广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1622民初1124号原告（反诉被告）：龙川俊领塑料有限公司，住所地龙川县宝龙工业园8-2号，统一社会信用代码914416006633353468。法定代表人：张培成。委托诉讼代理人：杨明添，广东唐龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹明葛，广东唐龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：台山市明新五金塑料制品有限公司，住所地台山市台城泡步村委会泡步村25号之一，统一社会信用代码914407815921983472。法定代表人：张忠德。委托诉讼代理人：衡森飚，北京市中盾（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖超珊，北京市中盾（江门）律师事务所律师。第三人：康晓文，男，汉族，1983年7月24日出生，住广东省龙川县。原告（反诉被告）龙川俊领塑料有限公司（下称俊领公司）与被告（反诉原告）台山市明新五金塑料制品有限公司（下称明新公司）、第三人康晓文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）俊领公司委托诉讼代理人杨明添、邹明葛，被告（反诉原告）明新公司委托诉讼代理人肖超珊到庭参加诉讼，第三人康晓文经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）俊领公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告俊领公司与被告明新公司的租赁关系；2.判令被告将涉案厂房腾空、清洁后返还原告；3.判令被告向原告支付租金每月40000元，并从2019年6月1日起按每日尚欠租金的0.5%计算违约金，直至被告将厂房返还给原告之日止；4.判令被告向原告支付拖欠的电费58995.84元、税金20137.19元（详见清单）；5.判令被告向原告赔偿厂房修复费用355604元（原告已维修卷闸门花费3100元，其余维修项目经评估需352504元）；6.判令被告承担本案的评估费34125元；7.判令被告承担原告因申请财产保全而发生的保险费1000元；8.判令被告承担本案的诉讼费和保全费。事实与理由：2018年6月29日，原告俊领公司代表魏天赐、张丽云与第三人康晓文签订《厂地厂房使用租赁合同》，约定原告将位于龙川县佗城镇宝龙工业园8-2号的厂房出租给第三人，租期6年，2018年7月1日起至2018年12月31日的月租金为38800元，2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为50000元，之后每年租金均按约定上浮。2018年9月，第三人在原告不知情的情况下，私自将厂房及其附属设施转租并移交给被告明新公司。原告事后得知情况，要求解除与第三人的《厂地厂房使用租赁合同》，并要求被告及时与原告签订书面租赁合同。原告联系被告后，被告从2018年10月起直接将租金、水电费、税金等支付给原告，并于2018年12月7日向原告交付租赁押金200000元。2019年6月，被告由于经营不善，恶意拖欠工人工资，并造成厂内多次停工、罢工。后原告发现被告直接将厂房内货物和生产设备等财产打包装载，准备偷偷转移。2019年6月18日、19日，龙川县宝龙工业园管理处、佗城镇人民政府、佗城镇派出所共同组织各方座谈协调，被告明确表示无力支付租金、水电费和税金，最终没有达成调解结果，但有关部门要求被告在解决问题前不得转移财产。目前，被告共欠原告2019年6月至12月租金共280000元，电费58995.84元，税金20137.19元。另外，被告在租赁期间多处毁损租赁物，给原告造成极大的损失，包括20个铝合金窗，价值9500元；电动卷闸门6个，价值4200元；厂房大门，价值3000元；厂房排气系统，价值50000元；厂房铁皮瓦几乎全部毁损，修缮费用约92000元；地面修补和清洁费用仍无法估算。综上，被告在租赁原告厂房期间，拖欠房租、水电费和税金，原告为保障自身合法权益和避免损失扩大，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）明新公司辩称，1.原告俊领公司不是本案适格主体，依法应当驳回起诉。《中华人民共和国合同法》第224条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”原告俊领公司与第三人康晓文间订立房屋租赁合同并成立房屋租赁关系，康晓文将涉案厂房向被告明新公司转租后，被告向原告支付押金并直接缴纳租金，仅反映原告同意康晓文的转租行为。截止至今日，原告与康晓文间的租赁关系仍未解除，原告与康晓文的租赁合同继续有效，原告与康晓文间成立租赁关系，被告与康晓文间成立租赁关系，被告明新公司与原告俊领公司间未签订租赁合同，也不成立租赁关系，原告应当向康晓文追讨租金及其他相关费用，原告以房屋租赁合同纠纷起诉明新公司于法无据。2.被告明新公司与康晓文间的租赁关系于2019年6月19日明新公司搬出涉案厂房时即已解除，故原告诉求判决解除原告与被告的租赁关系无依据。原告所有的诉求均系基于原告与被告存在房屋租赁关系而提出的，因基础法律关系不存在，对其诉求依法均应不予审理。3.撇开基础法律关系，事实上，涉案厂房于2019年6月19日已返还，因原告阻拦无法搬离的机器设备及货物所产生的费用应当由原告自行承担。4.原告应当向康晓文请求支付租金、电费，原告起诉的税金与房屋租赁合同纠纷无任何关联。向原告支付租金、电费的义务应当由康晓文承担，被告明新公司的义务系向康晓文支付租金。违约金系原告与康晓文间的约定，与被告无关。明新公司与原告间并无任何约定。原告诉求的电费系58995.84元，其提供的证据中电费发生于2019年6、7、8月份，而事实上被告明新公司于6月19日被原告阻拦搬离货物发生争吵后，被告再未进入厂房生产经营，厂房中除机器设备及部分成品货物，无其他物品，被告的员工早已解散，根本无法进行生产经营。原告在6月19日后将厂房锁住，被告无法进入厂房，6月19日之后产生的电费与被告无关。5.依据《中华人民共和国合同法》第224条的规定，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，关于厂房维修的费用，原告应当向承租人康晓文请求，明新公司系转租关系中的第三人。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第25条的规定，原告应当在举证期限届满前提出鉴定申请，明新公司于2019年7月15日收到举证通知书，本案举证期限为15天，原告提出鉴定申请时已过举证期限。关于鉴定机构的选定，依据法律规定，双方无法选定时，由法院摇珠决定，法院在选定鉴定机构时，并未摇珠，程序不合法。鉴定机构在进行现场勘查时，未通知明新公司前往，程序有瑕疵。鉴定报告中委托人提供的鉴定材料未全部展示，依据《司法鉴定规则》第24条规定“现场提取鉴定材料应当由不少于二名司法鉴定机构的工作人员进行，其中至少一名应为该鉴定事项的司法鉴定人。现场提取鉴定材料时，应当有委托人指派或者委托的人员在场见证并在提取记录上签名。”本案中前往勘查的鉴定人员是否符合法律规定无法核实。明新公司承租的是俊领车间，鉴定报告中涉及到泛亚车间的维修费用与承租人及明新公司无关，原告也无法证明该部分费用因俊领车间的承租人所产生。鉴定报告中提及“被告在使用泛亚车间期间，对泛亚车间铝合拆除部分窗扇，损坏了部分窗框”，明新公司使用的是俊领车间，且原告未提供证据证明明新公司使用了泛亚车间，该部分陈述不符合事实，鉴定机构在无证据证明的情况下，径直釆纳原告的说法有失偏颇。鉴定报告中提及，明新公司在租用厂房期间拆除了围墙，并对部分区域进行了改建，但原告未提供证据证明承租人有拆除及改建的行为，该部分恢复费用与承租人并无关系。明新公司在使用厂房前由承租人康晓文使用，案涉的维修费用由康晓文亦或明新公司产生仍未查明。维修费用鉴定依据的是出租前的照片，首先，该照片拍摄的时间是原告出租给康晓文的时间，亦或康晓文转租给明新公司的时间，亦或原告出租给其他主体的时间，原告无证据证明。其次，照片仅拍摄了部分区域，无法完全反映厂房的原状。该鉴定报告不能作为维修费用的依据。综上，原告主体不适格，诉求事实依据不足，请法院依法驳回起诉。第三人康晓文述称，第三人康晓文曾经是原告俊领公司涉案厂房的租赁方，租赁期自2018年6月29日起至2018年9月中旬。因第三人生产管理需要，经原告俊领公司同意，第三人于2018年9月中旬将承租的厂地厂房转租给被告明新公司，被告明新公司自2018年10月起向原告俊领公司交租金。2018年11月27日，第三人接到原告微信发来的租赁合同条款文本，原告要求第三人将该合同文本转发给被告，第三人于当天将有关租赁合同条款转给被告明新公司股东李翠华，之后原、被告均未向第三人提出过意见。后原告俊领公司曾发微信给第三人，告知其被告明新公司已交付200000元押金。被告（反诉原告）明新公司向本院提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）俊领公司向被告（反诉原告）明新公司返还押金200000元，并按中国人民银行同期贷款利率从2019年6月1日起计算至还清款项之日止的利息给被告（反诉原告），利息暂计至2019年8月26日为2049.86元；2.判令原告（反诉被告）俊领公司赔偿损失，恢复原状，每月赔偿被告（反诉原告）明新公司100000元营业利润损失至消除影响为止（营业利润损失从2019年6月1日起开始计算，暂计至2019年8月31日止，暂计为300000元）；3.判令原告（反诉被告）俊领公司赔偿被告（反诉原告）明新公司支付给工人的工资216800元；4.判令原告（反诉被告）俊领公司赔偿被告（反诉原告）明新公司支付给各货车司机的赔偿款共17000元；5.案件本诉和反诉费用均由原告（反诉被告）俊领公司承担。事实与理由：反诉被告俊领公司曾与第三人康晓文签订《厂地厂房使用租赁合同》，由第三人康晓文承租俊领公司的厂房，后明新公司承租涉案厂房，前期明新公司将厂房租金支付给康晓文，后与俊领公司、康晓文商议后，俊领公司与明新公司达成协议，双方将签订厂房租赁合同，且在俊领公司的指示下，明新公司向俊领公司支付了200000元的厂房租赁押金，租金也直接向俊领公司支付。但之后俊领公司一再拖延与明新公司签订租赁合同，为稳定生产，明新公司多次催促俊领公司及时签订合同，但俊领公司一再推诿，直接拒绝签订租赁合同。后俊领公司更以明新公司想要逃跑为由在不通知明新公司的情况下直接将涉案厂房封锁，致使明新公司无法正常生产。俊领公司的行为给明新公司造成了极大损失，公司无法正常进行生产，龙川厂房负责的订单无法正常出货，聘请的工人及管理人员工资仍需正常发放，各货车司机的车辆被锁，无法进行运营，俊领公司需对其进行补偿。原告（反诉被告）俊领公司对被告（反诉原告）明新公司的反诉辩称，1.明新公司提出的第2、3、4项反诉请求不符合反诉的实质性条件，应属于侵权法律关系范畴，与本诉的房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系或同一法律事实，不能作为反诉处理，明新公司应另案起诉；2.明新公司称其因为俊领公司的行为而无法生产，继而造成损失，与事实明显不符。明新公司无法继续生产经营系出于其自身原因（生产达不到环保要求、长期拖欠工人工资导致工人多次罢工），与俊领公司无关，俊领公司只是在明新公司准备搬厂逃跑时才予以制止，并且俊领公司的行为也得到了龙川工业园、佗城派出所的支持，不构成侵权；3.对押金认可，但由于被告违约，押金不予退还。对利息不认可，双方并没有约定利息。经审理查明，2018年6月29日，原告（反诉被告）俊领公司代表魏天赐、张丽云与第三人康晓文签订《厂地厂房使用租赁合同》（下称合同），合同主要约定：1.俊领公司将其合法拥有的位于龙川县佗城镇宝龙工业园8-2号厂地厂房[产权证号：龙府国用（出）第0002667号]出租给第三人，租赁面积包括主体厂房3000平方米、钢构搭建及空地5000平方米；2.俊领公司出租厂地厂房给第三人用于生产塑胶颗粒；3.租赁期限为6年，自2018年7月1日起至2024年7月1日止，租金按合同约定逐年递增，其中2018年7月1日起至2018年12月31日的月租金为38800元，2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为50000元；4.第三人在租赁期间，如将该厂地厂房转租，需事先征得俊领公司书面同意，若第三人擅自转租转让，则俊领公司不再退还租金和押金，并有权解除合同；5.租赁期间，第三人使用该厂地厂房时由第三人经营生产所发生的环保、消防、水、电、税等一切费用均由第三人承担，俊领公司不承担任何费用。2018年9月，第三人康晓文将涉案厂地厂房转租给被告（反诉原告）明新公司用于生产经营。2018年11月27日，俊领公司通过第三人康晓文要求与明新公司签订《厂地厂房使用租赁合同》，该《厂地厂房使用租赁合同》内容与俊领公司与第三人康晓文所签合同内容相同，并把该合同文书电子版发送给了明新公司，但俊领公司、明新公司均未在该合同签章。明新公司在涉案厂房开展生产经营活动后，自2018年10月起至2019年5月止向俊领公司支付每个月租金40000元，租金支付至俊领公司股东（负责人）魏天赐处，自2019年6月起未支付租金。2018年12月7日，明新公司向俊领公司支付厂房押金200000元，俊领公司并出具《收据》一份。2019年6月18日，俊领公司负责人张丽云称因发生劳资××××龙川县工业园管理委员会（下称管委会）协调，管委会同时通知龙川县公安局佗城派出所出警协助处理。管委会和佗城派出所经现场了解，2018年9月起，因涉案工厂周边居民多次投诉明新公司排放污染气体，县环保部门、工业园等单位告知明新公司在整改之前不得继续生产，明新公司于2019年6月份停产。2019年6月18日，舒俊（男，公民身份号码）自称是明新公司代理人，并声称得到授权委托前来处理明新公司的生产成品及机械设备搬迁事宜，处理后承诺会支付拖欠的工人工资。俊领公司不同意明新公司搬走产品，要求明新公司搬厂之前必须先解决工人工资问题和拖欠的房租、水电费、税金等问题，双方对此无法达成一致意见，故管委会、派出所均建议应维持厂房现状，明新公司不得拆卸设备及搬离厂房，双方应通过诉讼解决问题。另查明，明新公司承租涉案厂房期间，一直由俊领公司代其缴纳电费和税金，俊领公为明新公司代缴了2019年5、6、7月份电费共58992.84元（42302.47元+15415.03元+1275.34元），代缴了2019年1、3、4、5、6月份加工税共20137.19元（3059.06元+689.17元+5074.84元+4295.91元+7018.21元）。承租涉案厂房后，涉案厂房遭到严重破坏，其中俊领公司为维修卷闸门花费3100元，其余被破坏的财物修复费用详见评估报告。2019年8月29日，本院作出（2019）粤1622民初1124号之一民事裁定书，裁定解除对明新公司位于涉案厂房的货物（全部塑料颗粒）及机器设备（两台塑料拉粒机、一台变压器电箱）的扣押，明新公司遂搬走涉案厂房内的设备、原材料，俊领公司也于此时实际控制了涉案厂房。诉讼过程中，本院依原告(反诉被告)俊领公司的申请，委托深圳市南方华信财产评估有限公司河源分公司对位于龙川县宝龙工业园8-2号的厂房修复费用进行评估，评估过程经本院委托办电话通知被告参与选定鉴定机构并到现场勘察，被告均未参与。深圳市南方华信财产评估有限公司河源分公司作出[2019]南方价鉴0163号厂房修复价格评估鉴定报告书，鉴定结论：龙川县宝龙工业园8-2号的厂房修复费用为352504元，其中：1.涉案厂房、设施设备维修恢复费用价格（含税）为295004元；2.厂区存留物处置费用价格为57500元。以上评估鉴定费用为34125元。以上事实有《厂地厂房使用租赁合同》、税务发票、银行个人明细对账单、银行电子回单、转账记录、《收据》、《情况说明》、[2019]南方价鉴0163号厂房修复价格评估鉴定报告书、鉴定费发票、证人证言及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案争议的焦点：一是原告俊领公司与被告明新公司是否形成了房屋租赁合同关系，若已形成，该房屋租赁合同是否有效；二是被告明新公司是否为本案适格的被告；三是被告明新公司应否向原告俊领公司交付涉案厂房并支付租金、电费、税费；四是被告明新公司应否向原告俊领公司赔偿涉案厂房维修费用、清洁费用、评估费、财产保全担保费及该各项费用数额的认定；五是原告俊领公司应否向被告明新公司返还押金200000元并计算利息。关于原告俊领公司与被告明新公司是否形成了房屋租赁合同关系，若已形成，该房屋租赁合同是否有效的问题。俊领公司与明新公司之间虽未签订书面房屋租赁合同，但明新公司从第三人康晓文处接手使用涉案厂房后，俊领公司将房屋租赁合同的电子版发送给康晓文转发给明新公司并要求明新公司前来签约，明新公司未与俊领公司签约，但按合同文本的内容支付押金并按月交纳租金，履行了合同文本中的主要合同义务并为俊领公司所接受，合同已经成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”，本案中，俊领公司出租给明新公司的涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故俊领公司与明新公司形成的房屋租赁合同应认定为无效。关于被告明新公司是否为本案适格的被告的问题。如前述认定，俊领公司与明新公司已经形成房屋租赁合同关系，在履行该房屋租赁合同过程中产生纠纷，俊领公司依据合同相对性原则向明新公司主张权利，有事实依据和法律依据，故明新公司是本案适格的被告。关于被告明新公司应否向原告俊领公司交付涉案厂房并支付租金、电费、税费的问题。根据本案查明的事实，明新公司于2019年8月29日将涉案厂房内的机械设备以及原材料搬走，涉案厂房也于此时由俊领公司实际控制，因此，明新公司已再无返还涉案厂房的义务。由于俊领公司与明新公司之间的房屋租赁合同无效，明新公司没有义务向俊领公司按照合同约定交纳房屋租金，但应当参照无效合同约定的租金标准（每月40000元）支付涉案厂房的占有使用费。明新公司占有使用涉案厂房后，交纳租金至2019年5月份，仍应支付2019年6至8月份的租金共120000元（40000元/月×3个月）。根据双方履行合同过程可知，俊领公司一直为明新公司代为缴交涉案厂房产生的电费及税费，该代为缴交电费、税费的行为应视同履行合同行为，因此，俊领公司代明新公司缴交的电费58992.84元及税费20137.19元，明新公司应当向俊领公司支付。关于被告明新公司应否向原告俊领公司赔偿涉案厂房维修费用、清洁费用、评估费、财产保全担保费及该各项费用数额的认定问题。明新公司在占有使用涉案厂房期间，对涉案厂房负有妥善管理义务。据本案查明的事实，涉案厂房门窗、排气系统等非正常使用被损坏并弃留废物垃圾、危险废物以致该厂房处于不适租状态，明新公司作为负有妥善管理义务的占有使用人应当负相应赔偿责任和清理责任。同时，俊领公司与明新公司所形成的房屋租赁合同被认定为无效系由于其出租给明新公司的涉案厂房未取得建设工程规划许可证，对此俊领公司负有过错，其应对涉案厂房的维修费用和清洁费用负担30%的责任。上述该两项费用，本院依俊领公司申请，委托深圳南方华信财产评估有限公司进行评估，委托评估过程中，本院司法委托办电话通知明新公司参与选定鉴定机构及现场勘查，被告均未参与。该鉴定所作出的[2019]南方价鉴0163号厂房修复价格评估鉴定报告，鉴定程序合法，鉴定依据充分，鉴定结论科学合理，本院应予采信，两项费用及评估费分别为352504元、34125元，另俊领公司修复卷闸门支付3100元，合共389729元。综上，被告明新公司应赔偿原告俊领公司厂房维修费用、评估费共272810.3元（389729元×70%）。俊领公司诉请明新公司支付财产保全担保费，于法无据，本院不予支持。关于原告俊领公司应否向被告明新公司返还押金200000元并计算利息的问题。押金也称保证金，是指当事人双方约定，债务人或第三人向债权人给付一定金额作为其履行债务的担保，债务履行时，返还押金或予抵扣，债务不履行时，债权人得该款项优先受偿。本案中，明新公司支付200000元作为履行合同的担保，由于合同被认定无效，因此，俊领公司应当返还该200000元押金。明新公司反诉请求计算利息，于法无据，本院不予支持。明新公司提出的反诉请求第2、3、4项与本案不属于同一法律关系，本院不予审理，明新公司可另案提起诉讼。第三人康晓文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）台山市明新五金塑料制品有限公司支付原告（反诉被告）龙川俊领塑料有限公司涉案厂房的房屋占有使用费120000元；二、被告（反诉原告）台山市明新五金塑料制品有限公司支付原告（反诉被告）龙川俊领塑料有限公司垫付的电费58992.84元、税费20137.19元，合共79130.03元；三、被告（反诉原告）台山市明新五金塑料制品有限公司赔偿原告（反诉被告）龙川俊领塑料有限公司厂房维修费用、评估费合共272810.3元；四、原告（反诉被告）龙川俊领塑料有限公司返还被告（反诉原告）台山市明新五金塑料制品有限公司押金200000元；五、驳回原告（反诉被告）龙川俊领塑料有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）台山市明新五金塑料制品有限公司的其他诉讼请求。上列履行款项，均应予本判决生效后十日内履行。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件本诉受理费10151元（原告已预交），由原告龙川俊领塑料有限公司负担7101元，被告台山市明新五金塑料制品有限公司负担3050元；反诉受理费2150元（被告已预交5580元），由原告龙川俊领塑料有限公司负担，被告台山市明新五金塑料制品有限公司多预交的3430元予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  黄荣明人民陪审员  刘 勇人民陪审员  陶 园二〇二〇年七月八日法官助理唐安琪书记员魏惠婷