贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1977号上诉人（原审被告）：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所地凯里市文化南路8号。法定代表人：张守亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨泽慧、徐云栋，贵州七律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石建林，男，1984年10月7日出生，汉族，住黎平县。被上诉人（原审原告）：杨长琼，女，1988年3月4日出生，侗族，住址同上。被上诉人的共同委托诉讼代理人：董承勇、彭燕，贵州维律律师事务所律师。上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称：中建伟业房开公司）因与被上诉人石建林、杨长琼合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中建伟业房开公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款规定的是合同约定的内容，第二款规定明确的是水、电等设施应当包含在商品房建设成本价格内。该第三十一条第二款中并未规定燃气费、闭路电视费、网线开户费等费用包含在售房价格内，对于这些其他配套设施的建设成本谁来承担并无法律明文规定，亦未规定相关开户费用应由谁来承担。贵州省人民代表大会法制委员会是贵州省人大常委会的内设机构，没有权利发布任何规范性文件，其就《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款和第二款的规定作出的《关于有关问题询问的答复》没有任何法律效力，不能用作处理本案的依据。2、双方签订《商品房买卖合同》约定燃气、电视开户费的缴纳系被上诉人意思自治范畴，不违反法律法规的强制性效力性规定，应属有效合同条款。3、根据《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法（试行)》第十九条及第二十六条的规定表明，在《办法》实施之前，上诉人代收的燃气开户费、有线电视开户费己缴纳至相关部门，并已经依约实际履行，没有违反法律强制性的规定，故不应退还。一审法院认定燃气开户费、电视开户费用均属商品房建设成本，并判决返还，于法无据。请二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。石建林、杨长琼向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的商品房买卖合同第十四条第（四）款第2项第5目、附件六第7条、附件十二第一条第2款无效；2、判令被告中建伟业房开公司退还供水开户费、供电开户费、燃气开户费、有线电视开户费共4220.00元；3、判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：凯里市凯运大道29号“中兴廊桥水岸”住宅小区是被告中建伟业房开公司开发的商业性楼盘。2016年7月25日，原告石建林、杨长琼以总价款389391.00元向被告购买该小区3栋2层3号商品房一套。双方在商品房买卖合同（合同编号：2016006518）第七条“计价方式与价款”中约定：商品房价格已包括水、电建设安装费用及附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取总价款以外的费用。但附件五中相关配套设施、设备有哪些并未列出。第十四条“交接手续”中约定：水电开户费、燃气上户费由买受人自行向有关单位缴纳。在附件六“装饰、设备标准的约定”中约定：水、电表安装由出卖人负责，开户费由买受人承担。在附件十二补充协议一“房屋价款”中约定：物业相关费用和水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担。原告认为被告于2016年9月30日收取其供水开户费520.00元、供电开户费520.00元、有线电视开户费980.00元、燃气开户费2200.00元，违反了《贵州省城镇房地产经营管理条例》第三十一条的规定，属于违规收费，遂于2019年10月22日具状向该院起诉。一审法院认为，财产权利的取得应当依照法律规定或者约定。依照约定取得财产权利的，必须以合法性为前提。根据2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，商品房买卖合同中的“商品房价格”应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。这是地方性法规，对在贵州省地产经营的主体具有约束力，无需再用协议加以明确。2014年4月17日，贵州省人大常委会法制委员会对贵州省住建厅《关于贵州省城镇房地产经营管理条例有关问题询问的答复》中进一步明确“新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房售房价格之中，房地产开发企业或相关的专业经营单位不得再向购房者另行收取”。原告与被告订立的商品房买卖合同发生在该条例施行之后，约定应当遵从该条例的规定。然而，双方在订立商品房买卖合同时，被告用格式条款将已包含在商品房价格中的水、电、天然气、有线电视开户费用转嫁给原告承担，加重了原告的责任，属于无效约定。被告依据该条款取得的财产应当予以返还。但是，原告并未向该院提交其向被告交纳水、电、燃气、有线电视开户费的票据，要求被告退还上述费用，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十三条（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，的规定，判决如下：一、确认原告石建林、杨长琼与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同第十四条第（四）款第2项第5目、附件六第7条、附件十二第一条第2款无效。二、驳回原告石建林、杨长琼的退费请求。案件受理费减半后收取25.00元，由原告石建林、杨长琼负担12.00元，被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担13元。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案二审主要的争议焦点是《商品房买卖合同》及附件约定的四通费（水、电、燃气、闭路电视费）由买受人承担是否合法有效。房地产开发主体在贵州省城镇规划区范围内国有土地上进行房地产开发经营除遵守法律、行政法规外，还应受《商品房销售管理办法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的约束。《商品房销售管理办法》第七条第一款第（六）项规定：“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。”《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任……前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中亦认为：“根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。”根据上述规定及意见，本院认为，供水、供电、燃气、有线电视等设施均应属当时商品房售卖必须配套的基础设施，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”中的“等配套设施”应包括供水、供电、燃气、有线电视等配套设施。供水、供电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费应包含在商品房建设成本之内，上诉人向供水、供电、燃气、有线电视等经营管理单位交付供水、供电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用系其应当履行的义务，上诉人不得再向购房人另行收取费用。《商品房买卖合同》第七条亦明确约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。上诉人又在《商品房买卖合同》第十四条、附件六和附件十二等条款中约定“水、电、有线电视、燃气等的开户费用由买受人负责承担”。显然，上诉人以此将本应由自己履行的义务通过与被上诉人签订格式条款转嫁给房屋买受人，属上诉人以提供格式条款的形式免除其责任、加重了被上诉人的责任，依照合同法第四十条之规定，《商品房买卖合同》及其附件关于“水、电、燃气、有线电视等的开户费用由买受人负责承担。”的约定，应认定为无效条款。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年七月八日法官助理索珊书记员汪玲