河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7137号上诉人（原审原告）:弓利文，女，1990年1月13日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：弓广林，河南修谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文利，河南修谨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南爱丁堡置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区金梭路20号。法定代表人：常中华，该公司总经理。委托诉讼代理人：于海滨，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：河南省郑州市江山房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区园田路19号。法定代表人：曹霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：程龙，男，该公司员工。上诉人弓利文因与被上诉人河南爱丁堡置业有限公司（以下简称爱丁堡公司）、河南省郑州市江山房地产开发有限公司（以下简称江山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初29673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法审理了本案。本案现已审理终结。弓利文上诉请求：1.依法维持一审判决第一、二项；2.依法撤销一审判决第三项，改判为江山公司在327087元范围内对本判决第二项承担连带清偿责任；3.依法撤销一审判决第四项，改判为爱丁堡公司、江山公司赔偿弓利文损失389308.46元；4.本案所有诉讼费用由爱丁堡公司、江山公司承担。事实与理由：一、一审法院对于弓利文与爱丁堡公司之间签订的《商铺认购合同》系无效合同的认定正确。二、一审法院认定部分事实不清，具体如下:1、弓利文并不知悉涉案商铺未取得预售许可证明，对于本案合同无效也没有任何过错。爱丁堡公司作为专业的地产公司及负有举证义务的一方，其在一审时，并未举证已就无预售许可证事实对弓利文进行了明确的告知和明示，一审法院在没有任何证据的情况下，认定“双方对于涉案商铺未取得预售许可证明是明知的”及“对于合同无效，双方均有过错”严重不当。2、弓利文购买涉案商铺的价格符合市场行情。3、可以认定江山公司收款，其应在收款范围内承担连带清偿责任。三、《商铺认购合同》已认定无效，但一审法院对于爱丁堡公司应承担的赔偿责任适用法律错误。一审法院驳回房屋价格差价及一倍赔偿的请求，显然是让弓利文对于合同无效的后果承担了全部责任，而爱丁堡公司没有为其存在的过错付出任何代价。故一审法院适用法律不当，有失公允。四、弓利文存在严重损失，一审法院对此未给予充分考虑，驳回房屋差价损失及一倍赔偿的请求，既有违公平公正，又不利于正确引导房地产市场交易秩序。综上，请求二审法院依法查明事实，依法改判，维护弓利文的合法权益。爱丁堡公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，无不当之处。爱丁堡公司没有在销售处悬挂相关销售证书，爱丁堡公司没有任何人告诉上诉人，爱丁堡公司已经取得预售许可证，上诉人也没有证据证明爱丁堡公司告诉过上诉人取得预售许可证。上诉人完全可以知晓爱丁堡公司没有取得预售许可证。上诉人是在明知没有预售许可证的情况下而全款认购商铺，显然也有过错。爱丁堡公司当时的认购价格明显低于市场价格，上诉人能以全款认购商铺也佐证这一事实。上诉人在上诉状中引用的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第九条，明显是对该法条的断章取义和曲解，第九条明确规定适用的三种情形，本案不符合司法解释规定的三种情形。上诉人也没有证据证明其有符合合同法中损失情形（利息除外）。江山公司辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确，已经维护了双方的合法权益，应当予以维持。在一审中对江山公司应该承担连带责任的问题，弓利文负有举证义务，这是普通民事案件，不符合倒举证的情形。弓利文不能举证，应当承担举证不能的不利后果。弓利文向一审法院起诉请求：1、确认原告与爱丁堡公司于2017年5月22日签订的《商铺认购合同》无效；2、二被告返还原告购房款327087元及利息45846.69元（利息按年利率6%的标准暂计至2019年9月11日，以后连续计算至实际清偿之日）；3、二被告赔偿原告损失389308.46元（包括房屋差价和已付购房款一倍赔偿）。一审法院认定事实：2017年5月22日，原告（××）与爱丁堡公司（出卖人）签订了两份《商铺认购合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州市××与合欢街交叉口西北角缤纷××（××）××段××层××号商铺，单价12012.01元/㎡、总价327087元，签合同时即支付全部房款，以爱丁堡公司财务出具的缴款收据为准。合同还约定出卖人承诺在2019年4月15日该商铺具备交付、装修条件，逾期超过30日后，××有权解除合同。签订认购合同当天，原告缴纳了全部购房款，同时爱丁堡公司向原告出具了收据，写明收到13号商铺房款327087元。涉案商铺所在的项目目前建设情况不明，未取得商品房预售许可证明，爱丁堡公司在庭审中称地下部分已经完成，且土地有抵押。一审法院另查明，爱丁堡公司成立于2015年8月28日，注册资本2000万元，共有包括江山公司在内的三名法人股东，其中江山公司投资额为1020万元。以上事实，有经原、被告质证的《商铺认购合同》、银行流水、收据、爱丁堡公司的回复公告及庭审笔录在案佐证。一审法院认为：涉案商铺至今未取得商品房预售许可证明，且原告及爱丁堡公司均认可《商铺认购合同》无效，爱丁堡公司也同意退还房款，故该院确认涉案的《商铺认购合同》无效，并判令爱丁堡公司退还收取的房款327087元。原告与爱丁堡公司在签订《商铺认购合同》时，双方对于涉案商铺未取得预售许可证明是明知的，且认购单价低于市场平均价格，故对于合同无效，双方均有过错，爱丁堡公司应当赔偿原告利息损失（自2017年5月22日起按照年利率6%计算），而对于房屋价格差价及房款的一倍赔偿，该院不予支持。关于江山公司的法律责任问题，原告没有证据证明其将房款交给了江山公司，故江山公司不应对原告承担还款责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告弓利文与被告河南爱丁堡置业有限公司于2017年5月22日签订的《商铺认购合同》无效。二、被告河南爱丁堡置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告弓利文购房款327087元，并支付自2017年5月22日起至清偿之日止的利息（以327087元为基数，按照年利率6%的标准计算）。三、驳回原告弓利文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5711元，诉讼保全费4331元，共计10042元，由原告弓利文负担2142元，被告河南爱丁堡置业有限公司负担7900元。二审中，弓利文申请向中国银联股份有限公司河南分公司调查2017年5月22日马喜梅郑州银行POS消费50万元及3662元的实际收款账户及收款人。中国银联股份有限公司河南分公司出具明细，显示商户名称系江山公司，交易金额分别是3662元、50万。证明2017年5月22日弓利文、马喜梅通过马喜梅的郑州银行卡向江山公司支付共计503662元，其中327087为弓利文购房款，176575元为马喜梅购房款，江山公司应在收款范围内承担连带责任。江山公司质证称，证据不显示具体付款信息，无法与购房事件关联。弓利文在系列案件中陈述前后矛盾，5个系列案件中当事人与弓利文为亲属朋友关系，因5案当事人在购房时没有使用自己的银行卡，一审时答辩人对名字不符的情况进行答辩，不同案件当事人在不同案件中陈述不一致，有可能存在同一证据重复使用的情况。弓利文应同时提供5个案件当事人在当天向江山公司的转账流水，作为江山公司承担连带责任的依据。爱丁堡公司质证意见同江山公司。本院查明的事实与一审查明相同。另查明，弓利文申请向中国银联股份有限公司河南分公司调取2017年5月22日马喜梅郑州银行POS消费50万元及3662元的实际收款账户及收款人。中国银联股份有限公司河南分公司出具明细，显示商户名称系江山公司，交易金额分别是3662元、50万元。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，××可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”商品房买卖过程中，××与开发商各自享有不同的权利，同时承担相应的义务。其中，××作为一个理性的普通人，在商品房买卖时负有审慎审查的义务。在弓利文作为××，负有审慎审查的义务的前提下，弓利文主张爱丁堡公司在签订合同时存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，则弓利文负有证明爱丁堡公司存在故意隐瞒相关事实，从而造成弓利文作出错误意思表示的举证责任。根据《房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》的规定，以及现实商品房买卖中的实务操作，××在与开发商进行商品房买卖时，应当签订依据政府范本制作的规范的《商品房买卖合同》，并应当进行备案。但本案中，弓利文在与爱丁堡公司之间进行案涉商品房买卖时，全额支付了购房款，却并未与爱丁堡公司签订规范的《商品房买卖合同》，而是签订了《商铺认购合同》，且未进行备案。双方的行为及合同形式均与现行法律、法规的规定及日常生活经验不符。对此，弓利文应当是明知的，但其仍以此种方式确定双方之间的商品房买卖，且未提出异议或作出合理解释。据上，现有证据并不足以证明爱丁堡公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，更未证明弓利文因爱丁堡公司隐瞒事实而作出了错误的意思表示。因此，一审判决认定弓利文对于涉案商铺未取得预售许可证是明知的，弓利文存在过错，并无不当。弓利文诉称案涉房屋所涉土地已被抵押，该事实应当会影响本案的裁判。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第九条明确规定的是“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，而本案并无证据证明案涉房屋进行了抵押。因此，弓利文主张的因案涉土地已被抵押，爱丁堡公司应当承担相应责任的上诉理由，本院不予支持。弓利文主张按照案涉商铺房屋差价赔偿其损失，则其应当举证证明案涉商铺实际的差价金额。由于商铺价格近年来波动较大，且会受自身品质、所在位置等的影响，商铺的实际价格具有个体性。而弓利文提交的证据显示的是一个区域内商铺价格的统计数据，即相应区域内总体的价格水平，其不具有针对性，即不能准确的反映案涉商铺的价格。因此，一审未依据弓利文提交的相关证据认定其实际损失金额，并无不当。关于江山公司的法律责任问题。2017年5月22日弓利文、马喜梅通过马喜梅的郑州银行卡向江山公司支付共计503662元，中国银联股份有限公司河南分公司出具明细显示收取503662元的系江山公司，其中327087为弓利文购房款。江山公司系爱丁堡公司的控股股东，其用自己的账户收取爱丁堡公司客户的购房款，违反了中国人民银行《人民币银行结算账户管理办法》的规定，应当在收取弓利文购房款的范围内承担连带返还责任。综上，弓利文的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初29673号民事判决第一、二项，即确认弓利文与河南爱丁堡置业有限公司于2017年5月22日签订的《商铺认购合同》无效；河南爱丁堡置业有限公司于本判决生效后10日内返还弓利文购房款327087元，并支付自2017年5月22日起至清偿之日止的利息（以327087元为基数，按照年利率6%的标准计算）。二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初29673号民事判决第三项。三、河南省郑州市江山房地产开发有限公司在327087元范围内对河南爱丁堡置业有限公司的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回弓利文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5711元，诉讼保全费4331元，共计10042元，由弓利文负担2142元，河南爱丁堡置业有限公司负担7900元。二审案件受理费7140元，由弓利文负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年七月十三日书记员  景慧洁