湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初1202号原告：刘爱华，女，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：刘清国，湖南保协律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：孙业鼎，湖南保协律师事务所律师，一般授权代理。被告：周明，男，住湖南省常德市鼎城区。第三人：石文滔，男，住广州市增城区。委托诉讼代理人：刘松，湖南天思律师事务所律师，特别授权代理。原告刘爱华与被告周明、第三人石文滔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法组成合议庭于2020年7月15日公开开庭进行了审理。刘爱华及其委托诉讼代理人刘清国、孙业鼎，石文滔的委托诉讼代理人刘松到庭参加诉讼。周明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘爱华向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘爱华与周明之间签订的《房地产租赁合同》，由周明向刘爱华返还所租赁的房屋；2.判令周明向刘爱华支付自2020年1月1日至《房地产租赁合同》解除之日止的房屋租金[按照（2019）湘0702民初2751号民事判决书确定的给付标准69000元/年×2020年1月1日至《房地产租赁合同》解除之日的实际天数，暂计算至2020年4月15日，租金为20125元]；3.判令周明向刘爱华支付违约金20700元[按照（2019）湘0702民初2751号民事判决书确定的给付标准69000元/年×30%]；4.判令本案诉讼费用由周明承担。周明未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状和证据，视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。石文滔述称：石文滔取得涉案房屋租赁权于刘爱华与周明的买卖及租赁行为之前，周明的买卖及租赁行为不应损害石文滔的合法权益，刘爱华与周明的行为损害了石文滔的优先购买权，石文滔保留追究侵权方责任的权利。经审理查明，本院确认如下案件事实：周明原系案涉常德市武陵区南坪农产品大市场X楼X号和X号门面、X号和X号、X号门面、X号门面的所有权人，2017年12月14日，周明将上述门面以1862000元的价格转让给刘爱华并签订《房地产买卖及居间服务合同》，后双方进行房屋过户。2018年2月2日，X号和X号门面不动产权证【湘（2018）常德市不动产权第××号】权利人为孟亚君单独所有；X号和X号门面不动产权证【湘（2018）常德市不动产权第××号】权利人为刘洪单独所有；X号门面不动产权证【湘（2018）常德市不动产权第××号】权利人为唐丹单独所有；X号门面不动产权证【湘（2018）常德市不动产权第××号】权利人为陈恒单独所有。2017年12月23日，刘爱华（甲方）与周明（乙方）签订了《房地产租赁合同》，约定：“乙方自愿租赁甲方所属坐落在武陵区地产，具体信息为：1063号和X号（建筑面积为51.34㎡）、X号和X号（建筑面积为52.49㎡）、X号（建筑面积为33.37㎡）、X号（建筑面积为17.97㎡）。租赁期限自2018年1月1日起至2024年1月1日，第一年度（12个月）租金为人民币壹拾壹万捌仟（小写：118000）元整，第二年至第六年租金根据周边同类门面随行就市，租金每年支付一次。乙方须提前一个月支付下一年度租金。乙方可自行转租但不得违背租赁合同损害甲方的权利，承租人不变，本合同约定的权利和义务仍由乙方负责。乙方按本合同约定时间支付租金，逾期付款根据应付金额按每日千分之五支付违约金。无论乙方是自己租赁经营还是转租第三方，均需按本合同约定向甲方按时支付租金，履行合同义务。”合同签订后，周明以租金冲抵房款的方式支付了第一年租金，但自2019年起周明未支付租金，刘爱华遂于2019年7月1日诉至本院，要求周明支付案涉四套房地产2019年的租金及相应违约金，本院于2019年12月17日作出（2019）湘0702民初2751号民事判决，该判决根据周边同类门面的位置、面积和租金行情，酌定案涉X号和X号门面、X号和X号门面租金为23000元，X号门面租金为15000元，X号门面租金为8000元，以上四套案涉门面共计租金69000元，并判令周明向刘爱华支付2019年的房屋租金69000元及违约金（违约金以69000元为基数，按年利率24%的标准自2018年12月31日起计算至实际清偿之日止）。该民事判决书生效后，周明未履行生效判决书确定的法律义务，同时因周明无法取得联系，案涉四套门面2020年的租金亦未支付，刘爱华遂再次诉至本院，提出前列诉求。另查明，自2014年起周明将案涉X号和X号门面、X号和X号门面、X号门面、X号门面均出租给第三人石文滔实际使用至今，租金均由石文滔直接支付给周明。还查明，刘爱华与刘洪系姐弟关系，刘爱华与孟亚君（孟亚君系刘洪之妻）系姑嫂关系，刘爱华与唐丹系母子关系，刘爱华与陈恒（陈恒系唐丹之妻）系婆媳关系。案涉房屋X号和X号门面的房屋所有权人孟亚君、X号和X号门面的房屋所有权人刘洪、X号门面的房屋所有权人唐丹、X号门面的房屋所有权人陈恒均同意以刘爱华的名义将房屋对外出租，并处理因房屋出租引起的所有纠纷。以上事实有当事人身份信息、不动产权证、情况说明、《房地产租赁合同》、（2019）湘0702民初2751号民事判决书、《租赁合同》、《租赁转让合同》和当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。刘爱华与案涉房屋X号和X号门面的房屋所有权人孟亚君、X号和X号门面的房屋所有权人刘洪、X号门面的房屋所有权人唐丹、X号门面的房屋所有权人陈恒系亲属，上述案涉房屋所有权人均授权以刘爱华一人名义将案涉房屋出租并处理纠纷，刘爱华有权作为出租方以其个人名义与承租方签订合同。根据采信的证据，能够形成完整的证据链证明刘爱华与周明之间存在真实租赁关系，双方签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，双方应按照合同约定履行义务。刘爱华已将案涉房屋租赁给周明，周明应当依照约定支付租金。因周明无正当理由拒不支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，刘爱华有权解除合同，故对刘爱华提出解除《房地产租赁合同》并要求周明返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于租金，因双方签订的《房地产租赁合同》约定“第二年至第六年租金根据周边同类门面随行就市”，本院结合案涉房屋周边同类门面的租金行情以及2019年租金情况，酌定案涉四套房产2020年的门面租金为69000元，故对刘爱华要求周明按照年租金69000元的标准支付自2020年1月1日至合同解除之日止的租金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，刘爱华要求按69000元×30%的标准确定，该计算标准没有相应的事实和法律依据，且双方约定根据应付金额按每日千分之五支付违约金的标准亦过高，本院依法将违约金调整为自2020年1月1日起计算至合同解除之日止，以应付金额为基数，按年利率24%的标准计付。周明经本院合法传唤无正当理拒不到庭参加诉讼，符合缺席审判的条件。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除刘爱华与周明于2017年12月23日签订的《房地产租赁合同》；二、周明于本判决生效之日起十五日内将位于常德市武陵区门面【湘（2018）常德市不动产权第××号】、X号和X号门面【湘（2018）常德市不动产权第××号】、X号门面【湘（2018）常德市不动产权第××号】、X号门面【湘（2018）常德市不动产权第××号】返还给刘爱华；三、周明于本判决生效之日起十五日内向刘爱华支付自2020年1月1日起至《房地产租赁合同》解除之日止的租金（按每年69000元的标准计算）；四、周明于本判决生效之日起十五日内向刘爱华支付自2020年1月1日起至《房地产租赁合同》解除之日止的违约金（以本判决第三项确定的金额为基数，按年利率24%的标准计算）；五、驳回刘爱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费821元，公告费260元，共计1081元，由周明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  贾清清人民陪审员  李立红人民陪审员  陈祥谋二〇二〇年七月二十日书 记 员  陈 虹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。