河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫0311民初3882号原告:孙彬,男,汉族,1987年10月30日生,住洛阳市洛龙区,现住洛阳市洛龙区。被告:宝石花物业管理有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市洛龙区厚载门街香山路**，统一社会信用代码:91410300MA46716E3L。法定代表人:吴宏兴，系该分公司经理。委托代理人：王干益、韩艳娜（实习），河南开物律师事务所律师，特别授权。上列原告孙彬诉被告宝石花物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称宝石花物业洛阳分公司）为物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙彬、被告宝石花物业管理有限公司洛阳分公司的委托代理人王干益、韩艳娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙彬向本院提出诉讼请求：1、依法返还原告所缴纳的2年物业费5238.48元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月份宝石花物业管理有限公司洛阳分公司在中油家园小区公告栏发布公告，物业费从每平方0.7元上涨至每平方1.6元，并且一次性要求缴纳2年物业费每平方米优惠至1.35元。被告并没有和业主签订物业服务合同，统一私自上涨物业费也没有经过业主同意，并且依据洛发改（2018）3号文件，物业服务收费应当保持相对稳定，确定需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经过业主大会同意，没有成立业主大会的，须经专有部门占建筑物总面积过半数的业主同意。现被告收取原告物业费既无合同约定，也无法律依据，也不给原告出具缴纳费用的发票。故请求返还所缴的5238.48元物业费，请依法支持原告的诉讼请求。被告宝石花物业洛阳分公司辩称：答辩人是中油家园小区物业管理合法的运营主体，依法从事中油家园小区的物业服务。交纳物业费是作为业主的被答辩人应当履行的法定义务，被答辩人以“不当得利”为由要求答辩人返还物业费的诉求没有事实依据与法律依据。一、答辩人作为中油家园小区物业管理的合法运营主体的依据是国务院办公厅2016年6月11日转发的国资委、财政部《关于国有企业职工家属区“三供一业”分立移交工作的指导意见》（以下简称指导意见）和中国石油天然气集团公司《中国石油天然气集团公司矿区物业分离移交实施方案》（以下简称实施方案）。国务院办公厅2016年6月11日转发了国资委、财政部《指导意见》，《指导意见》的工作目标要求；“从2016年起开始在全国全面推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作，对相关设备设施进行必要的维修和改造……2018年年底前基本完成。2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。”《指导意见》第八条探索移交途径要求：国有企业职工家属区的物业管理可由国有物业管理公司接收，也可由当地政府指定有关单位接收，支持实力强、信誉好的国有物业管理公司跨地区接收移交企业的物业管理职能。为了落实《指导意见》的要求，2017年中国石油天然气集团公司印发了《实施方案》，该《实施方案》明确宝石花物业服务公司，承接职工家属区的物业服务业务。宝石花物业公司在相关单位所在地设立子公司或分公司，现有的物业服务人员全部或者部分进入各子公司分公司，继续从事物业服务工作。为了落实《指导意见》和《实施方案》的要求，2019年9月北京中油斯派克商务服务有限公司（由中国石油天然气集团公司设立的承接中国石油天然气集团公司非上市资产的国有公司）与宝石花物业管理有限公司达成了《确认书》（以下简称确认书），根据该确认书的约定，宝石花物业有限公司成为包括中油家园在内的中国石油天然气集团公司职工家属区物业管理业务的运营主体。二、答辩人实际为被答辩人所在的中油家园小区提供了物业服务，被答辩人以“不当得利”要求返还物业费的做法有悖于诚实信用原则。被答辩人所在的中油家园小区作为中国石油天然气集团的职工家属区，在《确认书》签订之前一直由北京中油斯派克商务服务有限公司提供物业服务。自2019年来至今答辩人作为中油家园的物业服务企业，一直在为中油家园小区提供物业服务，被答辩人也享受了答辩人提供的物业服务。被答辩人以不当得利为由要求退还物业费缺乏事实依据和法律依据。三、答辩人目前执行的物业费收费标准，是由宝石花物业管理有限公司按照“服务质量不降低”的要求，按照市场化方式对承接运营情况进行了详细测算并与北京中油斯派克商务服务有限公司协商后共同后确定的。1、北京中油斯派克商务服务有限公司与宝石花物业管理有限公司共同确认的《北京中油斯派克商务服务有限公司职工家属区物业管理业务承接运营方案》附件中确定了包括中油家园在内的洛龙、吉利、安阳项目的收费标准统一为多层1.2元每平方米，高层1.6元每平方米。2、《指导意见》的核心就是要求国有企业不得再以任何形式承担职工家属区的“三供一业”费用。2019年之前中油家园小区高层0.7元每平方米的物业收费标准并非该小区物业服务的实际价值，而是扣除中国石油天然气集团公司对职工家属区的补贴之后的价值。四、被答辩人以“答辩人擅自将物业费从0.7元上涨至1.35元”为由要求答辩人退回其所交纳的两年物业费没有事实依据。1、答辩人所收取的每平方米1.35元的物业费收费标准，与周边小区的物业费收费标准相比处于中等水平（据答辩人了解，周边绿都塞纳春天小区的物业费标准为1.35元，方诚棕榈泉小区的物业费标准为1.35元，保利香槟国际小区的物业费标准为1.35元，中梁壹号院小区的物业费标准为1.68元），再结合中油家园小区容积率低（中油家园小区二期的容积率为2.26，周边绿都塞纳春天小区的容积率为4，保利香槟国际小区的容积率为4.09，方诚棕榈泉小区的容积率为3.5）的特点，该收费标准具有合理性。2、截止本答辩状出具之日，中油家园小区大部分业主已经按照1.35元的标准缴纳了物业费，即大部分业主已经认可了该1.35元的收费标准综上，恳请人民法院依法查明事实，驳回被答辩人的全部诉讼请求。经本院审理查明：原告孙彬购买有河南省洛阳市洛龙区关林路166号8幢1-1102号房屋一套，2020年6月22日原告孙彬向被告宝石花物业洛阳分公司交纳5238.48元，被告宝石花物业洛阳分公司向原告出具一份缴费凭证，内容为：缴费项目为宝石花物业洛阳分公司，缴费日期为2020年6月22日，缴费单号为0225042120，缴费期为202005，支付渠道为现金，小区名称为中油家园二期，房号为08011102，姓名孙彬，总金额5238.48元，费用明细中显示物业费为2619.24元，车位费为0元，其他费用为2619.24元，合计为5238.48元。上述5238.48元原告认为系2019年至2020年被告宝石花物业洛阳分公司向其收取的物业服务费。原告孙彬与被告宝石花物业洛阳分公司未签订相应物业服务合同。因双方该纠纷，原告诉至本院。另查明，2016年6月11日，中华人民共和国国务院办公厅出台《国办发【2016】45号》文件，文件名称为《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》，主要内容为：国有企业职工家属区供水、供电、供热（气）及物业管理分离移交是剥离国有企业办社会职能的重要内容，有利于国有企业减轻负担、集中精力发展主营业务，也有利于整合资源改造提升基础设施，进一步改善职工居住环境。一、总体要求：（一）工作目标。2016年开始，在全国全面推进国有企业（含中央企业和地方国有企业）职工家属区“三供一业”分离移交工作，对相关设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，交由专业化企业或机构实行社会化管理，2018年年底前基本完成。2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。(二)工作要求。坚持政策引导与企业自主相结合，推进公共服务专业化运营，提高服务质量和运营效率，国有企业不再承担与主业发展方向不符的公共服务职能。国有企业不得在工资福利外对职工家属区“三供一业”进行补贴，切实减轻企业负担，保障国有企业轻装上阵、公平参与市场竞争。原则上先完成移交，再维修改造，按照技术合理、经济合算、运行可靠的要求以维修为主、改造为辅，促进城市基础设施优化整合。分离移交工作执行地市级以上地方人民政府出台的相关标准和政策，保证分离移交后设备设施符合基本标准、正常运行。二、主要任务：(三)明确责任主体。分离移交工作的责任主体是企业，移交企业和接收单位要根据“三供一业”设备设施的现状，共同协商维修改造标准及组织实施方案等事项，签订分离移交协议，明确双方责任，确保工作有效衔接。（四)规范审核程序。接收单位为国有企业或政府机构的，依据《财政部关于企业分离办社会职能有关财务管理问题的通知》(财企(2005]62号)的规定，对分离移交涉及的资产实行无偿划转，由企业集团公司审核批准，报主管财政部门、同级国有资产监督管理机构备案。（八）探索移交途径。国有企业职工家属区的物业管理可由国有物业管理公司接收，也可由当地政府指定有关单位接收，支持实力强、信誉好的国有物业管理公司跨地区接收移交企业的物业管理职能。已经进行过房改的职工家属区，也可由当地政府指导下，由业主大会市场化选聘物业管理机构，或者实行业主自我管理。中国石油天然气集团公司于2016年7月27日出台的《中油资【2016】318号》《关于中国石油工程建设公司主辅分离及无偿划转的批复》的文件中同意将中国石油天然气集团公司第一建设公司矿区服务事业部（不包含社保中心和新闻中心），无偿划转至北京油建招待所（拟更名为北京中油斯派克商务服务中心，以工商登记机关核定为准）。2019年9月11日北京中油斯派克商务服务有限公司与宝石花物业管理有限公司签订了《确认书》，确认书内容为：根据《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》(国办发【2016】45号)，北京中油斯派克商务服务有限公司将职工家属区物业管理业务及资产移交给哈尔滨中润房产经营管理有限公司。根据《关于印发的通知》(改革【2017】7号)文件精神，海峡能源有限公司与哈尔滨中润房产经营管理有限公司签订《物业管理合作协议》，将接收的资产评估入股与其他4家公司(宝石花家园投资管理有限公司、新疆西部绿洲生态发展有限责任公司、大庆市庆油物业管理有限公司、盘锦辽河智慧城市发展集团有限公司)合资成立宝石花物业管理有限公司，并约定宝石花物业管理有限公司为北京中油斯派克商务服务有限公司职工家属区“物业管理业务的运营和管理主体”。北京中油斯派克商务有限公司与宝石花物业管理有限公司就职工家属区物业管理业务进行了移交，并就相关事宜达成一致意见，形成了《北京中油斯派克商务服务有限公司职工家属区物业管理业务承接运营方案》，双方对方案中的内容确认无误。附:《北京中油斯派克商务服务有限公司职工家属区物业管理业务承接运营方案》。经查询国家企业信用信息公示系统，宝石花物业管理有限公司的类型为其他有限责任公司，成立日期为2018年10月26日，营业期限自2018年10月26日，股东及出资信息中股东为宝石花家园投资管理有限公司、新疆西部绿洲生态发展有限责任公司、大庆市庆油物业管理有限公司、盘锦辽河智慧城市发展集团有限公司、哈尔滨中润房产经营管理有限公司；被告宝石花物业洛阳分公司，类型为有限责任公司分公司，成立日期为2018年12月26日，营业期限为2018年12月26日至2056年5月30日。本院认为，本案中双方当事人之间的纠纷系因物业费收费产生的纠纷，原告孙彬所居住的小区原为国有企业职工家属区，该家属区的原物业服务部门并非业主大会或建设单位决定聘任，而是上级公司安排进入小区进行物业管理，属于国有企业内部的管理行为。按照国务院办公厅《国办发【2016】45号》文件的规定，国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作，国有企业职工家属区的物业管理可由国有物业管理公司接收，也可由当地政府指定有关单位接收，支持实力强、信誉好的国有物业管理公司跨地区接收移交企业的物业管理职能。已经进行过房改的职工家属区，也可由当地政府指导下，由业主大会市场化选聘物业管理机构，或者实行业主自我管理。依照上述文件，被告宝石花物业洛阳分公司为该家属区提供物业服务，是国有企业“三供一业”分离移交工作所产生，原告孙彬与被告宝石花物业洛阳分公司未签订相应物业服务合同，原告孙彬所在家属区未成立业主大会，双方之间因收取物业费的纠纷系因国有企业改制所产生的遗留问题，故双方当事人之间的争议不属于人民法院审理民事案件的范围，可按照《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》等法律、法规的规定及相关政策通过相应程序另行解决，原告孙彬的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条的规定，裁定如下：驳回原告孙彬的起诉。本案受理费减半收取25元,原告孙彬不负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张航航二〇二〇年七月三十一日书记员  孙建峰