云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终821号上诉人（原审原告）：刘红玉，女，汉族，1976年2月8日出生，身份证住址哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：孙锦成，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：呼伦贝尔希牧房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区正阳办龙运盛都**楼**。统一社会信用代码91150702353046266D。法定代表人：郭爽，执行董事。委托诉讼代理人：李松运，云南七谋律师事务所律师。特别授权代理。上诉人刘红玉、呼伦贝尔希牧房地产经纪有限公司（以下简称希牧经纪公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘红玉上诉请求：撤销一审判决，改判希牧经纪公司向刘红玉双倍返还定金211827.2元，并退还刘红玉已支付的房款153654.4元，两项合计365481.6元。事实和理由：一、虽然刘红玉与希牧经纪公司签订协议时认为房产属希牧经纪公司所有，并不知悉西双版纳海诚发展有限公司(以下简称海诚公司）存在，但希牧经纪公司在一审中提交的第三人与海诚公司签订的认购协议复印件中约定的房屋就是涉案房屋，因此，虽然案涉房屋系海诚公司所开发，但海诚公司已经将该房屋出售给了第三人，并与第三人签订了《房源选定协议书》，既然希牧经纪公司能够提供第三人的《房源选定协议书》复印件，那么希牧经纪公司与第三人或者关联方之间应当有相应的约定，只是未向刘红玉披露，故希牧经纪公司并非无权处分该房屋。二、一审判决认定无权处分的买卖合同系无效合同，属法律适用错误，无权处分并影响买卖合同的效力。三、被上诉人违约致使上诉人合同目的不能实现，应当适用定金罚则。四、一审判决分割了上诉人的利益，使不诚信的希牧经纪公司无偿占用了上诉人的资金一年多，却不需要付出任何代价和成本。希牧经纪公司辩称，本案主体认定错误，希牧经纪公司并非是房屋的出卖方，而是属于房屋买卖关系中的一个中介方，不是本案的适格主体。希牧经纪公司在本案中只是收取了中介费，并未收取房款，只是代为刘红玉将购房款转给案外人韩啸，在希牧经纪公司与刘红玉微信记录当中，刘红玉认可希牧经纪公司为中介，且刘红玉在与希牧经纪公司达成的补充协议后又多次对补充协议作出更改，实际上是由于刘红玉本人违约在先，导致房东不愿意配合办理后续的手续。希牧经纪公司上诉请求：请求撤销一审判决，追加韩啸、江德洁、西双版纳海诚发展有限公司（以下简称海诚公司）参加诉讼并改判希牧经纪公司不承担责任，若无法追加被告，则发回一审法院重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，虽一审法院认为合同无效正确，但根据一审法院认定合同无效的事实，可看出涉案房产不属于希牧经纪公司，一审法院却以上诉人未能提交证据证明涉案房产的出售人是案外人为由裁定不予追加共同被告与第三人，对希牧经纪公司提交的证据不予采纳不当，涉案房产认购协议上标明购房人系江德洁，出售方为海诚公司，并且房屋房号明显是同一套房屋。希牧经纪公司提交了与韩啸交涉的大量聊天记录与视听资料，均能证明购房出资人是韩啸，韩啸委托希牧经纪公司以中介身份和方式对外推介，由韩啸出售给刘红玉赚取炒房差价，且海诚公司向韩啸承诺后续可以更名。希牧经纪公司提交的转账凭证清楚表明房款最终由韩啸收取，希牧经纪公司已尽到举证责任证明实际法律关系是刘红玉与案外人形成房屋买卖，希牧经纪公司是中介身份。一审法院应当追加房产实际权利人后确认三方合同关系，说明房款最终去向，不应当要求希牧经纪公司退款。希牧经纪公司作为中介未收到房款却要承担退款责任，有失公允。一审中，希牧经纪公司提交的追加被告和第三人申请书中已经载明韩啸、江德洁的身份信息情况，一审错误认为希牧经纪公司未提交身份信息，另外，涉案房产尚在海诚公司名下，韩啸又以江德洁的名义认购了该房产，无论房产的权利人是谁，均不是希牧经纪公司，且房产能否更名也并非希牧经纪公司能掌握，且因政策导致海诚公司未取得预售许可证不能更名，责任不在希牧经纪公司。一审未能准确认定事实，请二审法院依法改判。刘红玉辩称，希牧经纪公司在本案中处于出卖方的地位，并不是中介，首先，在买房的时候，希牧经纪公司没有披露房主的信息，只要房屋可以更名，刘红玉并不关心房屋是谁的。补充协议没有出卖人的信息，不符合居间合同的格式，居间合同起码要有出卖人、买受人、居间方三方信息，而且应当对居间的比例、佣金比例、支付的方式、支付的时间、不支付佣金的违约责任等进行详细的约定。该补充协议没有上述内容，违约责任直接约束希牧经纪公司，根据合同相对性以及补充协议的形式，希牧经纪公司在合同中处于出卖人的地位。刘红玉从来没有见过江德洁或者韩啸，只是因为房子无法办理变更手续的时候，希牧经纪公司提供了一个电话号码，刘红玉才与对方进行联系。本案中刘洪玉不存在违约责任，刘红玉按照合同的约定支付了首付款259568元，由于希牧经纪公司的原因迟迟不能办理更名手续，刘红玉才与对方协商退款事宜，导致了本案的诉讼。刘红玉向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的补充说明协议。2.判令希牧经纪公司向刘红玉双倍返还定金计211827.2元，并退还刘红玉已支付的其余款项153654.4元，两项合计365481.6元。3.判令希牧经纪公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月28日，刘红玉与希牧经纪公司签订《补充说明协议》，主要约定：购房人刘红玉于2018年4月28日购买的告庄西双景景岱寨1号楼A-7-622号房，面积39.52平方米。于2018年4月28日交给希牧经纪公司首付加差价259568元，已付196115元（定金）。希牧地产公司承诺在2018年8月1日前将开发商西双版纳海诚发展有限公司的正式收据和告庄西双景房源选定协议以及相关资料更名后交给购房人，不收取任何费用。办理更名时购房人刘红玉将剩余70%按揭款由购房人与西双版纳海诚发展有限公司办理按揭手续。若希牧经纪公司违约则退还定金并支付违约金10万元，购房人如违约须支付违约金10万元。刘红玉于签订上述补充说明协议的前后，合计向希牧经纪公司支付了购房款259568元。一审法院认为，本案希牧经纪公司辩称案涉房产的出售人是其他案外人（韩啸、江德洁），但未能提交充分有效的证据材料予以证明，刘红玉、希牧经纪公司的签订的《补充说明协议》亦没有提及上述二人，故一审法院对希牧经纪公司的该辩称不予采纳。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。虽然刘红玉、希牧经纪公司签订的该份《补充说明协议》双方印鉴齐全，真实可信，但根据刘红玉的诉称主张及证据材料，刘红玉、希牧经纪公司在协议中约定交易的房产是否真实存在尚不能确认，并且即使存在该房产，双方在该协议中明确是“西双版纳海诚发展有限公司”的房产，希牧经纪公司明显对该房产无处分权，至今也没有证据证明希牧经纪公司取得了对该房产的处分权或有处分权人进行了追认，故刘红玉诉请要求解除的该补充说明协议为无效协议。无效的合同自始没有法律约束力，有效的合同才存在解除与否的问题，故一审法院对刘红玉要求解除协议的诉请不作处理。合同法第58条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，本案希牧经纪公司应将刘红玉交付的购房款259568元退还刘红玉。但是，刘红玉根据无效合同的约定要求希牧经纪公司双倍返还定金不能得到法律支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》五十六条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、希牧经纪公司于判决生效之日起三十日内退还刘红玉购房款259568元；二、驳回刘红玉的其他诉讼请求。案件诉讼费6782元，由希牧经纪公司负担。本院二审期间，上诉人希牧经纪公司向本院提交：1.微信聊天记录（韩啸与希牧经纪公司）及告庄西双版纳景房源选定协议书、小票、收据一组；2.微信聊天记录（刘红玉与希牧经纪公司）一组。上诉人刘红玉质证认为，证据1的真实性无法确认，不认可证据1的合法性、关联性；认可证据2的真实性、关联性、合法性，但不认可希牧经纪公司的证明目的。上诉人刘红玉二审中未提交新证据。本院认为，希牧经纪公司证据1中微信聊天记录（韩啸与希牧经纪公司）真实性无法确认，本院不予采信；告庄西双版纳景房源选定协议书、小票、收据中载明的信息与希牧经纪公司证据2中希牧经纪公司与刘红玉的聊天内容及双方签订的《补充说明协议》中载明的信息一致，本院予以采信；希牧经纪公司证据2经刘红玉质证对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。上诉人希牧经纪公司认为一审法院遗漏认定房主的相关情况。上诉人刘红玉对一审法院确认的法律事实无异议。双方当事人对一审法院确认的法律事实均无异议，本院对一审法院确认的法律事实予以确认。另查明，希牧经纪公司于2018年4月28日18时通过微信向刘红玉发送告庄西双版纳景房源选定协议书一份，该协议书显示告庄西双景景岱寨1号楼A-7-622号房面积39.52平方米，甲方为海诚公司，乙方为江德洁。本院认为，关于合同效力的问题，根据刘红玉与希牧经纪公司微信聊天记录内容，希牧经纪公司在收取刘红玉房款当日向刘红玉发送了一份告庄西双版纳景房源选定协议书，刘红玉在签订合同当日清楚涉案房屋并非希牧经纪公司所有，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十四条：“行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。”的规定，希牧经纪公司以自己的名义与刘红玉签订合同，本案应为行纪合同纠纷，该合同未违反效力性强制规定，一审法院认定合同无效不当。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十一条第一款：“行纪人与第三人订立合同的，行纪人对该合同直接享有权利、承担义务。”的规定，希牧经纪公司以自己名义与刘红玉签订合同，其应承担合同义务，希牧经纪公司要求追加江德洁、韩啸、海诚公司参加诉讼的请求缺乏必要性，一审法院未予追加该三人参加诉讼并无不当。希牧经纪公司与刘红玉签订的《补充说明协议》中约定2018年8月1日前将涉案房屋的收据、相关资料更名后交给购房人，希牧经纪公司未按合同约定完成义务，刘红玉要求解除该合同的主张应予支持，希牧经纪公司收受的房款应当退还刘红玉，一审判决希牧经纪公司退还刘红玉购房款259568元并无不当，本院予以维持。关于希牧经纪公司是否违约的问题，双方合同约定应在2018年8月1日前将更名手续办理完毕并交付给刘红玉，而根据希牧经纪公司二审提交的微信聊天记录，刘红玉催促希牧经纪公司办理手续后，至2018年8月18日，希牧经纪公司向刘红玉承诺9月30日能更，至9月30日亦未能办理更名手续，在此过程中刘红玉无违约行为，则希牧经纪公司未按合同约定办理更名手续构成违约。关于刘红玉要求希牧经纪公司双倍返还定金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，双方对于定金应当有明确的约定，双方虽在合同中19611元后以括号注明“定金”二字，但对于“定金”的约定则为“希牧经纪公司违约则退还定金并支付违约金10万元，购房人违约须支付违约金10万元”，即双方对于该款的性质约定的内容不符合定金的定义，故刘红玉认为双方约定196115元系定金的主张不能成立，其要求希牧经纪公司双倍返还定金的诉讼请求亦不能得到支持，而希牧经纪公司自收到刘红玉房款且占用至今，根据公平原则，本院按年利率6%判决希牧经纪公司从刘红玉支付完合同约定的首付加差价款259568元起，即2018年6月19日至款项返还完毕之日止的利息。综上所述，希牧经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；刘红玉的部分上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第四百一十四条、第四百二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持景洪市人民法院（2019）云2801民初735号民事判决第一项，即“呼伦贝尔希牧房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日内退还刘红玉购房款259568元”；二、撤销景洪市人民法院（2019）云2801民初735号民事判决第二项；三、呼伦贝尔希牧房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日按年利率6%向刘红玉支付259568元自2018年6月19日起至款项返还完毕之日止的利息；四、驳回刘红玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费6782元，均由刘红玉负担1387元，呼伦贝尔希牧房地产经纪有限公司负担5395元。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决确定的履行期限届满之日起法律规定的二年内向一审法院申请强制执行。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇二〇年七月二十日书记员  郭力菲