广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1981号上诉人（原审原告）：班小凤，女，1979年6月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码：452************720。委托诉讼代理人：孟繁春、龚月凤，均系北京大成（珠海）律师事务律师。被上诉人（原审被告）：江门泰达房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市******。法定代表人：陈某1。诉讼代表人：江门泰达房地产开发有限公司破产管理人。管理人负责人：董硕。委托诉讼代理人：卢茜，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人班小凤因与被上诉人江门泰达房地产开发有限公司（以下简称“泰达公司”）破产债权确认纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704民初2912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。班小凤上诉请求：1.请求依法撤销一审判决；2.改判确认班小凤与泰达公司之间关于江门市江海区*****C区公寓21012房的买卖合同合法有效，并判令泰达公司为班小凤办理关于江门市江海区*****C区公寓21012号房的相关产权登记手续；3.改判泰达公司向班小凤支付逾期交楼违约金15853元；4.泰达公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：区丰在其对泰达公司的1240万元借款债权案件中已用其利息将班小凤抵顶本案购房款进行抵扣(详见补充证据收据、区丰借款债权案件的已付利息明细及其一审判决书)，即班小凤就本案商品房买卖合同已经支付了全额购房款，商品房买卖合同合法有效，且班小凤已履行完毕合同约定的付款义务，泰达公司依法应当履行合同为班小凤办理房屋产权手续，并按合同约定支付逾期交房违约金。一审法院未查明区丰以其利息为班小凤抵顶购房款的事实，属于事实不清，依法应予纠正。泰达公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，泰达公司同意一审判决的判项内容，坚持一审庭审的答辩意见，不同意班小凤的上诉请求，理由如下：班小凤于2019年6月18日向泰达公司管理人申报债权，管理人依法审核了班小凤提交的债权申报表和债权申报证据材料，在审核过程中，因班小凤提交的债权申报材料不足，破产管理人不予确认其申报的债权。2017年7月10日，班小凤与泰达公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：班小凤购买泰达公司开发的位于江门市江海区*****的C区公寓（21012房），班小凤应当在2017年7月10日一次性支付购房款332340元。合同签订后，班小凤并未依约支付购房款，班小凤称前述房屋为以房抵债之房屋，班小凤提交的债权申报材料清单第五项“银行划款凭证”一栏的证明内容处也写明“无法提供，抵债支付”，但班小凤并未提供相关房屋抵顶协议，故管理人无法查明前述以房抵债事宜是否属实。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，泰达公司有权拒绝履行与案涉房产相关的交接、办证义务，更无须向班小凤支付逾期交楼违约金。请求法院查明事实，驳回班小凤的诉讼请求。班小凤向一审法院起诉请求：一、请求判令班小凤与泰达公司之间关于江门市江海区*****C区公寓21012房的买卖合同合法有效，并判令泰达公司为班小凤办理关于江门市江海区*****C区公寓21012房的相关产权登记手续；二、判令确认班小凤对泰达公司享有以下债权：泰达公司向班小凤支付逾期交楼违约金15853元；三、判令泰达公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2017年7月10日，以泰达公司为出卖人、班小凤为买受人，双方签订编号为2016-035256号的《商品房买卖合同》，主要内容：1.买受人向出卖人购买位于江门市江海区*****第21层21012室号房，建筑面积为55.39平方米；2.单元价格：该商品房总金额332340元；3.付款计划：买受人应于2017年7月10日前一次性付清房款332340元；4.交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5.出卖人逾期交房的违约责任：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。二、2018年1月19日，泰达公司向班小凤出具《专用收据》编号：0011384，内容有：今收到班小凤交来江门江海区***4号C区公寓21012定金、首期、楼款，金额332340元，收讫方式：其他，落款处有江门泰达房地产开发有限公司财务专用章；三、2017年10月16日，班小凤向江门市蓬江区地方税务局荷塘税务分局缴纳契税和印花税共9666.63元；四、涉案1240万元的三份《借款协议书》债权确认纠纷案件一审法院已经立案，案号分别是：(2019)粤0704民初2908号、(2019)粤0704民初2909号、(2019)粤0704民初2910号，一审法院正在审理中，该三件案件班小凤区丰均主张确认借款本金债权及利息债权。五、另查明，泰达公司于2019年1月6日向一审法院提出破产重整申请，一审法院于2019年4月23日作出(2019)粤0704破申1号民事裁定书裁定受理泰达公司破产重整申请。一审法院认为：本案涉及班小凤、泰达公司之间破产债权确认纠纷。本案争议的焦点是：一、班小凤与泰达公司之间关于江门市江海区*****C区公寓21012房的买卖行为是否合法有效?二、如果买卖行为有效，泰达公司是否应当为班小凤办理关于江门市江海区*****C区公寓21012房的相关产权登记手续?三、班小凤对泰达公司是否享有违约金的债权?金额多少？关于班小凤与泰达公司之间关于江门市江海区*****C区公寓21012房的买卖行为是否合法有效问题。本案中，班小凤向一审法院提交《商品房买卖合同》、泰达公司的《专用收据》等证据用以证明是案涉商铺买卖合同是合法有效的，并称案涉商铺应支付的购房款是其使用案外人区丰的1240万元借款利息抵扣的，涉案1240万元的三份《借款协议书》债权确认纠纷案件一审法院已经立案审理，区丰在该三案中均主张确认借款本金债权和利息债权，班小凤亦承认没有支付涉案泰达公司开具的《专用收据》记载的金额款项，班小凤也未能提供其他证据予以佐证其主张，应付举证不能的法律后果，因此，班小凤诉请确认案涉房屋的债权，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院认为班小凤尚未取得案涉房屋的债权，故对班小凤的其他诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回班小凤的全部诉讼请求。案件受理费3142.55元(已由班小凤预交)，由班小凤负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。班小凤提供的案外人区丰与泰达公司的（2019）月0704民初2908号、2909号民事判决及区丰在该两案中主张已付利息明细及泰达公司出具的记载包括案涉房屋在内的收据与本案存在关联，本院予以确认。经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，区丰借款利息明细抵房款明细表中明确列明1000万元借款2016年8月12日至2017年4月11日期间欠息金额为190万元，200万元借款本金2016年7月27日至2017年4月26日期间欠息金额为480620元，抵顶房款合计2380620元，注认购公寓号7套C21001、C21002、C21005、C21006、C21007、C21011、C21012。泰达公司于2017年5月23日出具收据确认收到区丰交来C21001、C21002、C21005、C21006、C21007、C21011、C21012房款抵顶利息合计2380620元。一审法院审理的区丰与泰达公司两件借贷案件中[案号（2019）粤0704民初2908号、2909号]中认定泰达公司于2017年5月23日分别支付190万元、480620元，合计2380620元。本院认为：本案主要争议焦点为：班小凤是否有权要求泰达公司为其办理相关房产的产权登记及对泰达公司是否享有违约金的债权。班小凤在本案中提出的诉请实际上是请求泰达公司继续履行《商品房买卖合同》内容，从班小凤陈述的其与泰达公司签订《商品房买卖合同》经过可知，虽然班小凤提交了泰达公司已收取购房款的《专用收据》，但班小凤承认其没有实际支付该收据中记载的金额款项，该购房款的支付是其用泰达公司应支付给案外人区丰1240万元借款部分利息抵扣的，按其所述其与泰达公司签订《商品房买卖合同》只是区丰与泰达公司协商以案涉房屋抵偿区丰借款利息的其中一个环节，真实意思表示实质系以房抵债，该协议签订实质有别于基于买卖关系产生的不动产物权期待权。因班小凤与区丰是不同的民事主体，泰达公司对区丰的欠款无法视为对班小凤的欠款，即使区丰与泰达公司以房抵债约定真实，但也不能视为泰达公司系与班小凤约定以房抵债，班小凤并非区丰与泰达公司借贷关系的主体，其仅系区丰指定的与泰达公司以房抵债的人，故班小凤并非区丰与泰达公司以房抵债合同当事人，班小凤无权基于区丰与泰达公司以物抵债协议约定内容要求泰达公司继续履行以物抵债协议。故一审法院驳回班小凤关于泰达公司为其办理相关房产的产权登记及确认对泰达公司享有违约金债权的诉请并无不当，本院予以维持。综上所述，班小凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6285.1元，由上诉人班小凤负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 海审 判 员  黎景欣审 判 员  张萍辉二〇二〇年七月十五日法官助理  吴飞凡书 记 员  李美茹