四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8016号 上诉人（原审原告）：成都银剑市场经营管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市青白江区桂通北路1号（青白江散货物流园区内）。 法定代表人：冯昌云，执行董事。 委托诉讼代理人：张仕镭，四川忠典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林奕良，四川忠典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：龚木元，男，1965年12月26日出生，汉族，住四川省三台县。 上诉人成都银剑市场经营管理有限公司（以下简称银剑公司）与被上诉人龚木元房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，被上诉人龚木元经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 银剑公司上诉请求：1、依法撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8911号民事判决书中第二、四项；2、改判龚木元立即向银剑公司返还补偿金900000元，并按银行同期贷款利率从分期付款之日起至还清补偿金之日止的资金占用利息，暂计至2019年11月30日共79072.91元，以上共计979072.91元；3、改判龚木元赔偿银剑公司燃油补贴180000元，并按银行同期贷款利率从分期付款之日起至付清补偿金之日止的资金占用利息，暂计至2019年11月30日共13223.92元，以上共计193223.92元；4、改判龚木元向银剑公司返还进货补贴金10000元，并按银行同期贷款利率从支付之日起至还清进货补贴金之日止的资金占用利息，暂计至2019年11月30日共1394.96元，以上共计11394.96元；5、本案一审和二审诉讼费由龚木元承担。 事实和理由：1、对于补偿金900000元，一审判决按照实际经营时间扣除后仅返还375000元没有事实和法律依据。《银犁水产市场共建协议》（以下简称《共建协议》）被确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，龚木元取得的补偿金900000元应当全额退还，不应当按照经营时间进行折算；2、因分期规划的原因，银犁市场第三期活鲜水产市场建设还未取得规划许可证，而银犁市场一、二期即冻库和冻货、农副产品、干杂、肉类等市场建设是完全合法合规并已取得相关证照，并非一审认定的未取得建设规划许可证。3、一审判决认定“进货补贴金系支付给案外人，跟本案无关联”错误，根据《水产市场补贴单》显示，进货补贴金10000元是直接支付给龚木元的，龚木元基于合同无效应当全额返还。4、银剑公司向龚木元担保的向买鱼商家支付的燃油补贴费180000元，该费用虽然支付给案外人，但是龚木元签订了担保书，其应当承担相应的赔偿责任。 龚木元未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 银剑公司向一审法院提出如下诉讼请求：1.判令龚木元返还补偿金900000元，并支付违约金900000元；2.判令龚木元缴纳的共建保证金75000元归银剑公司所有；3.判令龚木元继续履行《银犁水产市场共建协议》，开门营业、亮货经营并按月向银剑公司支付租金。案件审理过程中，经一审法院当庭释明因案涉商铺未取得建设工程规划许可证，双方签订的《银犁水产市场共建协议》无效，双方均可变更诉讼请求后，银剑公司将诉讼请求变更如下：1.判令龚木元从2019年6月起按每月每间1600元的标准，按实际使用时间支付4间铺面的占有使用费，暂计至2019年11月共38400元及资金占用利息，资金占用利息按银行同期贷款利率计算，从分期应付铺面占有使用费之日起至付清之日止，暂计至2019年11月30日共457.81元，共计38857.81元；2.判令龚木元立即返还补偿金900000元及资金占用利息，资金占用利息按银行同期贷款利率计算，从分期付款之日起至还清补偿金之日止，暂计至2019年11月30日共79072.91元，共计979072.91元；3.判令龚木元赔偿银剑公司向其担保的买鱼商家支付的燃油补贴费180000元及资金占用利息，资金占用利息按银行同期贷款利率计算，从分期付款之日起至还清赔偿款之日止，暂计至2019年11月30日共13223.92元，共计193223.92元；4.判令龚木元返还进货补贴金10000元及资金占用利息，资金占用利息按银行同期贷款利率计算，从支付之日起至还清进货补贴金之日止，暂计至2019年11月30日为1394.96元，共计11394.96元。以上四项共计1222549.6元。 一审经审理查明，2016年10月31日，银剑公司（甲方）与龚木元（乙方）签订《共建协议》。协议主要约定如下：1.龚木元承诺2016年12月30日前从天华市场整体搬迁至银犁市场进行经营；银剑公司承诺自开始经营之日起对龚木元进行补偿，共24个月，于每月1号补偿人民币37500元，共计人民币900000元；2.经营过程中，龚木元出现不可抗拒因素或者转行从事其他行业，银剑公司补偿金则当月予以停止发放；如龚木元在月初领取甲方补偿金后，转行从事其他行业给银剑公司当月补偿金造成损失的，由与银剑公司签订《共建协议》20户之剩余商家共同追缴，否则在第二月补偿金中对剩余商家均等扣除；3.龚木元承诺5年内(从2017年1月1日-2021年12月31日止)不撤离银犁市场……即使是本人有身体原因不能亲自经营，也必须是请人代管，但不能在银犁市场以外的场所从事水产经营，否则按补偿金总额的两倍予以赔偿；4.龚木元租用银犁市场内4间铺面作为活鲜水产商铺，并自愿缴纳市场共建保证金，每间商铺按15000元收取，计60000元，入驻满三年后由银剑公司无息退还保证金；5.银剑公司收费标准：铺面（含一楼一底）租金1600元/间/月，自2017年2月1日起开始计费，……保证商铺租金三年不变……；6.自银剑公司正式交付铺面之日起，龚木元承诺七天之内入驻银犁市场亮货经营。如无特殊情况，营业后若连续七天关门歇业，视为龚木元主动放弃补偿金、保证金及铺面使用权，同时按补偿金总额的两倍予以处罚。双方还对其他权利、义务进行了约定。 一审另查明，龚木元实际租用银犁市场内A020036-A020039号四间铺面经营活鲜水产，共建保证金按4间铺面缴纳，共计缴纳60000元，由成都银犁冷藏物流股份有限公司（以下简称银犁公司）收取。2017年1月至2019年3月，银剑公司委托他人向龚木元支付了24个月共计900000元的补偿金。 一审再查明，银犁市场系成都银铸置业有限公司（以下简称银铸公司）修建，2016年12月28日市场修建完毕，通水电后龚木元进场经营，银剑公司为市场管理方。银铸公司与银剑公司均是银犁公司的全资子公司。案涉银犁市场土地使用权人为银犁公司，截至银剑公司起诉之日，银犁市场仍未取得建设规划许可证。 一审同时查明，2016年10月31日，银剑公司（甲方）与成都众诚水产同业协会（乙方）签订了《补充协议》，补充协议主要对违约条款进行了约定，主要如下：甲方承诺自乙方搬迁至银犁市场进行经营之日起开始对乙方进行补偿，共计24个月，于每月1号补偿37500元，共计900000元，如若甲方的补偿款出现如下逾期行为，则按以下内容承担违约责任：甲方未按照《共建协议》约定的时间支付补偿款的……拖欠三个月以上的（含三个月）视为甲方根本违约，乙方有权解除《共建协议》，并要求其一次性支付剩余全部补偿款。同时，甲方还应向乙方承担全部补偿款总额30%的违约金，乙方可搬离银犁市场并由甲方承担乙方的搬迁费用。庭审还查明，龚木元提交的《补充协议》上，在最后乙方成都众诚水产同业协会盖章处，手写添加了龚木元等12个商户的名字，但银剑公司提交的《补充协议》上并无此内容，落款处仅有成都众诚水产同业协会盖章。《补充协议》所称的乙方成都众诚水产同业协会至今未注册登记。 截至起诉时，龚木元尚在银犁市场经营鲜活水产，未将案涉商铺退还给银剑公司，租金缴纳至2019年5月。 2017年12月22日，银犁公司与龚木元签订二份《担保书》，约定龚木元（担保人）为周会、胡军（被担保人）作如下担保：保证被担保人每月到银犁市场购鱼天数不低于25天；每天到银犁市场购鱼时间不低于2小时，且每天在银犁市场的购鱼量达到《共建协议》的要求；保证被担保人不得在除银犁市场外的其他水产市场购鱼；被担保人违反了协议约定，担保方应承担连带违约责任，银犁公司有权按照《共建协议》的补贴金额向担保方追偿，追偿金直接从银犁公司向担保人发放的补贴中扣除。《担保书》签订后，银犁公司向周会转账支付60000元、向胡军支付60000元，此外银犁公司还向王涛支付10000元、向兰云支付10000元、向徐贵勇支付10000元、向贾远强支付10000元、向银华支付10000元、向陈海萍支付10000元，前述共计支付180000元燃油补贴金。2016年12月至2017年1月，银剑公司委托他人累计向龚木元支付进货补贴金10000元，该补贴金系进货人在龚木元处进货后实际发放给进货人的。 一审还查明，天华市场属于成都市龙泉驿区人民政府大面镇玉竹路项目拆迁规划范围，该项目于2017年3月16日启动拆迁。 一审再查明，在银犁市场，龚木元经营主要以批发为主，鱼主要来自外省，在批发过程中必须加冰，放进集装箱才能保持存活，因此交易都是在恒温车里当面进行。银剑公司对铺面的规划要求是要有一个蓄水池，保证商家亮货经营。 上述事实，有双方当事人提供的《共建协议》、《补充协议》，调查令回执，中国民生银行个人账户对账单，委托付款协议书，中国银行交易流水明细单，担保书、支付业务回单、收条，龙泉驿区网民留言办理工作领导小组办公室回复函等证据以及双方当事人的当庭陈述等予以证明。上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，一审法院予以采信。 一审法院认为，本案基础法律关系是房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故银剑公司与龚木元就案涉的银犁市场签订的《共建协议》虽系双方当事人真实的意思表示，但该房屋未取得建设工程规划许可证，银剑公司与龚木元就案涉房屋签订的《共建协议》应属无效。关于《补充协议》的效力问题。《补充协议》的一方主体成都众诚水产同业协会未依法登记设立，不具有订立合同的主体资格；且双方提交的《补充协议》不一致，龚木元提交的《补充协议》在尾部由龚木元等人自行添加签名，银剑公司不予认可，故一审法院认为该《补充协议》未成立。故龚木元要求银剑公司承担违约金无事实和法律依据，一审法院均不予支持。 在《共建协议》被确认无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，银剑公司是导致合同无效的主要过错方，但龚木元在签订合同时对于涉案房屋的产权登记及建设手续等应作必要的审查，其未尽到相应的注意义务，对于合同无效应承担相应的责任。双方对于合同无效均有过错，因此对双方主张的资金占用利息，一审法院均不予支持。 对双方争议较大的900000元补偿金应如何返还的问题。一审法院认为，本案关于补偿金条款的约定是在房屋租赁合同基础上的延伸，银剑公司给予商家补偿金的目的是提高自己市场的人气，以带动整个市场获得更高的利益。龚木元在此经营期间确实给市场带来了收益，根据《共建协议》约定，要求五年内商家都在此经营不得在其它地方经营，900000元补偿金实际是支付给商家五年（60个月）经营期间的投入及其它补偿，基于公平原则，虽然合同无效但补偿金应该按实际经营时间扣除后予以部分返还。龚木元实际还在银犁市场经营鲜活水产，一审法院认定实际经营时间截止至2019年11月共35个月。因此，龚木元应返还的补偿金为375000元（900000元-900000元÷60个月×35个月）。 关于铺面占用费，尽管《共建协议》无效，但银剑公司已将案涉商铺实际交付龚木元使用，且龚木元至今尚在经营且未将商铺退还给银剑公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，龚木元应当向银剑公司支付其实际使用期间未支付的铺面占用费，龚木元已支付房屋租金至2019年5月，因还未腾退房屋，其还应按照双方《共建协议》确定的租金标准（1600/月/间），支付2019年6月起至2019年11月30日止，4间铺面共计6个月的房屋占有使用费，共计38400元。故对于银剑公司要求龚木元支付38400元铺面占用费的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于燃油补贴和进货补贴金，银剑公司主张的燃油补贴和进货补贴金系支付给案外人，跟本案无关联。故对于银剑公司要求龚木元返还燃油补贴金及进货补贴金的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于银剑公司要求调查天华市场拆迁有关情况的申请，因本案中双方对于天华市场是否拆迁等并无争议，故对于银剑公司的前述调查申请不予准许。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、银剑公司与龚木元于2016年10月31日签订的《银犁水产市场共建协议》无效；二、龚木元于判决生效后十日内返还银剑公司补偿款375000元；三、龚木元于判决生效后十日内支付银剑公司铺面占用费38400元；四、驳回银剑公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10924元，由银剑公司负担7647元，由龚木元负担3277元。 二审中，银剑公司提交了以下新证据：证据1：在青白江区人民法院审理案涉纠纷时的质证笔录、庭审笔录、调解笔录等。拟证明本案在青白江区人民法院庭审程序已经结束，后发现该院没有管辖权。青白江区人民法院在开庭时商户之一的何明会到庭参加了诉讼，认可《补充协议》中“成都众诚水产同业协会”字样是何明会写的。这与龚木元提交的协议内容不同，可以证明不同部分是对方事后添加的。证据2：2019年6月27日另一份《补充协议》，这与龚木元提供的协议内容也不一样。协议第6条有一份是“甲方承诺乙方进场后只能有17位商户经营……留下”，而对方的协议是“甲方承诺自2017年元月起5年内只能有现有17户商家……不得擅自增加”，就没有“乙方代表名额如下”等字样，如果是各方当事人同时添加的，那么添加内容应当一致。另外协议签字的人不一样，一份是11人签字，一份12人签字，第6款条款上表述也有不同，进一步印证案涉《补充协议》不真实。本院对上述证据的合法性、真实性予以确认，至于上述证据与本案的关联性及证明力将结合全案证据在实体评判中予以评述。 本院二审查明的事实与一审查明事实一致。另二审审理中，何明会到庭认可在银剑公司提供的《补充协议》上手写“众诚水产同业协会”字样是其书写。 本院认为，本案二审争议的焦点问题为：1、银剑公司与龚木元签订的《共建协议》的性质和效力。2、案涉900000元补偿金应如何返还。3、案涉燃油补贴和进货补贴是否应当返还。对此评述如下： 关于《共建协议》的性质和效力。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉《共建协议》主要内容亦是银剑公司将水产市场商铺租与龚木元占有使用收益，同时有租金和租期、保证金的约定，符合租赁法律关系特征。本案银剑公司为了聚集水产市场人气，以各种优惠手段吸引商户落户银犁水产市场，包括提供经营期间补偿、水产品卖家和买家的燃油补贴和进货补贴，但是上述行为均是建立在龚木元承租银剑市场商铺并经营使用基础之上的延伸和附加内容，其他条款的约定不能改变双方租赁关系的性质。故一审认定双方建立了租赁合同关系正确，应予维持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，银剑公司与龚木元就案涉房屋签订的《共建协议》应属无效。 关于900000元补偿金应如何返还的问题。银剑公司给予商家补偿金的目的是吸引商户落户并持续经营，提高市场的人气，以带动整个市场获得更高的利益。综合《共建协议》各条款约定，900000元补偿金应理解为支付给商家五年（60个月）经营期间的投入及其他补偿，因此是建立在商户五年内均在银犁水产市场经营的基础之上。24个月内支付完毕是补偿金的具体支付时间，不能割裂条款对应5年经营时段要求。一审基于合同无效进而按照龚木元实际经营时间扣除后予以部分返还的认定符合客观实际，本院予以维持。关于实际经营的时间点问题。银剑公司虽然陈述龚木元实际经营时间为2018年12月，但是其没有提供有效证据印证。结合银剑公司自身提供的公证书，截止起诉时，龚木元实际还在银犁市场经营鲜活水产，一审法院认定实际经营时间截止至2019年11月共35个月，2019年12月起补偿金应予以返还且补偿金为375000元正确，本院予以维持。 关于燃油补贴和进货补贴金的问题，首先双方签订的《共建协议》并无进货补贴费用支付和返还的相关约定，其次，该费用性质系银剑公司为支持市场繁荣支付给案外人，并非支付给龚木元，故龚木元不应当返还该进货补贴费用。至于银剑公司主张的燃油补贴，银剑公司认为虽然该款项支付给案外人，但是龚木元签订了担保书，其应当承担担保责任。对此本院认为，该燃油补贴是向案外人支付的，银剑公司基于担保关系要求龚木元承担责任与本案纠纷系不同法律关系，涉及担保债务与《共建协议》无关联性。银剑公司要求龚木元返还燃油补贴金的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，银剑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费15453元，由成都银剑市场经营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年七月十四日 书记员  袁敬