江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0781民初2782号原告：瑞金市诚聚商业运营服务有限公司，住所地为江西省瑞金市象湖镇七彩大道鸿盛财富广场（国际商贸中心）10#楼，统一社会信用代码为9136078134321932XN。法定代表人：杨庆铭，系该公司主要负责人。原告委托诉讼代理人:梁金华，女,系该公司员工，特别授权代理。被告：宋贤祥，男。被告：宋贤顺，男。原告瑞金市诚聚商业运营服务有限公司诉被告宋贤祥、宋贤顺租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日受理后，依法由审判员杨珊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞金市诚聚商业运营服务有限公司的委托诉讼代理人梁金华、被告宋贤祥到庭参加诉讼，被告宋贤顺经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞金市诚聚商业运营服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告宋贤祥、宋贤顺签订的《商铺租赁合同》；2.判决被告宋贤祥、宋贤顺向原告支付租金35748元（从2019年7月1日起至2020年6月30日止），并自其逾期之日起至款清之日止以迟延付款的金额为基数按每日5‰计算迟延支付租金的违约金；3.判决被告宋贤祥、宋贤顺向原告支付物业管理费1857元（从2019年11月1日至2020年10月30日止）；4.本案诉讼费由两被告承担。法庭调查过程中，原告补充提出诉讼请求：1.判决被告宋贤祥、宋贤顺向原告腾退商铺；2.判决被告支付尚欠的水费510元。事实和理由：原告系瑞金市国际商贸中心的物业服务公司，2016年5月，原告与被告宋贤祥、宋贤顺签订《商铺租赁合同》一份，约定，原告将位于瑞金市国际商贸中心第10栋第1层第129、130号共2间商铺出租给被告宋贤祥、宋贤顺经营“天天木门”店铺，租赁期限自2016年5月1日至2020年12月31日止，其中免租装修期自2016年5月1日起至2017年2月29日止，共计10个月。被告自2016年8月1日起开业，约定租赁面积为85.98元，每月租金2979元，季度租金8937元，还约定了被告逾期未付租金累计超过10日的，需承担迟延付款金额的每日5‰的违约金，被告逾期未付租金累计超过20日的，原告有权解除本合同。合同还约定租赁商铺被告应支付的物业管理费用为每年1857元，以每年为一个缴费周期，于每个缴费周期前一个月支付给原告。合同还约定了双方权利义务，合同变更、终止等其他内容。合同签订后，被告宋贤祥、宋贤顺开始经营，开始两被告按约定向原告支付租金，但自2019年7月1日起至今，租金分文未付，2019年至2020年度的物业管理费1857元按约定应由被告支付，但两被告至今未支付。鉴于此，原告曾于2020年5月14日向两被告发出书面通知，要求两被告及时付清拖欠的租金及物业管理费用。原告认为两被告拖欠原告租金及物业管理费的行为构成违约，因此，原告向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告宋贤祥辩称，对原告起诉的事实没有异议，希望把交纳的押金在租金中抵扣，我再把剩余的租金补上。被告宋贤顺未作答辩，亦未提交证据。原告提交的证据有：1.原告的营业执照、法定代表人身份证复印件一份，证明原告诉讼主体适格；2.被告宋贤祥、宋贤顺身份证复印件各一份，证明被告诉讼主体适格；3.商铺租赁合同一份、商铺拍照图片一份，证明原告与被告之间存在租赁合同关系；4.瑞金市诚聚商业运营服务有限公司（函）一份，证明原告对被告所欠租金进行过催收；5.水费欠费查询截图一份，证明被告租赁的商铺尚有508.09元水费未支付。被告宋贤祥提交的证据为押金收条一张，证明被告宋贤祥、宋贤顺于2016年6月3日向原告支付押金16547元。经本院组织质证，被告宋贤祥对原告提交的证据均无异议，原告对被告宋贤祥提交的证据无异议，本院对原告提交的证据及被告提交的证据均予以确认，并在卷佐证。被告宋贤顺未到庭参加诉讼，视为放弃对证据质证的权利。本院查明：2016年5月，被告宋贤祥、宋贤顺与原告瑞金市诚聚商业运营服务有限公司协商租赁商铺事宜。2016年5月9日，被告宋贤祥、宋贤顺向原告支付意向金3000元，原告向被告出具收据一张，收款事由载明“租商贸中心10号楼二间意向金（10-128、129号）”。2016年6月1日，原告（甲方）与被告宋贤祥、宋贤顺（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：“一、租赁区域位置、面积及装修、设施1、本合同所指租赁区域在瑞金市国际商贸中心第10栋第1层第129、130号共2间铺位。2、甲方租赁给乙方的租赁区域建筑面积共计85.98平方米……二、租赁用途为‘天天木门’销售。三、租赁期限自2016年5月1日起至2020年12月31日止……五、租赁费、履约保证金、水电暖保证金等费用及付款方式1、租赁费，甲、乙双方约定租赁费用按建筑面积计算（详见附件四）……乙方应于甲方交付该租赁区域时支付三个月租赁费用，并在以后每季度的前一个月的5日前向甲方支付下季度租赁费用。2、履约保证金与水电保证金，甲、乙双方约定，本租赁区域约定的履约保证金为人民币3538元、水电保证金为人民币3538元、三个月租金10614元（履约保证金、水电保证金、预付租金在合同有效期内不计利息）。乙方应于签订本合同时一次性向甲方支付履约保证金，水电保证金和第一年物业服务费，乙方足额支付上述费用后合同即可生效……六、免租装修期限及开业期限:1、乙方的免租装修期自2016年5月1日起至2017年2月29日止，共计10个月……八、乙方的权利、义务1、乙方应按时支付租赁费用、履约保证金、水电保证金，乙方逾期不支付累计超过10日的，甲方则按每逾期一日，加收迟延付款金额的5‰违约金。乙方逾期不支付累计超过20日，甲方可书面通知乙方解除本合同，收回全部租赁区域，甲方无需返还乙方所支付的履约保证金、水电保证金。乙方在租赁期间的一切税费由乙方负责……十、合同变更、终止、到期续约……3、甲方有权解除本合同的条件：①乙方拖欠应付费用超过20天未予纠正……④如甲方根据本条款的规定解除合同后，乙方无权要求甲方返还履约保证金、水电押金及预付租赁费用，乙方同时无权要求甲方补偿其对租赁区域的装修装饰等费用……十三、其他事项……3、本合同的附件，是本合同的组成部分，经双方签字盖章后具有同等法律效力。”该合同附件四“租金表”载明：“租赁面积为85.98平米，每月租金为3538.08元整。装修补贴为34392元整。免租期10个月。第一年免租10个月（2016年5月1日至2017年2月29日止），2017年3月1日至2020年12月31日总租金为171442-34392（装修补贴总额）=137050。月度租金为137050÷46=2979元，季度租金为8937元。”被告宋贤祥、宋贤顺在该合同附件四（租金表）上签字确认。2016年6月7日，被告宋贤祥、宋贤顺与原告签订合同附件六“物业管理公约”，约定：“租赁期间，由于使用该房屋所发生的水、电、物业管理费、日常能耗费等费用由乙方自行承担。1、物业运营管理费用标准（1）物业管理费为一楼1.8元/月·㎡，每年计1857元……（3）双方约定物业运营管理费以每年为一个交费周期。第一个周期的物业管理费，乙方应在签订正式合同时交纳，以后每个交费周期前一个月向甲方交纳……3、水、电费费用标准，在合同履行期间，乙方经营商铺内部自用产生的水、电费用以及其他相关费用由乙方自行承担……”。合同签订后，被告宋贤祥、宋贤顺需按照合同约定向原告交纳履约保证金3538元、水电保证金3538元、物业管理费1857元，及预付一个季度租金10614元。被告宋贤祥、宋贤顺以2016年5月9日向原告支付的意向金3000元抵扣后，于2016年6月3日向原告支付剩余16547元。原告向被告出具收据一张，收款事由写明：“租商贸中心商铺10-130、129号合同保证金及一个季度租金和一年物业管理。”原告依约将商铺交付给被告宋贤祥、宋贤顺使用。被告宋贤祥、宋贤顺支付商铺租金至2019年6月30日，2019年7月1日起的租金，经原告催收被告至今未付。此外，还查明被告宋贤祥、宋贤顺租赁的商铺尚有508.09元水费及2019年11月1日起的物业管理费未支付。2020年6月30日，被告宋贤祥向原告支付租金15000元。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，是合法有效的合同，双方应当诚实履行。原告瑞金市诚聚商业运营服务有限公司已按合同约定将商铺交付给宋贤祥、宋贤顺使用，被告宋贤祥、宋贤顺应当按照合同约定支付租金。被告宋贤祥、宋贤顺自2019年7月1日起未付租金，经原告催收仍未支付，构成违约，原告要求解除与被告签订的《商铺租赁合同》既符合合同约定，也符合法律规定，原告可解除合同。故对于原告要求解除与被告宋贤祥、宋贤顺签订的《商铺租赁合同》的请求，本院予以支持。《商铺租赁合同》解除后，被告宋贤祥、宋贤顺应当向原告腾退商铺并支付剩余未付租金，被告宋贤祥、宋贤顺自2019年7月1日起未付租金，但至今仍占用案涉商铺，故对于原告要求被告宋贤祥、宋贤顺支付2019年7月1日起至2020年6月30日止的租金35748元，本院予以支持，扣除被告宋贤祥于2020年6月30日支付的15000元，被告宋贤祥、宋贤顺还应向原告支付20748元。原告与被告约定案涉商铺的物业管理费、水电费由被告自行负担，被告应当遵守约定按时支付相应费用。故对于原告要求被告宋贤祥、宋贤顺支付物业管理费的请求，本院予以支持，至2020年6月30日，被告宋贤祥、宋贤顺应当支付的物业管理费为1238元（1857÷12×8）。被告宋贤祥、宋贤顺尚欠水费508.09元，应予支付。对于原告要求被告宋贤祥、宋贤顺自逾期之日以迟延付款金额为基数按每日5‰支付迟延支付租金的违约金的请求，被告宋贤祥认为该违约金太高，要求减少，同时提出以交纳的押金抵扣租金。本院认为，根据原告与被告签订的《商铺租赁合同》的约定，因被告根本违约导致租赁合同提前解除，被告不得要求原告退还履约保证金、水电押金及预付的租赁费用。从该约定看，被告向原告交纳的履约保证金、水电押金、预付租赁费用与原告与被告约定的迟延支付租金的违约金在本质上均属于违约金性质，均用于补偿原告因被告违约所遭受的损失。当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以裁决。被告宋贤祥、宋贤顺未按合同约定支付租金，经原告催收亦未纠正违约行为，应当承担案涉商铺租赁合同提前解除的违约责任。本院综合案涉商铺租赁合同的租赁期限至2020年12月31日止、被告自2019年7月1日开始迟延支付租金及合同解除后原告寻找新的承租人需要一定的合理时间等因素，对被告要求以履约保证金、水电押金、预付租赁费用抵扣未付租金的抗辩不予支持，同时本院认为原告向被告收取的履约保证金、水电押金、预付租赁费用能够起到补偿原告损失的作用，如再支持原告按日利率5‰向被告收取迟延支付租金的违约金，明显太高，本院予以调整，酌定由被告宋贤祥、宋贤顺自2020年7月1日起以尚欠租金为基数按年利率3.85%（2020年6月20日公布的人民币贷款市场报价利率）支付迟延支付租金的违约金。被告宋贤顺经本院合法传唤，没有由正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告瑞金市诚聚商业运营服务有限公司与被告宋贤祥、宋贤顺于2016年6月1日签订的《商铺租赁合同》，解除时间为2020年6月30日；二、被告宋贤祥、宋贤顺应当在本判决生效后十日内腾空并退还位于瑞金市国际商贸中心第10栋第1层第129、130号商铺给原告瑞金市诚聚商业运营服务有限公司；三、被告宋贤祥、宋贤顺应当于本判决生效后十日内向原告瑞金市诚聚商业运营服务有限公司支付尚欠租金20748元，并自2020年7月1日起至款清之日止以20748元为基数按年利率3.85%支付迟延支付租金的违约金；四、被告宋贤祥、宋贤顺应当于本判决生效后十日内向原告瑞金市诚聚商业运营服务有限公司支付物业服务费1238元；五、被告被告宋贤祥、宋贤顺应当于本判决生效后十日内向原告瑞金市诚聚商业运营服务有限公司支付水费508.09元；六、驳回原告瑞金市诚聚商业运营服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元（原告已预交），减半收取370元，由被告宋贤祥、宋贤顺承担，限两被告于本判决生效后十日内向原告付清370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  杨珊二〇二〇年七月一日书记员  李丹