安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4757号 上诉人（原审被告）：张永青，男，1980年7月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区繁华大道九珑湾花园小区4#3101室。 被上诉人（原审原告）：安徽省九珑物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市包河工业园区纬二路1号。 法定代表人：鲍丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庄宗星，安徽同胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尚超群，安徽同胜律师事务所实习律师。 上诉人张永青因与被上诉人安徽省九珑物业服务有限公司（以下简称九珑公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初9423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 张永青上诉请求：1.依法撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初9423号民事判决第一项，改判减少张永青需支付的物业管理费7000元（即张永青仅需支付九珑公司物业管理费6840.49元），张永青不承担违约金；2.一审及二审诉讼费由九珑公司承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律错误。1.根据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》，只有服务标准达到甲级的物业基准收费标准为1.2元/月/平方米，九珑公司未达到甲级服务等级，故其按甲级标准收费违法，应降低收费标准，减少物业费。2.张永青拒绝支付物业费的行为是在行使先履行抗辩权。由于九珑公司缺乏资质，服务标准未达甲级，故其并不能充分履行合同义务，为张永青提供甲级的服务标准，张永青根据《中华人民共和国合同法》第67条的规定行使先履行抗辩权合法，不属于违约行为，无需支付违约金。 九珑公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。张永青的上诉理由没有证据证明，应当依法驳回上诉，维持一审判决。 九珑公司向一审法院起诉请求：1、判令张永青立即向九珑公司支付拖欠的物业费14017元，逾期违约金5000元（暂计算至2018年12月31日，其后顺延直至款清之日）合计19017元。2、一审案件的诉讼费用由张永青承担。 一审法院认定事实：2014年10月18日、2017年6月28日，九珑湾花园小区业主委员会相继与九珑公司签订《物业服务合同》，合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的使用与维护、违约责任等进行了明确约定。其中2017年6月28日签订的《物业服务合同》，对服务费用以及收取方式在第三章第五条主要约定：本物业区域内的物业服务费为一费制，住宅按每月1.4元/平方米计价收取；业主或物业使用人应于每年元月10日前交纳上半年的物业费，7月10日前交纳下半年的物业费，业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理费。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交纳物业服务费的千分之三交纳违约金。 张永青系九珑湾小区4栋3101室业主，该房屋建筑面积125.14㎡，房屋类型为住宅。2011年11月3日签署九珑湾住宅收楼书。 合同签订后，九珑公司依约在该小区从事物业服务工作，张永青自2012年5月1日起未再交纳物业服务费。期间，九珑公司曾发律师函、上门及登报催收物业服务费。 一审再查明：2011年8月28日经物价部门备案核准九珑湾花园小区高层住宅物业费为1.2元/月/㎡；2012年11月30日经物价部门核准九珑湾花园小区有电梯住宅综合服务费按“一费制”每平方米1.4元收取住宅综合服务费。 另，对于张永青所举照片、不予受理告知书及辩称意见，九珑公司陈述给张永青造成财产损害的侵权主体不是九珑公司，在此过程中九珑公司多次帮助张永青协调开发商、飘窗供货单位以及32层的业主，九珑公司已经履行了物业服务合同的内容；公共活动中心于物业接手时已张永青知具备产权，已被开发商卖予个人，个人用于从事会所，不涉及物业公司服务；对不予受理告知书的真实性、合法性予以认可，但关联性和证明目的不认可。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，九珑公司进驻九珑湾小区提供前期物业管理服务是基于其与建设单位安徽华阳置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效，因此前述合同对包括张永青在内的全体业主具有约束力，张永青应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。 本案中，九珑公司为系案涉小区提供物业服务的公司，张永青辩称的其案涉房产的相关问题，九珑公司已在其职责范围内协调相关单位进行维修，且张永青辩称的问题并非九珑公司之因，亦不属于本案审理范围，其依此抗辩拒缴物业管理服务费，无事实和法律依据。张永青未向九珑公司交纳自2012年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，其拖欠物业服务费合计为13840.49元（1.2元/㎡×7个月×125.14㎡+1.4元/月×73个月×125.14㎡），已经违反了合同第五条的相关约定；张永青在九珑公司物业服务期间以及在九珑公司以律师函等方式催缴下，均对物业服务费用分文未付，违反了合同约定。对于九珑公司主张的逾期付款违约金请求，《物业服务合同》对于物业费的具体缴费时间、违约标准计算方式虽有明确约定，但违约金按照日3‰的标准计算过高，一审法院予以核减，酌定分别自逾期之日起以每期应付金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、张永青于判决生效之日起十日内支付九珑公司物业管理费13840.49元以及违约金（分别自逾期之日起以每期应付金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止）；二、驳回九珑公司的其他诉讼请求。一审案件受理费276元，减半收取为138元，由九珑公司负担25元，张永青负担113元。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明：九珑湾花园小区业主委员会与九珑公司签订的《前期物业服务合同》在第三章第五条第（一）款约定了住宅房屋部分的物业服务费交纳标准，载明电梯住宅按1.2/㎡/月交纳物业服务费。 本院认为，九珑湾花园小区业主委员会与九珑公司签订的《前期物业服务合同》及《物业服务合同》对包括张永青在内的全体业主具有约束力，张永青应当按照上述合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。根据查明的事实可知，2011年8月28日经物价部门备案核准九珑湾花园小区高层住宅物业费为1.2元/㎡/月，九珑湾花园小区业主委员会与九珑公司签订的《前期物业服务合同》也在第三章第五条约定电梯住宅按1.2/㎡/月交纳物业服务费。张永青主张九珑公司未达到甲级服务等级，其按1.2元/㎡/月标准收取物业服务费违法，并以此为由拒绝支付物业服务费，无事实依据，亦与合同约定不符，本院不予采纳。关于张永青主张的房屋漏水等问题，九珑公司作为为案涉小区提供物业服务的公司，已在其职责范围内协调相关单位进行维修，且上述问题的产生也并非归因于九珑公司，张永青以此抗辩拒缴物业服务费，并要求抵扣物业服务费7000元，无事实和法律依据。因张永青拖欠九珑公司2012年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，一审法院判令张永青予以支付，于法有据，一审法院关于拖欠物业服务费数额的计算也并无不当。本案中，张永青未能按期交纳物业服务费，九珑公司要求其缴纳逾期付款违约金，符合案涉《物业服务合同》的约定，因《物业服务合同》约定的违约金计算标准过高，一审法院予以核减，酌定分别自逾期之日起以每期应付金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止，并无不妥，本院予以认可。 综上所述，张永青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费146元，由张永青负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年七月一日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。