山东省泰安高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0991民初171号原告（反诉被告）：泰安市天利科技有限责任公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区金龙工业园。法定代表人：郗洪利，经理。委托诉讼代理人：丁全民，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：朱文江，男，汉族，1968年9月22日出生，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：于华，山东兴峰律师事务所律师。原告泰安市天利科技有限责任公司与被告朱文江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告泰安市天利科技有限责任公司的委托诉讼代理人丁全民，被告朱文江及委托诉讼代理人于华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告泰安市天利科技有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付其所拖欠的房地产款110万元，并支付自2016年7月7日起至起诉之日止的银行同期同类贷款利息156736.8元，合计1256736.8元。2、诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：2015年9月16日，我与被告签订了国有土地使用权及地上房屋等附属物转让协议，由被告购买我经济南市天桥区人民法院强制执行得到的泰安开发区广顺木器厂名下的一宗土地使用权及地上房屋等附属物所有权一并作价210万元，我以200万元的价格转让给被告。国有土地使用权证书号为岱岳国有2000字第0137号，土地面积3400平方米，该宗土地上的建筑面积2774.67平方。合同签订后，我按照合同约定并以按被告的指定于2015年12月1日把该宗土地过户到被告的儿子朱兆圳名下(见泰土国用(2015)第K-0164号)土地证书并把该宗土地及房屋等地上附属物交付于被告。我多次向被告索要其未支付的款项，被告以我没有为其清理占有人周广顺、刘如英腾退土地及房屋为由拒不支付剩余款项110万元。2016年7月7日，被告以其儿子朱兆圳的名义向泰安高新技术产业开发区人民法院对占有人周广顺、刘如英提起诉讼，经泰安高新技术产业开发区人民法院和泰安市中级人民法院审理，均判决周广顺、刘如英对该土地及房屋予以腾退并返还。且该案现在被岱岳区人民法院正在执行中。据此，被告再以我没有为其腾退土地及房屋为由对所欠我的土地款不予支付的理由不能成立，为维护我的权益，特提起诉讼，请求法院依法判如所诉。被告朱文江辩称，一、被答辩人应先履行合同义务,但并未向答辩人交付涉案土地及房屋;双方于2015年9月16日签订《国有土地使用权及地上房屋等附属物转让协议书》,该协议书第三条约定:1、本协议订立后,答辩人支付给被答辩人20万元定金,被答辩人尽快将转让土地及地上房屋、附属物的其他占有人清理腾退,并保证在收到该定金后30日内全部交付给答辩人;2、被答辩人保证在收到答辩人定金后60日内过户到答辩人名下;4、上述两项完成后3日内,答辩人将余款180万元一次性支付给被答辩人。由此可见,双方当事人互负债务,有先后履行顺序,按照《合同法》第六十七条规定,当事人双方互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。双方签订该转让协议书的当天,答辩人就按照协议的约定将20万元的定金支付给被答辩人,后被答辩人又以各种借口要求答辩人支付转让款,答辩人为了能够尽快得到涉案土地及房屋用于生产经营,共计向被答辩人支付90万元。然而被答辩人未能按照约定在收到定金后30日内将涉案土地及房屋交付给答辩人,答辩人多次要求被答辩人履行合同约定的交付义务,被答辩人均未能交付按照双方约定,被答辩人最迟应当于2015年10月15日将上述涉案土地及房屋交付给答辩人,然而,被答辩人一直于履行其交付义务,无奈之下答辩人自行向法院起诉要求该涉案土地及房屋的占有人周广顺、刘如英腾退并返还该土地及房屋。目前,该涉案土地及房屋依然没有被顺利执行,该涉案土地及房屋也仍然被周广顺、刘如英实际占有使用。答辩人购买此涉案土地及房屋的目的是为了能够使用。该涉案土地及房屋进入了执行阶段,但并未有执行结果,至今也没能让占有人周广顺、刘如英腾退并返还涉案土地及房屋。即使进入执行阶段,也只是在执行的过程中,不能认定为已经履行了交付义务,也依然不能免除被答辩人的交付义务。双方签署的协议中约定的是将该涉案土地及房屋交付给答辩人,现在该涉案土地及房屋依然没有交付给答辩人,答辩人购买该涉案土地及房屋的目的根本无法实现。被答辩人应当先履行的合同义务并未履行完毕,又怎能要求答辩人交付全款呢?二、被答辩人履行合同义务不符合约定,应当承担继续履行、赔偿损失、支付违约金等违约责任;根据《合同法》第一百零七条规定,因被答辩人未能完全履行合同义务,其负有继续履行交付标的物的民事义务。只有该涉案土地及房屋实际交付给答辩人,被答辩人才算是完全履行了合同义务,答辩人才应该按照协议约定于3日内向被答辩人付款。同时,因为答辩人的购买目的无法实现,不得已另行租赁了其他场地,给答辩人造成了较大的经济损失。答辩人办理的该涉案土地使用权证上写明了该土地使用权证的终止日期为2050年12月6日,自变更日期到终止日期只有35年的时间,自2015年9月16日至今已经过去了近5年的时间,答辩人依然无法使用该土地及房屋。同时,根据《合同法》第一百二十一条规定:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。被答辩人虽然将土地证过户到答辩人指定的人名下,但因为该涉案土地及房屋一直被第三人占有使用,被答辩人一直未能将该涉案土地及房屋清理腾退并交付给答辩人,被答辩人已经构成了违约,应当向答辩人承担违约责任。因被答辩人的违约行为给答辩人造成了实际损失,被答辩人理应赔偿答辩人的损失并支付违约金,答辩人已针对赔偿损失及违约金向被答辩人提起反诉。综上所述,答辩人拥有先履行抗辩权,被答辩人理应在自己完全履行完毕合同约定的义务,即将该涉案土地及房屋完全交付给答辩人之后再向答辩人索要余款,同时,被答辩人应向答辩人赔偿因被答辩人的违约行为给答辩人造成的损失及违约金,恳请法庭查清案件事实,驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告（被告）朱文江反诉称，1、请求判令被反诉人向反诉人赔偿损失并支付违约金共计595497.8元；2、反诉费用、鉴定费由被反诉人承担。事实与理由：2015年9月16日，反诉人与被反诉人签订《国有土地使用权及地上房屋等附属物转让协议书》，被反诉人根据济南市天桥区人民法院（2014）天执字第550-4号执行裁定书的裁定，享有登记在泰安开发区广顺木器厂名下、岱岳国用2000字第0137号国有土地使用权证项下的3400平方米国有土地使用权及地上房屋等附属物所有权。被反诉人将上述土地使用权及地上附属物以200万元的价格出售给反诉人，同时双方约定：协议订立后，反诉人支付给被反诉人20万元定金，被反诉人收到定金后30日内将土地及地上房屋、附属物的占有人清理腾退；被反诉人收到定金后60日内过户到反诉人名下；此两项完成后3日内，反诉人将余款180万元一次性交付给被反诉人；被反诉人收到该定金后30日内未能将转让土地及地上房屋、附属物的其他占有人清理腾退并交付给乙方的，每逾期一天承担2000元违约金。该协议签订的当日，反诉人将20万元定金交付被反诉人，后又陆续向被反诉人付款，共计向被反诉人支付90万元。但被反诉人迟迟未能将上述土地及房屋交付给反诉人，该土地及房屋至今仍然被其他人占有使用。被反诉人未能完全履行合同义务，其行为已经构成违约，导致反诉人因无法使用该土地及房屋，不得不另行租赁场地，给反诉人带来了巨大的经济损失。因此，反诉人向贵院提起反诉，要求被反诉人向反诉人赔偿损失并支付违约金共计595497.8元，望贵院判如所诉。反诉被告（原告）泰安市天利科技有限责任公司辩称，反诉人的反诉请求无事实和法律依据，反诉理由不能成立。1、本诉中被告主体是朱文江，原、被告签订土地转让协议后原告已按照被告的要求将土地使用权登记在朱兆圳名下，从形式上看原告已完成标的物的交付。后朱兆圳以返还原物请求权起诉至法院，通过司法程序向侵占人主张权利。诉争土地在交付时反诉人要求将土地登记在朱兆圳名下，这应视为反诉人对物权的再次转让。朱兆圳在主张权利时即可根据合同关系请求转让方承担继续履行交付标的物的义务，亦有权根据《物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可请求返还原物”的规定请求无权占有人返还原物，朱兆圳选择请求返还原物系其对民事权利和诉讼权利的自由处分，据此，应视为朱兆圳放弃了向原合同关系人要求继续履行交付标的物的民事权利和诉讼权利，自然，反诉人也无权再向被反诉人提起反诉请求。2、反诉人主张要求被反诉人赔偿其损失无事实及法律依据。诉争土地的使用权已于2015年12月1日登记在朱兆圳名下，反诉人主张被反诉人赔偿未交付土地及房屋的损失不符合《合同法》合同的相对性原则。反诉人租赁场地经营并以此做出的租赁费评估结论与朱兆圳对物权是否取得占有不存在关联性。反诉人已将诉争土地转让于朱兆圳，朱兆圳也已经选择了物权保护途径，且在法院执行清退时遇到的障碍并不是被反诉人所造成的，因此反诉人根据租赁费用向被反诉人主张损失无法律依据。综上所述，反诉人的反诉请求无事实和法律依据，请求法院根据被反诉人的答辩意见驳回反诉人的反诉请求。原告向本院提交了如下证据1、原、被告签订国有土地使用权及地上房屋等附属物转让协议书复印件一份。2、土地使用权证复印件一份。3、泰安高新区法院（2016）鲁0991民初280号民事判决书、泰安市中级人民法院（2017）鲁09民终1757号民事判决书各一份。4、泰山区人民法院（2019）鲁0902财保545号民事裁定书、2019年12月11日保全费发票各一份。被告向本院提交了如下证据1、国有土地使用权及地上附属物转让协议书一份。2、泰安市中级人民法院（2017）鲁09民终1757号民事判决书一份。3、拍摄于2020年4月20日照片两张。4、鲁华信价鉴字2020第32号价格鉴定报告书一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据2、3、4，对被告提交的证据1、2、4双方对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的有异议的证据1即原被告签订的《国有土地使用权及地上房屋等附属物转让协议书》虽然均是复印件，但能和被告提交的原件完全一致，且两者能相互印证，故本院予以采信。对被告提交的有异议的证据3即拍摄于2020年4月20日照片两张能够真实说明了当时的土地使用情况，故本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月16日，原被告签订了《国有土地使用权及地上房屋等附属物转让协议书》，协议约定，泰安市天利科技有限公司（甲方）的法定代表人郗洪利将位于泰安市岱岳区的土地使用权及其地上房屋等附属物所有权转让给朱文江（乙方），总价款为200万元，土地证号为泰土国用（2015）第K-01**。本协议订立后，乙方支付给甲方20万元定金，甲方须尽快将转让土地及地上房屋、附属物的其他占有人清理腾退，并保证收到定金后30日内全部交付给乙方，双方办理交接手续。甲方并保证在收到乙方的定金后60日内过户到乙方名下。上述完成后3日内，乙方将余款180万元一次性支付给甲方。甲方收到定金后30日内未能将转让土地及地上房屋、附属物的其他占有人清理腾退并交付给乙方的，每逾期一天承担2000元违约金，乙方未能按照约定足额付款，每逾期一天承担2000元违约金。双方还对其他违约事项金进行了约定。协议签订后，被告分三次支付了90万元，余款110万元未付。2015年12月1日，被告朱文江将该土地过户到其子朱兆圳名下，土土地证号为，泰土国用（2015）第K-01**因该宗土地地上房屋和附属物仍旧被他人周广顺、刘如英占用，朱兆圳要求占用人返还原物为由，向本院提起诉讼，2016年12月8日，本院以（2016）鲁0991民初280号民事判决书，判决周广顺、刘如英在判决生效之日起十日内腾退泰土国用（2015）第K-0164号项下，地号为370911003215GB00001土地上的房产并返还朱兆圳。案件审理中，被告申请对涉案土地及地上附属物进行了租赁费的价值，经本院委托，2020年山东华信价格事务所有限公司对涉案土地及附属物自2015年10月15日起至2020年5月19日租赁费用价格为人民币1017945元，鉴定费用23762.38元。因为被告没有支付余款110万元，原告诉讼于本院，被告因原告没有按约交付土地及地上附属物，要求原告赔偿并支付违约金提起反诉。本院认为,原告与被告所签订的《国有土地使用权及地上房屋等附属物转让协议书》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律规定,合法有效。双方所签订的《国有土地使用权及地上房屋等附属物转让协议书》明确约定,原告收到定金后30日内未能将转让土地及地上房屋、附属物的其他占有人清理腾退并交付给被告的，每逾期一天承担2000元违约金，被告未能按照约定足额付款，每逾期一天承担2000元违约金。被告于2015年12月1日，被告朱文江将该土地过户到其子朱兆圳名下，应视为交付完结，故被告余款110万元应支付给原告，因原告没有按约交付给被告土地及地上附属物，其要求支付利息的请求，本院不予支持。反诉原告反诉称，反诉被告至今没有交付涉案土地及地上附属物，要求反诉被告支付违约金，本院认为，自签订合同即2015年9月16日一个月内原告没有如期交付，至2015年12月1日交付完毕，原告晚交付40天，按照山东华信价格事务所有限公司提供的涉案土地及地上附属物每天租赁费为575元，40天为23013元。故反诉被告应支付给反诉原告23013元的违约金。反诉原告要求的其他反诉请求，没有法律依据，本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，判决如下:一、被告朱文江于本判决生效后三十日内支付给原告泰安市天利科技有限责任公司人民币110万元；二、反诉被告泰安市天利科技有限责任公司于本判决生效后三十日内支付给反诉原告朱文江违约金23013元；三、驳回原告泰安市天利科技有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告朱文江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8055元，反诉费1150元共计9205元，由被告朱文江负担8055元，原告负担1150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  孟宪彬二〇二〇年七月二十日书记员  赵 云