福建省罗源县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0123执异19号 案外人：游万**，男，1976年7月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。 申请执行人：恒丰银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市晋安区华林路338号福城花园福城楼2#商场东面1-6层。 负责人：向建兵，该行行长。 被执行人：陈国平，男，1982年5月1日出生，汉族，住福建省周宁县。 在本院执行申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行（以下简称恒丰银行）与被执行人福建三寅贸易有限公司、邵惠松、阮训标、陈国平、徐吓妹金融借款合同纠纷一案中，案外人游万**于2020年6月22日对我院作出的对被执行人陈国平、徐吓妹名下位于福州市鼓楼区产（榕房权证Ｒ字第××号、榕房权证Ｒ字第××号）进行评估、拍卖的裁定提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人游万**称，2013年2月7日，游万**与李仙泽、陈华燕签订《房屋租赁合同》，约定李仙泽、陈华燕将其所有的福州市鼓楼区恒力金融中心11层04办公房产以每年租金35万元的价格出租给游万**，租赁期限为2013年2月7日至2033年2月6日。租得房屋后，游万**对房屋进行了装修并使用。2014年3月24日，李仙泽、陈华燕将该房产出卖给陈国平，改由陈国平与游万**继续履行原《房屋租赁合同》。根据福州市中级人民法院（2014）榕民初字第900号判决书认定，陈国平于2014年4月28日提供上述房产作为抵押物抵押给恒丰银行，福州市中级人民法院立案执行的日期为2015年7月6日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，福州市中级人民法院于2014年12月17日作出（2014）榕民初字第900号民事判决书，判决邵惠松、阮训标、陈国平、徐吓妹对福建三寅贸易有限公司所欠恒丰银行股份有限公司福州分行的债务承担连带清偿责任；2015年7月6日，福州市中级人民法院立案执行；2018年8月17日，福州市中级人民法院作出（2015）榕执字第821-2号执行裁定书，将该案指定本院执行；本院于2019年1月10日立案，案号为（2019）闽0123执恢8号，责令陈国平、徐吓妹于2020年6月1日前迁出福州市鼓楼区恒力金融中心11层04办公的房产，并裁定对该房产进行评估、拍卖。在福州市中级人民法院对涉案房屋立案执行之前，甚至在陈国平将涉案房屋抵押之前，游万**已经与涉案房屋所有人形成了合法有效的房屋租赁关系，且已支付了全部租金，并一直由自己使用或者转租给他人使用，因此，涉案房屋在租赁期限内不应该被得到执行。故游万**提出执行异议，请求立即停止对上述房产的执行程序。 恒丰银行称：1.本院对涉案房产采取的执行措施符合法律规定，不存在应当中止的情形。恒丰银行与被执行人陈国平等金融借款合同纠纷一案进入执行程序后，各被执行人至今未履行生效判决书确定的还款义务，尚欠恒丰银行借款本金美元1,360,980.49元、人民币687,480.31元及相应利息等。该案诉讼过程中，福州市中级人民法院依据（2014）榕民保字第265号民事裁定书采取诉前财产保全措施，首轮查封了涉案房产。执行过程中，涉案房产经两次继续查封，现查封期限至2022年2月20日。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，本院依法对被执行人陈国平名下涉案房产采取评估、拍卖等执行措施，于法有据，不存在应当中止的情形。2.游万**提供的证据不足以证明其是涉案房产的合法承租人，也不足以证明其在查封前占用涉案房产，游万**要求中止对涉案房产采取执行措施没有事实依据和法律依据，依法应当予以驳回。首先，案涉房产的所有权人为陈国平。游万**提供的其与李仙泽、陈华燕签订的《房屋租赁合同》、其与福建稻田商务发展有限公司签订的《房屋租赁合同》、其与黄丽娟签订的《房屋租赁合同》均和本案无关，并不能证明其为涉案房产合法承租人。其次，游万**与李仙泽、陈华燕签订的《房屋租赁合同》第一条约定“房屋建筑面积479平方米”与房屋所有权证中载明的“建筑面积464.56平方米”不一致；第二条约定“租赁期限为20年，年租金为35万元”、“丙方一次性将20年租金（合计人民币700万元）支付到甲、乙方指定账户”，不符合常理，明显虚假。且游万**无法提供其已按照合同约定支付700万元租金的凭证，进一步证实该合同为虚假合同，并未实际履行。3.游万**提供的福州恒力第一太平戴维斯物业管理有限公司恒力金融物业服务中心出具的证明，作为书面证人证言，没有其他证据予以佐证（支付物业费用的支付凭证等），其效力并不足以证明其在福州市中级人民法院2014年5月12日作出裁定查封前就已合法占有涉案房产。4.游万**与李仙泽、陈华燕签订《房屋租赁合同》，没有依据《城市房屋租赁管理办法》第十四条的规定向房屋所在地的房地产管理部门办理房屋租赁备案登记；李仙泽、陈燕华也没有就700万元的租金向游万**出具发票或收据，也没有依法向税务机关申报并缴纳相应的税收。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金的证据，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，游万**提交的证据不足以证明其在福州市中级人民法院查封涉案房产前已与被执行人陈国平签订合法有效的租赁合同并占有涉案房产，其要求中止对涉案房产采取执行措施没有事实依据和法律依据，请求贵院依法裁定驳回游万**的异议请求，确保恒丰银行的合法债权得以早日实现。 本院查明:1.2013年2月7日，游万**与李仙泽、陈华燕签订《房屋租赁合同》，约定李仙泽、陈华燕将其所有的福州市鼓楼区恒力金融中心11层04办公房产出租给游万**，年租金35万元，租赁期限为2013年2月7日至2033年2月6日，并约定游万**在租赁期内可以转租、自行签署房屋租赁合同并收取租金。2.2014年3月24日，陈国平从李仙泽处买受案涉房屋，取得房屋所有权。3.2014年12月17日，福州市中级人民法院作出（2014）榕民初字第900号民事判决书，判决：“一、被告福建三寅贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告恒丰银行股份有限公司福州分行借款本金美元1360980.49元、人民币687480.31元及相应利息；二、被告福建三寅贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告恒丰银行股份有限公司福州分行支付律师代理费人民币120792元；三、被告邵惠松、阮训标、陈国平、徐吓妹对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后，有权向被告福建三寅贸易有限公司追偿。”4.2015年10月1日，游万**与黄丽娟签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给黄丽娟，租期为2015年10月1日起至2033年2月6日止。5.由于各被告未能主动履行还款义务，恒丰银行于2015年7月6日向福州中院申请强制执行，福州中院于2018年8月17日作出（2015）榕执字第821-2号执行裁定书，将该案指定本院执行。6.本院于2019年1月10日立案，执行案号为（2019）闽0123执恢8号。由于各被执行人未履行生效文书确定义务，本院依法对被执行人财产进行调查，查明本院是被执行人陈国平、徐吓妹名下位于福州市鼓楼区产的首封法院，于2020年5月18日作出（2019）闽0123执恢8号之一执行裁定书，裁定：对被执行人陈国平、徐吓妹名下位于福州市鼓楼区产（榕房权证Ｒ字第××号、榕房权证Ｒ字第××号）进行评估、拍卖。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定,“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上…”。游万**作为承租人，可以依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物进行占有、使用,但对租赁物享有的合法租赁权不能排除人民法院对租赁物的拍卖措施。因陈国平未履行生效法律文书确定的义务,本院对其名下房产依法采取强制执行措施，并无不当。关于恒丰银行提出游万**并非合法承租人的意见，不属于本案审查范围,其租赁效力如何,并不影响本院对异议请求事项的判断。综上所述，游万**提出的执行异议，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，裁定如下： 驳回游万**的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  林剑辉 人民陪审员  徐敏英 人民陪审员  郑 雁 二〇二〇年七月七日 法官助理陈芳 书记员尤丽婷 附：本案适用的法律条文及执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。