内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1696号上诉人（原审原告）：胡彩侠，女，1963年4月8日出生，公民身份号码×××，蒙古族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：单延威，内蒙古善正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赤峰市金景房地产开发有限责任公司，住所地：赤峰市松山区木兰小区商住楼**楼**楼。法定代表人：郑岳峰，经理。委托诉讼代理人：刘晴晴，内蒙古红城律师事务所律师。上诉人胡彩侠因与上诉人赤峰市金景房地产开发有限责任公司（以下简称金景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初9572号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡彩侠上诉请求：1、撤销一审判，发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费及诉前保全费用由金景公司承担。事实和理由：第一、一审法院认定事实错误。一审判决中“被告围绕答辩意见提交了建设工程竣工验收证明，原告虽对其真实性有异议，但未提供证据予以反驳，本院予以采信。”但在一审法庭调查中，法官询问金景公司涉案小区是否能办房产证，金景公司回答目前不能办理。法官接着询问，为什么不能办，金景公司没有进行明确答复。如果金景公司向一审法院提交的建设工程竣工验收证明是真实有效的，理所应当可以办理相关房产手续，但一审法院未对能否办理房产证关键问题进行查明认定，就草率地对金景公司提交的建设工程竣工验收证明予以采信是错误的。本案的争议焦点问题就是房屋是否竣工、验收合格，可以向上诉人交付房屋，我国《建筑法》和《建设工程质量管理条例》明确规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》和《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”由此不难发现，建筑工程竣工后，从竣工单位自检到建设单位勘察、设计单位、施工单位、监理单位联合组织验收，到最后报建筑工程质量监督机构监督审核备案、核发《竣工验收备案证》，是建筑工程竣工验收的完整工作流程。因此，建设行政管理机关核发的《建筑工程竣工验收备案证》是工程验收工作中唯一对社会公众具有公示效力法定证明文件。金景公司仅仅出具自检合格报告是不符合验收标准的，只有取得《建筑工程竣工验收备案证》，才能证明房地产开发项目已基本上达到了能够交付使用的标准，购房人也可以比较安心的入住。因此，金景公司取得《建设工程竣工验收备案表》才是具备了交房条件，此外交房时，还应当同时向上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第二、金景公司违反上述规定，向上诉人交付没有供水、房屋一二层没有连接通道、室内部分电线管线没有穿接、电梯不能正常运营、没有消防设施等等情况的房屋是不符合房屋交付条件的，故上诉人不认可金景公司达到了向上诉人交房屋的条件，所以上诉人拒绝接受交付房屋。金景公司开发建设的金景花语城没有到相关部门进行工程竣工验收备案，也就是说竣工验收不合格。如果建设的涉案房屋竣工验收合格，应当可以进行初始登记，也就是可以办理房产登记手续，但金景公司在一审庭审中明确表示办理不了房产证，由此可以得出结论，没有初始登记说明没有备案说明，没有备案说明没有竣工验收或竣工验收不合格。一审中上诉人对金景公司提供的验收证明的真实性有异议，鉴于此，上诉人恳请二审法院调取金景花语城或2号楼的竣工验收资料及初始登记资料。一审判决书中认定，2018年12月1日涉案楼房供暖具备了交付原告使用的条件，这种认定违反了商品房交付的法律规定。网签合同第三条第一款规定，商品房竣工经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付。据此，上诉人拒绝收房。根据网签合同第五条第一款、第二款第一项，上诉人向金景公司主张逾期交房的违约金责任理由成立，主张合法有效，应当得到支持。第三、关于本案衣帽间所处位置是否是本案楼房的公摊建筑面积。一审判决书引用《商品房面积计算及公用建筑面积》（试行）、《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）、《建筑面积规范》及《物权法》中的条款里没有一条能证明本案衣帽间不在楼房公共建筑面积内，而一审却依据引用上述的条款作出了“即该电梯候梯间以上部分并未计入业主公共分摊面积。综上，对原告主张该衣帽间属于其购买涉案房屋的公共分摊部分的意见，本院不予支持”的错误结论。一审判决书中有“本案中，金景花语城小区……电梯候梯间属于该楼层内业主共同使用共同管理的部分”的表述，公摊建筑面积具有共同使用共同管理的属性，这更加说明电梯候梯间包含在两户业主的公摊建筑面积内。一审认定上诉人和金景公司就涉案衣帽间的改造、施工存在合法有效的承揽合同关系，合法有效的承揽合同，应当坚持平等、自愿原则，上诉人与金景公司之间并未签订任何承揽合同，改造施工也仅仅是金景公司的答辩意见，并没有提供相关证据予以佐证，一审法院并未对该事实予以查明。一审采信金景公司收取16000元是施工成本费是错误的。第四、关于涉案楼房涨平米计算。网签合同第七条第三款已经作了明确规定：面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。按此规定，一审判决中对返还多收取涨面积款的计算方法存在错误。金景公司还应返还上诉人多收楼房涨面积款10784.1元（18128-7344），根据网签合同第七条第三款规定，上诉人应付楼房涨面积款是25881元，计算方法为：108×3%×7988。金景公司收我44009元，多收18128元（44009-25881），7388元是一审判决返还多收房价款。综上所述，一审法院在认定事实存在错误。金景公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，上诉人于2015年将位于××区西户以工程款抵账方式抵顶给了案外人李某的顶面积为108平方米。2015年11月23日，被上诉人、案外人、上诉人签订三方协议，被上诉人购买该涉案房屋，房屋面积为108平方米。2017年12月28日，上诉人与被上诉人签订网签合同时，上诉人处并没有108平方米的房屋，后经双方协商，被上诉人同意购买金景花语城2-1-1-1602室房屋，面积为112.59平方米，由被上诉人按照单价为9588元每平方米，向上诉人补足4.59平方米的差价。从被上诉人向上诉人补足房屋面积差价的行为，可以认定被上诉人同意对超出三方协议的房屋面积及单价的认可，并已经实际履行，足以证明双方对超出面积按单价9588元每平方米计算，是对合同价款的变更，系双方的真实意思表示，上诉人认为上诉人仅以108平方米的房屋抵顶给案外人李某，将108平方米的房屋出售给被上诉人，而在签订房屋买卖合同时，被上诉人自愿购买超出面积4.59平方米的涉案房屋，并按双方约定的价款补足购房款的行为属于双方对合同价款变更予以确认。胡彩侠向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交付楼房产生的房屋总价款利息46815元及违约金179866元，合计人民币226681元；2、判令被告向原告退还多收取的楼房涨面积款18128元及衣帽间款16000元。一审法院认定事实：2015年11月23日，原告胡彩侠与被告金景公司、案外人李某签订三方协议，约定金景公司将其开发建设中的××区西，暂定面积108平米，以单价7988元每平米，总价款862704元的价格抵顶给李某，用于抵顶工程款，李某亦以同样的价格预订给胡彩侠，协议签订后，胡彩侠支付了购房款，金景公司为胡彩侠出具收款收据一枚。2017年1月19日，胡彩侠与金景公司、李某再次签订三方协议，约定金景公司将其开发建设中未取得预售许可证的××区车库以180000元的价格抵顶给李某，用于抵顶工程款，李某亦以同样的价格预订给胡彩侠。2017年12月28日，胡彩侠与金景公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于赤峰市××区房屋，建筑面积112.59平方米，单价7285.84元，总价款820313元，被告应于2018年10月15日前交付房屋，原告于2017年11月28日一次性交付房款820313元，同时约定，如逾期交房在60日内，则被告应按银行同期贷款利率向原告支付自应交付商品房之日次日起已付房款利息。合同签订当日，原告向被告补交房屋面积差价款44009元（4.59平方米×9588元/平方米），交付车库款180000元。被告于2019年9月3日为原告出具购房发票一枚。2018年10月12日，涉案房屋通过竣工验收。被告于2019年1月28日在《赤峰日报》发布交房公告，载明涉案房屋于2018年12月3日开始交房取领钥匙，其中1-4号楼已于2018年12月1日供暖，5-8号楼已于2018年12月15日供暖。一审法院认为，被告金景公司将涉案房屋抵顶给案外人李某，其本质是为了消灭案外人对其享有的债权，对于交付房屋李某与金景公司可以约定履行对象，据此，金景公司依据李某的指示，在原告胡彩侠向李某支付了全部购房款的情况下，履行向原告胡彩侠出具购房手续的义务，但因发生抵顶账款时，金景公司用于抵账所用涉案房屋尚未建成，金景公司尚未取得商品房预售许可，李某作为出卖方亦未取得涉案房屋产权证，此后，原告与被告金景公司单独签订了《商品房买卖合同》，应视为金景公司对李某将涉案房屋处分给原告胡彩侠行为的确认，故金景公司作为该房屋的实际所有权人，与原告签订的商品房买卖合同合法有效并对双方均具有约束力。根据双方合同约定，被告应于2018年10月15日前向原告交付房屋，虽然涉案房屋建设工程于2018年10月12日验收合格，但该房屋在2018年12月1日方始供暖，即2018年12月1日涉案房屋才具备交付原告使用的条件，而被告通知于2018年12月3日开始交房领钥匙，已构成逾期交房。原告在约定交付期限届满后未及时联系被告进行催告，其自身在履行合同中亦存在过错，原告称其通过电话的形式获知交房信息，佐证被告所述其于2018年12月份通过多种渠道发布交房通知，故应视为被告履行了通知交付房屋的义务，房屋交付时间确定为2018年12月3日。原告以小区地面未经硬化而未受领房屋，因涉案房屋主体建设工程已经过相关部门的质量验收，符合法定质量标准，即不存在影响房屋正常使用的功能性质量瑕疵，原、被告并未对交接房屋的手续进行提存约定，应由其自行承担责任。据此，被告逾期向原告交房47天，未超过约定的逾期60日，故应支付自2018年10月16日起至2018年12月3日期间的逾期交房利息4659元。原告不能举证证明涉案房屋在2018年12月3日后仍存在与约定交付条件不符或质量瑕疵，亦或被告在约定交付期限届满后拒绝向其交付房屋的情形，对其主张的利息超出部分及违约金，不予支持。其主张被告支付地下车库部分的逾期交房违约金，因双方未进行明确约定，故不予支持。原告主张被告返还多收取的购房款18128元，依据金景公司与原告及李某签订的三方协议，原告购买涉案房屋面积暂定108平方米，单价7988元，金景公司与原告单独签订的合同中房屋面积112.59平方米，单价7285.24元，而金景公司以每平方米9588元收取原告补交房屋面积差价44009元，在原告未对涉案房屋进行变更和调换以及对合同内容进行实质性变更的情况下，金景公司以每平方米9588元标准收取面积差价没有合法依据，应以原告认可的购买房屋单价7988元予以收取，由金景公司对多收取部分予以返还，金额为7344元【（9588元-7988元）×4.59㎡】。关于案涉衣帽间是否属于原告购买的分摊建筑面积的公共部位。首先，商品房销售面积的认定，根据建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位，包括套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。国家现行的《建筑面积计算规则》第1.１条规定，单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）规定，住宅层高标准为2.8米。第二，关于房屋共有建筑面积的判断，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第八条规定，公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地、地下室班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。本案中，原告购买被告开发的涉案房屋建筑外墙高度虽为复式楼房，但其购房建筑面积是以单层水平面积计算，即与高度无关；涉案衣帽间系由金景花语城小区2号楼1单元16层电梯候梯厅以上改建的架空层，依据我国现行的《建筑面积计算规则》第1.7条“穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅，大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积”的规定，原告分摊的电梯候梯厅公用建筑面积，为该层水平面积，即该电梯候梯厅以上部分并未计入业主公共分摊面积。综上，对于原告主张该衣帽间属于其购买涉案房屋的公共分摊部分的意见，不予支持。第二、被告收取原告的16000元衣帽间费用属于何种性质。《物权法》中规定，建筑物区分所有权是数个所有权人对建筑物内各人专有部分享有专有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理权组成的复合性权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。因合法建造的事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力，该物权的设立不以登记为生效要件。本案中，金景花语城小区2号楼1单元16层电梯候梯厅属于该楼层内业主共同使用、共同管理的部分，即该楼层业主在不违反法律法规规定、不危及建筑物安全、不损害其他业主合法权益的前提下，可以约定如何使用该部分空间。而该楼层共有包括原告在内二户业主，现原告向被告支付费用，授权被告将该楼层电梯候梯厅以上部分的立体空间加筑底盖，使其具有牢固结构及独立使用空间的架空层，并将该部分空间与原告所有的房屋及电梯候梯厅共用外墙打通，使该份独立空间变作原告专有的衣帽间，且其因合法建造行为享有依法取得物权，该物权属于原始取得，无须登记即生效。据此，应认定原告与被告就案涉衣帽间的改造施工存在合法有效的承揽合同关系，被告称原告向其交付的16000元系施工成本费的答辩意见，具有事实依据，予以采信。判决：一、被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内给付原告胡彩侠逾期交房利息款4659元；二、被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内返还原告胡彩侠购房款7344元；三、驳回原告胡彩侠的其他诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，上诉人胡彩侠主张金景公司逾期交付涉案房屋，应向其支付违约金。根据双方签订的商品房买卖合同，金景公司应于2018年10月15日前向胡彩侠交付房屋，涉案房屋建设工程于2018年10月12日验收合格，在2018年12月1日供暖，金景公司通知于2018年12月3日开始交房，一审认定金景公司应支付自2018年10月16日起至2018年12月3日期间的逾期交房利息并无不当。胡彩侠上诉主张金景公司支付逾期交房利息至2019年9月25日，缺乏相应依据本院不予支持。胡彩侠提出的金景公司应返还其收取的衣帽间费用的主张，因在商品房买卖合同中并未对双方买卖标的物是否包含涉案房屋建筑面积以外的衣帽间以及衣帽间费用问题进行约定，衣帽间在涉案房屋建筑面积之外，胡彩侠可以自主选择是否交纳衣帽间的改造费用以获取衣帽间的使用权，现胡彩侠交纳衣帽间的改造费用后又主张金景公司应返还该笔款项，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。另胡彩侠主张金景公司应承担面积误差3%部分的房款，因108平方米是房屋暂定面积，实际面积应根据商品房买卖合同约定的房屋面积112.59平方米为准，故胡彩侠此项上诉主张本院亦不予支持。上诉人金景公司主张胡彩侠自愿按照9588元/平方米的单价支付超出面积4.59平方米的房款，是双方对合同价款的变更，因在三方协议中，明确约定涉案房屋单价为7988元，金景公司要求胡彩侠就超出面积按9588元/平方米支付房款，与双方约定不符，胡彩侠对暂定面积108平方米的房款按9588元/平方米计算亦不予认可，诉讼中提出应执行三方协议，故金景公司的上诉主张本院亦不予支持。综上所述，胡彩侠、金景公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计5264元，由上诉人胡彩侠负担5214元，赤峰市金景房地产开发有限责任公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 刘润涓审判员 周振卿审判员 张国利 二〇二〇年七月八日书记员 王 燕