江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初3096号原告：徐州东南物业管理有限公司，住所地徐州市城南大道西侧维天大厦401室。法定代表人：祝小飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘艳，徐州市泉山区习惯法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：顾忠银，男，1972年12月3日生，汉族，该公司副总经理，住徐州市泉山区。被告：姚晴，男，1988年7月15日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：郑蕊，女，1989年1月11日生，汉族，住徐州市泉山区。原告徐州东南物业管理有限公司与被告姚晴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告徐州东南物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘艳，被告姚晴的委托诉讼代理人郑蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州东南物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年10月1日至2019年9月30日物业服务管理费5026.05元及违约金(违约金按每天万分之五计算，自逾期之日计算至实际还清之日止)；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：被告系徐州市泉山区东南郡x期小区x栋x单元xxx室业主，原告为东南郡小区提供物业管理服务。根据原告与被告签订的《东南郡3期前期物业管理服务协议》的规定，原告一直积极履行相关义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年10月1日起至2019年9月30日，一直拖欠物业费，共计5026.50元，经多次催要未果。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持原告的各项诉讼请求。被告姚晴辩称，1、物业公司经常变更公司名称及法定代表人，未与业主认真沟通，被告也不知向谁缴纳物业费用；2、被告于2017年10月入住东南郡小区，应给予物业费的折扣;3、从2015年10月上房至2017年10月份，此期间x号楼2单元楼前都是建筑垃圾和生活垃圾，路面有石块，影响业主身心健康;4、被告房屋阳台窗户有水雾气，被告要求物业数次更换未果，厨房烟筒下沉，被告已自行解决;徐州市物业管理中心发布的住宅维修基金款(东南郡小区)业主未曾获得，楼层墙体脱落;6、物业费价格比同小区价格高;7、小区的广告费、停车费、车库照明费、电动车充电费收益皆为物业公司所有。原告徐州东南物业管理有限公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供了1、照片；2、前期物业服务协议；3、催款工作记录表；4、短信记录。证明原告与东南郡小区之间有物业服务合同，原告依约履行物业服务，被告欠缴物业费，原告进行了催缴。经质证，被告姚晴对原告提交的以上证据的真实性无异议，认为因原告未实际解决答辩状中所述问题，故一直没有缴纳物业服务费。被告姚晴为支持自己的抗辩意见，向本院提交如下证据：1、照片复印件12张，证明被告没有交物业费的原因；2、网上查询打印材料3份，证明原告换了好几个名字，住房物业基金没有发放到业主身上，也没有维修，还有停车费的问题大概17万多，未予分配；3、维修基金缴费凭证一份，证明原告拿着维修基金，不予维修，钱也没有分到业主手上；4、东南物业东南郡三期住宅交付收费单一张，证明公共能耗公摊费应当属于物业服务费里面，物业公司是双倍收取，是多费用；5、东南郡三期业主临时管理规约一份，证明业主和东南物业签订的合同没有日期，属于无效合同。经质证，原告徐州东南物业管理有限公司对上述证据1照片的真实性无异议，认为窗户雾气已经解决了，原告入住后已经过了质保期限，原告是在2015年上房，2017年上报维修的，房子问题和物业公司无关；2、维修基金原告没有使用，可以向有关部门查询，公司变更名称是正常的，停车费都是按照合同履行，没有多收；3、维修基金缴费凭证原告并不知晓；4、对于收费单真实性无异议，公共能耗第一年收取了400元，现在已经用了5年了；5、临时管理规约真实性无异议，当时约定的是满意率达到80%以上是无限往后续的，原告服务每年都超过80%以上，居委会对此知情。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告姚晴是徐州市泉山区东南郡小区x-x-xxx室房屋的所有权人（业主）。原告作为甲方与作为乙方的被告于2015年3月30日订立《前期物业服务协议》一份。合同约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业公共服务费用；甲方依据本协议向乙方收取物业公共服务费用；在不影响业主正常使用共有部分的情况下，充分利用小区资源，自主开展各项服务经营活动，为业主的生活提供方便，所得收益应用于补充服务经费，不得损害业主或物业使用人的合法利益以获取不当得利；乙方依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用；高层住宅每月每平方米建筑面积按照人民币1.3元的标准收取物业管理服务费;门面房每月每平方米建筑面积按照人民币2.0元的标准收取物业管理服务费；公共能耗费应根据每半年所产生的实际用量，由全体业主分摊，未出售的房屋由开发公司承担，统一核算，据实分摊;维修基金的收取、使用与管理按照《徐州市物业维修基金管理办法》的规定执行。以上物业服务合同签订后，原告对东南郡小区进行了物业管理。被告按照以上合同约定标准正常缴纳物业费至2016年9月30日，此后未再缴纳物业服务费用。原告多次通过电话及短信的方式向被告催缴，但被告仍未缴纳。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告签订的前期物业服务合同不违反法律、行政法规有关规定，真实有效，本院予以确认。原告对被告所属的东南郡小区实施了物业服务后，有权依据合同约定向业主收取物业费，被告作为该小区x-x-xxx室的业主应及时交纳物业费。原告诉请欠付的物业费用为5026.50元，被告对此数额并无异议，本院予以确认。原告在本案中并未主张公共能耗费用，故不存在重复收取问题。对于原告所主张的违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使被告未能正常及时缴纳物业费，对此诉请本院不予支持。被告提出其在上房后于2017年10月入住东南郡小区，应当给予物业收费折扣，但是没有提交证据证明其入住的时间以及在此之前符合折扣的标准，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告抗辩的维修基金的使用分配及停车费用等收益问题。本院认为，物业服务合同中约定维修基金的收取、使用与管理按照《徐州市物业维修基金管理办法》的规定执行，根据该管理办法，徐州市房管部门负责本市维修基金收集、使用审核和代管工作，市财政部门负责监督维修基金的使用。据此规定，物业服务企业并无直接支配使用维修基金的权力，物业服务企业仅负有申报的义务，且被告在本案中提出的需维修的厨房烟筒并不属于使用维修基金的维修范围。对于停车费用等收益问题，根据物业服务合同约定物业服务总收入包括停车位服务费，该服务费用于停车管理设施设备的维修养护；公共道路的维修养护；社区文化活动；弥补物业费不足。原告有权收取停车位的相关服务费用，该费用用于物业公司就公共设施的维修保养及道路的维修养护，并不是直接分配与业主，被告在整个服务管理过程中并无明显不当。关于被告抗辩的服务合同无效的问题。本院认为，原被告所订立物业服务合同内容具体明确，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同虽未明确约定具体的物业服务期限，但约定服务期限从本物业按约定的上房交付使用之日起至本物业业主委员会受本物业业主大会的委托与物业管理公司签订的新物业服务合同生效之日止。被告在合同尾部签字并写明了合同订立日期，原告在合同尾部盖章确认，能够确定为双方的真实意思表示，故被告以合同未载明服务期限进行抗辩的无效理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告姚晴于本判决生效后十日内支付原告徐州东南物业管理有限公司2016年10月1日至2019年9月30日物业服务管理费5026.50元；二、驳回原告徐州东南物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告姚晴负担，被告负担部分于本判决生效后七日向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘现伟二〇二〇年七月二十日法官助理 王鹏里书 记 员 王 恺