河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终689号 上诉人（原审原告）：宋焕改，女，1964年11月5日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：张建华，衡水市桃城区金盾法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘振岭，男，1974年9月30日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 上诉人（原审被告）：衡水天城房地产开发有限责任公司，住所地：衡水市桃城区和平西路（棉麻公司院内）。 法定代表人：及旺林，总经理。 委托诉讼代理人：吕亮，男，1988年12月29日出生，汉族，现住衡水市景县。 上诉人宋焕改因与上诉人衡水天城房地产开发有限责任公司（以下简称天城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初5240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人宋焕改的委托诉讼代理人张建华、刘振岭，上诉人天城公司的委托诉讼代理人吕亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人宋焕改上诉请求：1、请求依法撤销桃城区人民法院（2019）冀1102民初5240号民事判决书，在第一项判决给付逾期办证6727元的基础上改判为19200元，其他支持一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由天城公司承担。事实与理由：一审法院查明事实不清，适用法律不当。1、一审对商品房为逾期交房不予支持，认定错误。一审判决经审理认定的事实为：交房条件是商品房经验收合格。在本院认为中认定的交房条件为：“该商品房经验收合格的标准为施工、监理、设计建设单位出具验收合格意见书”，并未约定交房条件为“商品房经综合验收合格”，故宋焕改以天城公司交付的房屋没有通过消防验收，不具备交房条件为由主张逾期交房违约金至涉案房屋通过消防验收之日无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实和本院认为的事实不一致，混淆了两种交房条件。交房行为违背了经规划、消防、环保等部门综合验收合格后，取得《竣工验收备案表》是商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件的条件法律依据。最高人民法院(2015)民申字第1045号民事裁定书判例认为:一、中(略)对取得《竣工验收备案表》是商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件的条件进行了准确判断。天城公司应为违法交房，且至今为不合格商品房。一审法院的认定，将使天城公司违法（逾期）交房行为成功的逃避了法律规定的规划、消防、环保等部门有效监管，可能造成以下可怕后果。1、整个小区可能没有按国家规划施工，可能没有达到国家环保要求。由于消防设备、设施不完备，现在仍存在大量的消防安全（火灾）隐患。2、现在办理的《不动产权证书》已失去合法办理的法律依据，可随时宣布无效（之所以能办理产权证，是因为去年省委、政府要求已交付使用的商品房去年底前先办证后由开发商补办手续，不是不取得《竣工验收备案表》就可交房、办证）。3、更可怕的是天城公司就不会积极地整改以上问题，涉案商品房为高层住宅楼，一旦发生火灾后果不堪设想。这也是最高法院把取得《竣工验收备案表》是商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件的法律和现实依据。请求判令天城公司按《商品房买卖合同》第八、九条：逾期交房按日支付房价款万分之0.5的违约金给宋焕改。370997（房价）X万分之0.5X（365天X8年）=54165.6元。及从一审开庭之日起至天城公司取得《竣工验收备案表》止的违约金按以上方法计算，给付宋焕改。一审法院对天城公司承担逾期办证违约责任的时效认定，适用法律错误。一审法院按三年诉讼时效判令天城公司给付起诉前三年的违约金6727元不当，本案诉讼时效应以违法行为的结束日算起。案涉合同并未约定最长多长时间办证，即可无限期拖延办证，而且违约金极少，是为了减少规划、消防、环保等投资，根本没想进行综合验收而不能办证，显然在逃避违约责任。一审天城公司用宋焕改超过诉讼时效抗辩，显然违背了合同的双方约定，于法无据。应改判天城公司逾期办证违约金6727元为19200元。一审法院判令驳回宋焕改请求解除双方签订的储物间使用协议，并返还本金并支付双倍利息，是错误的。宋焕改与天城公司签订储藏间和车位合同的目的是为了取得储藏间的物权所有，由于天城公司的责任无法办理储藏间和车位的不动产权所有权证书，即无法实现宋焕改取得物权的购买合同目的，故宋焕改请求解除双方签订的储间及车位使用协议，并返还本金并支付双倍利息应依法予以支持。否则不予解除就应责令天城公司给宋焕改办理储藏间及车位不动产权证书。请求二审法院解除储藏间和车位的合同并返还价款。储藏间：13428（储藏间本金）+（13428X6.55%X2X8年）罚息=27501元（本十罚息）、车位：86500（车位本金）十（86500X6.55%X2）X8年罚息=177152元（本十罚息）。一审法院认为：宋焕改在领取退还的契税时，收条中明示“业主同意退款的视为同意自行办理契税缴纳事宜且不计孳息”宋焕改在收条上进行了签字确认，故宋焕改主张的契税利息，有违上述约定、不应支持，判决驳回是错误的。天城公司知道购房契税在办理产权证书时应由宋焕改亲自到办证部门缴纳。并明知本不应该收取宋焕改的购房契税，而天城公司收取并长时间占用长达8年，在办证时又退还给宋焕改，且以不在收据上签字不退费相要挟，该收据声明系天城公司单方印制系格式条款，系欺诈和乘人之危的行为、显失公平，应依法予以撤销。请求二审法院判令天城公司给付宋焕改11528元（11000契税X6.55%X2罚息X8年=11528元）。一审法院认为：关于宋焕改主张的返还缴纳的燃气费及利息问题。双方签订的《“公元大道”住宅小区项目职工内部集资购房协议书》中约定了每户应缴纳燃气费集资2600元，该约定不违反法律禁止性约定，属于有效约定，现宋焕改要求返还燃气集资费及利息，于法无据，不予支持，判令驳回。一审法院没有调查清楚，天城公司收取的燃气费集资2600元，到底是什么费用时就判决驳回诉讼请求，实际这笔费用是涉案房产的燃气开口费或是燃气初装费。根据《河北省天然气价格管理办法（试行）冀价管2010144号》文件第十条第二款规定新建商品房城市燃气初装费，应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发商缴纳，不得向用户单独收取。天城公司明知自2010年8月20日起不得再收取此项费用，还向宋焕改收取，明显违反上述规定，请二审法院判令天城公司返还违规收取燃气费2600（本）+2600X（6.55X2）%罚息X8年=5324元。为正确适用法律，依法维护法律尊严，维护宋焕改的合法权益，请二审法院对本案依法改判。 天城公司答辩称，涉案房产均已经按照合同约定备案，根据相关法律规定，房产证的法定办理人为购买人，我公司仅仅承担协助义务故不应当承担逾期办证的责任。案涉房产的小房及车库是我公司单独报批报建的，可以对外进行出售及出租。我公司在一审诉讼前已经根据合同约定支付了逾期交房违约金，购方所述没有事实依据。 天城公司上诉请求：依法撤销(2019)冀1102民初5240号民事判决书，驳回宋焕改的诉讼请求。一、二审案件受理费由宋焕改承担。事实和理由：一、案涉合同未约定产权证书办理事宜，宋焕改也未主张办证，天城公司没有法定办证义务。1、双方于2011年4月23日签订商品房买卖合同，一审法院认定天城公司应于2013年10月28日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但合同并未约定由天城公司办理产权证书，更未约定办证期限，故我方不存在逾期办证情形。2、本案商品房买卖合同已加盖衡水市房地产市场管理处备案专用章，备案号:20115863，足以证明天城公司于2011年已将材料报登记机关备案，即在法院认定的期限内已履行合同约定的备案义务。故一审判决认定天城公司未办理备案手续，明显错误。3、合同未约定天城公司应告知宋焕改自行办理过户登记的义务，一审判决认定天城公司未以合理方式告知宋焕改可以自行申请房屋过户登记，既不符合法律规定也不符合双方约定，故以此为由判决天城公司承担逾期办证责任明显不当。4、根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定"房地产企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件"可以看出，商品房买卖合同履行过程中所有权的办理与取得是由买受人承担的义务，出卖人承担的仅是法定协助义务。本案商品房买卖合同未约定办证事宜，根据上述规定，宋焕改应当证明已到有关部门申请办理房屋所有权登记，并且不能办理产权证书系天城公司拒绝配合导致。本案中，宋焕改既不能证明双方明确约定天城公司系办证义务人，也不能证明自己已向有关部门申请办理房屋权属证书，更未证明一直未办理房屋所有权证书系天城公司的原因，故一审法院认定天城公司应承担逾期办证违约责任系判决错误。二、宋焕改在领取产权证书时，已书面承诺放弃主张办证事宜的相关权利。2019年9月3日，宋焕改由天城公司处领取了涉案房产的不动产登记证书，并出具证明一份，承诺“签收领取该证后双方办理产权证的义务即已履行完毕，就该事宜不再主张其他要求”该证明即表示宋焕改在领取产权证书时，向天城公司承诺不再就办证事宜主张相应违约等责任。一审法院对该事实未予查明认定，明显错误，应依法予以改判。综上所述，双方未约定办证事宜，天城公司不具有法定办证义务，且宋焕改已书面放弃主张办证事宜的违约责任，一审判决错误，应当依法予以撤销。 宋焕改答辩称：房产公司上诉的事实和理由依法不能成立，其法定的交付商品房的义务不能逃避，其向不动产管理局交付人防规划、消防、环保、城建部门验收合格的竣工验收备案表才能够办理相关的不动产产权证书，至今房产公司没有经相关行政部门对涉案房屋进行验收合格。只是由于业主多次上访，市政府出具文件暂时让不动产管理局给业主办理相关的房产证，开发商未完成的相关手续继续完善，开发商违约的行为一直持续到现在，不存在法定诉讼时效超期的事由，其违法行为仍然迟延着。请求法院驳回房产公司的上诉请求，支持我方诉求。 宋焕改向一审法院起诉请求：1.请求判令天城公司给付宋焕改逾期交房违约金54165.6元（2019年11月8日之后的违约金按房价款的日万分之零点五计算至天城公司按国家有关规定完善环保、消防等设施并经验收合格具备规定的交房条件止）；2.判令天城公司给付宋焕改逾期办证违约金19200元；3.请求解除储物间和车位的合同并返还价款；4.要求天城公司按照同期银行贷款利率的2倍给付占用契税的利息11528元；5.天城公司返还违规收取的宋焕改燃气费及双倍利息5324元；6.本案诉讼费、律师费等费用由天城公司承担。 一审法院认定事实：案涉房屋位于衡水市桃城区（后更名为幸福里小区）5幢1单元19层1903室。，宋焕改之夫王虎兰与天城公司签订《“公元大道”住宅小区项目职工内部集资购房协议书》一份，约定：乙方（王虎兰）认购甲方（天城公司）位于和平西路“公元大道”小区××楼××单元××室房屋一套，暂测建筑面积为，最终按房管部门确认面积为准，单价为2930元／平方米，总价为360068元，首付144068元，于付清，天然气集资费2700元∕户另行收取，地下室单价待定，暂按15000元／户收取。，宋焕改向天城公司支付案涉房屋的天然气集资费2600元、地下小房款13428元和车位款26929元。2011年6月24日，宋焕改夫妻二人（乙方）与天城公司（甲方）签订《公元大道地下车位使用合同》，合同约定，乙方有权使用“公元大道小区”地下停车场第**停车位，停车位使用期限同乙方所购商品房使用期限，使用费为人民币86500元，乙方签署本车位使用合同时需同时一次性付清上述款项。，宋焕改夫妻二人与天城公司就案涉房产签订合同编号为ＧＹ-0056的《商品房买卖合同》一份，约定：房屋建筑面积为，单价为2930元／平方米，首付总房款36%计133898元，剩余54%计200000元办理贷款，剩余10%计37099元待配套设施全部竣工经买受人代表参加的验收并确认合格后方可收取。关于房屋的交付期限，该合同第八条约定：“出卖人应当在，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.该商品房经验收合格的标准为施工、监理、设计建设单位出具验收合格意见书。”该合同第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任为：“逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”关于产权登记，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按户支付买受人违约金200元，如再逾期一个月，出卖人再按户支付买受人违约金200元，以此类推。”在该合同附件四《合同补充协议》中约定：“所有按揭贷款客户的房产证均由出卖人代办，买受人需在出卖人指定的时间内提供办理房产证所需资料及相关费用。”，宋焕改向天城公司支付剩余车位款86500元。，天城公司将经施工、监理、设计建设单位验收后出具验收合格意见的案涉房产、小房（储物间）及车位交付宋焕改使用，双方办理了房屋交接手续。，天城公司向宋焕改支付逾期交房违约金10518元。，天城公司将代收的案涉房产契税11100元退还宋焕改，宋焕改在天城公司打印的收条上签字确认收到退款，收条上明示“业主同意退款的视为同意自行办理契税缴纳事宜且不计孳息”。，案涉房屋取得不动产权证书，证书编号为冀（2019）衡水市不动产权第2111608号。 一审法院认为：双方签订的《“公元大道”住宅小区项目职工内部集资购房协议书》、《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律规定，应属有效合同。《商品房买卖合同》约定的交房日期为，天城公司于将案涉房屋交付宋焕改使用，之后向宋焕改支付了逾期交房违约金10518元，宋焕改对此并无异议，故应予确认。因双方在《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件为“该商品房经验收合格的标准为施工、监理、设计建设单位出具验收合格意见书”，并未约定交房条件为“商品房经综合验收合格”，故宋焕改以天城公司交付的房屋没有通过消防验收、不具备交房条件为由主张逾期交房违约金至案涉房屋通过消防验收之日止，无事实及法律依据，本院不予支持。《商品房买卖合同》约定天城公司应于商品房交付使用后90日内（即），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但案涉房产权属证书的取得时间为，现天城公司未提供证据证明其在合同约定的期限内已完成房屋初始登记并将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并以合理方式告知宋焕改可以自行申请房屋过户登记，故天城公司应当承担逾期办证的违约责任。天城公司以宋焕改主张逾期办证违约金已超过诉讼时效为由进行抗辩，因双方合同约定的逾期办证违约金按月计算，截至办理完案涉房产的权属登记，天城公司的逾期行为始终持续，案涉房产权属证书的取得时间为，故诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》规定的“三年”诉讼时效，即宋焕改起诉之日（）前三年的逾期办证违约金并未超出诉讼时效保护范围，本院应予支持。逾期办证违约金的计算方式应按照双方合同约定的200元/月，自计算至止。关于宋焕改请求解除双方签订的储物间和车位使用协议，返还储物间和车位收取的本金并支付双倍的利息问题。因双方并未就储物间签订书面协议，宋焕改只提供了交付储物间款的收据，故宋焕改以天城公司不能办理储物间的产权证为由主张解除储物间协议，无事实及法律依据，本院不予支持。根据双方签订的《公元大道地下车位使用合同》，宋焕改购买的是车位的使用权，宋焕改已经交纳了车位使用费，天城公司也交付了车位，现宋焕改主张解除车位使用合同，无据可依，不予支持。关于宋焕改在领取天城公司退还的契税时，收条中明示“业主同意退款的视为同意自行办理契税缴纳事宜且不计孳息”，宋焕改在收条上进行了签字确认，故宋焕改主张的契税利息，有违上述约定，不应支持。关于宋焕改主张的返还交纳的燃气费及利息问题。双方签订的《“公元大道”住宅小区项目职工内部集资购房协议书》中约定了每户需交纳燃气集资费2700元，该约定不违反法律禁止性规定，属于有效约定，现宋焕改要求天城公司返还燃气集资费及利息，于法无据，不予支持。遂，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、衡水天城房地产开发有限责任公司自本判决书生效之日起五日内给付宋焕改逾期办证违约金6727元；二、驳回宋焕改其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1085元，由宋焕改负担1060元，衡水天城房地产开发有限责任公司负担25元。 本院二审期间，天城公司提交新证据：一、建设工程规划许可证，拟证明案涉公元大道住宅小区一至八号楼地下储藏间及地下车库均是单独进行规划并经批准的。二、公元大道住宅小区房产面积实测总结报告。三、衡水市建设工程规划核实许可证，用以证明公元大道住宅小区一至八号楼住宅地下车库等与工程规划许可证一致。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋焕改方的质证意见是：对于证据一，真实性没有异议，此规划许可证发证时间是2012年9月14日，属于房产公司开发后进行的补正，该规划也不能证实储藏间和地下车位的所有权和使用权归属的问题。对于证据二实测报告测绘的数据只能证实天城房产委托衡水测绘房产公司测绘队在2013年6月25日进行的测绘汇总，与本案主张没有关联性。对于证据三核实许可证是2018年1月19日颁发的，也属于房产公司后期补办的手续，不能证实房产公司的主张。对于天城公司提供上述证据的真实性本院予以确认，但上述证据不能证明天城公司的主张，对于上述证据与本案的关联性不予认定。 二审经审理查明：案涉合同加盖了衡水市房地产市场管理处备案专用章，备案号：20115863，天城公司已将案涉合同报登记机关备案，其他二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，案涉《“公元大道”住宅小区项目职工内部集资购房协议书》、《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同约定享有、履行合同的权利义务。对在履行合同过程中双方存在争议的问题，本院认定如下： 关于逾期交房的问题。案涉合同约定的交房日期为，天城公司于将案涉房屋交付宋焕改，于2013年8月2日向宋焕改支付了逾期交房违约金10518元。二审庭审中，双方均认可交房后宋焕改方随即对房屋进行了装修并入住。房屋交付后宋焕改收取了天城公司支付的逾期交房违约金。本案中，宋焕改以房屋并未取得竣工验收备案表，主张应按房屋未交付的约定计算逾期交房违约金，至案涉房屋取得竣工验收备案表之日止。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。案涉房屋交付后，宋焕改对房屋进行了装修并入住，即案涉房屋是否取得竣工验收备案表并未影响宋焕改方对房屋的占有、使用的权利。根据案涉合同第九条约定，双方约定构成逾期交房违约责任的条件为“未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用……”，本案中，宋焕改关于交房不符合约定等同于逾期交房的主张本院不予支持。故宋焕改收房后又主张案涉合同按未交房的约定计算逾期交房违约金的请求不能成立。 关于逾期办证的问题。合同约定天城公司应于商品房交付使用后90日内（即），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按户支付买受人违约金200元，如再逾期一个月，出卖人再按户支付买受人违约金200元，以此类推。合同签订后，天城公司收取了宋焕改方应由房管部门收取的契税11000元，后又退还给宋焕改，宋焕改在收到天城公司退还契税时，收据载明不计孳息，因此宋焕改主张就天城公司占有契税期间计算利息的请求不应支持。案涉合同付款方式为按揭贷款，根据合同补充协议第六条约定，按揭贷款房产证均由天城公司代办，结合天城公司代收契税、案涉小区消防等设施验收不合格、办理房屋产权证过程中双方的权利义务、案涉房产证系宋焕改从天城公司处领取等情况，天城公司虽将案涉合同报产权登记机关备案，但案涉房产在交付后约6年才取得房产证，逾期办证的责任应由天城公司承担，一审法院判令天城公司承担逾期办证的违约责任并无不当，本院予以确认。天城公司主张宋焕改在2019年9月3日签字的证明中，有“签收领取该证后双方办理产权证的义务即已履行完毕，就该事宜不再主张权利”的承诺，因此宋焕改无权主张逾期办证违约金。该条承诺为格式条款，由天城公司提供，约定的是“办理产权证的义务”，条款中“该事宜”存在办证、违约金等多种解释，应作出不利于提供该格式条款的天城公司的解释，即宋焕改无权就办证事宜主张权利，而非对违约金无权主张权利。因此，天城公司关于宋焕改书面承诺放弃该权利的主张不能成立。关于逾期办证违约金的计算期间。本案双方签订买卖合同时标的物为尚未建成的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应自房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，天城公司未能提供证据证实其承建的房屋在上述时间内具备办证条件并通知宋焕改办理房屋权属证书。双方约定的逾期办证违约金为每月200元，即每月各自独立的债务，不属于同一期债务分期履行的情况，宋焕改方亦未提交证据证实本案存在诉讼时效中断的情况，一审法院支持从起诉之日起前三年内的逾期办证违约金并无不当，本院予以确认。 关于车位、储间应如何处理的问题。根据《公元大道地下车位使用合同》，双方就车位的使用权达成协议，宋焕改交纳了车位使用费、储间款，天城公司交付了车位、储间，双方亦未签订买卖合同，现宋焕改主张因不能办理产权证书请求解除车位、储间合同，于法无据，不予支持。关于宋焕改方庭审过程中主张的案涉车位天城公司不享有所有权，无权出售的问题。根据天城公司二审中提交的建设工程规划许可证，可证实案涉地下车库系天城公司建设，天城公司作为地下车位的建设单位基于建造原始取得地下车位所有权。宋焕改关于天城公司对地下车位不享有所有权的主张，因其未提供相应证据证实其主张，与案涉纠纷亦属于不同法律关系，本案不予理涉。 关于燃气初装费及利息问题。根据双方签订的《“公元大道”住宅小区项目职工内部集资购房协议书》约定，每户需交纳燃气集资费2700元，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，宋焕改要求天城公司返还燃气集资费及利息，于法无据，不予支持。 综上所述，宋焕改、衡水天城房地产开发有限责任公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费162元，由宋焕改负担112元，天城公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张天杲 审 判 员 王江丰 审 判 员 朱一麟 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 陈 兵 书 记 员 吴晓雪