上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初45889号原告：上海中邦世家酒店投资管理有限公司，住所地上海市静安区石门一路****。法定代表人：卫平，董事长。委托诉讼代理人：丁月宝，上海市中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚婧，上海市中天律师事务所律师。被告：姜思源，男，1973年11月10日出生，汉族，住上海市虹口区新市路****。委托诉讼代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告上海中邦世家酒店投资管理有限公司与被告姜思源服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案，依法适用简易程序，后因案情需要，转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚婧、丁月宝与被告及其委托诉讼代理人陈世福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中邦世家酒店投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业管家服务费24,165.6元(2017年7月1日至2019年6月30日)；2、被告支付违约金24,165.6元。事实和理由：原、被告是物业与管家服务的合同关系。开发商原将石门一路XXX号、XXX号开办酒店，与小区其他区域分离，原告购买后重新装修、分割后再出售，并提供酒店式管理。2016年2月16日，原、被告签订《物业管家服务协议》，约定上海恒豪基业物业服务有限公司(以下简称恒豪公司)负责公寓室外公共区域的物业管理服务，被告向恒豪公司每月支付物业服务费3元/平方米，同时原告为被告提供公寓内公共区域的物业管理与管家服务，每月收取10元/平方米。原告为被告提供了物业管理和入室保洁等管家服务，被告即便将房屋出租，租户也已享受了该服务。签约后，被告仅支付了2016年3月至2017年6月的物业与管家服务费，之后拒绝支付，虽经催讨，但未果。被告姜思源辩称，原告不是开发商，也不是前期物业管理单位，不具有前期物业管理资格，属于擅自扩大收费范围、提高收费标准，重复和违规收费。被告未享受原告提供的管家服务，原告也未尽到管理职责，存在监控系统失效、消防设施损坏等问题。被告愿意按《前期物业服务合同》中精装修房4.8元/平方米/月的标准支付(2017年7月1日至2019年6月30日)。本院经审理认定事实如下：本市石门一路XXX号XXX室房屋产权登记在被告名下，建筑面积100.69平方米。2015年7月26日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告购买系争房屋。补充条款第三条约定：1、该房屋管家服务费价格为13元/平方米/月(含物业管理费)。2、住户热水、空调为能源费，由原告代收，被告应于下月日历日5日之前向原告支付上月相关费用，逾期一日按应付款的千分之三支付违约金。3、上述费用自房屋交付之日起由被告承担。2016年2月16日，原、被告签订《物业管家服务协议》，约定被告需支付每月13元/平方米物业管家服务费，其中①物业管理费3元/平方米/月，被告直接支付给恒豪公司，恒豪公司负责公寓室外公共区域的物业管理服务。②原告向被告提供物业管家服务，原告承担公寓内公共区域的物业管理服务，并向被告收取公寓内公共区域的物业管理费服务费10元/平方米/月。被告每月支付13元/平方米的物业管家服务费的收取时间、期限和违约责任等事宜，按物业行业的规定和《房地产买卖合同》的条款执行。原告提供如下物业及管家服务项目：①公寓内的物业服务：公共区域的服务内容和标准：工程、保洁、保安、客服等公共服务，按照上海市物业行业的标准执行。②管家服务：居家、上门和室内维修等服务项目(详见有偿服务价目表)。③免费服务项目：每周一次入室保洁及每月一次清洗床上四件套(有效期至2016年6月30日)。同时，被告办理入住手续，领取了住户手册，手册中对管家服务项目及收费进行了介绍。2016年2月19日、2017年5月22日，被告分别交纳了物业管理和管家服务费6,041.4元(6个月)、10,069元(10个月)。2017年下半年，石门一路XXX号、XXX号部分业主向原告提出意见，内容涉及管家服务费、居改非、消防等问题。2017年8月9日，上海市公安局静安分局南京西路派出所对石门一路XXX号、XXX号监控设备及保安值守情况进行了检查，发现如下问题：监控室无专职保安值守，监控室原先设置的监视器仅有一个处于开启状态，当班保安不熟悉监控软件系统操作，监控录像仅能保存7日，时间过短；大堂后门及电梯厅存在电控门开启情况，当班保安未及时通过监控发现并关闭电控门，并提出相应的整改意见。2018年11月9日，原告向被告发出律师函，要求被告支付2017年7月1日至2018年10月30日的物业管理费及管家服务费。另查明，2007年，开发商与恒豪公司签订《前期物业服务合同》，该合同未涉及石门一路XXX号、XXX号的物业服务及收费标准。2014年，原告与恒豪公司签订《上海市石门一路116#、118#基础物业管理委托服务协议》，约定协议所涉物业位置石门一路116#、118#，楼宇内所有的保洁、安全防范和秩序维护管理、设备维护和垃圾清运等由原告自行负责，楼宇外小区庭院内的保洁、小区安全防范、秩序维护管理、公共配套设施设备的维护、小区庭院内的垃圾清运由恒豪公司按现有标准执行。恒豪公司同意原告对116#、118#楼宇内部的基础物业自行提供管理服务并收取管理费，同时酒店式增值服务费用等由受让人与原告协商，恒豪公司对116#、118#住宅收取基础物业管理费3元/平方米/月。业委会与新的物业企业签订《物业服务合同》并生效，则本协议终止。审理中，原告表示，关于2017年业主诉求中提到的问题已全部解决，并按派出所的意见进行了整改。监控设施搬至大堂，监控探头升级为高清探头。有偿服务价目表已张贴在大堂，另有价目手册供业主查阅。针对部分业主私自出租房屋，原告已向市场监督管理局反映。因开启空调导致走道墙纸翘裂，原告已进行修复。被告表示，保洁员确曾上门服务，但被告对质量不满意。自2016年秋季至今，被告将涉案房屋出租，该期间有无保洁员入室保洁不清楚。洗手池底部渗水，因不严重，故未报修。墙纸虽已修复，但不能证明是原告而为。第一笔物业费与交房捆绑，被告被迫交纳，之后又因不知情交纳了第二笔物业费。2020年3月小区选聘了新的物业公司，约定涉案房屋每月物业费为4.8元/平方米。本院认为，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》和《物业管家服务协议》，约定被告每月需支付13元/平方米物业管家服务费(包括向恒豪公司支付的3元)，《物业管家服务协议》和住户手册对服务内容及收费进行了详细告知。被告对此应该知晓，且实际履行了16个月，再抗辩受胁迫签约及不知情支付，本院难以采信。原告与恒豪公司就各自的服务内容、范围等进行了约定，不存在重复收费的情形。原告事实上向被告提供了物业管理和管家服务，被告作为业主亦已接受了原告提供的服务，故应向原告支付相应费用。被告要求按《前期物业服务合同》中精装修房的标准付费，但恒豪公司的物业服务区域并不涵盖公寓楼内，且与原告提供的服务内容不尽相同，故本院对该意见不予采纳。鉴于原告提供的服务存在一定不足，本院将根据案件的实际情况酌情调整相关费用。关于违约金，考虑到被告延迟支付系因不满原告的服务质量以及对收费标准有异议，属事出有因，故本院对该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告姜思源应于本判决生效之日起三日内给付原告上海中邦世家酒店投资管理有限公司物业服务费、管家服务费20,000元(2017年7月1日至2019年6月30日)；二、原告上海中邦世家酒店投资管理有限公司其余的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,008.3元，由原告上海中邦世家酒店投资管理有限公司与被告姜思源各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  施鲁檬人民陪审员  施立富人民陪审员  周建萍二〇二〇年七月十三日书 记 员  卢哲歆附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。