福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0722民初1261号 原告：崔水林，男，1976年9月5日出生，汉族，住福建省南平市浦城县。 原告：李素花，女，1980年10月9日出生，汉族，住福建省南平市浦城县。 委托诉讼代理人：彭澜，福建成澜律师事务所律师。 被告：福建华圣房地产开发有限公司，住所地福建省浦城县兴浦路**。 法定代表人：傅露芳，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：王伟，浦城县南浦法律服务所法律服务工作者。 原告崔水林、李素花与被告福建华圣房地产开发有限公司（以下简称华圣房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔水林、李素花的委托诉讼代理人彭澜、被告华圣房地产公司的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔水林、李素花向本院提出诉讼请求：判令华圣房地产公司向崔水林、李素花支付逾期交房违约金42862元（自2020年1月1日起至5月1日止，以全部房价款为基数，按日万分之四的标准予以计算）。事实和理由：2019年11月22日，崔水林、李素花与华圣房地产公司就购买华圣·梦笔明珠项目的1号楼1707号房签订《商品房买卖合同》，约定：商品房建筑面积113.99平方米，每平方米单价为7769元，房屋总价为885588元。华圣房地产公司应当在2020年1月1日前向崔水林、李素花交付涉案房屋，逾期交付超90日的，若崔水林、李素花要求继续履行合同，华圣房地产应按日计算向崔水林、李素花支付房价款万分之四的违约金。合同签订后，崔水林、李素花依约将房款予以全部付清，但华圣房地产公司未依约在2020年1月1日前向崔水林、李素花交付房屋，故华圣房地产公司违约。2020年4月22日，崔水林、李素花收到华圣房地产公司的《交房通知书》，并通知崔水林、李素花于2020年5月1日8：30-22：00到华圣房地产公司指定地点进行交房，至此，华圣房地产公司已经延期交付121天，华圣房地产公司逾期交房已构成违约，依法依约应当承担违约金，为维护崔水林、李素花的合法权益，遂诉至法院。 华圣房地产公司辩称，华圣房地产公司迟延交房有63天系疫情原因即不可抗力所致，故该期间应当免责。众所周知，由于新冠××疫情的影响，福建省、南平市、浦城县人民政府同时于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级应急响应，直至2020年2月26日24时福建省人民政府才宣布结束一级响应，全省按区域分别调整为二级、三级应急响应。2020年3月19日12时起全省才统一调整为三级响应，并逐步解除人员流动限制措施开始复工复产。华圣房地产公司根据浦城县住建局及社区通知，于2020年3月26日报备复工复产后才开始向购房方发出通知交房，并已在2020年5月1日前积极向崔水林、李素花交付了该商品房。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，除不可抗力外的迟延交房才需承担违约责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三点第一项规定“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。2020年2月25日印发的南政综［2020］28号文《南平市人民政府关于印发南平市有效应对疫情促进城市开发建议有序健康发展十条措施的通知》规定，对不能如期交付的房地产开发项目，交付期限可在我市实施疫情防控一级响应时间相应顺延基础上，再增加一个月的免责期。从福建省人民政府宣布全省实施公共卫生事件一级响应的2020年1月25日到全省解除一级响应的2020年2月26日期间共计33天时间；根据南平市人民政府的南政综［2020］28号文规定，在此33天一级响应顺延交付时间的基础上可再增加一个月的免责期，因此，华圣房地产公司因新冠疫情不可抗力导致迟延交房的免责期为63天。崔水林、李素花诉请按每日万分之四计算违约金偏高，应按双方签订《商品房买卖合同》第十二条第1点约定，以每日万分之三计算为宜。 本院经审理认定事实如下：2019年11月22日，崔水林、李素花与华圣房地产公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201901629），约定：华圣房地产公司将其开发的位于浦城县出售给崔水林、李素花；预测建筑面积113.99㎡，按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为7769元／㎡，总价款为885588元；除不可抗力外，出卖人应当在2020年1月1日前将该商品房交付买受人；若逾期交房，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自约定交付期间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之4的违约金；本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：：地震台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件。合同签订后，崔水林、李素花按约定付清了购房款。该房屋验收时浦城县自然资源局向华圣房地产公司送达了《浦城县建设工程竣工规划条件核实整改意见通知书》，载明：2020年1月12日下午15：00时综合验收、2020年4月1日上午11：00时复核。2020年1月24日因新冠××疫情福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月25日南政综［2020］28号文《南平市人民政府关于印发南平市有效应对疫情促进城市开发建议有序健康发展十条措施的通知》第一条措施中规定“对不能如期交付的房地产开发项目，交付期限可在按我市实施疫情防控一级响应时间响应顺延基础上，再增加1个月的免责期”，该通知还载明“以上措施自2020年1月24日起执行”。2020年2月26日24时起，福建省新冠疫情中风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠××疫情防控省级二级响应，将低风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠××疫情防控省级三级响应。2020年4月22日华圣房地产公司通过ＥＭＳ快递向崔水林、李素花邮寄了《交房通知书》，2020年4月24日崔水林、李素花收到该通知书，通知书上载明，崔水林、李素花接到通知书后于2020年5月1日8：30-22：00携带本通知书载明的资料前往浦城县梦笔大道396号华圣．梦笔明珠物业处办理房屋交接手续。现崔水林、李素花与华圣房地产公司已办理房屋交接手续。 上述事实有《商品房买卖合同》、发票、个人贷款支付凭证、《个人住房借款合同》、《交房通知书》、《浦城县建设工程竣工规划条件核实整改意见通知书》、《南平市人民政府关于印发南平市有效应对疫情促进城市开发建议有序健康发展十条措施的通知》、福建省人民政府官网新闻截图、福建省民族与宗教事务厅官网新闻截图、EMS快递物流信息等证据以及双方当事人在法庭上的陈述予以证明，本院予以确认。 本院认为，崔水林、李素花与华圣房地产公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实、内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。依照《商品房买卖合同》第十一条第（一）项的约定，华圣房地产公司应于2020年1月1日前交房，但华圣房地产公司至2020年5月1日才履行交房义务，存在逾期交房。华圣房地产公司对逾期交房的事实予以确认，但认为受新冠××疫情影响而逾期交房的期间属于不可抗力所致，应从逾期交房期间中扣除。因此，根据双方的诉辩，本案的争议焦点即为：受新冠××疫情影响的逾期交房期间是否应从崔水林、李素花主张的逾期交房期间内扣除，以及如果需要扣除，扣除多少天的问题。对此，分析如下：因受新冠××疫情影响，对华圣房地产公司施工造成影响，虽新冠××疫情发生在华圣房地产公司逾期交房之后，但该不可抗力导致的华圣房地产公司逾期交房时间的延长，属于不可归责于华圣房地产公司原因导致的交房时间延长，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”的规定，该新冠××疫情影响属于不可抗力不能履行民事义务范畴，故该新冠××疫情影响期间华圣房地产公司不承担支付逾期交房违约金的违约责任。且依照《商品房买卖合同》第十二条“除不可抗力，出卖人未按照第十一条的约定将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1和2（不作累加）种方式处理”的约定，双方在合同也对不可抗力免责作出了相应约定，因此，根据双方的合同约定，新冠××疫情影响的逾期交房期间也应予以扣除。崔水林、李素花依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，认为不可抗力发生在被告迟延履行之后，不能免除华圣房地产公司受新冠疫情影响期间的逾期交房违约责任。对此，本院认为，当事人迟延履行后发生不可抗力不能免责的规定，是指迟延履行后已经发生违约的事实，不能因违约行为后发生的不可抗力来否定其已经违约的事实，华圣房地产公司应当承担违约责任，但对于能否免除因不可抗力所造成的违约责任的增加部分，应根据具体情况具体分析。本案中，逾期交房时间的延长确系因不可抗力所造成，该部分交房时间的延长不可归责于华圣房地产公司，且对守约方崔水林、李素花没有造成实质性的损害的，如还要求华圣房地产公司承担违约责任，有违公平原则。综上，华圣房地产公司因其逾期交房的违约责任不能因在其迟延履行之后发生的新冠××疫情免责，但对其逾期违约责任中，因不可归责于华圣房地产公司原因造成交房时间延长部分，应从华圣房地产公司的逾期责任中予以扣除，该部分受新冠××疫情影响期间的扣除与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定并不矛盾，且与《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”的规定相符合，故对崔水林、李素花关于不能免除华圣房地产公司受新冠疫情影响期间的逾期交房违约责任的诉讼主张，本院不予支持。对于新冠××疫情的影响期间，华圣房地产公司提供了省、市政府文件或通知等予以证明，故对华圣房地产公司主张的疫情影响期间63天，本院予以确认。综上分析，对于崔水林、李素花主张的逾期交房违约金，本院部分予以支持，扣除新冠××疫情影响的63天，华圣房地产公司应支付崔水林、李素花逾期58天的逾期交房违约金。依照《商品房买卖合同》第十二条第1点第（1）小点约定，逾期在90天内的，应按每日全部房价款万分之三支付逾期交房违约金，根据华圣房地产公司违约58天计算得出其应支付的逾期交房违约金为15409元。 综上，崔水林、李素花的诉请，部分符合法律规定，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下： 一、福建华圣房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向崔水林、李素花支付逾期交房违约金15409元； 二、驳回崔水林、李素花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费871.5元，减半收取435.75元，由崔水林、李素花负担343.14元，由福建华圣房地产开发有限公司负担92.61元（福建华圣房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内，到本院立案大厅缴纳应负担的诉讼费，逾期未缴纳，将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产情况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  江娜 二〇二〇年七月二十日 书记员  陈思 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。