湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初998号原告：包敦余，男，1962年9月28日出生，苗族，湖北省来凤县人，住湖北省来凤县。委托诉讼代理人：廖昌文，湖北文臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦红艳，湖北文臣律师事务所律师。被告：曾农，男，1992年3月24日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：王茁原，湖北天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：周爱平，湖北天明律师事务所律师。被告：湖北省安塬矿业有限责任公司，住所地湖北省咸丰县清坪镇排风坝村。统一社会信用代码91422826068422744W。法定代表人：陈溪元。第三人：武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司，住所地武汉市金银湖金山大道特8号（11）。注册号420112000006685。法定代表人：周卫军，董事长。委托诉讼代理人：叶方园，女，公司员工。原告包敦余与被告曾农、湖北省安塬矿业有限责任公司（以下简称安塬矿业公司）、第三人武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司（以下简称高尔夫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告包敦余的委托诉讼代理人廖昌文、秦红艳，被告曾农的委托诉讼代理人王茁原、周爱平，第三人高尔夫公司的委托诉讼代理人叶方园到庭参加诉讼，被告安塬矿业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包敦余诉称，2013年6月7日，两被告签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定诉争房屋位于武汉市东西湖区高尔夫球场西、金山大道北的高尔夫城市花园8616栋1-3层6号，建筑面积为295.25平方米（其中地上面积为244.4平方米，地下面积为50.78平方米），单价13,801元，合同总价款为4,074,746元，首付款为1,244,746元，按揭款为283万元，截至2015年11月20日，被告曾农还款额为1,952,357.61元(其中：按揭款448,597.51元，缴纳住宅专项维修基金8万元、物业费19,014.1元、办证契税16万元）。2016年1月3日，被告曾农和其父曾金缺（时任安塬矿业公司法定代表人、公司股东）、股东陈福清协商一致，诉争房屋作价2,381,794.98元由安塬矿业公司支付给被告曾农，被告曾农同意将诉争房屋转让给原告包敦余，并将全部购房资料、钥匙等交给了原告。自2015年12月份起，诉争房屋后续16,000元的按揭款、过户费等相关费用均由原告偿还和承担。从2018年1月起，原告多次请求两被告协助办理诉争房屋的过户手续未果。诉讼请求：1、判令被告曾农继续履行房屋买卖合同；2、判令两被告协助将诉争房屋产权登记过户到原告包敦余名下；3、判令被告曾农承担本案的一切诉讼费用。审理中，因诉争房屋已被其他法院执行拍卖，故原告包敦余变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告曾农之间关于万科高尔夫栋号86-1606联排别墅的房屋买卖关系；2、判令被告曾农赔偿原告由此造成的损失580万元（首付款1,244,746元、按揭款512,000元、装修款27万元、房屋增值部分3,773,254元）；3、案件诉讼费用由被告承担。被告曾农辩称，一、《曾农名下万科高尔夫栋号86-1606联排别墅转予包敦余（包聃）纪要》（以下简称《纪要》）并未在我与原告之间建立房屋买卖合同法律关系。1、我并非直接将诉争房屋转让给原告，双方之间不存在房屋转让法律关系。原告在其提交的执行异议申请及第一次向贵院起诉开庭时均自认诉争房屋涉及的三方法律关系为，我将诉争房屋转让予安塬矿业公司后，再由安塬矿业公司转让予原告，并非直接由我转让予原告，而在安塬矿业公司未向我支付相应款项的情况下，安塬矿业公司并未获得对上述别墅的相应权利，其无权向原告转让上述别墅。因此，武汉市江汉区人民法院作出的（2018）鄂0103执异77号执行裁定书，裁定驳回原告的异议理由即为：“诉争房屋登记于曾农名下，包敦余主张并提供证据证明上述房产系从安塬矿业公司购买，并非直接受让于登记的权利人曾农，也未提供证据证明该公司系诉争房屋的合法所有权人，故提出的异议不符合《执行异议和复议案件问题的规定》第二十八条的条件”。2、《纪要》仅系安塬矿业公司内部事务处理文件，不具有对外效力。《纪要》作为安塬矿业公司内部事务处理的文件，经股东会议协商一致同意将上述别墅由安塬矿业公司转让给原告，我并未出席该会议，我在该《纪要》上的签字系原告带着《纪要》到武汉找到我签署的，我见其上有父亲签字，在并不清楚《纪要》内容的情况下就签了字，不具备确认原告系直接向我购买别墅或形成任何正式交易的法效意思。且上述《纪要》签订后，安塬矿业公司也未按照《纪要》实际支付相应款项，原告也未与我单独签署正式协议，故原告无权直接向我主张受让上述别墅，我与原告之间关于上述别墅的转让关系并未成立。3、《纪要》约定购房款由安源矿业公司代为支付因为违反法律规定应被认定为无效。据我进一步了解，《纪要》中所约定的购房款由安塬矿业公司支付给我的安排，系无偿代原告支付购房款，其真实情况是原告作为国家公职人员，以帮助企业融资和解决企业经营困难为名，多次向安塬矿业公司索贿，并在公司报销其个人及家庭消费，为其个人谋取不正当利益，诉争房屋即为其索贿的一部分。故安塬矿业公司代为支付购房款、原告以承担按揭贷款偿还责任的方式获取该别墅，实为原告向安塬矿业公司索贿2,381,794.98元，因此相关民事行为也应因为违反法律规定而被认定为无效。4、《纪要》记载的房屋转让涉及债务转让，未经贷款银行、开发商的同意，不能发生法律效力。《纪要》约定“自2015年12月起该房产后续按揭费、过户费等相关费用由包敦余承担”属于债务转让，涉及到被告与银行间的借贷关系、开发商与银行间的担保关系（如有）以及我与开发商间的反担保关系（如有），并非简单的约定即可，必须由原告一次性向银行还清按揭贷款，终止原借款合同，请开发商解除担保法律关系及反担保法律关系或者原告向按揭银行申请贷款，办理新的贷款手续，终止原来的贷款协议，同时与开发商联系终止原担保关系签订新的担保协议。但诉争房屋涉及的仍系我与按揭银行间的贷款法律关系，与原告无关，上述《纪要》的约定并未产生调整原有法律关系、形成新的法律关系的效果，并未产生法律效力。5、《纪要》并未实际履行，未产生任何法律效力。《纪要》签订后，我在长达两年多的时间里一直未收到购房款，且安塬矿业公司本身即经营困难，目前还欠我及曾金缺借款640万元至今尚未偿还，其根本就没有能力代原告支付购房款，诉争房屋也未过户登记至原告名下，即《纪要》未实际履行，故并未在我与原告之间形成事实上的房屋买卖关系。综上所述，无论是从原告自认的法律关系，还是《纪要》的性质、其约定的内容以及履行情况来看，均说明未在我与原告之间建立房屋转让法律关系，原告无权要求我继续履行房屋买卖合同、协助将诉争房屋过户至原告名下。二、我与被告安塬矿业公司之间的房屋转让法律关系早已被合法解除。《纪要》签订后，被告安塬矿业公司一直未履行支付购房款的义务，违反了约定。因此我已根据《合同法》第九十四条第四项的规定，在安塬矿业公司2016年1月13日签订《纪要》后一直未履行支付购房款2,381,794.98元的义务，且现在诉争房屋已被法院查封成为执行标的，在不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情况下，《纪要》根本无法实际履行，因此我方有权单方解除《纪要》，并已于2018年9月11日分别向原告、被告安塬矿业公司发出《告知函》，原告、被告安塬矿业公司分别于2018年9月13日、2018年9月15日签收，原告签收后未在3个月内提出异议，且2018年9月至今的贷款均由我父母按月打款扣划，故《纪要》已被合法解除。三、原告的损失系其自身原因导致，我不存在过错，无须赔偿其损失；四、原告所主张的巨额损失没有理据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告安塬矿业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩状和证据。第三人高尔夫公司述称，2013年6月7日我公司与被告曾农签订了商品房买卖合同，并于同年6月8日将房屋交付给被告曾农，我方将根据法院的生效裁判文书依法与适格的权利人办理权属登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告包敦余提交的安塬矿业公司出具的《情况说明》，虽与原件核对无异，但该情况说明系安塬矿业公司作出的对己有利的单方陈述，未提交其他相关证据以佐证其不欠曾农购房款的事实，本院不予采信；来凤殡仪馆的营业执照及证明，系复印件，被告曾农对其有异议，本院不予采信；《房屋装修合同》及收据的落款时间与其在物业公司办理装修备案登记的时间明显不相符，且未提交相应的付款凭证，不能证明其已实际施工且实际支付装修费27万元的事实，本院不予采信。被告曾农提交的《债权转让协议》与本案无关联性，不予采信；《告知函》及邮寄单可证明其向安塬矿业公司、包敦余邮寄了告知函的事实，可以采信。被告曾农庭后补充提交的证据1系诉争房屋的司法拍卖信息，系从淘宝网司法拍卖平台打印而来，可证明诉争房屋的概况及拍卖情况，可以采信；证据2系《交通银行（湖北省分行）已还款明细表》，可证明诉争房屋的按揭贷款已全部结清的事实，可以采信；证据3系本院（2018）鄂0112民初2740号包敦余（原告）诉曾农、高尔夫公司（被告）、安塬矿业公司（第三人）确认合同效力纠纷一案的庭审笔录，系从本院档案室调取，可以采信。本院经审理认定案件事实如下：安塬矿业公司成立于2013年5月21日，经营范围为大理石开采、加工、销售等，曾金缺原系该公司股东及法定代表人。曾农系曾金缺之子。2013年6月7日，曾农与高尔夫公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》，约定曾农购买高尔夫公司开发的位于武汉市东西湖区高尔夫球场西、金山大道北的高尔夫城市花园第8616幢1-3层6号房，建筑面积为295.25平方米（其中地上面积为244.4平方米，地下面积为50.78平方米），单价13,801元，合同总价款为4,074,746元，曾农应于同日一次性支付首付款1,244,746元，余款283万元办理按揭贷款，交房时间为2013年8月31日前。2013年9月27日，曾农与交通银行股份有限公司湖北省分行（以下简称交行湖北省分行）签订一份《个人房产抵押贷款合同》，约定曾农为购买房屋向交行湖北省分行贷款283万元，并以其购买的高尔夫城市花园第8616幢1-3层6号房作为抵押，贷款期限为360个月，月利率5.458333%，还款方式为等额本息，每期还款17,980.68元，首期还本付息金额14,376.36元。合同签订前后，曾农分别于2013年5月27日、2013年5月27日、2013年6月5日、2013年12月2日向高尔夫公司支付了购房款1,188,560元、5万元、6,186元、283万元，合计4,074,746元。高尔夫公司收款后分别于同日向曾农开具了对应金额的销售不动产统一网络发票，并于2013年12月3日办理了诉争房屋所有权证（证号：武房权证东字第××号），登记的所有权人为高尔夫公司。曾农于2015年10月13日领取了诉争房屋的初始登记证明。2016年1月13日，安塬矿业公司与包敦余签署一份《纪要》，主要内容为：经安塬矿业公司股东会协商一致同意，将曾农名下的诉争房屋转让给包敦余（包聃），截止至2015年9月30日曾农已实际支付该房款项费用合计1,952,357.61元（包括首付款1,244,746元、偿还银行贷款448,597.51元、住宅专项维修资金8万元、物业费19,014.1元、办证契税16万元），其中首付款增值额429,437.37元（首付款1,244,746元×增值期23个月×月利率1.5%），该房款作价2,381,794.98元由安塬矿业公司支付给曾农。自2015年12月份起该房产后续按揭费、过户费等相关费用由包敦余（包聃）自己承担，特此纪要。安塬矿业公司的股东曾金缺、陈福清等在《纪要》上签名并加盖公章，包敦余在《纪要》受让人处签名，曾农事后亦在该《纪要》上签署“曾农已同意”。之后，安塬矿业公司将诉争房屋钥匙及房屋所有权证交付给包敦余，包敦余自2016年1月至2018年8月按月向曾农的还款账户转账支付按揭款共计512,000元。2018年4月18日，包敦余在武汉市万科物业服务有限公司办理装修备案登记，并支付装修保证金3,000元。2018年5月4日，武汉市江汉区人民法院就案外人钱涛诉曾金缺、曾农民间借贷纠纷一案作出（2018）鄂0103民初4249号民事裁定，查封诉争房屋，查封期限为2018年5月10日至2021年5月9日。2018年6月19日，包敦余向武汉市江汉区人民法院申请执行异议，称曾农已将诉争房屋卖予安塬矿业公司，后安塬矿业公司又将该房屋转卖给包敦余，包敦余从2016年1月起至今每月如期支付按揭款16,000元及物业费2,480元，包敦余于2018年4月26日起多次要求曾农协助过户无果，直至2018年6月15日才知晓房屋被查封的事实，请求法院解除对诉争房屋的查封。2018年7月4日，武汉市江汉区人民法院作出（2018）鄂0103执异77号执行裁定，认为诉争房屋登记于曾农名下，包敦余主张该房产系从安塬矿业公司购买，并非直接受让于登记的权利人曾农，且其未提供证据证明安塬矿业公司系上述房产的合法所有权人，故裁定驳回包敦余所提异议。之后包敦余未再提起执行异议之诉。2018年7月17日，包敦余将曾农、高尔夫公司作为被告、安塬矿业公司作为第三人诉至本院，请求确认其与曾农签署的《纪要》有效，并要求曾农、高尔夫公司协助其办理诉争房屋的产权过户登记手续。该案庭审中，包敦余陈述诉争房屋系曾农转让给安塬矿业公司，其系从安塬矿业公司取得房屋。2018年9月11日，曾农分别向安塬矿业公司、包敦余邮寄一份《告知函》，主要内容为：致安塬矿业公司、包敦余：1、包敦余作为国家公职人员，以帮助企业融资和解决企业经营困难为名，多次向安塬矿业公司索贿，安塬矿业公司无偿代包敦余支付购房款、包敦余以承担按揭贷款还款责任的方式获取该别墅，实为包敦余向安塬矿业公司索贿2,381,794.98元。2、《纪要》签订后，曾农在长达两年多的时间里一直未收到购房款，该别墅也未过户登记至包敦余名下。3、安塬矿业公司本来就经营困难，目前还欠曾农及曾金缺借款640万元至今尚未偿还，其没有能力也没有合法理据代包敦余支付购房款，且该别墅已被武汉市江汉区人民法院查封，根本不可能办理过户及办证手续。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因《纪要》签订后购房款一直未支付，致使该别墅已被法院查封成为执行标的，《纪要》内容无法实际履行，因此曾农函告贵方，自本通知送达之日起解除《纪要》所载别墅转让关系。2018年9月至2019年5月的诉争房屋按揭款系曾农的父母曾金缺、舒丽霜转账支付至曾农的还款账户上。2019年1月29日，包敦余就前案向本院提交撤诉申请，本院于同日作出（2018）鄂0112民初2740号民事裁定，准许其撤回起诉。另查明，案外人钱涛诉曾金缺、曾农民间借贷纠纷一案在武汉市江汉区人民法院主持下达成调解并进入执行程序，因曾金缺、曾农未履行义务，钱涛申请对诉争房屋进行评估、拍卖，经双方协商议价，确定诉争房屋的市场价值为698万元，后经两次司法拍卖流拍后，诉争房屋由案外人温汉渝以5,584,000元竞得，并已全额付款，武汉市江汉区人民法院于2019年7月18日作出（2019）鄂0103执恢252号执行裁定，解除对诉争房屋的查封，并将诉争房屋权属登记至买受人温汉渝名下。之后，曾农于2019年8月12日提前结清诉争房屋的全部按揭贷款。2019年3月1日，原告包敦余再次诉讼来院，要求如诉称。审理中，其明确表示与其存在房屋买卖合同关系的相对人系被告曾农，而非被告安塬矿业公司，被告安塬矿业公司仅为代付关系。因被告曾农及第三人高尔夫公司坚持其辩、述称意见，被告安塬矿业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案调解不成。本院认为，结合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：原告包敦余与被告曾农之间是否存在房屋买卖合同关系，以及被告曾农是否应承担赔偿责任。本案中，包敦余、曾农、安塬矿业公司各方之间并未签订正式的房屋买卖合同，仅以三方签字或盖章的《纪要》作为认定各方权利义务关系的依据。根据《纪要》载明的“安塬矿业公司股东会协商一致同意，将曾农名下的诉争房屋转让给包敦余（包聃）”、“该房款作价2,381,794.98元由安塬矿业公司支付给曾农”，以及武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103执异77号执行裁定认定的“包敦余主张该房产系从安塬矿业公司购买，并非直接受让于登记的权利人曾农，且其未提供证据证明安塬矿业公司系上述房产的合法所有权人”等内容，结合包敦余在（2018）鄂0112民初2740号诉曾农、高尔夫公司（被告）、安塬矿业公司（第三人）确认合同效力纠纷一案的庭审中陈述的“诉争房屋系曾农转让给安塬矿业公司，其系从安塬矿业公司取得房屋”等事实来看，可以认定诉争房屋系由曾农转让给安塬矿业公司，再由安塬矿业公司转让给包敦余，可见，本案存在两个房屋买卖合同关系，即曾农与安塬矿业公司之间存在房屋买卖合同关系，以及安塬矿业公司与包敦余之间亦存在房屋买卖合同关系，但曾农与包敦余之间并无事实上的房屋买卖合同关系。本案中，因曾农对外所负债务导致诉争房屋被法院查封，后曾农以安塬矿业公司未向其支付房款2,381,794.98元为由书面通知安塬矿业公司、包敦余解除合同，安塬矿业公司、包敦余收到通知后亦未提出异议，安塬矿业公司虽出具《情况说明》称其不欠曾农房款，但该情况说明仅系其单方陈述，未提交其他证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款的规定，曾农有权解除其与安塬矿业公司之间的房屋买卖合同关系，因该合同关系解除导致安塬矿业公司与包敦余之间的房屋买卖合同关系无法继续履行，由此给包敦余造成的损失，应由其合同相对人安塬矿业公司承担违约赔偿责任，曾农不应向包敦余承担赔偿责任。审理中，曾农明确表示其与安塬矿业公司之间的房屋买卖合同关系解除后，因该合同取得的财产应予以返还，鉴于2016年1月至2018年8月期间的按揭贷款512,000元确系包敦余支付，其同意将此款返还给包敦余，但不同意赔偿包敦余的其他损失。本院认为，曾农自愿履行上述还款义务，系自行处分其权利，本院予以照准。因此，对原告包敦余要求解除其与被告曾农之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院不予支持；对原告包敦余要求被告曾农赔偿损失580万元的诉讼请求，本院在被告曾农向原告包敦余返还按揭款512,000元的范围内予以支持，超出部分不予支持。被告安塬矿业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据，视为其自行放弃举证、质证及抗辩权，不影响本案的正常审理，可予缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告曾农于本判决生效之日起十日内向原告包敦余返还按揭款512,000元；二、驳回原告包敦余的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52,400元、保全费5,000元，合计57,400元（原告包敦余已预交），由原告包敦余负担52,333元，被告曾农负担5,067元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  屠俊霞人民陪审员  陈荣富人民陪审员  李召祥二〇二〇年七月二十二日书 记 员  祝新月