贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4935号 原告：鲁宝开，男，1981年6月14日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：康菊，女，1979年10月29日出生，汉族，住贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：石山、袁艳，系贵州百进律师事务所律师。 被告:毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码:915224005566150351。 法定代表人:林登祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王宇翔（特别授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代文钦（一般授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。 原告鲁宝开、康菊与被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司（下称：广厦房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序于2020年6月17日公开开庭进行审理。原告鲁宝开、康菊的委托诉讼代理人袁艳、被告广厦房开的委托诉讼代理人王宇翔、代文钦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一1幢8层2号房屋的不动产权证书并交付原告；2、判令被告向原告支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书违约金，暂定为20881.00元(具体金额以原告已付购房款285262.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.5倍从2019年1月17日计算至被告办理房屋产权证书并交付原告之日止);3、判令被告向原告退还已收取的三通费3900.00元及三通费实际占用期间的利息(利息以3900.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年4月21日起计算至所有三通费本息清偿完毕之日止);4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年4月21原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》约定原告购买被告开发的毕节“桂花苑”棚户改造安置小区-1幢8层2号房屋，建筑面积为86.97平方米，合同还约定了商品房基本情况、付款方式、交房期限、交房手续、房屋转移登记作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，并向被告支付三通费3900.00元，但被告至今未办理房屋不动产权证。原告认为，根据法律规定，被告应在房屋交付后90日内为原告办理房屋不动产权证书，但被告至今未办理房屋不动产权证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任;同时，被告违法收取三通费应予退还。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。 被告广厦房开口头辩称：被告没有办理不动产权证并没有违反合同约定，合同要求在交付之日90日内向原告办理不动产权证，但被告交房验收尚未通过，不具备交房条件，合同也并未对交付之日做出具体的约定，所以被告不应当承担违约责任；物业合同方的当事人，分别是金龙公司和原告，与被告并无联系，是否签订物业合同与房屋是否交付没有任何联系，被告消防没有竣工验收不具备交付条件，也没有向原告出具房屋交接单，不能证明被告已经向原告交付房屋。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月21日，原告作为买受人，被告广厦房开作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积86.97平方米，套内建筑面积66.22平方米，总房款289162.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。付款方式：买受人应当在2017年4月21日前支付全部房价款。出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。此外，《商品房买卖合同》还约定了其他事项。《合同补充协议》约定：三、电、燃气、通信、有线电视等入户及安装费用共计：3900.00元，签约时缴付并计入总房款中，如有关部门调整上述收费项目的收费标准，则以调整后的为准，交房时不再另行收取……。此外，《合同补充协议》还约定其他相关事项。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告向被告支付了购房款及维修基金。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原告与被告均应按合同约定履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定；参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%”的规定。原告自认收房时间为2018年10月19日，其提供的前期物业服务合同签订时间、生活垃圾清运费、物业服务费收据上载明的时间均为2018年10月19日，与原告陈述收房时间一致，故可认定原告收到案涉房屋的时间为2018年10月19日，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日开始计算，即从2019年1月17日起计算违约金，违约金截止时间，根据合同约定，双方未约定委托办证，截止时间为被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。故违约金的计算为，以原告已付购房款289162.00为基数，原告主张以285262.00元为基数，本院从其所愿；从2019年1月17日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。 原告诉请被告立即为其办理涉案房屋的不动产权证书并交付原告，因原、被告均未举证证明涉案房屋具备法定办理不动产权证书的条件，且原告并未委托被告办证，故对原告该诉请本院不予支持。 原告诉请被告退还三通费，因本案原、被告签订的《合同补充协议》中明确载明“电、燃气、通信、有限电视等入户及安装费用共计：3900.00元，签约时缴付并计入总房款中，如有关部门调整上述收费项目的收费标准，则以调整后的为准，交房时不再另行收取…”，三通费原、被告双方已经约定计入房屋总价款中，原告并未向本院举证证明被告另行收取原告三通费，故原告该诉请，本院不予支持 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鲁宝开、康菊支付逾期交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以285262.00元为基数，从2019年1月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告鲁宝开、康菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费212.00元，由被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年七月三日 书记员 包清琳