北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初27167号原告（反诉被告）：北京城建兴泰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇杨庄子村委会。法定代表人：刘旭，董事长。委托诉讼代理人：刘晋薇，北京厚大合川律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘耘君，北京厚大合川律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：谭仕忠，男，1987年8月9日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：窦利涛，北京市华泰律师事务所律师。原告（反诉被告）北京城建兴泰房地产开发有限公司（以下简称城建兴泰公司）与被告（反诉原告）谭仕忠商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）城建兴泰公司的委托诉讼代理人刘晋薇，被告（反诉原告）谭仕忠及其委托诉讼代理人窦利涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。城建兴泰公司向本院提出诉讼请求：1.解除城建兴泰公司与谭仕忠于2018年7月19日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》；2.谭仕忠配合城建兴泰公司到住建委相关部门办理《买卖合同》解除和注销等相关手续；3.谭仕忠向城建兴泰公司支付违约金1263408元；4.本案律师费3万元由谭仕忠承担。事实及理由：谭仕忠于2018年7月19日认购城建兴泰公司开发的位于北京市房山区阜盛东街51号院9号楼房屋，并签署了《买卖合同》（合同编号：XF772981）及其《补充协议》，房屋总价为8622719元。双方约定谭仕忠以一次性支付的方式支付购房款，即于2018年7月19日支付房款20万元，于2018年7月15日支付房款1532719元，于2018年11月30日前支付房款389万元，于2018年12月30日前支付房款300万元。谭仕忠仅于2018年7月19日向城建兴泰公司支付购房款20万元，剩余房款8422719元经多次催告至今仍未支付。根据合同第九条第一款第2项的约定，城建兴泰有权解除合同并要求谭仕忠按照累计应付款的15%支付违约金。城建兴泰公司提起诉讼，望判如所请。谭仕忠辩称，不同意城建兴泰公司的诉讼请求，不同意解除合同，我并非主观违约，我可以在城建兴泰公司同意变更房屋买受人的情况下继续履行合同。若法院认为符合解除合同的条件，城建兴泰主张的违约金过高，合同是2018年7月签订的，现在的房价相比之前有所上涨，城建兴泰公司并没有受到实际损失，请求法院予以调整。谭仕忠向本院提出反诉请求：城建兴泰公司退还已支付的购房款45万元。事实和理由：谭仕忠与城建兴泰公司于2018年7月19日签订了《买卖合同》及补充协议，购买位于北京市房山区阜盛东街51号院9号楼房屋。谭仕忠并非没有能力购买涉案房屋，只是现在无法以自身名义购买。若必须解除合同，则城建兴泰公司应将已收取的房款45万元予以退还。城建兴泰公司针对谭仕忠的反诉请求辩称，谭仕忠已支付的购房款是20万元，并非45万元。城建兴泰公司坚持按照合同总价款的15%来计算违约金，谭仕忠若要用已付购房款折抵违约金的话也只能折抵20万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月19日，城建兴泰公司（出卖人）与谭仕忠签订《买卖合同》（合同编号：XF772981），并办理了网上签约备案手续。《买卖合同》约定：谭仕忠向城建兴泰公司购买坐落于北京市房山区阜盛东街51号院9号房屋一套，该商品房项目核准名称为城誉嘉园，规划性质为住宅，房屋实测建筑面积189.45平方米，套内建筑面积159.32平方米，总价款为8622719元，买受人已在本合同签订前向出卖人支付定金20万元，该定金于交付首期房价款时抵作商品房价款，该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五，出卖人在收到买受人全部房价款后20日内交付房屋。《买卖合同》第九条“逾期付款责任”条款约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。《买卖合同》附件五约定：买受人应当在与出卖人签署《买卖合同》的当日支付全部购房款8622719万元（包括已付定金20万元），买受人没有按照《买卖合同》及付款约定支付购房款的，应当按照《买卖合同》第九条的约定承担逾期付款的违约责任，出卖人有权拒绝交付房屋，不视为出卖人违约，直至买受人完全履行了付款义务。《买卖合同》还对双方的其他权利义务作了约定。同日，城建兴泰公司（出卖人）与谭仕忠（买受人）还签署了《补充协议》，约定谭仕忠采取分期方式支付购房款：于《买卖合同》签署当日支付20万元（包括已付定金20万元），于2018年7月15日前支付1532719元，于2018年11月30日前支付389万元，于2018年12月30日前支付300万元；买受人没有按照《买卖合同》及上述约定支付购房款的，构成逾期付款违约，每一期逾期付款均应当按照《买卖合同》第九条的约定承担逾期付款的违约责任；如买受人逾期付款导致《买卖合同》解除的，买受人应无条件配合出卖人到有关备案部门办理该《买卖合同》网上注销手续，如买受人怠于办理，出卖人有权要求买受人按《买卖合同》附件十三第十一条关于逾期办理《买卖合同》注销手续的约定承担违约责任；买卖双方不得变更付款方式，如买受人确因自身原因不能按时付清剩余房款申请变更付款方式的，视为买受人违约，买受人除承担《买卖合同》约定的违约责任外，还应当按照该房屋总价款的1%向出卖人支付违约金，买受人向出卖人提出书面申请，经出卖人同意后方可变更付款方式。谭仕忠于2018年5月9日向城建兴泰公司支付了购房定金20万元，于2018年7月8日向北京创动诚讯网络科技有限公司支付25万元。此后，谭仕忠未再向城建兴泰公司给付购房款。2019年1月至12月间，城建兴泰公司多次向谭仕忠发送《催款通知函》，谭仕忠仍未继续履行付款义务。庭审中，谭仕忠表示其目前无付款能力，如果城建兴泰公司同意变更买受人，则变更之后可以通过申请贷款方式继续履行合同，城建兴泰不同意变更买受人，坚持要求解除合同。诉讼中，谭仕忠提供案涉住宅小区的房屋在链家网站的报价。其中，5室2厅188平方米南北向的一套房屋报价960万，5室2厅188平方米南北向的一套房屋报价965万，4室2厅189平方米南北向的一套房屋报价966万，4室2厅164平方米南北向的一套房屋报价720万。另查明，城建兴泰公司与北京厚大合川律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定城建兴泰公司委托北京厚大合川律师事务所作为其起诉的系列商品房预售/销售合同纠纷案件的诉讼代理人，北京厚大合川律师事务所指派律师为城建兴泰公司提供法律服务。城建兴泰公司尚未向北京厚大合川律师事务所支付律师代理费。本院认为：城建兴泰公司与谭仕忠签订的《买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务。谭仕忠作为购房人，按照《买卖合同》及《补充协议》约定的时间和金额交纳购房款是其主要合同义务。依据查明的事实，谭仕忠仅向城建兴泰公司支付购房款定金20万元，剩余购房款8422719元经城建兴泰公司多次催告后至今未支付，其不履行主要合同义务的行为构成根本违约，城建兴泰公司依据《买卖合同》中关于逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同的约定，要求解除《买卖合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《买卖合同》解除后，《补充协议》已缺乏履行的基础，亦应解除。城建兴泰公司要求谭仕忠协助办理《买卖合同》的网上签约备案注销手续，符合合同约定，本院亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。谭仕忠要求城建兴泰公司返还已付购房款的诉讼请求，符合合同约定和法律规定。谭仕忠未提供证据证明其向北京创动诚讯网络科技有限公司支付的25万元系由城建兴泰公司收取的购房款且城建兴泰公司予以否认，故本院确定城建兴泰公司应向谭仕忠返还的购房款为20万元。北京创动诚讯网络科技有限公司收取的25万元是否应当返还的问题，相关当事人可另行解决。城建兴泰公司要求谭仕忠以欠付购房款总额15%的标准给付逾期付款违约金，谭仕忠主张该约定标准过高，城建兴泰公司未遭受实际损失，要求对违约金数额予以调整。本院以城建兴泰公司因谭仕忠逾期付款遭受的实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情确定谭仕忠向城建兴泰公司给付违约金65万元。城建兴泰公司诉讼请求的过高部分，本院不予支持。城建兴泰公司要求谭仕忠支付律师费30000元，但因该笔费用尚未实际发生，故城建兴泰公司要求谭仕忠承担律师费30000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除北京城建兴泰房地产开发有限公司与谭仕忠于2018年7月19日签署的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF772981）及《补充协议》；二、谭仕忠于本判决生效之日起十日内协助北京城建兴泰房地产开发有限公司办理《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF772981）的网上签约备案注销手续；三、谭仕忠自本判决生效之日起十日内向北京城建兴泰房地产开发有限公司支付违约金650000元；四、北京城建兴泰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还谭仕忠购房款200000元；五、驳回北京城建兴泰房地产开发有限公司的其他本诉请求；六、驳回谭仕忠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36080元，由谭仕忠负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4025元，由北京城建兴泰房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 桓二〇二〇年七月二十九日法官助理  冯瑞卿书 记 员  陈 悦