广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2269号原告:广东碧桂园元海物业服务有限公司佛山市高明分公司，住所地广东省佛山市高明区**********,统一社会信用代码914********212615X。负责人：张炜。被告：肖志才，男，1972年8月27日出生，汉族，住湖南省桃江县。被告：刘灿辉，女，1974年5月15日出生，汉族，住湖南省桃江县。原告广东碧桂园元海物业服务有限公司佛山市高明分公司（以下简称元海物业公司）与被告肖志才、刘灿辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告元海物业公司的负责人张炜、被告肖志才到庭参加诉讼，被告刘灿辉经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。元海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费2437.89元、水电公摊费281.88元、违约金700.45元，总计3420.22元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年1月25日签订了《创亿明园前期物业服务合同》，对位于佛山市高明区****************屋及小区提供物业服务，2018年、2019年每月物业服务费为128.31元。被告自2018年6月开始拖欠物业服务费，截至2019年12月，被告共拖欠原告物业服务费2437.89元、水电公摊费281.88元，原告多次向被告催收均无果。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，依《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》的规定，被告应当立即向原告支付2018年6月至2019年12月共19个月的物业服务费2437.89元、水电公摊费281.88元、违约金700.45元。肖志才辩称：原告在合同期间未尽到自己的责任，存在很多岗位失职的情况。一、被告于2017年下半年向原告反映房屋及阳台漏水等问题。起初原告及开发商过来查看过一次，但并未妥善处理。后被告再向原告反映漏水问题，原告置之不理。作为物业公司，并没有重视业主的合理诉求。被告认为，阳台的下水管道等属于公共部分，原告根据物业合同，有义务帮助业主申请公共维修基金。此外，即使在开发商不进行处理的情况下，原告也没有尽到与业主沟通、说明原因的责任，存在失职行为。二、共用设施没有进行及时维修。在一些儿童活动设施存在缺陷的情况下，没有进行维护和修理，存在很大的安全隐患。公共厕所的门窗部分损坏，影响了业主的正常使用，也不利于小区的形象。三、部分业主存在将杂物堆放在楼道的行为，存在很大的安全隐患。但物业公司并没有对此加强约束和管理，导致小区某座发生过一次火灾，所幸无人员伤亡。四、安保问题。小区门卫对外来人员的把控不严，陌生人可以自由出入，部分门卫在晚上时睡觉，小区的安全问题堪忧。小区还发生过多起盗窃事件。五、乱收费。水电公摊费用未提供完税发票，公共收入、支出不明确。六、小区每座楼下都有一个对讲系统，在刚入住时可以正常使用，一年后突然出现了无法使用的情况。物业方回应说需进行系统更新，方可正常使用，但在升级成功一段时间后，又出现了无法使用的情况，后续一直也没有进行解决和处理。七、小区的绿化问题。在该物业公司提供服务期间，有些树死后物业公司人员将其直接砍掉，并没有及时更换新树补种。浇水的情况也不乐观，很多花草由于没有及时浇水等原因而死掉，因此，物业公司存在失职行为。原告在小区成立时，对小区的事情处理比较好，后来就不太负责，只是请了几个保安、阿姨做事，对业主的事情可以解决的就解决，解决不了的就放着不管，对消防设施方面也做不好，只管收钱不办事。综上，由于物业公司存在很多的失职行为，违反了《前期物业服务合同》第二条第一项，对房屋共用部位，公共设施设备、绿化、环卫等项目进行维护、修缮、服务与管理。因原告严重侵害了业主的合理权益，未达到约定的服务质量，被告才选择停止交纳小区物业服务费。故被告请求法院判令被告的物业服务费减半，免交违约金，诉讼费用由原告承担。被告刘灿辉经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院视其已放弃了相应的诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：原告与两被告签订了《创亿明园前期物业服务合同》，双方约定，原被告就佛山市高明区****前期物业服务达成协议，原告的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理等；被告的权利义务包括依据合同准时向原告交纳物业服务费等；物业服务按包干制的方式收费（不包括房屋共用部位、共用设施、设备大中修、更新、改造的费用或共用水电费、电梯维护费、年检费）；高层电梯住户的物业服务费按建筑面积以1.5元每月每平方米计收；住宅楼梯、公共设施的共用水、电，单独设置计量表，其费用由本楼住（用）户按宅自有部分的建筑面积比例分摊；小区范围的路灯用电、水景用水电、监控、消防等共用设施用电，单独设置计量表，其费用由小区所有住（用）户按住宅自有部分的建筑面积比例分摊；原告违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期整改，逾期未整改给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交付有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起每天按欠款的千分之三交纳违约金（其余约定详见该合同）。两被告在该合同“创亿明园小区*栋***房”业主一栏上签名并按指模确认，原告在该合同上签章。另查明，两被告的房屋面积是85.54平方米，每月的物业服务费是128.31元。两被告从2015年5月入住小区，从2018年6月开始未向原告交纳涉案物业的物业服务费，从2018年5月至2019年11月未向原告交纳水电公摊费共计281.88元。原告分别于2019年6月14日、2019年12月20日向两被告发出物业服务费及公摊水电费催交通知。再查明，原告在案涉小区物业服务期间存在着服务瑕疵。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告元海物业公司与两被告签订了《创亿明园前期物业服务合同》，原被告之间已经形成物业服务合同关系。原告提供前期物业管理服务，两被告作为业主，应当向原告交纳物业服务费。被告肖志才确认于2015年5月入住案涉物业，两被告应按《创亿明园前期物业服务合同》的约定按建筑面积以1.5元每月每平方米的标准向原告交纳物业服务费。因双方确认案涉物业的建筑面积是85.54平方米，每月的物业服务费是128.31元。对于原告要求被告支付的2018年6月起至2019年12月止的物业服务费2437.89元的诉讼请求，本院予以支持。关于公摊水电费的问题，根据《创亿明园前期物业服务合同》中原被告双方约定“物业服务按包干制的方式收费（不包括房屋共用部位、共用设施、设备大中修、更新、改造的费用或共用水电费、电梯维护费、年检费）……住宅楼梯、公共设施的共用水、电，单独设置计量表，其费用由本楼住（用）户按宅自有部分的建筑面积比例分摊；小区范围的路灯用电、水景用水电、监控、消防等共用设施用电，单独设置计量表，其费用由小区所有住（用）户按住宅自有部分的建筑面积比例分摊……”，两被告应向原告交纳公摊水电费。经本院审理查明，两被告尚欠原告自2018年5月起至2019年11月止的公摊水电费281.88元。对于原告要求两被告支付2018年5月至2019年11月的公摊水电费281.88元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题，《创亿明园前期物业服务合同》第十条约定，原告违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期整改，逾期未整改给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交付有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起每天按欠款的千分之三交纳违约金。本院确认原告元海物业公司在对创亿明园小区提供物业服务过程中存在服务瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，本案中，原告在涉案小区服务期间存在着服务瑕疵，而被告也长期拖欠原告的物业服务费，原被告双方都存在着违约行为。对于原告主张被告支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告肖志才抗辩要求减少物业服务费的问题。根据本院查明的事实，被告拖欠物业服务费长达一年半，该行为给原告元海物业公司造成了迟延支付期间资金被占用的利息损失。在本院已驳回原告有关违约金的诉讼请求的情况下，对于上述利息损失，原告并未获得弥补。如果再减少物业服务费的话，将会不利于小区的和谐稳定，同时对已按时交纳物业服务费的大多数业主来说，也是不公平的。综上，对于被告肖志才的该项抗辩意见，本院不予采纳，对被告每月应交纳的物业服务费不作调整处理。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，缺席判决如下：一、被告肖志才、刘灿辉于本判决生效之日起十日内支付2018年6月起至2019年12月止的物业服务费2437.89元以及2018年5月至2019年11月的公摊水电费281.88元给原告广东碧桂园元海物业服务有限公司佛山市高明分公司；二、驳回原告广东碧桂园元海物业服务有限公司佛山市高明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告广东碧桂园元海物业服务有限公司佛山市高明分公司已预交），由被告肖志才、刘灿辉负担。被告肖志才、刘灿辉于支付判项确认的款项时一并将其负担的受理费支付给原告广东碧桂园元海物业服务有限公司佛山市高明分公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 邹志刚二〇二〇年七月二十一日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪