广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0604民初5810号 原告：佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司，住所地佛山市禅城区**************，统一社会信用代码914************475。 法定代表人：冼某1。 委托诉讼代理人：白晓莉，女，回族，系该公司员工。 被告：林惠豪，男，汉族，1992年3月18日出生，住广东省饶平县***********，公民身份号码445************916。 被告：佛山市禅城区丁晨日用品店，住所地佛山市禅城区***********恒福国际一层自编A103B号铺，统一社会信用代码92440604MA513F6H1K。 经营者：林惠豪。 原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司（下简称恒福公司）诉被告林惠豪、佛山市禅城区丁晨日用品店（下简称丁晨日用品店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序进行审理；后因被告林惠豪、丁晨日用品店采取公告方式进行送达而转为普通程序，由审判员肖**担任审判长、人民陪审员王新斌、谢英儿组成合议庭，并于2020年6月18日公开开庭审理。原告委托代理人白晓莉到庭参加了诉讼，被告林惠豪、丁晨日用品店经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的商铺租赁合同（合同编号：HFGJ-01Q-JY-2017-B00130）已于2020年1月22日解除；2、租赁保证金6720元归原告所有；3、被告立即向原告支付2019年11月1日至2020年1月22日租金15174元以及违约金977.31元（违约金以所欠租金为本金，按年利率24%标准从2019年11月6日起分段累计，暂计至2020年3月9日，请求计算至实际清偿之日）；4、两被告立即向原告支付物业占有使用费10976元（物业占有使用费按合同终止时日租金的200%计算，从合同解除之次日2020年1月23日起计算，计至实际清场之日即2020年2月20日）；5、两被告立即向原告补交装修期及免租期减免的租金3360元（以49.80元/月/㎡为单价，按建筑面积计算）；6、本案全部诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：原告与被告林惠豪就位于佛山市禅城区***********恒福国际一层自编号A103B号铺（下称“A103B号铺”）的租赁事宜于2017年10月26日签订《恒福国际商业中心商铺租赁合同》。根据租赁合同约定，该物业建筑面积为67.47平方米，使用面积为30平方米；租赁期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止,其中2017年11月1日至2017年11月30日为装修期免租期，免收租金，如因被告原因导致租赁合同提前终止、被解除（包括被告违约导致原告解除合同的）等情形，则被告应补交免租期（含装修期）减免的全部费用（以49.80元/月/㎡为单价，按建筑面积计算）；2019年11月1日至2020年10月31日的租金为5600元/月，被告应于每月5号前缴交当月租金。否则，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之一向原告支付违约金，逾期超过三十天的，原告有权单方解除合同，被告所交付的保证金归原告所有。原告依约于2017年11月1日将A103B号铺交付被告林惠豪使用，被告林惠豪于同日接收并签订了《租户收楼确认书》。 但自2019年11月起，被告林惠豪未依约向原告支付租金。因被告林惠豪长期拖欠费用，已达到合同约定解除条件，2020年1月19日，原告向被告林惠豪送达《解除合同通知书》，通知被告林惠豪解除双方签订的租赁合同并要求其缴清欠费，但被告林惠豪收到解除合同通知书后未如期缴费、交还租赁物业及搬离租赁物业；2020年2月3日，原告向被告林惠豪送达《限期撤离通知书》及《清场通知书》，要求其限期搬离，但被告林惠豪收通知后仍置之不理。根据租赁合同的约定，经甲方通知限期搬离后仍不按期搬离的，视为乙方放弃租赁场地内装饰装修、物品及设备的所有权。被告于2020年1月23日停止营业，原告已于2020年2月20日对租赁物业进行了清场并收回租赁物业。截止原告起诉之日，两被告仍未向原告支付拖欠的费用。另，被告林惠豪以租赁物业地址登记成立了丁晨日用品店（即被告），被告丁晨日用品店为个体工商户。 被告林惠豪、丁晨日用品店未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 诉讼中，原告举证如下： 1、被告身份证复印件、营业执照复印件、企业登记信息。证明被告的主体资格。 2、恒福国际购物中心租赁合同、住所（经营场所）使用证明复印件。证明佛山恒裕房地产开发有限公司将案涉物业出租给原告,并允许原告出租。 3、商铺租赁合同。证明根据租赁合同约定，租赁物业计租面积67.47平方米，租期为2017年11月1日至2020年10月31日，被告须按《租赁合同》相关约定支付租金。否则，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之一向原告支付违约金，逾期超过30天或累计超过3次的，原告有权解除合同，并不予退还被告已交付保证金，且被告须补交免租期减免的全部费用。 4、租户收楼确认书。证明原告依约将案涉商铺交给被告，被告于同日接收。 5、催缴函及寄件回执。证明原告发函要求被告支付拖欠的费用，但被告置之不理。 6、解除合同通知书及寄件回执。证明因被告长期拖欠租金，已达到合同约定解除条件，原告依约向被告发出解除合同通知书，原被告之间的租赁合同已解除。 7、限期撤离通知书、清场通知书及寄件回执。证明被告未按原告要求的时间搬离物品及归还租赁物业，原告向其送达了清场通知书。 被告林惠豪、丁晨日用品店未向本院提交证据。 本院认证：原告提供的证据1系双方主体材料，本院经审查后予以确认；证据2-7均有原件核对，本院经审查该几组证据的真实性予以确认。 综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 案涉房屋位于佛山市禅城区***********恒福国际一层自编号A103B号铺，佛山市禅城区****国土城建和水务局于2015年1月5日出具《住所（经营场所）使用证明》：地址为佛山市禅城区***********恒福国际负一层至四层的房屋（或建筑物），建筑面积（约）30440.45平方米，其所有权（使用权）属佛山恒裕房地产开发有限公司，同意作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用。在经营过程中，出租房和承租方不得擅自改变该建筑物的主体结构，并对建筑结构安全、消防安全、安全生产负责。…… 2014年9月1日，案外人佛山恒裕房地产开发有限公司（甲方）与原告恒福公司签订《恒福国际购物中心租赁合同》，由原告承租案外人佛山恒裕房地产开发有限公司位于佛山禅城区季华六路11号负一层、首层、二层、三层、四层的商业物业，租赁期间自2014年10月1日起至2034年9月30日止。 2017年10月26日，原告（甲方）与被告林惠豪(乙方)签订《恒福国际商业中心商铺租赁合同》，约定原告将案涉商铺转租予被告林惠豪。主要内容如下：第一条租赁位置和面积：1.租赁物业位于佛山市禅城区***********恒福国际一层自编号【A103B】号铺，2.计租面积以建筑面积67.47平方米，其中使用面积30平方米。……第二条租赁期限：1.租赁期限：自2017年**月1日起至2020年10月31日止。……第三条装修、免租期和租金起计日：……双方特别明确，乙方妥善履行本合同时甲方给予乙方免租期（含装修期）优惠的前提。如乙方原因导致本合同提前终止、被解除（包括乙方违约导致甲方解除合同的）等情形，则乙方应补交免租期（含装修期）减免的全部费用，其中租金按49.80元/月/㎡(按建筑面积计算)标准计算，物业管理费按21.34元/月/㎡（按建筑面积计算）标准计算。第四条租金、管理费标准及支付方式：4.1该物业的租金、管理费按计租面积（建筑面积）计付：⑴免租期（含装修期）2017年11月1日至2017年11月30日；⑵2017年12月1日至2018年10月31日，租金单价为49.80元/月/平方米，即每月租金3360元；管理费单价为21.34元/月/平方米，即每月管理费为1440元，应支付的每月租金、管理费合计4800元。⑶2018年11月1日至2019年10月31日，租金单价为72.62元/月/平方米，即每月租金4900元；管理费单价为31.12元/月/平方米，即每月管理费为2100元，每月应支付的租金、管理费合计7000元。⑷2019年11月1日至2020年10月31日，租金单价为83元/月/平方米，即每月租金5600元；管理费单价为35.57元/月/平方米，即每月管理费为2400元，每月应支付的租金、管理费合计8000元。4.2乙方应于每月五日前缴交当月租金，……第五条履约保证金：本合同签订之日，乙方应当向甲方、物业管理公司支付共计15612元履约保证金。履约保证金＝租赁保证金6720元﹢管理费保证金2880元﹢水电费保证金1012元﹢装修保证金5000元。……第十九条违约责任：……19.5乙方延迟缴纳本合同项下租金、管理费或其他应缴费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方及/或物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。……19.8乙方若有以下情形之一的，甲方有权单方面解除合同，乙方除按合同相关约定承担违约责任外，所交付的履约保证金分别归甲方、物业管理公司所有，乙方还应赔偿由此给甲方及物业管理公司造成的一切损失：……⑸延迟缴纳租金、管理费或能源费用等费用之一累计超过30天或租赁期内累计超过3次（含本数）的……第二十二条租赁物的交还：……22.2租赁期限届满或本合同提前终止（无论何种原因）、被解除的次日，甲方有权收回该物业。若乙方未能按约定期限交还该物业的，每逾期一天，乙方应当按照合同终止时日租金200%的标准向甲方支付物业占有使用费，并按照合同终止时管理费的标准向物业管理公司支付管理费及承担相关的能源费用。逾期10天如乙方仍拒不退场或交还物业的，甲方有权自行开锁进入该物业处置物业内所有装饰装修（包括设施设备）、货物、财物而无须负任何责任，由此所造成的一切损失及费用由乙方自行承担，乙方对此不持任何异议。22.3乙方确认：经甲方通知限期搬离后仍不按期搬离的，视为乙方放弃租赁场地内装饰装修、物品及设备的所有权（乙方仍须按本条22.2之约定承担逾期搬离期间的占有使用费、管理费及相关能源费用），甲方有权将该场内装饰装修、物品及设备拆除搬离该商铺并进行处理，由此所造成的一切后果及费用由乙方自行承担，乙方对此不持任何异议。……第二十四条送达：乙方地址：广东省饶平县***********；收件人：林惠豪。本合同所列联系地址为双方的法定送达地址。任何一方以挂号信、传真、特快专递的方式通知另一方，通知在下列日期视为送达：由挂号信邮递，发出通知一方持有的挂号信回执所示日为送达日；由传真传送，收到回复码或成功发送确认条的情况下的第一个工作日为送达日；由特快专递发送，以寄出日后第三个工作日为送达日（无论是否签收）。任何一方变更上述联系方式的，须及时以书面形式通知另一方，否则，由此导致的一切法律责任和经济损失由变更一方承担。乙方确认，租赁期间，租赁物业地址也是乙方的有效送达地址。甲方有权选择将合同项下的通知张贴于该物业的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉张贴内容。 2017年11月1日，被告林惠豪签署《租户收楼确认书》，确认接收涉案物业。 2020年1月14日，原告通过EMS（全球邮政特快专递）向案涉合同约定的被告指定通讯地址寄送《催缴函》，对被告承租涉案物业自2019年11月起至2020年1月10日拖欠的租金、物业管理费、水电费、违约金等合计23257.04元进行催缴，并要求被告于2020年1月18日前缴清上述拖欠费用。该邮件于2020年1月19日被退回。 2020年1月19日，原告通过EMS（全球邮政特快专递）向案涉合同约定的被告指定通讯地址寄送《解除合同通知书》，该通知书载明：原告于2020年1月14日向被告发出《催缴函》及《律师函》催缴拖欠的租金，但被告至今仍未缴纳，故被告逾期缴纳租金的行为已构成违约，原告主张与被告签订的《恒福国际商业中心商铺租赁合同》及系列补充协议于本通知书送达之日解除，被告已缴纳的租赁保证金原告不予退还。该邮件于2020年1月31日被退回。 2020年2月3日，原告通过EMS（全球邮政特快专递）向案涉合同约定的被告指定通讯地址寄送《限期撤场通知书》，通知被告于收到本通知书后2日内缴清欠款并搬迁完毕，撤离租赁物业，将租赁物业交还给原告。否则，视为被告自动放弃该租赁物业内一切物品的所有权，并同意由原告自行处置，届时由此产生的一切后果及费用均由被告承担。该邮件于2020年2月5日被退回。 2020年2月3日，原告通过EMS（全球邮政特快专递）向案涉合同约定的被告指定通讯地址寄送《清场通知书》，该通知书载明原告将于2020年2月6日对租赁物业进行清场，届时请被告派员参加，否则视为被告自动放弃该租赁物业内一切物品的权利，请被告承担全部法律责任。该邮件于2020年2月5日被退回。 庭审中，原告确认被告自2019年11月起拖欠租金，原告已于2020年2月20日自行收回案涉商铺。 另查明，被告林惠豪于2017年12月5日以案涉租赁地址为经营场所注册个体工商户丁晨日用品店。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。恒福公司与林惠豪签订的《恒福国际商业中心商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。 关于原告主张的合同解除。原告主张被告自2019年11月起未依约支付租金构成违约，依据案涉合同约定原告有权解除合同。首先，案涉合同约定被告逾期支付租金超过30日，原告即有权单方解除合同。其次，2020年1月19日原告通过EMS（全球邮政特快专递）向被告于案涉合同约定的指定通讯地址寄送《解除合同通知书》，并载明因被告逾期缴纳租金超过30日，原告依据合同约定解除案涉合同；同时，案涉合同约定通过特快专递发送的通知以寄出日（无论签收与否）后第三个工作日为送达日。结合原、被告关于通知送达的约定，本院确认原告发出的《解除合同通知书》于2020年1月22日，即通知寄出日后第三个工作日送达被告。综上，本院确认案涉合同于《解除合同通知书》送达被告之日，即2020年1月22日因达到约定的解除条件而解除。 关于原告主张的租金。案涉合同已于2020年1月22日解除，合同解除前，被告应依据合同约定向原告支付案涉房屋租金。原告主张被告自2019年11月起未支付租金，被告未予举证反驳，本院予以确认。故此，被告应以案涉合同约定标准向原告支付自2019年11月1日至2020年1月22日的租金共计15174.19元[（5600元/月×2个月）﹢（5600元/月÷31天×22天）]。本案中，原告仅仅主张上述期间租金15174元，系对其权利的自由处分，本院予以确认。 关于原告主张的占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。”本案中，本院综合考量合同履行情况、被告的过错程度，以原告实际损失为基础，根据公平原则酌定自合同解除次日（2020年1月23日）起至原告接收案涉房屋之日止，被告应按合同约定的租金标准向原告支付迟延搬迁期间的占有使用费。本案中，原告确认被告已于2020年2月20日收回案涉房屋，经核算，自2020年1月23日至2020年2月20日被告应向原告支付占有使用费5413.33元（5600元/月÷30天×29天）。原告主张超出部分，本院不予支持。 关于原告主张的补交装修期及免租期减免的租金。根据案涉合同约定，如被告原因导致合同终止、被解除等情形，则被告应补交免租期减免的全部费用，其中租金按49.8元/月/平方米标准计算。案涉合同的终止是因为被告的违约所导致，原告主张被告补交免租期（含装修期）减免的全部费用合法有据，应予以支持。被告应向原告补交免租期租金为3360元（49.8元/月/平方米×67.47平方米）。原告主张合法有据，本院予以支持。 关于原告主张的违约金及没收租赁保证金。案涉合同约定因被告未按约定缴纳租金导致合同解除，被告所交付的保证金归原告所有，并追究被告造成原告损失的责任。据此，本院确认被告缴纳的租赁保证金6720元归原告所有。因本院前文支持的没收租赁保证金已经足以弥补原告因被告迟延交付租金导致的损失，故本院对原告要求被告以年利率24%标准支付违约金的主张不予支持。 关于丁晨日用品店的责任。本案中，与原告就涉案物业签订租赁合同的主体是被告林惠豪，虽涉案物业为丁晨日用品店的经营场所，但丁晨日用品店并非合同相对方，原告要求其承担责任，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、确认原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与被告林惠豪于2017年10月26日签订的《恒福国际商业中心商铺租赁合同》已于2020年1月22日解除； 二、被告林惠豪缴纳的6720元租赁保证金归原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司所有； 三、被告林惠豪应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付佛山市禅城区******************2019年**月1日至2020年*月22日的租金15174元； 四、被告林惠豪应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付佛山市禅城区******************2020年1月23日至2020年2月20日的占有使用费5413.33元； 五、被告林惠豪应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司补交装修期及免租期减免的租金3360元； 六、驳回原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司恒福公司的其他诉讼请求。 如被告林惠豪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费730元,由原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司负担150元，被告林惠豪负担580元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审 判 员  肖 华 人民陪审员  王新斌 人民陪审员  谢英儿 二〇二〇年七月八日 书 记 员  罗 曼