上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初13994号原告：张乃均，男，1967年1月24日出生，汉族，住江苏省通州市西亭镇西禅寺村四十组16号。原告：韩水平，女，1966年7月18日出生，汉族，住江苏省通州市西亭镇亭南村三十一组16号。上列两原告共同委托诉讼代理人：王浩，上海李东方律师事务所律师。被告：上海中建孚泰置业有限公司，住所地上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。法定代表人：江岩，董事长。委托诉讼代理人：陈晓燕，女，上海中建孚泰置业有限公司员工。原告张乃均、韩水平诉被告上海中建孚泰置业有限公司(以下简称中建孚泰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年7月29日公开开庭进行了审理，原告张乃均及两原告共同委托诉讼代理人王浩、被告委托诉讼代理人陈晓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张乃均、韩水平向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办证损失人民币144,486.03元(以实际房屋总价款297万元为本金，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%的1.3倍，自2018年2月28日起计算至2019年1月9日止)。事实与理由：2015年9月20日，原、被告双方签订上海市商品房预售合同，约定由原告向被告购买上海市青浦区徐泾镇会恒路200弄《中建锦绣名都》3号2层202室(以下简称涉案房屋)。房屋总价款为297万元。合同第十条和第十四条分别约定了被告办理大产证、双方签署房屋交接书、双方依法办理小产证的具体时间要求。合同另约定了其他事项。合同签订后，原告已经按约支付了全部的房价款，但因被告违法行为被整顿以及所在小区消防验收不合格等缘故，大产证办理逾期，造成原告办理小产证逾期。原告为维护自身合法权益，故作如上诉讼请求。被告中建孚泰公司辩称，不同意原告诉讼请求。1.被告确实逾期办理大产证，原因是涉案房屋所在小区内存在部分商住两用房屋，因政府整顿类住宅、停办大产证，导致被告办理大产证出现延误，被告并非故意违约。2.被告不存在因消防设施等不合格导致大产证办理逾期的情形。3.自大产证办出后，被告便立即通知原告可进行房屋交接和办理小产证。4.若需要被告承担违约责任，应以网签房屋交接书载明的实际房价为基数，按照每年4.3%的1.3倍，自合同约定的办理大产证期限届满后第121天起计算至房屋交接之日止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，提供了上海市商品房预售合同、发票、税收完税证明、房屋交接书、小产证、办证申请材料等证据。被告对原告提交的上述证据合法性、真实性、关联性均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。被告为证明其主张，提供了建设工程规划许可证、关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见、关于办理“中建锦秀名都”项目大产证的办理意见、青浦区人民政府办公室秘书科公文办理便函、建设工程竣工验收备案证书、上海市新建住宅交付使用许可证和大产证等证据。原告虽对上述证据的证明目的不予认可，但对真实性并无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。经开庭审理查明，2015年9月20日，张乃均、韩水平(乙方、买方)与中建孚泰公司(甲方、卖方)签订上海市商品房预售合同，约定由乙方向甲方购买涉案房屋，涉案房屋总价款根据暂测房屋面积暂定为297万元。合同第十条约定,甲方承诺在2017年10月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除合同。第十四条约定,在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了大产证后30日内,由双方签署本合同规定的房屋交接书。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署房屋交接书之日起90天内,由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的小产证。合同另约定了其他事项，但未明确约定逾期办证的违约责任。合同签订后，经实测面积，涉案房屋总价款为2,968,336.13元，张乃均、韩水平已按约支付全部房价款。2018年4月2日，中建孚泰公司取得涉案房屋大产证，所在小区存在住宅和商铺两种房屋。双方于2018年4月9日签订房屋交接书。2018年4月16日，上海市青浦区不动产登记事务中心受理张乃均、韩水平办理涉案房屋小产证的申请。另查明，2017年2月27日，中建孚泰公司取得涉案房屋所属项目的上海市新建住宅交付使用许可证。2017年5月9日，上海市相关职能部门联合发布对本市商业办公项目清理整顿的意见，意见明确指出对在商业办公项目开发过程中出现的不按规划批准的建筑物使用性质进行建设、擅自改变房屋结构及设施设备、改变房屋规划用途为居住等违法违规行为在全市范围内进行清理整顿。在实际整顿过程中，中建孚泰公司开发的住宅项目大产证办理工作也被暂停，为此中建孚泰公司曾向西虹桥商务开发有限公司递交“关于协调《中建锦秀名都项目》23-02一期住宅产权证办理和27-03地块预售网签的请示”，请求西虹桥商务开发有限公司帮助协调申请开通产权证办理和网签。后经相关监管部门检查验收23－02地块二期1－6号商品住宅和底层商铺，青浦区人民政府于2017年9月下旬同意青浦区房管局意见，决定按规定程序予以办理大产证手续。以上查明的事实，有原、被告的陈述，原告提供的上海市商品房预售合同、购房发票、税收完税证明、小产证、办证档案资料，被告提供的建设工程规划许可证、关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见、关于办理“中建锦秀名都”项目大产证的办理意见、青浦区人民政府办公室秘书科公文办理便函、建设工程竣工验收备案证书、上海市新建住宅交付使用许可证和大产证等证据予以证明。本院认为：本案主要争议焦点为中建孚泰公司是否应就涉案房屋逾期办证承担违约责任以及逾期办证的损失金额。一、关于中建孚泰公司是否应就涉案房屋逾期办证承担违约责任。本案中，张乃均、韩水平与中建孚泰公司签订的上海市商品房预售合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。张乃均、韩水平已按合同约定履行付款义务，中建孚泰公司应在合同约定的期限内履行交房义务并协助办理小产证。根据合同约定，中建孚泰公司应于2017年10月30日前办理大产证，并在之后30日内与张乃均、韩水平签署房屋交接书，双方在签署交接书后90天内共同办理过户手续。故中建孚泰公司应在2018年2月27日(含当日)前协助张乃均、韩水平办理小产证。现中建孚泰公司于2018年4月2日才取得大产证，导致张乃均、韩水平迟延取得小产证，故中建孚泰公司应承担逾期办证的违约责任。中建孚泰公司虽主张因政府停办大产证的政策变化导致其办证逾期不属于违约情形，但政府对于“类住宅”的整顿行为是基于开发商的违法行为，并非政策变化所致。即使中建孚泰公司迟延办理大产证与“类住宅”整顿行为有关，也系中建孚泰公司自身违法行为所致，中建孚泰公司理应承担违约责任。二、关于逾期办证的损失金额。在合同没有约定逾期办证违约金，损失数额又难以计算的情况下，张乃均、韩水平主张按照已付购房总额为基数，以中国人民银行规定的金融机构贷款基准利率的1.3倍计算，尚属合理，本院予以支持。但涉案房屋实付购房总额为2,968,336.13元，而非297万元。就逾期办证损失的起止时间，张乃均、韩水平虽主张应自大产证办理期限届满后第121天起至小产证办出之日止，即2018年2月28日起至2019年1月19日止。但上海市青浦区不动产登记事务中心实际于2018年4月16日便受理了涉案房屋小产证的办理申请，中建孚泰公司的协助办证义务已经完成。后至2019年1月19日办出的系涉案房屋与相应车位的小产证。故逾期办证损失应计算至涉案房屋小产证实际申办登记且被受理之日止，即2018年4月16日。至于中建孚泰公司认为涉案房屋交接之后，小产证办证义务便转移至张乃均、韩水平，其不应就房屋交接之日之后的损失负责的主张。因合同第十四条已明确办理价格申报、过户申请手续、申领房屋小产证的主体为买卖双方，且中建孚泰公司亦未提供证据证明其交接房屋后便及时通知对方办证、转交办证所需所有材料以及对方存在故意拖延的情况，故本院对中建孚泰公司的上述答辩意见不予采纳。综上所述，中建孚泰公司应赔偿张乃均、韩水平就涉案房屋的逾期办证损失，以实际房屋总额2,968,336.13元为基数，按中国人民银行规定的金融机构人民币贷款基准年利率4.35%的1.3倍，自2018年2月28日起计算至2018年4月16日止，共计21,914.98元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：被告上海中建孚泰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告张乃均、韩水平逾期办证损失21,914.98元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,190元，减半收取计1,595元，由原告张乃均、韩水平负担1,421元，由被告上海中建孚泰置业有限公司负担174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二〇年七月三十一日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。