安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1121号 上诉人（原审原告）：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路**。 法定代表人：汪国鑫，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：刘先华，女，1966年3月9日出生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：章国胜，安徽恒物律师事务所律师。 第三人：尹金松，男，1967年7月20日生，汉族，自由职业者，户籍地安徽省宿松县，经常居住地安徽省宿松县。 第三人：尹强荣，男，1964年7月28日生，汉族，经商，户籍地安徽省宿松县，经常居住地安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：张利国，北京百丈律师事务所律师。 上诉人宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫公司）因与被上诉人刘先华、原审第三人尹金松、尹强荣房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2018）皖0826民初4036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人鑫鑫公司的法定代表人汪国鑫，被上诉人刘先华的委托诉讼代理人章国胜，原审第三人尹金松，原审第三人尹强荣的委托诉讼代理人张利国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫鑫公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1、鑫鑫公司与尹金松之间没有委托代理关系。2017年10月10日，鑫鑫公司与尹强荣签订的以房抵债协议书，约定将包含涉案房屋在内的14套商品房转让给尹强荣用于偿还债务，同时约定尹强荣将该商品房委托尹金松代理出售，但涉案房屋未办理过户登记，其所有权属于鑫鑫公司，鑫鑫公司未委托尹金松代理出售房屋和收款。该协议书没有尹金松的认可和签字，对尹金松不产生法律效力，即使尹金松后期提交认可的举证材料也只能证明尹强荣2017年10月10日将该商品房委托尹金松代理出售，属于无权代理，不发生法律效力。2、一审认定刘先华未构成违约是错误的，涉案《商品房预售合同》应当解除，并由刘先华支付违约金。尹金松的结算单据是其单方行为，未得到鑫鑫公司的追认和尹强荣的认可，且刘先华未提供向尹金松的支付现金、转账或同等价值的财产性权益的凭证。根据商品房买卖监管的相关法律规定，购房款应支付到鑫鑫公司的监管账户之中，刘先华与尹金松之间的任何条据都不能作为支付购房款的凭证。综上，鑫鑫公司与尹金松没有委托代理关系，刘先华未向鑫鑫公司支付购房款构成违约，鑫鑫公司的解除合同应当成立并生效。 刘先华辩称，1、尹强荣、尹金松与鑫鑫公司之间以房抵债达成协议，鑫鑫公司对尹强荣委托尹金松出售14套房屋表示认可，因此鑫鑫公司上诉认为尹强荣与尹金松之间无委托关系不成立。2、对鑫鑫公司以尹金松没有签字，认为根据合同的相对性不产生法律效力的观点不予认可。刘先华向有代理权的尹金松支付购房款之后与鑫鑫公司签订了商品房销售合同，并有鑫鑫公司的签章和法人签印。3、刘先华并没有违约，其已经向尹金松支付了房款，鑫鑫公司以房款没有汇入鑫鑫公司的监管账户不认可收到购房款的理由不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 尹金松辩称，尹金松与尹强荣是朋友、同学关系，也是工程合伙人。针对鑫鑫公司以房抵债的14套房，尹金松在2015年5月，受尹强荣的委托销售房屋，一直到2017年5月，销售完毕。2017年10月10日，尹强荣、尹金松、鑫鑫公司达成协议，也是最终结算，鑫鑫公司也成为债务人，在2017年10月10日协议中予以体现。同意刘先华的答辩意见。 尹强荣辩称，1、鑫鑫公司陈述是不正确的，根据协议书已经将涉案的14套商品房转让给尹强荣偿还债务，同时约定尹强荣将该房屋委托尹金松代理出售，不正确在于鑫鑫公司没有转让14套商品房给尹强荣，尹强荣没有委托尹金松代理出售，实际是鑫鑫公司和尹强荣之间虽然有500万元债务，就以房抵债进行了安排，有鑫鑫公司的承诺书，但是因为鑫鑫公司没有履行承诺书，抵债的房屋没有和尹强荣之间签订转让合同，更没有交房给尹强荣，谈不上不动产的过户登记，所以以房抵债的事实和法律要件不具备，没有实际发生，尹强荣不是产权人，不是房屋的受让人，没有接受房屋，尹强荣没有任何权利代为销售鑫鑫公司的房屋，也没有权利转委托尹金松代为销售。尹强荣与尹金松之间没有代为销售房屋的合同关系，尹金松曾经受尹强荣的委托中介，宣传鑫鑫公司声称以房抵债的房屋，但这不是有权委托代理人代理销售房屋的法律关系，尹强荣不光是委托尹金松中介宣传，尹强荣另委托其他人中介宣传，推荐房屋变现的问题。2、2017年10月10日的协议书不是尹强荣委托尹金松代销售房屋的合法的授权委托书，没有具体授权，更没有收取房款的授权，这是委托推荐宣传中介的一种描述，刘先华陈述的结算单由高治友、刘润华签字，以此确认尹强荣接受了尹金松代理销售房屋，代理收房款是错误的，没有任何证据证明高治友、刘润华有权代表尹强荣签字，且结算单没有尹强荣的签字。刘先华陈述的鑫鑫公司解除商品房买卖合同的通知上打印了尹强荣、高治友的名字、联系方式，以此印证尹强荣对上述高治友签名的认可是错误的，尹强荣对鑫鑫公司的通知不知情，不确认打印名字对自己的效力，更不确认高治友打印的名字对自己的效力，尹强荣不确认尹金松的代理售房和收款，尹强荣也是无权确认。3、关于商品房买卖合同基础法律事实，本案没有证据证明刘先华向鑫鑫公司交纳了房款，也没有证据证明按照合同约定向刘先华交房，认为鑫鑫公司不可能不知道来反证交房的事实没有合法根据。一审法院审理商品房买卖合同，脱离合同本身，原判推理想象没有合法依据。基本的义务各自没有履行，不能认定刘先华履行关键付款的义务，不能认定交房事实已经发生，鑫鑫公司据此依法要求解除合同符合事实与法律。4、尹强荣所持有的鑫鑫公司民间借贷的债权从未灭失，债权凭据500万元借条原件至今仍在尹强荣手中，尹强荣没有因为本案所谓的以房抵债造成债权的灭失。综上，尹强荣没有获得涉案房屋抵债的不动产权，没有被交房，原判依据两第三人之间的关系来认定鑫鑫公司与刘先华的商品房合同成立不得解除，不符合事实与法律。尹强荣不接受一审判决所产生的法律后果。 鑫鑫公司向一审法院起诉请求：1.依法判决解除2017年5月17日鑫鑫公司、刘先华双方签订的《商品房现售合同》；2.判决刘先华按合同支付违约金；3.判令刘先华立即腾退房屋、恢复原状；4.本案的诉讼费用由刘先华承担。 一审法院经审理查明：2017年5月17日，鑫鑫公司与刘先华订立《商品房现售合同》，约定刘先华购买由鑫鑫公司开发的位于安徽省宿松县经济开发区房屋，建筑面积为92.02平米，单价为4211.25元，房屋总价款为431800元。合同签订后，刘先华向尹金松支付全额房款431800元，合同载明买受人于2017年5月17日已一次性付清购房款431800元，尹金松亦向刘先华出具收条，现刘先华对该房屋进行了装修并入住，并交纳了物业费等费用。2017年12月1日，鑫鑫公司向刘先华发出《解除房屋买卖合同通知书》，催促刘先华于2017年12月10日前付清购房款431800元，逾期则所订立的《商品房现售合同》将自动解除，鑫鑫公司将按合同约定追究刘先华的违约责任。 一审另查明，2017年10月10日，尹强荣与鑫鑫公司、汪国鑫签订《协议书》，约定内容如下：乙方原欠甲方500万元已用于入股金域港湾项目，经全体股东同意已分得房屋14套，现已全部由甲方委托尹金松出卖，与乙方无关；乙方欠甲方已卖房款146万元，现由汪国鑫出具借条，定于2017年11月30日还清；本合同经双方签字后生效，前期所有借条及协议均一律作废。《协议书》上甲方的签字人为尹强荣，乙方的签字人为汪国鑫。2017年12月6日，尹强荣向鑫鑫公司发出《解除通知书》，提出双方于2017年10月10日签订的《协议书》自动解除，《协议书》中涉及到的房产不得再交给尹金松出卖，尹金松已收取的转让或拟转让的房产款若未交给鑫鑫房产或尹强荣，则尹金松经手出卖房屋所签订的《商品房预售合同》或《商品房现售合同》全部无效。鑫鑫公司于2017年12月7日表示同意解除。 2017年12月24日，《尹强荣与尹金松金域港湾房屋销售结算清单》记载，尹强荣委托尹金松销售金域港湾房屋，共计14套，双方分三批次结算，具体情况如下：2016年11月11日结算三套分别为1-3-710号、金小芳2-2-713号、洪定元2-2-813号，本部分尹金松已向尹强荣出具欠条，金额为1146112元；按揭款由汪国鑫收讫的部分共四套，分别为潘徐安1-2-403号、尹志凯2-3-706号、尹志东2-3-806号、尹志美2-3-811号，共计1495244元，其中应由汪国鑫支付金额146万元，下余35244元由尹金松支付；本日结算共七套，分别为张速红1-1-815号、汪彪2-2-413号、陈昌荣2-2-705号、袁章军1-1-202、高建中2-1-101号、刘先华2-1-715号、洪小龙2-1-816号，合同金额共计2899497元，尹金松应向尹强荣交款2591443元（700.39㎡×3700元/㎡），扣除业主未付款1351499元，本批次尹金松欠尹强荣1239944元。尹金松及鑫鑫公司员工刘润华在结算人一栏签字，高治友在证明人一栏签字。尹金松同时在结算清单上标注对业主欠款及按揭款真实性负责。 一审法院认为，鑫鑫公司与尹强荣签订以房抵债《协议书》，将包含涉案房屋在内的十四套商品房转让给尹强荣用于抵偿其债务，同时约定将该十四套房屋委托尹金松代理出售，本案《商品房现售合同》签订于该书面协议订立之前，但此前尹金松已经按照委托事项履行代理人义务，《协议书》中已对该事实予以确认，故在此之前委托代理合同已经成立，且在《协议书》解除之前，委托代理合同有效，尹金松对该十四套房屋享有委托代理销售权。从结算单据及《解除通知书》看，尹金松受委托事项里包含收取购房款。尹金松收取购房款后，由鑫鑫公司与刘先华签订《商品房现售合同》，鑫鑫公司并在签订合同中载明“买受人于2017年5月17日已一次性付清购房款:431800（肆拾叁万壹仟捌佰元整）”，之后将房屋实际交付刘先华装修入住，上述行为足以让相对人刘先华有理由相信尹金松有代理权。至于尹金松代为向刘先华收取的是现金还是其他同等价值的财产性权益，并无法律意义上的区别，且《商品房现售合同》中并未约定购房款支付方式仅限金钱给付。尹金松未向鑫鑫公司或尹强荣交付前述购房款并非刘先华的违约事由，故对于鑫鑫公司以未交纳购房款为由主张刘先华构成违约的观点，一审法院不予采纳。鑫鑫公司以刘先华未交纳购房款构成违约为由向其发送解除合同通知，并以解除通知已到达对方为由主张已经发生合同解除的效果，但上述违约事由不能成立，解除合同的条件未成就，鑫鑫公司未取得法定或约定的解除权，故涉案《商品房现售合同》并未解除。综上所述，对于鑫鑫公司请求解除《商品房现售合同》并要求刘先华支付违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院遂判决：驳回原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费300元，由原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提供新的证据。 二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案各方争议焦点为一审驳回鑫鑫公司的全部诉讼请求是否有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2017年5月17日鑫鑫公司与刘先华签订《商品房现售合同》，并加盖了鑫鑫公司公章，该合同对鑫鑫公司具有法律约束力。该合同第六条中已经明确载明“买受人于2017年5月17日一次性付清购房款：431800（肆拾叁万壹仟捌佰元整）”内容，应视为鑫鑫公司认可刘先华已经交纳房款的事实，而鑫鑫公司在解除通知中又要求刘先华支付购房款明显与合同内容相悖。2017年10月10日，尹强荣与鑫鑫房产、汪国鑫签订的以房抵债协议书，将包含涉案房屋在内的14套商品房转让给尹强荣用于抵偿其债务，同时约定将该14套房屋委托尹金松代理出售。协议前，尹金松已经按照委托事项履行代理事宜，协议书对以房抵债并委托代理出售房屋予以确认。从本案基本事实，原判认定尹金松对包含涉案房屋在内的14套商品房有委托代理销售权，有事实依据，并无不当。关于是否违约。鑫鑫公司一、二审期间均未提供证据证明刘先华存在违约行为，故鑫鑫公司提出解除合同不符合法定条件，一审法院驳回鑫鑫公司的全部诉讼请求并无不当。 综上所述，鑫鑫公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 左 红 审判员 刘梦灵 审判员 陈世拥 二〇二〇年七月二十七日 法官助理赵红军 书记员吴杰 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。