文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0233民初1297号原告：重庆首华物业管理有限公司，住所地重庆市忠县香山路88号，统一社会信用代码91500233559012643R。法定代表人：段培密，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建超，重庆兴忠律师事务所律师，特别授权。被告：张敏，男，生于1987年6月25日，汉族，住重庆市忠县。原告重庆首华物业管理有限公司与被告张敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，在对本案适用小额诉讼程序审理过程中，发现被告张敏下落不明，本案不宜适用小额诉讼程序审理，于2019年4月28日裁定将本案转为普通程序审理，并依法由审判员罗燕担任审判长，与人民陪审员李波、人民陪审员谢雁玲组成合议庭，共同负责对案件的审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙建超到庭参加了诉讼，被告张敏经本院公告送达传票期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆首华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告截止2019年10月31日共计29个月的物业服务费5278.41元，违约金500元，共计5778.41元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告系重庆市忠县X小区前期物业服务公司，被告系该小区现业主。2013年10月15日，原告与该小区17号附3号2-2（花园洋房住宅）的原业主李桂菊签订《前期物业管理服务协议》，其中第三条约定：“物业管理服务费标准为每月每平方米1.40元，并按房屋建筑面积130.01平方米计算。物业管理服务费实行预缴年付制，乙方（即李桂菊）应积极履行缴费义务，并于应缴费年度前20天一次性缴纳物业管理服务费。”;协议第五条约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，经甲方（即原告）催收两次以上（含两次）仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，且有权提起诉讼等方式予以追收，由此产生的一切关联费用、责任和后果由乙方全部承担。”。协议签订后，原告认真履行了物业服务义务，并积极协助业主解决相关的物业问题。原告为了给广大业主提供更好的居住环境，经常培训员工来提高物业服务质量。2017年5月，李桂菊将上述房屋出售给被告张敏。自2017年6月1日起，被告无正当理由拒绝缴纳物业管理费，原告经多次催收，被告仍以不同的借口予以搪塞，以逃避缴纳物业管理费的义务。鉴于此，被告的行为已构成违约，原告酌情主张违约金500元。为维护合法权益，遂提起本案诉讼，请求依法支持前述诉讼请求。被告张敏未到庭置辩，亦未提交书面答辩意见和任何证据。本院经审理认定事实如下：原告重庆首华物业管理有限公司系物业管理企业，被告张敏系忠县（X小区）17号附3号2-2（花园洋房住宅）的现业主，该房屋建筑面积为130.01平方米。2013年10月15日，原告（甲方）与上述房屋的前业主李桂菊（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定：由甲方对乙方房屋所在的X小区进行前期物业管理。物业管理服务费标准为每月每平方米1.40元，并按房屋建筑面积82.35平方米计算。物业管理服务费实行预缴年付制，乙方应积极履行缴费义务，并于应缴费年度前20天一次性缴纳物业管理服务费。乙方未按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，经甲方催收两次以上（含两次）仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，且有权提起诉讼等方式予以追收，由此产生的一切关联费用、责任和后果由乙方全部承担；合同期限自签订之日起生效，至业主大会成立后，由业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时为止。上述《前期物业管理服务协议》还约定了甲乙双方的其他权利义务等内容。合同签订后，原告对X小区履行了物业服务义务。2017年5月，李桂菊将上述房屋过户给被告张敏，张敏成为该房屋的业主。原告依约继续对X小区履行物业服务义务，但被告未按照相关法律规定缴纳相关的物业服务费用。经原告书面催交，被告尚拖欠原告自2017年6月1日起至2019年10月31日止的物业服务费5278.41元（1.40元/月·平方米×130.01平方米×29个月）。上述事实，有原告提交的《前期物业管理服务协议》，《物业服务催缴通知书》，《房产查询结果证明》，《装修完工确认表》，《忠县发展和改革委员会关于X小区物业服务收费标准的函》，《职业资格证》，《违法建筑情况报告单》，照片等证据证实，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主；第七条规定,业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用。本案中，被告张敏自2017年5月之后成为案涉房屋的所有权人，系该房屋的业主，享受了原告的物业服务，就应当按时交纳向原告物业服务费用。经审查，原告与案涉房屋原业主李桂菊签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，作为现业主的被告张敏应当受该合同约束，履行相关合同义务，以及按合同约定交纳物业服务费用。自《前期物业管理服务协议》签订后，原告依约对X小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告未依约向原告支付物业服务费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。原告要求被告支付物业服务费5278.41元的主张，符合上述《前期物业管理服务协议》及相关法律的约定，本院予以支持。关于原告主张被告应当支付违约金500元的诉讼请求，本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告张敏经本院公告传唤，逾期无正当理由未到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张敏在本判决生效之日起十日内向原告重庆首华物业管理有限公司支付自2017年6月1日起至2019年10月31日止的物业服务费5278.41元。二、驳回原告重庆首华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，为本判决确定的履行期限届满后两年内。审 判 长 罗 燕人民陪审员 李 波人民陪审员 谢雁玲二〇二〇年七月十三日书 记 员 陈艳玲