广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2210号 原告：李莉琳，女，汉族，1973年9月2日出生，住江苏省苏州市，现住北海市海城区。 被告：广西烨达房地产有限责任公司，统一社会信用代码：914505007276623473，住所地：北海市西南大道**南国华城****。 法定代表人：庄明川。 委托诉讼代理人：陀继宗，男，瑶族，1958年4月15日出生，住南宁市，系该公司员工。 原告李莉琳与被告广西烨达房地产有限责任公司（以下简称“烨达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李莉琳、被告烨达公司的委托诉讼代理人陀继宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李莉琳向本院提出诉讼请求：一、被告返还原告所购商品房面积误差比1.074%部分的房价款3280.89元；二、被告逾期交房违约金2262.75元；三、以总房款为基数多缴纳的公共维修基金及按照原合同建筑面积89.37平方米累计多收的物业服务费，两项共计138.41元；四、被告承担全部案件受理费。 事实和理由：2009年11月14日原、被告签订一份商品房买卖合同，原告为受买人，被告为出卖人。合同约定：第三条，买受人所购商品房的基本情况，买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的×××房。该商品房的用途为住宅，属钢混结构，建筑层数地上18层，地下一层。该商品房，地下**筑面积共89.37平方米，其中，套内面积71.23平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.14平方米。第四条，计价方式与价款，1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方3417.6元，总金额叁拾万伍千肆佰叁拾壹元整。第五条，面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2条方式处理：（1)面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；第八条，交付期限，出卖人应当在2010年12月31日前，交付买受人使用。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。按（2)条，逾期超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之肆的违约金。第十九条，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第2中方式解决，依法向人民法院起诉。第二十三条，本合同自双方签订之日起生效。(1)北房权证(2013)字第0×××2号，房屋登记建筑面积88.41平方米，比双方约定的建筑面积89.37平方米减少0.96平方米。面积误差比绝对值1.074%。（2)合同签订后原告如期交付被告购首付房款84431元，被告2011年3月8日交房给原告，2011年1月1日至2011年3月8实际逾期67天。按照合同约定，被告应当返还原告建筑面积减少面积的房价款和逾期交房的违约金，原告多次找被告协商,被告拒绝履行相应法定义务。综上所述，原、被告签订的商品房买卖合同及协议合法有效，应受法律保护。被告实际交付建筑面积减少且逾期，损害了原告合法权益。为此，依法提起诉讼，请求法院查明事实，判决支持原告诉讼请求。 被告烨达公司辩称，1、原告提出的诉求，已过诉讼时效，丧失胜诉权；2、答辩人早已通知原告前来退款，原告一直未来办理，证明原告放弃了自己的权利；3、原告诉请多缴纳的公共维修基金已经交给房地产管理中心，诉请多收的物业管理费，也与答辩人无关，按照合同相对性原则，应分别向房地产管理中心和物业管理服务公司主张权利。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2009年11月14日，原告李莉琳（买受人）与被告烨达公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（销售合同编号：×××号房），主要约定：1、原告购买被告开发的位于北海市×××房，该房屋建筑面积89.37平方米，其中，套内建筑面积71.23平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.14平方米；2、按建筑面积计算，该房屋每平方米3417.6元，总金额305431元；3、关于面积计算和面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值在3%（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%；4、关于交付期限：出卖人应当于2010年12月31日前，依照规定将具备条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用；5、逾期交房的违约责任：逾期超过60天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之肆的违约金。该合同还对其他事项进行了约定。 2011年2月24日，被告烨达公司向原告开具了×××房预收购房款305431元的销售不动产统一发票。 2011年3月8日，原告李莉琳（业主）与案外人北海如家物业服务有限公司签订一份《前期物业服务协议》，约定北海如家物业服务有限公司对原告位于×××的89.37平方米的房屋进行物业管理服务工作，物业服务费从2011年3月8日起交。原告向本院提供了北海如家物业服务有限公司2011年3月8日开具的付款方为“×××”的物业服务费（2011.3.8—2011.9.8）536.22元的发票。同日，被告向原告开具了收取燃气开户费、供水维护费、公共维修基金合计5875元的票据。 另查明，位于北海市×××号房于2013年7月6日登记在李莉琳名下，不动产权证号为北房权证（2013）字第0×××2号，共有人为刘志勇，建筑面积为88.41平方米，套内建筑面积为70.59平方米。 原告主张涉案房屋合同约定的面积与不动产权证登记的建筑面积差0.96平方米，被告应退3280.89元（0.96平方米×3417.6元）；被告于2011年3月8日交房，逾期67天，应支付逾期交房违约金2262.75元（首付款84431元×67天×0.4‰）；被告还应退还按合同约定的面积多收的公共维修基金32.81元（3280.89元×1%）以及物业服务费105.6元。 庭审时，被告烨达公司确认收到房款305431元，对原告主张的应退房屋面积差异款、逾期交房违约金的计算方式均予认可，但认为原告要求退还房屋面积差异款和支付逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效；另主张原告申请退还的公共维修基金已由被告代交给房产管理部门，物业费则由物业服务公司收取，上述款项原告应向已收款单位主张。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点是原告关于涉案房屋面积差异款及逾期交房违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。对于房屋面积差异款，原告所取得的涉案房屋不动产权证确定的房屋建筑面积比合同约定的建筑面积少了0.96平方米，根据合同约定，被告应向原告退还房屋面积差异款3280.89元。被告抗辩主张原告关于退还房屋面积差异款的请求已过诉讼时效，本院认为，房屋面积差异款属于取得不动产物权的对价，并不适用诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。而原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，属于债权请求权，适用诉讼时效的规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。涉案房屋于2011年3月8日交付，原告现起诉主张2011年1月1日至2011年3月8日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，丧失了胜诉权。被告烨达公司关于逾期交房违约金的抗辩主张成立，本院予以采纳。 关于原告主张的公共维修基金，该费用系被告代收，且原告未能举证证实该费用的具体计收标准，故对于原告主张被告退还以总房款为基数多缴纳的公共维修基金，本院不予支持。 关于原告主张的物业服务费，原告提供的证据不能证实该费用系由被告烨达公司所收取，故原告向被告主张物业服务费不当，原告可通过其他途径向收款方主张。 综上所述，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告广西烨达房地产有限责任公司应退还商品房面积差异款3280.89元给原告李莉琳； 二、驳回原告李莉琳的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年七月二十日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 陈贞考