北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初15284号原告（反诉被告）：李雷，男，1962年8月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李发强，北京市众明律师事务所。委托诉讼代理人：王建军，北京市高默克律师事务所律师。被告（反诉原告）：高韩，男，1986年8月13日出生，汉族，远洋控股集团（中国）有限公司职员，住北京市东城区。被告（反诉原告）：孔庆梅，女，1986年1月16日出生，汉族，社会科学文献出版社编辑，住北京市东城区。以上被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：钟鸣，北京市安理律师事务所律师。以上被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张晓旭，北京市安理律师事务所实习律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，汉族，该公司职工。原告（反诉被告）李雷诉被告（反诉原告）高韩、孔庆梅，被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李雷的委托诉讼代理人李发强、王建军，被告（反诉原告）高韩及被告（反诉原告）高韩、孔庆梅共同委托诉讼代理人钟鸣、张晓旭，被告链家公司的委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李雷向本院提出诉讼请求，1、撤销原告李雷与被告高韩、孔庆梅、北京链家房地产经纪有限公司签署的《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（四）款、《补充协议》第二条第8款、《变更协议书》第一条第1款、第二条第1、4款。2、判令被告高韩、孔庆梅支付原告户口迁出保证金（留存的购房款）10万元。3、判令被告北京链家房地产经纪有限公司承担连带支付责任。4、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2019年6月24日，原告与被告高韩、孔庆梅、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）就位于北京市崇文区（现为东城区）XX号楼X-XXX的房屋的买卖事宜先后签订《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2019年9月6日签订《变更协议书》等协议，其中就居间服务内容、居间代理费、权利义务、违约责任；房屋基本情况、成交方式、成交价格、付款方式及资金划转方式、房屋交付、户口迁出保证金10万元、户籍迁出等事宜进行了约定。其后，前述房屋中原告为户主的户口簿上人员的户口已经全部迁出，并全部办理了户籍迁出手续；被告高韩、孔庆梅一家户口已经迁入前述的买卖房屋，至此房屋买卖合同中原告为户主户口簿上人员的户籍迁出义务，原告已经履行完毕，但三被告违约至今不支付原告的户口迁出保证金10万元。至于遗留在前述买卖房屋的原告前妻成XX的户口事宜，经原告多次询问公安机关户籍管理部门已经被明确告知，成XX的户口系独立户主，因原告与成XX已经离婚，原告与成XX不存在法律上的任何亲属关系，原告为户主的新户口簿上不能迁入成XX的户口，而且买卖房屋的现在户主为高韩先生，原告无权且也无法将另外的独立户主成XX户口迁出买卖房屋。因此，被告链家公司作为专业的中介服务机构，对房屋买卖合同中各方特别关注、特殊约定的户口迁出事宜的政策与户籍迁移办理程序应为且最为熟知，但被告三为了尽快促成交易收取中介服务费的目的，在本次提供中介服务时明显存在欺诈，没有告知原告与被告高韩、孔庆梅关于涉案房屋所存在原告及其前妻成XX的户籍人员的户口迁出的办理程序，提示该情形下户口迁出办理的任何风险，因此原、被告各方签署的《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《变更协议书》等协议中的户口迁出保证金10万元、户籍迁出等条款时，原告明显存在受被告链家公司中介服务欺诈的直接影响，导致原告存在重大误解订立涉案合同中关于户籍迁出条款，且在订立合同时的前述户口迁出保证金10万元约定也显失公平的情形。根据《合同法》第五十四条的规定，涉案《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（四）款、《补充协议》第二条第8款《变更协议书》第一条第1款和第二条第1、4条因存在前述情形应予撤销，而且原告前妻成XX的户口事宜也没有给被告高韩、孔庆梅造成任何的经济损失，因此被告高韩、孔庆梅应当支付原告户口迁出保证金（留存的购房款）10万元，被告北京链家房地产经纪有限公司应当承担连带支付责任。综上所述，被告至今不履行支付原告的户口迁出保证金10万元（留存的购房款）的付款义务的行为，已经严重违反了约定，严重侵犯了原告的合法权益。故原告为了维护其合法权益，特诉至贵院。补充一点，根据公安局出具的户籍管理规范，成XX的户籍原告不能办理。高韩、孔庆梅辩称，不同意原告诉讼请求。第一项诉讼请求是确认之诉，本案应为确认合同效力纠纷，第二项诉讼请求是给付支付，两个是不同的法律关系。不应在一个案件中审理。被答辩人主张部分条款撤销，应该先解决合同效力问题，本案案由应为确认合同效力纠纷不应是房屋买卖合同纠纷。第二，双方签署的房屋买卖合同、变更协议是双方真实意思表示，不存在撤销的情形。原被告双方在链家公司居间介绍下签署房屋买卖协议，在该协议第十条原告明确承诺，户籍登记情况。户籍第十条双方同意迁出房屋现有户籍，并于房屋转移登记前三日内迁出房屋内户籍。该条还约定，违反约定支付违约金。且原告还继续负有迁出户口的义务，双方签署的补充协议中，又再次确认了户口迁出保证金。合同签署第二天，原被告与链家公司查询，房屋内户口共五人，其中就有原告前妻，原告承诺户口包括成XX。原被告双方签署了理房通资金支付协议，该协议约定了原告将户口全部迁出义务。这也是户口保证金支付的条件，原告在签署合同时，清楚所购房屋的情况，原告已经与其前妻办理离婚手续，但仍然向原告承诺，且在核查清楚的情况下，与原告签署房屋买卖合同，否则被告是不可能购买房屋的。而且关于户口迁出的条款是固定条款，不是应被告要求添加的，户口迁出也是现在的交易惯例。不存在重大误解、欺诈、显失公平等撤销合同的情形。相反，被告履行合同义务之后，原告无法履行迁出户口的义务，找到链家协商户口迁出日期的约定，双方签署了补充协议，约定办理过户后25日迁出。原告仍然负有将户口迁出的义务。由此可见，双方签署的协议不存在任何法定撤销的情形，原告违约，不愿意承担责任。第三，原告拒绝将涉案房屋户口迁出，根据理房通资金支付协议4.4条及附件的约定，被告链家公司有权将迁出保证金退还给或者划转给被告。被告已经根据合同约定将10万元支付至理房通账户，变更协议签署后，原告再一次违反约定，拒绝迁出户口，被告在2019年10月21日向理房通发函退还10万元保证金。理房通经过核查，将保证金退还给被告。以庭审陈述和答辩状意见为准。高韩另补充，李雷不迁出户口的状态是持续的，所以我方要主张违约金。链家公司辩称，不同意原告的诉讼请求，本案为房屋买卖合同纠纷，我公司不是买卖合同的相对方。针对第一项诉讼请求，涉及的三份协议均是各方真实意思表示，不存在撤销情形。针对第二项诉讼请求，不发表意见。第三项诉讼请求，原告要求我公司承担连带责任，不仅没有事实依据也没有法律依据。居间合同与本案并非同一法律关系，不应一并审理。且原告的诉讼请求与公司也没有关系，原、被告签署合同前，我公司多次询问、确认原告的户口情况，原告均表示户口都可以迁出，原告从来没有提出不可以迁出户口。我公司就相关法律问题对双方都进行了讲解，原告经了解后才签署了合同。此外，原告第一次提出不能按照约定签解除合同时，也从未提出前妻的户口无法迁出。双方此后自愿签署变更协议。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律上的依据，请法院驳回。高韩、孔庆梅向本院提出反诉诉讼请求：1、请求法院判令被反诉人立即向反诉人支付户口迁出违约金（以房屋总价款人民币4620000元为基数，自2019年10月1日起至成XX户籍迁出之日止，按照房屋总价款0.05%/日计算，现暂计至2020年5月29日，为人民币556710元）。2、请求人民法院判令被反诉人向反诉人赔偿房屋贬值损失人民币20万元（暂计金额，以鉴定意见为准）。3、本案全部鉴定费、诉讼费用由被反诉人承担。反诉事实和理由：2019年6月24日，高韩、孔庆梅（作为乙方）与李雷（作为甲方）经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家地产”）居间介绍，签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》，约定李雷将其所有的北京市东城区XX号楼X层X单元XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）售予高韩、孔庆梅。《房屋买卖合同》第十条约定，XXX号房屋可查询到的户籍登记情况为1册5人，李雷应于办理房屋不动产转移登记之日起前3日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关所有人现有户籍迁出手续，如未如实陈述户籍登记情况、或未如期将户籍迁出的，应当按日计算支付总房款日万分之五的违约金，且仍负有户籍迁出的义务。2019年6月25日，经链家地产见证，出卖人李雷和买受人高韩、孔庆梅经核查，签署《户口核查确认书》，确认XXX号房屋户籍登记为一册5人，登记人员为李X1、安XX、李雷、李X2、成XX。上述协议签订后，高韩、孔庆梅按约履行了合同义务，但李雷未能按期履行现有户籍全部迁出的合同义务，故通过链家地产，要求协商变更原合同关于户籍迁出期限的约定。反诉人出于尽快完成交易以及相信李雷承诺的考虑，经充分协商，同意签署了《变更协议书》，约定将所有户籍迁出手续的时间变更为办理房屋不动产转移登记之日起后25日内，双方对于户籍迁出的其他约定未变，李雷仍然负有按期将原在册5人户籍全部迁出的义务；同时，为着重强调不迁出全部户籍的风险和违约责任，确保被反诉人能够遵守合同约定，按时履约，双方在《变更协议书》中特别约定“如不按时迁出的，按照双方签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》及《补充协议》中约定的相关违约责任承担相应责任，双方对此已经充分协商并有充分认知，该违约金不可调整，并在违约之日起开始按日支付”。2019年9月6日，XXX号房屋的不动产转移登记办理完成，但李雷始终未能按约履行户籍迁出义务，虽经高韩、孔庆梅以及链家地产多次催告，李雷至今仍未将成XX户籍迁出。时至今日，李雷竟明确表示拒绝履行该合同义务，其行为已明显构成恶意和根本违约。因被答辩人明确表示，房屋户口不能再迁出，这将给反诉人造成巨大的经济损失，严重影响该房屋再次上市交易和市场价格，被答辩人存在严重欺瞒行为，违反诚实信用原则，应承担相应的全部违约责任，向反诉人支付违约金并应赔偿因此给反诉人造成的房屋贬值的全部经济损失。因违约金具有惩罚性，双方已明确约定户口迁出违约金不可调整，人民法院依法应当全额支持，不应进行任何调整，以示对违约行为的惩罚；对于房屋贬值损失，若与户口有关的违约金不足以弥补的，反诉人仍有权继续向被答辩人主张。针对反诉，李雷辩称，第一项诉讼请求不同意。合同的相关条款违反民法总则147条以及合同法54条的规定，存在重大误解应予撤销。被告与原告签订买卖合同时，存在过错。第一，房屋如果是夫妻共同财产，签合同时应提供结婚证。由此可证明被告在签合同时即知晓原告处于离婚状态。第二，被告链家公司应知道离婚状态下，原告是无法将前妻户口迁出的。链家公司应当将此种后果告知原告，但是没有尽到专业机构的告知义务，存在过错。第三，我国规定违约金是补偿原则，合同违约金条款违反了公平原则，请法院撤销该违约金条款。如果法院不撤销，被告主张的违约金数额非常高，要求法院酌减。被告第二项反诉请求没有依据。被告相关的户口已经迁入涉案房屋，在户口问题上没有任何损失，且北京市政府是允许空挂户存在的。另外，李雷与成XX没有任何关系，李雷没有处分成XX的权利，三份协议约定处分成XX的户口权利没有经过成XX同意签字，应属无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2019年6月24日，高韩、孔庆梅作为买受人（乙方）与李雷（出卖人、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定高韩、孔庆梅从李雷处购买位于北京市东城区（原崇文区）XX号楼X-XXX房屋（以下简称涉案房屋），交易价格为4620000元（含装饰装修等其他款项）。关于户籍迁出问题，合同约定双方同意自本合同签订之日起125日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。出卖人可查询到的户籍登记情况为：1册5人，双方同意迁出现有户籍，出卖人承诺于办理该房屋不动产转移登记之日前3日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成户口迁出手续。如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。《补充协议》约定，乙方从本协议约定的购房房款中留存人民币100000元作为户口迁出保证金，乙方应于不晚于过户前3个工作日以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2019年6月25日，双方当事人在《户口核查确认书》上签字，该《户口核查确认书》记载涉案房屋上户口登记员为包括李雷及案外人成XX（李雷前妻）在内五人。2019年9月6日，涉案房屋产权转移登记至高韩、孔庆梅名下。因李雷未能将涉案房屋上的户籍人员全部迁出，李雷（出售方、甲方）与高韩、孔庆梅（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）于当日再次就户口迁出问题签订《变更协议书》，约定将原告的户口迁出义务履行时间变更为办理该房屋不动产转移登记之日后25日内。如不按时迁出的，按照双方签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》及《补充协议书》中约定的相关违约责任承担相应责任，双方对此已经充分协商并有充分认知，该违约金不可调整，并在违约之日起开始按日支付。目前，成XX的户籍仍然登记在涉案房屋上未能迁出，被告高韩、孔庆梅述称该二人的户籍已于房屋过户后二日内迁至涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》系双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定全面履行各自的义务，原告要求撤销上述合同中的相关条款，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”虽然涉案三份协议不存在法定的可撤销情形，但经审查发现，《变更协议书》有关“违约金不可调整”的条款违反了上述法律规定，属无效条款。因李雷未能将涉案房屋上的户籍全部迁出，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金数额，考虑到户籍迁出问题并非单独的民事问题，涉及国家对于公民基本权利的管理。在涉案房屋买卖合同履行中，李雷有关房屋过户的根本义务已履行完毕，且李雷已将自身户籍迁出，被告高韩、孔庆梅亦将户籍迁入至涉案房屋上，故在高韩、孔庆梅提交的证据及证人证言不足以证明其实际损失，且李雷没有能力将无关人员（成XX）户籍迁出的情况下，本院将依据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据诚信原则、公平原则对违约金数额予以酌定。关于反诉赔偿损失一节，针对同一迁户违约事实，本院认为上述酌定的违约金已能够对高韩、孔庆梅的合同权利予以救济，故高韩、孔庆梅有关损失的反诉请求，本院不予支持。关于户口保证金一节，因李雷尚未将全部户口予以迁出，缺乏支付条件，本院对于李雷主张保证金的诉讼请求不予支持。关于李雷主张链家公司承担连带责任一节，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，李雷给付高韩、孔庆梅未迁户口违约金150000元。二、驳回李雷的诉讼请求。三、驳回高韩、孔庆梅的其他反诉请求。如果李雷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由李雷负担（已交纳）；反诉案件受理费5684元，由李雷负担1127元（自本判决生效之日起七日内交纳），由高韩、孔庆梅负担4557元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇二〇年七月十七日法官助理  姚 岚书 记 员  胡玉亚