贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4442号 原告：张举，男，汉族，1979年6月15日出生，住贵州省毕节市。 原告：李晓燕，女，彝族，1983年9月25日出生，住贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：杨颖（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：聂咏（一般代理），贵州锐驰律师事务所律师。 被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙晓婷（一般代理)，贵州本芳律师事务所律师。 原告张举、李晓燕与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行审理。原告李晓燕及二原告共同委托诉讼代理人杨颖，被告长弘房开公司委托诉讼代理人孙晓婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张举、李晓燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告在30日为原告办理房屋权属证书（现为不动产权证书）；2、判令被告支付原告逾期办理权属证书违约金【从2014年11月7日至办理不动产权属证书并交付给原告之日，以总房款368768元为基数，按中国人民银行同期贷款利率年利率4.9%的1.5倍（庭审中，变更为1.3倍）计算至被告交付不动产证给原告为止】暂计到起诉之日为81313元；三、判决被告退还向原告已收取的三通费3629元，及三通费实际占用期间的利息（利息以3629元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年12月15日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）暂计2000元;两项合计5274元；四、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系依法成立房地产经营企业，以出让方式取得位于毕节市迎宾路（现七星关区里杜鹃大道）、编号为（2009）XXX号地块的建设用地使用权，此后被告就广大市民发出商品房销售的要约邀请。经被告要约邀请，原、被告于2010年7月10日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市，《商品房买卖合同》约定商品房基本情况、房屋总价款为368768元、付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、产权登记等作了明确约定：其中合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商”。合同签订后，原告履行支付商品房价款的义务；被告于2014年5月10日收取原告房款的同时收取了契税、维修基金、交易手续费、测绘费、工本费、土地证费、电入户费、闭路电视费、煤气入户费等费，为此原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》成立并生效，依法受法律保护。根据合同约定，被告于2012年12月31日交付商品房后190日内为原告办理房地产权属证书，被告实际是在2014年5月30日将房屋交付给原告，因此应当于2014年11月7日前将办理好的房地产权属证书交付原告。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋权属证交付给原告。原告多次要求被告办理房产证，并要求被告参照其余业主与被告约定按总房款万分之二的违约金计算方式计算承担逾期办理不动产权属证书的违约金，被告总是以种种理由推脱。因原被告签订的《商品房买卖合同》中未约定违约金的计算方法、支付期限。因此对于没有约定违约金的计算方法、支付期限，视为约定不明，同时由于被告逾期办证现在依然处于持续状态，因此原告在任何时候均可以主张；因被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋产权证等有关文书，明显违约，严重侵犯原告合法权益，并造成原告无法对所涉商品房进行转让，致使原告遭受巨大损失。根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。同时被告违规收取原告供电、供气、有线电视费（简称三通费）属于违法，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下:（一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经管管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容......（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格已经包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取四通费系重复收费，其违法行为自始无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效，被告应当将收取三通费用退还给原告，但是对原告要求，被告拒绝退还，因此被告应当退还已收取的四通费，同时被告违法收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息暂计2000元。综上，被告没有为原告办理房屋权属证书，并违法收取原告的三通费，被告的行为已经构成违约和违法，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望法院支持原告的诉请。 庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求。 被告长弘房开公司口头辩称：1、根据合同约定，原告的办证期限是从2014年计算，原告2020年才起诉，已超过诉讼时效；2、原告诉请计算违约金的计算标准过高，申请调整为中国人民银行同期同类的贷款利率。四通费本质上属于不当得利，被告是于2014年收取的，原告直到2020年才主张，显然已过诉讼时效。被告已向原告的物管公司缴纳三年物管费，与原告协商，原告承诺不再与被告计算超期的违约金。故原告的第二项诉请不应得到支持。 原告张举、李晓燕向本院提交如下证据：二原告身份证、《商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房公积金贷款合同》、交房手续、购房款收款收据、中国银行借款借据、中国银行贷款用款凭证、契税等相关费用收据、电入户等费用的收据、办产权费预计、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》、《毕节市人民政府法制办公室关于〈毕节市发展改革委关于对房开企业收取“四通费”问题处置工作建议的报告〉的意见》。 被告长弘房开公司向本院提交如下证据：长弘房开公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、说明。 经组织质证，被告对原告所举证据的真实性均无异议，但认为原告的诉请已超过诉讼时效，对办产权费预计、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》、《毕节市人民政府法制办公室关于〈毕节市发展改革委关于对房开企业收取“四通费”问题处置工作建议的报告〉的意见》的关联性有异议。经审查，原告所举证据均为书证，符合证据的三性，证据间相互印证，能证明案件相关事实，本院予以采信；被告所举证据，原告只对“说明”的关联性有异议，认为达不到证明目的。经审查，该证据为原告与被告签署，关于涉案房屋的违约金的问题，与本案有关联，本院予以采信。但达不到被告证明原告承诺不再向被告要求所有违约金，被告不应再支付逾期办证违约金的证明目的。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2010年11年7日，二原告作为买受人（乙方），被告作为出卖人（甲方），双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市；总金额为368768元；买受人分期付款，合同签订时付110768元，余258000元在七天内提供资料贷款；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3.双方协商。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款368768元。2014年5月10日，原告向被告交付契税、维修基金、交易费、测绘费及工本费。还交付了土地证等费用3717元（土地证88，电入户529，闭路电视入户300，煤气入户2800）。同日，原告张举与被告共同签署文书，载明：“鑫海物管公司：长弘星苑Ａ-X-X号业主张举，经公司与业主商定，由公司替业主交纳叁年物管费，业主将不再与公司另算超期违约金。从2014.7.1到2017.6日止。”原告张举与被告签字（盖章）确认。原、被告确认涉案商品房于2014年5月30日交付原告。现涉案商品房尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告没有为原告办理房屋权属证书，并违法收取原告的三通费，已经构成违约和违法，故原告以前述诉讼请求诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。原告按约定履行支付了购房款的义务。被告于2014年5月30日向原告交房，按《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的约定，被告应当在交付房屋使用后190日（2014年12月6日）内提交办证相关资料，但被告至今尚不能提供办理权属登记的资料，致使原告不能取得房地产权属证书，构成违约，应承担违约责任。虽原、被告在合同中未约定违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，被告应以原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍向原告计付违约金。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付。对于被告提出与原告协商,原告承诺不再与被告计算超期的违约金,其诉请的违约金不应得到支持的抗辩主张。原、被告于2014年5月10日共同向鑫海物管公司出具的文书载明：“长弘星苑A-X-X号业主张举，经公司与业主商定，由公司替业主交纳叁年物管费，业主将不再与公司另算超期违约金。”此时，产生的违约为逾期交房的违约，未到合同约定的交付转移登记有关文书的时间。被告是否会逾期交付转移登记的有关文书为不确定状态，认定为包含尚未产生的违约，有悖常理。该文书中的“不再与公司另算超期违约金”，应为已产生的违约金，不包括之后再产生的违约金。故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 对于该违约金的起止时间问题。对原告诉请支付从2014年11月7日起的违约金，被告提出了诉讼时效的抗辩主张。本案中，原告主张的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效，但被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，系持续违约行为，本案中，该违约金以日为单位进行计算，则该违约金以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。按约定，被告应当在交付房屋使用后190日（2014年12月6日）内提交办证相关资料，未履行，原则上从2014年12月7日起计算违约金。但原告于2020年4月14日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年4月14日）往前回溯三年即2017年4月14日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故原告诉请的违约金从2017年4月14日起计算。同时，被告代收了原告提交的契税、土地证等费用，表明原告委托被告代为办证。则被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即履行了合同义务，故违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。即原告诉请的逾期办理房屋权属证书的违约金以原告已付购房款368,768元为基数，从2017年4月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于原告诉请退还三通费的问题。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一)土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三)建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的电入户费529元、闭路电视入户费300元、煤气入户费2,800元，共计3,629元，无事实及法律依据，理应予以退还。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故本院不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。 另，庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张举、李晓燕支付逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金以原告已付购房款368,768元为基数，从2017年4月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张举、李晓燕各项开户费共计3,629元； 三、驳回原告张举、李晓燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费982元(已减半收取)，由原告张举、李晓燕负担182元，被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司800元。 被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月八日 书记员  张婵婵