四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初879号 原告：魏盛全，男，1970年7月1日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐诗尧，四川蜀霖律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨兴绿，四川蜀霖律师事务所律师。 被告：成都凯泽联行商业管理有限公司，住所地成都市武侯区一环路南二段6号附2号，统一社会信用代码915101073969452291。 法定代表人：刘诚。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘静茹，四川仁卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘倬，四川仁卓律师事务所律师 被告：四川华宜酒店管理有限公司，住所地四川省峨眉山市峨山镇瑜伽路12号，统一社会信用代码91511181MA6BBNFX6K。 法定代表人：袁玉华。 委托诉讼代理人（特别授权）：李建兵，四川亚峰律师事务所律师。 第三人：峨眉山市天韵房地产开发有限公司，住所地四川省峨眉山市绥山镇金顶北路108号，统一社会信用代码915111813094606626。 法定代表人：周伟，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：雷卓，四川三江汇律师事务所律师。 原告魏盛全与被告成都凯泽联行商业管理有限公司（以下简称凯泽联行公司）、四川华宜酒店管理有限公司（以下简称华宜酒店）及第三人峨眉山市天韵房地产开发有限公司（以下简称天韵房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案。因天韵房地产公司与本案有利害关系，本院依职权追加天韵房地产公司为第三人。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏盛全的委托诉讼代理人徐诗尧、杨兴绿，被告凯泽联行公司的委托诉讼代理人刘静茹、刘倬，被告华宜酒店的委托诉讼代理人李建兵及第三人天韵房地产公司的委托诉讼代理人雷卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏盛全向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同向原告返还物业管理费20000元及资金占用利息（以20000元为基数按月利率1%的标准支付自2017年12月30日起至该款项付清止。）2、判令被告1及被告2共同向原告支付2020年2月、2020年3月的租金共计3161.64元及截止2020年3月31日的违约金289.29元，并继续按照合同约定支付违约金直到付清欠付租金为止；被告1及被告2继续按照合同约定履行租赁合同。3、判令被告1和被告2向原告交付2019年2月至2020年1月的租金完税凭证。4、判令两被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告撤回第2项和第3项诉讼请求。事实和理由：原告于2017年12月30日与峨眉山市天韵房地产开发有限公司签订《商品房购买合同》，以236706.67元购买峨眉山市房屋，并签订装饰装修协议约定装修费用为79458元。同日原告与被告凯泽联行公司签订《酒店房屋委托管理经营租赁合同》，约定被告凯泽联行公司按照购房合同加装修合同总计金额的年回报率6%按月向原告支付租金，同时约定了涨幅。租金按月支付，在每月15日之前支付当月租金，逾期按照每日3‰向原告支付违约金。合同还明确约定了物业管理费应由承租方负担，出租方承担租赁税费。合同签订后，原告在一天内支付了房款及装修款共316164.67元以及物业管理费20000元。2020年3月18日，被告华宜酒店作为实际承租方通过微信向原告发布告知函，告知解除与被告1的租赁合同，被告1将与原告无任何债权债务关系，同时要求与被告2签订新的租赁合同，且不支付2020年2月及3月的租金。原告认为，原告与被告1签订的租赁合同，是双方真实意思表示，应受法律保护，被告2无权单方面要求不支付租金。另根据合同约定，物业管理费应由被告承担。原告与被告1签订租赁合同，在未解除合同的情况下，一直由被告2支付租金，作为关联公司，支付租金的义务以及返还物业管理费的义务应由两被告共同承担。两被告应向原告返还物业管理费20000元，同时截止3月31日还应支付原告资金占用利息5480元，2020年2月及3月的租金3161.64元，迟延支付租金的违约金289.29元，暂共计28930.93元，同时两被告还应向原告交付代扣租金的完税凭证。在合同未解除的情况下，被告应继续严格按照合同约定履行合同。鉴此，原告多次找被告协商，被告均不给予明确答复，原告为维护自身的合法权益，依据我国相关法律规定特具状贵院，望判如所请。 被告凯泽联行公司第一次开庭时辩称，收取原告的两万元是基于原告与开发商签订《万象中心订购协议》中约定的以2万元抵5万元的优惠购房费用，基于商品房买卖合同关系发生的一个费用，原告应该依据商品房买卖合同关系主张该笔费用，该笔费用原告知情并签字，有事实依据，原告作为完全民事行为能力人，清楚该笔费用款项的用途，也享受了该笔款项带来的权益。第二次开庭时辩称，收取两万元除了是因为原告参加了“交两万抵五万”优惠活动外，还因为是提前收取了原告的物业服务费，物业服务费本来是原告承担，但因为原告交了物业管家费，所以合同上就约定由我们承担。 被告华宜酒店辩称：华宜酒店未收取过原告两万元，不应承担连带责任。 第三人天韵房地产公司陈述，天韵房地产公司与原告签订的《订购协议》约定双方的权利义务仅限于商品房买卖的范围，我们公司没有交两万抵五万的优惠政策，公司是将房屋销售委托给其他公司代理销售没有直接委托过被告凯泽联行公司销售房屋，当然有没有转委托我们就不清楚了。但被告凯泽联行公司与原告是有委托租赁关系的，我们认为凯泽联行公司收取原告款项的时候载明的就是收取2万元物业管家费，那么这个款项的性质就是物业管家费，不存在交两万抵五万的团购优惠政策，且本案原告与我们签订的《订购协议》上并没有载明存在交两万抵五万元的优惠政策。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认定事实如下：2017年12月30日，原告与第三人天韵房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买第三人天韵房地产公司开发的万象中心1栋1-10-3号商品房，房屋总价为248542元。同日，原告还与案外人四川蜗牛巴巴健康管理有限公司签订《装饰装修协议》，约定由原告委托该公司为案涉房屋进行装修装饰，装修价款为79458元。原告还与被告成都凯泽联行公司签订《酒店房屋委托管理经营租赁合同》，约定由原告将案涉房屋委托给被告成都凯泽联行公司用于酒店服务式经营管理，其中约定物业管理费由被告成都凯泽联行公司承担。 当日签订上述三份协议后，原告向第三人天韵房地产公司支付全额支付房款248542元，向案外人四川蜗牛巴巴健康管理有限公司支付装修款79458元，向被告凯泽联行公司的账户转款两万元，随即被告凯泽联行公司向原告出具收据，收款事项载明物业管家费。 2018年1月18日，原告与第三人天韵房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》在峨眉山市买卖合同的备案登记，载明合同房价为248542元。 关于原告为何向被告凯泽联行公司支付两万元的款项以及被告凯泽联行公司为何收取原告两万元款项的原因，双方陈述如下：原告于2017年12月30日购房当日，在工作人员的要求指引下在不同的pos上刷卡并签订了多份合同，一时没有留意所缴纳的是什么款项，后来回到家后发现向凯泽联行公司缴纳了20000元的物业管家费，当时没有提出异议是因为我们以为房屋的物业费要由我们承担，结果2020年被告凯泽联行公司向我提出解除《酒店房屋委托管理经营租赁合同》，我就仔细阅读了《酒店房屋委托管理经营租赁合同》，发现该合同约定物业费是由被告凯泽联行公司承担，那么被告凯泽联行公司就没有收取物业费的理由。被告凯泽联行公司认为收取原告两万元有两点理由，首先是当时原告参加了交两万元抵扣五万元的团购活动，被告凯泽联行公司的经营范围包括了房产经纪，我们收取的是交两万元抵扣五万元的团购费，同时，我们认为收取两万元也是收取物业管家费，正因为收取了原告的物业管家费，所以才在合同上约定物业费由我们承担。 被告凯泽联行公司为证明与原告约定参与交两万元抵扣五万元的团购活动，提供了原告与第三人峨眉山天韵房地产开发有限公司签订的《万象中心定购协议》拟证明该事实，《万象中心定购协议》上载明，“商品房的原总价为333445元，优惠内容处划线未填写，优惠后房款为248542元，合计房屋总价为328000元。”该份协议未载明有交两万抵五万的事项。 另查明，被告华宜酒店于2018年7月2日成立，成立时被告凯泽联行公司为其唯一股东，即被告华宜酒店成立之初为被告凯泽联行公司的全资子公司。2019年1月23日，被告凯泽联行公司与案外人四川蜗牛旅居酒店管理有限公司签订《股权转让合同》，约定被告凯泽联行公司将其所拥有的华宜酒店100%的股权转让给案外人四川蜗牛旅居酒店管理有限公司。2019年5月5日，被告华宜酒店的唯一股东由被告凯泽联行公司变更为四川蜗牛旅居酒店管理有限公司。2019年11月22日，被告华宜酒店的股东从四川蜗牛旅居酒店管理有限公司变更为袁琳、袁玉华。 本院归纳争议焦点并逐一分析如下： 一、被告凯泽联行公司收取原告两万元费用的性质是什么？ 本院认为，收款方收取费用的性质如果有书面约定的应以书面约定为准，被告凯泽联行公司收取原告两万元费用时向原告出具了物业管家费的收据，且被告凯泽联行公司在庭审中亦认可收取两万元的理由之一为物业管家费，故本院认定被告凯泽联行公司收取原告两万元费用的性质是物业管家费。针对被告凯泽联行公司认为两万元费用还是团购费用的抗辩意见，首先，被告凯泽联行公司提交的原告与第三人签订的《订购协议》上并未载明有交两万抵五万的事项；其次，被告凯泽联行公司并未提交有效证据证明本公司受开发商委托销售案涉房屋，故本院对被告凯泽联行公司的抗辩意见不予采信。 二、被告凯泽联行公司是否有权收取物业管家费。 本院认为，被告凯泽联行公司是否有权向原告收取物业管家费的关键点在于原告与被告凯泽联行公司在建立酒店房屋委托管理经营租赁关系时是如何对物业费进行约定的，原告与被告凯泽联行公司签订的《酒店房屋委托管理经营租赁合同》明确约定物业管理费（包含的具体费用以各地住宅小区物业管理服务收费办法为准）由被告凯泽联行公司承担，因而原告并不是物业管理费的承担者，被告凯泽联行公司无权收取原告的物业管家费，应当予以退还。 三、被告华宜酒店与被告凯泽联行公司是否存在公司人格混同情形，因而应对被告凯泽联行公司的债务承担连带责任。 本院认为，《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”也就是说，公司人格独立是其作出法人独立承担责任的前提。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”参照该条的规定，若公司与公司之间虽登记为彼此独立的企业法人，但实际上相互之间界限模糊、人格混同（人员、业务、财务等），导致各自财产无法区分，丧失独立人格，构成人格混同。本案中，被告华宜酒店成立之初虽为被告凯泽联行公司的全资子公司，但后期被告华宜酒店的股东已进行了变更，现无证据证明被告凯泽联行公司与被告华宜酒店为关联公司，且原告亦未提交任何证据证明被告凯泽联行公司与被告华宜酒店存在工作人员、业务和财务等相关方面的混同，故对原告要求被告华宜酒店承担连带责任的诉讼请求不予支持。 综上，被告凯泽联行公司应退还原告两万元的物业管家费，由于被告凯泽联行公司无权收取占有原告的款项，客观上造成了原告的资金占用损失，故对原告要求的资金占用利息诉求予以支持，资金占用利息自2017年12月30日起以20000元为基数按中国人民银行同期贷款利率（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至付清款项为止。 据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都凯泽联行商业管理有限公司在本判决生效之日起七日内退还原告魏盛全20000元及资金占用利息，资金占用利息自2017年12月30日起以20000元为基数按中国人民银行同期贷款利率（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至付清款项为止； 二、驳回原告魏盛全的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费193元，由被告成都凯泽联行商业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 王 璐 二〇二〇年七月十五日 书记员 方莉红 附本案适用的法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。