上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初2842号原告：陈某1，男，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：荣志民，上海共识久久律师事务所律师。被告：陆某某，男，汉族，住上海市徐汇区。第三人：刘某某，女，汉族，住上海市浦东新区严镇路。委托诉讼代理人：花璐，上海上正恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱宏飞，上海上正恒泰律师事务所律师。第三人：陈某3，男，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市松江区。原告陈某1诉被告陆某某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法追加刘某某、陈某3为第三人参加诉讼。本案适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某1及其委托诉讼代理人荣志民、被告陆某某、第三人刘某某的委托诉讼代理人花璐、第三人陈某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告陆某某于2004年6月20日以欺诈手段冒用原告名义签署的转让原告名下位于上海市徐汇区田林东路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令被告协助将上述房屋恢复登记至原告名下。事实与理由：陈某1、陈某2、陈某3系三兄弟，母亲张某某曾用本市淮海中路的房子置换成三套公有住房，兄弟三人各承租一套。陈某1承租本市桂林东街XXX弄XXX号XXX室(以下简称桂林东街房屋)，陈某3与父母一起居住本市田林东路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)。由于陈某3想做生意，将系争房屋出售，父母未予同意，后经过兄弟俩和父母商量，系争房屋转到陈某1名下，陈某1将桂林东街房屋出售得款18万元给了陈某3。陈某3认为钱不够，母亲张某某提出把系争房屋转给陈某1，由陈某1申请贷款，贷款由母亲来还，陈某1同意。系争房屋过户到陈某1名下，申请了20万元贷款，母亲给了陈某3，房产证由母亲保管。2016年左右，父亲陈某4去世，陈某1找不到房产证，就去交易中心申请补发，经查询发现系争房屋已于2004年6月20日转让给陆某某，买卖合同上陈某1的签字、私章均是伪造的。陈某1遂于2018年9月向公安局报案，但公安未予立案。陈某1于2019年9月向法院起诉，因未交纳诉讼费被裁定按撤诉处理。现陈某1再次起诉要求判如所请。陆某某辩称，陆某某认为房子是陈某3的，借用陆某某名字做贷款而已，不同意原告诉请。陆某某与陈某2、陈某1、陈某3三兄弟都是朋友。他们的母亲张某某置换淮海中路房屋全权委托陈某3置办。陈某3在龙吴路有个娱乐公司要装修需要用钱，陈某3和陈某1两兄弟商量，用陈某1名字做个买卖，申请银行贷款，房屋过户给陈某1，贷来的钱陈某3用，贷款由陈某3还。所以系争房屋就过户到陈某1名下。桂林东街房屋是陈某1自己卖掉的，陆某某不清楚。陆某某与陈某1签订买卖合同，陈某1完全清楚，因为办理银行贷款的公司跟陈某3说房屋升值了，可以多贷一点款，商量后，所有手续是陈某1和陈某3去办，借用陆某某的名字，贷到款给陈某3用。陈某3在交易前几天问陈某1要身份证，当时陈某1在舞厅里跳舞，说身份证给陈某3，你们去办就可以了。交易那天，陆某某就去交易中心签字，所有手续都是他们办的。银行贷款贷到40万元，给了陈某3，房子过到陆某某名下，每月陈某3还贷款。陈某3问陆某某要房产证，就给他了。系争房屋一直都是陈某1居住到现在。陆某某认为房子是陈某3的，陈某3开舞厅很长时间，一直住在舞厅里面。因为陆某某和陈某3有经济往来，刘某某当时与他是夫妻，他们两个与陆某某商量，房子拿回去，过到刘某某名下，陆某某没有异议，就帮忙过户到刘某某名下，又贷了款。贷款事情陆某某不知道。从来没有还过贷款，没有居住过系争房屋，所有税费、手续都是陈某3弄的。陈某3述称，房屋来源陈某1的陈述属实。淮海中路房屋置换三套房产，陈某1持有桂林东街房屋，系争房屋陈某3和母亲居住，父亲居住在浦东。因陈某3要办贷款，说这个房子不能贷款，陈某3和母亲商量，银行说补差价就可以办产权。陈某3急着用钱，就去了交易中心找了中介，中介出主意，说了一个办法，做个买卖，人不用搬走继续居住，贷款可以贷到70-80%。母亲和陈某1都同意了。贷到的款金额应该是20万元，陈某3投入到娱乐城了。但钱还是不够，陈某1说他的房子也卖掉，算借也好投资也好。陈某3答应赚钱了买一套房子还给陈某1。陈某1将桂林东街房屋卖掉后没地方住，就住到系争房屋去。陈某3拿了贷款的20万元和桂林东街出售的十几万做生意去了。过了几年，之前中介打电话给陈某3，说系争房屋升值了，是否需要续贷，只要出手续费，中介可以帮忙办，找个信得过的人，陈某3就跟陆某某商量，陆某某同意了。中介说，陈某1去不去无所谓，但要拿到他身份证和私章，陈某3就去舞厅找陈某1，向陈某1要身份证，第二天陈某1把身份证和私章给了陈某3。是陈某3与陆某某去了交易中心办理手续。合同签字的人是谁不清楚，陈某3没去过公证处，都是中介孙某帮忙办的。好像转给陆某某贷款60万元，其余贷款全部给陈某3，陈某3在还，有一段时间没有正常还贷，找陆某某，法院还缺席判决，要罚钱。每月还2,500元，后来才知道，还的都是罚息。陈某3与刘某某协议离婚，没有孩子，没有财产。陈某3欠陆某某的钱还不出。离婚前，刘某某提起想在附近买房子，想靠近六院，离婚时候双方约定，房子由陆某某卖给刘某某，陈某3还款给陆某某。陆某某与刘某某就做了买卖，办理贷款，贷款给了陆某某，陆某某扣除欠他的钱，把剩余的钱打给了陈某2。刘某某就拿到房子，省了首付款，现刘某某在还贷。刘某某述称，刘某某从陈某3父亲处了解到，用淮海中路的房屋置换了三套房屋，三个兄弟一人一套，谁照顾老人可以取得系争房屋。陈某3与父母共同居住，所以老人说其去世后，系争房屋就是陈某3的。陈某3做生意缺钱，与陆某某有经济往来。陆某某通过陈某3亲戚等，与陈某1有往来，一直清楚知道陈某3名下有系争房屋。但陈某3与刘某某结婚后另外居住，系争房屋一直是陈某1居住。对于离婚前，陈某3做买卖借钱事情，刘某某不知道。离婚后，刘某某想在田林地区购买一套房屋，陈某3提议，系争房屋靠近六院，照顾老人方便，将系争房屋买下即可。2017年4月8日刘某某与陆某某签订买卖合同。谈购买的时候才知道房屋有贷款，说好由陈某3将318万元贷款还掉，交易价格499万元。刘某某付了170万元首付款，转账给陆某某，再向中国银行贷款318万元。刘某某每个月还贷。刘某某认为与陆某某是正常买卖，要求陈某1搬走。目前每月还贷1万左右。公积金60万元，商业贷款200多万。对于陈某1和陆某某的合同，陈某1是知情的。在陈某3与刘某某婚姻期间，陈某1曾想要迁户口，后来没有迁来。因为陈某1知道陈某3是实际产权人，否则迁户口不需要问陈某3的。经审理查明，原告陈某1、陈某3、陈某2系三兄弟。陈某3与刘某某原为夫妻，于2016年12月24日协议离婚。系争房屋原为公有住房。1999年12月，承租人张某某(陈某1、陈某3、陈某2的母亲)与同住人陈某4(陈某1、陈某3、陈某2的父亲)、陈某3协商一致，购买系争房屋产权。2000年4月，张某某与中国银行上海市分行(代理人中星集团申城物业有限公司)签订《上海市公有住房出售合同》，权利人登记为张某某。2001年11月6日，张某某(甲方)与陈某1签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同一)，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款为30万元整，乙方于2001年11月6日支付10万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于发放贷款之日支付20万元整。已购公房参加房改购房时的同住成年人陈某3、陈某4签章同意出售上述房屋。2001年11月15日，陈某1与中国建设银行上海市金山石化支行签订《个人住房抵押借款合同》，借个人住房商业性贷款21万元，借款期限从2001年至2017年，192个月，等额还款，每月还贷款1,656.08元。系争房屋登记至陈某1名下，陈某1未向张某某支付买卖合同一约定的定金(首付款10万元)，所得贷款21万元交付陈某3，每月的银行还贷由陈某3负责。陈某3于2003年8月将户口迁入并与张某某居住在系争房屋。2004年6月，陈某3与陆某某协商一致，将系争房屋过户给陆某某，由陆某某出面向银行申请贷款，贷来款项交由陈某3使用。同年6月20日，陈某3向陈某1要了他的身份证，委托案外人孙某代理陈某1(甲方)与陆某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同二)，将系争房屋出售给陆某某，房地产转让总价款为572,000元。约定，乙方于2004年5月30日支付10,000元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2004年6月10日前支付162,000元，乙方于放贷支付400,000元。合同关于腾房交验、违约等均未作约定。庭审中，陈某1认为买卖合同二的甲方陈某1非其本人签名，鉴于其他各方当事人均未对此提出异议，本院未对该签名是否是陈某1本人的签名作司法鉴定。2004年6月，陆某某与上海银行福民支行签订《个人住房抵押借款合同》，持证抵押借款40万元，借款期限从2004年6月25日至2024年6月25日。2004年7月6日，系争房屋核准登记至陆某某名下。陆某某未向陈某1支付买卖合同二约定的172,000元房款，所得贷款40万元交付给陈某3，每月的银行还贷由陈某3负责。2016年6月3日，上述40万元债权的抵押登记被注销。2016年12月24日，陈某3与刘某某协议离婚，协议书载明：婚后无子女，无共同财产，夫妻无共同债务。2017年4月8日，陆某某(甲方)与刘某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同三)，将系争房屋出售给刘某某，房地产转让总价款为499,000元。约定，甲方于2017年7月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方在2017年6月1日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方于2017年3月30日前支付甲方首付款180万元整，乙方向银行申请贷款319万元整，若申请银行贷款审批额度不足则乙方在交易过户当日现金补足给到甲方账户。2017年4月，刘某某与中国银行股份有限公司上海市徐汇支行及上海市公积金管理中心签订住房抵押借款合同，系争房屋抵押金额318万元，商业贷款258万元，期限从2017年4月27日至2042年4月27日；公积金贷款60万元，期限从2017年4月27日至2032年4月27日。2017年5月22日，系争房屋核准登记至刘某某名下。2017年7月20日，刘某某与中国对外经济贸易信托有限公司签订《贷款合同-房屋抵押》，借款本金60万元，自2017年7月20日起至2025年7月20日止。刘某某提交两份收条，陆某某认可曾于2017年2月6日、3月31日共收到刘某某购房款11万元。刘某某提供了贷款还款明细清单等证明每月的银行还贷由其归还。2019年7月，陈某1起诉要求确认买卖合同二无效，后因未交纳诉讼费于同年11月被我院裁定按撤诉处理。以上事实，除原、被告、第三人的陈述外，另有上海市公有住房出售合同、买卖合同一、买卖合同二、买卖合同三、个人住房抵押借款合同、上海市房地产登记簿、贷款合同-房屋抵押、贷款还款明细等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。审理中，本院向陈某1释明，根据不动产登记簿记载，截止2020年1月5日时，系争房屋上现存有两个抵押权，债权数额为378万元，因上述权利限制无法消除而可能导致买卖合同无效的后果本案中不能处理。陈某1表示自己没有过错，对此风险已知晓。审理中，陈某3提出，系争房屋实质上属于陈某3。本院向陈某3释明，若对2001年买卖合同一效力存疑或对陈某1当时的所有权登记有异议，应当在开庭后两周内提起有关诉讼主张。后陈某3未提起诉讼。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案争议的买卖合同二，甲方出售人不是陈某1本人签名，案外人孙某没有得到陈某1有效的授权；买卖合同签订后，陆某某没有向陈某1支付过房款，陈某1没有收取银行贷款，还贷由陈某3负责。陆某某、陈某3等人一致确认，签订买卖合同二的目的是为了套取银行贷款归陈某3使用，因此，陈某1与陆某某并没有真实的售房、购房意图。当事人内心真实的意思与合同表示的意思相悖，属于典型的通谋虚伪意思表示，意思表示不真实而签订的房屋买卖合同，应为无效合同。陈某1要求确认买卖合同二无效，本院予以支持。因房地产买卖合同被确定为无效后，双方应各自返还因该合同取得的财产，并按照过错原则承担相应的赔偿责任。现系争房屋已登记至第三人刘某某名下，且系争房屋上存有两个抵押权，抵押权未注销前，系争房屋无法恢复登记至陈某1名下。本院已向陈某1释明合同无效后果不能处理的风险，故陈某1要求陆某某配合将系争房屋恢复登记至其名下的诉请，本院暂不能支持。至于买卖合同一、买卖合同三的效力，非本案处理范围，本案不涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条规定判决如下：一、签订于2004年6月20日甲方陈某1与乙方陆某某关于上海市田林东路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回陈某1要求将上海市田林东路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至其名下的诉讼请求。案件受理费减半收取计4,760元,由陆某某、陈某3各半负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇二〇年七月二十日书记员 卜雯婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。