浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0127民初1776号 原告（反诉被告）：周君亮，男，1973年6月14日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。 委托诉讼代理人：李建刚,上海信兰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：方美清，女，1971年2月10日出生，汉族，住浙江省淳安县,（未到庭） 被告（反诉原告）：王勃，男，1969年11月10日出生，汉族，住浙江省淳安县。 被告（反诉原告）：王莉娟，女，1992年5月21日出生，汉族，住浙江省淳安县。 三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：方卫平、季宏岩。 原告（反诉被告）周君亮诉被告（反诉原告）方美清、王勃、王莉娟租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周君亮的委托诉讼代理人李建刚，被告（反诉原告）王勃及及三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人方卫平、季宏岩到庭参加诉讼。本案经现已审理终结。 周君亮向本院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告于2018年3月26日签署的《租赁合同》；2、三被告向原告返还预付租金944286元整。 事实和理由：被告方美清与被告王勃为夫妻关系，被告王莉娟是被告方美清及被告王勃的女儿。2018年3月26日，原告与三被告签署《租赁合同》，约定：三被告将位于浙江省淳安县××乡××村××号××平方米，房前庭院1100平方米，后山山地1000平方米，自有小鱼唐1000平方米以及公有大鱼塘面积15000平方米，屋旁停车场约160平方米，屋前千岛湖停船码头以及以被告名义登记的农家乐或民宿的营业执照及相关税务登记证原件一并出租给原告；租赁期限为35年，自2018年1月1日至2052年12月31日止；并约定在2019年12月31日前，三被告仍可自行居住或合法经营民宿；35年总租金为780万元整，在合同签订之日起60天内支付首期租金100万元，剩余680万元租金在7年分7期付款，自2019年起每年12月31日前支付100万元，直至付清。合同签订后原告按约向三被告支付了115万元租金。原告因考虑到对租赁房屋、场地进行重新规划设计等因素，《租赁合同》所约定的租赁房屋及场地、鱼塘、码头等仍由三被告自行经营使用，至今没有交付给原告。2019年，因浙江省修建千黄高速经过租赁的房屋及场地周边，对房屋的使用和周围安静优美的环境造成了很大的破坏；且大鱼塘面积因修建高速土方堆积到鱼塘使大鱼塘缩水近一半。另原告的经济状况也发生了巨大变化，无力继续履行该《租赁合同》。为此，原告委托律师于2020年3月4日向三被告发函，要求协商解除双方签署的《租赁合同》；2020年3月10日被告王勃复函，要求继续履行合同。原告认为：原告与三被告签订《租赁合同》后，所租赁资产至今未交付给原告，仍由三被告自行居住和经营，三被告并不存在任何经济损失。原告因自身财务状况恶化，现综合考虑自身的履行能力以及租赁资产周遭所发生的变化等各种因素，于2020年3月4日委托律师发函给三被告，告知三被告可另行对外招租或者自用，对于对外招租期间的租金损失，原告愿意按照月租金标准补偿3个月的租金损失即55714元。另考虑到原告提出解除租赁合同确实存在一定过错，对此，原告自愿向三被告支付违约金15万元。因原告己向被告预付租金115万元，三被告应返还原告预付租金944286元。 方美清、王勃、王莉娟辩称：首先希望继续履行合同，如原告一定要解除，那么要求承担违约责任，原告起诉状中也自认为解除合同原告有过错。原告认为合同签订后租赁房屋等场地未交付给原告，要求解除合同，被告不认可，因为合同第三条第2款约定，原告考虑到规划设计等需要时间，同意三被告在2019年12月31日前自行居住或合法经营民宿，且在原告规划设计期间，需要被告管理租赁物，是委托被告代为管理租赁资产。2019年12月14日，原告夫妻来过千岛湖，主要是就租赁物装修等问题交谈，准备移交，被告应原告的要求及指示进行了场地平整、设施拆除等。原告要求解除合同理由之一系房屋周边环境被破坏，其实当时千黄高速已经在施工，周边环境在签订合同时候已经非常清楚。公有大鱼塘原先是被告租赁来的，合同约定是在政策允许的情况下原告可使用。三被告将民宿执照等全部民宿资产一并租赁给原告，不再经营，恢复经营需要大量资金重新购置及装修，客户资源也没有了。因为原告指示，三被告平整土地用了大量人工，并拆除了附属设施。要恢复原先状况需要大量资金。 方美清、王勃、王莉娟向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人周君亮赔偿三反诉人因单方解除合同的违约金390万元；2、判令被反诉人支付三反诉人因平整土地、装潢拆除、绿化复种发生的材料、劳务费用40192元；3、判令被反诉人赔偿三反诉人装潢、绿化恢复费用15万元；4、诉讼费三被反诉人承担。 反诉事实和理由：2018年1月1日，被反诉人周君亮因个人需要向反诉人方美清、王勃、王莉娟租赁位于浙江省淳安县房屋。2018年3月26日双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁范围为房屋主楼、副楼、庭院、后山土地、自有鱼塘等；以反诉人名义办理的农家乐或民宿的营业执照及相关的税务登记证原件（在上述租赁资产期间，该证件原件交付被反诉人使用，由被反诉人负责经营，自负盈亏租赁期限为35年，即从2018年1月1日起至2052年12月31日止，由于被反诉人要认真考虑、规划设计改造装修方案需要时间，在2019年12月31日前反诉人可对租赁资产自行居住或合法经营民宿，被反诉人同时拥有自主使用的权力，被反诉人需在2019年12月31日前的任何一个时间点提前进场改造装修，则被反诉人在改造装修前提前45天通知反诉人，反诉人应在收到通知后45天内将相关资产立即交付给被反诉人，否则承担违约责任；租赁资产35年的总租金为780万元，采取先交后租原则，在合同签订之日起60日内被反诉人将首期租金100万元交付反诉人；剩余680万元由被反诉人在7年分7期付款，自2019年起，每年12月31日前一次性足额付款100万元整，直至付清。还约定被反诉人擅自提前终止合同，应按租赁总租金的50%向反诉人承担违约责任，但剩余租期的租金反诉人应在提前终止合同后10日内扣除相关费用后支付给被反诉人。合同签订后，双方即按合同履行。2019年12月14日左右，被反诉人准备对租赁房屋进行装修，与三反诉人协商交接，并指示三反诉人对租赁房屋周围的场地进行整理。三反诉人按照被反诉人的指示安排民工施工，共计支付民工工资及材料款40192元，相关费用的支出均得到被反诉人的认可。2019年12月底，第二期租金100万元需要支付，被反诉人仅支付了15万元，并承诺剩余租金85万元于春节前付清，但未支付。2020年3月3日，被反诉人突然通过上海信兰律师事务所发函要求解除《租赁合同》，三反诉人考虑到合同履行稳定性，不同意解除合同。反诉人认为，《租赁合同》系双方的真实意思表示，基于商业诚信，双方应当严格按照合同履行。现被反诉人单方擅自解除合同，应当按合同约定赔偿三反诉人的经济损失并支付违约金。 周君亮对方美清、王勃、王莉娟的反诉辩称：双方签订的合同中鱼塘部分不能使用，对租赁总价有很大影响。三被告未交付租赁物，在实际经营，没有实际损失，没有证据证明其损失存在。约定的违约金过分高于经济损失，请求减到15万元。反诉诉请第二、三项，反诉被告不认可，反诉原告平整土地是其义务，装潢拆除反诉被告没有指示。 本院经审理认定事实如下：2018年3月26日，周君亮与方美清、王勃、王莉娟签署《租赁合同》一份，约定：方美清、王勃、王莉娟将位于浙江省淳安县××乡××村××号××楼××平方米，房前庭院1100平方米，后山山地1000平方米，自有小鱼唐1000平方米以及公有大鱼塘面积15000平方米（在政策允许情况下），屋旁停车场约160平方米，屋前千岛湖停船码头以及以被告名义登记的农家乐或民宿的营业执照及相关税务登记证原件一并出租给原告；租赁期限为35年，自2018年1月1日至2052年12月31日止；在2019年12月31日前，方美清、王勃、王莉娟仍可自行居住或合法经营民宿，周君亮同时可自主使用；35年总租金为780万元整，在合同签订之日起60天内支付首期租金100万元，剩余680万元租金在7年分7期付款，自2019年起每年12月31日前支付100万元，直至付清；周君亮擅自提前终止合同，应按租赁总租金的50%向方美清、王勃、王莉娟承担违约责任。合同签订后，周君亮于2018年12月31日支付租金100万元,2019年12月28日支付租金15万元，共计115万元，但周君亮一直未前来接收房屋，并于2020年3月3日发函要求协商解除合同。 本院认为：周君亮与方美清、王勃、王莉娟之间系租赁合同关系，周君亮要求解除合同，方美清、王勃、王莉娟反诉要求周君亮支付擅自解除合同的违约金，应视为其已同意解除合同，故本院确认双方签订的《租赁合同》于2020年6月22日解除。周君亮要求方美清、王勃、王莉娟返还除其自愿赔偿的损失及违约金外的全部租金，本院认为，双方签订的合同明确约定方美清、王勃、王莉娟在2019年12月31日前可自行居住或合法经营民宿，周君亮同时可自主使用，故方美清、王勃、王莉娟在2019年12月31日前仍在使用该房屋，不能视为房屋未交付。2020年1月1日后，周君亮因自身原因未前来接收房屋，仍应承担合同期内的租金。故周君亮需承担自2018年1月1日至2020年6月21日租金551342.5，因周君亮已支付租金115万元，故方美清、王勃、王莉娟需返还周君亮租金598657.5元。对方美清、王勃、王莉娟的反诉诉讼请求，因周君亮提出的解除合同理由并不属于合同法定解除的情形，其对合同解除存在过错，本院根据方美清、王勃、王莉娟实际损失及周君亮违约解除合同之过错，酌情调整违约金为40万元，该违约金已综合考虑了方美清、王勃、王莉娟为交付房屋所做的准备工作的支出以及可能造成的其他损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告方美清、王勃、王莉娟于本判决生效之日起十日内返还原告周君亮超付的租金598657.5元； 二、驳回原告周君亮的其他诉讼请求； 三、反诉被告周君亮于本判决生效之日起十日内支付反诉原告方美清、王勃、王莉娟违约金400000元； 四、驳回原告方美清、王勃、王莉娟的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13242元，减半收取6621元，由原告周君亮负担2421元，被告方美清、王勃、王莉娟负担4200元。反诉案件受理费39520元，减半收取19760元，由反诉原告方美清、王勃、王莉娟负担17830元，反诉被告周君亮负担1930元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王文佳 二〇二〇年七月二十三日 书记员  王红良 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。