内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初1416号原告：郑世兴，男，1955年7月12日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：张斌，内蒙古金矢律师事务所律师。委托诉讼代理人：康娇岭，内蒙古金矢律师事务所律师。被告:广东中奥物业管理有限公司包头分公司。法定代表人:陈霖。委托诉讼代理人：王晓蕾。委托诉讼代理人：高凤霞。被告:包头市三江金茂房地产开发有限责任公司。法定代表人:孙国祥，董事长。委托诉讼代理人：张磊，系包头市三江金茂房地产开发有限责任公司法务部专员。原告郑世兴与被告广东中奥物业管理有限公司包头分公司（以下简称中奥物业公司）、被告包头市三江金茂房地产开发有限责任公司（以下简称三江金茂公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月21日以简易程序立案后，因案情复杂，依法转为普通程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告郑世兴的委托诉讼代理人康姣岭、被告中奥物业公司的委托诉讼代理人王晓蕾及高凤霞、被告三江金茂公司的委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑世兴向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告赔偿原告因房屋漏水给原告造成的阳光房墙面损失99600元，地下**大理石地面泡水、接缝修复费用7483元，两项共计107083元;2.依法判令二被告赔偿隐蔽工程修复费用及房屋修复费用、影音设备修复费用90899元;3.本案诉讼费、保全费、鉴定费用由二被告承担。事实和理由：原告郑世兴系三江尊园枫丹苑5-101房屋的所有权人,被告三江金茂公司为该小区的开发建设单位,被告中奥物业公司为该小区提供物业管理服务。原告对案涉房屋进行了装修,装修总造价约4000000元人民币。2017年3月,位于原告**小花园后院的小区暖气排气井爆管漏水,被告中奥物业公司在管道井持续漏水3日后发现漏水情况，并报告给原告,此次漏水导致原告房屋地下一层保姆房、影音厅、地下**过道及卫生间地面均被水泡，电梯间积水严重，保姆间墙面被水泡严重，影音厅地下电路整体被水浸泡。2017年4月，小区预埋在地下的绿化管断裂，裂点恰位于原告房屋的前院，造成原告房屋地下一层客厅及阳光房地面被水泡严重，阳光房墙面被水泡严重，墙面整体被损毁。事故发生后,原告只将大理石地面进行了结晶处理,其他部分的修复原告曾多次找到二被告,与其进行交涉,但二被告互相推诿。两次漏水不仅使原告房屋内的物品遭受严重损失,也使原告长期不能正常使用该房屋，同时造成房屋价值贬损。事故发生后被告中奥物业公司在仅为原告简单处理了房屋内积水和墙面后便对此事不再有任何正面回应。为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,望依法支持原告的所有诉讼请求。被告中奥物业公司辩称，第一，关于主张的阳光房损失107083元的诉讼请求，该“阳光房”其实是下沉花园，图纸设计并交付原告使用的是露天小院，且设有排水井，原告将其违建封闭后形成所谓“阳光房”。该“阳光房”在2016年确实有过一次漏水，因其属违建建筑，即使确有损失也应由其个人承担，但为了维护与业主关系，我公司已在收取原告2016年及2017年物业费中给予减免，应收39648元，实收33148元，“阳光房”问题已经处理完毕。且与2017年4月绿化管漏水无任何联系，绿化管断裂位置属公共区域，并不是在原告房屋前院，漏水发生后工程部员工及时发现并告知了原告，未给原告造成任何损失。第二，关于原告第二项隐蔽工程修复费用及房屋修复费用、影音设备修复费用90899元的诉讼请求，因地下影音室损失系2017年3月暖气排水井阀门发生漏水导致，而该管道爆裂系工程质量问题，我公司知晓漏水情形后第一时间通知地产负责人沈工，沈工去现场查看后发现是暖气阀门井漏水导致空调机位及院内地砖下沉，随后请工人进行了维修，故原告该损失与我公司无关。且漏水发生在2017年，而鉴定报告系在2019年年底形成，事隔两年多时间，损失后果不一定完全由2017年3月的漏水造成。故原告要求我公司赔偿其损失无事实及法律依据，请求依法驳回其诉请。被告三江金茂公司辩称，第一，我公司在2017年3月17日暖气阀门井漏水发生后即已采取维修措施，具体维修内容为：保姆室墙体重新做了硅藻泥处理，地下负**铲墙皮，补裂缝，对小院地砖下沉部分做回填土，浇筑混凝土垫层，恢复地砖处理；影音厅地下电路被水浸泡后，我公司安排物业公司电工查看，但原告不同意维修，后提出赔付1000元维修费，同时声称要通过司法途径解决，故我公司一直没有赔付其1000元。第二，对于原告主张的“阳光房“损失，我公司不同意赔付，“阳光房”系原告私自搭建，其本为下沉庭院，能有效将阳光及新鲜空气引进地下一层，原告自行改变其用途，进行大理石装修，即使有损失也应由其个人承担。第三，对于鉴定报告，无明确的地下影音室设备、电路、一层总线控制柜设备是否损坏的结论，且影音设备已接近使用年限，故将鉴定结论的损失数额强加于此次漏水事件不合理。因此，请求依法驳回原告各项诉讼请求。本院经审理查明，原告郑世兴2010年10月23日与被告三江金茂公司签订《商品房买卖合同》，购买了由被告三江金茂公司开发的位于包头市沼潭东路东侧、富强南路西侧、校园路北侧三江尊园小区枫丹苑5栋101别墅，房屋面积为472.43平方米。同日，原告与被告中奥物业公司签订了《前期物业服务合同》，物业费单价为3.5元/每平方米。之后原告对案涉房屋进行了装修，并对设有排水设施的下沉庭院实施了封顶、地面硬化、安装大理石、移除排水设施等改建行为。2012年10月15日，被告中奥物业公司向原告下发《三江尊园装饰装修工程违章整改通知单》，该通知单载明“经检查贵住宅装修时，发现将一层阳台封闭，此行为严重违反《建设部110号装饰装修管理规定》及贵住宅所签订的《房屋装饰装修管理协议》的有关承诺，请立即拆除恢复阳台原状......”2017年3月17日,位于原告**小花园后院的小区暖气排气井漏水,被告中奥物业公司在持续漏水2-3日后发现，并将漏水情况通知被告三江金茂公司以及原告本人。经二被告检查，漏水原因系暖气排气井阀门损坏，导致原告房屋地下一层保姆房、地下**过道、地下影音室及卫生间均被水浸泡。随后被告三江金茂公司进行维修，对保姆室墙体重新做了硅藻泥处理，地下负**铲墙皮，补裂缝，对小院地砖下沉部分做回填土，浇筑混凝土垫层，恢复地砖处理。双方就影音室地下线路维修问题未能协商一致而未进行维修。诉讼过程中，经原告郑世兴申请，我院委托后，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司出具内衡（包）评字【2020】第98号《价格评估报告书》，评估结论为：三江尊园枫丹苑5-101房屋因漏水造成相关损失和修复费用价格为90899元，其中阳光房大理石浮雕拆除和修复费用10120元。另查明，小区内暖气排气井阀门属于供热系统二次管网，2013年9月25日，被告三江金茂公司就三江尊园小区一期二期项目的热力向被告中奥物业公司进行移交，2017年1月16日双方签订《三江尊园项目整体移交协议》，该协议载明：一、二期移交部分不再重新办理移交手续，整体移交时间定为2016年1月1日，观察保护期一年，截止2017年1月1日。该协议约定的移交内容第5项运行类公共设施部分C款约定：供热站：一期、三期地库配备的供热站在使用期间，除热力公司工作人员外，物业公司需安排对应的专业技术人员监管，对整个系统进行巡检和维护……再查明，2016年1月1日至2017年12月31日两年物业费共计应为39648元，2017年1月11日，经原告与被告中奥物业公司协商，减免物业费6500元，原告共计交纳33148元。以上事实，有《商品房买卖合同》《前期物业服务协议》、照片、通话录音、证人证言、物业费收据、《三江尊园项目整体移交协议》、维修班组维修现场图片、维修费用明细表、《三江尊园装饰装修工程违章整改通知单》、图纸、下沉花园违建图片、内衡（包）评字【2020】第98号《价格评估报告书》及原、被告各方当庭陈述经庭审质证认证后在案予以佐证。本院认为，针对原告关于阳光房损失及修复费用的诉讼请求，首先原告自认阳光房在2016年发生过漏水，其与被告中奥物业公司对该次漏水事件以部分物业费抵顶损失的方式予以协商解决。原告现有证据并不能证明阳光房客观上反映出来的损害后果与2017年4月绿化管断裂有因果关系，其应承担举证不利的法律后果。其次，因阳光房系原告违章修建，被告中奥物业公司已向其发出整改通知，并已告知其相应法律后果，原告要求二被告承担违建建筑的损害后果并无事实及法律依据。对其该项诉讼请求，本院不予支持。对原告第二项诉讼请求，即隐蔽工程修复费用及房屋修复费用、影音设备修复费用90899元，其中，鉴定报告中有10120元为阳光房修复费用，如前所述，阳光房相应损害后果不应由二被告承担，核减该数额后相应修复费用为80879元。原、被告各方对2017年3月17日暖气排气井阀门损坏导致原告家中持续进水的事实不持异议，故应首先确定暖气排气井的维修养护义务人。对此，《内蒙古自治区城镇供热条例》第十五条规定，新建建筑的施工单位应当依法承担供热系统的保修责任。被告三江金茂公司虽辩称已对小区内物业（包括园林、绿化、公共设施等）与被告中奥物业公司签订整体移交协议，但双方对入户暖气排气井的具体维修养护义务约定不明确，且其未举证证明已就相关设施向被告中奥物业支付维修养护费用。故被告三江金茂公司应对上述隐蔽工程修复费用及房屋修复费用、影音设备修复费用承担主要责任，本院酌定为60%，即应赔偿原告修复费用48527元。被告中奥物业公司作业物业管理人，未能尽到其对小区公共区域的管理义务，在暖气排气井发生漏水两至三天后才发现，导致原告损失进一步扩大，其应对原告相应损失承担部分责任，本院酌定为20%的责任，即其应赔偿原告相应修复费用16176元。而原告作为房屋所有权人及实际管理使用人，因疏于管理，未能在房屋进水第一时间及时止损，故其应对相应损失承担20%的责任。最后，对于原告郑世兴主张的公证费1500元，因公证书出具时间为2019年，与本案并无实质联系，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告包头市三江金茂房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郑世兴隐蔽工程修复费用及房屋修复费用、影音设备修复费用48527元；二、被告广东中奥物业管理有限公司包头分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郑世兴隐蔽工程修复费用及房屋修复费用、影音设备修复费用16176元；三、驳回原告郑世兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4260元（原告郑世兴已预交），由被告包头市三江金茂房地产开发有限责任公司负担2556元，由被告广东中奥物业管理有限公司包头分公司负担852元，由原告郑世兴负担852元。鉴定费5000元（原告郑世兴已预交），由被告包头市三江金茂房地产开发有限责任公司负担3000元，由被告广东中奥物业管理有限公司包头分公司负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审 判 长 刘晓燕人民陪审员 王 伟人民陪审员 庄荣飞 二〇二〇年七月二十日书 记 员 杨 柠附:相关法律条文《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉；以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《内蒙古自治区物业管理条例》第五十八条供水、供电、供热、供气、通信、有限电视等单位，应当负责物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用。供水、供电、供热、供气、通信、有限电视等单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主、物业服务企业应当配合。供水、供电、供热、供气、通信、有限电视等单位，委托物业服务企业对物业管理区域内有关设施设备进行日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用标准与方式。《内蒙古自治区城镇供热条例》第十五条新建建筑的施工单位应当依法承担供热系统的保修责任。供热系统的保修期为五个采暖期。保修责任未履行或者拖延履行的，供热系统的保修期不受五个采暖期的限制。