贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初8610号原告：贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司，住所地贵州省凯里经济开发区开司大道大摆仰村东侧，统一社会信用代码：915226005733447676。法定代表人：蒋光英，系公司董事长。委托诉讼代理人：张光华、穆沐（实习），贵州洲联合律师事务所律师。被告:陈仁均，男，汉族，1986年3月8号出生，住重庆市忠县。原告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司（以下简称：经纬房开公司）诉被告陈仁均商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告经纬房开公司的委托诉讼代理人张光华、被告陈仁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告经纬房开公司向本院请求依法判决：1、解除原、被告于2016年1月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016000084），房屋总价548073.00元，并判决被告在判决生效后五日内协助原告办理撤销网签、注销合同备案登记、注销不动产预告登记及抵押登记等相关手续；2、请求人民法院判决被告支付原告违约金27403.65元（548073.00×5%=27403.65），并按照中国人民银行贷款利率4.75%计算利息，从2016年10月29日起至实际付清之日止（目前暂计至2020年5月20日，合计4632.53元），共计32036.18元；3、请求人民法院判决被告支付原告代偿按揭款118500.71元，并按照月利率13.806‰计算资金占用期间利息（目前暂计至2020年5月20日，合计：38546.53元）共计：157047.24元，以上合计：737156.42元；4.案件受理费由被告负担。事实及理由：2016年1月21日，原告与被告陈仁均签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016000084），合同约定由被告向原告购买经纬国际汽车城29幢2层233号房，房屋总价款为548073.00元，被告选择以首付款274073.00元，向银行按揭贷款274000.00元的方式支付房款。当日双方签订了《商品房买卖合同》并向房管局提交了备案登记，填写了《商品房预售合同登记备案表》。合同生效后，被告与贵州凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行签订《个人住房（商业用房）按揭合作协议》、《商品房回购协议》，贵州凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行有权在被告未按约还款时从原告保证金账户中扣收。从2016年10月28日至今，被告未支付任何购房款，原告为被告代偿按揭款共计118500.71元。原告多次通知被告按约履行合同或是解除合同，但被告都不予理睬。被告与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016000084）附件十二补充协议：“2、买受人选择按揭贷款方式付款的，在出卖人委买受人提供贷款担保的保证责任期限内，买受人连续三个月不归还贷款时，出卖人代买受人归还贷款本金及利息，同时视为买受人违约，合同终止，出卖人可将该商品房另行销售，买受人应按该商品房价款总额的5%向出卖人支付违约金，并承担由此产生的相关费用和给出买人造成的一切损失”，被告向原告支付违约金27403.65元，并按照中国人民银行贷款利率4.75%计算利息，从2016年10月29日起至实际付清之日止。综上所述，被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告辩称：原告所诉附件十二补充协议中第二条，合同是否有效,诉状写的原告通知被告，我们没有接到原告的任何通知，去年五月份的我还亲自到公司跟财务说解除合同，财务打电话给董事长，说这个事情以后会处理，但是一直没有得到回复，直到今天起诉到法庭，我才得知违约金的问题，违约金在购房合同十一条里提到，我没有接到任何电话办理交接手续，逾期交房责任，超过三十日买受人有权退房，应当书面通知买受人，目前为止我没有收到交房手续。原告提交的证据：1、原告营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证，证明原告的主体资格及基本情况；2、被告身份证信息，证明被告主体资格及基本情况；3、商品房买卖合同、商品房预售合同登记备案表，证明2016年1月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告购买经纬国际汽车城29幢2层234号房，被告陈仁均购买经纬国际汽车城29幢2层233号房，该商品房预售买卖合同依法成立并生效；4、原告代被告偿还房屋按揭贷款的银行流水凭证，证明2016年10月28日至今，被告未按约履行还款责任，原告为被告代偿按揭款共计118500.71元的事实；5、《商品房回购协议》（编号：2014年按揭字034号），证明原告作为凯里经济开发区“经纬国际汽车城的”开发商、销售商，为了让购房者能够方便、快捷的办理房贷，原告与贵州凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行签订《商品房回购协议》，在贵州凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行开立存款保证金账户，为购房借款者的贷款提供还本付息保证责任，贵州凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行有权在被告未按约还款时从原告保证金账户中直接扣收；6、《委托贷款借款合同》、《委托贷款借款合同之补充协议》，证明原告为了开发经纬国际汽车城向贵州凯里农村商业银行股份有限公司借款，逾期罚息为13.806‰（月利率）。因被告逾期还款，原告代偿按揭款的利息应当参照13.806‰（月利率）计算；7、借款协议复印件一份，证明被告向原告借款的事实。被告提交的证据：1、贷款入账通知书、贵州省农村信用社借款借据复印件一份，证明我向银行贷款付给原告的事实。经审理本院确认以下案件事实：2016年1月21日，以被告陈仁均为买受人、原告经纬房开公司为出卖人签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2016000084），合同约定由被告购买原告经纬房开公司开发建设经纬国际汽车城的商品房29幢2层233号，建筑面积56.44平方米，房屋总价款548073.00元，付款方式及期限，买受人以银行按揭付款的。应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计274073.50元，余款274000.00元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理，因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除30日内将已付款项退还买受人。第十条逾期付款责任，买受人未按约定时间付款，双方同意按下列第一种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）的累加。2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的应以书面通知买受人，买受人应当在自接到解除合同通知之日起5日内按照累计的逾期应付款项的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意之后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。双方权利义务约定后，当日由原被告签字盖印即生效。同时双方又签订了附件十二补充协议约定,第三条，买受人选择按揭贷款方式付款事宜，第（2）项买受人选择按揭贷款方式付款的，在出卖人为买受人提供贷款担保的保证责任期限内，买受人连续三个月不归还贷款时，出卖人代买受人归还贷款本金及利息，同时视为买受人违约，合同终止，出卖人可将该商品房另行销售，买受人应按商品房价款总额的5%向出卖人支付违约金。合同签订当日，被告出具借条向原告借款274073.00元，2020年02月02日被告向贵州凯里市农商行开发区支行按揭贷款274000.00元。逾期后，被告未能支付购房款余额274073.00元，也未能按约定支付按揭贷款本息，贷款银行依约扣划了贷款本息，从2016年10月28日至今扣划了本金利息118500.71元。至今被告也未即时支付购房款274073.00元，房屋未能交付使用，双方发生纠纷,原告诉至本院。本院认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律规定，该合同合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”合同签订后，被告未足额向原告支付购房款，根据合同的约定，被告逾期30日支付购房款，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》被告未按期支付房款视为被告违约，因承担违约责任。原告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》事实清楚、证据充分、于约于法有据，本院予以支持。原、被告在履行合同中，被告未履行付款义务，原告也未及时通知被告交付款项，双方均存在过错。故原告主张被告支付利息、违约金，理由不充分，不予支持。关于原告要求被告协助撤销网签的诉请本院予以支持，其余要求协助撤销合同备案登记、注销不动产预告登记及抵押登记等相关手续，因该备案登记、不动产登记及抵押登记相关于手续系向银行贷款的担保行为，该项诉请不符合合同约定,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除2016年1月21日原告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司与被告陈仁均签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016000084）。二、被告陈仁均在本判决生效之日起十日内协助原告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司解除网签手续。三、驳回原告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司的其余诉讼请求。案件受理费5586.00元，由原告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  龙施忠二〇二〇年七月二十日书记员  张家玲