山东省莘县人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)鲁1522执异14号 异议人(案外人)：李巧平，女，1970年1月22日出生，汉族，居民，住莘县。 异议人(案外人)：王海忠，男，1971年3月11日出生，汉族，居民，住莘县，系李巧平之夫。 委托诉讼代理人:李巧平，女，1970年1月22日出生，汉族，居民，住莘县。 申请人：刘月民，男，1972年6月1日出生，汉族，居民，住莘县。 委托诉讼代理人:连庚，山东莘莘律师事务所律师。 被申请人：陈永华，男，1972年3月29日出生，汉族，居民，住莘县。 异议人李巧平、王海忠在本院审理刘月民与陈永华民间借贷纠纷一案中，对本院(2020)鲁1522民初318号之二民事裁定书提出书面查封异议申请。本院受理后依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人李巧平、王海忠称:2010年被申请人陈永华以马志平的名义在莘县法官公寓购买楼房一套,房号为2号楼2单元3楼东户。2019年8月14日,异议人与被申请人及其妻郭小莉订立房屋买卖协议,约定由异议人以67万元价格购买被申请人上述房屋,被申请人于2019年9月30日将房屋交付给异议人。此后异议人按照约定付清了房款,但被申请人未能按照约定如期交房。2019年10月15日,被申请人将房屋钥匙交付给异议人,双方对房屋进行了交接,房屋所有权转移给异议人所有。鉴于被申请人家中老人冬季取暖问题,双方同时协商由异议人自2019年10月15日起将房屋暂时出租给被申请人,被申请人每月支付异议人房租1000元。2019年10月26日被申请人向异议人支付了至2019年底的租金2500元,剩余房租尚未支付。2020年4月初,被申请人从租赁的异议人房屋中搬出，异议人开始对房屋进行装修。期间,申请人以房屋被其申请查封为由阻拦异议人装修,双方发生纠纷。经了解,因申请人诉被申请人民间借贷纠纷一案，莘县人民法院于2020年4月1日作出(2020)鲁1522民初318号之二民事裁定书,对被申请人已经出卖给异议人的莘县法官公寓的楼房予以查封。异议人认为,异议人与被申请人签订了合法有效的房屋买卖合同,支付了全部价款,而且在2019年10月15日被申请人向异议人办理了房屋交付手续，异议人已经依法享有了房屋的占有、使用及所有权;异议人要求被申请人办理过户,只是由于该房屋未在登记部门登记,暂不能办理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被申请人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……，第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理申请异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权申请中,买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除申请的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付申请;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。依据上述事实及法律规定,(2020)鲁1522民初318号之二民事裁定书认定事实及适用法律错误,故提出异议,请求人民法院予以撤销并解除对异议人房屋的查封。 申请人刘月民称:莘县人民法院于2020年4月1日作出的(2020)鲁1522民初318号之二民事裁定书认定事实及适用法律正确,异议人申请撤销本裁定书所主张的事实及所依据的证据的客观性均无法认定,请依法驳回异议人的申请。在申请人申请查封涉案房产前,已向被申请人陈永华电话询问涉案房产的具体情况,陈永华明确陈述涉案房产系其本人购买,可以确定陈永华本人为该房屋的合法所有权人。申请人在查封时向法院提交相关录音材料,因此法院查封涉案房产有明确的事实依据,该查封并无不当。异议人主张系与被申请人于2019年8月14日签订买卖合同,以67万元的价格购买了涉案房产,但在法院查封时及查封之后二异议人并未向法院提交购房合同及房款转账凭证,对二异议人陈述的涉案房产时间、价款的客观性及真实性均不能认定。另外,二异议人又陈述2019年10月15日被申请人陈水华已向二异议人交付了涉案房屋，但在莘县人民法院查封涉案房产后,陈永华向申请人发微信告知要从涉案房屋中搬出去,为此申请人立即赶到法官公寓查看,为此双方发生纠纷并报警,在此过程中,申请人对房屋的居住情况进行了录音录像,陈永华的日常生活用品均保留在涉案房屋中,可以说明二异议人主张的房屋已交付并非客观真实情况。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理申请异议和复议案件若干问题的规定》对查封、执行中认定异议成立的前提是对涉案房产要支付全部对价并实际占用,但在本案中,异议人并没有证据证明房产对价的支付情况及占有情况。因此异议人的申请缺乏事实及法律依据,请人民法院依法驳回该申请,以维护申请人的合法权益。 被申请人陈永华未提出意见。 本院查明，刘月民与陈永华民间借贷纠纷一案，我院已立案审理，案号为(2020)鲁1522民初318号。案件审理过程中，经刘月民申请，我院于2020年4月1日作出(2020)鲁1522民初318号之二民事裁定书,对莘县法官公寓2号楼西单元301室的房产予以查封。查封房产的原所有权人为莘县人民法院干警马志平，2010年4月9日，马志平与陈永华签订《购房协议》，马志平将该房产转让给了陈永华。后被申请人陈永华、陈永华之妻郭小莉与异议人李巧平、王海忠签订《房屋买卖协议》，约定:陈永华、郭小莉自愿将位于莘县法官公寓2号楼2单元3楼东户及储藏室的房屋产权出售给李巧平、王海忠，李巧平、王海忠一次性交付购房款670000元；合同签订后十日内陈永华、郭小莉将房屋一次性交付于李巧平、王海忠；双方并约定:合同买卖的房屋尚不能办理房屋所有权证证书，如能办理时，陈永华、郭小莉应当予以配合办理相关手续。《房屋买卖协议》没有签订时间。2019年8月20日，莘县人民法院干警马志平、贾丁祥为李巧平出具证明一份:陈永华卖房子(法官公寓2号楼2单元3楼东户)一事，我已知道。《房屋买卖协议》签订后，李巧平、王海忠已交付陈永华房款670000元，其中通过银行汇款335000元，陈永华欠款抵顶175000元，付现金2次160000元；陈永华分别于2019年8月14日、8月22日、8月31日给李巧平、王海忠出具了收条，分别收到购房款100000元、60000元、510000元。2019年10月15日，陈永华给李巧平、王海忠出具了证明:陈永华于2019年8月31日与李巧平交接完法官公寓2号楼2单元3楼东户房屋所有权，合同约定陈永华应于2019年9月30日前搬离，因本人家庭原因，无法暂时搬离，双方协商，陈永华继续以租赁的方式暂时居住，每月付李巧平房租1000元，至搬离为止。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。李巧平、王海忠在本案中主张其对陈永华、郭小莉之间的商品房买卖合同而形成的执行标的房屋具有排他性的民事权益，对于其该项主张，人民法院应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据李巧平、王海忠在本案中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与陈永华、郭小莉签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。 （一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。陈永华、郭小莉与李巧平、王海忠签订的《房屋买卖协议》约定:陈永华、郭小莉自愿将位于莘县法官公寓2号楼2单元3楼东户及储藏室的房屋产权出售给李巧平、王海忠，李巧平、王海忠一次性交付购房款670000元；合同签订后十日内陈永华、郭小莉将房屋一次性交付于李巧平、王海忠；双方并约定:合同买卖的房屋尚不能办理房屋所有权证证书，如能办理时，陈永华、郭小莉应当予以配合办理相关手续。《房屋买卖协议》虽没有签订时间，考虑到莘县人民法院干警马志平、贾丁祥为李巧平出具证明时间为2019年8月20日，再参照李巧平、王海忠付款时间，陈永华为李巧平、王海忠出具收条的时间，可以认定陈永华、郭小莉与李巧平、王海忠签订的《房屋买卖协议》早于法院对该房屋的查封时间，并且买卖双方权利义务关系明确，意思表示真实，陈永华、郭小莉与李巧平、王海忠签订的《房屋买卖协议》有效。 （二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。李巧平、王海忠主张支付了全部购房款，并提交了部分银行汇款手续和陈永华的收条三份为证。刘月民对此提出异议，认为李巧平、陈永华之间的资金往来数额与购房资金数额不符，且李巧平、陈永华之间资金往来频繁，不能证明往来资金与购房款有关。因李巧平、王海忠向法院提供了《房屋买卖协议》、证人马志平、贾丁祥证明，且陈永华认可收到了购房款，可认定李巧平、王海忠支付了案涉房屋全部价款。 （三）关于案涉房屋在我院查封之前是否已被李巧平、王海忠合法占有的问题。陈永华、郭小莉与李巧平、王海忠签订了《房屋买卖协议》，李巧平、王海忠支付了购房款，《房屋买卖协议》已约定，合同签订后十日内陈永华、郭小莉将房屋一次性交付于李巧平、王海忠。陈永华出具的证明、异议书均能证明陈永华、郭小莉已将案涉房屋交付李巧平、王海忠，只是因陈永华家庭原因无法暂时搬离，双方协商陈永华继续以租赁的方式暂时居住，每月付李巧平房租1000元，至搬离为止，参照陈永华与李巧平在微信内容中有租赁房屋的意思表示，有支付租金手续，可以表明，在我院查封之前，案涉房屋即已处于李巧平、王海忠的实际控制之下。 （四）关于是否非因买受人李巧平、王海忠自身原因未办理过户登记的问题。案涉房屋的原产权人界定为马志平，因建设方未办理验收等原因，法官公寓房屋至今均未能办理房屋权属登记，未办理过户登记是因建设方未办理验收等原因而非因买受人李巧平、王海忠自身原因，买受人对此没有过错。 综上，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。依照该条规定，本案不应继续对莘县法官公寓2号楼西单元301室的房产采取查封措施。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理申请异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下： 解除莘县人民法院作出的(2020)鲁1522民初318号之二民事裁定书对莘县法官公寓2号楼西单元301室房产的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。 审 判 长  崔福贵 审 判 员  岳相录 人民陪审员  邹建章 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  许丽艳