大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初906号原告：大连宏华物业管理有限公司，统一社会信用代码912102117260294275，住所地辽宁省大连市甘井子区芳泽园**。法定代表人：陈华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王楠，系辽宁金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，系辽宁金石律师事务所律师。被告：鞠久山，男，1954年4月17日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连宏华物业管理有限公司与被告鞠久山物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月10日作出（2019）辽0211民初1217号民事判决，原告对此不服，向大连市中级人民法院提起上诉。大连市中院于2019年12月11日作出（2019）辽02民终10112号民事裁定，撤销本院（2019）辽0211民初1217号民事判决，发回重审。本院收到市中院裁定后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王楠、王杰，被告鞠久山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告支付2015年7月5日至2018年12月31日欠缴的物业费3,308元；2、判令被告支付滞纳金5,433元。事实与理由：2014年4月17日，大连市公共租赁住房投资管理有限公司与被告签署《前期物业管理服务协议》，被告居住阳光驿城，建筑面积43.73平方米，该协议经双方签字认可，合法有效。同期大连市公共租赁住房投资管理有限公司选聘大连宏华物业管理有限公司进行物业服务，并签订《阳光驿城前期物业管理委托合同》，约定将阳光驿城项目经济适用住房和公建（安居苑、康居园、乐居苑、宜居苑）委托给大连宏华物业管理有限公司进行前期物业管理。《前期物业管理服务协议》第四条第一款中对物业管理费做出了约定：乙方即被告按下述暂定标准向甲方委托的物业管理企业交纳物业管理费：1、住宅暂定按建筑面积每月1.8元/平方米收取；2、非住宅暂定按建筑面积每月2.5/平方米收取；3、乙方交纳费用时间：（1）在办理入住手续时，需一次性预交六个月物业管理费；（2）在日常管理中，每季度首月1-5日交纳当季度的物业管理费。如未按时交纳，逾期之日起按日3‰交纳滞纳金。原告按照物业服务要求提供物业服务，而被告仅在交房日2014年7月交付了一年的物业费，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不交纳物业费的行为，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告鞠久山辩称，不同意原告的诉讼请求。对原告主张的天数、房屋面积计算数额没有异议，但是原告没有达到服务标准，合同非法，原告物业服务没有达到合同约定的标准。合同有效性应为非法，在一审、二审中陈述过根据大连市物业服务标准管理实施细则，大发改字2009449号文件第11条，明确了首次认定的临时物业服务标准有效期为一年，而且跟原告签订了前期物业管理服务协议中也明确标明了住宅暂定建筑面积按每平方米1.8元收取，所以本人对原告所提出的物业合同有效性存在质疑，认为其不合法、不合理。因为被告和原告的物业纠纷涉及其他许多物业服务质量问题，此前庭审中多次提起因为原告物业管理问题造成设备损坏，造成案涉小区12号楼业主有家不能归，因为其管理的弱电设备火灾引起，而且服务合同当中已经明确标识了原告物业服务管理范围包含了上述服务内容及服务标准，而在现实中没有体现，并且给业主造成了极大的物质及精神损害。对现有小区造成了消防系统、电梯、弱电等无法正常使用。最严重的是消防系统，2014年入住至2018年还有众多的防火探头没有取下来，原告在进入并且行使权利的过程中未能尽职，未能保护好业主的生命财产安全。原告管理期间存在许多违法经营收入，比如用电梯卡捆绑，要求业主交纳物业费，还有非法收取业主的装修押金，因为购买的房子是精装房，不存在二次装修的问题，而且不但收取押金，一年之后还以各种借口拒不返还，装修押金开具的收据是以排渣费的名义收取。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区阳光驿城项目经济适用住房提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区阳光驿城的业主，房屋面积43.73平方米。2014年2月，原告（乙方）与大连市公共租赁住房投资管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，合同第五条约定原告需为全体住户创造一个整洁、文明、安全、舒适、便利的宜居环境，原告需在合同生效后一个月内，使各项服务达到《大连市住宅小区物业管理服务收费等级考核标准》（一级）规定的服务标准。原告需及时妥善处理住户有关物业管理的投诉。合同第六条约定了原告在客户服务、治安保卫服务、公共环境维护服务、绿化养护服务、物业建筑物所属公共设施、设备运行维护保养、物业建筑物本体公共部位管理及维修、物业档案管理、节能管理、维护公共关系、停车场管理、公建经营行为管理等方面的服务内容和服务标准。合同第七条约定了物业服务期限至产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。合同第八条约定了物业费标准，住宅为1.8元/平方米/月。案涉小区P2区19号楼于2018年7月17日发生火灾，起火部位位于19号楼14层电缆井内，起火点位于电缆井内楼宇电控门智能箱处，起火原因为智能箱电气故障。本案及此前庭审中，被告提供照片、视频显示，案涉小区路面地砖、大堂墙砖，，地面等破损未维修小区部分路灯故障、电梯门开裂、雨水管脱落、单元门门禁故障等未维修，部分区域垃圾无人清扫、部分绿地没有植被等情况。被告于2014年7月5日接收案涉房屋。被告未向原告交纳自2015年7月5日起至2018年12月31日止的物业服务费用。案涉小区现未成立业主委员会。原告于2018年12月31日撤出案涉小区，不再为案涉小区提供物业管理服务。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告是否存在合法有效的物业服务合同关系。2、被告主张的原告未尽到物业服务义务，进而拒交物业费的理由是否成立。针对焦点一：本院认为，原告与被告之间已经形成合法有效的物业服务合同关系，原、被告均应依约履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。所谓前期物业服务合同，是指在物业服务领域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，原告与大连市公共租赁住房投资管理有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，对原告在物业管理工作中的责任以及物业管理服务费标准等均进行了约定。根据被告与大连市公共租赁住房投资管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，被告同意由大连市公共租赁住房投资管理有限公司委托物业管理企业实施前期物业管理。原告主张物业费的服务期间，案涉物业小区未成立业主委员会，被告应受该《前期物业管理委托合同》的约束。此外，原告为被告所在小区提供了物业服务，双方亦形成事实上的物业服务合同关系，被告主张合同无效，并无依据，本院不予采纳。针对焦点二：本院认为，根据原、被告提供的证据，可以证明原告为案涉小区提供了安保、绿化养护、公共设施维护等其他物业服务，被告应依约交纳物业费。按合同约定标准，被告自2015年7月5日至2018年12月31日所欠物业费为3,290元（43.73平方米×1.8元/平方米/月×41.8个月），原告主张被告交纳上述费用，于法有据，本院予以支持。被告主张原告未尽到物业服务义务，进而拒交物业费，该辩称理由不能成立。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。故被告以拒付物业费对抗其所主张的物业服务瑕疵，无合法依据。尽管本院认定被告应依约向原告交纳物业费，但原告提供的物业服务确实存在瑕疵，如存在公共设施维护保养不到位、安全隐患排查不到位、公共环境维护、绿化养护不到位，房屋公用部位及公用设施、设备维修不及时等情况。同时考虑到原告现已不再为案涉小区提供物业服务，无法通过后续的物业服务对存在的问题进行整改，故对于原告提出的滞纳金主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告鞠久山给付原告大连宏华物业管理有限公司2015年7月5日至2018年12月31日期间的物业费3,290元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连宏华物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预付），由被告负担。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  温连生审 判 员  谢妍芳人民陪审员  李 艳二〇二〇年七月十五日书 记 员  戚 鑫本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。