鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0303民初1901号原告：戴育宏，女，满族，1978年7月16日出生，住址：辽宁省辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：张俊东，系辽宁腾达律师事务所律师。被告：鞍山港龙国信置业有限公司，住所：鞍山市达道湾开发区中小企业创业园2期12号厂房302号办公室。法定代表人：刘完树，该公司董事长。第三人：交通银行股份有限公司鞍山自由支行，住所地，鞍山市铁东区工人街98栋98-2。负责人：李晖，该行行长。委托诉讼代理人：刘晓松，辽宁正方圆律师事务所律师。第三人：鞍山市置业融资担保股份有限公司，住所地，鞍山市铁东区前进路8-1号。法定代表人：李英忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘恩玉，该公司员工。委托诉讼代理人：陈熙，该公司员工。原告戴育宏诉被告鞍山港龙国信置业有限公司（以下简称：港龙公司）、第三人鞍山市置业融资担保股份有限公司（以下简称：担保公司）、第三人交通银行股份有限公司鞍山自由支行（以下简称：自由支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭审理了此案。原告戴育宏委托诉讼代理人张俊东、自由支行委托诉讼代理人刘晓松、第三人担保公司委托诉讼代理人刘恩玉、陈熙到庭参加了诉讼，被告鞍山港龙国信置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出请求称：1、依法解除原告与被告之间于2014年10月15日签订的《商品房买卖合同》（产权产籍号2-60-9-2463(14.9㎡)及补充协议；2、依法解除原告与第三人交通银行股份有限公司鞍山自由支行的《个人借款合同》及补充协议；3、依法解除原告与第三人担保公司的《担保合同》及补充协议；4、依法判令被告向原告退还己付购房款94769元；5、依法判令被告承担担保费1500元、代理费200元、登记费550元；6、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金28430.7元（总房款的30%）；三项共计125449.7元；7、本案诉讼费均由被告承担。事实和理由：2014年10月15日原被告签订了《商品房买卖合同》，购买了产权产籍号为2-60-9-2463商铺，建筑面积分别为14.9平方米,购房款94769元（大写：玖万肆仟柒佰陆拾玖元整）。原告在签订合同后，办理了银行贷款，并支付了担保费、代理费、登记费等费用。而被告在签订合同时，己在合同中明确约定，交房时间为2015年7月1日。但直至原告起诉前，被告开发的鞍山义乌国际商贸城至今工程并未竣工，根本就无法具备交房条件。现阶段因被告的逾期交房行为己达数月之久，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条之规定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的30%向买受人支付违约金。”故原告有权依法行使合同解除权，主张返还已付购房款及违约金。原告在与被告协商无果的情况下，只好将此事诉至贵院寻求解决。综上，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》真实、合法有效，但被告作为开发商却利用其优势地位制定失衡且严重侵犯原告合法权益的苛刻合同条款。在合同解除的情况下，被告应退还原告己付房款并支付违约金。故为维护原告的合法权益，原告恳请贵院能够在查清案件事实的基础上，依法支持原告的全部诉求。被告港龙公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩、举证、质证材料，视为对其答辩、举证、质证权利的放弃。第三人自由支行辩称：不同意解除个人借款合同，如法院判决解除合同，置业担保公司应承担担保责任，解除个人借款合同后原告未付银行的借款，本金、利息、罚息、复利应由被告港龙公司承担，涉案房屋第三人享有优先受偿权。第三人担保公司辩称：不同意原告解除个人借款合同，商品房买卖合同与借款合同是独立存在的，不应当解除商品房买卖合同，如果要求解除个人借款合同应当将银行贷款本息全部还清，否则我方不同意解除借款合同。“第三人交行自由支行认为，如果个人借款合同被法院判令解除，担保公司应对被告港龙公司的返还贷款行为承担连带给付责任，”的观点没有法律依据，理由是担保公司仅仅是为借款人即原告的借款合同的还款行为承担连带保证责任，保证合同的三方主体是银行，借款人和保证人。只要借款人出现逾期还款，担保公司应无条件履行连带保证责任，代为垫付欠款，但法院强制判决解除借款合同，由被告开发商直接返还贷款，则担保公司没有义务替开发商被告港龙公司承担连带保证责任，既无约定也无法定。本案当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。原告向本院提供的证据有：商品房买卖合同及其附件、商品房买卖合同发票两张、票据三张、合同书、照片打印件两份、交通银行个人客户交易清单、原告的部分陈述。第三人自由支行提供的证据有：个人借款合同一份、借款凭证一份、保证合同一份、商铺按揭贷款业务合作协议、贷款担保协议一份、原告还款证明、第三人的部分陈述。第三人担保公司提供的证据有：商品房买卖合同复印件一份、个人借款合同复印件一份、保证合同复印件一份、合同书复印件一份、抵押权预告登记复印件一份、所有权预告登记复印件一份、第三人的部分陈述。经庭审质证，对当事人无异议的证据本院依法予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院依法认定事实如下：2014年10月15日，原被告双方签订《商品房买卖合同》一份。原告购买被告开发的位于鞍山市铁西区建设大道969号A馆3层5街26号商业用房一处，产籍号2-60-9-2463，房屋总价款94769元。合同约定：第六条，买受人按商业贷款方式按期付款，首付款金额，54769元，贷款金额：40000元。合同第八条约定出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金。3、双方同意按以下方式处理，详见附件四。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，责任由买受人承担。双方同意按以下方式处理，详见附件四。附件四-合同补充协议第五条约定，关于交接的约定：1、以出卖人书面通知买受人办理该房屋交付手续为依据，如买受人在交房通知规定的交房最后期限内，未办理该房屋交接手续的，视同买受人已经按期验收并接收该房屋和出卖人已经履行完毕对该房屋的交付义务。……5、因本项目分期开发，如出卖人就该房屋已达到竣工验收条件，但政府相关部门要求后期工程均完成竣工后再发放《交付备案证书》的，出卖人可据实延期且不承担违约责任。附件四-合同补充协议第八条约定，关于本合同第九条的补充约定，因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场作旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房；逾期不超过90天的，买受人同意出卖人无须支付违约金。若该房屋提前交付使用，买受人同意按出卖人发出的交接通知的规定办理该房屋交接手续。补充协议第十一条约定：关于市场统一运营管理和繁荣的约定，买受人须在本合同签订时与出卖人指定的经营管理公司签订相关协议。合同签订后，原告依约缴纳了首付款54769元，被告为原告出具了54769元销售不动产统一发票。2014年11月3日，原告与自由支行签订了《个人借款合同》，贷款金额为40000元，贷款期限10年，贷款用途：购买商铺。2014年12月4日，原告与第三人担保公司签订合同书，涉案房屋办理了房屋抵押权登记，抵押权人为担保公司。后担保公司与自由支行签订了保证合同。保证合同第二条约定，本合同项下的保证为连带责任保证。被告、第三人自由支行、第三人担保公司签订了贷款担保协议。原告将贷款金额交付给被告。2015年3月3日，被告为原告出具40000元销售不动产统一发票。另查，原告至今仍偿还银行贷款，并未拖欠。截止2020年6月23日，原告已偿还第三人自由支行贷款本金18865.88元、利息9753.01元，尚欠贷款本金21134.12元。被告未向本院提供建筑物的综合验收手续，现原告仍不能够办理房地产权属证书。再查，原告已交担保费1500元、代理费200元、登记费550元。另，根据被告与交通银行股份有限公司鞍山分行的商铺按揭贷款业务合作协议，第五条乙方（被告港龙公司）承诺和义务5.2约定，乙方应根据其与购房人签署房屋销售合同的约定按时、按质向购房人交付房屋……如果因为乙方工程质量的原因或乙方延期交房、擅自将购房重复出售或未经购房人允许抵押给他方等原因致使购房人不履行货款义务的，乙方应承担相应的还款责任。第七条违约7.3（3）约定，因乙方（被告港龙公司）存在严重违约行为，致使乙方和购房人之间的售房合同被解除或者宣布无效的，乙方承诺对购房人应承担还款责任（含可能存在的返还责任或赔偿责任）向甲方（交通银行鞍山分行）承担连带清偿责任。本院认为，原告与被告签订的商品房销售合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，应确认合法有效。双方应依约全面履行义务。本案原告按照双方约定履行了相应的付款义务，被告未能提供证据证明其已按照合同约定或法律规定的时间和条件交付了商铺，因此，被告应承担举证不能的法律后果。故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的主张，本院依法予以支持，对原告要求被告返还全部房款的主张，因原告的付款方式为按商业贷款方式按期付款，只能要求被告返还首付款及已偿还贷款本息，对于该项诉讼请求，本院在合理范围内予以支持。关于原告请求判令被告支付违约金一节，因被告未能按照约定履行义务，存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。依据法律规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案原、被告双方合同约定的违约金为已付购房款的30%。已付购房款94769×30%=28430.7元，故对于原告的此项诉讼请求本院予以支持。关于原告提出解除借款合同及补充协议一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告为购案涉房屋于2014年11月3日与第三人自由支行签订了《个人借款合同》，该合同是平等民事主体之间签订的协议，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院予以确认。因原、被告双方已解除《商品房买卖合同》，原告与第三人自由支行为购买涉案房屋签订的个人借款合同设立的目的已经无法实现，无继续履行的必要，应予解除。因被告港龙公司逾期交付房屋，导致商品房买卖合同解除，港龙公司应将原告已偿还给第三人自由支行的本息返还给原告，根据港龙公司与交通银行的约定，亦应将原告与第三人自由支行签订的个人借款合同未履行部分的本金、利息、罚息返还给第三人自由支行。另因原告就涉案房屋与第三人担保公司签订合同书，案涉房屋已办理了房屋抵押登记，因该合同设立的主合同即借款合同以及设立合同所为的商品房买卖合同均已解除，故该合同亦应一并解除。被告港龙公司将原告与第三人自由支行的借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金全部返还给第三人自由支行前，第三人自由支行对案涉房屋享有优先受偿权。关于原告提出解除与第三人担保公司签订的《合同书》及补充协议一节，依前面论述，原告与第三人担保公司为涉案房屋签订的担保合同设立的目的已经无法实现，故依法应予解除。关于原告诉请担保费1500元、代理费200元、登记费550元一节，系实际产生费用，且原告提供相应证据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告戴育宏与被告鞍山港龙国信置业有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议（产籍号为2-60-9-2463）；二、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告戴育宏已付购房首付款54769元；三、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告戴育宏截止2020年6月23日已偿还银行贷款已付的本息28618.89元，同时对2020年6月23日之后戴育宏偿还银行贷款本金及利息承担给付责任（具体金额以截止到实际给付之日戴育宏贷款偿还数额为准）；四、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告戴育宏担保费1500元、代理费200元、登记费550元；五、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告戴育宏违约金28430.7；六、解除原告戴育宏与第三人交通银行股份有限公司鞍山自由支行于2014年11月3日签订的《个人借款合同》；七、解除原告戴育宏与第三人鞍山市置业融资担保股份有限公司签订的《合同书》；八、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决生效之日起5日内向第三人交通银行股份有限公司鞍山自由支行支付原告戴育宏尚未偿还贷款本金，（截至到2020年6月23日该金额为21134.12元，具体金额以截止到实际给付之日贷款本金扣除原告戴育宏偿还本金数额为准）并按照原告戴育宏与第三人交通银行股份有限公司鞍山自由支行签订的《个人借款合同》约定的标准承担利息、违约金、罚息；九、第三人交通银行股份有限公司鞍山自由支行对涉案房屋享有优先受偿权；十、驳回原告戴育宏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1404元（原告已预交），由被告鞍山港龙国信置业有限公司承担，被告鞍山港龙国信置业有限公司于支付上述款项时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  庞晓林二〇二〇年七月十三日书记员  畅诚蕊