贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4113号上诉人（原审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区**楼**门面。统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人：曾柏香，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：张应中，男，1977年3月5日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审原告）：银婷，女，1980年12月8日出生，汉族，住贵州省纳雍县。上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（以下简称：新鼎公司）因与被上诉人张应中、银婷商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3880号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人并无实际损失，原判认定上诉人按照合同约定承担违约金无事实依据，属于认定事实错误，适用法律错误。1.违约金的主要功能和作用在于“填补损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关司法解释均规定，合同双方可以实际损失为基础调整违约金，即我国合同法确立的违约责任原则为“损失填平”原则，违约金本质上与损害赔偿金无异。2.违约金虽兼具一定的惩罚性，但无论是适用违约金责任还是承担损害赔偿责任均应以存在实际损失为前提。守约方要主张违约金时虽无需举证证明因违约造成的损失具体数额，但仍应举证证明因违约造成实际损失的基础事实，否则其诉请不应得到支持。且本案双方《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的，应按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”约定的所谓“违约金”，其实质为损失赔偿计算方法，因此被上诉人应举证证明其实际损失。3.案涉标的为商铺，用于经营，非用于出卖，上诉人已经按照合同约定交付了房屋，被上诉人已经对案涉房屋实际占有、使用、收益，物的效用已得以发挥，被上诉人购买商铺的经营目的已经实现，经济收益并未受到任何影响。交付办理商品房转移登记的有关文书无财产给付内容，且本案并不存在拒绝交付和客观上不能交付的情形，结合案涉房屋经过房管部门网签备案并进行不动产预告登记的事实，买受人必然能取得标的物所有权，迟延交付有关文书仅仅影响取得所有权的时间，并不会影响标的物所有权的转移，不会给被上诉人造成财产损失，不应承担违约责任。退一步讲，即便由于上诉人迟延交付有关文书导致被上诉人未能将商铺售卖，因商铺的性质属经营性用房，上诉人在签订合同时根本无法预见被上诉人购买商铺后用于出卖，要求上诉人承担被上诉人因商铺不能交易造成的损失违反“合理预见”原则，且被上诉人也未提交证据证明其曾出卖过案涉商铺，故上诉人也无需承担责任。同时，依据“损益相抵”原则，若上诉人迟延交付有关文书导致被上诉人未能将商铺出卖，那么上诉人的行为也未造成其损失。相反，上诉人虽存在违约，但被上诉人却因为房价上涨而获益，依据“损益相抵”原则，上诉人也不应承担责任。综上，上诉人在没有任何直接财产损失的情况下仍然获得高额违约金赔偿违反民法的公平原则。二、原判在被上诉人并无实际损失的情形下仍按照合同约定判令上诉人承担违约责任，且未根据公平原则和诚实信用原则调整违约金，使得被上诉人不当获益，双方的利益严重失衡，属于认定事实错误，适用法律错误。本案中，被上诉人并无实际损失，完全按照合同约定的违约金计算方式计算违约金将导致合同双方的利益严重失衡，被上诉人反而因上诉人的轻微违约而获取巨大利益，且上诉人一直遵循诚实信用原则履行合同，逾期交付办理商品房所有权转移登记的有关文书实非上诉人的过错。纳雍县商品综合批发大市场本质上是纳雍县人民政府的招商引资项目，然而，纳雍县人民政府并未根据约定按期完善市政基础设施及完成征地拆迁工作。上诉人为了积极地履行合同义务，甚至自行出资建设本应属于纳雍县人民政府应该建设的民用电公共基础设施并积极协调解决其他存在的问题，以期能够尽快办理商品房所有权初始登记，因此本案中上诉人已经最大程度地尽到了诚实信用的义务，出现本案的违约情况实非上诉人的过错。故即便根据我国现行法律规定，违约金制度的功能应理解为督促当事人诚实信用地履行合同，违约金的承担不以存在实际损失为前提，而是基于违约方的违约行为可能会给守约方造成不利影响以及对于此行为的合理惩戒。本案的违约金亦应参照上诉人违反主合同义务（即交房义务）依法应承担的租金损失进行调整，这样既保护了被上诉人的合法权益，又兼顾了公平。三、本案中上诉人虽然迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，但其通过克服种种困难并积极向有关部门申请办理，现案涉项目已经取得了商品房所有权初始登记，已经可以交付办理商品房转移登记的有关文书，对此被上诉人已经接到通知并已了解，但被上诉人为了持续计算违约金而拒绝受领，因此上诉人的迟延履行状态至其通知之日已经完全消除，不应再继续承担违约责任。被上诉人张应中、银婷未作答辩。一审原告张应中、银婷向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，从2016年12月31日起暂计算至2019年9月27日共计103050元，商品房转移登记的有关文书的逾期违约金计算至被告交付相关文书之日止；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于纳雍县，建筑面积35.15平方米,套内建筑面积34平方米，该商品房总价款为344535元。合同第八章第二十二条约定：被告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；约定日期起90日内，被告未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付完毕案涉房屋全部购房款。截止本案庭审时，被告除案涉房屋的初始登记外，仍未能提供证据证明其已能够或已经向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。一、关于被告新鼎公司未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记相关文书的抗辩主张能否成立，被告是否构成违约的问题。被告新鼎公司庭审中抗辩称其已办理涉案房屋的初始登记，根据合同约定，“初始登记”仅是合同约定交付条件之一，被告至今未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实客观存在。无论造成不具备办理不动产登记或办理商品房转移登记条件的原因系被告自身原因或案外第三人原因，均不能改变被告已违约的客观事实。针对被告以政府征地规划、电力部门电力供用电等原因导致未向原告交付办理转移登记的有关文书为由提出的抗辩意见。首先，被告未能证实其提交的证据中《纳雍县商品综合批发市场项目合作协议书》合同方的乙方“贵州海鼎老百姓医药有限责任公司”与本案被告新鼎公司之间的关系，无法核实其关联性，且该协议书的签订时间为2012年9月3日，其签订时间远远早于本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》；其次，被告提交的电力部门暂缓用电受理通知书、客户用电受理回执供电方案协议等资料，均系被告自身项目开发建设及工程验收过程中为满足竣工验收条件应自行处理和协调的事项，与本案审理的事实不具有关联性；再次，被告庭审中均未提交证据证明其未能按约定交付办理涉案商品房转移登记有关文书具有不可抗力的免责事由或符合双方合同约定的免责事由，被告亦未提交证据证实其已向有关登记部门提交过办理登记的相关资料或登记部门停止过办理登记业务，被告应承担由此导致的举证不能的不利后果。截止本案庭审中，被告亦自认除所有权“初始登记”外未能提交证据证实其已经具备办理涉案商品房转移登记的条件，被告的行为已经构成违约。二、关于被告主张违约金过高应否进行调整，违约金的起算时间如何确定的问题。原被告双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，合同约定的违约责任条款内容由被告事先拟定并填写好后再提供给原告签订，被告理应能够预知该合同约定可能带来的风险。被告未提供证据证明双方约定的违约金确实过高，申请对与涉案房屋同地段的租金进行鉴定，并以此作为衡量违约金高低的依据不符合法律规定，与本案审理的待证事实无关联性，不予准许，故对被告抗辩主张违约金过高应予调整的意见不予采纳。三、关于违约金计算的起止时间。对于被告提供“通知记录”证实被告已经通知原告办理涉案商品房转移登，应以通知时间作为计算违约责任截止日期。该“通知记录”原告不予认可，经核实通知记录的内容，系被告员工电话告知原告案涉房屋的“初始登记”情况，包含对办理案涉商品房转移登记的进一步磋商，不能证实被告已经能够履行或已经履行交付“转移登记相关文书”的合同义务。庭审中被告虽出示案涉房屋初始登记和纳雍县不动产中心出具的办证材料清单、不动产申请书、通知短信截屏，证实被告已经取得案涉房屋的商品房所有权初始登记，完全可以按照纳雍县不动产中心的要求提供相应的办证材料且已经通知原告，但是原告并未前来受领的抗辩意见，该证据原告质证不予认可，认为被告所出示的该组证据不能达到被告的证明目的，与双方约定的“取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的意思和内容不一致，故对被告抗辩意见，亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，一审法院判决：被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内向原告张应中、银婷支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房款344535元为基数，按照日万分之三的标准自2017年1月1日起至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将办理涉案纳雍新鼎大商汇城市综合体一期工程B5-2栋1层1-8号房转移登记的有关文书实际交付给原告张应中、银婷之日止。案件受理费2362元，减半收取1181元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。本院审理本案期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点是：1、上诉人是否应承担违约责任；2、如应承担违约责任，违约金是否应当调整；3、违约责任的期间如何认定。关于焦点1，不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋权属登记，系商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋权属证书的情况下，现实受领房屋并不导致买受人全面享有房屋项下相关权利。逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，在约定不存在利益明显失衡的情形下，双方应遵照履行。上诉人主张其逾期交付办理产权转移登记有关文书未给被上诉人造成损失，故其不应承担违约责任的理由不能成立，不予支持。关于焦点2，上诉人未能在约定期限内，将办理案涉房屋转移登记的有关文书交付被上诉人，违约事实成立，应当依约支付违约金。双方约定以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之三的标准计付违约金，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。如前所述，协助买受人办理房屋权属登记，系商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。同时，出卖人承担违约责任不以存在过错为前提，上诉人以其违约行为属轻微违约，且系因政府未按期完成相关基础设施建设导致案涉房屋未按约定期限取得初始登记，其不存在过错为由，主张本案违约金应参照房屋租金损失进行调减无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点3，本案中，双方签订的《商品房买卖合同》虽约定上诉人应于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。但上诉人一审提供的录音资料显示，上诉人于2019年6月19日取得案涉商品房初始登记，具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件后，于2019年9月26日通知被上诉人，其已取得案涉商品房初始登记，并要求上诉人提交、签署办理不动产权证的相关资料，由上诉人为被上诉人办理不动产权证，被上诉人表示认可。上述通话内容证明，上诉人取得案涉商品房初始登记后，虽未现实向被上诉人交付，但已将其取得案涉商品房初始登记的事实告知被上诉人。同时，上诉人正准备为被上诉人办理不动产权证，并要求上诉人提交、签署办理不动产权证的相关资料，被上诉人表示认可，双方已达成由上诉人代为办理案涉商品房不动产权证的合意。故上诉人无向被上诉人现实交付办理转移登记有关文书的必要，上述通知的时间应认定为上诉人履行合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的时间，即本案上诉人承担违约责任的时间应为2017年1月1日至2019年9月26日。上诉人关于其迟延履行交付办理商品房转移登记有关文书的状态至其通知之日结束，其不应继续承担违约责任的上诉理由成立，予以采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求，本院予以支持，对其上诉无理部分，本院予以驳回。一审判决认定上诉人承担违约责任的期限不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3880号民事判决；二、上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人张应中、银婷支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房款344535元为基数，按日万分之三的标准自2017年1月1日起计算至2019年9月26日；三、驳回被上诉人张应中、银婷的其他诉讼请求；四、驳回上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司提其他上诉请求。一审案件受理费1181元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担1000元，被上诉人张应中、银婷负担181元，二审案件受理费2362元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担2000元，被上诉人张应中、银婷负担362元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年七月二十日书记员 高 进