四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初1989号 原告(执行案外人)：绵阳高新区新盛房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳高新区。 法定代表人：蒲文峰，公司总经理。 委托诉讼代理人：秦果，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：黄文建，男，生于1979年7月17日，汉族，户籍地址：四川省三台县。现住绵阳市涪城区。 被告（被执行人）：陈德斌，男，生于1962年8月15日，汉族，现住四川省绵阳市高新区。 委托诉讼代理人：徐萎，绵阳市永兴法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：岳英，女，生于1981年1月21日，汉族，现住四川省绵阳市高新区。 委托诉讼代理人：徐萎，绵阳市永兴法律服务所法律工作者。 原告绵阳高新区新盛房地产开发有限公司(以下简称绵阳新盛房产公司)与被告黄文建、陈德斌、岳英案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绵阳新盛房产公司的委托诉讼代理人秦果、被告黄文建、被告陈德斌、岳英的委托诉讼代理人徐萎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绵阳新盛房产公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告对位于绵阳市高新区的房屋享有所有权，权利价值53万元。2.请求解除绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初1587号、（2017）川0703执保241号、（2018）川0703执2798号案中对绵阳市高新区房屋的预查封，终止对该房屋的执行。事实与理由：贵院因黄文建与陈德斌、岳英民间借贷纠纷强制执行一案，依据（2017）川0703民初1587号民事裁定书，以（2017）川0703执保241号案件对备案登记在陈德斌、岳英名下位于绵阳市高新区房屋（备案号：154630号，合同编号：182129号）进行预查封，后依据（2017）川0703民初1587号民事判决书，以（2018）川0703执2798号立首执案件将前述房屋续查封，后以（2020）川0703执恢126号之二执行裁定书进行续查封，同时发布了（2020）川0703执恢126号之一网络拍卖通知书。原告对此提出执行异议，贵院以（2020）川0703执异41号驳回原告执行异议。原告不服，故起诉来院。 案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已被绵阳高新技术产业开发区人民法院（2019）川0792民初151号生效法律文书判决解除。第三人陈德斌、岳英未办理不动产物权登记，其未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋的所有权人仍为原告。其次，案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当遵守合同的约定。本案第三人陈德斌、岳英未按约向银行偿还贷款本息，而原告已代第三人陈德斌、岳英清偿了银行贷款本息，原告主张其有权单方解除商品房买卖合同，符合双方的合同约定。本案双方合同约定的解除条件已成就，本案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2019年9月3日终审判决作出时解除。 尽管案涉房屋上有预查封，但预查封设置的初衷是为了防止查封法院以外的第三方对已预告登记的房屋进行有害处分。本案预查封的对象是第三人到期请求房地产开发商交付房屋、转移权属的权利，既非物权也非准物权，是债权请求权。第三人对案涉房屋并不享有事实上和法律上的支配性，权利本身就仍处于不确定状态。预查封的实际对象并非是具有对世性的物权，本身不具有普适排他性。而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百七十九条的规定，对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未禁止当事人不以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础法律关系依法变更的权利。本案中，案涉房屋初始登记在原告公司名下，也未转移登记给第三人陈德斌、岳英。因此第三人陈德斌、岳英仅享有案涉《商品房买卖合同》上的相关债权。原告依约要求解除与第三人陈德斌、岳英的商品房买卖合同关系，不属于规避人民法院执行的行为。故案涉房屋预售备案应当予以注销。第三人应向原告腾退房屋。 结合本案，第三人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。但商品房买卖合同解除后，第三人确定不能获得房屋所有权，房屋属于原告的财产，则不再属于可执行财产的范围，法院不可再继续采取预查封措施。预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。该合同被裁判解除后，法院应当中止对预查封房屋的执行，但有权执行第三人到期债权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，但该条款主要规定的是查封的情形，并不当然适用于预查封。被法院预查封的房屋并不代表必然被拍卖，虽然最高人民法院，国土资源部，建设部联合发布了《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》【法发[2004]5号及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及法释[2004]15号】允许对预期性财产利益进行查封，但并未赋予法院在未厘清财产权属关系的前提下，对预期性财产利益进行处分的权利。因此，如涉及需要拍卖被查封房屋的情况，则该房屋的权属应当清晰，即房屋所有权应当属于被执行人，或经房屋实际所有权人同意后方可拍卖。因此，如涉及需要拍卖被查封房屋的情况，则该房屋的权属应当清晰，即房屋所有权应当属于被执行人，或经房屋实际所有权人同意后方可拍卖。 黄文建辩称，我完全同意涪城法院（2020）川0703执异41号执行裁定书认定的事实和结论。 陈德斌、岳英共同辩称，原告的第一项诉请，由人民法院依法确认。二被告对原告在高新区人民法院和中级人民法院解除房屋合同的一审、二审判决，现尚在四川省高院申诉之中。原告的第二项诉请，陈德斌、岳英与黄文建的民间借贷纠纷案件目前也在申诉之中。关于原告提出的异议之诉，由人民法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：黄文建与陈德斌、岳英民间借贷纠纷一案，本院受理后，依据黄文建的诉讼保全申请，作出（2017）川0703民初1587号民事裁定书，并据此作出（2017）川0703执保241号执行裁定，将备案登记在陈德斌、岳英名下位于绵相市高新区飞云大道东段20号英郦庄园35-1-22-3号房屋（备案号：154630）予以查封。2017年6月6日，本院作出（2017）川0703民初1587号民事判决书，判决陈德斌、岳英在2018年6月30日前，偿还黄文建借款30万元。该案在执行过程中，本院作出（2018）川0703执2798号执行裁定，将陈德斌、岳英上列房屋查封。2020年3月5日，本院作出（2020）川0703执恢126号之二执行裁定书，将陈德斌、岳英上列房屋续查封。2020年3月16日，本院作出（2020）川0703执恢126号之一网络拍卖通知书。 另查明，黄文建在申请执行陈德斌、岳英民间借贷一案中，本院委托四川均衡房地产评估有限责任公司对陈德斌、岳英上列房屋进行市场价值评估，该公司于2019年3月6日作出川均衡房评（2019）023号鉴定报告，结论为：价值时点2019年2月25日，评估面积109.29㎡，评估单价10179元／㎡，评估总价111.25万元。 还查明，上列争议房屋系陈德斌、岳英从本案原告绵阳新盛房产公司购得。双方于2013年9月30日签订《商品房买卖合同》，同日签约备案（154630）。该合同约定，陈德斌、岳英作为共同买受人购买绵阳新盛房产公司开发的位于飞云大道东段20号英郦庄园35幢1单元22层3号钢混住宅，建筑面积109.29㎡（套内90.0㎡，公摊19.29㎡），总价530672.0元；付款方式为贷款支付，买受人首付30％，其余款项向建行绵阳分行贷款支付；交房时间2014年10月28日；产权登记：初始登记，出卖人应当在项目《建设工程竣工验收备案证书》后90个工作日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；转移登记，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起取得房屋所在楼栋的权属证明之次日起180个工作日内取得房屋所有权证书的……。同日，双方又签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》约定，1.买受人2013年6月13日已支付定金10000元；2.签订《商品房买卖合同》当日，支付房款150672元；3.房价款总额的70％，计370000元由买受人向按揭银行/公积金管理中心申请贷款，一次性转入出卖人指定账户……；8.在出卖人为买受人申请银行／公积金管理中心按揭贷款提供保证期间，因买受人未按期偿还按揭贷款本息导致银行追究出卖人保证责任的，出卖人在承担保证责任后有权向买受人追偿，买受人应在接到出卖人的书面通知后五日内偿还，并按照此款的日0.5‰向出卖人支付逾期违约金；9.因买受人累计6个月未还按揭银行/公积金管理中心贷款或有其他违约行为导致银行/公积金管理中心根据约定要求出卖人承担连带保证责任回购该房屋的，回购一旦发生，合同自行解除，出卖人有权另行出售该商品房。出卖人依据银行/公积金管理中心发出的《回购通知》或《提前还款函》和扣款手续等，到房管局办理合同登记备案的注销手续。出卖人另行销售该商品房的价款优先支付因回购该商品房所发生的费用，包括但不限于税费、出卖人代清偿的银行/公积金贷款本息和销售佣金（佣金为总房款的5%）等，并扣除买受人应当支付的总房款5%的违约金，余款退还买受人，不足部分出卖人有权向买受人追收。 又查明，2012年12月24日，本案原告绵阳新盛房产公司作为甲方与作为乙方的建行绵阳分行签订《个人住房／商业用房借款业务协议》（以下简称《协议》）。《协议》约定：第一条乙方同意在2012年12月24日至2014年12月23日期间对购买座落于绵阳市（县）高新区石桥铺的经批准命名为“英郦庄园”1-33、35-37、43-44号楼的住房/商业用房的符合条件的购房人发放贷款。第二条乙方对购买本协议第一条所确认的开发项目的购房人提供总计最高额为人民币11170万元个人住房、商业用房贷款本金。其中包括：（1）最高额为人民币11040万元的个人住房贷款，每一单笔贷款最高不超过申请该笔贷款的借款人所购住房应支付价款或评估价格（按孰低原则选取）的70%，最长贷款期限不超过20年；……。第九条甲方保证协助乙方办妥有关抵押登记备案手续，并保证在本协议第一条所确认的开发项目竣工交付使用之日起玖拾日内办妥购房人分户产权，并在取得分户产权后叁拾个工作日内将分户产权交付乙方，并协助乙方办理抵押登记手续。第十条甲方同意为购买本协议第一条所确认的开发项目的借款人提供无条件、不可撤销、效力独立的最高额连带保证责任保证。对保证担保的具体内容由甲乙双方签订的《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》约定。第十三条甲方违反本协议第三至第九条的约定，乙方有权解除本协议。2013年2月4日，绵阳市涪城区住房公积金管理中心工作人员在该《协议》上签字、盖章，同意对本案原告绵阳新盛房产公司开发的该项目购房者发放住房公积金贷款。 2013年11月4日，陈德斌、岳英作为借款人在贷款银行建行绵阳分行提供的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）上签字捺印。双方在《借款合同》上约定：借款人陈德斌、岳英（个人信息……略），贷款人建行绵阳分行（信息……略），保证人绵阳新盛房产公司（信息……略），抵押人陈德斌、岳英（个人信息……略），借款人应将借款370000元用于购置绵阳，借款期限240个月（即2013年11月04日至2033年11月04日），贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；利率调整日为每年的1月1日；贷款人将款项一次性划入绵阳新盛房产公司指定账户；约定还款日为每月／期的贷款开户日；借款人选取委托扣款方式还款，借款人指定委托扣款账户为账户名称岳英，账号43×××48；借款人按等额本息还款法还款；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥日抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产名称：绵阳飞云大道东段20号英郦庄园35幢1单元22楼3号、面积109.29㎡、抵押财产的价值530672.00元；以本合同约定的房屋设定的抵押且该房屋尚未取得房屋权属证书的，借款人有义务在商品房买卖合同上约定的房屋交付使用日期后90日内办妥房屋权属证书，并在房屋权属证书颁发（以证书中的颁发日期为准）后5个工作日内通知贷款人办理抵押登记手续；由绵阳新盛房产公司承担本合同项下债务的最高额保证责任。绵阳新盛房产公司未在该《借款合同》上盖章、签字。 2015年7月8日，绵阳新盛房产公司初始登记取得高新区飞云大道东段20号35幢1-26层（绵房权证高字第××号）权利证书。 2014年1月8日，贷款行建行绵阳分行为陈德斌、岳英提供贷款370000元用于支付房款，绵阳新盛房产公司向陈德斌、岳英交付本案争议房屋居住至今。后因陈德斌、岳英未按约定向建行绵阳分行归还房屋按揭款项。2018年6月29日，建行绵阳分行致函绵阳新盛房产公司称：“按揭贷款客户岳英，截止2018年6月29日已连续拖欠3次，累计拖欠8次，该套房屋未办妥他权，根据合作协议，贵公司应承担连带责任，请贵公司按与我行签订的《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》约定提供保证，一次性偿还借款人贷款本息。截止2018年6月29日，贷款余额324958.72元，拖欠本金3277.24元，拖欠利息5172.47元，注：拖欠利息为截止上一个应还款日时的应收利息。”。2019年5月31日，建行绵阳分行出具的《结清证明》载明：“岳英已于2019年5月31日结清我行贷款本息。（购房合同留我行壹份存档）特此证明”。绵阳新盛房产公司庭后提交的《个人贷款还款凭证》和《银行回单》显示，建行绵阳分行于2018年6月29日从绵阳新盛房产公司保证金账户转账扣收岳英贷款330131.19元，其中本金324958.72元、利息5088.74元、罚息83.73元。 2018年7月10日，岳英在一份打印好的《承诺书》上签字捺指印，该份《承诺书》载明的主要内容：“一、岳英自本承诺书签署之日起至2019年1月31日分两次向绵阳新盛房产公司偿还银行扣划的330131.19元，以及按购买合同条款约定产生的违约金、销售佣金53067.20元（经与贵公司协商为30000.00元）。合计偿还总款360131.19元。二、本人承诺于2018年11月30日前向贵公司偿还200000元，2019年1月31日前向贵公司偿还余款160131.19元。若本人岳英违反本承诺书第二条相应付款时间，未能按时、足额偿还，本人无条件同意由绵阳高新区新盛房地产开发有限公司依照双方2013年9月30日签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条第九款，按合同价530672.00元回购该房屋，双方签订的《商品房买卖合同》及相关协议解除。并且同意绵阳高新区新盛房地产开发有限公司在扣除330131.19元及销售佣金26533.60元、违约金26533.60元、同意由房产公司代缴拖欠的物业、清洁、水电气等费用后将余款退还本人岳英。四、本人岳英代表房屋产权所有人向绵阳高新区新盛房地产开发有限公司作上述承诺，恳请贵公司同意。本人一定按照上述承诺履行偿还义务，否则本人愿意承担因此引起的全部后果。”2018年11月29日，岳英向绵阳高新区新盛房地产开发有限公司支付50000元。 2019年3月20日，因岳英未按上列《承诺书》载明时限履行付款义务，绵阳新盛房产公司以岳英、陈德斌为共同被告向四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（以下简称绵阳高新区法院提起诉讼，诉请：1.判决解除原、被告于2013年9月30日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《商品房买卖合同附件》；2.判令被告岳英、陈德斌向原告新盛房产公司腾退并交还位于绵阳高新区的房屋；3.判令被告岳英、陈德斌协助原告新盛房产公司注销《商品房买卖合同》的预售备案（备案号154630）；4.判令被告岳英、陈德斌给付原告新盛房产公司另行销售房屋的税费和佣金26533.60元、违约金26533.60元及代其交纳的物业、清洁、水、电、气费用。2019年4月28日，绵阳高新区法院作出（2019）川0792民初151号民事判决书，缺席判决支持了绵阳新盛房产公司的1.2.3项诉讼请求；第4项诉请，因物业、清洁、水、电、气费未实际发生，未支持；违约金及再行销售房屋的佣金共计53067.20元，因岳英己付50000元，故判决岳英、陈德斌再支付3067.20元。岳英、陈德斌不服该判决上诉至绵阳市中级人民法院，绵阳市中级人民法院于2019年9月3日作出（2019）川07民终2057号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年11月1日，绵阳高新区法院以（2019）川0792执741号案受理绵阳新盛房产公司的执行申请。 再查明，绵阳新盛房产公司对本院的（2020）川0703执恢126号案提起执行异议，异议请求：解除对位于绵阳市高新区房屋的查封，终止对该房屋的拍卖和执行。本院于2020年4月7日作出（2020）川0703执异41号执行裁定书，裁定：驳回案外人绵阳新盛房产公司的异议请求。为此，绵阳新盛房产公司提起本案诉讼。 经查询绵阳高新区住房和城乡建设局，案涉房屋限制登记(查封)信息显示： 1.本院以（2017）川0703民初1587号、（2017）川0703执保241号限制登记(查封)，时间2017-04-1310：01：07； 2.绵阳高新区法院以（2017）川0792财保93号、（2017）川0792执保446号限制登记(查封)，时间2017-12-2514：34：09； 3.本院以（2018）川0703执2798号限制登记(查封)，时间2018-10-2915：48：15； 4.江苏丰县法院以（2017）川0321执1884号限制登记(查封)，时间2019-12-1115：00：39； 本院认为：根据原、被告的诉辩意见及证据，本案的争议焦点：一、绵阳新盛房产公司是否对本案执行标的享有所有权；二、绵阳新盛房产公司是否对本案执行标的享有足以排除执行的实体权利。关于绵阳新盛房产公司是否对本案执行标的享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，岳英、陈德斌与绵阳新盛房产公司就案涉房屋签订并登记备案的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。岳英、陈德斌通过首付加商业按揭贷款的方式按《商品房买卖合同》的约定履行了支付全部购房款的付款义务，绵阳新盛房产公司亦将案涉房屋交付岳英、陈德斌装修居住。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业立。”的规定，岳英、陈德斌已就案涉房屋支付完全部购房款并实际占有使用，其占有行为具有公开性、排他性和持续性特点，其占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。绵阳新盛房产公司作为开发商在收到全部购房款且将房屋交付岳英、陈德斌后，并未按双方所签《商品房买卖合同》的约定在取得整幢楼的初始登记后将案涉房屋的产权过户至岳英、陈德斌名下，其过错责任不在岳英、陈德斌。现案涉房屋已被另案金钱债权人申请查封并己进入处置程序。鉴于绵阳新盛房产公司与岳英、陈德斌签订的《商品房买卖合同》已被生效法律文书裁判解除，并判令岳英、陈德斌向绵阳新盛房产公司返还案涉房屋。故对案涉房屋所有权归属问题，不宜再做处理。 对于绵阳新盛房产公司是否对本案执行标的享有阻却执行的实体权利的问题，本院认为如前述理由，岳英、陈德斌通过自行支付和向建行绵阳分行按揭贷款的方式，向绵阳新盛房产公司付清了全部购房款，并已装修入住实际占有了诉争房屋。虽然岳英、陈德斌之后未履行按期偿还贷款义务，绵阳新盛房产公司依据与贷款行签订的合作协议为岳英、陈德斌的购房行为提供阶段性担保，并以阶段性担保人身份代为清偿了按揭贷款。对此，绵阳新盛房产公司完全可以依据双方补充协议第八条的约定向岳英、陈德斌行使追偿权，但绵阳新盛房产公司在另案金钱债权人对案涉房屋采取查封措施，已经存在第三人公示利益，且案涉房屋的现有价值己发生巨大变化的情况下，却依据与岳英、陈德斌签订的补充协议第九条的约定行使合同解除权，有违公平原则。虽然生效法律文书已裁判解除《商品房买卖合同》及补充协议，但并不能改变案涉房屋买卖关系中，其作为出卖人的绵阳新盛房产公司已经收取了全额购房款并将房屋交付给了买受人岳英、陈德斌占有使用的事实。故岳英、陈德斌依法对案涉房屋享有物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，结合本案执行标的权利瑕疵状态的过错大小，与执行标的交易相关的权利行使状况、交易履行情况及为平衡各方当事人的利益，综合加以判断，绵阳新盛房产公司并不享有阻却执行的实体权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款(二)项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十四条、二十六条之规定，判决如下： 驳回绵阳高新区新盛房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费14812元,由绵阳高新区新盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  唐俊 人民陪审员  赵清 人民陪审员  姚平 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  史琳