广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初14637号原告：黄永桂（反诉被告，以下统称原告），男，1983年5月5日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县******物质局宿舍，公民身份号码：362************236。被告：唐志辉（反诉原告，以下统称被告），女，1967年12月14日出生，汉族，住广东省东莞市东城区蔚蓝星湖星合庭****，公民身份号码：230************240。原告黄永桂与被告唐志辉租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告黄永桂、被告唐志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认案涉租赁合同于2020年3月15日解除；2.判令被告立即返还租赁押金4400元以及支付违约赔偿金4400元；3.判令被告立即支付更换空调和冰箱的费用1450元；4.被告承担本案诉讼费。（以上合计10250元）。庭审过程中，原告将第3项诉讼请求明确为：被告立即支付更换空调费用650元。事实与理由：原告于2018年2月经房产中介介绍与被告签订了一份租期为三年（从2018年2月15日至2021年2月14日）的《租赁合同》，约定由被告将其位于东莞市东城区蔚蓝星湖星合庭3座2A室的房屋出租给原告使用，每月租金为2200元。该合同同时约定“甲方违约，须赔偿合同申明的按金金额作为赔偿金，返还按金并解除合同。”以及“租赁期间，甲乙双方均有权要求提前解除租赁合约，但应提前以30天书面形式通知对方。甲方要求解除合约的，须退还按金，并支付等额于按金金额的违约金给乙方。”还约定了甲方物业内的家私家电设备自然损耗由甲方负责。合同签订时原告向被告支付两个月的按金和一个月的租金合计6600元。原告入住后不久就发生了洗手间墙面瓷板砖脱落的事件，幸好无人员受伤，仅造成原告洗漱杯具砸毁。原告立即报告被告后，被告提出原告自己去买瓷砖找人修补，合理费用其承担，原告没有同意，脱落部分现状维持至今。2018年夏，原告在使用卧室空调时发现空调不能制冷，报告给被告并请人检修，为年久自然损耗，无维修价值只能更换。原告根据维修人员的建议提出被告更换时，被告以各种理由拒不更换，并提出一个方案要求原告自行购买空调其承担一半的费用，空调归被告所有。原告起初极为不满，但是迫于一家老小在住，搬迁不便，便只好被迫同意其方案购买了价值1299元的空调，被告只支付了649元。2019年夏，厨房冰箱不制冷，原告将此信息报告给被告并请人检修，为年久自然损耗，没有维修价值只能更换。原告根据维修人员的建议提出被告更换时，被告明知不能使用仍拒不更换，并提出其正想收回房屋重新装修再租高价，要求原告要么提前退租，要么原告自己买一个冰箱使用，并在将来退租时自行处理掉。原告仍迫于一家老小在住，搬迁不便，便被迫在一个二手市场买了一台8**元的二手海尔牌双门冰箱使用至今。鉴于以上被告多次不履行出租方应尽义务的行为以及租赁物为十多年的老房子、家私电器等基本过了正常使用年限，原告曾在2020年1月10日与被告协商在2月底3月初解除租赁合同，未能达成一致。双方又于1月16日协商3月15日解除租赁合同，后由于突发新冠肺炎疫情原因，原告在2月9日向被告提出租到三月底，被告明确回复“好”，“退房时间你可以灵活定，并按时交房租”。3月13日原告通知被告“我下周末的样子搬走”，被告不同意，要求原告交下一期的租金，否则必须在3月15日前退房。原告不同意，认为搬迁需要时间且被告自己说了由原告自由定时间退房。14日，双方无任何沟通。15日，被告突然发难，一方面要求原告交下一期的租金否则断电，另一方面让物业管理处不准原告搬离任何物品出小区。15日下午和傍晚物业保安两次敲门告知晚上停水停电。原告在16日上午确知已被停水停电，跟物业管理处沟通恢复供水供电无果。原告无奈，只得被迫在2020年3月16日夜晚匆忙搬离案涉租赁物。被告以上不履行出租方义务的行为以及以极限施压方式企图困死原告一家老小的恶劣行径，不仅人伦道德尽失，而且严重违反了《租赁合同》第7条、第9条的规定，构成根本性违约。依约应当向原告赔偿按金4400元及退还按金4400元，并支付更换空调650元的费用给原告。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，1.原告租赁案涉房屋时，案涉房屋家具家电均可以正常使用。2.原告因自身原因，二次提出提前退租。原告因为自己在2019年下半年在蔚蓝星湖3期购买一套二手房，分别于2020年1月10日，2月9日二次向我提出提前退租事宜，在2020年1月10日，原告提出想在2020年2月底3月初退租，我对原告明确说明，原告是提前退租，押金没有得退，由于原告与我友好商量，同时考虑家庭设施安全问题，本人提出，如果家具家电保存完好，可以按住满2年，即每月租金增加100元，多余押金在房子移交后退还方案，原告表示我可以放心。2020年2月9日，原告提出因为疫情关系，要租到3月底，我表示，退房时间原告可灵活掌握，按时缴纳租金即可。2020年3月13日，我向原告出示2月份电费账单（供电局每月从我银行账户中扣除,原告根据我提供账单付给我），2020年3月15日（合同约定每月15日之前原告应缴纳当月房租）我再次向原告索要租金和电费，原告拒不缴纳。3.针对原告诉讼请求第三条。2018年4月7日原告提出卫生间瓷砖脱落，我让原告把松了的瓷砖扒下以免砸伤人，后期我联系原告表示可以过去修补，但原告自己表示忙，不着急。2018年7月6日，原告表示主卧空调不制冷，修理费要500元，我提出让原告自行购买新机，各出一半钱，原告使用3年后，归我，原告表示同意。后原告向我出示购机发票，我通过微信转账650元给原告，原告已收下。2019年7月20日，原告向我提出冰箱上层不制冷，下层制冷但结冰，索要500元到700元维修费。我表示维修费太高，建议他自行购买新机，等退租后，自己带走。他未置可否。4.针对原告诉讼请求第二条，违约、停水电、移交房子等问题。2020年3月13日我从蔚蓝星湖管理处了解到原告拖欠物业管理费及水费三个月，便向管理处表示可以停水电（3个月前也是管理处通知我，原告拖欠物业管理费，保安2次上门催缴，原告才缴纳）。物业保安于3月14日，15日两次上门好言相劝，原告不仅不听劝，还到管理处威胁，要上告管理处。我于3月13日至15日期间，几次向原告催缴物业管理费，水电费及房租，原告拒不缴纳。我在无计可施之下，于3月16日上午要求物业管理处停水电。17日黄到管理处缴纳2个月物业费与水费，管理处即时通知我，我当时就同意开通水，3月16日上午11点原告通知我原告已搬离我家，要求我在16日前去办理房子移交，由于我自2020年1月5日离开东莞回老家过年未返回，于3月16日上午11：47告知原告，我的蔚蓝星湖邻居王苏明，宇森地产蔚蓝星湖分店工作人员黄汇宸及物业保安三人将代表我于16日下午13点去办理房子移交，原告回复要晚上23点才能从深圳回东莞，17日，18日我几次催原告移交房子，原告态度恶劣，最后约定19日中午13：30移交房子。被告向本院提出反诉请求：1.原告立即缴纳在租赁期间拖欠房租、物业管理费与水费的滞纳金5500元。2.原告立即缴纳2020年3月房租、物业管理费、水电费，共计2420元。3.原告赔偿案涉房，客厅空调、电视、公卫水箱、燃气灶维修费共计2010元。4.原告承担本诉与反诉费用。（以上合计人民币9930元）。事实与理由：2018年2月4日原告通过宇森地产蔚蓝星湖分店工作人员黄汇宸与我签订租期三年的租赁我蔚蓝星湖3期3座201房合同，合同在备注处明确规定,“合同期未满，2个月押金不得退还”，原告由于自己于2019年年底购买了东莞市东城区东宝路蔚蓝星湖小区*期6座601房，于2020年1月向我提出退租，我当时明确表示，他属于提前退租，2个月押金不得退还。其后原告为了达到提前退租拿回押金的目的，采取拒不缴纳3月份房租、物业管理费、水电费。事实上，原告在租赁期间，经常拖欠房租、物业管理费、水费，累计拖欠缴纳房租天数120天，累计拖欠缴纳物业管理费12个月，违约次数超过10次。以至于需要我经常催其缴纳，物业管理处的保安也多次上门催缴。按照租赁合同第7条第1点规定，原告应在每月15日之前缴纳当月房租，拖欠1日,当缴纳月租金的2%滞纳金,逾期10日，视为违约。在租赁期间原告延迟缴纳房租累计达120天,该缴滞纳金5280元。累计拖欠缴纳物业管理费12个月，按照租赁合同第7条第5点规定，原告应在每月10日之前缴纳当月物业管理费，拖欠1日,当向我方缴纳所欠金额的2%滞纳金，15日仍然未支付，视为违约，因此，原告该缴滞纳金约200元。原告不遵守租赁合同，不爱惜出租房内设施，在租赁期间共计损坏卧室海信大1.5匹变频空调一台，冰箱一台，37寸TCL电视一台，2匹海尔空调一台，公卫水箱一个，其中37寸TCL电视，2匹海尔空调，公卫水箱，是在2020年3月19日移交房屋时，被我的移交代理人王苏明发现损坏，在此之前原告从未向我提出过客厅的电视与空调有问题。原告至今未缴纳2020年3月房租与物业管理费，水电费。按照租赁合同第7条第4点规定：乙方迁出时，应维持该单位原有整齐，一切设备要完整无缺，否则甲方有权要求乙方维修或赔偿，乙方逾期交还物业，甲方有权收取租金和滞纳金。出租屋在移交时，不仅很多设备已损坏无法使用，而且厨房油污非常严重，以至于堵塞燃气灶气孔，无法点火，纱窗有多处被划坏。餐桌，茶几，墙上的开关插座，多处均由于原告用黄色胶带及海绵包裹，导致贴皮被损坏，黄色胶印无法去除,主卧1.8米实木床的一个床头柜,和一台黑色落地遥控格力风扇移交时不在屋内。为维护被告合法权益，特提起反诉。原告针对被告反诉答辩称，1.原告不存在违约行为，根据合同约定，逾期十日交租视为违约，原告并不存在违约情形，且原告也有个别月份是提前二三十日交租的。被告违反案涉合同中关于带家私家电出租的约定，拒不履行空调、冰箱维护或更换义务，其行为构成违约。2.物业费，原告已经缴至2020年2月，鉴于原告在2018年2月15日签订租赁合同，并为被告缴纳了2018年2月整月的物业管理费，应将租期开始前的2018年2月1日至15日的物业管理费折抵2020年3月1日至3月15日的物业管理费。3.关于水费及2020年3月1日至3月15日的电费原告已经缴纳至2020年2月，至于2020年3月1日至3月15日的水费，因被告强行驱离原告，违法解约，致使不能正常结算，该责任及后果应由被告承担，但是原告同意届时酌情在押金中予以抵扣。4.关于被告所称的2020年3月租金，原告已经在2020年2月15日支付了2020年2月16日至3月15日的租金。被告要求原告支付2020年3月16日搬离后的租金，没有法律依据。5.关于客厅、空调、电视机、卫生水箱、燃气灶维修费。因为被告在收回房屋时委托了宇森地产的黄汇宸以及一位叫王苏明的女士全程录像，每一项细节逐项检查，均完好无异后原告才在被告叫来的物业管理处保安同意下离开，故不存在被告称的损坏情形，纯属被告预设的构陷行为，依法不应得到支持。经审理查明，2018年2月4日，原、被告签订《租赁合同》，约定内容包括：1、由原告承租被告名下位于广东省东莞市东城区蔚蓝星湖星合庭3座2A室的房产，租期为36个月（从2018年2月15日至2021年2月16日），租金为每月2200元，按金为4400元。2、违约责任：1）租金必须在每月15日前预先缴付，若原告逾期7日未交租金则停水电，逾期10日未交租金视为违约，被告有权终止合同并收回物业，没逾期一日，按月租的2%向被告支付滞纳金，被告方收回物业时原告需无条件搬迁并交清搬迁前所产生的各项费用；2）原告要爱护和正常使用房屋及设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知被告并积极配合被告检查和维修房屋。因此延误房屋维修造成被告或第三人的人身、财产遭到损害的，原告负责赔偿；3）该物业的各项费用由原告在每月10日前交付，每逾期一日，按欠款总额的2%向被告支付赔偿，逾期15日仍未支付，视为原告违约；4）被告违约，须赔偿合同申明的按金金额作为赔偿金，返还按金并解除合同；原告违约，被告有权没收按金并解除合同，违约金应在责任确定的五日内支付，每逾期一日，按月租2%向对方支付滞纳金；5）租赁期间，原、被告双方均有权要求提前解除租赁合约，但应提前30天书面形式通知对方。被告要求解除合约的，须退还按金，并支付等额于按金金额的违约金给原告。原告要求提前解除合约的，被告有权没收押金作为赔偿。2018年2月4日，原告向被告支付了按金4400元。在租赁期间，原告经过与被告协商，自行购买了空调，费用为1299元，由原告承担650元，被告承担649元，在租期结束后，空调归被告所有。另查明，2020年3月16日，被告通知物业管理处对案涉物业进行停水停电，同日，原告缴纳了案涉物业2020年1、2月份物业管理费以及水电费，并搬离案涉物业。2020年3月19日，原、被告对案涉物业进行交接，被告对案涉物业物品进行清点查收。庭审中，原、被告均确认案涉物业2020年3月1日至2020年3月19日的物业费及水电费共计152.87元未缴纳。2020年3月份之前的租金原告已经向被告支付完毕。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、房地产权证、押金收据、租金收据、物业费收据、水费收据、发票、微信聊天记录、收据，被告提交的《租赁合同》、家私电器清单、原、被告之间的微信聊天记录、原告与物业管家的微信聊天记录、王苏明证明、收款收据以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原、被告是否存在违约行为；二、案涉租赁合同何时解除。关于争议焦点一。原、被告于2018年2月4日签订的《租赁合同》属于双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。具体到本案中，原、被告均应按照案涉《租赁合同》的约定各自履行自己的义务。原告未能按照《租赁合同》中约定的时间在每月10日前交付物业各项费用，而是在2020年3月16日才交纳了案涉租赁物2020年1、2月份的物业管理费及水电费，属于违约行为。被告没有按照《租赁合同》中约定的原告逾期7日未交租金则停水电，而在2020年3月16日通知物业将案涉租赁物进行断水断电，也就是在原告逾期1日未交租金的情况下被告就通知物业对案涉房屋进行了断水电，该行为亦属于违约行为。关于争议焦点二。因原、被告在2020年3月19日对案涉房屋进行了交接，原告已经实际搬离了案涉房屋，被告也收回了案涉房屋。故案涉《租赁合同》的解除时间是2020年3月19日。针对本案本诉诉请及反诉诉请，本院分析如下：1.因案涉《租赁合同》的解除时间是2020年3月19日，故对于原告诉请解除时间是2020年3月15日，本院不予支持。2.根据原、被告双方的举证及当庭陈述，本院认为，导致案涉《租赁合同》解除的根本原因是原告要求退租，而非原、被告的违约行为，被告有权没收押金作为赔偿，故对于原告要求被告返还租赁押金4400元，本院不予支持。3.因原、被告均违约，各自应承担相应的违约责任，鉴于双方违约行为所产生的违约责任属于同种责任，依其性质可以抵消。但相较而言，被告在2020年3月16日通知物业断水电的行为，在一定程度上，给原告及其家庭带来了生活上的困难，应承担适当的赔偿责任。故本院酌情被告应向原告支付赔偿金1000元，超过该部分的诉求，本院不予支持。4.原告在租赁期间购买的空调，虽然原告承担了其中650元的费用，但该费用承担是其与被告协商之后达成的一致意见，且约定在租期结束后，空调归被告所有，虽然租期提前结束，但不影响原、被告双方之前达成的一致意思表示。故对于该部分诉请，本院不予支持。5.被告诉请的房租、物业管理费及水费滞纳金是针对2020年3月份之前的房租、物业管理费、水费，但2020年3月份之前的房屋、物业管理费、水费原告已于2020年3月16日前已经全部交纳完毕，即被告针对该期间主张的房租、物业管理费、水费滞纳金已无事实依据及法律依据，本院不予支持。6.因案涉《租赁合同》的解除日期是2020年3月19日，故原告应向被告支付2020年3月1日至2020年3月19日期间的房租、物业管理费、水电费。该期间的房租为2200元/月÷30天ⅹ19天=1393.3元。庭审中，原、被告均确认该期间的物业管理费、水费共计152.87元。故，原告应向被告支付该期间的房租、物业管理费、水费共计1546.17元，超出该部分的，本院不予支持。7.2020年3月19日，原、被告对案涉房屋进行了交接，当日，被告并未对房屋内的设备功能提出异议，故对于被告诉请原告向其支付空调维修费、电视更新费、公卫水箱更新费、燃气灶维修费，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告黄永桂与被告唐志辉在2018年2月4日签订的《租赁合同》于2020年3月19日解除；二、限被告唐志辉于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黄永桂支付违约赔偿金1000元；三、限原告黄永桂于本判决发生法律效力之日起三日内向被告唐志辉支付房租、物业管理费、水费共计1546.17元；四、驳回原告黄永桂的其他本诉诉请；五、驳回被告唐志辉的其他反诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费28.13元(原告已预交)，由原告黄永桂负担；反诉诉讼费25元（被告已预交），由被告唐志辉负担。本判决为终审判决。审判员  徐慧英二〇二〇年六月二十四日书记员  何嘉玮