四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初1796号 原告：付琼，女，汉族，生于1965年8月6日，住四川省达州市达川区。 被告：四川金世纪房产开发有限公司，住所地四川省达州市通川区小北街61号。 统一社会信用代码：91511702720892596B。 法定代表人：熊亭喜，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李代波，四川渝达律师事务所律师。 原告付琼诉被告四川金世纪房产开发有限公司（以下除判决主文外简称“金世纪公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付琼、被告金世纪公司的委托诉讼代理人李代波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告付琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担从2010年1月至2018年8月15日期间未办理产权证违约金35877.5元（以总购房款113004元的万分之一每天计算）；2.判令被告立即退还原告超收面积购房款4927.65元（1270元每平方米×3.88平方米）；3.依法判决被告退还在原告处代收税费、工本费1356.53元（代收税费2447.3元-1080.77元-10元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买了被告开发的位于达县南外镇店子梁一小区住房一套，双方于2007年6月30日签订《商品房买卖合同》，合同约定面积88.98平方米，单价1270元/平方米，共计购房款113004元；合同第十一条约定：于2009年12月30日前由被告将该住房交于原告；合同第十九条约定：由被告为原告办理房屋产权，逾期未办出卖人按日计算向买受人支付全部款项的万分之一的违约金。被告于2018年8月15日办理了不动产权证书，面积85.1平方米，实际相差3.88平方米。在签订合同时被告代收契税2260.08元、印花税56.5元、工本费130元，在办理产权证后，被告实际向相关部门交契税1080.77元、印花税10元，工本费由原告自行支付,被告向原告多收税费1356.53元。原告多次要求被告承担违约责任，并退还多收的的税费和购房款，被告均以各种理由推诿，故原告诉讼来院，要求依法判准诉讼请求。 被告金世纪公司辩称，原告的诉讼请求全部不能成立。1.关于原告诉请要求被告承担逾期办证违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：因不可抗力不能按照合同履行的，根据不可抗力的影响，部分和全部免除责任。本案被告取得施工许可证核发批准修建27层，因气象限高原因调整规划，系不可抗力，被告应免除责任；同时，因规划调整政府重新核定土地出让金，到2017年3月27日才具备办证条件，故被告未延期办证；且根据合同约定，办证系双方共同配合完成，原告未提供办证相关资料，导致无法办证，责任不应由被告一方承担。2关于原告诉请的由被告退还超收购房款及税费，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，由法院依法判决。 原告付琼为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1.《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告金世纪公司签订房屋买卖合同； 2.不动产权登记证，证明原告取得产权证时间及面积差异； 3.该项目附属设施及代收费用详单复印件一份及收款收据复印件、不动产登记证费用票据，证明原告向被告缴纳契税的情况及原告自己支付了工本费； 4.契税票据复印件一份，证明被告多收费情况。 被告金世纪公司对原告所出示证据的质证意见为：1.对《商品房买卖合同》三性无异议；2.对不动产证无异议；3.对原告提出工本费由其自己缴纳，没有其他证据佐证；4.对于多收的税费按照票据印证，多退少补。 被告金世纪公司为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据： 1.投资建房协议书、投资建房补充协议书，证明：①该项目实为与社区合资合作开发的房产项目；②被告公司建设该项目的合法性； 2.施工许可证、规划许可证，证明规划修建楼层是27层，面积是297930平方； 3.商品房预售许可证、商品房买卖合同，证明根据合同第20条第二款和第25条约定，被告因不可抗力，不应承担逾期办证责任； 4.气象局（2008）10号文、国土局（2010）136号文、达川府函（2017）91号文、竣工验收备案书；证明因政策原因导致办证延迟，系不可抗力，且办证未逾期。 原告付琼对被告提供的证据真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议：首先，根据合同约定，被告因不可抗力导致办证延迟，应通知买房人，但被告未举证证明其通知买房人，故应承担逾期办证责任；其次，被告提供的证据也不能证明逾期办证是因为不可抗力，被告辩称的因规划修改等因素导致其延迟办证理由不成立，且与原告无关，不能作为其逾期办证的理由。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年5月21日，被告金世纪公司与达县南外镇店子梁社区一小区签订《投资建房协议书》，共同建设位于达县南外镇店子梁社区一小区的项目。2007年6月30日，原告付琼（买受人）与被告金世纪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：金世纪公司将位于达州市达川区房屋出售给买受人付琼，建筑面积为88.98平方米，单价1270元／㎡，房屋价款为113004元；合同第十一条“交付条件”约定：出卖人应当在2009年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；第十四条“面积差异处理”第3款约定：根据产权登记机关实测为准，多退少补；第十九条“产权登记”（二）转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第×种方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金；第二十三条“不可抗力”约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。 同时查明，案涉项目《建筑工程施工许可证》载明：建设规模29793㎡，A2幢修建楼层为27层。该项目于2007年12月动工修建，项目修建至25层时，原达县气象局于2008年10月16日对该项目进行测定及计算，发现该建筑即将超高，并向被告金世纪公司发出《关于该项目即将“超高”请予及时停止继续施工的函》（达气函﹝2008﹞10号），明确指出A2栋最高只能再修一层楼（即最多修至26层），为此，案涉项目因气象限高而停工，而未修建的第27层已部分对外出售并报房管部门备案。2010年9月28日，原达县国土资源局向被告金世纪公司发出《关于追收超容积率土地出让金的通知》，该通知载明：该项目出让时批准容积率修建建筑面积为4706.82㎡，实际修建建筑面积为28176平方米，要求该公司缴纳出让金508万元，否则将再次暂停办理该公司的相关建设手续。但被告金世纪公司则以项目未验收、面积未确定、缴纳金额过高且不准确、气象限高未进行补偿等为由未予缴纳，导致2009年该项目修建完工后直至2016年3月17日才办理竣工验收。2017年3月27日，达州市达川区人民政府对达川区国土资源分局呈报的《关于该建设项目补缴土地出让金有关事项的请示》予以批复（达川府函〔2017〕91号），该批复确定了金世纪公司应补交超容积率土地出让金的金额和该公司因气象限高不能修建第27层所造成的损失政府应补偿的金额。 另查明，一、原告付琼与被告金世纪公司签订的《商品房买卖合同》上载明的面积为88.98㎡，而产权证面积为85.1㎡，面积差为3.88㎡。 二、原告付琼购买的房屋于2018年8月15日办理不动产权证书。 本院认为，原告付琼与被告金世纪公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据原告的诉讼主张、被告的答辩意见，综合全案情况，本案争议的主要焦点在于：一、关于原告主张逾期办证的违约金35877.5元是否应该支持的问题；二、关于原告主张的超面积购房款及代收税费，被告是否应该退还的问题。 一、关于原告主张的逾期办证的违约金35877.5元是否应予支持的问题。原、被告签订的合同第十九条“产权登记”（二）转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第×种方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金。因该合同是格式合同，合同双方当事人对该条款未作明确约定，视为未约定，故原告主张的逾期办证的违约金35877.5元本院不予支持。 二、关于原告主张的超面积购房款及代收税费，被告是否应该退还的问题。根据合同第14条关于面积差异处理第三项双方自行约定“根据产权登记机关实测为准，多退少补”，双方签订《商品房买卖合同》约定面积为88.98平方米，单价1270元，而产权证面积为85.1㎡，面积差为3.88㎡，故根据合同约定，被告应退还原告购房款4927.6元（3.88㎡×1270元=4927.6元）。根据原告提交的该项目附属设施及代收费用详单复印件及收款收据，原告向被告缴纳的契税及印花税、工本费共计2446.58元，原告自行缴纳的住宅楼不动产登记费80元，扣除应收契税和印花税1090.77元，被告应退还税款和工本费1355.81元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项之规定，判决如下： 一、被告四川金世纪房产开发有限公司退还原告付琼多交的购房款4927.60元； 二、被告四川金世纪房产开发有限公司退还原告付琼多交的契税款和工本费1355.81元； 三、驳回原告付琼其他诉讼请求。 上述一、二项合计金额6283.41元，由被告在本判决生效后十日内支付完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费427元，由被告四川金世纪房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 谭亚琳 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 童小芳 书 记 员 洪媛媛