湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初5998号原告：长沙林凯金属材料有限公司，住所地长沙市天心区黑石铺街道披塘村力鼎钢材市场8栋西北侧。法定代表人：邓先乐，总经理。委托诉讼代理人：樊丽瑞，湖南理曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏飞，湖南理曜律师事务所律师。被告：湖南力鼎工贸有限公司，住所地长沙市天心区大托镇藕塘组内4栋16号门面。法定代表人：姜建海，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张婷，湖南唯君律师事务所律师。委托诉讼代理人：周慧，湖南唯君律师事务所实习律师。原告长沙林凯金属材料有限公司（以下简称“林凯公司”）与被告湖南力鼎工贸有限公司（以下简称“力鼎公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告林凯公司的委托诉讼代理人樊丽瑞、王鹏飞，被告力鼎公司的委托诉讼代理人张婷到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告林凯公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告就位于长沙市天心区后东侧仓库与被告之间形成事实租赁法律关系；2.判令被告继续向原告出租上述仓库，在同等条件下优先与原告就涉案仓库建立租赁合同关系；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系长沙市力鼎钢材市场仓库场地的物权人、市场管理者，被告先将仓库场地分区片租赁给市场先入商户如长沙闽航钢铁贸易有限公司（以下简称“闽航公司”）等，先入商户根据情况再转租给后入商户，商户享有优先续租权亦系该市场交易习惯。2017年3月30日，原告与闽航公司签订《场地租赁合同》正式进入市场经营钢材生意，合同约定原告承租市场8栋西北侧场地（现原告住所地，面积504㎡），租赁期限三年（2017年4月1日至2020年3月31日），亦约定原告享有优先续租权。此后因场地面积新增，原告与闽航公司于2018年9月补充签订《场地租赁合同》仅变更场地面积，权利义务未变。2019年9月，原告又新增承租场地78.63㎡，原告增加了新增场地租金未补签新的合同。2019年12月，闽航公司自称合同到期后收回仓库自己经营，不再续租给原告；2019年11月5日，闽航公司将涉案整体仓库场地转租给长沙景强钢铁贸易公司。原告获知闽航公司上述违约事实后，反复向被告力鼎公司、闽航公司明确表示续租意向,行使优先续租权并不断沟通至2020年3月中旬。2020年4月14日，闽航公司自知违约遂解除了与景强公司转租协议。后原告获悉，被告还曾于2010年10月私下与景强公司签订《场地租赁合同》约定将涉案仓库租赁给景强公司，造成同一时期被告就同一场地租赁给两家公司的混乱局面。被告作为涉案仓库的物权人及市场管理者，既对闽航公司屡次违约行为未予制止，也未尽到对市场有序租赁、商户优先续租权等市场秩序、交易习惯的维护，更是违反当前新冠肺炎疫情下国家大力倡导的为企业复工复产创造良好营商环境的法律法规政策。原告自进入力鼎钢材市场至今一直向被告缴纳水电费，接受被告市场管理，并积极缴纳租金、合法经营、融洽处理邻里关系。2020年5月18日，经原告、鼎荣公司向被告核实确认，闽航公司已退出原仓库租赁关系，闽航公司对涉案仓库场地已没有任何权利（含收取租金等权利），涉案仓库出租人的收取租金、保障承租商户使用仓库的权利应由被告力鼎公司承担，涉案仓库承租人的优先续租权、缴纳租金等仍由原告林凯公司继续享有。事实上，原告继续使用着涉案仓库并继续向被告缴纳着水电费，接受着被告的市场管理，原被告之间形成了事实上的租赁法律关系，应受法律保护。被告力鼎公司辩称：1.力鼎公司并非《场地租赁合同》的任何一方当事人，也与案外人闽航公司系两个完全独立的民事主体，无关联关系，亦无承继权利义务关系，力鼎公司无需为案外人闽航公司承担任何责任。根据《场地租赁合同》显示，该合同的双方当事人为甲方（出租方）闽航公司与乙方（承租人）林凯公司，力鼎公司将涉案场地出租给闽航公司，2017年闽航公司与林凯公司《场地租赁合同》将涉案场地转给林凯公司，两份合同双方均为独立的主体，而林凯公司主张的次租赁合同法律关系当事人系闽航公司与林凯公司。依据《合同法》第八条的规定，合同具有相对性，力鼎公司对林凯公司没有合同义务。因此，力鼎公司不是适格的被告主体，林凯公司对力鼎公司的主张没有事实和法律依据。2.力鼎公司与林凯公司没有口头或书面约定林凯公司具有优先承租权，同时也不存在事实租赁法律关系。依据《合同法》第二百一十二条之规定，成立租赁关系的主要义务为支付租金，但林凯公司从未向力鼎公司直接或间接支付过租金，也未对力鼎公司履行过其他合同义务，力鼎公司亦从未将涉案场地交付给林凯公司使用及收益，林凯公司对场地的占有使用基于其与闽航公司签订的次租赁合同。同时，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，林凯公司提供证据与力鼎公司没有关联，也无法证明与力鼎公司存在事实租赁法律关系，林凯公司的主张缺乏基本的事实依据，请求法院驳回林凯公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年，长沙市天心区大托镇披塘村民委员会经国家相关部门批准将该村部分土地面积改用于物流、仓库的临时建设用地。后力鼎公司向长沙市天心区大托镇村民委员会承包部分土地用于建设经营金属材料门店及金属原材料制品加工厂房及生活用房即。闽航公司则向力鼎公司承租了部分场地进行临时建筑的建设和经营。2017年3月30日，林凯公司向闽航公司签订《场地租赁合同》后开始使用力鼎钢材物流市场8栋后东侧仓库，后又于2018年9月18日签订《场地租赁合同》，约定租赁期限为2017年4月1日至2020年3月31日。2020年4月1日，林凯公司就其与闽航公司租赁合同纠纷一案诉至本院。经组织双方调解，本院于2020年5月15日作出（2020）湘0103民初2481号民事调解书：双方一致同意将2018年9月18日签订的《场地租赁合同》的租赁期限延长至2020年7月31日，林凯公司承诺于2020年5月20日前一次性向闽航公司支付截至2020年7月31日的租金及物业费，并应于2020年7月31日前搬离其承租的位于力鼎钢材市场闽航钢铁仓库的场地并将该场地交还给闽航公司。现涉案场地仍由林凯公司使用。在本案审理过程中，林凯公司提交了30份由不同经营主体分别出具的《关于力鼎钢材市场仓库租赁情况的证明》，内容为由力鼎与商户签订《场地租赁合同》，除原商户自动退出经营或放弃续租权外，合同到期后原商户都由享受同等价位的优先续租权等市场租赁习惯约定的权利。本院认为，本案的争议焦点为：1.本案原、被告双方间是否形成了事实租赁关系；2.原告林凯公司是否有权向被告力鼎公司主张优先续租权。关于本案原、被告双方间是否形成了事实租赁关系的问题。原告林凯公司主张闽航公司已经退出市场，涉案租赁仓库仅剩下原、被告两个法律关系主体且原告林凯公司长年向被告力鼎公司支付物业、水电费用，双方形成了事实租赁关系。对此，本院认为，原告林凯公司虽陈述其现仍在涉案承租场地内生产经营，但根据（2020）湘0103民初2481号民事调解书，林凯公司与闽航公司之间的房屋租赁合同已续租至2020年7月31日即目前尚在租赁期限内，同时原告林凯公司亦应按照调解书向闽航公司支付截至2020年7月31日的场地租金。可见，原告林凯公司现系基于其与闽航公司之间的《场地租赁合同》占有使用涉案承租场地，且涉案场地租赁费用亦系由闽航公司直接收取，被告力鼎公司作为涉案场地的承包方收取水电费的性质并非等同于收取租金，被告力鼎公司亦从未向原告林凯公司收取过任何一期租金，故原告林凯公司主张其与被告力鼎公司之间形成了事实租赁关系，与客观事实不符亦无法律依据，对于其相应诉讼请求，本院不予支持。关于原告林凯公司是否有权向被告力鼎公司主张优先续租权的问题。原告林凯公司主张力鼎公司与闽航公司、闽航公司与其之间的合同都约定了优先续租权，在闽航公司退场后，其对被告力鼎公司享有优先续租权。对此，即使闽航公司与被告力鼎公司签订的《场地租赁合同》约定了租期届满后闽航公司享有优先续租权且原告林凯公司与闽航公司签订的《场地租赁合同》亦有相同约定，但合同仅对合同当事人具有法律约束力。原告林凯公司若要在租期届满后行使优先续租权亦仅可对合同的相对方即闽航公司进行主张，被告力鼎公司与其之间未有任何书面租赁合同亦未有约定在闽航公司不行使优先续租权时其有权代为行使权利，故对于原告林凯公司主张依据合同约定行使优先续租权的诉讼请求，本院不予支持。原告林凯公司主张依据钢材市场交易习惯现租赁商户均享有优先续租权，根据庭审查明的事实，其提交的《关于力鼎钢材市场仓库租赁情况的证明》中均载明系被告力鼎公司与商户签订的《场地租赁合同》中约定有优先续租权，即该“交易习惯”的前提条件是当事人之间具有合同关系，而本案原告林凯公司并未与被告力鼎公司签订租赁合同亦未形成事实租赁关系。原告林凯公司主张法律规定承租人享有优先购买权，举重以明轻故承租人亦应享有优先续租权。对此，本院认为，现行《中华人民共和国合同法》尚无优先续租权的法律规定，且优先购买权的行使亦以存在租赁合同关系为前提，本案原告林凯公司并未与被告力鼎公司签订租赁合同亦未形成事实租赁关系，原告林凯公司主张向被告力鼎公司行使优先续租权，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第二百二十四条之规定,判决如下:驳回原告长沙林凯金属材料有限公司全部诉讼请求。本案案件受理费40元，由原告长沙林凯金属材料有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  董娟娟二〇二〇年七月十七日法官助理严梓豪代理书记员  蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。