海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初645号 原告：刘某1，男，2006年8月18日出生，汉族，住所地为河北省衡水市，现住河北省衡水市安平县。 法定代理人：刘某2（系原告的父亲），住河北省衡水市安平县。 委托诉讼代理人：王某，北京市普华律师事务所律师。 被告：海南中信城市开发运营有限公司，住所地为海南省琼海市博鳌镇排园桥南边（博鳌千舟湾A3幢1层）。 法定代表人：刘某3，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈某，北京中伦（海口）律师事务所律师。 原告刘某1与被告海南中信城市开发运营有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年2月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某1的委托诉讼代理人王某，被告海南中信城市开发运营有限公司（以下简称中信公司）的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案经批准依法延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告刘某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理《琼海市商品房买卖合同》(合同编号：QHL000040706)项下原告购买的位于海南省琼海市××镇龙潭岭C-49(幢）1+2(层)C-49(房号)商品房的不动产权证书；2.判令被告向原告支付违约金745610.21元(自2016年9月16日暂计算至2019年12月31日共1202天，以房屋总价款6203080元为基数按照日万分之一计算)，并自2020年1月1日至实际办理完毕房屋不动产权证之日以房屋总价款6203080元为基数按照日万分之一计付违约金给原告；3.撤销原告与被告签署的《琼海市商品房买卖合同》附件七《合同补充协议》第十四条。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2014年3月27日，原、被告双方签署了《琼海市商品房买卖合同》，合同第三条约定，原告购买被告开发的博鳌中信龙潭岭项目的房屋C-49(幢）1+2(层)C-49。第四条约定，该商品房的价格按套计算，总金额为6203080元。第八条约定，被告应当于2014年5月30日前将该商品房交付原告使用。第九条约定，买受人应在出卖人发出的入伙通知单确定的交楼时间或合同约定的交楼时间前来办理交楼手续，逾期15天仍未办理的，则视同已进行验收交接，上述期限届满次日起，房屋的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证，出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供，如因出卖人责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。然而，该合同附件七《合同补充协议》第十四条又约定，根据合同约定，一方需要向对方承担违约金的，双方同意该违约金累计额度不超过合同总价款的1%，但合同或本协议书另有约定的除外。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部合同价款。按照合同约定，被告应于房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，即被告应于2016年9月15日前为原告办理房屋权属证书，但被告未依约办理。原告多次向被告工作人员催问，被告都以“土地分割手续尚未办理完毕”“因两证合一不动产登记制度改革，不具备办证条件”等理由进行搪塞。直至2019年春节期间，原告从本小区个别业主处得知，因被告迟迟未办理房屋权属证书，该业主起诉被告，海南省第一中级人民法院做出了(2018)琼96民终1626号民事判决书。该判决书显示：(1)被告至今实际并未按照合同约定履行办理该业主商品房权属证书的义务，(2)该商品房项目土地所在宗地使用权证系琼海市人民政府违规发放，2012年国家土地督察广州局已经指出存在的问题，并要求纠正，但被告隐瞒上述事实仍继续出售该区商品房，与该业主签订《琼海市商品房买卖合同》，(3)被告辩称未能在约定时间内提交办证资料是政府原因的说法不能成立。本案原告购买的该商品房同上述(2018)琼96民终1626号案的问题完全相同。因此，(2018)琼96民终1626号判决书认定的该项目的基本事实与本案是一致的。而且，根据被告在(2018)琼96民终1626号案件二审程序提交的证据看：(1)2015年9月29日被告向琼海市人民政府发出的《关于办理中信龙潭岭土地过户登记及为中信龙潭岭项目购房业主办理房地产权证书的紧急报告》显示，被告在出售该商品房前早已知悉该项目土地面临的问题，但在出售该商品房时没有告知原告；(2)2017年6月21日《琼海市人民政府关于龙潭岭博鳌国宾馆土地过户登记问题的请示》(海府〔2017〕72号）显示，该项目用地问题早在2012年就被土地督察部门发现并提出整改要求，琼海市政府提出了整改方案，但认为被告没有给与相应配合。由上可知，被告在与原告签署《琼海市商品房买卖合同》时，不仅隐瞒了建设用地面临的违规情况，还在附件七《合同补充协议》增加第十四条的约定，该条看似对双方适用，但实际上把自己的权利另行约定，而对自己的责任和原告权利作了颠覆性的限缩，以回避自身责任，排除作为买受人的原告的主要合同权利，显失公平。因此，《合同补充协议》第十四条的规定显然排除了买受人的合同主要权利，是被告明知其开发该项目存在违规情形，为避免自身违约责任而故意增加的格式条款。依照我国合同法第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，因此原告有权要求确认《合同补充协议》第十四条无效。此外，如果原告知悉被告出售的房屋存在用地瑕疵一定不会冒险签署这样的补充条款的，这种基于欺诈达成的不公平条款依法应当予以撤销。鉴于购买房屋取得房屋不动产权证书是买受人的核心合同权利，由于长期无法取得房屋不动产权证书，原告不仅感受到重大财产权利不安全，而且无法办理正常出租、转让手续，造成相应重大经济损失。被告的行为已构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及其他相关法律、法规的规定，原告有权请求人民法院对《补充协议》第十四条宣告该条无效或撤销，要求被告承担继续履行办理不动产权证书的义务并按照合同第十五条约定支付约定违约金。为此，原告特提起本案诉讼，请求人民法院判如所请。因被告在诉讼过程中为原告办理了案涉房屋不动产权证书，故原告撤回关于要求被告办理不动产权证书的诉讼请求，坚持其他的诉讼请求。 被告中信公司答辩称,一、被告依法取得了涉案房屋的建设用地，依法进行了报规报建，在出卖房屋前取得了预售许可证及竣工验收备案证，双方签署商品房买卖合同、补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规关于导致合同效力无效的规定，属于有效合同。由于政府新颁布办理不动产政策及延迟办理房屋初始登记、土地手续，根据合同约定因政府原因不属于违约情形，不应归责于被告，被告在办证方面不存在违约情形。在商品房买卖合同的履行期间，被告已经办理房屋竣工备案和房屋初始登记，并已经向政府部门提交了办理不动产权证申请，2020年3月17日琼海市住房保障与房地产管理局已依法受理。根据补充协议第十三条“合同中所述的办理房屋权属证书和土地使用权证时间期限是指出卖人分别向相关部门提交相关资料的时限，买受人仍应按照房管及土管部门要求办理产权登记申报、提交资料及缴费等手续，具体办出时间根据相关部门的工作时限确定”的约定，被告已经履行了协助办证义务，原告再诉请办理不动产权证已无诉讼必要性。二、在办证违约金的封顶约定方面，原告主张确认违约金封顶条款无效及撤销违约金封顶条款没有法律依据，请求法院依法驳回原告该项诉讼请求。补充协议第十四条关于各方违约金累计额度不超过合同总价1%系双方真实意思表示，且该条款是约束双方，并没有剥夺一方权利或增加另一方权利，不属于申请撤销该格式条款的法定情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，本案不存在可变更、可撤销的法定情形，假定存在，也超过了一年期的除斥期间。根据补充协议第十四条及第二十四条的约定，对于补充协议和商品房买卖合同有冲突的，以补充协议为准，故商品房买卖合同是对各方日违约金进行了计算方法的约定，补充协议是对各方违约金的封顶数额作了特别约定，双方都应该遵守该补充协议的违约金封顶约定，故原告主张确认违约金封顶应予撤销没有法律依据。三、在办证违约金的诉讼时效方面，由于政府新颁布办理不动产政策及延迟办理房屋初始登记及土地手续，根据合同约定因政府原因不属于违约情形，不应归责于被告，故被告认为在办证方面不存在违约情形。假定要计算违约金，在办证违约金的起算方面，根据买卖合同第十五条第一款及补充协议封顶违约金的约定，再根据民法通则关于2年的诉讼时效、民法总则关于3年的诉讼时效，以及最高院关于前述诉讼时效如何衔接的司法解释的规定，本案应当适用民法通则关于2年的诉讼时效的规定，原告应当就封顶违约金在诉讼时效2年内提出，而不应持续计算违约金，故合同双方明确约定逾期办证违约金的数额为固定限额的，且计算期限是存在届满期限的，其性质为一时性债权而非继续性债权，应当从约定的期限届满之次日起计算诉讼时效，封顶违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，请求法院依法驳回原告关于违约金诉讼请求。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了如下证据：1.《琼海市商品房买卖合同》，2.《收楼付款通知书》、物业费发票、购房款发票、收据，3.（2018）琼96民终1626号民事判决书，4.（2019）琼96民终1201号民事判决书，5.（2019）琼9002民初845号民事判决书，6.王丽、刘某2的证明材料；被告提交了如下证据：1.海国用（2012）第2426号《国有土地使用权证》,2.2016建字第4690022016000330号《建设工程规划许可证》,3.〔2012〕138号《建筑工程施工许可证》,4.（2013）海房预字0051、0088、0090、0092号《琼海市房屋预售许可证》,5.（2013）50号、51号《建筑工程竣工验收备案证》,6.琼（2020）琼海市不动产权第0000208-0000209、0000315、0000341、0000372号《不动产权证书》，7.《受理通知单》及《琼海市住房保障与房产服务中心商品房交易审批表（确认书）》，8.（2017）琼9002民初1577号民事判决书,9.（2018）琼96民终725号民事判决书，10.《琼海市商品房买卖合同》及附件七《合同补充协议》,11.《中信龙潭岭项目物业入伙通知书》《收楼付款通知书》及入伙提示书，12.契税、维修基金凭证及水电费、物业管理费发票，13.案涉房屋定金、购房款凭证，14.案涉房屋不动产权证书。被告对原告所举证据1-5的真实性、合法性和关联性无异议，原告对被告所举证据1-7及证据10-14的真实性、合法性和关联性无异议，本院均予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，原告提交的证据6，王丽、刘某2的《证明材料》属证人证言，王丽、刘某2系原告的父母亲，与本案有利害关系，且原告未提交相关证据佐证《证明材料》所述证明内容，故本院依法不予采信；被告所举证据8、证据9与本案事实不具有关联性，本院依法不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系从事旅游项目、房地产、农业综合、高科技产业、海洋生物开发与经营等业务的企业法人，其于2019年9月4日由“海南博鳌投资控股有限公司”更名为“海南中信城市开发运营有限公司”。2014年3月27日,原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市××镇龙潭岭项目中的C-49(幢）1+2(层)C-49号房，建筑面积为238.79平方米，按套计价，房屋总价款为6203080元，付款方式为分期付款，在2014年2月24日前支付首期款270万元，在2014年3月10日前支付余额3503080元。合同第一条约定，出卖人（被告）以出让方式取得位于琼海市××镇龙潭岭地号为（海）国用(2012)第2426号地块的土地使用权，土地用途为城镇住宅用地,出卖人经批准，在该地块上投资建设商品房项目。第八条约定，出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“取得政府主管部门颁发的建筑工程竣工验收备案等证明文件”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日15日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件，买受人应在出卖人发出的入伙通知单确定的交楼时间或合同约定的交楼时间前来办理交楼手续，逾期15天仍未办理的，则视同已进行验收交接。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。第二十九条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同补充条款、补充协议与本合同条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同还对其他事项进行了约定。合同附件七《合同补充协议》第十三条约定，合同中所述的办理房屋权属证书和土地使用权证时间期限是指出卖人分别向相关部门提交相关资料的时限，买受人仍应按照房管及土管部门要求办理产权登记申报、提交资料及缴费等手续，具体办出时间根据相关部门的工作时限确定。第十四条，根据合同约定，一方需要向对方承担违约金的，双方同意该违约金累计额度不超过合同总价款的1%，但合同或本协议书另有约定的除外。第二十四条约定，本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。合同签订后，原告向被告支付全部房款6203080元。2014年5月14日，被告向原告发出《中信龙潭岭项目物业入伙通知书》，其中告知原告“可以选择在2014年5月30日至2014年8月31日期间前来办理入伙手续”。此后，原告依约向被告缴交了契税、物业维修基金等相关的办证费用。被告于2020年3月17日向产权登记机关提交案涉房屋交易手续的相关资料。产权登记机关于2020年4月26日为原告颁发涉案房屋不动产权证书[证号：琼（2020）琼海市不动产权第XXXX号]。原告于2020年2月21日向本院提起诉讼。 另查明，2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。 另外，生效的海南省第一中级人民法院(2018)琼96民终1626号民事判决查明，2001年琼海市政府为被告办理了包括涉案房屋所在土地内面积为413440平方米(620.16亩)的国有土地使用权证，证号为海国用(2001）字第1304号。2012年10月上述土地分割为两宗，分别登记为海国用(2012）第2426号和海国用(2012）第2400号，面积分别为182449.63平方米和230986.6平方米，涉案商品房建于证号为海国用(2012）第2426号宗地上。2012年国家土地督察广州局对琼海市进行土地例行督察，发现琼海市政府在未经海南省政府批准农转用、征收和供地的情况下，完成土地补偿后，直接将前述620.16亩土地违规发证给被告，要求琼海市人民政府依法完善相关用地手续并对越权审批行为进行纠正。之后，相关部门就完善用地手续进行了多次协商、请示。 本院认为，本案系因商品房预售合同引起的民事纠纷。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告是否存在违约，应否承担逾期办证的违约责任；二、《琼海市商品房买卖合同》附件七《合同补充协议》第十四条应否撤销，原告主张的违约金应按何种标准计算；三、原告诉请逾期办证违约金是否超过诉讼时效。 关于争议焦点一，本案所涉标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。琼海市不动产登记中心于2016年4月28日正式受理不动产权统一登记，房屋产权证和土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。原、被告双方在合同中约定办理房屋权属证书期限为720日、办理土地使用权证期限为360日，因两证合一政策实施，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，属于客观事实发生变化致使合同约定的事项不能实现，而必须以办理不动产登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证，不动产权证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容。因此，在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，应参照合同约定的办理房屋产权证与土地使用权证的期限合计，确认办理不动产权证的期限为交房之日起1080日内。本案中，被告告知原告可以选择在2014年5月30日至2014年8月31日期间前来办理入伙手续，双方签订的合同第九条约定，买受人应在出卖人发出的入伙通知单确定的交楼时间或合同约定的交楼时间前来办理交楼手续，逾期15天仍未办理的，则视同已进行验收交接，故以被告告知的收房时间最后一天（2014年8月31日）起算15天后视为被告向原告交付房屋的日期，即2014年9月16日。从交房之日起计算办理不动产权证期限至2017年8月31日届满，但被告于2020年3月17日才向产权登记机关提交案涉房屋交易手续的相关资料，其逾期929天，已构成违约，应当承担违约责任。被告抗辩称因政府新颁布办理不动产登记政策及延迟办理房屋初始登记、土地手续造成逾期办证，被告不存在违约情形，不应承担违约责任。该抗辩意见缺乏理据，本院依法不予采纳。 关于争议焦点二，本案双方当事人在签订合同时，意思表达自由，且合同附件七补充协议第十四条的条款本身约定的内容表述清楚明确，以正常人的认识水平即可知悉其含义，该条款内容并没有排除原告的主要权利，也没有排除被告应承担的违约责任。该条款系双方当事人在意思自治的基础上签订,不构成重大误解,亦不存在欺诈、胁迫的情形。原告请求撤销合同附件七补充协议第十四条，于法无据,本院不予支持。故违约金应按合同附件七第十四条的约定计付，即应按原告已付购房款总额6203080元的日万分之一向原告支付，但最高不超过购房款总额的百分之一。鉴于被告办证逾期929天，其违约金按6203080的日万分之一计付，金额已远超购房款总额的百分之一，故被告应向原告支付的逾期办证违约金为62030.8元。原告主张超出部分的逾期办证违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三，本案中，被告向原告交付房屋的日期为2014年9月16日，从交房之日起计算办理不动产权证期限至2017年8月31日届满。原告于2020年2月21日向本院起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，被告因逾期交房自2017年9月1日起产生的违约金并未超过上述法律规定的三年诉讼时效期间,被告关于诉讼时效的抗辩理由,本院依法不予采纳。 综上所述，被告存在违约依法应支付给原告违约金62030.8元，原告主张超过部分的违约金，以及主张撤销双方签署的《琼海市商品房买卖合同》附件七《合同补充协议》第十四条，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告海南中信城市开发运营有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘某1支付逾期办证违约金62030.8元； 二、驳回原告刘某1的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5628元，由原告刘某1承担5578元，被告海南中信城市开发运营有限公司承担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 符 小 丽 二〇二〇年七月二十二日 法官助理 黄 雪 莹 书 记 员 王  凯 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。