江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终12号上诉人（原审被告）：泰州梵提诺置业有限公司，组织机构代码753907707,住所地泰州市江洲南路**（江洲南路东梅兰西路南）。法定代表人：蒋恒宝。委托诉讼代理人：陈峰，江苏讼之道律师事务所律师。委托诉讼代理人：周莹，江苏讼之道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张书一,男,1991年10月31日生,汉族,住南京市江宁区。委托诉讼代理人：张学平，男，1965年1月24日生，汉族，住泰兴市，系被上诉人父亲。委托诉讼代理人：仇炜华，江苏江豪海信律师事务所律师。原审被告:蒋恒宝,男,1955年12月25日生,汉族,住常熟市。上诉人泰州梵提诺置业有限公司（以下简称梵提诺公司）因与被上诉人张书一、原审被告蒋恒宝商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2018）苏1291民初2051号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人梵提诺公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决错误。本案中上诉人与被上诉人买卖合同成立于2007年7月9日，从双方2009年元月6日达成的补充协议内容来看，该房屋在此时间点之前已经实际交付给被上诉人，且房屋符合相关质量标准，并通过了国家规定的竣工验收。被上诉人已于2012年11月1日领取不动产权证书，并对房屋进行了改造、扩建，被上诉人诉称的至今房屋未交付以及逾期交房的问题事实上根本不存在。二、关于被上诉人提出的逾期交房违约金计算标准为187.5元/日，一审法院认定上诉人没有异议，这根本不符合事实。上诉人在该案件的审理过程中一直不认可存在逾期交房的问题，不应当支付所谓的逾期交房违约金。并且在一审中明确提出时效问题，被上诉人如果认为上诉人逾期交房，最迟也应当在2012年11月1日拿到房产证后两年内主张违约金。而一审法院对该时效问题避而不谈，明显偏袒被上诉人。被上诉人张书一辩称，1、关于房屋交付使用，案涉商品房的交付不应当是简单的空间的处置权利的转移，按照双方合同约定还应当包括特定的附随义务，具体为：书面通知交房；出示商品房经验收合格证明文件、经综合验收合格证明文件、经分期综合验收合格证明文件、取得商品房住宅交付使用批准文件；提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；签署房屋交接单。因前期验收时被上诉人发现房屋诸多问题，且上诉人没有提供合同约定的四项证明文件，因此案涉房屋并未交付。在2009年6月30日后至今上诉人也没有另行书面通知被上诉人办理房屋交付手续。2、关于诉讼时效，合同是仅约定了违约金的计算方法，没有约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人可以随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”。故被上诉人主张的违约金未超过诉讼时效。原审被告蒋恒宝未发表意见。张书一向一审法院起诉请求：1.判令梵提诺公司向张书一交付房屋（泰墅园××号）；2.判令梵提诺公司支付逾期交房违约金（自2009年7月1日起至实际给付之日止，按187.5元每日计算）；3.蒋恒宝对上述违约金责任承担连带清偿责任；4.二被告承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，2007年7月9日,梵提诺公司（出卖人）与张书一（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定，买受人所购商品房为第3幢3号房，用途为住宅，按套计算，该商品房总价款为人民币壹佰贰拾伍万元整。付款方式及期限为：一次性付款，2007年7月9日支付房款总额30%，计人民币叁拾柒万伍仟元整；2007年8月9日前支付房款总额70%，计人民币捌拾柒万伍仟元整。第八条约定交付期限：出卖人应当在2007年9月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；由于城市公用设施配套建设影响交房的；其他非出卖方所能控制的因素。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定关于产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同同时就保修责任、争议解决等事项进行了约定。2009年1月6日，梵提诺公司（甲方）与张书一（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方就泰墅园小区3号别墅买卖问题达成如下协议：一、乙方承诺分三次缴清购房余款计柒拾万伍仟元。具体为：2009年元月20日前缴10.5万元，2009年4月30日前交30万元，2009年6月30日前交30万元。二、甲方在乙方按上述约定交款的情况下，承认原签订的《商品房买卖合同》继续履行，放弃收取原《商品房买卖合同》中约定的逾期付款违约金。否则，甲方有处置权。三、甲方承诺在2009年6月30日前对乙方所购房屋进行检查，解决好存在的质量问题。工程名称为泰墅园四期工程别墅D1-20#楼的《单位工程竣工验收证明书》记载，建设单位梵提诺公司，监理单位扬州建苑监理工程有限公司，施工单位江苏苏兴建设工程有限公司，设计单位无锡市建筑设计研究院有限责任公司，建筑面积7509.32㎡，开工日期2007年4月16日，竣工日期2008年10月18日，验收意见为该工按照设计图纸及涉及变更施工，各项目质量保证资料、核查完毕，本工程共分为：地：地基与基础体、建筑装饰、屋面、水电六个分部工程，各分项工程划分评定正确、完整，依据GB50300-2001建筑工程质量验收及统一标准检验评定，该工程质量为合格，同意竣工验收。工程名称为泰墅园四期工程叠加A1-3#楼的《单位工程竣工验收证明书》记载，建设单位梵提诺公司，监理单位扬州建苑监理工程有限公司，施工单位江苏苏兴建设工程有限公司，设计单位无锡市建筑设计研究院有限责任公司，建筑面积8218.2㎡，开工日期2008年4月4日，竣工日期2009年3月30日，验收意见为该工按照设计图纸及涉及变更施工，各项目质量保证资料、核查完毕，本工程共分为：地：地基与基础体、建筑装饰、屋面、水电六个分部工程，各分项工程划分评定正确、完整，依据GB50300-2001建筑工程质量验收及统一标准检验评定，该工程质量为合格，同意竣工验收。2012年11月1日,坐落在泰州市的案涉房屋登记发证，权利人为张书一，不动产权证号为泰房权证高新字第**、泰州国用（2012）第17662号。庭审中，张书一自认在2018年1、2月份，在原房屋基础上向南扩建了一部分，北面封闭了露天晒台，其他没有动过。另，张书一陈述2009年6月30日前付清全款，案涉房屋被告至今未交付；被告陈述案涉房屋系在2010年6月张书一付清尾款后交付给张书一。一审法院认为，张书一与梵提诺公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。双方均应按照法律规定和合同约定全面适当地行使权利、履行义务。依据法律规定,房地产开发项目经竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或验收不合格的,不得交付使用。本案中，商品房买卖合同约定的房款交付期限到期后，张书一与梵提诺公司签订补充协议，对尚未支付的房款、逾期付款违约金及房屋质量检查进行了约定。故，相关事项应根据补充协议的约定继续履行。原商品房买卖合同中约定的交房时间为2007年9月2日前，双方后续签订的补充协议中约定“甲方承诺在2009年6月30日前对乙方所购房屋进行检查，解决好存在的质量问题”，应视为双方将交房时间延期至2009年6月30日前。梵提诺公司陈述房屋交付时间为张书一付清房款之日即2010年6月，对此张书一不予认可，梵提诺公司亦未提交证据加以证明，该院不予采信。2012年11月1日案涉房屋登记发证，在法律意义上讲，张书一就具备了对该房屋的处置权利。《房屋买卖合同》明确约定了梵提诺公司房屋交付义务的具体履行方式，张书一领取房产证后，梵提诺公司虽然没有完全按照合同约定履行房屋交付手续，但从情理上讲，张书一理应在合理期限内通过诉讼等合法途径向其主张权利以防止自身损失的扩大。但张书一并未及时主张权利，导致其自身损失扩大的部分，该院难以支持。再加上，在起诉之前，张书一也实际对案涉房屋进行了部分整改，故该院将上述合理期限酌情确定为房产证领取后半年内。对于张书一主张的按187.5元/日的标准计算逾期交房违约金，梵提诺公司没有异议，故逾期交房违约金应自2009年7月1日起计算至2013年4月30日止，合计262500元，应由梵提诺公司承担。关于张书一主张的依照公司法第一百八十条及公司法司法解释（二）第十八条要求蒋恒宝对梵提诺公司的上述支付违约金的义务承担连带责任的请求，因本案不符合其主张的连带责任承担情形，张书一的该项请求也无其他法律依据，该院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决：一、泰州梵提诺置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付张书一逾期交房违约金262500元；二、驳回张书一的其他诉讼请求。案件受理费10096元，公告费600元，合计10696元，由张书一负担5886元，泰州梵提诺置业有限公司负担4810元。本院二审期间双方均未有证据提供。一审判决认定的事实有相应的证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院另查明，一、江苏圣泰建设有限公司于2017年8月25日出具案涉房屋现场勘查情况及维修报价，载明，受上诉人和被上诉人委托，2017年8月24日泰州三建和江苏圣泰相关专业人员对泰墅园3#别墅进行现场勘察，勘察过程中发现该房屋建设后未进行维修并存在以下情况：西山墙、东山墙严重漏水，北立面小房间、卫生间漏水，南立面窗台下漏水，南北露台漏水，屋面现浇板漏水，车库下沉部位渗水，所有外落水管全部报废，所有室内电线、开关面板、插座、主电箱和一层向二层的主电源线全部没有，南北进户门锁需更换，部分窗玻璃破损需更换。维修的工程为：1、四周外墙搭设双排脚手架；2、外墙凿除东、西山墙外墙面砖，二层向上部分外粉刷层需要凿除包括东山墙烟道和附近粉刷层凿除，室内漏水的部分粉刷反碱也需要凿除；3、粉刷及人工；4、所有外墙落水管更换材料及人工；5、材料费（水泥、黄沙、外墙面砖、门锁）；6、露台、屋面防水材料及人工；7、室内排电线、安装电箱、开关、面板材料及人工；8、屋面漏水换瓦。上诉人与被上诉人确认对上述现场勘查情况及维修内容均无异议，对于当时的维修费用，上诉人认为在5万元左右，被上诉人认为应当是8万元。经被上诉人申请，本院于2020年6月29日对案涉房屋进行现场勘查，现场情况为西山墙、东山墙、二楼北立面小房间、屋面现浇板、车库下沉部位存在水渍现象，主电源箱部分无电源线，南进户门已拆下，北进户门未锁，部分窗玻璃破损，以上情况在被上诉人一审时提交的照片中均有体现。对于勘查情况，被上诉人认为“水渍”的表述不准确，应为大面积霉斑。二、泰州市润华物业服务有限公司于2019年1月23日出具情况说明，载明案涉房屋全套交房手续目前在该公司处。本院认为，一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款规定了买受人可以拒绝接收房屋的情形，即1、房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；2、房屋质量问题严重影响正常居住使用。如不属于上述规定的情形，买受人应当依照上述司法解释第十三条第二款的规定请求出卖人履行修复义务，也即此时的买受人不应当拒绝接收房屋。本案中，上诉人未能在合同约定期限内即2007年9月2日前交付房屋，双方在2009年1月6日签订的补充协议另行约定上诉人在2009年6月30日前对被上诉人所购房屋进行检查，解决好存在的质量问题。在本案二审审理期间，被上诉人陈述上诉人通知其收房时发现案涉房屋存在质量问题，通知时间在2009年1月6日前。从该协议中可以看出，双方在订立补充协议时应当存在对案涉房屋进行查验行为，结合张书一方的陈述、竣工验收证明书以及物业公司保管的全套交房手续和被上诉人已领取了案涉房屋的产权证，可以认定上诉人依约向被上诉人履行了交付案涉房屋义务。对于被上诉人所称的案涉房屋存在质量问题，且未得到解决，并提供了现场勘查情况及维修报价，但其主张的质量问题主要为房屋漏水、渗水、电线缺失等问题，并非上述司法解释第十二条规定的房屋主体结构质量问题，亦不存在第十三条规定的严重影响正常居住使用情形。二、被上诉人提出上诉人未能提供相关证明文件，经查，双方的商品房买卖合同第八条约定，上诉人交付的房屋应当经验收合格并符合双方合同约定。被上诉人认为应当交付出示商品房经验收合格证明文件、经综合验收合格证明文件、经分期综合验收合格证明文件、取得商品房住宅交付使用批准文件的理由不符合双方约定。虽然上诉人在本案中未有证据证明其向被上诉人出示房屋竣工验收手续，但结合物业公司保存的交房手续材料及被上诉人认可上诉人曾电话通知被上诉人收房，可以认定上诉人在通知被上诉人收房时已向其出示并提供合同约定的交房材料。综上，上诉人已按约向被上诉人履行交房义务，被上诉人拒绝收房的理由不能成立。一审法院认定上诉人存在违约交房并承担违约金有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2018）苏1291民初2051号民事判决；二、驳回张书一的诉讼请求。一审案件受理费10096元，公告费600元，二审案件受理费10096元，均由上诉人张书一负担。二审案件受理费泰州梵提诺置业有限公司已预交，本院予以退回，张书一于本判决生效后十日内向本院交纳案件受理费10096元。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇二〇年七月二十九日法官助理 田 扬书 记 员 叶 红