广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初3036号原告：莫桂凤，汉族，女，1975年12月17日出生，住广州市白云区，委托代理人：徐彬，广东百越律师事务所律师。被告：何诗慧，女，于1988年6月5日出生，汉族，住广州市南沙区，被告：邹品华，男，1980年11月8日出生，汉族，住湖南省衡阳县，被告：广州市鹿丰房地产代理有限公司，住广州市南沙区品汇街**，统一社会信用代码：91440101MA59FLF76F。法定代表人：邹振定。委托代理人：邹品华，本案被告。被告：冯浩彬，男，1991年9月13日出生，汉族，，住广州市番禺区原告莫桂凤诉被告何诗慧、邹品华、广州市鹿丰房地产代理有限公司（以下简称鹿丰公司）、冯浩彬合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫桂凤的诉讼代理人徐彬，被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司、冯浩彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司共同退还154800元及利息（利息以154800为本金，从2018年4月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际还清之日止，暂计算至2020年4月27日利息为14910.25元）。2、请求被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司共同向原告支付报建费的违约金（违约金以报建费150000元为本金，按约定每天千分之五标准计算，自2019年6月1日起开始计算至实际还清之日止）。3、请求被告冯浩彬对被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司应当向原告退还的款项154800元及利息承担连带偿还责任。4、请求被告共同承担本案的诉讼费。诉讼中，原告对于诉讼请求明确：原告向何诗慧支付的报建等各项费用共计234800元（其中包括：盖章费50000元，报建费150000元，中介费、队长见证费12800元，平整土地费用22000元等），因何诗慧主动退了80000元给原告，故本案的诉讼请求为154800元。事实和理由：原告莫桂凤于2018年4月28日在被告何诗慧、邹品华（房产中介）的误导介绍下与被告冯浩彬签订《土地使用权转让协议书》和《授权委托书》，约定原告购买被告冯浩彬名下的宅基地用于建房，并约定由被告冯浩彬负责办理涉案宅基地登记在原告名下的报建房屋，报建等相关费用由原告支付，被告冯浩彬同时将其报建的责任义务委托给原告代其办理，并指定被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司负责办理报建的相关手续，原告按照被告冯浩彬的要求向被告何诗慧支付报建等各项所需的费用共计234800元（其中包括：盖章费50000元，报建费150000元，中介费、队长见证费12800元，平整土地费用22000元等），由于原告购买被告冯浩彬的宅基地标的存在违法及不能报建而导致协议无效，完全是被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司、冯浩彬的过错责任；被告何诗慧知道自己的过错责任后主动先退还了80000元给原告，并由被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司于2019年1月5日共同向原告出具了《承诺书》，承诺将其收取的报建费150000元共同分期退还给原告，且承诺自2019年6月1日起向原告支付违约金，以报建费150000元为本金，按照每天干分之五的标准计算，直至返还完毕止，但是，被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司54800元及违约金给原告。综上所述，因被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司都是从事专业房地产中介服务，其将被告冯浩彬名下的涉案宅基地误导介绍给原告购买，被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司共同从中违法收取报建费等各项费用共计234800元，现涉及违法行为，必须承担全部过错责任，被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司必须共同履行承诺退还154800元及违约金给原告；导致原告严重的经济损失，被告冯浩彬对被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司应当向原告退还的款项154800元及利息承担承担连带责任。鹿丰公司答辩如下：原告的诉讼请求不予认可。原告要求我司退还154800元不合理，我司总共只收取了150000元，现在已经退还了70000元，只需要退还80000元给原告就可以了。至于原告说的盖章费，我司在签订合同前就已经将盖章的手续给了原告，履行了盖章的义务，不应当退还。至于原告所称的利息和违约金，是因合同无效导致的，不应当支持原告的诉讼请求。对于原告要求冯浩彬承担连带责任不合理。本案中所有的合同都是鹿丰公司盖章的，应当由鹿丰公司承担，不应当由何诗慧和邹品华责任。邹品华答辩如下：本案与我无关，我并没有收取任何的费用，不应当由我承担返还的责任。关于平整土地费的问题，在（2020）粤0115民初1523号民事判决书事实查明部分已经载明，对于平整土地费22000元费用由莫桂凤自行承担。关于队长见证费12800元，是原告要求我方找案外人樊鉴波签名的，在2018年5月2日我方转了10000元给樊鉴波，是原告给樊鉴波的好处费。何诗慧辩称：我的答辩意见与鹿丰公司答辩意见一致。关于违约金的问题，是因合同无效导致的，不应当收取违约金。所有的收款收据都是鹿丰公司的公章，与我本人无关，我当时是履行职务的行为。冯浩彬辩称：原告与其它三被告之间的行为与我方无关，我也不知情。在已发生法律效力的（2019）粤0115民初8051号民事案件中已查明以下事实：涉案土地是广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队村的集体土地，所有权归集体。2018年4月28日，原告莫桂凤与被告冯浩彬签订了一份《土地使用权租赁合同》，约定冯浩彬将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队5号冯浩彬名下200平方米规划预留地的土地使用权永久租赁给莫桂凤，莫桂凤以一次性向冯浩彬支付720000元租金，取得该土地及土地上建筑物的永久使用权等。该合同有莫桂凤和冯浩彬签名，樊鉴波、何诗慧、鹿丰公司在见证方处签名和盖章。同一天，原告莫桂凤与被告冯浩彬又签订了一份《土地使用权转让协议书》，约定被告同意将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队5号冯浩彬名下200平方米规划预留地的土地使用权永久转让给莫桂凤，莫桂凤以一次性向冯浩彬支付转让金额720000元，付清土地转让款后，莫桂凤取得该土地永久无偿使用和所有；其中，十三，本合同自双方签名或盖章即时生效，本合同一式叁份，甲方一份乙方一份，见证方执一份，由甲乙双方签字打手指模之日起生效。同一天，冯浩彬与莫桂凤签订一份《授权委托书》，明确冯浩彬是广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队**冯浩彬名下200平方米规划预留地的土地使用权人，现委托莫桂凤…十一、本委托有效期为办妥以上事项为止。2018年4月27日，莫桂凤向何诗慧转账100000元，同日，鹿丰公司盖章向莫桂凤出具《收款收据》，内容：本人何诗慧是业主代理人，现收到买家莫桂凤交来万洲村洲东队梁海星名下宅基地定金100000元。2018年5月2日，由原告莫桂凤以购买万洲村洲东队5号宅基地用途通过银行二次向冯浩彬分别转账120000元和500000元，合计620000元。2018年4月28日，被告冯浩彬在收款人处签名向出具一份《收款收据》，内容：现收到莫桂凤身份号码交来受让承租位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队5号冯浩彬名下200平方米土地使用权之“土地使用权转让款／土地承租款”总款720000元，《收款收据》上有樊鉴波、邹品华及鹿丰公司在见证人处签名和盖章。2018年5月2日，冯浩彬微信九次向邹品华共转账90000元，同日，冯浩彬向邹品华转账10000元；同日冯浩彬微信向樊鉴波转账9000元。2018年4月27日，莫桂凤以银行转账的方式（银行卡号62×××19）支付20000元。2018年4月28日莫桂凤微信向何诗慧分别转账5000元和7800元。2018年4月28日鹿丰公司盖章，何诗慧签名出具收款收据，内容为：何诗慧是业主委托代理人，现收到买家莫桂凤交来承购承租款项用途中介费、队长见证费12800元。2018年12月12日莫桂凤向何诗慧转账22000元。2018年4月27日，鹿丰公司盖章出具一份《收款收据》，内容：何诗慧是业主委托代理人，现收到买家莫桂凤交来承购承租代办报建费150000元。2019年1月5日，邹品华出具一份《承诺书》，内容：本人邹品华承诺于2019年5月31日前退回包括莫桂凤在内每人150000元报建费。同日，何诗慧签名和鹿丰公司盖章出具一份《承诺书》，内容：本人何诗慧承诺于2019年5月31日前退回包括莫桂凤在内每人150000元报建费，补充3、违约金每天千分之五，由2019年6月1日开始计算。邹品华、何诗慧、鹿丰公司接受本院庭询称：鹿丰公司是中介公司，樊鉴波是村民，樊鉴波给公司提供土地信息，涉及到村民有地转让情况会告知公司，公司就提供购买土地的客户。接受购买土地的客户委托办理农村集体土地使用权的建设报建手续，收取一定的服务费用，为他们在南沙区东涌镇鱼窝头村、万洲村、长莫村等购买的土地使用权，办理《乡村建设规划许可证》等报建手续提供服务。鹿丰公司开具的收款收据收到客户代办报建费的收据视为客户委托鹿丰公司办理相关的报建手续。在本案中查明：原告已确认收到何诗慧退还报建费80000元。一、本院对原、被告存在的法律关系及其效力问题的评释如下：原告莫桂凤是涉案土地的受转让人、承租人，被告冯浩彬是涉案土地的转让人、出租人，鹿丰公司是房地产中介服务机构，邹品华和何诗慧是以鹿丰公司从事房地产中介服务的人员。案外人樊鉴波是涉案所在土地村集体成员。被告冯浩彬在尚未取得涉案土地合法使用权的情况，通过案外人樊鉴波向何诗慧、鹿丰公司提供信息，并由何诗慧、鹿丰公司找到原告莫桂凤，从而促成原告莫桂凤与被告冯浩彬签订了《土地使用权转让协议书》和《土地使用权转让协议书》。符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。因此，原、被告订立以上合同形成了居间合同关系。本案中，2018年4月27日，鹿丰公司盖章出具一份《收款收据》，内容：本人何诗慧是业主委托代理人，现收到买家莫桂凤交来承购代办报建费150000元。该证据的内容已清楚表明，莫桂凤委托何诗慧和鹿丰公司代办建房报建手续。符合《中华人民共和国合同法》第三百九十六条：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。因此，莫桂凤与何诗慧和鹿丰公司形成了委托合同关系。已发生法律效力的（2019）粤0115民初8051号民事判决判令莫桂凤与冯浩彬签订了《土地使用权转让协议书》和《土地使用权转让协议书》无效。何诗慧、鹿丰公司促成原告莫桂凤与被告冯浩彬签订了无效的《土地使用权转让协议书》和《土地使用权转让协议书》，形成了居间合同关系也是无效的；莫桂凤与何诗慧和鹿丰公司形成的委托合同关系也是无效的。二、本院对原告的诉讼请求评释如下：（一）、原告请求被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司共同退还154800元及利息（该项请求本金为154800元，包括：盖章费50000元，报建费150000元，中介费、队长见证费12800元，平整土地费用22000元，因何诗慧主动退了80000元给原告）。首先，莫桂凤与何诗慧和鹿丰公司形成的居间合同关系和委托合同关系都没有签订书面的居间合同和委托合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，何诗慧和鹿丰公司依无效合同收取了原告支付的费用至今尚未退回的本金为154800元，其中包括：盖章费50000元，报建费70000元，中介费、队长见证费12800元，平整土地费用22000元。对于盖章费50000元，何诗慧和鹿丰公司曾称：办理建房报建手续包括《乡村建设规划许可证》，本案中，何诗慧和鹿丰公司抗辩称：鹿丰公司在2018年4月26日取得了盖有广州市南沙区东涌镇万洲村民委员会的《证明》已经交给原告，履行了盖章的义务，不应当退还盖章费50000元。本院认为，该盖章费50000元是何诗慧和鹿丰公司依无效委托合同收取，应以无效合同由何诗慧和鹿丰公司予以返还，何诗慧和鹿丰公司抗辩意见的理据不足，本院不予采纳。对于未返还的报建费70000元，2019年1月5日，邹品华出具一份《承诺书》，内容：本人邹品华承诺于2019年5月31日前退回包括莫桂凤在内每人150000元报建费。同日，何诗慧签名和鹿丰公司盖章出具一份《承诺书》，内容：本人何诗慧承诺于2019年5月31日前退回包括莫桂凤在内每人150000元报建费。之后何诗慧向原告退回了80000元，现未返还的报建费为70000元。以上何诗慧、邹品华、鹿丰公司均承诺退回莫桂凤的报建费，因此，应由何诗慧、邹品华、鹿丰公司共同向莫桂凤返还报建费70000元。对于中介费和队长见证费12800元，由于中介费和队长见证费各占费用的数额不明确，中介费因合同无效应予以返还；对于队长见证费，被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司认为是原告莫桂凤要求涉案所在地的队长签名见证而产生见证费，应由原告承担。按交易习惯，中介费是原告向被告何诗慧、鹿丰公司支付，队长见证费由原告向被告何诗慧、鹿丰公司支付，后由被告何诗慧、鹿丰公司向签名的队长支付，该队长见证费属于无效合同所造成的损失，应由原告自行承担。考虑到中介费和队长见证费12800元各占费用的数额不明确，适用公平原则，由被告何诗慧、鹿丰公司向原告返还6400元。对于平整土地费用22000元。在本院（2020）粤0115民初1523号民事判决认定以下事实：冯浩彬与莫桂凤签订《土地使用权转让协议书》和《土地使用权转让协议书》后，莫桂风向何诗慧转账22000元作为填土费，现涉案土地已进行填土，视为莫桂风默认其对填土行为负责。因此，应视为莫桂风因无效合同自行承担的损失，其请求被告返还该损失理据不足，本院不予支持。原告主张上述请求的利息以154800为本金，从2018年4月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际还清之日止。因合同无效，原、被告均有过错，应各自承担损失责任，因此，原告请求被告支付利息，本院不予支持。（二）、原告请求被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司共同向原告支付报建费的违约金（违约金以报建费150000元为本金，按约定每天千分之五标准计算，自2019年6月1日起开始计算至实际还清之日止）。何诗慧、鹿丰公司在《承诺书》补充3承诺：“违约金每天千分之五，由2019年6月1日开始计算”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本院认为：退还报建费是何诗慧、邹品华、鹿丰公司的义务。但由于被告何诗慧、鹿丰公司承诺违约金每天千分之五计算约定过高，应作调整，现尚有70000元报建费没有退还，应由何诗慧、邹品华、鹿丰公司从2019年6月1日起至还清该款项之日止以70000元为本金，按照中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率赔偿违约金。（三）、原告请求被告冯浩彬对被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司向原告退还的款项154800元及利息承担连带偿还责任。本案中，原告与被告冯浩彬只是存在签订《土地使用权转让协议书》和《土地使用权转让协议书》的事实，所签订的合同为无效的合同。被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司向原告收取的款项是因居间和委托关系而发生的，因此，原告请求被告冯浩彬对被告何诗慧、邹品华、鹿丰公司向原告退还的款项154800元及利息承担连带偿还责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条前款第（五）项、第五十八条、第三百九十六条、第四百二十四条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：一、被告何诗慧、广州市鹿丰房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力后三日内向原告莫桂凤返还盖章费50000元、报建费70000元、中介费和队长见证费6400元，合共126400元；被告邹品华对该判项返还报建费70000元与何诗慧、广州市鹿丰房地产代理有限公司共同承担返还责任。二、被告何诗慧、邹品华、广州市鹿丰房地产代理有限公司对返还给原告莫桂凤的报建费70000元应从2019年6月1日起至还清该款项之日止以70000元为本金，按照中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率赔偿违约金。三、驳回原告莫桂凤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1698元，由原告莫桂凤承担398元，被告何诗慧、广州市鹿丰房地产代理有限公司承担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  郭汉彬二〇二〇年七月七日法官助理罗小燕书记员许婷婷婷婷