新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院执 行 裁 定 书(2020)新0109执异56号 案外人：新疆汇友房地产开发有限责任公司，住所地：乌鲁木齐市。法定代表人：杨某某，该公司总经理。委托代理人：李某某，男，该公司法务部工作人员，住乌鲁木齐市。委托代理人：葛某某某，男，该公司法务部工作人员，住乌鲁木齐市。申请执行人：刘某某，男，住乌鲁木齐市。被执行人：黄某某，男,住乌鲁木齐市。被执行人：蒋某某，女,住乌鲁木齐市。在本院执行申请执行人刘某某与被执行人黄某某、蒋某某借款合同纠纷一案中，案外人新疆汇友房地产开发有限责任公司对执行被执行人蒋某某名下不动产权证号为乌房新市区预字第XXXX号、位于乌鲁木齐市××区跃层房屋产权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。案外人新疆汇友房地产开发有限责任公司称，2020年4月28日，案外人得知法院要拍卖被执行人蒋某某仅在房管局办理了商品房买卖合同备案手续及预告登记的涉案房屋，但该房屋所有权属于案外人。2014年1月10日，蒋某某与案外人签订《商品房预售合同》，仅办理了合同备案手续，而备案只是一种行政管理手段，涉案房屋未进行物权登记，蒋某某尚未取得所有权，该房屋所有权仍属于案外人。涉案房屋是蒋某某以按揭贷款方式购买的，首付款394543元，918000元通过银行贷款支付，蒋某某分期偿还。根据蒋某某与案外人签订的《按揭贷款担保协议书》的约定，蒋某某逾期七笔贷款未偿还，蒋某某构成违约，从而导致案外人向按揭贷款银行一次性支付了逾期偿还的贷款和剩余的所有贷款本息，按照该协议约定，案外人有权收回所购房屋，将房屋回购。涉案房屋仅是预告登记，不具有物权公示效力。预查封是被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定状态。本案中，涉案房屋不具备拍卖条件。被执行人支付的购房款仅占43.9%即577468.62元，剩余房款均是案外人交纳；涉案房屋在招商银行股份有限公司乌鲁木齐支行办理了抵押权预告登记，存在物权处分权的权利限制。综上，法院拍卖涉案房屋不当，应予中止执行涉案房屋的查封及拍卖。申请执行人刘某某称：法院没有义务通知案外人及按揭贷款的银行，案外人的异议没有事实和法律依据。涉案房屋是按揭贷款房屋，首付款已经支付。申请执行的期限是2017年，2017年8月30日法院向不动产登记管理中心送达了执行裁定书要求查封涉案房屋，在此之前涉案房屋未查封。涉案房屋是蒋某某所有的，首付款是付清的，按揭贷款也是蒋某某向银行付清的，与案外人无关，案外人行使回购权无效。《按揭贷款担保协议书》是案外人和蒋某某之间的事情，与本案无关。法院查封并拍卖涉案房屋是符合法律规定的。本院查明：2016年11月29日，申请执行人刘某某与被执行人黄某某、蒋某某民间借贷纠纷一案经本院（2016）新0109民初4132号民事调解书调解：黄某某、蒋某某向刘某某偿还借款180万元，支付逾期利息20万元，合计200万元，于2016年12月30日前支付10万元，2017年5月30日前支付170万元，于2017年7月30日前支付20万元，案件受理费12328元由黄某某、蒋某某承担，并于2016年12月30日前支付。2017年6月14日，申请执行人申请强制执行。2017年12月9日，本院作出（2017）新0109执1224号执行裁定书：本案未执行回款物，申请执行人的债权170万元及延迟履行期间的债务利息未得到清偿，终结本次执行程序。2019年9月20日，本院作出（2019）新0109执恢246号之二执行裁定书：拍卖被执行人蒋某某名下位于乌鲁木齐市××区跃层房产（产权证号：乌房新市区预字第**），XXX号的房产。2014年1月10日，案外人新疆汇友房地产开发有限责任公司与被执行人蒋某某签订《商品房预售合同》，案外人将位于乌鲁木齐市××区跃层房屋出售给蒋某某，合同价款为1312543元，在合同签订之日起支付30%的首付款394543元，剩余70%房款918000元以银行按揭贷款方式支付14年，银行按揭贷款方式执行附件四和贷款担保协议。附件四约定：买受人的银行按揭贷款额度以出卖人指定的银行审批结果为准。2014年9月3日，通过乌鲁木齐市第二公证处出具（2014）新乌证内字第27786号具有强制执行效力的债权文书公证书公证，该公证书中含个人购房借款及担保合同，贷款金额为918000元，期限自2014年1月21日至2028年1月21日，被执行人蒋某某作为借款人和抵押人，案外人作为保证人，以涉案房屋作为抵押物，保证期间自合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记并将房地产权证或他项权证交由贷款人保管之日止。第38条违约事项中38.1.3约定连续三个月或累计六次未按照合同约定按时足额偿还贷款本息的。第39条违约处理：一旦发生第38条规定的任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期并参照以下一种或者同时采用多种措施：39.2约定：直接扣收借款人、保证人结算账户或者其他账户的存款，以清偿借款人的全部债务；39.3约定：要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务。新疆广汇信邦房地产开发有限公司、案外人作为甲方及被执行人蒋某某作为乙方签订的《按揭贷款担保协议书》中第四条约定：因乙方连续或者累计不按借款合同约定偿还贷款而造成甲方回购房产的，甲方有权收回乙方所购房屋，乙方所交购房款及已偿还银行贷款本息不予退还，乙方按总房款的30%作为违约金赔偿甲方，并承担因乙方违约造成的银行罚金。招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行作为预告登记权利人对涉案房屋进行了预告登记及预告抵押状态登记，债权数额为918000元，约定期限为2014年1月25日至2030年1月25日。2018年6月至12月，因蒋某某逾期偿还银行按揭贷款，案外人作为保证人向招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行偿还7笔共计54398.45元按揭贷款。2019年1月4日，因被执行人蒋某某未按期偿还银行按揭贷款，案外人作为保证人向招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行偿付包括蒋某某680675.93元在内的房款本金及利息共计1314074.47元。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房产尚未登记在被执行人蒋某某名下，因蒋某某未按时足额支付按揭款7笔导致案外人向按揭贷款银行支付按揭贷款本息，因蒋某某违反其与案外人签订的《商品房预售合同》、其与招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行签订的《个人购房借款及担保合同》、新疆广汇信邦房地产开发有限公司、案外人作为甲方及其作为乙方签订的《按揭贷款担保协议书》的约定，导致案外人作为保证人履行了其54398.45元按揭贷款和剩余房款本息680675.93元的还款义务，结合上述合同约定，案外人依法有权行使回购权。但蒋夕辉已支付首付款及银行按揭款，案外人亦应在行使并实现回购权后将款项交至本院。案外人新疆汇友房地产开发有限责任公司的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：中止对位于乌鲁木齐市××区跃层房产（产权证号：乌房：乌房新市区预字第**行。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审  判  长   孙文霞人民 陪 审员   赵婧辰人民 陪 审员   马晓红二 〇 二 〇 年 七 月 十 日书  记  员   邢文舒