北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初6335号原告：北京巨力嘉建筑装饰工程有限公司，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区康西路**。法定代表人：程明山，总经理。委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。被告：程明刚，男，1971年3月14日出生，汉族，无业，住湖北省荆州市沙市区。原告北京巨力嘉建筑装饰工程有限公司（以下简称巨力嘉公司）与被告程明刚所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法将案由变更为确认合同有效纠纷。原告巨力嘉公司的委托诉讼代理人张金海，被告程明刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。巨力嘉公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认巨力嘉公司对位于北京市房山区书院南街×号院×号楼×层×1、×2、×3、×4、×5、×6号房产享有所有权；2、诉讼费由程明刚负担。诉讼中，巨力嘉公司增加一项诉讼请求：判决确认巨力嘉公司与程明刚于2015年2月21日签订的备忘录合法有效。事实和理由：2014年4月18日，巨力嘉公司与北京城建五建设集团有限公司（以下简称北京城建五公司）签订了分项施工合同。该合同约定巨力嘉公司负责施工“良乡高教园区中央设施区西区北侧住宅混合公建项目”的外墙保温工程。该项目的开发建设单位为北京首都开发股份有限公司（以下简称首开公司）。在履行合同过程中，北京城建五公司还另行向巨力嘉公司采购了保温材料。在结算工程款时，首开公司提出用在建房屋折抵部分工程款的结算方式，为此，程明山（巨力嘉公司法定代表人）于2014年5月23日与首开公司签订了认购书。后因程明山不便申请银行贷款，决定借用程明刚名义办理购房手续。2014年12月4日，三方（首开公司、北京城建五公司、巨力嘉公司）签订了书面协议。该协议约定，巨力嘉公司购买首开公司开发建设的良乡高教园区中央设施区西区北侧住宅混合公建项目的×#×1、×2、×3、×4、×5、×6六套房产，房屋总价款为4831681元，总建筑面积为287.06平方米；以债务互抵方式支付2600000元房款，余下2231681元由巨力嘉公司缴清，签订协议前已支付160000元，51681元以刷卡方式支付，剩余的2020000元以贷款方式支付；巨力嘉公司指定程明刚为代购方以买受人的身份与首开公司签订《商品房买卖合同》。此后，巨力嘉公司按约支付了51681元房款，支付了145159.22元契税，支付了57198元公共维修基金，又补交了6978元房款，以程明刚名义向银行贷款2020000元。2015年2月21日，巨力嘉公司与程明刚签订了备忘录，明确巨力嘉公司借用程明刚名义购房，巨力嘉公司为实际房屋所有权人的事实。2015年6月至今，巨力嘉公司实际占有、使用上述六套房产，同时也承担着交纳物业费、取暖费的义务。基于以上事实，巨力嘉公司为了明确产权，避免产生争议纠纷，特诉至法院，请依法裁决。程明刚辩称，没有意见，巨力嘉公司陈述的事实与理由属实，同意巨力嘉公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月18日，巨力嘉公司与北京城建五公司签订《建筑安装工程分部分项施工合同》，约定巨力嘉公司承包房山区良乡高教园区中央设施区西区北侧住宅混合公建项目，承包范围及内容为：14#-20#楼外墙保温（粘贴岩棉板、挤塑板）、楼梯间及公共走廊抹灰保温等。2014年5月23日，程明山（买受人）与首开公司（出卖人）签订六份《首开·睿府嘉园认购书》，约定买方自愿认购由卖方开发建设的北京市房山区拱辰街道高教园区中央设施区西北侧×号楼×层×1、×2、×3、×4、×5、×6号，总房款分别为914728元、904524元、904524元、894549元、919868元、950343元。经询问，程明山称其系以巨力嘉公司名义签署的上述认购书。2014年12月4日，北京首都开发股份有限公司房山分公司（以下简称首开房山分公司、甲方）与北京城建五公司（乙方）、巨力嘉公司（丙方）签订《协议书》，约定甲方开发建设的良乡高教园区中央设施区西区北侧住宅混合公建项目由乙方施工，双方存在未结算工程款，乙方为债权人；乙方与丙方之间存在未结算装饰工程材料款，丙方为债权人，未结算金额为2600000元；丙方购买甲方开发建设的×#楼×1、×2、×3、×4、×5、×6号六套，甲方为债权人，合同编号为：Y1674181、Y1674211、Y1674198、Y1674212、Y1674183、Y1674209，为缓解因资金紧张造成的上述工程款、材料款、房屋价款清偿问题，经三方友好协商，就以工程款、材料款、房屋价款折抵方式清偿三方间债务事宜达成一致意见；丙方购买的六套房屋建筑面积为287.06平方米，房屋总价为4831681元；丙方以上述条款涉及的三方债权债务2600000元折抵部分房款，剩余购房尾款2231681元丙方应向甲方缴清，其中160000元丙方已于前期认购时交清，其中51681元以刷卡方式支付，余款2020000以银行贷款方式支付；丙方指定程明刚为买受人，与甲方已签订上述六套房屋的《商品房买卖合同》，并缴纳211681元剩余房款，同时办理2020000元贷款手续，在本协议生效之后，甲方需按照程序将房屋产权办理至程明刚名下；协议同时约定了各方其他权利义务。2015年2月21日，程明山与程明刚签署备忘录，约定，今有程明刚名下位于北京市房山区良乡高教园区的6套房产，其实际所有权人为程明山名下巨力嘉公司，程明刚只是临时代持人，与该6套房屋有关的所有费用由程明山负责支付，与程明刚无关。双方约定，只要程明山提出要求，程明刚同意并配合程明山将该6套房产过户到程明山或其指定的第三人名下，过户费用由程明山负责。为避免日后出现纠纷无依据，特立此备忘录，由双方亲姐程明珠作为见证人，三方签字即表示确认。该备忘录由程明山、程明刚及程明珠签字确认。程明山签署上述备忘录时为巨力嘉公司法定代表人。经询问，程明山表示其系以巨力嘉公司名义签署的备忘录，程明刚予以认可。后以程明刚名义向银行贷款2020000元，程明山、吴小红、巨力嘉公司通过转账方式向首开房山分公司支付部分购房款，并偿还贷款。程明山称通过其账户转账支付的购房款及贷款，均是其替巨力嘉公司支付；吴小红亦说明通过其账户支付的款项系受程明山委托为巨力嘉公司偿还涉案房屋银行贷款；巨力嘉公司均予以认可。上述位于房山区书院南街×号院×号楼×层×1、×2、×3、×4、×5、×6房屋分别于2017年8月7日、2019年8月26日、2019年9月9日、2019年8月27日、2019年8月27日、2017年8月7日转移登记至程明刚名下。现上述房屋由巨力嘉公司占有使用。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据本案查明事实，巨力嘉公司与首开房山分公司及北京城建五公司签订的协议书中明确约定巨力嘉公司购买涉案6套房屋，以三方债权债务折抵部分房款，巨力嘉公司指定程明刚为买受人。虽然涉案6套房屋登记在程明刚名下，但通过上述协议约定、购房款支付情况、贷款偿还情况可以认定涉案6套房屋的实际购买人应为巨力嘉公司。巨力嘉公司与程明刚签订的备忘录，也明确约定了程明刚只是临时代持人，与该6套房屋有关的所有费用由程明山负责支付，与程明刚无关，该备忘录系巨力嘉公司与程明刚真实意思表示，内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故巨力嘉公司要求确认备忘录合法有效，于法有据，本院予以支持，巨力嘉公司与程明刚之间形成借名买房合同关系。依据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生法律效力，鉴于涉案房产尚未办理转移登记手续，巨力嘉公司要求确认其对涉案6套房屋享有所有权，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、北京巨力嘉建筑装饰工程有限公司与程明刚于2015年2月21日签订的《备忘录》有效。二、驳回北京巨力嘉建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20200元，由程明刚负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 付 雪二〇二〇年七月三十一日书记员 要桃桃