文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初19875号原告：余琳琳，女，1994年9月22日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：张巧梦，女，1990年3月19日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：宋世雄，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：皮开顺，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。第三人：重庆到家了网络科技有限公司渝中区较场口分公司，住重庆市渝中区。负责人：陈杰，经理委托诉讼代理人：谭小玲，该公司员工。原告余琳琳与被告张巧梦、第三人重庆到家了网络科技有限公司渝中区较场口分公司（以下简称到家了公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余琳琳，被告张巧梦的委托诉讼代理人宋世雄、皮开顺，第三人到家了公司的委托诉讼代理人谭小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余琳琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告向被告支付的押金3000元；2、判令被告赔偿原告提前解除房屋租赁合同的违约金20000元人民币；3、判令被告赔偿原告房屋的装修费用9800元人民币，翻修费用1949.8元人民币，共计117498元人民币；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年8月26日签订《房屋租赁合同》，被告将位于重庆市渝中区房屋出租给原告，租赁合同约定租赁期限48个月，从2018年8月27日起至2021年8月26日止，月租金人民币2000元人民币，按季度支付租金。原告在签订租赁合同当日向被告支付押金3000元人民币及第季度租金6000元人民币，共计9000元人民币，并且每季度按时向被告支付租金至2019年2月26日。原告于2017年8月底开始装修，后于2019年3月进行翻修，费用合计117498元。原告在忙于其业务期间，被告于2019年5月中旬擅自解除租赁合同，致使原告原定的业务无法继续开展，在此期间原告多次要求被告继续履行租赁合同，但对方拒不继续履行，对原告的要求置之不理。原告还了解到被告系第三手房东，被告在2017年8月不准备与第二手房东继续租赁关系后，为了避免自己的押金损失，在未经同意的情况下，伪造产权人的授权委托书与原告签订本次租赁合同。并且被告与原告所签订的租赁合同到期日比被告与第二手房东所签订的合同到期日晚12个月，被告从签订合同初始时就存在欺骗的行为。现被告的违约行为造成原告巨大的经济损失，原告为保障自己的合法权益特诉至法院，望判如所请。被告张巧梦辩称，1、整个合同的签订，被告没有参与。2、原告应当按照合同的约定履行支付租金的义务，原告未按时交付租金，业主收回房屋系正当权利，被告不存在违约。3、原告将房屋内的电器搬走，该电器并非是原告方添置的，这些电器系夏明军的，被告将另行追诉原告搬走被告室内的物品。4、夏明军是资产的管理人，张巧梦出租房屋是得到了夏明军的认可，没有给原告造成任何损失。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人到家了公司述称，张巧梦向到家了公司提交了产权证明复印件、产权人的委托出租手续及张巧梦的身份证复印件，委托到家了公司对外出租案涉房屋。但合同上张巧梦的字系由周宇航签署，在签合同时到家了公司的工作人员李东京向张巧梦核实过，张巧梦告知由周宇航代签合同没有问题。本院经审理查明的事实如下：2017年8月26日，余琳琳通过中介到家了公司从张巧梦处承租了重庆市渝中区民生路5号16-5房屋。当日，余琳琳向张巧梦支付了押金3000元以及一个季度租金6000元。其后，余琳琳按季度向张巧梦支付房屋租金至2019年5月26日。审理中，余琳琳举示《房屋租赁合同》一份，载明出租人（甲方）为张巧梦，承租人（乙方）为余琳琳，经纪方（丙方）为到家了公司。该合同约定，甲方将其拥有的坐落于重庆市渝中区民生路5号16-5#房屋出租给乙方使用。租赁期限共48个月，自2017年8月27日起至2021年8月26日止。该房屋月租金为2000元，按季度支付，但支付时间未约定。乙方须在签订本合同并交纳首期租金的同时向甲方支付押金3000元。甲方须保证房屋的出租不违反国家和地方法律法规的相关规定并保证自己有权决定此租赁事宜。租赁期内若非乙方的过失，甲方擅自解除本合同提前收回该房屋的，甲方须按一个月的租金金额向乙方支付违约金，并退还乙方已交押金及剩余租金；若违约金不足弥补乙方损失的，乙方可据实追诉甲方责任。合同另约定，经甲乙双方友好协商，在乙方租期内，若甲方提前解除合同，则视甲方违约，违约金20000元。张巧梦称，张巧梦委托到家了公司出租案涉房屋属实，但签订合同时张巧梦不在场，该合同上甲方签字并非本人所签。到家了公司称，张巧梦向到家了公司提交了产权证明复印件、产权人的委托出租手续及张巧梦的身份证复印件，该合同甲方的签名系由张巧梦的朋友周宇航代签，并征得张巧梦本人的认可。张巧梦亦举示《房屋租赁合同》一份，拟证明2017年8月6日，张巧梦从夏明军处租赁案涉房屋。该合同约定，租赁期限自2017年8月16日起至2020年8月15日止，租金为2000元每月，每3个月支付一次，在每3个月的前10日前支付下一期租金。审理中，余琳琳认为张巧梦伪造了房屋业主的授权书对外出租房屋。张巧梦称，房屋业主的授权书是夏明军提供的，夏明军是资产管理人，张巧梦出租房屋得到了夏明军的认可。审理中，余琳琳称，2019年5月因张巧梦拖欠夏明军的房租，夏明军收回了案涉房屋，并要求余琳琳搬离，余琳琳于2019年5月中旬搬离了案涉房屋。张巧梦称，张巧梦要求余琳琳直接将租金支付给夏明军，并与夏明军直接签订租赁合同，但余琳琳不同意，余琳琳未按时支付租金，业主收回房屋系正当权利，张巧梦不存在违约。审理中，余琳琳还举示了订单截图、备忘录截图、照片，拟证明装修损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，张巧梦通过中介到家了公司对外出租涉案房屋，虽然案涉《房屋租赁合同》上签字并非张巧梦本人所签，但余琳琳一直按该《房屋租赁合同》的约定支付押金及租金，张巧梦亦予接受并向余琳琳交付了房屋，故该《房屋租赁合同》成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于租金支付时间问题。本案双方主要争议在于租金的支付时间。案涉《房屋租赁合同》只约定了租金按季度支付，但未约定具体的支付时间，更没有约定需要提前支付租金，余琳琳已将租金缴纳至2019年5月26日，故余琳琳不存在未按约定支付租金的情形。现因张巧梦的原因，导致租赁房屋被权利人收回，余琳琳无法使用租赁房屋。同时，张巧梦未取得出租案涉房屋的权限，亦违反了合同的约定。故双方之间的《房屋租赁合同》无法继续履行的原因在于张巧梦，张巧梦应退还押金并承担相应的违约责任。关于违约金问题。案涉《房屋租赁合同》既约定“甲方擅自解除本合同提前收回该房屋的，甲方须按一个月的租金金额向乙方支付违约金”，又约定“在乙方租期内，若甲方提前解除合同，则视甲方违约，违约金20000元”。根据合同法第一百一十四条的规定，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。鉴于合同中两处违约金约定明显矛盾，且余琳琳并未举证证明其损失的情况下，本院确定由张巧梦承担一个月的租金金额的违约金为宜。关于装修损失问题。余琳琳举示的证据不足以证明其实际损失，且根据其庭审陈述，余琳琳在搬离案涉房屋时亦将其购买的物品搬走，故本院对装修损失的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告张巧梦于本判决生效之日立即退还原告余琳琳押金3000元；二、被告张巧梦于本判决生效之日立即支付原告余琳琳违约金2000元；三、驳回原告余琳琳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取334元，由原告余琳琳负担309元，由被告张巧梦负担25元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 谭宁模二〇二〇年七月二十一日法官助理 徐浩然书 记 员 夏 静