广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初3242号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司,住所地:韶关市浈江区*************韶关碧桂园凤凰商业广场1层办公综合区。法定代表人：张艳芝，该司区域总经理。委托诉讼代理人：马艳，该司职员。被告：祝瑞芳，女，1978年12月29日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区林涛花岸2街8号，公民身份号码：440************328。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）与被告祝瑞芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马艳到庭参加诉讼，被告祝瑞芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付韶关市***林涛花岸2街8号房屋的物业服务费暂计至2019年9月共计102326.08元；2、被告以每月拖欠物业费为基数，按所欠物业费每日5‰为标准，向原告支付至被告交付全部拖欠物业费之日止的违约金，暂计至2019年11月15日的违约金为716338.17元，现向公司申请后请求法院判令被告以万分之六的违约金共计85960.58元（2019年11月15日之后的违约金仍然按照《韶关碧桂园前期物业服务协议》所约定计至付清之日止），合计188286.66元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年7月10日，韶关市顺宏房地产开发有限公司与原告签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务，合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2011年12月29日购买韶关市***林涛花岸2街8号房屋，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费1112.24元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的万分之六向原告支付违约金，被告于2012年2月开始拖欠物业服务费，至2019年9月拖欠的款项已经达188286.66元，原告于2019年5月31日向被告发出《律师函》，要求被告缴交物业服务费。被告祝瑞芳未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月29日，祝瑞芳、龚晟（买受人）与韶关市顺宏房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买的商品房为位于广东省韶关市*************的“韶关碧桂园”林涛花岸2街8（ZB1615型）联体住宅一幢。该商品房的套内建筑面积为416.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积X平方米，即该商品房的房屋建筑面积共416.8平方米，该商品房花园面积702平方米。出卖人应当在2012年1月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人应在交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。同日，祝瑞芳、龚晟（甲方）与原告（乙方）签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》，约定甲方同意开发公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。本园区的物业服务费采取包干制方式。乙方按以下计算方式、标准向甲方计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业套内建筑面积及与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元及花园面积每月每平方米0.5元计收。该物业的套内建筑面积为416.8平方米；该物业的公用分摊面积为X平方米；合计该物业的房屋建筑面积为416.8平方米；该物业的花园面积为702平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按1101.24元/月向乙方缴交物业服务费。甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。同时，双方还就物业管理服务内容、甲、乙方的权利义务等内容进行了约定。上述合同签订后，因被告未依约缴纳物业服务费，原告于2019年5月25日向被告发出《律师函》，被告现仍未缴纳，故原告提起本案诉讼。另查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司于2019年6月20日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司。此外，经核实，按月1101.24元计算物业服务费，被告从2012年2月起至2019年9月未缴物业服务费为101314.08元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，未对原告提供的证据和陈述的事实提出异议，本院依据现有证据及庭审查明的事实依法进行判决。碧桂园物业公司与被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《韶关碧桂园前期物业服务协议》约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。”被告应自《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日2012年1月20日起，全额向碧桂园物业公司交纳物业服务费。被告自签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》至今，从未履行向碧桂园物业公司交纳物业服务费义务，即便是碧桂园物业公司向其催收，被告在收到碧桂园物业公司的《律师函》后，仍拒绝履行该义务，被告的行为已经构成违约。根据物业服务协议约定，被告支付应向碧桂园物业公司支付2012年2月至2019年9月的物业服务费101314.08元，至于被告支付违约金，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告逾期支付物业服务费给碧桂园物业公司造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的’过分高于造成的损失。”现碧桂园物业公司诉求被告按所欠物业费每日万分之六计付违约金，明显过高。因此，本院适当调整为被告支付的违约金金额应以每月拖欠物业服务费金额为基数，从逾期支付之日(次月1日)起以不超过人民银行同期贷款利率x(1+30%)计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率x(1+30%)计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告祝瑞芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司2012年2月至2019年9月的物业服务费共计101314.08元及逾期支付期间的违约金（以每月拖欠物业服务费金额为基数，从逾期支付之日(次月1日)起以不超过人民银行同期贷款利率x(1+30%)计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率x(1+30%)计算）；二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4065.74元、公告费260元，合计4325.74元，由被告祝瑞芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘桂全人民陪审员  曾小云人民陪审员  王佩芳二〇二〇年七月十七日法官 助理  邹叶凤书 记 员  丘美英