广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6020号原告：鄢灿，女，1999年11月18日出生，汉族，住湖南省衡阳县******先锋组，公民身份号码：430************96X。委托诉讼代理人：陈涛，广东枫丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李耀威，广东枫丹律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：佛山市南海区**********长华国际商业中心10栋二层196商铺，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林作万，执行董事。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告鄢灿与被告佛山市粤海通房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序于同年4月28日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人陈涛、被告的委托诉讼代理人周宦生、孙泳欣到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金143544.03元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定原告以1952980元向被告购买坐落在佛山市南海区**********长华国际商业中心11幢2902房（以下简称涉讼商品房）。同日，原告与案外人佛山市长华装饰工程有限公司（以下简称长华装饰公司）签订了《委托装修协议》，装修款为209760元，原告向被告购买的仅是毛坯房，并非精装修房。涉讼合同约定涉讼商品房的交付时间为2018年4月30日。被告直至2019年1月1日（延迟了245天）才将房屋（毛坯房）交付给了原告。根据涉讼合同的约定，在原告要求继续履行合同的情况下，被告应按照合同约定向原告支付违约金143544.03元（自2018年5月1日起至2019年1月1日止，共245日），每日按房价1952980元的万分之三计算，为143544.03元）。被告长时间的延迟交楼的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。被告辩称，一、涉讼商品房实际上为精装修房，并非毛坯房，故交楼时间应为精装修房的交楼时间为准，而非以毛坯房的交楼时间为准。双方在签订毛坯房的涉讼商品房时，为了到达实际交易房屋为精装修房的目的，同时又签订了《委托装修协议》，并明确约定了精装修的交付时间。《委托装修协议》实际上就是对涉讼商品房装修方面的补充约定，是涉讼合同关于房屋装修标准方面的补充协议，是涉讼合同的组成文件之一，涉讼合同与《委托装修协议》之间是主合同和补充协议的关系，涉讼合同解除的，《委托装修协议》也会随之解除，故涉讼商品房的交楼时间应该以《委托装修协议》约定的交楼时间为准。《委托装修协议》由被告的关联公司佛山市长华装饰工程有限公司（以下简称长华装饰公司）与原告签订，但是在涉讼商品房的系列案件中可以发现，《委托装修协议》签订的版本实际上是由被告提供的，该协议签订事宜也是由被告统一安排的，无论是装修标准还是装修价格都是由被告事先统一拟定。被告将买卖合同拆解为两个合同和两个价款，是因为以精装修房的实际交易价格申请备案登记已超过当时的限价规定，根本无法完成备案登记，无奈之只能人为地将买卖合同拆分。从双方履行合同的情况看，实际上原告也从不认可涉讼合同所约定的毛坯房的交楼时间，也从未进行过任何关于毛坯房的交楼验收，甚至在被告屡次发出毛坯房交楼通知后，也不予理会，直至被告完成了精装修房收楼通知，原告予以收楼。长华装饰公司为被告的关联公司，长华装饰公司完全是接受被告的委托与被告签订《委托装修协议》，并接受被告委托管理涉讼商品房所在项目的装修工程。二、合同约定的违约金过高，应当予以调整，并以超过造成的损失30%为标准调减，原告实际损失只有银行的贷款利息，即违约金应为银行贷款利率的130%以下。从原告未能按期使用涉讼商品房的角度看，逾期交楼给原告带来的实际损失为租金损失。根据涉讼商品房当地主管部门公布的租金标准，涉讼商品房的租金标准约为20元/月/平方米，据此计算，每月租金约2000元，按合同约定逾期交楼违约金标准却是其正常租金损失的4-5倍，应予以调整。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息打印件各1份，证明双方诉讼主体资格。2.商品房买卖合同（预售）、补充协议原件各1份，证明原告向被告购买了涉讼商品房，合同约定了购房总价、违约责任等内容。3.收据（装修款）原件1份，证明原告与案外人达成了装修协议，并已经向案外人支付了装修款。4.装修交楼通知书、已办理收楼手续证明复印件1份，证明第三方向原告交付装修的日期是2020年1月9日。5.验收时间公示截图1份，证明涉讼商品房在2018年12月12日才完成竣工备案，才符合交付条件。诉讼中，被告举证如下：1.《补充协议》原件1份，证明原告提交的《商品房买卖合同》并非是完整的协议，双方同时还就《商品房买卖合同》签订了《补充协议》，对《商品房买卖合同》的内容补充和修改，约定不一致的，应以《补充协议》为准。2.《认购书》原件1份，证明根据《补充协议》第四条的约定，在双方签订《认购书》前，被告已经向原告出示过《补充协议》，原告对《补充协议》的内容也已充分了解，并承诺按照《补充协议》的内容签订协议。3.《委托装修协议》原件1份，证明涉讼商品房约定的交付时间应当以《委托装修协议》中约定的交付时间为准。4.《精装修工程施工合同》及《情况说明》原件1份，证明《委托装修协议》实际上就是买卖合同的补充协议，是买卖合同的组成部分，约定的交付时间应以《委托装修协议》中的交付时间为准。5.《建设工程竣工验收报告》复印件1份，证明涉案房屋项目工程已经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，并取得《竣工验收报告》，达到约定的交付条件。6.《竣工验收备案表》原件1份，证明涉讼商品房已取得《竣工验收备案表》。7.《测绘报告》原件1份，用以涉讼商品房已取得《测绘报告》。8.邮政快递单原件1份，证明被告通过邮递方式三次通知原告前来办理房屋验收及收楼手续。快递单上也注明所寄文件为《收楼通知书》。9.EMS妥投证明原件1组，证明前述收楼通知均已送达给原告。10.南海区国土城建和水务局《关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》及附件打印件各案1份，证明涉讼商品房在该区域的租金标准约为每月每平方人民币20元，原告主张的违约金远高于该区域同期的租金标准，因此原告主张的违约金远高于原告的实际损失，贵院应予以调整。当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。被告提交的证据10，与本案无关，本院对其关联性不予采纳。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2017年6月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订涉讼合同，约定出卖人将涉讼商品房出售给买受人，成交价1952980元；商品房交付时应当已取得建筑工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：因买卖合同交易的商品房为毛坯房，故买卖合同第十一条第（一）款所载明的交付时间系该商品房的毛坯交房时间。商品房毛坯交付后，买受人自行委托第三方对商品房毛坯房进行装修装饰的，由第三方与买受人另行签订合同，该商品房装修装饰工程的双方权利义务进行约定。同日，原告（甲方、委托人）与佛山市长华装饰工程有限公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉讼商品房进行装修；甲方同意自粤海通公司与甲方签订的涉讼合同约定的商品房交付当日（如被告提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2018年12月31日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；装修工程价款为209760元；如迟延未能按《买卖合同》约定的商品房交付时间与被告办理毛坯收楼手续并将毛坯商品房交付乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。被告委托佛山市长华装饰工程有限公司与广东创雅建筑装饰工程有限公司签订《长华国际商业中心项目住宅11栋精装修工程施工合同》。2018年12月12日，长华国际商业中心（11-12幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月24日，长华国际商业中心11幢（住宅）取得测绘报告书。2018年12月25日，被告向原告邮寄发出《收楼通知书及收楼须知》；2018年12月26日，上述邮件妥投。2019年4月29日，被告向原告邮寄发出《装修交楼通知书》，通知原告于2019年5月1日至同月4日收楼。上述邮件于2019年4月30日妥投并签收。本院认为，原告和被告签订的涉讼合同及补充协议是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。本案的争议焦点为被告逾期交楼违约责任的起算时间，分析如下：首先，涉讼合同虽约定涉讼商品房交付时间为2018年4月30日，但本院认定交付时间应为同年12月31日，理由如下：根据《委托装修协议》的约定，原告同意自涉讼合同约定的交付日期将商品房交付给长华装饰公司进行装修，原告确认其收取涉讼商品房时为带精装修状态，被告确认《委托装修协议》装修价款实际为购房款的一部分，结合当时的房地产市场调控政策及双方当事人的陈述等事实，可以认定原告在购买涉讼商品房时，虽然分别与被告和长华装饰公司签订涉讼合同和《委托装修协议》，但涉讼商品房实为带装修出售，此其一；其二，《委托装修协议》的合同内容上，合同相对方缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料等作具体约定，该《委托装修协议》明显有异于日常的装修合同。综上所述，本案中涉讼合同与《委托装修协议》不宜拆分开来处理，应作为一个整体进行综合考量，原告签订《委托装修协议》变更交楼时间为2018年12月31日，系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，被告逾期交楼的违约责任应自2019年1月1日开始起算。故原告主张被告支付2018年5月1日起后245日的逾期交楼违约金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告鄢灿的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，受理费减半收取计1585.44元（原告已预交），由原告负担，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年七月九日书记员  卢丹伦