江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初1509号原告：严宏，男，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：鞠新铭、钱海燕，江苏百川通律师事务所律师。被告：严小艳，女，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：陈智俊，江苏江豪海信（靖江）律师事务所律师。原告严宏与被告严小艳为合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人鞠新铭、钱海燕，被告严小艳及其委托诉讼代理人陈智俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告合作建房协议约定的租金补偿款600,000元。事实和理由：2010年6月19日，原被告签订《合作建房协议》1份，约定被告在靖江市间房屋的主体费用由原告代为支付，被告向原告出具借条，被告用新建造的房屋租金逐年偿还原告前述借款，原告加收1到2年房屋租金等，时被告丈夫吴宏飞也在该协议下方签名。协议签订后，原告陆续向被告出借了722,050元用于建造房屋，被告亦向原告妻子宋巧妹出具了借条。后被告陆续用房屋租金偿还了原告与宋巧妹的借款，但被告至今未能支付原告1到2年的房屋租金。原告认为，双方约定被告另行支付原告一到两年的房屋租金实际上是对原告出借资金给被告建房的一种补偿，被告应当支付给原告。至于被告应当支付原告一年还是两年的租金，由法院依法认定。事实上，被告在靖江市房屋，并将该房屋的一楼、二楼出租给孙凤凤用于经营儿童理发店，年租金150,000元；三楼在2018年对外出租，租金34,000元/年；四楼在2019年11月对外出租，租金36,000元/年；五楼由被告自行居住，六楼由一楼经营理发店的人员居住，租金8000元/年。被告辩称：原告所述双方签订《合作建房协议》、原告妻子宋巧妹曾出借722,050元给被告用于翻建靖江市三江新村三区21号的房屋、被告翻建后的房屋为二间六层且被告已归还原告借款722,050元的情况属实。原、被告系紧邻，双方翻建房屋所涉的土地属于三江新村集体所有，但《合作建房协议》约定两家间的弄堂由原、被告各半所有，被告将自有的一半弄堂转让给原告修建电梯，该约定损害了集体利益，故《合作建房协议》应属无效。即便该协议有效，所谓的被告支付原告一到两年的租金，既未明确支付的具体年限，也未明确支付租金的房屋楼层以及租金标准等，应属约定不明。原告主张的租金实际属于原告借款给被告建房被告应当补偿给原告的利息，但法律规定自然人借款对利息约定不明的应视为未约定利息。且被告仅使用了宋巧妹出借的500,000元用于建造房屋，余款作为被告妹妹的医疗费。事实上，双方曾约定被告将弄堂交付原告使用，原告不要求被告额外支付1-2年的房屋租金。现靖江市三江新村三区21号的房屋一楼、二楼出租给孙凤凤经营儿童理发店，租金100,000元/年，后孙凤凤将二楼进行了转租。2019年，被告为房屋安装了电梯，随后被告才将房屋三楼、四楼对外出租；五楼由被告自行居住、使用；六楼由被告无偿提供给一楼理发店的人员使用。被告认为，关于房屋的租赁情况以及租金标准等属于原告的举证范围，原告要求被告支付租金600,000元无任何依据。综上，请求法院依法判决。针对被告答辩，原告补充陈述：原、被告签订的《合作建房协议》合法有效，原告房屋超面积建设部分已被行政部门罚款，房屋竣工后经规划局验收已符合条件。协议对于被告需额外支付原告一到两年的租金作为补偿是明确的。至于出借的款项，宋巧妹系直接转账支付被告500,000元用于建房，其余借款系原告及宋巧妹代被告支付的建房所需的材料费，故宋巧妹出借的所有款项被告均用于建造房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对原告提供的《合作建房协议》、（2013）泰靖民初字第2192号民事判决书复印件、借条复印件、《房屋租赁合同》、房产证、土地证、建设工程规划许可证、行政处罚听证告知书、行政处罚决定书、平面图、规划许可证领取通知单、江苏省行政事业单位资金往来结算票据、靖江市人民法院执行款发还凭证、江苏省农村信用社存款凭条（客户回单）、中国建设银行个人活期账户交易明细以及被告提供的结婚证复印件无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.原告提供的扬州曙光电缆股份有限公司出具的收据无法证明与本案之间存在关联性，故该证据不能单独作为本案定案依据。2.原告提供的建筑工程施工合同、建设工程合同、结算清单，被告不予认可，该证据不能单独作为本案定案依据，需结合其他证据予以认定。3.被告提供的其与孙凤凤签订的《房屋出租合同》、与张露、季海娣分别签订的《房屋出租合同》以及孙凤凤出具的情况说明、孙凤凤与谭娇娇签订的《租房协议》，被告均不予认可，该证据仅显示房屋出租以及各方约定的租金标准，无法证明租金的实际交付情况，故该证据不能单独作为本案定案依据。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告与吴宏飞系夫妻。2010年6月19日，原告与被告、吴宏飞因翻建老房屋签订《合作建房协议》1份，载明“为了事前明确双方责任，规范双方行为，避免今后产生不必要的后遗症，经过双方充分协商达成如下协议：1.同时申请翻盖审批，争取同时动工。审批交纳各种费用各自承担。不在总工程中列支。2.建设所需设计方案各自作主，各自承担设计费用，不在总工程中列支。建设承包费用各自洽谈清楚，签署建设施工合同。3.两家间弄堂原本各自一半所有，经协商严小艳的一半转让给严宏修建电梯间，严宏付费用1万元给严小艳。4.严小艳建设2间房屋主体费用全部由严宏代为支付，不含装修费用，严小艳出具借款借条给严宏，今后严小艳用此2间房屋租金逐年偿还，严宏加收1到2年租金。不改变各自房租所有权性质。5.房屋工程建设标准和质量各自要求、各自负责。6.本协议双方遵守国家现行有关法律法规和民间各种道德规范自愿签署，他人不得影响和干涉。若有法律和道德等原则争议，双方可在开工前中止本协议执行。7.双方亦可到靖江市人民政府所属公证处进行公证处理，确保本协议公正性，但自双方签字捺印之日起生效。8.其他非原则未尽事宜，双方友好协商解决”。2011年6月11日、同年7月17日、2012年6月15日，被告分别向宋巧妹出具了金额为500,000元、70,000元、152,050元的借条各1份。2013年9月30日，宋巧妹向本院提起诉讼，要求被告归还借款722,050元并承担利息等。同年12月27日，本院作出（2013）泰靖民初字第2192号民事判决书，判决被告归还宋巧妹借款150,000元并承担利息。嗣后，被告自2014年至2019年3月18日陆续归还了宋巧妹全部借款计722,050元。另查明：2018年9月25日，被告与孙凤凤签订《房屋租赁合同》1份，约定被告将靖江市工农路三江新村二十一号两间面积203平方米的房屋出租给孙凤凤经营儿童理发、玩具、食品、进口商品、食品；租期三年；租金150,000元/年；被告自2018年10月8日起将房屋交付孙凤凤，至2021年10月8日收回等。本院认为，原告与被告及其丈夫吴宏飞有关由原告夫妇借款给被告用于翻建房屋、被告建造房屋后用房屋租金逐年偿还借款并另行支付原告1-2年房屋租金之约定，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。被告辩称讼争《合作建房协议》损害了集体利益应属无效，然被告所述的可能涉及集体利益的合同条款系原、被告对两户之间弄堂使用的约定，与宋巧妹借款给被告建造房屋、被告用房屋租金偿还等并非同一条款，故即便双方对于两户之间弄堂利用的约定违反法律规定，亦不代表原、被告之间有关被告用租金归还宋巧妹借款、原告加收1-2年租金的约定违法。且宋巧妹客观上向被告交付了借款，被告也使用借款建造了房屋，而根据原、被告陈述宋巧妹在2011年6月即已支付被告借款500,000元，至2012年6月共计支付被告722,050元。无论上述款项被告是否全部用于建造房屋，宋巧妹交付被告资金722,050元是事实，而被告直至2014年1月才开始陆续归还宋巧妹借款，至2019年3月18日全部还清。从借款到还款，间隔几年，对原告以及宋巧妹而言，必然会产生资金占用期间的利息损失。被告亦认可原告主张的租金实际上属于宋巧妹借款给被告建房被告应当补偿给原告的利息，故根据公平原则以及诚实信用原则，被告除需归还宋巧妹借款外，还应当根据双方之间的约定额外支付原告1-2年的房屋租金作为借款的补偿。关于被告应当补偿原告的具体金额，双方约定不明，现双方所举证据均不足以证明各自主张的租金计算标准，而租赁合同以及租金支付标准、方式等属于被告掌握的证据，被告未能提供转账凭证等证据证明租金交付的具体情况，故本院根据被告房屋出租的实际情况、原、被告各自的过错程度等从衡平双方当事人利益的角度，酌情确定被告应当支付原告补偿款200,000元。关于被告主张的原告应当支付的10,000元，与本案无涉，本院不予审处。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：被告严小艳于本判决生效之日起十日内支付原告严宏补偿款200,000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4900元，由原告严宏负担3267元，被告严小艳负担1633元（被告于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费1633元，原告多预交的案件受理费1633元由本院退还）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员 吴长伟二〇二〇年七月十四日法官助理 张 琪书 记 员 沈 琳附录：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。