北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29620号原告（反诉被告）：北京京信怡和物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区东三环北路**。法定代表人：韩志信，执行董事。委托诉讼代理人：胡洁，北京市中伦文德律师事务所律师。被告（反诉原告）：信阳林志科技有限公司，，住所地信阳市浉河区金牛产业聚集区**楼法定代表人：曹海，总经理。委托诉讼代理人：牛伟田，男，1967年12月26日出生。原告（反诉被告）北京京信怡和物业管理有限责任公司（以下简称京信公司）与被告（反诉原告）信阳林志科技有限公司（以下简称林志公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京信公司的委托诉讼代理人胡洁、被告林志公司的委托诉讼代理人牛伟田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。京信公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认京信公司和林志公司于2017年11月20日签署的《物业服务合同》（合同编号201769）于2018年8月20日解除；2、判令林志公司支付2018年7月20日至2018年8月20日的线路维护费280.5元；3、判令林志公司支付2018年5月1日至2018年8月20日的电费11528.2元。事实和理由：京信公司与林志公司于2017年11月20日签署《物业服务合同》（合同编号201769），约定由京信公司为林志公司提供物业服务。京信公司按照约定提供了物业服务，但是林志公司对于物业管理费仅交纳至2018年8月19日，线路维护费交纳至2018年7月19日，电费交纳至2018年4月30日。之后林志公司所在区域空置无人，京信公司多次联系均无法联系上，而后续的费用，林志公司至今未交纳。双方签订的合同明确约定林志公司不按照约定支付物业费或者欠缴能耗费用达一个月的，京信公司有权终止合同，京信公司于2018年8月20日通知林志公司解除《物业服务合同》，并要求林志公司支付欠缴的费用，经多次催要未果，故京信公司诉至本院。林志公司辩称：同意解除双方签订的《物业服务合同》，但是不认可京信公司所述的解除合同的时间，我方认为合同解除的时间为2018年7月16日，因为我方的租户涉嫌非法集资被公安机关立案侦查，我方租赁的11层整层被司法机关查封，导致我方自2018年7月16日开始无法进入11层，无法享受物业服务，且京信公司自该日后亦未提供物业服务。关于线路维护费，合同解除之后的线路费不应当由我方承担，我方已经将线路维护费交纳至2018年7月19日，故不用再交纳；关于电费，我方仅同意支付截止2018年7月19日的电费，之后的电费不应当由我方承担。同时，林志公司向本院提出反诉，反诉请求：1、判令京信公司返还2018年7月16日至2018年8月19日期间的物业费及公共区域能耗费44548元；2、判令京信公司退还押金130000元及利息（以13万元为基数，自2018年7月31日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自2019年8月20日至实际支付之日止，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：京信公司与林志公司于2017年11月20日签订《物业服务合同》，约定由京信公司向林志公司提供物业服务，服务期限自2017年11月20日至2022年11月19日，物业管理费按季度收取，标准为0.7元/天/平方米。公共区域能耗费为0.1元/天/平方米。押金为12万元。租赁期满或合同解除，林志公司交清物业费后，京信公司15日退还物业费押金，合同签订后，林志公司向京信公司交纳物业费押金13.1万元，并将物业费交纳至2018年8月19日，但是租赁物业的实际使用人某某公司涉嫌非法集资，京信公司将某1整层封闭，电梯设置亦不在11层停靠，步行梯通往11层的出入口锁住，导致林志公司无法进入办公区域，而京信公司亦终止了物业服务合同，且并未再提供物业服务，故应当退还多收取的物业费并退还物业费押金，故林志公司提起反诉。京信公司对林志公司的反诉请求答辩称：关于物业费和公共区域能耗费我方不同意返还，2018年8月19日之前，我方正常提供了物业服务，故上述期间的费用我方不应当返还。关于押金，我方同意返还，但是应当是合同到期或者解除后，林志公司将房屋全部退还我方，交接完毕后我方再退还押金。关于押金利息，不同意支付，双方合同约定的是无息退还押金，不应当支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月20日，林志公司作为甲方，京信公司作为乙方签订《物业服务合同》，约定，甲方承租位于北京市朝阳区某1房间，建筑面积1591平方米。该房屋产权属于某1，服务期限自2017年11月20日至2022年11月19日。收费标准，乙方按季度收取甲方物业管理费，物业管理费标准按0.70元（人民币）/天/平方米收取，甲方应在第一季度结束前五至十个工作日内向乙方支付下一季度的费用，本合同租期中第一季度费用在签订本合同当日缴付，公共区域能耗费0.1元/天/平方米。甲方承租区域安装独立电表的，电费以电表的计量读数为准进行收取，按照乙方当年公布的收费标准进行收取。因甲方使用的电话线路由乙方负责维护，甲方需按16.8元/条/月的标准向乙方交纳线路维护费。甲方在收到乙方发放的收费通知单后5至10个工作日内支付。经甲乙双方友好协商，在承租期内由乙方直接向甲方收取物业管理费等相关费用并开具增值税发票。甲方在签订本合同的当日需向乙方支付物业押金，具体金额为120000元。租赁期满或合同解除后，在甲方交清所有物业费用后，由乙方15天内无息退还物业押金给甲方。甲方出现不能按照合同约定支付物业费用或者欠缴能耗费用达一个月等情形之一的，乙方有权终止物业服务。庭审中，京信公司表示林志公司使用涉诉房屋后，支付物业费和公共区域能耗费至2018年8月19日，支付线路维护费至2018年7月19日，支付电费至2018年4月30日，后续的费用未支付。并表示按照合同约定，林志公司欠付物业费达一个月的，京信公司有权解除合同。现林志公司的上述行为违反了合同的约定，京信公司有权解除合同，因京信公司支付物业费至2018年8月19日，故要求确认双方的《物业服务合同》于2018年8月20日解除。经询，林志公司认可上述费用的支付截止日期，亦同意解除合同，但表示后续费用未支付的原因系其将部分房屋转租给案外人某某公司，后某某公司涉嫌非法集资，被公安机关立案侦查，其租赁的房屋于2018年7月13日被公安机关查封，自2018年7月16日后，林志公司也无法进入其办公场所进行办公，并表示自2018年7月16日之后，京信公司亦停止了物业服务。并以此主张物业服务合同解除的日期应当为2018年7月16日。庭审中，京信公司表示截至2018年8月20日，林志公司尚欠线路维护费280.5元、电费11528.2元；对此，林志公司表示因双方合同的解除日期为2018年7月16日，故仅同意将上述费用支付至2018年7月16日，后续的不同意支付。经询，林志公司对于截至2018年8月20日的线路维护费和电费金额无异议。另，林志公司表示其租赁涉案房屋后向京信公司支付了物业押金共计131000元，现双方合同已经解除，故京信公司应当将押金予以返还，并表示仅要求京信公司返还押金130000元。京信公司认可收到上述押金，亦同意返还押金130000元，但表示上述押金应当于双方合同解除并办理完毕交接手续后再行返还，目前双方仍未办理交接手续，林志公司仍有部分物品放置于涉案房屋内，故不同意返还。关于押金利息，合同中约定的系无息返还，故不同意支付利息。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。京信公司与林志公司签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方均应当按照合同约定履行各自的义务，京信公司按照约定提供了物业服务，林志公司应当按照合同约定交纳相关费用。现根据本院查明的事实可知，林志公司的物业费仅交纳至2018年8月19日，后续的费用未再交纳，其行为构成违约，故京信公司有权按照合同约定行使解除权，要求解除合同。林志公司虽抗辩其自2018年7月16日之后无法再使用涉案房屋，京信公司自该日之后亦未再提供物业服务，但是其不能使用涉案房屋并非京信公司的原因导致，且未提供证据证明在该日后京信公司停止提供物业服务，故本院对其抗辩意见不予采纳。现京信公司要求确认双方的合同于2018年8月20日解除，于法有据，本院对其该项诉讼请求予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《物业服务合同》解除之前的线路维护费和电费，林志公司应当承担，现京信公司要求林志公司支付截至2018年8月20日的线路维护费280.5元、电费11528.2元，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于林志公司要求返还物业费和公共区域能耗费的反诉请求，因双方的《物业服务合同》于2018年8月20日解除，在合同解除之前，京信公司按照约定提供了物业服务，林志公司要求返还物业费和公共区域能耗费无事实和法律依据，故本院对其该项反诉请求不予支持。关于林志公司要求返还押金130000元的反诉请求，根据双方合同的约定，合同解除后，在林志公司交清所有物业费用后，京信公司应当将押金返还给林志公司，根据本院认定，双方的合同已经解除，对于京信公司主张的费用也予以支持。京信公司应当返还押金，故对于林志公司的该项反诉请求，本院予以支持。关于林志公司要求支付押金利息的反诉请求，双方的合同中明确约定利息无息返还，且物业服务合同系因林志公司的原因导致解除，故林志公司要求返还利息，无合同和法律依据，故本院对其该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京京信怡和物业管理有限责任公司与被告（反诉原告）信阳林志科技有限公司于2017年11月20日签订的《物业服务合同》（编号201769）于2018年8月20日解除；二、被告（反诉原告）信阳林志科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京京信怡和物业管理有限责任公司支付2018年7月20日至2018年8月20日的线路维护费280.5元；三、被告（反诉原告）信阳林志科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京京信怡和物业管理有限责任公司支付2018年5月1日至2018年8月20日的电费11528.2元；四、原告（反诉被告）北京京信怡和物业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）信阳林志科技有限公司押金130000元；四、驳回被告（反诉原告）信阳林志科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48元，由被告（反诉原告）信阳林志科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1895元，由原告（反诉被告）北京京信怡和物业管理有限责任公司负担1411元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）信阳林志科技有限公司负担484元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇二〇年七月二十九日书记员  华 阳