江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0682民初10592号原告(案外人)：蔡可建，男，1963年6月23日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人:吴志东,如皋市吴窑法律服务所法律工作者,特别授权。被告：顾琰（申请执行人），女，1962年5月8日生，汉族，住南通市。委托诉讼代理人:王蓓,北京炜衡(上海)律师事务所律师,特别授权。第三人（被执行人）：南通仁顺置业有限责任公司，住所地如皋市吴窑镇人民路**吴窑苏中商贸城。法定代表人：刘东伟。第三人（被执行人）：陈大明，男，1967年10月15日生，汉族，住如皋市。第三人（被执行人）：刘伟芬，女，1970年12月23日生，汉族，住如皋市。原告蔡可建与被告顾琰执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告蔡可建的委托诉讼代理人吴志东，被告顾琰的委托诉讼代理人王蓓到庭参加诉讼。第三人南通仁顺置业有限责任公司（以下简称仁顺公司）、陈大明、刘伟芬经本院公告传唤，无正当理由未到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。本院查明：2010年6月10日，经南通市崇川区公证处公证，仁顺公司（借款人、甲方，抵押人、丙方）、王蓓（出借人、乙方）、陈大明及刘伟芬（保证人、丁方）共同签订了《借款担保合同》，南通市崇川区公证处于2010年6月11日作出（2010）通崇证民内字第1534号具有强制执行效力的债权文书公证书。后仁顺公司和王蓓至如皋市房地产监理所办理抵押登记，如皋市房地产监理所于2010年6月13日核发了皋房他证第20101687号房屋他项权证书，该证书载明：房屋他项权人：王蓓，房屋所有权人：仁顺公司，被抵押房屋：吴窑苏中商贸城A1幢1-5号、B1幢1-2号、B1幢3-6号、B1幢7-8号、A8幢4号、A8幢5号、A8幢2号、B3幢2号、A8幢B室，抵押债权数额600万元。后王蓓向本院申请强制执行，本院于2013年9月29日以（2013）皋执字第4459号立案受理。2013年12月20日，本院以（2013）皋执字第4459号案对上述房屋办理了查封手续，此后办理了续封手续。执行中，王蓓与顾琰协商达成债权转让协议，王蓓将其在（2013）皋执字第4459号案件中拥有的对债务人仁顺公司、陈大明、刘伟芬的全部债权转让给顾琰，本院于2017年2月9日作出（2013）皋执字第4459号之一执行裁定书，裁定变更顾琰为申请执行人。2017年3月22日，顾琰向本院申请执行，本院以（2017）苏0682执2376号案件立案受理。执行中，本院于2019年3月20日作出（2017）苏0682执2376号执行裁定书，并于2019年3月22日至如皋市不动产登记中心办理查封登记手续，查封本案所涉的被执行人仁顺公司位于如皋市苏中商贸城A1幢3号房（不动产证号：皋房权证字第**）及上述被抵押的房产，查封期间三年，自2019年3月22日起至2022年3月21日。案外人蔡可建对执行中查封如皋市苏中商贸城A1幢3号房1-3层房屋提出书面异议，请求解除对上述房屋的查封。本院经审查后于2019年10月25日作出（2019）苏0682执异95号执行裁定书，裁定驳回蔡可建的异议请求。原告蔡可建向本院提出诉讼请求：1.判令解除对如皋市苏中商贸城A1幢3号房1-3层不动产的查封措施，并停止对该房屋的强制执行；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年5月22日，原告蔡可建与仁顺公司签订《商品房买卖合同》2份，仁顺公司将吴窑镇苏中商贸城A1幢3号房1-3层房屋的所有权转让给原告，原告于签订协议的当日支付全部购房款，2012年5月22日，原告与仁顺公司就上述房屋申请了备案登记，仁顺公司也将房屋交付给原告。后在办理产权登记过程中，由于无锡市崇安区法院及如皋法院的查封，导致上述房屋未能办理产权登记。原告对上述房屋装修后，一直居住至今。因被告顾琰与仁顺公司的借款纠纷，如皋法院再次查封了原告所有的上述房屋。请求查明案件事实后，依法判决。被告顾琰辩称，涉案房屋抵押时间为2010年6月13日，原告签订商品房屋买卖合同支付购房款、占有房屋均发生在抵押登记之后，原告应当知晓涉案房屋已有抵押，无法办理登记的状态，即应当认定不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的情形，而是因原告自身原因未办理过户登记，故不能排除抵押权人对涉案房屋的执行。请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。本院查明，2012年5月22日，仁顺公司与蔡可建签订《商品房买卖合同》2份，约定蔡可建购买吴窑苏中商贸城第A1栋3号房1-3层，第1层建筑面积57.79平方米，该房用途为商业，单价每平方米1680元，总计金额97087元，第2-3层建筑面积共132.17平方米，该房用途为居住，单价每平方米1680元，总金额共计222045元。同日，仁顺公司向蔡可建开具销售不动产统一发票2份。2012年5月23日，蔡可建申请办理了商品房合同备案。后原告蔡可建入住上述房屋。蔡可建一直未能申请办理上述房产的房产登记手续。以上本院查明的事实，有（2010）通崇证民内字第1534号具有强制执行效力的债权文书公证书、皋房他证第20101687号房屋他项权证书、（2013）皋执字第4459号执行裁定书及协助执行通知书、（2017）苏0682执2376号执行裁定书及协助执行通知书、（2013）皋执字第4459号之一执行裁定书、商品房买卖合同、发票，及庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据上述法律规定，人民法院审理执行异议之诉应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理并作出判断。本案中，案涉如皋市苏中商贸城A8幢4室不动产系登记在被执行人仁顺公司名下，且已由仁顺公司抵押给王蓓，并于2010年6月13日办理了抵押登记，王蓓对案涉不动产享有抵押权，故本院在执行中依法对被抵押的不动产采取查封措施于法有据。在王蓓将其对仁顺公司的债权转让给顾琰后，顾琰对案涉不动产享有抵押权，故本院在执行中依法对被执行人仁顺公司名下的被抵押的该不动产继续采取查封措施，于法有据，并无不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告蔡可建主张其在2012年5月22日与仁顺公司签订《商品房买卖合同》购买案涉不动产，并取得了仁顺公司开具的发票，占有案涉房屋，从而认为其对案涉不动产享有所有权，原告应举证证明其对案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据有关规定，案外人知道或应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的，及案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记。本案中，原告蔡可建与仁顺公司签订《商品房买卖合同》，取得仁顺公司开具的发票均发生于案涉不动产抵押登记之后，虽然原告取得案涉商品房合同备案，但原告应知道案涉房屋存在抵押登记，无法办理过户登记，且自2012年5月22日起至今原告并未向房产登记部门申请办理房产登记，更能证明原告知道案涉房屋不符合办理过户登记条件，证明原告系因自身原因未办理过户登记，故难以确认原告是案涉不动产的权利人，故原告不具备能够排除执行的权利和条件。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。仁顺公司与蔡可建签订的《商品房买卖合同》违反了上述法律的规定。综上，应当认定案外人蔡可建对案涉不动产不享有足以排除强制执行的民事权益，原告蔡可建的诉讼请求依法不能支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告蔡可建的诉讼请求。案件受理费2225元，由原告蔡可建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院；同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2225元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  刘 斌人民陪审员  范群星人民陪审员  房 琴二〇二〇年七月九日书 记 员  朱 琪