山东省高密市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0785民初1685号原告：韩霞，女，1980年11月4日生，汉族，居民，住。原告：贾永祥，男，1983年2月24日生，汉族，居民，住，系原告韩霞之夫。二原告共同委托诉讼代理人：李豪，山东豪德律师事务所律师。被告：李宗敏，男，1963年3月4日生，汉族，居民，住。第三人：李振华，男，1980年10月20日生，汉族，居民，住，系高密市宇坤房地产营销策划有限公司股东。原告韩霞、贾永祥与被告李宗敏及第三人李振华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告韩霞、贾永祥及其共同委托诉讼代理人李豪、被告李宗敏、第三人李振华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告韩霞与被告李宗敏签订的编号为0000136号《房地产买卖合同》；2、被告李宗敏向原告韩霞、贾永祥退还购房款185000元及利息7400元(自2019年7月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，暂计至起诉之日)；3、被告李宗敏向原告韩霞、贾永祥支付违约金24250元、误工费7450元；以上两项共计216650元；4、诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2019年7月27日，原告韩霞与被告李宗敏在高密市宇坤房地产营销策划有限公司居间下签订编号为0000136号《房地产买卖合同》，原告购买被告李宗敏位于房屋，总价款485000元。合同签订后，原告先后分三笔共向第三人宇坤营销公司李振华付款185000元，由第三人转付被告李宗敏。原告依约履行上述义务后，因被告原因致使案涉房屋不能进行按揭贷款，原告为此遭受巨大经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求解除双方的房屋买卖合同，退还原告的购房款并向原告支付违约金等。被告李宗敏辩称，我收到原告购房款175000元，原告主张的利息损失于法无据，因原告没有交付全部款项，原告主张违约金、误工费于法无据;原告之所以不能办理贷款，是因为原告银行流水不足导致的，再者，能否贷款与否，是开发商与银行的关系，与被告无关。被告已按房地产买卖合同第二条第二款之规定，协调开发商开具了首付款收据，被告没有做任何承诺，也无权承诺办理任何贷款。第三人李振华辩称，这个合同当时是由三个中介合作的，被告是金顺中介一个叫刘燕的介绍的，我们到开发商那里去更名，由李宗敏更名为韩霞，刘燕收了李宗敏13500元的中介费，李宗敏共收到原告185000元整。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、原、被告签订的房屋买卖合同原件一份，证明原告韩霞与被告李宗敏在高密市宇坤房地产营销策划有限公司居间下签订编号为0000136号《房地产买卖合同》，原告购买被告李宗敏于房屋，总价款485000元，首付款185000元，剩余价款向银行按揭贷款，如乙方违约超过7日，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付合同总价款的5%作为违约金。2、中国邮政储蓄银行高密市蔡家站营业所出具的账户交易明细一份，宇坤房产中介企业信息打印件一份，微信转账截图（有原始载体）一份，山东瑞隆置业有限公司出具的185000元的收款收据原件一份，证明2019年7月27日，原告贾永祥向第三人李振华微信转账10000元购房定金；2019年7月30日，原告韩霞通过银行向李振华转账165000元，剩余10000元也以现金的方式交付给李振华，以上共计185000元，均由李振华转付被告李宗敏，由被告李宗敏指示山东瑞隆置业有限公司出具收款收据。以上表明原告已按合同约定向李宗敏全额支付约定的185000元首付款。3、原告与被告李宗敏的录音文字稿（有原始载体）一份，证明被告李宗敏认可其收到原告支付的185000元，并认可系因该房屋存在着一房两卖、被查封的原因导致原告无法办理按揭贷款，被告李宗敏故意隐瞒一房两卖和被查封的事实，构成严重违约并致使合同无法实现。4、青岛鑫源瑞泰建材有限公司出具的误工证明原件一份、工资表原件一份，中国农业银行即墨大信村分理处出具的账户交易明细一份，证明原告贾永祥因处理其与李宗敏房屋买卖合同纠纷而误工，误工时间为15天，每日损失约336.67元，误工费为5050元，该误工损失应由被告李宗敏负担。5、高密市康贝尔食品厂出具的误工证明原件一份、工资表原件一份，中国邮政储蓄银行高密市蔡家站营业所出具的账户交易明细原件一份，证明原告韩霞因处理其与李宗敏房屋买卖合同纠纷而误工，误工时间为16天，每日损失约150元，误工费为2400元，该误工损失应由被告李宗敏负担。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，被告李宗敏对原告提交的证据发表如下质证意见：1、对该房屋买卖合同无异议，但是该房屋不存在一房两卖的问题，在交易过程中，原告到售楼处和开发商那里进行了多次咨询，售楼处与开发商均表示该房屋可以买卖。2、对收据有异议，收据不是我开的，是开发商代开的，开发商没有收到这笔钱，是为了办理按揭贷款开具的，185000元不是瑞隆置业收到的，我收到了一部分，收到了175000元。但是这175000元与收据无关。3、对录音资料无异议。4、对该二份误工证明真实性存疑，办理房屋买卖没有这么长时间，工资额也无法证明。第三人李振华发表如下质证意见：对证据1-3均无异议，对证据4、5的两份误工证明，房屋买卖确实是经过多次协调，但是具体多长时间记不清了。我确实记得原告贾永祥是在青岛工作，但是具体工资我不清楚。对原告提交的上述证据，被告虽对收据和二份误工证明有异议，但未提交相反证据予以推翻，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。通过当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告韩霞、贾永祥系夫妻关系。2019年7月27日，原告韩霞（乙方）与被告李宗敏（甲方）签订编号为0000136号《房地产买卖合同》，原告购买被告李宗敏位于的房屋一处，总价款为485000元，合同第三条约定，甲方保证同户籍相关亲属及房产共有、所有人同意出售且上述房屋权属清楚，无查封、保全和任何纠纷。合同对违约责任作出约定，违约方应向守约方支付合同总价款的5%作为违约金。合同还对付款方式、房屋交付、贷款情况等作出约定。合同签订当日，原告贾永祥向第三人李振华微信转账10000元作为购房定金；2019年7月30日，原告韩霞通过银行向李振华转账165000元，还有10000元以现金的方式交付给第三人李振华，上述购房款共计185000元。2019年7月30日山东瑞隆置业有限公司为贾永祥出具收款收据，载明：收购房首付款3-1-402185000元，备注：代丁连红收取。被告李宗敏自行陈述涉案房屋系山东瑞隆置业有限公司以欠款抵顶给李宗敏，李宗敏最初抵顶给了丁连红，后来丁连红不要该房屋后，李宗敏又跟原告签订了合同。因被告李宗敏与山东瑞隆置业有限公司之间的借贷纠纷，涉案房屋被查封，现该房屋已解封，未办理网签手续，未进行初始登记。另查明，李振华将收到的原告购房款中的175000元交付给被告李宗敏，另外10000元交付给案外人刘燕，刘燕亦到庭表示同意退还该10000元。本院认为，原告韩霞与被告李宗敏签订的编号为0000136号《房地产买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。但本案中，李宗敏未取得涉案房屋的所有权，且因其与山东瑞隆置业有限公司之间的借贷纠纷，涉案房屋被查封，导致原告交付房屋首付款后不能如期按揭贷款，无法实现合同目的，故现原告向本院起诉要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告将185000元的购房款交付第三人李振华，李振华交付李宗敏175000元，故应当由李宗敏返还原告购房款175000元，李振华返还原告购房款10000元。对原告主张被告赔偿损失的请求，双方在合同中约定，违约方应支付合同买卖总价款的5%作为违约金，因涉案房屋总价款为485000元，故被告李宗敏应当赔偿原告损失24250元。原告要求被告支付利息损失，本院已按合同约定支持违约金损失，利息不再支持；原告主张误工费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告韩霞与被告李宗敏签订的编号为0000136号《房地产买卖合同》；二、被告李宗敏返还原告韩霞、贾永祥购房款175000元，赔偿原告韩霞、贾永祥损失24250元，共计199250元，于判决生效后十日内付清；三、第三人李振华返还原告韩霞、贾永祥购房款10000元，于判决生效后十日内付清；四、驳回原告韩霞、贾永祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4662元，减半收取2331元，由原告韩霞、贾永祥负担112元，被告李宗敏负担2219元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 孙从强二〇二〇年七月八日法官助理 王丽娜书 记 员 毛潇慧