河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2019）豫1102民初4595号原告:王蓉春，女，汉族，1983年4月25日生，住河南省漯河市源汇区。委托代理人:何鹏程，河南恩达律师事务所律师。被告:漯河市源鸿源商贸置业有限公司，住所地漯河市源汇区五一路526号，统一社会信用代码:9141110273552231XC。法定代表人:王留榜，经理。委托代理人:刘洪军，河南强人律师事务所律师。第三人:赵平安，男，汉族，1961年8月3日生，住河南省漯河市郾城区。委托代理人:赵磊，河南长风律师事务所律师。原告王蓉春与被告漯河市源鸿源商贸置业有限公司（以下简称源鸿源置业公司）、第三人赵平安拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中经被告源鸿源置业公司申请，本院追加赵平安作为本案第三人。原告王蓉春及其委托代理人何鹏程，被告源鸿源置业公司委托代理人刘洪军，第三人赵平安委托代理人赵磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王蓉春向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即向原告支付租房费30000元及利息(利息从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至清偿完毕之日止);并从2020年7月1日起按照500元/月向原告支付租房费至被告为原告安置新房或赔偿原告损失之日止。2、请求法院依法判令被告按照双方签订的《拆迁安置协议书》和补充协议的约定为原告安置新房，或者赔偿原告损失41万元。3、由被告承担本案的全部费用。事实与理由：为配合被告拆迁工作，2014年1月7日，被告与原告签订《拆迁安置协议书》和补充协议，根据协议约定，被告拆除原告位于农委家属楼建新路14号院1号楼的房屋，按照原地安置原则，按照1:1.15㎡计算，为原告置换新房一套。并约定，按照500元/月向原告支付租房费。协议签订后，被告仅向原告支付租房费至2017年10月底，之后的租房费，原告多次向被告讨要，被告均拒不支付。被告在原地开发建设的建新花园建成后，被告并未履行协议书的约定，为原告安置新房。导致原告无家可归，原告多次找被告协商解决，被告一直拒不处理。原告认为，双方签订的协议系双方真实的意思表示，合法有效。被告的行为已经构成违约，并给原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。原告王蓉春向本院提供的证据、依据是：第一组证据：拆迁安置协议书、补充协议、拆迁安置面积一览表；证明赵平安代表被告漯河市源鸿源商贸置业有限公司原告签订《拆迁安置协议书》，该合同是双方的真实意思表示，合法有效。第二组证据：建新花园小区销控表；证明建新花园小区的开发商是被告漯河市源鸿源商贸有限公司，房屋预售许可证号：20170419，房屋建成后，被告并未按照拆迁安置协议书及房屋置换补充协议的约定为原告安置房屋，被告的行为已经违约。第三组证据：房屋照片十张；证明原告搬离原房屋后，被告拆除了原房屋内的楼梯、窗户等结构，目前房屋内部一片狼藉。后因部分业主起诉被告，被告又重新粉刷房屋，企图让业主重新入住，但房屋实际上已经无法居住。第四组证据：漯河市中级人民法院(2018)豫11民终2359号民事判决书；证明涉案合同纠纷一案中属平等民事主体之间的民事合同，合法有效。被告应对原告的房屋拆迁补偿协议应当补偿。被告源鸿源置业公司辩称，1、被告从未和原告签订过安置协议书，也和赵平安没有达成过任何意向，被告也没有权力代表政府进行征收安置，被告也从未向原告支付过租房费，所以原告诉称事实和理由没有依据。2、赵平安曾借用被告的资质开发过建新花园小区项目，但该项目与本案没有任何关系。3、赵平安个人的行为与本公司无关，应由赵平安自行承担责任。4、根据原告的诉状原告起诉已经超过诉讼时效，请法庭驳回原告对被告的诉讼请求。被告源鸿源置业公司向本院提供的证据、依据是：1、被告真实的印章；证明原告提供的证据1上面的印章不是被告的印章，也不是被告的意思表示，对被告没有约束力。2、漯棚改办(2012)2号文件以及该项目的土地证和规划证；证明建新花园小区项目与原告居住的房屋没有任何关系。3、2019年10月23日源汇法院对赵平安做的询问笔录，笔录证明是建新花园小区项目是赵平安借用被告的资质进行建设，应当由赵平安个人对该项目本身的债务承担责任，被告不应当由被告承担责任。第三人赵平安陈述，1、第三人在本案中不应承担相关的法律责任，主体不适格。2、原告主张的拆迁安置协议因违反法律法规的规定而不具有法律效力。3、导致协议无效的原因过错不在第三人。第三人赵平安向本院提供的证据、依据是：证据一：1、土地使用证，2、建设用地规划许可证，3、建设工程施工许可证，4、建设工程规划许可证，5、房屋预售许可证，6、漯河市勘察设计院图纸一张，7、登记在漯河市××区水利管理站名下土地证复印件；证明“建新花园小区一期”6号楼开发手续齐全，不包括原告房屋及房屋所占用土地；原告所属房屋是单位集资房，没有房产证，土地性质是国有划拨土地，如拆迁需要按照法律法规规定履行征收、拆迁手续；被告根本没有取得被告房屋占用范围内的土地使用权，对该房屋没有拆迁资质。证据二：“建新花园小区一期”6号楼建成前拆迁安置协议书(2011年7月9日，源汇城镇建设投资有限公司与漯河市建新路农委家属院住户签订)证据三：《拆迁安置协议书》一份，证明协议约定原地安置并在最北边27层之内，不是“建新花园小区一期”6号楼；该协议签订的背景是原告阻挠施工行为；协议约定14号院1号楼全体居民及门面房双方签字后生效，但全体居民及门面房并未签字；被告及第三人无权签订该协议，没有拆迁资质，该协议因为违反法律规定而无效证据四：照片3张，证明原告房屋现状及所在楼层1层门面房正常营业；原告的房屋主体仍存在，没有被拆迁，不存在安置新房的条件。被告源鸿源置业公司对原告王蓉春提供的证据、依据质证意见是：对证据1原件无异议，明显可以看出该印章不是被告的合法印章，正常情况下合法的印章在文字的首尾处，有数字有印章代码；合同第5条第4项是要求14号院1号楼全体居民及门面房签字后生效，而原告提供的这份协议只有原告一个人的签名，所以该协议并不生效；协议中所称的漯棚改办(2012)2号文件棚户区改造的范围只有26户不包括原告所称的临建新路的房屋；拆迁安置是属于政府行为，任何企业都没有拆迁安置的权力。对证据2交易中心资料的真实性无异议，但原告的房屋不在证据2的棚户区改造范围之内，与原告没有关联性。对证据3没有拍摄的时间、位置、拍摄人员的说明情况，无法确认其真实性和与本案的关系。对证据4的真实性无异议，证据4与本案没有关联性。第三人赵平安对原告王蓉春提供的证据、依据质证意见是：对证据1协议书违反了法律法规的规定，房子没有被拆迁，一楼的商户仍在经营，没有被拆迁的情况下，不存在给原告安置新房；协议第5条第4项协议要求14号院1号楼全体居民及门面房签字后生效，而原告提供的这份协议只有原告个人的签名，所以该协议并不生效；对国有土地上拆迁房子应该有资质的单位签订拆迁安置协议，协议的主体存在问题。对证据2真实性无异议，原告的房屋不在土地拆迁安置范围之内，建新花园小区一期6号楼的房屋的情况与原告无关。对照片不能证明原告的诉讼主张。证据4判例与本案无关。原告王蓉春对被告源鸿源置业公司提供的证据、依据质证意见是：对证据1真实性无法确定，拆迁安置协议上被告的印章与原告所在楼上的其他业主的章是一致的，并不是只有原告协议上加盖有被告公司的印章，同时在新建的建新花园一期6号楼的销售合同上的印章与原告提供的拆迁协议上的印章是相同的。对证据2对文件的真实性无异议，被告公司认为原告不在拆迁安置范围内，却与原告签订涉案房屋的拆迁安置协议，被告公司签订协议存在过错；对规划许可证真实性无异议，在规划许可证上显示原告所在的楼房目前已处于拆除中的状态。对证据3询问笔录真实性无异议，证明内容被告将公司的资质出借给赵平安，原告不可能知晓这一事实，对赵平安与被告公司之间的关系对原告没有约束力。第三人赵平安对被告源鸿源置业公司提供的证据、依据质证意见是：对证据的真实性无异议，证明对象有异议。这几份证据达不到证明的相应的效果。原告王蓉春对第三人赵平安提供的证据、依据质证意见是：对证据一真实性无异议；对证据二真实性不认可，证明的内容也与本案无关；对证据三的真实性认可，证明原告在拆迁范围内，应当按照协议的约定赔偿；证据四照片是被告公司对涉案房屋所在的楼房进行装修，无法恢复原来的规划状态；对两份案例的真实性无异议，不能作为本案的证据。被告源鸿源置业公司对第三人赵平安提供的证据、依据质证意见是：对证据的真实性都无异议，对证据的内容除了判决书之外也没有异议，被告不应当承担责任，应当以本案查明的为准。根据双方当事人提供的证据依据，及庭审查明的情况，认定本案事实如下：2011年，第三人赵平安经他人介绍借用被告源鸿源置业公司的房地产开发资质，从事位于源汇区建新路的原源汇区水利站家属院棚户区改造项目建设（房地产项目为建新花园小区），以被告源鸿源置业公司的名义进行申报立项办理相关建筑手续。2012年4月6日漯河市城市和国有工矿棚户区改造工作指挥部下发漯棚改办（2012）2号《关于源汇区水利站家属院棚户区改造项目的批复》，其中建设规模：计划改造26户，建设15000万平方米，总投资1500万元，提供保障住房30套。2013年4月24日取得漯国用（2013）第001146号《国有土地使用证》，该土地使用面积为3004.90平方米。2015年6月4日取得漯地字第411100201500026号（补办）《建设用地规划许可证》，用地项目：建新花园小区项目，用地面积：3004.90㎡。2014年1月7日，第三人赵平安以被告源鸿源置业公司(甲方)的名义与原告王蓉春(乙方）签订了一份《拆迁安置协议书》，该协议书主要约定：乙方在拆迁范围内住房实测面积67.92平方米，乙方积极配合甲方拆迁工作，在甲方规定的搬迁结束日期前，准期搬迁。甲方在原地以1:1.15的标准为乙方安置住房，搬迁时，甲方向乙方支付搬迁费1000元，以每月500元的标准向乙方每六个月为结算周期，支付租房费3000元。交房日期自发放施工许可证之日起两年零六个月，乙方同意甲方一期、二期工程建设不得阻拦，协议经甲、乙(14号院1号楼全体居民及门面房)双方签字后生效。赵平安在该协议甲方一栏签名并加盖了“漯河市源鸿源商贸置业有限公司”字样的印章，原告在乙方处签名。同日，第三人赵平安以被告源鸿源置业公司又向原告出具了一份《补充协议》，协议约定：甲方安排乙方房屋在最北27层楼以内就地安置；如果延期交房除特殊情除外，房租应高于现在房屋租赁价；交房时的差价应按一期销售的最低价为准(不能按现房价)；二期工程按市规划局规定执行等。协议签订后，原告搬离了该住房，第三人赵平安付给原告约定的搬迁费用及至2015年7月以前的房租费用，自2015年7月1日之后的房租第三人赵平安未再支付。原告搬离后，其住房交付给第三人赵平安后门窗及相关设施已被损坏。第三人赵平安以被告源鸿源置业公司开发建设的建新花园小区6号楼16层已于2016年8月30日竣工，原地块内的安置及新建房屋的出售均已完成。另查明，原告王蓉春居住的涉案房屋××该地块北××区农委家属院，使用权人为源汇区农委，该房屋未办理房屋所有权证，房屋占用土地为国有划拔土地。涉案房屋所涉及的建新花园“二期工程”未能通过规划审批，无相关开发建设手续，也未实际开工建设。原告王蓉春多次向第三人赵平安及被告要求安置未果，诉至本院。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案第三人赵平安在借用被告源鸿源置业公司房地产开发资质从事原源汇区水利站家属院棚户区改造项目建设期间与原告王蓉春签订的《拆迁安置协议书》及《补充协议》，所涉及房屋占用的土地性质为国有划拨，双方签订的拆迁安置协议实质上是属于国有土地上房屋的征收与补偿，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并负责监督还应对其行为后果承担法律责任。本案第三人赵平安及被告源鸿源置业公司均不具备征收主体资格且未取得房屋征收部门的委托却以自己的名义与原告签订拆迁安置协议，违反了相关法律规定，该协议应认定为无效，造成该协议无效的过错责任应有第三人赵平安及被告源鸿源置业公司承担。第三人赵平安及被告源鸿源置业公司在签订协议后未取得涉案房屋所在土地的相关规划及开发建设的手续，也未实际进行实施，该协议实际上已不能履行。故原告王蓉春依照该协议的约定要求被告履行安置房屋或等价补偿的诉讼请求因合同无效、事实依据不足且于法无据，本院不予支持。但基于原告已按照协议约定搬离了原住房，第三人赵平安及被告对该楼房接收后也进行了部分损坏的事实，已损害了原告的财产权利，故原告可另行提起赔偿之诉，要求被告恢复原状或赔偿相应损失。关于原告要求被告支付搬离之后的租房费用的请求，虽然合同无效，但鉴于原告已实际搬离该房屋在外租房居住的实际情况，被告的行为已给原告造成了经济损失，且被告也已支付部分租房费用，故原告请求按照约定的租房标准每月500元支付自2017年7月1日至2020年6月30日期间的租房费用方显公平。关于损失赔偿责任的承担，第三人赵平安在借用被告源鸿源置业公司房地产开发资质从事源汇区水利站家属院棚户区改造项目建设期间，以被告源鸿源置业公司的名义与原告王蓉春签订《拆迁安置协议》，造成该协议无效的过错责任应有第三人赵平安承担。被告源鸿源置业公司因违反《房地产开发企业资质管理规定》第十三条的规定，对第三人赵平安借用被告源鸿源置业公司名义所签订合同产生的债务，由被告源鸿源置业公司对外承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条的规定，判决如下：一、第三人赵平安于本判决生效后十五日内支付给原告王蓉春租房损失30000元(自2015年7月1日至2020年6月30日共计60个月×每月500元)；被告漯河市源鸿源商贸置业有限公司承当连带清偿责任。二、驳回原告王蓉春的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费7630元、保全费2670元，共计10300元，由原告王蓉春负担3900元，第三人赵平安和被告漯河市源鸿源商贸置业有限公司共同负担6400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按照对方当事人的人数或者代表人的人数向本院递交上诉状正本及副本一式七份，上诉于河南省漯河市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 刘 伟人民陪审员 姚 冰人民陪审员 史秀燕二〇二〇年七月一日书 记 员 宋雯娟