江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初13461号原告(反诉被告)：昆山市宏源织造有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇大市经济开发区，统一社会信用代码91320583744837292T。法定代表人：徐引元。委托诉讼代理人：赵光亮，江苏展驰律师事务所律师。被告(反诉原告)：昆山恒泰复合材料科技有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇淞沪东路38号9号，统一社会信用代码91320583628417637A。法定代表人：夏仁伟。委托诉讼代理人：许礼斌，该公司员工。委托诉讼代理人：柏小寅，江苏沉浮律师事务所律师。原告昆山市宏源织造有限公司（以下简称宏源公司）与被告昆山市恒泰针纺面料有限公司（现已变更为昆山恒泰复合材料科技有限公司，以下简称恒泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案。依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。双方各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并就被告在法律规定的期限内提起的反诉予以合并审理，于2019年11月28日再次公开开庭进行了审理。被告法定代表人及双方各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏源公司提出诉讼请求：1、请求判令被告支付违约金219000元；2、请求判令被告赔偿租赁厂房内物品损失40000元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告和被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于昆山市厂房，租赁期限为2015年7月1日至2025年7月31日。租赁期间被告逾期支付租金，并在租赁期限尚未届满时，被告未经原告书面同意于2019年1月31日解除租赁合同，且搬离承租厂房时侵占原告在厂房内的一批物品。原告多次要求被告根据租赁合同按六个月租金的标准支付违约金且返还原告物品或赔偿原告物品损失，但被告拒不支付违约金、也不返还物品或承担赔偿责任。为此提起诉讼。被告恒泰公司辩称：一、原告违约在先。2018年3月8日，张浦镇八部门联合召开综合整治会议，涉及到我公司的环保评估报告及原告的雨污分离工程及拆除违章建筑。我公司与原告法定代表人徐引元商谈过程中，原告要求我公司同意先将房租从合同约定的14.5元/平方米/月，调整到28元/平方米/月，再处理整治问题。双方僵持未果。5月17日，张浦经促局环保科发告知书，要求我公司3日内停产，逾期不停产的采取断电措施，5月21日张浦镇八部门联合执法对我公司进行断电处理。5月29日，原告同意先配合拆违再谈房租涨价问题，9月11日拆违结束，9月12日经验收合格后恢复供电。2018年9月20日，原告公司沈慧星会计给我公司发厂房租赁合同补充协议，要求将2018年8月1日至2021年7月31日的租金调整到838000元/年，即28元/平方米/月。按照双方的租赁合同约定，原告提供被告一台供电量为250KVA变压器，但原告未按约履行，提供的是315KVA变压器。250KVA是普通用电，315KVA是大企业用电，要另收核定电量费，造成我公司每个月多支出5040元，至2018年底我公司为此蒙受损失达201600元。鉴于上述情况，我公司于2018年12月31日终止与原告的租赁合同。原告在2019年1月即将厂房租赁他人，租金涨价不低于28元/平方米/月，原告没有因我公司的提前终止租赁合同而受到损失。合同约定提前终止合同要赔偿6个月租金的损失，但原告没有损失，如果说该赔偿损失属违约金，则我公司认为在没有损失下，约定6个月的租金赔偿过高，要求法院依法调整。本案是原告违约在先，不能提供约定的变压器且要涨价，原告诉请要求我公司赔偿6个月租金不能成立，应依法驳回。二、原告诉请要求我公司赔偿其4万元的财产损失没有事实依据，应依法驳回。双方签订合同后没有办理租赁物的交接手续，其提交的证据清单上的2015年7月8日的赵姓人员的签名，该人不是我公司的员工，我公司没有委托他在办理交接清点，他的签名对我公司没有约束力，我公司在此之前没有见过该清单，该清单不能证明我公司侵占了原告的所谓财产。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告恒泰公司提出反诉请求：1、反诉被告赔偿反诉原告2个月的房租损失73000元；2、给付反诉原告垫付的拆违人工费18082元；3、反诉被告承担本案的诉讼费。事实和理由：反诉原告承租反诉被告的北厂区，南厂区反诉被告租给他人使用。2018年3月8日，张浦镇八部门联合召开综合整治会议，涉及到我公司的环保评估报告及反诉被告的南、北厂区的雨污分离工程及拆除违章建筑。因反诉被告要求涨房价未戌，不配合拆违、雨污分离工程。5月17日，张浦经促局环保科发告知书，要求反诉原告3日内停产，逾期不停产的采取断电措施，5月21日张浦镇八部门联合执法对我公司进行断电处理。反诉原告的环保评估报告于6月8日完成备案，但恢复供电要八个部门验收合格后盖章，反诉被告的雨污分离工程及拆除违章建筑(包括南厂区办公楼等)直到9月11日才拆除完成，9月12日，经相关部门验收恢复供电。期间4个月因断电停产，租赁房产不能使用，反诉原告除经营损失、人工损失外，4个月的房租也是损失，现反诉原告主张反诉被告赔偿反诉原告二个月的房租损失。按照双方口头约定，反诉被告委托反诉原告拆北区的违建，费用反诉原告垫付，结束后再结帐。反诉原告为此垫付拆违人工费18082元，该款反诉被告应给付给原诉原告。为此提起反诉。反诉被告宏源公司辩称：1、反诉原告根本没有停电停产，没有造成任何损失；2、反诉被告从未要求反诉原告拆违，反诉原告擅自拆除本属于被告的厂区财产造成反诉被告损失，反诉被告保留向其追偿的权利。宏源公司本诉提交证据：1、房屋续租合同；2、宏源公司办公家具及生活用品(清单)1份。恒泰公司对证据1真实性、关联性没有异议；证据2中2019年1月2日中许礼斌签字的物品没有异议，对2015年7月8日赵某签字不认可。恒泰公司本诉提交证据：1、告知书；2、环境影响登记表；3、张浦镇企业复电联合验收单；4、厂房租赁合同补充协议；5、电费核查联及发票；6、照片。宏源公司对证据1真实性认可，仅能证明被告在经营中违法违规，没有达到环评验收标准，是被告违约造成相关部门采取停电整改，责任在于被告；证据2真实性认可，只能证明被告在相关部门查处后补办相关的环评手续，造成相关部门采取停电整改的责任在于被告；证据3真实性认可，是因为被告完成了整改后相关部门验收合格；证据4微信聊天记录真实性认可，只能证明原被告双方就调整租金是进行过协商，最终双方没有达成一致意见，继续按原租赁合同履行；证据5真实性认可，但根据双方的租赁合同第3条第3项已经明确约定如因变压器使用不足产生的费用也由被告负责，被告在承租案涉厂房的时候明知道变压器是315KVA，虽然被告口头表达只需要250KVA，但同时也书面承诺由被告承担变压器使用不足产生的费用，所以并不存在变压器问题上原告违约；6、与本案没有关联，按涉厂房是被告2018年12月31日已经解除，原告在被告解除后另行出租与本案无关。恒泰公司反诉提交证据1、厂房租赁合同；2、告知书；3、环境影响登记表；4、张浦镇企业复电联合验收单；5、施工协议、发票、收据、银行凭证；6、厂区航拍图和违章平面图，其中证据1至4与本诉中的举证一致。宏源公司对证据1至4的质证意见亦与本诉一致，对证据5真实性不认可，与本案没有关联，从未要求或请求恒泰公司拆违，所有的拆除行为均是恒泰公司擅自决定和做出，宏源公司将追究其侵权责任；证据6真实性不认可，是恒泰公司单方制作的。宏源公司反诉提交证据1、江苏省电力公司通用发票15份；2、恒泰公司发给宏源公司的说明。恒泰公司认为证据1、不能证明没有停电停产，供电局断的是工业用电，生活用电、办公用电是没有断电；证据2真实性没有异议，恰恰反映代拆违建的内容，其中部分是恒泰公司承租前就存在的。审理过程中，宏源公司按本院要求提交了房权证及土地使用证，恒泰公司对此无异议。本院认证认为：宏源公司本诉证据1，恒泰公司对真实性无异议，本院予以确认；证据2，恒泰公司对日期在后的许礼斌签字无异议，本院对其真实性予以确认。恒泰公司本诉证据1至5，宏源公司对其真实性无异议，本院对此予以确认；证据6，宏源公司认可与恒泰公司租赁合同解除后另行出租，对照片的真实性本院予以确认。恒泰公司反诉证据1至4与本诉部分一致，认证意见亦与本诉一致；证据5可提交原件，形式的真实性予以确认；证据6系自行制作，宏源公司亦不认可，本院不予确认。宏源公司反诉证据的真实性本院亦予确认。对房权证及土地使用证，本院亦予确认。本院经审理查明：坐落于张浦镇大市淞沪支路1号的5幢房屋登记为宏源公司所有，证号为221000992。其中1、2、3号房为工业厂房，4号房为办公用房，5号房为其他用途房屋。根据房地产平面图，上述房产位于淞沪东路、淞沪支路交叉路口附近，东临淞沪支路，北临淞沪东路。宏源公司并持有相应的土地使用证。2015年6月5日，宏源公司（出租方、甲方）与恒泰公司（承租方、乙方）签订20150610001号厂房租赁合同，约定甲方将其位于厂房租赁予乙方使用。房产证编号：221000992，土地证编号：22004114031，租赁物占地面积为：6亩，建筑物面积为：2631平方米(按照实际房产证面积计算)。采取包租的方式，由乙方自行管理，并享有使用承租厂区的合法权利。乙方租用厂房的配电、消防、配水等设施由乙方保管。正式租赁期限为10年，从2015年07月01日起至2025年07月31日止，甲方给予乙方30天的装修期，即从2015年07月01日至2015年07月30日为免租期，计算租金为从2015年08月01日开始计算。租赁保证金为1个月租金。厂房租金为：年租金人民币438000元不含税，4年租金不变，第五年、第六年、第七年、第八年的年租金均为人民币468000元不含税，第九年、第十年的年租金均为人民币500000元不含税。乙方如开具发票所产生的税金由乙方自行承担，除厂房租金外甲方不得在租期内加收其他任何费用。甲方提供一台变压器供电量为250KVA供乙方使用(此变压器产权归甲方所有)，在租赁期间，甲方同意将此变压器过户到乙方名下，以方便乙方自行开具电费增值税发票，所有管理工作全部由乙方负责，如因变压器使用不足产生的费用也由乙方负责。租赁期满10个工作日内乙方无条件将此变压器过户给甲方名下。在租赁期内的水费由乙方按实际使用量支付，因拖欠水费而造成的损失由乙方自行承担。乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权。乙方对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。乙方在租赁期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》以及有关制度，积极配合甲方做好消防工作。乙方应按消防部门有关规定全面负责租赁物内的防火安全。未经甲方书面同意乙方不得提前解除合同。如乙方确需提前解约，须提前六个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，a.向甲方交回租赁物；b.交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金6倍的款项作为赔偿。甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租凭期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。合同并就其他事项作了约定。2018年5月18日，恒泰公司签收昆山市张浦镇经济促进局环保科下发的告知书，内容为：“经检查，目前你单位尚未办理环境影响评价手续，按照《建设项目环境保护管理条例》第二十条规定，现责令你单位自收到该告知书3日内停止一切生产行为并立即办理相应环评手续，逾期未停止生产的，经促局环保科将联合市环保局六中队对你单位进行立案处罚并采取强制断电措施!”根据2018年6月8日填报的《建设项目环境影响登记表》，项目名称为昆山市恒泰针纺面料有限公司户外保护罩生产线建设项目，建设性质为改建，拟投入生产运营日期为2018年6月20日，主要环境影响包括废水、生活污水、固废、噪声。2018年9月12日，经各部门审签的《张浦镇企业复电联合验收单》中，建设管理部门的意见为“500平方米违章已拆除，剩余部分承诺拆除”，公安消防部门的意见为“对该单位消防安全检查时该单位已消除消防安全隐患”。2018年12月31日，恒泰公司自行完成搬场，搬离时未与宏源公司办理交接手续。2019年1月2日，恒泰公司向宏源公司交还钥匙。同日，恒泰公司许礼斌在《宏源公司办公家具及生活用品》清单上签字。该清单另有落款日期为2015年7月8日的赵某签字。宏源公司认为该赵某系恒泰公司法定代表人的亲属，恒泰公司对此不予认可，并认为该赵某系恒泰公司之前承租厂房单位的门卫，签字不能代表恒泰公司。另查明：双方租赁期间内曾就租金调整进行协商，但未协商一致。再查明：恒泰公司曾向宏源公司提交一份落款日期为2018年9月25日的说明，其中告知，宏源公司出租厂房的北厂区，恒泰公司使用至2019年1月31日，届时迁出，租房合同也履行至同时中止。宏源公司于庭审中陈述，2018年11月左右，恒泰公司向宏源公司提出解除租赁关系，后延期至12月。本院认为：宏源公司与恒泰公司签订厂房租赁合同，不违反法律、法规，双方间租赁合同关系合法有效。租赁期间，恒泰公司提出解约要求，后于2018年12月31日完成搬场，事实清楚。宏源公司认为恒泰公司违约擅自解除合同，无证据证明恒泰公司发出解除通知后双方协商解除合同，结合租赁合同性质及恒泰公司于2019年1月2日交还钥匙并确认剩余物品的事实，应认定上述租赁合同无法继续履行，合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。恒泰公司于合同期内提出解约，违反合同约定。恒泰公司辩称宏源公司违约在先。就本案现有证据，恒泰公司因自身未办理环境影响评价手续由政府部门采取强制断电措施。恒泰公司称因宏源公司原因迟迟不能复电复工，未能提供直接证据，本院不予采纳。至于变压器的问题，根据合同约定，甲方提供一台变压器供电量为250KVA供乙方使用，由乙方自行开具电费增值税发票，所有管理工作全部由乙方负责，实际提供更大供电量的变压器并非恒泰公司提前解约的正当理由。故恒泰公司的该部分答辩意见，本院不予采纳，其应承担违约责任。合同约定的违约金为6个月租金即219000元，但在恒泰公司提出解约后，宏源公司有减损义务。事实上，宏源公司曾于租赁期内与恒泰公司协商希望大幅提高租金，且在恒泰公司退出租赁物后，已完成另行出租，就恒泰公司违约造成的损失，缺乏证据印证，故宏源公司主张的违约金219000元过高，恒泰公司请求调整，本院予以支持。结合宏源公司认可的恒泰公司提出解约的时间、恒泰公司书面通知的退出时间及实际退场时间，本院调整违约金为1.5个月租金即54750元。2019年1月2日恒泰公司许礼斌签字确认的清单，虽同时有2015年7月8日赵某签字，但该签字人身份无法确认，不足以认定许礼斌未确认的物品由恒泰公司侵占或因恒泰公司原因灭失，故宏源公司要求恒泰公司赔偿该部分财产的损失，依据不足，本院不予支持。前已述及，恒泰公司关于因宏源公司原因迟迟不能复电复工的意见，依据不足，本院不予采纳，恒泰公司由此主张赔偿延期复电复工期间租金损失及为宏源公司承担的施工费用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百零二条之规定，判决如下：一、被告昆山恒泰复合材料科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告昆山市宏源织造有限公司违约金54750元；二、驳回原告昆山市宏源织造有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告昆山恒泰复合材料科技有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5186元，反诉案件受理费1039元，合计6225元，由昆山市宏源织造有限公司负担4017元，昆山恒泰复合材料科技有限公司负担2208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  洪 巍人民陪审员  盛永林人民陪审员  邹 翠二〇二〇年七月二十三日书 记 员  丁盈超附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。