山东省寿光市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0783民初7007号原告（反诉被告）：王士玉，男，1946年7月9日生，汉族，住寿光市。委托诉讼代理人：郝光全、朱涛，山东联邦律师事务所律师。被告：山东胜利股份有限公司。地址：济南市高新区港兴三路北段济南药谷1号楼B座32层。统一社会信用代码：91370000163074944M。法定代表人：王鹏，董事长。被告（反诉原告）：潍坊胜利天然气有限公司。住所地：寿光市营里镇政府驻地辛沙路南。统一社会信用代码：91370705083960217U。法定代表人：宋文强，总经理。上述两被告委托诉讼代理人：丁晶晶、袁冰峰，北京大成（青岛）律师事务所。原告王士玉与被告潍坊胜利天然气有限公司、山东胜利股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月11日、2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告王士玉及委托诉讼代理人郝光全、朱涛、两被告的委托诉讼代理人丁晶晶、袁冰峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王士玉向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告潍坊胜利公司支付原告租金280000元及违约金（自2019年6月18日起按每天5000元计算至实际支付之日止）；2、依法判令被告山东胜利公司在未实际出资范围内对上述租金及逾期付款违约金承担连带支付责任。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年4月11日，原告王士玉与被告潍坊胜利公司签订《潍坊胜利天然气有限公司寿光营里加气站项目土地使用权租赁合同》（以下简称原合同），约定：原告王士玉将其享有的土地使用权（含部分地上建筑物、附属物）的土地一宗租赁给潍坊胜利公司，用于被告潍坊胜利公司在租赁区域内投资建设及经营天然气加气。2016年5月16日原告又与被告潍坊胜利公司就原合同另行签订潍坊营里土地使用权租赁合同补充协议，合同约定租赁价格为每年固定租金280000元。现原告已经全面履行合同义务，但被告潍坊胜利公司未按合同约定按时交纳租金，已构成违约。该笔租金经原告多次催要，被告潍坊胜利公司均拒绝支付。同时被告山东胜利公司作为被告潍坊胜利公司的股东，未实际缴纳注册资金，根据法律规定应当在未实际出资范围内对租金及逾期付款违约金承担连带支付责任。为维护原告的合法权益不受侵害，特诉至贵院，请求贵院依法裁决，支持原告的诉讼请求。潍坊胜利天然气有限公司辩称，涉案土地中1620㎡土地系潍坊胜利公司通过招拍挂程序以出让方式自寿光市国土资源局取得的国有建设用地，潍坊胜利公司系该宗土地所有权人，王士玉无权向潍坊胜利公司主张该宗土地租金。2014年，潍坊胜利公司从王士玉处承租位于寿光市营里镇政府驻地辛沙路（省道320）与羊临路（省道226）交汇处向西100米路南的土地，面积为2013.50㎡，用于加气站建设。当时仅有460㎡土地办理了用途为商业服务业国有土地使用证，土地性质符合加气站建设要求，剩余1553.50㎡土地性质均不符合加气站建设要求。王士玉承诺其负责办理剩余1553.5㎡土地手续，保证涉案土地性质全部符合加气站建设要求（见租赁合同第四条第4款约定：“甲方（王士玉）保证租赁物性质满足加气站要求。”）。但事实上，双方于2014年签订租赁合同后，王士玉始终无法办理土地权属、性质变更手续，导致潍坊胜利公司无法办理加气站建设的相关审批。故双方于2016年5月16日签订补充协议，租赁价格由280000元/年+销售提成（日销售量超过5000标方部分按照0.1元/标方提成）变更为固定租金280000元/年，由潍坊胜利公司以自己名义办理460㎡外其他部分土地的权属登记手续，租赁期结束后，王士玉有权向潍坊胜利公司回购该部分土地。2017年7月30日，潍坊胜利公司通过招、拍、挂程序，经网上竞价以830000元的价格取得位于寿光市营里镇新海路××、××以西土地一宗（即涉案土地中460㎡之外的土地），潍坊胜利公司支付该宗土地的出让款830000元并办理不动产权属证书，权属证号为鲁（2017）寿光市不动产权第0025447号。故涉案土地中位于寿光市××里镇新海路以南、羊临路以西1620㎡的土地权属人为潍坊胜利天然气有限公司，王士玉无权就该部分土地向潍坊胜利公司主张租金。同时，王士玉未按照合同约定向潍坊胜利公司交付符合条件的土地，应当承担违约责任。租赁合同对租赁物交付应当满足的条件进行了明确约定，租赁合同第四条第4款约定：“甲方（王士玉）保证租赁物性质满足加气站要求”。第四条第5款约定“根据设计及建设要求，甲方（王士玉）······最终保证满足加气站建设及安全距离等要求”。事实上，因寿光市规划局在2016年根据规划调整重新制定项目规划设计书，其中建筑退线要求由2014年的“新沙路：后退道路红线38米为多层建筑红线”（详见《寿光市建设项目规划设计要求书》（编号：GHYQ-2014027））调整为“辛海路：后退路中心线50米为多层建筑红线”（详见《寿光市建设项目规划设计要求书》（编号：GHYQ-2016049））。加气站靠近新海路的建筑物为加气站罩棚，属于多层建筑，根据2016年的《寿光市建设项目规划设计要求书》，罩棚边缘位置距离新海路中心线的距离由38米延长至50米，即加气站建设需要后退12米，退线后剩余土地已无法满足加气站建设及安全距离等要求，潍坊胜利公司的合同目的无法达成，王士玉未按照合同约定向潍坊胜利公司交付符合条件的土地，应当承担违约责任。王士玉与潍坊胜利公司签订的《潍坊胜利天然气有限公司寿光营里加气站项目土地使用权租赁合同》及《潍坊营里土地使用权租赁合同补充协议》已于2019年3月19日解除，王士玉向潍坊胜利公司主张2019年6月18日之后的租金没有依据。租赁合同对潍坊胜利公司的单方解除权进行约定，租赁合同第八条第3款第（1）项：“所交付租赁物不符合本合同约定的交付条件”、第八条第5款：“由于政府规定导致乙方无法在租赁物上办理加气站相关手续的，乙方（潍坊胜利公司）可提出终止合同，合同自行解除，并不承担违约责任，未发生的租金应退还乙方（潍坊胜利公司）”。涉案土地的现状及当地政府进行规划调整的事实，符合潍坊胜利公司行使解除权的条件，为避免损失不断扩大，潍坊胜利公司依据《中华人民共和国合同法》第九十三条及租赁合同约定行使约定解除权，于2019年3月19日书面通知王士玉解除涉案租赁合同及补充协议，王士玉当日签收。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，涉案租赁合同自解除通知到达王士玉时解除，故王士玉与潍坊胜利公司签订的《潍坊胜利天然气有限公司寿光营里加气站项目土地使用权租赁合同》及《潍坊营里土地使用权租赁合同补充协议》已于2019年3月19日解除，王士玉向潍坊胜利公司主张2019年6月18日之后的租金没有依据。综上所述，王士玉向潍坊胜利公司主张2019年6月18日之后的租金的主张没有合法依据，故请求贵院查明事实，依法驳回王士玉的全部诉讼请求。山东胜利股份有限公司辩称，山东胜利股份有限公司作为潍坊胜利天然气有限公司的股东，已全面履行出资义务，对王士玉不承担任何付款义务。山东胜利股份有限公司作为潍坊胜利天然气有限公司的股东，认缴出资额为人民币9000000元，分别于2014年汇入潍坊胜利天然气有限公司银行账户，全面履行了出资义务，故王士玉向山东胜利股份有限公司的诉讼请求没有合法依据，故请求贵院查明事实，应当依法驳回王士玉的全部诉讼请求。潍坊胜利天然气有限公司反诉称，1、请求确认王士玉与潍坊胜利天然气公司签订的潍坊胜利天然气有限公司寿光营里加气站项目土地使用权租赁合同及潍坊营里土地使用权租赁合同补充协议于2019年3月19日解除。2、请求判令王士玉向潍坊胜利天然气有限公司返还租金人民币74410元。3、请求王士玉向潍坊胜利天然气有限公司支付回购款人民币900000元。4、本诉及反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：2014年4月11日，潍坊胜利天然气有限公司与王士玉签订潍坊胜利天然气有限公司寿光营里加气站项目土地使用权租赁合同，租赁物座落：寿光市营里镇政府驻地、辛沙路（省道320）与羊临路（省道226）交汇处向西100米路南的院落，租赁物面积：2013.50平方米（含商服用地460平米），租赁期限自2014年6月25日至2034年6月24日。2016年5月16日，潍坊胜利公司与王士玉签订潍坊营里土地使用权租赁合同补充协议，变更租赁价格为每年固定租金280000元。由于政府规划调整，增大了道路建筑红线范围，按照新要求退线后，项目地块可用土地减少，无法达到加气站建设要求，导致营里加气站项目相关审批手续无法办理。2019年3月19日，潍坊胜利天然气有限公司依据租赁合同第八条第四款、第五款约定书面通知王士玉解除潍坊胜利天然气有限公司寿光营里加气站项目土地使用权租赁合同及潍坊营里土地使用权租赁合同补充协议，王士玉本人予以签收，王士玉在法定期限内（三个月）就合同解除未向人民法院提起诉讼。综上所述，涉案土地的租赁合同及补充协议已于2019年3月19日解除，为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉，请求法院依法判决。王士玉针对反诉辩称，鉴于被告上述反诉材料在本诉部分已经涉及，我们的答辩、质证意见同本诉部分。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《潍坊胜利天然气有限公司寿光营里加气站项目土地使用权租赁合同》、《潍坊营里土地使用权租赁合同补充协议》、山东胜利股份有限公司《关于在寿光投资建设加气站的请示》、CNG汽车加气站建设申请表、寿光市住房和城乡建设局寿建字[2014]10号《关于潍坊胜利天然气有限公司建设CNG加气站的批复》、国有土地使用证、潍坊胜利天然气有限公司《关于寿光营里项目退租告知函》、土地出让协议、补充协议及现金收费单、土地使用权租赁协议、照片，被告提交的国有建设用地使用权网上交易成交确认书、付款凭证、税费缴纳凭证、不动产权证书，本院予以确认并记录在案。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、涉案土地来源原告王士玉名下有位于寿光市营里镇政府驻地的商服用土460㎡，使用期限至2051年2月28日（国有土地使用证号：寿国用2001字第0808号）；另外，原告于2012年12月22日与案外人寿光市营里镇营里社村村民委员会签订《土地出让协议》一份，约定该村委会位于石油公司西邻土地2.33亩（用途为商业和综合用地）转让给原告使用，转让价为10000元/亩，使用时间自2012年12月22日至2062年12月22日止，原告已一次性支付总转让价款23300元。二、原、被告签约过程及相关约定2013年12月20日，被告潍坊胜利天然气有限公司申请建设CNG汽车加气站，寿光市住房和城乡建设局于2014年2月10日作出寿建字[2014]10号《关于潍坊胜利天然气有限公司建设CNG加气站的批复》，同意该公司建设位于寿光市××省道与××省道交汇处附近的CNG加气子站一处。2014年4月11日，被告潍坊胜利天然气有限公司与原告签订《潍坊胜利天然气有限公司寿光营里加气站项目土地使用权租赁合同》，约定甲方（原告王士玉）将其所有的土地使用权的土地2013.50㎡（含商服用地460㎡）及院内北侧两层楼1座、东侧平房7间租赁给乙方（被告潍坊胜利天然气有限公司），用于乙方在租赁区域内投资建设及经营天然气加气站；租赁期限20年，自2014年6月18日起至2034年6月17日止；前五年的年租金为280000元，第六年提高5%，从第六年开始，以后每三年增加5%；乙方应于第一年支付甲方前五年的固定租金共计1400000元，自第六年开始一年一付，并应在当年租赁期起算时间前10日内支付，若乙方未按本合同约定支付租金的，每逾期一天应按照5000元的标准向甲方支付逾期付款违约金。同时约定：甲方保证完成商服部分土地的土地证过户手续，且乙方取得寿光市规划局对该项目的规划选址意见；并约定了诸如甲方须保证租赁费权利完整、租赁物性质满足加气站建设要求、甲方须拆除租赁物北侧2层楼房、平整土地以及处理电力线缆等其他使用方面的要求。同时，原、被告及案外人寿光市营里镇营里社村民委员会三方签订《土地使用权租赁协议》，案外人寿光市营里镇营里社村民委员会同意原告将2.33亩土地转租给被告进行加气站建设及经营，并承认被告租用该土地的合法性。2016年5月16日，原告王士玉与被告潍坊胜利天然气有限公司又签订了《潍坊营里土地使用权租赁合同补充协议》一份，补充协议中对租金价格进行了变更，变更后的租赁价格为：每年固定租金280000元（含税价）；同时约定，因原合同中所涉及的460㎡商服用地（简称壹号土地）以外土地的性质和权属不符合政府关于加气站审批要求，其余部分的土地（简称贰号土地）需要办理商服用地土地证，费用全部由被告承担；租赁期内，壹号土地的土地证由原告保管，贰号土地的土地证由被告保管，在双方签订的租赁合同到期之日提前一年被告协助原告将所有土地过户给原告，原告需支付给被告购买土地时产生的所有费用（包括土地出让金等，不包括个人补偿），过户费用由原告承担。三、合同履行情况租赁合同签订后，原告向被告交付了涉案土地及地面附着物。2014年5月20日，涉案土地中原告名下的460㎡商服用地过户至被告潍坊胜利天然气有限公司名下（国有土地使用证号：寿国用2014第00185号）。2017年7月20日，被告潍坊胜利天然气有限公司通过寿光市土地储备中心的国有建设用地使用权网上交易活动，将原告交付其使用的其余土地1620㎡以招拍挂方式竞价取得并以其名义办理了建设用地使用权证（国有土地使用证号：鲁2017寿光市不动产权第0025447号），成交价款830000元。被告潍坊胜利天然气有限公司已将2014年6月18日至2019年6月17日期间的租金1400000元交付给原告。2019年6月17日到期后，被告未按约定向原告支付第六年度租金。2019年3月15日，被告潍坊胜利天然气有限公司向原告发送《关于寿光营里项目退租告知函》，以加气站项目不满足政府相关手续的办理要求为由，要求解除双方间的土地租赁合同，同时进行土地的转让手续。2019年6月17日，原告发函通知被告潍坊胜利天然气有限公司支付租金，被告潍坊胜利天然气有限公司收到该通知后未支付。四、涉案土地现状涉案土地已由被告潍坊胜利天然气有限公司于2014年建成标牌为“胜利股份”的CNG加气站一处（含加气机两台及其他附属设施），现由被告支付工资的管理人员进行管理。另查明：被告山东胜利股份有限公司为潍坊胜利天然气有限公司股东，认缴出资9000000元，实际出资额9000000元。本院认为，原告与被告潍坊胜利天然气有限公司之间的租赁合同合法有效，双方均应当全面履行自己的合同义务。双方签订的租赁合同及补充协议中规定的原告义务仅限于其应向被告提供合同约定的2013.50㎡土地及地面附着物并协助被告完成相应的土地权属变更手续，现涉案土地（壹号土地460㎡、贰号土地1620㎡）均已办理土地使用权证并登记至被告名下，且被告已于2014年在涉案土地上建成CNG加气站，原告的合同义务已履行完毕且被告的合同目的已经实现。被告潍坊胜利天然气有限公司支付2014年6月18日至2019年6月17日期间的租金后，于2019年3月15日以加气站项目不满足政府相关手续的办理要求为由要求解除双方间的土地租赁合同，合同期限并未届满，被告单方要求解除合同并不符合合同法规定的当事人可以解除合同的法定情形，现原告不同意解除合同并要求被告继续履行合同义务，故双方间的租赁合同并未解除。被告潍坊胜利天然气有限公司仍应按照合同约定履行承相应义务，即继续依约支付原告租赁费。故原告要求被告潍坊胜利天然气有限公司支付租赁280000元的请求，本院予以支持。在继续履行合同的情形下，原告的实际损失应为被告未及时支付租赁费期间产生的利息损失，原、被告约定的违约金每天5000元明显高于因被告违约给原告造成的实际损失，已违背合同法规定的损失补偿原则，故本院依法调整为由被告自应付之日即2019年6月18日起至实际给付之日按年利率6%的标准支付原告违约金。原告要求被告山东胜利股份有限公司在未实际出资范围内对上述租金及逾期付款违约金承担连带支付责任，但未提供有效证据证实该被告未履行出资义务，且被告提供了其已履行出资义务的相关证据，故本院不予支持。基于前述理由，被告潍坊胜利天然气有限公司反诉要求确认租赁合同解除、要求原告返还租金74410元及支付回购款900000元的请求均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告潍坊胜利天然气有限公司支付原告王士玉2019年6月18日至2020年6月17日期间的租赁费280000元，并支付违约金（以280000元为基数，自2019年6月18日起至实际支付之日止，按年利率6%计算），于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告潍坊胜利天然气有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，保全费1920元，由被告潍坊胜利天然气有限公司负担；反诉费6773元，由被告潍坊胜利天然气有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  国仁团人民陪审员  李玉芹人民陪审员  王香娥二〇二〇年七月二十七日书 记 员  姜金娜