广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1752号原告：佛山市乔富置业投资有限公司,住所地：广东省佛山市南海区***********(自编5号)三楼C328号,统一社会信用代码914***********402Y。法定代表人:陈小龙，该司董事长。委托诉讼代理人:曾映军，广东绅源律师事务所律师。被告：林晓宏，男，1990年3月2日出生，汉族，住广东省惠来县隆江镇见龙管区见南篮帕3三横巷12号，公民身份号码445************099。委托诉讼代理人：张育华，广东豪益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈沈旭，广东豪益律师事务所律师。原告佛山市乔富置业投资有限公司与被告林晓宏租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院审查后决定受理并与本诉合并审理。本案于2020年7月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人曾映军与被告林晓宏及其委托诉讼代理人张育华、陈沈旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年3月1日至2019年11月30日止的租金235000元及违约金（每日按应收租金的日万分之八计）、卫生费2700元、电费9107元、水费280元、税费3600元；2.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：3.被告支付2019年12月1日至2020年7月1日期间租金224000元及违约金、税费3200元。庭审后，原告又撤回了第3项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2018年5月15日签署《租赁合同》，约定将位于佛山市南海区************乔富大厦一楼10、11号物业出租给被告使用，该物业一楼建筑面积450平方米，并对租金、违约金等其他内容进行了约定。该合同经双方签署被告于2018年5月15日支付所有保证金后生效。被告自2019年3月后无故毁约，拒不支付租金、水电费、税款等。截至2019年11月30日，被告拖欠原告费用共277527.6元。综上所述，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方均应履行合同义务，现被告拒不支付尚欠款项，已构成违约。为维护原告合法权益，提起本案诉讼，请求法院判如所请。被告辩称：2018年9月，原、被告签订租赁协议，此后被告按约定缴纳租金及水电费至2019年5月。因经营困难，2019年5月份，被告停止营业，并向原告提出转让商铺的申请，原告也同意。2019年7月初，被告将商铺返还给了原告，原告重新安装了钥匙等，被告留置在商铺内的空调、桌椅、LED显示屏等在内价值约130000元的设备、物品，双方当时协商用于冲抵被告所欠的费用，故实际上被告不再欠原告任何费用，原告主张的违约金标准也高于年息6%，故请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告向法院提出反诉请求：1.原告支付设备物品折价费100000元；2.诉讼费由原告负担。事实与理由：2019年7月，被告将商铺返还给原告时，双方口头协商原告留置在商铺内的包括中央空调、柜式空调、挂式空调、桌椅、LED显示屏在内的价值约130000元的设备、物品，折价交给被告处置，用以冲抵当时原告所拖欠的费用。由于现原告向被告主张拖欠的费用，故被告提起反诉。原告辩称，原、被告之间的租赁合同因被告无故不愿意履行而构成严重违约，被告反诉无合同依据，与本案租赁也非同一法律关系。被告所主张的设备价值未经评估，价格不明，双方也从未达成以设备物品冲抵被告所拖欠的费用，请求法院驳回被告反诉请求。原、被告围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人无异议的证据本院予以采信并附卷佐证。当事人有异议的证据本院审查如下：原告提供的完税证明、水电费收据、垃圾清运费收据、转账记录为客观书证，本院确认其真实性。原告提供的缴费通知单为单方面制作，未经被告签名确认，本院对其证明力不予确认。被告提供的微信聊天记录内容与租赁物相关联，原告未提供反驳证据，本院确认其真实性。被告提供的搬离时现场物品照片及光盘内容清楚明确，在原告未提供反驳证据的情况下，本院确认该二组证据的真实性及证明力。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区************（自编6号）房屋于2015年3月25日办理不动产权登记。2018年5月15日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将坐落于佛山市南海区************（自编6号）一楼10、11号物业出租给乙方使用；用途为餐饮，物业建筑面积450平方米；租赁期限从2018年5月15日起至2024年5月14日止；其中2018年5月15日至2021年5月14日期间每月租金为28000元；乙方在签订合同当天向甲方支付56000元作为保证金；每月需缴纳卫生费300元；乙方拖欠租金及管理费累计超出15天的或其他情形的，甲方有权单方面终止合同并收回物业，保证金不予退回，如造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；等等。合同签订后，原告出具收取被告缴纳的保证金56000元收据。2019年7月9日，原告工作人员在微信中称，公司已在2019年7月8日收回商铺，将锁已换掉，门前也全部清理。原告提供的缴费通知单载明，涉讼商铺2018年10月至2019年7月期间租金为280000元、电费33596元、水费1555元，被告累计共支付184739元。2019年5月开始，商铺水费为0。2020年1月16日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告确认已将商铺内原告遗留的物品作价25000元转让给出承租人，不同意由被告搬离上述物品。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。涉讼商铺在2019年5月开始未再产生水费，本院对被告主张当月已停止营业的意见予以采信。原告作为出租人，对包括涉讼商铺在内的商场进行管理，理应对涉讼商铺使用情况有充分了解，根据原告工作人员在微信中作出已在2019年7月8日收回商铺并换锁的陈述，本院认定原告已在2019年7月8日收回租赁物，并对原告主张被告支付此后租金及水电费的请求不予支持。经结算，被告累计应向原告支付的租金及水电费金额合计为294377元，被告实际已支付184739元，故本案中被告尚应支付剩余款项109638元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。租赁合同约定被告每月应支付垃圾费300元，故被告还应支付垃圾费2700元予原告。租赁合同并未约定被告每月需支付税费给原告，且原告也未举证证明向被告开具了收取租金的发票，本院对原告主张被告支付税费3600元的诉讼请求不予支持。被告未按租赁合同履行构成违约，本案中被告并未反诉主张原告退回保证金，已属于承担了违约责任。被告反诉主张原告赔偿的设备、物品属于被告用于生产经营的动产，属于被告财产，原告在未与被告达成一致意见的情况下，将上述财产折价转让给新的承租人，侵犯了被告财产权益，根据本案实际情况，本院对被告反诉请求原告支付上述财产折价费用100000元的诉讼请求予以支持。原告将被告留置在租赁场地内物品私自处分，被告反诉支付折价费属于对租赁合同终止后清理结算，本案一并处理为宜，本院对原告提出不同法律关系不应在本案中处理的意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林晓宏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金及水电费109638元、垃圾费2700元，合计112338元予原告（反诉被告）佛山市乔富置业投资有限公司；二、原告（反诉被告）佛山市乔富置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿财产损失100000元予被告（反诉原告）林晓宏；三、驳回原告（反诉被告）佛山市乔富置业投资有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，本诉受理费5462.92元（原告已预交），由原告负担2926.48元，被告负担2536.44元。反诉费1150元（被告已预交），由原告负担。上述全部费用扣减后，被告林晓宏应于上述付款同期迳支付1386.44元予原告佛山市乔富置业投资有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。。审 判 长  朱道春人民陪审员  庞淑燕人民陪审员  黎敏捷二〇二〇年七月二十四日书 记 员  黄晓璇