上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初10915号原告(反诉被告)：上海达菲包装材料厂，住所地上海市浦东新区。法定代理人：胡向阳，负责人。委托诉讼代理人：樊正官，上海德禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖丞，上海德禾律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海颐鑫建筑装饰工程有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杜小红，经理。委托诉讼代理人：刘杰，上海市华荣律师事务所律师。原告上海达菲包装材料厂诉被告上海颐鑫建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，被告上海颐鑫建筑装饰工程有限公司在法定期间内提起反诉，本院依法合并审理。本案依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海达菲包装材料厂的委托诉讼代理人肖丞、被告(反诉原告)上海颐鑫建筑装饰工程有限公司的委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海达菲包装材料厂(以下简称达菲包装厂)向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告预支付的2019年11月房租人民币(以下币种同)46,992元；2、被告向原告退还押金48,362元；3、被告向原告支付违约金290,172元(月租金48,362元*6个月)；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月16日，原、被告签订《仓库租赁合同》，约定原告向被告承租上海市浦东新区祝钦路XXX号内部分房屋(以下简称涉案房屋)，租赁期自2016年6月1日至2021年6月1日。鉴于原告主要租赁房屋位于2楼，为解决原告货物上下楼搬运问题，双方特别约定被告新装一部电梯供原告使用。合同签订后，原告依法履行义务，被告却突然告知上述电梯因违章建筑，后被告将电梯外立面拆除，并要求原告停止使用。2019年9月，涉案房屋产权人上海骏特金属制品有限公司(以下简称骏特公司)通知原告，其与被告已经法院生效判决解除租赁关系，被告已无涉案房屋合法使用的权利，要求原告立即搬离。原告无奈通知被告终止双方租赁合同，并于2019年10月31日搬离。被告上海颐鑫建筑装饰工程有限公司辩称，不同意原告诉请请求。被告认为双方租赁合同应于2019年12月31日解除，原告还欠付租金46,992元，在原告未结清被告损失的情况下，无需返回押金。被告不存在违约，原告没有损失，被告无需支付违约金。反诉原告上海颐鑫建筑装饰工程有限公司(以下简称颐鑫公司)向本院提出反诉请求：1、原告支付被告2019年12月1日至2019年12月31日租金46,992元；2、原告支付被告拖欠的水费450元、电费15,632元、物业费1,300元、赔偿被告移动蓬损失18,000元；3、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告之间就涉案房屋签订租赁合同后，反诉被告无故不支付2019年11月期间的租金及相关费用，至今也未移交房屋给反诉原告。货梯至今仍处于随时可用状态。反诉被告上海达菲包装材料厂辩称，不同意反诉请求，2019年10月25日原告已通知被告双方合同于2019年10月31日解除，原告无需支付2019年12月份的租金。同意支付物业费1,300元、水费450元、电费15,632元。移动棚损失不认可，原告没有见过。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证，对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据证据本身反映的内容及与关联性认定本案事实。经审理，本院认定如下事实：2016年4月16日，被告颐鑫公司作为甲方(出租方)、原告达菲包装厂作为乙方(承租方)签订《仓库租赁合同》，约定租赁标的物位于上海市浦东新区祝钦路XXX号，仓库1栋，合计面积3000平方米，租赁期为2016年6月1日至2021年6月1日止；租赁费用0.53元平方米/天，租金按每年365天计算，月费用48,362元/月,租赁费用每隔两年递增6%。合同第7.3条约定：“违约金以标的物六个月的租赁费用为计算标准。”该合同尾部有手写部分：“电梯新装一部40天内完工，保证二楼优先使用。”被告确认该手写部分为被告当时的法定代表人所写。合同签订后，原告向被告支付押金48,362元。双方按约履行合同至2019年中旬，后双方因新装电梯违章拆除问题、以及被告与产权人上海骏特金属制品有限公司之间的租赁合同解除问题而发生纠纷。原、被告一致确认，租金支付至2019年11月30日止。另查明，2019年2月21日，涉案房屋产权人骏特公司起诉颐鑫公司，要求确认双方租赁合同于2018年9月15日解除，并要求颐鑫公司拆除违章建筑、恢复原状并返还租赁房屋，同时支付拖欠租金、违约金等。我院于2019年5月29日作出(2019)沪0115民初4307号民事判决书，判决书确认如下事实：颐鑫公司承租后在西面厂房外立面搭建了一部货运电梯，本案审理中被告拆除了电梯主体结构外面的彩钢板及旁边的棚。4307号作出如下判决：1、确认骏特公司与颐鑫公司之间的厂房租赁合同于2018年9月15日解除；2、颐鑫公司于判决生效之日起三十日内拆除搭建在浦东新区祝桥镇祝钦路XXX号厂区内的货运电梯并搬离房屋，将该房屋返还骏特公司；3、颐鑫公司支付欠付租金、违约金等。该案判决作出后，颐鑫公司上诉，后又撤诉。本案双方主要争议焦点为：1、原、被告之间租赁合同解除时间。2、租金应当支付至何时？3、被告是否应当承担合同解除的违约责任？关于租赁合同解除时间，原告认为双方租赁合同已于2019年10月31日解除，并提交了如下证据：1、2019年10月25日，原告向被告发送《关于搬迁及终止的通知函》，函件内容主要有三：1、以新装电梯因被认定为违章建筑而被告被告拆除外立面；2、近日原告收到骏特公司通知，以其与被告之间的租赁合同已解除为由要求原告搬离涉案房屋。3、原告将于2019年10月31日前搬离涉案房屋，同时双方租赁合同予以终止。4、要求被告返还预交的2019年11月份租金以及押金。根据原告提交的交寄凭证，该函件分别寄往被告的注册地址上海市奉贤区柘林镇新寺村２０５号、以及上海市奉贤区庄行镇三城路XXX号，原告表示还通过发送邮件、微信的方式将该通知函发送给被告。被告表示并未受到过该函件。2、原告法定代表人与被告委托代理人胡昌松的微信聊天记录，部分聊天内容如下：2019年10月30日，原告向被告方人员姚昌松发送名称为《关于搬迁及终止仓库租赁合…知函》的PDF文件，同时表示，此通知已经发给你们法人，现在再发你一遍。电费可以从费用里面扣。2019年10月30日，原告向姚昌松发送微信：本单位已多次告知贵司：本单位鲸鱼2019年10月31日搬离，同时本单位于2019年10月28日再次向贵司发送了书面搬迁通知函。现本单位已搬迁完毕，请贵司于2019年10月31日下午4：30至涉案房屋办理相关租赁房屋退还交接手续……被告对于姚昌松作为被告人员的身份认可、对于证据中姚昌松头像也认可，但对该证据真实性表示无法确认。被告认为双方租赁合同于2019年12月31日解除，并向本院提交了如下证据：1、2019年10月23日骏特公司出具的“承诺申明”，骏特公司承诺：被告与原告签订的合同至2019年12月31日解除，2020年1月1日之后跟骏特公司另签合同。2、2019年10月29日被告与骏特公司签署的“补充协议(五)”，被告承诺自2020年1月1日起收取的租金全部及时转交骏特公司，自该日起由骏特公司实际管理涉案房屋等。原告对上述两份证据的真实性均无法确认，且认为也骏特公司无权确认原、被告之间的租赁合同解除。本院认为，被告与产权人骏特公司之间的租赁合同经生效判决确认已于2018年9月15日解除，2018年9月15日之后被告已无转租的合法权源，而且4307号判决书中亦查明，新装的货运电梯系违章建筑，被告在4307号案件诉讼过程中已拆除，结合租赁合同约定的仓储目的、被告在租赁合同中对新装电梯的承诺等，本院认定本案系被告原因导致合同目的无法实现，原告享有法定解除权。关于合同解除日期，原告提交了通知函及微信聊天记录，被告对于姚昌松的身份、头像均没有异议，仅对微信聊天记录的内容真实性不予认可，本院认为应由被告承担举证责任，现被告未能提供任何证据证明聊天记录不真实，对该证据本院予以采纳。关于解除通知函的送达情况，原告向被告工商注册的地址及邮箱发送，之后又通知微信方式向被告发送，被告单纯抗辩称没有收到解除函，未能提供任何证据证明，本院不予采纳。而被告提交的承诺函系产权人向被告出具，补充协议也系产权人与被告签署，被告以其与产权人之间的约定作为对原告的抗辩，缺乏依据。再从被告自己提交的2019年11月13日催缴水、电、物业费的通知来看，其催缴的是2019年10月份的费用，且该通知被告正是向原告解除函的发送地址“上海市浦东新区金亮路XXX号”的地址发送的，也可以印证被告收到解除通知、原告已搬离的事实。综上，本院确认双方租赁合同于2019年10月31日解除，原告于该日搬离涉案房屋。合同解除后，被告应当返还押金48,362元，并返还已收取的2019年11月的租金46,992元。鉴于前文已经认定本案合同解除的责任在于被告，原告主张解约违约金，具有合同依据。被告认为违约金标准过高，考虑到安装新电梯时原告对于电梯合法性、安全性等亦负有审查义务，本院结合双方恶意程度、合同履行情况、原告实际损失等，酌情确定被告向原告支付相当于三个月租金金额的违约金145,086元。反诉部分，反诉原告要求反诉被告支付2019年12月租金的诉讼请求，本院不予支持。诉讼过程中，原告表示愿意支付水、电及物业费共计17,382元，于法不悖，本院予以准许。关于移动蓬损失，被告未能提供任何证据证明系原告原因造成移动蓬损失，对移动蓬的价值仅提供了一张收据证明，对反诉原告要求反诉被告赔偿移动蓬损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海达菲包装材料厂、被告(反诉原告)上海颐鑫建筑装饰工程有限公司于2016年4月16日签订的《仓库租赁合同》于2019年10月31日解除；二、被告(反诉原告)上海颐鑫建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海达菲包装材料厂押金48,362元；三、被告(反诉原告)上海颐鑫建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海达菲包装材料厂2019年11月1日至2019年11月30日的租金46,992元；四、被告(反诉原告)上海颐鑫建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海达菲包装材料厂解约违约金145,086元；五、原告(反诉被告)上海达菲包装材料厂于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海颐鑫建筑装饰工程有限公司水、电、物业费17,382元；六、驳回被告(反诉原告)上海颐鑫建筑装饰工程有限公司的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,083，减半收取计3,542元，由原告上海达菲包装材料厂负担1,088元，被告上海颐鑫建筑装饰工程有限公司负担2,454元；反诉案件受理费减半收取计929元，由反诉原告上海颐鑫建筑装饰工程有限公司负担811元，反诉被告上海达菲包装材料厂负担118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露二〇二〇年七月二十七日书记员  苏昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。