河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初2347号原告:王臻，女，1993年1月21日出生，汉族，现住河南省义马市。委托代理人：田孝礼、王晓芳，河南法本律师事务所律师。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍；职务：执行董事。委托代理人：安学锋，河南班固律师事务所律师。原告王臻诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王臻委托代理人田孝礼、王晓芳及被告洛阳尚锦置业有限公司委托代理人安学锋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王臻向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于涧××路××区××号（商品房预售合同编号YS0232109）房屋；2、判令被告立即为原告办理位于涧××路××区××号（商品房预售合同编号YS0232109）房屋所有权证书；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金724884.73元（违约金以5040923元为基数，按日万分之一标准自2016年5月31日暂计算至2020年5月8日，具体违约金计算至被告实际交房之日止）；4、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金271957.80元（违约金以5040923元为基数，按日万分之0.5标准自2017年5月25日暂计算至2020年5月8日，具体违约金计算至被告实际办理完成涉案房屋产权证之日止）；5、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2014年2月10日，原告与被告签订一份《商品房预售合同》，约定：原告向被告购买位于涧××路××区××、房产，建筑面积均为227.38平方米；付款方式为银行按揭贷款；出卖人应在2016年5月30日前将经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如若未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人，出卖人承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同补充协议（一）》第六条约定，若出卖人逾期交房，从最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。合同签订后，原告如约向被告履行支付5040923元购房款的合同义务，但是，被告至今仍未向原告履行交付房屋及办理产权证书的合同义务。原告涉案门面房所在23号楼与被告在建25号楼相邻，自2016年6月至今被告搭建脚手架、施工电梯、施工围墙等施工设施建造25号楼，致使原告涉案门面房被围挡在内，迟迟无法达到交付条件。至今原告涉案房产门前堆放有建筑材料，施工垃圾，室外地面不平有凹陷，遗漏室内地面有施工垃圾，二楼室内地面有被褥，外墙玻璃有破损，且被告25号楼仍在施工中。期间，原告多次与被告沟通、催促交房及办证事宜，被告均以各种理由予以推脱。时至今日，被告逾期交房达四年之久，致使原告无法正常使用门面房，也无法将门面房对外出租。被告逾期交房及逾期办证的行为已给原告造成了重大的经济损失，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告口头答辩：一、原告主张答辩人逾期交房无事实和法律依据。1、案涉房屋系升龙城B区23幢底商，升龙城B区23幢已于2016年5月30日经勘察、设计、建设、施工、监理单位联合验收合格，原告诉状中也自认交房条件为"五方验收合格"交付，因此，案涉房屋在2016年5月30日已具备合同约定的交付条件，答辩人不存在交付不能的可能。2、《商品房预售合同》第十一条第一款规定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2016年6月1日，答辩人通过EMS的方式以预售合同补充协议中原告确认的送达地址向原告发出书面《交房通知书》,通知原告办理收房手续，但由于收件人地址有误邮件于2016年6月7日退回。《商品房预售合同》附件四补充协议第二条约定，买受人保证所填写的地址和联系方式真实无误，并可以随时接受邮件，出卖人履行合同约定的通知或告知义务时，可以选择通过邮局寄送书面通知。任何一方地址或联系方式变更，应于变更之日起7日内书面通知对方，出卖人在履行本合同约定的通知或告知义务时，如因买受人所填地址不准确或拒绝签收而导致的书面通知延期送达或无法送达买受人的，由此产生的一切责任由买受人承担，并视为出卖人已经履行本合同的通知和告知义务。3、《商品房预售合同》第十一条第二款规定，买受人逾期或拒不办理房屋交接手续的，则以出卖人出面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付，该房屋的一切风险责任由买受人承担。因此，答辩人作为案涉房屋的出卖人，在房屋符合合同约定交付条件后，按约定方式通过EMS快递的形式向原告发出书面交房通知书，因收件人不在指定地址，名址有误，交房通知退回答辩人，根据约定，视为房屋已交付原告。因此，原告主张房屋至今未交付，并基于房屋未交付主张逾期交房违约金，有违合同约定，该项主张无事实和法律依据，应予以驳回。二、原告主张逾期办证违约金无事实和法律依据。1、按照法律规定及合同约定，开发商承担的是办证资料的报备义务，不动产的转移登记，依法应由买受人向不动产管理部门申请，属于依申请的行为，在合同没有约定及买受人另行委托答辩人办证的情况下，答辩人没有为买受人办理房产证的义务；2、根据《商品房预售合同》第十五条约定，答辩人承担逾期办证违约责任的前提是，答辩人未能在"商品房交付使用后"360日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于原告至今尚未接受房屋，也未实际占有使用房屋，因此，答辩人承担逾期办证违约责任的360日尚未起算，不存在逾期办证事实。据此，原告要求答辩人为其办理产权证及支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。三、原告主张案涉商铺因搭建脚手架、施工电梯等原因，致使其无法正常使用房屋的问题。1、如客观存在由于施工单位侵害其房屋使用权，依法应向责任主体主张权利，答辩人并非原告所述的施工单位。2、预售合同关于房屋的交付，并未约定除五方验收合格交付的其他条件。综上，原告所述依法均不能成立，请求依法驳回原告的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2014年2月10日，原告王臻与被告签订《商品房预售合同》一份，约定：原告向被告购买升龙城B区23幢101号房屋，房屋代码为746562，该商品房预测建筑面积为227.38平方米，商品房单价为每平方米22169.6元，总金额为5040923元整。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份。关于原被告签订的《商品房买卖合同》合同及《商品房买卖合同》中关于交付期限的约定：出卖人应在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任的约定：除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按本合同附件四《补充协议》（一）第六条的约定：若出卖人逾期交房，从本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。另查明，洛阳升龙城B区23号楼于2016年5月30日通过建设单位洛阳尚锦置业有限公司、勘察单位机械工业第四设计研究院（资质甲级）、设计单位北京龙安华城建筑设计有限公司（资质甲级）、施工单位河南国基建设集团有限公司（资质特级）、监理单位河南清鸿建设咨询有限公司（资质甲级）验收，验收结论为：工程整体质量符合《建筑工程施工质量验收统一标准》中合格工程的标准，同意通过验收。还查明，被告洛阳尚锦置业有限公司于2016年6月1日通过邮政快递向原告王臻邮递交房通知书，该邮件于2016年6月7日退回妥投。原告王臻目前尚未接收涉案房屋，被告当庭称23号楼于2019年9月27日通过消防验收。上述事实，由当事人提交的《证人证言》、《视频资料》、《商品房预售合同》、照片等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于原告王臻要求被告洛阳尚锦置业有限公司向原告交付位于涧××路××区××号房屋并向原告支付逾期交房违约金的诉讼请求，因双方签订的《商品房预售合同》明确约定交房时间为2016年5月30日，交房条件为勘察、设计、建设、施工、监理单位五方竣工验收合格。该合同内容并不违反我国有关法律法规的强制性规定，应为有效。被告洛阳尚锦置业有限公司已经通知原告在《商品房预售合同》约定的时间交房，并于2016年6月1日向原告王臻邮递《交房通知书》，买受人保证所填写的地址和联系方式真实无误，虽然邮件于2016年6月7日退回，但根据合同附件四补充协议第二条约定，应视为交付。故原告要求被告交付房屋并支付逾期交房的违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告立即为原告办理位于涧××路××区××号房屋所有权证书的诉讼请求，本案中，被告洛阳尚锦置业有限公司未按约定提交相关备案资料，应当承担一定的违约责任。关于逾期提交办证资料的违约金问题，依据原、被告签订《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金。被告洛阳尚锦置业有限公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，且办理时间非洛阳尚锦置业有限公司所能控制，结合全案情况，本院酌定于2019年9月27日通过消防验收时间起开始计算违约金较为符合客观实际。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于洛阳市涧西区升龙城B区23号楼的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助原告王臻办理升龙城B区23号楼101号房屋（房屋代码746562）不动产权属证书。二、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告王臻支付逾期办理升龙城B区23号楼101号房屋（房屋代码746562）不动产权属证书的违约金。（以5040923元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年9月27日起计算至被告洛阳尚锦置业有限公司将洛阳市涧西区升龙城B区23号楼的不动产首次登记办理完毕之日止）四、驳回原告王臻其他诉讼请求。本案诉讼费6884元（已减半收取），由原告王臻承担3000元，由被告洛阳尚锦置业有限公司承担3884元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛莹莹二〇二〇年七月二十日书记员  朱智慧