江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5128号上诉人（原审被告）：丁伶妹，女，1979年10月30日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：张娟，江苏信贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳青，江苏信贤律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张延敏，男，1985年5月1日生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：顾昕怡，江苏李杏珍律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳胜强，江苏李杏珍律师事务所律师。原审被告：丁俊浩，男，2000年10月1日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：张娟，江苏信贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳青，江苏信贤律师事务所实习律师。上诉人丁伶妹因与被上诉人张延敏、原审被告丁俊浩房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出的(2019)苏0509民初6758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁伶妹上诉请求：1.撤销原判并改判丁伶妹无需支付违约金37万元；2.诉讼费由张延敏负担。事实与理由：1.丁伶妹在未取得产权人授权的情况下，与张延敏签订房屋买卖合同系无权代理，因产权人拒绝追认，故合同不成立。张延敏根据合同中的违约金条款主张违约责任，并无法律依据。2.丁伶妹在4月13日下午4点与张延敏签订合同，后合同存放在中介处，张延敏明知丁伶妹无代理权，需产权人签字确认才生效。产权人不予追认后，丁伶妹于4月14日早上9点立即通过中介通知张延敏合同不能履行，时间间隔仅为一夜，并未造成张延敏任何损失。即便合同有效，在无履行可能的情况下，丁伶妹享有解除权，合同解除时间应为4月14日。丁伶妹一致积极联系希望友好处理退回定金，对房价上涨扩大的损失，应由张延敏负担。张延敏辩称，同意一审判决，请求驳回上诉维持原判。事实与理由：丁伶妹虽然不是产权人，但仍是合同相对人，丁伶妹因不能继续履行合同构成根本违约。1.丁俊浩虽然未追认案涉合同，但仅对丁俊浩不生效力，对丁伶妹仍然有效。2.丁伶妹应基于法律行为履行权利，承担义务，无法履行义务的应承担违约责任。3.丁俊浩与丁伶妹系母子关系，丁俊浩当时在上学，张延敏足以相信丁伶妹获得授权。4.案涉房屋价值较大且涨价，张延敏丧失了购买机会，损失巨大。丁俊浩二审中未作答辩。张延敏向一审法院起诉请求：1.要求解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.丁伶妹、丁俊浩退还定金100000元，并承担违约责任，违约金为1480000元，两项金额共计1580000元；3、本案诉讼费用由丁伶妹、丁俊浩承担。一审法院认定事实：2019年4月13日，张延敏与丁伶妹签订了房屋买卖合同一份，合同载明售房人（甲方）为丁俊浩，购房人（乙方）为张延敏，居间方（丙方）为苏州丽丽房产经纪有限公司，约定乙方向甲方购买苏州市吴江区同里镇同肖西路266号中粮本源北区436幢，房型英伦独栋，面积大约513平方米，房价款740万元，2019年4月13日向甲方交付定金10万元，甲乙双方须在2019年5月13日之前提供相应原合法的证件并进行资金托管，否则视为违约；甲方承诺过户前腾空该房屋并交该房屋钥匙交于乙方；任何一方解除合同或者拒绝履行合同，或发生合同约定的违约现象，均由违约方向另一方支付合同确定的房屋成交价格20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；付款方式：一次性付款，余款730万元于过户前1天付清。甲方签章处由丁伶妹签署丁俊浩的名字，并在下方注明“丁伶妹代”。当日，张延敏通过银行转账10万元到丁伶妹的帐户。2019年4月14日，丁伶妹通过中间人告知张延敏无法履行合同。2019年4月16日，张延敏通过江苏李杏珍律师事务所向丁俊浩发出律师函，要求在十个工作日内继续履行房屋买卖合同，否则将追究违约责任。2019年5月8日，丁伶妹向张延敏及其律师发出通知函，明确该房屋买卖未取得产权人丁俊浩的同意，本人于2019年4月14日通知中介与你解除房屋买卖合同，及时告知帐号信息，以便资金退回。一审庭审中，张延敏陈述：涉案房屋的房产证，我没有看见过，但是我看过同户型的房产证原件，我知道涉案房屋的产权人是丁俊浩，当时说丁俊浩在上学，丁伶妹是丁俊浩的母亲，说这个事情可以做主，替丁俊浩卖的，双方谈价格的时候，丁伶妹的丈夫在的，签合同的时候，丁伶妹的丈夫出去了，丁伶妹签字之后，我再签字；丁伶妹看上去比较年轻，我认为她的小孩也就十几岁，因此，丁伶妹是能做主的，在买房子过程中，我没有见过丁俊浩；2019年6月，我就在尚林华城购买了自住房，在绿地中心购买了4套办公用房；我的实际损失就是房屋差价损失，2019年7月8日第一次开庭时，涉案房屋的市场价就在900万元到1000万元左右。一审审理中，一审法院向张延敏释明，询问其是否变更诉讼请求，主张损失，张延敏表示坚持原来诉讼请求。张延敏申请对涉案房屋价格进行评估（基准日为2019年5月28日），后因未缴纳鉴定费用，鉴定机构退回案卷。一审另查明：同里镇同肖西路266号中粮本源北区436幢登记于丁俊浩名下，建筑面积513.1平方米，登记日期为2015年7月31日。2019年5月28日，松陵镇芦荡路1299号尚林华庭5幢301登记于张延敏、张本会名下。以上事实，由张延敏提供的《房屋买卖（居间）合同》、转账凭证，一审被告提供的通知函、EMS回单、房产证复印件，双方一审的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，本案争议焦点一，丁伶妹的代理行为是否属于无权代理。丁伶妹以丁俊浩的名义与张延敏签订房屋买卖合同，张延敏未能提供证据证明丁伶妹代理丁俊浩签订房屋买卖合同的行为得到了丁俊浩的授权，故丁伶妹属于无代理权。本案争议焦点二，丁伶妹的行为是否对丁俊浩发生法律效力。在订立合同过程中，张延敏仅凭相关陈述，未要求行为人提供进一步材料进行查验，便签订了房屋买卖合同，主观上存在一定过失，未对丁伶妹的代理权进行充分审查，未尽到审慎注意义务，不符合表见代理构成要求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生法律效力。本案中,丁伶妹的代理行为属于无权代理,也不构成表见代理,且丁俊浩事后拒绝追认,因此丁伶妹的代理行为对丁俊浩不发生法律效力,丁俊浩无需在本案中承担民事责任。本案争议焦点三,丁伶妹属于无权代理,其应当承担何种民事责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款规定行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿,但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。丁伶妹的行为在丁伶妹与张延敏发生法律效力，丁伶妹应向张延敏承担相应法律责任。张延敏要求解除涉案房屋买卖合同，返还定金10万元的诉讼请求，一审法院予以支持。涉案《房屋买卖（居间）合同》于丁伶妹签收本案诉状等应诉材料之日，即2019年5月30日解除。涉案房屋买卖合同明确违约金为房屋价款的20%，但丁伶妹于签订合同之后的第二天就通过中间人告知张延敏不再履行合同，张延敏在2019年5月、6月购买了其他房产，并于2019年5月20日向一审法院提起诉讼，综合以上情形，张延敏的实际损失显然小于上述违约金。一审审理中，丁伶妹、丁俊浩表示不申请对涉案房屋价格进行评估，张延敏申请对涉案房屋价格进行评估，但拒绝支付相关鉴定费用，双方均应承担相应法律后果。综合以上情形，一审法院酌情将违约金调整为74万元。张延敏在签订买卖合同之前，明知丁伶妹并非产权人，未对丁伶妹代理人的权限进行审慎审查，存在一定过错，丁伶妹在未获得丁俊浩同意的情况下与张延敏单方面签订买卖合同，存在一定过错。考虑到双方的过错，一审法院酌情认定丁伶妹应支付张延敏违约金37万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、张延敏与丁伶妹以丁俊浩名义签订的《房屋买卖（居间）合同》于2019年5月30日解除。二、丁伶妹于判决生效之日起十日内返还张延敏10万元。三、丁伶妹于判决生效之日起十日内支付张延敏37万元。四、驳回张延敏的其他诉讼请求。一审案件受理费63600元，由张延敏负担35600元，丁伶妹负担28000元。二审中各方均未提交新证据。二审中张延敏称案涉房屋已经涨价300多万元，丁伶妹则称可能有涨价，但即便涨价也是有价无市。以上事实由二审调查笔录予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，关于丁伶妹认为合同不成立的上诉意见，本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，案涉合同虽未经被代理人丁俊浩追认，但仅对丁俊浩不生效力，丁伶妹仍应就其无权代理行为承担责任，故本院对此意见不予采纳。关于丁伶妹认为张延敏实际并无任何损失的上诉意见，本院认为，一方面，虽然本案中丁伶妹次日就告知张延敏不再履行合同，且张延敏在5月、6月另行购置了房产，张延敏的损失显然小于合同约定的违约金；但另一方面，张延敏称案涉房屋涨价300余万元，但却在申请价格评估时拒绝支付鉴定费用，丁伶妹亦表示不申请评估，双方均应承担相应法律后果，且在综合考虑合同明确约定有违约金条款、案涉房屋可能存在升值空间、张延敏磋商及准备履行支出的成本等情况后，一审法院酌定将违约金调整为74万元，并考虑到双方的过错程度由丁伶妹支付37万元违约金尚属合理，本院对此不再调整。综上所述，丁伶妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6850元，由丁伶妹负担。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  赵 东审 判 员  周 红二〇二〇年七月二十五日法官助理  陈启航书 记 员  徐馨岚