四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初1798号 原告：李荣，男，汉族，生于1974年12月24日，住四川省达州市达川区。 原告：夏雪，女，汉族，生于1977年10月6日，住四川省达州市达川区。 共同委托诉讼代理人：李行俊，男，汉族，生于1948年8月4日，住四川省达州市达川区，系原告李荣之父。 被告：四川金世纪房产开发有限公司，住所地四川省达州市通川区小北街61号。 统一社会信用代码：91511702720892596B。 法定代表人：熊亭喜，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李代波，四川渝达律师事务所律师。 原告李荣、夏雪诉被告四川金世纪房产开发有限公司（以下除判决主文外简称“金世纪公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李荣、夏雪共同委托诉讼代理人李行俊，被告金世纪公司委托诉讼代理人李代波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李荣、夏雪向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担从2011年1月1日至2020年2月20日逾期3425天未办理产权证违约金63362.5元（以总购房款185000元的万分之一每天计算）；2.判令被告立即退还原告超收面积购房款8066.9元（2079.12元每平方米×3.88平方米）；3.依法判决被告退还在原告处代收税费2023.17元（代收税费3792.5元-1769.33元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买了被告开发的位于达县南外镇店子梁一小区住房一套，双方于2009年3月11日签订《商品房买卖合同》，合同约定面积88.98平方米，单价2079.12元/平方米，共计购房款185000元；合同第十一条约定：于2009年12月30日前由被告将该住房交于原告；合同第二十条约定：由被告为原告办理房屋产权，逾期未办出卖人按日计算向买受人支付全部款项的万分之一的违约金。被告于2020年4月20日办理了不动产权证书，面积85.1平方米，实际相差3.88平方米。在签订合同时被告代收契税、印花税3792.5元，在办理产权证后，被告实际向相关部门交契税、印花税1769.33元，被告向原告多收税费2023.17元。原告多次要求被告承担违约责任，并退还多收的的税费和购房款，被告均以各种理由推诿，故原告诉讼来院，要求依法判准诉讼请求。 被告金世纪公司辩称，原告的诉讼请求全部不能成立。1.关于原告诉请要求被告承担逾期办证违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：因不可抗力不能按照合同履行的，根据不可抗力的影响，部分和全部免除责任。本案被告取得施工许可证核发批准修建27层，因气象限高原因调整规划，系不可抗力，被告应免除责任；同时，因规划调整政府重新核定土地出让金，到2017年3月27日才具备办证条件，故被告未延期办证；且根据合同约定，办证系双方共同配合完成，原告未提供办证相关资料，导致无法办证，责任不应由被告一方承担。2关于原告诉请的由被告退还超收购房款及税费，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，由法院依法判决。 原告李荣、夏雪为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1.《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告金世纪公司签订房屋买卖合同； 2.不动产权登记证，证明原告取得产权证时间及面积差异； 3.该项目附属设施及代收费用详单复印件一份及收款收据复印件，证明原告向被告缴纳契税的情况； 4.契税票据复印件一份，证明被告多收费情况。 被告金世纪公司对原告所出示证据的质证意见为：1.对《商品房买卖合同》三性无异议，但对原告提供该《商品房买卖合同》的证明目的有异议，此合同更佐证了被告公司的反驳答辩意见，该合同的第16页第（二）项转移登记载明，商品房交付使用后，双方同意按照第一种方式处理，即双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，而原告没有提供要求和被告金世纪公司共同向登记机关申请办理房屋转移登记的相关证据；2.对不动产证无异议；3.对原告提供的该项目附属设施及代收费用详单三性都不予认可，关联性有瑕疵，对证据3、4应由法院审查后确定。 被告金世纪公司为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据： 1.投资建房协议书、投资建房补充协议书，证明：①该项目实为与社区合资合作开发的房产项目；②被告公司建设该项目的合法性； 2.施工许可证、规划许可证，证明规划修建楼层是27层，面积是297930平方； 3.商品房预售许可证、商品房买卖合同，证明根据合同第20条第二款和第25条约定，被告因不可抗力，不应承担逾期办证责任； 4.气象局（2008）10号文、国土局（2010）136号文、达川府函（2017）91号文、竣工验收备案书；证明因政策原因导致办证延迟，系不可抗力，且办证未逾期。 原告李荣、夏雪对被告提供的证据真实性无异议，但对其证明目的有异议：1.根据合同约定，被告因不可抗力导致办证延迟，应通知买房人，但被告未举证证明其通知买房人，故应承担逾期办证责任；2.根据合同约定，应在房屋交付后的365天，不是验收竣工365天，被告的行为已构成逾期办证，应承担违约责任。3.被告提供的证据也不能证明逾期办证是因为不可抗力，被告辩称的因规划修改等因素导致其延迟办证理由不成立，且与原告无关，不能作为其逾期办证的理由。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年5月21日，被告金世纪公司与达县南外镇店子梁社区一小区签订《投资建房协议书》，共同建设位于达县南外镇店子梁社区一小区的项目。2009年3月11日，原告李荣、夏雪（买受人）与被告金世纪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：金世纪公司将位于达州市达川区房屋出售给买受人李荣、夏雪，建筑面积为88.98平方米，单价2079.12元／㎡，房屋价款为185000元；合同第十一条“交付条件”约定：出卖人应当在2009年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；第十四条“面积差异处理”第3款约定：以房屋产权证书记载的面积为准，按当时购房的价款，最后进行房款决算，多退少补；第二十条“产权登记”（二）转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在交房之日起365日内取得房屋所有权证的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；第二十五条“不可抗力”约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。 同时查明，案涉项目《建筑工程施工许可证》载明：建设规模29793㎡，A2幢修建楼层为27层。该项目于2007年12月动工修建，项目修建至25层时，原达县气象局于2008年10月16日对该项目进行测定及计算，发现该建筑即将超高，并向被告金世纪公司发出《关于该项目即将“超高”请予及时停止继续施工的函》（达气函﹝2008﹞10号），明确指出A2栋最高只能再修一层楼（即最多修至26层），为此，案涉项目因气象限高而停工，而未修建的第27层已部分对外出售并报房管部门备案。2010年9月28日，原达县国土资源局向被告金世纪公司发出《关于追收超容积率土地出让金的通知》，该通知载明：该项目出让时批准容积率修建建筑面积为4706.82㎡，实际修建建筑面积为28176平方米。要求该公司缴纳出让金508万元，否则将再次暂停办理该公司的相关建设手续。而被告金世纪公司则以项目未验收、面积未确定、缴纳金额过高且不准确、加之气象限高未进行补偿等为由未予缴纳，导致2009年该项目修建完工后直至2016年3月17日才办理竣工验收。2017年3月27日，达州市达川区人民政府对达川区国土资源分局呈报的《关于该建设项目补缴土地出让金有关事项的请示》予以批复（达川府函〔2017〕91号），该批复确定了金世纪公司应补交超容积率土地出让金的金额和该公司因气象限高不能修建第27层所造成的损失政府应补偿的金额。 另查明，一、原告李荣、夏雪与被告金世纪公司签订的《商品房买卖合同》上载明的面积为88.98㎡，而产权证面积为85.1㎡，面积差为3.88㎡。 二、原告李荣、夏雪所购买的房屋于2020年2月20日办理不动产权证书。 本院认为，原告李荣、夏雪与被告金世纪公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据原告的诉讼主张、被告的答辩意见，综合全案情况，本案争议的主要焦点在于：一、关于原告主张逾期办证的违约金63362.5元是否应该支持的问题；二、关于原告主张的超面积购房款及代收税费，被告是否应该退还的问题。 一、关于原告主张的逾期办证的违约金63362.5元是否应予支持的问题。该问题涉及房屋交付时间的确定。原、被告签订的合同中约定了逾期办证的违约责任，同时也约定了因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。本案中，被告金世纪公司在取得建设部门批准的合法建设手续后进行案涉项目修建，项目完工后因被告金世纪公司实际修建的面积和该公司实际应补缴的土地出让金金额政府相关部门未予确定，加之气象限高政府对被告金世纪公司的补偿也未确定等原因，致使该项目2009年修建完工后直至2016年3月17日政府相关部门才办理竣工验收，2017年3月27日达州市达川区人民政府作出《关于该建设项目补缴土地出让金有关事项的批复》后，才确定了被告金世纪公司应补缴的土地出让金金额和因气象限高政府对该公司的补偿金额。因此，本案引起逾期办证的事由属被告金世纪公司不能预见、也不能避免的客观情况，该事由不可归责于被告金世纪公司，该事由直至2017年3月27日达州市达川区人民政府作出《关于该建设项目补缴土地出让金有关事项的批复》时消失，此时，案涉项目办理产权证的条件才具备，故2017年3月27日视为被告金世纪公司向原告交房的时间，由此经过365日之次日起为被告金世纪公司逾期办证的起算点。因此，被告金世纪公司支付原告逾期办证的违约金应从2018年3月27日起至原告办理产权证之日（2020年2月20日）止，共计696天，以总房款185000元为基数，按每日万分之一计算，其违约金确定为12876元（185000元×696天×1／10000）。 二、关于原告主张的超面积购房款及代收税费，被告是否应该退还的问题。根据合同第14条关于面积差异处理第三项双方自行约定“以房屋产权证书记载的建筑面积为准，按当时购房的价款，最后进行房款决算，多退少补”，双方签订《商品房买卖合同》约定面积为88.98平方米，单价2079.12元，而产权证面积为85.1㎡，面积差为3.88㎡，故根据合同约定，被告应退还原告购房款8066.99元（3.88㎡×2079.12元=8066.99元）。根据原告提交的该项目附属设施及代收费用详单复印件及收款收据，原告向被告缴纳的契税及印花税共计3792.5元，扣除应收税款1769.33元，被告应退还税款2023.17元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项之规定，判决如下： 一、被告四川金世纪房产开发有限公司支付原告李荣、夏雪逾期办理房屋产权证书的违约金12876.00元； 二、被告四川金世纪房产开发有限公司退还原告李荣、夏雪多交的购房款8066.99元； 三、被告四川金世纪房产开发有限公司退还原告李荣、夏雪多交的契税2023.17元； 四、驳回原告李荣、夏雪其他诉讼请求。 上述一、二、三项合计金额22966.16元，由被告在本判决生效后十日内支付完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费818元，由被告四川金世纪房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 谭亚琳 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 童小芳 书 记 员 洪媛媛