广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤2071执异324号 案外人：邱惠璇，女，1969年9月9日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市濠江区，现住广东省中山市。 委托诉讼代理人：梁友明，广东凯行律师事务所律师。 申请执行人：李敬东，男，1968年12月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。 被执行人：邱捷生，男，1972年10月22日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市濠江区。 在本院执行申请执行人李敬东与被执行人邱捷生民间借贷纠纷一案[（2020）粤2071执4166号]中，案外人邱惠璇对执行标的邱捷生名下位于中山市火炬开发区康乐大道30号宏宇健康花城31幢1302房（以下简称宏宇健康花城31幢1302房）的房地产向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人邱惠璇称，一、案外人邱惠璇与被执行人邱捷生是老乡，2018年5月邱惠璇向邱捷生购买其名下宏宇健康花城31幢1302房，买卖交易总金额为人民币150万元。分6次由邱惠璇及其家人通过银行转账的方式支付购房款人民币139万元，邱捷生将欠邱惠璇的借款人民币11万元冲抵余下11万元购房款，最终确认邱惠璇截至2018年7月3日止支付的购房款总额为人民币150万元。二、由于案涉房产在2017年为毛坯房，尚有银行贷款未还清，如果2年后过户将节省部分税金，为了保障邱惠璇的合法权益，邱惠璇与邱捷生于2018年7月5日签订《广东省房地产买卖合同（适用于二手房买卖）》及《合同补充协议》一份，约定了当天办理房屋交付并将产权证原件交付邱惠璇。被执行人邱捷生承诺2019年12月21日前还清上述房屋的银行按揭贷款，并协助邱惠璇办理过户手续。2019年4月18日，邱惠璇要求邱捷生协助到“中山农村商业银行股份有限公司港口支行”申请银行贷款，但银行表示该房屋被查封了暂时无法批准贷款。邱捷生表示会解决相关债权债务并保证银行批准款。在邱惠璇多次催促下邱捷生一直未还清银行按揭贷款和协助办理房屋过户手续。三、2020年6月11日，邱惠璇到案涉房产察看，该房产以（2020）粤2071执4166号案被查封、拍卖。至2020年6月13日，邱捷生尚欠贷款本金103676.73元。综上，邱惠璇取得案涉房产后，未办妥变更登记只是物权变动的对抗效力而已，但并不影响合同的效力，且邱惠璇在本案中并无过错，已履行合同。为此，请求中止（2020）粤2071执4166号案对宏宇健康花城31幢1302房的执行，并解除查封、拍卖措施。 案外人邱惠璇向本院提交以下证据：1.房屋产权证；2.微信转账记录、结算业务委托书、借记卡账户历史明细清单、收款收据；3.广东省房地产买卖合同；4.个人住房借款合同、见证书等按揭贷款文件材料；5.中山市商品房销售登记备案表；6.最高额抵押贷款担保合同及照片；7.（2020）粤2071执4166号执行裁定书；8.“我的贷款”明细。 申请执行人李敬东答辩称，案外人主张付款行为，无论是付款方式、金额、还是付款人的账户，均与房产交易习惯不符，而且付款发生在合同签订日之前，显然是案外人串通被执行人。其次申请执行人保全房产时间在2019年4月，如房款在2018年7月3日已经全部付清，在长达九个月的时间内没办理房产过户，明显违反常理。因此，案外人的行为明显做假证据，该行为涉嫌触犯刑法，请求驳回异议，同时移送公安侦查立案。 申请执行人李敬东未向本院提交证据。 被执行人邱捷生未向本院提交答辩意见及证据材料。 经审查查明，关于李敬东与邱捷生民间借贷纠纷一案，广东省广州市海珠区人民法院于2019年7月3日作出的（2019）粤0105民初8503号民事判决已发生法律效力，根据判决，邱捷生向李敬东偿还借款65万元及利息、支付律师费28000元。案件诉讼过程中，广州市海珠区人民法院以（2019）粤0105民初8503号执行裁定于2019年4月11日查封邱捷生名下宏宇健康花城31幢1302房。2020年3月28日李敬东向本院申请强制执行，执行案号为（2020）粤2071执4166号，上述诉讼中的查封转为执行中查封。2020年4月20日,本院作出（2020）粤2071执4166号之一执行裁定，裁定拍卖邱捷生名下宏宇健康花城31幢1302房，并发出公告，责令所有人或使用人限期内迁出。案外人邱惠璇遂向本院提出上述执行异议。 另查，案涉房产登记坐落：中山市火炬开发区康乐大道30号宏宇健康花城31幢1302房；权利人：邱捷生；不动产权证号：××；登记时间：2017年12月21日。2017年12月21日，登记抵押权人中国建设银行股份有限公司中山市分行，被担保主债权数额39.8万元。 又查，案外人邱惠璇提交的广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）记载：“甲方（邱捷生）将位于中山市火炬开发区康乐大道30号宏宇健康花城31幢1302房的房地产转让给乙方（邱惠璇），不动产权证书证号为粤（2017）中山市不动产权第0297804号。甲、乙双方议定交易总金额人民币150万元，双方约定合同签订日一次性付清（付款方式：转账）。合同补充协议：1.甲方应在2019年12月21日起壹个月内协助乙方办理产权过户手续，直至不动产权证书出证交付乙方。2.甲方应在2019年12月21日之前还清该房产所欠的银行贷款，注销抵押登记，以便办理过户手续。”合同落款日期：2018年7月5日，甲方邱捷生、乙方邱惠璇，签名。 2018年5月29日至2018年7月3日期间，分别由林泽洲、邱可茵、中山市宇宏混凝土有限公司、林庆青、邱惠璇，分6笔向邱捷生转账支付49900元、4万元、10万元、10万元、10万元、100万元，合共1389900元。邱捷生于2018年7月5日出具收据确认收到出售宏宇健康花城31幢1302房给邱惠璇款项共150万元。 异议审查中，经询问案外人邱惠璇，在其主张于2018年7月5日已全额支付购房款的情况下，为何未及时催促办理过户手续的原因。案外人邱惠璇解释，为了节约11万元的过户税费，双方遂约定过户时间为2019年12月21日起一个月内，在期限未到的情况下，未有要求邱捷生办理过户手续。同时邱惠璇确认在签订买卖合同时，知晓案涉房产存在抵押，也知道注销抵押后房产才能办理过户手续的问题。 再查，林庆青为邱惠璇丈夫，于1990年1月16日办理结婚登记；中山市宇宏混凝土有限公司登记法定代表人林庆青。 本院认为，本案系案外人邱惠璇对执行标的主张实体权利，排除执行的案外人异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人邱惠璇在2018年7月5日签订合同时已全额支付购房款，邱惠璇有足够的时间催促被执行人邱捷生注销抵押登记并办理过户手续。然而，直到法院于2019年4月11日查封案涉房产时，邱惠璇仍未依法办理过户登记。案外人邱惠璇作为具有完全民事行为能力的法律主体，对于购买不动产取得物权需要缴纳相应税费以及办理过户登记，未经登记不发生物权效力，对此应有充分认知。而且，在其明知需要缴纳相应税费的情况下，却为了节约过户税费而约定过户时间在2019年12月21日起一个月内，明显规避我国的不动产登记和税收管理制度，应自行承担相应的法律风险。故案涉房产未办理过户登记系因案外人邱惠璇自身原因所致，其不符合上述司法解释第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一法定条件。 综上，案外人邱惠璇认为其对房产未办理过户登记无过错因而享有足以排除执行的实体权益的主张无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人邱惠璇的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  廖国添 审判员  马庆荣 审判员  张婉仪 二〇二〇年七月二十一日 书记员  林爱敏