杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初10543号 原告：浙江省测绘大队，住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇三墩街92号。 负责人：姚真法。 委托诉讼代理人：李忠真，浙江天册律师事务所律师。 被告：张英姿，男，1967年9月4日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原告浙江省测绘大队与被告张英姿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案，依法适用普通程序于2020年5月20日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人李忠真、被告张英姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告间的事实房屋租赁合同在2016年11月29日通知解除；2、确认被告在事实房屋租赁合同解除后继续占有使用原告房屋水电的行为，是非法侵占原告国有资产；3、要求被告支付实际租赁及侵占原告房屋期间所欠的房租、房屋使用费、水电费共计15988.68元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是原告退休职工张培尧之子。2000年6月1日与原告签订了《租房协议》，约定被告租赁原告位于杭州市西湖区××号××宿舍××平方米，厨房8平方米，合计44平方米。合同规定被告必须按时交清房租水电费，并特别规定“在租用期间遇到特殊情况，乙方必须无条件退出租房，按时搬迁”。在后期合同履行过程中，被告承租的房屋面积增加到57.38平方米，但没有完全履行按时交清房租水电费的规定，存在不履行交付房租、水电费的违约行为。2016年10月初，原告发现出租给被告的房屋局部出现墙体开裂等险情，立即委托浙江科鉴检测校准有限公司进行使用安全性评估。2016年10月25日，浙江科鉴检测校准有限公司出具了2016-ＪＧ668号《房屋结构评估报告》，得出的结论是Ｄ级危房。在确定评估结论后，原告于2016年11月29日向被告送达了《关于××镇××号住户搬离的通知》，并在出租房上同时张贴了“危房”告示和《关于××镇××号住户搬离的通知》，要求被告在2016年12月31日前搬离其承租的房屋，终止双方存在的事实房屋租赁合同关系。然而被告拒绝原告的多次督促和警告，一直拖延不搬，不仅对被告自己的人身财产安全构成威胁，更严重地妨害了原告对危房实施排险改造的相关工作。无奈原告据实上报政府部门，为此杭州市三墩镇人民政府于2017年2月17日、4月16日两次下发了《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，要求原告必须在2017年4月30日前完成卸紫桥30号房屋内现有住户的腾房搬离工作。但由于被告拒绝搬离，以致造成原告一直无法完成危房腾退搬离、排险改造等工作。直到2019年11月18日，原告危房被地方政府实施排险强拆为止。截至到2019年11月17日，被告尚欠原告房租、房屋使用费、水电费共计15988.68元没有支付。在出租房屋被评估为Ｄ级危房、被告以自己的行为表明不履行主要债务的情况下，原告通知被告搬离房屋终止合同，这既符合《租房合同》中的特别约定，也符合《合同法》第九十四条第（二）款的规定，原告与被告间的房屋租赁合同应在搬离通知送达时解除。然而被告拒绝搬离原告房屋，继续侵占使用原告的房屋水电，直至2019年11月18日原告房屋被依法强拆为止，其行为明显是非法侵占原告国有资产。为维护原告的合法权益，现对被告提起诉讼，望贵院依法判准如上诉讼请求。 被告辩称：本人自1989年5月因家庭问题，与父亲有矛盾不和。这事由原告的原相关领导做思想工作将我和父亲居住的大套房子（杭州市××街××号××室××置换成两个单独的小套居住环境分了家。起先我先被分到居住在原告的北院一楼，我父亲在××街××号××室。到1989年10月份又因分到原告的新大学毕业的工作人员不愿意住到××镇××号（理由是泥墙结构而且墙体的泥土已经开始脱落），原告有关领导又来做我思想工作叫我搬到××镇××号去住，我看了后也不同意，但当时的领导和我说，那里的房子是原告造的，但地皮是向三墩房管所租用的，那里很有可能会拆迁，一旦拆迁的话被告就可以住到新房了。就是这样我才答应搬到××镇××号居住的，后来我父亲那里房改了，我知道后我也找当时的相关领导要求卸紫桥这里给我进行改制，但原告当时相关的领导说那里我住的房屋没有房产证和土地证故此改制不了。只有到要拆迁时才有可能会改的，等待吧。就这样我一等就是近30年。现在由于时代的变迁，原告也经历了四到五任领导变迁，现今的领导居然和我们这些居住在杭州市最底层的市民抢房抢利。在1989年那时连我父亲也属于要付房租的时代，所以我在2000年6月1日当然会有租房合同的，但到我当知道父亲的房子已经房改了我就一直到单位要求给我住的部分改了，当时的领导说没有产权改不来，我就在2002年开始拒绝交租金一事了，只认交水电费，不承认和原告有租房关系，原告当时的领导也默认了，后来每次来收房租和水电费时只收我的水电费，从不收我房租费，这事原告的老领导都清楚，直接当事人付某某、直接经办人马某某等都清楚这一事实。这是一个历史遗留问题，我相信人民法院会本着以人民利益为本，为我们生活在社会最底层的百姓说话的。关于住房情况，直至现今本人在卸紫桥30号已经居住28年了，卸紫桥30号是唯一住所，没有其他地方可去，这里也是当时的原告领导为解决我与父亲矛盾把我家分家置换的历史问题。几十年来不论台风、暴雨来临，电线老化、房屋损坏，从来没有任何单位领导来关心和过问过，甚至政府为消除老城区消防隐患，家家户户发放消防设施时，我们这里都没人过问，还是我打电话投诉到1××××热线后才给解决的。原告在2013年到2016年底未到我们这里收水电费，造成我们的水电费欠交的情况，是原告内部管理混乱造成的。到2016年底因厚诚桥社区三期安置工程，卸紫桥30号刚好在红线范围内，面临拆迁，我们以为卸紫桥30号的安置问题终于可以得到解决了。结果原告在2016年12月26日贴出通知，要我们在12月30日无条件搬离住所，借口为保护国有资产的不流失，不管我们的死活。没想到现在的原告管理层想通过法院截留我唯一的住房，原告在起诉我之前，对我又是威胁，又是借口说是政府要强行拆除这里，政府要把我们赶出住房，而不是原告要赶我们的。可谓手段用尽，这是要把我们本来生活在最底层的市民逼上绝路。故本案应当认定，1.我与原告不存在租房关系，而是当年原告领导为解决我与父亲之间的矛盾帮我们家分成了两个部分，我所住卸紫桥30号的住房享有合法有效的居住权利。原告在2002年对我的房租费是默认不收取的。我并非侵占原告的住房，并享有杭州市住房拆迁标准的待遇。关于水电费，是原告没有来收取。2.原告当年将我家分出给我的这部分（一直未能参加房改的部分）改制还于本人。3.原告将我住卸紫桥30号房屋的历史原因如实向法院说清楚。我不承担此次诉讼费，由原告自行承担（占有其房产属于诬告）。4.我对卸紫桥30号【公有住房】所享有的居住权理应受到法律保护。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护我的合法权益。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：不动产权证，租房合同，水电费催缴通知、水电费报表及收据，房屋结构评估报告，搬迁通知，照片，函件，房屋照片，民事裁定书，历月电费明细、历月水费明细、历年欠房费、水费明细表；案外人的租房合同、审批表等。 被告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：2019年12月15日房屋置换证明，2000年6月1日租房协议，照片，低保证明等。 当事人围绕诉讼请求所提交的上述证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院结合当事人在审理中的陈述在以下内容中予以认定处理。 根据上述证据，结合审理中当事人的陈述，本院认定案件事实如下： （一）2000年6月1日，原告（作为出租方、甲方）与被告（作为承租方、乙方）签订《租房协议》，约定，甲方浙江省测绘大队卸紫桥平房两间36平方米、厨房8平方米，合计44平方米，从2000年6月1日起出租给乙方本队职工的儿子张英姿住居；甲方要求乙方必须做到，一、乙方必须在每月31号前来本队物业部交清电费水费房租费；二、乙方住居期间遇到水电、房屋损坏需要修理，由甲方出面修理，一切费用由乙方承担；三、如出租房在乙方住居期间遇到特殊情况，乙方必须退出租房，按时搬迁；四、根据乙方本人当时的实际情况，到时按相应实际情况，由测绘大队考虑安排搬迁等内容。合同签订后，被告居住涉案房屋，亦向原告支付房租、缴纳水电费。双方正常履行合同。 此后，被告租住房屋扩大，被告按月租金每平方米0.8元的标准向原告支付房租并缴纳水电费。双方未另行签订书面合同。双方对于2013年3月以前的房租、水电费没有争议。 （二）2016年10月初，原告发现涉案出租房屋局部出现墙体开裂等情况，遂委托浙江科鉴检测校准有限公司进行评估。该院进行查勘、检测后，于2016年10月25日出具了《房屋结构评估报告》，评估结论为涉案房屋的危险性等级为“D级”；承重结构承载力已不能满足使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。 2016年11月29日，原告制作《关于××镇××号住户搬离的通知》，该通知载明：××镇××号全体住户，浙江省测绘大队位于西湖区××镇××号房屋，建于上世纪七十年代初期，房屋结构为泥墙、砖砌单层混合结构，屋盖用木梁支撑，共分南北三排房属。2016年10月21日浙江科鉴检测校准有限公司对该处房屋进行了结构评估，并出具了评估报告，评定结果为Ｄ级，房屋不能满足使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房；基于上述情况，浙江省测绘大队特通知全体住户，请于2016年12月31日前搬离，逾期不搬的一切后果自负等内容。原告并将该通知张贴在涉案房屋处，但被告并未按时搬离。 2017年2月17日，杭州市三墩镇人民政府制作《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，向原告发函，该函件载明，要求你单位对卸紫桥30号房屋内现有住房组织腾房搬离工作，以避免造成人员的人身安全和财产损失等内容。同年4月16日，杭州市三墩镇人民政府再次制作《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，向原告发函，该函件载明，为避免造成人员的人身安全和财产损失，特再次通知你单位，要求在2017年4月30日前完成卸紫桥30号房屋内现有住户组织腾房搬离工作等内容。原告通知被告应及时腾房搬离，但被告并未搬离。 （三）2017年8月15日，原告向本院起诉，本院于同日立案。原告在该案中的诉讼请求为：1、确认原被告间的租赁合同已经解除；2、要求被告排除妨害，腾退搬离杭州市西湖区卸紫桥30号房屋；3、被告支付实际租赁原告房屋期间所欠的房租、水电费共计8039.22元。事实和理由：被告是原告退休职工张培尧之子。2000年6月1日，原、被告签订了《浙江省测绘大队租房合同》，约定：被告租赁原告位于杭州市西湖区××号××宿舍，被告必须按时交清房租水电费，在租用期间遇到特殊情况，被告必须无条件退出租房，按时搬迁。在后期合同履行过程中，被告承租的房屋面积由44平方米增加到57.38平方米。2016年10月初，原告发现出租房屋局部出现墙体开裂等险情，即委托浙江科鉴检测校准有限公司进行使用安全性评估。2016年10月25日，浙江科鉴检测校准有限公司出具了2016-ＪＧ668号《房屋结构评估报告》，结论是涉案房屋为Ｄ级危房。原告即通知被告即时解除终止租赁合同关系，并张贴危房告示和《关于××镇××号住户搬离的通知》，要求被告立即搬离房屋。然而被告拒绝，一直拖延不搬。杭州市三墩镇人民政府于2017年2月17日、4月16日两次下发了《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，要求原告必须在2017年4月30日前完成房屋内现有住户腾房搬离工作。但由于被告拒绝搬离，以致造成原告至今无法完成工作。现原告向贵院对被告提起诉讼，请求法院判如所请。 2017年11月14日，本院经审理作出一审裁定，驳回原告浙江省测绘大队的起诉。 原告不服本院作出的上述裁定，向浙江省杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）提起上诉。2018年2月13日，杭州中院经审理作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。 原告不服杭州中院作出的上述裁定，向浙江省高级人民法院（以下简称浙江高院）申请再审。2019年9月5日，浙江高院审理后认为，再审申请人提交的《租房协议》显示再审申请人与被申请人曾于2000年6月签订房屋租赁合同，约定再审申请人将案涉房屋出租给被申请人使用。本案中虽然被申请人父亲原为再审申请人单位职工，但被申请人与再审申请人之间并不存在劳动合同关系或行政隶属关系。因此，根据再审申请人的诉讼请求，依据在案证据，综合案件情况，本案争议应系发生在再审申请人与被申请人平等主体之间的民事纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围。原审裁定驳回起诉不当，该院予以纠正。浙江高院作出民事裁定，一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终764号民事裁定及浙江省杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初7507号民事裁定；二、指令浙江省杭州市西湖区人民法院对本案进行审理。 根据浙江高院的民事裁定，本院于2019年12月13日立案审理。 （四）案件审理中，原告向本院提交不动产权证书，该证书由原告于2017年向杭州市国土资源局申领，证书上载明，权利人为原告，坐落为卸紫桥30号，权利性质为划拨/存量单位房，用途为城镇住宅用地/住宅，面积为土地使用权面积679平方米/房屋建筑面积460.1平方米。上述房屋中，被告租住使用面积为56.6平方米。 双方确认，涉案房屋于2019年11月18日拆除。在房屋拆除前，双方未对被告实际使用的水表、电表读数进行核对确认。原告在本案中主张被告尚欠房租4474.5元（按每平方米1元的租金标准计算到2019年11月17日）、电费10399.08元、水费1115.1元。 本院认为，（一）本案原、被告争议的房屋租赁合同关系，经浙江高院再审查明属于平等主体之间的民事纠纷，本院亦予认定。该合同关系系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定履行。双方在合同履行中被告增加承租的房屋面积，符合法律规定。此后在履行中被告未及时付清房租和水电费，据此原告根据合同未明确约定履行期间、被告履行合同的情况等案件事实，结合涉案房屋的鉴定情况于2016年11月29日制作《关于××镇××号住户搬离的通知》，要求被告于2016年12月31日前搬离，符合我国《合同法》第二百三十二条的规定。该2016年12月31日可以认定为双方租赁合同解除日期。 （二）被告在租赁涉案房屋期间未及时付清房租和水电费，也没有在2016年12月31日前及时将涉案房屋腾空交还给原告，违反了我国《合同法》等国家法律规定。原告可以要求被告支付尚欠的房租（房屋使用费）和水电费。关于房租（房屋使用费），按被告承租使用的合法房屋面积56.6平方米、每平方米每月0.8元的标准计算，原告尚欠的租金为3530.94元。关于水电费，原告主张的数额为电费10399.08元、水费1115.1元，原告未对此提交充分有效证据予以证明；被告对该数额有异议。本院认为，被告在承租使用涉案房屋期间确实会产生水电费，对于被告应支付的水电费可酌情合理推算，电费计算为8319.26元、水费892.08元。 综上，原告诉讼请求中的有理部分本院予以支持。被告辩称本案系单位内部分房纠纷等意见，与生效裁判认定内容不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定，判决如下： 一、浙江省测绘大队、张英姿之间的房屋租赁合同关系于2016年12月31日解除； 二、张英姿于判决生效之日起十日内支付浙江省测绘大队房租（房屋使用费）3530.94元； 三、张英姿于判决生效之日起十日内支付浙江省测绘大队电费8319.26元、水费892.08元； 四、驳回浙江省测绘大队的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元，由浙江省测绘大队负担40元，张英姿负担160元。浙江省测绘大队于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，张英姿于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吕凤祥 人民陪审员  许和平 人民陪审员  王俏瑾 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  王超男