北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13281号原告：北京易乐教育科技有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路****楼**B02。法定代表人：生艳秋，董事长。委托诉讼代理人：杨春香，北京市华鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩，男，1994年6月23日出生。被告：京荟通文化产业发展（北京）有限公司，，住所地北京市丰台区法定代表人：李万新，总经理。委托诉讼代理人：钱星竹，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛新，北京市百瑞律师事务所实习律师。原告北京易乐教育科技有限公司（以下简称易乐公司）与被告京荟通文化产业发展（北京）有限公司（以下简称京荟通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易乐公司的委托诉讼代理人杨春香，被告京荟通公司的委托诉讼代理人钱星竹、葛新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易乐公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2020年1月18日签订的《房屋租赁合同》；2．被告退还原告预付租金148235．64元、押金148235．64元；3．诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：原告委托职工郑某于2020年1月18日与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告承租被告位于北京市丰台区小屯村梅市口路133号E315座的房屋，租期从自2020年1月18日至2023年1月17日，房屋用途为魔术小奇兵教育培训经营。原告于2020年1月20日向被告支付了首期预付房租148235．64元（2020年1月18日至2020年4月17日）、押金148235．64元。在被告知晓原告于2020年1月19日开始春节放假的前提下，被告仍不断要求年前签约，原告为促成双方合作，只能于原告春节放假前一天与被告签订合同并支付首期租金及押金。但租金及押金支付后，被告并未向原告提出正式房屋交接的通知，也未于原约定的2020年1月18日办理房屋交接手续。根据合同附件一第二条的约定，若出租人延后交付出租单元的，装修期及租赁期限顺延，故租金起算应延至实际交付时。后又由于新型冠状病毒感染的肺炎疫情的影响，依据2020年1月26日北京市教育委员会于新闻发布会发布的通知，从2020年1月26日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据北京市疫情防控工作情况另行通知。截止至2020年3月，被告都未能与原告完成租赁房屋的交接事项，租赁房屋所在产业园未能及时开业。现原告因房屋一直未能交接，没有任何的营业收入，且根据北京市教育委员会通知，即使完成房屋交接，也无法正常开展教育培训经营。况且，2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因店铺到现在未能交付，无法正常营业，无法实现原告经营的目的。因此，原告基于不可抗力以及实际情况、履约能力等于2020年3月5日向被告发出《合同解除通知书》，通知被告合同于2020年3月6日解除。被告收到原告《合同解除通知书》后，于2020年3月10日回复原告，回复中拒绝原告解除合同的要求。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。京荟通公司辩称：一、原被告双方于2020年1月18日签订《京荟广场房屋租赁合同》合法有效，原告于2020年1月20日缴纳租金及押金，被告依约履行了合同义务，原告因自身原因没有接受房屋的责任应由原告承担，不影响被告起租期的起算。根据《租赁合同》第4．6条及8．3条规定，被告已经履行了合同义务，原告提出解除租赁合同属单方违约行为，被告所收取的租金、押金不予退还。二、《租赁合同》第12．2条明确约定发生不可抗力，合同义务可在不可抗力持续期间终止，履行期限按终止时间自动延长。原告提出解除《租赁合同》不符合《合同法》及《租赁合同》第12条关于不可抗力解除的规定，亦不符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》之规定。此外，被告黄某在签约谈判时已明确说明房屋处于适租及随时交付状态，原告付完款就可以随时来收房，进场装修，原告签约人郑某表示公司马上放假节后再说。原告后期负责租赁事宜的洪某也表示同意年后收房。在2020年3月10日黄某与郑某的通话录音中，双方明确说明原告解约的原因与被告无关。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2020年1月18日，甲方（出租人）京荟通公司与乙方（承租人）郑某签订《房屋租赁合同》，双方约定：第一条租赁房屋的基本情况：1．租赁房屋位于丰台区卢沟桥乡，小屯路与梅市口路路口西北，京荟广场文化产业园内。租赁房屋的租赁期限、租赁用途、租金标准及递增方式、其他费用标准见附件一。第二条租赁房屋使用与管理：承租单元由该园区物业管理公司---北京好事多物业管理有限公司提供物业服务，北京好事多物业管理有限公司有权代甲方收取相关费用，出具通知单及函件等。第四条租赁房屋的交付：3．经甲乙双方交验并移交钥匙后视为交付完成。出租人有权委托园区物业管理公司办理承租单元的交验和接收手续。6．双方办理完成房屋交接手续，开始计算装修期……如承租人拖延办理交接手续，则视为承租人单方违约，不影响出租人对装修期的起算。第八条合同解除及违约责任：2．出租人有下列违约情形之一的，承租人有权单方解除合同，出租人应无息退还承租人已付租金押金余额，并支付承租人相当于本合同解除前最近一个月的月租金叁倍的金额作为违约金，或按承租人的实际损失予以全部赔偿。……（3）逾期交付房屋超30日。第十二条不可抗力：1．本合同项下的不可抗力是指严重自然灾害及其它本合同当事人在订立本合同时不能预见、其发生或后果不能避免且不能克服的事件，包括但不限于地震、塌方、陷落、洪水、台风、社会动乱或动荡和法律、行政法规的变化以及政府征收、征用等。因不可抗力而不能履行本合同项下的全部或部分义务，受影响的当事人一方无须因此承担责任，但该方应当及时通知另一方，并应当在合理的时间内提供有关机构出具的有效证明。2．如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因这种事件的发生而无法履行，此种合同义务在不可抗力持续期间应予终止，履行期限按上述终止时间自动延长，双方均不承担违约责任。但是，在一方迟延履行义务之后发生不可抗力的，则该方的违约责任不能免除。3．双方特别约定，承租单元因不可抗力遭到严重损坏，导致承租人无法继续使用的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议。如在不可抗力事件发生后30日内承租人既无法继续使用的，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同，双方互不承担违约责任。在该合同附件一中，双方约定：第一条承租单元位于北京市丰台区小屯村梅市口路133号E315座房屋，乙方认可租赁面积总计为361平方米。第二条承租单元租赁期限为3年，即2020年1月18日至2023年1月17日止。装修期即2020年1月18日至2020年2月29日止。若出租人延后交付承租单元的，装修期即租赁期限顺延，届时双方签订装修期延迟起算补充协议。承租人承租该房屋实际用于魔数小奇兵教育培训。第三条租金标准及支付方式：1．租赁房屋原始租金标准为4．5元/平方米/天（包含取暖、制冷、物业管理费2元），房屋每月租金人民币49411．88元。2．租赁房屋租金递增为自租赁期起前2年无递增，第3年起每两年递增8%，直至合同期满。4．租金按每三个月支付一次，承租人应于每三个月结束前15日内支付下三个月的租金。首期租金应于本合同签订之日起两日内向出租人支付。第四条押金：承租单元的租金押金相当于承租单元第1年租期内叁个月的租金，即人民币148235．64元，由承租人在签署本租赁合同之日起两日内向出租人支付。2020年1月20日，易乐公司向京荟通公司支付首期租金及押金合计296471．28元。2020年3月5日，郑某向京荟通公司发出《合同解除通知书》，其上载明：“……因临近春节放假，贵我双方也迟迟未能办理房屋交接手续。又因新型冠状病毒感染的肺炎疫情来势凶猛，为全力打好疫情防控阻击战，维护公共生命安全和身体健康，依据党中央、国务院和北京市委、市政府部署，从2020年1月26日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。本人无法正常开业营业，而且在疫情未有效控制之前，商铺何时开业尚属未知，现已累计超过30日无法正常使用房屋。……本人经慎重考虑，特向贵司出具本解除合同通知书，现通知如下：1、本人同贵司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月6日起解除。2、请贵司在收到本通知书后五日内将本人所支付的租金及押金预付款296471．28元退还至本人指定收款账户”。2020年3月9日，京荟通公司向郑某出具《关于回函》，其上载明：“……合同签订后，我司表明可以将承租单元交付，但因您个人原因致使承租单元一直没能接收，直至疫情爆发。……我司认为现阶段疫情不属于《房屋租赁合同》中约定的因不可抗力致使合同目的不能实现的解除情形，亦不属于《合同法》规定的合同解除的情形，因此对于您提出的解除合同我司不予认可。……鉴于，双方一直合作融洽，且我司愿意与您保持长期合作关系并携手共同发展，我司认为现双方可就继续履行后是否可以延长免租期事宜或是否可调整此期间的租金事宜进行商洽”。庭审中，易乐公司主张其委托员工郑某与京荟通公司签订《房屋租赁合同》，郑某系职务行为。对此，京荟通公司不持异议。京荟通公司提交2020年1月19日其公司张某与易乐公司的洪某的微信聊天记录，其上载明：洪某问“什么时候收房”，张某答“租金到账后财务会通知物业，就可以收房”；洪某称“就是希望明天付了房租，你们能代填一下公司名称，去办个手续。怎么还得自己去了，太麻烦了，明天都回老家过年了”，张某称：“如果您年后收房资料就年后再填就行，这两天乡里应该也放假了”，欲证明其在交付房屋中不存在违约行为。对该证据，易乐公司不予认可，并称未收到京荟通公司交房通知。庭审中，易乐公司证人郑某、洪某出庭作证，证明京荟通公司未通知其交房的事情；京荟通公司证人黄某、张某出庭作证，证明易乐公司单方解除合同，应当承担违约责任。庭审中，经本院询问，京荟通公司表示同意给予易乐公司一定的优惠，例如延长租期、延期支付租金等，并愿意与易乐公司协商租期及租金问题；易乐公司表示不同意继续履行合同，不同意变更合同，并坚持诉讼请求。另查，2020年1月，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称疫情）这一突发公共卫生事件。为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，北京市教育委员会决定暂停全市校外培训机构线下培训活动。本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。本案中，原告易乐公司与被告京荟通公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应依约履行义务。根据合同约定，经甲乙双方交验并移交钥匙后视为交付完成，可见房屋的交付需双方配合完成。在2020年1月19日微信聊天记录中，京荟通公司员工表示“租金到账后财务会通知物业，就可以收房”后，易乐公司员工明确表示“明天都回老家过年了”，本院据此难以认定京荟通公司存在逾期或拒绝交付房屋的行为，故易乐公司不能以此为由要求解除合同。易乐公司以受到疫情影响无法正常开业营业为由，单方通知解除合同的行为，亦缺乏合同及法律依据，不具有单方解除合同的效力。案件审理中，经法院释明，京荟通公司不同意解除合同，考虑到易乐公司不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，京荟通公司的租赁合同目的已无法实现，故本院判令解除双方签订的租赁合同。易乐公司拒绝继续履行租赁合同，京荟通公司作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故本院综合考虑各项因素，酌定京荟通公司退还易乐公司押金148235．64元及租金74117．82元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除京荟通文化产业发展（北京）有限公司与郑某于2020年1月18日签订《房屋租赁合同》；二、京荟通文化产业发展（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京易乐教育科技有限公司押金148235．64元、租金74117．82元；三、驳回北京易乐教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10405元，由北京易乐教育科技有限公司负担5203元（已交纳），由京荟通文化产业发展（北京）有限公司负担5202元（于本判决生效之日起七日内交纳）；保全费2002元，由京荟通文化产业发展（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 柴海燕二〇二〇年七月二十九日法官助理 刘荣华书 记 员 董 博