四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1416号 上诉人（原审被告、申请执行人）：左清永，男，1968年6月15日出生，汉族，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：范光明，南充市法源法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：米俊帆，男，1997年9月28日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：胡朝阳，四川君尊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：周颖，男，1972年5月15日出生，汉族，住四川省武胜县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：黄雪萍，女，1975年12月5日出生，汉族，住四川省武胜县。 上诉人左清永因与被上诉人米俊帆、周颖、黄雪萍案外人执行异议之诉一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初4486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人左清永及其委托诉讼代理人范光明，被上诉人米俊帆的委托诉讼代理人胡朝阳到庭参加了诉讼，被上诉人周颖、黄雪萍经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 左清永上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、米俊帆对案涉房屋不拥有所有权。2015年5月27日周颖、黄雪萍出具的承诺中载明房屋所有权人为米发国，并非米俊帆。同日周颖、黄雪萍出具的委托书和公证书明显系恶意买卖房屋，因为米发国、米俊帆系父子关系，米发国不仅被授权代签合同、代办产权，还代收房款。2015年5月24日的买卖合同与委托书、公证书存在时间差异，不符合交易习惯。案涉房屋目前仍登记在周颖名下，人民法院查封并无不当。二、房屋买卖合同相对人在合同生效缴清房款后长达两年未办理过户登记，在此情况下，米俊帆付清了购房款既不符合合同约定，也不符合交易习惯。三、米俊帆不具备购房的经济能力。在2015年5月24日至5月27日间，米俊帆就支付了459000元，买房后又进行装修，这与米俊帆的经济能力和现实情况完全不符。四、被上诉人到庭对查明案件事实具有重要作用，请依法传唤三被上诉人必须到庭，作出客观公正判决。 米俊帆辩称，一、米俊帆在一审中提供的相应证据，证实米俊帆先与中介签订协议并支付购房诚意金，后于2015年5月24日签订房屋买卖合同并交付款项。由于签订买卖合同的时候仅取得房屋所有权证没有取得土地使用权证，无法到房屋登记部门办理房屋过户手续，周颖、黄雪萍以公证授权的方式授权米发国作为房屋的授权人，在取得土地使用权证后办理房屋使用权证。三被上诉人签订的委托合同形成于公证授权之后。二、本案争议焦点是上诉人应当举证证实签订的房屋买卖合同是无效合同。根据规定，米俊帆在庭审中举证证明已支付相应的价款，可以排除上诉人申请执行的权利，而上诉人在一审中并未举证证实三被上诉人签订的合同是无效合同，有恶意串通损害债权人权利的行为。三被上诉人签订合同是在上诉人提起民事诉讼之前，也是在上诉人申请执行之前。米俊帆与周颖、黄雪萍签订合同之后居住在房屋里面至今，一审中米俊帆也提供了水电气使用情况的证据。综上，上诉人的诉请不应得到支持，应予驳回。 被上诉人周颖、黄雪萍未作答辩。 一审法院查明的事实：武胜县房屋为周颖单独所有，产权证号为武房权证武胜县字第××号。2015年5月22日，米俊帆（甲方）与案外人左宏（武胜县下西街西就房产经纪人，乙方）签订《房屋诚意金收取协议》，约定乙方提供位于滨江新城2栋15楼6号房屋，并由乙方与业主磋商作价为46万元，房屋佣金为3000元。同日，米俊帆之父米发国向左宏转款5元，左宏向米俊帆出具《收条》，载明“今收到米俊帆交来购买滨江新城2-15-6号房屋诚意金伍万元（50000元正）”。左宏另出具《承诺书》，上载明“我左宏今承诺米俊帆购买滨江新城2-15-6号房交来房屋购买诚意金伍万元整（50000元整）。若因出售方乙方任何原因拒卖给米俊帆，那么诚意金退给米俊帆”。2015年5月24日，周颖（甲方）、米俊帆（乙方）与左宏（丙方）签订《房屋买卖（转让）合同》，约定周颖将前述房屋（产权证号20××55）作价46万元出售给米俊帆。对付款方式双方约定：2015年5月22日交付定金5万元，在5月24日交付房款20万元，2015年5月25日交付20万元，第四次付款时间为开发商通知办理土地使用证之日。当日，米发国向周颖转款20万元，周颖出具收条，载明“今收到米俊帆购买滨江新城二幢15楼6号房屋第二次付款（贰拾万元正），小写：200000元正”。2015年5月26日，案外人四川省兴鑫房地产有限公司出具《证明》，载明“兹证明周颖为滨江新城2幢15楼6号房的业主，房产证（武房权证武胜县字第××号）已办理完毕，土地使用证正在办理中”。2015年5月27日，周颖、黄雪萍作为委托人、米发国作为受托人签订《委托书》，其主要内容为：周颖、黄雪萍为夫妻，前述房屋为二人共同购买，已取得房屋所有权证，土地使用权证正在办理中，现委托米发国代为签订房屋买卖合同、代收房款、代为到税务机关办理契税等手续，同时代为办理产权过户、领取土地使用权证等手续。武胜县公证处进行了公证［（2015）武证字第1050号］。周颖、黄雪萍还办理了结婚证与身份证的公证。同日，米发国向周颖转款20万元，周颖向其出具《收条》，载明“今收到米发国滨江新城2幢15楼6号房购房款（贰拾万零玖仟元），购房款已结清”。之后，米俊帆入住该房，并以自己的名义办理了水、气上户。2018年6月21日，米俊帆缴纳了该房的契税。 另查明，左清永因与周颖、黄雪萍民间借贷纠纷向一审法院起诉，一审法院于2016年11月3日作出（2016）川1302民初5069号民事判决，判决周颖、黄雪萍返还借款本息。判决生效后，左清永向一审法院申请执行，2017年2月23日，一审法院作出（2017）川1302执628号执行裁定，裁定查封被执行人周颖所有的位于武胜县。米俊帆后提出执行异议，一审法院于2019年5月30日作出（2019）川1302执异34号执行裁定，驳回异议申请。 一审法院认为，本案争议的焦点是米俊帆的权利能否排除法院的执行？依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，米俊帆系在所购房屋被一审法院查封之前与周颖签订买卖合同，并支付了全部价款，米俊帆已入住该房，因该房未取得土地使用权证，不能办理产权过户也非米俊帆自身原因。综上，米俊帆据此要求排除法院的执行，符合法律规定，予以支持。 综上，米俊帆的诉请依法成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：不予对武胜县房屋强制执行，解除对该房的查封。案件受理费100元，由左清永负担。 二审查明，米俊帆之父米发国支付购房诚意金、购房款均系通过米发国在中国农业银行股份有限公司重庆合川朝阳街支行开设的尾号为7408的银行账户转出，该账户开设于2015年4月14日。2015年5月22日，米发国通过其持有的该行另一尾号为8113的银行账户向该账户转入225392.69元，用途为“银行卡卡卡转账”；2015年5月23日，米发国向该账户转款230201.25元，用途“整存整取销户转活期”；2015年5月23日，米发国向该账户转款55044.92元，用途“整存整取销户转活期”。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点是米俊帆对案涉房屋享有的权利是否真实，能否排除执行。 第一，米俊帆在案涉房屋被人民法院查封之前，通过房产经纪人居间与周颖、黄雪萍签订房屋买卖合同，对于履行合同的一些事宜还办理了公证委托，房屋开发商亦出具产权证明予以协助，没有证据证明买卖合同双方当事人系恶意串通，故房屋买卖行为真实，买卖合同合法有效。第二，在合同签订之后，米俊帆已通过银行转账支付了全部房款，现有证据不能证明所付房款系周颖、黄雪萍提供，也不能证明该房款事后已由周颖、黄雪萍通过其他途径向米俊帆返还，故房款交付行为亦客观真实。第三，米俊帆付清房款后接收房屋，并于当年装修、次年入住，属合法占有该房屋。第四，因开发商原因，该房未取得土地使用权证，不能办理产权过户登记并非米俊帆自身原因。故米俊帆对案涉房屋享有的权利真实有效，能够排除执行，米俊帆的诉讼请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予支持。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，公告费600元，均由上诉人左清永负担。 本判决为终审判决。 审判长 熊 东 审判员 刘春莲 审判员 严钲棚 二〇二〇年七月二十七日 书记员 吴俐静