贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3960号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁秋香，女，1979年8月15日出生，蒙古族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：李观钧，男，1977年11月29日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人丁秋香、李观钧商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1931号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理，上诉人碧阳置业公司的委托诉讼代理人黄海，被上诉人丁秋香、李观钧的委托诉讼代理人谢忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求:撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、上诉人收取的几项费用是根据双方合同的补充协议约定而收取，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。上诉人依据合同收取各项开户费合法，且已将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张反还上诉人代收取的各项费用的诉求已超过诉讼时效期间，应予驳回。二、双方在补充协议中就房屋所有权转移登记所作的8.2、8.3条：“8.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。”的约定，仅能反映被上诉人在办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，出卖人在买受交齐办理产权过户手续所需的所有资料和税费后360日提供产权过户相关手续。在案证据并无证据证明在上诉人向被上诉人交房时，被上诉人已向上诉人出具办证授权委托书及其自身应提交的房屋办理转移登记的有关资料，上诉人未及时为被上诉人开具购房款发票的原因在于涉案房屋的面积可能存在误差未最终确定和被上诉人未将其持有的购房款收据返回并进行面积误差房款结算造成，在合同并未对发票的开具事宜进行明确约定的情况下，上诉人亦没有拒绝被上诉人请求上诉人向其开具发票的情形，一审以上诉人未及时向上诉人开具发票作为上诉人不能缴纳税费进而提供办理转移登记材料的阻却事由不当。根据补充协议8.2约定可知，双方形成的应为代办关系，上诉人具备办证条件后通知被上诉人提交办证资料，被上诉人何时提交资料上诉人不能控制。综上，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人如需承担违约责任，上诉人承担违约金的时间截止应计算至上诉人通知被上诉人通知提交办证资料之日止，并以此违约金为基数调减上诉人承担10%违约金。被上诉人丁秋香、李观钧答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告丁秋香、李观钧一审诉讼请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权证书产生的违约金46423元（违约金以405892元为基数，按日万分之一的标准，从2015年10月11日起计算到2018年11月30日止）；2.判决被告退回不应该由原告承担的各项开户费3317元及利息，利息以3317元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2013年3月24日计算至被告实际退还之日止。一审认定事实如下：2013年6月24日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第22幢1单元23层4号房；总价款405892元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人登报通知交房之日起90日内买受人不提出书面异议的，视为该商品房已完成交付；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2013年6月24日，原告向被告交纳各项开户费及交易费4542元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费4542元的收据。之后，被告已退原告交易费及多收的闭路电视开户费、水表开户费800元。2015年7月11日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。毕节市住房和城乡建设局于2016年10月24日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。2018年1月15日，被告在原告所有的涉案房屋楼房入口处张贴通知原告提交办证资料。2018年11月30日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权属证书。一审认为，综合原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期办证违约金的请求权是否超过诉讼时效；二、被告是否承担逾期办证违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定；三、原告请求被告退还“三通费”及利息的请求是否应予支持。关于焦点一，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2020年1月19日向本院提起诉讼，原告请求被告承担2017年1月19日之前逾期办证违约责任的请求权已超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。2017年1月19日之后的逾期办证违约责任的请求权没有超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。关于焦点二，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了维修基金、开户费、交易费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2018年7月11日向原告交付案涉房屋，结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，应当认定原告已于办理入住手续即2015年7月11日交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2015年7月11日后的360日内即2016年7月6日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因原告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2016年7月6日前办理，被告应自2016年7月6日起承担逾期向原告提供产权过户相关手续的违约责任。本案中，虽然被告主张办理房屋转移登记的时间应为原告提供办证资料及完成交税义务之日起360日内，但从原告缴纳相关税费的义务履行情况看，原告不存在消极懈怠情形，结合被告通知原告提交其他办证所需资料的事实，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行缴纳契税的义务，与客观事实不符，不予采纳。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年1月15日通知原告，超过合同约定的时间2016年7月6日，应承担违约责任。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款405892元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年1月19日计算至2018年1月15日，违约金为14652.70元（405892元×0.01%/日×361日）。关于焦点三，根据原告与被告的合同约定，原告向被告缴纳的所谓“三通费”，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。被告关于不应退还原告“三通费”的理由不能成立。原告与被告并未约定被告持有该费用期间应向原告支付利息，也无相关法律规定该种情形应支付利息，对于原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，不予支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，予以支持。被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告丁秋香、李观钧逾期办证违约金14652.70元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告丁秋香、李观钧开户费共计3317元；三、驳回原告丁秋香、李观钧的其他诉讼请求。案件受理费509元，由原告丁秋香、李观钧负担384元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担125元。本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为:本案二审的焦点为：上诉人应否承担违约责任及违约责任期间如何认定？2.上诉人应否反还上诉人各项开户费用。关于焦点1，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理案涉商品房的转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的材料，被上诉人未及时向上诉人开具发票系客观事实，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。关于焦点2，根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1018元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 吉 雪审 判 员 郭少华二〇二〇年七月二日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青