安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5019号 上诉人（原审被告、反诉原告）：高艳楠，女，1982年2月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区合作化南路77号领势花园7幢3302室。 委托诉讼代理人：李军，男，1975年8月26日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区合作化南路77号领势花园7幢3302室，系高艳楠丈夫。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥宝瑞物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市合作化路江仪住宅楼82栋301室。 法定代表人：宋业兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁靳，国浩律师（合肥）事务所律师。 委托诉讼代理人：孔军，男，该公司员工。 上诉人高艳楠因与被上诉人合肥宝瑞物业管理有限公司（以下简称宝瑞物业）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0102民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 高艳楠上诉请求：撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0102民初455号民事判决第三项，支持高艳楠一审中所有的反诉请求。事实和理由：1.宝瑞物业是由前业主（房地产开发商）按照相关规定指定的代理其行使部分职能并在物业交付到现业主后实施物业管理等的一个以盈利为目的法人组织，物业交付现业主时签署的物业服务合同为强制合同，即不签署物业服务合同不交付物业，而物业合同内容为不可变更的硬性条款。2.国务院《建设工程质量管理条例》第四十条的规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。高艳楠属于有防水要求的房间（渗）漏水和位置无关，只和没有做好防渗漏有关，这是质量问题,且仍在5年质保范围内。 宝瑞物业辩称，一审判决正确，请求依法驳回高艳楠的上诉请求。第一，高艳楠的上诉请求并不明确和清楚。第二，本案的物业合同是高艳楠与宝瑞物业在平等自愿的基础上签订的，物业公司提供了的物业服务，业主对物业服务不满意，可以采取其他方式，但不应以拒交物业费的方式进行抗衡，这样只会造成小区物业服务质量下降的恶性循环。第三，高艳楠所称的漏水位置在一审时已经查明是开发商施工时预埋的管道内漏水，该部分的维修不是物业服务合同的约定范围，宝瑞物业不应当承担责任。 宝瑞物业向一审法院起诉请求：1、判决高艳楠向宝瑞物业支付物业费5253元（2015年6月1日至2019年6月30日）；2、判决高艳楠向宝瑞物业支付滞纳金2500元（按从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三计算，从2015年6月1日暂算至2019年6月30日，后期滞纳金至款清时止）；3、判决高艳楠向宝瑞物业支付逾期物业费利息1000元(按银行同期贷款利率自2015年6月1日暂算至2019年6月30日，款清息止）；以上三项共计：8753元；4、一审案件诉讼费及相关费用由高艳楠承担。 高艳楠向一审法院提出反诉请求：1、判决宝瑞物业公司按照《建设工程质量管理条例》中对于保修期限的规定对高艳楠因漏水原因造成的木地板损坏给予等价赔偿，计人民币3600元（含地板2550元、人工1050元）或重新给予木地板铺装，以及厨房地面重装或按等价赔偿，计人民币1000元；2、判决宝瑞物业公司因恶意拖延维修违约给高艳楠生活造成极大的不便而造成的间接经济损失进行经济补偿，依照领势花园同等房型出租房屋租金等价计算，因有防水要求的房间漏水造成地板损坏而导致租金损失每月200元计算，计为人民币10200元（2015年9月至2020年1月）；3、判决宝瑞物业公司承担一审案件诉讼费用。 一审法院认定事实：高艳楠系合肥市领势花园小区7幢3302室业主，房屋建筑面积89.34㎡。2013年5月17日,宝瑞物业与高艳楠签订《领势花园前期物业服务协议》一份，约定：由宝瑞物业实行前期物业管理，物业管理服务内容包括房屋共用设施设备的维护和管理，共用设施设备是指物业管理区域内属全体业主或者单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、排水管道、水泵等设施设备，物业费为1.2元/月/平方米，高艳楠每月缴纳一次物业费等等。合肥市蜀山区物价局于2014年11月对上述收费标准进行备案，并颁发《服务价格登记证》。高艳楠自2015年6月1日至2019年6月30日未向宝瑞物业支付物业服务费。 一审另查，2015年下半年，案涉房屋室内漏水，高艳楠报修后，宝瑞物业上门进行了维修。一审庭审中，高艳楠陈述案涉房屋系厨房内开发商预埋的管道内漏水，宝瑞物业陈述系厨房内给水管道漏水。 一审法院认为，案涉《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对宝瑞物业及高艳楠均具有约束力，宝瑞物业、高艳楠均应按约定全面履行自己的义务。宝瑞物业提供物业服务后，高艳楠作为小区业主，应当按照合同约定及时交纳物业服务费，现高艳楠未缴纳2015年6月1日至2019年6月30日期间的物业服务费属实，应当按照合同约定的收费标准向宝瑞物业交纳物业服务费5253元（89.34㎡×1.2元/㎡/月×49）。高艳楠未缴纳物业管理费与房屋漏水受损有关，而非恶意拖欠物业管理费，故对宝瑞物业主张的滞纳金、利息损失，一审法院不予支持。 高艳楠诉请宝瑞物业赔偿因房屋漏水造成的木地板损失及房租损失，因高艳楠自认案涉房屋漏水系开发商施工时预埋的管道内漏水，高艳楠亦陈述系厨房内给水管道漏水，该管道渗漏不属于物业服务合同约定范围，宝瑞物业不应承担责任，故高艳楠要求宝瑞物业赔偿损失的诉请，无法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、高艳楠于判决生效之日起十日内一次性支付宝瑞物业2015年6月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费5253元；二、驳回宝瑞物业的其他诉讼请求；三、驳回高艳楠的反诉请求。一审案件本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费145元，减半收取72.5元，合计97.5元，均由高艳楠负担。 二审中，高艳楠提交房屋分布图一份，证明：案涉房屋在五年质保期内出现了漏水问题。宝瑞物业质证意见为：对该证据的真实性和合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。该份证据并不能证明高艳楠房屋漏水的位置和原因，高艳楠主张的仅仅是案涉房屋在五年质保期内出现了质保问题，所以要求物业承担相应的质保责任，该主张没有事实和法律依据。从一审查明的情况来看，高艳楠房屋漏水的位置是给排水管道漏水，该位置的质保期为两年，该位置与防水墙面存在本质上的区别。即使出现房屋漏水的情况，物业公司的物业服务范围也未明确约定有维修房屋漏水的义务，故高艳楠的主张不能成立。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，根据双方在一审及二审中的陈述可知造成案涉房屋漏水的原因是厨房内给水管道漏水，系房屋的质量问题，该管道渗漏并不属于物业服务合同约定范围，一审认定宝瑞物业对此不应承担责任，并无不当。高艳楠诉请宝瑞物业公司赔偿因房屋漏水造成的各项损失，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，高艳楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由高艳楠负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年七月九日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。