上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初2693号原告：上海轩成物流有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：周祥官，执行董事。委托诉讼代理人：杨以生，上海锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾毅律，上海锦天城律师事务所律师。被告：上海能胜投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：黄洪滔，执行董事。委托诉讼代理人：伊彦，上海君成律师事务所律师。原告上海轩成物流有限公司(以下简称“轩成物流”)诉被告上海能胜投资管理有限公司(以下简称“能胜投资”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法由审判员王力适用普通程序公开开庭并独任审理。原告轩成物流的委托代理人杨以生、被告能胜投资的委托代理人伊彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告轩成物流提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年11月15日签署的《租赁合同》；2、判令被告腾退上海市宝山区泰和路XXX号E幢楼房二至六层房屋(以下简称“系争房屋”)并返还原告；3、判令被告向原告支付2018年8月15日至2019年2月14日期间的拖欠租金人民币(以下币种均同)121万元及该款项的逾期付款违约金(按日万分之五的标准，自2018年7月15日计算至实际付清之日止)；4、判令被告向原告支付2019年2月15日至2019年8月14日期间的拖欠租金133万元及该款项的逾期付款违约金(按日万分之五的标准，自2019年1月15日计算至实际付清之日止)；5、判令被告向原告支付2019年8月15日至2020年2月14日的当期租金133万元及该款项的逾期付款违约金(按日万分之五的标准，自2019年7月15日计算至实际付清之日止)；6、判令被告向原告赔偿律师费5万元；7、判令被告向原告支付占有使用费(使用费参照租金标准为每日7,267元，自2020年3月15日计算至腾退完毕之日止)。事实和理由：原告系系争房屋产权人，2013年11月15日,原被告签署《租赁合同》,约定由被告承租系争房屋，租期自2014年2月15日至2024年2月14日，年租金标准为：第一至三年200万元,第四年220万元,第五年242万元,第六年266万元,第七年292万元,第八至十年322万元，除第一年外,每6个月为一个付款期,被告应于下一期租金的起租日前1个月内支付。合同生效后,原告即按约向被告交付租赁房屋,被告也按约缴纳租金，但自2018年2月起，被告开始拖延支付租金，且自2018年8月起,被告则突然无故拒付租金。截至目前,被告共拖欠2018年8月15日至2019年2月14日的租金121万元、2019年2月15日至2019年8月14日的租金133万元、2019年8月15日至2020年2月14日的租金133万元。原告通过电话短信、委托律师发函等方式多次催讨,一直未果，故提出诉请如上。被告能胜投资辩称，不同意解除双方租赁合同，因轩成物流出租的房屋系仓储性质，造成双方合同约定的经营项目无法经营并被责令整改。能胜投资认为双方应当在整改完毕后重新协商继续履行合同。2018年8月15日后，轩成物流让能胜投资关门整顿，能胜投资遂与经营者协商，于2018年12月5日与部分经营者解除合同，并要求其于同年12月30日退场，此外，能胜投资还与部分租户因合同解除问题发生了诉讼。对于轩成物流诉称的欠租等情况属实，但因房屋不能正常使用无法实现合同目的，而且能胜投资主动清退租客产生巨大损失，轩成物流应当给予减免租金或者以租金折抵能胜投资的损失，故不同意支付2018年至2019年期间的租金，愿意支付2020年以来的租金。经审理查明，上海市宝山区泰和路XXX号房屋登记为轩成物流所有，建筑面积49,753.39平方米，房屋用途为仓储，土地用途为仓储用地。2013年11月15日，轩成物流(甲方)与能胜投资(乙方)签订租赁合同，约定甲方将泰和路XXX号内E幢楼房二至六层出租给乙方，合计建筑面积6,167.5平方米；乙方仅用于开办宾馆、商务办公及相关娱乐、休闲的配套服务；乙方承诺上述经营项目须经政府有关部门审核批准，并依法经营；租期从2014年2月15日至2024年2月14日止；前三年租金均为200万元，第四年租金220万元，第五年租金242万元，第六年租金266万元，第七年租金292万元，第八年至第十年租金均为322万元。该合同违约责任条款约定，乙方不得以任何借口拖延租金、水电费、卫生管理费交款时间，逾期支付的，甲方按逾期实际天数每天加收0.5%的滞纳金，逾期60日未补交的，视作乙方违约，甲方可解除合同。合同签订后，能胜投资将上述房屋分别转租给众多案外人经营茶室、网吧、宾馆及办公等。2018年10月10日，江杨市场区域综合整治工作领导小组办公室向江阳水产品市场经营管理有限公司出具限期整改通知书，告知其接本通知一周内开始安排1号楼(6层)原使用性质的恢复工作，即清理楼内网吧、茶室等经营场所，清理楼内住所人员。同日，轩成公司向能胜公司出具限期整改通知书，告知其限期清理楼内网吧、茶室等经营场所，清理楼内住所人员。2018年11月27日，上海市公安局宝山分局杨行派出所出具告知书，告知系争房屋所在区域因存在严重违法，存在消防安全隐患，改变房屋使用性质违规经商，违规居住，要求所有居住人员及经商单位于2018年12月20日自行搬离，自行拆除违建、改建建筑。能胜公司于2018年11月期间与茶室、网吧经营者签订解约协议，清退了相关租户。此外，能胜公司向本院起诉要求解除与宾馆经营者的租赁合同关系，本院以(2019)沪0113民初8840号案件受理，并于2019年12月27日依法作出判决，解除双方租赁合同并结算了相关租金及其他费用。该判决已经生效。目前系争房屋仍旧由能胜投资经营使用，主要用于商务办公。庭审中，双方确认能胜投资支付保证金20万元，并付清了2018年8月14日之前的租金。双方一致同意本案不需要处理次承租人清退事宜。能胜投资表示要求继续合同，2020年起可按照合同标准支付租金，若本案判决解除合同，将另行主张赔偿损失。以上事实，有租赁合同、限期整改通知书、告知书、律师函及快递单、解除合同协议、(2019)沪0113民初8840号民事判决书等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案首要争议在于系争房屋违法经营被责令整治的责任应当由谁承担。根据双方合同约定，系争房屋应用于开办宾馆、商务办公及相关娱乐、休闲配套项目，且能胜投资承诺上述经营项目须经政府有关部门审核批准，并依法经营。由此可见，经营合规之责任应当由能胜投资承担。但是出于公平考虑，因系争房屋明确登记为仓储性质，通常不能用于宾馆等经营项目，轩成物流在合同中明确同意对方开办违规的经营项目，应当对合同无法履行或相关损失承担小部分责任。其次，关于合同是否应当解除。根据查明的事实，2018年的违章整治的确对被告使用房屋造成一定影响，但并未造成长时间全面停业，特别是其商务办公部分并未受到明显影响，故被告辩称合同目的无法实现、房屋无法使用、损失与应付租金相抵不需再付租金等意见均无事实依据，不能采信。鉴于被告长期拒付租金，原告据此主张解除合同，合法有据，可予支持。另外，关于租金金额。虽然本院认定轩成物流对合同无法履行或相关损失应承担小部分责任，而且能胜投资也举证其存在清退租户的损失等，但其明确表示若本案判决解除合同，将另行主张相关损失，故其辩称本案中以停业损失折抵应付租金或因房屋不能使用而减免租金等意见，均不予采纳。以免造成重复审理。因双方存在纠纷，而且轩成物流确有一定责任，故其主张租金的逾期付款违约金不予支持。关于租赁保证金，该款应在能胜投资返还房屋后予以退还，为减少诉累，本案中予以处理。最后，轩成物流主张赔偿律师费，无合同依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除原告上海轩成物流有限公司与被告上海能胜投资管理有限公司于2013年11月15日就上海市宝山区泰和路XXX号E幢二至六层房屋签署的租赁合同；二、被告上海能胜投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内按现状将房屋返还给原告上海轩成物流有限公司；三、被告上海能胜投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海轩成物流有限公司支付2018年8月15日至2020年2月14日期间的租金387万元，并按照每日7,267元标准支付2020年3月15日至返还房屋日止的租金、使用费。四、原告上海轩成物流有限公司于被告上海能胜投资管理有限公司返还房屋当日退还被告上海能胜投资管理有限公司保证金20万元；五、驳回原告上海轩成物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42,297元，由被告上海能胜投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王力二〇二〇年七月二十七日法官助理 杨丽书 记 员 黄倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。