广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3149号原告：广州祥力物业管理有限公司，住所地广州市天河区金穗路3号2001之四房，统一社会信用代码91440106552357155M。法定代表人：梁越刚。委托诉讼代理人：朱穗生，该公司员工。委托诉讼代理人：杜英学，该公司员工。被告：刘少慧，女，1982年5月13日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。原告广州祥力物业管理有限公司（以下简称祥力公司）与被告刘少慧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，后因送达中发现被告刘少慧去向不明，本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，将本案转为简易程序并公开开庭进行了审理。原告祥力公司委托诉讼代理人朱穗生到庭参加了诉讼，被告刘少慧经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。祥力公司向本院提出诉讼请求为：1、判令被告给付所欠物业管理服务费人民币2876.83元（自2019年1月起暂计至2019年11月30日止），公摊费769.75元（自2016年8月暂计至2019年10月止）；2、判令被告给付自2019年1月5日起至实际缴清之日止所欠物业管理服务费的滞纳金，本金以每月拖欠管理费作为基数分段计算，按每日千分之三计为人民币1318.11元（暂计至2019年11月30日止）；3、被告承担本案全部诉讼费。具体计算表已经提交。事实与理由：被告与广州市广医堂投资有限公司于2014年9月3日签订了《商品房买卖合同》（预售），约定购买了由广州市广医堂投资有限公司开发的位于广州市花都区芙蓉度假区专用道19号祥利上成花园10栋XXXX号房的房屋，并在《商品房买卖合同》（预售）中选定了原告作为前期物业管理公司。广州市广医堂投资有限公司向被告发出《楼宇交付通知书》后，原告与被告于2016年6月27日正式办理了相关的收楼手续，同日，在被告向原告出具了《祥利上成（班芙小镇）收楼确认书》并签订《入住合约》后，原告正式将该房屋交付给被告使用。同时原告与被告于2016年6月27日签订了物业服务协议——《前期物业服务协议临时管理规约》，协议约定由原告向被告位于广州市花都区芙蓉度假区专用道19号祥利上成花园10栋XXXX号房的房产提供物业服务，该房屋建筑面积为104.61㎡，约定物业服务费收费标准为2.5元/月/平方米，每月的物业管理费为261.53元。签订协议后，原告依约提供了良好的物业服务，被告亦按期缴纳物业费，双方正常履行该协议。但自2019年1月起，被告开始拒绝缴纳物业服务费，在此期间，原告曾多次去电通知被告及时缴清所欠物业费等相关费用，亦于2019年9月18日向被告发出物业费催缴函，督促被告在原告指定的期限内缴清所欠费用，但被告至今均未有任何回应。根据原、被告双方签订的物业服务协议——《前期物业服务协议临时管理规约》第四条第一项规定，“甲方或物业使用人应于每月5日前按月缴纳当月物业服务费，如在应付款项到期后到当月最后一日仍未缴纳，每逾期一日被告按欠款总额的千分之三支付违约金。”同时，根据该条第二项特别提示规定，“以上各类型房屋的物业管理费收费标准中均不包含楼内走廊、楼梯、电梯、公告设施的共用水电费、小区范围内的路灯电费、未实行抄表到户的水电总表与分表之和之间的差额。上述公共水电分摊费用按政府规定另行分摊。如物价部门批准新的物业收费标准的，乙方有权依照物价部门批准的最新标准来收取物业费。”被告自2019年1月起至2019年11月30日止，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费，已构成违约，共拖欠物业管理服务费2876.83元，公摊费769.75元，滞纳金1318.11元，合计人民币4964.69元。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告刘少慧没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面答辩。本院经审理确认事实如下：被告向与房地产开发商广州市广医堂投资有限公司签订了《广州市商品房买卖合同》，约定由被告购买位于广州市花都区芙蓉度假区专用道19号祥利上成花园10栋XXXX号房，建筑面积104.61平方米，权属人为被告。被告于2016年办理了收楼手续。原告祥力公司作为物业管理公司为广州市花都区芙蓉度假区专用道19号祥利上成花园提供物业服务。于2016年6月27日，原告祥力公司(乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务协议临时管理规约》，约定本协议使用于自房屋出售之日起至本物业业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止的物业管理（原告主张提供物业管理服务时间自2015年至2020年，并于近期与开发商广州市广医堂投资有限公司续签10年合同，自2020年6月至2030年6月止）。双方约定的物业服务费标准2.5元/月/平方米，每月5日前按月交纳当月物业管理费。如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取违约金。上述协议特别提示：物业服务费收费标准中均不包含楼内走廊、楼梯、电梯、公共设施的共用水、电费、小区范围内的路灯电费等，上述公共水电分摊费用按政府规定另行分摊。原告祥力公司主张已代被告缴纳上述期间的公摊费（电梯电费、水电费），并提供了被告拖欠上述欠费的部分证据予以证明。原告祥力公司主张被告拖欠上述费用已构成违约，特向本院提起诉讼。庭审中，原告祥力公司表示被告认为公摊费不合理，从2016年6月27日至今一直都没有交。另查明：本院于2019年8月16日立案受理广州市广医堂投资有限公司诉刘少慧商品房预售合同纠纷一案，并于2020年6月8日作出（2019）粤0114民初9616号民事判决，广州市广医堂投资有限公司要求与刘少慧解除涉案商品房预售合同不被支持。本院认为：原告祥力公司与被告签订的《前期物业服务协议临时管理规约》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。原告祥力公司作为物业管理公司，对涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区涉案房屋的权属人，理应向原告祥力公司支付相应的物业管理费。原告祥力公司要求被告支付自2019年1月至2019年11月拖欠的物业管理服务费共计2876.83元（104.61平方米×2.5元/月/平方米×11个月），合理合法，本院予以支持。关于滞纳金。按照协议约定，甲方或物业使用人应于每月5日前按月缴纳当月物业服务费，如在应付款项到期后到当月最后一日仍未缴纳，每逾期一日被告按欠款总额的千分之三支付违约金。原告祥力公司主张被告应当于每月5日起作为逾期交纳物业管理费计算滞纳金的起算日，与上述约定不相符，本院不予采纳，逾期之日应为欠交物业管理费之次月1日起计算，故此，本院依法将原告祥力公司主张的滞纳金调整为以每月欠缴物业管理费261.53元为基数，按每日千分之三，从逾期之日起（即2019年2月1日起）、以后分别自欠费产生之次月1日起计至实际缴清所欠物业管理费之日止，并且每月的违约金以不超过当月欠交的物业管理费261.53元为限；对原告祥力公司该诉求超出部分，本院不予支持。关于公摊费。原告祥力公司虽然提交了公摊费的计算方式和部分证据，但这些证据证明力不足，且不能一一印证原告祥力公司该主张，本院不予采信，故此对原告祥力公司该主张不予支持。被告刘少慧经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下:一、被告刘少慧在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州祥力物业管理有限公司支付自2019年1月至2019年11月拖欠的物业管理服务费共计2876.83元；二、被告刘少慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州祥力物业管理有限公司支付自2019年1月至2019年11月拖欠物业管理费的违约金（以每月欠缴物业管理费261.53元为基数，按每日千分之三，从2019年2月1日起、以后分别自欠费产生之次月1日起计至实际缴清所欠物业管理费之日止，并且每月的违约金以不超过当月欠交的物业管理费为261.53元为限）；三、驳回原告广州祥力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘少慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈锦源二〇二〇年七月十五日书记员  张玉青附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。