贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初4679号原告：贵阳云岩信地置业有限公司（以下简称云岩信地公司）,住所贵州省贵阳市云岩区友谊路21号1层。法定代表人:王易丁，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁刚平，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：裴云，贵州乾民律师事务所实习律师，一般代理。被告：佘鸿军，男，1985年11月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原告云岩信地公司与被告佘鸿军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告云岩信地公司委托诉讼代理人袁刚平、裴云，被告佘鸿军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云岩信地公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2015年1月26日至2017年3月31日所欠物业服务费4,190.32元、二次加压费304元；2.判决被告向原告支付违约金2,426.93元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年11月12日，原告与贵阳德天房地产开发有限责任公司签订了《小河·德天国际新城前期物业管理服务合同》，原告接受委托为小河·德天国际新城（大唐果）小区提供物业服务管理服务，上述合同签订后，原告已按照约定入驻案涉小区提供物业服务。被告于2012年11月5日从贵阳德天房地产开发有限责任公司购买了贵阳市花溪区盘江路71号大唐果小区4栋2-5-3房屋，出于原告物业服务的范围内，房屋建筑面积为99.96平方米，为此双方签订了《商品房买卖合同》，根据该合同附件《前期物业服务合同》《小河·德天国际新城业主临时管理规约》第九条第2款第1项、第九条第2款第2项、第十一条第3款、第二十六条的约定，被告负有向原告支付物业管理服务费用及违约金的义务，但被告均未支付。综上，原告为维护自身权益，遂诉至法院，诉请如前。被告佘鸿军辩称，对于物业费的金额没有异议，但是对于二次加压费用不予认可；另外，原告主张的费用已经超过诉讼时效，违约金没有依据，原来的商品房合同中并没有关于违约金的约定。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落:贵阳市花溪区盘江路71号大唐果小区4栋2-5-3房屋。建筑面积99.79平方米。二、被告系房屋所有权人，《商品房买卖合同》约定交付时间2014年9月30日，房屋坐落于小河·德天国际新城（大唐果）。三、原告于2014年1月1日起至2017年3月31日为上述小区提供物业服务。四、原告是否与被告签订过物业服务协议：2011年11月12日，云岩信地公司（乙方）与贵阳德天房地产开发有限公司（甲方）双方就贵阳德天国际新城的前期物业管理事宜签订《小河·德天国际新城前期物业管理服务合同》，主要约定：小区名称为小河·德天国际新城，物业类型为住宅、商业，合同期限为自德天国际新城工程全部竣工验收且交付使用之日起，乙方依据本合同提供前期物业管理服务，委托管理服务合同有效期至德天国际新城业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》，本合同自行终止，委托管理事项包括前期入伙物业管理工作，房屋建筑本体共用部位的维修养护和管理等，高层住宅物业服务费标准为1.75元/月·㎡，该合同还对其他的相关权利义务进行了约定。2012年11月5日，被告佘鸿军与贵阳德天房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第二十三条约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为云岩信地公司，前期物业服务费价格为1.6/月·㎡（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、设备能耗等，物业服务企业按照年收取，买受人应当在每年的1月10日前缴费；物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件十；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定。另，原告向本院提交了一份《小河？德天国际新城业主临时管理规约》（原告陈述称来源于该小区其他业主的《商品房买卖合同》）其中：第三条约定物业公司为云岩信地公司；第十一条第3项约定水电分摊费是为小区的公告利益而发生的水费和电费，如公共照明、园林景观、绿化、消防、二次供水等用水用电所需的费用，逐月核算，实际发生的公摊费用由业主按户进行分摊交纳；第二十六条第一项约定业主、使用人未按照本业主临时管理规约或物业服务合同的约定交纳物业管理服务费及其他费用的，自逾期之日起，每日加收应当交纳费用的3‰的违约金。被告对该份《小河？德天国际新城业主临时管理规约》不予认可，表示其所签订的《商品房买卖合同》中并未有该规约。五、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限为2015年1月26日至2017年3月31日；在此期限之前的物业费被告已交纳。六、原告主张其于2017年3月5日及2018年10月26日在涉案房屋单元门及电梯内上张贴催收单的方式及2020年3月通过邮寄律师函向被告催交物业费，据此提交了律师函、邮寄单、照片等，证明其主张费用的诉讼时效未超过，被告对该证据及证明目的无异议。七、原告主张违约金依据为：上述载明《小河？德天国际新城业主临时管理规约》第二十六条第一项约定。八、被告不交纳物业费抗辩事由及对应的证据名称：第一，原告并不具备物业管理的资质，案涉小区从2014年起由贵阳鑫立物业管理有限责任公司提供物业服务，原告将案涉小区的物业服务一并委托给该公司，不符合法律规定，对于原告提交的《小河？德天国际新城业主临时管理规约》，被告表示是其他户业主的合同，其合同中并未包含该内容，并提交小区照片证明，原告对此不予认可，该照片系开庭当天拍摄，原告于2017年已退出案涉小区。第二，物业服务合同中约定：“物业费价格构成保洁费、公告秩序维护费、公告部分公用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、设备能耗等”，二次加压费应属于设备能耗，应包含在物业管理费中，不应在单独收取。九、被告从2015年1月26日至2017年3月31日期间的物业费，既未向原告交纳，也未向贵阳鑫立物业管理有限责任公司交纳。十、原告向本院提交了其他户业主缴纳二次加压费用的票据，收据抬头为贵阳鑫立物业管理有限责任公司，费用为二次加压费（一年），金额为96元，备注为代信地物业公司收费。被告表示其没有交纳二次加压费用，其他户的业主与其无关。以上事项中，双方有争议的事项为第三项、第四项、第七项、第八项，其他事项双方无争议。本院认为，原告与贵阳德天房地产开发有限公司签订的《小河·德天国际新城前期物业管理服务合同》、被告与贵阳德天房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，内容未违反法律规定，协议合法有效，对签约双方均具有约束力，当事人应遵照履行。原告按照合同约定提供了物业服务，被告作为小区的业主，应当依照协议约定内容享有权利、承担义务。根据上述合同约定，被告应在每年的1月10日前向原告支付物业服务费用，现被告未履行，从2015年1月26日至2017年3月31日案涉房屋的物业费用为4,151.26元（99.79㎡×1.6元/月×26㎡），原告主张的该费用，符合合同约定，本院予以支持。对于被告辩称实际为案涉小区提供物业服务的系贵阳鑫立物业管理有限责任公司，该意见与上述合同载明内容不符，被告据此其提交的图片并不能体现原告主张物业费用期间的提供物业服务的公司，且其亦未向贵阳鑫立物业管理有限责任公司交纳过物业服务费用，故对被告该辩称意见不予采信。对于被告辩称的诉讼时效，因被告对原告提交其催收的记录（律师函及张贴的催收通知）无异议，故对该辩称意见亦不予采信。对于原告主张的二次加压费用，虽《小河？德天国际新城业主临时管理规约》中约定对于二次供水用水用电所需的费用约定：“逐月核算，实际发生的公摊费用由业主按户进行分摊交纳”，但原告并未提交证据证明该费用实际发生及其主张标准的依据，故该主张没有事实依据，本院不予支持。对于原告主张的违约金，被告虽然未按期向原告交纳物管费用，应承担违约责任，但原告云岩信地公司在被告拖欠物业管理费长达多年且已对案涉小区停止服务多年后，才提起诉讼，明显怠于行使自己的权利，故意扩大了被告的违约期限，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，考虑到被告的违约行为及违约时间、给原告造成的实际损失，从公平角度出发，本院酌情支持原告的违约金830.25元（4,151.26元×20%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佘鸿军于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳云岩信地置业有限公司从2015年1月26日至2017年3月31日的物业服务费4,151.26元及违约金830.25元;二、驳回原告贵阳云岩信地置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告佘鸿军负担。本判决为终审判决。审判员  王珏二〇二〇年七月十三日书记员  胡兰