贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2505号上诉人（原审被告）：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所凯里市博南路西侧客运站3号楼2层6号。统一社会信用代码915226013374400959。法定代表人：黄士冯，系公司执行总裁。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘心雨，贵州七律律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：熊国玺，男，1982年10月1日出生，汉族，住凯里市。被上诉人（原审原告）：张奂，女，1984年3月15日出生，满族，住址同上。被上诉人的委托诉讼代理人：兰银龙、韦会琴,贵州维律律师事务所律师。上诉人凯里碧桂园物业发展有限公司(以下简称碧桂园公司）因与被上诉人熊国玺、张奂商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据上诉人与被上诉人签订的补充协议及附录的约定，被上诉人将房屋产权证书委托上诉人代为办理，上诉人配合被上诉人，双方己对主合同的约定进行变更。根据补充协议第十九条第2款的约定“买卖双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。”故被上诉人仍然要求上诉人按主合同约定承担支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，没有法律依据和合同依据，不应得到支持。一审法院在未查明本案基本事实的情况下，支持被上诉人的诉讼请求，认定上诉人逾期移交办证文书，存在事实认定错误。综上所述，一审法院在审理本案过程中有认定事实不清的情形存在。因此，上诉人请求贵院依法撤销本案一审判决，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人辩称，被上诉人持有的《商品房买卖合同》附件十二补充协议是空白的，无任何内容。上诉人提供的《商品房买卖合同》附件十二补充协议的第四条、第九条及附录三对《商品房买卖合同》关于商品房登记等约定进行了实质性的变更，免除了上诉人的责任、加重了购房人的责任，属格式条款，应认定无效。被上诉人根据《商品房买卖合同》的约定要求上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金有事实和法律依据。熊国玺、张奂向一审法院起诉请求：1、被告支付原告2018年7月1日至2019年12月31日逾期交付转移登记有关文书违约金66530.16元，2020年1月1日以后的违约金以1214054.00元为基数，按日万分之一支付到交付转移登记有关文书之日止；2、被告负担诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于贵州省凯里市永丰路西侧、清水江北侧的凯里碧桂园柏丽湾商住楼是被告碧桂园公司开发的商业性楼盘。2016年4月25日，原告熊国玺、张奂以总价款1214054.00元向被告购买该楼盘第41幢2单元7层2-7-2号住房一套。双方在订立的商品房买卖合同中约定交付转移登记有关文书时间为2018年6月30日前。逾期交付转移登记有关文书违约责任约定为：出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。逾期60日后出卖人仍不能交付转移登记有关文书的，自约定日期起至实际交付转移登记有关文书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同成立后，原告按约定向被告支付购房款1214054.00元。时至今日，被告仍没有将商品房转移登记有关文书交付给原告。原告因此认为被告的违约行为损害其权益，遂向该院提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立的合同。合同成立后，被告没有按照约定全面履行合同义务，应当承担违约责任。原告主张逾期交付转移登记有关文书的违约金数额，经审查计算方法正确，即：逾期交付转移登记有关文书自2018年7月1日起至原告主张的2019年12月31日止，逾期549天，违约金为66651.56元（1214054.00元×549天×0.0001）。原告只主张66530.16元，可以其主张的数额判决，不足部分视为自动放弃。2020年1月1日以后的违约金因逾期交付转移登记有关文书的事实仍处于持续状态，违约金数额尚不确定，原告可在违约事实消除后另行起诉。被告碧桂园物业发展公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，其应承担的民事责任可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告熊国玺、张奂逾期交付商品房转移登记有关文书违约金66530.16元。二、驳回原告熊国玺、张奂其余诉讼请求。案件受理费减半后收取732.00元，由原告熊国玺、张奂负担73.00元，被告凯里碧桂园物业发展有限公司负担659.00元。二审期间，为支持自己的主张，当事人提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：补充协议，拟证明双方已就《商品房买卖合同》约定条款进行了变更，双方应按补充协议的约定执行。被上诉人对该组证据的三性及证明内容均不认可。本院认为该附件十二补充协议有被上诉人签字捺印，结合其他购房户签订《商品房买卖合同》及其补充协议的情况等综合考量，本院对该组证据的真实性、关联性予以确认。本院审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：《商品房买卖合同》第二十九条约定:“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）,但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准”。再查明，在被上诉人提交的《商品房买卖合同》中，附件十二补充协议的页面上无内容。在上诉人提交的《商品房买卖合同》附件十二补充协议共有十三页的内容。该附件十二补充协议第九条关于房屋登记约定：1、买卖双方一致同意不按合同第二十二条第一款、第二款及第三款第（一）（二）（三）项约定履行，按以下约定履行：（一）关于预告登记：由买受人委托出卖人办理该商品房的预告登记。2、买受人委托出卖人办理该商品房权属登记的具体事宜详见本附录三《委托办理权属登记协议书》的约定。该补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》主要约定：买受人自愿委托出卖人办理“申办买受人所购商品房合同备案登记”、“申办买受人所购商品房预告登记”、“申办买受人所购商品房《房屋所有权证》”、“领取买受人所购商品房《房屋所有权证》”等事宜。买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交凯里市房管局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。还查明，至今上诉人未为被上诉人办理《房屋所有权证》。本院认为，本案二审的争议焦点是被上诉人要求上诉人支付逾期交付办证文书违约金是否应支持。双方签订的《商品房买卖合同》，在第二十二条对商品房的权属转移登记等事项作了约定。上诉人碧桂园公司提供的《商品房买卖合同》附件十二补充协议，在第九条及附录三对《商品房买卖合同》第二十二条关于商品房权属转移登记等约定进行了实质性的变更。经对比，本院认为，《商品房买卖合同》附件十二补充协议的约定显然是免除或减轻了上诉人的责任、加重被上诉人的责任。依照合同法第三十九条和第四十条之规定，《商品房买卖合同》附件十二补充协议第九条及附录三中“关于办理房屋权属登记”有关约定应认定为无效条款。依照《商品房买卖合同》第二十九条：“补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以《商品房买卖合同》为准。”之约定，双方当事人仍应当按照《商品房买卖合同》第二十二条等条款的约定履行办理房产权属转移登记等义务。上诉人未按《商品房买卖合同》第二十二条约定的期限将办理商品房权属转移登记相关文书交付给被上诉人，已构成违约。被上诉人根据《商品房买卖合同》第二十二条约定要求上诉人以已付房价款为基数按日万分一的标准支付逾期交付办理商品房权属转移登记相关文书的违约金，一审判决予以支持，于法有据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1464元，由凯里碧桂园物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  陈生燕审判员  王山地二〇二〇年七月一日法官助理罗安松书记员汪玲