河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1354号 上诉人（原审被告）：河北新东亚房地产开发有限公司，住所地：张家口经济开发区市府西大街**财富中心写字楼****。 法定代表人：张西铭，董事长。 委托诉讼代理人：王剑，男，汉族，1977年8月13日出生，该公司职员，现住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：黄晓超，北京威诺（张家口）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安有胜，男，汉族，1946年2月20日出生，现住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：杜慧莲，河北环舟器律师事务所律师。 上诉人河北新东亚房地产开发有限公司（以下简称新东亚公司）因与被上诉人安有胜房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新东亚公司的委托诉讼代理人王剑、黄晓超，被上诉人安有胜及其委托诉讼代理人杜慧莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 新东亚公司上诉请求：1．依法撤销张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初501号判决。2．一、二审诉讼费用由安有胜承担。事实和理由：一、新东亚公司与安有胜的租赁合同采用“上打租金”的方式，先付后用，新东亚公司在不缴纳租金的情况下无权使用租赁房屋。双方签订的《租房合同》，其中第三条第1项约定：“甲乙双方议定年租金人民币大写：叁万元整，小写：30000元，租金采用一年一付制，先付后用。”明确说明了只有先支付租金才可以使用租赁房屋，反之若不支付租金则不能使用该房屋。新东亚公司自2012年12月12日起只支付过安有胜30000元即一年的租金，且对该房屋的使用也仅限支付租金的当年，之后再无支付过租金，也未使用该房屋。新东亚公司不支付租金以及合同约定的其他费用后，象征着新东亚公司不再使用租赁房屋，《租房合同》也随之解除，安有胜在新东亚公司不支付费用的情况下仍将房屋交由使用，还为新东亚公司提供看门服务，不仅与合同约定不符，也与常理不符。二、安有胜将房屋转租他人，新东亚公司有权终止合同。新东亚公司在使用租赁房屋一年后，搬离该房屋，并未提出续租的要求，之后该房屋的占有人并非新东亚公司职员，与新东亚公司无关，安有胜提出2016年5月收到的10000元租金也是该承租人（李某）支付，新东亚公司在2012年支付一年的租金（30000元）后再无支付过任何租金。一审判决本院认为中提出“……2017年2月原告已将房屋另行出租……”，该承租人即为实际使用租赁房屋至今的李某。在一审中，证人证言中提及安有胜因承租人不缴纳租金有过报警的事实，该承租人也为缴纳10000元租金的李某，并非新东亚公司。事实上，安有胜在新东亚公司不支付租金后已将房屋租赁给李某使用。《租房合同》第五条第3项约定：“乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同”，据此安有胜有权解除合同。三、新东亚公司以行为表明不履行主要债务，符合合同法定解除情形。《合同法》第94条第2项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。”新东亚公司在《租房合同》约定“上打租金”条款的约束中，支付了一年租金（30000元）及其他费用后，再未支付过任何费用，已用行为表明不再履行合同义务，按照交易习惯安有胜应和新东亚公司解除合同以减少自身的损失，但安有胜不仅未解除合同，在新东亚公司没有支付任何费用的前提下，还为新东亚公司提供长达数年的看门服务，于情于理不符。2018年安有胜早已将房屋租赁给他人使用，又提起诉讼向新东亚公司索要租金及其他费用，不排除其有恶意诉讼的意图。新东亚公司不支付第二年租金后，《租房合同》的合同目的无法实现，该合同事实上已经解除。 安有胜辩称，新东亚公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 安有胜向一审法院起诉请求：一、判令被告立即搬离腾退所占有的房屋；二、判令被告向原告支付所拖欠的房屋租金、看门工资、电费、采暖费共计人民币108900元；三、判令被告向原告支付合同到期后所占用房屋的租金费用，按年租金30000元从2017年1月1日起计算至房屋实际腾退之日止；四、本案的诉讼费由被告承担。庭审中原告将诉讼请求第二项的金额由108900元变更为112100元。 一审法院认定事实：原告安有胜作为甲方（出租方）与被告新东亚公司作为乙方（承租方）签订《租房合同》一份，约定：“第一条租赁位置：甲方将自有的坐落在沙地房村口张宣公路东侧房屋，面积100平方米，出租给乙方使用。第二条租赁期限：租赁期共3年，甲方从2012年12月12日起将出租房屋交付给乙方使用，至2015年12月12日收回。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方拥有优先承租权。租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。租赁期限届满前30天，如乙方需要继续承租，需要向甲方提出，由甲方决定是否继续续签合同。租赁期限内，如甲方出卖房屋，应提前60天通知乙方，乙方在接到通知后60天内决定是否行使优先购买权。如乙方逾期不予答复，那么视为其放弃该项权利。第三条租金和租金交纳期限、交纳方式：甲乙双方议定年租金人民币大写：叁万元整，小写30,000元，租金采用一年一付制。先付后用。第五条违约责任：1、甲方应出具该房屋所有权证明，且完全拥有自主决定权，因此产生的所有问题均由甲方解决及负责相关费用。2、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。3、乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。4、在合同租赁期间内，若甲方擅自违约不将房屋出租给乙方使用，则乙方有权向甲方提出违约赔偿，甲方应向乙方赔付违约金人民币壹万元；若乙方擅自违约，则甲方有权不予退还所剩租金。5、合同在履行过程中如发生争议，应由双方友好协商，如协商不成，可以向房屋所在的法院起诉。第六条其他相关事项：1、在租赁期内，乙方需承担租房期间的水电费用（电费使用量低于190度时按每度电0.52元收取，使用量超过190度时按每度电0.82元收取；水费则按照人数收取费用）。2、冬季供暖由甲方负责提供，乙方交纳采暖费6000元∕年（包括人工和煤），采暖期由每年11月1日开始到4月1日结束，每年11月1日缴清一年的采暖费。5、房屋夜间由甲方负责下夜看守，工资为600元∕月。”（其他合同条款详见合同文本）。合同签订后，被告新东亚公司租赁原告的房屋用于销售房屋。 关于被告辩称付款情况，原告陈述：“前面的三笔钱49200元付过，被告还在2016年5月份支付过1万元的租金，这1万元是被告公司李某支付的，我们认可被告支付过我方59200元。” 关于租赁期间合同履行情况，被告陈述：“我们按照合同要求，租金一年一付，先付后用，所以我们认为不付租金，也就不再履行合同，同时在2013年下半年我们了解到原告在我公司暂停使用租赁房屋后又将房屋租用他人，我公司也就不再过问租赁事情了”。 另查明：案涉租赁房屋原告安有胜于2017年2月8日另行出租他人。 一审法院认为，原、被告签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。租房合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告使用所租赁的房屋用于销售房屋，庭审中，被告陈述已支付房屋租金30000元、供暖费12000元、人员工资7200元，共计支付49200元，原告认可被告已付款49200元，并自认在2016年5月份被告还支付租金10000元，共计收到被告付款59200元，故法院确认在原被告签订《租房合同》项下，被告已付原告租金40000元、供暖费12000元，人员工资7200元，共计支付59200元。被告辩称租赁房屋自2012年12月12日起只租用了一年，之后不付租金，也就不再履行合同，因双方签订《租房合同》并未约定合同解除权，且合同履行过程中不存在法定合同解除情形，被告的该抗辩意见无据可依，法院不予采信。被告辩称原告在2013年下半年又将房屋租用他人，证据不足，法院不予采信。依据《租房合同》约定，租赁期共三年，年租金人民币30000元，采暖费6000元∕年，采暖期由每年11月1日开始到次年4月1日结束，房屋夜间由原告下夜看守，工资为600元∕月，故租期内产生租金共计90000元，原告下夜看守人员工资共计21600元，采暖费共计18000元，现租赁期限已经届满，被告未能依约足额支付租赁费用，已构成违约，应承担违约责任，扣除前述已付租赁费用，被告应给付原告拖欠租金50000元、采暖费6000元、原告下夜看守人员工资14400元，故对原告主张被告支付拖欠租金、看门工资、采暖费的诉讼请求，法院部分予以支持。原告主张被告支付电费，因其未能提供证据证实发生电费的具体金额，法院不予支持，原告主张被告提出再续租一年，双方仍按原《租房合同》条款执行，证据不足，法院不予支持。原告主张被告立即搬离腾退所占用的房屋，因房屋已由原告另行出租他人，故原告的该项诉讼请求，依据不足，法院不予支持。原告主张被告支付合同到期后所占用房屋的租金费用，按年租金30000元从2017年1月1日计算至房屋实际腾退之日止，因2017年2月原告已经房屋另行出租，原告主张被告给付租金于法无据，法院不予支持。判决：一、被告河北新东亚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告安有胜租金人民币50000元、采暖费人民币6000元、原告下夜看守人员工资人民币14400元，合计人民币70400元；二、驳回原告安有胜的其他诉讼请求。 本院二审期间，新东亚公司向本院申请证人李某出庭作证，拟证明本案基本事实即案涉房屋在新东亚公司租赁一年后由李某实际租赁使用，李某不是新东亚公司员工，与新东亚公司无关，在此期间的租金应由李某向安有胜支付。安有胜代理人的质证意见为：一、李某自认与新东亚公司是建设施工关系，双方存在法律上的利害关系，其证言可信度低。二、李某从开始陈述的2013年1月入住到经过上诉人提示之后更改入住时间，陈述内容前后矛盾，也可以明确证实上诉人与李某相互串通的事实。三、李某证实的事实与客观事实不符，李给付一万元的时间是2016年5月，其故意提前给付时间明显就是为了回避新东亚租赁的事实。四、其证言与一审中安有胜方提供的证人证言和出庭证实的情况不相符合，因此请法庭对李某的证言不予采信。本院查明的事实与原审无异。 本院认为，新东亚公司上诉称其在不支付租金以及合同约定的其他费用后，象征着新东亚公司不再使用租赁房屋，《租房合同》也随之解除，安有胜在新东亚公司不支付费用的情况下仍将房屋交由使用，还为新东亚公司提供看门服务，不仅与合同约定不符，也与常理不符。因新东亚公司与安有胜签订的《租房合同》约定的租赁期限为三年，其在向安有胜支付第一年房屋租金后，未按照合同约定向安有胜支付后续租金，在此情况下，安有胜依法享有了合同解除权，但享有解除合同的权利并不代表双方的《租房合同》已经解除。在双方的《租房合同》没有解除的情况下，新东亚公司应向安有胜支付约定的租金及其他费用。新东亚公司上诉称安有胜将房屋转租他人，新东亚公司有权终止合同。因新东亚公司在租赁安有胜的房屋期间，其为承租人，其承租的房屋内应为新东亚公司的员工，安有胜提出2016年5月收到房屋内租住人李某的10000元租金，应认定为新东亚公司支付的租金。新东亚公司主张李某并非其公司职员，与其作为承租人的事实不符，本院不予采信，故一审判决新东亚公司向安有胜支付《租房合同》约定的租金及其他费用并无不当，本院对新东亚公司的上诉理由不予支持。 综上所述，河北新东亚房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2478元，由河北新东亚房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二〇年七月七日 书记员  耿晓虹 ——