江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0112民初772号原告：樊应玲，女，1974年6月23日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被告：南昌新建申创置业有限公司，住所地江西省南昌市新建区新建大道159号545室，统一社会信用代码：91360100MA35K8QP8X。法定代表人：李景斌，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李虹辰，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏欣，江西豫章律师事务所实习律师。原告樊应玲诉被告南昌新建申创置业有限公司（以下简称南昌新建申创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告樊应玲、被告南昌新建申创公司的委托诉讼代理人李虹辰、苏欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告樊应玲向本院提出诉讼请求：一、判令被告南昌新建申创置业有限公司赔偿原告损失30万元；二、判令被告南昌新建申创置业有限公司承担因本案产生的全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月，原告与被告签订商品房定购合同购买被告开发的位于新建区文化大道XX号马兰苑X栋X单元XX室，并按约交清按揭首付款650657元。同年11月，双方签订商品房买卖合同，约定交房日期为2019年6月底。原告原是基于被告预售房屋时对外进行的买顶层送阁楼及阁楼可利用率的宣传，考虑到赠送的阁楼刚好可以满足因家庭成员各年龄段的居住需求，放弃了其他楼层的选择直接以仅次于一楼单价的高价（一楼为买一层送一层）预购了该顶层房屋。但是，房屋交付后，原告发现顶层并未赠送阁楼，被告也未作合理说明，对此事置之不理。后经原告调查核实，被告在该房屋规划报批时即为闷顶层，并无阁楼规划。经诸多如原告一样购买者的举报与反映，现新建县市场质量监督管理局已就这一事实认定被告虚假宣传并予以处罚。综上所述，被告在预售房屋时虚假宣传，使原告陷入了错误认识，按常理，顶层因有难以避免的漏水渗水冬冷夏热的缺点售价会低于其他楼层，原告基于对被告附赠阁楼的信赖，遂以高价购买了顶层，但被告并未按合同约定标准交付房屋，实际未赠送阁楼，被告构成违约，应赔偿原告相应损失。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，望判如所请。本案在审理过程中，原告明确其第一项为1、房屋差价157657元（房屋总价2160657元-房屋评估价2003000元）；2、利息损失：以差价157657元为基数，从2017年5月27日暂算至2020年6月28日按年利率6%计算为29665.79元；3、逾期交房违约金：以房屋总价2160657元为基数，从2019年7月1日暂算至2020年6月28日，按日万分之一计算为78647.91元；4、精神损失、误工费、差旅费等计34000元。被告南昌新建申创公司辩称，一、本案双方已经签订《商品房买卖合同》，答辩人按约履行交付义务，答辩人不存在违约，且“阁楼”或“闷顶”并不包含在房屋价格之内，原告不存在损失。二、双方所约定的房屋价格系经过新建区房管局审批备案的，不存在虚高等问题。三、本案鉴定价格不具备可参考性。四、本案所涉行政处罚内容不能作为认定答辩人存在民事上违约的依据。综上，原告诉请缺乏事实与法律依据，恳请法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年4月,被告南昌新建申创公司在营销绿地中央公园楼盘时，推出了13栋建筑为八层的洋房（含案涉的房产），印制了八楼户型图宣传彩页放置于售楼中心进行营销宣传，且在宣传彩页中显著标注有“顶层阁楼”的文字及阁楼图形，被告还宣传称：凡购买八楼顶层的购房者赠送顶层阁楼使用权。2017年5月27日，原、被告就原告定购绿地中央公园X栋X单元XX室房屋事宜签订了“绿地中央公园购房定购单”一份，并支付了定金20万元。2017年5月29日，原告再次向被告支付房款450657元，同日被告向原告出具了房款交款单确认单一份，确认原告累计交款650657元。2017年11月3日，原告樊应玲与被告南昌新建申创公司正式签订了《商品房买卖合同》一份，约定由被告向原告出售坐落于新建区文化大道XX号马兰华苑X栋X单元XX室（前述房屋）房屋一套，房屋预测建筑面积128.76平方米，单价为16780.5元，总价款2160657元，其中现金付款650657元，商业贷款1510000元。同时，双方还对该商品房的交付、面积差异处理方式、规划设计变更、房屋质量及保修责任、合同备案与房屋登记以及其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告按约履行了付款义务，2019年6月19日，被告通过邮寄向原告发出“绿地中央公园交付通知书”，原告以房屋与合同约定房屋交付标准不一致为由拒绝收房。现原告以被告在预售房屋时虚假宣传，实际未赠送阁楼为由，诉至法院。另查明，南昌市新建区市场监督管理局于2019年10月29日作出了《洪新市监公处字[2019]31号行政处罚决定书》，认定南昌新建申创置业有限公司为了达到销售目的，在营销洋房商品房的八楼顶层过程中以“顶层阁楼”替代“闷顶层”进行虚假宣传误导消费者的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定，并依据法律规定对南昌新建申创置业有限公司做出了相应行政处罚。案件审理过程中，本院根据原告樊应玲的申请，依法委托江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司对位于南昌市新建区文化大道XX号马兰华苑X栋X单元XX室住宅房地产价值进行评估，评估机构于2020年6月15日出具《赣地源［司房估］字（2020）第08号房地产估价报告》，估价结果为确定估价对象在价值时点2017年5月31日的市场价值为200.30万元，其单价为15556元／平方米。评估费为9500元。本院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告南昌新建申创公司在营销案涉房产的过程中，将规划设计的“闷顶层”虚假宣传为免费赠送“顶层阁楼”，使得原告误以为该闷顶层系顶层阁楼，可以满足其家庭成员的不同居住需求，并以高于市场价值的价格购买了案涉房屋，被告应承担违约责任，故原告诉请要求被告赔偿其房屋差价157657元，并赔偿利息损失，本院予以支持，但其利息损失，本院酌情调整为自2017年5月27日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年6月28日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于逾期交房违约金，因被告并未按双方约定向原告交付房屋，逾期交房的过错在被告方，故对原告要求被告支付其逾期交房违约金78647.91元（以全部房价款2160657元为基数，自2019年7月1日起至2020年6月28日，按日万分之一计算）的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿精神损失、误工费、差旅费的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南昌新建申创置业有限公司在本判决生效后十日内退还原告樊应玲房屋差价157657元，并赔偿利息损失（以差价157657元为基数，自2017年5月27日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年6月28日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告南昌新建申创置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告樊应玲逾期交房违约金78647.91元（以全部房价款2160657元为基数，自2019年7月1日起至2020年6月28日，按日万分之一计算）；三、驳回原告樊应玲的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告樊应玲承担657元，被告南昌新建申创置业有限公司承担5143元；评估费9500元，由被告南昌新建申创置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  匡宗平人民陪审员  聂丰升人民陪审员  万丹丹二〇二〇年七月七日法官助理夏亮书记员周勇