北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0118民初3273号原告：刘涛，女，1985年2月15日出生，满族，住北京市密云区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室－81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住所北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院5号楼301。统一社会信用代码91110114344295076Q。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告刘涛与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘涛，被告绿地京纬公司、睿天下公司之共同诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘涛向本院提出诉讼请求：1．请求判令绿地京纬公司退还刘涛购房款432855元并支付利息（利息以432855元为基数，自2016年4月28日起至实际给付之日止，按照年利率6%的标准计算）；2．请求判令睿天下公司赔偿刘涛团购信息服务费50000元并支付利息（利息以50000元为基数，自2016年4月24日起至实际付清之日止，按照年利率6%的标准计算），判令绿地京纬公司对上述债务承担连带责任；3．请求判令绿地京纬公司赔偿刘涛房屋差价损失及信赖利益损失15000元；4．诉讼费由绿地京纬公司与睿天下公司负担。事实和理由：2016年4月24日，刘涛与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，购买绿地京纬公司位于北京市密云区XXX小区XXX号房屋，建筑面积为53．57平方米，原总房价1003069元，成交总价852855元。2016年4月24日，刘涛向绿地京纬公司交纳购房款50000元。2016年4月28日，刘涛向绿地京纬公司交纳购房款382855元。同日，刘涛向睿天下公司交纳服务费50000元。现双方就退还款项问题无法达成一致意见，为维护自身合法权益，刘涛诉至法院。绿地京纬公司辩称，1、在解除双方商品房预约合同关系的前提下，同意退还刘涛已付房款432855元，不同意支付利息，不同意刘涛的其他诉讼请求；2、双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，绿地京纬公司并没有隐瞒相关事实；3、选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司并没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的次日起算，不应从款项交纳之日起算；4、本案涉诉房屋价格发生了贬损，刘涛不存在预期利息损失，如法院认定存在损失，应按照刘涛所交纳款项占总房款的比例进行确定损失；且本案应对房屋价值进行价格评估，因各房屋的具体位置、坐落、朝向、楼层均不相同，其他房屋的评估价格在本案中不具有参照性；5、睿天下公司向刘涛收取的50000元服务费与本案不属于同一法律关系，其双方存在服务合同关系，应另案解决，绿地京纬公司没有返还上述服务费的义务。该50000元由睿天下公司直接收取，并向刘涛出具了收款收据，刘涛并未提出异议；选房确认单显示该50000元并不产生5万抵8万的效果，故该50000元不是购房款的一部分，属于刘涛购房的合理开支。绿地京纬公司既无返还义务也无赔偿义务。睿天下公司辩称，睿天下公司在刘涛购房过程中为其提供了相关居间服务，该50000元费用为刘涛购房的合理支出，不是购房款，绿地京纬公司没有返还或赔偿义务。刘涛要求睿天下公司赔偿或返还该费用，没有合同和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年4月24日，刘涛与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，购买绿地京纬公司位于北京市密云区绿地朗山小区XXX号房屋，建筑面积为53．57平方米，原总房价1003069元，成交单价15920．36元，成交总价852855元。2016年4月24日，刘涛向绿地京纬公司交纳购房款50000元。2016年4月28日，刘涛向绿地京纬公司交纳购房款382855元。同日，刘涛向睿天下公司交纳服务费50000元。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对密云区绿地朗山XXXX号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。XXXX号房屋与本案涉案房屋相类似。本院认为，刘涛与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3．26”购房政策，刘涛丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现刘涛共计向绿地京纬公司支付购房款432855元，对于刘涛要求绿地京纬公司退还购房款432855元并支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持。就刘涛向睿天下公司交纳的50000元服务费如何定性以及刘涛与绿地京纬公司商品房预约合同解除后该50000元服务费如何处理的问题。根据刘涛提交的《绿地密云朗山定购协议》中载明的房屋总价款与成交总价的关系，可以认定刘涛在享受93折的基础上另享受了“5万抵8万”的优惠政策，结合绿地京纬公司为刘涛出具的收据与睿天下公司为刘涛出具的收据的收款人处显示为同一人的事实，刘涛有理由相信睿天下公司所收取的50000元系涉案房屋的购房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该50000元应认定为刘涛所交纳的定购涉案房屋的房款，绿地京纬公司应当承担返还义务并支付相应期间的利息。对于本案涉及的利息标准，刘涛主张的利息标准过高，且缺乏法律依据，本院按照中国人民银行同期贷款利率支持，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。关于房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，对《绿地密云朗山定购协议》履行不能存在明显过错，其应就刘涛因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。故刘涛要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持，具体数额参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，由本院根据定购协议记载的建筑面积及成交单价予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还刘涛购房款四十八万二千八百五十五元并支付利息（利息以四十八万二千八百五十五元为基数，自二○一六年四月二十八日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿刘涛房屋差价损失一万三千四百八十元。三、驳回刘涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千三百八十四元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  刘珍君二〇二〇年七月十三日法官助理  张 冉