江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0113民初6889号原告：南京彩虹广场商业管理有限公司，统一社会信用代码913201130707479785，住所江苏省南京市栖霞区和燕路****。法定代表人：谈文生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王翔、宋诚，北京德恒（南京）律师事务所律师。被告：南京云沛餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91320113MA1MQHUM8U，住所江，住所江苏省南京市栖霞区燕子矶街道和燕路********iv>法定代表人：施菊华。原告南京彩虹广场商业管理有限公司（以下简称彩虹广场公司）与被告南京云沛餐饮管理有限公司（以下简称云沛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彩虹广场公司的委托诉讼代理人宋诚到庭参加了诉讼，被告云沛公司经本院公告送达开庭传票，期满后无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告南京彩虹广场商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的商铺租赁合同；2、被告向原告支付自2017年6月15日起至2019年8月14日尚欠管理费为26613.4元（该管理费系按合同应收管理费减去已收管理费得出），自2019年8月15日至合同解除之日止（即起诉之日为合同解除之日）按每天每平方米0.6元共193平方米计算以及每天每平方米0.6元计算自合同解除之日起至实际迁让之日止的管理费；3、被告承担原告支付的律师费10000元；4、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2017年5月16日，原告作为管理方、案外人南京宇尚商业管理有限公司（以下简称宇尚公司）作为出租方、被告作为承租方签订《彩虹广场商铺租赁合同》一份，履约过程中经原告、案外人与被告协商一致，于2017年10月25日形成新的《彩虹广场商铺租赁合同》。合同约定被告向案外人宇尚公司承租位于南京市和燕路408号彩虹广场4层029号商铺，商铺面积193平方米，管理费按每日每平方米0.6元计算，管理费从2017年8月15日开始计算，按季度缴纳。合同签订后，原告及案外人宇尚公司依约将商铺交付给被告承租使用，但被告自2017年10月开始陆续欠缴管理费，截止2019年8月14日共拖欠原告管理费26613.4元。故原告诉至法院，请求判如所请。被告云沛公司既未作出答辩，亦未参加本案诉讼。经审理查明，2017年5月16日，原告作为管理方、案外人宇尚公司作为出租方、被告作为承租方签订《彩虹广场商铺租赁合同》一份，该合同主要内容“商铺位置为商场4层029号；计租面积193㎡；承租方仅可且必须将该商铺用于经营品牌小板凳火锅，经营范围为火锅，商铺名称小板凳火锅；该商铺的租赁期自2017年5月15日（交付日）起至2020年12月19日止，计租日为2017年6月15日；自2017年6月15日起至2017年8月14日止，4元/天/㎡，47092元；自2017年8月15日起至2017年12月19日止，4.64元/天/㎡，11373.04元/年；自2017年12月20日起至2018年12月19日止，4.78元/天/㎡，336727.1元/年；自2018年12月20日起至2019年12月19日止，4.92元/天/㎡，346589.4元/年；自2019年12月20日起至2020年12月19日止，5.07元/天/㎡，358134.66元/年；2017年5月20日前缴纳首期租金自2017年6月15日起至2017年7月14日金额23160元，2017年6月14日前缴纳第二期租金自2017年7月15日起至2017年8月14日金额23932元，以后按季度缴纳；承租方应支付的管理费按该商铺计租面积计算，2017年6月15日至2017年8月14日，管理费标准18元/月/㎡，每月共计人民币3474元；2017年8月15日起管理费标准36元/月/㎡，每月共计人民币6948元。2017年5月20日前缴纳首期管理费自2017年6月15日起至2017年7月14日金额3474元，2017年6月14日前缴纳第二期管理费自2017年7月15日起至2017年8月14日金额3474元，以后按季度缴纳。承租方应于本合同生效后7日内一次性向出租方缴交租赁保证金10000元，向管理方缴交管理费保证金10000元”。2017年10月25日，原告作为管理方、案外人宇尚公司作为出租方、被告作为承租方再次签订《彩虹广场商铺租赁合同》一份，该合同主要内容“商铺位置为商场4层029号；计租面积193㎡；承租方仅可且必须将该商铺用于经营品牌小板凳，经营范围重庆火锅，商铺名称小板凳；该商铺的租赁期自2017年8月15日（交付日）起至2020年12月14日止，计租日为2017年8月15日；自2017年8月15日起至2018年2月14日止，4元/天/㎡，142028.00元/半年；自2018年2月15日起至2018年8月14日止，4.12元/天/㎡，143923.96元/半年；自2018年8月15日起至2019年2月14日止，4.24元/天/㎡，150570.88元/半年；自2019年2月15日起至2019年8月14日止，4.37元/天/㎡，152657.21元/半年；自2019年8月15日起至2020年2月14日止，4.50元/天/㎡，159804.00元/半年；自2020年2月15日起至2020年8月14日止，4.64元/天/㎡，162984.64元/半年；自2020年8月15日起至2020年12月14日止，4.78元/天/㎡，112549.88元/半年；首期租金自2017年8月15日至2017年11月14日金额71024元，以后按季度缴纳；承租方应支付的管理费按该商铺计租面积计算，管理费标准0.6元/天/㎡，每月共计人民币3522.25元，首期管理费自2017年8月15日至2017年11月14日金额为10653.6元，以后按季度缴纳；承租方应于本合同生效后7日内一次性向出租方缴交等于首个完整自然月租金的租赁保证金2万元；本合同签署后，如承租方未能在本合同约定的期限内向出租方、管理方足额支付租赁保证金、管理费保证金以及首期租金、管理费，则自承租方逾期支付第30日起，管理方即有权以书面通知方式解除合同。管理方解除合同的，承租方应当向管理方支付相当于两倍的租赁保证金、管理费保证金作为违约赔偿金；本合同因承租方违约而提前终止的，则出租方、管理方有权没收本合同项下之租金保证金及管理费保证金。承租方延迟交纳本合同项下租金、管理费、运营推广费及其他费用的，则每延迟一日，承租方应当向出租方、管理方或物业服务公司支付相当于欠费金额2‰的延迟履行滞纳金；延迟超过30日，管理方有权单方解除本合同，且不承担违约责任，不承担承租方任何损失。管理方解除合同的，承租方应当向管理方支付相当于两倍的租赁保证金、管理费保证金作为违约赔偿金。出现上述情形，管理方有权单方终止本合同、收回商铺，管理方有权没收租赁保证金、管理费保证金，并承租方向管理方支付等额于两个月租金的违约金，若出租方、管理方因此遭受的损失超过该违约金数额，承租方应就超出部分予以赔偿。管理方因处理该等相关事宜而支出的律师费、公证费，承租方应当予以全额赔偿；如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因不可抗力的发生而无法履行，则遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此承担违约责任。合同履行期限按上述中止时间自动延长，但三方应尽最大努力克服该事件，减轻其负面的影响。但是，在一方迟延履行义务之后发生不可抗力的，则该方的违约责任不能免除”。另查明，本案立案当日，案外人宇尚公司也以房屋租赁合同纠纷为由将被告诉至本院，要求解除案外人与被告之间签订的《彩虹广场商铺租赁合同》、返还承租商铺及被告支付拖欠的租金、房屋占有使用费等。庭审中，原告称被告未交纳过任何租赁保证金或管理费保证金。原告为证明截止2019年8月14日被告共欠管理费26613.4元，举证了被告交纳管理费的收据照片。原告为证明律师费支出，举证了《法律服务合同》（载明的委托人为原告及案外人宇尚公司）、律师费发票及支付凭证。上述事实有当事人的陈述、《彩虹广场商铺租赁合同》、自制清单及收据照片及本院的庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案中，原告、案外人宇尚公司与被告签订的《彩虹广场商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效。2017年10月25日，经三方协商一致，对合同内容进行变更，形成了新的《彩虹广场商铺租赁合同》，故该合同应作为原告、案外人宇尚公司与被告之间履约的合同依据。虽然原告、案外人宇尚公司与被告的约定均书面载明于同一份《彩虹广场商铺租赁合同》，但原告、宇尚公司均至本院主张解除《彩虹广场商铺租赁合同》，且被告迟延支付管理费的行为也符合约定的合同解除条件，故本院对原告主张解除原、被告之间《彩虹广场商铺租赁合同》的诉请予以支持。原告主张被告支付截至2019年8月14日拖欠的管理费26613.4元，并提供了被告交纳管理费的收据照片，本院予以支持。就原告主张被告自2019年8月15日起按照0.6元/天/㎡共193㎡支付管理费至实际腾空返还案涉商铺之日止，考虑到被告空置期间原告的实际管理成本及疫情原因，结合合同中关于不可抗力的约定，本院酌定被告应支付自2019年8月15日起至2020年1月31日止按照0.42元/天/㎡共193㎡支付管理费，自2020年2月1日起至2020年4月30日止按照0.3元/天/㎡共193㎡支付管理费，自2020年5月1日起至实际腾空返还案涉商铺之日止按照0.42元/天/㎡共193㎡支付管理费。至于原告主张的律师费1万元，虽然合同约定了原告可向被告主张律师费，但该律师费1万元包含了另案宇尚公司的律师费，故根据本案原告的诉讼标的，根据江苏省物价局、江苏省司法厅关于律师费的收费标准，本院酌定律师费为3000元。被告云沛公司经本院公告送达出庭传票，期满无正当理由，拒不到庭参加诉讼，也不提出答辩意见，视为放弃自己的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告南京彩虹广场商业管理有限公司与被告南京云沛餐饮管理有限公司于2017年10月25日签订的《彩虹广场商铺租赁合同》。二、被告南京云沛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京彩虹广场商业管理有限公司管理费26613.4元及支付自2019年8月15日起至2020年1月31日止按照0.42元/天/㎡共193㎡计算的管理费，自2020年2月1日起至2020年4月30日止按照0.3元/天/㎡共193㎡计算的管理费，自2020年5月1日起至实际腾空返还案涉商铺之日止按照0.42元/天/㎡共193㎡计算的管理费，并支付律师费3000元。三、驳回原告南京彩虹广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元，公告费560元，由被告南京云沛餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱 悦人民陪审员  赵月凤人民陪审员  王永峰二〇二〇年七月二十九日法官 助理  熊江燕书 记 员  沈易茜