北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4977号原告：温晖，男，1987年4月7日出生，汉族，住北京市房山区，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：陈亦飞，北京市开创律师事务所律师。被告：隗玉，男，1988年1月10日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：石磊峰，河北天权律师事务所律师。被告：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，男，1981年12月30日出生，汉族，该公司法务经理。委托诉讼代理人：吴红秀，女，1990年10月18日出生，汉族，该公司法务专员。原告温晖与被告隗玉、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称“汇鑫伟业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温晖及其委托诉讼代理人陈亦飞、被告隗玉的委托诉讼代理人石磊峰、被告汇鑫伟业公司委托诉讼代理人张恒宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。温晖向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》；2.请求判令被告隗玉支付原告逾期付款违约金374000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由:2019年12月6日，原告与二被告签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》和《居间服务合同》，约定：由原告作为房屋出卖人将自有房屋（位于北京市×区×号楼×层×-×）出卖给被告隗玉，房屋价款为1080000元，房屋家具、家电、装修等790000元，共计总价款1870000元。合同同时约定了作为房屋买受人逾期付款责任：买受人未按照合同约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同的，买受人应按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金。签订合同后，原告依约定履行合同义务，但被告未能履行付款义务。经催要，被告一再推脱，原告遂起诉至法院。隗玉辩称，1.同意解除原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，《居间服务合同》是居间法律关系，在房屋买卖法律关系中我方不作答辩意见。2.不同意支付违约金，合同无法继续履行系被告违约所致；且合同违约金过高，如法院认定已方违约，请求法庭予以下调。3.不同意支付本案的诉讼费。汇鑫伟业公司辩称，请求驳回温晖关于解除《居间服务合同》的诉讼请求。理由如下：1.汇鑫伟业公司与温晖、隗玉之间系基于《居间服务合同》存在的居间法律关系，与本案房屋买卖合同纠纷的法律关系不同。2.汇鑫伟业公司已经全部履行《居间服务合同》约定的义务，且已促成温晖、隗玉签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，双方已经按照《北京市存量房屋买卖合同》履行了部分合同义务，现由于发生纠纷致使《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》无法履行，与答辩人无关。审理中，双方围绕诉讼请求提交了相应证据，本院依法组织了庭审举证质证。温晖提交如下证据：1.《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》原件各一份。证明：温晖将自有房屋出售给隗玉，房屋的价款为1870000元，补充协议约定了被告隗玉付款时间及逾期付款的违约责任。2.录音证据。证明：温晖于2020年4月12日给隗玉打电话询问付款事宜，隗玉以疫情和自己的房子没有卖掉为由，未依约支付购房款400000元，构成根本违约。温晖已通知隗玉解除合同，并将追究其违约责任。3.温晖与汇鑫伟业公司员工“张林”微信聊天记录打印件四页。证明：温晖在2019年12月23日、2020年1月13日、2020年1月19日多次向汇鑫伟业公司催促网签时间，汇鑫伟业公司员工“张林”表示由于隗玉尚未确定以谁的名字购买，故未能确定网签时间。4.汇鑫伟业公司员工“张林”和隗玉的微信聊天记录截图打印件两张。证明：温晖通过房屋中介催促隗玉签订网签合同，隗玉答复现在没有钱买不了房。隗玉、汇鑫伟业公司均未提交证据。本院经审理认定事实如下：“张林”系汇鑫伟业公司员工张恩林。2019年12月6日，温晖和隗玉签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定温晖出售其坐落于×区×号楼×层×-×的房屋，买售人隗玉。房屋系商品房，建筑面积75.72平方米。房屋成交价格1080000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等另行作价790000元。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为700000元。合同第七条第2款约定：“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。”2019年12月6日，温晖（甲方）、隗玉（乙方）和汇鑫伟业公司（丙方）签订《补充协议》。协议第一条约定了成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币1870000元。协议第二条第1款第（1）项约定，乙方于2019年12月6日将第一笔定金人民币50000元以自行划转的方式支付甲方。协议第二条第4款约定，乙方于网签当天将第一笔首付款人民币250000元以自行划转的方式支付甲方；乙方于2020年3月15日将第二笔首付款人民币400000元以自行划转的方式支付甲方；乙方于过户当天将第三笔首付款人民币470000元以自行划转的方式支付甲方。协议第二条第5款约定，甲乙双方应于网签当日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。协议第四条第3款约定，乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，属于根本违约情形，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金：乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。2020年12月23日，温晖通过微信向汇鑫伟业公司员工张恩林询问网签时间是否为1月15日，张恩林表示认可。1月13日，温晖询问张恩林是否就网签时间与隗玉进行沟通，张恩林表示隗玉未确定用谁的名字买房，网签时间未确定。1月19日，温晖再次询问张恩林什么时候网签，张恩林表示温晖未回信。张恩林通过微信询问隗玉何时确定网签时间，隗玉表示因为自己的房子卖不掉，无法交钱。2020年4月12日，温晖通过电话询问隗玉第二笔首付款的付款事宜，双方均认可隗玉已经向温晖支付了定金50000元和第一笔首付款250000元，同时，隗玉表示因疫情原因目前无法给付应当于2020年3月15日前向温晖支付的400000元。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、微信聊天记录、通话录音、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为:温晖、隗玉签订的《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。隗玉未按照合同约定向温晖支付第二笔购房首付款，逾期履行时间超过十五日，符合合同约定的解除条件。且隗玉本人亦同意解除合同，故温晖要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于法有据，本院予以支持。关于逾期履行的原因，隗玉在电话中称系其自有房屋受疫情影响未能出售，导致履行能力下降，故未能如期付款。但隗玉未就上述主张提交证据予以佐证，应当承担举证不能的不利法律后果。因此，隗玉没有约定或法定事由逾期支付合同款项，导致交易不能进行，构成违约，应当承担相应的违约责任。温晖要求隗玉给付违约金，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于违约金数额，温晖未举证证明其损失，本院根据合同履行时间、违约方过错程度等因素，酌情认定隗玉应当向温晖支付违约金100000元。对于温晖违约金请求过高部分，本院不予支持。关于温晖要求解除《居间服务合同》的诉讼请求，与本案非同一法律关系，当事人可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除温晖与隗玉于2019年12月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、隗玉于本判决生效后十日内给付温晖违约金100000元。三、驳回温晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3455元，由温晖负担933元（已交纳），由隗玉负担2522元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖婧二〇二〇年七月二十一日书记员  张雪