安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1047号 上诉人（原审被告）：方敏，男，1966年6月3日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 委托诉讼代理人：毕志飞，安徽中皖律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宣爱琴，女，1975年4月19日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 委托诉讼代理人：唐太红，安徽省安庆市建设法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：方杏桃，女，1967年7月28日出生，汉族，住安徽省安庆市。 委托诉讼代理人：程松，上海开渠律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：方珊珊，女，1989年9月29日出生，汉族，住安徽省安庆市。 被上诉人（原审第三人）：方嫚，女，1992年7月18日出生，汉族，住安徽省安庆市开发区。 上诉人方敏、宣爱琴因与被上诉人方杏桃、方珊珊、方嫚合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2019）皖0811民初3822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人方敏及其委托诉讼代理人毕志飞，上诉人宣爱琴及其委托诉讼代理人唐太红，被上诉人方杏桃及其委托诉讼代理人程松，被上诉人方珊珊到庭参加诉讼。被上诉人方嫚经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 方敏上诉请求：撤销原判，改判驳回方杏桃的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由方杏桃、宣爱琴承担。事实与理由：一、一审法院关于涉案房屋产权的认定明显错误。仔细阅读一审判决认定，前部分认定涉案房屋权利人为方珊珊、方嫚，后部分又认定权利人为方敏、方杏桃，前后自相矛盾。房产部门认定涉案房屋为方敏单独所有并办理了产权证，已经明确涉案房屋产权人为方敏，而非方珊珊、方嫚或方杏桃。依据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移前可以撤销赠与，在房产部门将涉案房屋认定为方敏单独所有时，涉案房产涉及之前的赠与实际已被房产部门撤销，涉案房产与方杏桃、方珊珊、方嫚无关。房产部门的产权登记是物权认定的依据，具有物权登记公示公信力，该效力认定不是人们法院民事审理认定的范围，一审法院在没有撤销涉案房屋物权登记的情况下作出相反认定，明显错误。二、涉案房屋为方敏单独适用，方敏具备合法处分权。由于方敏患病急需大量医疗费，故考虑出售涉案房屋。为了家庭稳定，方敏在出售涉案房屋前找到方珊珊、方嫚协商出售事宜，方珊珊、方嫚不同意协商处理。方敏不存在私下出售房屋，恶意串通侵害他人权益的情形。房产部门征税的依据不是当事人陈述的房屋交易价格，而是房产部门单独对交易房产进行评估，根据评估价格征税，涉案房屋亦是如此，当事人依法纳税，不存在逃税、漏税的目的和恶意串通向房产部门谎报房屋实际交易价格的情况。三、依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（三）》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。2019年《全国民商事审判工作会议纪要》亦明确人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人意思自治，要依法审慎认定合同效力。本案不存在合同无效情形，一审判决适用法律错误。 方杏桃辩称，一、物权登记反映的是物权状态，而不体现实际所有人，也不排斥物权登记之外的人对该物享有权利。涉案房屋购买于方敏与方杏桃夫妻关系存续期间，无论登记在哪一方名下，均不能对抗另一方对涉案房屋的共有权。一审判决并未否定涉案房屋曾登记于方敏名下，方杏桃提起的是确认合同无效之诉，而非请求确认物权效力。二、一审判决实体上体现了公平正义。可以确认的事实是：1、涉案房屋为方杏桃与方敏离婚前的共同财产；2、方敏与方杏桃离婚时将涉案房屋处置给了方珊珊、方嫚；3、方敏以明显低价出售涉案房屋；4、宣爱琴为房产中介机构负责人，对交易房屋的产权登记、占有使用情况、是否存在共有人等严重影响房屋交易因素的注意义务高于普通人，然而宣爱琴罔顾方杏桃及其女儿在涉案房屋居住十几年的事实，低价购房，方敏与宣爱琴恶意串通损害方杏桃利益和国家利益（国家税收）。一审判决确认涉案合同无效，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 宣爱琴辩称，方敏在上诉状中陈述出售房屋是由于疾病，宣爱琴长期租房居住，购房是刚性需要，在房屋中介和宣爱琴的要求下，方敏出示了涉案房屋的房产证，房产证上载明方敏单独所有，根据物权法的规定，方敏具有对涉案房屋的完全处分权，由于方敏急需资金，所以和宣爱琴及中介多次沟通下，达成了该房屋售价738000元，宣爱琴和方敏不存在恶意串通，宣爱琴是善意取得的行为。方敏的上诉请求及理由既符合法律规定，也是本案的客观事实。 方珊珊辩称，方敏与宣爱琴恶意串通导致现在的情况，请求二审法院维持原判。 方嫚未答辩。 宣爱琴上诉请求：撤销原判，改判驳回方杏桃的诉讼请求，一、二审诉讼费由方杏桃承担。事实与理由：一、涉案房屋登记在方敏名下，房产证载明为方敏单独所有，根据物权法的规定，涉案房屋属于方敏个人财产，方敏具有完全处分权，与方杏桃无关。方杏桃不享有涉案房屋产权，也不是涉案房屋买卖合同的当事人，其原告主体不适格。二、宣爱琴急需购买住房，方敏因生病治疗需要出售涉案房屋，在安庆市大观区开平房产经纪服务部的介绍下签订了《房屋买卖合同》，房屋总价738000元。2019年1月7日，宣爱琴已经付清房款，方敏出具一张收条，同时宣爱琴支付了相关房屋过户费用将涉案房屋合法过户至宣爱琴名下。方敏与宣爱琴于2019年1月7日签订的《房屋买卖合同》是为了去房产局过户，房产部门要求签订的格式化合同，仅是为了房屋过户房产部门用的备案合同，这种房屋过户方式属于交易习惯。由于方敏从开发公司处购买涉案房屋的发票价格是370865元，于是这份合同的房款就写了400000元，但涉案房屋实际成交价是738000元，这并不影响房产交易过程的真实性，该合同也是合法有效的。一审判决在没有查清事实基础上做出的判决没有任何依据，也不符合法律规定。综上，涉案房屋买卖合同是方敏与宣爱琴的真实意思表示，宣爱琴支付了合理价格，涉案房屋已履行过户手续登记在宣爱琴名下，根据法律规定，宣爱琴是善意取得行为，是涉案房屋的合法产权人。现在方杏桃仍居住在涉案房屋，导致宣爱琴一直在外租房居住，给宣爱琴造成了经济上的损失。 方杏桃辩称，与对方敏上诉的答辩意见一致。另补充：宣爱琴购买涉案房屋时，同期同地段房屋出售价格为1100000元，即使如其所述实际交易价格为738000元，也仅为实际价格的66.3%，差额超过30%，显然非合理价位。方敏与宣爱琴恶意串通，不为善意，宣爱琴不构成善意取得。 方敏辩称，同意宣爱琴的上诉理由和请求。 方珊珊辩称，方敏与宣爱琴恶意串通导致现在的情况，请求二审法院维持原判。 方嫚未答辩。 方杏桃向一审法院起诉请求：1、确认方敏、宣爱琴于2019年1月7日签订的《房屋买卖合同》无效；2、开发区不动产登记恢复至方敏名下；3、诉讼费由方敏、宣爱琴负担。 一审法院认定事实：方杏桃与方敏于1989年结婚，婚后育有两女即本案第三人方姗姗、方嫚，2008年3月17日方杏桃与方敏在婚姻关系存续期间，以方敏之名在安庆市文澜房地产开发有限公司办理按揭贷款购买了位于安庆市开发区房屋，2008年12月19日，方杏桃与方敏在望江县民政局协议离婚，离婚协议约定：以方敏名义于2008年3月购买的位于开发区房屋归方姗姗、方嫚所有，待方敏偿还全部的按揭款及装潢费用后将该房屋的产权变更登记至方姗姗、方嫚名下。2015年6月10日交通银行股份有限公司安庆分行（以下简称“交通银行安庆分行”）因方敏拖欠房屋按揭款，向安庆市大观区人民法院提起诉讼，大观区人民法院于2015年11月3日作出民事判决书，判决方敏、方杏桃共同给付交通银行安庆分行借款本金94958.10元及利息并由安庆市文澜房地产开发有限公司（以下简称“文澜公司”）对上述债务承担连带还款责任。因文澜公司实际代偿76050.56元，故方杏桃与文澜公司于2017年5月12日签订《协议书》，向文澜公司支付代偿款及违约金共计81051元。2017年6月22日，方姗姗、方嫚向一审法院提起诉讼，要求判令方杏桃、方敏将案涉房屋产权变更登记至方姗姗、方嫚名下，一审法院于2017年11月30日作出民事裁定书，以方姗姗、方嫚主体不适格裁定驳回起诉，后方姗姗、方嫚上诉至安庆市中级人民法院，安庆市中级人民法院于2018年2月1日作出民事裁定书，驳回上诉。2018年7月1日方杏桃诉至望江县人民法院，要求方敏履行《离婚协议》，将案涉房屋产权变更登记至第三人方姗姗、方嫚名下，后该案移送至广东省深圳市福田区人民法院处理。2019年7月8日广东省深圳市福田区人民法院作出民事裁定书，以案涉房屋已经转移登记至案外人名下，并被有权机关查封为由驳回方杏桃的起诉。在案件审理过程中，方敏于2018年8月13日办理了案涉房屋的产权证，并于2018年12月27日与宣爱琴签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋以73.8万元的价格卖给宣爱琴，双方于2019年1月7日另行签订不动产登记服务中心备案的编号为2019048865的《房屋买卖合同》（以下简称“房产备案买卖合同”），该合同约定的房屋价款为40万元，后于2019年1月9日将案涉房屋产权过户至宣爱琴名下。方杏桃知悉上述房屋买卖事项后，于2019年1月23日向一审法院提起诉讼并申请了财产保全，一审法院依法查封了案涉房屋。 一审法院认为，首先，案涉房屋虽然以方敏名义购买并登记在方敏个人名下，但方敏购买案涉房屋时与方杏桃尚处于夫妻关系存续期间，且依据庭审查明的事实，方杏桃在方敏房屋按揭款逾期后实际支付了文澜公司代偿的购房按揭款及违约金共计81051元，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条之规定，案涉房屋在转移产权登记至宣爱琴名下前应为方杏桃与方敏夫妻关系存续期间的共同财产；其次，根据方杏桃与方敏于2008年12月19日达成的《离婚协议》第三条：以方敏名义于2008年3月购买的位于开发区房屋归方姗姗、方嫚所有，待方敏偿还全部的按揭款及装潢费用后将该房屋的产权变更登记至方姗姗、方嫚名下。因案涉房屋于双方协议离婚时属于夫妻共同财产，上述协议实为方杏桃与方敏共同承诺将两人对案涉房屋拥有的产权份额全部赠予方姗姗、方嫚的行为。该《离婚协议》系双方真实意思表示，合法有效并经民政部门登记备案，方杏桃与方敏理当按约履行；第三，方敏于2018年8月13日办理了案涉房屋的其个人产权证，后并未按照约定将房屋产权过户至第三人名下，而将房屋转卖给宣爱琴，虽有因其生病需款之因素，但其擅自处分房屋共有人方杏桃所有的房屋份额既未经方杏桃的同意亦未获得方杏桃的追认，属于无权处分，且方敏与宣爱琴为达到避税、漏税的目的，恶意串通，向房产登记机构谎报房屋实际交易价格，并将房屋产权过户至宣爱琴名下，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，方敏与宣爱琴于2019年1月7日签订的房产备案买卖合同无效；最后，房屋登记恢复属于不动产登记机构的房屋登记管理职责，不属于民事诉讼受案范围，故不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认方敏与宣爱琴于2019年1月7日签订的房产备案《房屋买卖合同》无效；二、驳回方杏桃的其他诉讼请求。案件受理费100元，保全费5000元，合计5100元，由方敏、宣爱琴各负担2550元。 二审中，当事人未提交证据。 本院二审认定的事实与一审一致。 本院认为，涉案房屋购买于方敏与方杏桃夫妻关系存续期间，方敏无证据证明其与方杏桃明确约定涉案房屋归方敏个人所有，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条规定，案涉房屋在转移产权登记至宣爱琴名下前依法应属于方杏桃与方敏夫妻关系存续期间的共同财产。方敏以涉案房屋过户登记至宣爱琴之前的房产证载明为方敏单独所有为由主张涉案房屋系方敏个人财产，与客观事实不符，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。本案业已查明涉案房屋属于方敏与方杏桃的共同共有财产，方敏出售涉案房屋时未经方杏桃同意，一审判决认定方敏系无权处分正确。方杏桃系涉案房屋的共有人，与涉案房屋存在直接利害关系，其以原告身份提起本案诉讼，主体适格。宣爱琴认为方杏桃主体不适格的上诉理由，不能成立。方敏与宣爱琴之间就涉案房屋签订了两份《房屋买卖合同》，其中一份《房屋买卖合同》签订于2018年12月27日，合同价款为738000元；另一份为2019年1月7日签订并经不动产登记服务中心备案的《房屋买卖合同》，合同价款为400000元。依据方敏与宣爱琴的陈述及其提交的证据，双方之间真实履行的合同为2018年12月27日签订的《房屋买卖合同》，双方之间签订的备案《房屋买卖合同》价款较之真实交易价款降低了338000元，据此足以认定方敏与宣爱琴之间恶意串通向房产部门谎报涉案房屋真实交易价格以达到避税、漏税之目的，双方之间签订备案《房屋买卖合同》意图损害国家利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一审判决认定备案《房屋买卖合同》无效，有充分的事实和法律依据，本院予以认定。本案系因方敏与宣爱琴恶意串通损害国家利益情形而认定备案《房屋买卖合同》无效，并非因为方敏无权处分涉案房屋，故在认定备案《房屋买卖合同》效力时不适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（三）》第三条规定，方敏认为一审判决适用法律错误的上诉理由，不能成立。至于宣爱琴上诉主张其构成善意取得，其是否构成善意取得需依赖于对方敏与宣爱琴之间真实履行的合同即2018年12月27日签订的《房屋买卖合同》进行审查，但方杏桃一审诉讼请求仅针对备案《房屋买卖合同》，2018年12月27日签订的《房屋买卖合同》并不在方杏桃一审诉讼请求范围内，不属于一审法院审理范围，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十三条规定，宣爱琴是否构成善意取得亦不属于二审审理范围，本院对此不予审查。 综上所述，方敏、宣爱琴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人方敏负担100元，上诉人宣爱琴负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  诸冬林 审判员  高 平 审判员  刘梦灵 二〇二〇年七月一日 法官助理潘朝玉 书记员朱彤 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。