安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1723民初943号 原告：季凤芳，女，1986年7月26日出生，汉族,户籍地安徽省池州市青阳县,经常居住地安徽省池州市青阳县。 委托诉讼代理人：罗时浩，安徽典司律师事务所律师。 被告：熊笛妹，女，1977年4月26日出生，汉族，住安徽省池州市九华山风景区。 被告：王小冬，男，1980年1月5日出生，汉族,住安徽省池州市青阳县。 被告：熊菊华，女，1964年10月30日出生，汉族,住安徽省池州市九华山风景区。 被告：唐康祥，男，1957年2月7日出生，汉族,住安徽省池州市九华山风景区。 上述四被告共同的委托诉讼代理人：陆曙光，安徽修实律师事务所律师。 原告季凤芳诉被告熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季凤芳及其委托诉讼代理人罗时浩、被告王小冬和被告熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥的委托诉讼代理人陆曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 季凤芳向本院提出诉讼请求：1、诉请法院判令熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥支付违约金45045元(2020年2月11日至2020年5月19日止,每天计算455元);2、判令熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥立即将青阳县皖南大市场一期八幢101室房屋腾空交付给季凤芳;3、本案诉讼费用由熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥承担。事实与理由:2018年3月6日,熊菊华、熊笛妹将位于青阳县皖南大市场一期八幢101室房屋出租给胡霞使用,租期为2018年2月8日至2023年2月10日。2019年3月22日,熊菊华、熊笛妹作为甲方与季凤芳作为乙方签订《购房合同协议》,约定:“甲方房屋出租到期后由2020年2月10日,乙方无条件收回。”2019年4月3日,季凤芳与熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥共同签订《存量房买卖合同》,由熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥将位于青阳县皖南大市场一期八幢101室房屋出售与季凤芳,房屋成交价格为91万元,并约定:“甲方如未按期交房,每逾期一日,须赔付给乙方总房款万分之5的违约金;逾期超过10日的,乙方即有权单方面解除合同并追究甲方的相应责任,甲方须赔付给乙方总房款10%的违约金。”现该房屋已于2019年4月18日过户至季凤芳名下,但房屋一直未交付,现季凤芳为维护自身的合法权益,特诉至法院,望依法支持各项诉讼请求。 熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥辩称，1、熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥不存在违约事实，熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥已经依照《存量房买卖合同》的约定履行了房屋交付义务，不存在违约行为。理由如下：1、双方2019年3月22日先签订《购房合同协议》，后于2019年4月3日订立《存量房买卖合同》，根据合同法的原则，先后合同约定不一致的，应当以后一个订立的合同约定为准。根据《存量房买卖合同》第六条关于交房的时间和方法的约定，对于租赁房屋的交付以变更租赁合同为交房标志，变更之前的归原房主，变更之后的归新房主，季凤芳对于买卖的房屋在交易前已经出租这一事实是明知的，且写入合同约定中，且熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥在订立合同时已经将房屋租赁合同交付给季凤芳，因此本案诉争的房屋交付属于租赁房屋的交付行为，根据买卖不破租赁原则，作为出租方主体的变更，不影响租赁合同的履行，在买卖合同订立后，熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥已经依照约定协助季凤芳办理了房屋产权变更登记，并且在2019年4月27日将变更后应当归属于季凤芳的2019年度房屋租金19800元按照季凤芳的指定汇入其账户（吴祖国），说明熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥已经完全按照存量房买卖合同的约定履行了房屋交付义务，至于季凤芳与承租人未能重新订立房屋租赁合同，系因双方发生矛盾所致，与熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥无关，也不影响租赁合同的履行。2、季凤芳的第一项诉请不适当。《存量房买卖合同》约定，逾期交付在10日之内，按每日万分之五计算违约金，超过10日，要么选择退房，要么选择房款总价10%的违约金，不存在超过10天之后继续按每日万分之五计算违约金的约定。综上，熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥认为季凤芳没有理清合同的先后关系，也没有认真阅读合同中关于房屋交付和违约的相关约定，所起诉的事实不能成立，据此，请求法院依法驳回季凤芳的各项诉求。 本院经审理认定事实如下：对双方当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对季凤芳提交的证据三购房合同协议，熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥对其真实性无异议，但认为不具有合法性，理由为协议上只有熊笛妹、熊菊华签名，未经其他共有人王小冬、唐康祥授权或追认，故系无效协议，且第三条中的“甲方房屋出租到期后由2020年2月10日，乙方无条件收回”条款前后矛盾，2020年2月10日与租赁合同约定的到期日2023年2月10日相悖，双方以合同约定的方式损害了承租人知情权和承租权，该约定为无效约定。经审查认为，因熊笛妹和王小冬、熊菊华和唐康祥均系夫妻关系，季凤芳和熊笛妹、熊菊华签订上述购房协议后，双方也签订了存量房买卖合同，故季凤芳有理由相信熊笛妹、熊菊华得到了王小冬、唐康祥的授权具有代理权，双方在购房协议中明确表明2020年2月10日季凤芳收回房屋，故并不和上述购房协议合同到期日矛盾，因此对上述购房合同协议予以确认。对熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥提交的证据二微信聊天记录的真实性予以确认，能证明熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥曾将租赁合同交付给季凤芳。对证据三短信的真实性予以确认，但不能证明购房协议中的2020年2月10日系笔误。经审理查明：熊笛妹和王小冬、熊菊华和唐康祥系夫妻关系。2018年3月6日,熊菊华、熊笛妹将位于青阳县皖南大市场一期八幢101室房屋出租给胡霞使用,租期为2018年2月8日至2023年2月10日，合同约定租金为每年26000元。2019年3月22日,熊菊华、熊笛妹作为甲方与季凤芳作为乙方签订《购房合同协议》一份,协议主要约定:1、乙方购买甲方所有的青阳县皖南大市场一期八幢101室房屋，房屋交易价格为101万元，本合同签定之日，乙方向甲方支付购房定金10万元；2、甲方房屋出租到期后由2020年2月10日,乙方无条件收回。”合同还对其他事项进行了约定。2019年4月3日,熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥作为甲方和季凤芳作为乙方签订《存量房买卖合同》,约定熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥将位于青阳县皖南大市场一期八幢101室房屋出售与季凤芳,房屋成交价格为91万元,付款方式为一次性付款，乙方于2019年4月27日前将全部房款91万元存入交易资金托管账户，乙方领取《不动产权证书》后，甲乙双方根据约定的方式申请支取交易资金。合同第六条中对交房时间和方法约定:“1、实物交付：一次性付款的，乙方须在领取《不动产权证书》当日通知甲方，甲方在收到通知后10日内腾出该房交付乙方；按揭贷款的，甲方自收到乙方的按揭贷款之日起腾出房屋交付乙方。2、租赁交付：甲乙双方认同租赁方式交付的，以变更租赁合同为交房标志，变更之前的租金归甲方所有，之后的归乙方所有。……”。合同第八条违约处理约定：“甲方如未按期交房,每逾期一日,须赔付给乙方总房款万分之5的违约金;逾期超过10日的,乙方即有权单方面解除合同并追究甲方的相应责任,甲方须赔付给乙方总房款10%的违约金”。2019年4月18日，上述房屋过户登记至季凤芳名下。2019年4月25日，熊笛妹向季凤芳指定的吴祖国账户转账支付了上述房屋至2020年2月10日的租金。后因承租人胡霞不同意在租赁期满前返还房屋，致使熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥不能在2020年2月10日将房屋交付，季凤芳诉至本院。 本院认为，案涉《购房合同协议》和《存量房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效。《购房合同协议》约定，熊笛妹、熊菊华房屋出租到期即2020年2月10日,季凤芳无条件收回；《存量房买卖合同》约定，一次性付款的，季凤芳须在领取《不动产权证书》当日通知熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥，熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥在收到通知后10日内腾出该房交付季凤芳，双方认同租赁方式交付的，以变更租赁合同为交房标志；《存量房买卖合同》约定双方如果认同租赁方式交付，以变更租赁合同为交付方式，但《购房合同协议》明确约定于2020年2月10日进行现实交付，虽然案涉房屋处于租赁中，但双方并未认同租赁方式交付，故《存量房买卖合同》和《购房合同协议》并无冲突，应当认定双方约定的交房日期为2020年2月10日，熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥认为两个合同约定不一致，应当以后一个订立的合同即《存量房买卖合同》约定为准的辩解，不予采纳。案涉房屋处于租赁中，根据买卖不破租赁的原则，在租赁合同未解除的情形下，熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥已无法向季凤芳交付涉案房屋，故对季凤芳要求熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥立即将涉案房屋腾空交付给季凤芳的诉讼请求，不予支持。熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥在未和承租人胡霞解除租赁合同的情况下，与季凤芳签订购房合同约定在租赁期满前交房，致使交付不能，应承担相应的违约责任；季凤芳和熊笛妹、熊菊华签订购房合同时明知案涉房屋处于租赁状态，熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥也未和承租人胡霞约定在租赁期满前解除租赁合同，仍然和熊笛妹、熊菊华约定在租赁期间交房，具有一定的过错，应承担相应的过错责任。双方在《存量房买卖合同》约定，熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥如未按期交房,每逾期一日,须赔付给季凤芳总房款万分之5的违约金;逾期超过10日的,季凤芳即有权单方面解除合同并追究相应责任,熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥须赔付给季凤芳总房款10%的违约金，该违约金明显过高，熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥也要求如果法院认定违约，予以减少违约金，因季凤芳未能举证证明其损失情况，故本院参照案涉房屋的租金标准2167元每月作为其损失并依法调整违约金，根据双方当事人的过错并结合最高法院关于审理商品房买卖合同的司法解释规定，依法酌定违约金标准为每月2667元，因适用违约金系对损失的填补，季凤芳在取得涉案房屋的所有权后，承继了案涉租赁合同的权利义务，故季凤芳因不能占有使用房屋的租金损失每月2167元应由承租人胡霞支付，熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥应赔偿季凤芳违约金每月500元至租赁合同期满房屋返还之日，但若案涉租赁合同提前解除，违约金应支付至合同解除后房屋实际交付之日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥从2020年2月11日起按照每月500元标准向季凤芳支付违约金（违约金支付至2023年2月10日止，若青阳县皖南大市场一期八幢101室房屋于2023年2月10日前交付季凤芳使用，则违约金支付至房屋实际交付之日止）。 二、驳回季凤芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费926元，减半收取计463元，由熊笛妹、王小冬、熊菊华、唐康祥承担263元，季凤芳承担200元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  徐峰 二〇二〇年七月二十七日 书记员  魏伟 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； …… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。