湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初8237号原告：浏阳利通居民服务有限公司，住所地：浏阳市荷花街道办事处唐家洲。法定代表人：朱志光，执行董事。委托诉讼代理人：冯婷婷，女，1986年5月21日出生，汉族，住湖南省浏阳市。系。委托诉讼代理人：余继红，广东君言（长沙）律师事务所律师。被告：吴晶莹，女，1984年8月1日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告浏阳利通居民服务有限公司（以下简称利通服务公司）与被告吴晶莹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利通服务公司的委托诉讼代理人冯婷婷、余继红，被告吴晶莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利通服务公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告2017年12月1日至2019年11月30日的物业管理服务费4690元、2018年5月1日起至2019年11月30日止的垃圾清运费152元及违约金900元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告吴晶莹辩称：1、原告主张的物业费收取标准没有提交向物价局报批备案的证据，不符合法律规定。2、原告没有尽到物业合同约定的义务，存在严重的违约行为，对公共设施设备、绿化、环境卫生、按期防范、交通等项目没有进行维护、修缮，放任巨型户外广告牌在34楼顶层搭建，导致顶层的墙体和防水层被破坏；小区门禁形同虚设，业主极度缺乏安全感；户外设施的电线外露，各种快递、货运车辆自由行驶，给业主带来重大安全隐患；未经业主同意随意挖明沟；电梯故障频发原告未及时维修；生活垃圾随处堆放，小区环境脏乱差；粪池密封不严，原告置之不理；商户油烟直接向绿地排放，原告未予处理；小区的景观河道完全处于干涸状态，没有给业主创造优美环境；小区球场设施损坏、游泳池无水，业主多次反映原告未进行修复和处理。3、被告未支付物业费系因为原告违约在先，被告不存在支付违约金。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告吴晶莹系浏阳市××小区×栋××号房业主，其房屋建筑面积为122.16㎡。原告利通服务公司是一家经营家庭服务、水电安装、建筑物清洁服务、物业管理等的企业，该公司原名称为浏阳市利通物业管理有限公司（以下简称利通物业公司），2020年2月11日变更名称为浏阳利通居民服务有限公司。2016年11月28日，利通物业公司作为甲方与被告吴晶莹作为乙方签订了《前期物业服务协议》，由利通物业公司承担浏阳市利通·××小区的物业服务，该合同对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、违约责任等进行了约定。合同还约定：乙方缴费时间：交付时预交一年的物业服务费用，次年的物业服务费按每年度收取一次，业主应于每年度的头一个月的10号之前交纳物业服务费用。物业费收费标准为住宅、高层1.6元/月/㎡，商业物业2.2元/月/㎡；二次供水加压电费按0.6元/吨之相关规定收取。乙方违反协议，不按照约定交纳物业服务费的，物业公司可以依照相关法律及协议约定收取违约金，每日收取的违约金标准是乙方应交纳额的千分之三。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，利通物业公司按约为被告吴晶莹所居住的小区提供物业服务。现因被告吴晶莹拖欠原告2017年12月1日起至2019年11月30日止的物业服务费、2018年5月1日起至2019年11月30日止的垃圾清运费，经原告书面催缴，被告仍未交纳，为此，原告诉至本院。庭审中，被告吴晶莹提交视频，用以证明其房屋开裂，原告利通服务公司对上述证据不予认可，认为被告房屋开裂问题与原告的服务无关，且原告也就该问题向相关部门反馈沟通过。以上事实，有原、被告的陈述、前期物业服务协议、业主临时管理规约、不动产登记信息表、催费通知单、内资企业登记基本情况表等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告利通服务公司作为经工商行政管理部门依法注册登记的企业与被告吴晶莹签订的《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该合同对物业公司及被告吴晶莹均具有约束力。原告为浏阳市利通·××小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用，故原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付环卫费，因原告已向本院提交证据证明其代收该费用之合法性，故本院对该主张亦予以支持。关于被告提出的物业公司服务不到位的问题，本院认为，被告吴晶莹提交的证据不足以认定原告利通服务公司未履行物业服务的义务或存在重大瑕疵。即使原告利通服务公司对利通·××小区的管理在某些方面可能存在一些瑕疵,但原告利通服务公司作为该小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务,包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生的维护等,即其提供的服务具有公共性和整体性,是服务于整个小区的物业,故业主不按时交纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响,对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另一方面,被告吴晶莹作为涉案房屋的产权人亦已实际享受原告利通服务公司提供的物业管理服务,不能以原告利通服务公司服务存在一些瑕疵为由不交纳物业服务费，故被告吴晶莹的抗辩不构成可拒交物业管理费的正当理由。关于房屋开裂的问题，房屋质量问题系被告与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业服务费的交纳则属于被告与原告利通服务公司之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系，故被告吴晶莹不能以房屋存在质量为由来拒交物业服务费，其抗辩理由本院不予支持。关于违约金，被告吴晶莹未按照约定交纳物业服务费已构成违约，但原告利通服务公司亦存在物业服务未完全到位，需要整改的部分，故对原告利通服务公司要求被告吴晶莹承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、吴晶莹于本判决生效之日起十日内支付浏阳利通居民服务有限公司2017年12月1日起至2019年11月30日止的物业管理费4690元、2018年5月1日起至2019年11月30日止的垃圾清运费152元。二、驳回浏阳利通居民服务有限公司的其他诉讼请求。如果吴晶莹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由吴晶莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何涛二〇二〇年七月三十一日法官助理王亮书记员王亮(兼)附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。