贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0521民初3195号 原告：大方县顺德项目投资有限公司，住所地：大方县顺德街道办事处（原大方镇）云龙村，统一社会信用代码：91520521569219760D。 法定代表人：许明俊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴明月，贵州紫来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄蝶，贵州紫来律师事务所律师。 被告：穆勇，男，1969年5月31日出生，彝族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：孙善朋，贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘娟，贵州锐驰律师事务所律师。 原告大方县顺德项目投资有限公司（以下简称顺德公司）与被告穆勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月6日、7月15日公开开庭进行了审理，因本案与原告顺德公司诉被告穆勇的（2020）黔0521民初3193号、3194号以及诉被告陆兵的（2020）黔0521民初3192号案件基于事实相同，经征求各方当事人同意后，本院将四个案件合并审理。原告顺德公司的委托诉讼代理人黄蝶，被告穆勇及其委托诉讼代理人孙善朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺德公司向本院提出如下诉讼请求：1.判决原、被告于2019年6月30日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月22日解除；2.判决被告将承租的大方县奢香古镇B1-1-1、B1-2-1、B1-3-1号商铺交还原告；3.判决被告向原告支付2019年7月1日起至2020年5月22日止的租金161448.39元；4.判决被告交纳租赁保证金30150.00元；5.判决被告以161448.39元为基数，按每日3‰的标准支付逾期支付租金的滞纳金（至2020年5月22日为157896.52元）；6.判决被告以2019年6月30日签订的《商铺租赁合同》约定的租金标准支付自2020年5月23日至实际交还商铺之日止的商铺占有使用费；7.案件受理费由被告负担。事实及理由：2019年6月30日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《商铺租赁合同》，甲方将大方县奢香古镇B1-1-1、B1-2-1、B1-3-1号商铺出租给乙方作为休闲娱乐用，主要经营KTV，租期15年，租金分段计算为：2019年7月1日至2022年6月30日每月15075.00元，2022年7月1日至2023年6月30日每月15528.00元，2023年7月1日至2024年6月30日每月31987.00元，2024年7月1日至2025年6月30日每月32947.00元，2025年7月1日至2026年6月30日每月33936.00元，2026年7月1日至2027年6月30日每月34955.00元，2027年7月1日至2028年6月30日每月36004.00元，2028年7月1日至2029年6月30日每月37085.00元，2029年7月1日至2030年6月30日每月38198.00元，2030年7月1日至2031年6月30日每月39344.00元，2031年7月1日至2032年6月30日每月40525.00元，2032年7月1日至2033年6月30日每月41741.00元，2033年7月1日至2034年6月30日每月42994.00元。租金支付方式为：合同签订当日支付2019年7月1日至2020年6月30日的180900.00元，之后的租金为年交，每年的租金在到期日提前30日交纳，逾期交付租金及综合管理费属于违约，应及时补交，并按每日3‰支付滞纳金，逾期超过30日以上的，甲方有权单方终止合同，收回商品，乙方交纳的所有费用不予退还。合同签订之日，乙方应交纳保证金30150.00元。合同签订后，被告至今未按照合同约定支付租金及保证金，被告已经违约，原告有权解除合同，被告应按照合同约定承担违约责任，故特向人民法院起诉。 被告穆勇辩称，根据2019年6月30日双方签订的《商铺租赁合同》的约定，案涉商铺租赁期限为15年，其承租商铺是用于经营ＫＴＶ，已完成大部分装修项目，投入装修款将近200万元，其在收到人民法院开庭传票前，未收到原告解除案涉合同的通知，该《商铺租赁合同》不应解除。按照合同约定，交付商铺时间为2019年7月1日，装修一个大型ＫＴＶ需要的时间至少三四个月，且房屋漏水、渗水等问题导致装修迟延，其多次与原告沟通交涉，均未得到合理解决方案，装修过程中又遇到不可预见的××中断装修，为了响应政府抗疫号召，其决定暂时停止装修ＫＴＶ。根据2020年5月13日《最高人民法院关于依法妥善办理涉××疫情执行案件若干问题的指导意见》的规定，新冠疫情于2020年1月24日、25日在贵州省内发生至2020年5月13日最高法院指导意见发布期间的租金应当减免。另外，导致被告迟延支付租金的原因是案涉商铺在使用过程中出现漏水、渗水质量问题，此前租赁合同存在免租期，被告拒绝支付租金有相关理由可以抗辩。合同中约定免租期，其有理由相信在房屋装修期间属于免租期，即装修期间至新冠疫情期间的租金应予减免。 各方当事人为支持自己的主张，依法提供了证据，原告顺德公司提供营业执照、法定代表人身份证明、2019年6月30日顺德公司与穆勇签订的《商铺租赁合同》，被告穆勇对证据的真实性没有异议，可以作为本案的定案依据。原告顺德公司申请恒大扶贫公司员工魏某、杨某出庭作证，魏某证实：其是2019年5月到现在的部门工作，在办理工作交接时原同事告知她案涉商铺之前就交付给穆勇、陆兵，2019年6月30日将承租人由陆兵换为穆勇，陆兵和穆勇就用于足疗的商铺一直都在进行装修。杨某证实：2017年10月下旬开始其负责奢香古镇的招商工作，在此之前陆兵、穆勇承租的商铺已经交付，用于餐饮和ＫＴＶ的商铺已经装修了一部分，另外两栋已经交付但还未开始装修，只是堆放了一些材料。2017年11月份大方县扶贫开发投资有限公司与陆兵、穆勇签订合同，合同签订后，陆兵、穆勇从未交付租金。2016年6月重新签订合同，重新签订合同的原因是甲方由扶贫开发公司变更为顺德公司。前后两份合同签订后，均向陆兵、穆勇催缴过租金，他们还是拒缴租金。当时他们以古镇主体的名义向陆兵、穆勇发出过解除合同的通知，通知是以在租赁房屋处张贴公告和邮寄方式发出，换签合同的原因是甲方主体变更，解除合同的原因是乙方未交租金。2017年他们去古镇时陆兵、穆勇是在同一个办公室办公，因此，陆兵与穆勇是合伙关系，换签合同时原来由陆兵承租的商铺统一由穆勇签订。被告陆兵、穆勇认为魏某、杨某与原告存在直接利害关系，对魏某、杨某的证实的三性均有异议。本院认为，证人魏某是负责拟定案涉商铺租赁合同的工作人员，证人杨某是恒大扶贫公司负责案涉奢香古镇商业运行招商人员，与顺德公司存在一定的利害关系，证人证实的内容明显有利于顺德公司，故对证人魏某、杨某关于陆兵、穆勇是合伙关系，经陆兵、穆勇同意后才将原大方县扶贫开发投资有限公司与陆兵签订的《商铺租赁合同》改由穆勇签订的证实的证明效力不予确认，对其余与原、被告陈述相一致的证实内容可以作为本案的定案依据。被告穆勇提供的ＫＴＶ装修情况照片，原告对其真实性不予认可，但该证据与原告申请出庭作证的证人杨某关于用于餐饮和ＫＴＶ的商铺已经进行装修的证实相互印证，对其证明效力本院予以确认。 经审理，本院认定事实如下：2019年6月30日，顺德公司与穆勇签订《商铺租赁合同》，合同主要内容：“第一条：租赁商铺编号：B1-1-1、B1-2-1、B1-3-1。第二条：经营用途：乙方承租商铺作休闲娱乐用途，主要经营KTV，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变商铺的用途及主要经营内容。第三条：租赁期限、租金、免租期、支付方式、保证金、物业管理费：1.本合同所约定租赁期限为15年，自2019年7月1日起至2034年6月30日止。物业管理费及水电费等自该商铺交付乙方之日起开始计算。2.具体租金如下： 租赁期限 月租金额：小写：人民币（元） 2019.7.1-2020.6.30 15075 2020.7.1-2021.6.30 15075 2021.7.1-2022.6.30 15075 2022.7.1-2023.6.30 15528 2023.7.1-2024.6.30 31987 2024.7.1-2025.6.30 32947 2025.7.1-2026.6.30 33936 2026.7.1-2027.6.30 34955 2027.7.1-2028.6.30 36004 2028.7.1-2029.6.30 37085 2029.7.1-2030.6.30 38198 2030.7.1-2031.6.30 39344 2031.7.1-2032.6.30 40525 2032.7.1-2033.6.30 41741 2033.7.1-2034.6.30 42994 3.租金及其他收益支付方式：本合同签订当日，乙方应向甲方支付2019年7月1日至2020年6月30日的首期租金共计180900.00元。其他租金均按1年为一个交租期交纳，乙方应在每期结束前提前30日向甲方交付下一个交租期的租金。4.本合同签订当日，乙方须向甲方交纳租赁保证金30150.00元。第四条：商铺交接时间：1.交房时间：甲方应于2019年7月1日前（以实际资料审核完毕进场为准），将商铺交付乙方装修和使用，乙方需书面签收。2.租赁日期自2019年7月1日起，双方以入场确认签字确认为准。第五条：装修约定：1.乙方保证在签定本合同后，应于2019年9月25日前完成装修。第八条：违约责任：1.乙方有下列情形的，甲方有权单方面终止合同、收回商铺（乙方缴纳的所有费用不予退还）：（1）乙方拖欠商铺租金及综合管理费用达三十天及以上的。”《商铺租赁合同》同时就其他相关事宜进行了约定。合同签订后，穆勇即对所承租的商铺进行装修，2020年1月24日后，因新冠疫情暂停装修，至今未开始营业。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”以及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，顺德公司与穆勇签订的《商铺租赁合同》合法有效，穆勇应当按照与顺德公司签订的《商铺租赁合同》的约定，于2019年7月1日交纳2019年7月1日至2020年6月30日期间的商铺租金180900.00元，但穆勇至今未支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，对顺德公司要求穆勇按照合同约定支付租金的请求，本院予以支持。穆勇辩称，其迟延支付租金是因为房屋漏水、渗水，但未提供证据加以证明，对穆勇的该辩解意见，本院不予采纳。穆勇同时辩称，自2020年1月25日因新冠疫情影响，为响应政府号召共同抗击疫情暂停装修，请求减免租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，新冠疫情虽然发生在穆勇迟延支付租金之后，但属于租赁合同履行期间，且穆勇的请求符合2020年4月21日国务院常务会议关于推动对承租国有房屋的服务业小微企业、个体工商户免除上半年3个月租金以及中共中央“六稳”“六保”精神，因此，本院酌情减免租金3个月，穆勇要求减免租金至2020年5月13日《最高人民法院关于依法妥善办理涉××疫情支持若干问题的指导意见》发布之日没有事实依据和法律依据，本院不予以支持。根据顺德公司与穆勇签订的《商铺租赁合同》，逾期支付租金违约金为每日3‰，庭审中，穆勇称该违约金过高，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，顺德公司因穆勇逾期支付租金的损失为银行贷款利息损失，因此，就穆勇逾期支付2019年7月1日至2021年6月30日期间的租金滞纳金在2019年8月19日前按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际履行完毕之日止按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 穆勇未按照2019年6月30日与顺德公司签订的《商铺租赁合同》的约定，在2019年7月1日交纳2019年7月1日至2020年6月30日期间的商铺租金已超过30天，依据穆勇与顺德公司的合同的约定，穆勇已经违约，顺德公司可以解除合同，但由于穆勇承租的商铺是用于KTV经营，其为了经营装修商铺已经投入较大资金，顺德公司因穆勇没有按约交纳租金的违约行为导致的是租金损失和相应的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对穆勇关于其与顺德公司2019年6月30日签订的《商铺租赁合同》不应解除的主张，本院予以支持。顺德公司请求确认与穆勇签订的《商铺租赁合同》于2020年5月22日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，顺德公司在2020年5月22日前未通知穆勇解除合同，故对顺德公司的该请求，本院不予支持。顺德公司与穆勇于2019年6月30日签订的《商铺租赁合同》应当继续履行，穆勇应当按照合同约定支付租赁保证金以及2020年7月1日至2021年6月30日期间的租金。穆勇辩称迟延支付租金的原因是房屋漏水、渗水，但未提供证据加以证明，对穆勇的该抗辩意见，本院不予采纳。穆勇辩称迟延支付租金是因之前签订的合同中存在免租期以及装修期间属于免租期，但其仍未提供证据加以证明，根据双方签定的租赁合同前三年租金低于后期租金的约定来看，对顺德公司关于租金减免是通过减半收取租金的方式进行减免的主张，本院予以采纳。 综上，穆勇应当支付的租金为：2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金为180900.00元，因疫情影响扣减3个月的租金45225.00元后为135675.00元；2020年7月1日至2021年6月30日期间的租金为180900.00元，前述租金共计316575.00元。租赁保证金为30150.00元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、原告大方县顺德项目投资有限公司与被告穆勇于2019年6月30日签订的合同标的物为奢香古镇B1-1-1、B1-2-1、B1-3-1号商铺的《商铺租赁合同》继续履行； 二、被告穆勇于本判决生效之日起三十日内，向原告大方县顺德项目投资有限公司支付2019年7月1日至2021年6月30日的租金316575.00元、租赁保证金30150.00元，共计346725.00元； 三、被告穆勇应当承担的逾期支付租金违约金以135675.00元为基数，自2019年7月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年6月30日止按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以316575.00元为基数，自2020年7月1日起至实际履行完毕之日止按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 四、驳回原告大方县顺德项目投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32070元，由被告穆勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。 本判决生效后，如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 审 判 员  刘 洁 二〇二〇年七月十五日 法官助理  张 艳 书 记 员  雷婷婷 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。