广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10022号原告：黄镜贤，男，1978年2月1日出生，汉族，住广东省广州市花都区**********，公民身份号码440************336。委托诉讼代理人：陈敏敏，广东丞洛律师事务所律师。被告：佛山市南海卓景置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区******广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编10幢3楼301号，统一社会信用代码91440605MA4UTH9893。法定代表人：利某1。被告：佛山市南海嘉匠装修有限公司，住所地广东省佛山市南海区******广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编10幢102办公室，统一社会信用代码91440605MA51QABX6U。法定代表人：罗某1。被告：佛山市贰零壹叁酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**********，统一社会信用代码91440604MA4W0T5E9E。法定代表人：植某1。原告黄镜贤与被告佛山市南海卓景置业有限公司（以下简称卓景公司）、佛山市南海嘉匠装修有限公司（以下简称嘉匠公司）、佛山市贰零壹叁酒店管理有限公司（以下简称酒店管理公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈敏敏到庭参加诉讼，三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告卓景公司签订的物业使用权出让合同；2.被告卓景公司向原告返还使用权转让费和综合管理费合计124803元及利息（以68127元为本金自2018年9月1日至2019年8月19日止按同期贷款利率计算及自2019年8月20日起至实际清偿之日止按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，以56676元为本金自2019年9月25日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3.被告卓景公司向原告支付自2020年1月1日起按每日45元计算至实际清偿之日止的违约金，暂计至2020年4月1日为4095元；4.解除原告与被告嘉匠公司签订的物业装修合同；5.被告嘉匠公司向原告返还装修款55290元及利息（以55290元为本金自2018年9月1日起至2019年8月19日按同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止，暂计至2020年4月1日为4978.86元）；6.被告嘉匠公司向原告支付自2020年1月1日起按每日15元计算至实际清偿之日止的违约金，暂计至2020年4月1日为1365元；7.被告卓景公司对被告嘉匠公司的还款责任承担连带责任；8.被告酒店管理公司向原告返还家具家电配置费定金5000元及利息（以5000元为本金自2018年9月1日起至2019年8月19日按同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止，暂计至2020年4月1日为343.92元）；9.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告卓景公司是位于佛山市南海区******广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园（推广名：琦宝国际·创客T+）项目的开发商。2018年9月1日，被告卓景公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将该项目编号第8栋406号物业的使用权出让给乙方，出让期限从2019年9月30日起至2048年6月30日止。原告支付了定金3万元、首期款38127元，自2018年10月起至2019年9月共支付了56676元。被告卓景公司应当在2019年9月30日前将该物业交付原告，但是直至本案起诉前被告卓景公司仍未将物业交付给原告。由于被告卓景公司不履行交付义务，违反本合同规定，导致原告的合同目的不能实现，请求解除与被告卓景公司签订的合同，返还原告已支付的转让款并按合同规定支付违约金及利息。原告按照被告卓景公司的指定与被告嘉匠公司签订了《物业装修合同》，约定上述《物业使用权转让合同》是主合同，该物业的装修工程费是按物业的建筑面积计算，单价为1500元，总价款为55290元，根据主合同的约定，该物业的交付时间为2019年9月30日，被告嘉匠公司应于该期限届满之日前完成装修工程。原告依约支付了定金2万元和装修款35290元，但是直至本案起诉前被告嘉匠公司仍未完成装修工程。被告嘉匠公司未履行交付义务，违反合同规定，导致原告的合同目的不能实现，请求解除与被告嘉匠公司签订的合同，退回原告已支付的装修工程款并按合同规定支付违约金及利息。在原告签订《物业装修合同》后，被告卓景公司签订了一份《承诺书》，承诺对被告嘉匠公司的装修工程承担连带责任。因此，被告卓景公司对被告嘉匠公司返还工程款和支付利息、违约金承担连带责任。原告按照被告卓景公司的指定与被告酒店管理公司签订了《房屋经营托管合同》，约定由被告酒店管理公司对该物业提供酒店式管理服务，同时约定由于不可抗力导致本合同不能按期履行，各方不承担违约责任，但对托管的期限、收益起始日期和该物业交付给被告酒店管理公司的时间都未作出约定。原告按被告酒店管理公司的要求支付了家具家电配置费定金5000元。现由于被告卓景公司不能按时交付该物业，这是在双方都不能预见、不能避免和不能克服的不可抗力，导致该合同无法履行，因此，原告请求被告酒店管理公司返还原告已支付的家具家电配置费定金5000元及利息。综上所述，原告与三被告签订的合同的标的物均是琦宝国际第8栋406号物业，其他两份合同是在与被告卓景公司签订的《物业使用权转让合同》后衍生的，相互之间具有关联性，同时由于被告卓景公司不履行交付义务，导致其他两份合同无法履行而产生纠纷，因此，原告请求法院将上述合同纠纷一并审理。被告卓景公司辩称，虽然双方签订的《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间为2019年9月30日，但由于负责施工的承建商广东华鼎建筑工程有限公司（以下简称华鼎公司）的工期一再延期，至今未向被告卓景公司交付竣工工程，造成物业交付时间迟延，逾期的责任不能归咎于被告卓景公司。现被告卓景公司已就此向华鼎公司提起诉讼，要求华鼎公司履行涉案工程竣工验收并交付的义务，现该案正在审理中。被告卓景公司亦已尽最大努力进行协调，并积极与原告沟通迟延交付事宜。被告卓景公司承诺尽快向原告交付物业。在不解除《物业使用权转让合同》的前提下，被告卓景公司愿意遵照合同第五条第4点约定向原告支付违约金，不同意退还已收取款项。根据上述合同第五条第4点约定，双方已明确违约金计算标准，原告主张的利息没有合同依据。诉讼费、保全费由被告卓景公司承担没有依据。请求法院判决上述合同继续履行，驳回原告的诉讼请求。被告嘉匠公司没有答辩。被告酒店管理公司辩称，基于被告卓景公司愿意以支付违约金的方式替代双方所签订的合同的解除，且造成涉案物业不能按时交付的根本原因非被告酒店管理公司所致，故被告酒店管理公司不同意解除合同及退款、支付违约金或利息。诉讼费、保全费由被告酒店管理公司承担没有依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。对被告卓景公司提交的支付明细表，因该表没有任何盖章或签名确认，被告卓景公司亦未能提供其他证据佐证，故本院对该表不予确认。对本案中的其他证据，本院经审查对其真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，被告卓景公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区******广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园（推广名：琦宝国际·创客T+）项目自编号第8栋406号物业的使用权转让给乙方，装修情况为毛坯；物业使用权期限自2019年9月30日起至2048年6月30日止，乙方应在2048年7月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；本物业使用权转让总价款为238127元；签订本合同前，乙方应向甲方支付定金3万元，该定金于本合同签订之日抵作物业使用权转让总价款；首期款68127元于本合同签订之日前付清（含定金），余下款项17万元从本合同签订之日次月起分36期按日历月份逐月支付，即每期4723元，应在每月5日前支付当期款项；甲方应当在2019年9月30日前将该物业交付乙方，如乙方在前述日期之前未能付清合同约定所有款项（分期付款的，未能付清到期金额），则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日止，但最终使用权到期日不变，甲方有权追究乙方逾期付款等违约责任；等等。原告于2018年9月1日向被告卓景公司支付了定金3万元、物业使用权转让款38127元，于2018年11月23日至2019年9月24日期间支付物业使用权转让款共56676元，以上合共124803元。2018年9月1日，原告（甲方）与被告嘉匠公司（乙方）签订《物业装修合同》，约定甲方委托乙方对涉案物业进行装修，总价款为55290元，甲方于本合同签订之日一次性付清全部装修费；乙方应于2019年9月30日前完成装修工程，装修交付通知与上述《物业使用权转让合同》约定的交付通知一并发出，被告卓景公司发出交付通知视同一并发出装修交付通知；等等。同日，原告支付了定金2万元、装修款35290元予被告嘉匠公司。同日，被告卓景公司出具《承诺书》，承诺对涉案物业的装修工程承担连带责任，如该物业装修工程在交付时未能达到合同约定的交付标准，被告卓景公司承诺积极协助原告与被告嘉匠公司对上述问题在1个月内进行完善和整改，如被告嘉匠公司对上述问题未进行整改，则由被告卓景公司承担装修整改责任。同日，原告（甲方）与被告酒店管理公司（乙方）签订《房屋经营托管合同》，约定甲方就涉案物业及其各种设施设备委托乙方提供在线租赁服务及相关增值服务；甲方必须委托乙方按照其标准代为采购、配置全部房间设施（需另行签署家私家电代购委托书），由此产生的所有费用均由甲方承担，具体金额在《家私家电代购委托书》中约定；等等。同日，原告向被告酒店管理公司支付了家私家电配置费定金5000元。原告提起本案诉讼后，本案起诉状等材料于2020年5月27日送达被告酒店管理公司，于2020年5月29日送达被告卓景公司、嘉匠公司。至本案辩论终结时，涉案物业尚未竣工验收。本院认为，原告与被告卓景公司签订《物业使用权转让合同》约定被告卓景公司交付涉案物业予原告使用一定期限，原告支付一定对价，双方之间形成的是租赁合同关系。虽然上述合同约定了分期付款，但原告实际上是以提前支付整个使用期限的对价的形式取得涉案物业的使用权，而非按月或按年支付租金，故上述合同具备“以租代售”性质。上述合同以租赁的形式对外出售涉案物业，至本案辩论终结时该物业尚未竣工验收，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述合同应属无效，故对原告主张解除上述合同的请求，本院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告卓景公司已收取的款项124803元应返还予原告。无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，故对原告主张的违约金，本院不予支持。结合本案实际情况，本院酌定被告卓景公司支付以124803元为本金从2020年4月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止的利息予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。原告与被告嘉匠公司签订的《物业装修合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告将涉案物业的装修工程交由被告嘉匠公司承包，根据《中华人民共和国合同法》第二百六十八条的规定，原告有权随时解除合同，原告主张解除合同的起诉状于2020年5月29日送达被告嘉匠公司，本院据此认定上述合同于当日解除。双方合同解除实际上是由于涉案物业尚未竣工验收，原告对此并无过错，被告嘉匠公司亦未举证证明其已对涉案物业进行装修，故对原告主张被告嘉匠公司返还已收取的款项55290元的请求，本院予以支持。关于违约金问题，如前所述，双方合同解除是因涉案物业尚未竣工验收，并不能归责于被告嘉匠公司，故对原告的违约金请求，本院不予支持。关于原告主张的利息，结合本案实际情况，本院酌定由被告嘉匠公司支付以55290元为本金从2020年5月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止的利息予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。原告请求被告卓景公司对被告嘉匠公司的上述债务承担连带责任，但根据被告卓景公司出具的《承诺书》，被告卓景公司仅就涉案物业的装修工程承担连带责任，而涉案物业尚未竣工验收，原、被告均未举证证明涉案物业已进行装修，原告亦未能举证证明相关装修款为被告卓景公司收取，故原告上述请求缺乏依据，本院不予支持。原告与被告酒店管理公司约定原告委托被告酒店管理公司代为采购、配置全部房间设施等，双方之间形成委托合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，原告作为委托人可随时解除合同，被告酒店管理公司未能举证证明其已完成委托事务，且双方委托合同关系的解除是由于涉案物业尚未竣工验收，并不能归责于原告，故对原告主张被告酒店管理公司返还已收取的款项5000元的请求，本院予以支持。关于原告的利息主张，结合本案实际情况，本院酌定由被告酒店管理公司支付以5000元为本金从2020年5月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止的利息予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十六条、第九十七条、第二百六十八条、第四百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、佛山市南海卓景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项124803元及支付以124803元为本金从2020年4月28日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予黄镜贤；二、确认黄镜贤与佛山市南海嘉匠装修有限公司于2018年9月1日签订的《物业装修合同》于2020年5月29日解除；三、佛山市南海嘉匠装修有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项55290元及支付以55290元为本金从2020年5月29日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予黄镜贤；四、佛山市贰零壹叁酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项5000元及支付以5000元为本金从2020年5月27日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予黄镜贤；五、驳回黄镜贤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3030.73元（黄镜贤已预交），由佛山市南海卓景置业有限公司负担2414.6元，佛山市南海嘉匠装修有限公司负担591.13元，佛山市贰零壹叁酒店管理有限公司负担25元，并均应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予黄镜贤，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年七月二十一日书记员  钟丹