福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3159号 上诉人（原审被告）：林珠平，女，1966年4月26日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：周荣烈，福建凯峰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：乐星星，福建凯峰律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：陈明光，男，1950年9月2日出生，汉族，住福建省福清市，现住福清市。 被上诉人（原审被告）：福清清荣房地产开发有限公司，住所地福建省福清市音西街道音西村（福建高远建设工程开发有限公司综合楼**）。 法定代表人：陈强，副董事长。 委托诉讼代理人：林柏冬，福建八闽律师事务所执业律师。 原审第三人：陈联平，女，1975年9月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张君梁，福建格律律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：俞卫东，福建格律律师事务所执业律师。 上诉人林珠平因与被上诉人陈明光、福清清荣房地产开发有限公司（以下简称清荣公司）、原审第三人陈联平案外人执行异议之诉一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初7278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林珠平上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判并支持林珠平的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈明光、清荣公司承担。事实与理由：一、清荣公司与陈联平签订的《侨荣花园销售合同》并非商品房买卖合同，而是土地转让合同，该合同实际上将“商品房开发用地”分割出让，违反了《城乡规划法》和《土地管理法》等相关法律的强制性规定，应认定无效。二、出售前该总平布局就未通过规划审批，不存在因国六条等政策性调整而未能建造独立式住宅问题，一审判决将原本就违反法律强制性规定的行为，认定为因政策性调整而无法建造，与事实不符。三、《关于开发“侨荣花园”项目安置补偿协议书》实际上是“名为安置补偿协议，实为以房抵债协议”，该协议不足以排除执行效力，不能作为拆迁安置对待。《关于侨荣花园相关情况的报告》以及福清市政府作出的批复时间均在法院查封后，明显是为了对抗法院的查封和执行。本案属于陈联平的购地款如何返还问题，属于债权范畴，与拆迁安置中“所有权调换”无关。被拆迁人的安置补偿权益是一种基本生存权，而陈联平原本不存在基本生存权问题，一审在未审查福清市政府作出的批复合法性问题的情况下，直接援引并作为裁判依据，不符合法律规定。陈联平在2012年就已选房，而到了2016年查封时还显示该房可售，其与陈明光、清荣公司存在重大过错和过失。 林珠平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。 清荣公司辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、清荣公司在本案中的诉讼地位应当为第三人，陈明光一审时将清荣公司列为被告是错误的。陈明光曾作为异议人提起执行异议，但被福清法院驳回，陈明光因不服福清法院（2019）闽0181执异137号《执行裁定书》，提起本案执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条明确规定，清荣公司作为被执行人，并未对案外人异议提出反对意见，不应成为共同被告，应将清荣公司列为本案第三人。二、清荣公司与陈联平签订的《侨荣花园销售合同书》、与陈明光签订的《安置补偿协议书》和《选房确认单》等文件真实合法有效，案涉房屋系清荣公司给予陈明光的安置补偿，属于陈明光的个人财产，一审法院判决解除对案涉房屋的查封并不得执行是正确的。且陈联平已经全额支付了购地价款，履行了合同义务，其将土地权益转让给陈明光也符合法定程序和法律规定。2、福清市人民法院及福州市中级人民法院在相关民事诉讼案件中均已认可清荣公司与类似陈明光的当事人所签订的《侨荣花园销售合同书》、《安置补偿协议书》和《选房确认单》等文件的法律效力，并作为案件判决依据和执行依据。案涉房屋是清荣公司基于《侨荣花园销售合同书》、《安置补偿协议书》和《选房确认单》等文件给予陈明光的安置补偿，属于陈明光的个人合法财产，并非清荣公司的财产，不应当作为清荣公司的财产被强制执行，一审法院判决解除对案涉房屋的查封并不得执行是正确的，应予维持。三、清荣公司基于公平和诚实信用原则对陈明光做出的补偿安置，已经产生了足以排除强制执行的法律效力。四、清荣公司已将案涉房屋交付给陈明光使用，并由其占有使用，属于其个人合法财产，且已产生足以排除执行的效力，不应当被继续强制执行。陈明光作为业主占有房屋，实际居住使用该房屋，并按时交纳房屋的物业管理费。案涉房屋虽然尚未进行产权登记，但是该房产是清荣公司补偿给陈明光的安置房，也符合诚实信用原则，若将上述房屋作为清荣公司的财产予以查封执行，势必将损害陈明光的财产权益，一审法院判决并无不当。 陈明光向一审法院起诉请求:1.判令停止对福建省福清市产的执行，并解除对该房产的查封；2.判令本案全部诉讼费用由林珠平、清荣公司承担。 一审法院认定事实：一审法院在执行薛来铨（已死亡，变更为林珠平）与清荣公司商品房销售合同纠纷一案中，依法做出（2016）闽0181执2921号执行裁定书，预查封清荣公司在福清市房产。后陈明光向一审法院提出执行异议，主张被查封房产的所有权，请求解除对上述房产的预查封。一审法院经审查，于2019年9月16日做出（2019）闽0181执异137号执行裁定，驳回陈明光提出的异议申请。陈明光不服，向一审法院提起申请人执行异议之诉。 另查明，1993年为筹建清荣大道，福清市委市政府与清荣公司达成协议，由清荣公司出资9000万元建设福清市清荣大道，福清市政府补偿出让600亩用地，侨荣花园系清荣公司开发的补偿用地四个项目之一。该项目经多次规划调整，总平布局为沿街15栋5层商住楼、内部92栋独立式住宅。2004年10月19日，陈联平、吴锐与清荣公司签订了侨荣花园（2004）销字第023号《侨荣花园销售合同书》，约定：陈联平、吴锐向清荣公司购买福清市内土地座号59＃、土地面积319平方米即0.478亩（小区道路、绿化、公共建设分摊25%不在此面积内）的土地使用权；陈联平、吴锐向清荣公司一次性付清购地总价款239000元；清荣公司应于2005年4月30日前将土地交付陈联平、吴锐使用。合同签订后，陈联平、吴锐向清荣公司支付了相应的购地款。2008年3月24日，福清市人民政府专题会议研究关于侨荣花园建设遗留问题。议定：根据“国六条”关于从2006年6月1日起停止报批别墅用地精神，并考虑侨荣花园项目作为独立式住宅用地已分割出售的实际情况，议定在清荣公司理清与143购地户法律关系的基础上，同意其改建公寓式住宅，并给予调整容积率等规划指标等。2009年8月14日，福清市人民政府常务会议意见：根据被执行人清荣公司的申请，同意给予调整容积率等规划指标，原则上按照容积率3.3，商业建筑面积比例20%，建筑密度30%以内的标准予以控制。2012年12月28日，陈联平、吴锐与陈明光签订了一份《购买土地权益协议书》，约定陈联平、吴锐同意将购买侨荣花园59＃地块所有权益转让给陈明光，作价700万元。陈明光与清荣公司签订了“关于开发‘侨荣花园’项目安置补偿协议书”。2012年12月31日，陈明光进行了选房，选定包括侨荣花园10＃210Ａ单元等多处房产作为安置房，并与清荣公司签订了选房确认单。 再查明，2016年12月26日，福清市住房和城乡建设局就侨荣花园项目的问题向福清市人民政府请示“鉴于侨荣花园原审批为别墅用地，由于国家宏观政策原因，将该项目调整为公寓式住宅，该调整系政府原因造成。同时，在项目实施过程中，清荣公司为了收回143户地块，确实以实物和现金补偿原购地户，该补偿行为视同拆迁安置，我局同意参照拆迁安置进行处置”。2018年4月8日，福清市人民政府市长办公会议议定“为妥善解决原购地业主的合法权益的历史遗留问题，本着实事求是的原则，侨荣花园项目参照拆迁安置政策处理”。 一审法院认为，陈联平与清荣公司签订的侨荣花园销售合同，系双方当事人真实意思表示，陈联平已依约向清荣公司付清了土地转让款239000元，后陈联平将该地块相关权益作价700万元转让给陈明光。但该地块因“国六条”等政策性调整而未能建造独立式住宅，清荣公司为了清理与143购地户的法律关系，积极与福清市政府等有关行政部门协调一致意见后，与陈明光签订了将“侨荣花园”项目中陈明光的地块交由清荣公司统一开发后予以安置的协议，该协议体现了双方的真实意思表示，且福清市政府已明确做出批复，原143户购地户均参照拆迁安置政策处理，故该安置补偿协议系依法成立的合同，应受法律保护。本案讼争房产现虽然登记在清荣公司名下，但该房产系清荣公司安置给陈明光的房产，陈明光对该房产享有足以排除强制执行的权益。一审法院在执行林珠平与清荣公司商品房销售合同纠纷一案时，将该房产作为清荣公司财产予以查封处理，于法无据。综上，陈明光关于停止对讼争房产的执行，并解除对讼争房产的查封的诉请，理由成立，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决：一、解除对福清清荣房地产开发有限公司名下的位于福建省福清市产的查封并不得执行；二、一审法院（2019）闽0181执异137号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费100元，由林珠平、福清市清荣房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，陈联平、吴锐与清荣公司于2004年10月19日签订的《侨荣花园销售合同书》,系双方真实意思表示,合同内容也没有违反法律禁止性规定,属于有效合同,陈联平、吴锐已依约向清荣公司付清了土地使用权转让款人民币239000元,故陈联平、吴锐享有侨荣花园内座号为59#的住宅用地的使用权。但该地块因“国六条”等政策性调整而使陈联平、吴锐未能建造独立式住宅,后陈联平将该地块相关权益作价700万元转让给陈明光，陈明光与清荣公司按照福清市人民政府对侨荣花园项目规划进行调整的决定,于2012年12月29日签订了《关于开发“侨荣花园”项目安置补偿协议书》,约定被执行人清荣公司收回上述侨荣花园内座号为59#的地块,并将侨荣花园项目内的住宅、店面和地下室车位给予陈明光安置补偿,该协议系双方真实意思表示,合同内容也没有违反法律禁止性规定,属于有效协议,后清荣公司将侨荣花园10#210A单元等多处房产安置补偿给陈明光,故侨荣花园10#210A单元系作为清荣公司安置补偿给陈明光的房产符合客观事实,因此上述房产现虽登记在清荣公司名下,但已是清荣公司补偿给陈明光的安置房,故陈明光对该安置房享有足以排除强制执行的权益,现将上述房产作为清荣公司财产予以查封对陈明光显失公平。综上陈明光对侨荣花园10号楼210A单元房产提出的执行异议理由成立。 综上所述，林珠平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由林珠平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 林 颖 书 记 员 吴 超