安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0504民初1870号原告：马鞍山市中百物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区东湖碧水湾46栋一层，统一社会信用代码913405007389209117（1-1）。法定代表人：胡丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁慧纷，该公司员工。委托诉讼代理人：于燕弟，江苏首开律师事务所律师。被告：蔡胜利，男，1971年9月15日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市雨山区。原告马鞍山市中百物业管理有限公司（以下简称中百物业公司）与被告蔡胜利物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中百物业公司的委托诉讼代理人丁慧纷、于燕弟，被告蔡胜利到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中百物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费8005元；2.支付滞纳金40元;3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2008年5月31日与马鞍山新东湖房地产开发有限责任公司签订了物业服务合同，合同约定物业费标准是：多层住宅为0.48元/月/平方米，小高层住宅为0.98元/月/平方米，商业、办公物业为0.78元/月/平方米，联排别墅为0.78元/月/平方米。合同还约定逾期缴纳物业费的，滞纳金按所欠物业费总额的千分之五收取。被告是小区业主，其物业形式为多层住宅，面积为119.98平方米，每月应缴纳物业费为57.59元。被告欠2008年5月31日到2019年12月31日139个月的物业费共计8005元，应缴纳物业费滞纳金为40元。被告的行为违反了合同的约定，也违反了物业管理法律法规的相关规定，影响到原告的日常工作，同时也侵害了绝大多数已经缴纳物业服务费的业主的合法权益，特提起诉讼。被告蔡胜利答辩：一、根据马鞍山市《物业管理条例》第四十条物业服务必须符合马鞍山市住宅小区物业服务等级标准（东湖碧水湾为二级服务标准），原告的物业服务在管理人员的配置；房屋及公共设施设备档案运行、检查和维修养护记录；建筑部件和附属构筑物的巡查；房屋使用安全情况的检查；安全防范系统的检查；水系景观的清理；小区停车的管理及小区大门的通道功能的管理；物业服务问卷率及公示整改情况等方面远远达不到服务标准。二、根据《物业管理条例》的规定，由业主委员会督促业主交纳是物业服务企业“可以起诉”欠费业主的前置程序，在没有东湖碧水湾业主委员会督促缴费的前置程序下，原告无权直接起诉业主。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因为原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用。原告中百物业公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、东湖碧水湾前期物业服务合同、物业服务合同、报告及停工通知、物业服务费催缴通知单照片一张及整改照片9张（复印件），被告蔡胜利提交照片18张（复印件）。经庭审质证,蔡胜利对中百物业公司提交的证据除报告及停工通知和整改照片外均无异议，对报告及停工通知和整改照片的真实性持有异议；中百物业公司对蔡胜利提交的证据认为不属实。本院认为原、被告所提交的证据均具有真实性、合法性及与本案的关联性，故本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月16日中百物业公司作为乙方与马鞍山新东湖房地产开发有限责任公司作为甲方签订了《东湖碧水湾前期物业服务合同》一份，约定：中百物业公司对马鞍山市“碧水湾”住宅小区提供前期物业管理服务，委托期限为自2008年5月31日起至2013年5月31日止。2012年4月29日中百物业公司作为乙方与东湖碧水湾业主委员会作为甲方签订了《马鞍山市物业服务合同》一份，约定：中百物业公司对东湖碧水湾提供物业管理服务，委托期限为自2012年1月1日起至2015年1月1日止。2015年1月1日中百物业公司作为乙方与东湖碧水湾业主委员会作为甲方再次签订了《马鞍山市物业服务合同》一份，约定：中百物业公司对东湖碧水湾提供物业管理服务，委托期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，该合同第二十八载明，本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前两个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前两个月书面通知甲方，并在新的物业管理企业接管本物业项目15日内办理交接手续。甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方自愿继续管理的，视为此合同自动延续。前述三份物业服务合同均载明：物业综合服务费的收费标准多层住宅为0.48元/月/平方米，物业服务费应于每半年向乙方交纳。2015年1月1日的合同还约定：如本物业业主未按其拥有房屋建筑面积以及本合同约定的物业服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权向业主催促补交，并从逾期之日起按物业费总额的每月3%交纳违约金。乙方中百物业公司的物业服务事项包括：标的物之物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的日常维修养护管理；标的物之物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的专项维修资金的收取、使用及管理；物业管理区域内涉及业主共同事务与共用部分的管理服务。协议签订后，中百物业公司依约为该小区提供物业服务。2017年12月31日物业管理服务期限届满后，中百物业公司虽未与东湖碧水湾业主委员会签订新的物业服务合同，但双方按2015年1月1日签订的《马鞍山市物业服务合同》第二十八条的约定，中百物业公司至今仍为东湖碧水湾小区提供物业服务。蔡胜利系碧水湾小区37栋302室的业主，房屋面积为119.98平方米，房屋类型为多层住宅。蔡胜利拖欠2008年5月31日至2019年12月31日139个月的物业费8005元，中百物业公司催收未果，以致成讼。另查明，中百物业公司在案涉小区的公共区域绿地维护、卫生保洁、公共及监控设施维护、小区内停车管理等方面存在管理瑕疵。本院认为，一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。中百物业公司与马鞍山新东湖房地产开发有限责任公司签订的《东湖碧水湾前期物业服务合同》以及与东湖碧水湾业主委员会签订的两份《马鞍山市物业服务合同》未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方在合同签订后，应按合同约定全面履行各自的义务，同时对业主具有约束力。中百物业公司为东湖碧水湾小区提供了物业服务，蔡胜利作为小区业主应按约交纳物业费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任，故对中百物业公司要求蔡胜利支付所欠物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。二、鉴于中百物业公司物业服务与管理存在瑕疵，可适当减少蔡胜利所要缴纳的物业费，综合本案以拖欠物业费8005元的80%计算为妥，即6404元；三、蔡胜利关于中百物业公司物业服务与管理存在瑕疵的辩称意见，与本院查明的事实相符，本院予以采纳。蔡胜利的其他辩称意见，因与法律规定不相符，故本院不予采纳。四、关于滞纳金，因合同中起算时间约定不明确，故对原告的此项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告蔡胜利于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市中百物业管理有限公司支付自2008年5月31日至2019年12月31日期间的物业费6404元。二、驳回原告马鞍山市中百物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用25元（已减半收取），由蔡胜利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 陈 海二〇二〇年七月二十四日书记员 方蕊妍附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条对被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。