四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初1082号 原告：胡学渊，男，1939年08月10日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：饶坤兵，重庆正魁律师事务所律师。 被告：胡学裕，男，1947年12月05日出生，汉族，住四川省邻水县。 被告：朱树珍，女，1949年05月13日出生，汉族，住四川省邻水县。 二被告共同委托诉讼代理人：陈克亮，邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者。 原告胡学渊与被告胡学裕、朱树珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年05月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年06月15日公开开庭进行了审理。原告胡学渊及其委托诉讼代理人饶坤兵、被告胡学裕及二被告委托诉讼代理人陈克亮到庭参加诉讼、被告朱树珍经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡学渊向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与二被告于2019年10月05日签订的《卖房协议书》；2、将位于邻水县大塆的房屋返还给原告；3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告胡学裕系兄弟关系，二被告系夫妻关系。很久以前（大约十七年前），原告曾经先后分两次向被告借款共计1600元，由于原告年迈，加之时间太长，确实记不清是否归还给被告。被告及其堂兄胡雪银于2019年10月05日将原告叫到被告家中，声称原告没有归还上述欠款，要求原告将借给被告做厨房使用的房屋一间用于抵偿。原告本不愿意，但架不住他们几人的劝说，在胡雪银早已打印好的《卖房协议书》上签字。由于原告不认识字，又无自己的子女等认识字的人在旁，对《卖房协议书》上的真正内容根本不知情。事后其子次日回家后便告知其子，并将该协议给其子看后，方知该协议全部内容，随即表示反对，并于第二日将被告所述的借款1600元全部归还给被告，并多支付了100元利息。被告收取后，次日反悔，将该笔款项交给了该组队长张某处，至今该款仍由村组保管。由于原告知道协议内容后，已明确表示不再履行该协议。被告于2019年11月06日起诉至邻水县人民法院，该院于2019年12月20日作出（2019）川1623民初2753号民事判决书，该判决书仅认定被告与原告签订的《卖房协议书》有效，其中与原告之妻黄树英签订的该协议无效，并明确该协议侵犯了该房的共有权人黄树英的合法权益，致使该协议无法办理房地产过户登记，且原告已多次表示不再履行该协议，同时该房屋是原告夫妻唯一的生活用房，不宜分割处理，加之被告自己已经拥有了自己的宅基地，再次购买也违背了农村宅基地“一户一宅”的国家政策。故该协议在事实上及法律上均无法继续履行，依法应当及时解除，以维护邻里之间的稳定。综前所述，原告由于不识字，在不明具体内容的情况下签订了《卖房协议书》，但事后知晓内容后，即表示反悔，并将抵房款归还给了被告，被告接受后又反悔交给村上，但由于该协议从事实上及法律上均无法继续履行，应当及时予以解除。故原告依法起诉到人民法院，恳请判决支持原告的诉讼请求。 被告胡学裕、朱树珍共同辩称：一、本案基础法律关系的事实清楚、证据充分、明确客观，案涉房屋厨房系原告的个人财产，原告具有处理权。 1、本案的基本事实是，大约18年前，原告向被告借款1000元，为其修建现马路边房产一栋，约一年后由于原告无力偿还借款，邀约其大姐胡学志、大哥胡学禄（已去世）、大嫂朱银珍和堂兄胡学银两口子共同向被告胡学裕做工作，其借款不再偿还，将原告胡学渊个人自有的土木结构的灶屋酌价1600元高价卖给二被告所有，后被告补600元购房的差价款给原告，用于原告所建房屋欠款的支出，相互间没有签订书面房屋买卖合同，且被告一家将所购之土墙房作为灶屋占有使用至今，并非原告所述借给被告做厨房。鉴于原、被告年事已高，于2019年10月5日在堂兄胡学银的牵头下，在朱银珍家里双方签订了一份《卖房协议书》，以确认其相互之间的权利义务。嗣后，原告在其继子胡道安的怂恿下，欲强行收回诉争房屋自住，其继子胡道安将1600元的房款还与二被告，并附上100元的所谓利息，多次将其诉争房屋封闭，不依不饶，威胁二被告及家人。二被告向村委会请求协商未果，并多次打“110”报警，要求解除其封闭的灶屋。为此，二被告不得已于2019年11月06日向邻水法院起诉，邻水法院于2019年12月20日以（2019）川1623民初2753号《民事判决书》（以下简称2753号判决）判决：原告胡学裕、朱中（树）珍与被告胡学渊2019年10月5日签订的《卖房协议书》有效，且该判决现已生效。 2、该《卖房协议书》有效，是对原、被告所签订的“卖房协议书”的整体内容有效的肯定，包括卖房协议书所载明的合同当事人主体资格有效；案涉房屋厨房整体出卖有效；购房价款1600元等有效的确认；同时也是对2753号判决书中本院认为原告之妻黄树英（案外人）对案涉房屋厨房“享有”“共同共有权”的否定，并不能像原告因此推断原告之妻黄树英签订的“协议”无效（黄树英仅是一个在场人而已）。 3、2019年11月28日，被告方在邻水县的登记信息资料显示：该诉争厨房系原告胡学渊个人所有，并非与黄树英共同共有（共有人处空白）；建造年代是解放前，并非与黄树英共同建造；产权来源方式：土改分给，皆与黄树英没有一毛钱的关系。 4、该案涉房屋厨房是否可以转化为与原告共同生活的妻子黄树英共同共有，答案是否定的。《婚姻法》第十八条及《婚姻法解释一》第十九条、第三十三条的规定，相当明确，是不能转化为夫妻共同财产的。因此2753号判决书中“本院认为”的上述内容完全系笔误，与客观事实不符，且判决结果也作了相应的否定。 5、纵观原告所述的所谓事实及理由，实质内容与2753号判决一案中原告所述的事实及理由大体相同，其本案原告辩解的理由没有事实依据相佐证，虽然陈述的二被告侵犯了原告之妻黄树英“共有权人”的“合法权益”，但黄树英并没有作为本案原告的诉讼主体参与诉讼，法院秉承不告不理的原则，除去这部分内容与原2753号案件二原告的所述事实基本一致，二被告并没有侵权等违法事实，原告所述不符合民诉法第一百一十九条起诉的条件，二被告不是本案有直接利害关系的公民；如若将原告之妻黄树英作为共同原告起诉，违反了民事诉讼法解释第二百四十七条之规定的要件，构成重复起诉。 6、虽然本案原、被告都有违背农村宅基地“一户一室”的国家政策，这一政策不是法律规定解除合同的法定依据，仅是违背行政管理行为，不属于民事法律关系所调整的范畴。 二、针对上述客观事实，本案原告所述请求“依法判决解除原告与二被告于2019年10月05日签订的《卖房协议书》”没有约定和法定的事实依据和法律依据。 毋庸置疑，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条的规定，原、被告双方并没有在《卖房协议书》中约定解除合同、也没有附条件成就时解除合同的约定；同时合同法第九十四条所规定的法定解除的事项，也不符合该条款任何一项规定。 综上所述，原告请求解除原、被告签订的《卖房协议书》无事实依据和法律依据支持，无论原告之妻黄树英在2753号案件中所享有案涉房屋厨房份额的多少，都已被2753号判决结果和2019年11月28日邻水县房屋交易所查询的证据所否认，秉承不告不理的原则，黄树英并没有作为原告诉讼主体参与诉讼，原告所诉的事实及理由并没有与二被告有直接的利害关系及因果关系，不符合法律的规定。请求法院依照合同法第九十三条、第九十四条的规定，依据民事诉讼法第一百一十九条、民事诉讼法解释第二百四十七条的规定，驳回原告的诉讼请求。 原告胡学渊围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证复印件、被告户籍证明；2、《卖房协议书》复印件；3、房屋所有权存根、村镇（私人）房屋产权登记申请表、村镇房屋墙界申报表、村镇房屋产权登记现场查勘表复印件；4、（2019）川1623民初2753号民事判决书复印件；5、介绍信复印件（查询结果胡学渊和胡道安无城镇房屋）。 被告胡学裕、朱树珍围绕答辩意见依法提交了以下证据：1、《卖房协议书》；2、白佳村委会关于“在2016年农村房屋确权时，工作人员核实了胡学渊、胡学裕，房屋产权属于胡学裕，胡学渊无异议”的证明；3、白佳村委会关于“胡学裕将案涉房屋作厨房使用，从2002年起使用至2019年”的证明；4、白佳村1组组长张某出具的收到胡学裕交付的1700元的收条；5、胡学渊的集体土地建设用地使用证复印件、农村房屋所有权证复印件；6、（2019）川1623民初2753号民事判决书复印件；7、胡学渊和胡道安居住房屋照片、白佳村委会关于“胡道安申请农村建房时，胡道安与胡学渊未分户”的证明、白佳村委会出具的2019年06月13日征地拆迁时公安派出所锁定户籍人口登记表，胡学渊与胡道安未分户；白佳村委会关于“胡学渊买了张某某的房屋后，在农村房屋确权时，将案涉房屋和购买的张某某的房屋登记在一个所有权证里”的证明；8、出庭证人张某的证言，证实：胡学渊与黄树英结婚的情况和胡学渊家庭成员情况、案涉房屋现状、收取胡学裕家交来的1700元的经过以及在农村房屋确权时，胡学渊与胡学裕说好的房屋归胡学裕的经过。 上列证据经庭审质证，被告举示的证据2和证据8中证人张某关于“在农村房屋确权时，胡学渊与胡学裕说好的房屋归胡学裕”的证实，因原告胡学渊不认可当时承认了案涉房屋归二被告所有的事实，农村房屋确权工作人员和村干部在核查时并未查验房屋所有权证，故对该证据不予采信，对二被告所举示的其他证据和原告举示的证据，本院予以确认。 根据本院确认的证据，结合当事人在庭审中的相关陈述，本院认定事实如下：原告胡学渊与被告胡学裕系同胞兄弟，原告胡学渊与案外人黄树英系夫妻关系，原告胡学渊系初婚，黄树英系再婚，黄树英婚前有一子一女，黄树英与原告胡学渊结婚后，其子女与原告胡学渊夫妇一起生活，其子姓名胡道安。二被告系夫妻关系。在2001年至2003年期间，原告胡学渊向被告胡学裕先后借款1000元和600元，共计借款1600元，未出具借据。因原告胡学渊未偿还借款，双方于2019年10月05日签订了一份《卖房协议书》，协议载明：“胡学渊原小塆有厨房一间，因住房外迁后仅剩下厨房，经与亲弟胡学裕协商后，现作价为人民币壹仟陆佰元整售与胡学裕，其房款已全部付清，以此为据。卖房方：胡学渊、黄素英，买房方：胡学裕、朱中珍。二0一九年十月五日，执笔人：二叔：胡学银（原名）张良学”。双方约定以借款1600元抵作房屋价款，该《卖房协议书》中卖房人名字中“黄素英”与原告胡学渊之妻“黄树英”名字不相符合，“黄素英”签字系他人代签。被告朱树珍认可该协议书买房方中朱中珍实际为朱树珍，案涉房屋由被告胡学裕家使用约17年之久。《卖房协议书》在被告朱树珍家里签订时，有朱树珍、张良学夫妇、甘玉碧、黄树英、胡学渊、胡学裕在场，黄树英未表态。协议签订后原告胡学渊家反悔，原告胡学渊家将购房款1600元和自加利息100元共1700元放到被告胡学裕家，被告胡学裕不同意解约退房又将该款拿去交给原告胡学渊，胡学渊家又将该款拿去放到被告胡学裕家，被告胡学裕家人打电话给村干部告知此事，村干部叫交给组长保管，被告胡学裕于2019年10月07日将该款交给组长张某保管至今。案涉房屋坐落于鼎屏镇××××城北镇）白佳村1组小塆处（原名大塆），土木结构，建筑面积47.76㎡，建造于解放前，系土改分得，原告胡学渊已将房屋所有权证遗失。房屋所有权证存根、村镇（私人）房屋产权登记申报表、村镇房屋产权登记现场查勘表显示：房屋所有权证号：广地建村权字0056313号，房屋所有权证上载明的所有权人胡学渊。房屋所有权证上载明的房屋壹间，建筑面积79.44㎡。建筑面积79.44㎡实为两间房屋面积之和，因所有权证上包含了原告胡学渊购买的张某某的房屋31.68㎡面积。 胡学裕、朱树珍曾经作为原告于2019年11月06日向本院提起诉讼，请求判决确认胡学渊、黄树英与胡学锐、朱树珍签订的《卖房协议书》合法有效，并继续履行办理房地产过户登记。2019年12月20日本院对该房屋买卖合同纠纷作出（2019）川1623民初2753号民事判决书，判决：一、原告胡学裕、朱中（树）珍与被告胡学渊2019年10月05日签订的《卖房协议书》有效；二、驳回原告胡学裕、朱树珍的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。该判决认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案原告胡学裕、朱树珍与被告胡学渊系同一集体经济组织成员，双方以以物抵债的方式签订的《卖房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，在合同签订后，未办理产权过户手续，不影响合同的效力，被告虽提出异议，但未提交证据证明该合同存在无效或可撤销的情形，因此胡学裕、朱树珍与胡学渊签订的《卖方协议书》成立并生效。但涉案房产属于被告胡学渊、黄树英共同共有，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，原告胡学裕、朱树珍与被告胡学渊在签订《卖房协议书》时，作为房屋共有人的黄树英一是未在卖房协议书上签字，二是协议书上的名字与本人真实名字不相符，三是也未加盖本人指纹，四是对其代签姓名事后也没有追认，故现有证据不能认定共同共有人黄树英对胡学渊以房抵债行为的认可，被告胡学渊无权个人处理与共同共有人黄树英共有的房屋，原告主张其相关物权无法实现，且被告已明确表示不再履行该《卖房协议书》，故对于原告主张二被告继续履行为原告办理房地产过户登记的请求，本院不予支持。 庭审中，法庭向被告胡学裕、朱树珍释明，如果合同解除，你们有权向原告胡学渊主张退还购房款、赔偿损失等违约责任。释明后，被告胡学裕、朱树珍不同意解除合同，也不在本案中向胡学渊主张违约责任。 本院认为，根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点为《卖房协议书》是否应当解除。 合同解除以法定或约定的解除条件为必要。合同一经有效成立，对签约各方具有法律约束力，各方当事人应当遵守、适当履行。合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；……”。合同在法律上或事实上不能履行时，守约方和违约方都可以主张解除合同，在违约方主张解除合同的情形下，违约方应向守约方承担相应的违约责任。（2019）川1623民初2753号民事判决已生效，具有既判力。该判决认定案涉买卖标的房屋系胡学渊与妻子黄树英夫妻之共同财产。物权法第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据物权法的上述规定，不动产物权转让，除了设立不动产物权转让的债权合同有效外，还需办理产权转移登记，始能产生物权变动的效果，即买受人才能取得不动产物权。因（2019）川1623民初2753号民事判决认定案涉房屋系胡学渊、黄树英的夫妻共同财产，夫妻共同财产系共同共有，在转让共同共有财产时依法应取得全体共有人的同意，该判决认定案涉房屋的共同共有人之一，胡学渊之妻黄树英未同意转让案涉房屋，因此，虽然该判决确认了《卖房协议书》有效，但在事实上和法律上履行不能，不能产生物权变动的法律效果，亦即作为买受人的二被告无法取得案涉房屋所有权，（2019）川1623民初2753号民事判决驳回了胡学裕、朱树珍关于办理房地产过户登记的诉讼请求，故《卖房协议书》应当解除。 合同解除后，二被告应当将依据《卖房协议书》占有的房屋返还给原告胡学渊。原告胡学渊作为违约方主张解除合同，在合同解除后应当向守约方承担违约责任，在法庭依法向二被告释明后，二被告不同意解除合同，也不同意在本案中向原告胡学渊主张违约责任，在合同解除后，二被告可以另行主张权利。综上所述，原告胡学渊请求解除合同的理由成立，二被告关于因合同有效，案涉房屋应归其所有的理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告胡学渊与被告胡学裕、朱树珍于2019年10月05日签订的《卖房协议书》； 二、被告胡学裕、朱树珍于本判决生效后五日内将坐落于邻水县小塆处（原地名大塆）的土木结构房屋一间（建筑面积47.76㎡，房屋所有权证号：广地建村权字0056313号）返还给原告胡学渊。 案件受理费50元，由被告胡学裕、朱树珍共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  谢 诚 人民陪审员  张真国 人民陪审员  冯仁华 二〇二〇年七月九日 书 记 员  李秋芹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立、有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。