广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0605民初9123号 原告：广东国安物业经营服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：周卫国，总经理。 委托诉讼代理人：吴嘉玲，广东泽康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林瑜樱，广东泽康（顺德）律师事务所律师。 被告：孔妹瑶，女，1977年10月15日出生，汉族，住广东省怀集县。 原告广东国安物业经营服务有限公司诉被告孔妹瑶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴嘉玲及林瑜樱到庭参加诉讼，被告孔妹瑶没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年11月至2018年12月的物业服务费4003.35元及违约金（以物业服务费85.6元为本金自2016年11月11日起、以物业服务费156.71元为本金分别自2016年12月至2018年12月各月的11日起，均至实际清偿之日止按年利率24%计算）；2.被告向原告支付2017年8月至2018年12月的生活垃圾费85元，2016年1月至2018年12月的公共水电分摊费700.38元及上述费用（合计785.38元）的利息（以款项785.38元为本金自2019年12月14日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：佛山市南海江浦湾房地产有限公司是位于佛山市南海区九江镇xxx区（xx路）xxx号誉江**府的建设单位。原告是经建设单位依法选聘的前期物业管理服务单位。被告是誉江**府誉峰x座xxxx房的业主。原、被告双方签订《前期物业服务协议》，约定被告应自交楼之日起或视为房屋交付使用之日起，于每月10日前按物业建筑面积（高层住宅物业管理费1.80元/月/平方米）向原告缴纳物业服务费（不含公摊水电费）；逾期缴纳的，应从逾期之日起每日按欠款金额的千分之五支付违约金等。上述房屋建筑面积为87.06平方米，即被告每月应交物业服务费156.71元。2015年12月16日，誉峰2座所属项目竣工验收合格；2015年12月24日，该项目竣工验收备案。2015年12月19日，原告向被告邮寄收楼通知书，通知被告于当月29日办理交付手续。被告未依约办理收楼手续。被告与开发商签订的《广东省商品房买卖合同》约定，在商品房达到交付条件后，被告需在接到通知书规定的时间内前来办理交楼手续，被告逾期办理的，视为商品房已按合同规定的期限（即2016年1月1日）及交楼标准交付被告使用，物业管理费等自商品房交付买受人之日计收。后原告依约为被告提供物业服务并于2018年12月31日合法退出誉江**府小区管理。被告拖欠原告物业服务期间的费用，已构成违约。原告有权要求被告支付逾期付款违约金（利息）。 被告没有答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告没有到庭，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告出示的证据1-7,来源合法且相互印证，故本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 2012年9月，原告进驻佛山市南海区九江镇xxx区xxx号誉江**府小区进行前期物业管理服务。2012年9月27日,原告经佛山市南海区发展规划和统计局价格审批备案该小区物业服务费从2012年10月1日起执行的标准。从2013年5月1日起，就九江城区各物业管理小区的垃圾清运处理费，由小区物业管理企业按每月每户5元的标准（向住户）代收（向市政办公室）代缴。 誉江**府一、二、三期为封闭式管理园区。四期誉峰1座、2座的地下车库与园区车库相通；一层为商铺，住宅一楼大堂可从道路（即无需经园区出入口）直接进入，设有大堂门禁系统及电梯刷卡控制系统。四期誉峰1座、2座业主亦可通过刷卡进入一、二、三期封闭园区区域。被告购买了誉江**府誉峰x座xxx房，建筑面积为87.06平方米。被告与开发商签订的《广东省商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2016年1月1日前交付商品房”、“买受人须在接到通知书规定时间内前来办理交楼手续，买受人逾期不来办理交接手续，视为该商品房已按合同约定的期限及交楼标准交付买受人使用……物业管理费用自房屋交付买受人之日计收”。 原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，约定：乙方应从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费；乙方应在每月10日前交纳当月服务费用；高层住宅按1.8元/月/平方米计付；乙方逾期交纳费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天欠费总额的5‰交纳违约金；本协议自双方签订之日起生效，有效期至2015年9月30日或业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。原告每月应计付物业服务费为156.71元（按1.8元/平方米/月×87.06平方米计）。 2015年12月，原告通知被告于2015年12月29日办理涉讼xxx房收楼手续。2018年12月31日，原告从誉江**府小区撤场，终止提供物业管理服务。誉江**府小区尚未成立业主委员会。2019年1月上旬，原告为誉江**府小区代付了2018年12月公共电费。 被告没有向原告结清2016年11月至2018年12月（共26个月）的物业服务费（其中2016年11月欠物业服务费85.6元）、2017年8月至2018年12月垃圾清运处理费（按5元/月×17个月计共85元）及2016年1月至2018年12月公共用电（园区路灯照明、誉峰2座公共电费、誉峰2座电梯电费、5楼以上生活水泵电费）分摊费700.38元。 2020年4月16日，原告向本院提起诉讼。 本院认为：原告与被告签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。根据《物业管理条例》第六条、第七条规定，被告是誉江**府的业主之一，应当按照物业管理合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，按时交纳物业管理费用及分摊费等。 誉江**府的一、二、三、四期作为一整体由原告提供物业管理服务，四期誉峰1座、2座的业主可刷卡进入一、二、三期园区区域，而且誉江**府的地下车库是相通的。因此，被告应承担园区照明公共电费。原告与誉江**府的业主之间是前期物业服务合同关系，即原告应承担（履行）的义务是对小区提供物业服务。原告对四期誉峰1座、2座的物业管理确实存在问题（包括人员配备不到位、服务质量等方面。例如，未根据四期实际情况合理安排保安人员轮值，过分依赖誉峰1座、2座大堂门禁的安保作用；誉峰1座、2座公共位置堆放杂物、垃圾等既与部分业主的不当行为有关，也与原告未及时处置杂物、垃圾有关。）综合本案的实际情况，本院酌定本案物业服务费按合同约定标准的90%计付。即被告应支付2016年11月至2018年12月的物业服务费3603.02元[按（85.6元+156.71元/月×25个月）×90%计]。双方约定被告应于每月10日前交纳当月服务费用。被告逾期支付物业服务费构成违约，原告要求被告计付逾期违约金，本院予以支持。被告迟延交付费用造成原告损失主要体现为应付款项在迟延履行期间产生的利息。对比银行同期贷款利率的数据，合同约定违约金按日利率5‰计付及原告主张按年利率24%计付均过高，本院酌定按年利率6%计付。鉴于双方对物业服务费计付标准有争议且原告就小区四期提供的物业服务质量确有瑕疵，本院酌定违约金均从原告撤场之次日（即2019年1月1日）起算。原告起诉主张被告支付的物业服务费及其逾期违约金，超出本院核定的上述范围部分，本院不予支持。 原告在提供物业服务期间，为被告代（垫）付了2017年8月至2018年12月垃圾清运处理费85元、2016年1月至2018年12月公共用电分摊费700.38元（上述费用合共785.38元），故被告应全额向原告结清。原告撤场时间为2018年12月31日，原告于本案主张的垃圾清运处理费、公共用电分摊费用发生期间为2018年12月及之前，原告于2019年1月前实际代付费用，原告认为被告于2019年12月14日起构成逾期支付垃圾清运处理费用、公共用电分摊费，本院予以采纳。被告迟延交付费用造成原告损失主要体现为应付款项在迟延履行期间产生的利息。原告主张按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价（1年期）利率计付逾期利息，本院予以支持。 被告孔妹瑶经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告孔妹瑶应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费3603.02元予原告广东国安物业经营服务有限公司； 二、被告孔妹瑶应以上列第一项物业服务费3603.02元为本金从2019年1月1日起至上列第一项实际履行之日止按年利率6%计付违约金予原告广东国安物业经营服务有限公司，本项随上列第一项清； 三、被告孔妹瑶应于本判决发生法律效力之日起十日内支付垃圾清运处理费85元、公共用电分摊费700.38元予原告广东国安物业经营服务有限公司； 四、被告孔妹瑶应以上列第三项确定的费用785.38元为本金自2019年12月14日起至上列第三项实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价（1年期）利率计付利息予原告广东国安物业经营服务有限公司，本项随上列第三项清； 五、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告孔妹瑶负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告广东国安物业经营服务有限公司，本院不另收退。 本判决为终审判决。 审判员  梁敏红 二〇二〇年七月一日 书记员  陈柔君