河南省卫辉市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0781民初56号原告：吴勇，男，汉族，1963年5月17日出生，住卫辉市。被告：司庆国，男，汉族，1972年10月28日出生，住新乡市。第三人：卫辉市后河镇后河社区管理委员会负责人：张金科，男，1978年3月24日出生，汉族，住卫辉市，系该管理委员会副主任。原告吴勇与被告司庆国、第三人卫辉市后河镇后河社区管理委员会（以下简称后河管委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴勇、被告司庆国及第三人后河管委会负责人张金科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴勇向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告立即给付所欠房款5000元及约定的利息(31个月共计3100元)总计8100元。事实与理由：2016年9月22日，被告在后河镇后河社区购买我所承建的商品房1套，双方约定在2016年12月22日前结清全部房款，被告在约定的日期内结清了大部分房款，但剩余的5000元尾款至今未清，我多次找被告催款，被告以种种理由推托，拒不还钱，故诉至法院。被告司庆国辩称：本案中开发商是后河管委会，吴勇只是承建者，请法庭审查吴勇能否成为起诉主体。2016年9月22日，答辩人经陈某介绍与后河管委会签订一份商品房买卖合同，答辩人购买后河管委会的商品房位于：后河社区营住楼B-3#楼三单元一层西户。该合同详细约定了答辩人与后河管委会双方的权利和义务及违约责任。答辩人在履行合同过程中与该房的开发商口头约定：答辩人先分期付房款人民币160000元，余款5000元待开发商办理好该房屋产权证交付给答辩人，答辩人一次性付清余款，开发商表示同意。房屋交付后没有经过相关部门验收，开发商也没有按时给答辩人办理该房屋的产权证。为此，答辩人多次找开发商要求其办理房产证，开发商推诿至今。2019年5月，开发商向答辩人讨要5000元尾款，并称：当时合同上没有写明“办证付尾款”，要求答辩人立即将尾款付清。从2016年9月22日签订合同至今，开发商未能兑现办证承诺。原告所讲的种种理由不属实，答辩人的意见是拿了房产证后立即付钱。本案焦点是口头约定是否属于合同的问题，这是诚信问题。2019年5月原告向答辩人讨要5000元尾款，称合同上没有写“办证付尾款”等字样，否定了口头约定，明显不诚信。2019年5月13日和6月15日，原告合伙人齐鹏先后两次向答辩人讨要尾款，讨要过程中，齐鹏一会称“房产证是肯定办不了了”，一会又称“说给你办肯定会给你办”（有录音为证）。2019年12月，答辩人在向其他业主取证期间，原告在社区张贴“声明”恐吓业主，阻挠答辩人取证，导致部分业主因此不敢出庭作证，但仍有八名业主坚持正义，勇敢写出证明。答辩人请求：1、追加后河管委会作为诉讼第三人参与本次诉讼；2、退房、退款，共计37.3万元（含购房款16万元、利息10.24万元、装修费11.06万元）；3、由被答辩人承担本次诉讼费用。第三人后河管委会陈述称，1、我代表后河管委会参加诉讼，原告吴勇起诉被告司庆国关于B-3号楼1层西户确实在我社区委员会管理范围以内；2、该房子确实是原告投资建设的，有原告与我社区签订的协议为证。该房子房款由吴勇收受；3、社区及其房产曾经办理过一批房产证手续，但是后来随着政府政策变化，房产手续一直办不下来。后来，通过多次与房产管理部门沟通房产手续的事情，他们称社区建设手续比较特殊，改成不动产管理后没有具体办法，社区房子手续就一直停着，造成社区现在有80％-90％没有不动产证，现在还在积极协调沟通，我们社区的房子还在建，居民也越来越多。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据：1、2016年9月22日商品买卖合同一份，证明该房屋已经交付给被告，约定一个月内将剩余购房款结清，而被告未按约定支付剩余购房款，经陈某多次调解无效。2、2016年9月22日被告交付3000元订金收据一份及2016年12月27日被告交付房款157000元收据一份。3、2014年6月16日后河管委会与原告签订的协议书一份，证明卫辉市后河镇后河社区B3（4）号楼1、2、3、4、5单元由吴勇全部出资建设，所建的房屋除5单元12套房归后河管委会所卖，其房款用于本栋楼强弱电及配套设施的费用，其余48套房全部归吴勇处理，并包括一些经济纠纷。4、2014年4月18日会议记录一份，证明在后河镇政府会议室召开乡四大班子及后河管委会书记牛国瑞关于后河社区B3号楼工程建设一事作的详细说明。4、2019年9月24日后河管委会出具的证明一份，证明后河社区B-3#楼（4#楼）的1、2、3、4、5单元由吴勇全部出资建设，其中1、2、3、4单元购房款均由原告收取并享有提起诉讼、和解、调解等一切权利。被告提供的证据有：1、证人陈某、王某证人当庭证言各一份及书面证人证言10份，证明买房时有口头约定办证付尾款；2、2019年5月13日案外人齐鹏与被告手机通话录音一份及2019年6月15日齐鹏与被告谈话录音一份，证明有办证付尾款的口头约定；3、原告在小区张贴的《声明》，证明原告恐吓业主阻挠被告取证。第三人未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，可以认定事实如下：被告为城镇居民。2016年9月22日，被告与后河管委会签订商品房买卖合同一份，主要载明：“甲方：后河管委会，乙方：后河镇王志屯村司庆国。第一条：乙方所购商品房位于后河社区营住楼B-3#楼3单元1层西户；第三条：该商品房建筑面积为137.83平方米，地下室面积为30.08平方米，总合计金额为165000元；第四条付款方式及违约责任：乙方在签订合同之日，订金3000元予甲方，余款162000元在一月内全部交清。如乙方违约付款，没有在合同规定的期限内将房款全部付清，应在合同规定的付款期限第二天起将剩余未交付的实际款项按月息1.5%的利息计算付给甲方，如果在3月后还没有将剩余的款项交清则按月息2%的利息计算。甲方：后河管委会签章，代表：吴勇，乙方：司庆国，代表：司庆凤”。2016年9月22日，被告支付订金3000元，2016年12月27日被告向原告支付房款157000元，剩余房款5000元未支付，现房屋已交付被告使用。2016年6月16日，原告与后河管委会签订协议书一份，载明：“甲方：后河管委会，乙方：吴勇。1、后河社区B-3号楼共5个单元60套住房，由吴勇自筹资金承建。2、楼房交工后，将该楼的第五单元12套住房交归社区销售，所收款项用于社区偿还拆迁指标及本楼的配套设施的费用。3、其余的1、2、3、4单元共48套住房由吴勇自主销售，并承担一切债权债务纠纷”。2019年9月24日后河管委会出具证明一份，载明：“卫辉市后河镇后河社区B-3#楼（4#楼）1、2、3、4、5单元由吴勇全部出资建设。针对后河社区B-3#楼（4#楼），管委会与后河社区B-3#楼（4#楼）1、2、3、4单元中所有购房人所签订的《商品房买卖合同（住宅房）》中关于收取购房款的权利，现后河管委会将此权利转让给吴勇，由吴勇向购房人主张收取欠付的购房款，并享有提起诉讼、和解、调解等一切权利。”本院认为，当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”农村住宅的土地使用权系集体经济组织成员方可享有的权利,与特定的身份关系紧密相连,具有保障性和福利性的特征，非本集体经济组织成员无权取得。农村房屋买卖必然同时处分该房屋所占有的集体住宅用地，擅自向本集体经济组织以外的人员转让农村住宅的行为,违反了集体经济组织的成员权属性,应属无效。本案被告系城镇居民，其不享有对该集体土地使用的权利，其与第三人后河管委会签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，应属无效。故原告要求被告支付房款的请求本院不予支持。对于被告要求原告退还购房款的请求，因被告未提起反诉，本案不予审理，被告可另案起诉。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第九条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：驳回原告吴勇的诉讼请求。案件受理费50元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  闫文静审 判 员  郭新芳人民陪审员  范新海二〇二〇年七月三日书 记 员  付利杰