辽宁省盖州市人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0881民初1672号原告：陈亚男，女，1969年5月11日出生，汉族，住盖州市。原告：李兆生，男，1966年1月29日出生，汉族，住盖州市。被告：高起，男，1988年2月8日出生，汉族，住盖州市。委托诉讼代理人：邵峰，盖州市卫士法律服务所法律工作者。原告陈亚男、李兆生与被告高起房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈亚男、李兆生、被告高起及其委托诉讼代理人邵峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈亚男、李兆生向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告间的房屋买卖协议；2.请求判令被告立即返还6套房屋，立即停止对房屋的占有及使用；3.请求判令被告立即支付2019年10月15日至2020年4月30日（暂记至起诉时止）的剩余违约金5万元（扣除已支付的8万元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1.原告、被告于2019年10月14日签订了《房屋买卖协议》及《附加协议》，约定被告于2019年12月31日前结清位于翔润商贸城23#楼四单元301（约101平）、302、303合户（约123平）、401（约101平）、402、403合户（约123平），501（约101平），502、503合户（约123平）共六套房屋的房款120万元及违约金2万元/月。2．被告高起为盖州市华瑞房产信息咨询有限公司（以下简称“华瑞房产”）老板，从事二手房买卖业务。原告因六套房屋的抵押贷款，将六套房屋一并低价卖给被告。被告清楚上述事实并因此与原告签订协议。3.被告多次迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。2019年10月14日，双方签订协议，被告通过微信转账给付原告1万元整，原告将六处房屋钥匙交给被告，自此，被告开始一直占有、装修并使用这六套房屋。2019年12月31日，被告未按协议约定结清剩余房款及利息，通过银行转账仅给付了5万元整，并表示会继续履行协议,按照协议给付违约金2万元/月。2020年2月20日，被告联系原告说要结清全部房款，但被告仅在2020年2月27日通过银行转账给付被告2万元整。至此，被告共计给付原告8万元整，之后再没有给付原告任何款项。2020年4月1日，被告再次与原告约好，到六套房屋的抵押行信合结清款项并办理房屋过户手续。但4月1日当天，被告突然表示其当天不能结清款项，要求第二天（4月2日）上午8点半再办，并承诺按协议给付原告4月1日的违约金。4月2日上午，被告未按约定到信合，并且不接电话。2020年4月4日，原告电话联系上被告，要求被告履约，但被告明确表示其欲违约，并且告知原告，除非原告诉至法院，否则其不会给钱。2020年4月7日，原告向贵院交付了起诉状，要求被告继续履行协议，并同意贵院诉前调解。2020年4月29日，原告得知被告不同意调解。4、除301外，被告已对外发布5套房屋的销售广告。其中，3楼302、303合户（123平）售价43万元、4楼401（101平）售价32万元，4楼402、403合户（123平）售价40万元、5楼501（101平）30万元，5楼502、503合户（123平）37万元，五套房屋售价共计182万元，已远超房款及违约金总额。5.原告认为，被告多次承诺履约，又次次违约，缺乏诚信。被告一直以未筹到钱为由，共给付了原告仅8万元，又不同意法院诉前调解。被告在签订合同时，告知原告若其他中介公司再问六处房屋情况，就说已经被华瑞房产收走了。但事实上，被告仅给付了8万元，不顾原告利益，一拖再拖，妄图通过二手房买卖差价，以8万元的成本，空手套白狼，赚取几十万、甚至百万的利润，存在欺诈。显然，被告既无继续履约的意愿，更无履约能力。因此，根据“《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;”鉴于原告已多次催告，并多次给予被告合理期限，但被告均未履约，原告请求解除与被告的协议，同时，被告立即返还房屋、立即停止对六套房屋的占有、使用。虽然被告装修房屋经原告同意，但协议的解除是因被告违约导致。且原告在签订协议时，若能预见到被告今日的违约，不会同被告签协议，更不会同意被告使用、占有、装修六套房屋。因此，协议解除后，装修费用应由被告自行承担，与原告无关，同时被告返还房屋时，应保证房屋符合正常使用状态、结清其使用期间产生的水费、电费等一切费用。此外，被告的多次言而无信，给原告造成了损失。原告、被告在《附加协议》中约定，自2019年10月15日起，被告每月付原告1万元利息，如违约双倍赔偿，即，被告应给付原告违约金2万元/月。该条款为原告、被告双方预先确定的一种独立于合同债务履行之外的给付。根据“《合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”原告请求在扣除被告已给付的8万元后，被告立即结清自2019年10月15日，截至被告结清之日止的全部违约金。综上，原告请求法院判决解除原、被告间的房屋买卖协议，被告立即返还六套房屋、立即停止对房屋的占有及使用，被告立即支付自2019年10月15日至实际结清之日止的全部违约金（扣除已支付的8万元），以及被告承担本案诉讼费用，维护原告合法权益。高起辩称，1、答辩人没有违约，没有交付结清房款是因被告房屋存在为他人抵押担保，而且主债务人未到银行办理解除抵押手续，导致合同至今没有履行。因过错不在答辩人，原告要求答辩人支付违约金没有法律依据；2、答辩人延期支付也是在原告承诺可以解除抵押担保的情况下导致的。在购买房屋时原告并未告知被告房屋已全部办理抵押登记，被告不存在违约行为，原告存在违约行为。如确认房屋买卖无效解除协议，原告应按协议约定支付被告房屋装修款370,969元双倍赔偿的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈亚男、李兆生系夫妻。2019年10月14日，陈亚男、李兆生（甲方）与高起（乙方）签订了房屋买卖协议和附加协议，陈亚男、李兆生将其名下的翔润商贸城23号楼4单元3层1号101.49平方米【辽（2018）盖州市不动产权第0002208号】、4单元3层2、3号123.63平方米【辽（2018）盖州市不动产权第0015393号】、4单元4层1号101.49平方米【辽（2018）盖州市不动产权第0002206号】、4单元3层2、3号123.63平方米【辽（2018）盖州市不动产权第0015394号】、4单元5层1号101.49平方米【辽（2018）盖州市不动产权第0002209号】、4单元5层2、3号123.63平方米【辽（2018）盖州市不动产权第0002181号】，共计6套房屋以120万元的价格出卖给高起，约定高起先付款1万元，余款119万元在2019年12月31日前结清；自2019年10月15日起，高起每月付陈亚男、李兆生1万元利息，如违约双倍赔偿；陈亚男、李兆生同意高起装修所有房屋，如陈亚男、李兆生违约，赔偿高起所有装修费用；陈亚男、李兆生全力配合高起办理过户手续，如违约双倍赔偿。合同签订后，当日高起付款1万元，2019年12月30日，高起银行转账给付陈亚男5万元，2020年2月27日，高起银行转账给付陈亚男2万元，高起共计给付8万元。高起提出在购买房屋时陈亚男、李兆生并未告知房屋已全部办理抵押登记，高起不存在违约行为，陈亚男、李兆生存在违约行为，要求陈亚男、李兆生按协议约定双倍赔偿房屋装修款370,969元。陈亚男、李兆生提出卖给高起的上述6套房屋于2018年7月19日在盖州市不动产登记中心办理了抵押登记。2019年10月15日，陈亚男将不动产登记证书拍照后，通过微信转发给高起。本院认为，陈亚男、李兆生与高起系自愿签订房屋买卖协议和附加协议，该协议依法成立，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。陈亚男、李兆生已按协议约定将房屋交付给高起，而高起未按协议约定时间将剩余119万元房款交付给陈亚男、李兆生，已属违约，故高起应按协议约定从2019年10月14日起至2019年12月31日止，每月给付陈亚男、李兆生利息1万元，从2020年1月1日起至高起将房屋返还之日止，每月给付陈亚男、李兆生利息2万元，计算利息时应将高起已给付的8万元扣除。高起提出在购买房屋时陈亚男、李兆生并未告知房屋已全部办理抵押登记，高起不存在违约行为，陈亚男、李兆生存在违约行为，而陈亚男于2019年10月15日将已于2018年7月19日在盖州市不动产登记中心办理了抵押登记的不动产登记证书通过微信转发给高起，故高起的抗辩理由不成立。高起要求陈亚男、李兆生按协议约定双倍赔偿房屋装修款370,969元，陈亚男、李兆生提出高起提供的装修票据是造假，不予认可。该主张高起应另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，判决如下：一、解除原告陈亚男、李兆生与被告高起于2019年10月14日签订的房屋买卖协议；二、被告高起于判决生效后十日内将翔润商贸城23号楼4单元3层1号101.49平方米【辽（2018）盖州市不动产权第0002208号】、4单元3层2、3号123.63平方米【辽（2018）盖州市不动产权第0015393号】、4单元4层1号101.49平方米【辽（2018）盖州市不动产权第0002206号】、4单元3层2、3号123.63平方米【辽（2018）盖州市不动产权第0015394号】、4单元5层1号101.49平方米【辽（2018）盖州市不动产权第0002209号】、4单元5层2、3号123.63平方米【辽（2018）盖州市不动产权第0002281号】共六套房屋返还给原告陈亚男、李兆生；三、被告高起从2019年10月14日起至2019年12月31日止，每月给付陈亚男、李兆生利息1万元，从2020年1月1日起至高起将房屋返还之日止，每月给付陈亚男、李兆生利息2万元（计算利息时应将高起已给付的8万元扣除）。上述利息于判决生效后十日内给付原告陈亚男、李兆生。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由被告高起负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  李绍绪二〇二〇年七月二十二日书记员  赵 蕾