江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初174号原告：唐冰洁，男，1988年10月1日生，住滨海县。原告：张悦，女，1989年7月10日生，住滨海县。委托诉讼代理人：唐冰洁（系张悦之夫），身份信息同上。被告：盐城市顺碧房地产开发有限公司，住所地盐城市亭湖区太湖路******（18)。法定代表人：谢金雄，执行董事。委托诉讼代理人：张洪、邓加仪，公司法务。原告唐冰洁、张悦与被告盐城市顺碧房地产开发有限公司（以下简称顺碧房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员马静独任审判,于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告暨原告张悦的委托诉讼代理人唐冰洁，被告顺碧房地产公司的委托诉讼代理人张洪、邓加仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐冰洁、张悦向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告返还因无法履行的合同条款进行情势变更后的不当得利9280.5元。2、要求被告返还原告0.28平方米的房屋价款2656.21元；3、判决被告承担原告交通费、咨询费、诉讼费等相关费用。事实和理由：2017年8月6日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号：HTBA201708109137)，合同中约定了计价方式与价款，并于合同附件四第十四条第一项约定增值税税率为11%。后原告向被告支付全部价款。2018年12月被告向原告交房后，因国家政策调整，未按合同约定缴纳11%的税款，而是缴纳了10%的税款，至今被告也未履行合同约定。后原告多次去被告位于碧桂园珺悦府的物业处办公室要求被告返还不当得利（1%税款），未果。因增值税率调整为国家政策调整，双方不可预见且不属于商业风险，且按目前税率10%符合国家法律规定，继续履行11%的合同约定没有必要且对原告明显不公。国家税费调整并不属于政策调整，并不是原告答辩的属于商业风险、行业风险，继续履行原有的约定使被告陷入不能履行的状态，对被告明显的不公，且被告在履行过程中没有错误，故原告申请对该条款进行情势变更，将合同中增值税率11%的约定调整为10%符合合同法司法解释二的相关规定。被告答辩的房屋价款为含税价，不应增值税降低而降低，表面上看有一点道理，但在总价不变的情况下，合同中不含税房价（结算价）不降反升，再次重申，本案合同为被告拟定的格式合同，合同明确约定了房屋含税价格，虽合同没有载明房屋的不含税价款，但是根据通常理解，可以根据总房价推导出房屋的不含税价款。对于此条款，存在两种解释，一种解释是根据合同约定的房屋总价款根据增值税的计算方式以房屋总价款除以增值税1.1得出房屋的不含税价款（结算价）为928051.35元。第二种解释就是被告所称的不含税房款合同中有明确约定，对此根据合同法的规定格式条款的解释方法原告主张的不含税房屋价款为928051.35元，在上述情况下，被告未履行合同的约定，在总房价不变的情况下缴纳11%的增值税导致原告实际承担的不含税房价价款为936448.18元，且在税务机关登记的不含税价款为936448.18元，致使原告在缴纳税款时多交纳税款，让原告造成了损失，故原告主张被告不当得利的理由成立。虽然原、被告第五条有关于面积差异处理解决的约定，即面积差异百分比为正负0.6%买卖双方不作任何补偿，该条款系被告单方拟定的格式条款，根据该条款的解释，在误差0%-0.6%区间，被告不承担任何补偿责任，明显属于减轻被告责任，根据合同法第39条第一款规定的格式条款的说明义务，被告应属于应采取合理方式提示对方注意减轻或免除其责任的条款，但在补充协议第5条中，被告未采取合理的提醒方式，该条款隐瞒在大篇幅的小字之中，该条款的字体既未加粗也未加下划线，违反了合同法第39条第一款之规定，故原告主张该条款无效。综上，根据《合同法》、《合同法解释二》之规定，请求法院依法判如诉请。被告顺碧房地产公司辩称：一、原告以国家税收政策中增值税税率下调主张情势变更，并要求被告返还不当得利9280.5元没有任何事实、合同和法律依据：1、从合同条款层面来说，原、被告已通过合同及补充协议作出固定涉案商品房总价款的约定，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约诚信履约。合同明确约定涉案商品房在不考虑面积差异的情况下为固定总价交易，并没有“降税即降价”的约定，被告是否纳税及纳税金额对涉案商品房的总价不产生任何影响。2、从法律规定层面，合同履行过程中，因经济市场和国家政策的变化，导致纳税人税负减少，与纳税人签约的合同相对人的履约成本的消极增加，但是，继续履行合同不会显示公平或不能实现合同目的的，应属于行业风险，而非情势变更。3、从税收原理层面，商品房销售后，增值税的纳税义务人是被告，并非原告，原告按国家最新税率政策依法纳税为其法定义务。4、从政策导向层面，国家下调增值税税率本质目的就是要减轻企业负担，激发企业活力，被告是否纳税及纳税金额，是被告与税务机关之间的法律关系，与原告无关。为纳税义务人，税率上调或下调的后果也均由纳税人承担，与购房者无关。二、关于原告要求返还0.2平方米的房屋价款2656.21元的问题。商品房买卖合同司法解释第14条规定，有约定的从约定，没有约定的按照商品房买卖合同司法第14条规定的处理，而原、被告双方签订的商品房买卖合同附件4合同补充协议中对面积差异处理有明确约定，面积差异百分比在千分之六之内的，买卖双方不作任何补偿。根据本案中涉案商品房的建筑面积为108.59平米，实际产权登记的建筑面积为108.31平米，面积差异百分比小于千分之六，故买卖双方不作任何补偿。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经各方当事人举证、质证，双方陈述的无争议的事实如下：2017年7月29日，唐冰洁、张悦与顺碧房地产公司签订《盐城碧桂园珺悦府认购书》，认购位于盐城市亭湖区型）洋房，建筑面积108.59平方米（其中套内建筑面积：85.35平方米），合同套内超标单价9486.48元/㎡，认购价1030137元。同年8月6日，唐冰洁、张悦就上述房屋签订《商品房买卖合同》一份，其中约定“出卖人与买受人约定按建筑面积方式计算该商品房价款，该商品房单价为9486.48元/平方米，房款合计（大写）壹佰零叁万零壹佰叁拾柒元整（含增值税价）（小写1030137元）；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第3种方式进行处理：双方自行约定：详见附件四补充协议第五条约定”。合同附件四补充协议第五条约定：关于面积差异处理1、该商品房的产权登记面积与合同约定面积发生差异的，买卖双方一致同意按如下原则处理：面积差异百分比为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积差异比为±0.6%以内（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同第四条约定的单价进行多退少补；面积差异百分比超过±3%以上……”；第十四条第一款约定：关于税率买卖双方明确知悉并同意该商品房总房价款为已包含增值税的价款，该商品房适用的增值税税率为11%”。合同签订后，原告向被告支付了购房款1030137元。2018年12月17日，顺碧房地产公司向唐冰洁、张悦发出《期楼收楼通知书》，告知其房屋可于2018年12月18日交付。同日，顺碧房地产公司向唐冰洁、张悦开具了增值税普通发票，发票相关栏目载明如下：数量108.31（平方米）、单价8646.3685885（元）、金额934688.18（元）、税率10%、税额93648.82（元）、税价合计1030137（元）。后双方签订《盐城碧桂园物业及资料移交书》，并办理了案涉房屋的移交手续。另查明，唐冰洁、张悦取得涉案房屋的不动产权登记证书，该证书上载明的房屋面积为108.31平方米。本案的争议焦点为：1、增值税率下调对案涉商品房价款是否产生影响；2、被告顺碧房地产公司是否应当退还面积差异0.28平方米的差价。本院认为：案涉商品房销售合同及相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效合同，双方均应依约予以履行（一）关于争议焦点一。本院认为增值税率下调并不影响案涉商品房价款的确定，理由如下：1、增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税种。被告顺碧房地产公司作为商品房开发商，在销售了案涉商品房后发生了增值税应税销售行为，应缴纳增值税，是增值税的纳税义务人，增值税的调整后果应由其承担，而并不是直接由作为买卖合同相对方的购房者承担。2、原、被告签订的认购书、《商品房买卖合同》中均载明了案涉商品房的总价款为1030137元，认购书和《商品房买卖合同》中载明单价为9486.48元/㎡，并约定了房屋总价的计价方式为建筑面积×单价。上述协议中均未明确国家税率调整变化将对单价产生调整变化，多份协议内容中也不能直接反映出双方存在“降税即降价”之约定的意思表示，即并未指出双方约定的单价应随税率降低而降低。故本案中，案涉商品房单价不受税率调整产生直接变化，从而也致使其总价款不应随税率调整产生变化。综上，原告要求被告退还因增值税税率下降而产生的增值税费用差额，依据不足，本院依法不能支持。（二）关于争议焦点二。原、被告双方在补充协议第四条中对房屋面积差异处理作了明确约定，涉案房屋买卖合同上约定的建筑面积为108.59平方米,房屋实际建筑面积为108.31平方米，面积差异为0.28平方米，房屋面积差异百分比为－0.26%，在±0.6%以内（含本数），按照合同约定，买卖双方应不作任何补偿，故原告要求被告退还0.28平方米购房款的诉请，本院不予支持。关于原告诉称关于面积差异的约定系格式条款，且被告并未合理的方式提醒原告注意，该约定应当依法认定为无效的意见，本院认为，合同约定“面积差异百分比为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿”，即面积差异存在正或负0.6%的情况下买卖双方均不作任何补偿，该约定并不存在被告免除其责任、加重对方责任、排除原告主要权利或其他导致条款无效情形，故原告该意见本院不予采信。另两原告要求被告负担其咨询费、交通费无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告唐冰洁、张悦的诉讼请求。案件受理费98元，依法减半收取49元，由原告唐冰洁、张悦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  马静二〇二〇年七月十四日书记员  韩玲附录法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。