广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终754号 上诉人（一审被告）：李仕莲，女，1982年8月2日出生，壮族，个体户，住南宁市青秀区中缅路8号海华东盟公馆2栋2单元1802号，现住广西隆林各族自治县。 委托诉讼代理人：卢儒山，广西齐川律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：百色欣欣物业服务有限公司，住所地：广西百色市右江区城北二路凤凰巷52号。 法定代表人：陆丽红，该公司经理。 委托诉讼代理人：罗健恩，该公司项目经理。 上诉人李仕莲因与被上诉人百色欣欣物业服务有限公司（以下简称“欣欣公司”)物业服务合同纠纷一案，不服隆林各族自治县人民法院（2019）桂1031民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月14日对本案进行了公开开庭审理。上诉人李仕莲的委托诉讼代理人卢儒山、被上诉人欣欣公司的法定代表人陆丽红及其委托诉讼代理人罗健恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李仕莲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决未认定被上诉人未履行物业特定职责的事实。被上诉人多年来将全体业主共有的小区内公共区域设置车位进行停车收费，但未公布收费使用情况，违反法定职责；2、被上诉人未提交其向水厂、电业公司缴纳水电费的票据，无法证实其代上诉人缴纳水电费，不能证明其取得代位求偿权；3、前期物业服务委托合同是开发商和被上诉人签订的，未告知上诉人及其他业主，对上诉人不产生约束力。在被上诉人的催收通知中，亦未告知逾期缴纳物业管理费的逾期违约后果。其收取违约金缺乏依据。 欣欣公司辩称，1、其为确保整个小区业主能正常用水用电，按时缴纳水费电费，且已将水电费等各项费用公示；2、其已提交缴纳水电费证据；3、要求上诉人支付物业服务费和水电费违约金合法合理。综上，一审判决正确，合法，应驳回上诉，维持原判。 欣欣公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告缴清物业服务费、水费、水费公摊、电费、电费公摊、垃圾清运费及滞纳金等各项费用38,611.67元(从2016年1月份计算至2019年10月)；2.由被告承担诉讼费用；3.违约金的计算至被告交清费用之日为止。 一审法院认定事实：2011年4月6日，被告李仕莲与隆林宏大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司在隆林皇家花园小区第8幢2单元601号房作为住宅用途，房屋面积为229.45㎡。2014年5月15日，百色欣欣物业服务有限公司与隆林宏大房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，就原告为皇家花园小区提供前期物业服务管理事宜进行了约定，其中第十四条约定，根据相关法律法规，原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业服务费，代收代缴水费、电费、城市垃圾处理费、公共维修资金及本合同规定的其他费用；第十九条约定了委托管理期限为业主委员会成立并选聘其它物业公司正式接管之日止；第二十三条约定，物业服务费用标准为：住宅0.45元/月/平方米；物业服务费，水费、电费等相关费用按月交纳，业主或物业使用人员应在每月20日前履行交费义务；第三十一条约定了业主或物业使用人员未按时如数交纳相关费用的，水费按水厂规定的千分之五/日，电费按电业规定的千分之一/日，物业服务费按千分之三/日的标准支付违约金。《前期物业服务委托合同》还就物业服务管理标准、管理事项等作出了明确的约定。2014年6月，原告欣欣物业公司进驻隆林皇家花园小区提供物业服务管理。被告因认为原告在履行物业服务过程中，没有尽到其职责，未能向业主提供合格的服务，且公摊的水电费不合理，公共收益未向业主公布，又不允许将实际使用的水电费与物业服务费分开交纳，于是从2016年1月起，不再向原告交纳物业服务费、公摊水电费、电费、水费、卫生费。拖欠原告2016年1月至2019年10月的物业服务费4745.36元、公摊水费257.43元、公摊电费295.60元、水费1920.60元、电费12261.89元、卫生费276.00元，共计19756.88元（2016年1月至2019年10月被告每月应缴纳的物业服务费、公摊水电费、电费、水费、卫生费，原告在向本院提交的违约金一览表中已列明）。 一审另查明，1、隆林欣欣物业服务有限公司于2015年7月23日经百色市工商行政管理局核准变更为百色欣欣物业服务有限公司；2、原告欣欣物业公司入驻皇家花园小区后，已将物业服务收费标准在物业办公室公示；3、被告每月应交纳的物业服务费等费用，原告已通过短信告知被告,履行了通知的义务；4、皇家花园小区供水、供电设施属统一安装一个总水表和总电表，各用户分别安装有一户一水表和电表，由原告按总表用水量和用电量向供水、供电部门交纳水费和电费，然后按各用户用量收取水电费。 一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。…”的规定，本案中，原告是依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，作为建设单位的隆林宏大房地产开发有限公司经房产管理部门同意，与原告签订了《前期物业服务委托合同》，委托原告对皇家花园小区进行前期物业服务管理，该《前期物业服务委托合同》是建设单位在皇家花园小区尚未成立业主委员会前,未能通过业主大会选举产生业主委员会情况下,聘请物业服务企业对小区进行管理，该《前期物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同，对皇家花园小区的业主均具有约束力。《前期物业服务委托合同》签订后，原告进驻皇家花园小区进行了服务管理，被告作为业主接受了服务，并交纳了2016年1月份之前的物业服务费等相关费用，以其行为认可了物业公司的服务行为，并从中受益，双方之间形成了物业服务合同关系，被告应当按照《前期物业服务委托合同》约定交纳物业服务费等相关费用。关于原告请求被告支付的物业服务费、水费、电费滞纳金的诉讼请求，其实就是违约金。由于被告每月应交纳的物业费等相关费用，原告每月已通过发送短信形式进行告知，且庭审中被告已确认并认可原告在其房门张贴过一次催收通知，被告迟延支付物业服务费，已构成违约，应依约从逾期之日起交纳物业服务费相应的违约金，但原告主张按《前期物业服务委托合同》约定每日3‰计算违约金，属于违约金约定过高，且被告既然已拒付物业服务费，同时可认定对违约金拒付，应参照原告实际损失予以调整。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，即一般情况下违约金最高为实际损失的1.3倍。因原告并未对其因此产生的损失进行举证，而通常情况下，逾期付款的损失应视为该款项的银行利息损失，故原告依照该合同按未付金额每日千分之三的标准计算违约金明显过高，故一审法院以原告的预期利益损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对此予以衡量。参照中国人民银行目前规定的一年期贷款利率（约6%），一审法院酌定对违约金按其1.3倍即年利率8%予以调整，确定违约金从被告逾期缴纳物业服务费之日起按照年利率8%计算。至于原告请求被告支付水费、电费违约金的诉讼请求，本案《前期物业服务委托合同》约定建设单位隆林宏大房地产开发有限公司委托原告向业主代收代缴水费、电费、城市垃圾处理费，由于被告未依约定按时缴纳，原告为不影响整个小区业主的正常生活，已履行了代缴义务，但原告作为受托人并不是收取水费、电费的权利主体，无权按行业标准收取违约金，但因被告违约未支付水费、电费，原告代为垫付，占用了原告的资金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定的“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”。确定违约金从被告逾期缴纳水费、电费之日起按照年利率6%计算。 关于被告辩称原告与开发商签订的《前期物业服务委托合同》对其不具有约束力，且该合同以损害业主利益为目的，应属无效合同的意见。本案虽无证据证实隆林宏大房地产开发有限公司是否通过招投标的方式选择物业服务企业，但已经经过房产管理部门同意而与原告签订物业服务合同，且《物业管理条例》第二十四条的规定只是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，故该《前期物业服务委托合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应当依法认定有效。被告的辩解意见于法无据，不予采纳。 关于被告辩称原告没有依照物业管理条例的规定履行物业服务职责，无权向被告及其他业主收取物业服务费的意见。一审法院认为，物业费是保障物业公司提供正常服务的物质基础，部分业主以物业服务不到位即拒绝交纳物业服务费，不利于维护大多数交费业主的权益和小区整体利益，由此引发更多的业主不交物业管理费用，如此恶性循环，小区的生活质量必然会受到影响，从而影响到全体业主的根本利益，同时，对那些大多数能及时交纳物业管理费用的业主来说也不公平。遇到问题时，业主应及时向原告提出，原告也应及时改正，双方应共同努力建设良性互动物业管理服务关系。本案中，原告在物业管理服务中存在的瑕疵，不足以成为被告拒绝交纳物业服务费的依据，且在前期物业服务委托合同未约定原告未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业服务费。如被告认为原告不履行或不完全履行合同约定的义务，可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，另行依法通过诉讼途径维护权利，但无权拒绝交纳物业服务费，故对被告的抗辩理由，不予采纳。原告亦应在今后的物业服务中，主动加强与小区业主的沟通，虚心接受小区业主提出的合理意见，进一步提高物业服务质量。 综上所述，原告请求被告缴清2016年1月至2019年10月物业服务费4745.36元、公摊水费257.43元、公摊电费295.60元、水费1920.60元、电费12261.89元、卫生费276.00元，共计19756.88元，有事实依据和法律依据，予以支持；原告请求被告支付的物业服务费违约金，从被告逾期之日起按照年利率8%计算，即当月产生的物业服务费结算日期为当月月底，至次月底仍未交纳当月物业费的，从当月以后第三个月的第一天为逾期首日，以此类推；原告请求被告支付的水费、电费违约金，从逾期之日起按照年利率6%计算，计算方式与物业服务费违约金计算方式相同。原告主张的物业服务费、水费、电费的违约金计算标准，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，判决：一、被告李仕莲应于本案判决生效之日起十日内向原告百色欣欣物业服务有限公司支付2016年1月至2019年10月期间的物业服务费4745.36元、水费1920.60元、电费12261.89元以及违约金（违约金的计算方式：物业服务费以每月应缴纳的费用为基数，自逾期之日起按年利率8%计算；水费、电费以每月应缴纳的费用为基数，自逾期之日起按年利率6%计算，即当月产生的物业服务费、水费、电费结算日期为当月月底，至次月底未交纳当月物业服务费、水费、电费的，从当月以后第三个月的第一天为逾期首日，自该日起以当月应交纳物业服务费、水费、电费为基数，计付违约金至实际付清之日止。次月未交纳的物业服务费、水费、电费加上累计拖欠的物业服务费、水费、电费以此为基数，自第三个月首日起计付违约金至实际付清之日止）；二、被告李仕莲应于本案判决生效之日起十日内向原告百色欣欣物业服务有限公司支付2016年1月至2019年10月期间的公摊水费257.43元、公摊电费295.60元、卫生费276.00元，共计829.03元；三、驳回原告百色欣欣物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费297.00元，由原告百色欣欣物业服务有限公司负担148.50元，由被告李仕莲负担148.50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。被上诉人欣欣公司向法庭提交以下证据：证据一、水费缴纳发票。证明被上诉人已经履行职责；证据二、2018年、2019年收支公示图片。证明被上诉人已经履行费用公示的职责；证据三、违约金计算表。证明被上诉人诉请标的的依据。 李仕莲质证认为，三份证据不属于新证据，不予质证。对证据一的三性均有异议，对证据二，因距离远无法显示张贴时间，对证据三，违约金计算是被上诉人单方列举属于孤证。 上诉人无新证据向法庭提交。 对于当事人二审提交的证据，结合双方的举证、质证意见，本院认证如下：被上诉人提交的证据均与本案具有关联性，作为定案的参考。 经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付物业费、水电费等费用，上诉人的行为是否构成违约，应否向上诉人支付违约金。 本院认为，因皇家花园小区尚未成立业主委员会，隆林宏大房地产开发有限公司依法与被上诉人欣欣公司签订《前期物业服务委托合同》，约定欣欣公司为小区提供物业管理服务等事宜，合同内容未违反法律法规，合法有效，对小区业主具有约束力。上诉人李仕莲作为皇家花园小区业主，欣欣公司依约为其提供了物业服务，其应当按照约定交纳物业服务费用及水电费等费用。故被上诉人欣欣公司诉请上诉人李仕莲交纳欠付的物业服务费4745.36元、水费1920.60元、电费12261.89元、公摊水费257.43元、公摊电费295.60元、卫生费276元，共计19756.88元，有事实和法律依据，应予支持。上诉人主张被上诉人未履行物业特定职责，但未举证证明被上诉人因未尽物业服务职责而影响其正常生活，再者，即使被上诉人所提供的物业管理服务存在瑕疵，亦不足以成为上诉人拒交物业服务费的抗辩理由，故对上诉人该主张，本院不予支持。因上诉人李仕莲逾期未交纳物业服务费、水电费等费用，已构成违约，应承担违约责任。一审认定上诉人支付违约金的范围和违约金计算方式合理妥当，本院予以确认。上诉人主张由其承担物业服务费和水电费的违约金缺乏依据理由不充分，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费594元，由上诉人李仕莲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邓梅君 审 判 员 凌 除 审 判 员 张力夫 二〇二〇年七月三日 法官助理 胡芯瑜 书 记 员 陈 杨