河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初1462号 原告：陈英杰，女，1977年1月31日出生，汉族，住河北省高碑店市。 被告：高碑店市万美房地产开发有限公司，住所地高碑店市新昌北大街**。 法定代表人：曹李余，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐晓雷，该公司职工。 原告陈英杰与被告高碑店市万美房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈英杰、被告高碑店市万美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈英杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照逾期交房实际天数369天支付逾期交房违约金12058元；2.本案诉讼费用由被告承担；3.要求被告赔偿原告与其多次沟通逾期交房违约金未果造成的精神损失费3000元；4.要求被告赔偿原告按合同约定的交房期从2018年6月31日截止至向原告合格交房后，交房延期期间装修价格上涨给原告带来的装修损失2000元。事实和理由：原告于2018年6月21日与被告签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位于中华大街东侧、××南侧迎宾路××楼××单元××号房屋，购房金额为326775元（叁拾贰万陆仟柒佰柒拾伍元整），并已于签订购房合同当天全额付款。按照合同第十一条规定，被告应于2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用（合同第11页）。合同附件十一补充协议第十二项规定：“如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过90日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金”（合同第33页）。此外，合同附件十一补充协议第十二项规定“违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等），违约金金额最高不超过买受人已支付房价款的百分之一”，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，这部分格式合同条款内容无效。原告购买房屋实际交房日期为2019年7月4日，逾期天数共计369天。被告应按照逾期实际天数按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。以上诉求恳请法院公开、公平、公正的判决。 被告高碑店市万美房地产开发有限公司辩称，原、被告之间的合同是在2015年12月16日，双方之间的合同是在平等自愿的基础上签署，违约金条款的签订属于双方的意思范围，而且并没有实际免除被告的法定交房的责任，也不存在违反合同法第五十三条第三项的规定，双方应当按照合同约定的违约金条款履行合同，合同及补充协议约定政府的行为等视为不可抗力因素，被告可以据实予以延期，可以不承担违约交房的责任。在商品房建设中，因政府的行为停工384天，在计算违约金中应将384天予以扣除，扣除后违约金最高不超过已付房款的百分之一。原告要求的精神损失费及装修损失没有事实和法律依据，不应当得到支持。 本院经审理认定事实如下：2015年12月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖协议书》，约定原告购买被告开发建设的位于高碑店市房屋一套。2018年6月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）就上述房屋签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：第三条第4款，房屋建筑面积共80.82平方米；第六条第1款，该商品房单价为每平方米4043.244元，总金额326775元；第十一条第一款，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、双方另行约定。同日，原、被告又签订《补充协议》，该补充协议显示：十一条第8款，如遇到出卖人无法控制的火灾、水灾、地震、考古发现、政府行为（包括但不限于法律政策变更、因政府原因导致的规划变更、政府要求停工等）等不可抗力因素，出卖人可据实予以延期且不承担逾期交房的违约责任；十二条第1款，如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过90日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等），违约金金额最高不超过买受人已支付房价款的百分之一。出卖人支付的违约金均含税，由出卖人依法代扣代缴。原告已按合同约定向被告支付购房款326775元。2019年7月4日，原告办理入住手续。 原告主张逾期交房违约金12058元（即已付购房款日万分之一乘以逾期天数369天）、精神损失费3000元、装修损失2000元，为此向法庭提交了《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、业主入住告知书、原告与被告工作人员沟通逾期交房违约金的部分电话和短信记录，该部分电话和短信记录证明给原告造成的精神损失，与被告沟通过，一直没有结果。庭审中，原告主张存在无效的格式条款，在签订购房合同时叫了很多人排队签字，不让看内容，只告诉在哪签字，买房的人不知道买房的内容是什么，只知道什么时间交房、面积和金额有无错误，被告没有做任何提醒。被告质证称，对证据真实性无异议。格式条款是排除提供合同方的主要义务，作为开发商主要的合同义务是提供合格的住房，在合同中没有排除我公司逾期交房不承担任何的违约责任，违约金约定的数额及标准是买卖双方均同意的，原告作为完全民事行为的成年人，而且是购买居住的房屋，自身应尽到审慎义务，被告在合同中对相关的条款进行了黑体字的重点提示，因此违约金条款并非格式条款，原、被告之间成立商品房买卖合同关系是在2015年12月16日，该合同第九条明确约定了逾期交房的责任，与双方在2018年签订的买卖合同及补充协议内容一致，且协议书第十三条约定，本协议在买卖合同签订之前具有法律效力，买卖合同的内容以本协议为基础，如有不一致以买卖合同为准。因此计算应扣除政府行为的起止日应从2015年12月16日起至2019年7月4日实际收房之日。被告提交了《商品房买卖协议书》、高碑店市政策性停工统计资料。原告质证称，对证据不认可，没有看到办理施工许可证2018年6月20日之后的政府部门要求停工的文件，购房协议是取得预售许可证之前签订的，本身是违法的，不能作为证据，正式合同签订后，被告就收回了协议。合同法规定格式条款无效的情形是以合法的形式掩盖非法目的的，因故意或重大过失造成对方财产损失的属于无效的条款。 经查,被告提交的政府停工文件及明细，其中以下文件明确显示具体的停工原因、停工时间：高碑店市建设局于2015年12月5日作出的《关于印发建设系统12月份空气质量保障超常冲刺实施方案的通知》，自2015年12月1日至31日，房屋建筑、拆迁等施工工地土石方作业全部停工，本案所涉停工时间16天；高碑店市建设局于2016年9月20日作出的《关于首届河北省旅发大会期间加强建筑施工扬尘治理保障工作的实施方案》，自2016年9月21日至9月30日，全市所有在建项目，停止土石方作业，所有商混企业停止生产，停工时间10天；保定市人民政府于2016年10月13日发布的《关于启动重污染天气应急强化措施的紧急通知》，要求10月14日0:00时起到10月18日左右，所有施工工地停工，停工时间5天；保定市人民政府于2016年11月8日发布的《保定市重污染天气预警信息发布》，市委办公厅、市政府办公厅＜关于启动重污染天气应急强化措施的紧急通知＞继续执行，11月8日12时起，终止时间为11月10日24时，停工时间2.5天；保定市人民政府于2016年11月11日发布的《保定市重污染天气预警信息发布》，11月11日0:00起执行《保定市2016年冬季采暖期空气质量保障超常应急措施》，11月14日24:00时解除，停工时间4天；高碑店市建设局于2016年11月14日作出的《关于实施2016年冬季采暖期扬尘治理超常应急措施的紧急通知》，自2016年11月15日至12月31日实施冬季采暖期扬尘治理超常应急措施，工地停工，停工时间47天；河北省大气污染防治工作领导小组办公室于2017年2月22日作出的《关于切实加强大气污染防治有关工作的紧急通知》，在3月15日前，除涉及民生重点工程外，其他建设工地暂停施工，停工时间22天；高碑店市安全生产委员会于2017年9月30日作出的《关于印发＜“中秋、国庆”双节和“十九大”期间安全生产保障工作方案＞的通知》，全市在建工程施工项目从10月15日起至“十九大”结束（10月24日）停止施工，停工时间10天；保定市人民政府于2017年11月3日发布的《4日0时起我市启动重污染天气Ⅱ级预警》，自11月4日0时至11月8日，建成区停止所有房屋建筑等，停工时间5天；高碑店市建设局于2017年12月11日作出的《关于启动12月份中、下旬空气质量超常应急保障措施的通知》，自12月11日起至12月31日，除应急抢险及经市委、市政府批准的民生重点工程外，全市各类在建工程停工，停工时间21天；高碑店市建设局于2018年3月3日作出的《关于扎实做好全国“两会”期间建筑施工安全生产、扬尘治理工作的通知》，所有项目2018年3月3日至3月20日全部停工，停工时间18天。上述政府部门的具体停工指令文件是被告不能预见、不能避免、不能克服的，属于不可抗力，房屋交付日期应扣除上述停工期间后，相应顺延。综上，因不可抗力导致被告停工的时间共计160.5天。对于被告提交的2015年12月31日至2018年6月30日期间《保定市重污染天气预警信息发布》、《保定市重污染天气预警信息解除通知》等若干文件，只发布了重污染天气预警及应急响应，但没有具体明确的停工期限，本院对此不予采信。 上述事实有《商品房买卖协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、业主入住告知书、收据、政府停工文件等证据及当事人陈述予以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。原、被告签订的《商品房买卖协议书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，且不存在格式条款无效的情形，合法有效，双方均应恪守。原告依约支付购房款，被告应当按照合同约定的日期向原告交付房屋，被告未按约定时间交付房屋的行为构成违约，被告应当按照合同约定承担违约责任。关于逾期时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”据此，对被告提出的发生在2018年6月30日之后停工事项的抗辩理由，本院不予采信。被告提交的政府停工文件中明确显示具体的停工原因、停工时间，共计造成停工160.5天。原、被告约定的交房日次日（2018年7月1日）至办理入住手续时间（2019年7月4日）共计369天，扣除停工160.5天，被告实际逾期交房天数为208.5天（369天-160.5天）。根据《补充协议》十二条第1款的约定，按日计算逾期交房违约金为6813.26元（326775元×0.01％×208.5天），该金额超过了原告已支付房价款的百分之一（326775元×1%=3267.75元），故被告应给付原告逾期交房违约金3267.75元。原告要求被告赔偿精神损失费及装修损失，但未举证证实，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告高碑店市万美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告陈英杰逾期交房违约金3267.75元； 二、驳回原告陈英杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51元，由高碑店市万美房地产开发有限公司负担14元，陈英杰负担37元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  李美华 二〇二〇年七月二十九日 书记员  王 存