安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1723民初912号 原告（反诉被告）:叶某，男，1983年10月15日出生,汉族,住安徽省芜湖市无为县。 委托诉讼代理人:杨长根，青阳县蓉城镇法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：刘某,男,1978年7月13日出生,汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。 委托诉讼代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。 第三人：安徽某置业有限公司,住所地安徽省池州市青阳县蓉城镇。 法定代表人:鲍信,该公司董事长。 委托诉讼代理人：鲍征，该公司副总经理。 原告叶某与被告刘某、第三人安徽某置业有限公司（以下简称铜正公司）房屋买卖合同纠纷一案,原告叶某于2020年5月15日向本院起诉,被告刘某于2020年5月29日对原告叶某提出反诉。本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）叶某的委托诉讼代理人杨长根、被告（反诉原告）刘某的委托诉讼代理人汪庆，第三人铜正公司的委托诉讼代理人鲍征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶某向本院提出诉讼请求：1、请求判令刘某给付叶某购房款332500元;2、诉前财产保全费2270元由刘某承担;3、本案诉讼费用由刘某承担。事实与理由:铜正公司开发建设的南溪府邸所有门窗工程均由叶某承建。因无力支付叶某的工程款,铜正公司便将其开发建设的南溪府邸一幢312室房屋抵偿给了叶某。后刘某要求购买涉案房屋(铜正公司抵偿给叶某的南溪府邸一幢312室房屋),叶某亦同意将涉案房屋出卖给刘某。经三方共同协商,并报青阳县房产管理局同意,由刘某与铜正公司直接办理涉案房屋买卖、交付手续,涉案购房款332500元由刘某直接支付给叶某。协议约定后,刘某于2019年1月23日与铜正公司签订《商品房买卖协议》并办理了网上签约确认，铜正公司还向刘某开具了商品房买卖增值税专用发票,但刘某至今未将购房款332500元支付给叶某,侵害了叶某的合法权益，故提起本案诉讼，请求法院依法支持叶某的诉讼请求。 叶某为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据: 证据一、《报告》、网上签约确认单、证明、发票、通知各一份，证明：1、2019年1月23日，刘某与铜正公司签订《商品房买卖协议》并办理网上签约确认，刘某购买了涉案南溪府邸一幢312室房屋；2、涉案南溪府邸一幢312室房屋买卖价款为332500元，铜正公司已向刘某开具了商品房买卖增值税专用发票；3、刘某至今未将涉案购房款332500元支付给叶某。 证据二、青阳县人民法院（2020）皖1723财保23号民事裁定书、保全费发票各一份，证明：1、叶某因本案向青阳县人民法院申请了诉前财产保全，缴纳了财产保全费2270元；2、该财产保全费2270元应由刘某承担。 证据三、《商品房买卖合同》复印件一份，证明涉案房屋的买卖行为在房地产主管部门办理了备案登记、签署了商品房买卖合同、办理了商品房备案登记。 刘某辩称，一、叶某诉称其在2019年1月24日将其所有的坐落于青阳县蓉城镇南溪府邸312室房屋以332500元卖给刘某，不属实。因为关于涉案房屋，刘某从未与叶某达成任何的买卖合同意思表示，也未签订过任何的书面买卖合同。另外，叶某诉称经刘某、叶某及铜正公司三方共同协商，并报青阳县房产管理局同意由刘某与铜正公司直接办理房屋买卖、交付手续，完全是子虚乌有，不属实，无任何证据能予以证明。二、案涉房屋的网签备案合同之所以备案在刘某名下，是因为叶某截止到2018年4月份，欠付刘某材料款196982元，当时无钱支付，暂时将涉案房屋抵押给刘某，后因该房屋产权不在叶某名下，无法办理他项权证，故只能通过让与担保的方式将房屋备案到刘某名下，待叶某将所欠货款基本付清时，刘某再将该房屋备案到叶某名下，截止当前该房屋仍然处于备案状态，并没有办理产权登记手续。三、在2019年12月份，叶某已按照双方约定将欠付刘某的材料款196982元，大部分付清，系分四次支付，共计支付给了刘某190000元。支付完毕后，刘某便立即告知了叶某可以将案涉房屋变更备案至叶某名下。 综上所述，叶某诉求刘某支付房屋价款无事实依据，应当予以驳回。 铜正公司述称,叶某承包了铜正公司位于南溪府邸工程中的门窗业务，铜正公司欠其工程款大约1000000元，叶某施工中所使用的门窗、楼梯扶手、护栏等有多家供应商，刘某主要供应铝合金材料，后铜正公司准备将案涉商品房抵给叶某，因为叶某欠刘某材料款，且案涉房屋产权不属于叶某，属于铜正公司，因此叶某、刘某与铜正公司协商将案涉房屋出售给刘某，该房屋出售款用来折抵铜正公司欠叶某的工程款。当时刘某与铜正公司销售人员一起去房产局签订了房屋买卖合同，合同上的签名是刘某本人所签，并办理了备案。同时，刘某在铜正公司开具了购房发票。购房发票开具后，刘某只需要到税务机关缴纳契税，便可以拿着购房合同、购房发票、契税发票到房产局办理房产登记手续。同时，刘某可以凭以上材料到物业公司办理房屋交接。类似情况还有叫汪云、周喜来等人，他们的房屋产权证已经办好，房屋已经交接。 刘某向本院提出反诉请求：1、请求判令叶某及铜正公司立即协助刘某解除南溪府邸一栋312室房屋的备案合同，并将前述房屋返还备案至叶某名下。2、本案本诉及反诉相关所有诉讼费用、保全费用均由叶某承担。事实与理由：叶某于2016年10月至2018年4月期间在刘某处购买铝材，并且欠款196982元。欠款结算后，叶某因暂时无力一次性偿还，便将案涉南溪府邸一栋312室房屋通过让与担保的方式抵押在刘某处，待材料款付清后，由刘某配合将上述房屋归还给叶某。后叶某于2019年12月13日将其所欠材料款190000元支付给了刘某，仅剩几千元尾款。基于此，刘某便提前通知叶某办理解除南溪府邸一栋312室房屋的网签备案合同的相关手续，并将前述房屋返还备案至叶某名下。 现叶某不仅不按照双方之前约定，办理解除房屋网签备案合同手续，相反还起诉要求刘某支付房款，系严重违背客观事实，损害刘某的合法权益，故刘某提起反诉，请求法院依法支持刘某的反诉请求。 刘某就其本诉抗辩及反诉的事实和理由，向本院提供的证据为： 证据一、民事起诉状一份，证明经叶某、刘某结算，叶某截止到2018年4月份，尚欠刘某材料款共计196982元。 证据二、微信聊天记录，证明刘某在叶某将大部分货款支付完毕后，便通知叶某办理房屋备案解除变更手续。 就刘某的反诉，叶某辩称，1、涉案合同的主体是刘某和铜正公司，刘某作为反诉原告的主体资格是否适格，请求法院依法审查；2、刘某与叶某之间从未签订过让与担保合同，刘某与叶某之间存在买卖合同关系，刘某没有证据证明刘某与叶某之间存在让与担保关系，故刘某的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回刘某的反诉请求。 叶某就其上述辩解，未提供证据。 就刘某的反诉，铜正公司述称，刘某与铜正公司签订了购房合同，如果刘某要解除房屋买卖合同关系，应当构成违约。铜正公司不同意刘某单方面解除合同。 铜正公司就其上述述称，向本院提供如下证据: 证据一、购房增值税发票二份，证明案涉房屋购房合同关系已经成立并实际履行。 证据二、《协议》一份，证明涉案房屋系铜正公司通过叶某的挂靠公司即安徽省池州市联创建筑有限公司（以下简称联创公司）以房抵债给叶某，原因是铜正公司在此之前一直拖欠叶某工程款未付。 本院组织双方进行了证据交换和质证。双方发表质证意见如下： 刘某对叶某提供的证据一、二、三均提出异议，其质证意见为：证据一中的“报告”与本案不具有关联性，因为该份报告系铜正公司出具，叶某予以认可，刘某并没有签字认可，所以其中的内容对刘某不具有约束力，另外，通过该份报告中所反映的总价款和房屋面积可以得知，所有的房屋单价均为5000元/平方米，该单价应当系网签备案价，并不是实际交易的房屋单价。对证据一中的“网上签约确认单”以及“证明”真实性不持异议，但是对其证明目的持有异议，因为该组证据仅能证明案涉房屋备案在刘某名下，刘某与铜正公司签订了网签备案合同，备案合同约定的合同备案价为332500元，并不能证明叶某与刘某之间签订了买卖合同，更加不能证明叶某与刘某对案涉房屋约定的房屋价款为332500元。对证据一中的“发票”的“三性”均有异议，因为截止当前刘某并没有收到铜正公司开具的任何发票。虽然叶某及铜正公司均出示了发票的存根联以及复印件，但是并没有向法庭提交交付发票的相关书面内容。对证据一中的“通知”的“三性”均不予以认可，因为该份通知系2019年1月6日发出，当时，刘某还尚未与铜正公司签订网签备案合同，刘某签订备案合同的时间系2019年1月23日。此外，该份通知系铜正公司单方发给物业公司，而刘某截止当前并未收到任何的书面交付房屋的通知或者电话短信通知。对证据二中“民事裁定书”和“保全费发票”的真实性不持异议，但是本案保全裁定的执行存在程序上的错误，因为保全裁定作出时间为2020年4月9日，但是保全费缴纳时间为2020年5月13日，也就是说保全裁定生效执行时，叶某的保全费都尚未缴纳，所以人民法院作出诉前保全裁定在程序上存在重大瑕疵，故保全费不应当由刘某承担。对证据三即《商品房买卖合同》质证意见为：1、该证据的真实性由法院予以审核；2、关于案涉房屋办理的备案登记，刘某在庭审中一直予以认可，但是截至当前并没有办理过户手续，同时叶某也没有向刘某交付房屋；3、该份备案合同仅仅是为了房屋的备案登记所签订，并不是双方就案涉房屋达成买卖的真实意思表示，因为案涉房屋在叶某、刘某之间并不是买卖合同法律关系，而是让与担保法律关系，对此，在(2020)皖1723民初223号案件庭审笔录中，本案叶某在回答主审法官提问时，陈述与刘某就案涉房屋买卖价款及办证等其他事宜没有达成任何约定，由此可见，双方并不是买卖合同关系，案涉备案合同仅仅是为了房屋备案登记，不能因此而认定双方系买卖合同关系。 铜正公司对叶某提供的上述证据均无异议。 叶某对刘某所提供的两份证据均提出异议，其质证意见为：1、对证据一即民事起诉状的真实性不持异议，对其证明目的持异议，刘某与叶某之间的债权、债务不影响涉案商品房的买卖的设立、履行。2、对证据二即微信聊天记录的真实性不持异议，对其证明目的和合法性持异议，虽然刘某与叶某之间存在商品房买卖法律关系，但商品房买卖合同的主体是本案的刘某与铜正公司，刘某要求解除备案登记违反了各方的约定，也不符合法律规定。 铜正公司对刘某所提供的上述证据发表质证意见为：对证据一、二的真实性不持异议，但对其证明目的持异议，因为该证据及其诉求是想要解除与铜正公司签订的商品房买卖关系，这违背了我们三方的约定，不符合法律规定。该证明目的无法实现，因为铜正公司与刘某已经签订了购房合同，且已经备案登记、发票已经开具，购房合同已经实际履行中，无法终止。 刘某对铜正公司所提供的证据均持异议，其质证意见为：对证据一即购房增值税发票的三性均不认可，因刘某没有收到该发票。证据二即《协议》，通过该份证据可见合同签订双方系联创公司与铜正公司，无法看出与叶某有任何关联性，另外，即便铜正公司陈述属实，案涉房屋抵债的面积、价款是其与叶某之间达成的以房抵债协议，与刘某无关。此外，从该份证据可以表明如果案涉房屋是以房抵债的话，除备案登记合同以外，应当是有一份以房抵债的协议，否则，双方就债务是否抵偿、抵偿价格为多少是无法明确的。如果在没有以房抵债协议的情况下，双方之间就不可能达成房屋买卖意思表示，法院不能仅凭备案登记合同约定的权利、义务，认定叶某与刘某之间的房屋买卖合同关系。 叶某对铜正公司所提供的证据均不持异议。 对上述双方有争议的证据，本院认证意见如下：叶某提供的《报告》、网上签约确认单、证明、发票、通知、青阳县人民法院（2020）皖1723财保23号民事裁定书、保全费发票、《商品房买卖合同》；刘某提供的民事起诉状、微信聊天记录；铜正公司提供的购房增值税发票、《协议》，证据形式来源合法,内容真实有效,且与本案具有关联性,能够证明本案事实,可以作为定案依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：铜正公司开发建设的青阳县南溪府邸部分门窗工程由叶某挂靠联创公司承建，叶某在施工中所使用的铝合金材料主要由刘某供应。上述工程建设中，铜正公司因资金紧缺，一直拖欠叶某等实际施工人工程款。同时，叶某在施工中也一直在刘某处赊购材料，自2016年10月至2018年4月，叶某尚欠刘某材料款共计196982元。因铜正公司无力支付给叶某工程款,且叶某以联创公司名义挂靠施工，为此，2018年8月22日，铜正公司与联创公司签订《协议》，约定铜正公司将其开发建设的南溪府邸一幢312室房屋以房款332500元抵偿给叶某，以冲抵所欠叶某工程款332500元，并报经青阳县房产管理局备案，叶某对此予以认可。2018年底，刘某经多次向叶某催讨上述材料款196982元，但叶某无力支付。为此，2018年12月18日，刘某通过铜正公司向青阳县房产管理局出具报告，申请将案涉南溪府邸一幢312室房屋原合同签约人叶某变更为现合同签约人刘某，青阳县房产管理局同意变更。2019年1月23日，刘某与铜正公司签订网上签约确认单，双方并于当日签订作为备案登记的《商品房买卖合同》，二人未再另行签订《商品房买卖合同》，该约定由刘某购买南溪府邸一幢312室商品房，单价为5000元／平方米，建筑面积为66.5平方米，总金额为332500元。事后，铜正公司于2019年1月24日为刘某开具了价税为332500元的购房增值税发票，且依据国家相关规定，将上述网上签约确认单报送青阳县房产管理局备案登记。上述报告出具过程中及商品房买卖合同签订时，叶某与刘某就双方之间的债务未进行清算，且事后叶某与刘某之间未再产生买卖业务关系。2019年12月13日，叶某向刘某汇款190000元，就该190000元的性质认定问题，在本院（2020）皖1723民初223号案件及本案审理过程中，叶某、铜正公司均称该款系叶某因承建青阳县南溪府邸后期12号楼门窗工程需要而向刘某购买后期材料的预付款，但均未提供足够证据证明。2019年12月15日，刘某通过微信告知叶某可随时办理取消涉案抵押房屋的备案登记。双方为此产生争议，叶某遂于2020年1月17日向本院提起诉讼，请求判令刘某支付其货款325518元，后叶某申请撤诉，本院于2020年4月3日作出（2020）皖1723民初223号裁定书，准许叶某撤诉。 另查明：叶某于2020年4月9日因向本院申请诉前财产保全，请求查封刘某银行存款350000元，本院于2020年4月9日作出（2020）皖1723财保23号民事裁定书，保全申请费2270元由叶某缴付。 本院认为，以物抵债是指当事人之间达成协议，在债务人不能履行到期债务时以抵债物清偿债权的债务清偿方式，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。本案铜正公司因拖欠叶某工程款，叶某通过其挂靠单位联创公司与铜正公司签订《协议》，约定铜正公司将其开发建设的案涉南溪府邸一幢312室房屋以房款332500元抵偿给叶某，以冲抵所欠叶某部分工程款，叶某、铜正公司上述行为系我国法律认可的以物抵债行为，合法有效。因叶某欠付刘某材料款，该笔债务履行期限届满后，刘某通过铜正公司向青阳县房产管理局出具报告，并经青阳县房产管理局同意后，将案涉南溪府邸一幢312室房屋原合同签约人由叶某变更为现合同签约人刘某，铜正公司遂与刘某签订网上签约确认单及备案登记的《商品房买卖合同》，该网上签约确认单、《商品房买卖合同》明确约定由刘某购买案涉南溪府邸一幢312室房屋，房款总金额为332500元，铜正公司也以刘某的名义开具了价税为332500元的购房增值税发票。本案刘某与铜正公司之间原本不存在债权、债务关系，且其与铜正公司签订网上签约确认单及备案登记的《商品房买卖合同》期间，其无证据证明支付任何购房款，但铜正公司却以刘某名义开具了购房增值税发票，铜正公司、刘某上述行为，不仅能够认定刘某认可叶某与铜正公司之间的以物抵债协议的法律效力，而且视为同意受让该以物抵债协议中的相关权利和义务。虽叶某没有直接与刘某签订以物抵债协议，但刘某与铜正公司签订网上签约确认单及备案登记的《商品房买卖合同》等行为，具备以物抵债这一法律关系的基本要素，故认定叶某与铜正公司签订的《协议》、刘某与铜正公司签订的网上签约确认单、《商品房买卖合同》系本案叶某、刘某之间的以物抵债协议，且叶某、刘某之间的以物抵债法律关系成立。另外，上述签订的协议、《商品房买卖合同》等系双方当事人的真实意思表示,且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,应受法律保护。刘某在本诉部分辩称及在反诉部分诉称：叶某因暂时无力一次性偿还，便将案涉南溪府邸一幢312室房屋通过让与担保的方式抵押在刘某处，待材料款付清后，由刘某配合将上述房屋归还给叶某。该辩解及主张缺乏事实依据，依法不能成立，理由如下：让与担保是债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权。根据上述关于让与担保行为的概述，判定当事人之间的转让或者买卖协议应当定性为转让或者买卖还是担保，应当从以下方面综合判断：首先，应当考虑各方当事人是否存在主债权债务，担保权利系依附于主债权的附属权利，如果没有主债权，则担保并无存在的客观条件；其次，要进一步考究当事人之间的真实意思表示，如果当事人基于转让财产的目的签署协议，则当事人一方负有交付财产的义务，另一方负有支付对价的义务；如果转让财产系以担保债权实现为目的，通常指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿，则买受方仅为名义上的所有人，买受方不需要向转让方支付对价，买受方的权利范围不同于完整意义上的所有者；再次，查看是否存有转让标的物的外观。本案铜正公司与叶某之间、叶某与刘某之间虽存在主债务，但刘某无证据证明铜正公司与叶某签署本案协议及其与铜正公司签订《商品房买卖合同》时，三方就转让涉案房屋实现担保债权这一目的已经明确达成合意，且涉案房屋事实上也未按照法律、行政法规规定办理批准、登记等手续，并变更登记至刘某名下，在外观上未实现权利转移，不符合让与担保的基本架构，其性质应认定为以物抵债而非让与担保，故刘某就其本诉抗辩及反诉的事实和理由依法不能成立，其反诉请求予以驳回。本案叶某、铜正公司虽无足够证据证明抵债物即案涉南溪府邸一幢312室房屋已交付刘某，但以物抵债协议并不以刘某现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件，只要各方的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。因此，依据本案生效以物抵债协议，叶某可以直接请求刘某履行给付购房款的义务，刘某也可以直接请求铜正公司按照合同约定履行向其交付涉案房屋及办理房屋产权登记手续。对涉案以物抵债协议，叶某、刘某之间并未形成明确消灭旧债的合意，故该协议在性质上应属于新债清偿协议，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态。结合本案查明的事实，叶某于本案以物抵债协议成立后，其于2019年12月13日向刘某汇款190000元，叶某、铜正公司均称该款系叶某因承建青阳县南溪府邸后期12号楼门窗工程需要而向刘某购买后期材料的预付款，但均未提供足够证据证明，结合刘某的辩解，应认定为叶某偿还先前所欠刘某部分材料款。从债务人是否按照约定全面履行自己的义务及债权是否得以实现为目的角度出发，故结合叶某先前所欠刘某材料款总额196982元的事实，扣减叶某已偿还190000元，尚欠旧债务6982元，应在本案中一并进行清偿，则刘某诉求给付的购房款332500元，应当调整为325518元。因刘某未按照以物抵债协议履行义务，叶某向本院提出财产保全的申请，本院依据叶某请求，对刘某的财产采取保全措施，并无不当，且该裁定现已发生法律效力，则叶某诉求刘某对该2270元保全费用承担支付责任，符合法律规定，本院予以支持，对刘某该辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，刘某并未履行以物抵债协议约定的义务，其行为有违诚实信用原则，在这种情况下，叶某提起本案诉讼，请求刘某直接支付购房款及承担保全费用，符合法律规定的精神以及本案实际，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百三十条、第二百八十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决如下: 一、被告（反诉原告）刘某于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）叶某购房款325518元、财产保全费2270元，合计327788元； 二、驳回被告（反诉原告）刘某的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6322元，减半收取3161元，反诉费3161元，合计6322元,由叶某负担66元、刘某负担6256元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  吴文清 二〇二〇年七月二十八日 法官助理汪慧 书记员徐雪 附：附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二十五条承诺生效时合同成立。 第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。