福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初2468号 原告：福建星海房地产有限公司，住所地福建省平潭县。 法定代表人：吴海英，总经理。 委托诉讼代理人：吴玲玲，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈圣振，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 被告：林炎平，女，1980年9月24日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：方规鸿，男，1975年2月27日出生，汉族，住福建省平潭县。 第三人：中信银行股份有限公司福州分行，住福建省福州市鼓楼区。 负责人：姜雨林，行长。 原告福建星海房地产有限公司（以下简称星海公司）与被告林炎平、方规鸿及第三人中信银行股份有限公司福州分行（以下简称中信银行福州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星海公司的委托诉讼代理人陈圣振、被告方规鸿到庭参加诉讼，被告林炎平及第三人中信银行福州分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星海公司向本院提出诉讼请求:1.解除星海有限公司与林炎平签订的编号为20132236号的《商品房买卖合同》；2.林炎平返还坐落于平潭县的商品房，并配合办理上述合同的备案登记注销手续；3.林炎平、方规鸿共同偿还星海公司因承担连带保证责任而支出的款项合计957666.64元，该款项直接从应退购房款中扣除；4.林炎平向原告支付违约金146901.2元，该款项直接从应退购房款中扣除；5.林炎平、方规鸿共同赔偿星海公司因本案而支出的律师代理费18021.11元、财产保全保单保函费2806元，上述款项直接从应退购房款中扣除；六、林炎平、方规鸿共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年6月6日，星海公司与林炎平签订了编号为20132236号的《商品房买卖合同》，约定由星海公司将其开发的坐落于平潭县的商品房以1469012元的总价出售给林炎平。2013年6月20日，星海公司与林炎平、方规鸿及中信银行福州分行签订了编号为（2013）榕银房贷字第133067号《中信银行个人购房借款合同》，约定由林炎平、方规鸿共同向中信银行福州分行申请贷款1020000元用于支付案涉商品房的购房余款，并由星海公司提供阶段性连带责任保证。后因林炎平、方规鸿未能按期偿还按揭贷款本息，被星海公司于2018年7月4日诉至鼓楼区人民法院。2019年4月11日，鼓楼区人民法院经审理作出（2018）闽0102民初7787号民事判决书，判令林炎平、方规鸿应向星海公司偿还借款本金926892.43元及相应逾期利息、罚息、复利和中信银行福州分行为实现债权所支出的律师代理费等；星海公司须对林炎平、方规鸿的上述债务向中信银行福州分行承担连带清偿责任，星海公司承担连带保证责任后有权向林炎平、方规鸿追偿。2020年4月3日，中信银行福州分行向鼓楼区人民法院申请强制执行上述生效判决，致使星海公司因承担连带保证责任而支出款项合计957666.64元。因林炎平、方规鸿的上述违约行为，星海公司有权解除案涉《商品房买卖合同》并收回案涉商品房。林炎平、方规鸿除了须偿还星海公司因承担连带保证责任而支出的全部款项外，还须向星海公司支付总房价10%的违约金，还应承担星海公司为实现债权所支出的律师费、差旅费、财产保全保单保函费等相关费用。星海公司催讨未果，遂提起本案诉讼。 方规鸿辩称：星海公司主张的事实与理由属实，没有无异议，但此前鼓楼区法院的案件我是不知情的，我从2018年6月份开始一直偿还按揭贷款到2020年4月份，这与星海公司代理人陈述的2018年10月份后开始断供不相符。我同意解除合同，但恳请法院对违约金能够予以减免。 林炎平未作答辩。 中信银行福州分行未作陈述。 星海公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及附件、《中信银行个人购房借款合同》、民事起诉状、（2018）闽0102民初7787号《民事判决书》、（2020）闽0102执1285号《执行通知书》、《执行和解协议》、农业银行网上银行电子回单、（2020）闽0102执1285号《结案通知书》、委托代理合同、财产保全保单保函费发票、中信银行业务凭证及客户回单作为证据，方规鸿为支持其答辩主张向本院提交了中信银行客户回单2张作为证据，方规鸿、中信银行福州分行经本院传唤未到庭，视为放弃举证和到庭质证的诉讼权利。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有异议的证据，本院将结合具体情况予以分析。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月6日，林炎平作为买受人与星海公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：林炎平以总价1469012元购买星海公司开发的坐落于福建省平潭县的商品房，林炎平应于签订本合同当日支付定金50000元，定金折抵首付款，剩余首付款计399012元在2013年3月14日内付清，余额1020000元为银行办理按揭贷款。合同附件六补充协议第八条第5款约定：在出卖人担保责任期限内，若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，出卖人除有权向买受人追偿所欠款项外，还有权单方解除《商品房买卖合同》及本补充协议，收回房产，并要求买受人按合同总房价的10%支付违约金，同时，还应承担出卖人为实现债权而支付的律师费、差旅费等相关费用，上述违约金可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除，在买受人履行完终止合同的手续（包括与银行解除按揭手续，注销合同及该房屋有关的文件等）并交还房产后，出卖人将剩余房款（扣除买受人所欠款项及违约金）退还给买受人，如买受人已支付的房款不足偿还出卖人欠款，出卖人有权继续追偿。如房产已经装修，装修费用不予补偿，相关损失由买受人自行承担。上述《商品房买卖合同》已备案登记，备案登记号为岚综实房地交第20132236号。 案涉《商品房买卖合同》签订后，林炎平依约支付定金50000元、首付款399012元，并于2013年6月20日与方规鸿作为共同借款人与贷款人中信银行福州分行及保证人星海公司签订（2013）榕银房贷字第133067号《中信银行个人购房借款合同》，向中信银行福州分行申请按揭贷款1020000元，星海公司为上述按揭贷款提供担保，中信银行福州分行发放贷款1020000元至指定的星海公司账户，上述贷款的还款账户：林炎平，账号：73×××00 0439039。款发放后，林炎平未依约还款，被中信银行福州分行诉至法院，福州市鼓楼区人民法院于2019年4月11日作出（2018）闽0102民初7787号民事判决：一、林炎平、方规鸿于本判决生效之日起十日内向中信银行福州分行偿还借款本金人民币926892.43元及按借款合同约定的相应逾期利息、罚息、复利；二、林炎平、方规鸿于本判决生效之日起十日内承担中信银行福州分行为实现债权支付的律师费人民币1000元；三、中信银行福州分行对林炎平、方规鸿所有的位于平潭县的抵押房产，有权以拍卖、变卖所得价款对第一项、第二项债权有限受偿；四、星海公司对林炎平、方规鸿的上述债务承担连带清偿责任。星海公司承担连带保证责任后有权向林炎平、方规鸿追偿。案件受理费13264元，公告费560元，均由林炎平、方规鸿、星海公司承担。2020年4月27日，中信银行福州分行与星海公司达成执行和解协议，星海公司于2019年4月29日向星海公司支付932733.64元（包括欠款本金890200.50元、利息31973.14元、律师费10000元、公告费560元），同时向福州市鼓楼区人民法院支付执行费11669元、诉讼费13264元，上述星海公司因承担连带保证责任支出的款项共计957666.64元。星海公司委托福建大佳（平潭）律师事务所吴玲玲、陈圣振律师提起本案诉讼，为此支出律师代理费18021.11元。另查明，方规鸿、林炎平于2001年1月11日登记结婚，后方规鸿起诉离婚，本院于2018年8月15日作出（2018）闽0128民初1729号民事判决：准予方规鸿、林炎平离婚，该判决已生效。案涉商品房已交付，目前尚未办理不动产产权登记手续。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系星海公司与林炎平真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。林炎平未能按约定偿还银行按揭贷款本息，根据案涉合同附件六补充协议第八条第5款的约定，星海公司单方解除合同的条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”规定，本案中星海公司向本院起诉解除合同，诉状于2020年6月4日送达林炎平，故本院确认案涉《商品房买卖合同》已于2020年6月4日解除。合同解除，星海公司主张林炎平支付按照购房总价10%计算的违约金146901.2元，有合同依据，本院予以支持。 林炎平、方规鸿因未能按约定偿还银行按揭贷款本息被中信银行福州分行诉至鼓楼区人民法院，星海公司为债务人林炎平、方规鸿承担连带保证责任履行鼓楼区人民法院（2018)闽0102民初7787号生效民事判决书支出的款项共计957666.64元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”规定，星海公司承担保证责任后，有权要求林炎平、方规鸿清偿因承担保证责任支出的款项957666.64元。星海公司主张其因实现本案债权支出的律师代理费18021.11元，有委托代理合同及协议为据，本院予以支持。星海公司主张林炎平、方规鸿共同偿付财产保全保单保函费2806元，没有法律依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状”规定，合同解除，双方互负返还责任，星海公司要求林炎平协助办理合同备案登记注销手续并返还案涉商品房的同时亦应当履行退还购房款的义务，基于公平原则以及减少不必要的重复、繁琐及当事人诉累，本院一并予以处理，林炎平应协助星海公司办理合同备案登记注销手续并返还案涉商品房，而星海公司亦应向林炎平返还购房款1469012元。对于星海公司要求在林炎平已付购房款中直接扣除违约金、律师代理费及因承担保证责任支出的款项的主张，本院认为，星海公司对林炎平享有的债权属于普通债权，并无法定优先受偿权，根据债权平等原则，星海公司无权在返还的购房款中先行抵扣违约金、律师代理费及因承担保证责任支出的款项，因此，该主张不符合法律规定，本院不予支持。林炎平、中信银行福州分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认福建星海房地产有限公司与林炎平签订的《商品房买卖合同》（合同备案登记号：岚综实房地交第20132236号）已于2020年6月4日解除； 二、林炎平应于本判决生效之日起十日内协助福建星海房地产有限公司办理上述《商品房买卖合同》（合同备案登记号：岚综实房地交第20132236号）的备案登记注销手续并返还合同项下坐落于福建省平潭县商品房； 三、林炎平应于本判决生效十日内向福建星海房地产有限公司支付违约金人民币146901.2元； 四、林炎平、方规鸿应于本判决生效之日起十日内支付福建星海房地产有限公司因承担保证责任支出的款项人民币957666.64元； 五、林炎平、方规鸿应于本判决生效之日起十日内向福建星海房地产有限公司支付因实现本案债权承担保证责任支出的律师代理费人民币18021.11元； 六、福建星海房地产有限公司应于林炎平履行本判决第二项义务后将购房款人民币1469012元退还林炎平； 七、驳回福建星海房地产有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18021元，由林炎平、方规鸿共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 林建庆 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 杨海龙 书 记 员 施丽蓉