黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1005民初326号原告：牡丹江市蓝天物业有限责任公司，住所地牡丹江市爱民区五星路蓝天小区。法定代表人：邓成银，经理。委托诉讼代理人：常正华，黑龙江正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铁兵，牡丹江市阳明区新兴法律服务所法律工作者。被告：郭艳明，男，1965年1月7日出生，汉族，黑龙江省牡丹江监狱狱警，住牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：宋霞，黑龙江牡大律师事务所律师。原告牡丹江市蓝天物业有限责任公司（以下简称蓝天物业公司）与被告郭艳明物业服务合同纠纷一案,本院于2020年3月27日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝天物业公司的委托诉讼代理人常正华、被告郭艳明的委托诉讼代理人宋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝天物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付拖欠的物业服务费2518元，违约金758元，合计3276元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年11月27日，原告与黑龙江省牡丹江监狱签订协议一份，协议约定牡丹江市西安区景苑小区物业移交给原告进行经营管理，原告自签订协议之日起按照《物业管理条例》规定及《协议》约定对该小区进行物业管理服务，并积极全面履行职责。原告持续为被告所居住的景苑小区4号楼13单元402室、面积为83.07平方米的房屋提供物业管理服务，被告应向原告支付物业服务费，但被告自2014年起至今拖欠物业管理费2518元未予支付，经向被告催缴，被告仍未交纳物业费，请求法院支持原告诉讼请求。郭艳明辩称,被告不是本案的适格主体，原告是与牡丹江监狱签订的协议，被告不是协议的一方当事人，根据合同的相对性原则，被告不应对原告承担给付责任。牡丹江监狱代被告签订的物业服务合同，事前无委托授权，事后也没有得到包括被告在内的全体业主的追认，属无权处分行为，理应无效。牡丹江监狱为解决下岗职工再就业而成立的物业服务部门，不是景苑小区的前期物业公司，其进驻程序本身不合法。原告诉状中所述的自签订协议之日起持续为被告居住的景苑小区提供物业管理服务，与事实严重不符。原告在物业服务范围和服务内容等方面不合法、不合规、不达标，其主张的物业服务费用无事实及法律依据，理应不予支持。原告未经公示，也未经小区业主同意，擅自毁坏公共绿地、绿植，私建、滥建停车场，出租给大车进小区停放，且将本应归属全体业主所有的租金据为己有、拒不返还，严重侵犯了景苑小区全体业主的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：景苑小区又名警苑小区，曾为牡丹江监狱家属楼，小区居民大部分是牡丹江监狱干警及家属，少部分是动迁户和通过购买房屋等方式入住小区。2002年11月景苑小区由牡丹江市华侨物业管理有限公司进行物业管理，牡丹江市华侨物业管理有限公司撤出后，小区没有成立业主大会和业主委员会，由牡丹江监狱组织干警进行物业管理。2013年11月27日黑龙江省牡丹江监狱于与蓝天物业公司签订协议，内容为：“甲方：黑龙江省牡丹江监狱，乙方：蓝天物业公司。根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，本着互惠互利、诚信于民的原则，黑龙江省牡丹江监狱（以下简称甲方）与蓝天物业公司（以下简称乙方），经反复协商，就位于牡丹江市西安区的甲方自管的景苑小区移交给乙方进行经营管理，有关事宜达成如下协议：一、自双方签定协议之日起，景苑小区的物业管理权甲方正式移交给乙方，乙方即正式接管景苑小区的物业管理权。二、乙方在正式接管物业管理后，应以书面张贴的方式，告知小区业主物业管理的变更事宜。三、甲方向乙方移交资产物品包括：（一）甲方掌握存档的全部物业管理资料；（二）小区北门地下停车库；（三）甲方自建的三个彩钢门卫室，提供给乙方无偿使用；（四）甲方自有产权的现物业办公室，提供给乙方无偿使用；（五）甲方自有产权的原液化石油气瓶组站站房，提供给乙方无偿使用；（六）甲方将现有的自购物业用具、工具等，提供给乙方使用。四、经双方协商同意，景苑小区四号楼地下车棚（该地下室是属监狱民警、职工出支购建），甲方争得单位业主同意后作为监狱企业工人厂生产车间，现已使用多年。为解决部分业主再就业问题，仍还得继续使用。甲方工人厂所使用的地下室不列为移交资产。五、为了使乙方能够顺利交接，尽快开展管理工作，甲方同意乙方请求留用2名原物业管理人员及15名保洁工人，继续从事小区的物业保洁工作，在留期间的日常工作由乙方负责，协议期满后全部撤出。六、甲方留用的管理人员及保洁工人时间为三个月，时间从协议生效之日起计算，对留用人员工资及“三险一金”由甲方负责。七、乙方接管后，对催促多次仍不交纳物业费的甲方在职人员，可按乙方请求，甲方协助乙方督促按时足额交纳物业费。八、乙方接管后，在小区的环境整治与改造过程中，出现甲方单位的业主不配合问题，甲方按乙方要求积极协助做好相应的工作。九、甲方在物业自管期间发生的一切债权债务由甲方负责，乙方不承担责任。十、本协议一式四份，甲方双方各一份，社区、房产部门各一份。十一、双方未尽事宜，可协商解决，并签定补充协议，补充协议与此协议具有同等法律效力。”甲方黑龙江省牡丹江监狱盖章，负责人李斌签名，乙方蓝天物业公司盖章，负责人邓成银签名。郭艳明系牡丹江市景苑小区4栋13单元402室房屋业主，该房屋建筑面积为83.07平方米，自2014年起至今没有交纳物业费。2019年12月28日，蓝天物业公司向被告郭艳明发催收物业费律师函，郭艳明收到催收函后仍未交纳物业费。本院认为，景苑小区曾是牡丹江监狱家属楼，由监狱干警进行管理，因该历史原因且老旧小区通常物业管理不完善，没有业主委员会，故原告无法与业主委员会签订物业服务合同，虽然被告郭艳明与原告蓝天物业公司之间没有订立物业服务合同，但郭艳明居住的景苑小区实际由原告提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，被告关于原告主体不适格的抗辩理由不予支持。被告自原告开始为小区提供物业服务即未交纳物业费，不利于被告及时有效地为小区提供物业服务，经原告催收后被告仍未交纳，故被告应当给付拖欠的合理物业费。关于原告主张的2014年至2016年物业费按建筑面积每平方米0.32元计算、2017年和2018年按0.52元计算、2019年按0.53元计算的问题。本院认为，因原告未提供证据证明其物业管理资质等级，原告主张按二级物业等级收费没有法定依据，本院只对按最低等级收费予以保护，即按建筑面积每平方米0.32元计算2014年至2019年物业费1913.76元予以保护。鉴于原、被告没有对违约金作出约定，故对原告主张的违约金诉请，本院不予支持。被告如果认为原告的物业管理服务不到位、有破坏环境或者侵权行为的，可以依法要求物业管理行政主管部门对蓝天物业公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向公司主张权利，不能以此作为拒付物业费的理由。原告蓝天物业公司在平时的物业服务中，对于业主提出的一些关于物业服务的投诉或建议，也应当加强改进、尽快提高服务质量，并应当经常且及时与业主沟通，以利于小区的安定团结和社会的和谐稳定。综上所述，郭艳明应给付蓝天物业公司物业费1913.76元。依据《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下：一、郭艳明于本判决生效后十日内一次性给付牡丹江市蓝天物业有限责任公司物业费1913.76元；二、驳回牡丹江市蓝天物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由牡丹江市蓝天物业有限责任公司负担11元，由郭艳明负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  王海燕二〇二〇年七月二十七日书记员  谭晓松