上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初1355号原告(反诉被告)：俞芳林，男，1985年10月4日生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县弋江镇中联村港口村XXX号。委托诉讼代理人：齐中飞，上海四维乐马律师事务所律师。被告(反诉原告)：昆山大港贸易有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北花园路XXX号。法定代表人：戴花英，执行董事。委托诉讼代理人：王显光，上海瀛泰律师事务所律师。第三人：上海高境资产经营管理有限公司，住所地上海市宝山区殷高西路XXX号，实际经营地上海市宝山区新二路XXX弄XXX号。法定代表人：路治华，总经理。委托诉讼代理人：严耿，公司员工。原告(反诉被告)俞芳林与被告(反诉原告)昆山大港贸易有限公司(以下简称“昆山大港公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海高境资产经营管理有限公司(以下简称“高境公司”)作为第三人参加诉讼。俞芳林的委托诉讼代理人齐中飞、昆山大港公司的委托诉讼代理人王显光及高境公司的委托诉讼代理人严耿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞芳林向本院提出诉讼请求：1、判令俞芳林与昆山大港公司之间的《商铺租赁合同》于2019年7月31日终止；2、判令昆山大港公司返还租赁保证金及已支付未使用租金共计人民币33,442元(以下币种均为人民币)；3、判令昆山大港公司赔偿损失共计349,926.33元。事实和理由：双方于2018年8月签订《商铺租赁合同》，约定由昆山大港公司将位于上海市宝山区恒高路XXX号二楼房屋出租给俞芳林，租赁期限共5年，自2018年8月10日至2023年8月9日。上述合同签署后，俞芳林投入资金对系争房屋进行装修改造，对外经营宾馆。但合同履行未到一年，俞芳林被告知昆山大港公司将于2019年7月底起无权对外出租系争房屋，俞芳林得知后要求昆山大港公司妥善处理，但昆山大港公司最终未能与业主续租，导致涉案租赁合同无法继续履行。为了避免装修投入的巨额损失，且为了降低双方损失，俞芳林只能与业主签订新的租赁合同，新租赁合同的租金远高于原约定的租金，就超出原租金的租金差额，昆山大港公司应就前述违约行为承担前述损失的赔偿责任。同时，俞芳林已支付了保证金16,000元，租金已付至2019年9月24日，涉案租赁合同终止后，昆山大港公司应返还保证金及已付未用租金。俞芳林为此涉诉，望判如所请。审理中，俞芳林明确第二项诉讼请求33,442元的组成为已付押金1.6万元和租金4.8万元，合计6.4万元，减去应付2019年6月25日至2019年7月31日租金19,682元(每月租金1.6万元)、7月水电费4,300元及8月水电费6,576元，合计30,558元，应退33,442元。俞芳林明确第三项诉讼请求损失是指因昆山大港公司超期转租导致超期部分无效所产生的租金差价损失，即2019年9月1日至2023年8月9日期间的租金差价损失。昆山大港公司反诉并辩称，对第一项诉请，同意于2019年7月31日终止。对第二项诉请，同意退还保证金1.6万元；已收租金4.8万元，俞芳林应付租金为2019年6月25日至2019年8月31日，不同意退还8月租金，9月起租金同意退给俞芳林；7月水电费4,300元、8月水电费6,576元无异议。对第三项诉请，不同意支付损失，根据涉案合同第八条约定，昆山大港公司无需退还；俞芳林在签订合同时就已经知晓是超期转租，双方约定了免责条款，且超期租赁俞芳林自己有责任；超期转租的合同部分无效，就该期间也不存在合法期待利益，不能据此主张损失；俞芳林直接与业主签订租赁合同，不存在实际损失，很多没有实际发生。昆山大港公司认为，合同签订后，俞芳林除第一期租金外，均未能在约定时间内按时交纳房屋租金，应承担违约责任，故提出反诉请求：判令俞芳林支付逾期支付租金滞纳金134,632.8元(以48,000元为基数，按日百分之三的标准，第二期自2018年12月6日算至2019年1月18日，逾期44天；第三期自2019年3月6日算至2019年3月21日，逾期16天；第四期自2019年6月6日算至2019年7月8日，逾期33天)。俞芳林针对反诉辩称，不同意昆山大港公司的反诉请求，不存在逾期支付情况，即使认定有逾期支付，约定的违约金过高，应按同期贷款利率计算。支付租金起租日为2018年9月25日，第一期是同年9月25日至同年12月24日，支付的是10月至12月的租金，应付租日期是同年10月5日，第二期应付租日期是2019年1月5日，第三期是2019年4月5日，第四期是2019年7月5日。俞芳林未收到过催款通知，从未告知俞芳林应按前一个月的5日支付租金，因此第二期仅逾期13天，第四期仅逾期3天，第三期没有逾期。对昆山大港公司陈述的支付时间无异议。高境公司述称，对本诉、反诉均无意见发表。高境公司一开始不知道俞芳林与昆山大港公司签订租赁合同租期那么长，高境公司与昆山大港公司结束租约后，俞芳林找到高境公司，高境公司才知晓。俞芳林和高境公司协商，若不续租，损失很大，故后来高境公司直接和俞芳林签了租赁合同，租期为三年。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2015年8月1日，承租方昆山大港公司(乙方)与出租方高境公司(甲方)签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将宝山区恒高路118、120、122、126号，建筑面积703.29平方米商铺出租给乙方，起租日为2015年8月1日至2019年7月31日止，租金为1.5元/天/平方米，每两年递增6%等。2、2018年8月2日，承租方俞芳林(乙方)与出租方昆山大港公司(甲方)签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将宝山区恒高路XXX号二楼约定面积350平方米房屋出租给乙方；用途仅作为经营宾馆；租赁共5年，自2018年8月10日至2023年8月9日，免租期1.5个月，2018年9月25日起正式计算租金；租金第一年每月16,000元，第二年每月16,480元，第三年每月16,975元，第四年每月17,485元，第五年每月18,008元；租金为每3个月支付一次，支付时间为支付当月5日，甲方提前10天通知乙方交纳相应月份租金，若届时乙方未能在规定时间内交纳房屋租金，则视为乙方违约，首次支付乙方需向甲方一次性支付3个月房租48,000元及押金16,000元；租赁合同期满，甲方须退还乙方押金16,000元；乙方须依约交纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天视为违约，甲方有权收回房屋；若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决，若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还给乙方等。俞芳林承租系争房屋后，对外经营宾馆。同日，俞芳林支付了押金16,000元及第一期租金。后，俞芳林于2019年1月18日支付了租金48,000元，于2019年3月21日支付了租金48,000元(银行流水备注为3月25日到6月25日租金)，于2019年7月8日支付了租金48,000元，租金付至2019年9月24日。审理中，双方确认截止至2019年7月31日，俞芳林还需支付7月水电费4,300元和8月水电费6,576元。2019年8月1日，俞芳林与昆山大港公司微信往来显示如下内容：俞芳林方称，“由于你们在一手合同临近到期的情况下依然作出承诺将铺子租赁给我们做宾馆，现一手合同租赁时间已到期，……希望你们能积极主动的与一手房东友好协商，将我们宾馆的损失降到最低，另在一手房东签订的新合同和原合同有价格上的差价给宾馆带来的损失由你们来赔付……”。昆山大港公司回复称，“我们和高境公司的合同期限在和你签约时就已经告知于你，当时也告知你如果我方不能和上家续签，将由你与高境公司自行签约，我们也已协调高境公司与你直接签约，价格你们可以和高境公司好好商量，这边的房租市场价格就是这个水平……”。俞芳林方回复称，“但是我们是在你们承诺能在大合同续签的情况下才签下来的，如果明知道你们续签不下来的前提下还和你们合作那是我们的责任……”。3、承租方俞芳林(乙方)与出租人高境公司(甲方)签订了《商铺租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方；起租日为2019年9月1日至2022年8月31日，2022年9月1日至2024年8月31日；月租金为24,090元，2022年9月1日至2024年8月31日月租金为26,499元；付三押二等。后，俞芳林向高境公司支付了押金48,180元及2019年9月至2020年1月租金。4、审理中，高境公司表示，昆山大港公司支付租金至2019年7月31日，昆山大港公司免收了2019年8月的租金，不会再向俞芳林或昆山大港公司主张。本院认为，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。根据已查明的事实，昆山大港公司的剩余租赁期限至2019年7月31日，故俞芳林与昆山大港公司签订的《商铺租赁合同》中超过部分的约定当属无效。未超过部分的约定，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。对有效部分，双方业已履行。故，本院确认俞芳林与昆山大港公司签订的《商铺租赁合同》于2019年7月31日终止，《商铺租赁合同》中超过昆山大港公司剩余租赁期限即2019年8月1日至2023年8月9日的部分无效。关于租赁物的返还。鉴于俞芳林已与高境公司直接签订租赁合同，本院对租赁物的返还不作处理。关于租金、押金及其他费用。对押金。审理中，昆山大港公司同意返还押金1.6万元，本院予以认可。对俞芳林是否应向昆山大港公司支付2019年8月租金。本院认为，昆山大港公司与高境公司的租期届至2019年7月31日，昆山大港公司租金亦付至2019年7月31日，俞芳林是系争房屋的实际使用人，现高境公司同意免收2019年8月租金。故，昆山大港公司向俞芳林主张2019年8月的租金，于法无据，本院不予准许。审理中，昆山大港公司确认俞芳林租金付至2019年9月24日，现俞芳林要求昆山大港公司返还2019年8月1日至2019年9月24日的租金，可予准许。俞芳林确认2019年6月25日至2019年7月31日应付租金为19,682元，故昆山大港公司应退俞芳林租金28,318元。双方还一致确认俞芳林应支付水电费4,300元和6,576元。综上，上述款项相互折抵后，昆山大港公司应向俞芳林返还押金1.6万元及租金17,442元，共计33,442元。关于超期转租的租金差额损失。本院认为，涉案合同中关于超期转租部分的约定无效。俞芳林主张另行签约后的该部分租金差价损失，显非因合同无效所导致的直接损失，对该项诉请，本院不予准许。关于逾期付租滞纳金。审理中，俞芳林认为，2018年12月25日至2019年3月24日期间的租金，付租日期应为2019年1月5日，昆山大港公司则认为应为2018年12月5日，每期以此类推。对此，本院根据条款约定的“支付时间为支付当月5日”及“提前10天通知乙方交纳相应月份租金”等内容理解，结合合同实际履行情况，以及昆山大港公司未提交证据证明曾就俞芳林多期逾付租金提出过异议或主张解约，认为俞芳林的主张具更高盖然性，本院予以采信。因此，俞芳林虽逾期情节较轻，但确存在逾期付租的违约行为。根据涉案合同约定，如有拖欠，昆山大港公司有权向俞芳林加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取。故，对合同有效部分，昆山大港公司要求俞芳林支付滞纳金，本院予以准许，就合同无效部分，本院不予准许。综上，本院根据本案实际情况，结合俞芳林的过错程度、昆山大港公司的实际损失等因素，依据诚实信用原则和公平原则，酌定俞芳林支付昆山大港公司滞纳金170元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)俞芳林与被告(反诉原告)昆山大港贸易有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年7月31日终止；二、确认原告(反诉被告)俞芳林与被告(反诉原告)昆山大港贸易有限公司签订的《商铺租赁合同》中租赁期间为2019年8月1日至2023年8月9日的部分无效；三、被告(反诉原告)昆山大港贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)俞芳林返还租金及押金共计33,442元；四、原告(反诉被告)俞芳林于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)昆山大港贸易有限公司支付滞纳金170元；五、驳回原告(反诉被告)俞芳林的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)昆山大港贸易有限公司的其余反诉请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为3,525元、反诉案件受理费收取为1,496元，合计5,021元，由原告(反诉被告)俞芳林负担3,220元，由被告(反诉原告)昆山大港贸易有限公司负担1,801元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并按不服判决部分的上诉请求数额预缴上诉案件受理费，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚二〇二〇年七月二十日法官助理  董程程书 记 员  王晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。