四川省米易县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0421民初533号 原告:米易县美宜家房地产经纪有限公司，住所地：四川省米易县攀连镇河熙北路9号，统一社会信用代码：91510421MA62134Q1Q。 法定代表人：何兵，系公司经理。 被告:何红艳,女,1988年9月28日出生，汉族,农村居民,户籍地四川省广安市前锋区，现住四川省米易县。 委托诉讼代理人:邵元海（系何红艳之夫、特别授权）,男,1987年9月18日出生，汉族,个体工商户,户籍地四川省广安市前锋区,现住四川省米易县。 被告:邵元海,男,1987年9月18日出生，汉族,个体工商户,住四川省米易县。 原告米易县美宜家房地产经纪有限公司（以下简称：美宜家公司）诉被告何红艳、邵元海居间合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法由审判员周密适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告法定代表人何兵，被告何红艳的委托诉讼代理人邵元海、被告邵元海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告美宜家公司向本院提出诉讼请求：判决二被告支付原告违约金24000元；承担本案诉讼费。事实和理由：2020年3月13日，二被告与原告美宜家公司签订购房（看房）协议后在公司员工罗某介绍下带看了教师园5幢2单元402号房子，又在2020年3月17日带朋友进行复看，被告方当时求购意向很强。原告美宜家公司后面联系到被告方，被告方却说买车了就不买房了，但事实上被告方已经购买了该套房屋。后去电被告方承认已经成交，但拒不支付服务费还恶语相向。基于上述事实，原告认为其与被告签订的购房（看房）协议系真实意思表示，应属合法有效，被告未按合同约定支付居间服务费构成违约，其逃单的行为，故根据合同约定二被告须按应付款的5‰向其支付违约金。为此，请求法院支持其诉求。 被告何红艳、邵元海共同辩称，因考虑小孩幼升小，打算求购一套学区房，从去年就在米易县各个房屋中介公司寻求学区房源。2020年1月8日起，米易县安家乐房屋中介服务有限公司（以下简称：安家乐公司）就带其看过多套房源。3月12日晚，其朋友通过微信告知其，了解到58同城上有一套教师园的房源比较合适，3月13日朋友推荐二人去美宜家公司何兵处去了解过户和房屋办理按揭贷款的相关手续。美宜家公司员工罗某在未明确告知看房协议内容的情况下以留下姓名和电话号码方便今后联系为由，让何红艳在空白的看房协议下方的甲方空白处签了名字和电话。之后，罗某带其二人去看了教师园一期5幢2单元402号的房子。当晚美宜家公司员工罗某就要求二人交看房保证金5000元，并各种诱导其二人快速成交。3月17日上午，其朋友一起又去看了该套房屋，但朋友建议慎重考虑。而罗某又告知房东要价82万，如果成交了中介费大概是2.4万元。罗某没有重点提供专业的房屋中介服务，只是不断催促逼单，诱导快速成交，其二人考虑认为美宜家公司收费高、套路深、不诚信、不专业，服务不好，就拒绝与罗某联系，拒绝美宜家公司的服务。3月17日下午安家乐公司带二人看了教师园和河滨印象的两处房源，到教师园才发现就是一期5幢2单元402号房子，期间安家乐公司详细解说办理过户、按揭贷款的手续，在其没有交订金的情况下，安家乐公司多次与房东谈价，房东最低要价82万。其与安家乐公司协商，也只收取6000元的中介费。其二人经过一个星期的商量，认为安家乐公司诚信经营、为人谦和、服务专业、收费合理，卖力砍价，二人于3月25日交付了首付款给房东，与安家乐公司签订了房地产买卖及居间合同、存量房买卖合同，合法购买了房屋，并支付了6000元中介费。两家公司提供的房源相同纯属巧合，作为消费者有权选择性价比高、服务质量好的公司。其二人没有逃单的违约行为，美宜家公司仅提供了两次看房服务就要求2.4万元的中介服务费毫无根据，美宜家公司诱导何红艳签订的看房协议无效，请求驳回原告的起诉，案件受理费由原告方承担。 原告美宜家公司围绕其主张，向本院提交了以下证据： 1、营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件。拟证明原告的身份信息及主体资格； 2、2020年3月13日看房协议一份。拟证明看房协议是被告自己签的名，看完房屋后原告方补写了日期和房屋位置，原告方在被告填写前是告知了协议相关内容的，原告方没有义务免费带客户查看房源； 3、出示看房视频光盘。证明原告带被告查看了教师园小区5栋二单元402号房屋； 4、出示看房后的微信聊天记录。证明原告方员工带被告看房后与被告就房屋购买的微信聊天内容； 5、出示收费标准。证明原告方的收费是明确进行公示了的。 6、出示流程图。证明原告方是按照房地产售房流程带被告参观房屋的。 7、证人罗某的证言：其是美宜家公司的员工，与何红艳是微信好友，一年前就认识，期间还带何红艳看过几次房子。2020年3月13日带二被告去看了教师园的房屋，17日与同事龙某一起带被告邵元海及朋友又看了一次；通过微信与被告方联系过5次，电话联系3次。何红艳是准备缴纳诚意金的，但后面又说不买房了。大概二十几号的时候就发现该房屋已经过户了。其陈述在签订看房协议的时候是告知了何红艳协议内容的，登记门店、经办人处的签名及看房登记表处的字迹是其书写的，其余手写部分不清楚是谁书写的。该套房屋的钥匙是前同事收取的，其公司电脑一直有该房屋的信息，房源信息有时是房东打电话后录入的，其不清楚该套房屋是否在其他房屋中介公司登记过。若看房成功美宜家公司要以房屋成交价的2%收取中介费。 8、证人龙某的证言：其是美宜家公司河西店的店长，与同事罗某一起带被告去看了教师园的房子，后被告还来电咨询了税费等问题，其告诉被告先交些诚意金好去跟房东谈价钱。后被告说是买了大车就不考虑买房子了。同事电话回访房东的时候才知道房屋已经卖给被告了。该套房屋很早就挂在美宜家公司出租的，钥匙原来是放在安逸房产的，2019年年底美宜家公司就拿到了房屋钥匙。房屋信息有些是房主联系公司，有些是房东挂在网上，公司主动联系房主。 被告何红艳、邵元海对原告方提交的证据1无异议；对证据2的看房协议不认可，该份协议在原告处其不知晓内容，何红艳留下名字和电话的时候该份协议是空白的；对证据3-6无异议；对证人罗某、龙某的证言，认可二人带其看过教师园房子的事实，但是认为证人证言语无伦次，大多数是猜测而言。 被告何红艳、邵元海围绕其抗辩主张，向本院提交了以下证据： 1、出示微信聊天记录2页。证明被告的朋友魏旭勇在2020年3月12日晚告知被告教师园小区5栋二单元402号房屋的信息，该套房源并不是美宜佳公司提供给被告的； 2、出示微信聊天记录3页和音频。证明原告的员工诱导和逼单被告购买该套房屋； 3、出示2020年1月8日与安家乐公司签订的看房协议、房地产买卖及居间合同、签订了存量房买卖合同、中介费收据、收据。证明被告没有利用原告提供的房源信息，安家乐公司也有该套房屋信息，其与安家乐公司签订了房屋买卖合同并支付了6000元的中介服务费。 原告美宜家公司对被告出示的证据1真实性无异议，但认为其开门做生意，不找其，其分文不收，被告称提供了房源其不知道，其不可能免费带被告去看房，且其也提供了二次带看。其和房东将价格谈到82万，只是告诉被告要先收取诚意金后才能向房东询问最低价，没有说收取保证金。其也明确告知了被告要收取成交价的2%和贷款金额的1%作为中介费；对证据2，其公司员工不存在诱导被告买房；对证据3中看房协议的真实性不认可，认为应该是一房一看，不可能一月到三月份都体现在一张看房协议上。对房地产买卖及居间合同、存量房买卖合同的真实性认可，但认为系安家乐公司代办。对中介费收据上的公章无异议，但是认为该份收据金额小写有涂改痕迹，有作假的成分。对房东的收款收据无异议。 原告提交的第1组、第3至6组证据以及被告提交的第1至2组、第3组证据中的房地产买卖及居间合同、存量房买卖合同、房东的收款收据，原被告双方对真实性均无异议，本院予以采信。对双方存在争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的2020年3月13日看房协议，因被告何红艳系完全民事行为能力人，且认可协议甲方处系本人的亲笔签字，故本院对该份看房协议的真实性予以采信； 2、证人罗某、龙某的证言，证实原告方带领二被告看房的过程，故对其证言与原被告双方称述相符的部分，本院予以采信； 3、被告提交的2020年1月8日看房协议，该份协议系被告邵元海与安家乐公司签订的，系双方真实意思表示，不违法法律的相关规定，故本院对该证据的真实性予以采信； 4、被告提交的2020年3月25日的中介费收据，虽金额小写处有笔记加重的痕迹，但小写金额与大写金额一致，且加盖了安家乐公司公章，故本院对该证据的真实性予以采信。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 何红艳与邵元海系夫妻关系，因小孩幼升小需求购学区房。2020年1月8日，邵元海与安家乐公司签订了购房（租房）看房协议书。之后，安家乐公司提供了多处房源。3月12日，邵元海的朋友通过微信向其提供了在五八同城上看到的米易县教师园一期精装房出售的信息。3月13日，何红艳与美宜家公司签订了购房（租房）看房协议，同日美宜家公司员工罗某带何红艳、邵元海看了教师园区5栋2单元402号房屋。3月17日安家乐公司带何红艳、邵元海看了该房屋。3月21日何红艳、邵元海与原房主何涛、安家乐公司签订了房地产买卖及居间合同，3月24日何红艳、邵元海与原房主何涛、米易县鸿鑫信息咨询服务部签订了存量房买卖合同，成交价81万元。3月25日原房主何涛出具首付款25万元的收条，同日邵元海向安家乐公司支付了6000元房屋中介费。后买卖双方办理了该房屋过户手续。 本院认为，对双方有争议的问题，本院作如下分析与认定： 一、关于何红艳、邵元海与安家乐公司、美宜家公司签订的看房协议的法律性质问题。 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。何红艳、邵元海与安家乐公司、美宜家公司签订的看房协议约定了，由乙方带甲方实地看房，提供购房媒介服务，如甲方与原房主成交，应向乙方支付服务报酬。案涉看房协议符合居间合同的法律性质，具备居间合同成立的主要条款，应认定为居间合同。 二、关于何红艳、邵元海与美宜家公司签订的看房协议第六条的效力问题。 该份看房协议系美宜家公司拟定的格式合同，第六条属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”的违约责任格式条款，其本意是为防止买房利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介购买房屋，旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。 三、关于何红艳、邵元海是否违约的问题。 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案中，原房主出售该套房屋的信息渠道多元，并非美宜家公司独家房源信息，邵元海通过朋友介绍在五八同城上看到房屋出售的信息，美宜家公司、安家乐公司均有该套房屋的钥匙并向二被告提供了实地看房的媒介服务。最终安家乐公司积极促成了房屋买卖合同的成立，二被告也向安家乐公司支付了6000元作为中介服务费。因此二被告并未为了逃避中介服务费，与原房主私下成交或者不正当地利用美宜家公司提供的信息、机会另行委托他人成交。而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则二被告有权选择报价低、服务好、佣金少的安家乐公司促成房屋买卖合同成立。综上，原告提供的证据不足以证明被告构成“跳单”违约，被告行为不构成违约。故本院对原告的诉讼请求不予支持，依法应予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回米易县美宜家房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费200元，由米易县美宜家房地产经纪有限公司承担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  周密 二〇二〇年七月三十日 书记员  李波