河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1406号上诉人(原审原告、申请执行人)：河南修武农村商业银行股份有限公司城关支行。住所地修武县七贤大道**。负责人：崔辉，行长。委托诉讼代理人：秦增辉，河南开达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张苏苏，河南开达律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：河南修武农村商业银行股份有限公司焦作高新技术产业开发区支行。住。住所地：焦作市高新区文苑路金冠小区**商铺/div>负责人：张亚丽，支行行长。委托诉讼代理人：林海，上海市朝阳综合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨以峰，上海市朝阳综合律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、案外人）：徐艳红，女，1972年12月11日出生，汉族，住修武县。原审第三人（被执行人）：焦作云台纺织有限责任公司。住所地修武县产。住所地修武县产业集聚区云翔路西段div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：董海军，执行董事。上诉人河南修武农村商业银行股份有限公司城关支行（以下简称城关支行）、上诉人河南修武农村商业银行股份有限公司焦作高新技术产业开发区支行（以下简称高新支行）与被上诉人徐艳红、原审第三人焦作云台纺织有限责任公司（以下简称云台纺织公司）申请人执行异议之诉一案，城关支行、高新支行不服河南省修武县人民法院（2019）豫0821民初543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月19日开庭进行了审理。上诉人城关支行委托诉讼代理人秦增辉、张苏苏，上诉人高新支行委托诉讼代理人林海、杨以峰，被上诉人徐艳红到庭参加诉讼。原审第三人云台纺织公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。城关支行上诉请求：1、依法撤销修武县人民法院（2019)豫0821民初543号民事判决；2、请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用均由徐艳红承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。（1）未办理过户登记，徐艳红自身存在明显过错。一审判决认为“由于徐艳红去房管部门询问过办证的事，房管部门答复不能办理，因此，未能办理房屋过户不归责于买受人的原因，徐艳红对此没有过错，其对该房屋享有足以排除强制执行的实体权利”，一审判决对此认定错误。一审判决认定的事实缺乏证据支持，没有证据证明徐艳红曾去房产部门询问过办证的事，及房管部门答复的内容。徐艳红对用地性质为工业用地且不能办理房产过户手续应当知情，故应有过错。售房协议书中约定的两点可以证明：（1)“办公楼下一层的门面房”，徐艳红明知是云台纺织公司工厂的办公楼；（2)约定“房产土地使用年限至2053年12月23日，到期后，如政府不收回土地使用权，该房产一直归乙方所有”，此约定不是正常房屋买卖合同的约定内容。徐艳红未尽到应有的注意义务，未积极保障自己的权利，未办理过户登记，徐艳红存在明显过错。一审庭审记录中徐艳红的表述内容可以证明：徐艳红所买房屋价值76万余元，在购买当时算是大额投资，在购买时竟未看过房屋所有权证且未到房管局落实能否办理过户登记手续。徐艳红称2004年就已租赁案涉房屋，2012年购买案涉房屋。在对案涉房屋有足够时间、便利条件了解的情况下，仍购买有不能过户风险的房屋，足见其未尽到应有的注意义务。且徐艳红未提供相关证据，证明其在购买案涉房产后，为办理过户手续采取过积极行为。因此未办理过户登记，徐艳红存在明显过错。（2）城关支行领取云台纺织公司向法院执行款专户繳纳的执行款不能认定为涉案房屋的补偿款，一审判决认为“抵押涉及涉案房屋部分云台纺织公司已予以补偿，在执行中再继续执行该涉案房屋亦属不妥”。虽然河南修武农村商业银行股份有限公司领取云台纺织公司向法院执行款专户缴纳的2020600元执行款，但并不能证明此款系云台纺织公司对抵押涉及徐艳红房屋部分的补偿，即使云台纺织公司认为此款系补偿款，城关支行不能认同。抵押的房产为修房权证城字第××、0**545-006550、006567-006571、006573-××号，徐艳红涉及的房产位于城字第××号房产的一层，该办公楼共六层，中止对云台纺织公司位于修武县××路××号办公楼城字第××号一层涉及徐艳红购买的房屋的执行，影响整栋房产的处置，不利于抵押权的实现。2、一审判决适用法律错误。徐艳红与云台纺织公司签订的购房协议书应为无效的合同，因该协议书违反了效力性强制性规定。一审判决依据《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第三十八条，认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第三十八条系管理性强制规范而非效力性强制性规范，从而认定徐艳红与云台公司签订的售房协议书为有效合同。最高人民法院关于判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第十九条、三十八条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更自变更登记之日起生效。从上述规定可以看出，土地制度是我国的根本制度，土地公有作为社会主义基本经济制度之一，国家是通过为土地设定不同的性质和用途来落实社会主义公有制的，每宗土地用途必须符合规划和出让合同，在工业用地上盖商品房，这些商品房本身就是违章建筑。而工业用地买卖双方规避了巨大价差，如果允许工业用地上所建房屋正常进入商品房市场流通且赋予物权期待权，无疑会扰乱房地产开发与交易市场的秩序，严重侵害了国家和社会公共利息。因此《土地管理法》等相关法律所确立的土地利用类型管制原则有别于一般的行政管理规定，是效力性和强制性的，不容违反和规避。高新支行上诉请求：1、撤销修武县人民法院（2019)豫0821民初543号民事判决，确认高新支行对云台纺织公司位于修武县××路××号的办公楼（房产证号：城字第**)—层涉及徐艳红购买的4间房屋享有抵押权。2、请求二审在查清事实的基础上，依法改判或发回重审。3、本案诉讼费用由徐艳红承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。（1）高新支行对案涉房产享有抵押权，法院必须在抵押和买卖两个法律关系中认定一个有效，而另一个无效，才能作出正确判决，否则，属于事实不清。高新支行与焦作腾泰商贸有限公司（以下筒称腾泰公司）于2014年1月24日签订了《流动资金借款合同》，腾泰公司借款本金为1300万元，借款期限自2014年1月24日至2015年1月15日。2014年1月24日，高新支行与云台纺织公司签订了《抵押合同》，云台纺织公司以其包括案涉房产在内的房产为该借款提供抵押担保，抵押房产的房产证号为：修房权证城字第××、0**545-006550、006567-006571、006573-006574。同时徐艳红与其他个人还签订了《保证合同》。上述合同于2014年1月24日在河南省公证处进行了公证，该公证处出具了（2014)修证经字第204号具有强制执行效力的债权文书公证书。后经高新支行申请，河南省公证处出具了（2016)修证执字第86号执行证书，确定被执行人有腾泰公司、云台纺织公司以及其他保证人，执行标的为：借款本金12900000元，借款利息为1137177.50元。同时被申请执行人承担2016年5月1日至执行日之前的利息和执行费用。因腾泰公司未按照上述执行证书偿还借款，高新支行向焦作市山阳区人民法院申请强制执行，该院于2016年1月12日将上述抵押房产予以查封。(2）案涉房屋存在租赁事实，与一审判决认定的买卖事实不符，如果存在买卖关系，即使未过户，出租方应该是买方，而不是卖方。云台纺织公司在为腾泰公司的上述1300万元贷款提供抵押担保时，曾向高新支行提供秦红军的抵押物承租人承诺书以及秦红军与云台纺织公司的房屋租赁协议。2013年6月30日，秦红军与云台纺织公司签订房屋租赁协议，租赁云台纺织公司门面房15间，租期3年，从2013年7月1日起至2016年6月30日止。2014年1月10日，秦红军向高新支行出具抵押物承租人承诺书，承诺知晓云台纺织公司将其承租的房屋所有权证编号为修房权证城字第**15间抵押。由此可知，涉案房屋既然存在秦红军与云台纺织公司租赁的事实，不可能存在云台纺织公司与徐艳红买卖的事实。(3）高新支行领取云台纺织公司向法院执行款专户缴纳的执行款是贷款的一部分，抵押权并未解除，不能认定为涉案房屋的补偿款。一审判决认为“抵押涉及涉案房屋部分第三人云台纺织公司已予以补偿，在执行中再继续执行该涉案房屋亦属不妥”。虽然河南修武农村商业银行股份有限公司领取云台纺织公司向法院执行款专户缴纳的2020600元执行款，但并不能证明此款系云台纺织公司对抵押涉及徐艳红房屋部分的补偿，即使云台纺织公司认为此款系补偿款，高新支行不能认同。抵押的房产为修房权证城字第××、0**545-006550、006567-006571、006573-××号，徐艳红涉及的房产位于城字第××号房产的一层，该办公楼共六层，中止对云台纺织公司位于修武县××路××号办公楼城字第××号一层涉及徐艳红购买的房屋的执行，影响整栋房产的处置，不利于抵押权的实现。2、一审判决适用法律错误。一审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，认定徐艳红对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利，高新支行不能认同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，针对的是金钱债权，而非物权。案外人对执行标的所享有的是物权期待权，是介于物权和债权之间的一种权利，其本质是债权，而抵押权是物权，根据物权优先于债权的基本法理，案外人的物权期待权不应当优先于抵押权。徐艳红不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。一审判决认为“由于徐艳红去房产部门询问过办证房管部门答复不能办理，因此，未能办理房屋过户不归责于买受人的原因，案外人徐艳红对此没有过错，其对该房屋享有足以排除强制执行的实体权利”，高新支行认为一审判决对此认定错误。一审判决认定的事实缺乏证据支持。没有证据证明徐艳红曾去房产部门询问过办证的事，及房管部门答复的内容。徐艳红对用地性质为工业用地且不能办理房产过户手续应当知情，故应有过错。售房协议书中约定的两点可以证明：①“办公楼下一层的门面房”，买受人明知是云台纺织公司工厂的办公楼；②约定“房产土地使用年限至2053年12月23日，到期后，如政府不收回土地使用权，该房产一直归乙方所有”，此约定不是正常房屋买卖合同的约定内容。而房屋买卖合同中未约定过户日期，即证明徐艳红明知此房产不能过户。徐艳红未尽到应有的注意义务、未积极保障自己的权利，未办理过户登记，徐艳红存在明显过错。一审庭审记录中徐艳红的表述内容可以证明徐艳红所买房屋价值76万余元，在购买当时算是大额投资，在购买时竟未看过房屋所有权证且未到房管局落实能否办理过户登记手续。徐艳红称2004年就已经租赁案涉房屋，2012年购买案涉房屋。在对案涉房屋有足够时间、便利条件了解的情况下，仍购买有不能过户风险的房屋，足见其未尽到应有义务的注意义务。且徐艳红未提供相关证据，证明其在购买案涉房产后，为办理过户手续采取过积极行为。因此未办理过户登记，徐艳红存在明显过错。2、一审判决依据《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第三十八条，认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第三十八条系管理性强制规范而非效力性强制性规范，从而认定徐艳红与云台纺织公司签订的售房协议书为有效合同。高新支行对此不能认同。最高人民法院关于判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第十九条、三十八条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。从上述规定可以看出，土地制度是我国的根本制度，土地公有制作为社会主义基本经济制度之一，国家是通过为土地设定不同的性质和用途来落实社会主义公有制的，每宗土地用途必须符合规划和出让合同，在工业用地上盖商品房，这些商品房本身就是违章建筑。而工业用地买卖双方规避了巨大价差，如果允许工业用地上所建房屋正常进入商品房市场流通且赋予物权期待权，无疑会扰乱房地产开发与交易市场的秩序，严重侵害了国家和社会公共利息。因此《土地管理法》等相关法律所确立的土地利用类型管制原则有别于一般的行政管理规定，是效力性和强制性的，不容违反和规避。徐艳红答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。高新支行不是本案适格的主体。城关支行向一审法院诉讼请求：1、确认徐艳红与云台纺织公司签订的售房协议书为无效合同；2、撤销修武县人民法院（2019）豫0821执异8号执行裁定书，准予执行云台纺织公司位于修武县××路××号的办公楼（房产证号：城字第**）一层门面房大门以北的四间房屋，面积为99.59495平方米；3、诉讼费由徐艳红承担。一审法院认定事实：2015年12月30日，河南省公证处就贷款人城关支行与借款人焦作云峡纺织有限公司，抵押人焦作云翔纺织有限责任公司，保证人云台纺织公司、朱有发、秦永军、董海军、张社安、牛佩全、古文芳、吕国平，借款金额为5600000元的《流动资金借款合同》（合同编号：28402000115120802844）、抵押合同和保证合同，出具（2015）修证经字第1963号公证书；2017年6月13日，根据城关支行的申请，出具（2016）修证执字第40号执行证书，执行标的本金5600000元，利息960876元。2017年8月15日，城关支行依据（2015）修证经字第1963号公证书与（2016）修证执字第40号执行证书，向修武县人民法院申请强制执行。2017年9月28日，修武县人民法院作出（2017）豫0821执806-1号执行裁定，将包括云台纺织公司在修武县××路××号的土地[土地证号：修国用（2003）号字0**]、房产（房产证号：0**541-006550、006567-006574）查封，查封期限为三年。2012年8月24日，徐艳红以766881元的价格，购买了云台纺织公司位于修武县××路××号办公楼（房产证号：城字第**）一层门面房大门以北的四间房屋，价款已结清，并自购买至今实际占有该房屋经营商铺。2019年1月28日，徐艳红接受修武县人民法院调查时陈述，签过售房协议后，去房产部门询问过办证的事，房产部门答复不能办理。2014年1月24日，腾泰公司向高新支行贷款1300万元，同日云台纺织公司为该笔贷款提供了抵押，将涉案房屋抵押给了高新支行。在本案审理中，云台纺织公司于2019年7月31日向法院执行款专户交来涉案办公楼一楼所有门面房抵押问题补偿款2020600元，同日河南修武农村商业银行股份有限公司领取上述款项。一审法院认为，关于徐艳红与云台纺织公司签订的售房协议书效力问题。首先，案涉房屋买卖合同是当事人自愿签订的，是当事人的真实意思表示；其次，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据该条规定，当事人之间房屋买卖合同只要符合民法通则、合同法所规定的民事行为有效的条件，合同即成立生效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”、第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；．．．．．．（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”从条文内容看，第十八条、第三十八条均未直接规定不符合规定条件的，将导致合同无效。同时，从规定的目的看，上述规定是为了实现管理的需要而设置，并非针对行为内容本身，系管理性强制规范而非效力性强制性规定，因此，该售房协议书违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。综上，该售房协议书为有效合同，城关支行认为该协议书违反了法律的强制性规定的抗辩理由不成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，以云台纺织公司的名义登记的位于修武县××路××号的案涉房屋，在人民法院查封之前，已被云台纺织公司出卖给了徐艳红，双方所签售房协议书合法有效，徐艳红也按约定支付了全部价款并实际占有了该房屋经营商铺，由于徐艳红去房产部门询问过办证的事，房产部门答复不能办理，因此，未能办理房屋过户不归责于买受人的原因，徐艳红对此没有过错，其对该房屋依法享有足以排除强制执行的实体权利。关于案涉房屋的抵押权，该权利不属于城关支行，城关支行无权以此理由提出异议，且该抵押涉及案涉房屋部分云台纺织公司已予以补偿，在执行中再继续执行该案涉房屋亦属不妥。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告河南修武农村商业银行股份有限公司城关支行的诉讼请求。案件受理费3578元，由原告负担。本院二审期间，城关支行、高新支行、徐艳红均未提供新证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，徐艳红作为案外人提出执行异议，其应当提交证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，以阻却法院的执行。2012年8月24日，徐艳红与云台纺织公司签订房屋买卖合同，以766881元价格购买案涉房产，房款结清后，云台纺织公司将案涉房产交付给徐艳红，由徐艳红实际占有至今。徐艳红与云台纺织公司之间签订的房屋买卖合同是其双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该协议为有效合同。徐艳红签订案涉房产买卖合同与实际占有时间均早于修武县人民法院查封涉案房产的时间，且徐艳红已将购房款全部结清，并实际占有，其未办理案涉房产的过户登记手续并非徐艳红自身原因，故徐艳红享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回城关支行诉讼请求是正确的。高新支行请求确认对案涉房产享有抵押权，因其在一审中高新支行未提出该诉讼请求，一审法院对该请求没有进行审理，高新支行的该请求属于二审增加的诉讼请求，高新支行可另行起诉。故本院对高新支行确认对案涉房产享有抵押权的上诉请求本案中不予审理。综上所述，城关支行、高新支行的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3578元，由河南修武农村商业银行股份有限公司城关支行负担1789元，河南修武农村商业银行股份有限公司焦作高新技术产业开发区支行负担1789元。本判决为终审判决。审判长  苑海峰审判员  王晓武审判员  毛富中二〇二〇年七月二十七日法官助理池成书记员杜丹妮