新疆生产建设兵团第九师中级人民法院   民事判决书   （2020）兵09民终27号   上诉人：乌鲁木齐美美味道餐饮管理有限公司。统一社会信用代码：91650105068827901Q。住所地：新疆乌鲁木齐市水磨沟区温泉东路929号。   法定代表人：马媛，该公司经理。   委托诉讼代理人：杜平，新疆力和力律师事务所律师。   被上诉人：新疆生产建设兵团第九师职业技术学校。统一社会信用代码：12990900776061863E。住所地：新疆额敏县朝阳区。   法定代表人：刘新敏，该校校长。   委托诉讼代理人：张忠，新疆西陲律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨新，男，新疆生产建设兵团第九师职业技术学校总务科副科长。   上诉人乌鲁木齐美美味道餐饮管理有限公司（以下简称美美公司）与被上诉人新疆生产建设兵团第九师职业技术学校（以下简称第九师职业技术学校）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人美美公司不服新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院（2020）兵0901民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日受理后，依法组成合议庭，于2019年6月8日公开开庭进行了审理。上诉人美美公司及其委托代理人杜平、被上诉人第九师职业技术学校及其委托代理人张忠、杨新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原审法院审理查明，2014年3月12日，第九师职业技术学校与美美公司原法人唐国强签订了《第九师职业技术学校宿舍楼、餐饮实训基地租赁合同》，合同约定租期五年（自2014年3月18日至2019年5月18日止），租金为858 000元/年，合同约定租金自第三年起在858 000元的基础上每年递增3%，被告在租赁期间自行缴纳国家和地方政府要求交纳的各项费用。2016年9月26日，双方签订一份《补充合同》，约定原告给被告提供的食堂设备、多媒体设备及座椅沙发等被告在使用期间保证设施设备的完好无损，在主合同租期届满，合同所附物品经双方清点后随租赁物一同交还原告。2017年5月18日，原、被告双方签订了《对及相关合同的修改补充合同》，合同中约定原租金由858 000元调整为506 000元，因市场因素等原因租金不递增，租赁期限调整为2014年3月18日至2019年8月18日等事宜。2019年8月15日，原告书面告知被告双方的租赁合同即将到期，要求被告做好终止合同准备工作，若被告有继续承租的意愿，需书面告知原告，若不续签合同，则在合同到期后10个工作日内与原告结清双方所欠的各项费用，同时做好资产的清查、盘点、登记、移交设备等交接工作。2019年12月，被告向原告交纳39 000元电费。2020年3月11日，第九师办公室向原告方发出通知，内容为：经师决定，原告方宿舍楼及餐饮实训基地楼交由第九师小白杨代管；2020年3月12日，原告以书面形式通知被告不再与其签订租赁合同，同时通知被告尽快解决所欠租赁费的相关事宜，并于7日内交付租赁物。庭审后原告自愿撤回对电费65 383.09元的主张。被告在庭审过程中依据2019年12月4日中标成交通知书提出反诉，要求第九师职业技术学校继续履行中标成交通知书项下的学生宿舍楼及餐饮实训基地出租事宜。本院认为，原告是依据双方签订的租赁合同主张权利，该租赁合同到期后已达到法定解除条件，而被告美美公司是基于2019年12月的中标通知书提出反诉请求，原合同解除后被告通过中标取得争议项下的租赁物的租赁权属于新合同，被告可另行提起诉讼主张权利，故对被告的反诉请求本院不予准许；庭审后原告自愿撤回对电费65 383.09元的主张，本院予以准许。   原审法院认为， 本案的争议焦点为：一、原告主体问题；二、原、被告签订的租赁合同及补充合同的效力问题；三、欠付租金的金额。针对焦点一：师办公室虽以书面通知的形式将争议项下的租赁物交由小白杨宾馆代管，但物的所有权未发生转移、变更，故本案原告主体适格；针对焦点二：本案诉争的《第九师职业技术学校宿舍楼、餐饮实训基地租赁合同》、《补充合同》、《对及相关合同的修改补充合同》、有原、被告双方的签名及盖章，且在合同签订后，被告实际使用了涉案租赁物并按约自2014年3月支付租金至2019年8月，即实际履行了合同内容，足以证明上述合同是双方真实意思表示，且没有违反法律规定，故该合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，被告在合同期限届满前未在法定期限内依法主张变更或撤销原合同，在合同期限届满后拒不支付租金，又实际占有涉案房屋，故该合同仍具有法律约束力，不存在合同无效的情形，被告理应按照合同支付相应租金并在租赁期限届满后将房屋及附属资产返还原告，故对原告主张要求被告返还租赁物及附属资产并支付相应租赁费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；针对焦点三：本院认为，被告方对原告主张的上年度年租金280 720元予以认可，原告主张225天（自2019年8月19日至2020年3月30日）租金170 000元（280 720÷365天×225天=173 046元），计算方式符合法律规定，被告提出疫情期间的房租应予以减免的抗辩意见,原告同意对两个月的房租予以减免，是原告对相关权利的处分，减免后房租为126 900元（280 720元÷365天×165天=126 900元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：被告乌鲁木齐美美味道餐饮管理有限公司于本判决生效之日向原告新疆生产建设兵团第九师职业技术学校返还租赁合同中租赁的第九师职业技术学校宿舍楼、餐饮实训基地及租赁合同所附的固定资产；被告乌鲁木齐美美味道餐饮管理有限公司支付原告新疆生产建设兵团第九师职业技术学校租金126 900元，于本判决生效之日一次性付清。   宣判后，上诉人美美公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误。被上诉人第九师职业技术学校未取得涉案楼房的建设工程规划许可证土地使用权证、房屋主体消防验收合格等相关手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，被上诉人第九师职业技术学校与其签订的《第九师职业技术学校宿舍楼、餐饮实训基地租赁合同》应为无效合同。上诉人于2019年12月4日通过了涉案楼房租赁合同的中标通知书，已确认双方形成延续五年的租赁关系，被上诉人第九师职业技术学校无权要求其返还租赁合同的宿舍楼、餐饮实训基地及所附固定资产。   被上诉人第九师职业技术学校答辩称，上诉人认为其承租的被上诉人宿舍楼、餐饮实训基地，未取得建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋主体消防验收合格等相关手续，所签订的租赁合同无效，应当向法庭提交相关证据予以证实其主张。上诉人美美公司虽然通过网上中标的方式取得成交通知书，但上诉人未在三十日内与被上诉人签订租赁合同，其认为所租赁的第九师职业技术学校宿舍楼、餐饮实训基地已形成续租的事实没有成就。综上，上诉人的上诉请求不符合事实依据和法律规定，故应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。   二审庭审查明的事实与一审庭审查明的事实基本一致，二审庭审中除一审庭审质证的证据外，被上诉人第九师职业技术学校向法庭提交了第九师职业技术学校取得涉案楼房的建设工程规划许可证土地使用权证、房屋主体消防验收合格等相关手续，证实其出租的涉案楼房证照齐全，符合国家法律规定，不存在所出租的涉案租赁合同无效情形。上诉人对此拒绝质证及发表意见，故本院对上诉证据予以确认。   本院认为，上诉人美美公司与被上诉人第九师职业技术学校于2014年3月签订的《第九师职业技术学校宿舍楼、餐饮实训基地租赁合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，且已实际履行至2019年8月，故该合同依法成立并生效。上诉人在租赁期限届满前未主张变更或撤销该合同，在届满后又拒不支付租金，且继续占有涉案房屋，被上诉人就该合同主张逾期占用房屋的租赁费并返还房屋及附属资产，符合法律规定。庭审中，上诉人美美公司认为其承租的第九师职业技术学校宿舍楼、餐饮实训基地，未取得涉案楼房的建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋主体消防验收合格等相关手续，所签订的租赁合同为无效合同，没有向法庭提交证明合同无效的相关证据，故对其提出该租赁合同为无效合同的上诉理由于法无据，本院不予采纳。   关于上诉人美美公司于2019年12月4日通过涉案楼房租赁中标成交通知书，能否成就双方对涉案楼房的续租问题。原审中上诉人就此曾提起反诉，依据中标成交通知书要求与被上诉人继续履行租赁合同，无权要求其返还租赁合同的宿舍楼、餐饮实训基地及所附固定资产。原审法院已告知上诉人可另行提起诉讼主张其权利。本案中，上诉人美美公司2014年租赁被上诉人的宿舍楼、餐饮实训基地，于2019年8月18日到期。虽然被上诉人于将涉案房屋通过第三方进行对外出租，上诉人也取得中标成交通知书，但未在中标三十日内与被上诉人签订租赁合同，因情势变更被上诉人书面通知上诉人不再签订租赁合同。因此，上诉人仅凭中标成交通知书认为涉案房屋存在续租的事实具有不确定性。涉案房屋是否存在续租、被上诉人是否违约等事项上诉人应另行提起诉讼解决。综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2 838元，由上诉人乌鲁木齐美美味道餐饮管理有限公司负担。   本判决为终审判决。           审判长  孙惟勤   审判员  杜鸿章   审判员  葛阳     二〇二〇年七月二日     书记员  武浩杰