陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异265号案外人：王粉玲，女，汉族，1975年6月12日出生，住陕西省靖边县。申请执行人：陕西省农业产业化融资担保有限公司，住所地陕西省西安市明光路**凯瑞大厦****。负责人：魏存成。被执行人：陕西联银城市建设有限公司，住，住所地西安市碑林区金花北路**/div>法定代表人：闫瑞。被执行人：靖边县泓泰房地产开发有限公司，住，住所地靖边县张家畔西大街/div>法定代表人：谷方超。被执行人：闫瑞，男，汉族，1974年1月22日出生，住，住所地西安市灞桥区/div>陕西省农业产业化融资担保有限公司（以下简称农业融资担保公司）与陕西联银城市建设有限公司（以下简称联银城建公司）、靖边县泓泰房地产开发有限公司（泓泰房地产公司）、闫瑞借款合同公证一案，西安市公证处出具的（2014）西证经字第8211号公证书与（2015）西证执字第196号执行证书已经发生法律效力，因义务人联银城建公司、泓泰房地产公司、闫瑞未履行生效法律文书确定的义务，权利人农业融资担保公司向本院申请执行，本院依法立案执行。执行中，案外人王粉玲以本院查封的被执行人泓泰房地产公司名下位于陕西省靖边县升国际大厦第二层商铺113号，面积19.13平方米的商铺为其所有为由向本院提出执行异议申请，并提交了相应证据，因案件事实清楚，本院依法组成合议庭对本案进行了书面审查，本案现已审查完毕。案外人王粉玲称：2012年11月12日，被执行人泓泰房地产公司与案外人就位于靖边县升国际大厦（房屋预售许可证号为：靖住建预售证第000016号）第二层商铺（面积为19.13平方米）签订《房屋买卖合同》。合同约定该商品房单价为每平方米29273.40元，总金额共计560000元。在签订合同当日，被执行人将该房屋交付于案外人，在合同签订前，即2012年9月9日，案外人向被执行人给付定金50000元，折抵为房屋价款，在签订合同当日，即2012年12月26日，案外人向被执行人付现23万元整，共计房款28万元。剩余28万元尾款有两种选择，一种是准备办理商业按揭，但因被执行人原因未能办理，只能用第二种选择，即案外人接受第三人交付房屋之日将该房屋租赁于延安众信商贸有限责任公司的租期10年的约定的房屋年租赁费56000元，由承租人将租赁费用直接交于案外人，再由案外人交于被执行人靖边县鸿泰房地产开发有限公司，截止2017年11月，案外人己将剩余房款28万元全部向被执行人靖边县鸿泰房地产开发有限公司付清，至此，该商铺全部房款已经付清。现因被执行人鸿泰房地产公司与申请执行人发生民事纠纷，法院作出裁定，将案外人所有的该房屋进行查封、拍卖。案外人认为，在法院将该房屋查封前，案外人与被执行人鸿泰房地产公司之间签订了合法有效的《房屋买卖合同》，且已经实际履行，案外人已经全额支付了购房款，一直管理至今。故案外人已经取得了该房屋的所有权，且非案外人的原因未办理过户手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当认定案外人的权利能够排除法院对该房屋的执行，故依法向法院提出申请，望法院在依法查清事实的基础上，支持案外人的各项请求。申请执行人农业融资担保公司辩称，1、涉案房产的所有权人为鸿泰房地产公司，故异议房产为鸿泰房地产公司单独所有。根据物权法第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力”、第16条规定“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”、第17条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。上述异议的19.13平米房产在不动产登记薄中登记的所有权人一直为鸿泰房地产公司，故异议房产为鸿泰房地产公司单独所有。案外人王粉玲与鸿泰房地产公司签署的《商品房买卖合同》并非房管局备案的制式合同且未办理登记手续，《商品房买卖合同》的法律效力待定，王粉玲并非异议房产的所有权人，案外人王粉玲与鸿泰房地产公司之间实际上是一种债权债务纠纷。2、双方办理的涉案房产的抵押登记手续合法有效，申请执行人对异议的19.13平米房产拥有合法有效的抵押权，具有排他性及优先受偿权。根据《物权法》第179条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。申请执行人与鸿泰房地产公司在2014年6月27日办理上述1815.52平方米房产（含异议的19.13平米房产）的抵押登记手续合法有效。故申请执行人对异议房产拥有合法有效的抵押权，具有排他性及优先受偿权。3、案外人王粉玲并非异议房产的所有权人，且申请执行人对异议房产享有优先受偿的抵押权（系具体排他性的担保物权），故案外人王粉玲所提异议不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》24条规定：“对案外人提出的排除异议执行，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行”、第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予以支持”、第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中案外人王粉玲依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定对登记在鸿泰房地产公司名下的19.13平米商品房提出异议，但是本法条运用的前提是“其权利能够排除执行的”，而本案中上述异议的商品房已抵押登记于申请执行人名下，申请执行人对该房产拥有抵押权，具有优先受偿权及排他性，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、27条的相关规定，应当依法驳回案外人王粉玲所提的异议。4、陕西省榆林市中级人民法院就类似案例出具执行裁定书，驳回案外人的异议请求，故参照陕西省榆林市中级人民法院的执行裁定书，应驳回案外人王粉玲的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断”。陕西省榆林市中级人民法院认为异议房产未登记于异议人名下，异议人并非房产是所有权人，综上，案外人王粉玲的异议没有任何的事实依据和法律依据，依法应当予以驳回。本院查明，陕西省农业产业化融资担保有限公司（以下简称农业融资担保公司）与陕西联银城市建设有限公司（以下简称联银城建公司）、靖边县泓泰房地产开发有限公司（泓泰房地产公司）、闫瑞借款合同公证一案，西安市公证处出具的（2014）西证经字第8211号公证书与（2015）西证执字第196号执行证书已经发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书的义务，申请执行人向本院申请执行，本院于2016年11月16日作出（2015）西中执证字第00087-6号执行裁定书裁定：“一、续行查封被执行人靖边县泓泰房地产开发有限公司所有的位于陕西省××大街的两套房产，房产证号分别为靖房权证靖边县字第**、靖房房权证靖边县字第**；、查封期限为三年。2018年6月19日续行查封期限为三年。为支持其异议请求，案外人王粉玲向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》，合同编号为DSGJ-2-113；2、房屋租赁合同；3泓泰房地产公司向其出具的收据6张；4、银行转账凭证；5、东升国际定铺协议。为反驳案外人的异议请求，申请执行人向本院提交了如下证据：1、靖房权房权证靖边县字第**房，房屋所有权人为靖边县泓泰房地产开发有限公司，登记时间为2013年11月28日，面积为1815.52平方米；2、靖房他证靖边县字第××号房产抵押他项权证，他项权利人为陕西省农业产业化融资担保有限公司，房屋所有权人为靖边县泓泰房地产开有限公司，房屋所有权证号为014580，坐落靖边县西大街，他项权种类一般抵押权（共同抵押），登记时间2014年6月27日。3、榆林市中级人民法院执行裁定书一份。以上事实有公证书、执行证书、执行裁定书、不动产登记证、房屋他项权证等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，案外人王粉玲虽主张涉案查封的位于靖边县升国际大厦第二层商铺（面积为19.13平方米）为其所有，但案涉房产登记在被执行人名下，案外人王粉玲提交的《商品房买卖合同》及所称已将剩余房款28万元全部支付的理由，真实性无法确认，故对其请求不应予以支持。案外人王粉玲如主张对涉案查封房屋的实体权利，可依法通过诉讼进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人王粉玲提出的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  童 超审 判 员  冯 健审 判 员  黄金华二〇二〇年七月八日法官助理  冯宝华书 记 员  张韵浛