安徽省枞阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0722民初1652号 原告：方东红，男，汉族，居民，住安徽省枞阳县。 委托诉讼代理人：方忠东，安徽枞川律师事务所律师。 被告:杨天志，男，汉族，农民，住安徽省枞阳县。 原告方东红与被告杨天志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方东红及其委托诉讼代理人方忠东，被告杨天志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方东红向本院提出诉讼请求：1.判令解除方东红与杨天志之间签订的“商铺租赁合同”；2.杨天志立即腾退租赁房屋；3.杨天志立即向方东红支付拖欠的房屋租金126667元（其中2018年2万元，2019年8万元，2019年12月26日至2020年4月26日26667元，合计126667元），并从合同解除之日起至杨天志实际腾退房屋止，按照每月6667元计收房屋租金；4.本案诉讼费用由杨天志负担。事实和理由：2017年11月26日，方东红与杨天志之间签订“商铺租赁合同”，约定：方东红将位于枞阳县商铺出租给杨天志，租期5年，每年租金8万元等。杨天志经营期间尚欠2018年租金2万元，2019年租金未支付，方东红多次催讨未果。 杨天志辩称，1.涉案出租房屋无产权证，无租赁许可证，属于国家明文规定的七类不能出租的房屋，故涉案房屋出租是不合法的、不受法律保护的、无效的。2.出租人方东红不是房屋产权所有人，亦未有房屋所有人授权，无权签订“商铺租赁合同”，所签合同是无效的、不受法律保护的，其行为构成故意隐瞒事实，是欺诈行为。3.方东红提供的租赁合同不是真实的，真实合同约定由出租方负责装修的，然后将租赁房屋交付给杨天志，但结果却是出租方将毛坯房交付给杨天志，方东红当时说因年底找不到工人装修，让杨天志找工人装修，装修费回头由方东红支付，但其未支付装修费。杨天志装修费垫付了50多万元，其中有30多万元是民间高额借贷的。另有多名不明身份的人向杨天志催讨房屋租金。以上种种原因，致使杨天志无资金周转，被迫于2019年1月份停业。4.方东红提供的所有证据均非原件，属无效证据。5.枞阳县毛坯房一个门面一年租金也就1万元，两个门面也就2万元，杨天志却是一年租金就是8万元，故其中的装饰装修费用理应由方东红承担。另方东红家还有两个门面房且已装修的，一年租金才4万元。综上，由于方东红故意隐瞒事实与杨天志签订租赁合同，该合同是无效的，并要求方东红赔偿杨天志一切经济损失，并承担法律责任，诉讼费用由方东红负担。 方东红为证明其主张，向本院提交以下证据： 1.方东红的身份证复印件一份，证明其主体身份情况。 2.2017年11月26日，方东红与杨天志之间签订的“商铺租赁合同”复印件一份，证明合同约定双方权利义务关系。 3.2018年12月28日的“欠条”复印件一份，证明杨天志欠方东红房屋租金的事实。 4.（2020）皖0722民初1099号庭审笔录复印件一份，证明方东红第一次向法院起诉杨天志提供的证据材料和案件审理的基本情况。 5.2014年11月5日“协议”及2013年6月27日“会议纪要”复印件各一份，证明方东红房屋的来源情况。 杨天志为抗辩其主张，向本院提供一组证据，即发票及清单复印件各一份，证明杨天志装修损失。 经过庭审举证、质证，各方对对方提供的证据发表质证意见如下： 杨天志对方东红提供的证据，认为合同是复印件，商铺装潢是由杨天志装潢的，花费50多万元，房产证应是2019年颁发的，商铺出租给杨天志时，还未取得房产证；其他证据未发表反对意见。 方东红对杨天志提供的一组证据，认为与本案没有关联性，装潢是杨天志个人权利，清单应与发票一一对应。 经过庭审举证、质证，结合当事人的陈述，本院对各方当事人提供的证据作以下认定： 对方东红提供的证据1、证据3至证据5，其中证据3欠条，庭审中认可是其出具的，其他证据均未提出反对意见，本院经审查，对其真实性予以确认。对其提供的证据2，系合同，虽是复印件，但该复印件经居委会签章，另庭审中杨天志亦认可其拿了该复印件办理了营业执照，其行为表明认可该份合同的真实性，结合杨天志已履行了2018年租金的事实，对该份合同真实性予以采信；杨天志辩称当时未能详细看该合同复印件内容，就拿去办理营业执照，与常理不符，不予采信。 对杨天志提供的一组证据，本院认为，均系复印件，未能形成完整证据链，不予采信。 依据以上认定的证据材料，结合双方当事人的陈述，本院审理查明的事实如下： 2017年11月26日，方东红（甲方）与杨天志（乙方）之间签订“商铺租赁合同”（由枞阳县枞阳镇老庄社区居民委员会在该合同上盖章），约定：第一条，甲方同意将位于枞阳县门面租赁给乙方作为饮食业使用，出租商铺建筑面积约380平方米；第二条，租赁期限暂定为5年，自2017年12月26日起至2022年12月26日止，若乙方提出继续租赁，甲、乙双方应协商租金调增；第三条，租金为每年8万元整，每半年付一次租金，下年度租金与上年相同支付；第四条，房屋租赁期间所有水、电费，由乙方负责缴费；第五条，若因乙方不合理使用，致使该房屋结构发生损坏的，乙方应负责维修，合同到期后，乙方应保持原状交给甲方，不得损坏；第六条，本合同未尽事项经甲、乙双方协商一致可订立补充条款，与本合同具有同等法律效力；第七条，本合同经双方签章即生效，本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。2018年12月28日，杨天志出具“欠条”，载明：今欠到方东红房屋租金2万元整，此欠的是2018年6月至12月份，2019年六月底还。 另查明，2020年3月27日，方东红就本案向本院起诉［即案号（2020）皖0722民初1099号］，因诉求不够明确，撤回起诉，本院依法裁定予以准许。涉案出租房屋系方铁钢、方铁飞、方东红、胡兆花等将原有住房进行拆迁后分得的房屋，涉案房屋登记的所有权人为方铁刚、陈小芳、方铁飞、方燕华共同共有。方东红系方铁刚、方铁飞之父，陈小芳系方铁刚之妻，方燕华系方铁飞之妻。涉案出租房屋共计两层，一层是两个门面房，二层是两套住房。杨天志尚欠2018年房屋租金2万元，尚欠2019年房屋租金8万元，2020年房屋租金仍未支付。 审理中经本院调解，方东红同意放弃部分房租，只要求杨天志给付下欠租金10万元，但如果不及时交付房屋，则保留追索逾期交房的租金。 本院认为，本案争议焦点有五：（一）2017年11月26日，方东红与杨天志之间签订“商铺租赁合同”复印件是否是真实合同；（二）方东红是否享有出租涉案房屋的权利；（三）涉案“商铺租赁合同”是否合法有效；若“商铺租赁合同”有效，该合同能否解除，杨天志是否应当及时腾退租赁房屋；（四）杨天志是否应支付房屋租金，应支付多少；（五）关于杨天志提出要求方东红承担装修费用等诉求，是否应当合并审理。 对争议焦点（一），本院认为，2017年11月26日，方东红与杨天志之间签订的“商铺租赁合同”，虽然方东红提供的该份合同是复印件，但该合同复印件经枞阳县枞阳镇老庄社区居民委员会盖章，且庭审中杨天志亦认可其拿了该合同复印件办理了营业执照，杨天志辩称当时未能详细看该合同复印件内容，就拿去办理营业执照，与常理不符，另杨天志本人亦未能向法院提供合同原件，结合其已按合同内容履行了给付2018年的租金，可认定该合同的真实性，故对杨天志的辩称理由不予采信。 对争议焦点（二），本院认为，涉案出租的房屋不动产权系登记在方东红的儿子儿媳名下，他们亦出具授权委托书委托方东红将涉案房屋予以出租，方东红依法应享有将涉案房屋予以出租的权利。杨天志辩称涉案房屋产权不是方东红的，其无权予以出租，其抗辩理由不成立。 对争议焦点（三），本院认为，人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条对“强制性规定”进一步限缩解释为效力性强制性规定，以与管理性强制性规定相区分。而某些不符合管理性强制性规定，并不能当然地即否认该行为在民事活动中的效力。2017年11月26日，方东红与杨天志之间签订“商铺租赁合同”，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。虽在出租时房屋未能取得不动产权证，但涉案出租的房屋质量合格，使用权无争议，之后，在2019年已取得不动产权证，对杨天志的经营并未产生实质影响，其应属与“管理性强制性规定”相关，不影响合同效力。另杨天志已实际履行了“商铺租赁合同”中约定的部分内容，即对涉案房屋进行了装饰装修，并支付了2018年大部分房屋租金。故可认定该合同为有效合同。 关于“商铺租赁合同”能否解除，本院认为，方东红与杨天志之间签订的“商铺租赁合同”合法有效，现双方在庭审中均明确表示同意解除涉案合同，且涉案租赁房屋杨天志于2019年1月份经营的餐饮业即已停业，无继续履行合同之必要，故对方东红要求解除双方之间签订的上述合同及要求杨天志及时腾退租赁房屋的诉求，依法应予以支持。 对争议焦点（四），本院认为，双方之间签订的“商铺租赁合同”合法有效，方东红按照约定履行了自己的义务，杨天志未能按照约定给付房屋租金，应当承担相应民事责任。故杨天志应当按合同约定支付方东红合同解除之前的租金。现方东红提交的书面材料中只要求杨天志支付10万元租金，超出部分予以放弃，此系方东红行使民事处分权利的行为，本院依法予以支持。 对争议焦点（五），杨天志在庭审中陈述与方东红有约定，其装修费用由方东红承担，但未能提供足够的证据予以证实。本院当庭予以释明，就此如收集到相应证据，其可另行主张，本案不作处理。 综上，方东红经儿子儿媳的授权享有出租涉案房屋的权利；2017年11月26日，方东红与杨天志之间签订的“商铺租赁合同”是真实存在的合同，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效；现双方均同意解除租赁合同，依法予以准许；杨天志理应及时腾空租赁房屋并交付给方东红，并向方东红支付房屋租金10万元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条、第三百九十七条，《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除2017年11月26日方东红与杨天志之间签订“商铺租赁合同”； 二、被告杨天志于本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋并交付给原告方东红； 三、被告杨天志于本判决生效后十日内给付原告方东红房屋租金10万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2833元，减半收取计1416.50元，由杨天志负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审  判  员  朱士标 二〇二〇年七月二十日 法 官 助 理    章  丽 书记员（代）  章 丽 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。 《关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。