河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1139号 上诉人（原审原告）：王志文，男，1971年12月8日出生，汉族，现住河北省冀州市。 委托诉讼代理人：曹胜利，衡水市冀州区法源法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：河北丹阳房地产开发有限公司。住所地：石家庄市裕华区建华南大街**万达广场综合写字楼****。统一社会信用代码：91130100684313883D。 法定代表人：鲁涛，总经理。 被上诉人（原审被告）：河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司。住所地：河北。住所地：河北省衡水市滨湖新区彭杜乡赵杜村代码：911311065673904330。 负责人：董鹏进，经理。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李立伟，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：张静雅，河北冀华（赞皇）律师事务所实习律师。 上诉人王志文因与被上诉人河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司（以下简称丹阳公司衡水分公司）、河北丹阳房地产开发有限公司（以下简称丹阳公司）商品房预约合同纠纷一案，河北省衡水市桃城区人民法院于2018年12月24日作出（2018）冀1102民初3982号民事判决书，王志文不服判决向本院提起上诉。本院于2019年6月28日作出（2019）冀11民终764号民事裁定书，裁定撤销原审判决发回重审。河北省衡水市桃城区人民法院于2020年3月9日作出（2019）冀1102民初4891号民事判决书，王志文不服判决向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王志文上诉请求：1、请求中院撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的原审诉求。2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决认定培育金的逾期利息损失适用法律错误，应由中院纠正。一审法院仅判决按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算逾期利息损失错误，依据《最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定，应以同期同类贷款利率为基础，参照逾期罚息标准计算，即应以贷款利率上浮50%为宜(衡水市中级人民法院(2018)冀11民终911号、922号、(2019)冀11民终601号民事判决书均以此支持认定）。二、一审法院仍旧参照《市场培育协议书》年回报率9%的培育金认定上诉人的年收益有违公平。上诉人与被上诉人之间签订的《市场培育协议书》约定的培育期限已于2018年4月30日届满，之后双方未再续签协议书，故被上诉人继续占用上诉人购买的商铺并产生效益已无合同及法律依据，上诉人为公平起见向一审法院申请评估商镝每平米的月或年租金，用以明确收益的具体数额。然而一审法院并未准许上诉人的诉请，却仍以培育协议年回报率9%的培育金为参照认定上诉人商铺的收益，其判决结果显属无事实及法律依据。三、一审法院驳回上诉人诉请要求被上诉人腾退商铺恢复原状，并办理商铺产权证件，交归使用权的请求错误，请中院依法予以纠正。1、上诉人与被上拆人签订的《商铺认购协议》，系双方对商铺买卖为目的所形成的合意，而非以经营收益为基础目的形成的合意。双方签订的《商铺认购协议》系民事法律主体之间真实意思的表示，其约定内容合法有效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，上诉人出资认购的商铺协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，其《认购协议书》依法具备《商品房买卖合同》的构成条件，且合法有效。该协议应当被依法认定为商品房买卖合同，作为被上诉人应依约为上诉人履行并办理商铺的产权证书。2、被上诉人已就包括涉案的业主商铺在内，批办了21份产权证书，其产权证均落户于被上诉人的名下，被上诉人能为商铺业主办理产权证而借以各种无故理由推脱不予办理，并欲想凭借未与商铺业主换签《商品房买卖合同》为由试图不履行协议的约定，以此真正达到聚敛商铺业主的购房集资款建造为己所用且能对外出租的商铺楼房，为自己赚取最大利益，待运营正规后再以违约方式低价退还业主的交纳房款及其微薄利息，构建名副其实的白手创业奇迹。由此足以证实并说明，被上诉人一系列不诚信之举的背后，确属存在着不可告人的不良企图和非法目的。3、被上诉人违反合同约定的诸多事项，显属违背客观的诚实信用原则，一审法院采信被上诉人辩称出售的商铺系虚拟且不便区分所有权的理由缺乏事实及法律依据。按照上诉人与被上诉人所签订合法有效的《商铺认购协议》第六、七、八、九条约定内容，被上诉人均未以任何的方式将上诉人认购的商铺情况书面通知上诉人，以及因其违约所赔偿给上诉人造成的各项经济损失。通过一审法院实地勘验涉案商铺现状，虽被上诉人将多个业主的购买商铺连体对外出租，但要区分每一位业主的商铺并不复杂，只要在每层的任意四角一侧丈量确定第一个业主商铺的尺寸面积，其他业主商铺无论横向，还是纵向均能得以丈量并逐一分配确定，并非一审判决认定的虚拟且不可区分。 被上诉人丹阳公司、丹阳公司衡水分公司答辩称，原审判决正确应当予以维持，上诉人的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。 王志文向一审法院起诉请求：1、判令丹阳公司及丹阳公司衡水分公司因逾期支付2017年5月1日至2018年4月30日期间的培育金而应支付的逾期利息985.12元；2、判令丹阳公司及丹阳公司衡水分公司支付自2018年5月1日起至交付商铺之日止期间的收益（收益数额应按照鉴定数额计算）；3、判令丹阳公司及丹阳公司衡水分公司为王志文办理所购商铺的产权证件，并将使用权交付王志文。事实与理由：2011年10月份，王志文与丹阳公司衡水分公司签订《商铺认购协议书》、《市场培育协议书》各一份，由王志文出资180454元购买丹阳公司衡水分公司开发的位于衡水市桃城区，同时约定丹阳公司衡水分公司将王志文购买的商铺予以租用，租期为5年即自2013年5月1日至2018年4月30日止，前三年租金为56985元，第四、第五年租金按每年不低于总房款9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月。现租期已届满但丹阳公司衡水分公司至今未付2017年度下半年的租金，经王志文多次催要未果。王志文系培育协议商铺的所有权人，鉴于培育协议的租期已满及丹阳公司衡水分公司的违约行为，王志文不同意再与其续租商铺，要求丹阳公司衡水分公司立即腾退房屋恢复原状，并将商铺产权交付王志文。丹阳公司衡水分公司系丹阳公司的分支机构，应当由二公司共同承担连带责任。 一审法院认定的事实：2011年10月19日。王志文与丹阳公司衡水分公司签订了购买商铺所涉的《滨湖国际商业广场市场培育协议书》（以下简称《市场培育协议》），协议第一条约定了商铺的号码、建筑面积、单价，总房款为237439元。第二条约定自2013年5月1日至2018年4月30日止为市场培育期。前三年王志文享受培育期一次性优惠56985元。优惠后实际支付总房款为180454元。在市场培育期内，丹阳公司衡水分公司享有该商铺使用权，可用于自营、联营或转租等；市场培育期结束丹阳公司衡水分公司将商铺的使用权交付给王志文。第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于市场培育协议第一条总房款的9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月。2011年10月19日，王志文与丹阳公司衡水分公司签订《滨湖国际商业广场商铺认购协议》（以下简称《认购协议》)，约定王志文购买丹阳公司衡水分公司开发的滨湖国际商业广场A0572号商铺，商铺的建筑面积为26.51m，总房款180454元。一次性付清。协议签订后，王志文依约支付了购房款。丹阳公司衡水分公司于2018年1月26日支付培育金10685元，2018年9月7日支付培育金10685元，共计支付王志文第五年市场培育金21370元。涉案滨湖国际商业广场已预约销售2833户，总面积5014585m。其中2352户已续签为期3年（2018年5月1日至2021年4月30日）的市场培育协议。丹阳公司衡水分公司通知各业主携带身份证、认购协议、培育协议到滨湖国际客服部进行位置确认、面积确认，图纸标注事宜，截止2019年12月20日，包含本案所涉商铺在内的滨湖国际商业广场已由丹阳公司衡水分公司委托相关管理团队管理并用于经营。截至开庭审理时涉案滨湖国际商业广场仍未取得预售许可证。 一审法院认为，依法成立的合同，合同双方当事人应按照合同约定全面履行义务。关于涉案《认购协议》《市场培育协议》的效力及性质问题。以上协议内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，均属有效合同，合同双方当事人可按照合同约定享受合同权利，履行合同义务，存在违约行为的，应承担违约责任。《认购协议》不等同于商品房买卖合同，王志文与丹阳公司衡水分公司签订《认购协议》时未取得预售许可证。签订正式的商品房买卖合同的条件不成熟。即不具备预售条件，故《认购协议》的性质为预约合同。关于王志文主张的延期支付培育金而应支付利息的问题。《市场培育协议》第八条：双方其他约定载明：“第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于本协议第一条总房款的9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月内。第五年的起止时间为2017年5月1日至2018年4月30日，因此，丹阳公司衡水分公司向王志文支付第五年培育金的时间应在2017年6月30日前。”丹阳公司衡水公司未按约定时间向王志文支付培育金，违反上述约定，故王志文向丹阳公司衡水分公司主张利息损失。于法无违，本院予以支持。自丹阳公司衡水分公司逾期之日起以未支付培育金为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算至交付培育金止，为817.53元（21370元*4.35%÷365日*209日+10685*4.35%÷365日*224日）。关于王志文主张的丹阳公司、丹阳公司衡水分公司应自2018年5月1日起至交付房屋之日支付收益的问题。王志文与丹阳公司衡水公司签订的《市场培育协议》虽已到期未续签新的委托经营合同，但丹阳公司衡水分公司在《市场培育协议书》履行期限届满后，与大多数预约业主签订市场培育合同，仍然对案涉商铺实际控制并经营产生收益，故可参照《市场培育协议书》由丹阳公司衡水分公司向王志文支付经营收益，无需鉴定机构对该收益水平进行评定。《市场培育协议》约定培育期王志文享受价格优惠，该约定内容的实质是丹阳公司衡水公司以前三年应支付给王志文的培育金抵顶了案涉商铺部分房款，系丹阳公司衡水公司对前三年培育金的提前履行，故优惠部分应视为王志文向丹阳公司衡水分公司支付的房款。依据投入与收益相对等的市场经济规则，市场培育金及经营收益的计算应以实际支付房款加优惠数额为基数。故2018年5月1日后按照237439元为基数，按9%计算每年收益，经计算为21369.51元/年。关于涉案商铺的交付条件是否成就的问题。首先，王志文的预约商铺位置已产生变化，滨湖国际商业广场的销售平面图与建筑实体平面图相比布局有所差异，因此王志文与丹阳公司衡水分公司应协商确认商铺位置及面积。滨湖国际商业广场已交由案外人统一管理经营，王志文主张的商铺亦在其中，王志文未与丹阳公司衡水分公司进行位置确认、面积确认，因消防通道等的变更导致王志文不能按照原销售图主张其商铺位置。其次，王志文获得的培育金及收益均为投资收益。本案所涉商铺系虚拟分割，在长期统一经营模式下，已经根据经营的需要重新布局且尚未分割。相邻两个商铺之间没有明显的权属界线。丹阳公司衡水分公司并非将王志文所购买商铺所获的收益分发给王志文，而是依据王志文投资比例分配给王志文收益。虚拟产权式商铺中约定的商铺位置仅为一个虚拟符号，不具有实质意义，因此如果王志文依合同上标注的编号、位置、占有使用商铺、不仅违反了合同原意也可能侵犯其他业主利益，即可能破坏商城整体经营的商业价值。最后，本案所涉滨湖国际商业厂场尚未取得预售许可证，双方仅签订预约合同，未换签商品房买卖合同，王志文不能依据预约合同要求丹阳公司衡水分公司交付商铺的使用权。综上，对于王志文要求丹阳公司衡水分公司办理产权、交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。丹阳公司衡水分公司因系丹阳公司的分支机构，故本案民事责任应由丹阳衡水分公司与丹阳公司共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定。判决： 一、被告河北丹阳房地产开发有限公司、被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效之日起十日内共同给付原告王志文逾期付款利息817.53元； 二、被告河北丹阳房地产开发有限公司、被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效之日起十日内共同给付原告王志文经营收益（经营收益自2018年5月1日起，以年收益21369.51元为标准计算至判决生效之日止）； 三、驳回原告王志文其他诉讼请求。 一审案件受理费75元，由被告河北丹阳房地产开发有限公司、被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司共同负担。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：关于一审判决认定培育金的逾期利息损失适用法律是否正确的问题。类案同判是指法官正在审理的案件，应当与其所在法院和上一级法院已经审结的或者其他具有指导意义的同类案件裁判尺度一致。本案上诉人王志文主张应依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定，应以同期同类贷款利率为基础，参照逾期罚息标准计算，即应以贷款利率上浮50%。且该计算标准在本院作出的（2019）冀11民终601号民事判决书中予以采用。本院经过核实，对上诉人王志文的该项上诉请求予以支持。一审法院按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算逾期利息损失不当，本院予以纠正。逾期利息应在一审计算结果817.53元的基础上上浮50%即为1226元。因上诉人王志文仅要求其中的985.12元，本院予以准许。 关于一审法院参照《市场培育协议书》年回报率9%的培育金认定上诉人的年收益，以及认定案涉商铺交付条件尚不成就是否正确的问题。本院对一审法院关于以上两个问题的裁判理由及裁判结果予以支持，且上诉人在上诉状中提及到的本院（2019）冀11民终601号生效判决书亦对该两项事由进行了说理并作出了相同的裁判结果。本院在此不再赘述。 综上所述，王志文的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初4891号民事判决书第二项、第三项； 二、将河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初4891号民事判决书第一项即：被告河北丹阳房地产开发有限公司、被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效之日起十日内共同给付原告王志文逾期付款利息817.53元。变更为：被上诉人河北丹阳房地产开发有限公司、被上诉人河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效之日起十日内共同给付上诉人王志文逾期付款利息985.12元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费75元，由上诉人王志文负担50元，被上诉人河北丹阳房地产开发有限公司、被上诉人河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司共同负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 高永胜 审 判 员 安 君 审 判 员 张 晓 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 陈 兵 书 记 员 王晓娜 1