文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0111民初384号原告：重庆澄海物业管理有限公司，住所地重庆市江**小苑三村**4-2，统一社会信用代码91500105771793002A。法定代表人：叶青，董事长。委托诉讼代理人：李红江，重庆伦吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王薇蕾，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆北城置业有限公司，，住所地重庆市渝**龙溪街道龙华大道**统一社会信用代码91500112202861941E。法定代表人：曹兴田，执行董事。委托诉讼代理人：周刚，男，1978年5月20日出生，汉族，住重庆市渝**，系公司法务。原告重庆澄海物业管理有限公司（以下简称“澄海物业公司”）与被告重庆北城置业有限公司（以下简称“北城置业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理，原告澄海物业公司特别授权诉讼代理人李红江、一般授权诉讼代理人王薇蕾，被告北城置业公司一般授权诉讼代理人周刚到庭参加诉讼。诉讼中，本院以及重庆市第一中级人民法院对被告提出的管辖权异议的审查期间依法扣除审限。本案现已审理终结。原告澄海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付(2017年1月—2019年8月)物业管理费230566.56元，违约金65868.59元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：被告系重庆市大足区新东方花园小区的业主。2016年12月24日，原告与重庆市大足区新东方花园业主委员会签订《新东方花园物业服务合同》，合同约定了权利、义务及违约责任。原告按照合同约定，于2017年1月1日起对该小区提供物业服务，被告交纳部分物管费后未按合同约定交纳物业管理费，经原告催收，被告仍未交纳相关费用，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。现特起诉来院。被告北城置业公司辩称：被告的78个门市在该小区B区，根据被告向承租人了解，原告收取了物管费以后未完全履行物业管理服务，其后小区业委会就小区B区自己组织了相应的人员进行物业管理，因此被告认为原告主张要求被告支付物业服务费的理由不成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：证据一、《重庆市物业服务合同》及附件，拟证明2016年12月24日原告与涉案物业所在小区重庆市大足区新东方花园业主委员会签订了重庆市物业服务合同，合同期限为2017年1月1日至2021年12月31日，被告应按建筑面积按1.6元/㎡/月支付商业物业费；物管费按月交纳，业主或使用人应在每月10日前履行交纳义务；并约定业主逾期支付物业费的应从逾期次月1日起以欠付金额为基数按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告起诉时将违约金下调，是按照日万分之0.066计算的违约金；证据二、小区业委会出具的情况说明，拟证明原告从2017年1月1日至今为涉案物业所在小区提供了物业服务；证据三、2017年、2018年、2019年新东方花园门市《保安巡逻签到表》、签到点照片及部分人员劳动合同，拟证明原告履行了物业服务中的公共秩序、保障安全，共用部位及设施设备巡查管理等服务；证据四、部分清洁服务及清洁工人的劳动合同、购置安装垃圾桶照片及2017年9月17日收款收据，拟证明原告履行了物业服务中公共场所包括被告所在的B区门面、共用部位清洁卫生、垃圾收集等服务；证据五、门市漏水处理微信截图、微信照片以及物业服务人员劳务合同，拟证明原告履行了维修疏通服务，图片上的门面是被告的门面，被告的人员联系原告的人员对漏水进行处理；证据六、门市落水管维修照片以及2019年7月10日收款收据1张（收款金额100元），拟证明原告履行了公共管道疏通维修服务；证据七、《物业服务费催收函》、EMS快递单、EMS签收查询，拟证明原告委托重庆市大足区双龙法律服务所向被告发函催收欠付的物业管理费，但被告一直拒绝履行；证据八、增值税发票5张、银行流水、欠费汇总总表，拟证明原告收到被告的款项金额是通过银行转账的；证据九、物业管理移交书、新东方花园重新选聘物业服务企业征求业主意见表（均盖有大足区人民法院档案专用章），拟证明2016年12月31日原物业服务企业以及小区业主委员会和原告三方在场的情况下，将涉案小区移交给原告进行物业服务。新东方花园重新聘请物业服务协议征求意见表证明被告作为业主在意见表上同意原告对该小区和B区的78个商业门市提供服务，这个证据在大足法院（2019）渝0111民初1066号案件中，被告代理人对该组证据的真实性合法性予以了确认；证据十、重庆市大足区人民法院（2019）渝0111民初1066号开庭笔录（盖有大足区人民法院档案专用章），拟证物业管理移交书和征求意见书的真实性，被告予以了确认，在开庭笔录的第三页和第四页，被告的质证意见对证据无异议。被告对原告提供的证据质证意见：对证据一，真实性无异议，提出原告未按物业服务标准履行物业服务。对证据二，部分有异议，整个B区没有提供物业服务，没有区分住宅和商业，情况说明有背于有关事实，住宅和商业部分是连在一起的。对证据三，巡逻签到表真实性无法确定，是水浸过了的；从巡逻表上看，没有尽到物业巡逻业务，时间上没有连接，比如2月份就是从2月7日开始的，4月份只到了14号，5月份只到了16日，这个是对2017年这一本，2017年这一本没有其他证据证明是当时签的还是后期制作的，是否到相应的巡逻点，巡逻签到表不能证明其到新东方花园B区进行了巡逻。对2018年这一本的质证意见也是相同的，无法证明其真实性，是当时巡逻的，还是后期制作的，是否是当时真实的巡逻记录。对2019年巡逻记录同前面一样，而且存在大量的修改。总的来说，对巡逻签到表的三性都不予认可。对其劳动合同，并不能证明原告对B区进行了物业管理和服务，对真实性无法确定，由法院依法认定。对证据四，是属于原告制作的摆拍，根本无法证明对B区门市部位进行了相应的物业服务和清洁。而且门市前面区域是属于市政管理的范围，原告根本不会对市政管理的区域进行清洁。因此该组证据的三性均有异议，也充分证明了原告伪造进行物业清洁的证据。对证据五，微信内容系原告方工作人员内部信息，是其单方制作；图片及其内容虽然反应了问题，但没有任何证据对漏水的问题进行处理，也没有业主确认的维修记录的书面记录，充分证明了原告对于小区存在的维修未履行义务。对证据六，维修照片是上次起诉过后，原告存在很多问题，被指出来了，维修记录是原告为了收取物业服务费作的仅有的一次维修。原告进入小区从2017年1月截止到现在2020年5月18日，仅进行了一次维修服务，而且还是为了起诉作为证据使用，这是一种非常不正常的现象，这是物业对发生的维修不相匹配。对证据七，对真实性无异议，但是对证据内容有异议，原告没有权利来收取B区范围内的物业费。对证据八，五张发票是对门市未出租的部分交纳的物管费，因为那时候门市还没有出租出去，门市出租出去过后是承租人在交纳。对欠费汇总总表，上面标注的建筑面积不实，对建筑面积的大小有异议；对于部分交费，被告交纳一部分，承租人也交纳了一部分，承租人交纳多少被告不清楚，在原告统计的欠费时间是不相一致的，有的欠的多，有的少，如果原告认为是被告交纳的，请原告提供收取物管费的依据。对于欠费的时间段，被告也有异议，部分承租人声称交纳了一定的物管费，被告提供的9张澄海物业管理有限公司收据，证明物业服务费承租人自己在交纳。对证据九，证据是复印件，真实性无法确认，也不能够证明计费的面积，应该是提供相应的物业移交手续来证明相应的面积。对证据十，认为高晋在重庆市大足区人民法院（2019）渝0111民初1066号案件当中是被告的一般代理人，而且证据三和证据四是否是原件，在笔录当中并未体现，笔录无法达到原告的证明目的。被告为支持自己的抗辩理由提供如下证据：证据一、2020年1-12月收据1张（承租人邓安贤，金额4500元），拟证明业主委员会对B区进行了相应的物业自治，被告的部分承租人已向业委会交纳了相应的管理费用，被告正在向业委会申请对B区门市部分进行自治物业管理的证明；证据二、2018年3月20日收据1张，拟证明承租人邓安贤当时水管坏了没得人修理，自己找的人修理，维修费用是800元；证据三、澄海物业管理有限公司收据9张，拟证明物业服务费承租人自己在交纳。原告对被告提供的证据质证意见：对证据一、二的三性均不予认可，第一组证据中收据是谁收的款、什么单位收的款没有写明，就算是被告所说的是业委会收了承租人的费用，也不代表被告就不应当向原告支付物业费，业委会无权代表原告收取物业费。对证据三，9张收据真实性认可，但是证明目的不认可，承租人交纳的费用原告是已经扣除了的，而且被告自己也向原告交过物业服务费，有银行对账单佐证，这些费用原告在起诉的金额当中也是扣除了的。承租人交纳的就只有被告方举示的那9张收据，其他没有承租人交纳物管费。本院经审查认定，原告提交的证据以及被告提交的第三组证据的真实性合法性关联性予以采纳，被告提交的第一、二组证据不能达到其证明目的，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月24日，原告澄海物业公司（乙方）与重庆市大足区新东方花园小区业主委员会（甲方，以下简称：新东方花园业委会）签订了《重庆市物业服务合同》，由原告对新东方花园小区提供物业服务，合同约定：合同期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；物业情况：小区建筑面积7.5平方米，其中住房68550平方米，商业5469.01平方米，会所980.99平方米；具体物业构成明细详见附件一（附件1物业构成明细载明：商业用房78套，5469.01平方米）；物业服务的主要内容：物业共有部分的日常维修、养护和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物和维修、养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理等内容；对物业服务费用，合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以包干制收取，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：收取的标准为每月住宅物业0.8元/㎡，商业物业1.6元/㎡，会所物业0.8元/㎡，第八条约定：“业务应于每月10日前交纳物业服务费用；已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业务负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。”；合同第八章第二十三条对乙方违约的违约责任约定：“乙方违反本合同约定，致使管理服务不能达到本合同物业服务质量约定的，限期整改；整改仍达到合同要求的，甲方可以终止合同。如给业主造成其他伤害和损失的，乙方承担相应的经济和法律责任”，第二十四条对业主或物业使用人违约的违约责任约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费用和其他费用的，从次月1日起，责任人应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”。该合同尾部落款处，原告澄海物业公司在乙方一栏签名盖章，重庆市大足区新东方花园小区业主委员会在甲方一栏签名盖章。2016年12月31日，原告、重庆北城物业管理有限公司、新东方花园业委会，三方对新东方花园物业管理办理了移交手续，签订物业管理移交书。2017年1月11日起，原告对新东方花园小区的所有物业（B区住房除外）提供物业服务。被告北城置业公司系新东方花园B区78个门市的业主，其中B1区门市48个，B2区门市31个，被告北城置业公司提供的《新东方花园门市租赁明细表》载明该78个门市面积及出租情况，具体为：B1区门市面积及出租情况具体为：B1-1号门市面积46.31㎡，B1-2号门市面积43.96㎡，B1-3号门市面积53.6㎡，B1-4号门市面积18.81㎡，B1-5号门市面积18.81㎡，B1-6号门市面积53.4㎡，B1-7号门市面积43.96㎡，B1-8号门市面积47.62㎡，B1-9号门市面积13.6㎡，B1-10号门市面积47.62㎡，B1-11号门市面积43.96㎡，B1-12号门市面积53.6㎡，B1-13号门市面积18.81㎡，B1-14号门市面积18.81㎡，B1-15号门市面积53.6㎡，B1-16号门市面积43.96㎡，B1-17号门市面积46.31㎡，B1-18号门市面积42.31㎡，B1-19号门市面积50.91㎡，B1-20号门市面积45.42㎡，B1-21号门市面积60.93㎡，B1-22号门市面积22.99㎡，B1-23号门市面积22.99㎡，B1-24号门市面积60.93㎡，B1-25号门市面积45.42㎡，B1-26号门市面积52.32㎡，B1-27号门市面积8.6㎡，B1-28号门市面积61.24㎡，B1-29号门市面积41.99㎡，B1-30号门市面积50.66㎡，B1-31号门市面积39.5㎡，B1-32号门市面积39.5㎡，B1-33号门市面积50.66㎡，B1-34号门市面积41.99㎡，B1-35号门市面积48.57㎡，B1-36号门市面积84.35㎡，B1-37号门市面积84.35㎡，B1-38号门市面积84.35㎡，B1-39号门市面积84.35㎡，B1-40号门市面积84.35㎡，B1-41号门市面积84.35㎡，B1-42号门市面积46.58㎡（被告提供该门市面积48.5㎡，原告提供该门市面积46.58㎡，以原告提供的面积为准），B1-43号门市面积41.94㎡，B1-44号门市面积50.59㎡，B1-45号门市面积39.45㎡，B1-46号门市面积50.59㎡，B1-47号门市面积41.96㎡，B1-48号门市面积48.5㎡。B2区门市面积及出租情况具体为：B2-1号门市面积48.4㎡，B2-2号门市面积41.86㎡，B2-3号门市面积50.5㎡，B2-4号门市面积39.38㎡，B2-5号面积39.38㎡，B2-6号面积50.49㎡，B2-7号门市面积41.85㎡，B2-8号门市面积51.68㎡【被告提供面积51.68㎡，原告提供面积58.22㎡，以被告提供的面积51.68㎡为准】，B2-9、B2-10、B2-11号三个门市面积共计211㎡，【被告提供三个门市面积均各为84.17㎡，原告提供该三个门市总面颊211㎡，以原告提供的面积211㎡为准】，B2-12号门市面积84.17㎡，B2-13号门市面积84.17㎡，B2-14号门市面积84.17㎡，B2-15号门市面积88.38㎡，B2-16号门市面积51.83㎡，B2-17号门市面积40.61㎡，B2-18号门市面积62.98㎡，B2-19号门市面积62.98㎡，B2-20号门市面积40.61㎡，B2-21号门市面积51.83㎡，B2-22号门市面积51.83㎡，B2-23号门市面积40.61㎡，B2-24号门市面积62.98㎡，B2-25号门市面积62.98㎡，B2-26号门市面积40.61㎡，B2-27号门市面积51.83㎡，B2商场二、三楼1006㎡（昌州酒店）、B2商场二楼300㎡（蒋中亮）、B2商场二楼（部分）340㎡。《新东方花园门市租赁明细表》上承租人一栏空白无承租人的门市有：B1-9号、B1-11号、B1-27号、B1-47号、B2-3号、B2-4号、B2-5号、B2-18号、B2-20号、B2商场二楼（部分）。以上78个门市中，原告在本案中未主张物管费的门市有：B1-47号、B2-5号、B2-6号、B2-16、B2-17、B2-18号、B2-23号、B2-25号。原告同意《新东方花园门市租赁明细表》上没有承租人的门市视为空置房，按每月1.2元/㎡计收物管费。被告北城置业公司交纳了2017年一季度以下空置门市的物业管理费，结算汇总表如下：            序号              房号              面积              空置时间段              物业费      1.2元/月              结算金额（元）                  1              B1-10              47.62              2017.1.1-2017.2.28              57              114                  2              B1-17              46.31              2017.1.1-2017.2.28              56              112                  3              B1-20              45.42              2017.1.1-2017.2.28              55              110                  4              B1-47              41.96              2017.1.1-2017.3.30              50              150                  5              B2-5              39.38              2017.1.1-2017.3.30              48              144                  6              B2-6              50.49              2017.1.1-2017.3.30              61              183                  7              B2-16              51.83              2017.1.1-2017.3.30              62              186                  8              B2-17              40.61              2017.1.1-2017.3.30              49              147                  9              B2-18              62.98              2017.1.1-2017.3.30              76              228                  10              B2-23              40.61              2017.1.1-2017.3.30              49              147                  11              B2-25              62.98              2017.1.1-2017.3.30              76              228                  12              会所              1016.2              2017.1.1-2017.3.30              813（0.8）              2439                  13              合计                                                        4188      原告于2017年4月13日开具增值税普通发票（编号00254625），收到北城置业公司交纳的物业管理费4188元。被告北城置业公司交纳了2017年二、三季度以下空置门市的物业管理费，结算汇总表如下：            序号              房号              面积              空置时间段              物业费      1.2元/月              结算金额      （元）                  1              B1-47              41.96              2017.4.1-2017.9.30              50              300                  2              B2-5              39.38              2017.4.1-2017.9.30              48              288                  3              B2-6              50.49              2017.4.1-2017.9.30              61              366                  4              B2-16              51.83              2017.4.1-2017.9.30              62              372                  5              B2-17              40.61              2017.4.1-2017.9.30              49              294                  6              B2-18              62.98              2017.4.1-2017.9.30              76              456                  7              B2-23              40.61              2017.4.1-2017.9.30              49              294                  8              B2-25              62.98              2017.4.1-2017.9.30              76              456                  9              会所              1016.2              2017.4.1-2017.9.30              813（0.8）              4878                  10              合计                                                        7704      原告于2017年10月12日开具增值税普通发票（编号00729249），收到北城置业公司交纳的物业管理费7704元。被告北城置业公司交纳了2017年10月至2018年3月空置门市的物业管理费，结算汇总表如下：            序号              房号              面积              空置时间段              物业费      1.2元/月              结算金额      （元）                  1              B1-47              41.96              2017.10.1-2018.3.31              50              300                  2              B2-5              39.38              2017.10.1-2018.3.31              48              288                  3              B2-6              50.49              2017.10.1-2018.3.31              61              366                  4              B2-16              51.83              2017.10.1-2018.3.31              62              372                  5              B2-17              40.61              2017.10.1-2018.3.31              49              294                  6              B2-18              62.98              2017.10.1-2018.3.31              76              456                  7              B2-23              40.61              2017.10.1-2018.3.31              49              294                  8              B2-25              62.98              2017.10.1-2018.3.31              76              456                  9              会所              1016.2              2017.10.1-2018.3.31              813（0.8）              4878                  10              合计                                                        7704      原告于2018年3月15日开具增值税普通发票（编号14473323），收到北城置业公司交纳的物业管理费7704元。被告北城置业公司交纳了2018年10月至2018年12月空置门市的物业管理费，结算汇总表如下：            序号              房号              面积              空置时间段              物业费      1.2元/月              结算金额      （元）                  1              B1-47              41.96              2018.10.1-2018.12.31              50              150                  2              B2-5              39.38              2018.10.1-2018.12.31              48              144                  3              B2-6              50.49              2018.10.1-2018.12.31              61              183                  4              B2-16              51.83              2018.10.1-2018.12.31              62              186                  5              B2-17              40.61              2018.10.1-2018.12.31              49              147                  6              B2-18              62.98              2018.10.1-2018.12.31              76              228                  7              B2-23              40.61              2018.10.1-2018.12.31              49              147                  8              B2-25              62.98              2018.10.1-2018.12.31              76              228                  9              会所              1016.2              2018.10.1-2018.12.31              813（0.8）              2439                  10              合计                                                        3852      原告于2018年12月20日开具增值税普通发票（编号10706726），收到北城置业公司交纳的物业管理费3852元。被告北城置业公司交纳了2018年4月至2018年9月空置门市的物业管理费，结算汇总表如下：            序号              房号              面积              空置时间段              物业费      1.2元/月              结算金额      （元）                  1              B1-47              41.96              2018.4.1-2018.9.30              50              300                  2              B2-5              39.38              2018.4.1-2018.9.30              48              288                  3              B2-6              50.49              2018.4.1-2018.9.30              61              366                  4              B2-16              51.83              2018.4.1-2018.9.30              62              372                  5              B2-17              40.61              2018.4.1-2018.9.30              49              294                  6              B2-18              62.98              2018.4.1-2018.9.30              76              456                  7              B2-23              40.61              2018.4.1-2018.9.30              49              294                  8              B2-25              62.98              2018.4.1-2018.9.30              76              456                  9              会所              1016.2              2018.4.1-2018.9.30              813（0.8）              4878                  10              合计                                                        7704      原告于2018年12月20日开具增值税普通发票（编号10706725），收到北城置业公司交纳的物业管理费7704元。以上原告收到被告交纳的物管费总计31152元。也即是门市B1-47、B2-5、B2-6、B2-16、B2-17、B2-18、B2-23、B2-25这8个门市交纳了2017年1月1日至2018年9月30日的物管费，原告在本案主张的物管费中，未包括这8个门市。B1-10、B1-17、B1-20这3个门市交纳了2017年1月1日至2017年2月28日2个月的物管费。原告认可收到门市承租人邓安贤交纳的以下门市2017年1月1至2017年12月的物管费（按1.2元/㎡/月计算）：B2-6号门市物管费727.20元、B2-7号门市物管费602.40元、B2-8号门市的物管费744元、B2-12号门市物管费1212元、B2-13号门市物管费1212元、B2-14号门市物管费1212元、B2-15号门市物管费1212元、B2-19号门市物管费746.40元、B2商场二、三楼1006㎡（昌州酒店）物管费14486.40元，共计收到邓安贤交纳交纳的物管费22154.40元。原告在本案中所涉及的门市面积以及物管费交纳情况如下（面积与原告提供的面积一致的不再叙述）：从2017年1月至2019年8月未交纳物管费的门市有：B1-1号，B1-2号、B1-3号、B1-4号、B1-5号、B1-6、B1-7、B1-8号门市、B1-9号、B1-11号、B1-12、B1-13号、B1-14号、B1-15号门市、B1-16号、B1-18号、B1-19号、B1-21号、B1-22号、B1-23号、B1-24号、B1-25号、B1-26号、B1-27号、B1-28号、B1-29号、B1-30号、B1-31号、B1-32号、B1-33号、B1-34号、B1-35号、B1-36号、B1-37号、B1-38号、B1-39号、B1-40号、B1-41号、B1-42号门市（面积46.58㎡）、B1-43号、B1-44号、B1-45号、B1-46号门市、B1-48号，B2-1号、B2-2号、B2-3号、B2-4号、B2-9、B2-10、B2-11号（被告提供三个门市面积总计252.51㎡，原告提供该三个门市总面积为211㎡）、B2-19号、B2-20号、B2-21号、B2-22号、B2-24号、B2-26号、B2-27号、B2商场二楼（部分）、B2商场二楼。从2017年1月至2019年8月已交纳部分物管费的门市有：B1-10号（已交纳2017年1、2月份物管费）、B1-17号（已交纳2017年1、2月份物管费）、B1-20号（已交纳2017年1、2月份物管费）、B2-7号（已交纳2017年1月至2017年12月物管费，从2018年1月至2019年8月未交纳）、B2-8号（已交纳2017年1月至2017年12月物管费，从2018年1月至2019年8月未交，被告提供面积51.68㎡，原告提供面积58.22㎡）、B2-12、13、14、15四个门市（已交纳2017年1月至2017年12月物管费，从2018年1月至2019年8月未交纳）、B2商场二、三楼（昌州酒店）（已交纳2017年1月至2017年12月物管费，从2018年1月至2019年8月未交纳）。原告认可：（1）以下门市已经交纳2017年1、2月的物管费：B1-10号、B1-17号、B1-20号。（2）以下门市已交纳2017年1月至2017年12月的物管费：B2-7号、B2-8号、B2-12号、B2-13号、B2-14号、B2-15号、B2-19号、B2商场二、三楼（昌州酒店）。（3）其余门市从2017年1月至2019年8月未交纳物管费。原告明确：其主张的物管费230566.56元，系扣除前述已经交纳的物管费后，剩余未收取的物管费金额。另查明，原告与被告物业服务合同纠纷，原告曾于2019年2月11日起诉至本院，案号：本院（2019）渝0111民初1066号，原告在该案诉讼中提交的一份证据系大足区新东方花园业主委员会出具的情况说明，该说明载明“大足区棠香街道海棠路302号新东方花园小区（B区住房除外）的所有物业（含B区门市）的物业服务，从2017年1月1日至今是重庆澄海物业管理有限公司提供的。”，该案于2019年6月12日开庭进行了审理，2019年8月5日本院作出（2019）渝0111民初1066号之二民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。2019年8月15日原告向被告邮寄送达《物业服务费催收函》，要求被告支付截止2019年8月拖欠的物管费以及违约金。被告收到该催收函。2020年1月9日原告提起本案诉讼。诉讼中，被告申请追加胡轲等78位承租人为本案被告，参与本案诉讼，并提供了一份《新东方花园门市租赁明细表》，表上载明门市房号、承租人、面积、派出所编号等情况，该租赁明细表加盖有被告公司公章。原告不同意追加被告，但认可该明细表上的门市面积。本院经审查后向被告发送书面民事裁定书，裁定：驳回被告要求追加胡轲等78位为本案被告的申请。2020年5月12日，大足区新东方花园业主委员会再次出具情况说明，该说明载明“大足区棠香街道办事处海棠路302号（B区）和海棠路356号（C区），即新东方花园小区的所有物业（B区住房除外）的物业服务，从2017年1月1日至今是重庆澄海物业管理有限公司提供的。”。本案诉讼中，原告自动下调违约金，主张要求被告支付违约金40000元，其余部分违约金自动放弃。另查明，B2-6号门市2017年1月至2017年12月的物管费交纳存在被告与承租人邓安贤重复交纳的疑点，但因原告在本案诉请中未主张B2-6号门市的物管费，故本案对B2-6号门市的物管费交纳金额不作处理。本院认为，原告与新东方花园业委会签订的《重庆市物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效，该合同对新东方花园小区的全体业主均具有约束力。本案原被告双方均应当按照合同约定履行自己的义务。原告于2016年12月31日与原物业服务企业、小区业主委员会办理了全面移交物业项目，接受该小区物业管理，原告作为物业服务企业为新东方花园小区进行物业服务，其提供的证据足以证明原告已经对新东方花园履行了物业服务义务，原告主张从2017年1月起收取物业服务费，有事实依据，本院予以支持。被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。但被告在向原告交纳部分物管费后不再交纳物管费，称原告未对案涉门市进行服务，认为新东方花园业委会出具的情况说明中B区住房未提供物业服务，而门市是在B区也应当是没有提供物业服务，并提出原告收取物管费后未完全履行物业管理服务，服务不到位，该小区业委会已经就B区自行组织相应人员进行物业管理，因此被告未支付物业服务费。对被告的抗辩意见，因被告举示的证据不能证明原告未按合同约定履行物业服务义务，且一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，被告提出B区的物业管理已由该小区业委会自行组织人员进行物业管理，既无证据佐证，也不符合法律规定，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。被告应当按照《重庆市物业服务合同》规定支付物管费给原告。该合同明确约定商业物业的物管费在每月10日按建筑面积、按每月1.6元/㎡标准交纳，因此，被告应当按照每月1.6元/㎡支付涉案门市的物管费。原告自愿对被告提交的《新东方花园门市租赁明细表》上无承租人的门市按每月1.2元/㎡收取物管费，是原告对自己权利的处分，符合法律规定，本院准予。因此，门市B1-9号、B1-11号、B1-27号、B1-47号、B2-3号、B2-4号、B2-5号、B2-18号、B2-20号、B2商场二楼（部分），以被告提供的的建筑面积为准，按每月1.2元/㎡支付物管费，其余门市按每月1.6元/㎡支付物管费，已经支付的物管费不再支付。据此计算，从2017年1月至2019年8月，被告尚欠的物管费为：B1-1号门市46.31㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2371.07元，B1-2号门市43.96㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2250.75元，B1-3号门市53.6㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2744.32元，B1-4号门市18.81㎡×1.6元/㎡/月×32个月=963.07元，B1-5号门市18.81㎡×1.6元/㎡/月×32个月=963.07元，B1-6门市53.4㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2734.08元，B1-7门市43.96㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2250.75元，B1-8号门市47.62㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2438.14元，B1-9号门市13.6㎡×1.2元/㎡/月×32个月=522.24元，B1-10号门市47.62㎡×1.6元/㎡/月×30个月=2285.76元，B1-11号门市43.96㎡×1.2元/㎡/月×32个月=1688.06元，B1-12门市53.6㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2744.32元，B1-13号门市18.81㎡×1.6元/㎡/月×32个月=963.07元，B1-14号门市18.81㎡×1.6元/㎡/月×32个月=963.07元，B1-15号门市53.6㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2744.32元，B1-16号门市43.96㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2250.75元，B1-17号门市46.31㎡×1.6元/㎡/月×30个月=2222.88元，B1-18号门市42.31㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2166.27元，B1-19号门市50.91㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2606.59元，B1-20号门市45.42㎡×1.6元/㎡/月×30个月=2180.16元，B1-21号门市60.93㎡×1.6元/㎡/月×32个月=3119.62元，B1-22号门市22.99㎡×1.6元/㎡/月×32个月=1177.09元，B1-23号门市22.99㎡×1.6元/㎡/月×32个月=1177.09元，B1-24号门市60.93㎡×1.6元/㎡/月×32个月=3119.62元，B1-25号门市45.42㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2325.5元，B1-26号门市52.32㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2678.78元，B1-27号门市8.6㎡×1.2元/㎡/月×32个月=330.24元，B1-28号门市61.24㎡×1.6元/㎡/月×32个月=3135.49元，B1-29号门市41.99㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2149.89元，B1-30号门市50.66㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2593.79元，B1-31号门市39.5㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2022.4元，B1-32号门市39.5㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2022.4元，B1-33号门市50.66㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2593.79元，B1-34号门市41.99㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2149.89元，B1-35号门市48.57㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2486.78元，B1-36号—41号6个门市84.35㎡×6×1.6元/㎡/月×32个月=25912.32元，B1-42号门市46.58㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2384.96元，B1-43号门市41.94㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2147.33元，B1-44号门市50.59㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2590.21元，B1-45号门市39.45㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2019.84元，B1-46号门市50.59㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2590.21元，B1-48号门市48.5㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2483.2元，B2-1号门市48.4㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2478.08元，B2-2号门市41.86㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2143.23元，B2-3号门市50.5㎡×1.2元/㎡/月×32个月=1939.2元，B2-4号门市39.38㎡×1.2元/㎡/月×32个月=1512.19元，B2-7号门市41.85㎡×1.6元/㎡/月×20个月=1339.2元，B2-8号门市51.68㎡×1.6元/㎡/月×20个月=1653.76元，B2-9、B2-10、B2-11号三个门市211㎡×1.6元/㎡/月×32个月=10803.2元，B2-12门市84.17㎡×1.6元/㎡/月×20个月=2693.44元，B2-13门市84.17㎡×1.6元/㎡/月×20个月=2693.44元，B2-14门市84.17㎡×1.6元/㎡/月×20个月=2693.44元，B2-15门市88.38㎡×1.6元/㎡/月×20个月=2828.16元，B2-19号门市62.98㎡×1.6元/㎡/月×20个月=2015.36元，B2-20号门市40.61㎡×1.2元/㎡/月×32个月=1559.24元，B2-21号门市51.83㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2653.70元，B2-22号门市51.83㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2653.70元，B2-24号门市62.98㎡×1.6元/㎡/月×32个月=3224.58元，B2-26号门市40.61㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2079.23元，B2-27号门市51.83㎡×1.6元/㎡/月×32个月=2653.70元，B2商场二、三楼（昌州酒店）门市1006㎡×1.6元/㎡/月×20个月=32192元，B2商场二楼（部分）340㎡×1.2元/㎡/月×32个月=13056元B2商场二楼300㎡×1.6元/㎡/月×32个月=15360元。以上物管费总计223488.03元。根据《最高人民法院审理物业服务合同纠纷案件司法解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告在收到原告的催收函后仍未交纳拖欠的物管费，至今尚欠223488.03元物管费未付，故本院对原告诉请中要求被告支付物管费223488.03元的主张予以支持，对超出该部分物管费的主张本院不予支持。关于被告是否应向原告支付违约金问题。本案中，被告虽抗辩原告未对案涉门市提供物业服务，提供的物业服务未达到合同约定的标准，提出小区业委会已就B区自行组织人员进行物业管理，但并未举示证据予以证明。而如前所述，被告的这些理由并不成立，被告并无不交纳物业服务费的正当理由，对被告不交纳物业服务费的辩称意见本院不予支持。被告的行为已经违约，根据合同约定，被告应向原告支付违约金。至于违约金的金额问题，合同约定未能按时如数交纳物业服务费用，从次月1日起，责任人应按每日千分之三的标准向原告支付违约金，该违约金约定过高，原告自愿下调违约金，下调至40000元，该金额符合双方约定和法律规定，本院予以支持，被告应支付原告违约金40000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆北城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告重庆澄海物业管理有限公司支付物业服务费223488.03元（2017年1月至2019年8月）和违约金40000元，合计263488.03元；如果被告重庆北城置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告重庆澄海物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2873元，由被告重庆北城置业有限公司负担2557元，由原告重庆澄海物业管理有限公司负担316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 李玉辉二〇二〇年七月三十一日法官助理 李 攀书 记 员 杨 宇