河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0403民初2027号原告：中国农业银行股份有限公司平顶山新华支行。住所地：平顶山市卫**矿工路中段**，统一社会信用代码：91410400871759370Q。负责人：李建中，行长。委托诉讼代理人：邢志国，男，汉族，1971年11月2日出生，系该行员工，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：焦志广，河南黎民律师事务所律师。被告：贾瑞珍，女，汉族，1981年12月15日出生，住平顶山市卫**。被告：平顶山市新安居房地产开发有限公司。。住所地：平顶山市湛河区高阳路中段南侧蓝天花园**蓝爵小区**楼**统一社会信用代码：91410400716773068T。法定代表人：郑欣，总经理。委托诉讼代理人：陈芳刚，河南坤鹰律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司平顶山新华支行（以下简称农行新华支行）诉被告贾瑞珍、平顶山市新安居房地产开发有限公司（以下简称新安居公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行新华支行的委托诉讼代理人邢志国、焦志广，被告新安居公司委托诉讼代理人陈芳刚到庭参加诉讼。被告贾瑞珍经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行新华支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告贾瑞珍向原告偿还贷款本金549789.3元及应付利息2200.07元、罚息4.59元、复利12.77元(应付利息、罚息及复利暂计算至2019年3月20日，之后的应付利息罚息及复利按照借款合同约定继续计算至贷款本息清偿完毕之日止)。2、判令被告新安居公司对上述债务承担连带清偿责任。3、判令被告贾瑞珍在其提供的抵押物价值范围内承担担保责任，拍卖价款由原告优先受偿。事实和理由：被告贾瑞珍于2016年10月31日和原告签订了个人购房担保借款合同，向原告借款570000元。被告贾瑞珍以位于河南省××蓝天花园××云××楼××号的房产作为抵押，并办理了抵押预告登记。同时新安居公司对借款承担连带责任保证。借款合同到期后，被告贾瑞珍还了20210.7元后就不再归还，逾期549789.3元贷款已存在风险。原告多次要求被告履行合同义务，但始终未能解决，二被告的违约行为侵害了原告权益，现诉至法院，请求法院查明事实，判如所请。被告新安居公司辩称，第一，新安居公司担保行为属于重复担保，应当取消担保义务。因为主债务人贷款的同时已经将自己所得的房产抵押了，原告可以查封、拍卖该房产，已经是足额担保，所以再由新安居公司作为开发商进行担保，是超额重复的。第二，新安居公司建议如果债务人一不出庭、二不还债，应该请原告配合新安居公司将和主债务人的购房合同解除，即新安居公司对主债务人的房产回收，以直接偿还原告的债务。被告贾瑞珍未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告农行新华支行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据1、原告与二被告签订的个人购房借款担保合同一份，该证据证明原告与二被告于2016年10月31日签订借款合同一份，该合同对于借款数额以及利率计算进行了约定，该合同贷款人将房屋作为担保，进行的抵押，新安居公司作为借款保证人签字、盖章，同时合同约定如借款人未按期归还借款，原告可对所有剩余借款，要求被告及时支付。证据2、借款凭证一份，该证据证明2016年11月2日借款人贾瑞珍收到原告借款570000元。证据3、抵押证书一份，证明借款协议中双方对所抵押房屋进行了抵押预告登记。被告新安居公司未提交证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年10月31日，原告农行新华支行与被告贾瑞珍（借款人）、新安居公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》。依据前述合同，原告向被告贾瑞珍（借款人）发放贷款人民币57万元；借款用途：购买住房，贷款期限为30年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款凭证记载的贷款起止期限为自2016年11月2日起至2046年11月1日止；还款方式为按月等额本息还款；还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。双方签订的《个人购房担保借款合同》约定，贷款利率以贷款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为准。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息。罚息利率按借款合同约定的利率基础上加收50%确定。第九条借款担保9.1保证……9.1.4保证人声明、保证和承诺：……（8）本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权……保证人承担保证责任的范围按下列第9.3种方式确定：……9.3阶段性保证担保+抵押……违约责任第十一条借款人、担保人的违约责任11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。……11.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利……11.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……第三十五条：阶段性保证担保+抵押阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人提供连带保证责任。（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。……上述贷款依约发放后，被告贾瑞珍未完全依约还本付息。截至2020年6月20日，贾瑞珍尚欠借款本金539253.01元、利息6520.59元。新安居公司亦未履行保证责任。另查明，2016年11月1日，被告贾瑞珍以其购买的坐落在平顶山市××城乡路与轻工路东北××蓝天花园××·××楼××房向原告农行新华支行提供抵押担保，并依法办理了预告抵押登记，预告抵押登记编号为平房预湛河字第16017067号。另查明，涉案房产尚未办理不动产权证书（或房产权属证书），亦未办理正式的抵押登记。本院认为，原告农行新华支行与借款人被告贾瑞珍及保证人新安居公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，为有效合同。合同签订后，原告按约履行了发放贷款的义务，借款人贾瑞珍却未按约定的期限履行还款义务。依据双方合同第十一条的约定，贾瑞珍未按约定按期足额偿还借款，农行新华支行有权宣布双方之间所签订的《个人购房担保借款合同》项下未偿还的借款立即到期，要求贾瑞珍立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。故原告农行新华支行请求被告贾瑞珍偿还剩余未还的借款本金539253.01元及利息，理由正当，本院予以支持。因新安居公司作为保证人为贾瑞珍提供阶段性连带责任保证，故原告要求新安居公司在贾瑞珍将房产他项权证书交付原告之前承担连带责任，理由正当，应予支持。同时，被告贾瑞珍将其购买的位于平顶山市××城乡路与轻工路东北××蓝天花园××·××楼××房抵押给原告，并办理了预购商品房抵押预告登记。故原告请求在被告贾瑞珍不能按期偿还借款时，对拍卖、变卖被告贾瑞珍抵押的房产所得价款优先受偿，于法有据，本院予以支持。被告新安居公司的辩称理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告贾瑞珍偿付原告中国农业银行股份有限公司平顶山新华支行借款本金539253.01元及利息（利息按照双方借款合同约定计付至借款本金全部清偿完毕之日止），于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；二、原告中国农业银行股份有限公司平顶山新华支行在本判决第一项范围内对被告贾瑞珍购买的位于平顶山市湛河区城乡路与轻工路东北侧蓝天花园三期·云顶10号楼18层1801号房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告平顶山市新安居房地产开发有限公司在被告贾瑞珍取得位于平顶山市湛河区城乡路与轻工路东北侧蓝天花园三期·云顶10号楼18层1801号房的房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之前对本判决第一项承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司平顶山新华支行的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9320元，由被告贾瑞珍、平顶山市新安居房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  吴林林人民陪审员  王占国人民陪审员  邵圆圆二〇二〇年七月二十九日书 记 员  杜 磊附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应该按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。