浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初2013号 原告：陈新达，男，1968年9月5日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：高婴,浙江耀城律师事务所执业律师。 被告：陈伟峰，男，1979年12月9日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 原告陈新达诉被告陈伟峰房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年4月29日立案受理后,依法由审判员陈战独任审判,于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人高婴、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈新达起诉称，1、依法判令被告陈伟峰将位于桐乡市振东新区及配套车位、储藏室交付给原告陈新达，并办理移交钥匙、门禁卡、车位等相关手续；2、依法判令被告陈伟峰向原告陈新达支付违约金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告陈伟峰辩称，本人持有的房屋买卖合同中原告明确承诺贷款（购房尾款）于2017年7月30日前到达本人账户，逾期属违约，结果贷款逾期到达，原告违约在先；三年来，本人通过房屋中介多次与原告协商交涉原告违约赔偿问题，均无果；本人与原告房屋买卖合同签署过程中，在房屋中介参与下，曾商定银行贷款最快十五天，最迟一个月到达本人账户，结果原告为了其利益，调换贷款银行，使得银行贷款延迟到达本人账户，使本人利益受损。综上，请求法院驳回原告的诉求。 经审理认定,2017年6月1日，原告陈新达与被告陈伟峰在房屋中介（合同中作为丙方）参与下签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其所拥有房产即坐落于桐乡市振东新区房屋及配套汽车位、储藏室以2200000元价格转让给原告，其中定金为200000元、首付款为1100000元、余款900000元办理银行贷款，被告在收到全额房款后三日内腾空该房交予原告使用。若发生违约，违约方应按该房屋成交总价的20%赔偿给对方，并对违约情形作了约定：“本合同生效后,双方应相互配合丙方到相关部门办理房产过户交易手续，如因一方原因致使本合同无法履行，则视为该方违约。”及“如因甲乙双方任何一方原因延误（最多3个工作日）过户期限即被视为违约，但……。”该合同中备注原告承诺7月30日前贷款到达被告账户。合同签订后，原告按约支付了定金、首付款，并办理了银行贷款手续，原、被告双方也按约办理了该房地产过户手续。但因尾款（银行贷款）900000元于2017年8月2日到达被告账户，被告拒绝向原告交付房屋钥匙，双方发生纠纷，经原告报警，公安机关调处无果，原告遂诉至本院。 另查明，本案争讼的房屋被告作为所有权人于2017年3月13日办理了不动产产权登记，原告作为所有权人于2017年6月14日办理了不动产产权登记、原告及妻子徐正娟作为所有权人于2017年7月27日办理了不动产产权登记。被告于2016年12月23日交纳物业费3050元（自2016年12月1日起至2017年12月31日止）、2019年1月9日交纳物业费2815元（自2018年1月1日起至2018年12月31日止）、2020年1月8日交纳物业费2815元（自2019年1月1日起至2019年12月31日止）。本案庭审结束后，被告向本院提交反诉状，请求：1、判令被反诉人支付违约金44万元；2、判令被反诉人支付中介费1万元；3、判令被反诉人支付物业费8680元；4、判令被反诉人承担全部诉讼费。嗣后被告又向本院提交了其书写的争讼房屋水表、电表过户情况说明，认为此是本案重要证据。 以上事实有原告提交的《房屋买卖合同》、收条、银行交易明细、不动产登记权证、报警记录，被告提交的《房屋买卖合同》、物业费收款收据、房屋中介预留保证金收款收据、水表及电表原告过户情况说明、反诉状，原、被告庭审陈述予以证实。 本院认为,针对原告诉讼请求一、依法判令被告将位于桐乡市振东新区及配套车位、储藏室交付给原告，并办理移交钥匙、门禁卡、车位等相关手续。原告认为根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务。”本案原、被告间签署的《房屋买卖合同》第八条约定交付标的物的时间为收到全额房款后三天之内；《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，本案被告应当继续履行交付房屋的非金钱债务；被告至多只享有延期三天交房的抗辩权利。被告认为原告迟延支付购房款，违约在先，被告通过房屋中介多次与原告协商交涉违约赔偿问题无果，目前状况不是被告造成的。本院认为原告的意见有据可依，被告之意见缺乏法律依据，本院对原告的意见予以采纳，对被告的意见不予采纳，被告应按《房屋买卖合同》约定腾空该房交予原告使用。针对原告诉讼请求二、依法判令被告向原告支付违约金10万元。原告认为根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定及《房屋买卖合同》中违约责任约定，参考三年租金以及装修涨价等因素，已低于合同约定的违约金计算标准；被告坚持认为原告违约在先，己方没有过错。本院认为《房屋买卖合同》中对双方违约责任的约定（违约方按房屋成交总价20%赔偿给对方），约定的情形是不配合办理房产过户交易手续，致使合同无法履行，即是违约方“悔约”，“悔约”应解释为“不履行合同义务导致合同目的不能实现的行为”，而不能泛指所有的违约行为。本案被告迟延交房的行为，也仅仅是迟延履行，并未使合同目的不能实现。原、被告双方也未明确约定迟延交房所适用的违约条款及计算标准，故原告诉请被告支付违约金10万元，缺乏依据，本院不予支持。 原、被告间签订的房屋所有权转让合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中原告已支付被告全额房款，《房屋买卖合同》中明确约定被告收到该房屋全款后三天之内腾空该房交予原告使用，故被告应于2017年8月5日前腾空该房交予原告使用，且交付房屋操作简便，只需将钥匙、门禁卡等交给原告即可，但被告以原告违约在先交涉为由未及时配合原告收房使用，直至原告报警，公安机关介入后仍未交房，显然存在逾期交付使用房屋的违约行为，原告请求被告将位于桐乡市振东新区及配套车位、储藏室交付给原告，并办理移交钥匙、门禁卡、车位等相关手续之诉讼请求，合法有据，本院予以支持。但原告请求被告支付违约金100000元，依据不足，本院不予采纳。被告在庭审法庭辩论结束后向本院提出反诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”故本案被告提出反诉不符合法律规定，本院不予采纳，被告之诉请可另行主张。至于被告在庭审结束后向本院提交其书写的争讼房屋水表、电表过户时间情况说明，与本案房屋交易事实相符，不影响本案定性及审判，无须重新开庭进行审理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告陈伟峰于本判决生效之日起十日内将坐落于桐乡市振东新区及配套车位、储藏室交付给原告陈新达，并办理移交钥匙、门禁卡、车位等相关手续； 二、驳回原告陈新达的其他诉讼请求。 本案受理费2300元，减半收取1150元，诉讼财产保全费1020元，合计2170元，由原告陈新达负担2130元，被告陈伟峰负担40元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳帐户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，帐号为：62×××62，逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员 陈 战 二〇二〇年七月二十二日 书记员 张曼蓉 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??