襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初367号原告：黄满满，女，1993年9月15日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：丁长富，湖北三国律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王吟龙，湖北三国律师事务所实习律师。一般授权代理。被告:陈继凯，男，1958年2月12日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被告：金长江，男，1954年6月24日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：张建军，湖北三顾律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：金长波，男，1958年9月15日出生，汉族，住襄阳市樊城区。系金长江弟弟。一般授权代理。第三人：王凯宾，男，1972年2月16日出生，汉族，住襄阳市襄城区。第三人:闵小芳，女，1975年3月10日出生，汉族，住襄阳市襄城区。系王凯宾之妻。原告黄满满与被告陈继凯、金长江,第三人王凯宾、闵小芳执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄满满及其委托诉讼代理人丁长富、王吟龙，被告金长江的委托诉讼代理人张建军、金长波，第三人王凯宾到庭参加诉讼。被告陈继凯，第三人闵小芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄满满向本院提出诉讼请求：1.请求判决终止对原告所购买房屋的执行。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月20日，王凯宾、闵小芳与黄满满签订《房屋买卖合同书》一份，约定将其共有的房屋一套（坐落于襄阳市××区××路海容·幸福里**，第********，房号为：2-1-32-3，面积为134.55平方米）出卖给黄满满，双方对房屋单价及付款方式等内容进行了约定。黄满满向王凯宾、闵小芳交付了购房款，王凯宾、闵小芳向黄满满交付了房屋，黄满满要求王凯宾、闵小芳协助办理房屋所有权转移登记手续及土地使用权变更登记手续，王凯宾、闵小芳因一手房产证未办，予以拖延。为解决房屋的过户问题，黄满满向襄城区法院起诉，要求判令王凯宾、闵小芳协助办理房屋及土地的过户手续，因王凯宾、闵小芳未办理一手房屋的房屋产权证及土地证，后经襄城区法院调解确认合同有效。在诉讼期间，黄满满申请对房屋进行了保全查封。2017年11月24日，贵院下达（2017）鄂0606执2451号之一《执行裁定书》，将黄满满购买的前述房屋予以查封。黄满满对该执行行为不服，提出执行异议申请，申请解除查封，并停止对黄满满已购买房屋的执行。贵院于2019年11月12日作出（2019）鄂0606执异266号《执行裁定书》，驳回了黄满满提出的异议请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，在贵院查封以前，黄满满早已签订了本案房屋的买卖合同，该合同经襄城区法院司法确认，并且已经装修居住该房屋数年之久，向物业服务公司交付了物业费，办理了小区的出入证，并且全额向王凯宾、闵小芳支付了购房款，该房屋只是没有办理过户登记手续。因为办理过户手续的问题，黄满满还到襄城区法院进行了诉讼，但是因为王凯宾、闵小芳没有办理一手房产证，导致法院无法进行处理。迫于无奈，黄满满只好代交了部分办证费用，代为办理一手房产证。导致不能办理过户手续，不是黄满满的原因，故根据前述规定，贵院对黄满满购买的房屋予以查封及执行均有误，应停止对该房屋的执行，为维护合法权益，故诉至法院。被告金长江辩称，黄满满起诉终止对其所购房屋的执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，人民法院查封被执行人王凯宾的房屋合法，请求人民法院依法驳回黄满满的诉讼请求。第三人王凯宾述称，房子原来是我与黄晓武借款的时候达成的以房抵债的协议，那时房产证未办理，2014年的时候我以房抵押向黄晓武借款60万元，那时拿购房合同及发票向黄晓武抵押的。后来没有还款，我用房屋还账卖给黄晓武。2017年才通知办房产证，我让黄晓武去幸福里办理。因为要转换房屋所有权人，所以一直没有办理。我与我妻子闵小芳是真心真意确确实实地把房子抵押给黄晓武的，这也是事实。被告陈继凯、第三人闵小芳未到庭，未答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：王凯宾购买坐落于襄阳市××区××·幸福里××单元××室（证号：00206076）的房屋，该房屋登记在开发商襄阳海容投资实业有限公司名下。2016年7月1日，王凯宾及其妻子闵小芳作为甲方，黄晓武作为乙方，签订《房屋转让合同书》，内容为甲方于2014年6月18日向乙方借款60万元，因甲方无力还款，自愿将位于襄阳市××区××·幸福里××单元××室的房屋作价68万元，清偿欠乙方的借款及利息。2016年7月20日，王凯宾、闵小芳作为出卖人甲方，与买受人乙方黄满满、关系人丙方黄晓武签订《房屋买卖合同书》，内容为甲方于2014年7月15日向丙方（乙方之父）借款60万元，现甲方将房屋出卖给乙方，由乙方向丙方支付前述的68万元购房款，冲抵甲方欠丙方的本息68万元整。三方当事人在本合同签名即视为交付购房款、冲抵欠款完成；甲乙双方当事人之间不再出具购房款收条；甲方与丙方双方不再出具还款收条，即为抵款68万元完毕。合同还对凭证及房屋交付、过户手续等进行了约定。合同签订后，黄满满将王凯宾、闵小芳诉至襄城区人民法院，请求二人协助办理涉案房屋的房屋所有权及土地使用权转移登记手续，该院于2016年8月26日立案受理。审理过程中，经襄城区人民法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，该院于2016年10月28日作出（2016）鄂0602民初1958号民事调解书，内容为黄满满与王凯宾、闵小芳于2016年7月20日签订的房屋买卖合同为有效合同。2016年8月23日，涉案房屋的物业管理公司湖北幸福怡家物业服务有限公司发出《收楼文书签收单》，黄满满在该签收单上签字，确认收到《临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》、《装修施工许可证》、业主手册等收楼文书。因房屋实测面积134.41平方米，与约定面积134.55平方米存在误差，出卖人需退还房屋价款566元，黄满满替王凯宾在《商品房面积误差处理协议》上签字，王凯宾对此无异议。黄满满为证明自己在涉案房屋居住，向本院提交一组涉案房屋的收据，其中三张为襄阳海容投资实业有限公司于2016年8月23日收取的维修基金8065元，所有权转移登记费、土地证工本费及测绘费共计190元，天然气装置费260元，交款单位为王凯宾。其余票据为湖北幸福怡家物业服务有限公司所出具，交款人均为黄满满，分别为2016年8月23日交纳的生活垃圾处置费130元；2016年8月24日交纳的建筑垃圾清运费269元、水费45元、出入证工本费40元；2017年1月1日交纳的生活垃圾处置费和物业管理费2260.92元，收据备注为业主黄满满通过APP预交1年费用。黄满满另提交两张增值税发票，为黄满满于2016年8月23日、2017年1月1日交纳的物业管理费3876元和2216.14元。2019年4月17日，王凯宾与黄晓武的妻子严红签订《办理税务事项授权委托书》，内容为王凯宾委托严红到主管税务机关办理涉案房屋税务事宜。相关税费交纳完毕后，王凯宾将涉案房屋买卖契税及权利、许可证照完税证明，销售不动产统一网络发票、增值税普通发票交给黄满满，让其办理房屋产权登记。陈继凯与金长江、王凯宾民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月8日作出（2017）鄂0606民初1845号民事判决书，判决金长江、王凯宾共同偿还陈继凯借款本金60万元及利息。判决生效后，陈继凯申请强制执行，本院于2017年11月24日作出（2017）鄂0606执2457号之一执行裁定书，裁定查封坐落于襄阳市××区××·幸福里××单元××室（证号：00206076）的房产。上述房屋被查封后，黄满满向本院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封，并停止对涉案房屋的执行。本院经审查，于2019年11月12日作出（2019）鄂0606执异266号执行裁定书，裁定驳回黄满满的异议请求。黄满满遂提起执行异议之诉。2020年7月2日上午，本院对涉案房屋进行现场勘验，该房屋居住黄满满一家三口，家居设施齐全，生活用品齐备。经向物业公司询问，其工作人员称涉案房屋的业主为黄满满，房屋系黄满满装修，并交纳物业管理费，向本院提交一份《装饰装修管理服务协议（业主）》，该协议签订于2016年8月24日，乙方业主落款为“黄晓武代黄满满”。为证明王凯宾向黄晓武借款的真实性，黄满满向本院提交《借款合同书》一份，内容为王凯宾为保证生意正常运转向黄晓武借款60万元，借款期限自2014年6月18日起至2014年9月17日止，月息4%，吴兴兵对该借款承担连带保证责任。该《借款合同书》签订于2014年6月18日，黄晓武、王凯宾、吴兴兵均在该合同书上签字。2014年6月18日，黄晓武的妻子严红向王凯宾转账30万元，提供银行卡取款凭条和银行交易明细清单为证；同日，黄晓武的嫂子范修琴的账户转出10万元，提供银行交易明细清单，该清单未显示转入方信息，范修琴称系黄晓武向其借钱，让其转入吴兴兵的银行账户，吴兴兵为王凯宾公司的法律顾问，其认可收到该款项，称是王凯宾向黄晓武所借款项。另外20万元，黄晓武的堂弟黄小勇称是黄晓武需要用钱，其与黄晓武一起在大庆××路农业银行将20万元现金交付给了吴兴兵，吴兴兵称黄小勇带的20万元现金直接交给王凯宾了。2014年6月18日，王凯宾出具《借条》一份，内容为：“今借到黄晓武人民币陆拾万元整，即币￥600000.00元，三个月还款。”本院认为，本案系执行异议之诉,双方的争议焦点为黄满满对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉案房屋虽登记在开发商襄阳海容投资实业有限公司名下，王凯宾购买后，又于2016年7月20日通过与黄满满签订《房屋买卖合同书》，将该房屋出售给黄满满，以抵偿欠黄晓武的借款本金及利息共计68万元。合同签订后，黄满满已自行装修并居住至今。因王凯宾未协助其办理不动产权登记，黄满满将王凯宾及其妻子闵小芳诉至襄城区人民法院，该院受理后，于2016年10月28日调解确认黄满满与王凯宾、闵小芳于2016年7月20日签订的房屋买卖合同为有效合同。以上事实证明在本院查封涉案房屋前，王凯宾、闵小芳已与黄满满通过签订房屋买卖合同，并通过抵偿黄晓武借款的方式取得了涉案房屋，并实际占有且居住至今，该房屋买卖合同经襄城区人民法院调解确认有效，且并无证据证明黄满满因自身原因未办理过户登记。黄满满对涉案房屋提出的异议，已满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，故其权利足以排除执行，对黄满满的诉讼请求，本院依法予以支持。被告陈继凯、第三人闵小芳未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决如下：停止对位于襄阳市樊城区春园西路海容·幸福里二期2幢1单元32层3室房屋（证号：00206076）的强制执行，并解除查封。案件受理费10600元，由被告陈继凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  张武英人民陪审员  刘 宁人民陪审员  周 英二〇二〇年七月二十九日法官助理程丽丽书记员杨逢阳