上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初3611号原告：艾建华，男，1968年3月8日出生，汉族，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：徐丹，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘皓，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：刘燕玲，女，1956年2月9日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：黄晓宇(系被告女婿)，男，1976年11月12日出生。原告艾建华与被告刘燕玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告艾建华的委托诉讼代理人刘皓、被告刘燕玲的委托诉讼代理人黄晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾建华向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的三个月租金22,500元及逾期违约金15,000元;2.被告支违约金7,500元。审理中,原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年1月4日解除；2.被告支付2019年9月2日至2020年1月4日的租金30,000元及逾期付款违约金30,000元；3.被告支付解约违约金7,500元；4.被告支付房屋空置费损失15,000元。事实和理由：2018年6月,原、被告签订房屋租赁合同,约定原告将位于上海市长宁区仙霞路XXX号45弄401室房屋(简称涉讼房屋)出租被告居住，租期自2018年6月2日至2020年6月1日,月租金为7,500元,租赁保证金7,500元。被告自2019年9月2日起的租金未付，后又提出提前退租，属根本性违约。原告表示不同意，若被告执意解约就走司法程序。原告于2019年11月29日向本院起诉(诉前调解),要求被告支付3个租金及违约金。原告因一直在外地，并不清楚被告何时搬离涉讼房屋，中介工作人员于2020年1月3日收到房屋钥匙后通知原告，原告于次日派人去中介门店获取钥匙，涉讼房屋空置至今。对于被告支付的保证金7,500元，同意在被告履行全部付款义务后无息返还。被告刘燕玲辩称，涉讼房屋由被告及黄晓宇一家居住使用，因家庭原因不再租借涉讼房屋，于2019年9月中旬搬离涉讼房屋。黄晓宇于9月19日通过微信通知原告解约，于次日将房门钥匙放在中介处。原告于9月25日表示要走司法程序追究违约责任，应视为原告已同意解约，故合同应于该日解除，被告同意支付原告2019年9月2日至同月25日的租金6,000元。逾期付款违约金不同意支付，且合同约定过高，若认为被告应支付逾期付款违约金，要求对计算标准予以调整。被告同意支付解约违约7,500元，不同意支付空置费损失15,000元。原告于2019年9月25日后拒绝与被告继续沟通，在明知被告无意继续租赁且搬离涉讼房屋后，不及时收房，致损失扩大，原告不得就扩大的损失要求被告赔偿。被告系身患重疾的老人，偿付能力有限。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、微信聊天记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告系涉讼房屋产权人。2018年6月8日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)经上海居家物业顾问有限公司居间签订房屋租赁合同，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方自住；租期自2018年6月2日至2020年6月1日止；月租金7,500元，另付保证金7,500元，租金按三个月为一期，第一期租金乙方应于2018年6月9日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月的7日前；如乙方逾期支付租金，每逾期一日,应按日租金的壹倍支付违约金；如乙方逾期超过十五日,除如数补交租金及逾期违约金,在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同,乙方须按本合同第九条承担违约责任；乙方逾期不支付相关费用累计超过半个月的,甲方有权单方解除本合同,并依据本合同的第九条追究乙方违约责任。合同第九条约定：本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行,如任何一方未按照本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的,从其约定,本合同没有特别约定相关责任的,经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约,守约方有权单方面解除本合同,且违约方须支付守约方违约金,违约金数额为月租金的1倍(7,500元)……。合同签订后，双方按约履行。被告的租金付至2019年9月1日。2019年9月19日，黄晓宇向原告发微信：……我们这边因为要搬到小孩的学校边上去，所以那个房子要提前退租，前两天，他们已经把东西搬走了，基本上也打扫干净了，你看怎么操作。次日，原告语音回复：……你如果要提前退出，你至少应该提前一两个月，两个月要跟我说吧……你这样做，我觉得王总啊，你这租给别人，你说我明天就退租，你让我怎么办？怎么回答你？你这个做事我觉得你有一点考虑不周全不妥当吧，我都不好怎么说……你王总要拿个意见好不好……你不能说你没找好，你就不跟我说，等你找好了你明天就要搬，你就跟我说……你自己找好了房子，你不考虑别人的。同月21日，黄晓宇回复：不好意思，我这边也是小孩上学的事安排的，你这个房子租掉很快，几天时间就可以了，房间我们已经弄干净的。你看怎么弄，要不先把钥匙给中介小王，你后续租的话，让他先找客户。同月25日，原告回复：……如果你这种处理方式，你觉得我该怎么处理就怎么处理的话也可以好吧。到时你就不要说我走程序哈。到时候我就我们如果是这样的话，我就走法院程序哈，这个我跟你说清楚，你始终不给个意见。因为我们所有的东西都是按着合同办的……(此为原告发给黄晓宇的最后一条微信记录)。黄晓宇回复：……你的房子再租出去也不难，只是几天的时间也不见得有什么大的损失，何况我还有一个月的押金在你这里怎么处理……退一步讲，就算违约，合同也就规定了一个月的违约金……我这边已经通知你退租，不管你怎么处理是你的权利，但是从我通知你以后，后面你不安排房子的损失我们是没法承担的……。同年10月18日，黄晓宇向原告发微信：……这个房子我在9月初就已经退出来了，当时也跟你说过，现在钥匙在我这里有一把，然后给了中介那里也有一把。你房子要再出租或者自己用可以随时去拿……。同年11月29日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付3个租金及违约金，由本院诉讼调解中心进行调解。同年12月28日，黄晓宇向原告发微信：……你那个房子另外出租了吗？钥匙在中介那里是有的，然后你需要的话也可以随时再问我，我们这边因为早就退出来了，后续房屋的管理需要你自己安排。审理中，被告另提供房屋租赁合同、付款凭证及微信记录等证据，旨证明黄晓宇妻子已于2019年9月中旬与案外人签订房屋租赁合同后并搬离涉讼房屋。原告对上述证据不予认可。本院认为，本案的主要争议焦点为：一、原告是否有合同解除权，以及合同解除的时间；二、合同解除的法律后果。关于第一项争议焦点，根据双方房屋租赁合同约定，租期应至2020年6月1日。租赁合同履行期间，被告因家庭原因于2019年9月19日通过微信向原告提出提前解约，并表示已搬离涉讼房屋。被告作为违约方，并不具备法定解除权。原告表示被告在未提前告知的情况下执意提前退租，其根据租赁合同约定走法院程序；同时结合原告于2019年11月29日向本院提起诉讼，要求被告支付三个月租金及违约金的诉请，诉状内容也无解除合同的意思表示，故并不能认定原告已同意解约。被告认为原告于2019年9月25日同意解约，双方合同于此日解除的抗辩意见，本院不予采信。被告自认9月19日前已搬离涉讼房屋，并无证据证明具体搬离的时间，虽有通过微信通知原告来取房屋钥匙，然双方就涉讼房屋并未实际办理交接。原告要求以从中介处取得涉讼房屋钥匙之日即2020年1月4日为解除之日，本院予以支持。关于第二项争议焦点，根据查明的事实，被告租金付至2019年9月1日，故原告要求被告支付2019年9月2日至2020年1月4日的租金30,000元，本院予以支持。关于逾期付款违约金，被告不同意支付，且认为约定标准过高，要求法院调整。根据双方合同约定租金按三个月为一期，每期租金支付时间为该期首月的7日前，每逾期一日,按日租金的壹倍支付违约金。故2019年9月2日至2019年12月1日的租金22,500元，应于2019年9月8日前支付，逾期付款违约金应于2019年9月9日起算；2019年12月2日至解除之日的租金7,500元，应于2019年12月8日前支付，逾期付款违约金应于2019年12月9日起算；鉴于双方合同已于2020年1月4日解除，合同解除之日起被告承担解约违约责任，逾期付款违约金应计算至合同解除前一日(2020年1月3日)，本院认为以每日万分之五的标准计算为妥。故被告应向原告支付逾期付款违约金1,413.75元。鉴于合同不能继续履行系基于被告的违约所致，原告根据合同约定要求被告支付解约违约金7,500元，本院应予支持。原告认为违约金金额不足以弥补损失，另主张房屋空置损失15,000元，本院经综合考虑，就被告的房屋空置损失酌定为7,500元。原告同意保证金7,500元在被告履行全部付款义务后无息返还，与法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告艾建华与被告刘燕玲就上海市长宁区仙霞路XXX号45弄401室房屋签订的房屋租赁合同于2020年1月4日解除；二、被告刘燕玲应于本判决生效之日起十日内支付原告艾建华自2019年9月2日至2020年1月4日租金30,000元及逾期付款违约金1,413.75元；三、被告刘燕玲应于本判决生效之日起十日内支付原告艾建华解约违约金7,500；四、被告刘燕玲应于本判决生效之日起十日内赔偿原告艾建华房屋空置损失7,500元；五、原告艾建华应于被告刘燕玲履行上述第二至第四项义务之日返还被告刘燕玲保证金7,500元；六、驳回原告艾建华其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,862.50元，因本案适用简易程序审理，减半收取计931.25元，由原告艾建华负担84.66元，由被告刘燕玲负担846.59元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 捷二〇二〇年七月八日书记员 陆旭辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。