安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1181民初1163号原告：上海文化银湾物业管理有限公司天长分公司，住所地安徽省滁州市天长市长泰国际商业1栋101室，统一社会信用代码91341181MA2MUNML9H。法定代表人：胡韬，该公司经理。委托诉讼代理人：刘保国，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：吕俊，天长市永丰镇法律服务所法律工作者。被告：崇哲培，男，1976年9月29日生，汉族，住天长市。被告：刘世琴，女，1977年2月10日生，汉族，住天长市。委托诉讼代理人：王莉，安徽知秋（天长）律师事务所律师。原告上海文化银湾物业管理有限公司天长分公司（以下简称天长银湾物业公司）与被告崇哲培、刘世琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告天长银湾物业公司的委托诉讼代理人刘保国、吕俊，被告崇哲培、刘世琴的委托诉讼代理人王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天长银湾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令崇哲培、刘世琴立即支付从2019年3月1日—2020年3月1日期间欠缴的物业费15008元及损失，损失从欠缴之日起按照同期银行贷款利率计算利息，利息至本清时为止；2.判令崇哲培、刘世琴承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年11月12日，上海文化银湾物业管理有限公司通过招投标进入天长市长泰国际公寓小区，并与长泰业主委员会签订了物业服务合同。合同约定“由上海文化银湾物业管理有限公司对长泰国际公寓小区提供物业服务事宜，价格为高层住宅0.65元/平方米，商业物业1.2元/平方米，服务期限为四年”。崇哲培与刘世琴系夫妻关系，在长泰国际公寓小区开发而拥有九号楼三间门面房连同上面三层，总面枳1042.26㎡。至2020年3月1日一年服务期满，崇哲培一直未支付物业服务费，欠缴15008元。此款经多次催要未果，故提起诉讼。崇哲培、刘世琴辩称：1.崇哲培、刘世琴拥有产权的商铺不在天长银湾物业公司提供物业服务的长泰国际公寓里面，而是在临街的外面，物业未向被告提供任何关于卫生、绿化、道路维修、消防设施等物业服务，既然被告根本未享受到物业提供的任何服务，因此崇哲培、刘世琴也不应当承担物业费更不应当承担利息损失。2.《物业管理条例》第四十四条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。可见，物业公司只是接受委托收取水电等费用，停水停电属于水力电业公司的权限。天长银湾物业公司多次在崇哲培、刘世琴饭店营业时间段未经提前通知对崇哲培、刘世琴采取停电催缴物业服务费用的情形，物业公司滥用了属于其他部门而非物业公司的权利严重侵犯了业主的利益，其私自停电行为违反了法律规定。天长银湾物业公司围绕诉讼请求提交了房地产部门查询单、婚姻登记信息、长泰国际小区业主委员会备案表、物业管理委托合同、下水道清理记录、监控安装合同、道闸制作合同、照片、长泰国际小区消防设施维修改造实施方案、物业专项维修资金使用申请表等证据。崇哲培、刘世琴对房地产部门查询单、婚姻登记信息、长泰国际小区业主委员会备案表无异议；对物业管理委托合同真实性无异议，对证明目的不予认可；对下水道清理记录三性不予认可；对监控安装合同、道闸制作合同真实性无异议，对证明目的不予认可；对照片真实性予以认可；对长泰国际小区消防设施维修改造实施方案、物业专项维修资金使用申请表真实性无异议。崇哲培、刘世琴提交了天长市开展2019年度物业服务企业信用等级评定通知及评定情况表、业主群聊天记录、照片等证据。天长银湾物业公司对房屋冲抵工程款的约定及明细表真实性和证明目的不予认可；对天长市开展2019年度物业服务企业信用等级评定通知及评定情况表的证明目的、关联性不予认可；对照片真实性无异议，证明目的不认可。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对天长银湾物业公司和崇哲培、刘世琴提交的上述证据的真实性本院予以采信。本院经审理认定事实如下：崇哲培与刘世琴系夫妻关系，在长泰国际公寓小区九号楼拥有三间门面房连同上面三层，总面枳1042.26㎡。2018年11月12日，天长银湾物业公司通过招投标进入天长市长泰国际公寓小区，并与长泰业主委员会签订了物业服务合同，约定“由上海文化银湾物业管理有限公司对长泰国际公寓小区提供物业服务事宜，价格为高层住宅0.65元/㎡，商业物业1.2元/㎡，服务期限为四年”，并约定了权利义务。天长银湾物业公司进驻小区后，对小区环境设施进行整改，小区环境较之前由来明显变化，但仍然未能完成合同约定的义务。本院认为，长泰国际小区业主委员会与天长银湾物业公司签订的《物业管理委托服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，合同双方应按约履行。崇哲培、刘世琴系长泰国际小区业主，也应受到上述合同的约束。天长银湾物业公司提供物业服务，崇哲培、刘世琴有义务交纳物业管理费。天长银湾物业公司主张崇哲培、刘世琴应向天长银湾物业公司交纳2019年3月1日至2020年3月1日物业管理费为15008（1.2元/月/㎡*1042.26㎡*12月）元。天长银湾物业公司进驻小区后进行了积极整改，但其提供的物业服务确实存在未能达到合同约定的违约行为，此亦不能构成崇哲培、刘世琴不交纳物业服务费的抗辩理由，鉴于天长银湾物业公司提供的物业服务质量确实存在瑕疵，按照权利义务一致原则，本院酌情相应扣减崇哲培、刘世琴应承担的物业服务费为7500元。因合同约定逾期两年仍未交，从逾期之日起收取滞纳金，因崇哲培、刘世琴逾期未满两年，故对天长银湾物业公司请求支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告崇哲培、刘世琴于本判决生效后三十日内支付原告上海文化银湾物业管理有限公司天长分公司物业服务费7500元。二、驳回原告上海文化银湾物业管理有限公司天长分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，减半收取88元，由原告上海文化银湾物业管理有限公司天长分公司负担45元，被告崇哲培、刘世琴负担43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  张相阳二〇二〇年七月二日书记员  王以颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。