河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初5900号原告张予玲，女，汉族，1973年1月15日出生，住天津市南开区。委托代理人张会玲，河南滳锦律师事务所律师。被告李政威，男，汉族，1990年8月10日出生，住河南省太康县。委托代理人冯亚丽，河南予顺柳树事务所律师。委托代理人卢娜，河南予顺柳树事务所律师。被告河南六合置业有限公司，住所地郑州市金水区索凌路****楼**附**，统一社会信用代码：91410100779432594F。法定代表人李兆辉第三人刘永美，女，汉族，1957年10月29日出生，住郑州市。原告张予玲诉被告李政威、河南六合置业有限公司，第三人刘永美案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张予玲委托代理人张会玲到庭，被告李政威委托代理人冯亚丽、卢娜到庭参加诉讼，被告河南六合置业有限公司、第三人刘永美经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张予玲向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对郑州市金水区××楼××房屋（××地址为郑州市××区××东、××楼××单元××东南户）的执行并解除对上述房屋的查封；2、判决确认位于郑州市金水区××楼××房屋（××地址为郑州市××区××东、××楼××单元××东南户）归原告所有；3、依法判令被告河南六合置业有限公司将位于郑州市金水区××楼××房屋（××地址为郑州市××区××东、××楼××单元××东南户）过户在原告名下；4、本案的案件受理费用由被告分担。事实与理由：2010年11月26日，原告与被告河南六合置业有限公司双方签订了《商品房认购协议书》，约定被执行人将所有的位于郑州市金水区劳动路东、北环路南7号楼1单元26层东南户房屋出售给原告，房屋为每平方米4100元，房屋总价格375929元。原告付清全部房款，河南六合置业有限公司出具收据并交付该房屋的钥匙房。后，原告对该房屋进行了装修入住至今，涉案房屋系原告所有。被告李政威与河南六合置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案诉至金水区人民法院，金水区人民法院作出（2018)豫0105民初11427号民事判决书，金水区人民法院在执行以上判决时，将原告所有的位于郑州市金水区××楼××房屋（××地址为郑州市××区××东、××楼××单元××东南户）予以查封。原告提供购房依据等相关证据，要求中止对上述财产的执行。金水区人民法院作出(2020)豫0105执异105号执行裁定书，裁定驳回原告异议，并明确告知可在15日内向人民法院提起诉讼。综上，涉案房屋系原告所有，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告李政威答辩如下：一、原告张予玲主张与河南六合置业有限公司存在商品房买卖合同关系，但是却仅提供认购协议书与开发商出具发票，却未提供购房款支付凭证，按照行业习惯，该大笔交易不可能为现金支付，在原告未举证实际已支付房款的情形下，被告有理由怀疑其与被告六合公司之间商品房买卖关系的真实性。二、即使原告与被告六合公司之间商品房买卖关系是真实的，但本案原告张予玲系从开发商六合公司处购得涉案位于索凌路1号7号楼26层140号面积为91.61平方米的房产，应属于商品房消费者，应适用九民纪要第125条之规定，即实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。本案原告除涉案房产之外，还有坐落于金水区纬一路1号院瑞园小区1号楼7层0712号面积为80.94平方米、坐落于郑东新区通泰路**院**楼******面积为256.63平方米两套房产，明显不符合排除强制执行的要求。被告河南六合置业有限公司未答辩亦未举证。第三人刘永美未答辩亦未举证。本院经审理查明以下事实：1、李政威诉六合公司、高玉明、郑州三联房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日作出（2018）豫0105民初11427号民事判决书，判决：一、被告河南六合置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告李政威购房款等各项费用559339元及利息（利息从2013年7月9日开始，以559339元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，计至该债务履行完毕之日止）;二、被告河南六合置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李政威一倍购房款559339元;三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费18272元、财产保全费5000元，公告费560元,由被告河南六合置业有限公司负担。该11427号民事判决已于2019年2月1日发生法律效力。该案进入执行程序后，案号为（2019）豫0105执4470号。2、2019年10月28日，本院作出（2019）豫0105执4470号执行裁定书，裁定：将被执行人河南六合置业有限公司名下银行存款1334883元予以冻结、扣划、提取或查封、扣押其相应价值的财产。2019年10月30日，本院向郑州市自然资源和规划局送达执行裁定书及协助执行通知书，将被执行人六合公司名下位于金水区××楼××号（不动产权证号：1108090895）的房产予以查封。3、2010年11月26日，六合公司作为出卖人（甲方）、原告张予玲作为买受人（乙方）签订商品房认购协议书一份，主要约定内容如下：认购物业7号楼1单元26层东南户，优惠后总房款375929元；付款方式为一次性付款，签订正式合同当日乙方应交纳100%的总房款。后六合公司出具收据一份，写明：今收到张予玲交来房款375929元。同日，被告六合公司另向原告出具《收据》（编号1102384）一份，该收据载明：“兹收到张予玲交来暖气初装费、天然气初装费、维修基金、有线电视初装费共计20888元。”原告提交银行历史明细清单显示，2010年11月26日，原告通过POS机刷卡396817元。4、河南尚誉物业服务有限公司于2019年10月26日出具证明一份，写明：兹有我小区居民张予玲，身份证号，现住金水区××楼××单元××号。原地址为金水区劳动路东、北环路南六合苑小区7号楼26层东南户。特此证明。另外，原告提交了多份物业费支付收据及物业费发票。物业费缴纳期限自2014年至2019年。涉案房屋的前期物业管理服务协议为原告与河南轩合物业服务有限公司签订。本院认为，原告与被告六合公司签订的《商品房认购协议书》虽未在房屋管理部门登记备案，但该协议书对于房屋的坐落、价款、支付方式、税费承担等均有明确约定，该协议合法有效，合同双方均应受到合同约束。合同签订当日，原告按照合同的约定向被告六合公司全额支付了购房款，并支付了维修基金、暖气初装费、有线电视初装费等费用，已经履行了其作为房屋购买人的全部义务。另外，根据原告提交的证据，原告已早于涉案房屋被本院查封前占有了涉案房屋，并对房屋形成了实际控制。另外，虽然原告与被告六合公司签订了有效的认购协议，但由于被告六合公司的原因，涉案房屋一直备案在第三人刘永美名下，致使原告无法通过自身努力完成房屋过户，故涉案房屋未办理至原告名下的责任不在原告。综上所述，原告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对涉案房屋的权利足以排除执行，故原告请求停止对涉案房屋的执行并解除查封，本院予以支持。关于原告主张的确权及被告六合公司协助办理过户的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并做出裁判，故本案审理确权问题并无不当，由于原告是涉案房屋的实际购买人，已经按照合同约定支付了全部购房款，并实际占有房屋，故原告主张涉案房屋归其所有本院予以支持。被告六合公司应当配合原告办理涉案房屋的转移登记手续，将涉案房屋转移登记至原告名下。关于原告的情形是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的问题，本院认为，该两条规定并不相互排斥适用，购房人只要符合该两条规定的任何一条的全部要件，其权利即可足以排除执行。故被告李政威辩称原告不符合上述规定第二十九条的情形，从而其权利不足以排除执行，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，并根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、不得执行位于金水区索凌路1号7号楼26层140号的房屋；二、解除本院（2019）豫0105执4470号执行裁定对上述房屋的查封；三、确认登记在被告河南六合置业有限公司名下的位于金水区索凌路1号7号楼26层140号（不动产权证号：1108090895）的房屋归原告张予玲所有；四、被告河南六合置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告张予玲办理上述房屋的转移登记手续，将上述房屋转移登记至原告张予玲名下。案件受理费11000元，由被告河南六合置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李世达人民陪审员  刘爱国人民陪审员  赵桂英二〇二〇年七月三十日书 记 员  郑 璐