湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初2481号原告（反诉被告）：闻江军，男，汉族，1981年8月22日出生，户籍地湖北省汉川市。委托诉讼代理人：占海军，湖南启贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：任青青，湖南启贤律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：湖南盈地商业投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段416号泊富国际广场1幢18002号房。法定代表人：赵鹏飞，该公司副总经理。委托诉讼代理人：肖棠薇，湖南唯君律师事务所律师。原告（反诉被告）闻江军与被告（反诉原告）湖南盈地商业投资有限公司（以下简称“盈地公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）闻江军及其委托诉讼代理人占海军、任青青，被告（反诉原告）盈地公司的委托诉讼代理人肖棠薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闻江军向本院提出本诉诉讼请求：一、请求判令解除被告盈地公司与原告闻江军的租赁关系；二、请求判令被告盈地公司立即退还原告闻江军交纳的租赁保证金177025.5元；三、请求判令本案全部诉讼费用由被告盈地公司承担。事实与理由：闻江军承租盈地公司坐落于长沙市开福区，租赁面积为126.9平方米，经营用途为经营ＭＵ品牌、零售，租金为每月33577.74元，按月支付。闻江军于2018年9月25日向盈地公司交纳了租房保证金177025.5元。闻江军承租该房屋后一直按约按时支付房屋租金，并对该店铺进行积极的经营管理，大力推介ＶＩＰ客户加强店铺的销售。闻江军经营的店铺始终维持在该商场（ＩＣＩＴＹ美好生活中心）一楼所有品牌月销售排名前十位。但是自2019年起，因商场招商困难，一楼出现大量空铺，且这些空铺经常用来做一些低折扣的清货卖场，改变了店铺周边的经营环境，致使店铺经营困难。加之2020年因受新冠肺炎疫情影响，商场持续冷清，店铺一直未能正常营业，完全没有营收，且要支付高昂的工资成本，资产折损严重，导致承租目的无法继续实现。因此，闻江军认为因受本次新冠肺炎疫情影响在承租房屋的使用上，构成情势变更，该情势变更导致承租目的无法实现，请求解除闻江军与盈地公司之间的租赁关系，盈地公司立即退还闻江军交纳的房屋租赁保证金177025.5元。综上，闻江军为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，请求依法判决。反诉原告盈地公司向本院提出反诉诉讼请求并本诉辩称：一、请求判令解除反诉原告盈地公司与反诉被告闻江军于2018年9月27日签订的《ＩＣＩＴＹ美好生活中心商铺租赁合同》；二、请求判令反诉被告闻江军向反诉原告盈地公司支付2020年3月1日至3月31日的固定租金33577.74元、营运管理费8743.41元、运营服务费23808.98元、推广费1345.14元、ＰＯＳ机服务费530元，合计68005.27元。并支付利息损失（自2020年4月1日起计算至实际付清之日止，按日万分之六计算，暂计算至2019年5月1日为1360元）；三、判令反诉被告闻江军向反诉原告盈地公司支付2020年4月1日至4月30日的占地使用费68005.27元；四、判令反诉被告闻江军支付违约金（含逾期损失费408031.62元）；五、判令反诉被告闻江军承担拆铺产生的必要开支12600元；六、判令本案全部诉讼费由反诉被告闻江军承担。事实与理由：一、2018年9月27日，闻江军就承租坐落于长沙市开福区与盈地公司签订了《ＩＣＩＴＹ美好生活中心商铺租赁合同》（下称“合同”），该商铺租赁面积为126.9平方米，用于经营ＭＵ品牌，零售之用途。但在合同履行过程中，闻江军于2020年3月18日擅自闭店，并私下出货，2020年3月18晚19时闻江军将货品全部搬离，截止2020年3月19日闻江军店铺再无人经营，店铺亦无任何货品。盈地公司于2020年3月19日向闻江军发出催告履约函，告知闻江军要求继续营业或递交书面申请说明理由，并缴纳2020年3月份租金。2020年3月21日，闻江军向盈地公司发出《关于申请解除租赁合同的函》。盈地公司于2020年3月24日就此对闻江军予以回函《关于ＭＵ品牌申请解除租赁合同的回函》。2020年3月26日，闻江军向盈地公司发出《关于终止租赁合同的回函》，盈地公司于2020年3月30日就此对闻江军予以回复《律师函》。闻江军的擅自撤场行为己构成违约，经催告后仍拒绝营业，拒绝缴纳租金，并多次来函要求解除合同，表明闻江军己构成根本违约。盈地公司于2020年4月1日向闻江军送达了《解约通知书》，双方合同自2020年4月1日解除。综上，盈地公司按照合同约定履行了场地租赁的主义务，按合同约定的送达地址多次书面送达催告函、解约交铺通知函等。故双方签订的《商铺租赁合同》自解除通知送达之日起解除，《商铺租赁合同》及其他相关协议、文件等确定的全部权利义务同时终止。二、闻江军以不可抗力为由解除租赁合同，不符合法律及合同约定。盈地公司于2019年11月5日向闻江军发出《催告函》，催告闻江军支付2019年11月1日至30日的租金。可见，闻江军在疫情发生之前已存在违约情形。根据湖南高院发布涉新冠肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答中载明：“全国人大法工委已经明确，对于因新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件导致不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，故该情形可适用不可抗力条款。但当事人迟延履行在先，不可抗力发生在后的除外。”本案中，闻江军在疫情发生之前己出现违约情形，当事人迟延履行在先，不可抗力发生在后，故不适用不可抗力。疫情仅仅是暂时的突发状况，2020年3月10日湖南省新冠肺炎防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，2020年3月31日湖南省新冠肺炎防控突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级，不可抗力在2020年3月10日已经消失。政府批准商场于2020年2月17日对外营业。故闻江军因疫情导致的未营业时间较短，疫情期间造成的停业损失仍在正常的经营风险、商业风险范围内。根据湖南高院发布涉新冠肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答中载明：“如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务”可见，闻江军实际占有并使用房屋，不构成免租及解除。疫情虽然给闻江军的经营造成一定的影响，但不能必然导致商铺经营目的的落空，也非疫情导致的必然结果。故疫情对闻江军与盈地公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。双方租赁合同中未约定闻江军可据此享有解除权。疫情不构成合同解除的法定及约定的事由，尤其在盈地公司己同意给闻江军2月份租金等全免优惠（具体以双方签订的补充协议为准）的前提下，后因闻江军违约，单方撤场，双方未签订补充协议，亦在来往函件中载明，闻江军将不再享有免租优惠。按照合同约定，双方因不可抗力中止履行的期间，合同履行期限可自动延长，且目前未达到合同约定的不可抗力解除的条件。综上，闻江军以不可抗力解除合同不符合法律及合同约定。而闻江军单方撤场经催告后仍拒绝履约，并拒绝支付租金的行为，违反了合同约定及法律规定，应按合同约定承担违约责任。三、因闻江军持续占有并使用商铺，故应向盈地公司支付截止合同解除日2020年4月1日前的租金等费用。根据合同约定，闻江军己交纳的租赁保证金177025.5元不予退还。根据合同约定，闻江军还应按最高月租金标准的6倍作为违约金支付给盈地公司408031.62元，闻江军支付的违约金不足以弥补盈地公司损失的应继续负责赔偿。闻江军使用商铺至2019年6月10日，根据合同第二部分通用条款中约定：“乙方逾期按照本合同约定标准交还商铺的，须依照合同最后一个月的基本租金标准交付逾期期间的该商铺使用费等各项费用外，每日还应按照最后一个月的日基本租金的5倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照本条的规定收回该商铺。”该条为惩罚性条款，为惩罚恶意逾期交铺的商户，闻江军在盈地公司己发出《解约交铺通知函》后仍拒绝按照合同约定交铺，应支付2020年4月1日至2020年4月30日的租金68005.27元。闻江军未按合同约定交还商铺，根据原合同第二部分通用条款中约定的逾期交还后果的方式处理。盈地公司将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺，因此而产生的费用（包括但不限于公证费用及拆除费、人工费、仓储费、保管费）均由闻江军负担。闻江军在盈地公司发函后一直恶意拒绝拆铺，为避免损失的扩大，盈地公司与湖南喜亮装饰装修有限公司签订《零星施工工程合同》，由该公司负责原租赁商铺的拆除，该费用为12600元。综上所述，由于闻江军违约，经盈地公司多次协商均无果，现盈地公司为维护自身的合法权益，特提起反诉，请求判如所请。反诉被告闻江军反诉辩称：一、闻江军与盈地公司双方的往来文件已经确定租赁合同于2020年4月1日解除，此后闻江军再无支付租金义务。二、盈地公司主张3月份的租金及利息损失，由于盈地公司在2020年2月出具了对商铺在疫情期间扶持政策函，免除2月份租金直接冲抵3月份的租金，而闻江军在1月份已经支付了2月份租金及费用，视同3月份的租金已经支付。三、关于4月份的占地使用费，盈地公司与闻江军在合同解除后，盈地公司通过微信沟通的方式要求闻江军按照其指示进行了相关处置，盈地公司在2020年4月已经将该店铺出租给廿念幸福限时商店，该店铺实际已经由盈地公司在使用，闻江军已经交付店铺不应再支付场地占用费。四、关于违约金，虽然双方合同对违约金有约定，但该合同是由在谈判处于优势地位和管理地位的盈地公司事先拟定且不允许更改的条款，约定的合同义务也明显偏向于盈地公司。违约金的约定明显过高，应当予以调减。同时盈地公司在2020年4月已经将店铺出租给第三方，虽然该限时商店属于短租，但是在该商店租期届满之后，盈地公司又将该店铺出租给其他承租人。因此，在合同解除后，盈地公司并没有因合同解除导致店铺闲置产生损失，根据相关法律规定，法院应当以实际损失为基础，以公平原则做出裁决。五、关于拆铺的开支，由于盈地公司在合同解除后将商铺出租给廿念幸福限时商店，并未将商铺拆除，其再出租给其他承租人的行为，不应由闻江军承担。经审理查明：闻江军。2018年，闻江军以长沙市开福区赵玉梅服饰店（以下简称“赵玉梅服饰店”）名义（乙方）与盈地公司（甲方）签订了一份《ＩＣＩＴＹ美好生活中心商铺租赁合同》，合同约定：一、甲方将ＩＣＩＴＹ美好生活中心Ｌ1-121ａ号商铺出租给乙方用于经营“ＭＵ”品牌服饰，租赁面积126.9平方米。二、租赁期限为3年，租赁期限内，商铺租金支付方式为（固定租金加运营服务费）或抽成租金，两者取较高者为当月乙方应向甲方支付的基本租金金额。（1）固定租金：以月租金为基数，第一个租赁年度月租金为232.5元／月／平方米，第二个租赁年度月租金为252元／月／平方米，第三个租赁年度月租金为273.45元／月／平方米；（2）抽成租金：以每月销售额为基数乘以销售额抽成扣率17%计算得出。三、租赁保证金：乙方签署本合同之日起5日内应向甲方交纳相当于第一个租赁年度3个月的基本租金、3个月管理费、3个月推广费及3个月运营服务费总和的租赁保证金177025.5元。四、商铺具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方指定地点进行验收并接收该商铺。如乙方未在期限内前住甲方指定地点进行验收的，视为乙方对甲方交付商铺状况及条件已全部认可，甲方在通知的交付日己完成了交付。五、收银系统：甲方是ＩＣＩＴＹ美好生活中心的ＰＯＳ专用收银系统的合法使用者。甲方同意向乙方提供并开放ＰＯＳ专用收银系统，乙方同意使用甲方提供的ＰＯＳ专用收银系统，乙方在该商铺中租用甲方提供的ＰＯＳ专用收银系统ｌ台。ＰＯＳ机使用租金按照500元／月收取，由甲方委托的管理公司进行管理并收取租金。六、合同文件的组成及解释顺序：构成本合同的合同文件之间应相互说明和补充，除非甲乙双方另有约定，本合同的组成及解释顺序如下：（1）第一部分：合同协议书；（2）通用条款；（3）合同附件。本合同自双方盖章之日起生效。上述合同的通用条款第四条约定：租金、费用及支付方式：固定租金应按月支付，乙方应于每月25日之前支付下个月的固定租金（月固定租金标准×商铺租赁面积）；乙方租赁保证金额相当于第一个租赁年度的3个月的基本租金。除非本合同另有约定，甲方须在本合同结束及乙方把该商铺按约定条件交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利义务清理完毕后10个工作日内向乙方退还剩余的租赁保证金（不计利息）。管理费：自起租日起，乙方应每月25日向甲方支付下个月的管理费（65元/月/平方米×商铺租赁面积）；推广费：甲方将不时为ICITY美好生活中心整体项目进行商业推广活动，乙方同意接受甲方的推广活动并承诺为此向甲方按月支付推广费。推广费标准按照10元/月/平方米的标准执行，推广费应按月交纳，乙方应于每月25日之前支付下个月的推广费；营运服务费：自起租日起乙方应按月于每月25日前向甲方交纳运营服务费，运营服务费按照商铺租赁面积计算，运营服务费第一个租赁年度为157.5元/月/平方米，第二个租赁年度为177元/月/平方米，第三个租赁年度为198.45元/月/平方米。通用条款第十四条约定：乙方应于本合同约定的租赁期限届满、解除、终止之日起5日内交还该商铺。合同届满、解除、终止（不论基于任何原因），乙方须在本合同约定期限内自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，拆除其自行安装的一切设施、设备，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态。如果该商铺交还时不符合规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，由此产生的一切费用和开支由乙方承担，乙方由此遭受的损失，甲方无需作出任何赔偿或补偿。乙方逾期按照本合同约定标准交还商铺的，须依照合同最后一个月的基本租金标准交付逾期期间的该商铺使用费等各项费外，每日还应按照最后一个月的日基本租金的5倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照本条的规定收回该商铺。通用条款第十七条约定：乙方违约责任：租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金，同时，乙方应按应支付最高月租金标准的6倍作为违约租金支付给甲方。若前述租赁保证金及违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续负责赔偿。乙方拖欠支付租金、违约金及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。甲方依据本合同的其他约定单方面终止合同的，应当书面通知乙方按照本合同约定交还该商铺；甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金，同时，乙方应按应支付最高月租金标准的6倍作为违约租金支付给甲方；若前述租赁保证金及违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续负责赔偿。租赁合同自甲方书面解除通知发出之日起即终止。上述合同签订后，闻江军向盈地公司交纳了租赁保证金177025.5元，并依约承租了该商铺开展经营活动，其租金及相关费用已交纳至2020年2月28日。2020年2月21日，闻江军以赵玉梅服饰店名义向盈地公司发函，称“自2020年1月起，全国范围内爆发新冠肺炎疫情，国家、政府要求减少人员聚集，阻断疫情传播。疫情事件对经营产生重大影响，目前亏损严重，提出免除2020年1月25日至3月31日的租金、运营服务费、营运管理费，4月1日至6月30日的租金、运营服务费、营运管理费减半。”同日，盈地公司向所有商铺承租人发出《关于ICITY疫情期间商户扶持政策的函》及电子邮件，函告：“为缓解疫情期间造成的停业损失及经营压力，我司决定免除贵方应缴纳至我司的2020年2月份的租金、物业管理费、运营服务费、推广费（减免部分将在2020年3月份费用中体现）。未复工营业的商铺需于2020年2月25日恢复营业，以上政策将签订相关补充协议。”2020年3月18日、19日，闻江军将承租商铺内的货品搬离出该商铺。同日，盈地公司向赵玉梅服饰店发出《催告履约函》，函告：“1、要求该服饰店收到本函后第二日开始按照原合同约定正常营业，如需继续停止营业，需向我方提出申请说明理由并经我方书面同意后方可暂停营业。停业期间仍应按合同约定继续支付租金及管理费等费用；2、在收到本函件五日内按照合同约定支付2020年3月1日至31日的固定租金33577.74元、运营服务费23808.98元、推广费1345.14元、营运管理费8743.41元、POS机服务费530元；3、经催告后未缴纳租金或中断、停止其业务累计超过3日导致合同解除的，需承担如下违约责任：已交纳的租赁保证金177025.5元不予退还，应按最高月租金标准的6倍作为违约金支付给我公司，即344320.32元，支付的违约金不足以弥补我公司损失的，应继续负责赔偿。违约导致我方单方解除本合同的，则不享受装修优惠期的优惠，按照本合同约定的第一租赁年度的基本租金标准补缴该期间的全部租金并补缴管理费等，合计58348.76元。”2020年3月20日闻江军向盈地公司回复《复“催告履约函”》，称“盈地公司应退还保证金；合同期内，该店并未装修，没有享受到装修免租期，不存在补交租金及各类管理费的问题；2月份已交的租金及费用应冲抵3月份的租金及费用，不存在欠租；由于店铺严重亏损，无力再履行相关合同及协议，希望盈地公司尽快招商。”2020年3月23日，盈地公司向赵玉梅服饰店发出一封《关于MU品牌申请解除租赁合同的回函》，不同意解除合同并要求闻江军继续履行合同。2020年3月25日，闻江军向盈地公司发出一封《关于终止租赁合同的回函》，申明从即日起终止与盈地公司签订的商铺租赁合同及相关协议，要求盈地公司退还保证金。2020年3月30日，盈地公司委托湖南天地人律师事务所向赵玉梅服饰店及闻江军发出《律师函》，要求赵玉梅服饰店及闻江军在收到律师函之日三日内与盈地公司协商解决合同履行事宜，未处理完毕之前应按照合同约定履行义务，否则将采取清场措施并追究其违约责任。2020年3月31日，盈地公司向赵玉梅服饰店及闻江军发出《解约交铺通知函》，告知：1、盈地公司与赵玉梅服饰店签订的《商铺租赁合同》自2020年4月1日解除，《商铺租赁合同》及其相关协议、文件等确定的全部权利义务同时终止；2、依据合同约定，应支付2020年3月1日至31日的固定租金33577.74元、运营服务费23808.98元、推广费1345.14元、营运管理费8743.41元、POS机服务费530元。已交纳的租赁保证金177025.5元不予退还；3、应按最高月租金标准的6倍作为违约金向盈地公司支付344320.32元；4、要求在2020年4月7日前按照合同约定交还商铺；等等。2020年4月2日，闻江军向盈地公司营运总监袁友通过微信沟通撤柜事宜，袁友回答称“今天先撤道具，具体还原清水铺的时间再通知，这是接公司的通知。”另查明，2020年4月20日盈地公司与长沙拼图商业管理有限公司签订了一份《短租协议》，将闻江军原租赁的ICITY美好生活中心L1-121a号商铺出租给了“廿念幸福限时商店”，租赁期限一个月，自2020年4月24日至5月24日。该“廿念幸福限时商店”利用了闻江军原经营的“MU”品牌店的装饰装潢。在“廿念幸福限时商店”租赁期限到期后，盈地公司委托湖南喜亮装饰装修工程有限公司对该商铺内的装修予以了拆除，支付工程款12600元。再查明，2020年1月全国突发新冠肺炎疫情。根据疫情防控形势，我省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年3月31日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级，全面有序推进复工复产复学。2020年4月起盈地公司陆续与其他商铺业主签订了《租赁合同补充协议-疫情期间免租》，免除2020年2月份的租金及费用，并要求免租的商铺业主承诺对协议内容严格保密。上述事实，有《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》、通用条款及合同附件，租赁保证金付款凭证，函，《关于ICITY疫情期间商户扶持政策的函》，《催告履约函》，《复“催告履约函”》，《关于MU品牌申请解除租赁合同的回函》，《关于终止租赁合同的回函》，《律师函》，《解约交铺通知函》，微信记录，《短租协议》，照片，《租赁合同补充协议-疫情期间免租》，视频资料等以及当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、闻江军以赵玉梅服饰店名义与盈地公司签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》以及通用条款和附件，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。我国《合同法》第九十四条规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”。本案中，赵玉梅服饰店及闻江军于2020年3月20日向盈地公司发函，要求解除租赁合同，盈地公司亦于2020年3月31日向赵玉梅服饰店及闻江军发出《解约交铺通知函》，同意与赵玉梅服饰店所签订的租赁合同于2020年4月1日解除。因此本院认定盈地公司与赵玉梅服饰店签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》、通用条款及合同附件等于2020年4月1日解除。二、盈地公司于2020年2月21日向所有商铺承租人发出《关于ICITY疫情期间商户扶持政策的函》及电子邮件，是否构成免除2020年3月份租金及相关费用的问题。本案中，盈地公司2020年2月21日向所有商铺承租人发出《关于ICITY疫情期间商户扶持政策的函》及电子邮件，明确表示免除2020年2月份的租金、物业管理费、运营服务费、推广费，减免部分将在2020年3月份费用中体现，以上政策将签订相关补充协议。闻江军已将商铺租金及其他费用交纳至2020年2月28日。因此本院认定盈地公司做出的该减免租金及费用的意思表示，系对商铺经营户因受新冠肺炎疫情影响实施的优惠扶持政策。对于盈地公司认为该减免租金及费用需签订相关补充协议方发生法律效力的反诉及辩称理由，本院认为，盈地公司做出免除商铺租户3月份租金及费用的扶持政策，其意思表示属于形成权中的免除权，依据我国民法原理形成权是指权利人得以自己一方的意思表示而使法律关系发生变化的权利，其意思表示一经达到对方即为生效，且不能附条件和期限。盈地公司发函减免闻江军2月份的租金及相关费用在3月份租金及相关费用中体现，而闻江军已交纳租金及相关费用至2020年2月28日，依据减免租金的政策，本院认定，闻江军无需向盈地公司交纳2020年3月份商铺的固定租金、营运管理费、运营服务费、推广费、POS机服务费。三、对于盈地公司要求闻江军支付2020月4月1日至4月30日期间的占地使用费的反诉请求。本院认为盈地公司与赵玉梅服饰店签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》、通用条款及合同附件于2020年4月1日已经解除，双方合同权利义务已终止。闻江军曾与2020年4月2日到盈地公司办理撤柜手续时，盈地公司运营总监告知先撤道具，具体还原铺面再通知。在4月1日前赵玉梅服饰店已将商铺内的货品清空，4月2日在接到盈地公司暂不清铺通知后，未再使用该商铺，且4月24日盈地公司利用闻江军的商铺的装饰装修将该商铺另行对外出租，故本院认定盈地公司的此项反诉请求没有事实与法律依据，不予支持。四、对于盈地公司要求闻江军支付违约金（含预期损失费）的反诉请求。本院认为，盈地公司与赵玉梅服饰店签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》、通用条款及合同附件于2020年4月1日解除，闻江军已交纳了2020年2月份的全部租金及相关费用，依据减免租金的扶持政策，2月份所交纳的租金在3月份冲抵，赵玉梅服饰店及闻江军在合同解除前并未有拖欠租金及相关费用的情形，未违反合同的约定，不应承担违约责任。故本院对此反诉请求不予支持。五、对于盈地公司要求闻江军承担拆铺产生必要开支12600元的反诉请求。盈地公司与赵玉梅服饰店签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》中通用条款约定在合同终止后，赵玉梅服饰店须在合同约定期限内自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，拆除其自行安装的一切设施设备，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态，如果该商铺交还时不符合规定，盈地公司有权要求赵玉梅服饰店采取一切措施或自行采取措施，由此产生的一切费用和开支由赵玉梅服饰店承担，赵玉梅服饰店由此遭受的损失，盈地公司无需作出任何赔偿或补偿。本案中，闻江军在合同终止后于2020年4月2日向盈地公司申请办理拆柜手续，盈地公司运营总监告知拆铺时间再另行通知。但4月24日盈湘公司却与长沙拼图商业管理有限公司签订了《短租协议》，由该公司租赁该商铺一个月作为“廿念幸福限时商店”对外经营，“廿念幸福限时商店”经营中利用了赵玉梅服饰店的装饰装修。本院认为，虽然盈地公司通知了闻江军推迟拆铺时间，但并未明确免除闻江军的拆铺合同义务，该合同终止后的拆铺义务仍应由闻江军履行。在长沙拼图商业管理有限公司短租期限届满后，盈地公司未及时通知闻江军履行拆铺义务，而自行委托其他公司拆铺，致使闻江军不能将拆铺下来的装饰装修材料另做他用，故所产生的拆铺费用12600元由闻江军承担有失公允，本院酌情认定拆铺费用闻江军承担8000元。六、盈地公司与赵玉梅服饰店《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》中通用条款约定，在合同终止后盈地公司应退还租赁保证金。故本院认定盈地公司应依据合同约定向闻江军退还租赁保证金177025.5元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：一、确认本诉原告闻江军与本诉被告湖南盈地商业投资有限公司签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》于2020年4月1日解除；二、本诉被告湖南盈地商业投资有限公司于本判决生效之日起10日内向本诉原告闻江军退还租赁保证金177025.5元；三、反诉被告闻江军于本判决生效之日起10日内向反诉原告湖南盈地商业投资有限公司支付拆铺费用8000元；四、驳回反诉原告湖南盈地商业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3840元，因适用简易程序减半收取1920元，由本诉被告湖南盈地商业投资有限公司承担。本案反诉费4690元，反诉原告湖南盈地商业投资有限公司承担4640元，反诉被告闻江军承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  姜铮二〇二〇年七月十四日代理书记员  李甜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第一百零五条债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书，上诉期限和上诉的法院。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉法院。