浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初12010号 原告：程伟琴，女，1965年2月19日出生，汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：朱佳莹，浙江素豪律师事务所律师。 被告：城博（宁波）置业有限公司（统一社会信用代码为91330200567017241U）。住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：王艳杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶丽莉，该公司员工。 原告程伟琴为与被告城博（宁波）置业有限公司（以下简称城博公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年8月9日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。本案于2019年9月19日、2020年6月10日两次公开开庭进行了审理，原告程伟琴及其委托诉讼代理人朱佳莹、被告城博公司的委托诉讼代理人叶丽莉到庭参加诉讼。本案审理中，当事人要求庭外和解60天，本院予以准许，但和解未果。在简易审法定三个月审理期限届满前，双方当事人一致同意继续适用简易程序审理，为此经本院院长批准，延长本案审理期限三个月。后转为适用普通程序独任审理。另本案经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告程伟琴起诉称：其与城博公司于2016年9月28日签订了编号为2015022000318的《商品房买卖合同》一份，约定程伟琴以5029200元的价格向城博公司购买城博公司在宁波市东部新城核心区Ｃ3-9＃地块开发建设的宁波××广场××号楼××室××商品房（建筑面积为255.86平方米），程伟琴于2016年9月28日前向城博公司支付首付款并办妥余款银行按揭贷款手续，城博公司于2018年10月30日前根据绿色建筑要求全装修后向程伟琴办理交房，等等。合同约定的交房日期过后，城博公司迟迟未能交房。2018年11月初，程伟琴接到开发商的交房通知，遂于同月6日前往验房，但现场情况触目惊心：本应该精美高档的500多万元的精装房变成了肮脏不堪的“流浪人员收容所”，不明人员在房内打地铺住宿，卫生间被使用后都未冲洗掉，臭气熏天，马桶上满是尿渍、污渍，浴室也被使用过；房内墙纸、厨房柜面多处破损、有划痕，门窗要么无法关紧，要么无法灵活打开，地板、空调接缝不严密、不平整，国家标准的卧室衣柜进深70公分也被偷工减料到45公分，厨房里粗大的燃气管道外露在墙角，到处散落着各种垃圾，等等。程伟琴当即与城博公司工作人员联系，城博公司却试图推脱，拒绝回应。次日，甬派记者到现场采访，房内仍有闲杂人员出入，城博公司有关人员态度恶劣。直到新闻曝光后，城博公司才派人急急找程伟琴商议，并签订了《协议》一份，同意对程伟琴购买的上述房屋进行整改，并赠送8年的物业费等。但《协议》签订后，城博公司一直怠于整改，程伟琴多次催促，城博公司从敷衍、搪塞到不理不睬，程伟琴的耐心被消耗殆尽，不得已在2019年1月10日先接收了房屋。当程伟琴要求城博公司办理物业费赠送等相关手续时，城博公司以原经办人员已调离等为由，拒绝执行原《协议》，甚至恶言相向。2019年5月，程伟琴发现其地下停车位被擅自凿开。城博公司变脸堪比翻书，当初购房时将客户当上帝，展示高雅、大气、豪华的精装修样板房，等签下合同付清购房款后，却塞给购房户一套装修得一塌糊涂的房子，还爱理不理给各种脸色。新买的房子自己还没入住，因开发商疏于管理让外来人员随意出入甚至居住，被外来人员使用过的卫浴用具是否会沾染不洁细菌或传染××菌，也不得而知。程伟琴作为弱势消费者，已无法与城博公司正常沟通解决问题，故诉至法院，请求判令：一、城博公司支付程伟琴自2018年11月11日起至实际交房之日2019年1月10日止的逾期交房违约金30175.20元；二、城博公司承担程伟琴8年的物业费（暂按9045.60元／年计算，8年暂计72364.80元，具体以实际物业收费为准）；三、城博公司赔偿程伟琴整改损失69920元；四、城博公司赔偿程伟琴误工、精神损失5万元。本案审理中，程伟琴将上述第二项诉讼请求变更为：城博公司承担程伟琴8年的物业费（暂按8265.60元／年计算，8年暂计66124.80元，具体以实际物业收费为准），并撤回了上述第四项诉讼请求。 被告城博公司答辩称：一、城博公司向程伟琴寄送了收房通知书，通知其于2018年11月10日收房，后因程伟琴个人原因拒绝收房，根据双方签订的涉案《商品房买卖合同》的约定，应视为城博公司于2018年11月10日已完成交房。另根据程伟琴提供的物业费缴费收据载明的时间，也能证明实际交房时间为2018年11月10日，故城博公司无需向程伟琴支付2018年11月11日至2019年1月10日期间的逾期交房违约金。二、程伟琴提交的《协议》上无城博公司加盖的公章或合同专用章印章印文，城博公司亦未授权签字人赵越签订该《协议》，故该《协议》对城博公司无法律约束力，城博公司无需按照《协议》约定内容向程伟琴承担相应义务及责任。三、程伟琴所称的房屋质量及装修等问题，城博公司已进行了整改，整改完成后由程伟琴进行了确认，并于2019年1月10日办理完成正式收房手续。在办理收房手续过程中，程伟琴并未就房屋质量或装修质量提出任何异议。程伟琴确认收房的行为，即表明其认可房屋满足交付条件，若程伟琴在交房后认为房屋存在问题，则属于房屋保修范畴，可依约主张保修，而非径自装修整改。事实上，在房屋交房过程中及交房之后，程伟琴未向城博公司提出任何异议。程伟琴提供的时间为2018年1月10日的付款凭证与其主张的装修时间2019年不相符，亦不能仅凭一份智能马桶收款收据（该收据本身并不完整有效）向城博公司主张赔偿，故程伟琴主张的整改损失无事实和法律依据。综上，请求法院驳回程伟琴的诉讼请求。 本院经审理认定以下事实： 2016年9月28日，程伟琴与城博公司签订了编号为2015022000318的《商品房买卖合同》一份，约定程伟琴以5029200元的价格向城博公司购买城博公司在宁波市东部新城核心区Ｃ3-9＃地块开发建设的宁波××广场××号楼××室商品房，该商品房为预售商品房，建筑面积为255.86平方米，程伟琴应于2016年9月28日前支付首期房款1259200元，并办理余款377万元的银行按揭贷款申请手续；城博公司应于2018年10月30日前将符合下列条件的商品房交付给程伟琴：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4.根据绿色建筑要求，需全装修交付；出卖人如未按期交房，逾期交房不超过180天的，自应交房之日的次日起至实际交房之日止应按已付房款的日万分之一承担违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，在签署房屋交接单时，出卖人不得拒绝买受人查验房屋；由于买受人的原因未能按期交付房屋的，双方同意按以下方式处理：买受人未在出卖人《交房通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，自《交房通知书》规定的交付日期之次日起，买受人应承担因延期收房引起的一切责任；买受人在房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，买受人不得以此为由拒绝接受房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交房的责任；出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准，达不到约定标准的，出卖人承担违约责任如下：买受人在交房日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，但不影响双方在交房日办理房屋交接手续，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房；买受人应按合同约定的时间或收房通知书确定的时间自行到出卖人所在处办理收房手续，如出现保修范围内质量问题的，不影响房屋的使用和交付的，买受人不得以此拒绝收房，买受人不按约定的时间收房或无故不收房的，视为从合同约定之日或收房通知书确定之日起该商品房已达到交付条件并已实际交付给买受人，且买受人应当从该日起支付相关费用包括但不限于物业费、公摊水电费，等等。 程伟琴于2018年11月初接到城博公司的交房通知，遂于同月6日前往验房。在验房时，程伟琴发现房内有被褥等物品，抽水马桶和淋浴房有使用痕迹，并发现大大小小78处装修质量问题。次日，甬派新闻媒体对相关问题进行了采访报道。2018年11月8日，城博公司与程伟琴在宁波城市之光广场售楼处签订了抬头为“甲方：城博（宁波）置业有限公司乙方：宁波恒大城市之光1#（地名办编号8#）301室业主程伟琴”的《协议》一份，载明：“乙方在2018年11月6日看房过程中发现家中有被褥等物品，抽水马桶和淋浴房有使用痕迹，致使乙方精神压力巨大。经甲乙双方协商一致，现甲方同意赠送乙方8年物业费（按业主正式收房之日第二年计费周期开始计算），期间房屋发生转让协议仍然有效，并由物业提供相关证明。如8年里更换物业管理公司，甲方需保障乙方权益不受影响。甲方同意对乙方住宅进行整改装修，整改期间全程接受乙方监督，知道（应为‘直到’--本院注）乙方满意为止。乙方满意后才可正式交房，超出合同约定时间的，按实际装修完工日计算，甲方需按购房合同约定向乙方支付赔偿金。乙方不得再因上述问题再向甲方进行额外的追责，并保证不得将相关问题及协议内容向第三方透露，否则视为权利放弃。”《协议》落款“甲方”处由城博公司工作人员赵越签字捺印，并盖具了“城博（宁波）置业有限公司工程部业务专用章”；落款“乙方”处由程伟琴签字捺印。城博公司称2018年12月中旬已整改完毕，但无相关证据。2019年1月10日，程伟琴接收了其购买的上述房屋，与城博公司办理了收房交接手续，并向金碧物业有限公司宁波鄞州新城分公司交纳了第一年度的物业费8265.60元。 2018年11月9日，城博公司通过特快专递向各购房户包括程伟琴邮寄发送了《宁波城市之光广场C3-9#地块收楼通知书》，通知各购房户包括程伟琴于2018年11月10日集中办理现场收楼，程伟琴于次日收到该通知书。此时，程伟琴购买的涉案房屋尚在整改装修之中。上述《商品房买卖合同》约定的应交房日2018年10月30日至2018年11月10日期间的逾期交房违约金，城博公司已向程伟琴支付。 以上事实，由原告程伟琴提交的《商品房买卖合同》、《协议》、照片、楼宇情况反馈表、物业费收据及被告城博公司提交的《宁波城市之光广场C3-9#地块收楼通知书》、特快专递面单、邮件查询跟踪单等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点主要是：一、涉案《协议》对城博公司是否具有法律约束力；二、程伟琴提出的各项诉讼请求能否得到支持。关于焦点一，城博公司主张涉案《协议》对其不具有法律约束力，理由是：城博公司未授权给公司员工赵越签署该《协议》，也未在该《协议》上加盖公司的公章或合同专用章；程伟琴则主张涉案《协议》对城博公司具有法律约束力，理由是：当时签订涉案《协议》的地点在城博公司售楼处，时间在新闻媒体对相关问题曝光之后，签字人员赵越系城博公司工程部负责人，《协议》上盖具的城博公司工程部业务专用章系赵越所盖，赵越称前期销售由公司销售部负责，后期整改由公司工程部负责，《协议》上盖具工程部业务专用章便可，程伟琴有理由相信赵越有相应授权，其行为亦属职务代理行为，其签署的该《协议》合法有效，对城博公司具有法律约束力。本院认为，赵越系城博公司的员工，其以城博公司的名义与购房者程伟琴签订涉案《协议》以解决程伟琴所购精装修新房内设施有人使用过甚至有人住过的重大瑕疵问题及房屋装修质量瑕疵问题，此行为显然系代表城博公司的职务代理行为，且签订涉案《协议》在城博公司售楼处，并非私下签订，城博公司知晓或应当知晓该《协议》的签订。城博公司作为房产开发商对公司工程部业务专用章应规范使用，现以未加盖公司公章或合同专用章来企图摆脱责任，是极不负责任和有失诚信的表现，对购房消费者亦有失基本的尊重。总之，涉案《协议》真实、合法、有效，对协议双方均具有法律约束力。关于焦点二，针对程伟琴提出的第一项诉讼请求，城博公司认为其已通知程伟琴于2018年11月10日收房，但程伟琴因个人原因拒绝收房，应视为城博公司于2018年11月10日已完成交房，故不应承担此后的逾期交房违约责任。本院认为，城博公司与程伟琴针对涉案精装修新房内设施有人使用过甚至有人住过的重大瑕疵问题及房屋装修质量瑕疵问题于2018年11月8日签订了涉案《协议》，城博公司同意对涉案房屋进行整改装修，直到程伟琴满意为止，且明确程伟琴满意后才可正式交房。然而，城博公司于《协议》签订的次日（此日肯定尚未整修完毕，因庭审中城博公司自称于2018年12月中旬整修完毕）即向程伟琴发出收房通知书，此明显为错误之举，原因可能是因收房通知书是向各购房户统发所致。城博公司称程伟琴因个人原因在2018年11月10日拒绝收房，根据涉案《协议》记载内容，该说法明显不属实。对于这么明显属于自己疏于管理而引发的纠纷，却仍要无端把责任推给购房消费者，这绝不是一个负责任、有担当、讲诚信的企业应有的表现。涉案《协议》已明确约定程伟琴对房屋整修结果满意后才可正式交房，超出合同约定交房时间的，按实际装修完工日计算，城博公司仍需按购房合同约定承担赔偿金（即违约金）。因经整修后实际交房日为2019年1月10日，故程伟琴要求城博公司承担2018年11月11日至2019年1月10日期间的逾期交房违约金30175.20元，合法有据，本院予以支持。关于程伟琴提出的第二项诉讼请求，涉案《协议》中已有明确约定，即城博公司同意赠送给程伟琴8年的物业费作为补偿，且从程伟琴正式收房之日第二年计费周期开始赠送，程伟琴已交付第一年度的物业费，正是基于此约定。庭审中程伟琴表示上述物业费赠送的具体履行方式：城博公司可以直接给付，也可以与物业公司办理8年的物业费免交手续。本院认为，物业服务是面对小区全体业主提供的服务，免除某一位业主的物业费对其他业主是不公平的，故办理免交物业费手续是不合适的。可行的方式应当是程伟琴在交纳物业费后凭相应票据再向城博公司追偿，或直接由城博公司代为向物业公司交纳，后一种方式要以城博公司自愿交纳为前提，鉴于双方已发生纠纷，本院确定具体履行方式为：程伟琴在交纳物业费后凭相应票据再向城博公司追偿。关于程伟琴提出的第三项诉讼请求，程伟琴称其于2019年1月10日收房时发现马桶未更换过，厨房管道未包装过，北阳台洗衣房未整修过，保姆卫生间未整修过，因当时实在等不及要急着入住，遂先收了房，之后请装修公司进行了整修，并更换了三个马桶，由此额外花费了整改费用69920元。本院认为，程伟琴无证据证明其在2019年1月10日收房时对城博公司的整修结果仍不满意，根据双方签订的涉案《协议》的约定，程伟琴的收房行为应视为其对城博公司的整修结果已满意，故之后程伟琴未征得城博公司同意而自行整修产生的费用属其单方决意产生的费用，应由其自行承担。因此，程伟琴提出的第三项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告城博（宁波）置业有限公司于本判决生效后三日内支付原告程伟琴2018年11月11日至2019年1月10日期间的逾期交房违约金30175.20元； 二、原告程伟琴就其位于宁波市鄞州区的房屋在交纳2020年度至2027年度（即收房后第二年度至第九年度）每年度的物业费后凭相应票据可向被告城博（宁波）置业有限公司追偿，被告城博（宁波）置业有限公司见票后三日内应将相应物业费（具体金额以原告程伟琴提供的物业费票据记载为准）支付给原告程伟琴； 三、驳回原告程伟琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3624元，由原告程伟琴负担1416元，由被告城博（宁波）置业有限公司负担2208元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  刘志刚 二〇二〇年七月二十七日 书记员  邓晓敏