四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6582号 上诉人（原审原告）：蒲晓英，女，1982年5月21日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：况建军，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都天来房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市温江区光华大道天宝中街1号。 法定代表人：安小平，董事长。 委托诉讼代理人：彭颖，四川汇圣律师事务所律师。 原审原告：周立卿，男，1970年2月28日出生，汉族，住成都市温江区。 原审被告：成都天来长晟房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市温江区涌泉街道共和路74号。 法定代表人：缪荣，董事长。 委托诉讼代理人：彭颖，四川汇圣律师事务所律师。 上诉人蒲晓英因与被上诉人成都天来房地产开发有限公司（以下简称天来公司）、原审原告周立卿、原审被告成都天来长晟房地产开发有限公司（以下简称天来长晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初5431号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。蒲晓英与委托诉讼代理人况建军，天来公司、天来长晟公司的委托诉讼代理人彭颖到庭参加了诉讼。周立卿经本院依法传唤未到庭，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。 蒲晓英上诉请求：撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初5431号民事判决，支持蒲晓英一审诉讼请求。事实及理由：一、2018年2月8日蒲晓英与天来公司签订《商品房认购协议》当日，蒲晓英支付了全部购房款1459309元，2018年6月蒲晓英装修入住，《商品房认购协议》合法有效。二、因天来公司原因导致房屋处于查封状态而未能在2019年8月30日前完成签订《商品房买卖合同》，天来公司在出售房屋时未告知房屋已经被法院7次查封的事实，天来公司存在民事欺诈行为。三、因天来公司不能将房屋备案登记到蒲晓英名下，也不能过户，完全符合支付违约金的条件，一审判决认定未能办理《商品房买卖合同》的签订与备案的事实不能视为未能购买所订的商品房是错误的。四、一审判决由蒲晓英承担诉讼费错误。 天来公司答辩认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。首先双方的商品房认购协议不是在通常情况下签订的，在2018年签订的协议第4条约定“如果出卖人未能在2019年8月30日给买受人……”不正常，买受人签订认购协议时明知房屋存在查封状态，才会与天来公司签订这样的条款。对蒲晓英认为天来公司存在欺诈的行为不予认可。涉案房屋自2016年10月8日就已经被查封了，2018年签订认购协议时，蒲晓英对该情况知情，不然不会要求在一年后才与天来公司签订正式的商品房买卖合同。关于20%的违约金问题，天来公司认为该约定的违约金过高，天来公司已经交付了房屋，蒲晓英无权就该条约定向天来公司主张违约金。 天来长晟公司陈述认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。商品房认购协议是蒲晓英与天来公司签订的，天来长晟公司不应该承担任何责任，天来长晟公司只是收款方。 周立卿未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 蒲晓英、周立卿向一审法院提出诉讼请求：1.判令天来公司与蒲晓英、周立卿签订的商品房认购协议合法有效；2.判令天来公司、天来长晟公司立即向蒲晓英、周立卿赔偿违约金30万元；3.诉讼费用由天来公司、天来长晟公司。 一审法院认定事实：2018年2月8日，天来公司（甲方、出卖人）与（乙方、买受人）蒲晓英签订《商品房认购协议》，约定：“买受人订购的商品房为，预测建筑面积为178.23平方米，套内建筑面积为141.99平方米，总房款744028.00元。协议第四条约定的签订《商品房买卖合同》最后期限之前，如因出卖人原因导致买受人未能购买所订的商品房，则出卖人需退还所收房款及20%的违约金，除此之外买受人不得再向出卖人主张其他损害赔偿或违约责任。”当日，蒲晓英向天来长晟公司账户转账1459309元，天来长晟公司向蒲晓英出具收据收到1459309元。2018年6月蒲晓英、周立卿将讼争房屋装修并入住该房。2019年8月29日，天来公司出具《情况说明》：蒲晓英、周立卿于2018年2月8日购买房屋，面积：178.23平方米，并已付清全款1459309元。前期《认购协议书》约定2019年8月30日前完成签订《商品房买卖合同》并备案至蒲晓英、周立卿名下。现因天来公司自身原因导致该套房屋处于查封状态，不能给蒲晓英、周立卿办理《商品房买卖合同》的签订与备案，待我司解除查封问题后另行通知周立卿签约时间，一切责任与蒲晓英、周立卿无关。 一审法院另查明，案涉房屋自2016年10月8日起至今被成都市温江区人民法院查封。 一审法院认为，一、周立卿主体是否适格。根据天来公司提交的《商品房认购协议》，协议签订人为蒲晓英，周立卿当庭陈述其未在协议上签名，其姓名系后来添加，故确认协议当事人为蒲晓英与天来公司，周立卿并非协议当事人，其主体不适格。二、《商品房认购协议》的效力。天来公司和蒲晓英签订的《商品房认购协议》合法有效，对蒲晓英主张确认商品房认购协议合法有效的诉讼请求，予以支持。本案的争议焦点在于天来公司、天来长晟公司是否应当赔偿违约金300000元。一审法院认为，《商品房认购协议》约定：“在本协议第四条约定的签订《商品房买卖合同》最后期限之前，如因出卖人原因导致买受人未能购买所订的商品房，则出卖人需退还所收房款及20%的违约金，除此之外买受人不得再向出卖人主张其他损害赔偿或违约责任”。协议约定的赔偿违约金的必要条件为因出卖人的原因导致买受人未能购买所订的商品房，本案中，天来公司与蒲晓英虽未签订《商品房买卖合同》，但双方已达成买卖房屋的合意，蒲晓英向天来公司支付了购房款，天来公司向蒲晓英交付了房屋。未能办理《商品房买卖合同》的签订与备案的事实不能视为蒲晓英未能购买所订的商品房。且蒲晓英也未举证证明其因未办理《商品房买卖合同》的签订与备案造成的具体损失状况。蒲晓英主张天来公司、天来长晟公司支付违约金300000元的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认蒲晓英与天来公司于2018年2月8日签订《商品房认购协议》有效。二、驳回蒲晓英、周立卿其他诉讼请求。案件受理费减半收取9057元，由蒲晓英负担。 二审审理过程中，蒲晓英提交了新证据：1.在成都市温江区不动产登记中心调取的涉案房屋信息查询记录、协助执行通知书、执行裁定书；证明涉案房屋上仍然存在19起查封，部分查封是签定认购协议之前的，天来公司并未告知买受人，天来公司因欠巨额债务没有履约能力，事实上构成了欺诈行为。2.中国裁判文书网下载的（2019）川0115执异912号执行裁定书；证明蒲晓英类似的房屋买卖，买受人提执行异议被驳回。3.司法拍卖网上下载的与蒲晓英类似的3套房屋的司法拍卖材料；证明小区存在多套类似于蒲晓英的房屋，已经提执行异议被驳回，在蒲晓英没有办理过户登记的情况下，不能认定为房屋已经买卖成功。 天来公司、天来长晟公司质证对查封情况的真实性予以认可，认为不能证明蒲晓英在签订合同时对该查封情况不是明知的，最早查封出现在2016年，签订认购协议是在2018年，达不到蒲晓英的证明目的。执行裁定和拍卖的真实性认可，对其关联性不予认可，与本案无关。 本院对上列证据的三性予以认定，对证明目的结合其他证据综合认定。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审审理过程中，本院询问蒲晓英主张认购协议约定的违约金的性质，蒲晓英回复为履约违约金。 本院认为，天来公司和蒲晓英签订的《商品房认购协议》虽名为“认购协议”，但在该协议中既未约定支付定金，也未约定签订《商品房买卖合同》的具体时间，且在未签订《商品房买卖合同》的情况下，蒲晓英向天来公司支付了全部购房款，天来公司也向蒲晓英交付了房屋，双方间的房屋买卖关系的主要权利义务已经履行，因此，应当认定蒲晓英与天来公司形成了事实上的商品房买卖合同关系。双方形成的事实商品房买卖合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 本案二审争议的焦点是天来公司是否应当承担认购协议所约定的违约责任。本院认为，天来公司与蒲晓英签订《商品房认购协议》约定的“因出卖人原因导致买受人未能购买所订的商品房，则出卖人需退还所收房款及20%的违约金”，该约定是针对双方签订认购协议后拒绝建立商品房买卖合同关系而确定的违约责任。而本案中，虽然双方未签订书面的《商品房买卖合同》，但从蒲晓英支付全部购房款、天来公司2018年6月向蒲晓英交付案涉房屋和天来公司2019年8月29日出具的《情况说明》看，蒲晓英与天来公司已经形成了事实商品房买卖合同关系，且对事实商品房买卖合同关系的主要权利义务已经履行，故《商品房认购协议》作为预约合同的目的已经通过双方的实际履行行为而达到。因此，蒲晓英以《商品房认购协议》约定违约责任主张天来公司支付违约金300000元的理由不成立，本院不予支持。 对于蒲晓英提出的房屋被查封不能登记备案、不能办理转移过户登记的问题，这些问题均属履行事实商品房买卖合同的问题，双方可另行处理。另外，本案争议的引发是因天来公司出售的房屋被查封导致天来公司不签订房屋买卖合同，且蒲晓英部分诉讼请求成立，一审判决确定由蒲晓英承担全部案件受理费不当，本院予以纠正。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费9057元，由蒲晓英负担1557元，由成都天来房地产开发有限公司负担7500元；二审案件受理费5800元（实交18114元，应退12314元），由蒲晓英负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年七月二十七日 书记员 杨珍梅