广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7799号原告（反诉被告）：张永红，女，1966年6月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区港口路33号1区******，公民身份号码440************02X。委托诉讼代理人：陈辉，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘曦，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张森泉，男，1980年12月15日出生，汉族，住广东省东源县******委会上段小组，公民身份号码441************714。原告张永红与被告张森泉租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人陈辉、刘曦及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签署的《佛山和顺好又多超市专柜租赁合同书》于2020年3月4日解除；2.原告没收被告交纳的押金5万元；3.被告向原告支付违约金47000元；4.被告向原告支付租金263216.5元（包括2018年10月至2019年12月每月欠付商铺租金4100元共61500元、2020年1月至2020年3月4日商铺租金100579.2元及2015年9月至2020年3月4日办公室、仓库租金101137.3元）、2019年11月26日至2020年1月26日电费1517元，并支付自2020年3月4日起至实际腾空物业之日止的占有使用费（按每年564000元的标准计算）；5.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年3月1日，原告与佛山市先机投资有限公司（以下简称先机公司）签订《和顺商业广场租赁合同》，约定由原告承租先机公司位于佛山市南海区**********************部分建筑面积4588平方米的物业，用于经营生活超市，品牌为好又多连锁超市，租赁期限自2015年3月1日起至2025年2月28日止。2015年4月8日，原告与江西好又多连锁超市有限公司签订《好又多超市特许协议》成为加盟商，开始以好又多连锁超市的字号在租赁场地经营生活超市，该超市成为好又多连锁超市的加盟店。为方便经营好又多加盟店，原告刻制了“佛山市南海区好又多连锁超市和顺店”的印章，用于对外签订合同。原告作为租赁物业的承租人以及好又多超市的实际经营人，使用“佛山市南海区好又多连锁超市和顺店”印章签订合同的行为，代表的是原告的个人行为，合同相关权利义务也应由原告享有和承担。2015年8月9日，原告以“佛山市南海区好又多连锁超市和顺店”印章盖章和个人签名的方式与被告签订《佛山和顺好又多超市专柜租赁合同书》,约定被告向原告承租好又多超市商场二楼A001-A002铺位及办公室、仓库，租赁期限5年等。现被告欠付原告租金263216.5元、电费1517元，合计264733.5元，经原告多次催告，仍拒不支付，被告的行为已严重违约，原告于2020年3月4日向被告发微信通知解除合同。合同解除后，被告未及时进行清场，仍有大量货物和货架占用租赁场地，被告的种种行为已严重损害了原告的合法权益。请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，一、合同的解除应该是按合同的约定或法律的规定，根据事实的情况而进行解除或终（中）止的。2015年8月9日，原告以“佛山市南海区好又多连锁超市和顺店”的名义和被告签订了《佛山和顺好又多超市专柜租赁合同书》。先不论租赁合同的效力，根据租赁合同的第十一条第2款的约定，被告因自身的经营情况及当时“新冠疫情”的影响，于2020年1月31日向原告的经理刘慕华正式提出不再经营其专柜，以保证金抵扣当月（1月份）租金，并得到其回复“好的”。根据我国合同法，在不可抗力情况下，协商解除合同或单方无法履行而解除合同，双方均不应承担其违约责任。原告应在5万元押金中扣除被告1月份未缴租金41000元后，退回9000元予被告，被告无需再支付原告违约金47000元。所以，合同的解除时间不应该是按原告的意愿和利好，待其找到新的承租人后随意解除就解除的，应按当时被告根据客观事实无法履行租赁合同于2020年1月31日提出为准。二、在疫情情况下，谁都比较困难，但原告也不应将已约定并已按约定实际履行了数年的事项，现在再来提出无理的请求。具体如下：1.双方签订的租赁合同约定除租赁专柜外另有一办公室及仓库按1900元/月租予被告使用，但在签约当天被告就口头上提出专柜的租金已经很高了，办公室及仓库的租金应计入专柜41000元/月的租金中，原告当时亦口头上同意，并且一直以来每月的对帐单及收据均按41000元/月收取。我国合同法是承认口头协议的，并且双方从2015年9月至2020年1月实际按口头协议履行。2.双方就后期租金不递增亦有修改协议的约定,并且一直实际履行至2020年1月份。3.2020年1月底，被告提出不再经营的请求后，原告就一直扣押着被告在专柜及仓库、办公室中的货物。直至2020年2月末，原告才同意被告前来搬离货物，但所有有关专柜的租赁合同原件、押金收条原件等需先交回原告，被告为减少损失无奈将所有资料均已交给原告，原告却未将押金退回。现在原告扣押着被告的货物，却要求被告向其支付占有使用费，这种要求既无法律依据又于理不合。为此，原告作为出具格式合同方，又是合同的强势方，作出这种租赁合同的圈套行为不应得到法律的支持，亦于理于法均为不合。三、原告依据租赁合同既要求没收被告的5万元的押金，同时又要求被告承担47000元的违约责任，是一种重复承担违约责任的行为，于法不合，是断章取义。具体如下：1.根据租赁合同第三条“租金收取”的约定，其本就是一条带有特别约定的违约责任条款；租赁合同第九条“违约责任”条款是对租赁合同违约责任的概括性条款、补充性条款，当违约行为并非合同中明确约定的有违约责任时，守约方可按租赁合同第九条追究责任。当违约行为在租赁合同中有明确约定违约责任时，则应按该条款履行，或由守约方选择履行，而不是双重性惩罚条款。2.若按原告主张的2020年3月4日解除租赁合同，则应认定租赁合同为协议解除而非违约单方解除。被告于2020年1月中旬已向原告及其经理刘慕华提出无法继续经营的事实，但原告以合同未到期为由一直不同意，并且扣押被告货物，直至2020年2月底原告找到新的承租人后遂同意被告前来退回租赁合同及押金收条后搬离货物，原告此行为可认定：同意与被告协商解除合同，押金抵租金的事实行为。3.若按被告所提出的2020年1月31日以单方违约解除租赁合同，押金抵扣2020年1月份租金，则被告只需再向原告支付41000元的违约金（扣减押金9000元余款实际应付32000元）,而非原告所认为的47000元。综上所述，从合同公平原则、减轻损害原则，原告要求被告承担重复性违约责任不应得到支持。最后，被告认为原告在此案件中故意隐瞒事实、避重就轻，是希望在官司中获得更大的利益，而非租赁合同的本意。请求法院依法作出公平的判决。被告向本院提出反诉请求：1.原、被告签署的《佛山和顺好又多超市专柜租赁合同书》无效；2.确认被告退出使用原告的场地时间为2020年1月31日；3.原告赔偿被告装修款36145元；4.原告返还赞助费8万元、花篮费600元、五年的节日活动费9000元，共计89600元；5.原告退回合同押金9000元；6.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：一、2015年8月9日，原告以“佛山市南海区好又多连锁超市和顺店”的名义与被告签订的《佛山和顺好又多超市专柜租赁合同书》系原告主张的一份格式合同，原告以“佛山市南海区好又多连锁超市和顺店”法定代表人名义在上面签字并盖上“佛山市南海区好又多连锁超市和顺店”的业务专用章。然而，“佛山市南海区好又多连锁超市和顺店”并没有依法登记，不具备法人资格，原告亦非该法人的法定代表人，租赁合同书上的“佛山市南海区好又多连锁超市和顺店业务专用章”是原告未给公安机关备案而私刻的章，不具法律效力。因而，“佛山市南海区好又多连锁超市和顺店”与原告签订的租赁合同书为无效合同，原告作为合同的主张人（出具格式合同方）以不诚实方式与被告签订该合同，应负该合同无效的全部责任。二、被告于2020年1月31日后就没再使用租赁合同书中的场地，并且有明确告知原告派遣管理商场的经理刘慕华。所以，应认定被告使用该场地的时间为2015年9月26日至2020年1月31日。三、2015年8月9日，被告签订租赁合同书即投入了276859元资金对该场地进行装修，而且该装修均按该场地要求，大部分为无法拆卸再用，现原告的行为导致了该合同无效，原告应根据被告的使用时间和预算使用时间折算赔偿予被告。四、被告签订租赁合同书时，原告要求被告给付赞助费8万元、开业花蓝费600元，并且每年支付1800元的节日活动费，被告均按原告要求支付了上述费用。按合同无效原则及根据我国《零售商供应商公平交易管理办法》第十三条规定，原告应将上述费用退还被告。五、被告于2020年2月底应原告要求前往搬离被原告扣押的货物时，按原告的要求将押金收据原件、租赁合同书原件交回原告，始得以搬离货物，但原告至今未退还押金。被告使用原告场地从2015年9月26日至2019年12月31日的费用均已支付，2020年1月份场地使用费未予支付，同意原告在押金中抵扣。综上所述，本案应按无效合同处理，请求法院支持被告的请求。原告针对被告的反诉辩称，一、首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条的规定，原告以应登记而未登记的“佛山市南海区好又多连锁超市和顺店”的名义与被告签订涉案租赁合同，实际是以原告（行为人）为当事人进行签订，并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害被告的合法利益。其次，原告也在涉案租赁合同中签名，并按合同约定交付物业给被告使用，而被告则通过向原告的个人银行账户、个人微信、个人支付宝转账的方式支付租金，从未提出异议，双方已实际履行涉案租赁合同4年有余。最后，原告在签订涉案租赁合同前，已与江西好又多连锁超市有限公司签订特许协议成为加盟商，确有使用好又多超市的字号对外经营的授权，原告在成为加盟商后，确有打算登记成立好又多超市加盟店，原告使用“好又多连锁超市”的字号与被告签订涉案租赁合同也在情理之中。因此，涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且双方已实际履行长达4年有余，是合法有效的合同，被告无权要求原告返还赞助费、花篮费以及活动费。二、被告与原告交接涉案租赁物业的时间应为2020年3月17日。被告直到2020年3月17日才与原告办理交接手续，双方共同签订商铺交接确认书进行确认。三、被告作为违约方，无权要求原告赔偿装修款及返还合同押金。被告多月未按合同约定缴纳租金，已严重违约，根据涉案租赁合同第三条及第九条第2款的规定，原告有权终止合同，收回租赁场地，押金及一切费用（包括装修费）不予退回。综上所述，请求法院依法驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的房地产权证、委托出租证明，本院经审查对其真实性予以确认。2.对被告提交的收据、验收单，经审查，金额为12053元的收据、验收单能够相互印证，本院对该收据、验收单予以确认；金额为264806元的收据与验收单显示的“实付251800元”不一致，收据日期在前，验收单日期在后，故本院对该收据不予确认，对该验收单予以确认。3.双方对本案中的其他证据的真实性无争议，本院对该部分证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区************（和顺商业广场B栋综合市场）的房屋共四层，建筑面积15466.63平方米，登记权属人为佛山市南海区******和中股份合作经济社，权利证号为粤房地权证佛字第0200548960号。2015年1月17日，原告（乙方）与先机公司（甲方）签订《和顺商业广场租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区************和顺商业广场B栋二层部分建筑面积为4588平方米租赁给乙方，乙方将该物业用于经营生活超市项目，品牌为好又多连锁超市（暂定名），租赁期限为10年，自2015年3月1日起至2025年2月28日止等。2015年8月9日，原告以“佛山市南海区好又多连锁超市和顺店”的名义（甲方）与被告（乙方）签订《佛山和顺好又多超市专柜租赁合同书》，约定租赁期限为5年，从2015年9月26日起（以商场开业为准）；甲方将商场二楼A001—A002位置给乙方使用，经营品种为A001大众皮鞋、皮具、箱包（鞋垫、鞋油不得经营）及A002大众服装、内衣、童装（袜子、内衣裤商场不得经营宝路易与健将品牌的商品）；办公室、仓库按1900元/月计算租金；甲方按50元/平方米/月计算租金，面积（以实际面积计算）约为831.2平方米，合计第一年至第三年每月租金41000元，第四年至期满递增10%租金即每月租金45100元；乙方必须在每月5号前交清当月租金，逾期不交，甲方有权断电并罚每天租金1%的滞纳金；如推迟半个月，甲方有权终止合同，一切装修和合同费用，乙方无权收回，一切归属甲方所有；本协议签订时，乙方需一次性支付赞助费8万元、花篮费600元、节日活动费1800元/年（以每年五一、中秋、国庆、元旦、春节、店庆商场搞活动上快讯为准），合同期满或中途退场不退还；本协议签订时，乙方需向甲方缴纳合同押金5万元；乙方在全部履行本协议各项条款规定的情况下，合同期满，乙方不再续租，甲方同意在乙方撤场时将押金（不计利息）全部退还给乙方，但协议期间内，乙方如违反协议规定，致使甲方未能如期收到租金及其他乙方应交费用而蒙受损失和发生其他，甲方可随时扣留部分或全部押金，以抵付其实际损失和合理费用开支，并向乙方出示蒙受损失的合理证据，如发生本条款的情况后，押金出现不足部分，乙方在接受甲方催款通知后三天内补足；乙方的公共使用水电费由甲方负责，电费1.3元/度，按乙方独立表计算，水费3.8元/吨；本合同一经签订立即生效，甲乙双方如有违反，违约方将向守约方赔偿损失（一个月租金）；在租赁期内如乙方违反本协议的规定，甲方有权收回承租地，乙方所交押金及费用一律不给退回，并保留追索赔偿的权利；等等。原告在上述合同甲方法定代表人处进行了签名，并加盖了“佛山市南海区好又多连锁超市和顺店业务专用章”，但“佛山市南海区好又多连锁超市和顺店”并没有办理注册登记。被告于同日向原告支付了押金5万元，于2015年8月27日支付了赞助费4万元，于2015年9月9日支付了赞助费4万元。2015年10月11日，被告为装修皮具专柜、服装专柜分别支出了12053元、251800元。2019年4月27日，被告向原告申请下个月减租1万元。次日，原告表示不能减租，同意不涨租。被告按每月41000元的标准向原告支付了2019年5月至2019年8月租金，并支付了2019年4月至7月电费393.9元、252元、911元、1110元。2019年10月18日，被告向原告支付了2019年10月租金41000元、2019年9月电费395元及2018年9月至2019年9月节日活动费1800元。2020年1月12日，被告通过微信向原告提出“应该做到这个月底，做不下去”。2020年1月31日，被告要求搬走涉案场地内部分货物。原告的经理刘慕华回复“需交清所欠租金方可”。同日，被告要求解除合同，刘慕华要求被告直接和原告沟通并过来办手续，并表示“手续未办好，我们也不会对外招租的”。2020年3月2日，被告要求搬走涉案场地内货物，原告表示“你想叫人来搬东西可以，你就把租金交，把手续办好先再搬”。同月4日，原告通过微信通知被告终止双方的租赁合同。2020年3月17日，原、被告签订《商铺交接确认书》，确认双方已对涉案租赁物进行了交接。本院认为，原告虽以“佛山市南海区好又多连锁超市和顺店”的名义与被告签订《佛山和顺好又多超市专柜租赁合同书》，但“佛山市南海区好又多连锁超市和顺店”并没有办理注册登记，原、被告均在该合同上进行了签名，且由原告收取租金等费用并开具相关收据，因此，上述合同的合同相对方是原告与被告。原、被告签订的上述合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告请求确认上述合同无效，本院不予支持。双方合同约定租期5年即租期至2020年9月25日，被告于2020年1月12日提出“应该做到这个月底，做不下去”，即被告因自身经营不善而提前退租，构成违约，根据双方合同约定，原告享有合同解除权。原告于2020年3月4日通过微信通知被告终止合同，本院据此认定双方合同于该日解除。双方于2020年3月17日对涉案租赁物进行交接，被告请求确认其退场时间为2020年1月31日，本院不予支持。关于租金问题，原告主张被告支付自2018年10月至2019年12月按4100元/月计算的递增部分租金及2015年9月至2020年3月4日办公室、仓库租金，虽然双方合同约定了租金自第四年至期满递增10%及办公室、仓库租金每月1900元，但结合原告上述请求及被告提交的收据，被告自承租后至2019年12月一直按每月41000元的标准支付租金，并没有另外支付办公室、仓库的租金，原告在此期间亦未提出异议，且原告于2019年4月28日通过微信向被告表示不涨租，可见双方实际变更涉案租赁物租金为41000元/月且不再增租，故对原告上述请求，本院不予支持。原告主张被告支付2020年1月至实际腾空物业之日止的租金，被告因自身经营不善而提前退租，构成违约，原告于2020年3月4日通知被告解除合同，但原告又要求被告交清租金方可搬走货物，导致双方于2020年3月17日才进行交接，综合上述情况及疫情情况，本院酌定由被告支付2020年1月至2020年3月4日的租金64145.16元（41000元+41000元×50%+41000元×50%÷31天×4天=64145.16元）予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于被告请求原告退还赞助费、花篮费、节日活动费的问题，因原告确认赞助费8万元、花篮费600元、节日活动费1800元均属于入场费，入场费实际上是被告所支付的整个租赁期限的对价，结合本案实际情况，本院酌定由原告返还2020年3月5日至2020年9月25日期间的费用9245.76元（82400元÷1827天×205天=9245.76元）予被告，对被告超出部分主张，本院不予支持。被告主张其支付了9000元节日活动费，但未能提供充分证据予以证明，故对被告主张原告退还节日活动费9000元的请求，本院不予支持。关于电费问题，被告确认没有交纳2019年12月电费，且自认其退场时间为2020年1月31日，故对原告主张计算电费至2020年1月26日，本院予以支持。原告主张电费1517元，但未能提供充分证据予以证明，但被告占有使用涉案租赁物期间确会产生电费，根据被告提交的收据计算平均电费为612.38元/月，故本院酌定按612.38元/月计算2019年12月至2020年1月26日电费为1126元，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于押金问题，根据双方合同约定，合同期内原告可扣留押金以抵付租金，但抵扣后被告仍应补足押金，如被告违约，其所交押金不予退回，因此，该押金属于违约金性质，并非预付款，且是否抵扣的选择权在原告，并不在被告，故对被告主张用押金抵扣租金的答辩意见，本院不予采纳。被告因经营不善而提前退租且拖欠租金，构成违约，原告主张没收押金符合双方合同的约定，本院予以支持。如前所述，被告违约，根据双方合同约定，被告应赔偿一个月租金损失即41000元予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。上述押金、违约金均是对被告提前退租所造成原告损失的赔偿，被告未能举证证明该赔偿过分高于原告的损失，故对被告关于上述押金、违约金属于重复承担违约责任的答辩意见，本院不予采纳。被告违约导致双方合同解除，被告主张原告赔偿装修损失36145元缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认张永红与张森泉于2015年8月9日签订的《佛山和顺好又多超市专柜租赁合同书》于2020年3月4日解除；二、张森泉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金64145.16元予张永红；三、张森泉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费1126元予张永红；四、张森泉已支付的押金5万元归张永红所有；五、张森泉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金41000元予张永红；六、张永红应于本判决发生法律效力之日起十日内退还赞助费、花篮费、节日活动费共9245.76元予张森泉；七、驳回张永红的其他诉讼请求；八、驳回张森泉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取计4814.59元（张永红已预交），由张永红负担1388.64元，张森泉负担3425.95元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予张永红，本院不另收退。反诉受理费4807元（张森泉已预交），由张森泉负担4782元，张永红负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予张森泉，本院不另收退。对张永红多预交的受理费9669.08元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年七月一日书记员  钟丹