山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初3538号原告:济宁合景房地产营销策划有限公司，住所地济宁市任城区阜桥街道万达写字楼**，统一社会信用代码91370811MA3PDL0T0W。法定代表人：陈庚，执行董事兼经理。委托诉讼代理人（特别授权）：毛亚萍，安徽会峰律师事务所律师。被告：尉氏县兴隆置业有限公司，住所，住所地河南省开封市尉氏县城关镇工业路**社会信用代码91410223060045956H。法定代表人：李青海，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：王留根，河南循规律师事务所律师。原告济宁合景房地产营销策划有限公司（以下简称合景营销公司）与被告尉氏县兴隆置业有限公司（以下简称尉氏置业公司）委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合景营销公司的委托诉讼代理人毛亚萍，被告尉氏置业公司的法定代表人李青海、委托诉讼代理人王留根均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告合景营销公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2019年7月24日签订的《销售服务代理合同》；2、判决被告立即支付原告销售佣金163420元并自2020年1月11日起按日利率万分之五的标准支付违约金，直至该款偿清之日止；3、判决被告立即退还原告履约保证金300000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月24日，原、被告在协商一致的基础上签订了《销售服务代理合同》，被告委托原告销售其“鑫丰购物广场”商业商铺，并根据销售成果支付相应销售报酬。原告为履行本合同向被告支付履约保证金300000元。合同另就销售佣金支付的标准、条件、方式及违约责任等进行约定。合同签订之后，原告即积极履行合同义务，将被告的部分商铺成功销售。原告按照合同约定将业绩结算单发送至被告指定邮箱并予告知，然被告却拖延支付销售佣金，经原告电话、短信、邮件等多种方式催告，被告仍予拖延，根据合同第七条第2款的约定，被告已构成严重违约。除此之外，被告又将本项目销售代理权给予另一家销售代理公司，已违背合同第七条第4款关于独家销售的约定，亦构成严重违约。因被告的种种违约行为导致原告无法履行本合同，原告根据合同第七条约定遂于2019年12月向被告通知解除合同并于2019年12月5日撤场，被告对此无异议。2019年12月30日，原告再次至被告处要求被告支付款项，被告法定代表人承诺于2020年1月10日前一次性支付销售报酬163420元，双方在此基础上签订了结算及付款承诺书。此外，因被告违约导致原告解除合同，被告应将原告所支付的违约保证金300000元予以退还。现履行期早已届至，被告仍未支付款项，且被告已拒绝原告电话，无任何诚心可言。为维护原告合法权益，诉至贵院，恳请贵院在查明事实的基础上支持原告诉讼请求。被告尉氏置业公司辩称，1、原、被告签订的合同第2条约定，合同期限从2019年7月25日至2020年7月24日止，现在离合同期满还有1个月，原告仅为被告销售了总金额为70多万元的商铺，与合同约定的销售业绩和销售价格相差非常大。合同附件中有所销售的房源，可以看出应该销售635套房源，可以说明原告未积极履行其合同义务，原告应当承担违约责任，赔偿被告的损失；双方的合同并未解除。2、对原告已销售的7套，其应该获得的佣金，双方没有形成一致意见，正在对账过程中。原告私自离开售楼处，不进行房屋销售，也足以看出原告违约。在应支付佣金未确定之前，被告未向原告支付佣金，不构成违约，被告不应当承担违约责任；3、被告应支付原告的销售佣金是128367.5元，不是163420元；4、履约保证金30万元不应当退还，因为原告没有按照合同第六条约定完成其应该完成的销售，按照合同第六条的约定，不应当退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《销售代理服务合同》及附件、短信聊天截图、履约保证金银行转账交易清单真实性无异议，本院依法予以确认，并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院依法认定如下：1、“确认书”一份，该证据的内容与邮件传输内容、数额一致；被告虽否认其中“李海”的签字系李青海本人签字，但庭后并未提供书面的鉴定申请，且在《销售代理合同》中被告法定代表人亦签名为“李海”，故对其证明效力，本院依法予以确认。2、邮件打印件、销售佣金对账表二份，被告虽称为原告单方制作，但其收到了邮件，该邮件亦为合同约定的邮箱号，并根据“上述对账表”核算了相关费用，亦即其计算依据来源于上述对账表，故对该证据的证明效力，本院依法予以确认。3、被告提供的对账单一份，该证据与原告提供的“销售佣金对账表”记载的客户姓名及合同总价一致，因计算标准不一致，双方产生争议，该证据虽系被告单方制作，但对该证据的真实性本院依法予以确认。根据原、被告举证、质证和法庭调查，本院依法确认如下事实：2019年7月24日，原告合景营销公司作为乙方，被告尉氏置业公司作为甲方，双方签订《销售代理服务合同》，约定乙方负责开封市尉氏县城关镇工业路49号（备案名：东方名郡）推广名为“鑫丰购物广场”一层所有未出售的商铺进行策划和销售（具体房源详见附件一：项目可售房源表）；合同期限自2019年7月25日至2020年7月24日日，为12个月。其中第三条第1项约定：“（2）甲方负责销售合同的审核和签订、销售款项的收取和协助购房人办理所有相关购房手续（5）甲方应按合同约定的付款方式、付款时间及金额向乙方支付应付款项”第2项约定：“（2）乙方为销售工作而产生的广告费、车辆费、住宿费、接待费、分销佣金等销售费用及乙方所有人员工资、提成、奖金等费用全部由乙方自行承担。（3）乙方应配合甲方做好客户按揭、分期付款手续。”第四条约定：“甲方向乙方支付的报酬分为基础销售报酬和溢价分成报酬两部分。1、基础销售报酬的约定：合同期内乙方完成所有销售业绩的所有销售报酬按照购房总款的10%计提。2、溢价分成报酬结算方式为：乙方按甲方给出的销售底均价进行销售，超出底价部分的销售收入全部归乙方所有（超出底价部分的溢价甲方需扣除溢价部分14%的税收），溢价分成报酬与基础销售报酬同步结算。3、销售报酬结算周期：佣金报酬采用每套一结的方式，甲方需在乙方所售房源足额缴纳首付款（首付款不低于总房款的50%）的3日内，全额结算基础销售报酬和溢价分成报酬。”4、一层（1F）房源甲方实收销售底均价12500元/平方。5、销售报酬结算依据：以购房者缴纳首付款时，甲方向购房者开具的收据复印件或购房者签署的《首付款确认单》或《商品房买卖合同》复印件为依据。第六条约定：“1、本合同正式签署后3个工作日内，乙方需向甲方支付本合同履约保证金人民币300000元，在合同期内，乙方完成签约业绩1500万元之后的7个工作日内，甲方向乙方退回履约保证金15万元，完成2000万销售业绩后的7个工作日内，甲方退还剩余的履约保证金15万元”第七条第2款约定：“在合同期内，甲方若存在一期或任意一期未按照合同约定的报酬支付时间向乙方支付销售报酬的情况，即视为甲方违约，乙方有权暂停销售合作并且不承担本合同所有应履行的相关责任。甲方若逾期支付销售报酬超过3天，甲方按日向乙方支付逾期应付销售报酬佣金万分之五的违约金，直至支付为止。如果甲方支付乙方销售报酬逾期超过10日，则乙方有权解除合同。”第十条其他约定：2、甲方的书面文件送达地址为开封市尉氏县鑫丰购物广场营销中收，电子邮箱为313×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，指定负责为李杨3、乙方应于每月2日前将上月成功销售的业绩结算单发送至甲方指定邮箱，甲方应于收到邮件之日起两日内邮件回复确认。如甲方未回复的，则视为甲方认可业绩结算单上记载内容，并承诺按照合同约定向乙方支付报酬”被告尉氏置业公司在甲方落款处签章，法定代表人项下由“李海”签名，原告合景营销公司在乙方落款处签章，法定代表人项下由“陈庚”签名。合同签订后，原告于2019年7月30日向被告转款支付保证金30万元。之后，原告于2019年9月30日出售房屋3套，其中周丽英2套、王彩霞1套，前者销售底价均为93375元，合同总价均为11500元，均实际收到57500元；后者销售底价为63875元，合同总价73000元，实际收到36500元。2019年10月3日出售王俊红2套，销售底价分别为95000元、102875元，前者合同总价和实际收到均为109500元，后者合同总价和实际收到12700元。2019年10月6日出售刘惠平1套，销售底价为73625元，合同总价和实际收到均为85000元。2019年11月22日出售汪红英1套，底价为73625元，合同总价和实际收到均为92000元。自2019年10月2日起，原告分别于10月2日、10月8日、10月11日、10月15日、10月16日、19日、23日、26日-28日、31日和11月6日、11月8日-9日、11月11日-12日向被告催交佣金，并希望签订补充合同；2019年10月11日、11月23日，原告向被告会计发送了对账单；2019年12月30日，原告法定代表人专门到尉氏催款，其与被告法定代表人李青海达成如下协议：“本司与尉氏县兴隆置业有限公司自2019年7月24日签署的销售代理合同，期间所产生的代理销售佣金人民币壹拾陆万叁仟肆佰贰拾圆整，人民币小写（163420元），逾期支付，本次协商于2020年1月10日前一次支付，若不能支付，后果自负”；2019年10月2日、2020年1月9日，原告分别向被告发送收款银行账号（杨国平：农业银行合肥经济技术开发区支行，6230***6575），催促被告付款。因催款未果，2019年12月份，原告离场。后双方协商未果，原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的《销售代理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格履行。本案中，原、被告约定的销售报酬结算周期为“每套一结”，且第七条第2款约定：“在合同期内，甲方若存在一期或任意一期未按照合同约定的报酬支付时间向乙方支付销售报酬的情况，即视为甲方违约”。但原告在9月30日、10月3日、10月6日和11月22日销售七套房产后，被告在原告多次催交佣金，甚至通过撤场方式催交佣金的情况下，被告仍未按合同约定支付佣金，被告构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同第七条第2款约定：“如果甲方支付乙方销售报酬逾期超过10日，则乙方有权解除合同。”本案中，被告至庭审时尚未支付佣金，原告要求解除合同的主张，具有合同依据和法律依据，本院依法予以支持。被告虽称合同未到期，不同意解除，但没有继续履行合同的民事法律行为，其抗辩不成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告违约致合同解除，原告于2019年12月撤场。故原告要求退还保证金的主张，依法成立，本院依法予以支持。被告关于原告未完成约定的销售任务，不应退还保证金的抗辩，与合同不能继续履行的违约责任在于被告，而不在于原告的事实相悖，故不成立，本院依法不予支持。同时，原、被告双方在合同第四条第3项约定：“3、销售报酬结算周期：佣金报酬采用每套一结的方式，甲方需在乙方所售房源足额缴纳首付款（首付款不低于总房款的50%）的3日内，全额结算基础销售报酬和溢价分成报酬。”据此，双方结算的标准，是在所售房源“足额缴纳首付款（首付款不低于总房款的50%）的情况下，全额结算基础销售报酬和溢价分成报酬。且被告亦在2019年6月30日的“确认书”中确认了佣金数额为164320元，故原告要求被告支付佣金164320元的主张，本院依法予以支持。被告关于交50%房款就结算50%佣金，佣金数额应为128367.5元的抗辩，与合同约定不符，不成立，本院依法不予支持。原、被告双方协商上述佣金于2020年1月10日前支付，但被告未予支付，致原告产生逾期利息损失，故原告要求被告支付逾期利息的主张，本院依法予以支持。但原告关于要求按日万分之五支付利息的主张，于法无据，本院依法不予支持，应按全国银行间同业拆借利率计算。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告2019年7月24日签订的《销售代理服务合同》。二、被告尉氏县兴隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告济宁合景房地产营销策划有限公司销售佣金164320元及逾期利息（自2020年1月11日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告尉氏县兴隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告济宁合景房地产营销策划有限公司销售保证金300000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8264元，减半收取4132元，由被告尉氏县兴隆置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  李迎春二〇二〇年七月十七日书记员  辛忠思