广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初3666号原告：黄玲，女，1973年8月25日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：天韵（广州）房地产开发有限公司，住所地广州中新广州知识城九龙大道瑚璟花园瑚璟三街3号，统一社会信用代码914401165895161996。法定代表人：李少艾，该公司总经理。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。原告黄玲诉被告天韵（广州）房地产开发有限公司（以下简称天韵公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告黄玲，被告天韵公司的委托诉讼代理人周石文、吴晓嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄玲向本院提出诉讼请求：天韵公司向黄玲退回多收的房款9504.42元。庭审中，黄玲述称其要求退回的房款是按照建筑面积来计算的。事实和理由：黄玲于2019年4月2日与天韵公司签订格式合同即商品房预售合同，购买位于广州黄埔区中新知识城时代天韵二期4栋1701的商品房。预售合同中约定该房建筑面积为87.1039㎡，在2019年6月收楼后，房产查册显示该房的建筑面积为86.5668㎡，比预售合同约定的少0.5371㎡。在得知该情况时，黄玲己按合同条款付清房款，后得知时代天韵二期1633户的实测建筑面积均少于预售建筑面积，即100%少面积，不符合有多有少的自然规律，经业主们统计，合计少了808㎡，按1.5万元/㎡计算，涉及金额1212万元，对于一家上市房企，属于不当得利。故诉至法院要求以多退少补的原则判决天韵公司退回多收的房款。黄玲认为天韵公司的格式合同有加重其的责任，免除了天韵公司自身的责任。天韵公司作为经营者应当承担主体的责任，不应当用合同的形式损害消费者的权益。在签订合同时，天韵公司没有明确说明关于面积差的补充条款，只是简单的说了多退少补。被告天韵公司辩称，1.《广州市商品房买卖合同》中关于面积差异处理方式的约定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。2.事实上，案涉房屋面积误差比仅为0.2914%，根据房屋买卖合同附件七补充协议第九条的约定，面积误差比小于0.6%的，天韵公司无需承担任何补偿责任。而且对于面积误差的计算，应以套内建筑面积为准，而非建筑面积。黄玲主张按照建筑面积计算没有依据，因为合同明确约定按照套内面积计算。3.案涉房屋买卖合同中关于面积差异处理方式的约定，符合广东省建设厅、广东省物价局印发的规范性文件的要求，也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，合法合理。该约定并没有加重买受人的负担，因为面积误差在0.6%以内，是相互不做任何补偿，也就是说面积增大，只要不超过0.6%，黄玲也不需要向天韵公司补偿房屋的价款。而且房屋买卖合同的签订日期是2019年4月2日，房屋实测面积测绘报告的出具日期是2019年4月22日，也就是说在房屋买卖合同签订的时候，天韵公司并不知道案涉房屋的面积是会增大还是会减少，所以不存在加重黄玲责任的情形，故本案的面积差异应当按照房屋买卖合同的约定进行处理。4.案涉房屋的建筑面积系由专业机构测绘并经房地产管理部门审核确认，天韵公司并未参与案涉房屋建筑面积的测绘，无法对《房屋建筑面积测绘成果报告书》建筑面积数据产生影响，故案涉房屋面积存在差异并非天韵公司原因所导致。5.案涉房屋的套内建筑面积出现差异的主要原因在于，测绘机构在对案涉房屋进行预测及实测时，所适用的测算规范文件有所不同，天韵公司对此并不存在过错。经审理查明，2019年4月2日，天韵公司（甲方、卖方）与黄玲（乙方、买方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买萝岗区（中新广州知识城）瑚璟一街4号（自编号4栋）1701房（以下简称案涉房屋），该商品房的用途为住宅，建筑面积共87.1039㎡，其中套内建筑面积69.396㎡，共有分摊面积约17.7079㎡。第七条计价方式和价款约定，甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米22211.28元，总金额1541374元。第十八条面积确认及面积差异处理约定，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同……面积误差比＝∣（实测套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）∣／合同约定套内建筑面积×100%。该合同附件八本合同补充协议第九条约定，将本合同第十八条第1款变更为：1.选择本合同第七条第一种计价方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，甲、乙双方互相不作任何补偿，该商品房价款总金额不变。（2）实测套内建筑面积小于本合同约定套内建筑面积的，且面积误差比超过0.6%（不含0.6%）时，乙方不退房，面积误差比超过0.6%（不含0.6%）部分的房款由甲方按照本合同约定单价无息返还乙方。（3）实测套内建筑面积大于本合同约定套内建筑面积的，且面积误差比超过0.6%（不含0.6%）时，乙方不退房，面积误差比在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）部分的房款由乙方按照本合同约定单价补足给甲方，面积误差比超过3%（不含3%）部分的房款由甲方负责，所有权归乙方。面积误差比＝（实测套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）／合同约定套内建筑面积×100%。（5）该商品房分摊建筑面积出现面积差异的，无论面积误差比为多少，甲乙双方均同意不进行面积差退补，该商品房价款总金额不变，双方互不追究任何责任。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》还对其他事项进行了约定。2019年12月17日，黄玲取得案涉房屋的《不动产权证书》，显示案涉房屋的建筑面积为86.57平方米，其中专有建筑面积（套内面积）69.19平方米，分摊建筑面积17.37平方米。黄玲向本院提交自行制作的《时代天韵二期面积统计信息表》，主张案涉房屋所在楼盘时代天韵二期1633户的实测面积均比合同约定面积有所减少，总面积差额为808.315平方米（1633户均减少），套内面积差额为293.3541平方米（1587户减少），公摊面积差额为514.9609平方米。天韵公司主张因案涉房屋进行预测以及实测时，所适用的《房屋面积测算规范》不相同，进而导致案涉房屋的套内面积在预测以及实测时出现差异，天韵公司对此并不存在过错。为证明上述主张，天韵公司向本院提交：1.广东省测绘技术公司于2017年11月11日出具的《房屋建筑面积预算（测算）成果报告书》，载明：测绘类型为商品房预测算，依据国家质量技术监督局于2000-2-22发布的GB/T17986.1-2000《房产测量规范》、广州市质量技术监督局于2014-2-25发布的DBJ440100/T204-2014《房屋面积测算规范》进行套内面积以及公共面积预算（测算），案涉房屋的预算（测算）面积为套内面积69.3960㎡、分摊面积17.7079㎡、总面积87.1039㎡。2.广东省测绘技术公司于2019年4月22日出具的、经广州开发区房地产管理所审核（加盖广州市黄埔区不动产房屋测绘成果审核专用章）的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，载明：测绘类型为商品房初始测绘，成果用途为不动产权证登记，依据国家质量技术监督局于2000-2-22发布的GB/T17986.1-2000《房产测量规范》、广州市质量技术监督局于2018-6-26发布的DB4401/T5-2018《房屋面积测算规范》进行套内面积以及共有建筑面积测算，案涉房屋的实测面积为套内面积69.1938㎡、分摊面积17.3730㎡、总面积86.5668㎡。3.DBJ440100/T204-2014《房屋面积测算规范》以及DB4401/T5-2018《房屋面积测算规范》。黄玲对上述第1、2项证据的真实性予以确认，对测算的面积亦无异议。对上述证据3质证称无法确认该测算规范，也不认同天韵公司的相关解释，同地段的其他楼盘也有跨越2个规范时段的测绘，但面积是有多有少的，并不存在案涉楼盘全部建筑面积均减少的情况。上述事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》《不动产权证书》《房屋建筑面积预算（测算）成果报告书》《房屋建筑面积测绘成果报告书》《房屋面积测算规范》等证据以及当事人陈述予以证实。本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋面积差异的处理，即天韵公司是否应向黄玲返还案涉房屋建筑面积减少的面积差款。本院对此评析如下：首先，黄玲与天韵公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。该合同附件八本合同补充协议第九条的约定亦是双方协商一致的结果，而且实测建筑面积（含套内面积、分摊面积）相比于合同约定面积可能减少也可能增加，并不绝对损害购房人利益，故黄玲认为该条款为格式条款而无效的主张不成立，本院不予采信。其次，案涉房屋已经办理《不动产权证书》，可见已办妥竣工验收备案手续，通过规划验收，无证据显示案涉房屋规划验收与原报建规划许可不一致或天韵公司存在恶意改变房屋规划以损害黄玲利益的行为。2017年11月11日《房屋建筑面积预算（测算）成果报告书》适用的是DBJ440100/T204-2014《房屋面积测算规范》，而2019年4月22日《房屋建筑面积测绘成果报告书》适用的是DB4401/T5-2018《房屋面积测算规范》，从出具时间以及记载的内容来看，预售测算与实测阶段适用的测量规范不一致，该测量标准的变化导致房屋实测面积与预算面积存在差异的情况并非天韵公司能预见，因此其亦不存在缔约时隐瞒真实以减少案涉房屋建筑面积牟利的故意，《广州市商品房买卖合同（预售）》附件八补充协议第九条约定对双方有约束力。最后，由《广州市商品房买卖合同（预售）》第七条以及附件八补充协议第九条约定可见，缔约双方已明确约定了按套内建筑面积计价，并以套内建筑面积作为面积确认及面积差异处理的依据，这是双方当事人对自己权利义务的处分，应予以尊重。同时，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，本案双方对计价方式、面积差异处理的约定是明确的，并不存在没有合同约定或约定不明确的情形，故黄玲要求按照建筑面积计算面积差异，缺乏合同依据，本院不予采信。案涉房屋的《不动产权证书》显示案涉房屋的实测套内面积为69.1938㎡，合同约定套内建筑面积为69.396㎡，本院以此计算案涉房屋的套内建筑面积误差比为-0.2914%[（69.1938㎡－69.396㎡）／69.396㎡×100%]。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件八补充协议第九条关于“套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，双方互相不作任何补偿，该商品房价款总金额不变”的约定，因案涉房屋套内建筑面积误差比绝对值为0.2914%，在0.6%以内，故天韵公司无需向黄玲返还面积减少的差额款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告黄玲的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告黄玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李春辉二〇二〇年七月十三日法官助理钟陈书记员姚春华