上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0115民初32477号 原告(反诉被告)：深圳红宜实业有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道龙珠社区京南路**翡翠星光园**B2203。 法定代表人：曾健健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘红丹，上海君澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺丽丽，上海君澜律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海富都物业管理有限公司，住所，住所地中国(上海)自由贸易试验区东方路****楼**div> 法定代表人：毕海琳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐思捷，该公司员工。 委托诉讼代理人：李宏强，该公司员工。 原告深圳红宜实业有限公司(以下简称深圳红宜公司)诉被告上海富都物业管理有限公司(以下简称富都物业公司)服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告富都物业公司提起反诉，本院依法受理后合并审理，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告暨反诉被告深圳红宜公司的委托诉讼代理人刘红丹、贺丽丽以及被告暨反诉原告富都物业公司的委托诉讼代理人徐思捷、李宏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳红宜公司向本院提出本诉请求：1、判令解除原、被告之间的《富都广场》(以下简称涉案合同)；2、请求被告富都物业公司返还原告深圳红宜公司装修保证金人民币(以下币种同)7,172.5元，并支付自2019年12月28日起按企业间拆借利率支付利息至实际清偿日；3、本案诉讼费用由被告富都物业公司承担。事实和理由：2019年10月8日，双方签订涉案合同，同时缴纳装修押金等24,873.9元。原告深圳红宜公司装修经被告富都物业公司验收合格，自2019年11月28日正式营业。根据合同约定装修第4条，被告富都物业公司应在1个月内无息退还，故最晚应该于2019年12月28日内支付给原告深圳红宜公司，目前并未收到该笔款项。由于疫情发生，2020年1月22日原告深圳红宜公司停止营业，至今无法营业。2020年2月2日、3月9日、3月12日发函给被告富都物业公司要求减免物业费，被告富都物业公司一直未理会。新冠肺炎疫情是不可抗力，根据公平原则，原告深圳红宜公司没有任何收入，却要支付全额的物业管理费，有失公平。因不可抗力因素，原告深圳红宜公司无法继续按租赁合同标准继续履行合同，经协商无法达成一致。解除合同原告深圳红宜公司损失20多万，继续履行合同将扩大损失，故诉至法院。 被告富都物业公司就本诉部分辩称：1、关于解除合同，不存在原告提出的不可抗力理由，不属于解除情况，不同意解除合同；2、同意退还装修保证金7,172.5元，但是要求在反诉金额中抵扣；3、同意支付原告深圳红宜公司主张的装修保证金利息。 反诉原告富都物业公司(以下简称富都物业公司)向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告深圳红宜公司(以下简称深圳红宜公司)向富都物业公司支付拖欠的2020年2月至2020年3月物业管理费15,779.5元；2、判令深圳红宜公司向富都物业公司支付拖欠的2020年1月和3月的能耗费312.06元；3、判令深圳红宜公司向富都物业公司支付按合同规定的上述拖欠费用截止至2020年5月31日的滞纳金4,705.2元；4、本案诉讼费由深圳红宜公司负担。事实和理由：富都物业公司受上海市浦东新区东方路XXX号(以下简称富都广场)业主上海富都世界发展有限公司(以下简称富都世界公司)委托，担任富都广场的物业管理公司实施全面的物业管理。深圳红宜公司于2019年10月与富都世界公司签订租赁合同入驻富都广场开展经营活动，同期也与富都物业公司签订了物业管理合同，截至2020年5月31日，深圳红宜公司一直正常履行该物业管理合同，即使疫情期间富都物业公司也未曾停止过维护富都广场物业的正常运作，切实履行了合同约定。然而，深圳红宜公司自2020年1月起至3月31日与富都世界公司协商解除租赁合同为止，一直拖欠物业管理费及能耗费共计16,091.56元，同时根据《物业管理合同》，富都物业公司有权向深圳红宜公司收取逾期缴纳物业管理费的滞纳金，即每逾期一天3‰，截至5月31日滞纳金总额已达4,705.20元。综上所述，深圳红宜公司的拖欠行为严重侵犯的富都物业公司合法权益，属于严重违约，故提起反诉。 深圳红宜公司对于反诉请求辩称：一、2020年2月至3月，上海市启动新冠肺炎疫情应急响应，故属于不可抗力，根据合同、民法总则第180条和国务院规定，富都物业公司应当免除物业管理费；2020年1月22日至3月31日深圳红宜公司开始没有营业，租金交至2月1日，且该期间不可能营业，因为3月24日上海启动新冠肺炎一级响应；富都物业公司的主要商户是课外辅导的机构，故业态没有人流量，到5、6月份才允许营业。二、1月份深圳红宜公司已交齐费用，1月22日之前的电费是227.84元；3月没有实际营业，能耗费没有事实依据；三、由于往前两项反诉请求没有依据，且因不可抗力，故深圳红宜公司不应承担违约责任，且认为合同约定的滞纳金计算标准过高应调低。综上，不同意富都物业公司的反诉请求。 深圳红宜公司就其本诉和反诉部分的主张向本院提交如下证据：1、涉案合同，证明双方当事人于2019年10月8日建立物业管理合同关系；2、《富都广场新进商铺收费一览表》、支付凭证等，证明2019年10月8日深圳红宜公司支付装修保证金；3、2020年2月2日至3月24日来往函件，证明深圳红宜公司要求减少租金、物业管理费，双方无法协商一致；故按约解除涉案合同，富都物业公司没有回函，业主富都世界公司有回函；4、大众点评订单，证明深圳红宜公司经营针对2-5岁儿童的游乐场，因商场没有任何流量，接不上订单，不可能实际履行合同；5、3月29日通知函，证明深圳红宜公司解除租赁合同，交付租赁场地；6、2020年3月31日交接单，证明富都物业公司参与涉案店铺交付验收，实际上其已实施解除行为，需法院予以确认；7、2019年9月至2019年11月的发票，证明深圳红宜公司为经营租赁涉案店铺，投入产品系定制，不能重复使用须拆除，仅发票显示损失有16万元，总损失有20余万元，其出于无奈解除合同。 富都物业公司对上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，且该合同中约定了富都物业公司有权收取日千分之三标准的滞纳金；对证据2无异议；对证据3，直到3月份才收到寄给沈主管的函，没有收到寄给李晋昭的函件；其他函件收到，对解除函内容有异议，根据函件内容，提出减免租金的要求，而富都物业公司作为物业管理方，没有权利处理租金问题；其他函件是向富都世界公司提出的，与其无关；对证据4，深圳红宜公司当时没有开业，没有订单是正常的，且有无订单是其自身商业行为，与履行物业合同无关，无法证明其证明目的；对证据5，2020年3月29日深圳红宜公司单方提出解除，不能对抗富都物业公司提出的支付2月和3月物业管理费的请求；认可证据6退租交接单的真实性，不能证明深圳红宜公司支付拖欠的物业管理费，仅能证明就涉案店铺进行交接；对证据7，发票仅代表其投入的成本，是其自身商业行为，不能证明存在不可抗力。 富都物业公司为证明其本诉和反诉部分的主张向本院提交如下证据：1、富都广场工程及客服部2019年12月16日至2020年4月15日考勤表、富都广场保安以及保洁1-3月考勤表、富都广场疫情期间工作照片，以上证明富都物业公司在2020年1月至3月未停止物业管理工作，保障富都广场内财产的安全；2、蓝精灵1-3月欠费明细，证明深圳红宜公司欠费明细、滞纳金计算方式。 深圳红宜公司就上述证据发表如下质证意见：不认可证据1的真实性不认可，没有盖章且系富都物业公司自行制作，1月25日至3月24日疫情期间都在家办公系众所周知的事实；无法确认照片时间；对证据2，富都物业公司自行制作，虽然标准、数额与合同一致，但3月无法营业，并非深圳红宜公司经营不善导致；3月份没有办公不可能产生电费；因不可抗力不应支付滞纳金。 本院经审理查明：2019年10月8日，富都物业公司作为甲方与深圳红宜公司作为乙方签订涉案合同，约定甲方对富都广场实施物业管理，对管理范围的场地、设备、设施、环境卫生、治安消防、经营秩序等事务全权实施管理，维护富都广场的正常运行。甲方有权依法向乙方收取物业管理费以及统一按户收取相关公共能源使用费包括但不限于水费、电费等相关费用。乙方不按规定交纳物业管理费和相关费用，甲方有权向乙方收取每逾期一天3‰的滞纳金……二、各项费用标准及交纳办法：(一)装修保证金乙方如需要对店铺进行装修，必须按《富都广场租户装修守则》之规定，并缴纳装修保证金，装修需经甲方验收合格后方可申请无息退还装修保证金。(二)物业管理费依据甲乙双方的约定，以单价为伍拾伍元／平方米／月，按乙方承租使用的建筑面积l43.45㎡计算，总计为7,889.元／月，每月10日之前乙方应主动在物业管理中心缴纳相关费用。(三)自用水费、电费按乙方自用表计的抄见数由甲方统一收取并缴纳，实行月计交缴，在每个公历月的15日之前向甲方结算当月应当支付的实际水费和电费。水费按5.00元／立方米计费，电费按1.28元/KWH计费……第五条“装修”约定：……2、乙方装修期拟从2019年10月5日至2019年12月31日止，在此装修期间，乙方需向甲方支付此期间的装修管理费合计为RMB3,586.3元(一次性收取)；装修保证金合计为RMB7,172.5元，以及产生的水电能源费及其它相关费用。 2019年10月9日，深圳红宜公司向富都物业公司支付7,172.5元装修押金。 2020年2月2日和3月9日，深圳红宜公司及其委托诉讼代理人向富都物业公司和富都世界公司分别发送《富都广场商户要求租金和物业费免除的申请书》和《关于未收到租金减免的回复询问函及逾期不回复，协商减低租金标准不成，租赁合同解除函》，第一份申请书要求基于新冠肺炎疫情原因减免2020年1月23日至2月29日的租金和物业管理费，第二份解除函要求协商减免租金、物业费或协商不成解除租赁合同。2020年3月29日，深圳红宜公司及其委托诉讼代理人向富都物业公司和富都世界公司分别发送《关于解除租赁合同和物业管理合同及交付商铺通知函》，要求解除合同并要求在2020年3月31日将涉案店铺清场并交付给对方。根据前述申请书的邮寄凭证显示该申请书于2020年2月4日送达至富都广场沈主管和李晋昭；对此，富都物业公司称其在3月份收到寄送给沈国华主管的申请书，其他函件也收到，不仅对解除函内容有异议且认为与其无关。2020年3月27日，案外人富都世界公司向深圳红宜公司发送《回函》，回复其已减免两个月租金且要求继续履行租赁合同，并认为深圳红宜公司单方提出解除租赁合同构成违约。 另查明，本案庭审中，双方当事人确认在2020年3月31日双方办理了涉案店铺的退租交接手续。富都物业公司庭审陈述并提供证据材料欲证明富都广场未停止营业，且因疫情防控需要富都物业公司了加强保安巡查测温和保洁消毒工作；对此，深圳红宜公司认为即便开业，人流量小也无法营业。富都物业公司还庭审陈述深圳红宜公司经营游乐场，没有明确规定不许营业，但教育培训机构是不允许经营的；而深圳红宜公司认为其系针对学龄前儿童的游乐场，有特殊性，不建议复工。 以上事实，由深圳红宜公司提供的涉案合同、《富都广场新进商铺收费一览表》、支付凭证、来往函件及快递凭证、发票和富都物业公司提供的考勤表及照片以及双方当事人庭审陈述在案佐证。经审查，本院确认上述证据的真实性和证明效力。 本院认为：双方当事人签订的涉案合同系双方真实意思表示，故涉案合同合法有效，双方均应恪守，全面履行自己的合同义务。且当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，都应提供证据加以证明。本案中，对涉案合同的解除问题，虽然富都物业公司对深圳红宜公司以不可抗力为由单方解除涉案合同持有异议，但是双方当事人仍于2020年3月31日办理退租交接手续，故对双方已于3月31日终止履行涉案合同的权利义务，仅是对于解除的原因及后果存在争议；因此，深圳红宜公司主张解除涉案合同，并无不当，本院予以确认。首先，本案是否因新冠肺炎疫情适用不可抗力而免除支付物业管理费等费用之合同义务。对此，根据已经查明的在案事实，2020年2月至3月，深圳红宜公司与案外人富都世界公司签订的租赁合同仍在履行，故作为商铺承租人的深圳红宜公司理应就其接受物业服务依约支付物业管理费；且涉案合同约定及富都物业公司提供的证据材料显示，富都物业公司已提供物业管理服务、维护富都广场的正常运行之事实存在高度盖然性，因此，富都物业公司主张物业管理费，并无不当，本院予以支持。再者，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，现深圳红宜公司确认2020年1月的能耗费227.84元以及富都物业公司同意退还装修保证金7,172.5元并支付相应利息，于法不悖，本院予以认同。最后，关于富都物业公司主张的3月份电费以及前述费用的滞纳金。对此，由于富都物业公司对其主张的3月份电费仅提供了自行制作的表格予以佐证，而深圳红宜公司认为其未经营故不认可3月份电费，故富都物业公司现无充分证据证明其该项主张，应承担举证不利的法律后果，其主张3月份的电费，缺乏事实依据，本院不予确认。至于滞纳金，如前所述，深圳红宜公司应向富都物业公司支付2020年2月和3月物业管理费和1月的电费，而涉案合同约定了支付每期物业管理费和电费的时间以及逾期支付的违约责任，深圳红宜公司主张滞纳金计算标准过高要求调低，但其并未提供任何证据证明实际损失高于滞纳金之事实；然本院遵循诚实信用原则并兼顾涉案合同实际履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，综合酌定深圳红宜公司应向富都物业公司支付滞纳金1,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除双方于2019年10月8日签订的《富都广场》； 二、被告(反诉原告)上海富都物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)深圳红宜实业有限公司返还装修保证金人民币7,172.5元； 三、被告(反诉原告)上海富都物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)深圳红宜实业有限公司支付以人民币7,172.5元为基数，自2019年12月28日起计算至实际支付之日止的逾期付款利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付； 四、原告(反诉被告)深圳红宜实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海富都物业管理有限公司支付2020年2月至2020年3月物业管理费人民币15,779.5元； 五、原告(反诉被告)深圳红宜实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海富都物业管理有限公司支付2020年1月电费人民币227.84元； 六、原告(反诉被告)深圳红宜实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海富都物业管理有限公司支付滞纳金人民币1,000元； 七、驳回被告(反诉原告)上海富都物业管理有限公司的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告(反诉原告)上海富都物业管理有限公司负担；案件反诉受理费减半收取计人民币80元，由原告(反诉被告)深圳红宜实业有限公司负担人民币72.7元，由被告(反诉原告)上海富都物业管理有限公司负担人民币7.3元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 曹闻佳 二〇二〇年七月二十日 法官助理 杜澄杰 书 记 员 杜澄杰 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条…… 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。