山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0786民初3907号 原告：于晓辉，女，1979年6月10日出生，现住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人：张占宾，山东普瑞德律师事务所律师。 被告：潍坊成达房地产开发有限公司。住所地：潍坊市寒亭区商业街727号辰硕大厦A座9层。 法定代表人：罗君奇，董事长。 委托诉讼代理人：叶瑞华，山东英拓律师事务所律师。 原告于晓辉与被告潍坊成达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年8月5日诉至潍坊市寒亭区人民法院后，被告提出回避申请，潍坊市中级人民法院于2019年9月26日作出（2019）鲁07民辖43号民事裁定书，裁定本案由昌邑市人民法院审理，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于晓辉及委托诉讼代理人张占滨，被告委托诉讼代理人叶瑞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；二、判令被告返还原告购房款860650元及利息（按同期贷款利率，自收取购房款之日起计算至实际给付之日），并赔偿原告860650元；三、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年11月14日，原、被告签订认购协议书，同年11月23日签订商品房销售合同，约定原告购买被告开发的房屋一处，房屋总价为938070元，另储藏室一间价款22580元，并约定合同签订后原告交纳房款860650元，被告6个月内为原告办理不动产登记证书，办证后原告交清余款10万元。合同签订后，原告依约交纳房款860650元（838070＋22580）元，但被告未按约定为原告办理不动产登记证书。据原告了解，合同所涉房产在原被告签订合同前已办理抵押登记并被法院查封，被告隐瞒事实将该查款抵押的房屋卖给原告，构成欺诈，应按相关法律规定承担违约责任。为维护原告的合法权益，特提出以上诉请求。 被告辩称，原告至今未交清全部购房款等相关费用，尚未达到商品房买卖合同约定的房屋交付及办理房屋产权证书的条件，原告至今没有办理房屋产权证书系原告自身原因导致，原告主张解除双方签订的买卖合同没有正当理由，因此我方不同意解除。同时原告要求支付购房款的利息及赔偿损失也没有合同和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告提交以下证据:1、原告丈夫于辉亮与被告签订的商品房买卖合同一份、房款收款收据二份，主张上述合同签订时于辉亮对房屋（18号楼3单元502室）存在抵押情况明知，上述房屋虽由于辉亮签订，但整个房屋购买的过程实际由原告与被告沟通，原告对上述合同中的房屋存在查封、抵押情形是明知的；2、2018年8月7日于辉亮支付18号楼3单元502室房屋购房款的房款收款收据一份，主张上述房屋解除查封抵押后，于辉亮于2018年8月7日支付完剩余的购房款；3、钥匙领取表1份，主张于辉亮于2018年4月4日领取18号楼3单元502室房屋钥匙；4、18#楼产权证盖章明细各一份，主张于辉亮于2018年8月14日领取了18号楼3单元502室房屋产权证书；5、涉案18号楼的房屋产权大证，主张涉案18号楼大证早于2014年办理完毕，具备办理房屋产权证书的条件；6、2018年11月21日付秀菊与被告签订的商品房买卖合同一份及房款收据二份，主张付秀菊当时与原告一起去被告处购买房屋，所以购房合同约定的房屋单价、总价款及放款支付期限等均与本案原告与被告签订的商品房买卖合同一致；7、付秀菊支付18号楼2单元502号房屋剩余购房款的收款收据一份，主张该房屋2020年1月解除查封抵押，房屋解押后付秀菊于2020年1月11日支付完剩余的购房款；8、付秀菊领取18号楼2单元502号房屋的钥匙领取表一份，主张付秀菊缴纳首期款后不久于2019年1月3日领取了房屋钥匙；9、付秀菊购买富庭大第小区18-2-502房屋房产证领取登记一份，主张付秀菊在2020年1月份接到通知办证材料后积极配合，并于2020年3月领取了不动产权证。 原告质证称，对证据一的真实性没有异议，于辉亮在购买该房产时知道存在抵押情形且双方通过附件的形式进行了约定，但并不能证明原告购买房产时就知道涉案房产也存在抵押的事实。对证据二、三、四的真实性没有异议，但不能证明被告主张的事实。钥匙领取表还可以证明于辉亮于2018年4月4日领取了其购买的房产钥匙，说明该栋18号楼楼的所有房产均具备立即支付房屋的条件，但本案原告交了合同约定的房款后，被告一直拒绝向原告交付房屋。对证据五真实性无异议，涉案房产于2014年就具备办理房屋产权证书的条件，但涉案房产由于存在抵押和查封的情形，导致原告起诉时被告无法为原告办理产权证书。对证据六、七、八、九的真实性无法确认，与本案无关联。 本院认定，被告提交的上述证据无法证明原、被告签订商品房买卖合同时，被告向原告告知涉案房屋已经抵押及被查封的事实。 根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月23日，原、被告签订商品房买卖合同（现售）及补充协议各一份，约定原告购买被告开发的潍坊市寒亭区富廷大第18号楼2单元501室房屋一套，房屋总价为938070元，付款方式为分期付款，原告于2018年11月21日前支付首付款838070元，剩余房款100000元办理房产证时交清。被告应在2018年6月30日前告交付该商品房，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告。该合同没有对房屋抵押及查封状况进行相关约定。该合同第二十二条对补充协议进行了约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 合同签订后，原告当日向被告交付房款88070元、储藏室款22580元。原告在合同签订前于2018年11月14日交付房款50000元、于2018年11月21日交付房款700000元。 原告诉至潍坊市寒亭区人民法院后，经原告申请，该院对涉案房屋是否存在查封及抵押进行调查，经调查，涉案房屋于2018年5月31日被潍坊市中级人民法院查封，查封终止日期为2021年5月30日，涉案房屋于2016年1月18日在潍坊银行股份有限公司北宫支行设定抵押，抵押终止日期为2017年1月17日。 截至2020年3月24日，涉案房屋已经解除查封措施及抵押限制；2020年3月30日，潍坊银行股份有限公司北宫支行出具说明一份，证明该笔贷款于2018年11月14日全部结清。 2020年1月9日，被告工作人员通过微信通知原告提交涉案房屋不动产权证的相关材料并办理房屋交付手续。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，被告与原告签订合同时，未向原告告知涉案房屋已经抵押及被查封的事实，合同中也未予以载明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。原、被告签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经被查封及抵押的事实，原告起诉时被告亦未解除对涉案房屋的查封及抵押，原告主张解除合同并无不当，本院予以支持。解除合同后，被告应返还原告已经支付的购房款，并应支付占用购房款期间的利息，利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于原告要求被告按照房款的一倍进行赔偿问题，本案中，原告起诉后被告采取积极措施，涂销了涉案房屋的查封及抵押限制，赔偿不宜按照已付购房款一倍的标准进行支付，可参照已交房款总额的30%进行赔偿，即258195元。 为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及相关法律规定，判决如下： 一、解除原、被告于2018年11月23日签订的商品房买卖合同及补充协议； 二、被告返还原告购房款860650元及利息（以860650元为基数，从2018年11月23日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告赔偿原告258195元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20291.7元，由原告负担5422.1元，被告负担14869.6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  张素云 人民陪审员  姚玉泉 人民陪审员  张敬海 二〇二〇年七月二日 书 记 员  寇知方