北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初3732号原告（反诉被告）:张涛，男，1989年8月17日出生，汉族，个体工商户，住北京市昌平区。被告（反诉原告）:汪少飞，男，1986年9月26日出生，汉族，北京生命家园健康管理有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：虞春艳，北京大成律师事务所律师。第三人：北京鸿达伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区六圈路2号院3号楼1层2单元102。法定代表人：苏世军，总经理。委托诉讼代理人：江斌，男，1980年1月8日出生，汉族，北京鸿达伟业房地产经纪有限公司职员。原告（反诉被告）张涛与被告（反诉原告）汪少飞、第三人北京鸿达伟业房地产经纪有限公司（以下简称：鸿达伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张涛，被告（反诉原告）汪少飞及其委托诉讼代理人虞春艳、第三人鸿达伟业公司法定代表人苏世军及委托诉讼代理人江斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张涛向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的房屋租赁合同于2018年12月25日解除；2、被告向原告支付违约金及损失共计120000元，其中违约金90000元、损失30000元；3、被告赔偿因其破坏房屋装修装饰导致的直接损失21065元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2018年6月4日签订《房屋租赁居间合同》，约定原告将坐落于北京市丰台区大溪地A区37-102的房屋出租给被告，租赁期限为2018年6月25日至2023年11月3日，租金为3万元/月，租金按半年支付，第一次租金应在签订合同当日支付，第二次于2018年12月4日支付。合同第十一条约定：“1、本合同有效期间单方终止合同构成违约的，违约方须向守约方支付三个月租金作为违约金；2、乙方租赁期间逾期支付租金的，每逾期一日，应向甲方支付欠付租金金额千分之三的违约金，逾期10日不交租金，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照本条第1款约定向甲方支付违约金”。2018年6月4日，原被告双方办理了交接手续，完成了房屋交付。被告依约应于2018年12月4日交纳第二次租金，但其一直拖延拒付，直至2018年12月25日其搬离租赁房屋。被告租赁房屋期间，未合理使用，破坏了租赁房屋的装修装饰，原告自行对租赁房屋恢复原状，产生装修费用21065元。虽然双方约定违约金是三个月房屋租金9万元，但被告造成我4个月又5天才转租，因此要求赔偿12万元的损失。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告汪少飞辩称，是原告违约导致合同目的无法实现，且原告同意协商一致解除合同，已经收房，我方没有违约；交接时原告没说房屋破损受损，不存在损害，原告所说损害是交接后发生。原告证据中大理石不是交付被告使用物品。合同第9条第4款，原告收房时没提出异议的情况下自行修复改造，不应是被告承担责任的依据。对损失金额，首先我们没有违约，即使是违约，也应按合同约定支付违约金。第三人鸿达伟业公司述称，同意原告的诉讼请求。被告（反诉原告）汪少飞向本院提出反诉请求：1、张涛返还保证金30000元；2、张涛赔偿中介费损失27000元；3、张涛赔偿预期经营损失240000元；4、张涛赔偿租金损失180000元；5、公证费5324元由张涛承担；6、诉讼费由张涛承担。事实和理由：汪少飞拟与人共同开设公司经营健康管理方面的服务，寻找注册经营场地。后通过鸿达伟业公司知晓张涛有一套别墅正在对外出租，汪少飞告知鸿达伟业公司需要在租用的房屋上注册公司，之后在中介公司安排下看了一次涉案房屋。2018年5月份，汪少飞与意向投资人陈军、张涛、原房东丈夫在中介陪同下再次一起看房，并提及租用房屋有在此办公注册公司的需求。因了解到涉案房屋为转租，陈军为确保张涛有转租权，要求查看房产证并见房主本人，所以原房东（陈鹏占5%，张泰然占95%）陈鹏的丈夫张亦峰携房产证到涉案房屋。查看房产证期间，大家提及房产证上写的地址问题，汪少飞提到公司注册需要房产证以及填写地址具体内容等问题，张涛与大家说注册时应该填写的地址，张亦峰问及租房做什么的，陈军回答是开公司的，陈军爱人富玉莲还补充是开健康管理公司，不居住。2018年6月4日，汪少飞与张涛在中介公司签署一式三份《房屋租赁居间合同》，第二条约定：该房屋租赁用途为办公。乙方（汪少飞）保证在租赁期内未征得甲方书面同意，不得改变该房屋的用途。第三条约定：房屋租赁期限为自2018年6月25日至2023年11月3日。第四条约定：1、租金每月为30000元。2、租金按半年交付：第一次租金应在本合同签订后当日内交付，第二次于2018年12月4日交付，第三次于2019年6月4日交付，第四次于2019年12月4日交付……3、租金交付方式：甲方在银行开立账户，乙方按期向甲方交付。第五条约定：1、合同签订后在起租前，乙方向甲方交付一个月房租作为保证金，共计三万元。2、保证金作为乙方不损坏房屋结构及其附属设施、不丢失家具、家电、物品和不拖欠水、电、燃气、收视、电话及上网等费用的保证。保证金不充抵末期租金，合同期满，乙方结清全部费用，甲乙双方办理移交手续后，甲方应将所收保证金全部退还乙方。合同第六条约定：本合同签订时，乙方应一次性支付丙方居间服务费，居间服务费按一个月租金计算，共计27000元。张涛在合同第4页注明收款账号信息（李连静）。2018年6月4日，汪少飞向李连静支付6个月租金和保证金共计210000元，向中介公司支付居间费27000元。2018年6月11日，双方和中介一同赴涉案房屋做正式交割。期间发现交租期间书写有误，在中介持有的合同文本上双方签字修改第四条第2款为：租金按半年交付：第一次租金应在本合同签订后的当日内交付，第二次于2018年12月25日交付，第三次于2019年6月25日交付，第四次于2019年12月25日交付，租期较长的按上述交付日期类推，交付日期如遇节假日则相应顺延。2018年6月28日，汪少飞申请在涉案房屋上注册北京草木生健康管理有限公司，但是因为该地址由张涛注册的公司占用，无法再注册其他公司而被驳回。于是汪少飞告知张涛该情况并要求将公司迁走腾出注册地址。2018年7月6日，汪少飞仍然无法注册公司，并赴工商局查询具体情况，将照片发送张涛请其抓紧迁走。之后汪少飞多次催促其抓紧迁走，张涛均以身份证丢失为理由、无法迁走、需要注销、同意谈赔偿等方式予以拖延，直到2018年11月1日注销才完成、腾出注册地址。在这期间，汪少飞为筹备公司设立、聘请技师、保洁阿姨、设置LOGO，但是多次受到工商、街道办事处等机关的检查和警告，不允许其开展经营业务，要求汪少飞遮挡公司LOGO等，致使开设公司工作根本无法开展。其中2018年9月3日，北京崇瑞道健康管理有限公司与汪少飞签署《健康咨询服务协议》，约定乙方北京草木生健康管理有限公司需在2018年9月23日前完成公司注册及银行开户手续，按照本合同要求提供合法的企业资质，提供指定场地的使用权及配套的设施及服务。乙方向甲方北京崇瑞道健康管理有限责任公司提供本合同第一条约定的服务的期限为2018年9月23日至2019年9月22日，本合同项下基础咨询费用为人民币360000元，本合同生效后7个工作日内支付5万元定金。活动场地为北京市丰台区葆台北路6号一区37号楼1-3层02号，若乙方在2018年9月23日前，未按本合同需求提供合法的企业资质，提供指定场地的使用权及配套设施及服务，甲方有权解除本合同，乙方需退还甲方全额预付款。后因公司未符合合同约定条件时间注册，不能提供服务，甲方要求解除合同并退款。双方签署《解除合同协议书》并确认乙方已退还定金五万元。合同约定价款为360000元，扣除场地、人工等运营费用和成本120000元，240000元为可预见损失。而且，自从2018年7月注册公司被驳回且未能成功以后，根本无法开展宣传和商业活动，导致公司业务也根本无法正常开展，失去很多商业机会。2018年12月16日，投资人陈军因公司长久未能注册、无法运营，要求撤资，要求反诉原告承担责任，并签署《北京草木生健康管理有限公司投资撤资协议书》。因张涛未提供适合办公的房屋导致汪少飞公司久未能注册成功而汪少飞租用涉案房屋进行办公经营目的无法实现，要求退房，张涛同意收房并于2018年12月25日收房。因此，在租房期间，汪少飞不仅未能实现注册公司和经营公司的目的，还白白付着租金、工人费用以及中介费。但在此租房期间，汪少飞产生损失共计819626元：1、因张涛出租房屋未能满足合同目的导致汪少飞该期间租金损失180000元、中介费损失27000元、筹备公司费用37302元；2、因张涛出租的房屋应向公司注册导致汪少飞投资人撤资、汪少飞负责赔偿而遭受损失300000元；3、汪少飞在此期间的预期经营损失240000元；4、汪少飞在本案中付出公证费5324元。此外，因汪少飞要求退房而张涛同意并收房、无对房屋和附属设施及家具家电等欠付情况，张涛还应返还保证金30000元。为维护自身合法权益，故被告提起反诉。原告（反诉被告）张涛针对被告（反诉原告）汪少飞的反诉辩称，对于其各项反诉请求：1、不同意返还保证金，被告违约；2、不同意赔偿中介费损失，因为已经成功签订合同了；3、不同意赔偿逾期经营损失，因为是汪少飞个人的经营问题；4、不同意赔偿租金损失，因为房子我按时合格交付了，且其能正常使用；5、公证费是汪少飞个人行为，不同意承担；6、不同意承担。对预期损失，当时汪少飞知道已经经营不下去，已经违约了，其预期计划没有做好，跟我没关系，故不同意反诉请求。第三人鸿达伟业公司述称，对汪少飞的反诉不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年6月4日，张涛（甲方、出租人）与汪少飞（乙方、承租人）、鸿达伟业公司（丙方、居间人）签订《房屋租赁居间合同》，约定：“第一条房屋基本情况租赁房屋坐落于北京市丰台区大溪地A区37-102（以下简称：涉案房屋），建筑面积212平方米，随房一并出租室内设施、家具、电器及办公用具（详见物业交接单）。第二条房屋租赁用途该房屋租赁用途为办公。乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意，不改变该房屋的用途。第三条租赁期限房屋租赁期限自2018年6月25日至2023年11月3日……第四条租金1、租金每月为人民币30000元。2、租金按半年交付：第一次租金应在本合同签订后的当日内交付，第二次于2018年12月25日交付，第三次于2019年6月25日交付，第四次于2019年12月25日交付，租期较长的按上述交付日期类推，交付日期如遇节假日则相应顺延。3、租金交付方式：甲方在银行开立账户，乙方按期向甲方支付……第五条房屋租赁保证金1、本合同签订后在起租前，乙方向甲方交付壹个月房屋租金作为保证金，共计30000元。2、保证金作为乙方不损坏房屋结构及其附属设施、不丢失家具、电器、物品和不拖欠水、电、燃气、收视、电话及上网等费用的保证。保证金不充抵末期租金，合同期满，乙方结清全部费用，甲乙双方办理房屋移交手续后，甲方应将所收保证金全部返还乙方。第六条居间服务费本合同签订时，乙方应一次性支付丙方居间服务费，居间服务费按一个月租金计算，共计27000元……第八条甲方的义务1、甲方应向乙、丙方出示房产权属证明或《购房合同》、能证明产权属于甲方的相关凭证、身份证明、户口本；甲方是转租人的，应向乙、丙方出示与产权人签订《房屋租赁合同》及产权人允许转租该房屋的书面证明；甲方是代理人的，除出示上述凭证外，还应向乙、丙方提供产权人的授权委托书。2、租赁期内甲方不得无故收回房屋，租赁期内收回房屋构成甲方违约，应承担违约责任。3、保证出租房屋的上下水管道、供电、供暖等设施能正常使用，如发生自然故障或损坏，由甲方负责联系物业管理部门维修，所需费用由甲方支付，甲乙双方另有约定的除外。第九条乙方的义务……4、应爱护房屋内的装饰、家具、电器及办公物品，如因使用不当造成损坏，乙方应进行修复，并承担因维修发生的费用……第十一条违约责任1、本合同有效期间单方终止合同构成违约的，违约方须向守约方支付叁个月租金作为违约金。2、乙方租赁期间逾期支付租金的，每逾期一日，应向甲方支付欠交租金金额千分之三的违约金。逾期10日不交租金，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照本条第1款约定向乙方支付违约金……第十二条其他事项约定1、丙方的居间服务期限，自丙方提供房屋租赁信息起至签订本合同后起租之日止，如甲方或乙方有任何违约，丙方所收居间服务费不予退还……第十四条补充协议或约定本人房主张亦峰同意本合同内容，合同期内，乙方对房屋享有独立使用权，房主与乙方无直接关联，不得影响乙方的正常使用。”该合同下附账号信息：中国建设银行6217000010013906741北京市昌平区西三旗支行李连静。合同签订当天，汪少飞支付涉案房租180000元、押金30000元，并向鸿达伟业公司支付中介费27000元，张涛将涉案房屋交付汪少飞使用。张涛向本院出示了其与案外人张亦峰签订的《房屋租赁居间合同》、《房屋所有权证》、结婚证、户口本，用以证明其对涉案房屋享有合法转租权的事实。上述证据显示陈鹏、张亦峰系夫妻关系；陈鹏、张泰然（陈鹏与张亦峰之子）为涉案房屋共有权人，占5%及95%份额；2017年8月19日，张涛从张亦峰处承租了涉案房屋。租期自2017年11月4日至2023年11月3日。庭审中，鸿达伟业公司、汪少飞认可上述证据的真实性及证明目的。庭审中，汪少飞提交（2019）京方圆内民证字第01896号《公证书》，显示对其与张涛之间的微信聊天记录进行证据保全，其上载明：2018年7月6日汪少飞：“你这个公司还是得迁走你得抓紧办一下”张涛：“知道了”；2018年7月9日汪少飞：“你抓紧办哈所有都核对了就差地址了我们”张涛：“身份证丢了等几天吧应该两三天就下来了”；2018年10月26日汪少飞：“你签合同时说注册了一间屋子，不影响我们注册，这么说本身就已经把事情搞砸了，你注册的是一栋，02是楼号……工商局那你已经把地址全用了……”汪少飞：“现在先说你交给我的房子应该不能影响我经营注册，这个是不是应该的这是最基本的”张涛：“嗯对这个在理”汪少飞：“你如果需要半年办完，半个月办完都跟我使用房子没关系。对吧。那么现在我从七月开始我就没法推进注册经营了。我现在想是从八月26号开始你承担时间损失。我承担7月6号到8月26的损失，我也只跟你聊房租损失，人员的成本的我也不跟你提了。”张涛：“就是从八月底开始没有房租吗”汪少飞：“对，到你办完为止”……张涛：“我晚上问问我媳妇吧别着急商量这来别因为这点小事伤了和气”；2018年11月8日，汪少飞：“我公司注册下来了，那咱们就按8月26到一号完事的时间算你的，下次房租我们就从3月一号开始交了。”张涛：“这个见面在说”；2018年11月14日，汪少飞：“……两个月一方面不是我硬要的，这已经是让步了的……当初签合同你也很明确表态不耽误我们注册，没事没事的，我们也很痛快是吧谁也不想发生这些不愉快的事”张涛：“嗯你说的我理解都不想发生这种事我的极限就是帮你们分担一个月了……”；2018年12月4日，汪少飞：“……就按照减免一个月来吧下次房租给你十五万，或者一月26号给你18万你可以自己选一个”张涛：“知道了……这事我现在不管了我媳妇弄我这事太多”；2018年12月15日，汪少飞：“我们这边估计到12月26号就不租了，因为耽误到十一月才开始运营……你可以26号过来交接也可以提前几天来聊聊。你们也提前安排一下安排房子转租吧”张涛：“……所以打官司是最合适的办法……”张涛对上述微信聊天记录真实性予以认可。庭审中，张涛、汪少飞、鸿达伟业公司均认可2018年12月25日张涛收回涉案房屋，截止该日的租金汪少飞已经支付完毕，交付房屋时未签订交接单，三方签订的《房屋租赁居间合同》于当日解除。为证明汪少飞在使用涉案房屋期间破坏了房屋装修装饰及其相应损失，张涛向本院出示了照片、装修报价单、收据及江斌（鸿达伟业公司员工）的证言。汪少飞对上述证据真实性均不认可，述称收房时张涛未提出房屋损坏，且物品不在交接清单中，无法说明是汪少飞破坏的。此外，张涛向本院出示了其与案外人于2019年3月12日签订的《房屋租赁居间合同》，称因汪少飞提前退租而给其造成了4个月5天的租金损失。汪少飞对其真实性不认可，认为没到4个月5天且该证据与本案无关；鸿达伟业公司认可其真实性。为证明其反诉请求，汪少飞向本院出示了照片、定金收据、北京草木生健康管理有限公司投资撤资协议书、健康咨询服务协议和解除合同协议书等证据，用以证明张涛隐瞒已在涉案房屋上注册公司导致汪少飞承租后无法及时注册、经营公司，导致合同目的无法实现、汪少飞遭受损失。庭审中，张涛不认可上述证据的真实性，认为汪少飞知道他在涉案房屋中已注册公司的事实，汪少飞在租期内提出退租本身就是单方违约。现双方均认可2018年11月8日在涉案房屋注册公司成功的事实。本院认为，张涛、汪少飞、鸿达伟业公司签订的《房屋租赁居间合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应系有效，双方均应按照约定履行自己的义务。合同签订后，汪少飞按照约定支付了押金和房屋租金，张涛将涉案房屋交付汪少飞使用。现张涛、鸿达伟业公司、汪少飞在庭审中均认可《房屋租赁居间合同》于2018年12月25日解除，对此本院不持异议。《房屋租赁居间合同》第十一条第一款约定，本合同有效期间单方终止合同构成违约的，违约方须向守约方支付叁个月租金作为违约金。根据汪少飞与张涛的微信聊天记录显示，在因注册公司问题产生纠纷后，双方就减免一个月房租继续履行合同达成一致。后汪少飞提出解除合同构成违约，故张涛要求汪少飞承担违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于汪少飞主张违约金约定过高的抗辩意见，其并未提交相关证据予以证明。考虑到本案合同期限等相关因素，本院对该抗辩意见不予采信。关于张涛要求汪少飞支付损失30000元的诉讼请求，张涛未提交充分证据予以证明，本院不予支持。需要指出的是，《房屋租赁居间合同》第二条明确约定涉案房屋租赁用途为办公，而因张涛注册公司使用了涉案房屋地址，导致汪少飞直至2018年11月8日才得以成功注册公司，确实影响了汪少飞对涉案房屋的使用。故对汪少飞要求张涛赔偿预期经营损失及租金损失的诉讼请求，本院在综合考虑合同履行等情况下酌情予以确定。庭审中，张涛、汪少飞、鸿达伟业公司均认可于2018年12月25日将涉案房屋交还，亦未签订交接清单。现张涛未提交充分证据证明在汪少飞使用涉案房屋期间对装修进行了破坏，故对于其要求汪少飞赔偿破坏装修损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。《房屋租赁居间合同》第五条第二款约定：保证金不充抵末期租金，合同期满，乙方结清全部费用，甲乙双方办理房屋移交手续后，甲方应将所收保证金全部返还乙方。本案中，汪少飞已经全额支付租赁期间的费用，且张涛、汪少飞已经办理完毕房屋移交手续，汪少飞有权要求张涛返还保证金。故对汪少飞要求张涛返还保证金30000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。汪少飞要求张涛赔偿中介费损失及公证费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张涛、汪少飞、北京鸿达伟业房地产经纪有限公司于二〇一八年六月四日签订的《房屋租赁居间合同》于二〇一八年十二月二十五日解除；二、汪少飞于本判决生效之日起七日内支付张涛违约金90000元；三、张涛于本判决生效之日起七日内返还汪少飞保证金30000元；四、张涛于本判决生效之日起七日内支付汪少飞预期经营损失30000元、租金损失30000元；五、驳回张涛的其他诉讼请求；六、驳回汪少飞的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3121元，由张涛负担1130元（已交纳），由汪少飞负担1991元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费4267元，由张涛负担796元（于本判决生效后七日内交纳），由汪少飞负担3471元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  谭静琦人民陪审员  张静君人民陪审员  黄光芳二〇二〇年七月十四日书 记 员  王鹏晓