江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1120号上诉人（原审原告）：曾玲，女，1991年11月1日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，系宜春市委党校会计，住江西省宜春市袁州区。被上诉人（原审被告）：江西济民可信房地产开发有限公司，住所地江西省宜春市袁州区府北路**红林世界城**楼**，统一社会信用代码91360900581613146P。法定代表人：刘德忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：张波，女，1988年10月8日出生，汉族，江西省南昌市人，该公司职员。上诉人曾玲因与被上诉人江西济民可信房地产开发有限公司（以下简称济民公司）合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。曾玲上诉请求：撤销一审判决，改判济民公司向曾玲返还5000元，本案一二审诉讼费由济民公司承担。事实和理由：一审判决认为济民公司向法院提供的2019年12月21日的形成的《交款核对单（小定单）》“是曾玲与济民公司之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方已形成定金合同关系，交款核对单对双方均有约束力”的认定不符合客观实际，也不符合法律的规定，该判决认定是错误的，理由如下：1．该《交款核对单（小定单）》关于没收预付定金的约定是济民公司一方事先印刷好的格式条款文本，但该印刷的格式文本却没有盖济民公司的印章。济民公司是一家企业法人，根据法律规定，企业法人的意思表示的法定有效要件是公司盖章或法定代表人签名，否则不得视为企业法人的真实意思表示（合同行为）。在本案中，即便进入诉讼程序，济民公司也未在格式文本上盖章确认，人民法院不得适用事后追认。从合同成立的法理上分析，曾玲发出了要约（交款），但是济民公司并未承诺（未在格式文本上盖章）。所以合同未成立。2．济民公司未将该《交款核对单（小定单）》交给曾玲。合同是双方意思表示的载体，但济民公司连《交款核对单（小定单）》都没有给曾玲一联。而且交款时，业务员对曾玲说不想买房是可以退款的，否则曾玲也不会交款，可以退款才是本案的实际情况。从业务员未将曾玲签名的文本交给曾玲一份留存可以看出，业务员存在欺诈、不诚信行为。3．商品房买卖合同是要式合同，根据《商品房销售管理办法》第十六条等相关规定，合同涉及内容繁多，但案涉《交款核对单（小定单）》内容极少，缺乏基本的内容。4．根据《中华人民共和国担保法》第五条：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定”的规定，定金合同是依附主合同而存在的，本案中在主合同（《商品房买卖合同》）未签订的情形下，从合同自然不成立。5．该《交款核对单（小定单）》印刷格式文本中的“逾期作挞定处理”的用语，一般购房者根本不知道是什么含义，该格式文本存在误导欺诈之嫌。6．该《交款核对单（小定单）》印刷格式文本中的“发展商在此期间必须保留该房号”的用语没有明确指向，不能确定此处表示的“发展商”是哪个主体（不能确定是济民公司）。7．济民公司没有作出任何有效的合同意思表示，不是曾玲的合同相对人，济民公司既不是曾玲的合同权利人也不是合同义务人，济民公司主张没收曾玲的该5000元就没有合同法律依据。因为济民公司不是曾玲的合同相对义务人，既然其不承担合同义务，那么其同样无权享有合同权利，在此情形下济民公司事后追认具有合同权利欲收取曾玲的该5000元款项构成不当得利。综上所述，《交款核对单（小定单）》不论从形式还是从内容上来说均不具备合同成立的要件，双方成立定金合同一说更无从谈起，双方既未签订主合同（《商品房买卖合同》），也未签订从合同（《定金合同》），一审判决济民公司有合同权利无事实依据，更无法律依据，依法应予改判。济民公司未答辩。曾玲向一审法院起诉请求：1判令济民公司立即返还5000元给曾玲；2诉讼费由济民公司承担。一审法院认定事实：曾玲对济民公司开发的恒大绿洲小区房产有购买意向。2019年12月21日，曾玲在济民公司售楼处看房后，向济民公司支付了5000元，并在《交款核对单（小定单）》交款人处签字。《交款核对单（小定单）》写明：房号为C1-1-101，付款方式为商贷，业主姓名为曾玲，面积和成交价分别为96.57㎡和589015元，交款内容为部分定金，交款金额5000元；交款人必须于2019年12月22日18时前补齐定金贰万元（现金或刷卡方式），逾期作挞定处理，发展商在此期间必须保留该房号，否则双倍返还所交定金；该定金只能冲抵楼款，不予退还；交款人已阅读、理解并同意我司《宜春恒大绿洲商品房认购书》内容。济民公司的员工亦分别在经办人处、销售经理处、财务处签字。现曾玲以其未购房为由要求济民公司退款。另查明，济民公司已取得案涉房产的商品房预售许可证。一审法院认为：虽然《交款核对单（小定单）》上无济民公司的盖章，但该核对单上经办人处、销售经理处、财务处均有济民公司员工签字，且济民公司亦对该核对单予以认可，故应认定双方签订的交款核对单系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方已形成定金合同关系，交款核对单对双方均有约束力。《交款核对单（小定单）》中约定“交款人必须于2019年12月22日18时前补齐定金贰万元（现金或刷卡方式），逾期作挞定处理”，即若曾玲未在2019年12月22日18时前补齐定金20000元（曾玲已于2019年12月21日交付5000元定金），则曾玲已付定金不予退还，现曾玲并未按照约定补齐定金。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。”曾玲诉称其因自身原因未与济民公司订立商品房买卖合同，故其要求济民公司返还已付定金5000元于法无据。综上，对曾玲要求济民公司返还5000元的诉讼请求不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：驳回曾玲的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计币25元，由曾玲承担。曾玲及济民公司均未向二审提供新的证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：第一，曾玲向济民公司支付5000元购房定金，虽然《交款核对单（小定单）》无济民公司的盖章，但该单据上“经办人”、“销售经理”、“财务”等处均有济民公司员工签字。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，公司法人员工代表公司在职责范围内从事的民事法律行为，对公司发生法律效力，故济民公司是《交款核对单（小定单）》项下合同当事人，是本案适格主体。曾玲上诉主张济民公司不是本案合同当事人，与事实不符，不予支持。第二，该合同“逾期作挞定处理，发展商在此期间必须保留该房号，否则双倍返还所交定金；该定金只能冲抵楼款，不予退还”的约定，虽然其中“挞定”一词非常用词语，但其后的“该定金只能冲抵楼款，不予退还”意思表达清楚明了，没有歧义，且曾玲在合同中“交款人已阅读、理解并同意我司《宜春恒大绿洲商品房认购书》内容”字样下面签名，其作为具有完全民事行为能力人，应充分知悉上述合同条款所表达的意思。第三，《交款核对单（小定单）》虽有格式条款，但在约定曾玲须于一定期限内补足定金的同时，亦约定济民公司在此期间必须为曾玲保留拟购房源，可见该《交款核对单（小定单）》对双方均设定了义务，不存在显失公平，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合同双方均应受其约束。本案中，系曾玲不愿意与济民公司签订商品房购销合同才导致双方签约目的落空，济民公司并无过错，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条有关当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金的规定，曾玲要求济民公司返还5000元定金的诉请，于法无据。综上所述，曾玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曾玲负担。本判决为终审判决。审判长  袁飞云审判员  涂青达审判员  杨耀星二〇二〇年七月二十日书记员  吴晓琴