文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初25088号原告：重庆市金科星聚置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城学智路95号，统一社会信用代码91500106699290426M。法定代表人：喻林强，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴皓男，男，汉族，重庆市金科星聚置业有限公司员工，住重庆市渝中区。被告：刘翠兰，女，1973年10月8日，汉族，住江苏省盐城市大丰区。原告重庆市金科星聚置业有限公司（以下简称“金科公司”）与被告刘翠兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后,依法由审判员王正适用简易程序独任审判，但由于被告刘翠兰下落不明，本案遂依法裁定转换为普通程序进行审理，由审判员王正担任审判长、与审判员张晋恺、审判员张煜组成合议庭，适用普通程序于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告金科公司委托诉讼代理人吴皓男到庭参加诉讼，被告刘翠兰因下落不明，依法律规定的方式仍不能送达，经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金科公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付所欠购房款795000元人民币和逾期支付购房款的违约金25264元人民币（违约金起算暂计算至起诉之日，起诉之日至被告付清之日的违约金按合同约定计算），共计820264元人民币；2、请求人民法院判令被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告金科公司将第一项诉讼请求明确为：请求人民法院判令被告支付所欠购房款795000元人民币和逾期支付购房款的违约金（以477000元为基数每日按万分之一计算，从2018年10月21日至被告付清之日止；以318000元为基数按每日万分之一计算，从2019年2月21日至被告付清之日止）。事实与理由：原告于2018年2月13日同被告签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件、补充协议（以下简称“买卖合同”），根据买卖合同约定：被告购得原告开发的某处商品房一套（详见“买卖合同”），共计购房款为1590000元人民币，被告采用分期方式付款，被告按照买卖合同约定支付了第一期房款为318000元人民币和第二期房款为477000元人民币并支付各种代收税费49119元（其中合同印花税795元；宗地图配图费74元；契税47700元；转移登记费550元）。被告在支付完上述款项后，至今未履行支付第三期分期款477000元和第四期分期款318000元的义务，原告曾多次采用电话、短信、邮寄催款通知等方式催被告支付所欠款项，被告都拒绝支付。故根据买卖合同第十条第1款第（2）项之约定，原告要求被告继续履行合同且被告应支付违约金25264元人民币【（违约金起算暂计算至起诉之日，起诉之日至被告付清之日的违约金按合同约定计算），即以477000元为计算基数，每日按万分之1计算，从2018年10月21日至2019年10月23日（共计367天），违约金：17505元；以318000元为计算基数，每日按万分之1计算，从2019年2月21日至2019年10月23日（共计244天），违约金：7759元】。综上所述，原告与被告签订的买卖合同是双方真实意思表示，是合法有效的，请求人民法院判决被告支付购房款795000元和逾期支付购房款的违约金25264元（违约金暂计算至起诉之日，起诉之日止被告付清之日的违约金按合同约定计算），共计820264元人民币。特向贵院起诉，望贵院判如所请。被告刘翠兰未作答辩。经审理查明，2018年2月13日，原告金科公司作为甲方（卖方）、被告刘翠兰作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同第三条“乙方所购商品房的基本情况”约定“（一）本商品房座落为：重庆市沙坪坝区某处……；（四）本商品房建筑面积：190.90平方米，其中，套内建筑面积：177.16平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：13.74平方米……；（六）本商品房用途为非住宅，属于商业服务”。合同第四条“购房价款”约定“（一）本商品房为清水房，总成交金额为1590000元整（大写：壹佰伍拾玖万元整），建筑面积单价为8328.97元/平方米，套内建筑面积单价为8974.941元/平方米”。合同第五条“付款方式及期限”约定“……（二）乙方按下列第2种方式按期付款：…2.分期付款：本商品房总成交金额为1590000元整（大写：壹佰伍拾玖万元整）。（1）第一期：乙方在本合同签订时支付房款：318000元整（大写：叁拾壹万捌仟元整）；（2）第二期：于2018年6月20日前支付房款：477000元整（大写：肆拾柒万柒仟元整）；（3）第三期：于2018年10月20日前支付房款：477000元整（大写：肆拾柒万柒仟元整）；（4）第四期：于2019年2月20日前支付房款：318000元整（大写：叁拾壹万捌仟元整）”。合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在45日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行……”。合同第十条“乙方逾期付款的违约责任”约定“乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在45日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率不大于本条第1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。原告金科公司在合同甲方处签章，被告刘翠兰在合同尾部乙方处签字捺印。2018年2月12日，被告刘翠兰向原告金科公司支付“2期4幢商业X-X”的定金100000元并支付XX期、XX号首期购房款218000元。同日，原告刘翠兰向被告金科公司支付XX期、4商业-202号“合同印花税795元；契税47700元；转移登记费550元；宗地图配图费74元”，合计49119元。2018年7月30日，被告刘翠兰向原告金科公司支付廊桥水乡-2期、4商业-202号二期购房款477000元。2018年11月16日，原告金科公司向被告刘翠兰户籍地址“江苏省大丰市某处”邮寄《催款通知》，通知载明“刘翠兰女士：您于2018年2月13日与重庆市金科星聚置业有限公司（以下简称“金科公司”）签订《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》、附件（以下简称《买卖合同》），通过分期付款方式购买金科公司开发的某处物业（以下简称“购买物业”）。根据双方签订《买卖合同》的约定，您应于2018年10月20日前支付二期房款477000元（大写：肆拾柒万柒仟元整）。但我司至今尚未收到以上款项。您逾期支付房款的行为，已构成合同违约。经我司核算，截至今日，您共拖欠我司购房款477000元，已产生逾期付款的违约金5486元。鉴于以上情况，我司特郑重通知您：请您于收到本通知3日内到金科地产签约中心交清所欠款项及逾期产生的违约金，否则金科公司将在恕不另行函告的情况下依法采取包括但不限于诉讼等途径按照相关法律及双方合同约定依法追究您的相关责任，由此产生的责任及后果由贵方自行承担”。2019年3月11日，原告金科公司再次向被告刘翠兰户籍地址“江苏省大丰市草堰镇三元村四组30号”邮寄《催款通知》，通知载明“刘翠兰女士：您于2018年2月13日与重庆市金科星聚置业有限公司（以下简称“金科公司”）签订《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》、附件（以下简称《买卖合同》），通过分期付款方式购买金科公司开发的某处物业（以下简称“购买物业”）。根据双方签订《买卖合同》的约定，您应于2018年10月20日前支付二期房款477000元（大写：肆拾柒万柒仟元整），应于2019年2月20日前支付四期房款318000元（大写：叁拾壹万捌仟元整）但我司至今尚未收到以上款项。您逾期支付房款的行为，已构成合同违约。经我司核算，截至今日，您共拖欠我司购房款795000元，已产生逾期付款的违约金33311元。鉴于以上情况，我司特郑重通知您：请您于收到本通知3日内到金科地产签约中心交清所欠款项及逾期产生的违约金，否则金科公司将在恕不另行函告的情况下依法采取包括但不限于诉讼等途径按照相关法律及双方合同约定依法追究您的相关责任，由此产生的责任及后果由贵方自行承担”。因被告刘翠兰未支付第三期、第四期购房款，经原告金科公司催告未果，遂产生本案纠纷。上述事实，有原告金科公司提供的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《房屋销售专用收据》、《催款通知》、《EMS邮政特快专递单》、《邮件全程跟踪查询单》及原告金科公司的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经本院开庭审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同双方应当全面实际履行合同约定的义务。原、被告于2018年2月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。被告刘翠兰作为购房一方应当依照合同的约定向原告金科公司履行支付购房款的义务，被告刘翠兰选择分期付款的方式支付购房款，且已支付第一期购房款318000元；第二期购房款477000元，尚欠第三期购房款477000元、第四期购房款318000元，现原告金科公司请求被告刘翠兰支付第三期、第四期购房款共计795000元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告金科公司主张的违约金问题。案涉《重庆市商品房买卖合同》第十条关于“乙方逾期付款的违约责任”的条款中明确约定，如乙方未按合同约定时间付款，逾期超过45日后，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。因此，原告金科公司请求被告按合同约定向原告支付以477000元为基数每日按万分之一计算，从2018年10月21日至被告付清之日止的违约金、以318000元为基数按每日万分之一计算，从2019年2月21日至被告付清之日止的违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告刘翠兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论、陈述等诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘翠兰于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆市金科星聚置业有限公司支付购房款795000元；二、被告刘翠兰于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆市金科星聚置业有限公司支付违约金，该违约金从2018年10月21日起，以477000元为基数，按每日万分之一标准计算至被告刘翠兰付清购房款之日止；从2019年2月21日起，以318000元为基数，按每日万分之一标准计算至被告刘翠兰付清购房款之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12002元（原告重庆市金科星聚置业有限公司已预交），公告费560元（原告重庆市金科星聚置业有限公司已预交），以上合计12562元，由被告刘翠兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王 正审 判 员  张 煜审 判 员  张晋恺二〇二〇年七月八日法官助理  吴兴妙书 记 员  邹竺珊