北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13218号原告：闫志发，男，1971年5月26日出生，汉族，瑞福翔广告制作中心个体经营者，住北京市丰台区。被告：涂同水，男，1973年1月30日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告闫志发与被告涂同水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫志发，被告涂同水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫志发向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还2019年12月10日至2020年5月5日所欠房租共计20137元（按照年租金50000元除以365天得出的日租金136.99元计算）;2.判令被告按合同约定支付房屋租赁违约金5000元（根据合同第五条，押金不退，所以以押金抵扣违约金）；3.判令被告按照合同第四条约定支付采暖费、物业费、垃圾清运处理费2000元；4.判令被告支付所欠2019年12月电费150元、2019年12月水费30元（按照之前的月均电费、水费计算）；5.被告支付更换防盗门锁200元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年6月10日签订房屋租赁合同,合同期为2019年6月10日起至2020年6月10日止。签订合同时双方明确约定,同时被告也承诺租赁该房屋仅作为办公使用。但合同生效之后被告私自改变该房屋使用性质,变成违法加工作业使用,原告多次警告,被告一直拖延应付,拒不改正错误。一、纠纷原因为被告合同违约，街道相关部门与社区多次上门要求其改正,其拒不悔改。二、合同第四条约定,该房屋租金支付方式为:半年租金25000元，故2019年12月10日至2020年5月5日147天租金为20137元。三、被告所交租金为合同期内上半年(2019年6月10日至12月9日)租金,合同期内下半年(2019年12月10日之后)租金至今没有交纳,被告于一月末搬走部分物品,但至今仍有物品没有搬离并拒交各种费用,被告一直占用该房屋,手持房屋钥匙拒不归还于原告。2020年5月5日原告去找被告要求立即清空房屋并归还钥匙，被告妻子与其产生争吵，经110报警调解，被告于当日清空房屋并归还钥匙，因被告忘记携带房屋钥匙，防盗门钥匙只带了一把，自行撬锁进屋导致门锁及门把手损坏，后被告偿还新门锁一把，钥匙两把，防盗门钥匙一把，其仍持有防盗门钥匙一把，故应归还防盗门钥匙一把或更换防盗门锁芯费用200元。四、在被告行业旺季期间,由于其加工作业产生大量噪音并乱摆乱放,对原告的正常经营产生严重不利影响,使原告在此期间营业额出现明显下降并造成经济损失,同时使得房屋出租产生空窗期造成损失。故应判令被告支付违约金(押金)5000元。五、合同第四条约定,物业费、采暖费、垃圾处理费每年2000元。被告至今尚未交付此费用。六、电费为每度1.2元(商业用电),合同第四条约定水费为每月30元(商业用水)。七、本案诉讼完全是由被告违约造成,故应判令诉讼费用由被告承担。涂同水辩称：2020年1月5日我搬走的，房租支付到2019年12月10日，按照合同约定年租金是45000元，我是先交了25000元的房租，又交了5000元的押金，一共交了30000元。2019年9月，我就跟原告提出要搬走，2019年11月我又找原告说不租了，让原告退押金，但是原告说我是签了一年的合同所以押金不退，我就多住了一个月，用押金抵扣多住一个月的租金。采暖费、物业费、垃圾清运处理费同意按天计算，2019年12月10日之前的水费、电费我交清了，2019年12月10日之后的数额我同意按天支付。原告给了我两把钥匙，我都返还了，不同意支付更换防盗门锁200元。本院经审理认定事实如下：出租人闫志发（甲方）与承租人涂同水（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定闫志发将位于北京市丰台区正阳小区同盛里3号楼7单元101房屋（以下简称101房屋）承租给涂同水，出租房屋建筑面积共计20平方米。合同第三条规定租赁期限自2019年6月10日起至2020年6月10日止；乙方承诺租赁该房屋仅作为办公使用。第四条规定该房屋为年租，每年租金共45000元，按年结算。因考虑到租金压力，现改为半年一付。租金支付方式为半年租金25000元，租房押金5000元，物业费（取暖费、垃圾处理费）每年2000元、水费30元/月，电费、燃气费、电话费按实际使用情况，乙方自行付费。第五条规定此房屋不收转让费，如房屋合同没有到期，乙方中途不租，押金不退。2019年6月3日，涂同水向闫志发支付房租25000元。闫志发认可涂同水租房之日支付押金5000元。双方当事人均认可25000元系前半年租金，涂同水称按照合同约定如果承租整年后半年再支付闫志发20000元租金，故年租金按45000元计算，而闫志发认为年租金应为50000元。2019年12月1日，涂同水以微信转账及现金方式向闫志发支付2019年9月至11月电费508.8元、水费90元，之后未再支付水电费。2020年1月8日，闫志发以北京宏图伟业广告制作有限公司名义支付101房屋2019年11月15日至2020年3月15日供暖费3116.25元（69.25平方米*45元/平方米）、2019年5月1日至2020年4月30日物业服务费571.85元。涂同水称已提前告知闫志发不再承租涉案房屋，并要求退还押金，闫志发不同意，故其继续居住至2020年1月5日，押金用于抵扣该期间的房租；入住时闫志发共交付两把钥匙，一把是外面玻璃门的钥匙，一把是防盗门钥匙，2020年1月5日其自涉案房屋搬走后，已口头告知闫志发房屋内剩余的一个门、一个床垫等物品不要了，因押金争议未归还闫志发防盗门钥匙，扔掉玻璃门钥匙。2020年5月5日，闫志发与涂同水爱人因租房问题产生争议，后经报警，涂同水于当天至101房屋将剩余物品清空，并交付闫志发玻璃门新钥匙两把，防盗门钥匙一把。涂同水提交支付宝账单、收据、房玉柱书面证言，用以证明其于2020年1月5日从101房屋搬至他处，2019年12月31日开始向新出租人交付房租等费用。闫志发对涂同水提交证据均不予认可，其称入住时共交付涂同水四把钥匙，玻璃门钥匙及防盗门钥匙各两把，涂同水于2020年1月春节前确实搬走了部分东西，但留下很多东西，也没有交付房屋钥匙，故实际搬离时间应为2020年5月5日。另，闫志发主张涂同水将承租的101房屋改变“办公”用途，用于加工门窗，产生噪音被举报。涂同水对此不认可，其陈述租赁房屋时已告知闫志发有时候会切割门窗，租赁期间一般在其他地方切割门窗，在涉案房屋内进行组装，偶尔进行加工。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。闫志发、涂同水签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。关于涉案房屋的实际租赁期间，闫志发主张应计算至2020年5月5日，涂同水主张为2020年1月5日。根据现有证据，涂同水虽主张已于2020年1月5日口头告知闫志发自涉案房屋搬走，但其未归还闫志发房屋钥匙，双方未就房屋租金进行结算，亦未清点屋内物品；涂同水提交的支付宝账单、收据及证言不足以证明其已向闫志发交付涉案房屋；在未归还房屋钥匙、未结算费用清点物品的情况下，按照常理推断，闫志发有理由相信涂同水仍占有涉案房屋，其于2020年3月至2020年5月5日期间通过短信多次要求涂同水交付房屋、结算费用并提起本诉，直至2020年5月5日涂同水将个人物品从涉案房屋清空并交付钥匙。综合上述情况，本院认定涂同水实际使用涉案房屋至2020年5月5日，故其应支付闫志发2019年12月10日至2020年5月5日期间房租。关于欠付房屋租金数额，根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定，年租金45000元，当事人均认可前半年租金25000元，故后半年租金为20000元，以此为标准计算2019年12月10日至2020年5月5日涂同水应付租金16175元。关于供暖费、物业费、垃圾清运费、水电费，合同约定物业费（取暖费、垃圾处理费）每年2000元、水费30元/月，电费按实际使用情况由涂同水支付，涂同水支付水电费至2020年11月，根据合同约定、房屋实际使用时间及闫志发的诉讼请求金额，经核算，涂同水应支付闫志发物业费、取暖费、垃圾处理费1814元、2019年12月水费30元及电费150元。关于违约金押金，合同约定未到期中途不租押金不退，涂同水提前退租且未支付房屋租金及供暖、水电等费用，违反合同约定，故闫志发要求押金5000元不予退还并抵扣违约金，本院不持异议。闫志发未就更换防盗门锁200元的主张进行充分举证，该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、涂同水于本判决生效之日起七日内支付闫志发2019年12月10日至2020年5月5日期间房屋租金16175元；二、涂同水于本判决生效之日起七日内支付闫志发2019年12月水费30元、2019年12月电费150元；三、涂同水于本判决生效之日起七日内支付闫志发所欠物业费、取暖费、垃圾处理费1814元；四、驳回闫志发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费244元，由闫志发负担39元（已交纳），由涂同水负担205元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王姣姣二〇二〇年七月二十七日法官助理 王腾飞书 记 员 袁婷婷