上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初5081号原告(反诉被告)：冯晔，女，1984年7月14日出生，汉族，住上海市虹口区。被告(反诉原告)：钟国康，男，1954年12月17日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告冯晔与被告钟国康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案。本案依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。被告钟国康当庭提出反诉，本院合并予以审理。原告(反诉被告)冯晔、被告(反诉原告)钟国康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯晔向本院提出诉讼请求：1.解除冯晔与钟国康的租赁关系；2.钟国康退回冯晔房屋押金6800元；3.钟国康支付冯晔交出钥匙后未使用房屋费用共计2412.9元(以当月31日为标准，每月租金6800元，正式解除租赁关系2020年1月4日至2020年1月14日期间未使用房屋11天，租金为6800/31*11=2412.9元)。事实和理由：冯晔承租钟国康所有的五原路XXX号XXX室房屋，双方签订房屋租赁合同，租期自2017年7月14日至2019年7月14日，月租金6800元，支付方式付六押一。合同期满后，冯晔提出续租，钟国康并未反对，冯晔支付租金至2020年1月14日。2019年11月28日，冯晔告知本期期满不再续租，并表示同意配合带看，在押金退回、双方配合的情况下，双方提前半个月交房。冯晔于2019年12月30日搬离该房，2020年1月1日，双方进行交接。交接时，因水电煤账单未出、另涉及有线电视是否使用问题，双方确认房屋交接无误，冯晔交还一套钥匙给钟国康，在钟国康确认有线电视是否使用、确认冯晔结清水电煤费用后，剩余钥匙交还、押金退回。2020年1月2日，钟国康通过微信发告知给冯晔，推翻双方共识并提出诸多房屋损坏问题，表示押金不予退还。双方于2020年1月4日再次约谈，未果。冯晔遂在房屋内留钥匙一套、在楼下小卖部留钥匙一套，并拍照后通知了钟国康。因双方不定期租赁关系已解除，房屋已经交还，故冯晔提出有关诉请。钟国康辩称，双方房屋租赁合同继续有效，租赁期限至2020年7月14日止。目前合同尚未到期，要求驳回冯晔的全部诉讼请求。钟国康向本院提出反诉请求：1、判令冯晔、钟国康继续履行房屋租赁合同；2、判令冯晔支付钟国康2020年1月15日-2020年7月14日房屋租赁费用42,840元，其中租金40,800元、滞纳金2040元(半年的租金*5%)。事实和理由：原合同到期后，钟国康要求收回房屋，但冯晔表示根据合同约定有权优先续租，故其要求续租一年、租金不变。2019年11月28日，冯晔告知钟国康，称其将于2020年1月14日不再租赁房屋。2020年1月1日晚，应冯晔之约，钟国康前去查看冯晔为何突然毁约。钟国康提出两种方案，冯晔支付违约金、双方解除合同，或者冯晔继续租赁到期满。当时，冯晔塞给钟国康一套钥匙，请钟国康尽快去链家挂牌出租房屋，以减少双方损失。钟国康于次日发告知给冯晔。1月4日，应冯晔之约，钟国康再次前去协商，但进门后钥匙即被冯晔夺去，冯晔一方还报警，无法进行沟通交流。因双方合同未解除，冯晔未交还钥匙，未交交接房屋，故钟国康提出反诉请求。冯晔对钟国康的反诉辩称，双方租赁关系已于2019年11月28日解除。2020年1月1日，双方进行了房屋交接，次日钟国康一方即将房屋挂牌另行出租。因疫情原因，钟国康提出反诉。若合同未解除，自2020年1月14日后冯晔未付款，钟国康应催交租金，但其并未催交。因合同已经解除，不存在滞纳金。本院认定事实如下：2017年7月10日，钟国康(出租方、甲方)与冯晔(承租方、乙方)就上海市徐汇区五原路XXX号XXX室房屋签订房屋租赁合同，约定：租赁期限自2017年7月15日起至2019年7月14日止；月租金6800元，租金以6个月为一期支付，乙方每期租金提前七日支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的105%支付逾期违约金；乙方支付甲方房屋租赁保证金6800元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间内发生的水费、电费、煤气费、电话费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担；如乙方未及时结清的，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用；因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或者发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用；租赁期满，乙方应即日将承租的房屋及设施交还甲方，结清相应款项，并保证房屋设施完好，房屋清洁；租赁期限届满，双方未续签合同，乙方继续支付租金而甲方未表示拒绝的，则按法律规定，双方之间成立不定期租赁关系，在不定期租赁关系中，甲方有权提前一个月通知乙方租赁关系终止；乙方在合同期限届满前无正当免责理由提前解除合同，应向甲方支付相当于一个月租金的违约金；在此合同二年期满后，续租优先，租金不变。上述合同签订后，冯晔支付钟国康保证金6800元。2019年6月8日，钟国康通过微信与冯晔沟通。钟国康：房子7月14日2年到期，我提前和你打个招呼，今年要租房，房租每月上涨一千元，你要不租了和我说一声到期我租给别人。冯晔：续租，租金不变。之前合同有写的，再续租一年。下半年的房租会准时付的，谢谢。2019年7月12日，冯晔转账支付钟国康2019年7月15日至2020年1月14日的租金40,800元。2019年11月28日，冯晔以自有房屋的承租人退租、无力承担本案租金为由，通过微信与钟国康联系，称1月份租赁到期后不再续租，2020年1月14日可交接房屋。钟国康提出异议，认为双方合同于2020年7月到期，租期三年，提前退租构成违约。2019年12月30日，冯晔发微信给钟国康：我们已经把房子收拾好了，1号或者2号晚上有空可以来收房子。钟国康：明晚几点我去？冯晔：六点半可以到。2020年1月1日晚，钟国康妻子到涉案房屋处。钟国康妻子收回冯晔交还的涉案房屋钥匙一套。次日，钟国康一方到中介公司挂牌另行出租房屋。2020年1月2日，钟国康发告知函给冯晔，告知：提前退租需赔付一个月租金，现在退租非常不利于另行出租；冯晔未交还钥匙故双方仍在租赁期间；实地查看时发现房屋未清洁、存在墙体剥落等损坏情况；冯晔应提供水电煤等结清的账单等。2020年1月4日，钟国康与冯晔再次至系争房屋内协商退租事宜未果，钟国康先行离开。冯晔发微信给钟国康：警察来过了，你们不接电话，他们留了我们双方电话和出警记录。我们把一把钥匙放在楼下小卖部那里，房子正式交回给你们了，请在今天晚上之前将押金及1.14之前的房租退给我，否则明天将向法院起诉。当晚，钟国康再发告知函给冯晔，认为冯晔一方无协商诚意，要求冯晔支付逾期付租违约金。庭审中，冯晔提供了查询水电费电子账单的截图，欲证明截至2020年1月1日，已出账单均已付清。其中水费截图显示无未交费账单，电费账单显示上次交费时间2019年10月25日，燃气账单截图显示2019年12月25日支付燃气费15元。钟国康对该组证据无异议。冯晔表示，目前水电燃气费用均已结清；钟国康认为因在租赁期限内，故不予确认。庭审中，钟国康称其钥匙在2020年1月4日时被冯晔夺走，冯晔则称钟国康在该日将钥匙丢出来的。庭审中，钟国康另提供了房屋内照片，证明房屋内未清洁及房屋内损坏情况，称因冯晔在卫生间内加装挡水条，导致下水不畅，未贴瓷砖的一面墙墙皮剥落。冯晔认为，该情况属于房屋使用后的正常状态；墙面剥落问题，因卫生间内无挡水条无法使用淋浴，故加装挡水条；在2019年下半年发现有墙皮褪皮但未关注，后逐渐脱落，非人为造成。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有房屋租赁合同、转账凭证、收条、照片、告知、水电煤账单截图等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。本案中，原租期届满后，冯晔与钟国康虽未签订书面合同，但双方通过微信方式确定了续租租期、租金标准，应认定双方建立了新的固定期限租赁合同关系，租期至2020年7月14日止。在合同履行过程中，冯晔要求提前解除合同、交还房屋，钟国康一方根据约定时间于2020年1月1日上门查验房屋、收取房屋钥匙并于次日将房屋挂牌出租，故可认定当日其已同意解除合同，故本院认定房屋租赁合同关系于2020年1月1日解除。钟国康要求继续履行租赁合同，本院不予支持；冯晔无解约权，故其在反诉中辩称合同于其2019年11月28日发出解除通知时解除，本院不予支持。钟国康称2020年1月4日时冯晔将钥匙抢回，但并未提供证据，本院对此不予认可。在合同解除的情况下，双方对房屋内损坏情况、水电煤费用结算及是否承担违约责任等问题无法达成一致，双方可在确认现状、交接房屋后继续协商处理或诉讼解决。但钟国康不接受钥匙、不接收房屋，冯晔在2020年1月4日将钥匙情况告知了钟国康，后续钟国康不接收房屋造成的损失应由其自行承担。故本院对冯晔要求返还剩余租金的请求予以支持，对钟国康要求冯晔支付租金及滞纳金的请求不予支持。但冯晔主张返还租金的起始时间有误，应自2020年1月5日起算，应返还金额为2193元。根据合同约定，租赁关系终止时，出租人收取的保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。房屋内台盆、马桶等有些许污渍，粘贴画造成墙面褪皮等，冯晔辩称属于使用后的正常状态，本院予以支持。对于卫生间与厨房间墙面墙皮剥落问题，双方提供的照片显示，淋浴器与地漏处于挡水条同一侧，故无法认定墙皮剥落系冯晔加装挡水条造成。现租赁合同已解除，亦无证据证明尚有未结清的水电费用，冯晔主张返还保证金，有合同及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认冯晔与钟国康之间的房屋租赁合同于2020年1月1日解除；二、钟国康于本判决生效之日起十日内返还冯晔租金2193元；三、钟国康于本判决生效之日起十日内返还冯晔保证金6800元；四、驳回钟国康的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，由冯晔负担0.50元，钟国康负担24.50元。反诉案件受理费435元，由钟国康负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 红二〇二〇年七月二十八日法官助理  刘 兴书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。