北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初57604号原告：孙鸿，女，1984年7月22日出生，汉族，住北京市西城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：孙富强（原告之父），男，1959年11月11日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘硕，北京市两高律师事务所律师。被告：王翀，男，1981年12月26日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告：诸欢，女，1973年9月28日出生，汉族，住北京市亦庄经济技术开发区，公民身份号码×××。原告孙鸿（以下简称原告）与被告王翀（以下简称姓名）、被告诸欢（以下简称姓名）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙富强、刘硕，王翀到庭参加诉讼，诸欢在庭前会议中到庭，在开庭审理时经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令停止对原告购买的北京朝阳区×××号房屋的强制执行。事实和理由：2016年7月28日，我和诸欢签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议，约定我向诸欢购买北京朝阳区×××号房屋，我于合同签订当日支付了购房款100万元并随即入住该房屋，但合同签订时我并不知道涉案房屋上还有王翀的抵押。此后因诸欢在其他案件中为被执行人，法院查封了该房屋并准备进行拍卖，我认为我对该房屋享有足以排除执行的实体权利，故诉至法院。王翀辩称，我已经和原告进行了多次沟通，但现在的情况是涉案房屋只值1200-1300万元，但存在多个查封，原告在提起执行异议的时候就未能在执行裁决法官指定的期限内交纳全部购房款，现在原告又提起了执行异议之诉，我认为原告存在恶意拖延我的案件执行的嫌疑，故不同意原告的诉讼请求。诸欢辩称，原告的主张与事实不符，我卖房就是为了解决欠民生银行的贷款和欠王翀的借款，签合同的时候我就已经把实际情况告诉了原告，原告得知情况后答应先付100万定金，剩余购房款从银行贷款，取得贷款后帮我还民生银行的欠款，最后是因为原告未帮我还款导致了房屋被查封。2016年7月28日原告支付给我100万元定金，我9月底将涉案房屋腾空。双方合同约定原告应在2016年8月15日向民生银行还款650万元，该还款额相当于原告购房的首付款，但原告并未按期支付，民生银行查封了房屋后，原告就不愿意继续付款了，并因此导致房屋买卖合同没有再继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2016年7月28日，在北京链家房地产经纪有限公司居间下，原告与诸欢签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定由原告购买登记在诸欢名下的北京市×××号房屋（以下简称涉案房屋），《房屋买卖合同》第二条第（四）项记载涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为民生银行方庄支行，抵押登记日期2015年12月27日，出卖人应于2016年8月16日前办理抵押注销手续。房屋买卖合同第四条约定房屋成交价格为720万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为418万元，该价款一并另行支付给出卖人。就付款方式及期限，《房屋买卖合同》第四条第（三）项约定买受人应向出卖人支付定金100万元，支付方式为直接支付给出卖人。就购房贷款问题，《房屋买卖合同》第四条第（四）项约定，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为380万元。就房屋的交付问题，《房屋买卖合同》第六条第（一）项约定出卖人应在2016年10月15日之前将涉案房屋交付给买受人。就权属转移登记相关问题，《房屋买卖合同》第九条第（一）项约定，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《房屋买卖合同》签订当天，诸欢（甲方）、原告（乙方）和北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订了一份《补充协议》，《补充协议》第一条约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为1138万元，该价格为甲方净得价，不含税。《补充协议》第二条约定第一款约定，乙方应于合同签订当天支付定金100万元；该条第二款约定，甲方应于2016年8月16日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，甲方最迟应于2016年9月15日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为乙方的第一笔首付款；该条第四款约定，乙方应于2016年8月15日前将第一笔首付款650万元（不包含前期支付全部定金）自行支付给甲方；该条第五款约定，甲乙双方应予出具评估报告后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；该条第六款约定，甲乙双方在缴税后15个工作日内（已建委网上预约时间为准）共同办理房屋所有权转移登记手续。《补充协议》的“其他约定”部分约定，甲乙双方协商一致，如因甲方原因导致买卖合同不能正常进行的，交易项下的买卖房屋不能正常过户的，甲方愿意退还乙方已经支付的全部购房款，并且按照房屋总价款的20%向乙方支付违约金，同时承担全部责任。《房屋买卖合同》及《补充协议》签订当天，诸欢（甲方）、原告（乙方）和北京中融信担保有限公司（丙方）还签订了一份《自行支付购房款用于赎楼协议》。就购房款支付情况，经查，原告于2016年7月28日向诸欢支付定金91万元，于7月29日分三笔支付定金共9万元，以上共计100万元，庭审中经本院询问，原告、诸欢均认可原告已经实际支付的购房款即为前述100万元。本案审理过程中，原告提交了一套向北京市朝阳区不动产登记事务中心申请调取的涉案房屋不动产登记簿查询记录，该记录显示，截至2018年2月24日，涉案房屋上有5项抵押权登记在《房屋买卖合同》签订前已经注销；未注销的抵押权登记有两项：1.登记日期为2015年12月10日、抵押权人为中国民生银行股份有限公司总行营业部、被担保主债权数额为650万元的最高额抵押权，债务履行期限2015年11月19日至2020年11月19日；2.登记日期为2016年1月26日、抵押权人为王某某、被担保主债权数额为300万元的一般抵押权，债务履行期限为6个月；就就涉案房屋的司法查封情况，该查询记录显示涉案房屋截至2018年2月24日的司法查封情况为：1.2016年9月13日北京市房山区人民法院以（2016）京0111民初11811号民事裁定书查封了涉案房屋，该查封于2017年1月3日解除；2.2016年12月28日，北京市海淀区人民法院以（2016）京0108财保104、105号民事裁定书查封了涉案房屋，该查封于2017年6月29日解除；3.2017年5月26日，北京市大兴区人民法院以（2017）京0115财保73号裁定书查封了涉案房屋，至2018年2月24日尚未解封；4.2018年2月12日，北京市房山区人民法院以（2018）京0111民初3308号民事裁定书查封了涉案房屋，至2018年2月24日尚未解封。2014年12月10日，诸欢与王翀签订借款合同，王翀同意出借给诸欢550万元，当日双方在北京市中信公证处办理了公证，公证处出具了（2014）京中信内民证字68464号公证书，确认自上述借款合同生效及该合同项下债权债务形成之日起，该公证书具有强制执行效力。2017年7月27日，北京市中信公证处出具（2017）京中信执字01065号执行证书，载明被执行人为诸欢，执行标的为借款本金430万元整，借款利息（自2017年8月1日起至还款之日至，按同期银行贷款利率的四倍计算，但不超过年利率24%）。后王翀向本院申请执行，本院以（2017）京0105执21747号案件立案受理，于2018年3月12日轮候查封了涉案房屋，后以（2018）京0105执恢2159号案件恢复执行。庭审中，各方认可前述王某某的抵押登记所担保的主债权与前述王翀与诸欢之间的公证债权系同一笔债权。原告向本院提交一张开具日期为2016年12月16日的涉案房屋物业费交费收据、2016年11月14日16日原告之父孙富强、诸欢及中介公司工作人员等人在链家山水文园店商谈涉案房屋买卖合同后续履行问题过程的录音，证明其在2016年即已在涉案房屋内居住，已经合法占有涉案房屋，王翀、诸欢对原告占有涉案房屋的事实不持异议。本案审理过程中，原告主张其与诸欢签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时诸欢仅告知了涉案房屋存在民生银行抵押的事实，并未将签订合同时房屋还存在王某某的抵押的事实如实告知原告，原告系在诸欢应向中融信公司提交房产证原件及其他材料时未能提交房产证原件时才得知存在王某某抵押权的情况，故其未按合同约定继续支付首付款650万元。诸欢对原告的前述主张不予认可，表示其出卖涉案房屋的目的就是偿还其对民生银行及王翀的债务，其中偿还对民生银行债务的资金来源即为原告应付的首付款650万元，其余购房款将用于偿还对王翀的债务，涉案房屋的产权证书原件在双方签订涉案房屋买卖合同之前就在王翀处。王翀对其持有涉案房屋产权证书原件的事实予以认可，并表示其知晓涉案房屋曾在山水文园小区周边多家中介公司挂牌出售，原告与诸欢签订买卖合同数日后，其携涉案房屋产权证书原件与原告及诸欢会面。本院认为，在金钱债权执行案件引发的案外人执行异议之诉中，买受人以其属于无过错的物权期待权人为由请求对登记在被执行人名下的房屋停止执行，其应当同时符合以下条件：一、买卖双方签订书面房屋买卖合同的事实发生在人民法院查封房屋之前；二、买受人已经在人民法院查封房屋之前支付了全部房屋价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；三、买受人已经在人民法院查封之前实际合法占有该房屋；四、未办理过户登记的原因并非买受人自身原因。上述四项条件中的前三项属于买受人享有物权期待权的基础条件。根据在案证据反映的事实，原告与诸欢确系在本院查封涉案房屋之前就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，原告也确系在本院查封涉案房屋之前合法占有了涉案房屋，但原告并未在本院查封涉案房屋之前将全部购房款支付完毕。原告虽主张其未将全部购房款支付完毕的原因是诸欢在缔约时隐瞒了涉案房屋存在其他抵押的情况，但原告作为完全民事行为能力人，其在签约时并未见到涉案房屋的产权证书原件，故其应当预见到涉案房屋可能存在他项权利的可能，其应对房屋的抵押情况进行更为全面的了解，故原告未将全部购房款支付完毕并无充分依据；此外，原告亦未将剩余未付购房款交付执行，故其不符合前述享有物权期待权的第二项条件。在原告不符合享有物权期待权基础条件的情况下，其不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告的诉讼请求不予支持。诸欢经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告孙鸿的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告孙鸿负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  郝 卓人民陪审员  陈立芬人民陪审员  严 苹二〇二〇年七月十五日法官 助理  吴 丹书 记 员  王兆博