北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初850号原告：汪小姣，女，1978年9月12日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘定玉（兼原告程飞的委托诉讼代理人），北京浩云律师事务所律师。原告：程飞，男，1988年4月2日出生，汉族，住北京市东城区。被告：李依瓦，女，1979年9月5日出生，蒙古族，住北京市东城区。被告：田禾（兼被告李依瓦的委托诉讼代理人），男，1975年5月10日出生，汉族，住北京市东城区。第三人：招商银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街**。负责人：熊开，行长。委托诉讼代理人：董京华，女，1977年7月24日出生，该分行职工，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：梁钢，男，1978年1月24日出生，该分行职工，住该单位宿舍。原告汪小姣、程飞诉被告李依瓦、田禾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理。本院依法追加招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招商银行）作为本案第三人参与诉讼。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪小姣、程飞及委托诉讼代理人刘定玉，被告田禾，第三人招商银行的委托诉讼代理人董京华、梁钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪小姣、程飞向本院提出诉讼请求：1、要求判令二被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，将位于北京市东城区×××号房屋过户至原告汪小姣、程飞名下；2、由二原告代替二被告向招商银行清偿贷款本金及利息（以二原告应向二被告支付的剩余房款中的一部分金额进行折抵），具体金额以招商银行的结算金额为准；招商银行以及二被告协助二原告办理招商银行的抵押权注销手续；3、判令二被告赔偿二原告逾期交房违约金134125元及逾期办理网签手续违约金（自2019年10月11日开始计算，按照每日3625元的标准计算至涉案房屋实际过户之日止）；4、判令二被告支付逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金（以7250000元为基数，按照日万分之五的标准支付自2019年11月1日起至完成房屋所有权转移登记手续之日止）；5、判令二被告承担涉案房屋所有权转移登记过程中产生的个人所得税、增值税及增值税附加等税费；6、诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2019年6月2日，被告李依瓦委托被告田禾与二原告签订《北京市存量房屋买卖合同》，将其名下位于北京市东城区×××号房屋出售给二原告，房屋总价款为725万元。合同约定定金145万元，2019年8月31日前支付首付款395万元，预留5万元物业交接保证金，剩余房款180万元通过按揭贷款方式支付；二被告应于2019年7月15日前将上述房屋交付给二原告，并于购房资格审核通过后3日内办理网签备案手续，二被告应于2019年10月31日前将房屋过户登记至二原告名下。合同约定，逾期交付房屋时，每逾期一日，按照房屋总价款的万分之五支付违约金；逾期办理网签手续的，每逾期一日，按照房屋总价款的万分之五支付违约金；逾期办理房屋过户登记的，每逾期一日，按照房屋总价款的万分之五支付违约金。二原告按照合同约定已向二被告支付了购房款540万元，但二被告直到2019年8月22日才将房屋交付二原告，逾期37天。中介公司通知双方于2019年10月8日办理网签备案手续，但二被告至今不予配合，且一直未能办理房屋过户手续。二原告认为双方签订的合同合法有效，二被告的行为已经构成了严重违约。为维护原告的合法权益，现二原告提起诉讼，望判如所请。被告李依瓦、田禾辩称：房屋登记在李依瓦名下，但系二被告的共同财产，二被告均为卖方。二被告同意继续履行合同将房屋过户至二原告名下，也同意二原告用剩余房款替我方偿还银行贷款及利息。因前一租户延期搬离导致二被告延期交房，田禾于2019年7月16日将情况反馈给中介及二原告，并将钥匙放在中介，但因前租户还有部分物品遗留，二原告拒绝接收，双方于2019年8月22日才签署交接单，所以二被告只是晚交房一天。中介虽然曾告知双方2019年10月8日办理网签，但同时告知二被告需要承担40多万元的税费，我方认为与合同约定不符，应由买方承担，所以没有办理网签，进而导致过户也没有办理。我方认为合同明确约定买方承担税费，我方并未承诺房屋系满五唯一，导致网签、过户手续不能正常办理的原因不是我方造成的，所以不同意二原告关于未能办理网签、过户违约金的诉讼请求。违约金标准过高，要求法院进行调整。我方已将房屋抵押给二原告，不存在风险，原告没必要进行保全，且保全对我方造成影响，所以我方不同意负担保全费及诉讼费。第三人招商银行述称：被告李依瓦与我行存在贷款合同关系，截至2020年7月6日其剩余本金546866.94元及相应利息尚未归还，诉讼期间如其还款，本金和利息会相应有所变化，法院可以实际结算金额为准。我行尊重法院的判决，可以接受二原告代替偿还贷款。贷款本息还清后，我行可以配合进行解押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告汪小姣、程飞二人系夫妻关系，被告李依瓦、田禾二人系夫妻关系。2019年6月2日，在北京中原房地产经纪有限公司中介服务下，被告李依瓦委托被告田禾与二原告签订《北京市存量房屋买卖合同》，将其名下位于北京市东城区×××号房屋出售给二原告，房屋成交价格为725万元，合同约定定金145万元。涉及房屋交易中产生的全部税费由买受人承担。合同显示房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行，出卖人应当于缴税过户前办理完毕抵押权注销登记。同日双方签订的《房屋状况说明书》显示出卖人对出售房屋及自身房产状况承诺一栏中，勾选了出卖人家庭契税完税凭证或房屋所有权证填发日期满五年唯一住房。同日双方签订《存量房自有交易资金划转协议》，约定房屋主体价格为452万元，在此基础上买受人自愿支付给出卖人273万元作为对房屋装饰、装修、家具家电相关设施的补偿。定金145万元于签约当日支付5万元，2019年6月3日房屋核验完毕支付65万元，2019年6月30日支付75万元。2019年8月31日前支付首付款395万元（不含定金），尾款180万元（不含定金）采取商业贷款方式支付。如商业贷款办理不成功，则买受人应当于产权转移登记前自筹资金向出卖人支付剩余房价款。物业交接保证金5万元，双方办理完房屋交接且出卖人结清物业费、水费、电费、燃气费等应承担的费用后当日内交付。双方应于买受人购房资格核验通过后3日内到北京中原房地产经纪有限公司办理网签并共同签署网签合同。双方共同与买受人贷款获得批准后7日内申请缴税，双方于缴税完成后3日内但最晚不晚于2019年10月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。双方约定出卖人同意于2019年7月15日前将房屋交付给买受人，逾期交付房屋三十日之内，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价格万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价格万分之五的违约金，合同继续履行。因出卖人的责任为按照约定办理网签、面签、缴税等手续的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自约定办理网签、面签、缴税等手续之日起至对应事项实际办理完毕之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价格万分之五的违约金。因出卖人的原因未能在约定期限内向房屋权属登记机关申请办理不动产转移登记手续的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，出卖人自约定申请办理所有权转移登记之日起至实际办理完毕所有权转移登记之日止，按日计算向买受人支付房屋成交价格万分之五的违约金，并于办理完毕所有权转移登记之日起三日内向买受人支付。2019年6月2日双方签订《主体变更协议》，表明将出卖方由李依瓦变更为田禾，原合同其他条款不变。2019年6月26日双方签订《补充协议》，表明现因出卖方需要配合唯一，后期需要做产权变更，原业主李依瓦同意将所有房款都打入配偶田禾账户，如卖方家庭出现任何金钱纠纷都与买受人汪小姣无任何关系，则卖方需继续履行合同细节。2019年8月22日双方交接房屋，签署《物业交验单》。根据双方签订的《钱款交付书》显示二原告于2019年6月2日支付5万元，2019年6月3日支付65万元，2019年6月26日支付75万元，2019年7月11日支付10万元，2019年8月22日支付35万元，2019年8月26日支付316万元，2019年8月28日支付34万元，共计540万元。双方均认可二原告将物业交接保证金中的23190元用于交纳2019年6月之前的物业费，故物业交接保证金剩余26810元；二被告后交纳了2019年8月31日之前的物业费859.1元。2019年9月30日二原告申请购买东城区存量住宅，经核验，结果为初步核验通过。经查询涉案房屋于2009年6月19日设定抵押，被担保主债权数额为76万元，抵押权人为招商银行。2019年8月23日设定抵押，被担保主债权数额为540万元，抵押权人为汪小姣。2019年10月24日二原告申请诉前财产保全，提供中华联合财产保险股份有限公司北京分公司担保书及现金5万元进行担保，本院于2019年10月24日做出（2019）京0101财保340号民事裁定书，裁定冻结李依瓦名下账户内的存款725万元；如存款不足，查封、扣押其他相应财产。案件申请费5000元，由二原告负担。2019年11月4日涉案房屋被司法查封，查封期限2019年11月4日至2022年11月3日。二原告为证明损失状况，提交收条证明汪小姣曾于2019年12月21日向案外人季双交付房租2万元（2019年8月1日至2019年12月31日）；程飞与案外人荆勇签订的《房屋租赁合同》，承租北京市东城区×××号房屋，租期一年（2019年12月27日至2020年12月26日），每月租金6300元，按半年付，押金6300元。2019年12月25日原告支付押金及租金等款项45446元。2019年8月19日汪小姣与北京浩云律师事务所、北京京云律师事务所签订《委托代理协议》，汪小姣支付代理费3万元。2019年10月16日汪小姣在中华联合财产保险股份有限公司投保诉讼财产保全责任险，支付保险费10875元。本案审理中，本院曾向北京中原房地产经纪有限公司工作人员桑立霞核实相关情况，其表示关于交房时间，因卖方与原租户存在纠纷，所以房屋一直不具备交付条件，直至2019年8月22日双方才办理房屋交接手续；关于网签问题，其于10月8日告知双方可以办理网签手续，但因卖方以房屋满五唯一作为挂牌条件出售的，而网签时不能做到满五唯一，所以增加了很多税费，针对增加的税费由谁负担的问题，双方达不成一致，所以一直没有签；关于税费问题，其表示合同是建立在房子满五唯一的基础上签订的，只涉及契税，但如果不是满五唯一，还要交纳个人所得税、增值税等税费，增加的税费按规定应由卖方承担，但实践中因为北京的房地产供需现状，很多买方购房时自愿负担此部分费用；关于过户问题，其表示因双方没有完成网签，建委尚未有信息，而且卖方没有把房屋的抵押解除，所以目前来讲无法过户，具体还要尊重房管部门的意见。本院向北京市东城区不动产登记事务中心进行咨询，工作人员表示满五唯一的房屋在过户交易时仅需交纳契税，而不满五唯一的房屋在过户交易时需补交个人所得税，房屋超过一定面积、一定的总价、单价标准还会产生增值税。针对上述税种应由各自应纳税主体进行交纳，契税应由买受人交纳，个人所得税、增值税应由卖受人交纳。工作人员还表示，即使没有进行网签只要法院生效判决判令房屋过户，房屋登记部门会依据法院生效判决进行过户。但即使依据法院生效判决进行房屋过户，也并不意味着不必交纳税费，税务机关保留追缴的权利，而且有严格的审计制度，会依法进行追缴。二原告表示同意负担契税，但要求二被告负担因不满五唯一增加的个人所得税、增值税及增值税附加等税费；二被告不认可曾承诺房屋为满五唯一，认为只是尽量配合做到满五唯一，要求二原告按照合同约定承担全部税费。本案审理中原告同意将剩余房款全部交到法院，经双方确认均同意剩余房款数额为1802555元，原告表示上述款项不能直接交付二被告，而是先要用于代替二被告偿还第三人招商银行的剩余贷款及利息，其余款项在判决生效后的执行中与二被告应承担的违约金数额进行折抵后再确定具体给付数额。本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，原、被告双方于2019年6月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关文件系双方当事人的真实意思表示，均合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。鉴于二被告自认房屋虽登记在李依瓦名下，但系二被告的共同财产，二被告均为卖方，故二被告均应按照上述合同内容履行。根据双方约定二原告应当于产权转移登记前支付剩余房款，现二原告要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，将位于北京市东城区×××号房屋过户至二原告名下，二原告同意一次性给付剩余房款，且曾通过购房资格审查，二被告亦表示同意继续履行合同，本院予以支持。诉讼中，二原告表示愿意替二被告偿还剩余的贷款及利息，以便提前办理涉案房屋的解押手续，第三人招商银行北京分行表示无异议。对此，本院予以准许。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同签订后，二原告按照合同约定支付了定金及首付款，但二被告未按合同约定期限将房屋交付，造成二原告无法及时接收使用涉案房屋，故二原告主张二被告按照合同约定给付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。双方未能正常办理网签手续系因对涉案房屋不符合满五唯一条件所产生的额外税费负担问题达不成一致造成的，根据《房屋状况说明书》及中介工作人员的陈述，二被告在签订合同时承诺涉案房屋为满五唯一，因此合同中虽约定涉及房屋交易中产生的全部税费由买受人承担，但二原告所承担的税费仅限于涉案房屋符合满五唯一条件下应交纳的税费，涉案房屋因不符合满五唯一条件所增加的税费按照相关规定应由二被告承担。鉴于二被告拒绝办理网签的理由缺乏依据，且因网签手续未能正常办理导致过户无法进行，故其应承担相应的逾期网签违约金及逾期过户违约金。需要指出的是，违约金的实质是用于弥补当事人因对方违约行为所造成的损失。网签手续系办理过户的基本条件，二被告从未表示过拒绝办理过户，系因税费负担问题拒绝如期办理网签手续导致过户也无法如期办理，因此如基于该违约行为在2019年11月1日之后同时分别计算逾期网签违约金及逾期过户违约金显失公平，上述日期之后逾期网签行为已导致逾期过户行为，故逾期网签违约金不再重复给付。针对上述逾期交房、逾期网签、逾期过户的违约金具体标准，本院将根据合同约定、履行情况、实际损失状况等因素依法进行酌定。二原告因申请诉前保全所交纳的保全费5000元已经（2019）京0101财保340号民事裁定书进行处理，故本案中不再重复处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告汪小姣、程飞于本判决生效后七日内偿还被告李依瓦在第三人招商银行股份有限公司北京分行尚未支付的全部贷款及利息，具体数额由第三人招商银行股份有限公司北京分行核定；二、被告李依瓦、田禾与第三人招商银行股份有限公司北京分行协助原告汪小姣、程飞在付清上述贷款及利息后七日内到有关部门办理北京市东城区×××号房屋的解除贷款抵押手续；三、原告汪小姣、程飞于本判决生效后七日内在偿还被告李依瓦的全部贷款及利息后将剩余购房款给付被告李依瓦、田禾；四、被告李依瓦、田禾于本判决生效后七日内协助原告汪小姣、程飞办理北京市东城区×××号房屋所有权转移过户手续，将该房屋的所有权登记至原告汪小姣、程飞名下，过户产生的契税由原告汪小姣、程飞负担，因房屋不符合满五唯一条件而增加的个人所得税、增值税及增值税附加等所有税费由被告李依瓦、田禾负担；五、被告李依瓦、田禾于本判决生效后七日内向原告汪小姣、程飞给付逾期交房违约金53650元；六、被告李依瓦、田禾于本判决生效后七日内向原告汪小姣、程飞给付逾期办理网签手续违约金（自2019年10月11日开始计算，按照每日1450元的标准计算至2019年10月31日止）；七、被告李依瓦、田禾于本判决生效后七日内向原告汪小姣、程飞给付逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金（以7250000元为基数，自2019年11月1日起按照日万分之二的标准支付至完成房屋所有权转移登记手续之日止）；八、驳回原告汪小姣、程飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65391元，由原告汪小姣、程飞负担5391元（已交纳），被告李依瓦、田禾负担60000元（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  徐 静二〇二〇年七月二十九日法官助理  刘 娅书 记 员  宋治国