广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1281民初734号 原告：河池市同享碧桂园房地产开发有限公司，住所地河池市宜州区庆远镇山谷路24号。统一社会信用代码：914512810752228984。 法定代表人：谢伟洲，职务：总经理。 特别授权委托代理人：陈聪，公司员工。 被告：潘勇成，男，1985年9月6日生，壮族，户籍所在地河池市宜州区。 原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告潘勇成商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案。依法由审判员潘立峰适用简易程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告碧桂园公司的委托代理人陈聪、被告潘勇成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的宜州碧桂园7幢1单元2701号房屋的《商品房买卖合同》及其附件；2、判令被告向原告支付违约金262085.01元（房屋总价1747234×15%)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月30曰，原告与被告签订了编号为2018k00172800779的《商品房买卖合同》及附件（以下总称“合同”）。合同约定被告购买原告开发的宜州碧桂园7幢1单元2701号商品房，总价款1747234元。付款方式为按揭分期付款，被告必须在签订《商品房买卖合同》时向原告付95149元，在2019年2月28日前付87362元，在2019年5月30日前付174723元，在2019年6月30日前付1390000元。另合同附件十一补充协议第三条约定，被告逾期支付房款超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按合同约定总。房价款的15%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告仅向原告支付购房款95149元，剩余购房款1652085元至今未支付，经原告多次追讨未果，逾期付款已超过90日。根据合同约定，被告的行为已经构成违约，原告有权解除合同并要求被告支付相应的违约金。原告为维护自己的权益，特向法院提起诉讼。 被告潘勇成答辩称，同意原告解除合同的请求，但是被告请求的违约金过高，请求法院根据银行利率调整少赔或者不用赔偿。 本院经审理认定事实如下：2018年11月30日，被告潘勇成与原告碧桂园公司签订《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》（编号2018K00172800779），协议主要约定：碧桂园公司（出卖人）以出让方式取得河池市宜州区庆远镇山谷路24号地块的建设用地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房项目宜州碧桂园。被告潘勇成（买受人）购买商品房为7幢1单元2701号房，预测建筑面积272.88平方米。该商品房单价6402.94元，总价款为1747234元。付款方式及期限：签订合同前，买受人已支付定金40000元，该定金在合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式付款，买受人应当于2019年5月30日前支付首期房价款357234元，余款1390000元向银行申请贷款支付。（买受人必须在2018年11月30日支付95149元，并向银行办理按揭申请手续，在2019年2月28日前支付87362元，在2019年5月30日前支付174723元，在2019年6月30日前支付1390000元）；逾期付款责任：逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满至次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额不超过合同约定总房价款的15%。交付时间：出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付商品房。逾期交付责任：逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同，出卖人应自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还购房款，并按已付房款15%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，自合同约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，但该违约金总额不超过买受人已付房价款的15%。被告潘勇成分别于2018年11月20日和2018年11月30日支付了定金40000元和购房款55149元。后被告潘勇成未能按约支付剩余购房款，2019年7月30日，原告委托律师事务所向被告发出催款《律师函》，原告催收无果后诉至本院。 以上事实有原告提交的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》、碧桂园公司收款收据两张、《律师函》、当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原告碧桂园公司与被告潘勇成签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。立约双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。 对于《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》能否解除问题。原告碧桂园公司与被告潘勇成签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》中约定买受人潘勇成逾期付款超过90日后，出卖人碧桂园公司有权解除合同，本案被告潘勇成直至庭审之日一直未能履行付款义务，庭审中，被告潘勇成对解除该合同亦无异议，因此，原告碧桂园公司请求解除与被告潘勇成签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。原告依据约定的解除条件主张解除合同，合同自通知到达对方时解除，因此双方签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》于潘勇成收到本案诉状的2020年5月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。庭审中，经本院释明，原告同意解除合同后退还被告已经支付的购房款，因此，原告碧桂园公司应退还被告潘勇成购房款95149元。 关于违约金是否过高，是否应调整的问题。合同附件十一中约定买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总价款的15%向出卖人支付违约金。被告潘勇成认为双方对违约金的约定过高，请求给予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告碧桂园公司的损失应为未能按期得到购房款进行使用的利息损失，原告碧桂园公司的利息损失参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的130%计算远低于双方约定总价款的15%向出卖人支付违约金，可以认定为双方约定的违约金过分高于造成的损失，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少调整。因此，本案被告支付的违约金应调整为以逾期欠付的购房款为本金按贷款利率的130%计付利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司与被告潘勇成签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》（编号2018K00172800779）于2020年5月11日解除； 原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司返还被告潘勇成购房款95149元； 被告潘勇成支付原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司违约金（违约金以87362元为基数按中国人民银行贷款基准利率的130%自2019年3月1日计至2019年5月30日；以262085元为基数按中国人民银行贷款基准利率的130%自2019年5月31日计至2019年6月30日；以1652085元为基数按中国人民银行贷款基准利率的130%自2019年7月1日计至2019年8月20日，2019年8月20日后以1652085元为基数按同期全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率的130%计至付清之日止）； 驳回原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费5232元，减半收取2616元，由被告潘勇成承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 潘立峰 二〇二〇年七月一日 法官助理 韦兰情 书 记 员 邹旺恒