杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初9083号 原告：浙江省测绘大队，住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇三墩街92号。 负责人：姚真法。 委托诉讼代理人：李忠真，浙江天册律师事务所律师。 被告：林翔伟，男，1973年8月4日出生，汉族，住浙江省杭州市。 原告浙江省测绘大队与被告林翔伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案，依法适用普通程序于2020年5月20日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人李忠真、被告林翔伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告间的事实房屋租赁合同在2016年11月29日通知解除；2、确认被告在事实房屋租赁合同解除后继续占有使用原告房屋水电的行为，是非法侵占原告国有资产；3、要求被告支付实际租赁及侵占原告房屋期间所欠的房租、房屋使用费、水电费共计6090.05元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是原告退休职工林家余之子。自1990年起租住原告位于杭州市西湖区××镇××号××宿舍，由于多种原因，双方虽没有签订书面的《浙江省测绘大队租房合同》，但一直参照原告与其他租户签订的《浙江省测绘大队租房合同》规定执行，该合同规定被告必须按时交清房租水电费，并特别规定“在租用期间遇到特殊情况，乙方必须无条件退出租房，按时搬迁”。多年来被告与原告一直维持着事实上的房屋租赁合同关系，现承租面积53.77平方米。另外在合同履行过程中，被告没有完全履行按时交清房租水电费的规定，存在不履行交付房租、水电费的违约行为。2016年10月初，原告发现出租给被告的房屋局部出现墙体开裂等险情，立即委托浙江科鉴检测校准有限公司进行使用安全性评估。2016年10月25日，浙江科鉴检测校准有限公司出具了2016-ＪＧ668号《房屋结构评估报告》，得出的结论是Ｄ级危房。在确定评估结论后，原告于2016年11月29日向被告送达了《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，并在出租房上同时张贴了“危房”告示和《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，要求被告在2016年12月31日前搬离其承租的房屋，终止双方存在的事实房屋租赁合同关系。然而被告拒绝原告的多次督促和警告，一直拖延不搬，不仅对他自己的人身财产安全构成威胁，更严重地妨害了原告对危房实施排险改造的相关工作。无奈原告据实上报政府部门，为此杭州市三墩镇人民政府于2017年2月17日、4月16日两次下发了《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，要求原告必须在2017年4月30日前完成卸紫桥30号房屋内现有住户的腾房搬离工作。但由于被告拒绝搬离，以致造成原告一直无法完成危房腾退搬离、排险改造等工作。直到2019年11月18日，原告危房被地方政府实施排险强拆为止。截至到2019年11月17日，被告尚欠原告房租、房屋使用费、水电费共计6090.05元没有支付。在出租房屋被评估为Ｄ级危房、被告以自己的行为表明不履行主要债务的情况下，原告通知被告搬离房屋终止合同，这既符合《租房合同》中的特别约定，也符合《合同法》第九十四条第（二）款的规定，原告与被告间的房屋租赁合同应在搬离通知送达时解除。然而被告拒绝搬离原告房屋，继续侵占使用原告的房屋水电，直至2019年11月18日原告房屋被依法强拆为止，其行为明显是非法侵占原告国有资产。为维护原告的合法权益，现对被告提起诉讼，望贵院依法判准如上诉讼请求。 被告辩称：一、被告居住的卸紫桥30号房屋是原告在林家余在职期间分配的福利性住房，林家余与原告有直接的劳动关系，林家余是户主，林翔伟是同住人（家属），因此被告应该是林家余而不是林翔伟，原告这是在掩盖事实，想剥夺被告父亲林家余的合法权益。二、原告以Ｄ级危房的名义，在没有任何安置的情况下要求住户无条件搬离，置被告等住户于不顾。实际情况是卸紫桥30号面临拆迁，原告为侵占巨大利益，故意剥夺退休职工林家余的住房福利。三、被告对原告出具的Ｄ级危房的报告表示质疑，房屋评级检测有一套完整的流程，但是房屋现场从未出现所谓的勘测人员。四、原告提供的卸紫桥房水电表（2010年10——11年7月）的房费一栏足以证明该房屋是福利性住房。五、原告列出的欠水电费账目不清，与实际不符，这是原告管理混乱，是故意捏造理由，只要原告提供真实准确的房水电账目表，被告非常愿意缴纳。被告的父亲林家余，1958年参加工作至1991年退休，在原告处工作了34年，在职期间，因表现突出多次被授予“先进工作者”的称号。在1989年，因落实政策，将儿子林翔伟的户口从浙江省遂昌县高坪乡迁入原告集体户口内。在当年整个浙江省地矿系统只有两个户口指标，可见当年迁入杭州居民户口有多不易。在当年原告内部有“二人分房”的福利政策，林家余在林翔伟户口迁好后立即向单位领导申请住房，但直到1990年单位领导通知安置到卸紫桥30号，腾出在单位大院的宿舍。当时该房是计划经济年代体制下由单位向职工提供的福利性住房，因历史遗留问题，房屋产权缺失。无法参加当年房改，这不是住户所造成的。在入住期间，原告对房屋疏于管理，每次翻瓦，堵漏墙面补修都是住户自行维修，包括2000年移电表出户、电线更换也是由住户自行支付的。至于原告所提的房租水电费，本人对此有异议。原先每季度都是如期缴清，后来是一两年不定时来收取，也都未拖欠过，近两年来，原告就一直没来收取，也未曾电话催缴过，直到最近面临拆迁，原告才出单子，这与原告所说的经常出现欠交催缴的情况不符，并且所列出的账目不清与实际不符，这明显是原告故意捏造理由。被告父亲林家余在浙江省××队××年，从未享受过房改房、经济适用房、集资建房，也没有其他的住所，卸紫桥30号是被告父亲唯一居住的地方，原告不应该以各种借口随意剥夺，房产本身是提供职工住宿的福利，最早是国家的。2017年将房产证转给了原告，房产权利性质是划拨，用途是住宅，所以该住房还是职工（包括退休职工）的福利，不应该随便被剥夺福利。卸紫桥30号是职工安置房，并非用作租赁，被告父亲林家余从未与原告签订任何租房合同，也不知道内容是什么，原告不该用参照租房合同作为理由，私自改变房屋性质，来剥夺被告父亲的福利。卸紫桥30号现在面临拆迁，原告在得知此事的情况下，以Ｄ级危房为借口，在没有和住户协商和安置的情况下，要求住户无条件搬离，这违反了国家对危房改造、拆迁的相关政策和住户合法的权益，危房改造、拆迁是国家解决群众住房困难造福百姓的安民工程，不是把住户扫地出门流落街头，原告作为国有集团单位，推诿扯皮，歪曲事实，制造借口，拖延时间，对搬迁安置避而不谈，拒绝解决问题，藐视弱势群体，置住户安危不顾，目的是想剥夺被告等住户的合法居住权并拒绝安置和赔偿。这明显是原告在侵占住户的拆迁利益。综合以上情况，望人民法院依法维护被告父亲林家余的合法利益。我一直认为这个房子就是福利分房，当时房子给我的时候没有签订合同的。请求法院判令原告的第一项、第二项诉请不成立，第三项的费用只要原告有合理清单，我马上就交掉。另外，房屋现在被拆除，原告应当赔偿我的合理损失。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：不动产权证，水电费催缴通知、水电费报表及收据，房屋结构评估报告，搬迁通知，照片，函件，房屋照片，民事裁定书，历月电费明细、历月水费明细、历年欠房费、水费明细表；案外人的租房合同、审批表等。 被告未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求所提交的上述证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院结合当事人在审理中的陈述在以下内容中予以认定处理。 根据上述证据，结合审理中当事人的陈述，本院认定案件事实如下： （一）1990年起，原告将杭州市西湖区××镇××号内的部分房屋出租给被告居住，双方未签订书面租赁合同。被告居住涉案房屋期间，按月租金每平方米0.8元向原告支付房租以及居住房屋期间产生的缴纳水电费。双方对于2013年3月以前的房租、水电费没有争议。 （二）2016年10月初，原告发现涉案出租房屋局部出现墙体开裂等情况，遂委托浙江科鉴检测校准有限公司进行评估。该院进行查勘、检测后，于2016年10月25日出具了《房屋结构评估报告》，评估结论为涉案房屋的危险性等级为“D级”；承重结构承载力已不能满足使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。 2016年11月29日，原告制作《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，该通知载明：三墩镇卸紫桥30号全体住户，浙江省测绘大队位于西湖区××镇××号房屋，建于上世纪七十年代初期，房屋结构为泥墙、砖砌单层混合结构，屋盖用木梁支撑，共分南北三排房属。2016年10月21日浙江科鉴检测校准有限公司对该处房屋进行了结构评估，并出具了评估报告，评定结果为Ｄ级，房屋不能满足使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房；基于上述情况，浙江省测绘大队特通知全体住户，请于2016年12月31日前搬离，逾期不搬的一切后果自负等内容。原告并将该通知张贴在涉案房屋处，但被告并未按时搬离。 2017年2月17日，杭州市三墩镇人民政府制作《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，向原告发函，该函件载明，要求你单位对卸紫桥30号房屋内现有住房组织腾房搬离工作，以避免造成人员的人身安全和财产损失等内容。同年4月16日，杭州市三墩镇人民政府再次制作《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，向原告发函，该函件载明，为避免造成人员的人身安全和财产损失，特再次通知你单位，要求在2017年4月30日前完成卸紫桥30号房屋内现有住户组织腾房搬离工作等内容。原告通知被告应及时腾房搬离，但被告并未搬离。 （三）2017年8月15日，原告向本院起诉，本院于同日立案。原告在该案中的诉讼请求为：1、确认原被告间的租赁合同已经解除；2、要求被告排除妨害，腾退搬离杭州市西湖区卸紫桥30号房屋；3、被告支付实际租赁原告房屋期间所欠的房租、水电费共计3104.96元。事实和理由：被告是原告退休职工林家余之子。自1990年起租住原告位于杭州市西湖区××号××宿舍，承租房屋面积53.77平方米。由于多种原因，双方没有签订书面租房合同，但一直参照顾原告与其他租户签订的租赁合同执行，约定被告必须按时交清房租水电费，在租用期间遇到特殊情况，被告必须无条件退出租房，按时搬迁。2016年10月初，原告发现出租房屋局部出现墙体开裂等险情，即委托浙江科鉴检测校准有限公司进行使用安全性评估。2016年10月25日，浙江科鉴检测校准有限公司出具了2016-ＪＧ668号《房屋结构评估报告》，结论是涉案房屋为Ｄ级危房。原告即通知被告即时解除终止租赁合同关系，并张贴危房告示和《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，要求被告立即搬离房屋。然而被告拒绝，一直拖延不搬。杭州市三墩镇人民政府于2017年2月17日、4月16日两次下发了《关于要求卸紫桥30号住户腾房搬离的函》，要求原告必须在2017年4月30日前完成房屋内现有住户腾房搬离工作。但由于被告拒绝搬离，以致造成原告至今无法完成工作。现原告向贵院对被告提起诉讼，请求法院判如所请。 2017年11月14日，本院经审理作出一审裁定，驳回原告浙江省测绘大队的起诉。 原告不服本院作出的上述裁定，向浙江省杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）提起上诉。2018年2月13日，杭州中院经审理作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。 原告不服杭州中院作出的上述裁定，向浙江省高级人民法院（以下简称浙江高院）申请再审。2019年9月5日，浙江高院审理后认为，再审申请人与被申请人并未签订书面租房合同，但再审申请人起诉称系参照再审申请人与其他租户签订的租赁合同执行，将案涉房屋出租给被申请人使用，并由被申请人缴纳房租及水电费。本案中虽然被申请人父亲原为再审申请人单位职工，但被申请人与再审申请人之间并不存在劳动合同关系或行政隶属关系。因此，根据再审申请人的诉讼请求，依据在案证据，综合案件情况，本案争议应系发生在再审申请人与被申请人平等主体之间的民事纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围。原审裁定驳回起诉不当，本院予以纠正。浙江高院作出民事裁定，一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终767号民事裁定及浙江省杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初7512号民事裁定；二、指令浙江省杭州市西湖区人民法院对本案进行审理。 根据浙江高院的民事裁定，本院于2019年10月12日立案审理。 （四）案件审理中，原告向本院提交不动产权证书，该证书由原告于2017年向杭州市国土资源局申领，证书上载明，权利人为原告，坐落为卸紫桥30号，权利性质为划拨/存量单位房，用途为城镇住宅用地/住宅，面积为土地使用权面积679平方米/房屋建筑面积460.1平方米。上述房屋中，被告租住使用面积为53.77平方米。 双方确认，涉案房屋于2019年11月18日拆除。在房屋拆除前，双方未对被告实际使用的水表、电表读数进行核对确认。原告在本案中主张被告尚欠房租4160.5元（按每平方米1元的租金标准计算到2019年11月17日）、电费1590.3元、水费339.25元。 本院认为，（一）本案原、被告争议的房屋租赁合同关系，经浙江高院再审查明属于平等主体之间的民事纠纷，本院亦予认定。该合同关系系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定履行。双方在履行中未签订书面合同，按照我国《合同法》的有关规定，该房屋租赁期限为不定期。此后，在履行中被告未及时付清房租和水电费，据此原告根据被告履行合同的情况、涉案房屋的鉴定情况于2016年11月29日制作《关于三墩镇卸紫桥30号住户搬离的通知》，要求被告于2016年12月31日前搬离，符合我国《合同法》第二百三十二条的规定。该2016年12月31日可以认定为双方租赁合同解除日期。 （二）被告在租赁涉案房屋期间未及时付清房租和水电费，也没有在2016年12月31日前及时将涉案房屋腾空交还给原告，违反了我国《合同法》等国家法律规定。原告可以要求被告支付尚欠的房租（房屋使用费）和水电费。关于房租（房屋使用费），按被告承租使用的合法房屋面积53.77平方米、每平方米每月0.8元的标准计算，原告尚欠的租金为3328.4元。关于水电费，原告主张的数额为电费1590.3元、水费339.25元，原告未对此提交充分有效证据予以证明；被告对该数额有异议。本院认为，被告在承租使用涉案房屋期间确实会产生水电费，对于被告应支付的水电费可酌情合理推算，电费计算为1272.24元、水费271.4元。 综上，原告诉讼请求中的有理部分本院予以支持。被告辩称本案系单位内部分房纠纷等意见，与生效裁判认定内容不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定，判决如下： 一、浙江省测绘大队、林翔伟之间的房屋租赁合同关系于2016年12月31日解除； 二、林翔伟于判决生效之日起十日内支付浙江省测绘大队房租（房屋使用费）3328.4元； 三、林翔伟于判决生效之日起十日内支付浙江省测绘大队电费1272.24元、水费271.4元； 四、驳回浙江省测绘大队的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由浙江省测绘大队负担10元，林翔伟负担40元。浙江省测绘大队于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，林翔伟于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吕凤祥 人民陪审员  许和平 人民陪审员  王俏瑾 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  王超男