广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8285号原告：李艳锋，男，1993年6月5日出生，汉族，住广东省五华县******红日慎德楼，公民身份号码441************032。委托诉讼代理人：肖冬平，广东格新律师事务所律师。被告：佛山市兆和房地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********金安大厦604B单元，统一社会信用代码91440605MA4UT6DT6K。法定代表人：刘志聪，该公司经理。被告：刘志聪，曾用名刘宝华，男，1985年6月16日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县***************，公民身份号码445************415。两被告共同委托诉讼代理人：张家华，广东潮盟律师事务所律师。原告李艳锋与被告佛山市兆和房地产代理有限公司（以下简称兆和公司）、刘志聪居间合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月12日公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人肖冬平、两被告的共同委托诉讼代理人张家华到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即退还原告中介费及按揭费27300元、购房定金10000元，共计37300元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告、卖方叶伟、被告兆和公司三方于2019年9月2日签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），合同约定原告购买位于广东省佛山市南海区西樵镇西岸新城区**********************（以下简称涉讼房屋），房屋面积132.8㎡,房屋总价款1020000元，约定中介费为房价总额的3%即30600元，由原告承担。合同签订后，原告向被告支付了按揭及中介费用27300元。在签订合同的前一天，被告兆和公司要求原告支付购房定金10000元，但被告兆和公司没有将该购房定金支付给卖方叶伟，而是私自占用，至今没有退还，被告兆和公司共计收取了原告37300元。后由于卖方叶伟房屋装修贷的问题不能赎楼，导致房屋不能过户，原告与被告兆和公司协商解除合同，并于2019年12月19日向卖方叶伟发出了解除涉讼合同通知书。合同不能履行的过错在被告兆和公司，卖方叶伟在签订合同前已经如实向被告兆和公司说明了装修贷的问题，但被告兆和公司告知卖方叶伟没有关系，并且被告兆和公司也没有将该情况如实告知原告，只是一味的催促原告与卖方叶伟签订合同，所以被告兆和公司存在重大过错，应退还原告支付的按揭及中介费、购房定金共计37300元。原告认为，被告兆和公司催促原告与卖方叶伟签订涉讼合同，因未如实披露相关重要信息，导致合同无法履行，被告兆和公司存在重大过错，且根据交易惯例，买卖双方在签订正式合同后还需办理后续贷款、过户、房屋交接等诸多事宜，均需要被告兆和公司的协助和陪同，由于房屋最终未办理过户，居间合同未完全履行，因此原告认为被告兆和公司应退还所有中介费，按揭代理费双方没有约定，也没有办理，应全额返还，被告兆和公司收取原告的购房定金没有法律依据，应予以退还。被告刘志聪作为被告兆和公司的唯一股东，不能证明财产独立，应承担连带责任。被告辩称，一、2019年9月1日，原告转账支付的10000元并不是购房定金，而是看房定金，后来已转化为其他费用的备用金。2019年9月2日，原告转账支付的27300元，包含按揭费及中介费的一半。2019年9月1日，原告要求去看涉讼房屋，由于当天业主出差未能预约看房，原告先行预付10000元作为看房定金，第二天被告兆和公司安排工作人员带原告看房，原告看房后签订了涉讼合同约定中介费用30600元及按揭费12000元，2019年9月2日原告转账给被告兆和公司的员工27300元款项中，包括一半的中介费用15300元，按揭费12000元。当天原告已按涉讼合同的约定支付给卖家定金30000元，故双方协商将2019年9月1日预付的10000元看房定金转化为后续费用备用金。在按揭公司提供初评报告给原告申请贷款时，被告兆和公司已按原告指示于2019年9月4日支付给按揭公司5560元，后续按揭费用待过户时才另行支付。二、被告兆和公司已履行了居间义务，原告已与卖家签订《房地产买卖合同》，且银行已向原告发出同贷告知，根据双方签订的《咨询及买卖代理费支付承诺书》，被告兆和公司有权收取原告居间服务费30600元。2019年10月23日，银行出具了原告的同贷书，可以安排办理过户，根据《咨询及买卖代理费支付承诺书》约定，被告兆和公司应收取剩下费用15300元，原告当时预付的费用还有16440元，被告兆和公司扣除其中的15300元作为中介费用，余款还有1140元，日后在过户时本来仍需要原告补足相关的费用，后来由于业主违约，无法赎契过户，剩余的1140元由于未经双方同意，暂保留于被告兆和公司手中，待诉讼判决后可予以退回。三、涉讼房屋未能成功交易的过错在于业主方，并非中介原因导致无法过户，因此被告兆和公司不需要承担本案的责任，无须向原告退回中介费。据被告兆和公司了解，原告已向贵院起诉了卖家叶伟，要求卖家承担全部违约责任，案件已被法院立案受理，案号为（2020）粤0605民初9803号，上述损失原告已在该案违约责任中体现，故原告在本案的起诉有可能存在重复主张权利的情况。四、两被告无须承担本案任何责任。居间合同签订的主体为被告兆和公司，被告兆和公司为独立的承担法律责任的主体，被告刘志聪仅为公司股东之一，且本案并无任何证据证明被告刘志聪收取了任何居间费用，也没有任何证据证明被告刘志聪侵占了公司任何财产，故不存在公私财产混同的情况，原告要求被告刘志聪承担责任的诉请没有任何事实依据。诉讼中，原告举证如下：1.《房屋买卖合同》原件1份，证明原告与被告兆和公司存在居间合同关系。2.收款收据、银行流水原件各1份，证明原告向被告兆和公司转账支付了37300元。3.解除合同通知书、快递单原件各1份，证明因卖方叶伟的原因导致合同无法履行，解除了合同关系。4.微信聊天记录手机截屏打印件1份，证明原告在签订合同时，被告兆和公司未如实告知信息，存在重大过错。诉讼中，被告举证如下：1.《代理费支付承诺书》原件1份,证明原告同意支付房地产咨询及中介代理费30600元。2.微信聊天（2页）、原告微信个人信息页截图、银行同意原告贷款申请的系统截图（1页）打印件各1份,证明银行于2019年10月已对原告的买房贷款申请予以批准，同意向原告贷款，被告兆和公司已告知原告，原告亦已知悉。3.《房地产抵押价值初步评估结果》、企业信息登记信息复印件各1份、按揭公司出具的收款收据原件1份，证明原告为办理买房按揭手续委托佛山市华立按揭代理服务有限公司及广东诚业土地房地产评估有限公司办理评估及按揭手续。经审查，原、被告表示无异议或真实性无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。被告提交的证据2、3，本院综合认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2019年9月2日，原告（买方）、被告兆和公司（经纪方）及案外人叶伟（卖方）签订涉讼合同，约定卖方将涉讼房屋以1020000元售予买方；定金30000元买方在2019年9月2日支付给卖方，990000元买方向银行申请银行按揭贷款；经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《中介服务支付承诺书》）所指之《房地产买卖合同》，买卖各方应支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方同意按《中介服务支付承诺书》执行，否则，经纪方有权拒接协助买卖双方办理交易过户手续；买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%即30600元向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由经纪方在收到违约方上述费用后免息退还；买卖双方违约的，应按《咨询及买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费；在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供咨询和买卖代理服务。同日，原告与被告兆和公司签订《咨询及买卖代理费支付承诺书》，因被告兆和公司促成买卖双方达成了涉讼合同，原告同意支付房地产咨询费及买卖代理费30600元（该费用90%为居间服务在签订本承诺书之日支付，10%为后续代办过户费用，在办理过户当日付清），未付清则支付每日按总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响代理费的支付；手写备注：签合同当天付一半15300元，另一半出同贷书后24小时结清。2019年9月1日，被告兆和公司收取了原告的“购房定金”10000元；2019年9月2日，被告兆和公司收取了原告支付的居间服务费15300元。2019年9月4日，案外人佛山市华立按揭代理服务有限公司开具收据，载明收取了涉讼房屋的按揭费5560元。2019年10月14日，案外人佛山市华立按揭代理服务有限公司工作人员在“西樵碧桂园10座404座李艳锋按揭”微信群发送消息主要内容为：原告成功申请购买涉讼房屋的银行按揭贷款；原告回复“各大渠道方的付出、跟进才有我的同贷书”。2019年12月19日，被告兆和公司作为见证人，原告向案外人叶伟邮寄《解除的通知》，通知案外人叶伟解除涉讼合同，该邮件于2019年12月31日妥投。诉讼中，被告兆和公司确认收到原告支付的按揭费12000元。另查明，被告兆和公司为自然人独资企业，股东为被告刘志聪。本院认为，本案为居间合同纠纷。原告、被告兆和公司及案外人叶伟签订的涉讼合同项下关于原告与被告兆和公司之间居间关系及原告与被告兆和公司签订的《咨询及买卖代理费支付承诺书》的权利义务约定，是签约各方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。本案中，虽然原被告均确认涉讼合同已实际未再履行，但原告提交的证据不足以证明被告兆和公司于签订涉讼合同日之前提供居间服务期间已知悉了涉讼房屋存在装修贷款可能导致涉讼合同不能履行的情形并故意隐瞒或者提供虚假情况。被告兆和公司作为居间人其法定义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，而根据其提供的信息在被告兆和公司的促成下，原告与案外人叶伟签订了涉讼合同，被告已提供了居间服务促成原告与案外人叶伟签订涉讼合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。故原告诉请两被告退还居间服务费15300元，理据不足，本院不予支持。案外人佛山市华立按揭代理服务有限公司工作人员在微信群表示银行预批准了原告就购买涉讼房屋的按揭贷款，原告也立即对此表示了确认，表明原告确实接受了按揭服务。被告兆和公司主张其已向案外人支付了按揭费用5560元，本院对此予以采纳。现涉讼合同实际未再继续履行，被告兆和公司收取的其余按揭费用6440元（12000元-5560元），应当退还原告。被告兆和公司收取了原告购房定金10000元，被告兆和公司主张应用此抵扣原告其他需支付的费用，但未提交证据证明双方有此约定，故被告兆和公司作为居间方应当退还原告购房定金10000元。。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告刘志聪为被告兆和公司的独资股东，现被告刘志聪未提供证据证明其与被告兆和公司的财产独立，故其应对被告兆和公司的债务承担连带责任。原告该主张于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市兆和房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还按揭费6440元及以购房定金10000元予原告李艳锋；二、被告刘志聪应对被告佛山市兆和房地产代理有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告李艳锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取366.25元（原告已预交），由原告负担205.1元，由两被告负担161.15元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年七月八日书记员  卢丹伦