广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1216号原告：方沃敏，男，1991年1月7日出生，汉族，住广东省开平市*******汇城二期天荟小区14幢413房。公民身份号码：440************914。原告：劳珠勤，女，1991年9月10日出生，汉族，住广东省开平市*******汇城二期天荟小区14幢413房。公民身份号码：440************964。委托诉讼代理人：方洁儿，女，1992年3月18日出生，汉族，住广东省开平市*************。公民身份号码：440************92X。被告：广东富港物业服务有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市***********************。负责人：岑思迪。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏川山，广东诚挚（广州）律师事务所律师。原告方沃敏、劳珠勤诉被告广东富港物业服务有限公司开平市分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案，依法适用简易程序分别于2020年4月28日、2020年5月21日公开开庭进行审理。原告方沃敏，劳珠勤的委托诉讼代理人方洁儿，被告广东富港物业服务有限公司开平分公司（以下简称“富港开平分公司”）的委托诉讼代理人何火日、苏川山均到庭参加两次庭审活动。本案现已审理终结。原告方沃敏、劳珠勤向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失39419元、鉴定费4000元，共计43419元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告方沃敏、劳珠勤变更诉讼请求第一项诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告全部财产损失39419元、误工费3657.4元、交通费1300元、鉴定费4000元，合计48376.4元。事实与理由：开平市**************汇城二期天荟小区14幢413房屋系两原告共同所有。2016年5月23日，两原告与被告签订《前期物业管理服务协议》约定原告按照协议向被告缴纳物业服务费以及其他相关费用，被告负责房屋共有设施设备及运行等的维护和管理。2019年12月2日上午，原告住宅共同下水管道堵塞，污水反涌入屋，导致原告房屋内的家具及其他物品遭受不同程度的浸泡损坏。依据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》第二条、第三条的约定，被告有维护和管理公用设施设备的义务。被告未尽到维护和管理义务，导致房屋上下水管道堵塞并造成各原告财产损失，应对原告的全部损失负赔偿责任。原、被告就赔偿事宜未能达成一致意见，为明确原告本次实际损失，原告委托江门市南方价格鉴证有限公司出具PGJZ-023《价格鉴定报告书》，价格鉴定结论确认双人床、衣柜、电视柜等的损失价格为39419元，原告为此支付鉴定费4000元。被告富港开平分公司辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。（一）被告已按照物业服务协议约定全面履行公共管道维护及管理义务，不存在违约行为，不应当承担违约责任。被告已聘请专业的管道维护公司，提供公共排水管道的维护、清理以及疏通服务，每月检查维护次数不少于两次。被告每日安排至少两次楼层巡查，由于返涌处位于原告房屋内部，非公共区域，因门槛阻挡，在返涌积水未溢出房屋前，被告是不能发现案涉房屋遭水浸，责任不在于被告。由于案涉管道大部分位于原告及其他住户户内，被告在日常的巡查维护时只能对公共的排水管道终端（也就是沙井或化粪池）进行观察及清理，终端内没有淤塞，肉眼可见的排水通道通畅，即完成合同义务。被告在接到原告通知，第一时间安排人员处理，对房屋进行清洁，对案涉管道进行排查疏通，并没有怠于履行义务。（二）被告对原告的价格鉴定有异议，物品没有经过被告确认，被告认为鉴定的方法错误，应当以修复的方法为主。（三）根据被告所了解的情况，案涉的房屋发生返涌的原因是在于有其他住户违规排放装修垃圾所导致的。原告方沃敏、劳珠勤，被告富港开平分公司围绕诉讼请求依法提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的《鉴定报告书》，首先，鉴定机构具备相应的鉴定资质；其次，鉴定时被告工作人员在场；再次，虽然鉴定采用了市场法，但报告书详细记载了被鉴定财物的毁损程度或修复方法，被浸泡的物品主要为木质家具，木质家具被水浸泡时间较长而定性为全损，符合客观事实，因此，本院对该《鉴定报告书》的真实性、合法性及关联性予以确认，可以作为定案的依据。2.对原告提供的劳动合同、工作证明、银行交易明细等，证据之间相互印证，能形成一组证据链，本院对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。3.对被告提供的《天荟小区楼层巡查签到点》，因无法确认巡查人员即为被告的员工；《排污服务项目签到表》因无法确认巡查人员为被告的员工或排污公司的员工，以及巡查的具体楼号，因此，本院对该证据的真实性及关联性不予确认。4.对被告提供的疏通管道现场照片，因原告予以否认，被告又未能进一步佐证该照片形成的时间、地点，故本院对该证据的真实性及关联性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：方沃敏、劳珠勤是坐落于开平市********************的业主。方沃敏、劳珠勤（乙方）与富港开平分公司（甲方）于2016年5月23日签订一份《前期物业管理协议（住宅）》，于2017年6月30日签订一份《前期物业管理服务协议》。其中，《前期物业管理服务协议》第一条第一款第一项约定甲方的权利义务“1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；”第二条第二款约定物业管理服务内容“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵……”第三条第三款第二项约定物业管理服务质量“2、污水排放畅通、路灯完好无损。”第十条约定违约责任“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……五、双方约定因为下列事由所导致之损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方的免责事由，即甲方均不负赔偿之责……4、因乙方或第三者之故意或过失所致，或乙方、物业使用人违反协议、业主临时公/规约和物业服务区域内公用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度所致的一切相关损害……”方沃敏、劳珠勤收楼后按时缴纳物业费。另查明，方沃敏、劳珠勤并未经常居住在涉案的房屋。2019年12月8日方沃敏查看涉案房屋的视频监控时，发现房屋被污水浸泡。方沃敏及家人与富港开平分公司联系并入屋检查，确定因公共排污管堵塞导致污水反涌入屋，屋内家具用品遭受不同程度损毁。富港开平分公司安排工作人员将排水检修口打开进行退水。当晚因其他业主关闭排水检修口，导致污水二次反涌。经方沃敏查看监控记录，发现2019年12月2日已出现污水入屋情况。其后，方沃敏委托江门市南方价格鉴证有限公司对涉案房屋因公共下水管道堵塞导致水浸造成的财物损失进行价格鉴定，并预付鉴定费4000元。2020年2月19日，方沃敏通过微信告知富港开平分公司鉴定机构上门鉴定事宜。鉴定机构采用市场法进行价格鉴定，并于2020年2月25日出具《鉴定报告书》，其中报告书第四页载明“2、依据委托人提供的财产损失统计表，鉴定人员对受污水浸泡的财物逐项勘查，现将勘查情况综述如下：（1）双人床、衣柜、电视柜等木质的家具因受污水浸泡时间较长，材质已发生变化，出现不同程度的变色、发霉和变形，现场勘查后确定予以更换；（详细损害项目及处置方式见附件价格鉴定明细表）（2）统计表第4、5项的扫地机器人和电子秤，现场勘查没有发现损坏，不予确认；（3）统计表第6项的全新棉被，实物已被丢弃，经比对委托人提供相片无法确定损坏，不予确认；（4）统计表第9项的60个松本牌开关插座，现场确认为15个；（5）统计表第15项的儿童座椅，外表受污水浸泡，清洗处理可以恢复……八、价格鉴定结论，经鉴定，此次委托鉴定标的在价格鉴定基准日的损失价格为人民币叁万玖千肆佰壹拾玖元正（￥39419元）。”《鉴定报告书》所附的《价格鉴定明细表》列明了各项损失明细，损失总额包含了儿童座椅损失150元。再查明，方沃敏于2019年12月8日、2019年12月11日、2020年2月19日、2020年2月28日、2020年4月28日自驾车辆从广州市往返开平市处理此次污水反涌入屋事件。方沃敏为广州市*骐汽车销售有限公司的员工，其2018年1月至2020年1月20日（含）期间的工资收入为459051.82元。本院认为，方沃敏、劳珠勤认为富港开平分公司未全面履行双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的义务，应对涉案的损失承担违约责任，因此本案应为物业服务合同纠纷。综合原告的起诉陈述与被告的答辩意见，本案争议的焦点是：一、涉案的损失是否因富港开平分公司未提供符合约定的物业服务导致的；二、两原告的损失是多少？关于第一个争议焦点。虽然被告富港开平分公司抗辩因涉案房屋以上楼层其他业主违规排放装修废料导致公共下水道堵塞，符合《前期物业管理协议》第十条第五款第四项“因乙方或因乙方或第三者之故意或过失所致，或乙方、物业使用人违反协议、业主临时公/规约和物业服务区域内公用部位、共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度所致的一切相关损害……”约定的免责情形，但被告富港开平分公司作为物业服务的提供方，负有畅通住宅公共下水道的义务，既然其知晓有其他业主进行房屋装修，应有预见相关安全隐患的能力及加强该期间住宅公共下水道的疏通工作。涉案的房屋于2019年12月2日已出现污水反涌，直至2019年12月8日仍未退水，可见该期间公共下水道一直处于堵塞状态。被告富港开平分公司提供的《排污服务项目签到表》并不能证明其委托的第三方采取的具体排污措施。若被告富港开平分公司勤于疏通公共下水道，在特殊期间加强注意义务，则应可避免原告方沃敏、劳珠勤涉案损失的产生。因此，本院依法认定被告富港开平分公司未尽合理物业管理义务，依约应承担相应的违约责任。另一方面，涉案房屋内部范围属原告方沃敏、劳珠勤的建筑物专有部分，原告方沃敏、劳珠勤既对房屋享有占有、使用、收益、处分等权利，又对房屋内部范围内负有日常管理义务。被告富港开平分公司无权利随意进入涉案房屋。涉案的房屋于2019年12月2日出现污水反涌，但原告方沃敏、劳珠勤于2019年12月8日才通过监控视频发现该情况，鉴于原告方沃敏、劳珠勤未经常居住在涉案的房屋，未能及时发现问题，同样存在管理疏忽，应当自行承担部分损失。综合以上分析，本院酌情确认由被告富港开平分公司承担70%的赔偿责任，由原告方沃敏、劳珠勤自行承担其余30%的损失。关于第二个争议的焦点。原告方沃敏、劳珠勤委托第三方的进行损失鉴定，鉴定机构及鉴定人员具备相关的鉴定资格，鉴定程序合法，对浸泡财物损坏的认定符合客观事实，本院依法予以确认，但《价格鉴定报告书》第四页载明的价值150元的儿童座椅，虽受污水浸泡，经清洗可以恢复，因此，鉴定总价中应扣减该项，即实际损失为39269元（39419-150）。原告方沃敏、劳珠勤提供了鉴定费发票，证明因此次鉴定支付鉴定费4000元，本院依法予以确认。至于原告方沃敏主张的误工费和交通费，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本案为合同纠纷，鉴于原、被告双方未就此种违约情形约定违约金数额或损失赔偿额的计算方法，且原告方沃敏、劳珠勤所主张的误工费、交通费又不属于被告富港开平分公司违反涉案物业合同约定应当预见到的损失，因此，被告富港开平分公司应承担的违约责任应以原告方沃敏、劳珠勤的直接损失为限。综上，被告富港开平分公司应赔偿30288.3元[（39269+4000）×70%]给原告方沃敏、劳珠勤。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广东富港物业服务有限公司开平市分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿30288.3元给原告方沃敏、劳珠勤；驳回原告方沃敏、劳珠勤其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费504.71元（此款原告已预交），由原告方沃敏、劳珠勤负担案件受理费188.71元，被告广东富港物业服务有限公司开平市分公司负担案件受理费316元。原告方沃敏、劳珠勤多预交的案件受理费316元，由本院予以退回；被告广东富港物业服务有限公司开平市分公司应向本院补缴案件受理费316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  梁素娟二〇二〇年七月八日书记员  邝小娴