贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7147号原告：李美英，女，1975年11月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原告：陈勇，男，1972年3月10日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。二原告共同委托诉讼代理人：陈春阳，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。二原告共同委托诉讼代理人：袁刚平，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳万科劲嘉房地产有限公司（以下简称万科房地产公司），住所贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路235号。法定代表人：吴忠友，职务董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郑继华，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：张国媛，中豪律师集团（贵阳）律师事务所实习律师，一般代理。第三人：贵州银行股份有限公司贵阳贵开路支行（以下简称贵州银行贵开路支行），营业场所贵州省贵阳市云岩区贵乌北路47号常立商城E栋1楼门面及十一楼住房。负责人：杨钰。委托诉讼代理人：张旭波，系该行员工，一般代理。委托诉讼代理人：贺梅花，系该行员工，一般代理。原告李美英、陈勇与被告万科房地产公司及第三人贵州银行贵开路支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，于同年12月19日作出判决，原告不服提出上诉，贵阳市中级人民法院于2019年5月31日以事实不清裁定发回我院重审。本院于2019年7月26日立案受理。因原告申请对其解除合同的预期损失进行评估，本案中止审理，评估报告出具后本案恢复审理并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李美英、陈勇的委托诉讼代理人袁刚平，被告万科房地产公司的委托诉讼代理人郑继华、张国媛，第三人贵州银行贵开路支行的委托诉讼代理人张旭波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李美英、陈勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告李美英与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：DDH-SY-015010128）及补充协议；2.判令解除原告与第三人签订的《贵州银行股份有限公司个人购房借款合同》（合同编号：01032017283504000891）；判令被告返还原告李美英购房款759884元，维修基金14999元；4.判令被告赔偿原告支付的首付款利息，该利息损失以本金759884元为基数，按银行同期贷款年利率4.75%计算，自2017年3月29日起至全部还清购房款之日止，现暂计至2019年8月28日为87228.35元；5.判决被告返还原告从2017年3月31日起至判决生效之日止期间已向第三人归还的贷款本金（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；6.判决被告赔偿原告自2017年3月31日起之判决之日期间已向第三人支付的贷款利息（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；7.判决被告于判决生效之日向第三人偿还原告自判决生效之日起就《贵州银行股份有限公司个人购房借款合同》剩余的贷款本息；8.判决被告赔偿原告房屋租赁费损失至本案全部执行完毕时止（按400月／元／平方米计算，自2018年2月11日起至2019年8月10日止，租金损失为241704元）；9.判令被告赔偿原告预期利益损失237343.76元；10.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年3月29日，原告李美英与被告万科房地产公司签订商品房买卖合同及补充协议约定，被告将位于贵阳市经开区房屋出售给原告，该房屋的规划用途为商业，属框剪结构，层高净高为：5.25米，建筑面积33.57平方米，总房款为1499884元，付款方式为按揭付款。2017年3月24日，原告向被告支付定金50000元，3月28日支付购房款709884元、房屋维修基金14999元，同时于2017年3月31日与第三人贵州银行贵开路支行签订个人购房借款合同，按揭贷款740000元。至此原告已经按照合同约定支付完毕全部的款项，被告交付的房屋与合同严重不符，已经构成违约，应当依法承担相应的法律责任。因此，原告为维护自身权益，诉至人民法院，诉请如前。诉讼中，原告将第9项诉讼请求变更为129201元。被告万科房地产公司辩称，第一，对于案涉房屋买卖合同是否达到解除条件，原告应当举证证明，否则应当承担举证不能的责任；第二，原告于第三人的合同是否解除与被告无关；第三，维修基金系按物业管理条例等规定收取，由政府住建部门代管，归全体业主共有，原告要求返还没有事实依据；第四，原告主张返还的购房款、利息的前提是房屋买卖合同解除，并且原告主张的利息不符合合同约定，按照合同约定有关设计变更规划原告只能主张货期存款利率。第五，原告要求被告偿还剩余的贷款本息不符合商品发司法解释的规定。第六，原告主张赔偿房屋租赁损失及赔偿预期损失没有证据支撑，且是重复主张。综上，请求法院依法判决。第三人贵州银行贵开路支行述称，第三人同意原告关于请求解除与第三人的个人借款合同以及被告向第三人偿还剩余贷款本息的请求，其余请求与第三人无关。本院经审理认定事实如下：原告李美英与原告陈勇系夫妻关系。2017年3月24日，原告向被告万科房地产公司支付购房定金50000元，双方于3月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＤＤＨ-ＳＹ-015010128），主要约定，原告向被告购买位于贵阳市经开区（15-1-128）房屋，该房屋的规划用途为商业，属框剪结构，层高净高为：5.25米，该房屋建筑面积33.57平方米，套内建筑面积31.8平方米。该商品房单价每平方米47166.16元，原告按照套内建筑面积支付总房款为1499884元。原告应于合同签订之日向被告交付首期房款共计759884元，余款740000元，由原告以银行按揭贷款方式进行付款。被告应于2018年6月30日前向原告交付该商品房。经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件中房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更影响到原告所购商铺房质量或使用功能的，被告应当在涉及审查单位批准变更之日起10日内，书面通知原告。被告未在规定时限内通知原告的，原告有权退房；原告选择退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。该合同和协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于3月29日支付首期款709884元及维修基金14999元，被告表示该维修基金已经交到相关部门，但并未能提交相关凭据。另，该《商品房买卖合同》已进行了备案登记。2017年3月31日，原告李美英、陈勇与第三人贵州银行贵开路支行签订《贵州银行股份有限公司个人购房借款合同》（合同编号：01032017283504000891），该合同主要约定，原告向第三人借款740,000元，借款用途为购买案涉的房屋，购房合同编号为：DDH-SY-015010128，借款期限为2017年3月31日至2027年3月30日，二原告于同日向第三人出具借款借据，第三人亦于同日向被告转款740,000元。2018年2月5日，被告向原告李美英发出《房屋交付通知书》，告知原告所购买的案涉房屋按照合同约定如期交付，原告可于2018年2月11日开始办理交付手续。原告在验收房屋的过程中，发现房屋尺寸不符合合同约定的内容，达不到其使用目的，故一直拒绝收房，并于2018年11月向本院提出解除合同之诉，在该次诉讼中，本院组织各方当事人进行了现场勘验，测量得出被告出售的案涉房屋的高度最低处为2.03米，最高为3.38米，与双方合同约定的房屋层高净高应为5.25米不符，并且该房屋的结构形式亦与规划图不符。各方当事人对此次勘验结果均无异议。诉讼中，原告申请对其解除合同的预期损失进行评估，本院依法委托了贵州鼎瀚房地产资产评估有限公司进行评估。在评估过程中，双方对房屋价值损失期间及评估价值参考产生分歧，原告主张应当以2017年3月26日（签订合同日）及2019年10月9日（申请评估值日）作为价值时点、以房屋现状作为参考；被告则主张应当以2018年6月30日（合同约定交房日）及2019年10月9日（申请评估值日）作为价值时点、以合同约定的房屋状况作为参考。该所于2020年3月12日作出贵鼎SF（2020）房询估字第002号《房地产估价报告书》，估价结果为：估价对象房地产市场价值为人民币1,629,085元，评估单价为48,528元/㎡，估价基准日为2019年10月9日，以房屋现状作为参考，原告垫付鉴定费14,425元。原告对该评估报告无异议，并根据报告将第9项诉讼请求变更为129,201元（1,629,085元－1,499,884元），被告则表示该评估报告系以房屋现状作为参考，与客观情况不符，不应当采用，而且今年的疫情属于不可抗力，按报告载明价值的限制条件，房地产价值一般会发生变化，因此应当认定鉴定结果失效，但未申请重新评估；第三人对评估报告无异议。上述事实，有当事人陈述、原告身份证复印件、结婚证复印件、被告营业执照、被告法定代表人身份证明、被告法定代表人身份证复印件、商品房买卖合同、贵州银行股份有限公司个人购房借款合同、收款回执、刷卡回单、房屋交付通知书、现场勘验笔录、《房地产估价报告书》等证据在卷佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护,当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示,内容不违反法律规定,系有效合同，受法律保护,双方均应按合同约定履行义务。合同签订后,原告已按约履行了支付购房款的义务,但经现场勘验，被告交付的房屋的高度以及结构形式与商品房买卖合同约定不符，各方对此均不持异议，被告也未按照合同约定在规定时限内履行相应的通知义务，且该房屋设计的变更足以影响到原告对房屋的使用功能，因此，被告已经构成违约，原告有权退房，原告于2018年11月1日向本院提起诉请解除合同，属于在法律规定的除斥期间内行使权力，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定,对原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。被告辩称并未达到合同解除的条件,不同意解除的理由不能成立。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”原告诉请解除其与第三人签订的《贵州银行股份有限公司个人购房借款合同》的请求,符合法律规定,应予以支持。关于解除合同的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告诉请被告返还首期购房款的请求,应予以支持；原告已支付给第三人的借款本金及已经归还的借款利息被告应返还原告,原告尚欠第三人的借款本息亦由被告返还第三人。对于首期款利息，原告系于2018年11月1日向本院提诉讼要求解除《商品房买卖合同》，被告在2018年11月12日收到原告的起诉状副本，合同约定被告应自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，故被告最迟应在2018年12月12日前将首付款退还原告，不予退还则应当按照合同约定按照同期银行活期存款利率给付利息，对于原告主张超出的部分，不予支持。对原告诉请住宅专项维修基金14,999元，被告虽辩解系代替有关部门收取，却未举证是否已将上述款项转交有关部门，应视为相应款项仍由被告掌控，故对原告要求被告返还该住宅专项维修基金的诉请，予以支持。关于原告要求被告赔偿房屋租赁费损失以及预期利益损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，在本案中，被告构成违约，应当赔偿原告的损失范围包括合同履行后可以获得的利益，本案中原告申请对其解除合同后的预期损失进行了评估,贵州鼎瀚房地产资产评估有限公司作出了《房地产估价报告书》，虽然被告对该评估报告的价值时点、参考条件等提出异议，但并未申请重新评估，且原告申请以签订合同时至申请评估时的房屋差价、及以现有交付状态为参考，符合本案的客观实际，故本院对《房地产估价报告书》予以认定，可以作为合法证据使用。原告依据该报告对其预期损失主张为129,201元（1,629,085元－1,499,884元），本院予以支持。而对于租赁费损失，应为原告接收房屋后能够取得的房屋租金费用，与预期利益损失存在重复，没有事实和法律依据，故本院对此不予支持。同时，由于案涉房屋已经备案登记在原告李美英名下，合同解除后，亦应当将备案登记恢复至合同解除前的状态，作为随附义务，李美英应当配合万科房地产公司办理注销房屋备案登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李美英与被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：DDH-SY-015010128）；二、解除原告李美英、陈勇与第三人贵州银行股份有限公司贵阳贵开路支行签订的《贵州银行股份有限公司个人购房借款合同》（合同编号：01032017283504000891）；三、被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李美英返还已付购房款759,884元及维修基金14,999元；四、被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告李美英已付购房款759,884元的利息(以本金759,884元为基数，从2018年12月12日起，按照中国人民银行同期活期存款利率计算至实际付清之日止);五、被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告李美英、陈勇自2017年3月31日起至本判决生效之日止其已归还第三人贵州银行股份有限公司贵阳贵开路支行的借款本金及借款利息(以第三人贵州银行股份有限公司贵阳贵开路支行于本判决生效当月出具的还款对账单为准);六、被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司于本判决生效后十日内向第三人贵州银行股份有限公司贵阳贵开路支行偿还原告李美英、陈勇自本判决生效之日起就《贵州银行股份有限公司个人购房借款合同》剩余的借款本金及利息(以《贵州银行股份有限公司个人购房借款合同》约定计算);七、被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李美英损失129,201元；八、原告李美英在收取本判决第三项、第四项、第五项、第八项款项之后的十日内，配合贵阳万科劲嘉房地产有限公司办理位于贵阳市经开区（15-1-128）商铺的注销备案登记手续；九、驳回原告李美英、陈勇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费11,912元（已减半收取）、鉴定费14,425元，由被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  王 珏人民陪审员  宋升光人民陪审员  陈兴琼二〇二〇年七月二十日法官助理犹伟书记员胡兰