四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初342号 原告：广安亿博商业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区枣山物流商贸园区广武南路**，统一社会信用代码91511600080716454J。 法定代表人：毛信国，总经理。 委托诉讼代理人：王君，四川爱众律师事务所律师。系特别授权。 委托诉讼代理人：刘洋，女，汉族，系公司员工。 被告：陈化高，男，1965年7月31日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被告：广安车公馆名车维修有限公司，住所地广安市广安区枣山物流商贸园区广武路**广安轻工博览城******。 法定代表人：陈方勇。 原告广安亿博商业管理有限公司（以下简称亿博公司）与被告陈化高、广安车公馆名车维修有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用普通程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告亿博公司的委托诉讼代理人王君、刘洋到庭参加了诉讼。被告陈化高、被告广安车公馆名车维修有限公司的法定代表人陈方勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿博公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈化高、广安车公馆名车维修有限公司向原告广安亿博商业管理有限公司支付商铺租金及物业费252004.64元；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年12月28日，被告与原告签订《中国广安轻工博览城商铺租赁合同》，合同约定被告租赁原告所有的广安轻工博览城14栋101-106号共524.94平方米的商铺用于汽车维修；租赁期限从2015年7月1日起至2020年6月30日止。租金为40元/㎡/月；前三年每年免收被告半年租金，第四年、第五年租金不免交，被告在第三年结束前三个月缴纳。合同签订后，被告按照约定付了前三年的租金。第四年租金共计251971.2元没有按约定支付。经原告多次催收，被告在2019年7月10日支付了租金20000元，并且，被告下欠物业管理费16861.44元，水费1470元，电费1702元。被告已违约。原告遂提起诉讼。 被告陈化高辩称，这个租赁合同是我代曾明华签的，曾明华以前是车公馆的股东，我从来没有交过租赁费，原告也没有把商铺交付给我使用，这个合同应该更名为车公馆，但一直都未变更。故不应由我承担责任。 被告广安车公馆名车维修有限公司辩称，陈化高确实是代签，使用人也确实是广安车公馆名车维修有限公司；房租只是价格方面有争议，并不是不交房租，当房租没有商量好的时候，原告方就把水电给我断了，导致车公馆无法经营，原告所说我只交了2万元，实际上不止，总共我们交了5万元以上。 经审理查明：2014年12月18日，被告陈化高（承租方、乙方）与原告亿博公司（出租方、甲方）签订《中国广安轻工博览城商铺租赁合同》（下称“合同”），承租位于广安市广安区，租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止。租金标准为40元／平方米／月。租赁商铺共6间，租赁面积合计524.94平方米。为降低经营成本，共同培育市场，甲方在下列时段免收乙方租金：第一年：2015年7月1日至2016年2月29日；第二年：2016年7月1日至2017年6月30日；第三年：2018年3月1日至2018年6月30日。租赁期间每年租金除无偿使用期外，分别为第一：第二年、第三年租金分别为83990.4元，第四年、第五年在三年的基础上每年上调最高不超过10%。第一年商铺租金于2016年3月1日前一次性付清；第二年于2017年3月1日前付清；第三年于2018年3月1日前一次性付清。第四、五年的租金在于第三年结束前三个月另行约定缴纳时间。乙方应当在2014年12月18日前向甲方一次性缴纳经营保证金20000元。甲方应在合同期满后120日内向乙方全额无息退还经营保证金。乙方所租赁商铺的市场物业服务费为2元／平方米／月，乙方共租赁524.94平方米，合计4199.52元。乙方应按时向甲方缴纳市场物业服务费，物业服务费收取方式和支付时间等同于租金。水电费按乙方独立使用的电表水表记录为准，按规定缴纳。乙方未交商铺租金或市场物业服务费逾期达到5日的，甲方有权对乙方同时或单独实施停止乙方营业、扣除经营保证金和提前解除合同的处理措施。上述合同有被告签字，以及原告加盖了公司公章。 2017年7月18日原告（甲方）与被告广安车公馆名车维修有限公司（乙方）的法定代表人陈伟签订《中国广安轻工博览城商铺租赁合同》、《广安轻工博览城物业管理服务协议》约定：甲方将商铺17#001-002建筑面积177.62平方米商铺出租给乙方，商铺租赁期限为2017年7月18日至2022年7月17日，租金标准为37元每平方米每月。乙方向机房交付商铺经营保证金10000元。商铺租赁保证基金在乙清偿离开7个工作日内无息返还乙方。租赁期内乙方承担税费、电费、燃气费、物业管理费与商业应用费等与商铺使用有关的一切费用。物业服务费为2元/平方米/月。 上述商铺未楼上楼下均为被告广安车公馆名车维修有限公司占有使用。 同时查明陈伟曾为被告广安车公馆名车维修有限公司的法定代表人，曾明华曾为股东。 合同签订后，原告按约向被告广安车公馆名车维修有限公司交付了商铺，被告广安车公馆名车维修有限公司缴纳了前三年的租金，但被告自2019年4月2日缴纳14吊屋101-106商铺租金2万元后未足额缴纳第四年的租金、物业费水电费，以及17#001-002商铺2018年7月1日至2019年7月1日期间的物业费。原告遂起诉来院。庭审中被告对欠付租金无异议，但对金额有异议，并主张抵扣已经缴纳的3万元经营保证金。 上述事实，有原、被告双方签订的《中国广安轻工博览城商铺租赁合同》、《广安轻工博览城物业管理服务协议》、收据、股权转让协议、当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的《中国广安轻工博览城商铺租赁合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告按约向被告交付了商铺使用，被告应按约支付租金。 一、租金数额的问题。原被告在《中国广安轻工博览城商铺租赁合同》中约定了商铺面积以及单价，并约定了前三年有免租期，从第四年开始正常收取租金，现被告按约定支付了前三年的租金，未按约定足额支付第四年的租金及物业费，故对原告要求被告支付第四年的租金扣除已经支付的2万元为231971.2元（524.94平方米×40元每月每平方米×12月-20000元），以及物业费16861.44元（524.94平方米×2元每月每平方米×12月+177.62平方米2元每月每平方米×12月），本院予以支持。至于原告主张的水费，从原告提供的证据无法证明被告实际用水量且照片拍摄时间为2020年3月25日，被告早已搬离商铺，因此对原告主张的水电费本院不予支持。至于被告主张抵扣已经缴纳的经营保证金，本院认为从合同约定看经营保证金性质为对被告在经营过程中因此产生的风险责任的保证，现被告已搬离商铺，经营保证金应当予以退还，因此对于被告主张要求抵扣保证金30000元，本院予以支持，综上被告应当支付的租金以及物业费为218832元。 二、本案责任承担主体的问题。《中国广安轻工博览城商铺租赁合同》虽然签订主体为陈化高，原告交付涉案商铺主体以及商铺占有使用主体即合同实际履行主体均为被告广安车公馆名车维修有限公司，被告广安车公馆名车维修有限公司对此也予以认可。且向原告缴纳租金、物业费、水电费等费用的主体均为被告广安车公馆名车维修有限公司，故应当由被告广安车公馆名车维修有限公司承担租金及物业费支付责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告被告广安车公馆名车维修有限公司于本判决生效后二十日内向原告广安亿博商业管理有限公司支付租金及物业服务费共计218832元； 二、驳回原告广安亿博商业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述款项，限义务人在本判决生效后二十日内向对方支付。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5080元，由原告广安亿博商业管理有限公司负担498元，由被告广安车公馆名车维修有限公司负担4582元，并向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时缴纳上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴承光 人民陪审员  尹才琼 人民陪审员  张广燕 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  周 含