安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1204民初1248号原告：米军梅，女，1968年1月26日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：陶勇,安徽弘大律师事务所律师。被告：刘思，男，1984年10月11日出生，汉族，初中，个体工商户，住安徽省阜阳市颍泉区。原告米军梅与被告刘思房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告米军梅的委托诉讼代理人陶勇、被告刘思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。米军梅向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告刘思解除双方签订的《房屋租赁合同》的通知即2020年4月11日发出的《终止函》无效；2、判令被告刘思继续履行与原告米军梅于2017年5月25日签订的《房屋租赁合同》，支付租金人民币700000元并赔偿逾期付款损失（损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日起计算至实际履行完毕止）；3、本案的全部诉讼费用由被告刘思承担。事实与理由，2017年5月25日，原告米军梅与被告刘思签订《房屋租赁合同》一份，出租人即原告为甲方，承租人即被告为乙方。合同约定：“甲方自愿将位于安徽省阜阳市颍州北路商业大楼101-6的门面房，共计150平方米的营业房出租给乙方使用。租赁期限为五年，自2017年6月10日至2022年6月9日止。房屋交付日期为2017年6月1日。房屋租金为每年人民币680000元，三年租金不变，后二年每年租金700000元。支付时间约定为第一年房租款6月1日前付清，以后房屋在每年3月1日前付清。本合同履行过程中若发生争议，甲乙双方应采取协商方法解决，协商不成时，任何一方均可向原告所在地人民法院起诉。”合同签订后，原告依约定向被告交付了涉案房屋，被告按期支付了前三年的租金。按照合同第三条约定，被告应于2020年3月1日前向原告付清第四年的房屋租金，但经原告多次催要未果。2020年4月14日，被告向原告万达店面送去《终止函》一份，载明：“经决定，将在于2020年6月16日提前终止与您(原告)的合作关系，于2020年6月16日撤场。”被告以经济损失为由，通知终止双方签订的《房屋租赁合同》，原告明确表示不同意。本案既不符合《合同法》第九十三条规定的约定解除条件，也不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除情形，故被告通知解除合同的行为无效。《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”被告拒不支付第四年房屋租金，明显违反合同第三条约定和上述法律规定。依据《合同法》第一百零七条规定，被告逾期支付房屋租金，应当承担赔偿损失的违约责任。为维护原告的合法权益，依据《合同法》第九十六条和《民事诉讼法》第一百一十九条规定，诉至贵院，请求人民法院判如所请。刘思辩称，答辩人自2017年6月起承租原告所有的商铺，主营食品销售。根据答辩人与原告《房屋租赁合同》的约定，自2020年起店铺的租金升至70万/年。但2020年初至今，答辩人所经营店铺因受新冠××疫情的影响，出现严重经营困难的情形。答辩人与原告经协商，未能就租金减免的事宜达成一致。因疫情影响导致答辩人承租店铺的合同目的不能实现，为防止双方损害进一步扩大，答辩人向原告发出《终止(房屋租赁合同)的函》。该函件是答辩人真实的意思表示，且已到达原告处，答辩人与原告《房屋租赁合同》已实际解除，且答辩人与原告双方之间的信任基础已然丧失，答辩人继续履行合同的基础已经不复存在，故原告关于继续履行租赁合同的请求不符合法律规定。答辩人无需向原告支付下一年度的租金，更无需赔偿逾期付款损失。法院应依法驳回原告全部诉讼请求，具体答辩事实与理由如下：一、答辩人刘思向原告出具的《终止（房屋租赁合同）的函》，是答辩人真实的意思表示，该解除通知自到达原告处生效。且该函件的目的是双方及时止损，答辩人刘思在积极履行作为承租方的通知义务，原告主张的确认答辩人所发《终止(房屋租赁合同)的函》无效的诉讼请求于法无据。答辩人于2020年4月11日向原告发出《终止（房屋租赁合同)的函》，通知原告答辩人决定在于2020年6月提前终止合作关系并撤场。该解除通知是答辩人真实的意思表示；解除权是一项形成权，依照权利人单方意思表示就可以使已经成立的法律关系发生变化，根据《合同法》第九十六条关于解除权行使的规定，合同自通知到达对方时解除。因此，答辩人解除《房屋租赁合同》的通知即《终止的函》，自到达原告时生效。且答辩人刘思提前发函，并在函件中明确提及交接日期，也是为了事先向原告米军梅告知并共同协商提前终止租赁关系事宜，并留给原告充足的时间寻找新的租户，以达到及时止损的目的。履行作为承租方的通知义务。因此，原告主张的确认答辩人所发《终止(房屋租赁合同)的函》无效的诉讼请求于法无据，法院应依法予以驳回。二、因疫情影响导致答辩人承租店铺的合同目的不能实现，答辩人经与原告协商后双方未能达成一致意见后，向原告发出解除合同的通知，双方《房屋租赁合同》已实际解除，且双方已失去信任基础，合同无法继续履行，被答辩人无需继续向原告支付下一年度的租金，更无需赔偿逾期付款损失。答辩人自2017年6月起承租原告所有的商铺，主营食品销售。根据答辩人与原告《房屋租赁合同》的约定，自2020年起，店铺的租金升至70万/年，然而，2020年初至今，答辩人所经营店铺因受新冠××疫情的影响，答辩人刘思承租该房屋所开设的门店无法开展正常营业活动，导致门店大量货物滞留、损耗，门店经营基本无收入，加之需支付员工工资、水电费、货款等大量费用，已出现严重的负债状态并无力维持经营。在门店持续经营存在重大障碍的情况下，答辩人与原告经协商，未能就租金减免的事宜达成一致。原告仍以70万元/年的租金标准为租赁条件，并要求答辩人一次性全额预付70万元。因疫情影响，继续履行合同对于答辩人而言明显不公平，答辩人承租店铺的合同目的也因此无法实现。参考最高人民法院出台的《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定：因疫情或疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。如前所述，答辩人已及时向原告履行了通知义务，向原告发出解除合同的通知。双方《房屋租赁合同》已实际解除。而且，租赁合同系继续性合同和基于信赖关系的双务合同，相关义务的履行有赖于双方之间的信任关系。双方之间的信任基础己然丧失，答辩人刘思不愿继续履行合同，继续履行合同的基础显然已经不复存在。此外，原告主张答辩人按约定如期支付下一年度的租金，否则应向其赔偿逾期付款损失，这是建立在合同继续履行的基础上的。既然合同已失去履行的基础，答辩人则无需继续向原告支付租金。答辩人上一年度支付的租金，租赁期间覆盖2019年6月10日至2020年6月9日，答辩人未超越已支付租金的期间占用租赁物，原告也谈不上遭受损失，因此也谈不上逾期支付损失的赔偿问题，且双方《房屋租赁合同》也没有关于逾期支付赔偿的约定，原告要求答辩人偿损失无事实与合同依据。三、答辩人无意再继续经营，品牌授权亦终止，且答辩人须拆除招牌、移除有关品牌方的装潢，继续履行合同的基础已经不存在。原告要求继续履行《房屋租赁合同》的请求，包含了诸多难以强制履行的内容，对于答辩人明显不公平。接品牌方通知，答辩人在2020年6月9日后将不再享有在租赁房屋使用品牌方之商标的权利。同时，答辩人须在2020年6月9日后不再使用涉及品牌方的元素，包括但不限于拆除招牌、移除有关品牌方的装潢等。在此情况下，答辩人无意继续经营，品牌授权亦终止，答辩人承租房屋的合同目的无法实现。此外，原告要求答辩人刘思继续履行《房屋租赁合同》，该项诉求不仅包括支付租金，还包括对租赁房屋的保管、使用、非结构原因的内部装修等内容，这些行为性质的合同义务，显然难以强制履行。故构成《合同法》第一百一条第二项规定的“债务的标的不适于强制履行”。故原告米军梅提出的要求“继续履行租赁合同”的请求不符合法律规定。综上所述，在门店持续经营存在重大障碍、《租赁合同》的目的已无法实现、双方信任基础已丧失的情况下，如继续履行租赁合同，对于答辩人明显不公平。因此，答辩人请求法院在查明事实的基础上驳回原告对答辩人的所有诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2017年5月25日，米军梅与刘思签订《房屋租赁合同》一份，出租人即米军梅为甲方，承租人即刘思为乙方。合同约定：“甲方自愿将位于安徽省阜阳市颍州北路商业大楼101-6的门面房，共计150平方米的营业房出租给乙方使用。租赁期限为五年，自2017年6月10日至2022年6月9日止。房屋交付日期为2017年6月1日。房屋租金为每年人民币680000元，三年租金不变，后二年每年租金700000元。支付时间约定为第一年房租款6月1日前付清，以后房屋在每年3月1日前付清。本合同履行过程中若发生争议，甲乙双方应采取协商方法解决，协商不成时，任何一方均可向原告所在地人民法院起诉。”合同签订后，米军梅依约定向刘思交付了涉案房屋，刘思按期支付了前三年的租金。按照合同第三条约定，刘思应于2020年3月1日前向米军梅付清第四年的房屋租金。2020年4月14日，刘思向米军梅万达店面送去《终止函》一份，载明：“终止《房屋租赁合同》函，米军梅女士，您好：首先感谢您一直以来对租赁场地的粒上皇门店的一贯支持，自合作以来，我方也一直履行合同约定按时支付租金，双方一直处良好合作关系！但自于疫情爆发以来，我方经营门店受到严重影响，同比2019年销售，营业额下降不止于50%，对于市场物价的提升，员工薪资与租金等大量费用支出，门店已无力承担，现已处于负债状态。经与您洽谈减租事宜，您方提出条款不能缓解我方经济的大量损失，经决定，将在于2020年6月16日提前终止与您的合作关系，于2020年6月16日撤场，对于我方支付租金未履行部分，希望在撤场后的3个工作日内能全额退还。发函人：刘思，2020年4月11日”。米军梅明确表示不同意解除合同，起诉至法院。庭审中，米军梅表示愿意减少部分租金，双方继续履行合同。刘思明确表示不愿意继续履行合同。法院向米军梅释明，其明确表示不愿意变更诉讼请求。本院认为，本案原被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且合同签订不违反法律的强制性规定，为有效合同。合同生效后，双方均按照合同约定履行。在履行合同中，被告单方向原告发出终止《房屋租赁合同》函，表示不愿意继续履行合同，其发函行为系被告单方不再履行合同的意思表示，我国合同法规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，双方发生争议，应当充分协商，原告方如不同意终止合同，被告单方终止合同的行为并未产生合同终止或合同解除的法律效力。其应当根据法律规定提起解除合同之诉，而不能认定为其发出终止合同的意思表示为合同终止或者合同解除。因此，原告要求确认其终止《房屋租赁合同》函无效为其表示不愿意解除合同的意思表示，其要求确认其终止《房屋租赁合同》函无效的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告继续履行合同并支付租金的诉讼请求。庭审中，被告明确表示不愿意继续履行合同，其应当提起解除合同之诉。被告方明确表示不愿意继续履行合同，原告方要求其继续履行合同产生合同履行不能之僵局。庭审中，经本院释明，原告明确表示不愿意变更诉讼请求，因此，原告主张被告支付租金的请求本院不予支持。其可另案主张违约责任。因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告米军梅的诉讼请求。案件受理费减半收取5400元，由原告米军梅负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  王帅二〇二〇年七月二十七日书记员  王洁附：（2020）皖1204民初1248号民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。