福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初1545号 原告:福建宏辉房地产开发有限公司,住所地闽侯县南屿镇元峰村大浦里**，统一社会信用代码：9135010078453945X5。 法定代表人：徐国宏，董事长。 委托诉讼代理人：邱小红，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。 被告：赖圣明，男，汉族，1987年1月12日出生，住福建省松溪县。 原告福建宏辉房地产开发有限公司（以下简称宏辉公司）与被告赖圣明商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏辉公司委托诉讼代理人邱小红、被告赖圣明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏辉公司向本院提出诉讼请求：一、判决确认宏辉公司与赖圣明签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：20180900076）于2020年1月11日解除；二、判令赖圣明配合宏辉公司办理《商品房买卖合同（预售）》（编号：20180900076）的备案注销手续以及福州市闽侯县南屿镇乌龙江南大道58-1号南屿滨江城二期105＃-107＃楼连接体地下室-1层92车位的预告登记（预告登记号为：闽（2018）闽侯县不动产证明第0056503号）的注销手续；三、判令赖圣明向宏辉公司支付合同解除的违约金41219.4元（按购房总价款137398元的30%计算）；四、判令赖圣明向宏辉公司支付逾期办理注销手续的违约金8243.88元（按总价款日千分之一的标准，自2020年1月21日暂计算至2020年3月21日，实际应计算至办理完毕注销手续之日）；五、判令赖圣明支付宏辉公司主张权利所支付的律师费8000元；六、判令宏辉公司有权在赖圣明已付的房价款中直接抵扣赖圣明应承担的第三项、第四项、第五项款项，不足部分由赖圣明另行支付给宏辉公司；七、本案诉讼费由赖圣明承担；八、本案宏辉公司为主张权利所发生的财产保全费、财产保全保险费、公告费等由赖圣明承担。 事实和理由：2018年11月29日，宏辉公司与赖圣明签订了《商品房买卖合同（预售）》（编号：20180900076）及其附件，双方约定：由赖圣明购买位于福建省福州市闽侯县屿滨江城二期（现阳光城翡丽湾）105＃-107＃楼连接体地下室-1层92车位的房屋，总价款为137398元，赖圣明应于2019年1月12日前一次性支付全部款项。 然而，赖圣明仅向宏辉公司支付了10398元。2019年2月22日，宏辉公司向赖圣明寄送了《付款催告函》，要求其支付剩余车位款项及逾期付款违约金。但赖圣明收到函件后仍未支付应付款项。 依据合同第八条第2款约定以及合同附件十一《补充协议》10.3条第3款约定，因赖圣明逾期付款已超过30日，宏辉公司按照前述约定有权解除合同，宏辉公司于2020年1月10日向赖圣明寄送了《协议解除函》，通知赖圣明合同已解除，要求其支付逾期付款违约金及协议解除违约金，并配合办理合同备案注销等相关手续。该《协议解除函》已于2020年1月11日签收。据此，双方签订的《商品房买卖合同》已于2020年1月11日解除，赖圣明应于宏辉公司发出书面通知之日起10日内，即2020年1月21日前配合宏辉公司办理诉争车位的注销手续。 同时，按照合同附件十一补充协议第10.4条第2款的约定，出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致的，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等均由赖圣明承担。且宏辉公司还有权依据合同附件十一《补充协议》第10.3条第5款的约定，从宏辉公司已付购房款中扣除违约金及各种相关费用（包括违约金、律师费等）后余款返还赖圣明，如房价款不足以抵扣的，宏辉公司享有继续追索的权利。 鉴于此，宏辉公司依法向贵院起诉，以维护自身的合法权益。请求贵院依法判如所请。 赖圣明辩称，其购买的是91号车位，买车位时，销售人员当时承诺说可以办理信用卡分期支付及按揭贷款购买车位，其才支付了10398元定金，其没有收到过催款单及解除函，商品房买卖合同也没有给其；且在其不知情的情况下办理预告登记，后无法办理贷款及信用卡，其当时要求换购买人或取消购买，对方不同意，只能全额付清剩余的款项，其没能力支付全部诉争车位款项。其同意解除合同，不愿意承担违约金及律师费、诉讼费。 宏辉公司、赖圣明围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月29日,宏辉公司与赖圣明签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:20180900076）及其附件,约定赖圣明购买位于福建省福州市闽侯县屿滨江城二期（现阳光城翡丽湾）105＃-107＃楼连接体地下室-1层92车位，总价款为137398元。合同第七条第2款约定，买受人应当在2019年1月12日前支付该商品房全部价款。合同第八条第2款约定,买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的30%向出卖人支付违约金。且出卖人有权要求注销预告登记。合同附件十一补充协议第十条第3款第1项的约定，在出卖人和买受人任何一方根据本合同和补充协议的规定行使解除权时，本合同和补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。合同附件十一补充协议第十条第4款第2项的约定，出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致的，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等，概由买受人承担。 合同签订后,赖圣明向宏辉公司支付定金10000元及购房款398元，共计10398元。宏辉公司为涉案房产办理备案登记及预告登记（预告登记号为：闽（2018）闽侯县不动产证明第0056503号）。赖圣明未在2019年1月12日前支付剩余房款127000元。2019年2月22日，宏辉公司依照合同约定联系地址向赖圣明发出《付款催告函》，要求赖圣明在接到函件之日起5日内付清剩余房款127000元，并按协议约定支付逾期付款违约金。若仍未履行付款义务，宏辉公司有权解除合同。2020年1月3日，宏辉公司依照合同约定联系地址向赖圣明发出《协议解除函》，要求赖圣明在收到函后5日内按照协议约定付清逾期付款违约金及协议解除违约金，并配合办理合同备案注销手续等。该函件于2020年1月11日签收。庭审中，赖圣明经本院释明，其要求调低违约金。 另查明，宏辉公司为本案支出律师费8000元。 本院认为，宏辉公司与赖圣明签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。赖圣明在合同签订后，未在约定时间内付清剩余房款，且经宏辉公司催告后仍未付款，已构成违约，应承担违约责任。宏辉公司已按照合同约定向赖圣明发出解除合同的通知，现宏辉公司要求确认其与赖圣明签订的《商品房买卖合同》于2020年1月11日解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后，宏辉公司应将收取的购房款返还给赖圣明，赖圣明应配合宏辉公司办理涉案房产的备案登记及预告登记注销手续。关于宏辉公司诉请的违约金，赖圣明主张违约金过高，但未能举证，宏辉公司亦未能举证证明其具体损失，综合本案情况，本院酌情将违约金调整为购房总价的20%即27479.6元。宏辉公司要求赖圣明支付律师费8000元，符合合同约定，本院予以支持。关于宏辉公司要求赖圣明支付逾期办理注销手续的违约金，因违约金27479.6元已足以弥补该部分损失，故本院对该诉求不予支持。关于宏辉公司要求将赖圣明已支付的购房款抵扣完其应支付的违约金、律师费后无息退还，赖圣明应支付给宏辉公司的上述款项系普通债权，宏辉公司并无优先受偿的权利，故本院对该诉求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认福建宏辉房地产开发有限公司与赖圣明签订的编号为20180900076《商品房买卖合同（预售）》于2020年1月11日解除； 二、赖圣明应于本判决生效之日起十五日内协助福建宏辉房地产开发有限公司办理编号为20180900076的《商品房买卖合同（预售）》备案登记及商品房预告登记的注销手续； 三、赖圣明应于本判决生效之日起十五日内向福建宏辉房地产开发有限公司支付违约金27479.6元及律师费8000元； 四、福建宏辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向赖圣明返还购房款10398元； 五、驳回福建宏辉房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3048元，减半收取计1524元，公告费260元，由赖圣明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 张文仲 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 林 颖 书 记 员 雷丽娇 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。