天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终1393号上诉人（原审原告）：远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司，住所地天津市河**华捷道****。负责人：赵学伟，总经理。委托诉讼代理人：张志杰，天津景贤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市昊旺管道安装工程有限公司，住所地天，住所地天津市宁河县俵口乡后辛村******v>法定代表人：杨志海，总经理。委托诉讼代理人：申振广，天津冠浩律师事务所律师。上诉人远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司因与上诉人天津市昊旺管道安装工程有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初85438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判天津市昊旺管道安装工程有限公司支付2017年7月6日至2019年1月5日期间物业管理费人民币22347.32元；2．一、二审诉讼费由天津市昊旺管道安装工程有限公司承担。事实和理由：远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司已按照物业服务合同约定的标准提供了物业服务，不存在服务上的瑕疵，故天津市昊旺管道安装工程有限公司应全额支付物业费，一审法院酌情扣减物业费总额的10%依据不足。天津市昊旺管道安装工程有限公司辩称，请求驳回远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司的上诉请求。天津市昊旺管道安装工程有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司的一审全部诉请或发回重审；2．一、二审诉讼费由远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司承担。事实和理由：1．案涉项目实际收取物业费并提供物业服务的是远洋亿家物业服务股份有限公司天津港保税区分公司而不是远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司，故其不具有原告的诉讼主体资格。2．远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司提供的案涉物业项目物业服务严重不达标，一审判决支付比例过高。前期物业合同是2007年制定的，该项目早已由业主大会通过事实合同关系委托远洋亿家物业服务股份有限公司天津港保税区分公司进行管理，该公司实际收取了物业服务费用，因此前期物业合同对本案双方已无约束力，一审法院依据前期物业合同确定的服务标准缺少依据。3．一审法院在没有充分考虑到物业服务质量的客观情况下，判决天津市昊旺管道安装工程有限公司承担远高于和所接受的服务相当的物业费数额显失公平。远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司辩称，请求驳回天津市昊旺管道安装工程有限公司的上诉请求。远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2017年7月6日至2019年1月5日期间物业管理费人民币23655.33元；2.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告具备物业服务资质，2007年8月20日，原告（乙方）与案外人天津远滨房地产开发有限公司（甲方）签署了《天津市前期物业服务合同》，该合同已经过备案，合同约定甲方将远航商务中心委托乙方进行物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自2007年8月20日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止，物业管理服务费用标准为C区4.7元/平方米*月，电梯、消防、二次供水等机电设施运行、维护、管理费用C区3.8元/平方米*月，业主缴纳时间为每月5日前。原告起诉时按照每月每平米8.5元的标准计算的物业欠费金额。被告系诉争天津空港经济区中心大道与东七道交口远航商务中心C-413（33-1-413）的所有权人，房屋建筑面积154.61平方米，未交纳涉诉期间物业服务费23655.33元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应履行的义务之一即是及时交纳物业服务费用。原告具有物业管理资质，其与开发商签订的物业服务合同，系真实意思表示，并未违反相应法律法规，合法有效。被告作为该小区的业主，应受上述物业管理服务合同的约束。基于原、被告双方之间的物业管理服务关系，原告提供了物业管理服务，被告应履行给付物业管理服务费的义务。但考虑到原告存在提供物业服务不到位的情形，但被告不能因此拒付全部的物业服务费，本着质价相当按质论价的原则，酌情扣减物业费总额的10%。因此，被告应向原告交纳涉诉期间的物业服务费21289.8元。原告诉请中的过高部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，以及《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项之规定，判决：一、天津市昊旺管道安装工程有限公司给付远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司天津空港经济区中心大道与东七道交口远航商务中心33-1-413号房屋2017年7月6日至2019年1月5日期间的物业服务费21289.8元；二、驳回远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195.5元，由天津市昊旺管道安装工程有限公司负担175.5元，由远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司负担20元。二审中，天津市昊旺管道安装工程有限公司提交如下证据：第一组证据，增值税服务发票两张、物业费收据以及银行交易凭证、电费收据、装修管理手册、国家企业信用信息公示信息报告、物业悬挂的照片等，拟证明为天津市昊旺管道安装工程有限公司提供物业服务的是远洋亿家物业服务股份有限公司天津港保税区分公司，而不是远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司，远洋亿家天津分公司与保税区分公司是两个独立的市场主体，天津分公司起诉主体不适格；第二组证据，均为照片，拟证明远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司提供的物业服务存在严重瑕疵，收费过高。对天津市昊旺管道安装工程有限公司提供的上述证据，远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司的质证意见为：对第一组证据中除了照片以外的证据的真实性都认可，不认可证明目的，其主张与开发商签订物业服务合同的主体是远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司，只是为了方便进行收费管理，进而委托远洋亿家物业股份有限公司天津保税区分公司单独进行收费，实际提供物业服务的主体亦为远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司；对第二组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。因天津市昊旺管道安装工程有限公司对远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司的主体资格提出异议，远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司提交《委托合同》一份，拟证明远洋亿家物业服务股份有限公司天津港保税区分公司系受远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司的委托收取物业费并开具收费票据。天津市昊旺管道安装工程有限公司对上述《委托合同》的真实性不予认可。本院认为，天津市昊旺管道安装工程有限公司提供第一组证据，仅能证明远洋亿家物业服务股份有限公司天津港保税区分公司是收费票据的开票主体，不能证明其系提供物业服务的主体，故对该组证据的证明目的，本院不予采信。对于天津市昊旺管道安装工程有限公司提供的第二组证据，因照片未显示拍摄时间，无法确定是否系在天津市昊旺管道安装工程有限公司欠交物业费的期间形成，故对该组证据的证明目的，本院不予采信。对于远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司提交的《委托合同》，虽然天津市昊旺管道安装工程有限公司对《委托合同》的真实性不予认可，但其未提供足够的相反证据予以反驳，结合远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司与天津远滨房地产开发有限公司签订《天津市前期物业服务合同》的情况，该证据可以证实远洋亿家物业服务股份有限公司天津港保税区分公司系受远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司的委托收取物业费并开具收费票据，本院对该证据的证明目的予以采信。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司具有物业管理资质，其与开发商签订的物业服务合同，系真实意思表示，并未违反相应法律法规，合法有效。天津市昊旺管道安装工程有限公司作为该小区的业主，应受上述物业管理服务合同的约束。基于双方之间的物业管理服务关系，远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司提供了物业管理服务，天津市昊旺管道安装工程有限公司应履行给付物业管理服务费的义务。关于天津市昊旺管道安装工程有限公司主张为其提供物业服务的是远洋亿家物业服务股份有限公司天津港保税区分公司而非远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司的抗辩，因其提供的证据不足以证实其主张，故本院对其上述抗辩不予支持。在此基础上，一审法院结合远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司存在提供物业服务不到位的情况，酌情扣减物业费总额的10%并确定天津市昊旺管道安装工程有限公司应向远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司交纳涉诉期间的物业服务费21289.8元并无不当。综上所述，上诉人远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司、天津市昊旺管道安装工程有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750.06元，由上诉人远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司负担358.68元，由上诉人天津市昊旺管道安装工程有限公司负担391.38元。本判决为终审判决。审判长 田 雷审判员 李 浩审判员 王同顺二〇二〇年七月八日书记员 底 健