西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初3524号原告：冉冬花，女， 汉族，无业，现住西安市新城区。委托诉讼代理人：党栓栓，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马兵，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告：陕西荣民房地产集团有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：史贵禄，该公司董事长。委托诉讼代理人：祝宁，女，汉族，该公司法务，住西安市莲湖区。原告冉冬花与被告陕西荣民房地产集团有限公司（以下简称荣民公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冉冬花之委托诉讼代理人党栓栓、马兵，被告荣民公司之委托诉讼代理人祝宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冉冬花向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（订购协议书、合同内容确认单）；二、判令被告返还原告购房款2223085元及该款利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年9月21日计算至实际偿还之日止）；三、判令被告向原告承担2223085元的赔偿责任；四、判令被告承担本案诉讼费和保全费。事实与理由：原告为购买商品房，于2019年9月20日与被告签订《订购协议书》、《签约合同内容确认单》等，约定原告购买被告开发的位于西安市莲湖区XX路XX段XX号XX园XX号XX号楼XX单元XX室商铺，建筑面积305.73平方米，约定销售单价为每平米17290元，房屋总价款为5283014元，优惠后总价款为4433085元。合同还约定首付款支付总房价的一半，剩余一半采取银行贷款方式支付。协议签订之后，原告按约定向被告支付了购房款2223085元，并配合被告办理房屋按揭贷款。但事后按揭手续迟迟无法履行完成，原告申请在房屋管理部门告知，其购买的房屋在购买之前早已经被被告抵押给银行，根本无法办理房屋按揭手续。事后，原告多次与被告协商赔偿相关事宜无果。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。荣民公司辩称，一、原、被告之间未签订商品房买卖合同，只是签订了认购协议，协议内容没有具体约定商品房的其他基本情况，且未交付，不符合也不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及第十六条的规定。现被告同意解除认购协议，返还原告的购房款。二、即便本案适用上述司法解释第九条的规定，该规定的赔偿费绝非一倍，而是上限非定额，其损失仍需以实际损失确定，故原告第三项诉请过高且没有法律依据。三、上述司法解释是惩罚性规定，目的在于惩罚有欺诈故意的房地产开发企业。本案中，被告因财务融资和营某某部门之间信息不对称导致营某某部门在销售房屋时对抵押状态不知情，后在《定购协议》签订后次月发现，第一时间同意退房，但原告拒不配合导致退房未果。在被告办理退房内部审批过程中，原告又表示愿意继续履行合同，且双方达成按已交房款所占总价比例的标准，即案涉商铺租金的50%的赔偿方案，但因原告拖延未与被告签订书面协议，也未及时通知被告其已经改变主意。综上，在案涉商铺交易中，被告虽有过失，但不存在隐瞒事实的主观故意，事发后一直与原告积极处理给出赔偿方案，甚至诉讼后也积极与原告律师沟通表明态度，但是原告态度拖延、要求畸高。原告在2019年10月下旬起对抵押情况知晓后的损失存在严重过错，被告不应承担该日起赔偿责任。对赔偿数额的认定，原告应承担举证责任。故请求法院查明事实，依法判决。原、被告围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院在庭审组织双方对证据进行质证，经审查，查明事实如下：2019年9月20日，原告作为乙方，被告荣民公司作为甲方，双方签订《【陕西荣民房地产集团有限公司】定购协议书》（以下简称《定购协议书》），约定XX街XX园XX号XX号楼XX单元XX号，建筑面积305.73平方米，成交总价5283014元，折后价4433085元，付款方式为银行按揭，乙方于本协议签订后七日内支付不低于总房款50%的首付款，后根据按揭银行规定提供齐备资料办理按揭手续。协议条款约定：1、乙方在签署协议时自愿交纳100000元定金。乙方对甲方提供《商品房买卖合同》及补充条款的内容及物业管理等没有异议；2、乙方于接到甲方签约通知2日内与甲方签订《商品房买卖合同》，所付之定金自订立买卖合同时转为房款的一部分；3、乙方违反约定时限，未能于上述时间签订《房屋买卖合同》，或未按时支付房款或不履行协议，自愿承担违约责任，同意不再退还定金，同意甲方另行出售该房；乙方提供资料不符合政府相关部门规定购房条件，或因乙方原因无法办理按揭，随即自动解除，乙方同意甲方即刻另行出售该房屋不再要求返还定金。如因购房政策、规则等变化导致无法完成该套房屋的买卖，双方均不承担责任。协议约定其他事项。该协议甲方由置业顾问白某某、置业经理许浩楠签字，乙方由冉冬花签字。同日，双方签订《【荣民·宫园壹号二期】签约合同内容确认单》（以下简称《确认单》），载明合同签约内容：房号为1幢2单元20101号、订购日期为2019年9月20日、建筑面积为305.73元、成交总价为5283014元；付款方式为银行按揭，于2019年9月20日交购房款2220850元，占50%，剩余房款由买受人同银行贷款支付。确认单由原告冉冬花签字、被告置业顾问白某某、财务张莉签字。2019年9月20日，被告荣民公司出具加盖财务专用章的收款收据两份，收取原告定金、首付款2223085元。原告为证明其诉讼请求，提供:证据一、《【荣民·宫园壹号二期】折扣申请单》，显示申请单于2019年10月8日白某某填报，被告公司副总裁及董事长于2019年10月9日签字，案涉房屋最终折扣价2220850元,证明被告公司从副总至董事长均知晓案涉商铺销售情况；证据二、2020年3月6日西安市不动产信息档案管理中心出具“不动产登记资料查询结果证明”，显示西安市莲湖区XX路XX段XX号XX幢XX室目前登记在开发商陕西荣民房地产集团有限公司名下，存在抵押状态，抵押权人西安银行股份有限公司西安雁塔军民融合支行，被担保主债权3000万元，债务履行期限自2019年5月7日起至2020年5月6日止；证据三，证人白某某、王某某证言。白某某出庭作证称：其系被告公司置业顾问，职责是接待、维系客户，进行讲解、分析、完成交易，办理后续按揭。所销售房源由公司提供。当日经其介绍，原告与公司签订购买案涉商铺的《确认单》和《定购协议书》，经折扣申请，原告亦支付了50%的房款。后原告来告知按揭手续办不下，经询问置业经理许浩楠告知案涉商铺设定抵押，公司与原告一直协商没有结果，2019年12月初其离职。王某某出庭作证称：其系原告前夫，所购商铺是和原告一同交款办理，付款时被告没有给其订立的《确认单》和《定购协议书》，只让拍照，也没有提及商铺有抵押。2019年11月其听说被告公司诚信问题，经查询发现所购商铺有抵押，后联系被告业务人员，说是财务上出现问题将商铺抵押，抵押结束可以办理手续。双方经协商，被告称该房出租，因为原告已经交纳一半房款，可以和承租人签订租赁协议由原告收取一半的商铺租金，但是后来又不让签订租赁合同，而是让从被告处领租金，原告不同意，提出退房，被告称要走流程，需收回收款收据和转账小票，原告不同意，最后此事就不了了知。2020年3月23日，原告向本院申请诉前保全，请求对被告名下价值4500000元财产进行查控，原告交纳保全费5000元。本院认为，原、被告签订《定购协议书》是双方真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，合法有效。本案争议焦点一是《定购协议书》的性质及效力；二是原告主张赔偿一倍房款的损失是否应予以支持；三是被告是否构成违约。关于争议焦点一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原、被告签订的《定购协议书》约定了案涉房屋房号、建筑面积、单价、房款及支付方式，但是对按揭贷款如何支付、房屋交付时间、交付条件，产权登记办理等均未作约定，且《定购协议书》的协议条款中约定：“乙方应于接到甲方签约通知后2日内与甲方签订《商品房买卖合同》”，故双方《定购协议书》属于商品房预约合同。原告起诉时案涉商铺仍处于抵押状态，现原告主张解除《定购协议书》，被告表示同意，原、被告签订《定购协议书》予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告《定购协议书》解除，原告主张返还已付购房款2223085元，本院予以支持。关于争议焦点二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案《定购协议书》属于商品房预约合同，故不适用上述商品房买卖合同司法解释的规定，原告以此主张一倍购房款损失，本院依法不予支持。关于争议焦点三、原、被告《定购协议书》的协议条款中约定“乙方应于接到甲方签约通知后2日内与甲方签订《商品房买卖合同》，所付定金自双方签署商品房买卖合同之日起转为房款的一部分。”原、被告于2019年9月20日签订《定购协议书》，预购案涉商铺。当日原告支付了部分房款，庭审中，原告前夫作证称“其于2019年11月了解到案涉房屋尚处于抵押状态，前往被告处进行交涉”，而非被告通知原告签订《商品房买卖合同》后发现案涉房屋仍处于抵押状态。按照订购协议的约定，双方订立正式房屋买卖合同应待被告通知后订立，在原告没有接到订立合同通知前，案涉商铺存在相关不确定因素，属于被告完善解决期间。唯被告在销售该商铺时应向原告尽到全面充分告知，以便原告考虑相关风险后而确定是否还要购买。在《定购协议书》履行中，被告不存在违约。另，原告未提供证据证明由此对其造成损失，原告主张赔偿损失，本院依法不予支持。《定购协议书》解除，被告在返还原告已付购房款的同时应支付原告该款占用期间的利息，本院认定利息参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(二)第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、之规定，判决如下：一、解除原告冉冬花与被告陕西荣民房地产集团有限公司于2019年9月20日签订的《【陕西荣民房地产集团有限公司】定购协议书》；二、被告陕西荣民房地产集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告冉冬花购房款2223085元；三、被告陕西荣民房地产集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告冉冬花上述房款占用期间的利息（以2223085元为基数，自2019年9月21日至履行完毕日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告冉冬花其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍支付的迟延履行期间的债务利息,包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间)。案件受理费42396元，本院减半收取后，由原、被告各承担10599元；保全费5000元，由被告承担（两项费用原告已预交，被告在履行本判决义务时支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员   周  荣       二Ｏ二〇年七月三十日  书    记    员   卢柯仰  1