福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3169号 上诉人（原审被告）：吴昆江，男，1968年7月29日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：黄一河，福建兴惠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邱远珍，女，1969年2月18日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：葛宁，福建伟盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓荣福，福建伟盛律师事务所律师。 上诉人吴昆江因与被上诉人邱远珍房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴昆江上诉请求：1．撤销惠安县人民法院（2020）闽0521民初444号民事判决第一、第四项，驳回邱远珍的诉讼请求；2.邱远珍承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定其与邱远珍签订的《房屋租赁合同》已终止、其应将租赁房屋恢复原状交给邱远珍有误。房屋租赁合同约定租期至2019年12月31日，在租赁期限届满前，其已通过发送律师函的方式要求续租房屋，在租赁期限届满后继续使用涉讼房屋，并按合同约定于2020年1月6日按季度支付2020年1至3月的租金给邱远珍，租赁期间届满前，其曾多次就房屋续租及是否需要增加租金问题征求邱远珍的意见，2019年12月通过发送律师函以及让第三人找邱远珍协商的方式要求续租房屋，律师函足以认定其有继续租赁房屋的意思表示。但邱远珍以要将涉案房屋租赁给他人为由要求其返还房屋。租赁合同约定，如租赁期到，乙方有意续租，甲方应无条件按时价租给乙方。邱远珍不同意续租的行为已构成违约。邱远珍提供的仅是部分微信聊天记录截图，无法完整还原案件事实，更无法证明其在租赁届满前没有继续租赁的意思表示。因此，房屋租赁合同并未终止，邱远珍应按合同约定履行合同义务，其无需返还涉讼租赁房屋。2.一审法院认定其应按每月2500元的标准向邱远珍支付自2020年1月1日起至返还租赁物止的房屋占有使用费用有误。2020年1月1日起房屋租赁合同继续履行，其自2020年1月1日起按每月2500元支付给邱远珍的费用是租金而非房屋占有使用费。3.一审法院认定受疫情影响自2020年1月1日起酌情免付两个月租金的免付期限过短。自2019年10月，因邱远珍出租的涉讼房屋存在“三合一”、安全疏散通道不畅通等问题被政府部门查封，其经营场所为配合整改而停止营业，2020年1月24日福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应，1月25日泉州市新冠××病毒感染的××防控工作领导小组办公室根据一级响应的要求发布停止剧场、影剧院等演出活动及其他人群聚集活动等内容公告，因此，其承租的经营场所自2019年10月起无法对外经营，至今已停业超9个月，给其造成巨大损失，请求二审法院依法改判增加免付租金的期限。 邱远珍辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，吴昆江的上诉请求没有事实和法律依据，依法应驳回上诉、维持原判。1.房屋租赁合同中第六条约定：“乙方如有违反下列情况之一的，出租方可以单方终止合同：……③违反合同约定，未能按时交纳租金的；⑥租赁期到期未提前一个月通知甲方的。”合同约定吴昆江每季度支付一次租金，按合同签定之时以此月推，即应在2019年的10月4日就应支付当年第四季度租金，吴昆江至2019年年底还未支付租金，明显违约。租赁合同期限至2019年12月31日，吴昆江在租赁到期前未提前一个月通知其要求续租。吴昆江存在两种违约情形，按合同约定其可以终止合同。2.吴昆江提供的律师函只提及协商解决后续事宜并赔偿经济损失，没有明确主张继续租赁房屋，吴昆江提出已通过律师函的方式要求续租房屋的理由无法成立。吴昆江于2020年1月2日与其配偶黄平辉的微信聊天证实吴昆江明确表示在租赁期满后不再续租房屋。2020年1月7日吴昆江微信转账7500元给其配偶黄平辉被拒收，系因为吴昆江尚欠2019年10至12月的租金，又在微信聊天中明确表示要另找地方，该笔款项性质不明，不能认定该笔转账是续租的意思表示。3.依据租赁合同第八条违约责任“乙方若未按约定期限内交齐每期租金，出租方有权在超期3天内进入该店、房，可以另租他人”之约定，结合吴昆江迟延支付2019年10至12月租金的事实，应认定其有权收回房屋、不再续租。4.一审判决吴昆江按每月2500元的标准，支付自2020年1月1日起至返还租赁物之日止房屋占用费并无不当。双方已终止租赁合同，而吴昆江又占用租赁物，应当支付占用费。5.一审判决已考虑疫情影响，结合本案的实际情况，酌情免付两个月的房屋占用费，合理合法。 邱远珍向一审法院起诉请求：1.吴昆江向邱远珍支付2019年10月1日至2019年12月31日的租金7500元、电水费1430元。2.吴昆江赔偿邱远珍自2020年1月1日起至实际返还租赁物之日止的租金损失（按每月2500元的标准计算）、电水费损失（按实际用量计算）。3.吴昆江立即将租赁房屋恢复原状（腾空）并返还给邱远珍。4.吴昆江立即支付邱远珍违约金5000元。 一审法院认定事实：吴昆江向邱远珍租赁房屋经营音乐会所。2016年12月4日，邱远珍、吴昆江签订《房屋租赁合同》1份，约定：邱远珍将位于惠安县村委会边）的房屋（共五层）其中的第一层店面两间（面积约130㎡）、第二层房屋（面积约330㎡）出租给吴昆江，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日；租金每年30000元，每季度7500元，每月2500元；合同签订时吴昆江应支付邱远珍押金5000元，及第一季度租金7500元，以后每季度支付一次，按合同签订之时以此月推，在租赁期满后，吴昆江应无违约，且完好无损交还店、房及店内设施、钥匙，并交清其租赁时应自行负责的各种费用；吴昆江承担费用范围为店、房租赁期间的水电费（按实用计费）、卫生费等等，计费按本地供电所、自来水公司所开具票据价格收费；吴昆江如有违反下列情况之一的，邱远珍可以单方终止合同，取消押金、收回店房，并追究吴昆江违约责任及赔偿邱远珍损失：……未能按时交纳租金的，擅自改变店房结构、涂改内貌等原状造成店房受损的，租赁期满未能自行清理店房内遗弃的杂物等卫生的……。双方并约定，吴昆江若未按约定期限内交齐每期租金，邱远珍有权在超期3天内进入该店房，可以另租他人，同时有权单方处置吴昆江房内添置的财物，并要求吴昆江支付每天逾期滞纳金0.5%。双方还对其他事项进行了约定。合同附注：如租赁期到，吴昆江有意续租，邱远珍应无条件按时价租给吴昆江。合同签订后，邱远珍即将约定房屋交付吴昆江装修使用，吴昆江向邱远珍交付了押金5000元及第一季度租金7500元。吴昆江依约支付租金至2019年9月，交纳水电费至2019年10月。2019年11月、12月因政府要求停业整改致吴昆江的音乐会所停止营业。租赁标的物房屋内部装修状况在店面、房屋出租给吴昆江之前的原状为：均安装有门窗，地面铺设瓷砖，天花板和墙壁涂抹白灰。 一审法院认为，一、关于双方的房屋租赁合同是否终止的问题。其一，双方约定，租赁期限至2019年12月31日；租赁合同附注：如租赁期到，吴昆江有意续租，邱远珍应无条件按时价租给吴昆江。其二，吴昆江主张其在租赁期满时有意续租，但吴昆江提供的律师函中并未明确向邱远珍提出要继续租赁涉讼店房的意思表示。其三，邱远珍主张吴昆江在租赁期满时并无意要续租，提供其配偶黄平辉与吴昆江的微信聊天记录加以证明，吴昆江在微信聊天中表示“现在事情到了这种问题了解决不了，我还是继续营业到春节过了，我另找地方安排。因我晚上另定日子暂时营业回来面谈”。其四，鉴于邱远珍、吴昆江书面合同约定的租赁期限至2019年12月31日，吴昆江又未能提供足以认定的证据证明其在租赁期满时有继续租赁涉讼房屋的明确意思表示，故本案邱远珍、吴昆江双方的房屋租赁合同应认定已经终止，吴昆江应当将租赁房屋恢复原状并交付给邱远珍。二、关于吴昆江结欠邱远珍的店房租金、占有费用该如何确认的问题。其一，双方共认，吴昆江已支付邱远珍租金至2019年9月，尚未支付自2019年10月起的租金。其二，2019年10月，吴昆江正常营业，应依约支付邱远珍租金。其三，2019年11、12月，鉴于向邱远珍租赁在与吴昆江同一楼房的润克服饰厂因存在“三合一”、安全疏散通道不畅通等行为被政府行政部门查封，导致吴昆江经营场所为配合整改也停止营业，故该两个月的租金应予免交为宜。其四，2020年1月1日起至今，在双方租赁合同终止情况下，涉讼店房仍然由吴昆江占有控制，吴昆江依法应参照租赁合同约定租金标准向邱远珍支付相应的占有费用。但鉴于今年新型冠状病毒感染的××疫情，对本地区经济运行造成一定程度的影响，综合考虑吴昆江所经营范围的特殊性，以及双方履行合同相关情况，可酌情免除吴昆江两个月的店房占用费用。三、关于邱远珍要求吴昆江支付违约金5000元是否支持的问题。鉴于双方对租金支付期限未作出明确约定，且在双方合同履行的最后一季度中存在非双方过错的异常情况，邱远珍要求吴昆江支付违约金5000元，理由和依据不足，不予采纳。 综上，邱远珍、吴昆江双方的房屋租赁合同关系，没有违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人应依约履行义务，鉴于合同期限已到，吴昆江又未能提供足以认定的证据证明其在租赁期满时，向邱远珍作出了继续租赁涉讼房屋的明确意思表示，故应认定双方的房屋租赁合同已终止，吴昆江应当将租赁房屋恢复原状并返还邱远珍。吴昆江应支付结欠邱远珍的店房租金即2019年10月的租金2500元。吴昆江应支付结欠邱远珍涉讼租赁物自2019年10月1日起至返还租赁物之日止产生的电水费（其中截至2020年3月31日的电水费为2919.5元）。吴昆江应自2020年1月1日起参照租赁合同约定租金标准即每月2500元向邱远珍支付房屋占有费用直至返还租赁物之日止（因新型冠状病毒感染的××疫情的影响可酌情免付两个月）。鉴于双方对租金支付期限未作出明确约定，且在双方合同履行的最后一季度中存在非双方过错的异常情况，邱远珍收取吴昆江的押金5000元可在吴昆江应支付邱远珍相关费用中予以扣除。吴昆江主张邱远珍、吴昆江之间现形成了不定期租赁合同关系，吴昆江无需返还涉讼租赁房屋，理由和依据不足，对吴昆江的上述主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、吴昆江应于本判决生效之日起三十日内腾空并返还邱远珍位于惠安县村委会边）的房屋（共五层）其中的第一层店面两间（面积约130㎡）、第二层房屋（面积约330㎡）；二、吴昆江应于本判决生效之日起三十日内支付邱远珍租金2500元；三、吴昆江应于本判决生效之日起三十日内支付邱远珍自2019年10月1日起至返还租赁物之日止的电水费（其中截至2020年3月31日的电水费为2919.5元）；四、吴昆江应于本判决生效之日起三十日内按每月2500元标准支付邱远珍自2020年1月1日起至返还租赁物之日止的房屋占用费用（因新型冠状病毒感染的××疫情的影响予以酌情免付两个月）；五、吴昆江交付给邱远珍的押金5000元，可予抵销上述判决第二至四项中吴昆江应支付的部分款项；六、驳回邱远珍的其他诉讼请求。案件受理费211元，减半收取106元，由邱远珍负担53元，吴昆江负担53元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，邱远珍、吴昆江签订的《房屋租赁合同》，没有违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的合同义务。《房屋租赁合同》约定租赁期限至2019年12月31日，吴昆江于2019年12月发送给邱远珍的律师函未作出要继续租赁涉讼房屋的明确意思表示，微信聊天记录则证实吴昆江于2020年1月2日表示要“另找地方安排”，鉴于合同期限已到，而吴昆江未能提供证据证明其在租赁期满时向邱远珍作出继续租赁涉讼房屋的意思表示，故应认定房屋租赁合同已终止，吴昆江应将涉讼房屋腾空并返还邱远珍。2020年1月1日起至今，吴昆江仍实际占有、控制涉讼房屋，据此，一审判决参照《房屋租赁合同》约定的租金标准判决吴昆江支付房屋占有使用费，并综合案件事实和疫情影响因素，酌情免除吴昆江两个月的房屋占有使用费，并无不当。 综上所述，吴昆江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由吴昆江负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年七月二十九日 书记员  庄雯茜 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。