河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初2614号原告：安红霞，女，出生于1977年10月20日，汉族，住河南省西华县。原告：于龙涛，男，出生于1986年2月26日，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：韩振，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：张香香，河南良承律师事务所律师。被告：河南浩金元物流有限公司，住所地：新密市白寨镇白寨村。统一社会信用代码：914101830508894936。法定代表人：郭金灿。系该公司经理。委托诉讼代理人：马常帅，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高炎，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。原告安红霞、于龙涛与被告河南浩金元物流有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安红霞、原告于龙涛的委托诉讼代理人韩振、被告河南浩金元物流有限公司的委托诉讼代理人马常帅、高炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安红霞对于河南浩金元物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告于2017年7月29日签订的两份《浩金元保利城芳邻华庭房屋认购书》无效，并判令被告返还原告购房款等费用共计90000元；2、本案所有的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月29日，原、被告签订两份《浩金元保利城芳邻华庭房屋认购书》，约定被告将位于新密市白寨镇白寨村浩金元保利城芳邻华庭/溱水美景38号楼2单元7层9户、10户两处房屋卖给原告，后原告向被告缴纳定金及购房款共计90,000元。由于被告所售房屋未取得五证，其销售行为明显存在无效，为维护原告合法权益，原告提起诉讼。于龙涛对于河南浩金元物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即退还原告剩余购房款140,621元；2、请求判令被告自2017年4月18日起以190,621元为基数，以每月百分之五向原告支付违约金直至清偿之日止，暂计算至2018年4月18日，违约金为109,379元，剩余房款及违约金共计25万元；3、本案所有的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月18日，原、被告签订《浩金元保利城芳邻华庭认购协议书》，约定被告是浩金元保利城芳邻华庭的开发商，原告认购被告开发的地址位于新密市白寨镇白寨村浩金元保利城芳邻华庭/溱水美景19号楼2单元11层01号房屋，建筑面积116.21平方米，单价4,480元/平方米，总房款共计人民币520,621元，暂定交房时间为2018年12月31日前。原告根据被告营销策略缴纳了3万元抵5万元的入会费3万元后，又根据合同约定分别向被告支付了30%的首付款190,621元，被告向原告出具了相应《收据》。经查，截止到起诉之日，涉案房产项目根本就没有动工，经向相关部门核实，涉案房产项目所处的地块根本就不属于被告所有。被告无法履行合同，2018年12月8日，原被告双方签订《退款协议》，约定由被告将原告所交房款190,621元于2019年4月30日全部退还原告，否则被告从原告交款之日起按照原告所交款总额以每月百分之五支付违约金，现被告退还50,000元后，剩余款项至今未支付，构成严重违约。为维护原告合法权益，原告提起诉讼。河南浩金元物流有限公司辩称，首先对于安红霞的起诉答辩意见为：双方签订了认购书，合法有效，不存在无效的法定情形，应继续履行。对于龙涛的答辩意见为：1、退款协议约定违约金过高，应依法调整为银行同期存款利率；2、所退房款金额应为110,621元。审理查明一、对于原告安红霞诉被告河南浩金元物流有限公司一案，本院经审理认定事实如下：2017年7月29日，原、被告签订两份《浩金元保利城芳邻华庭房屋认购书》，约定被告将位于新密市白寨镇白寨村浩金元保利城芳邻华庭/溱水美景38号楼2单元7层9户、10户两处房屋卖给原告，本协议在签订商品房正式合同之日起失效。现原告认为被告已构成违约，双方形成纠纷。后原告向被告缴纳定金及购房款共计90,000元。二、对于原告于龙涛诉被告河南浩金元物流有限公司一案，本院经审理认定事实如下：2017年4月18日，原、被告签订《浩金元保利城芳邻华庭认购协议书》，约定被告是浩金元保利城芳邻华庭的开发商，原告认购被告开发的地址位于新密市白寨镇白寨村浩金元保利城芳邻华庭/溱水美景19号楼2单元11层01号房屋，建筑面积116.21平方米，单价4,480元/平方米，总房款共计人民币520,621元，暂定交房时间为2018年12月31日前。原告根据被告营销策略缴纳了3万元抵5万元的入会费3万元后，又根据合同约定分别向被告支付了30%的首付款190,621元，被告向原告出具了相应《收据》。2018年12月8日，原被告双方签订《退款协议》，约定由被告将原告所交房款190,621元于2019年4月30日全部退还原告，否则被告从原告交款之日起按照原告所交款总额以每月百分之五支付违约金，现被告退还50,000元后，剩余款项至今未支付。关于安红霞一案，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，房地产开发企业（出卖人）未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告浩金元公司签订的《浩金元保利城芳邻华庭房屋认购书》约定了房屋基本状况、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交房日期等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告浩金元公司已经按照约定收受购房款，故，原告与被告浩金元公司签订的认购协议书应当认定为商品房买卖合同。被告浩金元公司未取得商品房预售许可证明且在本案开庭前亦未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，因此，原告与被告浩金元公司签订的房屋买卖合同应当认定无效。故，对原告要求确认其与被告浩金元公司2017年7月29日签订的《浩金元保利城芳邻华庭房屋认购书》无效的主张，本院予以支持。对于原告要求被告浩金元公司返还购房款70,000元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。被告浩金元公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订了认购协议书，其行为违反了法律的强制性规定，致使涉案认购书无效，应当承担退还房款的责任，对原告要求被告浩金元公司返还购房款70,000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告浩金元公司返还支付的20000元入会费的诉讼请求。本院认为，虽然该20,000元被告并未出具收据，但原告提供的收款人为郑州青客的20,000元pos签购单与原被告签订的《浩金元保利城芳邻华庭房屋认购书》约定的20000元认购金可以相互印证，可以证实该20000元系其向被告浩金元公司交纳的费用，对原告要求被告浩金元公司返还上述20000元的诉讼请求，本院予以支持。关于于龙涛一案，本院认为，对于原告要求被告浩金元公司返还购房款140,621元，并自2017年4月18日起以190621元为基数，以每月百分之五向原告支付违约金直至清偿之日止，暂计算至2018年4月18日，违约金为109，379元，剩余房款及违约金共计25万元诉讼请求，本院认为，根据2018年12月8日，原被告双方签订《退款协议》，双方约定由被告将原告所交房款190621元于2019年4月30日全部退还原告，否则被告从原告交款之日起按照原告所交款总额以每月百分之五支付违约金。该约定内容是双方真是意思表示，现被告退还50，000元后，剩余款项至今未支付，故被告应当向原告退款140，621元，并按照约定自2017年4月18日起以190621元为基数向原告支付违约金，但《退款协议》约定的违约金过高，本院酌定按照月利率2%计算，对于原告多主张部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认2017年7月29日原告安红霞与被告河南浩金元物流有限公司签订的《浩金元保利城芳邻华庭房屋认购书》无效；二、被告河南浩金元物流有限公司于本判决生效后十日内返还原告安红霞购房款等费用共计90000元；三、被告河南浩金元物流有限公司于本判决生效后十日内返还原告于龙涛购房款等费用共计140，621元，并自2017年4月18日起以190621元为基数，以每月百分之二向原告支付违约金直至清偿之日止；四、驳回原告于龙涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。安红霞一案受理费2，050元，减半收取为1，025元，由被告河南浩金元物流有限公司负担。于龙涛一案受理费5，050元，减半收取为2，525元，保全费1，770元，共计4，295元，由被告河南浩金元物流有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王华超二〇二〇年七月十四日法官助理顾蒙蒙书记员赵朋飞