福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初277号 原告：福建大成物业服务有限公司，住所地福建省三明市梅列区乾龙新村****（时代锦园物业服务中心）,统一社会信用代码91350402699040507D。 法定代表人：卓超，总经理。 委托诉讼代理人：卓健洋，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：林燕榕，女，该公司员工。 被告：游爱辉，女，1979年11月30日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 原告福建大成物业服务有限公司（以下简称大成物业公司）与被告游爱辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大成物业公司的委托诉讼代理人林燕榕到庭参加诉讼，被告游爱辉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大成物业公司向本院提出诉讼请求：1.游爱辉立即支付2016年1月1日至2019年3月31日物业服务费3514.6元;2.游爱辉立即支付公摊水电费602元（其中电费从2014年12月9日开始计算，水费从2012年12月1日开始计算，均计算至2019年3月31日，已扣除返还的公摊水电周转金300元）；3.游爱辉立即支付逾期付款违约金5776.8元（以十个工作日后应付的物业服务费，按日千分之三，从2016年3月1日起计算至实际付款之日止）。诉讼过程中，大成物业公司变更第二项诉讼请求为：游爱辉立即支付公摊水电费319.9元（其中电费从2015年12月2日开始计算，水费从2015年12月16日开始计算，均计算至2019年3月31日，已扣除返还的公摊水电周转金300元）。事实和理由：游爱辉系“外滩一号”5幢1705室业主。大成物业公司系三明市房地产主管部门审批、三明市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业、资质等级为二级。2011年10月，大成物业公司与三明正阳投资有限公司签订《前期物业服务合同》，取得“外滩一号”的物业管理服务权。2011年12月28日，游爱辉与大成物业公司签订《外滩一号业户入住合约》，游爱辉声明已通读并了解《业户手册》等物业服务的规定内容，并保证遵守《业户手册》。大成物业公司已依约提供物业管理服务，但游爱辉自2016年1月起至今未按约定缴纳物业服务费，致使大成物业公司对“外滩一号”的物业管理服务工作受到影响，蒙受了一定的经济损失。大成物业公司多次向游爱辉催收，但游爱辉至今未履行付款义务，故具状起诉，请求判如所请。 游爱辉未作答辩。 本院经审理，认定事实如下： 1.三明市三元区江滨西路1号属于“外滩一号”范围，建设单位为三明正阳投资有限公司。2011年10月，三明正阳投资有限公司与三明大成物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，主要约定：选聘三明大成物业服务有限公司为“外滩一号”提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅1.00元/月·平方米；物业小区内的公共照明电费、公共水费、水泵加压电费、电梯电费及维保、年检费支出，由三明大成物业服务有限公司向业主另行收取；业主交纳物业服务费用（物业服务资金）的具体方式和时间，由三明大成物业服务有限公司与业主签订的《物业管理前期服务协议》中约定；物业管理委托期限为二年，自合同所及物业正式办理交房之日起算等。2011年12月28日，三明大成物业服务有限公司、三明正阳投资有限公司与游爱辉签订《外滩一号业户入住合约》，该合约中载明：本业户三明市三元区江滨西路1号（即外滩一号3栋13层05号房）声明：本业户已通读并完全明白《业户手册》、《装修指南》、《业主临时管理规定》、《物业服务协议》之内容，并同意严格遵守其所规定之条款，按时交纳有关管理和服务之费用，愿与物业服务中心通力合作，创造整洁、优美、文明的居住环境等。《业户手册》明确约定：物业服务费须按期缴付，在接到缴交通知书后10个工作日内缴交，每半年缴交一次，逾期须付滞纳金，按每日千分之三计算收取滞纳金；社区公摊水电费用由社区物业服务中心代为征收，转交有关政府部门，公摊水电费按实际使用量按建筑面积分摊，水的加压输送，加压费将按物价部门规定收取；业户须预付公摊水电费，物业服务企业定期张贴水电公摊明细供业主监督等。前述合同签订后，三明大成物业服务有限公司依约为“外滩一号”提供物业管理服务。2015年1月，三明正阳投资有限公司再次与三明大成物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定物业管理委托期限自2015年1月1日至2017年12月31日，物业服务费及公共水、电费的约定与2011年10月《前期物业管理服务合同》的约定一致。2015年6月4日，三明大成物业服务有限公司的企业名称变更为福建大成物业服务有限公司。2017年4月，三元区外滩一号小区业主委员会与大成物业公司签订《物业服务合同》，主要约定：物业管理区域为江滨西路1号1幢－5幢；委托平稳过度和试行管理一年，自2017年4月1日至2018年3月31日，试用一年多数业主认可、满意，并达到“双过半”要求后再由业委会代表与大成物业公司签订合同；物业服务费高层住宅每月每平方米1元；公共水、电费按实分摊另计，由大成物业公司在每半年末向业主收取。2018年4月，三元区外滩一号小区业主委员会再次与大成物业公司签订《物业服务合同》，约定合同期限2018年4月1日至2020年3月31日，物业服务费及公共水、电费分摊与前述《物业服务合同》的约定一致。大成物业公司依约为“外滩一号”提供物业管理服务至2019年3月31日。 2.游爱辉系三明市三元区江滨西路1号5幢1705室业主，该房屋建筑面积90.12平方米。2016年8月8日，大成物业公司向本院提起诉讼，要求游爱辉支付2015年1月1日至2016年12月31日物业管理费1081.4元、截止至2015年12月15日公摊用水104.2元、截止至2015年12月1日公摊用电177.9元等。同月22日，大成物业公司以游爱辉已缴清物业费为由撤回起诉。其后，游爱辉未再向大成物业公司交纳物业服务费及公摊水、电费。截至2019年3月31日，游爱辉尚欠物业服务费3514.6元及公摊水、电费619.9元未予支付。2019年7月20日，大成物业公司向游爱辉发送《缴费告知书》，但游爱辉至今仍未交纳。 3.大成物业公司自认曾预收游爱辉水、电周转金300元。 上述事实，有大成物业公司提供的营业执照、《前期物业服务合同》、《外滩一号业户入住合约》、《业户手册》、《物业服务合同》和缴费告知书、公共水电费发票及计算明细、三明市区商品房买卖合同备案登记信息表、企业名称变更核准通知书等证据在卷佐证，及大成物业公司在庭审中的陈述印证，本院予以确认。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，三明正阳投资有限公司作为“外滩一号”的建设单位，其与大成物业公司签订的《前期物业服务合同》，以及三元区外滩一号小区业主委员会与大成物业公司签订的《物业服务合同》，对游爱辉具有法律约束力。游爱辉应当依照合同约定履行交纳物业服务费和水、电公摊费的义务。游爱辉未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃质证权利和举证权利。大成物业公司要求游爱辉支付尚欠物业服务费3514.6元及水、电公摊费619.9元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，予以支持。大成物业公司主张预收水、电周转金在游爱辉尚欠公摊水、电费中抵扣，不违反法律规定，亦予以支持。关于逾期付款违约金，根据《福建省物业服务收费管理办法》第十五条第一款规定:“物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取,业主自愿预缴的除外”。《业户手册》约定游爱辉逾期交纳物业费,应向大成物业支付滞纳金,但《业户手册》约定的收费方式(在接到缴交通知书后10个工作日内缴交,每半年缴交一次物业费)不符合上述规定。因此,对大成物业主张的违约金5776.8元的诉讼请求,不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、游爱辉应于本判决生效之日起十日内向福建大成物业服务有限公司支付2016年1月1日至2019年3月31日物业服务费3514.6元； 二、游爱辉应于本判决生效之日起十日内向福建大成物业服务有限公司支付截止至2019年3月31日的公摊水电费319.9元（其中电费从2015年12月2日起计算，水费从2015年12月16日起计算，已扣除游爱辉预付公摊水电周转金300元）； 三、驳回福建大成物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费600元，合计650元，由福建大成物业服务有限公司负担10元，由游爱辉负担640元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  柯月香 审 判 员  傅瑞芳 人民陪审员  林炳坤 二〇二〇年七月八日 法官 助理  王昙琳 书 记 员  王冰琴 附法律条文： 1.《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 2.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3.《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。