山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1311民初2019号 原告：临沂大友置业有限公司，住所地临沂市罗庄区电厂路与沂河路交汇处盛庄办事处李白庄村。 法定代表人：李铭，董事长。 委托诉讼代理人：赵勇，该公司员工。 委托诉讼代理人：夏德霞，该公司员工。 被告：杜永增，男，汉族，1988年3月5日出生，住临沂市罗庄区。 第三人：中国农业银行股份有限公司临沂龙潭支行，住所地临沂市罗庄区罗四路**。 负责人：张立彬，行长。 原告临沂大友置业有限公司（以下简称大友置业公司）与被告杜永增、第三人中国农业银行股份有限公司临沂龙潭支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告临沂大友置业有限公司委托诉讼代理人赵勇到庭参加诉讼，被告杜永增、第三人中国农业银行股份有限公司临沂龙潭支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 大友置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方签订的，编号为ＹＳ201801476的《商品房预售（买卖）合同》（以下简称“商品房合同”），由被告配合原告办理撤销商品房合同备案手续；2、依法判令被告偿还原告代偿银行按揭款暂定22448.05元（包必括但不限于本金、利息、罚息、违约金及其他相关款项，以实际代偿的全部款项为准）；3、依法判令被告向原告支付商品房合同解除违约金67328元；4、上述2-3项款项暂定总金额为89776.05元，从应退回被告的房款中直接扣除；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月11日，原被告双方签订了商品房合同一份，约定被告购买原告开发的位于临沂市罗庄区，2单元，502号房屋一套及1＃楼-227号储藏室一套，房屋建筑面积125.76平方米、储藏室建筑面积6.59平方米。合同约定的房屋总价款为673280元，其中首付款206280元，其余467000元被告采用银行按揭贷款方式支付，原告对被告的银行按揭贷款提供了阶段性担保。同时，双方对被告如未能按期足额偿还按揭贷款造成原告承担担保责任时，被告应承担的违约责任进行了明确的约定。但自2019年11月起，被告未能按时足额偿还银行按揭贷款，导致原告向第三人承担了担保责任。后经原告多次催促被告按时足额偿还按揭贷款，并偿还原告的代偿款，但被告却一直未予以偿还。为此原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告杜永增未到庭，亦未答辩。 第三人中国农业银行股份有限公司临沂龙潭支行未到庭，提交书面答辩状辩称，1.原告和被告签订的个人购房担保借款合同真实有效。罗庄农行履行放款义务，扣划行为合理合法。被告杜永增购买原告位于临沂市罗庄区，房屋总价款为673280元，其中首付款206280元，剩余467000元被告杜永增于2018年4月4日在罗庄支行办理了按揭贷款，借款凭证号为：370220180079903，还款帐号为：62×××74。罗庄农行根据合同约定于2018年4月4日为被告杜永增发放贷款共计467000元，期限240月，借款日期为2018年4月4日，到期日为2038年4月3日，利率为5.39%，还款方式为等额本息。我行按照合同约定履行放款义务。原告与被告杜永增于2018年4月4日在罗庄支行龙潭支行大厅签订了《个人购房担保借款合同》，均是各方真实意思表示，合同真实有效，并且合同约定了由原告承担阶段性保证责任。经核实，2019年11月后被告杜永增未按时偿还罗庄农行贷款本息。按照担保合同约定，罗庄农行扣划了原告保证金账户资金用于偿还贷款。2 .答辩人在本案中并无过错，享有对被告所购房产的抵押权。在答辩人的借款本金及利息没有清偿的情况下，有权就抵押房屋享有优先受偿权。综上，请求人民法院依法判决，驳回原告对答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。杜永增、中国农业银行股份有限公司临沂龙潭支行经传票传唤未到庭参加诉讼,视为放弃了举证质证权利。对于大友置业公司提供商品房预售合同、预售许可证、中国农业银行业务凭证、代偿证明等证据,经本院审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下： 2018年1月11日，杜永增作为买受人、大友置业公司作为出卖人签订合同编号为ＹＳ201801476的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，杜永增以总价款673280元的价格购买了原告大友置业公司开发的位于临沂市罗庄区房屋及1号楼-227号储藏室一套。合同签订后，杜永增交付了首期款206280元，剩余房款467000元办理了银行按揭贷款。其中《补充协议》第三条关于担保责任的特别约定：“（1）买受人采用贷款银行提供的按揭贷款支付房价款，出卖人已为买受人按时向银行还款提供了阶段性担保，买受人承诺按照借款合同的约定按期足额履行还款义务。（2）若买受人逾期偿还借款本息累计超过三次（含），鉴于出卖人在买受人与借款银行签订的借款合同中承担的保证责任，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》。出卖人解除合同的，买受人应按照房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权从已收取的房价款中扣除代偿的借款本息、费用、违约金、销售佣金、诉讼费、保全费、律师费等费用后将剩余房价款在买受人与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销、户口迁移手续等相关手续及归还合同、协议、付款证明等资料及收回房屋后30日内一次性无息返还。（4）如买受人逾期偿还借款本息累计超过三次（含），或买受人未能按期足额还款致使出卖人承担担保责任，出卖人有权选择解除合同。” 2018年4月4日，杜永增作为借款人与中国农业银行股份有限公司临沂龙潭支行签署《个人购房担保借款合同》，向中国农业银行股份有限公司临沂龙潭支行贷款467000元用于购买临沂市罗庄区××公馆1号楼2单元502号房产，大友置业公司作为保证人为该笔借款提供阶段性保证。 上述合同及补充条款签署后,双方均依约履行合同义务。后因杜永增未按期偿还银行贷款，大友置业公司作为保证人于2019年11月13日、2019年12月4日、2020年2月29日、2020年3月31日代为偿还银行贷款本息共计22448.05元。为此成诉。 庭审中，原告大友置业公司自愿放弃诉讼请求第四项。 本院认为，杜永增与大友置业公司签订的商品房预售合同,系当事人真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约履行各自义务。合同签订后,杜永增未按期偿还银行贷款本息并致使大友置业公司承担保证责任,已构成违约,符合合同约定的解除条件。对于大友置业公司提出解除商品房预售合同、并协助办理撤销商品房合同备案手续的诉讼请求,理由正当合法,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”大友置业公司要求杜永增偿还为其代偿的银行贷款22448.05元,证据确实充分,本院予以支持。关于大友置业公司要求杜永增支付商品房合同解除违约金67328元，符合合同约定支付违约金情形，本院予以支持。被告杜永增经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃当庭质证及答辩的权利，应承担由此产生的对其不利的法律后果。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下: 一、解除原告临沂大友置业有限公司与被告杜永增于2018年1月11日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，被告杜永增协助原告办理撤销商品房合同备案手续； 二、被告杜永增于本判决生效后十日内偿还原告临沂大友置业有限公司代偿款22448.05元； 三、被告杜永增于本判决生效后十日支付原告临沂大友置业有限公司违约金67328元。 四、驳回原告临沂大友置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11431元减半收取计5716元、申请费4386元，由被告杜永增负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员 郭 敏 二〇二〇年七月二十八日 书记员 李祥云