北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初20765号原告：李晓杰，男，1991年5月11日出生，汉族，住河北省任丘市。委托诉讼代理人：王汇华（兼第三人刘志成的委托诉讼代理人），北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志红（兼第三人刘志成的委托诉讼代理人），北京市尚公律师事务所律师。被告：孙绍亓，男，1923年11月5日出生，汉族，户籍地北京市东城区。被告：北京正龙安投资有限公司，住所地北京市东城区后永康胡同******。法定代表人:何烜，总经理。委托诉讼代理人：欧友和，男，北京正龙安投资有限公司职工。第三人：刘志成，男，1990年10月5日出生，汉族，住北京市大兴区。原告李晓杰与被告孙绍亓、北京正龙安投资有限公司（以下简称正龙安公司）、第三人刘志成合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李晓杰及其委托诉讼代理人王汇华，被告正龙安公司委托诉讼代理人欧友和到庭参加了诉讼。本院公告向被告孙绍亓送达了起诉书副本及开庭传票，被告孙绍亓未到庭应诉，本院依法对被告孙绍亓缺席审理。本案现已审理终结。原告李晓杰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告孙绍亓于30日内协助原告指定的第三人刘志成办理位于北京市东城区安德路×号×号楼×单元305、306号房屋（以下简称诉争房屋）所有权转移登记手续，将诉争房屋所有权转移登记至刘志成名下；2、请求判令办理诉争房屋所有权转移登记手续所需缴纳的税费由被告正龙安公司负担；3、请求判令被告正龙安公司向原告支付逾期办理房屋过户违约金（自2017年2月1日起至实际支付之日止，以3689584.28元为基数，按照月息两分标准计算）；4、请求判令被告正龙安公司向原告返还差价款288184.28元。5、本案诉讼费、保全费、保费由被告正龙安公司承担。事实及理由：2009年11月30日，孙绍亓与正龙安公司签订《房屋买卖合同》，就孙绍亓名下诉争房屋约定由正龙安公司向孙绍亓支付拆迁安置款141万元，孙绍亓需要配合正龙安公司办理诉争房屋过户及变更手续。2013年8月30日，李晓杰与正龙安公司签订《住房安置协议》，约定原告以每平方米2.5万元的价格购买正龙安公司在北京市东城区安德路×号冶金宿舍大院投资新建住宅一套。当日，李晓杰向正龙安公司支付购房款220.06万元。因正龙安公司不能交付房屋，李晓杰与正龙安公司于2015年10月10日签订《退款协议》，约定正龙安公司应于2015年12月31日前退还李晓杰购房款本金及利息2763733.54元。因正龙安公司不能按约定退款，李晓杰与正龙安公司于2016年11月30日签订《合同权利义务转让协议》，约定正龙安公司对李晓杰负有3689584.28元债务，正龙安公司将《货币安置协议》中享有的权利以3401400元的价格转让给李晓杰冲抵相应债务，李晓杰有权指定将房屋过户至指定自然人名下且相应税费由正龙安公司负担；正龙安公司未能在2017年1月31日前办理完毕过户手续的，正龙安公司应自2017年2月1日起至过户手续办理完毕之日止，以3689584.28元为基数，按照日千分之一的标准支付违约金。因二被告至今未履行合同义务，故原告诉至法院。被告孙绍亓未应诉答辩。被告正龙安公司辩称：正龙安公司已向孙绍亓支付货币安置款，现诉争房屋产权证由正龙安公司持有，房屋由正龙安公司实际控制。正龙安公司认为，《退款协议书》、《合同权利义务转让协议》不是正龙安公司的真实意思表示，且显失公平，应予解除或者撤销。2019年12月26日，正龙安公司向原告邮寄了解除合同通知，双方之间的合同关系已解除。正龙安公司与原告之间的协议并没有告知孙绍亓，因此双方之间的协议无效。原告仅支付了80%的购房款，正龙安公司不认可违约金标准，同意按照原告交纳的房价款为基数，按照银行活期存款利率支付利息作为违约金。综上，被告不同意转让房屋、支付税费及诉讼费用。第三人刘志成述称：第三人符合北京市购房资格，同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋现仍登记在孙绍亓名下。2009年11月30日，孙绍亓（甲方）与正龙安公司（乙方）订立《房屋买卖合同》，约定甲方将诉争房屋（建筑面积56.69平方米）出售给乙方，成交价格141万元。甲方放弃一切对该房屋的权利，权利归乙方所有。后正龙安公司如约支付了房价款。2013年8月30日，李晓杰（乙方）与正龙安公司（甲方）签订《住房安置协议》，约定甲方安排乙方取得回迁安置住宅，由甲方促成原住户放弃回迁安置，并同意将回迁安置指标转移给乙方；乙方按照每平方米2.5万元的价格向甲方支付购房款的80%，余款在房屋交付使用、办理入住手续时支付；因甲方原因延迟交付使用，按照第一次交款数额的日万分之三给予补偿。当日，李晓杰向正龙安公司支付购房款220.06万元。因正龙安公司不能向案外人杨长勤所介绍的九户购房户按期交付房屋，杨长勤代表李晓杰与正龙安公司于2015年10月10日签订《退款协议书》，约定解除正龙安与杨长勤、刘志成、杨明郭月英、李晓杰、樊玉英、樊玉兰、李晓娜、李东娜、李晓杰的《住房安置协议》，正龙安公司应分三期退还九户的房款本金及利息，其中正龙安公司应于2015年12月31日前退还李晓杰购房款本金及利息2763733.54元，如延迟退款，按延迟日万分之一赔偿。因正龙安公司不能按约定退款，李晓杰（乙方）与正龙安公司（甲方）于2016年11月30日签订《合同权利义务转让协议》，约定截止2016年11月30日，甲方应退乙方本金、利息、违约金共计3689584.28元，甲方为偿还上述债务将《货币安置协议》中甲方享有的一切合同权利转让给乙方或乙方指定的自然人享有，冲抵甲方欠付乙方的3689584.28元债务（面积56.69平方米、每平方米6万元、抵债总额3401400元，差价多退少补），即乙方或乙方指定的自然人有权主张将孙绍亓（京房权证东私成字第×号、56.69平方米）房产证记载的诉争房屋过户到乙方或乙方指定的自然人名下。甲方放弃向孙绍亓主张过户的权利，并协助乙方或乙方指定的自然人办理房屋一切过户手续（涉及过户的所有税费由甲方承担）。甲方将上述权利转移事项合法有效并及时通知孙绍亓；甲方承诺于2017年1月31日前办理完过户手续，并将房屋腾退交给乙方或乙方指定的自然人，过户手续办理完成之日，视为甲方全部履行《退款协议书》约定的退款义务。如因甲方原因未能在2017年1月31日前办理完毕过户手续的，甲方同意应自2017年2月1日起至过户手续办理完毕之日止，以3689584.28元为基数，按照日千分之一的标准向乙方支付违约金；本协议系《退款协议书》的履行协议，乙方有权选择向孙绍亓主张合同权利或主张甲方继续履行《退款协议书》约定的义务。正龙安公司未按上述《退款协议书》或《合同权利义务转让协议》履行合同义务。上述事实，有当事人陈述，《货币安置协议》，《住房安置协议》，《退款协议书》，《合同权利义务转让协议》等证据在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。孙绍亓经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。涉诉《货币安置协议》、《住房安置协议》、《退款协议书》、《合同权利义务转让协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同当事人应依合同约定行使权利、履行义务。根据本院查明的事实，正龙安公司在收取李晓杰购房款220.06万元后屡次未按约定期限、数额将承诺款项退还。根据合同债权转让的规定，李晓杰（指定的第三人刘志成）成为《货币安置协议》的债权人。通过起诉的方式，债权转让已通知到孙绍亓。孙绍亓作为合同的债务人，有义务履行《货币安置协议》的义务，协助将诉争房屋过户至刘志成名下。正龙安公司亦应按《合同权利义务转让协议》约定履行协助义务。李晓杰要求办理诉争房屋产权登记的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。正龙安公司辩称上述合同非其真实意思表示，依据不足，本院不予采信。虽然正龙安公司向原告邮寄了解除通知书，但正龙安公司不享有合同解除权，上述通知书不发生解除合同的效力。关于办理诉争房屋所有权转移登记手续所需缴纳的税费一节，因该项费用金额尚不明确，如正龙安公司拒绝负担该项费用，李晓杰可待实际费用确定后，另行主张。关于逾期办理房屋过户违约金一节，根据双方屡次确定的应退款金额、违约情节、原告在正龙安公司违反《合同权利义务转让协议》时选择的救济途径等进行综合分析，本院认为李晓杰主张违约金金额过高，应予以酌减。李晓杰要求正龙安公司承担保费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告孙绍亓协助第三人刘志成将北京市东城区安德路55号13号楼2单元305、306号房屋过户至第三人刘志成名下；二、被告北京正龙安投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李晓杰支付自2017年2月1日始至过户手续办理完毕之日止的违约金，按照每日184元计算；三、被告北京正龙安投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李晓杰退还差价款288184.28元；三、驳回原告李晓杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36316元、公告费560元、保全费5000元，均由被告北京正龙安投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  崔 赟审 判 员  赵 飞审 判 员  龙 琨二〇二〇年七月二十九日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤