福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初1431号 原告：福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区古溪路1号泰禾红树林1号楼2层，统一社会信用代码91350901077444136L。 负责人：张炎生。 委托诉讼代理人：刘端伟，福建宁鼎律师事务所律师。 被告：詹德喜，男，1985年10月2日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 原告福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司（以下简称泰禾物业公司）与被告詹德喜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泰禾物业公司的委托诉讼代理人刘端伟，被告詹德喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰禾物业公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告向原告支付物业管理费6448.2元（从2017年4月1日算至2019年12月31日）；2.被告向原告支付水电公摊费693.6元（从2018年2月1日算至2019年12月31日）；3.被告向原告支付物业管理费的滞纳金（按逾期缴纳物业管理费的日2‰从2017年4月1日算至实际缴款日）；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告登记入住于宁德市东侨经济开发区，并一直由原告为被告提供物业管理服务至今。*号楼****室建筑面积为108.56平方米，物业服务费标准为按建筑面积计算每月1.8元／平方米。合同履行过程中，原告按约定提供了物业服务。但被告自2017年4月1日起至2019年12月未缴纳物业费6448.2元，2018年2月1日起至2019年12月未缴纳水电公摊费693.6元，且经原告多次催讨，被告一直拒不支付。被告行为已违反《前期物业服务合同》第七条第四款业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务的规定，应根据第三十条的规定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按日2‰的标准支付违约金。庭审中，其还陈述该房屋原系郑茂圣、方梅文所有，后转卖詹德喜，物业费已经收取到2017年3月份。 詹德喜辩称，其是案涉泰禾红树林*号楼****室的业主，是于2016年向郑茂圣、方梅文购买的；物业公司违反前期物业合同，服务质量低，消费管道发出声音影响业主日常生活，且其听说要在其*号楼楼下建对外开放的养老院；其没有签物业合同，认为不需要缴纳物业费和水电公摊费。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。泰禾物业公司提交证据：营业执照、身份证复印件、前期物业服务合同、临时管理规约、电话催缴记录。詹德喜质证认为，电话催缴记录不能证明是向其催缴费用，相关的协议书其没有签署，物业的服务质量达不到1.8元／月／平方米的标准，其他没有意见。 本院审查认为，泰禾物业公司提交的电话催缴记录在詹德喜提出异议的情况下，其未提供其他证据相佐证，应承担不利后果，故该证据本院不予采信；泰禾物业公司提交的其他证据来源、形式合法，内容真实可信，且与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.詹德喜系宁德市东侨经济开发区房产业主，该房产面积108.56平方米，系其向郑茂圣、方梅文购买。 2.2013年12月7日，郑茂圣、方梅文在泰禾物业公司的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》中签字。该《前期物业服务合同》、《临时管理规约》载明：由泰禾物业公司为宁德市中维房地产开发有限公司东侨分公司的泰禾红树林小区提供物业管理服务，业主应依据协议及时缴纳物业服务费用及其他合理应分摊的费用；物业服务费用标准为住宅1.8元/㎡·月，业主应在每月10日前履行缴纳物业服务费义务，未能按约交纳物业服务费用的，应按日2‰的标准支付违约金。 3.詹德喜自2017年4月至2019年12月未向泰禾物业公司交纳物业服务费，合计6448.2元（108.56㎡×1.8元/㎡·月×33个月）。 本院认为，建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。詹德喜系案涉泰禾红树林小区的业主，故物业服务合同对其具有法律约束力。泰禾物业公司和詹德喜双方均应依约履行合同义务。本案中，泰禾物业公司已履行物业管理服务义务，詹德喜未按时缴纳物业管理服务费，其行为已构成违约。现泰禾物业公司要求詹德喜支付自2017年4月至2019年12月的物业管理服务费6448.2元，有事实和法律依据，本院予以支持。泰禾物业公司诉请詹德喜支付拖欠水电公摊费，但其提供的证据不足以证明其主张，应承担不利后果，该项诉请本院不予支持。泰禾物业公司诉请詹德喜支付以欠缴物业费款项为基数，自2017年4月1日起至款项实际偿清之日止按日2‰计算违约金。由于前期物业管理服务协议约定的违约金按日2‰计算，过分高于詹德喜逾期交纳物业管理服务费给泰禾物业公司造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定詹德喜应承担的违约金按年利率6%的标准计算。案涉前期物业管理服务协议约定物业管理服务费按月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，故詹德喜应付违约金应当以其每期应交未交的物业管理服务费195.4元为基数，分别从逾期之日，即每月第11日起，至款项实际付清之日止，按年利率6%计算。詹德喜辩称泰禾物业公司未尽到物业管理服务义务，但其未提供证据证明，应承担不利后果，该辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告詹德喜应于本判决生效之日向原告福州泰禾物业管理有限公司宁德分公司支付自2017年4月1日起至2019年12月31日止尚欠的物业服务费6448.2元及违约金（以其每期应交未交的物业管理服务费195.4元为基数，分别从每月第11日起，至款项实际付清之日止，按年利率6%的标准计算）； 二、驳回原告宁德市泰禾物业管理有限公司宁德分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告詹德喜负担。 本判决为终审判决。 审判员  戴志雄 二〇二〇年七月二日 书记员  蒋雅英 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。