北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初88085号原告：宋桂森，男，1955年7月19日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王健勇，北京市康达律师事务所律师。被告：北京鑫天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区成寿寺路**院**楼C。法定代表人：佟少龙。被告：吕仁山，男，1965年3月26日出生，汉族，无业，户籍地北京市海淀区。原告宋桂森（以下简称姓名）与被告北京鑫天置地房地产经纪有限公司、被告吕仁山（以下一并提及时简称二被告，分别提及时简称鑫天置地公司、吕仁山）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王健勇，吕仁山到庭参加了诉讼，鑫天置地公司经本院公告送达传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。宋桂森向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除宋桂森与鑫天置地公司签订的《房屋代理销售协议》及《补充协议》；2、请求判令二被告连带返还宋桂森购房款170万元，支付违约金20万元；3、请求判令二被告连带赔偿宋桂森实际损失180万元。事实和理由：2010年2月26日，宋桂森与鑫天置地公司签订《房屋代理销售协议》，约定：鑫天置地公司将登记在第三人刘某名下的东花市北里东区X号楼X门X室（房产证为XXXXX号）房产出售给宋桂森，价款170万元，于2010年6月1日前办理产权过户。合同签订后，鑫天置地公司向宋桂森提交了东花市北里东区X号楼X门X号房屋所有权证。宋桂森如约将170万元购房款支付给鑫天置地公司，鑫天置地公司向宋桂森交付了房屋，宋桂森于2010年4月份装修并入住。2010年5月，鑫天置地公司致电宋桂森，称已备妥网签《存量房屋买卖合同》，通知宋桂森办理房产过户手续，后因第三人刘某以未及时收到房款为由，拒绝网签合同。为此，鑫天置地公司向原崇文区人民法院起诉第三人刘某，要求其履行办理房产过户登记义务。宋桂森为此也曾到庭旁听诉讼。后虽经宋桂森多次催促，鑫天置地公司始终以房屋存在争议正在诉讼为由推脱配合办理房屋过户手续。2015年5月，宋桂森在自家门外发现中国工商银行个人违约贷款催收通知书，因姓名不对未予理睬2015年10月以后，吕仁山找到宋桂森称，他是涉案房屋产权人，双方为此发生争执，并向公安机关报案解决未果。为此，宋桂森以第三人刘某与吕仁山签订的《存量房屋买卖合同》无效为由，诉至北京市东城区人民法院。诉讼过程中，宋桂森得知第三人刘某于2011年6月已将宋桂森购买的房产过户。北京市第二中级人民法院终审判决第三人刘某与吕仁山签订存量房屋买卖合同系鑫天置地公司以第三人刘某名义与吕仁山恶意串通所签，损害了宋桂森的合法权益，确认无效。因吕仁山在恶意取得涉案房产后用于抵押借款未及时归还，案外人申某、中国工商银行股份有限公司亚运村支行依法申请强制执行，北京市东城区人民法院、北京市朝阳区人民法院查封了该涉案房屋。北京市东城区人民法院2019年6月启动涉案房屋拍卖程序，2019年9月10日涉案房产以635万元拍卖成交。综上，宋桂森认为，因二被告恶意串通，使宋桂森未能依法取得涉案房屋所有权，且涉案房屋已拍卖成交，二被告恶意串通行为严重侵害宋桂森合法利益，给宋桂森造成巨大经济损失。为此，特诉至法院，请求依法裁判。鑫天置地公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。吕仁山辩称：不同意宋桂森的诉讼请求。诉请一与本人无关，这是宋桂森和鑫天置地公司的事情。我和宋桂森没有发生任何经济纠纷。诉请二、三、四和我无关，买卖房屋和我没关系，宋桂森不应该向我主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月26日，董某代表鑫天置地公司（作为受托方、甲方）与宋桂森（作为委托方，乙方）签订《房屋代理销售协议》，约定鑫天置地公司将北京市东城区东花市北里东区X号楼X门X室房屋（协议原文）出售给宋桂森，价款人民币170万元整，双方商定2010年6月1日前办理产权过户手续。协议第四条约定：本协议签订后，鑫天置地公司不得与第三人签署该房屋的售房协议；在执行本协议中，如鑫天置地公司发生违约情况，宋桂森所交定金双倍返还。同日，双方签署《补充协议》，约定宋桂森于2010年2月26日交纳购房定金10万元，同时交纳首付款20万元，剩余购房款于2010年6月1日前交纳，过户所需全部有效证件于过户前一周交于鑫天置地公司，2010年4月1日前后，宋桂森对该房进行装修。合同签订后，宋桂森依约向被告支付购房款170万元。庭审中，宋桂森提交北京市东城区人民法院公告及拍卖成交信息各一份，载明因被执行人吕仁山未偿还案外人借款及相应利息，故查封了涉案房屋，并责令吕仁山偿还相应借款，逾期不履行，将对涉案房屋进行公开拍卖。上述拍卖成交信息载明，涉案房屋拍卖成交价为635万元。吕仁山认可该证据的真实性。另查，宋桂森曾以确认合同无效纠纷为由将刘某、吕仁山、吴某、王某、董某、鑫天置地公司诉至法院，要求确认刘某与吕仁山签订的北京市东城区东花市北里东区X号楼XXXXX号《存量房屋买卖合同》无效。北京市东城区人民法院作出（2016）京0101民初XXXX号民事判决书，判决驳回宋桂森的诉讼请求。宋桂森不服，上诉至北京市第二中级人民法院。该院作出（2017）京02民终XXXX号民事判决书，查明事实及认定情况如下：刘某与王某系夫妻关系，吕仁山与吴某系夫妻关系。坐落于北京市东城区东花市北里****楼**房屋（即涉案房屋）原系刘某所有的房产。2009年3月，刘某、王某与董某、鑫天置地公司签订《北京市存量房房屋居间合同》，约定刘某、王某与董某通过鑫天置地公司居间，将涉案房屋卖与董某；成交价为105万元；董某向鑫天置地公司支付居间服务费3万元等。此后，双方又签订数份《补充协议》，约定双方于2010年4月1日前办理涉案房屋的所有权过户手续。2009年8月2日，董某向刘某、王某付款38万元。当日，刘某、王某将涉案房屋交付给董某，但双方并未按照约定办理过户手续。2010年5月，董某诉至一审法院，要求刘某、王某协助办理涉案房屋的所有权过户手续。诉讼中，双方达成调解协议，内容为董某给付刘某、王某剩余房价款127万元（总价款增至165万元）；刘某、王某协助董某将涉案房屋公证到董某的指定人名下。2010年2月26日，董某代表鑫天置地公司与宋桂森签订《房屋代理销售协议》，约定将北京市东城区东花市北里东区X号楼X门X室房屋（协议原文）出售给宋桂森。当日，鑫天置地公司将涉案房屋交付给宋桂森。2010年2月26日至2016年3月22日，宋桂森共向鑫天置地公司交付购房款170万元。宋桂森居住涉案房屋至今。2011年4月22日，刘某、王某公证委托案外人钟某代理出售涉案房屋。2011年6月21日，钟某代理刘某与吕仁山签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定刘某、王某将涉案房屋卖予吕仁山；房价款为56万元；居间方为鑫天置地公司。2011年6月23日，吕仁山领取了涉案房屋的所有权证。宋桂森因故提起该案之诉。2011年7月14日，吕仁山、吴某与工商银行北京亚运村支行签订《借款合同》，贷款人民币130万元，将涉案房屋进行了抵押（2011年7月25日设定抵押）。2013年9月29日，吕仁山、吴某与案外人申某签订《房屋抵押贷款合同》，向申某借款人民币250万元。2013年10月8日，申某取得了涉案房屋的他项权利证。上述两笔借款尚未还清。该院认为，刘某仅为《存量房屋买卖合同》名义上的出卖人，鑫天置地公司方系真实房屋出卖人。鑫天置地公司作为房屋出卖人，在从刘某处受让房屋后，滥用身为房地产经纪公司的便利，先将涉案房屋出售给宋桂森并收取购房款，后又与吕仁山签订《存量房屋买卖合同》将房屋产权转移登记至吕仁山名下，显属恶意。同时，吕仁山系在宋桂森先行合法占有涉案房屋后签订购房合同，其作为房屋买受人既未实际查看房屋，亦未能提供购房合同原件及房款支付凭证。同时，其对于鑫天置地公司人员张某逐月向其账户存入的款项亦无法作出合理解释。依据以上事实，该院认定涉案《存量房屋买卖合同》系鑫天置地公司以刘某名义与吕仁山恶意串通所签订，该行为损害了宋桂森的合法权益，应依法确认无效。综上所述，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2016）京0101民初XXXX号民事判决；二、确认刘某与吕仁山签订的北京市东城区东花市北里东区X号楼XXXXX号房屋《存量房屋买卖合同》无效。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。宋桂森与鑫天置地公司就涉案房屋买卖事宜自愿签订《房屋代理销售协议》及《补充协议》，约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，宋桂森按期支付涉案房屋购房定金及购房款，符合双方约定。而鑫天置地公司未能协助宋桂森办理房屋过户手续，构成违约。现涉案房屋已被拍卖，本案房屋代理销售协议实际履行不能。原告要求解除合同及补充协议，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。宋桂森要求鑫天置地公司返还购房款并支付违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。鉴于鑫天置地未能依约将涉案房屋过户至宋桂森名下，应赔偿宋桂森相应经济损失。现涉案房屋已被拍卖，宋桂森诉请要求鑫天置地公司赔偿其实际损失，且该损失未超过房屋增值数额，故本院对于该项诉讼请求予以支持。另，本案为房屋买卖合同纠纷，而吕仁山并非《房屋代理销售》的相对人，宋桂森要求其承担连带责任，违反合同相对性原则，故本案中不予支持。如宋桂森认为吕仁山应负其他责任，其可另案主张。鑫天置地公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告宋桂森与被告北京鑫天置地房地产经纪有限公司于二〇一〇年二月二十六日签订的《房屋代理销售协议》及《补充协议》；二、被告北京鑫天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告宋桂森购房款一百七十万元；三、被告北京鑫天置地房地产经纪有限公司给付原告宋桂森违约金二十万元并赔偿经济损失一百八十万元；四、驳回原告宋桂森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36400元、公告费760元，均由被告北京鑫天置地房地产经纪有限公司负担（原告宋桂森已交纳，被告北京鑫天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告宋桂森）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 乐二〇二〇年七月三十一日书记员 贾宜臻