云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5613号上诉人（原审被告）：李文基，男，1985年7月12日出生，汉族，住昆明市五华区。被上诉人（原审原告）：云南家家福房地产经纪有限公司，住所地：昆明市呈贡区新都昌商业广场1栋2401号，统一社会信用代码：915301110546600710。法定代表人：姚学，总经理。委托诉讼代理人：胥艳娟，云南靖节律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨月婷，云南靖节律师事务所实习律师，特别授权代理。原审被告：张苏阳，女，1984年7月25日出生，汉族，住昆明市五华区。委托诉讼代理人:李文基,男，1985年7月12日出生，汉族，住昆明市五华区,系张苏阳的配偶,特别授权代理。原审第三人：王晶，男，1963年10月23日出生，汉族，住昆明市呈贡区。原审第三人：刘平，女，1966年8月20日出生，汉族，住昆明市呈贡区。上诉人李文基与被上诉人云南家家福房地产经纪有限公司（以下简称“家家福公司”）、原审被告张苏阳、原审第三人王晶、刘平居间合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院作出的（2020）云0114民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李文基，被上诉人家家福公司的委托诉讼代理人胥艳娟、杨月婷到庭参加诉讼，原审第三人王晶、刘平经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人李文基上诉请求：1、请求人民法院依法撤销昆明市呈贡区人民法院（2020）云0114民初62号民事判决，依法驳回被上诉人云南家家福房地产经纪有限公司的一审诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人未完全履行房产中介服务约定的义务。错误的居间合同不具备履行的可能和条件，被上诉人答应重新组织签署合同，也暨承认了居间合同不具备履行条件，合同未能履行是被上诉人的错误导致的。2011年11月11日被上诉人员工与上诉人电话沟通，上诉人在电话里明确表示如果被上诉人可以组织三方重新签订正确的居间合同，履行居间义务，上诉人愿意根据重新签订的居间合同完成购房交易，否则上诉人考虑到资金风险难以根据错误合同继续履行合同。二、合同不具备履行条件并未实际履行、房产交易未达成的根本原因是被上诉人的不专业行为所致。三、被上诉人既未促成约定的正确的房屋买卖合同成立，也未履行产权转移代办义务，也不可能履行该等义务，原审法院判决上诉人支付居间为18000元于法无据显失公平。上诉人不存在任何违约行为。四、被上诉人举证不完整，原审法院并未查明录音合法来源和真实载体，亦未查明该录音是否完整。五、原审法院认定的事实实际上已经证明了被上诉人未履行建义务，因此被上诉人无权要求支付居间费用。原审法院只可以根据合同法规定判定支付居间活动支出的必要费用。六、被上诉人引用《房屋买卖居间合同》第十一条第3项请求居间服务费，因该条款是被上诉人单方制定格式合同条款，属于霸王条款，依法应当认定为无效条款。为维护上诉人合法权益，特提起上诉。被上诉人家家福公司发表答辩意见称：1、被上诉人与上诉人达成合同的目的在于提供居间服务被上诉人已完成居间行为，上诉人应该按合同约定履行义务，合同法第424条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第426条第一款规定，居间人促成合同成立后，委托人应按照约定支付报酬。本案中上诉人认可被上诉人为其找到了房源，提供了媒介服务并促成上诉人与第三人签订合签订房屋买卖合同，被上诉人履行了作为居间人的义务，上诉人应按合同约定支付被上诉人报酬，现上诉人单方违约，上诉人已于2019年12月购买其他房产也有明确表示不再购买涉案房屋，上诉人的违约行为严重侵犯了被上诉人的合法权益。2、涉案房屋买卖之间合同第11条第三项的约定并非无效条款。合同法第40条规定，格式条款具有本法第52条和53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。其中合同法第52条系合同法定无效情形。合同法第53条规定“合同中的下列免责条款无效。（一）、造成对方人身损害的因故意或者重大过失造成对方财产损失的”，本案中房屋买卖居间合同第11条第三项约定，单方违约的该违约方应承担居间方全额服务佣金，除双方协商解除合同的则由双方各承担支付居间方服务佣金的50%，该条款的设计是在被上诉人已经履行居间义务的前提下为了防止上诉人与第三人违约而导致被上诉人的权益无法得到保障的约定，且上述条款非法定无效条款，也未加重上诉人的责任属于有效条款。3、被上诉人提交一审法院录音系完整的并有原始载体，一审庭审中被上诉人已认可录音的真实性，至于上诉人认为该录音系被截取过，根据生活常识，拨打电话时等待的时长会计算在总时长当中，由此可知被上诉人并未对该录音进行截取。4、上诉人与被上诉人于2019年10月21日签订房屋买卖居间合同，合同已生效可以实际履行。涉案房屋的不动产权证原件在三方当事人签订合同时已向上诉人出示，且上诉人向第三人王晶核实情况时，第三人亦答复仅为证照号码错误，上诉人与被上诉人并未拒绝交易房屋买卖居间合同，除了合同第一条房屋概况中呈房权证误写为昆房权证外的小瑕疵外，其余房屋信息包括房屋的具体坐落、房屋面积等信息与房产证完全一致且房屋产权不存在瑕疵，因此上述笔误并不影响交易的进行，故涉案合同并不存在合同目的不能实现或无法实际履行的情形。原审被告张苏阳的答辩意见与上诉人李文基的意见一致。原审第三人王晶、刘平未到庭发表答辩意见。一审原告云南家家福房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告居间报酬24000元；2.请求判令被告支付原告资金占用费（自起诉之日起按年利率6%计算至款付清之日止）；3.判令本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认为：2019年10月21日，第三人王晶（卖方、甲方）、被告李文基（买方、乙方）、原告家家福公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲乙双方通过丙方居间介绍，甲方出售昆明市白龙潭俊园淏园小区11幢1单元202号房屋壹套，建筑面积168.69平方米，产权证号：昆房权证2010字第××。成交价格2780000，买方自愿支付定金壹拾万元整，以确立买卖关系，买卖双方同意在签订本协议当日，将定金存入……双方认可定金罚则的有效性，甲方出于对乙方交付定金的平等保证形式，同意将所售房屋材料（房屋所有权证或购房合同原件）交由居间方代为保管。双方约定的过户时间及交房时间为：2019年11月30日前。合同对居间报酬及支付的约定如下：该物业系丙方提供信息并促成签约，基于丙方提供的居间服务，乙方须在过户手续办理当日向丙方支付居间服务费。违约责任：……3、单方违约的，该违约方应承担支付居间方全额服务佣金。若双方协商解除合同的，则由双方各承担支付居间方服务佣金的50%。补充条款约定，甲方承诺签定本合同已取得产权人及所有共有人的知情并认可，并愿承担相关法律责任。乙方承诺本人及配偶信用记录良好，无不良记录。经居间方与乙方协商一致，乙方向居间方支付中介服务费24000元，于办理过户当日支付。合同签订当日，被告李文基通过ＡＴＭ机向第三人王晶指定账户转款50000元，第二日被告李文基单方取消了转款，后未支付任何款项。经庭审询问，其陈述第二日向第三人王晶核实房屋证号情况时，第三人王晶答复是合同抄写的证号错误。另查明，案涉房屋的产权证号为：呈房权证2010字第××号，登记的房屋所有权人为第三人王晶，该房屋的不动产权证原件在签约当时已向被告李文基出示，后第三人王晶收回。2019年11月11日，原告家家福公司工作人员电话联系被告李文基，被告李文基答复：我不买了，我不要房子，我现在不买了。经庭审询问，被告李文基称其2019年12月购买了其他房产。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”房屋买卖涉及金额较大，手续较为繁杂，本案中，原告提交的证据已能证实其提供了房源信息，最终促成被告李文基与第三人王晶订立房屋买卖合同，原告已提供了居间服务。至于被告李文基关于案涉合同无法实际履行以及原告违约的抗辩，一审法院认为，被告李文基应就其答辩主张承担相应的举证责任，但其并未举证证实，应当承担举证不力的法律后果。具体理由如下：案涉房屋的不动产权证原件在三方签订合同当时已向被告李文基出示，在其向第三人王晶核实情况时，第三人亦答复仅为证照号码错误，并未拒绝交易，各方达成合同的目的是就案涉房屋进行居间和买卖，在房屋座落、房号、面积、权利人清楚明确具体且产权不存在瑕疵的情况下，前述笔误并不影响交易的进行，故案涉合同并不存在合同目的不能实现或无法实际履行的情况。至于被告李文基关于原告家家福公司违约的主张，其主张原告家家福未收取第三人的不动产权证构成违约，但本案合同已明确约定收取证照的前提是100000元定金交付，在合同签订当日，50000元定金尚未到账，另外50000元定金尚未支付，结合合同对于定金罚则的有效性约定，第三人在当时并不负有交证义务，原告亦不享有收证的权利。另被告李文基主张其向原告及第三人提出重新签订合同，暂且不论重新签订合同的必要性，被告李文基并未提交任何证据证实其主张的事实，被告李文基主张原告家家福公司违约依据不足，一审法院不予认定。最后，在本案交易并不存在实际履行障碍，合同虽有瑕疵但第三人王晶一方并未否认本案交易的情况下，被告李文基单方退还定金，即以实际行为表明不购买房屋，本案交易未能继续履行，根据双方合同约定，其应当支付原告家家福公司居间服务费。但同时基于原告家家福公司在本案居间合同履行的过程中，工作失误导致合同中产权证号书写错误，虽明确注明甲方已取得产权人及共有人知情并认可，但未要求可能的共有人在合同中签字确认，作为专业的居间公司明显存在服务不当的情况，并可能引发后续的交易风险，结合上述情形以及本案的实际交易情况，一审法院酌情对原告家家福公司主张的居间报酬予以扣减，支持被告李文基支付18000元。另被告张苏阳虽为被告李文基的配偶，但并未在案涉合同中签字确认，并非本案合同相对方，原告家家福公司要求其承担责任依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、由被告李文基于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告云南家家福房地产经纪有限公司居间服务费18000元；二、驳回原告云南家家福房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取200元，由原告云南家家福房地产经纪有限公司负担50元，由被告李文基负担150元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审确认事实与一审认定事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，上诉人李文基与被上诉人家家福公司、第三人王晶于2019年10月21日签订的《房屋买卖合同居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。上诉人主张合同未能履行系合同约定内容与房屋实际情况严重相悖、合同履行的内容不存在造成，本案中涉案合同中的房屋产权证号存在笔误，但房屋坐落位置、房号、面积、产权归属等主要交易情况均与上诉人在签订合同前核实原件内容一致，并不必然影响上诉人依约支付定金以及最终的房屋交易过户，故上诉人李文基应对自己的违约行为承担法律责任，被上诉人家家福公司主张收取居间报酬于法有据，本院予以支持。但是，被上诉人在本案中提供的服务仅为提供房屋信息和促成合同签订，其应当提供的后续协助办理抵押贷款、房屋过户登记、房屋交付等服务并未实际提供，其收取的报酬与履行的合同义务并不对等，被上诉人只能就其已提供的服务主张支付佣金，一审将居间费用酌情调整为18000元的判决并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人李文基负担。本判决为终审判决。审判长 保 红审判员 吴 娴审判员 张 彬二〇二〇年七月八日书记员 李怡庭