河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初383号原告（反诉被告）：李静，男，1982年4月11日出生，汉族，住河南省获嘉县。委托诉讼代理人：闵林森，河南荣望律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵素，河南荣望律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：乔梦茜，女，1991年1月19日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：魏亚南，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金阳，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。原告李静诉被告乔梦茜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告李静及委托诉讼代理人闵林森，被告乔梦茜及委托诉讼代理人魏亚南、刘金阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行原、被告双方签订的《郑州市存量房买卖合同》(合同编号为:100004296709)；2、请求法院依法判令被告向原告支付违约金人民币354000元整;3、本案的诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。事实与理由：2019年9月11日，原、被告双方在郑州恒兴房地产营销策划有限公司(以下简称“居间方”)居间介绍下签署了《郑州市存量房买卖合同》(以下简称“买卖合同”)，合同编号为:100004296709。与此同时，原、被告双方及居间方共同签署了《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》。以上合同对原、被告双方及居间方之间的权利义务进行了详细约定。合同签订后，原告恪守诚信，而被告多次违约，致使原告合法权益受到严重侵害。原告依据本合同第十条之约定，请求法院判令被告承担违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告答辩并反诉称：1、原被告签订的房屋买卖合同的真实意思表示以及合同目的均为以按揭贷款方式购买房屋。2、在签订房屋买卖合同时，居间方作为专业房屋中介机构负有查询核实答辩人征信信息的义务。3、原告隐瞒重要信息，违反合同第四条“交易方承诺”。4、被告不构成违约，原告要求支付违约金应予驳回。5、原告主张的违约金无事实和法律依据，数额也明显过高。2019年9月11日下午，被告与原告在居间方郑州恒兴房地产营销策划有限公司(以下简称“居间方”)的介绍下签订了居间方提供的《郑州市存量房买卖合同》。2019年9月12日上午，原被告与居间方业务员李洋到原告联系的中原银行东风南路营业点办理贷款手续，经查询得知被告无法办理房屋按揭贷款。后被告通过居间方李洋告知原告无法办理房屋贷款无法继续购房，原告可将房屋出售给他人，但原告坚持不解除合同，还给被告联系办理现房抵押。2019年10月11日，居间方李洋代被告及其亲属到邮政银行办理贷款业务，也因两人征信问题无法办理贷款，居间方李洋将该情况告知了原告。被告无法办理房屋抵押贷款，不能继续履行双方于2019年9月11日签订的《郑州市存量房买卖合同》，原告明知此情况，仍向法院起诉要求被告继续履行合同。被告选择房屋按揭贷款方式购房是其无能力支付房屋全款，现因被告无法办理贷款，双方签订的《郑州市存量房买卖合同》无法继续履行。综上，请求贵院依法裁判，维护反诉原告的合法权益。请求判令：1、请求依法解除原被告于2019年9月11日签订的《郑州市存量房买卖合同》:2、判令原告退还收取反诉原告的定金1万元；3、本案本诉及反诉的费用由原告承担。原告针对反诉辩称：1、涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，被告提起反诉要求解除合同，没有事实和法律依据。2019年9月11日，双方签订了《郑州市存量房买卖合同》，本合同第四条第五款约定:“如乙方系贷款购买交易房屋的，则乙方承诺其已了解贷款的相应政策，并承诺其征信良好，具备贷款资质。”第五条第二款第3项约定:“乙方拟贷款金额为人民币117000元。乙方因自身原因未获得贷款机构批准的(包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的)，双方同意按照以下第二种方式解决:“乙方在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，乙方自行负担期间已发生的及要产生的各项费用:如仍未获得批准的，乙方在接到贷款机构或者居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以自行划转的方式支付给甲方。”根据上述合同约定，被告在签订合同之时，就已承诺自己的征信记录良好，如不能办理贷款，则认可自行筹齐剩余房价款，以自行划转的方式支付给原告。经原告向不动产登记管理部门查询后发现，被告名下有两套房产:第一套位于郑州市××大学中路××院××楼××号，面积为79.12平方米，不动产权证号为1301035108，无抵押、查封信息;第二套位于郑州市××大学××路××楼××号，面积为43平方米，不动产权证号为1401261145，无查封信息，抵押金额为17万元。以上信息表明被告如果将上述房屋去银行进行抵押贷款后是完全有能力继续履行与原告之间的房屋买卖合同的，被告之所以迟迟不履行义务，其真实目的无非是因为房地产市场出现贬值现象后为避免自身利益损失的单方面违约。综上所述，被告以其无法在中原银行、邮政银行办理房屋抵押贷款为由，主张解除双方签订的《郑州市存量房买卖合同》没有事实与法律依据。此外，被告既然承诺征信记录良好，又与原告约定可以自行筹齐剩余房价款，就表明被告在签订合同之时，主观上明知自己有能力履行合同，客观上我们可以看到被告名下有两处房产证明其确实有此能力。因此，被告也不存在履行不能的情形。现被告反诉请求解除买卖合同系其单方根本违约行为，请求法庭依法驳回被告诉讼请求。2、因被告单方根本违约行为所导致房屋买卖合同目的不能实现，故其要求返还定金的请求依法不能成立。双方签订《郑州市存量房买卖合同》后，被告向原告支付定金人民币1万元。原告积极配合被告促成房屋买卖合同交易，但被告单方违约，没有信守合同承诺，致使合同目的无法实现，所有过错在其一人，现其要求返还定金，没有事实依据。根据《担保法》第八十九条之规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”设立定金制度的目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。本案中被告因自身单方违约致使合同目的无法实现，故其要求返还定金没有法律依据。综上所述，原被告签订的《郑州市存量房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，被告提出解除合同的诉讼请求缺乏法律和事实依据，依法不应得到支持。此外，被告请求返还定金亦无事实与法律依据。因此，原告恳请法院依法驳回被告的所有反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月11日，原、被告双方在郑州恒兴房地产营销策划有限公司(以下简称“居间方”)居间介绍下签署了《郑州市存量房买卖合同》(以下简称“买卖合同”)，合同编号为:100004296709。同时，原、被告双方及居间方共同签署了《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》。合同主要约定：被告购买原告位于郑州市二七区××院××楼××号房屋，该房屋有抵押登记，原告应于2019年11月30日前办理完毕注销抵押登记手续。原告解押的资金来源为被告的第1笔购房款。房屋成交价为177万元，付款方式为定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金。定金总额为5万元，被告于合同签订2天内支付。被告于银行贷款审批通过且确认原告解押还钱日提前1天将首付款55万元支付给原告。第五条第二款第3项约定:被告拟贷款金额为人民币117000元。被告因自身原因未获得贷款机构批准的(包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的)，双方同意按照以下第二种方式解决:被告在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，被告自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。如仍未获得批准的，被告在接到贷款机构或者居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以自行划转的方式支付给原告。合同第十条约定：被告有违约行为的，原告有权没收被告支付的定金或要求被告支付房屋总价款20%的违约金；原告有违约行为的，被告有权要求原告双倍返还定金或要求原告支付房屋总价款20%的违约金。合同签订当日，被告向原告支付定金1万元。因被告个人征信问题，贷款未能获得批准。原告要求被告按照合同约定支付剩余定金和购房款未果，依法提起本案诉讼。另查明，被告名下现有两处房产登记。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原被告签订的房屋买卖合同双方意思表示真实一致，不违反法律法规的规定，为有效合同。合同各方当事人均应当按照合同约定严格履行自己的义务。根据本案房屋买卖合同的实际履行情况，被告作为买方仅支付了1万元定金，剩余款项均未支付，被告现已经明确表示不再继续履行合同，原被告双方继续履行合同显然不符合客观实际情况，所以，原被告签订的合同应当予以解除。被告未按照合同约定数额和时间支付定金和购房款，系违约行为，应当承担违约责任。原被告约定“被告有违约行为的，原告有权没收被告支付的定金或要求被告支付房屋总价款20%的违约金”，因原被告约定的违约金过高，被告也对此提出抗辩，本院综合全部案情，确定被告按照双方约定的定金数额承担违约责任，被告应当再向原告支付4万元。原告的其他诉讼请求和被告的其他反诉请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李静与被告乔梦茜于2019年9月11日签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、被告乔梦茜于判决生效之日起十日内支付原告李静4万元；三、驳回原告李静的其他诉讼请求；四、驳回被告乔梦茜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6610元，反诉费25元，全部由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张卫青二〇二〇年七月十五日书记员  张 丽