北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初22359号原告：北京市海淀区铸钢厂，住所地北京市海淀区白家疃村东口。法定代表人：王鑫，经理。委托诉讼代理人：邓沐，北京国同金律师事务所律师。被告：北京金辉国际旅行社有限公司，住所地北京市海淀区阜成路21号。法定代表人：李书文，董事长。委托诉讼代理人：孙潇，北京市乾坤律师事务所律师。原告北京市海淀区铸钢厂（以下简称铸钢厂）与被告北京金辉国际旅行社有限公司（以下简称金辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告铸钢厂委托诉讼代理人邓沐与被告金辉公司委托诉讼代理人孙潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铸钢厂向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方2012年12月6日签订的《预付补偿款协议书》；2、被告返还原告给付的补偿款300万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年1月1日，原告铸钢厂（甲方）与被告金辉公司（乙方）就乙方承租甲方北京市海淀区温泉镇自家疃东口×1号院内建筑面积8000平方米厂房和近50亩场地签订《租赁协议》。租赁协议签订后，被告在承租期间未取得建设审批的情况下陆续在租赁场地内新建了部分建筑。2011年底，被告未经原告同意情况下擅自对场地西北角的厂房进行改建，经现场勘验，该建筑主体存在破坏、拆除情况，并加建钢结构二层。在被告改建过程中，原告多次进行阻止。2012年4月23日，海淀区城管大队对涉案院内建新的钢结构二层房屋进行现场勘验测量，并拍照取证。同年8月14日，该城管大队作出京海城管罚字[2012]320401号公告，认定上述房屋属于违法建设。2012年9月8日，原告在涉案场地发出通告，要求被告不得进行房屋建设和房屋改造及修缮工作。为确保原告财产和广大商户及购物人员的安全，原告要求被告清退商户并于9月11日将市场关闭。因被告清退商户工作不力，为确保人民生命财产不遭受侵害。原告寻求与被告通过协商协议解除租赁合同事宜。双方于2012年12月6日签订一份《预付补偿款协议书》。依该意向书约定：鉴于甲乙双方共知的原因，双方本着公平、合理、平稳和谐的原则，为终止双方2008年1月1日签订的租赁协议而做前期准备工作。乙方已于2012年9月起开始腾退商户，同时甲方协助乙方做好市场的腾退工作及后续遗留问题的处理。乙方在承租期间自建了一些平房，并修建了道路、供水等地上附属物及设施。甲方认可以上事实，同意支付乙方一定款项作为乙方终止协议的补偿。由于善后工作还没有最终完成，地上物评估报告也没有最终确认，考虑到乙方为腾退市场和善后工作确己付出一些成本，为更好地协助乙方彻底完成所有善后处理工作，甲方同意先行支付乙方人民币300万元，用于加快善后处理速度。待最终补偿款确定后，双方签订终止租赁协议之时，将该预付款从总补偿款中扣除。该笔补偿款将本协议签订之日起七日内一次性支付给乙方。上述预付补偿款协议签订后，原告向被告支付300万元。被告获得该款后便不再进行清退工作，而提出由原告负责清退及承担金辉公司巨额补偿款等多项无理要求。同时，原被告双方也无法对协商解除租赁合同的具体内容达成一致，双方拟协商解除租赁合同的工作终止。2013年4月原告诉至北京市海淀区人民法院，要求判决解除原被告2008年1月1日签订的租赁协议。2013年10月北京市海淀区人民法院做出（2013）海民初字第18721号民事判决书，判决解除原被告于2008年1月1日签订的租赁协议。2013年11月19日，北京市第一中级人民法院做出（2013）一中民终字第13176号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。生效判决认定“诉争房屋建筑主体和承重结构在金辉公司承租使用期间遭到擅自变动，已经对诉争房屋造成严重损害，同时，也严重损害了房屋价值，侵害了铸钢厂的重大物权利益，铸钢厂理应依据《合同法》第219条之规定获得针对双方《租赁协议》的法定解除权”。2013年11月，原告向北京市海淀区人民法院起诉被告将北京市海淀区温泉镇自家疃东口×1号院内房屋和场地交还给我厂。2014年12月24日，海淀区人民法院作出（2014）海民初字第00504号民事判决书，判决金辉公司于本判决书生效后十五日内腾退承租的北京市海淀区温泉镇自家疃东口×1号院内房屋和场地交还给铸钢厂。金辉公司不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2014年7月29日，一中院作出（2014）一中民终字第04630号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告认为，原被告双方所签订房屋和场地《租赁协议》已经人民法院生效判决解除，房屋和场地亦由生效法院判决交还原告。双方2012年12月6日所签订《预付补偿款协议书》拟协商解除租赁合同虽签订但未继续履行，且双方通过协商解除之目的己不可能实现。该预付款补偿协议应解除，被告应返还原告所支付的300万元。为维护原告合法权益，特诉至法院。金辉公司辩称，一、涉诉合同《预付补偿款协议书》为独立合同。1、《预付补偿款协议书》合同目的明确，权利义务具体，合同的生效与履行均不依附于其他合同。涉诉合同中，合同目的是完成市场腾退工作，起因是原告向我方告知该地区要被政府征收征用。甲方即铸钢厂支付300万元费用，乙方即金辉公司完成腾退善后工作。合同于2012年12月6日签字盖章后生效，并随即开始履行。该合同最终目的是乙方协助甲方清退商户，无论前租赁协议的“终止”是通过法院判决解除、双方协商解除等途径，均不影响该协议的效力与履行。2、《预付补偿款协议书》合同性质并非《租赁合同》，原告案由错误。涉诉合同内容上与原租赁合同不相关，时间上在原租赁合同被解除之前，与原租赁合同并无关系。二、涉诉合同不具法定解除情形，不应解除。1、该合同最终目的是协助清退商户，该项工作已于2014年完成，合同目的已经达到。根据合同法第九十四条关于合同法定解除权之规定，涉诉协议不具有因不能实现合同目的的法定解除情形，不应解除。2、被告积极履行《预付补偿款协议书》，原告提出被告清退不力和获取补偿款后不再进行清退工作，无事实依据。首先，协议中原告认可被告前期工作，被告自2012年8月20日接到《通告函》，与原告沟通后随即开展清退工作，协议书签订日期为2012年12月6日，之后的若干年內，被告一直垫资进行工作，即使自2013年4月原告和我方因原租赁合同开始诉讼，我方也没有停止履行协议，证据为2013年12月、2014年3月、4月、8月均有清退商户并签订解约书。自2012年9月开始被告做了大量工作，包括通知商户、与商户协商解约、发放解约赔偿金、退还租金和定金、协助商户搬离等。并且支付解约补偿金、管理费用、人工费用至少445万余元，远超原告预付补偿款数额。根据合同法第九十四条关于合同法定解除权之规定，涉诉合同不具有因被告延迟履行造成的法定解除情形，不应解除。三、被告以北京绿色温泉农副产品零售市场有限公司（以下简称“绿色市场”）名义履行涉诉合同，原告知情并认可。绿色市场为法人独资公司，股东是全辉公司，控股比例100%。该公司设立于2008年8月6日，是金辉公司依据租赁合同为承办农贸市场而成立的管理公司，原告清楚知晓并认可，在《预付补偿款协议书》中认可被告已于2012年9月开始以绿色市场作为清退执行方清退商户。综上所述，原告将不具主从关系的合同混为一谈，其起诉书中所列举的一系列判决书，判决內容为解除原租赁合同、我方搬离承租场地，合同解除后后续如何解决，我方多次找原告协商未果，原告单方面想当然的断定我方赔偿责任，试图毁约其他协议，是不诚信的行为。被告金辉国旅作为民营企业，现金流非常紧张，自2012年来，为了依约履行《预付补偿款协议书》并保护次承租人小型摊位商户的利益，大量垫资履约，损失惨重。正是因为被告认为诚信履约是商事行为原则，且相信即使对方违约，也有司法作出公正裁判，所以我们顶着压力积极履约。因原告原因造成的我方损失，我们将另行起诉。所以，答辩人认为《预付补偿款协议书》为独立合同并已经履行完毕，不具有法定解除情形，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月1日，铸钢厂（甲方）与金辉公司（乙方）签订租赁协议，该协议约定：甲方将坐落于北京市海淀区温泉镇白家疃东口×1号院，现有建筑面积8000平方米左右，场地近50亩出租给乙方，用于承办农贸市场。乙方在租用期间内要确保甲方留守处办公用房。租期自2008年元月1日起至2038年12月31日止，租期30年。年租金为30万元，每年递增2%，以此类推，每年分两次付清，每半年付50%。乙方在本协议期内可根据经营需要对租赁房屋进行升级改建，改建增加的建筑面积产权归乙方所有，承建费由乙方承担。乙方根据经营需要在租赁的场地上进行新的建设，新建设的房屋及设施产权归乙方所有。如在协议期内发生国家征地甲乙双方终止协议，互不负赔偿责任，乙方投资改建及扩建的房屋、设施及全部营业损失等补偿费用归乙方所有。在租赁期间内，乙方在场内所建房屋产权归乙方所有，建筑审批手续乙方办理，甲方协助。乙方在合同期满后，所建房屋交付给甲方，甲方不承担赔偿责任，如因审批手续不全出现政府执法部门查封、拆除情况，所形成的损失由乙方自行承担。乙方在甲方原有房屋的改造须经甲方同意，并由书面文件经双方签字后方可进行，其改造的项目产权归乙方所有。协议签订后，金辉公司在未取得建设审批的情况下陆续在租赁场地内新建了部分建筑。2011年底，金辉公司对租赁场地西北角的建筑进行改建，经现场勘验，该建筑主体存在破坏、拆除情况，并加建钢结构二层。在金辉公司改建过程中，铸钢厂进行阻止。2012年铸钢厂在涉案场地发出通告，要求严禁进行房屋建设和房屋改造及修缮工作。同年4月23日，海淀区城管大队对涉案院内于2012年1月新建的钢结构一处二层房屋进行现场勘验测量，并拍照取证。同年8月14日，海淀区城管大队作出京海城管罚字[2012]320401号公告，认定上述房屋属违法建设。2012年12月6日，铸钢厂（甲方）与金辉公司（乙方）签订《预付补偿款协议书》，该协议书约定：鉴于甲乙双方共知的原因，甲方双方本着公平、合理、平稳和谐的原则，为终止双方于2008年1月1日签订的租赁协议而做前期准备工作。乙方已于2012年9月起开始腾退商户，同时甲方协助乙方做好市场的腾退工作及后续遗留问题的处理。乙方在承租甲方土地期间在其上自建了一些平房，并修建了道路、供水等地上附属物及设施。甲方认可以上事实，同意支付乙方一定款项作为乙方终止协议的经济补偿。由于善后处理工作还没有最终完成，地上物评估报告也没有最终确认，考虑到乙方为腾退市场和善后处理工作确已付出一些成本，为更好地协助乙方彻底完成所有善后处理工作，甲方同意先行支付乙方人民币300万元，用于加快善后处理速度。待最终补偿款确定后，双方签订终止租赁协议之时，将该预付款从总补偿款金额中扣除。该笔补偿款将在本协议签订之日起七日内一次性支付给乙方。《预付补偿款协议书》签订后，铸钢厂给付金辉公司预付款款项300万元，并拆除了部分金辉公司新建的建筑物。2013年，铸钢厂起诉金辉公司，要求判令解除铸钢厂与金辉公司于2008年1月1日签订的租赁协议并要求金辉公司将北京市海淀区温泉镇白家疃东口×1号院内违章建筑拆除将房屋和场地交还铸钢厂。一审法院经审理认为“涉案场地无法满足原约定开办农贸市场的用途，且金辉公司在铸钢厂阻止的情况下仍对租赁场地西北角建筑物进行改建，并对建筑主体进行了破坏拆除，故铸钢厂有权解除合同。金辉公司并未提出反诉，故解除后果应在本判决生效后再行一并解决。”，做出（2013）海民初字第18721号民事判决书，判决解除双方的租赁协议，驳回铸钢厂的其他诉讼请求。双方对一审不服均提起上诉，二审经审理认为“诉争房屋建筑主体和承重结构在金辉公司承租使用期间遭到擅自变动，已经对诉争房屋造成严重损害，同时也严重损害了房屋价值，侵害了铸钢厂的重大物权利益，铸钢厂理应依据《合同法》第219条之规定获得针对双方《租赁协议》的法定解除权。因铸钢厂要求金辉公司将房屋和场地交还一节与合同解除后续事宜一并解决较为妥当，故本院对铸钢厂该项上诉请求不予支持。”，做出（2013）一中民终字第13176号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2014年，铸钢厂起诉金辉公司要求金辉公司将北京市海淀区温泉镇白家疃东口×1号院内房屋和场地交还并拆除该院内2号厂房（铸钢车间）内加建钢结构二层。该案审理中，就对场地内房屋的实际使用情况，金辉公司主张将承租的场地及房屋无偿交由北京绿色温泉农副产品零售市场有限公司使用，北京绿色温泉农副产品零售市场有限公司又将房屋租给北京叶茂圣繁经贸有限公司、王万平、赵鹏、续淑萍、房建等十余家商户。经现场勘验，北京市海淀区温泉镇白家疃东口×1号院内主要建筑为南侧涂层车间、西侧铸钢厂厂房（二层为金辉公司加建钢结构）及厂房后二层楼及东侧食堂，院落大门上锁由铸钢厂工作人员控制，院内有铸钢厂及金辉公司工作人员值守，无第三方实际经营情况，房屋内存放部分第三方物品。另查北京绿色温泉农副产品零售市场有限公司与赵鹏、续淑萍、房建、王万平等商户租赁合同纠纷已经诉讼，现相关法院判决已生效，对应租赁合同已经不再继续履行。北京绿色温泉农副产品零售市场有限公司与北京叶茂圣繁经贸有限公司因纠纷曾提起诉讼，后撤诉。就铸钢厂与金辉公司《预付补偿款协议书》的履行情况，铸钢厂给付金辉公司300万预付款后，双方对后续补偿问题至今未协商一致，双方均主张对方委托了评估单位对增建房屋造价进行鉴定，但均未提供证据，亦未见相关评估委托及评估结果。金辉公司主张因根据《预付补偿款协议书》补偿结果尚未确定故无法腾退。本院经审理认为“铸钢厂与金辉公司于2008年1月1日前签订租赁协议，由金辉公司承租位于北京海淀区温泉镇白家疃东口×1号院内房屋，现经生效法院文书确定该租赁协议已经解除，故金辉公司理应腾退承租院落及房屋。因双方签订租赁协议时约定金辉公司可以在承租场地根据经营需要对租赁房屋进行升级改建，且双方签订《预付补偿款协议书》亦确定铸钢厂认可金辉公司在承租土地期间在其上自建了一些平房并修建了道路、供水等地上附属物及设施，故铸钢厂要求金辉公司将北京市海淀区温泉镇白家疃东口×1号院内2号厂房（铸钢车间）内加建钢结构二层拆除一节，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。”作出（2014）海民初字第00504号民事判决书，判决：“一、北京金辉国际旅行社有限公司于本判决生效后十五日内腾退承租的北京市海淀区温泉镇白家疃东口×1号院内房屋和场地交还北京市海淀区铸钢厂；二、驳回北京市海淀区铸钢厂要求北京金辉国际旅行社有限公司将北京市海淀区温泉镇白家疃东口×1号院内2号厂房（铸钢车间）内加建钢结构二层拆除等诉讼请求。”金辉公司对一审判决不服提出上诉，二审经审理认为“本案所涉租赁合同已经生效判决确认解除，根据法律规定，出租人铸钢厂可以要求金辉公司腾退租赁场地，承租人应无条件腾退。至于承租人称尚有几家次承租人还在使用，不能作为其不予腾退的理由，况且合同解除至今已经有足够时间解决次承租人的腾退问题，故金辉公司的上诉理由不能成立。至于金辉公司上诉所称的尚有补偿问题未予解决，亦不能作为其不腾退租赁场地的理由，补偿问题双方可另行解决。”作出（2014）一中民终字第04630号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。之后，涉案院落已由金辉公司腾退并交还给了铸钢厂。2015年，金辉公司将铸钢厂诉至本院，要求铸钢厂赔偿其经营损失1200万，自建房屋及设施费用2963万元及由于被告单方要求解除合同给其造成的经济损失400万元。本院经审理作出（2015）海民初字第14159号民事判决书，判决如下：一、北京市海淀区铸钢厂于本判决生效后十日内补偿北京金辉国际旅行社有限公司自建房屋及设施费用人民币三十五万元；二、驳回北京金辉国际旅行社有限公司的其他诉讼请求。金辉公司及铸钢厂对该判决均不服并提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理作出（2019）京01民终810号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本案庭审中，金辉公司提交了商铺解约书、市场场地租赁合同、民事判决书、工资单、薪资表等若干证据，证明其公司如《预付补偿款协议书》中所述，自2012年9月开始为了清退租户做了大量工作，包括通知商户、与商户协商解约、发放解约赔偿金、退还租金和定金、协助商户搬离等，并证明其公司花费大量钱款用于解约补偿金、管理费用、人工费用的支出。庭审中，双方均认可金辉公司于2014年完成了全部腾退商户工作。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的《预付补偿款协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格依据协议履行各自义务。根据该协议约定内容可知，该协议签订背景是“为终止双方于2008年1月1日签订的租赁协议而做前期准备工作”，而合同目的是铸钢厂在考虑到金辉公司已于2012年9月起开始腾退商户并为腾退和善后工作确已付出相当成本，先行支付金辉公司300万元，以协助金辉公司加快处理速度，从而彻底完成所有腾退商户及善后工作。上述协议签订后，铸钢厂依约支付了300万元，金辉公司继续进行包括通知商户、与商户协商解约、发放解约赔偿金、退还租金和定金、协助商户搬离等腾退商户及善后工作，并为此花费了大量钱款，最终于2014年完成了全部腾退商户工作。故，该协议已经履行完毕，合同目的已经实现。综上，双方均已依约履行了各自合同义务，合同目的已经实现，在此情况下铸钢厂以该合同目的无法实现为由要求解除该协议并要求金辉公司退还300万元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回北京市海淀区铸钢厂的全部诉讼请求。案件受理费30800元，由北京市海淀区铸钢厂负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  周志辉审判员  胡喜辉审判员  陈迎宾二〇二〇年七月十六日书记员  陈雅楠