陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终7036号 上诉人（原审被告）：吉晶晶，女，1984年4月4日出生，汉族，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：高峰，北京市惠诚（西安）律师事务所。被上诉人（原审原告）：陕西深华房地产信息咨询有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：刘洋洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵争平，男，1988年10月15日出生，汉族，住该公司。上诉人吉晶晶因与被上诉人陕西深华房地产信息咨询有限公司（以下简称：深华公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2019)陕0103民初5905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依照最高人民法院制定的《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》之规定，依法由审判员董凡独任审理了本案，现已审理终结。吉晶晶向本院提出上诉请求：1、撤销西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初5905号民事判决第一项，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由深华公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，其与深华公司及案外人郝某某三方于2017年5月28日共同签订的《存量房买卖居间合同》并非因不可归责于当事人双方的事由而导致不能履行，系深华公司与案外人拒绝继续履行合同导致。二、深华公司在提供居间服务时未能忠实合理的履行居间义务，深华公司对三方于2017年5月28日共同签订的《存量房买卖居间合同》不能履行有过错。三、因深华公司的违约行为，造成其未能及时买到合适房源，且其长期生活在外地，未签订合同及后续维权，误工、交通、律师费、诉讼费等，对其造成极大的经济损失和精神压力，一度要靠吃安定才能入睡，其不仅不应支付任何居间费用，还保留追究深华公司责任的权利。综上，请求二审法院依法查清事实，支持其的上诉请求。深华公司辩称，1、吉晶晶所述与事实不符，是吉晶晶不愿意继续履行。2、对于不符合交易条件吉晶晶是知情的，本案是因为政策的发布而导致合同不能履行，并非其公司不愿意履行合同。其公司一直主张将定金退还，而吉晶晶一直不予收取定金。综上，请求驳回吉晶晶的上诉。深华公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令吉晶晶向其公司支付居间服务佣金31500元；2、判令吉晶晶承担本案诉讼费。事实与理由：2017年5月28日，其公司、吉晶晶与出卖人郝某某共同签订了合同编号为LS000096《存量房买卖居间合同》，约定其公司为吉晶晶购买郝某某位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX房XX居间服务。根据合同第十条约定，吉晶晶向其公司支付居间服务费31500元。后因不可归责于当事人双方的事由，该购房居间合同不能履行。合同还约定三方当事人在合同中签字后居间即成功，其公司为吉晶晶及出卖人提供居间服务应当收取相应居间服务费。其公司已履行完毕居间合同义务，依据约定应当取得相应居间服务费，但吉晶晶至今未依照合同约定向其公司支付该费用。为维护其公司合法权益，特诉至法院。吉晶晶辩称，首先根据合同第五条约定，涉案合同不可归责于买卖双方事由不能履行，深华公司并未实际履行合同义务，无权要求其支付佣金。涉案合同第十四条约定，本合同亦经签订视为居间成功，为深华公司提供的格式条款，该条款与第五条深华公司的义务相矛盾，且违背合同法的强制性规定，应为无效条款。根据合同法第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，合同法第四十条则进一步规定，格式条款具有五十二及五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，所以该合同条款无效。根据深华公司、其及案外人郝某某2017年5月28日签订的存量房买卖居间合同第十条第二项约定：其应于过户之前一次性支付深华公司佣金，但涉案合同因不可归责于买卖双方的事由不能履行，深华公司无权以一份无法履行的合同要求其付款。综上，恳请法院依法查明事实，驳回深华公司全部诉讼请求。原审法院经审理查明，2017年5月28日，深华公司（原西安领尚房地产信息咨询有限公司）、吉晶晶及案外人郝某某三方共同签订存量房买卖居间合同。合同约定郝某某将位于西安市碑林区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室93.48平方米的房屋出售给吉晶晶，房屋交易价为1050000元，购房定金为31500元，吉晶晶应在签订合同44个工作日内，将首付款存入西安市房管局指定的账户，同时约定过户时间为2017年8月15日前。吉晶晶当日将定金31500元支付给郝某某，郝某某还清银行按揭贷款并办理撤押手续之后才能取得房产证与深华公司交易。在此期间，西安市发布《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，规定商品房购买满5年后方可上市交易，该房屋尚未取得房产证不符合交易资格，吉晶晶与郝某某关于房屋买卖合同因不可归责于当事人双方的事由而致不能履行。2018年1月5日，吉晶晶将郝某某、西安领尚房地产信息咨询有限公司诉至原审法院，要求郝某某双倍返还定金63000元，原审法院依法作出（2018）陕0103民初348号民事判决书，判决驳回吉晶晶要求郝某某双倍返还定金63000元的诉请，并判决西安领尚房地产信息咨询有限公司返还吉晶晶定金31500元。吉晶晶不服，上诉至西安市中级人民法院，该院于2018年7月10日作出（2018）陕01民终7356号民事判决书，判决驳回吉晶晶上诉，维持原判。2018年9月12日，吉晶晶以深华公司违规为无证房屋提供经济服务为由，将深华公司投诉至西安市房屋交易管理中心，该中心以深华公司为禁止交易的住房提供经济服务为由对深华公司作出了行政处罚。原审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，深华公司、吉晶晶及案外人郝某某三方共同签订的《存量房买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，且合同内容并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该《存量房买卖居间合同》中既包含买卖合同关系，也包含居间合同关系。该合同约定三方签字盖章后，即视为居间成功。根据双方提交的证据可知《存量房买卖居间合同》中载明的交易房屋未能买卖是因不可归责于当事人双方的事宜而致不能履行。深华公司作为中介机构在签订合同的过程中虽未明确告知吉晶晶所购买的房屋无房产证，违反了房产中介应该遵循的行为规范，但吉晶晶作为完全民事行为能力人理应从该合同条款中知晓涉案房屋无房产证，仅有购房合同备案，并设立有抵押；且西安市《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》的实施并不必然导致《存量房买卖居间合同》无效，西安市房屋交易管理中心亦对深华公司在《存量房买卖居间合同》中的不当行为进行了处罚。深华公司与吉晶晶在合同签订中均存在一定过错。综上所述，原审法院酌情确定吉晶晶应向深华公司支付居间服务费11500元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审法院遂判决：一、被告吉晶晶于本判决生效之日起十五日内向原告陕西深华房地产信息咨询有限公司支付居间服务费11500元；二、驳回原告陕西深华房地产信息咨询有限公司的其余之诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，减半收取294元，由原告负担107元，由被告吉晶晶负担187元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付原告）。本院经审理查明，《存量房买卖居间合同》之十、十四关于居间合同的约定：居间服务费由吉晶晶全部承担，吉晶晶向深华公司支付居间服务费人民币叁万壹仟伍佰元整；本合同一经签订视为深华公司居间成功。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，吉晶晶、深华公司及案外人郝某某三方共同签订的《存量房买卖居间合同》涉及的居间合同关系，系当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效。合同相对人应依法、依约享有权利并履行义务。首先，依据案涉《存量房买卖居间合同》的约定，由吉晶晶向深华公司给付3.15万元的居间服务费，且约定三方签字盖章后即视为居间成功。其次，深华公司提供的经纪服务虽因出卖人未取得房产证而与相关部门规章不符，但本案事实表明，三方在达成案涉《存量房买卖居间合同》时，西安市的限购政策并未出台，仅凭上述深华公司违反行政规章的事实，并不会导致上述合法、有效的合同不能依约履行；且吉晶晶在签约时，对案涉房屋的无证事实亦是明知的。可见，经深华公司的居间服务，吉晶晶与案外人郝某某签订了合法有效且在签约时无法预见履行障碍的《存量房买卖居间合同》。最后，原审法院依据深华公司违反行政规章的事实，对合同约定的居间服务费大幅酌减了2万元，仅判决吉晶晶向深华公司支付居间服务费1.15万元，对于吉晶晶的权益已进行了倚高救济。综上所述，吉晶晶的上诉请求本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。吉晶晶预交的92元二审案件受理费，由吉晶晶负担。本判决为终审判决。   审 判 员  董   凡 二〇二〇年七月十六日   书 记 员  范 致 远 1