浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初2917号原告：徐鹏飞，男，1991年2月11日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：章洪春、李天雅，浙江泽汉律师事务所律师。被告：杭州中港绿泰房地产开发有限公司，住所地：杭州余杭区中泰街道岑岭村1组，统一社会信用代码91330110668042390J。法定代表人：沈宝土，董事长。委托诉讼代理人：周利兴，公司员工（2020年5月7日撤销委托）。委托诉讼代理人：黄恺、程秋雨，浙江天册律师事务所律师。原告徐鹏飞（以下简称原告）与被告杭州中港绿泰房地产开发有限公司（以下简称被告）车位纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理。依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判，于2020年5月7日、29日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人章洪春和被告委托诉讼代理人黄恺、程秋雨均到庭参加诉讼。期间，本院于2020年5月18日至现场调查。因原告补充提交证据材料，经当事人同意，本院于2020年7月9日组织原、被告到庭质证。原告及其委托诉讼代理人章洪春和被告委托诉讼代理人程秋雨到庭参加。本案现已审理终结。原告起诉称：2018年4月3日，原、被告双方签订了《金岸罗兰花苑车位使用权转让合同》，约定被告将其享有的车位使用权有偿转让给原告，原告于当日交付款项，被告向其出具车位款收据一份，至此原、被告双方达成交易，原告的义务亦全部履行完毕。合同对交易的付款方式、违约责任、交付手续等做出约定，其中原告选择的付款方式为“银行按揭”，并已支付完毕全部车位款，而对于“交接手续”办理时间，则约定为2017年12月31日之前，但截止约定期限到达之日被告也没能为原告办理支付手续，车位权属始终不明，后被告于2019年8月15日向原告送达了一份《补发车位交付通知函》，要求原告于2019年8月15日至2019年8月30日到指定地点办理交付手续，由此可知，被告未在约定的期限内为原告办理交付手续，不仅没有履行附随义务，同时也违反了合同中第五条关于违约责任的第一款，因此被告已构成违约。综上所述，原告为维护自己的合法权益，要求被告承担违约责任，诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金105469元；2、判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告陈述车位涉及人防工程，是否办理相关审批验收，且摊在小区公摊面积之上；交接手续办理截止日期2018年6月30日，合同载明的2017年12月31日系被告提供的笔误格式条款，故变更诉讼请求第一项为要求被告承担违约金62769元，以车位总价款147000元，按日千分之一、自2018年6月30日（约定办理截止日期）至2019年8月31日（补发实际办理截止日期）计算427天。第二次庭审时，原告补充陈述，原、被告之间的车位转让是一种有偿使用出让，根据规范文件有偿使用要经行政许可，是否竣工验收交付真正问题就是是否经过许可。只有经过许可才能以出让形式使用。依杭州市相关规定，申请建设停车场的单位应该按照建设工程基本建设程序履行相应的行政许可手续。停车场向社会提供停车服务收取费用的，其所有人或相关人员应该依法办理工商税务登记手续。有偿使用手续没有办理就不能出让，不能收取相关款项。原告提交了金岸罗兰花苑车位使用权转让合同、补发车位交付通知函、收据、计算清单、情况说明、历月电费明细、照片、杭州市余杭区住房和城乡建设局政府信息公开告知书等证据材料，拟证明其上述主张。被告答辩称：根据被告提交的证据显示，停车位符合使用，物业公司确认在2017年交付完成，车位可以正常使用。2018年签约后正常使用。原告在合同签订后在使用。车位是自动交付，在合同签订后就可以使用了，车位也是现房交接的。没有书面的交接手续，事实上也没有业主来办理交接手续。如果被告构成违约，按照合同上的违约金过高，应参考同类同小区租金赔偿损失。小区有业主出租车位，一年3000元。第二次庭审时，补充答辩称，原告说的事情与事实不符，建设审批流程合法合规。办理有偿使用手续是地方规定，可以采用补交相关款项来办理相关手续，目前市场上没有人去办这个手续。该规定并不是如原告说的地下车位的转让要单独去办手续，只要取得房屋预售许可证就可以将房屋和车位转让。该规定是针对要办理产权证的。双方签署转让合同之前车位就已经具备交付条件，交付日期早于合同签订日期。原告自认使用时间是2019年2月，客观来说在双方签订合同的时候已经可以正常使用了。虽然后面被告补充了一个通知，目的是督促业主交纳物业费。原告代理人在第二次庭审中说的与本案无关，不符合客观情况。请求驳回原告诉请。被告提交房屋建筑工程竣工验收备案表、杭州市余杭区人防工程竣工验收备案表、关于申请余政储出[2013]号地块项目一期1#－13#楼及集中地下室工程停车场（库）竣工验收的报告、中港罗兰花苑地下车库情况说明等证据材料，以证明其抗辩意见。本院调取了关于余政储出[2013]31号地块开发项目初步设计会审纪要、建设工程规划许可证、浙江省建设工程规划核实确认书。原、被告提交的证据材料，经对方当事人质证，本院认证如下：原告提供的证据，其中金岸罗兰花苑车位使用权转让合同、补发车位交付通知函、收据的三性予以确认，计算清单、情况说明系原告的自述，历月电费明细仅能说明其装修入住情况、杭州市余杭区住房和城乡建设局政府信息公开告知书与本案无关联，照片的真实性予以确认。被告提供的证据，其中房屋建筑工程竣工验收备案表、杭州市余杭区人防工程竣工验收备案表、关于申请余政储出[2013]号地块项目一期1#－13#楼及集中地下室工程停车场（库）竣工验收的报告的三性予以确认，中港罗兰花苑地下车库情况说明无制作单位负责人或经办人员的签名，不符合有效证据的形式要件，本院不予确认。本院所调取材料的三性予以确认，并结合其他有效证据综合认定本案相关事实。本院经审理查明：（1）被告开发建设余政储出（2013）31号地块，项目名称“金岸罗兰花苑”。该项目分两个区块，A区块（高层区）由13幢高层、配套用房和商业组成；B区块（排屋区）由19幢低层住宅和幼儿园组成。项目设计有人防地下室和集中地下室。原告自述于2016年10月购买该项目住宅，文件显示2017年9月交付，因需要拓展面积，实际2018年6月完成拓展并开始装修，2019年2月入住。经现场勘查，该项目一期即A区块已于2017年9月交付，二期即B区块尚在建设。案涉地下车库出入口现已安装电子车闸，案涉车位所在车库呈开放式，无禁停装置，现车位上方已悬挂业主车牌。（2）案涉项目1#－13#楼集中地下室于2014年12月11日开工，建筑面积192166平方米，于2017年9月5日备案；该项目一期人防地下室于2014年12月11日开工，建筑面积20934平方米，使用面积18840平方米，平时功能汽车库、非机动车库、设备用房，战时功能二等人防掩蔽所、人防物资仓库、人防固定柴油电站，2017年6月30日备案。被告于2017年6月29日向杭州市公安局余杭分局交通警察大队提交《关于申请余政储出[2013]号地块项目一期1#－13#楼及集中地下室工程停车场（库）竣工验收的报告》，认为案涉项目一期项目已实施完毕，要求予以验收。该大队于次日在该报告上签署意见，认为经现场踏勘该项目一期1#－13#楼，其基地出入口、内部道路及机、外停车泊位的配置等基本符合交评意见的要求，同意该区块先投入使用，待二期竣工后再作全面验收，予以出具竣工同意书。（3）原、被告于2018年4月3日签订《金岸罗兰花苑车位使用权转让合同》一份，约定下列相关内容：一、甲方（即本案被告）以出让方式取得位于余杭区××街道××余政储出（2013）31号地块的建设用地使用权，投资建设“金岸罗兰花苑”，并同时建设地下车库车位，享有上述地下车库车位的使用权。乙方（即本案原告）已向甲方购买8幢1单元404室的房屋，现乙方自愿出资向甲方受让地下车库中的车位使用权，甲方同意将车位的使用权转让给乙方。二、乙方所受让使用权的车位位于“金岸罗兰花苑”地下一层Ｐ502号，该车位使用权的总价款147000元。三、乙方于2018年4月1日支付10000元，剩余137000元采取银行按揭，乙方应在本合同签订之日起七日内办理银行按揭。四、乙方在签订本合同前，对该车位进行实地踏勘并对该车位的结构、位置、面积情况等确认无误；在乙方按约付款的前提下，甲方应当根据本合同的约定将该车位交付给乙方使用，车位的使用权期限与车位占用的土地使用权期限一致。五、甲方无故未按约交付该车位，自最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，按日向乙方支付已付价款千分之一的违约金，合同继续履行。六、在乙方按约付款的前提下，乙方应于2017年12月31日之前至甲方售楼处办理该车位使用权的交接手续。乙方逾期未与甲方办理完毕相关手续的，视为甲方已按约向乙方交付完毕。八、乙方同意由浙江绿城物业管理有限公司对该车位提供前期物业服务管理；乙方在该车位交付时，应将停放车辆的有关信息等至物业服务公司做统一登记，并办理物业服务公司要求的其他手续，以便提供进一步的物业服务；该车位物业服务费为50元／个·月，交费方式为预收方式收取，乙方应于交接当日或之前预缴十二个月的车位物业服务费。九、乙方声明，乙方已知悉杭州市权属登记部门不予办理该车位的权属登记手续，且已对该车位当前的各方面情况有了充分的了解，乙方同意不因无法办理相关权属登记手续追究甲方的责任或要求甲方补偿或解除提前合同等；乙方已知悉，甲方转让使用权的车位编号前带字母Ｐ属于人防工程设施范围内，平时只能用于停车使用，不得改作其他用途，不得影响其防空效能等。被告于2018年4月1日向原告开具收款收据一份，载明收到上述车位款1万元。庭审中，原、被告均确认剩余车位款已以银行按揭贷款方式支付。被告陈述因实际购买时是现房，此前转让车位时填写的交付时间没有注意改。原告认为应是笔误。（4）被告于2019年8月15日印发《补发车位交付通知函》。原告提交的通知函载明以下主要内容：P502号车位早已竣工，并经有关部门验收合格，符合交付标准。提请您按照交付通知书及时办理交付手续。一、交付办理时间，2019年8月15日－2019年8月30日（9时－17时）。二、交付截止日期，2019年8月31日。逾期不来办理交付手续的，视为您已默认收到车位，有关责任将由您自行承担。车位相关的物业管理费及其他相关费用从我司发出交付通知书的次月1日起由您全额承担。庭审中，被告陈述因小区物业向其催要车位物业费，此前车位物业费也一直由公司承担，所以出现补发通知的差错；案涉项目地下工程未办理有偿使用手续。原告陈述买车位时地下车库还没弄好，垃圾堆满；物业是在2019年9月份开始管理，车库出入口安装电子车闸系统，之前没有收取车位物业费；车位实际使用时间在房屋装修好入住的2019年2月起，交付手续应是在2019年8月15日以后。本院认为，案涉项目一期及其地下工程经审核批准后建设，于2017年9月底前完成一期人防地下室等地下工程的竣工验收备案，并交付该项目一期住宅，被告作为建设单位，依法享有该人防工程的投资收益权，其转让地下人防车位使用权的行为并不违反法律法规的强制性规定。原告作为业主于2018年4月与被告签订案涉车位买卖合同，应为双方真实意思表示，而案涉项目地下工程车位是否应依杭州市相关规定办理有偿使用手续并不影响合同效力，亦无证据表明合同存在违反法律法规强制性规定的情形，故本院确认该合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。经查，案涉车位未安装禁停设施，车库出入口在2019年9月前未设置电子车闸系统，案涉车位买卖协议也注明原告已进行现场查勘，并约定原告应于2017年12月31日前至售楼处办理该车位使用权的交接手续，逾期不办理的，视为已按约交付，虽交付截止日期出现差错，但已经明确了车位编号，原告主动办理交接手续的意思表示明确，结合原告自述2019年2月入住后使用车位，其也未举证证明其在入住前去办理车位的交付手续，而被告不予办理。综上，可推定原告事实上已接收并使用案涉车位。被告虽在2019年8月发函要求业主办理交付手续，但未改变原有合同的约定以及原告已实际使用车位的事实，而原告所提交的证据不足以证明被告存在拒绝交付车位的违约行为，故原告主张被告逾期交付车位违约金依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐鹏飞的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取685元，由原告徐鹏飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 员 钟其炳二〇二〇年七月十四日法官助理 王 岩书 记 员 孙 瑛?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-9-?