贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4404号 原告：韩立书，男，汉族，1978年10月18日出生，住贵州省赫章县。 原告：常燕，女，汉族，1980年2月4日出生，住贵州省赫章县。 二原告共同委托诉讼代理人：周勇（特别授权代理），贵州四立律师事务所律师。 被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙晓婷（一般代理)，贵州本芳律师事务所律师。 原告韩立书、常燕与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行审理。二原告共同委托诉讼代理人周勇，被告长弘房开公司委托诉讼代理人孙晓婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告韩立书、常燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理毕节长弘星苑X幢X单元X层X号房的不动产权证书；2、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计80000元，具体以已付购房款373217元为基数，按日万分之二的标准从2014年7月1日起计算至被告交付办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。事实和理由：2013年7月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买由被告开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积139.26平方米，套内面积126.35平方米，总房款373217元；合同第22条约定出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告已支付完毕所有房款，履行了房款的支付义务。但被告未能按合同约定办理房屋转移登记的有关文书，已经构成违约，理应按照合同约定为原告办理不动产权登记证书，并支付原告按已付购房款373217元为基数，以合同约定日万分之二的标准从2014年7月1日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止的违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特诉来贵院，望判如所诉。 被告长弘房开公司口头辩称：1、根据合同约定，原告的办证期限是从2014年计算，原告2020年才起诉，已超过诉讼时效；2、原告诉请计算违约金的计算标准过高，申请调整为中国人民银行同期同类的贷款利率。 原告韩立书、常燕向本院提交如下证据：二原告身份证、《商品房买卖合同》、购房发票。 被告长弘房开公司向本院提交如下证据：长弘房开公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证。 经组织质证，原、被告对对告所举证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2013年7年21日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（编号：星苑X栋－×××），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，该房号为Ｃ×××；总金额为373217元；转移登记：出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起七日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款373216.8元。现涉案商品房尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告未按合同约定办理房屋转移登记的有关文书，已经构成违约，应按照合同约定为原告办理不动产权登记证书并支付原告违约金。为此，原告以前述诉讼请求诉至本院。 庭审中，二原告申请撤回第一项诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。原告已履行支付了购房款的义务，被告也应按约定向原告交房并协助办证。被告承诺于2014年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，未按约定履行，构成违约，应从约定日期之次日起向原告计付违约金。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张。原告主张的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效，但被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，系持续违约行为，合同约定违约金以日为单位进行计算，则该违约金以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年4月14日）往前回溯三年即2017年4月14日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。但2017年4月14日以后的违约金未超过诉讼时效，故原告诉请的该违约金，从2017年4月14日起计算。对于该违约金的截止时间，按合同约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算截止至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。 对于该违约金的计算标准问题。按原、被告在《商品房买卖合同》中第二十二条：“约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”的约定，该项违约金按原告已付购房款的日万分之二的标准计算。即原告诉请的该违约金，以原告已付购房款373,216.8元为基数，按日万分之二的标准，从2017年4月14日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 另，庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韩立书、常燕支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款373,216.8元为基数，按日万分之二的标准，从2017年4月14日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告韩立书、常燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900元(已减半收取)，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月八日 书记员  张婵婵