重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3808号上诉人（原审被告）：吕晓虹，女，汉族，1968年5月5日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：龙代超，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐大兰，重庆百事得律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区。法定代表人：夏小洪。委托诉讼代理人：李茜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：朱华，女，该公司员工。上诉人吕晓虹因与被上诉人重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称晋愉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭庭进行了审理。上诉人吕晓虹的委托诉讼代理人龙代超、唐大兰，被上诉人晋愉物业公司的委托诉讼代理人李茜、朱华参加诉讼。本案现已审理终结。吕晓虹上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判吕晓虹参照政府指导价支付物业费；本案一、二审案件受理费由对方负担。主要理由：一审判决认定的基本事实错误。晋愉物业公司签订的前期物业服务合同仅用于备案，未实际履行，案涉小区的前期物业服务实际由案外人重庆晋愉林畔物业公司（以下简称林畔物业公司）提供，物业费也是由该公司收取。一审法院在林畔物业公司未出庭的情况下，采信其书面证言错误。即使该书面证明属实，晋愉物业公司收取物业费的权利的来源是林畔物业公司，但林畔物业公司未按照招投标程序与建设单位订立物业服务合同，故林畔物业公司的实际服务质量应参照政府指导价确定物业费标准。一审法院在未查明案涉小区公共区域电费实际发生金额的情况下，采信晋愉物业公司陈述的垫付金额，缺乏事实依据。一审程序错误。晋愉物业公司未履行催收物业费的前置程序，应当裁定驳回其起诉。一审法院适用法律错误，晋愉物业公司未履行合同义务，吕晓虹不支付物业费系履行抗辩权，且新成立的业委会已经选聘了新的物业管理企业并通知林畔管家服务员中心，要求其人员于2019年4月16日撤场，但其拒不搬离，收取物业费的截止时间也应为2019年4月15日，超期部分于法无据。晋愉物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。晋愉物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费人民币20815.67元，明细如下：从2017年11月1日起至2019年5月31日19个月物业服务费，每月物业服务费为人民币912.07元，(建面260.59平方米×3.5元/平方米·月)，物业服务费欠费17329.33元;公摊电费266.77元，违约金3219.57元；2、本案全部诉讼费由被告承担。审理中，原告明确将欠费期间截止时间调整为2019年4月30日。一审法院认定事实：2010年8月15日，重庆晋愉物业管理有限公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司作为建设单位（甲方）签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，主要约定：1、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置：重庆市XX区XX大道XX公园；2、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）；3、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米˙月；4、共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。5、物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金；6、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算；7、合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止；8、本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。2014年3月18日，重庆晋愉物业管理有限公司变更为重庆晋愉物业服务公司。该合同期限到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。被告吕晓虹系位于重庆市XX区XX路XX号XX期XX栋X-X号房屋的业主，该房屋建筑面积为260.03平方米。被告吕晓虹未按时缴纳前述房屋的物业费。原告曾通过邮寄律师函、张贴催收通知单等方式向被告催缴物业费未果。晋愉林畔一期、二期(东岸)、和神韵三个组团由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务至今。重庆林畔物业服务有限公司向一审法院提交《情况说明》一份，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是重庆晋愉物业有限公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程等可拆分外委的单项服务工作委托给重庆晋愉林畔物业服务有限公司管理，重庆晋愉物业有限公司也已经将管理费用划拨至重庆晋愉林畔物业服务有限公司，客服中心和项目经理一直由重庆晋愉物业有限公司自营及委派，这两个项目的物业服务费，应该由重庆晋愉物业有限公司收取。庭审中，被告对原告主张物业服务费的起算期间无异议，但认为应当计算至2019年4月15日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点之一为：原告晋愉物业公司是否有权收取物业费？本案中，从备案证明来看，原告晋愉物业公司系涉案小区备案登记的物业管理企业，但在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务。原告称晋愉林畔管家服务中心系原告晋愉物业公司和重庆晋愉林畔物业服务有限公司共同设立，被告称管家服务中心系重庆晋愉林畔物业服务有限公司设立。从原被告举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，但重庆林畔物业服务有限公司已经明确表示涉案小区的物业服务实际是由原告晋愉物业公司提供，其为涉案小区提供部分物业服务系接受原告晋愉物业公司的委派，故一审法院依法认定原告晋愉物业公司系涉案小区物业服务合同的相对方，原告晋愉物业公司有权向被告收取物管费。本案争议焦点之二为：涉案小区物业费的计算标准问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订了《晋愉▪碧怡林畔前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，原告一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。根据一审法院其他案件查明的情况，原告在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。综合来看，涉案小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。根据前期物业服务合同约定，该小区的物业服务费标准为住宅别墅类：3.5元/平方米，被告每月应缴的物管费应为912.07元（260.59平方米×3.5元/平方米），从2017年11月1日至2019年4月30日物业服务费应为912.07元/月×18个月=16417.26元，为督促物管企业更好履职，一审法院对原告主张被告应付的物业服务费标准酌情调减5%，一审法院支持16417.26元×95%=15596.4元。公摊电费254.02元（2017年11月1日至2019年4月30日），属于前期物业合同中约定的能源消耗，一审法院予以支持。对于原告主张的违约金部分，因被告不属于恶意欠付拖欠，原告的物业服务亦存在一定的瑕疵，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、吕晓虹于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付自2017年11月1日至2019年4月30日的物业服务费15596.4元、公摊电费254.02元，共计15850.42元；二、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费320元，减半收取160元，由重庆晋愉物业服务有限公司承担60元，由吕晓虹承担100元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据本案已查明事实，被上诉人晋愉物业公司与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》并进行了备案登记，该合同对包括吕晓虹在内的晋愉林畔一期全体业主具有约束力。前期物业服务合同到期后，晋愉物业公司仍在该小区持续提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系至今，故晋愉物业公司与小区全体业主的权利义务仍参照原前期物业服务合同的约定。上诉人吕晓虹上诉称收取物业费的截止时间应为2019年4月15日，与本院其他系列案件中所查明该小区业委会要求被上诉人撤场时间的事实不符，本院对此不予采信。虽然晋愉物业公司曾以晋愉林畔物业公司名义向其物业服务区域内的业主催收物业服务费、提起诉讼以及出具缴费发票等，但结合2018年8月份以前，晋愉物业公司和晋愉林畔物业公司两家公司的法定代表人相同，晋愉林畔X期、X期（东岸）和神韵3个组团统一由林畔管家服务中心提供物业服务，两家公司确实存在为晋愉林畔一期提供物业服务时有混同以及晋愉林畔物业公司在本案中出具的书面证明明确表示晋愉林畔X期的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，晋愉林畔物业公司为晋愉林畔一期提供的部分物业服务是受晋愉物业公司的委托等情况，可以认定晋愉物业公司是晋愉林畔X期的物业服务合同的相对方，其有权按照前期物业服务合同约定向吕晓虹收取物业服务费及公摊电费。晋愉物业公司在一审中举示了公摊电费明细，其上载明的每月公摊电费金额符合常理，一审法院据此主张并无明显不当。晋愉物业公司在起诉前通过上门张贴、邮寄等方式向吕晓虹履行了催收义务，吕晓虹未按时缴纳相应费用后，晋愉物业公司提起本案诉讼程序上符合规定，亦无不当。综上所述，吕晓虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人吕晓虹负担。本判决为终审判决。审判长  苏致礼审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇二〇年七月九日（院印书记员陈涛