广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初34729号原告：广州禾城房地产有限公司，住所地广州市越秀区文德路仁康里42号101房。法定代表人：马林建，职务董事长。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。被告：广州市花木公司，住所地广州市越秀区水荫路102号。法定代表人：康毅全，职务总经理。委托诉讼代理人：陈志华，广东东方衡泰律师事务所律师。原告广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）与被告广州市花木公司（以下简称花木公司）物权纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周冬云、被告委托诉讼代理人陈志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告自2019年6月27日起按照广州市房管部门公布的上年度租金参考价（168元/平方米）向原告支付广州市越秀区文德路仁康里xx号首层商铺租金，直至被告将该商铺交还给原告时止。事实和理由：2001年11月20日，韶关市中级人民法院向原告发函同意文德路大塘回迁小区回迁户安置工作由原告出资完成。2003年10月16日，广州市国土资源和房屋管理局发出《关于尽快安置文德路大塘小区回迁户的函》，要求原告尽快与被拆迁人签订回迁变更协议，并到广州市城市房屋拆迁管理办公室办理备案手续。2005年1月7日，原告取得文德路大塘小区C、D栋房地产权属证书，是该房屋的权属人及回迁安置工作负责单位。另，（2017）粤0104民初22536号民事判决认定1995年3月27日，广东省福利南方图书公司（以下简称南图公司，甲方）与被告（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经核准拆除广州市越秀区文德北路xx号房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积90平方米。该判决判令原告将广州市越秀区文德路仁康里xx号首层商铺交付被告作为回迁使用。被告就上述案件向法院申请执行。2019年6月27日，原告将涉案仁康里xx号首层商铺（面积为90.1945平方米）回迁安置给被告，并完成了交付使用的手续。在交付被告使用前后，原告多次通知被告签订租赁合同及交付租金，但被告拒绝。因此，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、涉案被拆迁的原文德北路xx号房屋属于广州市政府行政划拨给被告无偿使用的商铺用房，被告并非承租人，不应缴纳租金。二、被告对原被拆迁房屋的无偿使用权利与现回迁房屋的回迁安置使用权应该是对等同一的，拆迁安置行为不应予以变更，更不能无故增加被告缴纳租金的义务。三、原告以房屋所有权人身份起诉要求被告支付租金缺乏事实和法律依据。原告系经广东省韶关市中级人民法院指定代为履行该地块的后续回迁安置工作。由于原地块并非原告名下，为使回迁安置工作顺利完成，相关政府部门最终才同意将回迁楼确权至原告名下。可见该确权手续不能等同于回迁房的所有权就必然归属于原告。在每一回迁房屋完成回迁确权手续前，原告仅是整栋楼名义上的所有权人，回迁楼里各房屋的最终权属状态有待相关拆迁安置补偿协议全部履行完毕后方可确定。由于原被拆迁房屋文德北路xx号商铺属于市政府无偿划拨给被告使用的无主房，现没有证据证明南图公司在办理征用拆迁安置过程中完成该房屋的产权交换或补偿手续，回迁房仁康里xx号首层商铺是基于从被告处取得文德北路xx号商铺予以拆迁而给予的对等安置房屋，并非原告在完成原拆迁房屋产权交换或补偿后对房屋承租人的额外安置用房。原告的安置行为是在履行拆迁安置补偿协议的义务，若原告在征用拆迁房屋用于建设的同时又向回迁的房屋使用人收取高额租金而无须作任何补偿，就等于变相窃取了原文德北路xx号房屋的权属利益，显然违反公平合理对等原则。经审理查明，1995年3月27日，南图公司（甲方）与被告花木公司（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经核准拆除广州市越秀区文德北路xx号房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积90平方米；乙方愿意自行解决临迁，甲方按每月39938.89元发给乙方停业补偿费；甲方应于1997年12月30日前在大塘小区D幢首层，使用面积90平方米的套间安置给乙方回迁居住；补偿文德路142号回迁自用面积90平方米，铺面宽度不少于4米等。上述协议签订后，被告花木公司依约迁出被拆迁房屋。该房屋所在地段已于1998年8月25日经有关部门批准，改由广州兴胜房地产有限公司负责开发建设。2001年11月20日，广东省韶关市中级人民法院向原告禾城公司发出函件，称同意广州东山区文德北路大塘街文德商业综合大楼地块回迁楼收尾工作回迁户安置由原告先出资完成，所需费用将从拍卖该地款项中优先支付（总额不超过粤衡评报字[2001]第F371、372评估报告中确定回迁安置尚需费用2030万元）。2004年6月10日，广东省韶关市中级人民法院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2002）韶中法执字第11-2号协助执行通知书，要求协助办理将位于广州市东山区文德北路755、758号两幅土地回迁安置楼确权给予原告禾城公司，以尽快完成该地块回迁户房产确权手续。2005年1月7日，原告禾城公司取得广州市国土资源和房屋管理局核发的xx号《广州市房地产权属证明书》，载明东山区文德路仁康里32-40（双号）、40之一至之四房屋权属人为原告，总建筑面积17424.75平方米，附记注明其中直管房115套、回迁房282套（详见楼盘明细表）。2017年9月14日，被告花木公司起诉原告禾城公司至本院，诉讼请求为判令禾城公司将广州市文德北路大塘小区仁康里xx号首层商铺交付给花木公司回迁使用。该案经审理，本院于2018年11月13日作出（2017）粤0104民初22536号民事判决书，判决禾城公司在该判决生效之日起十日内将广州市越秀区文德路大塘小区仁康里xx号首层商铺（使用面积90平方米）交付给花木公司使用。该判决已发生法律效力。2019年6月27日，被告花木公司签署《回迁入住确认书》，确认安置房实测门牌号码为广州市越秀区文德路仁康里xx号，经测绘所测绘面积共为90.1945平方米。当日，原告禾城公司将该房屋交付被告花木公司使用。此后双方未签订书面租赁合同，也未收（交）过租金或房屋使用费。据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年9月30日的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2004登记字87959号）记载，广州市东山区（现越秀区）文德路仁康里32-40（双号），40之一至之四房屋权属人为原告禾城公司。登记附注“其中直管房115套、回迁房232套（详见楼盘明细表）”。原告禾城公司提交的复印自广州市房地产档案馆的楼盘单元明细表显示，仁康里xx号首层业主为市房管局，性质为商铺，建筑面积90.1945平方米。为查明被告花木公司现回迁的仁康里xx号首层商铺是否属于移交公房，本院致函广州市住房和城乡建设局协助调查。2020年6月5日，广州市住房和城乡建设局向本院复函称上述物业不属于移交该局的直管公房。本案审理过程中，被告认为涉案商铺位置偏僻，实际市场租金标准远远低于同地段租金参考价格，计算租金的标准应采取市场评估价更为合理，因此申请对涉案仁康里xx号首层商铺2019年7月的租金市场价格进行评估。为此，经摇珠，本院依法委托广东联信资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称联信公司）承担此次评估工作。2020年3月20日，联信公司出具评估报告，评定以2019年7月15日为评估基准日，涉案仁康里xx号首层租金评估单价（含增值税）为172元/平方米/月，首年月租赁价值为15500元。被告花木公司已预交评估费1万元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年9月30日的《不动产登记查册表》，原告是涉案仁康里xx号首层房屋初始登记的所有权人，且经核实，广州市住房和城乡建设局答复本院该房屋不属于移交该局的直管公房，因此，原告依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告因回迁而使用涉案房屋，但未与原告签订租赁合同，双方形成占用关系，原告向被告主张的租金性质上应属于占用费，于法有据，本院予以支持。至于被告原使用的被拆迁房屋文德北路xx号产权补偿问题与本案并非同一法律关系，应由相关权利人另行解决。对于占用费的标准，原告主张的租金参考价是房管部门综合同一地段同类房屋的租赁市场情况发布的，较为合理，且经被告申请评估，联信公司评定的租金价格高于原告主张的168元/平方米，证明原告主张的标准符合公平合理、等价有偿原则，本院予以采纳。因此，被告应按照168元/平方米×90.1945平方米=15152.68元/月的标准向原告支付涉案房屋使用费，评估费由被告自行负担。此外，鉴于被告何时将涉案房屋交还尚不确定，双方未来履行情况无法准确预计，故本案仅处理至本判决生效之日止的房屋使用费，之后的相关费用可根据实际情况另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条、第二百四十一条之规定，判决如下：一、被告广州市花木公司在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告广州禾城房地产有限公司支付广州市越秀区文德路仁康里xx号首层商铺自2019年6月27日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按照15152.68元/月的标准计算）；二、驳回原告广州禾城房地产有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元、评估费10000元，由被告广州市花木公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  钟香华人民陪审员  郭正尧二〇二〇年七月一日书 记 员  梁 涛郑君灏