广东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤民终1730号 上诉人（一审原告）：佛山星蓝湾广场投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路********。 法定代表人：周四阳，董事长。 上诉人（一审原告）:李有泉，男，1955年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 上诉人（一审原告）:黄锦霞，女，1965年9月26日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 上诉人（一审原告）:邝少兴，女，1969年4月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 上列四上诉人的共同委托诉讼代理人：林凯川，广东法制盛邦律师事务所律师。 上列四上诉人的共同委托诉讼代理人：李立，广东法制盛邦律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：佛山市南海凯民茶博城有限公司，住所地，住所地广东省佛山市南海区iv> 法定代表人：梁启河，董事长。 委托诉讼代理人：张华华，女，该公司法务顾问。 委托诉讼代理人：蓝颖，女，该公司管理顾问。 上诉人（一审被告）：梁启河，男，1966年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：张华华，女，住广东省广州市天河区，由佛山市南海凯民茶博城有限公司推荐。 委托诉讼代理人：蓝颖，女，住广东省广州市增城区，由佛山市南海凯民茶博城有限公司推荐。 上诉人（一审被告）：梁启钜，男，1971年7月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被上诉人（一审第三人）：广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行，住所地，住所地广东省佛山市南海区iv> 负责人：欧阳小浩，该支行行长。 被上诉人（一审第三人）：广东南海农村商业银行股份有限公司大沥支行，住所地，住所地广东省佛山市南海区大沥金融商贸区新城三路iv> 负责人：陈得胜，该支行行长。 上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈佳娜，广东至高律师事务所律师。 上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。 上诉人佛山星蓝湾广场投资有限公司（以下简称星蓝湾公司）、李有泉、黄锦霞、邝少兴与上诉人佛山市南海凯民茶博城有限公司（以下简称凯民茶博城公司）、梁启河、梁启钜及被上诉人广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行（以下简称农商行盐步支行）、广东南海农村商业银行股份有限公司大沥支行（以下简称农商行大沥支行）因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）粤06民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴的共同委托诉讼代理人林凯川、李立，上诉人凯民茶博城公司的法定代表人梁启河及该公司与梁启河的共同委托诉讼代理人张华华、蓝颖，被上诉人农商行盐步支行、农商行大沥支行的共同委托诉讼代理人陈佳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.确认星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴与凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜之间的《国有土地使用权及建筑物租赁合同》及其补充协议于2017年9月14日解除，并判令凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜立即撤离场地，腾空并返还所涉出租土地及地上建筑物；3.判令凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜支付1.1、1.2地块逾期支付租金的违约金；4.将一审判决第二项违约金的计算标准变更为按日千分之二计算，并判决凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜支付1.3地块自2016年12月20日计至2017年9月14日止的租金、违约金；5.判令凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜向星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴支付4000000元的损失以及场地占用费（从2017年9月14日起按57500元/日的标准计算至实际交回场地之日止）；6.判令星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴没收凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜缴纳的保证金430000元；7.判令凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜承担本案一、二审诉讼费用。理由如下：一、一审法院认定星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴既非物权人，也未成功受让案涉合同权利义务，因此无权解除《国有土地使用权及建筑物租赁合同》及其补充协议，并无权主张返还场地、无权主张1.1、1.2地块违约金、无权主张损失赔偿金及场地占用费等错误，应予纠正。（一）一审法院认定星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴非物权人错误，事实上星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴已取得案涉不动产的物权。首先，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴已对该不动产享有占有、使用、收益、处分的权利，且原登记人对此无异议，故星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴事实上已经是物权人。其次，根据《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第二大点中的第二点“不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件，而错误地认为财产权是登记机关赋予的。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，不能唯登记论，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查”，在星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴事实上已取得涉案地块及建筑物物权时，一审法院以不动产登记人仍为佛山市南海怡福房地产有限公司（以下简称怡福公司）为由，认为星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴未取得该不动产物权，事实认定错误。（二）本案属于债权转让而非权利义务的概括转让，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴已就取得该项目地块权益的事宜通知凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜，该债权转让已生效。首先，从合同约定的字眼来看，农商行盐步支行、农商行大沥支行与李有泉、黄锦霞、邝少兴转让的是纯权利。其次，农商行盐步支行、农商行大沥支行在出售不良资产给李有泉、黄锦霞、邝少兴前，已经履行完成了出租义务，其转让的是纯收租的权利，双方事实上仅履行了债权转让的内容。最后，一审已查明星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴已尽到了通知义务，故根据合同法第八十条的规定，该债权转让已生效。（三）退一步来说，即使认定该合同属于权利义务概括转让，也应当认为该权利义务概括转让已经生效。2017年11月15日，凯民茶博城公司向星蓝湾公司的账户汇款共8158135.42元并备注“租金”，根据合同法第三十六条的规定，该交付租金的行为属于事实上履行租赁合同的主要义务，故双方的租赁合同已成立，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴有权在对方违约的情况下主张合同解除，并要求其腾空、返还涉案建筑物。二、一审判决认定星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴无权主张1.1、1.2地块逾期租金的违约金，无权主张1.3地块第一部分（自2016年12月20日至2017年9月14日）欠付的租金和违约金错误，应予纠正。如前所述，根据合同约定及法律规定，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴既是租赁合同当事人，也是涉案房地产的物权人，有权对于1.1、1.2地块主张相应逾期租金的违约金。退一步来说，即使前述主张不成立，因案涉地块2016年12月20日至2017年9月14日期间产生的租金是一种已履行完义务的纯债权，该债权可不经过债务人同意而单独转让，且星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴及农商行盐步支行、农商行大沥支行已履行了通知义务，故星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴有权向凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜主张1.1、1.2地块逾期租金的违约金，以及1.3地块第一部分欠付的租金和违约金。三、在一审中，凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜并未提出变更1.3地块违约金计算标准的抗辩，根据合同法第一百一十四条第二款及合同法司法解释（二）第二十七条的规定，一审法院无权主动对违约金标准进行调整。 凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜答辩称，一、一审法院依法认定星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴非物权人正确，其无权主张解除《国有土地使用权及建筑物租赁合同》及其补充协议，无权主张返还场地，无权主张1.1、1.2地块违约金、无权主张损失赔偿金及场地占用费。《中华人民共和国物权法》是基本法律，司法解释的法律位阶在基本法律之下，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴在本案引用司法解释错误。涉案资产是国有资产，权属登记人一直是怡福公司。农商行盐步支行、农商行大沥支行转让国有资产时，未依照国家规定处置，在未取得拍卖标的物所有权、未审批、未评估、未公示程序，未按规定进入产权交易所交易的情况下，擅自委托广东粤钧拍卖行有限公司以原价拍卖涉案国有资产，其在拍卖后订立的国有资产转让协议违反国家相关强制性规定并损害国家利益、公共利益和他人合法权益，同时也违反《中华人民共和国拍卖法》第六条“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”的规定，该拍卖依法应为无效拍卖。再从其双方所谓“拍卖受让到支付完毕全部转让款长达三年时间”来看，《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3号）第二十条规定，付款期限不得超过1年，因此，完全可以推定其所谓的“拍卖”属恶意串通的虚假拍卖。在一审质证、庭审过程中，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴自称“拍卖受让”，但始终不能举证其“拍卖受让”的真实性、合法性，其滥用《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第二大点中的第二点的司法解释明显错误。另外，无论从《国有资产监督管理委员会、财政部关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资发产权[2006]306号）还是《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第32号）的相关强制性规定可以推定，涉案国有资产从2008年12月31日被三方协议作价约3.057亿已经不合常理，且前置《以物抵债协议》的债权人、债务人都不是本案国有资产的权属登记人，怡福公司擅自拿国有资产代佛山市南海劲联金属制品有限公司等32个债务人偿还债务更不符合逻辑。再次，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴称于2013年12月25日以原价3.057亿通过“拍卖受让”，于2017年5月10日签订《转让协议》并于2016年12月20日支付完转让款，至此，涉案国有资产在长达9年间被多次原价转手明显是低价贱卖国有资产并导致国有资产流失。涉案国有资产地处广佛接壤中心的黄金地段，按当前周边地价估值至少15亿元。二、如前所述，农商行盐步支行、农商行大沥支行及星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴都不是涉案国有资产的物权人，且不能举证《以物抵债协议》、“拍卖受让”的真实性、合法性，故其所签订的《权益转让合同》《转让协议》明显欠缺有效合同要件，其之间的交易完全符合无效合同的构成要件，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴在本案中明显是诉讼主体不适格。三、本案不但星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴主体不适格，本案也不属于债权转让，更不属于权利义务的概括转让。自2009年起，农商行盐步支行、农商行大沥支行不配合凯民茶博城公司在1.3地块报建，导致凯民茶博城公司合同目的落空，凯民茶博城公司不断发函主张权利，且从大沥镇综治信访维稳中心三次协调会议可以证明，凯民茶博城公司已经非常明确并绝不可能同意其所称的概括转让。凯民茶博城公司将1.1、1.2地块租金8158135.42元打入农商行盐步支行、农商行大沥支行指定的收款账户，仅证明凯民茶博城公司向农商行盐步支行、农商行大沥支行履行了义务，与星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴无任何法律上的关系。四、因星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴非物权人，涉案《权益转让合同》和《转让协议》中关于租赁合同权利义务的转让对凯民茶博城公司无法律效力，故星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴无权主张1.1、1.2地块逾期租金的违约金、无权主张1.3地块的租金和违约金。五、关于1.3地块权利、义务纠纷的客观事实与证据以及其他相关情况，在凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜的上诉状里已清楚表达了事实和理由。综上，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴明知自身非涉案国有资产的物权人，且租赁合同权利义务的转让对凯民茶博城公司无法律效力，更不能举证其自称“拍卖受让”的真实性和合法性，仍然故意提起一个在事实上和法律上无利害关系之诉讼，并利用法院冻结凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜的合法财产，其诉讼有恶意诉讼的主观不良动机，请求二审法院驳回星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴的所有诉讼请求，判令其承担本案诉讼费，解除冻结凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜的财产。 凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜亦不服一审判决，向本院上诉请求：1.判令星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴主体不适格；2.判令梁启河、梁启钜为不适格被告；3.解除冻结、查封、扣押的凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜的财产；4.撤销一审判决第一项；5.撤销一审判决第二项；6.判令星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴负担一审案件受理费、财产保全费及二审所有诉讼费。理由是：一、一审原告与一审被告主体不适格。本案案由是租赁合同纠纷，然而一审原告与一审被告之间未签署任何合法有效的合同，在法律上不存在任何直接的利害关系，且涉案《权益转让合同》和《转让协议》中关于租赁合同权利义务的转让对一审被告即凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜也无法律效力。二、一审判决认定梁启河、梁启钜为本案适格被告错误。佛山市南海凯民实业有限公司（以下简称凯民实业公司）是严格依照公司法的程序合法注销，于2009年6月20日成立清算组，于2009年7月1日在《珠江时报》登清算公告，佛山市南海区市场监督管理局工商政府信息公开的资料可以证明凯民实业公司是依法清算后才注销的，由此证明梁启河、梁启钜不是适格被告。一审期间，梁启河、梁启钜因客观原因暂无法调取清算资料，一审法院应当调取而不主动调取导致判决错误，有明显的失职行为。三、一审判决认定凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜向星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴支付1.3地块租金8305740.06元无事实依据和法律依据。星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴既非涉案土地及地上建筑物的物权人，亦非出租人，其所谓“拍卖受让”及《权益转让合同》不具有真实性、合法性，且涉案《权益转让合同》和《转让协议》中关于租赁合同权利义务的转让对凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜无法律效力，故其无权向凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜主张1.3地块的租金。农商行盐步支行、农商行大沥支行虽有权利主张，但其清楚知道1.3地块的纠纷是因为其不配合凯民茶博城公司在1.3地块报建导致凯民茶博城公司合同目的落空，且其多次表示不再收取1.3地块租金，因而从未向法院主张，已超过诉讼时效，法院不应支持。且一审期间星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴和农商行盐步支行、农商行大沥支行都不能举证证明拍卖的真实性、合法性，凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜多次请求一审法院调取拍卖账簿、拍卖笔录、缴交拍卖款记录和其他资料，一审法院不予回复；多次请求一审法院追加陈艳屏、怡福公司为第三人，一审法院不予支持。请求二审法院查明拍卖的真实性和合法性。四、凯民茶博城公司按农商行盐步支行、农商行大沥支行的要求交纳1.1、1.2地块的租金后，农商行盐步支行、农商行大沥支行及其指定的收款人星蓝湾公司不断巧立名目拒开与实际付款项目内容及对应金额8158135.42元的发票给凯民茶博城公司，其行为涉嫌套骗甚至诈骗，违反税法。五、凯民茶博城公司提交的与农商行盐步支行的往来函件及与其银行行长多次的会谈音像和通讯的证据、大沥镇综治信访维稳中心三次协调会议音像证据、凯民茶博城公司于2014年10月25日送达农商行盐步支行签收的第四次函告已形成证据链，可完整、客观地反映1.3地块纠纷。1.3地块实际是以空地出租，结合涉案地块租金纠纷因果、自纠纷发生以来的真实缴交款情况，表明口头约定免交1.3地块租金是双方真实的意愿，合法有效，一审判决支付1.3地块租金、违约金错误。六、根据涉案合同第5.1条、第5.2条的约定，建筑期是免租期内的建筑期。1.3地块实际开始计租时间是2005年6月1日，凯民茶博城公司于2009年开始不断采用口头、书面形式向农商行盐步支行提出在1.1、1.3地块报建主张，由于其拒绝履行合同义务，导致1.3地块纠纷。即凯民茶博城公司从2009年起主张报建权利并不属免租情形而是正常交租期提出的正当权利。农商行盐步支行不配合凯民茶博城公司在1.3地块报建也不同意调整为空地的价格，在该地块无法产生收益的情形下，农商行盐步支行要求凯民茶博城公司缴交1.3地块的租金，严重有悖公平。因此，一审法院认定凯民茶博城公司的报建诉求超出了合同建筑期有断章取义之嫌。七、2003年6月6日，南海海奔（国际）汽车消费贸易城有限公司（以下简称海奔公司）（乙方）与怡福公司（甲方）签订《国有土地使用权及建筑物租赁合同》（黄房产租协字[2003]6号）约定：在租赁期间未届满前如乙方的原因中途停止租赁本项目下所占用的土地及建筑的全部或部份时，乙方必须就拆平的建筑物作出补偿，乙方应在贸易城内补偿同等建筑面积的建筑物给甲方或折价赔偿甲方造成的经济损失4000000元。因此，无论从权利与义务的相对性，还是合同目的，凯民茶博城公司都有权主张在1.3地块上报建，同时，凯民茶博城公司主张在1.3地块报建不但是实现自身合同目的权利也是保证履行因乙方单方提前解约需补偿同等建筑物面积给甲方的义务。八、“邝少兴”有使用伪造或骗领身份证参与拍卖和签订合同的嫌疑。根据佛山市南海区大沥镇原国土规划建设办公室任职时的花名册显示是“邝少卿”，其原单位所有认识她的同事都可以指证她的真实姓名是否为“邝少卿”，凯民茶博城公司有理由质疑“邝少兴”使用伪造或骗领的身份证参与竞拍和签订合同，有涉嫌合同诈骗并有违法犯罪嫌疑。因为邝少兴在进入星蓝湾公司前是佛山市南海区大沥镇原国土规划建设办公室的国家公职人员，法院应该查清其参与涉案国有资产拍卖受让时的身份是否合法，否则，必须根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的规定，将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处。九、因星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴与凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜根本无法律利害关系，法院应依法撤销错误的财产保全裁定，凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜保留追究其承担赔偿责任的权利。 星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴答辩称，一、一审原告与被告均为适格主体，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴事实上已经是物权人，自然是本案的适格主体。对方于2017年11月15日向星蓝湾公司汇款并备注“租金”，且要求星蓝湾公司开具发票，其交付租金的行为属于事实上履行租赁合同的主要义务，故双方已成立合同关系，双方均是本案适格主体。另外，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴基于生效的债权转让获得1.3地块的租金、违约金请求权，且已通知凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜。二、一审判决认定梁启河、梁启钜为本案适格被告无误。一审期间，梁启河、梁启钜提供的证据中无公司法规定的凯民实业公司的相应报表及清单，也没有充分证据证明凯民实业公司已经清理债权债务，其提供的清算报告未由工商部门盖章确认，注销申请登记书中无清算组成员备案文书，亦无凯民实业公司盖章确认。因梁启河、梁启钜提供的证据不足以证明凯民实业公司已完成合法清算，故一审判决梁启河、梁启钜对凯民实业公司的债务承担连带责任正确。三、凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜主张其不需承担欠付的1.3地块的租金及违约金缺乏事实依据与法律依据。1.星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴基于《转让协议》中的债权转让取得1.3地块租金及违约金的收益权,对方作为债务人有义务支付。2.凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜主张农商行盐步支行、农商行大沥支行贱卖国有资产、该拍卖属于无效拍卖，但未提供证据证明。相反，有充足证据证明拍卖程序合法且已实际发生，且涉案地块登记在怡福公司名下也足以证明并非国有资产。3.凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜主张星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴请求权已超诉讼时效缺乏事实和法律依据。凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜在一审期间未提出诉讼时效抗辩，上诉时亦未提交新的关于诉讼时效的证据，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，其关于诉讼时效的主张不应得到支持。退一步来说，即使其关于诉讼时效的主张不违反上述司法解释的规定，因为其在一审庭审中承认1.3地块的租金自2012年2月开始未缴纳，承认2017年2月23日农商行盐步支行的《通知函》曾被张贴在其经营场所，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款的规定，诉讼时效已经中断。此外，其于2017年11月15日向星蓝湾公司汇款并备注租金的行为，足以证明其承认并部分履行了租金债务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，案涉1.3地块租金、违约金请求权的诉讼时效已于2017年11月15日中断。4.凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜主张因农商行盐步支行未配合1.3地块报建而拒缴租金，同样不能成为合法的抗辩理由。根据合同约定，最迟在2004年12月31日，1.3地块的建筑期已届满，凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜在2009年提出报建申请已超过合同约定的建筑期。退一步来说，即使仍有协助其报建的义务，因该协助义务的具体内容未约定，其以此为由对抗租金、违约金请求权仍于法无据。且其是否有权在1.3地块报建与本案没有直接关系，其报建权利属于行政问题而非民事问题，其提出的报建权利主张应另案处理。四、凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜主张本案为恶意诉讼、涉及合同诈骗等是其主观臆断，没有任何事实依据及证据支持。邝少兴的身份完全可以由公安机关发放的居民身份证予以确认。五、关于应否解除对凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜的账户冻结以及冻结损失的问题。冻结涉案账户系本案的财产保全措施，需待本案判决生效才能确定是否解除冻结。本案的诉讼保全行为程序合法，不存在保全申请错误，需要赔偿的情节。综上，请求驳回凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜的所有上诉请求。 农商行盐步支行、农商行大沥支行答辩称，一、农商行盐步支行、农商行大沥支行对涉案地块租赁合同的权利义务已转让给星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴，凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜对此是知悉的。在星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴提起本案诉讼前，凯民茶博城公司没有提出过任何诉讼或主张。二、星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴有权承继涉案合同的权利义务，有权提起本案诉讼。三、一审判决根据合同法第八十八条的规定，将对方是否同意作为合同是否生效的要件是错误的。农商行盐步支行、农商行大沥支行将租赁合同权利义务转让，凯民茶博城公司同样可以基于原合同的约定保障其自身利益，故租赁合同的转让对合同双方并无影响,凯民茶博城公司不得以合同未经其同意而拒不承担合同项下的义务。 2018年4月2日，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴向一审法院起诉请求：1.确认《国有土地使用权及建筑物租赁合同》及其补充协议于2017年9月14日解除；2.凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜向星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴支付1.3地块逾期租金9531326.04元（逾期租金从2011年6月19日计至2017年9月14日止）及违约金34130617.96元（违约金从2010年2月15日计至2018年3月20日为34130617.96元，后按逾期拖欠租金为基数按日0.2%计算违约金至租金实际清偿之日止）；3.凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜向星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴支付1.1、1.2地块逾期支付租金的违约金2514339.18元（违约金从2016年12月20日计至2017年9月14日止）；4.凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜按合同约定向星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴支付4000000元经济损失；5.凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜立即撤离场地，腾空并返还所涉出租土地及地上建筑物；6.凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜向星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴支付场地占用费10752500元（从2017年9月14日暂计算至2018年3月20日，后按57500元/日的标准计算至实际交回场地之日止）；7.星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴没收凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜缴纳的保证金430000元；8.凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜承担本案诉讼费。 一审法院经审理查明，2003年6月6日，海奔公司（乙方）与怡福公司（甲方）签订《国有土地使用权及建筑物租赁合同》（黄房产租协字[2003]6号）。约定：1.1甲方出租的地块位于广佛公路黄岐路段的广客隆商场和顶好保龄球馆以北至怡兴二涌边面积96700㎡；1.2出租的建筑物位于广佛公路黄岐路段的现广客隆商场及附属建筑物（包括可利用的设备、设施）、大王家私商场（不包括顶好保龄球馆），除顶好保龄球馆外，主体的建筑面积为19000㎡，办公楼、仓库的建筑面积为9040㎡，除建筑物外的空地面积为11206.67㎡；1.3甲方出租的顶好保龄球馆及广客宾馆后的空地及九村地块合共8360㎡，甲方同意将顶好保龄球馆及广客宾馆建筑物拆平，作为整个商贸城的出口门户；在租赁期间未届满前如乙方的原因中途停止租赁本项目下所占用的土地及建筑物的全部或部分时，乙方必须就拆平的建筑物作出补偿。乙方应在贸易城内补偿同等建筑面积的建筑物给甲方或折价赔偿甲方造成的经济损失4000000元；1.4甲方出租的地块位于怡兴二涌边以北至九村住宅地，面积为50940.25㎡；上述1.1-1.4条款约定的面积若与实际面积不符，应以实际面积为准。乙方租赁上述地块和建筑物用于开发建设“海奔（国际）汽车消费城”，或其他主题专业市场但需要甲方同意。租赁期限为二十五年，从1.1地块的首次计租之日起计算。其中1.1地块租金每月6元/㎡，前十五年每三年递增，每次递增15%；后十年，每五年递增，每次递增5%。1.2地块主体部分建筑物租金每月21元/㎡，办公楼、仓库租金每月10元/㎡，空地租金每月3元/㎡；1.2地块租金前十五年每三年递增，每次递增10%；后十年，每五年递增，每次递增5%。1.3地块为拆除顶好保龄球馆及广客宾馆后的空地及九村地块（但应扣减用作市政公共道路建设占用的面积），租金为每月15元/㎡，租金前十五年每三年递增，每次递增10%；后十年，每五年递增，每次递增5%。1.4地块租金每月6元/㎡，前十五年每三年递增，每次递增15%；后十年，每五年递增，每次递增5%。乙方在租赁期限内必须于每月十五日前向甲方缴清当月租金。乙方向甲方支付在合同签订之日支付3000000元，从计租日开始抵扣租金，抵减剩1000000元作为保证金，该保证金在租赁期间届满时全额退还给乙方或冲抵末期租金。甲方协助办理各项报建、报批手续，并且尽量简化办理手续和缩短办理手续的时间。合同第5.1条约定，1.1、1.3干净地块统一从2003年7月1日起计十二个月为建筑期；第8.2条约定，乙方必须在建筑期内完成项目建设；第9.2条约定，乙方须按约定的期限缴纳租金，逾期缴纳，甲方有权收取拖欠租金总额每日万分之五的违约金。逾期超过三十日，甲方有权没收拖欠租金总额每日千分之二的违约金。逾期超过九十日，甲方有权单方解除本合同，回收本出租土地及建筑物，没收保证金及乙方投资兴建的建筑物。 2003年9月2日，海奔公司（乙方）与怡福公司、黄岐房地产总公司（甲方）签订《国有土地使用权及建筑物租赁补充协议》（黄房产租协字[2003]6号补），明确《国有土地使用权及建筑物租赁合同》中1.1、1.2、1.3地块权属人为怡福公司，1.4地块权属人为黄岐房地产总公司。海奔公司同意追认1.4地块为怡福公司受黄岐房地产总公司委托与其签订，1.4地块所对应的一切权利义务由黄岐房地产总公司承担。 2004年5月17日，海奔公司（乙方）与怡福公司、黄岐房地产总公司（甲方）签订《国有土地使用权及建筑物租赁补充合同》（黄房产租协字[2004]1号）。合同约定：“由于拆迁等实际情况，导致甲方未能及时将《国有土地使用权及建筑物租赁合同》中约定的个别标的物（如1.3标的）交付给乙方，双方同意将租期根据标的物的实际交付时间，将标的物的实际租赁面积及起始计租时间分列如下：1.1地块实际租赁面积95430㎡、实际交付时间2003年7月5日、起始计租时间2005年1月1日；1.2地块：A广客隆，实际租赁面积12400㎡、实际交付时间2003年7月1日、起始计租时间2004年2月1日；B大王家私，实际租赁面积6600㎡、实际交付时间2003年7月1日、起始计租时间2004年2月1日；C办公楼，实际租赁面积3440㎡、实际交付时间2003年7月1日、起始计租时间2004年2月1日；D仓库实际租赁面积5600㎡、实际交付时间2003年7月1日、起始计租时间2004年2月1日；E空地，实际租赁面积11273㎡、实际交付时间2003年7月1日、起始计租时间2004年2月1日；1.3地块：A广客宾馆及空地，实际租赁面积4486㎡、实际交付时间2003年9月20日、起始计租时间2005年6月1日；B顶好保龄球，实际租赁面积2139㎡、实际交付时间2003年12月10日、起始计租时间2005年6月1日；C九村地，实际租赁面积724㎡、实际交付时间2003年12月10日、起始计租时间2005年6月1日；1.4地块实际租赁面积50288㎡、实际交付时间2003年12月31日、起始计租时间2005年7月1日”。上述标的物租赁期间仍按《国有土地使用权及建筑物租赁合同》约定为25年，即从1.1地块标的起始计租日2005年1月1日计算至2029年12月31日止。 2004年5月17日，怡福公司、黄岐房地产总公司分别与海奔公司签订《商铺租赁合同确认书》，同意海奔公司将部分租赁物出租给广州市国美电器有限公司、广州市好又多百货商业广场有限公司。 2004年11月15日，海奔公司（乙方）与怡福公司（甲方）签订《补充协议》（黄房产租协字[2004]14号）。合同约定：甲方根据乙方的申请，同意乙方将承租的建筑物及部分土地原作为开发建设“海奔（国际）汽车消费贸易城”的用途变更为经营“批发、零售茶叶专业市场”的用途，但甲方同意乙方变更用途的面积和范围仅限于下述规定面积和范围，其余的出租土地用途按原合同第1.7条款约定不变。变更用途和范围为：广佛路以北、怡海路以南、渤海路以东至电信局及怡兴村路段，土地面积约为55875.94平方米，即现已建成的“海奔（国际）汽车消费贸易城”的一期工程。乙方应当严格按补充协议及原合同约定的用途使用租赁建筑物及土地，如需要改变用途，必须乙方提出申请，并征得甲方的书面同意，否则视为违约。如经甲方责令书面整改后超过三十天仍不改正，甲方有权单方解除原合同，收回出租土地及建筑物，且有权没收保证金及乙方投资兴建的建筑物及附属设施。 2007年9月19日，海奔公司经佛山市南海区工商行政管理局核准变更登记，企业名称变更为凯民茶博城公司。 2008年2月29日，黄岐房地产总公司和怡福公司（甲方）与凯民实业公司（乙方）签订《〈土地租赁合同〉补充协议》，确定1.2地块的实际租赁面积为10819.67平方米，并约定无息返还已收租金中多收部分。 2008年12月31日，农商行盐步支行、农商行大沥支行（甲方，债权人）、佛山市南海区盐步发电厂有限公司（乙方，债务人代表）、怡福公司（丙方，抵债人）签订了《以物抵债协议》。协议约定：抵债财产为位于佛山市南海区广佛公路之北渤海路之东地段的房地产，其中土地使用权号，南府国用（96）字第特XX1号，地号X，地号**积31561.2平方米，用于商业住宅；房屋所有权证号：粤房地证字第********，证载建筑面积28100.81平方米。抵债财产在抵债前已出租给海奔公司，在签订本协议后30日，乙、丙方应将承租人交纳的保证金、本协议签订之日前已预交的租金等移交给甲方，并将抵债事宜告知承租人。乙、丙方须根据甲方合理要求协助办理物权确认、过户或转让手续，一切费用由甲方承担。 2009年4月22日，农商行盐步支行（甲方）、怡福公司（乙方）、凯民茶博城公司和凯民实业公司（丙方）签订了《〈土地租赁合同〉补充协议2》。协议约定：1.位于佛山市南海区广佛公路之北渤海路之东地段的房地产[土地使用权号，南府国用（96）字第特XX1号，地号XXXXX308，地号**2平方米，用于商业住宅；房屋所有权证号：粤房地证字第CXXXX966号、CXXXX967号、CXXX：粤房地证字第********商行大沥支行。该转让房地产包含计租面积及不计租面积两部分。其中计租面积为：1.1地块项下租赁物空地面积3357.42平方米；1.2地块项下空地面积10819.67平方米，房产面积28009.99平方米（房产首层计租面积9085.66平方米）；1.3地块项下租赁物，原广客宾馆首层计租面积及空地面积共4486平方米，原顶好保龄球馆空地面积2139平方米。不计租面积为空地1673.45平方米（道路、绿化占用及转让前存在的计算差异）。2.农商行大沥支行委托农商行盐步支行作为新的产权人代表，办理相关租赁事宜。3.根据“买卖不破租赁”的原则，就1.1、1.2、1.3项下租赁物，甲方取得乙方在“原租赁合同”中的出租人地位。甲方与丙方同意继续按照“原租赁合同”的约定享有权利和履行义务。丙方支付乙方的1000000元保证金，由甲方、乙方按租赁面积分配，其中430000元乙方退回给丙方，再由丙方向甲方缴纳。4.丙方按时足额将1.1、1.2、1.3项目租赁物自2009年1月1日起的租金通过以下方式支付给甲方，丙方需将款项汇入甲方以下账户：开户行佛山市南海区农村信用合作联社盐步信用社；户名佛山市南海区农村信用合作联社盐步信用社，账号05XXXXXX********。甲方应在丙方足额支付当期租金三日向丙方出具相应的租金发票。 2009年12月31日，凯民实业公司经工商行政管理部门核准办理了注销手续。注销原因：“股东、股东会、股东大会决议解散”。梁启钜、梁启河为凯民实业公司注销前的登记股东。 2010年1月8日，农商行盐步支行向凯民茶博城公司发出《租金催收通知》，催收涉案1.1、1.2、1.3地块自2009年11月至2010年4月租金。凯民茶博城公司在《租金催收通知》中手写回复，“我司多次提出在1.1及1.3标的物兴建商业楼，贵社一直未给与答复，贵社口头同意在未答复我司兴建商业楼一事的情况下，同意我司暂时停止支付租金，并非我司无理拒不交付，故我司提出希望贵社对我司兴建商业楼一事尽快给与答复！2010年5月10日”，凯民茶博城公司在上述手写回复中盖章确认。 2013年12月25日，农商行盐步支行、农商行大沥支行（甲方）与李有泉、黄锦霞、邝少兴（乙方）签订了《权益转让合同》。合同约定：1.本合同转让的权益为甲方通过与怡福公司签订以物抵债协议取得对资产的全部权利（包括但不限于请求权）；2.权益对应的资产位于佛山市南海区黄岐广佛路之北、渤海路之东，是佛山市黄岐凯民茶博城的一部分房地产，包括佛山市南海区黄岐广佛路大转弯238号商场A座、B座、综合楼及仓库，建筑面积28100.81平方米，土地面积31174.2平方米，为国有出让商住用地，登记权属人为怡福公司。该部分房地产为带租约抵债，正出租给凯民茶博城公司，租赁期自2005年1月1日至2034年12月31日。3.权益转让价款为305700000元。乙方向甲方付清所有款项之日，权益转让生效。权益转让生效之日起，乙方取得甲方转让的权益。同时，与该权益相关的所有权益、义务及风险，均由甲方转移至乙方。4.权益转让后，由乙方自行与怡福公司及大沥政府协商对应资产的过户事宜。 2017年5月10日，农商行盐步支行、农商行大沥支行（甲方）与李有泉、黄锦霞、邝少兴（乙方1）、星蓝湾公司（乙方2）签订了《〈土地租赁合同〉转让协议》。协议约定：1.甲方将怡福公司与凯民茶博城公司的一系列原租赁合同及补充协议、《〈土地租赁合同〉补充协议2》中所有权利义务转让给乙方。2.乙方于2016年12月20日已经支付完毕《权益转让合同》中所约定的转让款，乙方自2016年12月20日起承继原租赁合同及补充协议、《〈土地租赁合同〉补充协议2》的全部权利义务。3.《国有土地使用权及建筑物租赁合同》中关于1.3地块项下租赁物（即原广客宾馆首层计租面积及空地面积共4486平方米，原顶好保龄球馆空地面积2139平方米），自2010年2月起至2016年12月19日产生的租金和违约金，凯民茶博城公司至今未向甲方支付，甲方将上述租金和违约金的权益一并转让给乙方。乙方有权按原租赁合同的约定向凯民茶博城公司追讨上述租金。4.凯民茶博城公司缴纳给甲方的430000元保证金，双方同意将此转入乙方指定的账户。 2017年2月23日，农商行盐步支行通过EMS向凯民茶博城公司邮寄了《通知函》一份（邮单编号：1055517715621），该通知函载明农商行盐步支行和农商行大沥支行已将1.1、1.2、1.3地块租赁物的全部权利义务转让给星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴，并同时告知凯民茶博城公司自2010年2月开始欠缴1.3地块租金的事实，该部分的租金及违约金亦应支付至星蓝湾公司的账户。该EMS邮件因无人签收被退回。 2017年9月13日，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴委托北京中伦（广州）律师事务所向凯民茶博城公司一方邮寄了《关于解除〈国有土地使用权及建筑物租赁合同〉及其补充协议的律师函》。该律师函件载明，因凯民茶博城公司一方逾期交付1.1、1.2地块租金，从2010年2月始拖欠1.3地块租金、未经出租人同意擅自变更租赁物用途等，要求律师函件送达之日解除租赁关系，凯民茶博城公司一方腾退租赁物。该律师函于2017年9月14日送达。 自2016年12月起至2017年10月止，凯民茶博城公司分别通过中国农业银行、顺德农商行的账户以支票或转账的形式向农商行盐步支行支付1.1、1.2地块租赁物租金。相关的业务回单均显示，转账的款项被退回，同时备注“租金收益于2016年12月20日转佛山星蓝湾广场投资有限公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴，请向其支付”。 2017年10月11日、10月20日、11月1日，凯民茶博城公司代表、农商行代表和星蓝湾公司代表、邝少兴等人在佛山市南海区大沥镇综治信访维稳中心组织下，分别召开了双方当事人或三方当事人的租赁纠纷协调会。凯民茶博城公司在协调会中提出将1.1、1.2地块自2016年12月20日起的租金打入各方共管账户中，并提出1.3地块的租金因南海农商银行不同意协助报建审批，该项租金自欠租之日起不再缴纳。各方当事人未能就1.1、1.2、1.3地块租金的缴纳事宜达成一致意见。 2017年11月15日，凯民茶博城公司向星蓝湾公司的账户分别汇款3785777.47元、4372357.95元，合计8158135.42元，转款单上备注“租金”。凯民茶博城公司称，该款项为根据农商行盐步支行的指示，向其指定账户转入的2016年12月20日起至2017年11月30日止1.1、1.2地块未付的租金总额，并要求农商行盐步支行或星蓝湾公司开具内容为“2016年12月20日至2017年11月30日1.1、1.2地块租金”的发票。 2017年11月30日，星蓝湾公司通过EMS向凯民茶博城公司邮寄了《关于敦促搬迁和支付欠付款项的催告函》。该函件载明：星蓝湾公司确认收到凯民茶博城公司2017年11月15日交纳的8158135.42元，并将其中6345155.03元作为1.1、1.2地块自2016年12月20日至2017年9月14日拖欠租金的缴纳；另1812980.39元作为1.3地块自2010年2月至2011年6月18日的拖欠租金的缴纳；凯民茶博城公司应在收到催告函5个工作日向星蓝湾公司索取租金发票。该函件还载明，要求凯民茶博城公司一方在合同解除后尽快腾退租赁物，并支付拖欠的租金、违约金及占有使用费。该催告函于2017年12月5日送达。 各方当事人对1.1、1.2地块租赁物每月应缴纳的租金数额并无争议；凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河承认1.3地块的租金自2010年2月开始未向农商行盐步支行缴纳，但称系因农商行盐步支行和农商行大沥支行拒绝协助办理1.3地块商业楼报建而导致。凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河在庭审中陈述称虽未收到农商行盐步支行于2017年2月23日通过EMS邮寄的《通知函》，但该通知函曾被张贴在凯民茶博城公司的经营场所并引起其他租户恐慌。 涉案1.1、1.2、1.3地块所涉土地及建筑物，目前登记在怡福公司名下。 2018年4月2日，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴提起本案诉讼。 一审法院认为，综合双方当事人诉辩，本案的争议焦点为：1.梁启河、梁启钜是否为本案适格被告；2.星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴是否有权解除《国有土地使用权及建筑物租赁合同》及其补充协议；3.星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴诉请凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河支付1.1、1.2地块逾期支付租金的违约金能否得到支持；4.星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴诉请凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河支付1.3地块拖欠的租金及逾期支付租金的违约金能否得到支持；5.星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴是否有权没收保证金、要求凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河赔偿损失并返还租赁物和支付相应的占有使用费。 一、关于梁启河、梁启钜是否为本案适格被告的问题 《中华人民共和国公司法》第一百八十三条规定，公司解散的应当成立清算组，进行清算；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第二十条规定：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持”。凯民实业公司于2009年12月31日办理了工商登记注销手续，梁启河、梁启钜作为凯民实业公司注销前的登记股东，在本案中未能提供证据证明企业在注销登记前进行过清算，故星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴依据上述法律规定以梁启河、梁启钜为被告要求其对凯民实业公司的债务承担清偿责任，于法有据，一审法院予以支持。 二、关于星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴是否有权解除《国有土地使用权及建筑物租赁合同》及其补充协议的问题 根据《权益转让合同》和《〈土地租赁合同〉转让协议》约定，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴与农商行盐步支行、农商行大沥支行之间转让的标的涵盖3项权益：1.1、1.2、1.3地块及建筑物的物权权益；1.1、1.2、1.3地块及建筑物自2016年12月20日起的租赁合同的全部权利义务；1.3地块自2010年2月起至2016年12月19日产生的租金及违约金的收益权。星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴在本案中诉请解除《国有土地使用权及建筑物租赁合同》及其补充协议,实质是作为上述权益的受让方并以涉案土地及地上建筑物的物权权益人或出租人的身份向凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河主张权利。对此，具体分析如下： 首先，对于作为1.1、1.2、1.3地块及建筑物的物权权益受让人是否享有解除权的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据上述法律规定，涉案《权益转让合同》虽约定星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴取得自2016年12月20日起涉案项目的土地及地上建筑物的全部权益，但庭审中各方当事人均确认涉案土地及地上建筑物仍登记在怡福公司名下，相关的土地及地上建筑物未进行变更登记。故即使《权益转让合同》虽已成立，但因合同项下的土地和建筑物尚未办理物权变更登记，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴尚不享有涉案土地和建筑物的物权权益。星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴在本案中无权以物权人的身份向凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河主张包括解除权在内的权利。 其次，对于作为1.1、1.2、1.3地块及建筑物自2016年12月20日起的租赁合同权利义务受让人能否行使解除权的问题。通常情况下，带租约的物权发生变动时，作为债权性质的租赁关系随物权变动而一并发生变动，债权变动被物权变动所吸收，新的物权人在“买卖不破租赁”的原则下，继受原租赁合同的权利义务。在本案中，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴同时受让涉案土地和建筑物的物权及自2016年12月20日始因租赁而形成的债权债务，但如前文所述因涉案土地和地上建筑物尚未进行权属变更登记,未发生物权变动效力，故《权益转让合同》和《〈土地租赁合同〉转让协议》中关于租赁合同权利义务的变动未被物权变动所吸收。因此，该租赁合同项下权利义务成为了《权益转让合同》和《〈土地租赁合同〉转让协议》中独立于物权之外的转让标的，其在法律性质上属于债权关系中的权利义务概括转让。依据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，在权利义务概括转让时，应征得对方当事人同意，一方当事人未经对方当事人同意的，相关的权利义务转让对合同相对方不发生法律效力。现农商行盐步支行、农商行大沥支行、星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴均无证据证明租赁合同权利义务的转让已取得凯民茶博城公司一方的同意，凯民茶博城公司对此亦予以否认，故在此情况下，《权益转让合同》和《〈土地租赁合同〉转让协议》中关于租赁合同权利义务的转让，对凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜未发生法律效力。星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴在本案未因租赁合同权利义务的概括转让而获得出租人的身份，故其无权据此而主张解除合同。对凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜而言，农商行盐步支行、农商行大沥支行依然是涉案租赁合同的出租人，故其无义务向星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴交纳1.1、1.2、1.3地块及建筑物自2016年12月20日起的租金。 最后，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴受让的还包括1.3地块自2010年2月起至2016年12月19日产生的租金及违约金的收益权。因该项转让在法律性质上仅为普通的债权转让，并不包含由出租人行使的解除权，故星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴亦无权向凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜主张解除合同。 星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴在诉讼中还以凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜未经出租人同意，擅自变更涉案租赁物用途为由主张解除合同。同理，因星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴既非涉案土地及地上建筑物的物权人，亦非出租人，故其在本案中无权主张解除合同。至于凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜一方是否未经出租人同意擅自变更租赁物用途，并非本案的审理范围，一审法院对此不予认定。 综上，一审法院对星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴在本案中要求解除《国有土地使用权及建筑物租赁合同》及其补充协议的主张，不予支持。 三、关于星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴诉请凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河支付1.1、1.2地块逾期支付租金的违约金能否得到支持的问题 如前所述，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴既非1.1、1.2地块及建筑物的物权人，亦非1.1、1.2地块及其地上建筑物的出租人，根据合同相对性，其无权向凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河主张租金，亦无权主张因迟延支付租金而产生的逾期违约金。一审法院对星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴该项诉请不予支持。 四、关于星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴诉请凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河支付1.3地块拖欠的租金及逾期违约金能否得到支持的问题 星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴请求凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河支付1.3地块自2011年6月19日至2017年9月14日拖欠的租金。其诉请的租金由两部分构成：第一部分是2016年12月20日至2017年9月14日欠付的租金，即为其依据涉案《权益转让合同》取得1.3地块权益之日起的租金；第二部分是依据《〈土地租赁合同〉转让协议》中1.3地块自2010年2月起至2016年12月19日止拖欠的租金总额，扣减其认为凯民茶博城公司已缴纳的1812980.39元（星蓝湾公司一方认为该款项为补缴1.3地块自2010年2月至2011年6月18日欠付的租金）后，剩余的自2011年6月19日至2016年12月19日拖欠的租金。对于1.3地块的第一部分租金（2016年12月20日至2017年9月14日欠付的租金），一审法院对此不予支持，具体的理由如前文对1.1、1.2地块租金所述一致，即星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴既非该地块的物权人，亦非该地块的出租人，其无权向凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河主张租金。 对于1.3地块的第二部分租金问题，详细分析如下： 首先，一审法院认为星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴有权就该部分租金向凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河主张权利。根据农商行盐步支行2016年12月21日出具的《通知函》及其和星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴签订的《〈土地租赁合同〉转让协议》显示，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴依法受让了1.3地块自2010年2月起至2016年12月19日止产生的租金及违约金的收益权。因上述转让属于债权转让，依据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让债权的，应当通知债务人。即债权转让通知送达债务人后，新的债权人就有权向债务人主张权利。凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜于2010年2月开始欠付农商行盐步支行1.3地块的租金，截止2016年12月19日，该期间的租金均未缴纳。农商行盐步支行分别通过EMS邮寄和现场张贴《通知函》的方式，告知其已将1.3地块自2010年2月至2016年12月19日因欠付租金及违约金形成的债权转让给星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴；凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜在庭审中也承认该《通知函》曾在其经营场所张贴并引起了其他租户恐慌；以上事实足以证明该债权转让通知已送达作为债务人的凯民茶博城公司一方。因此，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴有权就该债权转让向凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜主张权利。 其次，凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河抗辩其无需支付该部分租金的理由不成立。《中华人民共和国合同法》第八十二条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十七条规定：“债权人转让合同权利后，债权人与受让人之间因履行合同纠纷诉至人民法院，债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债权人列为第三人”。根据上述规定，一审法院依法追加农商行盐步支行、农商行大沥支行作为第三人参加本案审理。凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河在本案中承认其欠缴1.3地块租金，但抗辩认为系因农商行盐步支行一方未配合其对1.3地块报建才不予缴纳。对于凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河的该项抗辩，评析如下：农商行盐步支行和农商行大沥支行作为原租赁合同及其补充协议的继受人，在租赁合同中对凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河申请的报建审批手续仅负有“协助义务”。因《国有土地使用权及建筑物租赁合同》并未对“协助义务”作出详细约定，且凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河在本案中未能提供证据证明其需要出租人提供何种协助、如何协助，故其以此为由拒绝缴纳1.3地块租金，没有法律依据，此其一。其二，《国有土地使用权及建筑物租赁合同》约定，1.3地块从2003年7月1日起计十二个月为建筑期，“乙方必须在建筑期内完成贸易城项目的建设”，即根据该合同约定，承租人若要申请在涉案土地建设的，最迟亦应于2004年6月30日前完成相应建设工作。后1.3地块因拆迁等原因发生了交付迟延，双方就此签订了《国有土地使用权及建筑物租赁补充合同》并约定“由于拆迁等实际情况，导致甲方未能及时将《国有土地使用权及建筑物租赁合同》中约定的个别标的物（如1.3标的）交付给乙方，双方同意将租期根据标的物的实际交付时间，将标的物的实际租赁面积及起始计租时间分列如下：……1.3标地块：A广客宾馆及空地，实际租赁面积4485㎡、实际交付时间2003年9月20日；B顶好保龄球，实际租赁面积2139㎡、实际交付时间2003年12月10日”。故根据公平原则，1.3地块建筑期即使因交付迟延而发生相应的顺延，起算点从地块实际交付日2003年12月10日起计，建筑期计算十二个月也应截至2004年12月9日止。承租人应在建筑期内完成项目建设，出租人亦应在该期间内履行协助报建的义务。现凯民茶博城公司一方于2010年前后要求出租人农商行盐步支行和农商行大沥支行继续履行协助其报建手续，显然已超出了合同约定的建筑期限范围，农商行盐步支行和农商行大沥支行于合同约定建筑期限外并无协助凯民茶博城公司报建的义务，故凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河的该项抗辩，没有法律依据，一审法院不予支持。凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜在本案中还抗辩认为农商行盐步支行一方曾作出同意免除其缴纳1.3地块租金的意思表示，但凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜在庭审中未能提供证据予以证明，农商行盐步支行亦予以否认，故一审法院对凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜的该项抗辩主张，亦不予支持。 最后，对于凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜欠付的1.3地块第二部分租金的具体数额及相应违约金的问题。《国有土地使用权及建筑物租赁合同》约定，1.3地块的租金标准为每月15元/㎡，租金前十五年每三年递增，每次递增10%；《国有土地使用权及建筑物租赁补充合同》约定，1.3地块标的从2005年6月1日起计租。《〈土地租赁合同〉补充协议2》约定，“1.3地块项下租赁物，原广客宾馆首层计租面积及空地面积共4486平方米，原顶好保龄球馆空地面积2139平方米”。根据上述合同约定，1.3地块租赁物自2010年2月至2016年12月19日产生租金为10126886.31元[15元/月/㎡×1.1×16个月×6625㎡+15元/月/㎡×1.1×1.1×36个月×6625㎡+15元/月/㎡×1.1×1.1×1.1×（30个月+19/31）×6625㎡]。凯民茶博城公司虽然于2017年11月15日向出租人农商行盐步支行指定账户转款8158135.42元，但目前未有证据证明该款项的用途为偿还1.3地块欠付的租金，且凯民茶博城公司对此亦予以否认，故一审法院对星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴称上述8158135.42元中的1812980.39元为偿还1.3地块自2010年2月1日至2011年6月18日欠付租金的主张不予采信。因星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴在本案仅诉请凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜支付1.3地块自2011年6月19日至2016年12月19日期间的租金，系其对自身诉讼权利的处分，一审法院予以确认。因此，一审法院在本案中仅处理其诉求时间段内欠付的租金。经过核算，凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜在该期间欠付的租金为8305740.06元[15元/月/㎡×1.1×1.1×（35个月+12/30）×6625㎡+15元/月/㎡×1.1×1.1×1.1×（30个月+19/31）×6625㎡]。至于星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴在本案中未主张部分（2010年2月1日至2011年6月18日的租金），其可另案主张权利。对于星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴在本案中诉请的1.3地块逾期交租违约金问题。如前所述，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴受让的是1.3地块自2010年2月至2016年12月19日产生的债权，故其有权请求该时间段内凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜因拖欠租金而产生的违约金。《国有土地使用权及建筑物租赁合同》约定承租人须于每月十五日前缴清当月租金,逾期超过三十天的，出租人有权以拖欠租金的总额按日千分之二收取违约金。经审查，《国有土地使用权及建筑物租赁合同》前述违约金的约定过高，一审法院综合考虑凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜欠付租金的时间以及星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴在本案中未能举证证明其实际损失等因素，基于公平原则，依法酌定凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息作为违约金予星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴。即，凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜以109312.5元/月（15元/月/㎡×1.1×6625㎡）为本金从2010年2月至2011年5月期间自各月的次月16日起，以120243.75元/月（15元/月/㎡×1.1×1.1×6625㎡）为本金从2011年6月至2014年5月期间自各月的次月16日起，以132268.16元/月（15元/月/㎡×1.1×1.1×1.1×6625㎡）为本金从2014年6月至2016年11月期间自各月的次月16日起，以81067.58元（2016年12月1日至2016年12月19日的租金）为本金自2017年1月16日起，均至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息作为违约金予星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴。星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴诉请的违约金，超出前述核定部分的，一审法院不予支持。 五、关于星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴诉请没收保证金、赔偿损失并要求凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河返还涉案租赁物和支付相应的占有使用费的问题 如前文所述，因星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴在本案中既非涉案土地及建筑物的物权人，亦非涉案土地及建筑物的出租人，其无权没收保证金，也无权要求凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河赔偿4000000元损失以及腾空、返还涉案租赁物、支付相应的占有使用费。故星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴在本案中的上述几项主张，一审法院均不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国公司法》第一百八十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第二十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十二条、第八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院作出（2018）粤06民初67号民事判决：一、凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜于判决发生法律效力之日起十日内向星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴支付1.3地块欠付的自2011年6月19日至2016年12月19日期间的租金8305740.06元;二、凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜于判决发生法律效力之日起十日内向星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴支付1.3地块自2010年2月至2016年12月19日止逾期支付租金的违约金（计算方式为：以109312.5元/月为本金从2010年2月至2011年5月期间自各月的次月16日起，以120243.75元/月为本金从2011年6月至2014年5月期间自各月的次月16日起，以132268.16元/月为本金从2014年6月至2016年11月期间自各月的次月16日起，以81067.58元为本金自2017年1月16日起，均至实际支付之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）;三、驳回星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴的其他诉讼请求。案件受理费1642826.39元，财产保全费5000元，合计1647826.39元，由凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜负担54772.88元，由星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴负担1593053.51元。 本院二审期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。 二审期间，梁启河提交了加盖佛山市南海区市场监督管理局工商政府信息公开专用章的凯民实业公司的清算公告、清算报告、注销登记申请书等凯民实业公司的注销资料作为新证据，拟证明凯民实业公司经过清算注销。经质证，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴对其真实性无异议，对关联性有异议，认为该清算报告是虚假清算，不能认定为实质上的清算；农商行盐步支行、农商行大沥支行认为，对凯民实业公司自行制作并提交给登记部门的材料的真实性无法确认，对关联性有异议，凯民实业公司是合同履行的相对方，农商行盐步支行、农商行大沥支行直至本案诉讼才知晓凯民实业公司已清算注销的情况。梁启河称就注销事宜有口头告知农商行盐步支行、农商行大沥支行，农商行盐步支行、农商行大沥支行对此不予确认。法庭询问农商行盐步支行、农商行大沥支行自2010年1月起是否曾向凯民实业公司或其股东催收过租金，农商行盐步支行、农商行大沥支行庭后提交书面意见称，经查找档案，未发现其有直接向凯民实业公司发送的催收文件，具体原因因时间长远无法确认。 星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴提交了一审法院作出的（2019）粤06民初112号民事判决及《关于再次要求解除〈国有土地使用权及建筑物租赁合同〉及其补充协议的函》作为补充证据，拟证明于2020年4月30日发生法律效力的（2019）粤06民初112号民事判决已判令将土地使用权[国有土地使用证号：南府国用（96）字第特XX1号]及房屋所有权[房地产权证号：粤房地证字第CXXXX966号、CXXXX967号、CXXXX968号、CXXXX969号]变更登记至星蓝湾公司名下，星蓝：粤房地证字第********次向凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜发出书面解除函，通知其解除《国有土地使用权及建筑物租赁合同》及其补充协议。经质证，凯民茶博城公司、梁启河确认上述证据的真实性，其他不予确认，认为星蓝湾公司以合法手段达到非法目的，违反国有资产转让的有关规定，且星蓝湾公司至今未取得产权证，主体资格不适格。 凯民茶博城公司提交了其向中国银行保险监督管理委员会佛山监管分局举报南海农商银行违规拍卖企业国有资产事宜的举报材料及其他举报星蓝湾公司非法获取土地的举报材料，拟证明案涉资产的转让非法。经质证，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴对上述材料的真实性、合法性、关联性均不予认可，称相关机构并未立案，且其单方举报的内容与本案不具有关联性；农商行盐步支行、农商行大沥支行对上述材料的真实性、合法性、关联性均不予认可，称涉案资产的转让合法合规。 根据以上质证情况，本院确认以下事实：凯民实业公司于2009年6月22日向公司登记机关申请注销备案，于2009年7月1日在《珠江时报》登载清算公告，于2009年12月24日向公司登记机关申请注销登记并提交了清算报告。 2020年4月7日,一审法院就星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴诉怡福公司及第三人农商行大沥支行、农商行盐步支行合同纠纷一案作出（2019）粤06民初112号民事判决，判令农商行大沥支行、农商行盐步支行与怡福公司于判决生效之日起十日内协助星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴变更登记土地的使用权[国有土地使用证号：南府国用（96）字第特XX1号]、房屋所有权[房地产权证号：粤房地证字第CXXXX966号、CXXXX967号、CXXXX968号、CXXXX969号]至星蓝湾公司名下。该判决于2020年4月30日发生法律效力。2020年5月15日，星蓝湾公司：粤房地证字第********筑物租赁合同〉及其补充协议的函》。该函件载明：“……我方认为，《国有土地使用权及建筑物租赁合同》及其补充协议已于2017年9月解除。退一步而言，即使贵方认为我方不属于案涉土地及房屋的物权人，主张解除无效。根据（2019）粤06民初112号民事判决，我司现已成为案涉土地的使用权人和房屋所有权人，贵方之前不确认合同解除的抗辩理由已不成立。……”该函件于2020年5月16日送达。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本院围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点是：1.梁启河、梁启钜是否为本案适格被告；2.星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴是否有权解除《国有土地使用权及建筑物租赁合同》及其补充协议、没收保证金、要求凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜赔偿损失、腾空、返还租赁物和支付相应的占有使用费；3．星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴是否有权要求凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜支付1.1、1.2地块逾期支付租金的违约金；４.星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴是否有权要求凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜支付1.3地块拖欠的租金及逾期支付租金的违约金，逾期支付租金的违约金的标准应如何确定。 一、关于梁启河、梁启钜是否为本案适格被告的问题 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：……（二）有明确的被告”的规定，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴在凯民实业公司注销的情况下，起诉时列凯民实业公司注销前的股东梁启河、梁启钜为被告，符合起诉条件对被告的规定。梁启河、梁启钜上诉主张其为被告不适格，实际是主张其不应对涉案债务承担责任，属于实体问题的争议。本院对此评析如下： 一方面，从凯民实业公司的注销时间与星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴主张的涉案债务的发生时间分析。凯民实业公司于2009年12月31日注销。根据2017年5月10日农商行盐步支行、农商行大沥支行与李有泉、黄锦霞、邝少兴、星蓝湾公司签订的《〈土地租赁合同〉转让协议》的约定，农商行盐步支行、农商行大沥支行将自2016年12月20日起案涉项目地块的全部权利义务及自2010年2月起至2016年12月19日期间1.3地块项下租赁物产生的租金和违约金权益一并转让给李有泉、黄锦霞、邝少兴、星蓝湾公司。因此，从时间上看，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴基于上述转让协议在本案主张的债务在凯民实业公司注销时尚未发生，不属于注销时凯民实业公司应清算的公司债务的范围。 另一方面，从农商行盐步支行、农商行大沥支行是否知悉凯民实业公司的注销情况分析。凯民实业公司于2009年７月１日在《珠江时报》登载清算公告。梁启河称就注销事宜有口头告知农商行盐步支行、农商行大沥支行，但农商行盐步支行、农商行大沥支行对此不予确认，称直至本案诉讼才知道凯民实业公司被注销。一审期间，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴提交的农商行盐步支行在2010年后多次催收1.3地块租金的租金催收通知显示的均是向凯民茶博城公司催收，未向凯民实业公司催收，而农商行盐步支行、农商行大沥支行与星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴签订的《〈土地租赁合同〉转让协议》中列明的承租人也只有凯民茶博城公司，没有凯民实业公司。因此，农商行盐步支行、农商行大沥支行称其直至本案诉讼才知道凯民实业公司被注销，与上述证据显示的情况不符，从时间上看也有违常理，本院不予采信。 综上，因星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴在本案主张的债务在凯民实业公司注销时尚未发生，农商行盐步支行、农商行大沥支行在凯民实业公司注销后未因其为承租人之一而向其提出过权利主张，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴以凯民实业公司未经清算即注销为由，请求凯民实业公司的股东梁启河、梁启钜对涉案债务承担清偿责任，缺乏事实依据和法律依据。对梁启河、梁启钜提出的其不应对涉案债务承担责任的上诉请求，本院予以支持。 二、关于星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴是否有权解除《国有土地使用权及建筑物租赁合同》及其补充协议、没收保证金、要求凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜赔偿损失、腾空、返还租赁物和支付相应的占有使用费的问题 一审判决根据星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴与农商行盐步支行、农商行大沥支行签订的《权益转让合同》和《〈土地租赁合同〉转让协议》的约定，对星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴能否基于受让标的涵盖的三项权益行使解除权分别进行了分析，认为星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴既非涉案土地及建筑物的物权人，亦非涉案土地及建筑物的出租人，无权主张解除合同，亦无权没收保证金，无权要求凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜赔偿损失、腾空、返还租赁物和支付相应的占有使用费。星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴上诉主张其已取得涉案土地及建筑物的物权，本案属于债权转让，即使属于权利义务概括转让也已生效，其提出的解除合同、没收保证金等上述请求应予支持。本院对此评析如下： （一）星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴是否是涉案土地及建筑物的物权人及能否行使合同解除权的问题。涉案《权益转让合同》约定星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴取得自2016年12月20日起涉案项目的土地及地上建筑物的全部权益，但在一审庭审中各方当事人均确认涉案土地及地上建筑物仍登记在怡福公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，在合同项下的土地和地上建筑物未办理物权变更的情况下，一审法院认为星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴尚不享有涉案土地和建筑物的物权权益，适用法律并无不当。二审期间，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴提交了已生效的（2019）粤06民初112号民事判决，并据此主张星蓝湾公司已成为涉案土地及建筑物的物权人。虽已生效的（2019）粤06民初112号民事判决判令农商行大沥支行、农商行盐步支行与怡福公司协助星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴变更登记土地的使用权及房屋所有权至星蓝湾公司名下，但在物权变更登记完成前，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，星蓝湾公司仍非涉案土地及建筑物的物权人。因星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴尚不享有涉案土地和建筑物的物权权益，不能基于“买卖不破租赁”原则继受原租赁合同的权利义务而成为出租人，其根据原租赁合同约定的出租人可以解除合同的情形，请求确认《国有土地使用权及建筑物租赁合同》及其补充协议于2017年9月14日解除，要求没收保证金、赔偿损失、腾空、返还租赁物和支付相应的占有使用费等，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 （二）星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴是债权受让人还是权利义务概括受让人及能否行使合同解除权的问题。租赁合同属双务合同，农商行大沥支行、农商行盐步支行与星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴签订的《〈土地租赁合同〉转让协议》亦约定星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴自2016年12月20日起承继《〈土地租赁合同〉补充协议２》及原租赁合同的全部权利义务，故星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴上诉主张其受让的是纯权利，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴上诉主张凯民茶博城公司2017年11月15日向星蓝湾公司账户的汇款行为属于事实上履行租赁合同的主要义务的行为，应认定该权利义务的概括转让已经生效。一审期间，凯民茶博城公司称其2017年11月15日向星蓝湾公司账户的汇款行为是根据农商行盐步支行的指示，向指定账户转入2016年12月20日起至2017年11月30日止1.1、1.2地块未付的租金总额。凯民茶博城公司否认农商行盐步支行、农商行大沥支行转让租赁合同的权利义务曾经过其同意，且根据已查明的事实，在该汇款行为之前约一个月的时间里，双方当事人或三方当事人在佛山市南海区大沥镇综治信访维稳中心组织下召开多次租赁纠纷协调会，未能就租金缴纳事宜达成一致意见。因此，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴上诉主张该汇款行为属事实上履行租赁合同的主要义务，双方的租赁合同已成立，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。因《权益转让合同》和《〈土地租赁合同〉转让协议》中关于租赁合同权利义务的概括转让对凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜未发生法律效力，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴未因租赁合同权利义务的概括转让而成为出租人，故其根据原租赁合同约定的出租人可以解除合同的情形，请求确认《国有土地使用权及建筑物租赁合同》及其补充协议于2017年9月14日解除，要求没收保证金、赔偿损失、腾空、返还租赁物和支付相应的占有使用费等，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 三、关于星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴是否有权要求凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜支付1.1、1.2地块逾期支付租金的违约金的问题 如上所述，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴既非1.1、1.2地块及建筑物的物权人，不因成为物权人而继受原租赁合同的权利义务成为出租人，亦未因租赁合同权利义务的概括转让而成为出租人，根据合同相对性，一审判决认为其无权向凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河主张租金，亦无权主张因迟延支付租金而产生的逾期违约金，对星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴的该项诉请不予支持，并无不当。对星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴的该项上诉请求，本院不予支持。 四、关于星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴是否有权要求凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜向其支付1.3地块拖欠的租金及逾期支付租金的违约金，逾期支付租金的违约金的标准应如何确定的问题 （一）星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴是否有权要求支付1.3地块拖欠的租金及违约金的问题。星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴起诉请求凯民茶博城公司、梁启钜、梁启河支付1.3地块自2011年6月19日至2017年9月14日拖欠的租金。一审判决将诉请的租金分为两部分，第一部分是2016年12月20日至2017年9月14日欠付的租金，第二部分是2010年2月起至2016年12月19日止拖欠的租金。一审判决对星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴请求支付的第一部分租金不予支持，对星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴请求支付的第二部分租金范围内的租金予以支持。星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴上诉请求凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜向其支付第一部分租金，基于上述不支持星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴要求支付1.1、1.2地块逾期支付租金的违约金的相同理由，对星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴的该项上诉请求，本院不予支持。凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜上诉请求撤销一审判决判令其向星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴支付1.3地块欠付的自2011年6月19日至2016年12月19日期间的租金及自2010年2月至2016年12月19日止逾期支付租金的违约金的判项，对其上诉请求及理由，本院评析如下：1.根据《〈土地租赁合同〉转让协议》的约定，农商行盐步支行、农商行大沥支行向星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴转让的1.3地块自2010年2月起至2016年12月19日产生的租金及违约金的收益权在性质上属债权转让。在农商行盐步支行已通过EMS邮寄和现场张贴《通知函》的方式告知凯民茶博城公司该债权转让给星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定，该债权转让对凯民茶博城公司发生法律效力，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴有权就其受让的该债权向凯民茶博城公司主张权利。凯民茶博城公司上诉主张该债权转让对其无法律效力，本院不予支持。2.本案为租赁合同纠纷，星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴在一审期间提交的证据可证明其受让该债权的真实性与合法性。凯民茶博城公司上诉请求本院查明拍卖的真实性和合法性，超出了本案的审理范围，本院不予审理。3.在《国有土地使用权及建筑物租赁合同》对出租人的协助报建义务未作出详细约定，凯民茶博城公司未能提供证据证明需要出租人提供何种协助、如何协助，且凯民茶博城公司于2010年前后要求出租人履行协助报建手续超出了合同约定的建筑期限范围的情况下，即使如凯民茶博城公司上诉所称，其在合同约定的免租建筑期后的正常交租期仍享有报建权利，其以农商行盐步支行、农商行大沥支行未履行协助报建义务为由拒绝缴纳1.3地块租金，也缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。4.凯民茶博城公司上诉主张农商行盐步支行、农商行大沥支行同意其免交1.3地块的租金，但其未能提供证据予以证明，农商行盐步支行、农商行大沥支行对此亦予以否认，故对凯民茶博城公司的该上诉主张，本院不予支持。5.凯民茶博城公司一审期间未提出诉讼时效的抗辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，在凯民茶博城公司二审并非基于新证据提出星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴的请求权已过诉讼时效期间的情形下，本院对凯民茶博城公司提出的星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴要求其支付1.3地块相关租金及违约金已超过诉讼时效期间的上诉主张不予支持。综上，凯民茶博城公司提出的其不应向星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴支付1.3地块欠付的自2011年6月19日至2016年12月19日期间的租金及自2010年2月至2016年12月19日止逾期支付租金的违约金的理由均不成立，本院对其该项上诉请求不予支持；基于前文对梁启河、梁启钜是否应对涉案债务承担责任的分析，梁启河、梁启钜提出的其不应向星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴支付1.3地块上述欠付租金及违约金的上诉请求，本院予以支持。 （二）逾期支付租金的违约金标准应如何确定的问题。星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴上诉主张一审法院主动对违约金计算标准进行调整违法。一审期间，凯民茶博城公司、梁启河、梁启钜虽未提出减少违约金的请求，但以出租人未履行协助报建义务及曾同意免除其缴纳1.3地块租金等为由抗辩其无需支付该部分租金，可视为其对违约金计付标准有异议。《国有土地使用权及建筑物租赁合同》约定，承租人须于每月十五日前缴清当月租金,逾期超过三十天的，出租人有权以拖欠租金的总额按日千分之二收取违约金。违约金具有补偿性和惩罚性，以补偿性为主，以惩罚性为辅。一审法院基于《国有土地使用权及建筑物租赁合同》约定的违约金标准过高，综合考虑凯民茶博城公司欠付租金的时间以及星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴在本案中未能举证证明其实际损失等因素，基于公平原则，酌定按中国人民银行同期同类贷款利率作为违约金计算标准，处理并无不当。对星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴提出的该项上诉主张，本院不予支持。一审判决于2019年4月4日作出后，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自2019年8月20日起至实际支付之日止，案涉违约金的计算标准应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述,梁启河、梁启钜提出的其不应对涉案债务承担责任的上诉请求成立,星蓝湾公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴和凯民茶博城公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广东省佛山市中级人民法院（2018）粤06民初67号民事判决第三项； 二、变更广东省佛山市中级人民法院（2018）粤06民初67号民事判决第一项为：佛山市南海凯民茶博城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山星蓝湾广场投资有限公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴支付1.3地块欠付的自2011年6月19日至2016年12月19日期间的租金8305740.06元; 三、变更广东省佛山市中级人民法院（2018）粤06民初67号民事判决第二项为：佛山市南海凯民茶博城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山星蓝湾广场投资有限公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴支付1.3地块自2010年2月至2016年12月19日止逾期支付租金的违约金（计算方式为：以109312.5元/月为本金从2010年2月至2011年5月期间自各月的次月16日起，以120243.75元/月为本金从2011年6月至2014年5月期间自各月的次月16日起，以132268.16元/月为本金从2014年6月至2016年11月期间自各月的次月16日起，以81067.58元为本金自2017年1月16日起，均至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，均自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）; 四、驳回佛山星蓝湾广场投资有限公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1642826.39元，财产保全费5000元，合计1647826.39元，由佛山市南海凯民茶博城有限公司负担54772.88元，由佛山星蓝湾广场投资有限公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴负担1593053.51元。二审案件受理费605104.9元，由佛山星蓝湾广场投资有限公司、李有泉、黄锦霞、邝少兴负担535164.72元，由佛山市南海凯民茶博城有限公司负担69940.18元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赖尚斌 审 判 员 谭 甄 审 判 员 何曲伟 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 艾 荣 书 记 员 方佳阳