苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初15872号 原告:谢振辉，男，1982年4月19日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被告：陆雪琴，女，1987年11月25日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：乔治国，江苏尚维律师事务所律师。 被告：叶玉琴，女，1976年3月30日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 被告：吴江市太湖房产中介有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇油车西路**。 法定代表人：韩迎春，总经理。 委托诉讼代理人：徐恩侠，女，1974年9月8日出生，汉族，住江苏省吴江区。系该公司员工。 第三人：谢振华，男，1974年3月9日生，汉族，住福建省仙游县。 原告谢振辉与被告陆雪琴、叶玉琴、吴江市太湖房产中介有限公司（以下简称太湖中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理，于2018年5月28日作出(2017)苏0509民初8305号民事判决，被告陆雪琴、太湖中介公司不服本院一审判决，向苏州市中级人民法院（下称苏州中院）提起上诉。苏州中院于2019年7月30日作出（2018）苏05民终6533号民事裁定，撤销本院(2017)苏0509民初8305号民事判决，发回重审。本院于2019年12月2日立案，依法组成合议庭，于2020年6月9日追加谢振华为本案第三人参加诉讼，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告谢振辉、被告陆雪琴的委托诉讼代理人乔治国、被告太湖中介公司的委托诉讼代理人徐恩侠、被告叶玉琴到庭参加诉讼，第三人谢振华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢振辉向本院提出诉讼请求：1.被告陆雪琴、叶玉琴赔偿原告购房款46万元、装修款28万元、房屋上涨造成的损失76万元，并要求被告太湖中介公司在20万元范围内承担过失赔偿责任。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月15日，原告谢振辉父亲谢义济与被告陆雪琴签订了《吴江市太湖房产买卖契约》，约定原告谢振辉向被告陆雪琴购买位于江苏省苏州市吴江经济开发区12幢604室的房产（以下简称案涉房屋）。原告谢振辉与被告陆雪琴签订房产买卖契约后，原告谢振辉依法履行了付款义务（即支付了首付款人民币30万元），被告陆雪琴于2010年1月交付房屋，原告谢振辉已居住至今。根据《吴江市太湖房产买卖契约》约定，被告陆雪琴有义务及时为原告谢振辉办理房产过户手续，被告太湖中介公司代办房贷后结清房产余款。但在原告谢振辉不知情的状况下，被告叶玉琴在明知被告陆雪琴与原告已签订合法有效的房产买卖契约后，为争取更多私利又与被告陆雪琴恶意串通将该房产过户到其名下，并将该房产抵押给银行贷款，造成原告谢振辉巨大的经济损失人民币150万元（包括购房款、装修费、房产价格上涨等）。被告太湖中介公司作为中介机构，没能让原告谢振辉实现向被告陆雪琴购买房屋的目的，也应承担过错赔偿责任。2017年8月8日原告谢振辉向本院提交增加诉讼请求申请书，要求解除与被告陆雪琴、太湖房产中介公司签订的《吴江市太湖房产买卖契约》。 被告陆雪琴辩称，1、在整个购房过程中，原告谢振辉在购房中的委托代理人谢义济和谢振华全程参与，导致原告谢振辉房屋无法办理过户手续的过错是谢义济和谢振华。被告陆雪琴在整个事件中并不存在过错，不应向原告谢振辉赔偿损失；2、在整个房屋买卖的过程中，被告陆雪琴并未与被告叶玉琴串通，并未故意将房屋出卖给叶玉琴，没有收取任何多余的房款。被告陆雪琴一直在无锡上班，整个过程都是由其父亲周连明协商办理，只有办过户的时候被告陆雪琴来签字。当时被告叶玉琴拿了一堆材料让被告陆雪琴签字，因为被告叶玉琴是代表中介，所以被告陆雪琴都签了，直到接到法院的材料，才知道被告叶玉琴还和被告陆雪琴签订了另外一份房屋买卖合同；3、被告陆雪琴已将案涉房屋交付给原告谢振辉，原告谢振辉已装修入住多年，被告陆雪琴也共计收到房款46万元，双方已履行了原房屋买卖合同，不应解除。 被告叶玉琴辩称，1、2010年11月23日，被告陆雪琴和被告叶玉琴签订的房屋买卖合同是在原告谢振辉授意下签订的，由于原告谢振辉户籍在福建，按照当时吴江的购房政策无法办理过户。因为被告叶玉琴与谢振辉的哥哥谢振华是男女朋友关系，所以在原告谢振辉、被告陆雪琴及被告叶玉琴的三方合意下，原告谢振辉要求将房屋先过户至被告叶玉琴名下，等到原告谢振辉符合相关房产政策后再过户；2、原告谢振辉在被告陆雪琴与被告叶玉琴签订房屋买卖合同、办理贷款及过户过程中，为确保自己利益一直参与其中，在被告叶玉琴向银行贷款56万元后，原告谢振辉拿走了其中40万元，剩余16万元为被告叶玉琴代原告谢振辉向被告陆雪琴支付的剩余购房款；3、2017年5月5日，被告叶玉琴又与原告谢振辉签订了房产公证委托书，由被告叶玉琴委托原告谢振辉作为其代理人负责办理相关房产过户事宜。4、案涉房屋购房人为原告谢振辉，万荣峰、蔡建峰、陈菊林的债务全是谢振华的。综上，整个过程被告叶玉琴一直在原告谢振辉安排下进行合同签订和贷款办理，并非如原告谢振辉所说的不知情，故被告叶玉琴不应承担赔偿责任。退一步讲，即便承担赔偿责任也可以按照房屋买卖合同约定的违约金进行承担。 被告太湖中介公司辩称，1、被告太湖中介公司为原告谢振辉及被告陆雪琴的房屋买卖提供订立合同的机会，原告谢振辉与被告陆雪琴签订了书面的房屋买卖合同并约定了权利义务。在原告谢振辉与被告陆雪琴买卖合同的履行过程中，被告陆雪琴将房屋另外出售给他人与被告太湖中介公司无关，被告太湖中介公司不承担任何责任；2、被告太湖中介公司对被告陆雪琴将案涉房屋出售给他人的行为无任何过错，不应承担任何责任。原告谢振辉与被告陆雪琴签订的买卖合同第五、六条约定了违约责任，合同违约责任的承担主体系原告谢振辉及被告陆雪琴，与被告太湖中介公司无关。且被告太湖中介公司在合同的履行过程中无过错；3、原告谢振辉与被告太湖中介公司系居间合同关系，至今未收取中介费用，与原告谢振辉居间合同关系发生在2009年12月，至今已七年多，早已超过诉讼时效。综上，导致原告谢振辉与被告陆雪琴合同未履行的责任不在被告太湖中介公司，被告太湖中介公司对合同的履行无过错，请求驳回原告谢振辉对被告太湖中介公司的诉讼请求。 第三人谢振华未作述称。 经审理查明:2009年12月15日，陆雪琴及其委托代理人周连明（陆雪琴之父）作为甲方，谢振辉的委托代理人谢义济（谢振辉之父）作为乙方，太湖中介公司作为丙方，三方签订《吴江市太湖房产买卖契约》一份，约定由乙方向甲方购买案涉房屋，建筑面积123.92㎡、阁楼53.88㎡、车库23.16㎡，房产证和土地证待办。房屋总价为人民币46万元整，付款方式为在签约后一次付定金人民币2万元整，于2010年1月15日前在房地产交易中心过户签字后即付人民币28万元整并交钥匙，余款16万元整由银行贷款支付；甲方在未腾房之前扣除16万元，作为腾房押金（在过户后当场支付）由中介保管；甲、乙双方中如有一方违约，则违约方要承担违约责任，并赔偿违约金人民币4万元。甲方对该房屋如有第三人权利或债务，抵押、按揭、拆迁等问题造成原因，即为违约，与乙方无关（除：不可抗拒的灾害）。陆雪琴在甲方处签字，周连明在出让代理人处签字。谢义济代谢振辉及其自身分别在乙方及受让代理人处签字。叶玉琴在中介方签字，太湖中介公司在中介方盖章。后，谢义济向陆雪琴支付定金2万元。 2010年1月3日谢义济从其建设银行卡上取款23.5万元。同日，谢义济经由叶玉琴向周连明付款28万元，太湖中介公司开具抬头为“谢振辉”的《收款收据》一份，载明12幢604室房屋定金首付28万元，周连明在收款人处签名。同时周连明将案涉房屋交付给谢义济。 2010年9月6日，陆雪琴办理了案涉房屋的权属登记，产权证号为吴房权证松陵字第××号。 根据本院从吴江市房地产管理中心调取的一份《房地产买卖契约》显示，抬头处甲方（卖方）手写“陆雪琴”，乙方（买方）手写“叶玉琴”，房屋坐落填写地址为案涉房屋，价款填写80万元，付款方式填写为现金加贷款。关于房屋交付时间、违约金负担、纠纷解决方式等均未填写。在落款处，陆雪琴本人在甲方处签字，叶玉琴本人在乙方处签字。落款日期2010年11月23日，但23日有从17日更改的痕迹。根据本院从中国农业银行股份有限公司吴江市支行（以下简称农行吴江支行）调取的“吴江市存量房监管资金领款申请表”显示，2010年11月17日陆雪琴作为声明人同意由周连明领取《存量房交易资金托管支取凭证》，表格中房屋坐落地点填写为案涉房屋地址、领取金额填写为800000、受让方名字填写为叶玉琴、出让方名字填写为陆雪琴。 2010年11月23日，叶玉琴与农行吴江支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由农行吴江支行向叶玉琴提供贷款56万元用于购买案涉房屋，叶玉琴以案涉房屋作抵押。 2010年11月24日，周连明从吴江市房产交易中心资金托管账户支取了80万元，且于同日应叶玉琴要求通过陆雪琴银行账户向谢振辉哥哥谢振华转账26万元、向蔡建峰转账18万元、向万荣峰转账20万元，并于2010年11月26日自行支取16万元。2010年11月24日，叶玉琴办理了案涉房屋的权属登记，产权证号为01065639号，并办理了案涉房屋的抵押登记，他项权证号为00119337号。 另查明：2011年3月11日本院立案受理了胡桂洪起诉叶玉琴民间借贷纠纷一案［案号为（2011）吴江民初字第0661号］，胡桂洪要求叶玉琴归还2011年1月10日的借款25万元并支付利息。在该案中，胡桂洪陈述借款过程为：其是开太湖房屋中介的，叶玉琴是单位的会计，谢振华是单位的业务员，谢振华在借据中签字是为了见证，借款是叶玉琴借的。当时说要买房子缺钱。本院依据胡桂洪的申请，查封了登记于叶玉琴名下的案涉房屋。2011年8月3日本院作出（2011）吴江民初字第0661号民事判决书，判令叶玉琴返还胡桂洪借款本金25万元并支付相应逾期付款利息。 叶玉琴未履行（2011）吴江民初字第0661号民事判决书确定的给付义务，胡桂洪向本院申请强制执行，本院于2012年2月7日立案执行，［案号为（2012）吴江执字第0168号］。在执行过程中，执行人员发现登记于叶玉琴名下的案涉房屋所带的一楼车库出租给他人，承租人提供的租赁协议载明出租人为谢义济，遂于2012年2月15日向谢义济进行调查。谢义济陈述案涉房屋是其2009年12月15日以46万元的价格向陆雪琴购买的，是通过太湖房屋中介购买，叶玉琴是太湖房屋中介的工作人员，手续是他们办的。至于房屋为什么过户到叶玉琴名下其表示不清楚，一共付了30万元，还剩16万元没有付，都是付给陆雪琴的，对法院拍卖案涉房屋提出执行异议。2012年8月6日执行人员通知谢义济和胡桂洪进行听证，谢义济提交了一份《吴江市太湖房产买卖契约》、2010年1月3日取款23.5万元的银行回单及太湖中介公司出具28万元的《收款收据》。执行人员询问为何《收款收据》抬头处为何填写“谢振辉”，其陈述当时谢振辉一起去交钱，故抬头处写了“谢振辉”的名字。执行人员询问其是否有个儿子和叶玉琴在一起，其陈述跟叶玉琴在一起的是谢振华。胡桂洪陈述案涉房屋是由谢振华全程操作，30万元是谢义济还是谢振辉支付的不清楚。2012年8月10日陆雪琴接受执行人员询问时陈述其有一套房屋挂在太湖中介销售，后来经中介通知有人要买，中介与谢家几个人一起过来谈，交了2万元定金，谢义济代谢振辉签了房屋买卖合同。2010年1月30日谢义济又付了28万元，共计支付30万元，还有16万元需要银行贷款到账时再付。到房产中介过户时也是谢振辉到场，中介也在场。当时叶玉琴让其先签字，其也没看就签了。之后收到了银行贷款的16万元房款，至于为什么房屋过户到叶玉琴名下不清楚。其一直认为房屋是卖给了谢振辉，一直到法院通知才知道这个情况。 2012年8月2日本院立案受理了谢义济起诉陆雪琴、叶玉琴确认合同无效纠纷一案，［案号为（2012）吴江开民初字第0425号］，谢义济要求确认陆雪琴与叶玉琴就案涉房屋交易行为无效并撤销其过户手续，陆雪琴继续履行与谢义济之间的房屋买卖合同。2012年12月17日该案庭审时，谢义济陈述案涉房屋是其给小儿子谢振辉购买的，第一次的房屋买卖合同对方只有周连明签字，不放心，所以后来给周连明28万元的时候又签了第二份房屋买卖合同，让陆雪琴签字了，当天周连明交付了案涉房屋的钥匙。在被询问叶玉琴是否与谢振华认识时，谢义济陈述不清楚，在被询问买房子的事情是否两个儿子都知道，谢义济陈述知道的。陆雪琴陈述案涉房屋的买受人为谢振辉，在办理房产过户的时候谢义济委托其儿子谢振华到现场，在房产交易中心叶玉琴拿出许多空白纸让其签字，因为要赶回去上班签完字后就直接走了。2012年12月21日本院作出（2012）吴江开民初字第0425号民事裁定书，以谢义济不是房屋买卖的买受人为由，裁定驳回谢义济的起诉，谢义济、陆雪琴、叶玉琴均未提起上诉。 2013年3月21日本院立案受理了谢振辉起诉陆雪琴、叶玉琴房屋买卖合同纠纷一案，［案号为（2013）吴江开民初字第0330号］，谢振辉要求确认陆雪琴与叶玉琴关于案涉房屋交易行为无效并撤销其过户手续，陆雪琴继续履行与谢义济之间的房屋买卖合同。2013年7月1日在该案审理过程中，叶玉琴陈述，其与谢振华是男女朋友关系，谢振华有好多亲戚都是其介绍成功买房的。当时过户的时候谢振华说他的弟弟谢振辉的户口不在吴江，所以谢振华要求过户至叶玉琴名下，余下银行贷款由其归还，其帮谢振华垫付了3至4个月的银行贷款，后来没有能力还致使银行起诉。2010年11月23日办过户时，其与谢振华、周连明还有陆雪琴在场。过户费是谢振华出的，合同也是在房产交易中心签的，当时陆雪琴并不知道房子过户到其名下，但是周连明知道的，谢振华和周连明说好了的。谢振华需要钱，准备用这套房子贷款，第二天办理了抵押贷款56万元，都是谢振华拿去的。周连明作为证人出庭作证，其陈述谢振华和叶玉琴都没有说过过户到叶玉琴名下，办过户的时候有四个人在场，分别是其和陆雪琴，还有叶玉琴、谢振辉的哥哥。2013年9月2日，谢振辉申请撤诉。 又查明：2010年11月23日叶玉琴就案涉房屋向农行吴江支行贷款56万元后，贷款由叶玉琴偿还，自2011年9月起，叶玉琴对借款开始逾期不还，截至2011年12月30日，共结欠本金548102.44元，利、罚息30055.92元。因叶玉琴多次逾期，2012年4月5日，农行吴江支行至本院起诉叶玉琴，请求判令叶玉琴归还借款本金548102.44元及相应利息，在叶玉琴不能履行上述债务时，农行吴江支行有权对案涉房屋进行拍卖、协议折价、变卖，并从所得价款中优先受偿。2012年5月11日，本院作出（2012）吴江商初字第0176号民事判决书，支持了农行吴江支行的诉讼请求。叶玉琴未履行（2012）吴江商初字第0176号民事判决书确定的给付义务，农行吴江支行于2013年5月24日向本院申请强制执行［案号为(2013)吴江执字第2132号］。在执行过程中谢振辉向本院提出执行异议，主张其为案涉房屋的实际所有人，要求法院对案涉房屋停止执行。因登记于叶玉琴名下案涉房屋存在权属争议，故(2013)吴江执字第2132号案件按终结本次执行程序处理。对于谢振辉提出的执行异议，本院作出（2013）吴江执异字第0011号执行裁定书，驳回异议人谢振辉的执行异议。 2013年12月4日，谢振辉向本院提起执行异议之诉，认为案涉房屋已由其向陆雪琴购买，支付了首付款30万元（含定金2万元）。陆雪琴于2010年1月交付了案涉房屋，其装修后随即入住，该房屋的所有权已属其所有，要求判令确认案涉房屋所有权为谢振辉所有并对案涉房屋停止执行。2014年5月27日，本院作出(2013)吴江开民初字第1629号民事判决书，驳回谢振辉的诉讼请求。谢振辉未提起上诉。 2017年3月2日本院恢复对（2012）吴江商初字第0176号民事判决书的执行。2017年5月5日，叶玉琴向谢振辉出具《房产公证委托书》一份，载明:“委托人叶玉琴，受托人谢振辉，我拥有位于吴江山湖花园五区12幢604的房产，现委托谢振辉为我的代理人，并以我的名义在代理期限（2017年5月8日至2018年5月8日）内，办理如下事项：1、全权办理提前还清上述房产银行按揭贷款、利息手续，代为签署融资担保协议，代办抵押登记注销手续、办理房产过户手续、领取房地产买卖合同或房产证等产权证明。2、全权办理转让、出售上述房产的有关手续，打印房产买卖合同，代为签署房产买卖合同及相关文件。3、委托人办理签署上述房产的房款资金监管协议及收取资金监管协议中的全部房款。4、受托人办理公证、到国土、房产等有关部门办理房产过户手续及签署。5、到有关部门办理与房产转让一切有关手续。6、受托人办理上述房产解除国土局买卖合同公证书以及签署一切相关文件。受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，我均予承认。上述房产是指法律规定的本人份额的房产。 还查明：本院2011年9月28日立案受理了万荣峰诉谢振华、叶玉琴民间借贷一案［案号为（2011）吴江民初字第1783号］，万荣峰主张2010年12月12日叶玉琴向其借款15万元，并出具借条一份，谢振华作为担保人在借条上签字。双方口头约定借期三个月，叶玉琴以案涉房屋提供抵押。该案审理中，万荣峰申请证人程某到庭作证。证人程某陈述，2010年12月12日，万荣峰及叶玉琴、谢振华还有其在双板桥路的醉香咖啡厅协商叶玉琴向万荣峰借款15万元的事情，叶玉琴提出用她12幢604室房屋作为借款抵押，借款期限为三个月。三个月期限届满，若她不按期还款，则将该房产按71万元的价格卖给万荣峰。万荣峰同意了该方案，并当场借给叶玉琴15万元现金，叶玉琴将该房屋的房产证、土地证交给万荣峰，并出具了一张借条，谢振华作为担保人在借条上签字。2012年3月23日本院作出（2011）吴江民初字第1783号民事判决书，判令叶玉琴归还万荣峰借款15万元，谢振华承担连带清偿责任。 2017年10月17日本案立案受理了陈菊林起诉叶玉琴民间借贷纠纷一案，陈菊林要求叶玉琴归还2010年12月13日和2012年8月13日的借款合计15万元及相应利息［案号为（2017）苏0509民初11153号］。诉讼中，双方达成了调解协议，由叶玉琴归还陈菊林借款本金、利息及逾期利息共计35万元并承担诉讼费。 2018年5月4日本案立案受理了包蒙合起诉叶玉琴民间借贷纠纷一案，包蒙合要求叶玉琴归还2011年1月8日的借款3万元［案号为（2018）苏0509民初5092号］。诉讼中，双方达成了调解协议，由叶玉琴归还包蒙合借款本金2万元。 2017年10月17日，案涉房屋经本院拍卖，以1481552元价格成交。具体的分配方案为：支付房产过户应缴税款44446.56元,支付农业吴江支行抵押优先权56万元，评估费14350元，退还系列案件诉讼费20521元,支付执行费22317元,余819917.44元,扣划叶玉琴银行存款13000元，合计:819917.44+13000=832917.44元。参与分配的申请人均为叶玉琴的债权人，分别是胡桂洪（分配标的为本金25万元及相应诉讼费和执行费）、万荣峰（分配标的为本金15万元及相应诉讼费执行费）、陈菊林（分配标的为本金35万元及相应诉讼费和执行费）、农行吴江支行（分配标的为扣除抵押权56万元，剩余239837.73元扣除诉讼费4941元，余234896.73元及相应诉讼费和执行费）、包蒙合（分配标的为扣除已受偿的4500元后还剩15500元），经计算分配比例:832917.44/1000396.73=83.2587%。 2018年9月7日本院立案受理陆雪琴诉蔡建峰民间借贷纠纷一案［案号为(2018)苏0509民初11092号］，陆雪琴主张其父亲周连明在案外人叶玉琴的指挥下通过陆雪琴的银行账户向蔡建峰转账18万元，现要求返还。庭审中，蔡建峰陈述叶玉琴之前问其朋友借钱，其朋友没有钱，后来叶玉琴向其借款，因为当时其与谢振华认识的，并且谢振华与叶玉琴在谈朋友，叶玉琴当时说缺托管资金的钱，其当时有资金的，就通过银行取款16万元现金再凑了18万元现金给叶玉琴，时间是2010年11月15日左右。2010年11月24日，在永康路的农行，周连明通过陆雪琴的账户在柜台上将18万元转账给其，当时其和叶玉琴、谢振华、周连明都在的。本院于2018年12月3日作出(2018)苏0509民初11092号民事判决书，判决驳回陆雪琴诉讼请求。陆雪琴向苏州市中级人民法院提起上诉，2019年8月14日苏州市中级人民法院作出(2019)苏05民终3964号民事判决书，判令驳回上诉、维持原判。 再查明：经苏州市政府网站查询，苏州市人民政府2011年3月2日发布《市政府关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的通知》，之前未有针对非本市居民家庭的房地产限购政策。 在本案一审过程中，2018年5月7日，谢振辉的委托诉讼代理人王民荣称谢振辉的哥哥谢振华即将来电。后，134××××0618的手机号码呼入，自称其系谢振华，且称起初并不知道弟弟谢振辉在叶玉琴处买房，后来方知道，其全程未参与弟弟谢振辉买房事宜。并称陆雪琴未汇款给其，其与叶玉琴十几岁就认识，是很好的朋友，但并非男女朋友，其共借给叶玉琴63万元，没有借条或者其他抵押、质押等任何手续。2011年以前，叶玉琴电话称有笔几十万的钱汇到其账上归还给其。 诉讼中，谢振辉明确表示不同意追加谢振华为被告，不要求其承担责任。 诉讼中，本院经向苏州市新潮房产经纪有限公司和苏州三和居道策划咨询有限公司咨询，案涉房屋同地段、同面积毛坯状态下的租金为：2010年租金每月1000元至1100元，每年上涨70元到80元左右。 以上事实由《吴江市太湖房产买卖契约》、收款收据、银行取款凭条、《房地产买卖契约》、吴江市存量房监管资金领款申请表、吴江市房产交易中心资金托管支付通知书、银行取款凭条、（2011）吴江民初字第0661号庭审笔录和民事判决书、（2012）吴江执字第0168号执行笔录、（2012）吴江开民初字第0425号庭审笔录和民事裁定书、（2013）吴江开民初字第0330号庭审笔录和民事裁定书、（2012）吴江商初字第0176号民事判决书、（2013）吴江执异字第0011号执行裁定书、(2013)吴江开民初字第1629号民事判决书、（2011）吴江民初字第1783号庭审笔录和民事判决书、(2018)苏0509民初11092号庭审笔录和民事判决书、房产公证委托书和电话笔录、询问笔录以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，原告谢振辉父亲谢义济以原告谢振辉代理人身份与被告陆雪琴、太湖中介公司签订了《吴江市太湖房产买卖契约》，被告陆雪琴在2012年8月10日接受执行人员询问时陈述案涉房屋的购买人为原告谢振辉，故本院认定《吴江市太湖房产买卖契约》的买受人为原告谢振辉，出卖人为被告陆雪琴，中介方为太湖中介公司。被告陆雪琴在缔约时未取得案涉房屋的所有权，但并不影响《吴江市太湖房产买卖契约》的效力，《吴江市太湖房产买卖契约》依法成立有效，双方均应按约履行合同义务。 本案的争议焦点是： 一、原告谢振辉与被告陆雪琴之间的《吴江市太湖房产买卖契约》是否应当解除。 原告谢振辉认为，原告谢振辉与被告陆雪琴签订《吴江市太湖房产买卖契约》后依约支付了房款30万元，被告陆雪琴交付了案涉房屋，原告谢振辉已居住至今。后在原告谢振辉不知情的情况下，被告叶玉琴为争取更多的私利又与被告陆雪琴串通，将案涉房屋过户至被告叶玉琴名下，并以案涉房屋向银行抵押贷款，之后案涉房屋被法院拍卖，导致原告谢振辉不能实现合同目的，故要求解除《吴江市太湖房产买卖契约》。 被告陆雪琴认为，在整个房屋买卖合同过程中，被告陆雪琴并未与被告叶玉琴串通，并未故意将案涉房屋出卖给被告叶玉琴。被告陆雪琴已将将案涉房屋交付给原告谢振辉，原告谢振辉也已装修入住多年，被告陆雪琴共计收到的房款为46万元，双方已经履行完毕了《吴江市太湖房产买卖契约》，故不同意解除《吴江市太湖房产买卖契约》。 本院认为，原告谢振辉向被告陆雪琴支付了30万元购房款，被告叶玉琴办理贷款后将其中的16万元支付给被告陆雪琴的父亲周连明，被告陆雪琴向原告谢振辉交付了案涉房屋。但案涉房屋之后被登记至被告叶玉琴名下，且由于被告叶玉琴的债务纠纷致案涉房屋被法院查封、拍卖，本案《吴江市太湖房产买卖契约》无法继续履行，原告谢振辉有权解除合同，合同自通知到达对方时解除。原告谢振辉在2017年8月8日向本院提交增加诉讼请求申请书，要求解除《吴江市太湖房产买卖契约》。本院当日将该增加诉讼请求申请书送达被告陆雪琴、被告太湖中介公司，故《吴江市太湖房产买卖契约》于2017年8月8日解除。 二、被告叶玉琴与第三人谢振辉对《吴江市太湖房产买卖契约》的解除是否应承担赔偿责任。 本院认为，《吴江市太湖房产买卖契约》不能继续履行的原因为被告叶玉琴依据《房地产买卖契约》将案涉房屋登记在自己名下，之后由于被告叶玉琴的债务纠纷致案涉房屋被法院查封、拍卖。关于被告陆雪琴与被告叶玉琴签订《房地产买卖契约》的原因，根据被告叶玉琴在多起案件中的陈述，总结为两点，一是因为原告谢振辉的户口不在吴江，根据当时吴江房地产政策无法过户，原告谢振辉的哥哥谢振华要求过户至叶玉琴名下。由于被告叶玉琴与谢振华系男女朋友关系，就答应对案涉房屋进行代持。二是谢振华认识银行的工作人员，在被告叶玉琴代持案涉房屋的基础上以案涉房屋作为抵押从银行套取贷款。 关于被告叶玉琴陈述的目的之一即由于当时吴江的房产限购政策导致案涉房屋无法过户至原告谢振辉名下。本院认为，根据苏州市政府网站公布的相关房地产市场调控政策，在2009年和2010年苏州市政府未出台针对非本市户籍居民家庭房产限购政策，被告叶玉琴也未对其主张提交相应的证据加以证明，故对于被告叶玉琴该主张本院不予采信。 关于被告叶玉琴陈述的目的之二即被告谢振华为套取银行贷款。本院认为，被告叶玉琴明知案涉房屋已出卖给了原告谢振辉。在此基础上，被告叶玉琴与被告陆雪琴签订的《房地产买卖契约》约定的房屋总价为80万元，远高于《吴江市太湖房产买卖契约》约定的房屋总价46万元，且关于房屋交付时间、违约金负担、纠纷解决方式等均未填写，被告叶玉琴的前述行为不符合正常房屋买卖交易中买家的行为习惯。《吴江市太湖房产买卖契约》约定的房款总额为46万元，而《房地产买卖契约》约定房款总额为80万元，被告叶玉琴在签订《吴江市太湖房产买卖契约》的当日与农行吴江支行签订《个人购房担保借款合同》，以案涉房屋为抵押向农行吴江支行贷款56万元，被告叶玉琴签订《房地产买卖契约》具有明显套取银行贷款的意图。 至于套取银行贷款是否由谢振华与被告叶玉琴共同谋划，共同参与，本院根据有关当事人陈述及本院调取的相关证据分析如下：首先，在2011年3月11日胡桂洪起诉叶玉琴民间借贷一案中，胡桂洪陈述叶玉琴是太湖中介公司的会计，谢振华是公司的业务员。胡桂洪并未参与案涉房屋买卖的过程，其关于叶玉琴与谢振华工作的陈述具有相当可信度。原告谢振辉由其父亲谢义济出面通过太湖中介公司向被告陆雪琴购买案涉房屋，而谢振华系太湖中介的业务员也是谢义济的儿子、谢振辉的哥哥，因此谢振华对于原告谢振辉购买案涉房屋知情的可能性极大。谢义济在（2012）吴江开民初字第0425号案件庭审过程中陈述的“谢振华对于其为原告谢振辉购买案涉房屋也是知晓的”及原告谢振华在本案中陈述的“我哥哥跟我说山湖花园有一套房子不错，建议我去看”也能印证本院以上观点。其次，关于谢振华与叶玉琴之间的关系。谢振华和叶玉琴均系太湖中介公司的员工，在(2018)苏0509民初11092号案件审理过程中，蔡建峰陈述在2010年11月15日被告叶玉琴向其借款18万元用于资金托管，由于其与谢振华系朋友，而当时叶玉琴与谢振华又在谈朋友，故其向叶玉琴出借了18万元。蔡建峰并未参与案涉房屋买卖的过程，其陈述具有可靠性。据此，可以认定在案涉房屋买卖过程的时间段，叶玉琴与谢振华系同事关系，且关系密切。再次，2012年8月10日被告陆雪琴接受执行人员询问，其陈述办理过户时在场人员为中介叶玉琴、谢振辉、周连明、陆雪琴。在（2013）吴江开民初字第0330号案件庭审过程中，被告叶玉琴陈述办理过户时在场人员为叶玉琴、谢振华、周连明、陆雪琴。周连明在该案庭审中陈述过户时在场人员为叶玉琴、谢振华、周连明、陆雪琴。被告陆雪琴虽然系案涉房屋的出卖人，但纵观整个房屋买卖过程，一直由其父亲周连明代为处理相关事宜，其仅在与谢义济签订《吴江市太湖房产买卖契约》时出现，而当时谢振辉并未出面，故其在办理过户手续时存在将谢振华误认为谢振辉的可能性。据此，结合陆雪琴、叶玉琴、周连明的陈述，本院认定谢振华参与了案涉房屋过户的相关事宜。谢振华并非案涉房屋的买受人，其在案涉房屋过户时出现没有正当理由。在被告叶玉琴以案涉房屋为抵押向农行吴江支行贷款56万元放款后，周连明按照被告叶玉琴的指示于2010年11月24日向谢振华转账20万元，向蔡建峰转账18万元、向万荣峰转账20万元。叶玉琴对此主张以上款项均按谢振华意见分配，谢振华获取全部的贷款利益。本院认为，谢振华本人收到了20万元，谢振华虽在来电中解释为叶玉琴向其归还的借款，未提交任何证据加以证明，本院对其主张不予采信。蔡建峰收到了18万元，根据蔡建峰在(2018)苏0509民初11092号案件中的陈述，该笔款项系叶玉琴归还2010年11月15日左右因资金托管需要向其的借款，据此，该笔款项应与被告叶玉琴有关。万荣峰收到了20万元，在（2011）吴江民初字第1783号案件庭审中，万荣峰主张2010年12月12日叶玉琴向其借款15万元，由谢振华提供担保，故叶玉琴、谢振华与万荣峰均有利益关联，在双方均未提交相关证据的情况下，该款项应认为与叶玉琴、谢振华有关。故可以认定被告叶玉琴和谢振华共同享受到了以案涉房屋套取银行贷款的利益。最后，蔡建峰在(2018)苏0509民初11092号案件庭审时陈述2010年11月24日周连明在银行柜台通过被告陆雪琴的银行账户向其转账18万元时，其和叶玉琴、谢振华均在场。被告陆雪琴和被告叶玉琴也陈述当时谢振华在场，蔡建峰的以上陈述与被告陆雪琴和被告叶玉琴的陈述相互吻合，可以认定虽然由被告叶玉琴出面套取银行贷款，但谢振华为了保证自身的利益一直参与其中，这也可以合理解释为何办理案涉房屋过户登记于叶玉琴名下时谢振华会出现在现场。在（2011）吴江民初字第1783号案件庭审中，万荣峰申请的证人程某陈述，2010年12月12日，万荣峰及叶玉琴、谢振华还有其在双板桥路的醉香咖啡厅协商叶玉琴向万荣峰借款15万元的事情，叶玉琴提出用她12幢604室房屋作为借款抵押，借款期限为三个月。三个月期限届满，若她不按期还款，则将该房产按71万元的价格卖给万荣峰。程某的陈述也可以印证谢振华对于案涉房屋被登记在被告叶玉琴名下是明知的。 综上，谢振华与被告陆雪琴均系太湖中介公司员工，两人关系密切，谢振华作为原告谢振辉的哥哥，明知其父亲谢义济以谢振辉名义通过太湖中介公司员工叶玉琴向被告陆雪琴购买了案涉房屋。在案涉房屋过户至叶玉琴名下时，谢振华并非案涉房屋的买受人但出现在不动产交易中心，在周连明接受叶玉琴指示于2010年11月24日向蔡建峰转款时也在现场，谢振华又与被告叶玉琴分得了以案涉房屋套取银行贷款的利益。以上情形表明，谢振华与被告叶玉琴串通，具有套取银行贷款的共同故意，积极参与了被告叶玉琴套取银行贷款的过程并且获得了以案涉房屋套取银行贷款的利益，应与被告叶玉琴共同对《吴江市太湖房产买卖契约》不能继续履行承担相应责任。但在两人共同以案涉房屋套取银行贷款的过程中，被告叶玉琴起主要作用，且最终因被告叶玉琴的个人债务导致案涉房屋被拍卖，故叶玉琴承担的责任比例应大于谢振华。 三、被告陆雪琴对《吴江市太湖房产买卖契约》不能继续履行是否需承担赔偿责任。 原告谢振辉主张被告陆雪琴与被告叶玉琴恶意串通，被告陆雪琴主张对于其与被告叶玉琴之间的《房地产买卖契约》并不知情。被告叶玉琴在（2013）吴江开民初字第0330号案件庭审中陈述，被告陆雪琴并不知晓案涉房屋会被过户至被告叶玉琴名下，但周连明知晓，是谢振华与其商谈的。周连明在该案中作为证人出庭时否认谢振华与其商谈案涉房屋会过户至被告叶玉琴名下。本院认为，周连明受被告陆雪琴委托至不动产登记中心取款时，取款单上明确载明房款是80万元，与《吴江市太湖房产买卖契约》不符，尔后又按照被告叶玉琴指示向其他人汇款64万元，从以上周连明的行为可以推断其知晓并默认案涉房屋由被告叶玉琴代持。被告陆雪琴在本案庭审中也认可是谢振华想多贷点款，让周连明帮帮忙签个字。虽然谢振华系原告谢振辉的哥哥，周连明在一定程度上可以相信谢振华的陈述能代表原告谢振辉。但案涉房屋实际买受人为谢振辉，案涉房屋由他人代持会对原告谢振辉的利益产生重大影响，周连明应当与原告谢振辉进行核实并取得原告谢振辉的明确同意，现被告陆雪琴并未就此提交相应证据，且对《房地产买卖契约》的签订起到了客观配合作用，故被告陆雪琴应对《吴江市太湖房产买卖契约》不能继续履行承担相应责任。考虑到被告陆雪琴签订《吴江市太湖房产买卖契约》后已向原告谢振辉交付了房屋，在整个过程中收取的房款总额为46万元，并未获取额外的利益，主观上也没有与被告叶玉琴串通获取银行贷款的故意，故其对于《吴江市太湖房产买卖契约》不能继续履行的责任应相应减轻。 四、被告太湖中介公司对《吴江市太湖房产买卖契约》不能继续履行是否需承担赔偿责任。 原告谢振辉认为，被告太湖中介公司是《吴江市太湖房产买卖契约》居间方，未能实现让原告谢振辉购房案涉房屋的合同目的，应在20万元范围内需承担赔偿责任。 被告太湖中介公司认为，被告太湖中介公司作为中介方为原告谢振辉及被告陆雪琴的房屋买卖提供了订立合同的机会，在原告谢振辉与被告陆雪琴买卖合同的履行过程中，被告陆雪琴将房屋另外出售给他人与被告太湖中介公司无关。原告谢振辉与被告陆雪琴签订的《吴江市太湖房产买卖契约》第五、六条约定的违约责任承担主体系原告谢振辉及被告陆雪琴，与被告太湖中介公司无关，无需承担赔偿责任。原告谢振辉与被告太湖中介公司系居间合同关系，至今未收取中介费用，无需承担赔偿责任。此外，被告太湖中介公司与原告谢振辉居间合同关系发生在2009年12月，至今已七年多，早已超过诉讼时效。 本院认为，被告叶玉琴系被告太湖中介公司的员工，其作为公司经办人居间介绍被告陆雪琴将案涉房屋出卖给原告谢振辉，之后又以套取贷款为目的，以自己的名义与被告陆雪琴签订《房地产买卖契约》并将案涉房屋过户登记于自己名下，导致《吴江市太湖房产买卖契约》一直未能履行完毕。被告太湖中介公司对于被告叶玉琴的前述行为未尽到监督管理责任，对《吴江市太湖房产买卖契约》不能继续履行存在过错。此外，被告太湖中介公司作为原告谢振辉向被告陆雪琴购买案涉房屋的居间人，负有协助《吴江市太湖房产买卖契约》履行完毕的合同义务，现《吴江市太湖房产买卖契约》无法继续履行，被告太湖中介公司也需承担相应的违约责任。综上，被告太湖中介公司对《吴江市太湖房产买卖契约》不能继续履行需承担相应的赔偿责任。关于诉讼时效，至原告谢振辉向本院起诉时，《吴江市太湖房产买卖契约》尚未履行完毕，原告谢振辉起诉被告太湖中介公司未超过诉讼时效，被告太湖中介公司关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。 五、原告谢振辉对《吴江市太湖房产买卖契约》不能继续履行是否需承担责任。 本院认为，原告谢振辉的父亲谢义济与被告陆雪琴在2009年12月15日签订《吴江市太湖房产买卖契约》后，仅支付了30万元购房款。案涉房屋于2010年9月6日登记于被告陆雪琴名下，具备了办理网签过户、支付剩余房款16万的条件。但原告谢振辉未提交证据证明其向被告陆雪琴主张办理过户手续，亦未支付剩余房款直至2012年2月15日执行人员向谢义济就案涉房屋权属情况进行调查时，谢义济才提出执行异议。原告谢振辉长期以来怠于履行支付剩余房款和要求被告陆雪琴协助过户的义务，基于其与谢振华之间的兄弟关系，至少其事后知晓案涉房屋登记于被告叶玉琴名下具有高度盖然性，故原告谢振辉对《吴江市太湖房产买卖契约》不能继续履行造成的损失也应承担部分责任。 六、原告谢振辉因《吴江市太湖房产买卖契约》解除造成的损失范围。 本院认为，《吴江市太湖房产买卖契约》于2017年8月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。原告谢振辉请求的赔偿损失范围包含其已支付的购房款损失30万元、装修费和房价上涨的损失。关于装修费和房价上涨损失的确定，原告谢振辉要求按照本院拍卖价为基数计算，被告陆雪琴认为应按照2013年9月9日的房价为基数计算，被告叶玉琴认为应按照2014年的房价为基数计算。本院认为，原告谢振辉主张解除《吴江市太湖房产买卖契约》的时间点与案涉房屋被拍卖的时间点最接近，比较客观反映了《吴江市太湖房产买卖契约》解除后，原告谢振辉产生的装修费和房价上涨的损失。但原告谢振辉所支付的房款合计为30万元，原告谢振辉产生的装修费和房价上涨的损失，在以本院拍卖价为基数的基础上，酌情按照原告谢振辉支付的房款比例计算为666230元［（1481552-460000）*(300000/460000)］。2010年1月3日被告陆雪琴向原告谢振辉交付了案涉房屋，至案涉房屋于2017年10月17日被法院拍卖，在此期间原告谢振辉占有使用了案涉房屋，故在计算原告谢振辉的装修费和房价上涨损失时应扣除该期间的占有使用费，本院酌情参照同地段同类型房屋租金计算占有使用费。根据本院的询价情况，2010年同地段同类型房屋毛坯状态下月租金1000元至1100元，每年上涨70元到80元左右。据此，本院酌定原告谢振辉使用案涉房屋的占有使用费为122062.50元［（1050*12+1125*12+1200*12+1275*12+1350*12+1425*12+1500*12+1575*9.5）］，该费用应从原告谢振辉的损失范围中扣除。因此原告谢振辉的装修费和房价上涨损失应认定为544167.50元（666230-122062.50）。 七、具体赔偿责任的确定 1、原告谢振辉30万元购房款损失的赔偿责任认定。 本院认为，被告陆雪琴在收取原告谢振辉支付的购房款30万元的同时向原告谢振辉交付了案涉房屋。根据《吴江市太湖房产买卖契约》的约定，剩余16万元在办理过户时当场支付，但谢振辉一直未支付剩余的16万元。之后因被告叶玉琴和谢振华串通，为套取银行贷款，将案涉房屋过户登记在被告叶玉琴名下，并被被告叶玉琴抵押于农业银行吴江支行，最终案涉房屋因被告叶玉琴的债务纠纷被法院拍卖，所得拍卖款分配给了被告叶玉琴的债权人，被告叶玉琴取得了案涉房屋的权益，但仅通过银行贷款向被告陆雪琴支付16万元房款。被告陆雪琴主观上没有“一房二卖”的恶意，客观上亦未获取额外利益。现案涉房屋无法返还给被告陆雪琴，如果由被告陆雪琴赔偿原告谢振辉的购房款损失30万元，对被告陆雪琴明显不公，也导致了各方利益严重失衡，故本院认定原告谢振辉产生的购房款损失30万元应由案涉房屋权益的获得者被告叶玉琴予以赔偿。原告谢振辉要求被告陆雪琴共同赔偿购房款损失30万元的诉讼请求，本院不予支持。 2、原告谢振辉的装修费和房价上涨损失544167.50元的赔偿责任认定。 本院认为，原告谢振辉的装修费和房价上涨损失544167.50元应由违约方按照各自过错承担。综合考虑原告谢振辉、被告叶玉琴、被告陆雪琴、被告太湖中介公司、第三人谢振华对于《吴江市太湖房产买卖契约》不能继续履行承担责任的责任大小及过错程度，本院酌情认定由原告谢振辉自负15%、被告叶玉琴承担35%，第三人谢振华承担30%，被告陆雪琴承担15%、被告太湖中介公司承担5%，故被告叶玉琴应赔偿原告谢振辉装修费和房价上涨损失190458.63元（544167.50*0.35），被告陆雪琴应赔偿原告谢振辉装修费和房价上涨损失81625.13元（544167.50*0.15），被告太湖中介公司应赔偿原告谢振辉装修费和房价上涨损失27208.38元（544167.50*0.05）。原告谢振辉自愿放弃要求第三人谢振华承担责任，系原告谢振辉对其民事权利的自由处分，并不因此影响其他被告责任的承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告谢振辉与被告陆雪琴签订的《吴江市太湖房产买卖契约》于2017年8月8日解除； 二、被告陆雪琴于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢振辉81625.13元；（如采用转账方式支付，请汇入原告谢振辉指定账户或苏州市吴江区人民法院；户名：苏州市吴江区人民法院；账号：62×××69；开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行） 三、被告叶玉琴于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢振辉490458.63元；（如采用转账方式支付，请汇入原告谢振辉指定账户或苏州市吴江区人民法院；户名：苏州市吴江区人民法院；账号：62×××67；开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行） 四、被告吴江市太湖房产中介有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢振辉27208.38元；（如采用转账方式支付，请汇入原告谢振辉指定账户或苏州市吴江区人民法院；户名：苏州市吴江区人民法院；账号：62×××66；开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行） 五、驳回原告谢振辉其他诉讼请求。 如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18300元，保全费5000元，合计23300元，由原告谢振辉负担13844元，由被告陆雪琴负担1308元，由被告叶玉琴负担7712元，由被告吴江市太湖房产中介有限公司负担436元，三被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付内交至本院。原告预交的应由三被告负担的诉讼费用9456元，本院于本判决生效之日起十日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  陈晓君 审 判 员  李 娜 人民陪审员  仓公鼎 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  张 敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。