福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终80号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李文珍，女，汉族，1971年11月10日出生，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：戴凌超、李小红，福建自晖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶加盛,男，汉族，1986年11月4日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郭妙灵，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 上诉人李文珍与被上诉人叶加盛房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初4292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李文珍上诉请求：一、请求撤销厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初4292号判决；二、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；三、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、原审法院认定事实有误；二、原审法院适用法律不当，被上诉人应承担腾空房屋并恢复原状的责任；三、被上诉人应支付房屋占有使用费；四、上诉人请求《房屋租赁合同书》解除的时间为2018年5月10日，因此被上诉人应支付2018年3月16日至2018年5月9日的房租9900元、电费377.43元及物业管理费10780.5元。原审法院为支持2018年4月1日至2018年5月9日的房租、电费及物业费，实属不当。 叶加盛辩称：一、上诉人违反约定，在合同尚未到期之前，单方面解除合同，无权根据合同约定“尽量恢复原状”的条款，因为该条款的前提条件是“合同期满”。上诉人主张合同到期应当包括提前解除的情况是不合理也没有相关依据，一定要解除合同的话，也要求被上诉人恢复原状，造成被上诉人的损失应当由谁承担，合同是2021年到期满。二、即使可以适用该条约定，无法确定何为原状，上诉人并未举证证明上诉人交付给房屋的原状是什么样的，该条款约定是尽量恢复原状，没有履行标准且不确定的约定。具体理由同一审答辩意见。三、上诉人主张应当依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定、第十三条的规定，要求被上诉人恢复原状的，被上诉人认为该两条同样不适用，因为本案上诉人对被上诉人的装修方案明显是知情且同意的，并非被上诉人擅自变动。四、上诉人所主张的恢复原状是所谓“原状”，无法形成标准，何为原状，上诉人并未举证，让其交付给被上诉人时的原状情况其他意见同一审答辩意见。综上，李文珍的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。 李文珍向一审法院起诉请求：一、李文珍与叶加盛2011年3月12日签订的《房屋租赁合同书》于2018年5月10日解除；二、叶加盛腾空房屋并恢复原状；三、叶加盛立即向李文珍支付2018年3月16日至2018年5月9日的房租9900元、电费377.43元及物业管理费等10780.5元（自2017年1月1日计至叶加盛实际腾空房屋并恢复原状之日止，暂计至2018年4月30日），共计21057.93元；四、叶加盛按每月5500元的标准支付该房屋占有使用费（自2018年5月10日计至叶加盛实际腾空房屋并恢复原状之日止）；五、本案诉讼费用由叶加盛承担。 叶加盛向一审法院提出反诉请求：一、李文珍向叶加盛退还租房押金1万元；二、李文珍赔偿叶加盛装修费用损失合计5万元；三、本案诉讼费由李文珍承担。 一审法院认定事实：址于厦门市湖里区康泰里60号202室的房屋登记在李文珍名下。 2011年3月12日，李文珍与叶加盛签订《房屋租赁合同书》，约定：叶加盛承租坐落于厦门市湖里区源昌豪庭一期作为住宅使用，租赁期限自2011年6月15日至2021年6月14日止，每月租金5500元，每半年提前7天缴纳租金；押金5500元，待合同期满后，李文珍应在叶加盛结清租赁期间所有费用后无息退还叶加盛；租赁期间，该房屋的水电费、煤气费、电话费、小区卫生管理费、有线电视费等均由叶加盛负责交付；双方均不得借故解除合同，如李文珍要求解除合同，需要提前三个月通知叶加盛，经叶加盛同意解除合同后，李文珍需赔偿叶加盛承租时装修费用以及解除合同所带来的损失，如叶加盛提出解除合同时，经李文珍同意解除合同后，由叶加盛支付一个月租金作为违约赔偿李文珍的违约金。 同日，叶加盛向李文珍支付了租房押金10000元，李文珍将毛坯状态的讼争房屋交付给叶加盛。 2011年5月12日，李文珍与叶加盛签订《补充协议》，约定：房屋用途为办公、员工住宿，如产生民事、经济法律责任，一切与李文珍无关；合同到期后，叶加盛应尽量将房屋恢复到原状。 李文珍自认其于2013年5月份因讼争房屋涉及违法违建，为了办理产权证登记出具了《申请书》，承诺会自行整改，拆除增设墙体，恢复原状等。自2016年1月份起，讼争房屋仍因增设墙体、违章搭建等违法行为多次被厦门市湖里区城市管理行政执法局责令改正。 2018年3月底，李文珍在讼争房屋处增设了门锁，叶加盛庭审中确认其于2018年3月26日搬离讼争房屋，讼争房屋内物品都是不要的了。李文珍诉求将讼争房屋恢复原状的具体内容为叶加盛拆除违章搭建、扩建部分，拆除增设的墙体，拆除车库改造的部分，恢复到原有格局。 李文珍支付了讼争房屋2018年3月的电费292.9元、2017年的物业管理费等8196.1元、2018年1月至4月的物业管理费等2584.4元。李文珍和叶加盛均同意押金10000元用于抵扣租金、电费、物业管理费等相关费用。 一审法院认为，李文珍与叶加盛签订的《房屋租赁合同书》和《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效。庭审中，因李文珍与叶加盛均同意解除讼争合同，故讼争合同应予以解除。 李文珍诉求将讼争房屋恢复原状的具体内容为叶加盛拆除违章搭建、扩建部分，拆除增设的墙体，拆除车库改造的部分，恢复到原有格局，因该恢复原状内容已包含了违章搭建、扩建等违法行为的改正，且李文珍对违章搭建、扩建等并非全不知情，又讼争合同仅是约定合同到期后，叶加盛应尽量将房屋恢复到原状，故李文珍的该项诉求不宜在本案中一并处理，李文珍可待具体违章搭建、扩建等违法行为改正后再另行主张。 李文珍诉求叶加盛支付房屋占有使用费至实际腾空房屋恢复原状之日，因李文珍已于2018年3月底在讼争房屋处增设了门锁，其已实际控制讼争房产，叶加盛亦确认其于2018年3月26日搬离了讼争房屋，讼争房屋内物品都是不要的了，故李文珍关于自2018年4月1日起的租金和房屋占有使用费的主张没有事实依据，一审法院不予支持，即叶加盛尚拖欠李文珍自2018年3月16日起至2018年3月31日止半个月的租金2750元。同样，李文珍诉求的电费和物业管理费等也应计至2018年3月31日止，叶加盛应支付李文珍电费和物业管理费等合计10134.4元。 叶加盛反诉李文珍退还租房押金10000元，因双方均同意押金10000元用于抵扣租金、电费、物业管理费等相关费用，现相关费用金额已超出押金10000元，故叶加盛的上述反诉请求，一审法院不予支持。 叶加盛反诉请求李文珍赔偿装修损失5万元，因没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除李文珍与叶加盛于2011年3月12日签订的《房屋租赁合同书》；二、叶加盛应于本判决生效之日起十日内，向李文珍支付租金、电费和物业管理费等合计12884.4元（押金10000元用于抵扣上述费用）；三、驳回李文珍的其他诉讼请求；四、驳回叶加盛的全部反诉请求。如果叶加盛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审审理期间，李文珍对一审查明事实部分有异议，一审判决中“李文珍自认其于2013年5月份因讼争房屋涉及违法违建，为了办理产权证登记出具了《申请书》，承诺会自行整改，拆除增设墙体，恢复原状等”认定不完整，讼争房屋违法违法违建是因为叶加盛实行的。叶加盛对一审查明的事实无异议。本院予以确认。 二审审理期间，李文珍向本院提交了如下证据：1.讼争房屋原始格局和改造后格局对比图，拟证明讼争房屋搭建扩建的部分；2.交房通知书、3.入住合约、4物业费、水电费票据,上述三份证据拟共同证明李文珍系于2011年3月办理了房屋的交房和入住手续,李文珍于2011年3月12日和叶加盛签订租赁协议后,即将开发商交付的原始毛坯状态的讼争房屋交付给了叶加盛。叶加盛质证认为：1.对比图是李文珍事后自行制作的,只能证明讼争房屋的现状,并无法证明李文珍将房屋交付给叶加盛时的具体情况;2.对交房通知书等三组证据的证明对象有异议。经叶加盛本人确认，李文珍是合同签订后2011年4月15日才把钥匙交给叶加盛。叶加盛对于一审陈述系因时间过了很久，其并未对具体交房时间表有相应的记录，所以才错误陈述为合同签订当日。对于实际交房时间，双方签订的《房屋租赁合同书》约定的租赁时间是2011年6月15日。 2020年4月7日，经李文珍申请，本院组织双方当事人及委托代理人，在本案讼争房屋，进行研究了现场勘验，形成《现场勘验笔录》。叶加盛当场确认：1.讼争房屋交付时是毛坯，叶加盛粉刷了墙体、安装了电表。2.车库的外墙门窗、顶楼6层的铁皮屋、楼校、水电表、3楼的管道、所有楼层的门、厕所所有水电都是其建的；3.3楼右手边过道第一面墙是原先就有，后来城管来拆除后，他本人又重新建了；4.不是绿色的窗户，即李文珍提供的讼争房屋原始格局和改造后格局对比图上阴影部分的窗都是其加建的，有在图纸上进行圈画。 本院查明，一审期间，李文珍向一审法院提交了讼争房屋商品房买卖合同中所附的房屋楼层平面图三张。叶加盛对该组证据的真实性无异议。 本院认为，本案的争议焦点在于李文珍提出的要求恢复原状的内容以及2018年3月26日叶加盛搬离讼争房屋后是否应支付房屋占用费。 关于房屋占用费的问题。原审判决已对此作了详细阐述，本院同意原审判决意见，不再赘述。关于恢复讼争房屋原状的问题。《房屋租赁合同书》约定讼争房屋为毛坯，租赁时间是2011年6月15日至2021年6月14日。一审期间，双方当事人多次确认讼争房屋于签署租赁合同当天，即2011年3月12日，李文珍就将讼争房屋交付给了叶加盛。叶加盛于二审期间又否认了上述陈述。因叶加盛的陈述前后矛盾，本院不予采信，认定的讼争房屋的交付时间为2011年3月12日。叶加盛主张李文珍在2011年3月办理讼争房屋入住手续后，进行装修加建，改变原始格局，再于2011年3月12日将房屋交付给叶加盛，由其进行加建墙体粉刷、安装门窗、水电等，明显与常理不符，本院不予采信。且叶加盛未能举证证明其在进行装修、改变讼争房屋结构和承重之前，已经取得了李文珍的同意。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”和《合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”，李文珍主张叶加盛将讼争房屋恢复原有格局的主张于法有据，本院予以支持。双方当事人对讼争房屋的原有格局存在争议，因讼争房屋商品房买卖合同已经过房产交易登记中心备案，具有公示效力，本院认定讼争房屋商品房买卖合同所附的平面图所示初始设计结构为讼争房屋原有格局。叶加盛应当将讼争房屋恢复至商品房买卖合同所附的平面图所示初始设计结构。 综上，李文珍的上诉请求部分成立，一审判决部分认定部分有误解，依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初4292号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项，即“一、解除李文珍与叶家盛于2011年3月12日签订的《房屋租赁合同书》；二、叶加盛应于本判决生效之日起十日内，向李文珍支付租金、电费和物业管理费等合计12884.4元（押金10000元用于抵扣上述费用）；三、驳回李文珍的其他诉讼请求；四、驳回叶家盛的全部反诉请求。”； 二、叶加盛应于本判决生效之日起三十日内，将厦门市湖里区源昌豪庭一期房屋恢复至该房屋商品房买卖合同中平面图所附房屋初始设计结构。 本案二审案件受理费3392元，由李文珍承担3342元，叶加盛承担50元。一审诉讼费同一审判决。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年七月一日 书记员 丘小涓 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 《中国人民共和国合同法》 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。