云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初228号原告（反诉被告）：朱向群，男，汉族，1976年4月2日出生，身份证住址江西省吉安市新干县，现住云南省景洪市。原告（反诉被告）：朱喜艳，女，汉族，1977年4月1日出生，身份证住址江西省吉安市新干县，现住云南省景洪市。两原告共同委托诉讼代理人：魏涛，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。两原告共同委托诉讼代理人：魏乐豪，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。被告：彭和平，男，汉族，1954年5月25日出生，身份证住址湖南省祁东县，现住云南省景洪市。被告：刘美丽，女，汉族，1961年7月7日出生，身份证住址湖南省祁东县，现住云南省景洪市。被告（反诉原告）：彭泉江，男，汉族，1985年7月3日出生，身份证住址湖南省祁东县，现住云南省景洪市。原告（反诉被告）朱向群、朱喜艳与被告（反诉原告）彭和平、刘美丽、彭泉江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）朱向群、朱喜艳的共同委托诉讼代理人魏涛、被告彭和平、彭泉江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱向群、朱喜艳向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋买卖合同》；2、判令被告彭和平与刘美丽返还原告购房款228000元及其按年利率4.75%自2017年7月15日起至全部还清之日止的利息；3、判令被告彭和平与刘美丽赔偿原告已付购房款一倍的赔偿款228000元；4、判令被告彭和平与刘美丽赔偿原告直接经济损失12.2万元；5、判令被告彭泉江对上述款项承担连带赔付义务；6、本案的诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：原被告双方2017年7月5日签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，虽然彭泉江当时不在合同签字现场，但彭和平与之通了电话，明确全家人同意将房屋出售给朱向群、朱喜艳，中间人李小琼还接过彭和平手机与彭泉江讲了办理公证注意事项，在长达半年多时间内，彭泉江未提出异议，相反地却在2018年1月4日收取了房款22.8万元中的7万元房款，彭和平代彭泉江签名的行为，构成表见代理。在2018年3月5日以前，三被告都同意卖房，而自此后，三被告又以彭泉江不同意卖房达到拒不交房的目的，是因为2018年3月5日之后房地产市场涨价，三被告反悔，致使原告遭受重大经济损失，原告损失与被告违约行为有直接、必然的因果关系，被告应承担全部赔偿义务。原告无法用相等人民币购到住房，被告在网上以每平方米6300元出售该房，原告遭受的直接经济损失：127.64×6300-378000=426132元，最终该房合同备案价是50万元，原告遭受的经济损失为50万-38.8万=12.2万元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，依法公平公正判决。被告彭和平、刘美丽、彭泉江辩称，原告虚构了李小琼在签合同现场、通电话取得同意等事宜，原一二审判决对此已作认定。被告彭泉江2018年1月4日收到其父转帐的7万元与房款无关。被告彭泉江对购房合同不知情，知情后坚决不同意，因此没办理过户手续。合同价远低于市场价，原告主观上存在诱骗行为。被告同意解除《房屋买卖合同》和返还原告房款22.8万元。被告彭和平、刘美丽不存在违约，原告自始至终都存在重大过错，故不认可原告主张的被告彭和平与刘美丽赔偿直接经济损失12.2万元。被告彭和平、刘美丽没有隐瞒，尽到了告知义务，不存在过错，不认可原告主张赔偿已付房款1倍的赔偿款。被告彭和平、刘美丽多次催促原告拿钱，不存在过错，不认可原告主张返还22.8万元按年利率4.75%自2017年7月15日起至全部还清之日止的利息。被告彭泉江对上述款项没有连带赔付义务。已经有原一二审生效判决，确认原告的过错和责任，保全费应由原告承担。反诉原告彭泉江向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告朱向群、朱喜艳承担2018年7月至2019年8月反诉原告彭泉江三次往返云南和湖南的车旅费7120元、食宿费3400元、误工费2880元，合计13400元；2、判令反诉被告朱向群、朱喜艳参加本诉和反诉往返云南和湖南的车旅费、食宿费、误工等费用，具体赔付金额按实际发生或者当地的赔付标准，就高取之；3、判令反诉被告承担诉讼费。诉讼中，反诉原告明确第2项反诉请求为车旅费2024.5元、食宿费1700元、误工费1440元，合计5164.5元。事实与理由：反诉被告明知占涉案房屋产权50%份额的反诉原告没有在云南生活，瞒着反诉原告，签下了《房屋买卖合同》，严重侵犯反诉原告合法权利，造成讼累。有完全民事行为能力人的反诉被告，无视一二审认定的事实，数次歪曲事实，数次起诉和上诉，导致在湖南的反诉原告为应对，数次往返云南、湖南两地，造成了车旅费、食宿费、误工费等直接经济损失，为此支出的相关费用，应由反诉被告承担。反诉被告朱向群、朱喜艳口头辩称，被告的反诉不能成立，被告有侵权行为应当承担责任，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于解除合同的事由、造成的损失及过错责任等相关事实的认定。原告认为，签订《房屋买卖合同》当时，电话取得了彭泉江的同意，彭泉江还收取了购房款中的7万元，三被告因房价上涨反悔造成合同不能履行，应承担退还房款及利息、一倍房款的赔偿及经济损失12.2万元。原告提供了房屋买卖合同、收条与取款单、宗地图与回执单、原一审二审判决、微信照片、二手房交易合同等证据以证明其诉讼主张。被告则认为，签合同并未取得彭泉江的同意，彭泉江也未收取购房款中的7万元，被告彭和平、刘美丽没有隐瞒，尽到了告知义务，没有违约行为，不承担任何责任，原告主观上有诱骗行为，自始自终存在着重大过错，原告数次起诉和上诉，造成彭泉江在湖南、云南两地往返，彭泉江反诉要求承担损失。被告提供了庭审笔录、彭和平银行交易信息、相关生效裁判文书、安居客网景洪市二手房价信息、房屋所有权证、房屋买卖合同、短信微信截图、彭和平刘美丽查询结果、车旅费和购买信息等证据以证明其主张。本院认定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证，除非当事人有相反证以推翻的除外。本案原被告双方系因不同的诉讼主张起诉至本院，所依据的相关事实已为发生法律效力的裁判所确认，本院以此来认定本案的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月5日，原告朱向群、朱喜艳与被告彭和平、刘美丽签订《房屋买卖合同》，书面约定：原告朱向群、朱喜艳以37.8万元的价格购买含配套设施及装修的三被告共同共有的位于景洪市住房,合同签订后原告付给被告购房定金2.8万元,待双方到房地产交易中心办理完过户签字,7月15日左右原告付给被告购房款20万元,待交房时原告付给购房款15万元,双方约定了违约金10万元。原告签订合同当日交付了定金2.8万元,原告朱向群、朱喜艳于2017年7月7日，带着被告彭和平、刘美丽交给的房产证原件，到景洪市房地产测绘所办理过户测绘制图手续，2017年7月14日，二原告按约定支付了20万元房款。后因被告彭泉江不同意卖房发生分歧。原告遂于2018年4月向本院提起诉讼，请求判令被告履行交付金穗阳光城吉象阁104号的住房并履行办理产权过户登记手续、原告向被告支付购房尾款15万元。经审理，本院于2019年4月11日作出（2018）云2801民初4172号民事判决书认为，原告朱向群、朱喜艳与被告彭和平、刘美丽于2015年7月5日签订的《房屋买卖合同》系合法有效合同，因存在占该房50%份额的被告彭泉江不同意出售的法定障碍，不具备法律上的履行条件，合同履行不能，对原告要求履行交付住房、协助办理过户、向被告支付购房尾款15万元的诉讼请求，均不予支持，庭审中已向二原告释明是否变更诉讼请求以合同违约主张违约损失，但原告明确表示不变更，遂判决驳回原告的诉讼请求。朱向群、朱喜艳不服提出上诉，2019年8月19日，云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院经审理作出（2019）云28民终526号民事判决书，对二审时被上诉人提交彭和平中国银行帐号13×××08交易信息欲证明彭和平给彭泉江转款支出7万元跟房款无关的真实性予以确认，并认为，双方签订的《房屋买卖合同》，彭和平、刘美丽未占房屋份额三分之二以上，合同既未有占房屋份额50%彭泉江的签字，也未有彭泉江的事后追认；朱向群、朱喜艳主张签合同时已电话联系了彭泉江得到其同意出卖涉案房屋，且彭和平向彭泉江转帐支付了7万元房款，但彭泉江不予认可，朱向群、朱喜艳提供的证据不能证实通过电话取得彭泉江同意及彭和平于2018年1月4日转帐给彭泉江7万元系购房款的事实，其应承担举证不利的法律后果；朱向群、朱喜艳受让涉案房屋时明知彭泉江占该房50%份额，彭泉江明确表示不同意出卖房屋，亦未办理产权登记手续，其受让房屋不符合善意取得的构成要件，不能基于善意取得案涉房屋所有权，其系善意取得案涉房屋的主张，没有事实和法律依据，其上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遂判决：驳回上诉，维持原判。原告朱向群、朱喜艳又向本院提起诉讼，要求解除合同、判令被告返还房款及利息并赔偿损失。本院认为，原告朱向群、朱喜艳与被告彭和平、刘美丽于2017年7月5日签订的《房屋买卖合同》，因未取得占房屋50%份额的共有人被告彭泉江的签字和事后追认，并未善意取得涉案房屋所有权，致使涉案房屋不具备履行交付的事实，导致合同不能履行，双方当事人对解除合同均无异议，应予以解除。被告彭和平、刘美丽在享有房屋份额50%的共有人被告彭泉江明确表示不同意出卖房屋、无法履行交付房屋义务后，应当将原告朱向群、朱喜艳交付的房款退还原告，本院对原告朱向群、朱喜艳要求被告彭和平、刘美丽返还购房款228000元及按4.75%的年利率计算利息的诉讼请求，予以支持，并以2018年3月5日为利息的起算时间。本案系因合同未取得被告彭泉江的签字或事后追认而不能履行，对原告要求被告赔偿原告已付购房款一倍的赔偿款228000元的诉讼请求，本院不予支持。原告朱向群、朱喜艳明知被告彭泉江占有房屋份额50%在未取得其签字和事后追认的情况下，与被告彭和平、刘美丽签订合同进行房屋买卖，是导致房屋不能交付的原因，对其要求被告彭和平、刘美丽赔偿损失12.2万元并要求彭泉江承担连带赔偿义务的诉讼请求，本院均不予支持。本案系因彭泉江是否有电话同意等表现代理行为、事后是否追认房屋买卖合同而引发的纠纷，彭泉江作为被告参加诉讼有利于查明案件事实，原告并非是滥用诉权，对反诉原告彭泉江的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告朱向群、朱喜艳与被告彭和平、刘美丽于2017年7月5日签订《房屋买卖合同》；二、被告彭和平、刘美丽于本判决生效之日起三十日内向原告朱向群、朱喜艳退还房款228000元，并承担自2018年3月5日至全部偿还之日止按年利率4.75%计算的利息；三、驳回原告朱向群、朱喜艳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告彭泉江的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本诉案件受理费9580元，由原告朱向群、朱喜艳负担5748元，由被告彭和平、彭泉江负担3832元。反诉案件受理费135元，由反诉原告彭泉江负担。案件受理费原告已预交，本院不另清退，被告应将承担的部分迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘文云人民陪审员  李俊珺人民陪审员  肖 然二〇二〇年七月四日书 记 员  王 芳