江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0723民初756号原告：岳祖德，男。委托诉讼代理人：蔡林，系大余县南安法律服务所法律工作者。（特别授权）被告：陈利君，女。原告岳祖德与被告陈利君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，于2020年7月16日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳祖德及其委托诉讼代理人蔡林到庭参加诉讼，被告陈利君经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳祖德向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告租赁合同，判令被告支付房屋租金4150元、水费20元、电费76元、闭路电视费120元，合计4366元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：经双方协商同意，2017年10月-2018年10月，被告租赁原告位于大余县房屋一套，并签订书面合同，租金每月800元。经原告核算，被告共欠原告房屋租金4150元、水费20元、电费76元、闭路电视费120元，合计4366元。但被告在原告不知情的情况下不辞而别，经原告多次电话催讨，被告都以种种理由搪塞，至今分文未付。为维护原告的合法权益，现根据《合同法》及相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，请判如所请。原告岳祖德为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1.《租房合同》原件一份，证明被告租赁原告房屋；2.水电费、网络通讯费票据原件一份，电表、水表图片各一张，证明被告缴纳水电费、网络通讯费用；3.微信、短信聊天记录一份，证明原告催款的事实。被告陈利君在法定期限内未提交答辩状及任何证据材料，亦未到庭应诉，视为其放弃举证、质证以及答辩等诉讼权利。经审理查明，原告岳祖德作为出租方（甲方），被告陈利君作为承租方（乙方），双方签订《租房合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于自然养生馆，出租房屋结构为一房一厨一卫；出租房为二楼202室，该房屋租赁期共12个月，自2017年10月12日至2018年10月11日止；房屋租金每月800元，另付押金1000元；乙方停止租赁房屋，经甲方验收无误后，将押金退还给乙方，不计利息，不抵扣房租；乙方在租房期间所产生的水费、电费等一切费用均由乙方承担，电费按阶梯式收费，用电100度以下按0.80元收费，100-150度按0.90元收费，150度以上按1.00元收费；入住时水电数字：水：49吨，电：2343度；水、电费每月抄表并收费，闭路电视每月24元另行收费；租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋；合同中还约定了其他相关内容。合同签订后，原告收取了被告一个月的租金720元以及押金1000元。之后，被告租赁案涉房屋，按照每月720元的标准缴纳租金，并按照合同约定缴纳水电费及闭路电视费。《租房合同》约定的租赁期满后，被告继续租赁案涉房屋，并缴纳房屋租金、水电费、闭路电视费，但原、被告双方并未续签书面的租房合同。2019年8月19日经核算，被告尚欠原告截至2019年8月份的房屋租金、水电费、闭路电视费合计3386元。之后，被告通过微信向原告支付了款项，但仍欠500元未支付，且2019年9月份开始的房租未支付。2020年1月7日，原告到被告租房处催要房租，发现被告不在，遂向被告微信发送消息，但显示已被被告删除好友。故而原告诉至本院，并提出如上诉请。2020年6月28日，被告向原告发送短信，短信内容显示房屋租金每个月按照720元计算，但被告在短信中表示，其只欠原告2019年10月份至12月份三个月的房租，加上之前尚欠的500元，扣除1000元押金，共欠原告720元＋720元＋720元＋500元＋76元＋20元＋60元-1000元＝1816元。本院认为，原告岳祖德与被告陈利君签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。虽然租赁期满后，原、被告双方未再续签书面租房合同，但被告继续租赁案涉房屋，且原告并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原、被告双方签订的《租房合同》继续有效，但租赁期限为不定期，原、被告应继续按《租房合同》的约定全面履行自己的义务。关于被告尚欠房屋租金、水电费、闭路电视费金额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，案涉《租房合同》的租赁期限为不定期，被告可以随时解除合同，但原、被告双方的聊天记录中并无被告向原告提出不再承租案涉房屋的内容，被告也未向法庭提交证据对此予以证明，故对于被告在短信中表示其只欠原告2019年10月份至12月份三个月房租的抗辩意见，本院不予采纳。被告未按照合同约定支付相应的房屋租金、水电费、闭路电视费，属于违约行为，且拖欠房租累计一个月以上，根据《租房合同》的约定，原告有权终止案涉合同，收回案涉房屋，而原告在2020年1月7日到被告租房处催要房租，发现被告不在，微信也已被被告删除好友，故原告诉请解除《租房合同》，于法有据，本院予以支持，被告应向原告支付截至2020年1月份尚欠的房屋租金、水电费、闭路电视费。因租金每月720元，故2019年9月份至2020年1月份五个月的租金为720元×5个月=3600元；闭路电视费每月24元，故2019年9月份至2020年1月份五个月的闭路电视费为24元×5个月=120元；水电费76元+20元=96元；加之尚欠2019年8月份止的房租500元，被告共尚欠原告3600元+120元+96元+500元=4316元。原告收取了被告押金1000元，对于该1000元，被告在短信中表示应在房租中予以抵扣；因案涉《租房合同》已解除，被告要求押金抵扣房租的抗辩意见，本院予以采纳。故被告尚应向原告支付房屋租金、水电费、闭路电视费合计4316元-1000元=3316元。被告陈利君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依据审理查明的案件事实进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告岳祖德与被告陈利君之间的《租房合同》；二、被告陈利君于本判决生效后十五日内向原告岳祖德支付房屋租金、水电费、闭路电视费合计3316元；三、驳回原告岳祖德的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告岳祖德承担12元，由被告陈利君承担38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  阳裕光人民陪审员  何 静人民陪审员  彭有坤二〇二〇年七月二十七日书 记 员  吴 芳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行的期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。