浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初1055号 原告（案外人）：刘文正，男，1974年1月9日出生，汉族，住河南省卫辉市。 委托诉讼代理人：王红刚，河南宁鸣律师事务所律师。 被告（申请执行人）：虞锦楷，男，1944年2月21日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：张存贤，瑞安市正大法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：河南卓立置业有限公司，住所地河南省卫辉市比干大道。 法定代表人：蔡永法，总经理。 委托诉讼代理人：冯东方，河南恒辉律师事务所律师。 原告刘文正与被告虞锦楷、第三人河南卓立置业有限公司（以下简称卓立公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘文正的委托诉讼代理人王红刚，被告虞锦楷的委托诉讼代理人张存贤，第三人卓立公司法定代表人蔡永法及其委托诉讼代理人冯东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘文正向本院提出诉讼请求：1.依法解除对河南省卫辉市房屋的查封，停止对涉案房屋的执行。2.确认涉案房屋归原告所有。事实与理由：一、原告在执行异议阶段已向法院提交了《购房协议承诺书》以及其他相关证据，该部分证据已充分证明原告与第三人之间关于案涉房屋的买卖关系完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定。二、原告在购买案涉房屋时不存在任何过错。具体理由如下：1、原告作为卫辉当地普通老百姓知道案涉房屋所属小区为第三人开发，第三人又提供了案涉房屋的所有权证明，至于第三人有多起案件被法院执行这个情况，原告并不知情。2、案涉房屋没有在付款后进行网签不是原告的原因，而是第三人原因。3、没有交清案涉房屋尾款即所支付的购房款未超过合同约定总价款百分之五十的过错同样是第三人造成的，而非原告有意为之。4、至于为什么交付现金是因为第三人的要求，原告当时并不知道第三人公司的账户被法院查封。另外，原告投入60余万元对案涉房屋进行了装修，如果法院坚持对案涉房屋进行评估拍卖，那么至少应当将部分装修款支付给原告。原告在庭审中补充陈述购房经过情况如下：2018年2月3日，原告与第三人签订购房协议承诺书，同年3月7日出具收据交付购房款30万元，同年4月8日缴纳物业费等，同年4月25日入住，查封时间是2019年9月5日。 被告虞锦楷辩称，1、执行异议裁定书适用29条是正确的。本案原告和第三人签订购房协议承诺书，支付了30万元，没有超过合同价款的50%，查封符合法律规定。2、原告购买涉案房屋存在过错，在2018年签订承诺书，支付了30万元之后，还有40多万元，原告到现在没有付款，没有办理产权过户，根据法律规定，所有权还属于第三人。综上，请驳回原告诉讼请求。 第三人河南卓立置业有限公司委托诉讼代理人述称，对原告诉称无异议，同意原告的诉讼请求。其法定代表人述称，原告已按购房协议交纳了购房款30万元，尚有40万元未交纳，应当要交纳。公司一般都是钱交齐了才网签的。漏水和交钱是两码事的，钱交齐了，公司会派人去修理漏水的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的购房协议承诺书、卓立公司开具的购房收据、卫辉市正源物业管理有限公司证明，拟证明原告在人民法院查封案涉房屋之前已经与卓立公司签订了合法有效的购房协议书，且原告按照协议约定已经支付了相应购房款。 2.原告提供的卫辉市正源物业管理有限公司收款凭证5张，拟证明原告以其妻杨玉娟名义交纳了物业费、水费、电费、代收垃圾处理费、装修垃圾清运费等，已对案涉房屋进行装修并实际占有使用该房屋。 3.原告提供的卫辉市正源物业管理有限公司入住证明、房屋内部照片、视频，拟证明原告已装修案涉房屋并居住使用。 被告质证认为，购房协议承诺书关联性有异议，没有签订正式合同，且购房款支付没有超过50%。证据2收款凭证不是正式发票，没有收款人签字，真实性合法性有异议。证据3卫辉市正源物业管理有限公司出具的入住证明只有盖章，没有经手人签名，关联性和合法性有异议的，不能证明已入住，原告只交了30万元，入住是不符合法律和合同规定的。房屋内部照片、视频，钱没交完，原告搬进去住，合法性关联性有异议。 第三人委托诉讼代理人对原告提供的证据均无异议。第三人法定代表人质证认为，证据1中证明所涉漏水可能有，是事实，如果按照购房协议于6月30日前交了钱都没事情，其他证据没意见。 本院综合认证认为，当事人对原告提供的购房协议承诺书、购房收据真实性没有异议，本院予以采信。证据1中证明内容为原告多次向物业反映其所居住商品房长期漏水，经查是房屋质量不合格，该内容与本案是否应当排除执行的事由不具有关联性，本院不予认定。证据2、3能够与证据1相印证，且第三人对前述证据基本无异议，被告对证据2、3的质证意见不能成立，本院予以采信。 经审理查明，2018年2月3日，原告刘文正与第三人卓立公司签订了一份《购房协议承诺书》，约定卓立公司将位于卫辉市一套（面积265.22平方米）以价款657746元加配套费46787元（包括天燃气开口费、维修基金费、地暖费、地下室、手续费印花税）出售给原告，付款方式为先付定金15000元，2018年3月15日前付285000元和配套费46787元，2018年6月30日前付清尾款357746元。第三人同意原告付订金15000元后由原告先行对房屋装修使用，待收到第一期付款后再签订购房网签合同。原告和第三人法定代表人蔡永法在承诺书上签字。2018年3月7日，第三人在原告支付了300000元后出具了收据。2018年4月8日，原告向所在物业管理有限公司缴纳了装修垃圾清运费、代收垃圾处理费等费用，开始装修房屋，装修完工后一直由原告一家人居住使用。案涉房屋现登记在第三人卓立公司名下，坐落地为卫辉市，所在层为第11-12层。 另查明，本院在执行（2019）浙0381执4925号申请执行人虞锦楷与被执行人卓立公司债权转让合同纠纷一案中，于2019年8月8日裁定查封了案涉房屋，并于2019年9月5日送达当地不动产登记中心，查封期限至2022年9月4日。原告于2019年12月2日向本院提起执行异议，本院于2019年12月18日裁定驳回。原告于2019年12月20日收到裁定书后于2020年1月2日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受下名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告刘文正与第三人卓立公司于2018年2月3日签订的《购房协议承诺书》，虽非正式合同，但已包含了双方当事人、房屋交易具体位置、面积、价款、付款方式、付款期限、网签时间、交房时间、违约责任等条款，基本上具备了合同的必要条款，可作为购房合同对待。该承诺书签订于本院查封之前，系双方真实意思表示，合法有效，符合上述规定的第一项情形。原告所购商品房现由原告一家人居住使用，另经查询其名下位于卫辉市有一处房屋，原告声称已出卖他人，但未能提供相关买卖合同，故其称无其他用于居住的房屋，本院难以采信。在购房款支付上，原告只支付了300000元，不到总价款704533元的50%，且原告明确表示不愿意按本院要求将购房余款交付执行。原告不愿意交付执行的理由一是房屋存在漏水要先解决，二是案涉房屋应当先办理过户手续。鉴于上述诉求不属于本案审理范围，不能作为对抗执行之理由，原告应当另案解决。由于原告已支付的价款未能超过约定总价款的50%，也不愿意按本院要求将购房余款交付执行，且原告未能举证证明自己名下无其他居住房屋，尚不能满足第二十九条规定的全部条件，故原告要求排除执行缺乏法律根据，本院不予支持。被告该点答辩意见成立，本院予以采纳。原告对于案涉房屋装修部分的价值，由执行机构依照有关规定处理。另，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立，变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于原告与第三人之间仅存在购房协议，双方之间成立合同之债关系，原告迄今未对案涉房屋办理过户登记手续，其主张案涉房屋归其所有，缺乏法律根据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告刘文正的诉讼请求。 案件受理费10845元，由原告刘文正负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  黄其宁 人民陪审员  池邦义 人民陪审员  陈 祎 二〇二〇年七月二日 代书 记员  许彬彬