福建省三明市三元区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0403执异22号 案外人：游诗佳，男，1976年8月7日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 申请执行人：郑明华，1975年4月28日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 申请执行人：黄辉煌，男，1970年10月19日出生，汉族，住福建省南安市。 被执行人：陈加强，男，1971年9月4日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 被执行人：李晋，女，1973年1月23日出生，汉族，住福建省平潭县。 本院在执行申请执行人郑明华、黄辉煌与被执行人陈加强、李晋等人借款合同纠纷案中，对被执行人陈加强名下位于三明市梅列区房屋发出腾退及拍卖公告，案外人游诗佳对此提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人游诗佳称，1.其与高扬财长期以来共同经营餐饮、ＫＴＶ等行业。2010年11月2日，游诗佳夫妇与高扬财商定后，由高扬财出面与被执行人陈加强签订了《房屋租赁合同》，约定陈加强将位于三明市梅列区房屋租赁给高扬财，租期从2010年12月1日至2016年11月30日。2012年5月20日，经协商，游诗佳又将该房屋1层、2层租下共同使用，租赁期为12年，从2012年5月20日起至2024年5月19日止，同时商定3层、4层房屋租期延长至2024年5月19日止。合同签订后，游诗佳依约将1层、2层、3层、4两层房屋租金共计500万元汇入陈加强提供的银行账户。嗣后，根据租期和经营需要，游诗佳对案涉房屋投入大量资金进行装修，其中3楼开设ＫＴＶ，4楼百味府由游诗佳和高扬财家族共同经营，其余部分房屋转租。游诗佳已于2010年11月2日、2012年5月20日分别取得案涉房屋3层、4层及1层、2层的承租权并实际占有、使用和收益。2.根据买卖不破租赁原则游诗佳可依据合同继续占有、使用所租赁的房屋，租金和使用条件按原合同约定执行。高扬财与陈加强于2010年11月2日签订租赁合同，承租案涉房屋3层、4层，陈加强于2010年11月16日将其抵押给中国工商银行股份有限公司永安燕江支行（以下简称工行燕江支行），于2011年2月14日将第4层1、2号房屋抵押给中国工商银行股份有限公司三明元城支行（以下简称工行元城支行）。第3、4层房屋属先租赁后抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。游诗佳承租的房屋处于有效租赁期内，权属的变更不影响租赁合同的继续履行。3.游诗佳作为承租人，请求继续履行原租赁合同于法有据。游诗佳与陈加强于2012年5月20日签订的《租赁合同》与高扬财于2010年11月2日签订的租赁合同合并，是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订时，陈加强并未告知游诗佳该房屋已抵押给银行，陈加强与抵押权人如何约定被抵押房屋能否出租、如何出租是陈加强与抵押权人之间的关系，不影响案涉租赁合同的效力和履行。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，游诗佳请求继续履行原租赁合同于法有据。请求：1.依法确认案外人游诗佳与被执行人陈加强签订的《租赁合同》合法有效，继续履行该租赁合同；2.人民法院对陈加强名下位于三明市梅列区房屋进行拍卖时，应保留案外人游诗佳对该幢房屋第1至4层享有的继续承租权至2024年5月19日。为证实其主张，案外人游诗佳提供以下证据：1.《租赁合同》一份，主要载明：甲方陈加强，乙方游诗佳，甲方将位于三明市梅列区房屋出租给乙方，租期12年，从2012年5月20日起至2024年5月19日止，租金每月16元／平方米，年租金422232.96元，12年租金为5066795.52元，乙方于2012年5月25日前支付租金500万元，甲方同意剩余租金减免。游诗佳在乙方处签字捺印，李晋在甲方处签名捺印，落款时间2012年5月20日。2.建设银行转账凭条一份，显示游诗佳于2012年5月23日转入李晋银行账户500万元。3.《收条》一份，载明“今收到游诗佳付三明市梅列区一至四层（2012年5月20日至2024年5月19日）房租费共计人民币500万元整。收款人：李晋（签字捺印），2012年5月23日。” 申请执行人郑明华、黄辉煌辩称，三明市中级人民法院（以下简称三明中院）（2014）三民初字第214号民事判决书确认被执行人陈加强于2011年2月14日签订《最高额抵押合同》并办理抵押登记，三明中院（2014）三民初字第217号民事判决书确认被执行人陈加强于2010年11月16日签订《最高额抵押合同》并办理抵押登记，案外人游诗佳与陈加强签订的《租赁合同》为2012年5月20日。即案涉房屋抵押权设立在前，租赁在后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条也规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。因此，三明市三元区人民法院在执行中责令案外人游诗佳限期腾空房屋符合法律规定，请求驳回案外人的执行异议请求。 本院经审查查明如下事实： 1.2010年11月16日，工行燕江支行与陈加强、李晋签订《最高额抵押合同》，陈加强将其名下位于三明市梅列区，2层1、2号，3层1、2号房屋作为抵押物为三明市明浩物资贸易有限责任公司（以下简称明浩公司）的贷款提供担保，双方于2010年11月25日办理了房屋抵押登记，工行燕江支行取得房屋他项权证。借款到期后，借款人未还款，工商燕江支行诉至三明中院。三明中院于2014年8月19日作出（2014）三民初字第217号民事判决书，判决确认明浩公司偿还工行燕江支行借款本金13911884.82元及其相应利息、律师代理费，工商燕江支行对陈加强、李晋提供抵押的他项权证号为明房他证字第××号、Ｔ1××78号、Ｔ1××76号、Ｔ1××74号、Ｔ1××73号和明国土资他项（2009）第3819号项下的梅列区玫瑰新村71幢1层1-3号，2层1、2号，3层1、2号房地产折价、拍卖或变卖所得价款在明浩公司所负债务范围内享有优先受偿权。判决生效后，债务人未履行债务，工行燕江支行于2014年12月17日向三中院申请强制执行，三明中院于2015年11月26日作出（2014）三法执行字第323号执行裁定书，裁定终结本次执行程序；2016年11月23日作出（2016）闽04执恢16号执行裁定书，裁定终结本次执行程序；2019年12月20日作出（2019）闽04执异215号执行裁定书，裁定变更郑明华、黄辉煌为（2014）三民初字第217号民事判决书申请执行人。2020年3月27日，三明中院作出（2020）闽04执恢22号执行裁定书，裁定（2014）三民初字第217号民事判决书由三明市三元区人民法院执行。本院于2020年4月8日立案后，于当日作出（2020）闽0403执516号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人明浩公司、陈加强、李晋等人在银行的存款人民币24000000元整或查封、扣押、提取拍卖、变卖相当价值的财产。 2.2011年2月14日，陈加强、李晋与工行元城支行签订《最高额抵押合同》，陈加强将其名下位于三明市梅列区，4层1、2号，5层1、2号，6层1、2号，7层1、2号，8层801、802房屋作为抵押物为三明鑫星贸易有限公司（以下简称鑫星公司）的贷款提供担保，并办理了房屋抵押登记，工行元城支行取得房屋他项权证。借款到期后，借款人未还款，工行元城支行诉至三明中院。三明中院于2014年9月11日作出（2014）三民初字第214号民事判决书，判决确认鑫明公司偿还工行元城支行借款本金15999999.58元及其相应利息、律师代理费，工行元城支行对与陈加强、李晋签订的《最高额抵押合同》项下的抵押物【明房他证梅列字第××号、Ｔ1××89号、Ｔ1××90号、Ｔ1××91号、Ｔ1××92号、Ｔ1××93号、Ｔ1××94号、Ｔ1××95号、Ｔ1××96号、Ｔ1××97号、Ｔ1××98号及明国土资他项（2011）第610号项下的土地房屋】折价或者拍卖、变卖后的价款在鑫明公司所负债务范围内享有优先受偿权。判决生效后，债务人未履行债务，工行元城支行于2015年1月20日向三明中院申请强制执行，三明中院于2015年6月29日作出（2015）三法执行字第31号执行裁定书，裁定终结本次执行程序；2019年12月20日作出（2019）闽04执异216号执行裁定书，裁定变更郑明华、黄辉煌为（2014）三民初字第214号民事判决书申请执行人。2020年3月27日，三明中院作出（2020）闽04执恢23号执行裁定书，裁定（2014）三民初字第214号民事判决书由三明市三元区人民法院执行。本院于2020年4月7日立案后，于当日作出（2020）闽0403执515号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人鑫星公司、陈加强、李晋等人在银行的存款人民币23000000元整或查封、扣押、提取拍卖、变卖相当价值的财产。 3.2020年4月8日，本院向案涉房屋的所有权人及住户、租户发出了腾退及拍卖房屋公告。案外人游诗佳对腾房及拍卖公告持有异议，向本院提出执行异议。 本院认为,被执行人陈加强、李晋与工行燕江支行、工行元城支行分别于2010年11月16日、2011年2月14日签订了《最高额抵押合同》,并办理了抵押登记手续,案外人游诗佳所称的《租赁合同》签订时间是2012年5月20日，即案外人游诗佳所称的租赁关系发生在抵押权设立之后,依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条有关“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定,抵押权人对本案抵押物拍卖价款享有优先受偿权,案外人游诗佳提出的租赁权不能对抗本案抵押权。据此，本院作出的腾房及拍卖公告,符合法律规定。案外人游诗佳提出的执行异议不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项规定,裁定如下: 驳回案外人游诗佳的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福建省三明市中级人民法院申请复议。 审判长  林康乐 审判员  姚 伟 审判员  张明健 二〇二〇年七月三十一日 书记员  赖少哲 附：本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。