四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1123民初41号 原告：胡兰英，女，生于1965年1月1日，汉族，农民，住江西省抚州市南丰县。 委托诉讼代理人（一般代理）：龙平，四川卓别律师事务所律师。 被告：犍为县源林农产品有限公司，统一社会信用代码915111233233422462，住址四川省犍为县清溪镇五龙村二组。 法定代表人：宋远明。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：肖斗波，四川升力律师事务所律师。 被告：宋远明，男，生于1965年10月9日，汉族，农民，住四川省犍为县。 原告胡兰英与被告犍为县源林农产品有限公司、宋远明租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡兰英及委托诉讼代理人龙平，被告犍为县源林农产品有限公司法定代表人宋远明及其委托诉讼代理人肖斗波，被告宋远明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡兰英向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告于2017年4月30日签订的《租赁场地厂房协议》以及《租赁场地厂房合同补充协议》；2、请求判令被告立即退还原告已经支付的剩余租金105,830元以及押金100,000元，合计205,830元；3、请求依法判令被告支付原告7,200元违约金、赔偿损失381,980元，合计389,180元；上述2、3项诉讼请求共计595,010元；4、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。原告主张的事实及理由,原告于2017年4月27日在犍为县清溪镇五龙村2组看到一经营桉木加工的场地需要出租的招牌，招牌上载明了场地的状况，有少量厂房住房以及拥有营业执照，留有被告的名字和电话。于是原告联系上了被告，被告告知原告该涉案场地土地系工业用地，自己办理了营业执照，让原告放心，与被告沟通交流后，原、被告达成了一致意见。原告于2017年4月28日确定承租涉案厂房，并于当日支付5万余元作为定金，额外支付了6,000元作为赔偿农户耕地青苗费损失。2017年4月30日，原、被告双方签订了《租赁场地厂房协议》，当时清溪镇政府企业办主任周宏凯也在场进行了指导，周宏凯主任也承认涉案土地性质系工业用地，可以用于建设厂房。原告深信不疑于是于2017年5月7日前把第一年的剩余租金余款144,000元付清了，被告于2017年5月8日开始进行厂房建设，厂房建成后，原告投入机器设备以及晒板架进行生产。被告见原告经营效益良好，认为租金低了，为了向原告索要更多的租金，被告于2018年4月26日向供电所申请停电，导致原告停止经营。并且于2018年4月27日向清溪镇镇政府安检部门举报，要求对涉案厂房进行安全检查，原告为此申请营业执照，工商部门通过了原告的营业执照申请，然而，被告于2018年5月2日向工商部门提交书面说明，要求不允许原告申请营业执照，最终导致原告未获得营业执照，被告威胁原告必须每年增加6万元租金以及额外支付被告2每月6,000元工资，并且工资需要每月提前支付，另要求额外支付10万元押金，如果原告不同意则不恢复原告用电，因为原告经营的系木材加工，前期支付的各种机器费用昂贵，以及各类木材不利己加工将会腐坏失去其价值，权衡利弊后原告才被迫同意与被告签订《租赁场地厂房合同补充协议》。然而，令原告没有想到的是，2019年8月6日，清溪镇政府下发文件认定涉案土地的性质系农业用地，非工业用地，被告系违法用地，要求被告立即整改。于是原告2019年8月25日开始拆除厂房和所有其他附属设施，于2019年11月17日正式停止经营。综上，被告违法用地导致原告的合同目的无法实现，原告与被告多次协商关于退还租金、押金以及赔偿损失的事宜，但被告均不予理会。原告为维护合法权益，诉至法院。 被告犍为县源林农产品有限公司辩称：我们请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费保全费均由原告自行承担。理由为第一，对于本合同是否能继续履行的问题，根据庭审查明的事实，本合同是能够继续履行的，合同已经履行了2年了，到期时间是2020年4月，合同履行没有任何问题任何障碍，被告方不同意解除该合同。第二，本案的核心问题原告方要求解除与被告签订的合同，原告行使的是单方解除权，对于本案而言，作为本案的被告并没有根本性的违约，相反已经按照合同履行了相应的义务，被告方是守约方，原告不具有单方解除权。原告在诉状庭审中认为被告欺骗了他的理由是被告说的土地是建设用地，没有告知土地性质，现在少量的住房和厂房通过法庭调取的自然资源管理局的材料里能证实，政府要求整改的范围并没有包含这少量的厂房和住房，同时在租赁协议中也载明了租赁场地的范围,被告没有欺骗原告，导致本案发生的原因是原告擅自违反有关部门的规定在承租的范围内扩大厂房所导致政府介入责令其整改。同时双方签订的租赁协议中第6条甲方的责任中第4项中载明了需在合法合规的范围内扩大厂房，并不能因原告主观意愿提出合同的解除，本案而言原告方不享有合同的解除权，本合同应当继续履行。第三，由于本案当中被告不存在任何违约行为，原告请求被告支付违约金的请求不能成立。赔偿损失38万多的请求，通过证据显示是原告自己的行为造成的，与被告无关。对于在庭审中谈到的要求判决被告返还场地的设备和摩托车等，首先要明确该物品的所有权人，需要原告证明这些物品属于原告方，但原告并没有提交相应的证据。 被告宋远明辩称：我的意见是驳回原告的诉讼请求。违建等行为系原告的个人行为。合同都是与公司签订的，与我个人无关，我个人不应当承担责任。原告已交付租金至2020年4月30日，年租金为25.4万元，租金是先交后使用，押金交付了10万元。其中有1.4万元是代付给农民的。租金转我的账户是原告说不需要开对公账户。 经审理查明：2017年4月30日原告胡兰英作为乙方与被告犍为县源林农产品有限公司作为甲方签订了《租赁场地厂房协议》，约定由原告承租犍为县清溪镇五龙村二组的场地，包括场地内厂房及所有基础设施，乙方使用甲方该场地厂房的《营业执照》，并将《营业执照》交给乙方保存使用；场地总面积为17.32亩；租赁期限为五年，2017年4月30日至2022年4月28日；每年租金18万元；甲方在毗邻该加工厂处负责租赁约20亩土地给乙方使用，其租金总额由乙方支付给甲方，租期仍然是五年，由甲方把租金支付给村民，甲方负责协调与村组和村民的关系，一台旋切机产生的税费超出壹万元以外部分由甲方承担，与乙方无关，壹万元以内的税费由乙方承担，与甲方无关，甲方确保乙方在有关部门规定的范围内顺利扩大厂房；违约责任，如果由于土地纠纷和黑恶势力导致乙方不能继续经营五年，由甲方支付乙方违约金18万元，乙方处政府征用该宗土地可以终止本《协议》外，如因乙方的种种原因终止本《协议》，由乙方支付甲方违约金18万元，用乙方的机器设备和成品半成品抵扣……合同签订后原告委托胡萍于2017年4月30日向被告宋远明支付租金180,000元,于2018年4月13日向被告宋远明账户支付租金14,000元,于2018年5月12日支付四川天路福建材有限公司砖款3,510元、1,170元、5,265元、2,870元、10,660元、1,365元用于厂房建设。2018年4月30日被告宋远明作为甲方与余本宾作为乙方签订《租赁场地厂房合同补充协议》（在庭审过程中宋远明表明是代表犍为县源林农产品有限公司签订合同，余本宾及原告胡兰英确认余本宾是代表胡兰英签订合同）约定将租赁价格从2018年4月30日原租金为壹拾捌万元整现调整为贰拾肆万元整从2018年4月30日至2022年4月28日止；场外十亩左右的土地租金价格按每年每亩壹仟单斤稻谷当年国家的收购价由乙方支付给甲方(在庭审过程中双方确认该部分租金为14,000元)，另三亩左右的场地乙方按租地合同无偿使用；甲方宋远明协助收料工作和协调生产经营过程中发生的问题，乙方每年每月付给甲方陆千元工资；取缔原合同中的违约金壹拾捌万元整，重新协商违约金调整为每年租金贰拾肆万元的百分之一计算；甲方收取乙方保证金壹拾万元整，用于生产安全，税务缴纳（在乙方没有给甲方带来法律责任和经济损失的情况下，甲方在合同终止时退还给乙方）；关于债权、债务各负其责，甲方的债权债务与乙方无关，乙方的债权债务与甲方无关；取缔原合同中税收壹万元内由乙方缴纳，壹万元以上由甲方缴纳的条款，从即日起税收由乙方自行缴纳……合同签订后，原告委托胡萍于2018年5月19日向被告宋远明账户转账支付押金5万元，于2018年7月30日支付5万元押金，2019年4月14日支付租金154,000元，于2019年5月21日支付租金5万元，2019年6月20日支付租金5万元。2019年8月6日犍为县清溪镇人民政府向被告宋远明发放《整改通知》，告知在五龙村2组修建木材加工厂棚房的行为，涉嫌违法了《中华人民共和国土地管理法》《基本农田保护条例》《四川省实施条例》，根据《四川省人民代表大会常务委员会关于制止和查处违法建设的决定》的相关规定，要求被告收到通知之日起15日内自行整改。2019年11月原告所建厂房及设施被强制拆除。犍为县源林农产品有限公司占用土地实际面积及性质为:水田14,250平方米、旱地493平方米，设施用地和公路用地分别为860平方米和112平方米。 认定上述事实，有原、被告的身份证复印件，《租赁场地厂房协议》，《租赁场地厂房合同补充协议》，银行流水，《整改通知》，《犍为县木材加工销售企业调查表》，犍为县源林农产品有限公司营业执照复印件，证人证言，清溪镇五龙村2组（宋远明木材加工厂）平面图以及原、被告在庭审中的陈述等为据。 本院认为，原告胡兰英与被告犍为县源林农产品有限公司签订租赁协议是为了修建厂房、硬化土地进而用于木材加工厂的生产经营，但是按照犍为县自然资源管理局出具的案涉场地平面图表明被告犍为县源林农产品有限公司的土地性质及面积为水田14,250平方米、旱地493平方米，设施用地和公路用地分别为860平方米和112平方米，其余向农户租用的（被告场地外）土地原、被告双方亦未提供取得建设用地许可的依据。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”原告胡兰英与被告犍为县源林农产品有限公司签订的《租赁场地厂房协议》、《租赁场地厂房合同补充协议》是其真实意思表示，双方在签订合同后已实际履行，但是因犍为县源林农产品有公司出租的涉案场地大部分未取得建设工程规划许可，已取得许可的设施用地亦无法满足原告修建厂房、硬化土地从事木材加工厂生产经营的合同目的。因此本院认为原告与被告犍为县源林农产品有限公司签订的《租赁场地厂房协议》、《租赁场地厂房合同补充协议》违反强制性法律规定，且已取得的设施用地无法实现合同目的，上述两份协议均为无效合同。 无效的合同自始没有法律约束力，因此对于原告主张解除《租赁场地厂房协议》、《租赁场地厂房合同补充协议》的诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于原告主张要求被告配合搬迁铁架、空调、摩托车、杂物等的诉讼请求，本院认为原告提供的证据不足以证明原告享有上述物品所有权且至今存放在案涉租赁场地内由被告实际控制，因此对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的损失，本院认为在本案中被告犍为县源林农产品有限公司明知原告租用房屋和场地用于木材加工生产，且要对厂房予以扩建，并进行硬化时，应当保证标的物的合法性，并将土地的性质对原告予以告知，对合同的无效及导致原告修建的设施被拆除存在明显过错，原告作为承租人在订立租赁协议时负有审慎义务，应要求被告犍为县源林农产品有限公司出示房屋及场地的相关审批材料，但未要求其出示，而草率订立租赁协议，存在疏于审查和审慎订立合同的义务，因此对原告主张的损失应当由被告承担50％的责任，关于原告主张的损失金额的确定，本院对于原告支付四川天路福建材有限公司砖款24,840元予以确认，由被告犍为县源林农产品有限公司承担12,420元的赔偿责任，对于原告提交的其余损失证据无法核实其真实性及关联性，本院不予支持。根据二被告的陈述及原告提供的原、被告在清溪政府的调解记录，能够确认拆除时间为2019年11月，因此原告主张被告返还2019年12月至2020年4月的租金105,830元以及押金10万元的诉讼请求不违反法律规定本院予以支持；关于原告主张要求被告给付违约金的主张，合同无效，因此对于原告的该项主张本院不予支持。关于被告宋远明是否应当承担责任的问题，本院认为根据原告提交的收条、银行流水表明，案涉租金、押金及宋远明个人工资均支付至被告宋远明同一个人账户，被告宋远明作为被告犍为县源林农产品有限公司法定代表人对此未进行合理说明，也未提交证据证明公司财产与其个人财产独立的依据，因此应当在本案中承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百四十四条、第二百四十五条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告犍为县源林农产品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡兰英租金105,830元、押金100,000元并赔偿原告损失12,420元； 二、被告宋远明对上述第一项债务承担连带责任； 三、驳回原告胡兰英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9,750元，保全申请费3,020元，由被告犍为县源林农产品有限公司、宋远明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  王和川 审 判 员  黄春梅 人民陪审员  李 垒 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  何 岸 附：本判决书所适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条:租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百一十五条:租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百一十六条:出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十三条:承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百四十四条:租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。 第二百四十五条:出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。 2、《中华人民共和国土地管理法》 第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。