福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3254号 上诉人（原审被告）：庄垂小，男，汉族，1951年2月3日出生，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：丹自强，晋江市中新法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王丽红，女，汉族，1964年4月11日出生，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：王小蓉，福建侨声律师事务所律师。 上诉人庄垂小因与被上诉人王丽红房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初2197号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庄垂小上诉请求：撤销晋江市人民法院（2020）闽0582民初字2197号民事判决并发回重审。事实和理由：1.王丽红提供的其于2018年11月1日签收的收款收据，注明收到两年的租金10万元（2019-2020），其在原审已明确表明是笔误，实际应是2017至2019年的租金，从（2019-2020）的书写方式来看，时间应是一年而非两年的时间跨度。2.《租店协约》是从1999年12月1日作为租金起算时间，两年支付一次租金，到2017年12月1日应该支付2017年-2019年的租金。但是王丽红未按时支付租金，至2018年11月1日支付2017年-2019年的租金，造成其在书写租金年限时出现严重笔误。 王丽红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.一审基于其提供的《收据》认定其已支付2019年、2020年两个年度的租金10万元，庄垂小在一审庭审过程中亦对该《收据》的真实性无异议，庄垂小虽主张记载的时间为笔误，但未提供证据支持其主张，应承担举证不能的法律后果。2.《收据》为2018年11月1日签署，按照庄垂小与其此前的交易习惯，均为第一年度的11月份支付第二、三年度的租金，以收款时间推算，其支付的为2019年、2020年的租金，与《收据》记载的内容一致。庄垂小强调按照1999年庄垂小与案外人王支梨签署的《租店协约》作为参照没有事实依据，《租店协约》已经履行完毕，到期后庄垂小与其重新建立不定期租赁合同关系，双方未就何时付款进行约定，且庄垂小与其的租赁关系已存在十余年，庄垂小不可能在收取租金这种关键利益上出现错误。3.其在2018年11月1日已全面支付2019年度及2020年度租金，庄垂小无故强行将店面电源关闭，导致其无法进入店面，已构成违约，一审法院判决解除双方的租赁合同，并要求庄垂小退还已收取但未履行完毕的租金及相应利息有事实及法律依据。 王丽红向一审法院起诉请求：1.解除王丽红与庄垂小的房屋租赁关系；2.庄垂小返还王丽红2020年度房租50000元及2019年度12月份租金4166元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自起诉之日起至实际还款之日止的租金占用利息；3.庄垂小赔偿其海鲜损失费10900元及2019年12月份停业损失25000元。 一审法院认定事实：1999年11月18日，庄垂小与王丽红的丈夫王支梨签订《租店协约》，约定王支梨向庄垂小租赁址于福建省晋江市青阳街道泉安中路翰林池菜市场的店面用于经营海鲜销售，租赁期限10年（从1999年12月1日开始至2009年11月30日止），租金每年3万元；租金支付方式为两年付一次，每次从年头交租金，在十年内双方不能变约。在上述租赁期限内，因案外人王支梨（王丽红丈夫）于2002年间去世，涉案店面由王丽红继续租赁使用，上述租赁协约到期后租金已上涨为每年5万元，庄垂小与王丽红未再签订书面租赁协议，但王丽红仍继续向庄垂小租赁上述涉案店面并陆续向庄垂小支付租金，其中2018年11月1日王丽红已支付给庄垂小2019年、2020年两年租金共计10万元。2019年12月3日庄垂小以王丽红2020年度租金未付为由，强行将案涉租赁店面的电源关闭，导致王丽红无法进入店面正常营业而产生纠纷。纠纷后王丽红已搬离案涉店面，并于2020年3月12日诉至本院请求解除租赁关系。 一审法院认为，王丽红丈夫王支梨与庄垂小签订的店面租赁合同的约定，案涉店面的租赁期限已于2009年11月30日届满，而王丽红在案外人王支梨去世直至前述租赁合同租赁期限届满后继续使用案涉店面进行经营，作为出租人的庄垂小没有提出异议，根据合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，且王支梨与庄垂小之间签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，因此原案外人王支梨与庄垂小之间签订的店面租赁合同继续有效，前述租赁合同对双方当事人庄垂小以及作为案外人王支梨的合法继承人、案涉店面的实际使用人的王丽红仍具有法律约束力，双方均应依约履行。鉴于2018年11月1日王丽红继续承租案涉店面，并按双方约定的租金标准支付给庄垂小2019年、2020年（即自2018年12月1日起至2020年11月30日止）的租金共计10万元，庄垂小理应按照约定提供案涉租赁店面给王丽红经营使用至2020年11月30日止，但庄垂小以王丽红未付2020年度租金为由，于2019年12月3日强行关闭案涉租赁店面的电源，导致王丽红无法进入店面正常营业，已构成违约，庄垂小应承担相应的违约责任，故王丽红依法有权要求解除双方的房屋租赁合同，即租赁合同应自王丽红起诉主张权利时解除；另因双方当事人因王丽红是否应再付2020年度租金产生纠纷，庄垂小未能采取合理合法途径解决纠纷、防止损失扩大，而采取强行断电的违约行为，已导致王丽红无法使用租赁店面，故自双方产生纠纷时的2019年12月3日起至租赁合同解除时空置的租金损失应由庄垂小自行承担；综上，庄垂小应退还王丽红已收而未履行交付租赁店面的租金为49589元（具体计算如下：庄垂小已收取王丽红自2018年12月1日起至2020年11月30日两年的租金10万元，扣除王丽红自2018年12月1日至双方发生纠纷时的2019年12月3日止已实际使用案涉店面应付的租金共计50411元）。王丽红另要求庄垂小支付自起诉之日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的租金占用利息，于法有据，予以支持；同时王丽红要求庄垂小赔偿其营业损失、海鲜损失等费用35900元的诉求及其他不合理合法部分的诉求，没有提供足够充分的证据予以证明，不予支持。庄垂小抗辩不同意解除租赁合同并要求王丽红继续履行、违约应赔偿其空置租金等相关主张，于法无据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认王丽红与庄垂小之间的店面租赁合同于2020年3月12日解除；二、庄垂小应于本判决生效之日起十五日内退还王丽红款项49589元及支付自起诉之日（2020年3月12日）起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的资金占用利息；同时王丽红应将址在福建省晋江市青阳街道泉安中路翰林池菜市场的租赁店面腾空并返还给庄垂小；三、驳回王丽红的其他诉讼请求。本案案件受理费2052元，因适用简易程序减半收取为1026元，由王丽红负担506元，庄垂小负担520元。 本院二审期间,庄垂小提供收条作为证据，欲证明2016年李某收取王丽红的女儿王秋燕支付的租金10万元。庄垂小还申请证人李某（庄垂小的妻子）出庭作证,本院予以准许。证人李某到庭陈述称，1999年11月18日由其与王丽红之夫王支梨签订《租店协约》，约定租金每年3万元，两年支付一次，年头交租金，十年不变，并口头约定每次交租金应提前一个月交租金，由王丽红支付、由其收取；2003年元月左右，王支梨病逝，王支梨的妻子王丽红与其商定继续由王丽红租赁房屋，租金由王丽红支付，由其收取；2008年11月30日协约到期，王丽红要求继续租赁，租金为每年5万元，两年支付一次，其要求重新签订协约但王丽红拒绝称以旧合同为准，其也同意；王丽红2009年12月1日、2011年11月1日均依约支付两年租金10万元，2013年其向王丽红要收取租金时，王丽红称按照协约应从2014年支付，因找不到原协约，只好按王丽红的要求从2014年11月1日开始起算收取租金，但双方约定其找到原协约应补交租金；2016年11月1日租金由王丽红的女儿王秋燕代交10万元；2018年11月1日其不在家，租金由其丈夫庄垂小收取并在不知情的情况下，出具收据（2019-2020）；2019年元月份，其找到《租店协约》原件并要求王丽红补交2013年的5万元租金，王丽红拒绝补交租金，双方发生纠纷；其于2019年11月26日向王丽红表示若不补交2013年度5万元租金，2019年12月1日后不得再租用店面。 经审查，收条仅载明2016年11月李某收取王秋燕支付的租金10万元，与本案缺乏关联性，不予采信；证人李某系庄垂小的配偶，与本案具有利害关系，其证言的证明力低，仅有其证言不足以证明王丽红拖欠2013年度的租金。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，庄垂小与王支梨签订的《租店协约》系双方当事人的真实意思，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据王支梨与庄垂小签订的租赁合同，案涉店面的租赁期限于2009年11月30日届满，王支梨的妻子王丽红在王支梨去世直至合同约定的租赁期限届满后继续租用案涉店面进行经营，作为出租人的庄垂小未提出异议，因此《租店协约》继续有效，庄垂小和王丽红均应按照约定全面履行自己的合同义务。在案的收据体现庄垂小于2018年11月1日签收王丽红支付的2019年、2020年两年的租金10万元，根据合同约定及双方的交易习惯，庄垂小应提供案涉店面给王丽红使用至2020年11月30日止，但庄垂小以王丽红未付2020年度租金为由于2019年12月3日强行关闭案涉店面电源，导致王丽红无法正常营业，已构成违约，应承担相应的违约责任，王丽红有权解除双方的房屋租赁合同。庄垂小提出收据载明的时间“2019、2020年”系笔误的意见，缺乏依据且不符常理，不予采纳。庄垂小出具的收据已确认其收取的10万元是王丽红支付的2019年、2020年的租金，且其提供的证据不足以证明王丽红拖欠2013年度租金，故其提出王丽红2018年11月1日支付的租金冲抵王丽红拖欠的2013年租金的意见，缺乏依据，不予采纳。庄垂小因与王丽红就租金支付发生纠纷，未采取合理合法途径予以解决，而是采取强行断电的违约行为致使王丽红无法正常经营，故自双方产生纠纷的2019年12月3日起至租赁合同解除时的租金损失应由其自行承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。一审判决庄垂小退还王丽红预交的租金49589元并支付自起诉之日起至实际还款之日的资金占用利息，并无不当。 综上所述，庄垂小的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1040元，由庄垂小负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年七月二十九日 书记员  庄雯茜 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。