江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0115民初5826号原告：田姝彧，女，1998年6月8日生，汉族。委托诉讼代理人：杨梅，江苏联和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李奕旻，江苏联和律师事务所律师。被告：北京顺达行房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区卓秀北街**院**楼**320。法定代表人：谢莉君。委托诉讼代理人：梁景明。被告：北京顺达行房地产经纪有限公司南京分公司，，住所地江苏省南京市江宁开发区双龙大道**负责人：谢莉君。被告：李德志，男，1992年5月11日生，汉族。原告田姝彧与被告北京顺达行房地产经纪有限公司（以下简称顺达行公司）、北京顺达行房地产经纪有限公司南京分公司（以下简称顺达行南京分公司）、李德志租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告田姝彧的委托诉讼代理人李奕旻、被告顺达行公司的委托诉讼代理人梁景明、被告李德志到庭参加诉讼。被告顺达行南京分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田姝彧向本院提出诉讼请求：1.判令解除租赁合同；2、判令三被告退还保证金1400元、预付租金5133元、预付水电费200元，合计6733元；3.判令三被告支付违约金1971元；4.三被告承担诉讼费用。事实和理由：其系在南京上学的大学生，毕业后留在江宁区工作，为了更好的协调上班时间，其在江宁区租房并与被告签订房屋租赁合同一份，约定承租被告代理出租的位于江宁区间的房屋一间，用途为居住，租赁期限为3个月20天，自2020年4月20日起至2020年8月9日止，于2020年4月16日预交房屋租金和保证金共6572元，2020年4月19日预交水电费200元，付款方式为转账。然而，4月19日其在前去验房的时候，发现被窗帘遮挡住的落地窗右侧有一大块玻璃缺失，严重影响了该房屋的使用性与私密性、安全性，于是其立即联系被告要求修复，但是被告再三推脱，拒不履行合同约定的通知修理义务，期间其多次与被告协商解决此事，甚至报警，但被告态度极其恶劣，拒不履行相关义务，构成违约。南京梅雨季节将至，为了维护自身安全与健康，其只得搬出该房屋另租它房。故诉至法院，要求判如所请。被告顺达行公司辩称，其带原告田姝彧看房时，田姝彧已看清楚房屋实际情况，看房时玻璃就是坏的，田姝彧自愿签订的合同，其出租的价格就是没有玻璃的价格，有玻璃的房屋租金为每月1600元。其认为，根据合同约定，不得无故解约，现租赁还未到期，房屋处于空置状态，但还是田姝彧的房屋，不同意田姝彧的诉讼请求。被告李德志辩称，其系被告顺达行公司员工，原告田姝彧通过中介联系顺达行公司，后于2020年4月13日、15日两次看房，4月16日签约，实际支付6572元，因田姝彧用信用卡支付，需要扣费率，故收据开的是6533元，多出的钱为刷卡费。4月20日，田姝彧联系中介说玻璃坏了，也通知其维修，还让其解决车位，其称车位无法办理3个月的，玻璃比较大，需要量尺寸定制。4月22日，田姝彧报警说不住了，双方去派出所调解，田姝彧要求退房租，其称不租没关系，但是田姝彧违约。其告知田姝彧玻璃可以正常修，但田姝彧说玻璃不修，至今玻璃也未修。被告顺达行南京分公司未应诉答辩。本院经审理认定事实如下：2020年4月16日，原告田姝彧与被告顺达行南京分公司签订房屋租赁合同一份，约定顺达行南京分公司将所租赁的广都苑1幢901室房屋中的A间转租给田姝彧，期限自2020年4月20日其至同年8月9日止；租金每月1400元，一次付清；田姝彧交纳1400元保证金，为不损害房屋结构、设施、家具、电器和不拖欠水电、燃气、卫生、电话等使用费用的保证；如田姝彧有特殊情况需要退房，需向顺达行南京分公司支付二个月租金补偿。合同签订后，田姝彧向顺达行公司交纳了保证金、租金6533元（扣除刷卡费）、预付水电费200元。田姝彧拿到房屋钥匙后，发现室内落地窗玻璃缺失一块，要求顺达行南京分公司修复，2020年4月22日，田姝彧为此报警。当日，东山警务站组织双方调解，田姝彧称玻璃至今未修好，要求解除合同并退款。被告李德志参与调解，其称不愿意退款，只愿意维修玻璃。因双方调解未成，田姝彧向本院提起诉讼。2020年4月24日，田姝彧通过微信通知李德志解除合同。另查明，田姝彧至2020年7月16日仍未将租赁房屋的钥匙交还顺达行南京分公司，其称因为怕诉讼中出现问题，故未还钥匙。审理中，田姝彧提交南京上元酒店式公寓租赁登记表两份及相应费用收据，租赁时间分别为2020年3月28日起至同年4月27日止、2020年4月28日起至同年5月27日止，据此证明其一直居住在酒店式公寓中，未使用本案租赁房屋。顺达行公司、李德志质证认为，该证据与本案无关，田姝彧应在签合同前就提出修理玻璃问题。李德志称，因无钥匙，工人无法进入，故未对玻璃进行维修。2020年7月17日，田姝彧将租赁房屋钥匙3把带至本院，要求与被告交接，顺达行公司称需要签署退房证明才可收钥匙，现在无法收钥匙。田姝彧将钥匙交给本院保管。顺达行南京分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。上述事实，有合同、收据、人民调解协议书、照片、微信截图、当事人陈述等证据材料予以证实。本院认为，原告田姝彧与被告顺达行南京分公司之间的租赁合同关系合法有效，受法律保护。顺达行南京分公司提供的房屋落地窗玻璃缺失，对房屋的使用价值构成减损，应承担纠纷的责任。在租赁合同法律关系中，承租人租赁使用房屋，具有一定人身性，田姝彧已通知顺达行南京分公司解除合同，顺达行南京分公司也无权强制田姝彧继续使用房屋，故本院认定合同于2020年4月24日解除。合同虽已解除，但田姝彧在未交还钥匙前，未将房屋返还顺达行南京分公司，应支付占有使用费。案涉房屋落地窗缺少一块玻璃，虽不致房屋不能使用，但致房屋的安全性、保温性和密封性受到不利影响，减少了房屋使用价值，对租金金额应予调整，本院根据受影响的程度酌定租金调整为每月1000元，占有使用费也应参照该标准计算。田姝彧于2020年7月17日向顺达行公司交还钥匙，但顺达行公司以要求签署退房证明为由拒不接受，无合同及法律依据，应承担不利后果，故本院认定田姝彧当日已返还房屋，此后无需再支付占有使用费。综上，田姝彧应支付的租金及占有使用费为2933（1000×2+1000×28/30）元，顺达行南京分公司应退还租金3600元。根据合同约定，保证金为不损害房屋结构、设施、家具、电器和不拖欠水电、燃气、卫生、电话等使用费用的保证，据顺达行公司陈述，房屋空置，田姝彧也举证证实其另行租赁其他房屋，被告亦未提出相应设施损坏及存在水电费，故本院认定保证金1400元及预付水电费200元应予全部退还。田姝彧主张的违约金并无合同约定，本院不予支持。顺达行南京分公司系顺达行公司的分支机构，其无法人资格，故顺达行公司应对顺达行南京分公司的上述债务承担连带清偿责任。被告李德志仅系顺达行公司员工，田姝彧要求其承担责任无法律依据，本院不予支持。顺达行南京分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、原告田姝彧与被告北京顺达行房地产经纪有限公司南京分公司于2020年4月16日签订的房屋租赁合同于2020年4月24日解除。二、被告北京顺达行房地产经纪有限公司南京分公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告田姝彧租金3600元、保证金1400元、预付水电费200元，合计5200元。三、被告北京顺达行房地产经纪有限公司对被告北京顺达行房地产经纪有限公司南京分公司的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告田姝彧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计62元，由原告田姝彧负担12元，由被告北京顺达行房地产经纪有限公司南京分公司、北京顺达行房地产经纪有限公司连带负担50元。本判决为终审判决。审判员 李 青二〇二〇年七月二十日书记员 陈民娣