吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0802民初2106号 原告（反诉被告）：吉林省英派斯第一健身管理有限公司。 法定代表人：冯晓杰，系总经理。 委托诉讼代理人：刘文臣（该单位白城公司负责人），男，1984年10月29日生，汉族，现住白城市。 委托诉讼代理人：李佩璟，系吉林厚合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：白城市央格尔购物广场有限公司。 法定代表人：崔仁德，系董事长。 委托诉讼代理人：朱辉（该单位财务负责人），男，1972年3月12日生，汉族，现住白城市。 委托诉讼代理人：刘冰，系吉林飞达律师事务所律师。 原告吉林省英派斯第一健身管理有限公司（以下简称英派斯公司）与被告白城市央格尔购物广场有限公司（央格尔公司）及央格尔公司反诉英派斯公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，英派斯公司委托诉讼代理人刘文臣、李佩璟，被告央格尔公司委托诉讼代理人朱辉、刘冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 英派斯公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除英派斯公司与央格尔公司双方签订的英派斯经营合同；2.判令央格尔公司立即返还履约保证金15万元；3.判令央格尔公司立即返还所有办公用品和健身器材；4.判令央格尔公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：英派斯公司与央格尔公司于2016年12月11日签订场地租赁合同，租期6年，自2017年4月1日至2023年3月31日止，但由于场地存在质量问题，楼体塌陷并出现裂痕，楼梯无法正常使用，存在严重安全隐患，致使英派斯公司无法使用，且由于疫情期间，相关部门要求健身场所通风良好才可以营业，但英派斯公司租赁的2492平方米场地仅有两个小窗子，不符合相关部门规定，央格尔公司亦无法解决通风不好的问题，所以英派斯公司无法正常运营，无力承担相关费用，故诉至法院。 央格尔公司辩称，1.不同意解除合同，场地不存在质量问题，窗户问题原告诉说不符实际情况；2.疫情影响不能成为解除合同的原因；原告在2020年4月份申请减免租金，表示原告有继续经营的意愿；3.原告要求解除合同，应承担相应的违约金。原告的相关义务应继续履行。 央格尔公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人给付反诉人租金219139元，其中2020年2-6月租金193333元，2020年7月租金25806元；2.判令被反诉人给付反诉人2020-1月-2020-6月水电费，3.判令被反诉人给付反诉人广告费5000元；4.判令被反诉人给付反诉人违约金550000元；5.判令被反诉人将反诉人场地恢复原状或经司法鉴定后确定具体赔偿数额；6.本诉、反诉费由被反诉人负担。事实与理由：详见反诉状。 英派斯公司辩称，1.疫情不可抗力原因导致被反诉人从2020-1月开始停业，在2020年5月20日，因被反诉人无法继续履行合同已经向反诉人送达了解除合同通知书，且在此期间，反诉人至今不让被反诉人进入租赁场地，实际行动表示合同已经解除，因此在2020年5月20日通知后，所产生的租金因合同解除，被反诉人不同意支付。按照双方合同第7.5条约定，因不可抗力可终止合同，因此按照合同法及双方签订的经营合同约定，本合同已经解除；2.对于1-5月份的水电费用被反诉人同意支付，广告促销费用因疫情原因无营业也没有进行实质的广告促销因此不同意支付；3.不同意支付反诉人违约金，双方解除合同是基于不可抗力原因，被反诉人无违约行为，且反诉人主张的违约金明显过高，远超双方的年租金；4.反诉人要求被反诉人恢复原状或支付费用，该诉请已经明确表示双方合同已经解除是合同解除后的相应合同义务。 本院经审理认定事实如下：2016年12月11日央格尔公司为甲方与英派斯公司为乙方签订“英派斯经营合同”一份，约定：甲方将5楼的经营场地租赁给乙方独立经营，面积2492平方米，自签订合同之日起，乙方每半年缴纳一次租金；合同期限自2017年4月1日起至2023年3月31日止，本合同履行期间双方不得中途中止合作，否则视违约方违约，由此给双方造成的一切损失由违约方承担并支付违约金55万元；乙方向甲方缴纳年租金为第一年28万元，第二年41万元，第三年2019年4月1日至2020年3月31日44万元，第四年2020年4月1日至2021年3月31日48万元，第五年51万元，第六年55万元；乙方应于合同签订之日向四方支付履约保证金15万元；乙方装修所花费有所有费用均由乙方自行承担，本合同解除或终止时，乙方对其所花费的装修投入，无权甲方主张补偿，并且乙方所有装修归甲方所有（可移动装修除外）；因地震、台风、火灾、战争、建筑质量缺陷、政府行为等不可预见可不可抗力致使无法经营的，可中止合同，甲乙双方互不承担赔偿责任；甲方在商场外立面免费给乙方提供一个广告位，广告促销费每月1000元，乙方自行负责水、电费………。合同签订后，双方依约履行至2020年1月31日。2020年1月29日白城市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作小组通告（第2号）：疫情防控期间，按属地管理原则关停狱内所有洗浴中心健身房等文体娱乐场所。2020年3月9日，白城市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组通告（第10号）：室内体育场所在不造成人员聚集情况下可以开放，通风条件较差的体育健身、室内游泳池等场所不予开放；2020年6月1日，白城市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组通告第18号，从即日起，全市范围内网吧、室内体育馆等公共娱乐场所可开放营业。由于疫情原因英派斯公司于2020年1月29日后未再营业。2020年1-6月英派斯公司共用水电费8956元。 英派斯公司就减免租金一项多次与央格尔公司协商未果，2020年5月20日英派斯公司向央格尔公司送达“房屋租赁合同解除告知书”称，2020年因新冠肺炎疫情，按政府要求自2020年1月末全面停工，后因通风问题无法复工，就此问题和疫情检出问题，我公司曾多次与贵商场协商后无果，5月16日根据政府相关疫情规定，健身行业再次停工，我公司复工日期遥遥无期，该情形属于不可抗力。健身行业，自2018年开始本就处于寒冰时代，此次疫情更是雪上加霜，给我公司造成致命一击，这是我公司不堪重负，无法再继续经营下去，我公司决定终止与贵商场签订的租赁合同，现依据当时签订合同第七条项下7.5条约定，因为造成此租赁合同无法继续履行的原因属于不可抗力，所以双方不承担违约赔偿责任。本合同解除日期为不可抗力开始的时间，即2020年1月31日为营业时间，房租由为商场承担，其余我公司所发生的费用均由我公司承担，并从我公司支付给贵购物广场的履约保证金中15万元扣除后剩余金额按合同约定终止合作90日无息退还给我公司。此租赁合同终止后，我公司将于三个工作日清场撤离，将房屋归还给贵广场。2020年5月21日，央格尔公司复函，不同意解除房屋租赁合同，新冠疫情不是根本阻却租赁合同实现目的之理由，从时间上看，租赁期限尚余三年。白城市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组2020年5月16日下发通告，要求暂停施工体育馆经营活动，自通告下发至今短短四天，你公司及要求以不可抗力为由解除合同，系不诚信，亦无法律依据。2020年3月9日，白城市新形象肺炎疫情防控工作领导小组已下发第十号通告，恢复开放体育健身场所，但你公司未恢复营业，经我公司于2020年4月1日通知恢复营业，你公司仍未正常经营，对于以上期间所产生的损失不是疫情导致，完全应由你公司自行承担，不应以此为借口要求解除合同。2020年4月1日我公司发出催缴通知书，在免除两个月租金情况下要求你公司支付各项费用256752元。一是充分考虑疫情对经营活动的影响，从情理上做出最大让步。如你公司坚决单方面解除合同，我公司将是你公司为根本违约，按照合同约定，我公司将不返还履约保证金，以工资亦必将承担包括但不仅限于违约金欠付租金及滞纳金将商场原设备设施恢复原状等各项法律责任。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”英派斯公司租赁央格尔公司的房屋用于体育健身。因疫情防控，白城市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组于2020年1月29日下发通告，要求室内体育场所停止开放，3月9日通告通风条件差的室内体育场所不得开放，英派斯公司认为其租赁的房屋通风条件差，故一直未经营，且由于疫情防控形势的严峻，各级人民政府亦呼吁广大市民少外出，不聚集。因新冠肺炎疫情防控措施导致合同不能履行属于不能预见、不可避免且不能克服的不可抗力，故英派斯公司请求解除双方签订的租赁合同应予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。” 第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”本次疫情属于不可归责于出租人和承租人的原因发生，导致无法使用承租房屋，导致合同无法履行，合同目的无法实现，故应根据利益平衡原则、公平原则， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（案件受理费）元，由吉林省英派斯第一健身管理有限公司/白城市央格尔购物广场有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。 审判员  郭昕 二〇二〇年七月三十日 书记员  高明