浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初5141号 原告：包霞芳，女，1958年9月16日出生，汉族，浙江省建德市人，住浙江省建德市。 原告：包爱娟，女，1962年4月8日出生，汉族，浙江省建德市人，住浙江省建德市。 原告：包雪芳，女，1964年2月6日出生，汉族，浙江省建德市人，住浙江省建德市。 原告：包建委，男，1968年1月2日出生，汉族，浙江省建德市人，住浙江省建德市。 上列四原告共同委托诉讼代理人：詹梅根、孙羽飞，浙江人民联合（建德）律师事务所律师。 被告：施永强，男，1962年12月19日出生，汉族，浙江省建德市人，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：周秋德，浙江杭星律师事务所律师。 被告：曹菊姣，女，1937年10月16日出生，汉族，浙江省建德市人，户籍所在地浙江省建德市，现住浙江省建德市。 原告包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委与被告施永强、曹菊姣确认合同无效纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告包爱娟、包雪芳、包建委以及四原告共同委托的诉讼代理人詹梅根和孙羽飞、被告施永强及其委托诉讼代理人周秋德、被告曹菊姣到庭参加诉讼。审理中，本院发现案件法律关系复杂，依法不宜适用简易程序进行审理，故裁定将本案转入普通程序进行审理并依法组成合议庭。本院于2020年7月15日再次公开开庭进行了审理。原告包爱娟以及四原告共同委托的诉讼代理人詹梅根和孙羽飞、被告施永强的委托诉讼代理人周秋德到庭参加诉讼，被告曹菊姣经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结并当庭宣告判决。 原告包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告施永强与被告曹菊姣2007年7月30日签订的《卖屋契约》无效；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告曹菊姣与包理琦于1957年2月27日登记结婚，婚后生育4名子女，分别为本案原告包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委。1962年，包理琦从部队转业后响应当时“下放支农”政策回到施家村，并以其和原告包霞芳、包爱娟、被告曹菊姣的名义在××村××村××房××房，总占地面积约120平方米。后施家村村委统一制作门牌号，该房屋具体门牌号为施家村对面25号。2000年3月21日，包理琦过世，案涉房屋开始继承，然作为包理琦第一顺位继承人的本案4名原告及被告曹菊姣均未对遗产进行分配处理。2019年，案涉房屋被纳入临金高速公路（省高网段）房屋征收范围，然原告一直未接到要求签署拆迁协议的通知。直至2019年4月，原告前往施家村村委，向负责拆迁事项的工作人员问询后才得知案涉房屋已于2007年7月30日被母亲即被告曹菊姣于私下低价出售给了被告施永强，双方签有《卖屋契约》，契约中的房屋售价仅为25600元。而被告施永强系原告父母的邻居，对原告父母的家庭子女情况清楚明了，应当知道案涉房屋不是被告曹菊姣的个人财产，单就被告曹菊姣一人无法与之签订《卖屋契约》，案涉房屋也至今未办理产权登记手续。被告施永强系施家村村民，在村中本就有一处宅基地，其向被告曹菊姣购买房屋的行为实际造成了“一户多宅”的情形，与法不符。综上所述，原告认为：两被告签订的《卖屋契约》应属无效，原告有权追回房屋所有权和土地使用权，故为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求如前，恳请支持。 被告施永强答辩称：1.案涉房产没经过审批，包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委四原告均为居民户口，曹菊姣一人为施家村户口。2007年7月30日，我与曹菊姣签订《卖屋契约》，我已将转让款当场付清，案涉房屋已交由我控制使用修缮维护，包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委对此均知情，包雪芳、包建委还帮助曹菊姣搬离案涉房屋。2.案涉《卖屋契约》合法有效，请求驳回原告方的诉讼请求：（1）2007年7月30日，我与曹菊姣签订农村房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。（2）案涉房屋转让价符合当时的房屋转让价格，不存在显失公平和重大误解；而且显失公平、重大误解的撤销时效分别为一年和三个月，但是在当事人民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案协议已远远超过五年撤销权时效。曹菊姣搬离案涉房屋近13年，原告包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委陈述对房屋买卖不知情与常理不符。（3）“一户一宅”为管理性规范，并非规定农村房屋买卖合同的效力性规定，是否违反该规定不影响房屋买卖合同的效力。而且，案涉房屋通过分家协议转移给了施亚军，施亚军是施家村村民，其在本村享有宅基地使用权。（4）现案涉房屋被征用，四原告提出案涉合同无效有违诚实信用原则，不应得到法律的支持。（5）曹菊姣作为案涉房屋的户主，户内唯一成员，房屋所有权只能确认为曹菊姣一人，曹菊姣对于案涉房屋有处分权。之所以没有办理产权过户是因为案涉房屋没有办理宅基地使用权证。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，曹菊姣对案涉房屋有没有处分权，不影响两被告之间协议的效力。 被告曹菊姣辩称：1.案涉房屋是我和丈夫包理琦（曾用名包良洪）长女包霞芳、二女包爱娟于1962年建造。2.丈夫生前交代不准出卖该房屋，所以未作遗产分割，应属我与四原告的家庭共有财产。我于2007年私下将案涉房屋低价出售给被告施永强，未经村集体经济组织同意。3.签订卖房时，被告施永强老婆和中证人施某叫我不要通知四原告到场。但是谈好25600元价格不包括宅基地的。我把卖房款投资理财基金，全部亏损了，所以不敢告诉四原告。四原告是案涉房屋涉及拆迁才从村委会得知情况的。4.2016年三改一拆行动中，施家村村委会向我了解房屋状况。因卖房协议未经村委会同意，村委会不认同卖房协议，认为案涉房屋产权不属于施永强，因此，该房屋没有拆除。5.2018年国家开始实行本村不动产产权确权登记，施永强凭卖房协议要求登记；村委会不予登记，至今案涉房屋没有过户。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 四原告为支持自己主张的事实和诉讼请求，向本院提交如下证据： 卖屋契约复印件一份，证明被告曹菊姣私下将案涉房屋低价出售给被告施永强的事实。 2.退职人员证明书原件一份，证明原告父亲包理琦响应“下放支农”政策回到施家村的事实。 3.户口本原件一份，证明案涉房屋未办理产权变更登记，户主仍为被告曹菊姣，被告施永强不属于善意取得的事实。 4.房屋照片打印件一组二张，证明案涉房屋破旧无法居住，被告施永强未实际占有房屋，不属于善意取得的事实。 5.家居农村退养老工人子女录用审批表原件一份，证明四原告及被告曹菊姣系包理琦法定继承人的事实。 6.居民户口簿原件一份，证明原告包爱娟曾用名为包春芳的事实。 7.派出所证明3份、户籍招工登记表一份，证明四原告的户籍是在施家村25号的事实； 8.施家村违法建筑处置有偿使用协议书一份，证明被告施永强在施家村已有房屋，且该房屋因为面积超出合法范围而被认定为违章建筑，被告施永强向被告曹菊姣购买案涉房屋的行为已经违反了《土地管理法》第62条的强制性规定，应属无效。 9.照片一组，证明原告提交的第8组证据处罚的是被告施永强原先自己的房子，不包括案涉房屋。 10.政府信息公开申请告知书二份，证明案涉房屋有争议的情况下被拆除。 11.案涉房屋被拆除前后的照片，证明房屋被拆前后的情况。 被告施永强为支持自己主张的事实和抗辩意见，向本院提交如下证据： 卖屋契约一份（提交原件核对），证明2007年7月30日被告曹菊姣将房屋出售给被告施永强，房款已经支付。 不动产登记信息查询记录一份，证明被告曹菊姣名下是没有宅基地登记的。 四原告与被告曹菊姣常住人口基本信息及包理琦注销户口证明一份，证明签订卖屋契约时四原告的户口是居民户口，包理琦的户口注销时间是2002年8月1日，在签订协议时包理琦已经死亡。 分家协议一份，证明被告施永强与施亚军在2015年10月5日已经进行了分家，案涉房屋的权益由施亚军享有。 被告曹菊姣未提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的第1、2、3、5、6、7、8、9组证据，被告施永强无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的第4、11组证据系案涉房屋照片，被告施永强对关联性和证明对象有异议，认为不能证明原告主张的案涉房屋无法居住、被告施永强未实际占有、不构成善意取得的事实，本院经审查认为被告施永强的质证意见合理，本院对该组证据的证明力不予认定。 原告提交的第10组证据系二份政府信息公开申请告知书，欲证明案涉房屋有争议的情况下被拆除的；被告施永强对关联性提出异议，本院认为该异议成立，本院不予认定。 被告施永强提交的第1组证据，即四原告提交的第1组证据，本院予以认定。 被告施永强提交的第2组证据系曹菊姣不动产登记信息查询记录，四原告对其真实性、合法性无异议，该证据与本案有关联，本院予以认定。 四原告对被告施永强提交的第3组证据的真实性、合法性无异议，该证据与本案有关联，本院予以认定。 被告施永强提交的第4组证据系分家协议，四原告对证据的“三性”均有异议，由于该协议涉及案外人，与本案并非同一法律关系，缺乏关联性，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：被告曹菊姣与包理琦于1957年2月27日登记结婚，婚后生育四名子女，分别为本案原告包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委。1962年，包理琦响应当时“下放支农”政策回到建德市乾潭镇施家村。1962年，包理琦、曹菊姣夫妇在施家村对面自然村建造了泥木结构的平房三间及猪栏房两间。2000年3月21日，包理琦去世。2007年7月30日，被告施永强的妻子郭凤珠代理被告施永强与被告曹菊姣在中证人施某见证下签订《卖屋契约》一份，约定“立契约人曹菊姣坐落在施家村对面自然村施永强屋前、泥木结构平屋三间猪栏屋二间（因未办理土地使用证平方面积见土管所档案）东靠阮小伍空基至本户墙脚，南靠阮小伍门口出路至本户墙脚，西至本户门口路，北靠施永强门口路至墙脚，该房屋所有权及土地使用权一并让售给施永强所有及使用，经双方协商让售价为人民币贰万伍仟陆佰元整，款项一次性当场付清不另立收据，双方签字后生效……”。协议签订后，被告施永强已经将25600元款项支付给被告曹菊姣，被告曹菊姣腾空房屋后将房屋钥匙交付给被告施永强。2019年，四原告得知案涉房屋列入征迁范围，遂向本院提起本案诉讼。 另查明，被告施永强是建德市乾潭镇施家村村民，案涉《卖屋契约》的中证人施某是施家村会计。 本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋系包理琦、曹菊姣夫妇于1962年建造，建造行为发生于包理琦、曹菊姣的婚姻关系存续期间；建房时原告包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委或未成年或未出生。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，案涉房屋在包理琦在世时应属包理琦、曹菊姣等人的共同财产。包理琦去世后，属于包理琦的部分属于包理琦的遗产，鉴于四原告以及被告曹菊姣未举证证明包理琦生前立有遗嘱，故包理琦的遗产应按法定继承处理，即应由作为包理琦第一顺序法定继承人的被告曹菊姣以及四原告等人继承；因此，案涉房屋在出售给被告施永强之前属被告曹菊姣与四原告共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。本案中，案涉房屋共有人曹菊姣在未经其他继承人同意的情况下，将案涉房屋售卖给被告施永强，构成无权处分。但是，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。而且两被告之间订立的《卖屋契约》，出自双方当事人的真实意思表示，两被告系同一集体经济组织成员，该《卖屋契约》并不违反法律、法规禁止性规定；虽然被告施永强在购买案涉房屋是已经拥有一处宅基地，违反了“一户一宅”的规定；但是“一户一宅”是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖的合同效力性规范，违反“一户一宅”规定并不影响房屋买卖合同的效力，故两被告签订的《卖屋契约》合法有效。四原告的诉讼请求缺乏法律依据，经本院释明，四原告仍坚持该诉讼请求，本院予以驳回。被告施永强关于案涉《卖屋契约》合法有效的抗辩意见，本院予以采纳。被告施永强提出的案涉房屋原属被告曹菊姣一人所有的辩解，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。被告曹菊姣经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委的诉讼请求。 案件受理费人民币80元，由原告包霞芳、包爱娟、包雪芳、包建委负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  沈小明 人民陪审员  邵国兰 人民陪审员  巫建平 二〇二〇年七月十五日 书 记 员  钱妮娜