北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初1512号原告：丁红，女，1976年3月30日出生，汉族，住山西省侯马市。委托诉讼代理人：丁金生（丁红之兄），男，1965年10月8日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里**。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：赵金山，男，1986年1月13日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，汉族，该单位员工。原告丁红与被告北京爱家营企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告丁红及其委托诉讼代理人丁金生，被告北京爱家营企业管理有限公司的委托诉讼代理人徐俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁红向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付2016年9月30日至2019年9月29日期间欠付租金28800元；2、要求被告向原告返还维修费用300元；3、要求被告支付房屋修复费用30万元；4、要求被告赔偿物品损失72672元；5、要求被告赔偿因被告违约行为导致房屋受损无法正常对外出租的租金损失22800万元（按每月22800元计算，自2019年10月1日计算至2020年7月31日）；6、要求被告支付违约金45600元；7、要求被告支付维修燃气炉的费用2500元。事实和理由：2016年，原、被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将位于北京市东城区东直门内北小街X号院X号楼X单元X号房屋委托被告进行出租代理及管理。该房屋委托出租价格为22800元/月，委托期限为2016年9月30日至2019年9月29日。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告将涉案房屋转租予他人，并按每月22000的标准向原告支付租金。合同到期后，被告向原告交付房屋时，原告发现涉案房屋墙体、地、地板梯、门及门锁、水管、储物柜及柜门等多处存在不同程度严重损坏，无法正常居住使用或对外出租。后原告了解到系因次承租人使用过程中，外出期间未关闭水阀，水管堵头发生爆裂漏水，将房屋浸泡所致。但被告未向原告如实告知，仅向原告索要300元维修费，更换了水管堵头，未修复其他受损部位。另，被告承租期间，被告以燃气炉损坏为由，向原告所要维修费2500元，但按照合同约定，维修水管及维修燃气炉均系被告义务，上述费用均应由被告承担。且次承租人居住期间，未妥善使用房屋，造成了房屋门、门套、地、地面面、楼梯、水暖洁具、家具、橱柜、锁具等严重损坏。被告上述行为已构成严重违约，经与被告沟通未果，故成此诉。被告北京爱家营企业管理有限公司辩称：双方签订的房屋租赁合同中确实约定月租金为22800元，但在2016年支付第一期租金前，双方协商将月租金变更为22000元，合同期内，被告均按22000元支付，原告并未提出异议。原告所述300元维修费，系更换自采暖地暖堵头的费用，根据合同附件2约定，关于暖气被告的维修义务仅为故障检测和调压补水，该费用应由原告负担。关于原告所述装修损失，承租期间因地暖堵头爆裂，确实发生了漏水，被告通知了原告，且并未严重到浸泡了家具物品的程度，所以被告仅通知原告更换了堵头。2019年9月30日，原告亲属代理原告与被告对涉案房屋进行了交接，被告于当日将钥匙交还，原告亲属提出房屋需要修复，被告亦按其要求进行了相应的修复，但之后原告提出楼梯晃动，要求被告修复，被告认为涉案房屋已使用十余年，楼梯系自然老化所致，故对于该项修复未达成一致。原告以全屋装修价格主张修复损失，没有依据，即使是按装修价格，亦应按装修残值主张，而不应按重新装修的造价主张，故不同意支付。原告不能证明物品损坏或丢失情况，及是否是被告损坏，所以被告不同意赔偿。被告交付涉案房屋时，并未留存照片和相应书面交接记录，对于涉案房屋现状，被告并不清楚。交付房屋后，原告亲属即在涉案房屋内居住，可见涉案房屋并不必然用于出租，不存在空置期损失，且原告收回涉案房屋后如有损坏应及时修复，不同意支付因房屋受损无法正常对外出租的租金损失。涉案合同已经履行完毕，被告不存在违约行为，故不同意支付违约金。因被告工作人员离职，是否有维修燃气炉一事无法核实，但即使存在该费用，按照合同约定维修义务在原告，不应由被告承担。综上，不同意原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市东城区东直门内北小街X号院X号楼X单元X号房屋（以下简称涉案房屋）系原告丁红所有。2016年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将涉案房屋委托被告进行出租代理和管理，委托出租价格为22800元/月。委托出租期限为2016年9月30日至2019年9月29日。租金转付方式为按月支付，甲方同意向乙方交纳240元/年维修基金，维修基金所涵盖项目见合同附件二《维修项目明细表》。维修基金的使用以每一租赁年度为单位，自房屋交付后生效，乙方承诺该年度内附件二所述维修项目不多于5000元维修费用，超出部分由甲方承担，且甲方同意授权乙方直接从乙方应当支付的租金中扣除超出部分费用。甲方需承担依据合同约定应承担的供暖费、物业费、室内设施维修费等费用，不影响承租客户使用房屋。甲方承担房屋主体结构、主上下水管、主燃气管道、供暖设备、防水的维修责任及甲方自有的家具家电等因自然老化或无维修价值而导致的更换。原告在物业交割时应将下列物品妥善处理，否则物品发生损坏丢失的，被告或承租人不承担任何责任：1、各种动物、植物及相关物品……4、单件市价超过1万元的贵重物品……关于违约责任，合同约定因乙方原因导致本合同提前解除，如乙方在委托期起始日30日后违约解除合同的，乙方应按月委托价格的200%向甲方支付违约金。该合同附件《房屋交割清单》中载明了被告承租时房屋物品状况，原告表示其主张物品损失均为清单中的物品。该合同附件二《维修项目表》载明被告的维修义务包括：门及门套的零配件故障检修、更换；地；地面面、楼梯的局部维修；关于水暖洁具乙方的维修范围为：管道的零部件故障检修，包括下水管道堵塞产生的疏通费用，水管漏水、爆裂产生的维修费用及损失，暖气故障检修，调压补水……关于燃气炉乙方的维修范围为故障检修、零配件更换，此外，乙方维修范围还包括室内其他物品明显受水浸、火烧、化学腐蚀等造成的损坏。该附件备注：委托合同一次性签约期限为三年及以上的免收取维修基金，且同样享受本合同附件二《维修项目明细表》中的服务。合同履行期间，被告按照每月22000元的标准，向原告支付租金。对此原告表示，因被告称租予次承租人的价格是22000元，故只能按月租金22000向原告支付租金，但原告并未同意。被告亦未就双方协商一致将月租金标准变更为22000元提供证据予以佐证。2019年9月30日，原告委托其嫂李红收房，但因涉案房屋存在多处损坏，双方并未签订书面交接单。原告称被告工作人员表示，待修复后再交接，便将房屋钥匙留置于涉案房屋内，自行离开，但被告仍持有一份钥匙，且地下室钥匙和通往院落的钥匙至今未交付。被告称交接房屋当日，双方确认的需修复内容为地板划痕，楼梯晃动，因为对上述问题是否应由被告修复双方存在争议，故未签署交割单。因收房人表示要住在涉案房屋内，被告就将钥匙留在此处，自行离开了。房屋交接单中仅载明了有防盗门钥匙3把，被告并未持有其他钥匙，此后房屋由原告控制。关于维修费300元，原告提交原告之兄丁金生与被告工作人员刘兴红的微信聊天记录，及原告与刘兴红的交易记录。微信聊天记录中，丁金生称“你想想，后面家里漏过一次水，通过微信转给你300元”，刘兴红未答复。被告对上述证据的真实性不予认可，表示仅知道有维修一事，但不清楚是否收取了原告费用。关于修复费用，原告提交1、其与被告工作人员陈召伟的微信聊天记录。原告表示聊天记录中陈召伟发的照片就是涉案房屋出租予被告时的照片。经质证，被告表示陈召伟已离职，是否是涉案房屋照片，及交付被告时的状态，无法核实。2、丁金生与被告工作人员桑丰丽于2019年10月5日至11月4日的协商修复房屋的微信聊天记录，聊天记录中，丁金生发送了涉案房屋受损照片及维修楼梯、空调的照片，受损情况为多处墙壁墙皮发霉开裂脱落、房屋门锁损坏、地、地板划痕等金生向桑丰丽表示损坏情况主要包括楼梯扶手松动、木门漆皮掉落、柜体面板损伤、墙体大面积发霉受损、空调眼修复等。被告对空调进行了修复，丁金生表示空调未恢复至原样，但不再追究。2019年10月14日，丁金生向桑丰丽发送了其与“北京新程装饰公司”的微信截图，该公司报价水性漆刷墙、刷门窗的造价为11000元。丁金生称此系墙面和木门修缮报价。经质证，被告对其真实性认可，证明目的不认可，表示聊天记录可以看出原告收房后提出维修要求，被告进行了维修，但有一部分双方存在争议。3、2019年10月拍摄的涉案房屋储藏间照片及原告与代理人、原告与李红的微信聊天记录，证明涉案房屋受损情况。经质证，被告对照片的真实性认可，但表示已经进行了修复。4、北京九辰国际装饰设计有限公司出具的工程报价单，工程总价为296248.4元，内容主要为涉案房屋169平米的墙、顶、地、地面装修家具（储藏柜、楼梯修复、成品家具修复）损坏预估值27700元。经质证，被告不予认可。5、丁金生与橱柜定制维修人员的微信聊天记录，显示丁金生向其转账4400元，证明原告更换了橱柜。被告表示真实性无法核实，且双方并未确认过橱柜损坏需要维修，故原告更换橱柜与被告无关。6、涉案房屋视频资料，被告对其真实性认可，证明目的不予认可。被告提交2019年9月29日至2019年10月7日期间对涉案房屋进行维修的维修工单及维修后的照片，维修内容包括调整门板、挡板，更换浴霸、马桶盖、灯泡、灯管，更换压条，铲墙皮刮腻子、刷涂料补漆，修（换）锁芯、门锁、锁板、锁面等内容。被告以此证明已经按照原告要求进行了修复。原告对其真实性认可，但表示被告修复质量不合格，仍有争议。另询，原告表示涉案房屋于2004年装修，当时的装修价格是18万元。关于物品损失，原告提交其自行书写的家电、家具、儿童用品清单及价格，总价为72672元。但对于家电的价值及是否损坏、与被告之间是否存在因果关系未提交证据予以证明，关于家具，原告提交了诉讼中其向红木家具维修人员询问价格的微信聊天记录，以证明黄檀沙发、茶几的损坏情况及修复费用。被告对其真实性关联性均不认可。关于儿童用品，原告提交了学习机、点读机及发票的照片，被告认可其真实性，关联性不予认可。关于维修燃气炉费用，原告提交其与被告工作人员陈召伟的微信聊天记录，原告询问其于2016年8月转给陈召伟2500元修燃气炉的钱是否记得。陈召伟表示“钱确实转给我了”。经询，原告表示维修燃气炉系因接触不良。经质证，被告表示陈召伟已离职，真实性无法核实，且维修燃气炉是原告合同义务。本院认为，当事人对自己主张的事实有责任提交证据。证据不足或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案合同虽名为《北京市房屋出租委托代理合同》，但根据涉案合同的内容及履行情况，涉案合同实为房屋租赁合同。原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明事实，涉案合同虽约定月租金标准为22800元，但涉案合同履行期间，被告均按照每月22000元支付，原告并未提出异议。直到涉案合同履行完毕，原告并未提及要求被告补交租金。故本院认为，原、被告对于月租金标准变更为22000元已达成一致意见，故原告要求被告补交租金28800元的诉讼请求于法有据，本院不予支持。原告所述维修费用300元，虽然被告承租期间因水管漏水确实更换了堵头，但原告并未证明其实际支付了上述费用，故对于原告要求被告返还维修费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付修复费用一节，合同约定，被告的维修义务包括门及门套的零配件故障检修、更换；地；地面面、楼梯的局部维修；水管漏水、爆裂产生的维修费用及损失等。根据已查明事实，被告承租期间确实因水管堵头爆裂发生漏水，双方交接涉案房屋时，涉案房屋存在多处墙壁墙皮发霉开裂脱落、房屋门锁损坏、地、地板划痕等损坏情况然被告对部分损坏进行了修复，但根据双方聊天记录、照片等证据显示，修复后，双方对修复的质量仍存在争议，故对于被告尚未修复及修复质量不合格的部分，应当向原告支付修复费用。但原告按照全屋装修造价主张修复费用，缺乏依据，本院将根据相关证据确定的原告损失情况、被告修复情况、被告违约行为等因素，依法予以酌定。关于原告主张物品损失一节，鉴于原告并未提交证据证明其主张物品确实存在损坏及物品价值、与被告之间的因果关系，故原告要求被告赔偿物品损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告主张因被告违约行为导致房屋受损无法正常对外出租的租金损失，实为因房屋受损需要修复而产生的空置期损失。鉴于被告使用涉案房屋期间造成房屋损坏，故因房屋修复导致涉案房屋无法正常使用期间的损失应由被告承担。但鉴于双方于2019年9月31日即对涉案房屋进行交接，原告亦应在合理期间内积极进行修复，原告主张自2019年9月31日至2020年7月31日期间的空置期损失，依据不足。本院将结合房屋损坏情况、修复情况，根据诚实信用原则和公平原则，依法予以酌定。关于原告主张违约金一节，合同约定，因被告违约导致合同提前解除，被告应向原告支付违约金，违约金的实质系弥补原告因被告违约行为遭受的损失。鉴于涉案合同已到期终止，并未提前解除，且涉案房屋的装修损失及空置期损失原告已另行主张，故原告要求被告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于返还维修燃气炉费用一节，鉴于原告仅提供了其与陈召伟的微信聊天记录，虽然陈召伟表示确实收取了该费用，但鉴于被告对上述证据不予认可，陈召伟未出庭作证，原告亦未提交支付维修费的其他证据予以佐证，应当承担不利后果。且根据合同约定，被告对于燃气炉的维修义务为故障检修，零配件更换，而原告所述其燃气炉系因接触不良进行的维修，故原告要求被告返还维修燃气炉费用的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告丁红支付房屋修复费用10000元；二、被告北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告丁红赔偿因被告违约行为导致房屋受损无法正常对外出租的租金损失22800元；三、驳回原告丁红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费834元，由原告丁红负担434元（已交纳），由被告北京爱家营企业管理有限公司负担400元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二〇年七月二十九日法官助理 高子惠书 记 员 陈丽娟