北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13847号原告：北京中际北视物业管理有限公司，住所地北京市海淀区车公庄西路32号。法定代表人：甘红，董事长。委托诉讼代理人：朱敏，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，北京京安律师事务所律师。被告：北京金丰融泰企业管理中心（有限合伙），主要经营场所北京市丰台区海户西里2号楼3层1-10内375。执行事务合伙人：珠海久银股权投资基金管理有限公司。负责人：李安民，执行董事。委托诉讼代理人：魏瑾华，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳欣，北京市中伦文德律师事务所实习律师。原告北京中际北视物业管理有限公司（以下简称中际公司）与被告北京金丰融泰企业管理中心（有限合伙）（以下简称金丰中心）物业合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中际公司的委托诉讼代理人朱敏、张越，被告金丰中心的委托诉讼代理人魏瑾华、李佳欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中际公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年10月20日至2018年10月19日拖欠的物业服务费8414438.92元及逾期滞纳金（按照每日千分之二的标准计算自2017年10月20日始计算至物业费全部交纳为止）；2、请求判令被告支付2018年10月20日至2019年4月19日拖欠的物业服务费4548345.365元及逾期滞纳金（按照每日千分之二的标准计算自2018年9月30日始计算至物业费全部交纳为止）；3、请求判令被告支付2019年4月20日至2019年10月19日拖欠的物业服务费4548345.365元及逾期滞纳金（按照每日千分之二的标准计算自2019年3月29日始计算至物业费全部交纳为止）；4、请求判令被告支付2019年10月20日至2020年4月19日拖欠的物业服务费4548345.365元及逾期滞纳金（按照每日千分之二的标准计算自2019年9月30日始计算至物业费全部交纳为止）；5、请求判令被告支付2017年10月20日至2020年4月19日拖欠的供暖费2708884.08元；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系北京市丰台区金丰能源中心6号楼等商业区域的业主，原告系金丰能源中心的物业服务单位。2017年9月，被告与案外人北京金丰科华房地产开发有限公司（以下简称金丰科华公司）签订《前期物业服务合同》。2017年9月28日，原、被告及金丰科华公司签订《金丰能源中心前期物业服务合同补充合同》，约定金丰科华公司将前期物业服务合同的权利义务概况转移给原告，由原告向被告提供物业服务，被告产权位于金丰能源中心6号楼等商业区域共19个单元，建筑面积21499.08平米，商业物业收费标准为35.26元/平米·月+供暖费3.5元/平米·月＝38.76元/平米·月,实交物业费=物业费单价*建筑面积。上述补充合同签订后，原告为该小区和被告提供了物业服务。但被告自2017年10月起至今，一直未缴纳物业费，经原告多次协商、催告，被告仍未交纳。原告认为，原告已经为包括被告在内的业主提供了物业服务，被告应依约按时支付物业服务费。现被告的行为已经严重侵害了原告及其他业主的合法权益，恳请法院依法支持原告全部诉请。金丰中心辩称：一、答辩人认为《前期物业服务合同》和《前期物业服务合同补充协议》依法不能作为原被告之间结算物业费的合法依据。首先，《前期物业服务合同》实际上是一个格式合同，答辩人在购买涉案19套房产时对物业费收费标准是完全没有话语权的。其次，《前期物业服务合同》中约定的物业费标准，实际上是来源于案外人金丰科华房地产公司委托评估公司出具的评估报告，但是这个评估报告的结论早就失效，而且评估报告是基于原被告全面、实际履行前期物业服务合同这样一个基础得出的结论，而实际上被告收房后在决定启动装修前，客观情况发生了重大变化，所以这个评估结论也丧失了其原有的基础，在客观情况发生变化后不应再直接适用。二、由于金丰科华公司的原因导致金丰能源中心的全体业主都没有完成装修并实际入住、使用所购买的房产，原告实际提供的物业服务内容与《前期物业服务合同》及其补充协议约定的内容相差甚远，金丰能源中心实际配置的物业人员数量和提供物业服务的范围也远远低于合同的约定，所以，如果按照原标准继续结算原被告的物业费，对答辩人而言明显不公平的。首先，答辩人在2017年4月购买涉案19套房产，并且分别在2017年9月和11月按照案外人通知办理了收房和入住手续，但是在答辩人实际控制该19套房产不到三个月的时间，该19套房产所在的金丰能源中心被北京市第二中级人民法院整体采取了查封、扣押、冻结手续，而且在查封期间未经法院同意不得办理抵押、过户、买卖、交接、装修等一切手续，导致答辩人不但不能装修19套房产也不敢以其他任何方式使用该19套房屋。答辩人购买的19套房产一直处于毛坯房控制状态，而且整个金丰能源中心一直处于封闭状态，不对外开放。鉴于金丰能源中心的整体现状，全体业主都没有实际入住、整个能源中心处于封闭状态、未对外从事任何经营活动，无论是从管理区域上分析，还是从提供服务的内容完整上分析，原告目前提供的物业服务均未达到前期物业服务合同及其补充协议约定的内容，事实上原告现在承担的仅仅是看管的职责。一个建筑面积为接近25万平方米的存在办公、地下商业、临街商业、会展中心等多种业态的综合商业体，闲置状态与全部业主实际入住并对外正常经营、开放时所需要的物业服务，这是存在天壤之别的，而且这个事实应该是属于根据日常生活经验法则即可推定出的事实，所以说，在金丰能源中心被查封、限制一切手续办理的情况下，原告没有必要、事实上也不需要完全履行物业服务合同及其补充协议约定的全部内容，答辩人也没有享受到物业服务合同及其补充协议约定的全部权利。另外，从物业费的构成上看，根据补充协议第五条，物业费内包括公共能源费，但是由于全体业主均未实际入住，很多费用都是没有实际发生的，所以这部分费用应该从物业费中予以扣除。因此，请求法院根据金丰能源中心的现状以及原告物业服务内容的实际情况，降低答辩人作为业主应当承担的物业费。三、关于原告主张的供暖费：答辩人认为不应按合同约定标准收取，由于没有实际业主入住，供暖标准仅出于保证管道安全，采取的也都是低温运行，供暖成本远低于业主入住后开支。因此，请求法庭酌减答辩人应承担的供暖费。四、答辩人未按时交纳物业费、供暖费不存在主观上的恶意，不属于故意违约，不应承担延迟支付物业费、供暖费的滞纳金。综上，由于案外人原因导致答辩人不能正常使用其购买的房产，答辩人不具有主观上的故意拖欠物业费供暖费的情形，因此请求法院根据实际情况对原告主张的物业费和供暖费酌情予以减免，且驳回原告关于滞纳金的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：2017年1月20日，金丰中心与金丰科华公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，购买该公司所开发建设的位于丰台区花乡四合庄商品房19套，商品房用途为商业，该商品房项目暂定名为金丰能源中心。2017年9月，金丰中心（甲方，业主）与金丰科华公司（乙方，开发企业）签订《前期物业服务合同》，确定由金丰科华公司为金丰中心提供前期物业服务，约定：第四条、乙方提供的前期物业服务包括以下内容：负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理，负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，负责本物业管理区域内共有绿地、景观的养护和管理，负责本物业管理区域内清洁卫生服务，负责协助维护本物业管理区域内公共秩序和协助做好安全防范工作，负责本物业管理区域内公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等，本物业管理区域内车辆停放管理，本物业管理区域内装饰装修管理服务，物业档案资料管理；第六条、本物业管理区域内的物业服务费标准为商业物业：35.26元/平米·月（以上收费标准中不包含供暖费，包含正常营业时间的供冷费）；第七条、甲方入住前，甲、乙双方签订前期物业服务合同，甲方按第六条约定的物业服务费标准交纳相关费用，甲方所购买的单元位于本物业6号楼等商业区域共19个单元，建筑面积：21499.08平方米（最终以实测备案面积进行调整）；合同并约定了双方其他权利义务。2017年9月28日，金丰中心（甲方）、金丰科华公司（乙方）及中际公司（丙方）签订《金丰能源中心前期物业服务合同补充合同》一份，约定：第一条、基础条款说明：1.乙方将原合同的全部权利义务概括转移给丙方，对此，甲乙丙方均无意义；3.本补充合同与原合同不一致之处，均以本补充合同条款为准。第三条、甲方的产权，位于金丰能源中心6号楼等商业区域共19个单元，建筑面积21499.08平方米（最终以实测备案面积为准）；第四条、物业服务内容：1.物业服务包含以下服务内容：公共秩序维护、安全防范等事项的协调管理；物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护；公共区域保洁服务、垃圾收集、清运及雨污水管道通畅；公共区域绿化养护；24小时服务热线；代收水、电、燃气等费用；负责公共责任、设备、停车场等投保。第五条、能源费：1.公共能源费（以下能源费含在物业费中）：所有共用机电设备水、电费，电梯能源费，全楼夏季空调费（正常供冷时间段），甲方室内的风机盘管理电费，卫生间水、电费，公共区域含大堂、楼道、步梯等区域照明，外场照明电费，公共清洁及景观用水、电费。第六条、物业服务费标准：1.物业服务费：写字楼物业收费标准28元/平米·月+供暖费3.5元/平米·月＝31.5元/平米·月（供暖费42元/供暖季÷12月＝3.5元/平米·月，下同），会展中心收费标准为29.65元/平米·月+供暖费3.5元/平米·月＝33.15元/平米·月，商业物业收费标准为35.26元/平米·月+供暖费3.5元/平米·月＝38.76元/平米·月，实交物业费＝物业费单价*建筑面积。第七条、物业服务费缴费：1.收费方式：甲方在办理入住手续时需预付一年的物业服务费，此后甲方选择半年付费的方式；2.缴费时间：甲方在缴纳第一年全额物业服务费后并至迟于本年度到期前一个月的当月前7个工作日内缴纳半年的物业服务费，以后至迟每半年到期前一个月的当月前7个工作日内缴纳当期的物业服务费；3、逾期未交的款项，按每日千分之二的比例收取滞纳金。第八条、装修期有关费用：1.装修期物业费：自2017年10月20日起前六个月的物业费按第七条约定的物业费标准的85%收取，之后按约定的物业费标准收取；合同并约定了双方的其他权利义务。2018年2月7日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋进行查封，现场张贴《查封扣押财产清单》，要求：查封期限三年，自2018年2月7日至2021年2月6日，查封期间未经该院允许，不得办理抵押、过户、买卖、交接、装修等一切手续。庭审中，双方均认可涉案房屋于2017年1月20日交房，因于2018年2月涉案房屋所在楼栋被北京市第二中级人民法院查封，金丰中心并未实际装修、使用。金丰中心确认其未向中际公司交纳过物业费。中际公司确认其供暖费主张系按照北京市有关规定定价计算，即42元/平米/供暖季。经查，与合同约定标准一致。金丰中心主张，涉案房屋被查封后其并未享受物业服务，不应按物业合同约定费用履行。中际公司对此不予认可，认为其公司所提供的物业服务还包括物业设备设施的运营维护养护，确保排水、空调等系统、安防系统等各个系统运行，公共秩序维护及公共区域疏导，各类年检、燃气维护及维保、排水检测和应急抢修，公共区域保洁和垃圾清运，公共区域绿化、保养、养护及公共能源等，以上虽然并非面上看得到，但是是物业日常性工作。金丰中心主张涉案房屋系自供暖，在冬季提供了供暖服务，但温度偏低，仅系出于维护设备运营的基本需要，中际公司对此予以认可。金丰中心另主张，其虽办理了验收手续，但因查封未实际入住，如果没有查封，则涉案房屋早已装修完毕，为其带来收益，故其延期交纳物业、供暖费有正当理由。中际公司主张，涉案房屋被查封与其没有关系，由此产生的损失金丰中心应向开发商主张，金丰中心不能以此为由减少其物业费。本院认为：中际公司受让金丰中心与金丰科华公司签订的《前期物业服务合同》之权利义务，并与金丰中心签订《金丰能源中心前期物业服务合同补充合同》，上述合同均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规之强制性规定，双方均应依约履行。金丰中心关于不应以上述合同为确定双方权利义务依据的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。中际公司提供了物业服务，金丰中心应当依约交纳物业费用，双方主要争议为物业费用是否应予减免，现已查实，金丰中心所购买的19套涉案房屋，因司法查封原因，导致其未能实际装修及正常入住、使用、收益，中际公司虽提供了物业服务，但涉案房屋系商业房产，在金丰中心未能实际对涉案房屋正常使用、收益的情况下，中际公司所提供的物业服务的范围、层次以及因此而承担的成本等必然少于物业合同所约定的物业服务内容，且在供暖服务方面，双方均认可中际公司对涉案房屋的供暖处于维持设备防冻的较低水平，故金丰中心关于涉案房屋因被查封导致中际公司未全面提供物业服务、请求酌减物业管理费用的主张有相应事实及法律依据，本院予以采信。具体物业服务费用，在涉案房屋被查封前，金丰中心应按合同约定支付，涉案房屋被查封后，因中际公司未就其实际物业管理成本支出提供相关证据，考虑到商业物业服务一般涵盖了员工成本、设备设施的日常运行及维护、公共区域绿化及公共秩序安保的维护等各方面必要内容，并参考双方关于装修期间物业费用的约定，其物业服务费中物业费部分由本院依法酌定为合同约定价格的70%，其采暖费部分因双方均认可仅提供了维护设备基本安全的基本供暖服务，故采暖费部分由本院酌定为减半收取。关于中际公司主张的滞纳金，因不可归责于双方的原因导致合同在实际履行过程中发生与签订合同时预期不符的情形，金丰中心并非无故故意拖延支付物业、供暖费，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京金丰融泰企业管理中心（有限合伙）于本判决生效之日起七日内向北京中际北视物业管理有限公司支付2017年10月20日至2018年10月19日物业费（不含供暖费）6798512.88元；二、北京金丰融泰企业管理中心（有限合伙）于本判决生效之日起七日内向北京中际北视物业管理有限公司支付2018年10月20日至2019年4月19日物业费（不含供暖费）3183841.76元；三、北京金丰融泰企业管理中心（有限合伙）于本判决生效之日起七日内向北京中际北视物业管理有限公司支付2019年4月20日至2019年10月19日物业费3183841.76元；四、北京金丰融泰企业管理中心（有限合伙）于本判决生效之日起七日内向北京中际北视物业管理有限公司支付2019年10月20日至2020年4月19日物业费（不含供暖费）3183841.76元；五、北京金丰融泰企业管理中心（有限合伙）于本判决生效之日起七日内向北京中际北视物业管理有限公司支付2017年10月20日至2020年4月19日的供暖费1666716.18元；六、驳回北京中际北视物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165642元，减半收取82821元，由北京中际北视物业管理有限公司负担22576元（已交纳），由北京金丰融泰企业管理中心（有限合伙）负担60245元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  聂 然二〇二〇年七月八日法官助理  王吟元书 记 员  唐元奇