云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初2154号原告：谭玉华，女，1975年5月3日出生，汉族，身份证住址哈尔滨市南岗区。原告：王兴军，男，1972年6月6日出生，汉族，身份证住址哈尔滨市道外区。二原告共同委托诉讼代理人：侯和林，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。被告：罗自新，男，1966年10月30日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。被告：罗自云，男，1973年2月5日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。二被告共同委托诉讼代理人：魏涛，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。原告谭玉华、王兴军与被告罗自新、罗自云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭玉华及委托诉讼代理人侯和林、被告罗自云及委托诉讼代理人魏涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭玉华、王兴军向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告租金233333元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年9月21日签订《房屋租赁合同》，约定甲方（被告）将拥有的坐落于西双版纳曼弄枫度假区曼贡村锦泰达酒店整栋出租给乙方（原告），租用期限为十年，自2019年9月22日至2029年9月22日；第一年至第五年每年租金350000元，第六年至第八年在第五年的基础上增加10%，第九年至第十年在第八年的基础上增加5%；租赁期间，若因不可抗力的自然灾害或因政府政策导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，房屋租金按照实际未使用的时间计算退还房租和押金，互不承担责任，合同还约定了其他内容。合同签订后，原告于9月21日向被告支付租金100000元，9月23日支付230000元，10月29日支付20000元，累计支付租金350000元。2020年春节过后，因新冠肺炎疫情影响，中央及各省市县政府纷纷下令暂时关闭旅游、酒店、餐厅等服务业。1月25日，原告接到景洪市公安局旅游度假区派出所通知，即日起暂停营业。1月29日，景洪市委、市政府应对疫情工作领导小组指挥部发出第1号通告《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎防控工作的通告》，规定全市履行社暂停经营活动，各景区景点暂不对外开放等临时管制措施。原告判断短时间内将无法正常营业，遂于2020年2月1日以书面形式向被告发出《解除合同申请》，要求解除《房屋租赁合同》，退还未使用时间（8个月）的房屋233333元，并承诺收到退款后5日内搬离将酒店交还给被告，但遭到被告拒绝。2020年2月2日，景洪市委、市政府应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部发出的第4号通告《关于进一步加强旅馆业管理的通告》，其中第3条规定，未取得的公安机关颁发“特种行业许可证”的非法经营单位一律禁止提供住宿经营服务。经与被告沟通，被告明确表示，该栋房屋因系农村集体土地，不能办理土地证、产权证，无法办理“特殊行业许可证”，因此，该楼房不能再作为宾馆经营。现合同目的已不能实现，故原告起诉至人民法院。庭审中，原告变更其第1项诉讼请求为确认原、被告双方签订的合同已于2020年2月2日解除。被告罗自新、罗自云辩称，本案合同不宜直接判决全部解除，如果双方愿意只能是解除2020年9月22日之后的《房屋租赁合同》。原告租赁案涉房产适用于季节性营业活动，营业时间为每年9月份至第二年5月份，每年6月份至9月份不营业，在该时间段内原告本来就是歇业休息期间，不存在亏损的事实。原告从事的旅游度假式经营活动本身就存在商业风险，不能因为收益减少就要求解除合同或者降低房屋。本案签署合同系双方意思表示，且未违反国家禁止性规定，应属有效，对双方均有约束力。本案《房屋租赁合同》是原告方提供的格式合同，根据合同约定，只有房屋“不能使用租赁”，才能退还“房租和押金”，该合同才可以“终止”，该条款应当优先制约原告方，原告方无权解除合同，且在景洪地区“新冠疫情”尚不能成为解除一切合同的“不可抗力”理由，特别是对于原告候鸟式的季节性商业经营行为，是不能解除合同的。根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条(二)的规定，即便“新冠疫情”成为本案《房屋租赁合同》“不可抗力”因素，也不能成为解除合同的理由与依据。另本案房屋已经被原告登记注册为景洪锦泰达酒店用房，如要解除合同，原告方须先注销景洪锦泰达酒店，清理完酒店全部债权债务，且原告未按合同约定于2020年2月1日一次性缴纳押金60000元，已经构成违约，合同解除权在被告而不在原告，原告已经支付的租金不能认定为系被告履行合同不当所导致的损失。对于案涉宾馆不能办理特种行业许可证的事实原告在签订租赁合同时就已经知晓并约定了不作为违约的理由。另，被告在签订合同时在设备装修上投资了55645元，我方就该部分费用保留对原告主张的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其主张向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对双方无异议的证据即原告提交的证据1《房屋租赁合同》；证据2房租收据；证据3景洪市委、市政府应对疫情领导小组第1号、第4号通告、群聊记录和被告提交的证据4《房屋租赁合同》、证据6营业执照，本院予以才行并在卷佐证。对于双方存在争议的证据分析认证如下：原告提交的证据4《土地转让合同》可以证明本案争议酒店房屋所附着的土地的相关性质，二被告对真实性亦无异议，本院予以采信；证据5解除合同申请、张贴照片、微信聊天记录被告庭审中表示看到相关申请，本院予以采信。被告提交的《房屋租赁合同》（2018.5.19）；证据2《房屋租赁合同》（2018.10.8）；证据3罗富国房屋租赁水电清单（2019.5.8-2020.5.15）、罗富国情况说明与本案无关联性亦不能证明被告欲证明的内容，本院不予采信；证据5《酒店组合产品业务合作协议》、《业务开通确认表》因双方租赁合同中约定了该费用的承担，故本院予以采信；外立面玻璃、大门玻璃和卫生间灯具、换气扇费用收据因均产生在双方租赁合同签订前本院不予采信；水费收款收据原告对该费用无异议，本院予以采信；电费计算为案外人手写材料，真实性无法核实，本院不予采信。根据庭审举证和认证，本院确认如下法律事实：2019年9月21日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于西双版纳曼弄枫度假区的布草间，租赁期限为10年，自2019年9月22日至2029年9月22日，房屋租金为：第一年至第五年每年租金350000元，第六年至第八年在第五年的基础上增加10%，第九年至第十年在第八年的基础上增加5%；本合同交付房屋租金后于2020年2月1日乙方一次性支付60000元的押金；租赁期间保洁费、水电费、电话费、宽带费、工商、税费、电梯维护费等费用由乙方（原告）自行向有关部门交纳。电梯更换，则双方共同支付相关费用；租赁期间，若因不可抗力的自然灾害或因政府政策导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，房屋租金按照实际未使用的时间计算退还房租和押金，互不承担责任，合同还约定了其他内容。合同签订后，原告于9月21日向被告支付租金100000元，9月23日支付230000元，10月29日支付20000元，累计支付租金350000元（2019年9月21日至2020年9月21日止的租金）。后因案涉酒店不能办理特种行业许可证，受新型冠状病毒肺炎疫情影响，原告于2020年2月1日向被告发出解除合同的申请且将相关申请送达被告。现双方就解除合同的相关问题产生争议，故原告起诉至本院。另查明，原告对于在经营期间产生卫生费、电梯保养费、固话费、水电费并由其承担相关一定费用的事实予以认可。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告之间的签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方应认真履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，双方在《房屋租赁合同》第八条约定“租赁期间，若因不可抗力的自然灾害或因政府政策导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，房屋租金按照实际未使用的时间计算退还房租和押金，互不承担责任”，庭审中被告对于案涉酒店因房屋性质问题无法办理特种行业许可证的事实予以认可，在新冠疫情的影响下景洪市政府相关工作领导小组下发的自2020年2月2日起施行的第4号通告亦明确的载明“未取得公安机关办法的特种行业许可证非法经营单位一律禁止提供住宿经营服务”，在此情况下原告已无法继续使用租赁房屋来经营酒店，原告的租赁合同目的已经无法实现，双方租赁合同中约定的解除合同的条件已经成就，原告向被告发出《解除合同申请》符合合同约定的解除条件及法律规定，故原告要求本院确认双方之间签订的《房屋租赁合同》已经于2020年2月2日解除的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，双方租赁合同于2020年2月2日解除后被告应向原告返还原告支付的2020年2月3日至2020年9月22日期间即7个月19天的租金222638.6元。因庭审中被告辩称原告解除合同应负担相关费用，结合租赁合同中第三条约定“租赁期间保洁费、水电费、电话费、宽带费、工商、税费、电梯维护费等费用由乙方（原告）自行向有关部门交纳。电梯更换，则双方共同支付相关费用”的内容和原告实际租赁的时间为2019年9月22日至2020年2月2日及原、被告双方之间对于相关费用的计算清单，本院确认原告应向原告支付以下费用：1、卫生费，被告主张5000元/年，原告应承担1806元（4个月10天）；2、电梯保养费，被告主张4000元/年，原告应承担1344元（4个月10天）；3、固话电话费708元；4、水费4272元；5、宽带费，根据被告提交的证据显示为20000元/年，使用期限为2019年2月17日至2020年2月17日，结合上述原告实际租赁期限故原告经承担宽带费6722元，原告主张不承担宽带费用与租赁合同约定不符本院不予采纳；6、大堂绿萝盆栽两盆共100元；前述费用共计14952元。对于被告主张的电费，因无相应有效证据加以证明本院无法确认，对于公安系统维护费、外立面玻璃、大门玻璃和卫生间灯具、换气扇，双方在租赁合同中并未约定由原告承担相关费用，被告提交的相关费用收据均产生在双方签订租赁合同之前，故被告要求原告支付前述费用的辩解本院不予采纳。综上，被告应向原告退还的租金222638.6元扣减原告应向被告支付的相关费用14952元后本院确认被告应退还207686.6元，原告主张超过部门不予支持。对于被告答辩称原告经营的酒店系“候鸟式”的经营方式，在6月-9月期间不营业亦无相关损失故不同意解除合同或仅应在2020年9月之后解除合同的答辩意见，因被告未能提交证明证明原告的确采用前述经营方式，故该答辩意见本院不予采纳。对于被告称原告违约在先，未按合同约定支付押金60000元的辩解，因双方届时已经已经解除合同发生争议，原告在该时间也无法正常营业，故原告未支付押金并无不当，被告的该辩解本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告谭玉华、王兴军与被告罗自新、罗自云于2019年9月21日签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月2日解除；二、被告罗自新、罗自云于本判决生效之日起三十日内向原告谭玉华、王兴军退还租金207686.6元；三、驳回原告谭玉华、王兴军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费2400元（实收），由原告谭玉华、王兴军负担200元，由被告罗自新、罗自云负担2200元。原告预交的案件受理费本院不予清退，由被告直接迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人，可在本判决书确定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇二〇年七月二十四日法官助理杨秀芳书记员刀启娜