云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终465号上诉人（原审原告、反诉被告）:杨美华，女，1967年9月1日生，住宁洱哈尼族彝族自治县。上诉人（原审原告、反诉被告）：杨美珍，女，1970年12月2日生，住宁洱哈尼族彝族自治县。杨美华、杨美珍共同委托诉讼代理人：陈永智，云南新南疆律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨臣国，男，1962年11月27日生，现住宁洱哈尼族彝族自治县。委托诉讼代理人：郭玲琴，云南云渝律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。杨美华、杨美珍因与被上诉人杨臣国确认合同效力纠纷一案，不服云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院（2020）云0821民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。并于2020年6月5日进行法庭调查，杨美华、杨美珍及其委托诉讼代理人陈永智，杨臣国及其委托诉讼代理人郭玲琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨美华、杨美珍上诉请求：撤销一审法院（2019）云0821民初8号民事判决书，改判支持杨美华、杨美珍本诉部分的诉讼请求；驳回杨臣国的反诉请求。事实及理由：杨臣国所诉与事实不符，依法应当驳回其反诉的诉讼请求。杨美华、杨美珍系宁洱县宁洱镇新民村第四村民小组村民，2002年3月22日向县城建局提出申请拆旧建新，村民委员会于2002年3月24日批示“同意在原宅基地范围内拆旧建新”。2002年4月26日杨臣国与杨美华、杨美珍签订《建房合同协议书》，该协议书名为建房合同协议书，实质上是将集体土地使用权永久转让给杨臣国。同时还找了宁洱县司法局公证处做公证。杨美华、杨美珍不知该做法不符合法律、政策规定，听从杨臣国及公证处的安排，约定房屋建好后将杨臣国的部分办理房屋及土地产权变更过户至杨臣国名下。在办理过户手续的过程中得知，杨臣国与司法局公证处没有按照国家政策、法律的规定明确告知杨美华、杨美珍，欺骗杨美华、杨美珍与杨臣国签订房屋及土地使用权的永久转让协议。现由于房屋的质量问题及国家政策、法律的规定，必须解决相关事宜。一审判决却不依据政策、法律的规定裁判，导致认定事实错误，作出错误判决。二、一审判决没有认定本案客观存在的房屋质量问题。房屋建好后的第二年就出现倾斜，杨美华、杨美珍把房屋倾斜的情况向杨臣国提出，并要求杨臣国处理；2019年宁洱县建设工程质量和安全生产监督站依据房屋设计图纸，到杨美华、杨美珍居住的房屋进行实地检查，确定杨美华、杨美珍居住的房屋西南角向西偏移795mm，向南偏移90mm，与《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB50204-2015)中现浇结构位置和尺寸垂直度允许偏差要求严重不符，建议杨美华、杨美珍停止使用。为此，杨美华、杨美珍多次向杨臣国提出房屋存在严重的安全隐患不能使用，必须搬离。同时协商如何解决安全隐患的相关事项，杨臣国对杨美华、杨美珍的意见和建议置之不理，也不予任何维修加固处理，至今仍然使用。一审判决对质量问题不作任何评判或建议，导致双方的错误行为未得到解决，还存在有重大安全隐患，杨臣国根本就没有依据事实和法律的规定如实的向法庭陈述事实，目前房屋也形成危房，不能居住。三、一审判决认定合同有效于法无据，适用法律错误。《中华人民共和国物权法》是2007年10月1日才施行，而杨美华、杨美珍与杨臣国在本案中涉及的行为事实是发生在2002年4月，依据我国立法“法不溯及既往”的原则，一审判决依据《中华人民共和国物权法》第117条、120条的规定做出的裁判是错误的。杨美华、杨美珍与杨臣国双方发生该行为事实的本意是实现房屋及土地的所有权、使用权的转移，并不是一审判决认定的用益物权。一审判决依据《中华人民共和国民法总则》第7条规定作为法律依据裁判，是对法律更多的片面理解，断章取义，没有逻辑，更没有合法性可言，按照一审判决的逻辑，民事主体从事民事活动只要是形成事实，就必须遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不用考虑民事主体从事民事活动的合法性。一审判决在应用法律的逻辑上纯属就是民间思维，不符合法律规定；再是《中华人民共和国民法总则》第8条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”的规定。该条规定的前置条件己经非常明确的，即“不得违反法律规定”，一审判决不结合法律的相关规定适用法律，而是断章取义的强调第7条规定的“诚信、诚实的原则”，却不顾行为事实的合法性。本案双方的行为确实违反了国家法律规定，违反了集体土地使用权未经得集体经济组织或集体经济组织成员三分之二以上同意不得转让、转租以及《中华人民共和国土地管理法》对集体土地使用权的转让、转租的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，杨美华、杨美珍的一审诉讼请求符合法律规定，有相应的事实依据，双方所签订的《建房合同协议书》是用合法的形式掩盖其非法的目的，不具备合同有效的法定事由，杨臣国的原审反诉请求，于法无据，于事实不符，依法应当驳回杨臣国原审反诉的诉讼请求。杨臣国答辩称：一、一审判决认定事实清楚。《建房合同协议书》系建立在双方平等自愿、协商一致的基础上，没有任何一方强加于另一方，系双方真实意思表示。双方不仅是真实意思表示，还基于相互信赖、互相帮扶的关系，协议的签订和履行（除产权条款外），能够解决双方的居住问题、互帮互助。不会侵害相对方或任何他方的权利。《建房合同协议书》经宁洱县公证处进行了公证，具有相应的法律效力。杨臣国基于对杨美华、杨美珍、宁洱县公证处的合理信赖出资建设，己按照合同约定履行义务，杨臣国的信赖利益和居住使用权应当得到保障。杨美华、杨美珍称其被“蒙骗”完全与事实不符，首先，公证并非杨臣国单方行为，而是双方都到公证处提出公证请求；其次，杨臣国出资建房，杨美华、杨美珍直接入住是真正的合同受益方，2004年杨美华、杨美珍进行产权登记，清楚双方所签的合同性质和法律义务。杨臣国对相关法律法规不懂，但对于司法公证处有着合理的信赖，出资38万元建造房屋但不能取得房屋所有权才是被蒙骗的一方。《建房合同协议书》的性质是合伙建房，以及建成后房屋的使用权的约定，而并非买卖关系。即便合同中关于产权约定及登记的条款因违反法律规定而无效，也只是合同的部分条款无效，不必然导致整个合同无效。关于居住使用权，属于用益物权，房屋的用益物权与所有权属于两个不同权属，并可以独立存在。而且用益物权具有优先性，应当得到法律的保护。在房屋建设施工法律关系中，杨臣国与杨美华、杨美珍作为合伙建房人都属于工程的发包方，房屋的施工单位另有其人，即便房屋有质量问题，无论造成质量问题是地震的原因还是施工原因，责任都不在于杨臣国。杨美华、杨美珍称房屋有质量问题造成其损失和风险，杨臣国也同样损失。造成房屋质量问题的真正的原因及实际损失需要司法评估鉴定。杨美华、杨美珍作为宅基地使用权人，产权受法律保护，实际受益人和最终受益人都是杨美华、杨美珍，而杨臣国出资却无法取得产权，损失更大。即便出于公平原则，杨臣国的居住使用权利也应当得到保护。二、一审判决适用法律正确。一审引用《中华人民共和国物权法》第一百一十七条的规定“用益物权人对他人所有的动产或者不动产，依法享有占有、使用、收益的权利”，该条款完全适用于本案，虽然建盖房屋发生在2004年，但房屋建成后一直使用双方的合作合伙的合同关系一直处于持续状态。另，根据合同法《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力，《建房合同协议书》并非无效合同，应当继续履行。杨美华、杨美珍一审法院提出诉讼请求：1.确认双方于2002年4月26日签订的《建房合同协议书》无效；2.判令杨臣国承担本案一切诉讼费用。杨臣国反诉请求：2.判决杨臣国对宁洱县住房（靠北面这边的两间四层）具有居住使用权；2.判决杨美华、杨美珍赔偿杨臣国因建造宁洱县住房的工程造价38万元（以评估鉴定为准）；3.判决杨美华、杨美珍赔偿杨臣国违约金5万元；4.诉讼费由杨美华、杨美珍承担。一审法院认定事实：2002年4月，杨美华、杨美珍与杨臣国经过协商后，双方合作建盖住房。由杨美华、杨美珍提供自用村集体土地，由杨臣国出资进行建盖。2002年4月26日，双方签订建房合同协议书。合同签订后，双方到宁洱县（原普洱县）公证处对建房合同协议书办理了公证。后双方按合同约定各自履行合同义务。杨臣国投资380000余元用于建盖房屋至完工后，施工方将房屋交付双方使用。2004年，杨美华、杨美珍办理了房屋产权证。房屋产权由共同杨美华、杨美珍共有。产权证载明房屋建筑面积为505.99平方米，其中包括了杨臣国使用的部分。2019年9月16日，宁洱县建设工程质量和安全生产监督站查看房屋后，发现房屋发生倾斜。一审法院认为，本案的案由应是合同纠纷项下的确认合同效力纠纷。《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第八条第一款、第二款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共得益；（五）违反法律、行政法规定的强制性规定。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，双方出于解决住房问题的目的合作建房，双方为此签订了建房合同协议书，由杨美华、杨美珍提供土地，由杨臣国出资建盖，双方系合作建房的法律关系。房屋建成后，双方各自对房屋按照建房合同协议书约定的分界线按份确定使用权。双方虽然在建房合同协议书中约定了关于房屋产权办理的内容，但因为杨臣国不是宁洱县宁洱镇新民村第四村民小组的集体经济组织成员，无法取得涉案房屋的所有权，故建房合同协议书中关于办理房屋产权的条款无效，合同部分条款的无效，并不影响合同其他条款的效力，杨臣国在实际履行合同中并未实际主张取得房屋的所有权，其仅享有对本案所涉房屋的使用及收益的权利，一审法院认为，法律法规并未禁止非集体经济组织成员取得宅基地上房屋使用权，非集体组织经济成员可以依据约定取得共建房屋的使用权。杨臣国作为合作建房的投资人，享有与杨美华、杨美珍合作共建的房屋的相应的占有、使用及收益的权利。双方签订的合同未违反法律禁止性规定，双方签订的建房合同协议书有效。二、关于杨臣国的反诉请求是否应该得到支持的问题。《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”第一百二十条规定：“用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。”《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信原则，恪守承诺。”本案中，一审法院确定双方签订的建房合同协议书有效。涉案房屋的宅基地使用权人系杨金福，房屋所有权人为杨美华、杨美珍，杨臣国并非房屋的所有权人，其依据与杨美华、杨美珍之间签订的建房合同协议书取得房屋的用益物权，系涉案房屋的用益物权人，其享有对涉案房屋属于其使用份额项下的部分占有、使用及收益的权利，且杨臣国已按照建房合同协议书的约定履行了自己的出资义务，其应当享受合同权利。没有无权利的义务，也没有无义务的权利，杨美华、杨美珍主张合同无效，将导致杨臣国在履行了合同义务后丧失合同权利，杨美华、杨美珍的主张违背了诚实信用原则。故对杨臣国的第一项反诉请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第六十五条规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十四条第一款规定：“当事人对工程造价、质量、修复费用等专门性问题有争议，人民法院认为需要鉴定的，应当向负有举证责任的当事人释明。当事人经释明未申请鉴定，虽申请鉴定但未支付鉴定费用或者拒不提供相关材料的，应当承担举证不能的法律后果。”本案中，杨臣国未就涉案房屋的工程造价申请鉴定，也未就杨美华、杨美珍是否有违约行为提供相应的证据证明，其应当承担举证不能的不利后果。杨臣国反诉请求杨美华、杨美珍赔偿其住房工程造价380000元及违约金50000元的主张无事实及法律依据，故对杨臣国的第二、三项反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条第一款第二款、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民关于民事诉讼证据若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十四条第一款之规定，判决如下：本诉部分：驳回杨美华、杨美珍的诉讼请求。本诉案件受理费1550元，依法减半收取775元，由杨美华、杨美珍承担。反诉部分：一、杨臣国与杨美华、杨美珍之间签订的建房合同协议书有效，杨臣国对宁洱县住房靠北面的两间四层房享有居住使用权。二、驳回杨臣国的其他反诉请求。反诉案件受理费7750元，依法减半收取3875元，由杨美华、杨美珍承担100元，由杨臣国承担3775元。二审期间，杨美华、杨美珍为证明其上诉主张，向本院提交证据：照片，欲证明房屋已经倾斜的事实；情况说明证明转让房屋时未经过村民小组同意。经质证，杨臣国对照片的真实性予以认可，关联性不予认可，认为房屋倾斜与本案合同效力纠纷无关。对情况说明的真实性、关联性、合法性及证明目的均不予认可，杨臣国只是居住房屋不是转让。本院认为，两组证据的真实性予以认可，但是房屋存在质量问题以及是否经过村民小组的同意并不必然导致合同无效，对该二组证据，本院不予采信。详细内容在下文予以评述。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为杨美华、杨美珍与杨臣国签订的《建房合同协议书》合同效力问题。杨美华、杨美珍主张其与杨臣国签订的《建房合同协议书》名为共同建房实为集体土地使用权的转让，故而违反集体土地使用权未经得集体经济组织或集体经济组织成员三分之二以上同意不得转让、转租以及《中华人民共和国土地管理法》对集体土地使用权的转让、转租的强制性规定，应为无效合同。本院认为根据《建房合同协议书》约定内容以及实际履行情况，本案杨美华、杨美珍提供土地，杨臣国出资建盖，房屋建成后双方各自对房屋按照建房合同协议书约定的分界线按份确定使用权。合同中对部分房屋所有权约定为杨臣国取得，但是土地使用权约定为共同使用，并未约定土地使用权转让或转租给杨臣国。且在后续办理产权证的过程中，集体土地使用权及房屋所有权均登记在杨美华、杨美珍名下，杨臣国自认因办理产权登记不符合法律规定而放弃办理产权的合同权利，此行为可视为合同履行过程中的变更。故，本院认为，《建房合同协议书》并非转让土地使用权，系双方当事人合伙建房的合同行为。我国法律法规禁止的是集体土地转让和转租行为，并未禁止非集体经济组织成员取得宅基地上房屋使用权，杨臣国可以依据合同约定以及出资行为取得案涉房屋的使用及收益权利。故一审法院认定《建房合同协议书》中关于办理房屋产权的条款无效，但是合同部分条款无效并不影响合同其他条款的效力，于法有据，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。杨美华、杨美珍签订《建房合同协议书》约定杨臣国出资建盖房屋后取得房屋使用权，在杨臣国已履行合同义务的情况下，杨美华、杨美珍亦应依据诚实信用原则履行合同义务，保障杨臣国对其出资建盖房屋的居住使用权。关于杨美华、杨美珍主张案涉房屋存在质量问题。本院认为，房屋存在质量问题与本案合同效力以及杨臣国是否可以居住使用房屋并无关联，不能以此认定合同无效或抗辩杨臣国取得房屋居住使用权。但是根据杨美华、杨美珍提供证据以及杨臣国的自认，案涉房屋确实已经倾斜。二审庭审过程中，法庭就住房安全问题反复向杨臣国核实，杨臣国均表示房屋虽倾斜，但并无其他质量问题，可以继续居住使用。本院认为，人民法院虽然确定了杨臣国取得案涉房屋的居住使用权，但是杨臣国作为完全民事行为能力人应对住房安全进行评估和时刻关注，若存在安全隐患应及时采取相应措施加固、修复或者搬离，以防产生不必要的损失。综上所述，杨美华、杨美珍的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由杨美华、杨美珍负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二〇年七月二十二日书记员 杨 小