四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初9138号 原告：成都美洲地产有限公司。住所地：成都高新区芳草西二街30号。 法定代表人：王若洋，系公司总经理。 原告：成都华人房地产开发有限责任公司。住所地：成都高新区南三环路五段188号。 法定代表人：王若洋，系公司总经理。 共同委托诉讼代理人：徐述纲，四川昊通律师事务所律师。 被告：狄文耀，男，1989年7月27日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：戴诗玉，四川拓泰律师事务所律师。 原告成都美洲地产有限公司（以下简称美洲公司）、成都华人房地产开发有限责任公司（以下简称华人房产公司）与被告狄文耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理，由审判员唐路明依法适用简易程序独任审判，因本案与另一案件审理结果具有关联性，本院于2019年7月29日中止本案的诉讼。后因工作变动，本案变更为由审判员吴翔独任审判，于2020年7月6日进行开庭审理，原告美洲公司、华人房产公司的共同委托诉讼代理人徐述纲，被告狄文耀及其委托诉讼代理人戴诗玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美洲公司、华人房产公司向本院提出诉讼请求：1.狄文耀向美洲公司、华人房产公司支付欠付管理费337245元；2.狄文耀向美洲公司、华人房产公司支付违约金150000元。事实与理由：华人房产公司系位于成都市高新区芳草西二街**号房屋的产权人（后因门牌号变更，芳草西二街街道门牌号**、**号）。2015年1月16日，华人房产公司向美洲公司出具《授权委托书》，华人房产公司委托美洲公司全权代理芳草西二街、芳沁街、瑞名街房屋的出租、费用收取及经营管理。2017年4月24日，美洲公司与狄文耀签订《租赁服务合同》，狄文耀承租位于高新区芳沁街**号、**号商铺，房屋面积约164.11平方米，租赁期限为3年零20天。合同对双方权利义务等进行了约定。同日签订了《关于承租人向出租人退还商铺的约定》，美洲公司工作人员与狄文耀办理了承租房屋的交接手续，双方签署了交接清单。截止起诉之时，狄文耀仅于2017年4月向美洲公司缴纳了2017年5月16日至2017年8月15日期间的商铺管理费49233元以及履约保证金49233元，至今未向美洲公司支付过商铺管理费。至2019年3月31日，狄文耀所欠管理费金额337245元。同时，按照合同约定狄文耀应向美洲公司、华人房产公司支付违约金。 狄文耀答辩称，1.华人房产公司主体身份不适格。租赁合同双方是美洲公司与狄文耀，华人房产公司不是合同相对方，其无权起诉狄文耀；2.美洲公司未按合同约定向狄文耀交付满足合同约定用途的房屋，其交付的房屋无法使用、无法产生收益，该租赁物对承租人不产生任何价值，承租人不应向出租人支付租金；3.根据合同法第六十六条的规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，故狄文耀在美洲公司提供的房屋不符合约定时，有权拒绝履行支付管理费的义务；4.由于不应支付管理费，也就不存在基于此产生的违约金；5.合同解除后，对双方均不具有约束力，当事人不再具有基于合同约定而赋予的履行合同的义务，故美洲公司主张的解除合同之后的管理费没有依据；6.根据物权法的规定，合同解除后，狄文耀无权占有房屋，美洲公司可以请求狄文耀返还原物及其孳息，但美洲公司没有向狄文耀行使返还原物的请求权，并且狄文耀对房屋的占有也不是恶意占有，后狄文耀将房屋返还给了美洲公司，此期间并未使用过房屋，故不存在孳息；7.狄文耀自停业之后，美洲公司也没有对房屋进行任何的管理行为，其主张的管理费不恰当。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2015年，华人房产公司将其位于成都市高新区芳沁街**号、**号房屋（商铺）委托给美洲公司进行出租，委托期限为10年。 2017年4月24日，狄文耀考察了该案涉房屋，认为可在此经营火锅串串香生意，遂与美洲公司签订了《租赁服务合同》，约定由美洲公司将坐落于成都市高新区芳沁街**号、**号房屋（面积约164.11平方米）出租给狄文耀，合同明确约定租赁房屋用于经营火锅串串香。合同还约定：1.出租房屋租赁期限为3年零20天，租赁时间自2017年4月26日起至2020年5月15日止；2.交房时间：2017年4月26日；3.自2017年4月26日起至2017年5月15日止，为美洲公司向狄文耀提供的20天装修期，免付管理费；4.狄文耀于2017年4月26日入驻商铺前，向美洲公司支付2017年4月26日至2017年8月15日止的管理费共计49233元，同时向美洲公司交纳履约保证金49233元。租赁期满，狄文耀结清所有应付费用，且无其他违约行为的，美洲公司在收到狄文耀退还的租赁房屋后7个工作日内办完退款手续，无息退还狄文耀履约保证金；5.2017年5月16日起，狄文耀以每3个月为一期，交纳一次管理费，自2017年5月16日起至2018年5月15日止，管理费单价为每月每平方米100元，每期应交管理费49233元，自2018年5月16日起至2019年5月15日止，每期应交管理费54156元。 该商铺上面为居民综合楼，且没有设置专用烟道。 签订合同的同日，狄文耀与美洲公司又签订了《关于承租人向出租人退还商铺的约定》，就双方签订的《租赁服务合同》出现终止情形时，狄文耀应按合同约定退还美洲公司商铺，并就具体的退还细节进行了约定。 双方合同签订后，狄文耀于2017年4月24日向美洲公司交纳了2017年5月16日至2017年8月15日的商铺管理费49233元和履约保证金49233元。 2017年4月26日，狄文耀接收案涉租赁商铺并对其进行了装修、烟道改造，安装了不锈钢烟道、油烟净化器和除味器等排烟设备。 2017年5月16日，狄文耀开始在案涉商铺经营“高新区七路串串香店”。 由于案涉租赁商铺没有设置专用烟道，狄文耀经营的“高新区七路串串香店”安装的烟道排烟不完善，影响了周围居民的生活，当地的居民向有关部门进行反映。2017年8月13日狄文耀收到成都高新区城市管理和环境保护局作出的成高（芳草）城责改字［2017］第4049号责令限期改正通知书，要求狄文耀经营的“高新区七路串串香店”责令改正，并要求在2017年8月16日前提供排烟检测合格报告。由于狄文耀没有进行整改，2017年8月18日狄文耀又收到成都高新区城市管理和环境保护局作出的成高（芳草）城责改字（2017）第10071号责令限期改正通知书，认为在成都高新区芳沁街**号从事餐饮经营，经营场所未配置专用烟道，与居民住房相邻，违反《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款，要求狄文耀立即停止营业、改正违法行为。 2017年8月18日狄文耀停止经营。 2017年11月11日，狄文耀认为案涉商铺由于未设置专用烟道，影响了相邻的居民的生活，使自己经营的火锅串串香无法进行，于是在成都市高新公证处的证据保全下向美洲公司的注册地成都市高新区南三环路五段188号125栋905号邮寄了《关于请求贵公司设置专用烟道的函》，恳请美洲公司在收到函件后对出租房屋设置专用烟道。 2017年11月14日，狄文耀又再次通过邮政特快专递的方式向美洲公司的注册地成都市高新区南三环路五段188号125栋905号发出《关于解除租赁服务合同的函》，美洲公司在庭审中陈述其经营地址在成都高新区益新大道美洲中心，没有收到狄文耀要求设置专用烟道和解除租赁服务合同的函件。 2018年3月12日，本院受理了（2018）川0191民初4613号狄文耀诉美洲公司房屋租赁合同纠纷一案，狄文耀认为美洲公司向其提供的房屋不符合合同约定，未能设置专用烟道，导致其在经营火锅串串香的过程中多次受到行政处罚，故诉请：1.解除狄文耀、美洲公司双方于2017年4月24日签订的《租赁服务合同》；2.美洲公司向狄文耀退还租金49233元、履约保证金49233元；3.美洲公司向狄文耀赔偿经济损失（包括装修损失、烟道改造费用）380000元。 2018年4月26日，法院组织对（2018）川0191民初4613号案件进行证据交换，双方均表示同意解除合同。 2019年5月18日，狄文耀将自己购置的餐具、厨具等设备搬离案涉租赁房屋，将案涉租赁房屋腾退给美洲公司。 2019年6月21日，本院作出（2018）川0191民初4613号民事判决，判决：双方的《租赁服务合同》于2018年4月26日解除；美洲公司向狄文耀退还已付的履约保证金49233元并向狄文耀赔偿经济损失27434元。判决送达后狄文耀不服，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。 2020年6月1日，四川省成都市中级人民法院作出（2019）川01民终15525号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 生效裁判与本院有关的认定有： 1.案涉房屋的上层为居民住宅，本案双方当事人约定将该商铺用于餐饮项目违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款“禁止在居民住宅楼通过新建、改建、扩建的方式开设产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”这一禁止性规定，加之在履行过程中当地环保部门也是基于该规定责令立即停业，表明案涉合同继续履行面临法律上的障碍，双方均可以此为由请求解除合同。但狄文耀以美洲公司提供的房屋违约为由请求判令合同解除，不符合案涉合同继续履行面临法律障碍的客观情况，故不能认定美洲公司违约导致合同解除。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，租赁房屋具有法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应当予以支持。据此，狄文耀享有基于该条规定的法定解除权，其未行使这一解除权。但在第一次庭审之日（2018年4月26日）双方当事人均同意解除合同，故认定合同于此时解除。 2.美洲公司将没有设置专用烟道的商铺租赁给狄文耀，对狄文耀提出经营火锅串串香餐饮项目没有进行认真的审查是否符合法律规定，在合同的签订和履行过程中存在一定过错。而狄文耀作为一个餐饮的经营者，应当知晓餐饮的废气排放措施，其在订立租赁合同时对案涉商铺进行了查勘和评估，对其经营的火锅串串香的油烟、废气等排放应当有一个充分的了解和判断，且其在经营的过程中，没有实施正确的油烟、废气排放措施，造成了当地的环境污染，致使当地行政环境执法部门要求其停业整顿和改正，对此，狄文耀也存在过错，应当承担相应的责任。因此，狄文耀和美洲公司在签订和履行合同过程中均存在审查不严、考虑不周的过错，法院认定狄文耀和美洲公司对合同订立后无法得到有效执行均有过错，对此双方应各承担50%的责任。 3.狄文耀截止2019年5月18日仍在占有案涉商铺，且未以实际行为腾退和交还。 以上事实有双方当事人身份信息、房产证、授权委托书、《租赁服务合同》、（2018）川0191民初4613号民事判决、（2019）川01民终15525号民事判决以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，美洲公司与狄文耀签订的《租赁服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。华人房产公司作为案涉房屋的所有权人委托美洲公司对案涉房屋进行对外出租，美洲公司接受委托后以自己的名义与狄文耀签订了租赁合同，在狄文耀起诉美洲公司的（2018）川0191民初4613号案件中，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，因此在该案中，狄文耀可以选择美洲公司来主张其权利。而至于本案，系因狄文耀的原因，美洲公司无法向华人房产公司履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定，在美洲公司向华人房产公司披露狄文耀之后，作为委托人的华人房产公司可以行使美洲公司对狄文耀的权利，因此本案向狄文耀主张权利的适格主体应为华人房产公司，而不能是美洲公司与华人房产公司共同向狄文耀主张。 本案双方的争议焦点在于：1.对于华人房产公司提出的2017年8月16日至2019年5月18日期间的管理费是否支持，如何支持；2.华人房产公司的违约金请求能否得到支持。 一、华人房产公司主张的管理费能否支持，如何支持 首先，双方在合同中约定的商铺管理费实际为双方关于案涉商铺租赁的租金。关于合同解除时间，狄文耀提出录音拟证明双方合同解除时间为2017年11月15日，但华人房产公司对录音真实性不予认可，狄文耀无证据予以进一步佐证，故仍依据生效裁判所认定的事项，双方租赁合同于2018年4月26日解除，因此，华人房产公司主张的管理费实际为2017年8月16日至2018年4月26日的租金以及2018年4月27日至2019年5月18日的房屋占有使用费。关于上述期间的费用，根据生效裁判的认定，截止2019年5月18日狄文耀仍在占有案涉商铺，且未以实际行为腾退和交还，因此对于狄文耀实际占用期间的租金及房屋占有使用费狄文耀均应该予以支付，支付标准依照租赁合同的约定。至于具体的费用金额，本院做以下认定： 首先，在2017年8月18日狄文耀停止经营之前，狄文耀实际在使用案涉商铺从事经营活动，应按合同约定的租金标准全额支付租金，而狄文耀仅支付租金至2017年8月15日，故对于2017年8月16日至8月18日的租金1641.1元狄文耀应进行支付。 其次，2017年8月18日停止经营之后至华人房产公司主张的2019年5月18日，这期间的租金及房屋占有使用费。本院认为：第一，狄文耀停止经营的行为并非是合同任何一方单方违约造成的，而是客观上合同继续履行面临法律上的障碍；第二，造成合同无法继续得到有效执行，合同双方均有过错，因此对于狄文耀停止经营之后所产生的费用，不能由狄文耀一方全额承担，同时，2017年8月18日之后至狄文耀实际搬离的这期间的租金收入损失，也不能由华人房产公司一方全额承担；第三，狄文耀停止经营至狄文耀实际搬离经过了将近2年的时间，对于狄文耀而言，这期间其并未实际使用房屋开展经营活动，而由于物品仍未搬离而导致其继续支付相应的费用，对于华人房产公司而言，由于狄文耀始终未搬离，其既未收取到狄文耀的租金又无法将房屋进行再次出租，造成了租金收入的损失。而造成双方损失扩大各自均有责任。因此，双方均未积极的促成房屋的腾退，及时止损，而是任由双方的纠纷继续，从而经过诉讼程序、鉴定程序等诉讼活动，进而导致损失进一步扩大。综上，对于上述期间产生的费用，因双方均有过错，应各自承担50%的责任。因此对于华人房产公司主张的2017年8月19日至2019年5月18日的租金及房屋占有使用费，总额为335603.9元。故应由狄文耀承担的费用为167801.95元。 二、华人房产公司的违约金请求能否得到支持 根据前文论述，造成狄文耀停止经营及双方合同解除的原因并非合同任何一方单方违约，而是客观上合同继续履行面临法律上的障碍，对此合同双方均有过错。因此对于华人房产公司主张的因狄文耀逾期付款而应支付的违约金本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第二百三十五条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告狄文耀于本判决生效之日起十日内向原告成都华人房地产开发有限责任公司支付2017年8月16日至2019年5月18日期间欠付的管理费169443.05元； 二、驳回原告成都华人房地产开发有限责任公司、成都美洲地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4304元，由被告狄文耀负担1511元，原告成都华人房地产开发有限责任公司、成都美洲地产有限公司负担2793元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年七月六日 书记员  曾娜