黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初9797号原告：冯延涛，男，1986年3月25日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告:黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区电缆街****。法定代表人：王树财，该公司经理。委托诉讼代理人：唐志强，男，1982年3月23日生，汉族，住哈尔滨市道外区。第三人：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住，住所地哈尔滨市南岗区红军街**/div>法定代表人：李林，该公司副总经理。委托诉讼代理人：田雪松，黑龙江弘博律师事务所律师。原告冯延涛与被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司（以下简称圣基伟业公司）、第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯延涛、第三人长城资产公司的委托诉讼代理人田雪松到庭参加了诉讼。被告圣基伟业公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭，本案现已缺席审理终结。冯延涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告持办理产权登记需要的相关资料到产权登记机关备案，协助原告办理哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交口壹品新境AB栋2单元913号（下称案涉房屋）的权属登记；2、被告、第三人协助原告办理案涉房屋解除抵押手续；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年8月11日，原告父亲冯占河与被告圣基伟业公司签订《商品房买卖合同书》，冯占河从圣基伟业公司购买了其开发的案涉房屋。双方《商品房买卖合同书》第十五条约定，“被告圣基伟业公司应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由被告圣基伟业公司提供的资料到产权登记机关备案”。冯占河入住案涉房屋后，圣基伟业公司没在约定的期限内办理权属登记备案。原因是圣基伟业公司已将包括冯占河购买的案涉房屋在内的489套房屋抵押给了第三人长城资产公司，抵押登记性为“抵押可售”。原告父亲冯占河于2015年4月27日死亡，原告母亲马淑琴也于2016年1月12日死亡。经黑龙江省哈尔滨国信公证处（2019）黑哈国证内民字第25423号公证书公证，冯占河的上述房产由原告冯延涛一人继承。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》有关规定，因本案抵押登记的性质为“抵押可售”，在圣基伟业公司将案涉房屋转让给冯占河后，第三人长城资产公司的担保物权已消灭，第三人不再享有案涉房屋的抵押权和优先受偿权。故原告起诉至本院。第三人长城资产公司辩称：不同意原告要求办理解除案涉房屋抵押登记的请求，理由如下，一、长城资产公司系案涉房屋的抵押权人，该抵押权经有权部门登记，合法有效。2013年8月21日，第三人与被告圣基伟业公司签订抵押合同，约定圣基伟业公司以哈尔滨市南岗区哈尔滨大街与南兴路交汇处“壹品新境”项目的489套在建工程及分摊土地使用权为双方签订《债权重组协议》提供担保并办理了抵押登记。依据《物权法》和《担保法》的相关规定，第三人对案涉房屋及土地的抵押权依法成立并生效，第三人是案涉房屋合法有效的抵押权人。二、圣基伟业公司至今尚欠第三人本息、罚息。在圣基伟业公司没有偿还第三人欠款前，第三人对489套房屋及分摊土地使用权享有优先受偿权，原告无权要求担保人办理解除抵押手续。三、依据被告与第三人的《监管协议》，本案原、被告的《商品房买卖合同》没有加盖双方共管的印章，因此，买卖合同未能有效成立，合同的效力待定。另原告不能充分证明已经交付了购房款。综上所述，在第三人的抵押权合法有效的情况下，原告对第三人的诉讼请求不能成立。法院应依法驳回原告对第三人的诉讼，维护国有资产的安全。圣基伟业公司未出庭亦未提交书面答辩意见。在本院开庭审理过程中，原、被告及第三人为证明其诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。双方的证据来源合法与本案事实有关联，真实有效，本院确认并在卷佐证。综上，经审理查明：2014年8月11日，原告父亲冯占河与被告签订《商品房买卖合同书》，冯占河从被告处购买了案涉房屋。冯占河已向被告交付房款461149元并办理了进户。双方买卖合同第十五条约定，“被告应当在商品房交付使用后180日内，持办理产权登记需由被告提供资料到产权登记机关备案…”。2013年8月，被告圣基伟业公司与第三人长城资产公司签订《抵押合同》、《监管协议》约定，被告以哈尔滨市南岗区哈尔滨大街与南兴路交汇处“壹品新境”项目的489套建筑面积在建工程及分摊土地使用权为双方签订《债权重组协议》主债权提供担保。抵押合同签订后，双方在房产部门办理的登记备案手续，抵押登记性质为抵押可售。2013年9月29日，第三人向房地产管理局出具书面《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》称，“被告以壹品新境项目的489套，建筑面积49739.65平方米的房屋在我单位办理在建工程抵押登记，现已完成抵押登记。经我单位研究，同意被告在我单位办理抵押登记的489套房屋在贵局办理抵押可售手续并对此承担法律、法规所规定的相应法律责任和后果”。诉前，被告已将包括案涉房屋在内的489套抵押房屋全部销售。但被告只偿还第三人部分贷款本息。另查明：2015年4月27日，原告的父亲冯占河因交通事故死亡。2016年1月12日，冯占河的配偶马淑琴因病死亡。冯占河的父母先于其死亡，马淑琴的父母也先于其死亡。冯占河与马淑琴婚姻关系存续期间生育两名子女：长子冯彦波、次子冯延涛。现长子冯彦波表示放弃父母的上述房产权益的继承权。经黑龙江省哈尔滨国信公证处（2019）黑哈国证内民字第25423号公证书公证，冯占河的上述房产由原告冯延涛一人继承。因诉前被告未按约定给原告办理案涉房屋产权证，双方形成诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，冯占河与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。冯占河死亡后，冯占河的上述房产由原告冯延涛一人继承，冯延涛应当承继该合同的全部权利义务。冯占河已按照合同约定向被告履行了支付全部购房款的义务，被告理应按合同约定的期限内协助原告办理案涉房屋权属证书。本院对原告要求被告办理权属登记备案，协助办理产权证的诉讼请求予以支持。关于第三人长城资产公司是否享有案涉房屋抵押权问题。根据长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，同意圣基伟业公司销售抵押房屋，并由圣基伟业公司将销售回款用于偿还贷款内容，可以确认长城资产公司同意案涉房屋在抵押的情况下，由抵押人予以销售的意思表示。原告与圣基伟业公司签订房屋买卖合同，并履行了合同约定义务，现原告请求办理其购买房屋的权属登记符合合同约定和法律规定。长城资产公司与圣基伟业公司以案涉房屋销售款偿还贷款本息的约定属双方内部约定，作为购房人的原告对此不知情，故不能以此约束原告。同时，长城资产公司在同意抵押可售时，知道或应当知道出售案涉房屋包括为案涉房屋办理权属登记的内容。双方在约定抵押可售时亦未明确，圣基伟业公司不偿还贷款时，不能为购房人办理权属登记。故圣基伟业公司未履行与长城资产公司约定的后果责任，不应由原告承担。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”，该条规定确立了“抵押财产须经抵押权人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务。长城资产公司虽未办理案涉房屋抵押权的解除，但该抵押权并不能及于原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案，协助原告冯延涛办理位于哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口AB栋2单元913号房屋权属登记；二、被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司、第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司本判决生效之日起十日内协助原告冯延涛办理位于哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口AB栋2单元913号房屋解除抵押手续。案件受理费100元，由被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  陈延伟审 判 员  王春光人民陪审员  孙 波二〇二〇年七月二十日书 记 员  赵 雪