北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初7025号原告（反诉被告）：刘瑞祥。委托诉讼代理人：安久坤，北京市致衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金信食用菌有限公司。法定代表人：宋向越，经理。委托诉讼代理人：王宏杰，北京金信食用菌有限公司员工。委托诉讼代理人：陈登荣，北京金信食用菌有限公司员工。刘瑞祥与北京金信食用菌有限公司（以下简称金信公司）联营合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘瑞祥的委托诉讼代理人安久坤、金信公司的委托诉讼代理人王宏杰、陈登荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘瑞祥向本院提出诉讼请求：1、金信公司将破坏的道路及水电等设备恢复原状；2、金信公司赔偿因土地无法正常使用造成的损失72万元；3、金信公司给付刘瑞祥向第三方支付的违约金13．5万元；4、金信公司给付违约金18万元；5、判令金信公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年6月25日，刘瑞祥与金信公司签订《土地联营生产合同》，约定将位于北京市通州区马驹桥镇大松垡村南空军飞行试验训练中心通州副食品生产基地园艺用地2．5亩以联营方式交给刘瑞祥使用。期限为2015年7月1日至2023年4月30日，共7年9个月，年缴固定收益金1．75万元。2018年7月26日，金信公司突然提出要增加3-4倍收益金每亩3．5-4万元，或者每亩年收益金1．5万元。前提条件将现有库房仓储面积金信公司每平米三毛钱回租，刘瑞祥不同意。金信公司即虚构理由和借口，强行采取占路拦车、切断变压器电源、将出入道路及供排水管线挖断等手段阻止刘瑞祥正常经营，其行为导致刘瑞祥无法正常使用土地及地上物，造成了巨大的经济损失。故提起诉讼。金信公司辩称：不同意刘瑞祥的诉讼请求。2018下半年开始，我公司对厂房、消防设施进行整改升级，刘瑞祥所谓的第一项诉讼请求，是金信公司贯彻属地管理部门的措施，因此对于全部诉讼请求不予认可，不同意恢复原状。未经我公司同意不允许进行转租，而且刘瑞祥改变了使用性质，是单方违约，我方享有解除权利。金信公司向本院提出反诉，请求：1、解除刘瑞祥与金信公司于2015年6月25日签订的《土地联营生产合同》；2、刘瑞祥立即从涉诉厂区腾退并支付金信公司2018年7月1日至腾退之日的租金，按照合同约定标准计算；3、反诉费由刘瑞祥承担。事实与理由：自双方签署《土地联营生产合同》以来，刘瑞祥存在根本违约行为：1、欠付应缴纳的土地租金（2018年7月1日至今）；2、自建房屋未经审批且存在重大安全隐患；3、消防设施不健全、不合格；4、未经同意依法转租。刘瑞祥对反诉辩称：不同意金信公司的反诉请求，金信公司要求解除的理由不成立，解除理由没有事实和法律依据。不构成解除合同的条件。金信公司所谓的消防设施改造是不存在的，我们没有接到任何消防改造的通知，在联营合同履行过程中，被反诉人没有过错。造成今天的结果是反诉人采取暴力的手段，阻挠车辆正常出入，反诉人对合同履行是违约的，是完全过错。刘瑞祥围绕本诉请求提交如下证据：土地联营生产合同、收据及短信、补充协议、库房租赁协议及收据复印件、承包园艺场协议、网上回执单及微信记录、照片等。金信公司提交了北京市通州区马驹桥镇人民政府文件、北京市通州区政府文件、大松垡村整改通知书、会议纪要及签到表格、图片及通知等。本院经审理认定事实如下：2004年5月30日，空军飞行试验训练中心副食品生产基地（以下简称：空军基地，甲方）与金信公司（乙方）签订《承包园艺场协议》，约定乙方承包甲方的园艺场位于甲方生活区西北，是一个独立院落，总占地127亩。共有温室40栋，使用面积42．8亩，原食品厂一处，建筑面积1015平方米（包括旧冷库）。2018年10月，因军队整顿军产，空军基地（甲方）与金信公司（乙方）解除了2004年的《承包园艺场协议》又重新签订《房产地租赁停偿委托管理项目整改协议》，又将上述园艺场出租给金信公司，约定：第一条原合同租赁面积：房屋建筑面积1015平方米，场地面积84665．82平方米（合127亩）原合同租赁期限19年，自2004年5月1日至2023年5月1日；原合同租金：当前年租金14．5元，合同总租金262万元；原合同租赁用途：食用菌生产加工。第二条经测量，实际租赁面积：房屋建筑面积35562平方米（含乙方投资建设房屋面积34547平方米），场地面积84665．82平方米（合127亩）。第三条经协商，整改协议自签订之日始，整改后租赁期限调整为2018年7月1日至2023年4月30日。第四条整改后租金调整为：当前年租金76．74万元，合同期内总租金370．91万元。第五条整改后租赁用途：仓储。第六条乙方在承租场地上新建或添建的各种建筑物、构筑物，权属归甲方所有，合同期满无偿交付甲方。合同还约定了其他内容。2015年6月25日，金信公司（甲方）与刘瑞祥（乙方）签订《土地联营生产合同》，约定：一、通州大松垡村南空军飞行试验中心通州副食品生产基地园艺场用地2．5亩土地，经营项目为家具加工及销售。二、联营期限为2015年7月1日至2023年4月30日。三、联营生产收益分配：收益金为年付，先付后用。乙方每年每亩土地交7000元，总17500元/年。六、甲方依据本合同向乙方收取土地联营生产收益。乙方自负盈亏，甲方不承担乙方独立经营过程中的任何债权债务。八、乙方应于每年的7月1号前向甲方交联营生产收益金。乙方逾期支付，甲方有权按银行利息的5倍另外收取乙方的滞纳金。十、乙方不得再私自违章建筑，如有违章建筑，必须按双方合同约定自行拆除。十一、乙方不得私自改变土地用途及使用性质；如改变用途，视为乙方违约，甲方有单方解除合同的权利。甲方不负责乙方的任何损失。另查，刘瑞祥租用的土地的规划性质，经向北京市规划和自然资源委员会通州分局查询，2006年至2020年土地规划，为一般农地区。庭审中双方当事人均认可金信公司交给刘瑞祥的是一片空地，自2000年开始刘瑞祥在诉争土地上自建房屋并进行生产经营，2015年刘瑞祥与金信公司签订了《土地联营生产合同》。在本案审理过程中，金信公司与刘瑞祥均认为双方的关系名为联营合同，但双方无联营事实，实为租赁合同。上述事实，有以上证据及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第四条及第二十六条的规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。金信公司将规划为农用地的土地租赁给刘瑞祥，约定用于家具加工及销售，刘瑞祥在该土地上自建房屋，并未用于农业生产，《土地联营生产合同》改变了土地用途，违反了法律强制性规定，为无效合同。综上，本案《土地联营生产合同》为无效合同，刘瑞祥的本诉请求及金信公司的反诉请求均建立在合同有效的基础之上，故本院依法均不予支持。对于合同无效的法律后果，双方可另行解决。综上所述，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第二十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘瑞祥的全部本诉请求；二、驳回被告（反诉原告）北京金信食用菌有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费7026元，由原告（反诉被告）刘瑞祥负担（已交纳）。反诉案件受理费35元，由被告（反诉原告）北京金信食用菌有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 文人民陪审员  郑淑琴人民陪审员  陈 晶二〇二〇年七月一日法官 助理  刘斐洁书 记 员  吴 迪