江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0111民初1558号 原告：南京联博房地产开发有限公司，住所地在南京市浦口区浦珠北路59号。 法定代表人：刘在京，董事长。 委托诉讼代理人：张国鹏，江苏梓源律师事务所律师。 被告：赵军，男，1983年9月26日生，汉族，住南京市浦口区。 原告南京联博房地产开发有限公司（以下简称联博房地产公司）与被告赵军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联博房地产公司的委托诉讼代理人张国鹏、被告赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联博房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的房屋租赁合同于2018年6月21日解除；2、判令被告支付房屋使用费375000元（按每月52元/平方米×354平方米的标准，自2018年1月1日起计算至2020年4月1日）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月31日，原告的子公司南京联博物业管理有限公司（以下简称联博物业公司）与被告签订房屋租赁合同，经生效判决认定该行为构成表见代理。根据双方合同约定被告应于2017年12月1日前向联博物业公司支付2018年全年租金，但直至2018年3月30日被告才向联博物业公司发函要求履行支付租金的义务，因被告违反合同约定，原告起诉要求被告迁出，实际已经表明要求解除双方之间的租赁合同关系。2018年6月20日，被告向联博物业公司发函要求解除双方所签房屋租赁合同，联博物业公司于次日收到该函件。原告认为，2018年6月21日联博物业公司收到被告发出的解除合同通知后并未提出异议，故联博物业公司与原告之间的房屋租赁合同已于2018年6月21日起解除。因被告的行为构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告赵军辩称：1、联博物业公司从一开始就不承认与我签订租赁合同，我去缴纳房租时联博物业公司亦未予理会，在此情形下我才发函要求解除与联博物业公司之间的租赁合同，2020年4月1日我向联博房地产公司交还了涉案房屋；2、2018年房租75000元、2019年房租80000元、2020年1-3月房租22500元，合计177500元，我已向原告支付押金5000元及2017年物业费3000元，并于2020年4月1日支付房租120000元，上述押金和物业费应当从欠付的租金中予以扣除，故我实际欠付租金49500元；3、不同意承担本案诉讼费用，要求原告赔偿我装修损失、经营损失及精神损失350000元。 本院经审理认定事实如下：2016年12月31日，原告联博房地产公司的子公司联博物业公司（出租方，甲方）与被告赵军（承租方，乙方）签订租赁合同，约定联博物业公司将座落于泰山××栋109、110、111、209、211门面房出租给赵军使用，该建筑面积共354平方米。该合同同时约定：租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止，2016年9月1日至2016年12月31日为装修期；第一年租金70000元，此后按每年递增，第二年按递增5000元标准支付，第三年按递增5000元标准支付，第四年按递增10000元标准支付，第五年按递增10000元标准支付，合约签完支付全年房租，每年以此类推，如房租到期乙方推迟一个月未缴纳，甲方有权收回该房屋，水电费乙方自行缴纳，如乙方违约押金不退；租金支付方式为每年12月1日前支付全年房租；合同签订当日乙方支付5000元押金，甲方提供押金收据；在租赁期内，因租赁房屋所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由乙方自行承担；未按约定期限交付租金，超过10天以上的，甲方有权解除合同。 2018年2月11日，原告联博房地产公司向本院提起诉讼，要求被告赵军立即迁出浦口区××幢109、209、110、210、111、211室门面房并支付房屋使用费（354平方米、50元／平方米计算，自2017年1月1日起计算，直至被告迁出为止）。2019年3月14日，本院作出（2018）苏0111民初1467号民事判决书，判决：“一、被告赵军于本判决生效之日起十日内搬出原告南京联博房地产开发有限公司所有的位于南京市浦口区××㎡）；二、被告赵军于本判决生效之日起十日内按25元／㎡／月（房屋总面积354㎡）向原告南京联博房地产开发有限公司支付自2017年1月1日至2017年12月11日止的房屋使用费；按50元／㎡／月（房屋总面积354㎡）向原告南京联博房地产开发有限公司支付自2017年12月12日实际交付房屋之日止的房屋使用费”。 赵军不服上述判决，向南京市中级人民法院提起上诉。2019年12月4日，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终5190号民事判决书，判决：“一、撤销南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初1467号民事判决；二、驳回南京联博房地产开发有限公司的诉讼请求”。该判决书同时载明：“联博物业公司作为联博房地产公司的子公司，其与赵军签订租赁合同，将涉案房屋交付给赵军使用，提供涉案房屋产权证复印件供赵军办理营业执照，并将涉案房屋的钥匙、水、电卡交给赵军使用，在涉案房屋交付赵军使用后，联博房地产公司并未在合理的期间内提出异议，联博房地产公司的行为足以使赵军相信联博物业公司有代理权，联博物业公司的行为构成表见代理，联博物业公司与赵军于2016年12月31日签订的租赁合同有效”。 庭审中，原、被告对以下事实进行确认：1、联博物业公司租赁给被告的房屋为南京市浦口区××幢109、209、110、210、111、211室门面房，楼上楼下共计六间，面积354平方米；2、被告已于2020年4月1日向原告交还上述房屋；3、被告已向原告支付2017年全年房租70000元、押金5000元、物业费3000元，并于2020年4月1日支付房租120000元，合计198000元。原告同意押金5000元在本案中一并处理。 另，原告提交律师函、门面房租赁合同等证据，证明：1、被告于2018年3月30日才要求交付租金，已经违反合同约定；2、2018年6月20日被告发函要求解除双方签订的租赁合同，联博物业公司于2018年6月21日收到该函件后未提出异议，故双方之间的租赁合同已经解除；3、被告迁出涉案房屋后，原告将房屋重新对外出租，年租金合计220000元，由此计算出月租金52元/平方米，原告以此标准主张被告支付房屋占用费。被告认为：对原告上述证据的真实性不持异议，但联博物业公司在被告提出支付下一年度租金时未予理会，在此情形下被告才发函要求解除合同，并要求联博物业公司承担合同解除后的法律后果，合同应于2020年4月1日双方办理房屋交接手续时解除；原告按照其他合同约定的租金标准向被告主张房屋占有费没有依据。 以上事实，有原、被告当庭陈述、租赁合同、民事判决书、律师函、门面房租赁合同、银行汇款凭证、房屋交接单等证据在卷证明。 本院认为，联博物业公司与被告赵军签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。联博房地产公司系涉案房屋的所有权人及联博物业公司的母公司，法院生效判决已认定联博物业公司与赵军签订租赁合同的行为构成表见代理，故联博物业公司与赵军签订的租赁合同效力及于联博房地产公司。 关于原告的诉讼请求：1、判令原、被告签订的房屋租赁合同于2018年6月21日解除。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告赵军逾期支付租金构成违约，原告联博房地产公司诉至本院主张解除双方签订的租赁合同，被告赵军在收到本院送达的诉状副本后于2020年4月1日向原告归还涉案房屋，以自己的行为表明不再履行合同，因此2020年4月1日原、被告双方已就合同解除达成合意，故双方之间的租赁合同应于2020年4月1日解除。 关于原告主张于2018年6月21日收到被告发出的解除合同书面通知且未提出异议，故双方之间的租赁合同应于2018年6月21日解除。本院认为，合同依法成立后，对当事人具有法律约束力，任何一方当事人均不能擅自解除合同。被告赵军迟延给付租金构成违约，其书面通知联博物业公司解除合同不符合法律规定，不能达到合同解除的法律后果。即使联博物业公司对被告要求解除合同的书面通知未提出异议，合同也不因此而解除。故对原告的上述意见本院不予采纳。 2、判令被告支付房屋使用费375000元（按每月52元/平方米×354平方米的标准，自2018年1月1日起计算至2020年4月1日）。通过庭审查明的事实，被告自2018年1月1日起欠缴租金，并于2020年4月1日向原告交还涉案房屋，故被告应向原告支付2018年1月1日起至2020年4月1日期间的房屋租金。关于房屋租金的支付标准，本院认为，合同条款系签订双方协商一致的结果，原告参照与其他租户所签租赁合同约定的租金标准向被告主张房屋使用费，有违合同的相对性原则，故涉案房屋租金应按双方原租赁合同中约定的租金标准计算，即2018年1月1日至2018年12月31日期间年租金为75000元，2019年1月1日至2019年12月31日期间年租金为80000元，2020年1月1日至2020年12月31日期间年租金为90000元。据此计算，被告自2018年1月1日至2020年4月1日期间应向原告支付的房屋租金数额为177685元（75000元+80000元+90000元/年÷365天×92天）。因被告于2020年4月1日向原告支付房租120000元，并已支付押金5000元，且原告同意押金在本案中一并处理，故扣除已付房租120000元和押金5000元后，被告还应向原告支付房屋租金52685元。因物业费缴纳与房租支付不属于同一法律关系，故对被告关于其已缴纳的物业费3000元应当从欠付租金中扣除的意见不予采纳。 关于被告主张原告赔偿装修损失、经营损失及精神损失350000元，本院认为，被告未就上述主张提起反诉，亦未就自己的主张提交证据，故本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告南京联博房地产开发有限公司与被告赵军之间的租赁合同于2020年4月1日解除； 二、被告赵军于本判决生效之日起五日内给付原告南京联博房地产开发有限公司房屋租金52685元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6580元，减半收取3290元，由原告南京联博房地产开发有限公司负担2809元，被告赵军负担461元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6580元。 审判员  王宠俊 二〇二〇年七月十六日 书记员  许莉莉