广西壮族自治区宁明县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1422民初1007号 原告：广西壹心物业管理有限公司，住所地广西壮族自治区宁明县城中镇新宁路5里****。统一社会信用代码：91451422MA5N036U9A（1-1）。 法定代表人：赵坚城。 委托诉讼代理人：黄文渊，该公司员工。 委托诉讼代理人：农丽平，广西武韬律师事务所专职律师。 被告：农大成，男，1976年9月13日出生，壮族，宁明县寨安中学教师，住广西壮族自治区宁明县。 被告：罗培华，女，1977年8月18日出生，壮族，宁明县寨安中学教师，住广西壮族自治区宁明县。 原告广西壹心物业管理有限公司（以下称壹心公司）与被告农大成、罗培华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告壹心公司的委托诉讼代理人黄文渊、农丽平，被告农大成、罗培华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 壹心公司向本院提出诉讼请求：1、判令农大成、罗培华支付壹心公司2018年12月至2020年3月的物业服务费以及公共维修基金、水电公摊等共计1472.52元；2、本案的诉讼费用由农大成、罗培华承担。事实和理由：农大成、罗培华于2008年左右购买金源名居1-605号房。金源名居小区于2009年已由建设开发商崇左市金鼎房地产开发有限公司（以下称金鼎公司）整体交付使用。2018年12月1日，壹心公司与金鼎公司签订《金源名居物业委托管理协议》，壹心公司自2018年12月1日起在农大成、罗培华所在的金源名居小区进行物业管理、提供物业服务至今，但农大成、罗培华从未向壹心公司缴纳物业管理费等各项费用，壹心公司多次在公告栏处粘贴公告及电话追缴，被告仍不缴纳。壹心公司认为，壹心公司是具有物业服务资质的物业服务公司，与金源名居小区的建设开发单位签订了《金源名居物业委托管理协议》，按协议约定提供了相应的物业管理服务，农大成、罗培华应向壹心公司缴纳费用。 农大成、罗培华辩称：壹心公司与金鼎公司于2018年12月1日签订的《金源名居物业委托管理协议》无效。农大成、罗培华于2009年4月与金鼎公司签订商品房买卖合同，购买金源名居1-605号房，2009年金鼎公司整体交付使用。商品房买卖合同里没有涉及小区物业管理的内容，金源名居小区的业主和金鼎公司只是存在商品房买卖合同关系，金鼎公司无权干涉和指定物业管理公司到金源名居小区服务。金源名居小区业主没有和壹心公司签订物业服务合同，壹心公司私自进驻金源名居小区至今，没有召开过业主大会，没有向业主公告和出示公司的营业执照，诉讼中没有提交宁明县城乡建设局和宁明县物价管理局批准的对金源名居小区所收取的物业管理服务费总价，无权要求业主缴纳物业管理服务费。壹心公司进驻金源名居小区至今，没有履行好相应的物业管理服务，对小区的环境卫生、公共安全、公共设施、公共秩序的管理不到位，收费也不合理，农大成、罗培华拒绝向壹心公司缴纳物业管理服务费。 本院经审理查明，农大成、罗培华于2009年4月与金鼎公司签订商品房买卖合同，购买金源名居1-605号房，2009年金鼎公司整体交付使用。2018年12月1日，金源名居小区建设单位金鼎公司与壹心公司签订《金源名居物业委托管理协议》，主要约定：壹心公司承接金源名居地块物业服务管理，提供物业服务，提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。对物业管理服务费约定如下：1.商业：1元/月/平方米；2.住宅：0.6元/月/平方米；3.杂物房：0.1元/月/平方米；公共维修基金：0.1元/月/平方米。委托管理期限为两年，自2018年12月1日9时起至2020年11月30日9时止。金鼎公司将小区基础的设施设备按现状移交物业公司进行管理维护。合同签订后，壹心公司进驻金源名居小区实施物业服务。 另查明，金源名居小区为商住综合小区，建设单位为金鼎公司，金鼎公司于2008年投资开发并于2009年交房，截至2020年7月14日，金鼎公司尚有30间杂物房、4间车库未出售。2018年10月30日，宁明县房地产管理所发布公告，告知金源名居全体业主壹心公司将进驻金源名居小区，全面接管小区物业服务内容，并公示了壹心公司营业执照等信息。金源名居小区所在的新城社区居民委员会亦于当天公告《倡议书》，告知小区全体业主壹心公司自荐进驻金源名居小区进行物业管理，进驻前给全体业主发放民意调查问卷，请业主积极配合填写问卷。2018年11月13日，金鼎公司及壹心公司发布公告，告知小区全体业主壹心公司将于2018年11月13日起全面接管小区物业服务内容，并公示了壹心公司营业执照等信息。金源名居小区至今没有召开过业主大会，没有成立业主委员会。 本院认为，关于农大成、罗培华应否支付物业服务费的问题。壹心公司与金鼎公司于2018年12月1日签订的《金源名居物业委托管理协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业对小区提供物业服务，所签订的物业服务合同对全体业主有约束力。壹心公司承接金源名居小区物业之前，宁明县房地产管理所、新城社区居民委员会、金鼎公司、壹心公司已张贴公告告知业主，壹心公司与金鼎公司签订物业委托管理协议以后，已依合同约定提供了物业服务，因此，该份物业委托管理协议对金源名居全体业主具有约束力。农大成、罗培华作为金源名居小区业主，应向壹心公司支付物业服务费。农大成、罗培华主张壹心公司履行物业管理服务义务存在瑕疵，对公共设施、公共绿地未进行必要的维护，对公共安全、公共秩序管理不到位，小区卫生环境脏乱，并以此为由拒绝交纳物业服务费。本院认为，物业公司面向小区全体业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵不足以构成拒交物业服务费的正当理由。金源名居小区业主如果对壹心公司提供的物业服务不满意，可通过召开业主大会，依法定程序对壹心公司进行解聘，另行聘请新的物业服务企业或其他管理人。故对于壹心公司要求农大成、罗培华支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。 关于农大成、罗培华应否支付公共维修基金、历史加压费、水电公摊费的问题。《金源名居物业委托管理协议》中对公共维修基金进行了约定，该约定对业主具有约束力，农大成、罗培华应按约定支付公共维修基金。历史加压费是壹心公司垫付小区历史加压欠费，水电公摊费是小区公用设施设备运行产生的水电费，均是为了小区能正常生活产生的必要费用，故对于壹心公司要求农大成、罗培华支付历史加压费、水电公摊费的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 被告农大成、罗培华于本判决生效之日起十日内向原告广西壹心物业管理有限公司支付2018年12月至2020年3月共计16个月的物业服务费1174.08元、公共维修基金195.68元、历史加压费34.5元、水电公摊费68.26元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，保全费35元，由被告农大成、罗培华负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄晓芳 二〇二〇年七月二十七日 书记员  张怡滢