中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终195号 上诉人（原审原告）：武汉市库玛华中百货有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区中山大道**。 法定代表人：黄成家，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梅雪峰，湖北今天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈铭，湖北今天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：武汉银城实业发展总公司，住，住所地湖北省武汉市江岸区高雄路**/div> 法定代表人：李兆贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：欧阳云清，湖北成和诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩樱，湖北成和诚律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：武汉阳光置业有限公司，住所，住所地湖北省武汉市江汉区清芬一路**div> 法定代表人：WooChiMan（荷兰籍，中文名胡志敏），该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴洪斌，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：黄仁春，北京大成（武汉）律师事务所律师。 上诉人武汉市库玛华中百货有限公司（以下简称库玛公司）因与被上诉人武汉银城实业发展总公司（以下简称银城公司）、武汉阳光置业有限公司（以下简称阳光公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省高级人民法院（以下简称一审法院）（2019）鄂民初30号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人库玛公司的委托诉讼代理人梅雪峰、陈铭，被上诉人银城公司的委托诉讼代理人韩樱，阳光公司的委托诉讼代理人吴洪斌、黄仁春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 库玛公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判确认库玛公司对案涉房屋（即位于武汉市江汉区清芬一路57号阳光大厦第4、5、7、8层整层全部；第3层的3111、3125、3127、3130、3131、3133-1、3135、3136、3138、3139、3140、3141、3145、3210、3213-1、3217、3219、3220、3221、3222、3226、3227、3228、3229、3230、3231、3232、3233、3233-1、3235、3236、3237、3238、3239、3242、3243、3243-1、3245、3318、3319、3320、3321、3322、3323、3323-1、3325、3326、3327、3328、3329、3330、3331、3332、3333-1、3341号；第一层的1-1至1-8，2-1，2-4，2-5，3-1至3-12，C1-1至C1-2，C2-1至C2-3,C3-1至C3-3,C4-1至C4-8,E1-1至E1-6,E2-1至E2-3,E3-1至E3-4,E4-1至E4-8,E5-1至E5-7,E6-1至E6-6，E7-1至E7-5,E8-1至E8-3,F3-1至F3-8,F4-1至F4-8,F5-1至F5-4,F6-1至F6-9,G3-1、G3-10、G3-2至G3-9,H3-1至H3-6号）享有合法租赁权；2.撤销一审法院作出的（2011）鄂执字第1-13号执行裁定书、（2019）鄂执异2号执行裁定书；3.银城公司、阳光公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决对于案涉房屋查封事实认定不清。一审法院关于案涉房屋的查封状态仅认定了查封起始时间，并未就解封情况进行认定。库玛公司租赁案涉房屋期间，该房屋只有4、7、8层是处于连续查封状态，第1层于2005年9月6日解封，第3、5层于2006年7月28日解封，第2层查封状态不明。（二）一审判决认定库玛公司与阳光公司恶意串通，缺乏事实和法律依据。1.一审判决认定案涉《房屋租赁合同》约定的租金远低于市场价格，是错误的。原武汉市房产管理局（现武汉市住房保障和房屋管理局）颁布的《关于发布武汉市2002年房屋租赁市场参考租金的通知》（武房市〔2002〕17号）是对成熟商业体房屋租赁给出的参考价格，案涉房屋在租赁时仅是一座烂尾楼，其租金不能适用该文件。而且，该文件也只是一份参考文件，案涉房屋租金应当以市场实际情况来决定。当时周边楼盘的租金与上述文件中价格差别很大，比如附近的江汉大厦租赁价格为每月8.5元/平方米，温州商城租赁价格为每月25元/平方米。2.一审判决认定库玛公司用于抵扣租金的1.27亿余元属于库玛公司自身经营成本，并据此认定抵扣行为属于恶意串通，是错误的。阳光公司当时引进库玛公司是为了解决案涉房屋的资金问题。库玛公司入驻后投入大量资金装修、改造，盘活了案涉房屋项目，阳光公司也是受益者。3.一审判决认定库玛公司未尽到承租人应尽的注意义务，没有法律依据。房屋查封信息只有房屋所有权人或司法机关有权调查，保证房屋权属没有瑕疵的义务应当是出租人而不是承租人。即使库玛公司未尽注意义务，也仅仅是库玛公司的一个过失行为，而非恶意串通。4.租赁期限约定为20年以及胡雄健后来担任库玛公司监事都是合法合规的正常市场行为。5.最高人民法院在2010年9月28日作出的（2010）民一终字第32号民事判决（以下简称32号民事判决）才确定银城公司对案涉房屋享有物权，而库玛公司与阳光公司签订《房屋租赁合同》的时间是2004年8月28日，所以库玛公司签订上述《房屋租赁合同》不存在恶意串通损害银城公司利益的问题。6.阳光公司主张胡雄健签订案涉《房屋租赁合同》《协议书》的行为属个人行为，一审判决对此应予处理。如确实存在胡雄健个人恶意串通行为，也应当是胡雄健与库玛公司恶意串通损害阳光公司利益，而不是损害银城公司利益。 银城公司辩称，库玛公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（一）一审判决对案涉房屋查封事实认定清楚。根据一审中银城公司提供的第一组证据可知，案涉房屋在阳光公司与库玛公司签订《房屋租赁合同》之前已被银城公司等单位申请法院查封。《房屋租赁合同》签订时，房屋处于查封状态。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，库玛公司与阳光公司签订《房屋租赁合同》的行为，在查封财产上设定权利负担，不得对抗申请执行人银城公司。（二）一审判决认定库玛公司与阳光公司恶意串通，是正确的，而且该事实也已经由生效的最高人民法院（2018）最高法民终1231号民事判决（以下简称1231号民事判决）认定。1.最高人民法院32号民事判决、1231号民事判决均认定案涉房屋自建设完成时银城公司就取得了所有权。一审法院（2011）鄂执字第1-12号执行裁定书并不影响银城公司依判决取得案涉房屋所有权。2.案涉房屋不是烂尾楼。1231号民事判决中已认定库玛公司主张其承租时案涉房屋是烂尾楼、租金系市场价格缺乏证据证明，而且认定库玛公司的主张与相关的评估报告不相符。3.《房屋租赁合同》致使案涉房屋由库玛公司占有使用，而且该合同未经银城公司追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，《房屋租赁合同》涉及应分配给银城公司房屋的内容无效。1231号民事判决也确认了这一事实。4.案涉房屋按每月每平方米10元计算租金不符合市场价格，库玛公司也未向阳光公司支付127117308.06元租金。1231号民事判决已认定库玛公司投入租赁房屋的装修费用和宣传营销费用属于库玛公司应当支出的经营成本。《房屋租赁合同》中约定将其作为预交租金，阳光公司不可能从中获取收益，该约定明显不符合常理。6.《房屋租赁合同》租期为20年，而且在银城公司为《武汉阳光大厦开发项目转让合同书》《补充合同》的履行提起诉讼之前签订，《房屋租赁合同》签订后阳光公司总经理胡雄健即成为库玛公司的监事。这些可以表明库玛公司与阳光公司总经理胡雄健存在恶意串通。 阳光公司辩称，（一）案涉《房屋租赁合同》于2004年8月28日签订时，案涉房屋已被全国多个地方法院相继查封。库玛公司若尽正常承租人注意义务，对此应是清楚的。库玛公司在知悉案涉房屋存在诉讼风险的情况下以不合理的低价承租案涉房屋，并且以为自己经营所需而投入的装修费用和宣传营销费用抵扣租金，明显存在恶意。（二）案涉《房屋租赁合同》《协议书》是阳光公司时任总经理胡雄健个人与库玛公司内外勾结、恶意串通签订，严重损害阳光公司合法权益。1.胡雄健在签署上述合同、协议时没有阳光公司董事会授权，签署后也没有到阳光公司备案。而且，签署后不久胡雄健即成为库玛公司监事，阳光公司的股东、董事对此情况以及上述合同、协议签署情况均不知情。2.案涉《房屋租赁合同》《协议书》上所盖“武汉阳光置业有限公司合同专用章”经鉴定系伪造。胡雄健为掩盖伪造印章的事实，2006年6月7日还在报纸刊登阳光公司印章遗失公告。同年6月9日，阳光公司时任董事长罗启跃在报纸上专门声明公章完好保存在阳光公司董事长处。3.库玛公司签订案涉《房屋租赁合同》是为了阻碍银城公司对案涉房屋行使所有权，从而长期强行无偿占有案涉房屋。库玛公司占有案涉房屋后，包括阳光公司、银城公司在内全体业主的所有房屋即被库玛公司实际控制、管理，所有费用均由库玛公司收取。阳光公司以及相关国家机关工作人员都无法进入案涉房屋。（三）案涉房屋的租金价格明显不合理。1.案涉《房屋租赁合同》签订时，案涉房屋不是烂尾楼。阳光大厦在2004年3月竣工后，阳光公司即开始办理各项验收手续，因为库玛公司的非法强占，导致阳光大厦至今未能办理产权手续。库玛公司强占的是已具备开业条件的商业城，而不是烂尾楼。2003年4月1日武汉市处理停建工程领导小组办公室公告不能作为阳光公司是烂尾楼的证据。虽然阳光大厦当时确实被列入要求申报处置方案的名单之中，但是阳光大厦并非是因为烂尾楼而被列入。2.案涉租金价格不符合武汉市房产管理局颁布的《关于发布武汉市2002年房屋租赁市场参考租金的通知》中的价格，该价格也仅相当于同期附近房屋租金的41%和4%。而且，将案涉房屋的装修费用和宣传营销费用作为预交租金，显属免除库玛公司租金的行为。事实上，库玛公司所称的1.27亿余元投资绝大部分是虚假的，其中至少有1.08亿元缺少原始附件，记帐依据不足，6000万元甚至子虚乌有。另外，库玛公司所称的上述1.27亿余元中还有一笔500万元款项被库玛公司在多个案件中使用，其所称的用途前后不一。（五）案涉《房屋租赁合同》《协议书》应属无效。截至目前，阳光大厦仍未办理竣工验收手续。 库玛公司向一审法院起诉请求：1.撤销一审法院（2011)鄂执字第1-13号执行裁定书、(2019)鄂执异2号执行裁定书；2.确认库玛公司对案涉房屋享有承租权；3、银城公司承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：1998年12月9日，银城公司与阳光公司签订《武汉阳光大厦开发项目转让合同书》。合同签订后，阳光公司依约向银城公司支付了8700万元款项，后因银城公司未能协助阳光公司在武汉农业银行贷款11300万元，双方于2000年10月25日签订《补充合同》，约定双方对阳光大厦共同出资，待房屋建成后确保银城公司按比例分得房屋。 2005年12月19日，因阳光公司未履行上述《补充合同》，银城公司向一审法院提起诉讼，请求：1.确认银城公司与阳光公司于1998年12月9日签订的《武汉阳光大厦开发项目转让合同书》及2000年10月25日签订的《补充合同》有效；2.依法核定阳光大厦裙楼综合单方造价，以该造价确定银城公司应分得118000000元房屋的总面积；判明属于银城公司的楼层及每一层面积并判令阳光公司向银城公司交付；3.阳光公司不能将上述房屋足额交付的，应按市场价值向银城公司承担赔偿责任。 2009年12月21日，一审法院作出（2009）鄂民一初字第4号民事判决，判决：1.确认银城公司与阳光公司于1998年12月9日签订的《武汉阳光大厦开发项目转让合同书》及于2000年10月25日签订的《补充合同（意向协议）》有效；2.银城公司在阳光大厦项目投资的118000000元，按照阳光大厦裙楼综合单方造价每平方米3752.73元计算，应在位于湖北省武汉市江汉区清芬一路57号的阳光大厦裙楼中分得房屋面积31443.78平方米（其中包括阳光大厦裙楼的第八、七、五、四层的全部面积；第三层中的3111、3125、3127、3130、3131、3133-1、3135、3136、3138、3139、3140、3141、3145、3210、3213-1、3217、3219、3220、3221、3222、3226、3227、3228、3229、3230、3231、3232、3233、3233-1、3235、3236、3237、3238、3239、3242、3243、3243-1、3245、3318、3319、3320、3321、3322、3323、3323-1、3325、3326、3327、3328、3329、3330、3331、3332、3333-1、3341号房屋；第一层中的1-1至1-8,2-1,2-4,2-5,3-1至3-12，C1-1至C1-2，C2-1至C2-3，C3-1至C3-3，C4-1至C4-8，E1-1至E1-6，E2-1至E2-3,E3-1至E3-4，E4-1至E4-8，E5-1至E5-7，E6-1至E6-6，E7-1至E7-5，E8-1至E8-3，F3-1至F3-8，F4-1至F4-8，F5-1至F5-4，F6-1至F6-9，G3-1，G3-10，G3-2至G3-9，H3-1至H3-6号房屋。房屋面积以房地产管理部门核定的面积为准，含公摊面积。如上述房屋的实测面积超出31443.78平方米，则按从上到下、从西往东的顺序从中扣除相应面积的房屋。如上述房屋的实测面积不足31443.78平方米，则在阳光大厦裙楼的地下负一层中从东到西予以补足）。阳光公司应于判决生效之日起三十日内向银城公司交付；3.驳回银城公司的其他诉讼请求。阳光公司不服，上诉至最高人民法院。最高人民法院于2010年9月28日作出32号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 2018年5月16日，一审法院根据银城公司的执行申请，作出（2011）鄂执字第1-12号执行裁定书，裁定将阳光公司上述案涉房屋所有权及相应土地使用权转移给银城公司。 2018年12月27日，一审法院依据银城公司的申请又作出（2011）鄂执字第1-13号执行裁定书，裁定解除库玛公司对上述案涉房屋的占有，库玛公司与阳光公司签订的房屋租赁合同不得对抗申请执行人银城公司。库玛公司不服该裁定，于2019年1月22日向一审法院提出书面异议，请求撤销该项裁定，终止对库玛公司租赁房屋的执行。一审法院于2019年2月19日作出（2019）鄂执异2号执行裁定书，驳回库玛公司的异议。库玛公司不服（2019）鄂执异2号执行裁定书，遂向一审法院提起本案诉讼。 一审法院同时查明，2004年8月28日，阳光公司与库玛公司签订《房屋租赁合同》，约定：阳光公司出租给库玛公司的房屋为位于湖北省武汉市江汉区中山大道600号阳光大厦第1至8层的商业用房，出租房屋的建筑面积共约52000平方米；该房屋租赁期共20年，自2004年8月28日起至2023年8月27日止；2-8层租金按每月每平方米（建筑面积）10元计算，每月租金共459000元。1层租金按市场行情由双方协商确定，原则上每平方米不低于100元/月；库玛公司投入到所租赁房屋的装修费用和为形成该房屋商业环境所支出的宣传营销费用（截止到库玛公司有关商业项目正式开业满一年时止），视为库玛公司向阳光公司支付的预交租金，具体数额由阳光公司、库玛公司双方在相关工作结束时以书面形式确定；库玛公司开始交纳租金的时间为库玛公司有关商业项目正式开业满一年时，每半年缴纳一次；库玛公司开始交纳租金时，支付方式为直接从预交租金中冲抵，直至预交租金冲抵完毕，库玛公司才另行向阳光公司支付租金。该合同还对房屋的出售与转租、房屋的修缮与使用、房屋交付及收回的验收、合同的变更、解除与终止、违约责任、合同争议的解决方式等进行了约定。 2006年8月16日，库玛公司股东任命阳光公司总经理胡雄健担任库玛公司监事。 2006年9月1日，阳光公司与库玛公司签订《协议书》，约定：双方同意《房屋租赁合同》第三条租金及支付方式第1款中关于第一层租金根据使用面积计算确定为每平方米100元/月；《房屋租赁合同》第三条租金及支付方式第2款支付方式第1项“库玛公司投入到所租赁房屋的装修费用和为形成该房屋商业环境所支出的宣传营销费用（截止到库玛公司有关商业项目正式开业满一年时止）”规定需要确认的费用，双方确认为人民币壹亿贰仟柒佰壹拾壹万柒仟叁佰零捌元零陆分（¥127117308.06元），截止日期为2006年8月31日。 还查明，上述《房屋租赁合同》签订前，案涉阳光大厦房屋司法查封情况如下：湖北省武汉市中级人民法院以（2004）武执字第00280号协助执行通知书，对阳光大厦第一层予以查封。该项查封登记日期为2004年6月23日。一审法院以（2004）鄂民立保字第14号民事裁定书和（2004）鄂立通字第14-1号协助执行通知书，对阳光大厦第四层、第七层、第八层共三层及其相对应的地下室车库房产予以预查封。该项查封登记日期为2004年7月13日。湖北省汉江中级人民法院于2004年7月26日、27日作出（2004）汉立保字第011号民事裁定书、协助执行通知书，对阳光大厦第一层轮候查封，对第三层、第四层、第五层、第七层、第八层全部及地下室一至三层予以查封。该项查封登记日期为2004年7月28日。 另查明，根据原武汉市房产管理局《关于发布武汉市2002年房屋租赁市场参考租金的通知》（武房市〔2002〕17号），案涉阳光大厦所在地段2002年钢混结构的商业经营性用房的市场租赁参考租金为243元/月/建筑平方米。 根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：库玛公司对案涉房屋是否享有排除法院强制执行的合法权益。 一审法院认为，因银城公司向一审法院申请执行最高人民法院32号民事判决，一审法院遂作出（2011）鄂执字第1-12号执行裁定，裁定将被执行人阳光公司阳光大厦裙楼的第八、七、五、四层、第三层中的3111、3125、3127、3130、3131、3133-1、3135、3136、3138、3139、3140、3141、3145、3210、3213-1、3217、3219、3220、3221、3222、3226、3227、3228、3229、3230、3231、3232、3233、3233-1、3235、3236、3237、3238、3239、3242、3243、3243-1、3245、3318、3319、3320、3321、3322、3323、3323-1、3325、3326、3327、3328、3329、3330、3331、3332、3333-1、3341号房屋、第一层中的1-1至1-8,2-1,2-4,2-5,3-1至3-12，C1-1至C1-2，C2-1至C2-3，C3-1至C3-3，C4-1至C4-8，E1-1至E1-6，E2-1至E2-3,E3-1至E3-4，E4-1至E4-8，E5-1至E5-7，E6-1至E6-6，E7-1至E7-5，E8-1至E8-3，F3-1至F3-8，F4-1至F4-8，F5-1至F5-4，F6-1至F6-9，G3-1，G3-10，G3-2至G3-9，H3-1至H3-6号房屋等房屋所有权及相应土地使用权转移给银城公司，并根据银城公司的申请，作出（2011）鄂执字第1-13号执行裁定，裁定解除案外人库玛公司对上述房屋的占有，库玛公司与阳光公司签订的房屋租赁合同不得对抗申请执行人银城公司，库玛公司在其就此提出的执行异议被一审法院驳回后，提起了本案诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故库玛公司在本案中应就其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益承担举证证明责任。 库玛公司现占有使用案涉房屋，依据是其与阳光公司于2004年8月28日签订的《房屋租赁合同》。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据上述规定，库玛公司对案涉房屋享有的不动产租赁权能否排除人民法院的强制执行，需审查租赁权是否成立于执行案件查封之前及库玛公司与阳光公司是否存在恶意串通，以不合理的低价承租不动产或者虚假支付租金的行为。虽然在2004年8月28日库玛公司与阳光公司签订《房屋租赁合同》之前，一审法院及湖北省武汉市中级人民法院、湖北省汉江中级人民法院分别查封了包括案涉房屋的在内的阳光大厦裙楼房屋，但是作为执行依据的最高人民法院32号民事判决所审理的银城公司与阳光公司合资合作开发房地产纠纷此时尚未发生，亦不存在银城公司就此申请人民法院查封阳光公司资产的问题，且相关查封行为在其后予以解除，故其他案件对案涉房屋的查封并不影响库玛公司对案涉房屋所享有的不动产租赁权。尽管在人民法院就本案的执行依据所涉案件查封前库玛公司与阳光公司签订了《房屋租赁合同》并占有案涉房屋，但是因《房屋租赁合同》约定阳光大厦裙楼2-8层的租金为每月每平方米（建筑面积）10元，1层租金由双方协商确定，原则上每月每平方米不低于100元（2006年9月1日阳光公司与库玛公司签订《协议书》约定为每月每平方米100元），而原武汉市房产管理局颁布的《关于发布武汉市2002年房屋租赁市场参考租金的通知》确定的同地段同类房屋2002年市场租赁参考租金为每月每平方米243元，故《房屋租赁合同》约定的租金远低于市场价格，且《房屋租赁合同》还约定库玛公司投入租赁房屋的装修费用和宣传营销费用作为预交租金，后阳光公司与库玛公司最终确定为127117308.06元，由于库玛公司投入租赁房屋的装修费用和宣传营销费用系自己从事经营活动必然支出的成本，阳光公司作为出租人不可能从中获取收益，除非库玛公司和阳光公司系关联公司或存在其他特殊关系，双方约定以上述费用充抵租金显属免除库玛公司租金的行为。因此，本案足以认定承租人库玛公司与被执行人阳光公司以明显不合理的低价承租被执行的不动产即案涉房屋。虽然本案没有直接证据证明承租人库玛公司与被执行人阳光公司存在恶意串通的情形，但是结合《房屋租赁合同》关于租赁期限为20年的约定，及其后发生的银城公司为《武汉阳光大厦开发项目转让合同书》《补充合同》的履行而提起诉讼和《房屋租赁合同》签订后阳光公司总经理胡雄健成为库玛公司的监事的事实，阳光公司签订《房屋租赁合同》的目的是阻碍银城公司对其依《武汉阳光大厦开发项目转让合同书》《补充合同》分得的阳光大厦裙楼房屋的所有权的行使。再者，因阳光大厦裙楼在《房屋租赁合同》签订前已被法院查封，在正常情况下承租人于签订《房屋租赁合同》前必然会对拟租赁房屋的状况全面加以了解，库玛公司若尽了正常承租人的注意义务，则对租赁房屋已被人民法院查封的事实是清楚的，故库玛公司在知悉租赁房屋存在诉讼风险，甚至有可能知道阳光公司与银城公司就阳光大厦裙楼房屋的分配存在争议，其以不合理的低价承租阳光大厦裙楼所有房屋，并且以为自己经营所需而投入的装修费用和宣传营销费用充抵应向阳光公司缴纳的租金，明显存在恶意。此外，阳光公司主张《房屋租赁合同》和《协议书》是阳光公司时任总经理胡雄健个人与库玛公司恶意串通的结果，因《房屋租赁合同》和《协议书》盖有阳光公司的印章，且胡雄健作为总经理具有相应的职权，故胡雄健的行为构成职务行为。据此，库玛公司与阳光公司签订《房屋租赁合同》显属恶意串通损害银城公司合法权益的行为。综上，基于存在承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产的情形，库玛公司对案涉房屋享有的不动产租赁权不能排除人民法院的强制执行，一审法院作出（2011）鄂执字第1-13号执行裁定、（2019）鄂执异2号执行裁定并无不当。库玛公司的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，一审法院判决：驳回库玛公司的诉讼请求。案件受理费121791.92元，由库玛公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。银城公司提交本院1231号民事判决作为新证据，拟证明本院在与本案相关联的该生效判决中对相关问题已作出认定和判决，因此库玛公司上诉理由不能成立。阳光公司提交一审法院在2007年5月30日的执行笔录一份作为新证据，拟证明库玛公司没有向法院提交过案涉《房屋租赁合同》和《协议书》的原件。库玛公司没有提交新证据。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：银城公司提交的本院1231号民事判决为生效判决且与本案有关联，本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认。阳光公司提交的一审法院2007年5月30日的执行笔录，因库玛公司、银城公司对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以认可。但库玛公司是否在2007年向法院提交了案涉《房屋租赁合同》《协议书》的原件，并不当然等同于库玛公司与阳光公司未在2004年8月28日签订《房屋租赁合同》以及未在2006年9月1日签订《协议书》，故本院对该证据关联性不予认可。 根据库玛公司、银城公司、阳光公司的举证、质证及本院的认证情况，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另查明： 本院1231号民事判决所对应的案件，系2007年6月19日银城公司向一审法院提起诉讼而形成。银城公司在该案中诉请：阳光公司、库玛公司立即腾退、返还银城公司所有的案涉房屋；阳光公司、库玛公司共同连带向银城公司支付31443.78平方米房屋占有使用费，房屋占有使用费从2004年8月28日起至2010年10月28日止，参照武汉市住房保障和房产管理局公布的同地段同类房屋租金标准，按评估的房屋租金价格确定；2010年10月29日以后至实际腾退房屋日期间的房屋占有使用费，按前述标准计付；将库玛公司对银城公司31443.78平方米房屋的装饰装修物，按依法鉴定的残值折价归银城公司所有，抵偿房屋占有使用费，抵偿后房屋占有使用费的剩余部分由阳光公司与库玛公司连带支付给银城公司。 该案中，经一审法院委托，湖北华夏房地产评估咨询有限公司（以下简称华夏公司）2013年9月27日作出鄂华房报字[2011]第3010号《江汉区清芬一路57号（中山大道600号）“阳光大厦”31443.78平方米房屋占有使用费（租金）市场价格评估报告》，确定估价对象在2004年8月28日起至2010年10月28日期间的占有使用费（租金）市场价值为人民币27334.94万元。该评估报告还确定，按照市场价格计算2004年阳光大厦-1层月租赁单价为40元/平方米，1层为264元/平方米，3层为132元/平方米，4层为106元/平方米，5层为92元/平方米，7层为66元/平方米，8层为53元/平方米，其后每年的阳光大厦月租赁单价均处于增长的状态。 一审法院对该案作出判决，判令：库玛公司于判决生效后三十日内将其占有使用的案涉房屋腾退、返还给银城公司；库玛公司在上述房屋中所投入的装饰装修物归银城公司所有；库玛公司、阳光公司于判决生效后三十日内向银城公司支付房屋占有使用费259927306.35元；驳回银城公司的其他诉讼请求。 库玛公司、阳光公司不服上述判决，向本院上诉。本院审理后于2019年9月24日作出1231号民事判决，判定：银城公司作为案涉房屋所在阳光大厦的合作开发者之一，自投资建设完成阳光大厦时即取得物权。库玛公司主张银城公司自一审法院2018年5月16日作出的（2011）鄂执字第1-12号执行裁定书送达之日银城公司才取得案涉房屋所有权，不予支持。32号民事判决对银城公司享有案涉房屋所有权的事实进行了确认，阳光公司与库玛公司签订《房屋租赁合同》致使案涉房屋由库玛公司占有使用，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，该合同涉及该案案涉房屋的部分无效。库玛公司属于无正当理由占有使用银城公司所有的房屋，其应当向银城公司支付房屋占有使用费。本院1231号民事判决驳回了库玛公司、阳光公司的上诉，维持了一审法院的上述民事判决。 本院认为，本院作出的已生效的1231号民事判决判定银城公司作为案涉房屋所在的阳光大厦的合作开发者之一，自投资建设完成阳光大厦时即取得物权。阳光公司与库玛公司签订《房屋租赁合同》致使案涉房屋由库玛公司占有使用，库玛公司属于无正当理由占有使用银城公司所有的案涉房屋。而且，上述1231号民事判决驳回库玛公司上诉后实际上已属于判令库玛公司将其占有使用的案涉房屋腾退、返还给银城公司。所以，一审法院（2011）鄂执字第1-13号执行裁定书裁定解除库玛公司对案涉房屋的占有，库玛公司与阳光公司签订的《房屋租赁合同》不得对抗银城公司，并无错误。一审法院（2019）鄂执异2号执行裁定书驳回库玛公司就前述裁定书提出的异议，也无不妥。库玛公司与阳光公司签订《房屋租赁合同》中约定案涉房屋第一层租金为每月100元/平方米，其余各层租金为每月10元/平方米。该约定的租金标准不仅明显低于原武汉市房产管理局颁布的《关于发布武汉市2002年房屋租赁市场参考租金的通知》，而且远低于华夏公司作出的《江汉区清芬一路57号（中山大道600号）“阳光大厦”31443.78平方米房屋占有使用费（租金）市场价格评估报告》中确定租金标准。另外，阳光公司当时总经理胡雄健在签订《房屋租赁合同》后担任库玛公司监事。本案一审判决综合上述事实认定库玛公司与阳光公司通过《房屋租赁合同》恶意串通损害银城公司合法权益，并无不当。本院1231号民事判决判定《房屋租赁合同》中涉及本案案涉房屋的部分无效。所以，库玛公司对案涉房屋不享有租赁权。库玛公司在本案中再以案涉房屋属于烂尾楼、库玛公司向案涉房屋投资1.27亿余元、库玛公司并无过失等理由来主张对案涉房屋享有租赁权，系与生效判决不符，对其主张不应支持。一审判决驳回库玛公司的诉讼请求，并无错误。 综上，库玛公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费121791.92元，由武汉市库玛华中百货有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  杜 军 审判员  关晓海 二〇二〇年七月二十四日                                                     法官助理丁燕鹏                                                     书记员陈博