江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初235号原告：毛家红，男，1971年11月30日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告：冯旭，女，1972年1月5日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：金洪良（受毛家红、冯旭的共同委托），江苏智和律师事务所律师。委托诉讼代理人：马贝妮（受毛家红、冯旭的共同委托），江苏智和律师事务所实习律师。被告：徐培华，女，1951年5月15日生，汉族，住无锡市锡山区。被告：支军，男，1975年8月1日生，汉族，住无锡市锡山区。被告：支玲，女，1969年4月6日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：陆荣法、陆建萍（受徐培华、支军、支玲的共同委托），无锡市新吴区江溪法律服务所法律工作者。原告毛家红、冯旭与被告徐培华、支军、支玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后,依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告毛家红及原告方的共同委托诉讼代理人金洪良、被告徐培华、支军、支玲的共同委托诉讼代理人陆荣法、陆建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛家红、冯旭向本院提出诉讼请求：判令徐培华、支军、支玲协助办理无锡市锡山区东亭街道春合苑48号601室房屋（锡房权证东亭字第××号）土地使用权的转移登记手续，登记至毛家红、冯旭名下；徐培华、支军、支玲支付土地出让金损失12368.88元。事实和理由：2003年12月12日，毛家红、冯旭与支复兴、徐培华签订了案涉房屋买卖契约，约定支复兴、徐培华将案涉房屋转让给毛家红、冯旭，毛家红、冯旭支付了全部价款。2004年4月5日，双方办理了案涉房屋房产转移登记手续，登记至毛家红、冯旭名下。其后，支复兴去世，但其继承人支军、支玲不配合办理过户土地使用权转移登记手续，毛家红、冯旭遂诉至法院。被告徐培华、支军、支玲共同辩称：1.支复兴对案涉房屋不享有全部权利，协议上全部签名均为支复兴个人所为，徐培华对支复兴处置房屋的行为不追认。因此该房屋买卖协议未被他人追认，不必然导致物权的变动，且协议无效。2.毛家红、冯旭领取房屋产证的依据违法，该拆迁安置房在2003年时未取得土地可以出让的资格，故毛家红、冯旭在当时办理产权证不具备实质要件，应承担相应不利后果。3.购房委托书上支军的签名并非其本人所签。4.案涉房屋买卖效力存在争议，且被告方也一直在积极协商，原告方主张的土地出让金上周损失仍应由原告方自行承担。综上，请求法院驳回毛家红、冯旭的全部诉讼请求。经审理查明：一、案涉房屋买卖交易情况。支复兴、徐培华与毛家红、冯旭签订无锡市锡山区房产买卖契约1份，约定支复兴、徐培华将春合苑48号601室房产（即案涉房屋）转让卖给毛家红、冯旭，房屋建筑面积150.84平方米，房产成交总价240000元，毛家红、冯旭于2004年2月11日前付清全部房款，支复兴、徐培华于2004年3月12日将上述房屋移交给毛家红、冯旭，房屋转让费用有受让方承担，土地证待市土管局规定后缴纳，土地出让金和有关费用有受让方承担。该协议落款处出让方有支复兴、徐培华的签名及私章，接收方有毛家红、冯旭的签名及私章。该协议未署签订日期。2003年12月12日，毛家红、支复兴作为委托方与受委托方无锡市锡山区东亭房产咨询服务部（以下简称中介）签订购房委托书（合同）1份，主要系委托中介办理案涉房屋买卖事宜，该委托书载明了房价、契税、评估费、办产证费用等合计267317.41元；中介在04年8月之前办好房产证，转让时，如同意直接办理土地证，临时通知再交出让费等。该份购房委托书在买方委托方有支军、支复兴签名，购房受托方为毛家红签名。冯旭提供2003年12月12日收据1份，收据载明：交款单位毛家红，收款方式现金，人民币贰拾陆万柒仟叁佰壹拾柒元（267317元），收款事由购春合苑18#房48T601室房款，收款单位盖章为“无锡市锡山区东亭房产咨询服务部”，经办处签有“支”。其后，毛家红、冯旭实际占有房屋。二、案涉房屋不动产所有权登记情况。2004年4月5日，案涉房屋所有权从支复兴名下变更登记至毛家红名下，冯旭为房屋共有权人，房屋所有权权证号锡房权证东亭字第××号。房屋权属转移登记申请表及所附房屋买卖协议上均有支复兴、徐培华签字。案涉房屋的土地使用权人仍为支复兴，土地证号为锡锡国用（2004）第1269号。2016年11月19日，无锡市人民政府出台了锡政发[2016]252号文件《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，征地拆迁安置住房在满足条件后可以办理相关手续及上市交易等。案涉房屋已符合条件可以办理相关手续及上市交易。春合苑2018年度土地收益费用标准为1678元/平方米，2019年度土地收益费用标准为1760元/平方米（2020年5月1日起实行）。三、支复兴家庭情况。支复兴与徐培华系夫妻关系，婚后育有支军、支玲。支复兴于2011年12月5日去世。支复兴父母已过世。徐培华认可一直与支复兴共同生活。以上事实，有无锡市锡山区房产买卖契约、拆购房委托书（合同）、收据、房屋权属变更内档资料、房产证、土地证、户籍信息证明、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：支复兴、徐培华与毛家红、冯旭签订的拆迁安置房买卖合同，不违反法律法规，亦未损害社会公共利益，系双方当事人的意思自治，应属有效。首先，徐培华辩称买卖合同上的签字均为支复兴一人所签，其未提供相应证据，且结合徐培华与支复兴共同生活，房屋出售至今，徐培华未向毛家红、冯旭主张过返还房屋，也未因支复兴处置该房屋与支复兴之间产生纠葛等事实，本院认定徐培华对案涉房屋买卖知晓并同意，本院对徐培华的抗辩意见不予采纳。支复兴、徐培华已履行了房屋交付、房屋所有权变更登记义务，现案涉房屋已符合上市交易条件，支复兴、徐培华应配合毛家红、冯旭办理土地使用权变更登记手续。其次，支复兴已过世，徐培华、支军、支玲作为支复兴的法定继承人，未明确放弃继承，故由徐培华、支军、支玲继承案涉房屋买卖合同中的权利与义务，其应及时履行办理土地使用权变更登记手续的义务，变更登记产生的土地出让金、税费、手续费等均由毛家红、冯旭负担。再次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案中，案涉房屋于2016年12月1日起即可办理相应土地变更手续，徐培华、支军、支玲迟迟未办理，显然已超过合理的履行期限，其违约行为已事实造成毛家红、冯旭将多支出土地出让金，徐培华、支军、支玲应负相应违约责任，毛家红、冯旭按（1760元/平方米-1678元/平方米）×150.84平方米计算的土地出让金损失即12368.88元，主张合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、徐培华、支军、支玲应于判决生效之日起10日内办理无锡市锡山区东亭街道春合苑48号601室土地使用权的变更登记手续，变更登记至毛家红、冯旭名下登记手续，变更登记产生的费用由毛家红、冯旭负担。二、徐培华、支军、支玲应于本判决生效之日起10日内支付毛家红、冯旭12368.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元减半收取80元，由徐培华、支军、支玲负担（原告已先行垫付该诉讼费，其同意垫付的诉讼费由被告直接向其支付，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起10日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 严 琳二〇二〇年七月九日书记员 刘明坤