广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初19号原告：鹤山市香源香业有限公司，住所地：鹤山市共和镇铁岗工业区，统一社会信用代码：914***********908F。法定代表人：徐某1。原告：徐某1，男，汉族，1971年2月14日出生，住广东省江门市蓬江区**********，身份证号码：440************034。两原告的共同委托诉讼代理人：蓝彩虹，广东圭峰律师事务所律师。被告：张志勇，男，汉族，1978年1月6日出生，住广东省江门市新会区**************，身份证号码：512************576。委托诉讼代理人：王英杰，广东建诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁金辉，广东建诺律师事务所律师。第三人：江门市蓬江区喜迎门信息部，住所地：江门市蓬江区**********，统一社会信用代码：440********8572。经营者：杨兆熙。原告鹤山市香源香业有限公司（以下简称“香源香业公司”）、徐某1与被告张志勇、第三人江门市蓬江区喜迎门信息部（以下简称“喜迎门信息部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告香源香业公司、徐某1的共同委托诉讼代理人蓝彩虹，被告张志勇及其委托诉讼代理人梁金辉到庭参加诉讼。由于第三人喜迎门信息部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案是缺席审理。现已审理终结。香源香业公司、徐某1向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行合同（编号：000498），向原告支付定金人民币250000元及利息4561元（以250000元为基数，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019午8月2日起暂计至2019年12月31日为4561元，剩余利息计至实际清偿完毕止）；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实理由：原、被告通过第三人江门市蓬江区********介绍,于2019年7月28日签订《房屋买卖合同》（编号：000498）。合同约定总价款为人民币12390000元，定金为人民币300000元，余款再协商付款方式。在合同签订时交付50000元定金，剩余250000元定金在2019年8月1日前支付完毕。合同签订后，被告向原告支付了50000元定金，并承诺会依合同履行。2019年8月1日至今，被告仍未履行支付剩余250000元定金的合同义务。原告通过电话及书面形式要求被告继续履行合同并支付剩余250000元定金，但被告至今仍拒不支付。被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，并重申前列的诉讼请求，请求贵院依法判决。张志勇辩称，一、原告存在与第三人串通隐瞒、欺诈，恶意促成合同订立的行为，致使答辩人订立合同的目的无法达到。第三人不但无权要求答辩人继续支付定金，还应赔偿答辩人损失。1、答辩人在一开始即表明受让案涉厂房和土地之目的为迁厂。答辩人及其配偶张金秀自2012年3月12日设立江门市江海区琪泰机械五金有限公司（下称江海琪泰），两人为该公司股东，答辩人一直是该公司的法定代表人，经营范围为：生产、销售五金机械、五金制品、体育用品、电器、电子配件等五金小家电、灯饰等。经营至2019年，由于公司业务量越来越大，现有场地已不适应公司发展规模，加上厂房租金又逐年递增。为此，答辩人考虑另寻合适的厂房和场地予以购买受让，以适应公司扩大和长久发展。于是，答辩人于2019年6月份通过58同城网找到第三人居间介绍，并一开始就向第三人员工卜某麟表明自己购买厂房和场地是为了搬迁现有江海琪泰入场经营等，搬迁时间为现有场地到期时为搬迁时间（现有租期到期时间为2022年12月31日）。后来，第三人的员工卜某麟作为为答辩人及其配偶张金秀提供具体的居间服务，答辩人及其配偶张金秀也分别与卜某麟互加了手机微信，三方主要是通过微信沟通相关事宜。后经第三人推荐介绍本案原告鹤山市香源香业有限公司的厂房场地给答辩人，在答辩人及其配偶张金秀一再询问第三人该厂房和场地是否符合答辩人现有江海琪泰经营使用，是否能将江海琪泰搬迁至此经营，并且将江海琪泰公司营业执照和答辩人身份证发送给第三人核实，讲明要以股权转让的方式过户厂房、土地（见答辩人证据第19页、21页、24页、28页、34页荧光色部分内容），第三人都含糊其辞，并欺骗答辩人符合条件，会为答辩人向有关政府部门核实，但却并未核实，只是不断地催促答辩人先与原告、第三人签订《房屋买卖合约》，并支付定金给原告。时至今日，原告和第三人都从来没有向有关政府主管部门核实过答辩人到底是否符合审批入驻条件。合同签订后的第三天（即2019年7月30日），答辩人无意间接到其他中介电话，聊及此厂房，并告知交易有风险，原告徐某1的厂房出售时不是像第三人说的这么容易交易，共和镇镇府有很多限制条件，一定要经共和镇政府同意后才能交易，原告和第三人故意隐瞒了这一关键的条件。加上第三人在2019年7月12日发给答辩人配偶张金秀一份原告与另一购买人（步某萱）在2019年6月15号签定的《购买承诺书》（见答辩人证据第1页荧光色部分内容），卜某麟在微信中说，是因为步某萱的过户办证手续非常麻烦，卜某麟要晚2个月才能拿到提成，但卖给答辩人可以很快过户，交易办好手续，并很快拿到提成，卜某麟本人有私心，所以才以低于台湾买家步某萱41万元的价格另卖给答辩人。答辩人当时相信了第三人这一说法，但时至今日，原告或第三人都没有提供任何关于解除原告与该台湾人另一买卖合同的书面文件给答辩人。答辩人经前后印证，觉得原告存在与第三人串通进行合同欺诈可能，要求暂停交易；并多次要求原告和第三人提供能交易的政府许可文件给答辩人，第三人始终未能给出任何政府许可批文。并且原告徐某1还于2019年8月29日晚8点给答辩人打了电话，问及答辩人不购买厂房的原因，答辩人告诉说是因别的中介介绍说共和该工业园区内厂房不容易交易，有很多条件限制，原告和第三人存在隐瞒很多关于交易条件的情况，原告徐某1电话中也明确告知答辩人他也知道他自己的厂房不容易出售。由于答辩人在此之间一直在外出差，为了更清楚涉案土地交易条件限制和政策规定，答辩人及其配偶张金秀才于2019年11月26日抽出时间到鹤山市共和镇人民政府鹤山工业城管理委员会了解情况，经问询得知，该事项属经促局负责，经促局的工作人员谭某杰接待了答辩人（见答辩人第六、七组证据）。经了解，答辩人欲购置的厂房和场地，原立项时为生产香的场地，原则上不能用于生产其它产品的，是不能交易的；且原告尚处于鹤山市科工商务局清除低效企业名单中，而根据江府办(2018)2号文《江门市人民政府办公室印发的通知》（对此，答辩人也在于2020年5月25日向贵院邮寄递交了《调取证据申请书》）可知，答辩人现经营的江海琪泰使用并不符合该工业区入驻经营规划（见答辩人证据第66页、67页、72页、73页荧光色部分内容），即使答辩人购得该厂房和场地，也无法得到政府进场经营批准。第三人和原告徐某1一直声称可以通过非正常途径，找主管这一块的经促局沈某辉局长或者更大的官员一手搞定（见答辩人证据第24页、55页荧光色部分内容）。鉴于此行为明显属于违法违规，加上答辩人自己已经了解到的政策和信息，再加上第三人同时又介绍其他买家购买原告该厂房和场地，并也已经签订了合同，答辩人若再继续交易具有很大的风险，并且已经明显达不到预期目的。于是，答辩人便明确告知原告和第三人由于其隐瞒有关事实，存在欺骗，并恶意促成合同签订的行为，自己不再继续交易，并要求原告和第三人赔偿损失等。2、第三人所介绍涉案厂房和场地存在一房二卖情形，造成答辩人继续交易的风险很大。第三人已于2019年6月15日，将原告厂房和场地介绍给台湾居民步某萱，并已经签订了厂房购卖合同，并收取了步某萱的60万诚意金，该合同约定交易的最终日期是2019年7月30日。在此情况下，原告和第三人却又隐瞒各种交易限制条件，将案涉厂房和场地介绍给答辩人，并在2019年7月28日恶意促成答辩人签订买卖合同，进行二次销售。原告和第三人这种行为，不但严重违背了《中华人民共和国合同法》第一百五十二条及其司法解释等关于一房不能二卖的规定，也导致答辩人存在很大的交易风险，无法达到合同的预期目的。以上种种迹象表明，由于原告厂房和土地存在上述各种瑕疵，其对答辩人无法实现合同目的的交易风险是实实在在存在的；再反过来看，如果原告的土地和厂房无法在此次买卖中成交并不会对原告造成损失，土地和厂房还仍然是原告的，除非原告的厂房和土地确实存在问题和风险，导致其怎么都无法实现卖出厂房和土地的目的。二、本案案由应为定金合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。无论是根据原告的诉讼请求来看，还是根据答辩人与原告、第三人签订的《房屋买卖合约》的约定来看，原告与答辩人之间顶多是成立了定金合同。原告与答辩人之前的权利义务约定在整个合同中仅有关于定金相关的具体约定，对于案涉厂房和土地具体交易手续及钱款的支付条件（双方明确付款方式由双方另行协商）等，并没有明确详细的约定，双方签订的合同还不具备房屋买卖合同的构成要件。因此，本案应为定金合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。三、无论原告和第三人是否恶意串通促成合同成立，答辩人都无需再继续支付定金给原告。答辩人在受原告和第三人串通隐瞒真相的情况下，违背真实意思于2019年7月28日与原告、第三人签订《房屋买卖合约》当天即支付了伍万元购地定金给原告，并且原告及其配偶李素槟当时出具的《收据》也明确写道“今收到张志勇交来购买鹤山市******5*之一全部的购地定金”。因此，无论原告和第三人是否存在串通隐瞒真相恶意促成答辩人签订合同的情形，则根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金合同从实际交付定金之日起生效”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条和第一百一十九条等规定，结合定金合同为实践性合同而非诺成性合同的性质（即定金合同是以金钱的实际交付为生效条件的，而非以约定、承诺为条件），也可以知道，答辩人是无需再继续支付定金给原告的。综上所述，原告存在故意隐瞒其尚处于政府清除低效企业名单、答辩人经营的琪泰公司不符合案涉工业区入驻经营的规划要求等重要事实和欺骗行为，恶意促成合同的成立；并存在一物多卖，涉嫌以违法违规行为诱导答辩人继续交易的行为，这些行为不但导致答辩人无法达到合同交易预期目的，还大大增加了答辩人继续交易的风险，第三人不但无权要求答辩人支付报酬，相反还应承担赔偿答辩人损失的责任。而答辩人不但有权提前终止合同，还有权要求原告和第三人赔偿答辩人已交付的定金等经济损失。且无论原告是否存在前述情形，在原告最终出具《收据》明确答辩人已经支付全部定金的情况下，原告也无权要求答辩人再继续支付定金。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百五十二条及其司法解释二第二十六条以及《中华人民共和国担保法》及其司法解释等法律规定，请贵院依法查明事实，并驳回原告对答辩人各项诉求！喜迎门信息部述称，一、原告、被告通过第三人居间介绍，于2019年7月28日签订《房屋买卖合同》（编号：0000498）。2019年6月，被告张志勇与第三人的业务员沟通，想购买原告鹤山市香源香业有限公司位于鹤山市********之一的物业。2019年7月，第三人业务员多次带被告张志勇现场查看该物业的厂房及宗地情况。经被告张志勇详细了解该物业的具体情况并多次与原告徐某1沟通之后达成一致意见，最终三方于2019年7月28日签订《房屋买卖合同》（编号：0000498）。合同约定：原告将鹤山市********之一的物业，物业的房屋建筑面积3048平方米，宗地面积为8354.1平方米，成交价款为人民币￥12390000。合同还约定，买方在签订合同时应向卖方支付部分定金人民币￥50000，剩余定金人民币￥250000，买方应在2019年8月1日前支付给卖方。二、原告、被告与第三人签订《房屋买卖合同》之后，买方签订合同后支付人民币￥50000定金后，一直未履行支付剩余定金人民币￥250000的合同义务。三方签订《房屋买卖合同》（编号：0000498）之后，按该合同约定被告应当在2019年8月1日前支付剩余定金人民币￥250000给原告。但被告一直以各种借口为由拒绝支付该人民币￥250000的定金给原告，经原告徐某1与第三人多次催告，被告一直拒绝支付，并明确表示不会继续购买该物业。经审理查明：2019年7月28日，原告香源香业公司、徐某1和被告张志勇、第三人喜迎门信息部三方签订了《房屋买卖合约》（编号：0000498），合同约定：卖方香源香业公司、徐某1将位于鹤山市********之一，宗地面积8354.1平方米，建筑面积3048平方米，房地产权证号码为粤（2017）鹤山市不动产权第0011763号物业转让给买方张志勇；成交价格为人民币1239万元；定金为人民币30万元，其中买方在签订合同时支付5万元定金，在2019年8月1日前支付25万元定金。合同还约定了其他内容。合同签订当日，被告张志勇向原告支付了定金5万元。原告出具了收据，载：“今收到张志勇交来购买鹤山市********之一全部的购地定金，金额5万元”，收款人为徐某1。原告认为被告没有支付余下定金25万元，诉至本院。另查明。涉案物业坐落于鹤山市********之一（产权证号码为粤（2017）鹤山市不动产权第0011763号），权利人为原告香源香业公司（单独所有），宗地面积8354.1平方米（共用），建筑面积3048平方米。再查明，第三人喜迎门信息部向本院对被告张志勇提起诉讼，案由为居间合同纠纷，案号为（2019）粤0784民初3499号，该案正在审理中。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告香源香业公司、徐某1与被告张志勇、第三人喜迎门信息部签订的涉案《房屋买卖合约》是当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。关于原告诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行合同（编号：000498），向原告支付定金人民币25万元及利息4561元。庭审中，经征询被告意见，被告明确表示不会继续履行合同，并说明了不履行的理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，由于被告明确表示不继续履行合同，原告应当按合同约定要求被告承担不履行合同义务的违约责任，故原告要求继续履行该合同的诉讼请求本院不予支持。至于原告请求被告支付剩余定金25万元及逾期利息的问题，根据《中华人民共和国担保法》第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付之日起生效”的规定，定金的支付是属于实践性合同的性质，并非诺成性合同的性质，定金合同从实际交付之日起生效。本案双方在合同中约定的定金为30万元，而被告张志勇实际上只支付了定金5万元，由于被告张志勇明确表示不继续履行合同，原告请求被告支付余下定金25万元是缺乏法律依据，故对该项请求也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告鹤山市香源香业有限公司的诉讼请求。本案受理费2559.21元，由原告鹤山市香源香业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员    李国华二〇二〇年七月十日法官助理    杨倩卉书记员李敏静