山东省昌乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0725民初1316号 原告（反诉被告）：张某某。 委托诉讼代理人：王美慧，山东求是和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张正，山东求是和信律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：潘某某。 委托诉讼代理人：王国正，山东诚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宪梅，山东诚公律师事务所律师。 原告张某某与被告潘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告在答辩期内，提出反诉，本院依法合并审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人王美慧、张正，被告(反诉原告)及其委托诉讼代理人王国正、王宪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某某向本院提出诉讼请求：1.解除张某某与潘某某签订的房屋租赁合同；2.潘某某返还张某某房屋租金、物业费、水电费等共计8867元，并每日按月租金2000元的5‰支付违约金至一审判决作出之日；3.潘某某承担本案诉讼费、律师费、交通费等费用。事实与理由：张某某与潘某某于2020年4月9日签订房屋租赁合同，租赁了潘某某位于昌乐县房屋和6-11号车库，房屋面积大约为100平方米，租期三个月，自2020年4月13日起至7月12日止。自2020年4月8日至10日，张某某先后向潘某某支付房租、物业费、水电费、燃气费等共计8867元。张某某与潘某某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，真实有效。张某某依约履行了合同义务，但潘某某却单方提出减少房屋出租面积，将阁楼部分剔除，未按合同约定交付房屋，致使张某某的合同目的无法实现。 潘某某辩称，双方于2020年4月9日签订房屋租赁合同属实，合同签订后，张某某入住并使用租赁房屋至今。合同中约定租赁面积大约为100平方米，双方也就阁楼部分并不属于租赁标的达成一致意见，张某某在无任何理由的情况下单方提出解除合同，已构成违约，因此应按合同约定承担相应的违约责任，对张某某的诉讼请求应依法予以驳回。 潘某某向本院提出反诉请求：1.履约保证金2000元不予退还；2.张某某向潘某某按两个月租金支付违约金4000元；3.本诉和反诉的诉讼费用、律师费用由张某某承担。事实和理由：张某某违约单方解除合同。 张某某辩称，潘某某不按约定交付房屋及房屋的安全性存在问题，导致其租赁合同目的不能实现，因此是潘某某的违约行为导致合同解除，潘某某应将保证金予以退换。潘某某提出的诉讼请求所依据的租赁合同第9.25及10.5条只约定了潘某某的单方解除权，单方面加重了张某某的责任，属于格式条款，故应为无效条款，因此不能作为潘某某请求的基础，退一步讲，即使该条款有效，根据10.5条的约定，违约方应向守约方支付两个月租金，本案的违约方是潘某某，因此潘某某无权要求张某某按两个月租金支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘某某系昌乐县新城街***号楼*单元*室及11车库的登记所有权人，房屋登记面积为99.38平方米。2020年4月8日，张某某通过微信添加潘某某，表示“租房”，后双方就租赁房屋的相关事宜进行了沟通协商，且张某某表示由案外人王某某代其签订合同和领取房屋钥匙。2020年4月8日，张某某通过微信向潘某某转账支付1500元，后又分别转账支付510元（含物业费139元，车库电费50元，家用电321元）、燃气费123元（50.85方燃气）。2020年4月9日，张某某通过微信向潘某某转账支付6500元（剩余房屋租金4500元及履约保证金2000元），并要求潘某某在合同最下方写上“今收到乙方4.13-7.12三个月的租金全款，和押金2000元”，再签上字，当作收据。2020年4月9日，张某某（乙方、承租人）委托案外人王某某以其名义与潘某某（甲方、出租人）签订房屋租赁合同一份，合同主要内容如下：乙方承租甲方位于昌乐奥运花园*号楼*单元*室和6-11号车库，建筑面积大约为100平方米；租赁用途为住宿；租赁期为3个月，自2020年4月13日至2020年7月12日；房屋租金每季4500元，每三个月支付一次；签订租赁合同之日，乙方向甲方支付履约保证金2000元，租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还，若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；房屋使用中产生的物业费、室内电费等相关费用由乙方承担；租赁期满合同自然终止；租赁期间，除合同约定的单方面终止条款外，甲乙双方不得单方面解除或终止本合同，如任何一方单方面解除或终止本合同的，违约方应向守约方支付二个月租金的违约金；一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费、评估费等费用）。潘某某在合同下方空白处写明：“今收到乙方4.13-7.12三个月的租金全款，和押金2000元”。案件审理中，张某某、潘某某均认可实际租金为每月2000元。合同签订当日，潘某某按张某某要求将租赁房屋钥匙交付给了王某某，潘某某自留了一把备用钥匙。2020年4月10日，张某某通过微信向潘某某转账支付饮水卡费用234元。 双方在微信聊天中关于阁楼的相关内容如下：2020年4月8日，张某某表示阁楼太热，一般不上楼。4月10日晚7时33分，潘某某表示阁楼上的门已锁好，不能上去拧门把手，否则她以后用钥匙打不开门了，张某某回应称，“我们不上阁楼”“也会嘱咐孩子不去拧的，放心吧”等，当日晚上22时53分，张某某：“回家，我跟儿子说，他不能上楼学习了，他很遗憾”，潘某某：“当时租时就说100平方左右”“楼下是100平方”“给你发的照片都是楼下的”，张某某：“你看看方便，到时开着楼上客厅行啊，这样周末，孩子在楼上学习，我们在楼下也不至于吵他，我家楼上都是儿子一个人上，我们很少上去”，潘某某：“你这样说不合理，我们不租阁楼，只租602，大约100个平方，给你发照片了，还有11号车库，而且不能转租！…”…张某某：“你如果觉得开开上边的客厅不合适，那就不开吧”，潘某某：“说实话，要不是感觉你人不错，当时很不舍得租的宁愿闲置，就是觉得遇上了，孩子要高考，我挺为孩子考虑的”，张某某：“就楼下吧”。4月11日，张某某向潘某某询问租赁房屋内有没有贵重物品，表示15日其会到租赁房屋，希望潘某某到时一起过去就物品列个清单交接一下，并表示尽管不住阁楼，但也是家里，也列一下清单，再锁好，这样她住着踏实，潘某某表示楼上有杂物没法列，不租也是因为有杂物，且门也已经锁了。4月15日，张某某到了租赁房屋。4月16日早上，张某某向潘某某表示经过核对潘某某发送给她的客厅视频，发现客厅沙发边少了东西，询问潘某某是不是收起来了，潘某某表示是面镜子，没有收起来，后潘某某打电话报警。4月17日至4月22日上午，张某某多次表示签合同前没有说不包括阁楼，她认为阁楼是内置门，只要不特别说明，应该包括阁楼，为避免以后发生纠纷，要求在已签订合同中明确写明租赁房屋不包括阁楼或者重新签订合同，并要求双方就租赁房屋内物品列明清单，否则，她不敢住，潘某某表示合同已签订，钥匙和房子也已交付，不同意重新签订或添加。4月22日下午，张某某表示“…因为这个房子的阁楼你没有按约定租给我们，并且还出现钥匙交给我们后还疑似丢东西且报警的事情，在这种情况下，真的不敢在房子里住了，我想和你解除合同。我这边的意见是房租你扣下一个月的，把剩两个月的房租、押金2000元、电费371元、燃气费123元、水卡费234元。请把剩余两个月的房租、2000元的押金，除去物业费后的728元的饮水卡费、电、燃气费退给我。现在解除的话我随时把钥匙、水卡等物品和你进行交接，也不耽误你再往外租”，自此至5月4日，张某某多次向潘某某表示双方协商一下解除合同及后续事宜，潘某某均未予回应。张某某在本案立案后，曾向潘某某邮寄租赁房屋钥匙，潘某某未签收。2020年5月26日，昌乐县公安局经济开发区派出所出具证明一份，该证明载明：“2020年4月16日9时许，潘某某（电话：679×××8）报警称，在某某*号楼*单元*室，镜子被偷了，怀疑被卖开关的偷走了，价值200余元。经调查，镜子未被偷”。张某某、潘某某各为本案诉讼支出律师代理费5000元。 本院认为，张某某与潘某某签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，各方应全面恪守。张某某以潘某某未按约交付阁楼致合同目的不能实现，以及租赁房屋存在安全问题为由请求解除该租赁合同的主张，不能成立：关于阁楼问题，租赁合同中未约定出租阁楼，虽阁楼系内置楼梯，但阁楼与租赁房屋连接处有独立门锁，且在签订合同前，双方通过微信沟通过程中，张某某明确表示阁楼太热，一般不上去，在合同签订后第二天双方关于阁楼的微信聊天记录亦能证明双方均认可租赁范围不包括阁楼，故张某某以未交付阁楼致合同目的不能实现为由解除合同的主张不能成立；张某某以租赁房屋内镜子疑似丢失并引发报警为由主张房屋存在安全问题，但根据昌乐县公安局经济开发区派出所出具的证明，案涉租赁房屋内的镜子并未被偷，故张某某该项主张不能成立。张某某主张解除的理由既不符合约定解除的条件，亦不符合法定解除的情形，其要求解除合同无事实及法律依据，在此种情况下，张某某通过微信作出的解除合同的意思表示，不能产生解除合同的效力。在庭审中，虽潘某某同意解除房屋租赁合同，但双方未就解除合同后果达成一致，故不应认定合同协商解除。案涉房屋租赁合同系短期租赁合同，张某某按约履行了房屋租金及履约保证金等支付义务，潘某某于合同签订当日交付了租赁房屋钥匙，即双方均按约履行了合同义务，且在案件审理过程中，双方约定的租赁期限临近到期，亦确无解除之必要。综上，本院对原告解除房屋租赁合同及返还租金、支付违约金等诉讼请求，不予支持。据此，潘某某的第一项和第二项反诉请求，亦无事实依据，本院不予支持。因张某某在合同履行期内的起诉行为导致潘某某产生律师费、诉讼费损失，故对潘某某的第三项反诉请求，予以支持。关于履约保证金、电费、燃气费、饮水卡费是否退还及退还数额问题，因双方未进行交接，本院不予处理。双方当事人应在合同履行期间届满后本着诚实信用的原则解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、张某某于本判决生效后七日内赔偿潘某某因本案诉讼支出的律师费5000元； 二、驳回张某某、潘某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费50元，减半收取25元，案件反诉受理费76元，减半收取38元，均由张某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  刘今平 二〇二〇年七月十日 书记员  孙希峰