安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1702民初7696号 原告：刘分，男，1985年9月1日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：唐开发，安徽始信律师事务所律师。 被告：池州市鸿泰酒店有限公司，住所地安徽省池州市贵池区恒泰家和园北苑19幢116室。统一社会信用代码：91341700MA2RUJ1U2K 法定代表人：朱永俊，该公司执行董事兼总经理。 原告刘分与被告池州市鸿泰酒店有限公司（下称：鸿泰酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘分及其委托诉讼代理人唐开发、被告鸿泰酒店公司的法定代表人朱永俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘分向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2019年3月15日签订的《租房协议》；2、被告向原告退还房屋租金20万元、房屋押金1万元、物业费11000元，合计221000元，并自起诉之日起按照银行同期贷款利率支付利息；3、被告向原告赔偿装潢损失(以司法鉴定意见为准)；4、被告承担本案诉讼费用。第二次庭审时原告将诉讼请求明确如下：1、请求解除时间为2019年7月6日，是业主方锁门、停水停电的时间；2、被告退还房屋租金20万元、房屋押金1万元、物业费11000元，合计221000元，并自2019年7月6日合同解除之日起按银行同期贷款利率支付利息损失；3、立即向原告支付装潢损失（以鉴定的损失为准）、未鉴定的电路工程的损失25000元、鉴定费3万元；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：池州市中天房地产开发有限责任公司(下称：中天公司)将其开发的青峰花园19幢整体出租给被告。2019年3月15日，原告与被告签订《租房协议》，约定：1、被告将青峰花园19幢501-517室出租给原告经营茶餐厅；2、租赁期限从2019年7月1日至2026年7月1日(2019年4、5、6月为装修免租期)租期为7年，年租金为20万元，租金一年一付，前两年租金不变，第三年至第五年房租每年21万，第六年至第七年每年房租22万元；3、租房期间的水电物业费用由原告承担；4、原告须支付保证金1万元，合同期满后退还。合同签订后，原告于2019年4月3日向被告支付租金20万元、房屋押金1万元，第一年度物业费11000元，共计221000元。合同签订后，原告投入大量资金对房屋进行装潢，2019年6月4日，因被告拖欠中天公司房屋租金，中天公司发出《告知书》，要求终止与被告之间的租赁合同，2019年7月6日，中天公司对青峰花园19幢楼锁门，并断水断电，导致原告及其他分租户装潢全部中断，经多次协调处理均未果。因被告原因导致原告承租房屋无法使用，合同无法继续履行。故原告诉至法院，请求判如所请。 池州市鸿泰酒店有限公司辩称：原告是2019年3月15日与是我们公司当时法定代表人（股东）包菊慧的哥哥包春喜签订承租合同的，其不应该将房租、押金、物业费交给包春喜。我于2019年4月25日将公司的公章从包春喜处收回，公章收回之前由包菊慧管理，包春喜是公司的组织者，公司开始筹备都是由他操作的，其至少是公司工作人员。我知道房租、押金、物业费交给包春喜后，我向原告说明要把房租要回来，包春喜一直拖着没给他，有的分租户将房租交给包春喜后又重新要了回来交给了我公司，所以我要求原告也将钱要回来交给公司，否则就算房租没有交。原告没有吵，包春喜就没有退钱。2020年6月1日被告的大楼水电已经通了，公司发了通告让他们把房租交了，给他们一点优惠政策、多给点免租期。各分租户尽量从包春喜处收回租金等，尽量协调。另外，本鉴定的征求意见稿是14万我认为很公正，但正式的鉴定结论25万余元悬殊太大，请求法庭给予公正的处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年底，中天公司与鸿泰酒店公司签订青峰花园商业用房租赁协议，约定鸿泰酒店公司承租中天公司开发的池州市贵池区青峰花园19幢楼酒店（面积为8729.71平方米）。鸿泰酒店公司承租后，欲将部分楼层对外招租，委托当时鸿泰酒店公司法定代表人包菊慧之兄包春喜就招租事宜与客户对接，刘分通过招租广告上留存的电话号码找包春喜进行洽谈。2019年3月15日，刘分与鸿泰酒店公司签订了《租房协议》一份，约定：鸿泰酒店公司将青峰花园19幢501-517室出租给刘分经营；租赁期限从2019年7月1日至2026年7月1日(2019年4、5、6月为装修免租期)，租期为7年，年租金为20万元，租金一年一付，前两年租金不变，第三年至第五年房租每年21万，第六年至第七年每年房租22万元，租房期间的水电物业费用由原告承担；刘分须支付保证金1万元，合同期满后退还。合同签订后，刘分于2019年4月3日向鸿泰酒店公司支付租金20万元、房屋押金1万元、第一年度物业费11000元，共计221000元，三份收条均加盖了鸿泰酒店公司的公章。承租后刘分准备经营茶餐厅，并按茶餐厅的格局投资装潢。2019年6月4日，因鸿泰酒店公司拖欠中天公司房屋租金，中天公司发出《告知书》，要求终止与鸿泰酒店公司之间的租赁合同。2019年7月6日，中天公司对青峰花园19幢楼锁门、并断水断电，导致刘分及其他分租户装潢全部中断，经多次协调处理均未果，因鸿泰酒店公司的原因导致刘分承租房屋无法使用，双方合同无法继续履行。为此，原告诉至本院，案经本院调解不成。 诉讼过程中，刘分对池州市青峰花园19幢501-517室室内已完工的装修工程造价申请鉴定，安徽辰宇建设工程项目管理有限公司受本院委托进行了鉴定，《工程造价鉴定意见书》载明的鉴定意见如下：1、根据现场勘察情况以及施工合同、图纸等资料，池州市青峰花园19幢501-517室室内装修工程造价结论为：252115.86元。其中：(1)室内装修工程造价结论为：196183.50元；(2)消防工程造价结论为：49107.58元；(3)给排水工程造价结论为：6824.78元。2、本鉴定结论供法院裁定时参考。因电路图纸不完整，无法核实，故没有进行鉴定。 另查明，鸿泰酒店公司现任法定代表人朱永俊于2019年4月25日从包春喜处收回了鸿泰酒店公司的公章，此前该公司的公章一直由包春喜管理并代表该公司使用。 上述事实，有原告提供的原告身份证复印件、被告工商登记信息查询单、租房协议、不动产登记证明、收据三份、告知书、有被告提供的、包春喜的声明、中天公司的告知书、刑事立案申请书（及挪用资金说明）、朱永俊与刘分等分包人的微信聊天记录及当事人的庭审陈述予以证明。 本院认为：原、被告签订的《租房协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告依约向被告支付了租金、押金及物业费，然在承租初期装修过程中，因被告欠房主的租金，被房主锁门、断水断电，导致原告装修中断，无法实现合同目的，对此被告应承担违约责任。故本院对原告要求与被告自2019年7月6日起解除双方签订的《租房协议》、要求被告退还房屋租金、房屋押金、物业费及其利息损失、装潢损失、赔偿鉴定费的诉讼请求，依法予以支持。因原告装修未结束，更不存在开业，故房屋租金、房屋押金、物业费应全额退还；房屋租金、房屋押金、物业费的利息损失可以自2019年7月6日解除《租房协议》起，以退还金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；装潢损失以鉴定机构出具的工程造价结论为准，因电路图纸不完整，无法核实，鉴定机构没有进行鉴定，原告要求被告赔偿该项损失25000元，因证据不足，本院不予支持。对被告辩称的“原告是与包春喜签订承租合同的，房租、押金、物业费也是交给包春喜的，被告不认可，只有原告从包春喜处要回已交的房租、押金、物业费重新交给被告才算履约”，对此本院认为，被告将部分楼层对外招租广告上留存包春喜的电话号码，原告是顺着招租广告的提示找包春喜进行洽谈的，且包春喜代表被告与原告签订的《租房协议》上及原告交纳三项费用收据上都由包春喜加盖被告的公章。所以包春喜事实上就是代表被告对外招租，原告有理相信包春喜是代表被告与之签合同及收款的。至于包春喜所收的款是否交给了被告，属于其内部追究问题；再说从被告自书的向公安机关报案材料看，被告认为包春喜侵占了被告公司的款项，说明其已认可原告已将款项交给了被告公司。故本院对被告的该项抗辩意见依法不予采纳。对被告的“本鉴定的征求意见稿是14万我公司认为很公正，但正式的鉴定结论25万余元悬殊太大，请求法庭给予公正的处理”的辩论意见，本院认为，安徽辰宇建设工程项目管理有限公司向原、被告发出《工程造价鉴定意见书（征求意见稿）》后，原告提出了二次异议，该鉴定机构进行了复勘，期同原告提供了消防设施改造工程、插座布置图、下水道走向图资料以及申请鉴定方针对征询意见稿提出墙面隔墙实则为加气块砖墙异议，故该鉴定机构造价人员与本院技术室工作人员及当事人于2020年4月7日对现场进行了复勘，经现场勘察认为，墙面隔墙实则为加气块砖墙，因此该鉴定机构根据现场勘察实际情况以及图纸对其墙面隔墙造价进行重新认定与调整，对其消防设施改造以及下水管道造价进行补充鉴定，出具了上述《工程造价鉴定意见书》。故本院对被告的该项抗辩意见亦依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、 第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告池州市鸿泰酒店有限公司与原告刘分签订的《租房协议》于2019年7月6日解除； 二、被告池州市鸿泰酒店有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘分房屋租金20万元、房屋押金1万元、物业费11000元，合计221000元及利息（利息自2019年7月6日起，以221000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止），赔偿原告刘分房屋装修造价损失252115.86元、鉴定费3万元； 三、驳回原告刘分的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4815元，减半收取2407.50元，诉讼保全费3270元，合计5677.50元由被告池州市鸿泰酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费4815元。（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；账号：12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  周建设 二〇二〇年七月三日 书记员  金 姗 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。