安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初1361号 原告：淮北家天下物业管理有限责任公司，住所地安徽省淮北市濉溪路。 法定代表人：刘金芹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：荣月侠，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘祥梅，女，该公司员工。 被告：毕昌盛，男，1966年12月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：付秀荣，女，1968年6月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。系毕昌盛妻子。 原告淮北家天下物业管理有限责任公司（以下简称家天下物业公司）与被告毕昌盛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告家天下物业公司的委托诉讼代理人荣月侠、刘祥梅，被告毕昌盛的委托诉讼代理人付秀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家天下物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令毕昌盛支付家天下物业公司2012年12月1日至2019年9月30日物业服务费共计4425元和违约金暂计5000元，共计9425元；2.判令毕昌盛承担本案全部诉讼费用。事实与理由：淮北绿洲房地产有限责任公司与家天下物业公司签订《物业服务合同》，按照合同约定家天下物业公司为淮北绿洲房地产有限责任公司所承建的淮北家天下小区提供物业管理服务，物业服务标准高层住宅每月0.9元/㎡，多层住宅每月0.45元/㎡，毕昌盛系淮北家天下***室业主，建筑面积为119.94㎡。毕昌盛入住后，没有履行自己的交费义务，自2012年12月1日至2019年9月30日，所欠物业服务费4425元、违约金暂计5000元，共计9425元整。另外，根据该合同约定业主未能足额交纳物业服务费用的，家天下物业公司有权进行索取并要求支付违约金，因此毕昌盛应支付因拖欠物业费产生的违约金。现经家天下物业公司多次催缴，毕昌盛均以种种理由进行推托，家天下物业公司为了维护自己的合法权益，根据法律规定提起诉讼，请依法判决支持家天下物业公司的诉讼请求。 毕昌盛辩称，不认可家天下物业公司的陈述，根据物业管理协议书第四条的服务工作内容，家天下物业公司没有做好物业服务，给业主造成很多问题，屋顶漏水、外墙面渗水、清理垃圾不及时，蚊蝇滋生源未杀灭，物业公司服务人员的态度不好，业主多次去找家天下物业公司协商，均没有解决，所以毕昌盛一直没有缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：2010年10月31日，家天下物业公司与毕昌盛签订家天下水景天成小区前期物业管理服务协议书，约定：在淮北市家天下水景天成小区前期物业管理阶段，由建设单位淮北绿洲房地产有限责任公司委托家天下物业公司实施物业管理服务工作；前期物业管理服务的期限从订立前期物业管理服务协议生效之日开始，至业主大会成立并委托业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理费多层住宅0.45元/月/平方米，业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费，家天下物业公司从其逾期之日起每日按应收费额的3‰加收滞纳金。2014年6月26日，淮北绿洲房地产有限责任公司（甲方）与家天下物业公司（乙方）对家天下水景天成小区物业提供物业管理服务进行协商，并签订了家天下物业管理服务合同。该物业服务合同约定：物业服务位置坐落于淮北相山区***；前期物业管理服务内容：1.物业共用部位的养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案、资料管理；本合同期限为3年，自2014年6月26日至2017年6月25日止；物业管理费多层住宅0.45元/平方米/月；业主或物业使用人违反本合同第三章、第五条的约定未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日3‰的标准向乙方支付违约金，对不按时缴纳物业费乙方将采取教育、行政、法律等手段进行催缴，对拖欠物业服务费的物业企业上门催缴并在小区公示等内容。该合同到期后，双方于2017年6月26日续签了家天下物业管理服务合同，合同约定：家天下物业公司提供的物业管理服务包括：物业共用部位的养护和管理；物业共用设施设备的运行、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.45元；物业服务费用按（年/半年）交纳，业主或物业使用人应在每年七月一日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按日3‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2017年6月26日起至2019年6月30日止；本合同期满前2月，业主大会尚未成立的甲乙双方应就延长本合同期限期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，在选聘新的物业管理企业进驻前或甲方未选定新的物业管理企业前，乙方必须按照此合同的约定继续履行物业管理职责等内容。 根据合同约定家天下物业公司自2014年6月26日起为淮北市家天下水景天成小区后提供基本物业服务。毕昌盛为淮北市家天下小***业主，房屋面积为119.94平方米。毕昌盛每月应缴纳物业费53.97元，每年计物业费为647.64元。毕昌盛没有按期缴纳相应的物业费，其拖欠自2014年6月26日至2019年9月30日期间的物业费共计3409.1元。家天下物业公司催收未果于2019年9月16日诉至本院，并同意与毕昌盛先行调解，后调解不成，致使本案纠纷发生。 以上事实，有家天下物业公司提供的物业服务企业资质证书、物价局服务价格登记证（副本）复印件、服务收费标准公示照片复印件、物业服务合同两份、前期物业管理服务协议书、房屋买卖合同复印件、催费通知及当事人陈述予以证明，本院经审查予以确认并在卷佐证。家天下物业公司提交的前期物业服务合同系复印件，且不具备完整性，其真实性无法确认，故不予采信。毕昌盛提供的收据、微信聊天记录、照片、维修记录等，本院经审查认为，收据并非家天下物业公司出具，与本案不具有关联性，不予采信；微信聊天记录仅系单方陈述，照片、维修记录等仅能证明房屋维修情况，不能认定室内漏水与家天下物业公司服务有关，故本院一并不予采信。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，淮北绿洲房地产有限责任公司与家天下物业公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，应予以确认。根据合同约定，家天下物业公司自2014年6月26起依约为淮北市家天下水景天成小区提供了物业管理服务，毕昌盛作为业主理应及时交纳物业服务费，毕昌盛长期未履行交纳物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。故家天下物业公司主张毕昌盛交纳拖欠的自2014年6月26日至2019年9月30日期间的物业费3409.1元，理由充分，本院予以支持。家天下物业公司还主张毕昌盛支付2012年12月1日至2014年6月25日期间的物业费，但未能提供证据证明该期间其提供了物业服务，故本院不予支持。 关于违约金的问题。家天下物业公司要求毕昌盛支付违约金5000元，毕昌盛未及时支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定滞纳金按每日3‰标准的收取，该约定的违约金过高，本院予以调整。考虑到物业服务的特殊性，本院酌定违约金自家天下物业公司向本院主张权利之日即2019年9月16日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业费偿清之日止，超出部分不予支持。 毕昌盛辩称家天下物业公司没有做好物业服务。因物业服务合同属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为，亦不能据此拒绝支付物业服务费。故对毕昌盛的辩称，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、毕昌盛于本判决生效后十五日内向淮北家天下物业管理有限责任公司支付物业服务费3409.1元及违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年9月16日计算至欠付物业费偿清之日止）； 二、驳回淮北家天下物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由毕昌盛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  董敬敬 二〇二〇年七月七日 法官助理余颖秀 书记员郭晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。