贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终144号上诉人（原审原告）：贵州铁建房地产开发有限公司，地址贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市剑江中路67号金海岸观江楼15层附83号。法定代表人：王玮，该公司总经理。委托诉讼代理人：辜波，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹明辉，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司，地址贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市火车站路182号A栋。法定代表人：刘国平。委托诉讼代理人：章海波，贵州一苇律师事务所律师。上诉人贵州铁建房地产开发有限公司（以下简称铁建房开公司）因与被上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司（以下简称蓝海湾房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院（2019）黔27民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。铁建房开公司上诉请求：1、撤销原审民事判决；2、依法改判支持上诉人铁建房开公司的全部一审诉讼请求；3、判决本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定上诉人铁建房开公司不能独自处分涉案房屋以及涉案团购协议不是双方真实意思表示，团购协议不成立，存在事实认定及法律适用错误，严重损害了国有资产安全，应依法予以撤销。第一、一审法院作出上诉人铁建房开公司不能独自取得涉案房屋的原始所有权，不能独自处分该项目房屋的认定错误：（一）铁建房开公司系涉案项目房屋的所有权人，对案涉房屋依法享有处置权，涉案项目的土地所有权证书、房屋预售许可证等登记的房屋产权人均为铁建房开公司，整个项目以铁建房开公司名义实施，根据《物权法》第九条规定，项目土地及资产属于上诉人所有，铁建房开公司享有处置权；（二）本案双方之间仅是合作关系，蓝海湾房开公司依据合作开发相关协议，对项目具有投资的义务和取得相应收益的权利，而非取得项目资产所有权，项目资产权属均属于上诉人所有，铁建房开公司有权对房屋进行处置。事实上，因蓝海湾房开公司持续违约导致施工停滞，引发社会稳定事件，铁建房开公司作为项目所有权人不得不投入资金以保障项目顺利进行，这也改变了原双方约定的由被上诉人负责全部项目出资的约定，一审认定项目由蓝海湾房开公司出资，铁建房开公司不能单独取得项目房屋权属和处置房屋，是事实认定错误。第二、一审法院对《尚城一品项目住宅团购协议》做出不是双方真实意思表示、协议不成立的认定错误：（一）团购协议并非双方对项目利润做出的分配约定，所涉86套房屋系被上诉人购买用于安置被上诉人其他项目的拆迁户，该协议是解决项目房屋销售的具体问题，与双方合作模式及如何分享收益无直接关系；（二）即使铁建房开公司仅收取3250万元固定利润，也不能据此推定案涉团购协议并非双方真实意思表示，收益条款的真实意思表示是项目开发完成结算后进行利润分配时的兜底条款，并非铁建房开公司将项目卖断后全然不管。项目在铁建房开公司名下，对外均以铁建房开公司名义进行，并承担对外一切风险。双方通过团购协议对项目房屋销售具体事宜进行处理，符合合作模式，与3250万元固定收益条款不矛盾，否则势必造成被上诉人向上诉人转嫁全部法律风险，故团购协议是双方真实意思表示，自双方签署即成立并生效；（三）一审法院混淆了协议不成立和协议无效两个概念，导致判决错误，根据《合同法》第三十二条规定，团购协议自盖章时成立，一审认为协议不成立是完全错误的，其次根据《合同法》第五十二条规定，团购协议不违反法律法律的强制性规定，合法有效，双方应遵照执行。综上，请求二审法院判决撤销一审判决，改判支持铁建房开公司全部上诉请求。蓝海湾房开公司二审辩称，1.在2015年，蓝海湾房开公司向沈振东的一笔3000余万元借款一直未偿还，沈振东要求从铁建房开公司拿86套房子来安置他投资的项目，沈振东的公司万福房开公司有86户安置户没有得到安置，双方协商将86户安置户安置到尚城一品项目部，以安置作为抵偿借款的部分本金和利息。当时安置是由铁建房开公司分别跟86户被拆迁户签订房屋销售合同并办理相关登记手续。由蓝海湾房开公司签订团购协议，是为了明确相应款项，方便蓝海湾房开公司与铁建房开公司结算收益时进行抵扣。2.案涉项目前期一直由蓝海湾房开公司运营，后来铁建房开公司母公司金路房开公司强行介入公司管理，双方为此发生矛盾。铁建房开公司所称拆迁安置86户的问题、私自出售部分房屋问题，其实双方都是同意的，拆迁安置协议都是后来补的，都是金路房开公司借审计名义要求本案双方补充完善相关手续，团购协议是为了方便记账。铁建房开公司在案涉项目能够主张或者依照合同应当主张的只能是固定收益。3.蓝海湾房开公司负责项目的经营管理，铁建房开公司只是配合蓝海湾房开公司经营管理，在实施过程中，对细节问题肯定作出了调整，包括款项收入和支出没有进入铁建房开公司，双方也是认可的，因为铁建房开公司只是固定收益，不需要管项目成本。4.铁建房开公司主张购房款其实最终原因还是担心影响收益，而铁建房开公司的母公司金路房开公司已从铁建房开公司账户中抽走，这也是铁建房开公司诉讼的原因，其实按照双方合作协议，双方已经可以清算。铁建房开公司向一审法院起诉请求：1、判令蓝海湾房开公司向铁建房开公司支付86套团购房款人民币39352770.00元；2、判令蓝海湾房开公司向铁建房开公司支付迟延支付团购房款期间的利息损失（利息按中国人民银行同期贷款利率自2019年1月28日起计算至实际付清之日止，暂计至2019年8月5日为898718.89元），以上款项合计40251488.89元；3、判令被告承担本案诉讼费用、保全费用、原告支付的律师费用等实现债权的费用。一审法院经审理查明：2013年11月8日铁建房开公司与蓝海湾房开公司签订《成都铁路局都匀铁建星城项目合作开发协议书》，约定由一审原告与一审被告双方合作对原告依法获得土地使用权的都匀市老火车站片区铁建星城项目进行开发。协议还约定：项目以铁建房开公司的名义实施，原则上由蓝海湾房开公司全额出资，所得收益按铁建房开公司20%、蓝海湾房开公司80%比例进行分配。同日，双方又签订了《之补充协议》，约定：无论该项目收益多少，蓝海湾房开公司均应支付铁建房开公司固定收益3250万元。在建设中，该项目更名为尚城一品、幸福里和财富中心。2018年8月1日，铁建房开公司又与蓝海湾房开公司签订《尚城一品项目住宅团购协议》及附件，蓝海湾房开公司在尚城一品项目中以单价4600元/平方米、总价39352770.00元团购86套商品房用于安置都匀铁路医院被拆迁户，蓝海湾房开公司在协议签订生效后180日内向铁建房开公司一次性支付或抵扣购房款，若蓝海湾房开公司逾期支付购房款达到一定期限、铁建房开公司可以解除合同并请求蓝海湾房开公司赔偿损失。86户拆迁房屋客户姓名及房号、面积作为《尚城一品项目住宅团购协议》附件列明。该项目竣工后，86套商品房已交付购房人，部分已装修入住。一审法院认为，铁建房开公司获得都匀市老火车站片区土地使用权，与蓝海湾房开公司合作从事房开项目签订了《成都铁路局都匀铁建星城项目合作开发协议书》《之补充协议》。该两份协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，自双方签订时起成立并生效，对双方均有约束力。在该两份协议中，双方已约定项目以铁建房开公司的名义实施、原则上由蓝海湾房开公司全额出资，无论该项目收益多少，蓝海湾房开公司均应支付铁建房开公司固定收益3250万元。双方若对项目开发投入、收益有变化，应重新协商签订新协议，但双方并未对合作内容进行重新约定或补充。2018年8月1日双方虽然签订了《尚城一品项目住宅团购协议》，约定蓝海湾房开公司购买铁建房开开发的尚城一品项目住宅，支付铁建房开购房款，而项目土地使用权虽然由铁建房开公司取得，但开发建设是由蓝海湾房开公司进行，故铁建房开公司不能独自取得该项目房屋的原始所有权，不能独自处分该项目房屋。而且，双方约定蓝海湾房开公司支付铁建房开公司购房款，实际是支付铁建房开公司在该项目上的利润，而双方已在《之补充协议》中明确约定铁建房开公司在该项目收取固定收益3250万元，双方又未对合作项目等事宜形成新的协议。因此，《尚城一品项目住宅团购协议》不是双方的真实意思表示，该协议不成立。铁建房开公司请求蓝海湾房开公司支付购房款没有依据，不予支持。综上，铁建房开公司诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百四十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回贵州铁建房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费243053.41元、保全费5000元，由贵州铁建房地产开发有限公司承担。二审期间，上诉人铁建房开公司向本院提交了如下证据材料:《情况说明》1份、转账凭证5份，用以证明双方监管账户情况；铁建房开公司及铁路方面向项目投入了资金4700万元用于项目开发建设，项目并非都是蓝海湾公司出资修建，该投资行为已事实上改变了固定收益的前提条件。被上诉人蓝海湾房开公司的质证意见为：对证据真实性无异议，但是不能达到上诉人的证明目的，该证据支付凭证仅能证明上诉人与被上诉人在合作开发尚城一品项目的过程中在销售房屋的过程中使用的相关账户的设立是符合双方约定的，仅能证明在项目合作开发过程中设立了相关的账户作为收款的按揭账户。被上诉人蓝海湾房开公司向本院提交了如下证据材料：《房地产项目合作框架协议》1份，用以证明该协议对双方投资合作实施都匀铁建新城项目有框架性的约定，约定的合作方式是该项目涉及的土地成本、拆迁安置补偿、工程建设、房屋销售等所有的费用由蓝海湾公司承担；铁建房开公司就是双方为了实施该项目的开发而专门设立的开发主体，该协议也印证了铁建公司同蓝海湾公司签订了相关合作协议以及双方的投资情况；铁建公司在该项目没有任何投资，铁建房开公司取得的3250万元仅是合作的固定收益。上诉人铁建房开公司的质证意见为：对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据是双方就项目整体合作事宜的合作协议之一，内容针对的是案涉项目整体合作事宜，并非双方合作的全部协议；双方签订的团购协议是对项目开发过程中具体事宜的约定，与双方整体合作模式及双方如何对项目进行投资无关；该证据只能证明双方曾约定项目所需资金由蓝海湾房开公司负责，不能证明蓝海湾房开公司所述项目均由其投资开发而铁建房开公司未投资、项目归蓝海湾房开公司所有；事实上，蓝海湾房开公司也认可铁建房开公司向项目投入资金4700万元；同时，该证据证明案涉项目开发主体、权属主体是铁建房开公司提交的证据。本院认为，经举证、质证、核证，铁建房开公司提交的证据能够证明本案双方在合作开发过程中设立了用于销售房屋等的相关账户，但不能证明本案双方固定收益条款变更的事实；蓝海湾房开公司提交的证据证明了贵州金路房地产开发有限责任公司与蓝海湾房开公司签订《房地产项目合作框架协议》的事实。综上，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2013年6月10日，贵州金路房地产开发有限责任公司与蓝海湾房开公司签订《房地产项目合作框架协议》，约定合作项目为“都匀铁建星城项目”，项目内容为对项目范围内的被拆迁人事实拆迁安置、程度铁路局保障性住房建设、项目开发建设及市政配套。贵州金路房地产开发有限责任公司在都匀市设立全资项目公司“都匀铁建房地产开发有限公司”与蓝海湾房开公司共同实施上述项目的开发建设，蓝海湾房开公司同时负责项目建设所需全部资金投入及筹措。该框架协议还约定了前期工作安排、违约责任、争议解决等。案涉《尚城一品项目住宅团购协议》约定：“本协议生效后30日内，蓝海湾房开公司或是被拆迁安置户的代表组织团购客户在铁建房开公司售房部签订正式《商品房买卖合同》。蓝海湾房开公司保证团购客户按照本协议的约定与铁建房开公司签署《商品房买卖合同》，配合铁建房开公司办理各项签约、备案、交付手续……铁建房开公司未按时交付房屋的违约责任，以铁建房开公司与团购客户签署的《商品房买卖合同》约定为准”。案涉86户被拆迁户不是本案双方合作开发项目范围内的被拆迁户，也非蓝海湾房开公司其他项目的被拆迁户。蓝海湾房开公司因资金紧张向外借款3000余万元，而该借款债权人投资的公司亦有安置86户被拆迁户的义务。蓝海湾房开公司将案涉86套商品房提供给上述86户被拆迁户入住用以抵偿对外借款。2018年8月1日，铁建房开公司与蓝海湾房开公司签订了《尚城一品项目住宅团购协议》。此后，铁建房开公司与部分案涉被拆迁户签订了《商品房买卖合同》。2017年10月13日，都匀市人民政府《关于协调问题房开“尚城一品”有关事宜专题会议纪要》载明，会议经研究，议定如下：“一、由市建局彭某负责，铁建公司全力配合，一是待尚城一品房开项目各项验收完成后，及时组织开展综合验收工作，二是协调做好86户棚户区拆迁安置户手续办理工作……三、成都铁路局负责，做好尚城一品房开项目后续建设资金注入工作，确保尚城一品房开项目建设稳定有序推进……”。除本案外，在（2020）黔民终54号案件中，铁建房开公司起诉蓝海湾房开公司，请求判令确认双方合作协议中铁建房开公司仅固定分配3250万元项目开发利润条款无效，并以其已投入该合作项目资金4700万元为由，请求判令按实际投资比例变更利润分配比例为“铁建房开公司33.77%，蓝海湾房开公司66.23%”，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院立案受理后，驳回了铁建房开公司的全部诉讼请求，铁建房开公司不服该判决，上诉至本院，本院于2020年4月24日作出（2020）黔民终54号民事判决，认为铁建房开公司与蓝海湾房开公司签订的《合作开发协议书》及《补充协议》属于合作开发房地产合同，《补充协议》第三条固定收益分配条款有效，铁建房开公司提出向项目投入4700万元不能直接认定为项目合作所增加的投资款，铁建房开公司应另行主张解决，判决驳回上诉，维持原判。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：铁建房开公司是否具有请求蓝海湾房开公司支付案涉商品房买卖合同约定的购房款的请求权基础。本院认为，从铁建房开公司的上诉理由来看，其主张蓝海湾房开公司支付购房款的理由主要由两点：其一，双方所签订的商品房团购协议真实有效。其二，案涉项目是以铁建房开公司名义开发，并由铁建房开公司承担法律风险，蓝海湾房开公司如不支付对价，将导致其不当转嫁风险。首先，关于案涉商品房买卖合同是否真实。本院认为，本案中铁建房开公司要与蓝海湾房开公司形成真实的商品房买卖合同关系，其前提条件必须是铁建房开公司为案涉商品房的真实权利人。就案涉商品房真实权利人的认定而言，本院认为，案涉商品房虽然是以铁建房开公司的名义进行开发，但是根据建房开公司与蓝海湾房开公司签订的《成都铁路局都匀铁建星城项目合作开发协议书》及其补充协议来看，双方在本案中形成的是合作开发房地产的合同关系。在合作开发房地产的情形下，开发双方就房地产的权利归属所发生的争议属于内部关系，法院在审查内部关系时不应以所登记的项目开发人这个权利外观为准，而应根据合同的约定和实际履行情况来进行综合判断，据实认定权利人。根据双方的合作开发协议约定,“项目以铁建房开公司的名义实施，原则上由蓝海湾房开公司全额出资，所得收益按铁建房开公司20%、蓝海湾房开公司80%比例进行分配。”同日，双方又签订了《之补充协议》，约定：“无论该项目收益多少，蓝海湾房开公司均应支付铁建房开公司固定收益3250万元。铁建房开公司在合作开发关系中享有的是3250万元固定收益”。由此可见，蓝海湾房开公司在向铁建房开公司支付3250万元固定收益后，案涉房屋的所有权益应由蓝海湾房开公司所有，铁建房开公司不再另行享有相应权益。虽然铁建房开公司主张因蓝海湾房开公司开发过程中持续违约导致施工停滞，引发社会稳定事件，上诉人铁建房开公司作为项目所有权人不得不按照政府的要求投入4700万元资金以保障项目顺利进行，从而使双方形成了实质性的合作开发关系。但是对于该主张，本院于2020年4月24日作出的（2020）黔民终54号生效民事判决并未认定铁建房开公司投入的4700万元转化为项目投资款，故铁建房开公司与蓝海湾房开公司之间依然是支付固定收益的合作开发房地产合同关系（铁建房开公司投入4700万元可另行主张权利）。由此可知，案涉商品房的权利应归属于实际开发人蓝海湾房开公司。综上所述，在案涉商品房的权利归属于实际开发人蓝海湾房开公司的情况下，铁建房开公司所主张的真实商品房买卖关系缺乏成立基础，本院不予采信。其次，关于本案是否存在不当转移风险问题。铁建房开公司主张购房款的另一个理由是认为其作为案涉项目名义开发主体，其承担了项目开发中多项法律风险，但其另行投入的4700万元未能计入投资款，故应将合作开发房产的款项回收归库，以保障统一对外偿付债务。但从现有证据来看，双方合作项目盈利还是亏损不明，铁建房开公司如认为蓝海湾房开公司处置合作开发的不动产增加合作开发主体的风险，可在双方合作项目结算时对其投入和损失进行主张。综合以上论述可知，蓝海湾房开公司处置的是以挂靠铁建房开公司为名实为自身开发的房产的行为，从现有情况来看尚未损害铁建房开公司的权利，铁建房开公司在合作开发中对案涉房产不享有处置的权利，其要求蓝海湾房开公司支付购房款并无权利基础。铁建房开公司的上诉请求，理由不充分，本院予以驳回；一审判决驳回铁建房开公司的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费243053.41元，由上诉人贵州铁建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗朝国审判员  罗 二审判员  潘育跳二〇二〇年七月十四日法官助理张承乾书记员张健