北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初15719号原告:朱以霞，女，1962年12月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张墨岭（社区推荐），男，住北京市海淀区。被告：董浩远，男，1984年12月22日出生，汉族，住北京市海淀区。原告朱以霞诉被告董浩远房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱以霞及其委托诉讼代理人张墨岭，被告董浩远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱以霞向本院提出诉讼请求，要求董浩远：1、支付延期付款利息（以73万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月6日起计算至2020年7月12日止）；2、支付违约金50万元；3、支付房屋租金损失（以5800元/月为标准，自2020年1月6日起计算至2020年7月12日止）；4、承担本案诉讼费。事实和理由：双方签订有房屋买卖合同，我已经履行全部合同义务，但董浩远未能按照合同约定支付剩余购房款73万元，故要求董浩远支付逾期付款利息、违约金及房屋租金损失。董浩远辩称，我同意支付购房款，但不同意支付利息、违约金、房屋租金损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年6月7日，朱以霞（出卖人）与董浩远（买受人）就北京市海淀区某镇某园某里x号楼x单元x室房屋买卖事宜签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定“成交价251万元，买受人在签订本合同的同时支付定金31万元……买受人采取自行交割的方式付款……买受人向待定银行公积金管理中心申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人……出卖人应当在过户当日将房屋交付买受人……买受人未按照附件四约定的时间付款的①逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；①②方式不累加……本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……”。该合同附件四《付款方式及期限的具体约定》为空白页。同日，朱以霞（甲方，出卖人）、董浩远（乙方，买受人）、北京金曦伟业房地产经纪有限公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，约定“鉴于乙方已实地勘察本合同项下的房屋情况，查验甲方提交该房屋相关的手续、合同和证件，明确知悉该房屋的权属情况，且丙方已为甲乙双方提供了居间服务……经甲乙丙三方友好协商，针对北京市海淀区某镇某园某里x号楼x单元101号房屋买卖及相关事宜签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》做如下补充协议：第二条房款支付方式及房屋交付。1、乙方于2019年6月7日前向甲方支付定金房首付款31万元……乙方于2019年6月20日之前向甲方支付定金房首付款10万元……乙方于过户当天向甲方支付购房首付款40万元。2、甲方同意乙方以商业贷款和公积金贷款的形式支付剩余款项，乙方同意由贷款机构见契税票、领证通知单和物业结清证明后给甲方放款……3、甲方同意在过户当天将房屋交付给乙方……4、以上事项若任何一方拖延办理，每延期一日违约方需向守约方支付贰佰元整的违约金（延期在30日内），若延期超过30日，则按照本补充协议第四条赔偿标准执行……第四条违约责任……1、甲方的违约责任……若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内以相当于总房价款的20%的数额向乙方支付违约金……2、乙方的违约责任。如果因乙方提供的个人证件不完整、不真实或无效，从而导致房屋产权无法过户，或者在签订本协议后，乙方不购买该房屋的情形，均为乙方违约。3、若乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内以相当于总房价款的20%的数额向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还……”。补充协议签订后，董浩远于2019年6月7日支付房款31万元，于6月21日支付房款10万元。2019年8月2日，双方办理网签。当日《存量房屋买卖合同信息表（自行成交）》（以下简称《网签信息表》）约定“成交金额245万元，买受人以贷款方式付款……买受人应当于2019年9月1日前支付首期房价款147万元、占总房价款的60%，余款98万元向商业银行申请贷款。（1）如贷款机构不批准买受人的贷款申请，双方当事人同意解决方式为：买受人可向其他贷款机构申请贷款，买受人至迟2019年12月30日；（2）如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，二者相差金额，买卖双方同意解决方式为：买受人应当于2019年12月30日前向出卖人补足差额；（3）如出现贷款机构批贷后买受人无法于2019年8月30日取得贷款或买受人拖延办理相关贷款手续等情形，买卖双方同意解决方式为：取消买卖”。2019年9月6日，朱以霞与董浩远办理过户。同日，房屋交付由董浩远居住使用，董浩远支付房款40万元。至2019年10月25日，贷款机构放贷支付房款97万元。因董浩远未支付剩余73万元房款，朱以霞提起本案诉讼。朱以霞原诉讼请求为要求董浩远继续履行合同、支付剩余房款73万元、支付违约金50万元、支付2020年1月6日起至尾款结清之日止的延期付款利息（按银行同期贷款计算）以及房屋租金（按5800元/月计算）。2020年6月10日本案第一次庭审时，董浩远称“同意继续履行合同，需要以银行审批消费贷的方式支付剩余购房款，没有其他方式支付剩余房款，已经超出本人经济能力”，董浩远再称“我无力支付剩余房款，要求解除房屋买卖合同”，但休庭考虑后，董浩远再表示要求继续履行合同。庭审后，董浩远于2020年7月13日、14日、22日先后向朱以霞支付购房款30万元、20万元、23万元。鉴此，我院再次组织庭审，朱以霞变更相应诉讼请求（具体诉请同前，不再赘述）。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：本案中双方争议焦点为：朱以霞要求董浩远支付延期付款利息、房屋租金损失、违约金是否有据。一、违约金朱以霞主张董浩远应支付违约金50万元，称《网签信息表》约定付款时间为2019年12月底，双方没有再对73万元尾款额的付款时间作出过变更；《房屋买卖合同》中约定逾期付款责任为万分之五的违约金，《补充协议》第4.2条款及第4.3条款也约定有违约金。董浩远主张并无违约，称《网签信息表》中虽约定需于2019年12月底前付清房款，但当时并无其他选择;再称，如法院判决其存有违约，则朱以霞主张的违约金过高。再经询问，董浩远认可此后双方没有就变更73万房款的付款时间协商达成一致。董浩远主张本人并不构成违约，称：本次购房为“二套房”，已经支付的97万元是个人名义贷款，剩余73万元需要办理商业贷款，具体由中介办理；2019年10月份办理73万元的贷款手续，不清楚是否批贷、也不知道银行何时放款。2020年4月1日，中介曾短信告知我要求提交消费凭证等材料办理贷款手续，但我无法提交；中介表示我可以交几千元手续费，由中介办理相关手续，因我认为已经交纳相关手续费，故拒绝交费。2020年5月1日我去中介处询问相关情况，中介说贷款审批完成，马上到账。就此，董浩远提供证人黄某到庭作证。黄某到庭作证称：“我是北京金曦伟业房地产经纪有限公司业务员，朱以霞、董浩远房屋买卖的中介人员。房价251万元。贷款分两笔，共170万元。第一笔是商业购房按揭贷款，董浩远是二套房，贷款97万元，贷款已支付给朱以霞。第二笔属于消费贷，是我公司帮忙找的第三方贷款公司，是与按揭贷款同时签订的贷款合同。第二笔贷款于2019年批贷，2020年1月6日通知放款，但是需要开消费发票，需要董浩远支付发票税点，董浩远不同意交税点，现批贷已经过期。今年五月我们给双方做工作，董浩远同意交税点，但银行说需要重新申请，现在批贷重新审批中。73万元的贷款正在审批中，5月份董浩远在外地出差也耽误了一段时间。结清房款的日期在合同中有体现。73万元属于消费贷款，必须提供消费发票，税点算不上手续费，应当由董浩远承担。2019年年底前没有办理完73万元的贷款手续，我认为属于银行政策原因，当时是董浩远和银行签订的借款合同。我们曾和董浩远说过，购房按揭贷款不足以支付剩余房款，73万元贷款属于消费贷款。办理贷款不是中介必须提供的居间服务，也有客户自己去找银行做贷款，我们只是协助董浩远办理贷款”。经质询，朱以霞对证人证言无异议，称曾听中介提及2020年1月6日就已贷款，是以某园的房屋为抵押，但因董浩远不同意配合办理贷款手续而导致批贷作废，只能重新申请。董浩远对证人所述中介仅协助办理贷款不予认可，主张未顺利贷款中介应承担一定责任；认可中介曾向其介绍是两种贷款方式，在签订购房合同时其知晓第二笔贷款为消费贷款，称其曾经考虑过自己的贷款能力；表示从未考虑过以第一套房产进行抵押贷款缴纳73万元的购房款。二、延期付款利息、房屋租金损失朱以霞确认双方并无关于延期付款利息以及租金损失的约定；主张其将涉案房屋出售给董浩远后再无处居住，只能在外租房，每月房租支出5800元；但未能就其主张举证。本案审理过程中，我院曾询问双方调解意见，董浩远提出调解金额2000元，因双方差距过大，未达成一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故针对本案争议，我院从如下几方面加以论述：首先，双方有无约定房款结清时间及逾期付款违约责任？本案中，双方就涉案房屋买卖曾签订三份文件，分别为《房屋买卖合同》、《补充协议》及《网签信息表》。其中：2019年6月7日《房屋买卖合同》中约定了购房总价款251万元、签订合同时支付定金31万元、逾期付款责任为“逾期应付款万分之五的违约金”，亦约定签订合同起100日内办理房屋产权转移手续，但未约定除31万元定金外其余购房款的结清时间。2019年6月7日《补充协议》显示，双方对《房屋买卖合同》做出补充约定，其中：（1）对三笔共计81万元购房款的付款时间作出了明确约定。（2）两处违约责任。第一处，规定于《补充协议》第二条第4款，“以上事项若任何一方拖延办理”将该违约责任条款适用范围限定于《补充协议》第二条中有明确履行期限的合同义务，因《补充协议》第二条第2款仅约定“甲方同意乙方以商业贷款和公积金贷款的形式支付剩余款项，乙方同意由贷款机构见契税票、领证通知单和物业结清证明后给甲方放款”并未约定具体的贷款办理时间，故《补充协议》第二条第4款相对严苛的违约责任仅适用于三笔共计81万元的房款给付义务及过户当日的房屋交付义务。第二处，规定于《补充协议》第四条违约责任，结合第四条所载内容，实际是指因甲方或乙方原因而导致房屋交易无法达成时应承担的违约责任。同《房屋买卖合同》，《补充协议》中仍未约定房款的结清时间。2019年8月2日《网签信息表》。该材料虽是在网签过程中形成，未冠以合同或协议之名，但其内容确实涉及房屋买卖过程中双方的权利义务，属于涉案房屋买卖的合同性文件。对《网签信息表》的效力问题：（1）成交金额245万元以及2019年9月1日前支付占总房价款60%的首期房价款147万元的约定，是否构成对《房屋买卖合同》及《补充协议》的变更？考虑到董浩远最终支付的总房价款确为251万元，本案审理过程中双方从未就房屋总价款提出异议；再考虑到董浩远此次为“二套房”购房，按照现行政策规定首付款应为总价款的60%。故我院认为，前述约定并非是对《房屋买卖合同》及《补充协议》的变更。（2）前述对于总房价款及首付款金额的不实约定，是否导致《网签信息表》整体被认定为无效？我院认为，《网签信息表》中除包含有房屋总价款及首付款金额外，还包含双方对除首付款外其余房款支付方式及结清时间所做的约定。虽双方受“二套房”政策等因素的影响对房屋总价款及首付款的具体金额作出了不实约定，但现行法律法规、房产政策中并未对房款支付时间或者说房款结清时间作出规定。换言之，《网签信息表》中双方对除首付款外其余房款的支付方式及结清时间所做出约定，应是买卖双方的真实意思表示，属于应予履行的合同内容。此节于双方庭审中所做房屋价款结清时间为2019年12月底的陈述相符。再，朱以霞当庭所述“称曾听中介提及2020年1月6日就已贷款，是以某园的房屋为抵押，但因董浩远不同意配合办理贷款手续而导致批贷作废，只能重新申请”，是否可以就此推定，双方《网签信息表》约定房款结清时间后再次变更了房款结清时间？本院认为，无法作此推定。朱以霞所述内容，仅能证明其曾经获悉该情况，无法有效证明其同意董浩远迟延结清房款，亦不能证明朱以霞放弃追究董浩远的违约责任。据上，本案中《房屋买卖合同》、《补充协议》及《网签信息表》均是朱以霞、董浩远就涉案房屋买卖事宜达成的合同性文件：（1）对于房款结清时间。因《房屋买卖合同》、《补充协议》均未涉及，故《网签信息表》中的该部分约定，应是双方对房款结清时间所做出的补充约定，即房款结清时间应为2019年12月底（即2019年12月30日）。（2）对于逾期付款违约责任。同前所述，《补充协议》中两处违约责任均明确对应具体的违约责任，故而对于房屋买卖合同继续履行过程中的延期付款责任应以《房屋买卖合同》所约定内容为准，即逾期付款违约金应以“应付款万分之五标准”计算。进而，董浩远在朱以霞以诉讼方式追索房款、法院第一次庭审后方向朱以霞支付剩余购房款73万元（约占总房价款的29.08%）是否构成违约？董浩远所持抗辩能否成立？客观上，董浩远确实未能如约在2019年12月30日前结清房款。具体评析董浩远所持抗辩意见。董浩远所持并无违约行为的抗辩，是以其如下个人认知为基础：其已于2019年办理了73万元的贷款手续，未能及时结清房款的原因是银行未发放贷款，而银行是否及时发放贷款并不由其本人意愿决定，因此其并不存在违约行为。但我院需要指出的是：其一、银行未能顺利放贷，是否归因于朱以霞？虽董浩远与其证人所述内容在具体时间点方面存有差异，但双方陈述内容均指向：在被通知批贷后，因董浩远与中介公司就办理贷款过程中的费用负担问题发生分歧而未能顺利取得贷款。故银行未能顺利放贷不可归因于朱以霞，此不利后果亦不应由房屋出卖方朱以霞承担。其二、银行未能顺利放贷，是否构成不可抗力？法律上之不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。但本案中，银行是否发放贷款与董浩远能否如约结清房款并无必然、直接联系，因此银行未能顺利放贷并不构成董浩远未能约定履行合同义务的不可抗力。具体而言：如约支付房款是买方董浩远的主要合同义务，至于房款的筹措方式则属于购房人董浩远的个人事务。董浩远自述于华为数字技术有限公司工作、有资产（第一套房）、有购房经历，在本次购房前已经知晓并考虑过本人的经济情况，则基于普通人的最基本生活经验，我院有理由相信董浩远作为成年公民在做出“二套房”购房的重大决定前对本人有无能力如约支付购房款进行过权衡并就此得出过肯定性结论。因此，在无法以贷款方式如约支付房款的情况下，董浩远应积极通过其他方式筹措房款或主动与买方协商达成谅解，而非消极不作为、被动等待银行放贷、被动等待买方以诉讼方式追索剩余房款。其三、未能如约支付房款的不利后果应否由朱以霞承担？房产作为普通家庭最具价值的财产，其购入或卖出都属于家庭财产的重要变化。涉案房屋买卖合同关系中，作为卖方的朱以霞以配合买方办理产权过户、交付房屋为代价取得售房价款，实现其取得资金的目的；作为买方的董浩远以给付购房款为对价可以取得房产所有权，实现生活居住之稳定。在案证据显示，朱以霞如约在合同签订后100日内即2019年9月6日与董浩远办理了房屋过户手续并交付房屋，董浩远已经顺利实现其签订房屋买卖合同的目的；而董浩远在取得房屋所有权、入住房屋后，却未能如约在2019年年底前结清剩余房款。换言之，朱以霞未能如预期收回全部购房所得，差额73万元占售房总收入的29%，此情形在客观上确带来预期利益的受损。据上，基于双方约定，再基于诚实信用原则、公平原则，我院对董浩远所持抗辩意见无法予以认同；换言之，董浩远确存有违约行为应承担违约责任。最后，对于朱以霞的各项诉求金额。其一、违约金的具体金额。朱以霞主张违约金具有合同依据，但其主张的违约金金额为50万元，此计算方式缺乏合同依据，故我院依照双方约定核算具体的违约金金额；董浩远虽提出违约金过高的抗辩，但本案中核算得出的违约金数额并不存在过高情形，故我院对此抗辩不予支持。其二、逾期付款利息、租金损失，因缺乏合同约定及法律依据，我院不予支持。其三、本案诉讼费的负担。因本案纠纷的缘起为董浩远拒绝支付剩余购房款及承担违约责任，故我院认为本案诉讼费应由董浩远负担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、董浩远于本判决生效后七日内向朱以霞支付违约金七万二千三百一十元；二、驳回朱以霞的其他诉讼请求；如果董浩远未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千九百三十五元，由董浩远负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡笑二〇二〇年七月三十一日书记员  马赫