陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终6457号 上诉人（原审被告）：李建华，男，汉族，1960年3月29日出生，住河南省项城市楼。被上诉人（原审原告）：陈占省，男，汉族，1974年1月30日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：于洪跃，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴刚，陕西至正律师事务所实习律师。原审第三人：陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区。法定代表人：李帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李季袁，男，1992年5月15日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人李建华因与被上诉人陈占省、原审第三人陕西新环境房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初13603号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年1月21日，陈占省与李建华及陕西新环境房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方李建华自愿将坐落于西安市雁塔区西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX室卖于乙方陈占省，房屋总价款为600000元，建筑面积为96.93平方米。定金50000元，乙方于2018年1月21日支付给甲方，更名当天手续办理之时支付甲方购房首付款550000。合同约定：甲方（李建华）保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，保证所确认的房屋状况真实，由此而引起的一切法律及经济责任由甲方全部承担。合同还约定，合同一方未按合同约定条款履行其义务，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金。如通过诉讼的，违约方应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。合同签订当天，陈占省支付李建华定金50000元。2018年3月21日陈占省转账李建华购房款200000元。2018年4月1日，陈占省、李建华及西安市高新区城市风景房屋中介服务部签订《补充协议》，约定：甲方（李建华）确认此房为商品房，可以正常交易。甲方（李建华）向乙方（陈占省）承诺，积极与开发商进行沟通，尽快进行网签备案，在办理网签备案过程中乙方全力配合。同日，陈占省向李建华支付购房款295000元。另查明，陈占省和陕西豪普置业有限公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》。涉案房屋于2016年12月22日被西安市中级人民法院（2016）陕01执938号查封至今。又查明，陈占省由于涉案房屋的诉讼，向其委托的陕西至正律师事务所支付诉讼代理费30000元。陈占省诉至原审法院称，2018年1月21日，陈占省、李建华通过陕西新环境房地产经纪有限公司居某某介绍签订XHJS0317008《房屋买卖合同》，约定陈占省购买李建华位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX室房屋一套，房屋未设定任何抵押，购房款为600000元，其中定金50000元，中介费18000元，保证事项不真实的，守约方有权解除合同，违约方按照房屋总价款的20%支付违约金等约定。合同签订后，陈占省分三次向李建华支付购房款共计550000元，向陕西新环境房地产经纪有限公司支付居某某费18000元。合同签订后，三方前往陕西豪普置业有限公司（下称：豪普公司）办理房屋网签手续，办理当日豪普公司声称没有合同，只办理了房屋更名手续，随后，2018年3月21日，三方再次前往豪普公司办理网签手续，签订合同时陈占省方才发现，所签订的根本不是网签合同，为此，三方签订《补充协议》，协议约定，李建华确认涉案房屋为商品房可以正常交易，并积极与豪普公司协调，尽快办理网签备案。随后陈占省对房屋进行装修时，案外人董文革强行对案涉房屋撬锁并将陈占省打伤，向陈占省表示该房屋为其所有，并出示一份其与豪普公司签订的《商品房买卖合同》，并连同小区物业公司强行将陈占省XX小区XX室。陈占省发觉从李建华处购买房屋产权争议，故前往西安市XX中心查询，方才得知案涉房屋被西安市中级人民法院查封，至中级人民法院处询问后，证实案涉房屋在陈占省与李建华签订《房屋买卖合同》之前，因豪普公司未能履行生效判决，故连同涉案房屋在内的同小区多处房屋被法院依法查封，不能办理网签备案手续。陈占省认为，陈占省、李建华及陕西新环境房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》中出售给陈占省房屋存在权利瑕疵，即无法正常入住也无法办理房屋所有权登记手续，李建华与陕西新环境房地产经纪有限公司在签订合同时故意隐瞒上述事实，导致陈占省违背真实意思表示签订合同，现由于房屋权利瑕疵直接导致陈占省合同目的无法实现。陈占省多次与李建华及陕西新环境房地产经纪有限公司协商未果，故诉至法院，请求依法判令：1、解除陈占省与李建华及陕西新环境房地产经纪有限公司签订的合同编号为XHJS0317008的《房屋买卖合同》；2、李建华向陈占省返还购房款550000元；3、李建华向陈占省支付违约金110000元；4、李建华向陈占省赔偿经济损失172030.2元；5、本案诉讼费用由李建华承担。李建华辩称，第一、对房屋被查封不知情，对合同履行无过错没有违约，购买的时候该房屋为工程抵款房陈占省、李建华均知道，不存在隐瞒；第二、李建华已经履行主要义务，房屋买卖合同不具备合同解除条件，陈占省诉请没有依据，房屋买卖合同约定的交易方式为合同更名，陈占省已经与陕西豪普公司签订商品房买卖合同，豪普公司向陈占省出具了收据，陈占省接收了涉案房屋，并进行装修使用，且该合同权利义务转移已经履行完毕，仅仅解除李建华与陈占省之间的房屋买卖合同，无法实现合同权利义务的回转；第三、陈占省应先起诉豪普公司追加为本案共同被告。陕西新环境房地产经纪有限公司辩称，第一、本案陈占省、李建华在合同签订前均知晓该房屋系工程抵款房，并没有办理房产证，更名从开发商处将买卖合同的李建华换成陈占省；第二、在办理更名手续的过程中三方均已向豪普公司询问是否可以更名，豪普公司表示可以，并在后续中向陈占省出具了商品房买卖合同；第三、该房屋是否查封、何时查封因何原因查封，我公司仅作为居某某服务方，并非该房屋实际所有人，并不具备查询房屋具体查封情况，且该房屋被查封系豪普公司的债权纠纷，所产生的不利后果，应由豪普公司承担。原审法院认为，陈占省、李建华及陕西新环境房地产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照协议约定享受权利、履行义务。该合同约定：甲方（李建华）保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，保证所确认的房屋状况真实，由此而引起的一切法律及经济责任由甲方全部承担。合同还约定：合同一方未按合同约定条款履行其义务，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金。如通过诉讼的，违约方应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。该涉案房屋在陈占省、李建华签订《房屋买卖合同》前已经被西安市中级人民法院查封至今，李建华向陈占省出售的房屋权利存在瑕疵，现陈占省的合同目的无法实现，陈占省要求解除该《房屋买卖合同》的请求原审法院予以支持。李建华应退还陈占省缴纳的购房款550000元。对于李建华庭审中表明违约金约定过高的意见，由于双方在合同中明确约定了违约金，而该约定没有违反法律规定，原审法院予以认可，故对于李建华此辩称意见原审法院不予采信。根据三方合同约定，李建华应按照合同约定承担违约金11万元，故对陈占省此项请求原审法院予以支持。对于陈占省主张的损失，陈占省向陕西新环境房地产经纪有限公司交纳的中介费18000元及律师费30000元，在三方的合同中有约定，原审法院对此损失38000元予以认可。陈占省举证交纳的5000元更名费，因与李建华双方已经抵销于购房款内，故对此5000元将不再计入。对于陈占省其他损失，系因另一个合同关系而产生的，原审法院对此不予处理。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第九十一条、第九十四条、第一百零八条之规定，原审法院遂判决：一、解除原告陈占省与被告李建华及第三人陕西新环境房地产经纪有限公司签订的合同编号为XHJS0317998的《房屋买卖合同》。二、被告李建华于本判决生效后十日内返还原告陈占省购房款550000元、支付原告陈占省违约金110000元及实际损失48000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈占省的其余诉讼请求。本案案件受理费12120元，由被告李建华承担9696元，原告承担2424元，因原告陈占省已预交，被告李建华在支付上述款项时一并支付原告陈占省。宣判后，李建华不服，向本院提起上诉称，一、李建华对涉案房屋被查封系因豪普公司与他人债务纠纷导致的，李建华对合同解除无过错，不存在违约行为，并非违约方，不应承担违约责任；二、李建华对合同解除无过错，不存在违约行为，并非违约方，不应承担陈占省的损失。请求：1、依法撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初13603号民事判决书第二项关于违约金110000元及实际损失48000元部分，改判驳回陈占省要求支付违约金11000元及实际损失48000元的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费由陈占省承担。陈占省辩称，李建华对房屋的权利瑕疵是知晓的，并且在出售房屋时，故意隐瞒房屋真实信息，在签署房屋买卖合同及补充协议时一再保证房屋权属证件合法、真实有效，保证房屋真实状况。李建华不诚信的行为最终导致合同解除，其对合同解除具有明显过错。陕西新环境房地产经纪有限公司辩称，第一、本案陈占省、李建华在合同签订前均知晓该房屋系工程抵款房，并没有办理房产证，更名从开发商处将买卖合同的李建华换成陈占省；第二、在办理更名手续的过程中三方均已向豪普公司询问是否可以更名，豪普公司表示可以，并在后续中向陈占省出具了商品房买卖合同；第三、该房屋是否查封、何时查封因何原因查封，我公司仅作为居某某服务方，并非该房屋实际所有人，并不具备查询房屋具体查封情况，且该房屋被查封系豪普公司的债权纠纷，所产生的不利后果，应由豪普公司承担。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，陈占省、李建华以及陕西新环境房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方当事人应依约享有权利、履行义务。依据案涉合同的约定，当事人未按合同约定条款履行其义务，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金。显然，李建华违背了其作出的涉案房屋“事项真实”的承诺，其过错行为直接导致了涉案合同目无法实现，违反了上述合同约定。而且，即使导致合同无法履行的原因系因案外人造成，但依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，李建华亦应依法承担违约责任，李建华与案外人的纠纷应依法、依约另行主张。因此，原审判决事实及法律依据充分，本院依法予以支持。综上所述，原审判决正确，应予维持。李建华的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。李建华预交的3460元二审案件受理费，由李建华负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年七月二十一日  书 记 员  范 致 远 1