新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵1202民初579号 原告（反诉被告）：哈密浩成房地产开发有限责任公司，住所地哈密火箭农场唐人餐饮文化美食街****门面房，统一社会信用代码91652200584789251A。 法定代表人：张年生，董事长。 委托诉讼代理人：蔡万鹏，新疆君始律师事务所律师。代理权限特别授权。 委托诉讼代理人：祁晓玉，新疆君始律师事务所律师。代理权限特别授权。 被告（反诉原告）：新疆润达易居房地产置业有限公司，，住所地乌鲁木齐市经济技术开发区中亚南路******统一社会信用代码91650100552443870Q。 法定代表人：戴宁，总经理。 委托诉讼代理人：李军红，新疆恒生律师事务所律师。代理权限特别授权。 委托诉讼代理人：李凡，男，1988年8月18日出生，住新疆哈密市。代理权限特别授权。 原告（反诉被告）哈密浩成房地产开发有限责任公司（以下简称浩成公司）与被告（反诉原告）新疆润达易居房地产置业有限公司（以下简称润达公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）浩成公司的委托诉讼代理人蔡万鹏、祁晓玉，被告（反诉原告）润达公司的委托诉讼代理人李军红、李凡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告浩成公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告偿还代理销售期间从原告处借支的款项767,518.81元并支付利息（利息以767,518.81元为基数，自2019年8月9日起至实际付款日止，按照央行基准贷款利率计算）；2、判令被告向原告支付房屋成交价和约定底价之间的差额17,402.33元；3、判令被告向原告支付使用原告车辆进行销售工作产生的费用900元；4、判令被告向原告支付工作人员缺岗的违约金30,000元；5、判令被告向原告赔偿盘亏丢失物品（电脑一台、冷风机一台、椅子一把）对应的价值5,600元；6、依法判令被告承担本案诉讼费、送达费等全部实际支出费用。 事实和理由：2017年4月5日，原被告双方签订《房地产营销策划及销售代理合同书》，约定原告将位于火箭农场的房地产项目及拟开发的房地产项目的营销策划及销售代理工作交被告完成。被告未在合同约定的期限完成销售目标。2017年10月18日，原被告双方协商后签订《补充协议书》。后《补充协议书》约定的销售目标完成期限届满后，被告仍未完成销售目标。2019年3月16日，原被告签订《补充协议二》。被告怠于履行合同义务，给原告造成损失。2019年7月29日，原告向被告书面通知解除合同。合同解除后，被告未向原告支付合同约定应当向原告偿还的借款、违约金等。为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告润达公司辩称，1、原告陈述大部分不属实。原被告签订房地产销售合同书，合同约定被告组建销售团队，原告支付销售工资等。2017年6月项目开售，年底基本完成销售目标。在办理农行按揭手续事项中，原告长期拖延，原告要求客户多次重复提交银行按揭手续，中途更换放贷银行，导致大批已签约客户产生不满情绪进而解约。2018年4月，原告以被告履约能力不足为由降低被告员工工资，后停止支付，导致被告员工流失严重。原告派员到被告工作场所监督被告工作人员考勤，干预被告经营活动。2019年3月16日，双方签订《补充协议二》，签订的背景是原告长期拒绝支付人员薪酬导致被告垫付大量资金，该《补充协议二》显失公平。2、对于原告诉求第一项要求返还借支属于促销成本，不是借款，不应由被告承担；对于原告要求被告承担成交价及底价的差额部分，被告认可差额为8,000元；对原告要求支付车辆费用900元被告予以认可；对原告要求被告承担违约金，被告方不认可；对原告诉求返还财产部分除了电脑，其他内容认可。3、原告利用被告垫资等不利地位，迫使被告签订补充协议二，被告认为该协议应予撤销。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）润达公司向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉被告发出的《解除合同通知函》不发生解除的效力；2、请求撤销反诉原被告于2019年3月16日签订的《房地产营销策划及销售代理合同书补充协议（二）》；3、本诉及反诉诉讼费、送达费，由反诉被告承担。事实与理由：2017年4月5日，反诉原被告签订《房地产营销策划及销售代理合同书》。至2017年年底，反诉原告已基本完成了两个项目的销售目标。因反诉被告在办理银行按揭手续方面长期拖延，导致大批已签约并支付首付款的客户产生不满情绪，进而解约，反诉被告将该部分解约退房的客户从反诉原告的销售业绩之中扣除，并拒绝支付销售酬金及相关费用。双方产生争议。2018年4月，反诉被告以反诉原告履约能力不足为由，降低支付员工工资，后拒绝支付，导致销售团队工作积极性不高，严重干扰了反诉原告正常经营，反诉原告垫付资金维持销售工作。2018年10月，反诉被告派人记录销售团队考勤，干预反诉原告自主经营权，认定销售人员缺岗，制造反诉原告违约假象。2019年3月16日，反诉被告利用反诉原告已垫付大量资金，无法抽身的不利地位，以威逼利诱方式使反诉原告签订显失公平的《房地产营销策划及销售代理合同书补充协议（二）》。2019年7月29日反诉被告发出《解除合同通知函》，终止反诉原告的一切代理工作，并不支付相关费用。反诉原告认为，反诉被告上述行为违反了《合同法》的平等、自由、公平、诚实信用等基本原则，通过故意制造违约情形，排除自身责任，加重反诉原告责任。《解除合同通知函》因约定解除条件没有实际成就，不发生合同解除的效力，且该解除行为本身系违约行为，应当向反诉原告支付违约金；补充协议（二）显失公平，应予撤销。为了维护反诉原告的合法权益，提起反诉，请求判如所请。 原告（反诉被告）浩成公司对润达公司的反诉辩称，反诉原告的请求与本诉的答辩是完全一致的，所以反诉被告的意见主要以之前的意见为主。另外，解除通知函不能发生效力的诉求不能成立。被告认可原告向其送达解除合同通知书的事实，被告收到了。被告收到解除后应当三月内提起诉讼。2019年7月至今超过三个月，被告无权确认解除合同通知书无效的权利。对被告要求撤销《补充协议二》的请求，发现合同可撤销事由的，被告应当在1年内提出撤销合同，《补充协议二》的签订是2019年3月16日，被告提出撤销合同的权利已过除斥期间。请求驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年4月5日，原告浩成公司作为甲方与被告润达公司签订了一份《房地产营销策划及销售代理合同书》，该合同约定：甲方浩成公司委托乙方润达公司营销策划和销售玉峰小区、火箭大酒店、香山府邸三个项目。项目销售代理范围：玉峰小区、火箭大酒店、香山府邸三个项目所有可销售面积的销售和租赁，以甲方提供的销售价目表和出租价目表记载为准，销售价目表和出租价目表中未明确记载的不计算在可售面积中。销售代理期限：自本合同签订之日起至发生下列事项之一止：…3、双方协商终止或者解除本合同；5、任何一方丧失履行本合同的资格和能力；6、乙方未能按照合同约定完成营销策划或者销售任务，甲方根据本合同约定终止代理；7、任何一方违反本合同约定，相对方根据合同约定或法律规定解除本合同。第五条项目进度安排，甲方委托乙方策划及销售的三个项目分阶段按步骤实施：一、玉峰小区项目：乙方在本合同生效后7日内完成营销策划方案，方案经甲方书面审核通过后3日内正式开展销售及招商工作；二、火箭大酒店项目：乙方在本合同生效后20日内开始营销策划方案的前期准备工作，于2017年4月20日前完成营销策划方案，方案经甲方书面审核确认后乙方3日内开展广宣工作并在取得预售许可证后正式开展销售及招商工作；三、香山府邸项目：乙方在2017年4月20日之前完成该项目规划评审工作，项目规划审批通过后开始营销策划方案的前期调查准备工作，并在一个月内完成营销策划方案，方案经甲方书面审核签认乙方正式立即开展销售及招商工作。乙方在营销策划方案的实施成本控制在60万元以内，其中玉峰小区及火箭大酒店共30万元，香山府邸项目30万元。营销策划方案的实施成本，在实施过程中由乙方全额垫付，乙方垫付后保存相关票据。玉峰小区项目和火箭大酒店项目的销售面积分别达到80%后，甲方向乙方支付30万元营销策划方案实施成本；香山府邸项目的销售面积达到80%后，甲方向乙方支付30万元营销策划方案实施成本。双方并在合同中约定了营销费用和销售费用的支付、违约责任等。 2017年4月15日，被告润达公司出具一份委托书，委托该公司戴宁办理相关手续。 2017年10月18日，原被告双方签订一份《补充协议书》，约定：一、原合同中所述项目“火箭大酒店”更名为“百年尚品”项目；原合同中所述项目“香山府邸”更名为“百年芳华”项目。二、原合同第七条玉峰小区的销售目标完成期限为八个月，至2017年12月5日期满。现根据实际情况延长8个月，至2018年8月5日。在延长期限内完成总体销售目标的（即销售面积达到该项目可售面积的85%）不能视为乙方违约。三、原合同第六条中营销策划方案的实施成本总额为60万元，其中玉峰小区及百年尚品共30万元、百年芳华30万元。现双方商定：百年芳华项目营销策划方案的实施成本暂不确定，待项目开盘后根据实际情况协商调整，另行签订补充协议。 2019年1月15日，原告将百年尚品小区及玉峰小区的房源交给被告进行销售。 2019年3月16日，原被告双方签订了一份《房地产营销策划及销售代理合同书补充协议（二）》，约定：现《补充协议书》延长的销售目标完成期限再次届满并超期多日，乙方仍未能完成销售目标。因主合同将每个项目分阶段设置销售目标，每个项目分别考察目标完成率，目标完成率直接关联销售提成支付比例，每阶段保留部分销售提成在乙方完成下一阶段销售目标后方予以支付，未完成下一阶段销售目标的，无权主张全部销售提成或者上一阶段保留款项，故按照主合同约定双方共同核算并确认如下：百年尚品：可销售面积23771.39㎡，售出面积16134.82㎡，售出金额51,848,738元，销售提成金额1,296,218.45元，已付提成金额606,367.225元，保留提成金额520,255.995元。玉峰小区：可销售面积12693.71㎡，售出面积2265.04㎡，售出金额6,307,600元，销售提成金额157,690元，已付提成金额39,053.375元，保留提成金额78,845元。 鉴于以上情况，前期销售代理工作极不理想，导致甲方未取得应有的销售收益，乙方自己亦不能按照合同约定获得全额提成。故乙方拟继续代理销售，甲方经慎重考虑决定给予乙方机会，经双方协商，商定甲方再次委托乙方代理销售，如乙方在本补充协议约定的期限内百分之百完成本补充协议约定的全部三个项目的销售目标后，此前保留提成款全额向乙方支付；如乙方在本补充协议约定的期限内仍未能百分之百完成补充协议约定全部三个项目的销售目标，则乙方仍无权主张保留提成款项。1.1主合同签订后至本补充协议签订之间统称为前期代理阶段，本补充协议销售代理期间称为后期代理阶段。后期代理期限亦为后期销售目标完成期限，玉峰小区项目、百年尚品项目和银河大厦2号高层的销售目标完成期限，均自本补充协议签订之日起至2019年12月31日止，乙方必须在该期限届满之前，完成三个项目的销售目标。3.1本阶段委托销售面积（即现存可售面积）、销售目标、提成比例及底价主要为：玉峰小区现存可售面积9924.26㎡，住宅部分售出现存可售面积的55%，且销售额达到13,263,773.49元，提成比例为3%，销售底价每平方米2,700元。百年尚品现存可售面积3363.69㎡，售出现存可售面积的95%，且销售额达到10,530,337.02元，提成比例为2.5%，销售底价每平方米3,661元。银河大厦2号高层现存可售面积2779.61㎡，售出现存可售面积的90%，且销售额达到5,358,532.16元，提成比例为3%，销售底价每平方米2,380元。4.1《房地产营销策划及销售代理合同书》中原约定乙方销售团队人员不少于15人。团队薪酬每月5万元，现因可售面积减少等原因，双方约定调整如下：4.1.1本补充协议签订后，乙方本补充协议所列三个项目销售团队人员总人数调整为原则上不少于8人，乙方向甲方提供《销售团队岗位薪酬表》，该表需列明各岗位人员配置数量及薪酬标准，乙方可以根据实院情况酌情增减人员数量，但是最少不得少于6人。5.2特别约定：乙方在前期代理阶段以赠送电器等礼品及免除物业费的方式促销，在本阶段亦考虑采用同样方式促销，该等方式导致营销策划方案实施成本可能大幅度超出双方共同设定的60万元实施成本金额上限，乙方在实施前承诺该部分支出将通过合理分配并增加到房屋售价中的方式，保障甲方整体销售收益不减少。现双方就此明确如下：5.2.1乙方必须合理分配该等促销方式导致增加的成本至每套房屋上，准确科学地计算每套房屋在单个房源销售底价的基础上加价的金额，乙方最终售出价格不得低于单个房源销售底价加促销成本分摊之和，最终售出价格低于单个房源销售底价加促销成本分摊之和的，由乙方给甲方全额补足。5.2.2如乙方在本补充协议约定的期限内百分之百完成本补充协议约定的全部三个项目的销售目标，则前期代理阶段和本阶段以赠送礼品或者免除费用等方式支出的成本，属于甲方成本由甲方承担，甲方不得要求乙方返还；如乙方在本补充协议约定的期限内仍未能百分之百完成本补充协议约定全部三个项目的销售目标，则前期代理阶段和本阶段以赠礼或者免除费用等方式支出的成本，属于乙方成本由乙方承担，甲方有权要求乙方全额返还，或者由甲方从应向乙方支付的款项中直接扣除。6.1乙方从甲方处借支销售团队薪酬和营销策划方案实施成本（以下简称借款），乙方应当向甲方出具书面借据。6.3乙方未能在本协议签订之日起5个月内完成各项目本阶段总体销售目标的50%的。全部借款均为乙方应当承担的成本，甲方除有权按照本补充协议第7.4条解除、终止本补充协议之外，还有权要求乙方立即偿还全部借款。7.1后期代理阶段各项目总体销售目标本补充协议3.1条表二“销售目标”栏，各项目总体销售目标拆分为四个小阶段。第一小阶段：自本协议签订之日起2个月内完成各项目本阶段总体销售目标的25%。第二小阶段：自本协议签订之日起5个月内完成各项目本阶段总体销售目标的50%。…7.4乙方未能在本协议约定的期限内完成第一小阶段或者第二小阶段销售目标的，视为乙方履约能力不足，甲方有权单方面解除、终止合同，解除、终止的效力及于三个项目中所有未销售完成的部分。8.1因乙方在此前履约过程中存在违约行为如销售团队人员数量不足、工作懈怠、严重缺岗以及错误宣传等情形，现决定甲方派一至两名工作人员常驻销售部，对乙方销售工作进行全面监督，乙方承诺完全配合甲方监督履约。8.3乙方保证其销售人员在合同履行期间100%出勤率，如有销售人员无法正常出勤，乙方必须安排其他人员代岗。8.4乙方销售人员一人缺岗半日的，为缺岗一次，每缺岗一次，乙方向甲方支付1,000元违约金；乙方销售人员缺岗累计超过十次的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同并要求乙方支付30,000元违约金以及全额返还本补充合同履行期间支付的团队薪酬和营销策划方案实施成本。8.8甲方向销售部提供一辆轿车并派驻一名驾驶人员协助乙方的销售工作，驾驶人员在本补充协议履行期间服从乙方的管理，按照乙方的指示和安排工作，因使用车辆发生的包括油料费用、保险费用、过路费用、修理费用等所有费用和相关责任全部由乙方承担。甲方仅承担驾驶人员的薪酬，除此之外，甲方不承担其他任何费用和责任。该合同中并附有玉峰小区空房源76套（面积9924.26㎡），银天大厦2号楼空房源23套（面积2779.61㎡），百年尚品小区空房源26套（面积3363.69㎡）。 被告润达公司在2019年3月16日至2019年7月30日期间销售玉峰小区的住宅7套（面积为924.16㎡），销售百年尚品的住宅3套（面积为342.48㎡）。 2019年5月4日至2019年6月19日，被告润达公司分三次向原告浩成公司借款84,667元。 2019年3月19日至2019年6月4日，被告润达公司五次向原告浩成公司借支活动费、印制宣传单等营销方案实施成本43,286元。 为销售房屋，原告购买了冰箱、洗衣机、空调等家电，由被告在售房时给购房人赠送家电价值268,800元，并在销售过程中对部分购房户免除了暖气费370,765.81元。 2017年6月7日，原被告双方签订一份《机动车辆借用协议》，该协议约定：甲方浩成公司将自己所有的一辆别克七座商务车（车号新L-XXX**）交乙方润达公司在伊州区区域内为销售房屋无偿使用；车辆使用时间至2017年12月31日。所借车辆在借用期间产生的所有费用由乙方承担。借用车辆在借用期间出现违章情形被处罚的，乙方负责缴纳罚款和处理违章，因此给甲方造成任何损失的，乙方需双倍赔偿因此给甲方造成的损失。 2019年7月25日，被告润达公司向原告浩成公司借款900元，用于处理该车辆的违章，被告公司经手人为李凡。 原告浩成公司向本院提交一份销售部工作人员于2019年7月1日至2019年7月31日的考勤表，显示10名工作人员多次请假、调休及不在岗。 2019年7月29日，原告浩成公司向被告润达公司发出《解除合同通知函》，载明：贵司在合同履行过程中存在如下严重违约行为：1、“补充协议二”约定的第一小阶段销售目标未完成。2个月内贵司售出可售面积三个项目累计只有924.16平方米，销售额三个项目累计只有1,043,870元。可售面积销售比例和销售额远远达不到约定的总体销售目标的25%；2、销售人员缺勤严重，根据我司不完全统计，累计缺岗超过28次。根据《补充协议二》第7.4条之约定，贵司未能在本协议约定的期限内完成阶段销售目标的，视为贵司履约能力不足，我司有权据此单方面解除合同；根据《补充协议二》第8.4条之规定，贵司销售人员缺岗累计超过10次，即视为根本违约，我司有权据此单方面解除合同。现正式向贵司致函通知合同解除事宜如下：1、解除贵司与我司于2019年3月16日签订的《房地产营销策划及销售代理合同书补充协议（二）》，本通知送达之日即为合同解除之日；2、贵司必须在收到本函后2日内向我司交还在合同履行期间我司提供给贵司使用的物品（详见清单）；3、贵司必须在收到本函后5日内向我司偿还合同履行期间从我司处借支的款项共计128,853元；4、贵司必须在收到本函后向我司支付销售人员缺岗违约金58,000元；5、贵司必须在收到本函后3日内向我司移交所有因履行本协议而取得的资料文件；6、贵司必须在收到本函后5日内完成在合同履行期间应当由贵司完成的合同义务等。 2019年7月30日，原被告双方对售房部的资产进行交接，浩成公司的李丹、许有国与润达公司的李凡、邹海燕、谢艳进行了交接，在该交接表中显示：缺一台电脑，价值3,600元；缺一台冷风机，价值1,200元；缺一把椅子，价值800元。 另查，被告润达公司向原告浩成公司提供的《百年尚品小区全款回完、提成情况》汇总表显示：被告润达公司向住户出售的房屋中成交价低于底价的房屋共8套，低于底价的金额为17,402.33元。 为此原告向本院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告偿还代理销售期间从原告处借支的款项767,518.81元并支付利息（利息以767,518.81元为基数，自2019年8月9日起至实际付款日止，按照央行基准贷款利率计算）；2、被告向原告支付房屋成交价和约定底价之间的差额17,402.33元；3、被告向原告支付使用原告车辆进行销售工作产生的费用900元；4、被告向原告支付工作人员缺岗违约金30,000元；5、被告向原告赔偿盘亏丢失物品（电脑一台、冷风机一台、椅子一把）对应的价值5,600元；6、被告承担本案诉讼费、送达费等全部实际支出费用。 被告润达公司向本院提起反诉，请求判令：1、确认反诉被告发出的《解除合同通知函》不发生解除的效力；2、撤销反诉原被告于2019年3月16日签订的《房地产营销策划及销售代理合同书补充协议（二）》；3、本诉及反诉诉讼费、送达费，由反诉被告承担。 上述事实，有原被告双方签订的《房地产营销策划及销售代理合同书》《补充协议书》《房地产营销策划及销售代理合同书补充协议（二）》《解除合同通知函》、借款收据、银行电子回单、申请、《营销策划实施成本申请明细单》《百年尚品小区全款回完、提成情况表》、供货清单、《机动车辆借用协议》《员工考勤表》《物品交接清单》及原被告的陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告双方签订的《房地产营销策划及销售代理合同书》《补充协议书》《房地产营销策划及销售代理合同书补充协议（二）》是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反有关法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，本院予以确认。对原告要求被告偿还借支薪资84,667元的诉讼请求，因双方在《房地产营销策划及销售代理合同书补充协议（二）》第6.3条中约定，乙方未能在本协议签订之日起5个月内完成各项目本阶段总体销售目标的50%的，全部借款均为乙方应当承担的成本，甲方除有权按照本协议约定解除、终止本补充协议之外，还有权要求乙方立即偿还全部借款。庭审中，原告浩成公司向本院提交一份汇总表证实被告润达公司在5个月内只销售了10套房屋，未能完成销售目标，被告润达公司对该证据不认可，但未能举证证实自己销售房屋的数量及面积，因此被告润达公司应当承担举证不能的法律后果。因被告润达公司在期限内未能完成销售目标，故原告浩成公司有权要求被告润达公司偿还借支款84,667元，对原告浩成公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 对原告浩成公司要求被告润达公司返还借支营销实施成本43,286元的诉讼请求，因双方在《房地产营销策划及销售代理合同书补充协议（二）》中约定，乙方从甲方处借支销售团队薪酬和营销策划方案实施成本（以下简称借款），乙方应当向甲方出具书面借据。乙方未能在本协议签订之日起5个月内完成各项目本阶段总体销售目标的50%的，全部借款均为乙方应当承担的成本，甲方除有权按照本协议约定解除、终止本补充协议之外，还有权要求乙方立即偿还全部借款。因被告润达公司在期限内未能完成销售目标，因此原告浩成公司有权要求被告润达公司偿还借支营销实施成本43286元，对原告浩成公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告浩成公司要求被告润达公司承担代理阶段赠送家电支出的费用268800元及免除客户的暖气费370765.81元的诉讼请求，因双方在《房地产营销策划及销售代理合同书补充协议（二）》第5.2.2条中约定，如乙方在本补充协议约定的期限内百分之百完成本补充协议约定的全部三个项目的销售目标，则前期代理阶段和本阶段以赠送礼品或免除费用等方式支出的成本，属于甲方成本由甲方承担，甲方不得要求乙方返还；如乙方在本补充协议约定的期限内仍然未能百分之百完成本补充协议约定全部三个项目的销售目标，则前期代理阶段和本阶段以赠礼或者免除费用等方式支出的成本，属于乙方成本由乙方承担，甲方有权要求乙方全额返还。因被告润达公司未能按照合同约定完成销售目标，因此原告有权要求被告承担为此支出的赠送家电费用268,800元及免除152户购房户及2户客介的暖气费370,765.81元，而该费用系被告润达公司向原告提供的《百年尚品小区全款回完、提成情况》《玉峰小区全款回完、提成情况》中有明确的记载，对原告该请求，本院予以支持。 对原告要求被告承担自2019年8月9日至实际付款之日止，按照本金767,518.81元为基数，按央行基准贷款利率计算利息的诉讼请求，因双方在《房地产营销策划及销售代理合同书补充协议（二）》第6.4.5条中约定，本条约定的借款偿还条件成就时，乙方未能在10日内偿还借款的，自第11日起，按照央行基准贷款利率计息。因原告浩成公司于2019年7月29日向被告润达公司发出《解除合同通知函》后，双方又于2019年7月30日对物品进行了交接，物品交接后应视为双方用自己的行为解除了合同，因此被告应当向原告及时偿还借款，利息应当自2019年8月10日起计算，利率应当按同期中国人民银行规定的基准贷款年利率4.35%计算。 对原告要求被告承担成交价与约定底价的差额17,402元的诉讼请求，因双方在《房地产营销策划及销售代理合同书补充协议（二）》第5.2.1条中约定：乙方必须合理分配该等促销方式导致增加的成本至每套房屋上，准确科学地计算每套房屋在单个房源销售底价的基础上加价的金额，乙方最终售出价格不得低于单个房源销售底价加促销成本分摊之和，最终售出价格低于单个房源销售底价加促销成本分摊之和的，由乙方给甲方全额补足。根据被告润达公司提供的《百年尚品小区全款回完、提成情况》《玉峰小区全款回完、提成情况》两张统计表显示有8套房屋属成交价低于底价销售的房屋，因此依据合同约定原告有权要求被告补足低于底价的部分，对原告要求被告承担成交价与约定底价的差额17,402元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告浩成公司要求被告润达公司支付车辆使用费900元的诉讼请求，因双方在《机动车辆借用协议》中约定，所借车辆在借用期间产生的所有费用由乙方承担。借用车辆在借用期间出现违章情形被处罚的，乙方负责缴纳罚款和处理违章，因此给甲方造成任何损失的，乙方需双倍赔偿因此给甲方造成的损失。被告润达公司在使用车辆过程中因违章被罚款900元，该费用应当由被告润达公司承担，对原告该请求本院予以支持。 对原告要求被告承担缺岗人员违约金的诉讼请求，双方在《房地产营销策划及销售代理合同书补充协议（二）》第8.4条约定，乙方销售人员一人缺岗半日的，为缺岗一次，缺岗一次，乙方向甲方支付1,000元违约金；乙方销售人员缺岗累计超过十次的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同并要求乙方支付30,000元违约金以及全额返还本补充合同履行期间支付的团队薪酬和营销策划方案实施成本。为此原告以此约定要求被告支付违约金30,000元，因违约金是用于惩罚违约方，其目的是用于弥补无过错一方所受到的损失。本案中，被告润达公司的销售部工作人员违反合同约定，多次缺岗，已构成违约，但原告已解除合同，并由被告润达公司向其全额返还借支的团队薪酬及营销成本，其实际所受到的损失已得到补偿，原告浩成公司再无证据证实其还存在其他损失，对原告浩成公司该请求本院不予支持。 对原告浩成公司要求被告润达公司赔偿丢失物品的损失5,600元的诉讼请求，因双方在物品交接清单中明确载明丢失的物品及价值，对原告该请求本院予以支持。对被告润达公司认为丢失的物品中不包括电脑之辩解意见，无任何证据证实，本院不予采纳。 对被告润达公司提出反诉，要求确认反诉被告发出的《解除合同通知函》不发生解除效力的诉讼请求，因反诉被告浩成公司以反诉原告润达公司销售人员缺岗严重及完不成销售目标为由，于2019年7月29日向反诉原告发出《解除合同通知函》，润达公司收到后，2019年7月30日与浩成公司对销售部的所有物品进行了交接，并出具了《物品交接清单》，双方已经解除了合同，反诉原告润达公司向反诉被告浩成公司移交物品后已退出，《解除合同通知函》已发生解除效力，因此对反诉原告润达公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 对反诉原告润达公司要求撤销双方于2019年3月16日签订的《房地产营销策划及销售代理合同书补充协议（二）》的诉讼请求，因双方在签订该协议后，双方均已按该协议履行合同义务，双方已于2019年7月30日解除了该合同，现反诉原告润达公司再向本院提起反诉，要求撤销已解除的合同，于法无据，对反诉原告润达公司该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项，第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第三百九十六条、第三百九十九条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 1、被告新疆润达易居房地产置业有限公司向原告哈密浩成房地产开发有限责任公司返还借支薪酬84,667元，借支营销方案实施成本43,286元，合计127,953元，于本判决生效后十日内付清； 2、被告新疆润达易居房地产置业有限公司向原告哈密浩成房地产开发有限责任公司支付房屋成交价和约定价之间的差额17,402.33元，于本判决生效后十日内付清； 3、被告新疆润达易居房地产置业有限公司向原告哈密浩成房地产开发有限责任公司支付销售期间赠送家电费用268,800元，免除暖气费用370,765.81元，合计639,565.81元，于本判决生效后十日内付清； 4、被告新疆润达易居房地产置业有限公司向原告哈密浩成房地产开发有限责任公司支付利息（利息以767,518.81元为基数，自2019年8月10日至实际付款日，按中国人民银行规定的同期贷款基准年利率4.35%计算），于本判决生效后十日内付清； 5、被告新疆润达易居房地产置业有限公司向原告哈密浩成房地产开发有限责任公司支付车辆进行销售工作时所产后的费用900元，于本判决生效后十日内付清； 6、被告新疆润达易居房地产置业有限公司向原告哈密浩成房地产开发有限责任公司赔偿丢失物品（一台电脑、一台冷风机、一把椅子）折价款5,600元，于本判决生效后十日内付清； 7、驳回原告哈密浩成房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求； 八、驳回反诉原告新疆润达易居房地产置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取5737元，由原告哈密浩成房地产开发有限责任公司负担210元，被告新疆润达易居房地产置业有限公司负担5527元。反诉案件受理费100元，由被告新疆润达易居房地产置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。 当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。 审判员  闫瑞鹏 二〇二〇年七月二十八日 书记员  马靖钊 1