文书内容江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初2405号原告：中国农业银行股份有限公司高邮市支行，住所地高邮市环城南路1号。负责人：刘嵬，该行总经理。委托诉讼代理人：李峰，江苏金飞达律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷飞天，江苏金飞达律师事务所律师。被告：刘亚东，男，1970年4月6日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。被告：张士兰，女，1971年5月29日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。被告：扬州市华昇房地产开发有限公司（以下简称华昇公司）。住所地：高邮市文游中路138号法定代表人：吕建，该公司董事长。委托诉讼代理人王焱，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行（以下简称农行高邮支行）与被告刘亚东、张士兰、扬州市华昇房地产开发有限公司福霞金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人殷飞天、被告华昇公司委托诉讼代理人王焱到庭参加诉讼，被告刘亚东、张士兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告被告刘亚东、张士兰立即偿还原告借款本金406287.88元、利息13268.59元、逾期罚息199.21元、复利231.21元（利息、罚息、复利暂计算至2020年4月30日，逾期顺加），承担律师费27669元；2、扬州市华昇房地产开发有限公司对上述债务承担连带还款责任；3、原告对被告刘亚东、张士兰抵押的位于高邮市产的处置价款享有优先受偿权；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告刘亚东、张士兰向原告申请贷款购房，2017年3月20日，两被告与原告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定贷款44万元，期限240个月，同时两被告将购买的位于高邮市产抵押给原告作抵押担保。被告华昇公司在合同上盖章作阶段性保证。合同签订后，原告依约支付44万元，被告在借款初期依约还款，但自2019年7月20日起被告开始不还款，按合同约定，借款人未足额偿还借款本息的，原告有权提前收回已发放借款，宣布合同项下借款全部到期，请求法院依法公正裁决。被告刘亚东、张士兰未答辩。被告华昇公司辩称：由于两被告在我们多次催促下没有办理房产证和他项权证，所以在没有办理相关证件的情况下，我公司承担阶段性担保责任是客观存在的。我公司愿意和两被告承担还款责任，但应当从两被告房屋拍卖款中抵充原告的贷款，不足部分由我公司负担。如我公司代付了上述款项，我公司将保留向两被告追偿，并要求两被告承担违约责任的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2017年3月20日，原告与被告刘亚东、张士兰签订《个人购房担保借款合同》，约定原告贷款44万元给两被告用于购房，借款期限为240个月，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%确定。借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付的利息，依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按照约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。借款担保采取阶段性保证＋抵押，由被告华昇公司对该借款承担连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年。刘亚东、张士兰以高邮市变化座落在华升沁园40幢2001号住房作抵押，并约定自借款合同签订当日办妥抵押预告登记，自该房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起180天内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。被告刘亚东、张士兰向原告出具房产抵押承诺书，并在合同签订当日，将华升沁园40幢2001号房屋办理不动产预告登记。同日原告向被告刘亚东指定的账户支付44万元借款，并形成个人借款凭证一份，约定执行利率4.41%，逾期利率6.615%，每月还款日为每月19日。但在合同履行中，两被告一直未办理华升沁园40幢2001号房地产权属证书，也未按约定履行还款义务，原告为此委托江苏金飞达律师事务所律师将被告诉至本院，并产生律师费用。截止至2020年4月30日，两被告共欠原告借款本金406287.88元、利息13268.59元、逾期罚息199.21元、复利231.21元。原告经多次向被告催要未果遂诉至本院。以上事实有原告陈述，原告提交的《个人购房担保借款合同》、借款凭证、银行进账单、房产抵押承诺书、不动产预告登记申请书、利息清单、《文书送达地址确认书》、委托代理合同一份，律师费发票、苏价费（2017）113号，被告华昇公司与被告刘亚东、张士兰签订的《商品房买卖合同》、购房发票复印件予以证实。本案按照原、被告签订的《文书送达地址确认书》载明的被告地址邮寄送达传票、诉状副本、证据材料副本、应诉通知书、举证通知书等材料，该邮件虽被被告刘亚东、张士兰退回，根据该确认书载明的内容，该送达视为有效送达，被告刘亚东、张士兰未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，上述证据本院经审查后，认定其证明力。本院认为：原告与被告之间所签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，原告按约履行了交付所借款项的义务，被告刘亚东、张士兰未按约定履行还本付息义务，且存在多期未按约定还款的行为，已构成违约。原告有权宣布所有借款提前到期，并要求被告刘亚东、张士兰承担偿还全部借款本金并按约定标准支付利息、逾期罚息和复利的义务。被告刘亚东、张士兰两承诺为上述借款以其房产向原告提供抵押担保，但一直未办理房地产权属登记，其抵押行为并未成立。被告华昇公司作为房产出售人，为两被告借款行为提供阶段性担保，应对两被告的借款承担连带保证责任。对于原告主张的律师费29285元，该费用为原告为实现债权所产生的费用，该费用金额并不超过相关律师行业收费标准，依照双方所签合同，应由被告承担，故对此本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘亚东、张士兰应于判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行借款本金406287.88元，利息13268.59元，罚息199.21元，复利231.21元以及律师费27669元（利息、罚息、复利已计算至2020年4月30日止，逾期顺加）；二、被告扬州市华昇房地产开发有限公司对被告刘亚东、张士兰的上述债务承担连带还款责任；三、驳回原告其他诉讼请求。如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4007元（已减半收取），由三被告共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费8014元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审判员  李庆松二〇二〇年七月八日书记员  张 闽附：相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”5、《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”