湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终579号上诉人(一审被告):黄石市文升房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区黄石大道****，统一社会信用代码91420200682667493U。法定代表人：饶文升，该公司执行董事。被上诉人(一审原告)：王国平，男，汉族，1974年5月3日出生，住湖北省黄石市西塞山区，委托诉讼代理人：曹裕锋，湖北润丰律师事务所律师。上诉人黄石市文升房地产开发有限公司(以下简称:文升房地产公司)因与被上诉人王国平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服黄石市西塞山区人民法院(2019)鄂0203民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄石市文升房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第(三)项，改判驳回王国平关于逾期交付车库违约金的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决参照“过渡费”标准计算逾期交付车库的违约金，缺乏事实和法律依据。文升房地产公司未与王国平约定车库交付期限，且积极采取措施实现王国平权利，不应承担逾期交付车库的违约责任。根据双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，王国平被拆迁的对象为302.57平方米合法房屋和110.31平方米临时建筑，不包含车库。协议中文升房地产公司同意另行补偿王国平一处无证房屋及50平方米的车库是为照顾王国平的利益，相当于赠予行为，协议中的过渡期和过渡费的约定是对有证房屋交付时间和补偿标准的约定，过渡费计算的基准数仅是302.57平方米合法建筑面积。另外，《房屋拆迁安置补偿协议书》中双方仅就逾期交房的违约责任作出约定，将车库逾期交付的责任套用此约定对文升房地产公司明显不公，也不符合协议订立时双方的真实意思表示。此外，案外人非法违建致使王国平车库被非法占有，文升房地产公司已组织王国平及其他业主完成分配工作，车库实际上已交付给王国平。文升房地产公司已上报并一直积极协调解决此事维护王国平利益。二、即使认为文升房地产公司应赔偿王国平损失，按照“逾期交房”计算的违约金标准过高，支付违约金期限的认定错误。王国平事实上无车辆，车库逾期交付不会导致其增加在过渡期内及交房后停放车辆的费用。即使赔偿，赔偿标准也明显过高，远超其因此遭受的损失。况且，其已于2019年8月16日车库已交付给王国平，计算的赔偿期限应为自文升房地产公司起诉之日起前三年至2019年8月16日。王国平辩称:一、《房屋拆迁安置补偿协议书》作为整体，不能部分理解，文升房地产公司交付房屋的同时也应将车库交付给其，文升房地产公司未交付车库应承担违约责任。二、车库未交付致使其未享受到车库带来的利益，文升房地产公司应支付相应违约金。王国平向一审法院提出诉讼请求：1、确认《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效；2、判令文升房地产公司按照协议交付一套100平方米无证房屋及50平方米车库并办理相关交付手续；3、判令文升房地产公司按《补充协议》的约定办理应交付王国平的三套有证房屋的产权登记手续，相关税费均由其承担；4、判令文升房地产公司因迟延交付一套无证房屋及50平方米车库支付违约金57600元（暂从2014年1月1日起计算至起诉之日止，后续违约金计算至实际交付之日止）；5、判令因文升房地产公司迟延办理产权登记手续支付违约金115200元（暂从2014年1月1日起计算至起诉之日止，后续违约金计算至实际办理之日止）；6、本案的诉讼费用由文升房地产公司承担。一审法院认定的事实:2011年10月19日，王国平与文升房地产公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定文升房地产公司拆迁王国平位于细张儒村7号的砖混结构私房，主体合法面积302.57平方米、临时新建建筑物及附属物110.31平方米；王国平自愿选择产权置换安置，置换面积折合还建房屋，其中有证房三套，无证房一套，一楼车库50平方米；王国平搬出原址，过渡期为18个月，文升房地产公司按季度为周期支付临时安置过渡费3元/平方米/月（过渡费按评估部门界定的合法主体房屋面积为基数计算）；如自王国平搬迁之后超过18个月，文升房地产公司未按期交房，逾期期间按6元/平方米/月向王国平支付临时安置过渡费，不再承担其它违约责任等。同日，双方还签订《补充协议》，约定：文升房地产公司负责办理叁套房屋产权证，王国平支付文升房地产公司办证费用12000元。2011年11月22日，王国平向文升房地产公司交付了办证费用12000元。上述两份协议签订后，文升房地产公司依约向王国平支付了过渡费，交付了协议约定的三套房屋。王国平于2014年入往，但至今未办理产权证。其诉称的车库现被他人占用，文升房地产公司一直未向其交付。本案的诉讼过程中，文升房地产公司在其他部门的协助与见证下在图纸上对车库进行了编号分割，王国平通过摇号选定5号、17号车库。一审法院认为，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及《补充协议》合法有效。关于迟延交付车库及违约责任问题。依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。文升房地产公司应当按照原王国平摇号选定的车库向其履行交房义务。办理交付手续系履行交房义务的附随义务也应在向王国平交付车库时一并履行。至于逾期交付车库的违约金，根据双方在合同中所作的约定“逾期期间按6元/平方米/月支付临时安置过渡费”，文升房地产公司从王国平主张的2014年1月1日起每月应向其支付300元直至实际交付之日止。关于无证房屋的迟延交付问题，王国平诉称的无证房屋是否属于受法律保护的合法房屋尚未明确，本案中不宜处理。待该部分房屋性质和权属情况明确后，王国平再另行主张。关于迟延办理产权证及违约责任的问题。根据双方的约定，由文升房地产公司负责办理产权证。文升房地产公司交付三套房屋后，王国平已向其交付办证费用，但文升房地产公司一直未办理产权证。文升房地产公司抗辩称，案涉房屋系区政府还建项目，其无权决定办证问题。案涉房屋虽系拆迁安置房屋，带有一定的政策因素和改善被拆迁户居住条件的目的，但办证是合同约定的义务，即使存在一定的难度，文升房地产公司也应履行自己的义务。王国平还主张文升房地产公司应自2014年1月1日起承担逾期办证的违约责任直至实际办理之日止。文升房地产对此抗辩称，已经交付的三套房屋并未约定办证时间故而不应承担违约责任。在合同未约定办证期限，双方事后亦未达成补充协议的情形下，文升房地产公司依法也应在交付房屋后的合理期限内履行办证义务。其长期未履行办证义务，损害了王国平的权益，王国平有权主张赔偿逾期办证的损失。然而，王国平对逾期办证所造成的损失数额未提供证据证明，法院难以确定。另王国平因拆迁还建房屋取得涉案房屋，并未支付购房款，合同上亦未约定还建房屋的价值，法院亦无法参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约损失。在王国平举证不能的情形下，法院对其主张的逾期办证违约损失难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认文升房地产公司、王国平签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效；二、文升房地产公司于判决生效之日起十五内向王国平交付5号、17号车库并办理交付手续；三、文升房地产公司于判决生效之日起十五内支付王国平因逾期交付车库产生的违约金21300元（从2014年1月起暂计算至2019年11月，后续违约金按照300元/月的标准继续计算至实际交付之日止）；四、文升房地产公司于判决生效之日起十五内协助王国平办理已交付三套房屋的产权证；五、驳回王国平的其他诉讼请求。二审中，文升房地产公司围绕其诉讼请求提供车库方位图及会议记录，拟证明包括王国平在内的拆迁户应得车库被案外人占有，其协调召开会议并完成分配工作。王国平围绕其诉讼请求提供车库现场视频资料，拟证明车库未分割且涉案车库在经营菜场。经本院认证，文升房地产公司和王国平提供的证据均不符合新证据的规定，亦不影响一审判决认定的基本事实，故均不予认证。本院经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为:关于一审判决参照“过渡费”标准计算逾期交付车库的违约金，是否缺乏事实和法律依据的问题。本案中，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定了补偿一楼车库50平方米，但未明确约定交付车库的期限以及逾期交付应承担的违约责任，王国平也未提供证据证明逾期交付车库对其造成的损失。但是，《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定的拆迁补偿还建房屋条款中明确了补偿一楼车库50平方米，且对补偿房屋逾期交付约定了违约金。结合合同约定条款的上下文内容，一审判决参照“过渡费”计算逾期交付车库的违约金并无不当。关于按照“逾期交房”标准计算违约金标准过高问题。如前所述，房屋拆迁安置补偿协议书》中并未明确约定交付车库的期限、逾期交付应承担的违约责任。同时，逾期交付原因也是涉案车库被案外人非法占有，且文升房地产公司已于2019年8月16日召开会议进行分配，文升房地产公司也在积极采取措施履行合同。故文升房地产公司该项上诉理由部分成立，本院酌情按4元/平方米/月（即200元/月）的标准，由文升房地产公司向王国平支付从2014年1月起至实际交付之日止的违约金。关于文升房地产公司上诉主张应从王国平起诉之日起前三年至2019年8月16日计算逾期交付期限问题，其逾期交付车库行为处于持续状态，故其该项上诉理由并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，文升房地产公司的上诉请求成立，应予支持。本院据实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持黄石市西塞山区人民法院(2019)鄂0203民初864号民事判决主文第(一)、（二）、(四)、（五）项；二、变更黄石市西塞山区人民法院(2019)鄂0203民初864号民事判决主文第(三)项为：文升房地产公司于判决生效之日十五日内支付王国平逾期交付车库的违约金14400元(从2014年1月起暂计算到2019年11月，后续违约金按照200元/月的标准继续计算至实际交付车库之日止)；三、驳回文升房地产公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3996元，由文升房地产公司承担；二审案件受理费333元，由文升房地产公司承担。本判决为终审判决。审判长 柴 卓审判员 黄显珠审判员 段 佳二〇二〇年七月二十二日书记员 田 梦