贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初884号原告：向英俊，男，1979年10月27日生，汉族，贵州省修文县人，户籍地址：贵州省修文县。委托诉讼代理人：郑芳，女，1982年8月1日生，汉族，贵州省修文县人，户籍地址：贵州省修文县，系原告配偶，代理权限为特别授权代理。被告：黄国伦，男，1952年4月17日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，现住贵州省安顺市平坝区。委托诉讼代理人：于凤英、陈礼平，代理权限为特别授权代理。原告向英俊与被告黄国伦租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告向英俊及委托诉讼代理人郑芳，被告黄国伦及委托诉讼代理人陈礼平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向英俊向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之前签订的《门面租赁协议书》；2.判决被告黄国伦赔偿原告向英俊装修费用38900元及其他损失30000元，上述费用共计68900元；3.诉讼费由被告承担。事实理由:原告于2009年3月向被告黄国伦租赁门面，一直租赁到2017年时，因双方租赁期限剩下一年期限，故原告双方于2017年12月20日续签《门面租赁协议书》，双方约定，原告向被告黄国伦租赁其名下的位于安顺市平坝区铺面，租赁期限为2019年12月31日至2024年12月31日止，每年租金为35500元。2018年，原告居于双方租赁期限较长，故对门面进行整体装修，装修费用为38900元，2019年12月份，因租赁商铺被政府征收，并且被告黄国伦已经签订了征收协议，故双方签订的租赁协议现无法继续履行。原告认为，原、被告双方签订的租赁协议租赁期限为5年，居于双方签订的租赁协议书租赁期限为5年，原告才将在该门面投入大量的费用（如装修费、安装电表费用及进货款），但现在由于被告的原因造成双方无法继续履行该协议，完全达不到原告签订合同的目的，故原告造成的经济损失，现被告已经违约，被告应当赔偿原告的经济损失。综上，根据《中华人民共和国共和国合同法》相关规定，原、被告双方签订《门面租赁协议书》系双方真实意思表示，应受法律保护，现被告的行为已经严重违约，且给原告造成严重的经济损失，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。原告向英俊提交了身份信息、收条、营业执照、门面租赁协议、供电合同、照片、证人证言等证据用以支持其主张。被告黄国伦辩称：请求人民法院依法驳回原告诉请。理由如下：1、原告从2008年原告开始租用被告门面，中途续签几次，最终合同终止日期是2019年12月31日，与原告诉称主张终止合同时间不符，从2008年至现在没有中断过。2、原告诉称装修房屋时间不是2018年，是2019年3月，且只是在原来地砖上铺一程地板，其他没有装修，我方认为原告主张38900元损失不属实。3、原告是知道或应当知道从2018年7月起平坝区人民政府不允许装修房屋，要拆迁，按照政府2018年7月发布的公告，被告认为原告以装修来要求原告承担不能得到人民法院的支持。4、原告诉请与被告解除房屋租赁合同，我方同意解除。解除租赁合同是原告自己看到所租门面被拆迁的事实，同时知道被告签订征收协议，且原告已经在2020年4月13日将租赁房屋钥匙交还给被告，实际原告与被告已解除房屋租赁合同关系，既然已经解除，原告提出的诉请无从谈起。其次被告认为相关政策原告不能享有。5、被告认为原告装修在2019年3月，证人证言中，证人看到原告与被告的租赁合同，认为还有4、5年租期，可以印证是2019年装修的，棚户区改造办发的公告，所实施的装修等行为是不以补偿的。6、门面按照240元一个平方米，得到的装修补偿款是6888元，并非原告陈述的38900元，原告自己陈述没有相关依据佐证。7、原告诉状中提出要求30000元损失，整过庭审中，原告没有举出证据证明其在合同解除后有30000元损失的证据，原告应承担举证不能的法律后果。8、原告提出是被告违约在先，被告认为只是原告自己的认识，双方签订的租赁协议，是国家征收，是政策变化，不能认为是被告违约，被告虽与征收办签订协议，但房屋至今没有拆除，原告自认为被告违约，给原告带来不安，原告可以在继续经营的情况下向法院提出起诉解除租赁合同，原告没有按时交纳房屋租金。被告黄国伦向本院提交了租赁协议、照片等证据用以支持其主张。根据原、被告的陈述及双方提供的证据，并经庭审质证，本院审理查明事实如下：2011年3月27日原告妻子郑芳（乙方）与被告黄国伦（甲方）签订《门面租赁协议书》，协议载明：甲方现有黄家街门面一间，经甲、乙双方协商，现达成以下协议。一、乙方向甲方租住门面一间，租期为一年、月租金为人民币壹仟佰元正，现乙方已交付甲方一年的租金人民币大写贰万壹仟陆佰元整。二、租金按一年交付，乙方一次性交付甲方一年租金，其他各种税金、水、电、电视机、卫生等费用均由乙方负责自理。三、租赁期届满后，如乙方继续租用，应提前三个月向甲方交付一个月的定金，并于租赁期满之日支付续租期的租金。4、租赁期内门面内电线、开关、插座、卷链、卫生间上下水管道、墙面、地面、瓷砖等，若有损坏，均由乙方修复。五、租赁期从2012年1月1日至2016年12月31日。六、此协议一式两份，甲乙各执一份，经双方签字后生效。注:此协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决或签订补充协议完善。2014年12月5日原告向英俊与被告妻子王志英就同一门面签订《门面租赁协议书》，月租金变更为每月贰仟捌佰伍拾元，一年租金为34500元，租期变更为2014年12月31日至2019年12月31日，其余协议内容与黄国伦和郑芳签订的《门面租赁协议书》内容一致。2017年12月20日原告与被告妻子王志英就同一门面再次签订《门面租赁协议书》，月租金变更为每月贰仟玖佰伍拾捌元，一年租金为35500元，租期变更为2019年12月31日至2024年12月31日，其余协议内容与上述两份《门面租赁协议书》内容一致。同时查明，王志英系被告黄国伦妻子，王志英已过世。郑芳系原告向英俊妻子。另查明，2010年向英俊向王志英交纳2011年1月1日至2011年12月30日房租21600元；2012年12月1日，向英俊向王志英交纳2013年1月1日至2013年12月31日门面房屋租金10000元；2012年12月28日，向英俊向王志英交纳2013年1月1日至2013年12月31日门面房屋租金14000元；2013年12月1日，郑芳向王志英交纳2014年1月1日至2014年12月31日门面房屋租金7600元；2013年12月25日，郑芳向王志英交纳2014年1月1日至2014年12月31日门面房屋租金20000元；2014年12月5日，郑芳向王志英交纳2015年1月1日至2015年12月31日门面房屋租金20000元；2015年1月20日，郑芳向王志英交纳2015年1月1日至2015年12月31日门面房屋租金14500元；2015年12月17日，郑芳向王志英交纳2016年1月1日至2017年1月1日门面房屋租金34500元；2018年12月23日，郑芳向王志英交纳2019年1月1日至2019年12月30日门面房屋租金35500元。又查明，被告黄国伦签订了安顺市平坝区2017年西片区城市棚户区改造项目（一期）安置补偿协议。房屋征收实施单位（以下简称甲方）：安顺市平坝区鼓楼街道办事处，被征收人黄国伦，身份证号码：5225261952××××××××。第一条，被征收房屋现状。房屋所在地点安顺市平坝区西片区，建造面积201.13㎡、商铺（或住改非）面积28.70㎡，生产经营用房／㎡,房屋用途172.43㎡，商业28.70㎡，房屋结构框架。第二条乙方自愿选择货币安置补偿方式。（一）甲方按照《补偿方案》规定标准，支付给乙方被征收房屋补偿费人民币：1478529.4元，其中组成172.43㎡×4580元／㎡、商铺（或住改非）28.7㎡×24000元／㎡,附属物（含建筑物等）补偿费17257.50元（附件1）设施及装修装饰补偿费人民币96904.53元（附件2）。（二）甲方按《补偿方案》规定标准，支付乙方一次性搬家人民币2068.70元，（三）奖励84361.6元，（四）商业部分停产停业补偿人民币6199.20元；（五）商业部分职工失业补助9000元，以上合计1694320.93元。第三条，付款期限：在乙方与甲方签订本协议之日起---日内付清……。乙方签名黄国伦。甲方未签名盖章。附件1，附属设施、构筑物。1、随房空地（硬化）补偿14670元，随房空地（非硬化）1203.5元，砖石桨化粪池644元，分水表220元，住户独立表520元。附件2.1、塑料扣板吊顶3482.51元、实木地板6390.72元，瓷砖地面19090.35元，石膏线条306.59元，地脚线668.66元，灶台1738.08元，铝合金卷闸门1032.30元，乳胶漆墙面3784.64元，不锈钢防盗护栏1230.30元，瓷砖墙裙8399.7元，蹲便器324元，洗漱台162元，成品套装门5616元，热水器（室内）迁移200元，固定衣柜8827.02元，铝合金玻璃隔断1149.12元，木质隔断4326.3元，铝合金纱窗445.50元，贴墙纸2758.77元，成品防盗门（双层）1035元，地柜6296.94元，吊柜6063.75元，水电线路13576.28元。合计96904.53元。被征收人黄国伦签字。再查明，原告和被告已于2020年4中旬办理返还门面手续，并交付钥匙。上述事实，有当事人陈述、收条、门面租赁协议书、安顺市平坝区2017年西片区城市棚户区改造项目（一期）安置补偿协议等在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为，原告与被告妻子王志英于2017年12月20签订的《门面租赁协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认。双方应当按照合同的约定，遵循诚实信用，全面适当地履行各自义务。关于被告提出协议书中的王志英不是其本人签字，但被告并未举证，庭审中本院也释明其是否进行鉴定，被告表示不申请，故应认定该协议真实有效。王志英过世后，其继承人或财产实际管理人应继续履行合同。根据审理查明，就案涉门面出租，原告妻子郑芳与被告黄国伦于2011年3月27日签订《门面租赁协议》，2014年12月5日、2017年12月20日原告向英俊与被告妻子王志英分别签订《门面租赁协议》。涉案门面支付房租方式为原告向英俊及郑芳向被告妻子王志英支付，黄国伦对王志英收取房租是知情，且认可租金用于共同生活，王志英过世后租金也系由被告黄国伦向原告收取，案涉门面也是被告黄国伦在经营使用，故王志英与原告签订的《门面租赁协议》被告黄国伦应继续履行。现被告黄国伦就案涉门面签订安置补偿协议，根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中案涉房屋被告已签订征收协议，且原、被告已于2020年4月中旬移交案涉门面并返还钥匙，被告也同意解除合同，故对原告诉请解除2017年12月20日签订的《门面租赁协议书》的诉请，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿其38900元装修费用诉请问题。原告与被告妻子王志英签订协议并未对门面装修事宜以及如房屋被征收后装修费如何处理的问题进行约定，原告为支持其装修损失的主张向本院提交了其装修工人的证人证言及收条，但原告并未与证人签订装修合同，原告提供的收条系个人出具也并非发票，装修款是否实际支付38900元或装修的项目价值是否值38900元本院无法核实。其次按照原告主张是2018年装修的，至今已使用两年左右，相关装修设施也有相应的损耗折旧。第三，本院在庭审中已向原告释明是否对装修价值进行鉴定，原告表示不申请。原告虽申请本院调取被告签订的征收协议，但原告并非该协议主体，亦非房屋征收补偿的对象，该协议不能直接作为原、被告双方装修赔偿款赔付直接依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故原告所举证据不足以证明其装修损失38900元。但租赁合同提前解除，原告使用门面时间相应缩短，必然给原告造成一定的损失。租赁合同因国家征收而解除终止，是基于公共利益征收，被告并无过错，且原告也未提供证据证实被告存在过错，故按照公平和诚信原则，被告对原告遭受的损失酌情予以赔偿。被告签订的安置协议附件2中并未详细区分住宅和门面装修补偿款的金额，被告自认案涉门面装修补偿款获得6888元，本院结合装修情况、装修后使用时间、及被告自认获得装修补偿款的情况，酌情被告按照6000元赔偿给原告。关于原告主张其他损失30000元的诉请问题。该项诉请未明确具体损失名称项目，诉状中也未明确损失的计算方式方法，也未提供损失的相应证据，且《门面租赁协议书》也未约定提前解除合同后出租人应向承租人赔偿的相关损失项目。庭审中原告主张的其他损失就是被告黄国伦签订安置协议中的商业部分停产、停业损失和商业部分职工失业补助部分，但该安置协议并未明确上述两项赔偿款项是支付给原告的，原告也并非案涉房屋征收补偿对象，其无权请求分割征收补偿的款项。原告所举证据也不足以证明解除《门面租赁协议》造成其商业部分停产、停业损失和获得商业部分职工失业补助共计30000元的事实，但因房屋征收导致租赁合同不能履行，确会给承租人造成一定的影响，另找房屋恢复营业需要一定期限，本院结合被告获得停产、停业金额，酌情被告赔偿原告停产、停业5000元，超出部分不予支持。至于原告主张商业部分职工失业补助的损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告向英俊与被告黄国伦妻子王志英于2017年12月20日签订的《门面租赁协议书》。二、被告黄国伦于本判决生效之日起十五日内支付原告向英俊房屋装修赔偿款6000元、停产、停业损失5000元。三、驳回原告向英俊的其余诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费减半收取761元，由原告向英俊负担670元，由被告黄国伦负担121元。限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  李洪波二〇二〇年七月八日法官助理燕作梅书记员刘娇附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。