福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初3312号 原告：韩小英，女，1988年6月21日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，现住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：黄**文，福建三和律师事务所律师。 被告：韩海根，男，1956年9月4日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区，现住漳州市芗城区。 被告：施莲花，女，1959年7月14日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区，现住漳州市芗城区。 被告：韩顺福，男，1984年4月11日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区，现住漳州市芗城区。 被告韩顺福委托诉讼代理人：周双古，福建格论律师事务所律师。 被告：张卡尔，女，1984年2月21日出生，汉族，现住福建省漳州市芗城区。 被告：蒋井泉，男，1956年3月12日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 监护人：黄萍花，女，1959年2月15日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，系蒋井泉的妻子。 被告：钟龙信，男，1968年3月17日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被告蒋井泉、钟龙信共同委托诉讼代理人：陈**伟、曾慧敏，福建闽隆律师事务所律师。 原告韩小英与被告韩海根、施莲花、韩顺福、张卡尔、蒋井泉、钟龙信确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩小英及其委托诉讼代理人黄**文，被告韩顺福的委托诉讼代理人周双古，被告蒋井泉及被告钟龙信共同委托诉讼代理人陈**伟、曾慧敏等到庭参加诉讼,被告韩海根、施莲花、张卡尔经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩小英向本院提出诉讼请求：1、确认被告韩海根、施莲花、韩顺福、张卡尔与被告蒋井泉、钟龙信于2011年8月20日签订的《房屋产权转让协议》无效；2、案件受理费等由被告承担。事实和理由：原告韩小英是韩海根、施莲花夫妻的女儿，韩顺福是韩海根、施莲花夫妻的儿子，韩顺福与张卡尔是夫妻关系。2007年许，原告及韩海根、施莲花、韩顺福一家（4人）位于“西街”的房屋遇政府征迁，征迁安置面积为575.85㎡，详见《被拆迁房屋安置补偿情况汇总表》。其中的225.85㎡由拆迁方“回购”方式，采用货币安置，详见韩顺福与林金珍、林淑珍于2007年10月6日在拆迁办见证下签订《协议书》。“回购”安置所得款项全部由韩顺福领取、占有，没有分配给原告，原告对此持有异议；因此，韩海根、施莲花、韩顺福、张卡尔口头承诺，今后向开发商接收安置房时分给原告一套面积约为120㎡的安置房。由此，各方口头商定，余下的350㎡安置面积采用安置房的方式进行安置，其中110㎡安置房面积安置一套安置房给韩海根、施莲花，余下的240㎡安置房面积，安置取得2套面积为120㎡的安置房，其中一套给原告韩小英，一套给韩顺福、张卡尔夫妻。至2019年年底到2020年年初，社区拆迁办组织拆迁户统一办理安置房的选房和交房手续，此时，原告才发现其已经无房可选领。经原告追问，被告韩海根、施莲花、韩顺福、张卡尔才将240㎡安置面积转卖的事实如实告知原告。原告才得知，2011年8月20日，韩海根、施莲花、韩顺福、张卡尔隐瞒着原告私自与蒋井泉、钟龙信签订了《房屋产权转让协议》，将安置面积240㎡转让给蒋井泉、钟龙信，转让价格为72万元。被告韩海根、施莲花、韩顺福、张卡尔与被告蒋井泉、钟龙信瞒着原告的私自转让行为，导致原告无法取得安置房。原告认为，被告韩海根、施莲花、韩顺福、张卡尔瞒着原告、未经原告同意将原告所有的安置房240㎡转让给蒋井泉、钟龙信的行为属于无权处分的行为，损害了原告的合法权益，原告对韩海根、施莲花、韩顺福、张卡尔与蒋井泉、钟龙信的转让行为不予认可，诉请要求确认该转让行为无效。同时，从物权的共有权人享有优先购买权的角度来说，原告也有权以同等价格优先购买共同共有的财产（安置面积）。综上，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告韩海根、施莲花、张卡尔均未提供书面答辩意见及证据。 被告韩顺福辩称，原告所诉基本属实，本案所涉房屋属于原告及被告韩海根、施莲花、韩顺福全家共有，当时按各方商定以韩顺福的名义签订拆迁协议中的240平方米，其中120平方是预留给原告的，后来韩顺福当时急着用钱，就先把韩顺福名下的240平方米先转让了，2011年签订转让协议的时候，房屋是已经被拆迁了，但置换的安置房还没建成，因为本案的纠纷被告一家人也因此反目产生矛盾，起诉前也协商过但未达成，目前因本案的纠纷，开发商已经不能办理权属证书，韩顺福希望接下来与原告及其他各方被告进一步协商解决。 被告蒋井泉、钟龙信辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，不能成立。一、原告主张其是被拆迁房漳州市有效建筑面积240㎡房屋的共有权人不能成立。原告未能举证证明其是被拆迁房漳州市房屋的共有权人，本案中所有的证据均体现被拆迁房漳州市中有效建筑面积240㎡房屋的业主为韩顺福，首先，2007年10月6日，被告韩顺福作为被拆迁人与漳州国源房地产开发有限公司、漳州惠民拆迁有限公司签订《漳州市区城市房屋拆迁安置补偿协议书》（编号：第273-2号），载明被拆迁房屋坐落于漳州市，有效建筑面积240㎡，住宅240㎡，安置方式为产权调换……；其次，2019年1月12日，被告韩顺福是以业主的身份与漳州国源房地产开发有限公司签订《“瑞京城”（即万科05地块）安置选房协议书》选择的安置房为“瑞京城”万科05地块安置房17幢208号以及19幢2803号房屋；再次，《房屋产权转让协议》虽然被告韩顺福、张卡尔、韩海根、施莲花在产权转让方签名，但《房屋产权转让协议》内容中载明“原产权人韩顺福房屋坐落于漳州市，建筑面积240㎡，转让给钟龙信、蒋井泉……”，体现被告韩顺福系被拆迁房屋的所有权人，同时该《房屋产权转让协议》也未载明原告是被拆迁房屋的产权人；最后，《拆迁房屋奖励及搬迁补贴表》以及《征迁安置结算清单》均体现讼争拆迁房屋的业主为韩顺福。因此，原告未能举证证明其是被拆迁房漳州市房屋的共有权人，原告主张其是讼争拆迁房屋建筑面积为240㎡的共有权人不能成立。二、退一步讲，即使原告能证明其是漳州市房屋的共有权人，原告其主张确认合同无效也不能成立。1、即使原告能证明其系讼争房屋的共有权人，原告主张合同无效不符合法律规定。韩顺福与被告签订《房屋产权转让协议》，约定被告以每平方米人民币3000元受让漳州市，建筑面积240㎡房屋的拆迁安置权益，之后，被告依约向韩顺福支付价款，韩顺福也积极主动配合被告获得拆迁房屋的安置权益，这可体现签订《房屋产权转让协议》时被告韩顺福及蒋井泉、钟龙信均是出于真实意思表示，本案并不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效之情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使原告能证明其是讼争被拆迁房屋的共有权人，原告以被告韩顺福无权处分为由主张合同无效的请求也不能得以支持。2、被告向韩顺福购买房屋符合善意取得的规定，原告主张确认合同无效不能成立。首先，被告在受让漳州市，建筑面积240㎡房屋的拆迁安置权益时是善意的。《漳州市区城市房屋拆迁安置补偿协议书》明确载明韩顺福是漳州市房屋的被拆迁人，故对于被告而言，被告足以信赖《漳州市区城市房屋拆迁安置补偿协议书》韩顺福为被拆迁房屋的产权人，可以此认定被告是善意的；其次，被告是以合理的价格购买漳州市，建筑面积240㎡房屋的拆迁安置权益。2011年8月20日，韩顺福将上述房屋的以每平方米人民币3000元转让给被告，其中钟龙信120㎡，折价人民币36万元整，蒋井泉120㎡，折价人民币36万元整，转让价格符合市场行情，被告已支付合理对价；再次，安置房屋已由被告执掌使用。从被告提供的福建省住宅专项维修资金专用票据、《征迁安置结算清单》、《收款收据》、天利仁和物业服务股份有限公司缴款单、代扣水电费缴款单等证据可以体现安置房屋瑞京城17幢208号房屋和19幢2803号房屋已交付被告执掌使用。被告于2019年3月23日已支付安置房屋瑞京城17幢208号房屋和19幢2803号房屋的专项维修资金，2019年4月1日，被告缴交房屋结算款16838元，2019年4月8日，被告缴交瑞京城17幢208号房屋装修保证金2000元和19幢2803号房屋装修保证金2000元；此外，瑞京城17幢208号房屋及19幢2803号房屋的物业费及水电费均是由被告缴交。因此，本案被告向韩顺福购买漳州市，建筑面积240㎡房屋的拆迁安置权益符合《物权法》第106条关于善意取得的规定，原告的主张不能成立。综上，被告认为，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。 经审理查明，对本案主要事实可作如下认定： 被告韩海根与被告施莲花系夫妻关系，被告韩顺福是韩海根、施莲花的儿子，原告韩小英是韩海根、施莲花的女儿，被告韩顺福与被告张卡尔系夫妻关系。 漳州市芗城区瑞京村教苑43号所有人为韩海根，2007年因城市房屋征迁被拆除，拆迁安置面积为575.85㎡。2007年3月10日，韩海根出具一份《协议书》，协议书载明：本人韩海根，原有教苑43号350平方米愿意赠送给儿子韩顺福240平方米、妻子施莲花110平方米。2007年10月6日，韩顺福作为被拆迁人（乙方）与漳州国源房地产开发有限公司作为拆迁人（甲方）、漳州惠民拆迁有限公司作为受委托拆迁人（丙方）签订一份《城市房屋拆迁安置补偿协议书》（第273-2号），协议书载明（摘要）：乙方于2007年10月16日前将房屋移交甲方拆除，甲方按照规定对乙方予以安置补偿，乙方同意按照甲方提供的瑞京城小区安置房住宅240㎡进行产权调换。2011年8月20日，韩海根、施莲花、韩顺福、张卡尔作为产权转让方与蒋井泉、钟龙信作为产权购买方签订一份《房屋产权转让协议》，协议载明（摘要）：原产权人韩顺福房屋坐落于漳州市，建筑面积240㎡，以每平方米人民币3000元转让给蒋井泉、钟龙信，折价72万元，其中蒋井泉120㎡、折价36万元，钟龙信120㎡、折价36万元，签字后一次性付清全款；今后该房屋产权归蒋井泉、钟龙信所有，从2011年10月份起过渡费由蒋井泉、钟龙信领取；安置房分配时韩顺福有义务有责任帮助购买人蒋井泉、钟龙信拿到该房屋产权，并办理产权过户手续，办理安置房、办理产权一切费用由蒋井泉、钟龙信负责。当天，韩顺福分别收到蒋井泉、钟龙信购买教苑43号120平方米36万元购房款项，并出具了收条交由蒋井泉、钟龙信收执。之后，韩顺福出具两份《委托书》，委托漳州惠民拆迁有限公司将教苑43号被拆迁房屋（协议××号）2016年至拆迁房分配完成之前拆迁过渡费全额拨至钟龙信账户，并全权委托蒋井泉、钟龙信共同办理教苑43号被拆迁房屋（协议××号）选房手续。2019年4月1日，漳州国源房地产开发有限公司收到教苑43号安置置换面积240㎡安置房结算款项16838元，教苑43号安置置换面积240㎡安置房地址为漳州万科城05地块（瑞京路）17幢208号面积121.17㎡、19幢2803号119.2㎡。上述两套房屋已交付蒋井泉、钟龙信执掌使用。 2019年4月29日，经漳州市芗城区残疾人联合会批准，蒋井泉为壹级肢体残疾人，监护人为妻子黄萍花。 上述事实，有原告提供的《房屋产权转让协议》、《被拆迁房屋安置补偿情况汇总表》、《拆迁房屋奖励及搬迁补贴表》、户口本、结婚证、《城市房屋拆迁安置补偿协议书》，被告蒋井泉、钟龙信提供的《城市房屋拆迁安置补偿协议书》、《房屋产权转让协议》、收条、《拆迁过渡费发放至指定账号的委托书》、《全权委托书》（第273-2号）、《“瑞京城”（即万科05地块）安置选房协议书》、《征迁安置结算清单》、收款收据、兴业银行股份有限公司漳州芗城支行明细清单、福建省住宅专项维修资金专用票据、《征迁安置结算清单》、天利仁和物业服务股份有限公司缴款单、代扣水电费缴款单，被告蒋井泉提供的漳州市医院疾病诊断书、疾病证明书、户口本、《残疾人证》以及当事人、代理人庭审陈述在案为据。 本案争议焦点为：被告蒋井泉、钟龙信与被告韩海根、施莲花、韩顺福、张卡尔于2011年8月20日签订的《房屋产权转让协议》是否有效？ 本院认为，被告蒋井泉、钟龙信与被告韩海根、施莲花、韩顺福、张卡尔于2011年8月20日签订的《房屋产权转让协议》合法有效，理由如下：1、芗城区瑞京村教苑43号所有人为韩海根，韩小英未能举证证明其是上述房屋的共有权人，韩海根将其所有的芗城区瑞京村教苑43号其中拆迁安置面积240㎡赠送给儿子韩顺福，由韩顺福与漳州国源房地产开发有限公司签订协议将上述拆迁安置面积240㎡进行产权调换，并无不当；2、韩顺福将上述拆迁安置面积240㎡进行产权调换后，与蒋井泉、钟龙信签订了《房屋产权转让协议》，以每平方米人民币3000元的价格转让给蒋井泉、钟龙信，且韩海根、施莲花、韩顺福、张卡尔均在《房屋产权转让协议》上签名确认，该协议系双方真实意思表示，蒋井泉、钟龙信已支付全部房款，转让价格符合市场行情，对价合理，且已执掌使用安置房屋，系善意取得，并不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。因此，应认定《房屋产权转让协议》合法有效。 综上所述，本院认为,被告蒋井泉、钟龙信与被告韩海根、施莲花、韩顺福、张卡尔于2011年8月20日签订的《房屋产权转让协议》，是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依照合同的约定履行义务。原告韩小英请求确认上述《房屋产权转让协议》无效，证据不足，本院不予采纳。被告韩海根、施莲花、张卡尔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定,判决如下: 驳回原告韩小英的全部诉讼请求。 本案受理费11000元，适用简易程序减半收取5500元，由原告韩小英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 员 施健凤 二〇二〇年七月二十二日 法官助理 方汤琳 书 记 员 杨丽滨 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。