北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初20832号原告：新疆生产建设兵团驻北京办事处，住所地北京市西城区马连道南街**院**楼。负责人：张晓光，主任。委托诉讼代理人：令狐亚凤，北京桂润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张博，北京桂润律师事务所律师。被告：北京全福德投资管理有限公司，住所地北京市大兴区青云店镇枣林村委会南500米。法定代表人：徐艳秋，经理。委托诉讼代理人：王莉梅，女，1982年1月21日出生，汉族，该公司职工。原告新疆生产建设兵团驻北京办事处诉被告北京全福德投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人令狐亚凤，被告委托诉讼代理人王莉梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1、判令被告立即腾退并交还原告出租给其的北京市朝阳区德胜门外北沙滩2号的全部房屋。2、判令被告支付原告违约金（以年租金498万元为基数，从2019年9月1日计算至实际腾房之日，按日千分之一计算）及租赁期满后的房屋占用费（以月租金41.5万元为标准，从2019年9月1日计算至实际腾房之日）。事实和理由：2007年8月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于北京市朝阳区德胜门外北沙滩2号的房屋（以下简称涉案房屋），分别是：原告办公大楼一至六层、北沙滩2号4号院2号楼6门住宅10套、车库六间110平方米、库房两间70平方米以及停车场422平方米，租期自2007年9月1日至2019年8月31日。2008年6月16日，双方在租赁合同的基础上签订了《补充协议》，约定由被告使用原有车库拆除后临时搭建的一层辅助用房，使用期间每年向原告支付场地使用费4万元。2009年12月31日，双方在租赁合同、补充协议的基础上再次签订《补充协议》，约定由被告承租临建门面房，租赁期限与租赁合同一致。2019年8月21日，即租赁合同届满前，原告根据国有资产管理的相关规定，在新疆生产建设兵团公共资源交易信息网上对涉案房屋的出租进行了公开招标，招标时间为2019年8月22日至2019年8月31日。合同第10条第6款约定，在招标过程中，被告的出价低于其他投标单位的出价，被告已丧失优先承租权。因为被告并没有在合同约定的合同到期前三个月内，以及在公开招标期间，向原告递交书面的投标申请书，在合同期内，被告一直存在拖欠租金的问题，经过长期的合作，原告认为被告诚信有问题，自双方签订租赁合同后，实际并不是被告进行酒店运营，而是由北京前门金福德烤鸭店有限公司北沙滩酒店（以下简称金福德公司）在进行运营，被告声称其和金福德公司是一家公司，但是经原告了解，事实并非如此，被告和金福德公司是两家独立主体，两家公司在使用涉案房屋的过程中，向原告隐瞒了承租人和实际使用人的关系，即使法院最终认定被告参与了实际竞标，被告的竞标价格是最低的，也不符合优先承租的条件。按照合同约定，同等条件下的优先承租权应体现在同等的租赁价格上，在招投标的过程中，根据竞标价格由原告确定新的承租人，不存在原告保护被告优先承租权的事项。此外在实际竞标过程中，被告没有参与投标。基于以上原因，即使被告同意现在以招投标最高价格续租，原告也不同意续租。2019年8月31日合同到期后，被告并未按期搬离，而是继续占用房屋至今。虽然合同中约定了房屋占用费和违约金，但原告认为约定的违约金低于给原告造成的损失。租赁合同签订于2007年，当时约定的房屋年租金总价为184.6万元，临建门面房为4.8万元，而且在合同履行的12年中，房屋租赁的上涨速度远低于市场的实际增速。截至2019年，合同约定的房屋年租金总价仅为202.56万元，临建门面房仅为52920元，而同期上述房屋的年租金价格已达每年498万元。综上，原告要求被告立即腾退返还涉案房屋。被告未按照约定向原告返还涉案房屋，已构成违约，应支付违约金。被告辩称，关于续约的事实，被告是通过微信在2018年9月19日通知的原告主任张建平说被告要续租。原告给被告发了一个续租的模板。被告按照模板的要求填好给原告，原告说让被告等消息。原告的工作人员朱洪波让被告参加竞标，然后被告以金福德公司的名义交了竞价保证金和竞价书，原告没有正面回复我们续租的问题。交完钱以后，被告等原告的消息。后来原告向被告发布了中标结果，中标的是新疆鑫腾达宏业工程技术服务有限公司，看到中标结果后被告和原告微信沟通，说愿意以最高中标结果进行续约，原告后来就没有再说什么，直接就诉讼了。被告不同意返还房屋，要求原告续签合同，继续履行租赁合同，保护被告的优先承租权。2007年8月8日至2019年8月21日，原告与被告签订了房屋租赁合同，被告承租了原告提供的位于北京市朝阳区德胜门外北沙滩2号的房屋。被告按照合同约定及原告的指示支付房屋租金。2018年10月，由于租赁合同即将到期，并且按照合同约定的续约的条件，我方提前向对方提出续约申请，我方主动联系原告，从我方联系人的微信信息的结果看，对方都给与我方可以续约的肯定回复。我方依据信赖利益的原则，认为无论原告的条件如何，我方都可以接受续约的要约，同时等待原告办理续约的法律文件签署手续。被告在办理续签手续的时候存在了错误的意识表示，原告有故意隐瞒的表示行为，2019年原告多次与被告人员接洽，对于房屋续租事宜进行最后的确定。原告告知被告，因为今年被告承租的房屋需要采取统一网上招标承租的形式，希望被告也参加招标方式承租赁房屋，被告当时提出了房屋优先权的约定，原告表示保护被告的承租优先权，并且保证被告可以按照最高价格支付房租即可续租。被告认为原告的真实意思表示为：被告参与招投标只是履行手续，但是即使参加招标程序也可以保证被告的优先承租权。双方微信、短信聊天联系过程中，可以看出原告承诺保证我方优先承租权。我方因信赖了合作12年的伙伴，故按照原告的要求进行了招投标，并承诺我方将按照最高承租标准进行招投标。在整个续租谈判过程中，原告并未表示国有资产运营采取招标招投标规定的意思表示，而是在不与被告续租后，在律师函件及诉讼中首次提出国有资产这个规定，被告认为原告有隐瞒及欺诈的意思表示，导致了被告因信赖利益可能丧失优先承租权的损失。原告提供的中标结果可以看出，唯一归属新疆企业中标，可以印证原告有所隐瞒及其他行为，为了让自己的兄弟单位得到承租权，显示公平。原告在续租过程中存在缔约过世，违反原合同约定，导致被告丧失优先承租权。本案属于民事合同范围，在合同主体平等的情况下，原告意思表示不真实，不应当按照对方描述的按照国家政策来履行民事合同，即便国家政策有所规定，但是原告在履行民事合同过程中并未做出明确的意思表示，故原告应当继续履行原合同权利义务，保证被告的优先承租权。原告的行为，导致被告的经营业务存在重大损失，不继续履行合同会导致经济关系的严重失衡。综上，我方认为，竞争性议价从保护出租人的权利而言，从保护价格竞争利益最大化的角度来看，是存在固定价值的。但我方同样认为，司法的保护对双方应当是平等的，因为在双方签署、履行过程中，出租人及出租人的代表多次反复地表达优先承租权承诺，对承租人决定是否承租，及在承租过程中的投资强度具有至关重要的作用。正因为出租人诚恳的承诺，才让承租人产生了长久的合作预期，才产生了目前现状的投资，也因出租人违背诚信而导致的巨额损失。综上所述，综上请求判决驳回原告诉讼请求的要求，要求原告继续履行合同权利义务。如果法院判决我方应支付违约金，我方要求法院对违约金的数额进行酌减。经审理查明：2007年8月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落北京市朝阳区德胜门外北沙滩2号；出租物业为①新疆生产建设兵团驻北京办事处大楼一至六层（面积以实测为准，不含一层临建门面房）②北沙滩2号4号院2号楼6门住宅10套（房号001/002/101/102/201/202/301/302/401/402），面积约640平方米③车库六间110平方米、库房两间70平方米及停车场422平方米；租赁期限为12年，自2007年9月1日至2019年8月31日，自甲方向乙方交房之日至2007年11月30日止为甲方向乙方提供的免租期；租赁期间年租金，起租年租金总价为184.6万元，其中主楼为161.6万元（每五年递增5%），住宅19万元（每五年递增3%）和车库4万元（每五年递增3%）。主楼租赁期间年租金2007年8月15日至2012年8月14日年租金161.6万元，2012年8月15日至2017年8月14日年租金169.68万元，2017年8月15日至2019年8月14日年租金178.16万元。住宅楼、车库租赁期间年度租金2007年8月15日至2012年8月14日年租金23万元，2012年8月15日至2017年8月14日年租金23.69万元，2017年8月15日至2019年8月14日年租金24.4万元。乙方应在本合同签订后5日内向甲方支付首期租金，以后租金每三个月交纳一次，到期前1个月，乙方向甲方交纳下一期租金；租赁期满或合同终止后，乙方应将电路工程图、消防竣工图及消防验收合格证明，改造后的房屋结构图及验收合格证明等交与甲方。乙方应于租赁期满或合同终止后，将房屋及附属设备设施完好交还甲方。合同期满或合同终止后，乙方对房屋的装修改造及投入的固定设施无偿归甲方所有。可移动的设备、设施归乙方自行处理；租赁期满，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前三个月书面通知甲方，在同等条件下乙方享有优先承租权，合同由双方协商后另行签订。如乙方未能在租赁期满前三个月书面通知甲方是否继续租赁该房屋的，则视为乙方放弃优先承租权。本合同期满或提前解除后，乙方必须在20日内将自己的物品撤出承租房屋，把承租房屋交还甲方。否则，每逾期1日，乙方除应按本合同约定的租金标准向乙方支付房屋占用费之外，还应当按照年租金的1‰向甲方支付违约金。同时，甲方有权对乙方遗留的物品进行处理，乙方无权就此向甲方主张赔偿。2008年6月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北沙滩〈房屋租赁合同〉的补充协议》，约定：根据甲乙双方于2007年8月8日签订的《房屋租赁合同》，现就北沙滩2号院内场地原有的车库拆除后，乙方临时搭建一层辅助用房的现状问题，达成如下条款，乙方同意在使用期间每年另外向甲方交4万元/年场地使用管理费（此费用由甲方向北京三元集团有限责任公司转交），交纳期为每年的1月15日前，一次性付清。2008年使用费于本协议签字后10日内交齐。2009年12月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》，约定：甲乙双方于2007年8月8日签订《房屋租赁合同》，乙方所承租的甲方房屋范围，增加一层临建门面房，增加的租赁面积约80平方米，租赁期限自2007年9月15日至2019年8月31日，从2007年12月1日开始计收租金。双方一致同意门面房的租金标准为2007年9月15日至2012年9月14日年租金4.8万元，2012年9月15日至2012年9月14日年租金50400元，2017年9月15日至2019年9月14日年租金52920元。合同签订后，涉案房屋实际由金福德公司进行经营。经本院现场勘查，经营情况为由金福德公司经营如家酒店，个体经营户曲大伟经营北京北沙滩弘美超市。截至本案法庭辩论终结，涉案房屋仍由金福德公司和北京北沙滩弘美超市实际使用。本案审理过程中，本院已告知金福德公司和北京北沙滩弘美超市，可向其出租方主张相关权利。2018年1月16日金福德公司向原告支付租金249750元，2018年4月19日金福德公司向原告支付房租18万元，2018年4月28日金福德公司向原告支付房租319500元，2018年7月6日金福德公司向原告支付房租499500元，2018年7月31日金福德公司向原告支付房租498500元，2019年1月29日金福德公司向原告支付房租499500元，2019年9月11日金福德公司向原告支付房租686000元，2019年9月16日金福德公司向原告支付房租686000元，2019年8月28日，金福德公司向原告支付竞价保证金10万元，2019年10月30日金福德公司向原告另支付33.3万元（注明为9月10月房租）。2019年8月22日，原告在新疆生产建设兵团公共资源交易信息网上刊发《房屋招租公告》，主要内容为：我单位对产权房屋对外公开招租，承租报价起止时间2019年8月22日10时至2019年8月31日20时，房屋租赁位置北京市朝阳区北沙滩2号，起租价每月合计34.5万元，竞价人报价不得低于起租价，招租方式为采取书面一次性报价的方式进行公开招租；竞价人需交纳保证金10万元。2019年8月27日，金福德公司向新疆生产建设兵团机关事务管理局资产管理处出具《竞价书》，主要内容为：我方已知悉北京市朝阳区北沙滩2号租赁房屋项目，我方愿意支付本次竞价保证金10万元。我方对上述项目的竞价价格为主楼每平米3.83元/天，院落5025元/月，宿舍每套4500元/月，附属门面6500元/月的价格。2019年10月12日，被告向原告发送《关于承租北京市朝阳区北沙滩2号房屋的意向函》，主要内容为：根据贵我双方原合同的约定，我方享有同等条件下的优先承租权，我方认为贵方应当按照原合同约定，履行优先承租权的承诺，希望贵方参考招标政策与我方签署承租协议，我方接受贵方招标结果的同等条件下的最高承租标准。2019年12月13日，新疆生产建设兵团机关事务管理局出具《关于北沙滩房屋招租竞价结果的情况说明》，主要内容为：至竞价截至日期（2019年8月31日），我局共收到7家公司竞价函，经我局资产管理处和政策法规研究处共同启封7家竞价公司的竞价函，竞价报价最低价为34.5万元/月，最高价为41.5万元/月。原承租方北京全福德投资管理有限公司（北京前门金福德烤鸭店有限公司）也参与了竞价，竞价价格为34.5万元/月（详见附件），附件：最高报价新疆鑫腾达宏业工程技术服务有限公司41.5万元/月，最低报价金福德公司34.5万元/月。原告与新疆鑫腾达宏业工程技术服务有限公司目前尚未签订房屋租赁合同。2019年10月19日，原告向被告发送《关于未按期归还租赁房屋的函》，主要内容为：请贵公司于2019年10月31日前将租赁房屋返还本办事处，同时于收到本函之日起3日内与本办事处补充签署2019年9月1日至2019年10月31日的房屋租赁合同，并于2019年10月31日前支付两个月房屋租金33.3万元。关于原告和金福德公司的关系，原告称被告和金福德公司是什么关系，在签订合同时原告并不知情，在签订租赁合同后，因为被告想要开发票，但是被告要求原告出具金福德公司的发票，被告向原告出具说明，说金福德公司和被告的上下关系，原告轻信了被告的说明，因为时间比较长，领导也好几任，后几任领导对情况不了解。在原告知道实际使用人是金福德公司后，也没有进行追究，因为金福德公司已经进行了装修。原告就此提供了2008年《关于北京全福德投资管理有限公司与北京前门金福德烤鸭店有限公司关于说明》及2007年《说明》，主要内容为：被告2007年8月8日与原告签订租赁合同，因签订合同时，酒店尚未成立，没有准确名称，所以暂时用被告代签合同。现将两个公司之间的关系做补充说明：金福德公司投资被告750万，是被告股东之一，两个公司法定代表人郭强同一人。庭审中，原告向本院提交1、《协议》、《北沙滩写字楼工程验收移交使用协议》、《北沙滩写字楼工程验收移交使用协议补充协》，证明原告拥有北沙滩2号办公大楼一至六层的永久无偿使用权，并拥有西端院内场地（包括临时辅助用房、停车场等）470平方米左右的土地使用权；2、《北京地区商品房购销合同》、《北沙滩商品房交接协议》，证明原告从北京市通达房屋建设开发公司购买北沙滩2号4号院2号楼6单元的10套住宅；3、《申请》，证明原告出租的临建门面房得到了城建部门的批准；4、《证明》、《产权证明》，证明原告取得北沙滩甲2号院的产权。被告称真实性不知情，不影响合法的租赁关系。被告向本院提交原、被告工作人员微信记录（主要内容：2018年9月19日原告通过微信向被告发送《新疆建设兵团续租申请》，并附言：“孟经理，这是张建平主任改好的，你们还要继续充实。”2019年8月原告：“苗总，公告（招投标）已经发布。”2018年11月26日被告通过微信向原告发送《北沙滩房屋续租函》。2019年8月28日原告：“苗总，竞价资料寄了没有”，被告：“资料昨天已寄出。”2019年10月，被告通过微信向原告发送合作意向书、续租申请），证明被告与原告沟通，按照原合同约定保障被告的邮箱承租权，原告要求被告参加招投标。原告对真实性认可，但认为微信中显示被告未在续租申请落款处盖章，续租申请落款的时间不符合租赁合同约定的优先承租权的行使条件，原告系在双方租赁合同到期前通知被告招租公告已经发布，已履行通知义务，被告是否参加竞标是其权利，原告无从要求。在房屋租赁合同终止前三个月及承租权公开招标期间，被告并未参与投标、竞标，金福德公司虽然参与投标、竞标，但是根据合同相对性原则，金福德公司并未房屋租赁合同的承租人，其不享有合同约定的同等条件下的优先承租权，故被告放弃了优先承租权。被告在双方房屋租赁关系终止后即涉案房屋承租权公开招标结束后，通过承租意向函主张其同等条件下的优先承租权没有事实和法律依据。上述事实，有当事人陈述及相关书证等在案佐证。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。优先承租权并非法定权利，而是基于合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力。本案已查明，《房屋租赁合同》及两份《补充协议》约定被告享有同等条件下的优先承租权。首先，被告与金福德公司虽为关联公司，但被告在原告进行招投标的过程中并未以其名义参与竞标。其次，被告在《房屋租赁合同》约定的租赁期限到期后，即2019年10月12日才向被告出具《关于承租北京市朝阳区北沙滩2号房屋的意向函》，已超过租赁期2个月之久,不符合合同中约定的提前三个月以书面方式通知的要求。最后，被告虽然同意以招标最高价进行续约，但同等条件还涉及付款时间、租赁期限等其他合同条款，在这些问题上原、被告就续约问题未达成一致意见，被告不再享有优先承租权。因此本院对被告的答辩意见不予采纳。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原被告之间的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》已到期终止，被告应当将租赁物返还原告，本院对原告的第一项诉讼请求予以支持。被告未将租赁物返还原告，在合同到期后，被告应向原告支付占有使用费。根据本案查明事实，被告已支付完毕合同期内的租赁，又另外向原告支付33.3万元，根据双方约定的租金标准，该33.3万元应认定为被告支付两个月的占有使用费。根据《房屋租赁合同》约定，被告必须在20日内将自己的物品撤出承租房屋，把承租房屋交还原告，因此被告应从2019年11月1日起向原告支付房屋使用费，房屋使用费标准本院参照《房屋租赁合同》及两份《补充协议》予以确定。被告未按照约定向原告交付涉案房屋，已构成违约，应向原告支付违约金。考虑到原、被告对于续约问题产生争议系被告未腾退交付房屋的主要理由，被告并非恶意违约，且被告已向原告支付房屋占有使用费。原告主张的违约金计算标准过高，本院予以酌减。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告北京全福德投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆生产建设兵团驻北京办事处腾退并交付位于北京市朝阳区德胜门外北沙滩2号房屋，包括新疆生产建设兵团驻北京办事处大楼一至六层、北沙滩2号4号院2号楼6门住宅10套（房号001/002/101/102/201/202/301/302/401/402）、车库六间、库房两间及停车场、一层临建门面房、一层辅助用房；二、被告北京全福德投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆生产建设兵团驻北京办事处支付房屋使用费（自二〇一九年十一月一日至实际腾退之日，以每年二百一十一万八千五百二十元为标准）；三、被告北京全福德投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆生产建设兵团驻北京办事处支付违约金（以每天三千元标准，自本判决生效之日起至实际腾退之日）；四、驳回原告新疆生产建设兵团驻北京办事处的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12450元，由原告新疆生产建设兵团驻北京办事处负担2985元（已交纳），由被告北京全福德投资管理有限公司负担9465元（原告新疆生产建设兵团驻北京办事处已预交，被告北京全福德投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告新疆生产建设兵团驻北京办事处）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 禹雷二〇二〇年七月二十二日法官助理 张旭书 记 员 王磊