上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初13510号原告：复邦文化创意发展(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蒋萍，董事长。委托诉讼代理人：韩明志，上海韩明志律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国治，上海韩明志律师事务所律师。被告：上海市浦东新区康桥镇酒艺餐饮店，住所地上海市浦东新区。经营者：龚沈平。委托诉讼代理人：陈洪亮，上海市浩信律师事务所律师。原告复邦文化创意发展(上海)有限公司与被告上海市浦东新区康桥镇酒艺餐饮店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告复邦文化创意发展(上海)有限公司的法定代表人蒋萍及其委托诉讼代理人韩明志、高国治，被告上海市浦东新区康桥镇酒艺餐饮店的经营者龚沈平及其委托诉讼代理人陈洪亮到庭参加诉讼。2020年3月10日至2020年4月26日，因控制新冠肺炎疫情的需要，本案中止审理。本案现已审理终结。复邦文化创意发展(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；2.判令被告搬离位于上海市浦东新区康桥路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)并清空房屋内物品后将上述房屋返还原告；3.判令被告支付原告自2019年8月1日起至2019年10月14日止的房屋使用费人民币57,956元(按每日772.74元的标准计算)；4.判令被告支付原告自2019年8月1日起至2019年9月30日止的物业费4,471元(按照每月2,235.60元标准计算)；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年2月10日，原告作为承租方与作为出租方的格来纳亚洲塑料技术(上海)有限公司(以下简称格来纳公司)签订《房屋租赁合同》，约定原告向格来纳公司承租位于上海市浦东新区康桥路XXX号XXX-XXX幢、XXX-XXX幢房屋，用于兴办产业创业园区，租赁期限自2015年10月1日起至2025年9月30日止。2016年8月26日，原告与案外人高某签订《物业租赁合同》《物业租赁合同补充协议》，约定高某向原告承租位于上海市浦东新区康桥路XXX号XXX幢XXX室房屋，租赁期限自2016年9月6日起至2021年9月5日止，基本租金为每平方米每天4.5元。2017年8月31日，原告与高某、上海云景供应链管理有限公司(以下简称云景公司)签订《补充协议》，约定高某将系争房屋的租赁权益转让给云景公司，由云景公司履行原合同中的各项权利和义务，并承担原合同中高某发生的债权和债务。2019年6月5日，原告、云景公司及被告签订《补充协议》，约定云景公司将系争房屋的租赁权益转让给被告，由被告履行原合同中的各项权利和义务，并承担原合同中云景公司发生的债权和债务。2019年4月25日，上海市浦东新区人民政府(以下简称浦东区政府)发布浦府房征决字[2019]第007号《国有土地上房屋征收决定》，征收范围包含系争房屋。2019年4月26日起，原告分别通过园区张贴公告、发送电子邮件等方式告知被告系争房屋因被政府征用，根据合同约定解除合同、被告应返还房屋等。但被告拒绝配合，且欠付自2019年8月1日起的租金及物业费，故原告诉至本院。上海市浦东新区康桥镇酒艺餐饮店辩称，不同意合同于2019年6月30日解除，原告于2019年6月21日张贴解除公告之前，一直要求被告等租户支付租金，要求继续经营，未告知征收事宜。解除公告显示，原告主张向上家解除合同，有违常理。其确认合同解除时间为2019年10月1日，但非被告自愿解除，而是原告采取断水断电封门导致被告无法正常经营，故合同于2019年10月1日解除。无法确认补偿方案前，被告拒绝搬离。被告已支付租金及物业费至2019年7月31日，因原告一直要求被告搬离，且不接受被告支付的租金。双方曾协商用被告支付的押金抵扣应付的租金及物业费，原告已将剩余押金退还被告，故被告认为双方租金及物业费已结算完毕。本院经审理认定事实如下：位于上海市浦东新区康桥镇康桥路**房屋的产权人登记为格来纳公司。原告向格来纳公司承租位于上海市浦东新区康桥路XXX号1-4幢(建筑面积5,164.22平方米)和5-12幢(建筑面积11,632.36平方米)房屋用于兴办产业创业园区，租赁期限自2015年10月1日起至2025年9月30日止。2016年8月26日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的高某签订《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》，约定原告将位于上海市浦东新区康桥路XXX号XXX幢XXX室房屋、计租面积162平方米出租给高某；租赁期限自2016年9月6日起至2021年9月5日止；计租起始日自2016年11月6日起计，物业管理费的缴付起始日自2016年9月6日起计；日基本租金为4.5元/平方米/天，月基本租金为22,174元，自2016年9月6日起每贰年作为一期，在上一期的基本租金数上递增6%；2016年1月1日起至2017年12月31日止的月物业管理费为1,571元，2018年1月1日起的月物业管理费为2,235.60元；支付方式为付三押三，先付后租；租赁押金为66,522元。该合同第二十条第3款约定：“在租赁期间，如遇政府的行政行为致使本《合同》无法继续履行的，被提前终止的，甲、乙双方互不追究对方责任。”第二十六条第6款约定：“合同届满之日或提前终止之日，乙方须将租赁场地及甲方附属设备、设施保持完好无损，及时清场并将租赁物业按规定交还甲方……”合同及补充协议还约定了其它事宜。合同签订后，原告将系争房屋交付给高某及被告经营者龚沈平实际使用。2017年8月31日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的高某、作为承租方(合同丙方)的云景公司签订《补充协议》，约定原合同中的乙方高某变更为丙方云景公司，丙方继续履行原合同中的各项权利和义务，并承担原合同中的乙方发生的债权和债务等事项。该协议还约定了其它事宜。2019年6月5日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的云景公司、作为承租方(合同丙方)的被告签订《补充协议》，约定原合同中的乙方云景公司变更为丙方被告，丙方继续履行原合同中的各项权利和义务，并承担原合同中的乙方发生的债权和债务等事项。该协议还约定了其它事宜。协议签订后，被告继续使用系争房屋，并向原告支付租金及物业费至2019年7月31日止。2019年4月25日，浦东区政府作出浦府房征决字[2019]第007号《国有土地上房屋征收决定》，征收范围包含系争房屋。2019年4月26日，原告在园区内张贴《通知》，告知各租户政府征收属于不可抗力，因合同解除产生的有关损失各自负担，正式搬离前租户应按照原租赁合同支付租金、物业费及其他相关费用。2019年5月5日，原告通过邮件方式向园区内各租户发送就若干拆迁问题的回函。2019年5月20日，原告在园区内张贴《通知》，通知各租户配合装修装饰评估工作。2019年6月21日，原告及上海浦东第二房屋征收服务事务所在园区内张贴《合同解除及离场通知》，告知园区内各租户，出于社会公共利益需求，原告将于2019年6月30日解除与房屋所有权人格来纳公司签订的《房屋租赁合同》，原告与各租户的租赁合同将于同日解除，希望各租户于2019年7月31日前配合离场。2019年7月9日，原告在园区内张贴《关于合同解除后续事项的通知》，要求租户腾空交房；如不履行义务，自2019年6月30日起应当按照原合同约定的租金标准支付占用费；如拒不支付，将从保证金中扣除；保证金抵扣完毕仍不搬离，则原告有权采取断水断电等措施。2019年9月24日，原告在园区内张贴《关于康桥路XXX号配合政府征收的交房通知》，再次通知租户于2019年9月30日前搬离，自2019年10月1日之后不再提供物业服务；装修补偿方案尚未确定，但签订《房屋交接书》后依法享有装修补偿的权利。2019年9月30日，原告在园区内张贴《关于康桥路XXX号配合政府征收交房的再次通知》，再次通知租户办理交房手续，未办理的租户自2019年10月1日起不再提供物业服务，并于2019年10月8日起采取停水停电措施。现因被告仍未返还并交接系争房屋，故原告诉至本院，要求判如所请。另查明，格来纳公司因对浦东区政府的征收决定不服，向上海市第一中级人民法院提起行政诉讼，案号(2019)沪01行初186号，请求撤销浦东区政府作出的征收决定。一审经审理后驳回了格来纳公司的诉请。格来纳公司提起上诉，二审于2020年5月29日作出判决：驳回上诉，维持原判。审理中，被告提供上海市浦东新区建设和交通委员会于2019年10月29日出具的《国有土地上非居住房屋征收初步评估结果公示》(影印件)，证明原告于初步评估公示之前张贴解除通知，系恶意违约，目前租户的评估工作无任何进展。经庭审质证，原告对评估结果公示真实性无异议，表示租户不是被征收人，仅需要对格来纳公司进行评估征收，且已对各租户进行分项评估登记。双方均表示原告共计收取押金70,153元，2019年8月1日起至2019年9月30日期间的租金及物业费已用押金进行抵扣，原告于2019年9月底退还被告剩余押金19,033元。原告表示其于2019年10月8日采取段断电措施，10月14日进行封门，现主张房屋使用费至2019年10月8日止，以后的房屋使用费本案中暂不主张，保留诉权。以上事实，由原告递交的《上海市房地产权证》《房屋租赁合同》《物业租赁合同》《物业租赁合同补充协议》《补充协议》《国有土地上房屋征收决定》《通知》《合同解除及离场通知》《关于合同解除后续事项的通知》《关于康桥路XXX号配合政府征收的交房通知》《关于康桥路XXX号配合政府征收交房的再次通知》，被告递交的《国有土地上非居住房屋征收初步评估结果公示》《收据》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告与云景公司于2019年6月5日签订的《补充协议》系各方的真实意思表示，《物业租赁合同》及《补充协议》也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。涉案租赁合同中已对系争房屋如遇政府的行政行为致使合同无法继续履行的情况作出相应约定，即合同提前终止。现系争房屋所属板块已纳入政府征收范围，合同所约定的提前终止条件已经成就，原告据此行使合同解除权，并无不当。2019年6月21日原告已在园区内张贴解除合同的通知，通知涉案租赁合同于2019年6月30日解除，符合合同约定及法律规定，故原告要求确认双方签订的房屋租赁合同于2019年6月30日解除，本院予以支持。合同解除后，被告应将系争房屋返还给原告，并支付实际占用系争期间的租金和房屋使用费。基于双方均确认自2019年8月1日起至2019年9月30日期间的租金及物业费已用押金进行抵扣，故原告主张该期间的房屋使用费及物业费，本院不予支持。虽原告将抵扣后的剩余押金退还给被告，但自2019年10月1日起至10月8日期间被告仍占有系争房屋未返还，该期间的房屋使用费，原告参照合同租金标准计付，本院予以支持。2019年10月8日之后的房屋使用费，原告表示在本案中暂不主张，系其对权利的自由处分，并无不当。被告以未取得征收利益为由拒不腾退系争房屋，与双方的合同约定有悖，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告复邦文化创意发展(上海)有限公司与被告上海市浦东新区康桥镇酒艺餐饮店签订的《物业租赁合同》及《补充协议》于2019年6月30日解除；二、被告上海市浦东新区康桥镇酒艺餐饮店于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市浦东新区康桥路XXX号XXX幢XXX室房屋，将上述房屋返还原告复邦文化创意发展(上海)有限公司；三、被告上海市浦东新区康桥镇酒艺餐饮店于本判决生效之日起十日内支付原告复邦文化创意发展(上海)有限公司自2019年10月1日起至2019年10月8日止的房屋使用费(按每日772.74元的标准计算)；四、驳回原告复邦文化创意发展(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,360元，减半收取计680元，由原告复邦文化创意发展(上海)有限公司负担300元，被告上海市浦东新区康桥镇酒艺餐饮店负担380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年七月十日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。