广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1281民初735号 原告：河池市同享碧桂园房地产开发有限公司，住所地河池市宜州区庆远镇山谷路24号。统一社会信用代码：914512810752228984。 法定代表人：谢伟洲，职务：总经理。 特别授权委托代理人：陈聪，公司员工。 被告：梁晓成，女，1991年12月5日生，壮族，住广西河池市宜州区。 特别授权委托代理人：潘朝吉，河池市宜州区德胜法律服务所法律工作者。 原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告梁晓成商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案。依法由审判员潘立峰适用简易程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告碧桂园公司的委托代理人陈聪、被告梁晓成及其委托代理人梁晓成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的宜州碧桂园21幢1单元2301号房屋的《商品房买卖合同》及其附件；2、判令被告向原告支付违约金113838.9元（房屋总价758926×15%)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月30日，原告与被告签订了编号为2019k00172801060的《商品房买卖合同》及附件。合同约定被告购买原告开发的宜州碧桂园21幢1单元2301号商品房，总价款758926元。付款方式为按揭分期付款，被告必须在签订《商品房买卖合同》时向原告付45087元，在2019年6月30日前付113839元，在2019年7月30日前付600000元。另合同附件十一补充协议第三条约定，被告逾期支付房款超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告仅向原告支付购房款45087元，剩余购房款713839元至今未支付，经原告多次追讨未果，逾期付款已超过90日。根据合同约定，被告的行为已经构成违约，原告有权解除合同并要求被告支付相应的违约金。原告为维护自己的权益，特向法院提起诉讼。 被告梁晓成答辩称原告诉称的房号是错误的，对于原告的诉讼请求，被告同意解除合同。对于原告要求支付违约金，被告认为与法律事实相违背，根据商品房买卖合同及商品房预售管理办法的规定，在梁晓成与原告签订合同的时候并没有将合同内容阐述清楚给被告，被告只是按照原告销售方的指示在合同签字，虽然签订了几份合同，但是被告一份合同都没有得到，合同都是原告方持有，原告并没有将合同内容阐明清楚给被告，补充协议是没有落款时间的，被告认为原告是在诱使被告签订合同，对于原告要求被告支付违约金与实际不符，房屋在签订合同的时候仍是在建造的，没有交付到被告手上，原告是没有任何经济损失的，而且在合同中约定的违约金过高，原告请求违约金与实际损失不符，原告请求的违约金与事实不符，原告的违约金应该是在签订正式房屋买卖合同后发到房管部门备案且已经交付超过90天后才构成违约行为，请求法院驳回原告的请求。 本院经审理认定事实如下：2019年5月30日，被告梁晓成与原告碧桂园公司签订《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》（编号2019K00172801060），协议主要约定：碧桂园公司（出卖人）以出让方式取得河池市宜州区庆远镇山谷路24号地块的建设用地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房项目宜州碧桂园。被告梁晓成（买受人）购买商品房为2幢1单元1301号房，预测建筑面积115.52平方米。该商品房单价6569.65元，总价款为758926元。付款方式及期限：签订合同前，买受人已支付定金20000元，该定金在合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式付款，买受人应当于2019年6月30日前支付首期房价款158926元，余款600000元向银行申请贷款支付。（买受人必须在2019年5月30日支付45087元，并向银行办理按揭申请手续，在2019年6月30日前支付113839元，在2019年7月30日前支付600000元）；逾期付款责任：逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满至次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额不超过合同约定总房价款的15%。交付时间：出卖人应当在2021年7月15日前向买受人交付商品房。逾期交付责任：逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同，出卖人应自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还购房款，并按已付房款15%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，自合同约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，但该违约金总额不超过买受人已付房价款的15%。被告梁晓成分别于2019年5月5日和2019年5月30日支付了定金20000元和购房款25087元。后被告梁晓成未能按约如期支付剩余购房款，原告催收无果后诉至本院。 以上事实有原告提交的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》、碧桂园公司收款收据两张、当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原告碧桂园公司与被告梁晓成签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。立约双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。 对于《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》能否解除问题。原告碧桂园公司与被告梁晓成签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》中约定买受人梁晓成逾期付款超过90日后，出卖人碧桂园公司有权解除合同，直至本案审理被告梁晓成一直未能履行付款义务，庭审中被告梁晓成对解除该合同亦无异议，因此，原告碧桂园公司请求解除与与被告梁晓成签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。原告依据约定的解除条件主张解除合同，合同自通知到达对方时解除，因此双方签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》于梁晓成收到本案诉状的2020年5月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。庭审中，经本院释明，原告同意解除合同后退还被告已经支付的购房款，因此，原告碧桂园公司应退还被告梁晓成购房款45087元。 关于违约金是否过高，是否应调整的问题。合同附件十一中约定买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总价款的15%向出卖人支付违约金。本案中，原告碧桂园公司的损失应为未能按期得到购房款进行使用的利息损失，被告梁晓成辩称原告碧桂园公司没有损失与事实不符，要求调整为不用支付违约金的主张本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告碧桂园公司的利息损失参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的130%计算远低于双方约定总价款的15%向出卖人支付违约金，可以认定为双方约定的违约金过分高于造成的损失，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少调整。因此，本案被告支付的违约金应调整为以逾期欠付的购房款为本金按贷款利率的130%计付利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司与被告梁晓成签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》（编号2019k00172801060）于2020年5月8日解除； 原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司返还被告梁晓成购房款45087元； 被告梁晓成支付原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司违约金（违约金以113839元为基数按中国人民银行贷款基准利率的130%自2019年7月1日计至2019年7月30日；以713839元为基数按中国人民银行贷款基准利率的130%自2019年7月31日计至2019年8月20日，2019年8月20日后以713839元为基数按同期全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率的130%计至付清之日止）； 驳回原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2576元，减半收取1288元，由被告梁晓成承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 潘立峰 二〇二〇年七月一日 法官助理 韦兰情 书 记 员 邹旺恒