呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初9944号原告:呼和浩特市沃华商业管理有限公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州路49号鹏欣金游城4号楼4层。法定代表人:彭毅敏,该公司执行总裁。委托诉讼代理人:赵明程,内蒙古蒙信律师事务所律师。被告:何增亮,男,住甘肃省民乐县。原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司（以下简称沃华商业管理公司）与被告何增亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沃华商业管理公司的委托诉讼代理人赵明程、被告何增亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沃华商业管理公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除沃华商业管理公司与何增亮签订的《房地产租赁合同》；2.判决何增亮向沃华商业管理公司支付拖欠的房屋租金710348.68元(从2014年11月18日暂计至2017年5月31日)；3.判决何增亮向沃华商业管理公司支付房屋占用费390448.16元(2017年6月1日至2018年8月31日)；4.判决何增亮向沃华商业管理公司支付迟延支付违约金53579.52元；5.案件的诉讼费用(诉讼费、律师费)由何增亮承担。事实与理由：2014年7月30日,何增亮与沃华商业管理公司签订了《房地产租赁合同》,合同约定沃华商业管理公司将位于呼和浩特市××区鹏欣金游城S7-201至204室出租给何增亮,用于母婴用品,摄影。房屋建筑面积为279.67平方米。租赁期限从2014年11月18日至2019年11月17日止,其中2014年11月18日至2016年11月17日每月的固定租金为22967.9元,2016年11月18日至2017年11月17日每月的固定租金为24805.33元,2017年11月18日至2018年11月17日每月的固定租金为26789.76元,租金按照先付后用的方式每两个月支付一次。合同中还约定,沃华商业管理公司在何增亮拖欠租金等相关费用累积相当于二个月租金额,且经催告仍不缴纳时有权书面通知何增亮解除合同。违约方应向另一方支付相当于二个月租金的违约金;支付的违约金不足抵付另一方损失的还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同生效后,沃华商业管理公司按约定交付了房屋。但何增亮自2014年11月18日起未按照合同约定缴纳租金,并经沃华商业管理公司催缴后仍不履行交纳义务,其已经严重损害了沃华商业管理公司的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定,请求法院支持沃华商业管理公司的诉讼请求。何增亮辩称，一、何增亮与沃华商业管理公司租赁合同于2017年5月23日已经解除，沃华商业管理公司的第一项诉求请求不能成立；二、沃华商业管理公司诉求的房租无事实依据，且其未将合法有效的案涉房屋交付何增亮，何增亮接收的房屋不具有使用条件，存在无门窗、无房顶等情况。何增亮签订合同时，沃华商业管理公司未向何增亮出示房屋现状，导致何增亮错误意思表示，从而签订了书面合同。沃华商业管理公司与何增亮签订完合同后一直封闭装修，未正式营业。沃华商业管理公司具有向何增亮交付能够正常使用的房屋的义务，据此，因该房屋未达到交付条件且无法使用，沃华商业管理公司无权要求何增亮支付房租；三、因2017年5月23日合同已经解除，何增亮已腾退房屋不存在房屋占用费一说，沃华商业管理公司的第三项诉讼请求不能成立；四、何增亮不存在违约行为，而沃华商业管理公司的行为已经构成违约，应在本合同内承担违约责任，何增亮自进驻商场之日起到腾退时，沃华商业管理公司一直未达到合格的房屋交付条件标准。招商承诺有顶全封闭室内步行街，进驻后一直是露天施工状态，一直到2017年夏天还在加装封顶改造工程，这两年半的时间里一直在施工，包括封闭房顶改造，加装四面窗户，加装所有大门，一楼全部地面翻铺地板加装暖气。其行为已构成违约，并导致何增亮损失将近160万元。综上所述，沃华商业管理公司的诉讼请求无事实法律依据，请求人民法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月30日，沃华商业管理公司（出租方、甲方）与何增亮（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，合同就以下事项进行了约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在呼和浩特市××区鹏欣金游城项目S7-201至204室，建筑面积279.67平方米，乙方用于经营母婴用品，儿童摄影、游泳；房屋租赁期限五年，自2014年11月18日起至2019年11月17日止，甲方在2014年9月8日前向乙方交付该房屋；自房屋交付之日算起，乙方享有70日的免租期，免租期包括装修免租期和经营免租期，装修免租期自2014年9月8日至2014年11月17日止，租金自免租期届满之后次日起计算。在上述免租期内，乙方无需缴纳租金，但在该期间内乙方需要向甲方或甲方指定的管理公司缴纳物业管理费……；第四条、租金数额及支付方式，自2014年11月18日至2016年11月17日止，每月固定租金为22967.9元，2016年11月18日至2017年11月17日，每月固定租金为24805.33元，2017年11月18日至2018年11月17日，每月固定租金为26789.76元……；乙方应在签署本合同当日或之前向甲方支付首期租金45935.8元，首期租金是指在2014年11月18日至2015年1月17日期间所应交纳的租金；租金每两个月支付一次，按照先付后用的原则，乙方须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期两个月的固定租金；如最后一期固定租金不足一个月，则按照当期的实际天数计算……；第五条、保证金支付及退还，乙方应于签署本合同时向甲方支付保证金45935.8元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁期限内，乙方不得主张将上述保证金冲抵乙方应付之租金、物业管理费或其他费用；租赁期限内，甲方有权从上述保证金中抵扣任何乙方应付而未付的租金、物业管理费及其他费用；租赁期届满或发生本合同提前解除的情形，上述保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用或由甲方先行支付的乙方对第三方损害赔偿外，甲方应在乙方交还该房屋并且提交了乙方之前注册于该房屋的各类证照的注销或变更证明之后30日内，将保证金或尚未退还的保证金（如有）一次性无息退还乙方。第十二条、解除本合同的条件约定甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方支付相当于两个月租金的违约金，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，其中12.2.9条约定，乙方拖欠租金、保证金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的任何费用累计相当于二个月的租金额，经催告仍不缴纳的。第十三条、提前解除合同时房屋的返还约定若甲方单方解除合同的，应及时书面通知乙方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后乙方应及时履行搬迁义务，甲方应给乙方必要的准备时间（一般应在10天内）。乙方对解除合同有异议的，可以提请法院或仲裁机构确认解除合同的效力。乙方既不能提请诉讼或仲裁又不履行搬迁义务的，甲方有权依法收取占用费或依法提起诉讼或仲裁请求其支付占用费（占用费可参照租金标准）。合同还对违约责任、争议解决等进行了约定。合同签订后，沃华商业管理公司将案涉房屋交付于何增亮。何增亮案涉房屋进行装修后用于阳阳母婴店的经营。另查明，沃华商业管理公司于2020年4月8日出具证明，认可其于2014年7月14日收到承租方李兴华代阳阳母婴品牌交纳的意向金20000元整。在租赁期内何增亮未向沃华商业管理公司交纳过房屋租金。又查明，因何增亮未按合同约定交纳相关费用，沃华商业管理公司向其以邮寄方式发出落款日期为2017年5月8日的《催款函》，要求何增亮支付截至2017年5月31日的租金710348.68元、物业管理费129417.16元、采暖费25570.04元。并以邮寄方式发出落款日期为2017年5月23日的《合同解除函》，告知何增亮已拖欠各项费用共计865335.88元，其中至2017年5月31日租金710348.68元，明确根据双方签订租赁合同约定自合同解除函送达对方时解除双方于2014年7月30日签订的租赁合同。并要求何增亮于2017年5月30日前交纳拖欠的租金、物业费等各项费用，同时清空租赁商铺的物品并办理退铺手续。之后，沃华商业管理公司又以邮寄方式向何增亮发出落款日期为2017年6月1日的《告知函》，明确双方签订的《房地产租赁合同》已经解除，要求何增亮务必于2017年6月7日前将商铺内的所有物品搬离并办理退铺手续及结清各项欠费。何增亮认可收到上述函件，并认为双方之间的《房地产租赁合同》已经于2017年5月23日解除，且在2017年6月份已将商铺钥匙交于沃华商业管理公司的相关管理人员。还查明，沃华商业管理公司向本院提交落款日期为2017年10月17日的《情况说明》复印件一份，以证明何增亮于2017年10月17日向沃华商业管理公司交还租赁房屋的钥匙。何增亮对该《情况说明》的真实性不予认可。本院认为，沃华商业管理公司与何增亮签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应属有效，双方均应恪守履行。根据沃华商业管理公司提交的证据及何增亮的自认，可以表明双方签订的《房地产租赁合同》已经于2017年5月23日解除。关于何增亮提出的案涉房屋不具备使用条件，且签订完合同后一直进行封闭装修，未正式营业，沃华商业管理公司未能完成交付能够正常使用的房屋的义务等抗辩，因其未提交相关证据证明，故本院依法不予采信。何增亮应支付其占有使用房屋期间的房屋租赁费用。因沃华商业管理公司自认于2014年7月14日已收到何增亮交纳的意向金20000元整，故应予以核减。关于沃华商业管理公司主张的自2017年6月1日至2018年8月31日期间的房屋占用费，因沃华商业管理公司未能提交证据证明何增亮在此期间存在占有、使用案涉房屋的行为，故对该请求本院依法不予支持。关于沃华商业管理公司主张的延迟支付违约金，因何增亮存在违约行为且双方在合同中对违约金支付有明确约定，但沃华商业管理公司以2017年11月8日至2018年11月17日每月租金费用为标准计算无事实及法律依据，故对该请求本院依法以2016年11月18日至2017年11月17日期间每月租金24805.33元为标准即49610.66元（24805.33元×2）予以支持。关于沃华商业管理公司主张的律师费，因其当庭不能予以明确，且该主张无合同依据，故对该请求本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司与被告何增亮签订的《房地产租赁合同》于2017年5月23日解除；二、被告何增亮于判决生效后十五日内给付原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司房屋租赁费690348.68元；三、被告何增亮于判决生效后十五日内给付原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司违约金49610.66元；四、驳回原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15189元（沃华商业管理公司已预交），由原告沃华商业管理公司负担3989元、被告何增亮负担11200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 范 虹人民陪审员 王凤祯人民陪审员 乌日娜二〇二〇年七月十三日书记员 王 格