湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0111民初263号 原告：卓礼明，女，1938年5月30日出生，汉族，贵州省贵阳市人，贵州师范大学退休职工，身份证住址：贵州省贵阳市云岩区，现住武汉市硚口区。 委托诉讼代理人：赵苹，湖北正德立律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：武汉招银物业有限公司，住所地：武汉市汉口建设大道518号。 法定代表人：谭波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：鄂玲，女，该公司员工。代理权限：一般代理。 赵廷光与被告武汉招银物业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院经公开开庭审理后作出（2016）鄂0111民初3758号民事判决，被告不服判决上诉至武汉市中级人民法院，该院作出（2019）鄂01民终10690号民事裁定书，裁定撤销（2016）鄂0111民初3758号民事判决，发回本院重审。赵廷光于2017年5月13日死亡，其妻卓礼明（以下简称原告）申请参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵苹、被告的委托诉讼代理人鄂玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期交房违约金15553.47元及逾期产权登记违约金4261.23元；2．判令被告无条件向原告提供办理房地产权属证书的全部资料，配合原告办理产权证；3．判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：赵廷光与被告于2013年12月11日签订《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉市洪山区珞珈雅苑第7幢1单元30层3002号的房屋，总价426122.5元。赵廷光于2013年6月27日付清房款，完成合同约定支付房款义务。上述合同约定被告应当在2014年7月28日前，将符合约定条件的商品房交付业主使用，但被告在2016年7月29日前仍未依约交付房屋，故应依约支付逾期交房违约金15553.47元。合同约定，被告应于商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，但被告2015年4月15日才完成竣工验收备案登记，被告应向卓礼明支付逾期产权登记违约金4261.23元。另被告至今拒不配合原告办理房屋产权证书。赵廷光死亡后，其子女赵毅、赵恒、赵苹均放弃相关权利，由其妻卓礼明（即原告）单独继承该房屋相关的诉讼权利。 被告辩称：1．涉案房屋是武汉大学给予校内教职工的福利性保障房，属于由武汉市政府批准的“限房价、限房型、限工期、限销售对象”的限价安置商品房，该项目全过程均由武汉大学全面主导，本质上属于武汉大学委托代建的限价安置房，有别于一般的市场商品房。被告与赵廷光签订的售房合同是具有地域性的格式合同，应武汉大学要求将格式合同中的交付时间予以提前，该合同的交房时间并非被告真实意愿的表达。湖北省高级人民法院就本项目事实部分也予以了明确认定。２．被告不存在逾期交房的违约责任。被告于2012年10月24日取得涉案商品房“珞珈雅苑”土地使用权证，根据《限价安置商品房项目审批表》，珞珈雅苑建设工期为28个月，故该项目实际交付时间为2015年2月。但因武汉大学为了方便教职工暑期设计装修，同时不影响学校正常教学工作，特要求被告将核定工期提前至2014年7月，被告克服困难于2014年7月完成了各项单体工程的专项验收。2014年7月20日武汉大学通过学校网站等多种途径向其教职工发出了交房通知，武汉大学、洪山区政府于2014年7月30日还举行了交接仪式，交付工作历经2个月，武汉大学亦认可被告已完成房屋交付工作，且认为被告不存在逾期交房的责任。３．被告不存在逾期办证的违约责任。被告于2014年5月向洪山区房管局测绘队提出房屋面积实测申请，2014年7月完成《房屋面积实测技术报告书》，并将该报告书提交武汉市测管办进行审核。但因其审批过晚，导致房屋产权初始登记延误，被告无故意、无过失且无力抗拒。4．未办理房地产权属登记的原因在原告，针对原告的要求，被告已经回函告知还未办理手续的业主携带证件及资料，履行相关缴费义务，按照办理流程办理房屋权证事宜。原告深知办证流程却故意延迟办证或故意造成办证不能的假象，由此产生的扩大性损失应由业主自行承担。综上，涉案项目性质与普通商品房不一致，且该项目实质全部受武汉大学控制，被告也为涉案项目提前竣工克服诸多困难及花费额外建设成本，原告作为实际受益人，其诉讼请求不应得到支持。 为证明各自的诉讼请求或抗辩意见，原被告分别向本院提交了证据，本院认定如下： 关于是否存在逾期交房及办理房地产初始登记是否逾期的问题，原告提交了单项工程竣工验收证明、湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明、湖北省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、武汉市国土资源和规划局网站回复截图、市环保局关于被告珞珈雅苑建设项目环境影响报告书的批复、武汉大学关于恳请协调处理武汉大学珞珈雅苑小区环评验收及房屋备案事宜的请示、长江日报报道、武汉市人民政府2008年8月武汉市节水型社会建设试点工作大纲、武汉市人民政府关于十二五主要污染物总量控制规划的汇报、武汉市房地产开发项目环境保护检查意见书、房屋产权基础信息（测绘成果）审核申报表2份、房屋测绘成果审核技术材料要求及谈话录音、武汉市官网信息公开答复、关于燃气的通知、武汉市房地产开发项目环境保护检查意见书、关于珞珈雅苑小区项目有关信息公开的说明、湖北省建设工程竣工验收规划条件核实、武汉市公安局建设工程消防验收意见书、竣工验收备案证明书、房屋建筑工程交付使用备案证、小区业主方物交付验收流程、武汉市发改委信息公开复函等相关证据，认为涉案房屋直至2015年2月17日才达到法定和约定的交付条件，且原因是被告规划违规违建、环保违规、不建等。被告提交了购房合同、收款收据、申请人房号选定书、武汉大学教职工校外住宅建设工作领导小组办公室关于珞珈雅苑房屋交付通知的说明、房产面积实测技术报告书、武汉大学致政府函件、单项竣工验收证明、珞珈雅苑建设工程竣工验收规划条件核实证明、工程竣工验收备案证明书、竣工交付使用备案证、武汉大学关于“珞珈雅苑”项目的情况说明、关于珞珈雅苑项目房屋权属登记面积测绘的情况说明、（2018）鄂民再400号民事裁定书等证据，认为争议房屋属于武汉大学的限价安置房，且于交房前已达到交房条件，被告联合武汉大学及时履行了通知交房义务，逾期办证是政府行为所致，被告不应承担违约责任。本院认为，被告按照武汉大学的要求将预期工期由2015年2月提前7个月，故其后被告与赵廷光等人签订的商品房买卖合同中将交房时间约定为2014年7月28日前。2014年7月20日被告通过武汉大学已履行了通知交房的义务，且在2014年7月28日前已取得单体工程质量、消防、人防及水、电、气等专项验收，按照武汉大学的要求在2014年7月30日举行了交房仪式，其后陆续向业主交房，并不存在逾期交房的情形，且房屋交付使用备案证并不是交付房屋的必要条件。对于办理房地产初始登记是否逾期的问题，被告于2014年5月20日向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队申请房屋面积实测，但武汉市测管办在2015年11月才审核通过，对被告于2016年1月19日取得武汉市房屋初始登记证明的事实本院予以确认，综上，对原被告所提交该部分的证据部分予以采信。 对被告拒绝出具办理房屋产权证书资料的问题，原告提交了城市留言板投诉及回复、律师函及邮寄证明，结合查明的事实，本院确认涉案房屋现尚未办理产权证书。 原告还提交了武汉市国有建设用地使用权挂牌文件、土地供给信息表（招拍挂）2010年底20号挂牌、关于珞珈雅苑开工相关报道、武大网上发布的交房通知截图、定金收据及收款收据、申购办法及购房须知、武汉市房屋初始登记证明、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》、办公室限价商品住房管理办法、武汉市人民政府关于进一步加强和完善保障性住房建设和管理的意见、（2018）鄂01民终373号民事判决书、（2016）鄂01民初2180号民事判决书、（2020）鲁16民终1337号民事判决书、（2015）云高民三终字第136号民事判决书、（2017）最高法民申2096号民事裁定书，用以证明涉案房屋是经武汉市人民政府审批核准的限价安置商品房而不是福利房，工期、质量和交付有明确规定和约定，任何单位不能肆意对抗，武汉大学不是主导方，其通知交房不能代表被告履行义务。对此，被告提交了武汉大学教职工校外住宅定向开发合同、限价安置商品房审批表，本院认为本案相关证据结合湖北省高级人民法院对涉案房屋所在小区其他房屋作出的民事裁定书，可以确定涉案房屋是武汉大学安置其被拆迁房屋的教职工及原居民还建申报的限价安置商品房项目，含一定福利性质，在项目建设过程中起到了一定主导作用，故对原告所举的该部分证据的证明目的，部分予以采信。 另原告就关于珞珈雅苑项目房屋权属登记面积测绘的情况说明申请武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队负责人或出具人出庭作证，以及要求法院依职权向武汉市房屋管理局及测管办调查珞珈雅苑项目房屋权属登记面积测绘报告书送审时间、送审人、条件或需要的资料以及是否存在技术规范争议等事实。对此，关于珞珈雅苑项目房屋权属登记面积测绘的情况说明虽仅加盖了测绘队公章，但本院于2017年5月24日前往武汉市房管局政策法规处就相关问题进行了核实，确认因技术规范争议，导致大批因测绘问题延误初始登记的事例，佐证了关于珞珈雅苑项目房屋权属登记面积测绘的情况说明，故对原告的上述申请，本院未予准许。 本院经审理认定事实如下：2008年3月10日，被告与武汉大学签订《武汉大学教职工校外（南湖）住宅定向开发合同》，并于2011年1月14日获政府相关部门批准，该项目为安置武汉大学被拆迁房屋的教职工及原居民还建的限价安置商品房（具有一定福利性质），原定建设工期28个月（自土地成交之日起算）；2012年10月24日，被告取得“珞珈雅苑（一期）”的建设项目土地使用权证。后在工程建设过程中，被告应武汉大学要求，将核定工期提前7个月（即从2015年2月提前至2014年7月）。2013年12月11日，被告与赵廷光签订了商品房买卖合同一份，合同约定：被告将洪山区珞珈雅苑第7幢1单元30层3002号商品房出售给赵廷光，房屋总价款426123元……2014年7月28日前，被告将符合合同约定的商品房交付赵廷光，逾期超过30日后，买受人有权解除合同或请求按日以房屋价款的万分之零点五支付违约金……出卖人应当在房屋交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任逾期未办理的，以房屋价款的百分之一支付违约金。合同签订前，赵廷光向被告支付了全额购房款。2014年5月被告向武汉市环保局申请环评，但当时未取得相关验收，至2015年2月16日取得规划验收；被告于2014年5月20日向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队申请房屋面积实测，该单位于2014年7月完成《房产面积实测技术报告书》，并提交武汉市测管办进行审核，但武汉市测管办在2015年11月才审核通过；2014年7月28日前被告完成了单体工程质量、消防、人防及水电气等专项验收。2014年7月20日武汉大学在其校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网站内发布交房通知，被告按武汉大学要求，在同年7月30日举行了交房仪式。2015年2月17日，涉案房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书；2016年1月19日，涉案房屋取得武汉市房屋初始登记证明。 另查明，赵廷光于2017年5月13日死亡，其法定继承人赵毅、赵恒、赵苹放弃对涉案房屋的商品房买卖合同及相关诉讼权利的承继并确认该权利由原告一人享有。 再查明，武汉大学于2017年12月19日出具的《关于“珞珈雅苑”项目的情况说明》载明：“珞珈雅苑”项目系武汉大学为安置校内被拆迁房屋的教职工及原地居住居民还建申报的双限安置商品房，也是武汉市人民政府为支持武汉大学发展，批准建设的双限安置商品房。武汉大学为该项目顺利完成，专门成立了教职工住宅建设工作领导小组办公室，代表武汉大学全面主导该项目的立项、规划审批及项目建设中与政府相关部门和合作开发商等方面的沟通协调工作。武汉大学在2012年、2013年先后组织教职工完成了“珞珈雅苑”购房资格的认定和分配及选房工作，招银公司也按照武汉大学要求将该项目的核定工期由2015年2月提前7个月至2014年7月。2014年武汉大学考虑到方便教职工暑期设计装修和不影响学校正常教学工作，与招银公司商定后，于2014年7月20日在“教职工校外住宅建设工作领导小组办公室”网站公告栏发布了交房工作的具体安排通知，从2014年7月30日开始为武汉大学教职工办理交房手续。因此招银公司不仅不存在逾期交房的情形，提前交付使武汉大学教职工提前享受其房屋的使用价值与市场商业价值，有效缓解了教职工住房困难，也给武汉大学校园房屋腾退工作留下空间……由于“珞珈雅苑”项目系限价安置商品房项目，房屋售价远远低于市场价，办公室为工期提前克服诸多困难与政府相关部门沟通协调，建设方也因工期的提前付出了额外建设成本，故建设方对于该项目并非完全出于商业目的，具有与校方共同早日解决武汉大学教职工住房困难问题的良好愿望。武汉大学作为“珞珈雅苑”项目的受益方，也是该项目的主导者，对该建设项目表示认可。 本院认为，赵廷光起诉后死亡，其法定继承人卓礼明作为其权利义务承继者，以原告身份参加诉讼，于法有据。 对于交房的问题，被告与赵廷光签订的商品房销售合同启用的是本地区统一的商品房销售格式合同，而本案被告销售的房屋是武汉大学委托被告定向开发的政策性限价福利性住房，根据被告与武汉大学签订《武汉大学教职工校外（南湖）住宅定向开发合同》约定及政府有关部门核定该项目的建设工期为28个月，原预定交付时间为2015年2月，据此，2015年2月17日，涉案房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书应在原定交付时间内，但在项目建设中，武汉大学要求被告将核定工期提前7个月，以便其教职工在暑假期间完成房屋交付，武汉大学的该要求，导致被告与卓礼明在签订的商品房买卖合同中将原定2015年2月的交房时间约定为2014年7月28日。此外，在武汉大学要求的交房期限届满前，被告也已完成单体工程质量、消防、人防及水、电、气等专项验收。2014年7月20日，武汉大学在校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网络内发布交房通知，完成了通知交房的义务，而且被告于2014年7月30日举行交房仪式，对此，赵廷光应当知晓被告及武汉大学已通知交房，被告并不存在逾期交房的行为。被告开发的商品房系针对包括赵廷光在内的武汉大学教职工定向开发的限价安置福利性住房，本案定向福利性房屋买卖合同的履行有别于本地区市场普通商品房格式合同的履行，被告在履行合同中并无主观过错，不存在故意延期交房的情形，对此事实武汉大学亦予以认可，而且交房后也未对涉案房屋的使用功能造成实际影响以及给原告方造成实际损失，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 对于房地产初始登记的问题，涉案房屋于2015年2月17日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，依照合同关于办理房地产初始登记的约定，被告应于2015年5月18日前办理完房地产初始登记，2014年5月20日至2015年11月期间，被告一直就涉案项目的房地产初始登记事宜与区市两级房管部门以及武汉大学进行联系、沟通，2014年7月洪山区房管局测绘队已完成《房产面积实测技术报告书》，但武汉市测管办在2015年11月才对上述报告书予以审批通过，其间因技术规范争议延误了涉案房屋的房地产初始登记的办理，对是否存在技术规范争议的事实本院经向武汉市房管局政策法规处核实后予以确认，被告对此无法掌控，同时被告亦不存在延期办理涉案房屋房地产初始登记的故意，即在履行合同中并无主观过错。另涉案项目为面向武汉大学教职工的政策性限价福利性住房，其房地产初始登记事实上的延期办理，也未给其造成实质损失。综合上述情况，逾期办理房地产初始登记并非被告责任，故根据合同关于办理房地产初始登记的约定，本院对原告要求被告支付逾期产权登记违约金的诉讼请求亦不予支持。 对于提供办理房地产权属证书资料的问题，如前所述，涉案房屋已交付并已办理房地产初始登记，被告应协助原告办理房地产权属登记手续，提供其中应由被告提交的资料，原告亦应配合被告出具相应证明，故对原告要求被告无条件向原告提供办理房地产权属证书全部资料，配合其办理产权证的诉讼请求，本院部分予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 一、被告武汉招银物业有限公司应于本判决生效之日起一个月内向原告卓礼明出具办理武汉市洪山区珞珈雅苑第7幢1单元30层3002号房屋房地产权属证书的相关资料； 二、驳回原告卓礼明的其他诉讼请求 案件受理费296元（原告已预缴148元），由原告卓礼明负担197元、被告武汉招银物业有限公司负担99元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  唐培森 人民陪审员  王朝晖 人民陪审员  余勋玲 二〇二〇年七月三日 书 记 员  黄雨婷