大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初1884号原告：丛金枝，男，1955年8月13日出生，汉族，个体工商户，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：路小雪，系辽宁善成律师事务所律师。被告：大连懿德房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区中心路三段**，统一社会信用代码：91210282311441188R。法定代表人：张丹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吕玉品，系辽宁博信律师事务所律师。被告：大连恒田房地产开发有限公司，，住所地辽宁省大连市金州区光明街道丘地号28-614-4统一社会信用代码：91210213242932900M。法定代表人：孙盛和，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：周洪国，男，系该公司员工，住大连市金州区。委托诉讼代理人：所超，系辽宁法大律师事务所律师。原告丛金枝与被告大连懿德房地产开发有限公司（以下简称懿德公司）、大连恒田房地产开发有限公司（以下简称恒田公司）为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丛金枝及委托诉讼代理人路小雪、被告懿德公司委托诉讼代理人吕玉品、被告恒田公司委托诉讼代理人所超、周洪国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丛金枝向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告大连懿德房地产开发有限公司（原为大连东方财富购物广场有限公司）于2015年3月18日签订的《租赁合同》、《物业管理合同》；2、要求二被告返还已付租金52884元；3、要求二被告按照合同约定承担违约金（按租金每日每平方米7元的标准，自2015年10月2日起计算至合同解除之日止，暂计算至2019年12月31日止，违约金为299653元）；4.要求二被告返还履约保证金11752元并给付利息（自2015年3月18日起按照年利率6%计算至实际给付之日止，暂计算至2019年12月31日，为3426元）；5.诉讼费由二被告承担。事实和理由：恒田公司与大连豪亿房地产开发有限公司（简称“豪亿公司”）合作开发东方财富广场楼盘项目，双方签订《合作开发协议》，作为合作双方，对楼盘共同投资、共享收益，共担风险，共负盈亏，对外债务承担连带责任。后豪亿公司将销售、出租事宜委托给大连东方财富购物广场有限公司（简称“东方财富公司”），二者为委托代理关系，原告与东方财富公司签订的合同，所产生法律后果应由委托人豪亿公司来承担。东方财富公司在对外销售楼盘时，在普兰店大型广场等公共场所进行了广泛、大张旗鼓的宣传。宣传材料明确标注开发商为大连恒田房地产开发有限公司，销售中心位置在普兰店市房地产管理处东侧，距离现东方财富楼盘坐落位置步行仅三分钟左右。销售人员带购房者去楼盘看现场情况时，非常顺畅，恒田公司予以配合。且恒田公司将以自己名义办理的四证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》原件交给东方财富公司，供其在销售中心公示，并为广大购房者所知晓。恒田公司对东方财富公司的销售、出租行为，不仅知情，而且以实际行动给予配合和支持。2018年5月23日，大连东方财富购物广场有限公司更名为大连懿德房地产开发有限公司。2015年3月18日，原告与东方财富公司签订《租赁合同》、《物业管理合同》，约定原告租用东方财富公司位于普兰店市店铺，经营洗化用品项目，租赁面积为27.6平方米；租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止（合同起止日期以被告实际开业时间为准）；总费用（含租金和物业管理费）为7元/平方米/日。费用月均5876元，全年为70518元，原告一次向东方财富公司支付总费用，第一次付款2015年3月18日前支付64636元；若东方财富延迟开业时间，每延迟一天将补偿原告一天的租金，直至正式开业为止。履约保证金为7500元。但至起诉时，被告仍未按照合同约定履行交付店铺的义务，也未向原告给付延迟开业的补偿金。请判如诉请。被告懿德公司辩称，案涉合同不符合解除条件，合同是解除还是认定无效由法院依据事实和法律依法认定。如果双方能够达成协商解决的情况下同意返还租金本金52884元、履约保证金11752元。不同意给付原告违约金及履约保证金的利息，因为被告懿德公司没有违约事实，不应承担违约金。案涉项目是普兰店区宾馆，土地和地上物均为被告懿德公司原法定代表人刘忠丽所有，系由豪亿公司与恒田公司合作，豪亿公司借用恒田公司的名义开发。本案所涉及商铺就是属于刘忠丽有待回迁安置房屋的一部分，受豪亿公司委托，由被告对外进行招租、出售等行为，进而签订了案涉合同。当时公建没有完工，至今也没有竣工验收，也没有交付刘忠丽，被告收取原告的费用实际上起到先行定点定位作用。双方在合同的第2条第1款虽然写明了开业时间，但备注了合同的起始日期以甲方实际开业时间为准，因甲方目前尚未实际开业，所以原告以双方约定2015年10月1日为开业时间，至今没有营业为由，主张被告违约，该主张不成立。原告自2015年10月2日起开始计算违约金，不符合合同签订的本意。另外，截至2019年12月31日，原告计算的违约金就达到了299653元，远超过可能需要返还的租金52884元，违反了违约金不得超过损失（52884元）的30%规定。租赁合同当中没有关于从收到履约保证金之后到原告所计算的2019年12月31日期间需由被告给付原告利息的约定，故不同意给付利息。当然，造成目前的状况，被告对原告也是很遗憾的，同意返还本金是基于如果双方能够协商解除合同这一前提下，这不是违约解除，希望原告谅解。被告恒田公司辩称，对于诉讼请求第一项不涉及恒田公司，对此恒田公司不予答辩。对于诉请第二项，恒田公司认为原告的该项请求没有事实或者法律依据，具体如下：1.本案案由系房屋租赁合同纠纷，但是原告与被告恒田公司之间没有签订任何合同，即没有要求被告恒田公司返还相关款项的请求权基础；2.大连懿德公司代理人陈述的豪亿公司与恒田公司的合作关系与事实不符，因该事实与本案无关，所以不作具体的辩驳。原告要求第二被告承担连带责任没有合同或法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的其委托诉讼代理人与被告懿德公司员工的电话录音，拟证明恒田公司和豪亿公司签订合作开发协议，豪亿公司具有出售楼盘、商铺的权利；豪亿公司为委托人，懿德公司为受托人，将销售、租赁事项委托给懿德公司，懿德公司具有销售资格；对于懿德公司受豪亿公司委托对外销售东方财富房屋、商铺，恒田公司知情；懿德公司销售东方财富项目房屋、商铺，在普兰店区域内进行了大型、广泛的宣传。被告懿德公司对证据的真实性没有异议，但否认与豪亿公司之间是委托代理关系。被告恒田公司质证意见：该证据是原告与懿德公司工作人员之间形成的，懿德公司并非恒田公司与豪亿公司合作开发合同之间的当事人，其对双方合作协议中事项的相关陈述是错误的；根据恒田公司与豪亿公司之间的协议，无论什么时间都必须以恒田公司的名义销售，豪亿公司没有权利在此阶段销售案涉房屋，更没有权利委托任何第三方销售案涉楼盘的房屋。本院认为，因缺少书面委托协议等证据佐证，仅凭该录音不足以证明原告的主张，故该证据本院不予采信。2、原告提供的2014、2015年“东方财富销售中心”现场公示的“四证”照片，拟证明懿德公司在对外销售房屋、商铺，出租商铺时，悬挂了以恒田公司名义办理的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》原件，恒田公司将四证原件提供给懿德公司，在东方财富楼盘预售时进行展示，公示给消费者；故恒田公司对懿德公司销售、出租东方财富房屋、商铺事宜不仅知情，且完全配合，大力支持。3、2019年恒田销售中心现场公示的“四证”照片，拟证明2019年恒田公司在预售东方财富楼盘第3栋时，悬挂的以恒田公司名义办理的证件原件，与2014年懿德公司“东方财富销售中心”现场公示的“四证”原件，完全相同。被告懿德公司对2、3项证据的真实性无异议。被告恒田公司质证意见：其无法确认2、3项证据的拍摄地点和拍摄时间；自东方财富项目开始至今所有的手续始终都由被告恒田公司合法持有，从来没有出借过，其中只有建筑工程施工许可证曾经因为丢失而办理挂失，更没有将其悬挂于原告所述的地点；恒田公司售楼处所悬挂的并非原件而是影印件，结合原告的主张，可以断定原告在懿德公司售楼处所见到的也应该是影印件，而绝不可能是原件。本院认为，2、3项证据中拍摄的“四证”照片不足以证明其拍摄的是原件，更无法证明被告恒田公司对被告懿德公司的处分行为予以追认的意思表示，故该证据本院不予采信。4、原告提供的销售顾问名片（复印件）、置业计算表（复印件）、户型图（复印件），拟共同证明懿德公司在对外销售的宣传、销售资料均明确告知消费者，所售楼盘开发商为“大连恒田房地产开发有限公司”。被告懿德公司对该组证据的真实性没有异议。被告恒田公司质证意见：该组证据与恒田公司无关，恒田公司没有制作及分发。本院认为，该组证据与被告恒田公司无关联；依据原告的自认，原告是在明知涉案房产开发公司非懿德公司的情况下与被告懿德公司签订合同的。5、原告提供的合同2份、收据2份，拟证明2015年3月18日，原告与大连东方财富广场有限公司（被告懿德公司）签订《租赁合同》、《物业管理合同》，约定原告租用东方财富公司位于普兰店市店铺，租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止（合同起始日期以被告实际开业时间为准）；若懿德公司延迟开业时间，则每延迟一天将补偿原告一天的租金，直至正式开业为止；原告向被告懿德公司交纳租赁费52844元、保证金11752元。被告懿德公司对证据的真实性无异议，对证明事项不予认可，认为合同当中第2.1项明确约定了合同的起始日期以甲方实际的开业时间为准，而此约定实质上是没有确定开业的准确时间，故无从谈起合同第3.3条款所约定的每延迟一天补偿一天租金这样的情形；被告懿德公司不存在违约行为，不符合租赁合同约定解除条件及法定解除的条件，租赁合同中也没有关于利息的约定，其他的无异议。被告恒田公司认为该组证据没有恒田公司的印鉴，证明原告依据该合同及收款收据所提出的诉讼请求，与恒田公司无关。本院认为，被告懿德公司对证据的真实性无异议，故该组证据的真实性本院予以确认。原告主张的证明事项系合同约定的主要内容及交款事实，被告懿德公司系对合同内容的理解与原告有分歧，未对合同内容的真实性提出异议，且对收款事实无异议，故本院对该组证据的证明事项予以采信。该组证据与被告恒田公司无关联，对被告恒田公司的质证意见本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月18日，大连东方财富购物广场有限公司（系甲方、出租方）与原告丛金枝（系乙方、承租方）签订租赁合同一份。约定主要内容如下：1.1：甲方将位于普兰店市，物业名称：大连东方财富购物广场有限公司的一楼（24）号店面，出租给乙方作为经营洗化用品项目使用，其租赁面积为27.6平方米；2.1：该店租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止（合同起始日期以甲方实际开业时间为准）；2.2：开业时间：乙方应于2015年10月1日前开业，如乙方延迟开业，不影响其承担本合同的各项义务。3.2：总费用（含租金和物业管理费）为每日7元/平方米，费用月均人民币5876元，全年为70518元。3.3：乙方一次向甲方支付总费用，并按下列期限支付：2015年3月18日前支付64636元；备注：租期为三年，第一年免前三个月租金，第二年起每年租金上调5%，若甲方延迟正式开业时间，则甲方应每延迟一天将补偿乙方一天的租金，直至正式开业时间为止。4.2：履约保证金（以下简称“保证金”）：金额为壹万壹仟柒佰伍拾贰元整；乙方应于签订本合同前一次性支付给甲方。16.1：本合同一经合同各方签字、盖章，即具有法律效力，各方均不得随意变更或解除合同。同日，原告与大连东方财富购物广场有限公司签订《物业管理合同》，约定本合同有效期为3年，即2015年10月1日起至2018年9月30日止。原告于2015年3月18日向大连东方财富购物广场有限公司交付租金52884元、履约保证金11752元，大连东方财富购物广场有限公司为原告出具了相应的收据，收据内盖有“大连东方财富购物广场有限公司财务专用章”。上述合同签订后，大连东方财富购物广场有限公司未将涉案房产出租给原告使用，亦未提供物业服务。另查，涉案房产的开发单位系被告恒田公司。大连东方财富购物广场有限公司于2018年5月23日更名为懿德公司。被告懿德公司虽主张涉案房产系被告懿德公司原法定代表人刘忠丽个人可期待的回迁安置房，在期待回迁安置期间对涉案房产以出租的方式进行了处分，但被告懿德公司截至本案辩论终结前仍未取得涉案房产的所有权或处分权。被告懿德公司与被告恒田公司均认可涉案房产尚未竣工验收。再查，原告向本院递交的起诉状中记载的第一项诉讼请求系“确认原告与大连懿德房地产开发有限公司于2015年3月18日签订的《租赁合同》、《物业管理合同》解除”，在起诉状事实与理由部分未表述要求解除上述合同。原告在本案庭审期间（庭审日期为2020年4月14日）表示在此之前，原告未通知被告懿德公司要求解除两份合同，系以起诉状的方式通知二被告要求解除两份合同，原告当庭明确该项诉讼请求变更为要求解除与被告懿德公司签订的《租赁合同》与《物业管理合同》。本院认为，本案的争议焦点如下：一、涉案《租赁合同》、《物业管理合同》应否解除及解除时间；二、被告懿德公司应否返还租金、履约保证金、支付违约金及利息；三、被告恒田公司应否承担连带赔偿责任。关于焦点一：原告与被告懿德公司签订《租赁合同》、《物业管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。原告与被告懿德公司于2015年3月18日签订了《租赁合同》，约定租期三年，截至本案开庭审理当日，被告懿德公司仍未将租赁物交付给原告使用，且从双方当事人的当庭陈述来看，涉案租赁物的开发单位是被告恒田公司，被告懿德公司并未取得涉案房产的所有权或出租权，致使原告订立的合同目的不能实现，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同，（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。原告当庭要求解除《租赁合同》，本院予以准许。涉案《物业管理合同》系附期限的合同，因已过合同约定的三年有效期，不符合解除合同的法定条件，故该项诉请本院不予准许。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，原告主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因原告向本院递交的起诉状中的诉请为确认解除涉案两份合同，“事实与理由”部分内容亦没有要求解除租赁合同的表述，而原告系在本案开庭审理期间明确诉请为要求解除两份合同，在此之前，包括原告起诉本案之前并未通知被告懿德公司要求解除《租赁合同》，故涉案《租赁合同》的解除时间应为本案开庭审理的日期，即2020年4月14日。关于焦点二：因被告懿德公司违约导致涉案租赁合同解除，故被告懿德公司应将其已收取的租金52884元及履约保证金11752元返还给原告。关于违约金一节，原告依据租赁合同2.2条以及3.3条的约定：乙方应于2015年10月1日前开业，若甲方延迟正式开业时间，则甲方每延迟一天，将补偿乙方一天的租金，直至正式开业为止，要求被告懿德公司赔偿违约金，计算方式及期限如下：自2015年10月2日起计算至合同解除之日止，按照每日每平方米7元×平方数×延迟开业的天数，暂计算至2019年12月31日止，违约金为299653元。该节主张本院不予支持，理由如下：1.租赁合同第2.1条虽约定租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，但备注条款明确约定“合同起始日期以甲方实际开业时间为准”，说明租赁起始时间并未明确约定为2015年10月1日；2.租赁合同第3.3条的备注条款虽约定“若甲方延迟正式开业时间，则甲方应每延迟一天将补偿乙方一天的租金，直至正式开业时间为止”，但该条款系在“第三章租金及支付方式”章节内备注，而不是在“第十一章违约责任及合同的解除”项下备注，况且，该条款约定的是“补偿”租金，而非支付违约金，故该备注条款并不属于违约金的约定内容。3.原告交纳的租金52884元，本院已经责令被告懿德公司予以返还，除此租金外，原告也未交付剩余租金，故被告懿德公司无需另行按约定的租金标准给予补偿。综上，原告要求被告懿德公司支付自2015年10月2日起至合同解除之日止的违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告懿德公司给付履约保证金11752元的利息（自2015年3月18日起按照年利率6%计算至实际给付之日止）一节，因系被告违约导致租赁合同解除，故应由被告赔偿原告由此产生的履约保证金的利息损失。因原、被告双方并未约定在合同期内，被告占用履约保证金期间应向原告给付利息，故利息损失的起始时间应为租赁合同的解除时间，即自2020年4月14日始，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项给付之日止。关于焦点三：因被告恒田公司未与原告签订过合同，亦未收取相关费用，且原告无据佐证被告恒田公司应对被告懿德公司的返款及赔偿利息损失的义务承担连带责任，故原告要求被告恒田公司共同返还租金、履约保证金及利息，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告丛金枝与被告大连懿德房地产开发有限公司于2015年3月18日签订的《租赁合同》于2020年4月14日解除；二、被告大连懿德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丛金枝返还租金52884元；三、被告大连懿德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丛金枝返还履约保证金11752元及利息（自2020年4月14日始，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项给付之日止）；四、驳回原告丛金枝其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3408元，由原告丛金枝承担2700元，由被告大连懿德房地产开发有限公司负担708元，被告大连懿德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员 吴 娜二〇二〇年七月九日书记员 刘红艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。