杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初124号 原告：陈某1，女，汉族，1974年9月8日出生，住杭州市余杭区。 原告：袁树炎，男，汉族，1970年9月26日出生，住杭州市余杭区。 原告：袁某，女，汉族，××××年××月××日出生，住杭州市余杭区。 原告袁树炎、袁某的共同委托诉讼代理人：陈某1，身份情况同上。 被告：陈月明，男，汉族，1946年1月22日出生，住杭州市西湖区。 被告：姜桂凤，女，汉族，1951年11月20日出生，住杭州市西湖区。 被告：陈利军，男，汉族，1976年3月11日出生，住杭州市西湖区。 原告陈某1、袁树炎、袁某与被告陈月明、姜桂凤、陈利军分家析产纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日、7月14日公开开庭进行了审理。原告袁树炎、袁某的委托诉讼代理人即原告陈某1及被告陈月明、姜桂凤、陈利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告向本院提出诉讼请求：杭州市西湖区××单元××室房屋归三原告所有，三被告协助三原告办理房屋产权过户手续；三被告补偿三原告48平方米房屋的折价款336万元；三被告支付三原告48平方米房屋出租所得的房屋租金30万元；诉讼费由三被告承担。 事实和理由：陈某1与袁树炎于××××年××月××日结婚，于××××年××月××日生育女儿袁某。 2002年11月25日，陈月明以户主的身份与浙江火炬置业发展有限公司（以下称火炬公司）签订《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》。2007年6月7日，双方又签订《花园亭地块改造项目补偿安置协议》，就房屋产权调换事宜作出约定，取得杭州市西湖区、4单元701室、4单元2001室房屋（以下称503室房屋、701室房屋、2001室房屋）。2008年8月21日，取得三处房屋房产证，503室房屋面积159.82平方米，701室房屋面积81.32平方米，2001室房屋面积81.32平方米。 陈利军与陈樱已离婚。法院判决2001室房屋归陈樱、陈某2所有。三被告居住503室房屋。503室房屋为母子套，其中半套已出租10年，按每年5万元计算，出租收入为50万元。三原告居住701室房屋。 陈某1享有32平方米房屋面积，袁树炎享有32平方米房屋面积，袁某享有64平方米房屋面积，还有1.32平方米是扩面面积，三原告对503室房屋、701室房屋共享有129.32平方米面积。房屋价值为每平方米7万元。上述财产系家庭共同财产，三原告依法享有相应份额。三原告已成家立户，有权依法分割上述共同财产。要求支持三原告的诉讼请求。 三被告辩称：房产证受法律保护，房产证上只有陈月明、姜桂凤名字，陈月明、姜桂凤有权处理房屋归属问题。被拆迁的房屋是陈月明、姜桂凤辛苦建造的，房屋拆迁后分到的320平方米房屋也是陈月明、姜桂凤以每平方米910元价格购买的，陈某1对被拆迁房屋的建造没有出过力。关于房屋租金，陈某1也没有支付过养老费，陈月明、姜桂凤有糖尿病、高血压，医疗费都是用租金来支付的。 袁树炎、袁某没有资格分享房产，三套房屋是拆迁所得，应在老宅的基础上来分。拆迁合同上没有袁树炎、袁某的名字，老宅宅基地证上也没有袁树炎、袁某的名字，袁树炎、袁某对老宅的建造没有作出贡献，袁树炎、袁某对三套房屋不享有权利。 三原告为证明其主张，举证如下： 1、民事判决书。证明三原告对房屋享有的份额。 2、《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》、《花园亭地块改造项目补偿安置协议》。证明房屋来源。 3、不动产权属信息查询记录、房产证。证明房屋登记情况。 4、人口信息、常住人口登记卡。证明原、被告身份情况。 5、收款单。证明陈月明已收到701室房屋回购款。 三被告未提供证据。 法庭质证时，三被告对三原告提供的证据1-5发表如下质证意见：证据1-4，没有异议。证据5，收款单上的签名不是陈月明签的。 经审查，本院对三原告提供的证据1-5发表如下认证意见：证据1-4，三被告没有异议，予以认定。证据5，三被告无相反证据证明异议的成立，对其异议不予采信，该证据予以认定。 根据上述本院采信的证据记载的内容，结合当事人在庭审中的陈述，本院就本案事实确认如下： 陈月明与姜桂凤系夫妻，双方生育女儿陈某1、儿子陈利军。陈某1与袁树炎系夫妻，双方生育女儿袁某。陈利军与陈樱于××××年××月××日登记结婚，于2018年3月30日离婚，双方生育儿子陈某2。上述八人曾为同户人员，户籍地为杭州市西湖区××路花园亭95号，户主为陈月明。 2002年11月25日，陈月明作为户主与火炬公司签订《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》，内容为，火炬公司经批准在花园亭进行征地拆迁，建设花园亭地块改造项目，陈月明户房屋属拆迁范围，双方就拆迁补偿安置事项协商一致，签订协议如下：一、陈月明户在册人口8+2人，拆迁房屋建筑面积321.25平方米，其中合法面积320平方米，其它面积1.25平方米。二、陈月明户合法房屋、临时建筑、地上附属物、装修等补偿费合计237063元。三、火炬公司建造高层成套住宅安置陈月明户，实行产权调换，安置地点为原地回迁；安置标准按照《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第十九条规定，结合陈月明户人口，安置建筑面积320平方米；回迁安置时，以被拆迁人合法常住在册户口人数确定安置面积；新造房屋按重置价格每平方米910元结算。该协议还对搬迁期限、安置房交付期限、搬迁奖励、搬家补贴、过渡费等作出约定。 2007年6月7日，陈月明户与火炬公司又签订《花园亭地块改造项目补偿安置协议》，约定：一、陈月明户最终安置人口为8人，含独生子女2人。二、应安置面积为320平方米，按重置价格每平方米910元计算。三、安置房为503室房屋，建筑面积159.82平方米；701室房屋，建筑面积81.32平方米；2001室房屋，建筑面积81.32平方米；合计建筑面积322.46平方米。四、其中2.46平方米为扩面面积，按照每平方米4000元计算。五、经对各项费用进行结算，陈月明户实际应交款项154599.9元。 2008年8月21日，上述三处房产进行权属登记，登记权利人是陈月明、姜桂凤。 2018年5月8日，陈樱、陈某2向本院提起诉讼，要求2001室房屋归陈樱、陈某2所有，三原告、三被告协助陈樱、陈某2办理房屋产权过户手续并补偿房屋折价款1079260元。 2019年8月23日，本院作出（2018）浙0106民初3950号民事判决，认为每个符合安置政策的安置人口均享有32平方米的安置面积，独生子女“加一”待遇属其父母共有；因确认归陈樱、陈某2的2001室房屋面积超出陈樱、陈某2的应安置面积0.705平方米，由陈樱、陈某2向三原告、三被告支付折价款。判决2001室房屋归陈樱、陈某2所有，三原告、三被告协助陈樱、陈某2办理房屋产权过户手续，陈樱、陈某2支付三原告、三被告房屋折价款6万元。该判决已生效。 庭审中，原告表示，503室房屋每平方米6万多元。被告表示，503室房屋每平方米5万元至6万元，房屋比较难卖。 庭审中，被告表示，503室房屋隔成两套，两套面积差不多，一套自住，另一套出租；房屋自2008年交付以来，陆续出租了5到6年，每月租金5000元，房屋格局不好，较难出租。原告表示，每月租金5000元予以认可，但对房屋出租5到6年不予认可，坚持主张10年租金。 本院认为，503室房屋、701室房屋、2001室房屋属于陈月明户的安置房，安置时，上述三处房屋属于户内人员的三原告、三被告、陈樱、陈某2共有。在陈樱、陈某2提起分家析产诉讼，本院作出的（2018）浙0106民初3950号民事判决生效后，2001室房屋属于陈樱、陈某2共有，503室房屋、701室房屋属于三原告、三被告共有。 陈月明户的安置人口为8＋2人，应安置面积为320平方米，人均安置面积为32平方米。根据上述生效判决，其中“＋2”是因为袁某、陈某2是独生子女，是对其各自父母的奖励，独生子女“加一”份额属其父母共有。因此，上述320平方米安置面积，其中陈月明、姜桂凤、袁某、陈某2各享有32平方米，陈某1、袁树炎、陈利军、陈樱各享有48平方米。 实际安置时，503室房屋、701室房屋、2001室房屋建筑面积共计322.46平方米。对于超出安置面积的2.46平方米，上述生效判决确认视为三原告、三被告、陈樱、陈某2共同财产，每人各享有八分之一即0.3075平方米的份额。 综上，三原告享有的份额为陈某148.3075平方米、袁树炎48.3075平方米、袁某32.3075平方米，三原告合计享有128.9225平方米。三被告享有的份额为陈月明32.3075平方米、姜桂凤32.3075平方米、陈利军48.3075平方米，三被告合计享有112.9225平方米。 503室房屋、701室房屋目前属于三原告、三被告共有。依物权法第九十九条，共有人没有约定或约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。陈某1与袁树炎登记结婚并生育袁某后，三原告形成共同共有关系。三原告独立生活后与三被告不具有共同关系，三原告要求对503室房屋、701室房屋进行分割的诉讼请求符合上述法律规定。 依物权法第一百条，共有人可以协商确定分割方式；达不成协议，共有的不动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 三原告的第一项诉讼请求是要求确认701室房屋归三原告所有，三被告协助三原告办理房屋产权过户手续。由于三原告的合计面积为128.9225平方米，而701室房屋面积为81.32平方米，三原告要求确认701室房屋归其所有，并要求三被告协助其办理过户手续的诉讼请求应予支持。 三原告的第二项诉讼请求是要求三被告补偿三原告48平方米房屋的对价336万元。三原告共同共有的房屋面积共计128.9225平方米，在扣除701室房屋面积81.32平方米后，尚余47.6025平方米。三原告主张48平方米计算有误。鉴于在陈樱、陈某2诉三原告、三被告分家析产一案中，陈樱、陈某2分得的2001室房屋面积（81.32平方米）大于陈樱、陈某2的安置面积（80.615平方米），法院因此给予三原告超出部分0.705平方米一半即0.3525平方米折价补偿，三原告对503室房屋享有47.25平方米的面积。 在503室房屋确认归三被告共有后，三被告应对其中原属三原告所有的47.25平方米的房屋面积作相应补偿。有关房屋单价本属于三原告举证范围，但三原告考虑到评估费用，不愿申请评估。庭审中，原告表示503室房屋每平方米6万多元，被告表示503室房屋每平方米5万元至6万元，双方价格比较接近。基于节约诉讼成本考虑，本院以当事人上述表示为基础，同时考虑到503室房屋每平方米成本价910元是被告交付、交易税费等各种因素，酌情确定503室房屋折价款按每平方米5.5万元计算，三被告据此应支付给三原告房屋折价款2598750元。 三原告的第三项诉讼请求是要求三被告支付房屋出租所得的房租费30万元。原、被告对503室房屋的半套出租及每月租金5000元没有争议，双方的争点是房屋实际出租期限，原告主张10年，被告认为实际出租期限为5至6年。依《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三原告的第三项诉讼请求要得到法院支持，必须举证证明三被告有累计出租房屋10年并收取10年租金的行为，然三原告并无证据证明上述事实主张。于此情形，本院只能依被告的自认将累计出租期限确定为6年，同时考虑每月5000元租金金额、三原告享有的47.25平方米房屋面积所占出租房面积比例、三被告为出租事宜所负担的管理费用等因素，酌情由三被告支付给三原告租金20万元，对三原告主张的其余租金不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州市西湖区××单元××室房屋归陈某1、袁树炎、袁某所有，陈利军、陈月明、姜桂凤于本判决生效之日起十日内协助陈某1、袁树炎、袁某办理该701室房屋的不动产权属变更登记手续。 二、陈利军、陈月明、姜桂凤支付给陈某1、袁树炎、袁某房屋折价款2598750元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、陈利军、陈月明、姜桂凤支付给陈某1、袁树炎、袁某房屋出租所得租金200000元，于本判决生效之日起十日内付清。 四、驳回陈某1、袁树炎、袁某的其他诉讼请求。 如果陈利军、陈月明、姜桂凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费77267元，由陈某1、袁树炎、袁某共同负担38283元，由陈利军、陈月明、姜桂凤共同负担38984元。 陈某1、袁树炎、袁某于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，陈利军、陈月明、姜桂凤于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  朱光明 人民陪审员  周 贞 人民陪审员  杨杭梅 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  谢雅君