河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1091民初169号 原告：陈艳红，女，汉族，1974年8月21日出生，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：张仲普，男，汉族，1974年1月2日出生，住河北省廊坊市广阳区，与原告陈艳红系夫妻关系。 被告：张国民，男，汉族，1965年11月14日出生，现住河北省廊坊市大城县。 委托诉讼代理人：刘少辉，河北律清律师事务所律师。 原告陈艳红与被告张国民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日作出（2019）冀1091民初1171号民事判决。陈艳红不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）冀10民终5437号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告陈艳红及其委托诉讼代理人张仲普、被告张国民的委托诉讼代理人刘少辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：依法判令原、被告解除2017年3月8日签订的《房屋买卖合同》，返还定金、首付款共计110万元及利息损失。事实与理由：2017年3月8日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将自有的房屋一套出售给原告。在办理贷款时，由于限购政策致使原告不符合贷款条件，合同无法继续履行。原告多次找到被告协商解除合同，被告置之不理，为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。 原告针对主张向本院提交证据如下：1.房屋买卖合同一份。2.廊坊市主城区购房资格证明，证明原告没有购房资格，暂停办理商业性个人住房贷款和住房公积金贷款，进而证明原告没有贷款资格。3.廊坊市人民政府的文件一份。4.收条一份、转账凭证三张，证明原告向被告支付了定金30万元以及首付款80万元。5.录音光盘及文字材料。 被告辩称，同意解除原、被告2017年3月8日签订的房屋买卖合同，但被告认为原告所交纳的定金及首付款不应当返还。因为根据双方签订的房屋买卖合同及2017年6月30日补充协议、三方协议。在2017年7月4日，即将过户的前一天，原告反悔表示不再购买该房屋，导致三方协议及房屋买卖合同不能履行，原告违约，依据双方签订的合同，该款项不应当返还，同时原告应当承担合同约定的违约责任。故请求法院依法驳回原告诉求。 被告针对其主张向本院提交证据如下：1.房屋买卖合同一份，证明双方存在买卖合同关系。2.房本收条一份，证明卖方积极履行合同义务。3.购房资格证明一份；4.陈艳红与张仲普个人信用报告各一份，上述证据3、4证明买方为使卖方相信其有全款购房资格和能力所提供。5.房屋买卖合同补充协议一份，证明双方变更了付款方式，并且在其中约定如果买方违约，所付房款110万元不予退还，双方认可，并附有签字时的照片。6.三方协议一份，证明双方协商全款买房，而非是贷款买房。7.陈艳红与张仲普结婚证复印件一份，证明夫妻对合同履行均有处分权，且事实上二人全程参与买卖房屋协商事宜。8.廊坊市情缘房产经纪有限公司营业执照，证明签订房屋买卖合同的丙方及中介公司法定代表人就是本案原告陈艳红。9.廊坊市广阳区嘉鲲日用品经销部营业执照；10.廊坊市安次区雅士街御佛轩工艺品店营业执照，上述证据9、10证明当时买方名下所经营的门店，卖方有理由相信其有全款购买能力。11.房屋产权证复印件一份，证明该涉案房屋的权属，当时惠伯兵全权办理卖房事宜。12.录音证据十五份，证明原告违约拒绝履行全款购房经过，原告并非如诉状所述系因政策调整无贷款资格而违约。13.照片二张，证明当时签订三方协议和补充协议的时候的一个现场情况。 经审理查明：2017年3月8日，原告（乙方、购房人）、被告（甲方、售房人）、廊坊市情缘房产经纪有限公司（丙方，以下简称情缘经纪公司）共同签订《房屋买卖合同》一份，原告购买被告所有的坐落于河北省廊坊开发区房屋一套，房屋建筑面积311.61平方米，总价款4850000元，房屋产权证号为廊坊市房权证廊开字第××号。关于购房款支付与房屋产权过户，约定为：合同签定同时，被告向情缘经纪公司（居间方）交付该房屋产权证书（房本），原告向被告交定金300000元，情缘经纪公司收讫产权证书和被告收讫定金后，要求原、被告双方准备办理房屋产权过户手续所需的全部材料，并协助双方办理该项过户手续；如原告需要贷款，原告须在签定合同后15日内向被告交纳首付款800000元，被告收讫首付款后，情缘经纪公司开始协助双方办理房屋贷款手续；剩余房款直接划入房主账户，多余部分放款后退回买主。关于违约责任，约定为：原、被告任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，均由违约方向守约方支付房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签字盖章栏，甲方由惠伯兵代张国民签字（按手印）、乙方由陈艳红签字（按手印）、丙方由张仲普签字并加盖情缘经纪公司合同专用章。同日，原告通过其农业银行账户向惠伯兵账户汇款300000元，惠伯兵代表被告向原告出具《收条》，证明被告收到原告交来购买房屋的定金300000元。情缘经纪公司向被告出具《收条》，证明情缘经纪公司收到被告交来的涉诉房屋产权证书。 2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室发布《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，通知要求“实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策，…对购买第三套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款”。 2017年3月30日，原告通过张仲普的农业银行账户向惠伯兵账户汇款500000元。2017年4月11日，原告通过张仲普的建设银行账户向惠伯兵账户汇款300000元。后，原告提供了其个人的信用报告和张仲普的个人信用报告。 2017年5月18日，廊坊市房屋交易与产权管理中心开具《廊坊市主城区购房资格证明》，“经查，申请人陈艳红及家庭成员在该中心房屋档案、备案信息系统有2套房屋信息，购买第三套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款。” 2017年6月30日，鉴于原、被告已就房屋买卖事项签订《房屋买卖合同》，后原告因资金短缺无法交付购房尾款，原告故向李中杰借款，原、被告和李中杰三方经协商，签订《三方协议》，约定：一、李中杰出借人民币叁佰柒拾伍万元给原告用于支付购房尾款，原、被告双方办理完毕房屋过户手续后，原告申请银行贷款用于偿还该笔借款。原告与李中杰另行签订《借款担保合同》。二、本协议签订7日内，李中杰将上述借款以转账方式汇入原、被告双方共同指定的惠伯兵账户中。三、李中杰汇款当日，原、被告双方应在一个月内办理完毕房屋过户手续，过户过程中双方不得以任何理由拖延。原、被告办理完毕房屋过户手续后三日内，原告备齐申请银行贷款所有材料交至李中杰处，李中杰配合原告办理银行贷款手续。该贷款审批后一次性支付至李中杰账户中，原告负责偿还银行贷款本息。四、违约责任，如原、被告未能在李中杰汇款后一个月内办理完毕过户手续，如因原、被告各自原因造成违约，原、被告均应承担违约金及不同程度的违约责任。协议还约定了其他内容。同时，原、被告就三方达成的上述协议签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：1.如因原告原因造成上述三方协议不能实现，原告付给被告原房屋买卖合同中支付的房屋首付款+定金共计110万元不予退还原告。2.原告同意被告同李中杰签订廊坊开发区东方大学城东方之珠小区43幢3101房屋买卖合同，如因原告原因造成三方协议不能实现，原告同意原双方（原、被告）签订的房屋买卖合同作废，原告同意并认可被告同李中杰签订的廊坊开发区东方大学城东方之珠小区43幢3101房屋买卖合同有效。3.原告不得以任何形式追究被告一房两签或两卖的任何责任。 另查明，原告陈艳红和张仲普系夫妻关系。情缘经纪公司的法定代表人是陈艳红。 2017年5月18日至7月31日，惠伯兵与原告、张仲普等通过电话方式沟通多次，原告和张仲普曾表示因不能贷款而改成全款买房，但没有钱购买，首付款等也不要了。后，原告和张仲普又要求被告继续履行房屋买卖合同，但因原告原因仍未履行付款义务，原、被告未能就继续履行房屋买卖合同达成一致意见。 再查明，原、被告均同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。李中杰未向原、被告汇款。涉案房屋的产权证书已交回惠伯兵处。 本院认为，原、被告与情缘经纪公司于2017年3月8日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反我国法律的规定，合法有效。现原、被告均明确表示同意解除涉案《房屋买卖合同》，本院依法予以确认。关于原告要求被告返还定金、首付款的诉讼主张，《房屋买卖合同》中约定的房款给付方式为原告以贷款方式给付剩余房款。2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室发布《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，原告受该调控政策限制，无贷款资格。2017年5月18日，廊坊市房屋交易与产权管理中心开具《廊坊市主城区购房资格证明》，确认原告无贷款资格。原告因受调控政策限制，无法以贷款方式继续履行房屋买卖合同，系因不能归责于双方当事人的政策变化所致，原告对此无责任，不构成违约。故，合同解除后，原告已付定金及首付款，被告应予退还。但，上述调控政策发布后，原告应知晓其受该政策限制，但未与被告解除房屋买卖合同，而是与被告协商一致，以现金方式给付剩余房款，双方当事人就房屋买卖事宜形成了新的约定，但原告因其自身原因，未实际履行，至2017年7月31日，双方多次沟通，仍未就继续履行房屋买卖合同达成一致意见。据此，原告的违约责任，应以2017年3月21日调控政策发布后至2017年7月31日，双方最终不能履行房屋买卖合同时的房价变动损失为基础，确定违约金数额。经询廊坊经济技术开发区房屋产权管理部门，并综合考量2017年3月下旬与7月下旬涉案房屋所在小区同等面积商品房成交备案价格的平均值，该7月下旬平均值较3月下旬平均值之间房价上浮约每平方米1183元，考虑到房价浮动的不确定性因素，故本院酌定原告给付被告每平方米1000元违约金，合计311610元。关于原告诉请利息损失，于法无据，本院不予支持。综上，被告应退还款项与原告应支付违约金相抵后，被告应返还原告购房款共计788390元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告陈艳红与被告张国民、廊坊市情缘房产经纪有限公司于2017年3月8日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告张国民返还原告陈艳红购房款1100000元； 三、原告陈艳红支付被告张国民违约金311610元； 上述款项相抵后，被告张国民返还原告陈艳红788390元，此款于本判决生效之日起十日内给付。 四、驳回原告陈艳红的其他诉讼请求。 案件受理费11684元，由被告张国民承担7789元，原告陈艳红承担3895元，此款均于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  刘志勇 人民陪审员  赵俊玲 人民陪审员  吴静如 二〇二〇年七月三日 书 记 员  魏聪聪