河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初2862号原告：刘俊英，女，汉族，1982年6月20日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘振江，河南扬善律师事务所律师。原告：冯涛，男，汉族，1978年6月1日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：刘振江，河南扬善律师事务所律师。被告：郑州麦田世纪房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市管城区城东南路31号院7号楼1层1-06号。统一社会信用代码：91410104561000676Q。法定代表人：柳民丰。被告：河南德润置业有限公司，住所地：郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。统一社会信用代码：91410100775104489Y。法定代表人：李爱国，该公司董事长。委托诉讼代理人：马新春、孙靖洁，河南公为律师事务所律师。被告：张红宾，男，汉族，1984年11月18日出生，住河北省任丘市。原告刘俊英、冯涛与被告郑州麦田世纪房地产营销策划有限公司（以下简称麦田世纪公司）、河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、张红宾房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘俊英、冯涛的共同委托诉讼代理人刘振江，被告德润公司的委托诉讼代理人孙靖洁，被告张红宾到庭参加诉讼，被告麦田世纪公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊英向本院提出诉讼请求：判令两被告连带归还原告购房意向金5000元，麦田房产20000元，红星广场C1039平台费100000元，维修基金1286元，购房款100000元，并支付自2017年4月29日起以同期人民银行利率计算的利息计算至实际支付日止，本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年4月中旬，被告麦田世纪公司以五万可抵八万房款，保证可以办理按揭贷款，如无法签约全部退款为名与被告德润公司联合欺诈原告刘俊英，诱使原告签订了购买被告德润公司开发的红星国际广场C区1层160号（原39号，面积为22.2平方米，每平方米23999元）房屋的选房单，向被告麦田世纪公司支付了购房意向金5000元，麦田房产20000元，红星广场C1039平台费100000元，向被告德润公司支付了购房款100000元。后因该房屋被被告卖给他人，两被告又将所售房屋改为C区1层143号，因两被告无法为原告办理按揭贷款，又诱使原告以原告刘俊英前夫冯涛的名义购买并贷款，并让原告支付维修基金1286元，结果两被告仍无法为原告办理按揭贷款。两被告联合欺诈原告，应归还原告所付款项并支付利息。本案审理期间，二原告以张红宾亦多次对原告作出无法签约全部退款的承诺，故申请追加张红宾作为被告参加诉讼。被告德润公司辩称，一、刘俊英作为本案原告主体不适格。原告在诉状中已陈述房屋更名为其前夫冯涛，刘俊英与被告德润公司已无任何关系，亦不存在任何纠纷。同时房屋买卖合同的买受人为冯涛，且原告提交的德润公司出具的购房款收据上显示的是收到冯涛交的购房款，故刘俊英与本案不具有直接利害关系，故刘俊英不是本案适格的原告。二、原告与德润公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，合同尚在履行中，原告要求德润公司返还购房款10万元、维修基金1286元及利息无事实及法律依据，应予驳回。本案，原告无任何证据证明德润公司存在欺诈行为，德润公司对外确实也并未宣传保证能办理按揭贷款，因为审查能否办理按揭贷款的审查人是银行，并非德润公司。原告与德润公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。同时在合同履行过程中，德润公司未有任何违约行为。相反，原告存在违约行为，合同约定的首付款为244700元，但原告实际支付购房款仅为10万元，因其首付款不足，剩余144700元向德润公司借取，至今尚未归还。同时在签订《商品房买卖合同》的当日，原告与案外人郑州星润房屋租赁有限公司（以下简称星润公司）签订了《托管经营协议书》，约定由星润公司代收代验房屋并出租使用，将房屋的接收、使用权利转让给了托管方案外人星润公司，根据该协议约定，星润公司有权代原告接收商铺，故原告购买目的在于出租商铺从而收取租金收益。星润公司已经为原告计算租金，原告的合同目的已实现。故，不管原告按揭贷款的手续是否办理完毕，均不影响其购买涉案房屋的合同目的。故原告要求德润公司退还购房款10万元无事实及法律依据，另，原告维修基金的交付对象为房屋行政管理部门，与德润公司无关，其对德润公司的诉讼请求均应予驳回。三、原告主张返还购房意向金5000元、麦田房产2万元，红星广场C1039平台费10万元请求无任何事实及法律依据，不应予以支持。上述费用均与德润公司无关，德润公司不应承担返还责任。上述款项的收据均是由麦田世纪公司出具，收款人不是德润公司，同时原告提交的平台服务费的收据显示是95840元，并非是10万元。综上，请求法院在查清事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求，维护德润公司的合法权益。被告麦田世纪公司未到庭应诉、质证、答辩，亦未向法庭提交证据。被告张红宾辩称，我不同意退还原告钱，钱只是经过我的手支付给了原房主刘强，有被告麦田世纪公司开具的收据。麦田世纪公司收取每平方1000元的中介费共计22000元，原告冯涛已经成功签署了网签合同，我们的中介服务已经结束。原告提供的收据上明确显示如签约成功，平台服务费等费用不退；如签约不成退款。现在原告冯涛已经签署合同，所以钱不能退。本院经审理认定事实如下：2017年4月12日、24日和25日，原告刘俊英分别向被告麦田世纪公司交纳C2-069#红星国际广场团购意向金5000元、麦田房产20000元、红星广场C1-039平台费（如无法签约全部退款）95840元，被告麦田世纪公司分别向原告刘俊英出具了加盖其“财务专用章”或“合同专用章”的收据。2017年4月28日，被告德润公司向原告刘俊英出具了加盖德润公司销售专用章（自刻章）的《内部客户选房单》，载明座落于红星国际广场C区1层160号（原房号39）的买受人为刘俊英，预测面积22.2㎡，合同单价23999元，合同总价532778元，定金100000元。原告刘俊英支付款项的方式为：2017年4月24日分两次各50000元共计100000元转账至被告德润公司账户；同年4月25日分两次刷卡各10000元共计20000元，向被告张红宾账户转账205840元（原告称其中有100000元是用于购买其他房屋）。2017年4月21日，被告张红宾通过微信向刘强转款4000元、9000元，同年4月26日，又分别转款4000元、4000元、10000元、10000元和95000元，以上共计136000元。2018年5月，原告刘俊英申请将其所认购商铺更名为原告冯涛，在更名申请表上载明的二原告内部关系为“夫妻（大客户内部关系）”。同年5月30日，被告德润公司出具了加盖其“财务专用章”的收据三份，并向冯涛出具了《2号楼签约确认表》。收据主要内容分别为：收到冯涛交来认购商铺款（原1160调至1143）100000元（更名，原刘俊英，2017.4.24）；认购商铺款（1143）144700元；认购商铺代收维修基金（1143）1286元。同日，座落于二七区大学××、××南××楼××1143（建筑面积19.78㎡）的商铺经网签登记在了原告冯涛名下。二原告均认可上述购房款均系刘俊英出资。2018年5月30日，被告德润公司作为出卖人与买受人冯涛签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××6758），合同约定的主要内容为：冯涛购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××房，用途为商业服务，建筑面积19.78㎡；该商品房的单价为23998.99元/㎡，总金额为474700元；买受人于2018年5月30日支付244700元，剩余金额230000元办理商业贷款，约定付款时间为2018年6月30日。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年7月31日前。商品房交付时应符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。出卖人逾期交房的违约责任是：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件一、二、三、四等。商品房买卖合同签订当日，原告向被告德润公司借款144700元用于红星国际广场2号楼商铺一层143号铺首付款（即原告所购房屋首付款不足部分）。购房合同签订当日，原告冯涛（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场），该协议约定的主要内容为：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年3月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。关于商铺收益协议约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托管收益：按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80%返还客户，20%作为商场运营管理费用，计算公式为：商铺的年税前收益=商铺面积/商场总面积×整楼收益×商铺所在楼层加权系数×80%[注：1楼加权系数为1.23，商铺面积为购买商铺的建筑面积，整楼收益（不含临街商铺）由第三方会计事务所核对后公布，商场总面积不含临街商铺，涉及相关税费按政策各自承担]。商铺当年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。自合同生效起，乙方同意甲方代为办理该商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时乙方予以协助，甲方的签收行为对乙方具有法律效力。该商铺的开发单位向甲方交付该商铺，视为乙方履行了向甲方交接该商铺的义务。本院认为，原告刘俊英在2017年4月认购被告德润公司开发的红星国际广场商铺后，在签订《商品房买卖合同》前申请将产权人变更为原告冯涛，且二原告均认可实际出资人为原告刘俊英，故二原告对本案纠纷均享有相应诉权，被告德润公司辩称刘俊英作为本案原告主体不适格的辩解理由不能成立，本院不予采纳。二原告主张返还购房意向金、平台费、购房款等，是基于其认为本案合同无法继续履行而提出的请求，现被告德润公司认可其与原告冯涛签订的《商品房买卖合同》尚在履行中，且在签订上述合同后本案所涉商铺已登记备案在原告冯涛名下，二原告在未主张解除上述合同的的情况下直接要求退还购房款等费用缺乏事实根据和法律依据，故对二原告的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告刘俊英、冯涛的诉讼请求。案件受理费4694元，减半收取2347元，由原告刘俊英、冯涛负担，剩余2347元，退回二原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郑宏辉二〇二〇年七月九日书记员  刘宏龙