安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0803民初705号 原告：夏丰平，男，1984年6月16日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市庐江县。 原告：董茜，女，1985年4月11日出生，回族，户籍所在地安徽省合肥市包河区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：杨尚美，安徽中皖律师事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：朱思文，安徽中皖律师事务所律师。 被告：胡华兵，男，1983年12月27日出生，汉族，户籍所在地安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：束扣生，安徽始信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨槐，安徽始信律师事务所律师。 原告夏丰平、董茜与被告胡华兵房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月8日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏丰平、董茜的共同委托诉讼代理人杨尚美，被告胡华兵及其委托诉讼代理人束扣生、杨槐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 夏丰平、董茜向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《租房合同》已经解除；2.判令被告支付原告房租130500元，赔偿原告损失130500元；3、被告承担诉讼费。事实与理由：2018年3月21日，原、被告双方签订《租房合同》，约定：原告将位于安庆市汇峰广场多层洋房二层1号至11号，共计11间门面房租赁给被告使用，月租金47000元（实际调整月租金为43500元，租期自2018年4月1日起至2033年3月31日止，装修期2个月内免租，押金47000元。）同时约定，若乙方提前解除合同，视为乙方违约，负责赔偿甲方的损失。合同签订后，双方履约不误。2019年8月26日，被告向原告送达《终止合同告知书》，要求终止双方所订《租房合同》。同时，被告将房屋钥匙交付给原告。原告认为，被告提前解除合同的行为构成违约。除所缴押金不予退还外，2个月装修期免租约定对原告不再有约束力。同时，被告还应赔偿原告损失。根据相关实务，原告损失按三个月房租计为130500元。为维护本人合法权益，特具状法院，敬请判处。 胡华兵辩称，一、案涉合同已于2019年8月26日解除，系合法解除不存在违约行为。胡华兵已提前向原告发出了终止合同告知书，原告于2019年8月26日收到后，并没有在法律规定的三个月的异议期内提出异议，且原告于同日接受了房屋钥匙，完成了交接手续，应视为原告以自己的行为同意了合同解除。胡华兵按照法律规定履行了通知义务，且原告以自己的行为默认了合同的解除，本案合同系合法解除，胡华兵不存在违约行为，无需承担赔偿损失的违约责任。二、原告主张的租金130500元无依据。胡华兵已经按照约定支付了原告截止到2019年7月份的租金，并于2019年8月份将房屋钥匙交付给原告，并不存在拖欠租金的行为。如原告认为主张的租金里包含免租期（2个月）的租金向胡华兵主张系无依据的。双方合同明确约定了免租2个月，合法有效，与是否提前解除合同、是否存在违约行为并无关系。同时，胡华兵承租房屋时向原告预交了47000元的押金，至今未退还，原告应当予以返还。三、原告主张的130500元的损失无任何法律与事实依据。首先，如上述第一点所述，本案系合法解除合同，胡华兵不存在违约行为，无需承担赔偿损失的责任。其次，即使存在违约行为，合同并未约定损失的计算方式或标准，原告主张按三个月无依据。同时，根据谁主张、谁举证原则，原告并提供任何证据证明其实际损失，应当承担举证不利的后果。最后，胡华兵已提前向原告告知合同解除事宜，并且于2019年8月份将钥匙交付给原告，房屋已经完全在原告的实际控制之下，客观上并不存在损失，即使有也是原告自己扩大的，与胡华兵无关。四、胡华兵之所以要提前终止合同，主要在于原告出租的房屋存在重大瑕疵，无法正常经营，合同目的不能实现。主要有几点，1.原告隐瞒了商铺门口即将修路的事实，合同签订后，房屋门口就开始修路，修了好几个月，影响正常开业经营；2.签订合同时，原告承诺门口可以停车，但物业不让停，一直未解决好；3.楼层下沉有伸缩缝，每天打扫拖地就容易漏水，租户多次投诉吵闹阻挠正常营业，胡华兵不仅赔了钱，还经常被阻挠的无法正常营业，此问题多次反映，原告一直没有解决；4.火锅店各种净化设施都已备全，但不可避免有一些火锅味，为此住户经常过来投诉阻挠，影响经营，原告一直未解决；5.作为火锅店正常经营宣传需要放音乐及带扩音器喊客迎客，但楼上住户经常过来吵闹投诉，影响经营，原告也一直未解决。综上，本案合同已于2019年8月26日合法解除，胡华兵不存在违约行为，原告主张的租金及损失无法律和事实依据，请法院驳回原告的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院对夏丰平、董茜和胡华兵提交的的证据的真实性予以认定。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月21日，夏丰平、董茜（甲方）与胡华兵（乙方）签订《租房合同》，合同约定夏丰平、董茜将其合法拥有的安庆市市府路汇峰广场多层洋房二层1号至11号共计11间门面房出租给胡华兵使用，租赁期共计5年，自2018年4月1日至2023年3月31日止，月租金47000元，按月支付，于每月月初支付当月房租；另付押金47000元，待房屋租赁终止时，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；双方协商给予乙方装修期2个月免租，乙方于2018年6月1日开始支付房租；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方的损失，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，负责赔偿甲方的损失等。合同签订后，胡华兵向夏丰平、董茜交付押金47000元，夏丰平、董茜向胡华兵交付出租房屋，胡华兵装修后经营火锅店。双方在实际履行合同过程中将房屋租金重新商定为每月43500元，胡华兵向夏丰平、董茜缴纳租金至2019年7月。2019年8月26日，胡华兵向夏丰平、董茜邮寄《终止合同告知书》，以该房产建筑结构存在收缩缝对楼下门面漏水，一楼业主多次上门吵闹；出租房楼上住户投诉有火锅味，住户多次上门干扰火锅店的正常经营；火锅店一直处于亏损状态为由，认为达不到双方此前签订合同的根本目的，终止双方之间所签的租赁合同。2019年8月29日，胡华兵向夏丰平、董茜交付涉案租赁房屋的钥匙。2020年5月8日，夏丰平、董茜向本院提起诉讼，要求判如所请。 本院认为，涉案《租房合同》系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方应依约履行。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.胡华兵提前解除租赁合同是否违约。2.胡华兵应否支付夏丰平、董茜2019年免租期2个月的房租87000元和2019年8月份的房租43500元。3.胡华兵应否赔偿夏丰平、董茜损失130500元。 第一，关于胡华兵提前解除合同是否违约的问题。2018年8月26日，胡华兵向夏丰平、董茜邮寄发出终止合同通知，并于2019年8月29日向夏丰平、董茜交付涉案房屋钥匙，现夏丰平、董茜第一项诉讼请求也是确认双方签订的《租房合同》已经解除，表明双方对于《租房合同》已经解除没有争议，故认定2019年8月29日双方签订的《租房合同》已经解除，但是对胡华兵提前解除合同是否违约存在争议。《租房合同》第七条约定承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，负责赔偿出租方的损失。胡华兵并未举证证明夏丰平、董茜有违反《租房合同》的情形，也未举证证明其有法定解除《租房合同》的情形，故认定胡华兵提前解除合同系违约行为。 第二，关于胡华兵应否支付夏丰平、董茜2019年免租期2个月的房租87000元和2019年8月份的房租43500元的问题。2018年3月21日，夏丰平、董茜与胡华兵签订《租房合同》约定给予胡华兵2个月装修期免租，胡华兵从2018年6月1日开始支付房租。夏丰平、董茜现要求胡华兵支付该2个月房租的诉讼请求无事实依据，不予支持。对夏丰平、董茜要求胡华兵支付2019年8月份的房租43500元，胡华兵对2019年8月份房租未付的事实予以认可，对夏丰平、董茜的该诉讼请求予以支持。 第三，胡华兵应否赔偿夏丰平、董茜损失130500元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，双方签订的《租房合同》也约定“承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，负责赔偿出租方的损失”，夏丰平、董茜有权要求胡华兵赔偿损失，但《租房合同》并未约定损失的计算方法或标准，考虑对租赁合同来讲，承租方的违约给出租方造成的损失主要是空租期的租金损失，鉴于胡华兵提前解除合同必定造成出租方的房屋出现空租期,本院酌定以二个月的房租87000元为胡华兵提前解除《租房合同》给夏丰平、董茜造成的损失。夏丰平、董茜主张损失130500元，未提供证据证实，本院不予支持。 综上，胡华兵应支付夏丰平、董茜2019年8月份房租43500元，赔偿夏丰平、董茜损失87000元，共计130500元。胡华兵签订合同时向夏丰平、董茜支付的押金47000元，在涉案租赁合同已终止，胡华兵已将涉案租赁房屋交还给夏丰平、董茜的情况下，夏丰平、董茜也应将押金退还给胡华兵，互相冲抵后，胡华兵应再另行支付夏丰平、董茜83500元。夏丰平、董茜提出胡华兵签订合同时支付的47000元系定金，不予退还，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认夏丰平、董茜与胡华兵签订的《租房合同》于2019年8月29日解除； 二、胡华兵于本判决生效之日起五日内向夏丰平、董茜支付房租、赔偿夏丰平、董茜损失共计83500元； 三、驳回原告夏丰平、董茜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5215元，减半收取为2607.5元，由原告夏丰平、董茜负担1303.75元，被告胡华兵负担1303.75元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  朱学燕 二〇二〇年七月二十二日 书记员  江梦宇 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。