河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1403民初2468号原告：李亚，男，汉族，1986年2月13日出生，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：李传东、李传涛（实习），河南睢阳律师事务所律师。被告：商丘武耀置业有限公司，住所地：河南省商丘市睢阳区。法定代表人：武雨丝，系该公司经理。原告李亚与被告商丘武耀置业有限公司（以下简称武耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李亚委托诉讼代理人李传东、李传涛到庭参加诉讼，被告武耀公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李亚请求本院判令：1、判令被告向原告支付因其未按期交房承担违约金144823.17元；2、判令被告向原告支付因其未给原告办理房产证的违约金4450.62元；3、请求法院依法判令被告向原告支付多交房款33745.48元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月3日，原被告双方签订商品房买卖合同一份，约定坐落于商丘市××与××路向西××家园××楼××单元××楼西户，共计126.52平方米，价款为445062元。该合同约定了如违约交房被告应向原告按日支付交房款万分之二支付违约金及如逾期办理房产证应按已付房款的百分之一承担违约金。合同还同时约定了其他条款。逾期交房的违约金计算方式为：144823.17元=445062元×0.0002×1627天（自2015年12月27日约定交房之日计算至2020年5月14日即诉讼之日），逾期办理房产证的违约金计算方式为：4450.62元=445062元×0.01。原告按照合同约定交付了房款445062元，但被告没有按约交付房屋和办理房产证。自为维护原告权益，特诉诸贵院，望判如所请。被告武耀公司在答辩期限内未提交答辩状。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2015年6月17日，原告李亚与被告武耀公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、被告武耀公司将位于商丘市睢阳区平原路西侧戴金嘉园6号楼2单元7层2-704号房出售给原告，建筑面积共126.52平方米；房屋价款按照建筑面积计算，单价为每平方米3251元，总金额411317元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积结算房款多退少补。2、付款方式为首付款251317元，贷款160000元。3、交付期限为被告武耀公司应当在2015年12月27日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。4、被告武耀公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过120日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告武耀公司按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，原告有权解除合同，解除合同的，被告武耀公司应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告武耀置业公司按日向原告支付已交付款万分之2的违约金。5、被告武耀公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告武耀公司提供的资料报产权登记机关备案。如因被告武耀公司的责任，原告不能在规定的期间内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告李亚按照约定于2015年6月13日向被告交付房款251317元，2015年6月16日原告向被告交付面积差额（多退少补）23740元，于2015年10月8日向中国建设银行有限公司商丘分行贷款160000元向被告支付了房款。原告共计向被告交付房款435057元。同时，被告向原告出具了办理配套及产权费用的费用共计29140元的收据。2017年6月2日，被告武耀公司向原告李亚交付房屋并被接收。原告经装修后并入住。截止庭审结束之日，被告没有为原告办理出房权登记证书。上述事实均有当事人陈述及所提交的商品房买卖合同、收据、个人住房（商业用房）借款合同等证据材料予以证明，本院将证据材料附卷予以佐证。本院认为，原告李亚与被告武耀公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定，被告应在2015年12月29日前将验收合格的商品房交付买受人，并在365日内,将办理权属登记需由被告武耀公司提供的资料报产权登记机关备案。被告在上述时间中均没有按约履行，已经构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国建筑法》、《商品房销售管理办法》规定，商品房未经验收或验收不合格，不得交付使用，即房屋经验收合格后交付是法定条件也是当事人双方在合同中约定的交付条件。根据《中华人民共和国合同法》第七十一条第一款规定，债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。在本案中，虽原告于2017年6月2日，接收了案涉房屋，但根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，只有当事人双方协商一致时，才可以变更合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条亦规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。而沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中原告虽然在2017年6月2日接收了案涉房屋，并无明示就合同约定的交付条件作出变更，也不符合沉默的法律规定，故，原告李亚接收房屋的行为并不能视为对房屋交付条件的变更。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，当事人双方所签订的商品房买卖合同约定的逾期交房违约行为，应包括两个方面：一是时间上交付房屋的逾期，二是交付的房屋未经验收合格的逾期。虽然案涉房屋已经实际交付，但未经验收合格，仍不符合合同约定和法定的交付条件，属于瑕疵交付，被告仍应为此承担违约责任。鉴于原告已经接收房屋，对于被告武耀公司逾期交房责任应按合同约定予以减轻,故本院对于交付房屋的逾期违约金标准酌定每日按已付购房款的万分之二计算，即自2015年12月28至2017年6月2日止，以435057元为基数按每日万分之二计算；本院对于未经验收合格的逾期违约金标准酌定每日按已付购房款的万分之一计算，即自2017年6月3日至涉案房屋验收合格止，以435057元为基数，按每日万分之一计算。上述违约金数额以144823.17元为限。被告武耀公司没有按照合同约定为原告李亚办理房权登记手续，按照合同约定，应按原告已支付房款的1%向原告支付违约金4350.57元（435057元×1%）。原告李亚与被告武耀公司签订的《商品房买卖合同》约定总金额411317元，但原告李亚共计向被告交付房款共计435057元，故被告应向原告退还多支付的房款23740元。对于原告李亚的其他诉请，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十一条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、被告商丘武耀置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李亚支付逾期交房违约金：以435057元为基数，自2015年12月28至2017年6月2日止按每日万分之二计算；自2017年6月3日至涉案房屋验收合格止按每日万分之一计算（上述违约金支付金额以144823.17元为限）。二、被告商丘武耀置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李亚支付逾期办理房权证违约金4350.57元。三、被告商丘武耀置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李亚退还多支付的房款23740元。四、驳回原告李亚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3962元，减半收取1981元，由被告商丘武耀置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员 赵 勇二〇二〇年七月十五日书记员 王月圆