重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初2560号原告：何维献，女，1973年10月4日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告：柯贤平，男，1973年6月6日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：何维献（系柯贤平之妻），女，1973年10月4日出生，汉族，住重庆市云阳县。被告：重庆中超房地产开发有限责任公司，住所地重庆市云阳县双江镇大雁路333号。法定代表人：冯小刚。委托诉讼代理人：邹超，重庆龙脊律师事务所律师。原告何维献、柯贤平与重庆中超房地产开发有限责任公司（以下简称中超公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告柯贤平的委托诉讼代理人何维献、被告中超公司的诉讼代理人邹超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即办理房屋产权证；二、判决被告支付逾期办理房产证违约金52759.00元；三、判决被告支付预先缴纳被告的房产契税本金及利息8838.00元；四、判决被告交付所有代收款征收单位正式缴费凭证，按收费主体单位正式缴费凭证多退少补原则结算代收款项（水、电、气开户费，大修基金，农业银行按揭抵押费）；五、判决被告组织房管所复核测算房屋面积，确定最终房款，并进行补差；六、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求为：从2013年5月1日起计算至2020年5月1日，之后计算至被告办理房屋产权证明时止。原告另增加三项诉讼请求：一、请求判决被告下月起还本案房屋所涉及的按揭贷款250000.00元；二、请求判决被告下月起按月支付给原告已交本案房款约定380000.00元的利息，直至本案产权证办出为止，利率按照银行5年期商业贷款利率；三、请求判决被告支付原告为了拿到房屋产权证的误工费、交通费、律师费10000.00元。事实及理由：2011年2月11日，原告向被告支付125000.00元作为购买被告于2010年开始开发的尚城•柳岸14-1楼住房预付款，2012年1月31日，原告再次向被告支付62965.00元，其中8476.00元大修基金、6600.00元水电气开户费、4160.00元按揭抵押费，168729.00元作为首付款，中国农业银行按揭250000.00元，于2012年5月11日将房款支付给被告。被告于2012年12月31日通知原告接收房产并办理接收、入住手续。2013年2月5日，原告向被告支付该房屋契税6821.00元，并督促其早日办理房屋产权证。原告和其他业主甚至到县政府信访，县政府有关领导也督促被告限期办理。但时至今日，被告方一直以种种理由拖延办理，原告多次联系该项目的负责人要求办理房屋产权手续，均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告应当在合同订立之日起60日内按约定办理本案房屋所有权证，并承担相应的违约责任，支付违约金。被告中超公司辩称：1、原告购买被告开发的涉案住房一套属实。2、原告已付购房款应举证证明，结合证据认定。3、原告自认于2012年12月31日接房，且入住多年，被告按照约定的时间履行了交房义务，没有违约交房。4、办理房产证属于行政行为，被告已经申请多年，由于土地权属、来源问题无法办证，是政府的原因造成，不是被告的原因导致，因此，被告不承担违约责任。5、原告主张给付逾期办证的违约金属于债权请求权，已经超过诉讼时效多年，该项请求应予驳回。6、原告第三项、第四项、第五项及增加的诉讼请求不属于人民法院民事诉讼管辖范围，其诉请无事实和法律依据，应予驳回。综上，被告无违约行为，不应承担违约责任，但是被告愿意协助原告办理房屋产权证。本院经审理认定事实如下：原告何维献、柯贤平系夫妻。2011年12月31日，原告何维献、柯贤平（乙方、买方）与被告中超公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：YS0002760），约定原告方购买被告开发的尚城·柳岸18幢14-1住房一套（位于重庆市云阳县青龙街道云江大道408号），建筑面积121.09㎡，总成交金额418729.00元，建筑面积单价3458.00元/㎡，首付168729.00元，贷款250000.00元。该合同第七条约定：“交房期限及交付条件：2、属预售商品房，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”；第十二条约定：“1、预售商品房的，自本合签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；第十三条关于办理产权登记的约定：“1、……。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）…；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。…。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第二十二条约定：“本商品房买卖所产生的规费和税费应当由甲乙双方按规定各自承担”。截止2011年12月31日，原告向被告付清首付款168729.00元，同日，被告将该房屋交付原告使用至今。2012年4月1日，原告支付物业专项维修基金8476.30元，2013年2月5日，原告支付购房契税6281.00元，2012年12月31日，原告支付水电气开户费6600.00元。期间2012年4月25日，原告与被告（保证人）、中国农业银行股份有限公司重庆云阳支行签订《个人购房担保借款合同》，原告向银行贷款250000.00元用于支付购房款。原告已将办证其所应提交的材料交付给了被告。2012年4月27日，云阳县国土资源和房屋管理局出具重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，证明本案房屋已按《重庆市城镇房地产交易管理条例》的相关规定，在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。2018年9月19日，中超尚城·柳岸住宅楼竣工，于2018年9月26日办理重庆市建设工程竣工验收备案登记证（云阳县建竣备字（2018）0009号）。因中超公司尚城·柳岸住宅楼项目所使用的土地面积共计2329.52㎡，其中调整补偿的1480.87㎡地块无权属证明，至今未办理土地产权证，致使该项目所售商品房无法办理产权登记。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提交的原告身份证复印件、被告身份信息、《重庆市商品房买卖合同》、银行回单、收款收据、银行贷款合同、合同登记备案证明，被告提交的竣工验收备案登记证、议题申报表及情况说明等在案佐证。经审查，上述证据来源合法，与本案有关联，各证据之间基本能够相互印证，能证明本案事实，其证明的上述事实，本院予以确认。本案争议焦点为：一、原告诉请被告中超公司办理房屋产权证明的诉讼请求能否得到法院支持；二、被告中超公司是否应当承担逾期办证的违约责任；三、原告其他诉讼请求是否合法有据。关于原告诉请被告中超公司办理房屋产权证明的问题，本院认为，被告中超公司尚城·柳岸住宅楼项目所使用的土地至今未取得权属证明，尚不符合办理房屋产权证明的条件，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于被告中超公司是否应当承担逾期办证的违约责任的问题，根据原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，如因中超公司的责任，未能按期向登记机构提交办理房产证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，原告有权要求中超公司继续履行合同并支付违约金。虽然被告辩称未取得登记机构出具的登记受理单是由于政府未将该地块土地权属解决所造成的，但该原因不是免除被告违约责任的法定事由，原、被告在签订《重庆市商品房买卖合同》时，被告应当取得该地块土地权属，但被告至今未取得该地块权属，致无法办理商品房产权证明，责任在被告，被告中超公司应当承担逾期办证的违约责任。同时，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，被告中超公司应于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。基于此约定，原告主张的逾期违约金的诉讼时效应当从实际取得登记受理单之日起30日后起算。本案中，被告至今未取得该受理单，因此原告提出逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。同时，竣工验收备案登记是办理房屋产权登记的必备条件，在竣工验收备案登记之前，被告不具有办理房屋产权登记的能力。本院认为，本案逾期办证违约金的起算日应为取得建设工程竣工验收备案登记证之日（2018年9月26日）起60日的次日，即2018年11月26日。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止”，因被告至今未取得登记受理单，故逾期办证违约金应计算至被告提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。原告已通过银行按揭贷款方式向被告支付了全部购房款，逾期办证违约金应当以全部购房款418729.00元为基数按日万分之0.5计算至被告提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。经本院计算，截止2020年5月1日的逾期办证违约金为11080.62元。关于原告其他诉讼请求是否合法有据的问题，首先，对于原告主张被告支付预先缴纳被告的房产契税本金及利息8838.00元的诉讼请求，根据《重庆市商品房买卖合同》第二十二条约定，本房屋买卖所产生的规费和税费应当由原、被告双方按规定各自承担，原告预先交纳给被告房产契税款系原告自已行为，不违反法律规定，原告亦未提交证据证明该税款被告未向税务机关交纳，故该项诉讼请求本院不予支持；其次，对原告主张要求被告交付所有代收款征收单位正式缴费凭证，按收费主体单位正式缴费凭证多退少补原则结算代收款项（水、电、气开户费，大修基金，农业银行按揭抵押费）的诉讼请求，原告未举示证据证明被告代收各款项存在多收或违规收取费用的事实，故该项诉讼请求，本院不予支持；第三，对于原告要求被告组织房管所复核测算房屋面积，确定最终房款，并进行补差的诉讼请求，本院认为，原告已接收房屋并使用多年，对房屋面积及房款进行了确认，且原告未举示证据证明被告所交付房屋存在面积误差的事实，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上，本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告增加三项诉讼费，经本院释明，要求其限期补交增加诉讼请求所产生的诉讼费用，因原告至今未补交相应诉讼费用，视为原告自愿撤回该三项诉讼请求，本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆中超房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告何维献、柯贤平截止2020年5月1日的逾期办证违约金11080.62元，之后违约金以418729.00元为基数按日万分之0.5计算至被告提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止；二、驳回原告何维献、柯贤平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670.00元，由原告何维献、柯贤平负担549.00元，被告重庆中超房地产开发有限责任公司负担121.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 王显光二〇二〇年七月二十日法官助理 曾召德书 记 员 贾 颖