云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终725号上诉人（原审被告）：保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组。负责人：贾光信，该组组长。委托诉讼代理人：杨飞，云南吉昌律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨英云，云南吉昌律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨某1，男，2003年5月23日生，白族，住云南省大理白族自治州鹤庆县。法定代理人：杨某2，女，1975年9月4日生，白族，住云南省大理白族自治州鹤庆县，系杨某1母亲。委托诉讼代理人：韩丽梅，云南华恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：保山基德房地产开发有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道兰城路**。法定代表人：赵小红，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘绍英，云南东新律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组（以下简称张官16组）与被上诉人杨某1、保山基德房地产开发有限公司（以下简称基德公司）案外人执行异议之诉一案，张官16组不服云南省保山市中级人民法院（2019）云05民初76号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月24日公开开庭进行审理。上诉人张官16组的委托诉讼代理人杨飞、杨英云，被上诉人杨某1的委托诉讼代理人韩丽梅，被上诉人基德公司的委托诉讼代理人刘绍英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张官16组的上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回杨某1的全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：1.上诉人已经取得涉案土地的建设规划许可和土地使用权，上诉人于2011年3月2日与基德公司签订了《合作开发合同书》，故根据相关法律规定，上诉人已经取得了包括本案诉争房屋在内的82套房屋的所有权；2.在（2018）云05民初7号民事判决中已将82套房屋分给了上诉人，上诉人原始取得了包括本案诉争房屋在内的82套房屋的所有权；3.退一步讲，即使上诉人对涉案房屋不享有物权，也基于（2018）云05民初7号民事判决取得了包括本案诉争房屋在内的82套房屋的物权期待权；4.原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定支持杨某1的诉讼请求错误；5.杨某1的合法权益可以通过向基德公司主张债权等方式实现。杨某1答辩：本案应驳回上诉。理由：1.上诉人与基德公司之间不存在合法建造行为，也不存在共同共有关系，无法原始取得涉案房产的所有权；2.上诉人提出的基于人民法院的生效判决原始取得也没有事实和法律依据；3.生效判决提及的82套房屋是不特定的，因此上诉人不可能通过生效判决取得涉案房屋的物权期待权；4.涉案房屋是杨某1的唯一住房。基德公司答辩：本案应驳回上诉、维持原判。理由：1.基德公司和杨某12017年11月18日签订了合法有效的订购协议，并且基德公司实际收取了全部购房款，杨某1也在查封前实际占有涉案房；2.同意杨某1的全部答辩意见以及其起诉意见。杨某1向原审法院提出的诉讼请求：1.判决保山市中级人民法院执行机关解除基德尚都2幢2503号房产的查封；2.依法确认基德尚都2幢2503号房产归杨某1所有；3.判令基德公司及时为杨某1的上述房产办理产权证；4.判令张官16组承担本案全部诉讼费用。原审经审理确认如下法律事实：2017年11月18日，杨某1（其母亲杨某2为法定代理人）与基德公司签订基德尚都定购协议，购买涉案基德尚都2幢2503号房产一套，其一次性付清了全部购房款。2018年2月11日，杨某1（其母亲杨某2为法定代理人）与云南保山电力股份有限公司签订居民供用电合同，由电力公司向其供电。同时，其还向云南巨和物业服务有限公司交纳了2018年7月20日至2019年7月20日、2019年7月20日至2020年7月20日期间的相关物业管理费用。保山市中级人民法院在执行张官16组与基德公司合同纠纷一案过程中，于2019年7月16日作出（2019）云05执50号之一执行裁定，将杨某1购买的上述房屋查封。同年7月17日又发出公告，将以上房屋裁定归张官16组所有。2019年7月31日，杨某1以案外人身份向保山市中级人民法院提出执行异议申请，同年8月13日杨某1的执行异议申请被驳回。原审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中杨某1与基德公司签订的定购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且杨某1已付清全部房款，第三人基德公司完全接受了房款，并实际交付房屋，故，应当认定杨某1与基德公司签订的定购协议属商品房购销合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的”。本案中，杨某1已在人民法院查封之前与基德公司签订合法有效的商品房购销合同，故能够排除人民法院的执行。此外，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，杨某1已付清全部房款，并实际占有使用房屋，未办理合同备案登记手续系基德公司所致，杨某1对此无过错，故人民法院不得实施查封、扣押、冻结，杨某1依法享有排除执行的权利。执行异议之诉是执行救助措施，审理范围为执行标的实体权利争议，不包括其他事项，故杨某1要求基德公司及时为其办理产权证的诉讼请求不属于本案的审理范围，对此不予支持。杨某1的诉讼请求部分于法有据，部分予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决：“一、解除基德尚都2幢2503号房产的查封，停止对基德尚都2幢2503号房产的执行。二、基德尚都2幢2503号房产归原告杨某1所有。三、驳回原告杨某1的其他诉讼请求。案件受理费8500元，由原告杨某1负担200元，被告基德公司负担8300元。”二审中，上诉人张官16组提交以下证据：1.《合作开发合同书》、土地使用证、建设用地规划许可证（复印件，共10页），欲证明：上诉人依法取得涉案土地的建设规划许可和土地使用权。于2011年3月2日与被上诉人基德公司签订了《合作开发合同书》，共同开发基德·尚都项目，根据《物权法》第三十条之规定在建造事实行为成就时与基德公司共同对该合作开发的房产原始取得房屋所有权的事实。2.《保证书》《分配房表》、（2018）云05民初7号判决书、《张官十六组内部分房结果》、（2017）云05财保4号裁定书、（2019）云05执50号之一裁定书、（2019）云05执50号之二裁定书、（2019）云05执50号之三公告、张官十六组内部分房结果（复印件，共42页），欲证明：基德公司分配给上诉人的房屋已经法院生效裁判文书进行了确认，产生了物权效力，上诉人已原始取得房屋的所有权。3.照片（复印件，共1页），欲证明：基德·尚都2幢2503室处于查封状态，而非由被上诉人杨某1实际占有使用的事实。4.《楼盘表（回迁房）》、会议记录、门牌号，欲证明：2016年5月11日经赵松签字确认将96套房屋交付给上诉人，但被上诉人基德公司一直未交付，并私下将涉案房屋备案给债权人以房抵债，经上诉人村民到各级政府反映，永昌街道办事处多次协调，2017年11月20日开始将房屋交付给上诉人村民的事实。5.（2019）云05民初67号民事判决书、（2019）云05民初96号民事判决书，欲证明：相同的案件事实，保山市中级人民法院已判决上诉人胜诉的事实。被上诉人杨某1质证：证据1：对三份证据的真实性、合法性不持异议，对其关联性、证明目的有异议。《合作开发合同》是上诉人与基德公司之间的约定，不能约束被上诉人；土地使用证、建设用地规划许可证已经在2014年6月16日失效了，该土地的使用权人已经变更为基德公司不再是上诉人，土地使用证上记载的土地用途是商业用地，建设用地规划许可证上记载的用地项目名称是北城农贸市场，可见，该土地的最初用途就不是住宅用地，也就不存在上诉人陈述“该土地是政府回销给上诉人用于建设住宅的唯一住宅用地”的说法。因此，上诉人无法依据物权法之规定，因合法建造原始取得涉案房屋所有权，上诉证据不能证实上诉人的证明目的。证据2：对《保证书》《分配房表》《张官十六组内部分房结果》的三性均不予认可，对其证明目的不予认可。《保证书》并非基德公司的法定代表人书写的，且书写的时间在2017年11月17日，也就是在被上诉人购买的涉案房产已经签订了《商品房购销合同》并备案登记以后，该保证书书写时就已经侵犯了被上诉人的合法权益，且该保证书的内容因为没有经过基德公司认可，也没有具体履行而无效。《分配房表》上没有制作时间、没有经办人、没有用途，不符合证据要件，且“张官安置房”系事后添加上去的，该表只是基德公司的一部分房源记录，无法证明是基德公司分配给上诉人的房源，且上面记载的住房面积大于《保证书》和《分配房表》的面积，证据之间存在矛盾，不应该采信。《张官十六组内部分房结果》系上诉人自制的表格对于基德公司及被上诉人均没有法律约束力。对于判决书、裁定书的三性予以认可，证明目的不予认可。上诉人提供的法律文书，无任何一份法律文书将涉案房产的所有权判决或者裁定给上诉人，因此，上诉人称基德公司分配给上诉人的房屋已经法院生效判决文书进行了确认并非客观事实，客观事实是无任何法律文书确认涉案房产的所有权属于上诉人，上诉人的证据不能证实上诉人的证明目的。证据3：对该证据的三性不予认可，对其证明目的不予认可。照片上可以看到四个信息，第一是“谁装修此房，后果自负”、第二是“张官分配房到户”、第三是“此房已全额付款”、第四是“房管所已备案”。上述四组信息的内容，仅仅只有“张官分配房到户”的记载与上诉人有关，对于关键的“全额付款”及“备案”问题，做到的行为人是被上诉人而并非上诉人。因此上诉人的证据不能证明其证明目的。证据4：对其三性均不予认可，上面没有记载赵松将所有房屋移交给上诉人所有，从证据上看不出来，不能证明其证明目的。会议记录上没有基德公司的参与，也是上诉人私自制作的会议记录，不能证明基德公司将涉案房产交付给上诉人。证据5：原审所作出的民事判决，该判决实际上还没有生效，也不是同案的其他的案子之一，虽然判决上面作出了驳回诉讼请求，但是上面是在查封之前占有该不动产，而与本案的情况不同，另案判决与本案无关。基德公司质证：证据1：对《合作开发合同书》土地使用证、建设用地规划许可证三性无异议，对证明目的有异议。张官小区16组违约至今没有按照合同约定提供1.9亩土地供保山基德房地产开发有限公司开发使用，土地使用人已变更为基德公司。证据2：对《保证书》《分配表》《张官十六组内部分房结果》三性及证明目的均有异议，《保证书》不是法定代表人签订的，且保证内容未实际履行。《分配表》是基德公司的内部房源表，并不是张官小区16组具体分配房表，是张官小区16组贾光信带着村民堵基德公司的工地、售楼部，要基德公司的房源表，后来贾光信就当村长了，《张官十六组内部分房结果》基德公司没有实际参与，法院的判决书、裁定书、公告的三性无异议，对证明目的有异议，只能证实涉案房屋被查封的事实，不能证明张官小区16组已原始取得房屋的所有权。证据3、4：照片、《楼盘表（回迁房）》、会议纪录。对三性及证明目的均有异议，基德公司全体员工2017年年底已全部撤离保山，没有将涉案房屋备案给张官小区16组，会议纪录基德公司没有实际参与，赵松不是法定代表人，其签字基德公司不予认可，村民不是合法占有。证据5：判决书与本案没有关联性，不予认可。被上诉人杨某1提交以下证据：《土地登记卡》，欲证明2014年6月16日，涉案房屋土地使用权人已经变更为被上诉人，上诉人已经不是该土地的使用权人。上诉人张官16组质证：对土地登记卡的三性予以认可，但对证明目的持有异议。该土地登记卡上“权利人”一栏明确注明该土地的权利人为“隆阳区永昌街道办事处杏花社区张官小区十六组”，并非基德公司。基德公司质证：对证据的三性及证明目的均无异议。被上诉人基德公司二审中未向本院提交证据。对上述张官16组以及杨某1提交的证据，本院将结合争议焦点一并予以评析。本案二审的争议焦点：1.张官16组对涉案房屋是否享有所有权；2.杨某1对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于张官16组是否对涉案房屋享有所有权的问题。本院认为，张官16组和基德公司合作开发涉案房产，由张官16组提供土地，基德公司负责资金投入和实际开发，双方之间形成的是合同之债法律关系，根据合作开发协议，涉案用于项目开发的土地和相关开发手续办理在基德公司名下，对外签订施工协议，开发房产的主体是基德公司，张官16组主张其基于合法建造行为原始取得涉案房产的主张依据不足。《合作开发协议》约定张官16组可分配房产为住宅楼120套，每套90平方米，位置为靠百贝珍珠后侧西南边四层以上，张官16组可分配房产并不确定，在合同履行过程中，基德公司又出具《保证书》和《分配房表》，确定可分配房产为98套，后张官16组依据《合作开发合同书》《保证书》和《分配房表》提起诉讼，要求分配98套房屋，经判决确定由基德公司交付基德尚都项目内建筑面积9046平方米的82套房屋，但并未明确具体房号，张官16组之后提交的内部分房结果仅是其内部依据生效判决分配房产的结果，并不发生确定具体房产的法律效果，其后，原审法院在执行中将诉前保全的17套房产和执行中查封的65套房产作为执行标的，最终确定了涉案82套房产的范围，故张官16组的可分配房产的具体指向一直处于变动过程中，系在执行中最终确定，张官16组关于（2018）云05民初7号民事判决已经确定其为涉案房产的物权人的主张不能成立。二、关于杨某1对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，首先，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需要具备合法有效的法律行为外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。涉案房屋属于不动产，应当依法办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力，而涉案房屋至今并未登记在杨某1名下，故其主张对涉案房屋享有所有权，没有事实和法律依据，原审判决确认涉案房屋归杨某1所有有误，本院予以纠正。其次，原审法院（2018）云05民初7号民事判决虽然没有确定向张官16组交付的82套房产的具体房号，但该案执行内容仍系交付房产，并不是金钱债权的执行，故本案不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，而应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但并未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原审法院在适用法律时引用了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的具体内容，但将法规名称错误引用为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，适用法律错误，本院予以纠正。从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定内容看，确定案外人是否享有排除执行合法民事权益的审查原则仍然为双方是否形成了出卖房产的合意，是否实际支付购房款项，是否实际占有涉案房屋，是否办理产权登记手续等方面。根据本案查明的事实，杨某1并未具备上述要件，其不享有排除涉案房产执行的合法民事权益，理由如下：1.杨某1与基德公司2017年11月18日签订的订购协议载明，其订购的房屋房号为2幢2503、面积为96.95平方米、价款为325580元，但在签署该合同前的2017年6月19日-22日期间，基德公司出具给杨某1之母杨某2的收款收据上载明的房款为1-2502号合计35万元，虽然在庭审中杨某1解释出现上述房号差异系最初选定1-2502号房后因该房不通水电才调整为2幢2503号房，但其无法提交原1-2502号房的购房合同或订购协议加以印证，加之二者相比，2幢2503号房的购房款金额小于其此前支付的35万元，双方亦未对房号调整、价款调整、此前的付款、超额付款的退还等问题在订购协议中予以约定或作出补充约定，客观上上述两套房屋的差价也未予退还，故上述杨某1与基德公司2017年11月18日签订的订购协议存在诸多瑕疵，真实性存疑；2.虽然在本案中杨某1和基德公司一致认可涉案房款已经付清，房屋已经实际交付，但本案系案外人执行异议之诉，案外人杨某1应对其享有排除执行的民事权益承担举证责任，该举证责任并不因基德公司的认可而免除或达成，本案是否已经支付房款、完成交付仍应根据杨某1的举证情况综合判定；3.杨某1主张其分三次向案外人赵松支付款项35万元（既有现金也有转账），其主张该35万元系支付购买涉案房屋的款项，但涉案房屋根据合同约定总价款为32万余元，杨某1对于超付款项为何至今未予退还不能做出合理说明，款项的对应性存疑，且该款项系支付给案外人赵松，赵松并没有收取房款的委托，基德公司没有出具收据或开具发票证实收到房款，也没有提供该35万元在基德公司的入账记录，不能认定杨某1已经全额支付了购房款。综上，原审法院认定杨某1与基德公司签订和合法有效的购房合同并已经实际付清房款依据不足，本院予以纠正。另外，（2018）云05民初7号民事判决现仍在执行过程中，基德公司主张该案已经因执行和解协议的签订执行完毕的主张没有事实依据，本院不予支持，基德公司主张一审法院在其与张官16组签订执行和解协议之后不应继续执行涉案房产的主张属对于一审法院执行行为的异议，不属于本案执行异议之诉的审查范围，本院不予评判。综上所述，张官16组的上诉请求成立，予以支持。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省保山市中级人民法院（2019）云05民初76号民事判决；二、驳回杨某1的诉讼请求。一、二审案件受理费各8500元，均由杨某1负担。本判决为终审判决。审判长  王璟审判员  范蕾审判员  刘希二〇二〇年七月二十七日法官助理李翔宇书记员杨博