福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初4232号 原告：宁德万达广场有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区天湖东路1号宁德万达广场2幢603，统一社会信用代码91350900565357082E。 法定代表人：曲晓东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄鹏达，福建天衡联合（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡联合（福州）律师事务所执业律师。 被告：詹周翔，男，1985年9月17日出生，汉族，住福建省宁德东侨经济技术开发区。 委托诉讼代理人：郭汉斌，福建怀行律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄杰，福建怀行律师事务所执业律师。 第三人：中国银行股份有限公司宁德先锋广场支行，住所地福建省宁德市蕉城区宁川路28号金国大厦104-105号，统一社会信用代码913509007917716445。 负责人：黄孝峰。该行行长。 委托诉讼代理人：林滨，福建凡圃律师事务所执业律师， 原告宁德万达广场有限公司（以下简称万达公司）与被告詹周翔、第三人中国银行股份有限公司宁德先锋广场支行（以下简称中行先锋支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托诉讼代理人黄鹏达、被告詹周翔的委托诉讼代理人黄杰、第三人中行先锋支行的委托诉讼代理人林滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万达公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方2011年11月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20111100181，含《补充协议》及其相关附件）已于2019年8月13日解除；2、判令被告向原告支付合同解除违约金162040.4元（购房总价款810202元的20％）；3、判令被告向原告偿还因承担连带保证责任而向第三人支付的按揭贷款本息192043.57元（暂计至2019年8月16日），并支付逾期偿还该款项的违约金75129.04元（暂计至2019年8月16日，具体详见附件1违约金计算表）；4、判令被告赔偿原告律师费损失30000元，并按万分之五／日支付违约金（自2019年8月16日起至被告实际清偿之日止）；5、判令被告将宁德市蕉城区天湖东路1号宁德万达广场12幢403单元房产腾空返还给原告，并按照3500元／月标准支付房屋占有使用费261333.3元（自2013年6月28日起至被告实际腾退房屋之日止，暂计至2019年8月16日）；6、判决确认原告将购房合同解除后的应退购房款与被告应承担的诉讼请求2、3、4、5暂计至2019年8月16日的应付款项746809.48元相互抵销的行为有效；7、判令购房合同解除后，原告有权将扣减诉讼请求2、3、4、5后的剩余购房款直接用于清偿被告尚欠全额银行贷款本息427636.2元（暂计至2019年8月12日，具体数额以判决时的数据为准）；8、判令被告配合原告到房地产管理部门办理上述房屋的预告登记及抵押预告登记注销、编号为20111100181的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其相关附件）备案登记撤销手续。在庭审过程中，原告变更第3项诉讼请求为：判令被告向原告偿还因承担连带保证责任而向第三人支付的按揭贷款本息195784.37元（暂计至2020年2月5日，具体以银行数据为准），并支付逾期偿还该款项的违约金91740.81元（暂计至2020年2月5日，具体详见附件1违约金计算表）。事实与理由：2011年11月2日，原、被告双方签订合同编号为20111100181的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其相关附件），约定被告向原告购买位于福建省宁德市蕉城区房产，总价款810202元，被告首付250202元，剩余购房款560000元以办理银行按揭贷款付清。被告应如期履行按揭贷款偿还义务，逾期履行并导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内向原告支付，因原告承担保证责任向按揭银行支付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及原告因此遭受的全部损失（包括但不于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）并自原告实际支付以上款项之日起，按万分之五／日向原告支付违约金。若被告逾期偿还以上款项达30日的，原告有权解除合同并要求被告承担如下主要责任:1、按合同总价的20％支付合同解除违约金；2、在合同解除后10日内配合原告到房地产管理部门办理合同备案及房屋预告登记注销手续；3、若房屋已交付的，则被告应自房屋交付之日起按总购房款的3％月支付房屋占有使用费。合同签订后，原、被告与第三人中行先锋支行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定由被告向中行先锋支行贷款560000元用以购买上述商品房，原告为被告提供阶段性连带责任担保。但合同签订后，被告并未如期履行按揭款项偿还义务，自2015年8月19日起至2019年6月30日期间，共拖欠按揭贷款本息共188303.53元，第三人依约要求原告对此承担保证责任，并从原告账户全额扣款。以上款项扣划后，原告于2019年7月4日致函被告，要求被告向原告清偿因履行担保责任而支付的按揭贷款本息及由此产生的违约金，但被告始终拒绝履行。原告于2019年8月12日委托律师向被告发出解除合同《律师函》，明确解除双方签定的《商品房买卖合同》及《补充协议》相关附件，并要求被告按照合同总价的20％支付违约金，赔偿因此给原告造成的律师费损失及原告承担保证责任所支付的款项及违约金等，并明确以上款项与其已支付购房款相互抵销，同时要求被告配合办理房管手续撤销等手续，但至今被告均拒绝履行。 被告詹周翔辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已超过了解除合同的除斥期间，无法解除。原告在被告2015年8月19日未向第三人支付房屋按揭贷款后，即应行使合同解除权，但直至2019年8月12日才委托律师发函告知，已超过1年的解除权除斥期间。因合同无法解除则无需支付解除合同违约金。二、即使《商品房买卖合同》及《补充协议》满足解除条件，原告所要求的违约金也过高，应予调整降低，部分违约金应不予支持：1、原告诉讼请求第2项房屋总价20%的违约金过高。违约金具有补偿损失性质，原告取回房屋后可再出售，造成的损失并无房屋总价的20%，应予适当降低。2、原告诉讼请求第3项的违约金，性质为逾期履行违约金，而原告诉讼请求第2项的违约金属于不能履行的违约金，实际上已经函盖了第3项逾期履行违约金，第3项的违约金属于重复计算，加重了被告的责任，应予以扣除。3、原告诉讼请求第4项律师费的违约金也应不予支持。律师费本身即为被告不履行合同，原告诉讼产生的损失，其产生是以诉讼为前提的，是劳务报酬性质。劳动报酬自然不存在产生资金占用损失的概念。律师费违约金，过分加重被告的义务，应不予支持。4、原告诉讼请求第5项占用费，不符合物权法的基本原则，应不予支持。自然人对物如果合法享有物权，当然可以合法占有物。双方签订合同，交付房屋，原告收到第三人的购房按揭款后，被告已经取得房屋的所有权。而按原告提出的请求，双方合同系2019年8月13日才解除，在合同解除之前，被告已合法占有自己的房屋。在此期间内被告却要向原告支付房屋占有费，即不合理，也不符合物权法的基本原则，应不予支持。同时占有使用费用也系属于损失赔偿，既然原告已在第2项请求中提出违约金赔偿，该占有费用属于重复提出赔偿，不应支持。5、如合同解除，原告应当返还被告购房款，并且对被告房屋增值部分的损失进行补偿。 第三人中行先锋支行辩称，原告已将被告所欠的按揭贷款本息代垫还清，第三人无异议。 原告万达公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告及第三人进行了质证，对原、被告及第三人无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告及第三人无争议的事实： 2011年11月2日，原、被告双方签订编号为20111100181的《商品房买卖合同》及《补充协议》相关附件，约定被告向原告购买福建省宁德市蕉城区房产，总价款810202元，被告首付250202元，剩余购房款560000元向第三人中行先锋支行申请按揭贷款，签订《个人一手住房贷款合同》，原告提供阶段性连带责任担保。2013年6月28日，原、被告双方办理了交房手续。现该房产因被告的其他债务已被江苏省常州市鼓楼区人民法院查封。 《补充协议》第一条关于“乙方（被告，下同）信息”和送达方式约定：1、乙方确认，本合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等均为准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，则该房屋的地址作为有效送达地址）。本合同有效期内，如乙方的通知地址、电话等发生变更，乙方应在变更后立即书面通知甲方（原告，下同），经甲方正式签收确认后，变更方为有效。如因本合同中乙方通信地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知甲方，造成甲方任何通知未能实际送达乙方，甲方通知应视为已合法有效送达乙方，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失、全部由乙方自行承担，甲方就此不承担任何责任。 第二条第4点约定，乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及甲方因此遭受的全部损失（包括但不于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自原告实际承担上述款项之日起，按万分之五/日向甲方支付违约金。若甲方逾期偿还以上款项达30日，构成本合同项下严重违约，甲方有权选择解除合同。 第十一条第2点约定，如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理:1、按合同总价的20％支付合同解除违约金；2、在合同解除后10日内配合甲方到房地产管理部门办理合同备案及房屋预告登记注销手续；3、若房屋已交付的，则乙方应自房屋交付之日起按总购房款的3％月支付房屋占有使用费。 原、被告及第三人争议的焦点：原告的诉讼请求是否应当予以支持。 围绕上述争议焦点，本院予以调查、分析、认定如下： 1、原告出示的《商品房买卖合同》（合同编号20111100181）及《补充协议》相关附件，被告对其真实性无异议，因此，该合同及附件系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同及附件的约定全面履行自己的义务。 2、原告出示的银行贷款账户交易流水单、客户回单、情况说明、催款《律师函》及邮寄面单、查询记录、解除合同《律师函》及邮寄面单等证据，系原始凭证，证据形式合法，其所记载的内容与原告的陈述相印证，内容真实可信，本院予以采信。该系列证据可以证明被告自2015年8月19日起至2020年4月22日未能及时履行还款义务，导致原告履行担保责任向按揭银行支付款项，虽经原告2019年7月4日发函催告，但仍未向原告清偿。根据《补充协议》第二条第4点约定，构成合同项下严重违约，因此，原告有权选择解除合同。原告于2019年8月12日向被告发出解除合同《律师函》，该函于2019年8月13日到达被告在合同上约定的联系地址，被告虽未接收，但按《补充协议》第一条关于“乙方信息”和送达方式的约定，原告已进行了有效送达。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，现原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号20111100181）及《补充协议》相关附件已于2019年8月13日解除，符合双方合同的约定和法律关于合同解除情形的规定，予以支持。被告关于原告逾期行使解除权，解除权消灭的抗辩意见不予采纳。合同解除后，被告应腾空案涉房产返还给原告，并协助原告办理上述合同备案撤销、房屋预告登记及抵押预告登记注销手续。原告请求判令被告按照3500元/月标准支付房屋占有使用费，应至本案合同解除判决生效后按实际情况另行主张，现不予支持。 3、原告请求判令被告按合同约定支付按购房总价款810202元的20％计算的合同解除违约金162040.4元，被告抗辩认为该违约金的约定过高，请求予以适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合原告所列举的被告实际造成的损失（合同备案撤销、房屋预告登记及预抵押登记注销费用、划拨款的利息等）进行判断，该约定的违约金过分高于被告实际造成的损失。故综合全案原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度及原告的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应支付原告按购房款的15％计算的合同解除违约金为宜。原告出示的补充证据清单，可以证明因面积补差的原因，原告已退还被告的面积补差款1902元并用于替被告缴交相关费用，本案实际总购房款只有808300元。故本案的合同解除违约金应为121245元（808300元×15％）。超过部分，原告请求被告支付，证据不足，不予支持。被告的该项抗辩意见予以采纳。 4、原告出示的贷款账户交易流水单、客户回单、情况说明、个人贷款提前到期通知书，中国银行贷款还款回单，系原始凭证，证据形式合法，其所记载的内容与原告的陈述相印证，内容真实可信，本院予以采信。该系列证据可以证明被告从2015年8月19日起未能及时还款，导致银行宣布个人贷款提前到期，原告因履行担保责任而向按揭银行支付款项共计634576.37元（其中，2015年8月19日至2020年2月5日195784.37元、2020年4月22日438792元），还清了被告欠第三人的全部银行按揭贷款本息。现原告请求判令被告偿还，证据充足，予以支持。因被告未按期偿还银行按揭贷款本息的违约行为而导致原告要求解除合同，被告为此已承担了合同解除而支付违约金的责任，现原告又请求判令被告支付逾期偿还该款的违约金，系对被告同一违约行为的重复评价，根据公平原则，不予支持。被告的该项抗辩意见予以采纳。 5、原告请求判令被告支付律师费损失30000元，有《补充协议》第二条第4点的约定和委托代理合同、律师费发票及支付凭证证明，予以支持。但原告请求判令被告按万分之五/日支付违约金，不予支持。被告的该项抗辩意见予以采纳。 6、原告请求判决确认将购房合同解除后的应退购房款与被告应承担的诉讼请求2、3、4、5暂计至2019年8月16日的应付款项746809.48元相互抵销的行为有效，以及判令购房合同解除后，原告有权将扣减诉讼请求2、3、4、5后的剩余购房款直接用于清偿被告尚欠全额银行贷款本息427636.2元，在被告负有其他债务的情况下，原告主张的上述债务系普通债务，不具有优先其他债务的效力，故原告的该项诉讼请求，不予支持。 综上所述，本院认为：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告宁德万达广场有限公司与被告詹周翔2011年11月2日签订的福建省宁德市蕉城区《商品房买卖合同》（合同编号20111100181）及《补充协议》相关附件，系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告未按约偿还银行按揭贷款本息，导致原告银行存款被划拨634576.37元，还清了被告欠第三人的全部银行按揭贷款本息。在原告发出通知后，被告至今仍未按约履行，其行为已构成违约，应承担违约责任。现原告请求确认上述合同及《补充协议》相关附件于2019年8月13日已经解除，事实和法律依据充足，予以支持。合同解除后，被告应腾空上述房产返还给原告，并协助原告办理上述合同备案撤销、房屋预告登记及抵押预告登记注销手续。原告请求判令被告应偿还原告因履行担保责任而向按揭银行支付的银行按揭贷款本息634576.37元，并支付解除合同违约金121245元、律师费损失30000元，有合同依据和事实根据，证据充足，予以支持。但原告其他部分的请求，证据不足，不予支持。被告詹周翔的部分抗辩意见予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告宁德万达广场有限公司与被告詹周翔2011年11月2日签订的福建省宁德市蕉城区《商品房买卖合同》（合同编号20111100181）及《补充协议》相关附件于2019年8月13日已经解除； 二、被告詹周翔应于本判决生效之日起十日内支付原告宁德万达广场有限公司合同解除违约金121245元，偿还原告因承担连带保证责任而向第三人中国银行股份有限公司宁德先锋广场支行支付的按揭贷款本息634576.37元，并赔偿原告律师费损失30000元； 三、被告詹周翔应于本判决生效之日起十日内腾空上述房产并返还给原告宁德万达广场有限公司； 四、被告詹周翔应于本判决生效之日起十日内协助原告宁德万达广场有限公司办理上述合同及《补充协议》相关附件的备案登记撤销、房屋预告登记及抵押预告登记注销手续； 五、驳回原告宁德万达广场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11902元、公告费260元，由被告詹周翔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交纳按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  石孟发 人民陪审员  钟兰军 人民陪审员  丁希容 二〇二〇年七月九日 书 记 员  王 琦 附注： 一、申请执行期限提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 二、判决依据相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。