江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1311民初1764号原告：宿迁奥莱商业经营管理有限公司，统一社会信用代码：913213110535445703，住所地江苏省宿迁市宿豫区金沙江路87号12号楼1层。法定代表人：倪德刚。委托诉讼代理人：张伟、费立建，该公司员工。被告：江苏老船坞渔家宴餐饮有限公司，统一社会信用代码：91321311MA1M9XCE9Y,住所地江苏省宿迁市宿豫区金沙江路6号。法定代表人：张利军，公司总经理。原告宿迁奥莱商业经营管理有限公司（下称奥莱物业）与被告江苏老船坞渔家宴餐饮有限公司（下称老船坞公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月28日、2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告奥莱物业的委托诉讼代理人张伟（第一次庭审），费立建（参加第二次庭审）、被告老船坞法定代表人张利军公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥莱物业向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年7月1日至2020年1月10日期间的物业管理费174954元；2.被告自2017年7月1日起按日千分之五支付逾期付款的滞纳金直至付清为止；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告系原告所管理的宿迁国际购物公园商户，被告在签订商铺租赁合同同时按约定应于2019年5月1日前10天缴纳物业费用。被告自2017年6月20日起开始拖欠物业费至今，原告多次催要未果。老船坞公司辩称：1.原告在没有通过消防验收情况下将房屋交付与我，我没有办法使用，直至2017年7、8月份这样才通过消防验收；2.后期我也支付了物业费用，物业费用是交到2019年；3.原告主张的物业费用标准太高，我们租赁的商铺系沿街商铺，原告却按照商业综合体的标准收取物业费用，且原告只负责外围物业服务；4.因疫情影响加之现在金沙江路封路，导致餐饮行业受损严重，请求与原告协商解决本案；5.原告主张的滞纳金过高,原被告曾在2019年9月10日达成协议，原告给予被告减免18万元的承诺，该18万元应从本案中予以扣减，扣减后我无须再给付物业费用。本院经审理认定事实如下：1.2015年8月4日，原告和宿迁市利君酒店管理有限公司（下称利君酒店）签订租赁合同一份，合同约定原告将其受委托管理的坐落在宿豫区金沙江路6号宿迁国际购物公园面积为1922.03平方米的66套商铺出租与利君酒店为经营主体酒店使用，租赁期限五年。合同第八条物业管理费用等其他事项中约定，利君酒店承租的房屋前三年物业管理费用另议，三年后原告有权根据当地的居民消费价格指数以及项目实际运作成本的变化重新测算调整上述物业服务费用并书面通知利君酒店，利君酒店应按照原告书面通知调整后的标准支付物业服务费用。2015年10月17日，原告又和被告法定代表人张利军签订商铺变更协议一份，约定：原告将建筑面积为48.37平方米的商铺出租给其使用，变更后租赁总面积为1970.4平方米。2017年4月1日，因当事人双方就所欠签订的商铺租赁合同中就综合物业管理费部分未进一步明确，经协商，制定补充协议一份，双方约定：老船坞公司承租面积为1970.4平方米，综合物业管理费为2.5元/月/㎡。被告承租的该房屋前三年每年度的物业管理费用为59112元，物业费用交付与租金同步交付，分四期交付，每期交付14778元，物业费缴纳自2016年1月1日起。2.2017年3月2日，原告和被告又签订租赁合同一份，合同约定原告将其受委托管理的坐落在宿豫区金沙江路6号宿迁国际购物公园面积为687.76平方米的23套商铺出租与利君酒店为经营老船坞酒店使用，合同租赁期限为2017年5月1日至2020年12月31日。合同第八条物业管理费用等其他事项中约定，被告承租的房屋前三年物业管理费用为28886元，其中物业费用为20633元，分四期交付，每期缴纳5158元；其他公摊费用8253元，前三年每年分2期支付，每期4127元；第四年度分三期支付，前两期每期支付3095元，第三起期支付2063元，与租金同期同步支付。合同第11条违约条款约定，如被告逾期支付，每逾期一天，应按未缴数额的0.5%支付违约金。原被告签订的本租赁合同-租金及支付条款中约定:原告对于被告免租18个月，具体免租时间段（2017年11月1日至2018年4月30日；2018年11月1日至2019年4月30日；2019年11月1日至2020年4月30日）；租赁期限内第一年至第二年（即2017年5月1日起至2019年1月30日止），租金支付为每年度分两次支付，被告需在每期租金到期前10天支付下期租金；租赁期限内第三年（2019年5月1日至2020年4月30日），租金分两期支付，被告需在每期租金到期前10天支付下期租金；免租期限内，被告需正常缴纳物业费用、水、电费用及相应的公摊能耗等费用。6.因案涉房屋消防存在问题，被告在2017年间对消防设施进行改造。另，2019年9月8日起，原告对案涉酒店门头进行升级改造。就上述两项问题，原被告于2019年9月10日达成协议，协议约定：原告对酒店门头进行改造，被告协助施工，原告给予被告减免18万元物业费；原告对被告在消防设施改造上投入的费用给予补助20万元，从协议签订之日起，双方之间所涉及到消防及其他补偿、赔偿问题完全解决，不再追究相互责任。本院认为，本案的争议问题是案涉物业费用标准是否过高、本案违约金如何计算及被告是否还应向原告支付物业费问题。关于物业服务费用标准问题。本院认为，关于物业公共服务费，《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。”本案房屋系商铺，非普通住宅，因此就收费标准按照规定实行市场调节价，无需通过相关部门审批，具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中做出约定即可。原被告签订的租赁合同及补充协议系当事人的真实意思表示，被告就费用标准问题在截止到诉前也未曾向原告提出异议，因此案涉当事人应当按照该协议履行义务。关于物业管理费的滞纳金问题。原告主张的滞纳金具有违约金的性质，被告迟延支付物业管理费，应向原告支付滞纳金。原告主张按照日千分之五计算滞纳金，过分高于原告的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案被告提出请求就违约金予以减免，根据公平原则，应予以调整。关于违约金的起算时间，根据原告自述，就1970.4平方米租赁房屋的物业费用交至2017年7月1日，就687.76平方米的23套商铺交至2019年4月30日，违约金本应从被告逾期缴费之日起算，但从本案查明的事实看，案涉房屋因存在消防设施问题，为此被告自行整改且在2019年9月10日与原告达成互不追究对方责任的协议，因此一方面被告并非恶意拖欠物业费，且协议也约定互不追究相互责任，故就违约金若被告从2019年9月11日之后在合同约定周期未付物业费的话则才应开始承担违约责任。关于本案被告是否还应承担物业费用的问题，经核算，就被告拖欠的物业费用，按照合同关于物业费用应在周期提前十天缴纳、以及案涉租赁房屋物业费用、公摊费用一年按四、三、二期缴纳的约定，结合原告就上述费用主张到2020年1月10日的诉求，被告尚欠的物业费为：1.房屋面积为1970.4平方米的物业费用，截止到2019年9月30日为121690元（3466+14778*8）、2019年10月1日至2020年3月30日期间物业费应交额为29556元（14778*2）；2.房屋面积为687.76平方米的23套商铺截止到2019年10月31日的物业费为10316元（5158*2）、2019年11月1日至2020年1月31日期间的物业费应交额为5158元；3.就房屋面积为687.76平方米的23套商铺的公摊费用2019年5月1日至2019年10月31日期间费用4127元、2019年11月1日至2020年4月30日费用4127元。根据2019年9月10日原被告达成的协议，原告减免被告18万元的物业费，结合上述核算被告尚欠的物业费用数额为174974元，该数额在18万元的范畴内，因此就原告诉求期限内的物业费用，被告不存在拖欠，也就不存在违约给付，因本案不涉及到违约金的计算，故就应调整的标准在本案中不作赘述，原告诉请不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：驳回原告宿迁奥赛商业经营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取4411元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审判员  姜丽娜二〇二〇年七月十六日书记员  陈 璐冯春梅