北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初677号原告：谭高文，男，1971年7月27日出生，汉族，个体户，户籍地湖南省隆回县，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴屯，北京市智多鑫律师事务所律师。被告：肖建国，男，1957年7月23日出生，汉族，自由职业者，户籍地湖南省隆回县桃红镇大井社区。原告谭高文与被告肖建国房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭高文及其委托诉讼代理人吴屯，被告肖建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭高文向本院提出诉讼请求：1．判令2007年9月7日原、被告签订的协议于2020年5月13日解除；2．判令被告退还原告购房款329985元及超出购房款部分的货款141968元，并赔偿原告利息损失（以471953元为基数，从2007年10月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期银行贷款利率为标准计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算）；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告是湖南省隆回县人，二人均在京承揽建筑装修等工程业务。2007年3月，被告承揽了位于北京市朝阳区王四营的“宝庆府宾馆”装修工程，其与原告协商由原告向其工地供应建筑材料。从2007年3月2日起到6月初，原告向被告供应了近200000元建筑材料，但被告却总推说工程甲方未付进度款所以不能支付原告材料款。原告遂停止向被告供货。被告为了让原告继续供应材料，其提出用其已购商铺顶账。双方于2007年9月7日达成《协议》，约定被告将位于北京市西城区宣武门外大街东侧北京庄胜崇光百货商场(Ⅱ)XXX号商铺以原价转让给原告。约定的付款方式是被告欠原告的建筑材料款转为原告的购房款，剩余房款由原告继续为被告“宝庆府宾馆”工地供应装修材料累计满329985元为止，作为购房款。合同生效后，被告马上协同原告办理商铺变更户名手续。协议签订后，被告将其购买商铺的手续均交付原告，并口头承诺正联系开发商办理商铺更名。原告又开始向被告供货，所供货款超过329985元至471953元。此后由于商铺一直不能办理产权证，故被告一直未给原告办理商铺更名手续，商铺也未交付原告。因《协议》签订后时间已经过去十余年了，经侧面打听，商铺可能办不了产权证。原告向被告提出解除协议，要求被告退还折抵的购房款和货款，被告表示同意，但要求原告预先将购买商铺的手续交还他。原告要求先签协议落实房屋买卖协议解除事宜，被告不允，双方因此僵持不下。为防止原告的权益丧失，故提起诉讼。肖建国辩称，原告所诉房屋买卖合同纠纷案已经超过诉讼时效。双方于2007年9月7日签订协议，约定被告将其位于北京市宣武区庄胜广场南馆XXX号商铺转让给原告。因原告未按约定给被告供应装修材料，导致被告未为原告协同办理商铺更名手续。原告在2007年即已知道或者应当知道被告未为其办理房屋更名手续，权利受到损害而一直怠于行使自身权利，且无任何证据证明其主张过，至今已经过十多年，诉讼时效已经超过。原告所诉货款141968元及利息的诉请与本案无关，原告未按要求及时足额地供货给原告，无证据证明供货金额达到329985元及已经供货超出购房款141968元。且原告在2007年9月至2011年7月期间，累计收取了该商铺房屋租金共计108283．2元，另被告以借款的方式借给原告80700元。该供货纠纷和借款纠纷均不应当在本案房屋买卖合同纠纷一案中进行审理。本院经审理认定事实如下：2007年2月28日，被告肖建国与原告谭高文签订合同，约定谭高文按市场价格向肖建国在朝阳区王四营乡的宝庆府宾馆项目供应所需建筑材料，所送材料只要满10万元，肖建国必须当即付清货款；工程竣工余下货款，肖建国在两个月内全部结清。2007年9月7日，被告肖建国（甲方）与原告谭高文（乙方）签订《协议》，约定：“A、甲方自愿将自己位于北京市宣武区庄胜广场南馆XXX号商铺14．24㎡转让给乙方（原价不变），乙方自愿接受。B、付款方式：甲方在这之前欠乙方建筑材料款195661．7万元，转为乙方的购房款，剩余房款乙方继续为甲方‘宝庆府宾馆’工地供应装修材料（按市场价），材料款累计满329985万元为止，作为购房款。C、此合同一式两份，签字生效。此合同生效后，甲方马上协同乙方办理商铺变更户名手续，乙方即马上为甲方供应甲方需要的装修材料，不得反悔。”结合当事人陈述及本案事实情况，协议中“195661．7万元”应为195661．7元，“329985万元”应为329985元。协议签订后，谭高文继续向“宝庆府宾馆”工地供应装修材料，谭高文提供合同、送货单等证据主张其供货已超过329985元至471953元。肖建国认可双方存在供货关系，但不认可送货单的真实性、合法性、关联性。另查明，2005年9月17日，肖建国与北京庄胜房地产开发有限公司就位于北京市西城区宣武门外大街东侧北京庄胜崇光百货商场（Ⅱ）XXX号的房屋（以下简称涉案房屋）签订《北京市商品房预售合同》，预测建筑面积共14．24平方米，单价为每平方米24800元。涉案房屋至今未能办理产权证。本院认为，因涉案房屋产权证的办理问题，导致涉案协议无法继续履行，该情况处于一种持续状态，故不能因此认定谭高文的起诉超过诉讼时效。对于肖建国认为本案超过诉讼时效的主张，本院不予支持。谭高文与肖建国存在供应建筑装修材料的买卖合同关系，涉案协议实质属于以房屋抵货款的以物抵债协议。协议约定肖建国拖欠乙方建筑材料款195661．7元转为谭高文的购房款，谭高文须继续供货累计满329985元为止为购房款，结合双方供货合同的相关约定，在签订涉案协议时，肖建国拖欠建筑材料款195661．7元属于履行期限届满的债权，其余货款履行期限并未届满甚至尚未发生，因此涉案以物抵债协议既涉及履行期限届满后的债权，也涉及履行期限届满前的债权。关于履行期限届满后达成的以物抵债协议部分，因双方并未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定双方系另行增加一种清偿债务的履行方式。关于履行期限届满前达成的以物抵债协议部分，其性质应属于一种担保，而在尚未完成公示的情形下，谭高文应按原债权债务关系主张权利。肖建国并未将涉案房屋交付谭高文，亦未办理权属变更，涉案协议目前无法继续履行。综合以上分析，涉案协议并不属于债务更新，双方原债权债务关系仍然有效，在涉案协议无法继续履行的情况下双方应按原债权债务关系行使权利、履行义务。谭高文不主张继续履行涉案以物抵债协议，而是主张解除。诉讼中，双方当事人一致同意涉案协议于2020年5月13日解除，该情形未违反协议约定及法律法规的强制性规定，本院予以确认。而关于谭高文要求肖建国退还购房款329985元、超出购房款部分的货款141968元及利息损失的主张，因其实际后果等于恢复原债权债务关系的履行，在以物抵债协议终止履行的情况下，结合前述认定，其相关请求应当根据原债权债务关系提起诉讼。经本院释明，谭高文仍坚持按照房屋买卖合同纠纷起诉，拒绝变更诉讼请求，故其诉讼请求应予驳回。该部分诉讼请求被驳回后，不影响谭高文根据原债权债务关系另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：一、确认2007年9月7日原告谭高文与被告肖建国签订的《协议》于2020年5月13日解除；二、驳回原告谭高文的其他诉讼请求。案件受理费4190元，由原告谭高文负担2725元（已交纳），由被告肖建国负担1465元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二〇年七月一日法官助理 肖彦青书 记 员 高 雅