北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初11180号原告：王永君，女，1981年11月6日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京紫峰房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街**。法定代表人：聂林，董事长。委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。原告王永君与被告北京紫峰房地产开发有限公司（以下简称紫峰地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告王永君，被告紫峰地产的委托诉讼代理人孙冉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王永君向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付逾期交房违约金9095．4元（2018年2月5日之前的已支付，暂计2018年2月6日至2018年3月23日签字收房期间的）；2．依法判令被告将实际安装的载重800千克的电梯按照合同约定更换为1050千克载重的电梯或赔偿4000元；3．本案的诉讼费用及原告交通费、误工费由被告承担。事实与理由：1、被告与原告签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：xxxxx）第十三条市政基础设施和其他设施的承诺中表述的“市政基础设施达到使用条件的时间，以相关政府部门市政配套相关工程完成时间为准，若因政府行为导致上述市政基础设施未在约定期限内达到使用条件的，出卖人不承担任何责任，买受人同意不以此作为拒绝收房的理由。”这条明显违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。也违反了《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》第十三条有关房地产开发企业组织住宅工程的竣工验收条件的相关规定。2、原告于2015年8月1日与被告签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：xxxxxx），并付清了合同规定的款项。根据双方合同约定，被告应于2017年9月30日前将房屋交付于原告，房屋交付时应达到居住使用条件。原告于2018年2月5日9时前往被告指定现场办理交付手续。在验房中发现，水、电、气均未达到交付使用的相关要求。水是由开发商提供的自备井用水，燃气未通，电是临时用电，并且房间地面多处有裂缝。被告没有按照合同约定和建设方案完成市政公用基础设施和公共服务设施工程，市政公用基础设施和公共服务设施未达到《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》的要求，无法保障住宅正常使用和用户的身体健康。3、原告与被告签订商品房预售合同时，被告在合同中明确标明电梯为合资品牌，电梯载重量为1050KG，而实际安装的电梯为优安达电梯（非合资），载重量为800KG。实际安装的电梯载重量与合同中约定严重不符，故原告要求被告对该违约进行整改或赔偿。综上，原告认为，被告违反法律、行政法规的强制规定，没有按照建设方案完成市政公用基础设施和完成公共服务设施工程竣工验收。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，特向人民法院提起诉讼。被告紫峰地产辩称，不同意王永君的诉讼请求。理由如下：1、被告此前已向原告支付了自2017年10月1日起至房屋实际交付之日止的违约金。原告在房屋交付后，仍要求被告向其支付逾期交房违约金没有法律依据。原被告已经办理了房屋交接，被告已依约履行了房屋交付义务。原告在《逾期交房违约金告知函》中，对于房屋实际交付日期、被告逾期交房天数、应支付的违约金金额均已确认，被告已向原告支付了全部违约金。而原告现在又主张被告继续支付逾期交房违约金，继续计算逾期交房期日，没有法律依据，亦有违诚实信用及禁止反言的原则。其次，被告在房屋交付后没有新的违约行为。涉案小区内市政管道均已按约定敷设到户，业主不能正常使用的原因非被告违约所导致。原告在诉请中所列的《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》，要求的是小区内由开发商建设的市政公用基础设施随房屋同步交付使用，被告没有违反。被告不仅完成了宗地红线内全部建设交付义务，还为了业主使用，在义务范围外，主动负担了上千万元费用，在此情况下，如被告还需承担违约责任，显然有违公平之原则。最后，原被告在签订合同时，对于因政府原因导致市政无法如期达到使用条件的情形已经有预见，双方在合同中专门约定了此情形下以政府市政配套工程完成时间为准，原告不以此拒绝收房，被告不因此承担违约责任。现在原告又据此主张被告承担违约责任，明显违反双方间的约定。另外，双方对于市政条件未如期达到如何处理，约定的处理方式是出卖人负责达到约定标准，而非支付违约金。2、关于涉案楼栋使用的电梯品牌，原、被告在合同中约定不明。合同附件六中，原、被告只约定了电梯品牌的名称为“合资”，设备具体型号、规格，由出卖人自行确认，并以房屋交付时实际情况为准。合同附件六中所写“电梯载重量1050”属书写错误、约定不明。根据法律及行政法规的规定，建设单位都必须严格按审查后的设计图纸施工，否则无法通过规划验收及竣工验收。因此，房屋出卖人与买受人之间关于电梯载重量的约定，均应当与设计单位的设计内容完全一致。本案中，设计单位早在原、被告签订合同前，就完成了施工图设计，图纸中设计的电梯载重量就是800kg，电梯井的尺寸亦全部按照800kg电梯进行设计。经我方核实，原、被告在合同中约定的“1050”，是我方工作人员填写合同时的工作疏忽所导致，在事实上和法律上根本无法履行，我方在建设过程中均是按设计图纸施工，人民法院不应因此认定我方违约。3、不同意原告要求交通费及误工费的诉讼请求，该项请求没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月1日，王永君与紫峰地产签订《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房）。合同附件一为房屋平面图及在整个楼栋中位置图。附件六装饰和设备标准的约定第11条电梯约定：电梯品牌名称：合资；电梯载重量1050。2015年4月24日，北京市规划委员会委托的审图机构北京筑都方圆建筑设计咨询有限公司对涉案房屋所载项目的设计单位北京中联环建文建筑设计有限公司出具了《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》。2017年9月8日，紫峰地产取得北京市规划和国土资源管理委员会核发的《建设工程规划核验（验收）意见》。2017年12月19日，紫峰地产完成涉案房屋所在楼栋的建筑及市政基础设施工程的竣工验收备案。紫峰地产认可实际交付电梯为载重量800kg的优安达牌电梯。根据紫峰地产提交的设计图显示，涉案房屋所在楼栋交付的载重量为800kg的国产优安达牌电梯井道尺寸为2米*2米。关于电梯载重量及品牌与合同附件六所约定不一致的原因，紫峰地产称系工作人员填写合同时书写错误，涉案楼栋的电梯井系按照800kg设计和安装的，向原告实际交付的电梯并没有受到影响。涉案房屋所在的紫峰九院嘉园项目的业主中，前期已有多人因电梯交付与合同约定不一致问题起诉至本院，本院在这些案件审理过程中就电梯问题与北京市通州区特种设备检测所以及电梯销售商进行过询问，具体如下：本院与北京市通州区特种设备检测所联系，其工作人员称1050kg载重量的电梯因载重量大，其尺寸必然比800kg载重量的电梯大，具体是否能将800kg载重量的电梯更换为1050kg载重量的电梯，需要与具体的电梯厂商沟通。后本院与东芝电梯（中国）有限公司的销售人员进行询问，并将紫峰地产提供的设计图纸上的电梯井道尺寸告知销售人员。销售人员称1050kg载重量的电梯所需电梯井道为2．2米*2．2米的，2米*2米的井道尺寸无法安装1050kg载重量的电梯。2018年3月23日，王永君签署了《逾期交房违约金告知函》，载明业主王永君购买我公司开发的紫峰九院嘉园（门牌号）：永济西里四区x号楼x单元xxx，预售合同编号为xxxxxx。原定房屋交付时间为2017年9月30日，实际交付时间为2018年2月5日，逾期128天。按照《预售合同》相关规定，交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，金额为25871元整。我司将于该商品房实际交付之日起30日内，按照业主提供银行卡账号支付违约金。庭审中，双方认可紫峰地产已向王永君支付了违约金25871元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点主要为原、被告双方关于电梯的约定是否属于约定不明及约定不明后应如何处理？原、被告双方关于电梯的约定是否属于约定不明及约定不明后应如何处理。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中，双方在合同中关于电梯品牌的约定为“合资”。根据常人对于“合资”这一约定的字面理解，应是紫峰地产交付的电梯品牌属于合资的品牌，而非国产。在此基础上，视为双方仅约定了紫峰地产向原告交付合资品牌的电梯，但未具体约定应交付哪种合资品牌的电梯，故双方关于涉案房屋的电梯品牌系约定不明。在合同约定不明的情况下，应由原、被告对于电梯的品牌进行补充约定。现原、被告无法就最终交付的电梯品牌达成一致意见，故应该按照符合合同目的的特定标准交付，即紫峰地产应向原告交付合资品牌的电梯。关于紫峰地产辩称，根据合同附件六约定：具体型号、规格，由出卖人自行确认，并以房屋交付时实际情况为准。因该条约定并未对电梯品牌最终由出卖人自行确认进行约定，故对于紫峰地产的抗辩意见，本院不予采信。根据紫峰地产提交的设计图显示，紫峰地产在涉案小区工程设计及建设时均是按照800kg的电梯载重量设计的电梯井。另根据本院调查情况，涉案电梯井道尺寸客观上不具有更换为1050kg载重电梯的可能。但紫峰地产的行为仍系履行合同义务不符合双方合同约定的违约行为，应承担赔偿损失的违约责任。本院根据紫峰地产实际交付的国产优安达牌电梯与价格居中的合资品牌电梯之间的差价，并结合使用电梯户数酌定违约赔偿金为4000元。关于王永君提出的第二项诉讼请求，因双方签署的《逾期交房违约金告知函》，王永君签字确认了涉案房屋交付时间，紫峰地产亦向其支付了自2017年10月1日起至2018年2月5日逾期交房违约金。王永君以2018年2月5日至2018年3月23日期间，紫峰地产交付的房屋不符合标准为由要求违约金，但其并未提交证据予以佐证，本院不予支持。另，王永君诉求的交通费及误工费，缺乏事实与法律依据，且并未提交证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第（一）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京紫峰房地产开发有限公司向原告王永君支付违约金4000元，于本判决生效之日起7日内执行清；二、驳回原告王永君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由被告北京紫峰房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起7日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  余 海二〇二〇年七月二十二日法官助理  杨文龙书 记 员  许松婷