江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初1580号原告：盐城市家馨物业服务有限公司，住所地盐城市开放大道145号7，统一社会信用代码91320902554650830X。法定代表人：唐振中，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈淑明，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律服务工作者。被告：张玉，女，1983年11月10日生，住盐城市亭湖区。原告盐城市家某物业服务有限公司（以下简称家某公司）诉被告张玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用普通程序，于同年7月16日公开开庭进行了审理。原告家某公司的委托诉讼代理人陈淑明、被告张玉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告家某公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告立即支付原告物业服务费7228元和公摊水电费780元，合计8008元，并承担从起诉之日起至实际付款之日止，按年利率6%计算的违约金；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年7月5日，原告经开发商盐城嘉祥房地产开发有限公司选聘为“嘉祥.四季新城”小区的物业服务单位，并于当日签订《前期物业服务合同》。被告购房后入住前于2012年8月20日与原告签订《四季新城前期物业服务协议》一份，该协议就双方的权利和义务作出明确的约定，原告在该小区开展物业服务经营活动中始终坚持努力提高服务质量，赢得了小区绝大多数业主的满意和好评。但被告无正当理由，自2013年7月起对应当缴纳的物业费拒不缴纳,经原告数次与其交流沟通，均因被告拒绝无果。为维护自身的合法权益，原告特具诉状至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告张玉未作答辩。围绕诉讼请求原告依法提交了物业服务协议、物业催缴通知函等证据，本院对原告证据的真实性、合法性、关联性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月20日，原告嘉公司（甲方）与被告张玉（乙方）签订《“四季新城”前期物业服务协议》一份，主要内容为“本协议所指前期物业服务是:在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由盐城嘉祥房地产开发有限公司（以下简称嘉祥房产)选聘盐城市家某物业服务有限公司实施的物业服务。乙方所购房屋基本情况：类型:多层住宅;座落位置:某室，建筑面积110.13平方米；自行车库，建筑面积18.56平方米；………第四条物业服务费(不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用及其他有偿服务费用）一、乙方交费时间：业主应于开发商发出的“交房通知书”约定的领房之日的次月起交纳物业服务费用。物业服务费每年度交纳一次，业主或使用人应当在上年度物业服务费结束后，次年度的第一个月内及时缴纳物业服务费。二、物业服务费标准按建筑面积：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，一次收取一年的相关费用（空置房没有下浮），具体标准如下：多层住宅：0.72元/月·平方米；小高层、高层住宅：暂按1.38元/月·平方米预收(含电梯、加压供水等设备运行维护费公摊费，按实分摊收取)；商业：1.50元/月·平方米(不含门前三包费)；酒店式公寓：1.50元/月·平方米预收(含电梯、加压供水等设备运行维护费公摊费，按实分摊收取)；公共水电费暂按10元/户·月，并根据本小区整体运行的实际使用情况实行多退少补；地面机动车停车服务费60元/月·辆，地下车库(位)停车服务费：50元/月·辆（非机械停车位)。上述服务收费标准已由政府相关部门审核备案，今后如有市场、政策变化或备案价格变动的，均按政府相关部门重新审核备案的价格为准执行。三、嘉祥房产已交付使用但乙方尚未居住的物业，乙方物业服务费按应收标准向甲方交纳，小高层、高层住户电梯、水泵等公共运行维护费作适当减免。乙方使用该物业的水、电、气等配套设施或进行装饰装修的，视为已居住。……第七条违约责任：……三、乙方违反协议，不按照约定交纳物业服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金,有权要求乙方按每逾期一日加收应交纳额的百分之二支付违约金……第十三条本协议在履行中如发生争议，双方可以协商或调解解决，不愿协商、调解或者协商、调解无效的，当事人可依法向人民法院起诉。”当日，被告张玉向原告出具一份承诺书，内容“本人为(具体楼幢及室号）的买受人，为维护本物业区域全体业主的共同利益，本人声明如下:一、确认已详细阅读盐城嘉祥房地产开发有限公司和盐城市家某物业服务有限公司制定的“四季新城临时管理规约”。二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约。三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任。四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。”因被告张玉拖欠2013年7月1日起的物业管理费，原告家某公司诉至法院。本院认为，原告家某公司与被告张玉签订的《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，现原告家某公司已经依约提供了相应的物业管理，被告张玉作为四季新城小区的业主，应按约定交纳物业管理费。根据《前期物业服务协议》，张玉应交纳的物业费为7227元（128.69㎡×0.72元/月·㎡×78个月），公共水电费为780元（10元/户·月×78个月）。现被告张玉从2013年7月起未能交纳物业管理费等费用，不仅损害了原告家某公司的合法权益，亦是对其他按约交纳物业管理费的业主不公平，也损害了小区全体业主的利益，故对原告家某公司要求被告张玉支付拖欠物业管理费用的讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金问题，被告拒绝缴纳物业服务费的行为虽有不妥，本院不支持该做法，但考虑到原告的工作尚存提高、改进之处，鉴于此种情形，本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。鉴于原、被告之间的物业管理合同关系，本院希望原告能进一步提高物业管理水平，加强管理，积极与业主沟通，双方共创美好、和谐的居住环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张玉于本判决生效之日起十日内向原告盐城市家馨物业服务有限公司支付物业服务费7227元和公共水电费780元，合计8007元。二、驳回原告盐城市家馨物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈 祥人民陪审员  倪昌群人民陪审员  王学新二〇二〇年七月二十一日书 记 员  程 萍附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。