江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初14654号原告：周玉红，男，1979年6月7日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：何芝琴，江苏乐士律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜听桐，江苏乐士律师事务所律师。被告：潘良明，男，1972年9月5日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：龚叶敏，江苏金木天律师事务所律师。原告周玉红与被告潘良明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案。依法适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行审理。双方各自的委托诉讼代理人及原告本人到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。于2020年7月28日公开开庭进行审理。双方各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周玉红提出诉讼请求：1、请求法院判令依法解除原被告之间签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告拆迁评估装潢费用210143元；3、判令被告返还原告拆迁安置补偿费用104400元(120元/平米*870平米)；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2017年12月4日签订房屋租赁合同，合同约定原告租用被告位于张浦白米(原白米村委会)，建筑面积870平米的房屋用于生产经营。原被告双方约定的租期为5年(2018年1月1日-2022年12月30日)，房租一年一付，租金为每年18万元，原被告同时还约定，如果拆迁将由拆迁部门评估装潢费用，装潢费用由乙方周玉红所得。现原告租赁的房屋面临拆迁，拆迁部门已评估了装潢费用为210143元，被告也已与政府拆迁部门签字达成补偿协议，且按照政府拆迁补偿安置费用为每平米120元，拆迁补偿安置费用依政策规定应由原告所得，原告就上述事项多次找到被告沟通要求由其享有评估装潢费用和拆迁补偿安置费用，被告均拒绝原告要求。为此提起诉讼。被告潘良明辩称：租赁物状况，原告租赁的开始时间为2018年1月1日，原告租赁范围1号厂房实际面积是480平方米。被告承租了1号办公楼和1号厂房、2、3号厂房，厂房的所有权人为白米村集体所有。其中1号厂房转租给了原告，原告再将其中的一半转租给了昆山海德伟包装有限公司，法定代表人为唐秀禾。2、3号厂房被告转租给一家超市。1号厂房转租给原告之前，是由平顶山市百思特实业有限公司承租。现涉讼的租赁物于2019年7、8月份被拆除。一、双方签订的房屋租赁合同已经解除，解除的原因是：原告自离。解除的时间为2019年5月。所以原告的第一项诉求已经不成立。二、原告第二项诉请不成立，理由是：1、被告与拆迁办还未签订拆迁补偿协议，为此，第二、三项诉请中的费用无法确定。2、拆迁是原告自离后发生的，不是发生在原告持续租赁期间，所以拆迁补偿与其无关。况且原告租赁期间将1号厂房转租给了昆山海德伟包装有限公司唐秀禾，故其无权主张第二、三项诉请。原告租赁期间没有对1号厂房进行装修，1号厂房的装修，都是被告和原告之前承租户平顶山市百思特实业有限公司增设的，与原告无关。1号办公楼是白米村装饰的，2号、3号厂房是被告装饰的，拆迁中涉及的评估装潢费用更与原告无关。三、原告第三项诉请不成立，理由是：原告在拆迁之前已经离开，不存在有拆迁安置补偿费用，而且双方签订的租赁协议中也没有该项约定。四、原告搬离时固定设备已经全部搬离，不可搬离的，视为其废弃物，不存在需要被告补偿。双方签订的租赁协议第十条第4款已经明确约定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。补充一点，实际上周玉红是苏州铖晟再生资源回收利用有限公司的法定代表人，所以他签订租赁协议的时候是公司的代表，起诉的主体也应该是公司而非是个人。为支持其诉请，原告提交证据：1、房屋租赁合同，证明原被告双方签订房屋租赁合同的情况以及评估装潢费用由原告所得。2、汇款回单、收据，证明被告收到原告房租租金与押金的事实。3、视频，证明此次政府拆迁被告承诺给原告的房屋租期算到2019年5月30日以及被告拒绝向原告支付评估装潢费用。4、不可拆迁设备费用明细表，证明拆迁部门评估装潢费用的事实。5、收据8张，费用总计175413元，证明原告当时为装修涉案房屋于目前所能找到的费用。6、张浦镇白米村潘良明房屋评估结果明细表，证明房屋评估结果是158775元，按照合同约定均由原告所得。被告提交如下证据：1、租赁协议1份，证明诉争厂房所有权归白米村，原告承租1号厂房面积为480平方米。2、原告和唐秀永各自的厂房租赁安全生产管理协议，证明1号南厂房东侧原告转租给了昆山海德伟包装有限公司唐秀永，原告主体不适格。从周玉红的管理协议可以明确的看出租赁的主体是公司而不是周玉红个人。3、平顶山市百思特实业有限公司出具的证明，证明原告承租物的装修是上一家单位百思特实业公司增设的而非原告。被告对原告证据质证认为：证据1真实性没有异议，需要说明的是，协议约定评估装潢费用由原告所得需要满足2个条件，第一原告需要在租赁存续期间而本案原告是2019年5月搬离，7、8月才开始拆迁，所以不具备这一条件；第二需要原告自己添置的装修而本案原告并没有装修，从该份协议上同时也能证明被告是用于开设公司，而承租方周玉红仅仅是公司的代表。证据2真实性认可，但我们收取的费用在原告离开的时候已经结清并将多余的予以退还。证据3对证明的内容我们是可以确认的。证据4不认可的，是原告单方制作，只有第19、20项由原告公司添置的，20项实际有两块，一个广告招牌是原告转租给昆山海德伟包装有限公司的，只有一块招牌是原告公司的，且这两项是原告离开后的遗留物并不需要补偿。证据5不认可，无法证明与本案有关联性，也无法证明其真实性，如果有委托装修的话应该会有装修合同和支付凭证。证据6的来源予以认可，目前与拆迁办还没有签订正式的补偿协议，相关的费用还在协商确认过程中，对于原告所说的装修费由原告所得也是不正确的，其中装修费用有白米村装修费用含在其内，包括了1号办公楼以及2号3号厂房的装修费用。原告对被告证据质证认为：证据1真实性无法确定，由法院依法认定，原告从未看到过此份租赁协议，对关联性不予认可，原告所得评估装潢费用与拆迁补偿安置费用没有关系，厂房的所有权实际上归谁不影响合同效力，且在合同中是被告方自己陈述确认诉争厂房是其所有的产权，如果因此有任何不利影响也应当由被告自行承担。证据2、真实性认可，但是不能达到被告的证明目的，昆山海德伟包装有限公司系由被告同意转租且该公司也是由原告与唐秀永共同经营，亦与本案无关，原被告签订合同是2017年12月，原告作为适格主体其之后如何将厂房分租如何使用不影响租赁合同效力以及履行。证据3三性均不认可，证明上的很多项均是由原告支付装修费用，明显系由被告制造的造假行为。审理过程中，被告经法庭询问称是和村委会进行协商。后本院向白米村进行调查，形成笔录一份，村委会确认被告证据1属实，涉案房屋已拆除，但尚未签订拆迁协议，且没有补偿方案。被告认为笔录内容与其陈述一致，没有异议。原告则认为真实性由法院依法认定，法院向白米村调查的内容不影响原告依据租赁合同向被告主张装修损失以及搬迁费用，因为依据合同装修损失是根据合同中如拆迁将由拆迁部门评估装潢费用由乙方所得这一条确认了，搬迁费用是依据政府拆迁补偿的条款确认，本案实际上因房屋拆迁导致合同无法继续履行，原告向被告主张的实际是因合同无法履行产生的装修费用及搬迁费用。本院认证认为：被告对原告证据1、2、6真实性无异议，本院对此予以确认；对证据3证明内容无异议，本院亦予确认；证据4系原告自行制作，本院不予确认；证据5可提供原件部分形式的真实性予以确认。原告对被告证据2真实性无异议，本院对此予以确认；证据1经白米村确认，真实性予以确认；证据3系被告自行制作，本院不予确认。本院经审理查明：2017年12月4日，被告（甲方）与原告（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将自有的坐落在江苏昆山市张浦白米(原白米村委会)，建筑面积约870平方米，出租给乙方使用。租赁期限5年，从2018年1月1日起至2022年12月30日止。年租金180000元，壹年壹付，先付后用，即于每年12月1日预缴下一年租金。合同第五条约定，租赁房屋的用途原则上用于“公司”行业，如乙方需转变使用功能，须事先征得甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由么方自行承担。第六条约定，乙方在租赁期内不得转租。租赁期间乙方擅自转变房屋用途或转租给他人的，甲方有权单方解除本合同。甲方在租赁期间内允许乙方对租赁房屋进行装璜。第十条约定，乙方退房时，乙方有权将可拆性的装修及附属设备拆走。但拆除时乙方不得破坏固定装修、主体结构及基础设施。乙方剩留设施，甲方将不予补偿。第十一条约定，因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间，多退少补。合同并就其他事项作了约定。合同在双方签章位置下方以打印形式约定“备注：1.五年内可以分租!2.如拆迁将由拆迁部门评估装潢费用!由乙方所得!”2019年5、6月间，因涉拆迁事项，原告退出租赁房屋。后原告要求被告支付拆迁评估装潢费用及拆迁安置补偿费用，协商未果，遂向本院提起诉讼。另查明：2012年5月28日，张浦镇白米村与潘良明签订租赁协议，约定白米村将原村办公楼、场地翻建厂房等租赁给潘良明，其中原东办公楼320平方米，新建厂房面积480平方米，期限从2010年1月至2022年12月按12年计算。房屋财产归属于村。租赁期间房屋维修由潘良明自负。白米村原有水电设施给予潘良明使用，如有增加用量及维修由潘良明自负，合同到期归属白米村。潘良明不得擅自在南面围墙壁空地搭建店面房屋。如涉及国家市镇规划征用该土地的，潘良明必须无条件服从并终止本协议，白米村收取的租金按实结算。再查明：昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司受昆山市浦新房屋拆迁有限公司委托就涉案房屋出具房屋装修附属物评估单。1至17项为“好又多超市”，评估金额44651.86元；18至21项为“门卫+院子”，评估金额1494.01元；22至25项为“厕所”，评估金额2285.67元；26至30项为“北厂区”，评估金额13426.22元；31至40项为“南厂区一楼”，评估金额14225.06元；41至46项为“南厂区楼梯间”，评估金额4285.32元；47至55项为“南厂区二楼”，评估金额15810.14元；上述55项总额96178.28元，列为第56项“小计”；57项为“室内装修水电费”，评估金额14426.74元；58至70项为“外围附着物”，评估金额48170.25元，其中，第58项9098.8元、第59项6450元备注“好又多超市”。上述各项评估金额之和158775.27元，记评估总额158775元。审理过程中，双方确认原告租金结算至2019年5月30日。另经法庭询问，被告陈述，其在与白米村签订协议后，于2017年7月左右在租赁土地上新建了厂房，出租给原告的房屋既包括白米村移交的部分，也包括自建部分。对此原告认为，被告与白米村租赁协议真实性无法确认，该协议中面积的真实性亦无法确认，原、被告应以双方间合同约定的面积为准，至于面积中是否有白米村的部分与本案无关。本院认为：被告承租白米村房屋后，再与原告签订房屋租赁合同，两合同约定的面积不一致，对此被告陈述出租部分含自建厂房，但未提交报建手续。原、被告签订房屋租赁合同，对合同标的是否为合法建筑，缺乏证据印证。现被告承租、出租的相应房屋，涉拆迁已被拆除，且双方租金结算至2019年5月30日，故本院确认原、被告间房屋租赁合同于2019年5月30日终止。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同约定，如拆迁将由拆迁部门评估装潢费用，由乙方所得。原、被告约定租赁期限从2018年1月1日起至2022年12月30日止，现合同于2019年5月30日即终止，结合房屋涉拆迁的事实，被告关于原告先自行搬离故拆迁补偿与其无关的意见，缺乏依据，本院不予采纳。根据合同第十条及备注的内容，不足以认定无论是否原告的装修均由原告按拆迁部门评估取得对价。现房屋装修附属物评估单的评估总额158775元，含原告承租部位以外的其他内容，原告要求全额受偿，缺乏依据。房屋已拆除，无可供勘验的现场，原告提交的装修费用支出，缺乏装修合同或其他证据的印证，被告主张房屋装修主要为其他单位实施亦缺乏证据支持。故就现有证据，按评估总额158775元，扣除清单中已经明确为“好又多超市”部分的1至17项、58项、59项的60200.66元后，以90%计算88716.91元[（158775－60200.66）×0.9]为宜。原告系以个人名义与被告签订合同，约定用途原则上用于“公司”行业，无公司名称，被告辩称原告主体不适格，缺乏依据，本院不予采纳。原告以自己名义要求被告支付该项费用88716.91元的部分，本院予以支持。原告要求被告补偿拆迁安置补偿费用，但相应损失缺乏证据支持，根据合同第十一条的约定，对其他损失，双方互不承担责任，且本案辩论终结前，被告仍未与有关方面签订拆迁协议，故原告该部分请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告周玉红与被告潘良明2017年12月4日签订的房屋租赁合同于2019年5月30日终止；二、被告潘良明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周玉红装修补偿款88716.91元；三、驳回原告周玉红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，保全措施申请费2120元，合计14920元，由原告负担10712元，被告负担4208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  洪 巍人民陪审员  陈阿明人民陪审员  朱 慧二〇二〇年七月三十日书 记 员  丁盈超附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。