福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初3576号 原告（执行案外人）：林先杨，男，1973年7月1日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：傅德锡，尤溪县沈兴法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：李振灶，男，1983年12月16日出生，汉族，住福建省尤溪县。 第三人（被执行人）：黄辉贞，女，1974年7月17日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告林先杨与被告李振灶、第三人黄辉贞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告林先杨及其委托诉讼代理人傅德锡到庭参加诉讼，被告李振灶、第三人黄辉贞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 林先杨向本院提出诉讼请求：1.停止拍卖第三人黄辉贞名下坐落于尤溪县的房产（产权证号：尤房权证2014字第××号），并解除对该房产的查封；2.判令第三人黄辉贞立即协助林先杨办理上述房产的产权过户手续。事实和理由：2017年11月17日，林先杨与黄辉贞签订了一份《住房转让协议》，协议约定黄辉贞自愿将其单独所有的坐落于尤溪县的房产（产权证号：尤房权证2014字第××号）以总价320000元转让给林先杨所有，林先杨在签订协议时支付黄辉贞购房款240000元，余款80000元于2019年5月25日前办理过户手续后付清，其银行的抵押贷款仍由黄辉贞负责偿还等。协议签订后，林先杨便通过支付宝转账、微信转账、现金支付方式将240000元购房款支付给黄辉贞，黄辉贞也在协议签订日将房屋产权证、土地使用权证交由林先杨保管。同时也将转让的房产立即交付给林先杨，期间双方对交房前的水电费及物业费进行清算，转让交付前的费用由黄辉贞全部付清，之后的水、电、物业等费用全部由林先杨负责缴纳。双方约定的过户期限到期后，林先杨立即与黄辉贞联系过户事宜，但至今无法联系上黄辉贞，造成无法过户。2019年8月20日下午，楼上邻居到林先杨经营的小吃店告知林先杨，其房屋门口粘贴了尤溪县人民法院（2019）闽0426民执846号公告及执行告知书，于是林先杨才得知黄辉贞与李振灶因民间借贷纠纷，尤溪县人民法院即将对登记在黄辉贞名下坐落于尤溪县的房产（产权证号：尤房权证2014字第××号）进行拍卖。林先杨认为其与黄辉贞于2017年11月17日已签订了合法有效的《住房转让协议》，林先杨已将合同约定的价款支付给黄辉贞，且林先杨在签订协议后即合法占有使用尤溪县的房产，协议签订之后的水、电、物业等费用也全部由林先杨负责缴纳。因此，依据《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，林先杨对登记在黄辉贞名下坐落于尤溪县的房产具有排除执行的法定条件。为此，林先杨依据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定，特向法院提出案外人执行异议之诉，请求依法判如所请。 李振灶未作答辩。 黄辉贞未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及本院审查确认的证据，对本案主要事实认定如下： 2017年11月17日，黄辉贞作为甲方（卖方）与林先杨作为乙方（买方）签订《住房转让协议》一份，约定：甲方自愿将坐落于尤溪县住房一套转让给乙方（属经济适用房、房屋所有权证：尤房权证（2014）字第02674号、国有土地使用权证号：尤国用（2014）第1448号）。经甲、乙双方充分协商一致达成协议如下：1.住房面积：该住房一套建筑面积65.88平方米，套内建筑面积55.78平方米，土地使用权面积6.65平方米，乙方享有楼递等公共场所的使用权。2.房价：该住房一套（精装修）及屋内全部的家电家具，总包括购房款共计人民币320000元（大写人民币：叁拾贰万元整）。3.乙方于签订本协议即2017年11月17日将购房款240000元（大写人民币：贰拾肆万元整）付给甲方，甲方必须把房产证和土地使用权证同时交与乙方保管，甲方继续向银行返还该房屋贷款，2019年5月25日直至过户结清银行贷款。4.乙方应在2019年5月25日前办好一切过户手续，付清尾款8万元（大写：捌万元整）给甲方。5.甲方应于2017年11月17日前将该住房交付给乙方占有、使用，该房屋归乙方所有。6.甲方应在2019年5月25日前提供房屋所有权证原件、国有土地使用权证原件、身份证、户口簿等有关证件交付给乙方办理住房过户手续，并及时配合做好过户手续事宜。办理该房屋不动产权证过户的一切税费用由乙方承担，过户时补缴土地出让费用由乙方承担。7.交房前使用的水、电、闭路电视、卫生等物业费用均由甲方负担并付清，水、电、闭路电视户头无偿过户给乙方。8.甲方若有政府银行不良债务，必须由甲方自行处理清楚，不得以本房做为抵押或拍卖。9.本协议经甲、乙双方签字之日起生效，一式二份，双方各执一份为凭，共同遵照履行，永不反悔。双方均同意本协议。协议签订后，黄辉贞即将房屋所有权证、国有土地使用权证原件交给林先杨保管，并将案涉房屋交付林先杨使用。林先杨于2017年11月17日通过支付宝转账120000元、微信转账20000元，支付黄辉贞购房款140000元，于2017年11月18日通过支付宝转账10000元、微信转账20000元，支付黄辉贞购房款30000元，于2017年11月9日通过微信转账20000元、现金支付50000元，支付黄辉贞购房款70000元，合计支付购房款240000元。黄辉贞于2017年11月19日向林先杨出具《收据》一张，确认于2017年11月19日收到现金人民币240000元。林先杨于合同签订后即入住案涉房屋至今，并缴纳了相关的水、电、物业等费用。但至今未办理案涉房屋产权过户手续。 李振灶与黄辉贞民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月29日作出（2018）闽0426民初1667号民事判决书。后因黄辉贞未按生效判决履行义务，李振灶向本院申请强制执行。2019年5月10日，本院作出（2019）闽0426执846号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留、提取黄辉贞的银行存款及其他收入暂计人民币185000元或查封、扣押、拍卖、变卖其相等价值的财产。依法查封了黄辉贞所有的位于尤溪县。2019年7月20日，本院发布（2019）闽0426执846号公告，责令黄辉贞在2019年9月10日前迁出位于尤溪县［证件编号：201402674］。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。并将公告粘贴于案涉房屋房门上。林先杨以被查封的尤溪县房产系其所有为由，于2019年10月29日向本院提出执行异议申请，请求依法解除对该房产的查封。2019年10月29日，本院作出（2019）闽0426执异38号执行裁定书，裁定驳回林先杨的异议申请，林先杨于2019年11月7日收到该执行裁定书后于2019年11月18日向本院提起诉讼。 另查明，案涉尤溪县房产属经济适用房，土地使用权性质为划拨。该房屋产权登记日期为2014年4月25日。 本院认为，本院在执行李振灶与黄辉贞民间借贷纠纷一案中，作为案外人的林先杨对案涉执行标的提出书面异议，在执行异议被裁定驳回后，在法定期间内对案涉执行标的主张实体权利，并要求停止执行该案涉执行标的，向执行法院提起诉讼，本案案由应为案外人执行异议之诉。本案争议焦点为：林先杨是否享有足以排除对案涉房产的强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，林先杨和黄辉贞于2017年11月17日签订了案涉《住房转让协议》，本院于2019年5月10日查封案涉房产，林先杨和黄辉贞在本院查封之前签订《住房转让协议》。且案涉《住房转让协议》系林先杨与黄辉贞的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。林先杨在与黄辉贞签订《住房转让协议》后即按合同约定支付了房屋转让款240,000元，并入住该房屋至今。本案未办理房产过户登记系因案涉房产系经济适用房，需在产权登记满五年后方可办理上市交易的相关审批手续，对此，林先杨没有明显过错。因此，林先杨主张案涉房产系其所有，证据充分，理由成立。林先杨享有足以排除对案涉房产的强制执行的民事权益。故，林先杨要求依法停止拍卖案涉房产，并解除案涉案产的查封有事实和法律依据，本院予以支持。关于林先杨要求判令黄辉贞立即协助其办理案涉房产产权过户手续的诉讼请求，系履行双方签订的《住房转让协议》问题，不属案外人执行异议之诉的审理范畴，本院不予支持。 综上所述，林先杨的诉讼请求符合本院认定的部分，予以支持，超出本院认定部分，不予支持。李振灶、黄辉贞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行对登记在黄辉贞名下的尤溪县房产（房屋所有权证：尤房权证（2014）字第02674号、国有土地使用权证号：尤国用（2014）第1448号）；解除对尤溪县房产的查封； 二、驳回林先杨的其他诉讼请求。 本案案件受理费6,100元。由林先杨负担1,100元，由黄辉贞负担5,000元。公告费560元由林先杨负担。限于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  张忠谋 人民陪审员  董善滨 人民陪审员  蒋淋琳 二〇二〇年七月十六日 书 记 员  姜 辛 附：本案适用的法律、法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。