湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初1205号原告：罗顺元，女，1962年4月4日出生，回族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：刘清国，湖南保协律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：孙业鼎，湖南保协律师事务所律师，一般授权代理。被告：周明，男，1973年10月30日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。第三人：石文滔，男，1981年1月26日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：刘松，湖南天思律师事务所律师，特别授权代理。原告罗顺元与被告周明、第三人石文滔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日受理后，依法组成合议庭于2020年7月15日公开开庭进行了审理。罗顺元及其委托诉讼代理人刘清国、孙业鼎，石文滔的委托诉讼代理人刘松到庭参加诉讼。周明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗顺元向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除罗顺元与周明之间签订的《房地产租赁合同》，由周明向罗顺元返还所租赁的房屋；2.依法判令周明向罗顺元支付自2020年1月1日至《房地产租赁合同》解除之日止的房屋租金【按照（2019）湘0702民初2753号民事判决书确定的给付标准15000元/年×2020年1月1日至《房地产租赁合同》解除之日的实际天数，暂计算至2020年4月15日，租金为4375元】；3.依法判令周明向罗顺元支付违约金4500元【按照（2019）湘0702民初2753号民事判决书确定的给付标准15000元/年×30%】；4.依法判令本案诉讼费用由周明承担。周明未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状和证据，视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。石文滔述称，石文滔取得涉案房屋租赁权发生于罗顺元与周明的买卖及租赁行为之前，罗顺元与周明的行为损害了石文滔的优先购买权，石文滔保留追究侵权方责任的权利。经审理查明，本院确认如下案件事实：周明原系案涉常德市武陵区（以下简称1067号门面）的所有权人。2017年12月14日，周明以409000元的价格将1067号门面转让给罗顺元并签订了《房地产买卖及居间服务合同》，后双方进行房屋过户。2018年2月5日，罗顺元、曾维丽（系罗顺元之女）登记取得案涉1067号门面不动产权证【湘（2018）常德市不动产权第××号】，共有情况为罗顺元、曾维丽共同共有。2017年12月23日，罗顺元（甲方）与周明（乙方）签订了《房地产租赁合同》，约定：“乙方自愿租赁甲方所属坐落在武陵区（建筑面积：34.12㎡）的房地产，租赁期限自2018年1月1日起至2024年1月1日，第一年度（12个月）租金为人民币贰万伍仟捌佰（小写：25900）元整，第二年至第六年租金根据周边同类门面随行就市。租金每年支付一次。乙方须提前一个月支付下一年度租金。乙方可自行转租但不得违背租赁合同损害甲方的权利，承租人不变，本合同约定的权利和义务仍由乙方负责。乙方按本合同约定时间支付租金，逾期付款根据应付金额按每日千分之五支付违约金。无论乙方是自己租赁经营还是转租第三方，均需按本合同约定向甲方按时支付租金，履行合同义务。”合同签订后，周明以租金冲抵房款的方式支付了第一年租金，但自2019年起周明未支付租金，罗顺元遂于2019年7月1日诉至本院，要求周明支付案涉1067号门面2019年的租金25900元及相应违约金，本院于2019年12月17日作出（2019）湘0702民初2753号民事判决书，该判决书根据案涉门面周边同类门面的位置、面积和租金行情，酌定案涉1067号门面2019年租金为15000元，并判令周明向罗顺元支付2019年的房屋租金15000元及违约金（违约金以15000元为基数，按年利率24%的标准自2018年12月31日起计算至清偿之日止）。该民事判决书生效后，周明未履行生效判决书确定的法律义务，同时因周明无法取得联系，案涉1067号门面2020年的租金亦未支付，罗顺元遂再次诉至本院，提出前列诉求。另查明，自2014年起周明将案涉1067号门面出租给第三人石文滔实际使用至今。又查明，涉案房屋共同权利人曾维丽同意以其母罗顺元的名义将房屋对外出租，并处理因房屋出租引起的所有纠纷。以上事实有原被告身份信息、《房地产租赁合同》、不动产权证、常住人口登记表、（2019）湘0702民初2753号民事判决书、《租赁合同》、《租赁转让合同》和当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。罗顺元与曾维丽系案涉房屋共同所有权人，曾维丽授权以罗顺元一人名义将案涉房屋出租并处理纠纷，罗顺元有权作为出租方以其个人名义与承租方签订合同。根据采信的证据，能够形成完整的证据链证明罗顺元与周明之间存在真实租赁关系，双方签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，双方应按照合同约定履行义务。罗顺元已将案涉房屋交付给周明使用，周明应当依照约定支付租金。因周明无正当理由拒不支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，罗顺元有权解除合同，故对罗顺元提出解除《房地产租赁合同》并要求周明返还案涉房屋的诉讼请求本院予以支持。关于租金，因双方签订的《房地产租赁合同》约定“第二年至第六年租金根据周边同类门面随行就市”，本院结合案涉房屋周边同类门面的租金行情以及2019年租金情况，酌定案涉1067号门面2020年的租金为15000元，故对罗顺元要求周明按照年租金15000元的标准支付自2020年1月1日至合同解除之日止的租金的诉讼请求本院予以支持。关于违约金，罗顺元要求按15000元×30%确定，该计算标准没有相应的事实和法律依据，且双方约定根据应付金额按每日千分之五支付违约金的标准亦过高，本院依法将违约金的计算方式调整为以应付金额为基数，自2020年1月1日起至合同解除之日止按年利率24%的标准计付。周明经本院合法传唤无正当理拒不到庭参加诉讼，符合缺席审判的条件。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除罗顺元与周明于2017年12月23日签订的《房地产租赁合同》；二、周明于本判决生效之日起十五日内将位于常德市武陵区【湘（2018）常德市不动产权第××号】的房屋返还给罗顺元；三、周明于本判决生效之日起十五日内向罗顺元支付自2020年1月1日起至《房地产租赁合同》解除之日止的租金（按每年15000元的标准计算）；四、周明于本判决生效之日起十五日内向罗顺元支付自2020年1月1日起至《房地产租赁合同》解除之日止的违约金（以本判决第三项确定的金额为基数，按年利率24%的标准计算）；五、驳回罗顺元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费260元，共计310元，由周明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  覃爱惠人民陪审员  李立红人民陪审员  陈祥谋二〇二〇年七月二十日法官助理崔丹书记员陈虹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。