甘肃省武山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0524民初698号 原告：马芳华，女，1984年9月14日出生，汉族，住甘肃省武山县。 被告：陈娟，女，1984年9月22日出生，汉族，住甘肃省武山县。 被告：甘肃策辉房地产营销有限公司，住所地甘肃省天水市武山县城关镇南滨河路。 法定代表人：高军明，该公司经理。 委托诉讼代理人：王耀武，该公司员工。代理权限：一般代理。 原告马芳华与被告陈娟、甘肃策辉房地产营销有限公司（以下简称“策辉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马芳华、被告陈娟及被告甘肃策辉房地产营销有限公司的委托诉讼代理人王耀武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马芳华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告陈娟于2020年3月30日签订的《二手房买卖合同》；2.判令被告陈娟返还原告向其支付的房款40万元及利息（按银行同业拆借利率计算，自2020年3月30日至实际付款之日），并按照合同约定支付违约金9.8万元及原告损失4500元，共计502500元，由被告甘肃策辉房地产营销有限公司承担连带责任；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2020年3月28日，原告在网上看到被告策辉公司发布的渭北小区的房屋信息，与策辉公司联系后，经策辉公司多次推荐，并带原告看房，于2020年3月30日在策辉公司居间介绍下签订《二手房买卖合同》。合同约定陈娟将其所拥有的位于渭北小区14栋4单元2楼西户以45万元出售给原告，且陈娟应于2020年4月10日腾出该房交付原告占有、使用，并移交钥匙作为房屋转移占有的标志；除不可抗力外，陈娟未按照合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的，每逾期一日，按原告已付房款的万分之五支付违约金，违约金可从履约保证金中直接抵扣，逾期交房超过30日的，原告有权退房，陈娟应自退房通知送达之日起三个工作日内退还原告全部已付款，并按该房地产成交总价的20%支付违约金。补充协议约定分期付款，首笔款为20万元，余款25万元于2020年6月1日前付清。签订合同当日，原告以银行转账的方式支付20万元房款。因陈娟急需用钱，原告又于2020年4月11日以银行转账的方式支付20万元房款。2020年4月10日，陈娟称其外出，不能腾房，请求宽限几天，原告同意。但宽限期满，陈娟找各种理由拒不交房。陈娟已构成违约，既未在合同约定期限交房，又未协同办理房屋产权过户手续，原告的权利受到严重侵害，双方签订的合同已无法履行。被告策辉公司因自己的过失而致合同无法履行，应承担连带赔偿责任。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 陈娟辩称，原告请求解除《二手房买卖合同》没有事实依据。案涉房屋为被告陈娟转让所得，未办理转房手续，原告对此知情，被告陈娟有权处分该房屋。涉案房屋转让总价款45万元，原告支付了40万元，余款5万元至今未付。2020年5月22日，原告和鸿辉公司的员工私自撬开门锁，更换新锁，入住该房。房屋已由原告居住使用，应当视为房屋已交付。原告已支付90%的房款，并已实际居住使用该房，房屋买卖合同约定的主要权利义务已履行，原告请求解除合同没有事实依据。原告请求解除《二手房买卖合同》没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。该解释第八条规定：原告作为买受人享有合同解除权只有两个条件：（一）房屋抵押给第三人；（二）房屋出卖给第三人。本案没有该条文规定的情形。本案也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五项内容的任何一项。依据该解释第十五条规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。即使被告存在迟延交付房屋的情况，但原告撬锁入住该房，仍在三个月的合理期限内。被告陈娟已将房屋所有权证、使用说明书、住宅质量保证书于2020年3月31日交付于原告，证明原告对于房屋的基本情况是明知的。原告将5万元房款支付被告陈娟后，再请求被告陈娟配合办理转户手续。原告要求被告陈娟退还购房款、承担中介费和违约金没有事实及法律依据。鸿辉公司违规经营中介业务，应当退还被告陈娟支付的9000元中介费。故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 策辉公司辩称，策辉公司尽到了中介的责任，将所有信息都披露给了原被告，是双方有意向后达成的房屋买卖合同。被告陈娟一直未按时交房，构成违约。策辉公司不承担任何责任。 本院经审理认定事实如下：2020年3月28日，被告陈娟和被告策辉公司签订《房屋委托销售确认书》，委托策辉公司出售其所有的安居园（渭北小区）14号楼4单元201房屋。2020年3月30日，原告作为乙方在知悉该房屋是转让来的，未办理过户手续，房产证上所有权人还是原来的人的情形下，与作为甲方的被告陈娟签订《二手房买卖合同》，合同约定由甲方将其所拥有的位于渭北小区14号楼4单元2楼西户以45万元出售给乙方；为督促甲方及时履约，乙方可以预留10000元作为履约保证金，此款在甲方实际交付房屋、结清应付费用、房地产权全部过户至乙方名下之日结清；甲方应于2020年4月10日腾出该房屋交付给乙方占有、使用，并移交钥匙作为房屋转移占有的标志；除不可抗力影响外，甲方未按照合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的，每逾期一日，按乙方已付房款的万分之五支付违约金，违约金可从履约保证金中直接抵扣，逾期交房超过30日的，乙方有权退房，甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款，并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。双方在该合同的备注一栏补充约定，付款方式为分期付款，首笔款为20万元，余款25万元于2020年6月1日前付清。合同签订当日，原告以银行转账的方式支付20万元，陈娟出具收条一张。同日，策辉公司收取原告中介费4500元，收取陈娟中介费9000元。2020年3月31日，陈娟将房产证、住宅使用说明书、住宅质量保证书交给原告，原告出具收据一张。因陈娟急需用钱，原告又于2020年4月11日以银行转账的方式支付20万元。2020年4月10日，陈娟称其外出，不能腾房，请求宽限几天，原告同意。2020年4月26日原告给被告陈娟通过微信发消息，要求在30号之前腾房子，否则就不要该房屋了，被告陈娟回复没问题。由于陈娟不腾房、移交钥匙，2020年5月22日，原告和策辉公司员工使用陈娟于5月19日交给策辉公司的钥匙打开房屋后，原告更换门锁。 本院所确认的上述事实，有当事人庭审陈述、原告提交的二手房买卖合同、收条、房屋中介专用收据、微信聊天记录、被告提交的房屋委托销售确认书、收据等证据所证实。 本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违背国家法律规定，应认定合法有效,双方当事人均应自觉履行。原告支付房款40万元后，被告陈娟将房屋钥匙交给被告策辉公司，履行了合同约定的主要义务。2020年5月22日原告用陈娟交给策辉公司的钥匙打开房门后更换门锁，已实际占有房屋，视为房屋已经交付原告使用。原告以被告陈娟未在合同约定期限交房，亦未协同办理房屋产权过户手续为由请求解除合同，根据双方签订的《二手房买卖合同》的约定：逾期交房超过30日的，原告有权退房。原告在被告逾期交房超过30日后，没有主张退房，而是通过换锁的方式实际占有；合同亦没有约定办理房屋产权过户手续的期限。因此，原告请求解除合同,没有事实和法律依据。关于原告请求判令被告陈娟返还房款及利息的诉请。由于双方之间的主合同义务已得到履行，原告的该诉请没有事实和法律依据，故不予支持。原告请求判令被告支付违约金，由于原告与被告陈娟对于违约金有约定，亦明确约定了具体的交房时间，但由于原告经被告陈娟请求宽限交房时间后表示同意延期交房。通过原告与被告陈娟的微信聊天记录可知，双方将最迟交房时间变更为2020年4月30日前。被告陈娟直至2020年5月19日才将钥匙交付被告策辉公司，逾期交房的时间为19天，根据双方约定的除不可抗力影响外，甲方未按照合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的，每逾期一日，按乙方已付房款的万分之五支付违约金，违约金可从履约保证金中直接抵扣，被告陈娟应向原告支付逾期交房违约金3800元，该3800元违约金从双方约定的履约保证金中直接抵扣。由于原告与被告陈娟约定：逾期交房超过30日的，原告有权退房，陈娟应自退房通知送达之日起三个工作日内退还原告全部已付款，并按该房地产成交总价的20%向原告支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。由于该约定的条件未能成就，故对原告诉请的其他违约金部分不予支持。原告诉请判令被告陈娟支付损失4500元，由于原告与被告陈娟签订的《二手房买卖合同》因原告实际取得案涉房屋的钥匙，并换锁而由原告占有该房屋，故原告的该诉请无事实及法律依据，故不予支持。原告以策辉公司存在过失为由，向其主张连带责任，这与本案的房屋买卖合同纠纷不是同一个法律关系，故不予处理，原告可以另行起诉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 被告陈娟向原告马芳华支付违约金3800元，原告马芳华自本判决生效后即可从履约保证金中扣除； 驳回原告马芳华的其他诉讼请求。 案件受理费8826元，减半收取计4413元，由原告马芳华负担4000元，由被告陈娟负担413元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。 审 判 员 杨宏高 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 郭志杰 书 记 员 刘 雪