北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初28650号原告：王依，女，1990年10月10日出生，汉族，北京市朝阳区人，住该处，身份证号×××。委托诉讼代理人：刘东明，北京市众贺律师事务所律师。被告：北京市顺义区×镇×村村民委员会，住所地北京市顺义区×镇×村，统一社会信用代码×××。法定代表人：王秀明，村主任。被告：北京市顺义区×镇×村经济合作社，住所地北京市顺义区×镇×村委会院内，统一社会信用代码×××。法定代表人：赵金石，社长。委托诉讼代理人：曲歌，男，1972年11月17日出生，汉族，北京市顺义区×镇法律服务所法律服务工作者，身份证号×××。二被告共同委托诉讼代理人：高雷，北京格竹律师事务所律师。原告王依与被告北京市顺义区×镇×村村民委员会（以下简称×村委会）、北京市顺义区×镇×村经济合作社（以下简称×村合作社）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王依的委托诉讼代理人刘东明，被告×村委会的委托诉讼代理人高雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王依向本院提出诉讼请求：1．请求确认原被告双方达成的房屋买卖合同无效，被告返还原告购房款150000元；2．请求判令被告因房屋买卖合同无效赔偿原告购房款损失150000元；赔偿原告购房款利息损失，自2010年5月4日起至实际付清之日止，以150000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3．判令被告赔偿原告装修、装修损失247744元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年春天，被告在北京市顺义区×镇×村×路建设成联排平房，以新农村建设住房的名义公开对外发售，但未告知该处房屋未取得相关规划审批手续，没有销售许可证，原告买受了其中一套，为该处房屋中南起第三排，路西第二门，院落南北长25米，东西长15米，包括北房150平方米，西厢房约66平方米，均为毛坯房，购房款15万元。2010年5月4日，原告将购房款交给被告，被告为原告出具了收据，后被告将房屋交付原告。2010年7月，原告与北京浩宇嘉艺装饰有限公司（以下简称北京浩宇公司）签订了《北京市建设工程施工合同》，由该公司对涉诉房屋进行装修装饰（详见《装修材料报价表》），装修费用247744元。2010年10月底，装修完毕，原告分两次将装修价款支付给北京浩宇公司，并于同年11月中旬实际入住至拆除前。2018年12月17日，北京市顺义区×镇人民政府（以下简称×镇政府）向包括原告在内的各购房人送达《接受调查通知书》，告知原告涉诉房屋所占用土地涉嫌违反相关法律规定，应接受调查。2019年5月29日，×镇政府向原告送达公告，告知该处土地违反了相关法律规定，在本公告发布之日起15日内，到本行政机关主张权利，接受调查，或自行拆除上述房屋。2019年6月10日，原告向镇政府和被告分别递交了《房屋权利声明》，要求房屋如果被拆除，被告应当承担赔偿责任。2019年6月9日，×镇政府向原告送达了《催告通知书》，告知原告自行将房屋拆除，逾期不拆除，将作岀强制拆除决定。2019年7月17日，涉诉房屋被×镇政府作为违法建设实际拆除。原告认为，被告建设涉诉房屋时，没有取得相关规划审批手续，没有房屋销售许可证就公开对外出售，并声称该处土地为新农村建设规划用地，没有问题，最终却因违反相关法律法规，被强制拆除，给原告造成了巨大经济损失，被告作为出卖人，应当依法承担全部赔偿责任。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请依法判决。被告×村委会、×村合作社共同辩称：一、2009年，×村村民委员会（以下简称×村委会）在村西南侧集体土地上出资修建了二十多栋房屋，主要目的是为了村内集体经济的发展，吸引能人到村发展，增加集体税收，村委会出资修建办公场所，对外出租。被告作为农民专业合作社，其主要职能是以其成员为主要服务对象，提供农业生产资料的购买，农产品的销售、加工、运输、贮藏以及与农业生产经营有关的技术、信息等服务。×村合作社只是收款人，为×村委会代收款项，不是合同的当事人。×村委会应当与原告签订有书面租赁《协议》，合同内容与（2019）京0113民初26753号胡霞诉×村委会提交的《协议》是同一版本。因×村委会的相关账目、合同，被顺义区监察委扣留，故被告无法提交《协议》原件。为此，×村合作社同原告之间不存在农村房屋买卖合同法律关系，原告起诉主体错误，故请求法庭裁定驳回原告的起诉。二、原告与被告之间没有达成房屋买卖协议，原告起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，无事实依据。收据是由×合作社出具的，属于替×村委会代收租金。虽然收据写的是购房款，但合作社不是合同的一方当事人。可参见（2019）京0113民初26753号胡霞诉×村委会提交的《收据》，原告与胡霞是一样的承租人，是从×村委会承租的房屋。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。为此，原告与×村委会之间的房屋租赁合同关系无效。三、被告不同意向原告返还十五万元。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。为此，双方之间的房屋租赁合同即使无效，原告也应当支付房屋占有使用费，故被告不同意向原告返还人民币十五万元。四、被告不同意赔偿原告的购房款损失150000元、不同意赔偿装修装饰损失247744元。1．签订合同时，村委会交付给原告的房屋现状：三大间正房、三间厢房、院墙、大门，里外水泥地面，水电设施齐全，完全符合办公使用的要求。2．原告未经村委会同意对承租的房屋进行装饰装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。原告未经出租人村委会同意而进行的装饰装修，且房屋的装饰装修部分被政府强制拆除，其损失不应由被告承担。3．村委会出资修建的房屋，被政府强拆，村委会自身也遭受了重大经济损失。综上，二被告认为，原告与被告×村合作社之间不存在任何合同关系，其只是钱款的收款人而已。×村委会出资修建的房屋没有取得集体土地使用权证、亦没有取得乡村建设规划许可证，这一点，原告在向被告交纳钱款时，是明知的，对于合同无效、房屋被政府强拆，原告自身具有重大过错，应当承担相应的责任。再者对于承租的房屋，原告在没有取得村委会的同意下进行装饰装修，属于自行扩大的损失，应当自行承担。故请求人民法院判决驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明：2010年春天，王依取得位于顺义区×镇×村×路平房一处，为此支付了价款15万元，之后王依在该处居住生活。2018年12月17日，因该房屋涉及违法建设等问题，×镇政府向王依发出了《接受调查通知书》，要求其携带相关材料接受并配合调查。2019年5月29日，×镇政府向王依等人送达公告，告知该处房屋土地性质为水浇地，村庄未取得乡村建设规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》等相关法律规定，要求在该公告发布之日起15日内，到本行政机关主张权利，接受调查，或自行拆除上述房屋。2019年6月9日，×镇政府向王依送达了《催告通知书》，告知其自行将房屋拆除，逾期不拆除，将作岀强制拆除决定。王依收到该通知后未自行拆除该房屋。2019年7月17日，×镇政府对涉诉房屋进行了强制拆除。王依主张涉诉房屋系×村委会出售给自己的，为此提交了购房收据予以证实。该收据上载明“2010年5月4日今收到王依交来购房款人民币十五万元”，并加盖有×村合作社的公章。×村委会、×村合作社对该收据的真实性认可，承认收到该15万元，但辩称涉诉房屋并非是出售给王依的，而是由×村委会出租给王依的，15万元为租金而非购房款，仅因该村委会没有账户，所以由×村合作社代×村委会收取租金，并称这种情况并不止王依一家，其他人都是如此。为此×村合作社提交了案外人胡霞与×村委会签订的《协议》复印件、收据予以证实。胡霞与×村签订的《协议》载明：为了村内集体经济的发展，吸引能人到我村发展，增加集体税收，村委会出资建办公场所，出租给乙方使用，经双方友好协议达成如下协议。一、办公场所租金，乙方一次性交清；二、乙方按国家规定交纳水电费。三、如遇国家拆迁，地上物及地上物补偿全部归乙方所有。四、办公场所周边的卫生及治安，发生的费用由乙方负责。五、甲方负责道路便利，协调与周边村民发生的民事纠纷和社会治安。收据载明“2009年9月6日今收到胡霞交来购房款（2栋）人民币三十万元”，加盖的也是×村合作社的公章。×村委会、×村合作社称王依与胡霞也签订有同样的《协议》，但现在因为村里相关账目、合同被监察机关扣留，所以无法向法院提供。王依否认自己和村委会签订过书面买卖协议，对所提交的《协议》、收据的真实性、证明效力均不认可，认为该《协议》涉及的出租的办公场所与本案的房屋不是同地段同性质，并认为×村委会与胡霞签订的《协议》，也是名为租赁，实为买卖。王依称其在购买涉诉房屋后进行装修、装饰，花费了大量费用，房屋被强拆后产生装修、装饰损失247744元，故要求二被告对上述损失予以赔偿。为此王依提交了与北京浩宇公司签订的《北京市建设工程施工合同》、装修款收据、房屋现场照片等证据予以证实。《北京市建设工程施工合同》、装修款收据显示涉诉房屋的装修工程合同价款为247744元，王依分两次向该公司支付了247744元。×村合作社对《北京市建设工程施工合同》、装修款收据、现场照片的真实性、证明目的均不予认可，称没有转账记录，没有正式发票，并且现在房屋也拆除了，无法进行核对，故不承认王依存在上述损失。王依称当时自己是给付的现金，所以没有转账记录、发票，只有收据。诉讼中，×村委会、×村合作社提交了从北京规划和自然资源委员会顺义分局调取的涉诉房屋所在地块的图斑，以证明涉案土地的性质大部分属于村镇建设用地。王依对该证据的真实性认可，但认为该证据恰好证明涉案土地未经审批建设房屋，后出售给自己，因此二被告对合同无效应承担全部责任，并赔偿损失。另查，王依系城镇居民户口，非×村村民。涉诉房屋未取得过乡村建设规划许可证等手续。上述事实，有当事人双方陈述、收据、《接受调查通知书》、公告、《催告通知书》、现场照片、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：×村委会主张双方签订有与案外人胡霞类似的《协议》，双方之间为租赁关系而非买卖关系，仅因客观原因现无法提交，并提交了案外人胡霞与村委会签订的《协议》等证据予以佐证。但是，尽管其所提交的与胡霞签订的《协议》中有“出租给乙方使用”的字样，但并不意味着该合同性质即为租赁合同。判断合同的性质，显然还是要根据合同的实质内容来确定。根据该《协议》所载明的内容来看，虽写着“出租给乙方”，但是关键的租赁期限等要素均没有明确约定，更重要的是，该《协议》中约定的“如遇国家拆迁，地上物及地上物补偿全部归乙方所有”的内容，明显与租赁合同的性质不符，更不符合租赁关系对租赁物处理的常态，同时，从胡霞、王依所出具的收据证据来看，均明确载明其所交纳的款项为购房款，因此双方之间的关系名为租赁关系，实质应为买卖关系，所达成的协议也应当属于买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。×村委会与王依所达成的买卖协议，实质是将涉诉房屋出售给王依，而根据已查明的事实，×村委会擅自改变涉诉土地用途，且所建房屋亦未取得相关的乡村建设规划许可手续，因此涉诉房屋显然属于违章建筑。同时王依为城镇户口，非×村村民，也不符合在农村购房的条件，故双方达成的房屋买卖协议因违反相关法律、法规的禁止性规定而无效，因此王依主张双方之间房屋买卖协议无效，于法有据，本院对此予以支持，确认双方就涉诉房屋之间达成的买卖协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此《协议》无效后，×村合作社应当向王依返还相应的购房款。至于王依要求支付购房款的利息并再赔偿购房款15万元的请求，显然缺乏依据，本院对此不予支持。对于双方房屋买卖协议无效的后果，显然×村委会、王依对此均明显存在过错，因此其应当各自承担相应的责任。郭淑玲要求赔偿的损失，根据其提交的现场照片等证据，虽可证明其对涉诉房屋进行了一定程度的装修、改造，但尚不足以证明损失达到了其所主张的数额。由于涉诉房屋已经被拆除，不再具备对相关损失进行鉴定的客观条件，并且双方对导致涉诉合同无效均有过错，故对王依主张的返还房款及赔偿损失等请求，本院根据本案查明的实际情况，结合双方的过错程度、房屋实际使用情况等因素，酌情确定×村委会应返还的房款及承担的损失赔偿数额为共计十三万五千元，对于王依诉讼请求过高部分，本院不予支持。×村合作社称协议系王依与×村委会所达成，自己仅仅是代收钱款，因此主张自己不是本案适格被告，并不同意承担退款和赔偿的责任。但是，根据王依提交的收据，相关款项系×村合作社收取，尽管×村合作社称其系代×村委会收取，但是其对此并未能提供任何证据加以证实，同时其也不能清楚陈述两者之间的关系，并且也未能提供证据证明其已将上述款项交付×村委会，因此×村合作社作为涉诉款项的实际收取者和持有者，王依要求其与×村委会共同承担返还房款和赔偿损失的责任，于法有据，本院对该请求依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王依与被告北京市顺义区×镇×村村民委员会之间达成的购买北京市顺义区×镇×村×路平房的买卖协议无效；二、被告北京市顺义区×镇×村村民委员会、北京市顺义区×镇×村经济合作社共同支付原告王依购房款及损失赔偿款共计十三万五千元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告王依的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千二百七十七元，由原告王依负担六千九百九十一元（已交纳），由被告北京市顺义区×镇×村村民委员会、北京市顺义区×镇×村经济合作社共同负担二千二百八十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗旭华人民陪审员  高 倩人民陪审员  杨学林二〇二〇年七月一日书 记 员  赵新月