河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初3641号原告:王晓梅，女，1972年8月2日出生，汉族，住洛阳市涧西区。原告：姬建民，男，1970年4月17日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍；职务：执行董事。委托代理人：李世昌、马震疆，河南万基律师事务所律师。原告王晓梅、姬建民诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓梅、姬建民及被告洛阳尚锦置业有限公司委托代理人李世昌、马震疆均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王晓梅、姬建民向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即将办理房产证有关资料报送产权登记机关备案；2、请求法院判令被告向原告支付违约期间2017年6月30日至2019年12月30日共计910天的违约金合计金额38220元（违约金暂计算至起诉之日），以现金支付给原告。起诉之日起，被告仍要向原告支付违约金到能够办理房屋所有权证之日为止。3、要求被告赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用；4、要求被告承担本案诉讼费用和其他费用。事实和理由：2013年7月18日，原告与被告签订了房屋买卖合同，并按时支付全部房款人民币合计840262元整，根据合同的第八条约定，出卖人（即本案被告，下同）应于2015年12月31日将我所购买的升龙城6号楼1单元2103室交付购买人（本案原告，下同）使用。根据合同第十五条规定关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料要求报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按总房款的万分之0.5/日支付违约金。时至诉讼之日被告仍未按时将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致我无法办理房屋所有权证，因此被告已造成违约，需支付给原告2017年6月30日至2019年12月30日共计910天期间的逾期未办理房屋产权证违约金合计38220元。被告在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，通知购买人于2015年1月1日至2015年1月3日办理房屋交接手续。按照国家相关法规规定，被告单方面组织勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格时不成立的，被告未取得房屋竣工验收备案证书九强制交房，属违规行为。截止诉讼之日，被告仍未具备相关验收文件，对入住业主极其不负责任。同时被告指定的物业公司在不具备一级物业服务资质的情况下，强制按照一级物业服务标准收取物业管理费。我认为物业管理费的收取应按照其相应资质等级标准，从取得竣工备案证书之日起计算。被告的违约行为，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告口头答辩：1、答辩人已于2019年8月27日取得了6号楼的产权证，完成了涉案房屋的产权备案工作，已经履行了相应义务，但原告怠于前往不动产登记部门办理并提起诉讼，应由原告自行承担其延期办理产权证的后果，与答辩人无关。2、答辩人不存在违约情形，涉案房屋产权证有关资料逾期备案并非答辩人原因，而是由于政府政策、规划两方面原因。第一、由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件，在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二、涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批通过，意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的正常需要。2013年10月30日，答辩人与河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定，答辩人按照约定支付配套费后，供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但答辩人足额缴纳配套设施费用后，洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告，涉案区域珠江路沿线位于"供电红色限报区"，无法接入正式电，进而无法进行消防验收。政府政策调整、规划变更，无法接入正式电这两方面属于原被告双方在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等证件、通过控制性详细规划的报批手续等行为均有公信力，政府自身原因导致的许可证的错误下发、审批的错误通过，并非答辩人能够预见的掌控的事实，也不属于正常的商业风险，系政府政策性原因，针对以上情况，答辩人根本无法通过自身努力去克服从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作是严重违反公平原则的。结合《合同法解释一》26条之规定，基于以上情形，答辩人认为应当变更合同约定的履行办证资料报备义务的时间。涉案房屋接入正式电的时间是2017年8月29日，正常情况下正式电接入后方可进行消防验收，且消防验收的时间周期在一年左右，请法院酌情考虑顺延资料备案期限。3、原告诉求的违约金，无法律及事实依据，合理延期系由于政策调整及规划变更的因素，答辩人已经尽己所能在合理期限内向产权登记机关资料报备，并于2019年8月27日完成了产权资料备案。4、原告与案外人物业公司之间存在物业服务合同关系，原告基于物业公司提供的小区物业服务向物业公司支付物业费系其正常使用房屋中的正常支出，原告主张赔偿物业费于法无据，不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2013年7月18日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买升龙城B区6幢1单元2103号房屋（属于一期房屋），房屋代码为714516，该商品房预测建筑面积为120.83平方米，商品房单价为每平方米6954.08元，总金额为840261元整。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人应按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2015年12月，原告从被告处接收房屋；被告洛阳尚锦置业有限公司于2019年8月27日取得升龙城B区6号楼不动产权证书，被告产权登记备案义务已经完成，原告于2020年3月取得房产证。另查明，庭审中被告洛阳尚锦置业有限公司称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目的手续审批出现暂停和顺延，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延。被告洛阳尚锦置业有限公司称升龙城B区一期房屋接入正式电的时间为2017年8月29日。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。本院认为，原告王晓梅、姬建民与被告洛阳尚锦置业有限公司双方签订的《商品房预售合同》与《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。被告洛阳尚锦置业有限公司于2016年12月向原告交付房屋后，于2017年8月29日接入正式电，2019年8月27日取得升龙城B区6号楼不动产权证书，被告已经完成了备案义务。关于逾期提交办证资料的违约金问题，双方约定被告洛阳尚锦置业有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金，被告洛阳尚锦置业有限公司对非因自身原因造成的办证延误不承担责任。洛阳尚锦置业有限公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，洛阳尚锦置业有限公司应当承担一定的违约责任。涉案房屋在2017年8月29日正常供电，被告办理消防验收、规划核实等手续客观上需要一定时间，且办理时间非洛阳尚锦置业有限公司所能控制，结合全案情况，本院酌定在2017年8月29日正常供电后洛阳尚锦置业有限公司办理消防验收、规划核实等手续的时间为10个月左右，即从2018年7月1日起计算违约金较为符合客观实际。关于原告物业费的诉求与本案不属于同一法律关系，本案依法不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告王晓梅、姬建民支付违约金17729.5元。（以840262元为基数，按照日万分之0.5的标准自2018年7月1日起计算至2019年8月27日）三、驳回原告王晓梅、姬建民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费378元（已减半收取），由原告王晓梅、姬建民负担78元由被告洛阳尚锦置业有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛莹莹二〇二〇年七月十五日书记员  刘会丽