河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初5558号原告郑州某某公司，住所郑州市郑东新区。法定代表人焦某某，总经理。委托代理人李晓芳，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。被告胡某某，男，汉族，1976年1月28日出生，住郑州市金水区。委托代理人丁蒙蒙，河南权辞律师事务所律师。委托代理人弋俊凯，河南权辞律师事务所实习律师。原告郑州某某公司（以下简称郑州某某公司）诉被告胡某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州某某公司委托代理人李晓芳到庭参加诉讼，被告胡某某委托代理人丁蒙蒙、弋俊凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州某某公司诉称：2016年6月8日，原被告双方签订《房屋买卖合同》（合同编号：A16XXX37）,合同约定被告购买原告开发建设的位于郑东新区××路北、××西××单元××号房屋，房屋总价款为7267468元，被告以“首付款+按揭贷款”方式支付房款。2016年6月29日，原告、被告与第三人签订《个人房产抵押贷款合同》，原告为被告向第三人的借款承担阶段性连带责任保证。第三人依约放款，因被告未按时足额偿还第三人借款，致使原告承担连带保证责任，截止2020年2月26日，原告因承担连带保证责任支付款项762071.77元。被告的上述行为已严重违约，为维护自己的合法权益，特具状提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方于2016年6月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：A1XXXX7），并确认上述房屋所有权归原告所有。2、依法判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：A16XXXX7）信息备案注销手续，以及预告登记注销手续；3、依法判令被告偿还原告因承担连带保证责任支付的款项人民币762071.77元（暂计算至2020年2月28日，具体以被告实际偿还日为准），补偿金16806.12元（补偿金按日万分之0.5的标准暂计算至2020年4月27日，具体以被告实际偿还日为准），及违约金77887.79元（违约金按原告代被告向银行偿还的欠款本息的10%计算，暂计算至2020年2月26日），合计856765.68元（暂计算至2020年2月26日，具体以被告实际偿还日为准），上述款项从被告已向原告支付的房款中予以扣除。4、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告胡某某辩称，一、被告胡某某与按揭银行即交通银行之间的《借款合同》并未终止，原告也未代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息。因此，本案未达到《商品房买卖合同附件四合同补充协议》约定的解除合同的条件，原告诉请解除与被告的商品房买卖合同、办理注销登记及赔偿违约金没有事实和法律依据。首先，被告与原告签订的《商品房买卖合同》，被告、原告与案外人交通银行签订的《借款合同》均为合法有效的合同。本案中，被告作为购房人已交纳了首付款，并以按揭贷款的方式向原告支付了全部购房款，原告亦为被告办理了商品房预售权利登记，并按照合同约定向被告交付了房屋，被告与原告双方就房屋买卖合同约定的主要权利义务已履行完毕，现原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》应依法不予支持。其次，《商品房买卖合同附件四合同补充协议》第6条（3）约定出卖人有权解除合同并承担违约责任的前提条件是：一是按揭银行终止《借款合同》；二、是出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息。2017年9月29日至2020年2月26日，仍有部分银行贷款是被告自己偿还的。2020年2月26日以后至今，被告在正常偿还银行贷款，交通银行也在扣划，按揭银行交通银行股份有限公司河南分行与被告之间的《借款合同》并未终止。被告向交通银行申请贷款金额总计为581万元，原告仅代被告向银行偿还的本息金额为76万多元，并非代被告向按揭银行偿还了所有担保贷款本息。因此，本案未达到《商品房买卖合同附件四合同补充协议》约定的解除合同的条件，原告请求解除与被告的商品房买卖合同、办理注销登记及赔偿违约金没有事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。二、本案所涉房屋已有多轮查封，判令解除合同及被告注销预告登记系履行不能。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三款第（三）项、第十八条的规定，办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋可以预查封、预查封的目的在于保持标的物的现状及价值，限制债务人对于预查封标的物的处分权。因此，根据预查封的性质，预查封的法律效力等同于查封，当人民法院对预售的商品房预查封后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除预查封前，该预查封就具有排他的法律效力，其他第三人不得对该房屋进行转移、设定权利负担或有其他有碍于执行的行为。原告的该项诉讼请求损害了申请在先查封的债权的实现，且解除合同及被告注销预告登记系履行不能。三、对原告诉称代偿76万多和1万多的补偿金认可。经审理查明，一、2016年6月8日，原告郑州某某公司作为出卖人与买受人被告胡某某签订合同编号为D16002486937号《商品房买卖合同》及合同附件四份，主要约定：“买受人购买的商品房位于郑东新区××路北、××西××单元××3504，建筑面积共284.9平方米，总金额7267468元整。付款方式及期限：约定金额1457468元，付款方式：现金，约定时间：2016年6月8日；约定金额5810000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2016年7月8日。买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支违约金。交付期限：出卖人应当在2016年11月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按合同十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实的商品房交付买受人使用。附件四第三条第6项如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的第（3）项约定：如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款，赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除合同。买受人应按照出卖人代其向银行偿还的欠款本息的10%向出卖人承担违约责任。”《商品房买卖合同》签订前，被告胡某某于2016年4月9日、2016年4月11日曾向原告交付购房定金50000元、150000元，于2016年6月1日向原告交付购房款467468元、维修基金18519元、合同签订当日2016年6月8日，被告向原告交付购房款790000元。上述被告胡某某已按合同约定及时向原告支付了首付购房款1457468元。二、2016年6月29日，被告胡某某作为借款人、原告郑州某某公司作为担保人与交通银行股份有限公司河南省分行签订《个人房产抵押贷款合同》一份，主要约定：“借款人所购房屋坐落郑东新区康宁路北、××西建业天筑7幢1单元35层3504号，购房总价7267468元整。贷款金额5810000元整，贷款期限348月（2016年6月29日-2045年6月29日），基准利率：五年以上（期限）人民银行贷款基准利率。借款人选择的还款法为：等额本息还款法。担保人为本合同项下的贷款提供阶段性连带责任保证等。”抵押贷款合同签订当日，原告郑州某某公司收到了被告胡某某向交通银行所借的贷款5810000元。原告郑州某某公司亦按约定将房屋交付被告，并与被告胡某某办理了商品房信息备案及预告登记。三、被告胡某某使用贷款后，因未按时足额向交通银行偿还贷款，导致原告郑州某某公司在交通银行开设的保证金账户内款项被扣划。原告提交的交通银行11份贷款还款单及交通银行河南省分行出具的扣划保证金说明显示：“胡某某自贷款发放后多次逾期，根据我行同郑州某某公司签订的《个人房产抵押贷款合同》相关约定条款要求，自2017年9月29日至2020年2月26日，交通银行已从郑州某某公司的保证金账户扣款11次，分别是：2017年9月29日扣款31101.79元，2017年10月31日扣款8574.69元,2018年2月28日扣款62911.77元，2018年3月30日扣款31369.41元，2018年5月31日扣款58695.56元，2018年6月29日扣款31360.86元，2018年7月31日扣款31375.83元，2018年11月30日扣款94952.48元，2019年3月27日扣款126534.80元，2019年7月31日扣款126669.76元，2020年2月26日扣款158524.82元，共计762071.77元。”原告郑州某某公司履行上述保证责任后，2020年4月13日向被告胡某某发出催款通知函，但被告胡某某就原告已代偿的贷款拖欠至今未偿还原告。本院认为：原告郑州某某公司与被告胡某某签订的《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格履行各自合同义务。上述合同签订后，被告胡某某已按约定及时向被告付清了全部购房款，原告亦按约定及时交付了房屋。被告胡某某使用贷款后，因未及时足额还款，导致被告向交通银行承担了部分保证责任，原告请求解除合同并不符合《商品房买卖合同》附件四第三条第6项第（3）项约定内容，《商品房买卖合同》解除条件并未成就，原告请求解除合同、确认房屋归其所有、办理信息备案及预告登记注销手续、支付违约金，均无合同依据，本院依法不予支持。原告替被告向交通银行已代偿贷款及补偿金，被告胡某某应及时偿还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告胡某某应当于本判决书生效后10日内偿还原告郑州某某公司代偿贷款762071.77元及补偿金（分别以11笔代偿具体金额为基数，自每笔代偿款产生日起，按日万分之五计算至实际还清欠款日止，具体金额及日期详见本判决书第6、7页处）。二、驳回原告郑州某某公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取6183元，原告郑州某某公司负担83元，被告胡某某负担6100元；财产保全费4804元，由被告胡某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  安淑云二〇二〇年七月二十日代理书记员  王 帅