广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初20069号原告：保兴投资有限公司（BOHINGINVESTMENTLIMITED）。注册办事处地址：香港特别行政区北角渣华道8号威邦商业中心10楼1004室。法定代表人：谢利辉，该司董事。委托诉讼代理人：周芳，广东金领律师事务所律师。被告：中国人民解放军南部战区总医院。地址广东省广州市越秀区流花路111号。法定代表人：周学君，该院院长。委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周平，男，该医院职工，地址。原告保兴投资有限公司（以下简称保兴公司）与被告中国人民解放军南部战区总医院（以下简称总医院）物权保护纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周芳,被告委托诉讼代理人傅显扬、周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按每月265965元的标准向原告支付广州市越秀区人民北路919号广东国际贸易大厦第7层商铺自2019年2月27日起至本判决生效之日止的房屋使用费；2.判令被告从2019年3月1日起，以每月265965元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准向原告支付逾期支付房屋使用金的利息（当月使用费的利息是从次月1日开始计算至付清全部欠款之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：位于广州市人民北路919号广东国际贸易大厦是案外人广州市华英房地产开发有限公司（以下简称华英公司）开发的物业。该物业第7层建筑面积3129平方米，使用性质为商业。因华英公司等拖欠原告欠款，原告向广州市中级人民法院提起诉讼，并申请诉讼财产保全，该院依法查封了广州市人民北路919号广东国际贸易大厦全部房产（除预售外）。诉讼期间，被告因其门诊部拆迁改造，华英公司等案外人将上述物业的1至7层出租给被告作门诊部使用，期限至2014年5月28日。上述案件经广州市中级人民法院和广东省高级人民法院两级审理，均判决原告胜诉，因华英公司等不履行判决义务，原告向广州市中级人民法院申请强制执行。2019年2月2日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01执恢72号之五《执行裁定书》，将广东国际贸易大厦第7层作价21164788.4元交付给原告抵偿债务21164788.8元（财产作价21164788.4元减去原告垫付评估费43432元、执行费21100.26元），财产权自裁定书送达原告起转移。该裁定书于2019年2月27日由原告代理人签收。该第7层物业一直由被告使用至今。原告取得第7层物业后，被告一直拒绝支持该房屋的使用费。经原告委托，广州市越房房地产价格评估有限公司评定广东国际易大厦第五、六层租金每月每平方米为85元。原告认为，上述第7层物业于2019年2月27日由法院裁定给原告，原告享有该物业的收益权。被告是该层物业的使用人，依法应向原告缴纳房屋使用费。现被告拒不缴纳房屋使用费，已严重损害原合法权益，请依法判决如原告所请。被告总医院答辩称：一、总医院使用房屋在先、保兴公司取得产权在后，总医院并非恶意侵占房屋。房屋当前使用状态是基于历史原因延续至今，保兴公司从未要求返还房屋，双方均有租赁意愿且一直在协商租金。目前，新门诊大楼基坑工程正在进行，主体建设即将全面展开，暂时仍需继续使涉案房屋。总医院使用涉案房屋符合双方利益，且可以实现多方共赢。二、总医院愿意支付合理费用使用房屋，但因保兴公司要价过高、明显不合理而至今无法达成共识，通过法院依法评估、居中裁判是解决分歧的有效方式。涉案房屋的客观状态有别于正常商业用房，其租金标准应当低—般商业用房标准。涉案房屋的实际用途也有别于营利性商业用途，确定租金标准应当考虑房屋的实际用途。涉案房屋同地段租金也远远低于保兴公司主张的房屋使用费，保兴公司的主张明显欠缺合理性。涉案房屋周边商业环境持续低迷，紧邻涉案大楼的其他商用物业有的大量空置待租，有的租金低于人民北路平均租金参考价。保兴公司提交的《房地产租金价值咨询意见》并非正式的评估报告，其主张按照每月265965元的标准支付房屋使用费没有合法依据。三、保兴公司主张房屋使用费按月交纳并按月计息，没有事实依据和法律依据，依法不应当支持。保兴公司要价虚高导致双方分歧较大，总医院并非恶意拖欠。双方关于使用费支付期限没有约定，应当按照法律规定依法处理。合同法规定在双方尚未确定租金支付期限时，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。原告主张按月支付房屋使用费并按月累加计算利息，没有事实依据和法律依据，即使本案涉及房屋使用费利息的问题，也应当按照每满一年支付一次租金，并据此计算利息。经审理查明：根据查册时间为2019年4月16日的《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区人民北路919号权属人为广州市华英房地产开发有限公司（以下简称华英公司）。2010年5月29日，广州军区广州总医院（乙方、承租方）与案外人华英公司（甲方、出租方）签订《租赁协议书》，约定：鉴于乙方与甲方及高达宜投资于2010年5月签署了《债权转让协议》，依《债权转让协议》，甲方须将广东国际贸易大厦地下负四层（设备层）、负一、二、三层（停车场），地上第7层共计15972平方米以现状交给乙方使用。本协议项下的使用期为三年半，从2010年11月29日至2014年5月28日止等内容。2019年2月2日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01执恢72号之五执行裁定书，裁定如下：一、将华英公司名下位于广州市人民北路919号广东国际贸易大厦第7层作价21164788.4元，交付申请执行人保兴公司抵偿债务21100256.14元（财产作价21164788.4元减去申请执行人垫付评估费43432元、执行费21100.26元）。上述财产的财产权自本裁定送达保兴公司时转移；二、保兴公司可持本裁定书到有关机构办理产权过户登记手续。2019年2月27日，广州市中级人民法院向保兴公司送达了（2016）粤01执恢72号之五执行裁定书。根据委托人为广州市中级人民法院，估价机构为广州市启城房地产土地评估有限公司出具的《房地产估价结果明细表》记载，越秀区人民北路919号广东国际贸易大厦第7层的评估建筑面积为3129平方米。2019年3月12日，原告向被告发函告知原告已于2017年2月27日起取得涉案第7层的产权，要求被告自2019年2月27日起向原告支付物业的使用费。诉讼中，原告提交了广州市越房房地产价格评估有限公司于2018年10月29日出具的《房地产租金价值咨询意见》，评估对象为广州市越秀区人民北路919号广东国际贸易大厦第五层及第六层，于价值时点2018年10月26日每平方米每月的市场租金为85元每建筑面积平方米每月，原告据此主张涉案的第7层租金标准亦按85元每平方米每月的标准。被告称该咨询意见未考虑房屋的客观状态，亦未载明鉴定人员姓名、鉴定资质、评估依据、评估方案、评估过程等具体内容，该意见并非规范、正式的评估报告，不应被采纳。2019年8月6日，原、被告双方同时向本院提出申请，要求对评估对象为位于广州市人民北路919号广东国际贸易大厦第7楼在2019年2月的市场租金价格水平进行评估。为此，本院经摇珠依法委托广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡价格公司）承担本案评估工作。2020年6月2日，安衡价格公司出具《关于广州市人民北路919号广东国际贸易大厦7楼市场租金价格评估结论书》，价格评估结论为：广州市人民北路919号广东国际贸易大厦7楼于2019年2月的市场租金每平方米的价格为48元。双方当事人对上述评估结论书的真实性、合法性、关联性均无异议。因本次评估产生评估费用5000元。再查明，2018年11月4日，被告由“中国人民解放军广州军区广州总医院”更名为“中国人民解放军南部战区总医院”。本院认为：被告原向华英公司承租涉案人民北路919号广东国际贸易大厦第7层房屋，原告依据（2016）粤01执恢72号之五执行裁定书成为该房屋所有权人后，双方虽未就该房屋签订租赁合同，但被告继续使用该房屋，双方形成事实上的租赁关系，故按照等价有偿原则，被告理应向原告支付房屋使用费。关于涉案房屋使用费标准，双方未能协商一致，故在本案中双方共同申请对使用费进行评估鉴定。安衡价格公司作为鉴定人出具了《关于广州市人民北路919号广东国际贸易大厦7楼市场租金价格评估结论书》，双方当事人对该评估结论书双方均无异议，故本院采纳安衡价格公司的价格评估结论。被告应按安衡价格公司评定的租金标准，即每月按150192元（48×3129）的标准支付场地使用费。因使用费是基于被告实际使用而产生，在本判决作出之日被告仍在继续使用，故被告应支付使用费的时间，本案仅处理至本判决作出之日止即2020年7月3日，如被告后续仍占用房屋，原告可另行主张权利。经计算，被告自2019年2月27日起至2020年7月3日止应付的房屋使用费金额为2428334.7元[150192÷28×2+150192×16+150192÷31×3]。因双方未能对使用费标准达成一致，被告并非恶意拖欠使用费，但被告使用房屋未及时支付对价确实会给原告造成损失。故原告主张被告支付房屋使用费的利息，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，被告主张的逾期支付使用费利息应按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。根据公平合理原则，参照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定的支付期限，双方对于支付期限没有约定，被告使用原告房屋期间长达1年以上，被告宜在使用期限每届满1年时支付使用费，使用费不满1年的，在使用期届满时支付。即被告逾期支付2019年2月27日至2020年2月26日的使用费，应自2020年2月27日至实际付清之日止，以1802304元（150192×12）作为计算基数；2020年2月27日至2020年7月3日的使用费，应自2020年7月4日起至实际付清之日止，以626030.7元（150192÷28×2+150192×4+150192÷31×3）作为计算基数。原告主张超过上述计算所得金额的利息部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条的规定，判决如下：一、被告中国人民解放军南部战区总医院应在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告保兴投资有限公司支付广州市越秀区人民北路919号广东国际贸易大厦第7层商铺自2019年2月27日至2020年7月3日止的房屋使用费2428334.7元及逾期付款利息（逾期支付2019年2月27日至2020年2月26日的使用费，应自2020年2月27日至实际付清之日止，以1802304元作为计算基数；2020年2月27日至2020年7月3日的使用费，应自2020年7月4日起至实际付清之日止，以626030.7元作为计算基数。上述利息标准均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率）；二、驳回原告保兴投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41200元，由原告保兴投资有限公司负担17534元、被告中国人民解放军南部战区总医院负担23666元。评估费5000元，由原告保兴投资有限公司、被告中国人民解放军南部战区总医院各负担2500元。如不服本判决，原告保兴投资有限公司可在判决书送达之日起三十日内，被告中国人民解放军南部战区总医院可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈婉君人民陪审员  刘宝珍人民陪审员  韩莦华二〇二〇年七月三日书 记 员  翁丹菲