广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1678号原告：开平市赛美物业服务有限公司，住所地：广东省开平市****办事处长沙区良园路35号天富豪庭富华一幢1号铺位。统一社会信用代码：914***********121Q。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：张莲凑，女，该司员工。被告：黄园好，女，1963年4月1日出生，汉族，户籍地：广东省开平市****办事处长沙东郊南区31幢403房，现住广东省开平市天富豪庭富丽8幢306房。公民身份号码：440************422。被告：谭民欢，男，1961年9月6日出生，汉族，户籍地：广东省开平市****办事处长沙东郊南区31幢403房，现住广东省开平市天富豪庭富丽8幢306房。公民身份号码：440************632。原告开平市赛美物业服务有限公司（以下简称赛美公司）与被告黄园好、谭民欢物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行审理。原告赛美公司的委托诉讼代理人张莲凑、被告黄园好到庭参加诉讼。被告谭民欢经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赛美公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年4月至2019年12月住宅物业管理费2286.36元、车位服务费225元，代收代缴水费408.55元，2019年5月至2019年12月违约金602.73元，以上共计3522.64元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。2020年7月16日，原告向本院申请违约金减少为48.21元（按年利率6%计算）。本院审理查明，开平市天富豪庭物业服务有限公司于2005年8月10日成立，于2018年9月14日变更名称为开平市赛美物业服务有限公司，该公司是涉案的天富豪庭小区的前期物业服务公司。2008年8月28日，被告黄园好、谭民欢（乙方）与开发商开平国泰康庭置业有限公司（甲方，以下简称国泰公司）签订了《天富豪庭预售合同》，乙方购买甲方位于开平市长沙区良园路35号天富豪庭富丽区******，建筑面积147.27平方米。2018年10月1日，原告赛美公司（乙方）与开发商国泰公司（甲方）签订了《前期物业管理委托合同》。该合同约定:一、甲方委托乙方对开平市天富豪庭提供前期物业管理服务；二、第六条载明，物业服务费用由业主按其有物业的建筑面积交纳，有电梯住宅1.725元，具体收费乙方依照开平市物价局【2008】24号执行；三、第八条载明，每月1-10日前向乙方缴交当月物业服务费用；四、第九条载明，停车场属于甲方所有、委托乙方管理，业主和物业使用人应该按车库小车位（含架空层小车位）按甲方要求的标准交纳停车位租金，由乙方代甲方收取。车库小车位（含架空层小车位）25元/个/月的标准或约定标准向乙方缴交（仅指车位卫生费、水费、电费公摊）；五、第三十条载明，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠缴总金额千分之二的标准向乙方支付违约金。六、本合同在业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自终止。开平市物价局、开平市房产管理局于2008年8月28日作出开价函[2008]24号《关于调整天富豪庭住宅小区物业服务收费和车辆停放服务收费的批复》，批复载明：“市天富豪庭物业管理有限公司：报来“关于调整天富豪庭住宅小区服务收费和车辆停放服务收费的请示”收悉。…批复如下：一、物业服务管理收费中准价：1、无电梯住宅楼宇按建筑面积每月每平方米为1.20元，2、有电梯住宅楼宇按建筑面积每月每平方米为1.50元，…..上述价格为中准价格，允许企业在中准价基础上上下浮动20%。…以上批复自2008年9月1日起执行”。原告根据上述批复于2017年6月通知天富豪庭的业主，从2017年7月起，电梯住宅物业管理费收费标准执行中准价格向上浮动15%即由1.5元/平方米调整为1.725元/平方米。调整后，被告每月需向原告缴纳254.04元物业服务费。但至法庭辩论终结，被告没有向原告交纳2019年4月至12月（共九个月）的物业费合计2286.36元（254.04×9），车位服务费225元，2019年3月至11月代收代缴水费408.55元。原告诉求的违约金调整为48.21元，违约金是按年利率6%从欠缴物业费次月起分段计算至2019年12月31日。另查明，天富豪庭小区成立了业主委员会，并于2018年8月10日依法办理了备案手续。2019年8月28日，开平市天富豪庭小区业主委员会（甲方）与深圳华强物业管理有限公司开平分公司（乙方）签订了一份《开平市天富豪庭小区物业服务合同》，约定由深圳华强物业管理有限公司为天富豪庭小区提供物业服务。2020年4月29日，业主委员会在小区张贴《公告》，内容为“为切实落实解聘旧物业公司（开平市赛美物业服务有限公司）、顺利完成新物业公司（深圳华强物业）的备案及进场接管工作，现根据开平市住房和城乡建设局下发的《关于要求公示天富业主委员会选聘物业公司表决统计结果和表决清单的函》之要求，对天富业主委员会选聘物业公司表决统计结果和表决清单进行公示，公示期为2020年5月1日至2020年5月31日（共31天）。公示期内，如有业主对公示内容有异议，请在期限内以书面形式向业主委员会提交。过期未有异议或异议不成立的，所有表决事项全部正式生效。”本院认为，本案为物业服务合同纠纷。一、关于双方是否存在物业服务合同关系的问题。天富豪庭小区的前期物业公司由“开平市天富豪庭物业服务有限公司”变更名称为“开平市赛美物业服务有限公司”，属其合法的权利，并不影响赛美公司主张合同的相关权利。虽然赛美公司未能提供与被告签订的物业服务合同，但原告与开发商国泰公司签订了《前期物业服务协议》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，该前期物业服务合同对全体业主具有约束力。虽然被告黄园好抗辩小区的业主委员会已于2019年8月28日与其他物业公司签订了物业服务合同，但未能提供业主委员会已合法有效解聘赛美公司及新的物业公司已进场提供物业服务的相关证据，相反从业主委员会于2020年4月29日张贴的《公告》可知，相关的事宜在2020年1月前尚未完成，因此，被告黄园好的上述抗辩意见，理据不足，本院依法不予采纳。另外，关于被告黄园好抗辩原告未退还装修保证金以及要求原告退回已交物业费的问题，被告黄园好可另行主张，而不是以此为由拒不缴交物业管理费。关于被告黄园好抗辩原告在提供物业管理服务过程中还存在侵权、管理不规范、服务水平不好的问题，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，被告黄园好可通过请求赛美公司承担相应的违约责任等积极的形式行使业主权利。故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”及第九条第二款：“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”的规定，被告经催告后仍没有向原告交纳2019年4月至12月期间的物业服务费等费用已构成违约，故原告主张被告支付此期间的物业服务费2286.36元、车位服务费225元、代收代缴水费408.55元，理据充分，本院依法予以支持。二、关于违约金的问题。原告与开发商签订的《前期物业管理委托合同》第三十条约定，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠缴总金额千分之二的标准向支付违约金，现原告只是主张按年利率6%计付违约金48.21元，符合法律相关规定，本院予以支持。两被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告黄园好、谭民欢应自本判决生效之日起十日内支付物业服务费2286.36元、车位服务费225元、代收代缴水费408.55元、违约金48.21元，合计2968.12元给原告开平市赛美物业服务有限公司；二、驳回原告开平市赛美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告已预交），由原告开平市赛美物业服务有限公司负担4元，由被告黄园好、谭民欢负担21元（经原告同意，此款由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄惠英二〇二〇年七月二十日书记员  许碧霞