贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3974号上诉人（原审被告）：杨佐富，男，1985年7月23日出生，汉族，住贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：李沉，男，1974年12月19日出生，汉族，住贵阳市南明区。上诉人杨佐富因与被上诉人李沉房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨佐富上诉请求：一、撤销原判第一项、第二项，查清事实，依法改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订《租赁合同》后，被上诉人未将房屋漏水的问题告知上诉人，且被上诉人移交的租赁物质量不合格存在漏水的的情况，因被上诉人没有履行告知义务及遵守诚实守信原则，上诉人可以解除房屋租赁合同，不承担违约责任，也不应该支付被上诉人6000元。2、上诉人搬离房屋时已将房屋卫生打扫完毕，并叫了被上诉人的哥哥来检查，故上诉人不应支付被上诉人卫生清理费。关于被上诉人陈述的高低床、门锁等物品损害，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》时，上诉人缴纳了3000元的保证金给被上诉人且至今未退还，该租赁保证金符合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第85条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”的规定，上诉人按约履行债务提供的质押担保，在高低床、门锁等物品有损害的情况下，应当先从保证金里予以扣除。上诉人在与被上诉人解除房屋租赁合同后，未给被上诉人造成损失，上诉人在办理房屋半个月后，被上诉人又将涉案房屋租给了上诉人的工友，由此可见，上诉人并未给被上诉人造成损失，不存在违约的情形，不应赔偿上诉人违约金6000元，一审法院对于该事实并未查清，作出错误判决，损害了上诉人的利益。3、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公，一审适用简易程序审理的本案，按照《民事诉讼法》之规定，简易程序审理的案件应当在三月内审结，一审法院审理本案用了七个月的时间，程序严重违法，导致判决的公正性在上诉人的心中荡然无存。根据《民事诉讼法》第170条之规定，原判违反法定程序，影响了案件的正确判决，二审法院应当裁定撤销原判，发回重审。被上诉人李沉未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。李沉向一审法院起诉请求：判令被告支付两个月违约金6000.00元，高低床四间1200.00元，卫生清理搬运300.00元，门锁损坏300.00元，其他400.00元，合计8200.00元。一审法院认定事实：2018年11月17日，原告李沉（甲方/出租方）与被告杨佐富（乙方/求租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将富水南路45-2-5两室一厅和楼顶房租给乙方做员工宿舍，其中3楼1600元，楼顶1400元，共计3000元/月；租期一年，从2018年11月17日至2019年11月16日止，租金为3000元/月，按半年付，下次房租费提前三天支付，如逾期未付，甲方有权提前终止合同，并强行收回房屋。乙方应向甲方交纳保证金3000元，合同期内保证金不予退还，合同到期，乙方无违约和拖欠费用退还保证金，房屋内不能进行任何非法活动。经双方检查，该房电、燃气、水、门窗等完好无损，无任何安全隐患，即日起，乙方在房内发生任何安全责任与甲方无关，甲方不承担任何责任。租期内电、水、燃气、物管等各项费用由乙方自付，未经甲方同意不得转租，不得损坏和变动设施，弄脏损坏部分应在退房前修复和清理卫生交还甲方（如未修复，照价赔偿），两套房入住人数控制在20人范围（甲方有高低床6间）。在违约责任中约定如乙方提前解除合同和违约，除保证金不予退还外，还必须另外支付两个月的租金给甲方作为损失补偿，其他欠费由乙方交清楚，反之甲方违约责任与乙方同等，造成任何后果由违约方负全部责任，可诉诸于法律。原告在甲方处签字捺印，被告在乙方处签字捺印，杨强在见证人处签字捺印。被告在租赁使用上述房屋六个月后，于2019年5月19日未与原告协商一致即搬离租赁房屋，并表示不再继续租赁使用该房屋。此后，原告遂诉至一审法院，提出如前诉请。审理中，原告提交照片8张，证明被告搬离后房屋的情况；被告对上述证据真实性无异议。原告在庭审中陈述其委托哥哥李沛与被告签订合同，被告于2019年5月19日搬离租赁房屋；因被告租赁期间损坏多处房屋内部设施，故押金一直未退还被告；被告损坏的4张高低床购买价为200元/张，但每张床还另行支付100元的搬运费，重新更换损坏的门锁3个共计300.00元；损坏水龙头及电风扇赔偿金额估算为400.00元，垃圾清理费400.00元。被告陈述因房屋出现漏水情况其才搬出房屋未再继续租赁；同时陈述其未将高低床搬走以及门锁在租赁时均已损坏，但对此并未举证证明。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原告李沉与被告杨佐富签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。在《房屋租赁合同》中约定双方在租赁期间，不得提前解除合同，如有违约，除保证金不予退还外，违约方必须另外支付对方二个月房屋租金作为损失补偿。被告在租赁期未满未与原告协商一致的情况下，于2019年5月19日搬离所租赁房屋，其行为已构成违约，现原告诉请要求被告按照合同约定向其支付违约金6000.00元，于法有据，一审法院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。原告诉请要求被告赔偿损坏的高低床1200.00元、门锁300元、其他400元（电风扇、水龙头）并支付垃圾清理费400.00元，虽然上述费用原告未能提交相应票据，但结合原告提交的租赁房屋内照片，一审法院酌情支持被告赔偿原告损坏的高低床费用800.00元、损坏的门锁费用150.00元、损坏的水龙头及电风扇费用200.00元、卫生清理费200.00元。因被告未能提交相应证据证明，故对于被告认为系因房屋漏水才未继续租赁以及其未搬走高低床，门锁在租赁时均已损坏的辩称，一审法院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十九条之规定，判决：一、被告杨佐富于本判决生效之日起五日内赔偿原告李沉违约金6000.00元；二、被告杨佐富于本判决生效之日起五日内支付原告李沉高低床损失800.00元、损坏门锁费用150.00元、损坏水龙头及电风扇费用200.00元、卫生清理费200.00元；三、驳回原告李沉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，减半收取25元，由被告杨佐富负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。本院二审期间，当事人针对上诉人的上诉请求及事实理由未提交证据。经审理查明，一审法院未违反法定程序。其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方合同当事人真实意思表示，本案当事人均受其意思表示的约束。现上诉人未经双方协商一致解除，租赁期限届满之前即搬离出租房屋应认定为违约。上诉人称其提前搬离系因房屋漏水及被上诉人停水停电，但未举证证实其主张的事实。并且，即使租赁房屋出现瑕疵，上诉人也应依据法律规定合法主张权利，而不是采取违约的方式处理纠纷。故根据涉案合同约定，被上诉人请求上诉人支付两个月房租6000元作为违约金符合双方约定，依法应予支持。关于被上诉人请求赔偿的其他损失，上诉人首先应举证证实损失已实际发生，但被上诉人仅提交了照片证明其主张，相应照片既不能反映出被上诉人确实产生了相应的损失，也不能反映损失的具体数额，故被上诉人应承担举证不能的不利后果。并且，即使上诉人的违约确实给被上诉人造成了一定损失，上诉人向被上诉人支付的6000元违约金已足以进行弥补。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对成立的部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9654号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9654号民事判决第二项、第三项；三、驳回李沉的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费收取50元，共计75元，由李沉负担20元，由杨佐富负担55元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年七月六日书记员 罗 艳