贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0324民初4868号 原告（反诉被告）：正安县酷业物业管理有限公司（以下简称“酷业公司”）。 统一社会信用代码：91520324675420599J。 住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇北苑社区鸿宇商住楼18号门面。 法定代表人：刘开良，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何芬。 被告（反诉原告）：贵州正安城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称“正安城乡公司”）。 统一社会信用代码：91520324057053189H。 住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇城南新天三组团（凤仪派出所对面）。 法定代表人：刘旭，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：旺正中。 被告（反诉原告）：贵州城乡杰和房地产开发有限公司（以下简称“贵州城乡公司”）。 统一社会信用代码：91520000214412019C。 住所地：贵州省贵阳市云岩区延安西路2号建设大厦西楼12楼。 法定代表人：林农，系公司董事长。 委托诉讼代理人：郭斌，系贵州行泰律师事务所律师。 原告正安县酷业物业管理有限公司与被告贵州正安县城乡杰和房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案受理后，依法由审判员焦苑独任审判，于2019年12月23日下午15时在本院第二审判庭第一次公开开庭进行了审理。在审理中，2019年12月25日，经原告申请，本院依法追加贵州城乡杰和房地开发有限责任公司为本案被告参与诉讼。因被告贵州城乡杰和公司提出管辖权异议及针对本院裁定驳回异议提起上诉，本院中止对本案的审理。本案恢复审理后，依法适用简易程序，于2020年5月15日上午9时在本院第一审判庭第二次对本案公开开庭进行了了审理。原告（反诉被告）正安县酷业物业管理有限公司法定代表人刘开良、委托诉讼代理人何芬,被告（反诉原告）贵州正安城乡杰和房地产开发有限责任公司法定代表人刘旭、被告（反诉原告）贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人郭斌到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 原告（反诉被告）酷业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令二被告连带支付原告物业服务费698594.8元、资料费60元；2、由二被告承担本案诉讼费。事实及理由：我公司于2016年6月与“爱尚城南”小区业主委员会签订物业服务合同，自2016年7月1日，为“爱尚城南”小区提供物业服务。服务的内容为小区建筑物设备设施维修维护，公共区域正常秩序管理、日常生活垃圾的清理清运，草坪花草树木的养护等。根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳“的规定，按照我公司与小区业委会签订的物业合同约定，按步梯0.5元/月/m2，电梯、商铺物业1元/月/m2的物业收费标准，贵州城乡公司每月应向我公司支付空房物业费，从2016年7月1日至2019年10月30日共40个月，按1元/月/m2计，被告应支付原告的物业费为698594.8元。其中，（1）凤舞苑G栋、M栋、H栋、D栋、车库共23套，面积为3462.63m2，欠物业费138505.2元；（2）凤飞苑农贸市场负一楼、一楼、二楼，三层面积共11800m2，欠物业费472000元；（3）凤栖苑B栋、C栋，共34套，面积2172.04m2，欠物业费86881.6元；（4）凤翔楼住房（电梯房）J-18-9号房屋1套，面积30.2m2，欠物业费1208元。我公司经多次催被告缴纳至今未果，故提起诉讼，请求支持我公司的诉讼请求。 被告（反诉原告）正安城乡公司、贵州城乡公司辩称并诉称：“爱尚城南”小区由贵州城乡公司开发建设。此项目竣工交付使用后，贵州城乡公司委托贵州大堂物业管理有限公司正安分公司承担前期物业管理服务工作。后部分小区业主自行发起成立正安“爱尚城南”小区业主委员会筹备组，并选举成立业主委员会，但均未获得正安县住房和城乡建设局批准备案。2016年6月19日，该违法成立的业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告为“爱尚城南”小区提供物业服务。在合同履行期间，原告不仅物业服务质量低劣，且为谋取私利，违反相关规定，在小区规划的市政道路上私设花杆，严重影响车辆通行。贵州城乡公司、正安城乡公司在原告进场时已声明，将我们公司自持的物业和未销售的物业全部分离出来，由我们公司自行招聘保安、保洁，对物业进行管理服务，部分物业（如正安农贸市场）委托给正安县城管局环境卫生管理站进行管理服务，原告知情且同意，而且此后原告也未向我公司提供相关物业服务，因此，原告要求我们公司支付物业费的请求违反权利义务对等基本原则，应予以驳回。2019年10月15日，正安县住房和城乡建设局下发《关于“爱尚城南”小区业主委员会筹备组提交的成立业主委员资料，请求备案的处理意见》认为，“爱尚城南”小区业主委员会筹备组未向正安县住房和城乡建设局或街道办申请，不符合法定程序，最终处理意见为“不予备案”，因此，“爱尚城南”小区业主委员会系非法成立，该业委会不具有签订合同的主体资格，其与原告签订的《物业服务合同》应当为无效合同。反诉请求：1、确认正安“爱尚城南”小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》无效；2、判令原告退还二被告已支付的物业补助费79000万元；3、判令原告立即撤离“爱尚城南”小区并将其占有的物管用房等所有物业设施设备返还给全体业主；4、反诉费用由原告承担。 原告酷业公司答辩称：1、“爱尚城南”小区业主委员会成立后，我公司才进驻该小区，而且我公司与小区业主委员会签订的物业服务合同已在住建局备案。小区业主委员会的成立是否合法与我公司无关；2、二被告反诉我公司退还补助79000元物业服务费上，贵州城乡公司作为房开商承诺业主电梯房只交0.5元/月/m2，剩余的0.5元/月/m2由贵州城乡公司补助，贵州城乡公司刚开始支付了两年共20000元，余欠的5900元，通过一审、二审诉讼后判决支付给公司的；3、我公司与小区业委会签订的物业合同期限是五年，还有一年到期，在合同期内，贵州城乡公司、正安城乡公司要求我公司撤离小区，将物业设施设备退还给业主的理由不成立。贵州城乡公司售房与否，不影响小区业主委员会的成立，我们与小区业主委员会签订的合同对所有业主都是有效的，因此，请求驳回贵州城乡公司、正安城乡公司的反诉请求。 当事人围绕诉辩主张依法向本院提交了证据，原告提交的证据有：物业服务《合同书》，《物业管理备案申请表》，被告所欠物业费的住房信息表，水电费发票，工资发放表，公共区域电子门及监控维护支出票据及维修清单，购买保洁用品及相应的材料支出票据，疏通化粪池、沉沙井、下水管道费用支出票据，办公室支出费用票据，小区绿化养护和打扫卫生清洁照片，化粪池、沉沙井清理照片，维修电梯发电机、电子门照片，对农贸市场管道维修照片，与被告办公室主任叶金伟的沟通记录，维修车库下水管道照片和记录及发票，凤舞苑地下车库维修记录，公共部位现场维修照片，会议记录和照片，“爱尚城南”小区物业资料移交清单、承诺书、消防队和住建局检查工作图片，物业费催缴通知函及邮寄单、座谈照片，《协议书》，《收据》；被告正安城乡公司提供的证据有：工程竣工备案表、正安县住房和城乡建设局《关于“爱尚城南”小区业主委员会筹备组提交的成立业主委员会资料，请求备案的处理意见》、乱停乱放车辆照片、《遵义市商品房销售合同登记备案表》、正安县农贸市场经营管理有限公司《营业执照》、《正安县南门农贸市场管理协议》、《正安农贸市场环卫保洁委托管理服务协议》、《商铺租赁合同》、《“爱尚城南”商铺租赁合同》、《正安农贸市场租赁合同》；被告贵州城乡公司提供的证据有：正安县住房和城乡建设局《关于“爱尚城南”小区业主委员会筹备组提交的成立业主委员会资料，请求备案的处理意见》，正安“爱尚城南”小区业主委员会成立公示，《正安县南门农贸市场管理协议》、《正安农贸市场环卫保洁委托管理服务协议》、《正安农贸市场环卫保洁委托管理服务补充协议》，物业服务《合同书》、《承诺书》、《协议》、《公告》，《要求拆除“爱尚城南”市政道路设置花杆影响车辆通行的报告》。 为查明案件事实，本院依职权调查收集了对正安县综合执法局城镇环卫管理所农贸市场卫生管理员旺群的调查笔录、正安县环境卫生管理站与贵州城乡公司解除农贸市场环卫保洁管理的《提前终止合同协议书》、对正安县住房和城乡建设局物业管理处郑远的调查笔录。 本院经审理认定事实如下：被告贵州城乡公司系正安县“爱尚城南”小区房地产开发商，现仍有该小区凤舞苑17套门面1385.147m2、凤栖苑18套门面1270.43m2、凤飞苑（农贸市场负一楼、一楼、二楼）门面10430.26m2、凤翔楼1间住房30.2m2未出售。被告正安城乡公司系贵州城乡公司的分支机构。2016年4月7日，该小区业主代表通过三次会议成立“爱尚城南”小区业主委员会并进行了公示，正安县凤仪街道办文昌社区居委会、凤山社区居委会派员以及贵州城乡公司代表叶金伟也参加了会议。“爱尚城南”小区业主委员会在小区内进行公示。同年6月19日，“爱尚城南”小区业主委员会作甲方与作乙方的原告签订了物业服务《合同书》，合同约定，甲方将“爱尚城南”小区含住宅、商铺、地下车库、街道等）委托给乙方全方位物业服务。按国家三级服务标准服务。收费按步梯0.5元/月/m2、电梯、商铺步梯1元/月/m2、地下车库管理费60元/月/位、露天车位80元/月/位收取。由乙方分别计收服务管理费。乙方自主经营。合同期限自2016年7月1日至2021年6月31日止（合同期内，乙方达不到三级服务要求，甲方可解聘乙方。合同期满，同等条件甲方可优先续聘）。合同并约定了其他事项。合同签订后，自2016年7月1日起，原告入住该小区提供物业服务管理，并向正安县建设综合管理所备案。由于被告贵州城乡公司在售房时承诺该小区凤祥楼业主在五年内的物业服务费只承担50%，其余50%由贵州城乡公司承担。原告也按此只向凤祥楼业主收取50%的物业费。对此，2016年11月3日，贵州城乡杰和公司向原告出具一份《承诺书》承诺，五年内（2012年6月1日至2017年5月30日）只向业主收取50%物业服务费（0.5元），另外50%由贵州城乡公司支付给原告。2017年8月7日，针对之前的《承诺书》，被告贵州城乡公司与原告签订了《协议》，协议约定，由贵州城乡公司补助2016年7月1日至2017年5月30日止的物业费79000元给原告，作凤祥楼业主交房的50%。因资金困难，由贵州城乡公司分期付款付给原告。从2017年8月起，每月30日之前支付10000元，最后一个月支付9000元，直到付清为止。此协议签订后，乙方将原该小区凤鸣楼办公室搬至被告贵州城乡公司提供的老干局LG-1-1号门面。2017年8月31日、11月3日，贵州城乡杰和公司分二次共计支付原告20000元后，因尚欠原告59000元未支付，原告提起诉讼，被告贵州城乡公司不同意支付，认为原告进驻小区服务不符合法律规定，小区业主委员会未备案，成立不合法，并反诉请求返还已支付的20000元，本院以（2018）黔0324民初1844号民事判决书判决，由贵州城乡公司支付原告所欠物业服务费59000元、诉讼资料打印费60元，共计59060元，并驳回贵州城乡公司的反诉请求。贵州城乡公司不服，提起上诉，经遵义市中级人民法院以（2018）黔03民终4545号民事判决书维持原判。判决书生效后，经本院执行，贵州城乡公司已履行向原告支付59060元物业费、资料打印费的义务【（2018）黔0324执1046号】。因从2016年7月1日至今，贵州城乡杰和公司未向原告缴纳未出售房屋物业费，原告经多次催收未果后，诉来本院，请求被告正安城乡公司、贵州城乡公司连带支付原告2016年7月1日至2019年10月30日止的物业服务费698594.8元、资料印60元，并承担本案诉讼费。在审理中，2020年1月6日，贵州城乡公司向本院提出管辖权异议，认为应由贵阳的法院审理，本院裁定驳回其管辖权异议申请，贵州城乡公司不服，提起上诉，2020年5月遵义市中级人民法院以（2020）黔03民辖终57号裁定驳回贵州城乡公司上诉。本案恢复审理后，被告贵州城乡公司、正安城乡公司反诉请求确认正安“爱尚城南”小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》无效，请求原告退还已支付的物业补助费7.9万元，原告立即撤离“爱尚城南”小区并将其占有的物管用房等所有物业设施设备返还给全体业主，并由原告承担反诉费。 另查明，正安县南门农贸市场属“爱尚城南”小区凤飞苑，在原告的物业服务区域内，原告除水电管网、排污管道等共用设施设备维修维护外，一直来，均由正安县综合执法局及其下属的环境卫生管理站负责环境卫生及经营秩序管理。 同时，经本院与正安县住房和城乡建设局人员对“爱尚城南”小区目前物业服务情况现场查验，该小区存在：保安着装不整，无专门值班室、无巡视巡逻登记、人行道有车辆乱停放，凤栖苑中路灯灯罩损坏、消防栓厢不同程度损坏、无消防管带、电子门均损坏、楼道楼梯有几处铁壳扶手损坏、部分楼道及房屋墙角有废弃旧家具、摩托等杂物堆集、堵塞、平台死角及后石砌围墙处有垃圾等，公共区域绿化带荒芜；凤舞苑绿化带杂草落叶未清理、苑内墙角有一处建筑砂石长期堆积；凤飞苑绿化带有损缺情况。 对原、被告提供的证据，经庭审质证，可作本案有效证据采用。 本院认为：本案的争议焦点是，一、原告与“爱尚城南”小区业主委员会签订的《合同书》是否有效？二、原告的诉请是否符合法律规定，应否支持？三、二被告请求原告退还79000元物业补偿费，并立即撤离“爱尚城南”小区并将其占有的物管用房等所有物业设施设备返还给全体业主的反诉主张是否合理，应否支持？ 焦点一、关于酷业物业公司与“爱尚城南”小区签订的物业服务合同是否有效问题。物业合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。根据《物业管理条例》第十一条规定，选举业主委员会和更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。业主委员会属于业主大会的执行机构，是基于业主的意思自治而设立，业主委员会的选举成立是业主依法行使自身权利的体现。从本院查明的事实看，“爱尚城南”小区业主委员会筹备组通过召开业主代表大会成立了业主委员会，参会的人员有文昌社区居委会、凤山社区居委会代表，也包括被告贵州城乡公司代表的叶金伟，“爱尚城南”小区业主委员会成立后予以了公示，并向正安县建设综合管理所进行了备案。对于是否备案上，《物业管理条例》等法律法规并未规定备案系业主委员会成立、变更或终止的生效要件，“备案”性质为监督指导备案，非行政审批，不具有行政许可性质，其主要目的是让行政机关通过备案知晓业主委员会相关活动情况，来协助、指导、监督业主委员会开展自我管理，不属于具体行政行为范畴。对于业主委员会备案资料不齐全的，主管部门可通知补全，对于备案程序存在重大瑕疵的，应当由业主决定是否重选。就此而言，正安县住房和城乡建设局对“爱尚城南”小区业主委员会是否备案，备案撤销与否，并不影响其民事权利行使。因此，“爱尚城南”小区业主委员会代表本小区业主，与原告签订的物业服务《合同书》，是该小区全体业主的真实意思表示，也是业主自我管理的体现，合法有效，本院予以确认。 焦点二，关于原告的诉请是否符合法律规定，应否支持问题。对照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”、《物业管理收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”、《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条“物业管理公共性服务费由业主入住之日起(以交锁匙为准)按月交纳。房地产开发经营单位自用房或末售出房屋的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商支付。……”的规定，在原告已按物业合同约定履行物业义务后，作为小区建设单位，被告贵州城乡公司应负向原告支付相应物业服务费的义务。因从2016年7月1日至今，被告贵州城乡公司未向原告缴纳已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的房屋物业费，根据本院查明的事实，被告贵州城乡公司未售出的房屋：凤舞苑17套门面1385.147m2、凤栖苑18套门面1270.43m2、凤飞苑（农贸市场负一楼、一楼、二楼）门面10430.26m2、凤翔楼1间住房30.2m2，结合原告在凤栖苑的物业服务情况，按照物业服务合同的质价等偿原则，酌定被告贵州城乡公司应支付原告从2016年7月1日起至2019年10月30日止的物业服务费分别为：凤舞苑55405.88元（1385.147m2×1元/月/m2×40个月〕、凤栖苑40653.76元〔（1270.43m2×1元/月/m2×40个月）×80%〕，对于凤飞苑（农贸市场负一楼、一楼、二楼）的物业服务费，因从2016年3月起，期间包括2019年9月30日前，均由正安综合执法局环卫站按照与被告贵州城乡公司的协议，对农贸市场内的卫生、经营秩序进行维护管理，至今，原告仅涉及公共管道、水电网线的维护维修及一间门面曾经火灾的缮后维护，酌定为83442.08元〔（10430.26m2×1元/月/m2×40个月）×20%〕为宜。凤翔楼1套住房的物业费为1208元〔30.2m2×1元/月/m2×40个月）〕，以上共计180709.72元。原告诉请超出部分，本院不予支持。 对于原告主张的诉讼资料费60元，因该费用系被告贵州城乡公司未按物业服务《合同书》向原告缴纳相应物业服务费，导致原告因诉讼而产生的合理损失，原告以此主张，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院予以支持。 因正安城乡公司系贵州城乡公司的分支机构，“爱尚城南”小区的开发、销售至房屋租赁均以贵州城乡公司的名义进行，不具有独立法人资格，按照《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，其民事责任应由贵州城乡公司承担。 对原告主张中包含被告贵州城乡公司已售出共计建筑面积1561.687m2的房屋物业费，因大部分在原告提供物业服务即2016年7月1日前，另凤栖苑B-1-2A、C2-(-1)-1号的两间门面，虽在原告的物业服务期间售出，但亦涉及具体交付时间，原告可另行主张权利。对于未出售但已出租的房屋物业服务费，因贵州城乡公司提供的租赁合同未作明确约定或约定不明，作为业主，贵州城乡公司可在支付租赁房屋物业费后另行向承租人主张权利。 焦点三，关于二被告请求原告退还79000元物业补偿费，并立即撤离“爱尚城南”小区并将其占有的物管用房等所有物业设施设备返还给全体业主的反诉主张是否合理，应否采纳问题。因79000元物业费系被告贵州城乡公司售房时承诺该小区凤祥楼业主五年内只承担50%的物业服务费，另外的50%物业费由其支付给原告，有贵州城乡公司出具《承诺书》及双方签订的协议为凭，且已被生效的民事判决书所确认，被告贵州城乡公司该项反诉请求，于事实及理由不充分，缺乏法律依据，本院不予采纳。同时，如上所述，“爱尚城南”小区业主委员会与原告签订的物业服务《合同书》，代表全体业主的真实意思，合同期限内，在小区业主委员会并未解除与原告的物业服务合同情况下，被告贵州城乡杰和公司请求原告立即撤离“爱尚城南”小区并将其占有的物管用房等所有物业设施设备返还给全体业主的反诉主张，因事实及理由不充分，于法相悖，本院不予采纳。 综上所述，为保护物业企业的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第十一条、《物业管理收费管理办法》第十六条、《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）正安县酷业物业管理有限公司2016年7月1日至2019年10月30日止未售房屋的物业服务费180709.72元、诉讼资料费60元，共计180769.72元； 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告（反诉被告）正安县酷业物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）贵州正安城乡杰和房地产开发有限责任公司全部反诉请求； 四、驳回被告（反诉原告）贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司全部反诉请求； 本案诉讼费10780元，减半收取5390元，由原告（反诉被告）正安县酷业物业管理有限公司负担3996元，由被告（反诉原告）贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担1394元。反诉费1780元，减半收取890元，由被告（反诉原告）贵州正安城乡杰和房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇二〇年七月一日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛