广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初2542号原告（反诉被告）：陈洁婷，女，1995年4月17日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：陈光全，广东漠西律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世恩，男，1966年9月15日出生，汉族，住广东省阳西县。被告（反诉原告）：姚家辉，男，1983年2月11日出生，汉族，户籍地：广东省阳西县。原告（反诉被告）陈洁婷与被告（反诉原告）姚家辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈洁婷的委托诉讼代理人陈光全、陈世恩、被告（反诉原告）姚家辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈洁婷向本院提出诉讼请求：1、被告将承租位于阳西县交还原告；2、被告支付从2018年10月16日至2019年6月15日拖欠的租金及从2019年6月16日之后的按月租金6800元计付至返还所占房屋止及违约金（从2019年3月16日起按所欠租金44400元按月利率3%计至还清款项时；3、被告支付使用承租房屋产生的水电费、卫生费（暂计）1555.61元（实际要求计算至被告返还所占用房屋之日止的费用）；4、原告有权不返还被告押金5000元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定承租位于阳西县房屋，租赁期限：自2018年6月16日起至2019年6月15日止。月租金6800元，租金每四个月支付一次，由乙方在每四个月的头三天缴交。合同第三条约定：乙方在租赁期间必须依时缴纳各项费用，如水电费、卫生费及其他的应缴费用等。如因乙方欠缴费用而致使该房不能正常生活或使用，甲方有权解除租赁合同并退还押金；第四条：在签订本合同时，由乙方一次性支付5000元给甲方，待合同到期甲方退还；第八条：乙方将在租赁期届满时把房屋交还给甲方。如需要继续承租的，应提前3至6个月与甲方协商，并订立协议，否则，没有优先权；第十二条：租赁期满后，乙方有权申请延迟三个月的租期（即2019年6月16日至2019年9月15日），甲方无条件同意。2019年1月28日为妥善解决问题，甲乙双方签订《交房租承诺书》，确认被告尚欠二期租金（2018年10月16日至2019年6月15日）共44400元，定于2019年2月15日前付17200元、2019年3月15日付27200元，如未按时付款，则视为违约，所欠余款从2019年3月16日按月息3%计付利息。可是在原告依约将房屋租赁给被告后，被告却屡次违反合同约定，拖欠房屋租金。2018年10月16日开始一直拖欠原告租金，原告多次追讨都被被告以各种理由推脱。合同期满后被告没有与原告续租也没有搬迁出租赁房屋，一直占用到现在，构成侵权。原告多次要求被告搬迁，被告以各种理由推诿至今。时至今日，被告仍拒不将租赁房屋交换，自2018年10月至今的租金、水电费等一直未缴纳。综上所述，被告已严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。被告（反诉原告）姚家辉辩称，不同意支付违约金，确认实际产生的水电费应是1555.61元，但对其后产生的不予确认，因原告拉闸不让我经营，我已不再经营，没有产生后面的水电费等，尚欠租金不予确认，对2019年3月20日后的租金不予确认，因原告拉闸不让我经营，要求原告返还被告押金5000元，因在经营期间不满期间原告进行拉闸，导致我不能经营。反诉原告（本诉被告）姚家辉向本院提出诉讼请求：1、被反诉人因其房屋漏水而且断电致使反诉人店铺地板、货架损失须赔偿38000元给反诉人；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2018年6月16日，被反诉人与反诉人签订《房屋租赁合同》，、《交屋租承诺书》时，反诉人实际欠了十几天租金，即是未一次性交齐四个月租金，被反诉人断电致使我方不能开门营业，因为商铺量门口都是电动卷闸，没有电通时卷闸是打不开的，被反诉人要求交清租金才让营业，然后过了大概半个月时间，反诉人交清了2018年10月、11月、12月三个月房租，被反诉人才通电让我营业，被反诉人要求写份证明给我签了，我也签了，其中写到尚欠二期租金，租房合约中说明每四个月给一次租金，但其中写到连第二期租金在内，但其中写到连第二期租金在内，但凡俗人2018年10月至1月已交清房租，其中先是现金支付22200元，但被反诉人没有写收据给我，剩余5000元微信转账给被反诉人父亲陈世恩，也就是12月28日，微信有记录，2018年10月16日至2019年2月15日租金已付清。然后反诉人于2019年2月13日给现金7000元被反诉人，被反诉人再次没有开具收据给我，2019年2月24日反诉人在微信转账10000元给被反诉人父亲10000元，以上合计反诉人至合同期满，还欠租金10200元。根据被反诉人提交的电费票据可清楚看到2019年1、3月电费明显比2月份电费少一半，而且被反诉人没有提交2019年4月-6月水电费票据的原因，是因为被反诉人一家2019年3月20日断电至今，致使案涉商铺卷闸打不开而反诉人一直未能营业。综上所述，反诉人使用案涉商铺至2019年3月20日，是被反诉人强行解除合同，不让反诉人继续营业。最后双方协商无果，被反诉人一家2019年3月20日断电至今，致使案涉商铺卷闸打不开而反诉人一直未能营业。最后，因为被反诉人断电致使案涉商铺卷闸打不开而反诉人一直未能营业，适逢2019年5月27日因案涉房屋楼顶地漏堵塞，漏水入案涉商铺致使反诉人店铺地板、货架全部损坏，被反诉人断电致使案涉商铺卷闸打不开致使反诉人不能抢救店铺地板、货架等，被反诉人因其侵权行为应作出适当补偿。诉讼中，反诉原告增加诉讼请求：被申请人支付因被申请人断电致申请人店铺2019年3月20日至2019年10月14日的营业损失及2019年10月14日之后营业损失按评估报告计算至被申请人付清之日止。反诉被告（本诉原告）陈洁婷辩称，并不存在反诉事实，都是被告对拖欠租金的事实有意，反诉没有任何依据，应予驳回请求，事实上我方在提交的微信聊天记录中有反映，被告从没反映房屋漏水的问题，对于被告不能开铺这个事实，被告不能推卸于原告，对于断电、关电闸等问题，被告是可以自己打开的。本院经审理认定事实如下：座落于阳西县房屋权属人为陈洁婷。2018年6月16日，陈洁婷（甲方、出租方）与姚家辉（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方将坐落在阳西县出租给乙方经营服装生意（一楼的走廊及楼梯间不出租）；上述房产的租金为每月6800元，租赁期间自2018年6月16日至2019年6月15日，租金为每四个月支付一次，由乙方在每四个月的头3天缴足27200元的租金后方能经营生意（2019年2月15日前付清所有租金），否则终止合同；乙方在租赁期间必须依时缴纳各项费用，如水费、电费、卫生费及其他的应交费用等。如因乙方欠交费用而致使该房不能正常生活或使用，甲方有权解除租赁合同，并不退还押金；在签订本合同时，由乙方一次性支付押金5000元给甲方，待合同圆满到期时由甲方退还；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担。乙方逾期交付房租，也可以解除本合同。每逾期一日，由甲方按租金额的0.5%向乙方加收违约金。2019年1月28日，姚家辉支付5648元后立下《交屋租承诺》交陈洁婷收执，该《交屋租承诺》载明：“本人姚家辉，租用业主陈洁婷阳西县人民大道36号共二层经营服装，尚欠二期租金（2018年10月16日-2019年6月15日）共44400元未付，计划于2019年2月15日前付17200元，2019年3月15日前付27200元，如未按时付款，则视为违约，所欠余款从2019年3月16日起按月息3%计息，且业主可采取关门等手段限制其正常经营。原双方签订协议与此有冲突的以该承诺为准。”姚家辉在“承诺人”一栏签名确认。姚家辉于2020年2月24日支付10000元给陈洁婷父亲陈世恩。庭审中，原、被告共同确认除出租给被告的1、2层外，该房屋其他地方处于闲置状态；陈洁婷主张姚家辉于2020年2月24日支付的10000元不属于《交屋租承诺》中载明的44400元，而是之前姚家辉签写所欠房租的欠条，但未提供证据证实，姚家辉对此亦予以否认。姚家辉主张其在签写《交屋租承诺》前已付清2018年10月、11月、12月的房租，其没有详细看承诺书就签名了，除了微信转账10000元外，还现金支付3个月房租，但均未提供证据证实。诉讼中，陈洁婷提供关美卿（陈洁婷母亲）与姚家辉微信聊天记录一份拟证实姚家辉拖欠租金、水电费的事实，显示关美卿自2018年10月9日开始多次向姚家辉催收租金、催缴电费及催还店铺，其中关美卿于2018年8月2日询问姚家辉收条放铺还是等其取，姚家辉回应自取；关美卿于2018年11月30日对姚家辉说铺面停电，其打不开铺面。陈洁婷提供陈世恩（陈洁婷父亲）与姚家辉微信聊天记录一份、电费发票三份拟证实姚家辉拖欠电费及原告方多次催缴的情况，其中发票载明案涉商铺2019年2、3、4月电费（含违约金）分别为290.63元、609.48元、235.13元，合共1135.24元；微信记录显示陈世恩于2019年6月12日发送微信给姚家辉，质问其不接电话、不回微信，不开门，通知其房屋入水亦不作处理，不知房屋现状如何。姚家辉对两份微信聊天记录的真实性予以确认，但对其与关美卿于2018年12月1日之后、与陈世恩于2019年2月23日之后的微信聊天记录内容不予确认，并主张不回复是因为陈洁婷断电、房屋漏水造成其损失，双方沟通失败导致发生矛盾。陈洁婷提供垃圾处理费发票三份拟证实姚家辉拖欠垃圾处理费情况，发票载明陈洁婷分别于2019年2月25日、2019年6月27日、2019年6月27日各缴纳140元，合共420元。姚家辉提供其与陈世恩分别于2019年4月19日、2019年5月27日的微信对话语音拟证实2019年3月份之后卫生间马桶会涌水，5月份陈世恩告知其5楼漏水下来，语音内容为陈世恩要求姚家辉处理租赁房屋问题及通知房屋漏水事宜。陈洁婷对微信对话语音真实性予以确认，但主张卫生间灌水是因为暴雨浸街导致倒灌且姚家辉从来没有因为漏水及不能开门联系其。本院致函广东电网有限责任公司阳江阳西供电局询问是否曾停止向案涉商铺供电，该局复函称曾于2018年12月3日对案涉商铺实施停电，停电开始时间为2018年12月3日上午，复电时间为2018年12月4日晚上20时，停电原因是欠缴电费，经多次催收未按时缴交，2018年11月25日发送停电通知，12月3日实施停电，没有其他停电记录。经法庭组织原、被告到案涉商铺房屋进行勘验，房屋外面有电表箱，可打开，但里面的电表无法控制。房屋一楼摆放一张木桌子，其桌脚部分有水浸的痕迹。控制案涉商铺的电闸位于商铺后面、房屋里面，可通过商铺后门到达。房屋与商铺之间的门槛大约30厘米，房屋门槛大约6厘米。房屋与商铺之间有两扇门，双方到达时为锁住的状态，从商铺后门通往房屋里面可开锁，但从房屋里面往商铺后门无法打开，该两扇门钥匙由姚家辉持有。商铺大门为用电卷闸，控制该卷闸的开关位于商铺电闸下方，如关上即无法打开商铺大门。房案涉房屋二楼为仓库，用姚家辉持有的钥匙可打开门。本案审理过程中，陈洁婷向本院提出财产保全的申请，本院经审查于2019年11月19日作出（2019）粤1721民初2542-1号民事裁定书,依法查封姚家辉名下位于阳西县凯旋豪庭15幢2502号房产。姚家辉就其反诉诉请于向本院申请对2019年3月20日至2019年10月14日期间及之后的营业损失进行价格评估，对店铺地板、货架、店铺存放货物损失进行评估。本院依法委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司阳江分公司对营业损失进行评估，但因案涉商铺相关数据缺失且商铺的经状况不清，无法进行评估；本院依法委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司对案涉商铺地板、货架损失进行评估，但姚家辉逾期未交纳鉴定费，该鉴定无法进行；本院依法委托阳江市金峰价格评估有限公司对案涉商铺存放货物损失进行评估，但姚家辉逾期未交纳鉴定费，该鉴定无法进行。后姚家辉经本院送达第二次开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作出（2019）粤1721民初2542号民事裁定书，裁定按反诉原告姚家辉撤回反诉处理。本院认为，陈洁婷与姚家辉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。依据双方约定，租赁期限自2018年6月16日至2019年6月15日，即双方合同已经到期，因双方没有重新签订租赁合同，根据《中华人民共和国民事物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，陈洁婷诉请姚家辉返还案涉商铺，合法合理，本院予以支持。签订合同后，陈洁婷依合同约定将商铺交付姚家辉使用，姚家辉亦应按约定交付租金。诉讼中，陈洁婷以姚家辉没有如期支付租金构成违约为由诉请请求姚家辉支付案涉店铺的租金及违约金，姚家辉则以陈洁婷断电、房屋漏水致使案涉店铺无法经营为抗辩理由。对于陈洁婷是否断电、房屋漏水致使案涉商铺无法正常营业的问题。经法庭现场勘验，控制案涉商铺的电闸位于商铺后面、房屋里面，可通过商铺后门或房屋的门进去开关，故双方均可切断商铺用电。但陈洁婷提供的微信聊天记录及电费发票显示案涉商铺一直产生电费，而通往商铺、二楼仓库的钥匙由姚家辉持有，即陈洁婷可断电但不能控制商铺里的电器，且案涉房屋其他楼层处于闲置状态，姚家辉对电费亦予确认，可知2019年1月1日至2019年4月1日的电费为姚家辉使用租赁店铺所产生。至于2018年2月至4月份电费差异较大的原因为何，由于店铺经营状况及电器使用频率的变化均会引起差异，从陈洁婷提供微信内容看，姚家辉亦存在不开铺经营的情况，且姚家辉亦未能提供证据证明原告断电致无法经营，故对其该主张，本院不予采信。至于漏水问题，通过双方提供的微信记录可知，原告方曾告知被告漏水问题并要求其处理，但姚家辉并未回应，可见原告方已尽其义务，而姚家辉则主张因矛盾不回复催收信息的做法明显不符合成年人的思维逻辑，且其即便不回复在得知信息后亦应积极处理，但其对此置之不理，应对相应的损失担责，同时姚家辉亦未提供证据证明房屋漏水导致其无法经营及原告方对此具有过错，故本院对姚家辉主张房屋漏水致使案涉店铺无法经营的抗辩理由亦不予采信。姚家辉作为成年人，理应知道其签名的法律效力并审慎对待，其主张于2019年1月28日立下的《交房租承诺》时未详细看就签名了，不符常理，本院不予采信。姚家辉主张其于2019年1月28日立下的《交房租承诺》前已以现金的形式交清2018年10月-12月的房租，但从双方陈述来看，双方的交易习惯为承租方交付房租后由出租方出具凭条交承租方收执，姚家辉并未提供证据证实其已付清2018年10月-12月的租金，对其该主张本院不予采信。故本院确认《交房租承诺》系双方当事人的真实意思表示，双方于2019年1月28日确认姚家辉尚欠2018年10月16日至2019年6月15日房租共44400元。至于姚家辉于2019年2月24日支付的10000元，该支付行为发生在双方结算后，应为姚家辉支付的部分尚欠租金，即至2019年2月24日止，被告姚家辉尚欠陈洁婷租金为34400元。对陈洁婷主张该笔款项不是支付《交屋租承诺》中确认的44400元，而是之前姚家辉签写所欠房租的欠条，但未提供证据予以证实，本院不予采信。至于押金的问题，双方在《房屋租赁合同》中约定“如因乙方欠缴费用而致使案涉房不能正常生活或使用，甲方有权解除租赁合同，并不退还押金”，如前所述案涉房屋除了租赁给被告姚家辉的1、2层外，其他处于闲置状态，并没有发生因姚家辉欠缴费用而使房屋不能使用的情形，故对原告不退换押金5000元的诉请，本院不予支持。结合本案实际，租期已于2019年6月15日届满，双方未续约，被告交付的押金5000元应予抵扣租金，即截至2019年6月15日，姚家辉尚欠租期内租金应为29400元（34400元-5000元）。另外，虽然租期已届满，但被告姚家辉尚未搬离案涉房屋，结合双方约定每月租金为6800元的事实，姚家辉还应支付按6800元/月计付至返还房屋之日止的租金给陈洁婷。对原告请求超出部分，本院不予支持。双方在《交屋租承诺》中对《房屋租赁合同》中的违约金计算方式重新约定为所欠余款从2019年3月16日起按月利率3%计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，本案中，原告陈洁婷的损失主要表现为对租金利息的期待利益的丧失，在其未能提供充分证据证明其实际损失的情况下，应对姚家辉支付违约金的计算方式予以适当调整，据此本院酌定姚家辉应以所欠余款为基数按月利率2%计付违约金给陈洁婷，其中2019年3月16日起至2019年6月15日止以尚欠租金34400元为基数计算，2019年6月16日起至付清款项时止以尚欠租金29400元为基数计算。对陈洁婷请求超出部分，本院不予支持。关于电费、垃圾处理费的问题，依据双方约定，乙方在租赁期间必须依时交纳各项费用，包括电费、卫生费等，故姚家辉应支付租赁期间的电费、垃圾处理费给陈洁婷。陈洁婷主张姚家辉尚欠电费1135.24元、垃圾处理费420元，合共1555.24元，并提供相关电费发票、垃圾处理费发票予以证实且姚家辉对此予以确认，故本院予以确认。对原告请求超出部分，本院不予支持。对2019年4月份之后产生水电费、2019年6月份之后卫生费，原告未提供证据证实其损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告姚家辉在本判决发生法律效力之日起三十日内搬离广东省阳西县商铺；二、限被告姚家辉在本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠租期内租金29400元及其后租金（按6800元/月计付，从2019年6月16日起计至返还房屋之日止）给原告陈洁婷；三、限被告姚家辉在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（按月利率2%计算，其中2019年3月16日起至2019年6月15日止以尚欠租金34400元为基数计算，2019年6月16日起至付清款项时止以尚欠租金29400元为基数计算）给原告陈洁婷；四、限被告姚家辉在本判决发生法律效力之日起十日内支付电费及垃圾处理费共计1555.24元给原告陈洁婷；五、驳回原告陈洁婷的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费637元、保全费1020元，由原告陈洁婷负担261元，由被告姚家辉负担1396元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  柯文婷二〇二〇年七月十五日法官助理陈香宇书记员梁少华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。