江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初285号 原告：徐州市寓驿商业运营管理有限公司，住所地徐州市泉山区新淮海西路万科淮海天地SOHO4号商办楼1310室。 法定代表人：罗诚，总经理。 委托诉讼代理人：陆东海，江苏光亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵博涵，江苏光亚律师事务所律师。 被告：郑阳，男，1989年3月1日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告徐州市寓驿商业运营管理有限公司（以下简称寓驿公司）诉被告郑阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行审理。原告寓驿公司的委托诉讼代理人赵博涵到庭参加了诉讼。被告郑阳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告寓驿公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的商铺占有使用费35500元（已扣除被告2020年6月9日给付的20000元）及违约金105219元（暂计算至2020年5月31日，违约金计算方式按合同第21.4条约定计算)；2、确认原、被告双方就徐州市泉山区商铺签订的《商铺租赁合同》于2019年8月20日解除；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月12日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将坐落于徐州市泉山区的商铺出租给被告使用，租赁期限自2019年1月10日至2021年1月10日止，租金合计220980元。此外，合同还对租金的支付方式、装修期、保证金及逾期付款违约责任、合同的解除条件等进行了明确的约定。合同签订后，原告依约向被告交付了上述商铺，被告也签收并使用了该商铺，并以“这是一家宠物店”品牌对外经营宠物业务。但被告在支付了第一期租金便不再按照租赁合同约定支付租金，长期拖欠租金。后原告多次催要无果，故诉至法院。原告提起诉讼后，被告于2020年5月31日搬离了涉案租赁房屋。 被告郑阳未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 原告寓驿公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据： 1、《商铺租赁合同》一份，证明双方之间存在房屋租赁合同关系，合同第二条约定了商铺租赁期限，第四条约定了租金支付的方式、日期、金额，在合同第21.4条约定了延迟缴纳商铺租金的违约金计算方式及合同的解除条件。另外在合同的附件二，有被告郑阳的签字，确认被告接收了涉案租赁房屋； 2、北京盈科（上海）律师事务所向被告发送的律师函一份，邮寄单回执联一张，经EMS官网查询的邮件妥投记录单一张，证明：（1）因被告欠缴租金，原告向被告送达律师函，律师函内容为：催告被告于2019年8月19日前付清欠缴租金及违约金人民币75960元，如未能按上述日期缴足费用，则自2019年8月20日起双方之间《商铺租赁合同》解除，并由原告收回涉案商铺；（2）证明原被告之间的商铺租赁合同已于2019年8月20日解除的事实； 3、房屋现状照片2张及视频一份，拍摄日期为2020年4月21日，证明被告此时仍占有、使用涉案房屋的事实； 4、原告制作的租金、占用费、违约金明细表及说明一份，证明原告所主张的诉请数额。 经审查，本院认为，原告寓驿公司提交的上述证据来源合法，客观真实，且与本案具有关联性，能够证明原告与两被告建立租赁关系，双方约定的权利义务内容等事实，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审查确认事实如下，2018年12月12日，原告寓驿公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告郑阳签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将其所有的位于徐州市泉山区租赁给被告使用，租赁期限自2019年1月10日至2021年1月10日。租金按季度进行支付，共计十二期，合同中对每期租金金额进行了确定，具体是：第一期：2019年1月10日至1月31日为免租期，2019年2月1日至2019年3月31日租金22000元（含押金10000元）；第二期2019年4月1日至2019年6月30日租金18000元；第三期2019年7月1日至2019年9月30日租金18000元；第四期2019年10月1日至2019年12月31日租金18000元；第五期2020年1月1日至202年3月31日租金18900元；第六期2020年4月1日至2020年6月30日租金18900元……，合计租金220980元。该合同第21.1条约定，本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金，则自乙方逾期支付第5个工作日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于保证金应付金额的违约赔偿金；第21.3条约定，双方确认，本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；第21.4条约定，乙方延迟缴纳本合同项下综合租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同”。被告郑阳在该合同附件二的房屋交接确认书上签字，确认涉案房屋交接完毕。 上述合同签订后，被告于2018年12月18日交纳原告各项费用28000元（含保证金10000元），在第一期时交纳租金12000元，在第二期时逾期于2019年8月27日交纳租金18000元，在第三期时逾期于2019年8月27日交付租金6000元，于2019年12月12日交付租金6000元。 2019年8月8日，原告委托北京盈科（上海）律师事务所向被告邮寄律师函一份，要求被告于2019年8月19日前付清欠缴租金及违约金人民币75960元，如未能按上述日期缴足费用，则自2019年8月20日起双方之间的《商铺租赁合同》解除，并由原告收回涉案商铺。该律师函向被告的租赁房屋处邮寄后在2019年8月9日由他人签收。 因原告向被告催要上诉费用无果，遂以诉称理由诉至法院。原告提起诉讼后，被告于2020年5月31日搬离了涉案租赁房屋，并于2020年6月9日支付原告20000元。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定严格履行各自的义务。 本案中，原告寓驿公司与被告郑阳签订的商铺租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对各方具有法律约束力。根据双方在租赁合同中的约定，被告应当按季提前向原告支付租金。在原告发出催缴通知后，被告怠于履行支付租金的义务，则构成根本违约，原告有权依据合同的约定行使单方解除权。原告向两被告邮寄的律师函中明确载明若被告未在函告日期内缴清拖欠款项则依法解除租赁合同，故原告依据合同约定作出了解除合同的意思表示，该意思表示以律师函的形式通知被告，被告也已经接收律师函，故双方在2018年12月12日签订的《商铺租赁合同》已于2019年8月20日因原告行使单方解除权而解除。 因合同解除后，被告一直占用涉案租赁物至2020年5月31日，故对截至该日的占用使用费用，被告应比照双方合同约定的租金标准予以计算。经计算，原告要求被告支付至2020年5月31日的占有使用费35500元事实成立且不违反法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭或委托他人到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应承担由此产生的不利法律后果。 我国合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在合同中约定迟延履行违约金以每日按照欠费金额的1%计算，本院认为，该约定的违约金计算标准过高，本院应予以调整。本院调整为按照欠付占有使用费总额的20%计算，经计算为7100元（35500元×20%），本院予以确认。根据双方关于保证金性质及抵扣范围的约定，在因两被告的违约行为导致合同终止时，原告有权没收保证金，该约定是双方的真实意思，合法有效，故该保证金不应折抵违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告徐州市寓驿商业运营管理有限公司与被告郑阳于2018年12月12日签订的《商铺租赁合同》于2019年8月20日解除； 二、被告郑阳于本判决生效后十日内向原告徐州市寓驿商业运营管理有限公司支付占用商铺期间（截至2020年5月31日）的使用费35500元、违约金7100元； 三、驳回原告徐州市寓驿商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2049元，由被告郑阳负担（于本判决生效后七日内交至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  车 勤 人民陪审员  丁开明 人民陪审员  孙晋亮 二〇二〇年七月八日 书 记 员  梁 振