广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初17074号原告：中山市永南汽车广场物业管理有限公司，住所地广东省中山市**********250号。法定代表人：欧某1。委托诉讼代理人：胡佩儿，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨惠娴，广东朗锐律师事务所律师。被告：郭雨平，男，1977年11月26日出生，汉族，住广东省广州市增城区**************。原告中山市永南汽车广场物业管理有限公司与被告郭雨平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告中山市永南汽车广场物业管理有限公司的委托诉讼代理人胡佩儿到庭参加诉讼。被告郭雨平经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的中山永南汽车广场物业租赁管理合同;2.被告向原告支付因租赁产生的2019年9月至11月租金合计56550元，2019年9月至11月物业管理费合计1800元，2019年8月至10月水电费合计414.20元，以及因逾期支付产生的利息（计算至实际清偿之日止，暂计至2019年11月28日为76770元）;3.被告向原告支付因维权支出的律师费8000元。事实和理由：原、被告签订中山永南汽车广场物业租赁管理合同约定，由被告承租位于中山市小榄永南汽配城A1号商铺（下称涉案商铺），建筑面积200平方米，用于经营汽车用品销售；租赁期限为2019年4月1日至2022年4月30日止，每月不含税租金18850元，每月商业管理费600元。租赁期间，被告多次存在逾期缴纳租金的情况，截至起诉之日，被告尚欠2019年9月至11月租金合计56550元，2019年9月至11月物业管理费合计1800元，2019年8月至10月水电费合计414.20元（3个月水电费分别为171元、121.60元、121.60元）。另据双方合同约定，截至2019年11月28日，已产生逾期支付上述款项的利息76770元。2019年10月31日，原告委托广东朗锐律师事务所寄发律师函催促被告履行清偿所欠租金及各项费用的义务，被告收到律师函后仍怠于履行，并经多次催促未果。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据原告陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：落款日期为2015年7月31日的租赁合同反映，案外人中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社（下称永宁经联社）将位于中山市**********永南工业区地块中的16002平方米土地出租给案外人冯浩发作经营汽车销售及相关商业项目使用，期限自2015年8月1日至2035年7月31日。落款日期为同一日的合作经营合同反映，冯浩发将上述土地作为与案外人李庭晃、欧某1合作经营项目使用，冯浩发提供场地，李庭晃、欧某1共同负责经营运作，并向冯浩发交付固定收益。建设工程规划许可证反映，建设单位为永宁经联社的位于中山市**************的商业楼（总建筑面积4702.6平方米）于2015年9月14日取得建设工程规划许可。落款日期为2019年3月21日的中山永南汽车广场物业租赁管理合同（下称本案合同）反映，市场租赁及管理者（甲方）为原告，承租方（乙方）为被告，落款的乙方处有“郭雨平”签名及捺有指模，合同主要约定内容包括：由乙方承租涉案商铺（建筑面积200平方米）用于经营汽车用品，租赁期限为2019年4月1日至2022年4月30日止；每月不含税租金18850元，每月商业管理费600元；每月25日前交纳下一月租金，逾期每日按应付金额的3%支付逾期利息；签订合同时乙方一次性交纳合同保证定金56550元；若乙方未能按照合同约定履行完租赁期限提出退场的，视为乙方违约解除合同，乙方同意甲方将全额追缴其已免收租金，乙方已交纳的租金、保证金及其它应交纳费用余款不予退还，从提出或退场之日甲方有权将涉案商铺另行出租；若乙方未能按期支付租金或出现其他违约行为导致甲方因实现债权而产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由乙方承担。落款日期为2019年10月31日的律师函反映，广东朗锐律师事务所（律师杨惠娴）称其接受原告委托，向被告发出该律师函，催促被告在11月3日前结清所欠的费用（2019年9月租金及水电费20101元、违约金36181.10元，2019年10月租金及水电费20052元、违约金18046.80元，合计94380.90元）并准时缴纳11月应付租金及10月份水电费，否则将向法院起诉解除合同及主张相关权利。EMS快递单及快递投递查询结果反映，杨惠娴于2019年10月31日分别向被告住所及涉案商铺邮寄一份文件，均已由被告本人签收。民事委托代理合同和发票反映，原告于2019年12月2日与广东朗锐律师事务所签订民事委托代理合同，委托后者为其代理本案诉讼，律师费8000元。原告当庭述称，涉案商铺所在地块属于永宁经联社所有，出租给冯浩发使用，冯浩发提供该地块与李庭晃、欧某1合作经营，建设地上建筑物（由永宁经联社配合进行依法报建），并设立了原告对外进行出租及管理；本案合同落款的乙方签名和指模是被告本人所签、捺印；涉案商铺已经交付给被告使用，没有签订书面的交付使用手续，被告已支付合同约定的保证定金；被告自2019年8月开始没有依约缴纳9月的租金，后经催促仅缴纳了10000元（作为9月的部分租金），9月的其余租金和10月、11月的租金以及其他水电费、物业管理费均未支付；后原告已于2019年12月初收回涉案商铺，但被告的物品至今仍在商铺内，导致原告无法进行出租，产生的损失仍然在增加；本案合同约定的逾期利息带有对违约行为的惩罚性质，如认为逾期利息过高，应依法由主张过高一方承担举证责任；根据本案合同约定，因被告违反相关约定，故其已缴纳的保证定金原告可不予退还。对原告诉讼主张的其与被告之间存在房屋租赁合同关系，被告自2019年9月起拖欠租金及商业管理费、水电费等待证事实，原告已提交上述证据为证，并作相关说明，故在被告未到庭提出相反的抗辩意见，且原告当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院经审查后予以确认。本院认为，原、被告双方签订本案合同，原告将涉案商铺出租给被告使用，双方由此形成房屋租赁合同关系，该合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。在该合同关系中，因在合同期限尚未届满的场合，双方已实际终止对合同的履行，涉案商铺已由原告收回，故应认定本案合同已实际终止，没有再解除的必要，本院对原告解除合同的诉讼请求不予支持。但对于已履行期间被告拖欠的租金和商业管理费、水电费，被告未依约按时支付，已构成违约。故现原告诉讼请求被告清偿拖欠的租金和商业管理费、水电费有理，本院予以支持。但对于被告应清偿的（拖欠的）2019年9月至11月的租金数额，根据原告当庭陈述的被告已付9月部分租金10000元的事实，应核定为46550元，原告诉讼请求的超出部分本院不予支持；原告主张的被告应清偿的（拖欠的）2019年9月至11月的商业管理费1800元与本案合同约定一致，水电费数额414.20元不超出合理的范围，本院均予以认定。对于原告诉讼请求的逾期利息问题。首先，因本案合同仅对租金的支付约定逾期利息，未对其他相关费用的支付约定逾期利息，故本案仅应对被告拖欠的租金计算逾期利息。其次，虽然本案合同约定逾期支付租金的逾期利息按每日3%（折合为月利率90%）计算，但该约定畸高，已明显超过全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准30%。而原告未说明及举证证实其因被告逾期支付租金所造成的实际损失，故应认定除一般可预见的利息损失外，其不存在其它损失。因此，本院认为应将该逾期利息调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算为宜。另外，原告诉讼请求被告支付其因本案诉讼支出的律师费8000元符合本案合同约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告郭雨平于本判决生效之日给付原告中山市永南汽车广场物业管理有限公司租金46550元，并支付逾期利息（分别以8850元为基数自2019年8月26日起，以18850元为基数自2019年9月26日起，以18850元为基数自2019年10月26日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算至实际清偿之日止）；二、被告郭雨平于本判决生效之日给付原告中山市永南汽车广场物业管理有限公司商业管理费1800元、水电费414.20元和律师费8000元，合计10214.20元；三、驳回原告中山市永南汽车广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3170元，由原告中山市永南汽车广场物业管理有限公司负担1950元（已付3170元），被告郭雨平负担1220元（该款已由原告中山市永南汽车广场物业管理有限公司垫付，被告郭雨平应在判决生效之日一并迳付给原告中山市永南汽车广场物业管理有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 张庆争审 判 员 朱永前审 判 员 吴炎梅二〇二〇年七月一日法官助理 丁也芹书 记 员 李智文