河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初522号原告：宋振军，男，1970年12月15日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：杨晓玮，河南永兴律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：李欢，河南永兴律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：三门峡市正信置业经纪有限公司，住所地三门峡市建设路临街1号门面房。统一社会信用代码:91411200752293010。法定代表人：王继东，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈洁，该公司员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王涛，该公司员工。代理权限为特别授权。被告：三门峡市天发房地产开发有限公司，住所地三门峡市湖滨区虢国路中段崖底街道办事处院内。统一社会信用代码:91411200706660668W。法定代表人：王智鹏，该公司经理。原告宋振军与被告三门峡市正信置业经纪有限公司（以下简称正信公司）、三门峡市天发房地产开发有限公司（以下简称天发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋振军及其委托诉讼代理人杨晓玮、李欢，被告正信公司的委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼，被告天发公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋振军向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告正信公司签订的《职工购房协议》。2.被告正信公司返还购房款1325540元，支付利息904424.72元（按银行同期贷款利率暂计算至起诉之日，之后发生的利息仍要求被告承担至付清日止)。3.被告正信公司返还房屋契税及维修基金等各项费用合计108925元及利息73409.43元(按银行同期贷款利率暂计算至起诉之日,之后发生的利息仍要求被告承担至付清日止)。4.被告正信公司赔偿原告损失1325540元。5.被告天发公司在原告第二、三、四项诉讼请求范围内承担连带支付责任。6.二被告承担本案的律师费用、诉讼费用。事实和理由：2008年3月17日，原告与正信公司（曾用名三门峡市正信置业咨询有限公司）签订2份《职工购房协议》，购买位于三××市××与××交叉口西南角××首府小区××楼××单元××层两套商铺。合同签订后，原告于2008年3月17日向正信公司支付购房款660000元，2008年5月6日向正信公司支付购房款340000元，2008年5月24日向正信公司支付剩余购房款及暖气接口费、维修基金等各项费用434466元，合计支付费用共计1434466元。虽然《职工购房协议》第六项约定整个小区的竣工时间为2009年5月31日，但截至起诉之日止，正信公司仍未向原告交付房屋。按照被告承诺所售房屋为商铺，但实际建成为住宅，被告的行为明显为欺诈。因被告私自改变房屋用途，导致双方签订的《职工购房协议》目的无法实现，要求解除与正信公司签订的《职工购房协议》，返还购房款、房屋契税及维修基金等各项费用，并赔偿损失。原告因被告的虚假陈述购买了上述实际为住宅的房产，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十三条、第五十五条的规定要求被告赔偿原告受到的损失1325540元。同时，原告得知上述房产已由被告再次出卖给第三人。天发公司为上述房屋的实际建设单位,天发公司与正信公司为委托包销关系,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条及《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定,要求天发公司对正信公司在上述款项范围内承担连带责任。被告正信公司辩称，承认与原告签订的职工购房协议，对第一项诉讼请求认可；其他诉讼请求因与天发公司另有纠纷，不能确定。被告天发公司未予答辩。本院经审理认定事实如下：三门峡市正信置业咨询有限公司（以下简称正信咨询公司）成立于2003年2月12日。2009年6月23日更名为三门峡市正信置业经纪有限公司，经营范围由房地产咨询、房地产经纪变更为房地产经纪。2008年3月17日，宋振军（乙方）与正信咨询公司（甲方）签订《职工购房协议》1份，乙方意欲在位于五原路××××交叉口西南角的天发首府小区公开销售之前优先挑选最适合自己的房屋，包括朝向、楼层、面积、户型等。约定：1.乙方预订天发首府1号楼C单元1层1号，户型面积预计为132.6平方米（最终面积以房产证为准）。2.按建筑面积计价，单价5400元/平方米，总价716040元（不含地下室），其中10000元转为诚意金。3.付款方式：协议签订之日向甲方支付总房款的50%，计358020元，办理按揭时多退少补；在取得商品房预售许可证后七日内，完成商品房买卖合同的签约并办理银行按揭；地下室面积在签订商品房买卖合同中约定。4.甲方保证在获得该项目商品房预售许可证后与乙方签订正式的商品房买卖合同；自签订本协议之日起至甲方通知乙方签订正式的商品房买卖合同止，甲方无权将乙方已订购之房屋销售给第三人，否则将乙方支付款项全额无息退还乙方；乙方如未按甲方要求时间签订商品房买卖合同如数交纳价款，则视为自动放弃，甲方有权另行出售，不退还其已付诚意金，本协议同时废止。5.整个小区竣工时间为2009年5月31日。6.暖气接口费、水电、燃气、闭路电视接口费、办理土地证、产权证、维修基金不包含在房产价款内。7.如乙方不购买本协议下房产，诚意金不予退还；如甲方将本协议下房产出售给他人，双倍返还诚意金。8.本协议双方签字（盖章）后生效，双方签订正式的商品房买卖合同生效后本协议自行废止；未尽事宜，在双方签订正式的商品房买卖合同中约定。同日，宋振军与正信咨询公司又签订《职工购房协议》1份，约定：宋振军预订天发首府1号楼C单元1层2号，户型面积预计为115平方米；单价5300元/平方米，总价609500元，其中10000元转为诚意金；协议签订之日支付总房款的50%，计304750元；其余内容同前述协议。2份协议约定房屋总价为1325540元。宋振军并非正信公司职工。上述2份协议签订后，正信咨询公司于2008年3月17日向宋振军出具收据1份，收到天发门面房北楼C单元房款660000元。2008年5月6日，正信咨询公司收到宋振军天发门面房北楼C单元房款340000元。2008年5月24日，正信咨询公司收到宋振军房款434466元。2008年4月13日，经三门峡市房产管理局许可，天发公司取得三房管预许字〔2008〕第003号商品房预售许可证，项目名称天河花园小区，房屋坐落：五源路南六街坊1号院1号楼，用途为住宅，层数16层，平均售价2000元。2008年4月6日，天发公司取得天河花园小区1号院2号楼的商品房预售许可证。天发公司（甲方）与正信咨询公司（乙方）签订包销合同，约定：1.甲方指定乙方为包销甲方在河堤路北侧大岭路西侧兴建的天河花园小区一层部分房产项目，销售面积共计2171平方米；销售基价为4000元/平方米，此价格为最终价格，不因市场变化而变化；超出销售基价以上溢价部分全部归乙方所有；2.协议签订七日内，乙方支付首期房款400万元，其中200万元为定金；该项目拿到商品房预售许可证后二十日内，乙方需向甲方支付总房款达到75%；主体封顶后，乙方再次向甲方支付剩余房款25%；3.甲方应在2009年5月30日前保质保量完成全部工程，并通过相关部门检查、验收或复检；4.如乙方不购买本协议下房产，定金不予退还；如甲方将本协议下房产出售给第三方或违约，甲方应在三日内退还乙方所付房款，逾期按每日万分之五的滞纳金支付给乙方，同时双倍返还乙方所付定金。该合同分别加盖有天发公司、正信咨询公司的合同专用章，但无落款时间。审理中，宋振军称其与正信咨询公司签订合同两三年后，2010年已知道天河花园小区有业主入住，遂要求正信公司交付房屋，正信公司才告知宋振军，协议约定的房屋是正信公司包销天发公司的房屋，因正信公司与天发公司有纠纷，无法交付；但签订协议时，正信公司称其已经购买这个小区整个一层的房屋。经本院准许，宋振军的委托诉讼代理人持律师调查令到三门峡市不动产管理中心调取了五源路南六街坊1号院1号楼3单元1层0108（即1层2号）房屋的登记情况，显示该住宅楼建成时间为2009年，建筑面积181.67平方米，规划用途为住宅。2013年6月28日，天发公司申请将该套房屋转移登记给薛某某。2017年2月20日，薛某某申请将该套房屋转移给龚某某。2019年龚某某申请将该套房屋转移给张某某、杨某。2019年9月2日，宋振军与河南永兴律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师代理其与正信公司、天发公司房屋买卖合同纠纷一案，约定代理费和手续费85000元。2019年9月19日、2020年5月14日，河南永兴律师事务所分别向宋振军出具25000元、20000元收据各1份。本院认为，原告与正信咨询公司签订的2份《职工购房协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应依约履行。正信咨询公司于2009年6月更名为正信公司，故正信咨询公司的权利义务由更名后的正信公司承继。当事人在协商并等待正式缔约条件或时机成熟的过程中，对已达成一致的事项在签订正式合同前予以明确并约定在将来的一定期限内就该事项订立正式的合同，该约定区别于买卖合同本身，属于预约合同。本案中，原告与正信公司签订的2份《职工购房协议》，约定正信公司在取得商品房预售许可证后七日内，与原告签订商品房买卖合同，说明案涉协议当事人明知或者应当知道就案涉房产签订合法有效商品房买卖合同的法定条件尚不具备。虽然原告与正信公司在《职工购房协议》中约定了预订房产的具体楼号、楼层、面积和总价款等，但房屋买卖交易的实现仍然有待于双方签订商品房买卖合同。故该两份协议均属于预约合同。根据商品房预售许可证显示，案涉房屋所处天河花园小区的房地产开发企业是天发公司，而正信公司的经营范围为房地产经纪，并非房地产开发。虽然正信公司与天发公司签订有包销协议，但至今原告与作为房地产开发企业的天发公司并未签订商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、第二十条“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”之规定，原告与正信公司签订的《职工购房协议》不属于商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。被告正信公司按照《职工购房协议》收取原告全部购房款，在天发公司已取得商品房预售许可证的情况下，仍未与原告完成商品房买卖合同的签约，且原告预订的房屋已被天发公司转移登记给他人，致使原告预约购买房屋的合同目的不能实现，正信公司属根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，现原告请求解除与正信公司签订的《职工购房协议》，正信公司亦表示同意，本院予以照准。协议解除后，当事人可以要求对方返还依协议取得的财产，并有权要求赔偿损失。根据原告与正信公司签订的《职工购房协议》及正信公司向原告出具的收据，正信公司共收取原告房款1434466元，其中协议约定的购房款1325540元，原告主张剩余108926元，系交纳契税和维修基金等费用，而正信公司出具的收据显示为房款，正信公司未能就收取该部分款项作出合理解释，正信公司应将收取的1434466元房款返还原告，并自2008年5月25日起至本判决确定的给付之日止，按同期贷款利率支付占用原告款项的资金占用费。原告与正信公司签订的《职工购房协议》并未明确约定所购买的房屋为商铺，且天发公司取得的商品房预售许可证也未载明案涉房屋为商铺，正信公司不存在欺诈行为。故原告请求正信公司依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定赔偿房款一倍的损失，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。由于天发公司并非案涉协议的当事人，且天发公司并未与原告签订商品房买卖合同，故原告请求天发公司与正信公司对其诉讼请求第二、三、四项承担连带支付责任，缺乏法律依据，本院不予支持。原告请求二被告承担律师代理费，因双方签订的《职工购房协议》并未约定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，正信公司抗辩因其与天发公司有纠纷而否认原告的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持部分诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：一、原告宋振军与被告三门峡市正信置业经纪有限公司（三门峡市正信置业咨询有限公司）于2008年3月17日签订的2份《职工购房协议》自本判决生效之日起解除。二、被告三门峡市正信置业经纪有限公司返还原告宋振军购房款1434466元，并支付资金占用费（自2008年5月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。限本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告宋振军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36900元，由原告宋振军负担13000元，被告三门峡市正信置业经纪有限公司负担23900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  郭战民人民陪审员  裴建军人民陪审员  霍红梅二〇二〇年七月十五日书 记 员  吕 蓉