广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初15925号原告：朱晓玲，女，汉族，1966年10月30日出生，住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：高中明，广东万乘律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘于俊，广东万乘律师事务所律师。被告：林俊远，男，汉族，1972年7月24日出生，住址广东省深圳市福田区，被告：梁韶芬，女，汉族，1975年9月2日出生，住址广东省深圳市福田区，两被告共同委托诉讼代理人：丘彪山，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈梦婷，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人，被告梁韶芬及两被告的共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年4月22日，原告与被告签订《房产买卖合同》，合同约定原告将位于深圳市××××Ｄ-2301的房产出售给被告，双方约定成交价为1225万元。合同约定购房定金为50万元，买受人在签订合同当日支付10万元，签订合同后4日内支付40万元。被告须于2018年9月30日前支付首期购房款（不包括定金）890万元到被告贷款银行做资金监管或到第三方办理资金监管。合同第十二条约定，逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为出卖人，出卖人有权以书面通知方式解除合同，并没收定金或要求买受人按照合同约定的总价款20%支付违约金，由此造成第三方损失的由违约方承担赔偿责任。合同签订后，原告依约履行了义务，并多次催促被告履行合同义务，但被告仅支付了定金50万元，未能按期履行支付首期购房款890万元做资金监管，导致合同根本无法履行。之后被告向法院提起诉讼要求撤销该合同，案号为（2018）粤0304民初41070号，法院已判决驳回了被告撤销合同的诉讼请求。被告未履行合同已构成根本违约，请求判令：1、解除双方于2018年4月22日签署的《房产买卖合同》；2、被告向原告支付违约金2450000元；3、被告承担本案的诉讼费、保全费。庭审时，原告变更第一项诉讼请求为：确认原被告双方于2018年4月22日签署的房产买卖合同已经解除。被告答辩称，一、原告隐瞒其离婚情况，以欺诈手段，使答辩人在违背真实意思的情况下签署涉案《房产买卖合同》，该合同属于可撤销的合同，依法应当予以撤销，故答辩人不存在任何违约行为。《民法总则》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《民法总则》第八条规定：民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《民法总则》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《民法总则》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，答辩人与原告于2018年4月22日签署了《房产买卖合同》，并于同日签署《确认书》，原告确认其婚姻情况为已婚，不属于未婚、离异及丧偶的情况。同日，案外人蓝志雄（原告前夫）签署了一份《配偶同意出售证明》，确认其系原告的配偶，声明其系房屋的共有人，并同意出售房屋等。基于原告对婚姻状况的承诺及确认，答辩人依约向原告支付了购房定金人民币50万元，原告已出具收条确认收到全部定金。答辩人在支付购房定金之后，支付首期购房款之前，非常意外地了解到，原告与案外人蓝志雄在签署《房产买卖合同》当时处于离婚状态，并非配偶关系。公安局《户籍人口信息查询单》显示，原告与案外人蓝志雄于2017年9月7日已经处于离婚状态，而原告与案外人蓝志雄于2018年4月22日仍然签署上述《确认书》及《配偶同意出售证明》，诱使答辩人在相信原告婚姻幸福美满的情况下，签署了《房产买卖合同》，并支付定金。答辩人购房是为了改善居住环境、提高生活品质，以最终达到提升家庭婚姻生活幸福感的目的，而原告刻意隐瞒其离婚事实，误导答辩人在违背真实意思的情况下签署《房产买卖合同》，严重损害答辩人的合法权益。民间对于离婚的忌讳来源于中国千百年来传统文化的深刻影响，是一种合理的民间习俗，客观存在并具有一定合理性，在法律上可以将其归为善良风俗，应当受法律保护。原告作为房屋出卖人，为将房屋卖出而故意隐瞒其离婚的重大事实，违反了民事活动中的诚实信用原则，违背了公序良俗，其行为应认定为构成欺诈。结合上述案情事实及法律规定，原告以欺诈手段，使答辩人在违背真实意思的情况下签署涉案《房产买卖合同》，该合同属于可撤销的合同，依法应当予以撤销，故答辩人不存在任何违约行为。二、在坚持上述第一部分答辩意见，认为涉案《房产买卖合同》属于可撤销合同，依法应当予以撤销的前提下，退而言之，即使涉案合同不可撤销，原告关于要求答辩人支付违约金的诉讼请求亦没有事实和法律依据，依法应予以驳回。1、根据《房屋买卖合同》的约定，原告已经没收答辩人的定金，无权再向答辩人另行主张违约金。《房屋买卖合同》第十二条中约定：“……守约方若为出卖人，出卖人有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求买受人按本合同约定的总房价款20%支付违约金……”根据原告出具的收条，原告确认收取答辩人购房定金50万元，至今尚未返还，根据合同约定，原告在已经没收答辩人定金的情况下，无权向答辩人另行主张违约金。2、退而言之，即使原告返还定金，由于原告并无损失，其关于违约金的诉讼请求亦没有事实和法律的依据，不应获得支持。《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。答辩人于2019年1月3日（第一次诉讼期间）分别在四大房产交易网站（链家网、中原地产、Q房网、乐有家）就涉案房产所在小区宏浩花园的二手房房价进行检索，结果显示宏浩花园当时全部在售二手房单价均高于涉案房产成交单价。在原告提起本次诉讼后，答辩人于2020年4月10日，再次在上述四大房产交易网站上就涉案房产所在小区宏浩花园的二手房房价进行检索，结果显示宏浩花园目前全部在售二手房单价均高于涉案房产成交单价，且总体单价亦高于答辩人在2019年1月3日检索时的单价，故涉案房产在争议期间实际上一直处于升值状态，即使从景田区域及整个深圳市房价走势情况来看，整体房价亦处于上升趋势，并不存在下跌的情况，因此，原告并未因涉案争议遭受任何实际损失，甚至可能因此获益。结合上述案情事实及法律规定，由于原告在涉案交易中并不存在损失，即使原告返还定金后再主张违约金，亦没有事实和法律依据，应予以驳回。再退而言之，即使原告有权主张违约金，但由于原告的主张高达人民币245万元，而原告实际上并不存在任何房价损失，应当认定该约定违约金金额过分高于原告的实际损失，依法应当予以减少甚至免除。此外，考虑到原告在本案中确实存在欺诈等违反公平和诚实信用原则的情形，请求贵院不予支持其关于违约金的诉讼请求。三、截至目前为止，涉案房产价格不存在任何下跌情形，但由于原告至今未安排另行出售该房产，即使日后出现房价下跌情况导致任何损失，均系因原告自身怠于履行减损义务而造成的扩大损失，依法应由原告自行承担，而无权要求答辩人进行赔偿。1、《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2、2018年9月初，答辩人在了解到原告存在欺诈行为后的第一时间就试图与原告进行友好沟通，商谈解约事宜，但原告始终拒绝沟通。随后，答辩人于2018年9月14日向深圳市福田区人民法院提起诉讼，请求撤销涉案《房产买卖合同》并判令原告返还定金，2019年9月20日，深圳市福田区人民法院作出一审判决，驳回了原告关于要求答辩人继续履行合同的诉讼请求，原告提起上诉后又主动撤诉，即原告早已明确涉案合同无法继续履行的事实，但原告至今未采取任何积极措施另行出售涉案房产，导致涉案损失金额始终处于不确定状态。3、结合上述案情事实及法律规定，原告早已明确涉案《房产买卖合同》无法实际履行，原告本应积极减损，及时安排另行出售房屋，以减少自己的损失，但是原告一方面怠于履行减损义务，另一方面又声称其“丧失了新的交易机会……在将来的交易中面临无法估量的困难和贬值”，实属自相矛盾。答辩人认为，截至目前为止，涉案房产价格不存在任何下跌情形，但由于原告至今未安排另行出售该房产，即使日后出现房价下跌情况导致任何损失，均系因原告自身怠于履行减损义务而造成的扩大损失，依法应由原告自行承担，而无权要求答辩人进行赔偿。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告诉状中关于双方签署合同的内容及履行情况属实，本院均予以确认。另查，被告林俊远、梁韶芬于2018年10月19日以房屋买卖合同纠纷为由将本案原告朱晓玲、案外人蓝志雄列为被告诉至本院，案号为（2018）粤0304民初41070号（下称41070号案件），林俊远、梁韶芬请求撤销涉案的房屋买卖合同、朱晓玲返还定金50万元。朱晓玲亦在该案中提起反诉，请求确认林俊远、梁韶芬违约，林俊远、梁韶芬向朱晓玲支付245万元的违约金并赔偿利息损失。该案庭审时，朱晓玲当庭变更反诉请求为：确认买卖合同有效且继续履行合同，林俊远、梁韶芬支付1175万元房款、2018年9月30日起至全部支付购房款之日止的同期银行贷款利率损失。本院经审理认为，涉案房屋买卖合同合法有效。朱晓玲、蓝志雄的婚姻状况，不影响其履行合同。林俊远、梁韶芬以朱晓玲、蓝志雄离婚为由拒绝履行合同，没有合同和法律依据。林俊远、梁韶芬主张涉案房屋楼上的房屋多年前曾发生过非正常死亡事件，没有证据证实，林俊远、梁韶芬以此为由拒绝履行合同，没有事实和法律依据。且即便楼上发生过非正常死亡事件，亦不属于合同约定的可撤销或解除的情形。林俊远、梁韶芬未按合同约定支付首期购房款，构成违约，其请求返还定金50万元，本院不予支持。根据合同约定，林俊远、梁韶芬违约的，朱晓玲只能解除合同，并没收定金或请求支付违约金，不能请求继续履行合同。因此，朱晓玲反诉请求林俊远、梁韶芬继续履行合同，与合同约定不符，本院不予支持。本院于2019年9月20日依法作出（2018）粤0304民初41070号民事判决书，判决驳回了双方的本诉及反诉请求。朱晓玲不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院，之后其又撤回上诉，该院于2019年12月10日依法作出（2019）粤03民终28580号民事裁定书，裁定准许朱晓玲撤回上诉。本院认为，原告与两被告签订的《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告与两被告基于涉案合同产生的纠纷已分别提起诉讼并反诉，涉案合同已实际解除。合同约定被告逾期履行合同超过10个工作日的，原告有权以书面通知的方式解除本合同、原告有权没收定金或要求被告按合同约定的总房价款20%支付违约金。已生效的41070号案件已确认被告林俊远、梁韶芬构成违约，考虑到原告在涉案合同的履行过程中确实存在隐瞒婚姻状况的事实，合同仅履行至支付定金的阶段，在双方签署合同后涉案房产的价格亦有大幅度上涨，原告并未举证证实因被告林俊远、梁韶芬违约给其造成了其他的损失，被告林俊远、梁韶芬亦对违约金的标准提出异议的情况下，原告要求被告林俊远、梁韶芬按合同约定支付245万元的违约金过分高于因被告林俊远、梁韶芬违约而给原告造成的损失。综上，本院酌定被告林俊远、梁韶芬向原告承担的违约责任以其已支付的定金50万元为限，对原告过高的违约金请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告朱晓玲与被告林俊远、梁韶芬于2018年4月22日签署《房产买卖合同》已解除；二、驳回原告朱晓玲的其他诉讼请求。案件受理费26400元（原告已预交），由原告负担26300元，被告林俊远、梁韶芬负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年七月十三日书记员  胡洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。