广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0307民初1833号原告：张亚兵，男，1971年7月7日出生，汉族，户籍地址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：蔡彬彬，广东承鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：严家乐，广东承鹏律师事务所实习律师。被告：陈珠传，男，1958年9月16日出生，香港特别行政区居民，A）。委托诉讼代理人：孙依丰，广东广和律师事务所律师。原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人蔡彬彬、严家乐、被告委托诉讼代理人孙依丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2016年8月28日签订的《协议》和2016年10月10日签订的《协议》；2、判决被告退还原告购房款1500万元；3、判决被告向原告支付物业返租租金（按照16元/平方米，1000平方米，自2018年8月1日起计算至2019年12月2日，合计为256000元）；4、判决被告向原告支付占用购房款的利息（以1500万元为基数，按年利率6%支付自2016年10月18日起至实际还款之日止占用资金的利息，计至2019年12月10日为2833150元）；5、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告于2015年1月9日与深圳天安云谷聚业投资发展有限公司、深圳天安云谷投资发展有限公司签订《天安岗头城市更新单元更新补偿合同书》。随后被告与天安公司于2017年10月13日签订《深圳市龙岗区天安岗头城市更新单元还建协议》。根据上述文件，被告享有位于深圳市龙岗区天安岗头城市更新单元规划建设二期产业研发用房的12367.6平方米房屋的房地产所有权（即还建物业）。基于上述情况，原告与被告分别于2016年8月28日和2016年10月10日签订了两份购房《协议》。《协议》约定了原告购买被告上述还建物业中1000平方米的物业，另有约定购房款、物业返租租金、付款条约等。两份购房《协议》签订后，原告在约定付款期限内履行了相关付款义务。然而，被告并未按照《协议》的约定积极筹备还建物的过户工作，且未向原告支付案涉还建物业的返租租金。近期，原告通过广东法院诉讼服务平台及当地居民了解到，被告还就上述还建物业与其他案外人签订购房合同，并因此产生纠纷而被提起诉讼和仲裁。据初步统计，被告对外出售的还建物业面积近21800平方米，已远超被告从天安公司处获得的12367.596平方米。被告就同一物业出卖多人的行为将导致原告的购房目的无法实现，已构成根本违约。同时，根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》的第五条第一款规定“工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业”，原被告签订的购房《协议》中约定的还建物业属于工业楼宇还建物业，根据现行规定，案涉还建物业无法登记在原告名下。另，被告因其他债务纠纷被提起诉讼，其名下的财产被采取保全，根据法律规定，同样无法按照《协议》约定过户登记至原告。综上，为维护原告合法权益，请法院判如所请。被告答辩称：第一点，原告要求解除合同，被告对此同意，但被告认为对协议解除不存在过错。原告从一开始就知道或应当知道案涉写字楼购买主体应为公司企业性质的单位，个人不能成为购买主体。从本质上讲，原被告之间关于购买写字楼的合同应属于无效合同，在客观上也无法实现。对于12367.6平方米还建写字楼，位于坂田天安云谷2期11栋4、5、6层，实际上开发商是在2020年2月底才建好移交给被告，被告本身并不是故意拖延不履行合同。第二点，关于购房款，被告确认收到1500万元，被告同意返还购房款。关于诉求的租金和利息，因被告不存在过错，被告不应当承担。经审理查明：2015年1月9日，深圳天安云谷聚业投资发展有限公司（甲方）、深圳天安云谷投资发展有限公司（乙方）与被告陈珠传（丙方）签订了一份《天安岗头城市更新单元更新补偿合同书》（合同编号：合云谷规划拆四期工业002号），合同约定：甲方为丙方被更新物业所在更新单元规划分期（即四期）的更新实施主体，乙方为丙方被更新物业之还建物业所在的更新规划分期（即二期）的更新实施主体，丙方为被更新物业权属人；丙方同意将被更新物业交由甲方进行更新改造，甲乙丙三方同意丙方权属的被更新物业的还建安置补偿部分于乙方负责更新改造的更新单元规划分期内予以还建；丙方被更新物业位于本更新单元规划四期范围内，房屋编号为龙岗区坂田街道岗头社区雪岗北路林场坳1号，用途为宿舍、厂房，产权证编号为深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第××号；丙方被更新物业用地总面积为11691.14平方米，主体建筑物总建筑面积为32983.18平方米，临时建筑物总建筑面积为585.91平方米；乙方应在其负责更新改造的更新单元规划建设二期建设完成后，以建成物业补偿给丙方的产业研发用房建筑面积共计16367.596平方米，甲方应向丙方支付货币补偿总额为83145344元；甲方同意对丙方选择还建安置的被拆迁主体建筑16367.596平方米提供过渡期内的临时安置费，每月应支付的临时安置费为261882元；过渡安置的补偿期限为在丙方按合同第五条、第六条约定的时间及标准向甲方移交被更新物业后，自双方签订的《被更新物业移交确认书》所列明的移交时间之日起，至乙方向丙方发出的《还建物业交付通知书》载明的或通过媒体公告的还建物业交付日期届满之日止；乙方向丙方提供的还建物业位于其负责更新改造的更新单元规划建设二期产业园内，还建物业的座落、楼栋、楼层、房号等由乙方确定，还建物业的土地性质为一类工业用地，房屋性质为产业研发用房；乙方自还建物业所在更新单元规划分期获得政府相关部门批准施工之日起三年内，将还建物业交付丙方。2017年10月13日，深圳天安云谷投资发展有限公司（甲方）与被告陈珠传（乙方）签订一份《深圳市龙岗区天安岗头城市更新单元还建协议》，协议约定：甲方向乙方提供的还建物业位于本更新单元规划建设二期内，乙方确定的还建物业为11栋4层01号至11号、5层02号至11号、6层01号至11号，建筑面积为12367.6平方米；甲方向乙方交付的还建物业，由甲方负责办理《不动产权证书》，首次办证所需的费用由甲方承担。2016年8月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《协议》，协议有如下内容:深圳天安云谷聚业投资发展有限公司与甲方于2015年1月9日签署的《天安岗头城市更新单元更新补偿合同书》（合同编号：合云谷规划拆四期工业002号）的有关约定，还建物业位于天安岗头更新单元二期，《合同书》含乙方500平方米产权；甲方申明乙方是其天安公司签订的合同书内的更新物业的实际共有权利人，乙方实际拥有500平方米的被更新物业权利；因政府政策和相关法规造成乙方权属500平方米被更新物业的还建物业产权无法直接登记至乙方名下，须待更新物业先登记甲方名下，再由甲方通过买卖方式过户登记至乙方（或乙方公司）名下；乙方上述500平方米还建物业通过甲、乙双方式过户登记至乙方（或乙方公司）名下所涉案交易环节产生的所有税费均由甲方负责支付，买卖单价为15000元/平方米，共款750万元；甲方承诺乙方还建物业中至少单独分出二本共500平方米的独立产权房产证；自签订该协议书并付完买卖款后，天安公司的该500平方米物业返租租金由甲方每月付给乙方（16元/平方米），日后交楼时，物业面积以交足或多交为原则，有多部分按15000元/平方米结算补给甲方，在选楼层和单元，乙方有优先权；甲方在取得更新物业产权证后，过户手续由甲方负责，乙方配合甲方办理过户手续，甲方保证在取得更新物业产权后，三个月内办理该500平方米的产权过户登记手续；合同生效后十天内付清全款，如没按本条款付款，甲方有权利单方面终止合同。2016年9月6日，被告向原告出具了一份《收据》，内容为“兹收到张亚兵交来购买本人在坂田岗头天安公司工改工旧改项目（天安云谷）的还建写字楼物业的500（伍佰）平方米物业的购房款人民币7500000元（柒佰伍拾万元整（15000元/平方米）”。2016年10月10日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订一份《协议》，约定原告再购买被告还建物业500平方米，该协议内容除付款条约为“合同生效后十天内付清全款，首次付款9月29日付100万元，第二次付款10月9日付400万元，余款10月19日前付清，如没有按本条款，甲方有权利单方面终止合同”，除该付款条款略有不同外，其余内容与2016年8月28日所签的《协议》内容一致。2016年10月10日，被告向原告出具了一份《收据》，内容为“兹收到张亚兵交来购买本人在坂田岗头天安公司工改工旧改项目（天安云谷）的还建写字楼物业的500（伍佰）平方米物业的购房款人民币7500000元（柒佰伍拾万元整（15000元/平方米）”。另查，被告称其已于2019年年底收到了开发商支付的过渡租金，每平方米按16元计算，但认为因原告自身原因要与被告解除合同，其无需支付过渡租金，并称开发商于2020年2月将还建物业交付给其。本院认为，被告系中国香港特别行政区居民，本案属涉港民事纠纷，当事人没有选择处理合同争议所适用的法律，应适用与合同有最密切联系的国家的法律，因涉案的房产位于中国内地，故应适用中华人民共和国法律处理本案纠纷。原、被告分别于2016年8月28日、2016年10月10日签订的两份《协议》，从协议内容、双方庭审陈述及本案其他证据看，实质上是原告以1500万元向被告购买还建工业楼宇1000平方米，双方形成了有效的房屋买卖合同关系。本案原告与被告均同意解除两份《协议》，本院对原告解除协议的请求，予以支持。合同解除后，被告收取的购房款1500万元应当予以退还，原告请求判令被告退还该款，合法有据，本院予以支持。《协议》约定自签订协议并付完买房款后被告按每平方米16元标准向原告支付返租租金，该返租租金实际上是开发商支付给被告的临时安置费，原告请求判令被告支付2018年8月1日至2019年12月2日期间的返租租金256000元（1000平方米×16元/平方米/月×16月），本院予以支持。原告还请求判令被告支付占用购房款1500万元的利息，合法有据，但应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，自2016年10月18日起计至实际还清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张亚兵与被告陈珠传于2016年8月28日、2016年10月10日签订的《协议》；二、被告陈珠传应于本判决生效后三日内返还购房款15000000元给原告张亚兵；三、被告陈珠传应于本判决生效后三日内支付2018年8月1日至2019年12月2日期间的返租租金256000元给原告张亚兵；四、被告陈珠传应于本判决生效后三日内支付购房款的利息给原告张亚兵（利息以15000000元为基数，自2016年10月18日起计至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；五、驳回原告张亚兵的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费130335元（原告已预缴），由被告负担。如不服本判决，原告可于判决书送达之日起十五日内，被告可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘志勇人民陪审员  刘小萍人民陪审员  谭小兵二〇二〇年七月十七日书 记 员  林丹燕