广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11898号原告（反诉被告，下称原告）：广州博尔特假肢矫形器有限公司，住所地广州市白云区均禾街夏花一路****。法定代表人：熊仁义。委托诉讼代理人：王立峰，华商林李黎（前海·广州）联营事务所律师。委托诉讼代理人：崔明镜，华商林李黎（前海·广州）联营事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：李伟兴，男，1970年6月20日出生，汉族，身份住址广州市白云区，委托诉讼代理人：李月芳，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟楠，广东诺臣律师事务所实习人员。原告广州博尔特假肢矫形器有限公司与被告李伟兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州博尔特假肢矫形器有限公司的委托诉讼代理人王立峰，被告李伟兴的委托诉讼代理人李月芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州博尔特假肢矫形器有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向我司赔偿装修费用269460元（按照装修费用乘以尚未到期的租赁期限占整个租赁期限的百分比折算，即278350×0.4+276000×0.585=272800元）；2.被告向我司返还租赁押金25000元，并按照中国人民银行同期贷款利率150%的标准，向我司支付自合同解除之日起至返还押金之日止的延迟返还利息；3.被告向我司返还2019年第二季度的租金、水电费共100502.4元；4.被告向我司补偿搬迁费用19159.5元；5.被告向我司赔偿经营损失834916.7元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月22日，我司与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告将白云区黄石街丛云路大石岗自编A号二楼部分单元（201房）出租给我司作假肢、矫形器组装、装配、康复训练住宿、经营办公用途使用，租金（含管理费）每月22000元，租赁期10年，即至2023年5月21日止，租金以每三年10%递增，免租期两个月，租金按季计算。合同还约定，我司向被告缴纳保证金2万元，被告应在租赁期限届满或解除合同之日退还保证金。2016年7月22日，双方签订第二份租赁合同，约定被告将白云区黄石街丛云路大石岗自编A号二楼剩余部分单元（202房）出租给我司使用，租赁期限从2016年7月22日至2023年5月21日。合同签订后，我司向被告支付押金5000元。合同签订后，双方各自履行合同义务并无争议，直至2019年5月15日，被告电话通知我司该租赁物政府要拆迁，让我司尽快找房子搬离此处。2019年5月17日，黄石街下发《围蔽通知》。事发突然，后经了解其实早在2019年4月4日，白云区人民政府黄石街道就下发了《清拆通知》，将拆除涉案租赁物，然而，被告一直隐瞒上述事实，一直向我司保证涉案租赁场所不属于陈田村改造范围，不会被拆除。因我司经营情况性质特殊，属于专业的康复机构，需要至少提前半年寻找新址再设计装修而延迟搬迁，被告却屡次对租赁物的电路、水路予以切断，并强行关闭电梯，逼迫我司尽快离场，导致我司无法继续正常经营。由于我司主要是帮助截肢残疾人康复的企业，加上时至夏至，被告的行为导致我司无法正常经营，正在康复中的残疾人也无法继续进行康复训练，纷纷和我司提前解除合同，原计划到我司处进行康复的患者也因为断水断电无法继续经营而转选其他家康复机构，造成我司巨大的经济损失。我司认为，被告未按合同约定提供可正常经营的租赁物给我司，且心存侥幸心理认为此处不会拆除，恶意隐瞒涉案租赁物即将被拆除的事实，显然属于违约行为。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告李伟兴的反诉，原告广州博尔特假肢矫形器有限公司辩称，1.因案涉房屋已于2019年6月份断水断电，我司自此后未再使用案涉房屋，故我司无需向被告支付2019年7月1日至8月31日的房屋占用费。2.对于水电费用，如果是我司实际使用产生的，我司愿意承担，但被告应提供证据证实。被告李伟兴辩称，1.涉案租赁合同因政府拆违行为而无法继续履行，我在履行合同中不存在过错。2019年4月，广州市白云区人民政府黄石街道办事处在案涉大楼外墙、大堂电梯口多处张贴清拆通告：由执法部门统一对白云山缓冲区和主干道50米范围内的违法建设进行拆除，要求清拆范围内的商户于2019年5月30日前搬离，逾期将采取强制措施。我和案涉大楼的全部租户均可看到该公告，原告在诉状中所称的我恶意隐瞒案涉大楼将被拆除的陈述并不属实。我看到清拆通知后，立刻向陈田村经济联社、黄石街道办事处了解相关情况。在深刻认识到“拆违”一事情况紧迫后，我即与大楼内租户协商搬迁事宜。同时，我作为案涉大楼的管理人，积极与陈田村经济联社、黄石街道办事处沟通延迟停水停电事宜，为包括原告在内的租户争取更多搬迁时间。原告诉称我采取多次切断水电的方式强迫原告搬迁并不属实。但原告收到清拆通知后，并不重视，还与现场张贴限期拆迁通知的人员发生激烈争吵，我尽心尽力从中调停。为帮助原告顺利搬迁，我还为原告找到了合适的搬迁场所。由此可见，我在履行合同中并无过错。政府部门要求拆迁案涉物业，是我无法控制的，我在本次政府清拆行动中也遭受了重大损失，故原告诉请的装修费、搬迁费用、经营损失不应由我承担。另外，原告未提供经营损失的证据，同时提供的装修证据、搬运费证据也存在重大缺陷，未能形成完整证据链。故请求法院驳回原告的上述诉讼请求。2.我不同意返还原告的租金、水电费、租赁押金等费用。原告实际占用案涉房屋到2019年9月底才完全搬离，租金仅支付至2019年6月30日，原告要求返还2019年4月1日至2019年6月30日的租金，没有事实依据。原告是按季度支付水电费，其于2019年4月19日时支付的水电费实际计算的是2019年1月1日至2019年3月31日的水电费用。4月1日至2019年8月30日的水电费用共计36547.6元，原告分毫未付。由于原告欠付的租金水电费远大于租赁押金，因此，我不同意向原告退回租赁押金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。另外，因被告占用案涉房屋至2019年9月，且欠付2019年4月1日至2019年8月31日的水电费用，故现提出如下反诉请求：1.原告向我支付2019年7月1日至2019年8月31日的房屋占用费55066.7元；2.原告向我支付2019年4月1日至2019年8月31日的水电费用36547.6元；3.本案反诉受理费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月22日，原告（承租人，乙方）与被告（出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在白云区黄石街丛云路大石岗自编A号二楼部分单元（201房）出租给乙方作假肢、矫形器组装、装配、康复训练住宿、经营办公用途使用，建筑面积800平方米；租金按建筑面积计算，租金含管理费，租金每月22000元；租赁期十年，租金以每三年10%递增。由签订合同当天起计免租期2个月；租金按季结算，由甲方在每季的第5日前收缴租金；乙方向甲方交纳保证金2万元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金免息退回乙方等。上述合同签订后，原告向被告支付保证金2万元，并将上述场地用于经营残疾人假肢矫形康复中心。2016年7月22日，原告（承租人，乙方）与被告（出租人，甲方）继续签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在白云区黄石街丛云路大石岗自编A号二楼部分单元（202房）出租给乙方作假肢、矫形器组装、装配、康复训练住宿、经营办公用途，建筑（或使用）面积约150平方米；租金按建筑面积计算，租金含管理费，租金每季度1万元，租赁使用截止日期按2013年5月22日签署的租赁合同日期执行。租金以每三年10%递增。由签订合同当天起免租期1个月；租金按季结算，由乙方在每（季）的第5日前按收缴租金；乙方已向甲方交纳5000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金免息退还乙方等。上述合同签订后，原告向被告支付保证金5000元，并将上述场地与2013年5月22日签订的《广州市房屋租赁合同》约定的场地共同继续用于经营残疾人假肢矫形康复中心。2019年4月，广州市白云区人民政府黄石街道办事处向包括上述涉案场地在内的各商户、住户发出《清拆通知》，主要内容为：按照白云山还绿于民和主干道50米范围内综合整治工作要求，限期内拆除白云山缓冲区和主干道50米范围内无证建筑物。现将清拆工作要求通知如下：一、执法部门统一对白云山缓冲区和主干道50米范围内无证建筑物喷涂清拆标识。二、自本通知发布之日起，请租用陈田村集体物业的商户和住户积极配合拆迁工作，必须在2019年5月30日前搬离，逾期将采取强制措施。三、执法部门将于5月20日围蔽被清拆区域，5月30日起启动清拆。2019年5月、6月期间，广州市白云区人民政府黄石街道办事处陆续向包括上述涉案场地在内的商户、住户发出通知，清拆范围内的场地将限期进行清拆围弊、请个商户、住户于2019年6月30日前搬离等。后原告搬离上述涉案场地。原告向被告支付了至第二季的租金和至第一季度的水电费。诉讼中，原告表示被告向其交付涉案场地时地面铺设了磁砖，地，地面有设置玻璃承租上述两涉案场地后，均拆除了原来的装修，对涉案场地进行了包括重新铺设地板等装修，并提交协议书、费用报销单、收据、银行业务回单、安装空调材料明细和收据，拟证明其装修201房支出的装修费用情况。上述协议书为在广州市白云区黄石街道办事处的调解下，2013年11月15日原告与参与涉案部分场地装修的工人签订，主要内容为：根据装修合同书，广州市博尔特假肢矫形器有限公司委托齐汉村装饰位于丛云路丛云商务楼二楼办公室，共计264155元。到目前为止工程已全部完工，甲方已付给齐汉村工程款共计23万元。齐汉村因意外猝死后，后期工程甲方委托工人按原合同规定继续完工。甲方直接与工人结算，经双方充分协商，达成如下协议：一、因齐汉村已故，甲方现就后期工程款一次性支付4万元整给乙方。乙方按各自完成的工程造价的未收款比例发放。二、甲方在签定协议当天发放以后4万工程款。乙方收到上述款项后，该工程自然结清，甲乙双方互不追究责任等。上述费用报销单、收据、银行业务回单为原告向齐汉村支付工程款的情况。提交发票拟证明其对上述202房装修支出费用的情况。上述发票由一名为广西展特维建筑装修工会曾有限公司于2016年10月16日开具，发票项目为装修材料，数额共计356000元。被告对上述证据的三性均不予确认。另原告提交照片、视频，拟证明涉案场地已于2019年6月29日停电，其已于2019年7月15日搬离涉案场地的事实。上述照片显示原告于2019年7月25日在涉案场地内张贴封条。被告对上述证据表示真实性无法确认。另原告表示目前涉案场地所在的建筑物仍未被拆除，但室内的装修已被全部打掉，改成了饭堂。被告表示其已将涉案场地移交给村委，不清楚场地内的状况。本院认为，涉案201、202号房屋所在建筑物属无证建筑物，双方就涉案201、202号房屋签订的两份《广州市房屋租赁合同》无效。合同无效后，双方因合同取得的财产应相互返还，现原告要求被告退还已向被告支付的租赁保证金共计25000元有据，本院予以支持。原告对合同无效亦存在过错，现原告要求被告支付该25000元的利息缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修费损失的问题。（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，因原告确实对涉案商铺进行了装修，现租赁合同已被认定无效，故原告要求被告赔偿装修损失于法有据。被告抗辩其将涉案场地交付给原告时已有装修，原告在未经其同意的情况自行对涉案场地进行改装，该装修损失应由其自行承担的意见。原告接收使用涉案场地多年，均未对原告重新装修的情况提出异议，应视为被告对原告装修行为的认可，被告以原告的装修行为未经其同意而实施的意见不能成立，本院不予采纳。（二）原告提交协议书、费用报销单、收据、银行业务回单拟证明其对涉案201房装修支出得用的情况。因上述各项证据之间就支付款项的情况能够相互印证，且协议书是在广州市白云区黄石街道办事处的调解下签订，故本院对原告主张对涉案201房装修支付27万元的意见予以采信。对于其他的空调安装材料的支出，因相关证据不足以证明是用于涉案201房装修的支出，且空调属于可拆卸的设施设备，故原告主张该部分属于涉案201房的装修损失的意见本院不予采纳。原告提交发票等证据拟证明对涉案202房的装修支出。由于原告未提交装修合同、转账凭证等证据予以佐证，上述发票不足以证明发票内发生的数额为涉案202房装修的支出，故本院对原告提交的上述发票不予采信。鉴于原告使用涉案场地用于经营残疾人康复中心的特殊性，原告主张对涉案202房进行了装修的事实予以采信。结合涉案202房的面积，对比201房的装修情况，本院酌定原告对涉案202房的装修支出为10万元。（二）鉴于原告已实际使用涉案201房和202房一段时间，故对于原告装修费损失可结合双方约定租赁的期限和原告实际使用涉案商铺的时间等情况进行综合认定。据此本院认定原告的装修残值为178000元。（三）在本案的租赁合同关系中，被告作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，而原告作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，但原被告却在涉案场地属无证建筑物的情况下，共同签订了涉案租赁合同，故对上述租赁合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，对于装修的损失，原被告应各承担50%的责任。综合前述认定，原告要求被告赔偿装修损失89000元有据，本院予以支持。原告要求被告赔偿多出上述数额的装修损失缺乏依据，本院予以驳回。关于原告要求被告返还2019年第二季度租金、水电费的问题。虽双方的租赁关系无效，但原告应当向被告支付占用涉案场地期间的场地占用费和实际产生的水电费用。从原告的现有举证和陈述看，现有证据不足以证明其在2019年第二季度，即2019年6月前已搬离涉案场地，且现有证据无法证明其已向被告支付2019年第二季度的水电费，故原告要求被告返还2019年第二季度的租金、水电费缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告补偿搬迁费用和赔偿经营损失的问题。双方对租赁合同无效均有过错，对因租赁合同无效造成的损失，双方应各自承担。故原告要求被告赔偿搬迁费和赔偿经营损失缺乏依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付2019年7月1日至2019年8月31日期间的房屋占用费和2019年4月1日至2019年8月31日期间的水电费用的问题。（一）从原告提交的证据显示，涉案场地于2019年7月25日已张贴封条，被告未能举证证明，原告自2019年7月25日后有继续使用涉案场地，故被告要求原告支付2019年7月25日至2019年8月31日的房屋占用费缺乏依据，本院不予支持。原告主张其于涉案场地6月底停电后就未再涉案涉案商铺，但从原告陈述涉案场地停电后其自行购买发电机发电的意见可反映，原告在6月份涉案场地停电后是有继续使用涉案场地的，且原告提交的证据也只能反映其于2019年7月25日对涉案场地张贴封贴的事实，故本院认定原告使用涉案场地至2019年7月24日，被告要求原告支付2019年7月1日至2019年7月24日期间的场地占用费有据，本院予以支持。关于场地占用费标准问题，因从原告提交的现有证据看，涉案场地确实于2019年6月29日被剪断电线导致停电，被告作为出租方有提供符合租赁用途的场地给承租方使用的义务，虽涉案场地停电后原告有通过电动机发电的方式使用涉案场地，但被告作为出租人提供的涉案场地因无法通电是存在瑕疵的，故被告向要求原告按合同约定的租金标准支付场地占用费欠理，本院酌情调整为按每月租金的70%计算场地占用费用，即两涉案房屋共计按19273元/月计算。经核算，2019年2019年7月1日至2019年7月24日期间的场地占用费应为15418.4元。（二）本院前述已认定涉案场地自2019年6月29日即因电线被剪断而停电，且被告未能举证证明自2019年7月25日后原告有继续使用涉案场地，故被告要求原告支付自2019年7月起至2019年8月31日期间的水电费缺乏依据，本院不予支持。被告提交的证明水电费数额的证据系其单方制作，且统计时间截至2019年8月31日，故本院不予采信。本院结合原告第一季度发生水电费的情况综合酌定2019年4月1日至2019年6月期间的水电费共计为20000元，故被告要求原告支付2019年4月1日至2019年6月期间的水电费共计20000元本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告李伟兴向原告广州博尔特假肢矫形器有限公司赔偿装修损失89000元；二、本判决生效之日起五日内，被告李伟兴向原告广州博尔特假肢矫形器有限公司退还押金25000元；三、本判决生效之日起五日内，原告广州博尔特假肢矫形器有限公司向被告李伟兴支付2019年7月1日至2019年7月24日期间的场地占用费15418.4元；四、本判决生效之日起五日内，原告广州博尔特假肢矫形器有限公司向被告李伟兴支付2019年4月至2019年6月的水电费共计2万元；五、驳回原告广州博尔特假肢矫形器有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告李伟兴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8035.7元，由原告广州博尔特假肢矫形器有限公司负担6745.7元，被告李伟兴负担1290元；反诉受理费1045.18元，由原告广州博尔特假肢矫形器有限公司负担343元，被告李伟兴负担702.18元。由原告广州博尔特假肢矫形器有限公司负担的反诉受理费和被告李伟兴负担的本诉受理费于本判决生效之日起向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年七月二十二日书记员  陈玉梅