北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初4303号原告(反诉被告)：于珊，女，1984年7月29日出生，汉族，住北京市大兴区**楼****。委托诉讼代理人：刘小峰，北京市华实律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘语，北京市华实律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷**楼201-68。法定代表人：朱灿，董事长。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟伟，北京法绳律师事务所实习律师。原告（反诉被告）于珊与被告（反诉原告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称：鸿坤地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。于珊的委托诉讼代理人刘小峰、刘语；鸿坤地产公司的委托代理人岳仁东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于珊向本院提出诉讼请求：1.鸿坤地产公司立即返还于珊购房款3120000元；2.鸿坤地产公司承担本案的诉讼费。事实与理由：于珊在2018年7月31日支付位于北京市大兴区西红门镇中心规划区0801-0705地块16号住宅-2层303号房屋的定金100000元，后于2018年8月7日支付购房款3020000元，同时与鸿坤地产公司草签了预售购房协议，但鸿坤地产公司以还没网签为由没有把购房协议交付于珊。后于珊与鸿坤地产公司协商退房事宜，2018年12月鸿坤地产公司称需要按要求提交退房申请，等于珊将本案诉争房屋卖出去后，便可全额退款。于珊应鸿坤地产公司要求于2019年10月18日提交书面退房申请后，2019年11月22日又收到鸿坤地产公司邮寄过来的《北京市商品房预售合同》解除通知，称必须扣除逾期付款的违约金680400元。于珊认为，双方已达成退房退款一致意见，现鸿坤地产公司擅自强行扣除违约金没有事实与法律依据。为了维护于珊的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持于珊的全部诉讼请求。鸿坤地产公司辩称，认可于珊已经支付3120000元，其中包括车库款590000元，这个车库款是涉案合同外的款项。如果返还的话同意依据3120000元为总数，扣除680400元后，将2439600元返还。鸿坤地产公司向本院提出反诉请求：1.判决于珊人给付反诉人违约金680400元；2.案件受理费由于珊承担。事实与理由：2018年8月7日，鸿坤地产公司(出卖人）与于珊（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定于珊以25210000元购买位于北京市大兴区西红门镇中心规划区0801-0705地块16号住宅-2层303号房。于珊应当于2018年8月7日前支付首期房价款2530000元，应当于2018年9月10日前支付首期房价款7570000元，余款15110000元申请贷款支付。逾期超过60日，鸿坤公司有权解除合同。鸿坤公司解除合同的，应当书面通知于珊。于珊应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的3%向鸿坤公司支付违约金，同时鸿坤公司退还于珊已付全部房价款。附件十二补充协议第十三条违约责任：如因乙方原因导致本合同及补充协议解除的，双方按以下方式处理（1)乙方应向甲方支付购房款总额10%的违约金（其中单独约定的违约金的除外）的违约金。本补充协议作为本合同的组成部分，与本合同正文具有同等法律约束力。如本补充协议内容与本合同正文及其附件内容冲突，以本补充协议为准。2018年8月1日，于珊支付购房诚意金100000元；2018年8月7日，于珊支付首期房价款3020000元；以上合计3120000元。2018年10月15日，鸿坤公司向于珊邮寄《付清首付款通知书》，主要内容为：截止2018年10月15日，阁下己支付首付款2530000元，还需支付剩余首付款7570000元。请阁下务必于2018年10月18日前向我司一次性付清剩余首付款7570000元，否则，我司将按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定追究阁下相关法律责任。2019年10月24日，鸿坤公司向于珊邮寄《北京市商品房预售合同解除通知》，主要内容为：截止2019年10月24日，阁下未支付购房款己逾期付款超过60日，按照上述合同约定，阁下应向我司支付逾期付款的违约金人民币680400元。鉴于贵方已逾期付款超过60日，已产生我方根据《预售合同》约定函告贵方解除《预售合同》，并保留要求贵方按照《预售合同》中规定承担违约责任的合法权利。2019年10月25日于珊签收该通知。鸿坤公司认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述事实，于珊未按期向鸿坤公司支付购房款，已经构成违约，鸿坤公司有权解除合同并要求支付违约金。故鸿坤公司提起反诉，请求人民法院查清事实，依法支持反诉请求。于珊针对鸿坤地产公司的反诉请求辩称，不同意鸿坤地产公司的反诉请求。于珊与鸿坤地产公司签过一个草稿协议，于珊并不知道草稿协议载明的内容，鸿坤地产公司的销售人员佟雨霏只是让于珊在指定的位置上签名，同时明确说是草稿，将来还要签署正式的买卖合同，没有明示草稿内容，按照相关办法显然违法。于珊没有收到付清首付款通知书，于珊在2019年11月22日收到了鸿坤地产公司发的商品房解除通知。草稿协议不是《房屋买卖合同》，只是草稿，对双方没有约束。于珊认为2018年8月7日签署的草稿，签完草稿后也没有给于珊一份，说将来还要签署正式的买卖合同，没有明示草稿内容，按照《商品房销售管理办法》第二十三条、房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。按照《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。鸿坤地产公司不仅没有明示、介绍、解释草稿协议，更没有按照规定30日内予以登记备案，显然违法，且在现实实践中房地产开发企业往往处于优势地位上，为了交易顺利尽快成交，只让签合同不明示、不介绍、不解释已经成为常态。于珊仅认可是草稿，仅作为参考，不具备合法正式生效的商品房预售合同，不认可具体内容及有关违约内容。本院经审理认定事实如下：2018年8月7日，鸿坤地产公司(出卖人）与于珊（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定于珊以25210000元购买位于北京市大兴区西红门镇中心规划区0801-0705地块16号住宅-2层303号房,房屋建筑面积为333.4平方米。买受人当于2018年8月7日前支付首期房价款2530000元，应当于2018年9月10日前支付首期房价款7570000元，余款15110000元申请贷款支付。逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。该合同同时约定了其他事项。截止2018年8月7日，于珊共向鸿坤地产公司支付购房款3120000元，后未再支付其他款项。2019年11月22日，于珊收到鸿坤地产公司邮寄的《北京市商品房预售合同解除通知》，主要内容为：截止2019年10月24日，阁下未支付购房款己逾期付款超过60日，按照上述合同约定，阁下应向我司支付逾期付款的违约金680400元。鉴于贵方已逾期付款超过60日，已产生我方根据《预售合同》约定函告贵方解除《预售合同》，并保留要求贵方按照《预售合同》中规定承担违约责任的合法权利。2019年12月5日于珊回函，称对于解除合同表示同意，但对于支付违约金680400元不同意，要求鸿坤地产公司退还全部款项。另查明，于珊与鸿坤地产公司工作人员佟雨菲联系，于珊称“本人于珊因资金问题现退购2018年8月认购的鸿坤林语墅4-303号房”“佟雨菲，我刚看到纸质的解除通知。怎么回事呀？还需要有违约金！我们之前很早就和你说过退房的事情了呀......该配合解除登记，我们会配合，违约金就别收取了，毕竟也没妨碍你们买房子啊”；佟雨菲称“退房和逾期付款都有违约金，不论是谁解除合同”。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告所签《北京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此履行。根据查明的事实，合同履行过程中，于珊未在合同约定的时间内履行付款义务，鸿坤地产公司向其发出解除合同通知书，于珊收到该解除通知书后亦表示同意解除该合同。因此，对于双方所签订的合同解除，本院不持异议。双方所签合同对于于珊支付购房款的数额、时间以及逾期付款的违约责任作出了明确的约定，现于珊存在逾期付款的行为，但就违约金数额不予认可。关于违约金的数额，按照合同约定应购房款总额为25210000元，于珊已支付3120000元，故累计应付款金额应为22090000元，违约金应为662700。该违约金约定数额的计算不存在过高的情形，故本院对于该违约金数额予以支持。在扣除于珊所应负担的违约金后，于珊已支付房款部分鸿坤地产公司同意退还，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还于珊购房款3120000元；二、于珊于本判决生效之日起七日内给付北京鸿坤伟业房地产开发有限公司违约金662700元；三、驳回于珊的其他诉讼请求；四、驳回北京鸿坤伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15880元，由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5302元，由于珊负担5100元（于本判决生效后七日内交纳），由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担202元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  吴 晶二〇二〇年七月二十日法官助理  孙学博书 记 员  郑少杰