新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初1263号 原告：孔丽媛，女，汉族，1996年1月21日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市。 被告：新疆大得房地产开发有限责任公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区西山西街95号。 法定代表人：董文博，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐昌平，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：万科（新疆）企业有限公司，住所地乌鲁木齐市。 法定代表人：胡博文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵新阳，男，该公司法务。 被告：万科企业股份有限公司，住所地深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心。 法定代表人：郁亮，该公司总裁。 原告孔丽媛与被告新疆大得房地产开发有限责任公司（以下简称大得公司）、万科（新疆）企业有限公司（以下简称万科新疆公司）、万科企业股份有限公司（以下简称万科公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔丽媛，被告大得公司的委托诉讼代理人徐昌平、被告万科新疆公司的委托诉讼代理人赵新阳到庭参加了诉讼。被告万科公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔丽媛向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金57,354.80元（期限自2019年7月1日至11月20日）；2、判令被告赔偿原告租金损失228,000元（自2019年至2057年，按38年的土地使用权年限算，每年二层租金30,000元。至今仍有20%无法使用，造成租金损失每年6000年）3、精神损失费10,000元，以上合计295,354.80元；4、判令被告承担因诉讼而发生的全部诉讼费用。事实和理由：2018年10月11日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的新疆万科都会传奇商业用房一套，建筑面积75.25平方米，层高6米，每平方米价格为53,300元，总价4,010,825元，合同约定房屋交付日期为2019年6月30日，签约时被告明确向原告承诺，该房屋非常适合改建为两层作为商用。原告按照合同约定付清了全部房款，但是收房时，原告发现房屋顶部充斥着各种排烟、排水、通风管道，导致实际净高无法满足两层商用，经原告要求后，被告象征性的对房屋管道进行了改造，但是房屋二层的20%使用面积还是无法使用，原告多次与被告交涉未果。原告认为，被告万科公司及被告万科新疆公司借壳大得公司，对客户肆无忌惮的违约，给原告造成了无法弥补的损失，为了维护原告合法权益，故诉至法院，请求人民法院依法判决。 被告大得公司辩称，第一、被告按合同期限履行了交付义务并不存在延期交付；第二、交付的商业用房符合双方合同约定并不存在任何质量问题；第三、原告主张涉案房屋未分割成两层使用与事实不相符；第四、室内管线均按照建设施工图施工，并经验收合格。综上被告在合同中充分考虑了业主的需求，完全履行了合同的义务并不存在任何违约及延期交付行为，因此请求法院驳回原告全部诉请。被告万科新疆公司系我公司的投资方即股东并不是本案的合同相对方，被告万科公司系被告万科新疆公司的股东，也不是本案的合同相对方，依据合同法及相关规定，被告万科新疆公司、万科公司作为被告主体不适格，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告万科新疆公司辩称，我公司不是合同相对方，主体不适格。被告大得公司已经按照合同约定履行了合同义务，不存在违约行为，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告万科公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 原告孔丽媛围绕诉讼请求，提交以下证据： 1、录音3份，拟证明：被告公司销售人员在向原告卖房时承诺房子可以隔成两层，后期处理交房事宜的也是万科公司的人，原告一直认为是从万科公司购买的房子，没有注意到买卖合同的相对方是被告大得公司，被告交付的房屋不符合承诺的交房条件。 被告大得对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，被告认为，录音双方的当事人身份无法核实也不能确认录音的形成时间，录音的相对方也未到庭接受质证，房屋分割成两层的分割义务应当由原告自行完成。原、被告签订的置业指南中明确约定双方的权利义务以最终正式的文字资料为准。被告向原告交付的房屋可以作为餐厅使用，原告也将房屋分割成两层使用，被告在原告购买的房屋设置烟道也是完全考虑到业主需要，符合法律规定。 被告万科新疆公司对该证据的质证意见与被告大得公司一致。 因录音双方的当事人身份无法确认，故本院对该证据在本案中的真实性、合法性、关联性均暂不予确认。 2、图片10张，拟证明：虽然被告交付的房子隔了两层，但是隔了两层之后层高很低，不能达到使用要求，门头的三分之一面积是不能做两层的。 被告大得公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，被告认为原告已经将案涉房屋分割成两层使用，对于原告自行测量的数据不予认可，案涉房屋的相关数据应当以施工图纸为准。 被告万科新疆公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，案涉房屋的装修改造是原告自己的行为，双方权利义务以合同书面约定为准。 照片可以反映出案涉房屋已经分割成两层，但原告测量数据并非专业机构作出，故本院对该证据的真实性予以确认，合法性、关联性暂不予确认。 被告万科公司经本院传票传唤未到庭，视为其放弃对原告出示上述两组证据质证的权利。 被告大得公司提交以下证据： 1、商品房买卖合同，拟证明：双方签订合同约定交付房屋层高为6米，交房时间为2019年6月30日，合同附件重点信息说明局部净高可能会降低，具体以实际交付为准。置业指南对有关管道设置、层高、烟道的约定，特别提示处也说明口头传递信息具有不准确性，具体以书面协议为准，买受人在购买时已经知悉相关情况，该条款也经过加黑处理。 原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。但原告对被告要证明的问题不予认可，原告认为被告公司的置业顾问承诺层高6米可以隔成两层使用，这是原告关注的重要卖点，关于烟道部分，销售人员并没有明确说明会影响两层来使用，案涉房屋布置这么多烟道完全影响了原告对购买房子的预期，被告应当给原告赔偿。 被告万科新疆公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 2、竣工验收备案表，拟证明：案涉房屋竣工验收时间是2019年6月21日，符合交付条件。 原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。 被告万科新疆公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 3、商品房交付使用通知书，拟证明：被告向原告邮寄了商品房交付使用通知书，原告于2019年6月20日签收确认。 原告对该组证据的真实性不持异议，但是原告认为自己并未签收，该邮单因为原告拒签已经被退回。 被告万科新疆公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 4、消防验收合格证明，拟证明：案涉方已经于2019年5月18日经过消防验收合格。 5、案涉房屋现场照片3张，拟证明：案涉房屋具有独立烟道，并且原告已经对案涉房屋进行了装修，已经将案涉房屋分割成两层作为餐饮使用。 6、现场施工的CAD图，拟证明：案涉房屋的层高为6米。 原告对证据4、消防验收合格证明，证据5、案涉房屋现场照片3张，证据6、现场施工的CAD图的真实性、合法性不持异议，对关联性不予认可。原告认为，案涉房屋虽然符合五方验收的标准，但是不符合给原告交付的标准。 被告万科新疆公司对证据4、消防验收合格证明，证据5、案涉房屋现场照片3张，证据6、现场施工的CAD图的真实性、合法性、关联性均不持异议。 被告万科公司经本院传票传唤未到庭，视为其放弃对被告大得公司出示上述6组证据质证的权利。 本院对证据4、消防验收合格证明，证据5、案涉房屋现场照片3张，证据6、现场施工的CAD图的真实性、合法性、关联性均予以确认。 被告万科新疆公司未提交证据。 被告万科公司经本院传票传唤未到庭，视为放弃举证的权利。 本院经审理认定事实如下：2018年10月11日，原告孔丽媛（买受人）与被告大得公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018预0193467），该合同主要内容为：原告孔丽媛以4,010,825元的价格购买被告大得公司开发的位于乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积75.25平方米，套内建筑面积71.94平方米，层高为6米；付款方式约定为买受人于2018年10月11日前支付该商品房全部价款；交付约定为，出卖人应当于2019年6月30日前向买受人交付商品房，合同其他条款对双方权利义务进行了约定。 同日，原告孔丽媛签收《万科都会传奇置业指南》，置业指南对户型差异、燃气工程、本期建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素等进行了说明，其中重要提示载明：商铺公共烟道在商铺内联通，会影响局部使用空间，交付后任何人不得擅自改动使用功能及位置，商铺具体净高及呈现情况以实际交付为准。 合同签订后，原告依约交纳了全部购房款，2019年6月21日，案涉房屋所属商业楼于2019年5月18日通过消防验收，于2019年6月21日取得竣工验收备案表。 2019年6月30日，原告验收案涉房屋时，发现案涉房屋顶部设有烟道，不满足整体分割两层使用的需求，拒绝办理房屋交付手续，被告大得公司遂安排人员对烟道的布局重新进行了规划，原告于2019年11月20日前往物业领取了案涉房屋钥匙，后原告将案涉房屋出租，承租人将案涉房屋局部分割成两层用于餐饮业经营。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有拘束力。本案中，原告与被告大得公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制规定，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。现原、被告双方的争议在于原告孔丽媛认为，被告大得公司就案涉房屋存在不实宣传，案涉房屋顶部设有烟道，占用了顶部空间，致使案涉房屋无法整体分割成两层，与销售人员承诺不符，经被告整改后顶部仍有20%的空间不能利用，不满足交房条件，因此被告大得公司存在违约及逾期交房的事实，应当承担赔偿责任。被告大得公司认为，双方未将分割两层纳入合同约定，被告也不存在逾期交房，是原告到期拒绝收房。本院认为，销售人员就案涉房屋的开发预期、装修方案等进行的招商宣传属于商业广告，性质为要约邀请。2018年10月11日，原告孔丽媛与被告大得公司签订合同时，孔丽媛作为投资者应认真阅读合同内容，尽到审慎注意义务，综合考量双方是否已将要约邀请的内容纳入合同后，再决定是否作出签订买卖合同的意思表示，在未就相关招商宣传内容即“案涉房屋可整体分割成两层使用”载入合同的情况下，招商宣传不属于合同约定内容，对双方不具有约束力，且被告大得公司对于案涉房屋的烟道布局也通过置业手册的形式告知原告，即“商铺公共烟道在商铺内联通，会影响局部使用空间，交付后任何人不得擅自改动使用功能及位置，商铺具体净高及呈现情况以实际交付为准。”原告孔丽媛依据案涉房屋现无法整体分割两层推定被告大得公司在签订合同时的招商宣传构成违约依据不足。在双方未就招商宣传相关内容纳入合同约定的前提下，原告孔丽媛、被告大得公司之间的权利义务仍应按照《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议的约定履行。案涉房屋所属楼盘已于2019年6月21日取得竣工验收备案表，被告大得公司亦在约定的交房日期前通知原告办理房屋交接收据，但原告未按照约定的时间办理房屋交接手续，开庭审理时，经本院工作人员询问，原告陈述拒绝办理房屋交接手续系因案涉房屋顶部烟道布局，不存在其他不符合交房条件的事由，故造成原告2019年11月20日才领取案涉房屋钥匙的原因系原告单方面认为案涉房屋无法整体分割两层不满足交房条件，拒绝收房造成，被告大得公司不存在违约行为。原告要求大得公司承担逾期交房违约金的观点无合同及法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的租金损失228,000元，原告计算依据为：未分割成两层的20%面积×年租金30,000元×38年。本院认为，原告孔丽媛与被告大得公司之间的权利义务应按照《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议的约定履行（理由如上所述），双方并未将“案涉房屋全房可分割成两层使用”纳入合同条款，对案涉房屋进行装修的义务人也并非被告大得公司，故原告要求被告大得公司承担租金损失的观点亦无合同及法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的精神损失费，因本案并非系因原告人格权利遭受非法侵害或具有特定人格象征意义的特定纪念物品遭受侵害引发诉讼，原告主张精神损失于法无据，本院不予支持。 关于被告万科新疆公司、万科公司是否应当承担责任的问题。本院认为，被告万科新疆公司、万科公司并非买卖合同的相对方，虽然被告大得公司以“万科·都会传奇”对外宣传案涉房屋所在楼盘，但买卖双方签订《商品房买卖合同（预售）》，出卖方一栏，明确注明开发商为本案被告大得公司，原告要求被告万科新疆公司、万科公司承担责任缺乏合同及法律依据。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告孔丽媛请求判令被告新疆大得房地产开发有限责任公司、万科（新疆）企业有限公司、万科企业股份有限公司交付违约金57,354.8元的诉讼请求； 二、驳回原告孔丽媛请求判令被告新疆大得房地产开发有限责任公司、万科（新疆）企业有限公司、万科企业股份有限公司赔偿租金损失228,000元的诉讼请求； 三、驳回原告孔丽媛请求判令被告新疆大得房地产开发有限责任公司、万科（新疆）企业有限公司、万科企业股份有限公司支付精神损失费10,000元的诉讼请求。 本案受理费5,730.53元（原告已预交），由原告孔丽媛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  张 阳 人民陪审员  曹玉梅 人民陪审员  钱千山 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  王小燕