北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初29085号原告：鄂某1，男，1957年8月22日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：鄂某2，女，1983年1月10日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。第三人：北京市燕顺保障性住房投资有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号，统一社会信用代码91110113MA0020J33K。法定代表人：丁晓姮，总经理。委托诉讼代理人：徐全立，北京市扶正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李京涪，男，1972年11月5日出生，汉族，北京市燕顺保障性住房投资有限公司员工。原告鄂某1与被告鄂某2，第三人北京市燕顺保障性住房投资有限公司（以下简称北京燕顺公司）遗嘱继承纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员朱建娜独任审判,公开开庭进行了审理。原告鄂某1，被告鄂某2，第三人北京燕顺公司之委托诉讼代理人徐全立、李京涪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂某1诉称：鄂某1与叶显英为夫妻关系，二人于2018年购买了位于顺义区×××住宅楼（限价商品房）×××房屋（以下简称涉案房屋）。叶显英于2019年5月30日去世。去世前，叶显英于2019年4月13日立遗嘱，明确该房屋由鄂某1继承。鄂某2为鄂某1与叶显英的独生子女。为维护原告合法权益，故诉至人民法院，请法院依法裁判。要求：请求判令将位于顺义区×××住宅楼（限价商品房）×××房屋叶显英持有的房产份额由鄂某1继承。被告鄂某2辩称：同意原告的诉讼请求。第三人北京燕顺公司辩称：涉案房屋属于共有产权住房，我方与鄂某1、叶显英系共同所有人，按照双方合同约定，鄂某1与叶显英占比40%，北京燕顺公司占比60%；共有产权住房能否继承目前北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）并没有明确规定，且我方之前也未有类似的案件；综上，请法院依法判决。诉讼费我方不同意负担。经审理查明：鄂某1与叶显英系夫妻关系，二人育有一女鄂某2。鄂某1与叶显英的户籍所在地为北京市顺义区×××号。2018年3月31日，北京金隅大成开发有限公司、北京燕顺公司（开发企业，甲方），叶显英、鄂某1（购房人，乙方），北京燕顺公司（代持机构，丙方）签订合同编号为GY2074867的《北京市共有产权住房预售合同（试行）》（以下简称《预售合同》），该项目名称为金成裕雅苑，涉案房屋坐落于顺义区×××住宅楼（限价商品房）×××。三方约定如下：第一条项目建设依据，甲方以有偿（出让）方式取得坐落于×××地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为：京（2017）顺不动产权第0000002号，土地使用权面积为78238．25平方米，乙方购买的共有产权住房占用的土地用途为住宅，土地使用期限自2015年11月12日至2085年11月11日。第三条共有产权住房基本情况，涉案房屋预测建筑面积共89．4平方米，其中套内建筑面积69．74平方米，分摊共有建筑面积19．66平方米。第六条计价方式和价款，涉案房屋住房单价每平方米人民币24356．18元（按照套内建筑面积计算），总价款人民币1698600元。乙方、丙方确认，根据丙方委托的专业机构评估结果，经相关主管部门审核确定，乙方占有房屋产权比例为40%，丙方占有房屋产权比例为60%。2019年4月13日，叶显英立书面遗嘱，对于其本人所有的涉案房屋的份额在其去世后全部由鄂某1继承。2019年5月30日，叶显英因病去世。叶显英之父叶少华已于2007年6月9日去世，之母陈桂兰已于1990年3月10日去世。本院就该案涉及到的相关问题向北京市住建委发函咨询，主要问题如下：共有产权住房所有人死亡后，其持有的份额能否继承；如果可以继承，继承人需要符合哪些条件；在继承人继承共有产权住房的过程中，代持机构是否可以回购等。北京市住建委复函如下：一、按照中央提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”定位精神，为进一步推进住房保障和房地产市场调控工作，深化本市住房供给侧结构性改革，2017年9月30日，我市印发《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法[2017]16号，以下简称《办法》)，对共有产权住房建设、审核、分配及出租转让管理进行了规定。根据《办法》规定，共有产权住房是政策性商品住房，主要用于满足本市无房刚需家庭基本住房需求，房屋兼具商品房和保障房双重属性。《办法》第二十条规定：申请家庭选定共有产权住房的，夫妻双方应共同与开发建设单位、代持机构签订三方购房合同，作为购房家庭产权份额的共同共有人，未成年子女为同住人；第二十七条规定：共有产权住房购房人和代持机构，不得将拥有的产权份额分割转让给他人。二、按照《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国物权法》规定，共有产权住房属于公民死亡时遗留的个人合法财产的，属于遗产范围，可以继承。同时，建议对于涉及共有产权住房继承纠纷案件的处理，充分考虑此类房屋特殊性质，在保障当事人合法财产权益的同时，兼顾到房屋的保障属性和居住属性，促进房屋回归居住本质，维护社会公平正义。另，鄂某1在北京市名下无住房。上述事实，有预售合同、遗嘱证明、结婚证、独生子女证、死亡证明、户口本、查档证明等证据在案佐证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：本案系遗嘱继承纠纷，鄂某1是否有权继承涉案房屋中叶显英持有的房产份额，应从以下两个方面进行审查：一、鄂某1是否具备继承资格；二、被继承财产是否属于遗产。就第一个方面，本院认为：《中华人民共和国继承法》第十六条规定，公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。《中华人民共和国继承法》第十条规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本案中，鄂某1系叶显英之配偶，鄂某2系叶显英与鄂某1之女，叶显英之父母已去世，因此鄂某1、鄂某2系叶显英的第一顺序法定继承人。叶显英立书面遗嘱，表示其本人所有的涉案房屋的份额在其去世后全部由法定继承人之一鄂某1继承，符合法律规定，鄂某2亦未提出异议，故本院认为鄂某1具备继承资格。就第二个方面，本院认为：《中华人民共和国继承法》第三条规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。本案中，鄂某1请求继承的系叶显英持有的共有产权住房份额，性质上属于房屋，按照《继承法》的规定应属遗产，但需要特别注意的是，上述共有产权住房为保障性住房，兼具财产属性和保障属性，这一点应在继承时予以特别考虑。共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。按照现行的《北京市共有产权住房管理暂行办法》的规定，符合相应条件的申请人的申购申请经审核通过后，施行摇号配售和顺序选房，选房家庭经复核通过后可与开发商和代持机构签订购房合同，并按照合同约定交纳购房款，进而取得相应的房屋持有份额。从这一过程看，资格审核、摇号配售和支付对价是持有共有产权住房的三个要素。资格审核源于共有产权住房的保障属性，即其主要用于满足本市无房刚需家庭的基本住房需求，因此有资格申请购买共有产权住房的家庭应满足在本市无住房等必要条件。摇号配售源于共有产权住房项目供需差，即在通过资格审核的申请家庭数量远大于共有产权住房供给数量的情况下，通过摇号这一随机公平的方式来确定认购资格。故认购资格是共有产权住房保障属性的体现。而给付对价则是共有产权住房财产属性的体现。从《继承法》角度而言，共有产权住房财产属性，即房屋经济价值可继承，这一点无可辩驳，但源于其保障属性的认购资格是否可继承，仍需进一步讨论。共有产权住房项目落地实施较晚，因此各项制度尚不完善，目前为止尚无国家层面的规范约束，仅有部分地方性规范性文件可供参考。上海市出台实施的《上海市共有产权保障住房管理办法》规定：“购房人均死亡，其共有产权保障住房产权份额的继承人不符合共有产权保障住房申请条件的，住房保障机构可以按照依法分割共有物的方式，处置共有产权保障住房。”广州市出台实施的《广州市共有产权住房管理办法》规定：“承购人去世，继承人在本市无自有住房的，可以提交继承公证文件后重新与代持管理机构签订《共有产权住房共有协议》、继承承购人产权份额作为共有产权住房继续居住使用。继承人在本市有自有住房或虽无自有住房但选择转让共有产权住房的，应按本办法第二十七条规定办理转让手续。”从上海市和广州市的规定看，其对于继承人的资格都做了一定的限制,但在具体内容上存在差别。北京地区现行的《北京市共有产权住房管理暂行办法》中，并没有共有产权住房继承的相关规定。在法无明确规定可依的情况下，共有产权住房认购资格是否可继承的问题，应结合物权和继承法理以及共有产权住房的制度价值来判断。法学通说的财产指的是人身之外的具有经济内容的权利和义务的总和。以标的物进行区分，财产权利可细化为债权、物权和无形财产权（如著作权）。物权以物为权利客体，因此常见物与财产概念混用的情况。但实际上，物和财产并不完全等同。物是指人们能够支配和利用的物质实体和自然力，作为权利客体，物本身具备多重属性，比如婚戒，除财产属性外还具有人格属性，又比如本案中的共有产权住房，兼具财产属性和保障属性。就这些具备多重属性的物，应当将其不同属性区别对待：财产属性可确定为财产，其它属性应依照相关法律规定处理。比如婚戒被损坏，所有人除可向侵权人主张财产损害赔偿外，仍可依据人格权法的相关规定，向侵权人主张精神损害赔偿，但如果该婚戒系其所有人去世后由继承人继承之遗产，则其人格上的精神利益因不具备财产性质且与原所有人本身具有不可分的密切关系，故不可继承。及至本案，共有产权住房的财产属性，即房屋的经济价值可为遗产，但其源于保障属性的认购资格，属国家住房保障制度要求，仅与申请人个人或家庭的户籍、有无住房等客观条件相关，不具备财产性质，不可继承。坚持“房住不炒，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”是新时代中国特色社会主义社会建设的重要举措，保障性住房是我国住房制度的重要组成部分，共有产权住房则是我国保障性住房的新形式。区别于原有的经济适用房、自住型商品房等项目，共有产权住房设置了代持机构回购制度，采取了更为严格的使用和处分限制，以期共有产权住房能够在保障房体系内流通，而非转入商品房市场。因此，在共有产权住房面临继承问题时，也应当充分考虑到其保障属性。结合代持机构回购制度，继承人继承共有产权住房有两个选择，一是继承房屋经济价值，即继承人就代持机构支付的回购价款进行分割，二是继承房屋份额，继承人持有共有产权住房。在后一种情况下，应就继承人的资格条件进行一定的限制，以保护和实现共有产权住房的制度价值。及至本案，鄂某1与叶显英以家庭为单位认购并持有共有产权住房，现叶显英去世，鄂某1本人名下无房屋，其作为继承人符合现行《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定的申购条件，故结合原被告诉辩意见以及在案证据，本院对于鄂某1请求继承叶显英持有的房产份额的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、第十六条之规定，判决如下：确认叶显英持有的北京市顺义区×××住宅楼×××房屋的份额由原告鄂某1继承。案件受理费12293元，由原告鄂某1负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 朱建娜二〇二〇年七月十五日法官助理 梁 栋书 记 员 张晓红