河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初4312号原告：李冬梅，女，1982年9月3日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：田晓浩，男，住郑州市金水区，系李冬梅丈夫。被告：郑州恒祥物业服务有限公司，住所河南省郑州市金水区天伦路9号一米阳光6楼619号，统一社会信用代码914101055991192349。法定代表人：冯旭，该公司经理。委托诉讼代理人：张居河，男，系公司上东城小区项目负责人。委托诉讼代理人：刘园，河南豫龙律师事务所律师。原告李冬梅诉被告郑州恒祥物业服务有限公司（以下简称恒祥物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李冬梅委托诉讼代理人田晓浩到庭参加诉讼。被告郑州恒祥物业服务有限公司委托诉讼代理人刘园、张居河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李冬梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告物业公司于2017年6月30日起收取物业费应按照与其三级资质相适应收费标准即1.1元每平方米；2．要求物业公司按季度公开收支明细。事实和理由：2016年4月15日原告与被告郑州恒祥物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》以下简称协议，该协议约定物业费为1.5每平方米，其协议约定费用标准过高，与被告三级资质所应收取的物业费标注并不相符。故要求物业公司按1.1元每平方米收取物业费。同时，自物业开始管理后，物业公司并未按照协议规定要求对小区进行管理，未按照要求打扫卫生，小区卫生脏、乱、差，垃圾桶异味大，动物粪便到处都是，公共区域杂物乱堆乱放，物业不予制止，电动车充电桩设置数量少，物业没有进行充电的加装，小区绿化未经业主同意擅自改植被，花草死后不及时补种，小区门禁系统形同虚设，过路人员可随意进出小区，外来人员从不做登记管理，小区安全存在隐患，物业公司存在严重的管理不到位，物业公司滥用权利，将代收水电费收取义务和收取物业费进行捆绑。物业公司于2016年年底把员工食堂开设在我居住的二期二号楼四楼的楼下一楼，物业在业主不知情的情况下擅自把食堂开设在居民楼一楼，也没有卫生部门颁发的餐饮服务许可证，是对业主权利的漠视，污水和排烟管道直接排到一楼户外，油烟排风机机器轰鸣声严重影响到楼上住户生活休息。楼下食堂电路均为临时接通，极其混乱，没有任何安全保障，未经消防部门检验，加之大功率电器众多，一旦出现短路、过载，后果不堪设想，排出的油污遇到明火还会导致火灾的隐患。厨余污水未经处理直接排放到地下会造成如下危害：1、污染环境，因餐厨垃圾含较高的有机质和水分，容易受到微生物的作用，而发生腐烂变质现象，且废弃放置时间越久，腐败变质现象就越发严重，产生的渗滤水以及恶臭气体，滋生蚊虫，对环境卫生造成恶劣影响。2、危害人体××××的传播。3、餐厨垃圾中堆放时产生的下渗液进入到污水处理系统，会造成有机物含量的增加，从而加重污水处理厂的负担，增加运行成本。排烟管道没有经过环保公司的净化处理产生的危害如下：1、餐饮油烟是PM2.5的直接排放源之一，其次油烟中含有多种挥发性有机物，可以与环境中的氮氧化物发生反应，增强大气的氧化性，加速二次颗粒物的形成，对大气造成污染。2、餐饮油烟中含有很多有害物质甚至致癌物质，对人体健康的危害是潜移默化的，日积月累的，能引起鼻炎、咽喉炎，××，长期吸入能导致哮喘恶化，增减患肺癌的几率，油烟能使人体免疫功能下降，并有致癌致突变性。原告在该小区居住并未享受到相应的服务，故物业费还应当减收物业费，为维护原告的合法权益，故向贵院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。恒祥物业辩称：一、被答辩人于2020年5月向人民法院提起的诉讼，其诉讼请求中2017年5月之前的部分请求已经超过诉讼时效，法院应不予支持。二、非保障性住房物业服务收费标准在被答辩人诉求涉及的日期之前已经放开。且《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合同中明确约定收费标准为1.5元/平方米/月。答辩人收取1.5元/平方米/月已经明码标价，被答辩人已经认可并履行了缴纳义务。被答辩人请求按照1.1元/平方米收取物业费没有事实、法律依据，依法应当驳回。三、被答辩人要求物业公司按季度公开收支明细没有事实、法律依据。且该诉求应属于业主知情权纠纷，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，不应在本案中审理。事实上，答辩人已经进行了公示，被答辩人的诉求不能成立。四、随着设施设备的年久老化，物业维护成本逐年增加，人工成本也逐年增加，被答辩人起诉要求降低物业服务收费标准不符合广大业主的真正利益，不利于小区的可持续优良管理。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，诉讼费由被答辩人承担。本院经审理认定事实如下：李冬梅系上东城（中江**庭）小区业主。恒祥物业系上东城小区的物业服务企业。2016年4月15日，李冬梅与恒祥物业签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），该协议约定：恒祥物业每6个月向业主公布物业管理费用收支账目，物业管理服务费标准为住宅1.5元/㎡。该协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、维修金的管理和使用、违约责任等内容进行了约定。在合同履行过程中，恒祥物业存在食堂管理不规范，部分区域存在脏乱差问题，小区进出口个别时段存在无人值守问题，部分地坪未绿化问题，电梯间重点区域存在杂物问题，停车场个别时段存在乱停乱放问题。因物业费及物业服务质量问题，原、被告发生纠纷，李冬梅起诉来院。另查明，原告所居住的上东城小区尚未成立业主委员会。本院认为，本案的争议焦点是：1．原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》是否合法有效？2．李冬梅要求被告按照与其三级资质相适应的收费标准即1.1元/平方米收费是否符合法律规定？3．李冬梅要求恒祥物业按季度公开收支明细有无事实及法律依据。4.本案是否超过诉讼时效。1．关于原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》是否合法有效问题。李冬梅认为该协议不是在平等自愿的情况下签订的，当时的情况是不交一年的物业费就不交房屋钥匙，是在不自愿的情况下签订的协议。恒祥物业认为该协议是在平等自愿的基础上签订的协议，是当事人的真实意思表示，且已履行四年，是合法有效的合同。分析认为，李冬梅对合同上的签字无异议，在签订合同之前，如果认为物业费过高，可以拒签合同。现有证据不能证明李冬梅是在逼迫的情况下签订的协议。因此，本院认定该《前期物业管理服务协议》合法有效。2．关于李冬梅要求被告按照与其三级资质相适应的收费标准即1.1元/平方米收费是否符合法律规定问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是合法有效的合同，具有法律效力，受法律保护，对全体业主和物业公司都具有法律约束力。合同约定的物业费收费标准双方应当执行，不得擅自变更。生活在该小区的全体业主拥有共同享受物业服务的权利，同时也负担足额缴纳物业费的义务。3．关于李冬梅要求恒祥物业按季度公开收支明细有无事实及法律依据问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定：每6个月向乙方公布物业管理费用收支账目。本案在庭审中，恒祥物业承诺每季度公布物业管理收支账目。因此，李冬梅要求恒祥物业按季度公开收支账目明细，符合合同约定，恒祥物业应当履行。4.关于本案是否超过诉讼时效问题。因恒祥物业收取原告等业主的物业费处于持续状态，诉讼时效期间应当自权利人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日计算。因此，原告未超过诉讼时效规定。综上所述，恒祥物业存在服务瑕疵，应当及时整改，按照合同约定，不断完善服务质量和水平。同时，小区也是全体业主的共同家园，全体业主都应当爱护自己的共同家园，提高自身素质，遵守小区的物业管理规定，共同创造一个美好和谐的温馨小区。原告要求降低物业费并退还多收的物业费没有充分的法律依据，本院不予支持。原告要求恒祥物业每季度公开物业收支账目明细，符合双方合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、郑州恒祥物业服务有限公司每季度在上东城小区公开物业费收支账目明细；二、驳回李冬梅的其他诉讼请求。案件本诉受理费100元，减半收取50元，由郑州恒祥物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王学忠二〇二〇年七月二十八日书记员  师晓梅