湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1182民初472号原告：中国建设银行股份有限公司武穴支行。住所地：武穴市民主路134号。统一社会信用代码：91421182722076090U。负责人：魏建平，男，该行行长。委托诉讼代理人：李金海,男，湖北文信律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：李树汉，男，湖北文信律师事务所律师。一般代理。被告：湖北金典房地产开发有限公司。住所地：武穴市正街59号。统一社会信用代码：914211825627256953。法定代表人：胡金凤，女，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴国强，男，该公司员工。特别授权。原告中国建设银行股份有限公司武穴支行（以下简称“建行武穴支行”）诉被告湖北金典房地产开发有限公司（以下简称“金典开发公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序。于2020年5月25日公开开庭进行了审理，原告建行武穴支行的委托诉讼代理人李金海、李树汉与被告金典开发公司的委托诉讼代理人吴国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行武穴支行向本院提出诉讼请求：1、判令金典开发公司继续履行双方签订的拆迁安置补偿协议和补充协议；2、判令金典开发公司按协议的约定向建行武穴支行交付一楼还建门面，房产面积144.43平方米（一楼临街南面门面宽度不少于14.03米）；二楼还建商业房产，面积343.68平方米；五至七层商品房房产，面积467.77平方米；公用面积172.08平方米；3、判令金典开发公司向建行武穴支行支付迟延交付房屋的违约金（自2018年8月1日至2020年1月31日按每天1000元计算）549000元。2020年1月31日后的违约金按1000元/日顺延计算支付；4、判令金典开发公司为建行武穴支行还建的全部房地产办理不动产权证，并承担办证全部税费；5、判令金典开发公司向建行武穴支行在还建一楼门面临街南面四楼处无偿提供一个宽度不少于15米的广告位；6、判令金典开发公司向建行武穴支行支付临时办公用房租金人民币72000元（2020年度，以后年度按实际支付金额计算）；7、判令金典开发公司承担本案的诉讼费用和保全费用。事实与理由：建行武穴支行原在武穴市××××大道永宁商场有一银行营业网点，其中一层临街门面宽14.03米，纵深10.28米，占地面积144.43平方米。二、三楼还有办公室，建筑面积分别为343.68平方米、389.81平方米，一至三层总使用面积877.92平方米，另还有公用面积172.08平方米。建行武穴支行享有该处房产的全部所有权，在武穴市房地产管理局办理房屋所有权证（武政武房字第××号）。2011年10月18日，金典开发公司因武穴市永宁商场旧城改造工作，经协商与建行武穴支行签订了一份《武穴市永宁商场旧城改造（武穴建行永宁分理处）拆迁安置补偿协议》。在协议中双方明确了建行武穴支行原有房屋状态，并明确金典开发公司用新建房屋产权调换的方式进行拆迁补偿。具体补偿办法在协议第三条第一款约定：一层按1：1的面积比例补偿；二层按1：1的面积补偿；三层按1：1.2的面积，用新建房屋第五至七层的商品房补偿。协议还特别约定一、二层用于补偿的房屋原则上对应原先相同的位置和朝向。协议还对交付时房屋面积如果有相差，按市场价的90%向对方补偿。协议第三条第四款还约定，由金典开发公司按建行武穴支行要求提供临时性过渡经营性房屋，所有费用由金典开发公司承担。另外，协议约定新房交付的时间为：“甲方自双方签订合同后乙方退出原有房屋之日起两年内向乙方交付房屋，每推迟一天向乙方支付违约金1000元整。”协议还约定产权调换后不动产权证由金典开发公司统一办理，办理税费由金典开发公司承担。协议签订当天，双方就有关问题还签订一份《武穴市永宁商场旧城改造（武穴建行永宁分理处）拆迁安置补充协议》。补充协议约定：金典开发公司还建时交付的公用面积原则上不少于原有公用面积。二楼还建的面积不少于500平方米，但要保证临街南面宽度不少于现在宽度和深度，平面几何方正合用（适合办公）。另外，金典开发公司还承诺在四楼的临街南面无偿提供一个宽度不少于15米的广告位，且符合整体设计要求，建成水泥立柱。拆迁补偿协议签订后，双方又与武穴市汇丰建筑装饰有限公司于2011年10月28日签订一份《装修装饰工程合同》，双方按拆迁协议约定，在武穴市××××大道宁安广场小区由金典开发公司为建行武穴支行提供临时经营性房屋进行装修。装修期限为2011年10月28日于2011年11月25日。房屋装修完成后，建行武穴支行按金典开发公司的要求搬离原房屋。但是，金典开发公司没有在约定的两年期限内建成房屋，直到现在，金典开发公司都一直没有按协议向建行武穴支行交付房屋。依照约定，金典开发公司应按每超过一天，向建行武穴支行支付违约金1000元，直到房屋实际交付时止。另外，金典开发公司为建行武穴支行提供的临时经营性房屋自2020年起未支付租金，导致建行武穴支行垫付相应租金造成损失。建行武穴支行为维护其合法权益，在2018年9月5日向本院提起诉讼，本院作出（2018）鄂1182民初2546号民事判决，支持了建行武穴支行主张2018年7月31日前延期交房违约金的诉求，鉴于涉案房屋在前次起诉中没有竣工验收，故在前次诉讼中未判决支持建行武穴支行要求交付房屋的诉求，并告知建行武穴支行待涉案房屋竣工验收合格后主张。涉案房屋在2019年5月10日已办理竣工验收备案，房屋已满足交付的法定条件，金典开发公司仍拒不按合同约定履行房屋交付等合同义务，故建行武穴支行提起诉讼。被告金典开发公司辩称：一、金典开发公司自2011年依法获得涉案房屋所在项目的旧城拆迁改造项目。2015年获得施工许可证并将设计方案施工许可等公示于施工现场。2016年正式完成主体建设可以实际交付使用。金典开发公司通过电视广告等形式多次通知全体还建业主办理还建手续，但仍然有包括建行武穴支行在内的业主没有正常办理还建手续。建行武穴支行于2018年9月已经向本院提起诉讼，请求金典开发公司按照协议向建行武穴支行交付还建房屋，法院依法驳回了其诉讼请求。金典开发公司有足够的商业产权用以履约，金典开发公司依然同意按协议与建行武穴支行办理还建手续；二、建行武穴支行要求金典开发公司向建行武穴支行交付一楼还建门面，要求临街南门面宽度不少于14.3米没有事实和法律依据，协议约定了产权置换办法，也对面积差额处置进行了约定。建行武穴支行单方面要求门面宽度无理无据，公共面积交与具体的个体已经是违法行为了；三、建行武穴支行请求金典开发公司支付延迟交付房屋违约金没有事实和法律依据，属重复起诉，程序上不合法。建行武穴支行就迟延交付违约金问题已经提起过诉讼，本院已经作出了(2018)鄂1182民初2546号判决。该判决支付的违约金本身过高，建行武穴支行也事实上没有造成任何损失，金典开发公司因资金困难没有提起上诉，故建行武穴支行这项请求属重复起诉的事实成立；四、建行武穴支行请求金典开发公司承担还建全部房产办证费用没有依据，协议约定了实际还建面积与超出部分还建面积办证费用的处置方法，办证要等到实际办理完还建交付后才能决定；五、建行武穴支行请求金典开发公司支付办公场地租金无理无据。协议约定了临时过渡安置办法，建行武穴支行没有按约及时办理还建手续，造成的临时租赁过错不在金典开发公司，故金典开发公司不能承担临租租金。综上，请求依法驳回建行武穴支行除第一项请求外其余的全部请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告建行武穴支行提交的证据三《武穴市永宁商场旧城改造（武穴建行永宁分理处）拆迁安置补偿协议》、《武穴市永宁商场旧城改造（武穴建行永宁分理处）拆迁安置补充协议》，被告金典开发公司提交的证据一《武穴市永宁商场旧城改造（武穴建行永宁分理处）拆迁安置补充协议》，是原被告真实意思的表示，对其真实性予以采信；原告建行武穴支行提交的证据四、被告金典开发公司提交的证据二本院（2018）鄂1182民初2546号民事判决书，该判决书已发生法律效力，予以采信；证据七房屋所有权证复印件一份，《武穴市永宁商场旧城改造（武穴建行永宁分理处）拆迁安置补偿协议》约定，在原告建行武穴支行腾出房屋后，应将房屋及房屋所有权证交付给被告金典开发公司，故对其真实性予以采信。被告金典开发公司提交的证据三《武穴市广播电视台播出证明单》及广告费缴费发票各一份，原告建行武穴支行对其真实性无异议，故对证据的真实性予以采信。由于广告的内容为永宁商场的还建方案，并非通知包括原告建行武穴支行在内的拆迁还建户办理房屋交付手续，对被告金典开发公司的举证目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：建行武穴支行永宁分理处在武穴市××××大道原永宁商场有一营业场所，房屋的一层临街门面宽14.03米，纵深10.28米，建筑面积144.43平方米，二层建筑面积343.68平方米，三层建筑面积389.81平方米，公用面积172.08平方米，总建筑面积合计877.92平方米。建行武穴支行对该房屋享有所有权。2011年10月28日，金典开发公司与建行武穴支行签订《武穴市永宁商场旧城改造（武穴建行永宁分理处）拆迁安置补偿协议》。合同明确了该房屋的原有状态。合同的第三条约定：“自有产权房屋拆迁补偿方式：房屋产权调换。1、调换面积、户型及楼层。（1）面积：甲乙双方确定被拆迁房屋一楼按1：1的面积比例、二楼按1：1的面积比例、三楼按1：1.2的面积比例进行产权置换（如其他人高于此比例补偿标准，则甲方应按新标准补给乙方）；一楼调换房产总面积144.43平方米，二楼调换房产总面积343.68平方米、三楼调换房产总面积467.77平方米；新房竣工后，甲方向乙方提供调换房产面积955.88平方米。（2）户型及楼层：乙方原一、二层的房屋原则上对应置换甲方新建楼盘相同的位置和朝向的房屋；三层以上对应置换甲方新建楼盘第五至七层商品房。……4、过渡安置补偿：甲乙双方确定选择下列第（1）种补偿方式。（1）甲方向乙方提供临时经营性房屋，并按乙方设计要求和银行业的安全标准进行装修，符合银行业、公安、消防等验收规范要求，所有费用由甲方承担。同时，甲方一次性支付乙方搬迁补偿费用8000元。……5、新房交付：甲方自双方签订合同后乙方退出原有房屋之日起贰年内向乙方交付房屋，每推迟壹天甲方向乙方支付违约金1000元。”第五条约定：“相关费用分摊1、产权调换的房产权证由甲方统一办理，如乙方原房屋已经办理了产权证的，则新房屋产权证办证税费由甲方承担；新购买房屋产权证办证税费由乙方承担。……”合同还对其他相关事项进行了约定。同日，双方又签订《武穴市永宁商场旧城改造（武穴建行永宁分理处）拆迁安置补充协议》，约定：“1、甲方向乙方还建后公用面积原则上不少于原有公用面积；2、二楼还建预留面积约定：乙方原址临街南面宽度不少于现有宽度，深度以立柱界并确保还建后乙方的第二层平面几何图形方正合用，二层面积不少于500平方米。……4、广告位及绿化：（1）新房建成后，在符合城市整体规划的前提下，甲方在还建给乙方的楼层上面的四楼平台临街南面向乙方无偿提供广告位。广告位尺寸不少于宽15米的广告位，且符合整体设计要求，建成水泥立柱、横梁以达到美观整洁，并由乙方所有和使用。”合同签订后，双方又与武穴市汇丰建筑装饰有限公司签订一份《装修装饰工程合同》，约定由金典开发公司在武穴市××××大道宁安广场小区为建行武穴支行提供临时经营性房屋，并进行装修。装修期限为2011年10月28日于2011年11月25日。房屋装修完成后，建行武穴支行永宁分理处按合同的约定期限腾出房屋，并将房屋及房屋所有权证交付给金典开发公司。临时经营性房屋年租金7200元，金典开发公司在付清2020年前的租金后，再未支付租金。2018年9月5日，建行武穴支行向本院提起诉讼。2018年12月10日，本院作出（2018）鄂1182民初2546号民事判决书，判决金典开发公司自2013年11月26日起至2018年7月30日止按每日1000元的标准向建行武穴支行支付违约金1704000元。鉴于涉案房屋未竣工验收，交付房屋的法定条件尚不具备，本院告知建行武穴支行可在房屋竣工验收合格后，交付房屋条件成熟时另行主张权利。2019年5月10日，金典开发公司为涉案的房屋办理竣工验收备案。2019年5月15日至2019年5月18日，金典开发公司通过武穴市电视台广告播出了永宁商场的还建方案。但金典开发公司未按约定向建行武穴支行履行交付房屋等合同义务。2020年1月19日，建行武穴支行向本院申请诉前保全，本院依法对金典开发公司开发的位于武穴市××××大道与龙潭路交汇处永宁商场一楼邻永宁大道132号商铺（面积162.94平方米）和133号商铺（面积179.74平方米）予以保全。2020年4月9日，建行武穴支行再次提起诉讼。本院认为：一、原告建行武穴支行与被告金典开发公司签订的《武穴市永宁商场旧城改造（武穴建行永宁分理处）拆迁安置补偿协议》和《武穴市永宁商场旧城改造（武穴建行永宁分理处）拆迁安置补充协议》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，对原、被告均有约束力，双方均应履行上述合同的义务；二、按《武穴市永宁商场旧城改造（武穴建行永宁分理处）拆迁安置补偿协议》的第三条约定，被告金典开发公司应在2011年11月25日前向原告建行武穴支行交付房屋，每推迟一日，被告金典开发公司应向原告建行武穴支行支付违约金1000元。2018年9月5日，原告建行武穴支行向本院提起诉讼，本院作出（2018）鄂1182民初2546号民事判决书，判决被告金典开发公司自2013年11月26日起至2018年7月30日止按每日1000元的标准向原告建行武穴支行支付违约金，判决书送达后，被告金典开发公司未提起上诉，现判决书已发生法律效力，故对原告建行武穴支行要求被告金典开发公司自2018年8月1日起至实际交付房屋之日止按每日1000元的标准支付违约金的请求予以支持；三、涉案的房屋已于2019年5月10日办理竣工验收备案，符合交付房屋的条件，被告金典开发公司应按合同约定向原告建行武穴支行交付还建的房屋，并为原告建行武穴支行办理还建房屋的不动产登记，办理不动产登记所交纳的各项税费由被告金典开发公司承担。其中一楼还建门面，房产面积144.43平方米，南面临街门面宽度不少于14.03米，且应适合办公；二楼还建商业房产，面积343.68平方米；还建五至七层商品房，房产面积467.77平方米。由于新建后的房屋结构、属性发生了变化，房屋的公用部分归全体业主共同共有，原告建行武穴支行要求被告金典开发公司交付公用面积172.08平方米已无法实现，原告建行武穴支行对被告金典开发公司此违约行为可另行主张权利；四、原告建行武穴支行要求被告金典开发公司在还建一楼门面临街南面四楼处，为其无偿地提供一个宽度不少于15米的广告位，且广告位符合整体设计要求，建成水泥立柱。符合《武穴市永宁商场旧城改造（武穴建行永宁分理处）拆迁安置补充协议》第四条的约定，本院予以支持；五、因被告金典开发公司未按合同约定期限向原告建行武穴支行交付还建的房产，给原告建行武穴支行造成租房损失，对原告建行武穴支行要求被告金典开发公司支付临时办公用房租金的请求予以支持，被告金典开发公司已支付2020年以前的租金，自2020年1月1日起应按每年72000元的标准支付租金，直至向原告建行武穴支行交付房屋为止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告湖北金典房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司武穴支行交付还建的房屋。其中一楼还建门面，房产面积144.43平方米，南面临街门面宽度不少于14.03米；二楼还建商业房产，面积343.68平方米；还建五至七层的商品房，房产面积467.77平方米；二、限被告湖北金典房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告中国建设银行股份有限公司武穴支行办理上述还建房屋的不动产登记，办理不动产登记所缴纳的税费由被告湖北金典房地产开发有限公司承担；三、限被告湖北金典房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内按每日1000元的标准向原告中国建设银行股份有限公司武穴支行支付迟延交付房屋违约金，期限自2018年8月1日起至实际交付还建的房屋之日止；四、限被告湖北金典房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内在还建给原告中国建设银行股份有限公司武穴支行一楼门面临街南面四楼处，为原告中国建设银行股份有限公司武穴支行无偿地提供一个宽度不少于15米的广告位；五、限被告湖北金典房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内按每年72000元的标准向原告中国建设银行股份有限公司武穴支行支付临时办公用房租金，期限自2020年1月1日起至实际交付还建的房屋之日止；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司武穴支行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82526元，保全费5000元，减半收取合计46263元，由被告湖北金典房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判员  金清强二〇二〇年七月八日书记员  陈 立