北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初20563号原告（反诉被告）：江山如画（北京）信息咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李某某，总经理。委托诉讼代理人：徐文冰，北京上泽广霁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵力永，北京上泽广霁（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京梦想加信息技术有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：王晓鲁，总经理。委托诉讼代理人：李晓南，北京市炜衡律师事务所律师。原告（反诉被告）江山如画（北京）信息咨询有限公司(以下称江山如画公司)与被告（反诉原告）北京梦想加信息技术有限公司（以下称梦想加公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。江山如画公司委托诉讼代理人徐文冰、赵力永，梦想加公司委托诉讼代理人李晓南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。江山如画公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《”某+”某商务办公服务合同》、《”某+”某商务办公服务合同补充协议》于2019年12月27日解除；2、梦想加公司返还保证金106300.16元；3、梦想加公司赔偿违约金53150.08元。事实和理由：我与梦想加公司于2019年3月签署《”某+”某商务办公服务合同》，约定梦想加公司向我方提供北京市某区某路某号某广场的办公区域，并向我方提供相应的商务办公服务，我方按照合同约定支付服务费。但自我方入驻后，梦想加公司严重违约，既未按照约定提供正常的办公服务场所，也未按合同约定提供相符的办公平米数场地及工位场地，导致我方在实际入驻期间未能享受合同约定的商务办公服务。2019年12月10日，梦想加公司在下一期服务费未到期前一个月就向我方催缴费用，并且单方规定如果我方不能在12月10日前交纳服务费，则我方需额外支付高额违约金，如果我方不交纳上述服务费和违约金，则梦想加公司要将办公区域锁门限制我方使用，对此我方提出异议并要求梦想加公司按照合同履行。2019年12月18日，梦想加公司又向我方催缴下一期未到期服务费，且要求我方自2019年12月14日起交纳滞纳金，否则梦想加公司仍然要解除合同、关闭场所。我方认为，梦想加公司单方面增加费用并要求解除合同的行为已经严重超出了双方的合同约定，加重了我方的负担，极大影响了我方的正常经营，构成违约，故诉至法院望判如所请。梦想加公司答辩称：不同意江山如画公司的全部诉讼请求。第一，《”某+”某商务办公服务合同》、《”某+”某商务办公服务合同补充协议》于2019年12月31日解除。2019年12月27日，江山如画公司向我方发送解除通知，单方提出解除合同及补充协议，但是未与我方办理交接手续。2019年12月31日，我方向江山如画公司送达解除告知函，同意2019年12月31日作为终止日解除合同，且江山如画公司在我方的催促下于2020年1月3日搬离办公区域内物品。我方认为江山如画公司于2019年12月27日已经做出了单方解除合同及补充协议的意思表示，我方于2019年12月31日回复确认2019年12月31日为解除日，江山如画公司对此未提出异议，且于2020年1月3日搬离物品，故其以实际行动对我方主张的解除日期进行了确认。第二，我方已经向江山如画公司返还了10000元注册押金，无需再次返还。按照合同及补充协议的约定，江山如画公司应当在合同终止日前至少提前30日办理工商注册迁出手续，考虑到本次纠纷的实际情况，我方主动给予江山如画公司45日的宽限期。江山如画公司在宽限期内办理工商注册迁出手续后，我方即向江山如画公司返还了10000元注册押金。第三，江山如画公司要求返还保证金106300.16元和赔偿损失53150.08元，没有合同依据。我方按照合同约定于2019年12月13日通过后台智能账单系统向江山如画公司发送了2020年1月1日—2020年3月31日的账单，同日我方工作人员向江山如画公司发送了催缴服务费的电子邮件。2019年12月18日，我方再次向江山如画公司发送电子邮件催缴服务费，但江山如画公司无正当理由拒绝支付，且于2019年12月27日向我方作出单方解除合同及补充协议的意思表示，故系江山如画公司构成违约。依据合同约定，保证金106300.16元应作为违约金的一部分不予退还。综上，请求法院驳回江山如画公司的全部诉讼请求。梦想加公司向本院提出反诉请求：1、原告支付单方解除合同的违约金53150.08元；2、原告支付逾期返还办公区域的占用费10630.02元；3、原告支付办公区域恢复费用1609.66元。事实和理由：我方与李某某于2019年4月2日签订《”某+”某商务办公服务合同》，约定我方向李某某提供北京市某区某路某号某广场北塔12层1206办公区域，并提供相应的商务办公服务，期限为2019年4月2日至2020年4月1日。同日，我方与李某某签订《”某+”某商务办公服务合同补充协议》，约定李某某在办公区域内注册成立江山如画公司，由该公司承继李某某在合同项下的全部权利义务。2019年4月24日，我方与李某某、江山如画公司签订《合同权利义务转让协议》，约定由江山如画公司承继李某某在合同项下的全部权利义务。上述合同签订后，双方一直按约定履行，直至2019年10月，江山如画公司出现较为严重的经营困难，一边大幅裁员，一边向我方申请提前解约，但双方就提前解约违约金具体数额未能达成一致。2019年12月13日，我方后台智能账单系统向江山如画公司发送了2020年1月1日——2020年3月31日的账单，同日我方工作人员向江山如画公司发送了催缴服务费的电子邮件。2019年12月18日，我方再次向江山如画公司发送电子邮件催缴服务费，但江山如画公司无正当理由拒绝支付。2019年12月27日，江山如画公司向我方送达解除通知，单方解除合同及补充协议，但未办理交接手续。2019年12月31日，我方向江山如画公司送达解除告知函，同意2019年12月31日作为合同解除终止日。2020年1月3日，江山如画公司搬离。2020年1月4日，我方委托某企业服务有限公司对办公区域进行恢复。综上，系江山如画公司单方解除合同构成违约。根据合同约定江山如画公司单方解除合同的，应当支付解除日所在月服务费总额的违约金；逾期返还办公区域小于等于7日的，应当按照日服务费的1.5倍计算占用费；合同解除后，江山如画公司应当对办公区域进行合理恢复。综上，请求法院支持我方的反诉请求。江山如画公司针对梦想加公司的反诉辩称：关于第一项反诉请求，双方所签合同及补充协议约定租金每三个月支付一次，支付时间为下一期起租时间前即可，故我方于2020年1月1日前缴纳2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金即可，我方不存在违约支付租金的情况。在我方没有违约的情况下，梦想加公司单方制定高额的违约金、滞纳金标准，是梦想加公司严重违约，故我方不应当支付违约金。关于第二项反诉请求，我方于2019年12月31日搬离涉案房屋，租金也支付至2019年12月31日，故我方不存在占用房屋、逾期返还办公区域的行为。关于第三项反诉请求，合同中约定我方可以对涉案房屋内部进行装修，事实上我方也仅是进行了简单装修，不涉及主体结构的变动，故无需支付房屋恢复费用。综上，请求法院驳回梦想加公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年4月2日，梦想加公司（乙方）与李某某（甲方）签订《”某+”某商务办公服务合同》，约定乙方向甲方提供北京市某区某路某号某广场XXXXXX1206（下称涉案房屋）独立房间1个，每月总商务办公服务费53150.08元，商务办公服务期限自2019年4月2日至2020年4月1日；甲方应于本合同签订后24小时内支付保证金106300.16元，如甲方在合同期内无任何违约行为，保证金扣除甲方应付未付费用后的余额部分将于终止日后30日内无息返还给甲方。甲方支付商务办公服务费的方式为：按3个月一次支付；合同订立72小时内首次支付商务办公服务费157678.57元，每个商务办公服务周期结束前按乙方付款通知支付下一商务办公服务周期服务费。乙方提供的商务服务包括空间及设施、人工服务、增值服务。如甲方未按照本合同约定按时返还办公区域，逾期返还7日内（含7日）的，每逾期一日，甲方须按照终止日甲方使用工位日商务办公服务费总额的1.5倍向乙方支付超额费用；逾期返还超过7日不足一个月的，甲方须按照终止日所在商务办公服务月份甲方使用工位月商务办公服务费总额向乙方支付超额费用；逾期返还1个月以上（含1个月）的，甲方须就全部逾期天数，按照终止日甲方使用工位日商务办公服务费总额的2倍向乙方支付超额费用。当甲方有任何违约行为时，乙方有权暂停任何成员使用办公区域及/或提前终止本合同。商务办公服务期间，未经乙方同意甲方中途擅自单方解除本合同，或甲方发生任何违约行为、乙方解除本合同的，甲方须按照终止日所在商务办公服务月份甲方使用工位月商务办公服务费总额向乙方支付违约金，且保证金同时作为违约金不予退还。如该等款项无法弥补乙方的损失，乙方有权要求甲方赔偿乙方的其他损失。本合同因任何原因提前终止的，甲乙双方按照终止日前实际发生的商务办公服务天数结算商务办公服务费。2019年4月4日，李某某（甲方）与梦想加公司（乙方）签订《”某+”某商务办公服务合同补充协议》，约定甲方入住地址为北京市某区某中路某号楼2层2-53，甲方拟在该地址注册成立新公司，即江山如画公司。乙方同意提供1个注册地址及相关地址注册材料用于新公司注册。新公司注册成立后，由新公司受让甲方在办公服务合同及本协议项下的全部权利义务。甲方于本协议签署时向乙方支付注册保证金1万元，承诺在办公服务合同终止日前至少提前30日完成注册地址迁出登记，并于终止日或之前向梦想加公司返还办公区域并经梦想加公司验收确认，且结清服务费及其他应付款项，乙方将于终止日后30内向甲方无息退还注册保证金及办公服务合同项下保证金余额；如在终止日仍未将注册地址迁出，办公服务合同项下保证金余额抵作违约金，不予退还。2019年4月24日，李某某（甲方）、梦想加公司（乙方）、江山如画公司（丙方）签订《合同权利义务转让协议》，约定甲方将《”某+”某商务办公服务合同》、《”某+”某商务办公服务合同补充协议》的全部权利义务转让给丙方，丙方同意受让该等权利义务。2019年3月18日，李某某向梦想加公司支付商务办公服务保证金106300.16元；2019年4月5日，李某某向梦想加公司支付2019年4月2日至2019年6月30日期间的租金157678.57元；2019年6月28日，江山如画公司向梦想加公司支付2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金159450.24元；2019年9月25日，江山如画公司向梦想加公司支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金159450.24元。2019年12月13日，梦想加公司向江山如画公司发送催款函，要求江山如画公司于2019年12月10日前支付2020年1月1日——2020年3月31日期间的办公服务费159450.24元，并自2019年12月14日起按日核算违约金，自逾期日起当日按照本期租金总金额的百分之三支付逾期第一日的违约金，逾期第二日按本期租金总金额加上前一天缴纳的违约金金额之后的百分之三计算当日违约金，之后以此类推；如江山如画公司未能按约定足额支付款项，梦想加公司于2020年1月1日关闭涉案房屋进门权限且视为江山如画公司提前解除合同，扣除押金，江山如画公司还需支付一个月租金作为违约金。2019年12月18日，江山如画公司向梦想加公司回函，称梦想加公司未按合同约定要求江山如画公司支付下一期租金及违约金，已严重违反合同约定，而且梦想加公司一直未提供约定的商务办公服务，要求梦想加公司于2019年12月31日前与江山如画公司沟通协商解决。2019年12月18日，梦想加公司再次向江山如画公司发送催缴函，通知因江山如画公司未于2019年12月14日前支付下一期商务办公服务费，故自该日起按照中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准计算滞纳金；如江山如画公司未能于2019年12月31日按时足额支付款项，梦想加公司将按照约定解除合同，保证金作为违约金不予退还，江山如画公司还应支付一个月租金作为违约金。2019年12月20日，江山如画公司向梦想加公司回函，表示梦想加公司主张的滞纳金不合理，而且梦想加公司一直推脱解决更换场地的服务诉求，如2019年12月31日前仍未妥善处理，则视为梦想加公司单方解除合同，应退还江山如画公司保证金并支付四个月的商务办公服务费作为补偿。2019年12月27日，江山如画公司向梦想加公司发送合同解除通知，通知梦想加公司立即解除双方签订的《”某+”某商务办公服务合同》、《”某+”某商务办公服务合同补充协议》，要求梦想加公司即日起立即与江山如画公司进行办公场地交接事宜，退还商务办公服务费保证金106300.16元及注册押金10000元。2019年12月31日，梦想加公司向江山如画公司发送告知函，表示同意自2019年12月31日起解除双方之间的合同，但因江山如画公司违约导致合同提前解除，故保证金作为违约金不予退还，且江山如画公司需于2019年12月31日前支付一个月的商务办公服务费53150.08元作为违约金；另，江山如画公司应于2020年1月15日前迁出梦想加工商注册地址，否则梦想加公司不退还注册押金10000元，并要求江山如画公司承担违约责任。2019年12月31日，江山如画公司员工向梦想加公司员工发送信息：“我最近比较忙，屋里的东西你们自己处理……”。梦想加公司回复：“我们会按合同及告知函所示，于2020年1月1日关闭您办公区域的进门权限。”2020年1月2日，梦想加公司发信息：“李总，您今天找个时间把您办公区域内的东西拿走吧，如果在今日不搬走我司将视为您放弃所有权，另如有损坏办公区域的，则需进行赔偿，感谢您的配合！”2020年1月14日，梦想加公司退还江山如画公司注册押金10000元。另，梦想加公司提交报价单拟证明江山如画公司租赁期间内将墙面装饰成LOGO墙，为恢复原状梦想加公司支出1609.66元。经询，江山如画公司认为合同约定的违约金标准过高，且仅约定了江山如画的违约责任，未约定梦想加公司的违约责任，故违约条款不公平。梦想加公司则认为合同约定的违约金标准适当。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李某某、梦想加公司签订的《”某+”某商务办公服务合同》、《”某+”某商务办公服务合同补充协议》，江山如画公司、梦想加公司、李某某签订的《合同权利义务转让协议》均系当事人真实意思的表示，且未违反法律法规的规定，故是合法有效的，各方应按照约定全面履行自己的义务。关于本案违约方。《”某+”某商务办公服务合同》中约定商务办公服务费每3个月支付一次，每个商务办公服务周期结束前按梦想加公司的付款通知支付下一商务办公服务周期服务费，现梦想加公司通知江山如画公司于2019年12月14日前支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的办公服务费并未违反合同约定，不构成违约。关于逾期付款违约金，因合同中并未明确约定，双方可另行协商确定，在双方未确定的情况下梦想加公司要求江山如画公司支付违约金，江山如画公司可以拒绝支付，但并不能以此对抗履行支付办公服务费的义务。现江山如画公司拒绝支付办公服务费并向梦想加公司发函单方解除合同，故系江山如画公司构成违约。关于合同解除时间。因江山如画公司系违约方，故不享有合同解除权，其2019年12月27日发送的合同解除通知不能发生合同解除的效果。因梦想加公司同意双方租赁合同于2019年12月31日解除，故本院认定双方之间的《”某+”某商务办公服务合同》、《”某+”某商务办公服务合同补充协议》于该日解除。关于江山如画公司的其他诉讼请求。因江山如画公司系违约方，故其要求梦想加公司赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于保证金，合同约定商务办公服务期间，江山如画公司中途擅自单方解除合同的须按照终止日月份的商务办公服务费总额向梦想加公司支付违约金，且保证金同时作为违约金不予退还。现江山如画公司主张该违约金标准约定过高，本院综合考虑合同剩余期限、江山如画公司的租金支付情况、梦想加公司收回房屋的时间等将违约金数额调整为8万元，扣除违约金及其他江山如画公司应付费用后剩余部分的保证金，梦想加公司应当退还江山如画公司。关于梦想加公司的其他反诉请求。根据双方工作人员的微信聊天记录可以看出，江山如画公司于2019年12月31日自行从涉案房屋离开，同意剩余物品由梦想加公司处理，梦想加公司对此并未提出异议，并于2020年1月1日关闭了江山如画公司的进门权限，之后江山如画公司无法占有使用房屋，故梦想加公司要求江山如画公司支付2020年1月1日之后房屋占有使用费的反诉请求本院不予支持。但双方合同解除后，江山如画公司有将房屋恢复原状的义务，现江山如画公司认可在房屋进门处张贴LOG标，搬离时亦未对房屋进行清理，故梦想加公司要求江山如画公司支付房屋恢复费用1609.66元的反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）江山如画（北京）信息咨询有限公司与被告（反诉原告）北京梦想加信息技术有限公司之间的《”某+”某商务办公服务合同》、《”某+”某商务办公服务合同补充协议》于二○一九年十二月三十一日解除；二、被告（反诉原告）北京梦想加信息技术有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）江山如画（北京）信息咨询有限公司保证金二万四千六百九十元五角【已抵扣原告（反诉被告）江山如画（北京）信息咨询有限公司应向被告（反诉原告）北京梦想加信息技术有限公司支付的违约金八万元、房屋恢复费用一千六百零九元六角六分】；三、驳回原告（反诉被告）江山如画（北京）信息咨询有限公司之其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京梦想加信息技术有限公司之其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3489元，由原告（反诉被告）江山如画（北京）信息咨询有限公司负担2949元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京梦想加信息技术有限公司负担540元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费717元，由原告（反诉被告）江山如画（北京）信息咨询有限公司负担18元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京梦想加信息技术有限公司负担699元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡莉芬二〇二〇年七月二十九日书记员  贾月双