北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初13316号原告：北京玲珑花园物业发展有限公司，住所地北京市海淀区蓝靛厂南路59号玲珑花园中心会所一层。法定代表人：郑连营，董事长。委托诉讼代理人：马萍，北京市高界律师事务所律师。被告：李少敏，男，1956年6月18日出生，住北京市海淀区。原告北京玲珑花园物业发展有限公司（以下简称物业公司）与被告李少敏物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司之委托诉讼代理人马萍，被告李少敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李少敏支付拖欠的2002年4月1日至2009年12月31日期间的物业费93461.16元、2016年度车位费4800元，合计98261.16元；2.判令李少敏按照应付物业费的日千分之一标准支付自应交物业费年度的次年2月1日起至实际支付之日止的滞纳金；3.本案诉讼费用由李少敏承担。事实和理由：1998年3月25日，李少敏与我公司签订《北京市外销商品房预售契约（编号：NO.XX）》及《北京玲珑花园外销商品房预售契约之补充协议》，购买玲珑花园X（即：X号楼X单元X）房屋并入住。我公司为玲珑花园小区提供物业服务，物业管理费3.88元/平米/月，地上车位费1600元/辆/年。李少敏拖欠2002年4月1日至2009年12月31日期间的物业费93461.16元、2016年度的地上车位费4800元未交。我公司多次催要未果，为维护我公司的合法权益，故提起本案诉讼。李少敏辩称，1.我和物业公司没有法律规定范围内的服务合同关系。物业公司提交的证据证明其既是玲珑花园小区的房地产开发企业，又是该小区的物业服务企业，不符合国家《物业服务条例》的相关规定，物业公司一个法人主体，兼具房地产开发企业和物业管理企业，根本无法履行法律要求的应当签订书面的前期物业服务合同的义务，与我也就不构成签订前期物业管理合同关系，据此，物业公司提起的物业服务合同纠纷之诉没有法律依据。2.我没有拖欠2002年4月1日至2009年12月31日期间的物业费，物业公司的该笔收入在其建议下，作为其延期交房的一小部分违约金，已经赔付给了我。因为物业公司延迟交房，我方要求物业公司支付延迟交房的违约金。关于延迟交房的违约金，我和物业公司达成过口头协议，物业公司答应我方延期交房违约金20万元，并且免除10年的物业费。免除的这10年的具体时间物业公司没有具体说，我认为就是从2002年4月1日起计算。3.物业公司无权主张2016年地上车位费4800元。该小区于2015年8月成立业主委员会。物业公司在没有收到业主委员会授权的情况下无权收取车位费。对于该笔4800元的地上车位费，我已于2016年1月6日交给了小区业主委员会，业主委员会向我出具了有关收费凭证。综上，请法庭驳回物业公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：李少敏系位于北京市海淀区蓝靛厂南路59号玲珑花园X号楼X单元X号房屋（以下简称涉诉房屋）的业主，物业公司称涉诉房屋的实测建筑面积为259.01平方米，李少敏表示认可。李少敏对于物业公司主张的欠费期间认可，但抗辩称已经用延期交房违约金予以折抵。庭审中，物业公司就其诉讼主张另向本院提交如下证据：1.《北京玲珑花园物业管理公约》一份，该公约第一页列明公约已于1998年7月23日经北京市居住小区管理办公室核准，同时抄送市登记事务所、市交易所、海淀房地局、海淀小区办等机构；公约条款规定：管理者：指管理该社区并具有《北京市物业管理资质合格证书》的公司。管委会成立前由发展商指定，现管理者为物业公司；管委会成立后，由管委会选聘或续聘。第五章管理者的权利及责任：……8.控制该社区内所有车辆停放、进出及行人通行，拖离或扣留所有违反该社区规则、停车场规则的车辆，并向当事车辆之车主收取拖离及扣留所引起之费用。……五、管理费用及有关之滞纳金的交付：每一业主应于每月5日前预先向管理者交付其单元每月应付之管理费用，管理者另有规定的除外。任何业主如果未能于根据本公约应付的款项到期日起十五天内支付其应付未付的款项，则管理者有权采取措施并收取附加费用：即收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金，金额计算方式为每迟交一日，按未交付的款项的千分之五收取滞纳金，迟交应付款三十天按违约处理；本公约所规定之任何发给该社区各业主通知，可放在各业主在该社区所属之邮箱，所有不以其单元为通讯地址之业主应事先书面通知管理者，以便管理者以邮寄方式通知有关业主，使用上述方式发出与各业主之通知应视为合适及足够。2.缴费票据，证明物业管理服务费的收费标准为3.88元/月/平方米，地上车位费的收费标准为1600元/年。经质证，李少敏认为证据1真实性认可，关联性不予认可。物业管理条例出台后，物业管理公约即不再发生效力；对证据2的真实性认可及证明目的均认可。李少敏就其抗辩主张向本院提交如下证据：1.2020年1月6日，刘宏峰出具的《情况说明》一份，证明物业公司建议用物业费冲抵部分延迟交房违约赔偿金，内容显示：本人刘宏峰，1998年至2001年底在物业公司开发的北京市海淀区玲珑花园小区售楼处工作。1998年，本人先后经手向高林女士和李少敏先生出售了玲珑花园乙11B和涉诉房屋，有关房屋销售合同是按公司规定填写的，因为是外销房，合同必须经过公证。李少敏先生和高林女士对上述两套房子的交楼时间，与物业公司产生争议，提出大额索赔，本人作为销售员，前后多次陪同售楼部经理、公司不同领导多次与李少敏和高林夫妇进行协商，次数至少有三到四次，但未能达成一致意见。记得公司给出的最后赔偿条件是，对两套房子各免十年物业费，高林女士名下那套最多再赔二十万，李少敏名下那套再赔十万，因为双方差距太大谈不拢，就慢慢拖下来了。公司当时指示我们只能口头谈，不能落到文字上，对李少敏高林夫妇的任何书面索赔文件和书信不能签收，也不能用文字答复。……以上是本人了解的实际情况，对真实性完全负责。2.玲珑花园小区业主委员会的车位费收费收据，证明玲珑花园小区业主大会和业主委员会已经成立；地上车位费已经交给业主委员会，物业公司无权主张该笔费用。收据内容显示：今收到李少敏车位费（2016年1月1日-12月31日），物业费（2016年第一季度）6215元，收款单位处盖有北京市海淀区玲珑花园业主委员会财务专用章，日期为2016年1月6日。经质证，物业公司对证据1的证明效力不予认可，因为证人没有出庭，双方未达成过关于冲抵物业费的调解意向。对证据2的真实性不认可，其公司提供了2016年度的车位管理服务，并未同意由业主委员会收取车位管理费，李少敏向业主委员会支付车位管理费的行为不能抗辩其公司主张车位管理费。经询问，李少敏称在业主委员会成立前，其向物业公司支付了停车费，2016年度的停车管理费交给了业主委员会，此后的停车管理费交给新的物业公司。诉讼中，经询问，李少敏表示其与物业公司未就物业费冲抵延期交房违约金签署过书面协议，只是物业公司口头承诺。物业公司不认可双方存在口头约定。本院认为，物业公司为涉诉房屋提供了物业服务、停车管理，则李少敏作为业主应交纳物业费及地上车位费。李少敏虽称其与物业公司达成物业费折抵逾期交房违约金的合意并向本院提交了证据，经审查，其提交的证据不足以证明双方就物业费折抵逾期交房违约金达成一致意见，故本院对李少敏的该项抗辩不予支持。现物业公司起诉要求李少敏支付物业费及地上车位费之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。公约中虽约定了滞纳金，但李少敏系因延期交房与物业公司产生纠纷而未及时交费，并非主观故意，故本院对物业公司请求滞纳金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、李少敏于本判决生效后7日内向北京玲珑花园物业发展有限公司交纳2002年4月1日至2009年12月31日期间的物业费93461.16元、2016年度的地上车位费4800元，合计98261.16元。二、驳回北京玲珑花园物业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1128元（北京玲珑花园物业发展有限公司已预交），由李少敏负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘宝平二〇二〇年七月十七日书记员  沙雪妮