山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1334号上诉人（原审原告）：董加成，男，1975年10月20日出生，汉族，住山东省德州市德城区。被上诉人（原审被告）：德州市德城区丰裕阁炒鸡店，住所地山东省德州市德城区三八路**宝丰农机公司院内*CG。经营者：汤龙，男，1982年6月1日出生，汉族，户籍所在地河北省衡水市故城县，现住山东省德州市德城区。原审被告：蔡茂亮，男，1980年3月2日出生，汉族，住山东省德州市德城区。上诉人董加成因与被上诉人德州市德城区丰裕阁炒鸡店（以下简称丰裕阁炒鸡店）、原审被告蔡茂亮房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董加成上诉请求：1.依法撤销山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初2026号民事判决书，判决被上诉人丰裕阁炒鸡店支付上诉人房屋租金90685.41元和逾期腾房违约金10000元；2.本案一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实证据不足，认定事实错误。一审判决认定涉案房屋自2018年1月后无法正常使用与事实不符。首先，该认定证据不足。在一审中，被上诉人提交的德州宝丰农机制造有限公司三份《限期搬离的通知》均不是原件，而是不知证据来源的打印件，内容模糊不清，证据形式不合法。上诉人在一审中对该证据均未认可；其次，该证据没有记载具体的通知对象名称，不具备关联性；再次，被上诉人申请出庭的证人均是租赁上诉人的房屋，并且均与上诉人存在房屋租赁纠纷，欠上诉人租金和费用，证人证言因证言与案件当事人存在利益关系，而不具有证明效力；最后，该通知也仅仅能证明曾经有过该通知，也仅是在2018年的1、2、3个月份三次通知，并不能由此证明宝丰农机制造有限公司实际上妨碍了房屋的正常使用。一审判决被上诉人对上诉人负支付房屋租金的义务，依据的是被上诉人的陈述，被上诉人陈述其与上诉人口头约定自2018年1月份后免交租金，只收取水电费，被上诉人的陈述不可信，被上诉人为了不承担责任，向一审法院提交了虚假的租赁合同。上诉人从未承诺免除租金，也不可能作出该项承诺，一审法院的推理和解释不符合客观实际情况。上诉人的诉讼请求主张的房屋租金是自2017年5月1日开始，合同约定每月租金为3942.84元，而被上诉人辩称双方口头约定月租金2844元，租金已交至2017年底，整个案件的事实都凭被上诉人的单方口述。丰裕阁炒鸡店辩称，2017年3月与上诉人签的合同，经营到2018年1月份，合同签了一年，2018年1月14日，德州宝丰农机制造有限公司对院内所有经营者下达了一个10天之内限期搬迁通知书，2018年2月11日，再次下达强制搬迁通知书，2018年3月1日，又下达了强制搬迁通知书及停水、停电、锁门的通知。我没有欠这些租金，在2018年1月14日厂子下达的搬迁通知书后，因为无法经营了，就打算不在这干了，上诉人为了给德州宝丰农机制造有限公司要建筑装修费用，并答应要来钱后，也给我们补偿费，所以，在此期间上诉人答应只收取水、电费，在此期间我与董加成已经没有合同关系了，我们是合作关系，一块向德州宝丰农机制造有限公司要赔偿。我与董加成签订的合同已经到期，董加成不应当起诉我们，丰裕阁炒鸡店不应当承担责任，要求维持原判。蔡茂亮述称，丰裕阁炒鸡店是于2015年8月25日注册，2016年11月10日注销的，注册人是王敬，我与董加成签的合同，注销后饭店由汤龙经营，之后的事不知情。当时也是董加成转租给我的。董加成向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告支付原告房屋租金共计90685.41元；2.判令二被告支付原告逾期腾房违约金10000元；3.判令二被告腾空租赁房屋并按照每天500元支付原告逾期腾房占有使用费至腾空房屋之日（房价10000元）；4.本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：1、2015年7月20日，原告董加成与德州宝丰农机制造有限公司签订租赁合同，甲方：德州宝丰农机制造有限公司，乙方：董加成，乙方租赁甲方老厂区位德城区号平房25间，租期自2015年8月1日至2016年8月1日止，需缴纳押金3万。一、25间平房面积总共1100平方米，按每平方米4元收费，每月租金4400元。甲方向乙方提供水电，水电费按表收取，水费每方4元，如遇水电费调整，甲方将随时调整。如遇甲方厂房拆迁或其他不可抗拒原因时，甲方无法继续履行协议，该协议无条件自行终止，乙方不再有厂房的使用及租赁权，并在甲方要求的时间内搬出，乙方无任何补偿，甲方不承担任何责任。如逾期甲方则扣除乙方押金，乙方需承担违约金1万元，并每天缴纳500元直到搬出甲方合同解除权。厂房租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有解除合同，收回出租厂房并扣除乙方押金，以未经甲方同意转租转借该房屋。二、损坏承租厂房，改变本合同约定的房屋租赁用途。三、存放危险物品或进行违法活动。四、逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，乙方给甲方造成严重损害的。2、2015年9月1日，原告董加成与被告蔡茂亮签订房屋租赁合同，约定原告董加成为甲方，被告蔡茂亮为乙方，被告租赁原告位德城区号农机公司院内的房屋一套，用于餐饮经营。租赁期间为2015年9月1日到2016年8月31日，房屋面积197.14平方米，按照每平方米20元计算租金，月租金为3942.84元。被告交原告房屋押金3000元，一次性交纳6个月租金23657.04元。合同第3条约定：被告逾期缴纳房租，原告享有合同解除权，并扣除押金收回房屋，被告需承担违约金10000元，并按照每天500元计算逾期腾房期间的租赁物占用损失。3、2017年3月10日，汤龙与宝丰农机公司签订租赁协议，甲方宝丰农机公司、乙方汤龙，租赁期间为2017年3月10日至2018年3月10日，缴纳押金3000元，平房面积142.22平方米，按每平方米20元收费，每月租金2844元，六个月房租共计17064元，需一次性付清。甲方向乙方提供水电，水电费按表收取，水费每方4元，如遇水电费调整，甲方将随时调整乙方在所租房内开办的经营场所，所有手续自办费用全部由乙方承担。4、鲁德字11××99号号房屋产权证记载：房屋所有权人德州宝丰农机制造有限公司，租赁房屋坐落德城区号，面积为1849.8平方米。5、个体户注销情况证明：涉案租赁房屋登记名称是德州市德城区丰裕阁炒鸡店，2015年8月25日注册，2016年11月10日注销停业，负责人王敬。德城区工商行政管理局查询信息显示：德州市德城区丰裕阁炒鸡店，注册日期为2017年3月20日，经营者为汤龙。6、2019年5月26日，德州宝丰农机制造有限公司物业公司出具说明：我公司原租赁给董家城经营用的房屋，事实上已认可其对外进行转租的行为，特此说明。7、2018年1月14日，限期搬迁通知：按照创建文明城市整改要求，德州宝丰农机制造有限公司三八路厂区存在消防卫生隐患，各项环保指标均不达标，需要进行整改升级改造，以达到消防、卫生、环保等相关配套标准的验收要求。整改后宝丰农机制造有限公司对所有物业自主经营不再进行租赁，各租户的租赁合同终止。现就有关事宜通知如下，自接到通知10日内搬出完毕。即2018年1月25日前搬完，特此通知。2018年2月11日，德州宝丰农机制造有限公司通知：因你租赁的王金强有租赁权的德州宝丰农机制造有限公司位德城区号的房屋租赁合同已于2017年12月31日到期，且王金强和本公司不再续租，已经提前多次通知到你，在本通知发布后两天内即2018年2月13日前搬走己方全部物品，并将租赁房屋归还给王金强及本公司，且本公司决定于2018年2月14日关闭涉及的租赁场所，请提前做好准备工作，否则由此造成的全部损失由你方承担。特此通知。2018年3月1日，关于德州宝丰农机制造有限公司厂区大门管理的通知，根据公司内部整改的要求，决定对宝丰农机公司厂区设备、设施进行整体改造。为保障基建建设、改造工作的顺利开展，避免安全隐患。经公司研究决定，宝丰农机厂区北门自今日起上午8：00开启晚间22点关闭所有车辆进出厂区，再由东门出入。随着改造施工的推进和展开，北大门将全天关闭，待整改到位后安装电子门禁一车一杆非本单位车辆严禁入内，请各相关人员、车辆及配合，特此通知。德州宝丰农机制造有限公司。2019年5月8日，限期腾空租赁房屋通知：租户汤龙先生，您与我2015年9月1日签订的房屋租赁合同，自2017年5月1日至今未按照合同约定缴纳租金。根据租赁合同第五条第四项约定，我方享有解除权，收回租赁房屋。您违约行为给我造成巨大损失，现郑重通知，自今日起我与你的合同正式解除，请于5日内按合同约定结清房租、腾空房屋与我办理交接，否则有权依据法律规定和合同约定追究法律责任。请慎重考虑，尽快处理。出租人董加成。8、2019年3月6日，德州宝丰农机制造有限公司起诉被告董加成、毕小明、德州市德城区玉君涮烤吧、德州市德城区丰裕阁炒鸡店，德州市德城区蟹味虾将餐厅。请求法院判令被告返还原告租赁标的德城区号价值10万元的房屋，并排除妨碍。判令被告支付欠付租赁物占用费323400元。请求判令被告赔偿在租赁合同到期后非法占有原告房屋至起诉之日止给原告造成的经济损失935000元，按每天2200元计算，其余赔偿主张至返还为止。事实和理由，2015年7月20日，原告与被告董加成签订房屋租赁合同，双方约定德城区号的25间平房及车间共计2200平方米出租给董加成，期间，未经原告同意，其擅自将租赁物转租给被告毕小明、德州市德城区玉君涮烤吧、德州市德城区丰裕阁炒鸡店、德州市德城区何家菜馆、德州市德城区蟹味虾将餐厅、德州市德城区正浩爱车汽车服务中心。租赁合同到期后，原告多次通知被告要求其搬出并返还租赁物，但各被告违法占据拒不返还，从而给原告造成巨大损失。根据物权法及合同法的规定，以上被告应当依法立即向原告返还租赁标的物，支付占用费，并赔偿原告经济损失。2019年5月7日，山东省德州市德城区人民法院民事调解书（2019）鲁1402民初1065号，原告德州宝丰农机制造有限公司与被告董加成房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人自愿达成如下协议：一、原被告签订的房屋租赁合同于2019年5月7日解除，被告董加成于2009年5月27日前从租赁房屋及车间内搬出，将租赁的原告德州宝丰农机制造有限公司德城区号25间平房及1100平方米的车间返还原告德州宝丰农机制造有限公司。原告放弃其他诉讼请求，租赁房屋押金33000元不再退还被告董加成。二、被告董加成若逾期搬出，则原告德州宝丰农机制造有限公司可要求被告董加成返还上述租赁物，并要求被告董加成支付拖欠租金39198元，违约金119000元，自2019年5月28日起计算至被告董加成返还上述租赁物按每天1000元计算的违约金。本案案件受理费8513元及保全费5000元，房屋租金33000元不再退回，被告董加成案件受理费8513元、保全费5000元，由原告德州宝丰农机制造有限公司负担。一审法院认为，本案系租赁合同关系，本案争议的焦点问题1：原告是否有转租权？涉案租赁房屋的所有权人为德州市宝丰农机制造有限公司，其将位德城区号平房25间共1100平方米租赁给原告董加成，租期自2015年8月1日至2016年8月1日止。原告董加成与宝丰农机公司签订合同虽为一年，但后期一直在租赁，延续了该租赁合同。2019年3月6日，德州宝丰农机制造有限公司起诉被告董加成、毕小明、德州市德城区玉君涮烤吧、德州市德城区丰裕阁炒鸡店，德州市德城区虾兵蟹酱餐厅租赁合同纠纷。请求法院判令被告返还原告租赁标的德城区号价值10万元的房屋，并排除妨碍。判令被告支付欠付租赁物占用费323400元。判令被告赔偿在租赁合同到期后非法占有原告房屋至起诉之日止给原告造成的经济损失935000元，按每天2200元计算其余赔偿主张至返还为止。（2019）鲁1402民初1065号民事调解书确认：原被告签订的房屋租赁合同于2019年5月7日解除，被告董加成于2009年5月27日前从租赁房屋及车间内搬出，将租赁的原告德州宝丰农机制造有限公司德城区号25间平房及1100平方米的车间返还原告德州宝丰农机制造有限公司。由此可以证明在2016年8月1日至2019年5月7日期间双方系不定期租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定：“出租人知道，或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案原告董加成与蔡茂亮签订书面租赁合同、与汤龙经营的德州市德城区丰裕阁炒鸡店形成了事实租赁合同。在原告董加成转租近三年的时间内，出租人德州宝丰农机制造有限公司知道或应当知道承租人董加成将租赁房屋进行了转租，但在六个月内未提出异议，应视为出租人认可承租人的转租行为，原告与被告德州丰裕阁炒鸡店之间的转租合同有效。本案争议的焦点问题2：原告与被告德州市德城区丰裕阁炒鸡店之间是否存在租赁合同关系？被告蔡茂亮提供租赁合同，能够证明原告与其在2015年9月1日到2016年8月31日存在转租合同关系，从个体户注销情况证明：蔡茂亮经营的涉案租赁房屋登记名称是德州市德城区丰裕阁炒鸡店，2015年8月25日注册，2016年11月10日注销停业，德城区工商行政管理局查询信息显示：德州市德城区丰裕阁炒鸡店注册日期为2017年3月20日，实际经营者为汤龙。上述证据，可以证明原告与被告蔡茂亮转租合同已到期，双方无租赁合同关系。被告德州市德城区丰裕阁炒鸡店经营者汤龙提交了与宝丰农机制造公司的租赁合同，从汤龙的陈述，原告的质证意见及我院对宝丰农机公司的询问可以证明汤龙与宝丰农机制造公司之间无租赁合同关系，该合同未实际履行，一审法院对汤龙所提交的其与宝丰农机制造公司签订的租赁合同不予认定。从被告丰裕阁炒鸡店辩称亦可以证明其与原告董加成之间形成了事实转租合同关系。本案争议的焦点问题3：原告要求被告丰裕阁炒鸡店支付房屋租金90685.41元；支付逾期腾房违约金10000元；要求被告腾空租赁房屋并按照每天500元支付逾期腾房占有使用费至腾空房屋之日10000元的诉讼请求是否有事实和法律依据？一审法院认为，原告与被告蔡茂亮之间租赁合同已经到期，双方已无转赁合同关系，其要求被告蔡茂亮支付房屋租金共计90685.41元等诉讼请求，于法无据，一审法院对其该项诉讼请求不予支持。原告要求被告丰裕阁炒鸡店支付房屋租金90685.41元等诉讼请求，被告丰裕阁炒鸡店辩称，因出租人宝丰农机制造公司于2018年1月4日、2月21日、3月1日通知承租人及次承租人限期搬离，影响了正常经营，原告口头承诺只收取原告水电费，被告按时交纳了水电费，并搬离了涉案租赁场地，因此不欠原告租金。一审法院认为从被告宝丰农机制造公司限期搬离通知、汤龙与王俊青微信截图内容及宝丰农机制造公司起诉原告的诉状、（2019）鲁1402民初1065号民事调解书及证人证言能够证明，自2018年1月后，因宝丰农机制造公司要收回租赁房屋，限期租户搬离，涉案租赁房屋无法正常使用，被告丰裕阁炒鸡店按照与原告的口头约定向原告董加成的妻子交纳了使用期间的水电费，该解释合理，符合客观实际情况，被告按照与原告的口头约定，履行了给付水电费的义务。被告在2019年5月搬离租赁房屋，双方的事实租赁合同已解除。因此，原告要求被告丰裕阁炒鸡店支付房屋租金90685.41元；支付逾期腾房违约金10000元；要求被告腾空租赁房屋并按照每天500元支付逾期腾房占有使用费至腾空房屋之日10000元的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，一审法院判决：驳回原告董加成要求被告蔡茂亮、丰裕阁炒鸡店支付房屋租金90685.41元；支付逾期腾房违约金10000元；要求腾空租赁房屋并按照每天500元支付逾期腾房占有使用费至腾空房屋之日10000元的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2514元，由原告董加成承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，董加成为证明其主张提交了证据一：微信截图记录一组打印件（13页），欲证明丰裕阁炒鸡店一直正常经营到2019年5月15日；证据二：电费单子一组复印件（3页）、丰裕阁炒鸡店交水电费的明细一组（23张），时间是2015年10月22日至2019年4月1日，电费一个月一收，提交的收据不是全部，欲证明的内容与证据一证明内容一致；证据三、王俊青（董加成的妻子）与汤龙的微信聊天记录一份，欲证明丰裕阁炒鸡店汤龙还欠2017年的房租，另董加成欲证明上述事实申请法院调取丰裕阁炒鸡店的税务情况、丰裕阁炒鸡店食药监的办理情况、丰裕阁炒鸡店办理的健康证办理情况。丰裕阁炒鸡店质证称，认可上诉人提交证据的真实性，但证明不了上诉人的主张。证据一没有异议；证据二水电费单子是真实的，2018年1月14日，宝丰农机厂与我们业主解除合同后，董加成与我是合作关系，如果我要一个月不交房租，上诉人自己安装的变压器，如到期不交房租就会停电停水，饭店一天都无法经营；证据三，2018年之前我每月房租都已经给王俊青（董加成的妻子）了，2019年跟我要的都是水费和电费，从上诉人提交的证据可以看出我们按口头协议已经把水电费结清。一审的证据都是真实的。对当事人二审争议的事实，认定如下：对董加成提交的证据一和证据二，丰裕阁炒鸡店认可证据的真实性，本院对证据一、证据二的真实性予以认定，证据三中的录音中并没有汤龙（丰裕阁炒鸡店经营者）认可欠付2017年房屋租金的事实，图片内容系王俊青（董加成的妻子）单方制作的缴费明细，无其他证据佐证，且汤龙对上述事实一直不予认可，故，本院证据三不予认定。虽然董加成提交的丰裕阁炒鸡店的每月用电用水缴费单据并非全部单据，但结合微信记录中汤龙认可并每月支付给王俊青水电费的事实，可以得出汤龙所经营的丰裕阁炒鸡店月均电费支出数额较平时相差不大的结论，该证据与董加成、汤龙的陈述、董加成二审提交的证据一丰裕阁炒鸡店的经营情况状况可以相互印证，证明2018年1月份之后虽然汤龙的丰裕阁炒鸡店的经营受到一定影响，但是并没有完全停止营业。董加成申请调取的证据与待证事实无关联性，对其申请法院调取的证据，本院不予调取。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：董加成要求丰裕阁炒鸡店支付房屋租金90685.41元以及逾期腾房违约金10000元是否应当得到支持。本案中，董加成主张丰裕阁炒鸡店支付房屋租金90685.41元。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，董加成与蔡茂亮签订书面租赁合同、与汤龙经营的丰裕阁炒鸡店形成了事实租赁合同，且德州宝丰农机制造有限公司认可董加成的转租行为，董加成与丰裕阁炒鸡店之间的转租合同合法有效，丰裕阁炒鸡店应支付租赁期间的房屋租金。二审期间，董加成提交的证据、当事人陈述等能够证明涉案房屋在2018年1月至2019年4月期间并未完全停止经营，一审法院对该期间的房屋租金全部不予支持不当，应当依法予以纠正。但是，在该期间内丰裕阁炒鸡店的经营确实受到一定的影响，完全按照租赁合同约定的租金标准对于丰裕阁炒鸡店而言显失公平，丰裕阁炒鸡店主张每月租金金额是2844元，但并未能提供按上述标准支付租金的证据，因此，应当按照约定租金标准的50%酌情减少该期间应当支付的租金数额，即2018年1月至2019年4月丰裕阁炒鸡店应当支付的租金数额31542.4元（（20元×197.14m2×16月）×50%）。关于董加成的其他上诉请求，因其提交的证据不足以证明其事实主张，本院不予支持。综上所述，董加成的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初2026号民事判决；二、被上诉人德州市德城区丰裕阁炒鸡店于本判决生效后十日内向上诉人董加成支付租金31542.4元；三、驳回上诉人董加成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2514元，由董加成负担1639元，由德州市德城区丰裕阁炒鸡店负担875元。二审案件受理费2514元，由董加成负担1639元，由德州市德城区丰裕阁炒鸡店负担875元。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  叶卫国审判员  张忠星二〇二〇年七月八日法官助理齐凤鸣书记员张晓