北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初75395号原告：藏英华，女，1957年11月14日出生，汉族，建工集团退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡彬（藏英华之儿媳），女，1983年7月1日出生，汉族，公益时报员工，住北京市朝阳区。被告：北京弘厦物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区和平街****院**楼**。法定代表人：李仕宪，董事长。委托诉讼代理人：高岭，男，北京弘厦物业管理有限责任公司员工。原告藏英华（以下简称原告）与被告北京弘厦物业管理有限责任公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡彬及被告委托诉讼代理人高岭，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋及家具损失8125.15元；2.被告赔偿房租费用18900元；3.被告赔偿原告搬家费467.21元。事实和理由：原告为北京市朝阳区XX街XX区X号院X号楼X层XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）的业主，被告为涉案房屋所在小区的物业服务人。涉案房屋所在楼栋是老楼，下水设施是公共的，管道设置在涉案房屋隔壁的409号房屋（以下简称409号房屋）的洗手间内，但被告从未对管道进行过维护。2017年8月11日，当天下暴雨，原告外出回家后才发现家里大面积被水淹。经检查，发现是由于楼栋的公共排水管道年久失修，排水管漏水所导致。因水量过大，水将涉案房屋与409号房屋之间的墙都给掀起来了，水也流到了涉案房屋内。原告发现后立即联系被告，被告才联系了409号房屋的业主，该业主立即将屋内厕所包下水管的东西拆除，之后，被告才对管道进行维修，且在维修的几天里依然在下雨，水也一直在向涉案房屋渗水。因为管道修理期间，水流导致涉案房屋的墙壁、家具等大面积受损，原告一家只能搬出去居住。原告修好公共管道后，原告开始维修被水冲坏的墙壁、家具等设施。此次漏水造成涉案房屋的三个门与门套损坏，孩子的很多用品以及白色衣柜受损。被告破坏的墙面经过一个月才维修完毕，被破坏的门和包套以及部分家具等，已经无法修复，只能更换。事发时，由于家里的孩子还不满一周岁，无法在维修的房屋中居住，原告被迫在外租赁了房屋用来居住，导致原告产生额外的交通费、搬家费、运输费等损失。被告作为涉案房屋所在小区的物业公司，收取业主的物业管理费，应当尽到物业服务义务，对小区公共排水设施进行日常维护、保养等。因被告常年未对小区的排水管进行过维护、保养，导致本次暴雨来到造成排水管漏水，给原告造成重大损失。故原告起诉至法院，要求被告支付上述款项。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，雨水排水管漏水具有不可预见性，平时用不到排水管，也不容易发现其损坏，即使发现也是住户向物业公司报修。排水管道的维修更换属于大中修范围，原告只是缴纳了房屋小修费。被告严格按照双方物业服务合同的约定在接到业主的电话后立即赶到现场，对漏水的管道进行维修且帮助业主打扫房屋，尽到了该尽的责任义务。涉案房屋内并无雨水管道，是409号房屋没报修雨水管道漏水，把两户之间的墙皮冲开，409号房屋把雨水管道全部封闭看不到雨水管的使用破损情况，只有漏水业主报修后才会维修更换。涉案房屋的漏水只是把墙皮冲开一点，不是整面墙，雨水管道漏水只是一个洞，不可能把整面墙冲开。原告提出的相关费用，被告不同意支付，409号房屋的雨水管道破裂造成漏水只是把两户之间的墙皮冲开，雨水流到了涉案房屋，被告也帮助原告打扫了房屋，不会造成不能居住需要租房以及搬家的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋于1998年建成，原告通过购买二手房取得涉案房屋所有权，并于2017年1月入住涉案房屋。被告系涉案房屋所在小区的物业服务人,并与小区开发商签订过前期物业服务合同。原、被告双方未签订书面的物业服务合同，原告每年按照每平方米13.79元的标准向被告支付物业费。本案中的漏水管道为公共管道，位于**房屋内，被409号房屋的业主包起来。2017年8月11日，位，位于**房屋内的雨水管道漏水墙面冲开漏至涉案房屋内。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告主张雨水管道漏水的原因是被告没有在汛期来临前对管道进行排查，并且管道存在老化的问题，被告也没有及时维修，所以导致漏水。被告主张雨水管道漏水系因管道老化所导致，并称其对雨水管会进行日常维护，对公共部位的管线会巡查，住户家中的管线只有在住户报修后才会巡查。原告主张被告没有对公共的雨水管道进行日常维护、维修及排查，如果被告定期对雨水管道进行巡查，就应告知409号房屋的业主拆除包起来的雨水管或者对雨水管老化的情况进行维修。被告主张公共管道的日常维护和维修不属于中修及大修的范围，而涉案房屋漏水后，其对409号房屋内的雨水管道进行了更换，则属于中修或大修的范围。被告称原告所交纳的物业费仅包括小修的费用，不包括大修及中修的费用。2.被告主张涉案房屋因漏水造成的损坏是因为409号房屋的业主将屋内的雨水管包起来造成，被告日常仅对地下室的公用管道进行巡查与维修，位于住，位于住户家中的没有包起来的管道也会进行日常巡查将公共管道包起来的业主不会劝阻或者要求业主拆除。原告认为409号房屋业主将雨水管包起来的行为与原告的损失无关，其认为漏水的发生就是因为被告疏于对公共管道的日常维修才导致，如果雨水管本身就不允许被包起来，被告就应当及时制止409号房屋业主的行为，或者在日常的维护过程中要求409号房屋的业主拆除。3.原告主张涉案房屋内的墙面已经修复完毕，三个门套及衣柜尚未修复，并称其房屋及家具损失具体包括：（1）客厅挨着卫生间的墙面裂开，已经维修完毕，花费3150元；（2）主卧、次卧及厨房的三个门套，还可以继续使用，所以按照原价值的50%主张1650元；（3）次卧的三门衣柜还可以继续使用，现在衣柜的底座已经裂开，所以按照原价值的50%主张1750元；(4)四种儿童地垫，无法继续使用了，按照1575.15元主张。另原告称其在涉案房屋漏水后在外租房花费房租18900元，并且支出了467.21元的搬家费。原告就其主张提交：（1）现场损坏照片，证明涉案房屋因漏水导致现场损坏的情况；（2）家具买卖合同，证明受损家具的购买价值；（3）壁纸购买合同，证明受损墙面贴壁纸的价格；（4）定制门、套装门合同，证明原告受损门及门框的价值；（5）儿童床品、隔尿垫、爬行垫、婴儿用品发票，证明涉案房屋内受损的儿童用品价值；（6）墙面修复发票，证明原告因漏水事件支出的墙面维修费用；其为了让被告报销，发票开具了被告名称，显示发票金额为3150元；（7）租赁合同及打款对账单，证明原告额外支出的房屋租赁费用情况；（8）客运服务费发票，证明原告搬家所支出的搬家费。被告主张原告提交的现场损坏照片与其在漏水后去维修时拍摄的照片不一致；对其他证据的真实性予以认可，但主张损失与其无关。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方虽未签订书面的物业服务合同，但被告系原告所有的涉案房屋所在小区的物业服务人，原告每年亦向被告交纳物业服务费，故双方建立了事实上的物业服务合同关系。由于被告并未与原告就双方之间的物业服务合同项下的权利义务关系进行书面约定，所以被告应当按照物业服务人所应承担义务的普适性标准履行自己的义务。本案中，涉案房屋因隔壁房屋内的雨水管漏水而导致受损，因雨水管属于公共管道，物业公司应当承担相应的检查、维修义务，虽然被告称漏水的管道在住户家内并且被包起来，但其仍应当定期对公共管道进行巡查，且针对住户将公共管道包起导致物业服务人无法检查管线时，其亦有劝阻相关住户的义务。现被告认可其并未对涉案的漏水管道进行巡查，故管道破裂漏水导致涉案房屋受损，原告要求被告承担未尽合同义务的损失并无不当，本院予以支持。关于房屋及家具损失，原告提交了相关合同及票据证明其损失，被告对相关证据的真实性予以认可，本院对此予以采信，考虑被告的过错程度，本院对该部分损失酌情判处。关于租房费用及搬家费用，涉案房屋虽然漏水，但被告在管道漏水后亦对管道进行了维修，原告提交的证据尚不足以证明涉案房屋在漏水管道修好后无法居住且其存在长期租房的必要性，故本院对其关于赔偿租房费用及搬家费用的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京弘厦物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告藏英华房屋及家具损失八千元；二、驳回原告藏英华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告北京弘厦物业管理有限责任公司负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  史 震审判员  陈 扬二〇二〇年七月二十九日书记员  丁 楠