安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1702民初7697号 原告：胡慧慧，女，1989年2月6日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：唐华生，安徽安贵律师事务所律师。 被告：刘兵，男，1972年3月22日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：朱永俊，男，池州市鸿泰酒店有限公司（下简称：鸿泰酒店公司）法定代表人，住安徽省池州市贵池区。 原告胡慧慧与被告刘兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡慧慧及其委托诉讼代理人唐华生、被告刘兵及其委托诉讼代理人朱永俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡慧慧向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2019年5月15日签订的《门面租赁合同》无效；2、被告返还原告租金45000元、转让费（被告之前进行了部分装修）10000元及押金2000元，合计57000元；3、被告赔偿原告租金12400元（自2019年6月27日至2020年6月27日，原告租房给员工居住，年租金12400元）及装潢损失252122.55元，合计264522.55元；4、被告赔偿原告经营损失10万元（预估的损失）；5、被告承担案件诉讼费。第二次庭审时，原告将第一项诉讼请求变更为解除原、被告2019年5月15日签订的《门面租赁合同》，其他诉讼请求不变。事实和理由：2019年5月15日，原、被告签订《门面租赁合同》，被告承租原告位于109门面，约定租赁期限为3年，从2019年5月15日至2022年7月15日，每年租金为45000元，交付押金2000元等。合同签订后，原告按约支付了租金45000元、押金2000元及转让费10000元。之后原告开始组织人员进场装潢并筹备料理店的前期工作，但2019年7月6日开始门面被停水停电，不能进行正常的装潢以及使用，后期了解到此门面并非系被告所有，是池州市中天房地产开发有限责任公司（下简称：中天公司）所有的，该公司租赁给鸿泰酒店公司，进而转租给被告的。根据合同的相对性，被告作为出租方，应确保原告承租后能够正常地装修、经营，后因承租的房屋被停水停电，无法实现合同目的，对此被告应承担违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。 刘兵辩称：被告于2019年3月份就实际承租了该房，办证照机关要求提供租赁合同或房产证，由于该房所有人是中天公司，被告是从鸿泰酒店公司租过来的，鸿泰酒店公司的是一个大房产证，未进行具体分割，因为办证没办法，被告到复印店制造了一个案涉房产房产证的复印件，目的是为了办证而不是欺骗原告，并且该房租给原告后为了原告方便被告将该证给了原告。原告和被告签订合同后交了45000元租金、10000元转让费及2000元押金属实。原告装潢期间停水停电是因为鸿泰酒店公司欠中天公司的房租造成的，其装潢具体花了多少费用被告不清楚。原、被告签订的门面租赁合同有效，因该房是中天公司出租给鸿泰酒店公司的，鸿泰酒店公司又将该房转租给了被告，被告在经鸿泰酒店公司同意的情况下就有权将该房再转租给原告，所以原、被告签订和合同应该有效。中天公司将整个19栋楼承包给鸿泰酒店公司以后，任由鸿泰酒店公司使用和分租。原告要求装潢赔偿和经营赔偿没有任何依据。2020年6月1日水电重新开通后，被告希望继续履行合同，同时被告和鸿泰酒店同意承担一部分经济损失。 原告称为了经营还支出了门面装潢设计费和日料菜单设计费、餐具的预定费、定制的包厢门费用、空调费用、员工宿舍费用、员工工资等费用是不真实的，装潢才开始三分之一，不可能做这些准备工作。鉴定费2万元不合理，因为总的鉴定意见损失才3万多元，有点不相符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年底，中天公司与鸿泰酒店公司签订青峰花园商业用房租赁协议，约定鸿泰酒店公司承租中天公司开发的池州市贵池区青峰花园19幢楼酒店（面积为8729.71平方米）。2019年5月6日，鸿泰酒店公司承租后，将19幢楼中的109门面出租给刘兵经营。2019年5月15日，刘兵与胡慧慧签订了《门面租赁合同》一份，约定：刘兵将青峰花园19栋109门面转租给胡慧慧，租赁期限为3年，从2019年5月15日至2022年7月15日，每年租金为45000元、押金2000元等。合同签订后，胡慧慧按约支付了租金45000元、押金2000元及转让费10000元。之后胡慧慧开始组织人员进场装潢并筹备料理店的前期工作。2019年6月4日，因鸿泰酒店公司拖欠中天公司房屋租金，中天公司发出《告知书》，要求终止与鸿泰酒店公司之间的租赁合同。2019年7月6日，中天公司对青峰花园19幢楼锁门、并断水断电，导致胡慧慧及其他分租户装潢全部中断，经多次协调处理均未果，因鸿泰酒店公司的原因导致胡慧慧承租房屋无法使用。原告认为，根据合同的相对性，刘兵作为出租方，应确保胡慧慧承租后能够正常地装修、经营，后因承租的房屋被停水停电，无法实现合同目的，对此被告应承担违约责任。为此，原告诉至本院，案经本院调解不成。 诉讼过程中，胡慧慧对青峰花园19幢109室室内装修工程造价申请了鉴定，安徽辰宇建设工程项目管理有限公司的鉴定意见如下：根据现场勘察情况以及施工合同、图纸等资料，青峰花园19幢109室室内装修工程造价结论为:35837.39元。其中(1)室内装修工程造价结论为：31646.53元。原告对该鉴定意见的异议：1、此意见书对人工费用的鉴定明显过低，此人工费包括木工、瓦工、漆工，其中瓦工费用就5440元，而总共鉴定费认定人工费6266.73元，此鉴定的人工费无法覆盖现有工程量；2、鉴定的材料费用与原告实际支出明显不符，在上次开庭已提供相应清单；3、此份鉴定意见书有漏项的部分，包括打墙费用、门头费用、消防改造费用等都未予以鉴定，恳请法院在结合原告第一次开庭提供的证据和该鉴定意见书综合认定。鉴定时向鉴定机构缴纳了2万元鉴定费，应由被告承担，因为被告存在违约行为。被告对鉴定意见无异议，但认为鉴定费2万元过高。 上述事实，有原告提供的原告身份证、营业执照复印件、被告身份证复印件、门面租赁合同、收条两张、房屋租赁合同以及收条2张、微信转账凭证、费用清单、室内设计委托书一份、威捌文化销售定制单及收据一张、预定餐具款收据一张、公牛装饰建材商行销售清单10张、家乐福装饰材料超市销售清单10张、恒通卫浴送货单一张、居门报价清单一张、胜源家居产品销售清单2张、收据一张、空调工程项目购销合同一份及收据四张、丁时媛出具的证明、房产证复印件及池州市不动产登记中心出具的产权信息表、有被告提供的2019年5月6日被告与鸿泰酒店公司签订的门面租赁合同复印件、中天公司与鸿泰酒店公司签订的房屋租赁合同复印件及当事人的庭审陈述予以证明。 本院认为：原告转租给被告的青峰花园19幢109室门面房，系从鸿泰酒店公司承租而来，该公司同意被告转租；19幢109室门面房系鸿泰酒店公司整体承租中天公司开发的青峰花园19幢楼酒店中的一间，且中天公司同意鸿泰酒店公司对整幢楼酒店予以分租；原、被告签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告依约向被告支付了租金、押金及转让费，然在承租初期装修过程中，因被告的出租人鸿泰酒店公司欠房主中天公司的房租，被房主锁门、断水断电，导致原告装修中断，无法实现合同目的，根据合同的相对性原则，被告未能确保其出租给原告的房屋正常装修、经营，对此被告应承担违约责任。故本院对原告要求与被告自2019年7月6日起解除双方签订的《门面租赁合同》、要求被告退还房屋租金、房屋押金及转让费、赔偿装潢损失、鉴定费的诉讼请求，依法予以支持。因原告装修未结束，更不存在开业，故房屋租金、房屋押金及转让费应全额退还；装潢损失以鉴定机构出具的工程造价结论为准，原告对鉴定意见有异议，鉴定机构已给出了书面答复，原告提供的证据不能足以推翻该鉴定意见，故本院将鉴定意见作为认定事实的依据。被告对鉴定意见无异议，但认为鉴定意见确定的装潢损失才3万多元，而鉴定费就需2万元，有点不相符，对此本院认为，鉴定意见确定的装潢损失多少与鉴定费并非必然成正比例的，且鉴定机构出具了增值税发票，故应予认定。对原告要求被告赔偿其租房给员工居住的房屋租金、为开业而准备的定制费用及经营损失的诉求，不属于与被告解除合同的赔偿范围，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告刘兵与原告胡慧慧签订的《门面租赁合同》于2019年7月6日解除； 二、被告刘兵于本判决生效之日起十日内退还原告胡慧慧房屋租金45000元、房屋押金2000元、转让费10000元，合计57000元，赔偿原告胡慧慧房屋装修造价损失35837.39元、鉴定费20000元； 三、驳回原告胡慧慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7623元，由被告刘兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费7623元。（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；账号：12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判长 周建设人民陪审员陈新建人民陪审员章花梅 二〇二〇年七月二十三日 书记员 金                 姗 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。