广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7244号原告：陈木森，男，1971年10月2日出生，汉族，住广东省广宁县******委会丰洞队，公民身份号码x。委托诉讼代理人：沈灿洪，广东臻于至善律师事务所律师。被告：陈晓娜，女，1983年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************************，公民身份号码x。第三人：佛山市南海区中壹锦房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****，统一社会信用代码x。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：舒娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吕永钧，男，该公司员工。第三人：舒娟，女，1984年5月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码x。原告陈木森诉被告陈晓娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，经被告陈晓娜的申请，依法追加佛山市南海区中壹锦房地产有限公司（以下简称中壹锦公司）、舒娟作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于同年5月19日公开开庭进行了审理，原告陈木森及其委托诉讼代理人沈灿洪、被告陈晓娜、第三人中壹锦公司的委托诉讼代理人舒娟、吕永钧、第三人舒娟到庭参加。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告及第三人中壹锦公司签订的《房地产买卖合同》（编号：0005174）解除；2.被告向原告支付违约金64500元及利息（从起诉之日起计至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月14日，原告与被告经第三人中壹锦公司的介绍就广东省佛山市南海区***********（以下简称涉讼房屋）交易签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定物业成交价为645000元，并约定了按银行按揭付款及违约条款。随后，原告依约支付了定金20000元。原告多次催促被告办理相关手续时，被告却找理由万般拖延。直至2019年10月21日被告通过微信告知原告，涉讼房屋不能转移登记到原告名下。被告声称涉讼房屋是在佛山市南海公有资产流转服务公司取得涉讼的所有权且有备案，但原告在起诉前查询得知涉讼的房屋于2019年3月22日的拍卖是流拍的；另原告到涉讼房屋查看，却发现现场已有工人进行装修改造，推测该涉讼房屋已被交易。原告认为被告的行为涉嫌故意欺诈且构成违约，也损害了原告的合法权益。被告辩称，在签订《中介服务协议》时，已明确告知并涉讼房屋并非原告所有，需要竞拍所得，同时提供了拍卖须知及报价单，竞拍的方式具有不确定性，待房产证出具后，再签订《房产交易合同》。第三人一直诱导涉讼合同是意向协议，并声称要注备栏注明除了房产证再另行签订三方合同，作废本合同。因此，被告要求在涉讼合同备注条款明确若出新证再重新签订《房产交易合同》，被告一再强调涉讼房屋竞拍成功出了新的房产证后才能签订三方买卖合同。被告提供了房产证及查册表，上面显示涉讼房屋的业主是佛山市大沥新大业贸易发展有限公司，被告不能代表其签合同。第三人作为中介公司没有向被告核实房源及产权情况，诱导买卖双方签订其提供的涉讼合同。之后，由于被告工作的公司接受公安机关的调查，准备去参加竞拍的资金被公安机关冻结，不能参与竞拍。第三人没有核实房源信息且有欺诈买卖双方的行为。第三人均陈述称，2019年4月14日，第三人中壹锦公司的员工约被告到罗村中锦地产分店与原告见面，签署了涉讼合同及《中介服务协议》，买卖双方都知悉涉讼房屋是拍卖性质的，被告还没有取得房产证，当时被告拿了竞拍单、身份证、银行卡、中介协议过来。根据涉讼合同约定买卖双方签署合同后30个工作日内被告要取得涉讼房屋的产权证明。被告收取原告定金10000元。因为当时被告还未取得房产证，所以被告要求第三人舒娟代为收取定金10000元。原告向本院提交如下证据：1.原告身份证原件1份、被告身份证复印件1份，证明双方的诉讼主体资格的事实。2.房地产买卖合同原件1份，证明2019年4月14日原告与被告经第三人中壹锦公司的居间就涉讼房屋的交易签订了涉讼合同。3.中介服务协议原件1份、《收款证明》原件2份，证明原告已按约定支付了定金20000元。4.涉讼房屋网上拍卖截图打印件1份，证明涉讼房屋于2019年3月22日在网上拍卖显示为流拍状态。5.与被告的微信聊天截图打印件1份，证明原告多次催促被告办理相关手续时，被告却找理由万般拖延。直至2019年10月21日被告通过微信告知原告，该房屋不能转移登记到原告名下。6.涉讼房屋现状照片打印件1份，证明涉讼房产已被他人装修的事实。被告向本院提交如下证据：1.《房地产买卖合同》合同编号x复印件1份，证明原被告三方签订买卖合同。2.收据复印件1份，证明本人只收取了10000元意向金。3.《中介服务协议》复印件1份，证明三方约定第二条若甲方违约，意向金原路退回及第七条约定的具体内容。4.支付宝退款转帐凭证手机截图1份，证明原告收到的意向金已经按中介服务协议约定的“原路退回”。5.佛山市南海公有资产流转服务有限公司（第x期）、佛山市公联拍卖有限公司联合拍卖会、竞买须知及报价单复印件各1份，证明涉讼房屋是通过拍卖公司拍卖下来的。6.劳动合同原件1份，证明被告是案外人的员工，代表该公司参与涉讼房屋拍卖，但是因为公司的原因涉讼房屋无法竞拍成功，以致本案交易不成功。7.房产证复印件1份，证明涉讼房屋未登记在被告名下，而且被告已经将情况告知了第三人。第三人未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据及本院出示的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据6无法确认是否为涉讼房屋，本院对其真实性不予认可；被告提交的证据5为复印件，无原件核对，本院对其真实性不予认可；被告提交的证据6，与本案无关，本院对其关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区************，登记的所有权人为案外人。2019年4月14日，原告（买方）、被告（卖方）及第三人中壹锦公司（经纪方）签订涉讼合同，约定卖方向买方出售涉讼房屋，房价为645000元；买卖双方按银行按揭付款的方式支付房款；定金20000元，买方在合同签订当日支付，定金余额30000元，买方在卖方办理不动产权登记当天支付；买方知悉卖方未办有不动产权证；卖方（竞卖人）通过佛山市南海公有资产流转服务公司L2176购买；卖方承诺在签署本合同之日起三十个工作日内办理此物业不动产权证相关手续；此物业不动产证出来后再签署一份三方《房地产买卖合同》或者补充协议书；此物业成交价不含电梯费4500元，此费用由买方在此物业过户当天支付给卖方；卖方同意买方此物业落户更名待定；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方选择解除合同的，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书；等等。同日，原告（乙方）、被告（甲方）、第三人舒娟（丙方），签订《中介服务协议》，约定甲方委托丙方提供寻找、推介房屋买家并撮合甲方与乙方完成涉讼房屋买卖交易等服务；若丙方寻找到合适的房屋买家，丙方与房屋买家签订一份购房意向书，购房意向书中约定的购房诚意金由甲方委托丙方代为收取，此诚意金乙方应与甲丙双方与买家签订购房合同之日退还甲方；若最终由于买家原因未达成房屋买卖交易，丙方仍应将买家支付的诚意金10000元退还给甲方，甲方同时没收乙方支付给甲方的10000元意向金；若甲方原因，造成买方不能成功交易，则以意向金20000元（包括中介方的10000元）原路退还给乙方；现甲方委托丙方收取意向金10000元。同日，原告向被告支付了定金10000元。原告另向第三人舒娟支付了10000元。2019年10月21，被告微信告知原告“由于我方原因，造成本次交易不成功，我方希望尽快退回意向金”。2020年3月27日，本院立案审理本案；原告的起诉状于2020年4月22日送达给被告及同年4月21日送达给第三人中壹锦公司。诉讼中，原告确认已收到被告退还的定金10000元及第三人舒娟返还的定金10000元。本院认为，本案为房屋买卖合同，涉讼合同既包含原、被告之间关于买卖涉讼房屋的权利义务约定，也包含了原、被告与第三人中壹锦公司之间基于买卖涉讼房屋建立的居间合同关系的相关权利义务约定，为混合合同。现原、被告就履行买卖涉讼房屋的权利义务约定发生争议并提起诉讼，本院仅就此进行审查。原告、被告与第三人中壹锦公司于2019年4月14日签订的涉讼合同中有关各方权利义务的约定为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力。被告主张涉讼合同为意向协议并非房屋买卖合同，涉讼合同并未约定该合同仅为意向协议，被告的该主张缺乏依据，本院不予采纳。涉讼合同约定被告在合同签订之日起三十个工作日内办理涉讼房屋的不动产权证相关手续，被告直至法庭辩论终结仍未办理涉讼房屋的不动产权证。被告未按合同约定期限履行合同义务，构成根本违约。原告要求解除涉讼合同，于法有据，本院予以支持。至于第三人是否存在过错责任，被告可另行主张权利，但不能作为对抗原告的理由。第原告请求解除合同的起诉状于2020年4月22日送达给被告，第三人中壹锦公司对合同解除无异议，本院据此认定涉讼房屋中有关原、被告权利义务的约定于该日解除。涉讼合同解除的原因是被告未按涉讼合同约定期限履行义务，被告构成根本违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。原告主张其向被告及第三人舒娟各支付了定金10000元，该主张符合涉讼合同及《中介服务协议》的约定，本院予以采纳，故原告实际支付的定金为20000元。原告没有举证证明发生超出已收取定金的损失，故原告主张被告支付违约金64500元，过分高于原告的实际损失，本院不予支持。本院根据涉讼合同的履行情况、卖方的过错程度及买方的实际损失，综合公平和诚信原则予以衡量，本院认定适用定金罚则。因原告支付的定金被告及第三人舒娟均已返还给原告，本院酌定被告向原告支付双倍返还定金的余额20000元作为被告的违约责任，原告的违约金主张超出了本院核定范围的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈木森、被告陈晓娜及第三人佛山市南海区中壹锦房地产有限公司于2019年4月14日签订的《房地产买卖合同》中有关各方当事人权利义务的约定于2020年4月22日解除；二、被告陈晓娜支付双倍返还定金的余额20000元予原告陈木森；三、驳回原告陈木森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计5125元（原告已预交），由原告负担456.25元，由被告负担4668.75元并于本判决发生法律效力之日十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年七月十三日书记员  卢丹伦