广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1288号原告:佛山市卓远物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914***********875W。法定代表人：梁桐基，总经理。委托诉讼代理人：蔡杏媚，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泳君，广东卓领律师事务所实习律师。被告：梁宜恒，男，1986年4月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************294。原告佛山市卓远物业管理有限公司诉被告梁宜恒物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理，依法适用简易程序，由审判员罗婉文独任审理。后因被告梁宜恒下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员黄翰良、杨训组成合议庭审理，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡杏媚、吴泳君到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2017年4月至2019年8月的物业服务费6570.53元及违约金2110.42元（从2017年4月6日起以被告拖欠的物业服务费为本金，按照年利率24%分段计算至实际清偿之日，暂计至2019年9月30日）；2、被告支付2017年5月至2019年7月公共用电分摊费544.06元及违约金133.75元（从2017年7月6日起以被告拖欠的公共用电分摊费为本金，按照年利率24%分段计算至实际清偿之日，暂计至2019年9月30日）；3、被告承担原告支出的律师费2000元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月24日，原告与佛山市嘉远物业有限公司（以下简称嘉远物业）签订《卓远广场前期物业委托合同》，约定原告对佛山市禅城区******、63号卓远广场实施前期物业管理。随后双方于2016年8月16日续订合同，约定合同期限自2016年11月24日起至业主委员会签订的《物业管理委托合同》生效之日止。2015年8月11日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告购买的佛山市禅城区**************进行前期物业管理，房屋建筑面积为91.73m²，被告应在每月5日前支付当月费用，并按单元建筑面积分摊公共水电费。此外，物业服务费按备案价格每月2.47元/m²收取。按照协议约定，若被告逾期交费，原告有权追缴逾期付款违约金，并要求被告承担因此产生的诉讼费、律师费。协议签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告却未能按时支付费用。被告已拖欠2017年5月至2019年7月的公共用电分摊费544.06元、2017年4月至2019年8月的物业服务费6570.53元未付。原告多次向被告催交上述费用，但被告一直拒绝处理。综上，被告拒不支付费用的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院依法判决。被告未到庭应诉，亦无提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、被告的身份证，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《卓远广场前期物业委托合同》（2014年11月24日）、《卓远广场前期物业委托合同》（2016年8月16日），证明原告受佛山市嘉远物业有限公司的委托，对佛山市禅城区******、63号卓远广场实施前期物业管理。3、《卓远广场前期物业管理协议》，证明：①2015年8月11日，原告与被告签订《前期物业管理协议》，约定由原告对两被告购买的佛山市禅城区**************进行前期物业管理，房屋建筑面积为91.73m²，自购房合同约定的收楼之日起被告应在每月5日前支付当月费用，同时被告还需按单元建筑面积分摊公共水电费；②按照约定，如果被告逾期交费，原告有权追缴逾期付款违约金，并要求被告承担因此产生的诉讼费、律师费。4、物业服务收费备案表及回执（2014年15号），证明卓远广场的高层住宅物业服务收费标准为每月2.47元/m²，被告应该标准缴纳物业服务费。5、《商品房买卖合同（预售）》（1501016270），证明购房合同约定收楼时间为2016年12月31日。6、卓远广场公共分摊记录表、电费发票。证明：①原告已缴纳卓远广场在2017年5月至2019年7月期间的公共用电费用；②被告拖欠2017年5月至2019年7月期间的公共用电分摊费544.06元未支付。7、律师函、EMS快递单及EMS快递，证明原告在2019年7月10日委托律师向被告发函，催促被告支付拖欠的物业服务费、公共用电分摊费，但被告拒绝处理。8、民事委托代理合同、律师费发票，证明原告因本案支出律师费2000元。9、【卓远广场】单元房屋收楼确认书，证明被告已经收楼。10、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告是涉案房屋的产权人。11、授权书，证明佛山市嘉远物业有限公司授权原告催收从2017年5月至2017年9月的公摊费用。诉讼中，被告未提交证据。本院对以上证据认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：根据佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果显示，涉案房屋位于佛山市禅城区**************，为被告单独所有，于2018年12月5日办理产权登记，房屋建筑面积为91.65平方米。2014年11月24日、2016年8月16日，嘉远物业（甲方）与原告（乙方）分别签订《卓远广场前期物业委托合同》，约定嘉远物业有限公司（下称嘉远物业公司）将卓远广场委托原告管理。2014年12月4日，佛山市禅城区发展规划和统计局向原告出具物业服务收费备案回执（2014年15号），上载：你公司管理的卓远广场（计划三路61、63号）实行政府指导价物业服务收费备案材料悉。经核，所提交的申请资料齐全，申请备案的收费标准符合政府指导价管理有关规定，同意予以备案，具体备案项目和收费标准：高层住宅2.47元/平方米•月、自有车位2.47/平方米•月（详见附表，有效期自业主收楼之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理委托合同》生效时止）……。2015年8月11日，嘉远物业（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要内容为：……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为【预售商品房】。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区季华三路63号三座1703房。该商品房的用途为住宅。该商品房合同约定建筑面积共91.73平方米。买受人签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》……2、在业主大会聘任物业服务机构之前，出卖人委托佛山市卓远物业管理有限公司负责物业的前期管理服务，买受人须接受和遵守出卖人与佛山市卓远物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》。3、买受人须在签订本买卖合同的同时与佛山市卓远物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》和《管理规约》。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《卓远广场前期物业管理协议》，约定：前期物业管理是指：自业主收楼之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理，乙方同意甲方成为其物业的前期管理者。根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《佛山市物业管理办法（试行）》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条甲方的权利和义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关的法律、法规和政策，结合实际情况，制定本小区的物业管理制度、物业使用守则；3、建立健全物业管理档案资料，不得泄露业主资料，不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动；4、依法制止违反物业管理制度的行为；5、物业管理企业可自行委托其他专业公司承担专项管理与服务业务，但不得将整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业管理费及其他应用由乙方承担之款项；7、依法建立物业管理费用收支；8、将装饰装修房屋的注意事项和限制条件进行公告或书面告知乙方，按照中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》规定监督乙方进行有关的装饰装修工程；9、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；10、在业主委员会与新选聘的物业服务企业所签订的合同生效之日起的15日内与业主委员会选聘的物业服务企业办理物业管理交接手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；本合同期满如业主委员会未能成立，物业管理企业在提前三个月公告后有权按期撤场；11、按我国法律法规及广东省或佛山市等地方政府部门颁布的物业管理规定对专项维修资金进行收缴、管理和使用；12、在小区的交付使用面积达到50%的情况下，引导业主成立业委会。13、向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。（广东省物业管理条例第14条）二、乙方的权利和义务1、参加、出席业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守《临时管理规约》，遵守甲方指定的物业管理制度等相关规定；4、依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用及其他应由乙方承担的费用；5、装饰装修房屋时，遵守中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》及甲方公示的相关规定；6、不得独占、损坏共用部位、共用设施设备或擅自改变其使用功能。因搬迁、装饰、装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成甲方或他人损失的，应承担赔偿责任；7、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面关系，不得侵害他人合法权益；8、承担保修期满后的共用部位、公用设备设施的大、中修和更新改造；9、出租物业时将本协议中乙方的义务告知承租方，在租赁合同中约定承租方应当遵守相应的义务，对承租人、使用人违反本协议、《临时管理规约》和物业管理规定等造成的损害承担连带赔偿责任；10、物业产权转移时，与物业服务企业结清物业服务费用；11、不得有以下行为……第三条物业管理服务费用一、本物业采用包干制方式收取物业服务费，物业服务费用由乙方按其总建筑面积交纳……物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业服务企业的利润；（11）社区文化活动费用；（12）不包含二次供水设备设施维护保养费、居民生活垃圾处理费、排污费等；（13）公共水费、电费按第四条的约定执行。甲方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由甲方享有或承担。二、乙方应从合同约定交收楼之日起或乙方提前收楼之日起缴交物业服务费，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为当月5日前。乙方出租物业时，物业服务费由乙方交纳。……五、代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理等代收代缴收费服务，代收代缴费用不属于物业管理服务费用，由乙方自行承担，收费标准执行政府规定。第四条公共水电分摊公共水电分摊按以下方式处理：乙方所缴交的物业服务费不包含公共水电分摊。公共水电费不分入住与否按单元建筑面积分摊。第五条关于公布物业管理开支的约定1、实行包干制但包干内容不包括公共水电分摊的，应向业主公布水电分摊情况；2、对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取协商解决方式解决。……第十五条违约责任……四、乙方违反本协议，影响甲方物业管理工作的开展或影响其他业主或住户正常使用物业的，甲方有权要求乙方在合理的期限内改正。逾期未解决的，甲方可按规定的程序停止物业管理服务。乙方的行为若造成甲方或其他业主、住户损失的，乙方应承担相应的法律责任。五、逾期交费责任：1、乙方不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。2、业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，甲方可采取电话催缴/书面通知催缴/诉讼等方式追缴所拖欠的物业服务费。非业主使用人不履行缴费义务时，由业主承担连带交费责任。当物业服务费收缴率低于90%时，甲方可在告知乙方后30日内无条件单方终止前期物业服务合同，退出物业管理区域，并保留对乙方、业主或非业主使用人所欠交管理费的追收权和向人民法院的起诉权。3、如乙方拖欠由甲方代收代缴的水、电、燃气、通讯、有限电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由甲方代为垫付的，则甲方有权向乙方追讨，乙方应及时清偿并支付相应的违约金（滞纳金），违约金（滞纳金）按相关行业规定的具体标准计收，甲方可循法律途径追偿。甲方为追讨所欠费用而产生之费用（如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等连带的经济责任）由乙方全部支付。……第十四条本协议在履行过程中如发生争议，双方应先行协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解不成可选择向人民法院提起诉讼。原告提供的卓远广场单元房屋收楼确认书，上载：所属单元：3座1703室，1、验收项目：入户门，整改内容及部位：如果装两个如何处理（外开会撞电梯按钮）；2、验收项目：大厅，整改内容及部位：大面积空鼓（多涂了一层水泥层）有标记；3、验收项目：厕所，整改内容及部位：2个厕所管边漏水（沉箱空心，主卫由一处空鼓）；4、验收项目：房价，整改内容及部位：2个房间有多处空鼓（有标记）；5、验收项目：厨房，整改内容及部位：阳台门锁坏；6、验收项目：阳台，整改内容及部位：客厅阳台天花有裂纹；7、验收项目：墙角位，整改内容及部位：多处墙角位不顺直（不垂直）。2017年3月28日，被告备注已整改并签名。2018年5月24日备注以上问题已处理，并在业主签名确认处签署姓名。2019年9月30日，嘉远公司出具授权书，上载：嘉远公司是佛山市禅城区*******、63号卓远广场的开发商，支付了卓远广场在2017年5月至2017年9月期间发生的公共用电费用，该费用实际应由已收楼的业主共同分摊承担。现嘉远公司授权佛山市卓远物业管理有限公司代为收取上述公共用电分摊费用，佛山市卓远物业管理有限公司有权以其自身名义向业主追收2017年5月至2017年9月期间的公共用电分摊费用，并有权以自身名义向法院起诉主张权利。另查明，2019年7月10日，原告向被告发送《律师函》，告知被告交清物业服务费及公摊水电费，中国邮政标注“收件人电话拦截”。再查明，2019年9月30日，原告与广东卓领律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定原告委托该所代理一审诉讼、二审诉讼、代理申请执行等诉讼事务，律师服务费为2000元。广东卓领律师事务所于2019年10月14日向原告开具了本案律师费2000元的发票。原告陈述，合同约定被告应当于2016年12月31日收楼，据了解，开发商应该是2017年1月通知被告收楼的。根据收楼确认书上被告在2017年3月28日签名确认相关的问题已整改，所以应视为收楼时间。原告是通过电话催收公摊费用。公摊费用是从2017年5月至2017年9月，一直是开发商垫付，开发商现授权原告催收。公共用电分摊计算公式：金额÷应分摊面积=分摊率；分摊率×业主单元建筑面积=应分摊的金额。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。嘉远物业（甲方）与原告（乙方）签订的《卓远广场前期物业委托合同》，以及原告（甲方）与被告（乙方）签订的《卓远广场前期物业管理协议》系各方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《卓远广场前期物业委托合同》对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照合同以及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业管理费及违约金。根据《卓远广场前期物业管理协议》的约定，被告负有依约按期足额支付物业服务费的合同义务。因被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭对原告诉请的欠费期间和欠费金额提出异议并提供证据予以反驳，故本院确认被告拖欠原告物业服务费的事实。《物业服务收费备案表》所载的高层住宅备案价为2.47元/平方米/月，《卓远广场前期物业管理协议》所约定的建筑面积为91.73平方米，2018年12月5日，涉案房屋办理产权登记，房屋建筑面积为91.65平方米。故2018年12月前的物业管理费应以协议所约定的建筑面积91.73平方米为标准计算物业管理费为226.57元，2019年1月之后的物业管理费应以产权登记所的建筑面积91.65平方米为标准计算物业管理费为226.38元为标准计算。经计算，原告诉请的2017年4月至2019年8月期间的物业服务费为6342.44元（226.57元×20个月+226.38元×8个月）。原告诉请超出部分，本院不予支持。《卓远广场前期物业管理协议》第十二条第五款第一点约定“乙方不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。原告诉请按照年利率24%计算，属原告自由处分民事权利，不违反法律规定，本院予以准许。关于诉请的公摊电费及违约金。原告已举证证明代为垫付相关电费并说明具体计算方式，且被告未对欠费期间提出异议，故本院对原告诉请被告支付2017年5月起至2019年7月的公摊电费544.06元，予以支持。至于违约金，涉案《卓远广场前期物业管理协议》未约定交纳公共分摊费用的时间，原告也无提交有效证据证明有向被告有效送达催收通知，故对原告公摊电费违约金的诉请，本院不予支持。关于诉请的律师费。原告为本案支出律师费2000元的事实，有《民事委托代理合同》以及发票予以证实。《卓远广场前期物业管理协议》约定律师费由被告承担，被告拒不到庭提出异议，故对原告诉请律师费予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告梁宜恒于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市卓远物业管理有限公司支付2017年4月至2019年8月期间的物业服务费为6342.44元及违约金（违约金从2017年4月6日起以每月拖欠的物业服务费为本金，按照年利率24%分段计算至实际清偿之日止。）被告梁宜恒于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市卓远物业管理有限公司支付2017年5月至2019年7月的公摊电费544.06元。被告梁宜恒于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市卓远物业管理有限公司支付律师费2000元。四、驳回原告佛山市卓远物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费84元，由原告佛山市卓远物业管理有限公司负担18元，被告梁宜恒负担66元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  黄翰良人民陪审员  杨 训二〇二〇年七月六日书 记 员  黎晓婷附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。