广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初2227号原告：欧大龙，男，汉族，1986年3月12日出生，住广东省英德市*******************，身份证号码：441************214。委托代理人：余社会，英德市大站镇法律服务所法律工作者。被告：英德市广海房地产开发有限责任公司，住址：英德市*************。法定代表人：黄某1。委托代理人：刘文财，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：巫文结，广东浈阳律师事务所实习律师。原告欧大龙诉被告英德市广海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本案于2020年4月28日立案受理。依法由审判员黄永生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧大龙的委托代理人余社会、被告英德市广海房地产开发有限公司的委托代理人刘文财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧大龙向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付逾期办理房产权属证书的逾期违约金49766.41元，直至取得该房产权属证书之日止，违约金按已付购房款338547为基数，按日万分之一为标准，从2016年4月1日计算到2020年4月30日止，共1470天。2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年4月19日在英德市签订商品房屋买卖合同，该合同第三条规定：原告购买的商品房为预售商品房，锦泰华庭5幢401号房总金额338547元。合同签订后，原告多次要求被告按合同规定给原告办理房地产权属证书，被告拖着不办，致使原告三年多来对自己购买的房产无权处分(出租或转让或贷款)，给原告造成巨大的经济损失。被告不按合同规定履行给原告办理房地产权属证书的义务，违反了《中华人民共和国合同法》的有关规定，对造成原告的损失应按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定承担违约责任。但此条规定与本合同第七条以及其他条款的违约责任相比，违反了合同法第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”具体表现在：1、本合同第七条以及其它条款对买受人的违约责任，惩罚性过重。2、本合同第十五条关于产权登记的规定对被告的违约责任惩罚性较轻。本合同第十五条第2项系被告方提供，而且没有写明按日、按月、或按年向买受人支付违约金，显然置原告的利益而不顾，导致其利益处于不确实状态，免除了被告按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效的格式条款，故被告不能因为合同条款规定的处罚时间不确定、不详细、从而减轻其逾期交付房地产权属证书的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第三十条，第四十三条规定，采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提清注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，格式条款具有第五十二条和第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。综上所述，由于本合同第十五条第2项规定的责任时间处于不确定状态，至使被告三年多来不履行为原告办理房地产权属证书的义务，该约定属于免除被告按时办理房地产权属证书的义务、减少其违约金的无效格式条款，因此应按公平原则，适用本合同第七条第1款第(1)项和参照其它规定对被告逾期交付房地产权属证进行处罚。即被告应按原告己付房价款，从2016年4月1日起计算到2020年4月30日止违约金49766.41元。为了维护原告的经济利益不侵犯，特诉请法院，请求法院判决原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。原告欧大龙提供的证据有：证据1、原告身份证复印件、企业信用信息公示报告，证明原、被告主体资格；证据2、票据复印件，证明原告已按约履行支付购房款；证据3、商品房买卖合同复印件，证明被告未按期办理产权证书，已构成违约，根据公平原则、相关法律规定和高院判例指引，合同的逾期办证违约条款约定应该无效，应按以已付房款为基数按日万分之一向原告计付违约金。以上证据均为复印件，证据原件经核对后当庭退回。被告英德市广海房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人的该诉求已超过3年诉讼时效，不应被支持。根据《民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定：“买受人请求出卖人逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”的规定，本合同约定的是一次性支付逾期办证的违约金，被答辩人从2016年12月31日至起诉之日止共42个月左右，已超过3年的诉讼失效。所以，根据法律规定和合同约定，原告的诉求不应被支持。二、本案属合同纠纷，违约金的计算应以双方约定为准，且双方约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，关于逾期办证违约金的约定也合法有效，如法院认定未超过诉讼时效，也应当按照《商品房买卖合同》约定计算本案违约金。理由如下：1、产权证未能及时办理是政府过错的政策性原因所致：答辩人当初拍买到B地块进行商品房建设时，规划局是有提出“待北面茶果场用地处置后，此用地（B用地）必须与北面用地统一进行规划建设；此项目竣工验收时，按上述指标进行审核”的其他要求，但答辩人在拍买到B地块进行建设过程中，北面茶果场由于政府原因，未能及时处置（包括对原茶果场村民的补偿安置、招拍挂等等），导致整个B区楼盘竣工后未能及时通过规划验收，从而未能及时办理产权证。且双方签订本案《商品房买卖合同》后，被答辩人支付房款，答辩人也开具了购房发票，积极对合同进行了登记备案，交付了涉案房产，并没有故意隐瞒、拖延办理的意思。所以，未能及时办理涉案房产的产权证，过错不在答辩人处，而在政府政策或政府过错行为的原因所致，答辩人在逾期办证方面没有任何过错的。而根据合同第十五条第3款“如遇相关行政部门调整不能在约定时间内办理完毕，出卖人不承担责任，但可协助办理”之约定，答辩人政府过错的原因，不应承担任何违约责任。而答辩人同意按合同约定支付违约金，亦只是维护契约之诚信精神而同意做出的承诺，但不代表我方有过错。2、合同关于遗期办证的约定明确，未违反法律法规强制性规定。3、合同主体适格，意思表示真实。三、对“根据合同的第七条和第十五条相对比，双方的权利义务不公平，合同第十五条第2项应为无效的格式条款”的主张，不应认可。理由：1、认定系格式条款法律依据不足：《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，该条中的“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”当属主要责任和主要权利，就本案商品房买卖关系而言，双方最主要的权利义务是出卖人收取购房款并交付合格的房屋，买受人支付房款、有权要求出卖人交付房屋并办理权属登记。而本案中，在双方已约定逾期办证违约计算方式的情况下，并不存在排除被答辩人主要权利，免除答辩人责任的情形，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形。2、双方的权利义务已相对等：根据合同第七条“买受人逾期付款时，需按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行”，的确是有关于逾期付款的约定。但根据合同第九条“出卖人逾期交房时，答辩人需按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行”关于逾期交房的约定，已达到双方的权利义务对等。所以，被答辩人以合同第七条与第十五条不对等从而要求适用第七条计付违约金，是无依据的。四、被答辩人主张参照合同第七条的计算方法计付逾期办证违约金，因无损失证明，依据不足。理由：依据《中华人民共和国合同法》之规定，违约金的计算可以参照实际损失请求法院予以增加或者减少。但本案中，答辩人已经交付了涉案房屋给被答辩人，被答辩人也已经实际使用，并没有造成被答辩人实际损失，其也没有提供证据证明存在损失，被答辩人应举证证明其实际损失情况，否则应承担举证不能的法律责任。五、答辩人是按照国家政府部门的规定使用该合同版本，不存在任何过错。该合同模板均在本地的城乡建设局登记备案（可以直接下载和打印），此版本的制作和使用是政府部门的强制性规定，该格式版本的采用，答辩人也无权选择不使用或者更改。且答辩人已在营销中心现场对合同模板进行了公示，并在签订购房合同时，向业主进行了展示和说明，业主并无异议，这也是当事人的合同意思自治的表现。所以，从此角度来看，答辩人选用此模板，亦无过错的。综上所述，答辩人认为，如法院认定在未存在诉讼失效已过的情况下，涉案购房合同并未侵犯任何国家利益或个人利益，也不存在欺诈、胁迫、显失公平等情况，应合法有效。双方按照合同约定履行也并没有违反任何法律规定，不存在因权利义务不对等格式条款无效的情形，且双方继续按照合同履行也是对基本契约关系、诚实信用原则的维护。故在没有法律、法规支持的情况下，本案合法的契约关系不应直接被干预更改。同时，本案中，答辫人认为原告提起诉讼时已超诉讼失效，丧失了按照双方《商品房买卖合同》的约定计算逾期办证违约金的胜诉权，被答辩人的主张依据不足，依法不应当支持。被告英德市广海房地产开发有限公司提供抗辩证据有：证据1：规划局出具的规划图，证明在拍买到B地块进行建设过程中，北面茶果场由于政府原因，未能及时处置（包括对原茶果场村民的补偿安置、招拍挂等等），导致整个B区楼盘竣工后未能及时通过规划验收，从而未能及时办理产权证，产权证未能及时办理是政府过错的政策性原因所致。以上证据均为复印件，证据原件经核对后当庭退回。本院经审理认定，2015年4月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“原告购买被告开发的位于英德市*******侧广海·锦泰华庭5幢401号房屋，该商品房的用途为住宅，房屋总价为338547元，买受人应于2015年4月19日前付首期款108547元，余款230000元于2015年5月19日前在银行办理按揭。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，不能在规定期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、如遇相关行政部门调整不能在约定时间内办理完毕、出卖人不承担责任，但可协助办理。”同年5月5日，英德市住房和城乡建设局在上述合同盖章备案。庭审中，双方确认原告向被告付清了全部购房款，被告已于2015年12月30日前交付了涉案房屋给原告使用，涉案房屋仍未办理初始登记。另查明，英德市规划和城市综合管理局于2011年9月30日出具《建设用地规划许可证》地字第[2011]104号，其中经济技术指标及规划要求载明：14、其他要求，待北面茶果场用地处置后，此用地必须与北面用地统一进行规划建设，此项目竣工验收时，按以上指标进行审核。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。原告与被告自愿签订《商品房买卖合同》，并由英德市住房和城乡建设局备案，原、被告应当忠实履行合同约定。原告向被告购买涉案房屋，已向被告付清全部购房款，被告应按合同约定向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，但至今涉案房屋仍未办理初始登记，亦未过户到原告名下，已构成违约。被告抗辩逾期办证是由于政府过错，不应承担违约责任。而被告提交规划局出具建设用地规划许可证证实涉案项目竣工验收指标的审核条件。被告对该政策是事先知情，被告未提交证据证实政府不以该标准进行审核，政策并未发生变化，又不属于双方约定的政府部门调整的事由。因此，对被告抗辩产权证未能及时办理是政府过错的政策性原因，不应承担违约责任，本院不予采纳。现双方争议的焦点是原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效是否已过以及如果未过诉讼时效，逾期办证违约金应否调整问题。违约金本身是一种合同债权，本案双方签订的合同约定逾期办证违约金由出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，是固定金额，属一时性债权，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算,……”。双方约定被告履行办理房屋所有权证义务的时间为交付房屋后90日内，即从2015年12月30日之次日起至2016年3月29日止。因此，原告在2016年3月30日开始就应当知道被告是否履行办证义务，是否存在违约行为，诉讼时效应从2016年3月30日起至2019年3月29日止。原告未提交证据证明其在诉讼时效届满前向被告主张过违约责任，也未能证明存在诉讼时效中断、中止、延长之情形。诉讼时效制度的设定是为了督促权利人积极行使权利，权利人应在法律规定的诉讼时效期间内行使权利，否则丧失胜诉权。而原告在2020年4月28日才向本院提起诉讼，故原告请求被告支付逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效，本院不予支持，予以驳回。被告提出已过诉讼时效抗辩，依法有据，本院予以采纳。因本案已过诉讼时效，双方争议有关逾期违约金应否调整问题，本院不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：驳回原告欧大龙的诉讼请求。本案受理费522.08元，由原告欧大龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇二〇年七月二十四日书记员  巫敏智附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133*****345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。