四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1421民初344号 原告：成都永发鑫乐鑫物业服务有限公司,住所地:成都市新都区新都镇南河路路二段565号四楼,统一社会信用代码:91510114762274921G。 法定代表人：吴珏樂，系公司总经理。 委托诉讼代理人：陈昕，四川彰明律师事务所律师。 被告：仁寿兴成房地产有限公司，住所地：仁寿县汪**镇广华街31号，统一社会信用代码：91511421345792074T。 法定代表人：唐中，系公司经理。 委托诉讼代理人：张宇，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，男，1981年7月20日出生，汉族，住成都市温江区。（系公司员工）。 原告成都永发鑫乐鑫物业服务有限公司与被告仁寿兴成房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理，原告成都永发鑫乐鑫物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈昕、被告仁寿兴成房地产有限公司的委托诉讼代理人张宇、张强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成都永发鑫乐鑫物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告判决被告向原告支付拖欠的物业管理服务费1143183.48元；二、请求法院判令因被告恶意拖欠物管费逾期违约金按照同期银行贷款利息计算,从2019年11月30日英计算至付清之日止;三、本案诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。事实和理由：2016年7月13日，原被告经过招标形式确定了原告为被告所开发楼盘的前期物业服务于单位，双方签署了《前期物业服务合同》，合同约定了：1、将被告所开发的位于四川省仁寿县项目的前期物业服务委托给原告实施；2、前期物业服务的期限截止于至业主委员会代表全体业主与原告续聘或重新选聘物业服务企业生效时止；3、物业服务收费标准：高层住宅1.2元／平方米.月，商业为2.2元／平方米，月；4、交费人的约定：本合同生效之日起，被告方尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由被告方足额承担。合同签署后，原告依约履行了自己的义务，为小区提供了物业服务，但是在被告方名下未售和未交付的房产按照合同约定应当由被告方支付相应的物管费。但虽经原告多次催促，被告依然拒不支付，为维护被告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定，特提起诉讼，请求判如所请。 被告仁寿兴成房地产有限公司辩称，原告诉讼请求以及事实理由与本案的基本事实不符；2、被告没有恶意拖欠物管费的行为；3、本案付款的前提条件尚未达到。 本院经审理认定事实如下：2016年7月13日，原告成都永发鑫乐鑫物业服务有限公司与被告仁寿兴成房地产有限公司签订《汪**中央广场前期物业服务合同》。委托物业名称：汪**中央广场，物业类型：住宅、商业，合同对双方的权利义务、物业服务标准、车位使用及车辆停放服务费等做了相应约定；约定物业服务费的计费方式为包干制。由被告、业主向原告交纳物业服务费用，盈余或亏损均由原告享有或承担。收费标准为高层住宅1.2元/月/㎡，商业2.2元/月/㎡；并约定合同履行期限自2016年7月10日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。自本合同生效之日起，被告尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担，已交付的物业，物业费由业主承担。同时对违约责任进行了约定。2017年2月16日，原被告双方签订《汪**中央广场合作协议》，就汪**中央广场前期物业及公用、共用部位的等服务达成协议，该协议对受托物业项目基本情况、合作内容做了约定，该协议中合作内容约定：一、前期介入内容1、期限……3、成本分摊，甲乙双方各承担服务成本总额的50%。……三、前期介入费用的结算方式和期限1、前期介入服务成本先由甲方代为垫付，双方每一季度结算一次，第一次结算周期为2016年7月31日之前产生的服务成本已结清；2、2016年8月1日至2017年1月31日之间产生的服务成本合计36800元人民币，乙方应于收到双方核定文件后日将费用总额的50%，合计人民币18400元立即以转账的方式支付甲方……四、本项目物业收费标准1、居住物业类：高层住宅1.2/元平方米.月；2、商业物业类：商场2.2元平方米.月；3、甲方尚未出售的空置房或尚未交付的物业，物业服务费用由甲方按合同约定物业服务费标准的50%以季度为单位向乙方支付……4、已交付的物业（住宅、商场）由产权人（业主）按合同约定标准按季（提前一月支付下一季度物业服务费）全额缴纳……。”双方法定代表人均在《汪**中央广场合作协议》上签名。 庭后，双方重新制作汪**•中央广场住宅物业费计算、住宅部分发过函的扣减明细、兴成公司欠付永发公司物业费安置商铺汇总、商业无争议部分物业费、商业部分发了函的扣减明细及商业物管费有争议部分的明细清单，经双方核对，均认可住宅物业费计算、兴成公司欠付永发公司物业费安置商铺汇总、商业无争议部分物业费若按100%计算住宅金额为115108.3元，安置商铺为61990.79元，商业无争议部分649821元。但被告认为应按住宅部分发过函的扣减明细、商业部分发了函的扣减明细的明细清单在上述金额中扣减。 庭审中双方均认可物业费从2018年1月1日起算，截止至2020年3月31日。未满15号的不算，超过15号的算整月，以对账明细清单中的实测面积为准。 另，双方均认可将夜市租金34320元（31520元＋2800元）、诉讼过程中被告已支付的80000元物业费、已收取业主的20400元电卡费在本案中予以抵扣。其剩余电卡费用在原告向业主收取后再移交被告，并就抵扣停车费自行达成协议，不在本案中处理。 上述事实，有原、被告的营业执照等复印件，《汪**中央广场前期物业服务合同》、《汪**中央广场合作协议》、物管费明细对账表及原被告的陈述等证据予以证实。以上证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,原被告签订的《汪**中央广场前期物业服务合同》、《汪**中央广场合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规规定，应认定为有效。关于物业费的计算应按100%计算还是50%计算的问题，原告认为其案涉物业管理项目,双方履行的是2016年7月13日签订的《汪**中央广场前期物业服务合同》而非《汪**中央广场合作协议》，因《汪**中央广场合作协议》对于物业费计价方式的变更不满足《服务合同》规定的变更条件，《服务合同》系经过备案的合同，效力应优先于《合作协议》，《合作协议》中对前期介入费用的结算方式和期限进行了约定，系对《服务合同》的补充。本案中，原被告在2016年7月13日签订《汪**中央广场前期物业服务合同》后于2017年2月16日补充签订《合作协议》，对物业费的结算约定:“……三、1、……2、2016年8月1日至2017年1月31日之间产生的服务成本合计36800元人民币，乙方应于收到双方核定文件后日将费用总额的50%，合计人民币18400元立即以转账的方式支付甲方……四、1、……3、甲方尚未出售的空置房或尚未交付的物业，物业服务费用由甲方按合同约定物业服务费标准的50%以季度为单位向乙方支付……”双方法定代表人均在《合作协议》上签名,被告虽未加盖公章，但法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受,且2017年2月16日被告按协议约定支付宝转账给原告18400元,该转账行为应视为双方按《汪**中央广场合作协议》第三条实际履行付款义务。故本案实际履行的合同为《汪**中央广场合作协议》，物业费应按约定履行50%。 关于二被告尚欠原告物业费金额的问题，结合本案案情，经本院审查，本院认定如下：1、住宅部分，对于双方认可的若按100%计算金额为115108.31元,本院予以确认。但被告认为应扣除1-2-10-3戴珏的物管费,并向本院提交了EMS快递单及工作联系函用于证实其向该户发了告知函并将相关事宜告知了原告,但该快递单上只显示了向戴珏邮寄的系文件,而无具体内容,工作联系函只有杨建勇在签收人一栏签收，无原告公司章印，不能证实原告对该工作联系函内容的确认，且原告不予认可，被告所举证据不能达到证明目的，对被告的抗辩意见，本院不予采信。该住宅部分应按57554.16元（115108.31元×50%）计算；2、商业无争议部分，对于双方均认可（商业无争议部分物管费）若按100%计算金额为649821元，本院予以确认。被告认为该金额应扣除发了函的50户（商业部分发了函的扣减明细），同理，本院对被告的抗辩意见不予采信，该商铺部分应按324910.5元（649821元×50%）计算；3、关于商铺有争议部分，①、4-（-1）-2、4-（-1）-5两户，与住宅部分同理，对被告的抗辩意见，本院不予采信。应从2018年1月1日计算至2020年3月31日即3425.90（6851.79×50%）；②、4-2-（6-22）十七户，被告主张该系列房屋系通过抵债的方式抵给了杨兰兰（王彪七），并提交了与王彪七签订的《建筑工程承包合同之补充协议》，但被告未举证证实交付房屋的时间，应承担举证不能的不利后果，上述房屋应从2018年1月1日起算至2020年3月31日，即23588.92元（47177.84×50%）；③、4-3-（2、3、4）三户，原告为证明其主张提交了原告编号为2018※0045317的财务专用收据，收据记载了商铺位置、装修管理费金额共计12762元，时间为2020年1月21日，同日，业主罗涛将上述款项转账至原告。根据交易习惯，应先交纳装修费后再入场装修，虽被告认为没有注明是2020年1月21日之后的物业费，可能也包含了之前的物业费，但未对此举证证明，对被告的抗辩本院不予采信，应从2018年1月1日计算至2020年1月21日即14642.70元（29285.39元×50%）；④、原告主张6-1-3、6-（5-11）-1的交房时间为2019年7月11日与2019年9月27日，之前的物业费应由被告支付，并提交了被告向原告发出的工作联系函，其联系函明确载明：“业主已在我公司办理完相关交房事宜，请凭此联系函为业主办理后续入住手续。”且系被告发送给原告并在联系函上盖章确认，故上述房产应以2019年7月11日、2019年9月27日为交付时间，从2018年1月1日起至2019年7月11日、2019年9月27日即91226.38元[（1504.01元＋180948.74元）×50%]；⑤、6-1-（1、2、4、5）、6-4-1、6-2-1、6-1-9、6-3-1虽被告提交了《商品房买卖合同摘要》、收房费收据，但双方签订的《汪**中央广场前期物业服务合同》及《汪**中央广场合作协议》中均约定被告尚未出售的空房或尚未交付的物业，由被告承担物业费，已交付的物业由产权人（业主）缴纳。被告为未举证证实具体交付时间。应从2018年1月1日起算至2020年3月31日即89697.79元（179395.57元×50%）；⑥、6-1-（6、7、8）三户，被告提交了买卖合同及收房费收据，同理，本院对被告的抗辩意见不予采信，应从2018年1月1日起算至2020年3月31日即5814.66元（11629.32×50%）。4、安置商铺部分，双方均认可若按100%计算金额为61990.79元,本院予以确认。该安置商铺部分应按30995.40（61990.79×50%）计算。 综上，被告应支付原告物业费641856.41元（57554.16元＋324910.5元＋3425.90元＋23588.92元＋14642.70元＋91226.38元＋89697.79元＋5814.66元＋30995.40元）品迭夜市租金34320元、已收取的20400元的电费、以及被告在诉讼过过程中已支付原告的物业费80000元后,被告共计支付原告物业费507136.41元。 关于违约金的问题，原告按照《汪**中央广场合作协议》约定提供了物业服务，履行了义务，依据权利义务相一致及等价有偿原则，被告应当积极配合原告按时缴纳物业服务费,但本案双方均未对物业费进行结算，对此都有相应的责任，故对原告请求逾期违约金按照同期银行贷款利息计算,从2019年11月30日应计算至付清之日止的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条，第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告仁寿兴成房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都永发鑫乐鑫物业服务有限公司物业管理费507136.41元； 二、驳回原告成都永发鑫乐鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15088元，由原告成都永发鑫乐鑫物业服务有限公司负担7749.16元，被告仁寿兴成房地产有限公司负担7338.84元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长 陈 勇 审 判 员 毛 婷 人民陪审员 张 超 二〇二〇年七月十日 书 记 员 尹培阳