广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1221号原告：姚辰，男，2000年1月23日出生，汉族，公民身份号码430************75X，住广东省珠海市斗门区********************。委托诉讼代理人：姚喜连，女，1964年2月3日出生，汉族，公民身份号码432************34X，住广东省珠海市斗门区**********************，系原告母亲。委托诉讼代理人：陈建忠，男，1964年6月18日出生，汉族，公民身份号码622************111，住广东省珠海市斗门区**********************，系原告父亲。被告：珠海依云房地产有限公司，住所广东省珠海市斗门区*********************，统一社会信用代码914************602。法定代表人：张宾，执行董事。委托诉讼代理人：蔡一凡，广东纳信律师事务所律师。原告姚辰（以下简称原告）诉被告珠海依云房地产有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚喜连、陈建忠，被告的委托代理人蔡一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1.判令被告向原告支付因房屋质量问题维修费100000元；2.判令被告向原告支付因房屋质量问题逾期交房违约金173172.69元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月28日，原告与被告签订了位于珠海市斗门区***********的房产一套，合同约定现楼交楼。但原告于2019年6月20日才按被告通知办理收楼手续，在收楼过程中发现原告购买的17栋2单元902房还在施工，其中进门口右边的房间地板被拆掉了，理由是进水了，需要重新铺设地板，根本达不到收楼条件。此次验房存在每个房间及卫生间墙体地脚线1米左右全部发霉，套内门槛石及飘窗大理石裂缝严重，厨房与书房之间、卫生间墙面空鼓等问题，因此原告拒绝收楼。2019年7月30日，原告又收到被告的收楼催告函，于是原告又请了专业验房师去收楼，但以上质量问题并未解决，经现场询问被告维修人员，发霉的墙纸已换过了，但经查看墙纸又发霉了，说明房屋存在漏水等严重质量问题。因此，原告再次拒绝收楼。期间原告与被告多次交涉，希望能够尽快修复以上问题，被告以原告签了交楼承诺书为由，拒绝修复。依照合同约定，原告向被告邮政快递的形式送达了维修告知单，均未得到任何回应。因此依照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条、第十三条的约定应当追究被告的违约责任。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，原告的诉讼请求没有合法、合理的请求权基础，在双方已经达成案涉房屋内装修装饰属于非保修范围的约定下，仍向法院起诉要求被告承担该部分保修责任，已经违背民事活动最基本的诚实信用原则，应当驳回其全部诉讼请求。被告于双方签订商品房认购书前，已经向原告作出了特别提示与说明，告知其购买的17栋2单元902房属于样板房，屋内装修内饰经过一定时间对外展示已经产生自然损耗，具有部分外观瑕疵，但不影响房屋日常居住使用功能，也没有主体结构质量问题。原告同意在案涉房屋交付时以装修装饰的现状标准交楼，并于2018年12月11日签订《商品房买卖认购书》，同时原告还签订承诺书保证不会就房屋装修、软装饰等存在非住宅质量保证书保修范围的质量问题向被告主张维修维保责任。此后，双方在后续签订的《商品房买卖合同》及其附件中也约定交楼标准为毛坯房，确认屋内的各项装修装饰物皆属于赠送。案涉房屋早在2016年8月22日便已经通过竣工备案验收，达到了合同约定的毛坯交付条件。至于原告主张在2019年6月20日办理收楼手续时的现场仍在施工的情况，实际是被告对西侧房间的木地板进行免费更换，更换原因是在2019年5月末连续暴雨情况下，由于阳台地漏堵塞导致西侧房间小范围进水浸泡，更换目的是为避免交付后该房间木地板在短期内可能产生的大面积变形、鼓起、开裂等情况。关于原告主张的逾期违约金问题，被告认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、粤高法（2017）191号指引第三十一条及合同补充协议第八条第三项的约定，原告系因为商品房质量瑕疵问题拒绝收楼，不可将逾期因素归责于被告。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.住宅质量保证书；3.光盘；4.快递单、邮政快递收据及维修告知单；5.海发装饰工程报价单；6.光盘（2019年6月、8月看房照片）。被告针对其辩称向本院提交的证据有：1.代办购房承诺书；2.商品房买卖认购书（2018年12月11日）；3.样板房现状交楼承诺书；4.商品房买卖认购书（2018年12月15日）；5.商品房买卖合同（现售）；6.商品房买卖合同（现房）附件；7.入伙通知书；8.办理《不动产权证》通知书；9.EMS特快专递邮寄单；10.入伙催告函；11.EMS特快专递邮寄单（2019年8月2日）；12.委托书；13.钥匙/资料/礼品签收表。本院依法组织了原、被告双方进行证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、2无异议；证据3、6真实性合法性无异议，关联性不予认可；证据4中2019年12月4日的快递单、邮政快递收据真实性合法性无异议，但关联性有异议，被告未收到原告的邮件；证据5真实性无异议，合法性关联性有异议；原告对被告提交的全部证据真实性无异议。经本院审查认为，原告提供的证据1、2、3、6、证据4中2019年12月4日的快递单、邮政快递收据，被告提交的全部证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据；原告提交的证据其他证据，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月11日，姚喜连向被告出具代办购房承诺书，承诺：姚喜连受原告委托，代理向被告购买珠海市斗门区*******招商依云水岸花园17栋2单元902房；姚喜连在代签《商品房买卖认购书》、《按揭贷款客户资料必备告知书》及缴纳购房定金已获得原告的批准和同意，有权代理原告签署简述文件资料。同日，原告与被告签订了《商品房买卖认购书》，约定：原告认购被告开发的位于珠海市斗门区************************，成交总价为1469899元，原告须在认购书签定时支付定金50000元，原告选择七成银行按揭付款，须于2018年12月18日前向被告支付首期楼款（含定金）441899元，并签署《商品房买卖合同》，在该认购书的买方签署处由姚喜连代原告签字。同日，原告出具《样板房现状交楼承诺书》，内容为：原告于2018年12月11日认购珠海招商依云水岸花园项目17栋2单元902房，在购房时，已经知悉该房为对外展示的样板房，该商品房的价格已经充分反映其样板房属性，原告承诺在购买前已多次至该房进行过实地察看，对该房的现状有充分的认识及了解，已知悉该样板房为装修、装饰现状交楼；已认可该房的装修风格、样式与装修工程质量以及已配置的家私、家电、摆设装饰等；已知悉该样板房交付时房内配置的家私家电已过保修期，由原告自行联系维修事宜，开发商不承担保修维修责任；知悉并同意对该房屋主体按买卖合同及《住宅质量保证书》承担保修责任，原告承诺不得以房屋装修、家私家电、软装饰等存在非住宅质量保证书保修范围的质量问题向开发商主张维修维保、换房、退房等权利。在该承诺书的承诺人处由姚喜连代原告签字。2018年12月15日，原告与被告又签订了一份《商品房买卖认购书》，约定：原告认购被告开发的位于珠海市斗门区************************，成交总价为1440501元，原告须在认购书签定时支付定金50000元，原告选择七成银行按揭付款，须于2018年12月18日前向被告支付首期楼款（含定金）432501元，并签署《商品房买卖合同》，在该认购书的买方签署处由原告签字。2019年1月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（现售）》及附件，约定：原告向被告购买位于珠海市斗门区********************；总价款为1440501元；该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告的条件；被告应当在2016年12月20日前向原告交付该商品房；买卖合同项下的房屋在达到买卖合同第十条、第十一条政府规定的商品房交付条件时即达到交付标准，被告以《入伙通知书》书面通知原告办理交接手续，如《入伙通知书》中的入伙日期早于买卖合同约定的交付日期，则以《入伙通知书》中所列明的交付日期为准，原告不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，视同原告已完成商品房的交接，达到买卖合同约定交付日期的，不论被告以何种方式通知原告办理房屋交付手续，原告未能收到交付通知的，均以买卖合同约定的截止日期为交付时间，以房屋所在地为交付地点，原告如逾期办理交付手续的，则视为被告已履行交付义务；除不可抗力外，被告未按照第十二条约定的时间将该商品房交付原告的，逾期不超过60天，自本合同第十二条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款的0.01%的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行；逾期超过60天后的15日内，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同的书面通知到达后与原告到房管部门办妥本合同解除手续后30日内退还全部已付房款及利息（在每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算）；在上述时间内原告未书面提出解除合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付房价款万分之一违约金，但违约金（含损失赔偿金）最多不超过原告累计已付款的万分之五承担违约责任；附件七关于装饰装修及相关设备标准的约定，内容包括：外墙为局部石材，起居室内墙为水泥沙浆、顶棚为结构板、室内地面为结构板，厨房地面为结构板、墙面为水泥沙浆、顶棚为结构板、无厨具，卫生间地面为水泥沙浆（防水保护层）、墙面为水泥沙浆（外涂1800mm防水层）、顶棚为结构板、无卫生器具，阳台不封闭等；附件八关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，对地基基础和主体结构、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程等的保修期限进行了约定；附件十二补充协议第五条约定，如原告未按买卖合同及本补充协议的约定向被告付清全部应付款（包括但不限于房款、应付违约金、住宅专项维修资金、税费等）的，被告有权不予将该商品房交付原告使用，直至原告将所欠款项全部付清（以按揭方式付款的，需银行以实际支付按揭款给被告为准），且被告无须就此拒绝交付商品房的行为向原告承担逾期交楼的违约责任及其他任何责任，在顺延交楼时间内该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由原告承担；附件十二补充协议第八条约定，被告及买卖合同项下的房屋在满足合同第十条的约定时，即达到交付标准，原告不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，被告《入伙通知书》中的入伙期限届满之日即为该商品房的交付时间，交付验收中除存在房屋主体结构质量问题外，如原告就该商品房不符合本合同第十一条、第十七条第（三）款、本补充协议第十二条及附件七约定的装饰、设备标准提出异议的，该类异议不得作为原告拒绝收楼的理由，原告应予先行收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回被告，经被告确认后，由被告按照本补充协议第十一条的约定进行保修。2019年6月3日，被告收到了银行发放的案涉房屋按揭贷款。2019年6月10日，被告向原告发出入伙通知书和办理不动产权证通知书，通知原告于2019年6月20日前办理收楼手续和不动产权登记手续。2019年7月30日，被告向原告发出入伙催告函，催告原告尽快办理收楼手续。2019年12月25日，原告出具委托书，委托办理收楼的相关事项。同日，姚喜连代为签收了案涉房屋的钥匙及相关资料，办理了收楼手续。本院认为，原、被告自愿签订案涉《商品房买卖合同（现售）》及附件，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。原告认为案涉房屋存在墙体发霉、门槛石及飘窗大理石裂缝严重、墙体空鼓、入户走道没装地漏等问题，均属于案涉房屋的装修质量问题，并不属于房屋主体结构的质量问题。原告在购买案涉房屋时已经知悉该房为样板房，并且签署承诺书，承诺不得以房屋装修、家私家电、软装饰等存在非住宅质量保证书保修范围的质量问题向被告主张维修维保、换房、退房等权利，而且根据案涉《商品房买卖合同（现售）》附件七的约定，案涉房屋的交付标准应当为毛坯房标准。因此，原告诉讼请求被告支付因房屋质量问题维修费，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告是否存在逾期交房问题。案涉《商品房买卖合同（现售）》于2019年1月28日签订，但合同中所约定的交付房屋时间为2016年12月20日前，远早于合同签订时间，因此，原、被告双方对交付房屋时间应当认定为没有约定。案涉房屋为现售，已经符合合同所约定的交付条件。原告购买案涉房屋选择了贷款方式支付房款，案涉房屋的银行按揭贷款于2019年6月3日向被告支付，而被告于2019年6月10日已向原告发出入伙通知书，要求原告收楼。根据案涉《商品房买卖合同（现售）》附件十二补充协议第五条、第八条的约定，被告并不存在逾期交付房屋的情况。因此，原告诉讼请求被告支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告姚辰要求被告珠海依云房地产有限公司支付因房屋质量问题维修费100000元的诉讼请求；二、驳回原告姚辰要求被告珠海依云房地产有限公司支付因房屋质量问题逾期交房违约金173172.69元的诉讼请求。案件受理费2699元，由原告姚辰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员  杨海勋二〇二〇年七月二十日书记员  郑杏宋附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。