江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终834号上诉人（原审被告）：扬州金域房地产开发有限公司，住所地在扬州市博物馆路**德馨大厦**。法定代表人：焦杨，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张一军，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁亮，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李益萍，女，汉族，1978年5月25日出生，住扬州市。委托诉讼代理人：潘传奇，江苏唯是律师事务所律师。上诉人扬州金域房地产开发有限公司（以下简称金域公司）因与被上诉人李益萍商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初6477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。金域公司上诉请求：1.撤销一审判决，并判决驳回李益萍的全部诉讼请求;2.李益萍承担上诉费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，李益萍尚有68812元房款未付。一审认为通过增值税发票、《长乐府交房流转确认单》能够证实金域公司认可储藏室实际价款变更为10万元，金域公司认为仅凭票据不能证明李益萍已经付清全部的购房款。李益萍在一审庭审中提交《长乐府7#102室合同补充协议》，拟证明对涉案储藏室的价格变更为10万元。金域公司在庭审中即对此协议上加盖的“扬州金域房地产开发有限公司”印章的真实性提出异议，同时提出鉴定申请。该待证事项对本案影响重大，如果协议上的印章不是金域公司所持有的印章，那么李益萍尚未履行《商品房买卖合同纠纷（预售）》所约定的付款义务。根据《合同补充协议》第四条的约定，金域公司有权推迟交付房屋且不构成违约，后续因逾期交房产生的违约金更是无从谈起，且需要计算李益萍逾期未付购房款的违约金。综上所述，一审认定储藏室的实际价款为10万元，并对金域公司提出对印章的真实性进行司法鉴定的申请不予准许，系认定事实不清，存在严重错误。二、李益萍未履行合同约定的付款义务，金域公司有权推迟交付房屋而不构成违约，一审法院认定事实错误。案涉《商品房买卖合同（预售）》为备案的格式合同，金域公司或李益萍均无法修改，双方可就约定事宜另行签订补充协议。在金域公司与李益萍签订的《合同补充协议》中的第四、六、十三条约定由扬州永旭物业管理有限公司提供物业管理服务，李益萍接受金域公司制定的《业主临时公约》以及金域公司与物业管理公司签订的《前期物业服务合同》。同时，若李益萍未按照合同约定付清全部房价款或其他费用的情形下，金域公司有权推迟交付房屋且无需另行书面通知李益萍，而不构成违约。本案中，李益萍除未交付剩余房款68812元外，也未能按照《合同补充协议》的约定缴纳物业费。双方虽然在《商品房买卖合同（预售）》中约定了物业管理服务费，但该合同签订主体仅为金域公司与李益萍，并不能直接约束物业公司。李益萍应当按照《合同补充协议》中约定，以《长乐府项目业主临时规约》、《前期物业服务委托合同》中约定的标准与物业公司签订物业合同并缴纳相关物业费。现李益萍因自身原因拒绝签订相关物业合同、缴纳物业费导致未领取到房屋钥匙，根据上述《合同补充协议》的约定，应当自行承担后果。三、一审法院审查事实不清，李益萍商业贷款存在逾期。金域公司与李益萍于2017年8月7日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定除首付款外，余款140万元办理银行贷款。根据《合同补充协议》，李益萍应在签订商品房买卖合同即日内办妥银行按揭签约手续。本案中，金域公司至迟于2018年1月26日才收到涉案房屋的贷款140万元。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条的约定，李益萍应按房屋总价的日万分之五的标准，向金域公司支付2017年8月7日至2018年1月25日期间贷款延期到账的违约金。四、一审法院认定金域公司承担逾期交房违约金存在错误。首先，李益萍仍有剩余购房款未付，根据《合同补充协议》第四条的约定，金域公司有权推迟交付房屋且不构成违约。其次，即使认定金域公司存在逾期交房需要承担违约金，金域公司与李益萍在案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付责任”中约定，如果是逾期在180日内，每日按全部房价款万分之2计算违约金，该条款括弧内的“该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期间”为备案合同的格式文本，金域公司或李益萍均无法修改或添加。上述条款中约定的180日应视为金域公司与李益萍就违约期限达成一致的意思表示，因此计算逾期交房的违约金时就应当按照该条款进行计算，计算逾期交付的违约金也应自2018年11月1日至2019年3月20日期间每日按全部房价款万分之2计算。综上所述，请求上一级人民法院在查明案件事实后依法撤销一审判决并判决驳回李益萍的全部诉讼请求。李益萍辩称，一、针对金域公司第一点上诉理由，一审法院认定正确，本案无需鉴定，金域公司提出鉴定的请求无疑是在浪费司法资源，故意拖延本案诉讼。李益萍曾于签署备案合同前与金域公司确定储藏室按10万元收取并签署补充协议，随后签署了备案合同，合同签署后，李益萍按约支付了相应的款项。2019年3月25日李益萍持金域公司的通知至物业公司办理手续时，金域公司的会计顾莉莉在《流转确认单》上己确认结清了合同约定的款项，从李益萍交付款项的详情与金域公司的自认结合，可以证明李益萍并不欠金域公司购房款。二、针对金域公司第二点上诉理由，李益萍己按约缴纳了合同款项，不存在违约情形，金域公司理应按约交付房产，但截止二审审理期间金域仍未将涉案房产交付给李益萍，这点充分可以体现金域公司的恶意违约。二审法院应当加重要求金域公司承担恶意违约的成本。虽合同附件第九条提及了前期物业服务合同和临时管理规约，但《商品房买卖合同》签署后，金域公司从未将《前期物业服务合同》和《临时管理规约》交付或者告知李益萍，故不存在李益萍违反所谓的《临时管理规约》。另补充协议第十三条主要提到是在业主大会聘请物业管理机构之前，由金域公司先行聘请物业公司提供物业管理服务，并非金域公司上诉时所称李益萍未遵守补充协议约定，该上诉意见与补充协议第十三条不相关联。再者，即使《临时管理规约》真实存在，其制定的内容涉及业主切身的合法权益，依法应当经过全体业主或业主代表讨论通过后才可实施，否则不能强行要求业主履行。最后补充协议未经备案，不能与《商品房买卖合同》中第十一条第（三）项第1款“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”相冲突，如冲突应当遵守经备案的《商品房买卖合同》即主合同的约定，否则金域公司构成违约。三、针对金域公司第三点上诉理由，涉案的《商品房买卖合同》均是金域公司提供，在合同中并未明确约定贷款到账日期，涉案的房屋按揭贷款银行亦是金域公司指定，按揭贷款发放后即汇付至金域公司账户，所以不存在贷款逾期支付的情况。四、针对金域公司第四点上诉理由，李益萍对金域公司承担的逾期违约金也存在异议，具体详见李益萍的上诉状。至于应该认定180日，还是按60日计算，一审法院己经阐述得很清楚。综上，一审法院认定合同签订的情况、房款交付及开票情况、房屋交付情况这三点事实非常清楚，金域公司上诉理由无任何事实与法律依据，请求贵院依法驳回金域公司的上诉。李益萍向一审法院起诉请求：1.依法判令金域公司交付长乐府7-102室（公安幢号1)商品房及地下室；2.依法判令金域公司支付延期交房的违约金287461元（暂计算至2019年6月30日）；3.依法判令金域公司返还房屋面积减少部分的房款1171.8元及利息（自2018年11月1日起按同期银行贷款利率支付利息至实际返还之日）；4.本案诉讼费用由金域公司承担。一审法院认定事实：1.合同签订情况：2017年6月18日，李益萍与金域公司签订了《扬州长乐府定向开发协议书》，载明成交单位7-102，建筑面积180.91方米，总成交价2691036元，签约当天付款791080元。总付款金额1291080元，贷款140万元。2017年8月7日，李益萍与金域公司签订了《商品房买卖合同（预售）》编号为GLF-07102、GLF-07202，合同分别约定李益萍向金域公司购买长乐府7幢（公安幢号1号）102室（预测建筑面积180.91方米）及储藏室（地下室）02号（预（地下室积60.29平方米）。房屋按建筑面积计算单价每平方米14875元，总价2691036元，在2017年8月7日前支付首期房款1291036元，余款140万元向商业银行申请贷款支付。储藏室单价为每平方米2800元，总价款为168812元，在2018年3月19日前一次付清。上述两份买卖合同均为格式合同，第八条“逾期付款违约责任”约定，买受人未按约定付款，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]:（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期应付款是指依照第七条附件约定的到期应付款与该期限实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。……第十一条约定，（一）出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。……（三）查验房屋，1.办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件……。第十二条“逾期交付责任”除不可抗力外，出卖人按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按逾期时间分别处理[（1）、（2）不作累加]：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率不应低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第十三条“面积差异处理”约定套内面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款。2.房款交付及开票情况：李益萍于2016年6月15日向金域公司预付房款50万元；于2017年6月18日交付房款791080元；2017年8月23日，金域公司向李益萍开具含税金额为1291080元的增值税发票；2017年8月10日李益萍向金域公司交付房屋维修基金7236元（有收据）；2018年1月26日，李益萍所申请的商业贷款140万元汇入金域公司账户；2018年3月21日，李益萍向金域公司交付房屋款10万元，同日，金域公司向李益萍开具含税金额为150万元的增值税发票；2018年8月10日，金域公司向李益萍开具含税金额为168812元的增值税发票。3.房屋交付情况：2019年3月22日李益萍收到金域公司的交房通知书，通知李益萍到长乐府物业服务中心办理房屋交付的手续。李益萍2019年3月25日办理交付手续时，物业公司交付给李益萍的《长乐府交房流转确认单》中载明7-102房号面积为180.83㎡（与物业公司交付的入伙须知载明面积一致）。在“1.确认交付名单和时间确认应交款项”的“办理情况”中加盖“已核准”印章，经办人“戴娟19.3.25”，在“2.财务按照合同复核交款金额交付现场收款，开具交房单给物业公司”的“办理情况”中加盖“已结清”印章，经办人“顾莉莉19.3.25”。因李益萍认为物业合同的收费不合理，不同意签订相关物业合同，物业公司亦拒绝向李益萍交付房屋钥匙。诉讼过程中，李益萍多次至物业公司要求金域公司交付房屋钥匙，均未果。本案一审的争议焦点为：1.李益萍是否依约交付了房款及储藏室款？2.金域公司是否构成逾期交付？金域公司向李益萍发出交房通知后，是否仍负有向李益萍交付房屋的义务？3.李益萍主张的房屋逾期交付违约金是否过高，应否予以调整？一审法院认为，关于争议焦点1，双方（编号为GLF-07102）《商品房买卖合同（预售）》约定长乐府7幢（公安幢号1号）102室房屋总价2691036元，李益萍应于2017年8月7日前支付首期房款1291036元，余款140万元向商业银行申请贷款支付。根据李益萍提供的银行流水记录，其于2016年6月15日向金域公司预付房款50万元；于2017年6月18日交付房款791080元。至此，李益萍已经按约完成交付首付款的义务。2018年1月26日，李益萍所申请的商业贷款140万元由银行汇入金域公司账户，至此，李益萍已实际交付2691080元,完成了全部房屋款的缴纳义务。至于金域公司提出李益萍申请的商业贷款延迟发放，应承担延期付款违约金以抵扣逾期交付的违约金，经查，本案的商业银行贷款机构为金域公司指定李益萍办理贷款的金融机构，双方在合同中亦未明确约定贷款到账的日期，金域公司亦未提供证据证实因李益萍自身因素导致贷款迟延发放，因此对金域公司该主张不予采纳。针对储藏室的价款，李益萍主张双方确认的实际价格为10万元。李益萍提供了一份《长乐府7#102室合同补充协议》，该协议载明“经甲乙双方友好协商，达成如下一致意见：一、乙方购买甲方开发的长乐府7#102室，甲方对7#102室的地下储藏室面积60.92㎡按照认筹协议价格收取乙方10万元费用；二、甲乙双方签订的商品房买卖合同（预售）中仍显示按照2800/㎡的价格登记备案。甲乙双方就以上达成一致意见的两条条款进行补充，以兹证明。”上述协议中，甲方的落款处盖有“扬州金域房地产开发有限公司”印章，乙方落款处李益萍及其配偶进行了签字。日期为“2017年8月4日”。金域公司对上述协议的真实性不予认可，且申请对上述协议中的印鉴进行鉴定。一审法院认为，司法鉴定是为了解决与案件审理相关事实的认定困难，如果相关事实通过现有证据已经足以认定的，即无需依赖司法鉴定，也无需启动司法鉴定，以免相关当事人恶意拖延，造成他方权益不能及时实现。就本案来讲，李益萍在付清7-102室房屋的全部款项后，又于2018年3月21日向金域公司交房款10万元，依照给付的先后顺序及数额，该款应依法认定为储藏室（地下室）02号的价（地下室商品房付款开票的交易惯例，2018年8月10日，被告金域公司向李益萍开具含税金额为168812元的增值税发票（金额与编号为GLF-07202《商品房买卖合同（预售）》约定的储藏室02号总价完全一致）但超出李益萍实际交付10万元的金额，能够推定金域公司已经认可储藏室的实际价款变更为10万元的事实。在李益萍只交付了10万元款后，《长乐府交房流转确认单》载明的“财务按照合同复核交款金额交付现场收款，开具交房单给物业公司”的“办理情况”中加盖“已结清”印章且由相关经办人签字也同样确认金域公司认可房屋及2号储藏室款已经结清。上述证据，已经能够证实金域公司已经认可储藏室的实际价款变更为10万元的事实。故对印章的真实性进行司法鉴定已无必要，对金域公司的申请依法不予准许。双方约定储藏室款在2018年3月19日前一次付清，李益萍实际于2018年3月21日付清。按合同约定已逾期2日，应承担逾期付款违约金40元（10万元×万分之二×2日）。关于争议焦点2，如前所述，李益萍结清了房屋及储存室的款项，故金域公司抗辩其延期交付不构成违约的主张不能成立。金域公司未能在合同约定的交付日期向李益萍交付房屋，构成逾期交付。金域公司虽于2019年3月22日向李益萍送达书面通知，委托物业公司进行交付，但物业公司要求李益萍在签署相关物业文件后方可交付房屋。按照双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》第十一条（三）“查验房屋”中约定“1.办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件……”。物业公司将签署相关物业管理文件作为办理房屋交付的前提条件，显然与上述约定相违背。此后，李益萍多次向金域公司提出交付请求，但金域公司至庭审辩论终结前，仍未向李益萍实际交付房屋。足见金域公司在进入诉讼后仍违背合同约定，未将房屋直接交付买受人，而是由物业间接交付，将签署相关物业管理文件作为办理房屋交付的前提条件，违反合同约定，导致买受人无法及时占用房屋以发挥不动产的使用功能，因此金域公司仍负有向李益萍履行交付房屋、储藏室的合同义务。针对争议焦点3，李益萍主张逾期违约金60日以内按日万分之二计算，60日外按日万分之五计算至实际给付之日。金域公司则提出其不构成逾期交付，即便逾期交付，李益萍主张的违约金也过高，申请予以调整。李益萍主张的按日万分之五计算违约金的理由是与付款违约金的违约责任相对等，经查，两者计算基数“逾期应付款”与“全部房价款”并非对等关系，对李益萍的该主张不予采纳。违约责任是一种财产责任，一般具体表现为支付违约金、赔偿损失、继续履行等。违约责任是一种法律制裁措施，其作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。在认定违约金是否过高时,应以违约造成的损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素,根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。判断李益萍主张的违约金是否过高，应考虑以下两个重要因素，一是双方约定的违约金标准是否过高？二是金域公司具备交付条件后，委托物业以签署相关物业管理文件作为交付条件时，违约金仍按约定标准计算至实际交付之日是否适当？具体到本案，至2019年3月22日，房屋不能交付的原因系未达到法定交付条件，属金域公司根本违约。此前，因房屋客观上无法交付，李益萍只能通过要求支付违约金的方式弥补损失，而无法要求金域公司立即交付等继续履行的方式行使合同权利。对此，合同第十二条中明确约定了逾期交付房屋的计算方法：按逾期时间分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限即60日），自2018年11月1日起出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中即60日的比率，第八条中的比率亦为万分之二）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同即60日）后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。根据文意解释，本条中“按照逾期时间，分别处理（1）、（2）不作累加”的约定应理解为逾期在60日以内的，违约金应按照日万分之二计算，超过60日的即全部按万分之三计算，（1）与（2）的适用只能择一。因本案房屋具备交付条件已经超过约定日期的60日，如按照双方合同约定的方式计算，均应按每日万分之三计算。李益萍现诉请在60日内按照万分之二的计算标准计算违约金，已经低于合同的约定，属利于金域公司的自行调整，不再予以调整。按上述方法计算（储藏室按实际的成交额10万元计算，与合同约定的房款相加后为总价款为2791036元），按日万分之二的标准计算60日的违约金为33492.43元；故超过60日的违约金，按合同约定的日万分之三计算至2019年3月22日交房通知送达时为68659.49元，即2019年3月22日前金域公司应支付李益萍的违约金为33492.43+68659.49=102152元。李益萍应承担的逾期付款违约金为40元，扣减后为102112元。金域公司已实际委托物业公司代为向李益萍交付时，物业公司将签署相关物业合同作为房屋交付的前置条件，有违房屋买卖合同第十一条（三）中的约定，其法律后果应由委托人金域公司承担。金域公司未及时履行交付义务，影响了李益萍对案涉房屋进行占有、使用、收益的物权权益，产生物权利益的损失。此时，金域公司的违约行为，李益萍可以通过要求继续履行等方式实现合同权益，属一般违约。其违约程度显然比未达到交付条件的违约情形程度低。如继续按总房价日万分之三的标准支付违约金，显然过分高于李益萍产生的实际损失，导致双方权益明显失衡，且与法律规定的精神不符。因此，结合房屋未交付可能给李益萍造成的权益损失，并根据案涉房地产同地段同类房屋租金的标准，酌情将2019年3月22日后的违约金的标准调整为每月2200元并计算至金域公司实际将房屋交付给李益萍之日止。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，金域公司迟延交付应依约承担违约责任，但李益萍主张过高的违约金，应依法予以调整。交付的面积与合同约定的差异，合同载明的面积为180.91㎡，实际面积为180.83㎡，相差0.08㎡×14875元=1190元，李益萍现仅主张1171.8元，属于对自己权益的处分，依法予以支持。至于李益萍主张的面积差的相应款项的利息，双方未作约定返还时间及利息，故对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金域公司于判决生效之日起十日内向李益萍交付长乐府7幢（公安幢号1）-102室商品房及02号储藏室；二、金域公司于判决生效之日起十日内给付李益萍迟延交付房屋的违约金(截止至2019年3月22日为102112元，从2019年3月23日起按照每月2200元的标准计算至实际交付之日止)；三、金域公司于判决生效之日起十日内返还李益萍房屋差价款1171.8元；四、驳回李益萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31438元，保全费2270元，合计33708元，由李益萍负担5020元，由金域公司负担28688元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，金域公司（甲方）与李益萍（乙方）签订《合同补充协议》一份，该协议载明：本补充条款与商品房买卖合同的内容如有冲突或不一致，均以本补充条款为准；第三条：2.签订《商品房买卖合同》即日内，乙方须办妥银行按揭签约手续，并向银行、住房公积金管理中心或其他指定的代办机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用……如乙方逾期15日仍未办妥银行按揭签约手续，甲方有权解除本合同，乙方按该房屋总房价款的10%向甲方支付违约金；第四条：在本合同约定的交付期届满时，若乙方未按照合同约定付清全部房价款或者其他费用（包括房屋面积补差款、逾期付款的违约金、相关税费等）的情形下，甲方有权推迟交付房屋且无需另行书面通知乙方，而不构成违约。交房期限顺延至乙方付清本合同项下的全部款项后的次月月底前；第六条：2.买受人签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于买受人。3.出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人在购房合同约定的交付日即已完成交付；第十三条：1.乙方同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由扬州永旭物业管理有限公司提供物业管理服务。乙方接受甲方依法制定的《业主临时公约》以及甲方与物业管理公司签订的《前期物业服务合同》。金域公司一审提供的《业主临时公约》及《前期物业服务合同》中均载明物业管理费为每月3.3元/㎡；金域公司与李益萍签订的备案的《商品房买卖合同（预售）》中载明物业服务费为每月2.8元/㎡。李益萍陈述：签合同时没有看过《业主临时公约》和《前期物业服务合同》，据其他业主反映也未看过。本案二审的争议焦点为：金域公司是否应承担逾期交房的违约责任；如应承担，违约金应如何确定。本院认为：一、金域公司应承担逾期交房的违约责任。理由：金域公司与李益萍签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律约定，应认定有效，合同双方均应按约履行各自的义务。根据该合同约定,金域公司应于2018年10月31日前交付案涉商品房；办理交付手续前，李益萍有权对商品房进行查验，金域公司不得以缴纳相关税费或者签署管理文件作为李益萍查验和办理交付手续的前提条件。现金域公司直至2019年3月22日方向李益萍发送交房通知书，通知其办理房屋交付手续。办理交付手续时，金域公司作为承担交房义务的责任主体，未将房屋直接交付买受人，而是由物业公司间接交付，且将签署相关物业管理文件、交付物业费作为房屋交付的前提条件致交付未果。金域公司的行为违反了合同约定，构成违约，依法应承担违约责任。对于金域公司提出的李益萍拒交物业费违反《合同补充协议》第四、六、十三条约定，其推迟交付不构成违约之上诉理由，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中，因《合同补充协议》系金域公司为了重复使用而预先拟定，且金域公司未能提供证据证明在订立合同时曾与李益萍进行过协商，故属于格式条款合同。据此，《合同补充协议》第四条及十三条虽约定李益萍接受《业主临时公约》及《前期物业服务合同》，若未按照合同约定付清全部房价款或者其他费用（包括房屋面积补差款、逾期付款的违约金、相关税费等）的情形下，金域公司有权推迟交付房屋且无需另行书面通知李益萍而不构成违约，但案涉《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》并未明确约定交付案涉商品房前须先行交纳物业费，《合同补充协议》第四条约定的其他费用中并未明确载明物业费，且该条款系格式条款，依法应当作出不利于提供格式条款一方金域公司的解释，即应解释为其他费用中不包括物业费；另金域公司未提供证据证明其已采取合理的方式提请李益萍注意免除或者限制其责任的条款，并已实际向李益萍发放《业主临时公约》及《前期物业服务合同》，李益萍亦否认收到并知晓其中物业费变更的内容。综上，金域公司并不能因李益萍拒交物业费而拒绝交付商品房，金域公司该上诉理由依据不足，本院依法不予采信。对于金域公司提出的尚有68812元房款未付清、商业贷款逾期，其推迟交房不构成违约，李益萍应支付违约金之上诉理由，对于68812元房款问题，《商品房买卖合同（预售）》中虽约定储藏室价款为168812元，但根据李益萍提供的由金域公司盖章确认的《长乐府7#102室合同补充协议》内容，结合金域公司在李益萍仅实际交纳10万元的情况下，向李益萍开具金额为168812元增值税发票，其出具的《长乐府交房流转确认单》中交款金额亦载明房款已结清并通知李益萍交房的相关事实，足以证明双方实际达成协议的储藏室价款为10万元。故金域公司认为李益萍尚有68812元房款未付依据不足，本院依法不予采信。一审不予准许金域公司提出对印章的真实性进行司法鉴定并无不当。对金域公司提出的商业贷款逾期问题，虽然《合同补充协议》约定签订《商品房买卖合同（预售）》即日内，买受人必须办妥银行按揭签约手续，但如前所述，该条款系格式条款，金域公司未提供证据证明其已采取合理的方式提请李益萍注意该条款，加之办理按揭贷款的商业银行贷款机构为金域公司指定的金融机构，李益萍已履行提供贷款材料的义务，金域公司未能提供证据证明系李益萍原因导致贷款迟延发放，且双方签订的合同中并未明确约定贷款到账日期，故金域公司此上诉理由缺乏事实依据，本院依法不予采信。二、一审确定的违约金数额并无不当理由：根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任的约定：按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限即60日），自2018年11月1日起出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率即万分之二）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同即60日）后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。据此，合同中虽对逾期时间存在两个不同的约定，但如前所述，该条款系格式条款，对该条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故上述条款应解释为逾期60日内的违约金按日万分之二计算，超过60日的违约金按日万分之三计算，（1）、（2）不作累加，只能择一适用。现金域公司逾期交付房屋已超过60日，故应按照日万分之三计算逾期交房违约金。一审对金域公司应承担的逾期交房的违约金进行了分段计算，即逾期60日内的违约金，自2018年11月1日起按李益萍主张的案涉商品房总价款的日万分之二计算标准计算60日；逾期60日后的违约金，按合同约定的案涉商品房总价款的日万分之三计算至2019年3月22日（达到交付条件通知交房日期）；2019年3月22日后的违约金，酌情调整为每月2200元计算至金域公司实际交付之日。一审基于双方合同的约定，考虑违约金兼具补偿和惩罚双重性质，结合违约造成的损失、合同履行情况及当事人的过错程度等因素，对违约金标准及计算方式作出的上述认定并无不当，本院依法予以确认。金域公司主张逾期交付的违约金应按案涉商品房总价款的日万分之二，自2018年11月1日计算至2019年3月20日缺乏依据，本院依法不予采信。综上所述，金域公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31438元，由扬州金域房地产开发有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  于 毅审 判 员  叶 露审 判 员  韩 冰二〇二〇年七月二十九日法官助理  唐宏杰书 记 员  陈凤至