内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1549号   上诉人（原审原告）：孙传路，男,1954年6月29日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：李萍，住包头市，系孙传路之妻。   被上诉人（原审被告）：内蒙古通正房地产开发有限公司。   法定代表人：李凯。   委托诉讼代理人：黄丽华，包头市尚华法律服务所法律工作者。   上诉人孙传路因与被上诉人内蒙古通正房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙传路及委托诉讼代理人李萍，被上诉人内蒙古通正房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   孙传路上诉请求：一、请求依法撤销(2020)内0203民初225号民事判决书，依法支持上诉人第一、二、三、四项诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对本案的认定事实错误。一审法院认定：“因涉案房屋存在面积差，面积差价为62209.42元(543648.9元一481439.48元),2011年7月2日，原告妻子李萍与被告签订《补充协议》，约定被告负责对原告家中南阳台进行封闭及一次性补偿原告3万元，并约定原告对被告不再进行任何赔偿。”而事实并非如此。2011年5月1日被上诉人已经交房，上诉人（以下简称我）却在7月6日才领取房屋钥匙予以收房，其原因并非仅是因房屋面积缩水极为严重，更是因为被上诉人违规扩容底店(按照设计底店三层北墙距我房屋应为8米，扩容后不足5米)，使我的房屋采光受其影响和违约将房屋结构随意改变而致使我的房屋严重贬值。具体情况，一是依据合同约定的结构设计图，我的房屋本应拥有南、西两个阳台，而被上诉人交给我的实体房却一个阳台也没有了，且被上诉人也未依约提前同我协商。二是主卧室因阳台被割弃了，落地窗户照比合同约定的位置不得不往屋内后移了1.5米，加之底店扩容及楼上阳台的遮挡，屋内根本见不到一点阳光；三是二层底店的房顶高于我房屋地面0.5米，下雨天根本挡不住雨水灌入屋内(这两项是被上诉人答应为我重建南阳台的原因)；以及不可恢复的西阳台即房屋客厅落地窗外0.7米处还多了一堵高为一米麻面的底店女儿墙，导致落地窗和女儿墙之间的空间成了天然的垃圾场。针对这些问题，经多次争辩协商，我才同意了被上诉人为我重建南阳台和将女儿墙贴上瓷砖，另外再就因他违约而损害了我的权益赔偿我三万元的意见。赔偿款三万元与应退还与我的面积差价款毫无关系。更何况“补充协议”中没写明有赔偿金折抵房屋面积差价款任何一个字。二、一审法院判决书中的本院认为：“关于原告要求被告退还面积差价及利息请求，结合原告提供的《业主结算内容明细表》载明开发商(被告)欠款抵物业费、其自认的以其房屋维修基金等五项费用，折抵面积差价及被告提供的《协议书》，能够认定原、被告双方已就面积差价折抵完毕，原告提供的证据，不能证明被告尚欠其面积差44823.68元的主张，故其要求被告支付面积差44823.68元及利息的诉讼请求，本院不予支持。”错误。第一、被上诉人开具提供给我的不动产发票、购房款收据和《业主结算内容明细表》证明被上诉人尚欠我房屋面积差价款。被上诉人制作的《业主结算内容明细表》和与我妻子签订的事关三万元所谓的《协议书》，从时间上前者制作于2019年3月17日，后者打条于2011年7月2日。在已过去了近八年的2019年3月17日,被上诉人还以《业主结算内容明细表》明确承认它至今仍尚欠我房款61079.97元。第二、物业费与本案无关。第三、《业主结算内容明细表》中，除了被上诉人欠我房款和我应交维修基金两项外，其他内容我均不认可。三、一审法院判决书中的本院认为：“关于原告要求被告支付迟延交房的购房款利息及迟延办证导致契税损失的主张，在已经生效的包头市中级人民法院(2017)内02民终372号民事判决书中第三项中已经以违约金的形式进行弥补，就同一违约行为所导致的损失，不得重复主张赔偿，故对其该两项请求本院不予支持。”上诉人认为：其一，一审法院此认为也太离谱了。贵院2017年4月7日做出的(2017)内02民终372号判决第三项十分清楚地说：“被上诉人内蒙古通正房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向上诉人孙传路支付迟延办理房屋产权证书的违约金…”。贵院明明白白说的是“迟延办理房屋产权证书的违约金”,我不敢相信一审法院真的是连迟延办理房屋产权证书、迟延交房、不履行代交契税明明是三个违约行为都不知，究竟为何偏要硬将其三者混为一体呢？再者，2016年我向一审法院提出要求被上诉人赔偿契税损失时，一审法院在判决中是以“原告第四项主张因未实际发生，本院不予支持”为由将其驳回的。就其此问题，我曾在一审法院庭审时当庭告知于陈静法官，她说会复核。但判决书中却不见对此有丝毫叙说。其二、一审法院说因“迟延办证导致契税损失”,而实际原因真的如此吗？因被上诉人名为代收而实际是为了恶意挪用各业主相加共计千万余元的费用款项。因而，致使被上诉人已经不能将其上交予政府有关部门。这才是真正的导致被上诉人不能依约履行为业主代办房屋权属证书的义务和造成各业主契税损失的根本原因。而并不是因迟延办证而导致了契税损失。因被上诉人恶意所为造成的各业主的契税损失，依法应由被上诉人承担。其三、我要求被上诉人因迟延交房依约向我支付购房款利息，是依据双方签订的合同第五条的约定提出的(其他业主的此项购房款利息，是2011年被上诉人在收取其他业主各款项时，以赔偿金的名义在其应收款项总额中抵减的，详见“业主结算汇总表”。（若需要，我可请人当庭作证)。只不过我没注意《补充协议》第十条，将7394.61元计为10837.23元。如同赔偿和退还是两个完全不同的概念一样，它绝不应与迟延办理房屋产权证书的违约金搅为一体。四、我要求被上诉人向我支付应退房屋面积差价款的利息是依法提出的。《民法通则》第九十二条：“没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，《最高人民法院关于贯彻民法通则若干问题的意见》第一百三十一条：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息”。不说被上诉人挪用我的钱获取了多大的利益，即使存入银行也会产生利息，这些利益是被上诉人应得的吗？故我在银行贷款支付的相当于面积差价款这么多年的利息损失应由被上诉人承担。综上所述，上诉人恳请贵院即包头市中级人民法院依法撤销原判，依法维护上诉人的合法权益。   内蒙古通正房地产开发有限公司答辩称同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。   孙传路向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告归还房屋面积差价余额为44823.68元；2.判令被告支付第一项44823.68元自2013年1月29日开具购房发票之日起至返还之日止的利息；3.判令被告支付因延期交付房屋136天的购房款利息10837.23元；4.判令被告赔偿因国家契税税率政策调整而损失的6017.99元(现税率2%减原税率0.75%之差乘以不动产发票所列购房款48149.48元之值)；5.判令被告支付自2013年7月6日至2014年1月18日共计197天的迟延办理房本的违约金3212.96元；6.本案诉讼费用全部由被告承担。   一审法院认定事实：2009年6月27日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》。原告向被告购买位于包头市××区房屋，约定建筑面积129.95㎡，每平米单价4183.52元，房屋价款543648.9元。2011年5月1日，被告向原告交付涉案房屋，房屋面积实际为115.35㎡，实际房款应为481439.48元，原告按照实际价款481439.48元开具购房发票。因涉案房屋存在面积差，面积差价为62209.42元（543648.9元-481439.48元），2011年7月2日，原告妻子李萍与被告签订《补偿协议》，约定被告负责对原告家中南面阳台进行封闭及一次性补偿原告3万元，并约定原告对被告不再进行任何赔偿。原告自认面积差还以其应缴纳的房屋维修基金、装修垃圾清运费、垃圾消纳费及直饮水、电、燃气三费、取暖费等进行折抵，同时，原告举证的《业主结算内容明细表》中明确载明开发商（被告）欠付原告的款抵顶物业费至2025年7月22日。2016年9月13日被告通正公司取得了涉案房屋所在楼栋的初始登记办结通知书。2019年5月9日，原告取得涉案房屋不动产权证。   另查明，2016年1月19日，原告孙传路起诉被告通正公司，要求被告：1.将办理房屋产权证书所需资料报房屋产权登记机关备案；2.解除原告对被告代办房屋所有权登记的委托，被告退还其代收及违规收取的各项费用及占用期间的银行同期贷款利息共计29673.59元；3.被告以购房款543649元为本金，按日万分之0.3支付迟延办理房屋产权登记的违约金（从2013年5月20日起算至实际给付之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院于2016年12月21日以（2016）内0203民初424号民事判决书判决：被告内蒙古通正房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将位于包头市××区房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并驳回了原告孙传路的其他诉讼请求。原告孙传路不服一审判决，上诉于包头市中级人民法院，该院以（2017）内02民终372号民事判决书判决：一、维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初424号民事判决第一项，即：一、被告内蒙古通正房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将位于包头市××区房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案；二、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初424号民事判决第二项，即：二、驳回原告孙传路的其他诉讼请求；三、被上诉人内蒙古通正房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向上诉人孙传路支付迟延办理房屋产权证书的违约金（每日按商品房价款543649元的万分之0.3计算，从2014年1月19日起至办理出房屋产权证书之日止）；四、驳回上诉人孙传路一审的其他诉讼请求。   一审法院认为，本案争议焦点为被告应否给付原告各项费用。关于原告要求被告退还面积差价及利息的请求，结合原告提供的《业主结算内容明细表》载明开发商（被告）欠款抵物业费、其自认的以其房屋维修基金等五项费用折抵面积差价及被告提供的《协议书》，能够认定原、被告双方已就面积差价折抵完毕，原告提供的证据，不能证明被告尚欠其面积差44823.68元的主张，故其要求被告支付面积差44823.68元及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告要求被告支付迟延交房的购房款利息及迟延办证导致契税损失的主张，在已经生效的包头市中级人民法院（2017）内02民终372号民事判决书中第三项中已经以违约金的形式进行弥补，就同一违约行为所导致的损失，不得重复主张赔偿，故对其该两项请求一审法院不予支持。原告关于要求被告支付2013年7月6日至2014年1月18日期间的逾期办证违约金的诉讼请求，已被生效判决以超过诉讼时效为由驳回，故原告以同样的诉请为由重复主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孙传路的诉讼请求。案件受理费1422元。适用简易程序审理的案件减半交纳计711元，原告孙传路已预交，由原告孙传路负担。   经本院审理查明的案件事实，与一审法院查明的案件事实一致。本院予以确认。本院另查明，在双方签订的《包头市商品房买卖合同补充协议》第五条11项约定：“买受人同意委托出卖人代交下列(1)专项维修资金、(2)契税、(3)物业管理费、(4)供暖费、(5)办理产权及他项权证手续需交纳的其他税费，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人”。   本院认为，上诉人与被上诉人2011年7月6日签订的《补偿协议》中是否已经对案涉房屋面积差价款一并解决，即被上诉人是否应该给上诉人退面积差价款61079.97元，是本案争议的主要焦点问题。被上诉人主张该协议中约定：“甲方今后对乙方不再进行任何赔偿”包含面积差价款，故不应再退还面积差价款。上诉人主张该协议是解决“没有阳台问题”，并不包括面积差价款。按照《包头市商品房买卖合同补充协议》第五条11项约定，上诉人应该接受该商品房的同时将办理产权证应交纳的各项费用交给被上诉人，但是在上诉人未交纳上述费用情况下，被上诉人以金桂名园物业服务中心名义给上诉人开具收到办理产权证应交纳的维修基金、契税、印花税、取暖费等上述补充协议约定的各项费用的收据。而金桂名园的其他购房业主均是按《包头市商品房买卖合同补充协议》第五条11项约定向被上诉人交纳了办理产权证应交纳的各项费用后，被上诉人以金桂名园物业服务中心名义给上诉人开具收据。2019年3月17日被上诉人在给上诉人出具的《业主结算内容明细表》《业主结算内容汇总表》中除载明被上诉人应给上诉人退房款61079.97元，还载明应从退房款中扣除上述各项费用。综合双方在《补偿协议》的内容中并未提及房屋面积差价款之事，应认定双方在《补偿协议》未解决房屋面积差价款事宜，故被上诉人应退上诉人房屋面积差价款61079.97元。庭审中上诉人同意被上诉人从应退的房屋面积差价款中扣除专项维修基金13842元、物业费（8年）22095.36元、供暖费2422.35元、电视主终端安装费300元、垃圾消纳费60元、垃圾清运费461.4元、水电暖预存费600元，合计39781.11元。因此，被上诉人还应退上诉人房屋面积差价款21298.86元。   关于上诉人要求被上诉人赔偿迟延交房的购房款利息问题。因房屋交付时间为2011年5月1日，而上诉人与被上诉人在2011年7月6日签订的《补偿协议》中约定：“甲方今后对乙方不再进行任何赔偿”，故对上诉人的此项诉讼请求不应支持。关于上诉人要求被上诉人赔偿迟延办证导致契税损失的主张。因该诉讼请求已被发生法律效力的金桂名园业主起诉被上诉人的系列案件判决予以驳回，综合考虑，应对上诉人的此项诉讼请求予以驳回。   综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初225号民事判决；   二、被上诉人内蒙古通正房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向上诉人支付房屋面积差价款21298.86元及利息（利息从2020年1月7日起计算至款项实际清偿之日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；   三、驳回上诉人的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费711元，二审案件受理费1477元，合计2188元，由上诉人、被上诉人各负担1094元。   本判决为终审判决。   审 判 长 杜宏林   审 判 员 赵文革   审 判 员 李 梅     二〇二〇年七月二十七日   法官助理 王晓菲   书 记 员 张雅芳   附：本判决引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。