杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初9081号 原告：浙江省测绘大队，住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇三墩街92号。 负责人：姚真法。 委托诉讼代理人：李忠真，浙江天册律师事务所律师。 被告：徐小挺，男，1970年10月12日出生，汉族，住浙江省天台县。 原告浙江省测绘大队与被告徐小挺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案，依法适用普通程序于2020年5月20日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人李忠真、被告徐小挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告间的事实房屋租赁合同在2016年11月29日通知解除；2、确认被告在事实房屋租赁合同解除后继续占有使用原告房屋水电的行为，是非法侵占原告国有资产；3、要求被告支付实际租赁及侵占原告房屋期间所欠的房租、房屋使用费、水电费共计12042.96元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告曾在2002年6月至2009年9月在原告工作。2003年7月1日，被告与原告签订了《浙江省测绘大队租房合同》，约定被告租赁原告位于杭州市西湖区××号××宿舍××平方米。期满后于2007年7月1日，被告又与原告续签了一份《浙江省测绘大队租房合同》，约定租期自2007年7月1日至2009年7月1日。两次租房合同都规定被告必须按时交清房租水电费，并特别规定“在租用期间遇到特殊情况，乙方（指被告）必须无条件退出租房，按时搬迁”。合同租期届满后，被告继续占用原告的房屋，并要求将承租的房屋面积由41平方米增加到53.33平方米继续承租，考虑到被告的实际情况，原告最终同意继续出租房屋给被告，但由于多种原因，双方没有再签书面的租房合同补充协议，除承租面积变化外，多年来一直按照原《租房合同》的有关规定维持着事实上的房屋租赁合同关系。另外在后期的合同履行过程中，被告没有完全履行按时交清房租水电费的规定，存在不履行交付房租、水电费的违约行为。2016年10月初，原告发现出租给被告的房屋局部出现墙体开裂等险情，立即委托浙江科鉴检测校准有限公司进行使用安全性评估。2016年10月25日，浙江科鉴检测校准有限公司出具了2016-ＪＧ668号《房屋结构评估报告》，得出的结论是Ｄ级危房。在确定评估结论后，原告于2016年11月29日向被告送达了《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，并在出租房上同时张贴了“危房”告示和《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，要求被告在2016年12月31日前搬离其承租的房屋，终止双方存在的事实房屋租赁合同关系。然而被告拒绝原告的多次督促和警告，一直拖延不搬，不仅对被告自己的人身财产安全构成威胁，更严重地妨害了原告对危房实施排险改造的相关工作。无奈原告据实上报政府部门，为此杭州市三墩镇人民政府于2017年2月17日、4月16日两次下发了《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，要求原告必须在2017年4月30日前完成卸紫桥30号房屋内现有住户的腾房搬离工作。但由于被告拒绝搬离，以致造成原告一直无法完成危房腾退搬离、排险改造等工作。直到2019年11月18日，原告危房被地方政府实施排险强拆为止。截至到2019年11月17日，被告尚欠原告房租、房屋使用费、水电费共计12042.96元没有支付。在出租房屋被评估为Ｄ级危房、被告以自己的行为表明不履行主要债务的情况下，原告通知被告搬离房屋终止合同，这既符合《租房合同》中的特别约定，也符合《合同法》第九十四条第（二）款的规定，原告与被告间的房屋租赁合同应在搬离通知送达时解除。然而被告拒绝搬离原告房屋，继续侵占使用原告的房屋水电，直至2019年11月18日原告房屋被依法强拆为止，其行为明显是非法侵占原告国有资产。为维护原告的合法权益，现对被告提起诉讼，望法院依法判准如上诉讼请求。 被告辩称：（一）被告住进卸紫桥30号房屋的缘由和历史遗留问题。本人自1994年4月进入原告工作，经历了胡铭、曹国星、张先宇、徐和平四任领导的替换。原来住在单位里的集体宿舍。2000年底（时任队长曹国星）本人结婚后由单位安排搬入卸紫桥30号。卸紫桥30号是国有资产、公有住房。当时的卸紫桥30号是作为职工福利性住房照顾已婚职工而安排的，因当时卸紫桥30号的土地产权属于房管所，原告租来土地后建造的房子，房租也是按照当时的房管所房屋标准0.8元每平方米计算；因产权牵扯不清，造成2006年房管所想要收回卸紫桥30号土地，并给住户安置的时候没法进行。被告与测绘大队签订过2次共6年（2003年-2009年）的正式合同。2009年9月原告管理层（时任队长徐和平）钻劳动法的空子，不再与本人续签正式合同，而要求签订第三方劳务派遣合同（因2008年劳动法有新规定连续三次签订合同，就需要签订永久性劳动合同）；原告管理层为了本单位的一点蝇头小利，毁掉的可是底层一线职工在原告十多年的辛劳付出，甚至影响一辈子。想到在单位的十五年的工作经历又要从零开始，当时本人非常痛苦。因时任队长徐和平诋毁被告在测绘大队工作成绩，为此事被告和时任队长徐和平吵过一架，徐和平一直怀恨在心，以至于连终止劳动合同的通知书都没给。被告是来自天台县山里一个普普通通的农民的儿子，被告不会无缘无故来到测绘大队的，被告的亲舅舅是原告成立后第一任测绘连连长，被告是投奔他而来。被告时刻牢记舅舅的教诲，虚心好学，一步一个脚印，在印刷厂拜师学艺，加班加点吃苦耐劳，从来没计较过个人得失；从学徒到印刷机机长，数年的历练成为厂里的生产骨干。2001年4月进入野外测量队，在测量工作中风里来雨里去，酷热里，寒冬中，从来都是吃苦在前，享受在后；干最累的活，拿最低的工资，从没有任何怨言，年年评为先进。2006年到2009年的四年中四次去柬埔寨援建项目，都是单位项目领导亲自点将，不管是雷区危险还是毒虫高温，本人从不犹豫，都是冲锋在前，是四次柬埔寨援建项目中全单位唯一全程参与的一线骨干职工。在原告单位十多年的日日夜夜里，本人任劳任怨，埋头苦干，用心血和汗水辛勤劳作；把被告一生中最美好的十五年奉献给了原告。看到原告新一届管理层对一线职工的切身利益如此淡漠，怎不叫人心寒至极。但被告作为弱势一族又有什么办法呢？被告只能忍痛离开原告，走上自谋生计的道路。本人在卸紫桥30号直至现今已经居住近20年了，上有87岁瘫痪在床的老母亲需要抚养，下有两个小孩在杭州读书，25年了一直生活在三墩，卸紫桥30号是唯一住所，没有其他地方可去。数十年来不论台风、暴雨来临，电线老化、房屋损坏，从来没有任何单位领导来关心和过问过，甚至政府为消除老城区消防隐患，家家户户发放消防设施时，被告这里都没人过问，还是被告投诉到12345热线后才给解决的。因面临拆迁，卸紫桥30号成了香饽饽。原告管理层对被告又是威胁，又是危房，又是拖欠水电费，又是租房合同等等，甚至捏造证据，可谓手段用尽，这是要把被告逼上绝路。被告实在想不通一个省级事业单位，对曾经为本单位做过贡献的老职工会如此绝情，怎么会有不赶尽杀绝不罢休的心态。（二）要求法院核实原告所诉求的理由和证据有多少是捏造的。原告提出的出现水电费欠费情况是因为原告现任管理层管理混乱而造成的，卸紫桥30号的水电费历来由原告专人负责收费上缴，最近4年时间原告既没有专人来收水电费，又没有催缴电费通知送到卸紫桥30号，原告提供给法院的（卸紫桥30号）水电费催缴通知是捏造的。法庭是一个庄严的地方，一个省级事业单位的管理层，为了达到目的，捏造出证据和理由，藐视法律法规、知法犯法的不正当手段。原告现任管理层的人品和法制理念值得被告怀疑。具体包括，1、被告手里有留存的2012年5月3日水电费缴款单，证明被告在2012年3月之前的水电费已经交清了，而原告自己提供的字据显示2010年10月到2013年3月之间的水电费到2016年12月3日才上交到原告财务部门；2、原告提交的2017年4月28日水电费催缴通知是捏造的，既没有通知到被告住户，也没有张贴到卸紫桥30号，而被告手里有2017年3月27日水电费上交（交至2016年11月）的收据，何来欠费不交之说；由此可见这是当时的原告领导无方、管理人员渎职造成，并不是被告住户不肯交费；3、被告的居住面积没有变化过，只不过是前几任原告负责人照顾被告、按照实用面积计算而已；变化的只不过是实用面积和建筑面积的区别而已。4、因为卸紫桥30号马上要拆迁，当时卸紫桥30号恰逢棚户区改造范围，又在杭州三墩单元FG02-R21-11（1）地块农居安置房项目红线内，原告领导为了截留被告住户的利益，以不同的理由诉至法院，捏造各种水电催费通知；在鉴定为D级危房的情况下，欺瞒国土部门领取房产证。在法院即将开庭再审理前，于2019年11月18日，纠集不明社会人员，把被告控制，强行拆除房屋；这种藐视法庭、无法无天的行为，是文明社会的毒瘤，也真实反映了原告领导层面目。（三）综上，被告认为，1、本案应确认被告所居住的房屋为福利性质的职工住房，因签订合同时的主体非平等民事主体，本案不适合用合同法来解释；而历史遗留问题造成卸紫桥30号当初无法房改，并不表示被告以前该享受的权利就可以被剥夺。更何况卸紫桥30号由上级政府划拨过来（划拨存量房）的性质就是职工住房。2、要求原告提交卸紫桥30号住户最后一次上交水电费的收据存根，以便被告核对其水电费表格的准确性。3、要求被告所需要支付的水电费从被告可得到的拆迁安置补偿费用里边扣除。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：不动产权证，租房合同，水电费催缴通知、水电费报表及收据，房屋结构评估报告，搬迁通知，照片，函件，房屋照片，民事裁定书，历月电费明细、历月水费明细、历年欠房费、水费明细表；案外人的租房合同等。 被告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：收据等。 当事人围绕诉讼请求所提交的上述证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院结合当事人在审理中的陈述在以下内容中予以认定处理。 根据上述证据，结合审理中当事人的陈述，本院认定案件事实如下： （一）2003年7月1日，原告（作为甲方）、被告（作为乙方）签订《浙江省测绘大队租房合同》，约定，甲方同意将卸紫桥平房1间半33平方米、厨房1间8平方米合计41平方米租给乙方，租住时间从2003年7月1日至2004年7月1日；月租金每平方米0.8元；甲方要求乙方做到，一、乙方必须按时来测绘大队物业部交清房租水电费；二、乙方在住房期间遇到水电、房屋损坏需要修理，由甲方出面修理，一切费用由乙方承担；三、乙方在租用期间遇到特殊情况，乙方必须无条件退出租房，按时搬迁；测绘大队不承担任何责任，一切后果全由乙方承担等内容。此后，被告居住涉案房屋，亦向原告支付房租、缴纳水电费。双方正常履行合同。 2007年7月1日，原、被告续签《浙江省测绘大队租房合同》一份，约定租赁期间为2007年7月1日至2009年7月1日，其他条文内容不变。双方继续履行合同。 合同期满后，双方未再续签书面合同。被告仍居住使用涉案房屋，原告亦向被告收取房租、水电费。 （二）2016年10月初，原告发现涉案出租房屋局部出现墙体开裂等情况，遂委托浙江科鉴检测校准有限公司进行评估。该院进行查勘、检测后，于2016年10月25日出具了《房屋结构评估报告》，评估结论为涉案房屋的危险性等级为“D级”；承重结构承载力已不能满足使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。 2016年11月29日，原告制作《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，该通知载明：三墩镇卸紫桥30号全体住户，浙江省测绘大队位于西湖区××镇××号房屋，建于上世纪七十年代初期，房屋结构为泥墙、砖砌单层混合结构，屋盖用木梁支撑，共分南北三排房属。2016年10月21日浙江科鉴检测校准有限公司对该处房屋进行了结构评估，并出具了评估报告，评定结果为Ｄ级，房屋不能满足使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房；基于上述情况，浙江省测绘大队特通知全体住户，请于2016年12月31日前搬离，逾期不搬的一切后果自负等内容。原告并将该通知张贴在涉案房屋处，但被告并未按时搬离。 2017年2月17日，杭州市三墩镇人民政府制作《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，向原告发函，该函件载明，要求你单位对卸紫桥30号房屋内现有住房组织腾房搬离工作，以避免造成人员的人身安全和财产损失等内容。同年4月16日，杭州市三墩镇人民政府再次制作《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，向原告发函，该函件载明，为避免造成人员的人身安全和财产损失，特再次通知你单位，要求在2017年4月30日前完成卸紫桥30号房屋内现有住户组织腾房搬离工作等内容。原告通知被告应及时腾房搬离，但被告并未搬离。 （三）2017年8月15日，原告向本院起诉，本院于同日立案。原告在该案中的诉讼请求为：1、确认原、被告间的租赁合同已经解除；2、要求被告排除妨害，腾退搬离杭州市西湖区卸紫桥30号房屋；3、被告支付实际租赁原告房屋期间所欠的房租、水电费共计9797.77元。事实和理由：被告曾在2002年6月至2009年9月在原告处工作。2003年7月1日，原被告签订了《浙江省测绘大队租房合同》，约定：被告租赁原告位于杭州市西湖区××号××宿舍。期满后于2007年7月1日，双方续签了《浙江省测绘大队租房合同》，约定：租期自2007年7月1日至2009年7月1日。两份租房合同都约定被告必须按时交清房租水电费，在租用期间遇到特殊情况，被告必须无条件退出租房，按时搬迁。但合同租期届满后，被告继续占用房屋，并要求将承租的房屋面积由41平方米增加到53.33平方米。考虑到被告的实际情况，原告最终同意，但由于多种原因，双方没有再签订书面租房合同，除承租面积变化外，多年来一直按照原租房合同的有关约定执行。2016年10月初，原告发现出租房屋局部出现墙体开裂等险情，即委托浙江科鉴检测校准有限公司进行使用安全性评估。2016年10月25日，浙江科鉴检测校准有限公司出具了2016-ＪＧ668号《房屋结构评估报告》，结论是涉案房屋为Ｄ级危房。原告即通知被告即时解除终止租赁合同关系，并张贴危房告示和《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，要求被告立即搬离房屋。然而被告拒绝，一直拖延不搬。杭州市三墩镇人民政府于2017年2月17日、4月16日两次下发了《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，要求原告必须在2017年4月30日前完成房屋内现有住户腾房搬离工作。但由于被告拒绝搬离，以致造成原告至今无法完成工作。现原告对被告提起诉讼，请求法院判如所请。 2017年11月14日，本院经审理作出一审裁定，驳回原告浙江省测绘大队的起诉。 原告不服本院作出的上述裁定，向浙江省杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）提起上诉。2018年2月13日，杭州中院经审理作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。 原告不服杭州中院作出的上述裁定，向浙江省高级人民法院（以下简称浙江高院）申请再审。2019年8月28日，浙江高院审理后认为，再审申请人提交的《浙江省测绘大队租房合同》显示再审申请人与被申请人曾分别于2003年7月、2007年7月签订房屋租赁合同，约定再审申请人将案涉房屋出租给被申请人使用。本案中虽然被申请人原为再审申请人单位职工，但再审申请人起诉时与被申请人之间已不存在劳动合同关系或行政隶属关系，本案实质属于职工离开原单位后，与原单位发生的房屋租赁纠纷。因此，根据再审申请人的诉讼请求，依据在案证据，综合案件情况，本案争议应系发生在再审申请人与被申请人平等主体之间的民事纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围。原审裁定驳回起诉不当，该院予以纠正。浙江高院作出民事裁定，一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终763号民事裁定及浙江省杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初7505号民事裁定；二、指令浙江省杭州市西湖区人民法院对本案进行审理。 根据浙江高院的民事裁定，本院于2019年10月12日立案审理。 （四）案件审理中，原告向本院提交不动产权证书，该证书由原告于2017年向杭州市国土资源局申领，证书上载明，权利人为原告，坐落为卸紫桥30号，权利性质为划拨/存量单位房，用途为城镇住宅用地/住宅，面积为土地使用权面积679平方米/房屋建筑面积460.1平方米。上述房屋中，被告租住使用面积为53.33平方米。 双方确认，涉案房屋于2019年11月18日拆除。在房屋拆除前，双方未对被告实际使用的水表、电表读数进行核对确认。原告在本案中主张被告尚欠房租2517.5元（按每平方米1元的租金标准计算到2019年11月17日）、电费7722.91元、水费1802.55元，原告主张的上述费用已扣除被告已经交纳的房租和水电费。 本院认为，（一）本案原、被告争议的房屋租赁合同关系，经浙江高院再审查明属于平等主体之间的民事纠纷，本院亦予认定。该合同关系系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定履行。双方在书面合同履行期满2009年7月1日后未再续签书面合同，被告继续承租使用涉案房屋，原告也没有提出异议，按照我国《合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。此后，在履行中被告未及时付清房租和水电费，据此原告根据被告履行合同的情况、涉案房屋的鉴定情况于2016年11月29日制作《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，要求被告于2016年12月31日前搬离，符合我国《合同法》第二百三十二条的规定。该2016年12月31日可以认定为双方租赁合同解除日期。 （二）被告在租赁涉案房屋期间未及时付清房租和水电费，也没有在2016年12月31日前及时将涉案房屋腾空交还给原告，违反了我国《合同法》等国家法律规定。原告可以要求被告支付尚欠的房租（房屋使用费）和水电费。关于房租（房屋使用费），按被告承租使用的合法房屋面积53.33平方米、每平方米每月0.8元的标准计算，原告尚欠的租金为2014元。关于水电费，原告主张的数额为电费7722.91元、水费1802.55元，原告未对此提交充分有效证据予以证明；被告对该数额有异议。本院认为，被告在承租使用涉案房屋期间确实会产生水电费，对于被告应支付的水电费可酌情推算，电费计算为6178.33元、水费1442.04元。 综上，原告诉讼请求中的有理部分本院予以支持。被告辩称本案系单位内部分房纠纷等意见，与生效裁判认定内容不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定，判决如下： 一、浙江省测绘大队、徐小挺之间的房屋租赁合同关系于2016年12月31日解除； 二、徐小挺于判决生效之日起十日内支付浙江省测绘大队房租（房屋使用费）2014元； 三、徐小挺于判决生效之日起十日内支付浙江省测绘大队电费6178.33元、水费1442.04元； 四、驳回浙江省测绘大队的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费101元，由浙江省测绘大队负担20元，徐小挺负担81元。浙江省测绘大队于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，徐小挺于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吕凤祥 人民陪审员  许和平 人民陪审员  王俏瑾 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  王超男