甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0105民初1881号原告：赵艳红，女，1982年1月4日出生，汉族，住甘肃省永登县。委托诉讼代理人：葛永祖，男，1981年9月19日出生，住甘肃省永登县兰州新区。系赵艳红丈夫。被告：张毅，男，1977年4月25日出生，汉族，住甘肃省白银市平川区。第三人：招商银行股份有限公司兰州分行，住所地兰州市城关区庆阳路9号。统一社会信用代码91620000924337084D。法定代表人：毛旭，该行行长。委托诉讼代理人：吴明礼，男，1983年7月9日出生，汉族，户籍所在地甘肃省兰州市城关区，现住甘肃省兰州市城关区。系该行员工。原告赵艳红诉被告张毅，第三人招商银行股份有限公司兰州分行（以下简称招商银行兰州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵艳红及其委托诉讼代理人葛永祖，第三人招商银行股份有限公司兰州支行的委托诉讼代理人吴明礼到庭参加诉讼，被告张毅经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵艳红向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告被告签订的兰州市安宁区银安路中海凯旋门3号楼2单元1703室《房屋买卖合同》真实有效；2、原告在还清被告所签第三人银行贷款后依法判令被告继续履行《房屋买卖合同》办理过户手续；3、判令被告向原告支付违约金170700元；4、本案诉讼费、保全费、保险公司承保的保险费由被告承担。事实与理由：原、被告在兰州域城居房屋经济有限公司于2018年8月12日签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告将其名下的位于兰州市安宁区××路××号楼××单元××室××.8万元的价格出售给原告；原告应在2018年8月15日之前向被告支付30万元房款，该房款只能用于支付被告的银行按揭款（业务宗号Ｄ2016030900373）的贷款，被告必须在2018年9月1日之前到第三人招商银行办理按结（即提前还贷）手续，承担相关费用。合同签订后，原告依约向被告支付了80万元的房款后，被告违约未履行，致使房屋现无法办理过户，由于被告的违约行为，已给原告造成了巨大的经济损失。原告多次找被告协商，请求尽快归还按揭款，办理过户手续，但被告均以各种理由推脱不按合同约定履行自己的义务。为维护自身合法权益诉至贵院，望判如所请。张毅未作答辩。招商银行兰州分行称：1、即使原被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，答辩人基于按揭贷款对被告享有的合同权利仍受法律保护；2、在被告结清答辩人贷款本息前，被答辩人无权要求答辩人办理抵押权预告登记的涂销及房屋过户等相关手续。若是法院认为是合法的原告结清货款本息后，我们愿意撤押，我们与电力公司房改与住房公积金管理中心也沟通好了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合庭审中双方的质证意见和庭审发言认定本案事实如下：2013年4月24日，兰州中海宏洋房地产开发有限公司与张毅签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013预05788），约定张毅购买兰州中海宏洋房地产开发有限公司开发建设的“中海凯旋门”小区第3幢2单元1703号房。2018年8月12日，买方赵艳红与卖方张毅通过经纪方兰州域城居房屋经纪有限公司，签订《房屋买卖合同》一份，合同编号×××56。合同约定：“卖方张毅以坐落在兰州市安宁区××路××栋××单元××楼××室，建筑面积为94.32平方米的住宅出售给买方赵艳红，房屋总价为1138000元，并于合同签订当日买方向卖方交付定金200000元，该定金在卖方签收后转交给经纪方托管，经纪方出具收据。合同还约定在签订合同当日内（2018年8月15日之前），卖方将首付款300000元支付给卖方剩余房款330000由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。……约定其他事项1.剩余300000首付款将与2018年8页30日之前交付；2.如果由于所卖房屋有问题而不能交易，卖方将无条件退款给买方；3.经纪方在30日内把房产证办理下来，买卖双方可以平等解除约定。”合同签订后，赵艳红按照约定向张毅支付了800000元购房款，尚余338000元未支付，但张毅未将银行按揭款结清，致使房屋无法办理过户，双方协商无果后赵艳红诉至法院。另查明：案涉房屋在招商银行股份有限公司兰州分行办理了抵押贷款，贷款金额为400000元，期限为：2013年8月6日至2033年8月6日。截止2020年6月18日，张毅在招商银行兰州分行办理的案涉房屋贷款本金余额为304640.25元，逾期利息5527.95元（因还款日尚未确定，实际本息金额将会发生变动，最终还款本息金额以原告确定还款日当天计算为准）。再查明：案涉房屋已于2018年12月23日交付给赵艳红，赵艳红在将该房屋装修完毕后于2019年4月入住。本院认为，本案的争议焦点为：一、赵艳红与张毅签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；二、赵艳红要求张毅支付违约金170700元是否合法有据。一、关于赵艳红与张毅签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。涉案房屋由兰州中海宏洋房地产开发有限公司开发建设，张毅通过公积金按揭贷款方式购买了涉案房屋并签订了网签合同后，又将房屋出售给赵艳红，并将房屋交付给赵艳红,赵艳红也装修入住。房屋虽未办理产权登记在张毅名下,但张毅系涉案房屋的实际权利人,依法可对涉案房屋进行处分。故赵艳红与张毅之间的房屋买卖行为有效，对赵艳红主张确认涉案房屋买卖合法有效的请求,本院予以支持。涉案房屋办理了抵押登记,在庭审过程中抵押权人招商银行兰州分行同意由赵艳红代为清偿涉案房屋的贷款后解除抵押,依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的而除外。”赵艳红自愿代张毅清偿涉案房屋的抵押贷款,招商银行兰州分行也同意在赵艳红代为清偿涉案房屋的抵押贷款后解除抵押,上述双方当事人均同意实际上是对双方的债权债务的概括转移。赵艳红与张毅签订的《房屋买卖合同》及张毅与招商银行兰州分行签订的房屋按揭贷款合同均为双务有偿合同，两份合同也均为合法有效的合同，在张毅拒绝履行自己义务的情况下，赵艳红自愿代张毅承担提前归还房屋按揭贷款的义务，招商银行兰州分行也同意由赵艳红提前归还，符合债的概括转移中的合同承受方式，故对赵艳红主张代为清偿涉案房屋的抵押贷款后,招商银行兰州分行协助办理解除涉案房屋抵押手续的请求,本院予以支持。在解除涉案房屋的抵押登记后,张毅应协助赵艳红办理涉案房屋的过户手续。二、关于赵艳红要求张毅支付违约金170700元是否合法有据的问题。赵艳红与张毅签订的《房屋买卖合同》中第8条约定：“若该房屋目前为按揭状态，则由卖方负责在2018年9月1日之前到银行办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，按照银行通知领取他项产权并亲临房管局注销房屋抵押登记（具体领取他项及注销抵押时间以银行通知为准）。”第16条约定：“卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，需向买方支付该房屋成交价30%的违约金。卖方逾期交房，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，而卖方须退还买方已付的所有款项，而卖方在接到买方合同解除通知（书面信函、电话或短信三种支付方式之一）之日起两日内，将该房屋成交价30%的违约金支付给买方，每逾期1天，则按照未支付违约金金额的0.5‰按日另支付资金利息给买方；并向经济方支付第14条约定的买卖双方应付的全部佣金。卖方逾期支付佣金，每逾期一天，按未付佣金5‰向经济方支付违约金。”赵艳红按照约定向张毅支付房款后，张毅并未按照约定办理房屋的提前还贷和撤押手续，故应当承担违约金。对赵艳红主张一个月的违约金170700元（1138000元×5‰/日×30日）的诉请，本院予以支持。对于赵艳红请求张毅承担诉讼保全责任保险费的请求，该费用是当事人在诉讼过程中因主张权利而采取诉讼措施所支出的必要费用，且未向本院提交缴纳该费用的证据，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下:一、赵艳红与张毅及兰州市域城居房屋经纪有限公司于2018年8月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效;二、赵艳红于本判决生效之日起十五日内代张毅清偿兰州市安宁区××路××幢××单元××号房（建筑面积为94.32平方米）在第三人招商银行股份有限公司兰州分行的公积金贷款，具体贷款数额以清偿当天的银行的数额为准。第三人招商银行股份有限公司兰州分行在赵艳红代为清偿贷款后十五日内解除兰州市安宁区××路××幢××单元××号房屋的抵押登记;三、张毅在兰州市安宁区××路××幢××单元××号房屋抵押登记解除后五日内协助赵艳红办理房屋产权过户登记手续;四、张毅于本判决生效之日起十日内向赵艳红支付违约金170700元;五、赵艳红还应支付张毅购房款338000元,扣减第二项中赵艳红代张毅清偿的公积金贷款后,将剩余款项支付给张毅。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3714元，诉讼保全费5000元，由张毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  师 磊审 判 员  崔粉艳人民陪审员  任国庆二〇二〇年七月八日法官 助理  李芬芬书 记 员  王凤娇