河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初1904号原告：中国工商银行股份有限公司焦作分行，住所地：河南省焦作市焦东中路**。法定代表人：马世良，行长。委托诉讼代理人：张松云，河南路通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，河南路通律师事务所律师。被告：孙凯凯，男，1985年11月1日出生，汉族，住河南省焦作市博爱县。被告：李娟娟，女，1986年11月7日出生，汉族，住河南省焦作市博爱县。被告：焦作锦隆建开置业有限公司，，住所地：河南省焦作市太行中路**法定代表人：翟四田。委托诉讼代理人:李卫霞,河南华凌律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司焦作分行（以下简称工行焦作分行）与被告孙凯凯、李娟娟、焦作锦隆建开置业有限公司（以下简称锦隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张松云、被告锦隆公司的委托诉讼代理人李卫霞到庭参加诉讼，被告孙凯凯、李娟娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行焦作分行向本院提出诉讼请求：1、依法判令立即解除原告与被告之间的《个人购房借款／担保合同》（编号为：A个字焦作分行2012年956号；2、依法判令被告孙凯凯、李娟娟共同偿还原告借款本金195597.66元及利息720.73元（利息暂计算至2020年4月21日，之后的利息、罚息、复利等按双方合同约定的标准计算至被告还清借款之日止），共计196318.39元；3、依法判令被告焦作锦隆建开置业有限公司对上述借款本息承担连带还款责任；4、依法确定原告对登记于被告孙凯凯名下位于焦作市解放区太行中路261号赛纳溪谷小区42号楼4单元12号的房产（房屋编号为102338，建筑面积为87.13平方米）变现所得价款享有优先受偿权；5、本案诉讼费、保全费、公告费、评估拍卖费、律师费等因诉讼产生的相关费用由三被告承担。事实与理由：2012年10月11日，孙凯凯与锦隆公司订立《商品房买卖合同》约定由孙凯凯购买锦隆公司开发的位于焦作市解放区太行中路261号赛纳溪谷小区42号楼4单元12号房产房屋编号为102338，建筑面积为87.13平方米），房屋总价款为33.9547万元。2012年12月27日，孙凯凯、李娟娟作为共同借款人与中国工商银行股份有限公司焦作分行（以下简称工行焦作分行）订立《个人购房借款／担保合同》，向工行焦作分行贷款23.7万元用于购买上述房产。双方约定贷款期限为25年，每月10日还款，还款方式为按月等额本息还款。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10％确定，贷款发放后如遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）按合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定利率基础上加收30％确定，复利按罚息利率的标准计收。2012年12月27日，锦隆建开公司向原告出具《担保函》，承诺为前述23.7万元贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金及实现债权所需费用提供连带责任担保。2013年1月31日，双方办理了前述房产的“预购商品房抵押权预告登记”，权证号为焦房预解放字第10026619号。2013年1月1日，原告将23.7万元贷款发放至被告锦隆建开公司帐户。被告孙凯凯、李娟娟在偿还部分贷款后，未按合同约定的期限和数额履行还款义务。根据双方贷款合同的约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。双方合同第十七条亦明确约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。综上，鉴于被告存在严重违约行为，为避免双方损失进一步扩大，原告依法提起诉讼，请求查明事实，支持原告各项诉请。被告孙凯凯、李娟娟未出庭应诉，亦未提交答辩状。被告锦隆公司辩称，原告要求锦隆公司对借款本息承担连带责任的诉请应不予支持。被告孙凯凯、李娟娟与原告签订借款合同时提供其购买的房产（位于焦作市解放区××小区××楼××单元××）进行抵押贷款，双方办理了抵押权预告登记，即该债权上既有保证又有物的担保，依据《担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”故原告对抵押登记房产优先受偿后，剩余不足部分由锦隆公司承担保证责任。2、因被告孙凯凯、李娟娟逾期未还款，导致原告直接从锦隆公司银行账户划扣的7979.13元应予返还。锦隆公司承担保证责任的数额应为原告优先受偿后的不足部分，故原告未对抵押登记房产行使优先受偿权，就直接扣划锦隆公司钱款违反担保法的相关规定，依法应予返还。本院经审理认定事实如下：2015年5月26日，被告锦隆公司（出卖人）与被告孙凯凯（××）签订编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同，约定孙凯凯购买锦隆公司开发的位于解放区××小区××楼××单元××号的住宅用房，建筑面积87.13㎡，价款为3897.02元/㎡，付款方式为采用银行按揭贷款付款。2015年8月6日，原告工行焦作分行（贷款人）与被告孙凯凯（借款人、抵押人）、李娟娟（共同借款人、抵押物共有人）、锦隆公司（保证人）签订编号为A个字焦作分行2012年956号的《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币237000元，用于购买坐落于解放区××小区××楼××单元××、建筑面积87.13平方米的房屋，贷款期限为25年。合同第四条约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式为：……贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的上述利率浮动比例确定并执行新的利率。合同第六条第一款约定：借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，借款人自愿选择每月1日为还款日。合同第九条约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收30%确定。贷款利率按合同第四条约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。合同第十条约定：保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，即合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。合同第十四条第一款约定：发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……第二款约定：借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同或贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清除未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；……第十五条约定：本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。第十七条约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。第十八条约定：抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。第十九条约定：抵押担保范围包括：合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同第二十条第二款（即20.2）约定：抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。……合同第二十一条第一款约定：发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；……该合同所附抵押物清单中载明抵押房产位于解放区××小区××楼××单元××号，建筑面积87.13平方米，抵押物价值339547元。2012年12月27日，被告锦隆公司向原告出具担保函，载明其作为借款人孙凯凯的保证人，同意为原告为借款人在个人购房借款/担保合同项下发放的个人住房贷款金额237000元提供阶段性担保，有关担保事项如下：一、从《孙凯凯借款合同》(编号:2012-个-956)项下贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止；本担保函的保证期间自《借款合同》确定的每期还款日之次日起两年。如贷款人根据《借款合同》的约定提前收回贷款的，则保证期间为自原告向借款人通知的还款日之次日起两年；本担保函担保范围为《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用；其自愿向原告提供阶段性连带责任保证担保，其还对借款人的个人住房贷款承担保证金担保责任，并在原告开立保证金专户，保证金金额为11850元；如借款人未按借款合同有关约定履行还款义务时，原告可从锦隆公司保证金账户和锦隆公司在中国工商银行其他分支机构开立的所有账户中扣收全部贷款本息，如账户中存款不足，其将继续负责偿还借款人应偿还贷款本息及费用。2012年12月27日，原告作为抵押权人、被告孙凯凯作为抵押人，签订《焦作市预购商品房抵押合同》，约定孙凯凯自愿将解放区××小区××楼××单元××号抵押与原告。同日，原告作为抵押权人，被告孙凯凯、李娟娟作为抵押人就位于解放区××小区××楼××单元××号向焦作市房地产交易所申请办理房地产抵押权设立登记，原告取得焦房预解放字第10026619号房屋预告登记证明，预告登记业务种类系预购商品房抵押权预告登记。2013年1月1日，原告向被告锦隆公司账户中发放贷款237000元。个人借款凭证上载明“基准利率（年）6.55%”，“浮动值?10%”，“利率变动周期次年1月1日调整”，“当期执行利率5.895%”，“逾期利率（年）7.6635%”，“逾期浮动值30”。截止2020年1月21日，被告尚欠贷款本金197978.62元，尚欠利息1464.18元。期间被告已超过六次未按时足额偿还贷款本息。原告于2020年5月13日提起本案诉讼。另查明,原告于2020年3月16日向被告锦隆公司送达个人逾期贷款催收通知书，自2020年3月25日至2020年5月28日期间从被告锦隆公司提供的保证金账户扣划保证金共计7979.13元。以上事实,有原告提供的孙凯凯、李娟娟身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、担保函、焦作市预购商品房抵押合同、房地产抵押权设立登记申请书、预购商品房抵押权预告登记、中国工商银行借款凭证、中国工商银行自营历史明细列表；被告提供的中国工商银行股份有限公司焦作分行个人逾期贷款催收通知书、扣款凭证等证据，当事人的陈述予以佐证。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行等违约责任。本案中，原告与各被告签订的《个人购房借款/担保合同》、《焦作市预购商品房抵押合同》及被告锦隆公司出具的担保函均合法有效，双方均应按照约定履行。原告已依约履行发放贷款义务，被告孙凯凯、李娟娟未按约归还借款本息，应承担违约责任；被告锦隆公司作为阶段性连带责任保证人，在抵押物办妥抵押登记之日前应对被告孙凯凯、李娟娟应偿还的借款本金、利息、罚息、复利承担连带保证责任。被告锦隆公司辩称1.其应在原告对抵押登记房产优先受偿后，就剩余不足部分承担保证责任；2.原告扣划的7979.13元保证金应予退还。原告与被告锦隆公司签订的《担保函》第五条明确约定借款人未按借款合同有关约定履行还款义务时，原告可从锦隆公司保证金账户和其在中国工商银行其他分支机构开立的所有账户中扣收全部贷款本息，如账户中存款不足，锦隆公司将继续负责偿还借款人应偿付贷款本息及费用。本院认为，原告从被告保证金账户扣划保证金的行为符合合同约定，被告要求原告退还保证金的答辩意见，本院不予支持；关于被告是否就抵押房产优先受偿后的不足部分承担担保责任的问题，被告锦隆公司签署的《担保函》关于其承担的担保责任约定明确，不属于《中华人民共和国物权法》一百七十六条没有约定或者约定不明确的情形，不能适用该规定减轻锦隆公司的担保责任；《中华人民共和国物权法》第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，故被告锦隆公司的担保责任问题不能适用《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，被告锦隆公司要求在原告对抵押登记房产优先受偿后，就剩余不足部分承担保证责任的答辩意见，本院不予支持。故原告要求与被告解除《个人购房借款/担保合同》，被告孙凯凯、李娟娟偿还借款本金、利息、罚息、复利，并要求被告锦隆公司承担连带还款责任，并确定原告对抵押物变现所得价款享有优先受偿权，理由正当，应予支持。原告提供的证据仅能证明被告截至2020年1月21日的尚欠借款本息金额，故原告主张被告偿还的借款本息，本院暂计算至2020年1月21日。原告主张被告承担原告为本案支出的律师费9816元，虽借款合同中对律师费进行了约定，但原告未举证原告已实际支出该笔款项，本院对原告该项请求不予支持。被告孙凯凯、李娟娟经本院合法传唤未到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司焦作分行与被告孙凯凯、李娟娟、焦作锦隆建开置业有限公司签订的编号为A个字焦作分行2012年956号的《个人购房借款/担保合同》；二、被告孙凯凯、李娟娟于本判决生效之日起七日内返还原告中国工商银行股份有限公司焦作分行借款本金197978.62元并支付利息、罚息、复利（2020年1月21日前的利息1464.18元；自2020年1月22日起至借款实际清偿之日，按合同约定的基准利率下浮10%计算应付利息，按上述利息利率标准上浮30%计算应付罚息、复利。原告自被告焦作锦隆建开置业有限公司扣划的保证金7979.13元予以扣除）；三、原告中国工商银行股份有限公司焦作分行就本判决判令由被告孙凯凯、李娟娟承担的款项，对位于解放区太行中路261号塞纳溪谷小区42号楼4单元12号变现后的价款享有优先受偿权；四、被告焦作锦隆建开置业有限公司对上述第二项判决中的借款本金及利息、罚息、复利承担连带还款责任；五、被告焦作锦隆建开置业有限公司承担保证责任后，有权向被告孙凯凯、李娟娟追偿；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司焦作分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2113元，由被告孙凯凯、李娟娟、焦作锦隆建开置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  司少华二〇二〇年七月二十七日法官助理师艳杰书记员秦涵