北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初7270号原告（反诉被告）：北京市木材厂有限责任公司，住所地北京市丰台区永外大红门西路**。法定代表人：吴本强，经理。委托诉讼代理人：李磊，北京市华洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市密云区新兴市政工程队，住所地北京市密云区新城子乡。法定代表人：李俊荣，经理。委托诉讼代理人：刘清海，男，该单位办公室主任。被告（反诉原告）：北京云城建筑工程有限公司市政工程分公司，住所地北京市密云区新城子乡新城子村。负责人：李俊荣，总经理。委托诉讼代理人：李国臣，男，该单位经理。被告（反诉原告）：北京永兴旺劳务服务有限公司，住所地北京市密云区石城镇政府办公楼**363。法定代表人：王宇。委托诉讼代理人：李国臣，男，该单位经理。原告北京市木材厂有限责任公司（以下简称木材厂公司）与被告北京市密云区新兴市政工程队（以下简称密云工程队）、北京云城建筑工程有限公司市政工程分公司（以下简称云城分公司）、北京永兴旺劳务服务有限公司（以下简称永兴旺公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年9月25日作出（2019）京0106民初5762号民事判决，木材厂公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年11月29日作出（2019）京02民终14242号民事裁定，发回本院重审。本院于2020年2月14日立案后，依法适用普通程序，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告木材厂公司委托诉讼代理人李磊，被告密云工程队委托诉讼代理人刘清海，云城分公司、永兴旺公司的委托诉讼代理人李国臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。木材厂公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将下列房屋场地腾空后交还原告：位于丰台区大红门西路**的北京木材厂三五变电站西侧的宿舍区，其中原告自有房屋面积约50平方米（1984年前建筑），自建房屋面积416.23平方米，场地面积约320平方米；位于丰台区大红门西路**的原建欣苑菜市场西侧的办公区，其中自建房屋面积254平方米，场地面积约177平方米；位于丰台区大红门西路**的原建欣苑菜市场北侧的宿舍区，其中房屋面积约1108.55平方米，场地面积约480平方米。2.判令三被告共同支付自2014年1月1日起的房屋场地使用费（原告自有房屋按每年10500元计算：自建房屋按每天每平米0.19元计算，每年自建房屋场地使用费合计为123775元；每年房屋场地使用费总计为134275元，至腾空之日止。至2018年12月31日为671375元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自1970年代起，为落实北京市政府扶贫政策，与密云区新城子乡开展合作。作为合作的一个内容，新城乡的集体企业承接了原告的部分土建工程。为办公和生活居住需要，对方租用了原告约50平方米房屋，并在我公司的土地上建筑部分房屋，截至目前，共形成三处区域，分别是：位于丰台区大红门西路**的北京木材厂三五变电站西侧的宿舍区，位于丰台区大红门西路**的原建欣苑菜市场西侧的办公区和北侧的宿舍区，房屋总建筑面积约1800平方米，场地面积约1000平方米。其间，云城分公司曾与原告达成协议，按照每年10500元的标准向原告支付自有房屋的租金，按每天每平方米0.19元的标准向原告支付部分自建房的占地租金。在原告与密云区新城子乡的集体企业合作过程中，对方使用了密云工程队、云城分公司、永兴旺公司的名义和营业执照。目前，上述房屋场地由三被告占有使用。由于上述自建房屋没有房产手续，属于违章建筑，存在极大安全隐患，且该地区属于大红门商圈，已被列入丰台区政府、大红门地区街道办事处疏解工作重点部位。原告多次与被告协商腾退事宜，但未能达成一致。密云工程队、云城分公司、永兴旺公司辩称，原被告双方于上世纪70年代在计划经济和市场经济开始合作，被告以包清工方式给原告提供建设和劳务，原告给被告支付劳务费。被告在40余年中为原告方做出了重大贡献。原告诉争腾退的三处房屋和场地事实是：原告当时为解决厂内实际问题都是在原告厂集体研究作出决定、并作出房屋所有权归被告无偿使用的承诺后，让被告自筹资金和建材分别于1985年、1995年、1999年建设。原告诉求主张让被告腾退的房屋是被告在1985年、1995年、1999年建成时就已经实际取得了以上地上房屋的财产拥有权,无偿使用权，是被告答辩主张对原告无权主张租金具有真实性、客观性、合法性、关联性依法认定事实有效的实证。被告现有2015年8月3日，由原告发文要求被告于8月5日17点前将上述房屋腾空，并于8月6日再发停电通知，于8月7日将该区域停电。由于停电，上述房屋已经无法正常工作和居住，被告无奈只能逐渐撤出。至此该区域早己完全由原告控制，现在原告起诉要求腾退的房屋场地已经在其手中，原告诉求让被告腾退，被告实在不知该如何腾退了。2016年11月28日，原告和大红门街道社会管理综合治理委员会联合发“关于出租大院关停、疏解的通知”时，被告的人员早就撤走，《通知》要求12月l5日前清退所有人员，做好拆除准备，并于12月16日起停止水电供应，被告只是按照原告保证安全的要求，才安排六个人进行封闭管理，此时该区域已经完全由原告控制。双方不是租赁关系，也没有签订租赁合同，仅在2010年双方一份“北京市建设工程施工合同协议条款”第6.2条提到厂内用房和场地的费用，并同时约定住房费用与工程费用相互冲抵。该合同期限为一年，己履行完毕。后来双方于2013年签订了一份“关于密云云城施工队租赁费冲抵工程款的协议书”，双方同意将工程款和用工款与租赁费冲抵，冲抵后被告欠原告2901元，也已经支付。从2016年12月开始封闭管理后，被告已经离开。双方本是合作关系，从来也没有签订过房屋或土地的租赁协议，也没有协商议定过关于房屋和土地的使用费用和期限。要求驳回原告的诉讼请求。密云工程队、云城分公司、永兴旺公司向本院提出反诉请求：1.原告给付被告房屋重新制价2274853元、房屋装饰516051元、房屋安装费130282元；2.原告给付被告一次性停业综合补助费906470元、搬家补助费45323.5元、腾退配合奖励费181294元；3.原告给付被告树木赔偿款50700元；4.原告承担诉讼费及鉴定费。事实和理由：原告利用其强势地位，并借助街道办事处腾退房屋的要求，霸占了属于我们所有的房屋，丝毫不提给予地上房屋补偿的问题，给我们造成了经济损失。木材厂公司对密云工程队、云城分公司、永兴旺公司的反诉辩称，房屋重置成新价方面，评估报告我方不认可，没对重置成新价鉴定。房屋没有办理正常的建设手续，是违章建设，根据相关法律规定，房屋价值不应由我方全部承担。装修和安装费不同意支付，租赁期满，承租人要求支付装修和安装费没有依据。本次起诉不属于拆迁，非住宅腾退的诉求无事实法律依据。关于树木赔偿款，树木在协商过程中做过评估，认定了树木的价格，但被告不认可评估报告，该报告已经失效，被告要求赔偿无依据。我公司不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了国有土地使用证、名称变更通知、房产平面图、通知、协议书、申请、说明、函、停电通知、复函、汇总表、施工合同、证明、收款凭证、照片等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自上世纪70年代起，为落实北京市政府扶贫政策，木材厂公司与密云区新城子乡开展合作。作为合作的一个内容，新城子乡的集体企业承接了木材厂公司的部分土建工程。为办公和生活居住需要，新城子乡的集体企业使用了木材厂公司的部分房屋，并在1985年、1995年、1999年左右，经过木材厂公司的同意，新城子乡的集体企业在木材厂公司的土地上新建了房屋，新城子乡使用及自建的房屋分别位于丰台区大红门西路4号的北京木材厂三五变电站西侧的宿舍区，丰台区大红门西路9号的原建欣苑菜市场西侧的办公区和北侧的宿舍区，房屋总建筑面积约1800平方米，场地面积约1000平方米。2008年，新城子乡的集体企业转制，上述房屋土地由密云工程队、云城分公司、永兴旺公司使用。2013年1月，木材厂公司（甲方）与云城分公司（乙方）签订《关于密云云城施工队租赁费冲抵工程款的协议书》，约定：自2009年1月1日起，乙方施工队租用甲方厂内用房两处：南厂宿舍用房年租金10500元；北厂宿舍（属自建房）占地面积为254平米，年收费18031元，两处合计年租金28531元。截止2013年底，乙方应向甲方交纳租金142655元。2008年4月乙方为甲方新建民工宿舍及职工浴池施工改造施工费用共计24.5万元。截止到2008年底，甲方已支付14.5万元，剩余尾款10万元整未支付。2010年底前，乙方施工队为甲方自管家属区维修工程及锅炉房用工费用39754元，上述两项共计139754元。双方协商后同意用租赁费冲抵工程及用工费用，截至2013年底乙方尚欠甲方租赁费2901元。后乙方向甲方交纳该2901元。2015年8月，木材厂公司致函要求密云工程队腾退居住用房。2016年11月28日，木材厂公司、北京市丰台区大红门街道社会治安综合治理委员会向永兴旺公司联合发出《关于出租大院关停、疏解的通知》，载明：贵公司位于大红门建欣苑市场北侧的出租大院，该处建筑无相关房产手续属违章建筑，通道狭窄，消防设施不完备，存在非常大的安全隐患，已列入丰台区政府、大红门地区办事处疏解重点部位。要求贵公司立即停止出租，进行关停；2016年12月15日前，自行清退大院内全部居住人员，做好拆除前各项准备；2016年12月16日起，停止水电供应，进行封闭管理。2018年11月，木材厂公司与密云工程队等曾协商腾退房屋事宜，木材厂公司并联系相关机构对相关房屋重置成新价，装修、设备及附属物补偿价进行评估，该汇总表中载明，树木的金额为50740元。但双方未能协商一致，木材厂公司诉至本院。审理期间，密云工程队等申请对其所建设房屋的价值及装修价值进行评估，本院依法委托北京中源正信资产评估有限公司进行评估。2019年8月2日，该公司出具资产评估报告，载明：案件涉及的位于丰台区大红门西路4号的北京木材厂三五变电站西侧的宿舍区，位于丰台区大红门西路**的原建欣苑菜市场西侧、北侧的办公区的房屋价值为2274853元，装修价值为646333元，其中房屋装饰516051元、房屋安装130282元。永兴旺公司支付评估费56000元。密云工程队等称，其人员已经搬离居住房屋，仅留下看管人员，部分房屋内还有相关物品，木材厂公司赔偿后，其才能搬走。本案发回重审后，本院组织双方进行谈话，双方一致确认1985年所建房屋占比为60%，1995年所建房屋占比为25%，1999年所建房屋占比为15%。2020年7月22日，北京中源正信资产评估有限公司出具《说明函》：1985年部分的综合成新率为42%，1995年部分的综合成新率为58%，1999年部分的综合成新率为62%。本院认为，为落实北京市政府扶贫政策，木材厂公司与密云区新城子乡开展合作。基于合作需要，密云工程队等使用了木材厂公司的部分房屋，并经过木材厂公司的同意，在木材厂公司的土地上新建了部分房屋，该状态前后已经持续40余年。虽然，2013年木材厂公司与云城分公司签订《关于密云云城施工队租赁费冲抵工程款的协议书》，约定用租赁费冲抵工程款，但该协议书仅是对特定时间段、特定事项的处理，不应以此认定双方存在租赁合同关系。所以，木材厂公司要求支付房屋场地使用费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。木材厂公司依法对其土地及地上物享有占有、使用、收益等权利，根据涉案房屋的情况及相关政策的要求，木材厂公司要求密云工程队等腾退房屋土地的诉讼请求，并无不妥，本院予以支持。由于双方系基于落实扶贫政策开展合作，密云工程队等在木材厂公司的土地上新建了房屋，现密云工程队等腾退房屋土地，并将之交还给木材厂公司，木材厂公司宜支付密云工程队等房屋重置成新价的补偿、装修价值及附属物的价值，房屋重置成新价的补偿、装修价值以评估报告及其说明的结论为准。双方在协商期间，木材厂公司曾联系相关机构对附属物补偿价等进行评估，现密云工程队等依据该评估结论要求补偿树木的价值，并无不当，本院予以支持。因本案非拆除腾退房屋，故密云工程队等要求给付一次性停业补助费等诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、北京市密云区新兴市政工程队、北京云城建筑工程有限公司市政工程分公司、北京永兴旺劳务服务有限公司于本判决生效后二十日内将坐落于北京市丰台区大红门西路4号的北京木材厂三五变电站西侧的宿舍区，坐落于北京市丰台区大红门西路**的原建欣苑菜市场西侧的办公区、北侧的宿舍区的房屋及土地腾空，并交付给北京市木材厂有限责任公司；二、北京市木材厂有限责任公司于本判决生效后二十日内补偿北京市密云区新兴市政工程队、北京云城建筑工程有限公司市政工程分公司、北京永兴旺劳务服务有限公司房屋重置成新价的补偿1114678元、房屋装饰价值516051元、房屋安装费130282元；三、北京市木材厂有限责任公司于本判决生效后二十日内补偿北京市密云区新兴市政工程队、北京云城建筑工程有限公司市政工程分公司、北京永兴旺劳务服务有限公司树木价值50700元；四、驳回北京市木材厂有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回北京市密云区新兴市政工程队、北京云城建筑工程有限公司市政工程分公司、北京永兴旺劳务服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10514元，由北京市木材厂有限责任公司负担10444元（已交纳），由北京市密云区新兴市政工程队、北京云城建筑工程有限公司市政工程分公司、北京永兴旺劳务服务有限公司负担70元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费21529元，由北京市木材厂有限责任公司负担9502元（于本判决生效后七日内交纳），由北京市密云区新兴市政工程队、北京云城建筑工程有限公司市政工程分公司、北京永兴旺劳务服务有限公司负担12027元（已交纳）。评估费56000元，由北京市木材厂有限责任公司负担28000元（于本判决生效后七日内给付北京永兴旺劳务服务有限公司），由北京市密云区新兴市政工程队、北京云城建筑工程有限公司市政工程分公司、北京永兴旺劳务服务有限公司负担28000元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  周生辉人民陪审员  杨立红人民陪审员  李 响二〇二〇年七月三十一日书 记 员  霍 然