北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初21835号原告：尹玉坤，男，1957年11月16日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。被告北京达龙房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇庑殿村第二村委会南100米。法定代表人赫全根，董事长。被告：刘德清，男，1964年6月3日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：殷顺利，北京市大兴区旧宫镇法律服务所法律服务工作者。原告尹玉坤与被告北京达龙房地产开发有限公司（以下简称：达龙公司）、被告刘德清确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹玉坤的委托代理人冀莹莹及被告刘德清的委托代理人殷顺利到庭参加诉讼，被告达龙公司经本院公告传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。尹玉坤提出诉讼请求：1、确认2006年二被告所签订的《商品房买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2006年5月，原告尹玉坤与被告达龙公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告尹玉坤购买被告达龙公司开发的位于北京市大兴区旧宫镇云龙家园三号楼5号的房屋（以下简称：涉案房屋）,面积104.58平米,房屋总价款627480元。合同签订后，原告尹玉坤向被告达龙公司结清房款，并于当年办理了入住手续,并由原告岳父及妻妹一直居住至今。2019年，被告刘德清以涉案房屋所有权人的名义让原告妻妹返还房屋。事后,原告尹玉坤经报案后调查得知，二被告于2006年所签订的关于涉案房屋的买卖合同，仅是被告达龙公司为缓解资金压力，以被告刘德清的名义签订《商品房屋买卖合同》后办理贷款使用。通过被告刘德清无法提供购房合同及发票,且历经13年未对涉案房屋主张权利表明，二被告之间并无真实房屋买卖的意思表示。综上所述，原告尹玉坤认为，二被告之间所签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》，并无买卖涉案房屋的真实意思表示，并且严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。刘德清辩称：不同意原告尹玉坤的诉讼请求。被告达龙公司与被告刘德清所签订的合同是在2005年8月5日，而原告尹玉坤与被告达龙公司签订的合同是在2006年6月，因此，被告达龙公司与被告刘德清签订的合同在前，此时并不存在损害原告尹玉坤利益的情形，根据合同法的规定，原告尹玉坤所提出被告达龙公司与被告刘德清签订的合同无效没有法律依据及事实依据。本案属于被告达龙公司一房二卖的情形，根据法律规定，应当认定已办理转移登记人为合法的买受人，被告达龙公司与被告刘德清已经办理的产权转移登记，房屋所有权证号为京房权证兴私字第XXXX号，因此被告刘德清是本案的合法买受人，被告达龙公司与被告刘德清签订的合同是合法有效的合同。被告刘德清与被告达龙公司的法定代表人赫全根系朋友关系,赫全根说公司资金紧张,先借我买的房子用一下作银行贷款,我就同意了,因此,虽然公司偿还过一部分银行贷款,但我个人也偿还过一部分贷款。达龙公司未到庭应诉，亦未答辩。本院经审理查明：2005年8月5日，被告刘德清与被告达龙公司签订《商品房买卖合同》，约定被告刘德清以446598元购买涉案房屋，房屋面积为103.86平方米。后双方签订补充协议，载明房屋实测面积为104.58平方米。2006年3月18日，北京市大兴区建设委员会向被告刘德清核发编号为京房权证兴私字第XX**房屋所有权证，其上载明涉案房屋的所有权人为被告刘德清，抵押权人为北京农村商业银行股份有限公司旧宫支行。2006年（合同未写明具体日期），原告尹玉坤与被告达龙公司签订《商品房买卖合同》，约定原告尹玉坤以647480元购买涉案房屋，房屋面积为104.58平方米。协议签订后，原告尹玉坤2006年5月支付227480元，2006年3月18日，双方就剩余房款达成协议，约定以达龙公司欠付原告的摊位费折抵40万元，视为结清全部购房款，庭审中，原告尹玉坤为证明其实际占有居住在涉案房屋，提交2006年至2019年物业公司北京市富恒物业管理中心提供的证明、电力缴费发票及取暖费、物业费收款凭证予以佐证。另查，关于达龙公司是否涉嫌合同诈骗，案外人张立学等曾于2013年3月17日向北京市公安局大兴分局经济犯罪侦查大队（以下简称：经侦大队）报案，控告被告达龙公司串通公司人员假借签订购房合同涉嫌合同诈骗，后北京市公安局大兴分局以没有犯罪事实为由不予立案。但是，经侦大队办案人员对被告达龙公司以前的多名工作人员进行了询问并制作笔录。经侦大队查明，2005年由被告达龙公司开发位于大兴区旧宫镇的云龙家园小区竣工，为解决被告达龙公司资金紧张，时任被告达龙公司董事长赫全根及股东杨尊姝二人商定将该小区11套房屋先行登记在11位达龙公司及二人亲友的名下，并以这11人名义向工商银行和旧宫镇农村信用社（后更名为北京农商银行）申请购房按揭贷款或抵押贷款以缓解被告达龙公司资金压力，后再由被告达龙公司出资为这11人偿还贷款，11位名义上购房人包括被告刘德清，其名下登记的房屋为尹玉坤购买的涉案房屋。达龙公司的工作人员证实，这11位名义上的房主没有为房屋交纳任何款项以及偿还贷款，其中9人已经在被告达龙公司偿还银行贷款后将房屋过户给了实际买房人，原告尹玉坤所购房屋未过户。经本院当庭质证，原告尹玉坤对卷宗材料真实性认可，被告刘德清代理人主张因被告达龙公司原法定代表人已死亡，公司资料遗失，无法核实卷内材料的真实性。经核实,与该案相关联的另一真实买房人张立学,已通过诉讼手段并经一、二审法院判决确认北京达龙房地产开发有限公司与案外人签订的《商品房买卖合同》无效，该判决依据的事实和理由与本案查明事实基本一致。本案在审理过程中，原告尹玉坤申请财产保全，要求查封涉案房屋，并提供了担保。本院审查后，依法作出裁定书，查封了涉案房屋。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，原告尹玉坤起诉后，被告达龙公司有应诉、答辩及举证、质证等相关权利，经本院依法传唤，被告达龙公司未到庭参加诉讼，视为其放弃上述权利，其应承担由此产生的不利后果。恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的合同无效。从本案查明的情况及公安机关的刑事卷宗可以确认被告达龙公司与被告刘德清之间签订的《商品房买卖合同》仅是为了获得银行按揭贷款，虽然该合同在房地产主管部门进行了登记，被告刘德清已取得涉案房屋的所有权证，但被告达龙公司与被告刘德清之间不存在房屋买卖的真实意思表示，亦不存在真实的房屋买卖合同关系，损害了国家对房地产市场的调控秩序、对金融市场的调控秩序，故应属无效。被告刘德清主张其与被告达龙公司签订的商品房买卖合同真实有效，但通过刑事卷宗内的材料可以证实被告刘德清的贷款由被告达龙公司代为偿还，进一步佐证了被告刘德清与被告达龙公司就买卖涉案房屋不存在真实意思表示，至于刘德清主张赫全根死亡后自己独立偿还贷款的情况，属于赫全根与达龙公司内部之间的关系，不能对抗原告作为真实购房人与达龙公司形成的房屋买卖合同关系。此外，在被告刘德清明知其不是房屋权利人亦不主张相应权利的情况下，被告达龙公司将涉案房屋出售给原告尹玉坤，原告尹玉坤交纳了房款，办理了入住手续，并实际居住至今，交纳了各项费用，应认定原告达龙公司与原告尹玉坤之间存在房屋买卖合同关系。故对原告尹玉坤主张二被告签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告北京达龙房地产开发有限公司与被告刘德清于2005年8月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。案件受理费七十元、公告费五百六十元、保全费五千元，由被告北京达龙房地产开发有限公司与被告刘德清共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李新亮二〇二〇年七月十八日书记员  崔刘畅