宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0206民初7947号 原告（反诉被告）：宁波雨晨园林科技有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶恒山西路********。统一社会信用代码：91330206099837707B。 法定代表人：刘万木，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡进功，浙江联鑫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贝飞舟，男，1975年6月19日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：李雪娇，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 第三人：宁波非凡印务有限公司，住所地，住所地：宁波市北仑区新碶莫干山路********会信用代码：91330206671236639N。 法定代表人：陈方，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈留东，系原告员工。 原告宁波雨晨园林科技有限公司（以下简称雨晨公司）与被告贝飞舟、第三人宁波非凡印务有限公司（以下简称非凡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案受理后，依法由本院审判员宋建侠适用简易程序审理。被告贝飞舟在法定期限内依法提起反诉，本院审查后决定合并审理。因本案需以（2019）浙0206民初4445号案件的审理结果为依据，故本案于2020年1月17日裁定中止审理，后于2020年4月26日恢复审理。本院于2020年5月18日、5月19日召开庭前会议，并于2020年6月22日公开开庭审理本案。原告雨晨公司的法定代表人刘万木及委托诉讼代理人胡进功、被告贝飞舟及其委托诉讼代理人李雪娇、第三人非凡公司的委托诉讼代理人陈留东均到庭参加诉讼。审理中，双方曾申请庭外和解，但未达成协议。本案现已审理终结。 原告雨晨公司诉至本院要求：1.解除双方于2018年11月8日签订的《房屋租赁合同》；2.被告限期腾退房屋，承担损坏赔偿责任；3.被告缴付拖欠的从2019年12月1日起直至搬出验收完毕之日为止的房屋租赁费；4.被告支付从违约之日即2019年11月1日起至起诉日2019年12月16日止拖欠租金的违约金64400元（按拖欠租金数额每日1%计算，计算公式：46天×1400元／天＝64400元）；4.诉讼费由被告承担。审理中，因贝飞舟于2020年6月20日搬离诉争厂房，且双方水电费、管理费已结清，雨晨公司与非凡公司之间的租金、水电费及管理费也已结清，原告将全部的诉讼请求变更为：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告缴付从2019年12月1日至2020年6月20日的房屋占用费155556元；3.被告缴付从催缴之日起至2020年6月20日止原告垫付的房屋占用费利息损失42000元（按月息5%计算）；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年11月5日签订《房屋租赁合同》，租赁期限三年，从2018年12月1日起至2021年12月1日止，房屋位于北仑区××路××号××幢××楼，每年租赁费28万元，每年11月1日前缴上半年房租14万元，4月1日前缴下半年房租。合同第七项违约责任第（1）条约定：“乙方应按约支付甲方房租费，每超过一天，由甲方按应缴费的每日百分之一加收违约金。超过十五天不交房租费及违约金的，甲方有权解除合同，信誉保证金不予退还，视同合同终止”。合同开始履行后，由于房东在租赁合同上签名后又不同意转租给被告，不给其提供注册物流公司需要的房屋产权证等相关手续，尽管原告因此与第三人发生了租赁纠纷，但第三人并没有提出原被告租赁合同无效或解除的诉讼，被告也认同在此厂房内经营，原告保障了被告安全履行合同义务，被告并未提出合同无效或解除的意思，并如期分两次缴纳了第一年的房屋租赁费。现在被告继续使用该厂房经营，可是原告在按照合同收取2020年上半年房租的时候，多次书面提醒和告知被告违约责任，被告却拒绝缴纳2020年上半年厂房租赁费140000元，违约状态一直延续至起诉之日，共计46天，按照双方约定违约金可计算为64400元。另外，根据大港社区为第三人和原告调解被告拖欠房租的意见，原告于2020年1月1日不交被告应摊份额房租，也不采取其他措施的，第三人就得给原告停水停电，原告再次催促被告缴纳房租，被告仍然拒绝缴纳。综上，被告既同意租赁房屋又拒绝缴纳房租，导致第三人限期给原告停水停电的安全生产隐患，原告为了保证安全生产，避免造成企业停产的经济损失。故起诉至法院，望依法判决。 为证明其诉称事实，原告雨晨公司向本院提供如下证据： 1.2018年11月8日签订的《房屋租赁合同》1份，拟证明原被告签订房屋租赁合同并约定了租赁期限、租金数额、缴房租约定及违约责任，被告违约构成依法解除合同的事实。 2.房租费催缴通知2份，拟证明被告未缴房租构成违约及原告催收的事实。 3.原告和被告2019年10月28日至2019年10月29日微信记录1页，拟证明被告借口房东不同意收房租而拒绝按约定交付房屋租金的事实。 4.原告和二房东2019年10月29日微信记录1页，拟证明房东并没有同意被告不缴纳房租，被告不交房租的理由是虚假的。 5.原告把房东通知违约后果告知被告的微信记录1页，拟证明被告再次不听劝阻，继续合同违约。 6.催租通知1份，拟证明非凡公司通知原告交房租。 经质证，被告对原告证据1真实性无异议，但认为合同无效；被告对原告证据2、证据3、证据5、证据6真实性无异议，但对关联性有异议，认为双方及第三人均有纠纷，且君良公司也从中调解多次，并告知在矛盾解决后再进行结算；被告对原告证据4三性不认可。第三人对原告证据1、证据2、证据3、证据5的真实性请法院结合原、被告意见依法认定，第三人对原告证据4、证据6无异议。本院审核后对上述双方无异议的证据予以确认，对争议部分将结合双方意见在本院认为部分进行分析认定。 被告贝飞舟答辩称：涉案房屋租赁合同无效，原告无权向被告主张房屋租赁费。导致合同无效的过错全部在于原告方，违约金也不应当支持。被告同意腾退房屋，但需要合理期限，中院另案判决腾退的期限是三个月。被告向本院提供如下证据：2019年10月29日被告与第三人非凡公司之间的聊天记录1份，拟证明第三人非凡公司同意被告在矛盾解决后再交房租。原告对该证据真实性无异议，但不认可关联性及合法性。第三人对该证据真实性无异议，但认为其无权决定原、被告之间的事情。 第三人非凡公司答辩称：请法院依法判决。第三人未向本院提供证据。 被告贝飞舟向本院提出反诉请求：一、确认双方于2018年11月8日签订的房屋租赁合同无效；二、雨晨公司返还贝飞舟房租280000元、履约保证金25000元；三、雨晨公司赔偿贝飞舟装修损失60000元、搬迁损失50000元、营业损失100000元。审理中，因贝飞舟于2020年6月20日搬离诉争厂房，且双方水电费、管理费进行了结算并与履约保证金进行了折抵，故被告将其关于履约保证金的诉讼请求变更为：雨晨公司返还履约保证金16762.6元。事实与理由：2018年11月5日，雨晨公司与贝飞舟签订房屋租赁合同一份，约定贝飞舟向雨晨公司承租坐落于××路××号××栋××楼，共计面积约1100平方米，钢棚450平方米，租赁期限为2018年12月1日起至2021年12月1日，租金为第一、二、三年28万／年，后面续租按照5%增长，履约保证金25000元。合同签订后，因贝飞舟要办理企业的工商注册手续，故要求雨晨公司配合提供不动产权证，此时才知悉雨晨公司为涉案房屋的次承租人，贝飞舟立即要求房东确认雨晨公司享有涉案房屋的转租权利。2018年11月8日，贝飞舟与雨晨公司重新签订了房屋租赁协议，案外人宁波君良计算机科技发展有限公司（以下简称君良公司）作为房屋的所有人，在合同上盖章确认，贝飞舟才对涉案房屋进行装修并陆续入住。贝飞舟搬进涉案房屋一周后，雨晨公司称君良公司提出不同意转租，要求贝飞舟搬离，经反复协商，贝飞舟与雨晨公司达成了搬迁赔偿协议，雨晨公司向贝飞舟送达承诺书，承诺免去贝飞舟的房租并赔偿装修费60000元、搬迁费50000元，要求贝飞舟于2019年5月15日前搬离。但雨晨公司在多方催讨下，始终不履行上述赔偿义务，导致第三人非凡公司将雨晨公司诉至本院，要求解除合同。在此过程中，雨晨公司、非凡公司和君良公司通过不让物流运输车辆进出、不同意悬挂公司厂牌、威胁停水停电等手段，逼迫贝飞舟搬离，上述行为给贝飞舟的经营形成了巨大的障碍，造成了巨额的损失。综上，雨晨公司未经君良公司同意，擅自将涉案房屋租赁给贝飞舟，该租赁合同应属无效。雨晨公司以欺骗的方式，骗取君良公司在本案租赁合同上盖章确认，给贝飞舟造成房东同意转租的假象，雨晨公司应赔偿贝飞舟装修、搬迁及营业等损失。双方曾多次沟通，但雨晨公司至今拒绝赔偿。为维护合法权益，故诉至法院。 被告贝飞舟为证明其反诉请求向本院提供如下证据： 1.租赁合同、增值税发票、转账记录各1份，拟证明贝飞舟与雨晨公司于2018年11月8日签订了房屋租赁合同，合同约定了租期、租金等内容，君良公司在合同上盖章确认，贝飞舟按约定已支付了28万元房租、25000元保证金。 2.聊天记录5份、照片9张、微信截图1张，拟证明雨晨公司、非凡公司和君良公司通过不让物流运输车辆进出、不同意悬挂公司厂牌、威胁停水停电等手段，逼迫贝飞舟搬离、阻碍贝飞舟正常使用房屋的事实。 3.情况说明、聊天记录、承诺书、房屋租赁补充协议各1份，拟证明雨晨公司以欺诈的手段骗取君良公司在租赁合同上盖章及整个的协商过程，雨晨公司同意免去贝飞舟2019年5月15日之前的租金以及赔偿装修费6万元、搬迁费5万元的事实，后雨晨公司多次违反约定，拒绝赔偿贝飞舟经济损失等事实。 4.2019浙02**民初4445号民事判决书1份，拟证明雨晨公司非法转租给贝飞舟、雨晨公司同意给予贝飞舟装修及搬迁补偿并免除2019年5月15日搬离前的租金等事实已经生效判决确认。 经质证，原告对被告上述反诉证据质证意见如下：对反诉证据1无异议；对反诉证据2认为不能证明被告无法正常使用房屋，其中微信中提到的断水断电实际上并未实行、也未实际阻止过物流车辆进出，双方对悬挂厂牌的位置争议并不影响被告使用房屋、原告于今年3月份搬出时将其电线拆走后被告很快重新接上去，原告搬走后所涉的纠纷不是原被告之间的纠纷，与本案无关；对反诉证据3中情况说明无异议，对聊天记录及承诺书真实性无异议，但认为反映的仅是协商过程，房屋租赁补充协议与承诺书无关联；对反诉证据4认为不能证明承诺书有效。第三人对被告反诉证据质证意见如下：反诉证据1无效，反诉证据2由法院依法认定，反诉证据3、证据4无异议。本院审核后对上述双方无异议的证据予以确认，对争议部分将结合双方意见在本院认为部分进行分析认定。 原告雨晨公司针对被告贝飞舟的反诉答辩称：根据本案事实，贝飞舟自认涉诉租赁合同无效，但合同无效的后果是根据具体案情划分具体责任的，具体如下：1.涉案租赁合同无效属于混合过程。（1）混合过错，即雨晨公司、贝飞舟及第三人都有过程，如对合同履行当月不予办证，贝飞舟对是否继续占用房屋有自主选择权，对选择后的损失责任自己承担；（2）合同虽然无效，但出租房屋仍具备正常使用条件，租赁期间一直供水供电，没有影响贝飞舟使用，因此贝飞舟仍需比照合同约定租金缴纳房屋占用费；（3）关于装修损失分担。装修损失应实事求是地计价，雨晨公司已委托第三方对全部租赁装修做出评估，数额比较客观，希望法庭采纳。（4）装修价值赔偿数额应按照实际使用房屋的时间和合同逾期折旧计算，即从贝飞舟腾退租赁房屋后直至合同结束之日止计算。（5）贝飞舟提出对其装修价值重新评估，对评估价格等同于既有估价的评估费，雨晨公司不承担。2.营业损失没有法律依据。（1）营业损失数额缺乏证据支持。（2）根据本案实际，租赁纠纷产生于合同订立后第二个月，贝飞舟对于其营业执照申办不能的法律后果和没有营业执照属于违法经营的后果及上述两种后果带来减少业务的情形是明知的，对于明知有损失而采取继续延续的，在法律上属于扩大损失的部分，对于合同无效的扩大损失部分，雨晨公司不予赔偿，即对于超出纠纷一个月后的市场损失，贝飞舟自己承担。3.赔偿数额的计算方法。（1）依法赔偿损失的数额：合理的搬迁费，核实后的装修费数额减去房屋使用时间后的合同剩余时间的费用数额。（2）实际支付赔偿数额应当减去贝飞舟拖欠的实际占用房屋的租赁费数额和实际使用房屋产生的水电费和厂区安全门卫等管理费。综上，请求法院依法驳回反诉。 原告雨晨公司针对反诉向本院提供证据： 1.（2020）浙甬明证民证字第198号《公证书》附光盘1份，拟证明涉诉厂房室内装修现状。 2.甬敬评字（2020）第027号资产评估报告书1份（表内序号53、54、55项目），拟证明雨晨公司承担2号楼一楼装修及其搬迁费价值38722.38元。 3.房屋租赁搬迁协议1页、厂房租赁合同终止协议2页，拟证明雨晨公司已经将贝飞舟占用部分的租金交至2020年6月30日，2020年3月20日之前的水电门卫费雨晨公司已经出面与非凡公司结清。 经质证，对原告反诉证据，被告质证意见如下：反诉证据1中编号008的视频拍摄不全，没有将被告办公室装修拍摄进去；反诉证据2三性不认可；反诉证据3因没参与，真实性无法核实。第三人质证意见如下：反诉证据1、证据2与其无关，反诉证据3真实，原告搬离时间是2020年3月20日。本院审核后对上述双方无异议的证据予以确认，对争议部分将结合双方意见在本院认为部分进行分析认定。 第三人非凡公司针对被告贝飞舟的反诉答辩称：请法院依法判决。第三人非凡公司针对反诉未向本院提供证据。 根据双方举证、质证，结合双方陈述，本院查明如下事实： 君良公司是宁波市北仑区莫干山路**房屋的所有人。2018年10月31日，第三人非凡公司与君良公司签订房屋租赁合同一份，约定非凡公司承租上述房屋，面积约7940平方米，租期从2019年1月1日至2024年12月31日，租金第一、二、三年160万元/年，第四、五年168万元/年，每半年付一次，每年12月1日或5月1日前向君良公司缴纳租金，先付后用，同时约定不得擅自转租，如特殊情况需转租，必须经君良公司同意并办妥有关手续，否则君良公司有权解除合同。合同签订后至租金起算前这段时间为君良公司给予非凡公司的装修免租期。 原告雨晨公司因需租用莫干山路7号2幢、3幢房屋，于2018年11月5日将其签字盖好章的房屋租赁合同交给第三人非凡公司，2018年11月6日，第三人非凡公司在上述合同上签字盖章确认后，君良公司在合同上盖章同意转租。该房屋租赁合同约定：非凡公司将其承租的莫干山路7号2幢、3幢房屋转租给雨晨公司，面积约4276平方米，租期从2019年1月1日至2024年12月31日，租金第一、二、三年765982元/年，第四、五年804281元/年，每半年付一次，每年12月1日或5月1日前向非凡公司缴纳租金，先付后用，同时约定不得擅自转租，如特殊情况需转租，必须经非凡公司同意并办妥有关手续，否则非凡公司有权解除合同。雨晨公司向非凡公司缴纳履约保证金50000元，至双方合同履行完毕后，经非凡公司对房屋及相关建筑物设备等检验确认完好，同时确认已结算清水、电、物业费等与该房屋相关的费用后，非凡公司凭已出具的保证金收据将保证金免息退还给雨晨公司。 雨晨公司与贝飞舟于2018年11月5日签订房屋租赁合同一份，约定贝飞舟向雨晨公司租赁莫干山路7号3幢一楼，租期从2018年12月1日至2021年12月1日，租金第一、二、三年28万元/年，后面续租按5%增长，每半年付一次，每年11月1日或4月1日前向雨晨公司缴纳租金，先付后用。因被告贝飞舟打算注册成立宁波宜达物流有限公司，并以该公司名义经营。而上述合同抬头的承租方为贝飞舟，因此雨晨公司当日又重新与贝飞舟签订房屋租赁合同，除抬头承租方改为宁波宜达物流有限公司外，其他内容未变。另查明，宁波宜达物流有限公司至今从未在工商部门登记注册。 2018年11月8日，雨晨公司刘万木拿着落款处空白的房屋租赁合同（合同抬头甲方为雨晨公司，乙方为宜达物流，其他内容同贝飞舟与雨晨公司2018年11月5日签订的房屋租赁合同一致）要求君良公司盖章，君良公司在上述合同上盖章并写明同意转租。 2018年12月下旬，君良公司对于雨晨公司将房屋转租给贝飞舟提出异议，要求贝飞舟搬走。雨晨公司因此于2018年12月26日告知贝飞舟房东不同意转租，要求其搬走。贝飞舟明确表示拒绝搬走。2018年12月27日，雨晨公司刘万木与君良公司刘学良就转租的事情在微信中进行了沟通。部分聊天内容摘录如下： 刘万木说：“我被气晕了，物流翻脸比翻书还快，坚持不搬走，昨天同他商量哪怕损失我承担”。 刘学良说：“老刘，我告诉你。咱们公司租给你不是做储运的。厂房也做不了储运。以后集装箱也进不去。我会跟老陈去说这个事情。你们一个星期必须搬走。你不搬走，我就设我自己的门卫。知道吧。这事你自己处理。你自己招进来的，你自己去处理。想什么办法，都得走。如果不走，连你都得走。房租都退给你。知道吧。我让老陈去处理这个事情。你们自己乱搞不行的”。 刘万木回答：“我也在给他压力，大家齐心协力吧，其实这次经过这次我算认清他了”。 刘学良说：“这个你自己去处理好。对方人我们也不认识他。我们不可能跟他去交涉。这是你给招进来的。你给租进来的。第一个陈总租给你的话是不是得跟我说？是是是，我也知道你是生产什么的、是做什么的。本身我就没租给你这房子，我是租给陈总的。陈总是把你拉进来的。你要是想租给另一方，你是不是得跟陈总说，你是不是得跟我说。允不允许？行不行？是吧。你自己乱整不行啊。哥们。你违反咱们这合同啊。对吧。你私自把人家叫进来，我都不知道啊，对吧。就是你们里面放个集装箱是进不来的，知道吧。不可能进来的。知道吧。人嘛，都是这样的。对吧。想来想去就是你自己的错，我告诉你，刘总。对吧。你就不应该占这口便宜。你就不应该把他招进来。你也不可能你不会想吗？他集装箱这么多，都呼呼往里拉，他怎么拉进来呀。人家陈总不办公了。厂房能清楚地租吗。我就不相信这么聪明的人，怎么能做这么傻的事情，是吧”。 刘万木回答：“悔死我了”。 刘学良接着说：“悔死了，刘总？你这次得吃个大亏，哪有你这样做事情的，你知道吧”。 此后至2019年1月15日期间，经过沟通，雨晨公司与贝飞舟就搬离及补偿基本达成一致，即：雨晨公司给贝飞舟装修及搬迁补偿共计11万元，贝飞舟于2019年5月15日搬离，搬离前的租金免掉。但书面协议未签。之后贝飞舟开始着手另寻厂房。在此前提下，2019年1月16日，原、被告达成房屋租赁补充协议，约定如下：鉴于××路××号××房目前存在的问题，做如下补充：1.3幢一楼的物流公司承诺在2019年5月15日前办理，有雨晨刘总监督执行。2.厂区内装柜不得影响第一幢、第二幢、第三幢的正常通行，厂区装柜车不能长时间停留在主要通道上。3.搬离前所造成的房屋和地面因承租方人为损坏，要予以修复或与房东商议解决办法，费用自负，完好的状态以目前房屋和地面为准，可以拍照为证。4.房屋转租他人必须经非凡印务和房东双方同意，不得擅自转租他人。5.水电自行分离，无法分离的部分采用公摊的方式，公摊方式按租赁合同的面积来均摊费用。6.公司门卫和公共区域有非凡印务负责管理，公用区块和专属区块以附图为准；厂区内所有人员要服从门卫制度，不服从管理者拒绝入内。7.各自汽车停在自己的车位上，不得乱停车。 补充协议签订后，因雨晨公司对于给予贝飞舟的补偿（主要是免除2019年5月15日搬离前的租金）反悔，贝飞舟因此未搬离，并于2019年3月底支付了2019年6月1日至2019年11月30日的租金14万元。非凡公司因此以雨晨公司非法转租为由诉至本院要求解除与雨晨公司的租赁合同。2019年12月31日，本院做出（2019）浙0206民初4445号民事判决书，判决如下：一、解除宁波非凡印务有限公司与宁波雨晨园林科技有限公司于2018年11月6日签订的房屋租赁合同；二、宁波雨晨园林科技有限公司应于判决生效后三个月内搬离宁波市北仑区××路××号××幢××幢房屋并将房屋交还给宁波非凡印务有限公司，贝飞舟协助将其占用的宁波市北仑区莫干山路7号3幢一楼房屋腾退；三、驳回宁波雨晨园林科技有限公司的反诉请求。判决后，雨晨公司上诉。该案经宁波市中级人民法院二审后，驳回雨晨公司上诉，判决现已生效。 另查明： 1.雨晨公司于2020年3月20日搬离其租赁的厂房，贝飞舟于2020年6月20日搬离其租赁的厂房。雨晨公司已向第三人非凡公司缴清贝飞舟搬离前的租金。 2.贝飞舟分别于2018年11月及2019年3月分两次支付了涉诉厂房2018年12月1日至2019年5月30日、2019年6月1日至2019年11月30日的租金。从2019年12月1日起至2020年6月20日的租金未付。 3.经2020年6月18日现场查看，结合现场勘查专业人员的意见，对于涉诉厂房已形成附合的装修成本雨晨公司最终在庭审中认可为41020元，搬迁费认可为20000元。 本院认为，雨晨公司将涉诉厂房转租给贝飞舟，未经第三人非凡公司及案外人君良公司同意，该事实已经生效判决确认。因此，雨晨公司与贝飞舟于2018年11月8日签订的《房屋租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。合同无效后，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。贝飞舟要求雨晨公司退还已付房租280000元于法无据，本院不予支持。本案中，导致合同无效的过错在雨晨公司。雨晨公司要求贝飞舟支付2019年12月1日至搬离之前的房屋占有使用费155556元，考虑到雨晨公司的过错及贝飞舟搬迁期间及前后有一段时间无法正常使用房屋，占用使用费本院酌情予以减少，具体应支付金额本院认定为132223元。雨晨公司要求贝飞舟支付房屋占有使用费的利息损失本院不予支持。关于履约保证金16762.6元，雨晨公司应返还给贝飞舟。贝飞舟要雨晨公司赔偿装修及搬迁损失，本院予以支持。具体装修及搬迁损失的数额，贝飞舟要求按照2019年1月份雨晨公司承诺的数额确定，但是当时达成的协议是建立在双方均按约履行的前提下的，虽然是雨晨公司反悔在先，但贝飞舟也未按约搬离，且于2019年3月底支付了第一年下半年的租金，因此双方以行为表明已不履行之前达成的协议。故贝飞舟的要求于法无据。装修及搬迁损失，应以贝飞舟搬离时的实际情况为准。雨晨公司认可装修成本价按照41020元确定。合同无效的，装修损失应按现值损失确定。结合雨晨公司提供的评估报告及现场勘查时专业人员的意见，本院酌定装修现值损失为38969元，雨晨公司应赔偿贝飞舟该损失。关于搬迁费，雨晨公司同意按照20000元赔偿，本院予以确认。贝飞舟不认可上述装修损失及搬迁费，并未提供相应证据，本院不予采信。关于营业损失100000元，贝飞舟未提供充分的证据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、达五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）宁波雨晨园林科技有限公司与被告（反诉原告）贝飞舟于2018年11月8日签订的房屋租赁合同无效； 二、被告贝飞舟应于本判决生效后七日内支付原告宁波雨晨园林科技有限公司房屋占有使用费132223元； 三、反诉被告宁波雨晨园林科技有限公司应于本判决生效后七日内返还反诉原告贝飞舟履约保证金16762.6元； 四、反诉被告宁波雨晨园林科技有限公司应于本判决生效后七日内赔偿反诉原告贝飞舟装修损失38969元、搬迁费20000元，合计58969元； 五、驳回原告宁波雨晨园林科技有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告贝飞舟的其他反诉请求。 本诉受理费4366元，减半收取2183元，由原告宁波雨晨园林科技有限公司负担771元，被告贝飞舟负担1412元。反诉受理费8948元，减半收取4474元，由反诉原告贝飞舟负担3918元，反诉被告宁波雨晨园林科技有限公司负担556元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审判员  宋建侠 二〇二〇年七月十日 书记员  徐蒋送