江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0602民初1405号原告：鹰潭家和实业有限公司，统一社会信用代码91360600563837189F,住所地江西省鹰潭市月湖区胜利西路**凯翔新天地******。法定代表人：许光锦，董事长。委托诉讼代理人：陈丰旺，江西融冰律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：江沙，江西融冰律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：张伙荣，男，1984年11月11日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。被告：宋柳英，女，1989年6月4日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。原告鹰潭家和实业有限公司（以下简称原告）与被告张伙荣、宋柳英商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈丰旺、被告张伙荣到庭参加诉讼，被告宋柳英经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于2015年7月13日签订的《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号为YT2015005317），并判令两被告配合原告办理注销合同备案等取消交易的手续；2、判令两被告向原告支付违约金365545元；3、本案诉讼费用由两被告负担。原告诉称的事实和理由：两被告系夫妻关系，2015年7月13日，原告与两被告签订了《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号为YT2015005317）及相应的补充协议，两被告向原告购买了凯翔·新天地6栋1单元401室（以下简称“该房屋”），该房屋总价款为1827725元，商业贷款为127万元。由于两被告资金紧张，两被告请求延期支付该房屋首付款557725元，并恳请原告先开具该房屋首付款发票，以便尽快办理首付款以外的购房款的按揭贷款手续。按揭贷款发放后，两被告未按相关贷款合同的约定向鹰潭农商银行偿还该房屋任何按揭贷款，因原告对两被告办理该房屋按揭贷款向鹰潭农商银行承担保证责任，该房屋每月的按揭贷款一直由原告代两被告向鹰潭农商银行偿还。截止2020年5月20日，原告共代两被告向鹰潭农商银行偿还按揭贷款390830.24元。但是，两被告至今未支付尚欠原告的该房屋首付款557725元，且未偿还原告代其垫付的按揭贷款390830.24元，已经严重违约。现由于两被告拖欠原告房屋首付款超过30日，且两被告一直未向鹰潭农商银行偿还该房屋的任何按揭贷款，导致原告就两被告拖欠的鹰潭农商银行的按揭贷款承担了保证责任，两被告已经严重违反了商品房买卖合同的约定。根据商品房买卖合同之补充协议第二条第2款、第4款及第九条第8款的约定，原告有权解除商品房买卖合同，并有权要求两被告按照房屋总价款的20%支付违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请求依法判如所请。被告张伙荣辩称，不同意解除合同，以现金方式偿还的按揭贷款是其所支付，原告要求自己支付违约金是什么情况，具体的自己仍然不清楚。被告宋柳英未作答辩。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：证据一、原告营业执照复印件及公司变更通知书各一张、原告法定代表人身份证明及身份证复印件各一张，两被告身份证复印件一张，户口本复印件三张、结婚证复印件一张，证明：原告、两被告的诉讼主体资格；证据二：《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：YT2015005317）复印件1份、《个人购房借款/担保合同》（[2015]鹰农商行个购房借字第130990002号）复印件1份，证明：1.两被告向原告购买了凯翔·新天地6栋1单元401号房，总购房款为1827725元，首付款为557725元，商业贷款为1270000元；2.两被告应在2015年7月13日向原告支付该房屋首付款557725元，但是两被告至今未向原告支付该房屋首付款557725元。两被告拖欠原告房屋首付款30日，原告有权解除商品房买卖合同及补充协议，并要求两被告按房屋总价款的20%向原告支付违约金；3.两被告向鹰潭农商银行办理了商业贷款1270000元，原告对两被告1270000元商业贷款向鹰潭农商银行承担了保证责任；4.两被告如未按商品房买卖合同及补充协议的约定付清到期款项，预期超过30日后，原告有权解除商品房买卖合同及补充协议，原告解除商品房买卖合同及补充协议的，两被告应按商品房买卖合同及补充协议第九条第8款承担违约责任；5.贷款发放后，两被告未及时归还贷款导致原告需对按揭银行承担担保责任的，原告有权解除商品房买卖合同及补充协议，若原告选择解除商品房买卖合同及补充协议，两被告应按补充协议第九条第8款承担违约责任；6.原告依据商品房买卖合同及补充的约定解除合同的，两被告应按房屋总价款的20%向原告支付违约金，并应无条件配合原告办理注销合同备案等取消交易手续，因办理相关手续所支付的费用由两被告承担；证据三：鹰潭农商银行现存业务回单复印件30份、鹰潭农村商业银行转账电子回单复印件8份及证明4份、鹰潭农商业银行贷款本金利息收回凭证复印件13份、鹰潭农商银行《担保人履行责任通知书》复印件13份、鹰潭农商银行简易明细（对账单）复印件3份，证明：1、按揭贷款发放后，原告一直代两被告垫付该房屋每月的按揭贷款，截止2020年5月20日，原告共代两被告垫付按揭贷款390830.24元，其中：（1）原告通过现金存入及委托第三方支付的方式代两被告垫付按揭贷款262500元；（2）鹰潭农商银行根据担保合同的约定从原告保证金账户直接划扣代两被告垫付按揭贷款128330.24元；2、两被告在获得按揭贷款后，未按借款合同的约定如期足额向鹰潭农村商业银行归还借款本息，导致原告对两被告拖欠鹰潭农村商业银行的按揭贷款承担了担保责任，已严重违反商品房买卖合同的约定，原告有权解除商品房买卖合同及补充协议，并要求两被告按房屋总价款的20%向原告支付违约金；3、两被告未如期偿还原告为其垫付的相关款项。被告张伙荣、宋柳英未向本院提交证据。被告张伙荣对原告提交的证据质证如下：对证据一无异议；对证据二有异议，认为合同约定是30日支付首付款，但现在已经过了5年了；对证据三认为，以现金方式偿还的按揭贷款是其支付的。被告宋柳英无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告的诉讼请求进行答辩及对原告提供的证据进行质证的权利，本院经审查，对上述证据予以确认并在卷佐证。对原告所举证据一，被告一无异议，经审查，符合证据要求，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据二、证据三。本院认为，该两组证据能证明两被告向原告购买商品房，原告为两被告个人购房借款提供连带责任保证及两被告未按合同约定向鹰潭农村商业银行履行还款义务，导致原告承担了担保责任等事实，理应作为定案证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张伙荣、宋柳英系夫妻关系。2015年7月13日，原告（出卖人）与被告张伙荣、宋柳英（买受人）签订了合同编号：ＹＴ2015005317《鹰潭市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买位于江西省鹰潭市住宅，测绘号01041，建筑面积193.41平方米；总价款为人民币1827725元，商业贷款为1270000元；买受人按第2种形式付款，即贷款付款：买受人应于2015年7月13日前，支付商品房首付款557725元，其余价款办理贷款；买受人如未按本合同第三条规定的时间付款，逾期超过10日的，出卖人有权选择合同继续履行或解除合同的任何一种方式追究买受人的违约责任。本合同未尽事宜，买卖双方另行订立补充合同（见附件三）。附件一至附件三均为合同不可分割的部分，具有同等效力等内容。另查明，1、附件三：合同补充协议约定：买受人如未按《合同》及补充协议的约定付清到期款项……逾期超过30日后，出卖人有权解除《合同》及补充协议，出卖人解除《合同》及补充协议的，买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，并应无条件配合出卖人办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担，出卖人有权对房屋另行出售；买受人申请银行按揭或公积金贷款付款的，如贷款发放后，买受人未及时归还贷款或要求解除或终止贷款合同，导致出卖人需对按揭银行或公积金中心或担保公司承担担保责任的，出卖人有权不交付房屋，有权不予办理房屋产权登记手续并无需承担任何责任，且出卖人有权解除《合同》及补充协议，若出卖人选择解除《合同》及补充协议，买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，并应无条件配合出卖人办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担，出卖人有权对房屋另行出售；补充协议是《合同》不可分割的一部分，如有与《合同》不一致的地方，以补充协议为准等内容。2、2015年7月29日，原告（保证人）与被告张伙荣（借款人、抵押人）、被告宋柳英（抵押人）及贷款人鹰潭农村商业银行股份有限公司营业部（简称鹰潭农商行）签订了【2015】鹰农商行个购房借字第130990002号《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币127万元，用于购置鹰潭市胜利西路8号新天地6栋01单元401室；贷款期限为30年，自2015年7月29日至2045年7月28日止；贷款利率以合同生效日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，即年利率为5.4%（月利率为4.5‰）；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；每期还款日为实际放款日次月起的每期21日。最后一期还款日为贷款到期日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收20%确定；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；保证人承担保证责任的范围按合同第22.2种方式确定，即为阶段性连带责任保证：保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证期间为合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在贷款人处所有账户中扣收相应款项用以清偿等内容。3、2018年11月30日至2020年4月29日期间，鹰潭农商行陆续向原告送达担保人履行责任通知书，通知原告为债务人张伙荣担保的按揭债务本息已逾期，要求原告接通知后立即按照担保合同约定履行担保责任，并按《个人购房借款/担保合同》从原告保证金账户扣划了借款人张伙荣应偿还的贷款本息。4、2018年5月23日，鹰潭家和房地产开发有限公司在鹰潭市市场和质量监督管理局办理了经营范围、名称变更登记，变更后的名称为鹰潭家和实业有限公司。本院认为，原告与两被告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》、《补充协议》及原告、两被告与鹰潭农商行签订的《个人购房借款/担保合同》，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照执行。合同约定：买受人申请银行按揭或公积金贷款付款的，如贷款发放后，买受人未及时归还贷款或要求解除或终止贷款合同，导致出卖人需对按揭银行或公积金中心或担保公司承担担保责任的，出卖人有权解除《合同》及补充协议，买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，并应无条件配合出卖人办理注销合同备案等取消交易的手续。本案中，原告提交的担保人履行责任通知书、（鹰潭农商行）贷款本金利息收回凭证等证据，可证明被告向鹰潭农商行申请的按揭债务已多次逾期，原告向鹰潭农商行履行了担保责任。被告之行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。故原告诉请解除与两被告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》，两被告配合原告办理注销合同备案等取消交易的手续，以及两被告按房屋总价款20%支付违约金的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。原告主张两被告未支付分文购房款，被告张伙荣辩称现金方式支付的按揭贷款系其所支付，购房首付款也是向原告借了部分款项后自己支付的。本院认为，原、被告关于案涉房屋购房款的争议，因原告未对此提出请求，本院无法进行审理，原告可另行主张权利。被告宋柳英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了对原告主张事实和证据辩驳的权利，由此所产生的法律后果应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告鹰潭家和实业有限公司与被告张伙荣、宋柳英签订的合同编号为YT2015005317的《鹰潭市商品房买卖合同》；二、被告张伙荣、宋柳英应于本判决生效之日起十日内配合原告鹰潭家和实业有限公司办理注销合同备案等取消交易的手续；三、被告张伙荣、宋柳英应于本判决生效之日起十日内支付原告鹰潭家和实业有限公司违约金计人民币365545元（房屋总价款1827725元×20%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3491.50元（已减半），由被告张伙荣、宋柳英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员 张 芹二〇二〇年七月一日书记员 祝思伟附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。