广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12957号原告：高小荣，男，1969年9月25日出生，汉族，住湖南省祁东县******对了组，公民身份号码430************011。原告：邓映明，男，1971年10月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码441************033。两原告共同委托诉讼代理人：万江雪，广东雷德律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：冯艳华，广东雷德律师事务所实习律师。被告：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地：佛山市南海区************自编2至6号办公楼二楼，统一社会信用代码914***********384E。法定代表人：崔某1。委托诉讼代理人：范子键，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师。原告高小荣、邓映明诉被告佛山市南海国昌投资有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人万江雪、冯艳华、被告的委托诉讼代理人范子键到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》于2017年10月30日解除；2.被告支付商铺回购款578000元以及违约金(以578000元为基数按照年利率24%自2017年10月30日起计算至清偿日止)；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月20日，原告邓映明和案外人罗汉友与被告签订了《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》(以下称“原合同”)，约定被告将坐落于佛山市南海区****与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场(暂定名)C1057(以下简称“国昌新城市广场C1057”)的物业交付给原告有偿经营使用，使用期限为20年，使用期限内原告向被告交纳场地使用费为680000元。在签订合同之日起三日内按照场地费总额的30%支付首期款204000元；在签订合同之日起二十五日内按照场地费总额的40%支付272000元；在签订合同之日起九十日内按照场地费总额的30%支付204000元。2011年8月11日，案外人罗汉友和原告高小荣与被告三方一致同意罗汉友将其对国昌·新城市广场C1057的权利义务让给高小荣。案外人罗汉友和两原告已按照合同约定向被告支付场地使用费共计680000元。被告分别于2011年7月20日出具收据确认收到首期款204000元、于2011年8月30日，出具收据确认收到第二期款272000元、于2011年12月29日，出具收据确认收到第三期款204000元。由于被告迟迟未将物业交付给两原告，于2011年12月29日，两原告与被告签订《国昌·新城市广场铺位租金和场地使用合同补充协议书》(以下简称“原补充协议”)，约定因被告原因工程问题延迟交付标的物业予两原告使用，被告给予两原告已支付场地使用费总额的年息8%支付补偿费。被告交付标的物业予两原告之日起五年届满后，两原告有权在该期限届满之日起三日内书面通知被告解除原合同，原合同在通知送达被告时解除，被告应在合同解除之日起十日内一次性退还乙方己付的场地使用费680000元。直到2012年10月31日才将国昌·新城市广场C1057物业交付给两原告。于2012年10月31日，两原告与被告签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同补充协议(二)》，将原合同约定的交付时间变更为2012年10月31日，国昌·新城市广场C1057物业的使用期限变更为2012年11月1日至2032年10月31日止。两原告有权在物业交付后五年届满时书面通知甲方解除原合同，但该书面通知应在物业交付后五年届满时提前180天送达被告；被告收到两原告书面通知后，原合同即可再物业交付后五年届满之日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回。甲方应在收回物业之日起30日内，一次性将原合同项下的全部使用费无息退还乙方。2012年10月31日，两原告与被告签订《国昌·新城市广场委托经营合同》，约定两原告将C1057物业及相配套场地的经营使用权委托给被告进行经营和管理，委托期限20年，委托期内两原告按每月8814元的标准向被告收取经营回报，2013年1月1日起计收首笔委托经营回报收益。2017年4月28日，两原告与被告协商同意解除原合同，被告出具的《回执》，表示将按照约定就C1057铺位履行回购相关义务，如果被告在2017年11月30日之前未能全额返还合同款的，逾期每日按合同款总额的1‰作为违约金。之后，被告未按照约定于2017年11月30日前全额返还原告支付的场地使用费。经过两原告多次催告后，于2018年1月18日两原告与被告签订《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》，确认回购款总额为680000元，分期支付。2017年12月31日(以实际签字之日起10日内)支付上述金额的15%，即102000元。2018年3月30日前支付上述总额的15%，即102000元。2018年6月30日前支付上述总额的20%，即136000元。2018年8月30日前支付上述总额的20%，即136000元。2018年10月30日前支付上述总额的30%，即204000元。分期支付期间，两原告回购款违约金按年36%分期计算(当期实际应付余额计算)。上述违约金于2018年10月30日前与最后一笔款项同时全部付清给两原告，违约金从2017年11月1日起算至全额付清回购款之日止。被告己支付首笔回购款102000元后，尚有578000元回购款未支付。两原告多次催告被告支付剩余回购款和违约金，被告对其催告置之不理。被告的行为严重违反双方的合同约定，有违诚实信用原则。为维护两原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院判如所请。被告答辩称，1.确认《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》于2017年10月30日解除。2.回购款利息依据《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》应从2017年11月1日起计算。3.本案在计算被告应退还原告的使用费中应扣减5年委托经营期间的相应使用费：首先，被告在委托经营期间一直按照与原告签订的《委托经营协议》向原告支付了全部的委托经营回报款，原告在此期间已经获得了应得的收益，共计为500659.03元。在解除《委托经营协议》及《场地使用合同后》，现使用期限只剩下15年，倘若仍然要求被告退还包括5年委托经营期间在内的全部场地使用费，则有失公平。第二，整体商业环境恶化直接导致了被告所经营的商场也难逃租金水平低、出租率低的局面，被告接受委托经营后实际出租给经营的商户的租金单价实际上远远低于被告支付给原告的委托经营收益，铺位还经常面临闲置的情况，实际上被告在委托经营期间已经承担了原告的经营风险，但还是按照约定付清了原告的委托经营回报，因此，当前既然原告选择解除合同收回使用费，从公平合理角度应扣除委托经营期间的相应使用费；而且，原被告当时在订立合同时，是想通过委托经营的方式，用实际承租人支付的租金向原告支付经营回报款。但因为实体经济变差的原因，导致被告向实际承租人收取的租金远远比向原告支付的经营回报款少，被告这些年来实际上均是苦苦支撑。所以，履行原合同的回购义务过于艰难，需要付出高昂的代价，其结果与订立合同时的目的相违背，被告要求扣除委托经营期间的相应使用费符合情势变更的原则。第三，被告如今面临被包括原告在内的租户集体起诉的局面，整体债务额巨大，为保障及平衡租户、土地出租方、场内经营者的整体利益，扣减委托经营期间的使用费有助于降低整体债务金额，给被告融资解决整体债务危机提供了更大的空间和可能性，如果债务额仍巨大到被告无法承担，则被告只能面临破产，这样与被告相关的全部主体均面临难以挽回的损失。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告没有提交证据，本院组织被告对原告的举证进行了质证。原告的举证，被告对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年7月20日，原告邓映明、案外人罗汉友（乙方）和被告佛山市南海国昌投资有限公司（甲方）签订一份《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区****与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场C1057的物业及配套场地交付给乙方有偿经营使用；铺位建筑面积约67.8平方米；使用期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；乙方在合同约定的使用期限内向甲方缴纳的铺位和场地使用费总额为680000元；等等。原告邓映明、高小荣、被告佛山市南海国昌投资有限公司与案外人罗汉友均确认：上述《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》的权利义务由邓映明、高小荣承担，该合同的相对方为原告邓映明、高小荣与被告佛山市南海国昌投资有限公司。2012年10月31日，原告高小荣、邓映明（乙方）与被告佛山市南海国昌投资有限公司（甲方）签订《国昌•新城市广场铺位租赁和场地使用合同》补充协议(二)约定：甲方在2012年10月31日将该物业交给乙方；合同约定的场地使用期限为2012年11月1日起至2032年10月31日止；乙方有权在物业交付后五年届满时书面通知甲方解除合同，但该书面通知乙方应当在物业交付后五年届满时提前180天送达甲方；甲方收到乙方书面通知后，合同即可在物业交付后五年届满之日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回。甲方应在收回物业之日起30日内，一次性将原合同项下的全部使用费无息退还乙方。如乙方未在物业交付后五年届满前提前180天行使合同解除权的，则本合同不得解除；等等。2012年10月31日，原告高小荣、邓映明（乙方）与被告佛山市南海国昌投资有限公司（甲方）签订一份《国昌·新城市广场委托经营合同》，约定：乙方依据《国昌·新城市广场商铺租赁和场地使用合同》取得了国昌·新城市广场C1057的物业及相配套场地的经营使用权，乙方同意将该物业委托甲方进行经营和管理；委托期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止；乙方每月按约定的标准收取经营回报；经营回报款由乙方按季度进行收取，甲方应当在每个季度的第二个月的10-20日支付；甲方延期支付收益回报的，自延期之日起按日万分之五的标准向乙方支付延期付款违约金，延期支付超过30天，乙方有权单方面终止合同，收回物业自主经营。2017年4月28日，被告向原告出具《回执》，确认已收到原告于当日向被告提交的《回购通知书》。2018年1月18日，原告高小荣、邓映明（乙方）与被告佛山市南海国昌投资有限公司（甲方）签订一份《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》，约定：甲方应付680000元回购款予乙方，并按以下时间分期支付：2017年12月31日前支付上述总额的15%，即102000元；2018年3月30日前支付上述总额的15%，即102000元；2018年6月30日前支付上述总额的20%，即136000元；2018年8月30日前支付上述总额的20%，即136000元；2018年10月30日前支付上述总额的30%，即204000元。分期支付期间，乙方回购款违约金按年36%分期计算(以当期实际应付余额计算)。上述违约金于2018年10月30日前与最后一笔款项同时全部付清给乙方，违约金从2017年11月1日起算至全额付清回购款之日止。乙方选择本方案后，不得另行要求变更选择其它和解方案。甲方也不得要求乙方变更选择其它和解方案。上述协议签订后，被告仅支付了102000元，致原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告均确认《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》2017年10月30日解除，本院予以确认。两原告与被告签订的《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》（以下简称“回购款协议”）系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。至法庭辩论终结时止，被告尚欠回购款578000元未支付，原告主张被告支付回购款578000元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于被告辩称在计算被告应退还原告的回购款中应扣减原告委托被告经营5年的场地使用费的意见，因根据回购款协议的内容可知，该协议本身即系因被告未能在约定时间内履行场地使用合同而由双方就回购款支付事项达成的协议，而在该协议中，双方已经协商一致确认被告应付原告的回购款总额为680000元，并就分期支付及相应的付款时间、金额等事项均作了具体约定，显见双方就协议内容已经过充分磋商，双方对各自的权利义务内容、履约能力等亦均已有充分的认知和判断，被告已支付的经营回报款属被告使用场地的对价，现其以双方在履行委托经营合同过程中原告已取得相应的经营回报收益，被告经营期间实际经营困难、无力按原约定履行支付回购款义务等为由要求变更回购款协议中被告应付回购款额明显于理不合、于法无据，故本院对其该项辩解意见不予采纳。对于回购款违约金问题，原告诉请按年利率24%计算违约金没有超出回购款协议的约定，亦没有违反法律规定，本院予以支持，但原告主张从2017年10月30日起计算违约金，与回购款协议的约定不符，被告应支付以578000元为本金按年利率24%计算自2017年11月1日起至实际清偿之日止的违约金，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告高小荣、邓映明与被告佛山市南海国昌投资有限公司订立的《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》于2017年10月30日解除；二、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付回购款578000元及以578000元为本金计算从2017年11月1日起至实际清偿之日止按年利率24%计算的违约金予原告高小荣、邓映明；二、驳回原告高小荣、邓映明的其他诉讼请求；当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计7055.66元（原告已预交），由被告佛山市南海国昌投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年七月十日书记员  成海欣