福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1984号 上诉人（一审被告）：叶丰，男，1975年3月3日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被上诉人（一审原告）：谭艳，女，1980年1月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人叶丰因与被上诉人谭艳房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初24013号民事判决。向本院提出上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人叶丰上诉请求：1.无需退还谭艳押金7480元。2.谭艳承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实中，退还押金应具备的两个前提条件是：（1）合同期满；（2）谭艳交清租赁期间应交的一切费用后。本案的两个前提条件都不满足，民事判决要求叶丰退还押金的判决与此认定的事实存在明显冲突。二、《补充规定》未约定不退还押金，但也没有约定应退还押金，以《补充规定》没有约定不退还押金而退还押金依据不足。三、正如判决书所说的，退还押金的应具备的两个前提条件是经过法院庭审认定的事实，原被告双方都没有异议，也是房屋租赁合同签订双方社会普遍共识，也因此《补充规定》认为对此无需再进行额外补充约定，所以没有约定。四、缴纳物业管理费等一切费用是退还押金的必要条件，但不是充分条件，由于谭艳违约的，即使谭艳缴纳了物业管理费等相关费用，叶丰依然可以无条件没收押金。五、谭艳律师庭审阶段已经承认谭艳应该承担2019年10月1日之后的物业管理费，且至今未交任何费用。六、叶丰庭审提供的证据材料对谭艳应该承担2019年10月1日起的物业管理费进行了补充证明。七、退一步来说，谭艳房屋实际占有期间物业费也至今未缴纳。 被上诉人谭艳答辩称，一、上诉人辩称无需退还谭艳押金无事实和法律依据，上诉人不仅应将押金退还给谭艳，还应将已收的租金一并退还给谭艳。本案中押金退还并非“合同期满”，而是“提前解除合同”，因此不能适用合同期满关于押金退还的约定。且谭艳提出欲解除合同系在与叶丰协商，并非单方解除合同。在叶丰不同意解除时其也于2019年10月25日明确跟叶丰提出继续履行合同，而叶丰却告知不再继续履行合同，故叶丰违约在先，应将收取的押金和租金退还。二、上诉人辩称谭艳需缴物业费无任何根据。谭艳的律师并无承认应该承担10月1日之后的物业费，叶丰系偷换概念。三、叶丰违约在先，应承担违约责任。在2019年10月25日双方碰面之后，谭艳被告知违约的话并不单支付一个月的租金当违约金，已收取的租金也不予退还，谭艳就与叶丰确定房屋继续租赁，但叶丰却反悔不将房屋租赁给其。因此是叶丰违约在先。四、双方就《补充规定》约定的违约金明显过高，应予减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条的规定，案涉的违约金过分高于损失，应予减少。 谭艳向一审法院起诉请求：1.解除谭艳与叶丰签订的《房屋租赁合同书》；2.叶丰承担违约责任，即支付一个月的租金7480元给谭艳；3.叶丰返还谭艳已经支付的押金及租金29920元。 一审法院查明：2019年10月14日，叶丰（出租方、甲方）与谭艳（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定甲方将厦门市思明区厦禾路897号2901室出租给乙方，面积126平方米，室内包括空调三台、灯、窗帘及固定物，租赁用途为办公/住宅，租赁期限从2019年10月28日至2024年10月27日，每月租金为7480元，每季度付一次，乙方每期租金在该期开始日前的7天内支付；合同签订之日，乙方向甲方支付7480元作为押金，到合同期满且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；租赁期间乙方负责交付水电费、煤气费、小区管理服务费用等；租赁期间双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由解除合同时，须提前壹个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付壹个月租金作为违约赔偿金。同日，双方还签订了一份《补充规定》，约定如下：“……2.如由于乙方拖欠租金，或乙方违约造成甲方提前解除合同收回房屋的，或者合同到期甲方收回房屋的，遗留在房屋内的物品视同乙方废弃，甲方可以不经过乙方同意自行处理，处理乙方废弃物品所产生的费用，由乙方承担，可乙方从押金扣除；由于乙方原因造成合同解除的，已收房租不予退回”。 合同签订同日，谭艳依约向叶丰支付了押金7480元及三个月租金22440元；叶丰亦将讼争房屋其中一扇入户门（共有两扇门）的钥匙交付给了谭艳。2019年10月22日，叶丰将讼争房屋另一扇玻璃门钥匙放在讼争房屋处，并将该情况发布在其与谭艳均在的微信群组中。 2019年10月23日，谭艳向叶丰发送微信“因为我自己家庭的原因，暂时不能搬过去罗宾森办公，连累另外两个伙伴也不能一起搬过去，所以我想退租”，叶丰回复“你最好考虑下，这样很麻烦”，谭艳回复“家里的事情也不好跟您解释，但是确实会造成大家的麻烦”、“因为我违约在先，我们按照合同来，损失我会赔偿给您”、“我还是按照合同给您赔偿的，若不是情况没有办法，我也不想白白损失费用”、“您赶紧挂出去，我也会让朋友们帮忙转发的”，叶丰回复“你再考虑下”，谭艳回复“下午我也跟另外两位说了，他们虽然很想搬过去，但是我的情况摆在这里，我们也能理解，想着还是尽早跟你提出来”。叶丰收到谭艳该条微信后，即于当日向案外人发送微信联系另行出租事宜，并对外公布了招租信息。当日双方再无其他微信记录往来。 2019年10月25日，双方见面之后，谭艳又向叶丰发送微信“下午聊完之后我想了想，确实退租损失太大，我也承担不起，刚才我们三个也商量了，咱们就还是按照原来合同约定的办吧，一切按照之前签的走”，叶丰回复“已经退了，我房子也有其他打算”，谭艳再次回复“下午约你见面就是想当面沟通这个事情，我之前为就是一个月租金的损失，你提醒我看清楚，才发现按照补充协议这样损失太大，我承担不起，所以就决定不改了，还是按照原来的合同约定的办”，叶丰就此回复“如果要重新签，我会要求你们押二，不是我提出解约的，造成无法租的押金不退”，之后双方就是否继续履行合同进行协商，但未达成一致意见。 2019年10月28日，谭艳提出要将物品搬入租赁房屋内，叶丰回复讼争合同已因承租人原因解除。 本案审理中，叶丰主张已于2019年10月28日将讼争房屋入户门换锁，该房屋至今仍处于空置状态，还未能另行出租。 一审法院认为，讼争合同及《补充规定》均系谭艳及叶丰的真实意思表示，内容于法不悖，应为有效合同。双方当事人均应依约诚信履行。本案中，双方争议焦点为讼争合同及《补充规定》是否因谭艳于2019年10月23日提出退租而致解除。首先，解除合同的通知在法律性质上属于意思表示，该通知到达对方时即发生法律效力，除对方当事人同意撤销该通知，否则解除合同的通知不能撤销。其次，谭艳于2019年10月23日发送的微信内容明确表示其要退租，其解除合同的通知已到达叶丰，叶丰虽于当日曾回复“你再考虑下”，但不足以代表其同意谭艳撤销解除合同的通知，且此后其也未对谭艳提出解除合同表示异议，而是着手另行出租房屋，并于2019年10月25日向谭艳明确表示讼争合同已经解除。因此，谭艳解除合同的通知未经叶丰同意不得撤销。再次，谭艳虽于2019年10月25日表示同意继续履行讼争合同，但此时讼争合同已经解除，叶丰提出新的出租条件，谭艳也未能接受，因此双方就租赁事宜未能重新达成合意，叶丰拒绝将讼争房屋交付给谭艳具有事实依据。 综上分析，讼争合同及《补充规定》因谭艳提出退租已于2019年10月23日解除，因此对谭艳再次要求解除讼争合同及《补充规定》以及要求叶丰赔偿违约金的诉讼请求，不予支持。根据《补充规定》第2条规定，讼争合同系因谭艳单方擅自解约而致解除，已收房租可不予退回，但双方并未约定已经收取的押金可不予退回。叶丰虽主张谭艳应承担讼争房屋2019年10月1日之后的物业管理费，但并未举证证明，因此其已收取的押金7480元应退还给谭艳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、叶丰应于本判决生效之日起十日内退还谭艳押金7480元；二、驳回谭艳的其他诉讼请求。 经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”。本案二审的争议焦点是叶丰应否退还谭艳押金7480元。叶丰上诉主张谭艳未缴纳2019年10月1日之后的物业管理费等相关费用，叶丰可以无条件没收押金。但根据双方订立的《房屋租赁和合同书》约定，租赁期限从2019年10月28日至2024年10月27日，在租赁期间，乙方（谭艳）交付水、电费、煤气费、小区管理费等。双方的租赁合同于2019年10月23日解除。故叶丰要求谭艳支付2019年10月1日至2019年10月23日期间的物业管理费缺乏合同依据，本院不予采纳，其据此提出的上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人叶丰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （叶 青） 审 判 员 （林丽珊） 审 判 员 （纪荣典） 二〇二〇年七月一日 书记员（ 林斐 珺） 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。