湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0624民初1317号原告：湖北南漳农村商业银行股份有限公司。住所地：南漳县城关镇水镜大道299号。统一社会信用代码：91420600588206607Q。法定代表人：马冠峰，董事长。委托诉讼代理人：叶存洪，男，生于1970年12月26日，汉族，该行不良资产经营部经理，住南漳县。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：敖明海，湖北君谐律师事务所律师。代理权限:特别授权。被告：蔡新生，男，1969年8月10日出生，汉族，住南漳县。被告暨被告蔡新生的委托诉讼代理人：王礼梅，女，1971年1月29日出生，汉族，住南漳县。代理权限：特别授权。被告王礼梅的委托诉讼代理人：蔡阳，男，1993年7月7日出生，汉族，住南漳县。代理权限：特别授权。被告：湖北金漳茗都置业有限公司。住所地：南漳县城关镇金漳大道808号。统一社会信用代码：914206245942453110。法定代表人：钱国太，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钟红艳，女，1985年3月29日出生，汉族，湖北金漳茗都置业有限公司办公室主任，住武汉市新州区。代理权限：一般授权。原告湖北南漳农村商业银行股份有限公司（以下简称南漳农商银行）与被告蔡新生、王礼梅、湖北金漳茗都置业有限公司（以下简称茗都置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南漳农商银行的委托诉讼代理人叶存洪、被告暨被告蔡新生的委托诉讼代理人王礼梅、被告王礼梅的委托诉讼代理人蔡阳、被告茗都置业公司的委托诉讼代理人钟红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南漳农商银行向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告蔡新生、王礼梅、茗都置业公司签订的住房（商业用房）按揭合同项下的贷款提前到期；2.判令蔡新生、王礼梅立即偿还借款本金376080.56元并支付利息、罚息、复利37566.02元（截止至2020年4月30日）以及从2020年5月1日起至实际还清之日止以借款本金376080.56元为基数按年利率8.4525%的标准计算的利息、罚息、复利；3.判令茗都置业公司对前述第2项诉讼请求承担连带清偿责任；4.判令原告对被告蔡新生、王礼梅提供的位于南漳县××大道××号“金漳茗都”4幢1-2层123号建筑面积为143.12平方米的商铺享有抵押权〔商品房预售许可证号：鄂南房预字（2012）005号〕，即有权对抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所提价款优先受偿；5.本案的诉讼费用及实现债权的费用（差旅费、律师代理费）由三被告承担。事实和理由：2014年3月14日，被告蔡新生、王礼梅与金漳置业公司签订商品房买卖合同一份，蔡新生、王礼梅购买了茗都置业公司开发的位于南漳县××大道××号“金漳茗都”4幢1-2层123号建筑面积为143.12平方米的商铺。同年8月29日，由原告作为贷款人、被告蔡新生、王礼梅作为借款人（购房人、抵押人）、被告茗都置业公司作为保证人（房屋出售人）签订了一份住房（商业用房）按揭合同。其中在合同第一部分“借款”中约定，蔡新生、王礼梅向原告借款55.5万元用于购买上述商铺；借款期限为120个月，自实际放款日起算（以借据记载为准）；借款年利率为7.5325%（合同期内如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自利率调整后到次年1月1日起，按调整后的相应期限档次和浮动比例确定新的借款利率，不另行通知借款人和担保人），借款人未按约定期限还款的，在约定利率的基础上加收50%的罚息；借款人不可撤销的授权贷款人将全部借款划入借款人结算账户后，再将全部借款划入房屋出售人即茗都置业公司的账户，以支付借款人在购房合同项下的款项；还款方式为等额本息还款法，还款周期为每月21日。在合同第二部分“保证担保”中约定，保证人自本合同签订之日起至借款人取得所购买房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师服务费等债权人实现债权的费用；保证期间为本合同约定的借款人债务履行期间届满之日起两年，若发生本合同约定的事项导致贷款人宣布借款提前到期的，保证期限自贷款人确定的债务提前到期之日起两年。在合同第二部分“抵押担保”中约定，本合同项下的抵押物为借款人向售卖人购买的房屋，即位于南漳县××大道××号“金漳茗都”4幢1-2层123号建筑面积为143.12平方米的商铺；抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师服务费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用；抵押人在本合同生效后应配合贷款人共同到房地产登记部门依法办理抵押登记手续。在合同第三部分“违约责任”中约定，借款人未按合同约定的金额、时间归还借款本息构成违约，贷款人有权宣布本合同项下的借款立即到期，立即收回未偿还的款项；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同签订后，原告与被告蔡新生、王礼梅共同在房管部门办理了商品房预售预告抵押登记。2014年9月26日，被告蔡新生到原告处立据借款55.5万元，借款期限自2014年9月26日至2024年9月26日，借款年利率为7.5325%，原告将借款转入蔡新生在原告处开立的81×××14账户中，并按合同约定将上述借款转入茗都置业公司指定的账户。合同履行期间，被告蔡新生、王礼梅偿还了2018年7月前的借款本金178919.44元和利息116309.45元，从2018年7月至2020年5月已累计21期未按合同约定的等额本息还款方式偿还借款本金和利息。截止到2020年4月30日，被告蔡新生、王礼梅共欠原告借款本金376080.56元、利息37566.02元未偿还。原告认为，原告与被告蔡新生、王礼梅、茗都置业公司签订的住房（商业用房）按揭合同合法有效，被告蔡新生、王礼梅未按期还款构成违约，原告有权宣布该合同项下的借款立即到期，要求蔡新生、王礼梅立即清偿借款本息并承担违约责任，有权要求被告茗都置业公司对被告蔡新生、王礼梅应履行的还款义务承担连带清偿责任，有权要求处置涉案抵押物优先受偿。为此诉诸法院，请依法审理并支持原告的诉讼请求。被告蔡新生、王礼梅对原告南漳农商银行起诉所主张的事实没有异议。认为因今年遭遇新冠疫情不可抗力因素影响，原告不应对被告适用惩罚性罚息、复利；因涉案抵押物未在不动产登记部门进行抵押权登记，抵押权未依法设立，原告对涉案抵押物无优先受偿权。被告茗都置业公司辩称，涉案抵押物仅在不动产登记部门办理了预抵押登记，未办理正式的抵押登记。原因在于被告蔡新生、王礼梅未缴纳契税等费用。本院经审理认定事实如下：南漳农商银行围绕其诉讼请求依法提交了证据，其当庭陈述与提交的证据能够相互印证，形成完整的证据链，故本院予以采信，作为认定事实的依据，确认南漳农商银行主张的事实。另查明，2014年9月12日，南漳农商银行作为权利人、蔡新生和王礼梅作为义务人在南漳县住房保障和房屋管理局对坐落于南漳县城关镇凤凰大道南侧“金漳茗都”4幢1单元房屋进行了商品房预售抵押预告登记。本院认为，南漳农商银行与蔡新生、王礼梅、茗都置业公司签订的住房（商业用房）按揭合同，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。有效的合同受法律保护，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。南漳农商银行已按照合同约定将55.5万元借款发放给蔡新生、王礼梅，蔡新生、王礼梅应当按照合同约定的数额期限还本付息，其未按期偿还借款本金及利息已构成违约，应当承担违约责任，故本院对南漳农商银行要求确认三方当事人签订的住房（商业用房）按揭合同项下的贷款提前到期，判令蔡新生、王礼梅立即偿还借款本金376080.56元并支付利息、罚息、复利37566.02元（截止至2020年4月30日）以及从2020年5月1日起至实际还清之日止以借款本金376080.56元为基数按年利率8.4525%的标准计算的利息、罚息、复利的诉讼请求予以支持。主债务人蔡新生、王礼梅未按合同约定履行债务，作为保证人的茗都置业公司应当承担连带清偿责任，故本院对南漳农商银行要求茗都置业公司对上述诉讼请求承担连带责任的诉讼请求予以支持；合同签订后抵押权人（原告）、抵押人（被告蔡新生、王礼梅）未依法办理物权登记手续，不产生抵押权效力，本院对南漳农商银行主张对蔡新生、王礼梅购买的位于南漳县××大道××号“金漳茗都”4幢1-2层123号建筑面积为143.12平方米的商铺行使抵押权并优先受偿的诉讼请求不予支持；南漳农商银行要求三被告承担实现债权的差旅费及律师代理费，因其未向法庭提交相应的证据证明，本院不予支持。对被告蔡新生、王礼梅关于今年发生新冠疫情导致其不能履行还款义务，原告不应对其适用惩罚性罚息及复利的抗辩理由，因蔡新生、王礼梅从2018年7月起到诉讼时止未按照合同约定还款，其违约行为处于连续状态，故本院不予采纳；对被告蔡新生、王礼梅关于涉案抵押物未进行抵押登记、抵押权未依法设立，原告对涉案抵押物无优先受偿权的抗辩理由，有事实和法律依据，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十七条的规定，判决如下：一、湖北南漳农村商业银行股份有限公司与蔡新生、王礼梅、湖北金漳茗都置业有限公司于2014年8月29日签订的住房（商业用房）按揭合同项下的贷款提前到期；二、蔡新生、王礼梅于本判决生效后十日内偿还湖北南漳农村商业银行股份有限公司借款本金376080.56元和2020年4月30日前的利息、罚息、复利37566.02元，并支付从2020年5月1日起至实际还清之日止的利息、罚息、复利〔以借款本金376080.56元为基数，按住房（商业用房）按揭合同约定的标准计算〕；三、湖北金漳茗都置业有限公司对蔡新生、王礼梅所负的上述债务承担连带责任；四、驳回湖北南漳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3752元，由蔡新生、王礼梅负担，在本判决生效后七日内交纳，湖北金漳茗都置业有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  周啟金二〇二〇年七月二十四日书记员  陶军翼