贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初2453号原告：广州天力物业发展有限公司贵阳分公司，住所地贵阳市观山湖区诚信北路81号大西南富力中心A2栋2层，统一社会信用代码915201900983034470。法定代表人：姜明全，职务：总经理。委托代理人：苏钧，贵州铭和律师事务所律师,执业证号：15201201510455879。委托代理人：吴奇，贵州铭和律师事务所实习律师。被告：杨永福，男，汉族，1975年4月25日生，户籍地贵州省贵阳市云岩区。原告广州天力物业发展有限公司贵阳分公司（以下简称“天力物业贵阳分公司”）诉被告杨永福物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告天力物业贵阳分公司委托诉讼代理人苏钧、被告杨永福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天力物业贵阳分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截止2019年11月30日的物业费2,059.6元、水费175.2元，电费769.99元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金438.69元（暂计至2019年11月，之后每日按应付物业管理费千分之三计算，直至款项付清为止）；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了《大西南富力中心前期物业服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务。协议第五条、第六条明确约定了物业服务费的收费标准及缴费日期，第十八条明确约定了业主未按时足额缴纳物业服务费用或者空调费用的应按欠款额每日千分之三的标准向原告支付违约金。协议签订后，原告依约履行了自身的合同义务，但被告未能按期足额支付物业管理费、水电费等，并因此产生了逾期违约金，给原告造成损失，特诉至贵院。被告杨永福辩称:1、原告应提交水、电局出具的发票，至于公摊的费用我们不知情，原告也未进行公示，不认可。对于商铺单独产生的物业费和水电费金额无意见；2、对于物业服务费金额无异议，但是原告服务存在瑕疵。要求扣减相应的费用。2019年10月27日至2020年4月28日对A3栋到A2栋商铺外围栏封闭施工期间物业缴费问题，造成2-3万元损失，我找过物业杨经理，要求赔偿损失，他们回复找房开协商；我的房屋还出现漏水的情况，两个月一直未处理；小区环境很差，自2016年8月至2019年12月底，四年间A2栋-A3栋负一楼排污口反复粪水外溢未能得到及时处理，对周边商铺造成极大的损失。本院经审理认定事实如下：2016年3月27日，被告杨永福（甲方）与原告天力物业贵阳分公司（乙方）签订了《大西南富力中心前期物业服务协议》及《临时管理规约》，主要约定：1、乙方为甲方位于观山湖区X栋负X楼X号商铺提供前期物业服务，建筑面积51.49平方米；2、A3栋收费标准：A3裙楼商业、B5、B6、B7栋不开中央空调期间10元/平方米每月，开空调期间：业主未安装风机盘管的为10元/平方米每月，安装风机盘管的为21元/平方米每月。合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。原告提交一份自制表格，载明A03栋商铺-0109号，商铺面积51.49平方米，2019年8月1日至2019年11月30日每月应收物业费514.9元，2018年12月31日至2019年11月30日公共电费分摊796.9元；2018年3月1日至2019年8月31日水费92.5元，2018年12月1日至2019年11月30日公共分摊水费82.7元。被告提交富力中心照片，载明A2栋负一楼前道路上排污口井盖处污水外溢、局部地面破损。2019年10月26日，大西南富力中心服务中心张贴公告，为配合广场管道施工，将在2019年10月27日至2019年12月31日对民生银行至随掌柜牛肉粉广场路段进行封闭施工。上述事实有当事人陈述、前期物业服务协议、临时管理规约、承诺书、收楼通知书、照片等证据在卷佐证并经庭审举证质证及本院核实，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及《承诺书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。原告主张应收物业费2,059.6元，2019年8月1日至2019年11月30日每月应收物业费514.9元，被告对原告主张房屋面积51.49平方米，应缴纳物业费2,059.6元不持异议，本院予确认。关于被告提出原告提供的物业服务质量存在瑕疵，是否可以作为其拒绝交纳物业服务费的抗辩事由，本院认为，物业服务涉及到小区内全体业主的整体利益，被告自认为原告存在物业服务质量瑕疵拒绝繳纳物业服务费的行为必然对小区内已缴纳物业服务费的业主形成事实上的不公平，因此，在原告已实际履行了物业服务，且被告并未提供证据证实原告存在根本性违反物业服务合同的情况下，被告理应支付物业服务费。关于原告主张的违约金,物业协议约定业主交纳的物业费的服务范围包含了物业管理区域的清洁卫生，但从被告提交的照片看，负一楼广场存在污水四溢、堆积，道路破损的情况。物业公司没有履行及时清洁的服务工作，没有尽到合同约定的义务，对本案的发生也有一定的责任，本院酌情不予支持。对于原告诉请的水电费。首先，被告对于商铺截止2019年11月30日产生的水费92.5元，不持异议，本院予以支持。其次，原告主张的公摊水、电费，依照《最高人法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”、《贵州省物业管理服务收费管理办法》第四条“物业管理服务费其内容包括公共性服务费、停车场（所）管理服务费和特约服务费。一、公共性服务费指为业主提供公共部位、公共场所、公共事务、公共设备、设施等日常管理服务所收取的费用。公共性服务费也称物业管理基本费，其服务内容包括：（一）……；（二）维护和管理公共设备、设施，包括物业的照明系统、变配电设备、供水泵管及排水系统、中央空调系统、公用电梯、供暖系统、消防设备、治安防范等公用设备设施及其管道的维护保养，负责定期对化粪池进行清掏和维护；负责协助管理区内各专业管理单位对其公共设备设施及其管、线进行行业管理等。”的规定，物业公共区域的照明系统、变配电设备、供水泵管及排水系统等的日常运行维护保养相关费用已经包含在物业服务企业收取物业服务费内；且本案中双方签订的《前期物业服务协议》中第二条也约定了乙方即原告提供的物业服务包含物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理物业服务费用主要用于物业公共部位、共用设施设备的日常维护费用。则公共区域的照明系统、供水等产生的水、电费以及线损（线损应属于物业服务企业配合专业管理单位对其管、线进行行业管理的范畴）即应当认定为已包含在了协议中约定的物业管理费用中。现在原告诉请的水、电费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告杨永福于本判决生效之日起五日内支付原告广州天力物业发展有限公司贵阳分公司支付截止2019年11月30日的物业服务费2,059.6元；二、被告杨永福于本判决生效之日起五日内向原告广州天力物业发展有限公司贵阳分公司支付截止2019年11月30日的水费92.5元；三、驳回原告广州天力物业发展有限公司贵阳分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元（已减半收取），由原告广州天力物业发展有限公司贵阳分公司负担39元，被告杨永福负担9元。本判决为终审判决。权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  熊德敏二〇二〇年七月八日书记员  周山琴