广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1281民初732号 原告：河池市同享碧桂园房地产开发有限公司，住所地河池市宜州区庆远镇山谷路24号。统一社会信用代码：914512810752228984。 法定代表人：谢伟洲，职务：总经理。 特别授权委托诉讼代理人陈聪，公司员工。 被告：肖斌，男，1976年10月12日生，壮族，住广西河池市宜州区。 委托代理人蓝建强，广西超世纪律师事务所律师。 原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告肖斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案。依法由审判员潘立峰适用简易程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告碧桂园公司的委托代理人陈聪、被告肖斌及其委托代理人蓝建强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的宜州碧桂园7幢1单元2402号房屋的《商品房买卖合同》及其附件；2、判令被告在解除《商品房买卖合同》七日内配合原告到房管部门办理合同备案注销手续；3、判令被告向原告支付违约金262748.25元（房屋总价1751655×15%)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月19曰，原告与被告签订了编号为2018k00172800588的《商品房买卖合同》及附件（以下总称“合同”）。合同约定被告购买原告开发的宜州碧桂园7幢1单元2402号商品房，总价款1751655元。付款方式为按揭分期付款，被告必须在签订《商品房买卖合同》时向原告付351655元，在2018年9月19日前付1400000元。另合同附件十一补充协议第三条约定，被告逾期支付房款超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。合同签订并办理备案登记后，被告仅向原告支付购房款351655元，剩余购房款1400000元至今未支付，经原告多次追讨未果，逾期付款已超过90日。根据合同约定，被告的行为已经构成违约，原告有权解除合同并要求被告支付相应的违约金。原告为维护自己的权益，特向法院提起诉讼。 被告肖斌答辩称，要求继续履行合同，肖斌与原告签订合同后已经按照规定交付首付款，但是办理贷款的时候发现征信因为以前办理信用卡出了问题，后来银行的告知在6月份后能够办理贷款，此事被告已经告知过原告的销售员，原告是知情的，合同是可以继续履行的；2、如果要解除合同，原告主张支付违约金是没有事实法律依据的，被告到原告售楼部处购房的时候，原告应在销售部公开粘贴预售合同，原告只是公示了主合同，没有补充协议，销售员当时告知定金只是2万元，签订合同的时候原告是拿着主合同给被告签订的，补充协议被告是在没有看到内容的情况下在公司员工的交代下签字的。 本院经审理认定事实如下：2018年8月19日，被告肖斌与原告碧桂园公司签订《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》（编号2018K00172800588），协议主要约定：碧桂园公司（出卖人）以出让方式取得河池市宜州区庆远镇山谷路24号地块的建设用地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房项目宜州碧桂园。被告肖斌（买受人）购买商品房为7幢1单元2402号房，预测建筑面积272.884平方米。该商品房单价6419.14元，总价款为1751655元。付款方式及期限：签订合同前，买受人已支付定金20000元，该定金在合同签订时抵作商品房价款，买受人采取按揭分期方式付款，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的20.08%给出卖人即351655元，并向贷款银行办理按揭申请手续，买受人必须在2018年9月19日前，付该商品房总房价款的79.92%（银行按揭款项）给出卖人，即1400000元整；逾期付款责任：逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满至次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额不超过合同约定总房价款的15%。交付时间：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房。逾期交付责任：逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同，出卖人应自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还购房款，并按已付房款15%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，自合同约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，但该违约金总额不超过买受人已付房价款的15%。被告肖斌分别于2018年8月4日和2018年8月19日支付了定金20000元和购房款331655元。后被告肖斌未能按约如期支付剩余购房款，原告催收无果后诉至本院。 以上事实有原告提交的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》、碧桂园公司收款收据两张、当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原告碧桂园公司与被告肖斌签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。立约双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。 对于《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》能否解除问题。原告碧桂园公司与被告肖斌签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》中约定买受人肖斌逾期付款超过90日后，出卖人碧桂园公司有权解除合同，被告肖斌已经逾期一年多未能支付剩余购房款，同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，本案被告肖斌在原告起诉催告后，直至庭审之日一直未能履行付款义务，因此，原告碧桂园公司请求解除与被告肖斌签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。庭审中，经本院释明，原告同意解除合同后退还被告已经支付的购房款，因此，原告碧桂园公司应退还被告肖斌购房款351655元，被告肖斌应协助原告碧桂园公司到房地产管理部门办理注销《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》备案的手续。 关于违约金是否过高，是否应调整的问题。合同附件十一中约定买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总价款的15%向出卖人支付违约金。被告肖斌认为双方对违约金的约定过高，请求给予调整。本案中，原告碧桂园公司的损失应为未能按期得到购房款进行使用的利息损失，被告主张仅不需返还20000元定金没有法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告碧桂园公司的利息损失参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的130%计算远低于双方约定总价款的15%向出卖人支付违约金，可以认定为双方约定的违约金过分高于造成的损失，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少调整。因此，本案被告支付的违约金应调整为以逾期欠付的购房款为本金按贷款利率的130%计付利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 解除原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司与被告肖斌签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》（编号2018K00172800588）； 被告肖斌协助原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司向房地产管理部门申请办理注销《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》（编号2018K00172800588）备案登记手续； 原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司返还被告肖斌购房款351655元； 被告肖斌支付原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司违约金（违约金以1400000元为基数按中国人民银行贷款基准利率的130%自2018年9月19日计至2019年8月20日，2019年8月20日后以1400000元为基数按同期全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率的130%计至付清之日止）； 驳回原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费5242元，减半收取2621元，由被告肖斌承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 潘立峰 二〇二〇年七月七日 法官助理 韦兰情 书 记 员 邹旺恒