云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初2547号 原告：保山中梁置业有限公司，住所地云南省保山市隆阳区永昌街道兰城路北段西侧世纪奥新A3**幢，统一社会信用代码：91530502MA6N0FH672。 法定代表人：唐永康，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨俊原，云南天外天律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：王丽媛，云南天外天律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：闫景芳，男，1990年6月29日生，汉族，云南省腾冲市人，住隆阳区。 被告：陈美艳，女，1993年3月1日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 原告保山中梁置业有限公司与被告闫景芳、陈美艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保山中梁置业有限公司委托诉讼代理人杨俊原、王丽媛，被告闫景芳、陈美艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保山中梁置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行与原告签署的编号为ＺＬＤＣ-ＢＳ-050号的《商品房买卖合同（预售）》，立即向原告支付购房尾款610000元；2、判令二被告立即向原告支付起诉之日起至实际支付完毕上述款项之日止按照每日万分之一计算的逾期付款违约金；3、判令二被告立即向原告支付商品房总价款10％的违约金77188.8元；4、本案原告聘请律师所支出的律师费、保全费、保全担保费等费用由二被告承担；5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与二被告于2018年10月25日签署了编号为ＺＬＤＣ-ＢＳ-050号的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称房屋买卖合同），约定原告向二被告出售位于保山市隆阳区房屋，房屋总价款为771888元，二被告应于2018年7月30日前支付首期房价款161888元，余款610000元向银行贷款支付。二被告逾期付款的，应按照欠付款项金额每日万分之一的标准向原告支付违约金。同时房屋买卖合同补充协议约定若二被告的行为表示拒绝履行合同的，原告有权要求二被告继续履行合同并支付商品房总价款10％的违约金。另，该补充协议约定原告维权所支出的律师费、保全费、保全担保费等费用亦由二被告承担。房屋买卖合同签订后，二被告仅向原告交齐了首付款161888元（含50000元定金）后便不再向银行申请贷款支付剩余尾款610000元，经原告多次催要，被告始终不予理会，被告的行为已经明确表示拒不履行房屋买卖合同，已经违约，原告为维护自己合法权益，特向法院提起诉讼，望予以支持原告的全部诉讼请求。庭审中，原告补充事实为，截止今天，被告已经向原告办理了相关手续，申请办理了公积金贷款，目前还没有放款。原告明确诉讼请求第四项具体为律师费8000元、差旅费1610元。 被告闫景芳、陈美艳辩称，一、关于原告陈述我们在起诉后才提交贷款的事实不符，其实我们是在2020年5月6日与置业顾问确认可以办理贷款，就开始准备资料，5月9号置业顾问休息，就拖到了5月13号才过去办理贷款，原告是5月11号提起诉讼。我们在收到律师函后就到置业顾问那里咨询，置业顾问给我们的回复就是让我们积极配合办理贷款，其他的事情由他们的法务进行处理。二、合同约定我们的贷款方式是组合贷款，关于贷款的事宜，我们也一直与置业顾问沟通。2020年4月与置业顾问沟通，当时还不能办理，2020年5月6日沟通后说可以办理，我们就开始准备资料办理贷款。三、我们的贷款方式是组合贷款，先办理公积金贷款，再到银行办理贷款。现就等着银行放款，放款日只能以银行实际放款日为截止，这是我们无法控制的，补充协议中也约定剩余尾款以银行放款为主，我们没有违约，不需要支付违约金。四、依据合同约定，贷款到达出卖人的账户之日为实际付款日，我们并没有和原告签订付款日，银行不放款，我们不存在违约的情形。五、因不存在违约，我们不承担诉讼请求第四项的费用。 原告保山中梁置业有限公司向本院提交以下证据： 1、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。欲证实：原告具备预售商品房的合法资质，预售商品房的行为合法有效。 2、商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议。欲证实：原被告双方已就本案所涉商品房签订了预售合同，并对双方权利义务及违约责任进行了明确的约定。 3、首付款发票、商品房买卖合同登记备案表。欲证实：在被告支付首期房款后，原告依约与被告办理了商品房买卖合同的备案登记。 4、律师函、律师函物流信息。欲证实：经原告反复催告，2018年10月25日之后直至2020年4月被告都没有办理贷款业务，被告均拒绝履行其支付剩余房款的义务。现原告于2020年4月13日向被告约定的地址发送律师函，以律师函的形式再次催告被告履行义务，被告于2020年4月15日签收，被告至今仍未履行义务。 5、批量案件法律服务合同、律师费发票、律师函物流信息。欲证实：收费统一为8000元。 6、原告维权支出的差旅费1610元。 7、承诺书、商品房预售合同。欲证实：2020年5月19日被告在起诉后向原告申请办理相关贷款，因承诺人即被告的原因，需要重新签订商品房买卖合同，进行重新登记，才能在银行办理相关手续。承诺书中，被告自认没有及时完成贷款的办理是因为被告的原因，新签订的合同仅做备案合同使用，双方的权利义务仍以原合同为准。 经质证，被告对证据1无异议。对证据2，关于商品房预售合同，被告认为，我们去办理公积金贷款时，没有说过我们的合同到期，一个星期之后给我们打电话告知合同到期，让我们重新签了合同，原告代理人陈述新签订的合同仅做备案合同使用，双方的权利义务仍以原合同为准，但是当时置业顾问告诉我们的是原合同已经要作废了，以新签的合同为准。当时置业顾问告诉我们新签的2020年合同与原2018年合同是一模一样的，如果两份合同是一样的话，我们就对新合同也没有异议；如果两份合同不一样的话，我们不承认新合同的有效性。对证据2、3、4、5无异议。对证据6中的差旅费，我们不清楚是否就是为了处理我们家与原告的纠纷。对证据7中的合同没有异议。对承诺书的质证意见，我们签的时候我也问了原告公司的代表，为什么只有我们签承诺书，他们不签，我们对承诺书是有疑义的。承诺书中说新合同只是作为备案使用，原合同仍然生效，但是我们签订新合同时，置业顾问告诉我们原合同是要作废的。 本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、7来源合法，客观真实，能证实本案待证事实，被告无异议，本院予以采信。证据6，本院认为，原、被告签订的商品房预售合同及补充协议未对律师的差旅费进行约定，原告也未提供证据证实其主张的差旅费有法律依据，故对证据6，本院不予采信。 被告闫景芳、陈美艳未向本院提交证据。 经审理查明，2018年10月25日原告保山中梁置业有限公司与被告闫景芳、陈美艳签订合同编号为ＺＬＤＣ-ＢＳ-050号的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房预售合同》），《商品房预售合同》约定二被告向原告购买位于保山市隆阳区。《商品房预售合同》第六条第2点约定“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5781.06元，总价款为人民币771888元。”第七条第（二）项第3点约定“贷款方式付款：（组合贷款）。买受人应当于2018年7月30日前支付首期房价款人民币161888.00元，占全部房价款的20.97%。余款人民币610000.00元向公积金和银行（贷款机构）申请贷款支付。”第八条逾期付款责任的约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.00的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.00（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期庆付款与该期的实际已付款的差额确定。”附件十一《补充协议》第一条第3点约定“买受人以贷款方式支付房款的，贷款到达出卖人账户之日为实际付款日。”第十五条第10点约定“……如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致，出卖人为此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担。律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。”原、被告双方在《商品房预售合同》及补充协议中均未对购房尾款的时间进行约定。合同签订后，二被告向原告支付首期购房价款161888元。原告于2020年4月13日向二被告发送《律师函》，要求二被告于收到函件之日起立即向原告支付购房尾款610000元或立即办理银行按揭贷款支付尾款，二被告分别于2020年4月15日、17日签收《律师函》。原告于2020年5月11日向本院提起诉讼，要求一、判令二被告继续履行与原告签订的编号为ＺＬＤＣ-ＢＳ-050号的《商品房预售合同》，立即向原告支付购房尾款610000元；二、判令二被告立即向原告支付起诉之日起至实际支付完毕上述款项之日止按照每日万分之一计算的逾期付款违约金；三、判令二被告立即向原告支付商品房总价款10％的违约金77188.8元；四、本案原告聘请律师所支出的律师费8000元、差旅费1610元由二被告承担。 另查明，在原告提起诉讼后，2020年5月19日二被告向原告出具《承诺书》，承诺“因承诺人原因，导致备案时间超过6个月而无法办理相应的贷款，现承诺人申请撤销上述备案登记，并无条件配合办理撤销备案登记的相关手续，并在备案登记撤销后五日内立即到贵公司签署与原合同内容相一致的合同，进行重新备案登记并在15日内办理按揭贷款以支付购房尾款……原合同仍有效，仍对承诺人具有约束力，双方之后签署的《商品房预售合同》（具体名称以实际签署的为准）如无特别说明，仅作为在房管部门办理备案使用，不对双方具有约束力，双方的权利义务仍以原合同之约定为准……”。2020年6月7日，原、被告双方重新签订合同编号为ZLDC-BS-772号的《商品房预售合同》，并于2020年6月7日重新进行备案登记。 再查明，二被告在购房期间，二被告的置业顾问中途进行过更换。二被告签订购房合同后，先后进行过3次办理贷款事宜，时间分别为2019年5月、8月、2020年5月，前二次均因为被告闫景芳信用卡征信存在问题，未通过公积金、银行的审核。后，被告闫景芳将信用卡的征信问题消除后，二被告于2020年6月通过公积金贷款的审批，至开庭审理时，银行贷款还未审批。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原告与二被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。根据原告的诉讼请求、被告的辩称及查明的事实，本案的争议焦点为： 争议焦点一，二被告是否存在违约行为。原告认为二被告未按约定交付购房尾款，已构成违约。二被告认为合同未约定交付尾款的时间，且其一直积极配合办理贷款事宜，故，其不存在违约行为。本院认为，根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，合同签订后，二被告的主要合同义务之一就是按照约定支付购房尾款。因原、被告双方约定尾款的支付方式系组合贷款，且原、被告双方在合同中未明确约定尾款的支付时间。根据《合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”及第六十二条第（四）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告可以随时要求二被告履行合同义务，但应当给二被告必要的准备时间。原告于2020年4月13日以《律师函》的方式催告二被告及时支付购房尾款，二被告履行支付尾款的时间应当从收到《律师函》之日起计算，应在合理期限内履行支付义务。后，二被告向原告出具《承诺书》，该行为系原、被告对履行期限进行约定。《承诺书》系二被告的真实意思表示，且二被告未提交证据证实《承诺书》存在无效的情形，故该《承诺书》合法有效，二被告应当履行《承诺书》的义务。根据《承诺书》中的二被告的承诺，即“重新备案登记并在15日内办理按揭贷款以支付购房尾款”，本院确定二被告履行办理贷款支付购房尾款的时间为自备案登记之日起十五日内，即从2020年6月7日至2020年6月22日止。直至2020年6月30日庭审时，二被告尚未全部完成组合贷款，即未向原告支付购房尾款。同时，在原告发送《律师函》前，因被告闫景芳信用卡征信的问题导致贷款未能审批通过。综上，二被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。 争议焦点二，原告要求二被告立即支付购房尾款610000元的诉讼请求是否应当支持。本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房预售合同》的约定，二被告支付购房尾款的方式为“向公积金和银行（贷款机构）申请贷款支付”，且二被告在诉讼中积极向贷款机构办理贷款手续，贷款机构何时发放贷款不以二被告的意志为转移，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 争议焦点三，关于原告要求二被告向原告支付自起诉之日起至实际支付完毕上述款项之日止按照每日万分之一计算逾期付款违约金诉讼请求，本院认为，根据查明的事实，二被告违约时间应自2020年6月23日起计算。根据原、被告双方在合同中的约定，虽对逾期付款应承担的违约责任区分为逾期90日内及超过90日的两种违约责任，但在原告不解除合同的情形下，违约金均按应付款的万分之一计算违约金，故对该诉讼请求，本院予以支持自2020年6月23日起至贷款到达原告账户之日止以未付购房尾款610000元为基数，按照每日万分之一计算逾期付款违约金。 争议焦点四，关于原告以二被告的行为表示拒绝履行合同，根据《补充协议》的约定，应支付商品房总价款10%的违约金，即支付违约金77188.8元的诉讼请求是否应当支持。本院认为，根据查明的事实，二被告在签订合同后，先后三次进行办理贷款事项，前二次因被告的信用卡征信问题导致未办理成功，且原、被告未在合同中明确约定尾款的支付时间，故二被告的行为不能视为拒绝履行合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有义务提交证据，如举证不能，则应承担不利后果。原告提交的证据未能证实自己的主张，故对此项诉讼请求，本院不予支持。 争议焦点五，关于原告要求被告承担律师费8000元、差旅费1610元的诉讼请求，本院认为，根据原、被告所签订的《商品房预售合同》及《补充协议》的约定，因二被告的违约行为产生的律师费应当由二被告承担，故对原告要求由二被告承担律师费8000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求二被告承担律师的差旅费的诉讼请求，因原、被告双方在合同中约定的是原告因维权产生的差旅费，对因聘请的代理人的差旅费合同中无约定，同时，原告主张的代理人的差旅费也无法律法规的规定，故对该诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告闫景芳、陈美艳继续履行与原告保山中梁置业有限公司于2018年10月25日签订的合同编号为ZLDC-BS-050号的《商品房买卖合同（预售）》； 二、由被告闫景芳、陈美艳向原告保山中梁置业有限公司支付以未付购房尾款610000元为基数，自2020年6月23日起至贷款到达原告账户之日止，按照每日万分之一计算的逾期付款违约金； 三、由被告闫景芳、陈美艳向原告保山中梁置业有限公司支付律师费8000元； 四、驳回原告保山中梁置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10672元，减半收取计5336元，由原告保山中梁置业有限公司承担1336元，由被告闫景芳、陈美艳承担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  杨幸丽 二〇二〇年七月二十七日 书记员  李婷婷