上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初11410号原告：彭振龙，男，1980年6月4日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区居家桥路******。委托诉讼代理人：任丹，上海兰迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冰，上海兰迪(北京)律师事务所律师。被告：上海启贤置业有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇沪青平公路**********。法定代表人：李昇辉，董事长。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈骥，上海小城律师事务所律师。原告彭振龙诉被告上海启贤置业有限公司(以下简称“启贤公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2020年7月13日公开开庭进行了审理，原告彭振龙的委托诉讼代理人任丹、被告启贤公司的委托诉讼代理人孙睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭振龙向本院提出诉讼请求：判令启贤公司向彭振龙赔偿因房屋质量问题给彭振龙造成的经济损失人民币136,431元。事实与理由：2017年7月29日，彭振龙与启贤公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由彭振龙向启贤公司购买位于上海市青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》130号1层102(复式)室住宅(下简称“系争房屋”)。房屋交付后,彭振龙发现房屋存在许多质量问题,尤其是烟道问题最为严重,整个小区家家烟道都存在跑烟漏烟，严重损害彭振龙健康权,以致彭振龙不能按时入住,各种装修被迫停止。为解决房屋烟道质量问题,彭振龙及其他业主经多次投诉无果后,于2019年11月6日诉至上海市青浦区人民法院。上海市青浦区人民法院于2019年11月29日作出(2019)沪0118民初21650号判决，确认启贤公司存在擅自变更房屋建筑设计的违约行为及向彭振龙交付的房屋存在质量问题,并判决启贤公司按照原房屋建筑设计方案对房屋顶排烟道实施修复。根据《上海市商品房预售合同》约定,启贤公司主要的合同义务应是向彭振龙交付符合合同约定标准及安全质量标准的房屋,否则根本无法实现彭振龙占有、使用房屋的合同目的。现因启贤公司向彭振龙交付的房屋存在严重的房屋质量问题,以致彭振龙无法对房屋正常使用、收益,启贤公司行为给彭振龙造成严重的经济损失,应予以全额赔偿。故彭振龙诉至本院，要求判如所请。启贤公司辩称：不同意彭振龙全部诉请。彭振龙已经诉请法院主张烟道修复，这是双方约定的唯一救济途径，且法院已经判决，现彭振龙再行提起诉讼，系重复起诉，应当一事不再理。退一步说，如法院认定不构成重复诉讼，则双方所签合同第二十二条和补充条款一第二十六条(或二十七条)均约定烟道问题的解决途径，彭振龙根本不存在所谓的各类损失，损失应当实际发生，且与启贤公司存在因果关系，但从彭振龙提供的证据看，不能证明上述内容，故也不应支持彭振龙的诉请。经开庭审理查明，2017年9月15日，启贤公司(作为甲方)与彭振龙(作为乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》130号1层102(复式)室住宅，暂测建筑面积为124.78平方米，总房价款暂定为6,821,598元。合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。《补充条款一》第二十七条约定，在保修范围内，乙方若发现房屋质量问题并及时通知甲方，甲方收到通知后须及时维修，若甲方不及时维修，产生后果由甲方负责。乙方在保修期内有权要求甲方免费修复，此外甲方不承担乙方如交通费、误工费、租房费等其他任何费用及间接损失。乙方若不及时通知甲方或不配合、妨碍、拖延甲方维修工作而产生超出保修期或由于不及时维修而使该质量问题影响面扩大的，甲方不承担责任，双方对房屋质量问题产生异议的，乙方应委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。合同另对其他事项作出约定。2019年7月11日，系争房屋产权获核准登记至彭振龙名下，建筑面积为124.20平方米。上述房屋交付后，彭振龙以顶排烟道排烟不畅为由诉至本院，要求：1、判令启贤公司按照原合同约定的烟道设计方案维修漏烟烟道；2、判令启贤公司立即停止在小区内以墙排方式改造烟道；3、判令启贤公司拆除小区内所有已经违法违约建好的墙排烟道,按照原设计烟道恢复顶排维修烟道。本院立为(2019)沪0118民初21650号，并于2019年11月29日作出判决：一、上海启贤置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内，按照原房屋设计图方案对上海市青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》130号1层102(复式)室的顶排烟道实施修复；二、驳回彭振龙其余诉讼请求。该判决现已生效。后启贤公司于2020年3月下旬发函催告彭振龙配合启贤公司维修烟道。以上查明的事实，由以下证据证明：双方当事人的陈述，商品房预售合同、产权证、民事判决书、通知函及邮寄凭证，上述证据并经质证，本院予以确认。审理中，彭振龙称，1、双方合同未约定房屋质量瑕疵的违约金，其主张损失的依据在于合同法第一百一十三条和商品房买卖合同的解释第十三条，启贤公司交付的房屋存在质量瑕疵，不符合合同约定，导致其无法正常使用，应当承担修复期间的其他损失。2、诉请中损失组成包括：(1)、空置费损失144,000元，按每月9,000元的标准，自2019年1月10日起计算至2020年5月10日止计算16个月；(2)、物业费损失12,876元，自2019年起至2020年止，按每年6,438元(根据面积和单价计算得出)计算；(3)、律师费损失10,000元，含上次烟道修复诉讼及本次诉讼，上述金额合计166,876元，为便于计算，按照购房款的2%主张。为证明烟道存在质量问题导致损失，彭振龙提供如下证据：1、房屋照片三张和视频五段(戴志尧户、刘国宁户)、法制特勤组视频一段、同小区业主张希青和启贤公司吴姓工程师的录音一段及文字整理资料，以证明房屋烟道存在漏烟问题，启贤公司工作人员承认顶排烟道无法修复。2、链家网关于和悦锦庐房屋租赁的网页打印件，以证明根据链家网的数据，系争房屋同等面积的房屋租金标准为平均每月9,000元，现系争房屋漏烟导致其无法居住使用、收益，启贤公司应赔偿空置费损失；3、物业服务协议、物业费缴纳凭证及发票，以证明彭振龙并未正常使用系争房屋，启贤公司应该退还物业费；4、律师费发票一份，以证明彭振龙为本次诉讼花费律师费。启贤公司发表如下质证意见：对证据1，业主刘国宁20**年7月12日的视频，真实性无异议，对关联性和完整性不予认可，该户是因为邻居将二、三楼的烟道进行封堵，刘国宁不同意从四楼墙排，两家无法协商一致，导致启贤公司无法维修，其他照片、视频的真实性不予认可，彭振龙未提供原始载体，不符合证据形式要件，无法证明照片、视频中为哪一户房屋，且与本案无关；关于录音和文字整理资料，录音无法反映业主身份，对文字整理资料的完整性有异议，录音内容反映系该业主的楼上邻居将烟道堵住导致启贤公司维修困难。对证据2，真实性不予认可，不认可该租金标准，链家只是房屋中介，并非权威机构，其发布的价格不具有参考性。房屋不同，出租价格也会不同，且租金损失应实际发生。对证据3，缴纳凭证及发票真实性无异议，金额与诉请不一致，协议没有原件不予认可，缴纳物业费是针对共有部分的费用，是业主的义务，与本案系争事实无关。若涉及物业服务，业主应向物业公司主张，与本案非同一法律关系。对证据4，关联性不予认可，律师费非必要合理支出，不认可证明目的，且与原告主张金额不一致。启贤公司称，之前众多业主不配合维修，启贤公司发函要求配合。彭振龙房屋涉及与上叠业主的关系，其表示与上叠业主纠纷解决后再维修。业主不配合维修造成的法律责任和后果应由业主自行承担，与启贤公司无关。本院认为：审理中，双方存在如下争议焦点：一，本案是否构成重复诉讼；二、系争房屋的烟道问题是否造成彭振龙主张的各项损失。针对争议焦点一，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款之规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：(一)后诉与前诉的当事人相同；(二)后诉与前诉的诉讼标的相同；(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。虽然本案与本院(2019)沪0118民初21650号案件的当事人相同，两案亦属同一个诉讼标的，但两案的诉讼请求不相同，本案的诉讼请求也未在实质上否定前诉裁判结果，故彭振龙提起本案诉讼并不构成重复诉讼的法定条件。针对争议焦点二，彭振龙与启贤公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。启贤公司未按设计图纸进行烟道施工，构成违约。启贤公司理应对系争房屋烟道承担维修责任并承担因此质量问题对彭振龙造成的损失。虽然预售合同中约定启贤公司除免费维修外不赔偿购房人损失，但根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。关于空置费损失，彭振龙提供了链家网的类似房屋租金报价，对此本院认为，链家网并无司法评估资质且该报价参考房屋数量较小，烟道问题虽然影响彭振龙对系争房屋的正常使用但并不必然导致完全无法使用，故本院酌情认定启贤公司应赔偿彭振龙空置费损失4,000元。关于物业费，该费用属于物业公司向业主收取并用于小区公共建筑及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮及提供其他物业服务的费用，系争房屋出现的烟道质量问题尚不足以影响彭振龙接收房屋，因此彭振龙要求启贤公司承担物业费，本院难以支持。关于律师费，彭振龙在本案中主张该笔费用缺乏法律和合同依据，本院亦难以支持。故对彭振龙提供的相关证据，本院不予赘评。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告上海启贤置业有限公司应于本判决生效之日起十日赔偿原告彭振龙空置费损失4,000元；二、驳回原告彭振龙其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,028.60元，减半收取计1,514.30元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年七月三十一日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。