公司领取了从事物业管理服务的营业执照，物业管理资质等级为国家一级。胥挺、胥邢彬系珠海市******************的产权人，该房屋建筑面积143.52平方米，为高层住宅。一审庭审中格力物业公司称从1997年9月29日开始管理小区至今，整个小区约有1300多户。有十多户拖欠物业管理费，正常交费率约90%。公用电费是小区照明、梯灯、电梯运行费用，其他费用是指小区其他地方，防盗门的维修及其他设施的维修，对讲机是单独收取，每月4元。对胥挺、胥邢彬提出重收一个月费用的问题，当时物业管理处是进行了处理的，同意免除两个月的管理费。胥挺、胥邢彬称其未交物业管理费还有以下原因：1.我方应享有知情权，物业公司应公布收费项目的明细；2.物业公司的人员不到位，原来有两三人轮班，近两年出现缺岗现象，服务管理变差了，清扫处理垃圾出现了拖拉现象。格力物业公司现主张胥挺、胥邢彬在接受物业管理服务后拖欠了以下费用：从2006年8月至2015年4月的物业管理费18082.04元（每月172.22元）以及滞纳金83639.14元、对讲维护费420元、公用电费3328.60元、其他费用1058.03元，上述费用合计106527.81元。一审法院另查明，2014年8月20日，格力物业公司以特快专递的方式向胥挺、胥邢彬发出律师函，催缴物业管理费。一审法院认为：格力物业公司领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业一级资质证书，其符合从事物业管理活动的资格。根据格力物业公司提供的《物业移交管理协议书》、《物业服务合同》，以及珠海市香洲区****业主委员会出具的证明，足以证明格力物业公司自1997年9月至今对银桦新村小区进行了物业管理服务。胥挺、胥邢彬所有的珠海市**************在上述银桦新村范围内，胥挺、胥邢彬作为业主已使用了格力物业公司提供的物业管理服务，应按物业服务合同的约定向格力物业公司支付相应的物业管理服务费用。关于物业管理费的收费标准。2006年9月1日的《物业服务合同》约定：高层住宅按每月每平方米1.38元收取，2010年8月17日的《物业服务合同》约定：高层住宅按每月每平方米1.20元收取。现格力物业公司统一按每月172.22元（143.52㎡×1.2元/㎡/月）的标准请求胥挺、胥邢彬支付物业管理费，是其自行处分权利的行为，一审法院予以准许。格力物业公司与胥挺、胥邢彬在一审庭审中均确认格力物业公司曾多收取的一个月物业管理费，应相应予以扣除，胥挺、胥邢彬拖欠的物业管理费从2006年9月计至2015年4月为17910.88元（172.22元/月×104月）。格力物业公司作为物业服务公司，应根据物业服务合同的约定，充分履行其物业管理职责，胥挺、胥邢彬作为业主应按时交纳物业管理费用，以便物业管理公司维持良性运转，能更好地管理小区、服务业主。现胥挺、胥邢彬当庭陈述其未交物业费的理由为：物业公司未公布收费项目明细、物业公司人员缺岗，清扫垃圾等问题，但并未提供相应证据予以证实，胥挺、胥邢彬以此拒交将近十年的物业管理费，显然理据不足。因此，格力物业公司请求胥挺、胥邢彬支付物业管理费的滞纳金，有合同依据，一审法院予以支持。考虑到格力物业公司未及时向胥挺、胥邢彬主张权利，胥挺、胥邢彬欠费时间较长，按物业服务合同约定计算滞纳金将远远超过物业管理费的本金，一审法院予以适当调整，本案滞纳金以不超过物业管理费的本金为限，即为17910.88元。关于对讲维护费，仅在2010年8月17日的《物业服务合同》中约定：对讲系统维护费4元/户月，故一审法院仅支持该合同期限内的对讲系统维护费144元（4元/月×36月），对格力物业公司请求其他时间段的对讲维护费，因没有合同依据，一审法院不予支持。关于公摊电费以及其他费用，格力物业公司未提供相应费用支出的票据以及每月计算的明细清单，未尽到举证证明责任，故对格力物业公司该项请求，一审法院不予支持。关于诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，物业管理服务费用按合同约定为每月分期交纳，胥挺、胥邢彬持续拖欠上述费用，格力物业公司至今仍在管理案涉小区。格力物业公司于2015年6月向一审法院提起诉讼，因此，胥挺、胥邢彬关于本案已过诉讼时效的抗辩主张，不能成立，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，一审法院判决如下：一、胥挺、胥邢彬于判决发生法律效力之日起十日内向格力物业公司支付2006年9月至2015年4月物业管理费17910.88元及滞纳金17910.88元；二、胥挺、胥邢彬于判决发生法律效力之日起十日内向格力物业公司支付2010年8月至2013年7月的对讲系统维护费144元；三、驳回格力物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1215元，由格力物业公司负担805元，胥挺、胥邢彬负担410元。胥挺、胥邢彬不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判驳回格力物业公司的全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由格力物业公司负担。本院二审经审理查明，格力物业公司于2015年6月26日提起本案诉讼。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院二审对此予以确认。本院二审认为：由于格力物业公司对一审判决未提出上诉，应视为服判，因此结合胥挺、胥邢彬的上诉意见，本案二审首要的争议焦点是格力物业公司主张2006年8月至2015年4月的物业管理费、滞纳金以及2010年8月至2013年7月的对讲系统维护费144元是否超过诉讼时效。对此，本院二审分析如下，根据格力物业公司签订物业服务合同的情况，格力物业公司对银桦新村小区的物业管理可分为以下四个时段：第一，1997年9月29日，珠海经济特区房地产开发总公司与格力物业公司签订《物业移交管理协议书》，该协议未约定履行期限；第二，2006年9月1日，银桦新村业主管理委员会与格力物业公司签订《物业服务合同》，约定服务期限为2006年9月1日至2011年8月31日；第三，2010年8月17日，银桦新村业主委员会与格力物业公司签订《物业服务合同》，约定服务期限三年，自2010年8月1日至2013年7月31日。第四，银桦新村业主委员会认可从2013年1月起，前一份物业服务合同顺延。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，物业服务合同是典型的继续性合同，物业服务合同约定的管理费用实际上是同一笔债务，只是约定分期履行，但各期并不是独立的债务，该债务在合同订立就具有确定性和整体性。因此，虽然案涉物业服务合同中约定物业管理服务费用每月交纳，但每月应缴纳的物业服务费并非独立的债务，不应单独计算诉讼时效，应从其所属的物业服务合同所约定的履行期限届满之日起起算诉讼时效。由于上述第一、第二、第三份物业服务合同履行期间、物业服务费标准等主要条款不一致，后一份合同不能当然视为前一份的延续，前后三份不同合同约定的物业服务费，不能视作同一笔债务，而且由于第二份合同的签订，第一份合同的履行期限实际于2006年8月31日终止，第三份合同实际变更了第二份合同的履行期限，即第二份合同实际在2010年7月31日履行期限终止，因此，第一份合同所产生的物业服务费诉讼时效应从2006年9月1日起算，第二份合同所约定的物业服务费的诉讼时效应从2010年8月1日起算，第三份合同所约定的物业服务费的诉讼时效从2013年8月1日起算。由于格力物业公司未提供证据证明其在2008年9月1日前向胥挺、胥邢彬催收过第一份合同履行期限内欠缴的物业服务费，也未提供证据证明其在2012年8月1日前向胥挺、胥邢彬催收过第二份合同履行期限内欠缴的物业服务费，因此格力物业公司请求胥挺、胥邢彬支付第一份、第二份合同项下所欠缴的物业服务费及滞纳金已超过诉讼时效，依法不予保护，故对于格力物业公司请求胥挺、胥邢彬支付2006年8月至2010年7月期间的物业服务费及其他费用、滞纳金等，应予驳回，一审法院对此认定有误，本院二审予以纠正。但对于2010年8月至2015年4月期间的物业服务费及对讲系统维护费、滞纳金，由于格力物业公司于2015年6月26日向一审法院提起诉讼，尚未超过两年诉讼时效期，故依法应予保护。对于胥挺、胥邢彬上诉主张格力物业公司未按合同约定履行义务，故有权不缴纳物业服务费和滞纳金，本院二审认为，根据证据认定部分的分析，胥挺、胥邢彬在本案中提供的证据不足以证明格力物业公司存在人员配备不足，绿化、公共卫生及车辆秩序管理等未完全履行合同义务的情况，因此其以此为由拒交物业服务费，理据不足，不应予以支持。根据上述合同约定的物业服务费标准及胥挺、胥型彬应交纳物业服务费的期间，胥挺、胥邢彬应支付物业服务费9816.77元（143.52平方米×1.2元/平方米×57月）、对讲系统维护费144元（4元/月×36月），由于双方均确认格力物业公司曾多收取胥挺、胥邢彬一个月的物业服务费，应予扣除，故胥挺、胥邢彬尚欠截止至2015年4月的物业服务费9644.54元和对讲系统维护费144元，合计9788.54元。关于胥挺、胥邢彬上诉主张不应支付滞纳金的问题。胥挺、胥邢彬主张不应支付滞纳金的理由除上述格力物业公司未完全履行合同约定的保洁、车辆秩序管理等义务外，还包括格力物业公司未查实是否多收取其物业服务费的情况，滞纳金作为违约金数额过高。对此本院二审认为，格力物业公司多收取胥挺、胥邢彬一个月物业服务费，确实管理不当，应尽力协助胥挺、胥邢彬协查之前有无重复交纳物业服务费的情况，但是胥挺、胥邢彬认为多交纳了物业服务费，在自己无法提供重复交费的凭据的情形下，一味以格力物业公司未协助查实为由，长达十多年拒交纳物业服务费，显属违约行为，应按合同约定承担违约责任，支付滞纳金。2010年8月17日《物业服务合同》约定滞纳金按应交物业服务费每天千分之五计算，即每年183%，确实过高，应予调低。由于胥挺、胥邢彬欠费时间长达近十年，一审法院将滞纳金调整到不超过所欠物业服务费的本金为限，处理恰当，本院二审予以维持，即胥挺、胥邢彬应支付滞纳金9644.54元。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律确有不当，故本院二审予以改判。胥挺、胥邢彬上诉部分有理，本院二审对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，本院二审判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1151号民事判决第三项及诉讼费负担部分；二、维持珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1151号民事判决第二项；三、变更珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1151号民事判决第一项为：胥挺、胥邢彬于本判决发生法律效力之日起十日内向格力物业公司支付2010年8月至2015年4月期间欠交的物业服务费9644.54元及滞纳金9644.54元；四、驳回格力物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1215元，由格力物业公司负担993元，胥挺、胥邢彬负担222元。二审案件受理费557元，由格力物业公司负担256元，胥挺、胥邢彬负担301元。再审期间，再审申请人胥挺、胥邢彬提交了如下证据：1、《情况说明》，拟证明胥挺、胥邢彬多次主动找格力物业公司协商物业费一事；2、《报告》，拟证明胥挺、胥邢彬主动要求交争议后面一段的物业费，但格力物业公司拒收，不是胥挺、胥邢彬不交物业费，而是格力物业公司为难胥挺、胥邢彬；3、政府信息公开告知书及附件业主委员会备案确认书，拟证明银桦新村第一届、二届业主委员会成立时间及成员；4、银桦新村二、三栋夹空层变成住户的照片，拟证明格力物业公司变更楼房结构及用途，侵犯了住户的居住安全；5、微信截图（同为业主的证词），拟证明格力物业公司的清洁工作不到位；6、图片，拟证明格力物业公司清洁工作人员未按合同统一着装。格力物业公司质证认为，对证据1至5的真实性予以认可，但不认可其合法性及关联性，对证据6的真实性、合法性、关联性均不认可。本院再审查明，2014年11月18日，胥挺、胥邢彬向格力物业公司出具一份《情况说明》，其主要内容为格力物业公司曾多收取胥挺、胥邢彬一个月的物业服务费，格力物业公司一直没有让胥挺、胥邢彬查看收费系统。胥挺、胥邢彬多次与格力物业公司协商处理，但最后都不了了之，胥挺、胥邢彬至此未再交纳物业服务费。胥挺、胥邢彬还提出愿意从2010年1月份开始补交物业服务费用，从前的费用予以免交。经审理，本院再审对一审、本院二审查明的其他事实予以确认。本院再审认为，被申请人格力物业公司主张再审申请人胥挺、胥邢彬欠交2006年8月至2015年4月的物业费、滞纳金等费用，而再审申请人胥挺、胥邢彬再审主张2013年7月31日之前的物业服务费已经超过诉讼时效，且格力物业公司没有履行管理责任，因此，不应当交纳滞纳金。为此，本院认为，首先，物业服务合同属于继续性合同，即在合同履行过程中持续定期发生的债务，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务，具有可分性。本案中，银桦新村业主委员会与格力物业公司2006年9月1日及2010年8月17日签订的《物业服务合同》约定每月收到物业服务费的时间为“每月5日”及“当月”,即对交纳物业费的履行期限约定明确。因此，物业费的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算，即2006年8月至2015年4月期间的物业费，应逐月分别起计两年诉讼时效期间。本院二审认为物业费诉讼时效期间自合同约定的服务期限届满之日起计，属于认定事实错误，本院再审予以纠正。其次，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。本案中，如一审法院查明事实所示，格力物业公司于2014年8月20日以特快专递的方式向胥挺、胥邢彬出具律师函，催缴物业服务费。而在此之前，格力物业公司没有证据证明其向胥挺、胥邢彬催收过物业服务费，胥挺、胥邢彬亦不予认可。因此，对于格力物业公司请求胥挺、胥邢彬支付2006年8月至2012年7月间的物业服务费，应予驳回。一审法院、本院二审对此认定有误，本院再审予以纠正。对于2012年8月至2015年4月期间的物业服务费，因格力物业公司2014年8月向胥挺、胥邢彬主张了权利，其后又于2015年6月向一审法院提起诉讼，尚未超过两年诉讼时效，故依法应予保护。则胥挺、胥邢彬应支付物业服务费6027.84元（=143.52平方米×1.2元/平方米×35月），由于双方均确认格力物业公司曾多收取胥挺、胥邢彬一个月的物业服务费，应予扣除，故胥挺、胥邢彬尚欠截止至2015年4月的物业服务费5855.62元。因双方当事人在本院二审及再审期间对胥挺、胥邢彬应支付格力物业公司对讲系统维护费144元（4元/月×36月）无异议，本院再审迳行予以维持。最后，物业服务合同不同于一般的民事合同，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有一定的公共性。物业服务合同的内容实质，是物业公司为小区全体业主提供整体服务，而小区全体业主支付相应费用，单个业主所支付的物业服务费用，所换取的对价是针对小区的整体服务，而不仅仅是针对单个业主的服务。因此，在衡量某一业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某一个业主的主观评价。因此，胥挺、胥邢彬以格力物业公司仅仅多收一个月服务费用以及服务质量不到位主张不应支付相应物业服务费及滞纳金没有法律依据。如果格力物业公司服务质量不到位以及有其他损害业主利益的行为，胥挺、胥邢彬可以主张相应的违约责任，而不是以拒交物业服务费的形式维护自己的权益。故对胥挺、胥邢彬关于不交纳滞纳金的主张，本院不予支持。同时，诚如一审、本院二审所认定，2010年8月17日《物业服务合同》约定滞纳金按应交物业服务费每天千分之五计算，即每年183%，确实过高，应予调低。一审法院、本院二审将滞纳金调整到不超过所欠物业服务费的本金为限，处理并无不当，本院再审予以维持，即胥挺、胥邢彬应支付滞纳金5855.62元。综上所述，再审申请人胥挺、胥邢彬的部分再审请求有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院再审予以支持。原一审、二审判决部分事实认定错误，导致结果处理错误，本院再审予以纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、维持本院（2018）粤04民终2049号民事判决第二项；二、撤销本院（2018）粤04民终2049号民事判决第一项、第四项；三、变更本院（2018）粤04民终2049号民事判决第三项内容为：胥挺、胥邢彬于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海格力物业有限公司共同支付2012年8月至2015年4月期间欠交的物业服务费5855.62元及滞纳金5855.62元。一审案件受理费1215元，由珠海格力物业管理有限公司负担972元，胥挺、胥邢彬负担243元；二审案件受理费557元，由珠海格力物业管理有限公司负担278.5元，胥挺、胥邢彬负担278.5元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇二〇年七月二十七日书记员 苏婉婷