北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初95347号原告：田德森，男，1946年6月27日出生，汉族，退休，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：路井江，北京达略律师事务所律师。被告：北京金朝伟业房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区博大路3号院5号楼4层401。法定代表人：郑传娟。原告田德森（以下简称原告）与被告北京金朝伟业房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告到庭参加了诉讼，被告经本院依法传唤，未按时出庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年5月22日至2018年8月22日期间的房屋租金17100元；2、判令被告支付原告违约金5700元；3、判令被告支付原告2017年8月22日至2018年2月22日期间的房屋租金差额600元；4、判令被告支付原告损坏厨房壁砖和损坏的客厅中空双层玻璃赔偿费4000元；5、判令赔偿原告壁挂炉暂估7500元；6、判令被告返还原告该房的煤气卡和电卡；7、判令被告承担本案的诉讼费用。后原告增加诉讼请求：请求判令被告支付装修管理费200元、装修垃圾清运费500元、燃气费8057.52元。因燃气卡和电卡可以补办，原告不再主张。事实与理由：2016年7月4日原告和被告签订租赁合同，原告将位于北京市朝阳区姚家园东里XX房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，租期自2016年8月22日至2018年8月22日。房屋租金支付方式为按季度支付，每月租金5700元。在履行合同过程当中，被告自2018年5月22日起就没有再给付原告房屋租金，又没有搬离原告的房屋，经过原告多次催要，被告总是一拖再拖，被告将房屋使用至2018年8月22日，且未将原告的煤气卡和电卡归还给原告，也未给原告做房屋交接。时至今日，被告仍未支付原告上述房租，原告为维护合法权益，故诉至法院。被告未到庭，亦未提交书面答辩状。为证明原、被告之间的房屋租赁关系，原告提交如下证据，本院依法确认如下：原告提交2014年8月21日《委托合同》，甲方（委托人）：原告，乙方（经纪人）：被告。第二条委托事项：1、甲方将坐落于北京朝阳区XX室，建筑面积约104平方米，委托乙方对外出租。甲方提供的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接》中具体说明。第三条委托出租期限：1、委托期限共计24个月，即2014年8月21日起至2016年8月21日止。第四条租金、佣金及支付方式：1、合同签订后，甲方同意第一年预留出30天计算租金，作为乙方接洽承租工作的工作期，工作期后从2014年9月21日开始计算租金，即自委托之日起第一年给甲方11个月的房租。2、房屋租金每月为人民币4500元，大写为肆仟伍佰元整。房租按季度支付。具体付款时间（遇节假日顺延，不再另行通知）。第一次2014年8月21日（9000元整）第二次2014年10月21日（13500元整）第三次2015年1月21日（13500元整）第四次2015年4月21日（13500元整）。第二年付款日期依次类推，季度付款。第六条违约责任1、委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方一个月的合同约定的月租金为违约金。2、委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或者因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方一个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。3、违约方在解除合同当日，应无条件将委托期剩余的房租金全部退还对方。第九条补充协议1、租期内乙方必须按照合同付款的日期付款，如超过乙方付过的日期逾期3天甲方有权收回房屋视乙方违约放弃房屋租赁权。2、租期内乙方及租户造成维修损坏全由乙方负责。3、甲方允许乙方在房屋客厅内打隔断出租（客厅只能打一个隔断）但不损坏房屋主体结构，期满乙方恢复。4、租期内如出现扰民违法乱纪行为与甲方无关全由乙方负责解决，不得租于XX等人员。合同附件一房屋附属设备交接清单勾选内容有木地板、立邦漆、铝合金、燃气热水器、抽油烟机、燃气灶。《委托合同》上有原告签名，被告盖章，经办人王某签名。原告另提交双方续签合同，主体内容一致，租赁期限自2016年8月22日至2018年8月22日，无免租期，月租金为5600元。第九条补充协议：1、甲方允许乙方在房内打隔断进行分租（客厅只做一个），不损坏房主体结构，期满乙方恢复。2、第一年租金按5600元/月支付，第二年按5700元/月支付。原告签名，被告未盖章，经办人王某签名。原告称业务员告知为顺延故没有公司盖章。原告提交《平房乡绿化隔离带腾退安置补偿协议》及《准住证》，证明涉案房屋归其所有。原告提交其名下北京农商银行存折，显示2017年7月10日存入5700元，2017年8月10日存入16800元，2017年10月26日存入16800元，2018年1月26日存入16800元，2018年7月10日存入5700元。2018年8月27日存入17000元。原告称2018年8月23日原告与北京XX房地产经纪有限公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，该公司2018年8月27日支付原告两个月的房租租金17000元。原告提交证明一份，内容为涉案房屋壁挂炉由于违规操作，炉塘烧坏，无法修复，应更换新品。以旧换新7500元。特此证明。2018年8月24号。签章为姚家园社区壁挂炉财务专用章。原告提交房屋损坏照片打印件，证明涉案房屋内玻璃、墙面、壁挂炉、灶具损坏情况。原告提交北京市XX物业服务有限公司盖章的收据两张，分别为装修管理费200元，装修垃圾清运费500元，日期为2018年10月19日。原告提交北京燃气IC卡交易明细查询及燃气表照片，证明2016年10月16日前涉案房屋的总购气量为3304立方米，现燃气表底数为6838立方米，因此被告用气量为3534立方米，按每立方米2.28元计算，合计8057.52元。庭后原告补交燃气费发票6500.28元。庭后原告补交《房屋维修协议》，证明维修费用4500元，日期为2018年9月15日。关于被告搬离时间，原告无法确认，称2018年8月22日房屋就已经没人了，但称2018年4月就与被告联系不上了。本院认为：根据本院查明的事实，原被告之间签订的虽然为《委托合同》，但根据合同内容系原告将其房屋整体出租给房产经纪公司，再由房产经纪公司以其公司名义另行出租的行为，故本院依法确认原告与被告之间存在房屋租赁关系。虽第二份《委托合同》被告没有盖章，但根据签约人签名情况及履行情况，可以认定双方之间存在事实上的租赁关系。原告无法确认被告搬离时间，根据双方约定合同至2018年8月22日解除。经本院核算，自2017年7月10日至2018年7月10日被告共支付了11个月的房屋租金，即支付至2018年6月22日，其中被告按照5700元标准支付了2个月，按照5600元标准支付了9个月的租金，2017年7月10日支付的2017年7月22日至2017年8月22日的房租标准应为5600元，自2017年8月22日应支付的租金标准应为5700元，故被告欠付原告2018年6月22日至2018年8月22日房屋租金11400元。另原告主张2017年8月22日至2018年2月22日房屋租金差额为600元未超过法律规定，本院予以支持。原告主张被告违约，但未提交证据证明被告行为属于双方在《委托合同》中约定的违约情形，故关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的各项装修费用，根据原告提交的证据，该装修行为均发生在其与其他公司签订租赁合同后，本院无法确认与本案被告的关联性，故该诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的壁挂炉维修费用，本院结合原告提交的证明及照片予以支持。关于原告主张的燃气费用，本院仅支持原告提交发票的部分。被告经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了当庭答辩及质证的权利，不影响本案的审理，本院将依查明的事实，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、二百一十八条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京金朝伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告田德森2018年6月22日至2018年8月22日期间的房屋租金11400元、2017年8月22日至2018年2月22日期间的房屋租金差额600元、壁挂炉费用7500元、燃气费6500.28元；二、驳回原告田德森其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费891元，由原告田德森负担441元（已交纳），由被告北京金朝伟业房地产经纪有限公司负担450元（于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费560元，由北京金朝伟业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告田德森）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 付 艳审判员 李瑶瑶审判员 张帅宾二〇二〇年七月十四日书记员 赵玮佳