江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初4341号原告：无锡高新科技创业发展有限公司，统一社会信用代码913202136608303847，住所地无锡市新吴区长江路7号科技园四区一楼113号房。法定代表人：秦霞，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙雄，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨广大，江苏漫修律师事务所律师。被告：无锡龙腾创新科技有限公司，统一社会信用代码91320214MA1MLW7PXH，住所地无锡市新吴区清源路20号太科园传感网大学科技园立业楼A401号。法定代表人：王建策，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘同杰，男，该公司员工。原告无锡高新科技创业发展有限公司（以下简称高新公司）与被告无锡龙腾创新科技有限公司（以下简称龙腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高新公司的委托诉讼代理人杨广大，被告龙腾公司的委托诉讼代理人刘同杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高新公司向本院提出诉讼请求：1.判令龙腾公司立即支付高新公司租金及房屋占用费306990元（计算至2019年12月31日）、物业费42637.50元，共349627.50元，并支付利息（以349627.50元为基数，自2020年1月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令龙腾公司自2020年1月1日起至实际清退房屋之日止按每月11370元的标准支付房屋占用费；3.判令龙腾公司支付违约金37350.4元（截至到2019年12月31日前），诉讼中，该项高新公司自愿调整为22000元；4、判令确认双方租赁合同关系自2019年4月1日解除，并责令龙腾公司腾退房屋；5、判令龙腾公司承担高新公司为本案诉讼而支出的律师费2000元；6、龙腾公司承担诉讼费用。事实与理由：2017年8月，双方签订《租赁合同》，约定其公司将坐落于无锡市新吴区长江路20号太科园传感网大学科技园立业楼A401、A403、A405、A405-1号房（面积379平方米）出租给龙腾公司使用，并约定了租金、物业费、逾期支付的违约责任等内容。其公司按约交付了房屋，但龙腾公司拖欠自2017年10月1日至2018年12月31日期间的租金170550元、物业费42637.50元，合计欠费213187.50元，因龙腾公司的违约行为，其公司已于2019年3月通知解除租赁合同，但龙腾公司至今未交清欠款，也未搬离租赁房屋，故应当承担相应的违约责任。龙腾公司辩称：同意于本案第一次庭前会议的时间解除双方之间的租赁合同关系，后变更辩称意见为双方在2018年9月就已解除合同。双方之间产生矛盾是因高新公司未能兑现招商时给与的补贴承诺，导致其公司经营困难，股东不敢继续投资，其公司一直处于停业状态，从公司成立至今约亏损78万元，另受新冠疫情影响，高新公司作为国有企业应当执行国家的租金减免政策。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年，龙腾公司向高新公司承租了坐落于无锡市新吴区立业楼（Ａ）栋（401、403、405、405-1）室房屋（以下简称案涉房屋），承租面积为379平方米，房屋用途为办公。2017年8月30日双方续订《租赁合同》，约定：（1）租期自2017年8月16日起至2020年8月15日止；（2）租金为每月30元／平方米，以3个月为一周期支付，第一周期为34110元，应于2017年8月16日前付清，以后各周期租金于上一周期的最后5天前支付,先付后使用;（3）为确保房屋及所属设施的安全、完好以及租赁期内相关费用如期结算，之前龙腾公司已经缴纳的租赁保证金11370元转为本次租赁合同保证金；（4）该房屋物业管理费按每月7.5元／平方米计算（含保安、公共区域保洁、公共绿化维护、公共电梯维护及折旧、空调折旧、公摊水电、其他维修基金），以3个月为一周期支付，龙腾公司第一周期支付物业管理费8527.5元，于2017年8月16日前付清，至于以后各周期的物业管理费，于上一周期最后5天前支付；（5）龙腾公司在退房时应至高新公司办理退房手续，龙腾公司未办理退房手续的，视为龙腾公司仍继续使用房屋，继续结算租金、物业费等全部费用，有其他违约责任的还需承担相应违约责任；（6）因龙腾公司原因导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修（包括龙腾公司装修和改造部分）归高新公司所有，龙腾公司不得对装修进行破坏（高新公司明确需按交房标准原样恢复的部分除外），否则高新公司有权扣留龙腾公司全额保证金；涉及到龙腾公司须按交房标准原样恢复的部分，龙腾公司需在高新公司规定时间内回复原状，若龙腾公司部按时履行前述义务，则高新公司可自行委托其他机构恢复原状，所产生的相关费用由龙腾公司负担；（7）龙腾公司如未能按时支付租金及物业管理费，每逾期1日以每季度租金、物业管理费为基数，按照每日千分之三支付违约金，逾期超过30日，高新公司有权单方面解除协议，收回出租房屋，并追究龙腾公司违约责任，违约责任包括但不限于支付拖欠的租金本金、违约金、物业费、水电费以及为了维权采取诉讼所支出的诉讼费、保全费、律师代理费、差旅费、评估费、公证费、保险费、催告费等一切费用；（8）租赁期间，龙腾公司拖欠房租、物业费等任何一项超过30天的，高新公司有权扣除保证金并责令龙腾公司无条件退租，若拒不执行，高新公司有权单方解除合同，且采取强制措施进入房屋并提前收回房屋，同时龙腾公司遗留物资视为放弃所有权，高新公司有权对龙腾公司遗留物资进行处理，由此引起的资产损失由龙腾公司自行承担。（9）龙腾公司交纳的租赁保证金，租赁期内高新公司不得将其冲抵龙腾公司所欠租金、物业费、水电费等应付费用，如龙腾公司违约，因欠费严重被高新公司强制清退或龙腾公司未办理退房手续、结清费用的情况下离开园区，高新公司有权将租赁保证金冲抵龙腾公司的应付费用，若租赁保证金不足以冲抵龙腾公司的应付费用，高新公司则有权变卖龙腾公司遗留物品以抵偿龙腾公司应支付费用。龙腾公司自2017年10月1日起至今未再支付租金、物业费。2019年3月，高新公司因龙腾公司欠租等行为诉至法院，要求解除租赁关系并要求腾退房屋。龙腾公司于2019年4月2日签收诉状等材料。后该案按撤诉处理。另，高新公司委托江苏漫修律师事务所向龙腾公司提起诉讼，约定基本代理费为2000元。诉讼中，双方对于合同解除时间产生争议。高新公司主张合同已于2019年4月1日解除，解除方式为在龙腾公司租赁房屋外张贴解除通知，解除理由为龙腾公司拖欠租金。龙腾公司主张合同已于2018年9月解除，解除理由为高新公司不允许其员工带走公司物品，不允许其公司办公，属高新公司单方强行解约，其公司自2018年10月起即停止经营，故不清楚是否张贴了解除通知。双方对各自的陈述均无证据提供。案涉房屋目前无人经营，其中尚有龙腾公司所有的办公桌、沙发椅等办公家具、设备等在内，龙腾公司尚未交还钥匙。关于租赁保证金，高新公司表示金额为11370元，龙腾公司表示金额为30000元，但本案中未提供票据予以证明。高新公司表示租赁保证金可在抵扣完水电空调等实际产生的费用后予以退还或抵扣租金；龙腾公司亦同意租赁保证金直接用于抵扣水电空调费及租金。但双方关于水电空调等费用需要抵扣的金额未予明确。本院认为，高新公司与龙腾公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行各自的义务。龙腾公司作为承租方应当依合同约定支付租赁期内的租金、物业费。租赁合同中约定租金、物业费按季交纳，逾期交纳超过30日的，高新公司有权单方解除合同。现龙腾公司自2017年10月1日起未交纳租金、物业费，构成违约，高新公司有权主张解除。龙腾公司辩称系因高新公司未能兑现补贴承诺而无力交纳租金，但未提供证据证明，本院对此不予采信。龙腾公司主张双方租赁合同已于2018年9月解除，亦未有证据证明，本院对此不予采信。高新公司主张其在案涉房屋外张贴解除通知故解除时间应为2019年4月1日，但未提供证据证明。根据本院查明情况，高新公司在2019年3月起诉解除租赁合同后，龙腾公司已于2019年4月2日接收解除的相关材料，产生解除通知效力，故本院认定双方之间的租赁合同关系于2019年4月2日解除。合同解除后，龙腾公司应将租赁房屋返还给高新公司，但龙腾公司至今仍未腾退房屋、交还钥匙，故高新公司主张龙腾公司腾退房屋的诉讼请求，本院予以准许。关于欠付的租金、占有使用费及物业费。龙腾公司应支付自2017年10月1日至2019年4月2日期间的租金、物业费以及参照租金标准计算的自2019年4月3日起的占有使用费、物业费。经核算，龙腾公司应支付2017年10月1日至2019年12月31日期间的租金、占有使用费共计306990元，并自2020年1月1日起至实际腾退之日止按每月11370元的标准计付占有使用费。关于龙腾公司辩称的疫情原因应当减免的抗辩意见，双方合同关系在疫情开始前即已解除，龙腾公司本早应搬离，且龙腾公司在疫情开始前早已不经营，并无证据显示疫情对龙腾公司占有使用期间造成了影响，故龙腾公司主张因疫情原因减免占有使用费的意见，依据并不充分，本院不予采纳。高新公司主张龙腾公司应支付截至2019年12月31日前欠付的物业费42637.50元，未超过合同约定的计付标准，本院予以支持。关于租赁保证金，龙腾公司本案中并未提供证据证明已交纳的金额为30000元，因双方均表示用于抵扣水电空调等费用，但又未能进一步明确具体抵扣金额，故本案中暂不处理租赁保证金，由双方自行核对并做相应抵扣处理，如无法达成一致意见，双方可就租赁保证金部分另行主张。关于违约金、利息。合同约定每季度租金、物业费应于上一周期的最后5天支付,同时约定龙腾公司如未能按时支付租金及物业管理费，每逾期1日需以每季度租金、物业管理费为基数按照每日千分之三支付违约金。依合同约定，2017年10月1日至合同解除前的租金及物业费至今履行期均早已届满，故高新公司有权主张龙腾公司承担逾期付款的违约责任。关于违约金金额，龙腾公司认为合同约定的每日千分之三的标准过高，现高新公司自愿调低为主张截至2019年12月底前产生的违约金金额为22000元，以及自2020年1月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算后续利息损失，经本院核算，该违约金金额以及后续利息损失的计算标准尚属合理，本院予以支持。关于律师费，合同约定了违约方需承担对方的律师费用，高新公司主张龙腾公司承担律师费2000元，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、确认无锡高新科技创业发展有限公司与无锡龙腾创新科技有限公司2017年8月30日签订的《租赁合同》于2019年4月2日解除。二、无锡龙腾创新科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内搬离无锡市新吴区立业楼（Ａ）栋（401、403、405、405-1）室房屋。三、无锡龙腾创新科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向无锡高新科技创业发展有限公司支付2017年10月1日至2019年12月31日期间的租金、占有使用费、物业费349627.50元，并支付自2020年1月1日起至上述第二项搬离义务实际履行完毕之日止按每月11370元的标准计付的占有使用费。四、无锡龙腾创新科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向无锡高新科技创业发展有限公司支付截至2019年12月31日产生的违约金22000元，并支付以349627.50元为基数自2020年1月1日起至实际付清上述第二项中的349627.50元之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。五、无锡龙腾创新科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向无锡高新科技创业发展有限公司支付律师费损失2000元。六、驳回无锡高新科技创业发展有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8916元（由无锡高新科技创业发展有限公司预交），由无锡高新科技创业发展有限公司负担352元，由无锡龙腾创新科技有限公司负担8564元（无锡高新科技创业发展有限公司同意其预交的诉讼费用8564元由无锡龙腾创新科技有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡龙腾创新科技有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向无锡高新科技创业发展有限公司直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  郭莹华人民陪审员  顾秋英人民陪审员  王治生二〇二〇年七月十三日书 记 员  徐 烨本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。