北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1056号原告（反诉被告）：天兴苑（北京）资产管理有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：耿春琴，董事长。委托诉讼代理人：卞喆，男，1992年4月16日出生，汉族，该公司职员。被告（反诉原告）：秦玉川，男，1975年11月17日出生，汉族，导演，住河北省张家口市桥**。原告天兴苑（北京）资产管理有限公司（以下简称天兴苑公司）与被告秦玉川房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛兵独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告天兴苑公司的委托诉讼代理人卞喆，被告秦玉川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天兴苑公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的房屋出租委托合同；2、要求被告退还2019年10月5日至2019年11月7日租金共计5120元（按照月租金4800元计算）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告秦玉川于2019年5月7日将坐落于北京市通州区群芳一园小区A-3-B（久居雅园）的房屋委托我公司出租并签订房屋出租委托合同，合同期为2019年5月7日至2020年4月7日止，房租为每月4800元，按季度缴付。全年4次打款日期为：2019年5月7日、2019年8月7日、2019年11月7日、2020年2月7日。因政策原因，屋内隔断于2019年9月26日晚上被梨园群租房治理办公室要求拆除。根据双方签订的房屋出租委托合同约定，此价格为打隔断价格，如遇国家政策原因需要拆除隔断，甲方应退还乙方在拆除隔断后的租金，双方另行商议价格或退房。2019年9月28日，我公司上述房屋的房管专员韦志奇通过微信告知秦玉川此房内隔断被拆并沟通隔断被拆后的价格和后续租金问题，被告不同意降价并想卖房，同意退还我们拆除隔断后的租金2400元。根据我公司和秦玉川签订的《房屋出租委托合同》第三条第五项的约定，我公司未曾拖欠房租。房屋隔断被拆除后第二日也就是2019年10月5日，韦志奇通过微信和秦玉川沟通告知隔断被拆。另外，2019年10月5日晚上交接钥匙已经给他了，他提出木地板、过门石等要求我们维修，无法提供是人为损害原因，故我公司不同意。因此，我公司不存在过错。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告秦玉川辩称：不同意原告的全部诉讼请求，当时没有解除合同，如果要解约需要提前30日内书面通知我方，但是至今没有收到原告的通知，合同约定隔断如果需要拆除，双方可以议价解决，但是并未说明议价不成该如何解决。北京市通州区在2019年3月28日发布的禁止打隔断的通知，通知是在双方签订合同之前，原告明明知道有这个风险，原告还打隔断，在双方没有就打隔断达成一致意见的情况下，风险应由原告承担。我与原告当时的员工韦志奇有过口头的约定进行了部分交接，但是没有交接完，为了打扫垃圾韦志奇还保留了房屋的钥匙，房屋实际上还在原告手里。房屋并没有出租和出售，我方也没有阻止原告继续使用房屋。我与韦志奇曾经口头约定退还2400元房租，由原告维修房屋和退还水电气卡，维修完毕后解除合同，从原告起诉的诉讼请求来看，原告并未认可我和韦志奇的口头约定，既然不认可口头协议则应当按照租赁合同继续履行。同时我方提出反诉，要求判令：1、要求天兴苑公司支付2019年11月7日至2020年4月6日的房屋租金共计24000元；2、要求天兴苑公司支付违约金14400元；3、要求天兴苑公司支付房屋损坏维修费用12350元；4、要求天兴苑公司返还水电气卡并支付未结清的水电气费共计572元；5、案件受理费由天兴苑公司承担。天兴苑公司针对反诉辩称：不同意被告的反诉请求，根据被告与我公司的口头约定合同已经解除，而且原告所计算的租金是按照拆除隔断前的标准计算，但是合同约定是拆除隔断后应该另行议价。我司不存在违约的情况，双方协商退房。不同意承担房屋损坏，被告无法证明房屋内的损坏是由我方出租时造成的。对于水电卡的结余572元我方认可，水电卡应在当时的租户那里，但是租户未退还我方，我方可以补办后返还被告。本院经审理认定事实如下：2019年4月17日，秦玉川（甲方，委托方）与天兴苑公司（乙方，受托方）签订《房屋出租委托合同》，主要约定：甲方将坐落于北京市通州区群芳一园A-3-B（久居雅园）房屋（以下简称B室房屋）委托给乙方对外出租，房屋面积105.29平方米，房屋户型为2室1厅1卫1厨。委托代理期限11个月，自2019年5月7日至2020年4月7日。合同签订后，甲方同意每年预留30天作为乙方接洽承租人的工作期（期间不计算租金），工作期后从2019年6月7日开始计算租金，乙方应如期缴纳。房屋每月租金为4800元，按季度缴付。如乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有。委托期内，乙方扣除相应的服务费及按照本合同规定应由甲方承担的费用后，向甲方支付租金。具体付款日期：第一次于2019年5月7日支付9600元、第二次于2019年8月7日支付14400元、第三次于2019年11月7日支付14400元、第四次于2020年2月7日支付9600元。房屋出租代理期间的取暖费、物业管理费、有线电视初装费由甲方支付。出租房屋及室内设备自然损坏，可由乙方出面负责维修，维修费由甲方支付。承租人入住期间使用的水、电、燃气、宽带等费用由乙方负责监督承租人交付。出租房屋及室内设备应完好无损，保证承租人正常使用，出租期间如发生自然损坏影响承租使用时，甲方应负责在7天内修理好，交付承租人使用。乙方拒绝接收或保存甲方留在屋内除家电、家具、房屋设施外的其他物品，如果丢失乙方不承担责任。如因单方原因需要解除本合同，则提出方提前30日书面通知对方，并承担违约责任。此房无有线，此房已有隔断，此价格为打隔断价格，如遇国家政策原因需要拆除隔断，价格则双方另行商议，此房不使用延长期。租期内，如果此房出售，同等条件下，乙方有权优先代理出售。合同还约定了其他内容。上述合同签订后，双方即开始实际履行。天兴苑公司向秦玉川交纳了2019年6月7日至2019年11月7日的房屋租金共计28800元。2019年9月，相关管理部门要求将B室房屋内隔断拆除。2019年9月28日，天兴苑公司员工韦志奇通过微信与秦玉川协商合同履行和调整房屋租金等事宜。后双方达成口头协议，约定解除《房屋出租委托合同》，天兴苑公司将B室房屋腾退并对房屋损坏处进行维修，秦玉川退还房屋租金2400元。2019年10月5日，天兴苑公司与秦玉川办理了房屋交接手续，更换门锁并将钥匙交付秦玉川，但天兴苑公司认为韦志奇已经将房屋损坏处维修，对秦玉川要求维修的其他部分不予认可并拒绝维修，双方对房屋维修事宜发生争议。同时，秦玉川称更换房屋门锁后韦志奇为了方便后续清扫垃圾保留了一把钥匙，天兴苑公司对此不予认可。双方均未提交证据予以证明。2019年10月6日，天兴苑公司将B室房屋内隔断拆除。2019年10月8日，天兴苑公司将B室房屋内垃圾清理完毕，后房屋一直空置至今。关于《房屋出租委托合同》，天兴苑公司称合同已于2019年10月5日解除。秦玉川对此不予认可，认为其与韦志奇交接时未能就房屋维修事宜达成一致意见，且天兴苑公司留有房屋钥匙，亦未发出书面解除通知，合同并未解除。双方各执一词。庭审中，天兴苑公司同意退还秦玉川水电气卡并支付未结清的水电气费共计572元。天兴苑公司与秦玉川均认可B室房屋尚未维修部分的损坏维修费用为2000元。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，因相关管理部门要求拆除B室房屋内隔断，原、被告经协商后达成口头协议，约定解除《房屋出租委托合同》，秦玉川退还房屋租金2400元等内容，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，双方均应恪守履行。虽然原、被告在办理房屋交接过程中对房屋维修事宜发生争议，但并不影响口头协议的效力，双方签订的《房屋出租委托合同》已经解除，本院对天兴苑公司要求秦玉川退还房屋租金2400元的诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持，对秦玉川要求天兴苑公司支付2019年11月7日至2020年4月7日房屋租金的诉讼请求不予支持。因双方未能提供证据证明达成口头协议的日期，故本院确定双方办理交接手续之日即2019年10月5日为合同解除之日。因双方协商一致解除合同且未对违约金进行约定，故本院对秦玉川要求天兴苑公司支付违约金14400元的诉讼请求不予支持。庭审中，原、被告均认可房屋维修费用为2000元，本院对此不持异议。本院结合秦玉川提交的照片和房屋租赁情况，对秦玉川要求天兴苑公司支付房屋损坏维修费用的诉讼请求予以支持。关于天兴苑公司称秦玉川未能证明房屋损坏系人为损坏的辩解意见，本院认为秦玉川已经完成了初步的举证责任，天兴苑公司未能提供相反证据予以证明，应当由其承担不利的法律后果，故本院对天兴苑公司的该项辩解意见不予采信。庭审中，天兴苑公司同意返还水电气卡并支付未结清的水电气费572元，本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：一、原告天兴苑（北京）资产管理有限公司与被告秦玉川签订的《房屋出租委托合同》于2019年10月5日解除；二、被告秦玉川于本判决生效之日起7日内退还原告天兴苑（北京）资产管理有限公司房屋租金2400元；三、原告天兴苑（北京）资产管理有限公司于本判决生效之日起7日内支付被告秦玉川房屋损坏维修费用2000元；四、原告天兴苑（北京）资产管理有限公司于本判决生效之日起7日内返还被告秦玉川水电气卡并支付水电气费572元；五、驳回原告天兴苑（北京）资产管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告秦玉川的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告秦玉川负担，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉案件受理费412元，由被告秦玉川负担387元（已交纳），原告天兴苑（北京）资产管理有限公司负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  薛 兵二〇二〇年七月二十九日法官助理  邹金宏书 记 员  孙嘉慧