北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初20839号原告：北京金朝阳商贸国有资本运营公司，住所地北京市朝阳区工体西里**楼。法定代表人：任国强，经理。委托诉讼代理人：孙伟，北京市宏威律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凡，北京市宏威律师事务所实习律师。被告：北京市朝阳商业大楼有限责任公司，住所地北京市朝阳区西坝河中里**。法定代表人：陈荣静，董事长。委托诉讼代理人：孙武军，北京市武阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓云，北京市武阳律师事务所律师。原告北京金朝阳商贸国有资本运营公司（以下简称金朝阳商贸公司）与被告北京市朝阳商业大楼有限责任公司（以下简称商业大楼有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金朝阳商贸公司委托诉讼代理人孙伟，商业大楼有限公司委托诉讼代理人孙武军、卓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金朝阳商贸公司向本院提出诉讼请求：1、确认商业大楼有限公司与金朝阳商贸公司就位于北京市朝阳区惠新西街X号配套商业房（以下简称X号配楼）成立的房屋租赁合同超出20年租赁期限的部分无效；2、商业大楼有限公司腾退X号配楼，将上述房屋交还金朝阳商贸公司。事实和理由：北京市朝阳商业大楼（以下简称商业大楼）原属全民所有制企业，于2000年5月18日批准改制为有限责任公司，并于2000年8月24日设立为商业大楼有限公司。商业大楼于2000年5月18日与朝阳区商业服务网点规划建设管理处（以下简称网点管理处）签订备忘录，约定商业大楼一次性出资160万元，网点管理处将X号配楼交给商业大楼永久使用。后网点管理处于2002年7月29日并入金朝阳商贸公司。根据备忘录的内容，就X号配楼，双方实际是房屋租赁合同关系，现合同期限已经超过20年，超过的部分应属无效。商业大楼有限公司并应返还X号配楼。就剩余租金，同意返还，就具体数额，需双方协商。商业大楼有限公司辩称：不同意金朝阳商贸公司的全部诉讼请求。X号楼区分主楼与配楼，争议标的物为X号配楼。商业大楼虽于2000年8月24日改制设立，但实际自1999年已经开始改制，对国有资产的评估基准点是1999年12月31日，评估报告内的资产属于国有资产，此后获得的资产均属商业大楼有限公司自有资产。备忘录签订于2000年5月18日，备忘录签订之前X号配楼并非由商业大楼占有使用，并非商业大楼的资产范围，因此，也不属于改制的资产范围。签订备忘录后，由商业大楼出资160万元买断使用权。该买断行为系发生于改制期间，X号配楼不临街，也难以独立使用、出租，网点管理处基于此对楼宇作出管理调配，不属于平等主体的民事法律关系。且备忘录亦未包含违约责任、维修等房屋租赁合同的权利义务内容。本案不应由民事法院主管。在2000年，160万元已高于X号配楼的买卖价格，认定为租金是不合理的。此外，X号配楼原本面积500平方米，与X号主楼并未连接，商业大楼有限公司加建至600多平方米，并与X号主楼连接。基于备忘录，商业大楼有限公司已获取X号配楼永久使用权，不涉及无效问题，亦不同意返还。本院经审理认定事实如下：位于北京市朝阳区惠新西街X号房屋，登记所有权人原为网点管理处，建筑面积659．3平方米（即X号配楼），于2002年6月26日办理房屋所有权证，后于2007年3月15日变更产权人为金朝阳商贸公司，产权证号为京房权证朝国02字第XXXX号。网点管理处与商业大楼于2000年5月18日签订《关于惠新西街X号配套商业房使用问题的备忘录》（以下简称《备忘录》），双方就X号配楼达成如下共识：商业大楼出资160万元作为支援商业网点建设的专项资金，专款专用，由区政府统一调配，网点管理处将建筑面积500平方米左右的惠新西街X号配套商业房交给大楼永久使用；商业大楼向网点管理处一次性缴齐160万元后，网点管理处将该房屋使用权移交大楼。后商业大楼于2000年5月22日付清160万元。庭审中，双方均认可X号配楼现由商业大楼有限公司使用，商业大楼有限公司并表示用于自行经营超市，不存在转租或对外承包。双方均认可合同期限自2000年5月18日起计算。另查1，商业大楼原属全民所有制企业，后于2000年2月24日向区国资局提出《关于北京市朝阳商业大楼改制的申请》，申请将商业大楼改制为有限责任公司。北京市朝阳区国有资产管理局于2000年5月18日出具朝国资【2000】11号《关于对朝阳商业大楼进行改制的批复》，批复如下：商业大楼改制为有限责任公司。后商业大楼于2000年8月24日改制注册为商业大楼有限公司。另查2，北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会于2006年2月17日出具朝国资文【2006】11号批复，批复如下：确认网点管理处于2002年7月29日并入金朝阳商贸公司，自本批复下发之日起，撤销网点管理处。另查3，就商业大楼原国有资产中的房屋建筑物，商业大楼《关于北京市朝阳商业大楼改制的申请》写明：改制后，“原国有资产中房屋和土地采取租赁形式，缴纳使用费”。附件《北京市朝阳商业大楼的改制方案》中写明：资产状况作如下处置：房屋、土地实行租赁，由运营公司与使用方签订租赁协议，每年上缴运营公司160万元使用费。北京德昊资产评估事务所有限责任公司于2000年3月6日出具德昊评报字（2000）第009号资产评估报告书，显示：评估基准日为1999年12月31日，《房屋建筑物评估说明》中写明委托评估的房屋建筑物有商业大楼（西坝河34号），其中主楼本部建筑面积合计7542．5平方米及大楼分店（惠新西街X号），分店建筑面积1989平方米，总、分店建筑面积共计9531．5平方米。庭审中，双方均认可上述9531．5平方米不包含X号配楼。就9531．5平方米的建筑物，金朝阳商贸公司与商业大楼有限公司于2000年11月签订《房屋使用协议书》，房屋使用期期限自2000年1月1日起至2009年12月31日止。后双方多次续期，现续期至2025年12月31日。庭审中，双方认可此为房屋租赁合同关系。本院认为，本案争议焦点在于对《备忘录》的法律定性。就此，应考虑到：一、《备忘录》签订于2000年5月18日，庭审中，双方均认可改制实际早于1999年开始，认可改制范围内的国有资产应于资产评估基准日1999年12月31日之前存在。因此，虽商业大楼有限公司于2000年8月24日设立，但签订《备忘录》时，商业大楼系以改制后的有限责任公司的身份签订。二、结合商业大楼改制方案，商业大楼原国有固定资产均变更采取租赁形式，不再适用国家划拨持有的形式。三、《备忘录》由金朝阳商贸公司、商业大楼双方盖章签订，明确约定了标的物、价款、合同期限，包含了合同的必要内容，双方并基于《备忘录》履行。基于上述考虑，商业大楼有限公司认为其作为改制后的有限责任公司，仍属于通过行政调配获取房屋使用权，属于行政管理范畴，本院难以采信，应认定《备忘录》属于平等主体间成立的合同法律关系。就《备忘录》是否属于房屋租赁合同。商业大楼有限公司虽表示系一次性“买断”永久使用权，且160万元高于X号配楼当时的交易价值。但《备忘录》的标的权利系“使用权”，而非“所有权”，属于对房屋使用权的有偿获取，金朝阳商贸公司主张为房屋租赁合同，本院对此予以确认。就超出20年租期的部分，应认定属于无效。就20年租期的起始时间，现双方均认可自2000年5月18日起计算，本院对此不持异议。就金朝阳商贸公司第二项诉讼请求。现合同虽确认无效，但考虑到该合同属双务合同，不仅涉及到房屋的交付，亦可能涉及款项的返还。考虑商业大楼有限公司在本案中的答辩意见，在本案中难以就款项作出处理，不宜判决商业大楼有限公司交还房屋，对该项诉讼请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百一十四条规定，判决如下：一、确认原告北京金朝阳商贸国有资本运营公司与被告北京市朝阳商业大楼有限责任公司于2000年5月18日成立的《关于惠新西街X号配套商业房使用问题的备忘录》中自二〇〇〇年五月十八日起超过二十年期限的内容无效。二、驳回原告北京金朝阳商贸国有资本运营公司的其他诉讼请求。案件受理费35元，由被告北京市朝阳商业大楼有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告北京金朝阳商贸国有资本运营公司。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二〇年七月二十九日书记员  张 茜