河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8114号上诉人（原审原告）：贾孝远，男，汉族，1970年9月22日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：郑州翠微置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环路26号楼2层01号。法定代表人：方敏华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卓华锋，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李赛赛，河南陆达律师事务所实习律师。上诉人贾孝远因与被上诉人郑州翠微置业有限公司（以下简称翠微公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾孝远上诉请求：一、依法撤销一审民事判决书，二、尊重双方签订的商品房买卖合同，依法改判支持贾孝远的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定不以双方所签订的商品房买卖合同为基础，事实认定错误。第一，原告依据合同、法律法规拒绝收房。难道被告将未经竣工验收合格房屋强行交房，原告收房就符合常理。第二、双方所签订的商品房买卖合同赋予的权利，国家建筑法、建设工程质量管理条例、建设工程安全生产管理条例明确规定，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第三、被告在商品房买卖合同约定的日期，不具备交房条件，为私利违约强制交房。对于逾期办理产权登记。第一、办理产权登记，合同约定被告应当在2018年12月25日（房屋交付使用后360日内）前，作为非商品房买卖合同双方当事人，一审法院将日期变更为2019年8月3日前，事实认定错误，第二、依据合同法第一百一十七条及郑州市人民政府办公厅关于延长2020年春节假期的通知、郑州市政务服务办公室全面实行网上办、不见面的审批的通告，免除2020年2月3日至2020年3月16日期间共计43天的违约责任，无法律依据。第三，逾期办理产权初始登记备案违约金计算，共计逾期253天，免除共计43天的违约责任，剩余210天，在210天的基础上又减免30%，无事实和法律依据。商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续，双方进行验收交接时××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，××还需提供住宅质量保修书和住宅使用说明书。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。我要求被告继续履行合同，书面通知我交接办理手续。综上，原审判决认定不以双方所签商品房买卖合同为基础，请求二审法院查明事实，依法维护上诉人的合法权益。翠微公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院综合各方面因素，酌情适当减轻被上诉人违约责任亦无不当。上诉人的上诉理由不能成立，驳回其上诉请求，维持原判。贾孝远向一审法院起诉请求：1、被告支付2018年7月1日至2019年4月30日共计304天的逾期交房违约金38252.38元及具备本合同约定的交房条件实际交房之日止的违约金；2、2018年12月26日至2019年4月30日共计126天的逾期办理产权登记的违约金15854.6元及取得该房屋所有权证之日止的违约金；3、逾期交房期间所涉及物业公司的一切费用；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月29日，原告（××）与被告（××）签订房屋买卖合同约定，××购买的商品房为预售商品房，位于郑东新区××、××联动大道西××单元××房，户型为三室二厅；合同约定建筑面积共135.63平方米。交付期限约定：××应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。××逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四约定内容执行。合同附件四产权登记的约定：1、产权初始登记：××应当在2018年12月25日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向××支付总房款万分之0.5的违约金。2、转移登记：××取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权由××委托××办理该商品房转移登记。××应在商品房交付使用时向××提供办理产权登记所需资料，××应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××。郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表显示：未来华庭3#楼工程的竣工验收备案文件于2018年8月8日受讫，经验证文件齐全；备案管理部门处理意见：根据郑州市工程质量监督站郑州经济技术开发区分站出具的未来华庭3#楼工程质量监督报告、五大责任主体验收意见以及建设单位提交的竣工验收备案资料，同意该工程竣工验收备案。落款处有郑州市郑东新区管理委员会盖章。郑州市不动产登记中心出具的不动产登记受理凭证显示，2020年4月13日收到郑州翠微置业有限公司郑东新区文苑南路6号3号楼2单元9层902等224户国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记申请登记材料，经核实现予受理。2020年4月13日郑州翠微置业有限公司不动产权证书显示：不动产权证号为豫（2020）郑州市不动产权第0050193号；权利人：郑州翠微置业有限公司；共有情况：单独所有；坐落：郑东新区文苑南路6号3号楼2单元25层2504。××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告第10号（以下简称通告）显示房地产等建设工程复工时间为3月16日。以上事实由《商品房买卖合同》及附件、工程竣工验收备案表、不动产登记受理凭证、不动产权证书、通告及庭审笔录予以证明。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面适当履行各自义务。合同约定被告应当在2017年12月31日前向原告交付取得建设行政主管部门竣工备案表的房屋。被告虽于2018年1月向原告交付房屋，但交付房屋时并未取得竣工验收备案表，不构成有效交付。被告实际取得竣工验收备案表的时间为2018年8月8日，对于原告所称被告未向其出示竣工验收备案表，首先向原告出示备案表并非房屋交付的必要条件，原告仅以此拒绝收房的行为，与常理不符；其次，原告未提供有效证据证明被告未出示备案表对其占用、使用房屋产生的实际影响;再次，双方签订商品房买卖合同应秉持诚信，共同维护交易稳定，在实现合同目的的同时兼顾各方实际情况。综上，该院认定被告具备交房条件时间为2018年8月8日。原告有权利要求被告支付该日期节点前的逾期交房违约金，结合双方合同的履行情况、被告的违约程度以及预期利益等综合因素，该院酌定自2018年7月1日至2018年8月8日的逾期交房违约金为2516604元×0.00005×38天×70%＝3347.08元。对于逾期办理产权登记，合同约定被告应当在2018年12月25日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。2018年8月8日被告具备交付房屋条件，应于2019年8月3日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告实际于2020年4月13日完成产权初始登记备案，共计逾期253天。参照《最高人民法院关于妥善审理涉信管肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4项，疫情或疫情防控措施导致××不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致××不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，被告提供通告称应当免除2020年2月3日至2020年3月16日期间共计43天的违约责任，经审查并无不当，该院予以认可，即对于产权初始登记备案，被告逾期210天。结合案件实际情况，该院酌定逾期办理产权初始登记备案违约金2516604元×0.00005×210天×70%＝18497.04元。对于产权转移登记违约金，合同约定××应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证。被告于2020年4月13日完成产权初始登记备案，产权转移登记办理尚在约定期限内，故对原告该项诉请，该院不予支持。对于逾期交房期间的物业费用，尚未实际产生，该院不予审查，当事人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州翠微置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告贾孝远逾期交房违约金3347.08元、逾期办理产权初始登记备案违约金18497.04元；二、驳回原告贾孝远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1153元，由原告贾孝远负担807元，被告郑州翠微置业有限公司负担346元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，贾孝远、翠微公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面适当履行各自义务。合同约定翠微公司应当在2017年12月31日前向贾孝远交付取得建设行政主管部门竣工备案表的房屋，但翠微公司实际取得竣工验收备案表的时间为2018年8月8日。翠微公司于2017年12月30日书面通知贾孝远接收房屋，贾孝远以不具备交房条件拒绝接收。涉案房屋具备交房条件后，翠微公司称电话通知贾孝远办理交接手续，贾孝远称其也与翠微公司联系要求出示竣工验收备案表，但翠微公司未出示。诉讼中，翠微公司将竣工验收备案表作为证据提交法庭，涉案房屋于2018年8月8日具备交付条件。根据合同的履行情况、翠微公司的违约程度、预期利益以及“封土令”对交房周期的影响等，一审法院酌定自2018年7月1日至2018年8月8日的逾期交房违约金为3347.08元并无不当。合同约定翠微公司应当在2018年12月25日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，翠微公司应于2019年8月3日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。一审法院结合案件实际情况，参考同类案件的处理情况，酌定逾期办理产权初始登记备案违约金18497.04元，亦无不当。因产权转移登记办理尚在约定期限内，对贾孝远该项诉请不予支持。对于逾期交房期间的物业费用，当事人可另行主张。综上所述，贾孝远的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1153元，由贾孝远负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年七月二十四日书记员 景慧洁