江苏省常州市新北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0411民初5636号 原告：李田浩，男，1997年5月27日生，汉族，住常州市天宁区。 原告：田玲，女，1971年8月28日生，汉族，住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：朱风，江苏友联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏志佩，江苏友联律师事务所律师。 被告：常州嘉腾置业有限公司，住所地常州市新**通江中路****。 法定代表人：裴丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许莉，江苏良筑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘娟，江苏良筑律师事务所律师。 原告李田浩、田玲与被告常州嘉腾置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月30日、2020年1月10日和7月10日三次公开开庭进行审理。原告李田浩、田玲的委托诉讼代理人朱风、被告常州嘉腾置业有限公司的委托诉讼代理人许莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李田浩、田玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即修复房屋地面渗水；2、判令被告赔偿原告房屋减价损失250000元；3、因被告责任导致原告不能在交房后90日内办理权证应当承担的违约金65635.5元；4、被告收取196785.45元权证代办费的利息损失169235.49元；5、因被告未按合同交付合格的房屋，故被告应当承担违约金4075964.55元（其中包含违约造成的租金和空关期物业费实际损失1104749.06元;违约金、租金和物业费损失暂计算至2019年6月30日，要求计算至修复符合交房标准之日止)；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的原山雅居30幢104号住宅，商品房总价6563550元，并约定2013年4月30日前交付及因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，按房屋总金额1%支付违约金等条款。案涉房屋交付后，原告发现房屋地下室地面渗水，及时向被告及物业服务单位龙湖物业服务集团有限公司报修并将钥匙交给物业服务单位。被告在房屋地下室地面多处开挖，但一直未解决问题，直至2017年方才给出初步整改方案，但该方案对给原告造成的相关损失只字未提，导致原告无法居住或出租该房屋，造成损失，而且该修复方案需将原告房屋地下室地面垫高10cm导致案涉房屋空间压缩并致使房屋减价。另外，被告交付房屋时承诺代办权证并收取原告196785.45元，但直至2017年原告要求被告退回上述款项后才自行办理了房屋权证，故被告依约应支付违约金65635.5元并承担利息损失169235.49元。原告与被告多次协商未果，故诉至法院请求修复并赔偿。 被告常州嘉腾置业有限公司辩称：1、原告起诉时已过防水保修时间，被告的防水保修义务期限已过，且该房屋并不存在地面渗水的事实，无需修复。2、减价损失没有事实和法律依据，房屋地下室不存在垫高10厘米的情形。3、被告在交房后90日内已使房屋具备办证条件，原告在2013年10月31日后即交房49天后就可随时办证，但原告作为业主，收房后未及时询问开发商何时可办证，故交房后未在90日内办证的责任在原告，不在被告。4、196785.45元并非权证代办费用，仅为被告代收的契税，被告没有代办权证的义务，在原告提出申请后，被告很快就办理了退款，不存在利息损失，且原告也可以自行交纳契税。5、被告交付给原告的房屋已经过竣工验收，是合格房屋，不存在违约情形，也不存在无法使用或出租的情形，原告不使用、出租房屋是原告自身的原因，是原告对自己权利的放任，与被告无关。6、交纳物业费是原告作为业主的法定义务和合同义务，不是损失，不管房屋的空置还是使用，只要办理了交付手续，原告就应缴纳物业费。综上，原告的请求没有依据，应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2011年7月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的原山雅居施工编号为30幢104号（公安编号为56幢104号）住宅，商品房总价6563550元，约定2013年4月30日前交付，合同第十二条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；合同第十七条约定：该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，按房屋总金额1%支付违约金；合同第十八条约定，出卖人交付的商品房的建筑工程质量应符合国家和地方的强制性标准，符合国家和地方的建筑节能强制性标准，……，买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同另对其他内容进行了约定。因房屋延期交付，双方于2013年9月12日签署谅解备忘书，约定该房屋已具备交房条件，原告已办理了收房手续，被告从延期交房产生的违约金230940.92元中扣收维修基金等相关费用，其中包含契税196785.45元，原告确认上述违约金为被告延期交房所应承担的全部责任，原告不再追究被告逾期交付而产生的其他责任。另外，购房合同中包含被告赠送给原告的车位，需等房屋交付完后车位划定才确定赠送车位的具体方位，应通知原告将已开具给原告的原购房发票收回并重新分拆开具房屋和车位销售发票，才能分别办理房产和车位的产权手续，但被告未能及时通知原告来配合办理上述手续，故被告未直接将上述代扣的契税196785.45元代原告向税务部门缴纳并代办相关产权手续，直至2017年3月29日原告向被告申请退还，被告才于2017年4月7日将196785.45元退还原告，原告自行缴纳了契税等费用后，于2017年6月2日办理并领取了不动产权证书。2014年原告发现地下室渗水，就于2014年底向物业服务单位龙湖物业服务集团有限公司（以下简称龙湖物业公司）报修并将钥匙交给龙湖物业公司。龙湖物业公司向被告提出维修后，被告将原告房屋地下室地面多处进行开挖以查找渗水原因，但一直未解决问题。2017年5月15日，被告通过龙湖物业公司转达了架空板施工(修复)方案，并要求原告签署备忘录，因对方案中的措辞不满，原告未能接受。在此期间，原告也未就房屋修复问题催促过被告。在庭审中，原告表示同意按该架空板施工方案进行施工并予以修复解决地下室渗水问题，被告则表示按该方案施工，则原告应放弃要求被告赔偿的请求。双方协商无法达成一致意见，原告遂诉至法院。本案在审理过程中，本院召集双方进行现场察看，原告房屋地下室地面开挖后，目前仍未修复。原告也向本院提出申请，要求对被告提供的架空板施工方案致原告地下室净高减少对房屋价值的影响进行评估，但未能作出鉴定。 另查明，本案讼争房屋原告未装修入住，也未出租给他人，至今空关，原告家庭成员共计七人。庭审中，经查询58同城网站，对于原告房屋同地段面积为150平方米左右商品房的租赁费用挂牌价为每月2500元至3000元。 还查明，因原告未交纳物业费，龙湖物业公司于2018年10月23日诉至本院，本院于2019年4月23日作出（2018）苏0411民初7551号民事判决，判令李田浩、田玲共同支付龙湖物业公司物业服务费（含车位）41429.04元、前期违约金10724.98元及后期违约金（自2018年4月1日起至实际给付之日止，按年利率17.4%计算），后在执行过程中，龙湖物业公司与李田浩、田玲达成和解协议，李田浩、田玲已支付2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费69749.06元。 上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、不动产权证书、微信聊天记录、现场照片、与龙湖物业公司达成的和解协议和转账记录，被告提供的工程竣工验收备案表、商品房交接单、交付流程表、谅解备忘录，本院（2018）苏0411民初7551号民事判决书，以及双方当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，原告与被告存在房屋买卖合同关系。因房屋延期交付，双方于2013年9月12日签署谅解备忘书，双方办理了房屋交付手续，因延期交房被告支付了相应的违约金，原告已承诺不再追究被告逾期交付而产生的其他责任。至于交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人则应当承担修复责任，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。故原告按合同第十二条之约定要求被告因未交付合格房屋应承担违约责任的请求，不符合法律规定，本院不予支持。双方于2013年9月12日房屋交付之时签署谅解备忘书，被告代扣了原告应缴的契税196785.45元，虽因办理车位产权手续应将原购房发票收回并重新拆分的原因迟迟未能办理产权登记手续，但被告作为房地产开发公司，相对原告而言更清楚相关产权证登记手续的办理流程，理应及时通知原告来配合办理上述手续，但被告一直未通知原告，导致原告的产权证未能办理，故应按合同第十七条约定按房屋总金额1%支付违约金，原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告于2013年9月12日房屋交付之时即代扣了原告应缴的契税196785.45元，理应及时代替原告缴纳或者通知原告办理相关手续，直至2017年3月29日原告向被告申请退还，被告才于2017年4月7日将196785.45元退还原告，最终由原告自行缴纳了契税等费用，在此期间被告占用该笔费用，原告就此主张赔偿损失，可按银行同期贷款利率计算。自2013年9月12日起至2017年4月7日计。在合同约定的保修期内，原告在发现房屋质量存在问题后，随即向物业公司报修并提供了钥匙，被告理应及时进行修复，但被告对原告房屋地下室进行开挖以查找渗水原因后，直至本案诉讼，仍未能对原告房屋进行修复，对本案的产生应承担相应的责任。在此期间，被告通过物业公司向原告提供了修复方案，庭审中原告表示认可该方案，故原告要求按该修复方案进行修复的诉讼请求，本院予以支持。因房屋存在渗漏水质量问题致购房人无法对房屋正常使用、收益，被告亦应就房屋使用功能受损期间无法正常使用所产生的损失作出相应的赔偿，对于购房人诉求房屋损失的计算，人民法院可以结合房屋所在位置、装修情况及大小，以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。关于损失的计算标准，结合讼争商品房所在位置、装修情况、面积大小等情况，根据原告家庭实际居住人口七个人，可按租赁两套150平方米左右房屋计算，本院酌定租金标准为每户每月2000元。在原告于2014年底向被告提出房屋修复请求后至2017年被告提出修复方案，在被告迟迟未能修复的情况下，原告怠于主张自己权利，又在被告提出修复方案后，因对被告要求签署的备忘录措辞不满而拒绝修复，原告也存在一定责任，故应对原告主张的损失酌情予以扣减。故被告应赔偿原告的租金损失为：2015年1月至2020年7月计67个月×2000元／月×2套房=268000元，按70%计算为187600元；根据被告提出的架空板施工方案，实际降低了原告地下室净高，对房屋业主心理及实际使用产生了一定影响，原告据此要求被告对房屋减价损失进行赔偿，存在一定的合理性，但该项请求无法通过鉴定予以确定，故本院酌情考虑确定为20000元。至于原告主张的物业费损失，因双方已完成了该房屋的所有权转移登记，业主所购房屋存在质量问题，只应根据合同约定由开发商进行维修，但维修期间的物业费，与本案不存在关联性，也缺乏事实和法律依据，理应由业主自行承担，故原告的该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同性能和小分案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告常州嘉腾置业有限公司于本判决生效之日起三十日内按其于2017年5月15日提出的架空板施工方案对原告李田浩、田玲房屋地下室渗水进行修复； 二、被告常州嘉腾置业有限公司赔偿原告李田浩、田玲房屋减价损失20000元； 三、被告常州嘉腾置业有限公司支付原告李田浩、田玲因不能在交房后90日内办理权证应当承担的违约金65635.5元； 四、被告常州嘉腾置业有限公司支付原告李田浩、田玲因扣取契税196785.45元产生的利息损失30605元； 五、被告常州嘉腾置业有限公司赔偿原告李田浩、田玲房屋无法正常使用的损失187600元。 上述二至五项共计303840.5元，由被告常州嘉腾置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告李田浩、田玲英。 六、驳回原告李田浩、田玲的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43287元，由原告李田浩、田玲承担40404元，被告常州嘉腾置业有限公司2883元（该款原告李田浩、田玲已预交，被告常州嘉腾置业有限公司于本判决生效之日起十日内将40404元直接支付给原告李田浩、田玲）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  蔡剑群 人民陪审员  王平西 人民陪审员  任一群 二〇二〇年七月十七日 书 记 员  郭 玲