北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初26420号原告：郭淑玲，女，1963年4月17日出生，汉族，北京市顺义区人，住该处，身份证号×××。委托诉讼代理人：马力生（郭淑玲之夫），1963年2月5日出生，汉族，户籍、住址同郭淑玲，身份证号×××。委托诉讼代理人：彭聪，北京市玖典律师事务所律师。被告：北京市顺义区×镇×村村民委员会，住所地北京市顺义区×镇×村，统一社会信用代码×××。法定代表人：王秀明，村主任。被告：北京市顺义区×镇×村经济合作社，住所地北京市顺义区×镇×村委会院内，统一社会信用代码×××。法定代表人：赵金石，社长。委托诉讼代理人：曲歌，男，1972年11月17日出生，汉族，北京市顺义区×镇法律服务所法律服务工作者，身份证号×××。二被告共同委托诉讼代理人：高雷，北京格竹律师事务所律师。原告郭淑玲与北京市顺义区×镇×村村民委员会（以下简称×村委会）、被告北京市顺义区×镇×村经济合作社（以下简称×村合作社）、合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭淑玲的委托诉讼代理人马力生（到庭参加了第一次庭审）、彭聪，被告×村合作社、×村委会的共同委托诉讼代理人高雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭淑玲向本院提出诉讼请求：1．请求确认原被告于2009年8月1日达成的房屋买卖协议无效；2．二被告返还原告购房款25万元；3．二被告赔偿原告装修等损失422894元、鉴定费3980元；4．本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2009年，被告为新农村建设，在×区建设数十套平房出售。2009年8月1日，原告购买被告平房一套，价款25万元（2009年8月1日交房款10万元，2009年9月5日以魏亚民名义交款15万元）。2015年初，被告交房后，原告进行装修：安装大门、硬化院内地面、建花池、屋内铺、镶瓷砖、吊顶、室内铺地暖、墙面、厨房、卫生间装修等；建车库、做防水、镶外墙瓷砖、栽树，共计支付装修等费用426870元。2019年7月，北京市顺义区×镇人民政府以上述平房系违法建筑为由予以拆除，为此给原告造成损失，协商赔偿未果，故诉至法院。被告×村委会、×村合作社共同辩称：一、2009年，×村委会在村西南侧集体土地上出资修建了二十多栋房屋，主要目的是为了村内集体经济的发展，吸引能人到村发展，增加集体税收，村委会出资修建办公场所，出租给案外人魏亚民使用，被告只是收取租金的收款人，不是房屋租赁合同的当事人。×村委会与魏亚民签订有书面《协议》，合同内容与（2019）京0113民初26753号胡霞诉×村委会提交的《协议》是同一版本。因×村委会的相关账目、合同，被顺义区监察委扣留，故被告无法提交《协议》原件。因此，被告同原告之间不存在农村房屋买卖合同法律关系，原告起诉主体错误，故请求法庭裁定驳回原告的起诉。二、原告与被告之间没有达成房屋买卖协议，原告起诉要求确认双方达成的房屋买卖协议无效，无事实依据。收据是由被告×村合作社出具的，属于替被告×村委会代收租金。虽然收据写的是购房款，但×村合作社不是合同的一方当事人。可参见（2019）京0113民初26753号胡霞诉×村委会提交的《收据》，原告与胡霞是一样的承租人，是从×村委会承租的房屋。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。为此，原告与×村委会之间的房屋租赁合同关系无效。三、二被告不同意向原告返还二十五万元。1．原告未经出租人×村委会同意，同案外人魏亚明私下转租房屋，被告只收取了原告人民币十万元，其无权要求被告返还二十五万元；2．《协议》第一条：办公场所租金，乙方一次性交清。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。为此，双方之间的房屋租赁合同即使无效，原告也应当支付房屋占有使用费，故被告不同意向原告返还人民币二十五万元。四、二被告不同意赔偿原告的购房款损失422894元、鉴定费3980元。1．签订合同时，被告×村委会交付给原告的房屋现状：三大间正房、三间厢房、院墙、大门，里外水泥地面，水电设施齐全，完全符合办公使用的要求。2．原告未经被告×村委会同意对承租的房屋进行装饰装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。如今，原告承租房屋的装修部分被政府强制拆除，其损失不应由被告承担。3．北京恒浩房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，不应适用于本案。报告中估价的假设和限制条件“2．本次评估是以产权人合法拥有评估对象房屋所有权”，本案中，无论是出租人×村委会还是承租人原告，对于估价对象均不是合法产权人，故评估报告得出的重置成新总价，不应作为原告提出的赔偿依据。其中的房屋价值225025元，是×村委会出资修建，与原告无关。装修、设备及附属物，是原告未经出租人×村委会同意而进行的装饰装修，应当由原告自行承担损失。4．被告×村委会出资修建的房屋，被政府强拆，×村委会自身也遭受了重大经济损失。综上，二被告认为，原告与被告之间不存在任何合同关系，被告×村合作社只是租金的收款人而已。被告×村委会出资修建的房屋没有取得集体土地使用权证、亦没有取得乡村建设规划许可证，这一点，原告在向被告×村合作社交纳租金时，是明知的，对于合同无效、房屋被政府强拆，原告自身具有重大过错，应当承担相应的责任。再者，对于承租的房屋，原告在没有取得被告×村委会的同意下进行装饰装修，属于自行扩大的损失，应当自行承担。故请求人民法院判决驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明：2009年，郭淑玲以25万元的价格取得位于顺义区×镇×村×区平房一处，其中于2009年8月1日向×村合作社交纳了10万元，于2009年9月5日将原房主魏亚民交纳的15万元折抵房款（×村合作社将原房主魏亚民交纳该15万元购房款的收据交给郭淑玲，并在其上标注有“魏亚民本人同意转让给郭淑玲”）。之后郭淑玲在该处居住生活。2019年5月29日，×镇政府向郭淑玲等人送达公告，告知该处房屋土地性质为水浇地，村庄未取得乡村建设规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》等相关法律规定，要求在该公告发布之日起15日内，到本行政机关主张权利，接受调查，或自行拆除上述房屋。2019年7月1日，×镇政府向郭淑玲送达了《限期拆除通知书》，要求其于2019年7月7日前将涉诉房屋自行拆除，逾期未拆除，将依法组织拆除。2019年7月9日，×镇政府向郭淑玲送达了《催告通知书》，告知其自行将房屋拆除，逾期不拆除，将作岀强制拆除决定。郭淑玲收到该通知后未自行拆除该房屋，后×镇政府对涉诉房屋进行了强制拆除。郭淑玲主张涉诉房屋系×村委会出售给自己的，为此提交了购房收据、×村委会证明、证人王英如的证言等证据予以证实。在2009年8月1日的收据上载明“2009年8月1日今收到郭淑玲交来购房款人民币十万元”，在2009年9月5日的收据上载明“2009年9月5日今收到魏亚民交来购房款人民币十五万元魏亚民本人同意转让给郭淑玲”，上述收据中均加盖有×村合作社的公章。×村委会于2016年11月16日出具的证明载明：村民马力生在我村×区，有住房一处，此房属马力生所有。王英如出庭作证称，自己在1989年至2017年期间担任×村的书记，涉诉房屋系卖给郭淑玲的。×村委会、×村合作社对收据的真实性认可，但辩称该款并非购房款，而是租金，仅因该村委会没有账户，所以由×村合作社代收，并称这种情况并不止郭淑玲一家，其他人都是如此。为此×村委会、×村合作社提交了案外人胡霞与×村委会签订的《协议》复印件、收据予以证实。胡霞与×村签订的《协议》载明：为了村内集体经济的发展，吸引能人到我村发展，增加集体税收，村委会出资建办公场所，出租给乙方使用，经双方友好协议达成如下协议。一、办公场所租金，乙方一次性交清；二、乙方按国家规定交纳水电费。三、如遇国家拆迁，地上物及地上物补偿全部归乙方所有。四、办公场所周边的卫生及治安，发生的费用由乙方负责。五、甲方负责道路便利，协调与周边村民发生的民事纠纷和社会治安。收据载明“2009年9月6日今收到胡霞交来购房款（2栋）人民币叁拾万元整”，加盖的也是×村合作社的公章。×村委会、×村合作社称郭淑玲与胡霞也签订有同样的《协议》，但现在因为村里相关账目、合同被监察机关扣留，所以无法向法院提供。郭淑玲否认自己和村委会签订过书面买卖协议，对其所提交的《协议》、收据的真实性、证明效力均不认可，认为该《协议》涉及的出租的办公场所与本案的房屋不是同地段同性质，并认为×村委会与胡霞签订的《协议》，也是名为租赁，实为买卖。郭淑玲称其在购买涉诉房屋后进行装修、装饰，花费了大量费用，房屋被强拆后产生装修、装饰损失247744元，故要求二被告对上述损失予以赔偿。为此郭淑玲提交了北京恒浩房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》、鉴定费发票等证据予以证实。《房地产估价报告》、鉴定费发票显示涉诉房屋的重置成新总价为422894元，其中房屋价值225025元，附属物价值197869元，为此郭淑玲支付了鉴定费3980元。×村委会、×村合作社对上述证据均不予认可，称其系郭淑玲单方委托评估机构擅自进行，没有告知和取得自己的同意，并且评估的对象也不合法，因此评估结论不具备效力，现在房屋也拆除了，无法再进行核对，故不承认郭淑玲存在损失。诉讼中，×村委会、×村合作社提交了从北京规划和自然资源委员会顺义分局调取的涉诉房屋所在地块的图斑，以证明涉案土地的性质大部分属于村镇建设用地。郭淑玲对该证据的真实性认可，但认为该证据恰好证明涉案土地未经审批建设房屋，后出售给自己，因此二被告对合同无效应承担全部责任，并赔偿损失。另查，郭淑玲系城镇居民户口，非×村村民。涉诉房屋未取得过乡村建设规划许可证等手续。上述事实，有当事人双方陈述、收据、公告、限期拆除通知书、《催告通知书》、现场照片、图斑、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：×村委会主张双方签订有与案外人胡霞类似的《协议》，双方之间为租赁关系而非买卖关系，仅因客观原因现无法提交，并提交了案外人胡霞与村委会签订的《协议》等证据予以佐证。但是，尽管其所提交的与胡霞签订的《协议》中有“出租给乙方使用”的字样，但并不意味着该合同性质即为租赁合同。判断合同的性质，显然还是要根据合同的实质内容来确定合同的性质。根据该《协议》所载明的内容来看，虽写着“出租给乙方”，但是关键的租赁期限等要素均没有明确约定，更重要的是，该《协议》中约定的“如遇国家拆迁，地上物及地上物补偿全部归乙方所有”的内容，明显与租赁合同的性质不符，更不符合租赁关系对租赁物处理的常态，同时，在×村合作社为郭淑玲所出具的收据中，也明确载明其所交纳的款项为购房款，因此双方之间的关系名为租赁关系，实质应为买卖关系，所达成的协议也应当属于买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。×村委会与郭淑玲所达成的买卖协议，实质是将涉诉房屋出售给郭淑玲，而根据已查明的事实，×村委会擅自改变涉诉土地用途，且所建房屋亦未取得相关的乡村建设规划许可手续，因此涉诉房屋显然属于违章建筑。同时郭淑玲为城镇户口，非×村村民，也不符合在农村购房的条件，故双方达成的房屋买卖协议因违反相关法律、法规的禁止性规定而无效，因此郭淑玲主张双方之间房屋买卖协议无效，于法有据，本院对此予以支持，确认双方就涉诉房屋之间达成的买卖协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此《协议》无效后，×村合作社应当向郭淑玲返还相应的购房款。至于郭淑玲要求支付购房款的利息等请求，显然缺乏依据，本院对此不予支持。对于双方房屋买卖协议无效的后果，显然×村委会、郭淑玲对此均明显存在过错，因此其应当各自承担相应的责任。郭淑玲要求赔偿的损失，根据其提交的现场照片、评估报告等证据，虽可证明其对涉诉房屋进行了一定程度的装修、改造，但尚不足以证明损失达到了其所主张的数额。由于涉诉房屋已经被拆除，不再具备对相关损失进行鉴定的客观条件，并且双方对导致涉诉合同无效均有过错，故对郭淑玲主张的返还房款及赔偿损失等请求，本院根据本案查明的实际情况，结合双方的过错程度、房屋实际使用情况等因素，酌情确定×村委会应返还的房款及承担的损失赔偿数额为共计二十二万五千元，对于郭淑玲诉讼请求过高部分，本院不予支持。×村合作社称协议系郭淑玲与村委会所达成，自己仅仅是代收钱款，因此主张自己不是本案适格被告，并不同意承担退款和赔偿的责任。但是，根据郭淑玲提交的收据，相关款项系×村合作社收取，尽管×村合作社称其系代×村委会收取，但是其对此并未能提供任何证据加以证实，同时其也不能清楚陈述两者之间的关系，并且也未能提供证据证明其已将上述款项交付×村委会，因此×村合作社作为涉诉款项的实际收取者和持有者，郭淑玲要求其与×村委会共同承担返还房款和赔偿损失的责任，于法有据，本院对该请求依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郭淑玲与被告北京市顺义区×镇×村村民委员会于二○○九年八月一日达成的购买北京市顺义区×镇×村×路平房的协议无效；二、被告北京市顺义区×镇×村村民委员会、北京市顺义区×镇×村经济合作社共同支付原告郭淑玲购房款及损失赔偿款共计二十二万五千元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告郭淑玲的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零五百六十九元，由原告郭淑玲负担七千零五十六元（已交纳），由被告北京市顺义区×镇×村村民委员会、北京市顺义区×镇×村经济合作社共同负担三千五百一十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗旭华人民陪审员  高 倩人民陪审员  杨学林二〇二〇年七月一日书 记 员  赵新月