广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12408号原告：钟齐欢，女，1962年4月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************747。委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟善生，系其哥哥。被告：张桂芳，男，1973年10月2日出生，汉族，住湖南省衡山县*************，公民身份号码430************511。委托诉讼代理人：李镇，广东东达昊律师事务所律师。原告钟齐欢诉被告张桂芳租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序于同年7月6日公开开庭进行了审理。原告钟齐欢委托诉讼代理人高敏峰、钟善生与被告张桂芳及委托诉讼代理人李镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即清退并向原告交还租赁房屋；2.被告向原告支付自2020年2月起至实际交还房屋之日止的租金，暂计至2020年5月的租金为63074元；3.被告向原告支付违约金100000元；4.被告从2020年2月开始向原告支付自每月1日起以15768.5元为本金按每日5%的标准计算至实际清偿款项之日止的滞纳金；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月13日，钟齐欢与张桂芳签订《房屋租赁合同》，约定由张桂芳向钟齐欢承租丹灶镇上安钟家村（猪屋地）房屋，租赁范围包括首层（商铺）、夹层、行人梯底以及第二至第八层共28个房间，租赁期限为10年，租金计算时间为2019年1月1日起至2028年12月31日止，其中2019年1月1日至2020年12月31日的月租金为15768.5元，房屋租金支付方式为每月先交租后使用。张桂芳自2020年2月1日起至今均未依约交纳租金，且自2019年12月后水费、电费也未按时结清。张桂芳收取全部租户三个月租金的押金后，现仍继续收取租户的每月租金，而其却一直拖欠钟齐欢租金、水电费用，经钟齐欢催告，张桂芳也拒不交还租赁房屋，造成钟齐欢极大的经济损失。根据《房屋租赁合同》的约定，钟齐欢有权解除合同，收回出租房屋，保证金与押金不予退还，并有权要求张桂芳退还居住人员的押金，另张桂芳应向钟齐欢支付100000元的违约金。被告拖欠租金，按约定每逾期一日应按5%向钟齐欢支付滞纳金。张桂芳的行为已构成严重违约，应依照合同约定承担违约责任。钟齐欢经发函追索无果，故起诉。诉讼中，因被告确认由其自行与分租户处理退租事宜，故不再请求被告退还分租户租金60900元。被告辩称，第一、张桂芳与钟齐欢在2018年11月13日签订了《房屋租赁合同》应为无效合同。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条规定：人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。因此，在案涉房产未经行政主管部门处理前，应当对钟齐欢要求支付租金的诉讼请求予以驳回起诉。第二、案涉房屋2020年2月起的租金应当予以减免。由于发生新冠疫情，导致张桂芳无法将案涉房屋进行转租，导致张桂芳发生严重经营困难，无法按时足额支付租金。《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因此，张桂芳恳请法院判令张桂芳从2020年2月至2020年6月的租金张桂芳只需按照50%的标准即7884.25元/月支付给钟齐欢。钟齐欢所主张的各项违约金、滞纳金、退还押金等请求均没有事实和法律依据，应予以驳回。当事人围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并附卷佐证；被告提交的发货单、收款收据、收据、收条、送货单、智慧流管平台业务服务协议、电梯保养合同等，无相应的银行流水或发票佐证费用真实发生，本院对上述证据的证明力均不予确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：2017年1月18日，原告竞得佛山市南海区******上坊股份合作经济社“猪屋地”第2号地承租权，租赁土地面积130.87平方米，原告在该土地上建造房屋用于出租。2018年11月13日，原告（出租房，甲方）与被告（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区********（猪屋地）房屋出租给乙方作出租、住宿使用；甲方保证对所出租的房屋具有所有权，乙方已充分了解房屋的相关状况；房屋使用面积为：首层（商铺）78.1平方米，夹层30.8平方米，行人梯底11.99平方米，第二层至第八层共28个房间；租期10年，租金计算时间自2019年1月1日至2028年12月31日止，免租期为2018年12月1日止2018年12月31日，2019年1月1日至2020年12月31日期间月租金15768.5元；从第三年起每年租金在前一年租金的基础上递增6%，先交租后使用；签订合同时乙方缴纳3个月租金合计47500元作为押金，水、电、天然气及物业管理等费用3个月保证金15000元，合计保证金62500元。租期内乙方有应缴未缴费用的甲方以该保证金对上述费用进行扣减，多退少补；主体基础工程配套完成，签订协议后，甲方将该房屋移交乙方；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，费用由乙方承担，租期期满，房屋室内装潢、冷气、热水器等不可移动部分无偿归甲方所有；乙方自行负责承租装修的消防验收；等等。后原告出具一张收款收据，载明收取被告支付的租房保证金62000元。2020年3月11日，原告向被告发出《律师函》，内容为：被告拖欠2020年1月租金21000元、2月至3月租金各39000元、2019年12月水费929.61元、电费4598.6元、2020年1月水费914.76元、电费4598.6元，合计110041.57元，并要求被告清偿上述欠款并支付违约金、滞纳金。2020年5月22日，原告提起本案诉讼。庭审中，原告确认涉讼租赁物并未办理规划报建及竣工验收手续。被告确认自2020年2月1日起未再缴纳租金。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。当事人均未能提交租赁的房屋办理规划报建及竣工验收手续，故原、被告于2018年11月13日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，原告请求被告清退并交还租赁物符合法律规定，本院依法予以支持。虽然原、被告签订的房屋租赁合同无效，但租赁物在被告管理控制期间，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费予原告，被告以合同无效为由辩解无须支付使用费的理由不能成立，本院不予采纳。2020年2月，租赁物所在地发生新冠疫情，该事件属于全国突发公共卫生事件，势必对被告正常使用租赁物造成一定影响，结合疫情发生的期间等因素，本院酌情考虑2020年2月至3月使用费按合同约定租金标准50%计算，2020年4月租赁物所在地已复工复产，此后租赁物使用费参照合同约定租金标准计算。本案中，被告应支付2020年2月至3月使用费合计15768.5元，支付2020年4月1日起至实际返还租赁物时止按每月15768.5元标准计算的使用费。无效合同约定的违约责任无效，原告请求被告支付违约金100000元没有法律依据，本院依法不予支持。原告向被告主张逾期支付使用费的滞纳金实为逾期付款违约金，因合同无效，本院对原告提出按合同所约定的日5%计算的主张不予采信，但考虑至被告逾期支付使用费造成原告利息损失，本院酌情确定2020年4月1日被告拖欠的使用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。2020年2、3月使用费是本院酌情确定，本院对原告主张此二个月使用费利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告张桂芳应于本判决发生法律效力之日起十日内清退并返还其于2018年11月13日签订的《房屋租赁合同》项下的租赁物予原告钟齐欢；二、被告张桂芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年2-3月使用费15768.5元及从2020年4月1日起至实际返还租赁物时止按每月15768.5元标准计算的使用费予原告钟齐欢；三、被告张桂芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2020年4月起至实际返还租赁物时止每月均以15768.5元为本金从当月1日起计至实际支付日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告钟齐欢；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计14001.94元（原告已预交），由原告负担7000.97元，由被告负担7000.97元。被告张桂芳负担的部分于上述付款同期迳付予原告钟齐欢，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年七月三十一日书记员  黄晓璇