大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初7254号原告：孙荣祥，男，汉族，1969年1月25日出生，住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：王彦龙，系辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜城君，系辽宁法大律师事务所实习律师。被告：大连长策房屋开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区**。负责人：姜凤娟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：于国海，辽宁箴言律师事务所律师。第三人（本院追加）：大连盛道集团有限公司，住所地辽宁省大连市中山区**。法定代表人：刘丽春，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周涛，男，汉族，1976年5月4日出生，住辽宁省大连市中山区，系该公司员工。委托诉讼代理人：于国海，辽宁箴言律师事务所律师。原告孙荣祥诉被告大连长策房屋开发有限公司、第三人大连盛道集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王彦龙、姜城君、被告的委托诉讼代理人于国海、第三人的委托诉讼代理人周涛、于国海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月2日，原告与被告签订一份“房屋转让协议”，约定被告将其所有的位于大连市中山区出让给原告，房屋建筑面积为1450平方米。原告向被告支付房屋转让款1,600万元，但原告完成付款义务后，被告并未依约定在三个工作日内完成房屋的移交。但时至今日，被告也未将房屋交付原告。另协议第四条约定“如本合同无法正常执行，甲方（被告）承诺将向乙方退还全部房款并支付原借款合同中保证的同样利息”，而双方原借款合同约定的利息偏高，故原告按月息二分主张。原告认为，被告长期无法交付房屋的行为损害了原告的逾期利益，故向人民法院提起诉讼，请求解除原、被告双方签订的“房屋转让协议”。2、请求判令被告立即返还原告购房款1,600万元及给付之日止的利息（按月息2%计算，暂自2013年8月8日开始计算至2019年8月7日，共计人民币2,304万元）。被告辩称：一、原、被告双方没有就房屋办理过户手续约定时间；二、在合同签订后，被告已经将案涉房屋移交给原告占有，本案涉及的房产系国有企业改制遗留的历史问题造成的目前的客观情况，双方签订合同之时，被告已经将该房屋的所有相关的材料出示给本案原告，原告对案涉房屋的手续均表示认可，由于涉及历史原因，双方的房产正在履行相应的手续，在双方签订合同之时并没有明确办理过户的具体时间，实际上是原告为了取得案涉房产的拆迁补偿，并对案涉房产加以规划城建为目的签订的房屋转让协议，由于客观原因的变化，案涉房产暂时不具备拆迁的条件，因此导致了本案的发生。被告认为双方的合同目前尚不应确定可以解除，即使因为双方不能控制的客观原因导致合同无法正常执行，也不应该按原告的请求自2013年8月开始就计算利息，因为在双方合同签订之后被告已经将案涉房屋移交给了原告，即使需要退还房款计算利息，也应当从双方确定的合同解除日期或者法院判决解除原告将案涉房屋移交给被告之日起开始计算相应的利息。第三人辩称：被告与原告签订转让协议系真实意思的表示，第三人对被告向原告出售案涉房屋没有异议，也没有向原告主张任何权利，第三人曾经与原告也签署过上述房产的相关协议，其目的均是为了配合原告对案涉房屋进行拆迁改造，并且案涉房屋确实已经实质性地进入到了规划阶段。我们认为具备过户条件，这里面的问题是在国有企业改制的过程中出现了历史遗留的问题，包括土地局、房产局、国资委的各个部门需要进行协调和处理。我们已经开始到国资委处询问了办理流程，这个问题需要原被告双方的配合，可能过户也需要相当过户费用。相应的土地过户还需要政府的相关会议来进行解决。经审理查明：2013年8月2日，原告孙荣祥（乙方）与被告大连长策房屋开发有限公司（甲方）签订一份《房屋转让协议》，协议第一条约定一、房屋坐落在大连市中山区，本次转让物为该楼房的第一、二层，建筑面积约1450平方米（该房屋产权证为大房执中字第**）；二、转让房屋所有权人及证载土地使用权人均为大连市塑料工业公司技校，甲方变更手续仍未完成。转让房屋系大连盛道集团有限公司与大连第四十二中学置换。原告保证从大连第四十二中学购买，甲方保证该资产归其所有。三、甲方已如实陈述该厂房权属状况，供水、供电、供暖以及其他设施的状况，甲方保证本协议项下房屋手续真实合法，该房屋没有抵押担保债务，无出租，无任何查封等限制处分情形，乙方对被告上述房屋的所有具体状况已充分了解和认同，自愿买受该房屋。四、甲方承诺大连盛道集团有限公司与大连第四十二中学出具书面证明，放弃对该房屋的任何权利。第二条乙方同意向甲方支付转让价款1,400万元，甲方此前向营口佳吉肥业有限公司（以下简称嘉吉肥业）借款尚有人民币1100万（本息合计）未偿还，双方同意用该1,100万元抵顶房屋转让款项。第三条本转让协议书签订后3日内，乙方一次性支付转让抵顶后剩余价款300万元给甲方，甲方开具1,400万元收款收据。第四条甲方按现有的该房屋的过户相关材料提供给乙方，且乙方审阅同意，甲方配合乙方共同到大连市房地产交易所窗口办理过户手续，甲方承诺为乙方办理购房相关手续，保证过户到乙方名下，过户相关全部费用由乙方全部支付，如本合同无法正常执行，甲方承诺将向乙方退还全部房款，并支付原借款合同中保证的同样利息，借款金额按全部购房款计付利息。第五条甲方将该房屋的过户手续准备齐全后交给乙方，该房屋风险责任自本转让协议生效之日起转移给乙方。2013年8月8日原告向被告汇款300万元，被告为原告出具收款证明，载明我公司与孙荣祥签订房屋买卖协议（房屋坐落于大连市中山区，一、二层），我公司共收款人民币1,600万元整。其中原公司向嘉吉肥业借款本金1,000万元及利息100万元合计1,100万元账务抵顶。另公司收到转账两笔合计人民币500万元。另查，2012年5月31日，嘉吉肥业与被告、大连天信典当行、姚兆元签订了借款协议书，被告向该公司借款1,000万元，期限三个月，自2012年6月1日至2012年8月31日，借款利率按月2.5%计算。2012年6月1日，被告为嘉吉肥业出具收到1,000万元的专用收款收据。2013年12月29日，第三人大连盛道集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订协议，约定一、大连盛道集团有限公司同意乙方购买位于大连市中山区，建筑面积2176.88平方米的三层办公用房及土地，产权事宜办理公证，甲方承诺放弃产权补偿费用，成交价格2,300万元；二、甲方同意乙方完全拥有该房屋的产权及使用权，乙方可以自由处置该资产，如遇动迁、拆迁改造等事宜，乙方是完全独立责任人，与甲方无关，三、甲方配合乙方办理公证事宜，协助乙方办理各种相关手续；四、甲方承诺该房屋产权如有争议，承担全部法律责任并赔偿乙方全部损失；五、甲方现已将该房屋以现有状态下交接给乙方。2014年1月28日，盛道集团与孙荣祥的代表办理交接手续，将案涉房屋的房屋和土地权证及相关文件全部交付给原告。2017年3月27日，本院（2017）辽0202民初47号民事判决书认定大连市中山区安定巷1号现处于闲置状态，无人居住和使用，判决大连市中山区房屋的物权归盛道集团所有。案涉房屋现登记的所有权人仍为大连市塑料工业公司技术学校。本院确认的上述事实，有房屋转让协议、汇款凭证收款证明、借款协议、汇款、办理过户通知及回复、国有土地使用权证、大连市规划局xx号的规划文件、大连国资委出具的证明及当事人陈述在案为凭，且已经开庭质证，可以采信。本院认为：原、被告签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按约定履行。本院（2017）辽0202民初47号民事判决书认定大连市中山区安定巷1号现处于闲置状态，无人居住和使用，被告未提供已将案涉房屋移交给原告的证据，故对被告所辩称的案涉房屋已交付给原告的主张本院不予支持。双方签订《房屋转让协议》时，原告对案涉房屋的所有具体状况已充分了解和认同，虽然合同未约定产权证变更登记的具体时间，但双方的协议已签订多年，原告已将购房款交付给被告，而且本院（2017）辽0202民初47号民事判决书确认大连市中山区房屋的物权归第三人所有，但因客观原因导致案涉房屋至今未办理产权变更手续，原、被告双方的合同目的没有实现，故原告要求解除合同的主张符合法律规定，应当支持。合同解除后，被告应当将收取的购房款返还给原告。关于原告所主张的购房款利息的处理，应从2017年10月1日起为宜，利率按月息2%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告孙荣祥与被告大连长策房屋开发有限公司签订的《房屋转让协议》；二、被告返还原告购房款1,600万元；三、自2017年10月1日起至1,600万元付清之日止，被告按月利率2%给付原告利息。上述二、三项被告应给付原告的款项于本判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费117,800元、保全费5,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  宗守礼人民陪审员  王圣云人民陪审员  辛淑芹二〇二〇年七月十六日书 记 员  兰美玉