北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初46104号原告：姜佳宁，女，1988年1月30日出生，汉族，住房山区。身份证号：×××委托诉讼代理人：韦强，北京市嘉安律师事务所律师。被告：北京京西绮美服装中心，住所地北京市海淀区远大西路29号一至五层。统一社会信用代码：911101086996153580法定代表人:李淑华，经理。委托诉讼代理人：焦波涛，男，该单位经理，住丰台区。原告姜佳宁与被告北京京西绮美服装中心（以下简称京西绮美中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜佳宁及委托诉讼代理人韦强，被告京西绮美中心之委托诉讼代理人焦波涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜佳宁向本院提出诉讼请求：1.确认双方签署的合同于2018年9月19日解除；2.判决京西绮美中心退还押金124100元，并以拖欠的押金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场同期同种类报价利率计算自2018年11月19日起至实际付清之日止的利息；3.判决京西绮美中心退还我缴纳的2018年9月29日至2018年12月28日期间的租金197487元，并以未返还的租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场同期同种类报价利率计算自2018年9月11日起至实际付清之日止利息；4.判决京西绮美中心支付违约金131658元并赔偿我支付的2019年1月1日至2019年8月30日期间支付的物业管理费67200元。事实与理由：2015年7月29日我与京西绮美中心签署《房屋租赁合同》，我租赁京西绮美中心负责管理的位于北京市海淀区远大西路29号六层610号用于开办北京市优导教育咨询有限公司。合同第三条租赁期限约定，房屋租赁期限为2015年9月1日至2019年9月28日，第四条租金及押金约定，租金标准为5.1元/天/平米，第三年起每年递增3%，支付方式为季交，于期满前15天缴纳下季度租金，租金为186150元，我需要缴纳2个月的租金为押金，金额为124100元，我须于本协议签署之日将押金交付给京西绮美中心，租赁期满或解除后60日内房屋租赁押金除抵扣应由我承担的费用、租金外，剩余部分退还给我。合同第十条违约责任约定，租赁期内，除合同约定情形外，京西绮美中心提前收回房屋的，应提前3个月书面通知我，并按照二个月租金向我支付违约金，如果未提前3个月书面通知对方的，需要由京西绮美中心赔偿我实际损失及2个月违约金，我的实际损失为支付的物业管理费。合同第十一条，合同争议的解决办法约定，因本合同引起的或与本合同任何的任何争议，由双方当事人协商解决，协商不成的均提请京西绮美中心住所地有管辖的人民法院进行裁决。合同第十二条生效约定本合同经双方签字盖章后生效。合同签署后，我缴纳了第一季度的租金和押金，京西绮美中心交付涉案房屋。2018年9月1日我收到京西绮美中心发出的《租金交付通知》，要求支付2018年9月29至2018年12月8日期间的租金197487元，我于2018年9月11日按照通知的要求交付了上述期间的租金，可在刚交付房屋租金不久，2018年9月19日，北京永进基业科技孵化器有限公司突然向我发出《远大西路29号房屋接管告知书》，告知京西绮美中心已经被解除合同，自即日起由该公司接管包括涉案房屋在内的综合楼，要求我提交与京西绮美中心的房屋租赁合同及最后一次的房租缴费票据。我按照永进基业公司的要求提交租赁合同和最后一期付款凭证，永进基业公司告知我由于京西绮美中心并未将上述租金交付给该单位，要求我再行交付上述期间的租金，我找到永进基业公司提供的相关判决才了解到整个事件情况，京西绮美中心在明知已经丧失房屋出租权的情况下欺骗我缴纳租金，给我造成了巨大的经济损失。京西绮美中心辩称，不同意姜佳宁诉讼请求。押金不是姜佳宁缴纳的。原房东把我们清走后，我公司与姜佳宁的合同关系转移给我公司的房东永进基业公司了。所以姜佳宁可以在诉争房屋经营，不存在违约的行为。对于物业费用，应交给物业公司，与我公司无关。对于退还租金，姜佳宁可以继续经营的，不存在退还租金的问题，我公司不同意姜佳宁的诉讼请求。对于交押金我们是认可的，但是押金缴费人不是姜佳宁，所以需要进行核实。姜佳宁主张的利息均不同意支付。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年7月29日，北京京西绮美服装中心（出租人、甲方）与姜佳宁（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁房屋坐落于北京市海淀区远大西路29号六层610（以下简称诉争房屋），租赁面积400平方米，租赁用途为教育咨询、办公。租赁期限自2015年9月1日至2019年9月28日，共计4年零28天，正式计租日为2015年9月29日；租金标准及支付方式为5.1元/天/平米（不含税），第三年（含第三年）起每年递增3%，支付方式为季付，租金金额为人民币186150元，乙方向甲方交纳2个月租金作为押金，金额为124100元，乙方须于本协议签署之日将押金交付甲方，租赁期满或合同解除后60日内，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金外，剩余部分应如数返还给乙方；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；违约责任，租赁期内，除合同约定情形外，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前3个月书面通知对方，并按二个月租金向对方支付违约金，如果未提前3个月书面通知对方，需要由违约方赔偿另一方实际损失及两个月的违约金，甲方的实际损失为实际空租金日，乙方的实际损失为房屋固定装修部分费用扣除折旧费用（按租赁年限均摊）后的损失（相关费用必须以正式装修发票为依据）。上述合同签订后，姜佳宁的配偶任会来向京西绮美中心交纳房屋押金124100元，京西绮美认可收到了上述押金，但主张押金的交费人不是姜佳宁，需要核实。庭审中，姜佳宁申请任会来作为证人出庭，任会来称其代姜佳宁向京西绮美中心交纳押金124100元，且称就该押金其不再向京西绮美中心主张权利，由姜佳宁主张。姜佳宁及京西绮美中心对该证人证言表示认可。合同签订后，京西绮美中心依约向姜佳宁交付了房屋。姜佳宁依约按时支付了2018年9月28日前的租金。2018年9月1日，姜佳宁收到京西绮美中心发出的《租金交付通知》，内容为：“六层优胜教育：根据双方合同约定，贵方应于2018年9月12日向我方支付第13次租金（2018.9.29-18.12.28），金额为人民币197487.00元。特此通知……北京京西绮美服装中心2018.9.1”。收到通知后，姜佳宁于2018年9月11日向京西绮美中心支付租金197487元。京西绮美中心与北京永进基业科技孵化器有限公司（以下简称永进基业公司）就远大路29号房屋存在纠纷。2018年9月19日，姜佳宁收到永进基业公司出具的《远大西路29号房屋接管通知书》，载明：“依据北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初4475号判决书、北京市第一中级人民法院（2016）京01民终6007号调解书、北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初21507号判决书，法院判决我公司与京西绮美公司涉及远大路29号房屋的《房屋租赁合同》于2016年10月14日解除；绮美中心须于2016年12月1日前腾空远大西路29号综合楼完成交接并将房屋返还我公司；现海淀区人民法院已依法对绮美中心非法占用远大西路29号房屋的行为采取强制执行措施，自即日起远大西路综合楼29号综合楼由北京永进基业科技孵化器有限公司正式接管；各位租户请于即日起三日内向我公司提交与绮美中心的房屋租赁合同及最后一次的房租缴费票据或凭证……”同日，永进基业公司接管诉争房屋所在的远大西路29号综合楼，姜佳宁继续使用诉争房屋。姜佳宁称因其已向京西绮美中心交纳2018年第四季度租金，故未向永进基业公司交纳该部分租金；其将2018年12月28日之后的租金支付于永进基业公司，双方未再签订租赁合同。姜佳宁主张双方租赁合同于2018年9月19日解除，京西绮美中心予以认可。姜佳宁要求京西绮美中心退还2018年9月29日至2018年12月28的租金。京西绮美中心抗辩称，虽该公司向永进基业公司交还了房屋，但姜佳宁仍可继续使用诉争房屋，故不存在退还租金问题。姜佳宁主张因京西绮美中心未提前三个月通知收回房屋，应赔偿其实际损失及相当于两个月租金的违约金。京西绮美中心主张在该公司将诉争房屋交还给永进基业公司后，姜佳宁仍然可以继续使用诉争房屋，故该公司不存在违约行为；且姜佳宁早已知晓该公司与永进基业公司之间的纠纷，但京西绮美中心对此未提交相应证据。对于实际损失，姜佳宁主张2018年9月19日之前诉争房屋的物业费包含在向京西绮美中心支付的租金内，双方口头约定由京西绮美中心代其交纳物业费；2018年9月19日京西绮美中心搬走后，在物业公司要求下，姜佳宁交纳了2019年1月1日至2019年9月28日的物业费67200元，该费用系京西绮美中心违约行为导致的实际损失。京西绮美中心认可在该公司交还房屋前，诉争房屋的物业费系由该公司代为交纳，但双方对于物业费的支付没有约定，在交还房屋之后该中心没有义务再负担诉争房屋的物业费。姜佳宁表示其主张利息的原因是京西绮美中心未退还押金和租金导致其资金被占用，产生了利息损失。本院认为，姜佳宁与京西绮美中心签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。姜佳宁请求确认其与京西绮美中心之间的《房屋租赁合同》于2018年9月19日解除，京西绮美中心予以认可，对此本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。京西绮美中心同意向姜佳宁退还押金，本院对此不持异议。京西绮美中心已于2018年9月19日将诉争房屋交还永进基业公司，且姜佳宁与京西绮美中心均确认双方租赁合同于该日解除。该日之后姜佳宁与京西绮美中心已不存在租赁合同关系，姜佳宁虽然继续使用诉争房屋，但其租赁合同关系的相对方已非京西绮美中心，不应再向该公司交纳租金，故对京西绮美中心所持因姜佳宁可以继续使用房屋而该公司不应退还租金的抗辩，本院不予采信。故姜佳宁要求京西绮美中心退还2018年9月29日至2018年12月28日的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于违约金，京西绮美中心在其与姜佳宁的租赁合同期内因与案外人的纠纷将诉争房屋交还案外人，系在合同期内提前收回房屋，应属违约，故应按双方租赁合同约定向姜佳宁支付相当于两个月租金的违约金。故姜佳宁要求京西绮美中心支付违约金131658元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于实际损失，根据双方合同约定，实际损失为房屋固定装修部分费用扣除折旧费用的损失，且姜佳宁虽主张双方口头约定物业费由京西绮美中心支付，但对此未提交相应证据证明，且京西绮美中心不予认可。故姜佳宁要求京西绮美中心支付物业费的请求，于法无据，本院不予支持。对于姜佳宁主张的利息，缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条及第一百零七条之规定，判决如下：一、北京京西绮美服装中心与姜佳宁于二Ｏ一五年七月二十九日签订的《房屋租赁合同》于二Ｏ一八年九月十九日解除；二、北京京西绮美服装中心于本判决生效后十日内向姜佳宁退还押金十二万四千一百元；三、北京京西绮美服装中心于本判决生效后十日内向姜佳宁退还租金十九万七千四百八十七元；四、北京京西绮美服装中心于本判决生效后十日内向姜佳宁支付违约金十三万一千六百五十八元；五、驳回姜佳宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千零四元（姜佳宁已预交四千五百四十四元），由姜佳宁负担一千一百六十二元；由北京京西绮美服装中心负担七千八百四十二元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董琳雪人民陪审员  张占春人民陪审员  汉 青二〇二〇年七月二十三日书 记 员  吴 昆书 记 员  苏 宇