云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1369号原告杨泽仙，女，拉祜族，1970年10月27日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托代理人陈新送，云南唯真律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人许显连，云南唯真律师事务所律师。特别授权代理。被告龚成琳，女，汉族，1986年12月15日出生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托代理人龚乾声，男，汉族，1956年3月29日出生，身份证登记住址：云南省昭通市镇雄县，与被告龚成琳系父女关系，现住。特别授权代理。被告刘攀，男，汉族，1986年3月14日出生，身份证登记住址：山东省济南市市中区，现住。第三人昆明岚峰房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91530111MA6NCHAX4G，住所云南省昆明市官渡区矣六乡水晶堡五期商铺1层1号。法定代表人陈军，总经理。原告杨泽仙诉被告龚成琳、被告刘攀、第三人昆明岚峰房地产经纪有限公司（以下简称“岚峰经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告杨泽仙及其委托代理人陈新送、许显连，被告龚成琳及其委托代理人龚乾声，第三人岚峰经纪公司的法定代表人陈军到庭参加诉讼。被告刘攀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨泽仙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房定金25000.00元;3、判令被告立即向原告支付违约金77000.00元；4、由两被告承担本案受理费。事实和理由：原告为购买房屋，经由中介方第三人岚峰经纪公司撮合，于2019年11月8日，原告与被告刘攀、龚成琳以及第三人岚峰经纪公司签订《房屋买卖合同》，约定被告刘攀、龚成琳将其拥有合法所有权的位于昆明市官渡区房屋出售给原告，价款为1549000.00元。同时，约定违约责任为“不按合同约定履行义务的一方，应向无过错方支付此房成交价的20%的违约金。”在签订合同当日，原告向被告支付25000.00元的定金。并且，原告已经按照合同约定履行购房的首付款筹资等合同义务履行的准备，但是在此过程中，被告拒绝出售房屋，且经各方多次协商均无果。被告的违约行为已经给原告造成经济损失。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十条及第一百二十一条相关规定，依法向人民法院提起诉讼，望支持原告的全部诉讼请求。被告龚成琳答辩称：一、2019年10月21日，第三人岚峰经纪公司（中介）不知从什么地方得知被告龚成琳电话，打电话联系说有客户支付全款购买自家的房屋，价款为1,549,000.00元，一次性付清。2019年10月30日中介从本人手里拿走了房门钥匙，2019年11月4日中介再次催促我，并明确告知我客户答应全款购买，之后中介一直与我老公刘攀联系，再没有同我联系过，直至2019年11月7日下午五点，平时不怎么同我说话的被告刘攀破天荒同我聊了很长时间，最后才告知我客户已经交了5000.00元定金在中介那里，让我第二天去签约，还特别告知我中介同他商定是按揭购买，我当时就同刘攀大吵一架，我觉得卖房子是一个人一生中的重大决定。既然发生了如此大的变化，中介同原告为啥一直没有告诉我，经过再三追问，刘攀告诉我中介威胁他说原告已经向中介私下支付了定金，如果我不签约的话就要支付违约金，这是法律规定没有商量。因为我不懂法且在中介有意识的诱导下，担心自己承担法律责任，错误理解为买方支付了定金，中介方代为收受了定金后，合同就已经成立，之后签订合同中不过是双方各自保留一份书面凭证而已。于是第二天即2019年11月8日，在中介的再三催促下，赶到岗峰经纪公司，由中介提供格式合同范本，在没有向我作任何说明及作任何解释的情况下，由中介填写了合同范本，让我与买方在相应位置签字捺手印，出于无奈，我签字并按手印，买卖房屋的整个过程即告终结。整个过程，中介一没有向我谈及合同相关注意事项，二没有让我仔细阅读合同，坐下后就催促签字，按中介要求完成合同的签订。二、合同的订立，最基本的原则是互相信任原则，但是中介先是告知我买方全款购房，而后又找我丈夫刘攀商议按揭购房，为达目的穷尽各种手段制造了我们夫妻矛盾，欺骗了我们，使我们在签订合同的过程中做出了错误的决定，违背了我们的真实意思表示，缺乏合同成立的有效要件，被告龚成琳恳请法庭依法认定合同不成立或无效。三、原告在起诉状中陈述称：原告按合同约定履行购房的首付款筹集等合同义务履行的准备，原告是否按合同规定履行了合同义务呢？在起诉状中原、被告于2019年11月8日签订的房屋买卖合同第十六条中特别明确约定在本年度十二月初合同乙方向合同甲方先行支付首付款陆拾万元整，由甲方于结清该出卖房屋的银行按揭贷款，待甲方拿到房产证后再过户。直到2019年12月1日乙方并没有将款项向甲方支付，甲方当然有权抗辩，乙方没有先履行义务导致甲方没法还贷，拿不出产权证用于过户，即是乙方没有先履行付款义务直接导致甲方根本无法履行合同义务，致使合同目的不能实现，甲方当然有权解除合同，而不是乙方理解的已履行筹集款项的准备，至于孰是孰非，请法庭依法作判。四、至于中介是何动机，有何目的，为何实施如此不适合自己作为居间人身份的言行，请法庭依据法律与相关事实调查，认定并作判。为了保护更多人的权益，使房产中介良性互动、有序进行，被告龚成琳请求对中介的行为一并进行相应的认定，对其提出司法建议，以体现司法的权威性，并实现司法公正，达到警示的目的。综上所述，请求法庭依法作判，否定原告的诉讼请求，认定被告不存在违约行为。被告刘攀未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告杨泽仙起诉事实与理由，以及相应诉讼请求的答辩权。第三人岚峰经纪公司口头陈述称：被告龚成琳答辩称中介威胁她，第一次是全款支付房款，后来变成按揭支付剩余房款，这是我方与被告刘攀约定好的。我方一直与刘攀联系，当时是让刘攀来签订合同，但刘攀说他不在，让他老婆（龚成琳）来签订合同，签字的时候是三方都在场的，并没有任何威胁的情况，大家都是成年人，如果遇到威胁可以报警处理，况且被告龚成琳也没有任何证据证明我方威胁过她。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其中对原告杨泽仙提交的《收条》，以及第三人岗峰经纪公司提交的《收条》、《房屋信息摘抄表》、原告和被告的身份证复印件的真实性、合法性、关联性认可，至于上述证据的证明目的，本院将结合本案的所有证据综合评述。对有争议的证据，本院认定如下：原告杨泽仙和被告龚成琳及第三人岚峰经纪公司提交的《房屋买卖合同》原件各一份，原告杨泽仙、第三人岚峰经纪公司对其真实性、合法性、关联性认可，被告龚成琳不认可该合同的三性，认可合同中的字是自己签的，手印是自己捺的，但认为由于自己不是太懂，自己是被第三人岚峰经纪公司威胁、欺诈而签字、捺手印的。本院认为，因被告龚成琳和被告刘攀的签字、捺印行为，以及原告杨泽仙、第三人岚峰经纪公司的自认行为，本院对该证据的真实性、合法性、关联性依法予以采信，且对该证据的证明内容，因系三方当事人自愿签订的，不违反相关法律、法规的规定，本院予以采信，至于是否存在威胁、欺诈行为，是否存在重大误解，是否存在法律规定的可撤销情形，本院将在争议焦点部分评述。原告杨泽仙提交的短信截图，欲证明被告单方面表示不同意出售案涉房屋，其行为构成违约。被告龚成琳对其真实性认可，但认为不能证明其观点，是原告杨泽仙不能证明其应履行支付首付款的义务，且违反最早约定的全额付款的约定义务在先自己才表示不再出售案涉房屋的。第三人岚峰经纪公司对该证据的三性及证明目的均无异议。原告杨泽仙提交的收款收据，欲证明被告刘攀在2019年12月1日以短信方式告知原告杨泽仙不卖案涉房屋，经协商无果以后，因原告有购房需求而于2019年12月15日重新购房支付的首付款650,000.00元，说明原告已经具备履行涉案合同支付首付款600,000.00元的条件。被告龚成琳对该证据的关联性不认可，认为与本案无关，且原告也未联系、告知过自己。被告龚成琳提交的微信聊天记录和微信聊天记录的录音，欲证明第三人岚峰经纪公司对其存在威胁、欺诈行为。原告杨泽仙和第三人岚峰经纪公司对其三性均不认可，也不认可其证明目的，认为二被告均系成年人，且有文化，微信聊天记录和微信聊天记录的录音均在签订合同之前，如果存在威胁、欺诈的情形，二被告可以报警处理，但被告龚成琳并未提交相关证据证明其观点。本院认为，原告杨泽仙提交的短信截图和《收款收据》，来源于原、被告双方当事人和案外第三方的俊发集团，结合三方当事人签订的《房屋买卖合同》的相关情况及当庭陈述，能够相互印证，证实原告杨泽仙通过被告岚峰经纪公司的房源介绍后签订了购房合同，在合同的履行过程中发生争议，被告刘攀明确表示不再出售案涉房屋后原告杨泽仙另行购房的事实，故本院对上述证据的三性依法予以采信，至于证明目的本院将结合其他证据综合认定。原告杨泽仙、第三人岚峰经纪公司对被告龚成琳提交的微信聊天记录和微信聊天记录的录音的三性不认可。本院认为，聊天记录均发生在三方合同签订之前，属于合同签订之前的协商阶段的意见，应当以三方签订的《房屋买卖合同》的约定为准，故本院对该证据的真实性依法予以采信，至于其证明内容本院将结合其他证据综合评定。根据庭审，以及原、被告双方的举证、质证和当庭陈述，本院确认本案法律事实如下：案涉房屋系被告龚成琳与被告刘攀在夫妻关系存续期间于2016年5月13日与案外人何明明、蒋仕英签订《房产买卖合同》并经公证后购买所得，产权人登记为刘攀，现有按揭贷款存在，被告刘攀委托第三人岚峰经纪公司出售该房屋。原告杨泽仙（购买方、乙方）通过第三人岚峰经纪公司的房源信息了解了案涉房屋的现状，并于2019年11月8日与被告龚成琳、刘攀（出售方、甲方）及第三人岚峰经纪公司（经纪方、丙方）签订了一份被告岚峰经纪公司提供的《房屋买卖合同》，合同约定：甲乙双方经中介方提供服务，本着平等、自愿和诚实信用的原则经协商一致，达成出售及购买位于昆明市官渡区房屋，房屋建筑面积115.82平方米，成交价格为1549000.00元，合同签订之日，乙方支付25000.00元定金，由甲方保管，在房屋权属转移登记手续办理完毕后，甲方履行完本合同第五条时冲抵房款。合同第三条房款支付方式约定：甲、乙双方同意在产权部门出具产权转移为乙方名下的收据时，乙方支付除定金外的首付款人民币724000.00元；其余房款由乙方申请个人住房贷款支付给甲方。合同第四条双方约定办理房屋权属转移登记手续的时间为：甲方还清银行按揭贷款拿到产权证五个工作日内过户。合同第五条甲方权利义务中甲方交房时间及条件约定为：甲方收到乙方银行按揭贷款叁天内交房。合同第八条约定：上述房屋办理房屋权属转移登记所需交纳的税费及相关费用由乙方支付，公证费经双方协商由乙方支付。合同第十条违约责任约定：不按合同约定履行义务的一方，应向无过错方支付此房成交价的20%的违约金；一方因违约造成对方经济损失的应承担损失赔偿责任。合同第十六其他约定为：1、因产权人不在昆明，产权人要求签此合同，由产权人现任妻子代签，代理人签字具有法律责任和经济责任；2、乙方于2019年12月初在三方于房管局查此房档案，除此房按揭抵押外无其它，乙方先支付此房首付款600000.00元给甲方，此费用甲方只能用于还此房银行按揭贷款，等甲方拿到此房产权证后过户。另外，合同还对风险的转移、中介费的支付、争议的解决等进行了约定。合同中有原告杨泽仙、被告龚成琳以及被告龚成琳代被告刘攀的签字，以及第三人岚峰经纪公司法定代表人陈军的签字和公司的印章。另外，被告刘攀在之后也补充签了自己的名字。合同签订当日，原告杨泽仙向被告龚成琳支付了定金25000.00元，被告龚成琳在其和原告杨泽仙身份证共同复印件上向原告杨泽仙出具《收条》一份。2019年12月1日，被告刘攀以短信方式向原告杨泽仙明确表示因被告龚成琳的原因不愿意出售案涉房屋，之后三方共同协商处理未果。2019年12月15日，原告杨泽仙通过其他中介公司购买了他处房屋一套，并支付首付款650000.00元。现原告杨泽仙于2020年1月14日诉至本院，主张上述诉请。审理中，原、被告及第三人对原告杨泽仙主张的解除三方之间签订的《房屋买卖合同》，退还购房定金25000.00元的诉讼请求均无异议。本案争议的焦点为：原告杨泽仙主张的被告龚成琳、被告刘攀违反三方的合同约定应承担违约责任，并以案涉房屋的成交价的5%计算的违约金的诉讼主张是否成立。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系各方当事人自愿签订的合同，不违反相关法律、法规的规定，为合法有效的合同，合同成立并生效，各方当事人应当遵照执行。原告杨泽仙及第三人岚峰经纪公司均认为系被告龚成琳、被告刘攀不愿意再出售案涉房屋，应承担违约责任。被告龚成琳认为系第三人岚峰经纪公司的欺诈行为导致，自己并无过错，不应承担违约责任。本院认为，原告杨泽仙在签订合同的当日即按照约定向被告龚成琳支付了购房定金25,000.00元，并在2019年12月15日前准备了购房首付款650,000.00元，其行为并未违反三方签订的《房屋买卖合同》中第十六条第2款的约定，而被告刘攀在2019年12月1日以短信方式告知原告杨泽仙不愿意再出售案涉房屋，违反三方在《房屋买卖合同》第十六条第2款的约定，导致原告杨泽仙合同目的不能实现的客观事实，因被告刘攀的行为构成表见代理，也视同为被告龚成琳的意见，故二被告的行为构成法律规定的违约行为，应承担违约责任。至于原告杨泽仙主张的违约金的计算方法问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原告杨泽仙主动调整三方约定的违约金的计算比例，以案涉房屋成交价的5%计算违约金为77,000.00元。本院认为，被告龚成琳、被告刘攀存在违约行为，应承担违约责任，但原告杨泽仙自2019年11月8日交付定金25,000.00元，至2019年12月1日得知不能购买案涉房屋，并于2019年12月15日又重新购房，其实际损失不大，预期利益并不过高，故本院酌情将违约金的金额调整为50,000.00元。被告刘攀经本院合法传唤未到庭对原告杨泽仙主张的事实进行反驳并举证，依法应承担不利后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百零七条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨泽仙与被告龚成琳、刘攀及第三人昆明岚峰房地产经纪有限公司于2019年11月8日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、由被告龚成琳、被告刘攀于本判决生效之日起十日内一次性共同退还原告杨泽仙购房定金25,000.00元；三、由被告龚成琳、被告刘攀于本判决生效之日起十日内支付原告杨泽仙违约金50,000.00元；四、驳回原告杨泽仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2340.00元，由被告龚成琳、刘攀共同负担2000.00元，由原告杨泽仙负担340.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  马永宏人民陪审员  刘 昶人民陪审员  王金梅二〇二〇年七月九日书 记 员  雷 娟