湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初648号原告：舒来红，女，1969年6月24日出生，汉族，户籍地湖北省通城县。委托诉讼代理人：周静雯，湖北万泽律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陆义方，湖北万泽律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉市汉阳区汉府上院业主大会业主委员会。住所地：湖北省武汉市汉阳区十里铺汉府上院。负责人：周德胜，该业主委员会主任。被告：武汉名都物业管理有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区友谊大道**友谊国际广场D+公馆****。法定代表人：付毅敏。原告舒来红与被告武汉市汉阳区汉府上院业主大会业主委员会（以下简称汉府上院业委会）、被告武汉名都物业管理有限公司（以下简称名都物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舒来红的委托诉讼代理人周静雯、陆义方，被告汉府上院业委会主任周德胜、被告名都物业公司的法定代表人付毅敏到庭参加诉讼。本案因其他不可抗力扣除审限76天，现已审理终结。原告舒来红向本院提出诉讼请求：1、判令撤销被告汉府上院业委会选聘被告名都物业公司为武汉市汉阳区十里铺汉府上院小区物业服务企业的决定；2、判令撤销两被告于2018年7月11日签订的《武汉市物业服务合同》；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告系汉阳区十里铺汉府上院小区业主。2016年11月27日，经小区业主大会投票表决，武汉市鹤园物业管理有限公司（以下简称鹤园物业公司）被选聘为小区物业服务企业。次日，被告汉府上院业委会与鹤园物业公司签订了《武汉市物业服务合同》，合同约定的服务期限3年，自2016年12月1日至2019年11月30日。2018年7月11日，在原物业合同履行期内，被告汉府上院业委会未经过小区业主大会表决，自行决定将小区物业服务企业更换为被告名都物业公司并与之签订了《武汉市物业服务合同》，且未予以公示。原告直至2019年1月才得知被告擅自更换了小区物业服务企业。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据上述规定，被告汉府上院业委会擅自决定更换小区物业服务企业的行为违反了法律规定，侵犯了原告的知情权和小区的管理秩序，应当予以撤销。在该决定下，两被告签订的《物业服务合同》也应予以撤销。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告汉府上院业委会辩称：1、鹤园物业公司系经汉府上院业主大会按法定程序选聘，并签订了物业服务合同。2017年12月鹤园物业公司更名为名都物业公司。因名都物业公司与鹤园物业公司的法定代表人都是付毅敏，且物业服务工作团队没有变动，被告认为是更名。以上事务均系上一届汉府上院业委会任职期间处理。上一届业委会于2017年8月解散，此后小区一直处于无业委会状态。本届业委会成立时间为2018年5月。本届业委会任职期间，名都物业公司已在小区内服务了一年多时间，不存在更换业委会的事实；2、汉府上院业委会在与名都物业公司签合同时严格按照国家法定规章进行，首先由业委会讨论决定，在小区内和小区业主群内两次公示签合同的公告和说明达一个月之久，并将工作中的公告说明等文件交社区备案存档；3、本届业委会成立之时，前业委会欠名都物业公司几万元，经业委会努力小区管理走上正轨，业委会认为只有与名都物业公司签合同才是对小区有利的选择，并要求名都物业公司出资48,000元，筹集几十万资金为小区重新安装高清监控，为电梯机房安装空调，翻修破损道路，为小区单元门安装钢化玻璃安全棚，为小区业主争取利益，得到绝大多数业主的肯定；4、原告并无证据证实其合法权益受到了侵害。综上所述，被告汉府上院业委会认为应当驳回原告诉讼请求。被告名都物业公司辩称：2017年3月，鹤园物业公司因管理及财务原因，公司一分为二，新成立了名都物业公司。将汉府上院小区划入名都物业公司管理，鹤园物业公司在汉府上院小区的债权债务、财产权及物业服务合同中约定的所有权利一并转给名都物业公司，原物业管理团队不变，合同条款不变。鹤园物业公司在汉府上院小区提供物业服务时所产生的所有收益归名都物业公司所有，债务由名都物业公司承担。鹤园物业公司不再承担任何责任。鹤园物业公司将拆分事宜分别向汉府上院业委会及汉阳区赫山社区报告，由名都物业公司履行原物业服务合同的权利和义务。经汉府上院业委会在小区公示无异议后，汉府上院第三届业委会与名都物业续签了物业服务合同。本院审理认定事实如下：武汉市汉阳区汉府上院小区为武汉市汉阳区江汉二桥街所辖小区，其房屋开发商为武汉京楚置业有限公司，物业管理区域总建筑面积64,916.16平方米，物业管理区域专有部分总建筑面积54,324.78平方米。2013年11月5日，原告舒来红与武汉市京楚置业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买汉府上院第1幢1层04号房（合同备案号阳120049264），成为汉服上院小区业主。该商品房的用途为商业服务，建筑面积共30.54平方米。原告舒来红与案外人连金生签订《租赁合同》，将上述商铺出租给连金生作为商业经营用途。2017年12月24日，该商铺向名都物业公司缴纳2017年物业费1,099元。2019年1月17日，该商铺向名都物业公司缴纳2018年物业费1,008元。2018年8月23日，该商铺向名都物业公司缴纳电费895元。2016年11月27日，经汉府上院业主大会投票表决，鹤园物业公司得票325票，满足业主大会“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”要求，被选聘为汉府上院物业管理服务企业。次日，汉府上院业委会与鹤园物业公司签订了《武汉市物业服务合同》1份，约定了汉府上院物业服务事宜。签订合同时，鹤园物业公司法定代表人系付毅敏。2017年2月24日，名都物业公司成立，法定代表人系付毅敏。2017年3月1日，在付毅敏同时作为鹤园物业公司及名都物业公司的法定代表人的情况下，鹤园物业公司作为甲方，名都物业公司作为乙方，共同签订《武汉市汉阳区汉府上院小区物业服务合同转让协议》1份，约定甲方因管理及财务原因需将汉阳区汉府上院小区物业服务合同转让给乙方管理，乙方同意接受转让。转让合同必须征得汉府上院业委会同意。甲方在汉府上院小区所有的财产权、债权、债务及物业服务合同中约定的所有权利义务一并转给乙方。乙方在汉府上院小区提供物业服务所产生的所有收益归乙方所有，债务由乙方承担等。鹤园物业公司、名都物业公司均在该协议上加盖公章。2018年6月，汉府上院第三届业委会在小区内张贴公告，告知业委会准备与名都物业公司签订合同，并将公告交武汉市汉阳区江汉二桥街赫山社区居民委员会报备。2018年7月11日，汉府上院业委会与名都物业公司签订《武汉市物业服务合同》1份，约定了汉府上院物业服务事宜，其中物业服务合同期限为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日。现原告舒来红作为小区业主，认为汉府上院业委会与名都物业公司于2018年7月11日签订的《武汉市物业服务合同》，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，决定选聘物业服务企业未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，要求撤销被告汉府上院业委会选聘被告名都物业公司为武汉市汉阳区十里铺汉府上院小区物业服务企业的决定以及两被告于2018年7月11日签订的《武汉市物业服务合同》。上述事实，有原告舒来红提交的《武汉市商品房买卖合同》复印件1份、房产查询单原件1份；《汉府上院小区物业管理中标通知书》复印件1份、《武汉市物业服务合同》复印件2份、《租赁合同》原件1份、湖北增值税普通发票手机截图1份。被告汉府上院业委会提交的鹤园物业和名都物业的营业执照复印件各1份、业委会成立备案表复印件1份、公示复印件2份、业委会讨论记录复印件1份。被告名都物业公司提交的鹤园物业和名都物业的营业执照复印件各1份，对社区的报告复印件1份。转让协议复印件1份、《武汉市物业服务合同》复印件2份，物业费发票复印件2份、电费发票复印件1份等证据证实，足以认定。被告汉府上院业委会提交的小区业主和门栋保洁员证明原件各1份、部分业主书面证明材料1份，因出具证明的人员并未到庭接受质询，本院对上述证据的证明内容不予采纳。被告名都物业公司提交的物业费发票2份，电费收据1份，虽逾期提供，但该证据与案件基本事实有关，本院予以采纳。对于其逾期举证的行为，本院予以训诫。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意”；国务院《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业……”。故选聘物业服务企业应由全体业主共同决定，而非业委会决定。本案中，鹤园物业公司成立于2000年5月23日，名都物业公司成立于2017年2月24日，鹤园物业公司与名都物业公司均具有不同的主体资格，属于两个不同的民事主体，并非仅为公司名称发生变化。故被告汉府上院业委会认为名都物业公司系鹤园物业公司更名的观点，本院不予采信。合同变更并非消灭原合同，设立新合同，而仅仅是在原合同继续存续的基础上对原合同某些权利义务内容作出修改，合同的变更只能是内容的改变而不包括主体的变化。被告汉府上院业委会在其与鹤园物业公司签订的合同尚未到期的情况下，与名都物业公司签订的《武汉市物业服务合同》，属于新签订的合同，并非原合同的变更。故名都物业公司取代鹤园物业公司，成为汉府上院小区物业服务企业，仍应当符合法定的选聘程序。现汉府上院业委会既不是采用集体讨论形式由业主到场表决同意，也不是采用书面征求意见方式向全体业主发送和收回选票，而是简单的通过在小区内张贴公告的方式征求意见，且业主意见缺乏选票佐证，故汉府上院业委会认为选聘程序合法的答辩观点，本院不予支持。现汉府上院业委会与名都物业公司于2018年7月11日签订的《武汉市物业服务合同》，未经法定的选聘程序，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”之规定，汉府上院业委会在未经法定选聘程序的情况下与名都物业公司签订了物业服务合同，原告舒来红为业主，如果该决定确有侵害其合法权益的情况，可以在法律规定时间内请求撤销业主委员会的选聘物业公司的决定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。知道是指有直接证据可以证明行为人已经知道；应当知道是指尽管行为人否认自己知道，但可通过其他已知事实，按照一般人的普遍认知能力可以推断出行为人应当知道，即为“应当知道”。本案中，汉府上院业委会于2018年6月在小区内张贴公告，告知业主将与名都物业签订合同，并将该公告提交武汉市汉阳区江汉二桥街赫山社区居民委员会备案。原告舒来红作为该小区业主，其至迟应当于此时知道业委会作出的决定。结合原告舒来红于2017年12月24日向武汉名都物业管理有限公司缴纳物业费1,099元，于2018年8月23日向武汉名都物业管理有限公司缴纳电费895元的事实。原告陈述其于2019年1月缴纳物业费时才知道小区物业服务企业变更为武汉名都物业管理有限公司，本院不予采信。原告舒来红于2020年1月2日向本院缴纳诉讼费，起诉行使业主撤销权已经超过一年的时间，其撤销权因除斥期间经过而消灭。同时，原告舒来红也并未提交任何证据，证实被告汉府上院业委会作出的选聘物业公司的决定对其合法权益造成侵害的事实。综上，对原告舒来红的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张撤销被告汉府上院业委会与被告名都物业公司签订的物业服务合同的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，是对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。本案中，原告舒来红并非被告汉府上院业委会与名都物业公司签订的《武汉市物业服务合同》中合同相对人的任何一方。且从本案现有证据来看，该合同并不具有上述法律规定的可撤销情形。故原告舒来红要求撤销被告汉府上院业委会与名都物业公司签订的《武汉市物业服务合同》的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条一款第（四）项、第七十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条、第一百二十五条之规定，判决如下：驳回原告舒来红的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告舒来红负担（已缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  祝旖旎二〇二〇年七月六日法官助理龚平怡然书记员唐新悦