北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初26457号原告：王孝民，男，1974年10月21日出生，汉族，农民，户籍地山东省禹城市，住北京市大兴区。原告：王春才，男，1967年8月24日出生，汉族，农民，户籍地山东省禹城市，住北京市大兴区。二原告委托诉讼代理人：闫骥，北京市江山律师事务所律师。被告：寇玉山，男，1960年1月25日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。原告王孝民、原告王春才与被告寇玉山房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王孝民、原告王春才及其委托诉讼代理人闫骥，被告寇玉山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王孝民、王春才向本院提出诉讼请求：1.判令寇玉山返还王孝民、王春才2003年购买北京市大兴区黄村镇三间房村福兴街西4排9号的购房款110000元；2.判令寇玉山赔偿王孝民、王春才经多年建成的大兴区黄村镇三间房村福兴街西4排9号房屋的重置成新价1000000元；3.判令寇玉山赔偿王孝民、王春才大兴区黄村镇三间房村福兴街西4排9号房屋宅基地的区位补偿价425600元（大兴区黄村镇所属地区宅基地区位补偿价1600元*266平方米）；4.判令寇玉山赔偿王孝民、王春才安装天然气费用15000元，总计赔偿王孝民、王春才1550600元；5.寇玉山承担本案诉讼费、房屋评估费。事实与理由：2003年6月，寇玉山自愿将位于北京市大兴区黄村镇三间房村福兴街西4排9号的房屋卖与王孝民、王春才，价钱100000元，买卖双方请中证人立字为证，房屋价款一次性付清，该土地使用证在大兴区黄村镇人民政府村镇建设管理科办理了户名变更后交到王孝民、王春才手中。王孝民、王春才把破旧的老屋进行拆除新建，随后几年不断扩建房屋院落，形成现在的楼房规模，建筑面积570平方米。王孝民、王春才虽为外地农民，但二十多年前举家离开原籍来京劳务，全部心血投入到现在的房屋上面，寇玉山无视诚实信用原则，肆意反悔给王孝民、王春才造成巨大的经济损失，故寇玉山要侵吞院内现有全部楼房必须给予王孝民、王春才应得赔偿，故王孝民、王春才诉至法院。寇玉山辩称，不同意王孝民、王春才的诉讼请求。天然气是集体安装，和每一个个人没有关系，三间房没有个人支付天然气的，区位补偿款没有依据，返还购房款没有异议，但是计算方式有异议，房子私自翻建了并且使用了，寇玉山应该按照266平方米赔偿，原有的宅基地就是266平方米，拆迁了他给用了，我就按照266平方米赔偿，对方没有经过审批就盖了那么多平米，多出来的没有批示是违建不允许的，不同意按照鉴定的数额赔付。区位补偿价同意按照1600元一平方米赔偿425600元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：寇玉山为农业户口，系北京市大兴区黄村镇三间房村村民。1996年寇玉山向北京市大兴区黄村镇三间房村申请宅基地，1997年10月13日，北京市大兴县土地管理局为其办理宅基地使用证，批准其建正房4间、厢房2间。宅基地使用证记载用地四至为：东至胡同，西至赵金义、南至福兴街四排9号、北至三福大街，宅基地长20米，宽13.3米，面积0.4亩，占地非耕地266㎡，建筑面积正房4间97㎡，厢房2间25㎡，总面积122㎡。2003年6月20日，寇玉山（甲方）与王孝民、王春才（乙方）签订《购房协议》，内容约定：“经孙村乡三间房村民委员会同意，甲乙双方本着平等合理的原则，达成以下买卖协议：一、甲方将位于大兴区孙村乡三间房村西头平房（正房四间，及厢房二间和院落共计266㎡，东至胡同，西至赵金义，南至福兴街西四排，北至福兴街）以人民币壹拾壹万元卖于乙方。二、乙方将房款壹拾壹万元整付于甲方，甲方在8月1日之前房腾清。三、自协议签订之日起，此房房权由乙方所有。”协议签订当日，王孝民、王春才给付房款110000元。当日，双方于当日到北京市大兴区黄村镇人民政府村镇建设规划管理科办理了户主名称变更手续，宅基地使用证中户主名称由寇玉山变更为王孝民。2011年6月23日，寇玉山以农村房屋买卖合同纠纷为由将王孝民、王春才诉至本院，要求确认双方于2003年6月20日签订的购房协议无效。本院于2011年11月18日作出（2011）大民初字第8027号民事判决书，判决确认寇玉山与王孝民、王春才之间于2003年6月20日签订的购房协议无效。王孝民、王春才不服提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第00016号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年，寇玉山以农村房屋买卖合同纠纷为由再次将王孝民、王春才诉至本院，要求王春才、王孝民返还位于北京市大兴区黄村镇三间房福兴街西4排9号院宅基地及房屋。本院于2018年5月31日作出（2017）京0115民初11195号民事判决书，判决：于本判决生效后三十日内，王孝民、王春才向寇玉山腾退返还位于北京市大兴区黄村镇三间房村的宅基地及房屋（东至胡同，西至赵金义、南至福兴街4排、北至福兴街）。该判决已发生法律效力。现王孝民、王春才尚未返还寇玉山涉案房屋。本案审理中，王孝民、王春才申请对涉案房屋及附属物重置成新价进行评估。本院委托北京中鼎联合房地产评估有限公司进行了评估，该公司做出鉴定报告，评估结论为：重置成新总价952173元，包括房屋重置成新价710749元，房屋装修、附属物的重置成新价241424元，其中，一层朝南房号1-1房屋总价173722元，一层朝北房号2-1房屋总价173151元，二层朝南房号1-2房屋总价162180元，二层朝北房号2-2房屋总价168855元，三层朝南房号2-3房屋总价32841元，且经原、被告双方当事人与估价人员现场共同确认其房屋建筑面积为562.66平方米（地上房屋共三层，其中地上第一层建筑面积为267.33平方米，地上第二层建筑面积为267.33平方米，地上第三层建筑面积为28平方米）。王孝民、王春才向鉴定机构预缴鉴定费9000元。王孝民、王春才、寇玉山均认可原房屋已经拆除，王孝民、王春才已经在院落上翻建了三层楼房，未经相关行政部门审批，占地面积267.33平方米，涉案房屋未列入拆迁范围。本院认为，本案争议的焦点是农房买卖合同无效后，未列入拆迁范围的农房的赔偿标准如何确定。对于农村房屋买卖合同无效损失赔偿问题，法律规范应为《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条。对于农村房屋买卖合同被确认无效后的损失赔偿问题，应遵循合同法规定的等价有偿和诚实信用原则，合理地认定当事人责任比例，均衡保护各方利益诉求。现业已生效的判决确认原、被告之间就北京市大兴区黄村镇三间房村福兴街西4排9号院落及房屋所签订的购房协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因寇玉山对外转让房屋及宅基地违反我国法律、行政法规的禁止性规定，出卖人出售房屋后又要求确认合同无效，有违诚实信用原则，故出卖人寇玉山应对合同无效承担主要责任。王孝民、王春才不具备购买农村宅基地及房屋资格，未经主管部门批准，违反相关法律规定擅自购买农村宅院及房屋，亦应对合同无效承担相应责任。王孝民、王春才主张寇玉山返还购房款110000元，寇玉山亦同意返还，故本院予以支持。关于王孝民、王春才主张寇玉山赔偿房屋重置成新价1000000元，本案房屋系王孝民、王春才翻建、新建，未经相关行政部门审批，业已生效的判决已经确定王孝民、王春才应当返还涉案房屋，故寇玉山作为房屋接收一方应赔偿王孝民、王春才相应的房屋损失，现涉案房屋已经通过评估鉴定的方式确定房屋重置价格价，故本院参照鉴定结果，综合考虑当事人过错、房屋建设情况、贡献程度、新建房屋无审批手续及原老房屋已经拆除重建无法返还等情况，确定寇玉山赔偿王孝民、王春才房屋及附属物重置成新价700000元。关于王孝民、王春才主张宅基地区位补偿价425600元，虽然房屋尚未进入拆迁程序，但是考虑当事人的过错、合同履行情况、房屋所处位置及合同无效后宅基地返还可能产生的利益等因素，寇玉山仍应赔偿王孝民、王春才宅基地区位补偿价损失，寇玉山同意赔偿区位补偿价425600元，故本院不持异议。关于王孝民、王春才主张的天然气费用15000元，王孝民、王春才未举证证明其实际支出该笔费用，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、寇玉山于本判决生效后十日内退还王孝民、王春才购房款110000元；二、寇玉山于本判决生效后十日内赔偿王孝民、王春才房屋及附属物重置成新价700000元；三、寇玉山于本判决生效后十日内赔偿王孝民、王春才宅基地区位补偿价425600元；四、驳回王孝民、王春才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18755元，由王孝民、王春才负担3810元，由寇玉山负担14945元；鉴定费9000元，由王孝民、王春才负担1828元，由寇玉山负担7172元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  蒋怡琴人民陪审员  秦海燕人民陪审员  潘宏伟二〇二〇年七月十六日书 记 员  黄冰瑶书 记 员  都沛涵