内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0627民初4464号原告（反诉被告）伊金霍洛旗伊金霍洛镇查干陶日木村民委员会，统一社会信用代码54150627ME2284562D。法定代表人梁某。委托代理人吕某，内蒙古三恒（伊金霍洛）律师事务所律师。委托代理人珠某，内蒙古三恒（伊金霍洛）律师事务所律师。被告（反诉原告）崔某，公民身份号码×××，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人张某，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。委托代理人罗某，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。原告（反诉被告）伊金霍洛旗伊金霍洛镇查干陶日木村民委员会（以下简称查干陶日木村）与被告（反诉原告）崔某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人吕某、珠某、被告崔某（反诉原告）及其委托代理人张某、罗某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告查干陶日木村向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付2017年10月至2018年10月期间的房屋租金6000元及到期未退房的租金16900元，合计22900元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：查干陶日木村与崔某签订租房协议，协议约定将位于桃林新村委会东南边的浩鑫便民超市租给崔某，租期为2017年10月至2018年10月，租金为每年6000元，如崔某到期不租15天内退出房屋，不退按月支付租金1300元。协议到期后，崔某拒不退还房屋也不交纳房租，现原告提起诉讼。被告崔某辩称：一、原告主张2017年10月至2018年10月房租6000元，被告对房租金额没有异议，但鉴于原告亦对被告负有还款责任，被告要求双方互负债务相互抵销。1、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第43条表明，抵销权既可以通知的方式行使，也可以提出抗辩或者提起反诉的方式行使。2、2018年3月17日，原告查干陶日木村主任梁某与被告崔某结算，2017年10月至2018年10月，租金通过货款1484元及崔某垫付的3000元为村委会盘锅台费用抵顶，下欠原告1516元租金。3、原告欠被告的款项有：崔某一家为村委会购买循环泵500元、牛场平地及拿炮款875元，2018年3月17日之后村委会向便民超市拿货款1475元、崔某为村委会烧锅炉工资6000元、崔某一家为便民超市安装护栏和窗帘1800元，共计10650元。4、便民超市在承办经营过程，村委会主任梁某以其名义办理了营业执照及烟草专卖证、食品经营许可证等手续，并领取了伊旗商务局给予便民超市的20000元补贴款，根据政策，该补贴款应属于便民超市的实际经营户，梁某称20000元补贴已用于村委会开销。综上，至2018年10月10日租房协议到期，原、被告双方相互欠款抵销后，原告村委会尚欠被告崔某29134元。二、关于原告主张2018年10月10日租赁协议到期后的房屋租金16900元，原告的诉讼请求缺乏依据。1、原告主张的16900元的租金是按每月1300元计13个月得出，其依据双方2017年10月10日签订租房协议第8条的约定：“如乙方到期不租15天内退出房屋，如退不出按每月1300元付给甲方”，因被告即协议中的乙方并未提出不再续租便民超市，而是原告单方面不给被告出租，因而协议第8条约定不能约束被告，不能适用1300元每月计算房屋租金。2、2018年10月10日，租赁协议期限届满，被告继续占用使用便民超市，原告未提出异议，根据法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；2018年11月10日左右，原告在没有给予被告合理的腾挪期限的情况下，采取断电、拿走营业执照等手段，导致被告租赁便民超市的租赁目的已不能实现，因而被告对房屋的占有只能承担占有使用费，且金额必定不能达到便民超市每年6000元租金的标准，应参照村里普通凉房租金计算。三、原告村委会解除租赁协议的程序不符合规定，被告对其不再与原告续租的行为不认可。1、租房协议中的第5条“如乙方不租向甲方15天说明，自行解决自己的东西”，该条约定，被告不愿续租须提前15天通知原告，被告并未提出不续租的意思表示，被告合同期限届满后仍占有适用便民超市，即表明被告还要继续租赁，且在2018年10月28日，村委会委员李某在征求被告是否继续租赁时，被告亦明确表示愿意租赁。因此不存在被告在合同期限届满时没有做出续租意思表示而放弃续租的情形。2、原告村委会作为基层村民自治组织，代表本村村民行使公权力，其不同于普通组织或自然人，不能以个人喜好来决定将村集体财产租赁给某人，而应该通过民主决策程序来决定。崔某家庭在租赁便民超市满三年的情况下，没有任何过错，且有货物未出售完毕，村委会断然将便民超市另租他人，一方面于情于理不合，另一方面势必给崔某带来损失，是原告村委会的行为直接引发了双方的矛盾，综上所述，原告的诉求支付2017年10月至2018年10月的房屋租金虽合理，但被告可以通过抵销的方式偿付；原告要求按16900元支付租金没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告崔某向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人经营的便民超市内过期食品损失7212元；2、判令被反诉人赔偿反诉人便民超市三个月的经营损失7200元；3、本案反诉的费用由被反诉人承担。事实与理由：一、根据法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。崔某与村委会的租赁合同到期日为2018年10月10日，合同到期后村委会并未提出解除合同的意思表示，因此双方的原租赁合同继续有效；2018年10月28日，村委会委员李某到便民超市征求崔某意见，称房租涨成8000元，是否继续租赁，崔某表示愿意继续租赁，李某称崔某可以优先租赁，第二天，李某又来说村委会已经和别人签订了合同，在未经过村委会决策公示程序的情况下，要求崔某腾房。2018年11月10日左右，梁某以检证为由将食品经营许可证等证件拿走，并对便民超市断电，因该便民超市地处乡村，经营人在被要求腾挪房屋时另行选址确有困难，且再办理相关经营手续亦需较长时间，2018年11月28日，霍洛镇食药监所通知因食品经营许可证被交回，便民超市不得经营食品类商品，村委会的行为导致便民超市无法经营，造成有保质期限的食品大多过期，经盘点过期食品的损失价值为7212元。二、村委会单方面解除租赁合同，拿走营业执照等相关许可手续并断电的行为造成便民超市每日约80元的经营利润损失。综上所述，查干陶日木村在违反决策公示程序及尚欠反诉人钱款的情况下，将便民超市另租他人，未给反诉人足够宽限期要求腾房，给便民超市实际经营人造成了经济损失，恳请法院支持反诉人意见。反诉被告查干陶日木村辩称，租赁合同届满前15日，崔某未提出不继续承租的意思表示，也未交纳租金，村委会考虑到崔某的实际情况，又给了半个月宽限期，经村委会开会决定，直至2018年10月28日，村委会委员李某到便民超市征求崔某意见，告知崔某如果继续承租，租金涨至8000元，是否愿意继续承租，崔某称只要超过6000元就不再承租，李某便告知崔某如果不继续承租就让其他愿意承租的村民承租，希望崔某及时交纳租金，查干陶日木村与崔某签订的租赁合同正式解除。根据合同法九十三条和九十六条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”、“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。村委会通知崔某解除合同时，崔某并未提出异议，表明崔某对村委会的主张认可，通知到达崔某时合同已经解除，因此该租赁合同并非不定期租赁合同。村委会才通过相互转告的方式告知村民愿意承租的可以与村委会签订租赁合同。又根据租房协议第5条“如若崔某不继续承租自行解决自己的东西”，崔某没有及时搬出自己的货品还自己将便民超市上锁，因而造成食品过期，应自己承担后果。综上所述，查干陶日木村认为，崔某的诉称请求没有事实和法律依据，理应驳回，支持查干陶日木村的本诉请求。原告查干陶日木村为支持其本诉请求，向法庭提供租房协议复印件1份，拟证明：双方存在租赁关系，应当按照协议履行义务。被告崔某对原告查干陶日木村提供的租房协议的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，理由为：一、该份协议到期后，根据合同法第二百三十二条的规定，双方当事人可以随时解除合同，但双方解除合同时应当通知承租人；二、关于合同中第八条的理解是被告不承租且不退房才按每月1300元计算租金，而本案中因出租人原因断电、拿走营业执照致使超市不能正常经营，因此合同中第八条中因出租人存在违约情形而不能成立，应按占用房屋的租金计算。被告崔某为支持其本诉主张，向法庭提供如下证据：1、便民超市记账笔记1份、合同1份，拟证明：原告查干陶日木村通过从便民超市拿货、雇佣崔某烧锅炉以及崔某其他垫款，所欠崔某的款项足以抵销房屋租金；2、鄂尔多斯市便民连锁超市实施方案1份，拟证明：商务局有政策为便民超市经营者给予50000元的补贴。原告查干陶日木村对被告崔某提供的证据发表的质证意见为：对记账笔记的真实性不认可，因记账笔记不能证明查干陶日木村拿的相关货款；对合同的真实性认可，对证明目的不予认可，该证据与本案没有关联性，应另案进行诉讼；对商务局文件的真实性认可，对证明目的不予认可，这份文件仅说明财政补贴给每个便民超市50000元，但并未表明所补贴费用是给实际经营者还是实际进行工商登记信息人。反诉原告崔某为支持其反诉请求，向法庭提供过期食品清单及过期食品照片，拟证明：村委会在断电拿走相关证件后给崔某造成的损失。反诉被告查干陶日木村对反诉原告崔某所提供证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由：照片为自己生成，数据为单方统计，而且查干陶日木村是在先通知是否续租的前提下，对方当事人作出否定回应，因此租房协议按照约定已终止并解除，后才进行断电。反诉被告查干陶日木村为支持其反诉主张，提供租房协议复印件1份，拟证明：双方存在租赁关系，应当按照协议履行义务。反诉原告崔某对反诉被告查干陶日木村提供的租房协议发表的质证意见为：对协议的真实性、合法性认可，对证明目的不予认可，因为是出租方违约在先，崔某现在仍愿意继续租赁超市，所以不能按照协议约定履行。原告（反诉被告）申请证人李某出庭作证，拟证明：查干陶日木村已及时征求崔某是否续租及相关合同解除事项。被告（反诉原告）崔某对证人李某的证言发表的质证意见为：因证人系查干陶日木村工作人员，当庭陈述言语反复，说明证人是在表述一个不真实的事实，与事实严重不符，故对证人证言真实性不予认可。本院对原告（反诉被告）提供的证据作如下认证：因被告（反诉原告）崔某对租房协议的真实性、合法性均无异议，故本院对租房协议的真实性予以采信。本院对被告（反诉原告）提供的证据作如下认证：1、便民超市记账笔记，因系崔某单方所记载，内容不明确，且无其他证据证明所记载的欠款已全部经过查干陶日木村结算确认，故本院对记账笔记不予采信；2、合同，因崔某未提供其他证据证明该合同中所反映的烧锅炉工资已经过结算，现查干陶日木村是否欠崔某工资本院无法确定，故本院对合同不予采信；3、鄂尔多斯市便民连锁超市实施方案，从该方案内容能够反映，财政补贴针对的是便民超市整体，包括超市建设、改造、装修、设备购置等，并非针对某一经营超市的个体，故崔某主张给超市经营者补贴50000元的理由本院不予采信；4、过期食品清单及过期食品照片，因经营超市所购进食品本身就存在食品超过保质期的风险，经营者应当具备注意和预防义务，断电和拿走相关证件得行为并不能必然引起食品过期，且该组证据系崔某单方制作，故本院对清单及照片不予采信。本院对证人李某的证言作如下认证：因李某为查干陶日木村工作人员，存在利害关系，且证人证言系孤证，故本院不予采信。根据当事人在庭审中的陈述、举证、质证及本院认证，本院确认以下事实：2017年10月10日，原告（反诉被告）查干陶日木村与被告（反诉原告）崔某签订一份租赁协议，协议中对租赁标的物位置、配套设施、租赁双方权利义务、租赁期限、租金金额、违约责任、租金给付方式等事项进行了明确约定。被告（反诉原告）崔某在经营便民超市期间，原告（反诉被告）查干陶日木村相关工作人员曾在便民超市陆续赊欠货物，崔某与查干陶日木村是否就赊欠货款形成有效结算本案中无法查明。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）崔某曾签订一份合同，约定由崔某为查干陶日木村提供烧锅炉服务，一个供暖期工资为6000元，按月结算工资，现查干陶日木村与崔某之间是否结算供暖工资本案无法查明。另查明，租房协议中约定的租赁期间届满后，租赁标的物一直由被告（反诉原告）崔某占有。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同双方均具有约束力。一、针对本诉。查干陶日木村与崔某签订的租房协议第7条约定：“租赁期限为2017年10月至2018年10月，在2018年10月之后，此便民超市乙方需要续租，甲方租金不高于壹万伍仟元（￥15000元）。”，根据该条约定，租赁期限到期后，崔某应当向查干陶日木村提出是否继续承租便民超市的意思表示并就租金事宜进行协商，续租意思表示的提出义务归于崔某。本案中，双方当事人均未提供有效证据证明就续租便民超市已形成合意，应当视为原租赁期限已届满，崔某应当向查干陶日木村返还租赁标的物。租赁期限届满后，涉案租赁物一直由崔某占有，庭审中崔某自述查干陶日木村法定代表人梁某通过停电及收回相关证件等方式致使便民超市停止营业，视为查干陶日木村已不同意崔某继续租赁便民超市，原租赁协议已无法继续履行，故崔某应当腾退房屋，但崔某一直未腾退房屋，已构成违约，参照租赁协议第8条约定，崔某应按照每月1300元给查干陶日木村支付租赁物占用费用。查干陶日木村与崔某签订租房协议后，崔某开始经营便民超市，根据崔某辩称“租金已通过欠款予以抵销”的内容可以确定，崔某并未给查干陶日木村支付过租金，故崔某应当支付租赁期内的租金。综上所述，原告查干陶日木村的诉讼请求能够成立，本院予以支持。被告崔某辩称原、被告双方互负债务可以抵消房租的理由，因原、被告之间就超市欠款、烧锅炉费用均未形成有效结算，本院无法确定准确数额，故该辩称理由不能成立，崔某可就查干陶日木村欠款另案进行主张。二、针对反诉。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，本案中，因反诉原告崔某所提供的证据并不能形成完整的证据链来支持其反诉主张，故本院对反诉原告崔某的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告崔某给付原告伊金霍洛旗伊金霍洛镇查干陶日木村民委员会租赁期内房屋租金6000元及租赁协议到期后未腾退房屋占用费用16900元，以上共计22900元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回反诉原告崔某的诉讼请求。如果被告崔某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费372.5元，减半收取为187元，由被告崔某负担；反诉案件受理费161元，减半收取为81元，由反诉原告崔某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并交纳上诉费用，按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  刘涛二〇二〇年七月二十日书记员  李慧法条链接：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。