北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初1708号原告：栾文莲，女，1958年6月7日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，经理。委托诉讼代理人：张凯强，男，1990年9月3日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年3月5日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告栾文莲与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告栾文莲及被告链家公司委托诉讼代理人张凯强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栾文莲向本院提出诉讼请求：1、要求继续履行双方之间的《北京市房屋出租委托代理合同》；2、要求被告支付2019年8月1日至2020年5月25日期间的租金共计52922.08元，抵扣原告应向被告支付的管理费364.24元，被告应向原告支付49279.68元；3、要求被告支付违约金10490元。事实与理由：2016年3月30日，原、被告订立《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将位于北京市东城区安定路×号楼904号房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告用于转租，期限五年。2019年7月31日，被告工作人员电话联系原告称因涉案房屋卫生间下水管道堵塞房屋不宜出租，被告不再租用涉案房屋，不再支付租金，后被告自2019年8月始未再支付租金。原告认为，涉案房屋正常出租多年，下水管堵塞是由于租户使用不当造成，被告对附属设施有维修的义务，被告提出单方解约系违约行为，故原告起诉至法院，诉如所请。被告链家公司辩称：认可双方订立合同情况属实，被告已经将截至2019年7月31日之前的租金支付完毕。2018年年底开始，涉案房屋出现卫生间堵塞问题，被告多次派人维修。2019年6月，卫生间再次出现堵塞现象，维修工人表示是主管道存在问题才导致堵塞。堵塞时污物蔓延至屋内，造成租户无法使用房屋。2019年7月，被告电话联系原告维修下水管道，但原告拒绝。2019年7月31日，被告电话告知原告因涉案房屋主管道存在问题，不适宜出租，故解除双方之间的租赁合同。后被告依照双方之间的合同要求原告承担违约责任，原告同意承担违约责任，但认为金额过高，故未能协商一致，原告不配合交接涉案房屋。2019年9月11日，被告将临时密码告知原告，并告知其可以换锁，此后涉案房屋即已经交接给原告。被告认为，根据合同约定，原告有义务维修房屋下水主管道，现涉案房屋主管道存在问题导致房屋不适租，原告系违约方，被告已将房屋交接给原告，不同意继续履行合同，双方合同已经于2019年7月31日解除，不同意原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市东城区安定路×号楼**房屋登记在原告名下。2016年3月30日，原、被告订立《北京市房屋出租委托代理合同》，原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2016年3月30日至2021年3月29日。2016年3月30日至2017年3月29日月租金4800元，管理服务费首月4000元，其余月份509.09元；2017年3月30日至2018年3月29日月租金4944元，管理服务费每个月343.33元；2018年3月30日至2019年3月29日月租金5092.32元，管理服务费每个月353.63元；2019年3月30日至2020年3月29日月租金5245.09元，管理服务费每个月364.24元；2020年3月30日至2021年3月29日月租金5402.44元，管理服务费每个月375.17元。因链家公司提供了装饰装修、配置家具家电、代理出租及管理等各项服务，链家公司有权根据市场情况调整对承租人的实际出租价格，如实际出租价格高于双方之间约定的租金标准，高出部分作为链家公司的管理服务费。合同期限内，合同双方各自负责各自的维修范围。原告应每年向被告支付维修基金，每年一次，每次300元。被告每年承担该年度不多于3000元的维修费用。应由维修基金承担的维修项目为房屋内非房屋主体结构的维修维护事项；原告应承担的维修项目为房屋主体结构的维修及维护、房屋内物品设施因老化原因产生的更换等；应由被告承担的维修项目为因承租人使用不当而对房屋主体结构、物品设施等造成的损坏、损毁的维修及更换事宜。合同附件《维修列表》中载明“管道”处应由原告方维修的范围为“供水、供暖、燃气、通风、下水以及烟道等主管道……因自然损坏、老化需整体翻新或更换”；应由维修基金支付范围“零部件故障检修”；应由被告方维修的范围为“下水管道因承租人使用不当或人为造成堵塞而产生的疏通费用……”合同同时约定，由于出租人拒绝承担约定的维修义务或维修费用，影响房屋出租或承租人居住的，或隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，影响房屋出租或承租人居住的，承租人有权解除合同。承租人迟延支付当期全部房屋租金达15个工作日以上的，出租人有权单方解除合同。出租人或承租人有上述情形的，按照月租金200%支付违约金。除承租方享有合同单方解除权的情况下，承租人要求提前解除合同，应按月租金的200%支付违约金。如因出租方导致合同提前解除，除违约金外，出租人还应当承担装修损失费、家具家电配置折旧费、管理服务费、宽带损失费等实际损失。合同订立后，双方如约履行合同的各项义务。被告已经将截至2019年7月31日之前的租金支付完毕。根据物业提供的《小维项目报修单》显示，2019年6月22日，涉案房屋出现地漏堵塞的现象，后物业为其疏通。2019年7月26日，涉案房屋再次出现下水堵的现象，物业人员进行通下水，住户意见显示“非常满意”。本院向该小区物业管理单位了解，涉案房屋于2018年11、12月也分别报修过，至于2019年两次报修的具体原因和疏通情况，因为时间久远，无法给予答复。庭审中，本院拨打《小维项目报修单》中载明的报修人电话，李某称其原系被告工作人员，认可2019年报修的情况，经物业确认系管道太细，需要经常疏通。经询双方对李某的陈述予以认可。原告提交其与物业工作人员的录音证据，证明是由于租户使用不当造成管道堵塞。该录音中，原告陈述“2019年6、7月有过维修记录，当时工人师傅在管道中掏出头发等污物……物业的工作人员曾表示管道老化不是主要问题，主要问题还在于使用的人不注意……”物业工作人员表示“这是据工人的经验进行的推测，但其不是鉴定机构，无法进行鉴定。”经质证，被告认可该证据的真实性，但是否认证明目的，称涉案房屋维修过多次，仅靠单次疏通不能解决管道问题。被告出示其与物业维修人员许某的微信聊天记录及内网报修记录，证明涉案房屋主管道存在问题，造成堵塞，非被告维修范围，但被告已经多次维修，未果。微信记录显示被告工作人员与许某沟通涉案房屋反水问题，许某表示反水不仅涉案房屋存在，已经将此事反映给产权单位，产权单位称要进行改造。经质证，原告认可微信记录的真实性，但否认内网报修记录的真实性，称其也了解到物业已经将管道问题上报给产权单位，但尚未进行更换。2019年7月31日被告通知原告解除合同，后原告至涉案房屋内查看，并与被告沟通解约事宜，被告认为原告违约并计算了截至2019年8月15日应由原告支付的违约金及损失（包括装修费用、配置费用、佣金服务费等）共计31387.31元。2019年8月25日，原告对金额提出了异议，认为不应该支付违约金，要求按照7月31日作为基准日计算装修、配置、租金、服务费等。9月11日，双方再次协商解约事宜，原告同意支付14000元，被告对该金额未认可。就原告为何同意解除合同并支付14000元一节，原告解释称因其听信被告单方陈述，以为自己违反了合同约定，故同意赔偿部分已发生费用，但从未同意支付违约金。后原告经过咨询认为并非其违约，才提起本案诉讼。被告提交其与原告的录音，证明被告已就下水道老化及管道堵塞问题要求原告维修，原告不履行维修义务，被告有权解除合同。经质证，原告认可该录音的真实性，但认为录音不完整，不认可证明目的。就涉案房屋交接问题，被告称其已于2019年9月11日将房屋交接给原告，对此原告不予认可，称因其到房间找东西故被告提供了临时密码，并未告知可换锁，此后原告并未主动要求进行房屋交接。被告称因原告未同意足额支付违约金，故被告无法提供永久密码，但双方合同已解除，被告不同意继续履行合同。2019年9月19日，原告再次获得临时密码用于搬运书籍。2020年3月20日原告获得临时密码进屋查看时，涉案房屋系空置状态。就此，法院询问双方是否同意于诉讼中交接房屋，2020年5月25日双方均表示同意交接房屋，当日原告又反悔称不同意接收房屋，要求继续履行合同。本院认为：原、被告订立的《北京市房屋出租委托代理合同》实则为房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。根据已查明的事实，可认定涉案房屋于2019年6、7月份出现卫生间下水堵塞问题，双方因此产生纠纷。2019年7月31日，被告向原告提出解除合同，后原告亦表示同意，并同意以该日作为截止日期进行结算，但双方最终因违约责任承担数额问题未能协商一致。关于纠纷产生原因，根据物业出具的《小维项目报修单》、被告提交的与物业工作人员的微信聊天记录及原告认可涉案房屋所在建筑正在报请主管道改造的情况，可认定涉案房屋主管道确存在瑕疵；但根据原告提交的与物业工作人员的录音证据，并结合生活常识判断及双方合同履行至2019年年中才产生纠纷的情况，单一主管道老化问题不足以导致下水堵塞，承租人使用卫生间下水未尽到合理注意义务也是加剧堵塞产生的原因，因此被告对于纠纷的产生也存在一定过错。根据庭审查明情况，2019年7月31日被告提出解除合同，原告对此未持异议，仅对违约责任及赔偿数额提出质疑，因此本院认定该日双方已达成解约的合意，现原告要求继续履行合同，依据不足，本院不予支持。双方合同解除后，本应积极完成房屋交接等善后事宜，但原告未主动要求被告交接房屋，被告亦以未足额支付违约金为由未能归还房屋，造成了涉案房屋的长期空置，双方对空置损失的产生均存在过错。诉讼中，原告于2020年5月25日明确表示不同意接收房屋，在此之后的空置损失应由原告自担。现原告主张2019年8月1日至2020年5月25日期间的房屋租金，在合同已解除的情况下，原告无权主张租金，但可主张未及时交接房屋的空置租金损失，为减少当事人诉累，本院一并予以处理，根据双方当事人违约责任、对扩大损失的过错程度、被告是否在此期间利用涉案房屋获利等因素予以酌定。根据查明事实，双方对合同解除均存在过错，因此原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。最后，涉案房屋的交接以及其他清算问题，双方应另行积极予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十九条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告栾文莲支付2019年8月1日至2020年5月25日空置期租金损失共计20000元；二、驳回原告栾文莲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1414元，由原告栾文莲负担1180元（已交纳），被告北京链家房地产经纪有限公司负担234元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年七月二十日法官助理  高子惠书 记 员  康 婧