安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0504民初1783号原告：陈国强，男，1965年10月2日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。原告：陶玉林，男，1971年5月23日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。共同委托诉讼代理人：张有旺，安徽华冶律师事务所律师。被告：中铁物上海有限公司，住所地上海市静安区会文路50号1603室，统一社会信用代码913101081322039933。法定代表人：孔好兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：李琦，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭杰，北京炜衡（上海）律师事务所律师。原告陈国强、陶玉林与被告中铁物上海有限公司（以下简称中铁物公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告陈国强、陶玉林的共同委托诉讼代理人张有旺、被告中铁物公司的委托诉讼代理人李琦、谭杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国强、陶玉龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就位于马鞍山市雨山区签订的买卖合同；2.判令被告立即返还原告支付的购房款1202000元，并判令被告以1202000元为基数，自2020年1月19日起至实际返还购房款之日止，按年利率6%支付原告购房款利息损失；3.判令被告赔偿原告为购买案涉房屋支出的契税、交易费、工本费损失合计77987.74元；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2020年3月13日，原告陈国强通过在上海联合产权交易所网络竞价的方式，以1202000元的价格购买了被告位于马鞍山市雨山区的房产，并签订了《产权交易合同》。案涉房产是以房产评估结果确定网络竞价的转让底价。《产权交易合同》第一条明确：除被告已向原告披露的事项外，产权交易标的不存在资产评估报告中未予披露或遗漏的、可能影响评估结果或对产权价值产生重大影响的事项。此后，因原告陈国强、陶玉林向被告提出了共同购买意愿，两原告与被告按照《产权交易合同》确定的价格就案涉房产重新签订了一份《马鞍山市存量房买卖合同》。2020年1月19日，两原告按约支付了全额购房款。原、被告办理完房地产权属变更登记后，原告取得的不动产权证记载，案涉房地产共有宗地面积仅为811.8平方米，国有土地使用权年限截至2044年9月18日。但是，作为网络竞价确定转让底价的评估报告和上海联合产权交易所对外公示的信息显示，案涉房产共有宗地面积为2194平方米，国有土地使用权年限截至2052年12月14日。经原告核实，导致上述情形的原因是被告提交评估的原不动产权证记载错误。原告认为，被告作为卖方披露的标的信息与实际明显不符，足以影响原告做出是否交易的真实意思表示，致使原告已无法实现合同目的。中铁物公司辩称，原告主张的解除买卖合同的理由不充分，不存在不能实现合同目的的情形。原告诉状中已经写明房屋的登记错误是不动产权证登记错误，这是不动产登记中心的错误所导致，并非是被告的过错，故原告的诉请，被告不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了《产权交易合同》、《马鞍山市存量房买卖合同》、《房地产估价报告书》（节选）、不动产权证、发票、完税证明、收据、电子回单截图、马鞍山不动产登记中心情况说明作为证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。因当事人无异议，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：中铁物公司委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称鹏信估价公司）对其所有的位于安徽省马鞍山市雨山区的房地产进行估价，并向鹏信估价公司提供了皖（2017）马鞍山市不动产权第0045993号不动产权利证书复印件作为估价依据，该权利证书对土地基本状况的记载包括：共有宗地面积2194平方米，使用年限截至2052年12月14日止，等。2019年10月16日，鹏信估价公司依据中铁物公司提供的不动产权利证书复印件出具了鹏信房估字［2019］第ＪＢＪ001号《房地产估价报告》。2020年3月13日，陈国强根据中铁物公司披露的鹏信估价公司出具的《房地产估价报告》，以在上海联合产权交易所网络竞价的方式，确定以1202000元的价格购买位于安徽省马鞍山市雨山区的房产。中铁物公司（甲方）与陈国强（乙方）签订了一份《产权交易合同》，约定：安徽省马鞍山市雨山区的房产，经鹏信估价公司出具资产评估报告，截至2019年9月16日，产权交易标的价值为1144000元。除甲方已向乙方披露的事项外，产权交易标的不存在评估报告中未予披露或遗漏的、可能影响评估结果或对产权价值产生重大不利影响的事项，等。后经三方协商，中铁物公司（卖方）与陈国强、陶玉林（共同买方）签订了《马鞍山市存量房买卖合同》，约定：卖方出售的存量房（下称该房产）坐落于马鞍山市雨山区，房屋建筑面积260平方米，房屋用途办公。存量房基本情况详见皖（2017）马鞍山市不动产权第0045993号不动产权利证书。买卖双方商定该房产成交价为1202000元，等。陈国强、陶玉林向中铁物公司支付了房屋价款1202000元，最后一笔款项的支付时间为2020年1月19日，并为购买房屋支付了契税35357.74元、交易费42070元、工本费560元，以上合计77987.74元。陈国强、陶玉林办理了不动产权登记，不动产权证中记载：共有宗地面积为811.8平方米，国有建设用地使用权截至2044年9月18日止。陈国强、陶玉林认为，中铁物公司作为卖方披露的标的信息与实际不符，足以影响原告作出是否交易的真实意思表示，原告的合同目的无法实现，故诉请解除房屋买卖合同。另，马鞍山市不动产登记中心出具了情况说明，称安徽省马鞍山市雨山区的房产原证记载的宗地面积为811.8平方米，国有建设用地使用权终止日期为2044年9月18日。2017年2月17日，马鞍山市不动产登记中心在办理中铁物公司申请的遗失补证业务时，因落宗落错了，导致补办的皖（2017）马鞍山市不动产权第0045993号不动产权利证书记载信息发生错误，错误证载使用权面积为2194平方米，终止日期为2052年12月14日。本院认为，本案的争议焦点系陈国强、陶玉林能否以合同目的不能实现解除房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权。实际取得房产的共有宗地面积只有合同约定的37%，被国家无偿收回土地使用权的可能也比约定提前了8年，从而导致陈国强、陶玉林合同目的不能实现，其二人有权解除房屋买卖合同。理由如下：首先，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，属于《合同法》第九十四的规制范围，指给与所欲实现的法律效果。“房地一体”转移是我国房地产交易的一般原则，即转让房产时，该房产占用范围内的土地使用权亦同时转让。陈国强、陶玉林购买房产的客观目的在于取得房产所有权以及该房产占用范围内的建设用地使用权，包括国有土地使用权转让期限内的共同宗地面积的使用权。客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断：1.宗地面积影响权利人使用宗地内所有共用设施和共用土地之权利的范围以及对公共事物的管理进行表决的权利范围；2.国有土地建设使用权期限内，国家一般不能收回土地，特殊情况依法收回的，应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿；3.非住宅建设用地使用权期间届满后不能自动续期，并且有被国家无偿收回土地使用权的可能。以上，实际取得房产的共有宗地面积只有合同约定的37%，被国家无偿收回土地使用权的可能也比约定提前了八年，陈国强、陶玉林购买合同约定房产的客观目的不能实现。其次，中铁物公司（甲方）与陈国强（乙方）签订的《产权交易合同》中约定：交易房产经鹏信估价公司出具资产评估报告，截至2019年9月16日，产权交易标的价值为1144000元。除甲方已向乙方披露的事项外，产权交易标的不存在评估报告中未予披露或遗漏的、可能影响评估结果或对产权价值产生重大不利影响的事项，等。中铁物公司抗辩其没有过错，暂且不论“登记错误不是首次登记错误，而是遗失后的补办登记错误的情况下，房产权利人是否应当知晓其所有之房产的真实情况”，即不论中铁物公司是否存在过错，其的确违反了“产权交易标的不存在评估报告中未予披露或遗漏的、可能影响评估结果或对产权价值产生重大不利影响的事项”的约定，交付的房产也与合同约定不一致，并且即使陈国强、陶玉林去房产现场查看，也无法提前发现该违约事实，该违约后果也无法修补到陈国强、陶玉林签订房屋买卖合同时所期望的经济利益，其二人的合同目的不能实现，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。陈国强、陶玉林已经支付了购房款、办理了不动产权登记，其二人要求中铁物公司返还购房款、承担购房款利息损失以及为购房支出的契税、交易费、工本费损失的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除陈国强与中铁物上海有限公司就位于安徽省马鞍山市雨山区签订的《产权交易合同》以及陈国强、陶玉林与中铁物上海有限公司就上述房产签订的《马鞍山市存量房买卖合同》，安徽省马鞍山市雨山区归还中铁物上海有限公司公司所有；二、中铁物上海有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还陈国强、陶玉林购房款1202000元，并支付购房款的利息损失（计算方式：以1202000元为基数，自2020年1月19日计算至实际给付之日止，按照年利率6%的标准计算）；三、中铁物上海有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿陈国强、陶玉林为购买上述房产支付的契税35357.74元、交易费42070元、工本费560元，以上合计77987.74元。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16320元，减半收取计8160元，由中铁物上海有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  侯卫娟二〇二〇年七月三十日书记员  赵 媛附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。