北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初38182号原告（反诉被告）：杨刚，男，1973年10月2日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张阿巾，北京市安博律师事务所律师。被告（反诉原告）：马海斌，男，1973年4月3日出生，汉族，个体工商户，住北京市通州区。委托诉讼代理人：仵琼，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓彬，北京英淇律师事务所实习律师。原告（反诉被告）杨刚（以下简称原告）与被告（反诉原告）马海斌（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张阿巾，被告的委托诉讼代理人仵琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2020年4月23日解除；2、判令被告返还原告押金10000元；3、判令被告赔偿原告剩余租期内的装饰装修残值损失共计30000元；4、判令被告向原告支付违约金180000元;5、判令被告返还剩余水费500元。事实和理由：原、被告于2019年2月18日就北京市朝阳区朝阳路X号院XX号楼X至X层X单元X-X号房屋（下称涉案房屋）签订租赁合同，约定由原告承租该房屋，租期自2019年4月1日至2022年4月1日，租金为每月15000元，双方实际约定的用途是经营。经被告同意后，原告对房屋进行了装修以经营眼镜店，但被工商局告知该房屋无法办理营业执照。原告曾于2019年9月要求解除租赁合同，被告及被告爱人均称周围邻居也在和有关部门协调更改房本上所记载的房屋性质、办理营业执照，说应该很快能办成，并让原告先交租金。原告就把租金交了，但后来也没办成，因疫情影响，执照更是遥遥无期。原告已于2020年4月23日电话通知被告解除合同，并将租金支付至2020年3月31日，租赁房屋现在空置当中，原告已将可移动的物品搬离。经协商退租金、押金等无果，为了维护自身合法权益，故提起本次诉讼。被告答辩并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求，双方在合同中约定有任何一方要求终止合同须提前三个月通知对方，并支付总租金5%的违约金，现在原告提前解除合同构成了违约，我方认为合同应在2020年7月23日解除，同时原告需要支付该段期间的租金。原告在签订合同时就知道涉案房屋系住宅，无法办理营业执照，其也实际在此开展了经营，故其要求退还租金没有依据，原告构成了违约也无权主张退还押金，此外，原告还应向被告支付违约金并赔偿私自更改房屋结构给被告造成的损失。故我方提出反诉：1、原告继续履行合同至2020年7月23日，并支付拖欠的租金60000元；2、原告支付提前解除合同产生的违约金27000元；3、判令被告支付私自改变房屋结构后恢复原状所需费用30000元；4、判令原告支付拖欠的物业费7083元、水费882元。原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。我方认为合同已经于2020年4月23日解除，不存在继续履行的条件。因被告不能办理营业执照造成合同解除，我方没有违约，不应当承担违约责任。我方经被告同意后对房屋进行了装修，没有给被告造成损失，相反，被告还应当将装修残值补偿给我方。合同约定的确实是我方承担租赁期间的物业费、水费，但在此之前，我方均没有看到相关单据，而且我方并没有正常使用房屋，该些费用也不应当承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋所有权登记在被告及被告配偶名下，规划用途系住宅。2019年2月18日，原、被告就涉案房屋签订《租房合同》，约定：被告将涉案房屋出租给原告使用，租期自2019年4月1日至2022年4月1日，月租金15000元，每半年支付一次；原告同意支付10000元保证金，合同终止时，当作房租冲抵；任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金5%的违约金；承租期间未经被告同意，原告不得转租或转借房屋，不得改变房屋结构及用途，由于原告原因造成房屋及配套设施损坏的，应当承担赔偿责任。后，被告将涉案房屋交付给原告，原告在此经营眼镜店。双方均确认原告已付保证金10000元、已将租金交至2020年3月31日。2020年4月23日，原告告知被告因迟迟不能办理营业执照，其等不下去了只能撤走。后，原告将可移动的物品搬走，但装修改造形成的隔断等尚在，房屋现在被告手中。庭审中，原告称双方所签合同是被告随意在网上下载的模板，不规范也不属实，双方均知晓原告租赁用途是商业经营，被告还许诺可以办理营业执照。被告称从未作过此类许诺，且已明确告知原告房屋不能用于经营，这点从租金标准也能看出，同地段商业用房租金在每月30000元左右，不可能这样廉价。就此，原告提交自己与被告、被告配偶王X的聊天记录，证明双方曾经多次沟通办理营业执照的事情，直到2019年10月9日被告还许诺“忙完这两天以后肯定会去找他，你这边房费该怎么交怎么交”。该些聊天记录中，王X提到“我们一直都在跑这个事情，我们也在办营业执照，可是一直给我们卡着”。被告称无法核实该份证据的真实性。原告提供装修许可证，欲证明装修经过了被告同意。被告对该份证据予以认可。被告提交物业公司出具的物业费交费通知单，欲证明原告拖欠2019年4月1日至2020年4月1日期间的物业费7083元。原告称该份证据的真实性由法庭核实，但不认可证明目的，称因为没有营业执照，原告并没有正常使用房屋，不应当负担该笔费用。被告提交房屋现状照片，欲证明原告未经允许私自改变房屋结构，将二楼整体打了隔断，且卫生间墙面也有损坏，将该些改变或者损坏恢复原状需要花费相关费用，该些费用应由原告承担。原告认可该些证据的真实性，但不认可其证明目的，称装修和改造均经过被告的同意。被告提交双方微信聊天记录，欲证明原告在签订合同时就知道涉案房屋不能办理营业执照。原告认可该些证据的真实性，但不认可其证明目的，称微信所载的时间是在签订合同之后。原告称因受疫情影响被告承诺让出一个月的房租，被告对此认可，但称承诺的前提是双方继续履行合同。本院认为：依法成立的合同应受法律保护，当事人应当按照合同约定和诚实信用原则全面履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就涉案房屋签订的《租房合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法、有效。在该合同履行过程中，因迟迟不能办理营业执照，原告向被告告知要解除合同后搬离了涉案房屋。经本院释明,被告坚持认为合同应在接到原告通知后三个月即2020年7月23日解除。考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，本院判决该合同自原告搬离即被告收回房屋之日解除。双方争议的焦点主要在于合同解除的责任划分，即被告是否负有为原告办理营业执照的协助义务或者是否做出过此类承诺。首先，双方签订的《租房合同》系提前制作好的打印件，内容也有明显不实之处，可见合同签订的过程很不规范，故该合同约定的用途为“居住使用”不能作为认定相关事实的唯一标准。结合涉案房屋的坐落、结构以及原告为经营需要对该房屋进行了装修改造且被告对此知情等情节，本院认定被告对于原告租赁房屋之用途为从事商业经营是知晓的。其次，涉案房屋产权证明确载有房屋性质系住宅，即使被告承诺将来可以作为营业场所来办理营业执照，原告也应当预见到这当中存在很大的风险和不确定性，作为正常民事行为能力人，原告仍然选择继续交易并在未取得营业执照的情形下即大肆进行改造、装修和经营，本身就具有一定的过错，对于最终造成合同提前解除，原告负有主要的责任；另一方面，虽然现有证据不能证明被告负有协助办理营业执照的义务，但结合双方的陈述及沟通记录等在案证据，本院认为被告至少对原告作出过类似承诺，使得原告相信未来可以办理营业执照并进行了装修投入和等待，最终合同因原告不能取得营业执照提前解除，被告亦存在一定过错。结合本案的实际情况和双方的过错程度，本院认定原告对于合同解除负有主要责任（70%），被告负有次要责任（30%）。合同解除后，关于保证金10000元，双方约定当作房租冲抵，故关于原告要求退还的诉讼请求，本院不予支持，冲抵租金后若有剩余，再予退还。关于原告主张的装修残值，原告并未举证证明装修的花费及现值，另考虑到其对合同解除负有主要责任，本院对此不予支持。关于违约金，考虑到双方在合同的订立和履行过程中均有不当之处，对于最终导致合同解除均负有过错，关于双方主张的违约金，本院均不予支持。关于原告主张的剩余水费及被告主张的尚欠水费，双方就此均未提交充分、有效证据予以佐证，本院均不予支持。关于被告主张的原告尚欠租金一节，双方均确认原告已将租金支付至2020年3月31日，实际上原告于2020年4月23日搬走，此段期间的租金，原告理应支付，但考虑到原告未能完全实现合同目的、疫情影响等因素，租金的支付标准由本院参照合同约定酌情确定。关于物业费，原告使用涉案房屋期间的物业费理应自行承担，但考虑到原告未能完全实现合同目的，本院将结合双方的过错程度、收费标准酌情确定数额。关于被告主张的恢复原状的费用，双方在合同中明确约定不得改变房屋结构，原告为了经营需要在房屋内打隔断违反了该些约定，合同解除后应当予以恢复，但被告主张30000元过高且无依据，本院将结合双方的陈述、在案证据及双方的过错程度酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）杨刚与被告（反诉原告）马海斌于二○一九年二月十八日签订的《租房合同》于二○二○年四月二十三日解除；二、被告（反诉原告）马海斌于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）杨刚返还保证金5000元；三、原告（反诉被告）杨刚于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）马海斌支付物业费5000元、恢复原状的费用3500元；四、驳回原告（反诉被告）杨刚的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）马海斌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2304元，由原告（反诉被告）杨刚负担2252元（已交纳），由被告（反诉原告）马海斌负担52元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1400元，由原告（反诉被告）杨刚负担1270元，由被告（反诉原告）马海斌负担130元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 玲二〇二〇年七月十五日书记员 李国龙