贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初9012号原告：陈胆，男，汉族，1981年1月1日出生，住所地贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：李文琦，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201201810043239，特别代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代理人：郭福兰。委托诉讼代理人：黄勇，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，一般代理。第三人：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房（花果园社区）。法定代表人：吴万彬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曹瑞，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201201010093879，特别代理。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201201811070510，特别代理。第三人：贵州昕晟鼎商业管理有限公司，住贵州省贵阳市南明区护国路82号香格里拉大厦13楼3号[大南社区]。法定代表人：谭黄，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邰健萍，女，特别代理。原告陈胆与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司），第三人贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）、贵州昕晟鼎商业管理有限公司（以下简称昕晟鼎公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告陈胆委托诉讼代理人李文琦、罗桦，被告麒鑫房开公司委托诉讼代理人黄勇、伟庭房开公司委托诉讼代理人胡春雪、第三人众横城公司委托诉讼代理人曹瑞、鲍晓燕、昕晟鼎公司委托诉讼代理人邰健萍到庭参加诉讼。当事人申请庭外和解，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告陈胆向本院提出诉讼请求，请求判令:1.确认原告与被告之间的口头居间服务协议无效；2.被告退还原告已支付的团购费60000元；3.被告向原告支付从2018年1月16日至实际清偿完毕之日止占用上述款项期间的利息，按年利率6%计算；；4.本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：被告麒鑫房开公司系花溪时代麒鑫商业广场的开发商，伟庭房开公司为其销售代理。原告在伟庭房开公司的居间下，于2018年1月16日向被告伟庭房开公司缴纳团购费6万元，后于2019年1月19日与麒鑫房开公司签订了两份《商品房买卖合同》。后因被告麒鑫房开公司没有取得预售许可证，未能按期交房，伟庭房开公司作为销售代理商，故意隐瞒未取得预售许可的事实，向原告提供居间服务，构成欺诈。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判如所请。被告麒鑫房开公司辩称，与我司无关，居间服务协议无我司盖章，系原告与伟庭房开公司签署的协议，请求法院依法判决。被告伟庭房开公司未答辩。第三人众横城公司辩称，伟庭房开公司委托我司销售案涉房屋，且该房屋是由伟庭房开公司收取的团购费，返还责任应由其承担。第三人昕晟鼎公司未答辩。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年1月16日，原告向伟庭房开公司交纳团购费60000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到陈胆B区负一层B4-1-1741、B4-1-1742交来团购费陆万圆整”。同日，原告在两份《商业签约确认单》签字确认，注明房号B区负一层B4-1-1741/B4-1-1742，面积11.57平方米/每套，折后单价8000元/平方米，折后总价92560元/每套，一次性付款92560元/每套。2018年1月19日，原告陈胆（买受人）与被告麒鑫房开公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：2018-3002号、2018-3003号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区负一层Ｂ4-1-1741／Ｂ4-1-1742，面积11.57平方米／每套，商品房单价均为每平方米8000元，总金额为92560元／每套，一次性付款92560元／每套。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。审理过程中，经原告与麒鑫房开公司确认，原告已退房。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日至2020年5月1日。2.审理中，被告麒鑫房开公司提出案涉收取的团购费涉嫌刑事犯罪，请求中止审理，移交公安机关。经审查本院未予准许。3.庭审中，被告麒鑫房开公司陈述并未在原告所购买的案涉房屋给予任何优惠。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《商品房买卖合同》、收据、《商业签约确认单》、商品房预售许可证、银行流水凭等证据在卷佐证。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为：案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司为促销房屋销售，收取原告团购费60000元。该团购费并未计入购房款项，未能证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由伟庭房开公司予以返还。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费60000元及从2018年1月16日起支付资金占用利息，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司返还团购费，不予支持。至于资金占用费应付的金额，自2018年1月16日起至2019年8月19日止的资金占用利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈胆团购费60000元及支付资金占用利息（自2018年1月16日起至2019年8月19日止的资金占用利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告陈胆的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1435元，由被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  马显丽人民陪审员  宋升光人民陪审员  杨明伟二〇二〇年七月二十一日书 记 员  吴梓钥