陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕03民终870号上诉人（原审原告）：王宝录，男，汉族，1973年4月30日出生，住宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：王小刚，陕西秦川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜昆毅，男，汉族，1988年4月8日出生，住宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：张瑾悦，陕西宝吉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张小武，男，汉族，1984年2月1日出生，住宝鸡市渭滨区。上诉人王宝录因与被上诉人杜昆毅、张小武房屋租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2019）陕0302民初2775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王宝录向本院提出上诉请求：撤销一审判决，并予以改判。事实与理由：1、一审法院认定事实和证据采信错误，导致判决错误。杜昆毅将租赁房屋转租给张小武，未经过上诉人同意，二被上诉人应连带承担清偿房屋租金的责任。被上诉人一审提供的三个证人证言均是与被上诉人共同经营的合伙人和参与人，与本案有明显的利害关系，不能作为定案证据。2、一审法院认定被上诉人实际经营时间错误。对于实际租赁使用房屋期限的举证责任应由被上诉人承担，一审认定上诉人对于被上诉人使用房屋时间未提供证据承担举证不能的法律责任，显然错误。被上诉人杜昆毅辩称，1、我向张小武的转租行为已经过上诉人同意，该房屋实际由张小武承租并交纳租金，上诉人也是从张小武手中收取房租，并开具了收据，原审法院认定事实并无不当。2、我向张小武转租之后，租赁合同的权利义务也转让给张小武了，上诉人要求承担连带责任无事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决。被上诉人张小武辩称，1、杜昆毅把房屋转租给我的时候上诉人是知道的。2、一审中我提供的证人证言能够证明2015年10月转租房屋，2016年6月份锁门，我后来准备搬东西时房屋里面的物品已经不在了，他应该赔偿我的物品损失。上诉人王宝录向一审法院提出诉讼请求：1、判令两被告连带支付房屋租金212200元；2、判令两被告连带支付违约金43776元。一审法院认定事实：2014年10月22日，原告与被告杜昆毅签订《门面房租赁合同》约定：1原告将其经营的位于本市创新路临街门面房一座C楼面积为320平方米的门面房出租给被告杜昆毅；2、租赁期限五年，自2014年11月1日至2019年10月30日；3、租金为每平方米每月52元，租金交付方法为一年交纳一次，原告同意给被告杜昆毅装修期限为合同之日起30天免收租金，在第二年交纳租金时给予减免；4、租赁期内前两年租金不变。第三年在原租金基础上递增五元，每两年依次递增租金；5、自合同签订之日，被告一次性支付全年租金199680元，保证金20000元，合计219680元；第二次交费时间为每年10月1日前续交下期租金；6、承租方不能按时按约定支付租金，应赔偿出租方年租金20%的违约金。房屋租赁合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告杜昆毅交付了房屋，被告杜昆毅向其支付了第一年的房租费199680元及保证金20000元。被告杜昆毅承租房屋用于经营“鼎盛棋牌室”。2015年10月19日，被告杜昆毅将“鼎盛棋牌室”转让给被告张小武并得到了原告同意。被告杜昆毅的合伙人石泽龙收取了转让费12万元，同时将其已支付给原告王宝录的20000元保证金收据交给被告张小武。被告张小武分别于2015年11月2日向原告支付房租费100000元，2016年5月9日支付房租费35000元，2017年3月12日支付房租费30000元（银行转账），合计165000元。被告张小武承租房屋作为其担任法定代表人“宝鸡惠民易融网络科技有限公司”的经营场所。因被告张小武拖欠房租费，原告于2016年6月左右将被告承租房屋门上锁，被告张小武未再使用该房屋。又查，在本案审理中，经向原告释明后，原告同意以保证金20000元抵作房屋租金。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告杜昆毅对双方于2014年10月22日签订《门面房租赁合同》及被告杜昆毅向其支付了第一年租金199680元及保证金20000元没有异议，对上述事实予以确认。本案的争议焦点为被告杜昆毅转让其《门面房租赁合同》的权利和义务是否经过了原告同意。依据证人石泽龙、朱锋涛、张红武的陈述均证实原告对于被告将《门面房租赁合同》转让给被告张小武这一事实原告是知情且同意的，且依据原告向被告张小武出具的房租费收据交款单位也载明为“惠民速贷”，上述证据相互印证能够证实原告同意被告杜昆毅将房屋租赁合同中的权利和义务转让给了被告张小武。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。被告张小武接受转让后，就成为原《门面房租赁合同》中的承租人，承担合同中权利和义务。原告与被告张小武间的租赁合同关系合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告张小武承租房屋后，未按约定付清房租费构成违约，应承担违约责任。但同时，原告在被告张小武违约情况下，未采取合法的方式保护其权益而是采用锁门的方式以进行救济，亦构成违约。原告在本案审理中虽然陈述不认可其有锁门行为，但原告在被告张小武提供相关证据以支持其主张后，未提交相反证据以证明其主张，应承担举证不能的法律责任。原告与被告张小武其后并未就租赁事宜达成一致意见，原告亦未将房屋重新交付给被告张小武使用，双方实际解除了租赁合同关系。依据查明的事实，被告张小武应向原告支付的2015年11月1日至2016年10月31日期间的租金为183040元（199680元-16640元），被告张小武已向原告支付租金165000元，因被告张小武从被告杜昆毅处同时取得房屋保证金20000元的收条，该笔保证金在租赁合同解除时应由原告退回被告张小武，在本案审理中，原告同意将该笔保证金折抵租费，故被告张小武已向原告交清了2015年11月1日至2016年10月31日期间的租金。原告并未举证证明被告张小武于2016年11月1日后实际使用了涉案房屋，应承担举证不能的法律责任。故原告诉请被告张小武支付2016年11月1日至2017年7月31日的租金的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。因原告与被告张小武在履行合同中均有违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任的规定，原告主张被告张小武承担违约责任没有法律依据，不予支持。被告杜昆毅将其在《门面房租赁合同》中的权利和义务转让给被告张小武后，其不再为《门面房租赁合同》中的合同主体，其不应对《门面房租赁合同》转让后的合同义务承担责任。故原告请求被告杜昆毅支付租金及违约金的诉讼请求，不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十八条、第八十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：驳回原告王宝录的诉讼请求。案件受理费5140元，由原告王宝录承担。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”上诉人上诉请求改判一审判决，为此提出两点理由：1、被上诉人之间就涉案房屋转租上诉人不知情，应连带承担清偿租金责任；2、一审认定被上诉人实际经营时间有误。首先，上诉人王宝录与被上诉人杜昆毅签订《门面房租赁合同》真实有效，一审时，被上诉人张小武提供了转让协议、房屋转让费收条、房屋收条、银行转账记录及证人石泽龙、朱锋涛、张红军证人证言，上述证据可以综合认定涉案房屋转租一事上诉人知情并同意。二审审理时上诉人代理人亦表示对转租一事是知晓的，因此，对上诉人第一点上诉理由本院不予采信。其二，被上诉人张小武所提供证据可以印证上诉人在2016年6月份左右对涉案房屋做出了锁门行为，且事后实际使用人张小武也再未使用。基于被上诉人张小武在一审第二次庭审中自认可以将租金计算至2016年10月31日，因此涉案房屋租期及租金截止日期应认定为2016年10月31日。上诉人认为截止日期应为2017年7月31日没有证据所能印证，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人未能就自己的该项主张提供相关证据，因此本院对上诉人第二项上诉理由亦不予采信。综上所述，涉案租金清算节点时间确定后，上诉人主张2016年11月1日--2017年7月31日的租金缺乏事实依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律恰当，本院予以维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5140元，由上诉人王宝录承担。本判决为终审判决。审 判 长 白永世审 判 员 李宝萍审 判 员 邱有前二〇二〇年七月七日法官助理 黄 婷书 记 员 杨 哲