浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初554号原告：李文旺，男，1983年2月28日出生，汉族，住杭州市下城区。原告：汪圆圆，女，1986年3月31日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：李文旺，系其丈夫。被告：杭州上尚新商业经营管理集团有限公司，住所地：杭州市余杭区仓前街道海智中心3号楼701室，统一社会信用代码91330110352453652M。法定代表人：鞠智昂，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邱浩华，系公司员工。被告：杭州金顺实业投资开发有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道锦绣时代中心5幢406室，统一社会信用代码：91330110796660695Q。法定代表人：张峻峰。原告李文旺、汪圆圆为与被告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司(下称上尚公司)、杭州金顺实业投资开发有限公司（下称金顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法由审判员周新宇独任审判，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告李文旺、被告上尚公司的委托代理人邱浩华均到庭参加诉讼，被告金顺公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告起诉称：2017年10月30日，被告金顺公司授权被告上尚公司宣传、使用、处分、分割、出租、销售位于杭州市余杭区××路××号的可分割产权房屋（下称案涉房屋）及车位，授权性质为特别授权，全权代理，授权期限为两年。原告看到被告上尚公司的宣传广告后，基于购房的目的，听信被告以租代售的方案，与被告上尚公司于2018年4月7日签订了《锦绣时代中心房屋租赁合同》，随即又与上尚公司的牵连公司杭州商泽房产营销策划有限公司（下称尚泽公司）签订了《房屋预约租赁合同》。《锦绣时代中心房屋租赁合同》约定由被告上尚公司将其享有租赁权的案涉房屋出租给原告，租期为20年，期满后自动延续，租金按14676元/平方米计算，租金总价款为621971元，如办理产权，则需要缴纳租金15%的购房款即93295.65元，合计应缴购房款715266.65元，并约定应于2018年7月31日前交付原告使用。原告按照租赁合同的约定支付了首期租金款266112元及截至2019年6月15日的14个月租金41510元共计307622元后，被告却迟迟未按照合同约定交付房屋及办理房屋过户手续。原告经向杭州市余杭区住建局查询，得知案涉房屋备案登记在个人名下，并且已经对外设立了抵押。原告认为，原告与被告上尚公司签订的合同名为租赁，实为买卖，案涉房屋并未登记在被告名下，被告却以租赁且办理过户的名义诱骗原告签订租赁合同，并以上尚公司的牵连公司尚泽公司的名义再与原告签订《预约租赁合同》，原告未获得任何利益，仍然分文不少的向上尚公司交纳租金。被告上尚公司根本无法实现将房屋产权过户到原告名下的合同目的，致使合同不能继续履行，应当依法予以解除。被告金顺公司授权上尚公司处分其名下的产权，为上尚公司实施骗局提供了条件，在与原告签订租赁合同后又将房产登记在个人名下，并对外设立了抵押，致使无法将产权变更到原告名下，金顺公司应当承担连带清偿责任。为此，为维护原告的合法权益，原告根据《合同法》、《民事诉讼法》及相关法律之规定，诉至人民法院，诉讼请求：1、解除原告与被告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司于2018年4月7日签订的《锦绣时代中心房屋租赁合同》；2、判令二被告立即返还原告已付租金（实为房款）307622元，并支付资金占用费23210.72元（暂从2018年4月7日起计算至2019年7月10日按6%年利率计算，以实际付清之日为准）；3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：1、授权书（复印件）、锦绣时代中心房屋租赁合同、房屋租赁预约合同、房屋装修委托协议、杭州尚泽房产营销策划有限公司、杭州上柜科技有限公司工商信息（打印件）各一份，证明租赁合同具备房屋买卖合同的主要内容，该合同为租赁实为买卖；被告金顺公司授权被告上尚公司销售案涉房屋，应对被授权人被告上尚公司的行为承担连带责任；三份合同系同一天即2018年4月7日签订；被告上尚公司与尚泽公司、上柜公司系牵连公司；被告上尚为实现其非法目的用以租代售的幌子以牵连公司的名义引诱原告签订多份格式合同，三份合同均不是原告的真实意思表示。2、被告上尚公司销售房屋时的宣传广告、工作人员微信朋友圈广告截屏各一组，证明被告上尚公司于2018年3月份在宣传案涉房屋时打出销售广告和宣传信息称，“认购均价13000元，产权40年，独立产权，三证齐全，租金可以抵扣购房款，无忧托管，稳定收益……”，该允诺虽未写进合同中，亦应当视为合同内容；原告听信被告的宣传广告，未加防备便在上尚公司提前准备好的《租赁合同》、《租赁预约合同》、《装修委托协议》上签字确认，但目的是购房，而非租房。3、统一收款收据、银行转款流水各一组，证明原告从签订合同当日2018年4月7日起至2019年6月共计向被告上尚公司支付购房款共计307622.00元。4、原告明确告知被告上尚公司须交付房屋后再履行付款义务的通知一份（复印件），证明原告多次催促被告要求交付房屋，被告却迟迟未按照合同约定交付房屋、办理房屋过户手续，原告行使不安抗辩权。5、皇廷酒店营业执照（照片）一份，证明被告早于2017年就将案涉房屋出租给皇廷酒店经营，被告根本无法交付房屋给原告使用，已构成违约。6、案涉房屋在销售给原告前的产权登记信息（照片）一组、案涉房屋户型图（复印件）一组，证明被告在销售案涉房屋时产权登记在被告金顺公司名下，而在销售案涉房屋给原告后，未告知原告，便将该房屋变更产权到某自然人个人名下，并已设立了抵押登记，现被告已无法为原告办理产权登记手续，构成违约；案涉房屋系大产权房，被告非法分割销售，故意隐瞒原告，使原告产生错误认识进而购房，被告应承担违约责任的事实。被告上尚公司答辩称：答辩人与被答辩人签订的《锦绣时代中心房屋租赁合同》是真实、合法、有效的，不存在欺诈、胁迫，也没有违反法律、行政法规的强制性规定。答辩人已按约全面履行自己的义务。请法院查明事实，依法判决。被告上尚公司为支持其答辩意见，向本院提供了以下证据材料：1、授权书、不动产权证书各一份，证明被告上尚公司有权使用、处分、分割、出租案涉房屋、案涉房屋包含在锦绣时代5幢1104室产证内，可以办理按份共有产证。2、不动产权证书三份，证明案涉房屋可以办理按份共有产证，被告上尚公司已按约为与原告同幢楼的其他客户办理了按份共有产权的事实。3、房屋交接书一份，证明被告上尚公司已将案涉房屋交付给原告的委托管理方尚泽公司的事实。被告金顺公司未发表答辩意见，亦未向本院提交证据材料。经庭审质证，当事人对证据发表如下质证意见：对二原告提供的证据，被告金顺公司在本院送达民事诉状及证据副本后的答辩期内未提出异议，也未到庭应诉，视为放弃质证的权利。被告上尚公司对证据1真实性没有异议，对证明对象有异议，双方签订的是租赁合同是双方真实意思的表示，被告金顺公司不是合同相对方，而尚泽公司、上柜公司系依法成立的独立法人；对证据2，真实性关联性有异议，真实性无法核实，微信上写的人侯梦并不是被告公司的员工，5号楼是没有独立产证的，3、4号楼有独立产证的，三证齐全的，即便证据是真实的，也是对3、4号楼的宣传；对证据3，三性无异议，到7月份原告就没有支付租金了；对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，被告已经将房屋交给了原告委托的运营公司尚泽公司，未办证的原因是原告没有达到合同约定的办证条件；对证据5真实性没有异议，关联性有异议，该酒店已经运营了，被告将委托尚泽公司进行运营；对证据6真实性没有异议，对证明目的有异议，原被告之间签订的是租赁合同，不管产权在谁名下，都不影响合同目的的实现，原告只要满足合同办理的条件，被告就可以为原告办理按份共有产权。经本院审查后认为，原告提供的证据符合有效证据的形式要件，对本案待证事实有证明力，故本院予以认定。对被告上尚公司提供的证据，被告金顺公司对证据1、2在本院送达民事诉状及证据副本后的答辩期内未提出异议，也未到庭应诉，视为放弃质证的权利；对证据3三性有异议。二原告对证据1授权书证明目的有异议，对不动产权证书三性有异议；对证据2，真实性没有异议，对证明目的有异议，其中一位客户是被告上尚公司法定代表人的家属；对证据3三性均有异议。经本院审查后认为，被告上尚公司提供的证据符合有效证据的形式要件，对本案待证事实有证明力，故本院予以认定。本院根据到庭当事人的庭审陈述和确认的有效证据，查明本案的事实如下：2018年3月，二原告在微信中看到名为“锦绣时代销售侯梦”的账号发布的广告信息，推介锦绣时代楼盘房屋，其中注明“产权：40年（独立产权，三证齐全）”。二原告有意向进行购买，遂至售房现场与被告上尚公司进行联系，得知锦绣时代楼盘所有权人为被告金顺公司，且金顺公司已授权上尚公司宣传、使用、处分、分割、出租、销售案涉可分割产权房屋及车位，授权性质为特别授权。二原告与被告上尚公司于2018年4月7日签订了《锦绣时代中心房屋租赁合同》，约定由二原告承租锦绣时代5号楼1108室房屋，并约定：“3.1本合同项下的租赁期限自该物业由双方办理交房手续之日起计算，期限为20周年”；“4.2（2）分期支付租金首期租金：乙方（即二原告）于签订本合同当日，即2018年4月7日支付首期租金266112元；剩余租金分120期支付：乙方于2018年4月7日至2028年4月6日共支付租金355859元，每期于每月15日前支付租金2965元”；“5.1甲方（即被告上尚公司）应在2018年7月31日前将该物业交付乙方使用，该物业交付条件为竣工验收合格。乙方应在甲方以本合同载明的方式发送的通知中规定时间至通知地点办理交接手续”；“10.1租赁期间，若政府出台政策法规允许该房产办理按份共有登记的，则甲乙双方及其他按份共有的业主共同同意，甲方将本协议项下房屋的按份共有所有权直接转让并登记至乙方名下，乙方应在甲方书面通知的期限内向甲方补交总租金额15%的购房款”。同日，二原告与案外人尚泽公司签订房屋租赁预约合同，约定二原告将案涉房屋预约出租给尚泽公司，并约定租赁期间自二原告收到房屋且实际交付尚泽公司并由双方办理完毕书面交付手续之日起第31天起算，租期为十年，预计交付时间为2018年10月31日。合同签订后，二原告陆续向被告上尚公司交付了首期租金款266112元及截至2019年6月15日的14个月租金41510元，共计307622元。2018年7月31日，被告上尚公司将案涉房屋交付给尚泽公司，并办理交付手续。后因租金未继续支付，被告上尚公司向二原告发出告知函进行催缴。二原告认为被告上尚公司未按约如期交付房屋，且经调查发现案涉房屋所处的锦绣时代5号楼产权由被告金顺公司名下转移至其他案外人名下，并已经设立抵押，遂拒绝交纳后续租金，并要求解除双方合同。被告上尚公司表示拒绝。二原告遂诉至法院，请求上判。另查明，二原告与被告上尚公司签订了《锦绣时代中心房屋租赁合同》时，案涉房屋已由被告金顺公司出租给案外人用于经营“杭州皇庭酒店”，目前案涉房屋仍由杭州皇庭酒店使用。在庭审过程中，被告上尚公司确认锦绣时代5号楼目前可以办理按份共有产权登记，但二原告拒绝办理登记。本院认为：二原告与被告上尚公司签订的《锦绣时代中心房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行法律义务。现二原告诉请解除前述房屋租赁合同，要求二被告返还已付租金、支付资金占用费的理由，是二被告在履行合同过程中存在虚假宣传、延期交付房屋等违约行为。对此，被告上尚公司均予以否认。现针对原、被告争议的焦点问题，本院作如下认定：首先是被告金顺公司是否应为本案的房屋租赁合同纠纷承担责任。二原告认为签约时被告金顺公司系案涉房屋产权人，其授权被告上尚公司宣传、使用、处分、分割、出租、销售案涉房屋，且在房屋租赁合同缔结后，被告金顺公司私下配合被告上尚公司将案涉房屋产权进行变更，导致目前二原告无法办理房屋产权变更手续，因此被告金顺公司应当承担连带清偿责任。本院认为，本案中房屋租赁合同由二原告与被告上尚公司订立，相关权利义务应仅由签约双方承担。被告金顺公司既非合同当事人，亦未承诺为合同履行承担义务，因此不应为房屋租赁合同双方的行为承担法律责任。二原告的相关诉请，无法律依据，本院不予支持。其次是被告上尚公司是否存在虚假宣传、隐瞒案涉房屋产权情况的行为。二原告认为，被告上尚公司在合同订立前后一直宣称案涉房屋日后可以办理独立产权登记，但现在却通知只能办理按份共有产权登记，其行为属于欺诈。且目前案涉房屋产权已从被告金顺公司名下转移至其他案外人名下并设立了抵押登记，故无法办理产权登记。经庭审调查，微信号为“锦绣时代销售侯梦”的账号发布的广告信息中确有锦绣时代房屋“产权：40年（独立产权，三证齐全）”的表述，但目前无法确认该账号系被告上尚公司的人员。且《锦绣时代中心房屋租赁合同》中已经明确约定“租赁期间，若政府出台政策法规允许该房产办理按份共有登记的，则甲乙双方及其他按份共有的业主共同同意，甲方将本协议项下房屋的按份共有所有权直接转让并登记至乙方名下”，可见双方在订约时已经明确房屋日后仅可以办理按份共有所有权登记。原告有关被告上尚公司存在虚假宣传行为的陈述，显然与合同内容相悖，本院不予采信。此外，案涉房屋虽发生产权转移且存在抵押登记，但不影响原告依据房屋租赁合同享有的承租权利，且被告上尚公司已经当庭承诺可以解决抵押权问题并协助原告办理按份共有所有权登记，而原告则明确拒绝办理。因此，二原告关于被告上尚公司无法办理产权过户手续的陈述，无事实依据，本院亦不予采纳。再次是被告上尚公司是否存在逾期交付房屋的违约行为。依照本院查明事实，原、被告签订房屋租赁合同的同时，二原告又与案外人尚泽公司签订了《房屋租赁预约合同》，约定将案涉房屋预约出租给尚泽公司。现被告上尚公司提交房屋交接书一份，载明其已于2018年7月31日将案涉房屋直接交付给尚泽公司，且在庭审中原告也认可被告上尚公司曾通知前述交房事项。但原告认为，被告上尚公司一直未与原告办理房屋交付手续，其擅自将房屋交付给尚泽公司的行为与合同约定的交付方式不符，应属无效；且目前房屋由案外人杭州皇庭酒店实际使用，被告上尚公司实际上无法交付，故应当承担逾期交付房屋的违约责任。本院认为，案外人尚泽公司与被告上尚公司在法定代表人等人员组成上存在一致，应为关联公司。二原告与尚泽公司签订的《房屋租赁预约合同》中明确约定，原告自收到房屋后即交付尚泽公司，原告授权尚泽公司可将应付的部分租金向被告上尚公司转移支付，用于抵扣原告应支付被告上尚公司的款项。结合上述合同条款及公司关联性，可以合理推论原告、被告上尚公司及案外人尚泽公司对于《锦绣时代中心房屋租赁合同》、《房屋租赁预约合同》的内容均应知晓，且各方之间应有相互配合的意思交流。在此情况下，被告上尚公司将房屋直接交付给尚泽公司，并对原告进行通知的行为，虽不完全符合合同约定的交付方式，但并非对于合同义务的根本性违反，其交付行为应属有效。此外，经庭审查明，原、被告签订房屋租赁合同时，案涉房屋已由案外人杭州皇庭酒店实际使用，依常理原告应当知晓该情况。二原告将案涉房屋预约出租给尚泽公司的行为，也可以反映出原告并未意图实际使用房屋。在此情况下，二原告以房屋被杭州皇庭酒店占用、被告上尚公司无法实际交付为由，认为被告上尚公司存在违约，缺乏事实依据，不具有合理性，本院不予支持。综上，根据现有证据及当事人庭审陈述，二原告主张的被告上尚公司存在违约行为的理由并不成立。现被告上尚公司同意协助二原告办理按份共有所有权登记，但二原告拒绝办理，合同未能继续履行非被告上尚公司的责任。因此，原告要求解除合同、返还已付租金、支付资金占用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李文旺、汪圆圆的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取3131元，由原告李文旺、汪圆圆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员  周新宇二〇二〇年七月八日书记员  吴佳佳?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-11-?