成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初182号 原告：重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司，营业场所成都市金牛区银河北街198号208室。 负责人：郑征。 委托诉讼代理人：曾敏，四川法锐律师事务所律师。 被告：彭燕，女，汉族，1984年7月23日出生，住成都市成华区。 被告：彭玉珍，女，汉族，1955年10月12日出生，住成都市成华区。 原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司（以下简称“华宇物业公司”）与被告彭燕、彭玉珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日、5月28日公开开庭进行审理。原告华宇物业公司的委托诉讼代理人曾敏，被告彭燕、彭玉珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华宇物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告物业费3，986.56元（从2014年4月至2016年11月），违约金255元，合计4，241.56元。事实与理由：被告是华宇·阳光水岸1栋2单元6层605号房屋的业主。原被告签订的《物业服务合同附件》约定“前期物业服务第五条物业服务费由业主按照拥有物业的面积缴纳，标准为1.8元/平方米·月。第六条物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的15日前履行当季的交纳义务。临时管理规约第二十二条业主未按规定交纳物业服务费用的……按照未交费用的每日千分之五标准征收违约金。”案涉房屋面积69.21平方米，物业服务费为124.58元/月，被告从2014年4月起至2016年11月共欠原告32个月的物业管理服务费，期间原告曾多次催缴，但被告仍拒绝支付故诉讼至法院。 被告彭燕、彭玉珍辩称，其未缴纳物业费的原因系原告未尽到安全保卫义务，即2014年2月28日，原告分两次将非本小区的约20余人放入小区围攻我们，双方发生了肢体冲突并报警，直至我为保护自身安全将物业电脑砸向围攻我的人，原告工作人员才出面处理。另外，本案诉讼时效已过。 本院经审理认定事实如下，2008年被告彭燕、彭玉珍购买了成都华宇业瑞房地产开发有限公司开发的位于成都市成华区房屋，建筑面积69.21平方米，并于同年10月27日办理了预告登记。2016年1月19日，案涉房屋转移登记至被告彭玉珍名下，2018年2月11日，二被告将案涉房屋出售予案外人易家漾并办理转移登记。 2008年7月22日，二被告还签订《物业服务附件》、《临时管理规约》中约定：在本建筑区划范围内，物业服务公司提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准为1.8元/平方米·月，物业服务费主要用于以下开支：……物业服务区域秩序维护费用……。业主应于房屋交付之日起计交物业服务费。业主应在每季度首月的15日前或按小区物业服务中心通知的日期履行交费义务。《临时管理规约》第二十二条约定：对业主未按规定交纳物业服务费用的，重庆华宇物业服务有限公司成都分公司可以在本建筑区划内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号进行催讨，并按未交费用的每日千分之五的标准征收违约金。被告还签订《承诺书》，确认已详细阅读“华宇·阳光水岸物业服务附件”，并签字承诺愿意遵守相关责任和义务。合同签订后，从2009年至今原告一直在华宇阳光水岸从事物业管理工作，包含保洁、绿化、安保巡查、社区文化开展、来访人员登记、电梯维护等。但自从2014年4月至2016年11月时止拖欠原告物业费用3，986.56元。原告分别于2018年9月8日、2018年11月5日、2019年12月2日通过短信的方式催收，2016年5月和9月通过邮寄《律师函》催收，2017年5月8日通过在案涉房屋的房门上张贴《催费通知函》的方式催收。对此，二被告在庭审中抗辩称原告所提交的电话催收截屏中所使用的手机号码早已未使用，被告也将变更号码事宜通知了原告物业经理，未收到原告的快递，同时认可原告提交的2017年5月8日张贴《催费通知函》的房门照片确系案涉房屋，但又抗辩称2017年已将案涉房屋进行出租给他人，而租客并未向二被告告知此事。 2014年2月28日，被告彭玉珍因房屋拆迁问题在案涉房屋所在小区即华宇·阳光水岸小区内，与非小区业主的二十余人发生纠纷，并报警处理。 成都市金牛区市场和质量监督管理局于2017年9月22日、2018年7月19日，先后两次准予原告将其名称由“重庆华宇物业服务有限公司成都分公司”变更为“重庆华宇物业服务集团有限公司成都分公司”，后又变更为“重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司”即原告起诉时名称。 上述事实，有经庭审质证的以下证据在案证实：原被告身份信息、《商品房买卖合同》、《物业服务附件》、《临时管理规约》、承诺书、律师函、EMS快递单、证人证言及当事人陈述等。 本院认为，被告与开发商签订的《商品房买卖合同书》、《物业服务附件》及《临时管理规约》系双方其真实意思表示，合法有效。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告系案涉华宇·阳光水岸小区的物业服务企业，且根据原告营业执照载明内容可以证明原告具有物业管理资质。原告按《物业服务附件》、《临时管理规约》为华宇·阳光水岸小区提供了物业服务，履行了自己的物业服务义务，而被告作为华宇·阳光水岸小区的业主，接受了原告的物业管理服务，理应按时缴纳物管费等费用。 关于被告认为原告未尽到安全保护义务的抗辩意见，本院认为，物业服务合同本身作为一种持续性、服务性的合同，既需要物业服务公司充分听取业主意见，持续性的改进服务质量，且原告作为物业服务公司并不具有执法权，也需要业主考虑小区服务管理中的客观困难，对此持有一定的容忍度。另，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告如果认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院另行主张，其以物业服务瑕疵为由拒交物业服务费无法律依据。 关于诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁......”,本案中，原告最早于2016年5月向二被告通过邮寄《律师函》的形式催收2014年4月至2016年5月间的物业相关费用，该邮件的邮寄地址为案涉房屋所在地，签收日期为2016年5月24日，且被告认可原告提交的2017年5月8日张贴《催费通知函》的房门照片确系案涉房屋，故本院认为原告的上述催收行为均引起了诉讼时效中断，应重新起算，原告在2019年9月18日向本院提出诉讼进行先行调解，于2020年1月3日正式立案受理，综上原告诉请要求被告支付2014年4月至2016年11月的物业费在诉讼时效期间内。对于被告抗辩所称的租客未告知原告催收事宜及未收到快递的陈述，其未提供相关证据予以证明，应承担举证不利的责任，本院不予采信。 另，因案涉房屋的所有权人于2016年1月19日由被告彭燕、彭玉珍变更为被告彭玉珍，故2014年4月至2016年1月18日后期间的物业费2，690.928元（=124.58元/月*21个月+124.58元/月÷30天*18天）由二被告共同承担，2016年1月19日至11月期间的物业费1，295.632元（=3986.56元-2690.928元）由被告彭玉珍承担。由于被告拖欠原告的物业管理费，已经构成违约，应当承担违约责任，对于原告主张被告支付违约金255元，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告彭燕、彭玉珍于本判决生效之日起十日内向原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司支付2014年4月至2016年1月18日期间的物业服务费2，690.928元及违约金255元； 二、被告彭玉珍于本判决生效之日起十日内向原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司支付2016年1月19日至2016年11月期间的物业服务费1，295.632元； 三、驳回原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告彭燕、彭玉珍承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 赵依拉克 二〇二〇年七月二十日 书记员 陈  莉