广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初9771号原告（反诉被告）：林能仕，男，1989年10月21日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：何小锐、黄丽红，均系广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑显萍，女，1976年11月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告（反诉被告）林能仕与被告（反诉原告）郑显萍租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林能仕及其委托诉讼代理人何小锐、黄丽红，被告（反诉原告）郑显萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林能仕向本院提出诉讼请求：1.郑显萍向林能仕退还租赁押金10000元；2.郑显萍向林能仕支付未按时退还押金的滞纳金（以10000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2019年3月23日起计至实际退还之日止）；3.郑显萍向林能仕支付根本违约的违约金10000元[依据是《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）第六条第1、2款]；4.本案诉讼费由郑显萍承担。事实和理由：2018年7月31日，郑显萍与林能仕签订《合同》，约定：郑显萍同意将座落于广州市天河区天河南二路28号（即星辰大厦）××房（以下简称案涉房屋）出租给林能仕；租期自2018年8月5日起至2019年4月4日止；押金为10000元；租金为每月5000元。林能仕于2018年7月31日向郑显萍支付了押金10000元，并在2018年8月至2019年2月期间严格依约履行交纳租金、物业管理费、水电费等义务。在租赁期内，郑显萍于2019年3月2日在未通知林能仕的情况下，擅自更换案涉房屋的门锁，导致林能仕不能进入、使用案涉房屋，只得居住在其他地方。经林能仕多次催告，郑显萍均未将换锁后的新钥匙交付给林能仕，因此，林能仕于2019年3月18日向郑显萍发出《解除房屋租赁合同通知书》（以下简称《解除通知书》），通知郑显萍解除合同并要求其依约承担责任。《解除通知书》已于2019年3月18、19日送达给郑显萍。根据《合同》的约定，郑显萍作为出租人应当将案涉房屋提供给林能仕使用。根据《中华人民共和国合同法》的规定，出租人在租赁期间应当保持租赁物符合约定的用途。郑显萍的前述行为已构成重大、根本违约，并导致林能仕的合同目的无法实现，在此情况下，林能仕根据《合同》第六条及《中华人民共和国合同法》的规定向郑显萍发出《解除通知书》，郑显萍于2019年3月18日收到《解除通知书》，至此《合同》解除，郑显萍应当按照《合同》的约定向林能仕退还押金、支付违约金并承担相应的违约责任。被告（反诉原告）郑显萍辩称：不同意林能仕的全部诉讼请求，理由如下：一、在本次交易中，林能仕没有依约支付2019年3月5日至4月4日的租金，已超过15天，构成根本违约。二、林能仕损坏案涉房屋的门锁导致无法关门，并自行离开案涉房屋，导致案涉房屋中价值十余万元的家私家电处于管理失控状态。三、郑显萍从未同意林能仕于2019年3月2日提前解除合同，也没有收到《解除通知书》。林能仕于2019年3月2日在案涉房屋所在楼宇星辰大厦的一楼门口向郑显萍提出解除《合同》的要求，郑显萍没有同意，双方因此发生争执，郑显萍报警，民警通知林能仕和郑显萍制作了笔录，郑显萍当时明确陈述不同意林能仕解除合同的理由。林能仕于2019年3月1日就应支付2019年3月5日至4月4日的租金，但林能仕未支付，且林能仕没有按照口头约定提前一个月提出解除合同的要求。离开派出所之后，郑显萍要求林能仕交出案涉房屋的钥匙，然后一起到案涉房屋检查，但林能仕没有交出钥匙，也没有一起到案涉房屋检查，而是直接自行离开。综上，郑显萍没有违约，林能仕构成根本违约。被告（反诉原告）郑显萍向本院提出反诉请求：1.林能仕预缴的押金10000元不予退还；2.林能仕向郑显萍赔偿损失38549.6元（包括：丢失的家私600元；损坏的物品32600元；拖欠的网络费、物业管理费、卫生费合计349.6元；2019年4月5日至5月4日期间无法出租案涉房屋的租金损失5000元）；3.反诉费用由林能仕承担。事实和理由：一、林能仕拒绝向郑显萍支付2019年3月5日至4月4日的租金5000元构成违约。2019年3月1日，林能仕应向郑显萍支付2019年3月5日至4月4日的租金5000元，但林能仕直至2019年4月23日仍没有支付，逾期已超过15日，按照《合同》的约定，郑显萍有权解除合同、收回案涉房屋、没收押金10000元且不作任何赔偿。二、林能仕损坏案涉房屋的门锁导致案涉房屋无法关门，且自行离开，致使案涉房屋中价值十余万元的家私家电处于管理失控状态，林能仕上述行为构成严重违约。郑显萍没有同意林能仕于2019年3月2日提前解除合同，也没有收到《解除通知书》，林能仕单方解除合同的行为无效。2019年3月2日，在星辰大厦门口一楼花园，林能仕要求解除合同，郑显萍不同意，双方发生争执。郑显萍报警之后，双方到广州市公安局天河区分局天河南派出所（以下简称天河南派出所）解决纠纷，郑显萍按照民警的要求陈述不同意解除合同的理由（民警已记录在案），一是林能仕逾期支付租金，二是林能仕没有按照口头约定提前一个月提出解除合同不合理、不合约、不合法。民警了解情况后表示上述纠纷不属于公安机关的职权范围，应到司法机关解决。郑显萍要求林能仕交出案涉房屋的钥匙并一起到案涉房屋进行检查，但林能仕没有交出钥匙也没有到案涉房屋，而是自行离开了。在林能仕开车离开之后，郑显萍担心案涉房屋有什么问题，遂自行到案涉房屋查看情况，到达之后发现案涉房屋没有关门，便找“天河文某勇锁具修理店”的师傅到案涉房屋进行修理，通过检查发现案涉房屋的铁门和木门的门锁都坏了，铁门关不了、木门一推便开，修理师傅表示无法修理、只能换锁。在上述情况下，修理师傅更换了两个门的门锁。林能仕上述行为构成严重违约。三、林能仕丢失、损坏案涉房屋中部分家私家电。1.丢失沙发两件套（价值600元）。2.损坏物品合计32600元，包括：铁门与门锁（价值3600元）、木门（价值2800元）、空调（价值3200元）、洗衣机（价值2800元）、马桶（价值500元）、电冰箱（价值1800元）、油烟机（价值2600元）、消毒柜（价值1600元）、窗台（价值300元）、床（价值5200元）、电风扇（价值180元）、两卧室房门与房门锁（价值5600元）、厕所门（价值1200元）、厕所门框（价值600元）、水龙头1个（价值260元）、电源插台2个（价值360元）。上述物品难以修好，影响案涉房屋出租。3.林能仕未向郑显萍支付2019年1月5日至2月4日的网络费89元、2月5日至4月4日的物业管理费合计246.6元和卫生费合计14元。4.林能仕损坏案涉房屋中的家私家电，导致案涉房屋至少一个月不能出租，给郑显萍造成至少5000元的租金损失。综上，林能仕给郑显萍造成损失合计38549.6元，该损失应由林能仕赔偿给郑显萍。原告（反诉被告）林能仕就反诉辩称：一、郑显萍诉称林能仕拒绝支付2019年3月5日至4月4日的租金5000元、林能仕违约，与事实不符。1.郑显萍根本违约在先。2019年3月2日，郑显萍擅自更换案涉房屋的门锁，且在林能仕通过微信、电话等多种方式多次催告的情况下仍未将换锁后的新钥匙交付给林能仕，郑显萍上述行为违反《合同》第四条第2款的约定及《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，导致林能仕无法使用案涉房屋，郑显萍构成根本违约。2.郑显萍违约之时，尚未到约定的林能仕应当支付2019年3月5日至4月4日的租金的时限。根据《合同》第二条第5款第②项的约定，林能仕应在2019年3月5日前交纳3月5日至4月4日的租金，但郑显萍于2019年3月2日更换门锁后未将新钥匙交付给林能仕，即造成林能仕无法使用案涉房屋的时间为2019年3月2日，该时间尚未到达约定的交纳上述期间租金的时限。在此情况下，林能仕享有先履行抗辩权，在郑显萍履行其义务之前有权拒绝交纳租金。综上，郑显萍违约在先，林能仕不构成违约。二、郑显萍诉称林能仕损坏案涉房屋的门锁导致无法关门、林能仕自行离开导致案涉房屋中价值十余万元的家私家电处于管理失控状态属于严重违约，与事实不符。1.郑显萍关于其没有同意林能仕于2019年3月2日提前解除合同的陈述与事实不符。林能仕在2019年3月2日没有提出提前解除合同的要求，因为当时双方仅是在协商解除的状态中，并未最终达成合意，林能仕更无作出解除合同的意思表示。郑显萍称林能仕于该日解除合同，但未提供任何证据证实，应承担不利后果。当时的真实情况如下：2019年3月2日，林能仕与郑显萍在星辰大厦门口一楼花园协商沟通，或解除合同或继续租用案涉房屋，但郑显萍既不同意林能仕继续租用案涉房屋也不同意解除合同；郑显萍报警后，出警的民警见证了上述情况。由此可见，林能仕的本意是与郑显萍协商沟通是否能解除合同，并没有向郑显萍发出提前解除合同的通知，因此，郑显萍关于林能仕提前解除合同的陈述依法不能成立。2.郑显萍关于林能仕单方解除合同的行为无效的陈述不能成立。鉴于郑显萍于2019年3月2日擅自更换案涉房屋的门锁，且经林能仕多次催告，郑显萍均未将换锁后的新钥匙交付给林能仕，导致林能仕无法使用案涉房屋，林能仕依据《合同》第六条第2款的约定于2019年3月18日按照《合同》及广州市公安局天河区分局出具的人口信息查询资料记载的联系电话、地址向郑显萍邮寄了《解除通知书》，并通过微信、短信、电话等方式通知郑显萍，郑显萍也已回复。2019年3月25日，《解除通知书》被邮政部门以“已发信息，无复”“上门不在，多次致电，无接”为由退件。由此可见，郑显萍在2019年3月18日至3月25日期间已通过多种渠道知悉《解除通知书》及其内容，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《合同》已于2019年3月18日正式解除。3.郑显萍关于林能仕损坏案涉房屋的门锁导致无法关门、林能仕自行离开导致案涉房屋中价值十余万元的家私家电处于管理失控状态属于严重违约的陈述，与事实不符。首先，郑显萍未能举证证明案涉房屋的门锁损坏是林能仕导致的。其次，真实情况是案涉房屋有两个门，其中，铁门门锁在林能仕入住时已经处于损坏无法上锁的状态，林能仕在入住时也曾与郑显萍口头沟通过该情况，郑显萍表示知悉并让林能仕放心，林能仕考虑到除了铁门之外还有一道木门便没有做过多要求。木门直至2019年3月2日止是可以关闭和上锁的。案涉房屋的门锁是否损坏不能作为郑显萍擅自更换门锁并拒绝交付新钥匙的理由。即使郑显萍因为门锁损坏更换了新门锁，也应将新钥匙交付给林能仕以履行其交付案涉房屋的合同义务，但是，郑显萍于2019年3月2日更换案涉房屋的铁门和木门的门锁并上锁，林能仕通过电话、微信再三催促，郑显萍均没有将更换后的新钥匙交付给林能仕，导致林能仕无法进入案涉房屋，只能到其他地方居住。郑显萍未履行交付案涉房屋的主要合同义务，构成根本违约，应承担责任。三、郑显萍关于林能仕丢失、损坏案涉房屋中部分家私家电致难以修好的陈述，与事实不符。1.《家私家电清单》仅是确认郑显萍于2018年7月31日交付案涉房屋给林能仕时案涉房屋中的家私家电数量、种类，不能证明交付时上述家私家电的状态如何，也不能证明家私家电的价格、使用寿命，更不能证明上述家私家电丢失、损坏是林能仕所为，郑显萍上述主张毫无事实和法律依据。实际上，林能仕入住案涉房屋时，上述部分家私家电已经损坏，部分家私家电由于老旧经林能仕正常使用而自然损耗。沙发两件套在林能仕于2019年3月2日离开案涉房屋时并没有丢失。2.林能仕对入住时已经损坏的家私家电无需承担赔偿责任，且依据《合同》第五条第1款的约定及《家私家电清单》对经正常使用而自然损耗的家私家电亦无需承担赔偿责任。3.即便部分家私家电被认定为是林能仕损坏的，郑显萍也应提供购买该部分家私家电的发票等有关凭证用于证明上述家私家电的购买价格、使用年限，以便计算折旧费用。四、郑显萍关于林能仕未支付2019年1月5日至2月4日的网络费89元、2月5日至4月4日的物业管理费合计246.6元和卫生费合计14元的主张不能成立。1.关于物业管理费。林能仕确认案涉房屋的每月管理费为123.3元。林能仕已向物业管理部门交纳2018年7月5日（其中第一个月的物业管理费319元是代上一手承租人交纳的）至2019年3月4日期间共8个月的物业管理费合计2989.1元。至于2019年3月5日至4月4日的物业管理费，因郑显萍违约在先，林能仕无法使用案涉房屋、未享受物业服务，因此，林能仕无须支付上述期间的物业管理费。2.关于网络使用费及卫生费。林能仕已支付网络使用费至2018年12月，且已于2019年1月10日明确告知郑显萍不再使用网络，郑显萍表示同意，考虑到网络费是按月收费的，林能仕同意支付2019年1月的网络费89元，但是，2019年1月之后的网络使用费不应由林能仕支付。林能仕确认案涉房屋的每月卫生费为7元。林能仕已支付实际使用案涉房屋期间即截止至2019年3月4日前发生的卫生费。至于2019年3月5日至4月4日的卫生费，因郑显萍违约在先，林能仕无法使用案涉房屋、未享受卫生服务，林能仕无须支付上述期间的卫生费。五、林能仕不同意赔偿案涉房屋2019年4月5日至5月4日期间无法另行出租的租金损失，因是由于郑显萍违约在先导致，应由其自行承担损失。经审理查明：郑显萍提供的查册时间为2019年5月6日的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》（已出示原件）载明：建筑面积为64.92平方米，规划用途为住宅，登记时间为2010年9月9日，使用性质为居住用房，产权人为郑显萍，房屋所有权取得方式为购买，“登记附注”一栏为“……*……使用年限70年，从2004年10月22日起”等内容。作为出租方的郑显萍（联系地址填写为案涉房屋所在地址）与作为承租方的林能仕、作为中介方的广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称裕丰公司）签订《合同》，约定：第一条出租方同意将案涉房屋出租给承租方……若该物业附带家私家电出租，则由租赁双方另行签订《家私家电清单》；第二条租赁条件：1.租期：自2018年8月5日起至2019年4月4日止，共8个月；2.押金：壹万元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；3.租金：每月5000元；4.其他费用：物业管理费（如有）、水电煤气费、有线电视费（如有）、网络通信费（如有）等费用由承租方按实际发生支付；5.付款时间：①押金和首月租金，承租方须于本合同签订3天内向出租方支付；②除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月5日前向出租方支付当月租金；③承租方应于每月5日前结清上月物业管理费（如有）、水电煤气费、有线电视费（如有）、网络通信费（如有）等其他费用；第三条：租金等款项以现金或转账支付方式，出租方指定收款账户如下，户名郑显萍，开户行中国银行，账号62×××18；承租方将款项成功付至该账户即视为已向出租方付款；第四条出租方义务：……2.出租方应按时将该物业交付承租方使用，逾期交付则租期顺延，逾期达十五日，承租方有权解除本合同，出租方应双倍返还押金并全额返还承租方其他已付款项；……4.出租方负责缴清租赁期前该物业之管理费、电话费、水电煤气费、室内有线电视费等一切杂费；……第五条承租方义务：1.合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外；2.按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期达十五日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿；……第六条违约责任：1.除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同；否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金；违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿；2.除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定义务达十五天，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金；违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿；3.合同提前解除，承租方应立即迁出该物业，否则，视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方有权自行处置，且承租方应按前述月租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的占用费，如合同提前解除系出租方违约导致，承租方亦应即时迁出该物业，但承租方有权依法追究出租方应承担之全部法律责任；……第八条基于中介方促成租赁双方签订本合同，租赁双方均同意在本合同签订当日各向中介方支付相当于一个月租金的中介服务费（如签订了《服务收费确认书》，则中介服务费以前述确认书为准）；……等条款。《合同》未显示签订时间，林能仕和郑显萍均称《合同》签订时间为2018年7月31日。2018年7月31日，林能仕以银行转账方式向《合同》指定的郑显萍的收款账户支付租房押金10000元；郑显萍于同日出具收到林能仕交来案涉房屋押金10000元的《收据》。2018年8月2日，作为甲方的郑显萍、作为乙方的罗某某与作为中介方的邝某某签署《家私家电清单》，其中包括：甲乙双方就案涉房屋已达成交易；现甲乙双方在中介方见证下，于2018年8月2日签订本清单；一、甲、乙双方同意按以下标准交付该物业：家私：茶几、布沙发、电视台、饭桌各一张，鞋柜一个，空调2台，衣柜2个，圆木凳6张，方木凳4张；家电：冰箱、洗衣机、消毒碗柜、油烟机、电磁炉、单煤气炉、热水器各1个；其他：电：27851，水0；二、如甲、乙双方系租赁该物业，则甲方将该物业交付给乙方后，乙方应合理使用前述家私家电，如出现丢失或损坏（自然损耗除外），由乙方照价赔偿；……四、“备注”栏显示“会重新装一台新的空调”的手写内容等内容。在庭审中，林能仕称《合同》第五条第1款和《家私家电清单》均没有注明案涉房屋中的家私家电处于完好状态。郑显萍则称其将案涉房屋交付给林能仕时两个门锁及其中的家私家电都是完好的，否则，林能仕不可能接收案涉房屋。林能仕以银行转账方式向对方账号与户名分别为62×××70、郑显萍的账户支付以下款项：于2018年8月24日支付5000元并备注“8月房租”，于2018年9月23日支付4681元并备注“代缴历史欠缴水电费319元”｛林能仕称因案涉房屋存在往期欠费319元，其已向星辰大厦的物业管理处支付该笔款项，并经郑显萍同意在案涉房屋2018年9月租金中扣除其垫付的上述费用319元。为此，林能仕提供其与郑显萍的微信聊天记录截图（已出示存储设备），其中包括但不限于以下微信聊天记录：2018年9月22日，林能仕发送内容为“……物业催我这边交水电费，有往期欠费319元。我替你缴纳了，那我这个月房租扣除后这个金额后转你咯？”的微信及一条照片微信[照片内容为《星辰大厦收费通知单（2018年8月）》，显示案涉房屋的应收费用合计805.7元，其中包括管理费123.3元，卫生清运费7元和往期欠缴319元等内容]，郑显萍回复内容为“好的”“十月份的网线一起转过来”“月底要交下个月的网费”的微信；2018年9月23日，林能仕发送一条截图微信（截图显示：林能仕向郑显萍转账支付4681元，附言为代缴历史欠缴水电费319元等内容）｝，于2018年10月15日支付5089元并备注“10月房租和网费”，于2018年11月9日支付5089元并备注“11月份房租和网费”，于2018年12月12日支付5089元并备注“12月房租和网费”，于2019年1月10日支付5000元并备注“1月份房租”，于2019年2月1日支付5000元并备注“2月房租”。林能仕和郑显萍均确认林能仕已付清案涉房屋截止至2019年3月4日的租金。2019年1月10日，林能仕以微信方式通知郑显萍称“这个月开始不用帮我交网费了”，郑显萍于当天回复称“嗯嗯”。郑显萍在庭审中称其当月到电信部门要求停网络，电信部门答复称2019年1月的网络费仍需按整月收取89元。林能仕还提供以下证据：一、微信聊天记录截图｛已出示存储设备。林能仕称微信聊天双方为其与星辰大厦的物业管理处工作人员。其中包括但不限于以下微信聊天记录：2018年9月27日，林能仕发送内容为“物业费是转你微信？”的微信，对方回复内容为“是的”“等下发给你”和一条照片微信[照片内容包括多份《星辰大厦收费通知单（2018年8月）》，其中包括：案涉房屋的应收费用合计805.7元，其中包括管理费123.3元，卫生清运费7元和往期欠缴319元等内容]及内容为“八百多”的微信，林能仕以微信转账方式向对方支付805.7元（对方当天收款）……林能仕发送内容为“那你开收据吧，要盖章”的微信……对方发送一条照片微信（照片内容为广州常泰物业管理有限公司于2018年9月27日开具的收到案涉房屋2018年7月、8月水费52.8元，电费477.1元，管理费246.6元，卫生费14元，公共分摊15.1元共805.6元的《收据》）及内容为“有时间到保安那里拿一下，谢谢”的微信；2018年10月30日，对方发送内容为“你家费用442.3”的微信；2018年11月1日，对方发送一条语音微信，林能仕回复内容为“两个月交一次吧每月交太麻烦”的微信，对方回复内容为“我也想两个月，但是这里就是这样”“微信转是方便的”的微信，林能仕回复内容为“我回去看一下”的微信；2018年11月14日，林能仕发送一条照片微信[照片内容为《星辰大厦收费通知单（2018年10月）》，显示：单位为××，应收费用合计770元，其中包括管理费123.3元，卫生清运费7元和往期欠缴442.3元等内容]及内容为“这个往期欠缴是啥？”的微信，对方回复内容为“是的”的微信；2018年11月16日，林能仕发送内容为“我交下物管费，你开个收据放保安那里？”的微信，对方回复内容为“好”的微信，林能仕以微信转账方式向对方支付770元（对方当天收款），对方发送一条照片微信（照片内容为《广东增值税普通发票》，显示：开票日期为2018年11月16日，购买方为星辰××房，销售方为广州常泰物业管理有限公司，货物或应税劳务、服务名称为2018年9月和10月的水费、电费、管理费、卫生费及2018年9月公共维修分摊，合计770元等内容）；2019年1月16日，林能仕发送一条照片微信[照片内容为《星辰大厦收费通知单（2018年12月）》，显示：单位为××，应收费用合计710元，其中包括管理费123.3元、卫生清运费7元和往期欠缴352.2元等内容]及内容为“水电管理费还是微信转你吗”的微信，对方回复内容为“可以的，明天先吧！转完我就给你开票”的微信；2019年1月21日，对方发送内容为“年底最后一个月，要清账了”“现在有票了”的微信，林能仕以微信转账方式向对方支付710元（对方于当天收款）并发送内容为“帮忙开个票放保安那里”的微信，对方回复内容为“好的”的微信及一条照片微信（照片内容为《广东增值税普通发票》，显示：开票日期为2019年1月21日，购买方为星辰大厦××房，销售方为广州常泰物业管理有限公司，货物或应税劳务、服务名称为2018年11月和12月的水费、电费、管理费、卫生费合计710元等内容）；2019年3月2日，林能仕以微信转账方式分别向对方支付353.4元（对方于当天收款）和350元（对方于当天收款）；2019年3月13日，林能仕发送内容为“2月份我应该缴费多少？麻烦拍个照看下”的微信，对方回复内容为“我现在不在”“在外面”的微信等内容｝，用于证明林能仕已依约支付八个月的物业管理费。郑显萍发表以下质证意见：对该证据的真实性有异议；上述微信聊天记录的时间是2019年3月2日之前，且没有提供每月物业管理费123.3元的收据或发票，不能证明林能仕已支付2018年8月5日至2019年4月4日共八个月的物业管理费，实际上林能仕没有交纳2019年2月5日至4月4日两个月物业管理费。二、光碟（包括2段通话录音和1段视频；均已出示录音、拍摄设备。林能仕称记录其与郑显萍通话的录音显示时间为2019年3月4日，林能仕称记录其与星辰大厦安保人员对话的录音显示时间为2019年3月6日，视频拍摄时间显示为2019年3月6日）及录音整理文件（《通话录音整理》包括：录音时间为2019年3月4日16时52分；主叫：林能仕：183××××4500，被叫：郑显萍：156××××8925；包括但不限于以下通话记录：林能仕称：“哎，郑小姐，你干嘛把我的锁给换了呀？我的合同都还没到期，喂？”……郑显萍称：“我肯定换啦”，林能仕称：“但我的合同都还没到期”，郑显萍称：“都这个样子了，我还敢把房子交给你呀？……是你自己说要解除合同的……”，林能仕称：“我没有说要解除合同”，郑显萍称：“你现在只有1万块钱在我手上你这个月就是给我两万、三万块钱租我这一个月的房子，我也不敢租给你了……”，林能仕称：“我没有解除合同，我是找你协商，那协商不成我就继续租这个房子嘛，我继续要租的呀”，郑显萍称：“你这个样子我还敢租给你吗？”，林能仕称：“我怎么样子嘛？我不正常交房租给你吗？……”，郑显萍称：“你说什么样子啊，你在那里发怒生气啊，搞得我没办法都报警了”，林能仕称：“生气报警警察也来了嘛，那天我生气归生气，那房子还是继续租呀，你干嘛把我锁给换了嘛……”，郑显萍称：“你继续租可以啊，你交5万块钱定金咯……我里面家私电器5、6万的东西，你现在只有1万”，林能仕称：“……我继续租我正常给你每个月房租不就行了吗，你把我锁换了是什么意思嘛？那天星期六是找你协商，那协商不成我就继续租嘛，你凭什么就把我锁给换了嘛？”，郑显萍称：“……你现在自己在说协商，你叫我过去是解除合同的……知道吧？”，林能仕称：“我过去是找你协商，协商，我找你是协商解除合同，那协商不成就继续租嘛”，郑显萍称：“哎呀有空我们一起去那个吧，警察一起来说吧，跟你说不通的”，林能仕称：“那行啊，那就……”，郑显萍称：“我跟你讲，我那天幸亏换了锁进去了，我后面全部拍了照片”，林能仕称：“嗯……好啊”，郑显萍称：“我一会发给你看好吧？”，林能仕称：“那明天咯行不行？”，郑显萍称：“我的维修费都不止这个钱啊”等内容。《谈话录音整理》包括：谈话人：林能仕、星辰大厦一楼保安，录音时间为2019年3月6日14时；包括但不限于以下谈话记录：林能仕称：“她都整个给它锁住了，她这个到底是哪天帮我换的锁啊？”，保安称：“就是你们走了之后换的”，林能仕称：“就上周六我们走了之后，然后她就把我换了？”，保安称：“对对，叫了个人来”，林能仕称：“她都没跟我说一下的喔，那天早上只是聊一下，然后她就不让我们住了……”……保安称：“换锁我们这里有登记的”，林能仕称：“你们这里有登记是吧？有登记换锁的是吧？”，保安称：“嗯，对”……林能仕称：“3月2号，如果她换锁的话”……保安称：“××，在这里”，林能仕称：“换锁登记是吧，行啊，我拍个照吧，好好，我拍个照吧”等内容。视频显示：门牌号为××，一人拿着钥匙但无法插入铁门锁孔以打开铁门等内容）和《中国移动客户详单》（打印件。包括：林能仕的手机号码183××××4500于2019年3月4日主叫156××××8925的号码等内容）、照片[已出示拍摄设备；拍摄时间显示为2019年3月19日。照片内容为《（星辰大厦）外来/来访人员登记表》，包括：日期为3月2日，姓名为文某勇，来访事由为换锁，被访人部门、姓名为××，进入时间为12时45分，离开时间为13时15分等内容]，用于证明郑显萍于2019年3月2日更换案涉房屋门锁的事实。郑显萍发表以下质证意见：对通话录音、视频、照片的真实性均无异议，但无法反映完整的真实情况；对保安的谈话录音的真实性不清楚；该组证据恰恰证明林能仕损坏案涉房屋的门锁、导致案涉房屋关不了门还弃房逃跑的真实情况；2019年3月2日当天，郑显萍要求林能仕交出案涉房屋的钥匙并一起去检查案涉房屋，但林能仕没有交出钥匙且拒绝一起到案涉房屋并开车离开，郑显萍追不上林能仕，当天因案涉房屋的铁门和木门的门锁都坏了，郑显萍找维修师傅上门维修，但师傅称无法维修，因此，郑显萍直接更换门锁等。三、微信聊天记录截图（已出示存储设备。林能仕称微信聊天双方为其与郑显萍。包括但不限于以下微信聊天记录：2019年3月11日，林能仕发送内容为“房东你好，我们的租赁合同还没到期，你却把我的锁换了。现在我进不去了，更没办法居住，你这样的行为是违法的，麻烦尽快把我的锁换回来，给回房子我继续居住。不然我会用法律手段维护自己的合法权益。请知悉”的微信，郑显萍回复内容为“房租呢”的微信，林能仕回复内容为“你在2号换了锁，导致我不能住进去。所以我这个月就不能交房租给你。麻烦你交回锁，我可以转剩余的租给你”的微信，郑显萍回复内容为“是你应该把钥匙门卡给我，钥匙门卡不给回我，一直算你的租金”的微信；2019年3月15日，林能仕发送内容为“房东你好，我们的租赁合同还没到期，你却把我的锁换了。现在我进不去了，更没办法居住，你这样的行为是违法的，麻烦尽快把我的锁换回来，给回房子我继续居住。不然我会用法律手段维护自己的合法权益。请知悉”的微信，郑显萍回复内容为“请你用法律手段维护自己的合法权益，我也想请律师，你赶紧请律师来解决，省得我再去请。你还欠我的钱，赶紧转钱给我”的微信等内容），用于证明林能仕多次催告郑显萍履行合同约定，交付更换门锁后的新钥匙及案涉房屋。郑显萍发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议，但无法反映完整的真实情况。四、林能仕于2019年3月18日作出的致郑显萍的《解除通知书》（已出示原件。其中包括：2019年3月2日，郑显萍在《合同》的有效期内，在未通知林能仕也未经林能仕同意的情况下，擅自更换了案涉房屋的门锁，且并未将更换门锁后的新钥匙交付给林能仕，导致林能仕无法进入案涉房屋，无法使用案涉房屋，在经过林能仕多次催告下，郑显萍仍拒绝交付新钥匙及案涉房屋，郑显萍的上述行为违反了《合同》的约定，导致《合同》约定由林能仕承租案涉房屋的目的不能实现，并给林能仕造成了经济损失；基于郑显萍的上述违约事实，林能仕现依法通知郑显萍：1.自本通知书送达郑显萍之日起，郑显萍和林能仕双方于2018年7月31日签订的《合同》正式解除；2.请郑显萍自收到本通知书后5日内将押金全额退还给林能仕，并按照合同支付相当于押金的违约金等内容）和EMS全球邮政特快专递详情单（已出示原件。显示：寄件人为林能仕，收件人为郑显萍，电话/手机为156××××8925，收件人地址为案涉房屋所在地址，内件品名为《解除通知书》，交邮日期为2019年3月18日等内容）、邮政速递物流邮件改退批条（已出示原件。显示：上述邮件于2019年3月26日被邮政部门作退件处理，退回原因为“上门不在”“多次致电无接”等内容）以及微信聊天记录截图[已出示存储设备。林能仕称微信聊天双方为其与郑显萍。其中包括但不限于以下微信聊天记录：2019年3月18日，林能仕发送一条照片微信（照片内容为《解除通知书》，内容如上所述）和内容为“《解除通知书》，请查收”的微信，对方没有回复]、短信往来记录截图（已出示存储设备；显示短信对方为“房东-郑显萍”、电话为156××××8925。包括以下短信往来记录：2019年3月20日，林能仕发送内容为“《解除通知书》已寄往你处，请注意查收”的短信，对方回复内容为“××租不出去，没人住，房子空着，浪费我一个月的房租，你赶紧把3月份的房租转给我，要不就退还钥匙给我，要不你没资格说话”的短信），用于证明林能仕通知郑显萍解除《合同》，郑显萍于2019年3月18日收到《解除通知书》，双方的租赁合同关系于该日解除。郑显萍发表以下质证意见：对《解除通知书》、EMS全球邮政特快专递详情单、邮政速递物流邮件改退批条的真实性、合法性、关联性均有异议，郑显萍没有收到上述邮件；对微信聊天记录截图的真实性无异议，但郑显萍没有回复林能仕；上述证据无法证明林能仕按约定提前解除合同，且郑显萍没有收到该通知，没有同意林能仕提前解除合同，也没有签名确认；对短信往来记录截图的真实性无异议，确认郑显萍的联系电话为156××××8925；林能仕故意解除合同以逃避赔偿其损坏的家私家电损失。郑显萍还提供以下证据：一、2019年4月12日书写的《证明》[已出示原件。其中包括：在2018年7月31日，出租方郑显萍、承租方林能仕、中介方裕丰公司三方签订了案涉房屋《合同》并且口头约定：若一方提前解除合同，必须在每月1号交纳月租金之前，至少提前一个月书面通知对方得到双方（出租方和承租方）签名同意，才能提前解除合同等内容；落款处为“中介方证明人：邝金洋”等内容]，用于证明郑显萍不同意于2019年3月2日提前解除合同；《合同》就一方提前解除合同事宜存在相关约定，并非任何一方单方可解除合同；林能仕于2019年3月2日提前解除合同的行为无效，其单方发出的《解除通知书》无效。林能仕发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；邝金洋可能是促成本次交易的中介人员，但该证据中“邝金洋”的签名与裕丰公司开具的收到林能仕支付的中介费收据中“邝金洋”的签名不一致；即使该证据是真实的，证人没有出庭作证，《证明》的证明力很弱，不能证明待证事实。林能仕于庭审中出示于2018年7月31日开具的收到林能仕交来案涉房屋佣金2500元的《收据》原件（未加盖裕丰公司印章）。郑显萍对上述《收据》的真实性不予确认，认为上述《收据》中“邝金洋”的签名与《家私家电清单》中“邝金洋”的签名不一致，《证明》中的“邝金洋”的签名与《家私家电清单》中“邝金洋”的签名一致。二、微信聊天记录截图（已出示存储设备。郑显萍称微信聊天双方为其与林能仕。其中包括但不限于以下微信聊天记录：2018年8月9日，对方发送内容为“洗衣机修不好了，您尽快买一个新的吧。空调不用买了”的微信，郑显萍回复内容为“嗯嗯”的微信；2018年8月11日，郑显萍发送内容为“……洗衣机物流明天送到××房”的微信，对方回复内容为“好的谢谢”的微信等内容），用于证明林能仕于2018年8月9日告知郑显萍称只有洗衣机不可用，但洗衣机并非案涉房屋交付给林能仕时不可用，空调与其他家私家电、门锁都是可用的。林能仕发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性均予以确认，对关联性不予确认；该证据反映双方协商购买洗衣机，不能从中得出其他推测性判断。三、微信聊天记录截图（未能出示存储设备。郑显萍称微信聊天双方为其与广州市天河区天河文某勇锁具修理店的文某勇。其中包括但不限于以下微信聊天记录：郑显萍于“昨天20时01分”发送内容为“文师傅，您好！我是星辰大厦××房的业主郑小姐，在3月2号来到您店给您说：‘我房子的租客跑了，门没关，麻烦您去帮我看一下’。您到了××房时，看到铁门没关，通过检查发现铁门和锁都坏了，关不了门，我问您能修吗？您又检查后说修不了啦，只能换锁啊。所以您帮忙把两个门锁换了。麻烦您帮我开张收据，好吗？”的微信，对方于“1时04分”回复内容为“好的，我没看手机，明天早上我去帮你办好”的微信。上述微信聊天记录截图均未显示日期）和广州市天河区天河文某勇锁具修理店于2019年3月2日开具的《收据》（已出示原件。其内容为：今收到检查维修天河南二路28号××房门和锁的费用150元）及照片（共2张；已出示拍摄设备；拍摄时间均显示为2019年4月14日。其中一张照片显示门牌号为××及一扇铁门、一扇木门；另一张照片显示铁门右上方生锈且有一个洞口），用于证明2019年3月2日案涉房屋的门和锁都坏了，关不了门，案涉房屋中的家私家电处于管理失控状态。林能仕发表以下质证意见：对《收据》的真实性、合法性均无异议，对关联性不予认可；无法证明案涉房屋的门和锁坏了，也无法证明案涉房屋中的家私家电处于管理失控状态，这仅是检查维修门和锁的《收据》；本案的关键点是郑显萍在换锁之后没有将新钥匙交付给林能仕；对微信聊天记录截图、照片的真实性、合法性、关联性均不予认可；林能仕不清楚微信聊天记录截图中对方人员的身份，即便内容真实，也与本案无关。四、照片（共2张；均已出示拍摄设备，拍摄时间分别显示为2018年8月2日、2019年3月2日。拍摄时间为2018年8月2日的照片显示一套沙发，沙发上摆放10个抱枕。拍摄时间为2019年3月2日的照片显示一套沙发，沙发上摆放8个抱枕），用于证明2019年3月2日案涉房屋中沙发上的抱枕数量比2018年8月2日减少两个。林能仕发表以下质证意见：确认2019年3月2日拍摄的照片中沙发上的抱枕比2018年8月2日拍摄的照片中沙发上的抱枕减少两个，但不能证明这两个抱枕丢失，有可能是没有拍摄到照片中或放在其他地方。五、照片（共14张；除显示为洗衣机及抽油烟机的2张照片未能出示拍摄设备外，其余照片均已出示拍摄设备，拍摄时间均显示为2019年3月2日下午13时33分至13时48分之间。照片分别显示：空调、洗衣机、马桶的冲水按钮下沉、冰箱、油烟机、消毒碗柜、窗户、床角连接处分离、缺少其中一个安全网罩的电风扇、房门的门锁损坏、门框与地板连接处损坏、洗手盆及水龙头、带线拖线板）及微信聊天记录截图[已出示存储设备。郑显萍称微信聊天双方为其与林能仕。其中包括但不限于以下微信聊天记录：2019年3月4日，郑显萍发送十几条照片微信（其中包括上述14张照片中的部分照片及上述证据三中拍摄时间为2019年3月2日的照片）]，用于证明林能仕损坏案涉房屋中的家私家电，给郑显萍造成财产损失及林能仕损坏郑显萍的财产的情况；郑显萍要求林能仕赔偿损失38549.6元。林能仕发表以下质证意见：对照片的真实性均无异议，确认照片反映的是案涉房屋中的物品，但照片不能反映空调、洗衣机、冰箱、油烟机、消毒碗柜等损坏不能使用；照片显示拍摄时间为2019年3月2日13时40分左右，林能仕提供的《（星辰大厦）外来/来访人员登记表》显示案涉房屋的门锁更换时间为2019年3月2日12时45分至13时15分之间，因此，上述照片是郑显萍在换锁之后拍摄的，即使上述物品有损坏也无法证明是林能仕造成的，且郑显萍也无法证明案涉房屋的门锁是林能仕损坏的；对微信聊天记录截图的真实性、合法性均予以确认，对关联性不予确认；不能证明照片中的家具是损坏的状态，也不能证明是林能仕损坏的，更不能证明郑显萍主张的赔偿金额。本院于2019年8月22日依法向天河南派出所发函查询以下问题：郑显萍或林能仕是否曾因案涉房屋的租赁合同纠纷于2019年3月2日向你单位报警？你单位有无安排工作人员处理报警问题？如有，当时的处理情况如何？你单位有无制作笔录等资料？如有，请将相关笔录等书面材料提供给本院。天河南派出所未函复本院，但于2020年3月17日向本院提供一份《110警情信息表》，其中包括：接警员为邬伟强，报警时间为2019年3月2日11时43分43秒，报警电话为156××××8925，性别为女，案发地点为案涉房屋所在地址，警情内容为“……报称和租客纠纷需报警处理”，处警情况为“……[2019030212:45:29天河区分局李潮鹏]天河南029373-电台：租赁纠纷，已做解释，并指引报警人到相关部门处理。……”等内容。庭审中，林能仕和郑显萍均确认：1.每个自然月5日前支付案涉房屋当月5日至次月4日的租金；2.案涉房屋每月的物业管理费为123.3元、卫生费为7元。3.林能仕已付清案涉房屋截止至2019年3月4日的租金。4.案涉房屋在2019年3月2日没有留存林能仕的物品（关于林能仕在2019年3月2日前搬离其自有物品的原因问题，林能仕解释如下：其妻子怀孕，所以承租案涉房屋，因为案涉房屋离其妻子单位比较近，由于小孩提前出生，所以，其最早于2019年2月28日致电与郑显萍协商提前解除合同事宜，郑显萍表示可以协商，双方遂约定于2019年3月2日到案涉房屋附近协商）。双方当事人还陈述如下意见：1.关于2019年3月2日的协商情况。林能仕称：2019年3月2日当天，郑显萍以林能仕违约为由要求收取2019年3月5日至4月4日的租金5000元及要求林能仕承担郑显萍支付的中介费2500元，仅同意向林能仕退还押金2500元；林能仕当天表示不同意上述方案，称如果按郑显萍的方案，其要求履行至合同约定的租赁期限届满之日，则林能仕只需支付2019年3月5日至4月4日的租金5000元，但可取回押金10000元；郑显萍不同意林能仕上述意见，称不能提前解除合同或继续履行合同都由林能仕决定，并报警；公安机关工作人员到场调解时提出2019年3月5日至4月4日的租金由双方各承担一半、郑显萍向林能仕退还押金7500元或由林能仕居住至2019年4月4日、郑显萍向林能仕退还押金10000元两个方案；但郑显萍不同意上述两个方案；后来双方到天河南派出所调解，但未能协商一致，公安机关工作人员建议双方到仲裁机构调解；由于2019年3月2日是周六，仲裁机构没有上班，双方约定于2019年3月4日下午15时到仲裁机构调解；2019年3月2日下午，郑显萍更换案涉房屋的两个门锁，但林能仕直至2019年3月4日下午才发现门锁被更换；2019年3月4日，林能仕到达仲裁机构，但郑显萍没有到场且手机关机无法取得联系，林能仕才提起本案诉讼。郑显萍则称林能仕上述陈述不属实，实际情况如下：林能仕最早于2019年3月1日晚上致电表示要解除合同，郑显萍表示不同意；2019年3月2日，林能仕再次致电约郑显萍见面协商；见面时，林能仕仍要求提前解除合同，郑显萍表示不同意，但郑显萍从来没有提出扣除押金7500元后退还押金2500元给林能仕的方案；双方当天发生争执，林能仕表示继续承租案涉房屋，郑显萍当场表示2019年3月的租金应于2019年3月1日之前交付（口头约定的交租时间）并要求林能仕立刻转账支付上述期间租金及表示只要林能仕当天支付租金就继续履行合同，但林能仕不同意支付租金；后来郑显萍向天河南派出所报警；2019年3月4日，郑显萍曾到司法所办事，因为林能仕没有致电给郑显萍，郑显萍以为林能仕没有去调解，所以也没有到司法所调解。2.关于林能仕是否需支付2019年3月5日至4月4日的租金问题。林能仕称案涉房屋于2019年3月2日更换门锁，其多次催促郑显萍交付新钥匙，但郑显萍拒绝交付，构成根本违约，导致其无法居住使用案涉房屋，且郑显萍换锁之日合同约定的支付上述期间租金的期限未届满，因此，其暂不支付上述期间租金不构成违约。郑显萍则称其与林能仕口头约定每月租金应于当月1日前支付，林能仕未支付2019年3月5日至4月4日的租金已构成违约，且林能仕损坏案涉房屋铁门和木门的门锁致使案涉房屋中价值十万余元的家私家电处于管理失控状态、损坏家私家电，故其不愿意将新钥匙交付给林能仕。3.关于案涉房屋铁门与木门的门锁及家私家电是否损坏的问题。林能仕称其承租案涉房屋时，木门正常，铁门是坏的，因案涉房屋所在小区的保安管理较好，因此，其当时认为有一道门可以正常使用即接收案涉房屋了；风扇和家私家电都比较旧，床能用但当时已有刮痕，其认为只要能用就行；因为当时其妻子已怀孕，所以特意寻找比较旧的房屋和家私家电以防止污染，其居住于案涉房屋期间空调、洗衣机、油烟机、冰箱都可正常使用，只是比较旧，其不清楚郑显萍为何称上述家私家电都是坏的。郑显萍则称案涉房屋中的空调、洗衣机都是新的，其他家电也是一两年前购买的，只有风扇是旧的；案涉房屋交付给林能仕时只有三个灯泡是坏的，后来已让人维修；林能仕于2019年3月2日前搬离自有物品时还换走案涉房屋中的水龙头和带线拖线板、弄丢两个沙发抱枕。4.林能仕称其以微信转账方式支付案涉房屋的物业管理费、水电费、卫生费至2019年3月4日，但没有取得相应收据。郑显萍称其未支付其主张的物业管理费、卫生费。5.郑显萍称林能仕所述的前一手承租人拖欠的往期欠缴费用319元是其垫付的，但未能举证证明。6.郑显萍未能举证证明损坏物品的价值或其已支付损坏物品的维修费情况。本院认为：《合同》中关于租赁双方的权利和义务的约定合法有效，林能仕和郑显萍均应依约履行。林能仕于2019年3月2日前向郑显萍提出提前解除租赁合同关系的要求，双方于2019年3月2日见面协商不成，郑显萍于当天报警并更换案涉房屋的铁门和木门的门锁，且此后没有再将新钥匙交付给林能仕，应视为其双方的租赁合同关系已实际解除。关于导致租赁合同关系提前解除的责任归属问题。林能仕在2019年3月2日之前已将自有物品搬离案涉房屋并向郑显萍提出解除租赁合同关系的要求，双方约定于2019年3月2日见面协商合同提前解除问题，但双方当天未能协商一致，双方在本案中均确认郑显萍当天表示不同意提前解除合同及林能仕后来表示继续承租案涉房屋，郑显萍称其当场表示如果林能仕立刻转账支付2019年3月5日至4月4日的租金则同意继续履行合同，但林能仕表示不同意；因双方协商不成，郑显萍于当天11时43分报警，天河南派出所接警后作出处理并于12时45分以“租赁纠纷，已做解释，并指引报警人到相关部门处理”为由结束处理；林能仕提供的内容为《（星辰大厦）外来/来访人员登记表》的照片显示文某勇于12时45分到达星辰大厦并于13时15分离开、来访事由为换锁，郑显萍解释称在林能仕离开之后其于当日到案涉房屋查看发现案涉房屋的铁门和木门门锁均被损坏且均无法上锁，郑显萍担心案涉房屋中的财物安全遂请广州市天河区天河文某勇锁具修理店的文某勇上门检查维修，并在文某勇表示无法维修之后更换铁门和木门的门锁，林能仕称其直至2019年3月4日才发现案涉房屋的铁门和木门的门锁被更换；林能仕于2019年3月4日致电要求郑显萍交付新钥匙，郑显萍以林能仕先提出解除合同、案涉房屋中的家私家电价值为五六万元但林能仕只交付租赁保证金10000元、其换锁进入案涉房屋后已拍照、“我的维修费都不止这个钱啊”等为由拒绝交付新钥匙；林能仕还于2019年3月11、15日以微信方式要求郑显萍向其交付案涉房屋给其继续居住，但郑显萍以林能仕没有支付租金为由没有同意；林能仕遂于2019年3月18日以案涉房屋为收件地址向郑显萍邮寄《解除通知书》，要求解除双方签订的《合同》及要求郑显萍全额退还押金，但上述邮件于2019年3月26日被退回，林能仕还于2019年3月18日以微信、短信的方式分别向郑显萍发送《解除通知书》。对此，本院认为，依据《合同》第六条违约责任关于“1.除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同……”的约定，林能仕在租赁期间无法定或约定事由要求提前解除合同构成违约，如郑显萍不同意提前解除合同，则合同应继续履行。从林能仕提供的双方于2019年3月4日的通话录音中关于“郑显萍称：‘你说什么样子啊，你在那里发怒生气啊，搞得我没办法都报警了’，林能仕称：‘生气报警警察也来了嘛，那天我生气归生气，那房子还是继续租呀，你干嘛把我锁给换了嘛……’”的内容可知，双方于2019年3月2日协商时应是发生争吵并导致郑显萍报警，且从上述时间点及文某勇到达星辰大厦时登记的来访事由为“换锁”的内容可知，在公安机关处理完毕之后郑显萍立即通知相关人员到场对案涉房屋更换门锁，而非通知维修人员维修门锁及发现无法维修后才更换门锁。至于林能仕在2019年3月4、11、15日多次要求郑显萍交付新钥匙以便继续承租的问题，林能仕在2019年3月2日已搬离自有物品，从日常生活经验判断，林能仕应是为了减少己方损失而作出要求郑显萍交付新钥匙的行为，其真实意思并非想要继续承租案涉房屋。郑显萍在不同意提前解除合同的情况下于2019年3月2日更换门锁且没有将新钥匙交付给林能仕，而其提出的让林能仕在2019年3月2日支付2019年3月5日至4月4日的租金才同意继续履行合同的要求不符合约定（即林能仕已支付案涉房屋截止至2019年3月4日的租金，2019年3月5日至4月4日的租金于2019年3月5日前支付即可，在郑显萍没有交付新钥匙的情况下，林能仕有权拒绝支付2019年3月5日至4月4日的租金），郑显萍对此亦存在过错，应视为其以实际行为表示同意提前解除合同。综上，本院认定，双方的租赁合同关系于2019年3月2日实际解除，且双方对于租赁合同关系提前解除均负有责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于林能仕主张郑显萍退还租赁押金10000元的问题。如前所述，由于双方对于租赁合同关系提前解除均负有责任，本院对郑显萍要求不予退还押金10000元的反诉请求不予支持。《合同》第二条第2款约定：“押金：壹万元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除”，据此，押金10000元应扣除林能仕承租案涉房屋期间发生但未结清的相关费用及违约给郑显萍造成的损失。1.关于上述未结清的相关费用问题。郑显萍称林能仕拖欠的网络费、物业管理费、卫生费合计349.6元。林能仕称同意支付其中2019年1月的网络费89元，本院对此予以支持；至于郑显萍主张的两个月物业管理费和卫生费合计260.6元，结合郑显萍于2018年8月2日将案涉房屋交付给林能仕及林能仕提供的前述关于其支付物业管理费、卫生费等费用的证据看，本院认定林能仕已付清案涉房屋截止至2019年3月1日的物业管理费、卫生费（其中，2018年8月1日的物业管理费、卫生费可与2019年3月1日的物业管理费、卫生费冲抵），由于郑显萍于2019年3月2日更换门锁后未交付新钥匙，因此，林能仕无需支付2019年3月2日之后的租金及相关费用，因此，本院对郑显萍关于物业管理费和卫生费的诉讼请求不予支持。2.关于违约给郑显萍造成经济损失的问题。（1）《合同》第五条承租方义务的第1款约定：“合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外”。郑显萍为证明其于2019年3月2日进入案涉房屋后发现林能仕损坏案涉房屋中的家私家电的问题，提供了其于2019年3月2日拍摄的照片，照片拍摄时间显示为2019年3月2日下午13时33分至13时48分之间，郑显萍还于2019年3月4日以微信方式将相关照片发送给林能仕，本院采信上述照片反映郑显萍进入案涉房屋时的状态；从照片看，马桶的冲水按钮下沉、床角连接处分离、电风扇缺少其中一个安全网罩、房门的门锁损坏、门框与地板连接处损坏，但照片无法证明空调、洗衣机、冰箱、油烟机、消毒碗柜、窗户被损坏，亦不足以证明林能仕换走案涉房屋中的洗手盆水龙头和带线拖线板；另，对比郑显萍于2018年8月2日和2019年3月2日分别拍摄的沙发照片可知，2019年3月2日的照片反映的沙发抱枕数量比2018年8月2日减少两个；至于案涉房屋的铁门和木门的门锁是否被林能仕损坏的问题，林能仕称案涉房屋交付给其使用时木门正常、铁门是坏的但未能举证证明，郑显萍称铁门门锁和木门门锁在2019年3月2日均损坏且均无法上锁但亦未能提供充分证据予以证明。考虑到双方在交接案涉房屋时已签署《家私家电清单》，在林能仕未能举证证明其在接收案涉房屋时向郑显萍提出铁门及相关家私家电损坏或无法正常使用的情况下，本院认定铁门门锁及上述物品损坏以及两个沙发抱枕丢失是林能仕所致。郑显萍虽称丢失的两个抱枕价值600元及被损坏的家私家电价值32600元，但未能举证证明，本院不采纳郑显萍上述陈述，并酌情认定林能仕应向郑显萍赔偿丢失沙发抱枕损失及损坏物品的维修费损失合计500元。对于郑显萍主张的超过上述金额部分，本院不予支持。（2）至于2019年4月5日至5月4日期间无法出租案涉房屋的租金损失5000元的问题。考虑到双方对于合同提前解除均负有过错、郑显萍维修被损坏的家私家电的时间损失及其在双方的租赁合同关系提前解除后另行招租存在房屋空置期间损失等问题，本院酌情认定林能仕应向郑显萍赔偿租金损失2500元。对于郑显萍主张的超过上述金额部分，本院不予支持。扣除上述款项合计3089元（即89元+500元+2500元）之后，郑显萍应向林能仕退还押金余款6911元。对于林能仕主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于林能仕主张郑显萍支付未按时退还押金的滞纳金问题。依据《合同》第二条租赁条件第2款关于“……合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方……”的约定，郑显萍至今未退还押金余款6911元构成违约，给林能仕造成利息损失，理应承担相应的赔偿责任。上述利息损失应以6911元为本金计付，林能仕主张从2019年3月23日起计至实际退还之日止并无不妥，本院予以支持。其中，2019年3月23日至8月19日期间的利息损失按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际退还之日止的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付。对于林能仕主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于林能仕依据《合同》第六条第1、2款的约定主张郑显萍支付根本违约的违约金10000元的问题。如前所述，双方对于导致租赁合同关提前解除均负有责任，因此，本院对林能仕上述诉讼请求不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、郑显萍于本判决发生法律效力之日起10日内，向林能仕退还押金余款6911元。二、郑显萍于本判决发生法律效力之日起10日内，向林能仕赔偿未按时退还押金余款的利息损失（以6911元为本金，其中，2019年3月23日至8月19日期间的利息损失按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际退还之日止的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）。三、驳回林能仕的其他诉讼请求。四、驳回郑显萍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费300元，由林能仕负担250元，郑显萍负担50元；反诉受理费减半收取510元，由郑显萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  刘香玲人民陪审员  叶曼玲二〇二〇年七月二十八日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠