贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初1974号原告：李桥仙，女，1979年6月17日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。委托诉讼代理人：杨秀炉，贵州懿村律师事务所律师，特别授权。被告：陈崇，男，1994年10月2日出生，汉族，现住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：林翔，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。原告李桥仙与被告陈崇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李桥仙的委托诉讼代理人杨秀炉、被告陈崇及其委托诉讼代理人林翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的《租赁合同》，并判令被告支付原告房屋租金4000元，违约金500元，房屋损坏维修费6000元，合计10500元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月13日，原、被告签订了《租房合同》，约定原告将其位于铜仁市碧江区房屋出租给被告使用。租期3年，自2019年8月26日到2022年8月27日止。租金每月2500元，按季支付。被告逾期支付超过10日的，应承担违约金500元，并且原告有权解除合同。原告按约定将房屋交给被告使用，双方书面确认，交付的房屋干净整齐，并现场拍摄照片，约定按照照片原样收回。2020年3月，被告开始拒绝支付租金。2020年5月，被告在未告知原告的情况下私自搬离，不仅严重损坏了原告的房屋设施，并且将原告房屋原有的家具搬走。综上所述，被告的行为已构成违约，请求法院支持原告的诉求。被告辩称，1、因疫情影响，房东房屋所在小区被封闭式管理“禁止出入”，导致答辩人长达4个月时间无法经营。2、因不可抗因素，合同无法继续，导致情事改变，合同不具有可履行性，所以终止合同，并与被答辩人协商退场，因此解除合同，因具有可免责性，所以押金3000元应按照合同第八条予以退还。3、若被答辩人疫情期间不减免房租，答辩人认可被答辩人主张的4000元租金，答辩人同意用被答辩人退还的3000元押金予以抵扣，故答辩人仅欠被答辩人1000元租金。4、因疫情期间，答辩人多次电话与被答辩人协商，被答辩人同意答辩人延缓时间交纳租金，因此不承担拖延租金违约金500元。5、首先答辩人入场后，对房屋进行小范围改造，均经过被答辩人同意，并未对租赁房屋进行破坏，因此不应承担房屋损坏责任。其次被答辩人没有对房屋损坏维修费6000元提供证据予以证明，因此不应得到法院支持。根据以上事实和理由，被答辩人的诉讼请求不符合事实与法律，请求法院依法予以驳回。原告围绕自己的主张向法庭出示了下列证据，本院认定如下：1、用原、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格适格。经被告质证无异议，本院予以确认。2、用《租房合同》，证明：2019年8月双方签订了租房合同并对双方的责任义务进行了约定。经质证，被告对主合同没有意见，对附加的合同有意见，认为附加部分是原告单方加上去的，并没有被告的签字捺印。由于合同注明是一式二份，原、被告应各有一份，本院当庭要求被告在休庭5日内提交自己持有的原件进行核对，但时至今日即2020年7月3日，被告仍未提交，据此，本院认为被告的质证意见不能成立，本院不予采纳。3、用照片（10张），证明原告交房时房屋的现状。被告质证认为原告无法提供原始载体，无法证明该照片是交付房屋时的房屋原貌。本院认为，上述照片无拍照时间、具体地点、门牌和被告在场确认，无法判断照片上的房屋是何时、何人的房屋，因此，本院对被告的质证意见予以采纳。被告提出下列反驳证据，本院认定如下：1、用2020年2月10日红枫物业［时代商汇］物业服务中心发布的《关于临时全封闭楼宇管理的通告》，证明疫情期间案涉房屋处于封闭管理的状态。经质证，原告无异议，本院予以确认。2、用2020年5月23日时代商汇物业服务中心的《走访客户记录表》、铜仁市公安局碧江分局凉水井派出所的《接处警登记表》，证明原告在5月23日都还不愿意出面解决房屋的事宜，最后被告只能报警处理。经质证，原告对《接处警登记表》的真实性没有意见，但认为内容明显达不到被告的证明目的，从《接处警登记表》的内容可知报警人是保安，报警的原因是因为被告没有交物业费所以保安不让搬，最后是在与原告电话协商下将钥匙放在保安室，原告同意被告搬一部分东西，剩下的东西要等原告回铜仁再做处理；原告认为《走访客户记录表》没有原件核对，对其三性均不予认可，该证据载明的内容显示是被告的单方陈述，不具有证据的法定形式。本院认为，《接处警登记表》证明了被告搬东西时未告知原告，在搬东西的过程中被小区管理人员以其未交物管费为由予以扣留并报警，处理过程中经与原告协商，原告同意让被告搬走部分东西并指定将房门钥匙交给物管保安保管，说明被告当时搬东西已经得到原告的允许，因此，本院对原告认为被告是私自搬东西的质证意见不予采纳。3、用58同城招租的信息《房源详情》，证明被告未搬离之前原告就已经将房屋挂在58同城上进行出租，上面的更新时间是5月11日，现在该链接还可以点开，而这个时间被告还未搬离该房屋。庭审中，原告对真实性、合法性有异议，认为从58同城上的图片可以清楚看出该内容是很早之前在挂租，并且里面有家具。经审查，被告提供的用于招租的58同城房屋图片与原告提供的10张照片中的一张完全相同，证明2020年2月19日登录58同城并于5月11日更新的招租房屋系原告交给被告的租赁房屋，由此得出原告已于2020年2月19日通过房屋租赁中介公司开始另行招租，只是一直到2020年5月11日尚未招租成功。本院认为，原告在被告于2020年5月22日之前用实际行动表明了同意与被告中止房屋租赁合同，也印证了被告陈述的通过电话与原告协商中止合同的事实，因此，被告在原告对其租赁房屋重新招租期间主动搬离，不存在违约，但被告选择的时间和做法欠妥，被告应当将搬离的具体时间事先告知原告并结清房租和相关费用，搬走东西后应当将房屋现状、是否有损坏等情况告知原告，或者搬东西时请小区物业管理人员监督作证等，对此，被告有一定的过错，应当承担一定的过错责任。本院经审理认定事实如下：2019年8月13日，原、被告签订了《租房合同》，该合同约定：原告将其位于铜仁市碧江区房屋出租给被告使用，租期3年，自2019年8月26日到2022年8月27日止，租金每月2500元，被告交押金3000元，并约定，逾期支付租金累计超过10日，应承担违约金500元，原告有权解除合同。由于疫情的影响，被告租赁房屋的小区从2020年2月10日开始封闭管理，禁止外出流动，居民的生活受到严重地影响，在此情况下，因原告一直居住在外地，被告就通过电话与原告协商中止合同的相关事宜，原告在表示同意的情况下，于2020年2月19日通过房屋中介公司登录58同城另行寻找承租人，并要求被告以空调抵房租。2020年5月22日晚至23日零时许，被告在搬租赁房屋中的东西时，被小区物管以其未交清房租和物管费用为由予以扣押，经被告电话与原告协商，原告同意被告搬走部分东西，并将房屋钥匙交与物管人员保管。事后，被告再次私自将房屋内的空调等东西全部搬走。现被告尚欠原告房租4000元。本院认为，被告租赁原告的房屋虽然租赁期限为3年，但由于今年受疫情严重影响，原、被告双方经协商自愿解除房屋租赁合同，既不损害他人利益，也不违反法律规定，原告要求解除合同的诉求，被告也表示同意，本院予以支持。由于原告在被告搬离租赁房屋之前就通过房屋租赁中介公司进行招租，表明原告接受了被告解除合同的协商意见，因此，被告搬离租赁房屋中止履行合同的行为没有违约，所以，原告要求被告承担违约责任的诉求，本院不予支持；原告用交付给被告租赁使用的房屋图片证明被告搬离房屋后的损失6000元，本院不予采信，理由是：该图片只能证明原告交付给被告使用时的房屋现状，不能证明被告搬走后是否给房屋造成损坏，更不能体现损坏的价值，但是，由于被告搬东西时未事先给原告打招呼，对此存在一定的过错，且在原告不在现场的情况下，拆空调时可能对房屋造成一定的损坏，对此应承担恢复原状的责任（补管道洞等），鉴于被告没有提供损坏的证据，本院酌情考虑由被告补偿原告损失500元。2020年从2月初至3月底期间，碧江城区受疫情的严重影响各行各业的经济收入也受到影响这是众所周知的事实，在此期间，被告要求原告减免房租却没有证据证明，因此，原告要求被告支付房租4000元的诉求本院予以支持。但是，因原、被告双方是自行解除合同，被告要求原告退还押金3000元，本院予以支持。把被告尚欠原告租金4000元与原告应退还被告的押金3000元相抵扣，被告还应当补偿1000元的房租。另外，由于被告没有按时缴纳房租，构成违约，应当根据租赁合同约定承担违约金500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（一）、（二）项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告陈崇支付原告李桥仙房屋租金1000元；二、由被告陈崇支付原告李桥仙房屋损坏补偿费500元；三、由被告陈崇支付原告李桥仙违约金500元；四、驳回原告李桥仙的其他诉讼请求。以上有履行内容的款项限本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取31元，由被告陈崇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  黄建荣二〇二〇年七月二十一日法官助理徐华书记员李国蓉