云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初821号原告：云南官房土地房屋开发经营股份有限公司，住所云南省昆明市官渡区古渡口路**。法定代表人：李家寿。委托诉讼代理人：丁怡心、张菊，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘宏伟，男，汉族，1976年8月15日出生，身份证登记住址为云南省昆明市官渡区。被告：周丽芳，女，汉族，1989年1月28日出生，身份证登记住址为云南省昆明市官渡区。原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司诉被告刘宏伟、周丽芳商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员曾惠祥独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁怡心、张菊到庭参加诉讼。两被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除两被告与原告签订的《商品房购销合同》，撤销合同登记号为XXX的商品房买卖合同登记备案；二、判令两被告向原告返还昆明市房屋；三、判令两被告向原告支付违约金161370元（按总房款537900元的30%计算）；四、判令两被告向原告支付原告向中国工商银行股份有限公司昆明关上支行（以下简称“工商银行关上支行”）代偿的款项406885.8元（包含本金、利息、逾期利息、复利、律师费、案件受理费等费用）；五、判令两被告向原告支付前述代偿款项自2019年12月4日起至代偿款项实际清偿之日止的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.2%计算，暂计算至2020年3月2日为4236.9元）；六、判令两被告承担原告因维护权益而支出的律师费30000元；七、判令两被告承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费、担保费）。事实与理由：2015年8月14日，被告购买原告开发建设的昆明市XXX号的房屋，并与原告签订《商品房购销合同》（下称：购销合同），约定总房款537900元，支付方式为合同签订之日支付首付款167900元，剩余款项370000元由被告自合同签订之日起10日内通过办理银行按揭贷款付清。2015年9月1日，原告作为保证人、被告作为借款人、工商银行关上支行作为贷款人三方签署了《个人购房借款／担保合同》（下称：担保合同），约定被告向工商银行关上支行借款370000元，借款期限为20年，自2015年9月7日至2035年9月7日止，原告为该笔借款承担阶段性的连带保证责任，保证期间从贷款发放之日到所购房屋办理完抵押登记并取得他项权证之日，担保范围包括本金、利息、逾期利息、复利及公告费等实现债权的费用。购销合同签订后，原告将房屋交付给两被告，但两被告一直未配合工商银行关上支行办理房屋的抵押登记手续，也未按约偿还工商银行关上支行的贷款。2019年6月26日，昆明市官渡区人民法院作出（2019）云0111民初2315号民事判决书，判令两被告向工商银行关上支行偿还贷款本金345332.74元，利息、罚息、复利43452.73元，以及律师费1000元，原告对两被告欠付的前述款项承担连带清偿责任。现判决已生效。2019年12月3日，原告代被告向工商银行关上支行支付了406885.8元（包括本金、利息、逾期利息、复利、律师费、案件受理费）。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。两被告缺席无答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，两被告未向本院提交证据。原告提交的证据可相互印证，两被告缺席无质证系其自行放弃诉讼权利，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月14日，原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司与被告刘宏伟、周丽芳签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同编号：KY-55401），约定由两被告（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买众和康园XXX号房屋（用途为住宅），建筑面积127.37平方米，总价款为537,900元，买受人于2015年8月14日首期支付购房总价款的31.21%即167,900元，其余价款370,000元向工商银行关上支行贷款支付，房屋交付期限为2014年1月31日前。《合同补充协议》第1.11条约定“乙方采取向银行抵押贷款（按揭）方式支付房款的，若在依法办妥房屋所有权证之前，乙方不能履行其与银行的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后，有权解除合同，收回商品房，乙方须配合甲方到政府有关部门撤销本合同的预售备案登记手续、并承担甲方向银行支付的全部贷款本息及费用（包括逾期利息、罚息或其他违约金），同时，乙方还应向甲方支付总房款30%的违约金并承担已发生的交易相关税费。如因上述事宜发生诉讼的，乙方还应承担甲方的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费等）。乙方已向甲方支付的购房款（包括首付款及银行直接支付给甲方的按揭贷款房款），在扣除甲方已向贷款银行支付的上述全部贷款本息及费用和乙方应当向甲方支付的违约金后，尚有余额的，甲方应将该余额退还给乙方；余额为负数的，乙方还应按数额向甲方予以赔偿。”2015年8月19日，原告与两被告就前述合同办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号为XXX。2015年9月1日，原告与两被告及工商银行关上支行签订《个人购房借款/担保合同》，并于2015年9月2日进行了公证，该合同约定由借款人刘宏伟、周丽芳向贷款人工商银行关上支行贷款370,000元用于购买众和康园XXX号房屋（贷款期限为20年），原告承担阶段性连带责任保证担保，保证期间为借款合同项下贷款到期之日起两年。2019年，工商银行关上支行将刘宏伟、周丽芳、云南官房土地房屋开发经营股份有限公司列为被告诉至本院，主张刘宏伟、周丽芳未依约还款且云南官房土地房屋开发经营股份有限公司未履行担保责任，并诉请要求刘宏伟、周丽芳偿还贷款本息等费用并由云南官房土地房屋开发经营股份有限公司承担连带担保责任。2019年6月26日，本院作出（2019）云0111民初2315号民事判决书，判决如下：“一、被告刘宏伟、周丽芳于判决生效后十日内归还原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行借款本金345,332.74元，支付利息、罚息、复利合计43,452.73元以及自2019年6月22日起至上述款项实际还清之日止的利息、罚息、复利（按双方合同约定计算）；二、由被告刘宏伟、被告周丽芳于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行律师费1,000元；三、被告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司对上述债务承担连带保证责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行的其他诉讼请求。案件受理费7,217元，由被告刘宏伟、被告周丽芳、被告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司承担。”该判决已发生法律效力。2019年12月3日，原告向工商银行关上支行的其他应付款异地、同城网外贷款暂收户汇入406,885.8元，同日，工商银行关上支行出具《工商银行昆明关上支行个人不良贷款户代偿明细表》，载明原告于2019年12月3日代两被告偿还本金345,332.74元、利息53,336.06元、案件诉讼费7,217元、律师费1,000元，合计406,885.8元。2019年12月4日，工商银行关上支行出具《贷款结清证明》，载明“兹有借款人刘宏伟……房屋坐落众和康园XXX号，在我行申请个人一手房贷款……贷款金额为人民币370,000元……贷款期限为240个月，该笔贷款本息已于2019年12月3日全部结清。”另一，在本案审理过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，支出诉讼保全责任保险费1,506元，并交纳诉讼保全申请费3,532元。另二，原告委托律师代理本案诉讼，产生律师代理费30,000元。另三，涉案房屋尚未办理不动产权证书。另四，原告庭后向本院提交情况说明，陈述两被告委托原告代为缴纳契税并向原告支付了契税代缴款8,500元,合同签订后两被告自行向昆明市住建局交纳了公共维修基金11,459.7元。本院认为，原告与两被告签订的《商品房购销合同》及补充协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，就商品房买卖合同的履行，两被告已按合同约定交付原告购房款537,900元。但就与商品房买卖合同关联的按揭贷款合同的履行，两被告未依约偿还银行贷款本息，原告作为保证人代为清偿了贷款本息、诉讼费、律师费合计406,885.8元。现原告以两被告不履行按揭贷款合同义务导致其承担保证责任、商品房买卖合同所约定合同解除条件已成就为由，请求判令解除涉案《商品房购销合同》及补充协议，有相应事实及法律依据，本院予以支持，并确认解除时间为本案起诉状副本送达两被告之日即2020年5月2日。在涉案合同解除的情形下，根据我国合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”之规定，就合同解除后果及原告的各项诉请，本院结合合同履行情形评判如下：①涉案房屋买卖合同已解除，故对原告要求两被告返还房屋的诉请，本院予以支持。同时，原告应当返还其向两被告收取的款项。据此，本院确定由原告返还两被告已付购房款537,900元（含被告支付的首付款167,900元及被告向银行贷款支付的370,000元）、代为收取的契税8,500元。另外，原告陈述两被告自行向昆明市住建局交纳公共维修基金11,459.7元，因无相应证据予以证实，两被告亦未提交证据，本院对此不予评判。②商品房买卖合同备案为商品房销售行政管理措施，在买卖合同解除时，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故本院对原告要求两被告配合办理商品房买卖合同解除备案手续的请求予以支持。③关于原告要求两被告返还代偿款项406,885.8元的诉请，在将房屋买卖合同与银行按揭贷款合同关联的情形下，原告代偿的款项可作为违约损失处理；在将房屋买卖合同与银行按揭贷款合同非关联的情形下，原告的代偿款项可作为追偿款项处理。但两种方式在代偿款项是否应当返还的问题上并无本质差异。故两被告应当向原告返还原告已代偿的贷款本金345,332.74元、利息53,336.06元，对于原告已偿还的案件受理费7,217元及律师费1,000元，该两项费用的发生与两被告未按期偿还贷款本息、原告怠于履行保证义务均具有一定的关联性，原告诉请要求两被告返还前述全部案件受理费、律师费欠缺依据，本院确定由两被告向原告返还前述案件受理费、律师费共计4,108.5元，剩余4,108.5元由原告自行负担。同时，关于原告要求被告对上述款项计付利息的诉请，因双方对此并无约定且缺乏法律依据，故本院不予支持。④关于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，虽原、被告所签订补充协议有相应违约情形应承担违约金的约定，但违约金的计付本质应为弥补合同当事人的实际损失。本案被告迟延清偿银行按揭贷款可认定为同时违反与原告之间的约定，构成违约。但在房屋买卖合同解除、双方相互履行返还义务的情况下，双方的权利义务已基本平衡。具体而言，原告向被告返还已经收取的房款前，客观上已获取相应资金的占用使用利益，在合同解除后房屋的处分权利已回转。基此，在原告未提供依据证实本案合同履行造成其他损失（包括可能的市场行情下滑所造成的价差）的情况下，对其要求被告支付违约金的请求不予支持。⑤关于原告投保财产保全责任保险作为诉讼保全担保而支出的保险费及委托律师代理本案产生的律师代理费，因有合同约定且有相应证据证明前述费用已产生及具体金额，故本院予以支持。对于涉案房屋是否进行过装修以及合同解除后原告是否应当就装修部分给予两被告相应补偿的问题，因两被告未到庭参加诉讼，亦未就房屋装修情况提交证据予以证明，故对此本院在本案中不予评判。对原告主张对两被告已经支付原告的款项，扣除两被告在本案应承担的代偿款项、诉讼费、保全费、诉讼保全责任保险费、律师费等费用后，剩余款项由原告退还两被告，因原告的前述主张有相应的合同依据，本院予以支持，并确定由原告向两被告返还112,116.7元（537900+8500-345332.74-53336.06-4108.5-30000-1506）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司行使合同解除权有效，其与被告刘宏伟、周丽芳签订的《商品房购销合同》（合同编号为XXX）及《合同补充协议》于2020年5月2日解除；二、由被告刘宏伟、周丽芳于本判决生效之日起十日内协助原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号为XXX）的撤销手续；三、由被告刘宏伟、周丽芳于本判决生效之日起十日内返还原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司座落于呈贡新区彩XXX号房屋；四、由被告刘宏伟、周丽芳于本判决生效之日起十日内返还原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司代偿款402,777.3元并支付律师代理费30,000元、诉讼保全责任保险费1,506元；五、由原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告刘宏伟、周丽芳购房款537,900元、代为收取的契税8,500元；六、上述第四项、第五项相互抵扣后由原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告刘宏伟、周丽芳112,116.7元；七、原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,825元，由被告刘宏伟、周丽芳负担7,791元，由原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司负担2,034元;诉讼保全申请费3,532元，由被告刘宏伟、周丽芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇二〇年七月八日书记员  汪建娇