广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初1221号原告：鹤山市清华苑物业管理有限公司，住所地：鹤山市************，统一社会信用代码：914***********970A。法定代表人：林卫平，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕嘉浩，广东皓朗律师事务所律师。被告：萧永昌，男，1973年1月12日出生，汉族，住广东省鹤山市*************，公民身份号码：440************014。委托诉讼代理人：严健渝，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟秋，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。原告鹤山市清华苑物业管理有限公司（以下简称清华苑物管公司）与被告萧永昌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清华苑物管公司的委托诉讼代理人吕嘉浩及被告萧永昌的委托诉讼代理人严健渝、何伟秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清华苑物管公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付拖欠的2015年6月1日至2020年3月1日物业服务费70744.92元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系鹤山市清华苑的物业管理公司，被告系鹤山市********的业主。2014年10月29日，被告与清华苑开发商鹤山市文盈物业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告同意小区内一切管理事务由原告全权负责。2014年12月3日，该房屋办理竣工验收备案。2015年5月14日，被告签收了《沙坪清华苑二街86号权属说明书》。该房屋的建筑面积为434.16平方米，附属花园面积为268.68平方米，物业管理费按房屋面积每月每平方米2.5元、花园面积每月每平方米0.5元计收，即原告每月应付物业服务费为1219.74元。被告自2015年6月以来，一直拖欠物业服务费至今，原告多次催缴但未果，遂诉至法院。被告萧永昌辩称，一、原告非经合法投标，也非经区、县房产行政部门批准，更无与业主签订前期物管协议，建设单位聘用、委托原告为小区提供物管服务无效；二、物管公司起诉违反前置程序；三、即使法院认为建设单位聘用、委托原告为小区提供物管服务有效，但2015年6月1日至2017年4月22日期间的物管费已超诉讼时效，被告无须支付该期间的物管费；四、即使法院认为建设单位聘用、委托原告为小区提供物管服务有效，物管费也应从符合交楼条件之日起计算，即从2019年9月2日起计收物管费。案涉小区于2018年12月13日才开通自来水管道、于2019年1月3日才开通电缆设施，于2019年9月2日才开通燃气设施，直至2019年9月2日才符合交楼条件。因此应从该日起支付物管费。建议参照碧桂园的物管价格标准收取物管费，具体标准是房屋建设面积按1.5元/平方米，花园面积0.4元/平方米的标准；五、即使法院认为建设单位聘用、委托原告为小区提供物管服务有效，但原告承诺对本园区进行封闭式管理，事实上是开放式小区的管理，物管费应适当调低。本院经审理认定事实如下：2014年10月1日，以原告清华苑物管公司为乙方，案外人鹤山市文盈物业发展有限公司为甲方，双方签订了《物业管理委托合同》，约定：选聘清华苑物管公司对鹤山市清华苑住宅小区实施物业管理，委托管理的期限为十年，委托管理事项包括房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护及道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护、负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费等。《物业管理委托合同》第十九条约定联体美墅住宅的物业管理综合服务费由乙方按照每月每平方米2.5元、花园按每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取。合同并对违约责任等进行了约定。2014年10月29日，以被告萧永昌为买受人，与案外人鹤山市文盈物业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了鹤山市***********屋，合同约定：购买的商品房为预售商品房，建筑面积为435.30平方米，买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，买受人同意小区内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请的鹤山市清华苑物业管理有限公司全权负责。《商品房买卖合同》另对付款方式及期限、违约责任等进行了约定。另查明：一、清华苑住宅小区（一期）二街85、86号（C2型）于2014年12月3日通过相关单位的验收；二、粤房地权证鹤山字第0100051376号《房地产权属说明书》载明案涉房屋的房地产权属人为鹤山市文盈物业发展有限公司，其中建筑面积为434.16㎡，附属花园面积为268.68㎡。三、2014年9月10日，鹤山市发展和改革局（物价局）审核同意清华苑物管公司的收费申请，其中144㎡以上住宅部分按每月每平方米2.5元、花园部分按每月每平方米0.5元收取。四、2015年5月14日，原告向被告移交了清华苑二街86号权属说明书、全额发票。五、原告曾于2019年12月10日通过EMS的形式向被告发出《物业费催缴通知书》。上述事实，有原告提供的证据、庭审笔录证实，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，在清华苑小区没有召开业主大会成立业主委员会并由业主委员会选聘物业服务企业之前，由建设单位鹤山市文盈物业发展有限公司依法选聘的原告清华苑物管公司为清华苑小区提供前期物业服务，清华苑物管公司与建设单位签订的《物业管理委托合同》对被告萧永昌具有约束力。萧永昌应当按照合同的约定向原告缴纳相应的物业服务费用。至于物业服务费的初始缴纳时间，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”及第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，在《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日，2015年10月3日之后产生的物管费的诉讼时效期间尚未满二年，故2015年10月3日之后产生的物管费适用关于三年诉讼时效期间的规定。鉴于原告于2019年12月10日通过EMS的方式向被告发出《物业费催缴通知书》，因此2016年12月10日之前的物管费已过三年诉讼时效，而2016年12月11日之后的物管费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（一）项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”的规定，该时段后产生的物管费诉讼时效于2019年12月10日中断。原告于2020年4月21日提起本案诉讼，2016年12月11日之后产生的物管费没有超过三年的诉讼时效，故被告应从2016年12月11日起向原告缴纳物业服务费，至2020年3月1日为47854.47元（1219.74元/月÷30天×1177天），原告请求多出部分本院不予支持。被告有关诉讼时效的辩称本院予以支持。至于被告有关以小区实际开通水电、燃气等日期为支付物管费具体日期的辩称意见，本院认为，即使上述问题真实存在，均为被告与开发商之间的纠纷，被告可向开发商主张权利，被告不能将开发商的义务与物业服务企业的义务混淆等同，故被告萧永昌以开发商的遗留问题未解决作为拒缴物业服务费的理由不能成立。另由于物业服务属于综合性服务，涉及到共用设备的管理、维修、养护和环境卫生与秩序的维护、安保措施的落实等多项内容,且物业服务效果本身受到服务对象的体验等主观因素的影响，被告未能提供证据证明物业服务存在瑕疵，故其有关物管费偏高，应当适当调低的辩称本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告萧永昌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市清华苑物业管理有限公司支付2016年12月11日至2020年3月1日的物业服务费47854.47元。二、驳回原告鹤山市清华苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为784.31元（已由原告鹤山市清华苑物业管理有限公司预交），由原告负担253.77元，被告萧永昌负担530.54元（原告同意被告萧永昌负担的案件受理费于支付款项时一并付给原告，故本院不再收退）。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 汤有为二〇二〇年七月九日法官助理 马惠娴书 记 员 胡小红