沈阳市大东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0104民初2383号 原告（反诉被告）：沈阳市木兰装饰工程有限公司。 法定代表人：郑丽。 委托诉讼代理人：许笑松。 委托诉讼代理人：田兰生。 被告（反诉原告）：辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司。 负责人：李丹。 委托诉讼代理人：潘宇。 委托诉讼代理人：黄克雷。 原告（反诉被告）沈阳市木兰装饰工程有限公司（以下简称“木兰公司”）与被告（反诉原告）辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司（以下简称“虎跃酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）木兰公司委托诉讼代理人许笑松、田兰生，被告（反诉原告）虎跃酒店委托诉讼代理人潘宇、黄克雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的2019年6月1日至2020年5月31日房屋租金1190000元;2、请求判令被告向原告支付滞纳金127032元;3、由被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：原、被告于2012年3月20日签订虎跃酒店中街店租赁合同，合同约定：原告将位于沈阳市大东区北顺城路194号房屋（建筑面积约1800平方米）出租给被告作为开办虎跃酒店中街店使用，租赁期限为13年，自2012年4月1日起至2024年11月25日止。租金支付方式为半年支付，原告在每半年租期开始前向被告开具以被告或者其指定方为抬头的合法、有效的足额发票，被告收到发票后15日内向原告支付当期租金。原告己经将2019年6月1日至2020年5月31日的119万元的租金发票足额开具给被告，但被告未按合同约定的时间向原告支付租金119万元。经原告多次催要，被告至今未向原告支付。综上所述，故向贵院提起诉讼，请依法判决，以维护原告的合法权益。 被告（反诉原告）辩称：一、木兰公司诉答辩人未按期支付房租没有事实及法律依据。2011年8月18日，木兰公司与答辩人即针对案涉房屋签订了《北中街项目租赁合同》，双方即已存在租赁合同关系，而并非是木兰公司起诉所称的2012年3月20日才开始签订租赁合同（该事实已经生效法律文书确认）。按照两份租赁合同第5.2条的约定，木兰公司应当保证答辩人租赁房屋的相邻权不受任何侵害和影响，但自2013年2月25日起，答辩人租赁房屋的三楼、四楼外安装了一个大型牌匾，严重遮挡租赁房屋三楼、四楼客房的采光、通风及视野，严重造成租赁房屋三楼、四楼销售严重下降，给答辩人造成巨大损失，严重遮档答辩人客房窗户巨幅广告牌匾违约事实至今依然存在，木兰公司的违约行为属重大违约，根据双方租赁合同第12.3条第（三）项的约定，答辩人有权不予支付木兰公司违约期间的房租，直至违约行为终止。二、关于木兰公司要求支付滞纳金127032元的诉请，答辩人不知其如何计算得出该数字，答辩人基于木兰公司未履行合同约定保证答辩人租赁房屋的相邻权不受任何侵害和影响的违约事实，依据租赁合同第12.3条第（三）项的约定，拒付房租不属于违约，因此木兰公司请求答辩人支付滞纳金没有事实和法律依据。另，在另案生效法律文书中，木兰公司应当于2020年1月给付答辩人款项504600元，其至今没有支付，木兰公司曾提出用该款项抵顶部分房屋租金。综上，答辩人认为，原告提起的本诉，即没有事实依据也没有法律依据，依法应当驳回原告的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告排除妨害拆除严重遮挡租赁房屋的巨幅牌匾；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金835992元（三楼、四楼12间房屋，暂计至2020年4月20日，支付至实际排除妨害拆除遮挡的牌匾之日止）;3、本案诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：2011年8月18日，反诉原告虎跃酒店与反诉被告木兰公司就案涉房屋签订《北中街项目租赁合同》（以下简称“《11年租赁合同》”），2011年8月25日，木兰公司向虎跃酒店交付了案涉租赁房屋，案涉租赁房屋交付后，虎跃酒店对租赁房屋进行装饰装修，用于经营宾馆。2012年3月20日，因双方对财务出具票据等原因需要，双方签了一份租赁合同（以下简称“《12年租赁合同》”），但其仅作为行式要件，双方实际履行的为《11年租赁合同》。《11年租赁合同》、《12年租赁合同》的第5.2条均明确约定：“甲方（反诉被告）保证乙方（反诉原告）对房屋的绝对使用权不存在任何因甲方或者任何第三方使用周边房屋或者设施侵害或者影响乙方相邻权的情况。”但自2013年2月25日起，虎跃酒店租赁的房屋二楼楼顶平台开始设立巨幅广告牌匾（葫芦岛银行广告牌匾），其造成虎跃酒店三楼、四楼共计12间客房窗户被严重遮档，也对虎跃酒店的整体环境造成巨大影响，虎跃酒店做为经营性酒店，对客房的采光、通风、客房的视野等有极高的要求，客房的入住环境决定着酒店的命脉。同时，因租赁房屋的三、四楼客房被严重遮档，也导致虎跃酒店的整体经营规划以及酒店升级改造计划受到影响而无法实施，木兰公司作为出租人未依据合同约定保证虎跃酒店相邻权不受侵害明显违约，应当承担违约责任。针对反诉被告的违约事实，虎跃酒店曾在另案中提出诉请，请求判令木兰公司因违约向虎跃酒店支付违约金。2019年12月25日，辽宁省高院作出（2019）辽民再242号民事判决书，该生效法律文书中，对木兰公司的违约事实进行确认，并判令木兰公司因违约向虎跃公司支付三楼6间客房2013年2月25日至2018年8月23日的违约金504600元，该判决生效后，虎跃酒店客房窗户被严重遮档的违约事实依然存在。现虎跃酒店请求人民法院判令木兰公司排除妨碍将遮挡租赁房屋巨幅广告牌匾拆除，并向虎跃酒店支付因严重遮档三楼、四楼12间客房的违约金835992元（三楼6间客房162256.5元，暂计2018年8月24日至2020年4月20日，直至支付至实际排除妨碍将遮挡租赁房屋巨幅广告牌匾拆除之日止；四楼6间客房673735.5元，暂计2013年2月25日至2020年4月20日，直至支付至实际排除妨碍将遮挡租赁房屋巨幅广告牌匾拆除之日止）。综上，为维护反诉原告的合法民事权益，请求人民法院依法查明事实，判令支持反诉原告的全部请求。 原告（反诉被告）辩称：请求驳回反诉原告全部诉讼请求。反诉被告与葫芦岛银行签订了租赁合同先于反诉原告，葫芦岛银行有权设立牌匾。葫芦岛银行设立的牌匾只与反诉原告三楼4.5间客房平行，并且距离其客房窗户有五米，仅影响视线，不影响采光及通风，该牌匾根本对四楼客房不造成任何影响。反诉原告于2018年就前一案件提起反诉及上诉，均自认仅有三楼六间客房被遮挡，并要求反诉被告承担违约责任。所以，反诉原告提出的要求承担四楼六间客房的违约金无事实依据。 经审理查明：2011年8月18日，辽宁虎跃酒店管理股份有限公司（以下简称“虎跃酒店公司”）与原告木兰公司就案涉租赁房屋签订《北中街项目租赁合同》（以下简称“《11年租赁合同》”）约定：木兰公司向虎跃酒店公司出租位于沈阳市大东区北顺城路194号，建筑面积约2600平方米，包括1层大堂部分，3-10层全部（80个房间）及所涉及建筑物的楼顶及辅房100平方米、车库1个，后院固定停车位2个。租赁期限为13年，自2011年11月26日至2024年11月25日，2011年8月26日至同年11月26日为免租期；木兰公司应当在2011年8月25日前将租赁房屋交付给虎跃酒店公司，计租日为免租期满后的次日。双方还约定：自起租日起租金为110万元/年，3年递增4%，完全交房后10个工作日内支付首年度租金110万元，以后应于每年的12月10日/6月10日前支付本半年度租金，截止日如遇节假日则后延；其中2017年12月1日至2020年11月30日每年租金为119万元；合同签订后，虎跃酒店公司依约向原告支付了第一年租金110万元，原告依约于2011年8月25日交付了案涉租赁房屋；2012年3月20日，虎跃酒店成立后，又以虎跃酒店的名义与原告木兰公司签订了一份租赁合同（以下简称“《12年租赁合同》”）；约定被告承租原告出租的位于沈阳市大东区大堂部分、3-10层全部及所涉及建筑物的楼顶及辅房100平方米，车库1个，后院固定停车位2个，租期自2012年4月1日起至2024年11月25日止。租金支付约定为自起租日起租金为110万元年，3年递增4%，2017年12月1日至2020年11月30日，每年租金为119万元。租金为每半年支付一次，被告于每年12月10日/6月10日前支付本半年度租金。《11年租赁合同》与《12年租赁合同》均在第五条中5.2款约定：“甲方（木兰公司）保证乙方（虎跃酒店公司或虎跃酒店）对房屋有绝对的使用权，不存在任何可能因乙方使用侵害或者影响他人相邻权的情形，也不存在任何因甲方或者任何第三方使用周边房屋或者设施侵害或者影响乙方相邻权的情形。”第十二条中12.3款（2）项约定：“乙方（虎跃酒店公司或虎跃酒店）未能按时支付租金的，则甲方（木兰公司）有权每日按照未支付金额的万分之五要求乙方支付滞纳金。” 合同签订后，被告虎跃酒店一直使用租赁房屋并正常支付租金。2018年，因被告拖欠原告房屋租金，原告向本院提起诉讼，本院作出（2018）辽0104民初10299号民事判决书，判令被告向原告支付拖欠的房屋租金36.50万元并支付滞纳金5000元；被告不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终1842号民事判决书，驳回上诉，维持原判；被告遂向辽宁省高级人民法院申请再审后，辽宁省高级人民法院作出（2019）辽民再242号民事判决。认为：出于财务开具票据等需要，虎跃酒店又与原告签订《12年租赁合同》，双方实际履行的仍为《11年租赁合同》；虽然被告按合同约定向原告支付了2018年6月之前的全部租金，只能说明虎跃酒店全面履行了合同，而不表明是对自身依据合同约定合法享有相邻权利的放弃；原告放任案外人葫芦岛银行沈阳分行在没有合同依据的情况下使用二楼楼顶并设立牌匾对被告租赁房屋进行遮挡，违背了原、被告签订合同第五条中5.2款约定的义务和合同法第六十条的规定，显属违约；依据双方租赁合同约定的“其他未约定违约金标准的按违约行为持续一日，违约方应支付年租金的千分之三计算”的条款，判决撤销（2019）辽01民终1842号民事判决和（2018）辽0104民初10299号民事判决；被告向原告支付拖欠的租金36.5万元（已履行完毕）；被告给付原告房屋租金的滞纳金5000元；原告向被告支付2018年8月23日之前的违约金504600元。本案中，原告已将2019年6月1日至2020年5月31日期间房屋租金119万元的发票开具给被告，但被告未向原告支付该笔租金。 另查明，2011年9月30日，原告将案涉租赁房屋的1-2层出租给葫芦岛银行沈阳分行作为银行营业公司，葫芦岛银行沈阳分行于2013年2月25日开始在所承租房屋2层楼顶部靠近马路边缘部位设立牌匾，经本院组织原、被告现地勘查，该牌匾造成被告承租三楼南面西侧五间客房窗户被遮挡，四楼南面西侧五间客房窗户被遮挡约二分之一。被告认为其相邻权受到侵害，根据原、被告双方签订的房屋租赁合同第五条中5.2款的约定，原告违约，以此拒绝支付租金并要求给付违约金。 以上事实，有原告（反诉被告）提供的虎跃酒店中街店租赁合同、增值税发票、民事反诉状、民事判决书三份、民事上诉状、照片，被告（反诉原告）提供了2011年8月18日及2012年3月20日签订的《北中街项目租赁合同》、照片、影像资料、遮挡房间收入与正常房间对比数据、违约金计算表等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。被告已实际承租使用原告出租房屋，应当按照合同约定向原告支付房屋租金，故对原告主张由被告给付原告2019年6月1日至2020年5月31日期间的房屋租金119万元的诉讼请求，本院应予支持。 对原告要求被告给付2019年6月1日至2020年5月31日期间房屋租金滞纳金的诉讼请求，根据双方合同第三条中3.3款：“本条项下的租金按［半年］支付，甲方（原告）应在每［半年］租期开始之前向乙方（被告）开具以乙方或者其指定方为抬头的合法、有效的足额发票，乙方收到发票后15日内向甲方支付当期租金。”和第十二条中12.3款（2）项约定：“乙方未能按时支付租金的，则甲方有权每日按照未支付金额的万分之五要求乙方支付滞纳金”的约定，原告于2019年6月10日向被告开具了六张增值税发票，金额为595000元（2019年6月1日至同年11月30日期间房屋租金）；又于2019年12月4日开具一张增值税发票，金额为99166.67元（2019年12月1日至同年12月31日期间房屋租金），2020年1月7日开具五张增值税发票（2020年1月1日至同年5月31日期间房屋租金），金额为495833.33元（2019年12月1日至2020年5月31日期间房屋租金）。截止到2020年4月1日，被告应支付原告房屋租金滞纳金为123462.50元（158天×595000元×万分之五/日+102天×694166.67元×万分之五/日+69天×1190000元×万分之五/日）。 对于被告主张因葫芦岛银行沈阳分行在涉案房屋2层设立牌匾遮挡其客房致其营业损失，要求原告支付自2018年8月24日至2020年4月20日期间违约金的诉讼请求，因广告牌匾遮挡客房窗户影响视觉卫生和入住率，从而造成营业收入损失是客观存在的事实，依据双方租赁合同第五条中5.2款的约定及“其他未约定违约金标准的按违约行为持续一日，违约方应支付年租金的千分之三计算”的条款，原告应向被告支付违约金，因被告承租使用的三楼被遮挡5个客房，占全部80间客房的比例为6.25%，故每日违约金应以每年租金的6.25%作为基数，乘以日千分之三计算。截止到2020年4月20日，共计违约604天，违约金为134767.50元（1190000元×6.25%×3‰×604天）。 关于被告（反诉原告）虎跃酒店提出判令原告（反诉被告）排除妨害，拆除严重遮挡租赁房屋的巨幅牌匾的反诉请求，因该牌匾并非原告（反诉被告）自行设置，且本案系房屋租赁合同纠纷，也并非相邻关系纠纷，被告（反诉原告）可以另案告诉，故对其该项反诉请求本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）沈阳市木兰装饰工程有限公司2019年6月1日至2020年5月31日期间的房屋租金1190000元; 二、被告（反诉原告）辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）沈阳市木兰装饰工程有限公司房屋租金的滞纳金123462.50元； 三、原告（反诉被告）沈阳市木兰装饰工程有限公司于本判决生效后十五日内给付被告（反诉原告）辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司自2018年8月24日至2020年4月20日期间的违约金134767.50元； 四、驳回原、被告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16654元，由被告（反诉原告）辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司负担；反诉费已减半收取6080元，由原告（反诉被告）沈阳市木兰装饰工程有限公司负担980元，由被告（反诉原告）辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司负担5100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  肖立忠 人民陪审员  赵晓峰 人民陪审员  赵美玲 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  孙 玲