黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民初41号原告（案外人）：刘永斌，男，1966年1月31日出生，汉族，现住同江市。委托诉讼代理人：张晓玲，黑龙江鸿君律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙文锦，男，1960年3月30日出生，汉族，现住佳木斯市向阳区。被告（申请执行人）：刘凤来，男，1974年8月30日出生，现住佳木斯市。委托诉讼代理人：王建伟，黑龙江君德律师事务所律师。第三人（被执行人）：黑龙江程盟房地产开发有限公司（以下简称程盟公司），住所地：同江市建设路北东都新城23号楼。法定代表人：孙淑芹，执行董事。委托诉讼代理人：陶孟明，系该公司副经理。原告刘永斌与被告刘凤来、孙文锦、程盟公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘永斌及委托诉讼代理人张晓玲，被告刘凤来及委托诉讼代理人王建伟，第三人程盟公司委托诉讼代理人陶孟明到庭参加诉讼。被告孙文锦经合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告刘永斌向本院提出诉讼请求：1、停止执行原告购买的同江市东都新城22号楼14号车库（建筑面积：24.30平方米、产籍号：1―0103―425―000114号）的执行；2、要求被告负担本案诉讼费用。事实和理由：被告程盟公司开发建设同江市东都新城小区，2015年11月8日原告在第三人处程盟公司处购买该小区22号楼14号车库（建筑面积：24.30平方米），原告于购买之日将购楼款176400元全部交清，第三人也于原告购买之日将车库交付给了原告，原告占有使用至今，因第三人原因未及时办理产权证。此车库因被告申请查封并预执行，原告向贵院提出案外人执行异议，贵院下达了（2020）黑08执异5号执行裁定书，驳回了原告的请求，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，提起本案异议之诉，请求贵院判决停止执行原告购买取得的案涉车库，由被告负担本案诉讼费用。被告刘凤来辩称，1、原告在执行异议中未举示充分证据证明其在法院查封前与程盟公司签订了真实、合法、有效的房屋买卖合同，未证明其在法院查封前已经实际占有案涉车库，依法应驳回其诉讼请求。2、只有程盟地产公司收受了购房款，才能证明《认购协议书》属于商品房买卖合同。原告未能提供其在2015年11月8日支付对价的转账凭证或银行取款记录证明其支付对价，明显不合常理。根据同江市不动产登记中心出具说明，案涉房屋土地已于2015年5月12日被查封，案涉房屋已于2015年11月5日被案外人乔艳申请查封，在案涉房产被查封的情况下，不论原告是否与程盟地产公司签订买卖合同，均已经不符合法定条件。3、本案中仅有程盟公司出具的认购协议与收据并不能证明程盟公司于签订合同当日收到对价。结合本次起诉5起案件（原告刘静、辛海涛、刘永斌、王丽艳）程盟公司出示的会计凭证可见，程盟公司出示的收据明显为虚假。程盟公司收取购房款应当在一本收据中按照开具日期相应顺延，但从上述5起案件收据编号可见，刘永斌的购房收据编号顺序明显有问题，编号的错误说明程盟公司提供的该组证据明显虚假。认购协议书没有经办业务员签字，说明该房的出售方式不是履行的正当程序，程盟公司在本案中开具的售房协议不是真实的房屋买卖合同。4、按照原告自认，原告占有房屋也是在另案人民法院查封之后。虽然原告提交了物业公司的收据，但物业公司的财务人员与程盟地产公司的财务人员明显混同，均为李波，存在恶意串通的极大可能，物业公司和程盟地产公司的证据不足以证明原告在查封之前已经合法占有。物业公司与程盟地产公司明显具有利害关系，仅有程盟公司与物业公司的财务票据不能证明收据真实。案涉房屋为车库，按照原告提供的证据，车库为电动门，没有电不可能使用。同江市东都新城22号楼早在2016年即可办理用电登记，实际使用人完全可以使用电子方式来开关车库门，如果原告确系在2015年11月8日购买且实际占有使用，其不可能至今未办理用电登记不用电，没办理用电登记只能说明原告一直未实际占有使用案涉车库。5、原告在案涉小区没有住宅却购买车库，明显不合理。综上，原告举示的证据明显不具合理性，大量存在自相矛盾之处，原告不能作出合理解释，证据证明内容与其陈述不符。在原告不能举证证明其主张有事实依据的情况下，应认定原告主张不成立。本案原告作为案外人提起的本次诉讼中，可以认定原告与程盟公司存在倒签的情形，根本不存在原告在2015年11月8日签订合同、付款的事实，更不存在原告在查封前已经占有房屋的事实。第三人程盟公司述称，本案争议的车库在查封前已出售，车库已经交付使用，买卖行为合法有效，法院应支持原告的诉讼请求，停止对该房产的执行。程盟公司开发建设的同江市东都新城小区，部分楼房建成后对外销售。2015年11月8日刘永斌与程盟公司签订了“房屋认购协议书”。协议约定刘永斌在程盟公司处购买东都新城小区22号楼14号车库（建筑面积：24.3平方米），总售价176400元，协议签订之日支付全款。以上有房屋认购书及收据可以证实。原告刘永斌购买该争议房产后程盟公司将车库交付给了原告，原告接收后交付了物业费、供热费等，办理了入户手续，享有了对该车库的占有、使用、收益和处分的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举证证据一：（2020）黑08执异5号执行裁定书一份。证明问题：原告对中院下达的驳回异议请求不服，提起本案案外人执行异议之诉。被告孙文锦是2016年2月23日申请查封涉案车库。被告刘凤来质证意见：对证据一无异议。第三人程盟公司质证：对证据一没有异议。本院认为，被告刘凤来、第三人对该证据的真实性及证明的问题无异议，本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。原告举证证据二：房屋认购协议书一份、收据一张。证明问题：刘永斌于2015年11月8在程盟公司处购买同江市东都新城22号楼14号车库，已交纳全部购楼款176400元。被告刘凤来进行质证意见：对该组证据的三性均有异议，原告在案涉小区没有住宅，购买车库明显不具有真实性，原告没有证据证明其在2015年11月8日支付对价。此时案涉房屋已被乔艳申请查封。原告证明不了其向程盟公司交付了176400元的购房款。该收据内容自相矛盾，在收款处写着“收到现金176400元”，但在收款事由处又写“待小区具备办理房照时交付尾款26400元”结合认购协议书写明的房款总额应当为176400元，说明该收据应该是收到现金150000元，却和收据上标明的收款金额明显不一致，收款收据及房屋认购协议上没有任何经办人签字，不符合财务制度。该收款收据的编号为0052632，却早于另案时间形成在先的编号，说明程盟公司与原告存在恶意串通的可能，该组证据形成时间明显不应是在查封之前。第三人程盟公司质证意见：没有异议。本院认为，原告称“购买时双方约定总购房款是176400元，办理房照费用需要26400元由原告另行支付，原告在购买当天向程盟公司缴纳了11万元的现金，并用66400元货款抵付的购楼款（刘永斌所经营的塑钢厂为程盟公司所建设的楼房提供塑钢，程盟公司欠刘永斌材料费及安装费是66400元），收据中注明的尾款26400元不包含在176400元之内，需要另行交付”，但其未提供其他证据佐证，仅凭认购书及交款收据不能证明原告已实际交付购房款11万元的现金，用66400元货款抵付购楼款66400元的证据也不充分，原告“收据中注明的尾款26400元不包含在176400元之内，需要另行交付”的解释也不符合常理，故本院对上述证据意证明的问题不予采信。原告举证证据三：物业费收据两张、用电申请表三张、电卡一张。证明问题：程盟公司于刘永斌购买之日即2015年11月8日将涉案车库交付给刘永斌占有、管理使用至今。因交付时此栋楼无电使用手动门锁，程盟公司一直不给通电安装电表，原告自行于2017年7月6日向同江市电业局申请安装用电自行购买电表，涉案车库用电登记在原告名下。被告刘凤来质证意见：对证据的三性均有异议。该组证据不能证明原告是在2015年11月8日实际占有使用案涉车库，该车库已经在另案中查封，程盟公司如果确实交付也属于违法，且该收据的编号也存在与其他案件中物业公司开具收据编号的混乱情况。物业公司和房地产公司财务人员混同，物业公司开具的收据存在于房地产公司恶意串通意图阻却执行的可能，案涉车库在22号楼早在2016年就可以办理用电手续，如果原告确实是在2015年11月份取得了车库的使用权其早就应当办理了用电手续，现原告提交的用电手续是在2017年，不符合日常生活经验。第三人程盟公司质证意见：没有异议。本院认为，2015年11月8日前案涉车库已经在另案中被法院查封，另同江市龙发物业服务有限公司东都新城物业管理站出具的证明及原告举证的用电申请表、电卡在无其他证据佐证的情况下，无法证实原告在2015年11月8日实际占有了案涉车库。本院对该组证据不予采信。原告举证证据四：企业信息查询单两份、营业执照一份、原告身份证复印件一份、照片两张。证明问题：原告在同江市建设路东都新城东侧（一道之隔）常年经营塑钢厂，因存货所需购买涉案车库，及原告常年经商具备以现金方式支付购楼款的经济能力。被告刘凤来质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。原告可能确实经营塑钢厂，但塑钢厂也不可能常年保存十几万元现金，且原告应当提供常年保存十几万现金的相关证据或者是原告在2015年11月8日取现或转账的有关证据，才能证实原告确实支付了相关款项，现有证据不能够证明原告支付了购房款。第三人程盟公司质证：没有异议。本院认为，上述证据只能证明原告经营塑钢厂，有购买案涉房屋的经济能力，但证明不了实际支付了案涉车库的购房款项，故对上述证据不予确认。被告刘凤来没有向法庭提交证据。第三人程盟公司举证证据一：争议房屋交款收据存根两份、程盟公司收款账页一份。证明问题：争议房屋按购房协议交足房款176400元，并已经进入公司账目中。原告质证意见：没有异议。被告刘凤来质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议。程盟公司作为房地产公司出售房屋是大量出售，不应当收取现金，应当通过银行转账收取，如果程盟公司确实收取了现金也应当有现金账、银行流水加以佐证，仅凭一份不正规的收据不能够证明程盟公司于2015年11月8日收取原告的购房款，程盟公司自认其已经于2014年1月取得了商品房预售许可，就应当与购房人签订正式的商品房买卖合同，开具正式的购房发票。收据存在倒签的可能，且收据上记载的是现金收款176400元，与原告陈述的缴纳11万元现金不符，且收据存在自相矛盾的情况。第二份收据的名称是“证据”，与前一份收据的关联性不明，也与前一份收据写到收到现金总额明显存在矛盾。本院认为，该组证据证实不了原告实际交付了案涉房屋的购房款，本院对该组证据不予确认。第三人程盟举证证据二：同江市电力安装公司制作的东都新城房产测绘面积及结算明细表两份。证明问题：案涉房屋所在的22号楼电器安装工程系同江市电力安装公司以外单位施工的，所以未及时在同江市电业局办理用电手续，未安装电表导致争议房屋没有用电记录的结果。原告对证据质证：没有异议。被告刘凤来质证意见：该组证据的真实性请求法院依法核对，但是该组证据上没有程盟公司欲证明问题的内容，该明细上只是记载了22号楼是外单位施工，但是外单位施工是否与电业局办理用电手续有关没有相关的证据佐证。本院认为，该证据证实不了外单位施工与没有在电业局办理用电手续及案涉房屋没有安装电表的关系。第三人程盟举证证据三：商品房预销售许可证一份。证明问题：东都新城小区22号楼在2014年1月11日即取得了商品房预销售许可，证明东都新城小区销售的争议房产合法有效。原告对质证意见：没有异议。被告刘凤来质证意见：对证据三的真实性没有异议，对证明问题有异议。如果程盟公司取得了预售许可就不应当再与购房人签订认购书，而应当签订正式的商品房买卖合同。本院认为，对该证据的真实性予以确认，但该证据证实不了第三人与原告签订了合法有效的案涉房屋买卖合同。根据上述当事人举证、质证情况，本院认定事实如下：被告孙文锦在与第三人程盟公司项目转让合同纠纷一案中，孙文锦向本院提出诉讼财产保全，本院于2016年2月23日作出（2015）佳民初字第17-1号民事裁定书，裁定查封了包括案涉车库在内的205户房产。本院于2018年6月28日作出（2018）黑08执8号之三执行裁定书，裁定追加刘凤来为孙文锦申请执行程盟公司项目转让合同纠纷一案的申请执行人。本院于2018年12月26日作出（2018）黑08执8号之八执行裁定书，裁定对包括案涉车库在内的151套房屋查封及续封。原告刘永斌向本院提出案外人执行异议，本院于2020年4月8日作出（2020）黑08执异5号执行裁定书，裁定驳回案外人刘永斌的异议请求。刘永斌对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2015年11月8日，第三人程盟公司（甲方）与原告刘永斌（乙方）签订了《房屋认购协议书》，主要内容为：甲方将案涉车库同江市东都新城（同江市中华同江府）22号楼14号车库，建筑面积：24.30平方米售与乙方，房款总额为176400元。同日，第三人程盟公司为原告刘永斌出具了数额为176400元的购房款收据，该收据收款处注明“收到现金176400元”，在收款事由处注明“待小区具备办理房照时交付尾款26400元”。庭审中原告称“签订认购书时交现金110000元，另用程盟公司欠原告的货款66400元抵购房款”。本院认为，本案的争议焦点为原告刘永斌对于案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否准予被告刘凤来、孙文锦申请对案涉车库的执行。本案中，原告刘永斌主张以现金方式支付了案涉车库价款110000元，以第三人程盟公司欠原告的货款66400元抵购房款，但原告不能充分说明现金的来源，所主张的以货款抵购房款的证据也不充分，原告仅凭认购书及交款收据不足以证实其在本院查封案涉车库前已签订了合法有效的书面买卖合同并支付价款；同时原告未提供充分证据证明其在人民法院查封前已合法占有使用案涉车库。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告要求停止执行案涉车库不符合上述法律规定的要件。综上所述，原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告刘永斌的诉讼请求。案件受理费3828元，由原告刘永斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  姜广武审判员  郑忠良审判员  梁淑荣二〇二〇年七月二十九日书记员  蒋婧玮