黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民初40号 原告（执行案外人）：马晓冬，男，1987年11月3日出生，汉族，住宁安市，现住宁安市。 被告（申请执行人）：牡丹江国宇轩辕建设工程有限公司，住所地牡丹江市东安区。 法定代表人：谢爱国，该公司经理。 委托诉讼代理人：全文军，黑龙江易律网典律师事务所律师。 第三人（被执行人）：宁安市博森房地产开发有限公司，住所地宁安市宁安镇。 法定代表人：吴金升，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆超，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：濮荣勤，牡丹江市阳明区前进法律服务所法律工作者。 原告马晓冬与被告牡丹江国宇轩辕建设工程有限公司（以下简称国宇公司）、第三人宁安市博森房地产开发有限公司（以下简称博森公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马晓冬、被告国宇公司委托诉讼代理人全文军、被告博森公司委托诉讼代理人陆超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马晓冬向本院提出诉讼请求：1.要求立即停止对原告所有的位于宁安市宁安镇万和名苑小区x号楼x层车库xxx号（以下简称案涉车库）强制执行，并解除查封扣押；2.要求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2017年7月6日，原告与第三人签订了商品房买卖合同，购买第三人正在建设中案涉车库，合同签订时原告一次性支付了购房款。2018年11月15日，第三人在房屋建设完工后将诉争房产交付给原告占有使用至今。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，第三人应当配合原告办理房屋不动产权证书。被告系（2017）黑10民初129号建设施工合同纠纷执行案件的申请人，第三人系该执行案件的被申请人，在案件审判、执行程序中被告作为申请人向牡丹江市中级人民法院申请对原告具有所有权的房产申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2020年4月22日作出（2020）黑10执异25号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请，裁定明确告知起诉期限。原告与第三人签订商品房买卖合同的时间先于被告提出查封申请的时间，被告申请查封之时，上述财产的所有权已合法归原告所有，被告无权申请查封。另外，2017年11月6日，人民法院裁定查封的是正在建设中的商品房，不是已经建设完成的工程，故在对基本事实的认定上，人民法院认定有误，适用法律错误，故向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告国宇公司辩称，法院查封时间是2017年11月1日，房屋交付时间是2018年11月15日。原告没有银行卡转账记录，不能证明交款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定。原告所购买的车库不是用于居住，且买受人名下无其他居住的房屋。原告没有办理备案登记或预告登记，没有取得物权。被告是案涉车库的施工人，对案涉车库享有优先受偿权。 第三人博森公司述称，原告购买第三人的房屋符合《最高法院关于办理执行异议复议案件规定》第二十八条第一款、第三款规定，房屋买卖合同是合法有效的，可以在相关部门查询编号。收据也是由博森公司出具的，真实有效。房屋买卖合同是房产处出具的有效合同，原告购买的案涉车库属于正式的商品房买卖，对买卖事实不存在任何争议。 庭审中，原告为支持其主张的成立，向法庭举示如下证据： 证据一、牡丹江市中级人民法院（2020）黑10执异25号执行裁定书，意在证明：原告在案涉车库被查封之前就已经购买该车库。 被告对该证据形式要件无异议，但认为该证据不能证实原告在法院查封之前就购买了案涉车库。 第三人对该证据形式要件无异议，但认为案涉车库的购房合同系在房产处备案的合同，真实有效。购房合同签署时间为2017年7月6日，在法院查封之前。原告在第三人处购买案涉车库时，双方签订正式的xxx买卖合同，是2016年由黑龙江工商行政管理局印制签发的，所以案涉车库确系原告在第三人处购买的，并向第三人缴纳了全部购房款。 本院认为，被告、第三人对该证据真实性无异议，该证据系法院作出的执行裁定书，对此予以确认。 证据二、商品房买卖合同一份，收据四张（供热费收据、物业费收据、2017年7月5日售楼处缴款收据、装修保证金收据各一张）。意在证明：原告享有案涉车库的使用权，可以合理买卖。 被告对其中商品房买卖合同、购房收据的形式要件有异议，认为商品房买卖合同签订时间是2017年7月6日，购房收据的出具时间是2017年7月5日，按照交易习惯应当是先签订合同，后缴款。原告没有提供购买案涉车库的银行流水，由此可以证明商品房买卖合同和购房收据不真实。对其中2018年11月15日供热费收据有异议，该份收据出具时间在法院查封之后，在收据右上方明确写明已退款，由此可以证实，供热公司并未收取马晓冬的供热费。对其中物业公司的保证金、物业费收据有异议，这两份收据的出具时间为2018年11月15日，均在法院查封案涉车库之后。物业公司和第三人在明知案涉车库被法院查封的情况下，仍将案涉车库虚假交付给原告，违反了相关法律，应当追究其责任。 第三人对该证据真实性无异议，认为原告按照供暖时间交纳了供热取暖费，退款不是全额退款，而是退还其中91元。 本院认为，商品房买卖合同的签约人为原告和第三人，该合同上有合同双方的签字或盖章；购房收据上加盖有第三人博森公司的财务专用章，且第三人博森公司对上述证据无异议。其他三份收据加盖有收款单位的印章。被告对该组证据虽提出质疑，但未提供充分有效的证据予以反驳，故对该组证据予以证实。其中2018年11月15日供热费收据右上方加盖“已退款”方章，中间处写有“-91”字样，可以证实收费单位仅退还原告91元供热费。 证据三、博森公司出具的房屋买卖证明，意在证明：第三人证明原告于2017年7月在第三人处购买案涉车库，请求法院解除对案涉车库的查封。 被告异议认为，该证明不属于证据，而是第三人的自我陈述，不符合证据形式，不能作为证据使用。另外该证明所述的买房时间为2017年4月6日签订的买卖合同，原告提供的商品房买卖合同时间为2017年7月6日，二者不一致，该商品房买卖合同及证明均是虚假的。 第三人对该证据无异议。 本院认为，该证据系第三人出具的证明材料，不属于证据，属于当事人的陈述，对此不予确认。 被告为支持其主张的成立，向法庭举示如下证据： 证据一、牡丹江市中级人民法院（2020）黑10执异25号执行裁定书，意在证明：1.原告与第三人不是真实的买卖关系；2.案涉车库未办理产权登记及备案，原告不是该车库的合法所有权人；3.该车库的查封时间为2017年11月1日，而第三人将该车库交给原告的时间是2018年11月15日，是在法院查封之后交付的，被告是案涉车库的施工人，对案涉车库享有优先受偿权。 原告对该证据形式要件无异议，认为原告购买案涉车库时间是2017年7月5日，支付全款购买的期房，当时交不了取暖费，到2018年交付房屋才正式交纳的取暖费。 第三人对该证据无异议。 本院认为，该证据与原告举示的证据一相同，对此予以确认。 第三人博森公司未向本院举示证据。 根据各方当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月5日，马晓冬向博森公司交纳购买案涉车库款129180元，博森公司为马晓冬出具收据。 2017年7月6日，马晓冬与博森公司签订编号为xx号商品房买卖合同，合同约定：马晓冬购买博森公司开发的位于宁安市宁安镇古塔东街万和名苑小区x幢xxx号、建筑面积为21.53平方米的车库（即案涉车库），价款为每平方米6000元，总金额129180元；付款方式为一次性付款等。 2018年11月15日，马晓冬向宁安市人民政府供热供气管理办公室交纳供热费754元，此后退还91元。同日，马晓冬向牡丹江晟联物业管理有限公司交纳物业费等391元、装修保证金1000元。 另查，2017年11月1日，本院对国宇公司与博森公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）黑10民初129号民事裁定书，查封博森公司所有的位于宁安市宁安镇万和名苑小区包括案涉车库在内的261处房屋。此后，案外人马晓冬向本院提出执行异议，请求解除对案涉车库的查封。2020年4月22日，本院作出（2020）黑10执异25号执行裁定书，驳回案外人马晓冬的异议请求。马晓冬对此不服，诉至本院。 本院认为，本案争议焦点在于案外人马晓冬对申请执行人国宇公司申请法院查封的案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。国宇公司因与博森公司建设工程施工合同纠纷一案，向本院申请查封博森公司名下包括案涉车库在内的261处房屋。马晓冬应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，证实其购买案涉车库，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。从马晓冬向法庭举示的证据来看，1.马晓冬举示其与博森公司签订商品房买卖合同，可以证实马晓冬在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.马晓冬和国宇公司举示的本院（2020）黑10执异25号执行裁定书及马晓冬举示的供热费收据、物业费收据和装修保证金收据，可以证实人民法院查封案涉车库在先，博森公司向马晓冬交付案涉车库在后；3.马晓冬举示的向博森公司交纳购买案涉车库款的收据上载明收款方式为现金，博森公司认可已收取马晓冬购买车库款，且该款项并不算较大数额，可以确认马晓冬已支付全部价款；4.马晓冬购买案涉车库为预售房屋，博森公司在法院查封案涉车库之后，于2018年9月办理万和名苑小区回迁入户，马晓冬于2018年11月15日办理案涉车库入户手续。由此可见，虽然马晓冬在法院查封案涉车库之前，就案涉车库与博森公司签订商品房买卖合同并已支付全部价款，亦非马晓冬的原因未办理过户登记，但马晓冬系在人民法院查封案涉车库之后占有该不动产的，因此马晓冬不能证实其对执行标的案涉车库享有足以排除强制执行的民事权益。 关于马晓冬能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且非买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是对房屋消费者物权期待权的保护，马晓冬所购案涉房屋为车库，并非用于居住，不符合该条规定的可以排除执行的情形。 关于马晓冬对案涉车库是否享有所有权的问题。马晓冬与博森公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有其他的规定除外。”现案涉车库仍登记在博森公司名下，双方未履行变更登记手续，则博森公司仍为案涉车库的所有权人，故马晓冬主张其已取得案涉车库的所有权不成立。 综上所述，马晓冬的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对本案处理意见如下： 驳回马晓冬的诉讼请求。 案件受理费2884元，由马晓冬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。 审判长 杜 敏 审判员 杨大奎 审判员 贾海波 二〇二〇年七月十七日 书记员 孙 源 附：本案涉及法律规定 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同 （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提出的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。