黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1081民初1966号原告：慕连春，女，1968年5月15日出生，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：王彦明，黑龙江王彦明律师事务所律师。被告：张文保，男，1974年3月24日出生，住黑龙江省东宁市。被告：周艳秋，女，1968年7月10日出生，户籍地黑龙江省绥芬河市。被告：黑龙江颐和房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省东宁市绥阳镇兴阳街334号。法定代表人：曲志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：付盈，女，黑龙江颐和房地产开发有限责任公司员工。原告慕连春与被告张文保、周艳秋、黑龙江颐和房地产开发有限责任公司（以下简称颐和公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告慕连春及其委托诉讼代理人王彦明，被告张文保、颐和公司委托诉讼代理人付盈到庭参加诉讼，被告周艳秋经公告送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参见诉讼。本案现已审理终结。慕连春向本院提出诉讼请求：判令准许对登记在颐和公司名下位于东宁市绥阳镇凤凰路颐和花园小区8号楼2单元402室（即242室）的执行。事实和理由：2012年至2013年间，被告周艳秋与绥芬河市新兴房地产经纪有限公司（以下简称新兴公司）向原告借款564000元，约定月利率3%，颐和公司用其开发建设的位于东宁市绥阳镇颐和花园小区8号楼2单元402室提供抵押担保，并办理了预告登记证书。原告向周艳秋和新兴公司出借款项后，又与颐和公司签订了房屋买卖合同一份，并在房产部门做的预告登记，其真实目的是借款，签订买卖合同的目的就是为借款担保。2015年12月28日，原告将周艳秋与新兴公司以民间借贷纠纷诉至法院，2016年1月14日，法院作出（2015）绥商初字第1294号民事调解书。但周艳秋与新兴公司未按照该调解书确定的期限履行给付义务，原告于2016年6月21日申请执行查封了颐和公司提供抵押担保的上述房屋，贵院作出了（2016）黑1081执182号执行裁定书，2016年6月25日，又续行查封了该房屋，法院作出了（2016）黑1081执182号之一执行裁定书。原告在执行上述房屋过程中，案外人张文保向贵院提出了执行异议，申请解除对案涉房屋的查封措施。2019年10月8日，贵院作出（2019）黑1081执异64号执行裁定书，裁定中止对位于东宁市绥阳镇凤凰路颐和花园小区8号楼2单元402室的执行。原告认为，原告将款借给周艳秋和新兴公司，又与颐和公司签订房屋买卖合同并在房产部门预告登记，其真实目的是借款，签订买卖合同是为借款担保。张文保与颐和公司之间的房屋买卖合同不真实，没有充分的证据证明张文保支付了购房款及其实际占有、使用的事实。张文保对案涉房屋不享有期待利益，不享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应依法判决准许对位于东宁市绥阳镇凤凰路颐和花园小区8号楼2单元402室的执行。张文保辩称，本人有购房合同等相关证据证明是真实买卖房屋，现已居住使用的，张文保不同意原告意见。颐和公司辩称，颐和公司和张文保买卖合同是真实的，在税务部门有登记。张文保签订合同交纳保证金后一直住在诉争的房屋。原告在房产部门的预告登记过了三个月没有办理产权登记，现在已经失效了。颐和公司得知被告周艳秋在原告生病时给过原告一笔钱，但是不知道具体数额，并说回来时解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告慕连春向法庭提交如下五组证据:证据一、（2015）绥商初字第1294号民事调解书一份。证明：周艳秋和新兴公司欠原告927120元。经质证，颐和公司对证据的形式要件及证明的问题均无异议。张文保认为该证据与其无关。证据二、（2016）黑1081执182号、182号之一执行裁定书两份。证明：原告在2016年6月21日申请人民法院查封本案争议的房屋,2019年6月25日对该房屋续行查封。经质证，被告张文保与颐和公司对证据的形式要件、证明的问题均无异议。证据三、预告登记证复印件、绥阳镇房产证明、挂失登记各一份。证明：颐和公司用该楼房对周艳秋和新兴公司的债务提供了担保，对原告的债权有偿还义务。经质证，被告张文保与颐和公司对证据无异议，但认为预告登记已经超过三个月作废了。证据四、颐和公司产权证书复印件一份。证明：诉争房屋是颐和公司的房产，原告有权要求用诉争房屋偿还债务。经质证，张文保和颐和公司对证据的形式要件无异议，但是张文保认为该房屋是其购买的，颐和公司认为房子已经卖出，二被告均不同意用该房屋偿还债务。证据五、（2019）黑1081执异64号执行裁定书一份。证明：诉争房屋已经终止执行，所以原告有权提起执行异议之诉。经质证，被告张文保与颐和公司对证据的形式要件和证明的问题无异议。被告周艳秋经合法传唤未到庭质证，视为放弃对上述证据进行质证的权利。本院认为，上述证据一、二、五系人民法院制作的法律文书，本院予以确认并采信；被告张文保与颐和公司对证据三、四均无异议，这两组证据符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信。被告张文保向法庭提交了证据一组：票据5张、合同1份。证明：被告于2011年10月3日购买颐和公司诉争房屋，已经交付全款，从2011年10月3日居住至今。经质证，原告对证据的形式要件无异议，但认为房屋买卖合同落款处没有张文保签字，不能证明是张文保买的房屋，购房票据不是正规发票，供热费收据也不是热力公司开具的，物业费票据不能证明物业公司是为该小区服务的；颐和公司认为，供热费是先由开发公司预交，房屋售出去后再向新住户收取，装修保证金都是开发公司收取的，收取之后才给钥匙交房，开发公司对所有住户都是这样收取的；物业费是世纪阳光物业管理有限公司聂经理收取的，合同一式两份，颐和公司留存的合同有张文保签字，合同是2011年10月3日签订的。被告周艳秋经合法传唤未到庭质证，视为放弃对上述证据进行质证的权利。本院认为，原告和颐和公司对该组证据无异议，该组证据符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月28日，慕连春起诉新兴公司、周艳秋，要求其偿还借款本金564200元、利息927120元，经法院调解双方当事人达成协议。此后，新兴公司与周艳秋未能按协议约定偿还借款本金和利息。慕连春向本院申请执行，本院于2016年6月23日查封了本案诉争房屋，查封期限自2016年6月23日至2019年6月23日。查封期限届满后，本院于2019年6月25日作出（2016）黑1081执182号之一执行裁定，再次对该房屋采取查封措施。张文保以查封的案涉房屋系全款购买为由，向本院提出书面异议。法院裁定中止对位于东宁市绥阳镇凤凰路颐和花园小区8号楼2单元402室（即242室）的执行。新兴公司、周艳秋在向慕连春借款时，用本案诉争房屋于2011年5月24日在房产部门办理了预告登记。2015年11月15日，颐和公司办理了该房屋的产权登记。另查明，2011年10月3日，颐和公司与张文保签订商品房买卖合同。合同约定，张文保以总价款121168元的价格购买颐和公司开发的位于东宁市绥阳镇凤凰路颐和花园小区8号楼2单元402室。合同签订后，张文保并未直接交付购房款，而是以他人欠其砖款，经颐和公司同意用案涉房屋抵偿给张文保，颐和公司给张文保出具了交款收据。2014年8月7日，张文保交付保证金后取得房屋钥匙，装修后居住至今。另查明，新兴公司系自然人（周艳秋）独资的有限责任公司，已于2016年10月10日核准注销。本院认为，双方当事人争议的焦点是：1、张文保和颐和公司房屋买卖关系是否真实；2、原告是否享有对诉争房屋执行的权利。根据法律规定，当事人签订房屋买卖协议或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。故慕连春虽然在2011年5月办理了预告登记，但由于其未及时申请办理不动产登记，故该预告登记已经失效；即使不失效，该预告登记是基于慕连春与颐和公司签订的房屋买卖合同所作的登记，而慕连春与周艳秋、新兴公司系真实的借贷关系，房屋买卖并非真实意思表示，慕连春与颐和公司的房屋买卖合同也是无效的。张文保与颐和公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，该合同合法有效。张文保通过抵偿的方式支付了购房款，并占有居住诉争房屋至今，故其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。另外，本案立案时新兴公司已依法注销，故其不能作为诉讼主体参加诉讼，本案不将其列为诉讼主体。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回慕连春的诉讼请求。案件受理费2723.36元，公告费600元，合计3323.36元，由慕连春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  舒瑞发审 判 员  陈国民人民陪审员  赵长青二〇二〇年七月十五日书 记 员  徐维维