上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5949号原告(反诉被告)：何建洪，女，1962年6月12日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：朱国强(系何建洪之配偶)，住上海市普陀区。被告(反诉原告)：季学堂，男，1970年11月14日生，汉族，住安徽省铜陵市，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：季菁菁(系季学堂之女)，住安徽省铜陵市。原告何建洪与被告季学堂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序审理。被告季学堂提出反诉，本院于同年6月11日受理后，对本诉和反诉进行合并审理。本案于同年7月1日公开开庭进行审理。原告何建洪及其委托诉讼代理人朱国强，被告季学堂及其委托诉讼代理人季菁菁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何建洪向本院提出诉讼请求：1、判令被告对松江区九亭镇虬泾路XXX弄XXX号恢复原状，并将上述房屋腾空后返还给原告；2、判令被告按有关规定及合同约定支付相应费用(水费，电费344.70元，煤气费，有线电视费)；3、判令被告归还机顶盒4个，小区门禁卡2个，煤气卡1个，汽车卡1个；4、判令被告支付自2020年1月26日至实际腾房日的房屋占有使用费(每月9,000元);5、判令被告支付本案诉讼费。审理中，原告撤回第3项诉讼请求，并变更、明确诉讼请求为：1、判令被告对松江区九亭镇虬泾路XXX弄XXX号客厅拆除搭建，恢复原状;2、判令被告支付截至2020年1月的水费276元、截至2020年1月的电费344.70元、2018年1月至2018年11月的有线电视费253元；3、判令被告支付自2020年1月26日至房屋返还之日即2020年7月13日止的房屋占有使用费，按照每月9,000元标准计算；4、判令被告支付本案诉讼费。事实和理由：上海市松江区九亭镇虬泾路XXX弄XXX号房屋产权人是原告丈夫，自2010年1月起被告向原告租赁上述房屋，租赁期限至2020年1月25日。原告自2019年1月31日开始与被告沟通，要求被告归还原始房屋，被告称到期时是过年期间，没有人拆除，经协商，被告同意提前拆除，原告可退还提前的租赁费，但之后被告又变卦，以合同没有约定为由不同意拆除装修。2020年1月24日被告发微信称已经搬走，钥匙放在大门口，原告立即回复请当面迁空、清点，之后原告去房屋处未见钥匙，立即打电话给被告，被告称已经回老家了。2020年3月22日因电力公司催款，原告联系被告，被告回复从押金里面扣，这也不符合押金规定。原告要求被告恢复原状，清空房屋并返还，直至2020年7月12日被告才将房屋内物品清空并发短信通知原告，原告于次日至房屋内查看，确认被告清空并返还房屋，但由于原告从未同意被告将客厅分隔搭建，故被告仍应对客厅搭建进行拆除，恢复原状。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告季学堂辩称，首先，被告向原告承租的房屋是毛坯房，被告在改变房屋结构装修前征得了原告的同意，并签订了补充协议，2019年12月26日双方就房屋返还问题首次交涉，被告提出将现有房屋设施赠与原告，且原告无需退还押金，但原告不同意，其要求被告拆除装修，后来双方多次协商，但没有协商成功。其次，2020年1月20日被告已经腾空房屋，1月24日早晨微信联系原告要求收房，原告称要当面交接，但被告已经回老家无法当面交接，且被告认为没有必要当面交接，应视为房屋于当日返还。最后，对原告的第2项诉讼请求，被告愿意承担水电费和有线电视费，金额也认可，如有逾期支付水电费产生的滞纳金也愿意承担；第3项诉讼请求，合同未约定必须当面交还房屋，被告已经于2020年1月24日返还房屋，不同意支付占有使用费。综上，请求法院依法判决。被告季学堂向本院提出反诉请求：1要求反诉被告退还押金10,000元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：被告于租赁期间向原告支付租赁押金10,000元，合同于2020年1月25日到期，租金已经付清，被告已于同年1月24日搬离并返还房屋，履行了承租人应尽义务，根据合同约定押金应当返还。同时，被告同意押金先行抵扣被告应当向原告支付的费用。因此，要求法院依法处理。原告何建洪针对被告季学堂的反诉辩称，首先，2020年1月24日被告微信联系原告后，原告前去未见钥匙，从屋外可以看到被告并未腾空房屋，尚有家具、杂物等未搬掉，原告还拍摄了照片，5月时原告联系被告前去房屋，但当日看到屋内物品仍未清空。若被告腾空房屋，结清费用，原告愿意退还押金。本院经审理认定事实如下：上海市松江区九亭镇虬泾路XXX弄XXX号联列住宅的产权人为原告何建洪的配偶朱国强，建筑面积为193.24平方米。经朱国强同意，原告何建洪将上述房屋(毛坯状态)出租给被告季学堂，双方在中介方好年华房地产公司的居间下于2010年1月15日签订了《房屋租赁居间合同》，合同约定租赁期限自2010年1月25日起至2013年1月24日；第十六条其他约定事项约定：自2010年1月25日至2011年1月24日每月租金3,000元，2011年1月24日至2012年1月24日租金递增6.5%，2012年1月24日至2013年1月24日租金递增6.5%；押金为1个月租金即3,000元。2011年1月9日，原、被告签订《房屋租赁补充合同》，就双方于2010年1月15日签署的上述《房屋租赁居间合同》进行修正补充，约定：一、将押金支付标准由一个月租金改为二个月租金；二、对原合同第十六条其他约定事项中关于2011年1月24日至2013年1月24日租赁金额每年递增6.5%修改为每年递增10%；三、本补充合同从2011年1月24日起执行；四、本补充合同一式二份，甲乙双方各执一份。被告所持原件上另有“6000元”“原因：大厅分割架楼层”手写字样，而原告所持原件上则无上述字样。2011年9月13日，原、被告签订《房屋租赁补充合同》，就双方于2010年1月15日签署的《房屋租赁居间合同》和2011年1月9日签署的《房屋租赁补充合同》再次进行修正补充，约定：一、在剩余租赁期内，押金修改为10,000元，从2011年10月24日起缴纳；二、在剩余租赁期内，租金修改为每月4,000元，从2011年10月24日起按此金额缴纳；三、2013年1月23日合同到期时，在同等条件下(按市场行情价格)，甲方承租给乙方，租赁时间和租金另议；四、本合同一式二份，双方各执一份。被告所持原件上另有“原因：车库和保姆间打通，和房间转租给别人”手写字样，而原告所持原件上则无上述字样。2012年12月21日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告对上述房屋进行续租，第三条约定租赁期五年，自2013年1月26日起至2018年1月25日止。第四条约定租金每月5,000元，押金10,000元。第五条第1款约定：租赁期满后，承租方迁空、清点，交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经出租方确认后应立即将押金无息退还给乙方；第2款约定：租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有线电视等费用应由承租方承担。第七条第3款约定：未经出租方同意，承租方不能改变所租赁房屋的结构、装修，承租方不得将承租的房屋转租。补充条款手写注明：“五年内甲方如收回房屋，需赔偿乙方装修等费用20万人民币(贰拾万人民币)，乙方不租不需赔偿”。2017年12月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告对上述房屋再次进行续租，有关法律规定见上次协议，本次租赁时间为2年，2018年1月26日至2020年1月25日，租赁费每月9,000元。被告已向原告支付租金至2020年1月25日。但被告尚未结清水费276元、电费344.70元、2018年1月1日至2018年11月30日的有线电视费253元，上述费用均已由原告代为支付。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、双方当事人对于房屋返还的条件存在争议：原告主张合同中约定承租人必须迁空房屋，且原告未同意被告对客厅进行改造，故被告应当对客厅恢复原状、并腾空物品后当面返还给原告，因被告一直未达到房屋返还的条件，直至2020年7月12日被告才清空物品，原告于次日才勉强接收房屋，为证明被告未清空物品，原告提供照片、视频等证据。被告则认为合同中未约定返还房屋时需恢复原状，且被告进行结构改变装修时是经原告同意的，才会在第一次合同期内两次签订补充协议增加租金及押金，故无需恢复原状，关于物品清空，被告确实未能及时清空，对原告提供的照片、视频均无异议，但该瑕疵并不影响房屋返还，被告已于2020年1月24日返还房屋，现被告同意清空物品。为此，双方各自提供2011年1月9日、2011年9月13日《房屋租赁补充合同》，经质证，原告对被告所持两份补充合同手写备注的内容均有异议，认为此系被告事后添加，应以原告所持两份原件为准，增加租金及押金是因为市场行情变化，不是因为允许被告装修和转租；而被告则认为手写部分虽然是被告写的，但是原告在签名时就写好了，并非被告事后单方添加，当时法律意识不够强，以为己方持有的原件写了就可以了，且若不是因为客厅分隔装修和转租，原告根本没有理由短期内两次加租。2、双方当事人对于房屋返还时间存在争议：被告主张2020年1月24日其通过微信告知原告前来收房，因原告声称已交法院处理拒绝前来，故当日未能办理交接，但被告已告知原告钥匙放置位置，应视为房屋于当日已返还，为此，被告提供原被告之间的微信聊天记录。原告对于被告提供的微信聊天记录无异议，但认为被告未能清空房屋及恢复原状，未达合同约定的交房条件，故原告可以拒绝收房，实际返还房屋的时间应为2020年7月13日。本院对于原、被告双方提供的证据真实性均予以确认。本院认为，原、被告双方自2010年1月建立房屋租赁合同关系，之后两次签订补充协议，又两次续约，最后一次租赁合同于2017年12月7日签订，租赁期限自2018年1月26日至2020年1月25日止，前述一份《房屋租赁居间合同》、二份《租赁合同》、二份《房屋租赁补充合同》、一份《租赁补充协议》内容均不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，对原、被告均具有约束力，双方应按约定全面履行各自义务。上述租赁合同期限均已届满，合同自然终止。本案的争议焦点为：一、原告主张房屋返还前被告应恢复原状并清空物品是否有充分依据？二、房屋返还的时间如何认定？三、合同终止的后果如何处理？围绕上述争议焦点，本院阐述如下：一、原告主张房屋返还前被告应恢复原状并清空物品是否有充分依据？关于恢复原状的问题，首先，原告依据2012年12月21日《租赁合同》第五条，认为租赁期满后，乙方有迁空、清点，交还房屋及设施的义务，迁空包括将房屋恢复原状和清空物品两项内容，被告未恢复原状显然不符合合同约定的返还条件；其次，合同第七条约定，未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，而客观上被告改变房屋结构将客厅分割确未经过原告同意，故在房屋返还时理应恢复原状，现原告仅要求将客厅搭建拆除。而被告却认为合同中并未约定房屋返还时应恢复原状，且其对房屋装修是经过原告同意的，否则不可能在原合同期间内两次加租。对此本院认同被告的观点，合同中确未约定返还房屋时须恢复成原状，故被告可按现状交付，此为其一；其二，被告2010年向原告承租时房屋为毛坯状态，2012年12月21日续租时签订的《租赁合同》补充条款手写约定“五年内甲方如收回房屋，需赔偿乙方装修等费用20万人民币，乙方不租不需赔偿”，由此可见原告明知被告对房屋进行了装修，且约定的赔偿费用高达20万元，原告所谓对被告装修不知情，显然有违常理；其三，2010年1月签订的《房屋租赁居间合同》明确约定每年租金涨幅6.5%，然而双方在第一年届满前即对租金涨幅及押金进行提高，时隔数月又涨价，明显违背常理，尽管双方所持2011年1月9日、2011年9月13日的《房屋租赁补充合同》不一致，但原告对涨价原因难以自圆其说，而被告所述合情合理，故本院采信被告意见，认定原告对被告装修房屋系明知。综上，原告主张返还房屋需恢复原状缺乏依据，本院不予采纳。关于清空物品的问题。2012年12月21日《租赁合同》第五条明确约定租赁期满后，乙方应迁空房屋，可见清空物品是被告的一项合同义务，且双方对于被告遗留物品的处理并未达成一致意见，被告理应腾空房屋后返还，故原告关于房屋返还前被告应清空物品的主张，依据充分，本院予以采纳。二、房屋返还的时间如何认定？2020年1月24日被告虽然通知原告交接房屋，但原告明确表示需迁空后交接。此时被告因物品未清空不符合合同约定的返还房屋条件，其单方将钥匙留在门外的行为，不能视为房屋有效返还。2020年5月，双方虽然再次协商处理返还问题，但并未达成一致意见。庭审中被告表示愿意清空物品，客观上其于2020年7月12日清空，原告于次日接收了房屋，故本院认为房屋返还时间为2020年7月13日。三、合同终止的后果如何处理？(一)关于房屋占有使用费。被告已结清租赁期间的租金，原则上应支付自2020年1月26日至房屋返还之日即2020年7月13日止的房屋占有使用费。然而，被告于合同到期前即已提出返还房屋并交还钥匙，显见即使有遗留物品也作放弃处理，尽管其未清空物品存在履行瑕疵，但原告作为出租人，也有防止损失扩大的义务，理应积极采取措施限期被告清空物品，或者主动清空物品后主张相应清空、保洁费用损失，况且原告拒绝接收房屋的主要理由恢复原状不能成立，因此，本院认为原告对于房屋返还时间拖延近半年亦负有责任，可相应减轻被告的责任，本院酌情确定被告支付原告二个月的房屋占有使用费，参照每月租金9,000元的标准，共计支付原告18,000元。(二)关于水电费及有线电视费，被告对此均无异议，本院予以支持。(三)关于被告反诉的押金10,000元，原告愿意退还，本院予以支持。因双方均同意以押金抵扣被告应当支付的费用，故本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)季学堂于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)何建洪房屋占有使用费18,000元；二、被告(反诉原告)季学堂于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)何建洪水费276元、电费344.70元、有线电视费253元；三、原告(反诉被告)何建洪于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)季学堂押金10,000元；四、驳回原告(反诉被告)何建洪的其余诉讼请求。以上第一、二、三项相抵，被告(反诉原告)季学堂还应支付原告(反诉被告)何建洪8,873.70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,169元，减半收取计584.50元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费609.50元，由原告(反诉被告)何建洪负担473.50元(已付240元，余款233.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)季学堂负担136元(已付25元，余款111元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 贤二〇二〇年七月二十七日书记员 沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。