新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初4073号 原告：杜冰，男，1976年11月6日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：刘卫国，新疆百域君鸿律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市骑马山路8号1栋3层1号。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：奥登格尔丽，新疆胜天房地产开发有限公司法律顾问。 原告杜冰与被告新疆胜天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜冰的委托诉讼代理人刘卫国，被告新疆胜天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜冰向本院提出如下诉讼请求:1、请求判令被告承担逾期办理产权证书的违约金64081元（计算至2020年2月3日）；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年2月21日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买由被告开发的格林威治城三期××栋房屋一套，总房款490574.50元。合同签订后原告合同约定履行了付款义务并缴纳了相应的税费。但被告未依合同约定履行交房及办证的义务。2017年原告向贵院提起诉讼（详见2017新0103民初4414号民事调解书），在贵院的主持下双方达成调解书，确认由被告向原告承担逾期交房及办证违约金（逾期办证违约金计算至2017年5月3日止），但被告未依《商品房预售合同》第十五条约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第107条及最高院《关于审理商品房买卖合同合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当向原告承担违约责任，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。 被告新疆胜天房地产开发有限公司辩称，1、原告主张办理房屋权属证书违约金的主张适用法律错误，应驳回原告第一项诉讼请求。被告已经履行房屋买卖合同的主合同义务，因案外第三人一建公司拒绝交移竣工资料而无法为原告办理房屋产权证书，商品房买卖合同的主合同义务为房屋的交付使用，办理房屋属登记为合同的附随义务。现被告已将房屋交付于原告，原告也已实际占有使用涉案房屋，被告的主合同义务已经履行完毕。其次，房屋的价值主要体现于其居住使用。原告已实际占有使用涉案房屋，获得了房屋的占有、使用以及收益的权能，已经实现了签订商品房买卖合同的合同目的。而且，房屋权属登记的迟延办理只影响原告对于房屋的处分权能，并未损害被告订立合同的交易目的，也未给原告造成实际或者逾期利益损失，原告也未就该损失提出证据证明。我方认为原告主张的逾期办证违约金明显过高。在本案中，涉案《商品房预售合同》第十五条对逾期办证做出了特别约定，“出卖人按照已付房款的“×”%向买受人支付违约金”，即双方共同约定排除使用违约金。违约金设立的目的在与补偿损失及惩罚威慑违约行为。但近年来乌鲁木齐市房价一直保持上涨状态。原告张的逾期办证违约金为涉案合同约定逾期交房违约金的13倍之多，明显过高。而在本案中，涉案合同第九条就逾期交房违约责任做出明确约定：如出卖人逾期交房超过30日，买受人继续履行合同，则出卖人应按延期交房时间，每日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。原告主张的逾期办证违约金为64081元，也即每日所付违约金的13倍之多。请求法庭综合考虑买受人实际损失、出卖人过错程度以及涉案合同条文约定。2、诉讼费请法庭依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 一、原告杜冰为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1：《商品房预售合同》，证明原、被告双方签订了该合同，原告向被告购房的事实，对于逾期办理违约金没有约定，但我方现在按照银行同期贷款利率主张，490574.50元×4.75%÷12个月×33个月(2017年5月3日至2020年2月3日)； 证据2、商品房销售统一发票、税收通用完税证、维修基金缴纳凭证一张，证明原告向被告支付房款、向税务部门转契税、向物业管理部分缴纳维修资金的事实； 证据3、民事调解书一份，证明2017年5月9日原、被告双方就逾期交房逾期办证签订了调解协议，经法院确认，该协议有效，原告方保留主张2017年5月3日以后逾期办证违约金的权利； 被告对原告提交的以上证据真实性、合法性认可，关联性不予认可。本院对原告以上证据的三性综合全案予以确认。 本院经审理认定事实如下，2013年2月21日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0273421，房屋代码：1206834，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积138.19㎡，总房款490574.50元。关于产权登记，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金；3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。 合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款490574.50元，但被告未能依约向原告办理涉案房屋的房屋权属证书。2017年5月9日，原、被告就被告逾期办理房屋权属证书及逾期交房事宜自愿达成调解协议：一、被告代原告缴纳物业费12332.63元，用于抵偿被告应向原告赔付的逾期交房损失及逾期办理权属证书的违约金；二、原告保留自2017年5月3日之后逾期办理权属证书违约金的诉权。被告至今未给原告办理房屋权属证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于被告是否向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金64081元。首先，被告认为，其之所以未能履行办理房产证系因为案外人一建公司拒绝移交竣工资料而造成的。其次，被告认为其已经履行了房屋买卖合同的主合同义务即房屋的交付使用，办理房屋登记仅是其附随义务。被告认为原告获得了房屋的占有、使用、收益的权能，即认为实现了商品房买卖合同的目的。本院认为，合同具有相对性，因第三人原因而违约，不能免除违约责任。商品房买卖合同最终的目的是要取得完整的、无瑕疵的所有权，而所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，缺一不可。处分权是所有权四项权能的核心，是财产所有人最基本的权利。故本院对于被告的抗辩不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，被告至今未给原告办理房屋产权证书登记，已构成违约，理应向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金。 被告认为与原告签订的《商品房预售合同》关于产权登记第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。根据此约定内容，被告认为双方在产权登记已作出了“特殊约定”，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，买卖双方不作约定，原、被告特别约定双方共同选择约定排除适用违约金的规定，也就是排除适用违约金，因此，原告主张逾期办理房屋权属证书应支付的违约金无合同约定。本院认为，违约金和违约金的计算方式在理解上完全不同，《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，该条款仅是违约金计算方式的约定，被告庭审中亦认可仅是删除了违约金的计算方式，是对违约金的计算方式不作约定。《商品房预售合同》首页说明条款约定“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”因此，“×%”删除的仅仅是百分比的数额，以示明对违约金的计算方式无约定，而非买受人自愿主动放弃违约金主张的权利，另外，《商品房预售合同》系示范文本，系格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的。提供格式条款的一方应当遵循公共原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。民事活动应当遵循公平和诚实信用原则。对《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，亦应本着公平和诚实信用原则进行解释和适用，被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当及时完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。本案中，原、被告经本院(2017)新0103民初4414号调解书达成协议确认保留2017年5月3日之后逾期办理产权证书违约金的诉权，被告至今未向原告完成办理房屋权属的转移登记的义务，此时，将《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”理解为对买受人排除违约金的适用的“特殊约定”显然与公平和诚实信用原则相悖，也不符合合同法规定的“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”条文精神，因此，原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”的约定，应视为双方对违约金计算方式未进行明确约定，而非原告进行承诺放弃违约金适用和原告与被告作出违约金的“特殊约定”排除《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的适用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，被告至今未给原告办理房屋产权证书登记，已构成违约，理应向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金，违约金的自2017年5月4日起算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现原告按照年利率4.75%标准主张违约金，不符合法律规定，本院予以适当调整，现认定为53435.66元[490574.50元×4.75﹪÷365天×837天（2017年5月4日至2019年8月19日）]；自2019年8月20日起至2020年2月3日期间的违约金，以490574.50元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定之规定，判决如下： 被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告杜冰支付逾期办理产权证书违约金53435.66元[490574.50元×4.75﹪÷365天×837天（2017年5月4日至2019年8月19日）]；自2019年8月20日起至2020年2月3日期间的违约金，以490574.50元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。 以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 案件受理费1402.02元，本院减半收取701.01元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担584.56元，由原告杜冰负担116.45元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 刘 娜 二〇二〇年七月十四日 书记员 滚雅琴