湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1316号上诉人（原审原告,反诉被告）：刘晓丹，女，1984年5月18日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：郭强，湖北长久律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：夏艳丽，女，1987年06月15日出生，汉族，住襄阳市高新区。上诉人（原审被告，反诉原告）：王忠亚，男，1984年04月20日出生，汉族，住址同夏艳丽，系夏艳丽丈夫。夏艳丽、王忠亚的共同委托诉讼代理人：刘坤、任旭阳，湖北先凯律师事务所律师。上诉人刘晓丹与上诉人夏艳丽、王忠亚房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初1522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘晓丹的委托诉讼代理人郭强，上诉人夏艳丽、王忠亚的共同委托诉讼代理人刘坤、任旭阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晓丹上诉请求：请求撤销原审判决第三项、第四项，改判夏艳丽、王忠亚向刘晓丹支付违约金200000元，并驳回夏艳丽、王忠亚的反诉请求。事实和理由：一、夏艳丽、王忠亚在2019年6月17日庭审中虽提起反诉，但未在指定的期限内缴纳反诉受理费，应当按夏艳丽、王忠亚撤回反诉请求处理，一审程序严重违法，依法应当驳回夏艳丽、王忠亚的全部反诉请求。二、夏艳丽、王忠亚不仅违反了专款专用的合同义务，而且违反了先将诉争房产过户到刘晓丹名下的合同义务，依法应当承担向刘晓丹支付违约金的违约责任，依法应予改判。三、刘晓丹与夏艳丽、王忠亚关于购房余款支付的条件尚未成立，一审法院关于刘晓丹未能如约办理二手房贷款以支付购房余款构成违约的认定无事实和法律依据，刘晓丹不存在任何违约行为，不应当承担支付购房余款和承担违约责任。四、刘晓丹为尽早办理过户而在《补充协议》中约定的100000元补偿款，由于夏艳丽、王忠亚违约不应当继续承担；刘晓丹为解决夏艳丽、王忠亚的资金困难和尽早过户而向其二人借支的100000元为避免诉累应从购房余款中予以冲抵。夏艳丽、王忠亚上诉请求：请求撤销原判第五项，改判刘晓丹向夏艳丽、王忠亚支付违约金232000元，并赔偿夏艳丽、王忠亚利息损失。本案一审、二审案件诉讼费、保全费由夏艳丽、王忠亚承担。事实和理由：一审判决认定夏艳丽、王忠亚存在违约行为进而驳回夏艳丽、王忠亚要求刘晓丹支付违约金及赔偿损失的请求，没有事实和法律依据，应当依法予以改判。一、夏艳丽、王忠亚未按照合同约定还清银行贷款并办理过户系行使不安抗辩权的行为，一审判决认定夏艳丽、王忠亚违约并无事实和法律依据。二、刘晓丹违反合同约定，其应当按照合同约定承担违约责任并赔偿夏艳丽、王忠亚因此所造成的利息损失，一审判决驳回夏艳丽、王忠亚的请求于法无据。刘晓丹针对夏艳丽、王忠亚的上诉辩称，双方签订购房协议和补充协议明确了双方履行先后合同义务，且补充协议改变了余款支付条件，但是夏艳丽、王忠亚至今未还清银行贷款，也未为我方办理过户手续，夏艳丽、王忠亚上诉请求与事实不符，没有法律依据。夏艳丽、王忠亚针对刘晓丹的上诉的辩称意见同其上诉意见。刘晓丹向一审法院起诉请求：1、判令确认刘晓丹与夏艳丽、王忠亚签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令夏艳丽、王忠亚立即将位于襄城区xx路xx栋x单元xx层xx室的房产过户给刘晓丹；3、判令夏艳丽、王忠亚向刘晓丹支付违约金200000元；4、判令夏艳丽、王忠亚承担本案的诉讼费与保全费。夏艳丽、王忠亚向一审法院反诉请求：1、判令刘晓丹向夏艳丽、王忠亚支付剩余购房款585000元；2、判令刘晓丹向夏艳丽、王忠亚支付违约金232000元；3、判令刘晓丹向夏艳丽、王忠亚赔偿利息损失42787.27元（暂计至2019年5月）。4、反诉费用由刘晓丹承担。一审法院认定事实：2017年7月17日，夏艳丽、王忠亚（甲方）与刘晓丹（乙方）以及襄阳百居易房产经纪有限公司（丙方）共同签订了《房屋买卖合同》（合同编号为：BJY0001186）一份，约定甲方自愿将座落于襄城区xxx路xxx幢xxx单元xxx号的房屋出售给乙方，总价款为1060000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。第五条付款约定：（1）乙方于2017年7月17日交付购房定金50000元（购房定金可冲抵购房款）给甲方。（2）甲、乙双方协商在2017年7月17日乙方支付首付款人民币250000元，另在2017年7月28日内乙方再支付人民币230000元给甲方。甲方收到以上此款后必须专款专用将房的银行贷款全部还清（以便今后可以过户到乙方名下）。（3）购房余款人民币530000元在该房的不动产权证书办理到甲方名下后，甲方配合乙方办理二手房贷款后由银行直接放款到甲方账号内。相关事宜：甲方承诺于收到首付款后10天内腾空该房屋并将该房屋钥匙交于乙方。甲方结清过户交房之前的水、电、物业管理等所有费用，乙方承担交房后的所有水、电、物业管理等所有费用。第七条违约责任：4、甲方认可乙方以贷款方式付款的：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。（2）乙方需保证所提供的各种材料与证明真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方应承担相应责任及经济损失。（3）乙方应按约定时间到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价的20%作为赔偿金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同还约定其他内容。《房屋买卖合同》签订后，夏艳丽、王忠亚向刘晓丹交付房屋，刘晓丹如约于2017年7月17日向夏艳丽、王忠亚支付购房定金50000元，次日转购房款250000元，2017年7月25日转购房款230000元，以上合计付房款530000元。2017年10月9日，案涉房屋的不动产权证书颁发，证号：鄂（2017）襄阳市不动产权第0047402号，权利人为夏艳丽单独所有。因夏艳丽、王忠亚收到以上530000元款项后并未按《房屋买卖合同》的约定将房的银行贷款全部还清，而仅将530000元中的部分偿还了房屋欠款及缴纳税费。刘晓丹也迟迟不能将余欠房款530000元的贷款办理成功，故2019年1月21日，夏艳丽、王忠亚（甲方）与刘晓丹（乙方）签订《补充协议》，内容为：甲、乙双方在襄阳百居易房产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号为BJY.0001186号），根据该合同里交易内容甲、乙双方协商作出如下补充协议：在2018年12月15日签订的《房屋买卖合同》，约定了该房产的售房总成交价为人民币：壹佰零陆万元整（￥：1060000.00元）合同约定付款方式为：乙方签合同当天支付甲方购房定金人民币：伍万元（￥：50000.00元）；2017年7月17日乙方支付人民币贰拾叁万元整（￥：230000.00）给甲方；合同中约定甲方收到此款后必须还清银行的购房贷款，现由于甲方未还清银行贷款，特补充此协议，并再次约定购房余款人民币：伍拾叁万元整（￥：530000.00元）中的人民币：肆拾贰万元整（￥：420000.00元）在甲方还清银行的购房贷款的当天乙方一次性将此款转付到甲方的银行账内，待甲方还清银行贷款后甲方领取结清证明、注销该房屋的申请等手续领取后配合乙方到不动产局、房管局、地税局等部门办理所有该房产过户到乙方名下的所有手续并提供所有所需资料；购房剩余款110000元在该房产过户当天一次性付清，乙方不再办理二手房贷款，自行办理抵押贷款。另，刘晓丹在该房过户当天夏艳丽配合签完所有过户的字当天再支付夏艳丽补偿款人民币：壹拾万元整（￥：100000.00元）。《补充协议》签订后，经夏艳丽多次催要，刘晓丹于2019年1月25日分两次向夏艳丽、王忠亚付房款45000元，至此，刘晓丹已付购房款575000元，余欠房款及房贷的清偿问题双方协商未果，引起诉讼。另查明，2019年1月21日，夏艳丽、王忠亚向刘晓丹出具“借款协议”一份，约定夏艳丽、王忠亚向刘晓丹借款100000元，转款到夏艳丽的浦发银行卡号：6217922173379075。还款时间为2020年6月30日，若到期不一次性还清借款的，则从借款之日起每月支付2000元利息给刘晓丹，直到所借全款付清为止。刘晓丹于当日转款给夏艳丽100000元。又查明，2019年4月16日，刘晓丹交纳案件的诉前保全费5000元。一审法院认为，刘晓丹与夏艳丽、王忠亚签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行各自义务。本案房屋价款为1060000元，买房人刘晓丹已付房款575000元，尚欠485000元购房款未付，另根据《补充协议》约定，刘晓丹应在该房过户当天再支付夏艳丽补偿款人民币100000元。综上，刘晓丹应再支付夏艳丽、王忠亚购房款585000元。夏艳丽、王忠亚于2019年1月21日向刘晓丹借款100000元，尚未到还款时间，与本案分属不同法律关系，本案中对该笔借款不予处理。关于违约责任，就刘晓丹而言，《房屋买卖合同》第五（3）条约定：购房余款530000元在该房的不动产权证书办理到甲方（夏艳丽、王忠亚）名下后，甲方配合乙方（刘晓丹）办理二手房贷款后由银行直接放款到甲方账号内。刘晓丹未能如约办理二手房贷款偿付购房余款530000元，后经双方以《补充协议》确认其不再办理二手房贷款后，刘晓丹本应按照《房屋买卖合同》第七条第4（1）项“贷款过程中，乙方（刘晓丹）提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同”的约定，补齐所差房款530000元，但经夏艳丽多次催要，刘晓丹迟迟未能及时以现金方式补齐所差房款，故刘晓丹存在违约情形，应承担违约责任。同时，对夏艳丽、王忠亚而言，《房屋买卖合同》中约定：“甲方（夏艳丽、王忠亚）收到以上此款后必须专款专用将房的银行贷款全部还清（以便今后可以过户到乙方名下）。”此后的《补充协议》中也表述了：“合同中约定甲方（夏艳丽、王忠亚）收到此款后必须还清银行的购房贷款，现由于甲方未还清银行贷款，……”，故应认定夏艳丽、王忠亚未能按约定还清银行购房贷款，也存在违约情形，依法也应当承担违约责任。因双方均存在违约行为，过错程度相当，故对于刘晓丹主张违约金、夏艳丽、王忠亚主张违约金以及违约利息损失的请求，均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告刘晓丹与被告夏艳丽、王忠亚于2017年7月17日签订的《房屋买卖合同》（合同编号为：BJY0001186）合法有效。二、被告夏艳丽、王忠亚于本判决生效之日起二十日内协助原告刘晓丹办理位于襄阳市襄城区檀溪路恒大名都一期14栋2单元27层1室的房屋不动产过户手续，将证书号为鄂（2017）襄阳市不动产权第0047402号的不动产权证书变更至原告刘晓丹名下。三、反诉被告刘晓丹于本判决生效之日起二十日内向反诉原告夏艳丽、王忠亚支付余欠购房款485000元以及100000元补偿款，合计585000元。四、驳回原告刘晓丹的其他本诉诉讼请求。五、驳回反诉原告夏艳丽、王忠亚的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16140元，由原告刘晓丹承担2562元，被告夏艳丽、王忠亚承担13578元。诉前保全费5000元，由被告夏艳丽、王忠亚承担。反诉案件受理费6199元，由反诉原告夏艳丽、王忠亚承担1982元，反诉被告刘晓丹承担4217元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，刘晓丹与夏艳丽、王忠亚签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于合同履行中的违约责任问题，是本案二审争议的焦点问题，对此本院认为，《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应当按合同约定全面履行自己的义务。刘晓丹按《房屋买卖合同》约定于2017年7月17日向夏艳丽、王忠亚支付购房定金50000元，次日转账支付250000元，2017年7月25日转账支付230000元，夏艳丽、王忠亚收到上述530000元购房款后未将款项按合同约定专款专用清偿银行贷款，违约在先，且此后双方签订的《补充协议》，亦是因“合同中约定甲方（夏艳丽、王忠亚）收到此款后必须还清银行的购房贷款，现由于甲方未还清银行贷款”而签订的，亦确认了夏艳丽、王忠亚违约的事实。《补充协议》约定购房余款530000元中的420000元“在甲方还清银行的购房贷款的当天乙方一次性将此款转付到甲方的银行账内”，而夏艳丽、王忠亚至今仍未能还清贷款，夏艳丽、王忠亚上诉称其未按合同约定还清银行贷款系行使不安抗辩权，主张其二人不存在违约行为要求刘晓丹赔偿其二人多支付银行贷款利息42787.27元，没有事实和法律依据，本院不予支持。刘晓丹未能按合同约定办理二手房贷款支付购房余款，亦属违约，双方签订补充协议改变付款方式明确“乙方不再办理二手房贷款”，且从双方微信聊天、通话内容看，刘晓丹已无力补齐所欠购房余款。因此对造成履行合同僵局双方均有过错。一审法院认定在合同履行中刘晓丹和夏艳丽、王忠亚均存在违约行为，判决夏艳丽、王忠亚履行协助过户义务，刘晓丹支付购房余款485000元，对双方主张的违约金均不予支持，并无不当。一审判决刘晓丹补偿夏艳丽、王忠亚100000元亦符合双方补充协议的意思自治，刘晓丹对此提出的上诉，本院不予支持。刘晓丹与夏艳丽、王忠亚之间的借贷关系系另一法律关系，刘晓丹可另行主张。综上所述，刘晓丹和夏艳丽、王忠亚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。刘晓丹上诉部分的二审案件受理费4300元，由刘晓丹负担；夏艳丽、王忠亚上诉部分的二审案件受理费4780元，由夏艳丽、王忠亚负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  杨 文二〇二〇年七月十日书记员  刘秋华