河北省保定市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）冀06行终142号 上诉人（原审第三人）王学生，男，汉族，1953年11月23日出生，住保定市莲池区。 上诉人（原审第三人）王迎春，女，汉族，1955年2月25日出生，住保定市莲池区。 二上诉人委托代理人狄学武，河北悦群律师事务所律师。 上诉人（原审被告）保定市自然资源和规划局，住所地保定市朝阳北大街1078号。 法定代表人陈绍辉，该局局长。 委托代理人刘晓雷，该局工作人员。 委托代理人刘建，河北国存律师事务所律师。 上诉人（原审被告）保定市住房和城乡建设局，住所地河北省保定市竞秀区东风西路244号。 法定代表人师国利，该局局长。 委托代理人李洋，该局工作人员。 被上诉人（原审原告）吴嘉凯（曾用名吴亮），男，汉族，1971年1月21日出生，住保定市。 委托代理人杜志杰，河北盛誉律师事务所律师。 委托代理人李峰，河北盛誉律师事务所律师。 上诉人王学生、王迎春、保定市自然资源和规划局、保定市住房和城乡建设局因被上诉人吴嘉凯房屋行政登记一案，不服河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684行初99号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，涉案房产坐落于保定市号，为保定新中国面粉有限公司自建公有住房，最初由该单位职工白建国购买。2008年1月，保定新中国面粉有限公司就该企业包括涉案房产在内的土地证号为13××90号项上房产办理了房屋所有权证，证书号为保定市房权证字第××号。2006年4月6日，白建国与原告签订了房屋买卖合同，约定白建国将涉案房产出售给原告，房屋总价款为5.5万元。原告交付了全部房款。现该房由原告居住使用。2008年1月25日，白建国又与第三人签订房屋转让协议，约定将涉案房产出售给第三人，房屋总价款为13.8万元。第三人交付了8万元房款，剩余5.8万元尚未交付。2009年2月2日，保定新中国面粉有限公司、第三人作为申请人向被告保定市住房和城乡建设局提交申请，申请将涉案房产转移登记到第三人名下，并向被告保定市住房和城乡建设局提交了保定市房产买卖合同，合同中出让人为保定新中国面粉有限公司，受让人为第三人王迎春、王学生，房屋售价为5.2417元。2009年3月16日，被告保定市住房和城乡建设局就涉案房产为第三人颁发了房屋所有权证书，证书号为保定市房权证字第××号。 原审法院认为，涉案房产为保定新中国面粉有限公司职工白建国购买的公有住房，后白建国将该房屋先后出售给原告、第三人。被告保定市住房和城乡建设局将该房产登记到第三人名下时，依据的是保定新中国面粉有限公司与第三人签订的房产买卖合同，该合同与事实上的转让情况不符。因此，被告保定市住房和城乡建设局将涉案房产登记到第三人名下的行为属事实不清，主要证据不足。原告请求撤销，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决撤销被告保定市住房和城乡建设局为第三人颁发的保定市房权证字第××号房屋所有权证。 上诉人王学生、王迎春上诉称，一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定“涉案房屋转让登记事实不清”错误。保定市房屋产权产籍的初始登记(归档号194号)中明确登记了该涉案房屋的产权人是保定新中国面粉有限公司。一审法院认定涉案房产为保定新中国面粉有限公司职工白建国购买的公有住房，但其并未办理转移登记,其所有权人仍为保定新中国面粉有限公司。上诉人通过买卖从白建国手中购得其“对保定新中国面粉有限公司拥有的债权”;继而三方协商,上诉人取代白建国的买受人位置,与保定新中国面粉有限公司签订涉案房屋买卖合同;上诉人申请办理房屋所有权转移登记,已经取得房屋所有权。在交易过程中,上诉人与保定新中国面粉有限公司并不存在《房屋登记办法》第八十一条规定的情况。2.一审法院认定吴嘉凯提交的证据具有关联性系认定事实错误，被上诉人吴嘉凯提交的其与白建国的《房屋买卖合同》,只能证明其与白建国之间的买卖法律关系。由于白建国并未取得涉案房屋的所有权,白建国出卖房屋属于无权处分。吴嘉凯提交的其与白建国之间的《房屋买卖合同》只能证明其与白建国之间的权利义务关系,与本案房屋并无关联。二、一审法院适用法律错误。1.被上诉人吴嘉凯并非本案适格诉讼主体。2.本案判决撤销涉诉房权证错误。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定,一审认定本案存在“一房二卖”的法律行为,则应当告知解决民事争议的同时,裁定中止诉讼,而并非予以撤销房权证。三、保定市房产管理局第0200901743房权证登记合法。1.被上诉人保定市住房和城乡建设局提交材料符合《房屋登记办法》第三十二条规定,进一步说明2009年3月31日保定市第0200901743号房权证登记程序合法。2.根据2008年1月1日起实施的《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定,在房屋买卖合同合法有效的前提下,只有所售房屋进行产权登记,房屋所有权才发生效力,所以本案诉争房产所有人应为上诉人。综上，请求撤销一审判决书并依法改判；被上诉人吴嘉凯承担一、二审诉讼费用。 上诉人保定市自然资源和规划局上诉称，一、2009年2月2日,保定新中国面粉有限公司和第三人王迎春、王学生共同申请本案所涉房屋所有权转移登记，分别提交了保定新中国面粉有限公司、王学生、王迎春的身份证明,两份委托书和代理人刘杰的身份证明,同还提交了保定新中国面粉有限公司的房产证、公司章程、股东会决议、与王迎春和王学生的房产买卖合同、完税凭证、图纸等,并接受了登记部门的询问。经审查,完全符合时行《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条、第十五条的规定，后于同年3月31日向买受人王迎春、王学生颂发了0200901743号房屋所有权证。综上,上述登记行为程序合法、证据充分,符合相关的法律规定。二、本案涉及到保定新中国面粉有限公司和第三人王迎春、王学生所签房屋买卖合同的效力问题,应当先行通过民事诉讼程序对该合同效力作出认定。 上诉人保定市住房和城乡建设局上诉称，一、2009年2月2日,保定新中国面粉有限公司和第三人王迎春、王学生共同申请本案所涉房屋所有权转移登记，分别提交了保定新中国面粉有限公司、王学生、王迎春的身份证明,两份委托书和代理人刘杰的身份证明,同时还提交了保定新中国面粉有限公司的房产证、公司章程、股东会决议、与王迎春和王学生的房产买卖合同、完税凭证、图纸等,并接受了登记部门的询问。经审查,完全符合时行《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条、第十五条的规定，后于同年3月31日向买受人王迎春、王学生颂发了0200901743号房屋所有权证。综上，上述登记行为程序合法、证据充分，符合相关法律规定。二、本案涉及到保定新中国面粉有限公司和第三人王迎春、王学生所签房屋买卖合同的效力问题,应当先行通过民事诉讼程序对该合同效力作出认定。三、涉案房屋原本登记在保定新中国面粉有限公司的名下，故依据《中华人民共和国物权法》的规定,该房屋的合法权利人是保定新中国面粉有限公司,只有该公司有权利出售该房屋,而本案所涉白建国并没有取得房屋权属证书,不是合法的房屋权利人不具有出售该房屋的资格,其没有权利将该房屋卖给其他任何人。故保定市住房和城乡建设局依据保定新中国面粉有限公司和本案第三人的房屋买卖合同及共同提出的房屋权属登记申请进行的房屋权属登记合法、有效。一审判决书在认定、判决方面存在错误，故提出上诉,请依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人吴嘉凯答辩称，关于保定市自然资源和规划局及保定市住建局二上诉人上诉状的答辩：1、一审法院认定事实清楚,适用法律正确。2、关于二上诉人上诉状中第三项白建国不属于合法权利人,不能出售该房屋的资格问题。二上诉人所述没有法律依据。案外人白建国于1993年购买新中国面粉厂自建房改房是由于面粉厂及国家政策的原因无法办理房产变更登记,因此白建国不可能取得案涉房产不动产登记证。这并不影响白建国向被上诉人吴嘉凯售卖该房产,我国法律对此没有禁止性规定,双方之间的买卖合同是合法有效的,并且条件成熟,白建国取得了房产证,在可以办理房产转移登记的情况下,白建国是有义务协助被上诉人办理案涉房产转移登记的。从不动产登记的法理层面来说,不能认为不动产登记簿上记载的人有不动产物权的所有权，登记行为只是公示行为,因此产生的对不动产权利的推定,它只是一种权利的推定。因此,二上诉人的上诉理由严重错误。针对上诉人王学生、王迎春上诉状答辩如下：被上诉人认为一审法院裁判正确。1、被上诉人认为一审法院裁判中关于本案“涉案房屋转让登记事实不清”的法律认定正确。理由同本文被上诉人对保定市自然资源和规划局及保定市住建局答辩相同。2、上诉人王学生、王迎春上诉状中关于引起本案案涉房产不动产物权变动的“债权和所有权关系”的问题,属认识错误被上诉人与白建国签订了有效的房屋买卖合同,双方之间具有了的合法的债权债务关系,这才产生了案涉不动产房屋变更给被上诉人的物权变动的原因。而上诉人夫妻二人隐瞒真实情况,虚构事实取得案涉房产证,致一审败诉,是因没有这样合法的债权基础存在,没有合法的物权变动的原因造成的。3、上诉人王学生、王迎春认为一审法院认定被上诉人提交的证据与本案事实具有关联性,属于认定事实错误。被上诉人认为一审法院当属认定事实正确。被上诉人依据与白建国签订的《房屋买卖合同》至案涉房产物权产生了变动,只是由于上述房产是房改房的客观原因,而不能立即办理该房产的不动产登记。案外人白建国以标准价购得所在面粉厂单位房改房,其再向外出售是受法律保护的行为,当属有权处分,并且一旦白建国取得了房产证,其有义务立即向被上诉人吴嘉凯办理房产转移登记手续的。4、吴嘉凯是本案的利害关系人,主体适格。5、一审法院撤销涉诉房产产权证正确。二上诉人在房产登记过程中,隐瞒多重买卖的事实。一审法院认定其主要证据不足,撤销房屋产权证正确。6、二上诉人应属恶意串通,隐瞒案涉房产买卖的事实真相,骗取了房产证书。二上诉人在民事诉状中和一审行政诉讼中都承认其是于2008年1月自案外人白建国处以13.80万元购得案涉房产,之后又于2009年1月自面粉厂处购买了此房并办理了产权证,这种行为明显不合常理，且至目前未有任何证据证明其二人向面粉厂交纳了购房款项。另外,如果双方的购房行为属于正常的房产交易,那么60多平方米的房子,新中国面粉厂只作价5万多元进行售卖,也属严重不合常理,同时他们双方之间也不存在房改售房的情形,因此被上诉人有理由相信上诉人夫妻二人与新中国面粉厂之间不存在真实的房屋买卖行为,二人进行这种交易只是为了骗取案涉房产的房产证,因此,此次案涉房产行政登记明显是有问题的,应属违法登记。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 另查明，2015年11月8日，保定市机构编制委员会办公室发布《关于组建保定市不动产登记中心的通知》，组建保定市不动产登记中心，为市国土资源局所属正科级事业单位，保定市住房和城乡建设局颁发房屋所有权证的职责由保定市国土资源局负责。2018年12月18日，中共保定市委、保定市人民政府发布《保定市机构改革方案》，保定市国土资源局整合变更为保定市自然资源和规划局。 本院认为，本案所涉保定市自然资源和规划局的不动产登记行为发生在2009年3月16日，适用当时生效的《房屋登记办法》。《房屋登记办法》第三十二条第（一）项规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；…”。第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，保定新中国面粉有限公司和上诉人王学生、王迎春共同申请案涉房屋所有权转移登记时，提交房屋所有权转移登记申请书、王学生、王迎春的身份证明、保定新中国面粉有限公司的委托书和代理人的身份证明、房权证、房产买卖合同、公司章程、股东会决议、契税完税证、询问记录、房地产估价报告，保定市住房和城乡建设局办理案涉转移登记、颁发案涉房屋所有权证符合上述规定，其颁证行为正确。 《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”本案中，被上诉人吴嘉凯一审诉请撤销的是案涉颁证行为，现并无相关生效文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，故一审法院判决撤销案涉房屋所有权证系适用法律错误，本院予以纠正。 关于吴嘉凯原告资格的问题。保定市自然资源和规划局为王学生、王迎春颁发房屋所有权证时，吴嘉凯系案涉房屋实际居住人，故吴嘉凯与本案有利害关系，具有原告资格。 关于保定市住房和城乡建设局的被告资格问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”本案中，虽然王迎春、王学生所持0200901743号房屋所有权证的发证机关是保定市住房和城乡建设局，但后因政府机构改革，保定市住房和城乡建设局颁发房屋所有权证的职权变更由保定市自然资源和规划局行使，故该案适格被告系保定市自然资源和规划局，一审法院将保定市住房和城乡建设局列为被告错误，本院予以纠正。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第八十六条、第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684行初99号行政判决； 二、驳回吴嘉凯的诉讼请求。 一二审案件受理费共100元，由吴嘉凯承担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 明 审判员 褚铁军 审判员 别道齐 二〇二〇年七月二十三日 书记员 郭怡晨