北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初9544号原告：彭明玖，男，1953年7月3日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：王铮，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双凤，北京市檀州律师事务所律师。被告：吴加学，男，1967年11月6日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：王德富，男，1955年12月3日出生，汉族，住北京市密云区，北京市密云区某镇某村民委员会推荐。被告：张敬英，女，1950年1月15日出生，汉族，住北京市密云区。原告彭明玖与被告吴加学、张敬英财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭明玖及其委托诉讼代理人王铮、王双凤，被告吴加学及其委托诉讼代理人王德富，被告张敬英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭明玖向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿我因腾退位于密云区某镇某村某街房屋的损失582701元，包括宅基地区位补偿价333200元、房屋重置成新价201704元、附属设施重置成新价47797元；2.本案诉讼费和评估费5000元由被告承担。事实和理由：张敬英系吴加学岳母。2011年，我与张敬英经某村委会协调签订《协议书》，约定吴加学将宅基地转让给我，我以吴加学名义建造房屋，如果我的宅基地批复下来则归吴加学所有。依据协议，我在2013年8月建成北正房四间，东西厢房各二间。2017年3月，吴加学诉至法院，要求确认前述协议无效。法院以前述协议违反土地管理法规定判决协议无效。2018年5月，吴加学诉至法院要求我腾退房屋，同年12月，法院判决我腾退涉案宅基地及院内房屋。因为房屋所在地可能存在多项国家重点工程项目建造，故才产生了本案的相关诉讼。房屋的重置成新价和区位补偿价是我基于信赖利益保护原则下产生的损失。协议无效，被告存在过错，故诉至法院。被告吴加学辩称：我在本案中不应该作为被告。我的宅基地被他人占用，我是受害者。张敬英签订协议没有告诉我，是我2012年年底回家时，张敬英告诉我的这个情况。房屋未占地拆迁，所以不存在房屋重置成新价。他的房屋违反政策规定，属于不合法。北正房超出批示范围建房，多出部分属于违建，东西厢房没有批示，违建部分不应该计算在我购买范围内。如果是合理的补偿我能接受，如果不合理，我不要房屋就要宅基地。被告张敬英辩称：原告陈述的换宅基地的情况我认可，是大队给我做的调解。协议是我替吴加学签的，当时吴加学不在家，在外地。不同意原告的诉讼请求，我也是受害者。本院经审理认定事实如下：吴加学与彭明玖均系某村村民。吴加学与案外人刘晓燕系夫妻关系，张敬英系刘晓燕之母。2010年，吴加学申请在某村建设房屋四间并获得审批。吴加学在获得宅基地使用权后并未在上述宅基地上建设房屋。2011年，张敬英与彭明玖签订《协议书》，载明“今有某村村民彭明玖与吴加学，因宅基地批示一事，经双方协商达成协议。一、村民吴加学宅基地批示已批复，但由于本人在外地经商，资金不足，房屋准备于2012年建造，决定将宅基地批示转给本村村民彭明玖。二、村民彭明玖以吴加学名义建设房屋。但是彭明玖宅基地批示一旦批复下来，必须将宅基地批示转给吴加学。三、如彭明玖宅基地批示批复下来，具体位置无论在村内任何地段，都归吴加学所用。双方自愿对换，与他人无关。此协议一式两份，双方各持一份，自签字之日起生效”。张敬英、彭明玖以及中间人尹宗武在上述《协议书》上签字。同年11月，彭明玖在上述宅基地上建设了房屋。2017年3月，吴加学诉于本院，要求确认张敬英与彭明玖于2011年签订的《协议书》无效；2017年3月31日，本院作出（2017）京0118民初2610号民事判决书，以彭明玖与张敬英签订的宅基地转让协议书未经法律规定程序，系违反法律、法规强制性规定为由，判决张敬英与彭明玖于二〇一一年签订的《协议书》无效。2018年5月，吴加学以排除妨害为由诉于本院，要求彭明玖腾退宅基地及地上房屋。该案审理过程中，本院释明，彭明玖不同意在该案中处理地上物的赔偿问题，亦不申请以评估的方式确定损失数额，故本院在告知其对涉案房屋的现状采取必要的证据保全措施后，判决“彭明玖于本判决生效之日起九十日内将其占用吴加学的位于北京市密云区某镇某村的宅基地及院内北正房四间、东厢房二间、西厢房二间腾退并交付给吴加学”（以下亦称涉案房屋）。现彭明玖持诉称理由诉于本院。案件审理过程中，彭明玖申请对涉案房屋及附属物的重置成新价格和宅基地区位补偿价格进行评估。评估机构北京国地房地产土地评估有限公司（以下简称评估公司）出具《房地产估价报告》，吴加学、张敬英提出异议后，该评估机构出具异议答复函，维持了估价报告结果。估价报告载明，估价对象位于北京市密云区某镇某村某街的房屋及附属物的重置成新价和宅基地院落的区位补偿价，宅基地面积为166.6平方米，房屋面积为119.68平方米（北正房90.44平方米、东西厢房各14.62平方米），区位补偿价333200元，房屋重置成新价201704元，附属设施重置成新价47797元。彭明玖为此次评估交纳鉴定费5000元。评估报告另载明，涉案房屋北正房批示面积为79.2平方米（长13.2米，宽6米），实际测量面积为90.44平方米（长13.3米，宽6.8米），东西厢房无批示。庭审中经本院询问，双方认可涉案房屋均系由彭明玖建设；吴加学另称，张敬英与彭明玖签订协议时，其未在家并不知情，事后得知虽有埋怨但认为协议已经签了也就认可了。就其称涉案房屋可能存在拆迁情况的意见，彭明玖并未向本院提交相关证据。上述事实，有双方当事人陈述，（2017）京0118民初2610号民事判决书，（2018）京0118民初5027号民事判决书，房地产估价报告及异议答复函，鉴定费票据等证据材料在案佐证。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力；宅基地转让协议书虽系张敬英与彭明玖签订，吴加学亦称在签订协议时其不知情，但庭审中，吴加学明确承认，张敬英在签订协议后已经向其告知，且表示了认可，故应视为吴加学对张敬英签订协议行为的追认，则张敬英与彭明玖签订的协议因无效所产生的法律后果应由吴加学承担，故对吴加学称其不是本案适格被告的答辩意见，本院不予采纳。民事主体的财产权利受法律平等保护。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。已经添附在他人财产之上的财产，不适宜拆分的，应当由取得该全部财产的当事人予以补偿；当事人承担民事责任的方式，既要考虑当事人主观过错、损害结果等，又要兼顾财产的效用。彭明玖在吴加学宅基地上建设的房屋，如果予以拆除，既造成财产的极大损失，也不符合物尽其用的原则，且根据已经生效的法律文书，鉴于“房地一体”的原则，本院已经裁决彭明玖将涉案宅基地上的全部涉案房屋均腾退给吴加学，故吴加学不要求房屋只主张宅基地的答辩意见，明显有违公平合理、诚实信用原则，其应当就取得的财产，折价给付彭明玖。关于认定房屋价值参考依据的问题，吴加学提出不应按照鉴定意见的房屋重置成新价给予补偿，对此本院认为，房屋（附属设施）的重置成新价是指用价值时点的建筑材料和建筑技术，按价值时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物及附属设施的正常价格，同时房屋重置成新价也是乘以一定折旧率后计算产生，该估价方式具有客观性、有效性、合法性，应予采纳，故本院将评估公司出具的估价意见作为确定房屋价值的依据。关于双方争议的超出批示范围的房屋面积是否应当计价问题，涉案房屋虽有部分无合法批示，但根据评估公司实际测量情况可以看出，涉案房屋建设并未超出宅基地审批范围，且已形成多年，符合农村实际生活现状，同时考虑吴加学获得全部涉案房屋的实际情况，故本院认定超出批示范围的房屋面积计价数额亦参照评估公司出具的房屋重置成新价格予以认定。依据上述分析，彭明玖根据鉴定意见主张的附属设施重置成新价47797元，亦具有事实及法律依据，本院应予支持。关于彭明玖主张的宅基地区位补偿价问题，本院认为，首先本案并非一般意义上的农村房屋买卖合同纠纷，在农村房屋买卖合同无效案件中，参照宅基地区位补偿价给付买房人“信赖利益的损失”，是在综合权衡双方利益、考虑土地升值或拆迁补偿可获得利益的基础上，按照双方过错程度，对买房人给予的一种补偿，补偿的前提也在于买房人支付过一定的对价，但本案所涉的无效协议，实际为双方互换宅基地协议，无论是张敬英还是吴加学，在与彭明玖签订协议时和认可该协议的前提均是信赖彭明玖可另获得宅基地审批，吴加学亦可不受损失的获取另一块宅基地使用权，协议无效并非系二被告违反诚实信用等过错所致，彭明玖对此亦明知，故彭明玖并不存在信赖利益的损失；其次，从区位补偿价的性质看，区位补偿价是根据政府关于拆迁的文件规定测算其可实现的拆迁补偿价值，彭明玖并未提供明确的证据证明涉案宅基地及房屋属于拆迁范围，正在或者即将拆迁；故综上，彭明玖主张给付其区位补偿价的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百五十七条、第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴加学于本判决生效之日起七日内给付原告彭明玖房屋重置及附属设施重置成新价共计二十四万九千五百零一元；二、驳回原告彭明玖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费五千元，由被告吴加学负担（限本判决生效之日起七日内给付原告彭明玖）。案件受理费四千八百一十四元（原告彭明玖已预交），由原告彭明玖负担二千二百九十三元（已交纳）；由被告吴加学负担二千五百二十一元（限本判决生效之日起七日内给付原告彭明玖）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王宁二〇二〇年七月八日法官助理 潘燕书 记 员 郑冉