内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3896号上诉人（一审原告）：魏长江，男，1953年10月5日出生，汉族，退休职工，住赤峰市。上诉人（一审原告）：郭丽君(系魏长江妻子)，女，1954年12月16日出生，汉族，退休职工，住赤峰市。二上诉人共同的委托诉讼代理人：张磊，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：赤峰万利丰房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市松山区木兰街中段**。法定代表人：赵勤，总经理。被上诉人（一审被告）：张丽云，女，1976年2月2日出生，蒙古族，个体工商户，住赤峰市。被上诉人（一审第三人）：王彬彬，女，1990年5月5日出生，蒙古族，无职业，住赤峰市林西县。被上诉人（一审第三人）：张伟东，男，1988年7月30日出生，汉族，无职业，住赤峰市林西县。上诉人郭丽君、魏长江与被上诉人赤峰万利丰房地产开发有限责任公司（以下简称万利丰公司）、张丽云、王彬彬、张伟东申请执行人执行异议之诉一案，赤峰市松山区人民法院于2016年6月28日作出（2016）内0404民初3760号民事判决。魏长江、郭丽君不服，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日作出（2016）内04民终3904号民事判决。魏长江、郭丽君不服，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2018年3月16日作出（2017）内民申1379号民事裁定，指令本院重审。本院于2018年12月19日作出（2018）内04民再191号民事裁定，将本案发回赤峰市松山区人民法院再审。赤峰市松山区人民法院于2019年6月28日作出（2019）内0404民初1015号民事判决。郭丽君、魏长江不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭丽君、魏长江的上诉请求：撤销一审判决，并改判对位于赤峰市××区房屋继续执行。事实和理由：一审法院对本案中证据的认定有误，适用法律错误。1、本案是再审案件，是由于原一、二审法院判决错误才重新审理的，如不是原审判决错误，也不会导致事实发生变化。故一审法院应以原审法院审理时间内的案件事实及法律规定为依据，内蒙古自治区高级人民法院(2017)内民申1379民事裁定书：依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张丽云与万利丰公司之间签订了认购协议书，但根据该认购协议约定，张丽云购买万利丰公司房屋总价款为632640元。至二审开庭前张丽云分三次向万利丰公司交纳购房款总计132640元，即张丽云支付的房屋价款没有超过合同约定涉案房屋总价款的百分之五十。因此，张丽云作为买受人提出的异议不符合上述法律规定的情形，其对涉案房屋不足以排除人民法院强制执行。所以，一审法院必须确认按原审法院审理期间时的案件事实及法律规定上诉人的主张是否成立，但一审法院偷换概念，规避了这一法律要点，直接认定因事实发生变更驳回上诉人请求。本案案由是申请执行人执行异议之诉，主要审理的是被上诉人张丽云认购万利丰公司的行为是否能够阻却上诉人申请的强制执行。而被上诉人王彬彬、张伟东与与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司是买卖关系，与本案没有任何关系，不应当被追加为本案的当事人，一审法院追加第三人并且第三人和张丽云、万利丰公司恶意串通后占有为由驳回上诉人请求违反法定程序，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，内蒙古自治区高级人民法院(2017)内民申1379号指令再审和赤峰市中级人民法院(2018)内04民再191号撤销原审判决发回重审裁定相违背，要求重审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干间题的规定》的第二十九条，查明被上诉人张丽云认购赤峰万利丰房地产开发有限责任公司在涉案房屋查封前是否签订合法有效的书面买卖合同；所购房屋是否用于居住且买受人名下有无其他用于居住的房屋；支付房款是否超过总价款的50%。因此，本案审理的是被上诉人张丽云、万利丰公司与上诉人之间的执行异议纠纷，不涉及其他人的关系。2、对于按原审法院审理期间时的案件事实及法律规定确认上诉人的主张是否成立，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》予以适用。该规定的第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。3、本案再审期间赤峰万利丰房地产开发有限责任公司配合张丽云将房屋出售给王彬彬、张伟东这一事实完全是被上诉人之间的恶意串通，企图规避本案执行，因为被上诉人非常清楚原审法院的判决是错误的，如不将涉案房屋出售规避执行，本案重审后，涉案房屋会被继续执行。被上诉人既然企图以合法的行为掩盖非法的目的，必然会作出相关看似合法的手续，故被上诉人王彬彬、张伟东所提交的证据不应被认可。被上诉人之间买卖房屋的行为不应当被保护。同时，涉案房屋并未灭失，不存在不能执行的情况，其状态应当恢复至原审法院审理期间。4、被上诉人张丽云与万利丰公司签订的《认购协议书》不属于合法有效的《商品房买卖合同》，且其在原审时所支付的购房款并不足合同总价款的百分之五十，案涉商品房的总价款是632640元，但被上诉人张丽云所持有的收据仅为132640元，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》能够排除执行的情形。被上诉人张丽云与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订签订的是《认购协议书》，并非是买卖合同。认购行为的认定应属单方行为，并且在《认购协议书》的第三条付款方式及期限的第2款的最后一句“乙方应交起办理贷款所需的所有资料并签署正式《商品房买卖合同》”来看，此协议在法律上仅仅是一种要约，只有后期签署完正式的《商品房买卖合同》才算是承诺，因此，这种要约并不能成为合法有效的书面买卖合同，如果合法有效就不需要签署正式的《商品房买卖合同》。同时，在赤峰市建设委员会有格式的已经登记备案的《商品房买卖合同》，此合同每份都有登记号，只有签订了赤峰市建设委员会格式的《商品房买卖合同》才能办理网签，这样是为了防止房地产开发企业与虚假的购房者串通，制造虚假的商品房买卖关系。万利丰公司没有使用赤峰市建设委员会格式的《商品房买卖合同》，而是私自拟定了一份《认购协议书》，而且在售房时也没有开具购房发票，仅仅是出具了一枚收据。这种《认购协议书》和收据是可以人为操作的，甚至可能是虚假的，这样来说如果存在虚假的商品房买卖关系，而这种虚假的商品房买卖关系却被人民法院认定合法有效，那么房地产开发企业仅凭不符合法律规定的《认购协议书》和一枚收据便可以排除上诉人的执行，甚至会导致房地产开发企业，将所有未出售的商品房均以此种违法的手段而合法的逃避人民法院的执行，侵害上诉人的合法权益。购房者与房地产开发企业私自签订协议书的生效要件是有明确的法律规定的，在《中华人民共和国商品房销售管理办法》中规定了13项商品房买卖合同应当具备的内容，而被申请人之间签订的协议并不具备规定的13项内容。并且在《认购协议书》的第三条付款方式及期限的第2项的最后一句话“在接到甲方办理银行贷款通知的十个工作日内，乙方应交齐办理贷款所需的所有资料，并签署正式的《商品房买卖合同》”，可见《认购协议书》中关于商品房的出售是附期限和条件的，对于签定该份《认购协议书》只是买卖双方之间的要约，并非是承诺，只有签定了正式的《商品房买卖合同》才属于双方的承诺。因此，《认购协议书》是无效的。上诉人一审时提交了(2017)内0404民初9513号民事判决及(2018)内04民终2769号民事判决，该两份判决书的案件事实和本案基本一样且属同一时期，但该两份判决就支持了申请执行人的请求，而本案一审却驳回了申请执行人的请求。综上，请二审人民法院撤销一审判决，并改判对位于赤峰市××区房屋继续执行。被上诉人张丽云辩称，我当时是正常在万利丰公司买的房子，我们在松山区法院开庭的时候手续都提供了，我卖房子的时候是给解封后卖的。被上诉人王彬彬辩称，我是正当买的房子，有相关的收据、发票等证据。原来的事情我也不清楚，现在我和张伟东在这个房子里住。被上诉人张伟东辩称，房子是我2017年6月15日从张丽云手里通过万利丰公司买的，有合法手续，以前的事情我不知道。原告郭丽君、魏长江的诉讼请求：要求继续对位于赤峰市××区房屋的执行。一审法院认定事实：2014年10月20日，张丽云与万利丰公司签订了认购协议书，约定张丽云购买万利丰公司开发建设的位于赤峰市××区房屋，建筑面积为131.8平方米，单价4800元，总价款为632640元。张丽云分三次交付购房款132640元，其余部分通过办理银行贷款支付。万利丰公司为被告张丽云出具了收据3枚。2015年3月30日,郭丽君、魏长江向该院申请诉前财产保全,要求查封万利丰公司开发建设的包括位于赤峰市××区房屋在内的多处房屋。该院于2015年3月31日作出(2015)松民保字第128号民事裁定书,裁定将包括赤峰万利丰房地产开发有限责任公司位于赤峰市××区房屋在内的多处房屋予以查封。郭丽君、魏长江与万利丰公司民间借贷纠纷一案，该院于2015年5月12日作出（2015）松民初字第2778号民事调解书，确定：赤峰万利丰房地产开发有限责任公司于2015年8月1日前给付郭丽君、魏长江借款本金1200000元及2015年5月13日前的利息108000元，并按月利率20‰继续支付2015年5月14日至借款本金还清之日止的利息。被告万利丰公司未按民事调解书约定履行给付义务。郭丽君、魏长江向本院申请执行。本案在执行过程中，张丽云于2015年10月22日以其支付了部分房款并与万利丰公司签订了房屋认购协议书为由向本院提出执行异议。本院于2015年12月2日作出(2015)松法执异字第237号执行裁定书,裁定中止对赤峰市松山区御景华庭小区3-1-1-1702号房屋的执行。郭丽君、魏长江不服该执行裁定书，提起执行异议之诉，本院于2016年6月28日作出（2016）内0404民初3760号民事判决，驳回郭丽君、魏长江的诉讼请求。郭丽君、魏长江向赤峰市中级人民法院提出上诉。2016年11月30日，赤峰市中级人民法院作出（2016）内04民终3904号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年5月8日，该院作出（2015）松法执字第2665-1号执行裁定书，解除对位于赤峰市××区房屋的查封。郭丽君、魏长江不服一、二审民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2018年3月16日作出（2017）内民申1379号民事裁定，指令赤峰市中级人民法院再审。2018年12月19日，赤峰市中级人民法院作出（2018）内04民再191号民事裁定，裁定：一、撤销（2016）内04民终3904号民事判决及赤峰市松山区人民法院(2016)内0404民初3760号民事判决；二、发回赤峰市松山区人民法院重审。2017年6月15日，王彬彬、张伟东与张丽云达成购买位于赤峰市××区房屋的协议，王彬彬、张伟东称涉案房屋价款740000元，张伟东通过中国银行向张丽云账户汇款707900元。同日，王彬彬、张伟东与被告万利丰公司签订商品房买卖合同，约定王彬彬、张伟东购买位于赤峰市××区房屋，每平方米4800元，建筑面积129.97平方米，价款为623856元。2017年12月6日，万利丰公司为王彬彬、张伟东出具了金额为632640元的收据一枚。一审法院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，第三人王彬彬、张伟东与被告万利丰公司签订商品房买卖合同的时间为2017年6月15日。第三人王彬彬、张伟东提交的其与被告张丽云的银行转账凭证、物业费收据、水费及余热费缴纳凭证，上述证据足以证明第三人王彬彬、张伟东在原告郭丽君、魏长江申请再审期间已合法占有使用涉案房屋，现涉案房屋已网签至第三人王彬彬、张伟东名下，执行标的已不是被告万利丰公司的财产，原告郭丽君、魏长江要求继续执行涉案房屋，无事实及法律依据，不予支持。判决：驳回原告郭丽君、魏长江的诉讼请求。本院查明的事实与原审认定事实一致，予以确认。本院认为，上诉人郭丽君、魏长江与被上诉人万利丰公司之间存在已由生效民事调解书确定的债权债务关系，因此郭丽君、魏长江请求对涉案房屋进行继续执行。现在王彬彬、张伟东与万利丰公司签订了商品房买卖合同，交付了全部购房款项，缴纳了水电暖、物业等费用并已实际入住，涉案房屋也已网签至王彬彬、张伟东名下。王彬彬、张伟东对涉案房屋的权利已经足以排除郭丽君、魏长江的继续执行。至于郭丽君、魏长江的合法债权是否因万利丰公司怠于主动履行到期债务的行为而不能实现应当另行解决。综上所述，上诉人郭丽君、魏长江的上诉请求不能成立。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十七条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元已在原二审时收取，本次案件受理费100元予以退回。本判决为终审判决。审判长 吕 岩审判员 高海霞审判员 徐景娥 二〇二〇年七月二十七日书记员 闫慧敏