湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初7027号原告：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地：浏阳市圭斋东路**。负责人：曾祥林，支行行长。委托诉讼代理人：何继育，男，1973年2月8日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：张蔚，男，1988年11月5日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：王耀平，女，1974年9月15日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：长沙鑫鹏置业股份有限公司（曾用名长沙鑫岛置业有限公司），住所地：浏阳市金沙中路**。法定代表人：周汝红。原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称“农业银行浏阳支行”）与被告王耀平、长沙鑫鹏置业股份有限公司（以下简称“鑫鹏公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行浏阳支行的委托诉讼代理人何继育到庭参加诉讼，被告王耀平、鑫鹏公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告王耀平偿还原告截至2020年6月5日止的个人住房按揭贷款本金182127.7元、利息4464.01元，以及2020年6月5日起至全部贷款偿还之日止所产生的利息；2.请求判令被告鑫鹏公司对上述款项承担连带清偿责任；3.请求判令原告对被告的抵押物处置后享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由被告承担。被告王耀平、鑫鹏公司无答辩。本院经审理认定事实如下：被告王耀平因购买被告鑫鹏公司开发的浏阳市，向原告农业银行浏阳支行申请按揭贷款。2014年5月30日，被告王耀平作为借款人、抵押人，原长沙鑫岛置业有限公司、原浏阳市恒信房地产置换担保有限公司作为保证人与原告农业银行浏阳支行作为贷款人签订了《个人购房担保借款合同》，约定：1.被告王耀平向原告农业银行浏阳支行借款250000元，用于从长沙鑫岛置业有限公司处购买位于浏阳市的房产，建筑面积为98.77平方米；2.借款期限180个月；3.借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定；4.借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入长沙鑫岛置业有限公司账户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；5.本合同项下的借款采用抵押＋阶段性保证担保方式，抵押人同意以本次所购房产设定抵押，阶段性保证担保保证人为长沙鑫岛置业有限公司（即阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任）；保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款承担连带责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年；若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；6.借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；7.借款人未按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告农业银行浏阳支行依约向被告王耀平发放了250000元的贷款，并依约汇付至被告王耀平指定的长沙鑫岛置业有限公司银行账户。借款凭证上载明贷款到期日为2029年5月29日，贷款利率7.5325%，逾期利率11.29875%。2014年5月29日，被告王耀平就位于浏阳市抵押权预告登记（浏房预字第××号），预告登记权利人为原告农业银行浏阳支行，预告登记义务人为被告王耀平。但原告农业银行浏阳支行未提供上述房屋办理房屋产权登记的相关证据。另查明，长沙鑫岛置业有限公司2014年12月15日变更名称为长沙鑫岛置业有限公司。借款后，被告王耀平多次出现逾期还款情况，并自2020年1月22日之后未再还款，截至2020年6月5日，被告王耀平欠原告农业银行浏阳支行借款本金182127.7元、利息4464.01元。经原告多次催问未果，遂向本院提起诉讼。本院认为，原告农业银行浏阳支行与被告王耀平及原长沙鑫岛置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。应被告王耀平的申请，原告依约向其发放贷款250000元，被告王耀平理应依约按月还款。现被告王耀平未按约还本付息，违反了合同的约定，显属违约，根据双方签订的《个人购房担保借款合同》，原告农业银行浏阳支行有权提前收回贷款本金并行使担保权利。故原告农业银行浏阳支行要求被告王耀平偿还借款本金182127.7元及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于预购商品房抵押权预告登记的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意处分该不动产的,不发生物权效力,预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。换言之,抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。原告农业银行浏阳支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对讼争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分,但因本案抵押人未取得讼争房屋所有权，抵押权预告登记之后并未进行抵押登记,故抵押权尚未设立。因此,虽然原告农业银行浏阳支行与被告王耀平的抵押合同已成立并生效,被告王耀平亦应依法承担抵押合同责任,但原告农业银行浏阳支行对抵押物并不享有优先受偿权。原告农业银行浏阳支行关于此项的诉讼请求,本院不予支持。关于被告鑫鹏公司的保证责任。《个人购房担保借款合同》中对被告鑫鹏公司的阶段性保证担保进行了约定，而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在贷款发放之日起至抵押有效设定之日止向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。本案中，因借款人尚未取得房地产权利证书，抵押预告登记亦未变更为抵押权设立登记，即被告鑫鹏公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故被告鑫鹏公司作为上述贷款的阶段性连带保证人应依据合同约定为借款人的债务承担连带保证责任。被告王耀平、鑫鹏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、王耀平于本判决生效之日起五日内偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行借款本金人民币182127.7元及利息（利息暂计算至2020年6月5日止为4464.01元，此后的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）；二、长沙鑫鹏置业股份有限公司在上述债权范围内承担连带清偿责任，长沙鑫鹏置业股份有限公司承担保证责任后，有权向王耀平追偿。三、驳回中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4032元，减半收取2016元，由王耀平、长沙鑫鹏置业股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何涛二〇二〇年七月八日法官助理王亮书记员贺天宇附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。