河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初2122号原告：姚喜华（反诉被告），女，汉族，1971年4月20日出生，住南阳市卧龙区。被告：河南恒顺达置业有限公司（反诉原告）。统一社会信用代码91411300772185535C。法定代表人高扬。住所地南阳市卧龙区。委托诉讼代理人岳建洲、李**宾，河南汉冶律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告姚喜华（反诉被告）诉被告河南恒顺达置业有限公司（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。姚喜华、河南恒顺达置业有限公司委托诉讼代理人岳建洲、李**宾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姚喜华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告延迟交房的违约金48273元（2017年4月30日-2020年4月19日总房款乘以1085天乘以万分之一）；2、要求被告赔偿房屋内无电线、阳台、飘窗护栏、厨房、卫生间无防水的费用6780元；3、要求被告办理房产证及被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金（违约金按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至房屋权属证书办理完毕之日止）；4、退还燃气初装费2800元、热力初装费8973元、和装修押金2000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年11月，原告与被告签订了一份恒顺达.金汇城认购书，原告决定认购南阳市工业路与红庙路口恒顺达.金汇城3号楼1单元1807室住宅，单价5255.91元每平方米，84.65平方，总价444913元，直到2017年被告开发的楼盘还一直处于烂尾状态。2017年11月17日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》原告购买的商品房面积变为84.65平方米，交房日期一拖再拖，直到2018年11月29日，被告让原告再交26262元(包含契税、装修押金、热力初装费、燃气初装费、卫生费、物业费、办证费等)，然后交钥匙，此时金汇城小区房子无消防，无大门，无燃气、无电表，更没按按合同第八条之规定:该商品房验收合格。原告考虑到被告:在法院的案子较多，资金严重短缺，害怕成为烂尾楼，怕一房多卖等其它意外。无奈之下就把26301元交于被告，领取了购房明匙。1、虽然钥匙交了，但没达到合同约定收房条件(竣工验合格，出卖人提供《住房质量保证书》和《住房使用说明书》)，违约金应计算至达到合同约定收房条件止。至今此房无消防验收，电用的是施工期间接的临时电，经常跳闻，走道里没刷涂料，外墙还未粉刷完，不符合合同第八条的第一种条件(该商品房经验收合格)之规定:所以请求第一项金额是每日按房款万分之一，时间:自2017年4月30日开始直至该商品房验收合格日。2、房屋买卖合同第十四条明确约定:商品房交付时，水电达到使用条件，但交钥匙时，室内没有一根电线;房屋买卖合同附件三中的6、7条明确规定厨房、卫生间地面聚氨酯防水，但交钥匙时厨房卫生间无任何防水。3、未按我们看到的三号楼十六层样板房的标准安装阳台和飘窗的护栏。4、商品房买卖合同第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需要提供的材料到产权登记机关备案，并在期间取得房地产权属证书，但2018年11月29日交钥匙至今经买受人多次催要，至今无果;而且至今商品房的尾款发票都没给原告。所以被告应支付自2018年11月29日起至房产证书实际出来期间的违约金，违约金按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至房屋权属证书办理完毕之日止。因被告违约，造成原告各种生活不便及经济损失，故提起诉讼，请求依法判决。恒顺达公司辩称：合同约定交房期限是2017年4月30日，但是双方存在补充协议，协议第五条约定的九种情形可以顺延交房。本案存在特殊原因的情形有:1.建筑物的体量法定工期850天，其中地下室工程110天，主体建筑650天，装机施工90天。2、主管单位批的施工时间是2016年3月15日，法定工期应从该日计算。3、施工日记，因风雨雪、大气污染治理双创检查、中高召考试，工人秋收、工人过年放假等原因应当扣除的工期为299天。应该的交房日期为2019年6月。原告主张自2017年4月30日至2020年4月19日止的赔付毫无依据。合同约定的交房时间是2017年4月30日，原告已经实际居住，不存在至该房验收之日止。并按原告陈述，房屋已经装修改造，延期交房违约金应计算至房屋交付之日。原告主张房屋内无电线、厨房、卫生间无防水的费用，被告不予认可，原告请求的费用没有依据。关于原告请求的退还燃气初装费、热力初装费，该费用分别由燃气公司和热力公司收取，被告不从中赚取一分钱。本市市民对该费用的交纳符合本市的实际情况。如果原告认为初装费的收取不符合相关规定，被告可以协助热力公司拆除相关设备。原告要求退还装修押金被告无异议。原告主张的逾期办证违约金没有合同依据，双方签订的买卖合同第15条，补充协议第七条，对产权登记做出了约定，发生争议应按合同第15.3条约定双方协商，原告主张的利率也没有依据。恒顺达公司向本院提出反诉请求：1、依法判令被告向原告支付逾期付款违约金72000元；2、本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：根据反诉原告与反诉被告之间签订的《商品房买卖合同》第六条第三款以及补充协议第二条第三款第二项，的定余款因商业贷款不能，自动转为一次性付款，因货款银行拒绝受理贷款申请、逾期未发放贷款或未足额发放贷款的，买受人同意以现金付款方式支付购房款，出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行反诉被告应当按照合同第七条约定执行，逾期付款时间超过30日的，自本合同规定的贷款到账之日起至实际补足全部房款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款额2％的违约金。反诉被告房号3-1-1807，现双方合同继续履行，合同签订日期2016年7月15日，合同约定反诉被告支付余款的截止日期为2016年9月1日，实际交款日期为2017年5月2日，逾期240天，应支付违约金72000元。现反诉至贵院，请依法支持诉请。姚喜华针对反诉辩称：依据双方补充协议第二条第二款约定：若买受人逾期支付购房款，出卖人有权解除合同。合同约定支付余款的截止日期为2016年9月1日，恒顺达公司一直没有解除合同，没有主张违约金，证明是恒顺达公司的原因导致逾期交款，且恒顺达公司默认逾期交款。恒顺达公司2016年9月不起诉，现在2020年6月才提出反诉，已经超过了诉讼时效，不应得到法院支持。经审理查明，原、被告于2016年7月15日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南阳市卧龙区工业路以西、红庙路以南3幢1单元18层1-1807号房屋，总价款444913元。该合同第八条约定，被告应当在2017年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付原告使用；如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、见补充协议。第九条约定，如被告逾期交房，逾期超过60日的，如买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原、被告双方签订商品房买卖合同的《补充协议》。该协议第五条约定“交付期限：合同第八条约定的特殊原因指以下情形:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起60日内以书面或协议约定形式告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款的,按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7、买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素,如：施工方不配合及时办理工程竣工备案等”。另查明，本院在2019年审理的原告潘俊与被告河南恒顺达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的涉案房屋与本案涉案房屋在一幢楼。该案（2019）豫1303民初8550号民事判决经上诉后由河南省南阳市中级人民法院（2020）豫13民终1540号民事判决维持原判，系生效判决。该案查明：涉案房屋于2016年7月11日取得商品房预售许可证，于2019年6月13日已竣工验收合格且部分业主已装修入住；被告在施工过程中属于双方在补充协议中约定的因特殊原因导致停工共计194天。本案中，恒顺达房地产公司提出因特殊原因累计停工299天。另查明，姚喜华通过缴纳首付款和按揭贷款的方式向恒顺达公司全额缴纳了购房款444913元。2018年11月29日，恒顺达公司将涉案房屋交付给姚喜华。涉案房屋的燃气已经安装到户，热力初装费因暖气需小区住户安装数达一定户数才可以开，目前该费用现仍在恒顺达公司。上述事实由原被告陈述、商品房买卖合同、商品房买卖补充协议、合同信息备案摘要、发票、收据、清单、本院（2019）豫1303民初8550号民事判决书、（2020）豫13民终1540号民事判决书等证据予以证实。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定及时、全面履行各自义务。原告已付清购房款，被告应履行按约定时间于2017年4月30日前交付房屋的义务，因发生补充协议约定的特殊原因导致工程延期天数应按生效判决认定天数194天，被告辩称特殊原因导致工程延期299天，超出（2019）豫1303民初8550号民事判决认定的停工天数，本院不予采信。因发生补充协议约定的特殊原因导致工程延期194天，故应相应延长交付时间，合同约定交房时间2017年4月30日，延期194天，故被告应于2017年11月10日前向原告交付房屋。但恒顺达公司到2018年11月29日才向姚喜华交付房屋。恒顺达公司逾期交房应承担支付逾期交房违约金的违约责任。关于违约金数额，按照双方合同约定，被告逾期交房，原告有权要求被告支付已交付房款日万分之一的违约金，自2017年11月10日至交付房屋之日2018年11月29日，被告逾期交付房屋共计384天，应向原告支付逾期交房违约金17084.7元（房款444913元的万分之一乘以384天）。原告主张无电线、厨房、卫生间无防水等费用6780元，被告不予认可，且原告在接收房屋时并未提出任何异议，房屋也装饰装修，应视为原告同意接受当时的设施，故该项请求本院不予支持。姚喜华足额支付了购房款项，恒顺达公司在收到房款后还应当履行协助原告办理物权变更登记的义务。因房屋权属登记证书的办理主体为该不动产所在地产权登记机关,因此，恒顺达公司仅负有相关协助义务。姚喜华要求恒顺达公司办证的诉讼请求，理由正当，证据确实充分，本院依法予以支持。根据双方合同约定,出卖人应当在商品房交付使用后90个日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按第3项处理，第3项为双方协商。现双方协商不成，因原、被告双方没有书面约定由于被告的原因、原告未能取得房屋权属证书，被告应当承担的违约金及违约金的计算方式，故依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应自房屋交付之日2018年11月29日再经过90日即2019年2月27日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿原告逾期办理房屋所有权证的违约金。关于退还燃气初装费的问题，本院认为，该费用系燃气公司收取，恒顺达公司仅系代收，现燃气已经安装，姚喜华再要求退还燃气初装费没有依据，本院不予支持。关于退还热力初装费8973元的问题。本院认为，被告陈述热力初装费属小区配套附属设施必要费用，因暖气需小区住户安装数达一定户数才可以开通，目前安装户数不足。该费用由恒顺达公司组织收取，如支持退还势必影响整个小区宜居设施和环境，但恒顺达公司作为组织者，应积极联系相关部门组织安装，而不能长期拖延。且双方在补充协议第十条中约定：“买受人同意接受供电、给排水、通信、市政燃气、供暖、有线电视、环卫等职能部门为小区配套服务设施布点规划”，因此对姚喜华此项请求本院暂不予支持，待确实不能安装或取消安装后可另行主张。恒顺达公司对退还装修押金2000元无异议，姚喜华该项请求本院予以支持。关于反诉，恒顺达公司于2020年7月10日向本院递交撤回反诉申请，该申请符合法律规定，本院口头裁定予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，由河南恒顺达置业有限公司协助姚喜华办理房屋权属证书；二、本判决生效后十日内，被告河南恒顺达置业有限公司向原告姚喜华支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2019年2月27日起按原告姚喜华已付购房款444913元计算至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至房屋权属证书办理完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。三、本判决生效后十日内，河南恒顺达置业有限公司向姚喜华支付逾期交房违约金17084.7元；四、本判决生效后十日内，河南恒顺达置业有限公司退还姚喜华装修押金2000元；五、驳回姚喜华的其它诉讼请求；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉费2190元减半收取1095元，反诉费800元，由姚喜华负担300元，河南恒顺达置业有限公司负担1595元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘雅丽二〇二〇年七月十七日书记员  张 振