福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0322民初2866号 原告：李勋，男，1979年6月21日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：黄新群，福建壶兰(仙游)律师事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：谢飞，福建壶兰(仙游)律师事务所实习律师，特别代理。 被告：陈明平，男，1960年3月14日出生，汉族，住福建省。 被告：张明龙，男，1950年12月12日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：陈丽仙，女，1967年9月13日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：林友泉，男，1968年10月6日出生，汉族，住福建省仙游县。 原告李勋与被告陈明平、张明龙、陈丽仙、林友泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李勋委托诉讼代理人黄新群，被告张明龙、陈丽仙、林友泉到庭参加诉讼，被告陈明平经传票唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李勋向本院提出以下诉讼请求：1.解除李清水与被告签订的《房产断卖契约》；2.被告返还李勋购房款（包括装修费用）8.25万元，并自起诉之日起按照年6%支付利息直至上述款项全部付清；3.被告支付李勋违约金3万元；4.被告赔偿李勋实际损失共计101.5万元；5.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：李勋的父亲李清水与张明龙、陈明平、王少剑、林友泉于2002年9月9日签订《房产断卖契约》，协议约定甲方张明龙、陈明平、王少剑、林友泉将坐落于莆田市仙游县鲤城西路与会园路交叉处西南侧楼房六楼以6.5万元价格转让给乙方李清水，同时李清水还须支付给装修人王少彦装修费用1.75万元，共计8.25万元。甲乙双方皆有在该协议上签字并摁手印，该协议第六条明确约定了该协议一经签字，即行生效，双方均应守约，违约方应承担叁万元违约金，没有约定履行期限。乙方李清水即时向被告支付了约定的全部购房款及装修费用，被告向李清水交付了涉案房产，李清水便对涉案房产进行装修并使用。由于李清水已于2017年1月11日病故，因此由涉案房产的唯一继承人李勋作为本案的原告。被告于2018年将涉案房产的产权证书办给案外的其他人，导致房屋过户无法办理。被告的行为已经严重违反了双方的合同约定，导致李勋无法实际取得该房屋的产权，给李勋造成了重大损失，现李勋要求解除合同，被告返还购房款并承担相应的违约责任及赔偿实际损失。 张明龙辩称：答辩人没有违约，李勋以违约为由要求解除《房产断卖契》的理由不能成立。由于当时对产权证实行的土地使用权与房产所有权分离的政策，契约才特别约定李清水只有底层6.25平方米煤间的土地使用权，其余的土地使用权都归属断卖方。签约后，李清水即依约掌管使用涉案房至今。把断卖给李清水的六层和底屋的煤间登记在共有人黄红、张碧钦名下是按照政府相关部门的程序办，这是国土资资源局和建设部出文规定的，因为现在是不动产权证，不动产登记部门仍然沿用了这个规定，必须初始登记，而各被告与原告方的转让属于变更登记，同时也不存在将李勋买断的房产二次转卖给黄红、张碧钦两人的一房二卖问题，所以各被告进行初始登记没有违约，且《房产断卖契约》亦不存在法定解除的情形，故李勋的全部诉讼请求应当予以驳回。 林友泉、陈丽仙的答辩意见与张明龙一致。 陈明平未作答辩。 在本院审理过程中，李勋向本院提供下列证据： 1.《房产断卖契约》，欲证明李勋父亲李清水与被告于2002年9月9日签订了《房产断卖契约》，约定被告将涉案房产以6.5万元出卖给原告方，加上装修费1.75万元，违约方应承担3万元违约金等相关内容。 2.闽(2018)仙游县不动产权第0011925、0011926号《不动产权证书》(其内容显示权利人陈明平、岳爱明共同共有的房产坐落在鲤城街道十字社区居委会会园街83-1号302、301室)复印件，欲证明被告于2018年将涉案房产的产权证书办给案外的其他人。 3.徐美清、李建洲等人于2019年4月4日出具的主要内容为他们二人无附加条件放弃继承权、李勋无附加条件同意全部继承李清清涉案房产的《关于〈房产断卖契约〉所涉房产放弃继承声明》，欲证明李勋为涉案房产的唯一继承人。 4.李勋父亲李清水的户口注销证明，欲证明李勋父亲李清水已于2017年1月11日因各种疾病死亡。 5.户口簿，欲证明李勋的家庭成员情况以及李勋父亲李清水户口于2017年1月17日已注销。 6.通话录音材料及文字版，欲证明陈明平、张明龙承认李清水已实际交付购房款。 7.仙游县龙华镇金溪村民委员会出具的《家庭成员关系证明》，欲证明李清水的父母已死亡，徐美清和李建洲、李勋分别是李清水的妻子和长子、次子。 张明龙、陈丽仙、林友泉对李勋提供的证据共同质证认为： 1.证据1，真实性、合法性无异议，可以证明房产以8.25万元断卖给李勋的父亲，但是这也可以证明房子断卖以后至今已接近18年，李勋自己说18年来，都是李勋自己装修保管，所以契约签订后，断卖方没有干扰李勋的使用； 2.证据2，是陈明平跟岳爱明的房产证，与本案无关，不是李勋所述说的第六层的房产证； 3.证据3，无法证实，由法院审查认定； 4.证据4、5，真实性无异议，是真实的。 5.证据6，因为是陈明平的录音，因为其本人未到庭，所以无法认定是否真实，且从内容上看可以看出从签订合同后就已经交付了。跟张明龙的通话，真实性无异议，也可以证明房屋已经实际交付给原告方了，被告方没有违约。 6.证据7，是李勋家庭内部关系。 陈明平未到庭质证。 本院经审查认为，陈明平经传票传唤无正当理由拒不到庭，可视为放弃质证权。上述证据1的真实性，到庭被告均无异议，故予以采信；证据2的内容与涉案房产无关联，不予采纳为涉案证据；证据3已经本院调查核实属实，予以采信，但可证实李勋起诉状关于其是涉案房产“唯一继承人”的陈述有误；证据4、5、7的真实性，到庭被告均无异议，予以采信；证据6涉及的内容，相关被告方并无异议，可予采信。 在本院审理过程中，张明龙向本院提供下列证据： 1.仙游县个人建房用地审批表（户主姓名张明龙）、仙游县个人建房用地审批表（户主姓名黄红）、仙游县个人建房用地审批表[户主姓名张宇（羽）]复印件，欲证明审批表上的家庭成员中的共有人具体有哪些，涉案的第六层房产现在登记在黄红、张碧钦的名下，这不是一房二卖的行为，属于初始登记行为，没有侵犯李勋的合法权益。 2.登记在黄红、张碧钦名下不动产权证［即闽（2018）仙游县不动产权第××号、第0011929号不动产权证书］，欲证明这两份不动产权证书并非是由于四被告将涉案房产有偿转让给黄红、张碧钦，同时也不是无偿赠与的。她俩知道六层已出售给原告方，同意协助办理产权过户。 张明龙并说明：黄红是张明龙的女儿，张碧钦是张明龙的岳母。当时登记在黄红和张碧钦的名下，四个人都没有意见。 李勋对张明龙提供的上述证据质证意见如下： 1.对证据1，①恰恰可证明被告违约的事实，几个共建的合伙人私下商量登记在黄红、张碧钦的名下，为什么要登记在本案毫无关系的第三人的名下，导致合同实际履行不能？②这个合同应该是当时要取得土地证的时候签订的合同，所以与本案的关联性不大，至于真实性、合法性由法院认定。 2.对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但是李勋方认为该证据可以证实：①涉案房产已经登记在案外人的名下，导致双方签订的断卖契约无法履行；②产权证上面明确记载601、602为黄红、张碧钦单独所有，并非被告所说是需要共有人所有，因为产权证上写的非常明确是单独所有。李勋正是因为产权证已经登记在案外人的名下，所以才起诉，但是无法起诉继续履行，基于被告陈述，可能只是挂名在案外人的名下，如果有其他办法，可以使合同继续履行，那么本案还有其他解决的可能性。 陈丽仙、林友泉对张明龙提供的证据均无异议。 陈明平未到庭质证。 本院经审查认为，张明龙提供的上述证据，能证明涉案房产的首次登记前的土地权属来源及首次登记状况，符合有关不动产登记的程序规定，予以采信。 根据双方当事人提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下： 李清水(出生于1954年5月1日)生前为教师，其与妻子徐美清生有长子李建洲、次子李勋。1994年至2000年间，张明龙、黄红(系张明龙女儿)、张宇(羽)以“拆迁异地安置”为用地理由，申请在鲤城街道十字街会仙下溪尾个人建房，申请用地各均为60㎡(其中黄红户的家庭成员载明为“姨父陈明平、姨母岳爱明、外祖母张碧钦”)，获得有权机关的批准。随后，张明龙、陈明平、王少剑(陈丽仙丈夫)、林友泉分别出资在获批的地块上建六层楼房，其中：一层由张明龙、陈明平、王少剑、林友泉各分割使用店面，第二至五层分别由其四人各分一层使用。 2002年9月9日，张明龙、陈明平、王少剑、林友泉作“断卖方”即甲方，李清水作“承买方”即乙方，双方在未办理房屋初始登记的情况下签订《房产断卖契约》，约定“甲方经批准在鲤城西路与会园路交叉处西南侧建造楼房壹幢，外部已装修，甲方决定将第六层出售，乙方经他人介绍并现场察看后决意购买。甲乙双方为此经协商达成如下断卖协议：一、断卖房的范围及四置。1.套房：南独立墙，墙外伸缩缝，其东段与黄凤林相邻；西段可采光；北临鲤城西路；东临会园路；西与黄新峰厝合墙。2.煤间：煤间面积约6.25㎡，位于陈明平店房南后部，南独立墙，墙外空地；北与陈明平合墙；东与甲方后门公共通道相邻合墙；西与黄新峰合墙；高至半楼平板底。(约2.2m高)，该煤间土地使用权买断后归属承买方。3.水池：在六楼顶层东起第一个。4.共有部分及通行权范围：顶层护栏、泄水排气管道，化粪池及管道，六层通往顶层的楼梯及楼顶属于按层共有设施。南后门通往楼梯的土地使用权归甲方，乙方买断后有1米宽的通行权。各层楼梯建筑权属各层业主，但各层均有通行权。二、出售价格及付款方式：上述房产出售价为6.5万元，室内已装修的费用应另加1.75万元。乙方应在断卖协议签订后即行付清全部款项，其中6.5万元付给甲方代表张明龙，1.75万元付给装修人王少彦。三、产权证：煤间土地使用权证和套房煤间房产证由乙方自行办理，甲方予以协助。所需一切费用均由乙方承担。四、……。五、……双方议定共同遵守安全、卫生、环境保护的规则，讲究社会公德，不在住楼内汹酒、喧哗不乱，倾倒杂物，乱扔果皮纸宵，不将全房出租给用作旅舍、舞厅等影响邻里安全和休息的他人。并约定五层室内屋顶漏水，六层无条件修复。六、本协议一式叁份，甲方存两份，乙方存壹份，一经签字，即行生效，双方均应守约，违约方应承担叁万元违约金。”上述《房产断卖契约》签订后，李清水即时向甲方支付了全部购房款及装修费用，甲方亦向李清水交付了第六层及煤间供其与家人使用。后王少剑已故；李清水亦于2017年1月11日病故;李清水的父母早于李清水病故。 2018年下半年间，上述第六层房屋及相应煤间分别被各被告登记在张明龙女儿黄红、张明龙岳母张碧钦名下，其不动产证书号码分别为闽(2018)仙游县不动产权第0011935号、第0011929号。黄红名下的房屋坐落登记为“仙游县鲤城街道十字社区居委会会园街83-1号601室，土地使用权面积15㎡、房屋建筑面积113.81㎡；张碧钦名下的房屋坐落登记为“仙游县鲤城街道十字社区居委会会园街83-1号602室，土地使用权面积15㎡、房屋建筑面积128.13㎡。 黄红名下的不动产权证书对“权利其他状况”登记为：“共有宗地面积：235.24㎡”“土地分摊面积：15.00㎡”“独用面积：0.00㎡”“房屋结构：钢混”“房屋建筑面积：113.81㎡”“房屋总层数：6所在层：6”“房屋竣工时间：2000”；其附记“1.2000年自建。2.东至载体下面积34.29平方米临会园路，北至载体下面积17.99平方米，临鲤城西路，南至载体下面积2.96平方米，临通道；均不予登记。3.杂物间面积5.71平方米。3.该宗地实测面积235.24平方米(含载体阳台下面积)，批准用地面积180平方米，核准登记发证面积180平方米，土地超过批准面积55.24平方米，超过批准面积均不予登记。超过部分今后按政府相关规定处理。” 张碧钦名下的不动产权证书对“权利其他状况”登记为：“共有宗地面积：235.24㎡”“土地分摊面积：15.00㎡”“独用面积：0.00㎡”“房屋结构：钢混”“房屋建筑面积：128.13㎡”“房屋总层数：6所在层：6”“房屋竣工时间：2000”；其附记“1.2000年自建。2.东至载体下面积34.29平方米临会园路，北至载体下面积17.99平方米，临鲤城西路，南至载体下面积2.96平方米，临通道；均不予登记。3.该宗地实测面积235.24平方米(含载体阳台下面积)，批准用地面积180平方米，核准登记发证面积180平方米，土地超过批准面积55.24平方米，超过批准面积均不予登记。超过部分今后按政府相关规定处理。” 上述涉及涉案房产的两份不动产权证书办理后，涉案房产的占有和使用均仍由李清水亲属继续享有，亦不存在陈明平、张明龙、陈丽仙、林友泉将该涉案房产有偿转让或赠予给黄红、张碧钦情形。 2019年4月4日，徐美清、李建洲(州)与李勋签订《关于〈房产断卖契约〉所涉房产放弃继承声明》，载明：其三人经共同协商达成一致意见：徐美清、李建洲(州)二人无条件放弃继承权，李勋无附加条件同意全部继承李清水于2002年9月9日与张明龙、陈明平、王少剑(现继承人为陈丽仙)、林友泉签订《房产断卖契约》购买所涉及的房产。 2019年7月4日，李勋以上述诉讼请求向本院提起诉讼。在审理过程中，根据李勋的申请，本院委托福建立信价格鉴定评估有限公司对涉案房产即位于仙游县不动产权第0011935号、第0011929号不动产权证书］以及一层“6.25”平方米的煤间进行房屋价值鉴定，后依鉴定机构要求，召集双方当事人进行确认，就下述问题达成一致：即评估基准日为2020年4月3日、对超过原批准的建筑面积按重置价格计算，上述两本不动产权证确认的面积之和与不动产权证中附记的“235.24”平方米不同，以后者为准，煤间面积以5.71平方米为准。鉴定意见为：1.仙游县鲤城街道十字社区居委会会园街83-1号第六层的房产价值667000元；2.一层6.25平方米的煤间（据不动产权记载并委托方提供的确认函该处的面积确认为5.71平方米），价值37115元。李勋并为此交纳鉴定费4714元。 根据庭审和双方提交的证据，围绕案件的争议焦点，本院分析认定如下： 各被告将涉案房产登记在黄红、张碧钦名下是否构成违约的问题 李勋主张，该行为构成违约。张明龙、陈丽仙、林友泉认为不构成违约。 本院审查认为，《不动产登记暂行条例》第三条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”；该条例第五条第二项规定：房屋等建筑物、构筑物所有权，依照该条例的规定办理登记；该条例第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”根据上述规定，办理不动产其他类型登记的前置条件是先办理不动产首次登记，故四被告将未进行首次登记的涉案房产登记在原个人建房用地审批表记载的使用人“黄红”及其家庭成员“张碧钦”名下，与上述规定并不相悖，不能据此视为四被告构成违约。 综上所述，本院认为，本案《房产断卖契约》签订时系当时的当事人双方真实意思表示，其合同内容没有违反法律强制性规定，也没有损害国家、集体或其他人利益，故应当认定合法有效，应受法律保护，当事人双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。因《房产断卖契约》签订时涉案房产未进行初始登记，故各被告于2018年间对涉案房产进行的不动产首次登记并不违反上述有关法律法规的规定，不构成违约，李勋以此为由请求解除合同、请求各被告返还购房款并承担所谓相应的违约责任及赔偿实际损失的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条等法律规定，不予支持。鉴于涉案房产自《房产断卖契约》后即已由四被告方交付李勋一方一直占有、使用至今，其相应首次登记后涉案房产的权属变更登记问题，可依法另寻途经解决。李勋所交纳的鉴定费用应自行承担。陈明平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，可依法进行缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回李勋的诉讼请求。 案件受理费14948元，由李勋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  朱国忠 人民陪审员  卢实平 人民陪审员  翁淑香 二〇二〇年七月十日 书 记 员  林 利 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。