广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初14679号原告：梁彩凤，女。委托诉讼代理人：龙静,北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：李涛,男。委托诉讼代理人：何明芳，广东林天律师事务所律师。委托诉讼代理人：伦韵珊，广东林天律师事务所实习律师。原告梁彩凤诉被告李涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后,适用简易程序,于2020年7月10日公开开庭进行了审理。双方的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提起如下诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的租金、租赁税、物业管理费及水电费等公摊费用共计173440.10元（其中租金129782元、租赁税7220.40元、物业管理费及水电费等公摊费用36437.70元）;2.判令被告按应付金额的24%向原告支付违约滞纳金，计至支付时止，暂计至2020年6月1日为43581.44元；3.判令本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年3月3日签署了《佛山市九鼎国际租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定原告将坐落于佛山市禅城区**房产出租给被告使用，租期四年，月租金12823元，租金每年递增5％，除首月外，租金缴纳日为每月的5号之前。2016年9月，原告通过拍卖的方式获得了被告同时租赁的佛山市禅城区******的所有权，并于2016年12月29日进行了不动产登记，领取不动产权登记证书，被告自2016年11月15日起，在支付《租赁合同》约定的**房产租金的同时，也向原告支付***房产的租金。2019年2月，被告开始拖欠原告租金及相关的物业管理费、水电费等费用，2019年7月30日，双方终止《租赁合同》。截至2019年7月31日，被告共拖欠原告租金及租赁税137002.40元，拖欠物业管理费及水电费等公摊费用共36437.70元，两项共计173440.10元。原告认为，被告未如约支付租金及相应的物业管理费和水电费等公摊费用，违反了《租赁合同》第三条第2项及第五条第1、2项的约定，根据《租赁合同》第十一条第4、5项的规定，被告逾期支付租金或本合同规定的其他费用的，每逾期一天，被告应按每日应付款项金额的0.5％向原告支付违约滞纳金，为免诉累，原告愿按年利率24%计算被告的违约滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及第一百零七条等的规定，原告提起本案诉讼。被告辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，理由是：一、原告主张租金、租赁税、物业服务费、水电费、公摊费用共计173440.10元与事实不符，法院不应予以支持。1、被告与原告于2019年6月25日解除租赁合同关系，原告主张解除租赁合同后的租金及其他费用缺乏事实和法律依据。本案中原告只提供了涉案606房的不动产登记材料证明其对该房屋享有所有权，但并未提供证据证明其对涉案607-610房享有所有权。根据原告提供被告于2019月6月5日出具的《保证》，被告应于2019年6月25日前支付拖欠的租金及其他费用，该《保证》无法证明被告所拖欠的具体金额。由于被告未能按约定支付租金及其他费用，被告与原告于2019年6月25日解除租赁合同，自该日起被告与原告之间不存在租赁合同关系，原告无权向被告收取租金、租赁税、物业服务费、水电费及公摊费用。因此，原告所主张2019年6月25日后租金及其他各项费用缺乏事实和法律依据。2、原告主张的租金、租赁税、物业服务费、水电费及公摊费用数额与事实不符。(1)原告提供《被告应支付原告租金、租赁税、物业费用及违约滞纳金计算表》证明其主张金额的计算方式，但该表格未详细说明所列的租金、租赁税、物业费用所属承租房号，且该表格所列2019年2月至2019年7月租金、租赁税与双方签订《租赁合同》第三条的约定明显不符，原告并未提供相关证据证明该表格所列租金的计算依据，无法证明其主张。(2)被告与原告于2019年6月25日解除涉案租赁合同，涉案租赁物在被告承租期间以外产生的费用应由原告自行承担。根据原告所提供的三张广东省增值税普通发票，开票方在三张发票备注收费项目涉及的期间均一定程度超出涉案租赁合同关系存续期间，原告无权向被告主张该部分费用。3、被告于2020年1月8日通过金远微信转账1万元。二、原告主张滞纳金43581.44元缺乏事实和法律依据。1、原告以被告拖欠的物业服务费、水电费、公摊费用计算滞纳金缺乏依据。根据被告与原告于2016年3月3日签订的《租赁合同》，双方在该合同第五条中详细约定承租期间物业服务费及其它费用的承担及支付方式，但并未约定迟延支付物业服务费、水电费、公共分摊费用应支付滞纳金，原告直接引用涉案租赁合同第十一条第5款的约定主张物业服务费、水电费、公摊费用计算滞纳金明显缺乏依据。2、被告主张拖欠涉案606房各项费用计算滞纳金条款缺乏事实和法律依据。被告与原告签订《租赁合同》只约定承租607-610房事宜，涉案606房的租金及相关费用不适用《租赁合同》的约定。被告与原告并未就承租涉案606房签订租赁合同，原告也未提供证据证明双方对涉案606房承租租金及相关费用承担事宜的约定，因此原告以被告拖欠涉案606房的租金、租赁税、物业管理费、水电费及公摊费用为由向被告主张滞纳金明显缺乏依据，法院不应予以支持。3、被告非因其个人原因被佛山市公安局禅城分局查封冻结其及妻子金远的财产，导致无法按时履行付款义务，属于不可抗力。结合原告提供的所有证据，被告与原告长期租赁过程中关系融洽，被告一直按时足额向原告支付租金及各项费用，此前并不存在长期拖欠款项的情况。佛山市公安局禅城分局依据佛禅公冻财字（2018）00567号、佛禅公封通字〔2018〕00012号对被告及其妻子金远名下的银行存款、不动产等资产予以查封、冻结，导致被告客观上不能向原告按时支付租金、租赁税、物业服务费、水电费、公摊费用。被告非因其个人原因被执法机关查封、冻结其财产，该情况属于被告与原告所签订《租赁合同》第十二条约定的不可抗力，根据《合同法》第一百一十七条及《民法总则》第一百八十条规定应免除被告的责任。本院经审理认定如下事实：原告于2015年12月通过购买方式取得于佛山市禅城区禅城区***房屋的所有权，后于2019年11月将该房屋所有权转让予他人。另外，原告于2016年9月通过拍卖方式所得佛山市禅城区禅城区***房的所有权（该606-610房以下统称为“涉案物业”）2016年3月3日，原告（出租方,甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，就甲方将涉案物业中的607-610房房产出租给乙方作办公用途的事宜作了约定，其中部分主要内容如下：1.租赁期：四年，自2016年3月10日至2020年3月9日止；2.租金和租赁税：租金每年递增5%，2018年3月1日至2019年2月28日的租金为16028元／月，2019年3月1日至2020年2月28日的租金为17630元／月；乙方应于本合同签订之日向甲方支付首月租金，之后每月的租金于当月5日前支付。租金不包括租赁税、物业服务费、水费、电费、公摊费用。其他因使用租赁房产而产生的税费和缴纳义务由乙方负责；3.物业管理费及水电费等公摊费用：乙方使用租赁房产期间所发生的水费（含排污费）、电费、室内空调使用产生的电费以及公摊费用等其他费用均由乙方承担。甲方需向乙方提供大厦管理服务中心有效合法发票、缴费通知单，乙方应按照甲方和本大厦服务管理中心签订的《物业服务合同》和规定，将上述费用直接缴纳至甲方提供的收费账户；4.违约责任：乙方逾期支付租金或本合同规定的其他费用的，每逾期一天，乙方按每日应付款项金额的0.5%向甲方支付违约滞纳金。乙方逾期三十天仍未支付应付款项的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房产，没收租赁保证金，并向乙方追讨拖欠的应付款项。《租赁合同》签订后，原告将约定的租赁物交付被告使用。被告在承租607-610房的同时，也在承租605-606房。2016年9月，原告通过拍卖竞得606房，从2016年11月15日起原告向被告收租。2019年6月5日,被告向原告出具《保证》，载明“现本人李涛保证在本月25日前支付差欠梁彩凤和陈梓莹九鼎国际605-610房的租金及其他费用，若特殊情况未能支付差欠全款也承诺支付差欠全款的50%以上，若不能按时支付，视为本人解除合同并承担违约责任”。庭审中，经询问，原告陈述称：租赁双方未就606房的租金签订书面协议，双方仅口头约定606房2019年2月份的租金按照50元／平方米计算，计3939元，从2019年3月起租金递增5%，递增后租金为4333元／月。被告直至2020年1月8日才搬离涉案物业。庭审中，经本院要求，被告代理人当庭拨打被告本人电话，被告本人通过电话陈述：606房的租金是在涉案物业中合并计算的，2019年1月份前被告需要支付的租金和租赁税是26500元／月。被告支付租金和相关税费至2019年1月份，从2019年2月份起就再未支付。2019年3月份左右，被告的公司没有经营，人都走了，原告于当月将涉案物业上锁，但是被告仍有一些家具在涉案物业中，被告也没有其他地方可以存放，被告当时走的时候委托原告将家具卖掉，但原告卖不出去。后来被告跟原告说要取回部分有用的家具，剩余的由原告当废品处理，原告要求被告支付10000元，于是被告于2020年1月8日向原告支付了10000元并取走了有用的家具。2020年1月8日，被告通过案外人金远的银行账户向原告支付了10000元。庭审中，原告表示同意将该款抵扣被告所欠的2020年2月份的租金。另查明，佛山创意产业园投资有限公司九鼎国际城物业分公司向原告发出物业费用明细清单，要求原告支付涉案物业自2019年1月31日至2019年7月31日期间的物业管理费、水电费等公摊费用共计48437.70元。原告于2019年9月6日缴交了该费用。原告书面陈述称，该缴交的费用中有12000元为其他人产生的、与被告无关的电费。再查明，原告于2019年3月7日至2019年7月5日期间缴交了涉案物业自2019年3月1日至2019年7月31日期间的租赁税7220.37元。又查明，本案原告起诉后，本院于2020年6月23向被告送达了起诉状副本。以上事实，有原告举证的《租赁合同》、不动产权证书（606房为原件、607-610房为复印件）、拍卖成交确认书、物业费用清单、物业费用缴纳发票、税收完税证明、房产交易申报单、税收缴款书，被告举证的微信对话记录及转账记录以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方应诚实全面履行，否则应承担相应责任。兹就双方争议的事项分析评述如下：一、关于租金及其滞纳金。原告诉请被告支付2019年2月1日至2019年7月31日的租金及滞纳金，被告则抗辩认为无需支付。对此，首先，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼证据规则，当事人应就其主张的事实提供证据加以证明，否则该主张不能成立。本案被告主张原告于2019年3月左右就将涉案物业上锁，原告否认，被告也未能举证证明，应承担举证不能的不利后果，其该抗辩意见，本院不予采纳。其次，虽然被告向原告出具《保证》中使用了“若不能按时支付，视为本人解除合同并承担违约责任”的陈述，但被告作为承租方本应依约支付租金而未付租金，已经构成违约，其作为违约方并无单方解除合同之权利。在原、被告双方未协议一致的情况下，涉案《租赁合同》不因被告在《保证》中陈述解除。最后，根据原、被告双方之陈述，涉案物业自2019年2月1日至2019年7月31日期间由被告所占用，被告依法依约当然负有支付该期间租金之义务。关于租金的标准。原告主张涉案物业不含税租金为2019年2月的租金为19967元（折算租金标准为50元／月／平方米）、2019年3月至7月的租金21963元／月（折算租金标准为55元／月／平方米），而被告主张2019年1月含税租金为26500元（涉案物业每月应交租赁税约为1203.4元，即不含税租金为25296.6元，原告主张的租金标准未超过被告之所主张，且与《租赁合同》约定之租金单价吻合，本院予以认定。据此租金标准，被告应付原告2019年2月1日至2019年7月31日之租金合计为129782元。关于租金滞纳金。《租赁合同》约定被告应予每月5日前支付当月租金，每逾期一天，被告按每日应付款项金额的0.5%向原告支付违约滞纳金。诉讼中，被告调整为按照年利率24%标准，从每月租金逾期之日起计算滞纳金，未超出双方合同约定，本院予以支持。暂计至2020年6月1日,被告应付原告的租金滞纳金为35172.96元。之后被告仍应按照年利率24%的标准向原告支付滞纳金至租金实际清偿之日止。序号租金月份租金（元）滞纳金起计时间滞纳金截止时间滞纳金利率标准滞纳金（元）12019年2月199672019/2/62020/06/0124%/年6416.0622019年3月219632019/3/66647.4732019年4月219632019/4/66193.5742019年5月219632019/5/65754.3152019年6月219632019/6/65300.4062019年7月219632019/7/64861.14总计12978235172.96二、关于租赁税。《租赁合同》约定租赁税由被告负担，原告举证证实其已经缴交涉案物业于2019年2月至2019年7月应负担的租赁税7220.37元，原告有权要求被告支付。三、关于物业管理费、水电费等公摊费用及其滞纳金。《租赁合同》约定被告须承担承租涉案物业期间所产生的物业管理费、水电费等费用，现被告未支付2019年2月至2019年7月期间的该费用而由原告代为支付，原告依约有权向被告追偿。根据原告举证的物业费用清单及发票以及原告的陈述，该费用为36437.70元。至于上述费用的滞纳金。《租赁合同》约定被告未依约支付相关费用的，应按每日0.5%支付滞纳金，现原告调整为按照年利率24%标准计算滞纳金，未超出合同约定，本院予以支持。至于滞纳金的起算时间，涉案《租赁合同》约定原告需向被告提供大厦管理服务中心有效合法发票、缴费通知单，被告应按照原告和本大厦服务管理中心签订的《物业服务合同》和规定，将上述费用直接缴纳至原告提供的收费账户。现原告未举证证明其在起诉前已经履行上述合同约定的通知义务，故滞纳金的起算时间应从原告通知之日，即本案起诉状副本送达给被告次日2020年6月24日起算。原告主张的滞纳金超出的部分，本院不予支持。四、关于被告提出的不可抗力抗辩意见。被告提出因其与配偶与涉嫌犯罪的其他人有业务往来而被告公安机关查封相关的财产，构成导致合同不能履行的不可抗力。《合同法》第一百一七条第二款规定不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，即使被告所述事实，其因自身行为所产生的法律结果，不属于上述法律所规定的“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。对该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告李涛在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁彩凤支付自2019年2月1日至2019年7月31日期间所欠的租金129782元以及滞纳金（滞纳金的计算方式：暂计至2020年6月1日为35172.96元，之后以未付租金为基数，按照年利率24%的标准计算至租金实际清偿之日止）；二、被告李涛在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁彩凤支付租赁税7220.37元；三、被告李涛在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁彩凤支付物业管理费、水电费等公摊费用36437.70元及其滞纳金（滞纳金的计算方式：以未付费用为基数，从2020年6月24日起，按照年利率24%的标准计算至费用实际清偿之日止）；四、驳回原告梁彩凤的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2278元（原告已预交），由原告梁彩凤负担88元，被告李涛负担2190元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员羊挺二Ο二Ο年七月二十二日书记员胡会婷