北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初8648号原告：金网络怡成资产管理（北京）有限公司。法定代表人：张静颐，经理。委托诉讼代理人：吕红梅。委托诉讼代理人：叶强。被告：晖农集团有限公司。法定代表人：孟增行。第三人：北京尚博地投资顾问有限公司。法定代表人：何春兴，董事长。委托诉讼代理人：周云兰。原告金网络怡成资产管理（北京）有限公司（以下简称原告）与被告晖农集团有限公司（以下简称被告）服务合同纠纷一案，本院依职权追加北京尚博地投资顾问有限公司（以下简称第三人）作为第三人参与诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人吕红梅、第三人之委托诉讼代理人周云兰到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告、被告及第三人签署的《朗园VINTAGE商业场地租赁合同》于2019年8月31日解除；2.判令被告向原告支付管理费192157.29元；3.判令被告向原告支付解约违约金60681.25元；4.判令被告向原告支付拖欠管理费违约金（按每日千分之二标准，自每期管理费、保证金应支付之日起计算至实际支付之日止）；5.判令被告向原告支付供暖费79800元；6.判令被告向原告支付律师费20000元。事实和理由：2018年10月29日，原告与被告、第三人签订《郎园VINTAGE商业场地租赁合同》，约定第三人将位于北京市朝阳区郎家园*号院*幢第*层整层区域（朗园VINTAGE10号楼1层）商业场地出租给被告使用，租赁期限自2018年11月15日起至2023年11月14日止，月管理费为20227.08元，保证金为20227.08元。被告应于2018年11月2日之前支付首期管理费和保证金，此后以6个月为一个缴费期。《租赁合同》签订后，原告按照《租赁合同》约定履行了各项义务。但是被告未能依约履行支付管理费、保证金的义务。经原告多次口头和书面催告，被告曾于2018年12月6日至2019年8月7日期间，向原告出具《情况说明》及多份《承诺书》，承诺向原告支付管理费及其他应付款项，但被告均未能履行承诺义务。经提前通知被告，原告于2019年8月31日将承租场地收回，《租赁合同》于2019年8月31日正式解除。根据合同约定，被告应向原告支付管理费及相应违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告未到庭答辩。第三人述称，同意《朗园VINTAGE商业场地租赁合同》于2019年8月31日解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告名称原为蓝田置业有限公司，2018年11月9日更名为现名称。2018年10月29日，原告作为乙方（管理方）、第三人作为甲方（出租方）、被告作为丙方（承租方）签订编号为LSH065《郎园VINTAGE商业场地租赁合同》（以下简称涉案合同），约定丙方承租甲方位于北京市朝阳区建国路郎家园*号院*幢第*层整层区域房屋（以下简称涉案房屋），乙方为涉案房屋进行统一经营管理和物业管理。租赁期限自2018年11月15日起至2023年11月14日止。免租期自2018年11月15日起至2019年2月14日止。免租期内，丙方无需向甲方支付该期间的租金，但仍需向乙方支付租赁房屋的管理费、实际发生的能源费及供暖费等费用。房屋交付日为2018年11月15日。关于管理费，各方约定，月管理费为20227.08元。管理费以6个月为一个缴费期，支付方式为：合同签署后3个工作日内，丙方向乙方支付首期管理费182043.72元（即2018年11月15日至2019年8月14日）；在2019年7月20日前，丙方应向乙方支付第二期管理费121362.5元（即2019年8月15日至2020年2月14日）。此后，以6个月为一个缴费期。丙方须于上一缴费期届满日对应月份上月的20日前，向乙方足额缴付下一个缴费期的管理费。否则，按照本合同约定承担逾期付款违约责任。关于保证金，各方约定，丙方应当于在支付首期管理费的同时，向乙方支付相当于一个月管理费的金额作为保证金，保证金金额为20227.08元。关于违约责任，各方约定，若丙方未能支付合同规定的任何一项应付款项，包括但不限于租金、保证金、管理费、水费、电费、燃气费、能源费、供暖费、损害赔偿金、甲方及乙方预交的税费等，每逾期一日，丙方需按逾期支付金额的千分之二向甲、乙方支付逾期付款的违约金。逾期付款违约金计算至丙方实际付清全部款项为止；如因丙方欠费，导致甲、乙方或其他承租人蒙受损失的，丙方应当予以赔偿；另外，丙方应承担甲方和乙方为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、鉴定费、保全费、办案费、仲裁费用和律师费等）。丙方逾期支付任何一期租金、管理费、应补足的保证金及其它相关费用的，且经乙方发出书面催缴通知后，丙方仍未补足相关费用超过十日，甲方和乙方均有权书面通知丙方，立即解除合同，丙方除赔偿给甲方和乙方造成的所有损失外，还须向甲方和乙方赔偿相当于保证金额度的违约金。2018年11月15日，原告向被告交付涉案房屋。2018年11月21日，被告向原告、第三人出具《情况说明》，载明：由于本公司近期改制原因，财务审计工作完成前均无法如期完成支付，欠付款项：租金1733750元、租金押金288958.33元、管理费182043.72元、管理费押金20227.08元。2019年1月24日，原告向被告出具《告知函》，载明：截至今日，我方未收到贵公司应付相关款项，如贵公司在2019年1月30日前仍未能全额支付首期付款总计2224979.13元，我方将要求违约金赔偿，并由贵公司恢复房屋原样或支付相当于3个月租金及管理费的金额作为就拆除事宜的赔偿金。2019年3月1日，被告向原告、第三人出具《承诺书》，载明：欠付款项为，郎园10号楼1层，租金1733750元、租金押金288958.33元、管理费182043.72元、管理费押金20227.08元。依据当前进展情况，我司承诺于4月15日支付完成以上款项，否则将对以上由于租赁房屋所产生的损失对贵司进行相应赔偿。2019年5月31日，第三人向被告出具《催告函》，载明：2019年3月1日，贵司再次出具承诺书，承诺于2019年4月15日支付完成全部拖欠款项。但是，贵司屡次未能履行上述书面承诺内容，经我司多次催告，至今未依约履行约定义务，贵司的迟延履行已经属于实质违约并严重损害了我司的合法权益。我司特发此函催告贵司，敦请贵司在收到本函之日起5日内向我司支付首期租金1733750元、向原告支付首期管理费182043.72元。2019年6月6日，被告向原告、第三人出具《承诺书》，载明，我公司特此承诺：1.经由第三人于2019年5月31日下发的《关于郎园VINTAGE商业场地租赁合同履行事宜催告函》，我公司已确认收到并已知悉相关内容；2.我公司将于2019年6月20日之前履行前述所有款项的付款义务，此后将按照租赁合同约定履行付款义务；3.我公司深知自2018年11月起始至今（即2019年6月6日），我公司承租区域持续施工，对贵项目园区运营管理、街区风貌造成不便，我公司承诺该承租区域将于2019年7月5日完成全部施工，达到验收条件。如若我公司未能履行此次承诺事项，我公司将按照贵公司要求将承租场地恢复原样退还贵公司，我公司承担自接收承租场地至交还之日的租金、管理费，并支付相当于3个月租金和管理费标准数额的违约金，并对因我公司违约给贵公司造成其他全部损失进行赔偿。2019年7月29日，第三人向被告出具《催告函》，载明：2019年6月6日，贵公司第三次出具承诺书，承诺于2019年6月20日前履行所有付款义务，贵公司至今未能履行义务，我司特发函催告贵公司，在收到本函之日起5日内向我司支付相关费用，如贵司未能完成上述付款义务，我司将于2019年8月7日解除《租赁合同》，并收回房屋另行出租。2019年8月7日，被告向原告、第三人出具《承诺书》，载明：我公司尚未完成的付款有租金3467500元（2018年11月15日至2020年2月14日）、租金保证金288958.33元、管理费303406.22元（2018年11月15日至2020年2月14日）、管理费保证金20227.08元。我公司承诺于2019年8月31日之前支付完成前述所有款项。2018年8月31日，被告未向原告支付上述费用。同日，第三人将涉案房屋收回。经询，原告称被告拖欠其2018年11月15日至2019年3月15日期间的供暖费79800元，并就此提交供暖合同、缴费凭证及其与其他承租人就涉案房屋约定并收取供暖费的相关证据。经查，原告为此次诉讼支付律师费20000元。本院认为，原、被告及第三人签订的《郎园VINTAGE商业场地租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，各方均应按约履行。按照上述合同约定，原、被告之间形成服务合同关系。根据本案查明的事实，被告未向原告支付任何费用，构成违约。在此情况下，就原告主张的各项诉请，本院分项论述如下：关于解除服务合同关系一节。根据合同约定，被告逾期支付任何一期租金、管理费、应补足的保证金及其它相关费用的，且经原告发出书面催缴通知后，被告仍未补足相关费用超过十日，原告有权书面通知被告，立即解除合同。本案中，经原告、第三人多次催缴，被告仍未支付相关费用，故原告享有合同解除权。第三人于2019年8月31日将涉案房屋收回，原告据此主张涉案合同于该日解除，且第三人亦同意涉案合同于该日解除，本院对此不持异议，确认《郎园VINTAGE商业场地租赁合同》于2019年8月31日解除。关于欠付管理费、供暖费一节。根据合同约定，免租期内，被告无需向第三人支付该期间的租金，但仍需向原告支付租赁房屋的管理费、实际发生的能源费及供暖费等费用。因此，被告应按照合同约定标准，向原告支付自2018年11月15日起至2019年8月30日止期间的管理费。现原告主张被告支付上述期间管理费共计192157.29元、供暖费79800元，本院对此不持异议。关于解约违约金一节。根据合同约定，因被告原因提前解除合同，被告除赔偿给原告造成的所有损失外，还须向原告赔偿相当于保证金额度的违约金。而根据被告于2019年6月6日向原告、第三人出具《承诺书》载明，如其未能履行承诺事项，需支付相当于3个月管理费标准数额的违约金。该《承诺书》可以认定被告自行增加了其单方违约时应承担的违约金数额，原告亦据此主张违约金，本院对此不持异议。现被告根本违约导致合同解除，故被告应向原告支付违约金60681.24元。原告诉请计算有误，本院予以调整后支持。关于迟延履行违约金一节。双方签订的合同虽对逾期付款及提前解约约定了不同的违约责任，但二者适用条件不同，且约定目的相异，前者旨在督促违约方积极履约，而后者主要是在合同解除的情况下，用于弥补非违约方的损失。允许合同同时约定两种不同违约金条款的核心意义在于，赋予守约方依据合同履行实际选择继续履行亦或解除的权利，从而通过不同的选择路径对守约方给予补偿、对违约方科以惩罚。而本案被告迟延支付管理费的违约行为同时满足了两种违约形态，原告针对该违约行为业已行使合同解除权并据此主张解约违约金，其损失已获弥补，故其无权再行主张迟延履行违约金。关于律师费一节。根据合同约定，因被告欠费导致原告或其他承租人蒙受损失的，被告应当予以赔偿，被告亦应承担原告为追讨欠款所发生的包括律师费在内的相关费用。根据本案查明的事实，原告为本次诉讼支付律师费20000元，被告作为违约方，应承担此项费用。被告经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了发表答辩意见、举证反驳等诉讼权利，应承担举证不能的责任。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告金网络怡成资产管理（北京）有限公司与被告晖农集团有限公司、第三人北京尚博地投资顾问有限公司于二○一八年十月二十九日签订的《郎园VINTAGE商业场地租赁合同》于二○一九年八月三十一日解除；二、被告晖农集团有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告金网络怡成资产管理（北京）有限公司管理费十九万二千一百五十七元二角九分、供暖费七万九千八百元；三、被告晖农集团有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告金网络怡成资产管理（北京）有限公司解约违约金六万零六百八十一元二角四分；四、被告晖农集团有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告金网络怡成资产管理（北京）有限公司律师费二万元；五、驳回原告金网络怡成资产管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3887元，由原告金网络怡成资产管理（北京）有限公司负担592元（已交纳），由被告晖农集团有限公司负担3295元（于本判决生效之日起七日内交至本院）。公告费560元，由被告晖农集团有限公司负担【原告金网络怡成资产管理（北京）有限公司已预交，被告晖农集团有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告金网络怡成资产管理（北京）有限公司】。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  高磊二〇二〇年七月二十七日书记员  段超