北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初892号原告：宋兵峰，男，1968年9月29日出生，汉族，北京外环香缘环保设备有限公司经理。委托诉讼代理人：杨帆，北京太古律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳琳，北京太古律师事务所实习律师。被告：张子强，男，1962年5月10日出生，汉族，无业。被告：李景兰，女，1964年12月20日出生，汉族，人大附中二分校退休工人。原告宋兵峰与被告张子强、李景兰租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，于2020年7月6日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宋兵峰的委托诉讼代理人杨帆、张佳琳，被告张子强、李景兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宋兵峰向本院提出诉讼请求：1、确认张子强与宋兵峰签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令张子强返还宋兵峰支付的租金及定金30万元；3、判令张子强赔偿宋兵峰因上述合同无效受到的损失共计690880.5元（包括房屋装修费）、搬家费4500元、额外支出租金75933.33元、中介费6800元、本次诉讼律师费30000元；4、李景兰与张子强承担连带责任。事实和理由，2015年12月28日，宋兵峰与张子强订立《房屋租赁合同》，约定张子强将位于北京市门头沟区军庄镇某村12号院南楼一座（以下简称南小楼）出租给宋兵峰，租期20年，自2016年3月1日至2036年3月1日，租金为每三年租金共计30万元，其中含定金1万元。合同订立后，双方履行约定，宋兵峰支付起始三年的租金30万元，入住租赁的房屋并对房屋进行装修，在房屋外修建鱼塘及亭子，支付装修费39万余元。期间南小楼出现了断水问题，同时出现天花板漏水及地面潮湿，冬季无法供暖的问题，多次与被告沟通维修事宜无果，导致宋兵峰无法正常居住使用该房屋，2017年12月宋兵峰搬出该房屋另行租房，产生了搬家费。2019年5月，北京市门头沟区军庄镇人民政府认为租赁房屋（南小楼）系违章建筑并决定对该房屋限期拆除，同年6月，将南小楼全部拆除。根据法律规定，南小楼系未经合法批准所建，所以宋兵峰与张子强订立的房屋租赁合同为无效。经了解张子强与李景兰系夫妻，南小楼系李景兰所建，故本次起诉两被告，由二人承担连带责任。李景兰辩称，不同意宋兵峰的全部诉讼请求，理由如下，1、我与张子强原系夫妻，2006年11月离婚。我们夫妻关系存续期间，在2001年根据门头沟区军庄镇政府的招商引资政策，我与北京市门头沟区军庄镇某村订立协议，我购买了包括南小楼在内的房屋。该房屋属于我与张子强的共有财产，我们离婚时确定了各自享有的比例；2、我知晓并同意张子强将南小楼出租给宋兵峰，且双方履行了房屋租赁协议；3、宋兵峰承租期间，没有对房屋装修，也不存在断水的问题。南小楼地处山区，冬季难免出现潮湿，但并不影响居住，房屋安有空调可以解决问题。我们收到宋兵峰交付的租金30万元，该租金系2016年3月至2019年3月期间的房屋租金，期间宋兵峰对房屋居住使用，招待客人。之后，宋兵峰未再支付租金，且表露出解除租赁合同的意愿，但未形成协议。宋兵峰搬家是另有原因，并非因房屋问题；4、我们的南小楼系合法取得，虽被军庄镇政府于2019年6月拆除，但其给与我们的拆除通知书违法，关于我们的损失正在通过诉讼处理。张子强辩称，我的答辩意见与李景兰的答辩意见一致。本院经审理，对下列事实予以认定。2015年12月28日，宋兵峰与张子强就南小楼订立《房屋租赁合同》，主要约定张子强将南小楼出租给宋兵峰，租期为20年，自2016年3月1日至2036年3月1日；每三年租金30万元，张子强应保证房屋的建筑结构和附属设备设施符合国家的建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，双方共同保障房屋及其附属物、设备设施处于适用和安全状态。对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。合同期满或者解除后，乙方应当按照原状返还房屋及附属设施。上述合同订立后，张子强将南小楼交给宋兵峰居住使用，宋兵峰向张子强支付2016年3月至2019年3月的租金30万元，其中包含定金1万元。李景兰与张子强表示二人原系夫妻，2006年离婚，南小楼系二人共有财产，李景兰同意张子强将南小楼出租给宋兵峰。2019年5月19日北京市门头沟区军庄镇政府针对李景兰作出《告知书》，内容为：2019年5月19日，本行政机关对你在北京市门头沟区军庄镇某村承租土地内的建筑进行现场检查和勘验，面积以实测为准。经北京市规划与自然资源委员会门头沟分局协助调查，调查结果为你在该承租土地内的建筑未依法取得本部门核发的规划审批手续，属于违法建设。请你于2019年6月3日前自行将物品搬离、人员清退，并与军庄镇人民政府及军庄镇某村委会签订《违法建设拆除协议书》，对违法建设自行拆除，如在规定期限内相关违法建设未拆除完毕，军庄镇人民政府将根据法律法规的相关规定对违法建设进行拆除。2019年6月，南小楼被拆除。李景兰对上述《告知书》提出异议，并提起行政诉讼要求撤销，2019年10月本院作出（2019）京0109行初80号行政判决书，现已经生效。该判决书查明：2001年7月份，李景兰与北京市门头沟区军庄镇某村经济合作社签订了《土地租赁协议》，约定李景兰承租该村下北沟地段荒坡20亩，租期50年，承租范围内房产一并转让，产权归李景兰所有。从《告知书》的内容看，不仅有对涉案建筑是否属于违法建设的认定，还有如原告在规定期限内未拆除违法建设军庄镇政府将进行拆除的后果，故被诉《告知书》已经对李景兰设定了权利义务，亦对其合法权益产生实际影响。因此，被诉《告知书》属于行政行为。关于《告知书》认定事实是否清楚、是否遵循了法定程序。依据《中华人民共和国行政强制法》和《北京市禁止违法建设若干规定》的相关规定，被告在对涉嫌违法建设进行查处过程中，应履行调查、责令限期改正、责令限期拆除、催告、听取当事人的陈述和申辩等程序，以保证当事人的合法权益。本案中，被告在作出《告知书》时并未对涉案建筑的面积进行实际测量，而是在作出《告知书》之后才进行实际测量，应属认定事实不清。被告作出《告知书》后，以张贴方式向李景兰进行送达，而张贴送达并非法定的送达方式，应属程序违法。综上，因涉案建筑物已被拆除，李景兰要求撤销被告作出的《告知书》已无实际意义，故本院应确认《告知书》违法。本案中张子强与宋兵峰订立的房屋租赁合同中的南小楼在上述李景兰与北京市门头沟区军庄镇某村经济合作社签订的《土地租赁协议》范围内。双方争议的问题如下：1、双方的《房屋租赁合同》是否无效，宋兵峰认为张子强出租的房屋，没有取得建设工程规划许可证，所建房屋属违章建筑，就该房屋订立的房屋租赁合同违法，为无效合同。被告张子强、李景兰认为，1998年7月31日门头沟区军庄镇人民政府文件规定，凡租赁征用我镇荒山、荒滩、荒沟进行综合开发、根据地况条件及用途给与地价优惠，使用年限10-50年，住宅、公寓、别墅用地可延长到70年。承租方和征用方在土地使用期内，具有继承权、转让权，也可以入股、租赁、兑换、抵押等多种形式依法有偿流转。根据该文件，自己承租的土地内有多所房屋，包括出租给宋兵峰的房屋，而且自己办理了营业执照，所以房屋属于合法建筑，房屋租赁合同有效；2、关于宋兵峰是否对承租房屋进行装修问题，宋兵峰为证明自己对南小楼进行装修，提供2016年3月27日至2017年10月16日的装修材料费收据及2016年5月30日至2016年12月11日装修人工费收据。对此张子强、李景兰否认宋兵峰对房屋进行装修，且宋兵峰未提供证据证明该费用用于装修南小楼；宋兵峰为证明装修情况，提供照片数张，对此张子强、李景兰否认照片内容系南小楼。宋兵峰亦未对照相的时间、地点进行说明，照片中没有反映出宋兵峰对南小楼进行装修。3、被告主张自己将南小楼装修完后出租，能够居住使用。宋兵峰提供自己搬家的视频一段，该视频中反映出正在搬家，但不能证明因承租的南小楼无法居住搬家。宋兵峰提供南小楼内外视频两段，该视频不能反映南小楼由宋兵峰装修。4、宋兵峰提供证人郝某出庭作证，郝某陈述：我与原被告系朋友关系，我介绍宋兵峰与被告认识后，双方订立租赁合同。同时我与被告也订立了租赁合同，承租了被告的房屋。我承租的房屋与宋兵峰承租的房屋相邻。由于被告出租给宋兵峰的房屋存在问题较多（包括水、电问题及房屋潮湿无法居住的问题），宋兵峰自承租后一直在对房屋进行装修及维修，投资约百万元。张子强、李景兰对该证言不认可。本院认为，当事人对自己的诉讼请求，应当提供证据加以证明，如果举证不能，应当承担相应法律后果。关于房屋租赁合同，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案据查明的事实，宋兵峰与张子强于2015年12月28日订立的《房屋租赁合同》中，张子强出租给宋兵峰的南小楼没有进行房屋所有权登记，亦未取得建设工程规划许可证，故该合同无效。双方订立房屋租赁合同时，均有义务审查标的物的合法性，故对合同无效的法律后果，双方负有同等责任。现南小楼被拆除，不涉及返还问题。关于宋兵峰要求返还租金30万元的主张，对此本院认为，双方订立合同虽为无效合同，但双方已经履行，宋兵峰支付三年的租金30万元后，实际占有房屋已经超过三年，其要求返还该款的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于宋兵峰要求张子强支付搬家费、装修费及额外支出等费用，由于宋兵峰未提供证据证明承租的南小楼因漏水、潮湿等问题无法居住使用，亦未提供证据证明自己搬家系南小楼无法居住使用所致，故其要求被告负担搬家费、中介费的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；虽然宋兵峰提供了购买装修材料及人工费的收据，但不能证明该费用系装修南小楼支付的费用，故其要求张子强承担该费用的主张，本院不予支持；其证人郝某的证言，由于郝某与张子强、李景兰存在利害关系，且证言较孤立，缺乏相关证据佐证，故郝某的证言，本院不予采信。宋兵峰要求张子强承担的律师费等费用，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、宋兵峰与张子强于二〇一五年十二月二十八日订立的《房屋租赁合同》无效；二、驳回宋兵峰的其他诉讼请求。案件受理费六千零四十四元，由宋兵峰负担六千零九元，已交纳；由张子强、李景兰负担三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  杜宇二〇二〇年七月二十九日书记员  孟燕