安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖04民终730号上诉人（原审原告）：李瑞，女，1980年4月10日生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。委托诉讼代理人：雷明晶，北京京师（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：代耀，北京京师（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海锦堂投资管理咨询有限公司，住所地上海市嘉定工业区叶城路1630号8幢10602号，组织机构代码55880735-6。法定代表人：郭冬，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：付燕燕，女，1982年11月17日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。被上诉人（原审被告）：朱广霞，女，1972年11月29日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。被上诉人（原审被告）：许邵敏，女，1979年12月9日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。被上诉人（原审被告）：邱梅，女，1969年9月29日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。被上诉人（原审被告）：姚德宏，女，1971年10月20日出生，回族，住安徽省淮南市八公山区。被上诉人（原审被告）：朱文好，男，1967年11月23日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。委托诉讼代理人：武新春，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：八公山区和满居豆浆店，住所地安徽省淮南市八公山区新庄孜紫金时代广场一层，统一社会信用代码92340405MA2T8L7539。经营者：沈鹏，男，1989年5月14日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。委托诉讼代理人：武新春，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：八公山区锦尚蓝天联华超市，住所地安徽省淮南市八公山区新庄孜街道新世纪社区紫金时代广场负一层，统一社会信用代码92340405MA2PK5F36Y。经营者：**龙，男，1991年10月16日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。委托诉讼代理人：武新春，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮南通商农村商业银行股份有限公司八公山支行，住所地安徽省淮南市八公山区蔡凤路紫金时代广场，组织机构代码证91340400150241475B。主要负责人：黄巍，该支行行长。被上诉人（原审被告）：淮南市百味堂大药房有限公司八公山店，住所地安徽省淮南市八公山区新庄孜街道新世纪社区紫金时代广场商业157、158，统一社会信用代码913404003438534947。主要负责人：李许，该店店长。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司淮南八公山支行，住所地淮南市八公山区紫金时代广场沿街商业一层门面房，统一社会信用代码91340400704922361L。主要负责人：陶磊，该支行行长。被上诉人（原审被告）：淮南新诚大药房零售连锁有限公司紫金广场分店，住所地安徽省淮南市八公山区新庄孜街道新世纪社区紫金时代广场商业165，统一社会信用代码91340400MA2RU2N196。主要负责人：许成，该分店店长。上诉人李瑞因与被上诉人上海锦堂投资管理咨询有限公司（以下简称锦堂公司）、付燕燕、朱广霞、许邵敏、邱梅、姚德宏（以下简称姚德宏等五人）、朱文好、八公山区和满居豆浆店(以下简称和满居豆浆店)、淮南通商农村商业银行股份有限公司八公山支行（以下简称通商银行八公山支行）、中国建设银行股份有限公司淮南八公山支行（以下简称建行八公山支行）、淮南市百味堂大药房有限公司八公山店（以下简称百味堂药房八公山店）、八公山区锦尚蓝天联华超市（以下简称锦尚超市）、淮南新诚大药房零售连锁有限公司紫金广场分店（以下简称新诚药房紫金广场分店）返还原物纠纷一案，不服安徽省淮南市八公山区人民法院（2019）皖0405民初525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李瑞上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：一、一审认定涉案商铺属于产权式商铺是认定事实错误。1.涉案商铺没有隔断作为明确界限，并不能认定为商铺无法独立经营，只要有物理空间存在，在空间范围内均可实施一定的经营行为，一审认定单个商铺没有独立的强弱电和给排水系统就不能独立经营也是错误的；2.从涉案商品房买卖合同来看，并未约定涉案商铺为产权式商铺，也未约定商铺经营权和所有权分离，涉案商铺之所以在初期出现所有权与经营权分离，是李瑞通过商业委托经营合同实现的，而非产权式商铺赋予的，一审认定李瑞在购买时即明知涉案商铺为产权式商铺错误；3.李瑞主张返还的是物权所有权，而非主张独立经营权，一审法院以涉案商铺不具有独立经营权的客观条件、无法实际分割为由，驳回返还原物诉讼请求，属于对案件事实认定不清；4.涉案商铺物理空间能否认定，可以通过现场勘验来确定，一审法院没有准许现场勘验程序违法；5.一审法院认定李瑞已经授权了姚德宏等五人与朱文好签订《商铺租赁协议》，其与朱文好之间系租赁合同关系是错误。姚德宏等五人认可授权委托书很多签字是由他人代签。李瑞的签字也是未得到授权的情况下由他人代签，对李瑞不产生约束力。授权委托书和《决议书》上加盖紫金时代广场业主委员会的公章是私刻的。紫金时代广场商铺委员会和业主委员会均未成立。决议书中提及增加姚德宏等五人为紫金时代广场业主委员会成员，也是子虚乌有。二、一审判决适用《中华人民共和国物权法》第七条和《中华人民共和国合同法》第六十条，是适用法律错误。李瑞主张返还原物并不损害公共利益，也不损害他人合法权益，一审判决以不真实的授权书及决议书作为认定事实的基础，直接导致适用法律错误。锦堂公司、姚德宏等五人、朱文好、和满居豆浆店、通商银行八公山支行、建行八公山支行、百味堂药房八公山店、锦尚超市、新诚药房紫金广场分店均未提交书面答辩意见。李瑞向一审法院起诉请求：1.判令锦堂公司、姚德宏等五人、朱文好、和满居豆浆店、通商银行八公山支行、建行八公山支行、百味堂药房八公山店、锦尚超市、新诚药房紫金广场分店立即共同腾空房屋并向李瑞返还“紫金时代”广场商业一层116号商铺（产权证号：房地权证淮八字第××号）；2.判令锦堂公司、姚德宏等五人、朱文好、和满居豆浆店、通商银行八公山支行、建行八公山支行、百味堂药房八公山店、锦尚超市、新诚药房紫金广场分店立即共同向李瑞支付房屋占有使用费39700元（该费用暂自2017年12月23日算至2019年4月23日，参照租金标准373120元×8%×1.33年，后续费用自2019年4月24日起，按照月租金标准继续计算至实际交房之日止）；3.请求判令锦堂公司、姚德宏等五人、朱文好、和满居豆浆店、通商银行八公山支行、建行八公山支行、百味堂药房八公山店、锦尚超市、新诚药房紫金广场分店向李瑞支付律师费4000元，并承担本案诉讼费、公告费、保全费。一审法院认定事实：关于本案事实，已经（2017）皖0405民初1244号生效判决所确认，对该生效判决中所确认的事实予以认定。李瑞取得的房地产权证载明，房地坐落，八公山区新庄孜街道新世纪社区紫金时代广场商业116，建筑面积23.32平方米，套内建筑面积14.1平方米。房屋总价款为373120元。上述权属证书中，未记载房产的四至界限，房产平面图中仅注有商铺号，没有详细测量尺寸。李瑞所购116号商铺位于八公山紫金时代广场一层，该商铺与其他众多分割的商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确界限，无法独立经营。自订立《紫金时代广场商业委托经营合同》后，由于锦堂公司经营不善，无法组织商场整体运营，致使李瑞所购商铺长期处于闲置状态。锦堂淮南分公司也未按约支付租金，2017年9月13日，李瑞起诉淮南市浩泰房地产开发有限公司、上海启创房地产经纪有限公司、上海锦堂投资管理咨询有限公司、上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司至法院，要求解除其与上海锦堂公司淮南市分公司于2012年4月2日签订的《紫金时代广场商业委托经营合同》，并要求承担租金、违约金等。2017年12月7日，淮南市八公山区人民法院作出（2017）皖0405民初1223号民事判决书，判决解除李瑞与上海锦堂公司淮南市分公司于2012年4月2日签订的《紫金时代广场商业委托经营合同》；淮南市浩泰公司、上海启创公司、锦堂公司共同向李瑞支付租金59699元、违约金81355.4元等。2017年3月3日，出租方紫金时代广场业主委员会作为甲方，与作为乙方的朱文好签订一份《商铺租赁协议》，参与商谈协议还有业主代表姚德宏等五人。《商铺租赁协议》第三条：甲方将位于淮南市八公山区商铺整体出租给乙方（朱文好）使用。第四条租赁期限商铺租赁期共计10年，自2017年3月3日至2027年3月3日。其2017年3月3日至2018年3月3日为招商及装修期，此租赁期间甲方不收取租金、乙方免交租金。第五条租金及支付：（1）紫金时代广场一楼、二楼、三楼全部商铺的租金每年125万元，甲方不提供税务发票，2017年3月3日至2018年3月3日为招商装修期甲方免收租金；（2）依据80%以上业主授权，乙方按本协议将应付的商铺租金转账商铺委员姚德宏账户；（4）本协议生效时乙方支付甲方30万元，其中20万元合同生效后自动转为租金，另外10万元作为房屋租赁押金。乙方2017年3月3日支付甲方42.5万元房租（2018年3月3日至2018年9月3日房租），2018年1月1日支付62.5万元下半年房租（2018年9月4日至2019年3月3日房租）。其余支付房租为半年一付，提前2个月支付；第十二条本协议的附件：紫金时代广场业主委员会成立的相关材料，出租商铺80%以上业主的授权委托书”等内容。《商铺租赁协议》盖有紫金时代广场业主委员会印章，并有业主代表姚德宏等五人的签名。上述被出租的商铺中，就包含有李瑞所有的116号商铺。姚德宏等人按照如下标准向业主支付租金：每年的租金以业主购买房屋的总价款乘以3.2%。李瑞签字授权姚德宏等五人与朱文好签订《商铺租赁协议》，并同意朱文好将租金打到姚德宏名下的账户。李瑞至今未从姚德宏处领取过租金。李瑞第二项诉请要求参照的租金标准8%，与（2017）皖0405民初1274号民事判决中确定的计算标准是一致的。锦尚超市承租朱文好的经营场所位于紫金时代广场负一层。和满居豆浆店的经营场所位于紫金时代广场一层。通商银行八公山支行使用的位于紫金时代广场商业101号房屋、201号房屋分别为淮南通商银行、通商银行八公山支行单独所有。一审法院归纳本案争议焦点，并评判如下：一、关于李瑞要求返还商铺的诉讼请求是否能够得到支持的问题。一审法院认为，本案所涉紫金时代广场的商铺为产权式商铺。虚拟产权式商铺是指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。由于所销售商铺没有实质意义的不动产界址，不是物理形态的空间分割模式，没有明确的四至界限，没有独立的墙体将商铺与相邻其他商铺、过道相隔离，单个商铺亦没有独立的强、弱电和给、排水系统。从本案案件事实看，虽然李瑞就涉案商铺取得了房屋不动产权证，但涉案商铺的上述特点决定了李瑞的商铺与其他业主的商铺在使用和经营上具有整体、不可分割性，即单个业主无法通过独立使用、经营其购买的商铺获益，其必须通过与其他商铺整体管理的方式才能产生收益。李瑞在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，该模式即是商铺所有权与经营权相分离的虚拟产权式商铺经营模式。李瑞应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制。虽然李瑞提交的权属证书能证明本案所涉商铺归其所有，但产权证未记载商铺四至界限。李瑞所购商铺未进行过实体上的物理分割，其要求返还的116号商铺所处位置与相邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有区分隔断墙体，其专有部分难以与其他商铺业主的权益相区分，并不具备独立经营的客观条件,无法实际分割。另外，结合查明的事实，李瑞已经授权姚德宏等五人与朱文好签订了《商铺租赁协议》，李瑞与朱文好之间存在租赁合同关系。双方约定的租赁期限为10年，现仍在租赁期限内。故李瑞主张返还116号商铺的诉请，无事实和法律依据，不予支持。针对李瑞提出的现场勘验申请，因李瑞的该项申请对本案的处理没有实际意义，对李瑞的该项申请不予准许。针对李瑞称朱文好提交的授权委托书系伪造，李瑞本人未签名等陈述理由，一审法院认为，因李瑞未提交相关证据佐证该陈述理由，故对李瑞关于授权委托书系伪造的观点不予采信。二、关于李瑞要求支付房屋占有使用费39700元(该费用暂自2017年12月23日算至2019年4月23日，参照租金标准373120元×8%×1.33年，后续费用自2019年4月24日起，按照月租金标准继续计算至实际交房之日止)的诉讼请求是否能够得到支持。一审法院认为，根据本案已查明的事实，因李瑞与朱文好之间存在租赁合同关系，李瑞只能依据合同关系要求朱文好支付租金。李瑞要求支付房屋占用使用费明显是适用法律关系错误。经一审法院释明，并征求李瑞意见，问其是否要将主张支付房屋占用使用费的诉请变更为支付房屋租金，但是，李瑞明确表示不变更该项诉请。因李瑞与朱文好之间系租赁合同关系，李瑞要求支付房屋占用使用费无事实和法律依据，对该项诉请不予支持。三、关于李瑞主张支付律师费4000元的诉讼请求，因无事实和法律理由，对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，判决：驳回李瑞的诉讼请求。案件受理费893元，由李瑞负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审对一审认定事实予以确认。二审另查明：紫金时代广场业主委员会于2014年年底成立，本案中付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏五人并未获得业主委员会成员的身份。本院归纳本案二审争议焦点为：1.涉案商铺是否属于产权式商铺，李瑞要求返还商铺应否得到支持；2.一审未支持李瑞主张的房屋占用费及律师费是否正确。针对争议焦点一，本院认为，关于涉案商铺是否属于产权式商铺，李瑞要求返还商铺应否得到支持的问题。产权式商铺的销售模式是开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元，以“售后包租”的形式进行销售。业主虽然拥有商铺的产权，但并不具备独立的运营条件，商铺所有权与自主经营权分离。本案涉案商铺的开发商浩泰公司委托启创公司将本案所涉紫金时代广场的商铺分割为面积不等的若干商铺对外销售，并允诺运营管理商为锦堂公司，12年租约保障，前两年租金收益抵扣部分购房款。李瑞购买的涉案商铺权属证书中，未记载房产四至界限，无法确定涉案商铺具体空间位置。李瑞购买涉案商铺后即与锦堂淮南分公司签订了委托经营合同。由此可见，本案涉案商铺属于典型的产权式商铺。涉案商铺的特点决定了李瑞的商铺与其他业主的商铺在使用和经营上具有整体性和不可分性，其权利的行使必然受到一定的限制。虽然付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏五人在未取得业主委员会代表资格的情况下，以紫金时代广场业主委员会的名义与朱文好签订《商铺租赁协议》不当，但在实际的对外招租和租金发放事宜中，紫金时代广场大多数商铺业主同意授权给付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏五人，认可该《商铺租赁协议》的内容，并已经按照该协议履行。基于涉案商铺的特点，权利人行使权利必须合理、适当，不能给其他大多数权利人造成损害。涉案商铺分割经营既不具备条件，也会影响商铺整体功能的发挥，损害大多数商铺业主的权利，故李瑞要求腾空房屋并返还涉案房屋的上诉请求，不予支持。一审法院对此认定正确，没有准许李瑞现场勘验申请，程序也并无不当。针对争议焦点二，本院认为，李瑞上诉主张授权委托书中“李瑞”签名不是其所签，但其并未申请笔迹鉴定，一审法院对此项的认定，并无不当。李瑞的该项主张，依据不足，不予支持。一审法院认定李瑞与朱文好之间系租赁关系的情况下，要求李瑞将主张的房屋占用费变为租赁费，但其坚持不变更，一审法院驳回其要求房屋占用费的主张，并无不当。李瑞要求支付律师费亦无依据，一审法院对此认定并无不当。综上所述，李瑞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费893元，由李瑞负担。本判决为终审判决。审判长  江志珍审判员  郑 植审判员  代 奇二〇二〇年七月十五日书记员  丁 烁