广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0605民初9279号 原告：广东国安物业经营服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：周卫国，总经理。 委托诉讼代理人：吴嘉玲，广东泽康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林瑜樱，广东泽康（顺德）律师事务所律师。 被告：陈燕芳，女，1975年4月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 原告广东国安物业经营服务有限公司诉被告陈燕芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用小额程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴嘉玲及林瑜樱、被告陈燕芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年4月至2018年12月的物业服务费5170.68元及违约金（以物业服务费156.71元为本金分别自2016年4月至2018年12月各月的11日起，均至实际清偿之日止按年利率24%计算）；2.被告向原告支付2016年4月至2018年12月的生活垃圾费165元，2016年1月至2018年12月的公共水电分摊费665.18元及上述费用（合计830.18元）的利息（以款项830.18元为本金自2019年12月14日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：佛山市南海江浦湾房地产有限公司是位于佛山市南海区九江镇xx区（xx路）xx号誉江**府的建设单位。原告是经建设单位依法选聘的前期物业管理服务单位。被告是誉江**府誉峰x座xxx房的业主。原、被告双方签订《前期物业服务协议》，约定被告应自交楼之日起或视为房屋交付使用之日起，于每月10日前按物业建筑面积（高层住宅物业管理费1.80元/月/平方米）向原告缴纳物业服务费（不含公摊水电费）；逾期缴纳的，应从逾期之日起每日按欠款金额的千分之五支付违约金等。上述房屋建筑面积为87.06平方米，即被告每月应交物业服务费156.71元。2016年1月15日，原告完成交楼手续。原告依约为被告提供物业服务并于2018年12月31日合法退出誉江**府小区管理。被告拖欠原告物业服务期间的费用，已构成违约。原告有权要求被告支付逾期付款违约金（利息）。 被告辩称，从收楼入住至今，誉峰1、2座处于无围蔽的开放状态。誉峰1、2座的物业服务费与小区有围蔽的房屋按同标准收取，显然不公平。之前，被告等业主提出集体诉求、申诉，但有关部门没有有效回复或有具体作为措施。涉案物业所在楼的大堂至今仍是未完工状态，配套方案得不到实施，保安人员值守空缺，存在极大的人身财产安全隐患。涉案物业与有围蔽的楼层只有一墙之隔，诸多不便。被告享受不到公共绿化，物业设施不完善，幼儿园严重扰民，物业公共收益不公开，与幼儿园之间的消防通道不能满足消防要求。自收楼起，开发商、原告、政府部门三方约谈后郑重承诺誉峰1、2座安排三个保安24小时值守，但一直没有履行。原告没有履行职责，所以被告拒交物业服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证。经审查，原告出示的证据1是双方主体证明，本院予以采信。原告出示的证据2是涉讼房屋登记信息及收楼手续资料，被告质证表示无异议，本院予以采信。原告出示的证据3，被告质证虽表示异议但不能举证反驳，且该组证据能相互印证原告为涉讼小区业主向市政部门代缴垃圾处理费，故本院予以采信。原告出示的证据4（前期物业服务协议），被告质证虽表示异议但确认其签名的真实性，故本院予以采信。原告出示的证据5（物业服务收费备案表、资质证书），被告质证表示异议并认为其在该收费标准执行起始时间2012年10月1日时未收楼。因为原告于2012年进驻涉讼小区时办理价格审批备案，被告在此之后才购买涉讼房屋、办理收楼手续不是否定之前已办审批手续的理由，故本院对该证据5予以采信。原告出示的证据6、7，被告质证虽表示异议但不能举证反驳，且该组证据能相互印证原告为涉讼小区业主向供电部门代缴公共用电费及业主分摊的数据，故本院予以采信。原告出示的证据8（催款通知书、EMS邮单、物流信息），被告质证表示异议。经审查,邮单记载的收件人为被告,物流信息虽为“妥投”但记载“单位收发章”与邮件收件人不符且没有其他证据印证，故本院对该证据8的证明力不予确认。被告出示的证据1(视频),原告质证表示异议。经审查，视频是经第三方（媒体）拍摄播报，且原告的异议理由不是否定视频真实性，故本院对该证据1的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2012年9月，原告进驻佛山市南海区九江镇xx区xxx号誉江**府小区进行前期物业管理服务。2012年9月27日,原告经佛山市南海区发展规划和统计局价格审批备案该小区物业服务费从2012年10月1日起执行的标准。从2013年5月1日起，就九江城区各物业管理小区的垃圾清运处理费，由小区物业管理企业按每月每户5元的标准（向住户）代收（向市政办公室）代缴。 誉江**府一、二、三期为封闭式管理园区。四期誉峰1座、2座的地下车库与园区车库相通；一层为商铺，住宅一楼大堂可从道路（即无需经园区出入口）直接进入，设有大堂门禁系统及电梯刷卡控制系统。四期誉峰1座、2座业主亦可通过刷卡进入一、二、三期封闭园区区域。被告购买了誉江**府誉峰x座xxx房，建筑面积为87.06平方米。 2015年12月28日，被告经由原告办理了涉讼xxx房收楼手续。原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，约定：乙方应从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费；乙方应在每月10日前交纳当月服务费用；高层住宅按1.8元/月/平方米计付；乙方逾期交纳费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天欠费总额的5‰交纳违约金；本协议自双方签订之日起生效，有效期至2017年9月30日或业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。原告每月应计付物业服务费为156.71元（按1.8元/平方米/月×87.06平方米计）。 2018年12月31日，原告从誉江**府小区撤场，终止提供物业管理服务。誉江**府小区尚未成立业主委员会。2019年1月上旬，原告为誉江**府小区代付2018年12月公共电费。 被告没有向原告结清2016年4月至2018年12月（共33个月）的物业服务费、垃圾清运处理费（按5元/月×33个月计共165元）及2016年1月至2018年12月公共用电（园区路灯照明、誉峰2座公共电费、誉峰2座电梯电费、5楼以上生活水泵电费）分摊费共665.18元。 2020年4月16日，原告向本院提起诉讼。 本院认为：原告与被告签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。根据《物业管理条例》第六条、第七条规定，被告是誉江**府的业主之一，应当按照物业管理合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，按时交纳物业管理费用及分摊费等。虽然《前期物业服务协议》约定“有效期至2017年9月30日或业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止”；但至2017年9月30日止，涉讼小区尚未成立业主委员会并委托新的物业管理企业；而事实上，原告至2018年12月31日才从小区撤场终止提供物业管理服务。因此，被告质证认为上述协议已于2017年9月30日后失效的辩解，本院不予采纳。 誉江**府的一、二、三、四期作为一整体由原告提供物业管理服务，四期誉峰1座、2座的业主可刷卡进入一、二、三期园区区域，而且誉江**府的地下车库是相通的。因此，被告应承担园区照明公共电费。原告与誉江**府的业主之间是前期物业服务合同关系，即原告应承担（履行）的义务是对小区提供物业服务。被告认为其购买的商品房“货不对板”（即四期誉峰1座、2座因与一、二、三期园区的相对位置关系及周边环境设施等受不利影响），不是原告造成的。但原告对四期誉峰1座、2座的物业管理确实存在问题（包括人员配备不到位、服务质量等方面。例如，未根据四期实际情况合理安排保安人员轮值，过分依赖誉峰1座、2座大堂门禁的安保作用；誉峰1座、2座公共位置堆放杂物、垃圾等既与部分业主的不当行为有关，也与原告未及时处置杂物、垃圾有关。）综合本案的实际情况，本院酌定本案物业服务费按合同约定标准的90%计付。即被告应支付2016年4月至2018年12月的物业服务费4654.29元（按156.71元/×33个月×90%计）。双方约定被告应于每月10日前交纳当月服务费用。被告逾期支付物业服务费构成违约，原告要求被告计付逾期违约金，本院予以支持。被告迟延交付费用造成原告损失主要体现为应付款项在迟延履行期间产生的利息。对比银行同期贷款利率的数据，合同约定违约金按日利率5‰计付及原告主张按年利率24%计付均过高，本院酌定按年利率6%计付。鉴于双方对物业服务费计付标准有争议且原告就小区四期提供的物业服务质量确有瑕疵，本院酌定违约金均从原告撤场之次日（即2019年1月1日）起算。原告起诉主张被告支付的物业服务费及其逾期违约金，超出本院核定的上述范围部分，本院不予支持。 原告在提供物业服务期间，为被告代（垫）付了2016年4月至2018年12月垃圾清运处理费165元、2016年1月至2018年12月公共用电分摊费665.18元（上述费用合共830.18元），故被告应全额向原告结清。原告撤场时间为2018年12月31日，原告于本案主张的垃圾清运处理费、公共用电分摊费用发生期间为2018年12月及之前，原告于2019年1月前实际代付费用，原告认为被告于2019年12月14日起构成逾期支付垃圾清运处理费用、公共用电分摊费，本院予以采纳。被告迟延交付费用造成原告损失主要体现为应付款项在迟延履行期间产生的利息。原告主张按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价（1年期）利率计付逾期利息，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告陈燕芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费4654.29元予原告广东国安物业经营服务有限公司； 二、被告陈燕芳应以上列第一项物业服务费4654.29元为本金从2019年1月1日起至上列第一项实际履行之日止按年利率6%计付违约金予原告广东国安物业经营服务有限公司，本项随上列第一项清； 三、被告陈燕芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付垃圾清运处理费165元、公共用电分摊费665.18元予原告广东国安物业经营服务有限公司； 四、被告陈燕芳应以上列第三项确定的费用830.18元为本金自2019年12月14日起至上列第三项实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价（1年期）利率计付利息予原告广东国安物业经营服务有限公司，本项随上列第三项清； 五、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告陈燕芳负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告广东国安物业经营服务有限公司，本院不另收退。 本判决为终审判决。 审判员  梁敏红 二〇二〇年七月一日 书记员  陈柔君