北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初25634号原告:张喆，男，1990年3月2日出生，汉族，住河北省三河市，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘雪梅，北京市长济律师事务所律师。被告：高春秀，女，1979年6月29日出生，汉族，个体，住北京市房山区，现住北京市房山区。第三人：北京凯利门房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1-023号。法定代表人：王宁，总经理。委托诉讼代理人：韩旭，男，北京凯利门房地产经纪有限公司行宫南门店店经理。原告张喆与被告高春秀、第三人北京凯利门房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张喆及其委托诉讼代理人刘雪梅、被告高春秀、第三人经纪公司之委托诉讼代理人韩旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张喆向本院提出诉讼请求：1.请求确认三方签订的《房屋订购协议》于2019年7月31日解除；2.请求判令被告返还原告已支付的购房定金8万元；3.请求判令被告向原告支付房屋总价款的10%的违约金30.8万元;4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年3月27日在第三人经纪公司的居间下签订《房屋定购协议》（编号：××），约定被告将位于北京市房山区广阳中路××号院××区××号××层××单元××号房屋（房屋产权证号：X京房权证房字第XXXX号）出售给原告，房屋售让总价为人民币308万元。被告在《房屋定购协议》第八条承诺其房屋上设有的抵押权（抵押权人：沪农商、张雷）由被告本人筹款解除抵押权，被告应于2019年3月27日向抵押权人提交提前还款申请。协议约定付款方式为：购房定金8万元、首付款158万元（含定金）于2019年4月18日支付，剩余首付款50万元待2019年4月27日结清，剩余房款100万元原被告双方于2019年4月27日前相互配合申请贷款，并约定于申请贷款当日办理网上签约。原告于《房屋定购协议》签订之日向被告支付了8万元定金，被告向原告出具了定金收条，此后被告迟迟不履行自行筹款提前解押还贷手续，第三人经纪公司多次催促被告办理解押，被告总以各种理由拖延，导致合同无法继续履行。原被告双方于2019年5月20日签订《补充协议》，将原协议顺延，约定原告于网签当日支付首付款200万元，第三人继续催促被告履行解押还贷手续，被告仍未履行。原告为了继续履约，2019年7月17日再次与被告签订《协议》，约定被告应于2019年7月31日当天向原告提供解押后符合办理房屋买卖网签的房本，如被告不能提供解押完成后房本，应于2019年7月31日当天向原告归还8万元购房定金，双方合同于2019年7月31日解除。鉴于被告截至2019年7月31日仍拒不履行合同约定的解押还贷义务，也未归还原告定金8万元，被告欠缺诚信已多次严重违约并导致三方协议已于2019年7月31日解除，故原告依据《房屋定购协议》第十二条违约责任条款要求被告向原告支付房屋总价款10%的违约金，并返还原告已支付的8万元购房定金，请法院依法查明事实，判如所请。高春秀辩称，对于原告说的诉讼请求我承认第二项，我愿意退还购房定金8万元，对于第一项诉讼请求，尊重法院判决，第三、四项不同意，根据3月27日的房屋订购协议第13条约定于2019年4月18日支付首付款，没有约定我要提供解押的房本，是原告在4月19日先违约，明确告诉我不买了，让我退还7万元的定金，1万元作为我的损失。当时我说，我得要到银行去看一下，因为我提交的提前还款的申请需要去撤，然后就是正好赶上周六日。在4月23日原告也说不买了，并且一直跟我道歉。到4月23日下午的时候原告就给我发了律师函说要起诉我，到5月20日左右，原告找到我，还有中介的业务员说还想买我们的房子，说问一下银行，说还可以，所以就继续履行，于是就签订了5月20日的补充协议。在卖房子的时候我咨询过垫资公司解押的问题，说如果有房屋订购合同和定金条是可以进行垫资的，但是因为原告没有按照合同约定在4月18日支付首付款158万元，所以垫资公司怀疑买方可能不买我的房子了，所以不同意给我垫资。7月17日签订的协议，当时是原告的父母带着行李到我的楼道示威，如果我不签订这个协议，原告的父母是不会走的，并且原告提供的协议是双方按收手印的，我手里的协议是没有的，如果我不签订，原告的父母就威胁我。当时我卖房子的目的也是为了解决银行贷款的事情，我的房子在2019年12月14日被法院拍卖了243万元，当时我是想还银行的贷款，因为我还不上贷款，银行起诉到了法院，法院给拍卖了。这个协议我是为了息事宁人签订的，但是不管因为什么原因不管法庭认定不认定我这个协议是不是在非正常情况下签订的，原告方出示那个协议我认，但是我只认8万并且我认为是原告违约在先。原告的父亲在31日到8月中旬的时候给我断电了两次，给我和我的邻居的生活带来了不便。现在我的房子被法院拍卖了243万元，我当时卖给原告是300多万元，这个中间的差价怎么办。第三人述称，原告与被告签订了买卖协议，第一次谈的时候买方说是网签，要求在网签之前解押。最开始的时候约定的是合同第四条写的是双方约定申请贷款当日签订网签合同，申请贷款和网签是同一天。合同第五条第三款约定的是4月27日前相互配合申请贷款，后来买方说钱要到资金监管到过户的时候在给。原合同约定的首付款158万元应该是4月18日支付，后来原告说有风险所以要改动合同，要做资金监管到过户的时候才支付这个钱。后来就出了2019年5月20日的补充协议，所以补充协议约定的是双方同意资金监管，但是监管的时间是到网签，具体的网签时间没有提，因为被告需要找垫资公司去把房子给垫资出来，没有说具体的时间只是说顺延，因为说变更合同原告觉得自己有过错，原告说还是按原来的合同走，所以就签订了补充协议，但是最后网签的时间还是没有定。被告需要找垫资公司去垫资，我认为被告没有找到，所以三方继续在一起协商，协商的内容是原告的意思就是将8万元的定金退还，被告同意，所以就签订了7月17日的协议，意思是如果给原告做不了网签就把定金退还。最终的目的就是为了原告让被告退还定金，被告也同意，就是差这个钱。还有就是甲方给我们中介费，我们也没有收到。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张喆提交房屋定购协议、定金收条、微信聊天记录、补充协议、从业人员信息及工作证照片、协议、中国执行信息公开网网页，除工作证照片、微信聊天记录外，高春秀对其他证据的真实性均予以认可，经纪公司对除中国执行信息公开网网页外的其他证据的真实性均认可。高春秀提交录音、协议，张喆对录音的真实性认可，对协议不予认可，经纪公司对协议的真实性予以认可，对录音表示不清楚。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2019年3月27日高春秀（甲方、出售方）与张喆（乙方、买方）、第三人经纪公司（丙方、居间方）签订《房屋定购协议》，第一条约定甲方房屋位于北京市房山区广阳中路××号院××区××号××层××单元××，所有权证书X京房权证房字第XXXX号，房屋建筑为88.67平方米。甲方保证该房屋符合国家及北京市有关房屋上市的规定及政策法规，且有权将该房屋上市交易。第二条甲方房屋售让总价为3080000元。第三条乙方向甲方支付80000元作为购房定金，该笔定金可转化为甲方房屋出售总价的一部分。第四条双方约定申请贷款当日签订《北京市存量房屋买卖合同》。第五条双方约定采取以下第（三）种付款方式：（三）乙方于2019年4月18日支付首付款1580000元，剩余首付款500000元待2019年4月27日结清。乙方申请商业银行贷款、住房公积金贷款支付剩余房款1000000元，甲、乙双方于2019年4月27日前相互配合申请贷款……第六条关于产权登记的约定：甲、乙双方于银行、公积金管理中心通知过户之日起5个工作日内办理产权过户。双方应相互配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖过户相关手续，按有关规定申领房屋所有权证。第八条甲方房屋设有抵押权，抵押权人沪农商、张雷，甲、乙双方约定按下面第1种方式解除抵押权：1.甲方本人筹款解除抵押权；如甲方用乙方首付款偿还抵押贷款应与乙方支付首付款在时间上同步连续进行，保证首付款专用于还贷解押。甲方于2019年3月27日向抵押权人提交提前还款申请。第十二条约定本合同签订后，乙方支付定金至支付首付款期间，甲、乙双方任何一方违反本协议条款，均视为违约；违约方应向守约方支付房屋总价款10%的违约金，同时违约方向丙方支付总房款2.2%的居间服务费。合同签订后，张喆支付高春秀定金8万元。2019年5月20日，高春秀（甲方）与张喆（乙方）签订补充协议，约定：甲乙双方同意资金监管到网签，并且乙方于网签当日配合甲方支付首付款二百万元，合同顺延，此补充协议与房屋定购协议具有同等法律效力。2019年7月17日，高春秀（甲方）与张喆（乙方）再次签订协议，约定：双方对2019年4月27日前合同责任互不追究，定于2019年7月31日当天甲方提供解押后可用于房屋网签买卖房本，按原合同贷款约定以及2019年5月20日签订的补充协议进行买卖原乡小镇一期××。如甲方不能提供解押完成后房本，甲方当天须归还乙方于2019年3月27日由乙方招商银行及微信支付的八万元购房定金，并直接归还到张喆原招商银行卡上。甲乙双方2019年7月31日和平解除合同，由乙方支付中介费八千元整。上述协议签订后，高春秀未能于2019年7月31日前办理完毕解押手续，至今亦未归还张喆购房定金80000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张喆与高春秀签订的《房屋定购协议》及2019年5月20日、2019年7月17日补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均应合法有效。7月17日的补充协议，对于双方办理解押时间及未能办理的后果进行了约定，系对原房屋定购协议的变更和补充，双方当事人均应按照补充协议的约定履行义务、主张权利，根据该补充协议约定若高春秀未能在约定时间内办理解押其应当承担的责任为退还8万元定金，且双方合同和平解除，故张喆要求确认三方签订的《房屋定购协议》于2019年7月31日解除并要求高春秀返还定金80000元的诉讼请求均具有事实和法律依据，本院予以支持。但关于要求高春秀支付违约金的诉讼请求，因补充协议中约定的高春秀未能按期解押的责任中不包含按原定购协议约定承担违约责任，故张喆该项诉求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条规定，判决如下：一、张喆与高春秀、北京凯利门房地产经纪有限公司于2019年3月27日签订的《房屋定购协议》于2019年7月31日解除；二、高春秀于本判决生效后七日内退还张喆购房定金80000元；三、驳回张喆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5920元，由张喆负担4699元（已交纳），由高春秀负担1221元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李亚丽人民陪审员  朱 刚人民陪审员  崔 东二〇二〇年七月十三日法官 助理  周 蕊书 记 员  刘欣然