河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终674号 上诉人（原审原告）：宋春生，男，1936年6月6日出生，汉族，现住：衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：张建华，衡水市桃城区金盾法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘振岭，男，1974年9月30日出生，汉族，现住衡水市桃城区。系亲属关系。 上诉人（原审被告）：衡水天城房地产开发有限责任公司，住所地：衡水市桃城区和平西路（棉麻公司院内），统一社会信用代码：911311017356026941。 法定代表人：及旺林，总经理。 委托诉讼代理人：吕亮，男，1988年12月29日出生，汉族，现住衡水市景县。 上诉人宋春生因与上诉人衡水天城房地产开发有限责任公司（以下简称天城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初5241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人宋春生的委托诉讼代理人张建华、刘振岭，上诉人天城公司的委托诉讼代理人吕亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人宋春生上诉请求：1、请求依法撤销桃城区人民法院（2019）冀1102民初5241号民事判决书，改判支持宋春生一审诉求或发还重审。2、本案一、二审诉讼费由天城公司承担。事实与理由：一审法院查明事实不清，适用法律不当。1、本案涉及商品房为逾期交房不予支持，认定错误。一审判决经审理认定事实如下：宋春生与天城公司签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”关于天城公司是否支付逾期交房违约金问题。双方签订《商品房买卖合同》约定的交房日期为2017年5月31日前，宋春生在庭审中明确表示案涉房屋已于2016年12月21日前合同签订当日交付（物业、电费证据），即天城公司已在合同约定期内将房屋转移至宋春生。一审以宋春生明知天城公司交付的房屋未通过消防验收，仍同意接收该房屋，现以房屋不具备交房条件为由主张逾期交房违约金，本院不予支持。不支持理由为：宋春生明知天城公司交付的房屋未通过消防验收，仍同意接收该房屋，现以房屋不具备交房条件为由主张逾期交房违约金。证据何在？同时天城公司违背了法律规定的，经规划、消防、环保等部门综合验收合格后，取得《竣工验收备案表》是商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件的条件。最高人民法院（2015）民申字第1045号民事裁定书的判例，本院认为：一、中（略）对取得《竣工验收备案表》是商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件的条件进行了明示。天城公司应为违法交房，且至今为不合格商品房。一审法院的认定，将使天城公司违法（逾期）交房行为成功的逃避了法律规定的规划、消防、环保等部门有效监管，可能造成以下可怕后果。（1）整个小区可能没有按国家规划施工，可能没有达到国家环保要求。由于消防设备、设施不完备、现在仍存在大量的消防安全隐患。（2）现在办理的《不动产权证书》已失去合法办理的法律依据，可随时宣布无效（之所以能办理产权证，是因为去年省委、政府要求已交付使用的商品房去年底前先办证后由开发商补办手续，不是不取得《竣工验收备案表》就可交房、办证）。（3）更可怕的是天城公司就不会积极地整改以上问题，涉案商品房为高层住宅楼，一旦发生火灾后果不堪设想。这也是最高院把取得《竣工验收备案表》是商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件的法律和现实依据。请求二审法院判令天城公司因违反GY-1795号《商品房买卖合同》第八条约定，遵照第九条约定逾期交房，按日支付房价款万分之一的违约金给付宋春生183000元（房价）＊万分之一＊（365天＊2年）=13359元及从一审开庭之日始至天城公司取得《竣工验收备案表》止的违约金按以上方法计算给付宋春生。一审法院对本案逾期办证违约金（计算方法问题异议部分，重新认定计算逾期办证时间及利率违约金数额）。综上所述，天城公司存在明显违约、违法的过错行为，极大地损害了宋春生的合法权益，而这种情况下一审法院判决天城公司几乎不承担违约、违法责任，放纵违约、违约方，漠视弱者的合法民事权益。为正确适用法律，依法维护法律尊严，维护宋春生的合法权益，请二审法院对本案依法改判。 天城公司答辩称，涉案房产均已经按照合同约定备案，根据相关法律规定，房产证的法定办理人为购买人，我公司仅仅承担协助义务故不应当承担逾期办证的责任。宋春生所购房产一审法院已经认定系江苏省建工集团有限公司所有，我公司并非合同相对方，其相关责任应由江苏建工集团有限公司承担，并且我公司已经根据向宋春生做出的承诺履行了备案义务。 天城公司上诉请求：依法撤销（2019）冀1102民初5241号民事判决书，驳回宋春生的诉讼请求。一、二审案件受理费由宋春生承担。事实和理由：一、天城公司不是本案适格主体，一审事实认定错误。一审法院判决书已查明，宋春生是由江苏省建工集团有限公司购买的案涉房产，且房产的实际交付方也是江苏省建工集团有限公司。本案实际房屋买卖的主体为江苏省建工集团有限公司与宋春生，宋春生在合同签订时对该事实知情并认可。故合同相关义务的履行主体是其双方，并非天城公司，天城公司不是本案适格主体，应依法驳回宋春生的诉讼请求。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审判决已查明，天城公司通过履行调解书的方式将案涉房产交付于案外人江苏省建工集团有限公司。却未查明宋春生由江苏省建工集团有限公司处购得涉案房产一事实，本案实际买卖双方系宋春生和江苏省建工集团有限公司。2、一审判决本院认为部分第一段认定本案合同系天城公司以出卖人的名义与宋春生签订的，认定合同对双方具有法律效力。该认定严重错误，理由如下：一审查明的事实及证据可以看出，本案房产买卖合同的实际价格、房款支付及权利义务等，均是由宋春生与江苏省建工集团有限公司协商议定的，即上诉人与宋春生签订的买卖合同未经双方合意，不是双方真实意思表示；涉案房产由江苏省建工集团有限公司交付于宋春生，上诉人所签订的买卖合同未经实际履行，也证明了双方未发生真实的买卖关系；一审法院已查明房产系江苏省建工集团有限公司所有，却认定天城公司已在合同约定期限内将房屋转移至宋春生，两者相矛盾；天城公司为查明本案事实，请求追加江苏省建工集团有限公司为共同被告，一审法院未予采纳，对天城公司提交的部分证据未予查明。3、宋春生由江苏省建工集团有限公司购买未经消防部门验收，且没有产权证书的房产，双方交付了房产并支付了房款，说明宋春生同意接受有瑕疵房产，即应当承担江苏省建工集团有限公司不能办理或不确定办证期限的风险。一审法院对天城公司知晓的上述事实未予查明，判决天城公司承担逾期办证违约金，明显错误。4、一审判决本院认为部分，认定天城公司未提供证据证明其在合同预定的期限内已完成房屋初始登记并将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，且以合理的方式告知宋春生可以自行申请房屋过户登记，判决天城公司承担逾期办证违约责任。该认定严重错误，本案房屋买卖合同扉页中有衡水市房地产市场管理处于2016年12月28日出具的备案通知书，足以证明天城公司在合同约定期限内完成了房屋备案义务。5、一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的……标准计算”判决天城公司承担逾期办证违约责任。该条款已明确“由于出卖人的责任”才可适用本条款，而宋春生未提供证据证明，未取得房屋权属证书系天城公司原因所致。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“房地产企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”可以看出，商品房买卖合同履行过程中所有权的办理与取得是由买受人承担的义务，出卖人承担的仅是法定协助义务。本案商品房买卖合同未约定办证事宜，根据上述规定，宋春生应当证明已到有关部门申请办理房屋所有权登记，并且不能办理产权证书系天城公司原因导致。本案中，宋春生既不能证明双方明确约定天城公司系办证义务人，也不能证明自己已向有关部门申请办理房屋权属证书，更未进一步证明一直未办理房屋所有权证书系天城公司的原因。为此，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定判决天城公司承担逾期办证的违约责任明显错误。综上所述，一审判决未查明本案事实，判决严重错误，应当依法予以撤销。 宋春生答辩称：房产公司上诉的事实和理由依法不能成立，其法定的交付商品房的义务不能逃避，其向不动产管理局交付人防规划、消防、环保、城建部门验收合格的竣工验收备案表才能够办理相关的不动产产权证书，至今房产公司没有经相关行政部门对涉案房屋进行验收合格。只是由于业主多次上访，市政府出具文件暂时让不动产管理局给业主办理相关的房产证，开发商未完成的相关手续继续完善，开发商违约的行为一直持续到现在，其违法行为仍然迟延着。请求法院驳回房产公司的上诉请求，支持我方诉求。 宋春生向一审法院起诉请求：一、请求判令天城公司因违反GY-1795号《商品房买卖合同》第八条约定，遵照第九条约定向宋春生支付逾期交房违约金，自2017年5月31日起，按已支付房价款日万分之一的标准计算至天城公司按国家有关规定要求完善环保、消防等设施并经有关行政机关验收合格具备规定的交房条件止；二、判令天城公司按《商品房买卖合同》第十五条逾期办证约定，协商解决，赔偿违约金47946元（183000元×6.55%×2×2年）；三、判令本案诉讼费由天城公司承担。 一审法院认定事实：案涉房产位于衡水市桃城区（后更名为幸福里小区）2幢2层2701室，系由天城公司建设开发。2016年8月2日，宋春生与天城公司签订《房屋认购协议书》一份，协议约定宋春生预定天城公司建设开发的案涉房产，总房款183000元。2016年12月21日，宋春生与天城公司签订编号为ＧＹ-1795《商品房买卖合同》，合同约定宋春生向天城公司购买案涉房产，总价款为183000元。关于房屋交付期限，合同第八条约定出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记，合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理。2017年9月18日，天城公司向宋春生开具河北增值税普通发票一份，载明公元大道住宅小区项目2-2-2701室房产价税合计183000元。2019年1月3日，案涉房屋取得不动产权证书，证书编号为冀（2019）衡水市不动产权第2090522号。案外人江苏省建工集团有限公司与天城公司、衡水龙城房地产开发有限公司、石家庄龙城房地产开发有限公司因建设工程施工合同纠纷，向衡水市中级人民法院提起诉讼，在该案审理过程中，经衡水市中级人民法院主持调解，各方当事人自愿达成调解协议，衡水市中级人民法院于2015年1月9日作出（2014）衡民三初字第65号民事调解书，天城公司自愿以包括案涉2幢2单元2701室在内的多套房产抵顶拖欠江苏省建工集团有限公司的工程款，用于抵顶工程款的房产暂不办理过户手续，天城公司同意江苏省建工集团有限公司以其名义在天城公司售楼处对外销售，售房款由江苏省建工集团有限公司收取，天城公司予以配合，抵顶房产以天城公司名义对外出售。如到2016年1月31日抵顶给江苏省建工集团有限公司的房产未销售完毕，则江苏省建工集团有限公司可以依照最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十六条规定，申请人民法院直接裁定将用于抵顶工程款的房产过户给江苏省建工集团有限公司。衡水市中级人民法院于2018年11月29日出具《结案证明》，证明天城公司已履行（2014）衡民三初字第65号民事调解书对其确定的义务。 一审法院认为：虽然天城公司与案外人江苏省建工集团有限公司约定以案涉房产在内的多套房产抵顶工程款，但天城公司仍以出卖人的名义与宋春生签订《房屋认购协议书》及《商品房买卖合同》，故案涉商品房买卖合同对双方均具有法律约束力。关于天城公司应否支付逾期交房违约金问题。双方签订《商品房买卖合同》约定的交房日期为2017年5月31日前，宋春生在庭审中明确表示案涉房屋已于2016年12月21日合同签订当日交付，即天城公司已在合同约定期限内将房屋转移占有至宋春生。宋春生明知天城公司交付的房屋未通过消防验收，仍同意接收该房屋，现以房屋不具备交房条件为由主张逾期交房违约金，本院不予支持。关于天城公司应否支付逾期办证（办理权属变更登记）违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方在商品房买卖合同约定天城公司应当在商品房交付使用后90日内（即2017年3月21日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。天城公司未提供证据证明其在合同约定的期限内已完成房屋初始登记并将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，且以合理方式告知宋春生可以自行申请房屋过户登记，故天城公司应当承担逾期办证的违约责任。因双方未约定逾期办理产权登记的违约金数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本院酌情认定以宋春生已付购房款总额为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍计算至不动产权证书办理之日（2019年1月3日）止，对于宋春生主张超过此标准部分的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决：一、衡水天城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付宋春生逾期办证违约金（该违约金以183000元为基数，自2017年3月22日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍计算至2019年1月3日止）；二、驳回宋春生的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计666元，由宋春生负担495元，衡水天城房地产开发有限责任公司负担171元。 本院二审期间，天城公司提交新证据：一、建设工程规划许可证，拟证明案涉公元大道住宅小区一至八号楼地下储藏及地下车库均是单独进行规划的并经批准的。二、公元大道住宅小区房产面积实册总结报告。三、衡水市建设工程规划核实许可证，用以证明公元大道住宅小区一至八号楼住宅地下车库等与工程规划许可证一致。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋春生方的质证意见是：对于证据一，真实性没有异议，此规划许可证发证时间是2012年9月14日，属于房产公司开发后进行的补正，该规划也不能证实储藏间和地下车位的所有权和使用权归属的问题。对于证据二实测报告测绘的数据只能证实天城房产委托衡水测绘房产公司测绘队在2013年6月25日进行的测绘汇总，与本案主张没有关联性。对于证据三核实许可证是2018年1月19日颁发的，也属于房产公司后期补办的手续，不能证实房产公司的主张。对于天城公司提供上述证据的真实性本院予以确认，但上述证据不能证明天城公司的主张，对于上述证据与本案的关联性不予认定。 二审经审理查明:案涉合同加盖了衡水市房地产市场管理处备案专用章，备案号:2016027177，天城公司己将案涉合同报登记机关备案，其他二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，案涉《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同约定享有、履行合同的权利义务。对在履行合同过程中双方存在争议的问题，本院认定如下： 关于天城公司是否是本案适格被告的问题。案涉商品房买卖合同的双方为天城公司与宋春生，天城公司对案涉合同进行了备案，宋春生向天城公司支付了123000元房款。天城公司虽与案外人江苏省建工集团有限公司约定以案涉房产在内的多套房产抵顶工程款，但天城公司作为房产开发企业应当承担的按期交房，协助办理房产证等义务并不能因此而消灭，宋春生作为商品房买卖合同相对方要求天城公司在本案中承担相关义务并无不当，天城公司应作为本案适格被告参与诉讼。 关于逾期交房的问题。案涉合同约定的交房日期为2017年5月31日，天城公司于2016年12月21日将案涉房屋交付宋春生。二审庭审中，双方均认可交房后宋春生随即对房屋进行了装修并入住。本案中，宋春生以房屋并未取得竣工验收备案表，主张应按房屋未交付的约定计算逾期交房违约金，至案涉房屋取得竣工验收备案表之日止。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。案涉房屋交付后，宋春生对房屋进行了装修并入住，即案涉房屋是否取得竣工验收备案表并未影响宋春生方对房屋的占有、使用的权利。根据案涉合同第九条约定，双方约定构成逾期交房违约责任的条件为“未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用……”，本案中，宋春生关于交房不符合约定等同于逾期交房的主张本院不予支持。故宋春生入住后又主张案涉合同按未交房的约定计算逾期交房违约金的请求不能成立。 关于逾期办证的问题。合同约定天城公司应于商品房交付使用后90日内（即2017年3月21日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。天城公司虽将案涉合同报产权登记机关备案，但结合办理房屋产权证过程中双方的权利义务、天城公司代收契税、案涉小区消防等设施验收不合格等情况，案涉房产在商品房交付后约2年才取得房产证的责任应由天城公司承担，一审法院判令天城公司承担逾期办证的违约责任并无不当，本院予以确认。 综上所述，宋春生、衡水天城房地产开发有限责任公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由宋春生负担175元，衡水天城房地产开发有限责任公司负担625元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张天杲 审 判 员 王江丰 审 判 员 朱一麟 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 陈 兵 书 记 员 吴晓雪 ——