北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初9924号原告（反诉被告）：孙小宇，女，1980年3月21日出生，汉族，现住北京市海淀区。被告（反诉原告）：张小杰，男，1973年6月10日出生，汉族，现住河北省沧州市运河区。原告孙小宇与被告张小杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙小宇，被告张小杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙小宇向本院提出诉讼请求：：1、请求判令张小杰支付违约金10000元；2、请求判令张小杰支付2018年11月12日至2019年8月27日期间的电费2426.08元、2018年11月12日至2019年8月3日的水费219.5元；3、判令张小杰15日内变更北京爽肽康丽健康服务咨询有限公司工商登记地址，使涉案房屋不再作为该公司注册登记地址；4、诉讼费张小杰承担。事实与理由：2016年9月1日，我与张小杰签订底商租赁合同。我将位于北京市海淀区营福路×号院×-×1、×-×3号楼×层×号（以下简称×号）商铺租赁给张小杰。租期5年，自2016年9月1日至2021年8月31日。租赁期内，张小杰于2019年7月提出退租，并拖欠近一年的水电费，张小杰的行为违反了双方签订的合同，应当承担违约责任并支付水电费，故我诉至法院，请依法判决。张小杰辩称，我方不存在违约。2019年7月14日我已经跟孙小宇沟通，她已经同意我方退租，关于押金1万元房东说房子还没有租出去呢，怎么谈押金的事，我说合同上没有不退押金这条。我承租房屋是为了经营完美的产品，因孙小宇未提供房屋租金的发票，我无法报税，一些业务也无法达成。我多次催要其向我提供正式的房租发票，但其一直没有配合，导致我无法正常经营。我方也提出了反诉，反诉请求为：1、判令我与孙小宇签订的《底商租赁合同》于2019年8月1日解除；2、判令孙小宇返还我押金10000元；3、判令孙小宇返还我预付房屋租金72000元；4、判令孙小宇赔偿我经济损失321504.3元（转让费114250元、装修费55000元、货架子45000元、员工工资100000元、物业费2556.9元、暖气费3977.4元、垃圾费720元）；5、诉讼费由孙小宇承担。法院支持。孙小宇对张小杰的反诉辩称，反诉的内容是不存在，合同是张小杰违约解除的，押金是作为违约金。张小杰所称的转让费未交给我，具体转让费事宜我方不清楚，装修费是张小杰违约造成合同解除，要求我方赔偿法律不支持。货架损失根据司法解释搬离房屋时的物品未及时搬走，与我方无关。张小杰搬迁到天津后继续经营，员工损失与我方无关，其他是因为承租人违约造成损失，不同意承担。2019年12月张小杰第一次提出需我方配合办理发票手续，我也答应配合其办理，约好了实时间对方又说街道的人不上班，再联系我，但此后对方就没有再联系我。本院经审理认定事实如下：孙小宇系×号房屋业主。2016年9月1日，孙小宇（出租方）与张小杰（承租方）签订《底商租赁合同》，主要内容为：商铺坐落地址×号，租期5年，自2019年9月1日起至2021年8月31日止；租赁期内，承租方提前退租，应提前30日通知对方，并按押金金额向对方支付违约金后，本合同方可解除；租金第一年9万元，第二年、第三年均为96000元，第四年、第五年均为102000元，租金每年分两次支付，每期租金的支付时间均为当年的9月1日与次年的3月1日；如承租方需要开具税务局认可的正式房屋租赁发票，则由承租方应全额付清应付租金，并承担因开具发票所发生的本合同约定的租金以外的税费，承租方支付全额租金及税费后15日内，出租方应为承租方提供发票；押金1万元，押金随第一次租金同时全额支付，合同期满，承租方无违约或赔偿项目并清洁全部本合同第五条约定的使用费用后，出租方将押金如数退还承租方，不计利息；承租方装修时按照的固定设施、设备、管线等及其它附着在出租方所属房屋建筑物上的不可移动的装修资产，在双方合同到期或因其他原因终止时应无偿留给出租方，承租方不得拆除或损害；租赁期间，承租方应承担于房屋使用有关的相关费用（如物业管理费、供暖费、水、电、燃气费、垃圾清运费，由承租方一并缴纳），使用该房屋产生的其他各项费用均由承租方缴纳；未经出租方书面同意，承租方不得将该房屋部分或全部转租给第三方；如承租方将该房屋地址作为工商登记注册地址，承租方在租赁期满或本合同解除后的15日内，应办理完毕工商登记地址变更登记，使该房屋不再作为其登记注册的经营地址，否则出租方有权不退还押金，造成出租方损失，承租方还应另行赔偿；租赁期满或本合同解除后5日内，承租方必须将该房屋全部退还出租方，承租方应在腾退日前，将该房屋内的所有属于承租方所有的物品全部办理完毕，否则出租方有权将承租方遗留的任何物品视为承租方抛弃物予以处置。上述合同签订后，双方依约履行。2019年2月20日，张小杰与孙小宇通过微信沟通开具房租发票事宜，孙小宇同意配合办理并确定时间，但次日张小杰表示因街道办事处负责人不上班，另行联系，孙小宇回复“好”；此后，张小杰在与孙小宇的微信沟通中并未提到办理发票事宜。2019年7月14日，张小杰通过微信告知孙小宇公司要求搬迁到天津，所以想将房屋转租，孙小宇微信回复不同意转租。张小杰于2019年9月1日通过微信告知孙小宇房屋已经腾空，并于次日通过微信告知孙小宇钥匙放在门口。张小杰租金交至2019年8月31日。张小杰承租房屋期间尚欠电费2426.08元、水费218.5元未结清，孙小宇已经代缴纳。张小杰确认×号房屋原系案外人商胜飞转租给其，其向商胜飞支付转让费114250元。张小杰主张其装修房屋支付装修费55000元，未提供充足证据证明；张小杰就其主张的货架损失、员工工资，均未提供充足证据证明。113室房屋现已由孙小宇另行出租。北京爽肽康丽健康服务咨询有限公司（以下简称爽肽公司）工商登记注册地址为113室，该公司法定代表人为张小杰之妻赵俊爽。庭审中，张小杰表示可以将该公司注册地址迁出。庭审中，孙小宇确认押金未退还，同意折抵违约金。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，孙小宇与张小杰签订的《底商租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，双方合同约定租期内承租方提前退租并按押金金额向对方支付违约金后，合同方可解除；张小杰在租期内提前退租，应当向孙小宇支付违约金，因此，孙小宇要求张小杰支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；孙小宇同意押金折抵违约金，对此本院不持异议。合同约定承租期内水电费由承租方承担，因此，孙小宇要求张小杰支付水电费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；具体数额，本院以查明的事实认定。张小杰在承租期内提前退租，孙小宇已将房屋另行出租，本案《底商租赁合同》已经实际解除；关于合同解除的时间，本院根据双方合同履行情况确定为2019年8月31日。本案合同系因张小杰提前退租解除，根据双方合同的相关约定，张小杰要求孙小宇返还押金、租金、赔偿经济损失的诉讼请求，均无相应的事实与了法律依据，本院均不予支持，因此，对于张小杰的上述反诉请求，本院均不予支持。双方合同约定承租方将×室作为工商登记注册地址的，在租赁期满或合同解除后应当办理工商登记地址变更登记，现张小杰亦同意将爽肽公司注册地址迁出，对此本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、孙小宇与张小杰于2016年9月1日签订的《底商租赁合同》于2019年8月31日解除；二、张小杰于本判决生效后七日内向孙小宇支付违约金10000元（与押金折抵，实际支付金额为0元）；三、张小杰于本判决生效后七日内向孙小宇支付电费2426.08元、水费218.5元，共计2644.58元；四、驳回张小杰的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元（孙小宇已预交），由张小杰负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费3676元，由张小杰负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孟昕伟二〇二〇年七月十七日书记员  张晓晨