湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初19140号原告：章亚丽，女，1964年4月19日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：林兴荣，湖北多能律师事务所律师。被告：武汉中南伟业房地产代理有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路456号新时代商务中心主楼6层13号。法定代表人：高乐，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘春茂，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告章亚丽与被告武汉中南伟业房地产代理有限公司（以下简称“伟业公司”）委托合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告章亚丽的委托诉讼代理人林兴荣，被告伟业公司的委托诉讼代理人刘春茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章亚丽向本院提出如下诉讼请求：判令1.解除原、被告签订的《武汉市房屋出租委托代理合同》；2.伟业公司向章亚丽赔偿2018年11月20日至2020年5月19日房租损失41,400元（按合同约定2,300元/月标准计算）、装修损失（室内装修损失暂计30,000元，室外装修损失暂计10,000元）、财产损失15,000元、房屋减值损失80,910元（18,600元/㎡×87㎡×5%）等各项暂计177,310元；,3.伟业公司承担章亚丽因诉讼产生的案件受理费、执行费等全部费用。事实与理由：2017年4月24日，原、被告签订《武汉市房屋出租委托代理合同》，章亚丽将位于武汉市武昌区首义路银杏公寓B栋1105室房屋委托伟业公司代理租赁事宜，因伟业公司怠于履行义务，致使房屋被人纵火焚烧，给章亚丽的财产造成了巨大损失。章亚丽为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告伟业公司辩称，双方之间系房屋出租委托代理合同关系，伟业公司在售后期间没有故意或重大过失，也没有过错，未实施任何损害章亚丽的行为。章亚丽房屋被人纵火，与伟业公司无关，是第三人的故意侵权行为，不是伟业公司能预见和阻止的。诉争房屋在2018年11月19日晚发生纵火后被查封至今，纵火案发生后双方已终止委托关系。伟业公司于2018年10月26日交付了第七次代为出租收取的租金，伟业公司不仅不欠付租金还多付了两个月租金。章亚丽主张减值损失没有依据，在受托期间发生了纵火事件，但并不造成房屋减值，在委托合同中未约定第三人纵火属于伟业公司未尽受托义务。综上，请求驳回章亚丽的诉讼请求。经审理查明，2017年4月24日，章亚丽（甲方）与伟业公司（乙方）签订《武汉市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将坐落于武昌区首义路银杏公寓B栋1105房屋，建筑面积100平方米，委托乙方对外出租；委托期限共计36个月，自2017年4月25日起至2020年4月25日止；委托期满时，如乙方仍有客户居住改房，乙方应提前通知甲方，甲方应配合乙方将租期延长，但最长不超过3个月，延长期内，乙方应按委托期标准支付租金；工作期后从2017年7月25日开始计算租金；每月租金2150元，按季度缴付；甲方签订合同后定于2017年4月25日前将房屋（含家具家电）交付给乙方正常使用；“第五条双方的权利与义务……2、房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或认为破坏而造成损坏的，乙方负责修复。双方如有异议，提交有关质量检验部门鉴定。3、除乙方及其代理客户使用不当、人为破坏原因造成房屋及附属设施、设备（含家电）损坏的情况外，房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏及老化的维修责任均由甲方承担，甲方应在收到乙方维修通知后15日内完成维修，或提供相应替代品，否则乙方有权代其维修，所发生的费用由甲方承担。因延误维修造成乙方代理客户损失的，由甲方依法承担相应责任……5、如因不可抗力的原因导致合同终止，双方均不承担责任。如遇拆迁，甲方应提前书面通知乙方，租金按实际居住时间计算，甲方应及时返还乙方剩余租金及相关费用”；“第八条特别注意事项……二、在委托期内乙方及代理客户应负责的事项、费用。1、房内的门窗、玻璃、灯具、灶具等因使用不当发生损坏。2、合同期内发生的水、电、气、电话、卫生、停车、有线电视收视费用。3、配件、水管龙头等因使用不当产生问题的。4、物业交割后下水管道因使用问题发生堵塞而产生的疏通费用。5、木地板、地砖、墙砖因使用问题有破损的。6、因客户需要更换防盗门、门户或门锁等费用”；甲方同意乙方把房屋打隔断分租，隔断甲方已做好，乙方保证不更改房屋结构，乙方不得自行将其他费用从租金中扣除……双方均认可，伟业公司已向章亚丽支付租金至2019年1月；诉争房屋门口张贴落款时间为2019年6月18日的《敦请书》，载明“2018年11月19日夜，1105单元发生凶杀纵火恶性案件，致3人死亡，相邻住户亦遭受不同程度损失。事发数月，1105单元房东拒不露面！强烈敦促其自觉现身，并考虑部分赔偿对邻居造成的损失。1005单元业主、1106单元业主、1107单元业主、1108单元业主”；诉争房屋门口张贴通知，载明“此房间（1105室）因故暂时封闭，如需进入请联系凤凰山派出所，未经同意严禁入内。凤凰山派出所电话887××××8500张警官”。章亚丽自述，“凶杀纵火恶性案件”是租户的朋友入户将租户母女两个人杀害，犯罪嫌疑人当场自杀；诉争房屋因属于案发现场，被派出所查封至今，现案件已经终结，但仍未接到解封通知。章亚丽提交落款时间为2019年12月25日的《证明》，载明“章亚丽同志系我校退休职工，在首义校区购买房改房一套，位于武汉市武昌区武珞路114号银杏公寓B栋1105室，不动产权属证明正在办理之中。特此证明。此证明仅因诉讼需要，提供给其代理律师湖北多能律师事务所林兴荣作房屋产权调查之用。中南财经政法大学资产管理部。”章亚丽提交落款时间为2001年3月13日、2003年8月21日、2009年4月2日的收款收据各一份，均加盖中南财经政法大学财务专用章（1）或中南财经政法大学发票专用章，最后一份收款收据载明“今收到章亚丽首B-1105人民币壹仟零壹拾陆元正……系付维修806，办证210。”本院于2019年11月25日向章亚丽释明，要求其提交诉争房屋的产权登记信息，章亚丽至今未提交，章亚丽自述2009年缴纳办证费用后因政策原因无法办理权属证明，权属证明现正在办理过程中。伟业公司自述签订诉争合同至今，公司未见过该房屋的所有权证书。章亚丽于2018年11月7日通过微信向伟业公司工作人员表示“你要显示你是顺便去的，不是陈嫚告诉的”，对方回复“我去把大门锁换了”；2018年11月8日章亚丽再次表示“她今天好像又回去了，陈嫚建议你在那房间门上加把锁，她觉得不安全”，对方回复“嗯”。章亚丽自述，本案要求伟业公司承担的是管理不当的责任，其承诺维修门锁，但是没有修，导致案外人进入诉争房屋行凶，且案外人有可能是长期占用房屋的前租户。庭审中，章亚丽自述仅要求2018年11月20日至2020年6月19日的房租损失；室外装修损失、财产损失、房屋减值率均系预估；室内装修有部分装修票据，金额约5万元，其仅主张3万元；房屋价格是通过链家网站查询的周边房屋市场价格。伟业公司对章亚丽主张的损失大小及范围均有异议，章亚丽明确表示其已提交的证据充足，不申请鉴定。另查，2018年11月24日，成家杰在武汉市武昌区分局凤凰山派出所接受询问，询问笔录中记载，其办理了诉争房屋出租业务，与章亚丽签订房屋委托代理合同，“主卧是2017年5月11日与一个叫吴子娟的女的签订租房合同，2018年4月25日到期……我们公司的业务员孔胜锐在2018年4月23日跟陈嫚签订了续租一年的合同（2018年4月26日至2019年4月25日）。次卧是2017年5月13日与一个叫杨巧巧的女的签订的租房合同……2018年4月23日，我们业务员陈虎就与一个叫张兵的人签订了一年的租房合同（2018年4月23日至2019年4月25日）……2018年5月6日，我们有把那个客厅改成房间的房子由业务员孔胜锐租给一个叫陈杰的男的（租赁期限2018年5月6日至2019年4月25日）”“陈嫚是2018年4月23日开始续租的，房间住着她和她的女儿，每次都是按时交房租，我们与她平时除了交房租以外没有其他来往，都是通过支付宝转账到我公司的账户上；张兵是2018年4月23日开始入住的，房间住着他一个人，房租是他通过支付宝转到我们公司的账户上，张兵说他2018年10月初出差去了大连，一直没有回来；陈杰是2018年5月6日开始入住的，房间住着他一个人，前面的房租都是通过支付宝转到我们公司的账户上，2018年7月他交完房租后，因为他的水电费未交，我们跟他打电话，他一直不接电话，我们在他房间门把锁上贴了告示，但是他还是没有联系我们，我们也上门去找他没有找到他。到10月6日要交房租的时候，还是联系不上陈杰，2018年11月6日，我们在陈杰的房间找到他，因为他拖欠房租和水电费，所以叫他把大门和房间的钥匙交给我们，办理退房手续，他说因为被骗进传销，电动车也被偷了，所以没有钱交，晚上没有地方去，没有就让他住一晚上，到第二天中午我们就把他大门的两把钥匙和房门的三把钥匙都收回去了，业务员孔胜锐看着他搬走了。”2018年11月28日，章亚丽在武汉市武昌区分局凤凰山派出所接受询问，询问笔录中记载，“2018年11月6号晚上的时候陈嫚给我打电话，问我那个客厅改造的房间里到底还没有人租住，怎么晚上回家的时候好像看到那个房间里面还有人……成家杰经理答应马上去房屋去看，我当时叮嘱成家杰经理在微信上回复我说已经跟在客厅改造房子里租住的人办了退房手续，还答应把房子外面的大门锁换了。至于大门锁最终换没换我也不清楚。”国家企业信用信息公示报告显示，武汉市市场监督管理局于2018年12月3日作出武工商处【2018】73号行政处罚决定书，责令吊销伟业公司营业执照。上述事实，有当事人陈述、《武汉市房屋出租委托代理合同》、《敦请书》、《证明》、微信聊天记录、询问笔录等证据加以证明。上列证据在法庭上出示，由当事人质证，围绕证据的真实性、关联性、合法性，针对证据证明力有无以及证明力大小，进行了质疑、说明与辩驳。本院认为，原、被告对于双方签订《武汉市房屋出租委托代理合同》、伟业公司已支付房租至2019年1月份以及诉争房屋自2018年11月19日至今被公安机关查封的事实均无异议，本院予以确认。伟业公司主张房屋被查封后双方合同自然终止，无法律依据，本院不予采信，但鉴于房屋现状及伟业公司现被吊销营业执照的事实，双方均无继续履行合同的意愿或继续履行可能，章亚丽要求解除该合同，本院依法予以确认。本案中，伟业公司对于章亚丽是否系诉争房屋产权人提出异议，章亚丽经本院释明，至今未能提交充足证据证实其已取得诉争房屋权属或经产权人同意出租诉争房屋。同时，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案原、被告未对双方及承租人之外原因所造成的房屋维修义务进行明确约定，章亚丽主张因伟业公司未履行维修门锁的承诺，致使诉争房屋发生凶杀案，要求其依照合同第五条第2款和第3款承担赔偿责任，但未能举证证明刑事案件中嫌疑人系因伟业公司未维修门锁而进入诉争房屋，亦未能举证证明本案存在“乙方（伟业公司）及其代理客户使用不当或人为破坏”的情形，且在伟业公司提出异议后未证明其实际发生的损失大小。综上，章亚丽要求伟业公司赔偿房屋被查封期间的租金损失、房屋装修损失、财产损失及房屋减值损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告章亚丽与被告武汉中南伟业房地产代理有限公司于2017年4月24日签订的《武汉市房屋出租委托代理合同》已解除；二、驳回原告章亚丽的其他诉讼请求。本案案件受理费4581元，由原告章亚丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  郭思文人民陪审员  王 峰人民陪审员  马汉中二〇二〇年七月八日书 记 员  章 婷