上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初5356号原告：上海聚丰园实业有限公司，住所地上海市宝山区上大路******。法定代表人：杨方华，执行董事。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。被告：万国红，男，1973年6月16日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区昌东镇光明村前万自然村226。委托诉讼代理人：金建良，上海市江南律师事务所律师。原告上海聚丰园实业有限公司诉被告万国红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海聚丰园实业有限公司的委托诉讼代理人沈鎏琪、被告万国红及其委托诉讼代理人金建良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海聚丰园实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2019年3月17日起至2019年6月4日期间的房屋租金人民币231,105元(以下币种均为人民币)；2、被告支付原告房屋租金的滞纳金(以231,105元为基数，按每日千分之五计算，从2019年6月5日起至实际履行之日止)；3、被告支付原告违约解除合同的损失748,340元。事实和理由：2017年7月27日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将上海市宝山区聚丰园路XXX号XXX楼(以下简称“系争房屋”)建筑面积为1,137平方米的房屋出租给被告，租赁期限60个月，自2017年9月1日起至2022年8月31日止，其中免租期60天，自2017年9月1日起至2017年10月31日止。租金和物业管理费约定为：2017年9月1日至2019年8月31日，每平方米2.5元/天，包括物业管理费0.2元/m2/天，年租金及物业管理费1,037,512元，月平均86,459元；2019年9月1日至2022年8月31日，每平方米2.7元/天，包括物业管理费0.2元/m2/天，年租金及物业管理费1,120,513元，月平均93,376元。支付方式为押三付一，总计345,836元，第一次付款按缴款通知书规定的时间和金额支付，以后每个月5日16时前支付下期各项费用。拖欠租赁费用、管理费、履约保证金的，应按每日千分之五应付未付款比例承担滞纳金，并依照合同第十三条第1款约定承担违约责任。2017年11月1日，原、被告签订补充合同，约定系争房屋租赁面积由1,137平方米调整为1,157.78平方米，2017年9月1日至2019年8月31日每平方米2.3元/天，物业管理费0.2元/m2/天，年租金及物业管理费1,056,474元，月平均为88,040元。2019年9月1日至2022年8月31日每平方米2.5元/天，物业管理费0.2元/m2/天，年租金及物业管理费1,140,992元，月平均为95,083元。2017年11月14日，原告出具授权委托书，同意被告将系争房屋对外转租用于经营儿童乐园和游艺娱乐场所。2019年4月11日，原告向被告发出缴款通知，通知其租赁的房屋2019年3月17日至4月16日的房屋租金88,040元没有支付，希望被告在2019年4月17日前支付，否则按逾期违约处理。2019年4月30日，被告万国红出具委托书，称其委托刘廷国前来原告处办理相关业务。2019年5月6日，注册登记在系争房屋地址处的上海鹏轩文化发展有限公司出具申请书，称因其自身原因，无法按照合同继续承租系争房屋，特提出终止合同申请。2019年5月7日，原告向被告发函，请被告7日内速与原告商量解除合同事宜。2019年6月4日，原告与刘廷国签订退房协议，约定被告在2019年6月4日将系争房屋归还原告，被告在2019年6月4日结欠2019年3月17日至2019年6月4日的租金231,105元，3月1日至6月4日的水电费10,957元。2019年12月，原告委托律师与被告就拖欠的房屋租金和水电费一事进行交涉，2019年12月18日，原告收到被告拖欠的水电费10,957元，但被告拒绝支付拖欠的房屋租金。另系争房屋在被告交还后，原告一直在向外招租，直到2019年11月25日才将系争房屋出租，故空置时间五个半月，再加上免租期三个月，实际空置八个半月。原告以与被告签订的租赁合同的租金为计费依据，主张实际损失748,340元。故此，原告诉至本院，提出如上诉请。被告万国红辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告确实没有支付2019年3月17日至2019年6月4日期间的房屋租金231,105元，但尚有履约保证金259,377元在原告处，被告未缴的租金原告可以直接从履约保证金中予以扣除。租赁合同第六条第3款第6项明确约定了履约保证金，租金可以从履约保证金中予以扣除。原、被告双方对于合同是约定解除的，退房协议中约定有关租赁违约责任由甲乙双方当事人另行商议，如果双方没有另行商议的，视为双方没有违约责任。原、被告双方是约定解除合同，被告不存在过错，所以原告无权没收履约保证金。被告不存在拖欠原告租金的行为，故原告主张房屋租金的滞纳金缺乏依据。且被告认为原告主张解除合同的实际损失也没有事实依据和法律依据。原告上海聚丰园实业有限公司围绕诉讼请求依法提交了原、被告签订的租赁合同、补充合同、授权委托书、缴款通知、委托书、申请书、企业登记信息、函、退房协议、58同城网站招租广告及原告与案外人签订的租赁合同、上海市房地产权证及授权委托书。被告对原、被告签订的租赁合同的关联性不予认可，认为未缴的租金应当在履约保证金中予以扣除；对58同城网站招租广告及原告与案外人签订的租赁合同的真实性和关联性不予认可，认为原告给予案外人租金变低和给予免租期是原告自行决定的，与被告无关。被告提交履约保证金收据一张。原告对此予以确认，但认为租金和水电费不应当从履约保证金中予以扣除。本院经审理认定事实如下：2017年7月27日，原告上海聚丰园实业有限公司(出租人：甲方)与被告万国红(承租人：乙方)签订租赁合同，约定原告将位于上海市宝山区聚丰园路XXX号XXX楼的铺位出租给被告，租赁建筑面积约为1,137平方米，租赁期限共60个月，自2017年9月1日起至2022年8月31日止。该铺位免租装修期共60天，自2017年9月1日至2017年8月31日。2017年9月1日至2019年8月31日，租金为每平方米2.5元/天，包含物业管理费0.2元/m2/天，年租金及物业管理费1,037,512元，月平均86,459元；2019年9月1日至2022年8月31日，租金为每平方米2.7元/天，包含物业管理费0.2元/m2/天，年租金及物业管理费1,120,513元，月平均93,376元。租金支付方式为押三付一，总计345,836元(其中履约保证金259,377元)，该款必须于签约之日起三日内到账，如逾期该合同自动作废。第一次付款乙方应按缴款通知书规定的日期和金额，向甲方支付保证金、租金及其他费用。以后每个月5日16时前，乙方将下期各项费用交纳甲方并到账。乙方如拖欠租赁费用、管理费、履约保证金的，应按每日千分之五应付未付款比例承担滞纳金，并依照合同第十三条第1款规定承担违约责任。因有特殊原因，需提前解除合同的，任何一方均应提前20天通知对方，说明欲解除租赁合同的意图，经双方协商并取得一致意见后，可提前解除。乙方拖欠应付租赁费用或其他应付费用，且在收到甲方要求其纠正的通知后5天内，未予纠正的，甲方有权解除合同，乙方无权要求甲方返还履约保证金、公用事业费押金及已付之租金及管理费。2017年11月1日，原告与被告签订补充合同，原租赁合同中系争房屋租赁面积1,137平方米实际调整为1,157.78平方米。2017年9月1日至2019年8月31日，租金为每平方米2.3元/天，包含物业管理费0.2元/m2/天，年租金及物业管理费105,674元，月平均88,040元；2019年9月1日至2022年8月31日，租金为每平方米2.5元/天，包含物业管理费0.2元/m2/天，年租金及物业管理费1,140,992元，月平均95,083元。2017年11月14日，原告出具授权委托书，同意被告将其承租的系争房屋，面积1,157.78平方米，对外转租用于经营儿童乐园和游艺娱乐场所，期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止。2019年4月11日，原告向被告发出缴款通知，要求支付2019年3月17日至4月16日的房租租赁费88,040元以及水电费、清扫费用共计98,378元。2019年4月30日，被告委托刘廷国至原告处办理相关业务。2019年5月6日，上海鹏轩文化发展有限公司(注册登记地址为上海市聚丰园路XXX号三楼302室B3)向原告发出申请书，申明因被告自身原因，无法按照合同继续承租目标房屋，特向原告提出终止合同申请。次日，原告向被告发函，要求被告于7日内速与原告商讨解除合同事宜。2019年6月4日，原告(甲方)、被告(乙方)签订退房协议，约定2019年6月4日乙方将系争房屋归还甲方。乙方2019年6月4日止结欠甲方3月17日至6月4日的租金共计231,105元，3月1日至6月4日水电费共计10,957元，合计242,062元。因乙方经营不善，向甲方申请2019年6月4日提前终止租赁合同。有关租赁违约责任由甲乙双方当事人另行商议。后经原告催缴，被告付清水电费10,957元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告签订的租赁合同及补充合同系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原、被告解除合同时，双方一致确认被告尚结欠原告租金231,105元，关于该租金能否从履约保证金中予以抵扣，本院认为，依照合同约定，因被告拖欠租金导致合同解除的，被告无权要求原告返还履约保证金，故被告拖欠的租金不能从履约保证金中予以抵扣，对于原告诉请被告支付租金231,105元的请求，本院予以支持。关于滞纳金，本院认为合同约定的滞纳金标准过高，本院酌情予以调整为每日万分之二。滞纳金的起算期限为2019年6月5日起至被告实际付清之日止。关于原告主张的实际损失，本院认为，原告提供的证据不足以证明其实际损失，且原告已没收全部履约保证金，该金额应当可以弥补原告的实际损失，故本院对于原告主张的实际损失不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告万国红于本判决生效之日起十日内支付原告上海聚丰园实业有限公司租金231,105元；二、被告万国红于本判决生效之日起十日内支付原告上海聚丰园实业有限公司滞纳金(以231,105元为基数，按照每日万分之二的标准，自2019年6月5日起计算至实际付清之日止)；三、原告上海聚丰园实业有限公司的其他诉讼请求本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,900元，由原告上海聚丰园实业有限公司负担5,300元，由被告万国红负担1,600元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状及上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郭 蕾二〇二〇年七月七日法官助理  顾名锦书 记 员  薛 策附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。