北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1650号原告：徐光菊，女，1954年8月7日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：闫培军，徐光菊之子，1983年3月28日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路**。法定代表人：朱思昊，董事长。委托诉讼代理人：云亮，男，该公司职员。原告徐光菊诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐光菊的委托诉讼代理人闫培军、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐光菊向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还未交付公共卫生间和前室的相应面积所收取的房款23101.14元及利息（以23101.14元为基数，从2014年10月31日起计算至被告实际给付上述款项之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，2019年8月20日至实际返还上述房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；2、请求判令被告赔付未按合同约定安装燃气的违约金1188.9元；3、请求判令被告赔偿原告未交付公共面积的供暖费377.51元（2014.11.15-2019.3.15共计五个供暖季）、物业费287.94元（2014.10.31-2020.6.28）；4、请求判令被告支付占用原告契税之利息损失4074.59元；5、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2013年12月10日签订《北京市商品房预售合同》，约定：原告向被告购买商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7号（现6号）商业办公楼3层326，建筑面积55.83平方米，其中本层分摊的公共卫生间区域计11.4平米，前室共计12.58平米，总计23.98平米。均分到每单元25户，每户平均为0.9592平米。原告于2013年12月10日一次性付全款，按照合同约定全面履行自己的合同义务。2014年10月31日收房手续后发现合同中约定涉案房屋在本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有。涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对于办公用房的使用造成重大影响，导致原告当初签订房屋买卖合同的目的不能实现。此外，被告并未按照合同约定铺设燃气管道，导致原告无法享受市政供气。原告多次要求被告依据合同约定承担违约责任，截至起诉之日，均遭到被告拒绝。原告在中国裁判文书网查询，一审判决同类案件胜诉已数不胜数，可是被告拒不执行，经执行庭调查被告所侵占区域已销售于他人不利于强制执行，被告既然不适合恢复公共卫生间也不承认将公共卫生间及前室卖与他人，此行为明显构成一房两卖，恶意欺诈。该房产是由被告方代收契税的，2014年10月31日交房时原告向被告交纳契税35667.51元，而被告向税务局实际缴费日期为2016年9月8日。被告占用契税时间为678天留为自用。鉴于上述事实，被告违反双方已签订的《北京市商品房预售合同》，缩减公用分摊面积的行为已严重侵犯原告的合法权益，给原告造成了巨大的损失。本应办理房本的时候才需要缴纳的契税被被告留着自用近2年之久，极大地侵害了原告的利益，因此被告应当赔偿原告占用契税的利息。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如请求。被告龙源地产公司辩称：安装燃气违约金无合同约定；物业费、供暖费以实际支付为准；契税利息部分双方并未约定具体缴税期限，被告没有违约，不同意支付。本院经审理认定的事实如下：2013年12月10日，徐光菊与龙源地产公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1562733），约定由徐光菊购买龙源地产公司出售的坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7号商业办公楼3层326室房屋一套。该合同约定第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：……（4）燃气2014年10月31日达到管道敷设到户，开通按政府部门的相关规定执行……如果在约定期限内未达到条件，出卖人一次性向买受人支付已交房价款的千分之一违约金。合同签订后，徐光菊共计向龙源地产公司支付购房款1188917元。2014年10月31日，龙源地产公司向徐光菊交付涉案房屋。徐光菊于2014年10月31日向龙源地产公司交付契税35667.51元。2016年9月7日，龙源地产公司代为将上述契税向税务部门缴纳入库。另外，根据徐光菊所提交票据及其陈述可以认定，截至目前，其已根据涉诉房屋的建筑面积向有关单位支付了供暖费16001.28元、物业费12700.8元。涉诉房屋所在的7号楼现已变为6号楼，涉诉房屋的建筑面积为55.83平方米、套内建筑面积为43.25平方米。涉诉房屋所在的楼层全部套内建筑面积共计1171.61平方米，被占用的公共卫生间面积为11.66平方米，被占用的走道面积为12.73平方米，上述两项被占用的公共部位建筑面积共计24.39平方米。另外，涉诉房屋并未敷设燃气管道到户。在本案之前，李纯、陶忠喜、董海霞等涉诉小区业主曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，综合当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源地产公司实际上将部分业主公共部位封闭，导致业主实际无法使用，龙源地产公司虽对此事实予以否认，但并未提供反证予以佐证。结合本案的具体情况，对于徐光菊来说其被占用的公摊面积应为0.90平方米（24.39平方米/1171.61平方米×43.25平方米≈0.90平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给徐光菊。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出徐光菊被占用的0.90平方米对应房款19165.78元（1188917元/55.83平方米×0.90平方米≈19165.78元），其余部分缺乏相应依据，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收了徐光菊上述房款并占用多年，必然造成徐光菊相应的利息损失，龙源地产应予以赔偿。徐光菊主张自收房之日按照中国人民银行同期贷款利率标准及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失并无不当，本院予以支持。龙源地产公司将徐光菊所应分摊的公共卫生间及走道出售，徐光菊并未享受到相应的公摊面积，却已交付了相应的供暖费、物业费，故龙源地产公司应当予以赔偿，其中应当赔偿徐光菊已交供暖费257.95元（16001.28元/55.83平方米×0.90平方米≈257.95元）、物业费204.74元（12700.8元/55.83平方米×0.90平方米≈204.74元），徐光菊主张的物业费、供暖费超过上述数额的部分本院不予支持，未超过的部分本院予以支持。对于徐光菊要求龙源地产公司支付未安装燃气的违约金1188.9元的主张，因龙源地产公司未按合同约定敷设燃气管道至涉诉房屋，因此应按合同约定支付徐光菊已付房款（1188917元）千分之一的违约金1188.9元，徐光菊主张的违约金未超过上述数额，本院予以支持。龙源顺景公司在收取徐光菊交纳的契税后，有义务将契税及时缴纳至税务部门，但龙源顺景公司实际收取契税款项后并未及时将该笔款项作为契税交至税务部门入库，龙源顺景公司实际长期占用徐光菊向其支付的契税，确已给徐光菊造成了相应的利息损失，故龙源顺景公司应当按照中国人民银行同期贷款利率支付徐光菊相应利息3445.87元（以35667.51元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准支付2014年10月31日至2016年9月7日期间的利息）。对于徐光菊该项诉求中过高部分，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告徐光菊房款19165.78元及利息损失（以19165.78元为基数，自2014年10月31日计算至实际返还上述房款之日止，期中2014年10月31日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，2019年8月20日至实际返还上述房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算），于本判决生效后七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司支付原告徐光菊未按约定敷设燃气管道的违约金1188.9元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告徐光菊供暖费257.95元、物业费204.74元，以上共计462.69元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告徐光菊契税利息损失共计3445.87元，于本判决生效后七日内执行清；五、驳回原告徐光菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305元，由原告徐光菊负担102元（已交纳），由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担203元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 叶福勇二〇二〇年七月二十九日法官助理 刘 振书 记 员 籍 晨