贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初1864号原告：周权桥，男，1973年12月30日出生，侗族，住贵州省万山特区。委托诉讼代理人：黄丽，贵州听君律师事务所律师，执业证号：15201201711013073，特别代理。被告：安坤，男，1989年11月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。第三人：孙远志，男，1982年12月30日出生，汉族，住贵州省普安县。第三人：贵阳市花溪区麦坪镇杉二村村民委员会，住所地贵州省贵阳市花溪区麦坪镇杉二村大秧田。负责人：安坤，职务：主任。原告周权桥与被告安坤以及第三人孙远志、贵阳市花溪区麦坪镇杉二村村民委员会租赁合同纠纷一案，因上级法院发回重审，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序审理，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加贵阳市花溪区麦坪镇杉二村村民委员会为本案第三人。原告周权桥的委托诉讼代理人黄丽、被告安坤、第三人孙远志以及第三人贵阳市花溪区麦坪镇杉二村村民委员会负责人安坤到庭参加了诉讼。本案因被告安坤提出本案可能涉及刑事犯罪行为，本院依法扣除相应的中止审限。本案现已审理终结。原告周权桥向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租金人民币300,000元整；2.判令被告承担违约金人民币90,000元；诉讼费由被告承担。审理中，原告申请增加两项诉讼请求:第一,请求确认原告与被告签订的《租赁房屋协议》为无效合同；第二，第三人杉二村村民委员会就被告的债务承担连带支付责任。另外，在庭审中经本院释明，原告表示，如果经过审查本案所涉《房屋租赁协议》系有效合同，则主张解除该合同。事实和理由：原告经人介绍认识被告，因原告打算在被告所在麦坪乡杉木村建设养殖场，2017年7月4日，原被告双方签订《房屋租赁协议书》并约定：“甲方（被告）将花溪区麦坪乡杉木村二村的房屋，加上土地实际使用面积为350平方米租给乙方（原告），租赁期限自2017年7月4日至2037年7月3日止，20年的租金为人民币20万元，乙方一次性支付”。签订《房屋租赁协议书》后，原告按照约定于当日一次性向被告支付了20年的租金共计20万元，被告向原告出具《收条》，后原被告双方口头协商在原协议基础上增加10年租赁期限，于2017年7月5日原告通过银行转账支付给被告租金10万元，因此，原告按照约定足额支付被告30年租金。但被告以各种理由拒绝交房给原告使用，原告认为被告的行为严重侵害其合法权益，故诉至本院。被告安坤辩称，原、被告之间不存在租赁关系，在借条上盖章也是周权桥要求，签订房屋租赁合同，是为了掩盖原告放高利贷的事实。我给第三人孙远志出具的欠条，是他们强迫出具的，转给原告的30万元款项中的20万元款项与我向第三人孙远志出具的借条上的20万元款项是同一笔款项，不应重复进行计算。另外，原、被告房屋租赁合同确实没有实际履行过。第三人孙远志述称，被告的陈述不属实，是我牵头介绍由原告租赁场地，具体他们怎么谈的我不清楚。被告欠我的20万元，与原告的款项没有关系，我当时是在民生银行取得现金交给被告的。被告给我出具欠条时不存在强迫的情况。第三人贵阳市花溪区麦坪镇杉二村村民委员会述称，相应款项系打给被告本人，村委会没有收到款项，村委会不应当承担相应的责任。本院经审理认定事实如下：2017年7月4日，原被告双方签订《租赁房屋协议书》并约定，甲方（被告）将花溪区麦坪乡杉木村二村的房屋，加上土地实际使用面积为350平方米租给乙方（原告），租赁期限自2017年7月4日至2037年7月3日止，20年的租金为人民币20万元，乙方一次性支付。该协议第二条还约定，如因甲方未按时支付房货或其他债务原因等，导致上述房屋发生争议、变更、或不可抗力的法律因素，造成租赁无法正常进行，甲方必须按其收到乙方全部租金的叁倍返还赔偿给乙方（包含资金占用费及补偿款）。该协议第三条对违约责任的表述为“如因甲方的房屋出现属性不真实，甲方欺骗乙方，甲方自愿承担由此带来一切经济损失及法律责任；…乙方承担相关全部责任”。签约时间为：2017年7月4日。《房屋租赁协议书》签订后，原告出具的中国民生银行个人账户对账单显示，原告于2017年7月4日一次性向被告支付了20年的租金共计20万元，同日被告向原告出具《收条》一份载明，被告收到原告支付的款项20万元。2017年7月5日被告向原告出具《收条》一份主要载明，同意增加10年租用时间，并收到原告款项10万元，同日原告通过银行转账支付给被告安坤租金10万元。第三人孙远志提交借条一份载明以下主要内容，今借到孙远志，身份证号：5223231982********，人民币（大写）贰拾万元整（小写）200000。借款人安坤，身份证号5201111989********（注：经借款人要求，借款全部以现金支付给借款人，借款人承诺不低于同期银行贷款利率肆倍支付利息，如有违约借款人同意支付违约金及资金占用费），借款人：安坤。加盖杉二村村民委员会公章。借款时间：2017年6月23日。第三人孙远志提交委托书一份主要载明，本人安坤工作繁忙，不能亲自办理花溪区麦坪镇杉二村自修农房二栋买卖的相关手续，特委托孙远志作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事项，并代理收取此套房屋的所有费用。对被委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。另外，第三人孙远志还提交中国民生银行个人账户对账单一份载明，第三人孙远志于2017年6月23日现金取款635000元。被告安坤提交中国建设银行个人活期账户交易明细一份载明，被告安坤于2017年8月9日向第三人孙远志转款45,000元，于2017年10月21日向第三人孙远志转款10,000元，于2017年10月23日向第三人孙远志转款10,000元。被告安坤还提交2017年11月20日原告周权桥发送的短信记录截图一份主要载明，安坤！今天星期一了！已经扯了这么久了！你所说的时间？这次不断怎样你想哈办法：你是我们公司开天辟地第一个这样忽悠我们……？收到款请及时联系汇入……。建行62149971********孙远志：工行62220824020********孙远志。另查明，经本院向贵阳市公安局南明分局扫黑除恶专项斗争领导小组办公室核实关于孙远志与安坤是否涉嫌刑事犯罪的情形，该涉黑恶线索已办结，未发现有涉嫌刑事范围，故未刑事立案。上述事实有原、被告的当庭陈述、收条、租赁房屋协议、借条、委托书、中国民生银行个人账户对账单、中国建设银行个人活期账户交易明细、短信记录截图等证据，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，第一，关于原告按照租赁房屋协议书向被告支付的租金款项共计30万元是否应当包括被告向第三人孙远志出具的欠条中的借款20万元的问题。首先，从形式上来看，被告向第三人孙远志出具的欠条载明的时间为2017年6月23日，被告与原告签订的租赁房屋协议书载明的时间为2017年7月4日。该两个法律关系产生的时间顺序以及民事法律关系的主体均不相同，难以从形式上认定该两个法律关系应系同一法律关系或者存在包含关系。其次，从第三人孙远志提供的借条来看，该借条明确载明系由被告安坤向第三孙远志进行借款20万元，并明确通过现金方式进行支付。该借条载明的借款时间为2017年6月23日，结合第三人提交的提交中国民生银行个人账户对账单载明第三人孙远志于2017年6月23日进行现金取款635,000元的事实，其当天的取款金额超过借条所载明的借款金额20万元，可以合理地认定被告安坤向第三孙远志进行借款应属于独立的法律关系，不宜在本案中一并进行处理，当事人可以依法另行主张相应的权利。最后，从被告提供的短信记录截图的具体内容来看，原告仅表示由第三人孙远志的账号代为接收被告应向原告支付的相应款项，并非认可被告所称的，原告按照租赁房屋协议书向被告支付的租金款项共计30万元是应当包括被告向第三人孙远志出具的欠条中的借款20万元的事实。从被告提交的中国建设银行个人活期账户交易明细来看，其向第三人孙远志转款的时间分别为2017年8月9日、2017年10月21日、2017年10月23日，而短信记录截图发送的时间为2017年11月20日，不能据此认定被告前述三笔转款系向原告进行支付相应的款项，被告也未提交其他证据证实2017年11月20日后按照原告周权桥的短信通知向第三人孙远志偿还过本案所涉的款项。综上所述，原告按照租赁房屋协议书向被告支付的租金款项共计30万元与被告向第三人孙远志出具的欠条中的借款20万元并非同一法律关系，也并不存在包含关系。第二，关于租赁房屋协议书效力以及原告主张的款项返还问题以及违约金问题。当事人签订的《租赁房屋协议书》，系双方自愿签订，且未违反法律法规的强制性规定，应系合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。在本案中，被告明确表示，原、被告房屋租赁合同至今没有实际履行，且也没有证据证实被告向原告交付了符合约定的房屋，因此，被告的行为已经构成根本违约，因此，本院对于原告要求解除该租赁房屋协议书的诉请予以支持。对于合同解除的后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，对于原告要求被告返还租金20万元的诉请，本院予以支持。另外，关于2017年7月5日被告向原告出具《收条》一份载明，同意增加10年租用时间的约定，该租赁期限的约定违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。该约定增加十年的租赁时间的违约应认定为无效。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，对于原告要求被告返还该租金10万元的诉请，本院予以支持。最后，关于违约金的问题。当事人签订的租赁房屋协议书约定的违约金为全部租金三倍,原告主张违约金为90,000元未超过该约定数额，但是在本案中，考虑到房屋租赁合同并未实际履行且部分有效以及客观损失的具体情况，本院酌情支持违约金为40,000元。第三，关于第三人贵阳市花溪区麦坪镇杉二村村民委员会是否应当承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条之规定，“二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。……连带责任，由法律规定或者当事人约定”，在本案中，第三人贵阳市花溪区麦坪镇杉二村村民委员会并未实际收到案涉的款项，并且也不存在承担连带责任的约定或法定情形，因此，对于原告要求第三人贵阳市花溪区麦坪镇杉二村村民委员会对被告安坤的债务承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告周权桥与被告安坤于2017年7月4日所签订的《租赁房屋协议书》；二、确认2017年7月5日被告安坤向原告周权桥所出具《收条》中所载明的同意增加10年租用时间的约定条款无效；三、被告安坤于本判决生效后十日内向原告周权桥返还租金300,000元；四、被告安坤于本判决生效后十日内向原告周权桥支付违约金40,000元；五、驳回原告周权桥其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,150元，由被告安坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  谢 茂人民陪审员  罗永莲人民陪审员  许 岩二〇二〇年七月二十日书 记 员  王 跃