福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初1831号 原告：福建省海峡置业有限公司，住所地莆田市荔城区拱辰街道荔园中路917号2号楼2301室。统一社会信用代码：91350300669279883F。 法定代表人：梁国裕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林玉桂、郭龙英，福建众益律师事务所执业律师。 被告：吴玉跃，男，1972年11月24日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。 第三人：中国建设银行股份有限公司莆田分行，住所地：莆田市城厢区文献西路1129号。统一社会信用代码：91350300855342188U。 负责人：黄勇超，该行负责人。 原告福建省海峡置业有限公司（以下简称海峡置业）与被告吴玉跃、第三人中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称莆田建行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日 立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海峡置业的委托诉讼代理人郭龙英及被告吴玉跃到庭参加诉讼；第三人莆田建行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海峡置业向本院提出诉讼请求：1、判决解除海峡置业与吴玉跃之间签订的编号为Ｃ201605584《商品房买卖合同（预售）》；2、判令吴玉跃将坐落于莆田市城厢区返还给海峡置业；3、判令吴玉跃协助海峡置业办理上述《商品房买卖合同》项下坐落于莆田市城厢区的房屋抵押登记和预告登记的注销手续；4、判令吴玉跃协助海峡置业办理合同编号为Ｃ201605584的《商品房买卖合同（预售）》备案的注销手续；5、判令吴玉跃偿还代垫款32403.35元；6、判令吴玉跃支付违约金192181元；7、判令吴玉跃支付给海峡置业因本案支出的律师费17913元；8、本案诉讼费由吴玉跃承担。事实和理由：2016年8月31日，吴玉跃与海峡置业签订编号为Ｃ201605584的《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：吴玉跃向海峡置业购买坐落于莆田市城厢区，建筑面积174.14平方米，总价款为960905元；吴玉跃应于合同签订前支付首付款290905元，剩余房款67万元，由吴玉跃向莆田建行城厢支行或市公积金中心审理办理按揭贷款支付。《商品房买卖合同》附件四第7条：“买受人应按借款合同的约定按时归还贷款本息。因买受人未按时归还本息导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，致使银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人除立即归还给出卖人被银行扣收的款项外，还应按出卖人实际被扣金额的20%向出卖人支付违约金。买受人累计三个月未按时归还银行按揭贷款，或在三个月内（自出卖人被银卡扣款之日起计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，解除合同时，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；合同解除后，买受人已付的款项在扣除出卖人损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向有关部门缴纳的税费等）后，余额归还给买受人（不计利息）。”，合同还对买卖双方的其他权利义务做了约定。合同签订当日，吴玉跃与海峡置业即办理了上述《商品房买卖合同（预售）》的备案手续，同年11月10日办理上述房屋预购商品房预告登记［预告登记号：闽（2016）莆田市不动产证明第（ＣＸ12229）号］。吴玉跃向海峡置业支付了购房款290905元，余款通过以向莆田建行办理按揭贷款的方式支付。2017年4月17日，吴玉跃（借款人）与莆田建行签订《个人住房借款合同》，约定：吴玉跃向莆田建行借款67万元，用于购买坐落于莆田市城厢区，借限168个月（自2017年4月17日起至2031年4月17日止），吴玉跃采用等额本息还款方式，每月归还本息金额5067.72元，且以讼争房屋为抵押物，海峡置业为该债务提供阶段性担保。合同签订后，莆田建行向海峡置业发放贷款67万元。同年4月26日，海峡置业与吴玉跃为讼争商品房办理了抵押登记。2018年8月17日，海峡置业与吴玉跃办理了交房手续。截止至2020年3月24日，吴玉跃连续未能按期归还贷款本息共计7期，莆田建行向海峡置业发出《中国建设银行个人贷款扣划款项通知书（客户联）》，要求海峡置业承担连带还款义务并从海峡置业尾号为1019的账户中直接扣划了吴玉跃拖欠的相关款项共计32403.35元。故望判如所诉。 吴玉跃辩称：其确有逾期，但希望能和海峡置业调解，减免违约金或者按照银行同期利率计算；其同意承担诉讼费和律师费；其表示一个月内会将款项交齐，继续履行合同。 莆田建行未作陈述。 海峡置业围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同（预售）》、个人住房借款合同、中国建设银行个人贷款扣划款项通知书（客户联）、律师函及邮寄回执、莆田市商品房买卖合同备案表、不动产登记证明（二份）、入伙手续书、委托代理合同及发票，吴玉跃对该些证据均无异议且未举证，莆田建行未举证和质证。本院对海峡置业提供的证据经审查予以确认并在卷佐证。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2016年8月31日，海峡置业（作为出卖人）与吴玉跃（作为买受人）签订合同编号为Ｃ201605584的《商品房买卖合同》一份，合同约定吴玉跃以960905元的价格向海峡置业购买坐落于莆田市城厢区；购房款采取首付款290905元和按揭贷款67万元两种方式支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，买受人应自逾期之日起按应付金额每日万分之三向出卖人支付违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除合同，解除合同时，买受人承担所有相关费用还应按全部房价款的20%向出卖人赔偿损失。附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，第七项中载明：买受人应按借款合同的约定按时归还贷款本息。因买受人未按时归还本息导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，致使银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人除立即归还给出卖人被银行扣收的款项外，还应按出卖人实际被扣金额的20%向出卖人支付违约金。买受人累计三个月未按时归还银行按揭贷款，或在三个月内（自出卖人被银行扣款之日起计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，解除合同时，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；合同解除后，买受人已付的款项在扣除出卖人损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向有关部门缴纳的税费等）后，余额归还给买受人（不计利息）。同年9月7日，海峡置业（出卖人）与吴玉跃（买受人）在莆田市买卖合同备案登记。同年11月10日本案讼争房产办理了预告登记，不动产登记证明证号为闽（2016）莆田市不动产证明第××号。后吴玉跃依约付清首付款，并于2017年4月17日向莆田建行申请个人住房公积金贴息贷款67万元，海峡置业为该笔贷款提供阶段性保证，之后莆田建行依约将吴玉跃申请到的贷款足额支付给海峡置业。落款时间为2017年4月26日，不动产登记证号为闽（2017）莆田市不动产证明第××号的不动产登记证明中显示：证明权利或事项为预告登记；权利人（申请人）为中国建设银行股份有限公司莆田分行；义务人为吴玉跃；坐落城厢区霞林村；其他：购销合同：Ｃ201605584，预告登记种类为预购商品房抵押权预告登记，债权数额为67万元，债务履行期限为2017.4.17至2031.4.47；附记：房屋坐落为莆田市城厢区。2018年8月17日，吴玉跃为讼争房产办理了交房手续。2019年12月29日和2020年3月24日，建行莆田分行个贷分中心书面告知海峡置业，因其与吴玉跃未归还贷款本息，截至发函当日吴玉跃共拖欠贷款本息17582.57元（2985.48元和14543.09元）和14874.78元（2984.13元和11890.65元），故莆田建行将从海峡置业尾号为1019的账户中扣划上述款项。2020年2月28日，海峡置业委托案外人福建众益律师事务所通过ＥＭＳ中国邮政速递物流（运单号：1155471632275）向吴玉跃邮寄催讨其拖欠海峡置业的购被扣划款项17528.57元，吴玉跃于同年3月2日签收该邮件。同年4月16日，海峡置业与案外人福建众益律师事务所签订委托代理合同，由福建众益律师事务所指派林玉桂、郭龙英律师作为其诉吴玉跃商品房买卖合同纠纷一案的一审委托诉讼代理人，并约定律师代理费为17913元。同日，福建众益律师事务所出具票号为ＮＯ.04455408的福建增值税普通发票一份，载明海峡置业缴纳律师费为17913元。同4月22日，海峡置业以吴玉跃未偿还代垫款等为由向本院提起诉讼。 本院认为，海峡置业与吴玉跃签订编号为C201605584的《商品房买卖合同（预售）》及相应附件四，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应严格遵守并全面履行合同约定的义务。吴玉跃以支付首付款和办理个人住房公积金贴息贷款的方式向海峡置业支付了足额购房款，且海峡置业为吴玉跃的购房按揭贷款提供阶段性担保。庭审时海峡置业及吴玉跃共同确认，吴玉跃于2019年9月起至2020年3月24日止未能按时偿还按揭贷款，致使海峡置业被莆田建行共计32403.36元用于偿付贷款本息等费用。因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第七项约定：“买受人应按借款合同的约定按时归还贷款本息。因买受人未按时归还本息导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，致使银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人除立即归还给出卖人被银行扣收的款项外，还应按出卖人实际被扣金额的20%向出卖人支付违约金。买受人累计三个月未按时归还银行按揭贷款，或在三个月内（自出卖人被银行扣款之日起计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，解除合同时，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；合同解除后，买受人已付的款项在扣除出卖人损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向有关部门缴纳的税费等）后，余额归还给买受人（不计利息）。”现吴玉跃未能依约偿还按揭贷款，已构成违约，故现海峡置业要求解除编号为C201605584的《商品房买卖合同（预售）》，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。根据本案合同履行的情况和合同性质，解除合同后，海峡置业可以要求恢复原状，故海峡置业请求吴玉跃协助办理注销C201605584《商品房买卖合同》的备案、房屋抵押登记和预告登记手续并返还涉案房屋，合法有据，本院亦予以支持。海峡置业同时要求吴玉跃偿还垫付款32403.35元及按总房价款960905元的20%（即192181元）支付违约金，此符合双方约定和法律规定，本院亦予以支持；海峡置业同时要求吴玉跃支付因本案诉讼而花费的律师代理费17913元，吴玉跃对此无异议，故本院亦予以支持。莆田建行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、解除福建省海峡置业有限公司和吴玉跃于2016年8月31日签订的编号为C201605584的《商品房买卖合同（预售）》； 二、吴玉跃应于本判决生效之日起十日内协助莆田喜盈门商业广场有限公司办理双方签订的编号为Ｃ201605584的《商品房买卖合同》项下房屋的备案、房屋抵押登记和预告登记注销手续并返还坐落于莆田市城厢区； 三、吴玉跃应于本判决生效之日起十日内支付给福建省海峡置业有限公司代偿款人民币32403.35元及违约金192181元； 四、吴玉跃应于本判决书生效之日起十日内支付给福建省海峡置业有限公司律师代理费17913元。 案件受理费13588.1元，减半收取计6794.05元，由吴玉跃负担。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  方新福 二〇二〇年七月十六日 书记员  江琦敏 附:本案相关的法律法规及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 违约的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。