北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初66397号原告:邵子华，男，1989年8月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘绪光，北京市京师律师事务所律师。被告：北京君天晟信物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街****。法定代表人：赵广君，总经理。委托诉讼代理人：郑福敏，女，1977年10月4日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。被告：李皓，男，1981年1月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。第三人：中商物联行集团有限公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街**>法定代表人：骆德强，执行董事。委托诉讼代理人：李晓春，北京斐石律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹美娟，北京斐石律师事务所实习律师。原告邵子华（以下称姓名）与被告北京君天晟信物业管理有限公司（以下称君天公司）、李皓（以下称李皓）、第三人中商物联行集团有限公司（以下称中商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。邵子华的委托诉讼代理人刘绪光、君天公司的委托诉讼代理人郑福敏、君天公司和李皓的共同委托诉讼代理人赵素荣，中商公司的委托诉讼代理人李晓春、曹美娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邵子华向本院提出诉讼请求：1、解除邵子华和君天公司签订的房屋租赁合同；2、君天公司和李皓连带退还邵子华房屋租金928013元、押金154669元、免租期内的物业费23730元、装修押金10000元、装修管理费6000元；3、君天公司和李皓赔偿邵子华装修费94250元、网络布线费50000元、律师费200000元。事实与理由：邵子华和君天公司在2019年4月12日签订《房屋租赁协议》，邵子华承租位于北京市朝阳区*号房屋（以下称涉案房屋），李皓收取了邵子华房屋物业费及装修押金等。后邵子华得知君天公司拖欠租金五百余万元并被诉至法院解除房屋租赁合同，其已经没有出租的权利。故请求法院支持邵子华的诉讼请求。君天公司和李皓共同辩称：邵子华代*中医客服和君天公司签订《房屋租赁合同》，承租房屋的目的为开设*中医客服。邵子华在签约时已经知晓君天公司和中商公司之间的纠纷，君天公司和邵子华等10户承租方及中商公司就包括涉案房屋在内的整栋租赁事宜协商一致后，君天公司和中商公司签订物业交接协议，约定由中商公司承接包括邵子华在内的10户租户，邵子华和中商公司直接签订涉案房屋租赁合同，且邵子华至今仍在使用涉案房屋开设*中医客服。第一、君天公司向邵子华交房时涉案房屋即为精装修，君天公司交房前已经对涉案房屋进行精装修、网络布线，邵子华无需再对涉案房屋进行装修、网络布线。第二，邵子华自收房至今仍在使用涉案房屋，邵子华未向君天公司交还涉案房屋。第三、根据君天公司和中商公司签订的物业交接协议，君天公司应将收取的邵子华的房屋租金、押金交给中商公司，因此君天公司和李皓无需退还邵子华已经缴纳的房屋租金、押金。第四，邵子华支付律师费、保全费属于邵子华个人行为，君天公司和李皓不应当承担该费用，此外邵子华未提交律师费证据。第三人述称，同意邵子华的诉讼请求。邵子华和中商公司没有合同，涉案房屋在2019年6月1日之后已经出租给案外人不是原告在使用。君天公司和中商公司签订了协议，但是君天公司没有向中商公司支付任何费用。中商公司和君天公司的争议，没有就6月1日之后租户的押金进行约定，所以对君天公司的答辩不认可。关于李皓的行为我们认为是账外经营逃避责任的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月，中商公司（甲方）与君天公司（乙方）签署《“盛世龙源”项目房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区高碑店乡*号标地物业（以下称标的物业）出租给乙方作为办公等使用，建筑面积8596平方米，实际承租建筑面积为8096平方米（包含地下室的面积2500平方米，阁楼450平米予以赠送）。租赁期限为10年零7个月，自2014年6月1日至2024年12月31日。甲方同意给予4个月的免租期供乙方装修租赁物业，即2014年6月1日至2014年9月30日，免租期内免交租金，但物业管理费和其他实际发生的费用仍按本合同约定支付。本合同项下的租金按建筑面积计算，2014年至2016年收费标准3.25元/㎡/天（含全额租金发票、园区物业费、不含租赁物业内部物业费），2017年1月1日至2024年12月31日收费标准为逐年每年递增5%。租金第一年每三个月支付一次，从2015年10月1日起，每次支付六个月的租金，应于下次支付期30日前支付。各期租金如下：……2017年1月1日至2017年12月31日年租金10084074元，实际支付9603880元，迟付部分480194元推迟到2022年度支付；2018年1月1日至2018年12月31日年租金10588277.7元，实际支付10084074元，迟付部分504203.7元推迟到2023年度支付；2019年1月1日至2019年12月31日的年租金11117691.59元，实际支付10588277.7元，迟付部分529413.89元推迟到2024年付支付……乙方应于签订本合同三日内一次性交纳200万元保证金，该保证金的支付不影响乙方按约定支付租金。后双方又签订多份《补充协议》对相关租赁事宜进行了约定。2019年4月12日，邵子华和君天公司签订《房屋租赁协议》，约定君天公司将涉案房屋出租给邵子华，租赁期限为2年，自2019年4月12日起至2021年4月11日止，免租其为30日，自2019年4月12日起至2019年5月11日止。付款方式为押一付六，固定租金及物业费总价格为每半年928013元。协议签订3日内乙方向甲方支付首期房租及物业费928013元、保证金154669元、免租期间物业费23730元。上述协议签订后，邵子华交纳了押金154669元、装修押金10000元、装修管理费6000元，并支付了至2019年11月11日的租金。2018年12月至2019年1月，中商公司陆续向君天公司的租户发函，告知各租户君天公司欠付租金，公司作为物业权利人将保留收回物业、解除合同及追究违约责任的合法权利，要求各租户将与君天公司的租赁合同副本交至公司统一备案，如有交纳租金的义务，亦先与公司协商处理租金交纳方式，以免造成损失。有部分租户收到该通知后，向君天公司发出通知要求解除双方合同关系。2019年5月31日，中商公司与君天公司办理了涉案房屋的交接手续，君天公司不再占有使用涉案房屋，将房屋及相应租户均移交给中商公司。2019年6月1日，中商公司（甲方）与君天公司（乙方）签署《物业移交协议》，确认：一、经双方同意，乙方于2019年6月1日前将涉案房屋以及十户租户整体移交给甲方。甲方自2019年6月1日起承担1091号整栋大厦及十户租户租赁物业的物业服务义务……三、乙方已收取的全部租户租赁保证金（押金）及部分租户未到期全部租金，双方一致同意分别按如下处理：1、为了促进双方物业移交的进度，甲方同意在乙方向甲方支付九户租户的租赁保证金人民币40万元后，甲方承接该九户租户的全部押金1483489.5元对应的相应权利义务，即甲方按照乙方和租户已经签订的《房屋租赁协议》中约定的条款，在押金退还条件成就时，甲方依约向租户退还相应的押金，乙方无需向租户退还押金，且除本协议约定外，乙方无需向甲方支付任何上述租户的任何押金。2、为此甲方、乙方及十户租金需通过分别签订三方协议，对乙方与租户已经签署的《房屋租赁协议》进行主体变更，即将协议中的出租方由乙方变更为甲方，其他条款保持不变。如十户租户全部签订三方协议后，经逐一核实，九户租户已缴纳的押金超过人民币1483489.5元，则乙方应将超过该金额之外的部分一次性向甲方补足。如该九户租户中有最终未能签署三方协议的，则乙方应向甲方支付的40万元押金按照未签署租户的押金占全部押金1483489.5元的百分比数同比例扣除。3、乙方向甲方支付十户租户中已缴纳但截止到2019年5月31日尚未到期的租金1418633.95元，相关租户已交款金额和截止期限在三方协议中予以明确。如十户租户全部签订三方协议后经逐一核实，租户已缴纳但截止到2019年5月31日尚未到期的租金超过人民币1418633.95元，则乙方应将超过该金额的部分一次性向甲方补足。如该十户租户中有最终未能签署三方协议的，则乙方应向甲方支付的未到期租金按照未签署租户的未到期租金的实际金额从乙方应付的未到期租金1418633.95元中全额扣除。4、十户租户中，有部分租户的装修押金乙方未予退还，待三方协议签署时，由三方对装修押金的金额、退还情况等一并确认，最终确认的装修押金数额由乙方支付给甲方，甲方收款后按照三方协议退还给相关租户。5、双方与十户租户全部签署三方协议后，乙方以乙方账户向甲方账户支付人民币40万元的押金以及1418633.95元的租金以及经三方确认的装修押金。6、乙方以乙方账户向甲方下列账户支付上述款项，付款信息以乙方向甲方提供的付款银行凭证为准。四、双方同意，乙方已向*科技有限责任公司支付的涉案房屋2019年5月至2019年9月的能源费（即制冷费）人民币399464万元，乙方不再向*科技有限责任公司申请退回，由1091号租户继续使用，乙方就此费用不得向甲方追索。五、双方确认于2019年6月1日前办理完毕1091号整栋租赁物业的交接手续、交接清单（十户租户的物业交接除外）。2019年6月10日前完成甲方、乙方及十户租户《房屋租赁合同》之三方协议。任一租户的主体变更完成，即视为双方对该租户对应的物业交接手续完成……2019年6月1日，邵子华搬出涉案房屋。邵子华称因其相关费用支付给了李皓，故要求李皓承担连带责任。李皓和君天公司则称李皓是职务行为，李皓在收到租金等费用后将此费用交给了君天公司，君天公司给邵子华出具了收据，故李皓并不是本案的诉讼主体。邵子华另提交网络布线合同、装修合同、银行电子回单等以证明其因此受到的损失。另查，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，现君天公司并未向邵子华或中商公司返还欠付的租金及押金。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，邵子华和君天公司签订的《房屋租赁协议》应属无效。虽然《房屋租赁协议》无效，但邵子华已依据该份协议向君天公司已支付押金154669元、装修押金10000元、装修管理费6000元，并支付了至2019年11月11日的租金。后2019年5月31日，君天公司将涉案房屋移交给中商公司，实际不再占有涉案房屋，故君天公司应将收取邵子华的押金、装修押金及未到期的房屋使用费返还邵子华。免租期的物业费和装修管理费已经实际发生，故不再返还。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实及现有证据，君天公司作为标的物业的承租人，在承租涉案房屋时应当主动核查产权情况，且在承租的五年期间持续招商、分租，对涉案房屋产权情况应当知情，邵子华在承租涉案房屋亦应当尽到审查义务，故其对合同的无效亦有过错，故就合同无效导致的损失，邵子华与君天公司应按照其过错各自承担相应的责任。邵子华主张的装修费用及网络布线费用，由本院根据邵子华提交的证据并在考虑折旧、双方责任的基础上予以确定。律师费缺乏法律依据，本院难以支持。君天公司给邵子华出具收据，并认可李皓系职务行为。故邵子华要求君天公司和李皓承担连带责任的请求本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告北京君天晟信物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告邵子华房屋租金八十三万零五十六元、押金十五万四千六百六十九元、装修押金一万元；二、被告北京君天晟信物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告邵子华装修费四万七千二百一十五元、网络布线费二万五千元；三、驳回原告邵子华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17940元，由原告邵子华负担4891元（已交纳），由被告北京君天晟信物业管理有限公司负担13049元（于本判决生效之日七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 娜二〇二〇年七月十三日书记员 李丽花