广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初17427号原告深圳市某某川实业有限公司，住所地深圳市福田区，统一社会信用代码914xxxxxxxxxxxxx3W。法定代表人雷某，系公司董事长。委托代理人罗某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证地址湖南省邵阳县，系公司法务。被告深圳市嘉某某集团有限公司，住所地深圳市龙岗区，统一社会信用代码914xxxxxxxxxxxxxxXT。法定代表人苏某，系公司总经理。委托代理人蓝某某，女，壮族，某年某月某日出生，身份证地址广西忻城县，系被告法务。委托代理人赖某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证地址广东省五华县，系被告法务。原告深圳市某某川实业有限公司诉被告深圳市嘉某某集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行审理。原告委托代理人罗某，被告的委托代理人蓝某某、赖某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉称，2017年5月22日原、被告签署《房屋买卖合同》，约定被告向原告购买位于深圳市龙岗区龙城街道某某华庭X栋第X层X号房，购房总价款为13476509元。合同另约定“被告采取分期付款方式向原告支付购房总价款，即签约当日支付全部楼价款39%，签约之日起4日内，即于2017年5月26日前支付全部楼价款的11%。签约之日起39日内，即于2017年6月30日前支付全部楼价款的50%。”2017年5月31日，原告向被告送达了《关于尽快支付购房款尾款等相关事宜的催告函》，此后多次电话催促，被告仍拒不支付房款。2017年9月20日，因被告逾期付款已超过90日，原告向被告寄送《解除深圳市房地产买卖合同通知书》，但被告拒收该邮件。2019年7月25日，原告就本案争议向法院提起诉讼，案号为（2019）粤0307民初15326号，在诉讼过程中，被告向原告表示愿意通过私下和解方式解决本案争议，原告遂撤诉，但撤诉后被告并未与原告积极协商解决本案。截止目前，被告仅支付了首笔楼价款5200000元。根据双方约定，若被告逾期付款，自约定付款期届满之日起至被告全额支付应付款之日，被告应按日万分之五支付逾期应付款违约金，超过90日的，原告有权单方解除合同，原告解除合同的，被告应按房总价10%支付违约金，若未配合原告办理买卖合同注销备案登记，被告应双倍支付违约金。请求判令：一、解除原告与被告签署的《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》（以下简称房屋买卖合同）；二、被告配合原告办理在政府国土房产部门《房屋买卖合同》解除及备案登记注销手续；三、被告向原告支付逾期付款违约金4280416.28元（以1546509元为基数，按日万分之五自2017年5月27日计算至《房屋买卖合同》备案登记注销手续完成之日止，暂计至2020年4月23日；以6730000元为基数，按日万分之五自2017年7月1日计算至《房屋买卖合同》备案登记注销手续完成之日止，暂计至2020年4月23日）；四、被告向原告支付违约金2695301.8元；五、将被告应向原告支付的上述第3、4项违约金与原告需退回给被告的首期购房款依法予以抵销；六、诉讼费由被告承担。被被告辩称，针对诉求一，被告曾找原告商议继续履行合同，但原告拒绝继续履行，故解除合同时间为2017年9月20日。且根据涉案合同规定“如果逾期支付超过90日，原告可单方解除房屋买卖合同”。2017年9月20日原告已经向被告发出解除通知书；原告的诉求二，被告愿意配合原告解除买卖合同的备案登记，但认为是否注销备案登记不影响原告对房屋的处分权，双方没有办理房屋转让登记，产权仍属于原告，登记备案制度仅对合同双方形成行政管理义务，仅表明该买卖行为已经纳入行政监管，并非不动产权利变动；原告的诉求三、四，解除日期应为2017年9月20日，解除后不再续存合同关系，因此逾期违约金只能计算到解除之日；而且被告认为原告没有实际损失，根据被告提供的证据，深圳现阶段的房地产价格高于2017年，被告经过实地考察现阶段涉案土地房价也上涨了，根据《合同法》第114条第2款以及《合同法解释二》第20条，违约金标准过高，应当调低，并以原告的实际损失为基础；此外，原告也没有依法控制损失，而是放任损失扩大；对于诉求五没有意见。经审理查明，原告系涉案房屋的登记产权人。2017年5月22日原、被告签订《深圳市房地产买卖合同》（现售），被告购买由原告开发的房地产证号60××01号坐落于深圳市龙岗区龙城街道某某华庭13栋第1-4层01号房住宅，建筑面积为251.32平方米。合同第五条付款方式为分期付款，自签约之日起零日内付全部楼价款的39%，即5200000元，…自签约之日起4日内付全部楼价款的11%，即1546509元，…自签约之日起39日内付全部楼价款的50%，即6730000元。合同第六条关于买方逾期付款的违约责任，双方在附件四中予以约定，即“逾期在90日之内（含90日）的，自约定的应付款期限届满之日起至买方全额支付相应款之日止，买方按日向卖方支付该笔逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，卖方有权单方面解除合同。卖方解除合同的，买方应按总房款的10%向卖方支付违约金，卖方在买方配合办妥政府国土房产部门买卖合同解除及备案登记注销手续后的10个工作日内，在扣除买方违约金后将买方所交房款（不计利息）的剩余款项退还给买方；需要通过诉讼程序解除买卖合同的，买方应积极配合。买方拒绝配合卖方办理买卖合同注销备案登记，或诉讼过程中，买方拒绝通过在法院主持下和解方式解除买卖合同的，买方应双倍支付违约金。买方愿意继续履行合同的，经卖方同意合同可继续履行，则自约定的应付款期限届满日起至买方全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之八的违约金。”合同第二十二条就通知与送达的形式要件予以明确，附件四第十五条明确“卖方按照本合同载明的买方通讯地址邮寄特快专递，如接收方拒绝签收，则在特快专递发出之日起第三日视为送达。”附件四第十八条关于合同解除行使权的约定“1.双方应互相配合在确定解除合同之日起7日内办理本合同的解除手续、抵押登记注销及按揭贷款合同的解除手续；2.买方应在买卖双方办妥解除合同之日起7日内交还本房产，否则买方应按照深圳市政府主管部门公布的房屋指导租金三倍的标准向卖方支付占用期间的房屋占用费；3.经卖方认可的情况下，买方交还本房产时的室内二次装修无偿归卖方所有或由买方恢复原状，如买方改变房屋结构或造成房屋任何损坏的，应承担赔偿责任；4.如因买方违约导致本合同解除并造成卖方其他经济损失的（包括但不限于该房产变现价格与本合同总价之间的差价而令卖方产生经济损失、该房产产权转移或另行出售产生的税费等），买方应予赔偿。如买方未能按期配合办理合同解除等相关手续的，买方除应按合同约定向卖方支付违约金及相关赔偿外，还须自确定解除合同之日起的第8日起，每日按购房总价款的万分之五向卖方支付违约金，直至办妥解除合同手续之日止。…”双方确认，被告仅如约支付了首期5200000元。2017年7月3日原告向被告发送《关于尽快支付购房尾款等相关事宜的催告函》，要求被告2017年7月8日前付清剩余房款及迟延付款违约金，前述函件寄至珠江国际中心19楼，2017年7月8日邮件被前台签收。2017年9月20日原告向被告发送《解除深圳市房地产买卖合同通知书》，邮件寄至被告在合同上备注的注册地，次日因拒收退回。2019年7月25日原告曾就涉案纠纷起诉过被告，后因原告未足额缴费按撤诉处理。起诉状中，原告主张因被告逾期付款已远超90日，原告已依约解除买卖合同，要求被告支付房款总价10%的违约金。被告同意解除涉案合同，但认为双方2017年9月20日已经解除，最终确认之后被告向原告沟通过想继续履行，但原告拒绝，之后双方未再联系，被告从未向原告表示过解除合同，确认第一次起诉的材料于2019年11月8日签收，否认原告撤诉是因为被告要求继续履行。原告为证明损失情况，提交了（2019）粤0391执1094号之一执行裁定书、（2017）粤0307执12186号，涉及执行同小区X栋X房、X栋X房，建筑面积230.71平方米、251.59平方米，经“房地产评估价格查询系统”或经阿里、京东、e购三家网络平台询价，房产现值在2019年4、5月，分别为7567288元和8174494.97元，后一套房产2019年10月16日的拍卖成交价为8991934.97元，另提交了中原地产的房产信息，显示涉案小区均价33708元/平米。被告均不认可，提交了专家解读2020年4月深圳住宅销售价环比涨幅相同或略有扩大的网上信息，原告亦认为无关。以上事实，有《深圳市房地产买卖合同》（现售）、《解除深圳市房地产买卖合同通知书》、当事人陈述等予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，被告对于违约的事实没有异议，现双方争议的焦点在于违约金标准是否过高、双方合同的解除时间、原告主张的违约金计算方式是否符合约定等问题。涉案合同对付款时间、违约金赔偿额的计算方法、通知与送达的形式要件和后果都作出约定，被告逾期未支付购房款，原告2017年9月20日发送解除通知，被告的收件地址在涉案合同上也有注明，虽然该邮件退回，但依约拒收邮件的“发出之日起第三日视为送达”，现被告也表示清楚该解除通知意思，故本院认为双方的涉案合同已于2017年9月23日解除。原告主张之后双方沟通继续履行合同，但未提交双方就履行合同重新达成一致意见的证据，被告亦不认可，本院不予采信。关于违约金的问题，合同约定“逾期超过90日的…卖方解除合同的，买方应按总房款的10%向卖方支付违约金…买方愿意继续履行合同的，经卖方同意合同可继续履行，则自约定的应付款届满日起至买方全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之八的违约金”，由此可见，被告违约达到约定的合同解除条件，原告放弃行使解除权的，适用日万分之八的逾期付款违约金的计算标准，原告行使解除权的，被告应向原告支付房款总价10%的违约金，即1347650.9元。原告主张该违约金与每日万分之五计算的逾期付款违约金应当并列适用，显属理解错误，本院不予采纳。原告主张应适用双倍违约金条款，但合同约定适用的前提为“买方拒绝配合卖方办理买卖合同注销备案登记，或诉讼过程中，买方拒绝通过在法院主持下和解方式解除买卖合同的”，现无证据显示被告有过拒绝的意思表示，相反，庭审时被告既认可合同已经解除，也愿意配合原告注销登记，故原告相关主张不符合双方约定，对超过部分本院不予支持。至于合同解除后，是否应按日万分之五计算违约金至办妥解除合同手续之日止，合同约定的适用条件是“自确定解除合同之日起的第8日起”，“买方未能按期配合办理合同解除等相关手续的”，因被告履行的仅是配合义务，原告未提交何时向被告要求配合的证据，且无论是书面解除合同通知书还是第一次起诉时都未涉及此事，故本院仅支持自起诉之日（2020年5月7日）起每日按购房总价款的万分之五计算至备案登记注销手续完成之日止的违约金。被告当庭表示愿意配合原告解除买卖合同的备案登记，但至今仍未解除，对原告的诉求二，本院予以确认。对于违约金是否过高应当调低的问题，双方均未就房价在争议点时的价格申请评估，被告亦未提交任何有效证据证明前述适用的违约金标准过高，故对于其要求调低的抗辩意见，本院不予采纳。基此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市某某川实业有限公司与被告深圳市嘉某某集团有限公司于2017年5月22日签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》2017年9月23日已解除；二、被告深圳市嘉某某集团有限公司应于本判决生效之日起三日内协助深圳市某某川实业有限公司办理位于深圳市龙岗区龙城街道某某华庭13栋第1-4层01号房的政府国土房产部门《房屋买卖合同》解除及备案登记注销手续；三、被告深圳市嘉某某集团有限公司应于本判决生效之日起三日内支付深圳市某某川实业有限公司违约金1347650.9元；四、被告深圳市嘉某某集团有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市某某川实业有限公司违约金（自2020年5月7日起每日按13476509元的万分之五计算至备案登记注销手续完成之日止）;五、前述两项从原告需退回给被告的首期购房款中抵扣；六、驳回原告深圳市某某川实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费60630元，由原告深圳市某某川实业有限公司承担49112元，被告深圳市嘉某某集团有限公司负担11518元。被告应于本判决生效之日起三日内向原告径付。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  贺 榕人民陪审员  李彩珍人民陪审员  黄永梅二〇二〇年七月二十二日书 记 员  姚 练