中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终196号 上诉人（原审原告）：武汉市库玛华中百货有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区中山大道**。 法定代表人：黄成家，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梅雪峰，湖北今天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈铭，湖北今天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宏厦投资建设有限公司，住，住所地浙江省温州市上陡门**团****/div> 法定代表人：林仕宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张荣有，湖北法辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程晶，湖北法辉律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：武汉阳光置业有限公司，住所地湖，住所地湖北省武汉市江汉区清芬一路**v> 法定代表人：WooChiMan（荷兰籍，中文名胡志敏），该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴洪斌，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：黄仁春，北京大成（武汉）律师事务所律师。 上诉人武汉市库玛华中百货有限公司（以下简称库玛公司）因与被上诉人宏厦投资建设有限公司（以下简称宏厦公司）、武汉阳光置业有限公司（以下简称阳光公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省高级人民法院（以下简称一审法院）（2019）鄂民初31号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人库玛公司的委托诉讼代理人梅雪峰、陈铭，被上诉人宏厦公司的委托诉讼代理人张荣有、程晶，阳光公司的委托诉讼代理人吴洪斌、黄仁春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 库玛公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判确认库玛公司对案涉房屋（即位于武汉市江汉区清芬一路57号阳光大厦第1层编号为A1-1至A1-12，B1-1至B1-16,B2-1至B2-6,D1-1至D1-6,D2-1至D2-5,F2-1至F2-4,G1-1至G1-4,G2-1至G2-5,H1-1至H1-10,H2-1至H2-10,B3-1至B3-6,B4-1至B4-6,1-9,1-10,2-2,2-3,2-6房屋及第2层全层房屋）享有合法租赁权；2.撤销一审法院作出的（2012）鄂执字第00004号执行裁定书、（2019）鄂执异1号执行裁定书；3.银城公司、阳光公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决对于案涉房屋查封事实认定不清。一审法院关于案涉房屋的查封状态仅认定了查封起始时间，并未就解封情况进行认定。库玛公司租赁案涉房屋期间，该房屋只有4、7、8层是处于连续查封状态，第1层于2005年9月6日解封，第3、5层于2006年7月28日解封，第2层查封状态不明。（二）一审判决认定库玛公司与阳光公司恶意串通，缺乏事实和法律依据。1.一审判决认定案涉《房屋租赁合同》约定的租金远低于市场价格，是错误的。原武汉市房产管理局（现武汉市住房保障和房屋管理局）颁布的《关于发布武汉市2002年房屋租赁市场参考租金的通知》（武房市〔2002〕17号）是对成熟商业体房屋租赁给出的参考价格，案涉房屋在租赁时仅是一座烂尾楼，其租金不能适用该文件。而且，该文件也只是一份参考文件，案涉房屋租金应当以市场实际情况来决定。当时周边楼盘的租金与上述文件中价格差别很大，比如附近的江汉大厦租赁价格为每月8.5元/平方米，温州商城租赁价格为每月25元/平方米。2.一审判决认定库玛公司用于抵扣租金的1.27亿余元属于库玛公司自身经营成本，并据此认定抵扣行为属于恶意串通，是错误的。阳光公司当时引进库玛公司是为了解决案涉房屋的资金问题。库玛公司入驻后投入大量资金装修、改造，盘活了案涉房屋项目，阳光公司也是受益者。3.一审判决认定库玛公司未尽到承租人应尽的注意义务，没有法律依据。房屋查封信息只有房屋所有权人或司法机关有权调查，保证房屋权属没有瑕疵的义务应当是出租人而不是承租人。即使库玛公司未尽注意义务，也仅仅是库玛公司的一个过失行为，而非恶意串通。4.租赁期限约定为20年、案涉《房屋租赁合同》签订于武汉仲裁委员会（2003）武仲裁字第1568号仲裁裁决书（以下简称1568号仲裁裁决书）作出后，这些都是合法合规的市场行为。胡雄健后来担任库玛公司监事也是为了更好履行《房屋租赁合同》。上述事实均不属于库玛公司与阳光公司恶意串通。5.阳光公司主张胡雄健签订案涉《房屋租赁合同》《协议书》的行为属个人行为，一审判决对此应予处理。如确实存在胡雄健个人恶意串通行为，也应当是胡雄健与库玛公司恶意串通损害阳光公司利益，而不是损害银城公司利益。（三）宏厦公司不应享有案涉房屋的所有权。宏厦公司于2001年12月16日与阳光公司签订《武汉阳光置业有限公司股权及阳光大厦项目转让合同书》及补充协议中约定宏厦公司以其拥有的阳光公司股权及项目投资款约合计2200万元购买案涉房屋。但是，一方面，该股权在2001年7月就已经被厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）强制执行给了上海汤荣投资咨询有限公司，另一方面，一审法院（2007）鄂民一初字第4号民事调解书载明阳光公司与宏厦公司系宏厦公司从阳光公司抽回投资，所以房屋买卖合同无效。库玛公司申请法院调取厦门中院（2001）厦经初字第332号执行案件相关档案及上述《武汉阳光置业有限公司股权及阳光大厦项目转让合同书》。另外，阳光公司于2019年5月15日在杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）起诉请求确认其与宏厦公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为2001A1218）无效，杭州中院一审后于2020年5月作出了（2019）浙01民初1827号民事判决（以下简称1827号民事判决），该判决的案件正在二审中。本案审理应以该案审理结果为依据，故库玛公司申请本案中止审理。 宏厦公司辩称，库玛公司的上诉理由不能成立，应驳回库玛公司上诉请求。第一，宏厦公司与阳光公司房屋买卖关系成立，宏厦公司已全额付款。1568号仲裁裁决书等一系列裁判文书可证实，本案所针对的执行依据是真实的。案涉房屋所在的阳光大厦不是烂尾楼。库玛公司系非法占有人，其与阳光公司的《房屋租赁合同》签订时间在查封之后。第二，库玛公司与胡雄健约定将案涉房屋出租20年，属于恶意串通。阳光公司总经理胡雄健成为库玛公司的监事。宏厦公司、武汉银城实业发展总公司（以下简称银城公司）没有收到任何人交的租金。案涉房屋2-8层租金按每月每平方米10元计算不合理，案涉房屋所在的位置相当于北京的王府井，前两年租金价格是每月每平方米600-800元。根据鉴定的情况，8楼以上也是每月每平方米53元，2015年、2016年以来租金价值10亿元以上，达到12亿元。 阳光公司辩称，（一）案涉《房屋租赁合同》于2004年8月28日签订时，案涉房屋已被全国多个地方法院相继查封。库玛公司若尽正常承租人注意义务，对此应是清楚的。库玛公司在知悉案涉房屋存在诉讼风险的情况下以不合理的低价承租案涉房屋，并且以为自己经营所需而投入的装修费用和宣传营销费用抵扣租金，明显存在恶意。（二）案涉《房屋租赁合同》《协议书》是阳光公司时任总经理胡雄健个人与库玛公司内外勾结、恶意串通签订，严重损害阳光公司合法权益。1.胡雄健在签署上述合同、协议时没有阳光公司董事会授权，签署后也没有到阳光公司备案。而且，签署后不久胡雄健即成为库玛公司监事，阳光公司的股东、董事对此情况以及上述合同、协议签署情况均不知情。2.案涉《房屋租赁合同》《协议书》上所盖“武汉阳光置业有限公司合同专用章”，经鉴定系伪造。胡雄健为掩盖伪造印章的事实，2006年6月7日还在报纸刊登阳光公司印章遗失公告。同年6月9日，阳光公司时任董事长罗启跃在报纸上专门声明公章完好保存在阳光公司董事长处。3.与本案同期发生的事件还有银城公司起诉要求阳光公司分配案涉房屋所在阳光大厦的房屋。《房屋租赁合同》是为了阻碍银城公司对案涉房屋行使所有权，从而长期强行无偿案涉房屋。库玛公司占有案涉房屋后，包括阳光公司、银城公司在内全体业主的所有房屋即被库玛公司实际控制、管理，所有费用均由库玛公司收取。阳光公司以及相关国家机关工作人员都无法进入案涉房屋。（三）案涉房屋的租金价格明显不合理。1.案涉《房屋租赁合同》签订时，案涉房屋不是烂尾楼。阳光大厦在2004年3月竣工后，阳光公司即开始办理各项验收手续，因为库玛公司的非法强占，导致阳光大厦至今未能办理产权手续。库玛公司强占的是已具备开业条件的商业城，而不是烂尾楼。2003年4月1日武汉市处理停建工程领导小组办公室公告不能作为阳光公司是烂尾楼的证据。虽然阳光大厦当时确实被列入要求申报处置方案的名单之中，但是阳光大厦并非是因为烂尾楼而被列入。2.案涉租金价格不符合原武汉市房产管理局颁布的《关于发布武汉市2002年房屋租赁市场参考租金的通知》中的价格，该价格也仅相当于同期附近房屋租金的41%和4%。而且，将案涉房屋的装修费用和宣传营销费用作为预交租金，相当于免除库玛公司13年租金的行为，这是不正常的。事实上，库玛公司所称的1.27亿余元投资绝大部分是虚假的，其中至少有1.08亿元缺少原始附件，记帐依据不足，6000万元甚至子虚乌有。另外，库玛公司所称的上述1.27亿余元中还有一笔500万元款项被库玛公司在多个案件中使用，其所称的用途前后不一。（五）案涉《房屋租赁合同》《协议书》应属无效。截至目前，阳光大厦仍未办理竣工验收手续。 库玛公司向一审法院起诉请求：1.撤销一审法院（2012)鄂执字第00004号执行裁定书、(2019)鄂执异1号执行裁定书；2.确认库玛公司对案涉房屋享有承租权；3.宏厦公司承担案件诉讼费。 一审法院认定事实：2001年12月16日，宏厦公司与阳光公司签订一份合同编号为2001A1218的《武汉市商品房买卖合同》，约定宏厦公司购买阳光公司开发的阳光大厦第二层全部面积商铺，宏厦公司支付阳光公司购房款2200万元。后因阳光公司在合同约定的期限内未将房屋交付给宏厦公司并为其办理两证，宏厦公司根据合同约定向湖北省武汉仲裁委员会提起仲裁。武汉仲裁委员会于2004年2月13日作出1568号仲裁裁决书，裁决要求阳光公司继续履行上述《武汉市商品房买卖合同》，于竣工验收合格次日起5日内将宏厦公司所购买的阳光大厦裙楼第二层全部房屋交付给宏厦公司，并于房屋交付之日起30日内协助宏厦公司办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》，按延期交房天数以每日每平方米8.1元人民币计算赔偿宏厦公司租金损失。 上述仲裁裁决书发生法律效力后，宏厦公司向湖北省武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院）申请强制执行。武汉中院于2004年6月23日向阳光公司送达限期履行执行通知书。因阳光公司未按执行通知书期限履行仲裁裁决义务，该院于2005年5月18日向原武汉市房地产管理局发出（2004）武执字第280号协助执行通知书，请该局给宏厦公司所购买的阳光大厦第二层全部商铺面积进行商品房预售登记备案，并待该房屋竣工验收合格后给宏厦公司办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》，武汉市房地产管理局即依协助执行通知书为宏厦公司办理了商品房预售登记并备案。 2007年3月27日，一审法院以（2007）鄂执提字第6号民事裁定，将该案指定湖北省咸宁市中级人民法院（以下简称咸宁中院）执行。该院于2007年4月13日向阳光公司送达限期履行仲裁裁决义务的执行通知书。因阳光公司仍未在通知期限内履行执行义务，该院于2007年4月30日作出（2007）咸法执字第8-3号民事裁定书及（2007）咸法执字第8-3号协助执行通知书，限阳光公司于收到裁定之日起三日内向宏厦公司办理阳光大厦第二层商铺的移交手续，由原武汉市国土资源和房产管理局协助执行为宏厦公司办理产权登记手续。同时，因该案在武汉中院执行期间，武汉中院于2006年7月10日依法委托武汉开元拍卖有限公司按评估价对阳光大厦第一层中的95套商铺（总建筑面积1839.90平方米）进行拍卖，宏厦公司于2006年9月15日在该房产拍卖中以2800万元的最高价竞得该95套商铺，具体编号为：A1-1至A1-12,B1-1至B1-16,B2-1至B2-6,D1-1至D1-6,D2-1至D2-5,F2-1至F2-4,G1-1至G1-4,G2-1至G2-5,H1-1至H1-10,H2-1至H2-10,B3-1至B3-6,B4-1至B4-6,1-9,1-10,2-2,2-3,2-6。咸宁中院遂于2007年7月30日作出（2007）咸法执字第8-6号民事裁定，裁定上述阳光大厦第一层中的95套商铺的所有权及相应土地使用权归买受人宏厦公司所有，该房产的拍卖价款直接抵偿阳光公司应偿付宏厦公司的租金损失2800万元。该院并于2007年8月9日向原武汉市国土资源和房产管理局下达（2007）咸法执字第8-7号协助执行通知书，要求该局协助执行为宏厦公司办理上述95套商铺的产权过户或登记手续。因该案执行之时，阳光大厦房产被案外人库玛公司以租赁名义占有使用，该院于2008年9月28日向库玛公司送达了（2007）咸法执字第8-8号关于阳光大厦第二层现场查封的民事裁定书和（2007）咸法执字第8-1号通知书，通知库玛公司向该院支付2007年5月1日至2008年9月23日阳光大厦二楼商铺的租金，并明确阳光大厦二楼商铺在查封期间不得对外出租，库玛公司负有保管、维护的义务。因查封期间查封封条被撕毁，咸宁中院于2008年10月14日作出（2007）咸法执字第8-1号罚款决定书，对库玛公司罚款30万元。 2018年12月27日，一审法院依宏厦公司的申请作出（2012）鄂执字第00004号执行裁定书，裁定解除库玛公司对案涉房屋的占有，库玛公司与阳光公司签订的《房屋租赁合同》不得对抗申请执行人宏厦公司。 库玛公司不服该裁定，于2019年1月22日向一审法院提出书面异议，请求撤销该项裁定，终止对库玛公司租赁房屋的执行。一审法院于2019年2月19日作出（2019）鄂执异1号执行裁定书，驳回库玛公司的异议。库玛公司不服（2019）鄂执异1号执行裁定书，遂向一审法院提起本案诉讼。 一审法院同时查明，2004年8月28日，阳光公司与库玛公司签订《房屋租赁合同》，约定：阳光公司出租给库玛公司的房屋为位于湖北省武汉市江汉区中山大道600号阳光大厦第1至8层的商业用房，出租房屋的建筑面积共约52000平方米；该房屋租赁期共20年，自2004年8月28日起至2023年8月27日止；2-8层租金按每月每平方米（建筑面积）10元计算，每月租金共459000元。1层租金按市场行情由双方协商确定，原则上每平方米不低于100元/月；库玛公司投入到所租赁房屋的装修费用和为形成该房屋商业环境所支出的宣传营销费用（截止到库玛公司有关商业项目正式开业满一年时止），视为库玛公司向阳光公司支付的预交租金，具体数额由阳光公司、库玛公司双方在相关工作结束时以书面形式确定；库玛公司开始交纳租金的时间为库玛公司有关商业项目正式开业满一年时，每半年缴纳一次；库玛公司开始交纳租金时，支付方式为直接从预交租金中冲抵，直至预交租金冲抵完毕，库玛公司才另行向阳光公司支付租金。该合同还对房屋的出售与转租、房屋的修缮与使用、房屋交付及收回的验收、合同的变更、解除与终止、违约责任、合同争议的解决方式等进行了约定。 2006年8月16日，库玛公司股东任命阳光公司总经理胡雄健担任库玛公司监事。 2006年9月1日，阳光公司与库玛公司签订《协议书》，约定：双方同意《房屋租赁合同》第三条租金及支付方式第1款中关于第一层租金根据使用面积计算确定为每平方米100元/月；《房屋租赁合同》第三条租金及支付方式第2款支付方式第1项“库玛公司投入到所租赁房屋的装修费用和为形成该房屋商业环境所支出的宣传营销费用（截止到库玛公司有关商业项目正式开业满一年时止）”规定需要确认的费用，双方确认为人民币壹亿贰仟柒佰壹拾壹万柒仟叁佰零捌元零陆分（¥127117308.06元），截止日期为2006年8月31日。 还查明，上述《房屋租赁合同》签订前，案涉阳光大厦房屋司法查封情况如下： 浙江省温州市中级人民法院以（2004）温民二初字第68号民事裁定及协助执行通知书，对阳光大厦第二层予以查封。该项查封登记日期为2004年6月8日。武汉中院以（2004）武执字第00280号协助执行通知书，对阳光大厦第一层予以查封。该项查封登记日期为2004年6月23日。一审法院以（2004）鄂民立保字第14号民事裁定书和（2004）鄂立通字第14-1号协助执行通知书，对阳光大厦第四层、第七层、第八层共三层及其相对应的地下室车库房产予以预查封。该项查封登记日期为2004年7月13日。湖北省汉江中级人民法院于2004年7月26日、27日作出（2004）汉立保字第011号民事裁定书、协助执行通知书，对阳光大厦第一层轮候查封，对第三层、第四层、第五层、第七层、第八层全部及地下室一至三层予以查封。该项查封登记日期为2004年7月28日。 另查明，根据原武汉市房产管理局武房市〔2002〕17号文件《关于发布武汉市2002年房屋租赁市场参考租金的通知》，案涉阳光大厦所在地段2002年钢混结构的商业经营性用房的市场租赁参考租金为243元/月/建筑平方米。 根据各方当事人的诉辩意见，一审法院归纳本案的争议焦点为：库玛公司对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的合法权益。 一审法院认为，在宏厦公司申请执行武汉仲裁委员会1568号仲裁裁决书的过程中，一审法院依宏厦公司的申请作出（2012）鄂执字第00004号执行裁定书，裁定解除库玛公司对上述阳光大厦第一层95套房屋及第二层全层房屋的占有，库玛公司与阳光公司签订的房屋租赁合同不得对抗申请执行人宏厦公司，库玛公司在其就此提出的执行异议被一审法院驳回后，提起了本案诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故库玛公司在本案中应就其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益承担举证证明责任。 库玛公司现占有使用案涉房屋，依据是其与阳光公司于2004年8月28日签订的《房屋租赁合同》。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据上述规定，库玛公司对案涉房屋享有的不动产租赁权能否排除人民法院的强制执行，需审查租赁权是否成立于执行案件查封之前及库玛公司与阳光公司是否存在恶意串通，以不合理的低价承租不动产或者虚假支付租金的行为。虽然在2004年8月28日库玛公司与阳光公司签订《房屋租赁合同》之前，一审法院及武汉中院、湖北省汉江中级人民法院、浙江省温州市中级人民法院分别查封了案涉房屋的在内的阳光大厦裙楼房屋，但是在执行武汉仲裁委员会1568号仲裁裁决书的过程中并未查封案涉房屋，故其他案件对案涉房屋的查封并不影响库玛公司对案涉房屋所享有的不动产租赁权。尽管在人民法院就本案的执行依据所涉案件查封前库玛公司与阳光公司签订了《房屋租赁合同》并占有案涉房屋，但是因《房屋租赁合同》约定阳光大厦裙楼2-8层的租金为每月每平方米（建筑面积）10元，1层租金由双方协商确定，原则上每月每平方米不低于100元（2006年9月1日阳光公司与库玛公司签订《协议书》约定为每月每平方米100元），而原武汉市房产管理局武房市〔2002〕17号文件《关于发布武汉市2002年房屋租赁市场参考租金的通知》确定的同地段同类房屋2002年市场租赁参考租金为每月每平方米243元，故《房屋租赁合同》约定的租赁价格远低于市场价格，且《房屋租赁合同》还约定库玛公司投入租赁房屋的装修费用和宣传营销费用作为预交租金，后阳光公司与库玛公司最终确定为127117308.06元，由于库玛公司投入租赁房屋的装修费用和宣传营销费用系自己从事经营活动必然支出的成本，阳光公司作为出租人不可能从中获取收益，除非库玛公司和阳光公司系关联公司或存在其他特殊关系，双方约定以上述费用充抵租金显属免除库玛公司租金的行为。因此，本案足以认定承租人库玛公司与被执行人阳光公司以明显不合理的低价承租被执行的不动产即案涉房屋。虽然本案没有直接证据证明承租人库玛公司与被执行人阳光公司存在恶意串通的情形，但是结合《房屋租赁合同》关于租赁期限为20年的约定，及武汉仲裁委员会1568号仲裁裁决书产生于《房屋租赁合同》签订前，该裁决书要求阳光公司继续履行《武汉市商品房买卖合同》，于竣工验收合格次日起5日内将宏厦公司所购买的阳光大厦裙楼第二层全部房屋交付给宏厦公司，《房屋租赁合同》签订后阳光公司总经理胡雄健成为库玛公司的监事的事实，阳光公司签订《房屋租赁合同》的目的是阻碍武汉仲裁委员会1568号仲裁裁决书的执行。再者，因阳光大厦裙楼在《房屋租赁合同》签订前已被人民法院查封，在正常情况下承租人于签订《房屋租赁合同》前必然会对拟租赁房屋的状况全面加以了解，库玛公司若尽了正常承租人的注意义务，则对租赁房屋已被人民法院查封的事实是清楚的，故库玛公司在知悉租赁房屋存在诉讼风险，甚至有可能知道阳光公司依武汉仲裁委员会1568号仲裁裁决书应向宏厦公司交付案涉房屋，其以不合理的低价承租阳光大厦裙楼所有房屋，并且以为自己经营所需而投入的装修费用和宣传营销费用充抵应向阳光公司缴纳的租金，明显存在恶意。此外，阳光公司在本案中主张《房屋租赁合同》和《协议书》是阳光公司时任总经理胡雄健个人与库玛公司恶意串通的结果，因《房屋租赁合同》和《协议书》盖有阳光公司的印章，且胡雄健作为总经理具有相应的职权，故胡雄健的行为构成职务行为。据此，库玛公司与阳光公司签订《房屋租赁合同》显属恶意串通损害宏厦公司合法权益的行为。综上，基于本案存在承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产的情形，库玛公司对案涉房屋享有的不动产租赁权不能排除人民法院的强制执行，一审法院作出（2011）鄂执字第1-13号执行裁定、（2019）鄂执异2号执行裁定并无不当。库玛公司主张武汉仲裁委员会1568号仲裁裁决书要求阳光公司于竣工验收合格次日起5日内将交付宏厦公司所购买的房屋，因案涉房屋尚未办理竣工验收手续，案件执行条件尚未成就，因阳光大厦已建成多年，库玛公司亦租赁使用案涉房屋多年，而办理阳光大厦竣工验收手续系阳光公司的法定义务，阳光公司拒不履行义务的目的是为了抗拒执行武汉仲裁委员会1568号仲裁裁决书，阳光大厦未办理竣工验收手续的事实并不影响武汉仲裁委员会1568号仲裁裁决书，一审法院对库玛公司的该主张不予支持。故库玛公司的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定判决：驳回库玛公司的诉讼请求。一审案件受理费64945.38元，由库玛公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 库玛公司提交杭州中院1827号民事判决以及一审法院（2007）鄂民一初字第4号民事调解书，拟证明阳光公司与宏厦公司就案涉房屋产权存在争议，且相关案件在杭州中院已经经过一审判决。阳光公司提交一审法院在2007年5月30日的执行笔录一份，拟证明库玛公司没有向法院提交过涉案的《房屋租赁合同》和《协议书》的原件。宏厦公司没有提交新证据。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：宏厦公司、阳光公司对库玛公司所提交的杭州中院1827号民事判决以及一审法院（2007）鄂民一初字第4号民事调解书真实性均无异议，本院对该证据真实性予以确认。阳光公司所提交的一审法院在2007年5月30日的执行笔录，因库玛公司、银城公司对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以认可。 根据库玛公司、宏厦公司、阳光公司的举证、质证及本院认证情况，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院另查明： 1.武汉仲裁委员会作出的生效的1568号仲裁裁决书就《武汉阳光置业有限公司股权及阳光大厦项目转让合同书》及补充协议、厦门中院（2001）厦经初字第332号执行案件对宏厦公司与阳光公司间的《武汉市商品房买卖合同》之影响作出分析后认定该《武汉市商品房买卖合同》有效，并裁决宏厦公司与阳光公司继续履行该合同。一审法院（2007）鄂民一初字第4号民事调解书中法院并未认定宏厦公司从阳光公司抽回投资，也未认定上述《武汉市商品房买卖合同》无效。 2.本院2019年9月24日作出的已生效的（2018）最高法民终1231号民事判决书（以下简称1231号民事判决）认定：银城公司于2007年6月19日向一审法院提起该1231号民事判决对应的诉讼，请求判令阳光公司、库玛公司立即腾退、返还银城公司所有的案涉阳光大厦的其他相应房屋31443.78平方米（第四、五、七、八层整层全部；第三层中的3111、3125、3127、3130、3131、3133-1、3135、3136、3138、3139、3140、3141、3145、3210、3213-1、3217、3219、3220、3221、3222、3226、3227、3228、3229、3230、3231、3232、3233、3233-1、3235、3236、3237、3238、3239、3242、3243、3243-1、3245、3318、3319、3320、3321、3322、3323、3323-1、3325、3326、3327、3328、3329、3330、3331、3332、3333-1、3341号；第一层的1-1至1-8，2-1，2-4，2-5，3-1至3-12，C1-1至C1-2，C2-1至C2-3,C3-1至C3-3,C4-1至C4-8,E1-1至E1-6,E2-1至E2-3,E3-1至E3-4,E4-1至E4-8,E5-1至E5-7,E6-1至E6-6，E7-1至E7-5,E8-1至E8-3,F3-1至F3-8,F4-1至F4-8,F5-1至F5-4,F6-1至F6-9,G3-1、G3-10、G3-2至G3-9,H3-1至H3-6号），阳光公司、库玛公司共同连带向银城公司支付房屋占有使用费等。该案审理中，一审法院委托湖北华夏房地产评估咨询有限公司（以下简称华夏公司）对该案上述房屋的占有使用费进行鉴定。2013年9月27日，华夏公司作出鄂华房报字[2011]第3010号《江汉区清芬一路57号（中山大道600号）“阳光大厦”31443.78平方米房屋占有使用费（租金）市场价格评估报告》，确定按照市场价格计算2004年案涉房屋所在的阳光大厦-1层月租赁单价为40元/平方米，1层为264元/平方米，3层为132元/平方米，4层为106元/平方米，5层为92元/平方米，7层为66元/平方米，8层为53元/平方米，其后每年的阳光大厦月租赁单价均处于增长的状态。 3.2003年4月1日《武汉晚报》登载《武汉市处理停建工程领导小组办公室公告》，该公告载明案涉阳光大厦当时属于该市拟处理的停建工程项目。 4.本院已作出生效的**民事判决认定：《房屋租赁合同》签订后阳光公司总经理胡雄健即成为库玛公司的监事。综合上述因素，认定库玛公司并非善意第三人并无不当。 本院认为，武汉仲裁委员会作出的生效的1568号仲裁裁决书就《武汉阳光置业有限公司股权及阳光大厦项目转让合同书》及补充协议、厦门中院（2001）厦经初字第332号执行案件对宏厦公司与阳光公司间的《武汉市商品房买卖合同》之影响作出分析后，认定该《武汉市商品房买卖合同》有效，并裁决宏厦公司与阳光公司继续履行该合同。所以，本案中库玛公司以《武汉阳光置业有限公司股权及阳光大厦项目转让合同书》及补充协议、厦门中院（2001）厦经初字第332号执行案件为据再主张《武汉市商品房买卖合同》无效，属于对生效仲裁裁决书的否定，其主张缺乏法律依据。《武汉阳光置业有限公司股权及阳光大厦项目转让合同书》及补充协议、厦门中院（2001）厦经初字第332号执行案件不影响本案的审理，库玛公司申请本院调取上述相关材料，本院不予采纳。因上述1568号仲裁裁决书已经认定宏厦公司与阳光公司签订的上述《武汉市商品房买卖合同》有效，即使杭州中院在审的相关案件涉及该合同效力问题，该案件也不影响本案依照1568号仲裁裁决书来认定该合同的效力。库玛公司主张本案应中止审理，于法无据，本院不予采纳。因上述《武汉市商品房买卖合同》有效，所以库玛公司以该合同无效为由来主张宏厦公司不应享有案涉房屋所有权，缺乏事实基础，对其主张不应支持。 库玛公司主张依照其与阳光公司2004年8月28日签订的《房屋租赁合同》其应享有案涉房屋的租赁权，可以阻止法院作出的案涉执行。但是，本院认为，该《房屋租赁合同》应属于库玛公司与阳光公司恶意串通以明显不合理的低价而签订，其不能阻止案涉执行，理由是：第一，虽然《武汉市处理停建工程领导小组办公室公告》在2003年4月1日将案涉房屋所在的阳光大厦列入拟处理的停建工程项目，但是库玛公司并无证据证明在其于2004年8月28日与阳光公司签订《房屋租赁合同》时阳光大厦仍处于停工状态。而且，本院1231号民事判决书对应的案件中，法院委托华夏公司专门就案涉阳光大厦作出的《江汉区清芬一路57号（中山大道600号）”阳光大厦”31443.78平方米房屋占有使用费（租金）市场价格评估报告》中载明，按照市场价格计算2004年案涉房屋所在的阳光大厦月租赁单价为1层264元/平方米，3层为132元/平方米，4层为106元/平方米，5层为92元/平方米，7层为66元/平方米，8层为53元/平方米，其后每年的阳光大厦月租赁单价均处于增长的状态。由此可以认定《房屋租赁合同》《协议书》就案涉房屋1层约定的每月100元/平方米明显低于该层当时的市场价格。根据前述评估报告，案涉房屋1层、3层及以上楼层的租赁价格逐层递减，在库玛公司未提供有力证据推翻的情况下可以认为案涉房屋2层租赁单价的市场价格应介于1层与3层的租赁单价之间。据此，无论是否采纳原武汉市房产管理局《关于发布武汉市2002年房屋租赁市场参考租金的通知》中确定的案涉房屋所在地段2002年市场租赁参考租金月243元/平方米标准，都可以认为《房屋租赁合同》约定的案涉房屋2层在20年租赁期内的月租赁单价10元/平方米，明显低于市场价格。第二，即使库玛公司向案涉房屋投入了装修费用和宣传营销费用，该费用也是库玛公司经营所需，是直接有益于承租人库玛公司的行为。而且，《房屋租赁合同》约定的20年租赁属于长期租赁，在长期租赁情形下房屋装修和宣传营销费用形成的财富实际由承租人库玛公司控制，该费用带来的收益实际上也是由承租人库玛公司获得。《房屋租赁合同》将上述费用计为向出租人阳光公司预交的租金，明显违背商业常理。第三，本院作出的生效的1231号民事判决结合阳光公司总经理胡雄健在案涉《房屋租赁合同》签订后不久就成为库玛公司监事等事实，认定库玛公司在签订上述合同时并非善意第三人。而且，武汉仲裁委员会2004年2月13日作出了生效的1568号仲裁裁决书，武汉中院依据该裁决书也于同年6月23日向阳光公司送达限期履行执行通知书。阳光公司于同年8月28日与库玛公司签订《房屋租赁合同》将案涉房屋出租给库玛公司，因该合同内容明显不符合商业常理，也不利于实现执行通知书，所以可以认为库玛公司与阳光公司签订上述合同时存在恶意串通。该恶意串通形成的《房屋租赁合同》有损宏厦公司利益，库玛公司不能依照该合同享有租赁权。相应地，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，库玛公司依照《房屋租赁合同》阻止向宏厦公司移交案涉房屋的占有，不能成立。一审法院依照宏厦公司申请作出（2012）鄂执字第00004号执行裁定书、（2019）鄂执异1号执行裁定书，解除库玛公司对案涉房屋的占有及驳回库玛公司的执行异议，并无不当。库玛公司请求撤销上述两份执行裁定书，于法无据，本院不予支持。 综上，库玛公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费64945.38元，由武汉市库玛华中百货有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  杜 军 审判员  关晓海 二〇二〇年七月二十四日                                                    法官助理丁燕鹏                                                      书记员陈博