渭南市临渭区人民法院民事判决书 (2019)陕0502民初5483号原告：邵武军，男，1977年9月8日出生，汉族，户籍地：渭南市临渭区，现住朝阳大街公园天下1号楼2单元三楼。委托诉讼代理人：熊学军，陕西渭临律师事务所律师。被告：陕西金瑞房地产开发有限公司，住所地：渭南市科学技术情报研究所**。法定代表人：牛孝华,董事长。委托诉讼代理人：杨建平，该公司法律顾问。被告：陕西皓月投资管理有限责任公司，住所地：渭南市临渭区。法定代表人：王继业，总经理。委托诉讼代理人：李涛，陕西权诚律师事务所律师。原告邵武军与被告陕西金瑞房地产开发有限公司（以下简称金瑞公司）、陕西皓月投资管理有限责任公司（以下简称皓月公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵武军委托诉讼代理人熊学军、被告皓月公司委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼，原告邵武军、被告金瑞公司法定代表人牛孝华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵武军向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告邵武军和被告金瑞公司2018年5月15日签订的《金瑞国际商铺内部认购协议书》无效；2.依法判令被告金瑞公司返还原告已交购房款2536500元，并自2018年5月17日起按照中国人民银行同期贷款利率标准支付该2536500元的利息直至清偿之日止（暂计算至起诉之日约为100000元）；3.依法判令被告皓月公司对以上第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2018年5月15日，原告与被告金瑞公司签订《金瑞国际商铺内部认购协议书》(以下简称认购协议书），合同约定：由原告邵武军购买被告金瑞公司开发的位于渭南市临渭区东风大街与XX路XX层XX区XX号商铺一套，面积200.64平米，认购价22344元每平米，总价款4483100元，付款方式为按揭支付。协议签订当日，原告按照协议约定将60%的首付款2536500元交付给被告金瑞公司。后原告得知被告金瑞公司并未取得预售许可证，被告金瑞公司在无预售许可证的情况下与原告签订《金瑞国际商铺内部认购协议书》当属无效。被告金瑞公司应返还原告购房款并支付相应利息，案涉商铺工程项目系被告金瑞公司和被告皓月公司共同开发，且二被告系关联公司，被告皓月公司应承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告金瑞公司辩称，原、被告双方签订的认购协议书性质是商品房预约合同，合同有效；同意解除合同，同意退还购房款，退还金额以原告提供的转账凭证认定，利息按照合同约定返还。被告皓月公司辩称，1、皓月公司不是本案适格被告。理由：“金瑞国际”项目并非皓月公司与金瑞公司共同开发的地产项目，皓月公司也未向原告邵武军出售或授权第三方向原告邵武军出售涉案房屋，也没有收取任何款项；2、原告邵武军要求皓月公司承担连带责任缺乏法律依据。理由：为避免广大民群众上当受骗，皓月公司已经通过新闻广播等形式予以辟谣，且前述广播日期早于原告邵武军签约购买涉案房屋；3、原告邵武军与金瑞公司签订的认购合同与皓月公司无关。本案系原告与被告金瑞公司之间的预约合同纠纷，不存在突破合同相对性的法定情形，不能成为答辩人承担连带责任的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的第一组证据，1、《认购协议书》，能够证明原告邵武军与被告金瑞公司就涉案商品房达成一致约定的事实，对其真实性及证明目的，予以确认；中国农业银行转账凭证、10000元定金收款收据、《退款协议书》、《补充协议》、《证明》，能够证实原告邵武军购买被告金瑞公司开发的“金瑞时代星苑A座”1-14、1-1007号商铺，实际支付购房款1150000元，以及被告金瑞公司同意支付原告违约金230000元；POS签购单转账凭证，能够证明原告以妻子马某某名义向被告金瑞公司支付金瑞国际广场商铺A103号、A105号商品房购房款497280元。上述证据，原告邵武军主张与被告金瑞公司就购买涉案商品房达成一致约定，并以上述合计1877280元的购房款用于置换涉案商品房，被告金瑞公司当庭认可，结合本院对原告邵武军之妻马某某的谈话笔录，马某某对原告邵武军与被告金瑞公司的置换行为表示追认，同意用购买金瑞国际广场商铺A103号、A105号商品房的购房款497280元置换涉案商品房，本院予以确认；2、对原告提供《购房款结算清单》，因未有双方的签字确认，不具有证据效力，本院不予认可；3、原告邵武军提供一份金额为2536500元的《收款收据》，证明其支付涉案商品房购房款2536500元，被告金瑞公司对其真实性认可，对证明目的不认可，因涉案商品房系原告置换而来，本院对该证据不予认可。原告邵武军提供的第二组证据，渭城国用（2012）010号土地使用权证、渭规地字第[2014]07号建设用地规划许可证的真实性，本院予以确认，证明目的不予认定；对原告提供的第三、四、五、六组证明被告皓月公司与被告金瑞公司股东、财产、业务混同的证据，根据证据“三性”原则，因与本案没有关联性，故本院对其证明目的不予认可。本院经审理认定事实如下：2013年8月15日，原告邵武军购买被告金瑞公司开发的位于渭南市西南京路中段北侧“金瑞时代星苑” A座1-14号，1-1007号商品房，向被告金瑞公司支付定金10000元，后又相继通过银行转账的方式支付购房款1140000元。2015年9月11日，双方达成退款协议，协议约定：金瑞公司退还原告邵武军购房款1150000元。2015年11月26日，双方签订补充协议，约定：被告金瑞公司以其开发的C座103商铺及203商铺置换原告邵武军的购房款1150000元及违约金230000元，合计1380000元。另，原告邵武军以其妻马某某名义购买被告金瑞国际广场商铺A103号、A105号商品房，通过pos机刷卡的方式向被告金瑞公司支付购房款497280元。上述购房款合计1877280元。后双方口头协议用上述购房款置换被告金瑞公司开发的“金瑞国际”商铺一层B区36号商品房。2018年5月15日，原、被告双方签订《金瑞国际商铺内部认购协议书》，合同约定：由乙方（原告邵武军）购买甲方（被告金瑞公司）开发的位于渭南市临渭区东风大街与杜化路十字东北角 “金瑞国际”商铺一层B区36号商品房，商品房总面积200.64平方米、认购价22344元每平方米、总价款4483100元，协议同时约定：乙方应于2018年5月15日前支付全部认购款的60%，计（人民币）贰佰伍拾叁万肆仟陆佰元整，余款待双方正式签订《商品房买卖合同》后乙方以银行按揭的方式向甲方支付。同时约定：甲方承诺商场经营第3年或正式签订《商品房买卖合同》后，本协议自动失效。次日，被告金瑞公司向原告邵武军出具2536500元购房款《收款收据》一份，内容：今收到邵武军B-36号金瑞国际商铺并付款人民币2536500元。同时查明，被告金瑞公司至今尚未取得涉案商品房预售许可证。案涉渭南市临渭区东风大街与杜化路十字东北角 “金瑞国际”商铺开发项目的土地使用权登记在被告皓月公司名下，登记日期：2012年1月18日；2014年3月20日，渭南市城乡规划管理局就该项目向被告皓月公司颁发“金瑞国际项目”的建设用地规划许可证。本院认为, 本案争议焦点是：原告邵武军与被告金瑞公司签订的《金瑞国际商铺内部认购协议书》的合同性质及效力的问题；被告金瑞公司应返还原告购房款的金额及利息是多少；被告皓月公司与被告金瑞公司是否存在人格混同，被告皓月公司对购房款应否承担连带清偿责任。本案中，原、被告双方签订的《金瑞国际商铺内部认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确约定的主要内容，且被告金瑞公司已按约向原告收受购房款，故该合同应为商品房预售合同，因被告金瑞公司至今尚未取得案涉商品房的预售许可证，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，故被告金瑞公司依法应予退还原告购房款，本院对原告邵武军主张《认购协议书》无效并退还购房款之主张，依法予以支持。关于退还购房款的金额，因涉案商品房系置换而来，原告邵武军提供的《退款协议书》、《补充协议》、《转款凭证》等证据，能够证明原告邵武军实际支付置换前的购房款合计1877280元，在置换涉案商品房后，原告应对其是否按照《认购协议书》的约定实际支付了60%的购房款2536500元，即与置换前1877280元之间的差额部分继续承担举证责任，而原告向法庭提供《购房款结算清单》，未有双方签章确认，不具有证据效力，不能够对差额部分起到补强证明，原告再无其他证据的情况下，仅凭一份《收款收据》不足以证实其实际支付2536500元这么多。综上，原告证据仅能证明其支付涉案商品房购房款1877280元，故本院对原告邵武军请求被告金瑞公司退还购房款2536500元的诉讼主张，不予支持，以退还购房款1877280元，予以认定。原告邵武军主张自2018年5月17日起按照中国人民银行同期贷款利率标准支付该2536500元的利息直至清偿之日止，证据不足，亦未有事实及法律依据，不予支持。因本案《认购协议书》合同无效，对于资金占用期间的利息，本院依法以1877280元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年5月17日起计算至实际清偿之日，予以支持。原告邵武军主张皓月公司与金瑞公司存在人员、业务、财产混同，主张皓月公司对购房款承担连带清偿责任。本院认为，合同的相对性原则为民法中的普遍性原则。《民法通则》第八十四条第一款规定:“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系”。本案中，原告邵武军与被告金瑞公司签订的《金瑞国际商铺内部认购协议书》，合同的主体以及合同的权利义务不及于被告皓月公司。原告邵武军所提供的皓月公司与金瑞公司存在人员、业务、财产混同的一系列证据与本案不具有关联性，故原告主张被告皓月公司承担购房款的连带清偿责任不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陕西金瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告邵武军购房款1877280元及利息（利息以1877280元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年5月17日起计算至实际清偿之日）；二、驳回原告邵武军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27892元，由被告陕西金瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审  判  长   苏 瑞 利人民陪审员     张纲宪人民陪审员      左麦巧二〇二〇年七月二十一日 书  记  员     孙 美 娇        1