江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初3788号原告：江苏正大物业服务有限公司，住所地如皋市城南街道万寿南路**亿联广场****。法定代表人：周永良，总经理。委托诉讼代理人：樊健（特别授权），系该公司法务部主任。委托诉讼代理人：周杨（特别授权），系该公司项目经理。被告：丁宁，男，1976年10月31日出生，汉族，住如皋市。被告：丁和生，男，1947年11月27日出生，汉族，住如皋市。原告江苏正大物业服务有限公司（以下简称“正大物业公司”）与被告丁宁、丁和生物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人樊健、周杨及被告丁宁到庭参加诉讼。被告丁和生经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告正大物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告物业管理服务费2870.88元、违约金717.72元，合计3588.6元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告丁宁、丁和生是如皋市如城街道东方花园二期201幢404室和204幢801室业主，建筑面积为139.72㎡和99.52㎡。原告正大物业公司为东方花园二期提供物业服务，物业费标准为住建局补贴0.7元/㎡/月，业主收费标准为0.5元/㎡/月。被告拖欠2018年7月21日至2020年7月20日的物业服务费。原告为维护合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告丁宁辩称：不同意原告的诉求，1、我不欠物业费，在2016年7月12日的安置房结算清单中，显示结算了5741.76元的物业管理费，超过了原告起诉的2870.88元，所以我认为不欠原告的物业费；2、我也不应当交纳物业费，小区的广告费等收入应当公示给业主，抵扣我应当交纳的物业费；3、小区的绿化破坏，违章装潢对安全有较大隐患，物业将消防栓的门给封住了，物业服务达不到0.5元/平方的服务标准；4、2016年7月21日我与原告签订的前期物业服务协议和承诺书各2份是拿房子时一并签的，不签就拿不到房子，当时还交纳了4000元的装修押金，根据规定，不允许收装修押金，所以我认为前期物业服务协议无效；5、根据原告诉状，物业费标准住建局补贴0.7元/平方，业主交0.5元/平方，合计1.2元/平方，根据前期物业服务协议是1元/平方，为何会出现差额0.2元/平方。被告丁和生未应诉答辩，亦未提交证据。经审理查明：被告丁宁、丁和生是如皋市如城街道东方花园二期201幢404室和204幢801室业主，201幢404室房屋建筑面积为139.72㎡，204幢801室房屋建筑面积为99.52㎡，均系拆迁安置房。2016年5月16日，正大物业公司（乙方）与如皋市民生住房开发有限公司（甲方）签订前期物业服务合同，合同约定合同期限自2016年6月起至2018年6月止，约定由正大物业公司为东方花园二期提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费用标准高层住宅物业服务费为1元/平方·月，因该项目是政府动迁安置房项目，安置户物业服务费、装修垃圾处置费200元/套（一次性收取）、装修保证金2000元/套（自交房之日起一年内若无违规装修行为予以退还），乙方按照上述标准向甲方收取，每半年结算一次。2016年7月21日，正大物业公司（甲方）与丁宁（乙方）就东方花园二期201幢404室和204幢801室各签订一份《东方花园二期》前期物业管理服务协议，协议约定由正大物业公司为东方花园二期提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费用标准小高层、高层住宅物业服务费为1元/平方·月，业主装修保证金2000元/户，装修验收合格一年后全额退还。物业管理服务费用按年交纳，业主应在每年度第一个月履行交纳义务。乙方未能按时足额交纳物业服务费用的应按欠费总额30%的标准向甲方支付违约金。协议还约定《业主临时管理规约》作为本协议的附件，与本协议具有同等法律效应。2018年，正大物业公司（乙方）与如皋市民生住房开发有限公司（甲方）续签前期物业服务合同，合同约定合同期限自2018年7月1日起至2020年6月30日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费用标准按照《市政府关于印发如皋市安置房居住区物业管理暂行办法的通知》（皋政规[2014]3号）文件精神，高层住宅物业服务费甲方补贴0.7元/平方·月（如发生政策性调整，按相关文件补贴标准相应调整），其余部分由甲方委托乙方向安置已满两年的安置户收取，收取标准为0.50元/平方·月。安置未满两年的，因甲方已预收物业费，物业服务费甲方仍按1元/平方·月支付，满两年后按前款执行。被告丁宁、丁和生未支付2018年7月21日至2020年7月20日期间的物业服务费，正大物业公司以张贴催缴通知等方式进行催缴。庭审中，原告表示本案仅主张至2020年6月30日的物业费，对于2020年7月1日至2020年7月20日的物业费在本案中暂不主张；被告丁宁提供了照片34张等，以证明小区管理存在不到位之处，如：小区脏乱差、对于违规装门等违章原告没有进行管理等。以上事实，有当事人的当庭陈述、前期物业服务合同、业主临时管理规约、前期物业服务协议、照片等证据在卷佐证。本院认为，依照相关法律法规，业主负有按时交纳物业服务费用等相关费用的义务。被告丁宁、丁和生系东方花园二期201幢404室和204幢801室业主，其应当履行支付物业服务费用等相关费用的义务。正大物业与如皋市民生住房开发有限公司签订的前期物业服务合同以及与被告签订的前期物业服务协议不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。2018年的前期物业服务合同约定被告需交纳案涉房屋物业费标准为0.5元/月/㎡，东方花园二期201幢404室和204幢801室房屋建筑面积共239.24㎡，故原告主张被告丁宁、丁和生支付自2018年7月21日至2020年6月30日的物业费2791元（0.5元/月/㎡×239.24㎡×23.33个月），符合法律规定，本院予以支持。关于被告丁宁反映的原告在物业服务中存在的问题以及提供的部分问题所对应的照片等证据，说明原告在日常服务中确实存在不到位之处，故对原告主张的违约金本院不予支持。希望原告能够认真对待业主提出的问题，切实负担起小区物业管理服务责任，提高小区业主的满意度，为构建和谐社会贡献力量。关于被告丁宁辩称的其不应当缴纳物业费的理由，本院评析如下：1、关于其称在2016年7月12日的安置房结算清单中，结算了5741.76元的物业管理费的问题，经审查，该5741.76元系2016年7月12日被告与拆迁部门结算的物业管理费，5741.76元系239.24㎡乘以24个月乘以1元/月/㎡得来，故该5741.76元系2016年7月至2018年7月两年的物业费，本案原告并未主张2016年7月至2018年7月两年的物业费，主张的是安置已满两年后的物业管理费，故该5741.76元与本案无涉；2、关于其称小区的广告费收入应当抵扣其应当交纳的物业费的问题，经审查，案涉物业服务合同、物业服务协议、业主临时管理规约等均未有此约定，故对该抗辩，本院不予支持；3、关于其称物业费标准应当为1元/月/㎡的问题，经审查，2016年的物业服务合同和协议约定的标准为1元/月/㎡，2018年的物业服务合同约定的是1.2元/月/㎡（其中业主交纳0.5元/月/㎡），在2018年其虽未与正大物业公司再行签订前期物业服务协议，但2018年正大物业公司与如皋市民生住房开发有限公司再行签订了前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，正大物业公司与如皋市民生住房开发有限公司签订的前期物业服务合同真实有效，不违反法律规定。被告系东方花园二期的业主，应当受2018年的前期物业服务合同的约束，该合同约定的收费标准1.2元/月/㎡（其中业主交纳0.5元/月/㎡）对其具有约束力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告丁宁、丁和生于本判决生效后立即给付原告江苏正大物业服务有限公司物业服务费2791元。二、驳回原告江苏正大物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告丁宁、丁和生负担。本判决为终审判决。审 判 员 章海涛二〇二〇年七月十三日法官助理 袁立峰书 记 员 夏文婷