河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0191民初705号 原告：段丽欣，女，1985年2月4日出生，汉族，住石家庄市栾城县。 委托诉讼代理人：李丽，河北侯凤梅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘旭伟，河北侯凤梅律师事务所律师。 被告：胡力军，男，1986年7月10日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区。 被告：河北天山恒睿房地产开发有限公司，住所地石家庄市栾城区鑫源路与西外环交叉口天山万创园招商中心101室。统一社会信用代码：91130124MA07URPW12。 法定代表人：杨昭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙彦宁，该公司法务。 委托诉讼代理人：李广，该公司法务。 原告段丽欣与被告河北天山恒睿房地产开发有限公司、胡力军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段丽欣的委托诉讼代理人李丽、刘旭伟、被告河北天山恒睿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李广、被告胡力军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段丽欣向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告河北天山恒睿房地产开发有限公司之间的《认购协议》无效；2、请求判决被告河北天山恒睿房地产开发有限公司退还原告购房款38万元、燃气接口费5000元并支付利息（利息计算至两被告还清之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，截止到2020年4月30日利息为49038.57元，本息共计434038.57元）；3、请求判决被告胡力军对32万元购房款及利息承担共同退还责任；4、请求判决被告河北天山恒睿房地产开发有限公司赔偿房屋涨价的损失3万元；5、请求判决二被告承担定金罚则，向原告支付100989元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月初，原告在被告河北天山恒睿房地产开发有限公司（以下简称“天山公司”）售楼中心订购天山万创园房屋一套。原告于2017年4月3日交付定金5万元，于2017年4月10日交付定金27万元，时任被告天山公司经理胡力军收取了被告交付的32万元购房定金，并向原告出具了收据。2017年4月27日原告与被告天山公司签订《认购协议》，约定原告购买天山万创园小区C1座2层206号，建筑面积约80.15平方米（最终以政府房管部门出具面积为准），每平方米单价4700元，总房款376705元。后原告陆续支付房款6万元，燃气接口费5000元。被告天山公司出具收款收据多张，但至今有128240元天山公司未给原告开具收款收据或发票。原告多次要求天山公司开具收款收据或发票，但原告以各种理由推脱，且至今原告也未按合同约定交付房屋。原告后来发现被告天山公司出售给原告的房屋没有取得商品房预售许可证等，但被告却故意隐瞒这一事实。故原告无奈诉至法院，望予以支持。 被告河北天山恒睿房地产开发有限公司辩称，1、原告与被告一之间签署的认购协议合法有效。首先，双方之间的认购协议是双方真实意思的表示，并不违背效力性的法律规定。其次，结合双方签署的认购协议书，可以得知本协议书为预约合同性质，第11条有明确约定，后续签署正式的商品房买卖合同及相关补充协议，办理不动产权证书的相关事宜，后续具备签署正式合同并办理不动产证条件的情况下会签署正式的协议。再次，双方认购协议中明确约定，该认购协议的性质为定制合同，并非买卖合同，故不应当适用商品房买卖合同的相关法律规定。详见协议书第三段。2、原告主张返还购房款燃气接口费等无事实和法律依据。首先，双方签署的协议合法有效，且被告一并不存在违约行为，该合同应当继续履行，相反原告方却未按该协议履行相应的付款义务，存在违约。其次，被告天山公司实际收到的协议款项并非原告所诉的金额，天山公司会在后续举证质证中予以明确。3、被告二胡力军仅为黄洪涛与原告更名协议的中间人，其不应当承担共同退还的责任。4、原告方所主张的利息、房屋涨价损失、定金，无事实和法律依据。首先，被告一天山公司并不存在相应的违约行为，也不存在相应的过错。其次，假使存在相关违约或过错，原告方的主张也存在重复主张的问题。 被告胡力军辩称，1、关于此房屋起初是天山恒睿与黄洪涛签订的合同。2、2017年4月份，黄洪涛想卖，段丽欣想买，双方协商好后，要求胡力军办理天山更名手续及代收双方买房房款，天山更名手续走完后，胡力军将房款转至黄洪涛，将收据以及合同给段丽欣。3、胡力军代收的款项，并不是原告所诉讼的金额。4、段丽欣与黄洪涛之间的交易，胡力军只是负责他们天山的手续，不应该有连带责任。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告段丽欣作为甲方与被告河北天山恒睿房地产开发有限公司作为乙方于2017年4月27日签订《认购协议》，该协议约定本项目建设用地位于石家庄市栾城区，环城西路以西。该地块土地规划用途为工业用地，用于建设天山万创园项目众创中心、孵化器和园区配套设施。乙方在园区内所购买的房屋为Ｃ1座2层206号，建筑面积约80.15平方米（最终以政府房管部门出具面积为准）。房屋按建筑面积4700元／平方米，总房款共计人民币376705元，（大写计人民币：叁拾柒万陆仟柒佰零伍元整）。其中：339373.87元（不含税）,增值税税率11%，增值税37331.13元。1、乙方于2017年4月20日前向甲方支付订金：196705元（大写计人民币：壹拾玖万陆仟柒佰零伍元整）；2、剩余房款180000元（大写计人民币：壹拾捌万元整）乙方以银行按揭方式支付甲方。甲方将乙方所受让的建筑物于2018年12月31日向乙方交付。自本协议五条规定的最后交付期限届满且顺延期限终了之日起，甲方按日向乙方支付已付款万分之一的违约金。甲方向乙方正式交付建筑物后，乙方应按甲方和政府有关部门要求向甲方提供办理土地权属证书和房产证所需的全部资料（交易合同、公司章程、营业执照、且无论以个人购买或是法人购买，公司注册地必须为乙方所购本项目的注册地的相关资料及政府部门要求的其他资料）并按政府相关部门及甲方要求签署或补签有关合同及文件，在上述资料以及政府有关部门要求提交的其他资料全部提交并经政府有关部门认可后，甲方协助乙方办理不动产权证。该协议还约定其他内容。协议签订后，原告段丽欣于2017年4月15日向被告河北天山恒睿房地产开发有限公司交付房款196705元，被告河北天山恒睿房地产开发有限公司为原告段丽欣出具收款收据，该收款收据载明：“黄洪涛0075736更来，胡军”。原告段丽欣于2019年4月30日向被告河北天山恒睿房地产开发有限公司交付楼款15000元，原告段丽欣于2019年6月30日分别向被告河北天山恒睿房地产开发有限公司交付楼款8000元、7000元，原告段丽欣于2019年9月29日向被告河北天山恒睿房地产开发有限公司交付楼款15000元，原告段丽欣于2020年1月2日向被告河北天山恒睿房地产开发有限公司交付楼款15000元，原告段丽欣于2019年12月23日向被告河北天山恒睿房地产开发有限公司交付燃气接口费5000元。 黄洪涛于2017年4月9日向被告河北天山恒睿房地产开发有限公司提出更名申请，更名申请中载明黄洪涛于2016年9月25日同贵方（被告河北天山恒睿房地产开发有限公司）C1-206合同，合同大写金额叁拾柒陆仟柒佰零伍元整，截止2017年4月6日已付订金196795元，由于个人原因，将黄洪涛变更为段丽欣，已交订金196705元大写壹拾玖万陆仟柒佰零伍元整同意转为段丽欣的购房款，双方保证不会发生任何纠纷，并承诺在更名过程中及更名后双方发生一切纠纷与天山房地产开发集团有限公司无关。原买受人及更名后买受人均签名并书写身份证号码。 2017年4月10日原告段丽欣通过其名下中国建设银行账户向被告胡力军银行账户转账270000元，附言买房转业务经理胡力军。 原告段丽欣主张在2017年4月3日购房时向被告胡力军支付定金50000元，支付方式为现金，并提供胡军书写书民的收据及微信照片证明主张，被告胡力军辩称未收到50000元现金，该收据并非其本人所书写。 本案涉案房屋未交付原告段丽欣，天山万创园项目至起诉前未取得商品房预售许可证。被告胡力军自2014年入职被告河北天山恒睿房地产开发有限公司销售部工作，2017年在河北天山恒睿房地产开发有限公司万创园担任销售经理。 上述事实有《认购协议》、银行转账凭证、微信转账凭证、收款收据、更名申请、收据、庭审笔录等证据在案所证实。 本院认为，本案中原告段丽欣与被告河北天山恒睿房地产开发有限公司于2017年4月27日签订《认购协议》，该《认购协议》明确约定了商品房的具体位置、面积、价款、付款方式及时间等内容，具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告河北天山恒睿房地产开发有限公司已经按照约定收受了协议约定的购房款，该协议应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，被告河北天山恒睿房地产开发有限公司在没有取得商品房预售许可证等手续的情况下，擅自与原告段丽欣签订具有房产预售性质的协议，违反了上述的法律规定，且至本案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故应当认定该《认购协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告段丽欣主张被告河北天山恒睿房地产开发有限公司、胡力军承担共同退款责任，被告胡力军系被告河北天山恒睿房地产开发有限公司销售经理，原告段丽欣与被告河北恒睿房地产开发有限公司签订《认购协议》，被告胡力军系履行职务行为，由此产生的责任应由被告河北天山恒睿房地产开发有限公司承担，原告段丽欣要求被告胡力军承担退款责任，本院不予支持。因被告河北天山恒睿房地产开发有限公司收取原告段丽欣楼款共计256705元及燃气接口费5000元，故被告河北天山恒睿房地产开发有限公司应予返还原告段丽欣楼款256705元及燃气接口费5000元。 涉案房屋案外人黄洪涛于2016年9月25日与被告河北天山恒睿房地产开发有限公司签订《认购协议》，经被告河北天山恒睿房地产开发有限公司准许后更名为本案原告段丽欣，对于原告段丽欣支出的其他购房款，因与本案不是同一法律关系，原告段丽欣应另案处理。 关于原告段丽欣主张的利息损失，从双方签订的《认购协议》所载明的内容看，原告段丽欣对被告河北天山恒睿房地产开发有限公司在出卖本案房屋时尚未取得涉案房产预售许可证是知晓的，故原告段丽欣对由此可能导致合同无效所产生的风险应有所预期，对原告段丽欣主张的利息损失本院不予支持。 原告段丽欣要求被告河北天山恒睿房地产开发有限公司赔偿房屋涨价损失30000元，原告段丽欣对被告河北天山恒睿房地产开发有限公司在出卖本案房屋时尚未取得涉案房产预售许可证是知晓的，原告段丽欣对由此可能导致合同无效所产生的风险应有所预期，原、被告双方均存在过错，故对原告段丽欣要求被告河北天山恒睿房地产开发有限公司赔偿房屋涨价损失30000元的请求，对此不予支持。 原告段丽欣与被告河北天山恒睿房地产开发有限公司签订的《认购协议》无效，原告段丽欣主张双倍定金损失100989元，无事实和法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条判决如下： 一、被告河北天山恒睿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告段丽欣购房款256705元及燃气接口费5000元； 二、驳回原告段丽欣其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9450元，减半收取计4725元，被告河北天山恒睿房地产开发有限公司负担2613元，原告段丽欣负担2112元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张学伟 二〇二〇年七月二十七日 书记员  杨 璇