上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31765号原告：上海宝龙展飞房地产开发有限公司,住所地上海市闵行区沪松公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：许健康，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：徐嘉靖，汉族，住上海市闵行区。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司与被告徐嘉靖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序审理。因被告徐嘉靖下落不明，故本院适用普通程序，依法组成合议庭，以公告方式向被告徐嘉靖送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。公告期间，被告徐嘉靖应诉。本院于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张驰，被告徐嘉靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》及补充协议于2017年11月1日解除;2.被告向原告支付租金人民币(币种下同)172,007.55元(自2016年11月1日起至2017年10月31日止);3.被告向原告支付逾期付款违约金61,497.84元(按日0.5‰暂计至2019年2月28日,实际计算至租金付清之日止);4.被告向原告支付合同解除损失赔偿金29,403元;5.被告立即注销以租赁场所地址为工商登记住所地的营业执照,并向原告支付逾期注销经营登记的违约金222,482.70元(按一倍的租金标准14,701.50元/月计算，自2017年12月1日起暂计至2019年2月28日止),并自2019年3月21日开始按每天490.05元(14,701.50元/30天)为标准计算至被告实际办理完毕注销经营登记之日。后，原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》及补充协议于2017年11月1日解除;2.被告向原告支付租金172,007.55元(自2016年11月1日起至2017年10月31日止)；3.被告向原告支付逾期支付租金的违约金61,497.84元(按日0.5‰暂计至2019年2月28日,实际计算至租金付清之日止);4.被告向原告支付综合物业服务费84,942元(自2016年11月1日起至2017年10月31日止，按每月7,078.50元为标准计算);5.被告支付逾期支付物业费违约金30,423.39元(按日0.5‰暂计至2019年2月28日,实际计算至综合物业服务费付清之日止);6.被告向原告支付合同解除损失赔偿金29,403元;7.被告支付逾期注销或迁移注册在租赁场所的上海雪达餐饮管理有限公司营业执照的违约金114,000元(按每天200元计算,自2017年12月1日计至2019年6月23日,共计570天);8.原告不予返还被告支付的履约保证金45,738元以及经营保证金10,000元。诉讼中，原告明确第3项诉讼请求为：以24,992.55元为本金，自2016年9月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以44,104.50元为本金，自2016年12月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以44,104.50元为本金，自2017年3月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以44,104.50元为本金，自2017年6月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以14,701.50元为本金，自2017年9月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金。原告明确第5项诉讼请求为：以14,157元为本金，自2016年9月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以21,235.50元为本金，自2016年12月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以21,235.50元为本金，自2017年3月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以21,235.50元为本金，自2017年6月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以7,078.50元为本金，自2017年10月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金。事实和理由：2016年2月4日,原告同被告签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》,约定被告承租原告名下位于上海市漕宝路XXX号的七宝宝龙城市广场第F1层的编号为S1-1F-006的商铺,租赁面积为108.90平方米,租赁期限为3个租赁年度,租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算,租金按自然季度支付,被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外,合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后,原告按照约定向被告交付了租赁场所。2016年9月10日,七宝宝龙广场与租赁场所同时开业。被告经营期间,于2016年11月1日开始拖欠租金。期间,原告多次催要租金等,但被告一直置之不理。2017年10月31日,原告致函被告,双方之间签订的租赁合同于2018年11月1日解除,要求被告支付租金、物业费、合同解除违约金等。原告认为,原告已经按照合同的约定向被告交付了租赁场所,被告拒不支付租金等行为已经构成根本违约。为了维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定,诉至法院,请求依法判如诉请。被告徐嘉靖辩称，同意于2017年11月1日解除合同及补充协议。其进场之后支付过一笔租金，之后是没有付过，原告是按照合同约定扣除的。2015年11月其与原告确认进驻，2016年4月中下旬进场装修，宝龙入驻通知书通知其于4月15日进场，2016年12月商户自发与原告进行免租期洽谈，2017年10月，其撤场。之后未付租金的原因是开业方面，招商宣传预计开业时间是2016年6月18日，为了赶工期其立刻进场装修，商场一拖再拖，导致开业延期，试营业是9月，正式开业是2016年10月12日，其主要经营夏季饮品，影响其经营计划。交付条件方面，原告消防验收时间晚于交付商铺时间，其装修期间有过2次漏水，第一次漏水在2016年5月，商场消防联动导致漏水，导致装修木板受损，其两次提交赔偿申请，未得到相应反馈赔偿，与运营经理沟通，运营经理口头答应以减免租金的方式进行赔偿，之后未回应过此事。2016年12月商场人气不足，商铺自发要求商场免租金，商场口头回复给予支持，明确有免租期，但是各家商铺情况不同，免租期不同。一年中，商场更换三次运营主管，当时的主管都离开了，未解决根本问题。商场宣传不利，运营人员专业不强，客户多次抱怨位置不清晰、地下车库不清晰，办公楼入住率也没有达到预期。原告人事变动、商场运营不利等导致宝龙商场目前还是人气不足，原告口头承诺的免租期，招商前景与实际不符。创业失败，其也是受害者。违约金其不同意支付，违约金的计算方式认可，每日万分之五的标准过高，希望法院予以调整。合同解除的损失赔偿金与注销经营登记的违约金，其均不同意支付，标准过高，希望法院予以调整。对于吊销营业执照的日期予以确认。租赁保证金、经营保证金不同意原告没收。关于物业费的意见同租金的意见一致。本院经审理认定事实如下：2016年2月22日，原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司(出租方、甲方)与被告徐嘉靖(承租方、乙方)签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》。合同第1.1条约定，甲方将位于上海市闵行区漕宝路XXX号的上海七宝宝龙城市广场/区(期)/号楼第F1层编号为S1-1F-006的商铺出租给乙方。第1.2条约定，乙方承租的租赁场所面积暂计为108.90平方米。第3.1条约定，甲、乙双方约定的租赁期限为3个租赁年度，租赁起始日自本合同第3.5条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；“租赁月度”，是指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度。“租赁季度”，是指自租赁起始日起向后推算，每满三个月为一个租赁季度。第3.2条约定，甲乙双方约定的租赁场所交付日为2016年3月18日。乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日期作提前或者延后的调整。交付时，租赁场所应达到本合同附件2所述的交付条件。第4.1条约定，第2年租赁年度，年租金为176,418元。第4.2.1条约定，乙方应按照租赁场所的计租面积向经营管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为65元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费。第4.4.3条约定，乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付租金。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书)。第4.6条约定，乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付综合物业服务费。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书)。第4.8条约定，根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、装修管理费、租金、综合物业管理服务费或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或经营管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。第5.1条约定，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付45,738元作为履约保证金。第5.2条约定，履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无需向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或者其他未付款项。第5.3条约定，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。第12.2条约定，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。如有逾期,则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金,且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任等)。第13.3条约定，除本合同另有约定外,如发生以下任何情形之一,均视为乙方根本违约,甲方有权提前解除合同：2)乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)。第13.5条约定，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应的违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。合同还就其他事项作出了约定。2016年3月15日，案外人上海镌新企业管理有限公司营运部向被告发送《七宝宝龙城入驻通知书》，通知被告于2016年4月15日开始进场装修。同日，案外人上海镌新企业管理有限公司向被告发送《商户装修缴款通知单》，要求被告缴纳装修保证金等费用。2017年1月22日，原告向被告发函催讨租金等费用；2017年3月20日，原告向被告发函催讨租金等费用；以上两封函件被退回。2017年10月31日，原告向被告发送《解约函》，载明因被告仍未支付拖欠的款项，根据租赁合同之相关规定，自2017年11月1日起，双方签署的租赁合同解除，并要求被告支付租金、违约金等费用。被告确认收到该《解约函》。2017年11月10日，原告向被告发函要求被告返还租赁场所，该函件显示由门卫于2017年11月20日签收。另查明，闵行区市场监督管理局于2019年6月24日吊销案外人上海雪达餐饮管理有限公司营业执照，吊销原因记载为《中华人民共和国公司法》第二百一是一条第一款。诉讼中，原、被告确认，原告收到被告支付的预交租金29,403元、预交综合管理费14,157元、履约保证金45,738元、装修保证金10,000元、经营保证金10,000元。被告需一次性缴纳的装修管理费、装修垃圾清运费、临时水电费，已支付并消耗完毕。同时，原告陈述，商场的实际开业日期为2016年9月10日，故于该日起计租，在此之前原告未向被告收取费用。原告同意将装修保证金10,000元抵扣被告欠付的费用。上述事实，由原告提供的《宝龙城市广场商铺租赁合同》、催款函及邮寄凭证、解约函及邮寄凭证、清场通知函及邮寄凭证，被告提供的付款凭证、入驻通知书、商户装修缴款通知单、商户入驻缴款通知书，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。关于被告提供的照片、微信截图等证据，旨在证明原告开业延迟，原告对上述证据的真实性不予认可，本院认为，被告提供的上述证据无法证明其事实主张，故本院对上述证据的证明效力不予认定。关于被告提供的消防系统改造工程承包合同、建设工程消防验收意见书截图等证据，原告对上述证据的真实性不予认可，本院认为，上述证据的真实性无法确认，且与本案不具有关联性，本院对上述证据的证明效力不予认定。关于被告提供的2016年5月及7月涉案房屋漏水情况说明、照片、视频、微信截图等证据，原告对上述证据的真实性不予认可，且原告称从未收到被告的赔偿申请，本院对上述证据的认证意见同前所述。关于被告提供的网络截图、商户联名诉求等证据，原告对上述证据的真实性及关联性均不予认可，本院对上述证据的认证意见同前所述。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现原告请求确认合同于2017年11月1日解除，被告亦同意合同于该日解除，故本院确认原、被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2017年11月1日解除。房屋租赁合同关系中，出租人的主要合同义务为交付房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。现原告已按约交付涉案商铺，然被告未按约支付租金，属被告违约。被告虽抗辩原告口头承诺免除部分租金，但原告不予认可且被告亦未就原告承诺豁免租金的事实进行充分举证，故被告提出的抗辩，本院不予采信。由此，原告要求被告支付自2016年11月1日起至2017年10月31日止欠付的租金172,007.55元(具体计算方式为：自2016年9月10日起至2016年11月9日止共计两个月租金29,403元，以被告已预付的租金29,403元抵扣完毕，自2016年11月10日起至2017年10月31日止的租金为：年租金176,418元-14,701.50元/30天×9天=172,007.55元)、支付自2016年11月1日起至2017年10月31日止欠付的综合物业服务费82,818.45元(具体计算方式为：自2016年9月10日起至2016年11月9日止共计两个月综合物业服务费14,157元，以被告已预付的综合物业服务费14,157元抵扣完毕，自2016年11月10日起至2017年10月31日止的综合物业管理费为：年综合物业管理费84,942元-7,078.50元/30天×9天=82,818.45元)、支付逾期付款违约金(逾期支付租金所产生的逾期付款违约金分段计算如下：以24,992.55元为本金，自2016年9月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以44,104.50元为本金，自2016年12月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以44,104.50元为本金，自2017年3月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以44,104.50元为本金，自2017年6月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以14,701.50元为本金，自2017年9月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金。逾期支付综合物业服务费所产生的逾期付款违约金分段计算如下：以12,033.45元为本金，自2016年9月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以21,235.50元为本金，自2016年12月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以21,235.50元为本金，自2017年3月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以21,235.50元为本金，自2017年6月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以7,078.5元为本金，自2017年10月26日起计算至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金)、支付解除损失赔偿金及没收履约保证金，均具有事实和法律依据，亦符合合同约定，本院予以支持。关于逾期付款违约金的计算标准，原告自愿将其调整为日万分之五,于法不悖，本院予以准许。关于合同解除损失赔偿金的具体金额，考虑到本院已判令原告可予没收被告支付的履约保证金45,738元，原告的损失已得到一定程度的弥补，再行判令被告支付相当于两个月租金的解除损失赔偿金，显属过高，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将解除损失赔偿金酌情调整为一个月租金，即14,701.50元。关于原告主张的逾期注销经营登记的违约金，因原告未就逾期注销行为造成的损失进行举证，而双方约定的计算方式明显过高，本院结合被告逾期注销的期限，将该项违约金的金额酌情调整为5,000元。关于原告主张没收经营保证金10,000元，因该项诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持，合同解除后，该笔经营保证金应由原告予以返还，但可优先冲抵被告欠付的费用。关于装修保证金10,000元，合同解除后，同样应由原告予以返还，但可优先冲抵被告欠付的费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司与被告徐嘉靖于2016年2月22日就位于上海市漕宝路XXX号的七宝宝龙城市广场第F1层编号为S1-1F-006的商铺所签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2017年11月1日解除；二、被告徐嘉靖于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司自2016年11月1日起至2017年10月31日止的租金人民币172,007.55元；三、被告徐嘉靖于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司以人民币24,992.55元为本金，自2016年9月26日起计算至租金付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以人民币44,104.50元为本金，自2016年12月26日起计算至租金付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以人民币44,104.50元为本金，自2017年3月26日起计算至租金付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以人民币44,104.50元为本金，自2017年6月26日起计算至租金付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以人民币14,701.50元为本金，自2017年9月26日起计算至租金付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；四、被告徐嘉靖于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司自2016年11月1日起至2017年10月31日止的综合物业服务费人民币82,818.45元；五、被告徐嘉靖于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司以人民币12,033.45为本金，自2016年9月26日起计算至综合物业服务费付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以人民币21,235.50元为本金，自2016年12月26日起计算至综合物业服务费付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以人民币21,235.50元为本金，自2017年3月26日起计算至综合物业服务费付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以人民币21,235.50元为本金，自2017年6月26日起计算至综合物业服务费付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以人民币7,078.5元为本金，自2017年10月26日起计算至综合物业服务费付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；六、被告徐嘉靖于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司合同解除损失赔偿金人民币14,701.50元；七、被告徐嘉靖于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司逾期注销经营登记违约金人民币5,000元；八、被告上海徐嘉靖支付的履约保证金人民币45,738元，原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司不予返还；九、原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告徐嘉靖经营保证金人民币10,000元及装修保证金人民币10,000元；十、驳回原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,580.88元，由被告徐嘉靖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 周 颖人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇二〇年七月二十一日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。