山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0902民初1725号原告：王福刚，男，1980年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：孙明明，山东敢当律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楠楠，山东敢当律师事务所实习律师。被告：翟淑华，女，1972年出生，汉族，现住泰安市泰山区。被告：赵可欣，女，1997年出生，汉族，现住泰安市泰山区。被告翟淑华、赵可欣的委托诉讼代理人：苏荣荣，山东岳首律师事务所律师。被告翟淑华、赵可欣的委托诉讼代理人：王龙，山东岳首律师事务所律师。被告：李永美，女，1943年出生，汉族，住泰安市泰山区。第三人：泰安兴成不动产经纪有限公司，住所地泰安市东岳大街。法定代表人：赵兴芹，经理。原告王福刚诉被告翟淑华、赵可欣、李永美、第三人泰安兴成不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王福刚及其委托诉讼代理人孙明明、李楠楠，被告翟淑华及被告翟淑华、赵可欣的委托诉讼代理人苏荣荣、王龙，第三人泰安兴成不动产经纪有限公司法定代表人赵兴芹到庭参加诉讼，被告李永美经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王福刚向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与第一被告以及泰安兴成不动产经济有限公司签订的《房屋买卖合同》；2.依法判决第一被告双倍返还原告购房定金600000元；3.依法判决第一被告返还原告购房款600000元；4.依法判决第一被告承担原告律师费20000元；5.依法判决第二、第三被告在接受赵刚遗产范围内对上述第2、3、4项诉求承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月16日，原告与赵刚、泰安兴成不动产经济有限公司以及被告翟淑华签订《房屋买卖合同》，原告购买赵刚和被告翟淑华所有的位于泰安市房屋一套。合同签订后原告依约向赵刚及被告翟淑华支付购房定金300000元，依约于2019年8月29日向赵刚及被告翟淑华支付购房款600000元。合同约定剩余房款660000元于银行解押后30天内付清，但是房屋出卖人赵刚在合同约定的余款支付期限内自杀身亡，三被告系赵刚法定继承人。因赵刚生前有多笔债务，涉案房产现已被查封，已经构成了事实上的履行不能。原告特具状起诉，请求法院依法支持原告的诉求。翟淑华辩称，一、王福刚购买赵刚名下房屋，名为买卖，实为炒房，其没有购买房屋的真实意思，双方签订的《房屋买卖合同》无效。原告王福刚系第三人泰安兴成不动产经纪有限公司(以卒简称兴成公司)的工作人员，其购买赵刚名下房产，实际是兴成公司的炒房行为。原告与赵刚签订的《房屋买卖合同》第十一条第2项约定：“甲方(赵刚)无条件的配合过户给乙方(王福刚)指定的接受此房产人(第三人)”，说明原告并没有真实购买房产的意思表示，合同中的“买房人”不是涉案房产最终的实际买受人。本案《房屋买卖合同》的“买房人”王福刚与赵刚签订《房屋买卖合同》并支付30万元购房款后，兴成公司就要求卖房人赵刚将房屋腾出来，并将房屋钥匙交付给兴成公司，王福刚在微信朋友圈以兴成公司的名义发布对外销售涉案房屋信息，并多次带人看房。同时，合同中并没有约定居间服务费的数额。而该合同文本系由兴成公司提供，收取居间服务费是其促成合同签订之后的最终目的，合同中未约定居间服务费显然有违常理。这说明兴成不动产公司在本案中并非居间人的身份，其与原告“购房者”的身份发生混同，说明其真实目的并不是为了促成王福刚与赵刚之间的房屋买卖交易，只是让王福刚以购房者的身份与赵刚签订合同而已。因此，原告与兴成公司利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，签订该买卖合同的目的是为了转售他人、赚取差价，并不是真要购买赵刚名下的涉案房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”原告购买房产名为买卖，实为炒房，其意思表示不真实，合同不成立，应该被认定无效。本案的合同文本是第三人兴成公司提供的一份格式合同，虽然名为《房屋买卖合同》，实质是《房屋买卖居间合同》，兴成公司作为房产中介公司，因其职业的专业性强，掌握最有利的市场信息和资源，比较了解市场的成交价格，作为居间方，基于利益居间，应当遵循诚实信用的原则，应当选择真实的购买人并如实告知买卖双方真实的房屋交易信息，促成买卖双方公平交易。但在这起房屋买卖交易中，兴成公司让自己的工作人员以“买房人”的身份与赵刚签订房屋买卖合同，在合同中注明房屋可转让给第三方，待找到第三方之后，由第三方的真正卖家来与赵刚直接办理过户手续，兴成公司这种“自买自卖”、同时代理买卖双方的行为，有违诚实信用原则，违背了居间合同义务，违背了房产中介的职业道德，违反相关法律规定，这份“炒房合同”显然是无效的。二、被告翟淑华不存在恶意违约的行为，原告要求被告双倍返还定金60万元无事实和法律依据。第一，涉案房屋被查封，是房屋出售方所不能预见和避免的，并不能认定为出售方的违约行为；再者，涉案房屋并非因被告翟淑华的债务原因导致查封，翟淑华对此无过错，不存在违约行为。房屋出卖人赵刚在合同履行过程中因意外去世，是意外事件，赵刚去世后，因其与他人的债务纠纷导致涉案房产被查封，出现了情势变更，这种情势变更是被告不能预见、不能掌控、也不能克服的客观原因。根据《担保法解释》第122条规定：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。”定金的罚则设立的目的是惩罚恶意违约行为，鼓励诚实守信的交易行为，被告翟淑华不存在违约，不应当适用定金罚则承担违约责任。第二，原告怠于办理过户手续，对于房产被查封导致合同不能履行亦存在一定过错，其无权要求被告双倍返还定金。原被告双方签订的《房屋买卖合同》第四条付款方式：“余款支付方式”约定：“于银行解押后30日内付清余款660000元，如需30日内前办理过户，则需在过户当日付余额66万元差额款项”。此外，双方再没有关于过户时间的约定。由此，双方约定的是“30日内”付清余款，而非“30日后”付清余款，原告完全可以在房产解押日(2019年8月27日)之后随时支付余额66万元要求过户的。涉案房产于2019年8月27日解押后，就具备了过户条件，8月29日赵刚依约在不动产登记中心办理了《房屋抵押借款合同》一般抵押权他项权登记，此后赵刚多次给原告王福刚打电话发信息，催促其付清余款办理过户手续，原告明知赵刚卖房的原因是急于用钱，但原告尚未寻找到合适的第三方购买涉案房产，因此一直拖延。2019年9月18日赵刚发生意外去世后，被告翟淑华也及时告知了原告王福刚，再次催促其付清余款办理过户手续，原告迟迟未支付余款、未办理过户手续，系因其在寻找该房产的合适买家并从中赚取差价牟利，其在合同履行过程中存在懈怠、延误的情况。因此，将房产被查封而导致合同不能履行的后果完全归咎于被告，对被告而言也显然是不公平的。三、本案的定金数额为15万元，因此，假设原告要求双倍返还定金的请求得以支持，其主张双倍返还定金60万元并无依据。原被告签订的《房屋买卖合同》第四条付款方式约定：“1、此合同签订当日乙方向甲方支付人民币30万元，作为购房定金。”《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第一百一十九条规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同”。原被告于2019年8月16日签订合同，当日支付定金15万元，应视为双方已对定金合同进行了变更，2019年8月19日支付的15万元是购房款，不再具备定金性质，因此，原告要求双倍返还定金60万元并无依据。四、假设原告要求双倍返还定金(赔偿损失)的主张得以支持，但其主张的数额明显过高，明显超出其实际损失，被告请求法庭予以调整。如前所述，定金罚则设立的目的是惩罚恶意违约行为，鼓励诚实守信的交易行为。本案被告在出售房产时，查封的情形并未出现，被告并不存在恶意隐瞒房产被查封的情形，即不存在恶意违约的情形。赵刚去世后涉案房产被查封，且涉案房产不在被告名下，被告在合同签字只是基于夫妻财产共有人的身份，对于房产被查封的后果，被告是没有过错的。同时，司法措施的采取毕竟不是被告所能掌控和避免的，并不是被告的主观行为导致履约不能。因此，被告不存在恶意违约的情形，适用定金罚则对被告有失公允。由此，双方在《房屋买卖合同》第十一条约定的“甲方保证在过户前不会有法院查封、抵押等影响产权转移过户的事情发生，如发生由甲方自行处理并赔偿乙方双倍定金的损失”，虽然带有“双倍定金”的内容，但并不能认为是双方对适用“定金罚则”的约定，因为定金罚则有严格的适用条件，于本案并不适用。该约定只能理解为双方对于违约金的约定，即双方对于违约金的数额约定为“双倍定金”的数额。该数额明显过高原告实际损失，被告根据《合同法》第一百一十四条的规定，请求法庭予以调整。五、原告要求被告承担律师费2万元无事实和法律依据。如前所述，原告与赵刚签订的《房屋买卖合同》应为无效，且被告翟淑华对合同不能履行并没有过错，不存在违约行为，要求被告承担律师费无事实和法律依据。再者，假设原告主张双倍返还定金的诉讼请求得以支持，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，原告主张的各项诉求的数额远远超出了其实际损失，因此，其主张被告承担律师费的请求不应得以支持。综上，原告主张双倍返还定金、承担律师费的诉讼请求无事实和法律依据。赵可欣辩称，同翟淑华答辩意见。李永美未作答辩。泰安兴成不动产经纪有限公司辩称，没有需要答辩的。本院经审理查明如下事实：2019年8月16日，原告作为买方（乙方），赵刚作为卖方（甲方），第三人作为居间方(丙方)签订房屋买卖合同一份，合同的主要内容为：第一条甲方自愿将所属坐落于泰安市区之不动产出售给乙方，建筑面积为138.25平方米。该不动产现有证件(手续)：所有权证号：泰房全字第xxx，所有权人：赵刚；(共有权人：翟淑华)；设计用途为住宅。该不动产抵押、居住情况；甲方有银行贷款抵押、自住。第二条甲方保证交易的此不动产无任何权属或经济纠纷。此不动产权属人及共有人均同意出售此不动产。权属人与共有人不在本合同签字时，甲方签字人保证权属人及共有人同意出售此不动产(并在乙、丙两方监督下签字人与共有人当场通电话后均同意出售)如有违约，签字人自愿承担本合同所有违约责任。甲方承诺出售的该不动产名下无户口，如甲方或其它第三人在该不动产存在户口占用，交易过户同时将其户口迁出。第三条乙方对甲方出售的此不动产，第一条所述状况已经充分了解，并对此不动产的所有权证及国有土地使用证或不动产证已详细阅审或充分了解，自愿购买。甲乙双方商定此不动产成交价156万元(大写壹佰五拾陆万元整)。此价格包含此不动产的含室内装修，物品：甲方并同意将该房屋已交纳的专项维修资金(公共维修基金)的账面余额转移给乙方。第四条付款方式：1.此合同签订当日乙方向甲方支付人民币￥300000万元(大写叁拾元)作为购房定金。余款支付方式：于不动产办理他项权当日签字前付600000万，大写；陆拾万元整房款。余款支付方式：于银行解押后的30日内付清余额660000元，大写；陆拾陆万元整。如需30前办理过户，则需在过户当日付清余额660000元差额款项。2.甲方还贷款解押约定：该房产甲方在银行有14.5万贷款未还完。用乙方付给甲方的30万定金内于签订合同后5个工作日内或甲方与银行商定的还款日帮助甲方还款解押。3.过户时间约定；甲乙双方签订合同后3个工作日内办理银行解押手续。甲乙双方银行解押3日内办理他项权付给甲方首付款900000元(含定金)。第五条不动产交付及物业交割：1、甲方收到乙方购房定金后须将房款中的2000元作为不动产物业交割保证金预留丙方保管。交房时需结清此不动产所有拖欠费用，(水、电、气、暖及物业费等)，并签订《物业交割单》作为已交付且无异议的凭证，物业交割当日丙方将此保证金无条件的一次性归还甲方。如甲方有拖欠的费用丙方有权用交房保证金代为甲方交付。2、甲方应于收到乙方全额房款之日起2日内将此不动产全部交付给乙方使用，每逾期一日，甲方愿向乙方支付200元违约金补偿给乙方。若因甲方原因致此房屋影响乙方正常使用的，甲方应承担全部责任。自交房后次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。第六条税费及其它费用分担；第七条违约责任：1、甲乙双方均应忠实履行本合同所有条款，任一方违约，违约方应向守约方承担包括但不限于诉讼律师代理费、贷款代办费、评估费、过户税费以及守约方为实现合法权益所支出的必要费用(有证据能够证实的合理支出)；如甲方违约，应双倍返还乙方购房定金，如乙方违约，无权要求甲方退还定金，本合同一经签订，中介服务费将不予退还，如解除本合同，中介费由无正当理由提出解除方或违约方承担。第八条居间方责任：第九条办理此不动产贷款约定：第十一条双方约定的其他事项：1、甲方保证在过户前不会有法院查封、抵押等影响产权转移过户的事情发生；如发生由甲方处理并赔偿乙方定金双倍的损失。乙方有权终止合同。2、甲方无条件的配合过户给乙方指定的接受此房产人(第三人)。3、乙方如不能30日内付清余款则每日赔偿给甲方500元作为甲方的损失。4、乙方保证于签订合同后的60日内交接房屋。合同签订后，原告支付款项如下：高xx于2019年8月16日通过手机银行向赵刚转账150000元，范xx于2019年8月19日向赵刚转账150000元，原告王福刚于2019年8月29日向赵刚转账400000元、向被告翟淑华转账200000元。赵刚于2019年8月16日出具定金收到条一份，内容为：今收到购房人王福刚房屋定金人民币大写壹拾伍万元整，小写150000元整，房屋坐落xxx；2019年8月19日出具定金收条一份，内容为：今收到购房人王福刚定金大写壹拾伍万元整。房屋坐落xxx；2019年8月29日出具收条一份，内容为：今收到购房人王福刚房屋首付陆拾万元整，小写600000元整，房屋坐落xxx。诉争房屋于2019年9月23日、2019年9月30日、2019年9月30日被本院依次轮候查封，查封日期均为三年。被告翟淑华对其辩称理由提交如下证据予以证实：证据一、原告王福刚名片一份、原告王福刚微信头像截图及朋友圈截图七份、泰安兴成不动产经纪有限公司温泉店《门店负责人承诺》照片一份。证据二、原告王福刚于2019年8月21日、2019年8月24日在微信朋友圈发布的卖房信息截图各一份。证实：原告王福刚系第三人泰安兴成不动产经纪有限公司工作人员，在兴成公司温泉店担任店长职务。王福刚与赵刚于2019年8月16日签订《房屋买卖合同》后，多次在微信朋友圈发布涉案房产的房源信息用于出售，其在2019年8月21日发布的朋友圈中涉案房产出售价格为196万。原告王福刚在签订买卖合同仅五天后，原告就以高出合同价格40万元，转售涉案房屋，说明原告签订该买卖合同的目的是为了转售他人，赚取差价，并非要购买赵刚名下的涉案房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示。原告系第三人泰安兴成不动产经纪有限公司工作人员，其作为“购房者”的身份与第三人兴成公司居间人的身份发生混同，其与赵刚签订《房屋买卖合同》的实质系兴成公司的炒房行为。因此，原告与赵刚签订的《房屋买卖合同》应为无效。该证据同时证实：在房产解押之后具备过户条件时，原告在赵刚多次催促后迟迟未办理过户，系因原告一直没有寻找到合适买家。其在合同履行中存在延误、懈怠情形，对于合同不能履行存在过错。被告在合同履行中并没有违约行为，因此，原告要求被告承担违约责任并无依据。证据三、《房屋抵押借款合同》一份、《不动产登记证明》一份，证实：原告与赵刚签订《房屋买卖合同》后，按照原告王福刚、第三人兴成公司的要求，由赵刚作为义务人、王福刚作为权利人在涉案房产设定了抵押权，以保障其所支付的90万元购房款在合同不能履行时得以优先受偿。由此，在房屋买卖过程中，赵刚严格按照原告及第三人指示和要求积极履行合同，并没有恶意违约行为，本案不应适用定金罚则；原告和第三人通过设立抵押权的方式，其债权已得以优先保障，说明原告和第三人在订立合同时已经预见到合同不能履行的风险，在已设立抵押权的前提下，其再行要求被告承担违约责任对被告显失公平。另查明，翟淑华与赵刚于1995年10月17日登记结婚，赵可欣系赵刚女儿，李永美系赵刚母亲。赵刚于2019年9月18日去世，尚未发生遗产继承。本院认为，被告辩称原告及第三人存在炒房行为，2019年8月16日所签订的房屋买卖合同无效，并无法律依据，本院对此不予采信。该合同不违反法律规定，系有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。合同签订后，原告按照约定支付了房款90万元，其中赵刚出具的两份收到条明确写明共收到定金为30万元。合同第11条约定，甲方保证在过户前不会有法院查封、抵押等影响产权转移过户的事情发生，如发生由甲方自行处理并赔偿乙方定金双倍的损失，乙方有权终止合同。而诉争房屋在办理过户前被查封，根据合同约定，本院对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求予以支持，赵刚、翟淑华应返还原告购房款600000元。对于原告主张的律师代理费20000元，合同对此有约定，本院予以支持。关于原告要求被告双倍返还定金共计600000元的诉讼请求，本院认为，合同第11条约定的是“如发生由甲方自行处理并赔偿乙方定金双倍的损失”，实际系对违约金计算标准的约定，该计算标准过高，本院调整为按原告利息损失的130%计算。故赵刚、翟淑华应返还原告定金300000元及利息，利息应以300000元为基数，自2019年8月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的130%计算，自2019年8月20日起至被告实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。对于原告要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不再予以支持。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。”赵可欣、李永美系赵刚的第一顺位继承人，按上述法律规定，赵可欣、李永美应以继承赵刚遗产的实际价值为限向原告承担上述还款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告王福刚与赵刚、被告翟淑华、第三人泰安兴成不动产经纪有限公司于2019年8月16日签订的房屋买卖合同；二、被告翟淑华于本判决生效之日起十日内返还原告王福刚购房款600000元；三、被告翟淑华于本判决生效之日起十日内返还原告王福刚定金300000元及利息（以300000元为基数，自2019年8月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的130%计算，自2019年8月20日起至被告实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）；四、被告翟淑华于本判决生效之日起十日内支付原告王福刚律师代理费20000元；五、被告赵可欣、李永美于本判决生效之日起十日内以继承赵刚遗产的实际价值为限对上述第二、三、四项债务承担还款责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7890元，由被告李永美、赵可欣以继承赵刚遗产的实际价值为限与翟淑华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  穆军二〇二〇年七月十四日法官助理高文科书记员冯娟