北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初42731号原告：方烯，女，1989年2月2日出生，布依族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：何历明，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，北京策略律师事务所律师。被告：北京昊瑞恒光实业有限公司，住所地北京市海淀区信息路********。法定代表人：孙雪。委托诉讼代理人：李文秋，北京邦文律师事务所律师。原告方烯（以下简称方烯）与被告北京昊瑞恒光实业有限公司（以下简称昊瑞公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。方烯委托诉讼代理人何历明、李某，昊瑞公司委托诉讼代理人李文秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。方烯向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间签订的《经营权转让合约》；2、判令昊瑞公司返还、赔偿收取的经营权转让款320262元及广告费20000元，并以上述总额为基数按日万分之二的标准支付自2017年3月18日至实际给付之日的违约金（扣除返款39440元后确定计算始点）。事实和理由：2015年3月17日，我父亲方忠泉与昊瑞公司签订《经营权转让合约》，约定昊瑞公司已经合法取得了北京市朝阳区慧忠里103楼洛克时代大厦（以下简称洛克大厦）B1、B2层共计8542.12平方米的产权；方忠泉购买洛克大厦B1层x号区位（以下简称为涉租区位）的20年经营权，经营权到期后，昊瑞公司承诺按合同条件续租12年，届时双方不再签署新合同；昊瑞公司迟延交付区位，则应每日按合同金额的万分之二赔付违约金，且合同起始日相应顺延至区位实际交付之日；昊瑞公司迟延交付达60日的，方忠泉享有合同解除权。签约后，方忠泉向昊瑞公司支付经营权转让款320262元，向昊瑞公司委托的代理方北京启航时代广告有限公司（以下简称启航公司）支付广告费20000元，但昊瑞公司至今仍未交付涉租区位。方忠泉去世后，所有继承人达成合意由我继承方忠泉的遗产。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。昊瑞公司辩称：2016年1月18日，昊瑞公司原实际控制人徐扬将其以北京中投瑞丰投资管理中心（以下简称中投瑞丰公司）名义持有的昊瑞公司100%股权转让给北京蟹岛酒店管理有限公司（现名称为北京金宇酒店管理有限公司，以下简称蟹岛酒店）。昊瑞公司曾于2014年10月29日登报声明作废编号尾数为662的公章，徐扬于2016年3月至10月期间利用已作废的尾数662公章和私刻的尾数665公章对外签订《经营权转让合约》，已经刑事认定为徐扬个人构成合同诈骗罪。由于本案签约在2015年，时任法定代表人陈靖文已经联系不上，无法了解当时的具体情况，对于签约过程、何人办理、款项流转等均无从所知，亦无法确认。方烯应当提交银行转账记录，如果款项转入昊瑞公司对公账户，无论何种原因，昊瑞公司均同意全额退还经营权转让款。启航公司所收费用与昊瑞公司无关，方烯应向启航公司主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年3月17日，昊瑞公司（甲方）与方忠泉（乙方）签订《经营权转让合约》，乙方购买甲方经营的洛克时代大厦B1座293号区位20年经营权。20年经营权到期后，为确保乙方在同等条件下拥有新一轮（12年）区位经营权，甲方承诺按本合同条件续约12年，届时双方不再签署新的合同。甲方应于2015年8月8日前将区位交付给乙方，经甲乙双方交验签字盖章后视为交付完成。涉租区位经营权总价款为217570元，另外，为确保甲乙双方20年期满后，乙方在同等条件下优先续约12年，乙方同时支付20年期满后续约12年的租金130541元。为确保乙方第一年收益及运营，甲方将乙方自2014年8月8日至2015年8月7日一年租金共计27849元于乙方支付完毕上述全部经营权款项的当日一次性返还给乙方。甲方违反上述各项承诺将承担全部法律责任；如因此导致乙方无法继续经营区位或本合同不能继续履行，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方未履行期间的价款并赔偿乙方的经济损失。甲方迟延交付区位达60日的，乙方有权单方解除合同，甲方应返还乙方剩余经营权期限相应价款。若甲方迟延交付涉租区位，则甲方应交区位之日起至实际交付区位日止（迟延赔付期最高达60日），每天按本合同金额的万分之二赔付乙方，同时本合同起始时间顺延至本区位实际交付之日。《经营权转让合约》落款甲方处盖有编号1101080555662的昊瑞公司彩印公章印鉴，并加盖编号尾数1101080555662的昊瑞公司公章印鉴；乙方处由方忠泉签名并加摁手印。2015年8月20日，方忠泉与昊瑞公司签订《路客商城迟延交付区位解决协议》，约定就昊瑞公司未如期交付区位所致违约金以返租金形式支付，按月返还至交付区位止；方忠泉收取返还租金后不再索要逾期交付违约金。《路客商城迟延交付区位解决协议》落款甲方处盖有编号为1101080555665的昊瑞公司合同专用章印鉴，乙方处由方忠泉签名。据方烯提交收款收据载明，方忠泉于2015年3月17日支付“排号意向金（电商）”2万元，收据加盖启航公司公章。方烯自述经营权转让款已经付清并提交部分刷卡签购单，昊瑞公司返款共计39440元。经查，涉租区位未交付使用，现涉租区位处于封闭锁门状态。另，方烯提交《公证书》载明：方烯系方忠泉（死亡）之女，方天智系方忠泉（死亡）之父；樊素珍系方忠泉（死亡）之母。方烯提交两份《放弃继承权声明书》，载明方天智、樊素珍分别放弃就方忠泉与昊瑞公司签订《经营权转让合约》中相关事宜权利的继承权，由方烯全权继承。另查1，昊瑞公司于2014年8月7日注册成立，法定代表人系陈靖文。2014年8月8日，昊瑞公司刻制公章（编号1101080555662）、财务章（编号1101080555663）、发票章（编号1101080555664）、合同章（编号1101080555665）。2014年10月29日，昊瑞公司在北京青年报登报声明原公章（编号1101080555662）作废。2014年11月4日，昊瑞公司法定代表人陈靖文到北京市公安局海淀分局办理审批手续，因业务需要重新刻制公章（编号1101080598679）。另查2，2014年9月10日，昊瑞公司自北京坤展利都投资顾问有限公司（以下简称为坤展利都公司）处购买北京市朝阳区慧忠里103楼即洛克大厦-2层-02车库（面积6681.52平方米）、01层-01车库（面积1860.62平方米）合计8542.14平方米，房屋性质为商品房，规划用途为车位，昊瑞公司登记为上述房产所有权人。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。涉案《经营权转让合约》虽由昊瑞公司持已注销公章签署，但《路客商城迟延交付区位解决协议》加盖了昊瑞公司有效合同章，约定事项与《经营权转让合约》相互印证，由此可以认定方忠泉与昊瑞公司就涉租区位转让事宜达成合意并签约、履约，且庭审中昊瑞公司未对合同效力予以否认，故本院对于《经营权转让合约》效力予以认定，双方均应依约履行己方权利义务。合同约定昊瑞公司向方忠泉让渡涉租区位使用权，方忠泉支付相应对价且自行经营损益自负，双方之间实为租赁合同关系。依据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效，故《经营权转让合约》中关于20年经营权期满后续租12年的相关约定应属无效。另，依据合同约定，昊瑞公司迟延交付区位达60日的，方忠泉有权单方解除合同。结合查证事实可知昊瑞公司并未交付涉租区位，迟延时间远远超出合同约定的60日，承租方依约享有合同解除权。现方忠泉已经去世，结合在案证据可知方忠泉就《经营权转让合约》项下权利义务由方烯继承，方烯要求解除合同于法有据，本院予以支持。关于经营权转让款，依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合查证事实可知，方忠泉支付经营权转让费后未能占有使用涉租区位，其要求退还已付20年经营权转让款于法有据，已付续租12年租金一并判以返还。就支付款项，方烯就此提交部分签购单，结合《路客商城迟延交付区位解决协议》中对于逾期交付涉租区位的补充约定可以认定方忠泉完成付款义务。方烯自认已返款39440元，昊瑞公司并未依约返款至区位交付之日，不发生免除昊瑞公司逾期交付区位违约金的约定效力，本院根据该款项租金性质于经营权转让款中予以扣减，剩余部分判决由昊瑞公司退还方烯。关于广告费，结合在案证据可知，方烯向昊瑞公司支付经营权转让费的同时另行支付启航公司“排号意向金”，昊瑞公司违反约定导致合同解除，方烯主张该笔损失理由正当，本院予以支持，昊瑞公司赔付后可就此与启航公司另行处理。关于违约责任，依据合同约定，昊瑞公司迟延交付区位，则应自交车位之日起至实际交付车位日止（迟延赔付期最高达60日），每天按本合同金额的万分之二赔付乙方，同时本合同起始时间相应顺延至本车位实际交付之日止。昊瑞公司至今仍未履行涉租区位交付义务，方烯主张违约金于法有据，鉴于返款情形，本院以已付经营权转让款扣减12年租金及返款后的数额为本金按日万分之二标准计算60日酌情判处违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告方烯与被告北京昊瑞恒光实业有限公司之间的《经营权转让合约》超过二十年租期的对应条款无效。二、解除原告方烯与被告北京昊瑞恒光实业有限公司之间的《经营权转让合约》。三、被告北京昊瑞恒光实业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告方烯经营权转让款二十八万零八百二十二元、赔偿原告方烯损失二万元。四、被告北京昊瑞恒光实业有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告方烯违约金一千八百零三元。五、驳回原告方烯的其他诉讼请求。案件受理费3200元，由被告北京昊瑞恒光实业有限公司负担（原告方烯已交纳，被告北京昊瑞恒光实业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告方烯）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年七月二十七日书记员 李剑奇