山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3396号 上诉人（原审原告）：朱素芳，女，1966年3月6日出生，汉族，住昌邑市。 委托诉讼代理人：吕瑞春，男，系上诉人之夫。 委托诉讼代理人：孟庆杰，山东北海律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：董兴智，男，1984年12月2日出生，汉族，住潍坊市坊子区。 被上诉人（原审被告）：梁光辉，男，1977年10月11日出生，汉族，住昌邑市。 上诉人朱素芳因与上诉人董兴智、被上诉人梁光辉房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2019）鲁0786民初3336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱素芳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费由董兴智、梁光辉负担。事实与理由：一审判决认定的部分事实不清，适用法律错误。一、董兴智应当根据房屋租赁合同的约定承担逾期支付租金的滞纳金并按照上诉人主张的标准计算至租金全部付清。该标准符合法律关于违约金的相关规定，一审判决按照“中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金”于法无据。二、董兴智应当根据房屋租赁合同的约定承担租赁期间的物业费、冷水费共27000元。上诉人一审中提交昌邑市易通物业管理有限公司证明一份、收据两份予以证明董兴智拖欠租赁期间的物业费、冷水费。一审法院违背现实中缴纳物业费出具收据属于商业习惯这一事实，仅以上诉人未提供正式发票为由不予支持没有事实与法律依据。三、董兴智、梁光辉应当共同承担非法占用房屋期间的租金损失、滞纳金及物业、冷水、热水、空调费损失。上诉人与董兴智约定其于2019年3月1日前搬离租赁房屋，但至一审开庭时，董兴智并没有搬离租赁房屋。上诉人一审中已经提交现场视频并申请法院现场勘验，但一审法院以视频证据系上诉人单方证据不予认可，在上诉人申请但没有现场勘验，更没有查明董兴智是否搬离的情况下，认定董兴智已经于2019年3月1日搬离租赁房屋没有事实与法律依据。四、董兴智、梁光辉应共同支付装修损失并限期将租赁房屋内属于被上诉人所有的物品及废弃物清理干净或由被上诉人承担代履行金。根据房屋租赁合同约定及一审查明的事实，依附于房屋的装修归上诉人所有，因被上诉人的原因对装修造成的损失，被上诉人应当承担。虽然租赁时未办理交接手续，但不影响对装修损失的认定；被上诉人在搬离过程中的清理费用，应当由被上诉人承担。 针对朱素芳的上诉，被上诉人梁光辉未提交书面答辩意见。 董兴智上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；上诉费由被上诉人负担。事实和理由：董兴智与朱素芳、梁光辉房屋租赁合同纠纷一案现已审结，该案中董兴智已于2014年5月10日与朱素芳签订终止房屋租赁协议，故不应支付其租赁费，对该事实一审未查明。 针对董兴智的上诉，被上诉人未提交书面答辩意见。 朱素芳向一审法院起诉请求：1、依法判令董兴智支付2014年10月25日至2017年5月10日期间的租金355561.32元及逾期支付租金滞纳金285110.16元（暂计算至2019年9月30日止，之后的滞纳金按年利率24%计算至房屋腾空满足正常交付使用条件时止）；2、判令董兴智、梁光辉共同承担非法占用房屋期间的租金损失87500元（自2019年3月1日始暂计算至2019年9月30日止，之后的租金损失按照410.96元每日标准计算至房屋腾空满足正常交付使用条件时止）及滞纳金26520元（自2019年3月1日始暂计算至2019年9月30日止，之后的滞纳金按未支付租金的30%计算至房屋腾空满足正常交付使用条件时止）；3、判令董兴智、梁光辉共同支付装修损失10000元；4、判令董兴智、梁光辉限期将房屋内属于其所有的物品及废弃物清理干净或由其承担代履行金；5、本案诉讼费由董兴智、梁光辉承担；6、判令董兴智支付租赁期间拖欠的物业费、冷水费共27000元；7、判令董兴智、梁光辉支付非法占用期间的物业费、冷水热水空调费损失9535元（物业费暂计算至2019年12月30日，之后非法占用期间物业费、冷水热水空调费由董兴智、梁光辉据此承担）。 一审法院认定事实：2013年10月21日，朱素芳与董兴智签订房屋租赁合同一份，约定朱素芳将座落于山东省昌邑市交通街506号易通国际小区，建筑面积620平方的房屋租赁给董兴智使用。租赁期限为10年，自2013年10月25日起至2023年11月25日止。租赁用途为足疗。租赁期间前五年年租金为每年14万元，后五年为每年15万元。租金支付方式为，自本合同租赁期限开始之日起，每年支付一次，即董兴智应自2013年开始每年的8月25日前支付给朱素芳当年的全部租金。租赁期间，因使用该房屋进行商业活动而产生的其他各项费用均由董兴智缴纳，其中包含安装电话、宽带、有线电视等的初装费用及水电费和维修费等。租赁期满后或因董兴智责任导致退租的，依附于房屋的装修归朱素芳所有，电视等家电及家具除外。董兴智如逾期支付租金，每逾期一日，则其须按日租金的6倍支付滞纳金。董兴智交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，朱素芳有权处置。若有房屋损毁、遗失，董兴智负责，若不及时进行维修的，按物品的10倍进行赔偿。董兴智已支付一年租赁费14万元。 2017年5月10日，朱素芳与董兴智签订终止合同一份，内容如下：2013年12月21日至2017年5月10日，终止房屋合同。屋内附属所有设施搬走（门、地板、卫生间及地毯）。 另查，朱素芳与梁光辉租赁合同纠纷一案，法院于2019年2月22日作出（2018）鲁0786民初3617号民事调解书，查明2017年5月10日，朱素芳与梁光辉签订房屋租赁合同一份，2017年9月14日双方又签订补充协议一份，约定梁光辉租赁朱素芳位于昌邑市易通国际小区16楼房间14间，租赁期限5年，自2017年5月10日至2022年5月9日止，用途为宾馆使用，租赁费每年10万元，每半年支付一次，下半年租金提前两年月支付。在法院主持下，双方自愿达成协议如下：解除朱素芳与梁光辉于2017年5月10日签订的房屋租赁合同和补充协议；梁光辉于2017年5月份新购买的床、被褥、配套木头茶几、椅子一宗及婚房内电视机一台归梁光辉所有，于2019年2月25日过付搬出，并于当日将14间租赁房间及每个房间的电卡、门禁卡（各14张）及婚房内原电视机一强一并交付朱素芳，梁光辉在搬运物品过程中不得损害房间内一切设施及门窗；截止到2019年2月22日所欠昌邑市易通物业管理有限公司相关费用由朱素芳负责交纳……2019年2月25日，朱素芳与梁光辉签署交接单一份，称双方于该日将上述调解书履行完毕。 2019年2月25日，朱素芳与董兴智签订协议一份，董兴智在易通国际十六楼间房内所有设施设备在四天内搬走。并把房间内内门，地毯、地板及卫生间拆装搬走。在2019年3月1日董兴智搬走上述物品前，房间门禁卡由董兴智保管，在此期间朱素芳如需进入董兴智予以配合，在此期间物品丢失损坏与朱素芳无关。如在2019年3月1日前未搬走房间内物品，自2019年3月2日起朱素芳有权自行进入，朱素芳有权自行处理上述物品，上述物品丢失损坏与朱素芳无关，上述物品的损失由董兴智自行承担。 另查，涉案房屋系由开发商建成后直接交给董兴智租赁经营，交接时除了开发商的配置之外没有其他物品。朱素芳、董兴智双方间未签订交接手续。 一审法院认为，朱素芳与董兴智、梁光辉签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。根据双方当事人提供的证据及陈述，2017年5月10日朱素芳与董兴智解除租赁合同后，又与梁光辉另行签订新的租赁合同，梁光辉租用了董兴智的相关设施，后2019年2月25日朱素芳与梁光辉解除租赁合同，董兴智才将相关设施搬离朱素芳处。 在朱素芳与董兴智租赁关系存续期间（2013年10月25日至2017年5月10日），董兴智仅支付了一年的租赁费140000元，朱素芳要求董兴智支付2014年10月25日至2017年5月10日期间的租金355561.32元的诉讼请求，符合双方约定，法院予以支持。朱素芳主张按照年租金的24%计算滞纳金数额，无事实及法律依据，应以朱素芳的实际损失计算滞纳金，朱素芳未举证证明存在其他损失，法院酌情调整滞纳金按中国人民银行同期贷款利率计算。因双方合同约定，每年的8月25日前支付当年部租金，故利息应分段计算，自2015年8月25日起至2016年8月24日止，以140000元为基数；自2016年8月25日起至2017年5月9日，以280000元为基数；自2017年5月10日起至董兴智实际付清之日止，以355561.32元为基数计算。因董兴智已于2019年3月1日前将相关设施搬离租赁房屋，朱素芳要求董兴智、梁光辉共同承担非法占用房屋期间的租金损失87500元及滞纳金26520元的诉讼请求，不予支持。因朱素芳、董兴智最初交付租赁房屋时，并未签订明确的交接手续，房屋租赁前的原状无法确定，故对朱素芳要求董兴智、梁光辉支付装修损失及进行清理的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、董兴智支付朱素芳租赁费355561.32元及滞纳金（分段计算，以140000元为基数，自2015年8月25日起至2016年8月24日止；以280000元为基数，自2016年8月25日起至2017年5月9日；以355561.32元为基数，自2017年5月10日起至董兴智实际付清之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算），于判决生效之日起十日内付清；二、驳回朱素芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11344.21元，减半收取为5672.11元，由朱素芳负担2355.4元，董兴智负担3316.71元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，朱素芳与董兴智签订的房屋租赁合同、终止合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。董兴智主张于2014年5月10日解除其与朱素芳的房屋租赁合同，但终止合同的签订时间为2017年5月10日，且董兴智手中的终止合同与朱素芳提供的终止合同完全一致，故一审认定房屋租赁合同的解除时间为2017年5月10日并无不当，本院予以确认。 朱素芳主张董兴智应支付租赁期间拖欠的物业费、冷水费共27000元，其提供的收款收据与物业公司开具的证明相互印证，董兴智虽不认可，且朱素芳未提交转帐凭证，但董兴智对自己的反驳意见未提交反驳证据，即未提交证据证明其已交纳该费用，故朱素芳提交的证据具有较强的证明力，且27000元物业费、冷水费并非大额支出，以现金交纳亦符合交易习惯，故可以认定在董兴智租赁房屋期间朱素芳代董兴智支付了物业费、冷水费的事实，对朱素芳的主张本院予以支持。朱素芳主张按照年租金的24%计算滞纳金数额，因朱素芳未举证证明存在其他损失，该滞纳金数额明显过高，一审酌情调整滞纳金按中国人民银行同期贷款利率计算并无不当，本院不再依法予以调整。朱素芳主张董兴智、梁光辉共同承担非法占用房屋期间的租金损失87500元以及非法占用期间的物业费、冷水热水、空调费损失9535元，因董兴智已于2019年3月1日前将相关设施搬离租赁房屋，对该主张本院不予支持。朱素芳主张董兴智、梁光辉限期将房屋内属于其所有的物品及废弃物清理干净或由其承担代履行金，缺乏事实与法律依据，且合同中并未约定董兴智、梁光辉承担此义务，对该主张本院不予支持。朱素芳主张董兴智、梁光辉共同支付装修损失10000元，因朱素芳、董兴智最初交付租赁房屋时，并未签订明确的交接手续，且房屋租赁前的原状无法确定，对该主张本院不予支持。 综上，董兴智的上诉请求不能成立，应予驳回；朱素芳的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省昌邑市人民法院（2019）鲁0786民初3336号民事判决第一项； 二、董兴智支付朱素芳租赁期间拖欠的物业费、冷水费共27000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回朱素芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11344.21元，减半收取为5672.11元，由朱素芳负担2355.4元，董兴智负担3316.71元。二审案件受理费18931.39元，由朱素芳负担1930元，由董兴智负担17001.39元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年七月二十三日 书记员  田 然