河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终572号上诉人（原审被告）：郑州远通建筑劳务有限公司，住所地郑州市管城区商城路北未来大道******中户。法定代表人：张万远，总经理。委托诉讼代理人：郑承斌，河南明治律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓瑞，河南明治律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈小帅，男，汉族，1994年4月29日生，住河南省开封县。委托诉讼代理人：赵洪霞，河南论衡律师事务所律师。原审第三人：开封市名润置业投资有限公司，住所，住所地开封市鼓楼区魏都路**div>法定代表人：包伟大，董事长。原审第三人：河南景和建筑工程有限公司，住所地，住所地开封市金明区大梁路**iv>法定代表人：孙铮，总经理。上诉人郑州远通建筑劳务有限公司（以下简称远通公司）因与被上诉人、原审第三人开封市名润置业投资有限公司（以下简称名润公司）、河南景和建筑工程有限公司（以下简称景和公司）执行异议之诉一案，不服开封市中级人民法院（2019）豫02民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年7月9日公开开庭进行了审理，远通公司的委托代理人郑承斌、吴晓瑞，被上诉人的委托代理人赵洪霞到庭参加了诉讼，原审第三人名润公司、景和公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。远通公司上诉请求撤销开封市中级人民法院（2019）豫02民初123号民事判决书，改判驳回被上诉人陈小帅的诉讼请求，一、二审诉讼费用均由陈小帅承担。事实和理由：1、一审法院没有依法查明对被查封的本案涉诉房产有没有办理受让物权预告登记。2、陈小帅与名润公司所签《商品房买卖合同》依法应为无效合同。名润公司明知其名下的名润名家小区6号楼的本案涉案房产已于2014年12月31日被采取财产保全措施,仍然在查封期间的2015年3月11日故意将法院查封财产出卖给陈小帅,双方之间所签订的《商品房买卖合同》依法应属于无效合同。《合同法》第52条第1款第3项规定:以合法形式掩盖非法目的的,合同无效。2014年12月23日,远通公司因与名润公司、景和公司建设工程施工合同纠纷一案在开封市中级人民法院立案审理。同年12月30日,开封市中级人民法院根据远通公司申请,裁定对于名润公司、景和公司的财产进行财产保全;同年12月31日，开封市中级人民法院对名润公司名下的名润名家小区6号楼15套房屋进行了查封;2015年1月9日,名润公司向开封市中级人民法院提出复议申请书，要求撤销(2015)汴民初字第3号民事裁定书,解除对于名润公司的冻结和查封，至此名润公司对于本案涉诉房产已经明知被采取财产保全的措施，此后仍然在房产查封期间故意与陈小帅签订《商品房买卖合同》,以合法形式掩盖非法转移保全财产目的;2015年4月23日,名润公司又向开封市中级人民法院提出解除诉讼保全措施申请书,要求解除（2015)汴民初字第003号民事裁定对名润公司采取的财产保全措施,即解除对于名润公司名下6号楼房产的查封等;2016年2月25日,名润公司又向开封市中级人民法院提出解除保全措施申请书,以6号楼2单元11层1102西户、6号楼3单元3层301东户两套房屋在法院查封之前已经售出,需要办理银行按揭贷款手续为由,要求在名润公司提供名润名家小区9号楼1单元11层1102西户、9号楼2单元11层1101东户两套房屋作为反担保的情况下,解除6号楼2单元1l层1102西户、6号楼3单元3层301东户两套房屋的查封,并附有9号楼两套房的详细信息和需要解封6号楼两套房屋的《商品房买卖合同》。3月9日,开封市中级人民法院对于该6号楼的两套房屋予以解封,并同时对于9号楼1单元11层1102西户、9号楼2单元11层1101东户两套房屋依法进行查封。从以上开封市中级人民法院的对于名润公司名下房产进行财产保全查封情况可知,名润公司在明知开封市中级人民法院因远通公司的财产保全申请而对于其名下6号楼15套房产进行查封的情况下,仅仅对于6号楼2单元11层1102西户、6号楼3单元3层301东户两套房屋的查封提出异议提供反担保予以解封,对于本案所涉名润名家小区6号楼其他涉诉房产没有提出任何实质性异议,包括但不限于已经对外出售等异议的情况;仍然将本案涉案房产在查封期间出卖给陈小帅,该买卖行为因涉嫌转移查封的财产依法应为无效行为。陈小帅凭借无效合同，当然不能排除远通公司的执行异议。一审法院认为名润公司是违反了管理性强制规范,但是却忽略了名润公司故意转移已被司法机关查封财产的这一非法目的,从而认定陈小帅与名润公司签订《商品房买卖合同》为有效合同实属错误,依法应予纠正。3、即使一审法院认定陈小帅与名润公司所签商品房买卖合同为有效合同,由于陈小帅与名润公司没有在首次预查封期限届满后在再次预查封前，将涉案房产进行备案,即进行受让物权预告登记，因此，不能排除远通公司的执行异议。4、一审审理程序严重违法。本案中被上诉人诉状中，将名润公司、景和公司列为被告,判决书中未经法定程序,却将名润公司、景和公司变更为第三人。陈小帅辩称，一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条与第29条是一般规定与特别规定的关系，购房户者可以选择适用，只要满足其中一条规定该房屋就享有足以排除强制执行的民事权益。我提供的证据足以证明该房屋是唯一居住性房屋，是基本的生活之需，且在查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同支付全部房款并实际合法占有，没有办理过户也不是自身原因。生存权及买受人的物权期待权应优先于债权。2、远通公司对法律理解错误。关于远通公司提出的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，该条是针对办理了受让物权预告登记的情况下受让人对法院的查封行为提出异议的规定，该规定并不适用于本案。原审第三人名润公司、景和公司未到庭也未提交意见。陈小帅向一审法院起诉请求：1、依法停止对名润名家小区6号楼2单元8层802号西户房产的查封和强制执行。2、请求判令名润名家小区6号楼2单元8层802号西户房产归陈小帅所有。3、本案诉讼费用由远通公司承担。一审法院认定事实：2014年12月23日，远通公司对景和公司、名润公司提起诉讼，并同时申请财产保全。原审法院根据远通公司申请于2014年12月30日作出（2015）汴民初字第003号民事保全裁定，12月31日对名润公司位于开封市机场北路名润名家小区6号楼的15套房产进行预查封，其中包括案涉商品房，查封时间从2014年12月31日起至2016年12月30日止。2017年4月10日，原审法院依据（2015）汴民初字第003号民事保全裁定，对名润公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼的13套房产进行预查封，其中包括案涉商品房，查封时间从2017年4月10日起至2020年4月9日止。原审法院对远通公司诉景和公司、名润公司建设工程施工合同纠纷一案审理后作出（2017）豫02民初4号民事判决。宣判后，远通公司、景和公司不服提起上诉。河南省高级人民法院于2018年10月16日作出（2018）豫民终196号民事判决，判决景和公司向远通公司支付工程款604.7292万元及利息；名润公司在1015.83806万元范围内承担连带清偿责任。判决生效后，远通公司向原审法院申请强制执行。原审法院立案后对查封的房产进行评估、拍卖。2019年3月20日，陈小帅作为案外人提出执行异议。原审法院经审查于2019年6月13日作出（2019）豫02执异17号执行裁定，裁定驳回陈小帅的异议请求。陈小帅不服，在法定期间内向一审法院提起诉讼。2014年9、10月份，陈小帅父亲陈天永交10万元现金给名润置业公司。2015年3月11日，陈小帅与名润置业公司签订商品房买卖合同，交付剩余房款40.3951万元，交纳维修基金0.8251万元、代收工程款2.9423万元，名润置业公司开具房款发票及维修基金、代收工程款收据。交房后，陈小帅入住案涉商品房。还查明，案涉商品房的预售许可证号为汴住建预（销）售证字（2013）第026号。名润置业公司未协助陈小帅办理过户手续。截止到2019年8月14日，陈小帅名下无房产登记记录。一审法院认为，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则应当停止对该财产的执行。本案商品房买卖合同签订时，案涉商品房处于预查封状态，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，不动产物权变动的债权行为与物权行为相互区分，而本案当事人签订《商品房买卖合同》仅系一种债权行为，并不发生物权变动的结果，案涉商品房是否处于预查封状态并不影响合同效力。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条关于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让的规定，属于管理性强制规范，该规定不能作为认定商品房买卖合同无效的法律依据。其次，买卖合同签订时，案涉商品房处于首次预查封期间，但首次预查封期限届满后至再次预查封之前，案涉商品房并不处于预查封状态，而商品房买卖合同持续有效，即使2017年4月10日发生再次预查封事实，案涉商品房买卖合同也是在该预查封之前已经签订，并不属于在预查封的财产上设定权利负担。第三、陈小帅已向名润公司支付全部购房款，名润公司已将案涉商品房实际交付，陈小帅装修后已实际入住，案涉商品房应归陈小帅所有。第四、陈小帅名下无房产登记记录，案涉商品房系陈小帅用于满足基本居住所需。因此，陈小帅的权利能够排除人民法院对案涉商品房的强制执行。远通公司的答辩理由，没有事实和法律依据，不能成立。综上，陈小帅的诉讼请求依法成立，原审法院予以支持。判决如下：一、不得执行名润公司开发的位于开封市机场北路××名家小区××楼××单元××西户房产；二、名润公司开发的名润名家小区6号楼2单元8层802号西户房产归陈小帅所有。案件受理费8840元，公告费300元，由远通公司负担。本院二审查明的事实除与一审相同外，另查明，2020年3月30日，开封市中级人民法院作出（2019）豫02执5号之三协助执行通知书，对涉案房产进行了续封，续封期限自2020年3月31日至2023年3月30日。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，焦点问题是陈小帅对所购买的房屋是否享有足以排除执行的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，陈小帅作为消费者购买房地产开发企业买下的房屋，如果要排除执行，需要满足以上三个条件。查封信息显示，涉案房产实际上查封了两次。第一次自2014年12月31日至2016年12月30日，第二次自2017年4月10日至2020年4月9日，并续封至2023年3月30日。第一次查封到期后，其效力已消灭。正在发生效力的查封是从2017年4月10日开始，而陈小帅与名润公司签订的《房屋买卖合同》是在2015年3月11日签订，早于此次的查封。虽然当时名润公司没有处分权，但陈小帅并不知情，且在第一次查封结束后，名润公司的处分权得到恢复，双方所签的房屋买卖合同有效。陈小帅的全部购房款已经支付完毕，且已实际入住，名下也无其他房产。上述情形能够满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的条件。远通公司上诉认为陈小帅与名润公司签订的《房屋买卖合同》无效，且没有在首次预查封期限届满后在再次预查封前，将涉案房产进行受让物权预告登记，不能排除人民法院执行行为的异议不能成立，本院不予支持。另外，一审法院根据有关规定在判决书中将名润公司、景和公司列为第三人也并无不当。但是，一审法院在陈小帅对名润名家小区6号楼2单元8层802号西户房产仅享有物权期待权的情况下，径行判令该房产归陈小帅所有有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持开封市中级人民法院（2019）豫02民初123号民事判决第一项，即“停止对名润公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼2单元8层802号西户房产的查封等执行措施”；二、撤销开封市中级人民法院（2019）豫02民初123号民事判决第二项；三、驳回陈小帅请求判令名润名家小区6号楼2单元8层802号西户房产归其所有的诉讼请求。一审案件受理费8840元、公告费300元，由郑州远通建筑劳务有限公司。二审案件受理费8840元，由郑州远通建筑劳务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王少禹审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年七月三十一日书记员  王 珊