河南省巩义市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0181民初2164号原告（反诉被告）：河南星泰房地产开发有限公司，住所地河南省巩义市商务中心区明泰大厦15楼1511号。统一社会信用代码：91410181084200244C。诉讼文书送达地址：巩义市滨河路一品城东门307。法定代表人：郭德平，总经理。委托诉讼代理人：赵书西，河南魁达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓培，河南魁达律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑树娟，男，1975年12月10日出生，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址：巩义市明泰大厦401。委托诉讼代理人：周武召，河南星光律师事务所律师。原告河南星泰房地产开发有限公司（以下简称“星泰公司”）与被告郑树娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告星泰公司的委托诉讼代理人赵书西、刘晓培,被告郑树娟的委托诉讼代理人周武召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星泰公司向本院提出诉讼请求：依法判令郑树娟履行编号为GY180××××5512的《商品房买卖合同》（以下简称《商品房合同》），一次性向星泰公司支付购房款49万元及违约金（自2018年3月8日起以49万元为基数按照每日0.01%计算至实际付款之日止）。事实与理由：2018年2月8日，星泰公司与郑树娟签订《商品房合同》一份，并在巩义市住房保障和房产管理中心备案。该合同与补充协议约定：郑树娟以总价款985,592元购买星泰公司开发的位于巩义市东区明泰科技大厦401号房屋，其中495,592元为首付款，剩余49万元由郑树娟选择采用商业贷款方式支付。合同附件四《补充协议2》约定应在合同签订后30日内办理商业贷款手续，逾期按日向星泰公司支付逾期应付款万分之一的违约金。如不能办理商业贷款，应当在接到星泰公司通知之日起15日一次性交清所欠房款。《商品房合同》签订后，星泰公司已将上述房屋交付给郑树娟使用，但郑树娟至今既没有办理商业贷款，也没有按照要求支付剩余49万元购房款。现原告提起诉讼，请求判令如诉。郑树娟辩称，星泰公司未陈述案涉房屋与姚双科之间的关系。郑树娟购买案涉房屋时，但因该房屋在房管部门备案的合同是星泰公司与姚双科签订的，所以，按照星泰公司的要求，郑树娟与该公司及姚双科签订了一份三方协议，约定郑树娟将剩余房款49万元办理按揭贷款手续，由银行直接转入姚双科账户。星泰公司交付的房屋没有取得竣工验收备案表，不属于有效交付，因该公司原因至今未完成办理产权证书需要的备案资料，属于重大违约，按照债务履行的先后顺序，郑树娟有权拒付剩余房款。合同未对因为星泰公司的原因，不能办理银行按揭贷款如何处理进行约定，星泰公司在未与郑树娟协商的情况下单方要求郑树娟付款，没有法律依据。不能办理贷款的一切责任应由星泰公司承担。应当驳回星泰公司的诉讼请求。郑树娟向本院提出反诉请求：1.判决确认案涉房屋的所有权人为郑树娟；2.判令星泰公司向郑树娟支付从2018年6月1日起至2020年5月31日止的逾期交房违约金36,178元；3.判令星泰公司向郑树娟支付逾期办证违约金4,955.92元。事实与理由：郑树娟通过买卖合同与星泰公司建立了商品房买卖合同关系，依法享有涉案房屋的所有权。星泰公司至今未取得约定的交付房屋条件，属于无效交付，因该公司的原因至今未能办理产权证书，依合同约定，应支付违约金。故郑树娟提出反诉，请求支持其反诉请求。星泰公司针对郑树娟的反诉辩称，郑树娟反诉请求确认房屋所有权不符合物权法的规定，在未登记设立之前，其仅享有对该房屋的物权期待权，只有在其全部履行了合同义务后，才能主张所有权。星泰公司不存在逾期交房违约行为，实际上，在双方正式签订合同之间，郑树娟已经占有并使用案涉房屋，其主张违约金，有违公平和诚实信用原则。案涉房屋至今未能办理不动产产权证书，系郑树娟拒不全额支付购房款所致。请求驳回郑树娟的反诉请求。本案经审理认定事实如下：2017年8月8日，姚双科（甲方）、郑树娟（乙方）与星泰公司（开发商）三方签订《房屋买卖合同》约定，甲方自愿将星泰公司开发并备案销售给甲方的位于巩义市东区紫荆路西、广场东街东明泰科技大厦1栋1单元401号、建筑面积144.94平方米的房屋一套出售给乙方，房屋总价985,592元，乙方已付首付款495,592元（该款由星泰公司于2018年4月9日为郑树娟开具了增值税普通发票），计划按揭付款49万元。合同签订后60日内甲方与开发商共同申请撤销原备案合同，乙方与开发商重新签订新的备案商品房买卖合同，并共同保证按揭贷款剩余房款支付给甲方。为便于办理按揭贷款，收款凭证及相关发票、手续由开发商出具。如乙方不符合条件，无法办理按揭贷款，承诺将剩余款项直接支付给甲方。未来房产证的办理由乙方与开发商协商办理。未尽事宜，甲乙双方可另立补充条款或补充协议等。在该合同签订前，郑树娟已于2017年8月5日签署了《业主入住手续办理流转单》接收案涉房屋。2018年2月8日,星泰公司（出卖人）与郑树娟（××）签订了编号为GY180××××5512的《商品房合同》及《补充协议2》，其主要内容为：（一）出卖人本案所涉房屋出售给××，房价总金额985,592元。合同第六条“付款方式及期限”第3款约定：房价总金额中495,592元以现金方式支付，付款时间为2018年2月8日，剩余49万元以商业贷款方式支付。××如果未按照本合同规定的时间付款，按照逾期时间，分别处理：1.逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期60日以后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（二）出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表的条件，并符合合同约定的商品房交付××使用。出卖人如果未按照本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按照逾期时间，分别处理：1.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按照××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房价款万分之一的违约金。（三）出卖人保证出售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若因××原因造成该商品房不能办理产权登记的，如果发生债权债务纠纷的，由××承担全部责任。（四）关于产权登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按照已付房价款的1%向××支付违约金。《补充协议2》第3条约定:签订《商品房合同》以后，××选择按照《商品房合同》第六条第3款方式付款的，应当按照约定时间办理商业贷款手续：1.当事人选择银行按揭贷款方式的，应当在合同签订之日起三日内提交真实合法的贷款文件和资料，并接受银行的调查；2.若因××资信等原因或者因金融机构贷款政策调整等原因导致××不能办理足额贷款手续或者足额贷款手续不能按时办理完毕的，××应当在接到卖方通知之日起15日内一次性缴清所欠房款；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同并有权另行出售该房屋，同时××应承担总购房款10%的违约金。双方对其他权利义务也进行了约定。2018年2月8日,星泰公司与郑树娟在巩义房管中心办理了该房屋的合同信息备案手续。后郑树娟提交所需资料在办理剩余房款银行按揭贷款手续过程中，因星泰公司原因，银行拒绝发放贷款。郑树娟没有选择办理其他银行商业贷款，也没有向姚双科或星泰公司交纳剩余房款。2017年2月9日，星泰公司与姚双科因房屋买卖合同发生纠纷诉至本院，本院于同年3月1日作出（2017）豫0181民初1083号民事调解书，确认星泰公司于2017年3月30日前将双方合同约定的房屋交付给姚双科，并自愿支付姚双科损失8,519,529元。以上星泰公司交付给姚双科的房屋中包括案涉401号房屋。后案涉房屋所在楼盘发生经营问题，巩义市人民政府成立专项工作组对该问题楼盘进行处理。2019年10月11日，姚双科作为移交人、明泰大厦工作组作为接收人，双方出具《交接凭证》一份，内容为：为支持巩义市问题楼盘化解工作领导小组办公室的工作，郭梦蛟、姚双科将591万元债权的相关房屋买卖合同（共计14份）的原件交予工作组处理，明泰大厦工作组保证未来包括涉案房屋在内的14套房屋的相关纠纷，与郭梦蛟、姚双科无关。2019年11月7日，河南魁达律师事务所律师受星泰公司委托向郑树娟发出《律师函》，要求其于收到该《律师函》之日起15日内一次性向该公司付清剩余购房款49万元。郑树娟接到《律师函》后一直未交纳，引起诉讼。郑树娟在庭审中明确表示不解除《商品房合同》。星泰公司表示，包括竣工验收备案表在内的办理不动产权属证书所需手续正在办理中。在诉讼过程中，本院根据星泰公司的财产保全申请作出裁定，对郑树娟的部分财产采取保全措施。本院认为，星泰公司与郑树娟、姚双科三方所签协议，以及之后星泰公司与郑树娟签订的《商品房合同》意思表示真实，依法有效成立，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案双方争议的焦点问题是：郑树娟是否应向星泰公司支付剩余49万元购房款，其应否承担相应违约责任，以及郑树娟的反诉请求是否应予支持。依据三方协议，郑树娟提供相关按揭贷款所需资料办理按揭贷款49万元，银行发放的款项直接转入姚双科账户。之后，星泰公司与郑树娟所签案涉房屋买卖合同并在行政主管部门撤销原备案合同后予以备案，实际上就是履行三方协议约定的内容。由于星泰公司的原因，郑树娟未能获得银行贷款，而双方在此之前并未对出现该情形时如何处理进行约定，根据合同法的规定，双方可以重新协商，如协商不成，按照有利于实现合同目的的方式履行。郑树娟在提供有关资料后至收到《律师函》之时未收到银行发放贷款的信息，其应当知道银行不予办理按揭贷款，在这种情况下，其有权选择解除合同，要求星泰公司承担相应责任，或者向姚双科支付剩余房款。姚双科与星泰公司之间的纠纷已经另案处理，姚双科出具的《交接凭证》显示，其已将对案涉房屋所享有的全部权利转让给了星泰公司，星泰公司向郑树娟发出《律师函》，由于其中未显示姚双科转让权利的内容，不符合完成债权转让所需要的通知程序要求，但在本案诉讼过程中，星泰公司提供了上述交接凭证，并经过郑树娟质证，至此债权转让即发生法律效力，郑树娟应当向星泰公司支付剩余房款49万元。星泰公司主张的违约金缺乏事实依据，不予支持。关于郑树娟的反诉请求，物权法规定，不动产物权的设立经依法登记才发生效力，未经登记，不发生效力。因案涉房屋尚未办理权属登记手续，在郑树娟向星泰公司交清剩余房款49万元后，享有在不动产登记机关将案涉房屋登记其为所有人的权利，在此之前，本院对其要求确认其为案涉房屋所有权人的请求，不予支持；郑树娟同意并接收不具备合同约定条件的房屋，应视为星泰公司已履行房屋交付义务。因郑树娟尚未全额交纳房款，在无特别约定的情况下，尚不符合办理不动产权属证书的前提条件，且并不全部属于星泰公司的原因，故郑树娟请求相应违约金，没有事实根据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郑树娟于本判决生效之日起十日内支付原告河南星泰房地产开发有限公司购房款490,000元；二、驳回原告河南星泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告郑树娟的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,650元，减半收取4,325元，反诉费414元，财产保全费3,070元，共计7,809元，由被告郑树娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费账户：郑州市财政局收款专户；账号：92×××82；开户行：郑州银行营业部。审判员  杜占元二〇二〇年七月三十日书记员  冯 晓