北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0105民初97837号原告:于焕方。委托诉讼代理人:郭晓。被告:焦海亮。委托诉讼代理人：张泽群。委托诉讼代理人：齐集。被告:张贵君。委托诉讼代理人：张泽群。委托诉讼代理人：齐集。原告于焕方与被告焦海亮、张贵君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日作出（2017）京0105民初36017号民事判决书，后张贵君、焦海亮不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2018年9月4日作出（2018）京03民终11017号民事裁定书，将本案发回重审。本案发回重审后，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郭晓，被告焦海亮、张贵君之共同委托诉讼代理人张泽群、齐集到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于焕方向本院提出诉请：1、解除于焕方与焦海亮、张贵君签署的房屋租赁合同；2、焦海亮、张贵君支付2017年6月30日之前的租金10.8万元及2017年7月1日至2018年4月30日期间的房屋租金70万元；3、焦海亮、张贵君支付2015年6月1日至2018年4月30日期间的水费102236.25元、截至2016年的电费9700元、截至2018年3月15日的额取暖费64845元、电器防火、消防检测费6000元；4、焦海亮、张贵君支付延期支付租金的利息（以80.8万元为基数、自2018年5月1日至实际支付之日、按照中国人民银行同期贷款利率计付）。事实和理由：2015年6月1日，于焕方与焦海亮、张贵君就***25号院房屋出租事宜签订了《房屋租赁合同书》，约定于焕方将***25号院的房屋出租给焦海亮、张贵君作为门市房使用，租赁期限自2015年6月1日起至拆迁时止，房屋租金为每年84万元，租金支付方式为每半年付一次。现二被告未按约定支付房屋租金和相应的水电费、取暖费、消防检测费等。故于焕方诉至法院，要求法院支持其诉讼请求。焦海亮、张贵君答辩称，2018年4月30日，焦海亮、张贵君已经搬离了涉案房屋，双方的租赁合同已经终止，关于欠付2017年7月1日至2018年4月30日期间的房屋租金70万元的事实认可，同意支付，剩余的诉讼请求均不同意，理由如下：一、二被告不存在欠付2017年6月30日之前的租金10.8万元的事实。根据二被告提交的于焕方于2018年1月15日向焦海亮、张贵君出具的收条，于焕方书写确认：截止到2017年6月30日之前，房租全部结清。庭审中，于焕方也认可该收条的真实性。因此，于焕方主张的焦海亮、张贵君欠付2017年6月30日之前的租金，没有事实依据，焦海亮、张贵君不予认可。二、于焕方主张的2015年6月1日至2018年4月30日的水费102236.25元没有事实依据。1、于焕方提交的水费票据地址均为***路27号院，而非焦海亮、张贵君承租的25号院，且于焕方提交的水表号证明，没有水务局的公章，签字人员龙某也没有水务局的授权，身份不明，根据民诉法司法解释规定：单位证明材料应该有负责人、制作人员及单位盖章，于焕方提交的证据不符合单位证明的形式要件、不具有证据效力。2、根据庭审中于焕方自认：于焕方将***路25号院四间房屋租赁给了中铁，且25号院仅有一个独立的水表，那么，即便于焕方提交了25号院的水费单据，于焕方也无权要求焦海亮、张贵君承担全院的水费。3、于焕方提交的水费缴纳金额显示：2018年5月金额为10668.5元、2018年6月金额为5443.5元，水费显示的是当月金额。在庭审中，焦海亮、张贵君已经确认于2018年4月30日搬离案涉房屋，且根据于焕方提交的《协议书》，于焕方也确认2018年4月30日之前焦海亮、张贵君搬离，如不搬离将强制拆迁，但是于焕方提交的要求焦海亮、张贵君支付的27号院水费单据却显示：2018年5月份、2018年6月份分别产生了1万多元、5千多元的水费。如果于焕方提交的是25号院的水费单据，2018年5月份、6月份是不应产生水费的，即便如于焕方主张的焦海亮、张贵君是在2018年5月4日搬离，首先2018年5月只有4天时间发生l万多元的水费不符合常理、更何况2017年整年显示月水费只有1000-2000元：其次，2018年6月份更是不应该产生任何水费。由此可见，于焕方提交的27号院水费单据与25号院无关，于焕方提交的证据与其主张相互矛盾。综上，于焕方主张的水费，无事实依据。三、于焕方主张的截至2016年电费9700元，没有事实依据。根据庭审中于焕方自认：于焕方将***路25号院四间房屋租赁给了中铁，且25号院只有一个独立的电表，那么，即便于焕方提交了25号院的电费单据，于焕方也无权要求焦海亮、张贵君承担全院的电费。四、于焕方主张的截至2018年3月15日的取暖费64845元，没有事实依据、合同依据。首先，于焕方与焦海亮、张贵君签署的租赁合同中未约定取暖费由焦海亮、张贵君承担，根据合同法规定，按照交易惯例应由出租方承担取暖费。其次，根据庭审中于焕方自认，未向供暖机构支付过供暖费，供暖费都是产权方缴纳的，且于焕方提交的暖气费的收款人为于焕方，并非于焕方向供暖机构交款的收据，与本案无关。五、于焕方主张的电器防火、消防检测费没有事实依据、合同依据。于焕方主张的电器防火、消防检测费没有任何合同依据，关于消防、电器检测费用，应该由于焕方自行承担，根据合同法第216条规定，出租方应该将租赁物按照约定交付承租人，且应该保持房屋符合约定。交付符合使用安全条件的租赁物的法定义务在出租方，无论从法律上还是交易惯例上均应由出租方（于焕方）承担电器防火、消防检测费。六、于焕方主张的延期支付租金的利息没有法律依据。综上，请求法院依法作出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月1日，于焕方作为出租方（甲方）、焦海亮、张贵君作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同书》，约定：甲方保证合法拥有位于北京市朝阳区***路25号院的房屋的出租权，现将整院租赁于乙方使用，租赁物面积经双方认可确定为约800平方米；租赁期限从2015年6月1日起至该整院房屋拆迁为止；租金为年84万元，每半年付一次；甲方允许乙方在租赁期内可以转让出租部分房屋或全部房屋，甲方应确保受让人继续履行本合同；转租部分的管理工作由乙方负责，包括向租户收取租金等，乙方在租赁期间享受租赁物所属设施的专用权，租赁房屋的设施及构造的改建、维护、保养和修缮由乙方负责；此租赁物的公共设施部分由甲方负责维护、保养和修缮；甲方需保证乙方的用电负荷，如因负荷不够需做增容及电路改造等费用均由甲方负责，如因甲方原因造成停电给乙方带来经济损失，责任由甲方全权负责，甲方需将整院的电卡交付乙方，由乙方自行负责采购电量等。上述合同签署后，焦海亮、张贵君开始使用上述房屋，并支付部分房租。针对未付房租，焦海亮、张贵君认可未交纳2017年7月1日至2018年4月30日期间的房屋租金70万元，否认欠付2017年6月30日之前的租金10.8万元，并向本庭出具了于焕方于2018年1月15日出具的收条一张，内容为：今收到张贵君、焦海亮交来的***25号院房租人民币70000元整，截至到2017年6月30日之前的房租全部结清。经本庭询问，于焕方表示认可收条的真实性，但表示实际上存在10.8万元水费未支付的情况，原因系焦海亮、张贵君经营期间没有支付水费，自来水公司采取断水的措施，二人表示断水期间未经营，因此扣除了10.8万的租金，但并未就此向本庭举证。2018年4月17日，中国**北京集团有限公司北京建筑段（甲方）、于焕方（乙方）、焦海亮（丙方）签署《协议书》，载明：根据中国**北京集团有限公司会议纪要通知精神，将对北京东站货场住房项目进行拆迁改造，所涉及到北京市朝阳区***路25号院均在拆迁范围内，该院落内所有房屋权属中国**北京集团有限公司北京建筑段。就拆迁所涉及的相关问题，经三方协商达成以下协议：1、乙方必须全力配合甲方做好拆迁腾退事宜，并派专人现场盯控；2、丙方由于经营导致在短时间完成腾退，就腾退时间现由2018年3月31日迟延至2018年4月30日，如若丙方在约定时间内未完成全部腾退，视为放弃院内所有的物品由甲方处置；3、甲方在2018年4月30日进行现场接管，接管后将房屋全部交给北京**开发公司进行拆除。经本庭询问，焦海亮、张贵君表示其在2018年4月30日已经腾退了涉案房屋，于焕方表示2018年5月3日还未搬离，双方均表示未办理房屋交接，房屋所在院落已经拆迁完毕。针对于焕方主张的水费，其向本庭提交北京自来水集团有限责任公司缴费通知单10张，其中2016年3月金额749.8元、2016年4月金额880.2元、2016年5月金额1113.75元、2016年6月金额1605.5元、2016年7月金额2004.5元、2016年8月金额1824元、2016年9月金额2147元、2016年10月金额1786元、2016年11月金额1083元、2016年12月金额855元，在上述缴费通知单上载明的编号为051000399，用户地址载明为***路27号。对此用户地址，焦海亮、张贵君提出异议，表示上述地址并非其承租房屋所在的***路25号院。对此于焕方向本庭提交了一份由北京**大方物业管理有限公司出具的证明一份，内容为“我公司下属分公司北京**大方物业管理中心方建达置业部（该置业部已经于2019年注销）和天津市**节能技术有限公司签订房屋租赁合同，房产地址为朝阳区***路25号院，北京市自来水集团有限公司缴款通知单上用户地址为***路27号，水表代号为051000399也是***路25号院水表实际代号，房产证没有***路27号”。关于于焕方在本案中主张的水费的金额102236.25元，其向本庭提交两张网页截图，截图显示为水费查询系统，显示了用户编号为51000399的水表自2016年3月至2018年6月期间的每月的应收金额。焦海亮、张贵君对此不予认可。针对于焕方主张的电费，其提交了一份北京**局北京供电段水电费收据，显示用户为7-3002，时间为2015年8月27日，用水电量10000，金额9700元，收据上加盖了北京**局北京供电段的水电费收讫印章。焦海亮、张贵君在庭审中表示，不存在欠付电费的情况，并且在电卡交付给二人之后是其自行买电使用。针对于焕方主张的供暖费，其表示其主张的供暖费为2014-2015年供暖费9975元，2015-2016年度供暖费18290元，2016-2017年度供暖费18290元，2017-2018年度供暖费18290元，共计64845元，对此主张向本庭出具了收据复印件四张，分别显示于焕方交来2013年11月15日至2014年3月15日供暖费9000元和2016年11月15日-2017年3月15日二边、2017年11月15日-2018年3月15日二边供暖费36580元、2015年12月22日一边14年9975、15年两边9975+8315,28265元、2013年12月17日串吧暖气费少给975元，9000元，四张收据上收款单位除均未显示印章或签名。针对于焕方主张的消防检测费，其向本庭提交了由北京****消防设备技术有限公司于2015年9月1日出具的金额为2000元的加测费收据一张。另查，朝阳区***路25号房屋的所有权人为北京**局北京**分局。于焕方在提交了北京**大方物业管理中心建达置业部与天津市**节能技术有限公司的两份房屋租赁合同，租赁地点为朝阳区***路25号院房屋，租赁时间分别是2016年1月1日至2016年6月30日、2016年10月1日至2016年12月31日。于焕方在庭审中表示，其在2010年4月1日即与产权方签署了租赁合同，2016年12月31日之后因房屋要拆迁产权方没有再与其签署租赁合同，但允许其一直使用至房屋拆迁。此外，庭审中，于焕方与焦海亮、张贵君均表示***25号院内的有北侧、东侧、西侧三个方向房屋，东侧、西侧由焦海亮、张贵君承租，北侧房屋另行出租给案外人。于焕方表示案外人将水电费、供暖费交付给了焦海亮、张贵君，但未能就此举证，焦海亮、张贵君亦不予认可。本院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外；出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，于焕方就朝阳区***路25号院与焦海亮、张贵君签署的《房屋租赁合同书》系双方真实意思的表示，虽然在于焕方并未提供其从产权方承租的全部租赁合同，且最后一份与北京**大方物业管理中心建达置业部的租赁期限到2016年12月31日，但通过于焕方提供的中国**北京集团有限公司北京建筑段、于焕方、焦海亮签署《协议书》的内容可以看出，产权方对于于焕方在2016年12月31日之后继续转租涉案房屋的情况是知晓的，且并未提出异议，故本院认为于焕方与焦海亮、张贵君签署的《房屋租赁合同书》真实有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。现通过查明的事实可知，***25号院房屋已经拆迁，双方的房屋租赁合同已经实际终止，故无需解除。针对于焕方主张的欠付房租，焦海亮、张贵君认可欠付2017年7月1日至2018年4月30日的房租70万元，并同意支付，本院不持异议。针对该部分租金的迟延支付利息，本院依据双方合同约定的付款时间进行判定，因合同约定为半年一付，但未明确系预付还是后付，本院结合租赁合同的交易习惯和商业惯例，任何双方合同约定的租金支付方式应为预付，本院以此确定利息的起算时间。针对于焕方主张的2017年6月30日之前的租金10.8万，因于焕方曾经向焦海亮、张贵君出具了收条，表示此前的房租已经结清，其又无证据证明主张的事实，故本院对此诉讼请求不予支持。针对于焕方主张的水费和电费，通过于焕方提供的证据无法证实水费的发生情况以及于焕方已经代为支付的事实。另外通过庭审查明的情况可知，在***25号院内亦存在除焦海亮、张贵君以外的租户，即使于焕方已经代为支付了25号院的电费，亦不应由焦海亮、张贵君全部承担，应向区分各承租人的用电情况分别主张，故本院认为于焕方主张的水费和电费证据不足，本院不予支持。若于焕方有其他证据证明，可另行起诉。针对于焕方主张的供暖费和消防器材检测费，合同对此并无约定，于焕方要求焦海亮、张贵君承担上述费用缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告焦海亮、被告张贵君于本判决生效之日起十五日内连带给付原告于焕方二〇一七年七月一日至二〇一八年四月三十日的房租七十万元及迟延付款利息（以四十二万元为基数、自二〇一七年七月一日至二〇一九年八月十九日、按照中国人民银行同期贷款利率计付，自二〇一九年八月二十日至实际支付之日、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以二十八万元为基数、自二〇一八年一月一日至二〇一九年八月十九日、按照中国人民银行同期贷款利率给付，自二〇一九年八月二十日至实际支付之日、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。二、驳回原告于焕方的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16462元，由原告于焕方负担5662元（已交纳），由被告焦海亮、被告张贵君连带负担10800元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  杨阳审判员  蒙镭审判员  高磊二〇二〇年七月十三日书记员  杨琳