江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初10441号原告（案外人）：张志杰，男，1966年3月24日出生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：刘坚，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐发佳，江苏德沛律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙继红，女，1971年3月4日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：仲彦兵（系孙继红丈夫），男，1966年6月19日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：张超,江苏彭城律师事务所律师。第三人（被执行人）：金振东，男，1961年10月27日出生，汉族，住江苏省新沂市。第三人（被执行人）：刘增荣，女，1959年6月8日出生，汉族，住江苏省新沂市。第三人：刘树胜，男，1976年9月26日出生，汉族，住江苏省沭阳县。原告张志杰与被告孙继红，第三人金振东、刘增荣、刘树胜案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张志杰及其委托诉讼代理人刘坚、徐发佳，被告孙继红及其委托诉讼代理人仲彦兵，第三人金振东、刘树胜到庭参加诉讼；第三人刘增荣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志杰向本院提出诉讼称，张志杰与金振东于2013年7月30日签订的《房屋委托建设协议》（实际为买卖协议），约定将金振东建设的位于沭阳县潼阳镇潼东居委会集中居民点新东村农贸市场房产（以下简称涉案房屋）以总价22万元的价格出售给张志杰。张志杰于2013年8月24日向金振东付清了房款后，金振东出具了房款收据，并于当日向张志杰交付了涉案房屋的钥匙。房屋交付后，张志杰便合法占有、使用至今。该房屋被新沂市人民法院于2019年5月14日根据（2015）新执字第02240号一案予以查封，张志杰提出异议申请，2019年10月29日，法院裁定驳回了张志杰的异议请求。张志杰认为，涉案房屋属小产权房，根据法律规定，对于法院执行的小产权房，如果案外人提出异议，也仅审查其对涉案房屋享有的实体权益是否能够排除法院对小产权房的“现状处置”。在贵院作出查封裁定之前，张志杰已经付清房款并实际占有使用，上述事实可以证实张志杰已经实际享有对此房屋的实体权益。涉案房屋所在的土地为集体土地，该土地使用权不得向非集体经济组织成员转让，根据房随地走的原则，如果法院拍卖涉案房屋，该宅基地使用权将与房屋一并流转，违反了上述规定，故法院不应对该房屋进行拍卖。综上，张志杰对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。请求：1.停止对位于沭阳县潼阳镇潼东居委会集中居民点新东村农贸市场房产的执行，解除该房屋的查封；2.并确认该房屋原告享有使用权。孙继红辩称，一、张志杰起诉不是事实。（2019）苏0381执异260号执行裁定书正确，请依法驳回张志杰的诉讼请求。二、张志杰未付清房款，其提供的证据无法证明其主张。涉案房屋在查封的时候张志杰并未实际占有、使用，其称2019年才开始装修房屋，显然不合常理。三、张志杰提供的协议签订合同是在2013年7月30日，但是张志杰没有签字，直至本案立案之后，张志杰才签字，显然合同是后补的。买卖合同双方签字盖章之后才能生效，也就是说该协议在法院查封之前是没有法律效力的，且合同上的约定与事实不符。收条落款时间为2013年7月30日收到22万元，但张志杰陈述只当日交了6万元现金，与收条载明金额不符。协议第四条记录与事实不符，未载明写关于收取预付款、定金、余款支付的条款，说明合同就是后补的。四、结合本案两次审理，张志杰和金振东涉嫌触犯刑法第307条之一虚假诉讼罪，刑法第314条非法处置查封、扣押、冻结的财产罪，金振东还涉嫌触犯刑法313条拒不执行法院生效判决、裁决罪和刑法366条诈骗罪。因此，请求法庭将本案移送公安机关立案侦查。金振东述称，本人欠刘树胜30万元借款，故刘树胜介绍张志杰买房，张志杰支付的购房款用于抵偿其欠刘树胜的借款；张志杰提交的协议亦是本人签名，房款22万元已经实际付清。刘树胜述称，金振东是老板，张志杰买房子是经本人介绍的。交房款时本人在场，第一次交了6万元现金，金振东把票据写好了，因房款未付清，故合同亦没有给张志杰，称等所有款项付清之后才能交付合同。后张志杰分两次转账至金振东指定的仲某的账户。房款付清后，金振东将合同交给张致杰。本人与金振东之间只存在3万元的债权债务关系，现款项已经偿清。经审理查明，2009年8月26日，沭阳县潼阳镇潼东居民委员会作为甲方，孙继红、金振东作为乙方，签订一份《潼东居委会集中居住点建设协议书》，约定甲方将约430亩土地以3万元/亩的价格出租给乙方，由乙方进行集中居住点项目建设；乙方需向甲方缴纳80万元进场保证金，并按10元/㎡（建筑面积）的标准支付甲方管理费；土地上所涉房屋、树木等赔偿费用由乙方负担；所建房屋由乙方销售。协议对双方其他权利义务进行了约定。后双方发生纠纷，孙继红于2013年7月10日诉至本院。2015年8月7日，本院对孙继红诉金振东、刘增荣、吴浩军合伙协议纠纷一案作出（2014）新民初字第01671号民事判决：一、金振东、刘增荣应于判决发生法律效力之日起十日内向孙继红支付414.8万元及利息（自2011年6月1日起至2011年7月5日止，以600万元为基数；自2011年7月6日起至2011年7月10日止，以570万元为基数；自2011年7月11日起至2012年4月8日止，以520万元为基数；自2012年4月9日起至实际给付之日止，以414.8万元为基数；均按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率四倍计算；以288万元为限）。二、吴浩军对上述第一项中的债务承担连带清偿责任；吴浩军承担保证责任后，有权向金振东、刘增荣追偿。该案查明：根据孙继红的申请，本院于2015年11月3日立案强制执行，案号为（2015）新执字第02240号。在本案执行过程中，本院于2018年7月26日作出（2015）新执字第02240号执行裁定查封了被执行人金振东开发建设的位于沭阳县潼阳镇潼东居委会集中居民点新东村西四排农贸市场第1号、第2号不动产各一处；东车库共8间；西车库共12间。2019年5月14日，本院作出（2015）新执字第02240号执行裁定：拍卖被执行人金振东开发建设的位于沭阳县潼阳镇潼东居委会集中居民点新东村西四排农贸市场第1号、第2号不动产各一处；东车库共7间（自西向东第1、2、3、4、6、7、8）号；西车库共12间（自东向西第1号至第12号）。案外人张志杰对本案执行标的提出异议后，本院于2019年10月29日作出（2019）苏0381执异260号执行裁定，驳回张志杰的异议请求。张志杰不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。为证明涉案房屋系从金振东处购买，张志杰提供了如下证据：1.2013年7月30日的房屋委托建设协议原件一份，甲方金振东，加盖沭阳县潼阳镇潼东村集中居住区代建办公室印章，乙方张志杰（系本案立案后签名）。该协议约定房屋价格为22万元/套等，另有金振东手写内容：路西肆排北菜场边×号。2.金振东于2013年7月30日出具的收据原件一份，载明：路西肆排北菜场边1号，金额22万元。3.2013年8月23、24日存款凭条原件五份，户名为仲某，共计存款金额为16万元。4.沭阳县潼阳镇潼东社区居民委员会出具的情况说明一份，主要内容为：仲某，于2012年9月1日（有涂改）至2014年7月30日在我公司工作，负责楼房销售及出纳工作。5.沭阳县潼阳镇潼东社区居民委员会出具证明一份，主要内容为：潼阳镇潼南村村民张志杰购买潼阳镇潼东村集中居民点西四排农贸市场边第×号房产，从购房时张志杰便一直占有使用至今。金振东对上述证据的质证意见为：当时急着用钱，怎么省事怎么弄。当时把张志杰找来了，手续就签张志杰的名字，就不用还刘树胜的钱了。仲某的事情不重要。孙继红对上述证据均不认可。孙继红为了推翻张志杰主张，称金振东于2015年6月25日将涉案房屋售予侍某某，向侍某某出具1万元收据一份，并申请侍某某、张某某等证人出庭作证，侍某某称，2015年6、7月，本人拿了1万元找金老板，准备定两套房屋。本人交付了1万元，金老板出具了收条，当时售楼部还有一个女孩。后本人自己盖房，欲找金老板退回该1万元，但是找不到金老板了。2015年底本人将收条交由朋友张某某，让其帮忙找金老板退款。张某某称，侍某某购买金老板房子，后找不到金老板。后把条子给本人，让本人帮忙找金老板退钱。张志杰对证人证言不予认可。金振东对证人证言不予认可，称其未向侍某某出具过收据，亦不认识证人侍某某、张某某。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，作为房屋买受人的张志杰主张停止执行必须满足以下四个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有；第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村集体所有的土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，故其买卖是受限的，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得使用权。本案中，涉案房屋是在沭阳县潼阳镇潼东村集体土地上建造，张志杰并非该集体经济组织成员，故金振东与张志杰就涉案涉案房屋所签订的房屋委托建设协议因违反上述土地管理法的强制性规定，应属无效合同。张志杰基于无效合同不享有能够排除强制执行的权利，对其要求停止执行的诉讼请求及确认其享有房屋所有权的请求，本院不予支持。张志杰关于解除查封的诉请，不属本案的审查处理范围，本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第四百六十五条第一款规定，判决如下：驳回原告张志杰的诉讼请求。案件受理费4600元，由原告张志杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  沈 双人民陪审员  卞春梅人民陪审员  焦 红二〇二〇年七月二十九日书 记 员  章 璐