福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初633号 原告：福清市峰森物业服务有限公司，住所地福建省福州保税港区加工贸易区监管大楼附属楼2层211室481区间（福清市新厝镇新江路9号）（自贸试验区内）（经营场所：福清市龙山街道东刘村44号）。 法定代表人：陈必龙，总经理。 委托诉讼代理人：陈必凤，男，系原告公司员工。 被告：魏名庆，男，1947年2月28日出生，汉族，住福建省福清市。 原告福清市峰森物业服务有限公司与被告魏名庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福清市峰森物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈必凤到庭参加诉讼，被告魏名庆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福清市峰森物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费6769.40元、水电公摊费853.80元（至2014年1月20日计算至2016年11月20日止），合计7623.20元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系依法注册登记从事物业管理服务的有限责任公司，准予从事物业管理活动从2013年11月5日起。福清市玫瑰园小区共有1585户业主（含套房、单身公寓、店面），业主委员会成立于2008年7月25日，于2011年7月25日届满。后因各种原因一直未选任出新的业主委员会。自早期的福州嘉政物业管理有限公司撤出玫瑰园小区后，造成该小区物业管理出现空档期。后经过和玫瑰园社区居委会努力，福清市人民政府于2012年2月22日作出决定：在福州嘉政物业管理有限公司撤出玫瑰园小区，原业委会已经到期，在新业委会成立前，玫瑰园小区物业管理工作由玫瑰园社区居委会代管。2012年6月11日在主持下，成立了玫瑰园小区代管工作小组，并启用“玫瑰园小区代管工作小组”的印章，玫瑰园小区代管工作小组于2013年4月25日登报公开招投标物管企业，福清市长江物业服务有限公司中标后，于2013年12月23日以实力不足为由弃标。2014年1月18日玫瑰园小区代管工作小组与曾参与招投标的原告签订“玫瑰园小区物业管理合同”，期限为一年，约定由原告提供物业管理和服务，由业主按其拥有的建筑面积缴纳物业服务费。物业费标准定为住宅1.1元／月平方米，物业费按月缴纳，业主或使用者在本月20日前履行缴纳义务，水，电按实际的费用公摊。2014年11月13日玫瑰园社区居委会开展玫瑰园小区业委会筹备组业主推（自）荐工作。因许多参与自荐业主未达到参选要求，玫瑰园小区新业主委员会迟迟不能成立。玫瑰园小区代管工作小组于2014年1月20日与原告签订“玫瑰园小区物业管理委托合同”，期限为2014年1月20日起至2016年11月20日。被告是福清市玫瑰园小区××＃楼××单元的业主，该套房建筑面积为180.99平方米。该栋楼按高层住宅标准收取物业服务费。被告自2014年1月20日起就一直以各种借口拒向原告支付物业服务费，至2016年11月20日止，被告仍拖欠原告的物业费6769.40元，2014年1月20日起至2016年11月20日止，拖欠水电公摊费853.80元。原告曾采取各种方式不断催促被告及时交款未果，现原告为维护自身及小区其他业主的合法权益，保障小区的正常物业管理秩序，请求判如所请。 被告魏名庆书面辩称，国务院2007年10月1日颁布的《物业管理条例》第十一条第四款规定，物业服务企业必须由业主选聘。玫瑰园自2011年7月25日至2016年11月26日并无业主委员会，亦无业主选聘原告公司，原告公司不具有起诉被告的法定资格。自2014年1月20日至2016年11月20日，无任何物业公司以电话、纸质通知书或其他形式通知被告缴纳物业费和公摊水电费。被告在玫瑰园××号楼××室的套房至今尚未装修，被告及其家人从未入住，亦未与原告签订任何合同。原告从未为被告提供服务，其无权向被告收取物业服务费、水电公摊费，原告的无理诉求不应被支持。在（2016）闽0181民初1601号案件开庭时原告方无人到庭，四年来被告没有收到原告要求缴纳物业服务费的任何通知，原告于2020年1月10日起诉被告拖欠2014年-2016年的物业费、水电公摊费，已超过诉讼时效。被告未举证、质证。 经审理查明，原告福清市峰森物业服务有限公司系依法注册登记从事物业管理服务的有限责任公司，其物业服务资质等级为三级，准予从事物业管理活动从2013年11月5日起。福清市玫瑰园小区共有1585户业主（含套房、单身公寓、店面）。业主委员会成立于2008年7月25日，于2011年7月25日届满。后因各种原因一直未选任出新的业主委员会。自早期的福州嘉政物业管理有限公司撤出玫瑰园小区后，造成该小区物业管理出现空档期。后经过办事处和玫瑰园社区居委会努力，福清市人民政府于2012年2月22日作出决定：在福州嘉政物业管理有限公司撤出玫瑰园小区，原业主委员会已经到期，在新业主委员会成立前，玫瑰园小区物业管理工作由玫瑰园社区居委会代管。2012年6月11日在办事处主持下，成立了玫瑰园小区代管工作小组，并启用“玫瑰园小区代管工作小组”的印章。玫瑰园小区代管工作小组于2013年4月25日登报公开招投标物管企业，福清市长江物业服务有限公司中标后，于2013年12月23日以实力不足为由弃标。2014年1月18日，玫瑰园小区代管工作小组与曾参与招投标的原告签订《玫瑰园小区物业管理委托合同》，约定由原告提供物业管理和服务，由业主按其拥有的建筑面积交纳物业服务费。委托管理期限自2014年1月20日起至2015年1月20日止，物业管理服务费住宅房屋每月低层0.8元／㎡、小高层1元／㎡、高层1.1元／㎡，物业费用按月交纳，业主或使用者应履行交纳义务，水、电按实际的费用公摊等。由于玫瑰园小区新业主委员会迟迟不能成立。2015年1月21日，玫瑰园小区代管工作小组又与原告续签《玫瑰园小区物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2015年1月21日起至2016年11月21日止，由原告提供物业管理和服务，由业主按其拥有的建筑面积交纳物业服务费。物业管理服务费住宅房屋每月低层0.8元／㎡、小高层1元／㎡、高层1.1元／㎡，物业费用按月交纳，业主或使用者应履行交纳义务，水、电按实际的费用公摊等。被告系福清市玫瑰园小区××号楼××单元业主，该套房建筑面积为180.99平方米，相应的物业管理服务费按高层住宅每月1.1元／㎡的标准收取，至2016年11月20日止被告拖欠原告物业服务费6769.03元（1.1元／㎡／月×180.99㎡×34个月）、水电公摊费853.80元。 另查明，2016年3月，原告就案涉2014年1月20日至2015年3月10日止的物业服务费2661.30元及2014年1月20日至2015年3月30日止的水电费公摊372.60元等向本院提起诉讼，后因其无正当理由拒不到庭，本院依法裁定按原告撤回起诉处理。 2018年3月，原告就案涉物业服务费7041.50元、公摊水电费853.80元向本院提起诉讼，后因其逾期未交纳案件受理费，本院依法裁定按原告撤回起诉处理。 以上事实，有在案的《玫瑰园小区物业管理委托合同》、资质证书、申请报告、通告、福清市政府专题会议纪要复印件、福清市办事处文件通知复印件、不动产档案信息、缴费通知单张贴照片打印件、欠费明细表、民事起诉状、民事裁定书等证据以及原、被告在审理中的陈述为证，经本院审查核实，予以确认。 本院认为，因玫瑰园小区当时未成立新的业主委员会，亦未选聘新的物业服务企业，影响小区内广大业主的生活秩序和安定稳定，当地人民政府从现实出发成立“玫瑰园小区代管工作小组”，对小区暂时行使日常管理并无不当，反而给包括被告在内的广大业主解决困难带来益处。故原告与玫瑰园小区代管工作小组签订的《玫瑰园小区物业管理委托合同》，符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，对业主和物业服务企业均具有约束力。原告是玫瑰园小区约定前期物业管理服务的公司，被告是玫瑰园小区的业主，双方均应当按照合同约定诚信全面履行自己的义务。原告已经对被告的住宅物业事实上提供了服务，也为保障小区的正常运行、维护，履行了主要义务，但原告在物业服务管理过程有存在一些瑕疵与不完善之处。被告拒交全部的物业服务费和公摊水电费，其行为构成违约，按照《玫瑰园小区物业管理委托合同》的约定，被告至今仍拖欠原告至2016年11月20日止的物业服务费6769.03元、水电公摊费853.80元未交。本院综合考虑被告小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素，酌情将被告应支付的物业服务费调整为6430.58元。故原告请求被告支付物业服务费6430.58元、水电公摊费853.80元，本院予以支持。原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩本案已超过诉讼时效问题。根据在案的缴费通知单张贴照片打印件及原告曾于2016年3月、2018年3月起诉过被告，说明原告已向被告主张过权利，故诉讼时效相应中断，被告的该抗辩内容本院不予采纳。被告抗辩案涉套房尚未装修，被告及其家人从未入住，不应交纳物业费、水电公摊费等，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第一项、第十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告魏名庆于本判决生效之日起七日内支付原告福清市峰森物业服务有限公司物业服务费6430.58元、水电公摊费853.80元； 二、驳回原告福清市峰森物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告福清市峰森物业服务有限公司负担5元（已交纳），被告魏名庆负担45元，限本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  高丽钦 人民陪审员  林希坤 人民陪审员  薛玉芳 二〇二〇年七月六日 书 记 员  周 琼