河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0503民初1445号原告：河南雅居美物业服务有限公司，住所地安阳市北关区红旗路中段。统一社会信用代码：914105007286459282。法定代表人：王红波，该公司经理。委托诉讼代理人：李庆芳，女，该公司职工，住安阳市。委托诉讼代理人：李永和，河南永生律师事务所律师。被告：呙继冉，女，1987年11月15日生，汉族，中央二套经济与法致命的柔性营销演员，现住安阳市北关区。原告河南雅居美物业服务有限公司（以下简称雅居美物业公司）与被告呙继冉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告雅居美物业公司的委托诉讼代理人李永和、李庆芳，被告呙继冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居美物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告呙继冉缴纳物业服务费及利息共计5901.05元（利息2019年12月31日前315.05元，自2020年1月1日起至全部付清之日止，以5586元为基数，按照全国银行间同行业拆借中心公布的额贷款市场报价利率计算）；2、诉讼费由被告呙继冉承担。事实与理由：被告呙继冉于2012年10月10日购买水木清华三期62号楼1单元402室商品房一套，建筑面积94.04平方米，于2014年11月19日办理交房手续，物业费交至2017年12月31日。从2018年1月1日开始拒交物业费，物业费按年交纳，每年1862元（每平方米1.65元／月），共欠物业费5586元；利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，虽经原告雅居美物业公司多次催收，被告呙继冉拒不交纳。被告呙继冉拒交物业费的行为在小区内造成了极坏影响，使原告雅居美物业公司的经营无法正常进行。为维护法律尊严、原告雅居美物业公司的合法权益和小区的正常秩序，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提出起诉，敬请依法公正判决。被告呙继冉辩称，因原告雅居美物业公司存在违反国家法律规定的行为，故合同无效，原告雅居美物业公司与河南仁和置业有限公司15年7月1日签订的前期物业服务合同违反《中华人民共和国物业管理条例》，原告雅居美物业公司与彰北街道办事处临府社区15年8月11日签订的物业合同，属违法违规的合同。前期物业管理条例第24条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，关于建设单位河南仁和置业有限公司与原告雅居美物业公司是总公司与子公司关系，备案号豫ICP备10003552。河南仁和置业有限公司与原告雅居美物业公司是总公司与子公司关系，违反了国家法规，属于违法违规操作，故原告雅居美物业公司的合同违法，违法合同为无效合同，请求法院驳回原告雅居美物业公司违法合同的诉讼请求。根据业主大会和业主委员会指导规则选举业主委员会，备选人临府社区违反了物权法和物业管理条例，签署的合同选聘水木清华北领地建设单位河南仁和置业有限公司的子公司，河南雅居美物业作为水木清华北领地的物业服务公司，违反了《中华人民共和国物业管理条例》第24条规定，属于违法行为人，根据《业主大会和业主委员会指导规则》业主委员会候选人应具备条件中：“2、遵守国家有关法律法规。”故彰北街道办事处临府社区不具备选举业主委员会的条件，没有签署物业合同的权利。原告雅居美物业公司所提的“联席会议”中相关国家机关工作人员指定彰北街道办事处临府社区为业主委员会，根据物业管理规定第10条，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。其中法律法规是指导业主选举产生业主委员会，并非国家机关工作人员指派临府社区作为业主委员会，联席会议中的真实情况原告雅居美物业公司所称国家机关工作人员的身份，真实性有待法院审查。联席会议是指某个团体或组织、自由自愿参与的会议，旨在通过召开联席会议的形式，加强沟通与联系，互相学习借鉴经验，研究探索新经验、新方法，故联席会议的决策不具备法律强制性，属于自发团队之间进行的商议，不可强行剥夺千余名业主的合法权利，擅自签订严重违反国家法律法规的违法合同及进行违法行为。关于原告雅居美物业公司安北物协备（2015）第8号《协议选聘物业管理企业备案通知》，安北物协备全称是安阳市北关区物业管理协会，其实质是民政部门注册的社会团体，是物业公司物业从业人员的社会自律组织，只是民间社团组织，不是官方机构，没有执法权，不具备强制约束力，备案通知只是民间社团的一纸通知，不具备法律效力。综上，原告雅居美物业公司违反了国家有关法律法规，和河南仁和置业有限公司及彰北街道办事处临府社区签署的物业合同，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第5项违反法律法规的强制性规定，属于违法合同，望法院依法不予支持，驳回原告雅居美物业公司的请求。本院经审理对本案事实认定如下：被告呙继冉系安阳市北关区平原路北段路东水木清华三期62号楼1单元402室房屋业主，房屋建筑面积为94.04平方米。被告呙继冉2014年11月19日办理了交房手续，从2018年1月1日起至今未缴纳物业服务费。2014年3月13日，河南仁和置业有限公司就水木清华三期小区前期物业服务委托河南圆方招标代理有限责任公司进行招标，河南圆方物业管理有限公司以投标高层住宅1.65元/m2/月，商业1.65元/m2/月的价格中标。2015年7月1日，河南仁和置业有限公司与原告雅居美物业公司签订水木清华三期前期物业服务委托协议，协议约定：河南仁和置业有限公司委托雅居美物业公司提供前期物业服务事宜，自2015年7月1日起，物业服务及收费标准按开发建设单位与原中标物业企业签订的前期物业服务合同相关标准执行，直至业主委员会成立后签订物业服务合同。2015年8月11日，安阳市北关区临府社区居民委员会与原告雅居美物业公司签订水木清华三期（北领地）前期物业服务委托协议，该协议第二条约定：根据联席会议决定，同意社区委托雅居美暂管小区物业，物业服务标准及收费标准按开发建设单位与原中标物业企业签订的前期物业服务合同相关标准执行。原圆方物业公司对该小区业主的债权、债务由原告雅居美物业公司妥善处理承担。根据原告雅居美物业公司提供的（2019）豫0503民初676号民事判决书及（2019）豫05民终2741号民事判决书查明，原圆方物业公司与业主交房时签订的前期物业管理服务协议约定交费时间为首次交费之日起，每半年末月内交纳下半年物业管理费用。在2015年7月1日之后，雅居美物业公司与办理交房手续的业主签订的前期物业服务协议约定的交费时间为每年度交纳一次，一次预交十二个月的费用，交费时间为交费周期最后一个月的5日至20日。另查明，根据被告呙继冉提供的网页信息显示，河南仁和置业有限公司的法定代表人为王振全，股东信息及投资比例：王振全投资比例91%、张丽投资比例9%。原告雅居美物业公司的历史股东显示为裴庆丰、王振全。河南仁和置业有限公司官网的企业简介中写到河南仁和置业有限公司下辖安阳金豪数码有限公司、原告雅居美物业公司、上海昱露实业有限公司三个子公司及十四个职能部门。上述事实，有原告雅居美物业公司提供的营业执照、开户许可证、资质证书、前期物业服务招标项目中标结果公示、雅居美物业公司与仁和置业公司签订的前期物业服务委托协议、雅居美物业公司与临府社区签订的前期物业服务委托协议、市房管局项目科管理备案通知书、备案申请书、水木清华项目政府协调会议记录、被告呙继冉的商品房预售合同、被告欠费明细表、律师函张贴照片、催缴物业费通知单及催费通知书张贴照片，被告呙继冉提供的原告雅居美物业公司、河南仁和置业有限公司工商信息复印件、河南仁和置业有限公司官网网页复印件及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，河南仁和置业有限公司作为水木清华小区的建设单位，在被告呙继冉居住的水木清华小区没有成立业主委员会前，根据相关法律、法规的规定，有权利选聘前期物业服务公司，原告雅居美物业公司与河南仁和置业有限公司签订的前期物业服务委托协议不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护；关于安阳市北关区临府社区居民委员会与原告雅居美物业公司签订的前期物业服务委托协议的效力问题，该协议是在原告雅居美物业公司与河南仁和置业有限公司签订的前期物业服务委托协议后，因被告呙继冉居住小区之前的前期物业公司解约，留下诸多遗留问题，为了解决遗留问题，经过区政府、办事处、房管局、社区、开发公司、物业公司召开联席会议后，决定由社区委托原告暂时管理小区物业。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。故临府社区根据联席会议的意见与原告签订前期物业委托协议并未违反法律、法规的禁止性规定，且该协议也未加重业主的负担，该协议合法有效，依法应予保护。上述前期物业服务委托协议对小区所有业主均具有约束力，被告呙继冉作为该小区的业主，在享受权利的同时也应履行自己的义务。被告呙继冉在接受了原告雅居美物业公司的物业管理服务后，理应依约支付相应的物业服务费，现被告呙继冉拖欠物业费不付，侵害了原告雅居美物业公司的合法权益，应承担相应的民事责任。被告呙继冉居住在水木清华三期62号楼1单元402室，住宅面积为94.04平方米，被告呙继冉应当每半年末月内交纳下半年物业管理费用，2018年1月1日至2020年12月31日物业费按每月1.65元/平方米计算应为5585元（94.04平方米×1.65元/平方米/月×36个月)。被告呙继冉辩称河南仁和置业有限公司与原告雅居美物业公司之间为总公司和子公司的关系，上述前期物业服务协议违反法律规定，应属合同无效，根据《物业管理条例》的规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标的方式选聘物业服务企业。该规定不是法律、行政法规的强制性规定，不符合合同无效的法定情形，也不构成被告呙继冉拒绝缴纳物业费的正当理由，对其抗辩理由，本院不予采信。原告雅居美物业公司作为物业服务企业，在进行物业服务过程中，应当努力把小区管理好、服务好，营造良好的小区氛围，共同把小区打造成业主安居乐业的家园，赢得全体小区业主的信任，因原告雅居美物业公司在管理被告呙继冉所居住的小区过程中确实存在沟通不到位、服务有待进一步提高等瑕疵，被告呙继冉未按时缴纳物业费对原告雅居美物业公司并未造成损失，故对原告雅居美物业公司主张被告呙继冉支付逾期利息的诉请，本院不予支持。综上所述，被告呙继冉应当支付原告雅居美物业公司2018年1月1日至2020年12月31日物业费5585元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《物业管理条例》第二十四条的规定，判决如下：一、被告呙继冉于本判决生效后十日内支付原告河南雅居美物业服务有限公司2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5585元；二、驳回原告河南雅居美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告呙继冉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员 张 静二〇二〇年七月二十七日书记员 石成芳