上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25697号原告(反诉被告)：童兆庆,男，1954年7月20日出生，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：段爱玲,女，1968年4月10日出生，户籍地河南省信阳市，现住上海市浦东新区。原告童兆庆诉被告段爱玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，被告于2020年6月16日提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)童兆庆、被告(反诉原告)段爱玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童兆庆向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告退还原告保证金人民币(以下币种相同)10,000元;2.判令被告支付原告代购燃气热水器费1,938元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年原告经中介找到了符合(离洋泾中学近及能上集体户口)要求的出租房(崂山路XXX弄XXX号XXX室，以下简称系争房屋),并于6月21日签订《房屋租赁合同》，约定租期一年,每月租金1万元;并约定窗帘等几样小物件由原告自行添置,费用从租金中扣减。原、被告同去相关部门办理了社区户口必要手续后,原告付款4万元,合同正式履行。入住后,原告发现家用电器都是些年代久远的“古董”,冰箱门会自动弹开、微波炉不作用、电视机交流声巨响,开机不久显示屏就烫手;燃气热水器或冷或烫根本无法使用且存在严重安全隐患,在国家强制报废清单之列。原告曾多次向被告要求解决,而被告总是推三阻四地拖。无奈原告自己解决或将就了,但燃气热水器没法使用,且危及安全不能将就，只能更换,但被告拒不认帐。原本想再租用一年,待女儿洋泾中学毕业后再换房,但因居住条件太差,同时因二房东(被告)蛮横无理,所以租期没到，原告就提前找好房搬走,并要求办理交接,但被告没有回应。因担心哪天出差会耽误被告看房,原告还特意将钥匙留在邻居301室并微信告知被告，但被告以在外地为由,长时期拖延不办交接,从而达到不退押金等之目的。为维护原告的合法权益,原告诉至法院，要求判如诉请。被告段爱玲辩称，第一，不同意返还保证金，系原告违约在先。原、被告至今没有交接房屋，且原告未付清全部租金，尚有1,000元租金未付，根据合同约定被告应该没收保证金。原告搬离时损坏了屋内的设施设备。第二，不同意支付热水器的代购费，原告未经被告同意安装，是原告自己添置的。反诉原告段爱玲向本院提出变更后的反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告60,000元；2.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告交付给反诉被告系争房屋时既不存在安全隐患也不存在坏的东西。反诉被告至合同结束时未付清房租属违约，应当支付违约金，并导致系争房屋空关6个月以上无法再次出租，故要求赔偿6个月的租金损失。另反诉被告未经反诉原告同意私自偷换房东家物品及电器。反诉被告签的一年合同租期到了搬走了还故意占用系争房屋挂户口，反诉原告才得知反诉被告租赁系争房屋的主要目的是小孩上洋泾中学并落户到租住地。反诉被告童兆庆辩称，不同意支付60,000元，租赁合同到期后反诉原告应该来办理交接，反诉被告催了很多次，反诉原告一直不出面，故反诉被告在合同到期前将房门钥匙交给系争房屋的邻居。如果有损坏情况，反诉原告应该尽早告知损坏的地方，但反诉被告并未收到反馈，据了解2019年7月反诉原告就在中介处挂牌另行出租系争房屋，且有新的房客去看过房屋，说明当时房屋钥匙已在反诉原告处。反诉原告主张系争房屋空置损失没有依据。关于户口，反诉被告将户口挂在系争房屋所在的社区户口，并没有迁入系争房屋内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年6月21日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2018年7月1日起至2019年6月30日止，月租金10,000元，每三个月支付一次，每次付款提前三日；乙方必须按时缴付租金，乙方若未按约定日期支付租金,且逾期超过15日的(注：若乙方支付租金时,甲方不积极履行收款行为,且乙方有证据证明已催告甲方收款的情形除外),则甲方有权行使以下所有权利：1.解除合同；2.要求乙方支付所拖欠的租金及租赁期间产生的相关费用；3.将乙方所支付的租赁保证金直接抵作违约金。甲方移交房屋及本合同表明的附属设施给乙方后,乙方应在本合同文本上签字确认并对房屋及附属设施的安全负责,非不可抗力因素造成的财产损失由乙方全额承担。自然损坏由甲方负责修缮。乙方须向甲方缴纳租赁保证金10,000元，合同终止时，由甲方检查房屋及附属设施无不可抗力因素造成损坏、水、电、煤、电话费用结清后，甲方应全额归还租赁保证金；合同另对其他事项作了约定。上述合同签订当日，原告将系争房屋交付被告，双方在房屋设施设备清单上签字确认。原告分别于2018年6月21日向被告转账支付40,000元、9月30日转账支付29,000元、12月27日转账支付30,000元，2019年3月28日转账支付10,000元及现金支付20,000元。原告入住后，因空调更换启动器花费230元，安装窗帘花费440元。2018年9月13日原告曾微信联系被告，要求更换热水器。原告为更换燃气热水器花费1,685元并支付上门安装费253元。2019年4月17日，以承租人杜宛蔓、童兆庆、杨与童为承租人，办理了系争房屋的上海市居住房屋租赁合同登记备案。2019年6月29日原告向被告发微信表示：“钥匙在301”；被告表示：“好的，我在外地，过几天回去”；7月6日被告表示：“301人说你没有把钥匙放在她那里”；7月23日原告表示“什么时候把押金退我”。2020年2月2日，被告向原告发微信表示：你违约了，你的违约现在给我造成很大的损失……2月3日，原告回微信给被告：为了赖掉押金，一直不交接……被告回：你欠房租不给，你已经违约了，后面物业费水电煤都没交，你破坏墙体物品到现在都没有修复，造成我无法正常出租，这几个月的房租钱你必须赔偿我。另查明，原告于2019年6月12日与案外人签订房屋租赁合同，约定自2019年7月1日起承租上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋，并支付了三个月租金及房屋押金共计52,000元。以上事实，由原告(反诉被告)提供的房屋租赁合同、订货合同、收据发票联、苏宁厨卫电器安装材料收费表、收款收据、上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书、上海公安局接报回执单、微信聊天记录、银行清单明细、现金收据、童兆庆与案外人签订的租赁合同及收款收据，由被告(反诉原告)提供的微信聊天记录、照片等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于租赁保证金。被告辩称原告少支付租赁期间的租金1,000元，庭审中查明在该期租金支付后原告正常支付了后两期各一季度的租金30,000元，并解释被告收取29,000元而非足额系原告添置系争房屋的有关设备设施抵扣了1,000元，被告在收取该费用后仍继续收取后两期费用，亦未对之前的租金差额部分提出异议，故对原告的解释本院予以采信，被告称原告少付租金，结合被告收取后两期租金的行为，其辩称不合常理，本院不予采信。原、被告租赁合同终止后，原告要求返还保证金，符合合同约定，本院应予支持。关于热水器代购费和安装费。因系争房屋的热水器不能正常使用，原告更换添置为居住使用所需，且原告购置前已告知被告，被告当时并未提出异议，视为默认同意更换热水器，考虑到使用的折旧率，从公平角度，本院将该费用酌定为1,500元。关于反诉主张60,000元空关损失，租赁合同到期后，反诉原告怠于配合办理房屋交接手续，应由其自行承担空关期间的损失，加之反诉被告另行租房的证据确凿，实际也并未占用系争房屋，反诉原告该主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告段爱玲于本判决生效之日起十日内返还原告童兆庆保证金10,000元；二、被告段爱玲于本判决生效之日起十日内支付原告童兆庆购买热水器及安装费共计1,500元；三、驳回反诉原告段爱玲的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费98元，减半收取计49元，由被告段爱玲负担。反诉案件受理费1,300元，减半收取计650元，由反诉原告段爱玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇二〇年七月二十四日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。