北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初20937号原告:北京海腾装饰工程有限公司，住所地北京市顺义区南法信地区东海洪村，统一社会信用代码91110113102548245T。法定代表人：邓连秋，经理。委托诉讼代理人：张凤霞，北京市狄克律师事务所律师。委托诉讼代理人：田智明，北京市狄克律师事务所实习律师。被告：北京联合通达物流有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇南陈路南法信段13号7幢1层101室，统一社会信用代码911101137541939103。法定代表人：张晓宏，总经理。委托诉讼代理人：吴屯，北京市智多鑫律师事务所律师。原告北京海腾装饰工程有限公司（以下简称海腾装饰公司）与被告北京联合通达物流有限公司（以下简称联合通达公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海腾装饰公司之委托诉讼代理人张凤霞，被告联合通达公司之委托诉讼代理人吴屯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海腾装饰公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认原、被告签订的《租赁协议》于2019年6月22日解除；2．被告支付原告2018年5月1日至2019年6月22日欠付租金3004167元及利息85680元；3．被告支付合同解除后占有使用费及利息，自2019年6月23日起至实际腾退房屋及场地之日止，参照租赁协议约定标准计算（2019年9月30日之前2625000元/年，2019年10月1日之后2887500元/年）；利息：第一部分以3004167元为基数，自2019年6月23日至2019年8月19日，按同期贷款利率计算；自2019年8月20日至付清之日止，按LPR利率计算；第二部分2019年6月利息（6月23日至8月19日）403元，2019年7月利息（7月6日至8月19日）1147元，2019年8月6日到8月19日利息339元，2019年8月20日至2019年9月5日利息924元，2019年9月6日起，以当月应付占有使用费为基数，自当月6号至付清之日止，按LPR利率计算；4．被告支付原告后续房产税（自2020年1月1日起至实际腾退房屋及场地之日，按照每年315000元计算，因被告在诉讼过程中支付了31．5万房产税，所以视为2019年的房产税都已经支付完了）；5．被告支付原告保全费5000元、保险费5152元、律师费208500元；6．被告立即腾退涉诉房屋及场地并恢复原状；7．案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年5月1日经协商一致后签署《租赁协议》，由被告承租原告所有的房屋及场地，并约定了免租期至2013年10月31日止，每年租金列举式汇总及每月5日前支付当月租金，承担租赁期间的房产税等；并于该合同第十七条约定：乙方未按本合同约定支付租金逾期20日的，本合同自行终止，乙方应当承担违约责任。但是被告自2018年5月始即不再支付原告租金至今，经原告多次催要，被告均称资金紧张，无钱支付全部拖欠的租金。原告为维护自身权益，依据双方所签订《租赁协议》第五条、第十条及第十八条第2项、第4项约定，提起诉讼，解除双方签订的《租赁协议》，请依法判决。被告联合通达公司辩称：土地是工业用地，原告将其变成仓储用地对外出租，变相改变土地用途，违反土地管理法规定，合同无效，对于原告违法牟利，法院应予以收缴，已经收取的租金应予追缴。如法院认定合同有效，则我公司要求继续履行合同，不同意解除合同。如法院判定解除合同，我公司要求赔偿投入资金的损失。我公司租赁原告是毛坯房，投入了适合仓储使用的装修改造。对于原告主张欠付2018年5月1日至2019年6月22日的租金3004167元认可，但不同意支付利息。合同约定了租金交纳可以延期20天，这20天不应计算利息。合同还约定20天后合同自动终止，但原告仍然让被告继续使用土地和房屋，说明原告已经同意被告延期支付租金，原告不应计算利息，且原告主张利息也是按违约主张的，我公司没有违约，不应计算利息。对于原告主张腾退涉诉房屋及场地并恢复原状，要结合反诉一并处理。原告主张的保全费5000元类似于诉讼费，由败诉方承担。保险费5152元、律师费208500元不属于诉讼费范畴，双方合同没有约定，所以不同意支付。原告主张的房产税应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于海腾装饰公司提交的国有土地使用证、《租赁协议》、补充协议、进账单、回单、律师函及签收记录、房屋所有权证、还款承诺书暨还款计划、催款通知单、照片、委托代理合同、发票、催告通知书、限期拆除决定书，联合通达公司提交的网络截图业务回单、冷库建设合同、发票、消防工程施工合同，本院予以确认，本院认定事实如下：京顺国用（2008出字）第0008号国有土地使用证记载。土地使用权人海腾装饰公司，座落顺义区xxx镇东支路西侧，地类（用途）工业，使用权类型出让，终止日期2056年1月8日，使用权面积25753．40平方米。房屋所有权证记载：x京房权证顺字第xxxx号，房屋所有权人海腾装饰公司，房屋坐落顺义区xx路xxx段13号院10幢等3幢，登记时间2013年3月6日，规划用途车间。房屋建筑面积7679．44平方米。房屋所有权证记载：x京房权证顺字第xxxx号，房屋所有权人海腾装饰公司，房屋坐落顺义区xx路xxx段13号院1幢等4幢，登记时间2010年10月19日，规划用途车间、生产车间、食堂、研发楼、质检楼。房屋建筑面积5678．13平方米。房屋所有权证记载：x京房权证顺字第xxxx号，房屋所有权人海腾装饰公司，房屋坐落顺义区xx路xxx段13号院4幢等4幢，登记时间2010年9月9日，规划用途仓库、动物房、锅炉房、库房。房屋建筑面积1593．29平方米。2013年5月1日出租方（甲方）海腾装饰公司与承租方（乙方）联合通达公司签订《租赁协议》。甲方租赁物（以下简称该房屋）位于顺义区xxx镇xxx村南，总占地面积38．63亩，总建筑面积14578平方米，其中库房面积10688平方米，办公及生活用房3890平方米……办理房屋产权登记证书的地上建筑物共有12338平米，产权登记证书编号：顺字第289078号，顺字第246279号，顺字第244584号。甲方在正式交付前负责，将办公楼宿舍楼两建筑外墙粉刷一新，综合车间楼上、下层地面硬化、货梯安装、维修和重新铺装大库地面，其余的设备及手续以甲方现有的为准，库房等所有建筑设施以现状为准，为双方确认后状况。乙方开展办公、物流仓储经营等各项合法安全生产，在经营期间，乙方为独自经营，自负盈亏，依法承担法律责任。租赁期限为9年整，自2013年10月1日起至2022年9月30日止。双方约定本合同自2013年7月1日至2013年9月30日为3个月免租期，双方在此期间内按约定完成各项交房前的所有工作。乙方整体承租本协议的一条所指占地内全部地上物。租金总额为24037500元。年租金及支付方式：第一年2500000元/年；第二年2500000元/年；第三年2500000元/年；第四年2625000元/年；第五年2625000元/年；第六年2625000元/年；第七年2887500元/年；第八年2887500元/年；第九年2887500元/年。首付租金应当于本合同签订之日，向甲方支付一个月房租208333元，满1个月后每月5日前付租金208333元，上交当月房租。乙方因经营需要对用地范围内地上租赁物及附属设施进行改造，但必须先征得甲方同意后并签订补充协议才能进行建造，投资改造费用由乙方自行承担。租赁期间，因乙方承租行为产生的税、费均由乙方承担（包括水、电、供暖、物业、通信）及房产税、土地使用税的承担，按国家有关税收标准。租赁期间双方必须信守本协议约定条款，任何一方不得违约，若一方违约给守约方造成经济损失的，应承担赔偿责任。或者任何一方严重违约致使另一方依据本协议或法律规定的解除协议的，违约方应向守约方支付违约金。乙方未按本合同约定支付租金逾期20日的，本合同自行终止，乙方应当承担违约责任。2013年9月1日海腾装饰公司与联合通达公司签订《补充协议》，甲方为海腾装饰公司，乙方为联合通达公司。在原协议条款的基础上，再增加一个租期（计3年）从2022年10月1日至2025年9月30日止，年租金在第三个周期的基础上递增5%作为最后一个租期年租金额。交付方式第十年303万元；第十一年303万元；第十二年303万元。在协议书履行期间，本着先付款后使用的原则，甲乙双方因特殊原因无法履行时，应在60日之前通知对方，协商解决有关事项。双方一致认可自2018年5月1日至今联合通达公司交纳租金情况为：2019年10月24日被告付款218750元、2019年11月12日付款218750元、2020年4月24日付款218750元、2020年5月25日付款1312500元。联合通达公司2019年6月22日收到了海腾装饰公司寄送的律师函，但没有回函。联合通达公司于2019年7月17日出具的《还款承诺书暨还款计划》内容为：海腾装饰公司临港物流公司，我司于2019年7月17日收到贵司发来的房租催缴函，自2018年5月至2019年7月，我司欠贵两单位房屋租金和税金共计人民币6134552元正。我是为了尽快解决欠款事宜，正在努力与现有客户协商收款事宜，另外已经和一家意向投资企业通过购买本公司股权的方式来融资解决欠款。现就尽快付清贵两公司房租及其它费用郑重承诺，将在以下付款计划期内尽快付清所有欠款：一、2019年11月20日前支付租金200万元；二、2009年12月底前支付租金300万元；三、股权收购合同签署后根据对方的付款计划将剩余的2134552元租金全部付清。由本次欠款而给贵单位带来的不便我谨代表本公司深表歉意，还望理解为盼。特此承诺。海腾装饰公司提交的限期拆除决定书、催告通知书，用以证实涉诉场地内联合通达公司建造的九个车库、彩钢房一排、二层上加建的三层均属于违章建筑，应在2020年6月24日予以拆除。但因本案涉及诉讼未结案，故海腾装饰公司尚未拆除违章建筑。对于上述两份证据，联合通达公司对真实性予以认可，但不认可关联性，认为无法证实拆除的建筑为涉诉场地内联合通达公司所建建筑。联合通达公司申请对残值损失进行司法鉴定。海腾装饰公司不同意进行鉴定，认为联合通达公司所有添附行为均是在使用房屋过程中基于自身和转租方的需要进行的建设，在修建时工程并未经其公司同意，租赁协议无法进一步履行是基于联合通达公司的违约行为，且违约行为持续一年半之久，经多方催要和律师发函均未果。联合通达公司是过错方，所有添附工程没有提交相关审批手续以证实是合法建筑。我院向联合通达公司告知了鉴定风险，联合通达公司坚持进行鉴定。我院委托北京大展资产评估有限公司对涉诉场地内装修及固定资产残值进行评估。北京大展资产评估有限公司出具大展评报字【2020】第035号评估报告书，评估结果为：截止于评估基准日2020年1月16日，联合通达公司申报的装修及固定资产评估原值为6548626元，评估净值为5105482元。原值增值-828913元，增值率-11．24%。联合通达公司支付鉴定费6万元。联合通达公司对评估报告书予以认可，认为评估报告书中所有鉴定项目均是其承租后改扩建、新建、装饰装修等进行的添附。海腾装饰公司不认可评估报告书，认为公寓三层系在原有二层楼房基础上加建，未经主管部门审批，系违建，危害了原有房屋安全性，不同意补偿要求恢复原状。消防蓄水池未经主管部门审批，系违建，且对紧邻的南侧办公楼、东侧房屋安全性带来隐患，不同意补偿要求恢复原状。设备类固定资产即机械设备，是联合通达公司在生产经营过程中所必须，是行业所需专有设备，且能够移动不属于不可移除之物，不同意补偿要求移除。本案审理过程中，海腾装饰公司申请对联合通达公司名下财产予以保全，我院于2009年8月8日作出（2019）京0113民初20937号之一民事裁定书，裁定将联合通达公司名下价值322万元的财产予以查封和冻结。海腾装饰公司支付保全费5000元及保全保险费5152元。本院认为：海腾装饰公司与联合通达公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。联合通达公司关于合同无效的辩解意见，无法律依据，本院不予采信。本案争议焦点为：租赁合同应否解除，谁是违约方，租金及占有使用费利息应否计算。根据查明的事实可知，联合通达公司自2018年5月5日起一直未支付租金，海腾装饰公司经多次催要后，联合通达公司出具还款承诺书暨还款计划，但联合通达公司并未按照其承诺时间及金额支付租金，其行为已经构成根本违约。海腾装饰公司于2019年6月21日向联合通达公司发出律师函，告知联合通达公司租赁协议自动终止，该函件的真实意思表示即为解除租赁合同，海腾装饰公司属于合法行使解除权，故联合通达公司收到律师函之日2019年6月22日，双方租赁协议即解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。海腾装饰公司要求在合同解除后由联合通达公司将涉诉场地及房屋腾退返还给其的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。联合通达公司应支付海腾装饰公司自2018年5月1日至2019年6月22日期间欠付的租金及2019年6月23日至实际腾退返还涉诉房屋及场地之日止的占有使用费，标准参照租金标准确定。联合通达公司对于2018年5月1日至2019年6月22日期间欠付租金总额为3004167元予以认可，本院予以确认。关于利息损失，双方没有具体约定，海腾装饰公司要求以欠付租金数额为基数，在2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算利息、2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算方法并无不妥，本院予以支持，联合通达公司后期支付的钱款（218750元+218750元+218750元+1312500元=1968750元）应先折抵欠付租金，故联合通达公司尚欠付海腾装饰公司2018年5月1日至2019年6月22日期间的租金总额为1035417元。租金利息计算时应扣除相应本金分段计算，具体金额本院核算。海腾装饰公司要求支付占有使用费利息的依据不足，本院不予支持。对于保险费、律师费的承担问题，双方无明确合同约定亦无法律规定，海腾装饰公司要求联合通达公司承担的依据不足，本院不予支持。双方当事人在租赁协议中明确约定了房产税的负担问题，海腾装饰公司要求联合通达公司承担房产税，有事实及合同依据，本院予以支持。联合通达公司认为其在租赁涉诉场地及房屋后实施了装饰装修、消防工程、冷库工程等改造、添附行为。双方租赁协议明确约定联合通达公司可对涉诉房屋及场地进行改造，但须先征得海腾装饰公司同意并签署补充协议才能进行改造。海腾装饰公司表示其对联合通达公司进行改造不知情，但联合通达公司改造上述房屋场地已达多年，海腾装饰公司一直未提出异议，应视为其同意联合通达公司的改造行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。双方关于合同解除时未形成附合的装饰装修物如何处理未明确进行约定，故依照上述规定，联合通达公司主张的设施设备机械等由其自行移除，恢复房屋及场地原状。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（二）因承租人违约导致合同解除承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。经询问，海腾装饰公司明确表示不同意利用装饰装修现状。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（二）未办理合法建设手续的扩建造价费用，由双方按过错分担。本案中联合通达公司未办理合法建设手续，且属于根本违约方，故联合通达公司应将涉诉场地、房屋恢复原状后交付给海腾装饰公司，即联合通达公司应将评估报告书中所列鉴定项目均予以拆除或移除后恢复承租前原状。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京海腾装饰工程有限公司与被告北京联合通达物流有限公司于二〇一三年五月一日签订的《租赁协议》于二〇一九年六月二十二日解除；二、被告北京联合通达物流有限公司支付原告北京海腾装饰工程有限公司二〇一八年五月一日至二〇一九年六月二十二日期间欠付租金一百零三万五千四百一十七元及利息（其中二〇一八年五月一日至二〇二〇年五月二十五日期间利息十八万五千零七十九元；以一百零三万五千四百一十七元为基数，自二〇二〇年五月二十六日起至实际付清欠付租金之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起七日内付清；三、被告北京联合通达物流有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于北京市顺义区xxx镇xxx村南（xx路xxx段13号）涉诉场地及房屋腾退后返还给原告北京海腾装饰工程有限公司，将涉诉场地及房屋恢复原状（被告北京联合通达物流有限公司应将大展评报字【2020】第035号评估报告书中所列鉴定项目均予以拆除或移除后恢复承租前原状）；四、被告北京联合通达物流有限公司支付原告北京海腾装饰工程有限公司二〇一九年六月二十三日起至实际腾退返还涉诉场地及房屋之日止的占有使用费（二〇一九年六月二十三日至二〇一九年九月三十日期间，按照每年二百六十二万五千元标准计算；二〇一九年十月一日起，按照每年二百八十八万七千五百元标准计算），于本判决生效之日起七日内付清；五、被告北京联合通达物流有限公司支付原告北京海腾装饰工程有限公司房产税（自二〇二〇年一月一日起至实际腾退返还涉诉场地及房屋之日止，按照每年三十万一千五百元的标准计算），于本判决生效之日起七日内付清；六、驳回原告北京海腾装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万五千八百一十一元，由原告北京海腾装饰工程有限公司负担二千一百三十八元（已交纳），由被告北京联合通达物流有限公司负担三万三千六百七十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费五千元，由被告北京联合通达物流有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 张 蕾人民陪审员 王 欢人民陪审员 付庆华二〇二〇年七月九日书 记 员 王雅菲