山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0786民初1488号 原告：马京云，男，1971年1月28日出生，汉族，现住昌邑市。 被告：昌邑市安尚酒店管理有限公司。住所地：昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦商务楼B区1101号房间。 法定代表人：张代升，总经理。 委托诉讼代理人：张通涛，山东文宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳，山东文宇律师事务所实习律师。 原告马京云诉被告昌邑市安尚酒店管理有限公司（下称安尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马京云、被告委托诉讼代理人张通涛、王佳均到庭参加了诉讼。原告原诉有潍坊市三富酒店管理有限公司（下称三富公司）作为第二被告参加诉讼，因开庭审理过程中，原告只主张安尚公司承担责任，故当庭申请将三富公司退出诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告将位于昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦商务楼B区1108房间及所有设施完整交付原告（包括水电暖及装修在内的所有设施），除正常磨损外，需保证设施完好，使用功能正常；2、请求依法判令被告向原告支付2020年1月、2月、3月、4月的房租共计3120元；3、请求依法判令被告向原告支付逾期支付租金违约金共计1872元（违约金暂计算至2020年5月10日，此后违约金按照每日千分之五的标准计算至实际支付之日）；4、请求依法判令被告向原告支付剩余租赁年限租金50%的违约金，共计32760元；5、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，因双方均认可房屋已实际返还原告，合同已经解除，原告放弃对第一项诉讼请求的主张。 事实与理由：2014年5月30日，原告与三富公司签订《房屋、设备及场地租赁合同》一份。合同约定，三富公司承租原告位于昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦商务楼B区的1108房间用于酒店经营事宜。合同签订后，原告将房屋交付三富公司使用。2019年5月，三富公司向原告发函，告知原告酒店经营管理权转移至被告安尚公司。2019年8月8日，原告与三富公司、安尚公司签订补充协议，约定三富公司在《房屋、设备及场地租赁合同》项下权利、义务转移至被告安尚公司。2019年9月25日，原告与被告安尚公司签订《房租变更补充协议》，就房租问题重新做了约定。此后，房屋即由被告安尚公司经营使用，但被告安尚公司存在拖欠租金行为，现已拖欠2020年1月、2月、3月、4月的租金未予支付。2020年5月初，原告找到安尚公司的经营店长，要求尽快支付租金，其告知原告安尚公司已单方面将酒店6-9层物业的经营权转让给第三方，10、11层业主房屋不再经营。根据《房屋、设备及场地租赁合同》及补充协议约定，被告该行为已构成违约，导致合同无法继续履行，原告于2020年5月8日发函被告安尚公司解除合同，要求收回房屋，并支付拖欠租金及违约金损失，直至5月12日，被告没有答复。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。 被告安尚公司辩称，1.原告主张的租赁关系是存在的，针对原告的第一项诉讼请求，被告是同意原告提出的解除合同的要求，并于2020年5月13日将租赁物如数返还给了原告。2.对原告提出的租金要求，被告认为，未能按时足额支付给原告租赁费，是因为众所周知的事实：发生了新冠病毒传播的疫情，从2020年1月份开始酒店按照政府要求停工停产，不但没有收入还一直在亏损，没有能力支付租金，要求原告予以减免租金。3.关于原告主张的违约金的问题，被告没有按时支付租金，并非是被告的故意为之，完全是因为疫情的出现导致的履行困难。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，原告的该项请求不应予以支持。 原告围绕诉讼请求向本院提交被告无异议的《房屋、设备及场地租赁合同》一份、补充协议一份、房屋变更补充协议一份、告知函一份，与本案待证事实有关，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月30日，原告马京云（甲方）与三富公司（乙方）签订房屋、设备及场地租赁合同，合同约定，甲方将坐落于昌邑市佳乐家中央商务区价211289元的物业出租给乙方，租赁期间内乙方对该物业拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，甲方自愿全权委托乙方按《商品房买卖合同》中的约定与开发单位办理物业交接手续，协调提前进驻装修，以缩短装修时间，开发商具备交房条件后，双方与开发商一起接房，同时甲方将此物业交付乙方；租赁期限144个月，自开发商将该物业交付乙方使用之日起开始计算，物业交付时间为2014年6月1日；物业由乙方统一管理和经营，甲方的年度租金计算：租金为甲方的税后净收益，按房屋买卖合同成交总房价的8%（本总房价不含维修基金、契税、开户费、办证费等），该物业的房屋租赁税由乙方承担，甲方的年度总租金为16903元／年（其中房屋租金4225元，设备租金9508元，场地租金3170元），支付方式为月付，每月支付金额1408元，支付日为次月5日，支付方式为银行转账汇款，汇款时将打印汇款凭证以此作为租金支付凭证，开户银行指定为农村商业银行；合同第六条约定：乙方在租赁期限内有权以任何形式转移经营使用权，保证将已设立租赁事项向受让人及甲方履行告知义务，并在与受让方的合同中以明确的条款约定，受让方必须在甲方租赁期限内继续履行本合同条款，且作为本合同乙方所有义务的承受者，受让方享有乙方应有的权利；乙方的义务中约定：在租赁期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方支付租金的义务；合同第七条约定：租赁期届满时，乙方提前三个月通知甲方，在合同期满时将该物业完整交付甲方（包括水电暖及装修在内的所有设施），除正常磨损外，需保证设施完好，使用功能正常；合同第八条第三项规定：乙方应按约定及时支付租金，若逾期2个月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付违约租金（违约租金为逾期应支付的租金）的5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期3个月，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任，并赔付甲方该房屋剩余租赁年限总租赁费的50%。原、被告还对其他方面做了约定。 2019年8月8日，原告与三富公司（乙方）、被告安尚公司（丙方）签订补充协议一份，约定甲乙双方于2014年6月1日针对位于昌邑市佳东家中央商务区圣昌大厦商务楼B区1108号房签署《房屋、设备及场地租赁合同》，现经三方友好协商，签订本补充协议。约定原合同项下乙方的权利义务于本补充协议签署之日起全部转让给丙方。同时甲方确认在本补充协议签署日前乙方并无任何违约行为，租金已支付至2019年4月。本补充协议是原合同的补充说明，与原合同具有同等法律效力，本补充协议与原合同有冲突的，以本补充协议与约定为准，本补充协议未约定事项以原合同约定为准执行。 2019年9月25日，原告马京云（甲方）与被告安尚公司（乙方）签订房租变更补充协议一份，约定甲乙双方现就2014年5月甲方同三富公司签订的《房屋、设备及场地租赁合同》（下称“租赁合同”）后续履行事宜，本着互利互惠、互谅互让的原则，经协商一致，自愿达成本协议如下：双方同意将“租赁合同”第四条“物业的运营及收益模式”第2项“甲方的年度租金计算：（1）、…（2）、…（3）、…”变更为：“甲方的1108室，月度租金为780元；该租金为甲方的税后净收益，该物业的房屋租赁税由乙方承担。”双方同意将“租赁合同”第四条“物业的运营及收益模式”第3项变更为：“该物业的租金支付方式为月付，支付日为次月10日前。”以上租金调整于2019年9月1日起执行，至2027年5月31日结束；变更前的租金仍按“租赁合同”约定执行，于本协议签订之日起10日内支付到甲方账户，否则，视为乙方不履行协议。“租赁合同”其他内容保持不变。 另查，被告安尚公司支付原告租金至2019年12月31日。 2020年5月8日，原告马京云向被告安尚公司发函，内容为：2019年9月25日，贵我双方《房租变更补充协议》，就我方物业的经营和房租做了约定，原《租赁合同》其他内容不变。而你方自2020年1月至今未按合同约定支付房租；另，你方单方面将酒店6－9层经营权转让给第三方，却至今未通知10.11层业主如何解决房租问题；你公司负责人不接听业主电话，已失去联系，你方置酒店10.11层两层广大业主利益于不顾，所作所为已经构成根本违约。你方以实际行动表明合同已不能继续履行，严重侵犯了我方的权益。鉴于此，我方提出1、我方同意解除与潍坊市三富酒店管理有限公司于2014年5月30日签订的《房屋、设备及场地租赁合同》、你我双方于2019年8月8日签订的《补充协议》及2019年9月25日签订的《房租变更补充协议》；请你方收到该函后于5日内将昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦商务楼B区的1108房间及房屋内设施完整交付我方；根据《房屋、设备及场地租赁合同》第八条第三款约定，你方应向我方支付违约金；因你方系以实际行动表明合同不再履行，根据《房屋设备及场地租赁合同》，你方应赔偿我方剩余租赁年限总租金50%的违约金。鉴于你方已经严重违约，请你方于收到该函后5日内向我方支付2020年度1月至4月房租3120元，违约金1872元以及剩余租赁年限总租金50%的违约金32760元，共计37752元。 被告安尚公司认可已收到上述函件，并于2020年5月13日与原告马京云办理了租赁物返还交接手续。原告认可双方已交接，房屋现在原告控制下。 本院认为，原告与三富公司签订的租赁合同，与三富公司、安尚公司签订的补充协议、与被告安尚公司签订的房租变更补充协议，均系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。2019年8月8日，原告与三富公司、安尚公司签订补充协议后，三富公司将《房屋、设备及场地租赁合同》项下的权利义务全部转让给被告安尚公司，原告与三富公司间的房屋租赁合同终止，房屋租赁合同的相对方变更为原告与被告安尚公司，被告安尚公司应按合同及补充协议约定按时足额支付租金。因被告安尚公司将涉案房屋所在的圣昌大厦商务楼B区6－9层转让给第三方，结合被告安尚公司欠付原告2020年1月起租金的事实，被告安尚公司构成根本违约，现双方均认可合同已解除，房屋已由马京云控制。关于原告要求被告安尚公司支付2020年1月至4月租金3120的诉讼请求，被告安尚公司辩称未能按时足额支付给原告租赁费，是因为发生了新冠病毒传播的疫情，从2020年1月份开始酒店一直处于停产状态，一直亏损，没有能力支付租金，要求原告予以减免租金。本院认为，疫情作为公认事实，系不可预见、不能避免、不能克服，对合同的履行属不可抗力，基于公平原则，本院认为对疫情期间产生的租金损失应由原告与被告安尚公司双方共同适当分担，根据疫情持续的期间、政府发布的暂停餐饮经营单位营业期间及疫情的后续影响，酌情认定扣除一个月(2020年2月)租金即扣除780元，确认剩余欠付租金金额为2340元。 关于被告逾期未支付租赁费产生的违约金问题，合同约定违约金按每日5‰计算，折合成年利率为182.5%,该约定明显过高，且被告安尚公司对违约金提出抗辩主张，故根据相关法律规定，结合本案查明的事实，本案中原告主张的损失实际为逾期付款的利息损失，本院酌情认定被告安尚公司以各期未付租金为基数（2020年2月除外），按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自各期租金逾期之日起分别计算至被告实际支付之日止。 关于原告主张的剩余租赁年限租金50%的违约金32760元的问题，双方合同中约定被告逾期付款3个月，原告有权解除合同，并按剩余租赁年限总租赁费的50%承担违约责任。本案中，被告安尚公司将酒店6－9层（原告房屋所在楼层为11层）经营权转移至第三方，且欠付原告4个月的租金，原告与被告安尚公司解除合同并进行了交接，被告安尚公司存在根本违约情形。被告安尚公司对违约金不予认可，结合相关法律法规规定及本案查明的事实，双方合同约定如果合同期限届满，被告应提前三个月通知原告，双方终止租赁关系，此期限实际为原告准备收回房屋另行出租而预留的合理期限，结合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定，本院认为原告因解除合同而产生的违约金应以三个月的租赁费计算为宜，计2340元，超出部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告昌邑市安尚酒店管理有限公司偿付原告马京云租赁费2340元、解除合同违约金2340元及逾期支付租金违约金【以各期未付租金为基数（2020年2月除外），按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自各期租金逾期之日起分别计算至被告实际支付之日止】，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告马京云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费744元，减半收取为372元，由被告昌邑市安尚酒店管理有限公司负担50元，原告负担322元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  魏丽丽 二０二〇年七月二十八日 书记员  尹倩倩