广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初972号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞星充新能源有限公司，住所地为广东省东莞市东城街道光明社区***************。法定代表人：刘五洲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑楚燕，女，1995年9月4日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区****************，公民身份号码为440************548，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：宋媛，女，1988年9月17日出生，汉族，住江苏省常州市武进区*************，公民身份号码为320************028，系公司工作人员。被告（反诉原告，以下统称被告）：朱汉东，男，1970年8月3日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为441************037。委托诉讼代理人：张敏敏，广东必效律师事务所律师。委托诉讼代理人：林卓宜，广东必效律师事务所辅助人员。原告东莞星充新能源有限公司诉被告朱汉东以及朱汉东反诉东莞星充新能源有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行审理。原告东莞星充新能源有限公司的委托诉讼代理人宋媛，被告朱汉东的委托诉讼代理人张敏敏到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2020年6月12日再次公开开庭进行了审理。原告东莞星充新能源有限公司的委托诉讼代理人宋媛，被告朱汉东的委托诉讼代理人张敏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉诉讼请求一、被告退还原告租金37500元。二、本案诉讼费用由被告承担。反诉诉讼请求一、原告向被告支付拖欠的租金52016元，并自2019年10月12日开始按照5‰每日计算滞纳金至清偿之日止，暂计至2020年1月17日止为25488元，合计77504元。三、本案诉讼费由原告承担。案件事实一、2019年7月27日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《空地租赁合同书》，合同的主要内容为：1.位于东莞市塘厦镇塘坑水库综合楼（湖柏街19号）空地（面积为7000平方米），乙方愿承租2500平方米；2.乙方承租该空地用于运营电动汽车充电桩，甲方于2019年7月20日按现状将该空地交付给乙方使用；3.租赁期限自2019年8月1日起至2025年12月30日止，其中2019年8月1日至2021年7月30日期间每月租金含税为37500元；4.押金为112500元；5.乙方要在每月10号前交水电费，逾期交要收取千分之五的滞纳金，且乙方一年内有三个月超过10号缴纳水电费租金的，属乙方违约，甲方有权解除本合同，且没收乙方的押金；6.甲方应积极配合承租人办理充电站项目经营所需的各类手续，承租人在办理各类充电运营必备手续（包括但不限于电力报装）过程中，出租人应极力配合，对于非承租人原因导致的手续无法办理，致使承租人无法实现充电运营的本质目的，承租人有权解除合同，且无须承担任何违约责任；7.乙方逾期支付租金、水电费、物业管理费或其他费用的，除须补齐外，乙方每日应按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金，乙方逾期20天未足额交纳应交租金或其他费用的，甲方有权解除本合同、没收押金，并可追偿损失。被告主张案涉土地由东莞市永发置业有限公司转租给东莞市科盈装饰工程有限公司，东莞市科盈装饰工程有限公司再转租给被告，被告再转租给原告。被告就其主张提交了《租赁合同书》复印件、《空地租赁合同书》、证明佐证。另，经本院依法调查核实，案涉合同附件红线图的土地位于东莞市******民委员会，地块范围内面积约15845平方米，其中12775平方米已进行农村集体土地所有权登记，所有权人为东莞市****民股份经济联合社农民集体，剩余约3070平方米未办理农村集体土地所有权确权登记，地块利用现状地类为建设用地（村庄）。二、合同签订以后，原告向被告缴交了押金112500元、2019年8月的租金37500元。三、原告主张其为案涉地块在有关业务部门办理充电桩业务，但因被告未能提交案涉土地的产权证件或购地（租地）合同、产权人组织机构代码证、产权人法定代表人公民身份证，导致其未能成功为案涉地块申办电力报装。原告就其上述主张提交了项目备案证、长安供电分局业务办理指引佐证。项目备案证显示原告的申报项目为“东莞塘厦星星充电站”，建设地点为“东莞市塘厦镇塘坑水库综合楼（湖柏街19号）”。庭审中，被告称其可以向原告提供产权人组织机构代码证、产权人法定代表人身份证。经本院限期被告举证，被告向本院提交了《转让合同》复印件（加盖东莞市永发置业有限公司公章）、东莞市永发置业有限公司的营业执照复印件、东莞市永发置业有限公司的法定代表人翟耀祥身份证复印件、东莞市****民股份经济联合社的广东省农村集体经济组织证明书复印件（加盖东莞市****民股份经济联合社公章）、东莞市****民股份经济联合社负责人李雄路的身份证复印件。《转让合同》复印件的甲方为案外人周柱强、赖向东，乙方为东莞市永发置业有限公司，被告称案涉土地当时在村委会登记在周柱强、赖向东名下，现案涉土地在村委会登记在东莞市永发置业有限公司名下。被告主张案涉地块可以运营充电桩，东莞市科盈装饰工程有限公司于2019年11月21日与案外人广东顺安新能源科技投资有限公司签订了《空地租赁合同书》，合同约定广东顺安新能源科技投资有限公司承租案涉土地用于运营电动汽车充电桩，广东顺安新能源科技投资有限公司已于2019年11月28日取得了广东省企业投资项目备案证。被告就其上述主张提交了《空地租赁合同书》复印件、广东省企业投资项目备案证复印件佐证。四、2019年10月9日，被告收到原告出具的《申明》。《申明》的主要内容为：1.根据原、被告双方签订的《空地租赁合同书》第六条第2点的约定，被告应向原告提供案涉土地所有资料，而被告无法提供土地资料致使电力报装无法进行，故原告要解除合同，并不承担相关责任；2.被告在收到《申明》后应在15个工作日内向原告退回所交租金37500元、押金112500元等。被告于2019年10月12日向原告出具《回复函》。《回复函》的主要内容为：1.被告已在职权范围内积极配合原告办理充电桩用的变压器报装手续，而原告未能办理报装手续提出解除合同，被告同意解除合同；2.原告自签订合同后，仅缴纳8月份租金，9月、10月租金至今仍未缴纳，原告应在收到《回复函》后三个工作日内向被告支付租赁场地9月、10月租金，并足额缴纳因拖欠租金而产生的违约金；3.请原告收到《回复函》三个工作日内退还所租赁的场地等。此后原、被告通过函件就案涉合同进行沟通，但未能协商一致。原告认为被告于2019年10月9日收到《申明》，则案涉合同于2019年10月9日解除。被告认为原告无单方解除案涉合同的权利，其于2019年10月12日同意解除案涉合同，则案涉合同于2019年10月12日解除。原、被告均确认被告已向原告退回案涉合同的押金112500元。五、被告主张，案涉土地已在签订案涉合同时交付给原告使用，并于2019年10月12日收回案涉土地，但原告仅支付了2019年8月的租金，尚拖欠2019年9月以及10月1日至12日的租金未支付，被告要求原告支付拖欠的租金52016元，并自2019年10月12日起按照5‰/日计算滞纳金至清偿之日止。原告主张，因案涉土地电力报装未成功，且在其要求解除合同时案涉土地仍为原貌状态，故其认为不存在被告向原告交付案涉土地的情况，其无需向被告支付租金、滞纳金，且滞纳金标准过高。以上事实有《租赁合同书》复印件、《空地租赁合同书》、证明、项目备案证、长安供电分局业务办理指引、《申明》、《回复函》、押金退款凭证、《转让合同》复印件、营业执照复印件、身份证复印件、广东省农村集体经济组织证明书复印件、《空地租赁合同书》复印件、广东省企业投资项目备案证复印件以及本院庭审笔录等附案证实。裁判理由和结果本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。原告主张因被告未能提交相关材料导致其无法办理案涉土地的电力报装手续，结合被告在本院限期举证后，被告未能提交案涉土地的相关产权证书或与产权人签订的租赁合同佐证，本院对原告的主张予以采信。根据原、被告双方签订的《空地租赁合同书》第六条第2点的约定，原告对于非其原因导致手续无法办理的，有权单方解除合同，且无须承担违约责任。故本院认为，案涉《空地租赁合同书》已于2019年10月9日解除。另案涉合同第六条第2点约定的“无须承担违约责任”是指无须承担解除合同的违约责任，但不能免除原告在合同解除前支付案涉土地租金的义务。原告主张因电力报装未成功，案涉土地仍为原貌状态，故认为案涉土地不存在交付，缺乏依据，本院不予采信。结合原、被告双方签订的《空地租赁合同书》以及案涉租赁物为土地，本院认为，被告已于2019年8月1日前将案涉土地交付给原告使用，并于案涉合同解除当天即2019年10月9日收回案涉土地。原告要求被告退还2019年8月的租金37500元，缺乏依据，本院不予支持，原告仍应支付案涉土地2019年9月以及10月1日至9日的租金，被告要求原告支付上述期间拖欠的租金合理，本院予以支持，2019年9月的租金为37500元，2019年10月1日至9日的租金计算为10887元，以上合计48387元。关于滞纳金。根据案涉合同第八条第2点的约定，原告逾期支付租金的，除须补齐外，每日应按拖欠金额的5‰向被告支付违约金，故被告要求原告支付自2019年10月12日起按照上述合同约定的迟延履行的滞纳金合理。被告认为滞纳金过高，结合被告于2019年11月21日已将案涉土地再次出租的事实以及被告未提供证据证明其除租金外尚有其他损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，本院认为被告主张的滞纳金已过分高于造成的损失，本院依法对滞纳金予以调整，即以48387元为基数，但以不超过48387元为限。滞纳金计算方式为：以48387元为基数，自2019年10月12日起按照5‰/日计算滞纳金至清偿之日止，鉴于至判决之日滞纳金已超过48387元，故滞纳金按48387元计算，被告超出上述标准的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告东莞星充新能源有限公司的全部诉讼请求；二、限原告东莞星充新能源有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告朱汉东支付租金48387元；三、限原告东莞星充新能源有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告朱汉东支付滞纳金48387元；四、驳回被告朱汉东的其他反诉诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费737.50元，由原告东莞星充新能源有限公司负担。本诉受理费原告已预交。本案反诉受理费868.80元，由原告东莞星充新能源有限公司负担。反诉受理费被告朱汉东已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  伦艳芬人民陪审员  何 俊人民陪审员  温英进二〇二〇年七月二十日书 记 员  郑婵娟附本案适用法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。