贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6110号 原告：周秀兰，女，1979年4月21日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：罗彦辉，男，1979年1月6日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：杨颖（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付立冬（一般授权），贵州锐驰律师事务所实习律师。 被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人:沈先迪（特别授权），贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 原告周秀兰、罗彦辉与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周秀兰、罗彦辉的委托诉讼代理人杨颖、付立冬，被告长弘房开公司的委托诉讼代理人沈先迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周秀兰、罗彦辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司为原告办理七星关区开行路“长弘星苑”第x幢x单元x层x号商品房转移登记的有关文书(现为不动产权证书)；二、请求人民法院依法判令被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书(现为不动产权证书)的违约金，违约金以购房款367,313.00元日万分之二从2017年4月28日计算至实际交付商品房转移登记的有关文书(现为不动产杈证书)之日止，违约金暂计20,000.00元;三、判决本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回了第一项诉讼请求。 事实及理由：原告与被告于2011年6月1日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市房屋，合同约定房屋总价款为367313.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限交接手续、房屋登记等作了明确约定。其中合同约定被告应当在2013年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列顺序处理：由双方协商。合同签订后原告按合同约定将首期房款117313.00元支付给被告，并如约将贷款人民币250000.00支付到被告账户，原告履行完毕买受人应尽的付款义务。根据合同约定被告应当于2013年12月31日交付商品房后190日内（2014年7月10日前）将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，也未通知原告履行任何配合义务，为此原告多次要求被告要求办理房产证（现为不动产权证书），并要求被告参照其他业主与被告约定按总房款万分之二的违约金计算方式计算承担逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金，被告总是以种种理由推脱敷衍，被告的行为已经构成违约,应当根据《商品房买卖合同》约定的违约责任承担赔偿责任。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请为谢！ 被告长弘房开公司辩称,1.约定万分之二的违约金过高，请求人民法院予以调整；2.部分的诉讼时效已过，不应予支持。 本院经审理查明：2011年6年1日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市；房屋建筑面积148.11平方米，商品房总价款为367313.00元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方协商。附件四合同补充协议约定：甲方为乙方代办产权证、土地证，办证所需相关费用由乙方承担并同时提供相关证件。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。 合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2013年12月31日，被告将涉案商品房交付给原告使用。因被告未能在其交房后190日内，即2014年7月10日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故原告以上述诉请诉来本院。 另查明，被告至庭审时仍不具备将办理涉案商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的条件。 上述事实有原、被告的陈述，原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》、商品房预售合同备案登记表、贷款用款凭证，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。上述证据已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于涉案房屋交付之日起190日内即2014年7月10日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中未约定出卖人逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的计算标准，而至今被告尚不能将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额367,313.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额367,313.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算； 关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于涉案房屋交付之日起190日内即2014年7月10日前履行将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在该期限内履行，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原则上应从2014年7月10日起计算违约责任，由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年4月30日）往前倒推三年即2017年4月30日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2017年4月30日起计算;因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳；其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。故，本案违约金应以原告已付购房款367,313.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍标准从2017年4月30日起计算至2019年8月19日，2020年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算。 庭审中，原告申请撤回诉请的第1项，系对自己权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周秀兰、罗彦辉逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以367,313.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍标准从2017年4月30日起计算至2019年8月19日，2020年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.3倍计算。）； 二、驳回原告周秀兰、罗彦辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币150.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年七月五日 书记员  李治樱