山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终2642号 上诉人(原审被告)：潍坊荣立建设开发有限公司，住所地潍坊市昌乐县恒安路81号。 法定代表人：叶其国，总经理。 委托诉讼代理人：刘志国，山东宝都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁妍，山东宝都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙海波，男，1964年5月5日出生，汉族，昌乐县园林局职工，住昌乐县。 委托诉讼代理人：张威，山东潍州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文菲，山东潍州律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告)：山东金元建设开发有限公司，住所地昌乐县朱刘街道办事处驻地。 法定代表人：罗小刚，总经理。 委托诉讼代理人：曹雪峰，山东宝都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：肖志永，男，1967年1月14日出生，汉族，居民，住昌乐县。 上诉人潍坊荣立建设开发有限公司（以下称荣立公司）因与被上诉人孙海波、山东金元建设开发有限公司（以下称金元公司）、肖志永房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院(2019)鲁0725民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣立公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、荣立公司与孙海波之间未签订房屋买卖合同，一审违反合同相对性原则，以孙海波与肖志永之间的合同内容判决荣立公司为孙海波办理房产证是错误的，孙海波应当根据合同相对性原则要求肖志永履行协助义务。荣立公司并未将涉案房产抵顶给肖志永，肖志永无权以荣立公司的房产来抵消自身所欠债务。2、诉争房产属于荣立公司单独所有，肖志永无权处分该房产，孙海波购买该房产的行为也非善意。肖志永为荣立公司进行工程施工，双方于2010年6月15日签订补充协议，涉及12套顶账房，双方约定肖志永的工程款在割算确定后以多退少补的方式予以结算。对于12套顶账房，在2012年上半年与肖志永进行割算时，最终确定顶账房为8套，不包含诉争的孙海波居住的房屋。肖志永在没有得到荣立公司同意的情况下，私自将涉案房产抵顶给孙海波，属于无权处分。孙海波明知涉案房屋属于荣立公司，在受让房屋时应当具备谨慎的审查义务，不能单纯依据补充协议就认定肖志永属于有权处分，过于草率，不应认定为善意。 孙海波辩称，一审判决正确，请求维持原判。 金元公司辩称，对本案诉争情况不知情，与本公司无关。 肖志永未提交答辩意见。 孙海波向一审法院提出诉讼请求：判令荣立公司、金元公司协助办理昌乐县宝石山庄小区M16-101房屋的不动产登记手续；诉讼费用由荣立公司、金元公司负担。 一审法院认定事实：2006年11月22日，荣立公司（甲方）与金元公司（乙方）签订《昌乐宝石山庄住宅楼工程承包合同》一份，约定乙方承包昌乐宝石山庄M区M1、M2、M3、M4、M5、M14、M15、M16、M17、M18、M19、M20住宅楼全部土建、水、电、暖工程。结算方式为据实结算；合同签订后三天内开始施工，工期至2007年7月20日竣工验收；工程款按形象进度拨付等。现金元公司对该工程承包合同如何履行不能明确说明。 2010年6月15日，荣立公司（甲方）与金元公司（肖志永项目部）（乙方）签订《补充协议》一份，约定协议签订后10日内乙方组织人员恢复施工，将乙方承包的宝石山庄M区14-20号楼按照约定要求如期完工，乙方必须在2010年9月份前将工程达到竣工验收条件，2010年10月底完成室外配套设施。合同第2条约定，甲方同意将宝石山庄M16号、M20号楼12套房屋以团购方式销售给乙方，销售价格为住宅楼1800元/㎡、车库1800元/㎡、储藏室1000元/平方米，其中三楼上的阁楼及M16号楼一层的院子作为赠送不计房价；房屋销售款双方同意在乙方工程款割算确定后与之抵顶，后双方以多退少补方式予以结算。合同第4条约定，乙方有权将上述团购房屋另行转让第三方，甲方有义务协助为其办理房屋买卖的相关手续。肖志永作为乙方项目经理和实际权利人签订上述协议。 2012年7月10日，肖志永（甲方、卖方）与孙海波（乙方、买方）订立《房屋买卖合同》一份，约定甲方将座落于昌乐县城宝石山庄小区M16-101室房产出售给乙方，房屋建筑面积188.79平方米，并且该房前面东西12米、南北7米院和房东面南北19米、东西6米院二所归甲方使用和管理，以及院内花墙、地下蓄水池归买方所有。房屋价格主房3000元/㎡，总价566370元，东院及水池费用5000元，共计571370元；结算方式为合同签订之日付35万元，乙方付清后入住装修；合同签订之日起30日内付款15万元，剩余价款在甲方协助乙方办理完房产证或者协助与开发商签订购房合同以及移交完东院之日全部付清等。合同订立当日，孙海波分两次支付肖志永35万元。同年8月12日，孙海波再次支付肖志永15万元。孙海波主张自2012年8月对M16-101室进行装修并入住至今，与肖志永居住在同一单位楼内，并提供了2013年起缴纳物业费的单据证实，荣立公司对孙海波何时入住表示不清楚。 昌乐县宝石山庄小区Ｍ区16号楼，系荣立公司开发建设，于2014年办理房屋所有权证（潍乐房权证昌乐县字第××号）。 荣立公司以案外人吴继胜应当返还原物为由向法院提起诉讼。法院于2019年5月31日作出（2019）鲁0725民初406号民事判决书，该判决书认定：肖志永系借用金元公司资质，且同意将M区20号楼201室以工程款抵顶给吴继胜。吴继胜自2012年10月实际居住。因肖志永无权处分房屋，判决吴继胜将房屋返还荣立公司。该案判决后，吴继胜不服并提起上诉，二审法院裁定发回重审。 一审法院认为，肖志永在建设施工荣立公司的住宅楼期间，与荣立公司订立协议，约定肖志永以工程款抵顶的方式受让荣立公司的房屋，肖志永后将案涉房屋转让给孙海波，均是当事人真实的意思表示，不违反有关法律规定，予以确认。本案当事人争议的焦点有两个：一是肖志永与金元公司的关系；二是荣立公司与孙海波之间是否存在合同关系；荣立公司是否应当为孙海波办理相关交付房屋的手续。 关于第一个争议焦点，荣立公司与金元公司订立施工合同，由金元公司进行施工。荣立公司认可由肖志永实际施工，金元公司认可进行施工，但不能说明施工的具体人员，故可以认定肖志永与金元公司系挂靠关系。 关于第二个争议焦点，买卖合同是出卖人转移标的物使用权于买受人，买受人支付价款的合同。本案肖志永将合同债权即请求荣立公司转移标的物所有权的权利转让给孙海波，孙海波以提起诉讼的方式实际上履行了通知义务，据此孙海波作为受让人，有权向作为债务人的荣立公司主张合同权利。从荣立公司与肖志永订立的协议第2条、第4条的约定看：荣立公司以销售房屋方式抵顶建筑施工工程款，房屋销售款在工程款割算确定后抵顶，多退少补；肖志永有权将房屋另行转让，荣立公司有义务办理房屋的相关手续。该处约定的“办理房屋的相关手续”，尽管不明确，但荣立公司为房地产开发企业，依法可以确认为履行交付合格房屋、订立合同、协助办理不动产登记等义务。而房屋作为不动产，其交付包括两个方面，一是合格房屋的交付使用，二是不动产登记手续的变更。现房屋已经交付使用，孙海波请求荣立公司协助办理不动产登记手续合法有据，予以支持。荣立公司关于该公司与肖志永进行房款割算后，肖志永才有权处分房屋的辩解意见，既与双方的书面约定明显矛盾，又无法解释孙海波与肖志永作为同一单元的住户，长期使用案涉房屋的事实，不予采纳。至于肖志永销售的房屋价款与荣立公司应当支付的工程款如何结算，应当由双方按照约定履行，与本案无关。关于孙海波与肖志永之间的剩余价款，因肖志永未到庭主张，本案不予审理。肖志永经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。 综上，孙海波请求荣立公司协助办理不动产登记手续合法有据，应予支持。荣立公司违约应承担继续履行的民事责任。案涉房屋的所有权人为荣立公司，孙海波请求金元公司承担协助办理不动产登记手续，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、潍坊荣立建设开发有限公司于判决书生效之日起十日内，协助孙海波办理昌乐县宝石山庄小区M16-101室的不动产登记手续；二、驳回孙海波的其他诉讼请求。案件受理费100元，由潍坊荣立建设开发有限公司负担。 二审中，上诉人荣立公司提交以下证据：1、肖志永出具的证明一份，主要内容为：经结算，荣立公司以8套房屋抵顶肖志永的工程款。以此证明涉案房屋未用于抵顶工程款，肖志永无权处分。2、潍坊华颐物业服务有限公司出具的情况说明一份及荣立公司向物业公司发出的通知一份，主要内容为：涉案房屋系孙海波私自使用，未办理房屋入住手续。经质证，被上诉人孙海波对上述证据不予认可。被上诉人金元公司称对上述证据内容不知情。被上诉人肖志永未到庭参与诉讼，亦未提供质证意见。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为孙海波要求荣立公司协助办理昌乐县宝石山庄小区M16-101房屋的不动产登记手续是否成立。 根据本案查明的事实，肖志永挂靠金元公司为荣立公司进行工程施工，之后肖志永与荣立公司签订补充协议，约定荣立公司将包括涉案房屋在内的12套房屋销售给肖志永，房屋销售款在双方对工程款割算确定后进行抵顶，以多退少补的方式予以结算，肖志永有权另行转让给第三人，荣立公司有义务协助办理房屋买卖手续。由此可见，包括涉案房屋在内的12套房屋系由肖志永团购后用于工程款抵顶及结算，肖志永有权向第三人另行转让，荣立公司有义务协助办理房屋买卖手续。因此，肖志永有权向孙海波出售涉案房屋，孙海波购买涉案房屋后，荣立公司有义务协助孙海波办理涉案房屋的买卖手续。孙海波要求荣立公司协助办理涉案房屋不动产登记手续的诉讼主张符合补充协议约定，并不违法，应当予以支持。 荣立公司称其与肖志永已经结算完毕，并未使用涉案房屋抵顶工程款，但是其提交的由肖志永出具的结算证明没有载明出具时间，无法确定双方之间的工程款结算时间，不能确定该结算证明与肖志永、孙海波之间《房屋买卖合同》形成时间的先后顺序，亦不能确定孙海波在与肖志永签订《房屋买卖合同》时已经知悉该结算证明内容，故不能以该结算证明否定肖志永向孙海波转让涉案房屋的效力。荣立公司与肖志永之间的结算问题，可以根据双方的补充协议内容另行处理。 荣立公司称孙海波占有使用涉案房屋并非善意，但其提供的物业公司证明及其向物业公司发出的通知，均不能证明孙海波购买涉案房屋存在过错，物业公司对孙海波使用涉案房屋的情况说明，恰恰能够反映孙海波购买涉案房屋后因手续办理问题与荣立公司之间产生矛盾冲突，形成本案诉讼。 本案纠纷系因房屋买卖而引发的纠纷，属于房屋买卖合同纠纷，一审确定本案属于债权转让纠纷不当，本院予以纠正。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由潍坊荣立建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年七月二十日 书记员  褚诗舒