贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终973号上诉人（原审原告）：陈某，女，1978年2月27日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：刘某某，男，1974年12月30日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市花溪区。被上诉人（原审被告）：贵州安顺大地房地产开发有限公司。住所地贵州省安顺市关岭布依族苗族自治县。统一社会信用代码：91520424337288409X。法定代表人：吴信任。委托代理人：李洪江，贵州赤丞律师事务所律师。委托代理人：陈永瀚，贵州赤丞律师事务所律师。上诉人陈某、刘某某因与被上诉人贵州安顺大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院（2020）黔0424民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。陈某、刘某某上诉请求：撤销原审判决，改判解除双方签订的商品房买卖合同，被上诉人退还上诉人首付款及税费135810元，并负担相应利息；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人之所以未能办理贷款，系因被上诉人拖延导致。2、上诉人在2016年10月2日交付首付款，签订合同时间是2017年12月7日，而拿到盖章的合同是在2019年11月，且合同没有骑缝章，存在篡改的可能性，故该合同显示公平，应当解除。3、上诉人曾与被上诉人沟通，明确表示无力支付剩余款项，要求中止合同，根据合同法第九十四条第二项的规定，合同应当解除。大地公司二审未提交书面答辩状。陈某、刘某某在一审诉请：1、解除被告与原告签订的商品房买卖合同，被告退回原告房屋首付款及相关税费135810元；2、本案案件受理费由被告承担。一审法院查明事实：陈某、刘某某系夫妻关系。2016年10月2日，陈某向大地公司转款117325元用于购买商品房。2017年12月7日，陈某、刘某某作为买受人，大地公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同载明：二人购买大地公司开发的位于关岭自治县顶云新区（商铺）；该房屋建筑面积为21.42平方米，套内建筑面积为20.41平方米；购房价款按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米单价为11478.83元，总价款为234283元。付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款124283元，余款110000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款的相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同的违约责任，逾期出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期付款责任：买受人未按照合同约定时间付款的，按照逾期时间处理，逾期在60日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继承履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。交付时间和条件：出卖人应当在2018年3月25日前交付该商品房（商铺）；除不可抗力因素外，出卖人未按约定期限和条件交付商品房的，逾期60日之内，自约定交付期限期届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。同时，合同还约定了双方的其他相关权利义务。《商品房买卖合同》签订当日，大地公司向陈某二人出具了收据4份，收据上载明大地公司分别收到二人缴纳的购房首付款124283元、代收维修基金1499元、代收相关办理手续费3000元、代收契税7028元。同时查明：案涉商铺为预售商品房，大地公司于2017年5月12日取得预售许可证，许可证号为关岭县商房预字第××号。另查明：2016年12月4日，陈某与案外人贵州瑞华运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理及租赁协议书》，将案涉商铺委托贵州瑞华运营管理有限公司出租，委托租赁期间为2017年6月1日起至2020年6月1日。2017年6月5日至2018年6月21日期间，贵州瑞华运营管理有限公司向陈某支付了涉案商铺租金11245元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点是大地公司与陈某、刘某某签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。首先，关于合同效力的问题。二人主张其交纳房款时大地公司未取得预售许可证，其销售行为违法，所签订的合同也应该无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案双方于2017年12月7日签订的《商品房买卖合同》，大地公司于2017年5月12日取得预售许可证，系在起诉前取得商品房预售许可证明，故双方签订的《商品房买卖合同》应为有效。第二，关于大地公司是否违约问题。二人主张大地公司未按照合同约定协助其办理银行按揭手续，系大地公司长时间的拖延办理银行按揭致使后来办理不了银行贷款。双方所签订的《商品房买卖合同》中约定：“买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款的相关手续，并按要求交清相关款项和费用。”、“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付补足款项。”陈某二人未提供充分的证据证明系因大地房开违约未协助办理银行按揭导致办不了银行贷款，且根据双方的合同约定，非归责于双方的原因导致未能获得贷款的，陈某二人应在7日内补足款项。第三，关于大地公司是否履行了交房义务的问题。2016年12月4日，陈某与案外人贵州瑞华运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理及租赁协议书》，将案涉商铺委托贵州瑞华运营管理有限公司出租，委托租赁期间为2017年6月1日起至2020年6月1日。2017年6月5日至2018年6月21日期间，贵州瑞华运营管理有限公司已向陈某支付了涉案商铺租金11245元，故涉案商铺已由二人实际管理使用。综上，双方签订《商品房买卖合同》合法有效，陈某、刘某某亦未能充分证明系因大地公司违约造成不能办理贷款，且涉案商铺已经实际使用，合同目的在诉讼前就已经能够实现，故按照鼓励交易的原则，为了维护交易的稳定性和安全性，对于陈某、刘某某诉请要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并退回房屋首付款及相关税费135810元的诉请，不予支持。一审判决：驳回原告陈某、刘某某的诉讼请求。案件受理费1508元。二审中，双方均未提交新证据。二审经审理，确认一审查明的基本事实。同时，陈某、刘某某提交免交诉讼费申请，其理由为陈某于2019年9月解除了劳动合同，目前领取失业保险金，刘某某为无业人员，二人无力交纳诉讼费。其提交了贵阳市失业人员失业金申领告知书、安顺市第一看守所释放证明书，以上材料显示陈某已向贵阳市花溪就业局申请失业保险金，刘某某涉嫌犯罪被逮捕，因羁押期限届满于2019年5月14日释放。本院认为，本案争议焦点为：上诉人不能获取贷款是否系被上诉人原因造成，且符合双方合同约定或法定的解除条件。据一审查明事实，本案贷款所需资料已由被上诉人提交银行，并不存在拖延的明显事实。而银行未予批准本案贷款的原因，也非被上诉人迟延交付贷款资料，而系上诉人自身负债过大，银行对其偿债能力不能认可造成，并不能归咎于被上诉人。根据双方合同第八条第3款第3项的约定，因出卖人的原因导致不能获得贷款的，合同应继续履行并签订补充协议，并未赋予买受人以合同解除权，故即使系被上诉人拖延行为导致上诉人未能获取银行贷款的，上诉人也不能据此诉请解除合同。同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，能够享有合同解除权的系指守约方，而非违约一方。上诉人向被上诉人表明无力继续履行而要求中止合同，上诉人系违约一方，不能享有该法定的解除权利，其上诉理由均不能成立。至于上诉人申请免交诉讼费，其提交的证明材料符合《诉讼费用交纳办法》第四十四条“当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以依照本办法向人民法院申请缓交、减交或者免交诉讼费用的司法救助。诉讼费用的免交只适用于自然人。”、第四十五条第三项“当事人申请司法救助，符合下列情形之一的，人民法院应当准予免交诉讼费用：（三）最低生活保障对象、农村特困定期救济对象、农村五保供养对象或者领取失业保险金人员，无其他收入的；”的规定，本院予以准许。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3016元，由上诉人陈某、刘某某负担，免予交纳。本判决为终审判决。审 判 长 刘   熹审 判 员 李 德 江审 判 员 黎 福 伟二〇二〇年七月二十四日法官助理 李   欣书 记 员 李倩（代）