北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初26753号原告：胡霞，女，1976年8月19日出生，汉族，北京市朝阳区人，住该处，身份证号×××。委托诉讼代理人：戚文扬，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：程潇潇，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京市顺义区×镇×村村民委员会，住所地北京市顺义区×镇×村，统一社会信用代码×××。法定代表人：王秀明，村主任。委托诉讼代理人：曲歌，男，1972年11月17日出生，汉族，北京市顺义区×镇法律服务所法律服务工作者，身份证号×××。被告：北京市顺义区×镇×村经济合作社，住所地北京市顺义区×镇×村委会院内，统一社会信用代码×××。法定代表人：赵金石，社长。二被告共同委托诉讼代理人：高雷，北京格竹律师事务所律师。原告胡霞与被告北京市顺义区×镇×村村民委员会（以下简称×村委会）、北京市顺义区×镇×村经济合作社（以下简称×村合作社）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡霞的委托诉讼代理人程潇潇（到庭参加第一次庭审）、戚文扬，被告×村委会、×村合作社的共同委托诉讼代理人高雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡霞向本院提出诉讼请求：1．请求确认原、被告双方于2009年9月6日签订的《协议》无效；2．请求判令二被告共同向原告返还购房款人民币300000元及利息（以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自2009年9月6日计算至返还购房款之日止）；3．请求判令二被告共同赔偿原告经济损失人民币715675元；4．本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2009年9月6日，原告胡霞与被告×村委会签订《协议》约定：为了村内集体经济的发展，吸引能人到×村发展，增加集体税收，村委会出资建办公场所，出租给原告胡霞使用，办公场所租金由原告胡霞一次性交清。如遇国家拆迁，地上物及地上物补偿全部归原告胡霞所有。同日，原告向被告×村委会交纳购房款30万元，由被告×村经济合作社出具收据。上述协议签订后，被告×村委会将建筑面积为372．22平方米的毛坯房及房屋所在院落交付给原告使用。2011年起，原告开始对房屋进行整体装修，包括铺设电路、安装上下水、室内砌墙、吊顶、铺地、外墙面贴砖、院子铺方砖、修建门楼、门前道路硬化、安装断桥铝门窗、安装中央空调、暖气等，并陆续在院中栽种树木、蔬菜、修建停车场；2018年原告对屋顶做了防水。原告对涉案房屋进行了大量的资金投入。2019年5月，北京市顺义区×镇人民政府认定涉案房屋属于违法建筑，理由是涉案房屋占用土地性质为水浇地，村庄未取得乡村建设规划许可证。后于2019年7月18日左右，在家中无人之际将上述房屋及附属物全部拆除。原告认为，原、被告双方于2009年9月6日签订的《协议》，名为租赁实为买卖关系。而涉案买卖的标的房屋为违法建筑，因此，双方签订的《协议》应属无效合同，二被告据此获得的购房款应当全额返还原告。原告基于对二被告的信任及《协议》的约定，在取得房屋及院落后花费大量资金进行装饰装修，而二被告作为村集体土地的管理者，明知土地性质为水浇地、地上房屋为违法建筑，却仍将其出卖给原告，给原告造成了重大经济损失。被告系导致合同无效的过错方，应当赔偿由此给原告造成的全部损失。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告×村委会、×合作社共同辩称：第一，涉诉房屋由被告×村委会出资修建出租给原告使用，依照房地一体原则，原告只享有房屋的使用权，为此双方签订的房屋租赁合同，依照相关法律规定，被告未取得相关规划许可证，所以双方的协议无效；第二，二被告不同意返还原告的购房款及利息，双方签订的协议无效，原告应该依照签订的协议支付占有使用费。第三，二被告不同意赔偿原告的经济损失。签订合同时被告交付给原告的房屋现状为三大间正房、厢房、院墙、水电齐全，完全符合办公使用的要求；原告未经被告同意对承租房屋进行装饰装修，依据相关司法解释，租赁合同无效，原告承租房屋的装饰装修部分，被政府强制拆除，其损失不应由被告承担；被告建设的房屋被强拆，被告自身也遭受了损失。综上，被告出资修建的房屋没有取得集体土地使用权证也没有取得乡村建设规划许可证，这点原告在签订合同时是明知的，导致合同无效，原告自身有重大过错，对承租的房屋没有取得被告同意进行大规模装饰装修，属于其自行扩大的损失，应自行承担。故请求驳回原告全部请求。本院经审理查明：2009年9月6日，×村委会与胡霞签订《协议》，该《协议》载明：为了村内集体经济的发展，吸引能人到我村发展，增加集体税收，村委会出资建办公场所，出租给乙方使用，经双方友好协议达成如下协议。一、办公场所租金，乙方一次性交清。二、乙方按国家规定交纳水电费。三、如遇国家拆迁，地上物及地上物补偿全部归乙方所有。四、办公场所周边的卫生及治安，发生的费用由乙方负责。五、甲方负责道路便利，协调与周边村民发生的民事纠纷和社会治安。《协议》签订的当日，胡霞按照×村委会的指示，向×村合作社交纳了30万元，×村合作社为胡霞出具了收据，收据上载明“今收到胡霞交来购房款（2栋）人民币叁拾万元整”，后×村将涉诉房屋交付给胡霞，胡霞使用该房屋直至被拆除。2019年5月29日，北京市顺义区×镇人民政府向涉诉房屋发出《公告》，该《公告》载明：经查，北京市顺义区×镇×村西南侧（×水库西侧路往南约150米路西）有一层砖混、彩钢结构房屋1处，建筑面积约5000平方米（经核实土地性质为：水浇地，村庄未取得乡村建设规划许可证）。上述房屋涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》第41条、《北京市城乡规划条例》第23条、第41条和《北京市禁止违法建设若干规定》第3条的规定，在无法确定其建设单位或所有人、管理人的情况下，依据《北京市禁止违法建设的若干规定》第20条的规定，本行政机关公告如下：请上述房屋的建设单位或所有人、管理人在本公告发布之日起15日内，到本行政机关主张权利，接受调查，或自行拆除上述房屋。建设单位或所有人、管理人是个人的，请携带本人身份证、授权委托书、房屋建设相关审批文件等材料；是法人或者其他组织的，请携带营业执照（统一社会信用代码证书）复印件、法定代表人身份证明、授权委托书、被委托人身份证、房屋建设相关审批文件等材料。逾期无人主张权利或其拒不接受处理的，本行政机关将依据《中华人民共和国城乡规划法》第65条、《北京市城乡规划条例》第68条、《北京市禁止违法建设若干规定》第20条的规定，对上述房屋予以强制拆除或没收。相关权利人在公告期限届满前应自行清理存放于上述建设内的财物；逾期不清理的，造成的损失由相关权利人本人承担。《公告》发布后，胡霞、×村委会未对涉诉房屋进行处理。2019年7月18日，北京市顺义区×镇人民政府对涉诉房屋进行了强制拆除。胡霞称其在购买涉诉房屋后，于2011年起开始进行整体装修，花费了大量费用，房屋被强拆后产生经济损失71万余元，故要求×村委会对上述损失予以赔偿。为此胡霞提交了北京中海城房地产评估有限公司于2019年7月16日出具的《北京市住宅房屋价格结果通知单》、测绘成果图、房屋现场照片等证据予以证实。《北京市住宅房屋价格结果通知单》显示涉诉房屋房屋结构价为533303元、装修、设备及附属物评估价为182372元；测绘成果图显示涉诉宅院内房屋面积为372．22平方米，附属物总面积为50平方米，菜地面积83平方米。×村委会、×村合作社对《北京市住宅房屋价格结果通知单》、测绘成果图、现场照片的真实性、证明目的均不予认可，称《北京市住宅房屋价格结果通知单》、测绘成果图系胡霞单方委托评估机构擅自进行，没有告知和取得自己的同意，并且也没有具体的鉴定报告及鉴定人的资质证明，现在房屋也拆除了，无法再进行核对，故不承认胡霞存在损失。胡霞承认该评估系自己单方委托，评估机构确实没有出具正式的评估报告，仅给了自己一份通知单。诉讼中，×村委会、×村合作社提交了从北京规划和自然资源委员会顺义分局调取的涉诉房屋所在地块的图斑，以证明涉案土地的性质大部分属于村镇建设用地。胡霞对该证据的真实性认可，但认为该证据恰好证明涉案土地未经审批建设房屋，后出售给自己，因此二被告对合同无效应承担全部责任，并赔偿损失。另查，胡霞系城镇居民户口，非×村村民。×村委会也未就涉诉房屋取得过乡村建设规划许可证等手续。上述事实，有当事人双方陈述、《协议》、收据、公告、通知单、测绘图、现场照片、图斑、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：对于双方2009年9月6日签订的《协议》，×村委会主张其性质为租赁合同、双方之间为租赁关系，但是，尽管该《协议》中有“出租给乙方使用”的字样，但并不意味着该合同性质即为租赁合同。判断合同的性质，显然还是要根据合同的实质内容来确定。从本案所签《协议》载明的内容来看，虽写着出租给乙方，但是关键的租赁期限等要素均没有明确约定。更重要的是，该《协议》中约定的“如遇国家拆迁，地上物及地上物补偿全部归乙方所有”的内容，明显与租赁合同的性质不符，更不符合租赁关系对租赁物处理的常态，同时，在×村合作社为胡霞出具的收据中，也明确载明胡霞所交纳的款项30万元为购房款，因此双方之间的关系名为租赁关系，实质却为买卖关系，所签订的《协议》也应当属于买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。×村委会与胡霞所签订的《协议》，实质是将涉诉房屋出售给胡霞，而根据已查明的事实，×村委会擅自改变涉诉土地用途，且所建房屋亦未取得相关的乡村建设规划许可手续，因此涉诉房屋显然属于违章建筑。同时胡霞为城镇户口，非×村村民，也不符合在农村购房的条件，故双方《协议》中涉及的房屋买卖因违反相关法律、法规的禁止性规定而无效，因此胡霞主张双方签订的《协议》无效，于法有据，本院对此予以支持，确认双方在2009年9月6日签订的《协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此《协议》无效后，×村委会应当向胡霞返还相应购房款。至于胡霞要求支付购房款的利息，显然缺乏依据，本院对此不予支持。对于《协议》无效的后果，显然×村委会、胡霞对此均明显存在过错，因此其应当各自承担相应的责任。胡霞要求赔偿的损失，根据其提交的现场照片、通知单、测绘图证据，虽可证明其对涉诉房屋进行了一定程度的装修、改造，但尚不足以证明损失达到了其所主张的数额。由于涉诉房屋已经被拆除，不再具备对相关损失进行鉴定的客观条件，并且双方对导致涉诉合同无效均有过错，故对胡霞主张的返还房款及赔偿损失的请求，本院综合本案查明的实际情况，结合双方的过错程度、房屋实际使用情况等因素，酌情确定×村委会应返还的房款及承担的损失赔偿数额为共计二十七万元，对于胡霞诉讼请求过高部分，本院不予支持。×村合作社称《协议》系胡霞与村委会签订，自己仅仅是代收钱款，因此不同意承担退款和赔偿责任，但是其并不能清楚陈述两者之间的关系，并且也未能提供证据证明其已将上述款项交付×村委会，因此其作为涉诉款项的实际收取者和持有者，胡霞要求其与×村委会共同承担返还房款和赔偿损失的责任，于法有据，本院对该请求依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告胡霞与被告北京市顺义区×镇×村村民委员会于二〇〇九年九月六日签订的《协议》无效；二、被告北京市顺义区×镇×村村民委员会、北京市顺义区×镇×村经济合作社共同支付原告胡霞购房款及损失赔偿款共计二十七万元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告胡霞的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万三千九百四十一元，由原告胡霞负担一万零九十八元（已交纳），由被告北京市顺义区×镇×村村民委员会、北京市顺义区×镇×村经济合作社共同负担三千八百四十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗旭华人民陪审员  高 倩人民陪审员  杨学林二〇二〇年七月一日书 记 员  赵新月