河北省唐山高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0291民初17号 原告：唐山东方物业服务有限公司，住所地唐山高新技术产业开发区龙富南道188号。 法定代表人：方合群，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋玮煜，男。 委托诉讼代理人：王思妍，女。 被告：陈维禄，男，1964年7月25日出生，汉族，住唐山高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：张咏秋，女，1963年11月4日出生，汉族，住同上，与陈维禄系夫妻。 原告唐山东方物业服务有限公司与被告陈维禄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐山东方物业服务有限公司委托诉讼代理人宋玮煜、王思妍，被告陈维禄及其委托诉讼代理人张咏秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐山东方物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费2065元及利息325.27元，共计2390.27元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年1月30日，原告与被告签订《龙悦新居前期物业管理服务合同》，约定由原告对“龙悦新居小区”进行前期物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同日，被告办理了入住手续并已入住。被告身为“龙悦新居”402楼1门201室业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用。 陈维禄辩称，原告主张2010年的物业费被告未交付，原告已近十年没有主张，已超过诉讼时效。被告未交纳物业费系行使先履行抗辩权，不存在违约事实。2005年1月30日，被告与原告签订了龙悦新居前期物业管理服务合同。依据《物业管理条例》第35条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。但原告严重不作为，没有按照合同约定的物业管理服务标准提供服务，属违约在先。原告主要存在以下违反物业管理合同行为：（一）原告违反合同第三条物业服务标准第五绿化标准，即：1.各种绿植生长期内长势良好。2.各种绿植修剪整形及时，造型美观。但现状是小区绿地、草坪遭到人为的全部毁损，树木大量死亡，公共绿地成为私家菜园，而且每天都在扩展，以至于马路便道区域也出现菜园子现象。（二）原告违反合同第三条物业管理服务标准，即：无改变使用功能，无私搭乱建及任意拆除。但现状是小区内各种私搭乱建比比皆是，严重违反我市和高新区关于严禁私搭乱建的相关管理规定，侵占了多数业主的利益。（三）原告违反合同第三条的物业服务标准五，即：每天对保洁服务范围内的区域进行清扫。但现状是居住的楼内、楼外等公共区域清扫保洁次数和质量不达标。（四）公用设施的维护监管不到位，物业公司不作为。楼道内各种线路随意拉扯，有的线路直接悬挂在楼道的拐弯处；被告家阳台外墙裂缝严重，被告多次向物业反映，物业人员置之不理。（五）安保人员不尽责，形同虚设。合同第三条物业管理服务标准六安保标准，即：1.小区出入口全天候专人值守，区域内定时巡视；2.维护交通秩序，保障车辆行驶畅通。2020年2月疫情前，南门保安室每天在中午和傍晚吃饭期间，无人值守，每晚11点至第二天早晨5点无保安值守；疫情发生后，物业打开侧门，依然没有保安值守；每逢周六日或节假日，很多外部车辆存放在小区内，小区内道路交通经常出现大量的堵车现象，并时常引发交通事故。（六）龙悦新居目前物业等级为5级，但没有做到封闭管理。唐山市物业服务等级标准五级是：实行封闭管理，对车辆实行登记管理。而物业公司服务没有达到该标准。出入小区人员多，人员复杂，节假日一些外部人员随意进入小区，并把各种车辆存放在居民楼前或小区出口区域，业主出行十分困难，造成道路拥堵混乱，严重干扰了小区居民的正常生活。（七）合同中第九条违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任。总之，在2017年之前，被告一直按照合同约定足额准时交纳物业费。2017年，原告将收费标准由六级提高到五级，业主没有签字同意，理由是物业服务连六级合同标准都达不到。如果达到合同约定的标准和唐山市五级物业管理标准后，业主会主动交纳物业费。因此，2017年之后被告出现拒交物业费，是由于物业公司严重违约，态度傲慢，对业主的建议和意见置之不理，且拒绝改正，其行为严重损害了业主的利益和小区的品质。业主正当行使先履行抗辩权实属无奈，被告不应算作违约。原告没有按合约限期改正，给被告造成一定的损失，原告应承担相应的法律责任。就2017年至2019年物业费，被告主张按照物业提供的实际服务收取费用，不存在违约滞纳金，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2005年1月30日，唐山东方物业管理有限公司与唐山市龙悦新居402楼1门201室业主陈维禄签订《龙悦新居前期物业管理服务合同》，该合同约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务标准等内容。龙悦新居402楼1门201室面积为132.35平方米，2016年前，每平方米每月物业费收费标准为0.3元，2017年后，每平方米每月物业费收费标准为0.5元。被告陈维禄拖欠2010年度物业费477元、2017年度物业费794元、2018年度物业费794元，共计2065元。另查明，2010年1月22日，唐山东方物业管理有限公司名称变更为唐山东方物业服务有限公司。 上述事实有《龙悦新居前期物业管理服务合同》、收款收据、催款通知书及照片、企业名称变更核准通知书、当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，《龙悦新居前期物业管理服务合同》系唐山东方物业管理有限公司与被告陈维禄的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。唐山东方物业管理有限公司变更名称为唐山东方物业服务有限公司，唐山东方物业服务有限公司延续成为合同的一方当事人，应继续履行合同的义务，并享有合同约定的权利。唐山东方物业服务有限公司主张被告陈维禄拖欠2010年度物业费477元、2017年度物业费794元、2018年度物业费794元，以上共计2065元。被告辩称2010年度物业费已经交纳，但是未提供相应的证据，故本院对其抗辩不予采纳；被告辩称原告主张2010年度的物业费已经超过诉讼时效，本院认为，原告提供的催款通知书及张贴催款通知书的照片，可以证明原告曾向被告主张过权利，故原告的诉讼请求因诉讼时效中断而未超过诉讼时效，本院对被告的抗辩不予采纳。被告提供的草坪遭到破坏、设施损坏、私搭乱建、交通拥堵、保安室无人值守等照片，用于证明原告未尽到物业管理的职责，未达到物业服务的标准，但是，因被告提供的上述照片均拍摄于2020年，而原告主张被告欠费的年度为2010年、2017年、2018年，故被告提供的证据不能证明上述年度原告的物业服务状况，本院对被告的主张不予采纳。综上，被告拖欠2010年、2017年、2018年的物业费2065元，原告向被告发出了书面催交通知，被告一直未予交纳，且被告提供的证据不能证明欠费年度原告物业服务状况，故本院对原告要求被告支付物业费2065元的诉讼请求予以支持；原告主张被告应承担利息325.27元，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告陈维禄于本判决生效之日起十日内向原告唐山东方物业服务有限公司交纳物业费2065元； 二、驳回原告唐山东方物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈维禄负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 王春梅 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 刘小利 书 记 员 王晓娟 ——