江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0403民初2010号原告：巢肃兰，女，汉族，1961年12月21日生，住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：李鑑明，九江市浔阳区浔城法律服务所法律工作者，执业证号31402071102367。委托诉讼代理人：张顺焱，系原告丈夫。被告：孟杰，男，汉族，1990年11月23日生，住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：占姝婷，系被告妻子。原告巢肃兰与被告孟杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巢肃兰的委托诉讼代理人李鑑明、张顺焱，被告孟杰的委托诉讼代理人占姝婷到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告巢肃兰向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除双方于2017年2月28日签订的《租赁合同》。二、依法判令被申请人向申请人交付租赁房屋。三、依法判令被申请人向申请人支付拖欠的租金20852元（暂自2020年3月计算至2020年7月份止），并按本标准继续计算租金至实际交付租赁物日止。四、依法判令被申请人向申请人缴纳的保证金8000元不予退还。五、本案诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：被告因经营所需,于2017年3月1日起租赁原告坐落在九江市,裕华商业广场Ｇ栋1层11号22.85平方米的门店从事商业经营。双方于2017年2月28日签订了《租赁合同》。合同第二条约定.“租赁期限从2017年3月1日起至2022年2月28日止,租期五年”。第三条约定:“合同一经签订,乙方交纳保证金8000元,按年交纳,第一年租金人民币42000元,第二年租金人民币45000元,第三年租金人民币48000元,第四年租金人民币50400元,第五年租金人民币52800,提前半个月按年交纳”。第八条:“乙方累计一个月不交租金…即视为违约,需向甲方偿付违约金8000元”。可被告在租了三年后,在租房的第四年,也就是2020年3月1日至2021年2月28日应交的房租费50400元,却迟迟不依约交纳。经多次催促和协商无果，故诉至法院。原告巢肃兰为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、租赁合同，以证明租赁五年，五年没有到期，是被告违反双方的约定租赁期，按照合同约定，乙方违约需向甲方支付违约金8000元，房屋租金一年一交。二、原、被告之间微信记录打印件。以上证据，经庭审质证，被告孟杰的质证意见为：证据一无异议。证据二的日期都是在老板娘提出一月底要我们撤场，在这期间我们有电话沟通，我们也提出给他们找租户。是因为过了几个月以后才进行文字性诱导被告去回答。并不是指撤场协商不定。是对方先提出让我们撤场。被告孟杰辩称：我方同意解除合同，但不应该继续支付房租，且保证金应当退付给我们，还要求对方给付我方10000元，在当时给付8000元时还额外给付了10000元，说是类似于转让费的费用，老板娘当时给了我一个账号，承诺不营业后下家会给我。要求拆下我们装修的物料。一、不是我方违反合同，而是对方告知我们二月底就可以撤场了。我方有打印记录作证。二、在疫情期间我方希望减除租金，老板娘说一定不会减。后来我们在今年三月份正式提出要撤场，但老板娘就不承认了。被告孟杰为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：一、微信聊天记录一份，证明原告曾于2020年1月20日提出解除合同。二、通话记录及转账记录，以证明我方在电话中与原告沟通撤场及支付转让费10000元的事实。以上证据经庭审质证，原告巢肃兰的质证意见为：证据一无法达到其二月底解除合同的证明目的，聊天记录中提到不会同意减租金，该份证据是复印件，没有提交证据的原始载体，不能作为证据。证据二的通话记录不能证明与本案有关的相关情况，该证据无效。转账记录的收款人唐敏是原来的租客，被告转的是什么钱我方不知道，与本案毫无关联。40000元是按合同约定正常转给原告的第一期房租，同时也证明当时被告还在按照合同约定缴纳房租。经审理查明，2017年2月28日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于本市门面，建筑面积22.85平方米。双方约定：租赁期限五年，自2017年3月1日至2022年2月28日。被告交纳保证金8000元，第一年租金人民币42000元,第二年租金人民币45000元,第三年租金人民币48000元,第四年租金人民币50400元,第五年租金人民币52800,提前半个月按年交纳。物业费及水电费由被告交纳。被告累计一个月不交租金，不交管理费，拖欠水电费，破坏房屋结构和设施，擅自转租，即视为违约，需向甲方偿付违约金8000元。合同签订后，被告交付了8000元保证金，对承租门面进行了装修，并按约支付租金至2020年2月28日。后因发生新型冠状病毒××疫情，被告未再支付租金，双方就是否减免租金和解除合同协商未果，故原告诉至法院。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反相关法律禁止性规定，真实有效，双方应按合同约定行使权利并履行义务。2020年1月下旬发生的新型冠状病毒××疫情，致使被告无法继续经营，符合相关法律及司法解释规定的不可抗力情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，原告要求解除合同，具有法律依据，且被告当庭表示同意，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，解除之日应为原告当庭变更诉讼请求主张解除合同的意思表示到达被告之日，即2020年7月23日。截止该日的租金损失，本院根据相关法律规定、指导意见、公平原则，酌定由原、被告各承担50%，即月租金标准为50400元／年÷12个月×50%＝2100元／月。原告的该项诉请，本院予以部分支持。合同解除后，被告应将案涉房屋交还原告。逾期还房则应按合同约定的租金标准，即4200元／月的标准，支付房屋占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，且原告当庭表示同意，被告可将未形成附合的装饰装修物拆除。因拆除造成房屋毁损的，被告孟杰应当恢复原状。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5点规定，原告要求被告承担违约责任的诉请，本院不予支持。被告交纳的8000元保证金可抵扣租金。被告提出的要求原告返还10000元转让费的抗辩，其提供的证据无法证实其按原告指示支付10000元转让费的事实，被告的该项答辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告巢肃兰与被告孟杰于2017年2月28日签订的《租赁合同》于2020年7月23日解除；二、被告孟杰于本判决生效之日起十五日内按2100元/月的标准向原告支付自2020年3月1日至2020年7月23日的租金，原告巢肃兰收取的8000元保证金予以抵扣租金，不再返还被告孟杰；三、被告孟杰于本判决生效之日起十五日内将九江市裕华商业广场Ｇ栋1层11号房屋交还原告巢肃兰，并按4200元／月的标准，支付自2020年7月24日至实际交房之日止的房屋占用费。被告孟杰可将房屋内未形成附合的装饰装修物拆除。因拆除造成房屋毁损的，被告孟杰应当恢复原状；四、驳回原告巢肃兰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元，减半收取630元，由原告巢肃兰负担500元，由被告孟杰负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 周 培二〇二〇年七月二十九日书记员 杨涵智