北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初33584号原告：刘晶，女，1967年4月7日出生，汉族，北京阜外医院护士，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：康文瑛，北京滳慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳婷，北京滳慧律师事务所实习律师。被告：北京市海淀区商业设施建设经营公司，住所地北京市海淀区成府路28号1-1315。法定代表人：周海坤，总经理。委托诉讼代理人：欧海涛，男，北京市海淀区商业设施建设经营公司法务部职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王志强，北京市正平律师事务所律师。被告：北京嘉海房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村大街27号中关村大厦19层1906室。法定代表人：唐小元。原告刘晶与被告北京市海淀区商业设施建设经营公司（以下简称海商建公司）、北京嘉海房地产开发有限责任公司（以下简称嘉海公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘晶的委托诉讼代理人康文瑛，被告海商建公司的委托诉讼代理人欧海涛、王志强到庭参加诉讼。被告嘉海公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告刘晶向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于北京市海淀区苏州街×××房屋（以下简称1601号房屋）（产权证登记为：海淀区彩和坊×××）的执行；2.判令确认1601号房屋归刘晶所有；3.判令本案诉讼费用由海商建公司承担。事实与理由：2009年12月25日，北京市海淀区人民法院（2009）海民初字第25242号对海商建公司与嘉海公司合作开发房地产合同纠纷一案作出民事判决：嘉海公司于本判决生效之日起十日内向海商建公司支付3686万元及相应利息（按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率计算，自2009年6月22日起至实际支付之日止）。2010年6月2日，北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第5146号民事裁定书准许海商建公司撤回上诉，双方均按原审人民法院判决执行。2017年9月28日，案外人刘晶对执行标的提出书面异议。法院于2018年6月6日作出（2017）京0108执异464号之一执行裁定书：驳回案外人刘晶的异议申请。2009年3月5日，刘晶与嘉海公司签订《北京市商品房预售合同》购买由嘉海公司开发的新房，具体为1601号房屋，房屋建筑面积为60.76平米，总价款75.95万元。刘晶按合同约定将房款全部支付完毕，嘉海公司于2009年7月6日将房屋交付给刘晶，刘晶按要求办理了各项入住手续，并居住至今，自入住以来物业费、采暖费都正常交纳从未拖欠。根据购房合同第二十条（二）l(2)，刘晶委托出卖人即嘉海公司办理房屋权属转移登记，并支付委托费600元，但出卖人至今未给刘晶办理产权证。2017年8月，刘晶收到北京市海淀区人民法院的执行通知才知道该房屋已经被法院拍卖，并登记在嘉海公司名下。刘晶提出执行异议申请，法院裁定驳回刘晶的异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，刘晶的情况完全符合上述规定。购房合同第39页明确了双方签订合同的时间为2009年3月5日，(2017)京0108执异464号之一裁定书认定房屋买卖合同签订时间不明属于认定事实错误；关于支付房款的认定也有失公平，发票已经认定是真实的，且是出卖人提供的，刘晶作为接受一方，且是自然人，无法控制其内容是否清楚，是否会随着时间的推移发票内容会否失色，由此判断刘晶是否支付全部价款缺乏依据。确认房屋合同不能以网签为依据，刘晶作为自然人无法控制网签，是由开发商负责。刘晶负责交付房款，开发商把房屋交付给刘晶，何时办产权不是刘晶能够控制的，是开发商的事宜。根据刘晶了解的情况，房屋签完合同没有网签的原因是处在开发商验收的阶段，即期房转现房的状态，按照网签的系统要求，系统会关闭一段时间，由此造成没有网签。当时没有网签时刘晶找熟人查过，该开发商从2009年1月10日期间网签是关闭的，该事宜不是刘晶可以控制。从合同成立及交付的情况，应该能够确认诉争房屋已归刘晶所有。虽然从登记、网签的状态中无法看出所有人是刘晶，但是在查封具体房屋的时候应当除了对网上登记的状况进行了解外，还应当对房屋实际情况进行了解，由此就不会造成已经形成的合同关系、交付的房屋被执行。故刘晶诉至法院。被告海商建公司辩称，不同意刘晶所有诉讼请求。海商建公司在申请执行嘉海公司一案过程中，依法对嘉海公司名下房产进行查封。后进入执行程序，依法拍卖，现针对该争议标的的拍卖已经完成，海商建公司已经取得争议标的物的所有权证。现刘晶主张其对争议标的物享有所有权，根据其提供的证据不足以证明其享有所有权的主张。所以海商建公司认为刘晶主张其对标的物享有所有权，缺乏法律及事实依据，请求法院驳回刘晶全部诉讼请求。被告嘉海公司未到庭参加诉讼亦未向本院提交过任何书面答辩意见及证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月25日，本院就海商建公司与嘉海公司合作开发房地产合同纠纷一案作出（2009）海民初字第25242号民事判决书，判决：嘉海公司于该判决生效之日起十日内向海商建公司支付3686万元及相应利息（按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率计算，自2009年6月22日起至实际支付之日止）。后，嘉海公司不服提起上诉，后又撤回上诉。北京市第一中级人民法院于2010年6月2日作出（2010）一中民终字第5146号民事裁定书，裁定：准予嘉海公司撤回上诉，双方均按原审人民法院判决执行。上述案件审理过程中，海商建公司向本院提出财产保全申请，本院于2009年9月24日作出（2009）海民初字第25242-1号民事裁定书，裁定对位于北京市海淀区苏州街北小区二期尚在嘉海公司名下的房屋等财产予以查封，保全标的为3686万元。2009年9月25日，本院作出（2009）海民初字第25242号协助执行通知书，其中对本案争议的位于北京市海淀区苏州街×××房屋（以下简称1601号房屋）予以了查封，查封期限为2009年9月25日至2011年9月24日。上述判决生效后，海商建公司向本院申请强制执行，本院于2010年7月16日以（2010）海执字第8501号案件立案执行。执行过程中，本院续封并拍卖1601号房屋。2012年7月24日，1601号房屋拍卖成功，买受人为海商建公司。2012年12月11日，1601号房屋登记至海商建公司名下，房屋所有权证号为X京房权证海字第XXXX号。2017年11月2日，刘晶作为案外人对此提出执行异议，本院于2018年6月4日作出（2017）京0108执异464号执行裁定书，驳回了刘晶的异议。刘晶于2018年6月6日收到上述裁定书。在上述执行异议案件审理过程中，刘晶主张其于2015年4月16日知晓1601号房屋被查封及拍卖；经本院核实，（2010）海执字第8501号案件的结案方式为终结本次执行程序，已执行金额不足以覆盖全部本金、利息和迟延履行期间的债务利息，该案尚未实体执行终结。另查，刘晶于2018年6月15日向本院提交本案起诉书。关于房屋买卖合同的签署情况。诉讼中，刘晶主张其于2009年3月5日与嘉海公司签订了案涉房屋的预售合同，签署时间在涉案房屋被查封之前。刘晶向本院提交了《北京市商品房预售合同》及两份补充协议予以证明，其所提交的《北京市商品房预售合同》约定出卖人为嘉海公司，买受人为刘晶，预售房屋为1601号房屋，采用一次性付款的方式于签约当日向出卖人支付总房款318250元。自合同生效之日起30日内，由出卖人向北京市海淀区建设委员会申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。其中一份落款页码为39，右上角打印有编号×××的补充协议鉴于部分记载：鉴于嘉海公司（甲方）、刘晶（乙方）双方于2009年3月5日，就乙方购买甲方开发的1601号房屋，签订了编号为×××号的《北京市商品房预售合同》。另一份补充协议记载：就1601号房屋，合同中确定的总房款为318250元，双方最终确定的总房款为759500元。上述三份合同及相应附件落款处的签订时间均为空白，就此刘晶解释称因嘉海公司表示当时案涉房屋网签封闭，合同签署的日期可能影响之后的网签，故未签署日期，但从39页的补充协议鉴于部分可看出预售合同系于2009年3月5日签署。就补充协议更改购房款总额的问题，刘晶称上述三份合同均系同日签署，房屋预售合同系格式合同，当时购买的总价即759500元。关于房屋价款的支付情况。诉讼中，刘晶主张其分两笔以现金方式向嘉海公司支付了全部购房款759500元，第二笔于2009年9月23日支付，对此其提交了两张发票联、一张《收据》予以佐证。其中发票号为×××的发票的税务登记号、收款单位、付款单位、经营项目、金额、开票日期均为空白，发票号为×××的发票的上述项目比较模糊，根据刘晶当庭出示的发票原件，显示发票金额为441250元、日期为2009年10月19日。刘晶称×××号发票的金额为318250元，根据发票号可看出前一张发票系在2009年10月19日前开具，因为发票印油的问题，时间久内容就看不见了。经本院与北京市地方税务局发票查询系统核实，上述两张发票系嘉海公司购买，发票代码、号码、密码与北京市地方税务局后台数据相符，因纳税人尚未报送发票开具明细数据，无法查询发票明细信息。《收据》落款日期为2009年9月23日，内容为今收到刘晶交来G1601房款441250元。《收据》上加盖有嘉海公司的发票专用章。对于现金的来源，刘晶主张其配偶王志武租用北京市海淀区海淀镇树村村民委员会（以下简称树村村委会）的土地用于建房出租，因出租的房屋比较多，故经常收取现金，并就此提交了一份2019年10月8日树村村委会出具的《情况说明》。该《情况说明》载明：树村村委会于2001年8月至2014年12月，将位于海淀区马连洼北路20亩的土地出租给王志武，由其出资在此处建房屋面积5500平方米，用于出租给外来务工人员居住和企业办公使用。树村村委会按年向王志武收取土地使用租金，王志武向房屋租户收取房屋使用租金。该地及地上建筑物于2014年12月因国家征地被拆迁。关于涉案房屋的占有使用情况。诉讼中，刘晶主张其于2009年7月6日实际入住1601号房屋，该房屋至今一直由其本人及家人居住。并提交入住流转单、北京嘉海物业管理有限责任公司单元物品移交单、售后服务承诺、业主临时出入证、业主临时规约、治安消防安全责任书、关于中水使用计费的确认书予以佐证。上述流转单、移交单、临时规约、责任书、确认书的落款日期均为2009年7月6日。其中，入住流转单开发商财务部：开发商相关费用已收讫处有手写字体的“暂未收”。海商建公司主张1601号房屋系刘晶对外出租使用。关于未办理房屋过户登记的原因。诉讼中，刘晶提交一份《住宅工程质量分户验收表》、一份《竣工验收备案表》，主张其购买案涉房屋的时间为2009年3月5日，而该房屋竣工日期为2009年5月21日、验收备案的时间为2009年6月22日，故其购房时间处于开发商期房转现房办理手续的时间段。刘晶主张因当时处于封闭期，故1601号房屋未办理网签及变更登记手续，封闭期满后，开发商嘉海公司有很多诉讼，无法联系，未办理所有权登记过户手续系嘉海公司的原因；主张其向嘉海公司要求过办理所有权变更登记手续，但就此未能提交相应证据。诉讼中，刘晶申请了证人蒋某出庭作证，蒋某出庭作证称其系北京嘉海集团的副总裁，主管嘉海公司，2009年5月前刘晶的配偶王志武找其购买1601号房屋，案涉房屋预售合同是真实的。该房屋未办理网签是因为当时正在办理正式销售许可证，有一段封闭期，期间不让办理网签，封闭后可以办理。就1601号房屋未办理变更登记的情况，其表示其离职后不负责具体的变更登记，其亦不清楚刘晶是否主张过要求办理变更登记，其亦不清楚1601号房屋的房款是否交纳完毕及是否分两次交纳。蒋某称其认为是不交全款不能办理入住，但具体没有规定，后续的入住问题其并不负责，由物业掌握。其不清楚房屋预售合同上是否需要签日期，主张由销售公司具体负责。就1601号房屋预售合同签署后又签订有补充协议对购房款予以更改的情况，其表示可能存在该情况，可能由其打折后领导不同意，但就1601号房屋的合同签署情况其不清楚。就涉案房屋引起的争议，在（2017）经0108执异464号案件中，本院曾向房屋管理部门核实，1601号房屋于2011年6月8日取得初始登记，登记在嘉海公司名下，此前的房屋预售期间以及此后1601号房屋均无网签备案记录。刘晶亦认可1601号房屋未办理网签。在本案诉讼中，本院向1601号房屋所在物业北京嘉海物业管理有限责任公司核实，该公司表示只要入住流转单上有各部门的签字即可办理入住手续，其并不负责购房人是否实际交纳完毕全部购房款。经本院调取物业留存的1601号房屋入住材料，包括入住流转单、单元物品移交单、业主临时规约、治安消防安全责任书、关于中水使用计费的确认书，与本案中刘晶向本院提交的一致。另，诉讼中，刘晶认可除1601号房屋外，其名下有位于北京市海淀区曙光花园小区望山园1号楼顶9A的房产。本院认为，本案系在金钱债权执行中，买受人刘晶对登记在被执行的房地产开发企业即嘉海公司名下的商品房提出异议并要求排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。结合本案，刘晶要求排除申请执行人对案涉1601号房屋的执行需举证证明其符合上述第二十八条或二十九条规定之情形，但结合本案在案证据及当事人陈述，本院认为刘晶并未举证证明其对涉案执行标的享有的权益足以排除强制执行，具体评述如下：第一，刘晶提交的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议落款处均无签署日期，且未办理网签，无法证明其系在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。刘晶仅以其中一份补充协议的鉴于部分打印有“双方于2009年3月5日，就乙方购买甲方开发的1601号房屋，签订了编号为Y756128号的《北京市商品房预售合同》”为由，主张上述三份协议实际均于2009年3月5日签署，缺乏相应依据。刘晶辩称因案涉房屋网签封闭，合同签署的日期可能影响之后的网签，故未签署日期，但其亦未能就封闭期满后曾要求嘉海公司办理相应变更登记手续提交相应证据。刘晶提交的房屋产权人信息变更表，虽显示其曾被登记为购房人，但该表载明的购房日期为2010年6月24日，与刘晶在本案中的主张及所提交的其他证据相矛盾。另，前述预售合同约定购房款采用一次性付款的方式于签约当日支付，如按刘晶所述合同系于2009年3月5日签署，则相应购房款应一次性于2009年3月5日支付，而非其在本案中主张的购房款由其分两次，且第二笔其在本案中主张系在2009年9月23日支付，故从合同约定的款项支付日期及刘晶在本案中主张的款项支付时间的角度，亦存在矛盾。综上，刘晶提交的上述证据无法确认其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，刘晶现提交的证据不足以证明其已支付全部价款。刘晶提交的发票，其中一张付款单位、金额及开票日期均为空白，而刘晶亦未提交其他证据佐证该发票的内容，以证明其向嘉海公司支付款项的金额及具体日期，故该发票无法证明刘晶所主张的支付房屋价款情况。本案中，刘晶提交的入住流转单、物品移交单、售后服务承诺、业主临时出入证、业主临时规约、治安消防安全责任书、关于中水使用计费的确认书仅能证明其于2009年7月6日实际办理了入住手续，并不能以此证明其已交纳完毕全部购房款。而其提交的入住流转单中亦载明有开发商相关费用“暂未收”。1601号房屋的物业公司在接受本院调查时亦表示只要入住流转单上有各部门的签字即可办理入住，其并不负责确认是否已交纳完毕购房款。另一张发票上述信息记载模糊，经本院辨认与刘晶提交的《收据》金额一致，发票日期为2009年10月19日。就涉案发票，经本院与相关税务部门核实，亦未能查询到发票的具体明细信息。按刘晶所述，2009年10月19日的发票为时间在后的发票，该发票的金额与其提交的《收据》载明的金额相一致，故该张发票及《收据》也仅能证明441250元款项的收取情况，无法证明收取了涉案房屋的全部购房款。第三，结合日常生活常理。购买房屋对于普通个人而言系家庭大额支出，所购房屋对于普通个人而言亦属于家庭重要资产。刘晶在本案中主张其系在2009年3月5日与嘉海公司签署的购房合同，在2009年9月23日付清了全部款项，并在2009年7月6日办理入住实际占有该房屋。而涉案1601号房屋于2009年9月25日被依法查封，后于2012年7月24日在执行程序中被依法拍卖，于2012年12月11日被登记至海商建公司名下。而刘晶主张其于2015年4月16日才知晓上述情况，可知刘晶在2009年9月25日至2015年4月16日未曾对房屋权属情况进行过关注，刘晶在本案中亦未提交任何证据证明其在前述期间曾就房屋过户向嘉海公司或就房屋权属提出过任何权利主张，亦与常理明显不符。如其确系在2009年9月已足额支付完毕全部购房款，其理应密切关注所涉房屋的状态并要求尽快办理相应登记手续，而非直至房屋已经被法院依法拍卖并办理过户两年多之后的2015年4月才知晓上述情况，并直至2017年11月才提起相应的案外人执行异议，均与常理不相符。另，刘晶认可除案涉1601号房屋外，其名下仍有一处位于北京市海淀区曙光花园小区望山园1号楼顶9A的房产，故在选择使用的情况下亦不符合前述法律的二十九条规定的情况。综上，刘晶提出的异议不符合法律规定的条件，无法排除对1601号房屋的执行，依据本案现有证据亦无法确认1601号房屋应归其所有，故刘晶的诉讼请求缺乏相应事实及法律依据，本院对其相应诉讼请求不予支持。被告嘉海公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证权利，不影响本院依据查明的案件事实，依法作出裁判。当事人提举的其他证据材料或发表的其他意见不影响本院依据查明的事实依法进行裁判，本院不予一一评述。综上，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告刘晶的全部诉讼请求。案件受理费22350元，原告刘晶已预交，由其自行负担。公告费460元，原告刘晶已预交，由其自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  邹玉玲人民陪审员  杜秀荣人民陪审员  宗亚荣二〇二〇年七月十七日书 记 员  宋宇婷