杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初9082号 原告：浙江省测绘大队，住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇三墩街92号。 负责人：姚真法。 委托诉讼代理人：李忠真，浙江天册律师事务所律师。 被告：杨红虎，男，1969年1月14日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原告浙江省测绘大队与被告杨红虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案，依法适用普通程序于2020年5月20日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人李忠真、被告杨红虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告间的事实房屋租赁合同在2016年11月29日通知解除；2、确认被告在事实房屋租赁合同解除后继续占有使用原告房屋水电的行为，是非法侵占原告国有资产；3、要求被告支付实际租赁及侵占原告房屋期间所欠的房租、房屋使用费、水电费共计7805.36元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告曾在2001年1月至2007年1月在原告工作。2003年9月11日，被告与原告签订了《浙江省测绘大队租房合同》，约定被告租赁原告位于杭州市西湖区××号××宿舍××平方米，厨房半间4平方米，合计22平方米，租期自2003年9月1日至2004年9月1日，并规定被告必须按时交清房租水电费，并特别规定“在租用期间遇到特殊情况，乙方必须无条件退出租房，按时搬迁”。合同租期届满后，被告继续占用着原告的房屋，并要求将承租的房屋面积由22平方米增加到54.9平方米继续承租，考虑到被告的实际情况，原告最终同意继续出租房屋给被告，但由于多种原因，双方没有再签订书面的租房合同补充协议，除了承租面积增加以外，多年来双方一直维持着事实上的房屋租赁合同关系。另外在后期的合同履行过程中，被告没有完全履行按时交清房租水电费的规定，存在不履行交付房租、水电费的违约行为。2016年10月初，原告发现出租给被告的房屋局部出现墙体开裂等险情，立即委托浙江科鉴检测校准有限公司进行使用安全性评估。2016年10月25日，浙江科鉴检测校准有限公司出具了2016-ＪＧ668号《房屋结构评估报告》，得出的结论是Ｄ级危房。在确定评估结论后，原告于2016年11月29日向被告送达了《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，并在出租房上同时张贴了“危房”告示和《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，要求被告在2016年12月31日前搬离其承租的房屋，终止双方存在的事实房屋租赁合同关系。然而被告拒绝原告的多次督促和警告，一直拖延不搬，不仅对他自己的人身财产安全构成威胁，更严重地妨害了原告对危房实施排险改造的相关工作。无奈原告据实上报政府部门，为此杭州市三墩镇人民政府于2017年2月17日、4月16日两次下发了《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，要求原告必须在2017年4月30日前完成卸紫桥30号房屋内现有住户的腾房搬离工作。但由于被告拒绝搬离，以致造成原告一直无法完成危房腾退搬离、排险改造等工作。直到2019年11月18日，原告危房被地方政府实施排险强拆为止。截至到2019年11月17日，被告尚欠原告房租、房屋使用费、水电费共计7805.36元没有支付。在出租房屋被评估为Ｄ级危房、被告以自己的行为表明不履行主要债务的情况下，原告通知被告搬离房屋终止合同，这既符合《租房合同》中的特别约定，也符合《合同法》第九十四条第（二）款的规定，原告与被告间的房屋租赁合同应在搬离通知送达时解除。然而被告拒绝搬离原告房屋，继续侵占使用原告的房屋水电，直至2019年11月18日原告房屋被依法强拆为止，其行为明显是非法侵占原告国有资产。为维护原告的合法权益，现对被告提起诉讼，望法院依法判准如上诉讼请求。 被告辩称：本人自2001年1月起招工进入原告单位工作。自2003年4月起，经原告安排入住卸紫桥30号住所并定居于此，直至2019年11月18日该住所遭原告强制拆迁，已有近16年。该地的土地所有权属三墩房管所，房屋系原告建于1972年，房屋产权直至2017年才划拨给原告。入住早期，为提升居住品质，本人前后多次自费对房屋进行修缮及装潢，在此过程中并未发现原告在本案中所陈述的所有可能存在的安全隐患。本人对于原告所谓鉴定机构对房屋评级为D级危房的说法表示质疑。2016年10月，被告以鉴定机构评级为由，要求本人及家属无条件搬离该房。本人认为该要求侵犯了包括本人在内所有住户的居住权，故要求原告就安置及补偿在协商一致的基础上给出合理方案，但原告无视住户的合理权益及协商意愿，对该问题避而不谈。即使在2018年7月4日该纠纷诉至法院，经法院裁定，包括本人在内的所有住户享有合法的居住权后，原告仍坚持原有的消极态度，拒绝解决问题。此外，卸紫桥30号房屋被鉴定为D级危房本身也存在着巨大的漏洞，房屋的主体架构为水泥石柱，而鉴定方认定为木质结构，明显与事实情况不符；房屋评级检测有一整套完整的流程，而房屋现场出现从未出现所谓的勘测人员。如果房屋真的有严重的安全隐患，在此处居住长达十余年的住户理应能够在日常的生活中感受到危险和不适而主动搬离，因此包括本人在内的住户有充分的理由认为原告在了解到该处房屋处于市政规划征迁范围、工程迫在眉睫的情况后，企图利用规章条目，以D级危房为借口，对被告等人的住房进行强拆，剥夺被告等人合法居住权，妄想市政部门会因为工程进度把控而不顾该区域住户的生产生活，从而默许其强拆暴行。原告作为规模化的集团单位，以多种理由推诿扯皮，对安置事宜避而不谈，拒绝解决问题，对下而言肆意践踏该房屋内所有作为其底层员工的住户的权利和尊严，对上而言拖累市政规划的总体进程，对镇政府积极出面为人民服务的办事态度不予理睬，企图拖延时间以达到其目的。另原告诉称被告等住户拖欠房费，事情的缘由如下，在纠纷未产生前的房费缴纳流程是原告按时上门采集水电消费情况（水电表度数）并现场与住户核对，在双方核对无误的情况下，以现金缴纳、开具收据的方式完成付费。自2013年起，原告基本主动断绝了与该处房屋及其中住户的联系，对该处所有住户的生活漠不关心。被告等人并不知道其间原告是否到过现场采集水电表信息，因为原告完全没有和被告等住户核对过任何缴费信息。直到2017年，原告在没有任何凭证的情况下，罗列出一张数据混乱、没有根据的表单并要求住户照表单缴纳费用。就如同被告等人一再向原告表示的那样，被告非常愿意缴纳应该缴纳的费用，但要求原告对表单数据予以说明，并对缴费款项及条目给出凭证。综上所述，本人认为，原告所谓Ｄ级危房的鉴定，系通过不正当行为制造凭证及理由，目的是剥夺被告等住户的合法居住权并拒绝予以安置和赔偿；原告在纠纷期间违背协商处理原则，无视镇政府的积极协调和被告等住户的实际生活情况，系拖延时间、推诿扯皮、逃避问题，目的是以市政工程进度为挡箭牌，企图形成被告等住户与市政规划部门之间的矛盾，为被告等合理合法维权的普通百姓套上钉子户的帽子，从而帮助其逃避责任；原告诉称被告等拒绝交纳房费，系其混淆概念，将“自身房费收缴工作失职、无法准时收缴且拒绝给出收缴凭证和收费条目”，而非其所谓“被告等住户拒绝缴纳房费”，目的是以拒缴房费为切入口，名正言顺的驳回被告等的合法居住权，丑化被告等受害者的面目。望法院为本人及所有受害住户主持公道，还被告一个正义，维护被告的合法权益。总之，我认为本案房屋是职工安置房，我住进来的时候就是以职工身份住进来的。我不是拖欠水电费，是因为原告没有提交相应证据证明我方拖欠水电费。我要求本案按照职工安置房处理，我有居住权。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：不动产权证，租房合同，水电费催缴通知、水电费报表及收据，房屋结构评估报告，搬迁通知，照片，函件，房屋照片，民事裁定书，历月电费明细、历月水费明细、历年欠房费、水费明细表；案外人的租房合同等。 被告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：现金报销单等。 当事人围绕诉讼请求所提交的上述证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院结合当事人在审理中的陈述在以下内容中予以认定处理。 根据上述证据，结合审理中当事人的陈述，本院认定案件事实如下： （一）2003年9月12日，《浙江省测绘大队租房合同》，原告（作为甲方）、被告（作为乙方）签订《浙江省测绘大队租房合同》，约定，甲方同意将卸紫桥平房1间18平方米、厨房半间4平方米合计22平方米租给乙方，租住时间从2003年9月1日至2004年9月1日；月租金每平方米0.8元；甲方要求乙方做到，一、乙方必须按时来测绘大队物业部交清房租水电费；二、乙方在住房期间遇到水电、房屋损坏需要修理，由甲方出面修理，一切费用由乙方承担；三、乙方在租用期间遇到特殊情况，乙方必须无条件退出租房，按时搬迁；测绘大队不承担任何责任，一切后果全由乙方承担等内容。此后，被告居住涉案房屋，亦向原告支付房租、缴纳水电费。双方正常履行合同。 合同期满后，双方未再续签书面合同。被告仍居住使用涉案房屋，原告亦向被告收取房租、水电费。双方对于2013年3月以前的房租、水电费没有争议。 （二）2016年10月初，原告发现涉案出租房屋局部出现墙体开裂等情况，遂委托浙江科鉴检测校准有限公司进行评估。该院进行查勘、检测后，于2016年10月25日出具了《房屋结构评估报告》，评估结论为涉案房屋的危险性等级为“D级”；承重结构承载力已不能满足使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。 2016年11月29日，原告制作《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，该通知载明：三墩镇卸紫桥30号全体住户，浙江省测绘大队位于西湖区××镇××号房屋，建于上世纪七十年代初期，房屋结构为泥墙、砖砌单层混合结构，屋盖用木梁支撑，共分南北三排房属。2016年10月21日浙江科鉴检测校准有限公司对该处房屋进行了结构评估，并出具了评估报告，评定结果为Ｄ级，房屋不能满足使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房；基于上述情况，浙江省测绘大队特通知全体住户，请于2016年12月31日前搬离，逾期不搬的一切后果自负等内容。原告并将该通知张贴在涉案房屋处，但被告并未按时搬离。 2017年2月17日，杭州市三墩镇人民政府制作《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，向原告发函，该函件载明，要求你单位对卸紫桥30号房屋内现有住房组织腾房搬离工作，以避免造成人员的人身安全和财产损失等内容。同年4月16日，杭州市三墩镇人民政府再次制作《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，向原告发函，该函件载明，为避免造成人员的人身安全和财产损失，特再次通知你单位，要求在2017年4月30日前完成卸紫桥30号房屋内现有住户组织腾房搬离工作等内容。原告通知被告应及时腾房搬离，但被告并未搬离。 （三）2017年8月15日，原告向本院起诉，本院于同日立案。原告在该案中的诉讼请求为：1、确认原被告间的租赁合同已经解除；2、要求被告排除妨害，腾退搬离杭州市西湖区卸紫桥30号房屋；3、被告支付实际租赁原告房屋期间所欠的房租、水电费共计5075.24元。事实和理由：被告曾在2001年1月至2007年1月在原告处工作。2003年9月11日，原被告签订了《浙江省测绘大队租房合同》，约定：被告租赁原告位于杭州市西湖区××号××宿舍，租期自2003年9月1日至2004年9月1日，被告必须按时交清房租水电费，在租用期间遇到特殊情况，被告必须无条件退出租房，按时搬迁。但合同租期届满后，被告继续占用房屋，并要求将承租的房屋面积由22平方米增加到54.9平方米。考虑到被告的实际情况，原告最终同意，但由于多种原因，双方没有再签订书面租房合同，除承租面积变化外，多年来一直按照原租房合同的有关约定执行。2016年10月初，原告发现出租房屋局部出现墙体开裂等险情，即委托浙江科鉴检测校准有限公司进行使用安全性评估。2016年10月25日，浙江科鉴检测校准有限公司出具了2016-ＪＧ668号《房屋结构评估报告》，结论是涉案房屋为Ｄ级危房。原告即通知被告即时解除终止租赁合同关系，并张贴危房告示和《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，要求被告立即搬离房屋。然而被告拒绝，一直拖延不搬。杭州市三墩镇人民政府于2017年2月17日、4月16日两次下发了《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，要求原告必须在2017年4月30日前完成房屋内现有住户腾房搬离工作。但由于被告拒绝搬离，以致造成原告至今无法完成工作。现原告向贵院对被告提起诉讼，请求法院判如所请。 2017年11月14日，本院经审理作出一审裁定，驳回原告浙江省测绘大队的起诉。 原告不服本院作出的上述裁定，向浙江省杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）提起上诉。2018年2月13日，杭州中院经审理作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。 原告不服杭州中院作出的上述裁定，向浙江省高级人民法院（以下简称浙江高院）申请再审。2019年9月5日，浙江高院审理后认为，再审申请人提交的《浙江省测绘大队租房合同》显示再审申请人与被申请人曾于2003年9月签订房屋租赁合同，约定再审申请人将案涉房屋出租给被申请人使用。本案中虽然被申请人原为再审申请人单位职工，但再审申请人起诉时与被申请人之间已不存在劳动合同关系或行政隶属关系，本案实质属于职工离开原单位后，与原单位发生的房屋租赁纠纷。因此，根据再审申请人的诉讼请求，依据在案证据，综合案件情况，本案争议应系发生在再审申请人与被申请人平等主体之间的民事纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围。原审裁定驳回起诉不当，该院予以纠正。浙江高院作出民事裁定，一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终766号民事裁定及浙江省杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初7511号民事裁定；二、指令浙江省杭州市西湖区人民法院对本案进行审理。 根据浙江高院的民事裁定，本院于2019年10月12日立案审理。 （四）案件审理中，原告向本院提交不动产权证书，该证书由原告于2017年向杭州市国土资源局申领，证书上载明，权利人为原告，坐落为卸紫桥30号，权利性质为划拨/存量单位房，用途为城镇住宅用地/住宅，面积为土地使用权面积679平方米/房屋建筑面积460.1平方米。上述房屋中，被告租住使用面积为54.9平方米。 双方确认，涉案房屋于2019年11月18日拆除。在房屋拆除前，双方未对被告实际使用的水表、电表读数进行核对确认。原告在本案中主张被告尚欠房租4307.4元（按每平方米1元的租金标准计算到2019年11月17日）、电费3350.46元、水费147.5元。 本院认为，（一）本案原、被告争议的房屋租赁合同关系，经浙江高院再审查明属于平等主体之间的民事纠纷，本院亦予认定。该合同关系系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定履行。双方在书面合同履行期满2004年9月1日后未再续签书面合同，被告继续承租使用涉案房屋，原告也没有提出异议，按照我国《合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。此后，在履行中被告未及时付清房租和水电费，据此原告根据被告履行合同的情况、涉案房屋的鉴定情况于2016年11月29日制作《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，要求被告于2016年12月31日前搬离，符合我国《合同法》第二百三十二条的规定。该2016年12月31日可以认定为双方租赁合同解除日期。 （二）被告在租赁涉案房屋期间未及时付清房租和水电费，也没有在2016年12月31日前及时将涉案房屋腾空交还给原告，违反了我国《合同法》等国家法律规定。原告可以要求被告支付尚欠的房租（房屋使用费）和水电费。关于房租（房屋使用费），按被告承租使用的合法房屋面积54.9平方米、每平方米每月0.8元的标准计算，原告尚欠的租金为3445.92元。关于水电费，原告主张的数额为电费3350.46元、水费147.5元，原告未对此提交充分有效证据予以证明；被告对该数额有异议。本院认为，被告在承租使用涉案房屋期间确实会产生水电费，对于被告应支付的水电费可酌情合理推算，电费计算为2680.37元、水费118元。 综上，原告诉讼请求中的有理部分本院予以支持。被告辩称本案系单位内部分房纠纷等意见，与生效裁判认定内容不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定，判决如下： 一、浙江省测绘大队、杨红虎之间的房屋租赁合同关系于2016年12月31日解除； 二、杨红虎于判决生效之日起十日内支付浙江省测绘大队房租（房屋使用费）3445.92元； 三、杨红虎于判决生效之日起十日内支付浙江省测绘大队电费2680.37元、水费118元； 四、驳回浙江省测绘大队的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由浙江省测绘大队负担10元，杨红虎负担40元。浙江省测绘大队于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，杨红虎于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吕凤祥 人民陪审员  许和平 人民陪审员  王俏瑾 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  王超男