湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初1388号原告（反诉被告）：肖某，女，1984年出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王佳俊，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建勋，湖南言顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈某一，男，2000年出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：谌朝敏，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟佳雨，湖南天地人律师事务所律师。原告肖某诉被告陈某一房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年2月24日受理后，被告陈某一提起反诉，本院依法适用简易程序一并公开开庭审理。原告肖某及其委托诉讼代理人王佳俊，被告陈某一委托诉讼代理人谌朝敏、翟佳雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）肖某向本院提出的诉讼请求为：一、判令解除原、被告于2018年5月28日签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告陈某一向原告肖某双倍返还定金1400000元；三、判令被告陈某一向原告肖某支付从2018年5月30日起至2020年1月15日止按200元/日计算的违约金119000元，并以200元/日的标准计算违约金至被告欠款还清之日止；四、判令被告陈某一向原告肖某支付原告肖某为主张权利而花费的80000元律师费；五、判令被告陈某一承担本案的案件受理费、保全费，以及为保全而花费的担保费用。事实与理由:2018年5月28日，原、被告及被告陈某一父母达成协议，签订《房屋买卖合同》，约定原告肖某出资购买被告陈某一所有位于长沙市天心区的房屋，原告肖某应于2018年5月29日转账70万与被告陈某一，被告陈某一将房产证放置于原告肖某处，并为原告肖某办理抵押登记。签订合同次日，原告肖某即按照合同约定将款项打入被告陈某一账户，但在双方到达房产登记中心办理抵押登记时，被告陈某一却告知原告肖某房屋已抵押给他人，无法为原告肖某办理抵押登记。原告肖某当即提出解除合同，退还定金。但被告陈某一父母表示可以马上解除抵押，为原告肖某办理抵押登记，于是原告肖某等待被告陈某一处理相关事宜。后被告陈某一以拖欠他人款项为由，要求原告肖某一次性付清全款用以还清他人欠款才能解除他人抵押，为原告肖某办理抵押，原告肖某未同意，并要求被告陈某一返还定金。至今被告陈某一未退还原告肖某定金，特提起本诉。被告（反诉原告）陈某一辩称，一、原、被告双方的合同于2018年5月29日通过微信协商的方式变更合同实质内容为：双方绕过中介私下交易，房屋总价由336万元变更为330万元，原告肖某先付200万元供被告陈某一注销房屋抵押登记，双方对于变更事项暂不签订书面变更协议，经双方协商一致后原告肖某于当日下午16时17分向被告账户转入定金尾款69万元，被告陈某一在原告肖某持有的合同上签字；二、合同变更后，被告陈某一母亲一直催促原告肖某付款、办理房屋抵押过户手续，但原告肖某一直没有支付双方约定的全部剩余房款，原告肖某延迟付款超过一年，已经构成根本违约；三、被告陈某一母亲在原告肖某根本违约的情况下，于2019年7月5日通知原告肖某解除合同，原告肖某也明确表示不再购买涉案房屋，双方合同已经解除；四、根据合同约定，由于原告肖某的违约行为导致合同解除，被告陈某一有权不退还原告肖某定金，原告肖某的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。被告（反诉原告）陈某一向本院提出的反诉请求为：一、请求确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》已经解除；二、请求确认被告陈某一有权不返还定金；三、请求判决原告肖某向被告陈某一支付因主张权利而产生的律师费损失50000元；四、请求判令由原告肖某承担反诉的全部诉讼费用。原告（反诉被告）肖某辩称，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》并无书面解除通知，被告陈某一收取的原告肖某的定金应当予以返还，原告肖某并非合同违约方，被告陈某一应当承担合同违约造成的损失。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：2018年5月28日，原告（反诉被告）肖某（买方）与被告（反诉原告）陈某一（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定陈某一将其位于长沙市天心区的房屋转让给肖某。房屋总价款为3360000元，肖某应于2018年5月29日前支付购房定金700000元，陈某一应于2018年5月29日前将该房屋抵押登记至肖某名下。在抵押登记办理完成后当日，肖某支付购房款800000元，另于2018年6月30日前支付购房款200000元，2018年7月31日前支付购房款100000元，并于2018年12月15日前向银行或公积金管理机构申请购房贷款1560000元。双方于2019年3月1日前，前往房屋管理部门办理房屋过户手续。陈某一收齐所有应收放款后将房屋交付给肖某，肖某取得该房屋不动产权，交易完成。合同卖方处签名“陈某一”并捺印，代理人处签名“方某”并捺印，买方处签名“肖某”并捺印。原、被告均陈述，上述合同之所以未约定涉案房屋立即办理过户手续，系因涉案房屋购买时间未满三年，不符合长沙市相关限购政策，因此先办理抵押登记，并约定待2019年3月1日限售期限届满后办理过户手续。2018年5月29日0时，肖某向陈某一银行转账10000元。2018年5月29日上午，肖某到达不动产登记中心后，发现涉案房屋已于当日早前办理抵押登记手续，被抵押给他人。庭审中，肖某称，其到达不动产登记中心后，陈某一母亲方某告知其涉案房屋被陈某一父亲陈某二抵押给他人，不能再办理抵押。后方某向肖某解释，称系陈某二急需要钱，向他人借款2000000元，故将涉案房屋抵押给出借人。陈某一委托诉讼代理人称，当日，陈某一一家三口前往不动产登记中心。肖某得知涉案房屋抵押他人后，方某向其解释。陈某一父亲陈某二开设的公司由于借银行的贷款到期，无力支付贷款，因此找他人借短期的“过桥”高利贷，借款金额2000000元，需将涉案房屋抵押给出借人用于抵押担保，其和出借人恰巧亦约定2018年5月29日上午办理抵押登记。方某本系打算出售涉案房屋换钱给陈某一留学用，事先并未告知陈某二，陈某二亦未告知方某借款抵押一事，即双方在该日前互不知晓对方借款、售房及约定抵押房屋一事。直至5月29日早晨，陈某二带着出借人来到方某、陈某一住处，方某此时才知晓此事，三人决定先借款抵押房屋。陈某一提供一系列称系方某与肖某的微信记录截图，肖某称因其更换手机，无法确定该微信记录是否存在删减。该微信记录第一条消息显示，2018年5月29日早上10时07分，备注名“carly肖妹娜”（此处备注名“姝”作“妹”，应系手机操作者备注时笔误）通过方某微信朋友验证。11时13分，方某发出信息：“其实，我只收330万，所以，你说不买，就省6万，我一定守诺，现在看你怎么办，中介从我这收6万，按他们走336万”，“carly肖妹娜”回复：“哦，我明白了”。方某发出：“我现在是一定200万进账，今天上午，不能有任何闪失。”“carly肖妹娜”回复：“这个款我可以去凑。”11时48分，“carly肖妹娜”发出消息：“我们就以330万谈，你提出不给中介费。我付200万，6万的差价就以50万的利息名义。”陈某一诉讼代理人称，上述微信记录形成，系由于当日中介工作人员在场，为了避开中介达成交易，肖某与方某采取微信聊天的方式协商，肖某同意微信上的方案。由肖某向陈某一预先支付2000000元房款（包含700000元定金），让陈某二偿还给出借人以解除抵押，再为肖某办理抵押登记。肖某提供一份《房屋买卖合同补充协议》，写明卖方为陈某一，买方为肖某，约定对上述《房屋买卖合同》付款流程进行修改，肖某于2018年5月29日支付购房定金50000元，由肖某将购房定金托管在长沙市天心区安业房地产信息咨询服务部法定代表人账户，直至办理房屋过户时支付给陈某一。双方原约定的肖某其他应支付定金和购房款的支付时间改为2018年8月31日，但甲方须在2018年8月31日前将上述房屋办理抵押登记至肖某名下。该补充协议仅有卖方处签名“陈某一”并捺印，落款日期为2018年5月29日。陈某一庭审后提交补充说明，认可上述“陈某一”签名系其书写。2018年5月29日16时，肖某向陈某一银行转账690000元。庭审中，肖某称，中午一行人前往陈某二开设的公司进行协商，陈某一当场在《房屋买卖合同补充协议》上签名捺印，肖某当时认为仅需对方签名捺印即表示双方达成一致，因此肖某没有在补充协议上签名。补充协议虽约定购房定金及购房款的支付时间改为2018年8月31日（方某称涉案房屋抵押期限为3个月，故推迟3个月），但彼时肖某购买涉案房屋意愿较为迫切，且信任陈某一，故于当日下午转账690000元定金给陈某一。陈某一委托诉讼代理人称，大约中午，双方前往陈某二开设的公司协商，在此期间，没有签过任何的书面协议。陈某一提出的上述微信记录中，当日13时1分，“carly肖妹娜”发出一条消息：“那我们先不签补充协议。”13时59分，方某发出一份截图（未显示原图），并称：“我现在回复所有中介，因为你是值得信赖的人。”在关心对方是否吃饭后，又发出：“好的，放心，随时等你们，我今晚回武冈，后天来。”陈某一提供一份微信截图，显示方某向某人（昵称处被编辑涂抹）发出微信消息：“美女，房子今天已卖了，我今天上午急需用钱，谢谢美女关心。”16时19分，方某发出一份截图（未显示原图），并称：“已收到首付款，谢谢你们夫妻俩的信任，后天回来后，把国土证交给你保管。”陈某一提供的方某微信记录基本涵盖2018年5月29日至2019年7月9日全部记录，下列摘取重要的部分。2018年11月24日13时7分，方某向“carly肖妹娜”发出消息：“肖妹，下午好！你确定要，就把房款付了，不要，我好这边退房，转卖别人，今天是最后一天付定金日子了，速决定，不能让我两边定不下来，你确定不要，我就好不买这边的”。“carly肖妹娜”回复：“方姐好，确定要，只是暂时拿不出这么多钱，付款看能宽限点时间”。2018年12月12日11时51分，方某随后回复：“肖妹，中午好，请在12月15号之前尽快把房产抵押过户手续办了好吗，把要支付的放款也准备支付给我。”随后双方约定了见面协商事宜。后续微信记录中，方某多次在微信中催促“carly肖妹娜”支付房款。2019年1月3日18时36分，方某在微信中发出付款最后期限，称付款日到期多日，双方口头协商12月底付款，但与肖某丈夫通话后，发现“房款还没找齐”。要求肖某于1月7日前将总房款330万元付齐，并办理公证，同时交付房屋，否则视为肖某放弃购买房屋。上述解除合同微信发出后，“carly肖妹娜”未明确回复是否同意，但于2019年1月7日13时18分，其向方某发出微信，要求方某本周内将钱转给自己。方某回复：“这70万首款我争取月底全部给你”，并表示尽量筹钱。随后2019年1月微信记录中，均系“carly肖妹娜”要求方某支付700000元房款。2019年1月28日21时42分，方某发出微信，告知仍然未筹集到700000元，并表示：“我是这么想的，在后续这段时间（符合政策过户时间内），我先找齐你这700000元，我们就解除购房合同，如果你先找的齐房款，老房子还是归你购买”，“房子突然一下也找不到合适的买家，因为当时就回复所有中介房子已卖了”。2019年3月27日13时46分，“carly肖妹娜”继续催要退还房款。方某依然表示未筹集到房款，需按上述2019年1月28日微信记录中的方案解决。中间双方断断续续约时间见面商议，直至2019年7月5日21时43分，方某发送消息，称肖某于2019年6月28日，口头提出不要房子，并要求赔偿700000元。现告知肖某，合同约定最后付款日系2018年12月15日，肖某至今未付款，正式通知其于2019年7月10日前交付房款，办理手续，逾期视为放弃购买。此条微信结尾特别注明：“陈某一委托代理人方某”。2019年7月9日11时13分，“carly肖妹娜”回复，称房屋本应于2018年5月29日即抵押给肖某，但方某却将房屋抵押给他人，现合同仍处于抵押状态，无法继续履行合同，只要求方某退还700000元即可，方某答应后食言。现要求其双倍返还定金。肖某提供律师委托合同、转账凭证、律师费发票，显示其已支付律师费80000元。陈某一提供律师委托合同、转账凭证、律师费发票，显示其已支付律师费50000元。以上事实有《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、转账凭证、微信记录截图等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2018年5月28日签订的《房屋买卖合同》较为特殊，因涉案房屋受当地政府限购政策影响，当时无法办理过户手续，故约定出卖人陈某一先将涉案房屋抵押给买受人肖某，再于符合政策时办理过户手续，但该约定亦未违反法律规定，故合同具有法律效力，双方均应依约定履行。但在合同履行过程中，陈某一于合同约定的办理抵押登记日2019年5月29日，抢先将涉案房屋抵押给他人。不论其父母陈述系因借“过桥”借款不得已抵押给债权人是否真实，该抵押行为明显属违约。此时肖某当可向陈某一主张违约赔偿，但肖某不仅未主张，反而与陈某一母亲方某在不动产登记中心互加微信，商议解决方案，根据当时微信记录，肖某与方某达成房屋总价3300000元，肖某先付2000000元的一致意思。原合同房屋总价3360000元，微信中方某称中介费为60000元，可以省去。故双方实系绕开中介，免去中介费并私下买卖房屋。至于双方均在不动产登记中心一地，却采取微信发送消息商议，陈某一委托诉讼代理人称系中介工作人员在场，仅能私下商议。考虑双方系绕开中介进行房屋交易，该“暗通款曲”行为符合情理。关于肖某与方某的约定是否具有法律效力。本院认为，彼时，陈某一虽已成年，但年仅18岁，从庭审查明的事实来看，本案房屋买卖主导方完全系其父母，且《房屋买卖合同》委托代理人处签名系其母方某，可知方某系其房屋买卖事宜的委托代理人，其与肖某微信中的房屋买卖约定，虽无正式书面形式，仍不妨碍双方意思表示一致，合同成立并生效。与上述微信约定相矛盾的是，肖某提供的一份当日签订的《房屋买卖合同补充协议》，明确约定了涉案房屋被抵押给他人后的处理方案。该协议表面上确实具备合同的正式形式，甚至还有陈某一签名。但是由肖某未签名可知，该份协议实际并未成立，至于未签订的原因，应系其与方某已绕开中介在微信中私下达成协议，故未在该份很可能系中介提供的协议上签名。当日其与方某在微信记录中明确表明：“那我们先不签补充协议。”因此，该份补充协议未成立，不具有法律效力。综上，原、被告关于涉案房屋的买卖，因陈某一先行违约而难以履行时，肖某不仅未主张违约，反而与其母方某在微信中达成新的补充协议，该行为实系自愿放弃对该违约主张的权利，故肖某再以此时违约主张赔偿的，均不应得到支持。新的补充协议达成后的当日下午，肖某即向陈某一转账690000元，加上该日早先支付的10000元，恰好符合《房屋买卖合同》中约定的2019年5月29日前需支付定金700000元的约定。此时协议仍在正常继续履行，但双方再次遇到“障碍”。根据陈某一提供的微信记录，方某在此后多次向肖某催要购房款，而肖某则一再表示“只是暂时拿不出这么多钱，付款看能宽限点时间”。此时，肖某显系违约方，既已达成新的补充协议，当应依约支付房款。从后续聊天内容来看，双方几经推迟、协商，最后一次确定的付款日期为2018年12月15日。至2019年1月3日，方某终于发出最后付款期限，要求肖某于1月7日前将总房款3300000元付齐，并办理公证，同时交付房屋，否则视为肖某放弃购买房屋。微信中，肖某虽未明确同意或拒绝，但随后2019年1月7日至2019年1月28日，均系肖某向方某催要已付的房款700000元，方某则表示本月月底前返还该700000元。依此可知，肖某不仅同意解除合同，放弃购买涉案房屋，且双方又达成解除合同后，陈某一返还肖某已付房款700000元的一致意思。此后双方地位易转，肖某不断催要款项，方某则一再表示房款难以筹集，让肖某考虑如己方未筹齐房款700000元，可考虑再买涉案房屋。至2019年7月5日，双方协商破裂，方某要求肖某于2019年7月10日前交齐房款，否则视为放弃购买，所有后果由肖某承担，此条微信还特别注明其系陈某一委托代理人。肖某亦不甘示弱，回复要求双倍退还定金并承担违约金。上述达成新的补充协议后的事实经过，可知肖某与陈某一代理人方某本意均希望继续履约，完成房屋买卖。但均因钱款难以筹齐，导致双方进退维谷，肖某支付剩余房款难以为继，陈某一一方退还已付房款700000元亦困难。和本院前述办理房产抵押当日肖某的表现相同，彼时双方不仅均包容了对方延期支付款项的违约，不主张任何赔偿，甚至仅以法条角度观察，“愚蠢”地将自身优势地位拱手送与对方，陷自身于难以支付款项且可能违约的不利地位。这种“愚蠢”恰恰系双方在本系纯粹的交易契约关系中体现“适当关爱他人”的民法精神以及互谅互让的道德情操。此时，若以包含定金罚则在内的违约法条惩罚其中任一方，或分别追究双方大致相当的违约责任，既无必要，又显然违背当事人当时自身的真实意思表示。故本院对本诉中肖某要求陈某一双倍返还定金、赔偿律师费，反诉中陈某一要求不返还定金、赔偿律师费的诉求，均不予支持。至于双方互诉要求确认《房屋买卖合同》已解除。从已查明的事实看，2019年1月3日，方某即通过微信告知肖某如未能于2019年1月7日交付全部房款，解除合同。后来微信中也确实证明肖某实际同意解除合同。故本院确认《房屋买卖合同》已于2019年1月7日解除。合同解除后，不论依理，还是作为陈某一代理人的方某与肖某达成退还定金700000元的一致意思，故本院支持由陈某一退还肖某定金700000元。另考虑陈某一一方在解除合同后，仍实际占用该700000元至今，客观上确实造成肖某的利息方面损失，故本院对肖某要求陈某一支付从2018年5月30日起至2020年1月15日止按200元/日计算的违约金119000元诉讼请求，仅支持由陈某一按人民银行同期贷款利率支付自2019年1月8日起至实际清偿之日止的利息损失，超过的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告肖某（反诉被告）与被告（反诉原告）陈某一签订的《房屋买卖合同》已于2019年1月7日解除；二、限被告（反诉原告）陈某一于判决书生效之日起10日内向原告（反诉被告）肖某一次性返还定金700000元；三、限被告（反诉原告）陈某一于判决书生效之日起10日内向原告（反诉被告）肖某一次性支付自2019年1月8日起至实际清偿之日止的利息损失（以未偿还定金700000元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、驳回原告（反诉被告）肖某的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈某一的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费19192元，减半收取9596元，由原告（反诉被告）肖某负担4798元，被告陈某一（反诉原告）负担4798元（该费用肖某已缴纳，由陈某一直接支付给肖某）。本案反诉受理费525元，由被告（反诉原告）陈某一负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎阳二〇二〇年七月一日法官助理于孝宁书记员杨烈洋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。