河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1624民初2775号原告：丁皓天，男，1982年1月20日出生，汉族，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：王洪瑞，北京华泰（郑州）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：周口市林海置业有限公司，住所地：周口市建新路**，统一社会信用代码：914116007932416202。法定代表人：徐彬恒，总经理。委托诉讼代理人：刘亚辉，河南郭力律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告丁皓天与被告周口市林海置业有限公司（以下简称：林海置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，周口市川汇区人民法院于2020年4月14日立案受理，被告林海置业公司向该院提出回避申请后，周口市中级人民法院作出（2020）豫16民辖13号民事裁定书，指定本案由本院审理。本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁皓天的委托诉讼代理人王洪瑞，被告林海置业公司的委托诉讼代理人刘亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁皓天向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照商品房买卖合同协助原告办理房屋过户手续；2、判令被告向原告支付违约金11128.57元；3、判令被告向原告退还购房款1900元；4、判令被告向原告退还维修基金7916元，并按照协议约定给原告房屋大门装配指纹锁；5、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年3月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告所有的位于七一路东段云鼎鑫城2号楼604房，房屋面积121.78平方米，每平方4116.33元。原告依约向被告一次性支付全部购房款501287元。2014年3月1日，被告向原告出具购房款收据一份。该商品房买卖合同约定，出卖人即被告应当在2014年7月31日前，将验收合格且符合国家和地方人民政府有关规定以及商品房买卖合同约定的商品房交付给××即原告使用。但被告未能按照合同约定按时交房，至2014年11月30日才向原告交付涉案商品房，逾期122天。该商品房买卖合同第九条第一款第二项约定，逾期交房超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房款万分之一的违约金。故被告逾期交房122天，构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金6115.70元。此外，商品房买卖合同签订，涉案房屋逾期交付使用后，被告未按照该合同约定且至今仍未协助原告办理房屋过户手续。该商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已支付房款的1%向××支付违约金。因经原告多次催促，被告至今仍未协助原告办理房屋过户手续，违反该商品房买卖合同第十五条约定，构成违约，应向原告支付违约金5012.87元。根据上述两项被告违约事项，被告应当向原告支付违约金共计11128.57元。2017年12月17日，被告与周口市云鼎鑫城业主委员会签订小区整改协议，协议第一条约定林海置业公司承诺云鼎鑫城业主房产证遗留问题在2018年5月30日前解决完毕；如逾期办理不了应退还所有业主的维修基金；协议第五条约定小区各户指纹锁没有安装的要在2018年3月1日前安装到位。被告签订该协议后，一直未协助原告办理房屋过户手续，也未给原告安装指纹锁，故应当按照该协议约定，退还原告维修基金7916元并给原告所有的房屋大门装配电子锁。此外，被告交付原告使用的涉案房屋在房管局登记的实际房屋面积比合同约定的房屋面积少0.51平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告应当退还原告房屋实际面积少于合同约定房屋面积部分的购房款。综上，望贵院查清事实判如所请，以维原告的合法权益。林海置业公司辩称，1、本案受理前，我公司已经多次通知原告领取房屋过户需要的相关手续，但原告一直未领取办理，现在，公司依然愿意协助原告办理房屋过户手续。2、原告请求支付的两笔违约金均超过诉讼时效，我公司不承担该违约金。第一笔：原告请求的2014年7月31日起至2014年11月30日止逾期交房的违约金；第二笔：未按照约定将办理权属登记需要的资料报产权登记机关，构成违约的时间为交房后180日，即2015年5月29日。这两笔违约金均适用两年的诉讼时效，原告2020年3月25日才向人民法院起诉主张权利，该部分违约金已超过两年诉讼时效期间应不予保护。3、若房管局登记面积确实比合同约定的房屋面积少0.51平方米，我公司愿意依据相关法律规定退还多收取的购房款。4、房屋维修基金、指纹锁事项，是我公司与业主委员会达成的协议，与本案原告无关。原告的房屋维修基金，我公司仅为代收单位，实际收取单位为房管局，我公司无权退还该维修基金。原告的房屋指纹锁，在交房时就已配备完成。5、本案案件受理费我公司不予承担。本院经审理认定事实如下：2014年3月1日，原告丁皓天（××）与被告林海置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于周口市××路西侧、××路北侧云鼎鑫城2号楼604号房，该房屋建筑面积121.78平方米，每平方米4116.33元，总金额501287元，签订合同之日一次性交纳。合同签订后，丁皓天于当日向被告交清了全部房款。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，逾期交房超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款的万分之一的违约金。第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已支付房款的1%向××支付违约金。另查明，被告已于2014年11月30日将案涉房屋交付给原告使用。周口市不动产登记中心“房屋记载表”记载，云鼎鑫城2号楼1单元604房建筑面积为121.27平方米，比合同约定的房屋建筑面积少0.51平方米。所有权登记名称为林海置业公司。2017年12月17日，林海置业公司（甲方）与周口市云鼎鑫城业主委员会（乙方）签订“小区整改协议书”一份，协议书第一条约定，林海置业公司承诺云鼎鑫城业主房产证遗留问题在2018年5月30日前解决完毕，如逾期办理不了应退还所有业主的维修基金。2015年5月23日，河南林海置业服务有限公司收取了原告的维修基金7916元。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。对于原告的各项诉讼请求，本院分别分析评判如下：一、关于原告要求被告协助办理房屋过户手续问题。根据周口市不动产登记中心“房屋记载表”记载的内容显示，截止目前，案涉房屋仍登记在被告林海置业公司名下，被告的行为违反了《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。二、关于原告所主张的逾期交房违约金6115.70元和逾期办理过户手续的违约金5012.87元的问题。1、根据合同约定，原告已全额支付了购房款501287元，被告应当按照合同约定于2014年7月31日前将房屋交付给原告，但直至2014年11月30日被告才将房屋交付给原告，被告逾期交房的行为违约，应承担违约责任。根据双方所签合同的约定，被告逾期交房的，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房款的万分之一的违约金，即被告应按照合同约定支付原告自2014年8月1日起至2014年11月30日止的违约金。《中华人民共和国民法通则》》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……。”根据上述规定，原告的该部分违约金请求保护的诉讼时效期间应自2014年12月1日起至2016年12月1日止，而原告直至2020年3月25日才向周口市川汇区人民法院主张权利，已超出法律规定的二年的诉讼时效期间，且原告亦未提交证据证明该诉讼时效存在中止、中断和延长的情形，故对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。被告的该部分辩解理由，符合法律规定，本院予以采信。2、根据合同第十五条约定，原告未在合同约定的期限内取得房地产权属证书的，被告应按原告已付房款的1%向××支付违约金，故原告要求被告支付5012.87元逾期办理房地产权属证书违约金的请求，本院予以支持。因被告至今仍没有为原告办理房屋产权证书，故被告称原告的该部分诉讼请求已超出法律规定的二年诉讼时效期间的辩解理由，本院不予采信。三、关于原告主张的退还购房款1900元的问题。原被告双方的《商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积为121.78平方米，而不动产登记中心登记房屋的建筑面积实际为121.27平方米，比合同约定的面积减少了0.51平方米。根据合同约定的每平方米4116.33元计算，被告多收取了原告购房款2099.33元（0.51平方米×4116.33元/平方米），故原告要求被告退还购房款1900元（多余部分自愿放弃）的请求，符合法律规定，本院予以支持。四、关于原告主张被告退还维修基金7916元及装配指纹锁问题。1、退还维修基金问题。根据2017年12月17日被告林海置业公司与周口市云鼎鑫城业主委员会签订的“小区整改协议书”第一条约定，林海置业公司承诺云鼎鑫城业主房产证遗留问题在2018年5月30日前解决完毕，如逾期办理不了应退还所有业主的维修基金。由于原告的房产证至今未能办理，故被告应根据该协议书的承诺内容，将代为收取原告的房屋维修基金7916元退还给原告。被告辩称，被告与业主委员会达成的协议，与原告无关，不应退还原告维修基金的理由，不符合法律规定，本院不予采信。2、装配指纹锁问题。因原告没有提供证据证明应装配的指纹锁的品牌、型号及价格，故原告的该项诉讼请求证据不足，本院无法支持。原告可待补强证据后，另案主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条规定，判决如下：一、被告周口市林海置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告丁皓天办理位于周口市大庆路西侧、七一路北侧云鼎鑫城2号楼1单元604号房屋的权属登记变更手续；二、被告周口市林海置业有限公司于本判决生效后5日内支付原告丁皓天逾期办理房屋产权证书的违约金5012.87元；三、被告周口市林海置业有限公司于本判决生效后5日内退还原告丁皓天多收取的购房款1900元；四、被告周口市林海置业有限公司于本判决生效后5日内退还原告丁皓天房屋维修基金7916元；五、驳回原告丁皓天的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元（已减半收取），由被告周口市林海置业有限公司负担100元，原告丁皓天负担62元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  李永耀二〇二〇年七月二十日书记员  陈 曦