广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初20067号原告：保兴投资有限公司（BOHINGINVESTMENTLIMITED）。注册办事处地址：香港特别行政区北角渣华道8号威邦商业中心10楼1004室。法定代表人：谢利辉，该司董事。委托诉讼代理人：周芳，广东金领律师事务所律师。被告：中国人民解放军南部战区总医院。地址广东省广州市越秀区流花路111号。法定代表人：周学君，该院院长。委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周平，男，该医院职工，地址。原告保兴投资有限公司（以下简称保兴公司）与被告中国人民解放军南部战区总医院（以下简称总医院）物权保护纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周芳,被告委托诉讼代理人傅显扬、周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按每月531930元的标准向原告支付广州市越秀区人民北路919号广东国际贸易大厦第5、6层商铺自2017年11月29日起至本判决生效之日止的房屋使用费；2.判令被告从2017年12月1日起，以每月531930元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率支付逾期支付房屋使用金的利息（当月使用费的利息是从次月1日开始计算至付清全部欠款之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：位于广州市人民北路919号广东国际贸易大厦是案外人广州市华英房地产开发有限公司（以下简称华英公司）开发的物业。该物业第5、6层建筑面积合计6258平方米，使用性质为商业。因华英公司等拖欠原告欠款，原告向广州市中级人民法院提起诉讼，并申请诉讼财产保全，该院依法查封了广州市人民北路919号广东国际贸易大厦全部房产（除预售外）。诉讼期间，被告因其门诊部拆迁改造，华英公司等案外人将上述物业的1至7层出租给被告作门诊部使用，期限至2014年5月28日。上述案件经广州市中级人民法院和广东省高级人民法院两级审理，均判决原告胜诉，因华英公司等不履行判决义务，原告向广州市中级人民法院申请强制执行。2015年7月27日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法执字第675号执行裁定书，裁定将上述物业第5、6层作价64630621.44元交付原告，抵偿债务64362974.56元，上述不动产自裁定送达原告时转移给原告。该裁定书于2015年8月10日送达给原告和被告。因被告就其使用第5、6层租赁及使用费问题，无法与原告达成共识，2016年9月29日，原告向越秀区法院提起诉讼。2017年10月26日，越秀法院作出（2016）粤0104民初40685号民事判决书，判令被告按照每月225288元计付自2015年8月10日至生效判决之日的房屋使用费及利息。一审判决后，双方均没有提出上诉，判决于2017年11月28日生效。因被告拒不履行生效判决义务，2018年1月9日，原告向越秀法院申请强制执行。该院通过强制执行为原告执结了上述判决确定的全部款项。2017年11月29日起，被告拒绝向原告支付房屋使用费。经原告委托，广州市越房房地产价格评估有限公司评定广东国际贸易大厦第五、六层租金每月每平方米为85元。原告认为，上述第5、6层物业产权于2015年8月10日由法院裁定给原告，原告享有该物业的收益权。被告是该两层物业的使用，依法应向原告缴纳房屋使用费。现被告拒不缴纳房屋使用费，已严重损害原告的合法权益。被告总医院答辩称：一、总医院使用房屋在先、保兴公司取得产权在后，总医院并非恶意侵占房屋。房屋当前使用状态是基于历史原因延续至今，保兴公司从未要求返还房屋，双方均有租赁意愿且一直在协商租金。目前，新门诊大楼基坑工程正在进行，主体建设即将全面展开，暂时仍需继续使涉案房屋。总医院使用涉案房屋符合双方利益，且可以实现多方共赢。二、总医院愿意支付合理费用使用房屋，但因保兴公司要价过高、明显不合理而至今无法达成共识，通过法院依法评估、居中裁判是解决分歧的有效方式。涉案房屋的客观状态有别于正常商业用房，其租金标准应当低—般商业用房标准。涉案房屋的实际用途也有别于营利性商业用途，确定租金标准应当考虑房屋的实际用途。涉案房屋同地段租金也远远低于保兴公司主张的房屋使用费，保兴公司的主张明显欠缺合理性。涉案房屋周边商业环境持续低迷，紧邻涉案大楼的其他商用物业有的大量空置待租，有的租金低于人民北路平均租金参考价。保兴公司提交的《房地产租金价值咨询意见》并非正式的评估报告，其主张按照每月531930元的标准支付房屋使用费没有合法依据。三、保兴公司主张房屋使用费按月交纳并按月计息，没有事实依据和法律依据，依法不应当支持。保兴公司要价虚高导致双方分歧较大，总医院并非恶意拖欠。双方关于使用费支付期限没有约定，应当按照法律规定依法处理。合同法规定在双方尚未确定租金支付期限时，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。原告主张按月支付房屋使用费并按月累加计算利息，没有事实依据和法律依据，即使本案涉及房屋使用费利息的问题，也应当按照每满一年支付一次租金，并据此计算利息。经审理查明：根据查册时间为2019年4月16日的《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区人民北路919号权属人为广州市华英房地产开发有限公司（以下简称华英公司）。2016年9月29日，保兴公司向本院提起诉讼，本院立案号（2016）粤0104民初40685号，该案保兴公司提出诉讼请求：1.被告南部战区总医院按每月500640元的标准向原告支付广州市越秀区人民北路919号广东国际贸易大厦第5、6层商铺自2015年8月10日起至本判决生效之日止的房屋使用费；2.被告南部战区总医院以每月500640元为基数、按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期支付房屋使用金的利息（当月使用费的利息是从次月1日开始计算至付清全部欠款之日止）。（2016）粤0104民初40685号案经审理查明了以下事实：2010年5月29日，被告南部战区总医院（乙方、承租方）与案外人华英公司（甲方、出租方）签订《租赁协议书》，约定：甲方为位于广州市人民北路919号广东国际贸易大厦的发展商，有建设、出售、出租及管理该大厦的经营权；本协议项下租赁范围，仅包括地上第三层全层、第四层全层、第五层全层、第六层全层共12542平方米；第八层除甲方留用⑤-⑤轴以南侧约703平方米作办公室及通道面积外（内含男女洗手间各一间），其余的面积可在不影响甲方对该大厦续建第九层及以上工程施工的前提下，借予乙方临时使用，使用期不受本协议租赁期约定，但不可超过本协议租赁期，惟第八层尚未进行规划、消防等验收，乙方若需要使用，须自行向相关政府及军队部门办理相关手续，甲方给予配合；地上第一层、第二层共5103平方米已出售予香港大宇发展有限公司，故不在本协议租赁范围内，由乙方向业主方另行租赁，甲方提供协助；乙方要求该租赁场地作为医疗用途；本协议项下的租赁期为三年半，从2010年11月29日至2014年5月28日止，装修免租期间结束的翌日为租赁期开始之日；装修免租期为六个月，自本协议签署生效之日起计算；第一年、第二年每年租金为350万元，第三年租金在前一年租金的基础上，上调7.5%作为租金标准等。2014年12月31日，广州市中级人民法院发出《广州市人民北路919号广东国际贸易大厦第五层等拍卖公告》，该公告载明广州市人民北路919号广东国际贸易大厦第五、六层建筑面积合计6258平方米等。2015年7月27日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法执字第675号执行裁定书，载明：保兴投资有限公司申请执行高达宜投资有限公司（以下简称高达公司）、华英公司一案，该院依据已经发生法律效力的（2008）穗中法民四重字第3号民事判决，向被执行人高达公司、华英公司发出执行通知书，责令被执行人履行上述生效法律文书确定的义务，但被执行人一直未履行……本院依法对广东国际贸易大厦第五、六层进行了拍卖，但经降价两次，三次拍卖均流拍；第三次拍卖保留价为64630621.44元，现申请执行人保兴投资有限公司向本院申请以物抵债……裁定如下：一、将被执行人华英公司所有的广州市人民北路919号广东国际贸易大厦第五层、第六层作价64630621.44元，交付申请执行人保兴投资有限公司（英文名称：BOHINGINVESTMENTLIMITED）抵偿债务64362974.56元，上述不动产财产权自本裁定送达申请执行人保兴投资有限公司时起转移；二、申请执行人保兴投资有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。原告称其于2015年8月10日收到该裁定。2015年10月19日，原告向被告送达《关于要求签订收取场地使用费的函》，称根据（2012）穗中法执字第675号裁定，原被告双方应迅速谈妥涉案场地使用费的问题并签订上述场地使用费的合同，并提出收取150元/平方米/月的场地使用费，被告可提出意见双方洽谈等。2015年12月28日，原告又向被告送达《关于要求签订收取广东国际贸易大厦第五层和第六层场地使用费的函》，称因双方就场地使用费达不成一致，原告委托广州启城房地产土地评估有限公司对涉案场地租金进行了市场调查并作出评估意见，认为涉案场地租金水平约75-80元/平方米/月，请被告提出意见尽快约定双方谈妥后早日落实签订上述场地使用费的合同等。原被告至该案作出时未能就涉案场地使用费标准协商一致，被告未向原告支付2015年8月10日以后的场地使用费（租金）。2017年10月26日，本院作出（2016）粤0104民初40685号民事判决书，判决如下：一、被告广州军区广州总医院在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告保兴投资有限公司支付广州市越秀区人民北路919号广东国际贸易大厦第5、6层商铺自2015年8月10日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（每月按225288元计付）及上述使用费的利息（2016年8月10日至2017年8月9日以2703456元为基数，2017年8月10日至实际支付上述使用费之日止以5406912元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计付）。二、驳回原告保兴投资有限公司的其他诉讼请求。该案于2017年11月28日发生法律效力。2018年3月26日，本院向原、被告双方当事人发出《结案通知书》，告知原被告双方之间的（2016）粤0104民初40685号民事判决书已全部执行完毕。2018年5月9日、2018年10月23日、2018年12月17日，原告向被告分别发出了《关于要求速交使用广东国际贸易大厦第五层和第六层使用费的函》、催交使用费函、《关于催交广东国际贸易大厦第五层及第六层物业的房屋使用费的函》，要求被告协商处理第5、6层物业的有偿使用问题，被告确认收到上述函件，但其不认可函件的内容，并称双方对于房屋使用费分歧较大无法达成合意，被告并非恶意拖欠使用费。诉讼中，原告提交了广州市越房房地产价格评估有限公司于2018年10月29日出具的《房地产租金价值咨询意见》，评估对象为广州市越秀区人民北路919号广东国际贸易大厦第5、6层，于价值时点2018年10月26日每平方米每月的市场租金为85元每建筑面积平方米每月。被告称该咨询意见未考虑房屋的客观状态，亦未载明鉴定人员姓名、鉴定资质、评估依据、评估方案、评估过程等具体内容，该意见并非规范、正式的评估报告，不应被采纳。2019年8月6日，原、被告双方同时向本院提出申请，要求对评估对象为位于广州市人民北路919号广东国际贸易大厦5、6楼在2017年11月的市场租金价格水平进行评估。为此，本院经摇珠依法委托广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡价格公司）承担本案评估工作。2020年6月2日，安衡价格公司出具《关于广州市人民北路919号广东国际贸易大厦5、6楼市场租金价格评估结论书》，价格评估结论为：广州市人民北路919号广东国际贸易大厦5楼于2017年11月的市场租金每平方米的价格为47元；广州市人民北路919号广东国际贸易大厦6楼于2017年11月的市场租金每平方米的价格为45元。双方当事人对上述评估结论书的真实性、合法性、关联性均无异议。因本次评估产生评估费用10000元。诉讼中，双方当事人均确认涉案人民北路919号广东国际贸易大厦第5、6层的建筑面积均为3129平方米。再查明，2018年11月4日，被告由“中国人民解放军广州军区广州总医院”更名为“中国人民解放军南部战区总医院”。本院认为：被告原向华英公司承租涉案人民北路919号广东国际贸易大厦第5、6层房屋，原告依据（2015）穗中法执字第675号执行裁定书成为该房屋所有权人后，双方虽未就该房屋签订租赁合同，但被告继续使用该房屋，双方形成事实上的租赁关系，故按照等价有偿原则，被告理应向原告支付房屋使用费。关于涉案房屋使用费标准，双方未能协商一致，故在本案中双方共同申请对使用费进行评估鉴定。安衡价格公司作为鉴定人出具了《关于广州市人民北路919号广东国际贸易大厦5、6楼市场租金价格评估结论书》，双方当事人对该评估结论书双方均无异议，故本院采纳安衡价格公司的价格评估结论。被告应按安衡价格公司评定的租金标准，即每月按287868元[（47×3129）+（45×3129）]的标准支付房屋使用费。因使用费是基于被告实际使用而产生，在本判决作出之日被告仍在继续使用，故被告应支付使用费的时间，本案仅处理至本判决作出之日止即2020年7月3日，如被告后续仍占用房屋，原告可另行主张权利。经计算，被告自2017年11月29日起至2020年7月3日止应付的房屋使用费金额为8970957.4元[287868÷30×2+287868×31+287868÷31×3]。原告主张按照每平方米85元标准计算房屋使用费，本院不予支持。因双方未能对使用费标准达成一致，被告称其并非恶意拖欠使用费的抗辩，本院予以支持；但被告使用房屋未及时支付对价确实会给原告造成损失。故原告主张被告按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率支付房屋使用费的利息，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，被告主张的逾期支付使用费利息应按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。根据公平合理原则，参照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定的支付期限，双方对于支付期限没有约定，被告使用原告房屋期间长达1年以上，被告宜在使用期限每届满1年时支付使用费，使用费不满1年的，在使用期届满时支付。即被告逾期支付2017年11月29日至2018年11月28日的使用费，应自2018年11月29日至实际付清之日止，以3454416元（287868×12）作为计算基数；2018年11月29日至2019年11月28日的使用费，应自2019年11月29日起至实际付清之日止，以3454416元（287868×12）作为计算基数；2019年11月29日至2020年7月3日的使用费，应自2020年7月4日起至实际付清之日止，以2062125.4元（287868÷30×2+287868×7+287868÷31×3）作为计算基数。原告主张超过上述计算所得金额的利息部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条的规定，判决如下：一、被告中国人民解放军南部战区总医院应在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告保兴投资有限公司支付广州市越秀区人民北路919号广东国际贸易大厦第5、6层商铺自2017年11月29日至2020年7月3日止的房屋使用费8970957.4元及逾期付款利息（逾期支付2017年11月29日至2018年11月28日的使用费，应自2018年11月29日至实际付清之日止，以3454416元作为计算基数；2018年11月29日至2019年11月28日的使用费，应自2019年11月29日起至实际付清之日止，以3454416元作为计算基数；2019年11月29日至2020年7月3日的使用费，应自2020年7月4日起至实际付清之日止，以2062125.4元作为计算基数。上述逾期付款利息的标准，2019年8月19日前按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率）；二、驳回原告保兴投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123800元，由原告保兴投资有限公司负担56449元、被告广州军区广州总医院负担67351元。评估费10000元，由原告保兴投资有限公司、被告广州军区广州总医院各负担5000元。如不服本判决，原告保兴投资有限公司可在判决书送达之日起三十日内，被告广州军区广州总医院可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈婉君人民陪审员  刘宝珍人民陪审员  韩莦华二〇二〇年七月三日书 记 员  翁丹菲