福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初7715号 原告：向云，女，1983年2月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林嘉荣，福建法正联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张楠婕，福建法正联盟律师事务所实习律师。 被告：韩美凤，女，1974年11月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：徐清香，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾丹萍，福建联合信实律师事务所律师。 第三人：厦门盛百企业管理有限公司，住所地厦门市思明区槟榔西里**天湖大厦****。 法定代表人：洪跃志。 原告向云与被告韩美凤、第三人厦门盛百企业管理有限公司（以下简称盛百公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向云及委托诉讼代理人林嘉荣、张楠婕，被告韩美凤的委托诉讼代理人曾丹萍到庭参加诉讼。第三人盛百公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向云向本院提出诉讼请求：1.确认《合作经营协议》无效；2.韩美凤立即向向云返还店面转让费20000元；3.韩美凤立即向向云返还租房押金30000元；4.韩美凤立即向向云返还房屋租金差价38400元；5.韩美凤立即向向云返还合同未履行期间的房租11333.33元；6.韩美凤立即向向云支付装修费损失39246元。事实和理由：向云为经营携程旅游项目之需要，与韩美凤商谈租赁店房，2019年4月3日，韩美凤提供其制作的《合作经营协议》，与向云签订。协议约定：韩美凤将厦门市思明区大中路27号底层店面与向云合作经营，韩美凤收取该店面的税后固定盈利收益金，盈利收益金标准固定为每月10000元；期限从2019年4月12日至2021年3月31日止。协议签订后，向云通过刘友志、蔡惠娇账户向韩美凤转款合计80000元用于支付自2019年4月12日至7月11日的租金30000元、转让费20000元、押金30000元。韩美凤向向云出具三份《收款收据》，写明是“大中路27号2019年4月12日至7月11日房租”“转让费”“押金”等。后向云开始装修店面，合计支付装修费用39246元。承租期间，由蔡惠娇向韩美凤支付2019年7月12日至10月11日租金、2019年10月12日至2020年1月11日租金、2020年1月12日至4月11日租金各30000元。由于受疫情影响，政策要求对公房出租的租金减免租金，韩美凤已实际享受免租金的待遇，2020年3月韩美凤同意按照业主方减租政策给予向云2个月免租金，后又反悔并提出需要补足下一季度租金才可以享受减免的无理要求，并因此引发纠纷。向云得知店面实际产权人系夏商集团所属的第三人厦门盛百企业管理有限公司，韩美凤的行为属于非法转租，且韩美凤向业主方交纳房租只有每月6800元。2020年4月21日，韩美凤在夏商集团的敦促处理非法转租问题的压力下，向向云发出《解除合同通知书》，2020年4月22日向云正式将店面退还韩美凤。韩美凤每月向向云多收取3200元租金，向云自2019年4月12日至2020年4月12日合计12个月的租金差价合计38400元。向云已按合同缴纳的租金计算租期至2020年6月11日，向云于2020年4月22日正式将店面退还韩美凤，韩美凤应根据业主方店面租金每月6800元的标准及减租政策向向云返还2020年4月22日至2020年6月11日的未履行部分租金合计11333.33元。另，向云本着经营的目的，对店面进行了全面装修，发生装修费用超过39246元。综上，向云与韩美凤签署的《合作经营协议》，名为合作实为房屋租赁。韩美凤意图通过与向云签署《合作经营协议》的合法形式掩盖其非法转租的目的，并利用国企资产赚取房租差价，双方签订的合同是无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，特起本案诉讼。 韩美凤辩称，向云与其于2020年4月3日签订的讼争协议系双方的真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定。双方之间依法成立真实合法有效的合同关系，均应按照协议约定履行。双方签订的合同性质是房屋租赁合同，向云与其系按照房屋租赁关系履行该协议，双方实际是房屋租赁关系。该协议签订后，因为向云未能依约支付相关款项，向云行为构成违约，韩美凤催告后，向云仍未能按时支付，韩美凤按照协议约定行使解除权，向向云发出解除通知，2020年4月11日合同解除。综上，向云诉求缺乏事实与法律依据，韩美凤无需承担民事法律责任，恳请驳回向云对韩美凤的起诉。 盛百公司未作陈述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月3日，韩美凤（甲方）与向云（乙方）签订一份《合作经营协议》，约定如下：一、甲方将厦门思明区大中路275号底层店面与乙方合作经营（该房屋配基本的房屋设施，以下简称“物业”），甲方配合乙方管理经营，但甲方不得干涉乙方的经营活动，乙方提供资金，负责进出货独立核算，自负盈亏，甲方收取店面税后固定盈利收益金。二、合作经营用途：经营百货、工艺品、旅游等。三、合作经营期限，甲方将上述该物业从2019年4月12日交付乙方至2021年3月31日止收回。四、风险保证金、盈利收益金及其缴纳期限。1.风险保证金，在双方交接物业时，乙方应向甲方交付3万元风险保证金，甲方开出收据给乙方，本协议履行期满，除出现本协议其他条款约定的没收风险保证金的情形外，双方结清有关款项移交上述物业后，甲方向乙方退还风险保证金本金。2.盈利收益金标准：每月为一万元。3.盈利收益金缴纳及期限：乙方每三个月向甲方支付本协议约定的盈利收益金，每次缴纳时间应提前十天。若乙方每逾期一天缴纳，甲方有权利单方面解除本协议，收回店面，追缴所欠盈利收益金并没收风险保证金。《合作经营协议》尾部手写备注：自合作经营协议到期止，甲方有义务协助乙方办理与业主方更名并享有第一优先权。 讼争协议签订后，向云通过刘友志、蔡惠娇账户于2020年3月31日至4月11日期间陆续向韩美凤转账合计8万元。2020年4月11日，韩美凤向向云出具三份《收款收据》，分别载明“大中路27号房租，4月12日-7月11日，金额3万元”、“转让费，金额2万元”、“押金，金额3万元”。讼争合同履行期间，向云分别于2019年7月8日、10月12日、2020年1月12日通过蔡惠娇账户向韩美凤转账支付了2019年7月12日至2019年10月11日、2019年10月12日至2020年1月11日，2020年1月12日至2020年4月11日的房屋租金合计9万元。 2020年1月30日，向云向韩美凤发送微信信息“韩大姐，夏商那边不知道有没有政策，房租可以减免些，也麻烦您发个信息反馈一下”“我们太难了”。韩美凤回复“如果有政策第一时间跟你说”。2020年3月2日，盛百公司工作人员陈明怀通过微信向向云发送关于承租公司经营用房租金减免政策的文件。同日向云向韩美凤发送微信“韩大姐陈阿明有发文件来我们这边了，2月份免租，3、4月房租减半！”“需要准备营业执照和身份证！麻烦您去申报一下了”。韩美凤回复称“可以”。 2020年4月13日，韩美凤向向云发送微信信息“房租到期，麻烦钱转过来，谢谢”，向云回复“好”。2020年4月21日，韩美凤通过短信及微信向向云发送信息“根据我方与阁下于2019年4月3日签订的《合作经营协议》的约定，阁下应每三个月向我方支付相关款项共计人民币3万元，且每次缴纳时间应提前十天。但自2020年4月份起至今，阁下一直拖欠支付相关款项，且经催告仍未如期支付。阁下之行为已严重违反双方协议之约定，因此我方根据《中华人民共和国合同法》规定及《合作经营协议》的约定，现依法通知阁下：自本通知送达阁下时起，解除我方与阁下于2019年4月3日签订的《合作经营协议》，双方合同关系终止”。次日，双方办理了讼争房屋的交接手续，韩美凤向向云出具收条一份，载明“今确认收到向云女士移交的厦门市思明区大中路27号底层店面全部钥匙3把”。 本院认为，本案中双方争议焦点为讼争协议的效力问题。 讼争协议虽名为合作经营协议，但实为房屋租赁合同。向云签订讼争协议的目的在于通过支付对价，获得讼争房屋的使用权，韩美凤的目的在于出让讼争房屋的使用权，以获得收益。双方也均确认就讼争房屋存在房屋租赁合同关系。 现向云以讼争协议存在以合法形式掩盖非法目的以及损害社会公共利益之情形为由，主张该协议无效，缺乏依据。首先，韩美凤将讼争房屋转租给向云，虽有收取租金差额，但约定的租金标准系双方真实意思表示，韩美凤通过转租方式赚取租金差额并不属于法律规定的非法目的。《厦门市人民政府国有资产监督管理委员会关于规范企业资产出租管理的指导意见》虽有规定国有企业资产出租应采取公开竞争招租的方式进行、不得转租，但该规定并不属于法律或者行政法规的强制性规定。此外，讼争协议亦不存在损害社会公共利益之情形。其次，法律未赋予次承租人以擅自转租为由主张转租合同无效的权利。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据该项规定，出租人有权在法定期限内以擅自转租为由要求确认转租合同无效，但该项权利应由出租人行使，而非转租合同的当事人行使。 综上所述，向云要求确认该协议无效缺乏法律依据，对其基于协议无效提出的各项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回向云的诉讼请求。 案件受理费3465元，保全费1215元，由向云负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇二〇年七月十日 法官助理  马嘉慧 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。