上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初13575号原告(反诉被告)：周丽仙，女，1974年8月17日出生，汉族，户籍地福建省，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)：施维玲，女，1958年6月1日出生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)：施亮，男，1979年10月2日出生，汉族，住上海市闵行区。上述两列被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：刘海斌，中豪律师集团(上海)事务所律师。上述两列被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：崔冽，中豪律师集团(上海)事务所律师。原告周丽仙与被告施维玲、施亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月27日进行公开开庭审理。审理中，施维玲、施亮依法向本院提出反诉，本院将本诉与反诉合并于2020年6月22日进行公开开庭审理。原告(反诉被告)周丽仙，被告(反诉原告)施维玲及两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人刘海斌、崔冽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周丽仙向本院提出诉讼请求：1、施维玲、施亮退还自2018年11月19日起至2019年5月18日止的房租人民币(币种下同)40,800元；2、施维玲、施亮退还押金6,800元；3、施维玲、施亮赔偿TCL空调一台折价款1,450元；4、施维玲、施亮赔偿精神损失费20,000元。事实和理由：周丽仙承租施亮位于上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。在租赁期内，周丽仙从未拖欠租金。然施维玲、施亮提供的房屋却存在渗漏的情况，经周丽仙催告维修，历时五个半月涉案房屋才维修好。期间给周丽仙使用涉案房屋带来不便。且在租赁期内，施维玲、施亮未经周丽仙同意，擅自进入涉案房屋内、清早敲房门，严重影响周丽仙居住质量。后租赁期满，周丽仙欲将涉案房屋返还，但施维玲、施亮无理由拒绝退还押金。故周丽仙为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告施维玲、施亮共同辩称，不同意周丽仙提出的全部诉请，周丽仙未按照合同约定的时间和方式退房，且故意破坏房屋装修导致施维玲、施亮无法正常使用涉案房屋。周丽仙也未结清水电煤气、物业费等以及未支付自2019年9月10日起至2019年9月25日止的房租。施维玲、施亮认为本案是因周丽仙的违约行为导致。就周丽仙提出的诉请1，不认可，所谓渗漏是涉案房屋主卧内卫生间一处角落存在渗漏，渗漏情况并不严重，也不影响居住使用。且经周丽仙报修后，施维玲、施亮也多次联系物业公司排查、维修，后经排查发现系四楼问题。就诉请2，确实收到6,800元押金，但应抵扣周丽仙欠付的费用。就诉请3，不认可，空调系周丽仙留置在涉案房屋内的，且周丽仙并未提供证据证明空调的价值。就诉请4，本案系合同纠纷，不认可周丽仙所述给其造成精神损失，且本案系周丽仙违约行为导致。同时，施维玲、施亮共同向本院提出反诉请求：1、周丽仙支付水费9.6元、电费28.9元、煤气费30元、物业费321元，共计389.5元；2、周丽仙支付自2019年9月10日起至2019年9月25日止的占用使用费3,626.67元；3、周丽仙支付装修损失80,000元；4、周丽仙支付房租损失40,800元。针对施维玲、施亮提出的反诉请求，周丽仙辩称，就反诉请求1，同意支付水、电、煤气费、物业费，金额无异议。就反诉请求2，不同意，当时施维玲、施亮不退押金，故其未交接房屋。就反诉请求3，不同意，施维玲、施亮交付的涉案房屋是毛坯房，其所实施的固定装修在本案租赁期满后并未动，均留给了施维玲、施亮。施维玲、施亮现在反应的是其拆了四扇门中的三扇门，若有需要，其可以装回去。当时客厅，其用隔板隔了一个房间。2019年9月初，其拆除隔板想恢复成客厅，隔板拆了，欲整理的时候，施维玲、施亮就报警不让其恢复且把其员工赶走了。就反诉请求4，不同意，其一直索要的仅仅就是押金，但施维玲、施亮一直拒绝。经审理查明，涉案房屋于2004年12月13日登记至施亮一人名下。2016年8月，施维玲、施亮(出租人，甲方)与周丽仙(承租人，乙方)签订《房屋租赁合同》。主要约定内容如下，甲方将涉案房屋出租给乙方作居住使用；租赁期间，乙方可使用的该房屋公用和合用部位的使用范围，现有的装修、附属设施、设备状况以及需约定的有关事项，由甲乙双方在本合同附件中甲乙列明，作为甲乙交付该房屋和本合同终止时乙方返还该房屋的验收依据；租赁期限自2016年9月10日起至2019年9月9日止；甲方于2016年8月15日前将涉案房屋交付给乙方；月租金为6,800元；甲方交付涉案房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金6,800元；合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；租赁期间，该房屋所发生的水、电、气、通信(若有)、有线电视由乙方承担，物业管理费用由甲方承担；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由乙方承担；租赁期间，乙方将该房屋部分或全部转租给他人的，应事先征得甲方的书面同意；乙方返还该房屋应当更符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。该合同附件二《房屋设施设备清单》记载，此物业装修情况：毛坯。基本家具家电设施(现状)：一台西门子冰箱，一台格力空调，一台洗衣机，一个微波炉，一个抽油烟机，一个燃气灶，一个热水器，三张床(搬掉)，两个衣柜(丢掉)，一个沙发(丢掉)，一个茶几(丢掉)，一个电视柜(丢掉)，一个大圆餐，六把椅子，一个挂衣架。备注处记载：甲乙双方约定在一个月内进行装修，如果乙方不装修，则甲方收回房屋，乙方支付甲方一个月押金作为违约金；在合同期间内甲方不得擅自收回房屋，否则需支付乙方装修费；房屋到期时，乙方把房屋内设施留给甲方；乙方在租赁期间内有使用权，可转给他人使用，但要遵守租赁规定；物业费由乙方承担；如果父母过来可以住在客厅里。前述合同签订后，施维玲、施亮依约交付涉案房屋。周丽仙依约支付押金6,800元及租金。周丽仙接收涉案房屋后对涉案房屋进行了装修(其中包括用隔板将客厅隔成房间等)并采购了家具、家电。施维玲对周丽仙实施的装修及购置的家具均拍摄了照片(从照片显示，周丽仙为四个房间均配置了床、床头柜、衣柜、电视柜、书桌、椅子，并添置了两台空调，以及装饰品)。后周丽仙将涉案房屋出租给他人使用。2018年2月9日，古美街道房管办事处出具《古美路街道责令限期改正“群租”行为通知书》。该通知书记载“施亮：你在顾戴路XXX弄XXX号XXX室的租赁行为不符合最小出租单位、最低人均承租面积和居住人数限制的规定，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定，故责令你自收到本通知之日起三日内(2018年2月11日前)自行改正上述行为……”。为此，施维玲于当日通过微信要求周丽仙赶快让其租客搬走。周丽仙表示知道了但未及时行动。故在2018年4-6月，施维玲就群租问题与周丽仙多次交涉。其中2018年5月6日，周丽仙表示“是出租方要终止合同，出租方想尽一切办法不让住，那好，出租方赔房屋装修费8万元，剩下的房租和押金退还，否则奉陪到底”。自2018年11月18日起，周丽仙多次就涉案房屋中主卧内卫生间存在渗漏水的情况向施维玲、施亮报修。施维玲知情后也多次向涉案房屋所属上海锐翔上房物业管理有限公司新时代花园服务中心报修。2019年5月10日，该渗漏问题得到解决。就该渗漏问题的原因，该物业公司于2020年5月30日出具的《证明》记载“其公司上门查看多次，有数次因无人无法进门。后经查，卫生间确实有渗漏水现象。经与三楼住户协商，将三楼卫生间浴缸搬掉、地坪敲开，均没有发现漏水点。经多次反复(因业主施维玲多次催促)，最终发现漏水点在四楼”。2019年8月1日，施维玲向周丽仙出具《房屋收回提前告知书》，表示涉案租赁合同于2019年9月9日到期，要求周丽仙于2019年9月9日搬离涉案房屋，并在期满日或期满前交还钥匙等物品给施维玲，若逾期搬离，则默认屋内剩余物品为遗弃物品，出租方有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管任何剩余物品，所有物品将作废品处理，因出租方收回房屋并清理过程中所造成的任何财产损失，出租方不予赔偿。当月3日，施维玲又向涉案房屋的实际使用人出具《房屋收回通知书》，表示涉案租赁合同于2019年9月9日到期，期满后不再续租，请做好退房准备，以免造成不必要的损失。2019年9月8日，施维玲通过微信告知周丽仙“涉案租赁合同于9月9日终止，故9月10日上午10点进行交接，届时请将该缴的费用全部付清；所有交接环节按合同约定执行，厅里隔断恢复原样”。周丽仙于9月9日表示“12号下午两点交接房屋，这几天在拆东西，所有东西都属于周丽仙，周丽仙都要拆走，包括门；房子漏水的事情看着办”。施维玲于当日回复“按照合同约定，房里只有两个空调是周丽仙的，其他都是出租方的，如果违约，后果自负”。周丽仙回复称不在上海、12号回上海。2019年9月10日，施维玲至涉案房屋欲办理房屋交接手续，但未见周丽仙，却见周丽仙委托的周某在拆除屋内设施。施维玲遂报警。2019年9月12日，周丽仙与施维玲至涉案房屋欲办理涉案房屋的交接。周丽仙要求施维玲返还押金。但施维玲认为周丽仙拆除并搬离了涉案房屋内本应留存给施维玲、施亮的装修及设施，故不同意退还押金。周丽仙于庭审时表示，鉴于施维玲拒不向其退还押金，故其拒绝向施维玲返还涉案房屋。2019年9月18日，施维玲通过微信告知周丽仙“涉案租赁合同已于2019年9月9日到期，周丽仙拒交钥匙和房屋，至今已逾期9天，望尽快交接房屋”。周丽仙表示“可以交接，但要退还2018年12月至2019年5月因房屋漏水导致其不能正常居住使用房屋的租金以及押金”。施维玲回复“如果周丽仙不退房，后果自负”。施维玲、施亮于庭审时表述，其于2019年9月25日自行收回了涉案房屋。2019年10月18日，施维玲再次通过微信告知周丽仙“当初签租赁合同时周丽仙表示是自己家人居住，需要把原屋内的旧家具都扔掉，并换成新的后都留给出租方，故给了周丽仙25天的装修期。然周丽仙却群租，租赁期满了还将房屋拆了个稀巴烂，连房间的门和门框都全部拆走。导致出租方每个月花费7,000元在外租房，如今还要花费几十万装修才能入住。另加上周丽仙欠付的水、电、煤、物业费以及周丽仙逾期交房产生的租金等费用。出租方的损失已是周丽仙支付的押金的数倍”。周丽仙回复“押金不退，事情不会完。且出租方未经同意多次至涉案房屋，后果很严重”。施维玲表示“若非周丽仙群租，各方都来找出租方，若非周丽仙与租客签合同签到年底，出租方担心别人受损，其不会到涉案房屋”。后周丽仙以讼称事由诉至本院。另查明，周丽仙已支付至2019年9月9日止的租金。周丽仙欠付施维玲、施亮水费9.60元、电费28.90元、煤气费30元、物业费321元。再查明，施维玲、施亮于庭审时提供了一组视频及照片，周丽仙表示无异议并确认视频及照片所反映的内容为周丽仙退场时的状态。从该组照片显示，涉案房屋内有三扇门及门套已被周丽仙拆除，四间房间(其中包括客厅隔出的房间)内的部分床、柜子等均被周丽仙搬离(主卧仅剩书桌，主卧旁朝南房间仅剩床头柜、书桌、椅子两把，北卧仅剩床、书桌，客厅隔出的房间仅剩床、电视柜、书桌)，未见施维玲和施亮交付涉案房屋给周丽仙时屋内留存的燃气灶、微波炉、挂衣架，屋内凌乱不堪。以上事实，由周丽仙提供的《房屋租赁合同》及所附的《房屋设施设备清单》、上海市房地产权证、《房屋收回提前告知书》、《房屋收回通知书》、施维玲与周丽仙的微信聊天记录，施维玲、施亮共同提交的《房屋设施设备清单》、《古美路街道责令限期改正“群租”行为通知书》、施维玲与周丽仙的微信聊天记录、物业公司《证明》、关于周丽仙装修后屋内陈设的照片、关于周丽仙退场后屋内状态的视频及照片等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。庭审中，周丽仙为证明其就涉案房屋装修和设施的采购所支出的费用，向本院提交以下证据材料：浦城小张五金水暖工具(天然气灶)、销售清单、销货单。经质证，施维玲、施亮表示对于天然气灶的单据的真实性无异议，但认为与施维玲等无关，也无法证明与本案的关联；对于销售清单的真实性、关联性均不认可；对于销货单的真实性无异议，但认为与本案无关。审理中，施维玲、施亮为证明周丽仙拆除房门并搬离家具等物品的行为给其造成的损失向本院提交以下证据材料：施维玲的丈夫杨子清(乙方，承租方)与案外人沈某某(甲方，出租方)就上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁事宜于2019年3月22日签订的租赁合同(面积93平方米，租期自2019年4月10日起至2020年4月10日止，月租金6,800元)、关于租金支付的银行转账凭证、施维玲与杨子清的结婚证以及施亮与案外人签某的装饰装修合同、发票。经质证，周丽仙表示该些材料的真实性及关联性均不予认可。审理中，经周丽仙申请，本院传唤证人周某到庭作证。证人周某陈述其经他人介绍在周丽仙处工作，主要负责维修、恢复和安装。其在涉案房屋发生漏水时对涉案房屋进行过维修，漏水发生很多次，每次施维玲来都是其开的门。2019年9月10日，是其与施维玲见的最后一次面。当时其在屋内做隔断恢复和清理卫生、安装房门、燃气灶的安装等事务。客厅的隔断是周丽仙一方隔的，故需要恢复。房门的安装是原来房屋老旧，周丽仙一方更换了新的门，故租期届满，需要将新门拆了并将旧门换上去。燃气灶的安装也是将周丽仙一方采购的燃气灶拆下来并将原先屋内坏的燃气灶安装上去。当时施维玲看其在恢复隔断以为其在破坏房屋就阻止其工作并报警。警察走后，其本想继续工作，但施维玲恶劣地赶走了其。故其就走了。房屋的钥匙在门上，当天没拿走，也没锁门。对证人周某的陈述，周丽仙表示无异议。施维玲、施亮共同表示周某与周丽仙有利益关系，故证言不可信，且证人的陈述与周丽仙的陈述有冲突。就双方前述举证及证人证言，本院认为，关于周丽仙提供的证据材料，浦城小张五金水暖工具(天然气灶)及销货单，虽施维玲、施亮对真实性均无异议，但从该些单据的内容来看，无法体现与本案的关联，故本院不予采纳；销售清单，从内容来看，无任何人员签字、盖章，故本院对该证据材料亦不予采纳。关于施维玲、施亮提供的证据材料，本院对其真实性予以认可，但是否最终采纳并据此支持施亮、施维玲的诉请主张，将于“本院认为”处予以阐述、论证。关于证人证言，本院认为，证人周某与周丽仙存有利害关系，且证人的陈述与周丽仙的陈述确有冲突，例如证人表示9月10日起离开时涉案房屋房门开着、钥匙悬挂在门上，但周丽仙在庭审时陈述，因施维玲拒不向其返还押金，故其拒不归还房屋，且从微信聊天记录可见，施维玲多次要求周丽仙交接房屋，周丽仙均予以拒绝。故本院对证人的证言不予采信。本院认为，周丽仙与施维玲、施亮就涉案房屋租赁事宜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效合同，双方应按约履行。就周丽仙提出的各项本诉诉讼请求，1、关于房租的退还，本院认为，施维玲、施亮作为出租方有义务提供符合租赁目的的租赁物。然根据查明事实，施维玲、施亮提供的涉案房屋确实存在主卧卫生间渗漏水情况。但虽然如此，施维玲、施亮在周丽仙报修后也积极向物业公司报修。而该渗漏水情况是否足以影响承租人对该卫生间或主卧室甚至整个涉案房屋的居住使用，作为承租人的周丽仙并未提供相应的证据材料予以证明。且本身周丽仙系将涉案房屋租赁给他人使用，而非自用，故在周丽仙未举证证明维修期间对其造成的实际损失的情况下，周丽仙提出的要求返还该期间的租金之诉请，本院难以支持。2、关于押金的退还，鉴于涉案租赁合同已期满终止，故施维玲、施亮收取的押金6,800元应当返还周丽仙。3、关于空调赔偿款，根据查明事实，周丽仙添置的空调一台确实留置在涉案房屋内，但本院认为，周丽仙作为承租人于租赁合同期满交还房屋系其义务，然周丽仙未按约返还涉案房屋，且在施维玲多次催促周丽仙交接房屋的情况下，周丽仙仍不及时搬离其留置在屋内的物品，相应的扩大损失应由周丽仙自行负担。故该项本诉诉请，本院不予支持。4、关于精神损失费的赔偿，无合同依据、事实依据及法律根据，本院不予支持。就施维玲、施亮提出的各项反诉诉讼请求，1、关于水、电、煤气、物业费，作为承租人的周丽仙应负担其使用涉案房屋期间的各类公共事业费用，现周丽仙亦表示同意支付该些费用、金额亦表示认可，故就该项诉请，本院予以支持。2、关于施维玲、施亮提出的反诉请求2-4，施维玲、施亮认为2019年9月12日双方欲办理交接时涉案房屋的状态并不符合双方约定，且周丽仙拒绝交还涉案房屋，故提出前述诉请。而周丽仙认为系因出租方拒不返还押金故其拒绝交还涉案房屋，至于涉案房屋内其添置的家具等设施无需留给出租方，故就该些反诉诉请均不认同。对此，本院认为，根据涉案租赁合同约定“返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用”、“现有的装修、附属设施、设备状况以及需约定的有关事项，由甲乙双方在本合同附件中加以列明，作为甲乙交付该房屋和本合同终止时乙方返还该房屋的验收依据”，现首先，涉案租赁合同附件二《房屋设施设备清单》列明了施维玲、施亮将涉案房屋交付给周丽仙时涉案房屋内留存的基本家具家电设施。然根据查明事实，周丽仙退场时，未见原留存在屋内的微波炉、燃气灶、挂衣架。其次，附件二《房屋设施设备清单》备注处记载“甲乙双方约定在一个月内进行装修，如果乙方不装修，则甲方收回房屋，乙方支付甲方一个月押金作为违约金”，由此可见，周丽仙所实施的装修对于出租方的重要性。且周丽仙于庭审时也确认固定装修需留给出租方，然周丽仙退场时却拆除了涉案房屋的三扇门及门套。再次，附件二《房屋设施设备清单》备注处同时记载“房屋到期时，乙方把房屋内设施留给甲方”，然周丽仙却搬离了四间房间(其中包括客厅隔出的房间)内的床、柜子等。由此可见，周丽仙退场时涉案房屋的状态显然不符合合同约定。鉴于周丽仙的违约行为，作为出租方的施维玲等拒不返还押金，符合合同约定及法律规定。然周丽仙却未及时改正其违约行为，反而以出租方合理的不返还押金的行为拒不交还涉案房屋，且在施维玲多次催促周丽仙交接房屋的情况下，周丽仙仍不交接涉案房屋，由此造成的扩大损失，应由周丽仙负担。鉴于施维玲、施亮自认于2019年9月25日自行收回涉案房屋，故周丽仙理应负担自2019年9月10日起至2019年9月25日止的占用使用费3,626.67元。关于装修损失的赔偿，本院认为，鉴于周丽仙确实将原本归属施维玲、施亮所有的部分固定装修以及部分家具设施拆除或搬离，周丽仙的该些行为势必给施维玲、施亮产生一定的需重新装修、添置的经济损失。故施维玲、施亮要求周丽仙赔偿装修损失，符合法律规定，本院予以支持。至于赔偿款的具体金额，因施维玲、施亮未就其主张金额提供明确且合理的依据，但本院综合考虑到周丽仙作为二房东本身在房屋的装修、物品的添置、材质的选择上不会投入很多，且涉案房屋租期为三年，相关装修及物品也会产生一定的折旧，故本院酌定由周丽仙赔偿装修损失5,000元。关于房租损失，本院认为，首先，虽然施维玲、施亮就其损失提供了租赁合同、租金支付凭证及结婚证，但涉案房屋的权利人为施亮，施维玲表示涉案房屋系供施亮居住使用，而该份租赁合同的签订人为施维玲的丈夫，且租赁期限约定的租期自2019年4月10日起至2020年4月10日止，故该些材料无法看出与本案的关联，本院不予采纳。其次，即便施维玲的丈夫承租的房屋系供施亮使用，但就涉案房屋，固定装修方面周丽仙也仅是拆除了三扇门及门套，而门和门套的恢复、屋内垃圾的清理、家具的重新购置并不会产生长达六个月的租金损失。故施维玲、施亮要求按六个月的标准计算租金损失并无依据。但本院也考虑到，周丽仙拆除了部分固定装修并搬离了部分家具设施的行为确实构成违约，其违约行为势必也给出租方带来无法及时有效利用涉案房屋的租金损失，故本院酌定由周丽仙赔偿施维玲、施亮租金损失3,400元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)施维玲、施亮于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)周丽仙押金6,800元；二、原告(反诉被告)周丽仙于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)施维玲、施亮水费9.60元、电费28.90元、煤气费30元、物业费321元；三、原告(反诉被告)周丽仙于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)施维玲、施亮自2019年9月10日起至2019年9月25日止的占用使用费3,626.67元；四、原告(反诉被告)周丽仙于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)施维玲、施亮装修损失5,000元；五、原告(反诉被告)周丽仙于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)施维玲、施亮房租损失3,400元；六、驳回原告(反诉被告)周丽仙的其他本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计763.13元，由原告(反诉被告)周丽仙负担738.13元，由被告(反诉原告)施维玲、施亮负担25元。反诉案件受理费减半收取计1,412.99元，由原告(反诉被告)周丽仙负担25元，由被告(反诉原告)施维玲、施亮负担1,387.99元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年七月十七日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。