湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初4424号原告：湖北十堰柳林春晓投资发展有限公司。住所地：湖北省十堰市。法定代表人：解恒标，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁向军，男，该公司员工。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：王梓聪，男，该公司员工。代理权限：一般代理。被告：中国农业银行股份有限公司十堰分行。住所地：湖北省十堰市茅箭区。负责人：彭前进，该行行长。委托诉讼代理人：赵帮全，男，该行员工。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：郭永明，湖北武当律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：郭莉，女，1989年2月4日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被告：何磊（系郭莉丈夫），男，1988年8月21日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。原告湖北十堰柳林春晓投资发展有限公司（以下简称柳林春晓公司）与被告中国农业银行股份有限公司十堰分行（以下简称农行十堰分行）、郭莉、何磊商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳林春晓公司的委托诉讼代理人袁向军、被告农行十堰分行的委托诉讼代理人郭永明和赵帮全到庭参加诉讼。被告郭莉、何磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳林春晓公司向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告郭莉、何磊签订的《商品房预售合同》(合同编号：YS0116754)，返还诉涉的位于××箭区××街办xx××单元××号房屋；2.判令被告郭莉、何磊向原告支付违约金118355.8元（按照591779元的20%计算）；3.判令被告郭莉、何磊支付原告保证金账户的扣款43817.83元；4.判令解除原被告之间的《个人购房担保借款合同》（合同编号：ABC（2014）5006-1）；5.被告郭莉、何磊承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告柳林春晓公司撤回了上述第1项和第2项诉讼请求。事实与理由：2014年12月8日，被告郭莉、何磊与原告签订了《商品房预售合同》，约定购买原告开发的位于××箭区××街办xx××单元××号房屋，面积97.57平方米，房价款591779元，被告郭莉、何磊支付首付款181779元，余款41万元办理银行按揭支付。2015年1月14日，三方签署《个人购房担保借款合同》，由被告郭莉、何磊以上述房屋为抵押，以原告为担保人。被告郭莉、何磊未按期还款，已构成违约，实际违约时间为2018年8月。2018年8月7日、2019年3月28日、2019年8月9日，被告农行十堰分行3次从原告保证金账户扣款43817.83元。根据《商品房预售合同》相关规定，买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件，或者买受人有按揭合同项下的其他违约行为，导致出卖人承担连带担保责任的，出卖人有权解除合同，收回房屋，解除合同的违约金计算为总房款的20%。原告认为依法成立的合同受法律保护，郭莉、何磊理应遵守合同约定的义务，按期支付按揭贷款，郭莉、何磊逾期偿还按揭款，逾期已半年多时间。原告有权要求解除合同并收回案涉房屋，并依据合同约定要求郭莉、何磊承担相应的违约责任。《商品房预售合同》解除后，三方之间的《个人购房担保借款合同》合同目的不存在，故该合同理应同时解除。被告农行十堰分行辩称：在案涉《商品房预售合同》解除前，柳林春晓公司无权请求解除《个人购房担保借款合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，担保权人之外的当事人请求解除商品房担保贷款合同的前提条件，是商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除。本案中，柳林春晓公司撤回了关于解除其与被告郭莉、何磊《商品房预售合同》的诉讼请求，且截止目前，该《商品房预售合同》仍未被确认无效或者被撤销、解除。在贷款人和担保权人已履行合同义务，且无违约情形时，柳林春晓公司无权请求解除《个人购房担保借款合同》。因此，柳林春晓公司对农行十堰分行的诉讼请求应予驳回。被告郭莉、何磊未向本院提交答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月8日，柳林春晓公司与郭莉、何磊签订《商品房预售合同》(合同编号：YS0116754)。该《商品房预售合同》约定：郭莉、何磊购买柳林春晓公司开发的位于××箭区××街办xx××x××单元××层××号房屋，该商品房预测建筑面积97.57平方米，单价每平方米6065.17元，总金额为591779元；郭莉、何磊于2014年12月8日首付181779元，余款41万元在银行办理按揭贷款，贷款年限及贷款额度以贷款银行批准为准；如因郭莉、何磊未按期足额向贷款银行履行还款义务，导致柳林春晓公司被贷款银行扣划相关款项（包括但不限于贷款本息、罚息及违约金等）的，郭莉、何磊应自柳林春晓公司被贷款银行扣划相应款项之日起10日内向柳林春晓公司全额偿还该公司已被扣划的款项，并从柳林春晓公司代其还款之日起至郭莉、何磊向该公司归还银行扣划相应款项之日止，每日按柳林春晓公司代其还款金额万分之五的标准向该公司支付违约金；如因郭莉、何磊出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件，或者郭莉、何磊有按揭合同项下的其他违约行为，导致贷款银行解除按揭合同并由柳林春晓公司承担连带担保责任，代郭莉、何磊偿还全部未清偿之贷款余额（包括但不限于贷款本息、罚息及违约金等）的，柳林春晓公司有权单方与郭莉、何磊解除本合同，收回房屋，由此给柳林春晓公司造成的一切损失（包括但不限于政府规费、税费、诉讼费、律师费等）和产生的相关责任由郭莉、何磊承担，同时郭莉、何磊应向柳林春晓公司支付总房款的20%作为违约金；郭莉、何磊逾期付款超过30日后，柳林春晓公司有权解除合同，柳林春晓公司解除合同的，郭莉、何磊按累计应付款的20%向柳林春晓公司支付违约金；郭莉、何磊愿意继续履行合同的，经柳林春晓公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，郭莉、何磊按日向柳林春晓公司支付逾期应付款万分之五的违约金；柳林春晓公司应当在2015年6月30日前，将符合条件的商品房交付郭莉、何磊使用，房款付清即办理交房手续;本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交十堰仲裁委员会仲裁等。2014年12月8日，郭莉向柳林春晓公司支付了购房首付款181779元，柳林春晓公司出具了收据。2015年1月14日，郭莉、何磊与农行十堰分行、柳林春晓公司签订《个人购房担保借款合同》。该合同约定：何磊向农行十堰分行借款41万元用于支付案涉房屋购房款，借款期限为240个月；何磊不可撤销地申请并授权农行十堰分行将全部借款直接划入柳林春晓公司银行账户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；由郭莉按约定提供连带责任保证担保，以案涉房屋作为抵押物，柳林春晓公司按约定为上述借款提供阶段性保证担保；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；本合同争议由贷款人住所地人民法院管辖等。案涉房屋已于2015年2月9日被预告登记至郭莉、何磊名下，柳林春晓公司向郭莉、何磊交付了案涉房屋。何磊、郭莉未按约偿还农行十堰分行借款本息，农行十堰分行分别于2018年8月7日、2019年3月28日、2019年8月9日从柳林春晓公司保证金账户扣划10898.86元、22015.73元、10903.24元，共计43817.83元,用于偿还何磊、郭莉在该行所欠的住房按揭贷款本息。本院认为：柳林春晓公司和郭莉、何磊签订的《商品房预售合同》，以及郭莉、何磊、农行十堰分行、柳林春晓公司签订的《个人购房担保借款合同》，均属于当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。柳林春晓公司向郭莉、何磊交付了案涉房屋，郭莉、何磊应当按照合同约定向柳林春晓公司支付购房款。郭莉、何磊为支付购房款在农行十堰分行办理按揭贷款后，却未按约偿还农行十堰分行借款本息。农行十堰分行因此从柳林春晓公司保证金账户扣划43817.83元,用于偿还何磊、郭莉在该行所欠的住房按揭贷款本息。柳林春晓公司主张郭莉、何磊支付其保证金账户的扣款43817.83元，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，柳林春晓公司撤回了关于解除案涉《商品房预售合同》的诉讼请求。在案涉《商品房预售合同》被依法解除前，柳林春晓公司主张解除案涉《个人购房担保借款合同》，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郭莉、何磊于本判决生效之日起十日内支付原告湖北十堰柳林春晓投资发展有限公司保证金账户的扣款43817.83元；二、驳回原告湖北十堰柳林春晓投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3543元，减半收取计1771.5元，由原告湖北十堰柳林春晓投资发展有限公司负担1292.5元，由被告被告郭莉、何磊负担479元。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 双二〇二〇年七月二十四日书记员 陈方芳