河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初2310号原告：洛阳市住房保障和房产服务中心，住所地洛阳市涧**周山路**。法定代表人：袁金怀，主任。委托诉讼代理人：周璇，男，该服务中心工作人员。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所执业律师。原告：洛阳市房产管理局西工分局，，住所地洛阳市西工区九都路**法定代表人：杨杰，局长。委托诉讼代理人：陈立军，男，该房管局工作人员。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所执业律师。被告：洛阳亿和置业有限公司，住，住所地洛阳市西工区纱厂南路**金阳国际**/div>法定代表人：康现末，总经理。委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘书明，河南洛神律师事务所实习律师。原告洛阳市住房保障和房产服务中心（以下简称洛阳住房服务中心）、洛阳市房产管理局西工分局（以下简称房管局西工分局）诉被告洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳住房服务中心委托诉讼代理人周璇、闫建国，原告房管局西工分局的委托诉讼代理人陈立军、闫建国，被告亿和置公司的委托诉讼代理人贾安、刘书明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛阳住房服务中心、房管局西工分局向本院提起诉讼请求：1.判令亿和公司立即支付拖欠原告租金7407987.86元（计算自2017年7月1日至2019年9月30日止，余后按实际支付租金之日止计付）；2.判令亿和公司立即支付拖欠房屋违约金1418341.28元，暂计算自2017年7月1日至2019年9月30日止，余后按实际支付租金之日止计付）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年10月13日，洛阳市住房保障和房产管理局（现为洛阳住房服务中心）与亿和公司协商，签订位于洛阳市××工区纱厂××路《世纪商贸中心项目合作租赁合同》，约定双方权利义务。亿和公司租赁房产面积约18849.92平方米，年租金6138372元，租金按季缴付，如逾期，按日万分之五支付延迟部分违约金。2017年7月13日，双方签订《世纪商贸中心项目合作租赁合同补充协议》，约定变更交付租金标准，其中地上一层约3259.27平方米由原合同约定每平方米月租金50元变更为40元;地上二层约;地上**约2450租金由原每平方米35元变更为25元;地上三、四;地上三00.35平方米月租金由原每平方米20元变更为15元:五、六层办公用房约2130平方米月租金由原每平方米20元变更为15元，租赁期限变更为自2016年12月31日至2019年12月31日止，租金起租时间为2016年12月31日起免收六个月租金，从2017年7月1日起开始计付租金。被告应于补充协议签订五个工作日之内，向洛阳市住房保障和房产管理局支付一个月租金数额的租赁保证金。被告同意洛阳市住房保障和房产管理局全权委托所属单位履行原合同及补充协议涉及原告的权利和义务。协议签订后，被告未在约定时间交付租赁保证金及应付租金。2017年9月26日，洛阳市住房保障和房产管理局将该房产委托房管局西工分局管理。2017年12月21日，洛阳市住房保障和房产管理局和被告签订《世纪商贸中心费用分摊确认书》，约定洛阳市住房保障和房产管理局对世纪商贸中心项目配套费用承担3292243.34元，该分摊费用直接抵被告租赁费和保证金。2018年1月5日，被告发函给原告，主张将分摊费用计算在抵付租金和保证金数额中，重新核算房租和保证金。2017年12月27日，原告向被告发出催缴房租通知。2018年4月8日、2018年8月10日、2018年8月27日、2018年10月23日，原告分别数次通知被告交付房租，被告分别于2018年6月15日、2018年9月5日、2019年2月3日2019年4月11日、2019年9月30日数次交付房租共计100万元。至今，被告自2017年7月1日至2019年9月30日止，计27个月，共欠房租及保证金12041451.46元，减去2017年12月21日确认的费用分摊确认书第三条，洛阳市住房保障和房产管理局应分摊费用3292243.34元，及被告已付房租100万元，仍欠房租6592296.06元至今未付。被告应当承担双方约定的违约金1156912.06元。该商业用房被告实际上于2015年已开始对外出租（被告改为金阳国际广场），但其在签订补充协议后，仍以种种借口推脱拒付房租的行为，给原告造成不应有的损失。亿和公司辩称，一、房管局西工分局既非本案租赁物的所有权人，亦非本案《世纪商贸中心项目合作租赁合同》的合同当事人，无权提起本案诉讼，更无权要求答辩人向其支付租金、违约金等费用。依据合同的相对性原则，合同主要在特定的合同当事人即洛阳市住房保障和房产管理局、亿和公司之间发生法律约束力，只有洛阳市住房保障和房产管理局(即洛阳市住房保障和房产服务中心)才有权提起诉讼。此外，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。洛阳市住房保障和房产管理局将行使租赁的权利转让给房管局西工分局时，并未书面通知被告。因此，洛阳市房产管理局西工分局非本案租赁物的所有权人，也非租赁合同的相对方，无权要求答辩人支付租赁费，其作为诉讼主体明显不适格。二、原告依据市政府会议纪要，将城市基础设施配套费815691.8元计入租金中并要求答辩人承担违约金的行为，无事实和法律依据。政府的会议纪要本身具有不公开性，是用来记载、传达会议情况和议定事项的，不是具有法律效力的规范性文件，不产生法律上的效力，更无权改变原、被告之间合法有效的协议。2017年12月21日签订的《世纪商贸中心费用分摊确认书》明确约定815691.8元作为配套费由洛阳市住房保障和房产管理局支付。因原告暂未支付该费用，双方便约定上述分摊确认费用直接抵租赁费和保证金。答辩人认为，上述协议是双方的真实意思表达，双方应秉承诚实守信的原则，不能擅自变更该协议。现原告依据市政府会议纪要，单方面改变双方所签协议内容，明显违背诚实信用原则和处分原则。三、原、被告虽签订《世纪商贸中心项目合作租赁合同》及《补充协议》，但并非简单的租赁关系。事实上，原告与洛阳市大地置业公司合作开发的世纪商贸中心项目因在施工阶段出现资金断裂，致使无法完成该项目，后由亿和公司对该项目进行接盘，负责处理后续工作。世纪商贸中心项目原是由洛阳市住房保障和房产管理局与洛阳市大地置业公司（以下简称大地公司）共同合作开发的，洛阳市住房保障和房产管理局出让土地，大地公司出资金，但因大地公司出现资金断裂情况，导致该楼盘成为烂尾楼，时间长达十年之久。2013年10月13日，答辩人同洛阳市住房保障和房产管理局签订《世纪商贸中心项目合作租赁合同》，2017年7月13日，双方又签订《补充协议》一份，合同约定该项目未完工的施工及装修由答辩人完成并达到竣工验收标准，也就是说，在合同签订的时候，工程是处于未完工状态的，答辩人亿和公司与原告之间并非是单纯的租赁关系，还涉及答辩人与原告以及大地公司对工程项目的所有权问题。且依合同约定，洛阳市住房保障和房产管理局已经将属其所有的部分商铺予以出卖，其中有147户业主要求洛阳市住房保障和房产管理局退换房，原告委托答辩人办理退房付款手续，答辩人已实际上给80户业主办理了退款手续，共花费1600万元左右。四、亿和公司已实际向原告与大地公司的共管账户上支付2000万元购房款，该款项涉及洛阳市住房保障和房产管理局、大地公司与亿和公司之间的房产分配问题，其中因接受原告的委托给80户业主办理退款花费1600万元左右，尚余400万元没有被占用。三方没有算账，涉案房屋所有权也没有确定，答辩人无法向其支付租赁费用。亿和公司认为，房屋租赁费应从该笔款项中扣除。此外，原告委托答辩人将涉案工程烂尾楼后期的土木、水电、装修、销售等全部项目由答辩人完成，答辩人后期共投入66706565.86元的造价成本，按照约定分摊面积费用应由洛阳市住房保障和房产管理局承担3800万。根据三方会议纪要的相关内容，亿和公司已经起诉原告，要求其对答辩人的后期投入承担房屋分摊费用，确定房屋的实际所有权。答辩人认为，确定房屋的实际所有权以及相关的房屋分摊费用之后，方可清算具体费用。五、答辩人与原告约定的违约金过高，请求人民法院考虑实际情况酌情予以减少，减轻答辩人负担。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”同时，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”在本案中，答辩人作为世纪商贸中心项目的接盘方，为该烂尾楼投入了大量的人力财力，才使该工程顺利竣工，答辩人与原告前期也具备良好的合作关系，现被诉诸法院实属无奈，答辩人并非不愿意履行自己的义务，但因原告至今都未给世纪商贸中心项目办理相关的产权证，致使答辩人无法处分房屋，至今都处于亏损状态。而原告在该项目中，仅仅以土地使用权为出资，并未有任何实际损失，也未说明实际损失的大小，却向答辩人主张上百万的违约金，未免有失公平原则。因此，答辩人恳请人民法院从公平原则出发，综合考量原告的实际损失、合同的履行情况以及双方的过错程度等，减少违约金数额，减轻答辩人负担。本院根据当事人的诉辩意见及证据认定事实如下：2002年8月30日，大地公司与洛阳市房产管理局签订《世纪商贸中心项目合作开发合同》，共同开发位于洛阳市××工区纱厂××路××号的世纪商贸中心项目。后因资金短缺等问题，亿和公司进入该项目。2011年4月28日，大地公司与亿和公司签订《协议书》，协商双方以合资形式成立洛阳东晟房地产开发有限公司，注册资金2000万元，大地公司出资额暂由亿和公司垫资，该公司全面负责项目的实施。2013年10月13日，亿和公司与洛阳市住房保障和房产管理局签订《世纪商贸中心项目合作租赁合同》，约定洛阳市住房保障和房产管理局将世纪商贸中心部分面积租赁给亿和公司，租赁期限为十年，自2013年12月31日至2024年12月30日止，租金按季度缴纳，在租赁期间内，若乙方逾期未能缴纳承租费，每逾期一天，按日万分之五支付延迟部分的违约金。合同还约定，关于房管局原签订的147户业主退房及调房事宜，由亿和公司对退房业主办理退房手续，不退房的业主由亿和公司协商调整房源并重新办理完善相关手续。2013年11月16日，在之前达成协议的基础上，大地公司与亿和公司再次签订《协议书》一份，约定不再成立新公司，大地公司将上述项目分成内部房产按现状出售给亿和公司。2017年7月13日，亿和公司与洛阳市住房保障和房产管理局签订《世纪商贸中心项目合作租赁合同补充协议》，约定变更交付租金标准和租赁期限，其中地上一层约3259.27平方米由原合同约定每平方米月租金50元变更为40元;地上二层约;地上**约2450租金由原每平方米35元变更为25元;地上三、四;地上三00.35平方米月租金由原每平方米20元变更为15元；五、六层办公用房约2130平方米月租金由原每平方米20元变更为15元，租赁期限变更为自2016年12月31日至2019年12月31日止，租金起租时间变更为2016年12月31日起免收六个月租金，即从2017年7月1日起开始计付租金。合同还约定，本补充协议签订五个工作日之内，亿和公司向洛阳市住房保障和房产管理局支付一个月租金数额的租赁保证金；亿和公司同意洛阳市住房保障和房产管理局有权全权委托所属单位履行原合同及补充协议涉及的权利和义务。2017年9月26日，洛阳市住房保障和房产管理局就世纪商贸中心事宜委托房管局西工分局行使租赁、收取租金、进行诉讼的管理职能。2017年12月21日，亿和公司与洛阳市住房保障和房产管理局签订《世纪商贸中心分摊确认书》，约定洛阳市住房保障和房产管理局应分摊费用为3292243.34元，其中815691.8元（44元/㎡×18538.45㎡）配套费，该费用暂未支付。以上分摊确认费用直接抵亿和公司应缴付的租赁费用和保证金。另查明：2013年1月6日，洛阳市住房保障和房产管理局、亿和公司、大地公司就加快世纪商贸中心项目建设和解决存在的问题召开会议，会议确认由亿和公司设立三方账户，亿和公司打入2000万元到此账户，该资金用于对原购房管局销售大地公司的房产业主退款及该项目工程施工队结算等。2013年1月8日，该资金已到位。现亿和公司已实际给80户业主办理了退款手续，共花费1600万元左右。2014年9月5日，洛阳市人民政府开会讨论了世纪中心项目验收等问题，并形成会议纪要，会议同意该项目热力安装费用按其立项时标准缴纳，不再缴纳城市基础设施配套费。后洛阳市房产管理局更名为洛阳市住房保障和房产管理局，又更名为洛阳市住房保障和房产服务中心。亿和公司分别于2018年4月6日向洛阳住房服务中心支付租金20万元、2018年7月9日支付租金20万元、2019年1月3日支付租金20万元、2019年4月5日支付租金20万元、2019年7月9日支付租金20万元，共计100万元。本院认为，大地公司与亿和公司于2011年4月28日签订的《协议书》中，产权界定分割条款已载明大地公司与洛阳住房服务中心各自分割的面积。后亿和公司与洛阳住房服务中心签订《世纪商贸中心项目合作租赁合同》、《世纪商贸中心项目合作租赁合同补充协议》，约定由洛阳住房服务中心将其分割的面积出租给亿和公司，系自愿合法行为，予以确认。通过亿和公司数次向洛阳住房服务中心支付租金的行为，可以确认亿和公司对合同的签订及履行均没有异议，亿和公司应继续按约支付租赁期内的租金。亿和公司未按约支付相应租金，已构成违约，应承担违约责任。洛阳住房服务中心诉求的租金损失数额中包含有租赁保证金，因租金损失与保证金二者性质不同，租金中不应包含保证金，故对原告租金数额的确认不应包含保证金。关于配套费，洛阳市人民政府会议纪要已决定不再缴纳城市基础设施配套费，即该部分费用亿和公司并未实际支付，因此不应进行分摊和冲抵租金。亿和公司关于三方账户中余款400万元及项目后期建设费用进行分摊后一并冲抵租金的辩称，本院认为，本案系租赁合同纠纷，亿和公司实际占用、使用租赁房产，即应支付租金，其与大地公司、洛阳住房服务中心因项目开发产生的纠纷，不影响租赁关系的成立及租金的支付，三方账户余款和项目后期建设费用的分摊与本案租金无关。关于应付租金和违约金数额。自2017年7月1日开始计付租金，扣除洛阳住房服务中心应分摊费用3292243.34元，扣除亿和公司已支付的租金100万元，截止2020年6月31日欠付租金数额为10517856.26元。因双方约定的违约金过高，本院酌情予以减少，确认以年利率6%计算。本案中双方约定租金按季支付，因此，违约金应分段计算，截止2020年6月31日计算数额为632725.16元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，判决如下：一、洛阳亿和置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向洛阳市住房保障和房产服务中心支付租金10517856.26元；二、洛阳亿和置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向洛阳市住房保障和房产服务中心支付截止2020年6月31日的违约金632725.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66044元，由洛阳亿和置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李洛伟二〇二〇年七月二十七日书记员  黄 雁