广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终1305号 上诉人（一审原告、反诉被告）：杨飚，男，1963年2月24日出生，汉族，住广西百色市右江区建华路6号。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：中国共产党百色市右江区委员会党校，住所地：广西百色市右江区中山二路33号。 法定代表人：罗群，该校常务副校长。 委托诉讼代理人：黄光铭，广西桂百律师事务所律师。 上诉人杨飚因与被上诉人中国共产党百色市右江区委员会党校（以下简称“右江区委党校”）房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2018）桂1002民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，并于2020年7月9日通知双方当事人到庭参加法庭调查。上诉人杨飚，被上诉人右江区委党校的委托诉讼代理人黄光铭到庭。本案现已审理终结。 杨飚上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、依法判令被上诉人承担违约责任；3、驳回被上诉人的反诉请求；4、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已经交纳房租50000元，一审认定上诉人未依约履行义务错误；2、一审应当认定上诉人开办招待所投资的事实；3、一审认定被上诉人的装修日期、开工日期、竣工日期与事实不符，且被上诉人提前终止、解除合同，已经违约，应承担违约责任；4、被上诉人已作出声明在宿舍楼装修期间不收取承包金，一审判决上诉人支付装修期间的租金无事实依据。 右江区委党校辩称，1、上诉人的上诉已经超过上诉期限，从《法院专递邮件详情单》可知，上诉人已于2019年12月9日17:42份签收了邮件，投递信息显示为本人签收，一审判决在2019年12月25日已生效，上诉人的上诉已超过上诉期限；2、上诉人在租赁期限届满仍然拒绝将租赁物及物品交付给被上诉人，且未交付租金，已构成违约，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。 杨飚向一审法院提出诉讼请求：判令区委党校退回其所交的承包租金57333元，补偿其经济损失335278元，两项共计392611元。 右江区委党校向一审法院提出反诉请求：其与杨飚签订《承包合同书》之后，杨飚除了在租赁期间交付了50000元租金外，其余160000元租金至今分文未交。合同期限届满，杨飚既未交付28间标准房、食堂，也未交付房间钥匙和物品，造成目前学院宿舍楼二、三楼的28间标准房、食堂以及党员楼的物品至今仍在杨飚控制中，给其造成了很大的损失。其认为，杨飚作为房屋承租方，依法应当承担支付租金的义务，但杨飚在合同履行届满后，至今尚未支付剩余的160000元租金，杨飚行为已构成违约。为维护其合法权益，特此反诉。 一审法院认定事实：2016年6月2日，杨飚与区委党校签订《承包合同书》，合同约定，区委党校以租赁承包的形式将学校宿舍楼二楼三楼共28间标准房和食堂以及校内公共空闲车位出租给杨飚使用；租赁期限为二年，即自2016年7月1日起至2018年6月30日止；二年承包费共计210000元，其中第一年100000元，第二年110000元；付款方式为签订合同之日起七日内交付50000元，半年后的第一个月交付本年的余下50000元，第二年亦按此交纳。合同签订后，区委党校即将租赁房屋交付给杨飚使用。2016年6月12日，杨飚交付承包费50000元。2017年1月5日，区委党校与百色市第二建筑公司签订《百色干部学院第二校区建设项目教学楼、宿舍楼立面改造工程承包合同》（项目编号：GXBSZC2016-J2-588-JT），合同约定百色市第二建筑公司立面改造百色干部学院第二校区建设项目教学楼、宿舍楼，开工日期为2017年1月8日，竣工日期为2017年4月8日。在此期间，杨飚曾致函区委党校，要求延长租赁期限，并赔偿其损失。区委党校复函称不同意延长租赁期限，亦不同意免收装修期间的租金。2017年11月10日，因区委党校需对其原综合楼进行加层建设，学院宿舍楼将作为办公场地使用，需提前解除与杨飚签订的租赁合同，于是，区委党校向杨飚发出《通知》，要求提前解除租赁合同。但由于杨飚不同意解除合同，双方协商无果，杨飚诉至一审法院。区委党校为此提出反诉。 一审法院认为，一、关于杨飚请求区委党校退回租金57333元有何事实和法律依据的问题。根据双方签订的《承包合同书》的约定，2016年7月1日至2017年6月30日的租金为100000元；2017年7月1日至2018年6月30日的租金为110000元。每年上半年和下半年各交纳一半的租金。杨飚于2016年6月12日只向区委党校交纳租金50000元，之后未再向区委党校交纳租金。合同履行期限届满，杨飚尚欠区委党校租金160000元。故，区委党校不应退回杨飚租金57333元。 二、关于区委党校是否存在过错，是否应赔偿杨飚经济损失335278元，有何事实和法律依据的问题。区委党校在对学校宿舍楼进行立面装修及对其综合楼进行加层建设时曾提出与杨飚解除合同，由于杨飚不同意解除合同，愿意继续承租，但要求减免装修期间的租金，并延长租赁期限，区委党校亦未予同意。双方在合同不解除的情况下，应各自依约履行自己的义务。区委党校已继续履行将房屋出租给予使用的义务，不存在违约；且杨飚亦未能提供相应证据证实其因区委党校的装修行为造成其损失的程度。故，区委党校不应赔偿杨飚经济损失335278元。 三、关于杨飚是否尚欠区委党校租金160000元，有何依据的问题。如前所述，2016年7月1日至2017年6月30日的租金为100000元；2017年7月1日至2018年6月30日的租金为110000元。每年上半年和下半年各交纳一半的租金。杨飚于2016年6月12日只向区委党校交纳租金50000元，尚欠区委党校租金160000元。 综上，杨飚与区委党校与2016年6月2日签订的《承包合同书》系当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应全面履行自己的义务。区委党校依约履行了出租义务，将租赁物交由杨飚使用，杨飚应依约向区委党校履行交纳租金义务。杨飚未依约履行义务，构成违约，应承担违约责任和继续履行合同义务的责任。杨飚的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。区委党校的反诉请求，事实清楚，证据充分，予以支持。但由于区委党校在在2017年1月至4月确实对学院楼进行为期三个月的装修，对杨飚在此期间的经营造成一定的损失。故，应适当减免其两个月的租金16666元（100000元／年÷12个月﹦8333元／月）。杨飚尚应支付区委党校租金143334元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条是规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）杨飚的诉讼请求；二、原告（反诉被告）杨飚支付被告（反诉原告）中国共产党百色市右江区委员会党校租金143334元。本案案件受理费7190元，反诉费3500元，共计10690元，由原告杨飚负担10300元，被告中国共产党百色市右江区委员会党校负担390元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。上诉人杨飚向法庭提交以下证据：证据一、承包合同书、学员楼物品清单、2016年食堂货物清单、交款收据。证明被上诉人把宿舍楼28间房和物品、食堂房屋和货物、校内公共车位出租给上诉人，上诉人依约交纳5万元承包现金；证据二、证明、营业执照、税务登记证、右江区党校学员招待所投资统计、财务确认清单。证明上诉人为经营招待所投资39万元，有被上诉人签字确认；证据三、“请不要在校园内停车”的《通知》及现场照片、“学校装修禁止出入”的《通知》及现场照片、“终止合同、收回物品清单”及现场照片。证明被上诉人不准上诉人在校园内停车，且在宿舍楼门口安装铁门上锁，禁止上诉人出入，且收回学院楼、食堂、车位等；证据四、宿舍楼立面改造工程合同书、关于对学员宿舍楼进行立面装修的通知、函、复函、《通知》照片、通知、答复、2020年3月29日现场照片。证明宿舍楼装修时间，宿舍楼仍在改造；证据五、我校食堂和学员宿舍楼对承包时间期限的声明。证明被上诉人明确宿舍楼装修时间及装修期间不收取承包租金；证据六、2017年5月4日右江区财政局（2017）66号文件。证明一审认定宿舍楼2017年4月8日竣工验收没有事实依据；证据七、收据、证明、协议书、财务清单。证明上诉人为开办招待所总投资39万元，由被上诉人工作人员罗中玉参与清点并签字确认；证据八、声明、营业执照、协议书。证明黄秀婵、欧海森收取的租金和转让费是代表被上诉人收取的，应退还给上诉人；证据九、2020年7月8日拍摄的照片6张。证明被上诉人于2018年7月已将被上诉人的招待所转让给他人做商店使用；证据十、收据、送达回证、邮政签收单。证明右江区法院亲自把判决书寄给本人签收是不符合事实的，上诉人的上诉没有失效。 右江区委党校质证认为，证据一至三在一审已经提交，不属于新证据，也不能证实上诉人的证明目的及内容；对证据四中第1份真实性没有异议，对证明目的及内容有异议；对第2份没有异议；对第3份没有异议，但对证明目的及内容有异议；对第4份的真实性、证明目的和内容有异议，是上诉人单方；对第5份的真实性没有异议，但对证明目的及内容有异议；对第6份没有异议，对证明目的和内容有异议的；对第7份答复，是上诉人单方面意思表示，对真实性证明内容及目的都有异议；对第8份的三性、证明目的及证明内容均有异议。对证据五，被上诉人装修期间我们是不收取租金而不是说不收上诉人的租金。对证据六，无原件对真实性、证明目的及证明内容均有异议。对证据七的三性、证明目的及证明内容均有异议，是上诉人与案外人之间的法律关系，不能代表党校收取这个费用。对证据八的三性、证明目的及证明内容均有异议，是上诉人与案外人之间的法律关系不能代表党校收取租金和转让费用。对证据九的三性、证明目的及证明内容均有异议，来源不明，不能够证实上诉人所证明的内容。对证据十，上诉人寄回送达回证没有异议，上诉人的签收显示是2019年1月29日签收，寄回来同样超出上诉时效。 被上诉人右江区委党校向法庭提交以下证据：证据一、右江区法院作出的（2018）桂1002民初2932号裁定书，证明2018年8月21日被上诉人向法院申请执行要求上诉人返还28间房屋、食堂和学员物品的事实；证据二、右江区法院作出的（2018）桂1002民初2932号调解书。证明双方就拿回各自物品达成调解协议；证据三、一组4张照片，2019年4月17日经过右江区人民法院的强制执行才拿回清单上的物品，并强制把上诉人物品清理出去。 杨飚质证认为，对三份证据的真实性无异议，但对证明目的及内容有异议。 对于当事人二审提交的证据，结合双方的举证、质证意见，本院认证如下：上诉人提交的证据一至三不属于新证据，不予认证，其他证据均与本案有关联，作为定案的依据；被上诉人提交的证据均与本案有关联，作为定案的依据。 二审经审理查明，上诉人杨彪在承租右江区委党校宿舍楼二、三楼共28间标准房、食堂后，于2016年6月2日交付28间标准房的半年租金50000元；于2016年11月8日交付食堂的一年租金11000元；于2016年11月8日交付平房的一年租金4000元；于2015年12月1日交付地下室的一年租金4800元，上述租金共计69800元；于2016年5月25日向黄艳莲转账10000元；向欧海森支付门面租金共计48000元。 右江区委党校于2017年8月22日作出《关于我校食堂和学员宿舍楼对外承包时间期限的声明》，记载：“我校食堂和学员宿舍楼对外出租承包期限是2016年7月至2018年7月。学员楼装修从16年12月5日起至18年6月30日，期间不收取你承包租金，承包合同随之解除。” 2018年8月21日，被上诉人向右江区人民法院提起排除妨害之诉，要求上诉人清空并交还租赁其校园内的学员宿舍楼二、三楼的28间标准房及食堂，并返还学员楼的物品及食堂内的货物。后双方达成调解协议：“右江区委党校、杨飚应于2019年1月9日按2018年8月28日双方清点的物品清单上所列的物品取回各自的物品。” 二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、上诉人的上诉是否超过上诉时效；2、本案双方哪方存在违约行为；3、被上诉人应否赔偿上诉人经济损失390000元（其中：租金133343元、转让费80580元、装修费47233元、设备用品128844元）；4、上诉人应否向被上诉人支付剩余租金143334元。 一、关于上诉人的上诉是否超过上诉时效的问题。上诉人于2020年3月26日收到一审判决书，后于2020年4月2日向本院提交上诉状，尚在上诉期限内，故上诉人的上诉未超过上诉时效。 二、关于本案双方哪方存在违约行为的问题。上诉人与被上诉人签订《承包合同书》，约定上诉人租赁承包被上诉人的学校宿舍楼二楼三楼共28间标准房、食堂以及校内公共空闲车位，租赁期限自2016年7月1日起至2018年6月30日止。合同第十四条还约定了“若因被上诉人上级主管部门项目建设或学校管理的需要，可以提前终止合同，不在违约之内，但必须提前2个月通知上诉人停业后才能实施。”本案中，被上诉人因需对宿舍楼、食堂进行全面装修，于2016年12月5日封锁宿舍楼和食堂，并收回上诉人对宿舍楼、食堂、停车位的使用权。被上诉人未提前2个月通知上诉人停业，即封锁宿舍楼和食堂进行装修，已构成违约。上诉人因宿舍楼和食堂装修未能实际经营，未支付后续租金不构成违约。 三、关于被上诉人应否赔偿上诉人经济损失390000元（其中：租金133343元、转让费80580元、装修费47233元、设备用品128844元）的问题。上诉人为了经营使用宿舍楼和食堂，投入资金进行修缮翻新，但仅实际经营约半年时间，便因被上诉人对宿舍楼和食堂全面装修而无法正常经营，造成了一定的经济损失，被上诉人应对此承担赔偿责任。上诉人主张被上诉人应赔偿其经济损失390000元中，第一，关于租金133343元。从上诉人提交的证据来看，其为了经营，租赁宿舍楼、食堂、平房、地下室共向被上诉人支付租金69800元。上诉人在承租宿舍楼和食堂后，进行修缮翻新，后又因被上诉人全面装修而停业，上诉人实际经营时间较短，双方合同目的实际上未能如期实现，根据公平原则，被上诉人应当返还上诉人已支付的租金69800元。另，上诉人向黄艳莲支付租金10000元租用房屋供员工住宿使用及向欧海森支付租金48000元租用门面作总台使用，系其分别与黄艳莲、欧海森之间的租赁关系，与本案无关，本院不予处理。上诉人如认为该部分租金应需返还，可另案主张。第二，关于转让费80580元。黄秀婵、梁福程、黄兆行三人转让宿舍楼、食堂给上诉人承包经营，上诉人向其三人支付的转让费，系上诉人与该三人之间的关系，与本案无关，本院不予处理。第三，关于装修费47233元。上诉人为经营使用宿舍楼和食堂进行修缮更新，确实投入一定的资金，但上诉人未提供装修费用收据等证据予以证明该部分费用，且本案未对修缮后的宿舍楼和食堂进行评估鉴定，故本院酌定将上诉人的装修费用与其租用半年宿舍楼和食堂的租金进行相抵。第四，关于设备用品128844元。在被上诉人对宿舍楼、食堂进行全面装修后，双方就租赁事宜未达成协议，被上诉人于2018年8月21日向右江区人民法院提起排除妨害之诉，后双方达成调解协议：“右江区委党校、杨飚应于2019年1月9日按2018年8月28日双方清点的物品清单上所列的物品取回各自的物品。”由此可知，双方已对宿舍楼和食堂内的物品进行清点结算，并达成协议，故上诉人主张被上诉人赔偿设备用品等费用128844元于法无据，本院不予支持。 四、关于上诉人应否向被上诉人支付剩余租金143334元的问题。被上诉人于2017年8月22日作出《关于我校食堂和学员宿舍楼对外承包时间期限的声明》，表示宿舍楼于2016年12月5日至2018年6月30日装修，期间不收取上诉人租金。另从现有证据来看，无法得知在被上诉人装修竣工后至被上诉人发出终止合同通知期间，上诉人是否能够正常经营，故被上诉人收取上诉人这段期间的租金没有事实依据。后被上诉人于2017年11月10日向上诉人发出终止合同的通知，合同既已解除，则上诉人无需支付后续租金。因此，一审判由上诉人支付剩余租金不当，本院予以纠正。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二)项之规定，判决如下： 五、撤销百色市右江区人民法院（2018）桂1002民初1872号民事判决； 六、被上诉人中国共产党百色市右江区委员会党校返还上诉人杨飚租金69800元； 七、驳回被上诉人中国共产党百色市右江区委员会党校的反诉请求； 八、驳回上诉人杨飚的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按中国人民银行同期流动资金贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 一审案件受理费7190元，由上诉人杨飚负担6000元，被上诉人负担中国共产党百色市右江区委员会党校1190元，反诉费3500元，由被上诉人中国共产党百色市右江区委员会党校负担；二审案件受理费9159元，由上诉人杨飚负担7600元，被上诉人中国共产党百色市右江区委员会党校负担1559元。 本判决为终审判决。 审 判 长  凌 除 审 判 员  张力夫 审 判 员  玉 江 二〇二〇年七月二十日 法官助理  胡芯瑜 书 记 员  陈 杨