福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初756号 原告:陈辉，男，1982年7月12日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：余开来，福建君来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范宜构，福建君来律师事务所实习律师。 被告：郑秀珍，女，1964年9月7日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：曹琳，福建枫桦律师事务所律师。 第三人：三明市中闽住房置业有限公司，统一社会信用代码91350402MA2Y7TUBXB，住所地三明市梅列区体育馆**江滨路**。 法定代表人：黄振彬，执行董事兼总经理。 原告陈辉与被告郑秀珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，追加三明市中闽住房置业有限公司（以下简称中闽公司）作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈辉及其委托诉讼代理人余开来、范宜构，被告郑秀珍的委托诉讼代理人曹琳到庭参加诉讼，第三人中闽公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈辉向本院提出诉讼请求：1.解除陈辉与郑秀珍于2019年9月9日签订的《存量房买卖合同》；2.郑秀珍向陈辉支付违约金100000元；3.郑秀珍向陈辉赔偿中介费13000元、律师代理费25200元。事实与理由:2019年9月9日，陈辉与郑秀珍签订《存量房买卖合同》，双方约定：郑秀珍将其所有的坐落于三明市梅列区房屋（以下简称案涉房屋）转让给陈辉，房屋成交价格为1260000元。合同约定：双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费、鉴定费、差旅评估费、文印费、快递费等；中闽公司在促成《存量房买卖合同》订立时，被服务方应当向中闽公司支付中介费，中介费为成交价格的2%（双方各占1%）。但是，郑秀珍在合同签订后的第2个月明确表示不出售案涉房屋，不按照约定到银行办理申请贷款以及报税手续、不按照约定到不动产交易中心办理过户手续，并以1380000元的价格在其他中介网上挂卖案涉房屋。经陈辉及中闽公司多次催促后，郑秀珍仍不履行合同约定的各项义务，导致陈辉无法实现合同目的，双方签订的《存量房买卖合同》因无法继续履行而解除，郑秀珍应依约向陈辉支付违约金并赔偿相应的损失。 郑秀珍辩称，1.《存量房买卖合同》包括买方、卖方、居间方等，而房屋买卖合同法律关系主体只包括买法、卖方，故本案是居间合同法律关系，应为居间合同纠纷。2.陈辉诉称郑秀珍以更高的1380000元的价格在其他中介网上挂卖案涉房屋，纯属主观臆造，没有事实依据。3.郑秀珍要求对《存量房买卖合同》条款进行修改、完善，系行使合同法规定的不安抗辩权，合法有据，陈辉所述因郑秀珍单方违约行为导致合同解除，明显与事实不符。4.陈辉及中闽公司未履行《存量房买卖合同》约定的义务，导致不具备继续履行合同的前提和条件及合同无法履行的后果。5.陈辉要求郑秀珍支付违约金100000元，没有事实和法律依据。6.中闽公司依法不得收取中介费，陈辉要求郑秀珍赔偿中介费没有事实和法律依据。7.陈辉要求郑秀珍承担律师代理费及诉讼费没有依据。 中闽公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、郑秀珍是否违约的问题 陈辉认为，郑秀珍于2019年10月22日发微信给陈辉明确表示其不会将案涉房屋出售给陈辉，构成违约。之后，郑秀珍以高出双方约定的价格将案涉房屋在其他中介网上挂卖。并提供微信截图、录音予以佐证。 郑秀珍认为，签订《存量房买卖合同》后，郑秀珍发现《存量房买卖合同》存在诸多瑕疵，特别是第二期购房款440000元的付款时间不明确，即向陈辉及中闽公司提出异议，一再要求双方对合同条款进行补充约定，但陈辉及中闽公司拒绝协商,并通过律师提出解除合同、迅速提起诉讼，导致《存量房买卖合同》无法履行，故郑秀珍不存在单方违约的行为。郑秀珍也不存在高价在其他中介网上挂卖案涉房屋的行为。并提供录音、百年房产中介的系统内页资料予以佐证。 本院认为，陈辉提供的王小兰与郑秀珍的微信截图，郑秀珍对其真实性没有异议，该证据载明“我（郑秀珍）已经咨询过了，百万元的房屋，至少应支付10%的定金，作为合同保障。而我的房屋中介合同，卖方一分钱定金都不用付，还要付违约金……这份合同太不靠谱，可以让中介同行看看，我心里也没底，现在我家人都不同意我个人和中闽公司订单这份中介合同，包括这房子的其他共有人也不同意，这房子已不会出卖了……”，可以证明郑秀珍当天以合同存在瑕疵为由明确不履行合同，予以采信。《存量房买卖合同》第八条第2款载明“第二期购房款人民币440000元，在乙方（陈辉）领到不动产权证后，银行审批通过后五个工作日内到房产抵押中心办理该房产抵押手续后，于银行放款当日直接打入甲方（郑秀珍）账户”，从文义上解释，陈辉支付第二期购房款440000元的时间取决于银行审批通过的时间，但合同未对银行审批的起止时间进行限制，银行审批是否通过也未知，故陈辉与郑秀珍之间关于第二期购房款支付时间的约定不明确。在此情况下，郑秀珍可以要求陈辉继续协商，补充约定。双方如不能达成补充协议，可以按照合同有关条款或者交易习惯确定第二期购房款的履行期限，按前述办法仍不能确定第二期购房款的履行期限的，郑秀珍可以随时要求陈辉履行，但应当给陈辉必要的准备时间。因此，郑秀珍以合同约定不明确为由拒绝履行《存量房买卖合同》的抗辩理由，于法无据，不予采信。依照合同约定，郑秀珍应于2019年10月30日前协助陈辉到银行办理申请贷款手续，并于申请贷款期间到房产交易中心办理报税手续，于2019年11月8日前到不动产交易中心办理过户手续，现郑秀珍未履行上述合同义务，构成违约。陈辉提供的其余微信、录音未提供原件核对，不予采信。郑秀珍提供的录音可以证明双方2019年11月4日的协商过程，予以采信；百年房产中介的系统内页资料未提供原件核对，不予采信。 二、违约金的数额的问题 陈辉认为，郑秀珍违反合同约定，致使陈辉解除合同，陈辉有权要求郑秀珍按照合同约定向其支付违约金100000元。并提供《律师函》一份予以佐证。 郑秀珍认为，1.《存量房买卖合同》并非陈辉和郑秀珍两人所签，中闽公司也是合同的当事人，故《存量房买卖合同》并非房屋买卖合同，而是居间合同。2.陈辉主张的违约金过高，郑秀珍并未收取陈辉支付的任何一笔款项。 本院认为，《存量房买卖合同》既涉及陈辉与郑秀珍之间的房屋买卖关系，也涉及陈辉、郑秀珍与中闽公司之间的居间合同关系，郑秀珍关于《存量房买卖合同》仅系三方签订的居间合同的抗辩理由不能成立，不予采信。《存量房买卖合同》第七条第2款规定，陈辉于签订合同当日支付的购房保证金20000元存入中闽公司的账户，由中闽公司无息代管，在案涉房屋过户至陈辉名下后即抵作部分购房款。依据上述约定，陈辉已支付至中闽公司账户的购房保证金20000元实际系支付给郑秀珍的，只是由中闽公司代管。郑秀珍关于其未收到陈辉支付的任何款项的抗辩理由不能成立，不予采信。陈辉提供的《律师函》可以证明陈辉要求郑秀珍在收到该函2日内按《存量房买卖合同》的约定到银行办理申请贷款手续及报税手续，并于2019年11月8日前到不动产交易中心办理过户手续；若期满后郑秀珍未履行合同义务的，从期满之日起解除《存量房买卖合同》，郑秀珍对其真实性没有异议，予以采信。郑秀珍收到该函后，未履行相应的义务，故双方签订的《存量房买卖合同》于2019年11月8日解除。鉴于双方签订《存量房买卖合同》及陈辉支付购房保证金的时间2019年9月9日、郑秀珍明确表示不履行合同的时间2019年10月22日、双方解除合同的时间2019年11月8日，均间隔较短，兼顾合同的其他履行情况、双方的过错程度以及陈辉的预期利益等综合因素，酌定违约金的数额为20000元。 依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下： 1.2019年9月9日，陈辉与郑秀珍、中闽公司签订《存量房买卖合同》，双方约定：郑秀珍将其所有的案涉房屋（建筑面积124.45平方米）以1260000元的价格转让给陈辉；陈辉应于本合同签订当日支付购房保证金20000元，购房保证金应存入中闽公司的账户，由中闽公司无息代管，购房保证金在案涉房屋过户至陈辉名下后即抵作部分购房款并由中闽公司继续代管；2019年10月30日前郑秀珍协助陈辉到银行办理申请贷款手续，并于申请贷款期间，双方到房产交易中心办理报税手续；在报税和银行贷款批复后于2019年11月8日前双方到不动产交易中心办理过户手续；第一期购房款800000元，在确认案涉房屋无冻结的情况且陈辉收到收件单后当日内由陈辉支付给郑秀珍；第二期购房款400000元，在陈辉领到不动产权证后，银行审批通过后五个工作日内到房产抵押中心办理该房产抵押手续后，于银行放款当日直接打入郑秀珍账户，并同时办理水、电、闭路过户手续；中闽公司在促成《存量房买卖合同》订立时，陈辉与郑秀珍应当向中闽公司支付中介费，中介费为成交价格的2%（陈辉与郑秀珍各占1%）；双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费、鉴定费、差旅费、评估费、文印费、快递费等。当日，陈辉依约将履约保证金20000元支付至中闽公司账户。2019年9月17日，陈辉向中闽公司支付中介费及代办费13000元。因第二期购房款支付时间的约定并不明确，郑秀珍要求与陈辉进行协商，但双方未达成补充协议，郑秀珍于2020年10月22日明确表示其将不履行《存量房买卖合同》。2020年11月5日，陈辉委托律师向郑秀珍发出《律师函》：要求郑秀珍在收到该函2日内按《存量房买卖合同》的约定到银行办理申请贷款手续及报税手续，并于2019年11月8日前到不动产交易中心办理过户手续。若期满后郑秀珍未履行合同义务的，从期满之日起解除《存量房买卖合同》，并将追究郑秀珍违约的相关法律责任。郑秀珍收到《律师函》后未按陈辉的要求履行上述义务，《存量房买卖合同》于2019年11月8日解除。 2.2019年11月4日，陈辉与其委托诉讼代理人签订《民事诉讼委托代理合同》，约定本案的律师代理费为25200元。2019年11月5日，陈辉支付了前述律师代理费。 3.2019年11月15日，三明市市场监督管理局综合执法支队出具《终止调解通知书》，就郑秀珍2019年11月6日向其投诉中闽公司及陈辉作出处理。经三明市市场监督管理局综合执法支队核实，中闽公司无开办客户交易结算资金专用存款账户（划转交易资金），中闽公司官丽君和王小兰两位职员无房地产经纪证或协理人证。 本院认为，陈辉与郑秀珍、中闽公司签订的《存量房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，各方应当按照合同的约定履行各自的义务。《存量房买卖合同》存在约定不明的情况，郑秀珍应按照法律规定进行处理，郑秀珍以合同存在瑕疵为由直接拒绝履行合同义务，于法无据。郑秀珍未依约履行协助申请贷款手续、报税手续、过户手续，构成违约，陈辉有权解除双方于2019年9月9日签订的《存量房买卖合同》。因《存量房买卖合同》已于2019年11月8日解除，陈辉要求再次解除《存量房买卖合同》的诉讼请求，于法无据，不予支持。陈辉要求郑秀珍支付的违约金100000元过高，结合本案的实际情况予以调整，以20000元为宜。本案涉及的中闽公司的两位职员官丽君及王小兰并无房地产经纪证或协理人证，且《存量房买卖合同》存在第二期购房款支付时间约定不明确的情况，故陈辉已支付给中闽公司的中介费及代办费13000元不宜直接认定为陈辉在本案中的实际损失数额，陈辉可待其向中闽公司主张权利后再向郑秀珍主张该中介费。陈辉支出律师代理费25200元的时间为2019年11月5日，而《福建省人民政府办公厅关于清理规范政府定价经营服务性收费的通知》将包含律师服务在内的16项收费由现行政府定价改为实行市场调节价的执行时间是从2019年12月1日起，故陈辉应依照当时的政府定价支付律师代理费。《福建省实行政府指导价管理的律师服务收费标准》规定，财产标的额在10万元(含10万元)以内的，每件800—6000元；财产标的额超过10万元的，10万元以上至50万元（含50万元）部分不超过4%，依据上述规定，陈辉当时支出的律师代理费不应超过6520元（6000元+13000元×4%）。陈辉支出的超过6520元的律师代理费属于扩大的损失，不得要求郑秀珍赔偿，故陈辉要求郑秀珍支付律师代理费25200元的诉讼请求，予以部分支持。中闽公司无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十条二、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、郑秀珍应于本判决生效之日起三日内向陈辉支付违约金20000元； 二、郑秀珍应于本判决生效之日起三日内向陈辉赔偿律师代理费6520元； 三、驳回陈辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3064元，减半收取计1532元，由陈辉负担1240元，郑秀珍负担292元，该款于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  俞美华 二〇二〇年七月二日 书记员  罗明凤 附： 一、判决书所引用的相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。