云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7315号上诉人（原审被告）：昆明林海云霄房地产开发有限公司。住所地：安宁市太平新城街道办事处和平路**。法定代表人：姜中云。委托诉讼代理人：毛孝旭、李姜（实习），云南睿震律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：罗红英，女，白族，1969年1月23日出生，云南省剑川县人，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张宏坤，云南法闻律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明林海云霄房地产开发有限公司因与被上诉人罗红英商品房预售合同纠纷一案，不服云南省昆明市安宁市人民法院（2020）云0181民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法审理了本案，现已审理终结。昆明林海云霄房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审第一、二项，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在认定《商品房购销合同》所约定的上诉人代被上诉人办理房屋权属登记手续尚未成就的情况下，认定上诉人应按照合同的约定代被上诉人办理房屋权属登记手续，系事实认定导致的法律适用错误，本案房屋上存在违法建筑，但一审法院对房屋上的违法加盖不予认可，系事实认定错误进而导致法律适用错误，一审法院将交房的时间错误等同于合同约定的具备办理房屋权属登记手续的时间系事实认定错误，依法应予以纠正，一审法院判令上诉人向被上诉人赔偿未能及时办理产权证所造成的损失，系事实认定错误导致的法律认定错误。罗红英向一审法院起诉请求：1、判令被告限期办理房屋权属证明、不动产证；2、判令被告支付未履行按时办理房屋不动产证的违约金140231元；3、判令被告承担本案所产生的各项费用（诉讼费、律师费）。一审法院认定事实：原告与被告林海云霄公司于2010年4月20日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于安宁市，交房时间为2011年7月31日。并针对产权登记事项约定：“有以下五个条件均具备之日起180日内，甲方（即本案被告）为乙方（即本案原告）代办房屋权属登记手续。一、乙方已付清全部房款、设施配套费、契税、公共设施维修基金、印花税及办证等相关税费。二、甲乙双方已办理完房屋交接手续。三、乙方向甲方出具代理产权的书面委托。四、乙方提供办理产权所需的全部书面文件和材料。五、交房时，乙方按《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》缴纳住宅专项维修资金。合同订立后原告按约定向被告支付了购房款984077元、契税2902.31元、印花税5元、土地登记代理费310元，被告于2016年3月23日向原告履行了交房义务。原告接房至今未取得了涉案房屋的不动产权证。一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。关于被告是否未履行为原告办理不动产权证义务的违约行为的问题。根据本案查明的事实，被告虽然于2016年3月23日将涉案商品房交付给原告使用，但并没有按照合同约定为原告代为办理房屋所有权证和办理土地使用权证。在双方合同履行过程中，国务院出台《不动产登记暂行条例》，该行政法规第四款规定“国家实行不动产统一登记制度，不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”在《商品房购销合同》中原、被告双方明确约定了办证所需的条件，合同履行过程中原告因房屋出现质量问题未能得到有效解决，其因此未能缴纳维修基金外，已按约定缴纳了其他费用，并完备办证所需的基础材料，履行了买受人应尽的基本义务，庭审中，被告当庭认可其出售的商品房因出卖人自身原因不能办理商品房土地使用产权证，从而导致无法代原告正常办理不动产权证，被告未能全部适当、全面履行应由其承担的出卖人义务，因此应承担继续履行的违约责任即协助原告办理不动产权证的登记手续。关于原告诉称的未能及时办理产权证所造成的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案《商品房购销合同》并未就迟延办证约定违约金计算方式，本案违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，依据上述法律规范和本案中被告房屋的交付及办证情况，本案涉案交易房屋已实际交付原告使用，已体现买受人交易的使用利益，故酌情按照交易房屋总价款每日0.05‰的标准计算违约金。根据《商品房购销合同》关于产权登记的约定，在五个条件均具备之日起180日内被告为原告代办房屋权属登记手续，被告于2016年3月23日交房，故确定从2016年3月23日起算的180天作为逾期办证违约损失的起算期间，以原告已付房款984077元为本金计算，现原告主张的违约金计算期间系从2016年9月24日起计算3年，属其对诉讼权利的自愿处分，可按照每日0.05‰以3年期限标准计算违约金984077×0.05‰×1095天＝53878元。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告昆明林海云霄房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告罗红英办理位于安宁市屋的不动产权证。二、由被告昆明林海云霄房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告罗红英逾期办理不动产权证的损失53878元。三、驳回原告罗红英对被告昆明林海云霄房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案二审审理期间，被上诉人提交证据：关于对《云南省安宁市人民法院调查令》的回复，欲证明涉案房屋现无法进行不动产权证的首登申请。经质证，上诉人对该证据真实性予以认可。因被上诉人提交的证据符合法律规定，与本案具有关联性，且被上诉人予以认可，故本院予以采信。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。经审查，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为？如存在该违约行为，其应承担违约金的标准是什么，起算时间应如何确定？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。关于上诉人是否存在逾期办证的违约行为。本案中，根据查证事实，被上诉人已经履行了除交纳维修基金外的合同基本义务,上诉人也未能举证证明涉案房屋有经过有关部门确认存在违章加盖导致不能进行不动产权证首登的情形,涉案房屋未能办理进行不动产权证首登的主要原因是因为该涉案建设项目国有建设用地被多家法院查封、轮候查封、续封，致使相关房屋不能办理不动产登记手续，该责任应当由上诉人承担，上诉人在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。关于违约金标准的问题。一审法院依据涉案的房屋未办证对被上诉人造成的实际损失情况，酌情按照交易房屋总价款每日0.05‰标准计算违约金，具有事实及法律依据，计算标准较为合理，并无不当，本院予以维持。关于起算时间，《商品房购销合同》约定，在五个条件均具备之日起180日内被告为原告代办房屋权属登记手续，被告于2016年3月23日交房，一审法院根据被上诉人对权利的自愿处分，确定从2016年9月24日作为逾期办证违约损失的起算期间并计算3年并无不当，本院予以维持。另，根据本案查明事实，因现涉案房屋尚不具备进行不动产权证首登的条件，故对上诉人要求被上诉人限期办理涉案房屋权属证明、不动产权证的请求予以驳回，待条件具备后上诉人仍然不履行办证义务时被上诉人再行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、撤销云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初188号判决；二、由上诉人昆明林海云霄房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付被上诉人罗红英逾期办理不动产权证的损失53878元；三、驳回上诉人昆明林海云霄房地产开发有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人罗红英的其他诉讼请求。二审诉讼费3104元，由上诉人昆明林海云霄房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  金馨二〇二〇年七月三十一日法官助理李俊波书记员向薇芳