济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初5567号原告：张璐璐，女，1986年9月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：尹明场，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：齐宝珍，女，1954年2月9日出生，汉族，住济南市。被告：齐连生，男，1956年8月10日出生，汉族，住济南市。被告：齐勇，男，1988年4月30日出生，汉族，住济南市。被告：齐连山，男，1962年4月5日出生，汉族，住济南市。四被告共同委托委托诉讼代理人：高天，北京大成（济南）律师事务所律师。四被告共同委托委托诉讼代理人：李鹿岩，北京大成（济南）律师事务所实习律师。原告张璐璐与被告齐宝珍、齐连生、齐勇、齐连山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张璐璐及其委托诉讼代理人尹明场，被告齐连山及四被告委托诉讼代理人高天、李鹿岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张璐璐向本院提出诉讼请求：1.判令被告办理历下区盛福花园B区3号楼3单元601室房屋（现变更为盛福花园43号楼3单元601室）所有权和国有土地使用权的初始登记，并且变更登记在继承权人名下;2.判令被告将坐落于历下区盛福花园B区3号楼3单元601室房屋（现变更为盛福花园43号楼3单元601室）所有权和国有土地使用权登记在原告名下;3.判令被告支付违约金12.9万元;4.判令被告承担本案律师费1.5万元;5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和事由:2011年3月19日，原告张璐璐与被告齐宝珍、齐连生、齐连山、齐勇签订房地产买卖合同，约定被告将坐落于历下区盛福花园43号楼3单元601室房屋所有权和国有土地使用权出售给原告张璐璐,将盛福花园43号楼3单元104室地下室赠送给原告张璐璐，约定该房产价款43万元。鉴于该房产系被告继承齐大榕、张传凤拆迁安置房，故原被告双方约定，被告在取得初始登记后30日内，将该房屋所有权及土地使用权变更在继承权人齐宝珍名下，齐宝珍在取得权属文书后3日内，将该房屋所有权及土地使用权变更在原告张璐璐名下，合同约定四被告违约承担连带责任。原告根据合同的约定支付了相应的价款。该房产现已经具备变更到继承权人名下的条件，经原告多次催促，被告拒不办理相应变更登记手续，直接影响原告办理其女儿小学入学，影响原告的家庭生活。因原告对该房产的初始登记、变更在继承权人名下的登记具有利害关系，特向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院判如所请，维护原告的合法权益。齐宝珍、齐连生、齐勇、齐连山共同辩称：齐连仲（已亡故）与答辩人齐宝珍、齐连生、齐连山系齐大榕与张传凤四子女，答辩人齐勇系齐连仲独生子。本案所涉房产，系齐大榕与张传凤夫妻二人的安置房。2009年5月19日齐大榕去世后，张传凤与四答辩人法定继承该套房屋并于2011年3月19日将房屋售予原告。2015年5月26日，张传凤去世。2019年11月30日，答辩人领取了案涉房屋不动产权证书，该证书登记在齐大榕名下。在领取不动产权证书后，答辩人立即展开了将案涉房产过户至原告名下的准备工作。在准备工作进行的过程中，答辩人发现三个困难。第一，由于拆迁安排，该房屋不动产权证书仍登记在已经离世十多年的齐大榕名下。第二，张传凤作为买卖合同的签署人和案涉房屋的继承人已于2015年去世。第三，答辩人之一的齐勇系代位继承人。在上述三个情况客观存在的情况下，要完成案涉房屋的过户，答辩人需要派出所、公证处、村委会等若干单位或部门开具的多项证明材料和相关文件。例如，齐大榕、张传凤、齐连仲、齐大榕父母、张传凤父母的死亡证明和个人档案。完成上述文件和证明材料，涉及部门众，牵扯人员多，仅是公证材料就需耗时15个工作日（近20日），因此在房屋买卖合同规定的30日期限内完成是不现实也是不可能的。转眼又至2020年1月份，新冠肺炎疫情爆发，全国宣布封锁，不动产登记业务暂停至三月。而此时，答辩人齐宝珍的丈夫病情突然转坏，答辩人全家心悬一线，忙于照顾齐宝珍丈夫，更名过户只能暂缓。答辩人与原告沟通上述情况后，原告表示理解，但咨询律师后态度突然出现重大变化，随即向贵院提起诉讼。原告作为同一栋楼的邻居，希望能够彼此理解体谅！四月二十九日，齐宝珍丈夫病逝，全家忙于奔丧，心情处于极度哀痛的状态。五月份，答辩人全家在处理完相关事宜后积极联系原告，并完成了各项手续，房产已于2020年6月14日过户至原告名下。需要特别说明的是，答辩人从未说过不给原告过户，也没有故意拖延过户。原告称答辩人影响了其女儿小学入学，这一点并不符合事实。历下区教育和体育局于2020年6月17日发布《2020年历下区中小学招生工作指南》，这一时间点在案涉房产过户更名完毕的三天之后。试问，在本年度招生政策、学区划分、招生时间均未确定，报名工作还未开始的情况下，如何会影响孩子上学？根据《2020年历下区中小学招生工作指南》第四条，原告如未进行网上信息采集，可以到学校现场采集、修改、确认信息，并不会因此错过本次入学报名。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，当事人请求由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。举重以明轻，因疫情或疫情防控措施导致房屋更名过户延迟，当事人请求对方承担违约责任的，人民法院亦应当不予支持。退一万步讲，即便疫情结束后，案涉房产的更名过户因答辩人家中变故稍有迟延，答辩人需承担的违约金也绝非原告所主张的12.9万元。综上，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人合法权益。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：双方就案涉房屋买卖合同、房屋过户事项等无争议事实，本院予以确认。双方在买卖合同中约定，被告方指定齐宝珍为代表人，被告方应当在领取房产证之日起30日内（若不能确定领证日期，则以房产证上标准的日期为准），准备好相关材料，通过人民法院或者公证处确权，将房屋所有权和土地使用权转移登记的权利确认给代表人齐宝珍，相关费用由被告方承担，齐宝珍应当在确权文书生效之日起3日内，同乙方办理房屋所有权转移登记手续；违约责任条款，双方在签订本合同后，任何一方违反合同约定，每违约或者逾期一日，按照本合同总房价款日3‰，由违约方支付违约金（或者违约方承担合同总房价款30%的违约金，具体承当何种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失；甲方承担责任时，各自然人应当承担连带责任。另查明，原告因本案支付律师费用1.5万元。本院认为,依法成立的合同,自成立时生效,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉房屋买卖合同系本案双方当事人真实意思表示,应属有效。双方均应按照合同约定履行。房屋权属信息表显示案涉房屋于2019年11月20日以产权调换方式登记到所有权人齐大榕名下，2020年6月11日以房屋买卖方式登记到原告张璐璐名下；期间被告方于2020年5月22日到济南市历下公证处办理相关公证材料；按照合同约定被告方应于其领取房产证30日内开展确权工作将房屋过户至被告方代表人齐宝珍名下，被告于庭审中陈述其于2019年11月30日领取案涉房屋房产证书，则其应于此后30日开展确权工作将房屋确权给齐宝珍，但现有证据未显示被告方在此时间内开展确权工作及确权成功，被告方构成违约，四被告应承当违约责任。关于本案违约金的计算标准。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现原告选择以总房款30%计算违约金，被告方认为违约金过高，请求法院予以调整。本院认为违约金是否应予减少,应以实际损失为基础进行衡量。原告主张案涉合同约定房款总价的30%的违约金,显然过分高出了原告的实际损失,综合合同的履行情况、被告方过错程度，本院酌情将违约金减少为，按已付房款总价支付的逾期利息,即23160元（自2019年12月1日至2020年6月11日，430000×6%/年×193天）。另，对于原告方第一项、第二项诉讼请求，因庭审前双方已履行完毕，已无审查处理之必要。原被告双方在合同中明确约定律师费由违约方承担，故对原告诉请被告向原告支付律师费15000元,本院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:一、被告齐宝珍、齐连生、齐勇、齐连山于本判决生效之日起十日内向原告张璐璐支付违约金23160元；二、被告齐宝珍、齐连生、齐勇、齐连山于本判决生效之日起十日内向原告张璐璐支付律师费15000元；三、驳回原告张璐璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3380元，减半收取计1690元，由被告齐宝珍、齐连生、齐勇、齐连山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  刘勇二〇二〇年七月八日书记员  陈倩