内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1536号   上诉人（原审被告）：包头市茂业东正房地产开发有限公司。   法定代表人：张静，执行董事。   委托诉讼代理人：福成，该公司法务主管。   委托诉讼代理人：罗仁庆。   被上诉人（原审原告）：马亮，男，1971年10月20日出生，住包头市。   上诉人包头市茂业东正房地产开发有限公司（以下简称：茂业东正房地产公司）因与被上诉人马亮房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初7534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   茂业东正房地产公司上诉请求：依法撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院于2020年3月13日作出的(2019)内0203民初7534号《民事判决书》;依法发回重审或改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实与理由:第一、认定事实错误一审法院认为“根据合同第七条以及附件一交房标淮的约定,涉案房屋为装修房交付应当既要达到合同第七条的约定也要达到附件一的约定标准,地面大理石砖有污渍且表面不可祛除属于装修问题,该问题影响原告正常居住使用房屋”,以此为由认定了上诉人的违约事实。合同约定第二条被上诉人购买的商品房为《商品房》，合同中没有任何一条约定是涉案房屋为装修房;附件一《交房标准》第二条住宅室内装修部分关于室内地面约定的是厨房、卫生间瓷砖;客厅地面为石材;卧室复合木地板,并没有明确约定客厅地面是大理石砖,也没有明确约定石砖表面的洁净等级。2019年7月26日签订的《维修调解书》中就已经明确约定了乙方(内蒙古众会英业装饰工程有限公司、王英智)给予丙方(马亮)维修款1000元,用于一次性解决茂业华府1-26012604户内防盗门及其他问题。说明当时被上诉人与上诉人已经就对不符合合同约定、可能影响房屋居住使用的问题进行沟通并且对维修和违约的问题,协商一致并处理。第二、适用法律错误现行法律法规对商品房交付条件的规定主要要求有:1、具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》.2、基础生活设施应当具备交付使用条件。在本案中,涉案房屋全部符合交付条件;一审法院认定的违约事实仅仅是地面大理石砖表面有污渍,就认定影响居住使用既不符合实际情况也存在扩大的成分。综合以上,上诉人认为一审判决没有事实及法律依据;请求二审人民法院依法支持上诉请求。   马亮辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   马亮向一审法院起诉请求：1、判令被告依据合同向原告支付延期交付房屋的违约金131867.46元以及延期交付期间的物业费1507.07元；2、诉讼费由被告承担。   一审法院经审理认定事实：2019年1月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件一、二，其中合同主要内容包括：原告向被告购买位于包头市××区房屋。合同第五条约定付款方式和期限，原告于合同签订时向被告一次性支付全部购房款1786822元。第七条约定房屋交付期限，被告应当在2019年5月1日前将符合相关条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用。第八条约定逾期交房的违约责任，被告逾期交房超过90日以上的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之六的违约金。第十二条约定关于装饰、设备标准承诺的违约责任，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到标准的，原告有权要求被告按照下述第2种方式处理，即被告按合同进行整改。附件一《交房标准》主要包括：一、主体；二、住宅室内装修，其中室内地面为厨房、卫生间瓷砖，客厅地面为石材，卧室复合木地板。三、住宅配套设施。附件二《补充协议》第五条第3项约定房屋的交付验收标准，按买卖合同约定的验收标准进行。2019年5月1日，原、被告履行房屋交接验收手续。原告签署《前期物业服务协议》、《区域防火责任书》、《物品交付确认书》、《房屋交付验收表》，其中《房屋交付验收表》中记载，土建地面：要求重铺客厅地面。门窗：要求更换入户防盗门，东小卧室窗扇变形，主卫门框边角。暖气：公卫暖气不正。厨房：推拉门框里边打胶。同时，原告还签署《交付使用签收单》，载明验收项目包括门、窗，内墙面、地面、顶棚、房门钥匙、各种设备以及排水等系统，以上项目双方核验，产权人同意接收。双方在庭审过程中均表明认可房屋交验时存在的问题主要是全屋的大理石砖面有污渍且表面不可祛除。2019年7月26日，原告、被告方代表及王英智签订《茂业华府1-26012604房屋维修调解书》，协议约定了被告方委托王英智负责维修户内防盗门及其他问题，王英智给予原告维修款1000元，用于一次性解决户内防盗门及其他问题等内容。2019年8月1日，前述三方又签订《茂业华府1-2601业主房屋维修备忘录》，约定了被告方委托王英智负责房屋全屋地面石材及踢脚线更换及其他维修问题，更换石材原则上在2019年9月1日前完成等内容。2019年8月31日，原告在《工程质量竣工验收记录》上签字，确认1-2601号房屋地砖铺设、美缝维修工程验收合格。   一审法院审理认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件一、二系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，双方争议的问题是涉案房屋是否达到交付标准，是否构成逾期交付，如逾期交付，被告应如何承担违约责任。关于是否达到交付标准、是否构成逾期交付，双方在庭审过程中均认可涉案房屋交付时存在的主要问题是地面大理石砖有污渍且表面不可祛除，原告认为被告未交付合格的、可以使用的房屋，视为未完成交付手续，被告认为原告已经签署交房手续，此问题属于房屋装饰装修产生的维修问题，房屋交付已如期完成。对此争议，本院根据双方当事人举证情况及诉辩意见评诉如下：根据合同第七条以及附件一交房标准的约定，涉案房屋为装修房，交房日期为2019年5月1日之前，交付的房屋应当既要达到合同第七条约定的交付条件，也要达到附件一约定的交房标准，地面大理石砖有污渍且表面不可祛除属于房屋装修问题，该问题影响原告正常居住使用房屋，应当认定未达到约定的交房标准。原告虽然签署了相关交房文件，但在房屋交付验收表上明确记载要求重铺客厅地面，之后双方协商并由被告委托他方为涉案房屋更换地面石材及踢脚线，至2019年8月31日更换工程完工，原告签字验收合格，涉案房屋方才交至原告正常居住使用，应当认定实际交房日期应为2019年8月31日。故据此对于原告的主张本院予以采纳，认定被告于2019年5月1日向原告交付的房屋未达到交房标准，实际交房日期为2019年8月31日，被告逾期交房122天。关于被告如何承担违约责任。按照合同第八条的约定，被告逾期交房，应当承担违约责任，原告有权要求被告支付违约金。对于违约金数额，原告要求按照合同约定的已交付的房价款每日万分之六计算，被告认为违约金过高，请求降低至按照已交付的房价款每日万分之一计算。对此争议，本院评析如下：根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本案中，被告已经履行大部分合同义务，并且与原告协商后委托他方为涉案房屋更换了地面石材及踢脚线，综合考虑被告的履约情形及原告的损失情况，对于被告的主张予以采纳，认定违约金数额过高，应予调整，按照已交付的房价款每日万分之一计算为宜，数额为：21799元（1786822元×日万分之一×122天）。关于原告要求被告支付延期交房期间物业费的诉讼请求，未提供相应证据，不予支持。综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，判决如下：一、被告包头市茂业东正房地产开发有限公司赔偿原告马亮违约金21799元，于本判决生效后三十日内付清；二、驳回原告马亮的其他诉讼请求。案件受理费2968元，减半收取计1484元（原告已预交），由原告负担1311元，被告负担173元。   经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实基本基一致。本院予以确认。   本院认为，本案主要争议的焦点是是否构成逾期交房。上诉人茂业东正房地产公司与被上诉人马亮签订的是《商品房买卖合同》，上诉人茂业东正房地产公司在双方约定的期限内交付给被上诉人马亮的房屋必须符合国家法律、法规规定的具备交房条件的房屋，根据双方当事人在一审法院提交的证据，上诉人茂业东正房地产公司交付的房屋符合交房条件，因此上诉人茂业东正房地产公司在双方约定的期限内，交付给被上诉人马亮的房屋符合交付房屋条件，所以本案不构成逾期交房。虽然上诉人茂业东正房地产公司交付给被上诉人马亮的房屋符合交房条件，但是交付的房屋在装修存在问题，被上诉人马亮根据双方所签合同及附件有权要求上诉人茂业东正房地产公司重新装修，并因此造成的损失有权要求其进行赔偿，但被上诉人马亮在一审中的诉请并非是赔偿损失，故被上诉人马亮的一审诉讼请求，不能成立。所以上诉人茂业东正房地产公司提出未逾期交房的上诉理由成立，本院予以支持。   综上所述，上诉人茂业东正房地产公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决查明的案件事实清楚，但在认定事实及适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初7534号民事判决书；   二、驳回被上诉人马亮的一审诉讼请求。   一、二审案件受理费4452元，由被上诉人马亮负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 杨励昕   审 判 员 岳海岩   审 判 员 李 梅  二〇二〇年七月十六日   法官助理 于 雁   书 记 员 于 娜