上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初54066号原告：上海新慈厚房地产有限公司，住所地上海市南京西路XXX号。法定代表人：黄小抗，董事长。原告：上海吉祥房地产有限公司，住所地上海市静安区南京西路XXX号静安嘉里中心办公楼一座504、506A、508-510单元。法定代表人：黄小抗，董事长。上列两原告共同委托诉讼代理人：严海平，上海市金茂律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：戴健，上海市金茂律师事务所律师。被告：珑滋餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇东河沿68号G幢502室(上海城桥经济开发区)。法定代表人：李甲平。原告上海新慈厚房地产有限公司(以下简称新慈厚公司)、上海吉祥房地产有限公司(以下简称吉祥公司)与被告珑滋餐饮管理(上海)有限公司(以下简称珑滋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告新慈厚公司、吉祥公司的委托诉讼代理人严海平、戴健到庭参加诉讼。珑滋公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新慈厚公司、吉祥公司向本院提出诉讼请求：1.确认新慈厚公司与珑滋公司签署的上海市房屋租赁合同(以下简称租赁合同)于2019年5月31日解除；2.确认吉祥公司与珑滋公司签署的场地特许使用协议(以下简称场地协议)于2019年5月31日解除；3.判令珑滋公司向新慈厚公司支付房屋未复原补偿费75,300元；4.判令珑滋公司向新慈厚公司支付违约赔偿金317,823元；5.判令珑滋公司向新慈厚公司支付电费22,360.16元、水费1,335元、物业管理费5元、维修费800元；6.判令珑滋公司向吉祥公司支付电费329.36元；7、判令珑滋公司向新慈厚公司支付逾期付款违约金(按每日千分之二的标准计算至实际付款日止)；8.判令珑滋公司向吉祥公司支付逾期付款违约金(按每日千分之二的标准计算至实际付款日止)；9.判令珑滋公司向新慈厚公司支付房屋占用使用费336,228.07元；10.判令新慈厚公司无需向珑滋公司返还租赁保证金364,318元。就第7、8项诉讼请求主张的逾期付款违约金，新慈厚公司、吉祥公司明确如下：1.逾期支付物业管理费违约金，以5元为基数，按日千分之二的标准，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止；2.逾期支付系争房屋电费违约金，以9,701.66元为基数，自2019年6月1日起，以12,216.75元为基数，自2019年7月1日起，以441.75元为基数，自2019年8月1日起，均按日千分之二的标准，计算至实际支付之日止；3.逾期支付水费违约金，以625元为基数，自2019年6月1日起，以635元为基数，自2019年7月1日起，以75元为基数，自2019年8月1日起，均按日千分之二的标准，计算至实际支付之日止；4.逾期支付维修费违约金，以800元为基数，按日千分之二的标准，自2019年6月1日起，计算至实际支付之日止；5.逾期支付复原费违约金，以75,300元为基数，按日千分之二的标准，自2019年6月8日起，计算至实际支付之日止；6.逾期支付违约赔偿金违约金，以317,823元为基数，按日千分之二的标准，自2019年6月8日起，计算至实际支付之日止；7.逾期支付系争场地电费违约金，以329.36元为基数，按日千分之二的标准，自2019年7月1日起，计算至实际支付之日止。事实与理由：新慈厚公司系上海市静安嘉里中心商场E1-08室房屋(以下简称系争房屋)产权人，新慈厚公司与珑滋公司于2017年10月25日签订房屋租赁合同,约定新慈厚公司将系争房屋出租给珑滋公司使用,每月不含税净租金为100,896.19元,增值税税率为5%,每月不含税净物业费为10,952.83元,增值税税率为6%。后吉祥公司与珑滋公司签订场地协议，约定吉祥公司将静安嘉里中心商场内编号为N2-23D场地(以下简称系争场地)出租给珑滋公司使用。2019年5月31日,新慈厚公司、吉祥公司、珑滋公司签订终止协议，约定租赁合同及场地协议于2019年5月31日终止,珑滋公司应于2019年6月15日之前返还系争房屋及系争场地,新慈厚公司、吉祥公司没收租赁保证金364,318元且珑滋公司应向新慈厚公司、吉祥公司支付房屋未复原补偿费90,300元(珑滋公司已支付的装修押金15,000元抵扣后仍需支付75,300元)、违约赔偿金317,823元及其他应付款项(包括但不限于物业管理费、电费等)。终止协议签订后,珑滋公司未按约返还系争房屋、系争场地，也未支付欠款、房屋未复原补偿、违约赔偿金等款项。为维护自身权益，新慈厚公司、吉祥公司起诉来院，请求判如所请。被告珑滋公司未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月25日，新慈厚公司作为出租方(甲方)、珑滋公司作为承租方(乙方)签订租赁合同，新慈厚公司将系争房屋租赁给珑滋公司使用。租赁合同约定：系争房屋租赁面积为129平方米，租赁期为3年又60天(自2017年10月16日起至2020年12月14日止)。2017年10月16日至2017年12月14日为装修期。每月总基本租金为每月不含税净基本租金及增值税之和(增值税=每月不含税净基本租金*相应增值税税率)。2017年12月15日至2019年12月14日，每月不含税净基本租金为100,896.19元。2019年12月15日至2020年12月14日，每月不含税净基本租金为104,633.33元。系争房屋每日的基本租金为每月总基本租金*12/365。系争房屋的物业管理费按月结算，每月总物业管理费为每月不含税净物业管理费及增值税之和(增值税=每月不含税净物业管理费*相应增值税税率，相应增值税税率在签订合同时确认为6%)。每月不含税净物业管理费为10,952.83元。系争房屋每日的物业管理费为每月总物业管理费*12/365。乙方应于每月1日之前预先支付每月租金及向甲方或物业公司交付当月物业管理费，不得有任何扣减。租期第二个月或最后一个月租赁不足一个月的，则租金及物业管理费应按该月实际租赁天数按比例调整。乙方应按甲方或商场物业公司发出的账单上规定支付费用，包括乙方自行承担其使用的系争房屋的电费、水费、煤/燃气费、通讯费、额外空调供应费(如适用)和其他公用事业费用等。如根据该商场相关管理规定或适用的政府规定，乙方仍有与该房屋有关的其他应付费用，乙方应在收到付款通知后及时支付。乙方应当在租赁合同签署后七个工作日内向甲方支付相等于三个月的平均基本租金及三个月物业管理费的租赁保证金356,578元。交付日为2017年10月16日。乙方保证在2017年12月15日开业。系争房屋只限乙方用作Boucheesglobletapas品牌经营西餐之商业用途。乙方返还系争房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，经甲方验收认可，并互相结清各自应当承担的费用。租赁合同另对其他事项进行了约定。2018年1月15日，吉祥公司作为甲方，珑滋公司作为乙方签订场地协议。协议约定：甲方同意应乙方要求将静安嘉里中心商场内编号为N2-23D的场地提供给乙方使用。系争场地面积约9平方米，以甲方最终测量的结果为准。系争场地于2017年12月13日由甲方交付给乙方。系争场地的总场地使用费为每月不含税净使用费及增值税之和(增值税=每月不含税净使用费*相应增值税税率，相应增值税税率签订协议时确认为5%)。系争场地每月不含税净使用费为2,346.67元。乙方使用系争场地发生的其他费用均由乙方自行承担，包括但不限于电费(如有)、水费(如有)。乙方应于本协议签订之日起10日内向甲方支付相等于一个月场地使用费的款项2,464元作为保证金。如果本协议的场地使用费、保证金及其他应付款项未按协议约定的方法和时间支付，甲方有权就乙方逾期未支付部分按照每日千分之二的标准收取逾期违约金。场地协议另对其他事项进行了约定。2019年5月，新慈厚公司作为甲方一、吉祥公司作为甲方二，甲方一、甲方二合称甲方，珑滋公司作为乙方，签订终止协议。协议约定：双方同意，租赁文件(租赁合同与场地协议的合称)于2019年5月31日当日解除。乙方应按照租赁文件约定按时付清截至终止日的所有应付费用，包括但不限于租金、场地使用费、物业管理费、电费。届时不可结清的费用由乙方在甲方和/或物业公司发出付款通知后五日内支付。若乙方未根据本协议约定支付各项应付款项的，乙方仍应根据租赁文件约定按逾期未支付部分的千分之二向甲方支付逾期违约金。甲方同意乙方无需根据租赁合同约定将系争房屋恢复原状，但：(1)乙方应于2019年5月31日晚十点停止营业；(2)乙方应于终止日前搬离房屋内物品及乙方增设设施、设备。尽管有前述约定，甲方特别同意乙方可于2019年6月15日或之前将该房屋返还甲方并与甲方办理房屋返还手续，且乙方无需支付2019年6月1日至2019年6月15日期间的房屋占用使用费及物业管理费；(3)乙方应向甲方支付90,300元作为补偿(房屋未复原补偿)，乙方应于本协议签署后7日内向甲方支付前述房屋未复原补偿金额。乙方逾期返还房屋的，甲方仍有权根据租赁合同之相关约定向乙方收取占用使用费，计算方式：每日基本租金的三倍乘以逾期返还的天数，并根据物业公司统一标准向乙方按日计算收取物业管理费，乙方还应赔偿因其未能按时迁出给甲方造成的损失。乙方同意并确认，乙方已付租赁保证金364,318元由甲方没收、不予退还。乙方同意并确认，乙方已付装修押金15,000元用于抵扣房屋未复原补偿的一部分，乙方仍需支付的剩余房屋未复原补偿金额为75,300元。乙方进一步同意向甲方额外支付317,823元作为提前终止文件的违约赔偿。乙方应于本协议签署后7日内向甲方支付前述违约赔偿金额。终止协议另对其他事项进行了约定。2019年9月6日，上海市金茂律师事务所作为吉祥公司的法律顾问，并受新慈厚公司以及嘉里建设管理(上海)有限公司委托，向珑滋公司发送律师函。律师函载明，珑滋公司在签订终止协议后，未按照上述协议约定履行向新慈厚公司及吉祥公司支付欠款、房屋占用使用费、房屋未复原补偿、违约赔偿等的付款义务，经新慈厚公司及管理公司初步核算，珑滋公司尚未支付水、电、维修费、物业管理费等杂费24,829.52元、房屋未复原补偿75,300元、违约赔偿317,823元及房屋占用使用费、逾期违约金等；珑滋公司至今未按约定向新慈厚公司及吉祥公司返还租赁房屋并完成注册地变更或注销手续的义务；敦促珑滋公司于2019年9月10日下午13：30至租赁房屋现场清点并处理留存物品及办理房屋返还手续；如珑滋公司未在上述时间到场或怠于交还租赁房屋及使用场地，新慈厚公司、吉祥公司及管理公司将根据租赁文件相关约定，收回该租赁房屋并清点、转移与处置留存物品(如有)，由此产生的费用由珑滋公司承担等。律师函附件月结单对珑滋公司应付款项进行了列明。律师函在9月8日被签收。2019年9月26日，上海市金茂律师事务所出具《关于对静安嘉里商场E1-08室及N2-23D场地内物品清点的工作报告》(以下简称工作报告)，报告载明，上海市金茂律师事务所受新慈厚公司、吉祥公司委托，协助静安嘉里于2019年9月10日对系争房屋及系争场地进行现场留置物品清点工作。因新慈厚公司、吉祥公司认为珑滋公司未按终止协议约定返还房屋，未支付欠付新慈厚公司的电费22,360.16元、水费1,335元、物业管理费5元、维修费800元，未支付欠付吉祥公司的电费329.36元，未支付其他费用，新慈厚公司、吉祥公司起诉来院。以上事实，有原告陈述、原告提交的租赁合同、场地协议、终止协议、律师函、工作报告、月结单、付款通知书、电子邮件、租户退场通知等为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应当恪守，按约履行自己的义务。终止协议系新慈厚公司、吉祥公司、珑滋公司真实意思表示，应恪守，本院确认租赁合同与场地协议于2019年5月31日解除。珑滋公司未按终止协议的约定搬离系争房屋与系争场地，未支付欠付款项及各项费用，应继续履行并承担违约责任。由此，新慈厚公司、吉祥公司诉请珑滋公司支付未复原补偿费、违约赔偿金、电费、水费、物业管理费、维修费、房屋占用使用费、无需返还租赁保证金的诉讼请求有合同依据，珑滋公司亦未提出抗辩，本院予以支持。就逾期付款违约金，新慈厚公司、吉祥公司对逾期支付物业管理费、电费、水费、维修费的违约金的计算标准有合同依据，珑滋公司也未提出抗辩，本院予以支持。起算时间本院根据合同约定及缴费通知的送达情况予以调整，由此违约金的支付方式本院酌情确定如下：1.应支付新慈厚公司的逾期支付物业管理费违约金(以5元为基数，按日千分之二的标准，自2019年4月2日起计算至实际支付之日止)、逾期支付电费违约金(以9,701.66元为基数，自2019年6月2日起，以12,216.75元为基数，自2019年9月16日起，以441.75元为基数，自2019年9月16日起，均按日千分之二的标准，计算至实际支付之日止)、逾期支付水费违约金(以625元为基数，自2019年6月2日起，以635元为基数，自2019年9月16日起，以75元为基数，自2019年9月16日起，均按日千分之二的标准，计算至实际支付之日止)、逾期支付维修费违约金(以800元为基数，按日千分之二的标准，自2019年6月2日起，计算至实际支付之日止)；2.应支付吉祥公司的逾期支付电费违约金(以329.36元为基数，按日千分之二的标准，自2019年9月16日起，计算至实际支付之日止)。复原费为补偿性质，违约赔偿金是珑滋公司提前退租应承担的违约责任，故对新慈厚公司、吉祥公司主张的逾期支付复原费、违约赔偿金的违约金本院难以支持。珑滋公司经传票传唤未出庭答辩，放弃了自己的诉讼权益，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海新慈厚房地产有限公司与被告珑滋餐饮管理(上海)有限公司之间签订的房屋租赁合同于2019年5月31日解除；二、原告上海吉祥房地产有限公司与被告珑滋餐饮管理(上海)有限公司之间签订的场地特许使用协议于2019年5月31日解除；三、被告珑滋餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新慈厚房地产有限公司未复原补偿费75,300元；四、被告珑滋餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新慈厚房地产有限公司违约赔偿金317,823元；五、被告珑滋餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新慈厚房地产有限公司电费22,360.16元、水费1,335元、物业管理费5元、维修费800元；六、被告珑滋餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司电费329.36元；七、被告珑滋餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新慈厚房地产有限公司逾期支付物业管理费违约金(以5元为基数，按日千分之二的标准，自2019年4月2日起计算至实际支付之日止)、逾期支付电费违约金(以9,701.66元为基数，自2019年6月2日起，以12,216.75元为基数，自2019年9月16日起，以441.75元为基数，自2019年9月16日起，均按日千分之二的标准，计算至实际支付之日止)、逾期支付水费违约金(以625元为基数，自2019年6月2日起，以635元为基数，自2019年9月16日起，以75元为基数，自2019年9月16日起，均按日千分之二的标准，计算至实际支付之日止)、逾期支付维修费违约金(以800元为基数，按日千分之二的标准，自2019年6月2日起，计算至实际支付之日止)；八、被告珑滋餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉祥房地产有限公司逾期支付电费违约金(以329.36元为基数，按日千分之二的标准，自2019年9月16日起，计算至实际支付之日止)；九、被告珑滋餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新慈厚房地产有限公司房屋占用使用费336,228.07元；十、原告上海新慈厚房地产有限公司无需向被告珑滋餐饮管理(上海)有限公司返还租赁保证金364,318元；十一、对原告上海新慈厚房地产有限公司、上海吉祥房地产有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,960元，由被告珑滋餐饮管理(上海)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  荣琼英人民陪审员  傅瑾波人民陪审员  崔沪宁二〇二〇年七月二十四日书 记 员  夏 雪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。