江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终437号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨剑平，男，1966年3月24日出生，汉族，经商，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：赵建敏，江西帝经律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：诸丰亮，江西帝经律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）程占平，男，1985年10月13日出生，汉族，经商，住江西省上饶市余干县。被上诉人（原审被告）：上饶市金钰丰网络科技有限公司，住所地江西省上饶市信州区五三大道59号4-1号，统一社会信用代码91361102MA35FG766R。法定代表人：程占平，该公司执行董事。上诉人杨剑平因与被上诉人程占平、上饶市金钰丰网络科技有限公司（以下简称：金钰丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初2433号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年2月20日立案，并依法组成合议庭。因新型冠状病毒引发的肺炎疫情影响，本案于2020年2月21日中止审理。2020年6月5日，本案恢复审理，现已审理终结。杨剑平上诉请求：请求撤销原审第二项判决，改判“被上诉人程占平向上诉人杨剑平支付拖欠的房屋租金79,13万元”，或撤销原审判决，将本案发回重审。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。2018年8月19日，由上诉人杨剑平送达、被上诉人程占平妻子徐节春签收的《解除房屋租赁合同书》上载明的解除合同的条件是“如在收到本通知之日起七日内未交清租金，则将你（程占平）交纳的合同保证金、装修（包括扶手电梯、变电设备、水电设施、空调等）、超市剩余物品折抵欠付的租金。考虑到程占平的实际情况，剩余拖欠的租金不再追究。你（程占平）与次承租户的经济纠纷由你（程占平）自行处理。”而原审判决对此事实的认定却是“原告与被告程占平的妻子徐节春双方协商解除租赁合同，被告程占平将支付原告的押金、装修、超市剩余商品折抵部分欠付租金和次承租户的押金，剩余欠付租金原告自愿放弃，其他次承租户在原租赁合同期限内继续经营。”原审法院认定的“次承租户的押金”和“次承租户在原租赁合同期限内继续经营”，显然都在上诉人明确表示的“由你（程占平）自行处理”的范围内，而非在被上诉人程占平以物折抵租金的范围内。原审被上诉人程占平举证的杨剑平与徐节春的电话录音，上诉人杨剑平在通话中所表达的意思，未改变《解除房屋租赁合同通知书》所列的条件，反而是坚持原来的条件。原审法院对此事实，明显扩大了当事人意思表示的范围，证据不足。且，一审法院在未查清被上诉人程占平收了何人的房屋租赁押金、一共收了多少押金、次承租人的租赁期限到何时的情况下，对合同当事人意思表示作不当的扩大认定，不但不能起到定纷止争的作用，反而会引发新的纠纷。二、虽然上诉人杨剑平向被上诉人程占平提出了解除房屋租赁合同，被上诉人程占平向上诉人杨剑平移交了相关财产，但被上诉人上饶市金钰丰网络科技有限公司（以下简称“金钰丰公司”）却未接受上诉人杨剑平提出的解除合同的条件，向供电公司申请停用变压器，从而导致双方需要重新确立合同的解除条件，上诉人作出的免除剩余租金的承诺不产生效力。1.上诉人杨剑平与被上诉人程占平签订的《租房合同》第八条第1项约定“房屋的用电设施和消防设施均由乙方自行投资安装，租赁期满后，乙方不得拆走，应无偿移交给甲方。”被上诉人金钰丰公司以上诉人杨剑平的房产证，以所租赁的房屋经营需要为由，向供电公司申请安装变压器等用电设施的行为，正是履行上诉人程占平应履行的上述合同义务。2,被上诉人程占平的工作人员向上诉人杨剑平的工作人员移交的物资交接单中“高压电正本合同”明确在列，显示，变压器等高压用电设备也在双方财产移交范围。被上诉人金钰丰公司向供电公司申请停用变压器的行为，表明其不接受上诉人杨剑平提出的解除合同的条件，案涉房屋租赁合同解除的法律后果，应重新依法确定。被上诉人应按合同约定支付拖欠的租金和违约金。综上所述，原审法院认定的事实错误，请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。程占平辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上饶市金钰丰网络科技有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨剑平向一审法院提出诉讼请求:1、依法确认原告与被告程占平签订的《租房合同》于2018年6月5日解除；2、依法判令两被告共同向原告支付尚欠租金79,13万元；3、依法判令两被告共同向原告支付2019年5月20日前的违约金43,1791万元以及自2019年5月21日起按79,13万元的每日1%。计算至租金清偿完毕之日止的违约金；4,本案诉讼费用由两被告共同承担。程占平向一审法院提出反诉请求：1、依法判令杨剑平返还程占平押金15万元；2、依法判令杨剑平赔偿程占平剩余租赁期内装饰装修残值损失，暂计10万元（最终以评估价格为准）3、依法判令杨剑平将其占有、使用的程占平所有的平板拖车、保鲜冰柜3台、空调12台、冰箱4台、扶手电梯2架、摄像头33个、收银台1台、液压车叉车各1台、沙发1张、茶柜1张等设备、设施返还被告程占平，并支付自2018年6月5日起至杨剑平返还之日止的占有使用费，暂10万元（最终以评估价格为准）反诉费由杨剑平承担。一审法院查明的事实，2016年9月6日，杨剑平与程占平签订一份《租房合同》，约定：杨剑平将其位于上饶市信州区约4400平方米的房屋出租给程占平用于营业用房；租赁期限8年，自2016年9月6日起至2024年9月5日止；杨剑平于2016年9月6日将出租房按现状交付给程占平，杨剑平承诺给程占平7个月的装修期，即2016年9月6日至2017年4月5日，装修期间不收租金；房屋租金每年170万元，前两年按季交付租金，从第三年起按半年一次性付款，按季交付须在每季度的第一个月的5日前付清，按半年交付须在每半年的第一个月的5日前付清，程占平同意在签订合同后15天内提前交付第一个季度的租金；程占平因使用需要，在不影响出租房结构的前提下，征得杨剑平书面同意可以对出租房进行装修装饰。在免租装修期四个月内程占平必须投入装修改造资金迗50万元以上，租赁期满后，依附于出租房的装修归杨剑平所有，可撤离移动的设施归程占平所有；程占平租赁期间的经营税费、出租房的一切税费（包括但不限于水费、电费、燃气费、电话费、电视宽带费等）都由程占平承担；租赁结束时，程占平须交清欠费；房屋的用电设施和消防设施均由程占平自行投资安装，租赁期满后，程占平不得拆走，应无偿移交给杨剑平；程占平违约不按约定支付租金给杨剑平，每逾期一天，程占平按交纳租金的1%支付违约金给杨剑平，逾期十五天，杨剑平有权终止合同并收回出租房屋，保证金不退回给程占平。双方任何一方违约应赔偿对方一切损失。合同还约定了其他事项。合同签订后，杨剑平将租赁房屋交付程占平，程占平注册成立了案外人上饶市泉帆贸易有限公司，程占平担任法定代表人，该公司在程占平向杨剑平承租的房屋开设超市，并将部分房屋转租给其他商户。金钰丰公司用杨剑平的房产证向上饶供电公司申请安装315以八变压器一台，以保障超市和其他商户用电。程占平只交付了2017年11月之前的租金，2017年12月起的租金未交付。2018年，因程占平涉嫌刑事案件，被公安机关刑事拘留，案外人泉帆超市无力继续经营，为避免损失扩大，杨剑平与程占平的妻子徐节春双方协商解除租赁合同，程占平将支付杨剑平的押金、装修、超市剩余商品等折抵部分欠付租金和次承租户的押金，剩余欠付租金杨剑平自愿放弃，其他次承租户在原租赁合同期限内继续经营。2018年6月5日和2018年6月7日，程占平的妻子徐节春（委派程某）先后两次与杨剑平（委派杨利晶）办理财物交接，双方制作了交接单并进行了签字。在双方办理交接物品中未包含设在承租房屋外面的变压器。2018年8月19日，杨剑平向程占平及家人发出了书面的《解除房屋租赁合同通知书》，程占平的妻子徐节春进行了签收。《解除房屋租赁合同通知书》载明：程占平只交付了2017年11月之前的租金，2017年12月之后的租金未交。杨剑平多次催收租金，但因程占平涉嫌法律事件，无能力继续履行合同，因此，杨剑平决定于2018年6月7日解除房屋租合同，并要求程占平在收到通知之日起7日内交清拖欠的租金，租赁房屋内添置的设施设备及物品按合同约定处理。如在收到通知之日起7日内未交清租金，则将交付的保证金、装修（包括扶手电梯、变电设备、水电设施、空调等）、超市剩余物品折抵欠付租金。考虑到程占平的实际情况，剩余拖欠的租金不再追究，程占平与次承租户的经济纠纷由程占平自行处理。一审法院认为，杨剑平与程占平自愿协商签订的《租房合同》，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。根据上述规定，程占平未按合同约定向杨剑平支付房屋租金，杨剑平有权依据合同约定行使合同解除权。杨剑平在发给程占平及家人的《解除房屋租赁合同通知书》中载明：因程占平没有继续履行合同义务的能力并涉嫌法律事件，杨剑平决定于2018年6月7日解除《租房合同》；如程占平未在收到通知之日起7日内交清欠付租金，杨剑平将程占平交付的合同保证金、装修（包括扶手电梯、变电设备、水电设施、空调等）、超市剩余物品折抵欠付的租金。据此，杨剑平要求确认其与程占平签订的《租赁合同》于2018年6月7日已经解除的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。程占平已按《解除房屋租赁合同通知书》约定与杨剑平办理了财物交接，即程占平将交付的保证金、装修（包括扶手电梯、变电设备、水电设施、空调等）、超市剩余物品折抵欠原告的租金，剩余欠付租金杨剑平自愿放弃。因此，程占平不存在欠付杨剑平租金。故杨剑平要求支付租金79.13万元并支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。《租房合同》已经解除，《解除房屋租赁合同通知书》也履行完毕，程占平反诉要求杨剑平返还其押金、剩余租赁期内装饰装修残值损失、返还经营期间的一些可移动的财物的反诉请求，没有法律依据，不予支持。金钰丰公司不是《租房合同》的当事人，且其经营地址不在杨剑平出租的房屋地址，故杨剑平要求金钰丰公司与程占平共同承担支付租金和违约金的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六"I-一条第一款、第九十三条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、确认杨剑平与程占平于2016年9月6日签订的《租房合同》于2018年6月5日已经解除；二、驳回杨剑平的其他诉讼请求。三、驳回程占平的反诉请求。案件本诉受理费15,808元，反诉受理费3,275元，合计19,083元，由杨剑平负担15,266元，由程占平负担3,817元。保全费30元，由杨剑平负担。二审期间，上诉人杨剑平提交《泉帆超市物资交接单》（2018年6月5日），拟证明被上诉人程占平已经向其移交《高压供用电合同（正本）》，但至今未正式移交变压器，且金钰丰公司报停变压器，表明程占平不接受上诉人杨剑平提出的解除合同条件，应当按照合同约定支付拖欠的租金和违约金。被上诉人程占平质证认为，《高压供用电合同（正本）》系财务部以资料形式移交给上诉人的，移交人是泉帆超市员工，不能代表金钰丰公司。被上诉人金钰丰公司质证认为，变压器系该公司投资，并不属于程占平或是泉帆超市的资产，且移交人并不是金钰丰公司，不能代表公司的行为。本院认证意见：《泉帆超市物资交接单》（2018年6月5日）注明的是移交四楼办公室有关物品，《高压供用电合同（正本）》与《租赁合同》、《水电资料》一并作为资料移交，且移交《高压供用电合同（正本）》，并不等同于移交变压器实物。另根据一审庭审中证人程某出庭证词，证实其为泉帆超市员工，故其移交行为不代表金钰丰公司。本院对该证据的证明目的，不予支持。本院认为，关于上诉人的第一项上诉理由，根据《解除房屋租赁合同书》中有关“考虑到程占平的实际情况，剩余拖欠的租金不再追究，程占平与次承租户的经济纠纷由程占平自行处理”的表述，没有将次承租户的经济纠纷交由上诉人杨剑平处理的意思表示，有关电话录音也并没有上诉人承诺承担次承租户押金的内容，一审判决有关“程占平将支付杨剑平的押金、装修、超市剩余商品等折抵部分欠付租金和次承租户的押金”的事实认定不妥，应当予以纠正。关于上诉人的第二项上诉理由，从查明事实可知，变压器系金钰丰公司投资并负责经营，金钰丰公司并不是本案房屋租赁法律关系当事人，不是上诉人杨剑平主张支付租金、违约金的适格被告。且如前所述，由于《泉帆超市物资交接单》（2018年6月5日）不能证实金钰丰公司已经承诺对变压器产权的移交，上诉人关于被上诉人程占平未移交变压器，应视为不接受合同解除条件，构成合同违约的诉请，与事实不符，该上诉请求，不予支持。综上所述，一审判决事实认定中存在瑕疵，但处理结果正确，应予以维持。上诉人杨剑平的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,713元，由杨剑平负担。本判决为终审判决。审判长 孙 阳审判员 程晓斌审判员 徐志峰二〇二〇年七月二日书记员 夏 捷