四川省渠县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1725民初1542号 原告：渠县名苑物业管理有限责任公司。住所地：渠县天星镇文峰社区云满庭一号。 法定代表人：包丽漫，公司经理。 委托诉讼代理人：蔡作康，男，1959年3月23日出生，汉族,系公司员工。 被告：肖建全，男，1972年6月27日出生，汉族。 原告渠县名苑物业管理有限责任公司（以下简称名苑公司）与被告肖建全物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名苑公司的委托代理人蔡作康、被告肖建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告名苑公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即给付所欠原告的物业管理服务费共计4738.2元，并以此为基数，支付自逾期之日起至付清之日止按每天0.00066计算的滞纳金，滞纳金共计1823.3元，二次供水加压费388.8元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系依法成立的物业管理企业，被告系原告物业管理辖区的9-25-5业主，原告认真履行了物业服务义务，但被告未按时交清物业管理服务费用。从2017年1月13日至2020年5月31日期间，被告欠原告的物业管理服务费4738.2元，滞纳金1823.3元，共计6561.5元，二次供水加压费388.8元。经原告多次催收均无果，被告拖欠物业管理服务费的行为，属违约行为，给原告造成了相关损失。为此，现原告依法向人民法院提起诉讼。 被告肖建全辩称，认可与原告签订的前期物业管理服务协议，但是前期物业管理费是商议的价格，2017年1月13日前的物业费答辩人已经交清了；而后期的物业服务费，根据答辩人与开发商签订的房屋买卖合同（预售）附件十三第四章的约定，物业公司没有权利定价，必须要以物价局核定的价格为准。 原、被告围绕诉讼请求向本院提交了原、被告的身份信息、云满庭小区前期物业管理委托协议、云满庭前期物业管理服务协议、物业服务费催交通知书、物管费欠费滞纳金明细表、物业费交费收据、商品房买卖合同（预售）。本院依法对原、被告提交的证据进行了审查，并在卷佐证。 根据采信的证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：被告肖建全与其儿子肖朝亮（生于2009年4月29日）于2015年8月6日购买了四川天苑房地产开发有限公司开发建设的渠县云满庭小区9-25-5号房，预测建筑面积90.11平方米，双方签订商品房买卖合同(预售)，合同附件十三第四章第五条约定：“本物业管理区域的物业服务收费实行包干制，双方约定本物业管理区域物业服务收费标准自交房之日起1、住宅（电梯）：1.3元/月*平方米；2、商业物业：2.5元/月*平方米。最终以渠县物价局审核标准执行收取。”第七条约定：“根据居住楼层，从5楼起或实际供水性质按供水要求和供水成本收取二次供水费用，由业主每月自行到物管公司交纳。”被告肖建全于2016年1月13日接收房屋后与原告签订了《天苑▪云满庭前期物业管理服务协议》，其中建筑面积核准为89.7平方米，协议约定：“前期物业管理是指，自房屋交付之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止的物业管理；物业服务费交费时间为每年1月或于上次交费到期日；高层住宅按建筑面积每月1.3元/平方米的标准收取费用；逾期未交纳物业服务费每日产生的滞纳金按所欠费用的3%计算。”原告名苑公司于2016年6月5日与四川天苑房地产开发有限公司签订《云满庭小区前期物业管理委托协议》，协议第六条约定：“物业服务费用由乙方（即原告名苑公司）按下述标准与物业买受人在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。住宅：1.3元/平方米/月；商业用房：1.6元/平方米/月；二次供水加压费按照0.8元每吨向二次供水用户收取。”被告肖建全于2016年1月13日接房时缴纳了一年的物业服务费1399.3元（89.7×1.3×12），后续物业服务费至今没有交纳，下欠原告2017年1月13日至今的物业费，其中2017年1月13日至2020年5月31日的物业服务费，计4722.7元。原告依约为云满庭小区提供物业服务至今，原告经多次催收无果，遂向法院提起诉讼。 本院认为，原、被告之间签订的《天苑▪云满庭前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”的规定，该协议对双方具有法律约束力，双方应当按照协议约定各自履行义务，不得擅自变更或者解除。被告肖建全关于名苑公司收取的物业服务费标准未经物价部门进行核定，不应当交纳物业费的辩称理由不成立，本院不予支持。依照《物业管理条例》第七条的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。”原告给被告提供物业服务，被告应当按约及时支付物业服务费用。按照原、被告签订的《物业管理服务协议》第四条第一款的约定，物业费的交费时间为：每年1月或于上次交费到期日（交纳当年一年物业费）。从该项约定的字面含义来理解，物业管理应当是先交费后服务。因此，名苑公司要求肖建全支付2017年1月13日至2020年5月31日期间的物业服务费4722.7元于法有据，本院予以支持。 关于原告主张的二次加压费的问题。原告购房时与开发商四川天苑房地产开发有限公司签订的购买合同中虽然有包括前期物业服务合同的部分约定内容，但被告在接房时与原告重新签订了《天苑▪云满庭前期物业管理服务协议》。新协议生效后，原物业服务合同自动终止。原、被告重新签订《物业管理服务协议》的时间是2016年1月13日，而原告与开发商四川天苑房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托协议》的时间是在2016年6月5日。《前期物业管理委托协议》签订时间明显不符常理，且其中增设了关于“二次供水加压费按照0.8元每吨向二次供水用户收取”的约定，该约定事前既未征得被告同意，事后亦未向被告送达或告知，对被告不发生法律效力。故原告要求被告支付二次供水加压费388.8元的请求，本院不予支持。 关于原告主张的滞纳金问题。本院认为，原、被告签订的《物业管理服务协议》第九条第三款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天所欠费用的3%的比例收取滞纳金”。对滞纳金的计算标准协议虽然作了明确的约定，但不论是按照约定的每日3%还是原告主张的每日0.00066元都过高。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，本院确认滞纳金的计算标准为月利率2%。被告因欠交2017年1月13日起至2020年5月31日止的物业费4722.7元应支付的滞纳金为2440元（1399.32*2%*85.5+524.75*2%*4.5）。原告向本院主张的滞纳金为1823.3元，不超过上述应支付范围，故本院依法照准。 综上所述，本案原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持；部分请求不能成立，本院不予支持；被告的抗辩意见不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下： 一、被告肖建全在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告渠县名苑物业管理有限责任公司支付2017年1月13日至2020年5月31日的物业服务费4722.7元，并承担截止2020年5月的逾期滞纳金1823.3元。 二、驳回原告渠县名苑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告肖建全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 刘 波 二〇二〇年七月十三日 书记员 庞启程