上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初2363号原告：金佩芳，女，1970年4月21日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱慧翔，上海小城律师事务所律师。被告：陈亚芹，女，1975年6月18日出生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：沃增明，北京京都(上海)律师事务所律师。原告金佩芳与被告陈亚芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告金佩芳及其委托诉讼代理人朱慧翔，被告的委托诉讼代理人沃增明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.确认原告与被告在2016年8月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月26日解除；2.判令被告返还原告2019年8月26日至2019年12月7日的房租620,243元(人民币，下同)；3.判令被告返还原告押金513,555元；4.判令被告支付原告违约金1,027,110元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月8日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市闵行区沪青平公路XXX号的房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告。面积为：独立经营面积约2010平方米，员工公寓部分面积450平方米，以上两项合计2460平方米。租赁用途为饭店经营及员工宿舍。合同期限为8年，自2016年8月8日至2024年8月7日止，其中2016年8月8日到2016年12月7日为免租期。合同还对租金的支付方式、违约责任等均作了明确的约定。房屋租赁合同生效后，原告金佩芳和他人共同设立了一家餐饮公司，用于饭店经营。2019年8月26日，涉案房屋的权利人上海中致酒业有限公司(以下简称中致公司)强制对原告经营的饭店进行停电，且告知原告，中致公司已与被告陈亚芹解除租赁合同，要求原告停止经营，并与中致公司重新签订房屋租赁合同。无奈之下，原告找到被告，将情况告知被告，但被告也无能为力。为此，双方就房屋租赁合同解除一事进行协商，未能达成一致意见。因被告原因，导致房屋权利人中致公司解除了与被告之间的房屋租赁合同，造成原、被告之间的房屋租赁合同也因此解除。被告应将收取的押金及多收取的租金退还给原告，还应承担相应的违约责任。故原告起诉至法院。被告辩称：不同意原告诉请，应该追加上海家陈实业公司(以下简称家陈公司)作为本案被告。家陈公司是涉案房屋的实际出租人，也是运营单位。中致公司将涉案房屋出租给家陈公司，由家陈公司实际收取租金和物业费用。故原告的所有诉请均应当向家陈公司进行主张。如法院认定责任由被告承担，关于诉请2租金期间，被告认为虽然原告与中致公司的租期自2019年9月10日开始，但2019年9月10日至2019年10月31日为免租期，原告不应因此获利，因此退还租金起止日期为2019年11月1日至2019年12月7日；诉请3的押金金额没有异议；诉请4的违约金标准过高，要求进行调整，且合同约定公司成立后应由公司盖章，现原告拒绝盖章也存在一定违约行为。被告认为，该房屋租赁合同的权利义务已经由家陈公司继承。即使家陈公司没有盖章，实际上涉案房屋的租赁合同主体也是家陈公司与上海璟麟餐饮有限公司(以下简称璟麟公司)。原告与璟麟公司系两个独立主体，不能将二者混淆。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《房屋租赁合同》，证明原、被告双方的租赁关系，明确租赁主体就是原告个人与被告个人；2、收据，证明原告支付了押金513,555元；3、代收货款委托书，证明案外人家陈公司向原告经营设立的璟麟公司发送代收货款委托书，要求原告将租金水电支付到指定的账户，原告在被告同意的情况下才支付的事实；4、情况说明，煤气垫付均摊到每年的租金中予以抵扣，证明原告在租赁开始时，因使用天然气而垫付的有关费用；5、网上银行电子回单，证明原告向案外人王备支付的是2019年6月8日至2019年12月7日这半年的租金，加上2019年5月抵扣的457,791元相当合计支付了1,068,194元；6、催款通知书，证明原告已实际支付租金的事实；7、告知函，证明涉案房屋实际权利人中致公司已将与被告之间的房屋租赁合同解除；8、终止《房屋租赁合同》告知函，中致公司于2019年8月26日向家陈公司发送，证明中致公司与被告之间的房屋租赁合同已经解除；9、承诺函，中致公司发送给璟麟公司的，证明目的同证据7、8；10、上海公安局案(事)件接报回执单，证明2019年8月26日开始，因中致公司向被告行使合同解除权，导致涉案房屋被权利人强制收回，当天断电断水。补充证据1、2018年11月24日上海银行流水凭证，证明璟麟公司向家陈公司支付过房租20万元；2、璟麟公司与中致公司之间的房屋租赁合同，证明涉案房屋的租金自2019年9月10日起由璟麟公司向中致公司支付；3、上海银行电子转账凭证，证明璟麟公司于2019年11月1日向大房东支付了第一个月的租金。被告对证据1真实性无异议，但认为根据该合同第15条的约定，签约当时新公司没有注册，只能以个人签名。之后补盖公章即表明将合同权利义务转移给家陈公司。对证据2真实性无异议，认可收到押金513,555元。对证据3真实性无异议，但认为该证据写的很清楚，费用转入以下账户，如果产生纠纷由家陈公司承担。对证据4真实性无异议，但该费用应当是给家陈公司的。对证据5真实性无异议，但该证据能证明璟麟公司和家陈公司是合同主体。对证据6真实性无异议，但认为被告一开始与中致公司签订合同，家陈公司成立后，被告补盖公章，实际承租人为家陈公司。对证据7真实性无异议，当时王某已经转让股权，在此期间家陈公司拖欠中致公司租金，导致中致公司发函。对证据8真实性无异议，意见同证据6。对证据9真实性无异议，因为家陈公司拖欠中致公司租金是事实。对证据10真实性无异议，但认为该证据无法证明案外人中致公司收回涉案房屋。对补充证据1、2、3真实性均无异议，但补充证据1足以证明本案出租方与承租方为家陈公司和璟麟公司。被告为证明其抗辩理由，向本院提交如下证据：1、家陈公司与中致公司的房屋租赁合同，证明公司设立前是被告与中致公司签订合同，家陈公司设立之后补盖章，合同的承租人权利义务由家陈公司继承；2、股权转让合同，家陈公司大股东将90%的股权转让给案外人王某，涉及本案的是1楼1.2万平方米的物业，同时约定了租金押金交接的内容；3、对账单，被告代表人和王某公司代表人股权交割时发生的租金、物业费的金额进行核对；4、案外人王某说明一份，证明合同原件交给王某，璟麟公司也是在合同范围内，原告经营的用途就是开办璟麟公司；5、律师函、回复函，证明家陈公司提出找原告签租赁合同，但原告没去签。原告对被告证据1真实性无异议，但认为不能因为中致公司与被告的合同上加盖家陈公司公章就强行变更原、被告之间合同的主体；对证据2认为系家陈公司股权转让时的材料，与本案无关；对证据3至证据5认为系股东之间的内部纠纷，与原告无关。本院对双方无异议的原告证据1-10及补充证据1-3，被告证据1予以确认并在卷佐证。对原告有关联性异议的被告证据2-5，本院认为，上述证据系家陈公司内部股权变动及股东纠纷的材料，然涉案房屋租赁合同主体问题并非家陈公司内部经营材料可直接反映，故本院对上述证据的证明效力不予认可。根据当事人提交的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：2016年6月22日，案外人中致公司(出租方、甲方)与被告陈亚芹(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于上海市闵行区沪青平公路XXX号一楼面积约12000平方米出租给乙方。后，该合同由案外人家陈公司盖章，并注明案外人家陈公司身份为合同乙方，且原乙方陈亚芹转为乙方合同履行保证人。2016年8月8日，被告陈亚芹作为租赁方、甲方与原告金佩芳作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》，约定：双方就甲方将其合法拥有的经营场所出租给乙方使用，乙方承租使用甲方经营场所，特订立本合同。该经营场所位于上海市闵行区沪青平公路XXX号。租赁期自2016年8月8日至2024年8月7日，共计8年。租赁期限内，该房屋租金标准：2.8元/平方/天。自签订租赁合同之日起，前两年租金不变，以后每两年环比递增4%，该租赁费用及涨幅幅度，经甲乙双方商议确认后在本次合同期内不得随意变更。甲方在交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金金额为3个月的租金，即628,530元。甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证。自本合同签订当日，乙方向甲方支付6个月房屋租金1,257,060元。其中自2016年8月8日到2016年12月7日为免租期。乙方每次以网银划款方式支付该房屋月租金，从第一次缴纳租金起，每6个月支付一次，先付后租。支付时间为应付租金月提前二十天支付下半年的租金。甲方收取租金后，应向乙方开具收款凭证。本案合同终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未缴纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时无息返还乙方。乙方在经营过程中产生的物业垃圾费用，甲方按每月15,000元物业管理费向甲方收取(包含乙方经营中产生的生活、餐厨等全部的垃圾)。租赁期间，非本合同约定的情况，甲方提前解除合同或因甲方原因不能继续履行合同的，甲方按提前收回未满天数租金的200%及押金的200%向乙方支付违约金，并赔付乙方包括但不限于此原因造成的相应的装修及营运经济损失等的费用。新公司成立之前，此租赁合同的甲、乙双方以个人名义签字，待新公司成立，该公司享受该租赁合同中乙方同等的权利和义务，并加盖各自新公司公章。乙方服从甲方或甲方指定物业公司的管理。双方还就其他权利、义务进行了相关约定。同日，原告支付押金513,555元，被告出具收据一份。合同签订后，双方依约履行各自义务。2017年2月20日，案外人璟麟公司设立，原告金佩芳占股50%。2018年12月25日，被告陈亚芹向原告出具《情况说明》一份，载明：2016年8月8日，我方与金佩芳女士签订了一份《房屋租赁合同》，约定沪青平公路XXX号内经营农家大院。关于市政煤气管道的引入资金问题上，都出乎双方预计的金额，后经协商双方约定煤气主管道铺设及安装产生的费用均由我方承担；鉴于关于当时我方资金压力大，双方特约定，此费用由承租方(金佩芳女士)现(先)行垫付，事后在承租方支付的租金中予以抵扣，并对抵扣作了约定。承租方总垫付费用为：1,915,582元，具体按以下时间段予以抵扣：2017年5月份，抵扣200,000元；2017年11月份，抵扣200,000元；2018年5月份，抵扣200,000元；2018年11月份，抵扣400,000元；2019年5月份，抵扣457,791元；2019年11月份，抵扣457,791元。特此说明！说明人：陈亚芹。2018年12月28日，案外人家陈公司向案外人璟麟公司发出《代收货款委托书》，载明：尊敬的业主：上海璟麟餐饮有限公司(农家大院)，现委托王备代收沪青平公路XXX号家陈生活广场所有商铺的租金、水电费、物业费等，请将款项转入以下开户行账号内，有(由)此产生的一切经济责任由我公司承担，与贵公司无关。如若未按指定账户汇款，由此产生责任由(与)本公司无关。若有变动，我公司将以书面形式通知贵公司。特此申明！该委托书载明王备账号、开户行以及家陈公司账号、开户行、税号等信息，且有家陈公司盖章，并有被告陈亚芹于2018年12月30日签字“同意支付，陈亚芹”。2019年5月20日，原告金佩芳根据《代收货款委托书》向案外人王备账户转账支付租金610,403元。2019年5月28日，案外人家陈公司向案外人璟麟公司发送《催款通知书》，载明：2016年8月8日，我司与贵司签订《租赁合同》，约定由贵司承租我司位于上海市闵行区沪青平公路XXX号内。截止至本通知书出具之日，贵司尚未按约定时间2019年5月20日向我司支付的款项明细详见下表：租金：欠房租457,791元，期间为2019年6月8日至2019年12月7日(约定提前20天)；物业管理费：欠物业费30,000元，期间为2019年6月8日至2019年12月7日(约定提前20天)。注明：原年租金2010平方米×2.8元/平方米×365天=2,054,220元，每2年环比增长4%，现年租金为2,054,220元×(1+4%)=2,136,388元，现2019年5月20日应付半年租金为1,068,194元。截止2019年5月20日已收到租金610,403元，还欠租金457,791元、物业费30,000元，合计金额为487,791元。根据以上事实，我司郑重通知贵司2019年6月8日以前向我司支付上述所欠各项费用及相应滞纳金。否则，我司将依据《租赁合同》的第十三条约定及法律规定采取相应的法律措施，依法追究贵司的法律责任，并由贵司承担一切法律后果。2019年5月31日，被告方在上述《催款通知书》上备注“物业费30,000(元)已支付”。2019年8月15日，案外人中致公司向被告陈亚芹、案外人家陈公司发送《告知函》一份，告知：……现贵方2019年7月30日至2019年8月29日房租至今尚未支付，租赁合同约定支付日为当月25日，已逾期21天。我司去函告知陈亚芹、家陈公司严格履行合同条款，收到本催款函后尽快安排支付剩余租金及违约金。……如陈亚芹、家陈公司至2019年8月24日仍拖欠租金连续超过30天，我司将按照租赁合同条款约定单方面终止合同，按租赁合同违约条款追究乙方违约责任。2019年8月26日，案外人中致公司向被告陈亚芹、案外人家陈公司发送《终止〈房屋租赁合同〉告知函》一份，要求提前终止双方于2011年6月22日签订的房屋租赁合同。2019年9月10日，案外人中致公司向案外人璟麟公司发送《承诺函》一份，载明：我司与陈亚芹、家陈公司于2016年6月22日签订的房屋租赁合同(甲方为中致公司；乙方为陈亚芹、家陈公司)，由于陈亚芹、家陈公司拖欠租金逾期超过30天，根据合同约定：我司已于2019年8月26日与陈亚芹、家陈公司单方面终止合同。我司承诺：我司与陈亚芹、家陈公司单方面终止合同符合相关法律法规，真实有效，如因我司单方面终止合同不符合相关法律法规，给贵司造成的一切损失，由我司负责。2019年9月13日，因涉案房屋被案外人中致公司收回，原告金佩芳向上海市公安局闵行分局新虹派出所报案。本院认为，本案争议焦点在于涉案《房屋租赁合同》主体究竟为谁？根据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第六十五条之规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任；当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。由此可见，合同履行主体可能与债权债务承担主体并不一致，但无论合同履行主体为何，合同的债权人与债务人均应通过分析缔约时各方意思加以明确。本案中，《房屋租赁合同》在抬头租赁方(甲方)以及承租方(乙方)一栏并未标明主体，而签章处仅有原告金佩芳与被告陈亚芹的签名，本院有理由认为该合同订立时主体应为原、被告双方。其次，本院对《房屋租赁合同》第十五条第1款“新公司成立之前，此租赁合同的甲、乙双方以个人名义签字，待新公司成立，该公司享受该租赁合同中乙方同等的权利和义务，并加盖各自新公司公章”之内容进行分析，可以得出以下结论：1、“甲、乙双方以个人名义签字”之表述可以看出租赁合同主体系个人并非公司；2、“待新公司成立，该公司享受该租赁合同中乙方同等的权利和义务”之表述可以看出，新公司所指应为享受“乙方同等权利和义务”的公司，即承租方所设立的公司，该公司并非案外人家陈公司，且该表述并非将乙方所有的权利、义务概括性转移给新公司，而是由新公司享受同等权利、义务，因此原告金佩芳在新公司成立后，仍享有合同权利、义务。综合以上分析，本案房屋租赁合同主体应为原、被告个人，被告虽以合同权利义务由案外人家陈公司继承为抗辩理由，但其证据以及抗辩仅能说明《房屋租赁合同》在履行中由案外人家陈公司与璟麟公司参与过房屋交付、维护、使用以及租金支付、收取，并无法以此证明《房屋租赁合同》的权利、义务已一并概括转移至两公司。因此，被告之抗辩理由无事实依据，本院无法予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条前段之规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，案外人家陈公司与案外人中致公司之间的《房屋租赁合同》经中致公司单方发函于2019年8月26日解除，因此，原、被告之间转租的《房屋租赁合同》超过2019年8月26日以后的部分无效。对于原告第二项诉请，本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告因《房屋租赁合同》收取了直至2019年12月7日的房租，因此在该合同超过2019年8月26日之后的部分无效后，其理应返还原告自2019年8月27日至2019年12月7日，共3个月12天的房租。原告主张返还房租的日期有误，本院对此予以纠正，被告应返还的房租金额为2,136,388元÷12个月×3个月+2,136,388元÷12个月÷31天(8月、12月均为31天)×12天=603,012.74元。。被告以原告与案外人中致公司的新合同存在免租期为由，要求对返还租金的日期进行调整，但原告与案外人中致公司之间的新合同免租期与被告无关，被告返还因超出期限而无效的合同租金不受原告其他合同的影响，被告不能因原告其他合同存在免租期而多收房租。因此，被告抗辩理由无事实与法律依据，本院对此不予采纳。对于原告第三、四项诉请，本院认为，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，原、被告之间《房屋租赁合同》自2019年8月27日开始的部分无效，不影响该日期之前的合同效力。因合同终止，被告应返还原告支付的押金。至于违约责任，因案外人家陈公司履行债务不符合约定，导致原告无法按照合同约定的期间使用房屋，被告陈亚芹应对原告金佩芳承担相应的违约责任。根据《房屋租赁合同》第十二条第(二)项约定，乙方可向甲方按提前收回未满天数租金的200%及押金的200%主张违约金。现原告主张押金的2倍作为违约金，本院考虑到被告在本案中为过错方、并未就原告实际损失进行举证以及原告因被告违约造成的谈判成本增加等因素，结合原告使用涉案房屋并未因此遭受太多影响，且原告在实际经营中也获得了新的免租期等情况进行平衡，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告应支付的违约金为300,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、原告金佩芳与被告陈亚芹于2016年8月8日签订的《房屋租赁合同》租期自2019年8月27日开始的部分无效；二、被告陈亚芹于本判决生效之日起十日内返还原告金佩芳自2019年8月27日至2019年12月7日的房租人民币603,012.74元；三、被告陈亚芹于本判决生效之日起十日内返还原告金佩芳押金人民币513,555元；四、被告陈亚芹于本判决生效之日起十日内支付原告金佩芳违约金人民币300,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币12,043.63元，由原告金佩芳负担人民币4,148.51元，由被告陈亚芹负担人民币7,895.12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二〇年七月一日法官助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。