江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1146号上诉人（原审原告）：王桂喜，男，汉族，1973年2月3日出生，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：王木根，男，汉族，1949年7月12日出生，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县，系王桂喜之父。被上诉人（原审被告）：江西省鸿祥生态旅游开发有限公司，住所地为江西省九江市浔阳区滨江路**（附楼**），统一社会信用代码91360400751131458T。法定代表人：冯春生。委托诉讼代理人：占和平，男，汉族，系公司员工。上诉人王桂喜因与被上诉人江西省鸿祥生态旅游开发有限公司（以下简称“鸿祥公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省都昌县人民法院（2020）赣0428民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王桂喜的委托诉讼代理人王木根，被上诉人鸿祥公司的法定代表人冯春生及委托诉讼代理人占和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王桂喜上诉请求：判令被上诉人返还上诉人接房多交费用5018元;及差绝对值3%面积的双倍返还4958元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由:合同面积与产权登记面积不一致，以产权登记面积为准，按合同约定价格多退少补。《商品房销售管理办法》规定，绝对值超3%部分由房地产开发企业双倍返还买受人。被上诉人收取上诉人房屋维修基金3718元，产权登记费300元，装修押金1000元，该部分款项计5018元应予退还。被上诉人辩称，房屋的维修基金、契税、前期物业费、产权登记费、装修垃圾费等应由买房者承担。王桂喜向一审法院起诉请求：判决被告返还原告多交的购房款及多收装修押金及其他一切费用共计人民币21473.2元，并承担本案诉讼费用。审理过程中，原告增加诉讼请求，要求判决被告返还绝对值超出3%的4958.00元（1.85㎡×2680）。一审法院认定的事实：江西省鸿祥生态旅游开发有限公司成立于2003年5月22日，法定代表人为冯春生，历史名称为江西鸿祥集团生态旅游开发有限公司、江西省鸿祥生态旅游开发有限公司、江西省鸿园房地产开发有限公司。2010年10月3日，原告与江西鸿园房地产开发有限公司（以下简称“鸿园公司”）签订了《都昌县商品房买卖合同》，合同约定原告购买鸿园公司开发的位于都昌县，建筑面积共计143㎡，单价2680元／㎡，房屋总价款为人民币383240元。合同第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，即（1）合同约定的面积与产权面积登记有差异时，以产权登记面积为准，按合同约定价格多退少补（不计利息）；（2）以产权登记面积，据实结算房价款；（3）因设计变更造成面积差异时，按变更后房管局测绘登记的面积为准进行处理”。合同第八条5项约定：“买受人交清全部房款后，出卖人才予以交房”。上述合同签订后，鸿园公司交付了案涉房屋，并于2019年1月21日为原告办理了该房屋的不动产权登记［不动产权证号为赣（2019）都昌县不动产权第××号］，《不动产权证书》载明房屋建筑面积136.86㎡，权利人为王桂喜、刘美英。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与鸿园公司签订了《都昌县商品房买卖合同》，且对该合同进行了签字、盖章确认，系双方的真实意思表示，该合同真实、合法、有效。庭审中，虽然被告抗辩其公司未收到案涉房屋购房款，但案涉房屋业已实际交付且办理了不动产权登记（权利人为王桂喜、刘美英），结合《都昌县商品房买卖合同》第八条第5项“买受人交清全部房款后，出卖人才予以交房”的约定，可以通过逻辑判断推定购房款已经付清。因该合同约定案涉房屋建筑面积为143㎡，而实际交付房屋的不动产登记面积为136.86㎡，故合同中约定的房屋面积与实际交付的房屋产权登记面积存在误差，面积误差为6.14㎡，原告以此为依据主张返还多交的购房款的诉讼请求依法应予支持。但《都昌县商品房买卖合同》第五条对面积差异处理的方法进行了约定，即“合同约定的面积与产权面积登记有差异时，以产权登记面积为准，按合同约定价格多退少补（不计利息）”，该约定亦系双方当事人的真实意思表示，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”的规定，且不违反其他法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行各自的义务。故鸿园公司应按照该约定返还原告多交的购房款16455.2元（6.14㎡×2680元/㎡=16455.2元）。另，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”的规定，虽然鸿园公司在与原告签订《都昌县商品房买卖合同》后，公司名称变更为本案被告江西省鸿祥生态旅游开发有限公司，但公司的名称变更并不能免除其履行合同的义务；且本案审理中，案涉房产权利人刘美英明确表示不参加本案诉讼。因此，对原告要求被告鸿祥公司返还原告多交的购房款16455.2元的诉讼请求，予以支持；对原告要求被告鸿祥公司双倍返还房屋面积误差比绝对值超出3%部分的购房款4958元的诉讼请求，不予支持。至于装修押金、维修基金和办证费用，由于被告抗辩未收到，且原告提交的相关证据达不到其证明目的，故原告应当承担举证不能的法律后果，对原告要求被告返还多收取的装修押金、维修基金和办证费用的诉讼请求，不予支持。综上，原告的诉讼请求依法可部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、限被告江西省鸿祥生态旅游开发有限公司于本判决生效后三日内一次性返还原告王桂喜购房款人民币壹万陆仟肆佰伍拾伍圆贰角整（￥16455.2元）。二、驳回原告王桂喜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币469元，由原告王桂喜负担110元，由被告江西省鸿祥生态旅游开发有限公司负担359元。二审期间，上诉人向本院提交其于2018年9月10日向都昌县物业管理维修基金管理中心缴纳房屋维修基金的收据及2019年1月18日向都昌县行务中心缴纳办证费的收据，拟证明：因被上诉人无钱办房产证，上诉人自行办证又缴纳了房屋维修基金3421.5元及办证费80元。被上诉人对该证据的真实性无异议。本院二审查明，上诉人向一审法院提交了交房手续费用单，该费用单载明：购房总价383240元，契税7665元，维修基金3718元，办理按揭款130元，产权登记费300元，有线电视费500元，预交水费240元，车库余款53744元，实收58632元。上诉人承认其未缴纳契税7665元，被上诉人对收到上诉人缴纳的各项费用计58632元予以认可。依据交房手续费用单及双方当事人的陈述，本院确认上诉人已缴纳的58632元中包括：维修基金3718元，办理按揭款130元，产权登记费300元，有线电视费500元，预交水费240元，车库余款53744元。在该份交房手续费用单上，还载明上诉人以现金缴纳了装修押金1000元，装修垃圾清理费300元，前期物业管理费515元，共计1815元。对于该部分费用，上诉人提交了都昌县兴盛物业管理有限公司的收款收据，上诉人认为该费用是由被上诉人收取，应由被上诉人退还其中的装修押金1000元。被上诉人则认为，其是代前期物业公司收取该部分费用，该部分款项也已转交给兴盛物业公司，兴盛物业公司向上诉人出具了收据，故上诉人应向兴盛物业公司主张退还装修押金1000元。本院查明的其他案件事实与一审法院查明事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。因被上诉人不履行办理房屋权属转移登记义务，上诉人为了办理房产证，自行向相关部门缴纳了房屋维修基金3421.5元及办证费80元，故被上诉人应退还上诉人之前缴纳的维修基金3718元及办证费300元。关于装修押金1000元，是被上诉人代物业公司收取，物业公司已向上诉人出具了收据，上诉人应凭收据向都昌县兴盛物业管理有限公司主张退还。本院对上诉人请求被上诉人退还装修押金1000元的上诉请求不予支持。案涉房屋买卖合同第五条对面积差异处理的方法进行了约定，即“合同约定的面积与产权面积登记有差异时，以产权登记面积为准，按合同约定价格多退少补（不计利息）”，一审法院已依据合同约定判决被上诉人退还购房款，现上诉人要求被上诉人返还超出绝对值3%面积的价款4958元，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人王桂喜的上诉请求部分成立，应予支持。一审法院部分案件事实未查清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江西省都昌县人民法院（2020）赣0428民初244号民事判决，即：限被告江西省鸿祥生态旅游开发有限公司于本判决生效后三日内一次性返还原告王桂喜购房款人民币壹万陆仟肆佰伍拾伍圆贰角整（￥16455.2元）；二、撤销江西省都昌县人民法院（2020）赣0428民初244号民事判决第二项，即：驳回原告王桂喜的其他诉讼请求。三、被上诉人江西省鸿祥生态旅游开发有限公司于本判决生效后三日内一次性退还上诉人王桂喜缴纳的维修基金3718元及产权登记费300元；四、驳回上诉人王桂喜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费469元，二审案件受理费61元，共计530元，由上诉人王桂喜负担120元，由被上诉人江西省鸿祥生态旅游开发有限公司负担410元。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  李 进二〇二〇年七月二十九日书记员  黄 勇