福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2673号 上诉人（一审原告）：郑金钟，男，1959年8月12日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托代理人：沈树有、吴海燕，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：叶昆林，男，1971年9月29日出生，汉族，住厦门市同安区。 上诉人郑金钟因与上诉人叶昆林房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初3792号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 郑金钟上诉请求：撤销原审判决第二项，改判叶昆林支付违约金25000元，本案一二审案件诉讼费由叶昆林承担。事实与理由：本案双方不是协商解除合同，而是叶昆林单方提前终止合同，因此应根据案涉合同的第八条第1款规定承担违约责任，支付违约金25000元。被上诉人称因为道路不畅通导致其大型机器设备无法进出与事实不符，经过现场勘验，所承租房屋前后都有道路可以使用，但上诉人从来就没有运输过大型机器设备到承租房屋，也就不存在因道路问题导致大型机器无法进出的可能性。且根据被上诉人自己改造的入户门现场勘验，根本就不容许2米宽的大型机器设备进出。因此，一审法院认定：“因被告从事食品加工工作，后门已经隔成工作间，如前面无法进入，确实存在影响其生产经营的可能。”是错误的。 叶昆林答辩称，合同约定郑金钟要保证道路畅通。郑金钟违约在先，要承担所有责任。 叶昆林上诉请求：撤销原审判决，撤销叶昆林支付郑金钟租金16667元，案件受理费由郑金钟承担。事实与理由：现叶昆林找到和郑金钟的2019年4月12日的通话录音，证明是郑金钟故意拖延房租支付的时间。 郑金钟答辩称，郑金钟和叶昆林签订了厂房租赁合同。郑金钟是出租方，负有交付房屋的义务，叶昆林是承租人，支付租金是承租人的义务。双方合同明确约定租金的支付时间，因此，叶昆林主张郑金钟故意拖延房租支付的时间，显然和日常生活经验和合同不符。根据合同约定，半年支付一次租金，在支付租金的时间超过后，郑金钟多次向叶昆林催讨，叶昆林单方面解除合同。 郑金钟向一审法院起诉请求：1.叶昆林支付2019年3月1日至2019年6月30日期间的租金16667元；2.叶昆林支付违约金25000元；3.叶昆林对址于同安区房屋一楼地面5.5＊0.2米、二楼板面1.2＊1米、内墙1.4＊2.1米、外墙2＊1米进行修复恢复原状，并承担修复费用；4.由叶昆林承担本案的诉讼费用。 一审法院经审理查明，2018年3月1日，出租方（甲方）郑金钟与承租方（乙方）叶昆林签订了《厂房租赁合同》，合同中约定：一、出租厂房情况：甲方租赁给乙方的厂房坐落在五显镇××塘边里××号，租赁建筑面积约400平方米（楼层为二层）出租给乙方作为食品加工使用。二、厂房起付日期和租赁期限：1.厂房租赁自2018年3月1日起至2024年2月28日止。租赁期五年。2.租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还。三、租金及保证及支付方式：1.甲乙双方约定，该厂房租赁年租金为伍万元人民币。2.甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为壹万元。租金应预付半年，支付日期在每年3月1日和9月1日前向甲方支付租金。四、其他费用：租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话通讯等费用由乙方自行承担支付。……五、厂房使用要求和维修责任。……2.租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可以代为维修，费用由乙方承担。……六、厂房转租和归还……2.租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态（包含供电、供水、电梯、卷门等设备）。乙方必须将水费、电费等日常项目费用结清。七、租赁期间其他有关约定4.厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。5.厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权终止租赁协议。6.厂房租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权；如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成的一切损失和后果，都由乙方承担。八、其他条款1.厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方二十万元。租赁期间，如乙方提前退租而违约的，应赔偿甲方半年租金。…… 合同签订后，叶昆林入住了租赁房屋，并已经支付了2018年3月1日至2019年3月1日的租金，还另外支付了保证金1万元。2019年6月30日，叶昆林将租赁场地腾空。 庭审中，本院曾组织双方当事人对讼争房屋的现场进行勘察，郑金钟和叶昆林均确认曾有一段时间讼争房屋前门右侧的水泥路面无法通行，但双方主张的无法通行的时间不一，郑金钟主张无法通行的期间为2019年1月2日至2019年2月28日，叶昆林则主张未能通行的时间为两个多月，直到2月过后才畅通。叶昆林主张，因其所从事的是食品加工，生产时需要大型机器设备，其在装修前门的时候有预留一个2米的门供机台进出，搬运机台的时候需要用到叉车，故机器设备只能从前面进出，租赁过程中因道路被堵导致其无法正常生产经营。郑金钟则认为即使前门被堵，后门也是畅通的，叶昆林也可以从后门将机台运到讼争房屋内，对此，叶昆林表示后门已经隔成多个工作间，机台无法进入。 另查明，叶昆林在租赁房屋期间曾对讼争房屋二楼进行装修，郑金钟已经自行恢复原状，但就修复费用未能提供相应凭证。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律法规的强制性规定，双方应切实履行合同约定之义务。双方在2019年6月30日，曾在电话中协商解除合同事宜，叶昆林将租赁场地内的物品搬走，应认定为双方自行协商解除合同，双方的房屋租赁合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。对于郑金钟的诉讼请求，一审法院逐一分析如下：一是关于郑金钟要求叶昆林支付2019年3月1日至2019年6月1日租金的诉求。原被告签订的租赁合同明确约定了租金支付的时间及标准，叶昆林应依照合同约定及时支付租赁费。叶昆林在未与郑金钟解除租赁合同的情况下，拒付租赁费的行为系违约行为，应当承担相应的违约责任。故对于郑金钟要求叶昆林支付租赁期间2019年3月1日至2019年6月30日租金16667元的诉讼请求，理由正当，于法有据，予以支持。二是关于郑金钟要求叶昆林支付违约金25000元的诉讼请求。本案中，双方均指认对方违约致使合同不能得以正常履行，郑金钟主张叶昆林未能及时缴纳房租存在违约，叶昆林则主张因郑金钟的原因导致道路被堵其无法生产经营存在违约。对此该院认为，根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原被告在租赁合同中亦约定“租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态”，被告从事食品加工生产需要大型机台进出，原告确有义务保证被告经营场所的道路畅通，在庭审中原告也认可道路不畅通的事实。虽然道路现已经重新畅通，但未提供证据证明道路是何时被堵及道路被堵到道路畅通共计多长时间，且因被告从事食品加工工作，后门已经隔成工作间，如前面无法进入，确实存在影响其生产经营的可能。因此，根据法律规定及双方签订的租赁合同中的约定，原告亦存在违约行为。综上，原被告在租赁合同履行过程中均存在不同程度的违约行为，因此，原告主张被告支付违约金，本院不予支持。三是关于郑金钟诉求的对址于同安区房屋一楼地面5.5＊0.2米、二楼板面1.2＊1米、内墙1.4＊2.1米、外墙2＊1米进行修复恢复原状，并承担修复费用。现因郑金钟已经自行对上述地点进行修复，故对其主张叶昆林恢复原状的诉求不予支持。郑金钟主张自己花费的修复费用，因未提供相应的证据予以支持，该院不予采信，可待有证据时另行起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告叶昆林应于本判决生效之日起十日内支付原告郑金钟2019年3月1日至2019年6月1日租金16667元；二、驳回原告郑金钟的其他诉讼请求。 经审理查明，双方当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。 二审中，郑金钟提交了新的证据，即：1.水费查询清单，每个月4升左右。拟证明叶昆林承租案涉房屋后，每月的用水量保持在4升左右，金额在15元左右，可以证明叶昆林没有开始生产经营活动，其所陈述因房屋道路被堵导致其无法生产经营的情况是不成立的。2.2019年3月9日郑金钟和叶昆林通话记录，叶昆林说现在不着急用，只是备用而已，与用水量相印证，证明叶昆林没有进行生产经营活动，但是对房屋进行改造。叶昆林质证认为，其还没有装修好，所以没有正常营业。道路没通，租金也没有谈好，不可能营业。 叶昆林提交了新的证据，即2019年4月12日双方的通话录音，拟证明郑金钟故意拖延房租支付的时间。郑金钟质证称，对其真实性没有异议，但是关联性有异议，不能证明是其故意不让叶昆林缴交租金。 本院认为，关于郑金钟要求叶昆林支付违约金25000元的上诉请求。根据双方的电话记录、当事人的陈述以及案件的相关材料，证明案涉租赁合同履行过程中，因道路至少有2个月的时间被堵影响了叶昆林的正常生产经营，故郑金钟提供的租赁物存在一定的瑕疵。而叶昆林在未与郑金钟解除租赁合同的情况下，拒付租金，亦存在违约行为。原审法院基于双方在租赁合同履行过程中均存在不同程度的违约行为，对郑金钟主张叶昆林支付违约金的请求不予支持并无不妥。郑金钟的上诉理由依据不足，本院不予采纳。关于叶昆林主张其无需支付2019年3月1日至2019年6月30日租金的上诉请求。叶昆林提交的通话录音无法证明是郑金钟故意拖延其支付房租的事实。就作为承租方，叶昆林应当按照租赁合同的约定及时履行支付租金的义务，至2019年6月30日双方在电话中确认解除合同时，叶昆林尚欠2019年3月1日至2019年6月30日的租金，原审判决其应向郑金钟支付租金是正确的，叶昆林的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费842元，由上诉人郑金钟与叶昆林各负担421元。 本判决为终审判决。 审 判 员 （林丽珊） 二〇二〇年七月十三日 书记员（ 林斐 珺） 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。