浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初762号 原告：郑尚正，男，1970年9月6日出生，汉族，住三门县。 原告：邱雪燕，女，1978年12月18日出生，汉族，住台州市椒江区。 两原告共同委托诉讼代理人：陈崇龙，浙江元象律师事务所律师。 被告：浙江省三门新城投资开发有限公司，住所地三门县海润街道滨海新城泰和路**。 法定代表人：林津津，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴川海，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：叶燕飞，女，该公司员工。 原告郑尚正、邱雪燕与被告浙江省三门新城投资开发有限公司（以下简称新城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理，原告邱雪燕及两原告的共同委托诉讼代理人陈崇龙、被告新城公司的委托诉讼代理人吴川海、叶燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑尚正、邱雪燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告新城公司赔偿两原告经济损失费（物业费）46099元，并赔偿利息损失（自2019年10月31日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，两原告增加一项诉讼请求为：判令被告新城公司赔偿两原告房屋租金损失费120000元（暂算至2020年3月11日），并自2020年3月12日起至实际修复之日止按年租金20000元向原告赔偿租金损失。事实和理由：2011年5月26日，原告郑尚正、邱雪燕与被告新城公司签订了两份《浙江省商品房买卖合同》，向其购买了君临城邦一期2幢2-101、2-102别墅（两别墅合并在一起，整体为一幢独立的别墅）。2019年10月30日，原告向杭州物华物业服务有限公司三门分公司缴纳了2011年9月1日至2019年12月31日期间的物业费计46099元。然而，原告虽然取得了上述房屋，却因房屋存在墙体渗漏、地面沉降、阳台栏板断裂等质量问题，至今无法使用，导致原告遭受物业费损失。针对房屋质量问题，三门县人民法院曾在2018年8月27日作出的（2017）浙1022民初1793号民事判决中予以认定，且被告至今未将上述问题予以修复完毕。两原告认为，被告出售给两原告的房屋存在主体质量问题，严重影响正常居住使用，应当赔偿原告物业费损失。另外，因为涉案房屋存在主体质量问题，导致原告对涉案房屋可期待租金损失，据原告获悉，涉案房屋的年租金在20000元以上，因此，以年租金20000元暂计算至2020年3月11日的租金损失为120000元，被告也应当承担赔偿责任。为维护两原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持两原告的诉讼请求。 被告新城公司辩称，一、关于两原告主张的物业费诉讼请求。物业费系物业公司对两原告所有的房屋等物业资产管理服务产生的费用，应该由作为该物业业主的两原告承担。两原告自2011年9月1日接收了房屋以后到2019年12月31日期间的物业服务费用，属于两原告支付自己物业管理费用，不能作为两原告的损失，两原告认为属于其损失于法无据，该主张诉讼请求法院不应予以支持。二、关于原告主张的租金损失诉讼请求。因为两原告自身没有使用房屋，要求被告承担120000元租金损失诉讼请求，缺少事实与法律依据。两原告在起诉状中提出，在法院作出的（2017）浙1022民初1793号民事判决中，是因为被告对房屋质量问题没有修复，所以影响了两原告正常使用，两原告的理由不成立，因为两原告在前案中提出房屋质量问题的质保期与两原告于2011年9月1日接收房屋的客观事实不一致，根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，商品房质量具有质保期，其中外墙防水为五年，其他的分别为1-2年不等，在前案中，法院委托鉴定机构对两原告所主张的房屋质量问题进行鉴定，对于两原告超过质量保修范围的相关诉请，法院已在该判决中予以驳回。对于房屋漏水的问题，虽然超过了国家和双方在合同中约定的五年质保期，被告对两原告房屋也进行了维修维护，现在是由于两原告的管护不当造成损失，对自己的房屋不进行使用，自行扩大的损失应该由两原告自行承担。现在房屋的质量保修期已超过法定和约定的期限，两原告不愿意自行使用房屋，责任在于两原告，而不在于被告，况且两原告也存在扩大损失的问题，两原告认为被告对已生效判决应予以维修的部分没有维修好，这一陈述缺乏事实和法律依据，两原告未提供证据予以证明，且两原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法院依法驳回。 原告郑尚正、邱雪燕反驳称，一、关于物业费问题，物业费本是基于正常入住享受正常的物业服务而产生的费用，但是因为房屋质量问题两原告实际享受不到物业服务，为此也支付了物业费，这个损失应由被告来承担。二、关于时间节点问题，两原告支付了从2011年9月1日至2019年12月31日的物业费，但两原告一开始是不愿意支付物业费的，是物业公司一直要求两原告交纳，所以两原告就支付了，与时间节点并无关联，客观上两原告支付了该笔费用。三、关于租金损失费的问题，按照《民法总则》规定，两原告作为业主应享有收益和使用的权益，其中收益是可期待的利益问题，两原告的实际损失是客观存在的，也是基于被告交付给两原告的房屋出现质量问题而无法入住所造成的直接损失，因此，两原告的主张有事实根据和法律依据。四、关于损失产生原因问题，涉案的房屋本身存在质量问题，并不是两原告不使用而造成了损失或损失扩大。事实上涉案房屋一直处于维修状态，被告一直没有对房屋进行修复，到目前为止仍然没有修复，也未提供相关的证据证明自己修复完毕，被告不应将责任推卸给两原告。五、关于诉讼时效问题，因为涉案房屋的质量问题一直是连续状态，两原告也一直在主张权利，包括两原告于2017年起诉时也主张过经济损失赔偿，但是后来变更了诉讼请求，并不意味着两原告放弃损失赔偿，房屋质量问题是处于连续的侵权状态，故本案的诉讼时效没有超过。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。具体如下： 原告郑尚正、邱雪燕为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据： 第一组证据：《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、物业费发票复印件各一份，拟证明两原告支付了自2011年9月1日至2019年12月31日期间46099元物业费的事实。 被告新城公司质证称：对于《前期物业服务合同》的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，与本案处理无关；对于《前期物业管理服务协议》的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，这是原告邱雪燕跟物业公司办理房屋交接时签订的协议，证明物业公司已经于2011年9月1日与两原告进行了交房确认，两原告在物业公司接收了房屋，故物业费应该由两原告自行承担；对于物业费发票的证据三性均无异议，两原告于2019年10月30日缴纳了物业费，说明两原告认可物业费且认可物业公司对其物业进行了管理，该损失与本案无关。 第二组证据：《浙江省商品房买卖合同》、房屋产权证复印件各二份，拟证明涉案房屋属两原告所有的事实。 被告新城公司质证称：对《浙江省商品房买卖合同》证据三性均无异议，合同约定了交房时间是2011年11月30日，在附件内对防漏双方约定的质保期为五年；对房屋产权证的证据三性均无异议，房屋产权证是后期办理的，但不能证明房屋存在质量问题，若房屋有质量问题，按照合同约定通过鉴定机构进行鉴定，鉴定有质量问题，两原告可以退房。 第三组证据：（2017）浙1022民初1793号民事判决书复印件一份，拟证明被告出售给两原告的房屋存在主体质量问题，严重影响正常居住使用，且被三门县人民法院依法确认的事实。 被告新城公司质证称：对民事判决书的真实性、合法性无异议，但跟本案的关联性有异议，原告以此证明被告没有完成涉案房屋的质保维修是没有依据的，该判决书是判决对渗漏问题进行维修，两原告未能证明被告没有维修，或维修没有达到判决书所附鉴定书的标准，故不能证明两原告存在损失。 被告新城公司为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据： 第一组证据：《前期物业管理服务协议》复印件一份，该协议落款时间为2011年9月1日，拟证明在（2017）浙1022民初1793号民事判决中法院对于交房时间认定上有瑕疵，也可以直接证明两原告接收房屋的时间和质保期开始计算的时间，故本案诉讼时效已超过，两原告在前案中没有诚实诉讼的事实。 原告郑尚正、邱雪燕质证称：原告邱雪燕和物业公司签订了前期物业合同是开具物业费发票的时候补签的，即便原告邱雪燕与物业公司签订了前期物业合同，也不意味着被告已实际交房，事实上被告也承认在2016年12月份将房屋初始证交给两原告，意味着在此之前没有办理过交房手续，并且当时钥匙也没有交付给两原告，不能以物业服务合同来证明交房这个事实。 第二组证据：《君临名墅房屋渗水维修工程验收表》原件一份，拟证明2018年9月28日上海科顺防水有限公司对涉案房屋进行了维修，验收表载明物业公司到现场进行踏勘，维修后未发现渗水现象的事实。 原告郑尚正、邱雪燕质证称：该验收表仅有被告公司及物业公司的盖章，没有施工单位的盖章以及业主的意见，房屋渗漏水问题是否修复都是被告单方陈述，无法证明被告已经对两原告房屋进行过维修，并且没有渗漏水的现象，对该证据的证明目的不予认可，反而通过这份证据能够反映出两原告的房屋存在渗漏水现象。 第三组证据：《君临名墅房屋渗水维修合同》及《君临名墅（一期）维修清单》、《君临名墅房屋渗水维修工程竣工验收表》及《君临名墅房屋渗水维修工程综合验收表》原件各一份，拟证明被告委托杭州萧山祥瑞装饰工程队对包括涉案房屋在内的27幢房屋进行维修，并于2019年8月26日完成竣工验收合格的事实。 原告郑尚正、邱雪燕质证称：对于《君临名墅房屋渗水维修合同》及《君临名墅（一期）维修清单》的证据三性均有异议，从维修合同内容来看，不是针对特定的两原告房屋签订的维修合同，而是针对君临城邦27户业主房屋整体渗水问题进行维修；维修清单备注栏中也没有提到相关的维修内容，故不能证明被告对两原告房屋履行了维修义务；虽然被告强调杭州萧山祥瑞装饰工程队是专业的维修团队，但实际上没有相应的资质。关于《君临名墅房屋渗水维修工程竣工验收表》及《君临名墅房屋渗水维修工程综合验收表》，该验收表上的施工单位也是杭州萧山祥瑞装饰工程队，从证据内容来看，维修对象并不针对两原告的房屋，是否对两原告的房屋进行维修也反映不出来，故对证据三性均不认可。 第四组证据：杭州物华物业有限公司三门分公司出具的《工作联系单》原件一份，拟证明2017年6月13日杭州物华物业服务有限公司三门分公司向被告反馈了两原告房屋要求修复，被告已进行了及时处理的事实。 原告郑尚正、邱雪燕质证称：该工作联系单恰恰能证明两原告房屋有漏水现象，并且物业公司已通知被告进行维修，但该证据无法证明涉案房屋渗漏水问题是否已经维修，是否维修到位，故对该份证据的待证事实不认可。 根据原、被告的举证、质证意见，本院认证如下： 两原告提交的第一组证据，即《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、物业费发票复印件各一份，该《前期物业服务合同》系被告新城公司与杭州物华物业服务有限公司签订，《前期物业管理服务协议》系原告邱雪燕与杭州物华物业服务有限公司三门分公司签订的，与被告提交的第一组证据为相同证据，上述证据来源和形式均合法，且被告对本组证据的真实性均无异议，可以证明两原告在2019年10月30日向物业公司支付了2011年9月1日至2019年12月31日期间的物业费469099元事实，本院予以采信。对于被告主张的《前期物业管理服务协议》签订时间为2011年9月1日，可以证明两原告此时已收房的质证意见，本院认为，虽然该份证据落款时间是2011年9月1日，但原告邱雪燕在庭审中陈述《前期物业管理服务协议》是后来缴纳物业费的时候补签的，结合本院生效的（2017）浙1022民初1793号民事判决，原、被告没有在2011年9月1日前交付涉案房屋，如果该份证据此前就存在，凭被告与物业公司的关系，在前案中被告应该能调取该份证据，被告在前案中提供的物业公司出具的证明也没有说到此事实，故《前期物业管理服务协议》系两原告在2019年12月底向物业公司支付物业费时补签的可能性较大，故不能证明两原告在2011年9月1日已收房的事实。两原告提交的第二组证据，即《浙江省商品房买卖合同》、房屋产权证复印件各两份，《浙江省商品房买卖合同》系两原告与被告新城公司所签订，房屋产权证复印件系相关职能依法出具的书证，本组证据来源和形式合法，且经被告质证后无异议，本院予以采信。两原告提交的第三组证据，即（2017）浙1022民初1793号民事判决书复印件一份，该证据系本院生效的裁判文书，来源合法，本院予以采信。被告提交的第二组证据，即《君临名墅房屋渗水维修工程验收表》原件一份，该验收表列明维修的施工单位是上海科顺建筑防水工程有限公司，本应由施工单位写明施工情况及意见，但该验收表仅有被告工程部及杭州物华物业服务有限公司三门分公司的验收意见，却没有施工单位的意见及盖章确认，同时业主意见栏也是空缺的，该验收表在内容及形式上均不规范，真实性难以确定，证明力不足，故本院对该证据不予采信。被告提交的第三组证据，即《君临名墅房屋渗水维修合同》及《君临名墅（一期）维修清单》、《君临名墅房屋渗水维修工程竣工验收表》及《君临名墅房屋渗水维修工程综合验收表》原件各一份，本组证据中《君临名墅房屋渗水维修合同》系被告与杭州萧山祥瑞装饰工程队签订，该合同约定了维修的范围包括对房屋渗水的维修，所附的《君临名墅（一期）维修清单》也包括了涉案房屋，结合被告提交的《君临名墅房屋渗水维修工程竣工验收表》及《君临名墅房屋渗水维修工程综合验收表》，能够证明被告曾委托第三方对涉案房屋进行过渗水维修，并于2019年8月26日同意竣工验收的事实，本院对本组证据予以采信。被告提交的第四组证据，即《工作联系单》原件一份，该联系单系杭州物华物业服务有限公司三门分公司向被告出具，内容是反映涉案房屋漏水事由，该联系单盖有物业公司的公章，且原告未对联系单内容予以否认，故本院对本组证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年5月26日，原告郑尚正、邱雪燕与被告新城公司签订两份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：预20110363、预20110938），两份合同为同一文本格式，约定由两原告向被告新新城公司购买君临城邦一期2幢2-101、2-102别墅（两套别墅合并在一起，整体为一幢独立的别墅），总房价为4418190元，其中与本案处理相关的条款主要有：其中第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议时，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托台州地区有资质的单位进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为：双方各垫付百分之五十的检测费用。检测结果证明不合格的，出卖人承担全部检测费用；检测结果证明部分不合格的，出卖人按有责部分承担检测费用，买受人承担无责部分的检测费用。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人收到出卖人的交房通知，应当在《通知书》规定时间内办理收房手续，逾期未办理收房手续的，房屋毁损、灭失的风险自交房通知确定的交付之日起由买受人承担，买房人购买的该商品房保修时间自本合同规定的交付日起开始计算。2、交房通知书出卖人采用寄挂号的方式发出《交房通知》，收信人收到《交房通知》之日起，买受人应在十五日内办理交房手续，买受人不得以合同约定的交房日未到为由不办理交房手续，原则视为买受人违约，并视作该房屋已办理交房。3、买受人同意出卖人代为物业公司收取自交房通知书规定交房之日起一年的管理费，该款在交房时一次性付清，此后的物业管理费由物业公司自行收取，买受人必须按时缴纳物管费，自觉维护小区《业主合约》。其中第十八条约定，商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六。买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》应当包含本合同附件六约定的主要内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。约定住宅保修责任，应当符合《浙江省实施办法》第二十九条的有关规定。 2017年5月2日，原告郑尚正、邱雪燕因房屋质量问题向本院起诉要求被告新城公司承担维修责任，本院在该案中查明：涉案别墅所在工程“君临城邦”一期2#楼工程于2012年8月15日在三门县建设规划局完成备案登记手续。2012年9月，被告新城公司出具了涉案房屋《住宅质量保证书》，主要内容：滨海新城泰和路8号君临名墅2幢住宅，2012年4月至6月通过建设工程竣工验收合格，并经2012年8月15日三门县建设规划局登记备案，有建筑工程竣工验收备案表，可以交付使用。根据杭州物华物业服务有限公司三门分公司客户服务接待台帐的记载，两原告于2016年8月4日到物业公司反映：一楼玻璃碎、楼梯下沉、裂缝很大、一楼二楼漏水、院里绿化没搞好；于2016年12月28日到物业公司反映：房子补得一块块、里面墙空鼓脱皮、补漏就外墙刷一层。2016年12月底，两原告在物业公司拿走了办理房屋产权证需要房产商提供的相关办证资料，并于2017年初自行办理了涉案房屋的过户手续。该案中浙江众城检测技术有限公司接受本院委托经检测鉴定，出具了（2017）司鉴第15号《三门县滨海新城君临城邦一期君临名墅2幢101、102室房屋质量司法鉴定报告》，其中部分检测结论为：该房屋外墙面渗漏属于主体结构质量问题，属于建设工程质量保修内容，保修期限为5年。该案本院于2018年8月27日作出（2017）浙1022民初1793号民事判决，判决要求被告新城公司在该判决生效之后六个月内对涉案房屋外墙面渗漏质问题按照相关建设规范标准予以修复完毕，该案现已生效。2019年4月26日，被告新城公司与杭州萧山祥瑞装饰工程队签订了《君临名墅房屋渗水维修合同》，约定对涉案房屋在内的27户房屋进行了渗水维修，被告于2019年8月26日签字盖章确认通过竣工验收。2019年10月30日，原告邱雪燕向杭州物华物业服务有限公司三门分公司支付了自2011年9月1日起至2019年12月31日止的物业费46099元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。具体到本案，被告交付给两原告的房屋在保修期内产生了房屋外墙面渗漏等质量问题，导致两原告无法正常使用房屋，被告应对两原告因此产生的合理损失承担赔偿责任。在房屋修复期间，两原告无法正常使用房屋，期间实际支付的物业费（包括支付后的利息损失）及因不能正常使用房屋可预期的租金损失应认定合理损失。关于本案是否超过诉讼时效问题，根据被告提交的证据《君临名墅房屋渗水维修工程竣工验收表》，涉案房屋于2019年8月26日前仍存在房屋渗漏问题需要维修，则两原告因所购房屋质量问题的损失至少持续至该时间，故本案诉讼时效显然没有超过，本院对被告主张的诉讼时效抗辩意见不予采纳。 关于两原告主张的物业费及租金损失如何认定问题。考虑涉案房屋所在位置、购入价格、面积大小及当地同类房屋租金标准等因素，两原告主张按每年2万元标准计算租金损失应属偏低，本院予以采纳。至于租金损失的计算时间，根据本院生效的（2017）浙1022民初1793号民事判决，认定两原告从2014年3月12日起视为收房，两原告主张涉案房屋自2014年3月12日起就发现质量问题，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。根据（2017）浙1022民初1793号案件查明的事实，杭州物华物业服务有限公三门分公司客户服务接待台帐的记载，两原告最早于2016年8月4日到物业公司反映：一楼玻璃碎、楼梯下沉、裂缝很大、一楼二楼漏水、院里绿化没有搞好。故在2016年8月4日前没有证据证明涉案房屋出现了质量问题，且两原告在得知可以交房后也不主动要求被告交房，此前不能算作修复期间，不应该由被告承担赔偿责任，租金损失可从2016年8月4日开始计算。涉案房屋于2019年8月26日经被告聘请第三方进行维修后并自行验收合格，至于维修后是否还存在渗漏质量问题，应由专业的鉴定机构进行再次鉴定才可确定，故本院支持两原告租金损失暂计算至2019年8月26日止，2016年8月4日至2019年8月26日期间的租金损失共61205.48元（20000元×3年+20000元÷365天×22天）。同理，两原告在此期间支出的物业费，也应当认定为两原告的合理损失，2016年8月4日至2019年8月26日期间的物业管理服务费16928.81元（46099元÷100月×36月+46099元÷3044天×22天），该费用及自实际支付之日2019年10月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，也应该由被告赔偿给两原告。至于2019年8月26日之后是否还存在租金和物业费损失，要待被告履行的维修责任确定是否合格才可认定，如尚有损失，两原告可另案主张。 综上，对两原告主张合法合理部分的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告浙江省三门新城投资开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿给原告邱雪燕、郑尚正租金损失61205.48元； 二、限被告浙江省三门新城投资开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿给原告邱雪燕、郑尚正物业费16928.81元及利息损失，利息损失以16928.81元为基数自2019年10月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止； 三、驳回原告郑尚正、邱雪燕其他的诉讼请求。 如果被告浙江省三门新城投资开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3660元，减半收取1830元，由原告郑尚正、邱雪燕负担950元，被告浙江省三门新城投资开发有限公司负担880元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 卢小挺 二〇二〇年七月十五日 法官助理陈亚群 代书记员 马晓珊