上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初6905号原告(反诉被告)：卢永飞，男，1972年2月21日生，满族，住上海市卢湾区南昌路XXX号。被告(反诉原告)：盛叶杰，男，1979年2月25日生，汉族，住上海市卢湾区淮海中路XXX弄XXX号。原告(反诉被告)卢永飞与被告(反诉原告)盛叶杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢永飞、被告盛叶杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢永飞向本院提出诉讼请求：1、归还租房押金7,200元及逾期违约金(该违约金以7,200元为基数，每逾期一日按照日租金70%的标准，自2018年7月26日计算至实际返还之日止)；2、开具两年所支付房租的发票。后经法院释明，卢永飞在审理中撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2016年7月27日，卢永飞承租盛叶杰位于上海市嘉定区安亭镇安谐路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，租期至2018年7月26日，并向盛叶杰支付押金7,200元。到期后，卢永飞于2018年7月25日将系争房屋返还盛叶杰，但盛叶杰以房屋内所埋水管有渗水及房屋墙面有钉孔为由拒绝归还押金，水管渗水为该小区普遍的质量问题，与居住使用无关，且在入住前墙面已有钉孔，并非卢永飞使用所致，故诉至法院。盛叶杰辩称，不同意退还押金及支付违约金，系争房屋是新装修后出租给卢永飞，但卢永飞租赁过程中对该房屋造成了墙面、防盗门、家具的损害，但其拒绝维修和赔偿，盛叶杰只得自行维修墙面并更换部分家具，为此盛叶杰支付了相应的维修人工费、材料费、涂料费并重新购买了家具；且根据合同约定，押金除扣除相应费用外剩余部分无息返还，未约定违约金。卢永飞的不当使用给盛叶杰造成了相应损失，且卢永飞在租赁过程中屡次拖欠租金，水电费亦未结清。为此，盛叶杰向本院提出反诉诉讼请求：1、判令卢永飞赔偿房屋维修人工费1,500元、涂料费1,518元；2、判令卢永飞赔偿电费94元及水费20.7元及滞纳金和利息；3、判令卢永飞赔偿水池脚丢失及损坏维修费100元；4、判令卢永飞赔偿2张门禁卡补办费用100元；5、判令卢永飞赔偿因未归还钥匙产生的换锁费150元；6、判令卢永飞赔偿房租滞纳金3,444元及利息(该滞纳金按每逾期一日为日租金70%即84元/天的标准，自2016年7月27日计算至2018年7月26日，共41天，合计3,444元)；7、判令卢永飞赔偿防盗门破损更换费用3,000元；8、判令卢永飞负担开具发票所含税费；9、判令卢永飞要求赔偿家具损失费用1,300元(包括2个衣柜*500=1,000元，4把椅子*50=200元，冰箱冷冻层抽屉破损100元)。审理中，盛叶杰撤回第2项要求滞纳金和利息的诉讼请求，仅要求卢永飞赔偿电费94元及水费20.7元，另撤回第6项诉讼请求中主张利息的诉请，仅主张滞纳金。针对盛叶杰的反诉诉请，卢永飞辩称，不同意全部反诉诉请，不同意赔偿各项损失，墙壁发霉是房屋质量问题，和居住使用无关，其曾通过微信通知盛叶杰维修，但盛叶杰未维修；水、电费是8月份的，系搬离后产生，不应由其承担；2018年7月26日交房当日，因双方协商未果盛叶杰遂报警，在警察协调下其已当面交房，将钥匙、门禁卡、煤气卡归还盛叶杰且系争房屋内家具、防盗门等均为完好，盛叶杰自行选择更换家具产生的费用不应由其承担。关于逾期支付租金滞纳金，房租是公司替其代付的，有时早付，有时晚付，都在正常范围内，如果盛叶杰认为卢永飞多次逾期可以选择解除合同；即便存在逾期支付房租的滞纳金，该滞纳金诉请也已过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有异议的证据，本院认定如下：1、盛叶杰提交一组于2018年7月26日、2018年8月6日拍摄的照片，拟证明卢永飞未正常使用房屋，造成了防盗门、墙面和家具的损坏。卢永飞对此不予认可，认为照片并非其搬离时的状态，2018年7月26日其归还房屋时屋内防盗门和家具均是完好的，墙上并无挂钩和钉子，并认为墙壁发霉是因墙内水管漏水，并非使用不当所致，且曾向盛叶杰报修，但其未修。本院认为，因盛叶杰当庭提交了照片的原件，卢永飞虽不予认可，但并未提供相反的证据予以反驳，且结合拍摄的时间点，本院对该组照片的真实性、合法性、关联性均予以确认。2、盛叶杰提交《房屋租赁合同》之三项附件、门禁卡补办费用标准，证明其在交付房屋时一并向卢永飞交付了大门钥匙两把、每个房间各三把钥匙以及两张门禁卡等，但卢永飞在搬离时并未归还，故盛叶杰支付100元补办了两张门禁卡。卢永飞对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议，其认为在当天报警后其已交还钥匙和门禁卡。因卢永飞对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性、合法性、关联性均予以确认，认定盛叶杰在交付房屋时一并向卢永飞交付了大门钥匙两把、每个房间各三把钥匙以及两张门禁卡等。至于卢永飞在搬离时是否归还上述钥匙和门禁卡，卢永飞对此负举证责任，但其并未提交相关证据证明其已归还钥匙和门禁卡，故本院认定卢永飞并未归还系争房屋钥匙和门禁卡。3、盛叶杰提交2018年8月19日的墙面维修人工费用转账凭证和2018年8月15日网上购买墙面涂料订单详情，拟证明卢永飞使用不当导致墙面发霉以及墙面受损，盛叶杰只得自行委托他人于2018年8月中旬维修墙面，并支付人工费1,300元以及墙面涂料1,518元。卢永飞对该组证据均不认可，认为无法确定是否系被告支付，且支付的内容是否确为人工费和涂料费，即便确实是该费用，维修费用显然过高。因盛叶杰提交了证据原件，且结合现场照片和日常生活常识，盛叶杰在租赁期满后对系争房屋内存在的墙面问题确有维修的必要，本院对该证据真实性、合法性、关联性均予以确认，本院有理由相信盛叶杰于2018年8月中旬进行了墙面维修，并支付人工费1,300元以及墙面涂料费用1,518元。4、盛叶杰提交一份水电费缴费凭证，拟证明卢永飞尚未结清7月份水电费。卢永飞对该证据真实性没有异议，但认为此系8月份的水电费，不应由其承担，若确系其居住期间产生，同意支付。因卢永飞对该证据真实性没有异议，水电费缴费凭证上虽载明“8月”电费和“8月”水费，根据系争房屋内水、电费为先用后付，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，7月份系争房屋内电费为94元、水费为20.7元。结合卢永飞在2018年7月26日搬离系争房屋，之后房屋处于空置状态并于8月中旬进行墙面维修，且卢永飞亦未提交其已缴纳7月份水电费的证据，故本院认定卢永飞应负担7月电费94元、水费20.7元。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋为盛叶杰和案外人尹春芳所有。2016年7月，盛叶杰(甲方，出租方)与卢永飞(乙方，承租方)在中介介绍下签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋，租赁期限自2016年7月27日起至2017年7月26日止。月租金为3,600元，三个月为一期支付，先付后租，乙方每期租金应提前5日支付。租赁保证金为7,200元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后3个工作日内上门维修或提供相应替代物。第7条乙方权利义务部分约定：在乙方承租期内，发生的水、电、燃气费等相关费用由乙方自行负担，乙方应在期满(退租)时自行结清。乙方应保留承租期内的所有缴费单据，期满(退租)时提交给甲方进行核对，如乙方未及时结清的，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用。租赁期满，乙方应即日将承租的房屋及设施交还甲方，结清相应款项，并保证房屋设施完好、屋内清洁。第9.3条约定如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付日租金70%作为逾期违约金。合同附件二列明随同房屋一同交付的另包括每个房间各3把钥匙、门钥匙2把、信箱钥匙1把、煤气卡1张。合同另作了其他约定。合同签订后，卢永飞支付盛叶杰租赁保证金7,200元，盛叶杰将系争房屋交付卢永飞。租赁期间，卢永飞存在多次逾期支付租金的行为。租赁到期后，双方一致口头协商确定租期顺延至2018年7月26日。2018年7月25日，卢永飞搬离系争房屋。次日，双方至系争房屋办理交接，盛叶杰在验收时发现该房屋防盗门上钉有两枚钉子，防盗门四周有多处挂钩和粘贴双面胶的痕迹，各房间墙面亦有多处挂钩，衣柜门上粘贴了镜子、侧面有钉孔、铰链损坏，餐椅椅面钉有钉子，洗衣池缺失一脚，冰箱冷冻柜抽屉破损并用胶带粘连，卫生间门边、洗衣机侧和洗衣池边墙面发霉等问题，故要求卢永飞赔偿并拒绝退还押金。双方因协商未果遂报警，未办理书面交接手续，卢永飞未交还系争房屋的钥匙和门禁卡，亦未结清7月份系争房屋的水、电费，盛叶杰于该日自行收回系争房屋。之后，盛叶杰更换了系争房屋内部分家具，未更换防盗门，并于2018年8月中旬自行维修房屋内墙面，为此支付人工费1,300元、墙面涂料费1,518元。因双方就押金退还问题协商未果，遂诉至本院。另查，2018年7月系争房屋内使用产生的电费为94元，水费为20.7元。本院认为，卢永飞与盛叶杰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于本诉，根据合同约定，房屋租赁保证金(押金)除用于抵充相应费用外，剩余部分无息返还，现租赁期限已届满，卢永飞亦已搬离系争房屋，盛叶杰应当返还卢永飞所支付的押金7,200元，电费94元、水费20.7元则由卢永飞承担。关于逾期返还押金的违约金的诉请，因卢永飞尚有费用未结清，不符合退还押金的合同约定，卢永飞该项诉请缺乏依据，本院不予支持。关于反诉，房屋的装修、设施设备等是决定房屋租金的因素之一，物品均有其使用寿命，租金中已包含了物品自然使用过程中正常的损耗补偿，出租人对合理范围内的设施、设备以及物品损耗应有一定的容忍。只有承租人未合理使用对租赁物造成损失的，才应承担赔偿责任。本案中，需要区别卢永飞对租赁物合理使用的损耗与不当使用的界限，并据此确定修复或赔偿的金额。具体而言，卢永飞在租赁房屋期间在防盗门上钉钉子造成防盗门轻微损坏、在墙面多处粘贴挂钩等造成墙面轻微损坏；另外，水池脚丢失、冰箱冷冻层抽屉破损、餐椅损坏、衣柜铰链损坏和衣柜钉孔确属不当使用所致，卢永飞应承担相应的赔偿责任。就墙面发霉问题，现盛叶杰已经自行维修，故无法确定形成原因，亦无法确定责任归属，因墙面发霉问题确系卢永飞使用期间产生，对此卢永飞未提交证据证明其已及时向盛叶杰报修，故卢永飞对于墙面发霉及墙面受损面积的扩大负有一定责任，结合发霉的部位和面积大小，本院认定既有正常使用的后果，也有不当使用的结果，因此卢永飞应酌情承担部分责任。在衣柜安装镜子未超出合理使用范围，卢永飞无需担责。盛叶杰更换了衣柜和餐椅并主张赔偿衣柜、餐椅和冰箱冷冻柜抽屉损失，除冰箱冷冻柜抽屉确有破损外，衣柜、床和餐椅并未破损或存在功能无法使用的情况，未达到全部更换要求，考虑到衣柜和餐椅确存在一定的损坏，系由卢永飞使用期间造成，卢永飞应承担相应的赔偿责任。综上，本院根据房屋交付时的新旧程度、租期的期限、损害的部位、大小、程度，并结合前述责任认定和日常经验，酌定赔偿费用为2,000元。卢永飞未能提供相应证据以证明已向盛叶杰交还了门禁卡、钥匙等并确保房屋附属设施处于正常使用状态，由此应由卢永飞承担举证不利的法律后果，故本院认定对于更换门锁、补办门禁卡的费用应由卢永飞承担。鉴于盛叶杰并未提供换锁费用及补办门禁卡费用的相应支付凭证，故本院酌定卢永飞承担更换门锁、补办门禁卡费用200元。盛叶杰自认未更换防盗门，且该防盗门并未破损或存在功能无法使用的情况，故其要求卢永飞赔偿防盗门破损更换费用的诉请本院不予支持。至于盛叶杰主张卢永飞负担开具发票所含税费的诉请，现卢永飞已撤回要求开具发票的诉请，双方关于发票税费问题可另行解决，本案不作处理。关于逾期支付租金违约金的诉请，因盛叶杰期间并未向卢永飞主张该违约金，其主张的2017年10月1日之前逾期支付租金违约金的诉请已过诉讼时效，卢永飞关于诉讼时效的抗辩成立，之后的尚在诉讼时效内，根据合同约定，租金以三个月为一期支付，每期应提前五日支付，卢永飞在2017年10月28日、2018年2月1日、2018年4月26日支付租金存在逾期情形，合计逾期20天，应承担相应的违约责任，但合同约定的逾期违约金标准显著过高，应当予以调整，本院综合合同履行情况、过错程度以及实际损失酌情确定卢永飞应承担的逾期支付租金违约金为200元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十八条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告盛叶杰应于本判决生效之日起十日内返还原告卢永飞押金7,200元；二、原告卢永飞应于本判决生效之日起十日内支付被告盛叶杰电费94元、水费20.7元；三、原告卢永飞应于本判决生效之日起十日内赔偿被告盛叶杰更换门锁、补办门禁卡费用200元；四、原告卢永飞应于本判决生效之日起十日内赔偿被告盛叶杰墙面、家具等维修费用2,000元；五、原告卢永飞应于本判决生效之日起十日内给付被告盛叶杰逾期支付租金违约金200元；六、被告盛叶杰的其余反诉诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取25元，反诉受理费40元，合计诉讼费65元，由原告卢永飞负担20元，被告盛叶杰负担45元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二〇年七月十三日书记员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。