福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初7721号 原告：李艳丽，女，1990年3月21日出生，汉族，住河南省。 原告：王影，女，1989年10月12日出生，汉族，住湖北省武穴市。 上列原告共同委托诉讼代理人：林岫峰，福建邦司律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：蔡谷兰，福建邦司律师事务所律师。 被告：陈晓霞，女，1984年1月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林国斌，福建皓宣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨佳霖，福建皓宣律师事务所律师。 原告李艳丽、王影与被告陈晓霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李艳丽、王影的共同委托诉讼代理人林岫峰，被告陈晓霞的委托诉讼代理人林国斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李艳丽、王影向本院提出诉讼请求：陈晓霞向李艳丽、王影支付剩余转让费3.5万元及资金占用损失费（资金占用损失费以剩余转让费3.5万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年2月17日起计算至实际还款之日止）。事实和理由：2020年1月15日，李艳丽、王影与陈晓霞签订《转让协议》，约定将位于厦门市思明区房屋转让给陈晓霞，转让费7万元，李艳丽、王影暂收定金3.5万元，陈晓霞应于2020年2月16日将剩余转让费3.5万元全部支付给李艳丽、王影，但其至今仍未支付。为维护李艳丽、王影的合法权益，提起本案诉讼。 陈晓霞辩称，一、李艳丽、王影要求陈晓霞支付剩余转让费没有相应法律依据，不应得到支持。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条，依法准确适用不可抗力规则，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件，对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用民法总则第一百八十条、合同法第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。本案讼争商铺处于明发商业广场内的实体店铺，2020年1月至5月期间因受疫情影响，政府实行全面封锁，实体店均无法正常经营，也没有任何客源，致使李艳丽、王影无法承租使用该店铺，因此将该店铺转让给陈晓霞，但陈晓霞一样面临无法经营的困境，更无法支付高额转让费，且在2020年3月疫情风险仍最严重的期间，李艳丽、王影已经将讼争店铺退租，原房东也已经在3月将讼争店铺出租给第三人，双方转让协议已经客观不能履行，因此应当认定陈晓霞并不存在违约，适用民法总则、合同法关于不可抗力的免责条款及关于公平原则的相关法律规定。二、根据合同法第一百一十五条规定，当事人可以根据担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求双倍返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中双方签订的转让协议明确约定的转让总价为7万元，协议约定的定金金额为3.5万元，该金额已经明显超过法定比例20%，陈晓霞按约已经支付定金1.4万元及押金2.1万元，因2020年1月起，陈晓霞受疫情的不可抗力影响，无力承租讼争商铺，也无法使用讼争商铺，而后自愿放弃定金及押金合计3.5万元，作为补偿李艳丽、王影重新转租他人的款项，双方协议因李艳丽、王影没收定金及押金后自动解除，况且在3月后李艳丽、王影已经退租，原房东与第三人形成新的租赁关系，李艳丽、王影要求继续支付转让费没有法律依据。三、李艳丽、王影要求支付剩余转让费没有合同依据，不应得到支持。转让协议最后一条明确约定“以上协议中间如有异议，转让费押金不予退回”，陈晓霞因不可抗力原因无力继续履行给付义务，且该疫情期间对该转让存在异议，李艳丽、王影不应当继续要求陈晓霞支付转让费，已经依约放弃了定金和押金，自动解除了双方合同关系。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 思明区莲坂商业广场西区14号房屋产权人为翁其善。2018年12月26日，李艳丽、王影向翁其善承租了该商铺，约定租赁期间自2018年12月26日至2021年12月25日止，月租金13500元。 2020年1月15日，李艳丽、王影与陈晓霞签订了一份《转让协议》，内容为“明发西区14号于2020年1月15日转于乙方陈晓霞，转让费柒万元整暂收定金叁万伍仟元整，剩于叁万伍仟元将于2020年2月16日全部结清。以上协议中间如有异议转让费押金不予退还”。同日，翁其善与陈晓霞及案外人陈美霞签订一份《房屋租赁合同书》，约定陈晓霞、陈美霞向翁其善承租讼争商铺，租赁期限自2020年2月25日至2025年2月25日，月租金为13500元，押金27000元，装修期十天免租。 2020年3月8日，李艳丽、王影将讼争商铺钥匙交付给翁其善，翁其善于次日与案外人赖薪宇签订了一份《房屋租赁合同书》，约定将讼争商铺出租给赖薪宇，租赁期限自2020年3月19日至2023年3月19日，月租金为13500元，装修期十天免租期。 本院审理中，王影到庭陈述讼争商铺由其与李艳丽承租至2020年2月15日，2月16日再与陈晓霞办理交接手续，但陈晓霞要求房东减免租金，一直拖延未办理交接，之后房东向王影、李艳丽收取了截至3月8日的房租。李艳丽、王影提交2020年2月14、15日王影与陈晓霞的通话录音以及录像，拟证明讼争商铺一直实际由陈晓霞控制。陈晓霞对前述录音、录像真实性均不予确认，并主张其于2020年2月已提出不再履行讼争协议，还因此帮助寻找其他承租人，现承租户是由陈晓霞介绍给翁其善的。 本院通过电话向翁其善进行调查，其陈述如下：其于2020年1月15日与陈晓霞签订了租赁合同，租赁期限从2020年2月25日起算，但陈晓霞并未向其支付任何款项；当天并未交接讼争商铺，由李艳丽、王影在2020年2月25日再移交给陈晓霞。2020年3月8日其从李艳丽、王影处取得讼争商铺钥匙，在次日与赖薪宇签订租赁合同，该商铺现由赖薪宇承租，其并不知道李艳丽、王影收取陈晓霞转让费事宜。 本院认为，李艳丽、王影与陈晓霞签订的《转让协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应认定为合法有效。根据双方约定，陈晓霞之所以向李艳丽、王影支付转让费，系基于其向翁其善承租讼争商铺后可继续使用李艳丽、王影所遗留的物品及装修。根据王影、翁其善陈述，结合陈晓霞与翁其善约定的起租日以及免租10日的事实，可以认定在讼争《转让协议》签订后，由李艳丽、王影继续承租讼争商铺至2020年2月15日，李艳丽、王影应于2020年2月16日将讼争商铺交付给陈晓霞。 首先，讼争协议约定“转让费柒万元整暂收定金叁万伍仟元整，剩于叁万伍仟元将于2020年2月16日全部结清。以上协议中间如有异议转让费押金不予退还”，根据约定全文，陈晓霞已经支付的3.5万元系定金，双方在签订该协议后发生争议时，该款项不再退还；因此该定金属于违约定金，即为了担保合同履行而交付的定金。李艳丽、王影在讼争《转让协议》签订后还负有依约将讼争商铺交付给陈晓霞的义务，而陈晓霞负有继续支付剩余转让费的义务。陈晓霞现明确表示不再履行讼争协议，并自愿丧失已付款项，符合定金罚则规定，李艳丽、王影要求其继续支付其余转让费，依法无据。 其次，李艳丽、王影并未将讼争商铺交付给陈晓霞，而是在2020年3月8日将讼争商铺交还给翁其善。王影陈述由其向翁其善支付了移交前的租金，由此可见李艳丽、王影与翁其善的租赁关系于2020年3月8日终止，李艳丽、王影将讼争商铺以及遗留物品移交给了翁其善，并未向陈晓霞移交前述讼争商铺及遗留物品。李艳丽、王影提交的2020年2月14、15日与陈晓霞的通话录音，虽然体现了陈晓霞曾要求王影协助其与房东协商减免租金的内容，但该录音仅截取了双方对话的部分内容，无法反映双方通话的全过程；录像也无法证明讼争商铺实际由陈晓霞承租。翁其善也确认其将讼争商铺出租给案外人赖薪宇，而非陈晓霞，对李艳丽、王影提出讼争房屋实际由陈晓霞承租的意见，本院不予采纳。故因李艳丽、王影并未将讼争商铺交付陈晓霞，其要求陈晓霞支付剩余转让费，也无事实依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回李艳丽、王影的诉讼请求。 案件受理费338元，由原告李艳丽、王影负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇二〇年七月二日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。