贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初6363号原告：李升文，男，1986年8月4日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。原告：梅剑芳，女，1988年10月15日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：何冠尧、吴若兰，贵州财团律师事务所律师。被告：凯里市鸿云房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91522620736644490A，住所地：凯里经济开发区凯开大道南侧鸭塘中学西侧新峰家居广场内。法定代表人：曹小良。委托诉讼代理人：张双双（特别授权），女，1993年3月26日出生，苗族，住贵州省台江县。原告李升文、梅剑芳诉被告凯里市鸿云房地产开发有限责任公司（以下简称“鸿云房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本案于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人何冠尧、吴若兰，被告委托诉讼代理人张双双，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告提供办理房屋所有权证转移登记所需的有关文书；2.判令被告支付逾期办理房产登记违约金781332元（以原告已付购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍从2017年5月1日计算至被告实际办理房产证至原告名下之日止）;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月7日，原、被告签订《新峰家居商业综合体商铺认购书》，原告向被告购买由被告开发的新峰家居商业综合体1号、2号、16号、17号、18号商铺，并支付了相应的定金。2017年7月13日，原、被告补签订了《商品房买卖合同》，确认原告向被告购买上述五间商铺，价款为2893824元。被告应于2017年4月30日前，需取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告一次性支付了全额购房款，及时全面履行了自己的义务，但被告一直未为原告办理不动产登记证书，应承担违约责任。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》中未约定被告逾期办证的违约金计算方法，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限届满，未能取得房屋产权证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约责金或者损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：关于罚息利率问题，逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%。故原告请求被告按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉诸法院，望判如所请。被告鸿云房地产公司辩称：原告向被告购买五间商铺，五间铺面总价为2880056元，支付方式为一次性付款，约定原告应在2017年8月29日前支付完毕，但未按时支付完房款，尚有一间门面未签订合同，原告违约在先，逃避先行支付义务，造成被告无法为其办理相关登记手续和开具相关发票。同时，被告已为原告进行登记备案，双方没有约定未取得商品房所有权初始登记的违约责任，谈不上逾期办证违约，原告诉请于法无据。被告已请求政府相关部门对涉案房屋办理相关产权手续，但政府迟迟未给被告下文处理办理相关产权手续事宜。本案的法律关系是基于物权请求权产生的违约责任，非借贷关系的违约责任，原告请求按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍承担违约责任，属于法律适用错误。希望法院驳回原告的诉讼请求。本院根据原、被告所举证据及陈述，经审理认定事实如下：2014年12月7日，原告李升文与被告鸿云房地产公司签订了5份《新峰家居商业综合体商铺认购书》（以下简称“认购书”），原告认购被告开发的新峰家居商业综合体1号、2号、16号、17号、18号商铺。认购书签订后，原告于2014年至2016年陆续向被告支付了上述5间商铺的定金、购房款，总计2550056元。2017年8月29日，原告李升文、梅剑芳与被告鸿云房地产公司补签了四份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买新峰家居商业广场二期第1-2号房、1-16号房、1-17号房、1-18号房，房款总价分别为：512802元、509894元、581143元、601537元，合计2205376元；被告应在2017年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，双方没有约定逾期办理商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算方法。同时查明，原、被告双方未就1-1号房签订《商品房买卖合同》，原告至今未取得五间商铺的不动产权证书。上述事实，有本案涉及的证据，原告的陈述，被告的答辩，庭审记录，可以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。结合本案，双方在4份商品房买卖合同中约定被告应在2017年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原、被告对逾期办理商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算方法没有约定。关于原告要求被告向原告提供办理房屋所有权证所需的有关文书的诉讼请求，因原告未提供证据证明被告具备立即交付转移登记的条件，转移登记的时间未能确定，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请被告承担五个门面的逾期办理转移登记违约金的问题，经查，原告共向被告签订了5个门面的认购书，且多次合并支付五间门面的购房款，双方无法区分已支付具体商铺的购房款数额，同时，从原、被告只签订了第1-2号房、1-16号房、1-17号房、1-18号房《商品房买卖合同》，四份合同的总价款为2205376元，来分析，双方实际以一致的行为默认：原告已经交足了其购买第1-2号房、1-16号房、1-17号房、1-18号房的房款，为此，依据双方的合同，可以计算该四套房的逾期办证违约金，原告诉请1-1号房的逾期办证违约金，因原、被告双方未就该房签订合同，原告诉请无依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条上失去了参照的依据。在原告交付相应的购房款后，被告逾期办理所有权变更登记，被告应承担相应的违约金责任，才符合公平原则。原告主张按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍作为违约金计算标准，被告认为适用法律错误，本院兼顾被告的过错程度以及原告预期利益等因素，根据公平原则予以衡量，违约金按日0.5?计算比较适宜，即从2017年5月1日暂时计算至2020年7月14日，逾期1170天，即违约金129014.5元（2205376元×0.5?×1170天）,2020年7月15日之后的违约金，按日利率0.5?计算至被告实际交付给原告办理所有权转移登记所需文书之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告凯里市鸿云房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李升文、梅剑芳支付从2017年5月1日至2020年7月14日逾期办理房产登记违约金129014.5元，2020年7月15日之后的违约金，以2205376元为基数，按日利率0.5?计算至交付之日止；二、驳回原告李升文、梅剑芳的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取5807元，由被告凯里市鸿云房地产开发有限责任公司负担959元，由原告李升文、梅剑芳负担4848元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  刘建忠二〇二〇年七月十五日法官助理杨楚楚书记员任芳艳