陕 西 省 城 固 县 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0722民初1123号 原告（反诉被告）：刘彪，男，汉族，住陕西省城固县。委托诉讼代理人：何宝生，城固县博望法律服务所法律工作者，委托代理权限：一般授权委托代理。被告（反诉原告）：舒攀，男，汉族，住陕西省城固县。委托诉讼代理人：陈辉，城固县“148”法律服务所法律工作者，委托代理权限：特别授权委托代理。第三人：城固县XX街道办事处XX社区居委会，地址：城固县。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：袁小红，系该社区居委会主任。原告（反诉被告）刘彪与被告舒攀（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘彪及其委托诉讼代理人、被告舒攀及其委托诉讼代理人、第三人城固县XX街道办事处XX社区居委会法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彪向本院提出的诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年4月10日签订《房屋场地租赁合同》，约定由被告承租原告实际占有的位于城固县博望街道办事处朝阳XX路XX段北侧的房屋及场地，租期一年，年租金39000元，并对双方的权利义务作了明确约定。合同到期后，朝阳社区要求原告不能再对外续租，原告告知被告不再续租，但被告坚持续租，双方发生争议，特此起诉。被告舒攀辩称，2019年4月10日，刘彪与舒攀签订《房屋、场地租赁合同》，合同约定：刘彪将位于城固县XX社区XX段北侧的场地出租给舒攀使用，租赁期限至2020年4月9日。租赁期满后，如刘彪继续对外出租，舒攀在同等条件下，享有优先租赁权。如有违约，违约方应赔偿对方一切经济损失，并支付双倍租金的违约金。签订合同时，舒攀虽觉得租赁期限约定的有不妥之处，但刘彪承诺，现在到处合同都是一年一签，你放心，只要双方合作关系良好，到期肯定会续签租赁合同的，最低都要租给你3年，不可能让你装修半天最后都舍了。当时还有好几个人在场，舒攀就相信了刘彪的承诺，心想只要不违反合同约定，到期肯定能续签合同。合同签订后，舒攀为了改善经营环境，先后共投资346000元对租赁场地进行了改造和装修，用于经营餐饮生意。施工期间，刘彪对舒攀的施工行为表示同意，未表示任何异议，也未进行任何善意提醒。2020年3月，刘彪突然通知舒攀要收回房屋自用。舒攀知道该场地属于朝阳社区集体所有，便找到社区了解情况，这才发现刘彪与朝阳社区签订的涉及该场地的租赁合同，明确约定禁止刘彪对外转租，并且其租赁期限到2020年9月14日届满。也就是说，刘彪根本无权将该场地出租给舒攀，舒攀的承租使用权根本就是无效的，到期后的优先承租权更不可能实现。刘彪明知自己不具有该场地的对外转租权，故意隐瞒该事实，诱骗舒攀与其签订租赁合同，此后又许可对所承租的房屋进行改造和装修，现要求舒攀搬离，舒攀的租赁使用权及优先承租权不能实现，客观上导致投资目的无法实现，给舒攀造成了重大的经济损失，刘彪应当承担赔偿责任。为维护自己的合法权益，特提出反诉，请求人民法院判令刘彪赔偿舒攀在承租场地上进行改造、装修的费用共计346000元，并支付舒攀违约金78000元。第三人城固县XX街道办事处XX社区居委会述称，村委会作为甲方，刘彪作为乙方，双方签订的房屋场地租赁合同明确约定乙方严禁转租。乙方告知我们他和舒攀是合资经营，因此我们不知道他们之间的实际情况，我们现在知道后要求刘彪在2020年9月14日合同到期后将房屋场地交给甲方。刘彪至今没有给我们支付2019年9月14日至2020年9月14日之间的租赁费30000元，要求刘彪按约定缴纳租赁费。原告刘彪为支持自己的诉讼主张，向法庭提交了以下证据：第一组证据：原告身份证一份，证明原告身份信息。第二组证据：1、原告与朝阳村委会租赁合同一份；2、朝阳村委会向原告发出的通知一份，证明原告与村上签订了3年的合同期限，且约定了合同到期后，原告无条件搬离租赁场地。第三组证据：原告与被告签订的租赁合同一份，证明合同到期后，若原告不再出租，被告须搬离。被告舒攀为支持自己的辩解意见，向法庭提交了以下证据：第一组证据，原告与村委会签订的合同一份，证明：按照原告与村委会签订的合同中第八条的约定，原告无权转租转让。第二组证据，装修流水清单7张，证明舒攀装修租赁场地的支出情况。第三组证据：1、舒攀合伙人聂某某证明：因地方是村上的，我们就到村委会了解情况，村主任袁小红说房屋院场是刘彪从村上承包去的。和刘彪谈了两次，第一次找到刘彪在谈的过程中，就说场地旁边在修房，被告租过来时间会不会短。刘彪说不会，他保证我们最少可租3年，但是合同是一年一签，租金是一年39000元。第二次，我们找到刘彪在石家坝西北饭店谈场地租赁、装修，口头上达成协议后就开始装修的。装修花了大概30多万，因我没有管，所以具体的数字我不清楚。我和舒攀合伙做生意，我投资了15万元。我们约定主要由他全权负责，所以签订合同及装修都是他一手负责经办的。后因生意不好，2019年8月底，我口头提出退伙，舒攀同意，但是到现在都没有给我钱。2、证人舒某某证明：XX村XX组。2019年2月20号左右，在XX环XX路吃饭认识的刘彪。吃饭过程中，他们谈杨树林场地租赁期限问题，再没有谈其他的。听他们说场地要租3年以上，刘彪给舒攀说最少要租3年以上，要不然不能回本，第二次在石家坝西北饭店确认了一下以前所谈的相关事宜。第三人没有向法庭提交证据。在庭审质证中，被告舒攀及其委托诉讼代理人对原告提交的第一组证据无异议，法庭经审查，身份证复印件与原件一致，确认有效，予以采信。被告舒攀及其委托诉讼代理人对原告提交的第二组、第三组证据的真实性无异议，但不认可原告的证明目的。经审查，该两组证据来源合法、内容真实、符合法律规定，本院予以采信。原告刘彪及其委托诉讼代理人对被告提交的第一组证据的真实性无异议，但不认可其证明目的。认为转让房屋及场地社区居委会是知情的，且社区居委会在2020年3月份向原告发了通知，原告有权履行与社区居委会签订的合同的第六条，被告应搬离租赁场地。经审查，该组证据来源合法、内容真实，本院予以采信。对其提交的第二组证据有异议，不认可。经审查，该组证据是被告自己对房屋院场装修的记录。证据形式要件不合法，且无其他证据佐证，本院无法采信。对第三组证人证言有异议，原告认为证人聂某某是合伙人，与本案有利害关系，证言不予采信。但聂某某证实被告在签订合同前在村上了解了房屋场地的出租情况，刘彪不存在诱骗行为。证人舒某某先认识被告，通过吃饭才认识原告，与舒攀有利害关系，因此对证人证言、证明目的不予认可。被告舒攀认为证人所言与客观事实相符，请法庭予以认定。经审查，证人聂某某与被告舒攀是“杨树林烧烤”的合伙人，从始至终参与了舒攀在朝阳社区调查了解所租房屋场地的权属、出租以及和刘彪多次协商租赁的情况，该部分证言与原告、第三人的陈述一致，内容真实，本院予以采信。证人舒某某、聂某某二人证明舒攀与刘彪在商谈时，刘彪口头答应并保证出租给舒攀三年以上的证言，原告不认可。审查认为，舒某某与舒攀同村同姓，二人关系密切。因二位证人与被告舒攀有利害关系，所作证言证明力较弱，又无其他证据佐证，且与合同中约定的租赁期限不符，故对二位证人该部分证言，本院不予采信。第三人对原告刘彪与被告舒攀签订的房屋场地租赁合同无异议，认为该合同是他们双方之间的约定，与朝阳社区无关。对原、被告提交的其他证据无异议。根据双方当事人的陈述和有效证据，本院经审理认定事实如下：2017年9月15日，原告刘彪与第三人城固县XX街道办事处XX社区居委会签定《房屋场地租赁合同》。原告刘彪承租朝阳社区居委会位于该XX路XX段（朝阳社区居委会对面）北侧的房屋和场地。《房屋场地租赁合同》约定：第二条、租房用途：餐饮服务。第三条、租赁期限：从2017年9月15日起至2020年9月14日止（每年租赁费应在9月15日前全部交清，否则视为退租）。第八条、转租、转让：房屋、场地的租赁权属于甲方。乙方不得转租、转让。如果乙方转租、转让的，甲方视为无效，且有权收回房屋、场地，第三者的损失与甲方无关。乙方交纳的租房保证金甲方不予退还。刘彪租赁期间，该房屋场地闲置未经营。2019年初，被告舒攀因做生意需要经营场地，到朝阳社区居委会了解涉案房屋场地情况后，被告知该房屋院场已被刘彪租用。舒攀随即便联系刘彪，并提出承租意愿。双方经多次口头协商后，舒攀开始装修。2019年4月10日，双方签定《房屋场地租赁合同》，合同约定：第二条、租房用途：餐饮服务。第三条、租赁期限：从2019年4月10日至2020年4月9日止。第五条、甲乙双方权利和义务：4、乙方在租赁期间，对房屋、场地装修装饰等全部费用自行承担，与甲方无关，撤离时甲方不予折价。乙方有责任保护好甲方的房产、设施，若损坏必须赔偿或修复原样。第六条、合同租赁期满后，如甲方使用，应提前一个月通知乙方，乙方到期后无条件搬离；如甲方继续对外租赁，乙方在同等条件下享有优先租赁权，租金根据市场行情由甲方确定，并提前十五日交纳租金；如乙方到期不再续租，可提前一个月向甲方提出，合同到期无条件搬离，完好交于甲方。合同签定后，被告舒攀在所租房屋场地开办“杨树林烧烤园”并开始经营。2020年3月24日，朝阳社区居委会向原告刘彪发出书面通知，通知刘彪在该社区居委会与刘彪签定的《房屋场地租赁合同》到期后，社区居委会要收回出租的房屋和场地，不再出租。刘彪随即向舒攀转达了社区居委会的通知内容，并提出合同期满后不再续租的意见。2020年4月9日，合同到期后，被告舒攀仍未交房搬离，双方发生纠纷，原告刘彪诉至本院，请求解除双方签定的租赁合同。经本院释明，双方当事人签定的租赁合同已于2020年4月9日期满。合同期满，双方当事人约定的权力义务即行终止。原告刘彪于2020年7月7日向本院提交申请书，要求舒攀支付租赁期满后的费用并搬离所租房屋场地。在庭审中，被告舒攀未表示异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签定的《房屋场地租赁合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。在合同期内，双方当事人按照合同的约定，履行了各自的义务。《房屋场地租赁合同》期限于2020年4月9日到期。合同期满，双方约定的权利义务即行终止，合同自行解除。在合同期满原告不再续租时，被告应按合同的约定搬离并将所租房屋和场地交付原告。但被告舒攀在合同期满后要求续租，在协商未果的情况下，舒攀未搬出所租房屋和场地。目前，舒攀仍在该房屋和场地内正常经营中。原告要求被告搬离并交付所租房屋和场地，同时向原告支付占用其间的费用，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告舒攀反诉称，签定合同时，舒攀虽觉得租赁期限约定的有不妥之处，但刘彪承诺合同都是一年一签，到期肯定会续签租赁合同的，最低都要租给你3年。经审查，原被告双方在签定《房屋场地租赁合同》前，经过多次协商，最终在合同中确定租赁期限一年。舒攀辩称的刘彪承诺最低都要租给3年以上的租赁期间，与合同约定不符，本院不予采信。舒攀称刘彪明知自己不具有对外转租的权利，故意隐瞒该事实，诱骗反诉人与其签定租赁合同，又许可反诉人对所承租的房屋进行改造和装修，现要求反诉人搬离，客观上给反诉人造成了重大的经济损失，应当赔偿改造装修费用346000元，并支付反诉人违约金78000元。本院认为，舒攀是一个具有完全民事行为能力的人，在其承租案涉房屋和场地前，经过实地考察了解，已明知该房屋和场地是原告刘彪从第三人朝阳社区居委会承租的，仍主动与刘彪联系承租事宜，并且经过多次协商后，在未签定合同时便开始自行装修。在《房屋场地租赁合同》第五条第4项中明确约定 “乙方在租赁期间，对房屋、场地装修装饰等全部费用自行承担，与甲方无关，撤离时甲方不予折价”。现被告舒攀要求原告刘彪赔偿其装修装饰费用346000元，支付违约金78000元，该诉求与合同约定不符，且无充分证据佐证，本院不予支持。舒攀称，按照刘彪和朝阳社区签定的《房屋场地租赁合同》约定，刘彪不得转租、转让，所以，刘彪和我签定的合同无效。本院认为，1、舒攀在2019年5月份办理营业执照时，XX道XX社区居委会签定的租赁合同中有不得转租的约定，但其未提出解除合同、赔偿损失的要求，也未签定补充协议，原、被告双方按照合同的约定履行至合同期满。2、在原、被告租期内，朝阳社区居委会作为房屋场地的所有人和出租人，并未向刘彪提出异议或解除合同，也未阻止舒攀的经营活动。舒攀正常经营至合同期满，现以转租无效为由要求确认合同无效，其理由不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。庭审中，舒攀称，在合同期满后，刘彪于2020年4月11日用汽车堵在其所租的房屋场地大门口和4月19日剪断营业用电，给其造成损失，要求刘彪赔偿。舒攀仅有口述，没有证据佐证，且在反诉中未提及该请求，本院不予审理。第三人朝阳社区居委会要求刘彪及时支付2019年9月14日起至2020年9月14日期间的租赁费，应当另行主张权利。鉴于原告刘彪与第三人签定的租赁合同于2020年9月14日期满，如被告舒攀在2020年9月14日仍未搬离所租房屋场地，给第三人造成损失，第三人可另行主张权利。综上所述，合同期限届满，双方当事人约定的权利义务终止。被告舒攀未按合同约定搬离所租房屋场地，原告刘彪要求被告舒攀交付所租房屋场地并支付租赁期满后占用期间的费用，符合法律规定，本院予以支持。被告舒攀辩称理由不成立，要求原告赔偿损失之请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）款、第（七）款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告刘彪与被告舒攀签定的《房屋场地租赁合同》期限于2020年4月9日届满终止。限舒攀在本判决生效后五日内搬离并向刘彪交付所租房屋和场地。二、限舒攀在本判决生效后五日内按照原年租金39000元的标准向刘彪支付自2020年4月10日起至搬离之日的原租房屋和场地占用费。三、驳回反诉原告舒攀的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉案件受理费3830元，合计3930元，减半收取计1965元，由舒攀承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。    审  判  员   李 汉 平 二0二0年七月十五日 书  记  员   刘 昱 洁1