河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初8494号原告郑州市安涛物业服务有限公司，住所地郑州市金水区花园路31号兰德中心2楼222号，统一社会信用代码91410105MA3XDB1A1P。法定代表人姚安，男，1989年7月26日出生，汉族，住河南省孟州市，执行董事兼总经理。委托代理人欧梦辉，河南鑫豫达律师事务所律师。被告陆恒，男，1993年3月5日出生，汉族，住河南省陕县。被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区大学路东、淮河路南1幢13层1309号，统一社会信用代码91410103074224234N。法定代表人王嘉祥，男，1989年12月15日出生，汉族，住河南省上蔡县。原告郑州市安涛物业服务有限公司诉被告陆恒、郑州乐居之家房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州市安涛物业服务有限公司委托代理人欧梦辉，被告陆恒、郑州乐居之家房地产营销策划有限公司法定代表人王嘉祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑州市安涛物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月27日解除；2、判决被告立即返还原告房租27766元及双倍租房押金16756元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月8日原告作为承租人与被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司签订《房屋租赁合同》，被告陆恒作为被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司之家的代表人在合同上签字。合同约定被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司将位于郑州市金水区兰德中心10号楼1101户房屋出租给原告办公使用，租赁期限为两年，自2018年7月28日至2020年7月27日，租金为每月8378元，采取押一付六的方式支付，合同中约定的收款账户为被告陆恒的个人账户。原告按照合同约定支付了前三期房租，最后一期房租原告因租金周转困难与被告陆恒协商后于2019年12月31日先支付3万元，作为2020年1月28日至2020年5月15日期间的房租。2020年1月19日原告收到房屋产权人王鹏发的函件，称被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司未按照合同支付房租，其于2020年1月17日向被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司出具房屋托管合同解除书，要求原告于2020年2月5日前搬离房屋或缴纳2020年2月5日至2020年5月4日的房租24000元，逾期支付或未能如期搬离的，其将通知物业公司停止物业服务。原告遂立即与房屋产权人王鹏协商继续租赁事宜并于2020年3月13日向其支付2020年2月5日至2020年4月20日的房租16000元。被告未按照合同约定确保其对涉案房屋享有租赁权，其违约行为严重影响了原告对涉案房屋的承租与使用，致使双方签订的合同目的无法实现，2020年5月26日原告向被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司邮寄《解除租赁合同通知书》，被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司于2020年5月28日签收，2020年5月26日原告向被告陆恒以短信及微信的形式发送《解除租赁合同通知书》，故原被告之间的《房屋租赁合同》于2020年5月28日解除。原告于2019年12月31日向被告支付的2020年1月28日至2020年5月15日的3万元房租仅使用至2020年2月4日，剩余房租27766元被告应当予以返还，同时按照合同第七条第（二）款之约定，原告可要求被告双倍返还房租押金。现原告依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，特向贵院提起诉讼，为维护原告的合法权益，望判如所请。被告陆恒辩称，原告违约在先，先是原告没有按照合同约定足额支付租金。被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司辩称，第一，对于案件中的2018年签订的租赁合同我毫不知情，今年才得知。此事陆恒承认为其个人行为；第二，本案中的租赁合同，不是我公司合同，我提供同时期的伍份租赁合同为证。请求法院撤回本案中对我公司的诉讼。经审理查明：2018年7月8日，原告郑州市安涛物业服务有限公司（承租方、乙方）与被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，被告陆恒作为被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司的代表人。合同约定甲方将其拥有的位于郑州市金水区兰德中心10楼1011户的房屋出租给乙方作为办公使用，建筑面积为117.21平方米，租赁期限为2年，自2018年7月28日至2019年7月27日；第二年（2019年7月28日至2020年7月27日）租金年标准保持两年一致。装修期自2018年7月9日起至2018年7月27日止，租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期交还，如甲方将物业继续出租或出售，乙方在同等条件下享有优先权。月租金为8373元，100536元/年，即每半年度租金50268元，乙方采取按押一付六的方式支付。合同签订后，乙方应在3日内，预付第一次租赁年度6个月的租金和1个月押金共计58646元，之后乙方应当在每1个支付租期届满前20个工作日前向甲方支付下个季度租金。支付方式为汇款方式支付，甲方开户行工商银行注协大厦支行，账户名称陆恒，账号62×××77，乙方应于2018年7月11日前向甲方支付租赁该物业的租房押金8378元整，押金的退还；租赁期满，经甲方验收，无其他欠款，且房屋无损坏，如甲方不再出租本房屋，乙方不再承租该房屋，双方需提前2个月告知，如乙方不再续租，租房押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金或按本合同约定乙方应承担的违约赔偿责任外，应如数返还给乙方。乙方未能向甲方按时支付应支付下一年度租金的，逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金。乙方拖欠租金10天以上的，则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金。租赁期内，甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应双倍向乙方返还履约保证金并赔偿乙方的装修损失；乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金，并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失。等。2018年7月10日、2018年7月11日，卢珊（6226682201531001）向被告陆恒（62×××77）转账5000元、53646元，用途为兰德中心1011租房定金、兰德中心1011租房押金及房租；2019年1月28日，卢珊（6226***1001）向被告陆恒（62×××77）转账50268元，用途兰德中心1011房租；2019年7月1日，卢珊（6226***1001）向被告陆恒（62×××77）转账50268元，用途网银转账；2019年12月31日，卢珊（622***1001）向被告陆恒（6214833788346065）转账30000元，用途网银转账。另查明案涉房屋归王鹏所有，2018年7月6日，王鹏与郑州乐居之家房地产营销策划有限公司签订《房屋托管合同》，将案涉房屋交付本案被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司托管，托管期限自2018年11月5日起至2020年11月5日止，等。2020年1月17日，案涉房屋所有权人王鹏出具《通知》，载明因郑州乐居之家房地产营销策划有限公司2020年1月6号至今无故拖欠案涉房屋房租，现按合同规定解除合同并要求郑州乐居之家房地产营销策划有限公司通知租房客立即腾空房屋，如未立即腾房甲方将按法律收回房屋，等。2020年1月19日王鹏向原告出具《函》主要载明，我王鹏与郑州乐居之家房地产营销策划有限公司于2018年7月6日签订房屋托管合同。按照合同约定2020年1月5日应支付2020年2月5日至2020年5月4日的房租，截止今日我未收到郑州乐居之家房地产营销策划有限公司缴纳的房租。按照合同约定，我于2020年1月17日已向郑州乐居之家房地产营销策划有限公司出具房屋托管合同解除书。同时请贵单位于2020年2月5日前搬离房屋或者缴纳2020年2月5日至2020年5月4日的房租24000元，逾期支付或未能如期搬离的，我将通知物业公司停止其物业服务，等。原告提交的原告法定代表人姚安为王鹏的的微信聊天记录显示“本人王鹏为郑州市金水区花园路31号兰德中心10层1011房屋业主，今应收到2020年2月5日至2020年4月20日房租20000元，因实际情况确定最多减免15天房租4000元，实际收到16000元，待后期实际给予承租人减免数（需减免凭证）确定后退还相应钱数”“姚安，你看一下”“6222620620001020832，交通银行，我本人的，王鹏”。原告提交的交通银行汇款凭证显示，6226***1001向王鹏（6222620620001020832）转账16000元。本院认为：原告郑州安涛物业服务有限公司与被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司辩称案涉租赁合同不是公司行为，而是被告陆恒的个人行为，本院不予采信。合同约定被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司将其拥有的位于郑州市金水区兰德中心10楼1011户房屋出租给原告郑州安涛物业服务有限公司办公使用，但是由于被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司没有按约及时向案涉房屋所有人王鹏缴纳房屋托管费用，导致王鹏向其出具房屋托管合同解除书，并致函原告于2020年2月5日前搬离房屋或缴纳2020年2月5日至2020年5月4日的房租。原告合同目的无法实现，且原告解除合同的意思表示已经邮寄或者微信的方式向二被告送达，二被告于2020年5月26日签收，现原告要求确认原被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月27日解除，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告已向王鹏转账支付案涉房屋2020年2月5日至2020年4月20日房租16000元（房租20000元，减免15天房租4000元），故被告应退还原告向其缴纳的该时间段的房租，原告于2019年12月31日向被告转账3万元，系2020年1月28日及其后共计107.4天（30000/8378*30）的房租，原告使用房屋至2020年2月4日（使用8天），故被告应退还原告2020年2月5日及其后共计99.4天（107.4-8）房租27759元（8378/30*99.4），原告诉请过高部分本院不予采信。关于房屋押金，由于原告并未按照合同约定向被告支付6个月租金，也存在违约，故原告要求被告退还双倍租房押金16756元的诉讼请求本院不予支持，但是被告应退还房屋押金8378元。被告陆恒作为被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司的代表人与原告签订合同，且在庭审过程中陈述系其一直在向原告催要房租，实际履行合同义务，故被告陆恒应对上述债务承担连带清偿的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认解除原告郑州市安涛物业服务有限公司与被告郑州乐居之家房地产营销策划有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月27日解除；二、被告陆恒、郑州乐居之家房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内返还原告郑州市安涛物业服务有限公司房屋租金27759元、房屋押金8378元；三、驳回原告郑州市安涛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的时间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国》民事诉讼法第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取456元，由原告郑州市安涛物业服务有限公司负担86元，被告陆恒、郑州乐居之家房地产营销策划有限公司负担370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 瑞二〇二〇年七月十六日书记员 张倩倩