河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1747号上诉人（原审被告）：袁桂花，女，1967年10月17日出生，汉族，住上蔡县。被上诉人（原审原告）：陈小国（曾用名陈新国），男，1963年8月11日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人：王云龙，河南豫上律师事务所律师。原审被告：杨云飞，男，1992年10月29日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人：袁桂花，女，1967年10月17日出生，汉族，住上蔡县。系杨云飞之母。上诉人袁桂花因与被上诉人陈小国及原审被告杨云飞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省上蔡县人民法院（2019）豫1722民初6423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人袁桂花、被上诉人陈小国的委托代理人王云龙、原审被告杨云飞的委托代理人袁桂花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁桂花上诉请求：撤销河南省上蔡县人民法院（2019）豫1722民初6423号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。一、陈小国与杨高举签订的《存量房（二手房）买卖合同》系乘人之危，且显失公平。陈小国提交《存量房（二手房）买卖合同》不是其丈夫杨高举的真实的意思表示，该房屋系其与丈夫杨高举于2001年从陈小国手中购买，陈小国一直未协助办理国有土地使用权证过户手续，2019年，××，亟需资金救命，其全家准备出售该套房屋，根据当时市场价，该套房屋价值80万元左右，当时就有人出资80万元购买该房屋，但由于没有陈小国拒不协助办理国有土地使用权证过户手续而未能出卖，其找到陈小国愿意出2万元，只要协助办理国有土地使用权证过户手续，陈小国扬言给多少钱都不会协助，因其想收回给儿子结婚用。最终房屋从80万元降到50万元成交，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第72条规定，该合同显失公平，再根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，属于可撤销合同。一审法院认定该合同有效，属于认定事实不清，适用法律错误；二、该合同侵犯了其作为共有人的合法权益。于2001年其与丈夫杨高举从陈小国手中购买原房屋后，陈小国在原房屋居住半年后才搬走，陈小国明知原房屋卖给上诉人夫妻，却在签订案涉房屋时撇开上诉人，××在身、神志不清的杨高举签字，一方面属于恃强凌弱，另一方面也侵犯领取上诉人的合法权益；三、一审法院认定签订合同时袁桂花、杨高举之妹、杨高举之弟在场，属于认定事实错误。事实上，签订合同时，其并不在场，杨高举在家中只有兄弟二人并两个妹妹，且杨高举排行老二，其兄常年在新疆打工，签订合同时，其兄长不可能在场，更不存在其弟在场。不动产登记中心的工作人员在该合同未签署时，即到钱合同当日早七点半左右就到杨高举病房内，诓骗杨高举在空白的不动产登记申请书上签字，在拿到签字后就离开了病房，而当天中午十二点左右杨高举签订该合同时，不动产登记中心的工作人员根本不在现场，且一审开庭时，陈小国提交的不动产登记申请书上的签字与案涉合同上的签字不是同一笔迹，其合理怀疑，被上诉人伙同不动产登记中心工作人员恶意串通，侵害其合法权益，且该费属于其夫妻共同财产，却从未朝气协商卖方事宜。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该合同属于无效合同。陈小国辩称，原判认定事实清楚，处理正确。一、本案《存量房（二手房）买卖合同》、补充协议合法有效。1、从答辩人一审时提交的双方之间始于2019奶奶8月份的微信聊天记录可以证实，早在2019年8月份，被答辩人便主动联系答辩人，催促答辩人备款、交易。被答辩人所谓的有人出80万元购买，答辩人以不同意办理土地过户手续为由从中作梗，压价购买的陈素纯属编造。答辩人早在2001年将房屋卖给被答辩人家后即配合办理了房产过户手续，房产证换成杨高举的名字，因被答辩人家不愿意支付土地过户的费用并认为土地没有过户的必要，所以，才没有办理土地被告过户登记。被答辩人因建房与邻居关系很僵，数位看房人因邻居作梗，再加上出路较窄（不足一米）而无意购买，而答辩人原本在该处居住且邻里关系较好，被答辩人又得悉答辩人为给在西藏阿里工作数位年近三十的儿子买房完婚，便主动联系答辩人协商将房屋卖给答辩人。因主房仍是当然不的原房，且已破旧不堪，双方在被答辩人找的中间人即一审时出庭作证参与下协商以45万元卖给答辩人，答辩人2001年张让给被答辩人时是12万元，被答辩人白白居住使用近二十年，又得到45万元，何来的显失公平？如若可以卖到80万元，如若显失公平，为什么在起诉前答辩人同意解除合同，让被答辩人把收取的45万元购房款退还给答辩人而遭到拒绝呢？如若显失公平，为什么被答辩人至今没有提起撤销之诉呢？反而是答辩人起诉被答辩人履行办理过户的义务？因此，被答辩人所谓的乘人之危、显失公平与事实不符，更站不住脚；2、从一审时答辩人提供的双方通话记录及2019年12月1日记录双方及家人、亲属以及房产交易中心工作人员、中间人等共同参与下签订合同、协议的现场录音等充分证实了在12月1日签订合同、协议当天被答辩人不仅知情，而且积极参与了整个协商、核实转款、收取45万元巨额房款、签订合同、协议、核实合同、协议内容等具体行为。因杨高举当时在中医院住院治疗，行动不便，被答辩人本人事先将房产证、土地证道道中医院，上述行为完成后，经由被答辩人在中医院将两证交付给了答辩人。可见，被答辩人辩称其丈夫杨高举签字不是真实的意思表示，处于无民事行为能力状态，以及其是共有人，侵犯了其共有人的合法权益的观点既有悖于事实，更有使诚信；3、退一步讲，即便是如被答辩人所述其没有再合同上签字，根据前述事实，再结合“日常生活法则”，其丈夫的签字行为足以使答辩人及房管所工作人员相信其代理权，该行为也符合我国合同法第四十九条表见代理的规定；4、本案系二手房买卖合同纠纷，答辩人作为买受人，按照合同及补充协议的约定，于协议签订、成立之前，按照被答辩人的反复要求已履行了房款给付义务，提供银行转账支付了对价。被答辩人收取房款后，在合同上及补充协议上签字后，另行向答辩人出具了收购房款证明、钱证两清证明，上述事实证据足以证实答辩人已经按照合同履行了付款义务，全面履行了合同义务。被答辩人主动履行交付权利证书的行为也佐证了房屋买卖合同合法有效。二、被答辩人的上诉请求应予驳回。1、我国物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，双方签订的合同及补充协议虽然由于被答辩人的不作为未能及时办理过户登记手续，但双方的合同、协议为生效合同，受法律保护；2、从合同性质看，房屋买卖合同时诺成性合同，而非实践性合同。只要房屋买卖合同的当事人已书面形式订立合同即合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。对此，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第85条规定，财产所有人合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有人尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由的，协议又能够履行的，应当继续履行，如果协议不能履行，给对方造成损失的约定负赔偿责任；3、合同的意义在于促进交易，保护安全，维护诚实信用的社会经济秩序，合同法第六十条规定，当事人约定全面履行自己的义务，包括协助义务，协助办理过户手续的法定义务。请求驳回上诉，维持原判。陈小国向一审法院起诉请求：1、依法确认2019年12月1日签订的“存量房（二手房）买卖合同”合法、有效。2、依法判令被告履行协助原告办理房屋登记及过户手续的义务。一审法院认定事实：被告袁桂花系杨高举的妻子，被告杨云飞系杨高举的儿子。1994年12月15日，上蔡县人民政府为原告陈小国颁发上国用（1994）字第2626032号国有土地使用证，土地使用证上载明：“土地使用者陈新国，地址东大街南侧东关**，用途住在，东至葛妮旦、南至王群柱、西至翟雪亚、北至吴发旺。用地面积285.78平方米，建筑占地105平方米，”2001年，原告与杨高举签订房屋转让文约一份，文约载明：“甲方：陈新国，住蔡都镇××××号乙方：杨高举，住县信用联社1、经甲、乙双方协商，甲方陈新国愿将位于蔡都镇田巷××宅基一处，有堂屋砖混二层楼房八间，同中人严明，甲方陈新国当场交给乙方杨高举一九九年县政府颁发的房产证一份，证号11450号，一九九年县政府颁发的国有土地使用证一份，证号号，乙方杨高举同中人当场交给甲方陈新国转让金壹拾贰万元整，今后永无争执，款证两清。2、乙方杨高举在办理房地产交易等一切费用由乙方负担。甲不负担。3、注明甲方陈新国原土地使用证上西侧壹丈宽已归别人所有,乙方在办理变更土地证时,应减去壹仗为准。4、甲、乙双以上均无异议，房产权证归乙方所有，空口无凭，立字为据，具有法律效益。甲方：陈新国、乙方：杨高举，中证人：付胜利”双方及中证人均在文约上签字按印，原告将位于蔡都镇田巷××宅基一处，有堂屋砖混二层楼房八间出售给杨高举，2005年，上蔡县人民政府为杨高举颁发房权证上籍字第**房产证，房产证载明：“房屋所有权人：杨高举、房屋坐落：蔡都镇田巷中段东侧。结构砖混，总层数2层，建筑面积：197.25平方米，设计用途：住宅，东至盖妮丹、西至翟雪亚、南至王群柱、北至吴发旺。”2003年，杨高举、被告袁桂花在主房东西两边各建两间两层旁房一处，2016年，对主房进行翻修。2019年11月11日至2019年12月4日，杨高举因患有肺恶性肿瘤在上蔡县中医院进行治疗。2019年12月1日，原告陈小国与本案被告袁桂花签订房地产购买补充协议一份，合同内容载明：“甲方（男）：身份证号：甲方（女）：袁桂花身份证号：乙方（男）：陈小国身份证号：，经甲乙双方协商一致，现对转让房地产相关事宜，签订如下协议，望双方共同遵守。一、甲方愿将位于上蔡县东大街田巷路东门牌××，房产有主房上下八间楼房，新增建房的东西屋两层和门楼，包括本宅土地等所建筑物转让乙方所有，并保证以后房地产无任何经济纠纷责任。二、经甲乙双方商定，本宅基及所有房地产权成交价为45万元整，应一次性付清，同时甲方应将原由乙方县政府颁发的（1994）字第2626032号国有土地使用证，和甲方县政府颁发的第（00014229）号房产证交于乙方所有，并开具收款证明。三、乙方在办理房产过户过程中，甲方应积极配合办理完成，房产交易费用由乙方自行支付。四、甲方转让给乙方的所有房地产权是甲方夫妻共同出资其转让行为有效，与子女无关，甲方不得以任何理由反悔。五、甲方应于2019年12月8日前将本院内所有房屋正式交接给乙方。六、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议在房产过户签字时，同时双方签字后生效，双方不得违约，如有违约，违约方应赔未违约方经济损失，具有同等法律效力。甲方（男）：甲方（女）：袁桂花、乙方（男）：陈小国证明人：朱永振2019年12月1日。”原告陈小国、被告袁桂花、证明人朱永振均在协议上签字按印，同日，被告陈小国将450000元房款通过转账打给杨高举，杨高举给原告出具收购房款证明一份，证明内容载明：“收购房款证明今收到陈小国购房款总共肆拾伍万元整。（450000元）收款人：杨高举。”杨高举收到房款后与被告陈小国签订存量房（二手房）买卖合同（合同编号：上存201912010002号）合同载明：“甲方（卖方）：杨高举，乙方（买方）：陈小国……第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已对甲方房屋具体情况作了充分了解，并愿意购买该房屋。该房屋具体情况如下：1、房屋坐落于蔡都镇，房屋建筑面积：197.25平方米。2、房屋所有权证号为00××29号；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。……第四条，经双方协商确定，该房屋成交价款为（大写）肆拾伍万元整元，（小写）450000元……1、一次性付款。买受人应当在2019-12-3日前支付该房屋的全部价款。……第五条，甲方应于2019-12-8前将房屋正式交付乙方，除本合同另有规定外，甲方应在交付房屋前将室内物品腾空并打扫干净……”甲方杨高举，乙方陈小国均在合同上签字按印。后杨高举让被告袁桂花将房产证交付给原告陈小国，杨高举与原告签证明一份，内容载明：“证明，杨高举与陈小国钱证两清，杨高举陈小国2019.12.1号”。原告与杨高举签订合同时，袁桂花、杨高举的妹妹、杨高举的弟弟、杨高举的女儿、陈大燕（陈小国之女）、证明人朱永振、房产交易中心工作人员、不动产登记中心工作人员等均在场。另查明，2019年12月3日在原告办理过户登记时，被告袁桂花提出异议。以上事实，由原告提供的微信截图、存量房二手房买卖合同、录音光盘及文字记录、银行转账明细、证明两份、房产证一份、土地证一份、不动产登记申请书一份、异议书一份，被告提供的病历一份、房屋转让文约及庭审笔录等证据在卷予以佐证。一审法院认为，本案争议的焦点在于:2019年12月1日原告陈小国与杨高举签订的“存量房（二手房）买卖合同”是否有效。1、被告杨高举是否具有民事行为能力。从本案原告提供的录音材料显示，杨高举要求原告陈小国出具款证两清的证明，且本案被告袁桂花在庭审中认可被告杨高举委托其女儿到银行查询房款到账情况、收到款项后系杨高举要求被告袁桂花将房产证交付给原告并且杨高举自己通过手机操作转账偿还借款，以上各项事实均说明杨高举具有民事行为能力。被告袁桂花辩称杨高举系限制行为能力人无法律依据，该院不予采信。2、合同的签订是否侵犯了房屋共有人即本案被告袁桂花的权利。交易之前，被告袁桂花多次向原告陈小国发微信，且其在该院调查笔录中也表明杨高举告诉他卖房一事。证明被告袁桂花在合同签订之前已经知道买卖房屋一事。在交易过程中,被告袁桂花先行在病房和原告签订了补充协议，且在原告将房款打给杨高举，杨高举在存量房合同上签字后将房产证交付给原告陈小国，同时，在房产交易过程中，袁桂花等人一直在场，其并未提出异议，说明被告袁桂花认可杨高举的卖房行为，事实上，被告袁桂花也是对杨高举卖房行为的一种追认，因此,对于被告袁桂花在庭审中提出的杨高举的卖房行为未得到房屋共有人袁桂花的同意,擅自处分夫妻共有财产,侵犯了袁桂花的财产权,应该认定撤销或确认合同无效的抗辩不予采纳。3、合同是否存在重大误解和乘人之危等撤销合同的情形。原告陈小国与杨高举签订合同，系双方的真实意思表示，合同内容清楚，价款约定明确，签订合同中有双方的亲属、房产工作人员在场，被告袁桂花也在场，且均未提出异议，同时杨高举卖房是也是基于继续治疗和还债，目的清楚，被告辩称存在重大误解及乘人之危的情形，其并未提供相关证据予以证明，关于该辩论理由，该院不予支持。综上，原告陈小国与杨高举签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思的表示,且被告袁桂花在合同签订当天参与了相关的交付行为，并与原告签订补充协议，证明袁桂花认可杨高举的卖房行为，且该合同不违反法律、法规的强制性规定,应属有效。故原告要求确认2019年12月1日签订的存量房（二手房）买卖合同合法有效的诉讼请求，证据充分，该院予以支持。原告已经履行了房款给付义务，杨高举死亡后，被告袁桂花作为杨高举的妻子应当按照合同约定、协助原告办理房屋登记过户手续而未履行，已构成违约，应当承担违约的全部责任。故原告要求被告袁桂花协助原告办理房屋登记及过户手续的诉讼请求，事实清楚，证据充分，该院予以支持。因该房屋系杨高举与被告袁桂花的夫妻共同财产，其转卖行为与其子杨云飞无关，且，杨高举购买原告房屋期间，杨云飞还不满十八周岁，没有经济来源，说明杨云飞对涉案房屋没有实际出资，其对涉案房屋没有处分权。故原告要求被告杨云飞承担责任的诉讼请求，证据不力，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,一审法院判决:一、确认2019年12月1日原告陈小国与杨高举签订的“存量房（二手房）买卖合同”为有效合同。二、限被告袁桂花于本判决生效之日起三十日内协助原告陈小国办理房屋登记及过户手续。三、驳回原告陈小国其他的诉讼请求。案件受理费200元，由被告袁桂花负担（该款原告已预交，限被告于本判决生效后十日内将此款支付给原告）。二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因房屋买卖合同发生纠纷，双方对其之间发生房屋买卖合同关系的事实均无异议，应予确认。本案二审争议的焦点为案涉房屋买卖合同是否有效及袁桂花应否协助陈小国办理房屋登记及过户手续。根据查明的事实，双方当事人先行签订补充协议后，又签订的《存量房（二手房）买卖合同》，补充协议及《存量房（二手房）买卖合同》均系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。陈小国依约履行了支付房屋价款的义务，袁桂花作为出卖方未履行协助陈小国办理房屋登记及过户手续。引起双方纠纷，袁桂花应付纠纷的全部责任。××重期间签订的，有乘人之危及显失公平之嫌，且签订合同时其不在场，侵犯了其作为共有人的合法权益，案涉合同应为可撤销或无效。从一审法院查明房屋买卖的过程看，××重，但其神智清醒，具备完全行为能力的人，且袁桂花知情并在卖房过程中始终参与。二审中，其未提交证据证实其上诉的事实。故其上诉理由不足，不予采纳。综上所述，袁桂花上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人袁桂花负担。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年七月二十日书记员  耿嘉琪