辽宁省锦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽07民初83号 原告：锦州银行股份有限公司锦州分行，住所地锦州市太和区市府路69号 负责人：王鑫，该行行长。 委托诉讼代理人：魏松涛、马锡麟，该公司职员。 被告：锦州东盛房地产开发有限公司，住所地锦州市凌河区解放东路百股村紫荆街道办事处办公楼**。 法定代表人：胡瑜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘思彤、高杨，辽宁华峰律师事务所律师。 原告锦州银行股份有限公司锦州分行与被告锦州东盛房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦州银行股份有限公司锦州分行的委托诉讼代理人魏松涛、马锡麟、被告锦州东盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘思彤、高杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦州银行股份有限公司锦州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还所欠原告贷款本金16219.082万元，利息29,160,557.87元（利息暂计至2020年3月20日，以后发生按借款合同约定计算至还清全部借款本金止），本息合计191，351,377.87元；2、请求判令原告对被告提供抵押的在建工程享有优先受偿权；3、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费及实现债权的相关费用。事实与理由：被告锦州东盛房地产开发有限公司向我行申请固定资产借款一笔，金额为25000万元，贷款用于东晟花园B区项目建设，与我行签订了锦银[锦州分]行[2014]年固借字第[006]号《固定资产借款合同》，约定贷款期限为2014年7月10日至2019年至2019年7月9日，年利率为15%，贷款担保方式为抵押，以被告锦州东盛房地产开发有限公司所有位于凌河区解放东路东晟花园B区共计1020户、面积合计96584.84平方米的在建工程和东至外环路、南至百股村八家子屯A地块、西班牙风情花园小区，西至紫东华府小区，北至铁南璐（规划路），面积36571平方米土地使用权作为抵押，签订了锦银[锦州分]行[2014]年抵字第[006]号《借款抵押合同》，并办理了抵押登记。上述合同签订后，我行依照合同约定分四笔发放了贷款，金额分别为5000万、4000万、6000万及一亿元。2015年5月至2018年3月之间，被告共计偿还我行贷款56笔，金额合计8780.918万元，并撤出抵押在建工程236户，现贷款余额16219.082万元，抵押在建工程剩余784户（明细附后）。被告于2019年5月21日开始拖欠贷款利息，经我行多次催要未果。截止至2020年3月20日，此笔贷款尚欠本金16219.082万元，利息29,160,557.87元。为维护我行的合法权益，特起诉至贵院，请求贵院依法支持我行的诉讼请求。 锦州东盛房地产开发有限公司辩称：对于借款本金数额没有异议，但对利息的数额需要原告提供计算依据，对于优先权现在已经为大部分业主办理房产证，抵押权无法实现。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告锦州银行股份有限公司锦州分行向本院提交了以下证据： 证据1.企业借款申请。证明申请借款的事实。 证据2.借款借据。证明贷款人履行合同情况的证据。 证据3.固定资产借款合同、抵押合同。证明借款合同关系成立的证据。 证据4.抵押物土地证、在建工程他项权利登记证明、土地他项权利登记证明。证明担保合同关系成立的证明。 证据5.股东同意借款决议书、股东同意抵押决议书。担保合同关系成立的证明。 证据6.借款企业营业执照、企业公司章程。 证据7.借款人法定代表人身份证明及签字样本。证明当事人诉讼主体资格的证据。 证据8.银行3403、3404还款明细及欠息查询。证明贷款人履行合同情况的证据。 锦州东盛房地产开发有限公司质证意见：对于上述4个证据的真实性没有异议，但对证据4根据政府的相关容缺文件合同中约定抵押在建工程已经出售给个人，并为业主办理了房产证解除了抵押，所以原告提供的他项权证已经不能真实的反应现时的物权状态，原告已经不在享有在建工程的抵押权不能享有优先受偿权。对于上述证据5至证据7的的真实性没有异议，证据8我们需要庭后核实核对。经锦州东盛房地产开发有限公司核对对证据8予以确认。 被告锦州东盛房地产开发有限公司就诉前保全查封的114套房屋向本院提交了以下证据： 证据1.商品房买卖合同网上备案存档表（32份），证明案涉房屋已经出售给个人，并且进行了网上备案，根据备案情况，该房屋已不存在任何抵押信息。 证据2.发票（共44张），证明房屋已经出售给个人。114户房屋均已出售给个人，是由于客户个人原因没有开具网备。 锦州银行股份有限公司锦州分行质证意见：对以上证据的真实性、合法性，有企业加盖公章，没有异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月10日，原告锦州银行股份有限公司锦州分行与被告锦州东盛房地产开发有限公司签订了锦银[锦州分]行[2014]年固借字第[006]号《固定资产借款合同》和《借款抵押合同》，合同约定原告给被告发放贷款25000万元，贷款用于东晟花园B区项目建设，贷款期限为2014年7月10日至2019年至2019年7月9日，年利率为15%，对逾期借款按合同利率加收50%的利率计收罚息。贷款担保方式为抵押，以被告锦州东盛房地产开发有限公司所有位于凌河区解放东路东晟花园B区共计1020户、面积合计96584.84平方米的在建工程和东至外环路、南至百股村八家子屯A地块、西班牙风情花园小区，西至紫东华府小区，北至铁南璐（规划路），面积36571平方米土地使用权作为抵押，签订了锦银[锦州分]行[2014]年抵字第[006]号《借款抵押合同》，并办理了抵押登记。上述合同签订后，原告依照合同约定分四笔发放了贷款，金额分别为5000万元、4000万元、6000万元、10000万元。2015年5月至2018年3月之间，被告共计偿还原告贷款56笔，金额合计8780.918万元，并撤出抵押在建工程236户，现贷款余额16219.082万元，抵押在建工程剩余784户（明细附后）。被告于2019年5月21日开始拖欠贷款利息，截止至2020年3月20日，此笔贷款尚欠本金16219.082万元，利息2916.055787万元。 另查明，本院根据原告的查封申请，在诉前对784房产进行查封，锦州市不动产登记中心因670套房产不在被告名下未予查封，仅保全查封了114套，该114套房屋虽然在被告名下，但存在已经出卖第三人的事实。 本院认为，锦州银行股份有限公司锦州分行与锦州东盛房地产开发有限公司签订的《固定资产借款合同》、《抵押合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于锦州银行股份有限公司锦州分行主张被告锦州东盛房地产开发有限公司偿还借款本金及利息的问题，锦州银行股份有限公司锦州分行已经按照合同约定，向锦州东盛房地产开发有限公司发放贷款，锦州东盛房地产开发有限公司在借款期限向锦州银行股份有限公司锦州分行偿还部分借款本金，对于尚欠的借款本金16219.082万元,利息2916.055787万元（截止至2020年3月20日），以及之后的利息，锦州东盛房地产开发有限公司应当承担还款责任。 关于锦州银行股份有限公司锦州分行主张对抵押物行使优先受偿权的问题，锦州银行股份有限公司锦州分行已与锦州东盛房地产开发有限公司签订《抵押合同》，并就抵押物办理了抵押登记，故可以认定原告的抵押权已经成立并生效。但是784户抵押房屋已有670户更名过户给购房人，针对查封的114户房屋，被告提交了部分“商品房买卖合同网上备案存档表”和购房款发票，证明该114户房屋虽在被告名下但存在已经出卖第三人的事实。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。而建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权。故本案存在在建工程抵押权人的优先受偿权不得对抗买受人的情形。虽然依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。本案中，根据政府的会议纪要及抵押物的现状，双方争议的抵押物存在已出售给第三人的事实。该第三人对争议房屋享有的权益可能影响原告抵押权的实现，可以追加该第三人为本案当事人。而在建工程抵押与其相关的购房人可能存在多种不同的法律关系，其对抗在建工程的抵押权的权能也可能不完全一样，必须进行分类审理。鉴于本案涉及784户房屋的购买人，且各购买人均存在不同情形，故不宜在本案中追加该784户房屋购房人参与诉讼，本院就已查明事实先行判决，对于抵押权问题，本案不予调整，原告可另行主张权利。 综上所述，锦州银行股份有限公司锦州分行的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十三条之规定，判决如下： 一、被告锦州东盛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告锦州银行股份有限公司锦州分行偿还借款本金16219.082万元及相应利息（其中：截至2020年3月20日利息为2916.055787万元；自2020年3月21日起，以16219.082万元为本金，按照年利率22.5%计算至本息付清之日止）； 二、驳回原告锦州银行股份有限公司锦州分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币998557元，保全费5000元由被告锦州东盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长 姜 岩 审判员 李 梅 审判员 王争妍 二〇二〇年七月三十一日 法官助理赵薇 书记员姚旸