广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初816号原告（反诉被告）：李英明，男，1976年9月6日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：胡海源、肖敏妍，分别系广东流溪律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：李炽锋，男，1988年6月27日出生，汉族，住广东省广州市从化区，被告（反诉原告）：肖金烟，女，1988年3月13日出生，汉族，住广东省佛冈县，以上两被告的共同委托诉讼代理人：汤伟、李承辉，均系广东粤胜律师事务所律师。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市荔湾支行，营业场所广东省广州市越秀区中山六路241-243号，统一社会信用代码914401016699943938。负责人：陈力生，该支行行长。委托诉讼代理人：宋喜霞，曾侠潼，分别系广东广大律师事务所律师、实习律师。第三人：广州市保三值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市从化区江埔街香檀大街1号106，统一社会信用代码91440101MA59GB1M8B。法定代表人：何灿林，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘泽通，男，1986年7月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区，系该公司员工。第三人：广州市日正房地产顾问有限公司，住所地广东省广州市从化区街口街河滨南路49号，统一社会信用代码91440101673463755J。法定代表人：温东红，该公司经理。委托诉讼代理人：黄少娟，女，1984年4月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区，系该公司股东。原告（反诉被告）李英明与被告（反诉原告）李炽锋、肖金烟及被告中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市荔湾支行（以下简称荔湾支行），第三人广州市保三值房地产代理有限公司（以下简称保三值公司）、广州市日正房地产顾问有限公司（以下简称日正公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法组成合议庭分别于2020年4月16日、6月2日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告李英明及其委托诉讼代理人胡海源、肖敏妍，被告李炽锋、肖金烟的共同委托诉讼代理人汤伟，第三人日正公司的委托诉讼代理人黄少娟到庭参加诉讼，第三人保三值公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次开庭时，本院依法追加了荔湾支行作为本案被告参加诉讼，原告李英明及其委托诉讼代理人胡海源、肖敏妍，被告李炽锋、肖金烟的共同委托诉讼代理人汤伟，被告荔湾支行的委托诉讼代理人宋喜霞、曾侠潼到庭参加诉讼，第三人日正公司、保三值公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李英明诉称：原告与被告李炽锋于2019年8月23日签订编号1709212《房地产买卖合同》，约定原告以900000元的价格将其位于广州市从化区鳌头镇鳌城大道西路998号翡翠一街翡翠一巷4号503房出售给被告李炽锋、肖金烟，并约定了违约责任等其他条款。签订合同后，原告依约履行积极协助被告李炽锋、肖金烟借资垫资赎楼等手续。因被告李炽锋、肖金烟于2019年9月16日已取得银行同贷书，故原告于2019年10月28日即收到被告李炽锋、肖金烟首付120000元后当天将房屋过户给被告方。但在2020年1月11日左右，原告多次催促却未收到银行划拨尾款（780000元），经询问得知，银行早已告知被告李炽锋、肖金烟因其提交转账记录不真实故无法通过银行风控部门审批，根本无法贷款，双方的合同根本无法继续履行。被告李炽锋、肖金烟垫资利息于2020年1月起亦未支付给原告，已构成违约。为此，请求判令：⒈确认原告与被告李炽锋签订的《房地产买卖合同》解除；⒉被告李炽锋、肖金烟共同履行房产过户义务，待法院下达《民事判决书》5天内配合原告将房产重新过户至原告名下，并承担相应的过户税费；3.被告李炽锋、肖金烟共同向原告赔偿逾期支付购房尾款违约金90000元；4.被告李炽锋、肖金烟以113000元为本金，按月息2%的标准共同向原告计付垫资期间利息直至完成房屋重新过户止；5.本案诉讼费、保全费、律师费由被告李炽锋、肖金烟共同承担。被告李炽锋、肖金烟共同答辩称，一、原告违反双方签订的《房地产买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》的约定，原告无权要求解除合同和要求我方承担违约责任。（一）我方不存在违约行为。1.根据《房地产买卖合同》付款方式第二条第3款的约定，剩余楼价款人民币78万元为按揭付款，合同没有约定银行应于何时发放贷款，合同双方对于银行按揭贷款没有设定履行期限。2.根据《广州市存量房买卖合同》第三条的约定，合同也没有约定银行放款的时间，没有设定履行期限。3.根据《个人房屋贷款审批通知书》、《不动产登记查册表》及《个人购房/购车借款及担保合同》可以证明，我方已经依约取得了78万元的借款，与银行签订了合同，并办理了抵押登记手续，目前在等待银行放款阶段，我方不存在违约行为。4.根据《个人购房/购车借款及担保合同》第37.1条约定“本合同下所有通知、请求、要求和其他信息传递均应以书面形式进行”，我方未收到银行不予贷款的书面通知，也没有收到银行要求解除《个人购房/购车借款及担保合同》，并解除抵押的书面通知。因此，原告在诉状中所称“被告方因提交的转账记录不真实的原因无法通过银行风控部门的审批，根本无法贷款”与事实不符。5.事实上，银行系审核被告方提交的全部资料（包括但不限于银行流水、转账记录、购房合同等资料）后，银行认为我方符合贷款资格才出具同贷书，此后才签订了合同，办理了的抵押手续，原告所称我方提交的转账记录不真实系毫无依据的。6.根据原告提供的全部证据均没有能够证明“被告方提交转账记录不真实，而导致银行不予放款”，从而也佐证原告炮制了“提交转账记录不真实”的这一论断，掩盖其不予出售涉案房屋给我方的目的。因此，本案不存在“因提交的转账记录不真实的原因无法通过银行风控部分的审批，根本无法贷款”的事由，根据上述两份房屋买卖合同的约定，只要我方依约完成全部的按揭贷款手续，银行同意了78万元的贷款，至于银行何时放款，我方不因此承担逾期付款的违约责任。（二）原告违反合同约定，构成违约。如前所述，《房地产买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》均未约定按揭贷款的支付时间，所以，在我方未存在银行同贷金额少于剩余楼款的情形下，我方不存在任何逾期支付房款的违约行为。而且，根据《房地产买卖合同》付款方式第二条第6款的约定“因买方逾期办理抵押手续导致银行迟延或不予发放贷款给卖方的，则买方承担违约责任”。我方已经依约办理了抵押登记手续，也不存在违约责任。因此，原告在诉状中所提及的所谓的“因被告方提交的转账记录不真实的原因无法通过银行风控部门的审批，根本无法贷款”没有任何的事实和法律依据，原告通过诉讼的方式已经表明其违反合同约定，不予出售涉案房屋给被告李炽锋、肖金烟的事实，依照合同约定及《合同法》等的相关法律规定，原告应承担违约责任。二、原告的诉讼请求不具体明确，也不具备法律支持的基本条件，其全部的诉讼应予以驳回。（一）原告诉讼请求第一项的请求不明确，其诉讼请求也没有任何事实与法律依据，法院依法应予驳回。1.《房地产买卖合同》系我方李炽锋、原告李英明及第三人保三值公司三方签订的，并非是我方与原告所签订的。2.原告在诉讼前从未向我方主张解除合同，我方也没有在诉讼前发函告知我方李炽锋及第三人保三值公司解除合同，《房地产买卖合同》在诉讼前，三方没有达成协商解除的合意，因此，原告要求确认《房地产买卖合同》解除，没有任何法律和事实的依据。3.原告对于《房地产买卖合同》确认解除，也没有请求法院确认《房地产买卖合同》何时解除，诉讼请求不明确，不具体。4.原告系本案的违约方，其无权要求解除合同。因此，原告的第一项诉讼请求不明确，要求确认解除合同也没有事实和法律依据。（二）原告诉讼请求第二项不具有法院支持的基础。1.涉案房屋已经抵押登记在荔湾支行名下，在银行未解除抵押权的情形下，法院不能单方判决直接由我方将涉案房屋过户至原告名下。原告的这一诉讼请求不仅违反法律规定，还将侵害抵押权人（银行）的合法权益，将引起不必要的麻烦。2.事实上，本案涉案的房屋应待法院判决解除《房屋买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》后，再由我方与银行协商解除《个人购房/购车借款及担保合同》，并办理解除抵押手续，才能由我方协助将涉案房屋返还给原告，原告作为违约方，对此所产生的一切税费及引起的银行和我方的损失，均应承担法律责任。（三）关于原告第3、4、5项诉讼请求，如前所述，本案违约方系原告，因此，原告无权要求我方向其支付违约金、垫资利息、律师费等，本案的诉讼费、保全费全部由其承担。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应驳回原告的全部诉讼请求。被告李炽锋、肖金烟共同向本院提出反诉称，2019年8月23日，在保三值公司的居间下，李炽锋、李英明与保三值公司签订了《房地产买卖合同》，约定李炽锋向李英明购买涉案房产等内容，合同总价90万元，首期楼价款为12万元，剩余78万元为按揭付款。合同签订后，李炽锋依约向李英明支付了全部的首期款12万元，并支付了保三值公司居间费13500元，按揭费8000元，以及垫资赎证的全部利息9000元。其后，按揭公司将李炽锋、肖金烟的身份材料及合同等相关文件交给荔湾支行申请按揭贷款。2019年9月16日，荔湾支行出具了《个人房屋贷款审批通知书》，同意给予李炽锋、肖金烟因购买涉案房屋贷款78万元。2019年10月26日，为具备银行放款条件，在日正公司的引导下，李炽锋、肖金烟、李英明及日正公司签订了《广州市存量房买卖合同》，该合同所约定的房款并非为真实的交易价格，系中介公司为贷款所需而引导三方签订的。2019年10月28日，李炽锋、肖金烟与李英明到不动产交易中心办理了过户手续，涉案房屋登记在李炽锋、肖金烟的名下。李炽锋、肖金烟为此缴纳了房屋契税16800元。2019年11月5日，荔湾支行持李炽锋、肖金烟与其签订的《借款合同》《抵押合同》、房产证等文件，到不动产交易中心办理了涉案房屋的抵押登记手续。在各方签订了《房地产买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》后，李炽锋、肖金烟依约支付了全部的首期款、申请并获得了银行按揭贷款同意书、缴纳了办证的全部税费、垫付赎证的利息、与荔湾支行签订了《借款合同》及《抵押合同》，并配合银行办理了抵押登记手续，不存在任何违约行为。目前，李炽锋、肖金烟与荔湾支行签订的《借款合同》及《抵押合同》仍在履行过程中，合同并未解除，涉案房屋亦抵押登记在荔湾支行名下，荔湾支行亦从未向李炽锋、肖金烟及按揭公司书面告知不予放款或要求解除合同。在《借款合同》及《抵押合同》合法且未解除的情形下，李英明以银行不放款为由起诉李炽锋、肖金烟要求解除合同，其行为违反各方签订的合同约定，构成根本违约，应承担违约责任等相应的法律后果。为此，反诉请求判令：1.解除李炽锋、李英明及保三值公司于2019年8月23日签订的《房地产买卖合同》（编号：NO1709212）；2.解除李炽锋、肖金烟、李英明及日正公司于2019年10月26日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）；3.李英明在法院判决生效之日起十日内向李炽锋、肖金烟返还购房款120000元；4.李英明在法院判决生效之日起十日内向李炽锋、肖金烟返还垫资利息9000元；5.李英明在法院判决生效之日起十日内向李炽锋、肖金烟支付涉案房屋的过户契税16800元；6.李英明在法院判决生效之日起十日内向李炽锋、肖金烟支付涉案房屋的居间服务费13500元及按揭费8000元；7.李英明向李炽锋、肖金烟支付违约金90000元；8.李英明承担本诉、反诉的全部诉讼费及保全费。原告李英明针对被告李炽锋、肖金烟的反诉答辩称，被告李炽锋、肖金烟的反诉没有任何事实及法律依据。1.在《房屋买卖合同》中的付款责任是在被告李炽锋、肖金烟，且我方无任何违约行为；2.根据双方的合同约定，并不涉及银行；3.我方认为被告李炽锋、肖金烟存在欺骗银行的行为，导致个人信用问题，无法办理贷款。被告荔湾支行答辩称，1.2019年9月18日，李炽锋与我方签订借款合同，根据合同规定，荔湾支行根据约定的贷款用途审核借款人李炽锋的相关信息是否与事实相符，根据借款合同第7条，借款人李炽锋提供相关资料后，经我行工作人员查询发现，房产交易首付款存在篡改的情形，故我方认为李炽锋、肖金烟存在提供虚假材料的情况，因此我方有权解除原来的借款合同，不向借款人发放贷款；2.我方已经尽到合同的提示义务，并告知第三人日正公司不再对李炽锋、肖金烟发放贷款，并通知其办理相关的涂销手续。在2020年1月份，借款人李炽锋、肖金烟已知悉不能发放贷款的情形，但借款人不来我行办理相关的涂销手续，我方在本案中不存在违约行为，因此我方认为追加我方为被告，没有法律依据。第三人日正公司述称，我方受保三值公司的委托，对原告与被告李炽锋、肖金烟双方后续的按揭等进行协助跟进，对原告起诉的“有关银行转账记录不真实的说法”我方不予认可，其他事实无异议。第三人保三值公司未到庭参加诉讼，但庭前向本院提交了“陈述意见”称，一、涉案房屋买卖是在第三人保三值公司居间下签订了《房地产买卖合同》，房屋价格和交易流程均是买卖双方经协商达成。二、签订合同后，买方找到日正公司办理网签和按揭贷款手续。按揭贷款手续由日正公司办理，我司业务员会联系跟进办理进度。后来荔湾支行审批通过，买卖双方也办理了房屋过户手续。但过户后，荔湾支行迟迟没有放款，联系按揭公司称，是因为提交的按揭文件有问题，因此放不了款。出了问题后，我司业务员积极协商处理，想办法解除问题，但最终双方未能协商一致。三、对于原告李明英提交的证据真实性、合法性无异议，关联性由法院认定。四、对于反诉原告李炽锋、肖金烟提交的证据真实性、合法性无异议，关联性由法院认定。原告（反诉被告）李英明为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.房地产买卖合同，证明原告卖房给被告李炽锋、肖金烟，且合同约定了相应违约责任的事实；2.广州市存量房买卖合同，证明原告卖房给被告李炽锋、肖金烟；3.房地产发证产权登记情况表，证明房屋已经过户到被告李炽锋、肖金烟名下，但银行拒贷，原告至今未能收回房屋尾款的事实；4.借款赎证垫资利息收据、垫资款转账记录、利息计付微信凭证，证明原告为被告李炽锋、肖金烟垫资赎证，双方约定利息由被告李炽锋、肖金烟承担，但被告李炽锋、肖金烟仅支付利息到2019年12月份，其余利息未付的事实；5.原告向被告李炽锋、肖金烟及按揭公司询问银行拒贷情况的聊天记录，证明被告李炽锋、肖金烟及中介、按揭公司向原告故意隐瞒因其原因银行拒贷的事实；6.委托代理合同、律师费发票、保全费发票，证明原告委托律师追诉产生相应费用，应由被告李炽锋、肖金烟承担；7.李炽锋与李英明微信聊天记录语音、李英明与荔湾支行的电话记录、李英明与地产中介的电话录音、李英明与李炽锋电话录音、李英明与保三值公司经纪的微信聊天记录，证明银行已经明确不予放款给原告的事实。被告（反诉原告）李炽锋、肖金烟为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.房地产买卖合同；2.广州市存量房买卖合同；证据1-2证明本案房屋买卖的事实情况及双方的权利义务，以及原告违约的事实。3.定金收据及转账凭证，证明被告李炽锋、肖金烟已依约向原告支付了全部的首期款；4.收款收据及转账凭证，证明被告李炽锋、肖金烟已支付了涉案房屋的中介费及按揭费用；5.收据及转账凭证，证明被告李炽锋、肖金烟已向原告支付了全部的赎证垫资利息；6.发票完税证明，证明被告李炽锋、肖金烟支付了过户登记的契税；7.个人房屋贷款审批通知书，证明被告李炽锋、肖金烟取得了荔湾支行的贷款78万元；8.房产证，证明原告与被告李炽锋、肖金烟双方办理了过户登记手续；9.不动产登记查册表，证明涉案房屋已经抵押登记给荔湾支行；10.《个人购房/购车借款及担保合同》，证明被告李炽锋、肖金烟已经与荔湾支行签订了借款及担保合同，依法履行了本案的合同义务。被告荔湾行为证明其主张，向本院提交了以下证据：中国邮政储蓄银行授信业务面谈面前记录表；中国邮政储蓄银行个人消费贷款业务申请表；《中国邮政储蓄银行个人购房/购车借款及担保合同》【编号：44000404119090673767】。证据1-3证明：⑴李炽锋承诺向我行申请贷款过程中所提交的材料均是真实的；⑵李炽锋已知悉借款合同项下贷款发放条件以及方式方法。《中国工商银行转账凭证》；中国工商银行交易查询截图；中国邮政储蓄银行押品权证出库审批表；（荔湾）押品权证出库交接单。证据4-7证明：⑴经我行查询核实，李炽锋与李英明之间实际履行的房产交易首付款为34元，而并非提供给我行的《中国工商银行转账凭证》上显示的34万元，即李炽锋、肖金烟向我行申请贷款存在提供虚假材料的情形；⑵我行确定不对李炽锋、肖金烟进行放款后，我行即着手办理本案他项权证的出库手续。李炽锋通话录音（附文字说明）；肖金烟通话录音（附文字说明）；证据8-9证明：因李炽锋、肖金烟向我行申请贷款时提供虚假材料，我行确定不对李炽锋、肖金烟放款后，我行工作人员即通知李炽锋、肖金烟领取涂销抵押材料。诉讼中，第三人日正公司、保三值公司均未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和庭审质证。经审理查明：2019年8月23日，李英明作为卖方与买方即李炽锋、居间方即保三值公司就买卖位于广州市从化区鳌头镇城鳌大道西路998号翡翠一街翡翠一巷4号503房的房产签订《房地产买卖合同》（NO.1709212）及附件（付款方式），该合同主要内容有：二、成交价格。1.买卖双方同意该物业总楼价为900000元。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等）。有关付款方式详见附件或相关备注。为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费方式为买方承担，在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由买卖双方各自承担。六、违约责任。因买房或卖房违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：1.逾期不超过10个工作日的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；2.逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；3.逾期超过10个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起按每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限；4.合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为应诉及追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。备注：经买卖双方协商一致同意：2.由于本房产还有23万左右按揭贷款未还清，卖方同意找第三方垫资公司赎证、利息由买方承担；3.卖方同意配合垫资公司收押相关证件（身份证、户口本、结婚证、银行卡）以下空白。该合同附件付款方式主要约定内容如下：买卖双方选择以按揭付款交易方式。1.签订本合同时支付50000元作为定金；2.首期楼价款（含定金）120000元，买方应在过户当天领取过户回执后即支付给卖方。3.剩余楼价款780000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款或组合贷款的方式支付给卖方。同贷书出具后，银行同贷金额少于剩余楼款的，买方应在同贷书出具之日起3日内补足差额；银行同贷金额超过剩余楼款的，卖方应在银行发放贷款后3日内将超过楼款部分退回给买方。银行同贷金额与实际发放额存在差额的，双方同意在银行放款后3日内办理多退少补。4.买方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件（如因贷款银行原因无法办理按揭贷款而需另向其他银行重新提交按揭申请的，卖方须继续配合，提交期限为被告知无法办理按揭或贷款金额不足之日起10个工作日内）。买方因个人信用问题导致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担。因银行按揭产生的相关费用由买方支付。银行以书面形式承诺发放的按揭贷款由银行根据银行承诺支付给卖方。5.如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请提前还贷，所造成的责任由买方承担。6.买卖双方于卖方已将房产注销抵押登记并买方贷款银行出具贷款承诺书后5个工作日内共同到房管部门办理申请产权转移登记手续，并签署《广州市存量房买卖合同》等相关资料，收文回执原件由居间方保管。买方应在出具新房产证后5个工作日内办理房屋抵押登记手续。因买方逾期办理抵押手续导致银行延迟或不予发放贷款给卖方的，则买方承担违约责任。2019年9月16日，荔湾支行作为贷款人向借款人即李炽锋出具《中国邮政储蓄银行股份有限公司个人房屋贷款审批通知书》，该通知书描述：李炽锋因购买涉案房产向贷款人申请个人房屋贷款，贷款人对贷款申请进行调查，现已审批通过，决定给予贷款780000元。2019年9月18日，李炽锋作为借款人及抵押人，肖金烟作为共同借款人及抵押人与荔湾支行签订了《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号44000404119090673767），该合同主要内容有：第二条：贷款种类与金额。贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额780000元。2019年11月5日，荔湾支行作为权利人（申请人），李炽锋、肖金烟作为义务人为涉案房产办理了抵押权登记（登记案号：2019登记12034394），抵押方式一般抵押，担保债权的数额为780000元。2019年10月26日，李英明（甲方）与李炽锋、肖金烟（乙方）及日正公司（丙方）就涉案房产签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），该合同主要内容有：第二条：计价和价款。甲乙双方约定该房产按整套出售并计价，总金额1120000元。第三条：付款。甲乙双方经协商选择自行交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款：首期款，乙方应在过户当天向甲方支付房款340000元。剩余房款780000元，由乙方于2019年12月31日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。如银行不批准乙方的贷款申请，甲乙双方另行协商。第六条：税费缴交。1.甲乙双方按买方承担全部税费方式缴付税费；2.签署本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由买方承担。第十条：交易不成的违约责任。1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十二条：逾期付款的违约责任。乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十四条：单方解除权的行使。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。2019年10月28日，李英明将涉案房产过户至李炽锋、肖金烟的名下，现涉案房产仍登记在李炽锋、肖金烟的名下。李英明与李炽锋、肖金烟就涉案房产定金、首期款资金往来情况如下：1.2019年8月23日、8月25日，李英明合共收取李炽锋交来承购涉案房产的定金50000元（40000元+10000元），并出具《定金收据》（合同编号：NO.1709212）。2.2019年9月18日，李英明出具的《首期收据》显示其收取肖金烟承购涉案房产的首期楼款120000元，用于卖方提前偿还银行贷款，不得它用，过户一切税费由买方负责支付。3.2019年10月31日，李英明向李炽锋出具《首期收据》显示其收到李炽锋购买涉案房产的首期款340000元，但当天李炽锋通过中国工商银行实际转账金额为34元。李英明与李炽锋、肖金烟就涉案房产垫资费用利息资金往来情况如下：1.2019年10月15日，李英明收到肖金烟交来涉案房产部分垫资费用金额113000元的利息6000元，并出具收据；2.2019年12月13日，肖金烟通过中国工商银行向李英明转账3000元，李英明向其出具《收据》证实已收取其交来涉案房产部分垫资费用（113000元）2019年12月7日至2020年1月10日的利息3000元。以上垫资的利息合共9000元。李炽锋、肖金烟就该涉案房产向第三人支付相关款项情况如下：1.2019年8月24日，李炽锋向保三值公司支付承购涉案房产的中介费13500元、按揭费8000元，该事实有保三值公司出具的《收款收据》为证。2.2019年10月26日，李炽锋、肖金烟交纳涉案房屋买卖契税16800元。3.2019年11月1日，李炽锋向广州市从化区土地房产交易登记所支付了不动产登记费90元。另查明，2020年1月17日，李英明就本案纠纷向广东流溪律师事务所支付了律师代理费8800元。2020年1月19日，李英明向天安财产保险股份有限公司广东省分公司支付了诉讼财产保全责任保险费2700元。又查明，诉讼中，原告李英明向本院提出诉讼财产保全申请，2020年1月23日，本院作出（2020）粤0117民初816号民事裁定书，查封了登记在李炽锋、肖金烟名下共同共有的位于广州市从化区鳌头镇城鳌大道西路998号翡翠一街翡翠一巷4号503房的房产（权利证号：2019-09214462），查封期限从2020年1月23日起至2023年1月22日止。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，诉讼中，原告与被告李炽锋、肖金烟一致同意解除双方签订的《房地产买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》，并将涉案房屋重新过户至原告名下。本案争议的焦点：一是原告请求被告李炽锋、肖金烟支付违约金90000元、支付垫资付款利息及支付律师费、诉讼保全责任保险费是否符合合同的约定或者法律的规定；二是被告李炽锋、肖金烟反诉请求原告返还购房款120000元、返还垫资利息9000元、支付过户契税16800元、支付居间服务费13500元、支付按揭费8000元及支付违约金90000元是否符合合同的约定或者法律的规定；三是被告荔湾支行在本案当中应否承担责任，承担什么责任。一、关于原告主张被告李炽锋、肖金烟支付违约金、垫资付款利息及支付律师费、诉讼保全责任保险费的问题。⒈关于原告主张违约金的问题。违约金是指按照当事人的约定或者法律规定，一方当事人违约时向另一方支付的损失。原告主张被告李炽锋、肖金烟支付违约金的依据是被告李炽锋、肖金烟未按约支付购房尾款78万元。本案中，被告李炽锋、肖金烟未取得荔湾支行发放的贷款，主要原因是借款人提供虚假信息，包括签订阴阳合同。被告李炽锋、肖金烟为了获取超额贷款在签订《广州市存量房买卖合同》时将房屋成交价设定为112万元，原告在该合同上签名并捺印确认，应视为原告知道或者应当知道双方签订的合同为虚假合同，导致贷款银行不予放贷，原告存在过错，无权主张违约金。故原告主张被告李炽锋、肖金烟赔偿违约金90000元，依据不足，本院不予支持。⒉关于垫资付款利息的问题。本案中，原告与被告李炽锋在《房地产买卖合同》中约定：“由于本房产还有23万左右按揭贷款未还清，卖方同意找第三方垫资公司赎证、利息由买方承担”。诉讼中，原告未提供第三方垫资赎证的借款合同，无法证明借款约定的状况，故原告主张被告李炽锋、肖金烟支付垫资利息（以113000元为本金按月息2%计算），无事实和合同依据，本院不予支持。⒊关于律师费、诉讼保全责任保险费的承担问题。本案中，尽管原告与被告李炽锋在《房地产买卖合同》中约定：“律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”。但由于原告在履行合同过程中参与签订虚假合同的行为，存在过错，故原告主张要求被告李炽锋、肖金烟承担律师费、诉讼保全责任保险费，于法无据，本院不予支持。二、关于被告李炽锋、肖金烟反诉请求原告返还购房款、返还垫资利息、支付过户契税、支付居间服务费、支付按揭费及支付违约金的问题。⒈关于被告李炽锋、肖金烟主张原告返还购房款的问题。本案中，由于原告与被告李炽锋、肖金烟一致同意解除双方签订的《房地产买卖合同》《广州市存量房买卖合同》，并同意将涉案房屋恢复至过户前的状态，故被告李炽锋、肖金烟反诉请求原告返还购房款120000元，属合理诉求，本院予以支持。⒉关于被告李炽锋、肖金烟反诉请求原告返还垫资利息、支付过户契税、支付居间服务费、支付按揭费及支付违约金的问题。根据双方签订的《房地产买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》约定，上述主张的费均属被告李炽锋、肖金烟合同承担的范围。故被告李炽锋、肖金烟反诉请求原告返还上述款项，无合同和法律依据，本院不予支持。导致本案房屋买卖不成，被告李炽锋、肖金烟存在主要过错，无权主张违约金，故被告李炽锋、肖金烟反诉请求原告支付违约金，于法无据，本院不予支持。三、关于被告荔湾支行的责任承担问题。被告荔湾支行作为涉案房产的抵押权人，其向被告李炽锋、肖金烟出具“同贷书”及办理了涉案抵押登记手续后，未向被告李炽锋、肖金烟发放贷款，且未及时办理涉案房产的涂销抵押登记手续，存在过错，应承担涂销本案涉案房产抵押登记的责任。综上所述，由于原告与被告李炽锋、肖金烟一致同意解除涉案房屋的买卖合同，并将涉案房屋重新过户至原告名下，恢复原有状态。根据《房地产买卖合同》（附件）第四条约定，买方因个人信用问题导致无法办理按揭贷款的，所造成的的责任及损失由买方承担。故涉案房屋在重新办理过户过程中产生的费用应由被告李炽锋、肖金烟承担。第三人保三值公司、日正公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李英明、被告李炽锋和第三人广州市保三值房地产代理有限公司于2019年8月23日签订的《房地产买卖合同》（NO.1709212）及附件（付款方式）；二、解除原告李英明、被告李炽锋、肖金烟和第三人广州市日正房地产顾问有限公司于2019年10月26日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）；三、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市荔湾支行于本判决发生法律效力之日起10日内向不动产登记机关涂销位于广州市从化区城鳌大道西路翡翠一街翡翠一巷4号503房（登记案号：2019登记12034394）的抵押登记手续；四、原告李英明于本判决发生法律效力之日起10日内向被告李炽锋、肖金烟返还购房款120000元；五、被告李炽锋、肖金烟于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告李英明将位于广州市从化区城鳌大道西路翡翠一街翡翠一巷4号503房[粤（2019）广州市不动产权第09214462号]的房产过户至原告李英明名下，因办理过户产生的费用由被告李炽锋、肖金烟负担；六、驳回原告李英明的其他诉讼请求；七、驳回被告李炽锋、肖金烟的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13918元、财产保全费5000元,两项合共18918元，由原告李英明负担13918元，被告李炽锋、肖金烟负担5000元。反诉案件受理费5159.50元，由原告李英明负担2406.30元，被告李炽锋、肖金烟负担2753.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周建汉人民陪审员  曾冠聪人民陪审员  汤梓聪二〇二〇年七月十三日书 记 员  黄文思