贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初511号原告：曾辉军，男，1963年5月20日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：张自成，贵州哲伦律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘晓庆，贵州哲伦律师事务所律师，特别授权。被告：贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华北路75号。法定代表人：田宏保，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱宁宁，贵州贵达律师事务所律师，特别授权。原告曾辉军与被告贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司（以下简称南长城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾辉军的委托诉讼代理人张自成、刘晓庆、被告南长城公司的委托诉讼代理人朱宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾辉军向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年12月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016562）；2、判令被告立即退还原告购房款7846356.15元并支付利息（利息以7846356.15元为基数，从2017年12月26日起按银行逾期贷款利率标准计息，计算至实际付清之日止）；3、判令被告赔偿原告已付购房款一倍的损失，即7846356.15元；4、判令被告退还原告代收的办证费用等36317元及利息（利息以36317元为基数，按银行同期贷款利率标准，从2017年12月26日起计算至实际付清之日止）；5、判令被告赔偿原告的损失300万元（具体以司法鉴定为准）；6、本案诉讼费、保全费、保函担保费等费用全部由被告承担。事实及理由：2017年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016562），约定由原告购买被告位于铜仁市碧江区房屋，房屋总价7846356.15元（双方之间600万元借款本金及从2016年9月14日起至2017年12月26日止的利息）。同时约定被告应于2018年12月30日前将上述房屋交付原告，并约定了违约责任。合同签订后，被告一直未向原告交付上述房屋，原告于2019年7月12日向铜仁市碧江区人民法院起诉，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016562）合法有效，并要求被告向原告交付房屋并赔偿损失。经铜仁市碧江区人民法院审理查明，上述房屋已由被告抵押给他人，导致《商品房买卖合同》无法履行，遂判决《商品房买卖合同》（合同编号：2016562）有效。综上，被告根本违约，原告有权要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释［2003］7号相关规定，要求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告南长城公司辩称：1、原、被告于2017年12月26日签订的《商品房买卖合同》名为商品房买卖，实际上是对借款偿还方式的约定，该合同的目的是“以房抵债”，而非商品房买卖。2016年9月14日，原、被告签订了《借款合同》，双方约定由原告向被告提供6000000元借款，利息为月息2%，被告用金铜国际二层59、144、145、146、147号门面作为借款本息抵押物并订立购房合同。同日，被告向原告出具借条一张。2017年12月26日，被告与原告按照《借款合同》的约定，协商用《借款合同》抵押区域增加493.56㎡（共计1500㎡）建筑面积的房产，抵偿借款本金及利息。同日，双方签订了《商品房买卖合同》，在合同附件第五条中双方明确约定：“买受人自愿同意出卖用本合同中建筑面积1500㎡的房产抵偿付清买受人于2016年9月14日借给出卖人的陆百万元借款的本金和利息及相关的各项费用。”上述事实说明，双方的《商品房买卖合同》实际上是一个借款偿还方式变更的合同，合同目的即用案涉的1500㎡房屋偿还6000000元本金和利息。双方之间的基础法律关系仍旧是民间借贷关系，而非商品房买卖合同关系；2、原告从未向被告支付过购房款，无权要求退还购房款。原、被告之间的基础法律关系是民间借贷法律关系。现由于案涉房屋已经抵押给华融公司，双方“以房抵债”的合同目的不能实现。在“以物抵债”的偿还方式不能实现时，原告应寻求其他方式要求被告偿还借款本金和利息，而非按照商品房买卖合同关系要求被告承担违约责任。且被告未收到过原告的“购房款”，所以原告无权要求被告“退还购房款”。此外，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第四条第三款明确约定，商品房总价款为6000000元。所以，原告诉称被告退还购房款7846456.15元并按照银行逾期贷款利率支付利息完全没有任何事实与法律依据；3、原告未向被告支付过36317元的办证费用，原告未举证证明被告收到上述办证费用，原告无权要求被告退还36317元办证费及利息；4、原告无权依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，要求被告承担赔偿已付房款一倍及赔偿损失的责任。原告与被告之间的基础法律关系是民间借贷关系。被告作为借款人，原告作为出借人，双方在2017年12月26日达成了“以房抵债”的合意，并签订了《商品房买卖合同》，约定以转移案涉1500㎡房屋所有权的方式偿还6000000元借款本金及利息。被告签订《商品房买卖合同》的身份是作为借款偿还人，而非商品房的出卖人。原告也并非商品房的买受人，而是接受以房抵债偿还债务的债权人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》并非是作为房开商向社会销售房屋的行为，而是债务人履行债权的行为。换言之，即使被告不是房开商，仍然可以与原告达成“以房抵债”的协议并签订《商品房买卖合同》。因此，原告无权按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定要求被告承担已付房款一倍及赔偿损失的责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的以下证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议、借款合同、转账凭证，拟证明：原、被告双方签订的合同合法有效，原告已付清全部购房款，房款总金额为7846356.15元；2、（1）铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初2725号民事判决书、诉讼费票据、生效证明；（2）房屋查询结果、房屋记载表，拟证明：本案属于商品房买卖合同纠纷的法律关系；因被告故意隐瞒案涉房屋已抵押的事实，导致原告与被告签订的商品房买卖合同履行不能，原、被告签订的《商品房买卖合同》已达解除条件，被告应立即退还原告购房款和支付原告已付房款一倍的法律责任，同时应向原告承担赔偿责任；3、被告代收原告各类办证费用36317元的事实，该费用被告应当返还原告；4、原告因维权产生的诉讼费27307元，该费用应属于被告违约给原告造成的损失范围。被告质证表示，对1号证据的真实性无异议，达不到原告的证明目的，原、被告双方的基础法律关系是民间借贷关系，所谓的《商品房买卖合同》及补充协议名为商品房买卖，实为以物抵债的合同，原告从未向被告支付过购房款，仅是向被告提供借款，故原告主张已付清全部购房款7846356.15元不是事实。对2号证据的真实性无异议，证明目的有异议，首先判决书中已经明确，该份《商品房买卖合同》是以物抵债的合同，故双方间的法律关系实际为借贷关系，该份判决书已明确该《商品房买卖合同》是以物抵债的合同实现，并不是商品房买卖合同的实现。原、被告在《商品房买卖合同》中是债权人和债务人的关系，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条中明确的房开商与买受人的关系，所以不能适用该司法解释的相关赔偿规定。对3号证据，原告主张的办证费不是事实，双方仅在合同中进行约定，原告并未实际支付，原告应提供相关的支付凭证和收据予以佐证。对4号证据，诉讼费27307元与本案无关，此系原告维权不当造成的费用，不应由被告承担。本院认为，对原告提交的上述证据的真实性予以采信，证明目的不予采信。经审理，本院查明事实如下：2017年12月26日，原告曾辉军与被告南长城公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016562），约定原告曾辉军购买被告南长城公司开发建设的位于贵州省铜仁市碧江区房屋；该房屋的规划用途为门面房；建筑总面积为1500㎡，房屋总价款为6000000元；除上述房款外，被告向原告代收办证有关费用（土地使用权登记费、商品房交易手续费、商品房房产测绘费、工本费等）共计36317元（契税、印花税由原告自行到税务机关缴纳）；面积以房产局实测套内面积为准，每平方米价格保持不变，总价款按房产局实测套内建筑面积调整，多退少补，互不计息；买受人（原告曾辉军）应于2017年12月26日前一次性付清房款；办证有关费用于2017年12月26日前付清；买受人不按期付款，逾期十日后，出卖人（被告南长城公司）自然解除合同并对该房屋另行销售；出卖人应于2018年12月30日前将案涉房屋交付给买受人使用；该房屋交付时应当符合下列条件：1、该商品房经验收合格；2、买受人须将所有款项交清后，买受人才有权要求出卖人交房；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第91天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用且在买受人付清房款、交清办证税费等款项后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列规定处理：买受人退房，出卖人自买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的银行同期存款利率给付利息。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。该《商品房买卖合同》附件二中补充协议约定：买受人自愿同意出卖人用本合同中建筑面积1500㎡的房产抵偿付清买受人于2016年9月14日借给出卖人的陆佰万元借款的本金和利息及相关的各项费用。在签订案涉《商品房买卖合同》前，原、被告于2016年9月14日签订《借款合同》一份，约定双方就借款事宜，在平等自愿、协商一致的基础上达成如下协议：乙方（原告曾辉军）借款给甲方（被告南长城公司）6000000元，于2016年9月14日交付甲方；借款利息为月息2%；借款期限为六个月（从2016年9月14日至2017年3月14日）；还款方式为现金支付；利息支付方式为按月支付；抵押方式：借款人（被告南长城公司）用金铜国际二层门面59#（建筑面积119.16㎡）、143#（建筑面积41.3㎡）、144#（建筑面积150.23㎡）、145#（建筑面积173.64㎡）、146#（建筑面积165.5㎡）、147#（建筑面积356.61㎡），共计建筑面积1006.44㎡门面作为本次借款本息抵押物并订立购房合同；双方对违约责任约定为：借款方的违约责任：（1）借款方不按合同约定时间付息，出借方有权提前收回全部借款本息；（2）如借款方未按借款期还借款本息，则用所签的购房合同的房产抵借款并在一个月内到房产登记部门办理备案手续；出借方的违约责任：（1）出借方不能无理由提前收回借款；（2）借款方还款时，出借方须退回抵押房产（退还《购房合同》原件）。该《借款合同》第二页甲、乙双方签字空白处，手书了以下内容：经甲、乙双方协商一致，乙方同意甲方在用该协议原抵押区域1006.44㎡的房产增加493.56㎡建筑面积的房产，即共计用1500㎡建筑面积的房产抵偿本协议借款6000000元本金及利息，本协议甲方代表人及乙方签字生效。原、被告分别在乙方、甲方代表人签字处签名，并载明时间为2017年12月26日。《借款合同》签订后，原告曾辉军按照约定于2016年9月14日通过银行转账方式向被告南长城公司出借借款本金6000000元。南长城公司收到原告曾辉军的借款后，至今未向曾辉军履行偿还义务。另查明，截止2019年7月21日，案涉房屋在铜仁市房地产交易管理处交易管理系统中没有销售信息。被告南长城公司作为抵押人，已将案涉房屋设置了抵押，并向房产部门办理了抵押登记。不动产抵押信息载明：抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司（以下简称华融公司），抵押人为被告南长城公司，债务人为被告及贵州南长城企业集团投资有限公司，抵押金额为1.25亿元，不动产证明号：黔（2019）铜仁市不动产证明第0005683号，抵押期限为2017年10月26日至2019年10月25日。至今，案涉房屋尚未解除抵押。庭审中，被告表示案涉房屋的抵押债务，南长城公司至今未向抵押权人华融公司履行偿还义务。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、原告行使合同解除权的条件是否具备；3、原告其余部分的诉求是否于法有据。关于焦点一，原、被告在签订《商品房买卖合同》前，双方之间存在借款合同关系，《借款合同》对借款本金、利息进行了约定，同时约定用被告的房产（建筑面积1066.44㎡）作为该笔借款的抵押担保。双方约定的借款期限届满后，被告南长城公司未能如约履行还款义务，双方遂于2017年12月24日达成以房抵债的协议，约定将抵押房产的面积增加为1500㎡，用该1500㎡房产抵偿被告向原告的借款本金6000000元及利息。双方于2017年12月26日签订了案涉《商品房买卖合同》，该合同对房屋坐落位置、房号、房屋用途、总建筑面积、房价款、房款支付方式、房屋交付及办证等进行了明确的约定。并在《商品房买卖合同》附件二中约定“买受人（原告曾辉军）自愿同意出卖人（被告南长城公司）用本合同中建筑面积1500㎡的房产抵偿付清买受人于2016年9月14日借给出卖人的陆佰万元借款的本金和利息及相关的各项费用”。案涉《商品房买卖合同》是在南长城公司未偿还曾辉军借款本息的情况下，经双方重新协商，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转变为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定外，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案原、被告双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期南长城公司难以清偿债务时，通过将南长城公司所有的商品房抵偿给债权人曾辉军的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易方式。该交易方式并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的立法本意。故，原告曾辉军与被告南长城公司于2017年12月26日签订的《商品房买卖合同》应属合法有效。本院予以确认。关于焦点二，房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，能否办理房屋产权的变更登记是判断以房抵债目的能否实现的关键。债权人应审查房屋能否交易或者是否满足可交易的条件，以及审查房屋的产权状态是否受限。以房抵债是债权人通过实际受领房屋以代替原给付，它需要该房屋最终能够实现产权转移，否则原债并不会因达成以房抵债的合意而消灭。不能交易或者不满足交易条件的房屋，将无法办理房屋产权的过户登记。债权人旨在通过取得房屋产权以实现其债权，如果该房屋是已被抵押给其他人的房屋，在抵押未被解除之前，抵押权人享有该房屋的优先受偿权，该房屋亦无法办理产权过户登记手续。因为不动产抵押的公示效力以办理不动产抵押登记为准，以房抵债协议仅对当事人双方有约束力，不得对抗第三人。案涉房屋已抵押给案外人华融公司，抵押债权1.25亿元，南长城公司至今未向华融公司履行还款义务。本案“以房抵债”是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋等变更登记、转移占有之前，债权人曾辉军无法取得房屋所有权，曾辉军基于“以房抵债”协议并不形成优于其他债权的利益，仅享有普通债权请求权，并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第17条规定：“当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。”该条款表明，债务清偿期届满后以房抵债并且产权转移的，只要不是法定的无效或可撤销情形，就可得到法院支持。但本案原、被告在达成以房抵债协议后，尚未办理物权转移手续，原告曾辉军并未实际享有案涉房屋的物权。经本院向曾辉军进行释明，其“以房抵债”的目的实现不了的情况下，其可以变更诉讼请求要求被告南长城公司偿还其债务，曾辉军表示坚持其诉请，不予变更诉讼请求。原、被告双方“以房抵债”的合同目的不能实现，且在庭审中，被告南长城公司表示同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”及第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，对原告曾辉军要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点三，本案原、被告之间“以房抵债”签订的《商品房买卖合同》与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的《商品房买卖合同》的性质不同，该解释所称的《商品房买卖合同》，是指房地产开发企业（出卖人）将未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案“以房抵债”是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，原告曾辉军不能依据“以房抵债”产生物权期待权及物权本身。故，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以处理。本案应以原告的实际损失为基础，兼顾合同性质、当事人的过错程度，根据公平原则，合理确定各方的权利和义务予以衡量。因此，对原告依据该解释第九条规定，要求被告南长城公司承担已付房款一倍的赔偿责任，并要求南长城公司赔偿房屋增值部分差价损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。故，对原告提出对案涉房屋现行市场价值进行鉴定的申请，本院不予准许。对原告主张被告返还代收取的办证等费用36317元的问题，本院认为，该费用并未实际产生，原告的该项主张没有事实依据，本院不予支持。对原告主张返还房款7846356.15元的问题，本院认为，原告曾辉军于2016年9月14日向被告南长城公司出借6000000元，双方于2017年12月26日签订《商品房买卖合同》，该期间的利息根据双方《借款合同》约定，月息为2%，庭审中经双方核算，2016年9月14日至2017年12月26日的借款利息为1848000元，本息合计7848000元。故，原告曾辉军要求被告南长城公司返还7846356.15元的诉讼请求，本院予以支持。对曾辉军要求支付该元资金占用利息的主张，本院认为，根据公平原则，原告的该部分诉讼请求合理，本院予以支持。2017年12月26日前的利息损失按照双方约定原告已得以弥补，2017年12月26日之后的利息损失，经本院向原告释明，其“以房抵债”的目的不能实现的情况下，原告可按照借款合同约定变更诉讼请求要求被告偿还借款本息，原告对此表示不予变更诉求。则本院认为2017年12月26日之后的资金占用利息计算标准应按照法律规定予以计算，即2019年8月20日之前的利息标准按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日之后的利息标准按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款利率标准计算。综上所述，对原告曾辉军要求解除与被告南长城公司签订的《商品房买卖合同》、要求南长城公司返还7846356.15元及资金占用利息（利息以7846356.15元为基数分段计算如下：按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年12月26日起计算至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款利率从2019年8月20日起计算至全部款项返还完毕之日止）的诉讼请求，本院予以支持。对原告曾辉军的其他诉讼请求，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十四条第四项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告曾辉军与被告贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司于2017年12月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016562）；二、被告贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曾辉军7846356.15元并支付利息，利息以7846356.15元为基数，分段计算如下：按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年12月26日起计算至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款利率从2019年8月20日起计算至全部款项返还完毕之日止；三、驳回原告曾辉军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138394元，已减半收取计69197元，由原告曾辉军负担39000元，贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司负担30197元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  饶和秀二〇二〇年七月八日法官助理杨婷婷书记员郑宇翔