安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0521民初1089号 原告：马鞍山爱尚城商贸有限公司，统一社会信用代码91340521MA2MYXFQ49(1-1)，住所地安徽省当涂县姑孰镇青莲中路231-13号 法定代表人：袁红娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋晓琼，安徽姑城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任君俊，安徽姑城律师事务所律师。 被告：当涂县东营鑫合家欢超市，统一社会信用代码92340521MA2NTNRN2P，住所地安徽省当涂县姑孰镇东营南路299号。 经营者：程生，该超市总经理。 委托诉讼代理人：余红平，江苏东银（江北新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈露露，江苏东银（江北新区）律师事务所实习律师。 原告马鞍山爱尚城商贸有限公司（以下简称：爱尚城商贸公司）与被告当涂县东营鑫合家欢超市（以下简称：合家欢超市）、房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。爱尚城商贸公司委托代理人宋晓琼、合家欢超市委托代理人余红平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 爱尚城商贸公司向本院提出诉讼请求,判令：1、被告支付原告房屋租金、物业费、货梯使用费、扶梯使用费、空调使用费共计354202元；2、由被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：原、被告于2017年6月25日签订房屋租赁合同，约定：被告租赁原告拥有出租权的位于当涂县部分面积，用于被告经营当涂县东营鑫合家欢超市，租赁面积总计3100平方米，租赁期限自2017年7月1日至2029年3月4日，前五年每季度支付租金167000元，租金季度支付，被告需提前十天预付一次租金，先付后使用，前六个月免租，物业费1元／㎡／月。2017年8月29日原、被告双方在图纸中确认，被告租赁图纸中1、2号区域，年租金16000元，使用费用支付时间及方式参照2017年6月25日签订的合同。同时，被告需使用原告货梯、扶梯、及空调设备，货梯使用费为9417元／年，785元／月，扶梯为16500元／年，1375元／月，空调为17000元／年，1400元／月。2017年11月20日，原、被告签订租赁协议,约定:被告租赁原告拥有的当涂县一号楼Ａ-09,用途为合家欢烟酒柜台，房屋建筑面积为97平方米，租赁期限自2017年12月5日至2029年3月4日，前五年年租金为50000元，租金支付时间和方式与上个合同一致，物业费2元／㎡／月。2019年4月23日，双方再次签订租赁协议，约定:被告租赁原告拥有二楼原台球室位置（约260㎡含公摊）用作仓库，租赁期限2019年5月1日至2029年3月4日，年租金35000元，租金支付时间及方式同上。合同履行至2020年年初，被告仅支付了第一季度部分费用计70840元，余款原告多次催要未果。截止目前，被告第二季度的租金及相关费用也未支付，共计欠付原告354202元。 爱尚城商贸公司就其主张提交如下证据:原告营业执照副本及法定代表人身份证明、法人身份证、被告工商登记信息复印件；原、被告分别于2017年6月25日、2017年11月29日、2019年4月23日签订的房屋租赁合同复印件、2017年8月29日平面区域分布图纸、第一、第二季度租金通知复印件；2020年3月26日被告给原告的申请书复印件。 合家欢超市辩称：1、2017年6月25日双方签订第一份合同后，到2020年1月底，合家欢超市一直如期支付租金，严格履行了合同约定的其他义务。2、自2020年1月24日至2020年4月初，受疫情影响，基本处于停业或半停业，遭受巨大的损失。合家欢超市在2020年3月26日向与原告提出了申请，希望原告能根据实际情况和各级政府的号召，给予减免部分租金的支持。3、国家、省、市、县各级政府和部门都出台了应对新冠疫情支持中小企业渡难关的政策文件，鼓励类似原告的私营企业为承租人减免租金。4、原告作为转租人，自己也享受了减免租金的待遇。5、原告在合同履行当中存在严重的违法和违约行为。6、原告减免被告2个月的租金既是对公平原则的体现也是实现双方共赢的需要。7、减免租金也有法律上的依据。 合家欢超市就其抗辩未提交证据。 经庭审质证，合家欢超市对原告提交的证据真实性、合法性均不持异议，但认为2020年3月26日被告给原告的申请书与本案不具关联，达不到原告的证明目的。 经庭审举证、质证，综合诉辩双方上述质证意见和事实陈述，确认本案以下事实：2017年6月25日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：一、原告将其拥有出租权的位于当涂县房屋部分面积出租给被告经营当涂县东营鑫合家欢超市，租赁面积2970平方米，公摊面积130平方米，双方确认以总计3100平方米的面积为缴纳租金的面积。二、租赁期限自2017年7月1日至2029年3月4日，前五年租金不变，每年租金668000元，租金按季度支付167000元，被告需提前十天预付，先付后使用。物业管理费为1元／㎡／月。并约定，在合同期内，原告给予被告前六个月的免租期（2017年7月1日至2017年12月31日）。2017年8月29日，被告又向原告租赁部分场地，双方在房屋图纸中确认被告租赁的区域为经营烟酒专卖柜台、超市服务台，及双方公摊过道，年租金16000元，支付时间及方式参照2017年6月25日签订的合同。同时，被告需使用原告货梯、扶梯、及空调设备，约定，货梯使用费为9417元／年，785元／月；扶梯为16500元／年，1375元／月；空调为17000元／年，1400元／月。2017年11月20日，原、被告签订《租赁协议》,约定:原告将其拥有的坐落于当涂县一号楼Ａ-09出租给被告,用于合家欢烟酒柜台，房屋建筑面积为97平方米（含公摊），租赁期限自2017年12月15日至2029年3月4日止。2017年12月15日至2022年12月14日期间年租金为50000元，2022年12月14日至2028年3月4日期间年租金为55000元，2028年3月5日至2029年3月4日为免租期；物业费为2元／㎡／月，租金支付时间和方式与前合同一致。2019年4月23日，双方再次签订《租赁协议》，约定:被告租赁原告二楼原台球室位置（约260㎡含公摊）用作仓库。租赁期限2019年5月1日至2029年3月4日，年租金35000元，租金支付时间及方式同前合同。双方自上述合同签到后，履行至2020年年初，被告仅支付了第一季度部分费用计70840元，截止第二季度被告的租金及相关费用未予支付。 本案在审理过程中，经调解未果。 本院认为：一、爱尚城商贸公司与合家欢就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》及《租赁协议》等，均系双方真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。爱尚城商贸公司与合家欢超市应根据合同约定履行各自的权利义务;租赁合同中出租人的权利义务为交付租赁物、收取租金，承租人的权利义务为支付租金、按约使用租赁物，本案中，爱尚城商贸公司依约交付了租赁房屋，合家欢超市应依约支付租金。 二、依据原、被告双方2017年6月25日签订的《房屋租赁合同》约定，2020年每季度租金为167000元，物业管理费为9300元；2017年8月29日，被告租赁经营烟酒专卖柜台、超市服务台，及双方公摊过道，2020年每季度租金为4000元，货梯使用费为2355元，扶梯为4125元，空调使用费4250元；2017年11月20日，原、被告签订《租赁协议》,约定:被告租赁用于经营合家欢烟酒柜台的每季度租金为12500元，审理中原告仅要求该部分的物业费按1元/㎡/月计算由被告支付，与法并无不当，应予支持。因此，该部分租赁物每季度物业费为291元；2019年4月23日，双方再次签订的《租赁协议》，约定就每季度租金为8750元。上述合计每季度被告应付原告房屋租金、物业费及相关费用合计212521元。 三、被告对其辩称原告作为转租人享受了减免租金的待遇，及原告在合同履行当中存在严重的违法和违约行为，均未提交相关证据证明其抗辩事实，对此本院不予采信。 四、2020年1月底开始出现的新冠××疫情属于全国突发性公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，对正常的生产、生活秩序确有不利影响,因此导致合同一方无法履行，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件采取疫情防控措施既是承租人的义务也是出租人的责任，疫情防控期间不能正常营业，无法产生收益，根据公平原则和不可抗力免责规则，租赁双方应就减免租金进行友好协商，合理分担因疫情防控导致的不利后果。本案因在审理中经调解未果，因此，综合考虑被告租赁物的实际用途、受疫情防控影响的程度等实际情况，可以酌情减免被告半个月房屋租赁费、物业费、货梯使用费、扶梯使用费、空调使用费等35420元。扣除已付费用70840元，被告尚应支付原告318782元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告当涂县东营鑫合家欢超市于本判决生效后十日内一次性给付原告马鞍山爱尚城商贸有限公司2020年第一季度和第二季度的房屋租金及占用房屋期间的物业费、货梯使用费、扶梯使用费、空调使用费等合计人民币318782元； 二、驳回原告马鞍山爱尚城商贸有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3307元，由被告当涂县东营鑫合家欢超市负担3041元，原告马鞍山爱尚城商贸有限公司负担266元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  汪弘 二〇二〇年七月十五日 书记员  李莉