四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初785号 原告：南充农业融资担保有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区铁荣路**。 法定代表人：贾晓红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘明，四川维大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹伟，四川维大律师事务所律师。 被告：南充文泰商贸有限公司，住所地南充市顺庆区延安路**。 法定代表人：司体贵，执行董事。 被告：吴子雷，男，1980年9月7日出生，汉族，住四川省营山县。 被告：陈瑞蓉，女，1980年5月5日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：阳飘横，四川天普律师事务所律师。 原告南充农业融资担保有限责任公司（以下简称融资担保公司）与被告南充文泰商贸有限公司（以下简称文泰公司）、吴子雷、陈瑞蓉合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案受理，于2020年6月18日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告融资担保公司的委托诉讼代理人曹伟，被告陈瑞蓉的委托诉讼代理人阳飘横到庭参加诉讼。被告文泰公司、吴子雷经本院传票传唤以及公告送达无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融资担保公司向本院提出诉讼请求：1.判令文泰公司、吴子雷与陈瑞蓉签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令文泰公司、陈瑞蓉腾退位于南充市顺庆区非住宅房屋，并支付占用期间的占用费（占用费的计算方式为：从2019年5月9日起至腾退之日止以二被告签订的租赁合同约定的租金计算）；3.判令吴子雷、陈瑞蓉腾退位于南充市顺庆区非住宅房屋，并支付占用期间的占用费（占用费的计算方式为：从2019年10月29日起至腾退之日止以二被告签订的租赁合同约定的租金计算）；4.本案诉讼费和公告费由文泰公司、吴子雷、陈瑞蓉承担。事实及理由：文泰公司因补充流动资金需要向南充市商业银行股份有限公司申请和借款，南充商业银行同意并委托融资担保公司向文泰公司发放委托贷款，文泰公司以案涉1层9号非住宅房屋为文泰公司的贷款向融资担保公司作抵押担保，于2014年12月24日在南充市房地产交易与权属管理中心办理了南房他证顺字第××号他项权证书。文泰公司因到期未偿还借款，融资担保公司依据公证处出具的执行证书向顺庆区人民法院申请执行，顺庆区人民法院进行了评估和拍卖后，于2019年5月8日出具《执行裁定书》，将文泰公司的抵押房屋以流拍价3153231元抵偿给融资担保公司所有。 宇兰公司因补充流动资金需要向南充商业银行申请和借款，南充商业银行同意并委托融资担保公司向宇兰公司发放委托贷款，吴子雷以位于南充市顺庆区的非住宅房屋为宇兰公司的贷款向融资担保公司作抵押担保，于2014年12月5日在南充市房地产交易与权属管理中心办理了南房他证顺字第××号他项权证书。宇兰公司因到期未偿还借款，融资担保公司依据公证处出具的执行证书向顺庆区人民法院申请执行，顺庆区人民法院进行评估和拍卖后，于2019年10月28日出具《执行裁定书》，将吴子雷的抵押房屋以流拍价3766655元抵偿给融资担保公司所有。 文泰公司、吴子雷、陈瑞蓉于2015年10月20日签订《房屋租赁合同》，约定文泰公司、吴子雷将案涉房屋1层9号非住宅房屋、1层10号的非住宅房屋后半部分（建筑面积120平方米）出租给陈瑞蓉使用。文泰公司、吴子雷在未得到融资担保公司（抵押权人）书面同意的情况下，违反《抵押担保合同》约定将抵押房屋出租给陈瑞蓉，该租赁合同违反合同约定和相关法律规定，属于无效合同，文泰公司、吴子雷、陈瑞蓉对融资担保公司房屋占有使用应当承担共同赔偿责任。原告为维护其合法权益，特诉至法院。 被告陈瑞蓉辩称，与文泰公司、吴子雷签订的房屋租赁合同有效，合同签订方均为完全民事行为能力人，房屋租赁合同不存在无效情形。即使房屋租赁前存在抵押，出租人有告知义务，承租人属于善意第三人，承租人不具有腾退义务，不应当承担房屋占用费，且保留对出租人行使赔偿费用请求的权利。 被告文泰公司、吴子雷未到庭，亦未向本院提交证据。 当事人围绕其诉讼请求，原告融资担保公司向本院提交如下证据：当事人身份信息证明材料、南充市商业银行人民币资金委托贷款合同两份［编号：南商银（营业部）委字（2014）第40、43号］、最高额抵押合同两份［编号：南农担高保字（2014）第66-1、43-2号］、房屋他项权证两份（南房他证顺字第××、20××87号）、房屋租赁合同、（2019）川1302执恢442号之一执行裁定书、（2019）川1302执恢8号之一、之二执行裁定书两份，被告陈瑞蓉向本院提交如下证据：房屋租赁合同、收条三份。本院组织当事人进行了举证、质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方诉辩请求及庭审中的陈述，本院认定如下事实： 1、2014年12月17日，文泰公司（甲方、借款人）、融资担保公司（乙方、委托贷款人）、南充商业银行（丙方、受托贷款人）签订《委托贷款合同》，约定因补充流动资金，文泰公司向融资担保公司贷款1200万元，借款期限为2014年12月18日至2015年6月17日，融资担保公司委托南充商业银行向文泰公司支付。同时《委托贷款合同》对其他权利义务进行相关约定。 2、2014年12月17日，融资担保公司（甲方、抵押权人）与文泰公司（乙方、抵押人）签订《抵押合同》，约定文泰公司以案涉1层9号非住宅房屋为其贷款向融资担保公司提供抵押担保。同时《抵押合同》对其他权利义务进行相关约定。2014年12月24日，双方到南充市房地产交易与权属管理中心办理抵押登记他项权证书。 3、2014年12月5日，宇兰公司（甲方、借款人）、融资担保公司（乙方、委托贷款人）、南充商业银行（丙方、受托贷款人）签订《委托贷款合同》，约定因补充流动资金，宇兰公司向融资担保公司贷款1450万元，借款期限为2014年12月5日至2015年3月4日，融资担保公司委托南充商业银行向宇兰公司支付。同时《委托贷款合同》对其他权利义务进行相关约定。 4、2014年12月5日，融资担保公司（甲方、抵押权人）与吴子雷（乙方、抵押人）签订《抵押合同》，约定吴子雷以案涉1层10号非住宅房屋为宇兰公司的贷款向融资担保公司提供抵押担保，担保期限为2014年12月1日至2020年12月1日，担保金额为最高余额2000万元。同时《抵押合同》对其他权利义务进行相关约定。同日，双方到南充市房地产交易与权属管理中心办理抵押登记他项权证书。 5、2015年10月20日，吴子雷、文泰公司（甲方、出租方）、陈瑞蓉（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：文泰公司间案涉1层9号非住宅房屋、吴子雷将案涉1层10号非住宅房屋后半部分屋出租给陈瑞蓉；租期20年，从2015年10月20日至2035年10月19日，年租金4万元，共计80万元，优惠5%后租金共计76万元，分三次支付，2015年10月20日支付30万元，2015年11月20日支付30万元，2015年12月20日支付16万元。同时《房屋租赁合同》对其他权利义务进行相关约定。文泰公司、吴子雷分别于2015年10月20日（30万元）、11月20日（30万元）、12月20日（16万元）共同向陈瑞蓉出具收条三份。 6、2019年3月20日，顺庆区人民法院作出（2019）川1302执恢8号之一执行裁定，裁定将案涉1层9号非住宅房屋以一拍流拍价3153231元抵偿给融资担保公司所有，所有权自本裁定送达融资担保公司时起转移。2019年10月28日，顺庆区人民法院作出（2019）川1302执恢442号之一执行裁定，裁定将案涉房屋1层10号非住宅房屋以二拍流拍价3766655元，交付融资担保公司抵偿部分债务，所有权自本裁定送达融资担保公司时起转移。 本院认为，本案争议焦点为：1.文泰公司、吴子雷与陈瑞蓉签订的《房屋租赁合同》效力认定；2.腾退案涉房屋是否属于本案审理范畴认定；3.原告主张支付房屋占用费的支付主体以及计算标准认定。 一、关于文泰公司、吴子雷与陈瑞蓉签订的《房屋租赁合同》效力认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。根据上述规定，租赁权与抵押权两者并存互不影响，可同时存在于同一标的物，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权的设立不影响租赁合同的效力。本案中，被告签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，不属于合同无效的法定情形，故对融资担保公司请求确认《房屋租赁合同》无效的诉请，本院不予支持。 二、关于腾退案涉房屋是否属于本案审理范畴认定问题 《最高人民法院关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复》[（2011）民二他字第18号]“根据《司法解释》规定的精神，抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决。对于在执行程序中抵押人作为被执行人擅自出租经法院查封抵押物的行为，最高人民法院执行局已经另案答复你院。执行法院有权以裁定形式直接予以处理。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以在执行程序中解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应当指出租赁合同不能对抗申请执行人”。本案中，案涉房屋的抵押权先于租赁权成立，文泰公司、吴子雷作为抵押人，未经抵押权人融资担保公司同意，擅自将案涉房屋出租给陈瑞蓉，融资担保公司已经启动执行程序，并经本院执行局以（2019）川1302执恢8号之一、（2019）川1302执恢442号之一执行裁定实现抵押权，取得案涉房屋所有权，此情形符合前述最高人民法院答复的情形，故对融资担保公司关于文泰公司、吴子雷、陈瑞蓉腾退案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。其抵押权的实现可在执行程序中解决。 三、关于应否支付房屋占用费及支付主体、计算标准认定问题。《中华人民共和国物权法法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”、第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”、第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案原告融资担保公司依照本院生效法律文书，分别于2019年3月20日、2019年10月28日取得案涉房屋所有权，对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因被告通过租赁合同关系对案涉房屋的占有、使用，致使融资担保公司无法就案涉房屋行使收益权，被告文泰公司、吴子雷作为出租方即租赁合同的受益人理应承担自2019年10月29日起至实际腾退之日止的房屋占用费。房屋占用费标准，参照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金计算方式。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条、第三十九条、第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复》之规定，判决如下： 一、被告南充文泰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南充农业融资担保有限责任公司支付房屋占用费（房屋占用费计算方式为：自2019年10月29日起至本判决确定的给付日止，按年租金38000元计算。若未按本判决指定的给付之日给付房屋占用费，上述房屋占用费计算至实际腾退房屋之日止）； 二、驳回原告南充农业融资担保有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费200元，由被告南充文泰商贸有限公司、吴子雷共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  段 萍 审 判 员  陈叙瑺 人民陪审员  成 永 二〇二〇年七月七日 法官 助理  伍春林 书 记 员  张筱妍