四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0132民初175号 原告：伍付群，女，1969年9月12日出生，汉族，住四川省威远县。 原告：廖火明，男，1967年10月30日出生，汉族，住四川省威远县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：董艳丽，四川正刚律师事务所律师。 被告：成都市鑫鹏物业服务有限公司，住所地：四川省新津县五津镇五津北路231号2栋。 法定代表人：张烨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：缪向蓉，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：许寅良，四川临龙律师事务所律师。 原告伍付群、廖火明与成都市鑫鹏物业服务有限公司（简称鑫鹏物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月29日、2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告伍付群及原告伍付群、廖火明的共同委托诉讼代理人董艳丽到庭参加诉讼，被告鑫鹏物业公司的委托诉讼代理人缪向蓉参加2020年4月29日的庭审、委托诉讼代理人许寅良到庭参加2020年7月16日的庭审。本案现已审理终结。 伍付群、廖火明向本院提出诉讼请求：1.判令鑫鹏物业公司向伍付群、廖火明赔偿财产损失56100元；2.本案的诉讼费用由鑫鹏物业公司承担。事实与理由：伍付群、廖火明系欧郡A区8栋201号业主。2020年1月18日至2020年2月6日期间，伍付群、廖火明在内江市居住。2020年2月7日，伍付群、廖火明接到鑫鹏物业公司来电得知家中有漏水现象后急忙赶回新津，发现家中浸水，家具、木地板、墙面多处收到严重损害，房间阳台一直漏水到一楼。伍付群、廖火明发现房屋浸水系上下水共用管道在一楼处堵塞、反水淹到二楼。查明原因后，伍付群、廖火明通知鑫鹏物业公司，要求其协助处理此事。当天下午，鑫鹏物业公司疏通了管道，但未就伍付群、廖火明的损失赔偿问题作出回复。2月8日，伍付群、廖火明找到鑫鹏物业公司协商，但鑫鹏物业公司以公用管道堵塞造成的损失与其毫无关系、应由楼上同一位置的业主承担为由，只认可鑫鹏物业公司负有协助调解和通知楼上业主的责任。2月24日、2月29日，伍付群、廖火明分别两次请求鑫鹏物业公司协助处理，均无果。伍付群、廖火明认为，公用管道属于公共设施，鑫鹏物业公司具有管理和定期检查维护的职责。伍付群、廖火明居住的小区设立的业主委员会与鑫鹏物业公司签订的《前期物业服务合同》明确约定了上下水管道属于共有设施设备，鑫鹏物业公司对该共有部分及设施设备具有定期检查、维护的管理义务。据现场勘查可知，伍付群、廖火明楼下房屋并未装修入住、房门一直处于开放状态且该房屋阳台为开放性阳台，如果鑫鹏物业公司定期检查即可随时发现水管堵塞、漏水。伍付群、廖火明认为，自己按照约定支付了物业费，而鑫鹏物业公司并未对上下水管道尽到定期检查、维护、维修的义务，没有及时巡查发现下水道堵塞，其疏于管理的行为是导致事故发生的主要原因，故鑫鹏物业公司应对伍付群、廖火明的损失承担赔偿责任。现因房屋被淹，基于保留损害现状需要，伍付群、廖火明并未对房屋进行修缮。2020年2月22日起，伍付群、廖火明一直在外租房，预计产生租房损失7200元。同时，房屋内财产损失约48900元。为了维护自己的权利，特诉至法院，请求判如所求。 鑫鹏物业公司辩称：1、伍付群、廖火明陈述的楼下堵塞不是事实，一楼房屋和二楼没有共用管道。我们去现场处理的时候，一楼的房屋是干的，没有被淹。2、根据物业合同的规定，鑫鹏物业公司是定期维护管道，并不是每周或者是每天都要去排查；鑫鹏物业公司定期排查管道外，还委托专业公司疏通管道。3、鑫鹏物业公司负责化粪池到业主的房屋的入户口的管道，房间内的管道是业主自己负责。4、三楼的业主将伍付群、廖火明家里被淹的情况告诉鑫鹏物业公司后，鑫鹏物业公司立刻通知了伍付群、廖火明。鑫鹏物业公司对于伍付群、廖火明要求赔偿的诉讼请求不予认可，伍付群、廖火明应该向楼上的业主索赔。鑫鹏物业公司愿意从人道主义出发补偿伍付群、廖火明1000元。 本院经审理认定事实如下：伍付群、廖火明系欧郡小区8栋1单元2层3号房屋的所有人。2010年10月20日，案外人四川朗能电力工程有限公司（作为甲方）和鑫鹏物业公司（作为乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由鑫鹏物业公司为案涉房屋所在的欧郡小区提供物业服务。《前期物业服务合同》约定“乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（一）建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护，详见附件一……（三）公共区域环境卫生的维护，详见附件三；（四）公共区域的秩序维护，详见附件四”；附件一载明“上下水管道、落水管、水箱、水泵等供水、排水系统”的运行、保养、维修服务标准是“定期检查，维护记录和保修记录齐全”、“楼梯间、水泵间……”的运行、保养、维修服务标准是“每天巡检，维护记录和保修记录齐全”；附件三载明“沟渠、池、井”的服务标准是“每周清洁一次”。 2020年2月7日，8栋1单元3楼的业主发现案涉房屋存在漏水问题后通知鑫鹏物业公司。鑫鹏物业公司随后通知伍付群、廖火明。当天，伍付群、廖火明从外地返回案涉房屋后发现室内被淹，家具、木地板、墙面被浸泡。鑫鹏物业公司组织人员进行从室外的窨井处进行疏通并打开一楼厨房位置的观测口引导积水快速流出。鑫鹏物业公司曾协调楼上各业主调解，但未能组织成功达成协议。 另查明，涉案房屋共13层楼，伍付群、廖火明同楼上12户业主共用一根污水管。8栋101号房屋空置，可通过阳台进入该房屋。伍付群、廖火明以及案外人廖某媛等人（伍付群、廖火明的女儿）居住在案涉房屋，事发时全家返回外地过春节。案外人廖某媛于2020年4月18日与案外人黄某艳签订《个人房屋租赁》合同，约定按照每月1000元的标准租用案外人黄某艳的房屋；伍付群、廖火明、廖某媛等人居住在租用的房屋内。 再查明，鑫鹏物业公司陈述委托案外人新津某家政服务部在2020年3月1日前后进行清理化粪池工作。 案件审理过程中，伍付群、廖火明申请对案涉房屋因渗水造成的装饰装修、家具损失进行鉴定；伍付群、廖火明和鑫鹏物业公司在本院组织下共同确定委托四川德正资产评估有限公司进行鉴定。2020年6月16日，四川德正资产评估有限公司出具资产评估报告书[川德正评报字【2020】0606号]载明房屋装饰装修、家具损失市场价值评估结论为14366元。伍付群、廖火明预缴鉴定费5000元。 鑫鹏物业公司工程部的工作人员杨某志在本院制作的《调查笔录》中关于陈述“（2020年2月7日）我到现场后，打开了室外的窨井盖，用疏通工具通过窨井盖的连接管道往楼房的竖起的管道疏通”，“我当时看了一下窨井盖通向住户的那根管道是没有水的，我打通了之后有少量的水出来”；表示“（处理）这个事情之后，他们家就没有漏水了”，并陈述此后没有再次进行过疏通，案涉房屋也没有再次出现反水的情况。 本院认为，《前期物业服务合同》是建设单位依法与物业服务企业之间签订的前期物业服务合同，不违反相关法律、行政法规强制性规定，属于合法有效合同，双方应按约定履行义务、承担责任。本案的争议焦点有两个：一是案涉房屋反水受损是否系鑫鹏物业公司违约所致；二、损失金额如何认定。 一、关于案涉房屋反水受损是否系鑫鹏物业公司违约所致的问题。《前期物业服务合同》约定“上下水管道、落水管、水箱、水泵等供水、排水系统”的运行、保养、维修服务标准是“定期检查，维护记录和保修记录齐全”，故鑫鹏物业公司负有保持供水、排水系统良好运行并作好保修记录的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，伍付群、廖火明按时缴纳物管费，即履行了其义务，鑫鹏物业公司作为合同的相对方也即提供物业服务的一方理应履行其相应的义务并承担相应责任。鑫鹏物业公司的代理人（员工）在第一次庭审中陈述由案外人新津某家政服务部每年春节前后对小区的化粪池进行清理一次并陈述除了收据外没有维护记录，但第二次庭审中另一代理人（律师）陈述2019年对化粪池进行了四次清理并提交了四次清掏记录，前后陈述矛盾且不能做出合理说明，故本院对鑫鹏物业公司陈述的尽到了合同约定义务的说法不予采信。鑫鹏物业公司在第一次庭审中陈述没有定期对供水、排水系统检查、维护记录和保修的记录，提交的证据也只能证明于2020年3月1日开展了化粪池的清掏工作，并未完全达到物业服务协议中关于供水、排水系统约定的“定期检查、维护记录和保修记录齐全”标准；结合鑫鹏物业公司工程部的工作人员杨某志陈述的清掏过程显示事发时窨井连接案涉楼栋的管道处没有正常排水，也说明鑫鹏物业公司未尽到确保管道畅通运行的合同义务。现因管道堵塞反水造成了伍付群、廖火明的损失，应认定鑫鹏物业公司未尽到合同约定义务，构成违约。在违约之诉和侵权之诉竞合的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”，伍付群、廖火明以违约之诉起诉鑫鹏物业公司赔偿符合法律规定；鑫鹏物业公司认为应当由共用管道的2楼至13楼住户承担责任的抗辩不能成立，本院不予采纳。 二、关于损失金额如何认定的问题。1、关于财产损失部分。鉴定机构出具的报告显示因房屋装饰装修、家具损失市场价值评估结论为14366元本院予以确认。2、关于租房损失，鉴定机构于2020年6月11日现场勘验后，伍付群、廖火明应及时对案涉房屋进行维修处理。伍付群、廖火明陈述在2020年4月18日前并未产生租房费用，只是从2020年4月18日开始租房，结合房屋状况、疫情影响以及处理纠纷的需要考虑，本院酌情按照1000元/每月的标准支持3个月的租房损失共计3000元。3、保洁费260元。4、鉴定费5000元。以上损失费用共计22626元，由鑫鹏物业公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定的规定，判决如下： 一、成都市鑫鹏物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向伍付群、廖火明支付22626元； 二、驳回伍付群、廖火明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费602元（已减半），由成都市鑫鹏物业服务有限公司负担243元，伍付群、廖火明负担359元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  贾肖 二〇二〇年七月二十四日 书记员  郭婷