浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0127民初1656号 原告：淳安华纬投资开发有限公司，住所地：浙江省杭州市淳安县左口乡桥西村。 法定代表人：杨玮，总经理。 委托诉讼代理人：赵一同、陈罡，浙江永大联合律师事务所律师。 被告：上海弘谦房地产经纪有限公司，住所地：上海市奉贤区海坤路******。 法定代表人：钱仁杰。 委托诉讼代理人：马辉军，公司员工。 被告：杭州大贤营销策划有限公司，住所，住所地：浙江省杭州市西湖区智汇众创中心**楼**div> 法定代表人：伍文龙，董事长。 委托诉讼代理人：陈丽媚、任怡，浙江金道律师事务所律师。 原告淳安华纬投资开发有限公司（以下简称“华纬公司”）诉被告上海弘谦房地产经纪有限公司（以下简称“弘谦公司”）、杭州大贤营销策划有限公司（以下简称“大贤公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依照原告的申请并由原告提供担保，在价值1575116.7元范围内对被告弘谦公司、大贤公司名下的财产采取了保全措施。本案依法由审判员孙婷适用简易程序于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告法定代表人杨玮、委托诉讼代理人赵一同，被告弘谦公司委托诉讼代理人马辉军，被告大贤公司委托诉讼代理人陈丽媚、任怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年12月，原告与被告弘谦公司签订《房地产代理销售合同》，约定由弘谦公司代理销售原告在千岛湖淳安县左口乡开发的桃源居项目，原告根据弘谦公司的代理销售情况支付代理佣金。此后，弘谦公司又自行与大贤公司签订了《千岛湖桃源居销售渠道总包服务合同》，约定由大贤公司向弘谦公司提供销售渠道服务，大贤公司向购房者客户收取“团购费”，并将其中的部分费用支付给弘谦公司。2018年4月、5月原告与购房者樊晓檬、李晓东、屠莉莉、周青、陈褀共签订了三份《桃源居购房定金合同》，约定由上述购房者向原告认购桃源居项目房屋三套。此后，在签订正式的《商品房买卖合同》过程中，樊晓檬等人分别向大贤公司支付了各50万元所谓的“团购费”。由于政策原因，原告于2019年7月先后向上述购房者送达《千岛湖桃源居项目购房合同解除函》和《千岛湖桃源居项目购房网签客户合同解除协议书》，解除相关购房合同关系。后续由于退款费用等问题，樊晓檬等人将原告诉至淳安县人民法院。在原告和樊晓檬等人的调解书中，法院将上述“团购费”认定为购房款，后经法院调解，原告向樊晓檬等人返还了所有已支付购房款及利息，包括实际由大贤公司收取的共计150万元的购房款。原告与弘谦公司签订《房地产代理销售合同》，原告已经根据合同约定将代理佣金支付给了弘谦公司，该三笔各50万元“团购费”（购房款）并不应该由原告负责偿还。综上，起诉要求：一、判令二被告返还原告额外支出的150万元购房款并支付相应利息损失25116.7元（利息以150万元为基数，自2019年12月12日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算至2020年5月7日，实际计算至还清之日止），以上共计1525116.7元；二、判令二被告支付原告为本案支出的律师费50000元及保全担保费；三、本案诉讼费用由二被告负担。 被告弘谦公司答辩称：弘谦公司与原告之间存在合同关系，在房产销售中，弘谦公司只负责现场销售和对接。 被告大贤公司答辩称：大贤公司与原告之间不存在合同关系，大贤公司与弘谦公司签订的合同，并非委托销售关系。大贤公司收取的团购服务费并非购房款。在（2019）浙0127民初5224、5225、5226号案件中，华纬公司与起诉的三户业主达成调解协议，大贤公司作为第三人并未在调解笔录上签字，且调解协议书也并没有将150万元团购服务费认定为购房款，原告是为了达成自己的目的与三户购房者达成的调解。原告主张与事实不符，没有法律依据，请求依法驳回对大贤公司的全部诉讼请求。 原告提交如下证据： 1、房地产代理销售合同1份、公司授权委托书1份、桃源居佣金结算表2份、增值税普通发票5份（均为复印件），证明原告与弘谦公司签订合同，由弘谦公司代理销售原告开发的桃源居项目房产，且原告已经就案涉三套房屋代理销售的相应佣金支付给弘谦公司的事实； 2、千岛湖桃源居项目销售渠道总包服务合同1份（复印件），证明弘谦公司与大贤公司签订代理销售合同的事实； 3、(2019)浙0127民初5224、5225、5226号民事调解书3份（复印件，与原件核对一致），证明案涉的150万元款项并未支付给原告，而是由购房者直接支付给了大贤公司，并将其认定为购房款的事实。 弘谦公司质证如下：对证据1、2无异议；证据3，三份调解书对应的三个诉讼案件，因弘谦公司不是当事人未参与开庭及调解，对调解书约束的内容不清楚。 大贤公司质证如下：证据1，关联性及证明对象有异议。房地产代理销售合同并未禁止弘谦公司收取团购服务费，代理销售合同中约定的佣金与团购服务费是不一样的；证据2，真实性没有意义，证明对象有异议，没有禁止收取团购费的约定；证据3，形式真实性没有意义，证明对象有异议，调解书没有认定合计150万元团购费是购房款。且大贤公司也没有参与调解，也未在调解协议书上签字，调解协议的内容在本案中不能成为对其不利的证据。 被告弘谦公司未向本院提交证据。 被告大贤公司提交如下证据： 1、收据2份（复印件）、客户确认单2份（复印件），证明案涉争议标的金额150万元系大贤公司向购房者收取的团购服务费，并非购房款； 2、（2019）浙0127民初5224号案件庭审笔录1份（复印件），证明在（2019）浙0127民初5224号案件中，华纬公司在庭审中确认团购费不是其指示交付，不属于购房款； 3、千岛湖桃源居项目销售渠道总包服务合同1份（复印件，与原件核对一致），证明由大贤公司独家整合外部资源引导客户至弘谦公司销售案场购买案涉项目房产，并在合同中约定双方分工合作，向客户收取的团购服务费如何分成等事宜； 4、千岛湖桃源居项目合作协议1份（复印件，与原件核对一致），证明弘谦公司与案外人杭州绿易营销策划有限公司签订合作协议，合同约定由案外人提供分销服务，大贤公司同意向客户收取的团购服务费中的35万元由案外人享有的事实。 原告对大贤公司提交的证据质证如下：大贤公司未在法定举证期限内提交证据，在庭审中提交的证据不应作为证据采信。具体质证如下：证据1，三性均有异议，大贤公司收取团购费，原告不清楚，且国家禁止收取团购费；证据2三性无异议，对证明对象有异议，大贤公司收取团购费不是原告授权；证据3系二被告签订，原告之前不清楚，原告只认可支付给弘谦公司的佣金；证据4三性均有异议，该份合作协议与本案无关。 本院对双方提交的证据认证如下： 原告的证据1，房地产代理销售合同系原告与弘谦公司签订，约束双方的权利义务。合同第五条代理佣金及支付第4条约定：所有上门客户、中介分销客户、关系户等成交客户均属于乙方即弘谦公司成交客户。弘谦公司对该份合同无异议，本院对该份合同予以采信，对合同中约定的弘谦公司可以采取中介分销方式进行房产销售的内容也予以确认。对该组证据中的公司授权委托书、桃源居佣金结算表、增值税普通发票均予以采信；证据2，予以采信；证据3，三份调解书均未认定案涉150万元款项系购房款，对原告的证明对象，本院不予确认。 被告大贤公司的证据1，本院予以采信；证据2，对于150万元团购费的性质，原告在（2019）浙0127民初5224、5225、5226号案件审理中也已明确表示系由大贤公司提供客户服务之后收取的费用，不包含在购房款项中。本院对该事实予以确认；证据3、4，本院予以采信。 根据上述证据的分析认定，结合当事人的陈述及举证责任，本院认定本案事实如下： 2017年12月，原告与弘谦公司签订《房地产代理销售合同》，第一条约定：原告指定弘谦公司为销售代理，销售原告在千岛湖淳安县左口乡开发的桃源居项目，该项目为住宅，一期共计73套，销售面积共计约22940平方米。第二条约定：合同代理期限为12个月，自2017年12月6日至2018年12月31日。第五条代理佣金及支付第4款约定：所有上门客户、中介分销客户、关系户等成交客户均属于弘谦公司成交客户。合同还约定了其他权利义务。 2018年3月21日，弘谦公司与大贤公司签订《千岛湖桃源居项目销售渠道总包服务合同》，约定就弘谦公司独家代理销售的千岛湖桃源居项目，委托大贤公司提供销售渠道总包服务，并提供销售优惠政策。委托期限自2018年3月20日至2018年12月31日，合同期限届满自动终止。第三条合作内容：1、弘谦公司独家代理销售该项目，委托大贤公司提供销售渠道总包服务，大贤公司独家整合外部渠道资源引导客至弘谦公司销售案场购买本合同项目房源，弘谦公司在原销售价格基础上允许大贤公司上调价格但不得超过合同备案价，大贤公司向客户收取的团购服务费的15%给予甲方作为推广接待费。2、弘谦公司销售案场自然到访的客户，大贤公司同样收取团购服务费，弘谦公司在原销售价格基础上允许大贤公司上调价格但不得超过合同备案价，大贤公司收取团购服务费的50%给予弘谦公司作为推广费。3、弘谦公司自有客户或者弘谦公司推荐客户，大贤公司同样收取团购服务费，弘谦公司在原销售价格基础上允许大贤公司上调价格但不得超过合同备案价，大贤公司收取团购服务费的85%给予弘谦公司作为推广接待费。4、本项目团购服务费由大贤公司统一收取后双方依照前述上述原则进行分配。弘谦公司不得私自向客户收取任何形式的团购服务费；在未经大贤公司许可的情况下，不得给认可客户原销售价格优惠以外的任何优惠。合同还约定其他权利义务。 上述合同签订之后，大贤公司共销售三套房产，分别为：桃源居房号为2幢205室排屋一套，购房者为樊晓檬；房号为7幢707室排屋一套，购房者为李晓东、屠莉莉；房号为2幢203室排屋一套，购房者为周青、陈褀。大贤公司分别向三户购房者收取了每户50万元的团购服务费，三户购房者也前述了客户确认单，确认参加团购优惠活动，存50万元抵70万元。三户购房者也均按照抵扣后的房款与原告签订了正式的商品房买卖合同。 弘谦公司已经按照与原告签订的《房地产代理销售合同》收取了上述三套房子的佣金。 因政策原因华纬公司无法履行商品房买卖合同，原告与三户购房者分别解除商品房买卖合同，并退还了三户购房者支付的房款、相应利息及每户50万元的团购费。华纬公司认为案涉150万元应为购房款，已由华纬公司退还给各购房者，而款项实际由大贤公司收取，因此大贤公司应该将该笔费用返还给华纬公司，故成讼。 本院认为，1、原告未提交有效证据证明案涉的150万元系购房款的事实。从大贤公司提交的证据团购服务费收据、客户确认单可以认定，樊晓檬等三户购房者向大贤公司支付的合计150万元为团购服务费，而且三户购房者与大贤公司之间形成了一种服务合同关系，也享受了购房优惠。原告非团购服务合同的相对方，没有要求返还的权利。庭审中，原告也认可大贤公司收取的团购费是独立于原告享有的购房者之外的，并未影响原告与购房者签订商品房买卖合同的价格。从原告与弘谦公司签订的合同内容看，弘谦公司代理销售模式包含中介分销，说明原告也鼓励弘谦公司多种合理销售模式推进千岛湖桃源居房源的销售，且弘谦公司从原告处收取的只有合同约定的佣金。从弘谦公司与大贤公司签订的合同内容看，大贤公司整合中介商组合联合体的行为，未违反双方的合同约定。原告选择了以优惠后的价格与购房者签订合同，也视为其认可收取团购服务费的行为。因此，案涉150万元团购服务费不应返还给原告。2、原告没有提交证据证明已经实际支出了律师代理费及保全保险费，即使原告已实际支出，其也未提交证据证明该两笔费用应该由二被告承担。综上，原告主张的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告淳安华纬投资开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费18976元，减半收取9488元，保全费5000元，合计14488元，由原告淳安华纬投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员 孙 婷 二〇二〇年七月八日 书记员 钱宇红 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。