山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初2343号原告：刘强，男，1960年8月17日出生，汉族，住济南市，公民身份号码。委托诉讼代理人：刘燕芳（系刘强之妻），女，1969年4月18日出生，汉族，住济南市。被告：济南长途汽车运输有限责任公司汽车修理厂，住所地济南市。负责人：刘兵，该厂厂长。委托诉讼代理人：耿爱芳，女，1971年6月8日出生，汉族，该公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：黄玉珠，女，1991年2月3日出生，汉族，该公司职工，住济南市。原告刘强与被告济南长途汽车运输有限责任公司汽车修理厂（以下简称长运汽修厂）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘强及其委托诉讼代理人刘燕芳，被告长运汽修厂委托诉讼代理人耿爱芳、黄玉珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘强向本院提出诉讼请求：1.判令长运汽修厂返还租金及保证金55000元并支付利息；2.案件受理费由长运汽修厂负担。事实与理由：2014年，刘强与长运汽修厂签订房屋租赁合同，约定长运汽修厂将位于济南市的270平方米车间租赁给刘强使用，租金从刘强开始施工时起算。根据合同约定，刘强先行支付了一年租金50000元及保证金5000元。合同签订后，刘强一直未进行施工，合同并未实际履行。2017年4月26日，长运汽修厂的总公司济南长途汽车运输有限责任公司（以下简称长运公司）将包含此车间在内的场地租赁给山东强辰置业有限公司（现更名为山东强辰能源有限公司，以下简称强辰公司），并签订《场地合作经营合同》。刘强系强辰公司的法定代表人，对刘强之前所交的租金及保证金，长运汽修厂承诺在履行《场地合作经营合同》时予以抵扣。但因负责人变更，现任负责人对此不予认可，至今既不抵扣，也不退还，给刘强造成了经济损失。故刘强诉至法院，提出如上诉请。长运汽修厂辩称：一、刘强陈述“一直未进行施工”，不是要求返还租金的理由。双方签订租赁合同后，刘强交付租金的同时，长运汽修厂将涉案270平方米的车间交付给刘强，长运汽修厂不存在任何违约，不能因刘强一直未施工而否定合同实际履行的事实。刘强从未通知长运汽修厂解除合同，因与刘强有约在先，直到2017年4月《场地合作经营合同》签订，长运汽修厂一直无法将租赁车间自用或出租给他人使用。刘强未进行施工系其自身原因所致，无权要求退还租金。二、刘强陈述“租金从开始施工时起算”毫无根据，租金起算时间为合同签订时间，即2014年10月28日。三、2017年4月26日，刘强作为法定代表人的强辰公司与长运公司签订《场地合作经营合同》，双方对包含涉案租赁车间在内的场地进行合作经营，刘强亲自参与了《场地合作经营合同》的签订，强辰公司及时足额缴纳了租金，刘强从未提出租金返还或抵扣的请求。刘强在涉案租赁合同中缴纳的5000元保证金，经其申请已作为《场地合作经营合同》强辰公司的应缴保证金，刘强无权要求退还保证金。四、本案已超过诉讼时效。根据租赁合同约定，刘强于2014年10月28日缴纳的租金50000元是2014年至2015年的租金，期间刘强虽未开始施工，却也没有通知长运汽修厂解除合同，更未要求退还租金。刘强如认为应当返还租金，诉讼时效期间最迟应当自2016年1月1日起算。期间刘强从未提出返还租金请求，长运汽修厂也未承诺抵扣，不存在诉讼时效中断情形。截止刘强起诉时已有四年多，已超过诉讼时效。综上，应驳回刘强的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。长运汽修厂对刘强提交的2014年房屋租赁合同、收据、场地合作经营合同、企业工商信息真实性无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经本院审查认定的证据，本院确认本案事实如下：位于济南市房产（建筑面积1806.74平方米）所有权人为长运公司。长运公司将天桥区堤口路75号院内的车间授权由长运汽修厂于2017年4月26日前使用。2014年，长运汽修厂与刘强签订房屋租赁合同，长运汽修厂将位于济南市共计270平方米的车间租赁给刘强使用，租赁期限6年。租金和支付方式：“1、年租金为50000元，且每年递增5%。租金每年支付一次。2、车间租金按照以下标准执行（乙方开始施工为起始日）：—年—月—日至—年—月—日每年车间租金—元，共计人民币—元。3、按照先交租金及相关费用、后使用的原则，合同签订时，刘强应向长运汽修厂首先支付第一个年度（即2014年至2015年）的租金50000元，以后的租金应在前一缴费期间届满前十五日内交付。如刘强逾期交付租金，每超一天按银行同期年利率支付利息，逾期十五天不交租金，长运汽修厂有权终止合同”。履约保证金：刘强应于本合同签订时向长运汽修厂缴纳履约保证金5000元。本合同终止，刘强结清各种费用和款项后，长运汽修厂将该保证金（不计利息）返还刘强。2014年10月28日，刘强向长运汽修厂交纳租金50000元、保证金5000元。2017年4月26日，强辰公司（刘强为法定代表人）与长运公司签订《场地合作经营合同》，约定，长运公司以天桥区堤口路75号院内部分场地作为出资，场地面积共计1163平方米，强辰公司以基础设施和地上物建设投资作为出资，共同合作开发该场地。合作期限共20年，自2017年6月1日至2037年5月31日。场地经营范围：加气站及租赁使用。强辰公司无论经营效益是否盈亏，都应按照双方约定的时间和金额，每年定期向长运公司支付收益金，前五年收益金为每年82万元，以后每五年收益金递增6%。合作经营合同签订后三日内，强辰公司应向长运公司支付合作经营保证金5000元，并支付半年的合作收益金41万元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。刘强与长运汽修厂签订的房屋租赁合同是当事人在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，刘强向长运汽修厂交纳了一年的租金及保证金。现刘强要求长运汽修厂返还租金及保证金，理由为，合同约定刘强开始施工为起始日，合同签订后刘强一直未施工，合同未实际履行，故长运汽修厂应返还租金及保证金。长运汽修厂则认为，其不存在任何违约，刘强未施工系其自身原因所致，其要求返还租金及保证金无法律依据,且刘强起诉已超过诉讼时效。对此本院认为，其一，刘强与长运汽修厂签订租赁合同后，至2017年4月26日强辰公司与长运公司签订场地合作经营合同期间，双方均未通知解除合同，租赁合同关系持续，刘强于2020年4月17日提起诉讼，并未超过诉讼时效。其二，房屋租赁合同第三条租金和支付方式中，第一款及第三款明确载明了年租金及租金缴纳方式，第二款“车间租金按照以下标准执行（乙方开始施工为起始日）”内容为空白，双方并未就该条款达成意思表示一致，故刘强以该条款主张其施工日为租赁合同起始日，不予支持。其三，房屋租赁合同对租赁物的交付及交接未作约定，但自2014年双方签订房屋租赁合同、刘强交纳2014年-2015年的房租后，直至2017年刘强作为法定代表人的强辰公司与长运公司签订场地合作经营合同，刘强一直未向长运汽修厂催促租赁物交付，此与常理相悖。庭审中刘强述称其上述期间“跑加气站手续，手续一直没有批下来，最后和总公司签订的”，由此，刘强自认租赁车间未能正常使用系因其加气站手续未能审批。后刘强作为法定代表人的强辰公司与长运公司签订场地合作经营合同，双方对包括涉案租赁物在内的场地合作经营达成一致。虽然房屋租赁合同与场地合作经营合同系两个不同的合同及法律关系，但又存在内在的联系。期间，刘强与长运汽修厂均未通知双方解除合同，长运汽修厂基于与刘强的约定，亦未使用涉案租赁车间或另出租给第三方，至强辰公司与长运公司签订场地合作经营合同，双方之间的权利义务终止。因此，刘强要求返还已交纳的租金50000元，无事实和法律依据，不予支持。其四，关于保证金，长运汽修厂主张刘强已交纳的保证金5000元与场地合作经营合同载明的应交纳的保证金5000元相抵扣，刘强对此不持异议，予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条规定，判决如下：驳回原告刘强的诉讼请求。案件受理费减半收取计588元，由原告刘强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  陈士连二〇二〇年七月三十一日书记员  王 慧