浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0328民初599号 原告（反诉被告）：文成县电影发行放映公司，住所地浙江省文成县大峃镇迎新巷12号，统一社会信用代码12330328145820085R。 法定代表人：胡志清，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵国柱，浙江海昌（文成）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴豪，浙江海昌（文成）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张杰，男，1986年12月4日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：刘化章，男，1969年10月3日出生，汉族，住浙江省文成县。 原告（反诉被告，下同）文成县电影发行放映公司（以下简称电影公司）与被告（反诉原告，下同）张杰房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年3月17日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理中，被告张杰于2020年4月24日向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2016年6月23日公开开庭进行了审理，原告电影公司的委托诉讼代理人赵国柱、被告张杰及其委托诉讼代理人刘化章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告电影公司诉称：2018年12月8日，原告与被告张杰签订《文成县电影院原售票房承租协议》一份，约定原告将坐落于文成县117号原电影院售票房租给被告使用，承租时间从2019年1月1日至2019年12月31日止，全年租金53000元，2018年12月20日前付清。2019年9月23日，中共文成县委机构编制委员会做出［文编（2019）58号］关于同意撤销文成县影剧院、文成县电影发行放映公司等两家单位的批复。文件作出后，原告明确告知被告不再出租。2019年12月21日，被告收到通知后，与其他租户向政府提交了《文成县电影院、影剧院店面承租商户的联名报告》要求续租，至原告起诉之日涉案房屋仍未进行腾退。综上，被告未按约腾退构成违约，应当及时腾退并赔偿占用期间的损失，为维护原告合法权益，故起诉请求法院判决：1、被告腾退原告所有的坐落于117号的原电影院售票房（粥铺）；2、被告赔偿原告租金损失（按年租金53000元，自2020年1月1日起计算至房屋实际腾退之日止，暂算至2020年2月29日为8833.3元）；3、诉讼费用由被告负担。 原告为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据： 1、原告事业单位法人证书复印件、法定代表人证明各一份，以证明原告的主体资格； 2、被告户籍信息摘抄一份，以证明被告的身份情况； 3、《文成电影院原售票房承租协议》一份，以证明原告与被告张杰签订租赁合同，约定租期至2019年12月31日止，被告逾期未腾退已构成违约； 4、房屋所有权证书、土地使用权证复印件一份，以证明文成县117号房屋属于原告所有； 5、关于同意撤销文成县影剧院、文成县电影发行放映公司等2家单位的批复复印件一份，以证明原告因改制无法继续出租房屋； 6、文成县电影院、影剧院店面承租商户的联名报告一份，以证明原告给予了被告合理的腾退期限，被告收到腾退通知后仍拒不腾退的事实； 7、租赁物现场测量手绘图纸一份，以证明被告承租房屋的位置情况。 被告张杰答辩并反诉称：文成县电影院饭粥摊于2010年由被告张杰和案外人周作新共同经营，2013年12月初，张杰承租原告坐落于文成县117号原电影院售票房用于个人经营，周作新以转让费10万元转让给张杰，经原告经理胡志清介绍将三楼转让给案外人陈文欧。被告与胡志清协商租赁期限时，胡志清答复租赁合同只能一年一签，长期都是这样签的，目前尚未改制。2018年12月8日签订承租协议后，张杰于2019年2月1日进场装修，4月1日开业，2019年11月27日，原告通知改制，2020年1月13日，原告通知被告搬迁，2020年3月23日，经张杰了解，从2015年开始县政府就通知原告电影公司要改制，并要求原告不要出租，且2018年11月16日，原告向原电影院承租户文成县新一代通讯设备有限公司发出通知，告知其电影公司改制工作正在进行，浙江省文件规定2020年底全省事业单位必须全部完成改制工作，从现在开始一切店面必须停止装修。原告早在2018年11月16日就明知电影院改制的事实，却故意隐瞒改制事实，以欺诈手段与张杰签订租赁合同，违背张杰的真实意思，造成张杰重大损失，原告具有重大过错。故被告特提起反诉，请求法院依法判决：1、依法撤销双方于2018年12月8日签订的《文成县电影院原售票房承租协议》；2、反诉被告赔偿反诉原告装修损失（以评估价为准，折旧按六年装修期减去实际使用年限计算，暂计10万元）；3、本案反诉费用由反诉被告承担。 被告张杰向本院提供以下证据： 1、被告身份证复印件一份，以证明被告的身份情况； 2、事业单位法人证书复印件一份，以证明原告的主体资格； 3、通知复印件、《文成县电影院原售票房承租协议》各一份，以证明原告于2018年11月16日就知道电影公司改制需腾退的事实，却隐瞒该事实于2018年12月8日与被告签订承租协议，违背被告的真实意思，造成装修损失； 4、中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于从事生产经营活动事业单位改革的指导意见》的通知（厅字[2016]38号），以证明原告不存在资不抵债情况，根据文件要求原告应于2018年年底完成改制的事实。 审理中，被告于2020年4月26日向本院申请对117号原电影院售票房张杰饭粥摊装修费用进行评估，并提交了32张销货清单及报价清单，本院依法委托瑞安瑞扬中瑞房地产土地资产评估有限公司进行评估，该评估公司于2020年6月12日回函，因原告对被告提供的装修材料不承认，仅通过现场外观勘察无法对装修材料的品质、隐藏工程、装修竣工时间进行确认，导致评估工作无法进行，现退回资产评估委托书。 本院依法对当事人提供的证据进行审查、核实，并经当庭质证，本院认证如下： 一、原告提供的证据1、2、4、5、7，被告无异议。本院认为，上述证据来源合法，内容真实，与本案有密切关联性，故予以认定。 证据3（即被告提交的证据3中的承租协议），被告认为该租赁协议并非被告的真实意思表示，合同签订时胡志清经理明确说还不会改制，如果合同签订时胡志清明确说即将改制的话，被告是不会签合同的。本院认为，该证据来源合法，内容真实，与本案有密切关联性，故予以认定。 证据6，被告认为该证据与本案无关，被告之所以签字是因为原告欺骗被告改制的事实，导致被告签订租赁合同，造成被告转让费和装修的损失。本院认为，被告对该证据的真实性没有异议，故对该证据的真实性予以确认，该证据能够证明被告张杰等租户要求继续承租的事实。 二、被告提供的证据1、2，原告无异议，其证明效力予以认定。 证据3，原告认为通知与本案无关，原告与被告的租赁合同在原告2020年年底完成改制前就已到期，该证据无法证明被告的待证事实。本院认为，原告的质证意见成立，故对该证据不予认定。 证据4，原告对该证据的真实性、合法性没有异议，但与本案无关，该文件只是指导意见，没有硬性要求，2020年年底基本完成。本院认为，原告的质证意见成立，原告确定可以改制的时间应以中共文成县委机构编制委员会作出的批复为准。 被告提交的32张销售清单及报价清单，原告对该组证据不认可。本院认为，该组证据系被告单方提供，且未提供其他证据予以佐证，故对该组证据不予认定。 根据上述认定的证据及各方当事人的陈述，本院认定的事实如下： 2018年12月8日，原告（甲方）与被告张杰（乙方）签订《文成县电影院原售票房承租协议》一份，约定：被告张杰继续承租原告所有的坐落于文成县117号原文成电影院原售票房。承租时间从2019年1月1日至2019年12月31日止，年租金53000元，在2018年12月20日前付清。被告在承租期间，原告如果对电影院进行改建开发、改造、拍卖、改制或上级部门临时通知或公司自用而无法履行协议，原告需提前一个月通知被告，被告必须无条件搬出，确保原告工程的顺利进行，其损失由被告自负，原告不给予补偿，但可以退还未到期的部分租金。承租协议签订后，被告按约交付租金。2019年9月23日，中共文成县委机构编制委员会印发文编［2019］58号《关于同意撤销文成县影剧院、文成县电影发行放映公司等2家单位的批复》，同意撤销县文化和广电旅游体育局所属经营类事业单位文成县电影公司、文成县影剧院。后原告告知被告因改制租赁到期后不再续租要求被告搬离。2019年12月21日，被告张杰等文成县电影院、影剧院店面的承租商户向文成县县委书记刘中华提交联名报告一份，要求续租原经营场所持续开展正常经营。租期届满后，原告要求被告腾退房屋未果于2020年3月17日诉至本院。 本院认为，原告与被告张杰签订的《文成电影院原售票房承租协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方之间租赁合同关系依法成立并有效。关于被告张杰辩称涉案承租协议系原告欺骗被告签订的，并非其真实意思表示，要求撤销涉案的承租协议，未提供相应的证据予以证明，且涉案的承租协议已履行完毕，故对被告要求撤销承租协议的反诉请求，本院不予支持。合同签订的租赁合同于2019年12月31日到期，且原告已明确告知被告张杰不再出租，被告应当按照约定将房屋腾空后交还原告。但被告至今仍拒不腾空交付房屋的行为已构成违约，现原告要求被告按145.21元/日（53000/365）的标准支付逾期后的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。鉴于新型冠状病毒的疫情影响，本院酌情扣减60日的房屋占有使用费计8712.6元（145.21元/日*60）。关于被告反诉要求原告赔偿因原告隐瞒改制造成装修损失的请求，涉案承租协议已明确约定“原告如果对电影院进行改建开发、改造、拍卖、改制或上级部门临时通知或公司自用而无法履行协议，原告需提前一个月通知被告，被告必须无条件搬出，确保原告工程的顺利进行，其损失由被告自负，原告不给于补偿”，且被告提供的销货清单也不能证明被告的装修损失，故对被告要求原告赔偿损失的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张杰于本判决生效之日起三十日内将文成县117号原文成电影院原售票房（粥铺）腾空； 二、被告张杰于其实际从文成县117号原文成电影院原售票房腾退之日起十日内支付原告文成县电影发行放映公司房屋占有使用费（从2020年1月1日起按145.21元／日计算至实际腾退之日止，扣除8712.6元）； 三、驳回反诉原告张杰的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告张杰负担，款限于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由反诉原告张杰负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 李晶晶 二〇二〇年七月八日 代书记员 陈双双 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-9-?