北京市顺义区人民法院行 政 判 决 书（2020）京0113行初85号原告肖传英，女，1984年12月7日出生，汉族，河南省民权县居民，住北京市顺义区。被告北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市通州区承安路1号。法定代表人张维，主任。出庭负责人张鸿飞，北京市顺义区不动产登记事务中心主任。委托代理人陈磊，北京市规划和自然资源委员会工作人员。委托代理人孙茹，北京双法律师事务所律师。第三人于淑英，女，1951年2月15日出生，汉族，北京市顺义区居民。原告肖传英不服被告北京市规划和自然资源委员会（以下简称北京市规资委）作出的房屋转移登记行为，向本院提起行政诉讼。本院于2020年3月19日立案后，在法定期限内向被告北京市规资委送达了起诉状副本及应诉通知书。因于淑英与被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告肖传英，被告北京市规资委北京市顺义区不动产登记事务中心主任张鸿飞及北京市规资委的委托代理人陈磊、孙茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年2月12日，北京市规资委依申请将于淑英所有的坐落于顺义区X庄园X区X号楼X单元X的房屋（以下简称涉案房屋）转移登记至肖传英名下，并为肖传英核发了X京房权证顺字第XXXX号房屋所有权证。原告肖传英诉称：肖传英按照正常交易流程，通过中介与原房屋所有权人于淑英签订了买卖合同，完成了包括资质审查、网签、缴纳各种税费等二手房交易的所有流程，并通过顺义区不动产登记中心办理了房产过户登记手续，取得了由国家承认的房屋所有权证，成为房屋物权所有人。根据《物权法》第三十九条及《不动产登记暂行条例》第四条的规定，肖传英对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。然而，肖传英得知涉案房屋所在土地的性质仍为集体土地，且一直未更改过，根据国家现行法律法规，集体土地上的房屋无法办理“商品房”的转移登记，因此，北京市规资委对涉案房屋所作的转移登记违背了法律。故起诉，请求：1．确认北京市规资委2015年2月12日将涉案房屋由于淑英转移登记至肖传英名下的行为违法，一并要求确认北京市规资委给肖传英颁发的X京房权证顺字第XXXX号房屋所有权证违法；2．诉讼费由北京市规资委承担。后经本院释明，肖传英将其第一项诉讼请求变更为：撤销北京市规资委2015年2月12日将涉案房屋由于淑英转移登记至肖传英名下的行为，一并要求撤销北京市规资委给肖传英颁发的X京房权证顺字第XXXX号房屋所有权证。原告肖传英在举证期限内向本院提交了以下证据：1．肖传英名下的房屋所有权证，证明北京市规资委给肖传英核发的房本是有问题的。2．税收缴款书，证明登记机关已经认可是商品房买卖，并且已经收税了。3．《关于X庄园三区3、4、5、6、7、8、9、15号楼占用土地性质的说明》，证明肖传英2019年10月24日知道涉案房屋占用的是集体土地。被告北京市规资委辩称：一、北京市规资委顺义分局负责北京市顺义区的不动产登记工作。依据《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。根据京编办发〔2015〕10号《关于整合本市不动产登记职责的通知》、京国土籍〔2015〕295号《关于做好房屋交易与不动产登记工作衔接有关问题的通知》、京政办发〔2017〕15号《北京市规划和国土资源管理委员会（首都规划建设委员会办公室）主要职责内设机构和人员编制规定》、京发〔2018〕31号《中共北京市委、北京市人民政府关于印发〈北京市机构改革实施方案〉的通知》的规定，北京市规资委顺义分局负责北京市顺义区的不动产登记工作。二、涉案房屋事实情况。涉案房屋属于北京市顺义区李桥镇英各庄村旧村改造项目村民搬迁用房，北京市顺义区人民政府（以下简称顺义区政府）于2002年9月5日批准英各庄村旧村改造项目。2004年涉案房屋在英各庄村集体建设用地上竣工，并验收合格。2005年11月，英各庄村旧村改造项目顺利实施，大部分村民搬迁上楼。2006年、2007年北京市顺义区李桥镇人民政府向顺义区政府请示，给英各庄村旧村改造项目颁发房产证；2007年顺义区政府批示，向英各庄村旧村改造项目颁发房产证。2007年11月16日，北京市建设委员会向于淑英颁发了房屋所有权证。2015年2月12日，于淑英和肖传英共同向北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）申请房屋所有权转移登记。于淑英、肖传英向北京市住建委提交《北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书》、京房权证顺私字第XXXX号房屋所有权证、《存量房交易结算资金自行划转声明》、税收缴款书、《存量房屋买卖合同》、购房承诺书、家庭购房申请表（A类）、身份证、结婚证、户口簿、临时居住证、授权委托书等材料。2015年2月12日，北京市住建委审核上述材料，认为申请材料齐全，符合登记条件，向肖传英颁发了房屋所有权证。三、涉案房屋暂停办理转移、抵押等全部种类的登记业务。2015年8月，北京市整合房屋登记和土地登记职责，统一由北京市规资委承担。同年11月9日，全市实行不动产统一登记。之后，北京市规自委顺义分局在不动产登记历史档案数据整合工作中发现北京市顺义区李桥镇X庄园X区3、4、6、7、8、9、15号楼土地性质仍为集体建设用地，依法不可转让。经请示，2017年7月13日，顺义区政府专题会议决定，暂停该宗集体土地上的房屋全部种类登记业务。四、肖传英提起本案之诉不符合法定条件。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。肖传英在北京市住建委向其颁发房屋所有权证时即知道行政行为的内容，历时5年后，其才提起本案诉讼，明显超过了法定起诉期限，且不具备正当理由。故肖传英提起本案之诉不符合法定条件，请求法院依法裁判。被告北京市规资委在举证期限内向本院提交了以下证据：1．北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书；2．于淑英名下的京房权证顺私字第XXXX号房屋所有权证；3．存量房交易结算资金自行划转声明；4．税收缴款书；5．存量房屋买卖合同；6．购房承诺书；7．家庭购房申请表（A类）；8．于淑英居民身份证；9．肖传英居民身份证；10．陈立兴居民身份证；11．陈立兴、肖传英结婚证；12．肖传英居民户口簿；13．陈立兴居民户口簿；14．肖传英临时居住证；15．授权委托书；16．受托人居民身份证；17．北京市国有土地房屋登记审核表。证据1-17证明北京市规资委依法履行法定职责。被告北京市规资委向本院提交的法律依据（节选）是：《不动产登记暂行条例》《房屋登记办法》。第三人于淑英未向本院提供诉讼意见，亦未在举证期限内提交证据。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：1．肖传英提交的登记在其名下的房屋所有权证是本案被诉行政行为的书面载体，对该证据的合法性在此不作评价；2．肖传英提交的其他证据以及北京市规资委提交的所有证据均取得方式合法，与本案具有关联性，能够证明登记机关办理涉案房屋转移登记的过程，涉案房屋所占用土地的性质等，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采纳。经审理查明：涉案房屋坐落于京顺集用（2003划企）字第0232号《集体土地使用证》范围之内，系顺义区李桥镇英各庄村旧村改造项目村民搬迁用房。上述土地使用证登记的权利人为顺义区李桥镇英各庄村村民委员会，权属性质为集体建设用地，用途为住宅。2007年11月14日，于淑英因回迁安置取得涉案房屋的所有权证，证号为京房权证顺私字第XXXX号。该所有权证中“土地使用情况摘要（含土地证号、使用面积、权属性质、使用年限）”一栏为空白；除证号下方盖有“回迁安置”印章外，该所有权证其他内容与国有土地上的房屋所有权证无异。2015年2月12日，于淑英、肖传英共同向当时的登记机关北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）申请办理涉案房屋的转移登记手续，并提交了转移登记申请书、于淑英名下的房屋所有权证、存量房交易结算资金自行划转声明、税收缴款书、存量房屋买卖合同、购房承诺书、家庭购房申请表（A类）、身份证、结婚证、户口簿、居住证、授权委托书等材料，经审核，北京市住建委于同日将涉案房屋转移登记至肖传英名下，并向其核发了X京房权证顺字第XXXX号房屋所有权证。该所有权证记载：房屋性质为商品房；规划用途为住宅；建筑面积121．89平方米；土地使用权取得方式为有偿（出让）。经查，涉案房屋的实际成交价格为152万元。2019年9月27日，肖传英向顺义区不动产登记中心提交申请书，主要内容为：“我叫肖传英，系顺义区X庄园X区X号楼X单元X的房屋所有人，需要办理产权转让手续，但通过贵单位无法做出产权转让登记手续，故请求贵单位出具不允许转让的说明及原因”。同日，北京市规资委对肖传英出具书面答复，主要内容为：“肖传英于2019年9月27日到我中心申请办理坐落在顺义区X庄园X区X号楼X单元X证号为X京房权证顺字第XXXX号登记业务，因我中心在工作中发现该房屋建造在集体土地上，根据《土地管理法》第四十三条及《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条相关规定，集体土地上的住宅不能办理商品房登记发证手续，故我中心无法受理您的登记申请。”肖传英不服，于2020年3月提起本案之诉。本案庭审中，肖传英称涉案房屋转移登记时登记机关未向其告知房屋所在土地属于集体土地，其于2019年9月27日才知道涉案房屋无法转移登记以及无法转移登记的原因是房屋所在土地为集体土地。北京市规资委对此予以认可。本院认为：本案被诉行政行为是房屋所有权转移登记。结合各方当事人的诉辩意见，本案焦点问题有二：一、肖传英提起本案诉讼是否超过法定期限。二、涉案房屋转移登记行为是否合法。一、关于起诉期限《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，虽然被诉转移登记行为发生于2015年2月，距肖传英2020年提起本诉已经超过一年，但因涉案房屋转移登记时登记机关未告知肖传英房屋所在土地属于集体土地，因此，在登记机关核发的房屋所有权证中记载的土地状况与客观事实不符的情况下，肖传英起诉期限的起算点应从其知道或者应当知道涉案房屋所在土地实际状况之日起计算。本案中，自肖传英2019年9月27日知道涉案房屋所在土地为集体土地，至其2020年3月提起本诉，未超过一年的法定期限，因此，其起诉符合法定条件。二、关于涉案房屋转移登记行为的合法性《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，北京市规资委作为目前房屋登记职责的继受主体，是本案的适格被告，对涉案房屋转移登记行为的合法性依法承担法律后果。被诉房屋转移登记行为于2015年2月作出，其合法与否应依据当时合法有效的法律、法规、规章进行判断。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第四十三条第一款规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。《房屋登记办法》（建设部令第168号）第三十三条第一款规定，申请国有土地范围内房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。本案中，涉案房屋所在土地并非国有土地，现有证据亦不能证明涉案房屋属于可以依法使用集体土地的情形，因此，登记机关办理涉案房屋转移登记，并为肖传英核发房屋所有权证的行为属主要证据不足。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销被告北京市规划和自然资源委员会二〇一五年二月十二日针对坐落于北京市顺义区X庄园X区X号楼X单元X的房屋由第三人于淑英转移登记为原告肖传英的行政行为；同时撤销被告北京市规划和自然资源委员会为原告肖传英核发的X京房权证顺字第XXXX号房屋所有权证。案件受理费五十元，由被告北京市规划和自然资源委员会负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘琳琳人民陪审员  马淑贤人民陪审员  宋淑英二〇二〇年七月十五日书 记 员  郑方圆书 记 员  张 汀