安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1503民初3519号 原告：田静，女，1988年1月12日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：江山，安徽皋德律师事务所律师。 被告：安徽裕发投资发展有限公司，住所地安徽省六安市裕安区小华山街道长安南路文汇大厦2楼，统一社会信用代码：91341500072377237X。 法定代表人：崔永祥，执行董事。 委托诉讼代理人：李忠诚，安徽大别山律师事务所律师。 原告田静诉被告安徽裕发投资发展有限公司（以下简称裕发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田静的委托诉讼代理人江山、被告裕发公司委托诉讼代理人李忠诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田静诉称：1、判令被告支付原告逾期交付违约金55551元【以913669元(625741元+287928元)为基数自2017年5月31日起按日万分之二计息至2018年3月30日止】；2、判令被告支付原告未能取得房屋所有权证书违约金暂计至2020年5月24日63683元【以913669元(625741元+287928元)为基数自2018年6月28日起按日万分之一计息至原告取得房屋所有权证书之日止】；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》(预售)。合同约定：原告购买被告开发的位于文汇中央广场1栋15层1531、1532号房屋(写字楼)，预测建筑面积51.6㎡、112.14㎡，单价5580元/m，总价款287928元，625741元。合同第十一条交付时间和手续(一)出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任(2)…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十条房屋登记(二)1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之此日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款。然案涉房屋被告于2018年3月30日才交付原告，因被告原因原告至今没有取得案涉房屋所有权证书。 被告裕发公司辩称：一、被答辩人诉请答辩人支付1栋15层1532号房屋逾期交房违约金不能成立。其一，1栋15层1532号房屋被答辩人采取按揭方式购买。但2016年6月19号被答辩人签订《商品房预售合同》并没有及时办理按揭，2017年5月30日约定的交付期限届满，被答辩人也没有办理完毕按揭贷款。直到2018年3月30日，被答辩人才将剩余30万元购房款支付给答辩人。《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。故其计算2017年5月30日至2018年3月30日逾期交付违约金依法不能成立。二、被答辩人诉请逾期交付房屋违约金计算有误。被答辩人购买的1栋15层1531、1532号房屋交付房屋的时间是2017年12月25日，被答辩人租赁户签字并领取了钥匙，该日即为交付。被答辩人称2018年3月30日交付与事实不符。三、被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金不能得到法庭的支持。第一，答辩人与被答辩人签订的《商品房预售合同》是政府制定的格式合同，办证时间是合同的约定的，也是答辩人无法调整和变更的。事实上，开发企业是无法在房屋交付后90日内办理产权登记的，也不符合办证的条件。六安市各大开发企业没有哪家能够按照此时间办理完毕的。答辩人的情况并不是答辩人一家现象，是六安市普遍存在的状况。如果被答辩人的请求得到支持，势必造成包括但不限于答辩人在内的企业无法发展，无力生存，直至破产！严重损害六安市的房地产产业和投资环境。第二，逾期办证，真正的受害人是答辩人。包括被答辩人在内的绝大多数业主都是按揭方式购房，答辩人必须按照银行要求提供阶段性担保，并按每户贷款金额的5%交存到银行指定的保证金专用账户用于贷款担保，直至被答辩人等取得不动产证书并办理他项证抵押给银行为止。逾期办证，造成答辩人担保金不能释放使用，面临的资金压力巨大，给答辩人造成的损失也相应较大。第三，被答辩人1531号房屋购买方式为全款，办理产权登记系其自身的主要义务，答辩人仅仅是配合。本案，产权证未能办理不是答辩人的原因所致。第四，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（下称《合同法解释（二）》）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”该条司法解释明确了实际损失是认定约定违约金是否合理的基础，目的是为了防止违约金主张金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等，凸显的是公平主义原则，用以平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突。有损失就弥补，没有损失就不应支持。本案中虽然逾期办证，但被答辩人并未受到实际损失，也未能举证证明因逾期办证给自己造成了多大的损失，且被答辩人房屋已经交付居住的目的已经实现。如果再次支持违约金，势必导致被答辩人等获得不公平的利益，不符合现代民法的司法原则。退一步而言，合同约定的违约金比例也是过高的，不科学的，没有任何事实根据，凭空而来，也是脱离客观实际的过高约定，需要大幅降低的。综上所述，答辩人自公司成立以来，一直秉承诚实守信的经营理念，遵循依法办事的观念经营发展。现对答辩人面临的困点、难点和堵点，据实反映，恳请法庭依法公正裁决，驳回被答辩人诉讼请求，切实维护公司的合法利益。 原告为印证其主张，提交证据如下： 一、原告身份证复印件、被告营业执照信息。证明原、被告基本信息。 二、两份《商品房买卖合同》（预售）（编号214601、编号214594）。证明：1、证明房屋总价款625741元+287928元，合计913669元；2、证明合同约定交付时间：2017年5月30日前；3、证明合同约定取得房屋所有权证书的时间是2018年6月28日前（即交付之日起90日内办理完成）；4、证明逾期交付责任及逾期办证责任（P11、P15，第十二条逾期交付责任（2）…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十条房屋登记（二）1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之此日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 三、交易流水，证明原告依约履行购房款支付义务的事实。 被告质证意见：对证据一不持异议；对证据二的真实性不持异议，但需要明确的是在原告所购买的两套商铺中其中1栋15层1531采取的是全款方式购买，因此办理产权登记应当系其自身的主要责任；对证据三的真实性无异议，从原告提供的一份流水单中可以确认在1532套房屋中原告支付购房款的时间是2018年3月30日，即在合同约定的2017年5月30日之后的8个月才交付了全部房款。 被告为印证其主张，提交证据如下： 一、POS机刷卡凭证、收据，证明：2018年3月30日，田静将剩余30万元购房款支付给安徽裕发投资发展有限公司。 二、文汇中央广场钥匙进出库登记表，证明田静购买的1栋15层1531、1532号房屋交付房屋的时间是2017年12月25日，其租赁户黄欢签字并领取了钥匙。 原告质证意见：对证据一予以确认，说明：2018年3月30日支付购房余款30万元系因为银行贷款审批在交房时迟迟未能办理，因此原告选择了全款购房；对证据二的该份表下面手写部分“15层钥匙在抽屉，1531／2018.3.28／纪玥151××××1507”，纪玥是案涉房屋的承租户，黄欢原告不认识，因此1531室交房日期原告认可2018年3月28日，另被告主张2017年12月25日黄欢领取了钥匙并没有注明清楚对应的房间号码。 经庭审举证、质证，认证如下： 1、对原告提交的证据一、二、三予以确认。 2、被告提交的证据一予以确认；对证据二客观性予以确认，对其证明目的不予认定，从该证据看不出黄欢领取钥匙经原告授权。 经审理查明：2016年6月19日，裕发公司作为出卖人与田静作为买受人签订了二份《商品房买卖合同(预售)》，合同编号分别为214594、214601，约定田静购买裕发公司开发建设的坐落于广电中心以西万佛路以北文汇广场1栋15层1531、1532号房屋（写字楼）；预测建筑面积51.6平方米、112.14平方米，单价5580元/平方米，总价款287928元、625741元。双方在合同中约定，出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付房屋；逾期交付房屋超过60日的，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同……。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。1531号房屋付款方式，买受人应当在2016年6月15日前支付该商品房全部价款。1532号房屋付款方式为商业贷款，买受人应当于2016年6月15日前支付首期房价款325741元占全部房价款的52%，余款300000元向银行申请贷款支付。合同还约定其他事项。 2016年6月15日，田静支付房款20万元。2016年6月20日，田静支付房款413669元。2018年3月30日，田静付款30万元。 2018年3月28日，裕发公司交房。 另查明：案涉房屋目前尚不能办理房产权证。 本院认为：依法成立的合同具有法律约束力。原告未及时交付房屋，应当承担逾期交房违约金，自2018年5月30日起至2018年3月28日止，但原告支付第1532号房屋房款在2018年3月30日，其要求交付该房屋的违约金，不予支持。原告购买房屋不能在交付商品房90日的房屋所有权证书，原告要求逾期办证违约金，应予支持，违约金计算自2018年6月26日起至2020年5月24日止，后期违约金待期限经过后，另行主张。被告主张违约金过高，予以调整，不予采纳，理由是，被告未提交相应证据证明，且不超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决如下： 一、被告安徽裕发投资发展有限公司应予本判决生效之日起十日内支付原告田静逾期交房违约金2/10000×297928元/日×302日计17994.85元； 二、被告安徽裕发投资发展有限公司应予本判决生效之日起十日内支付原告田静逾期办证违约金1/10000×913669元/日×697日计63682.73元； 三、驳回原告田静其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2680元，减半收取1340元，由被告安徽裕发投资发展有限公司负担920元，由原告田静负担420元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  余学柱 二〇二〇年七月十六日 书记员  范 政 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。