广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终1052号 上诉人（一审被告）：田东祥和房地产有限公司，住所地：广西田东县平马镇东宁东路69号。 法定代表人：黄翀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘红梅，广西龙翔律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：念保玉，男，1962年11月13日出生，壮族，居民，住广西田东县。 委托诉讼代理人：陆海，田东县全兴法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：许绍强，田东县全兴法律服务所法律工作者。 上诉人田东祥和房地产有限公司因与被上诉人念保玉商品房销售合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2019）桂1022民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，于2020年6月17日通知双方当事人到庭进行法庭调查。上诉人田东祥和房地产有限公司的委托诉讼代理人潘红梅，被上诉人念保玉的委托诉讼代理人许绍强到庭。本案现已审理终结。 田东祥和房地产有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人因祥和酒店建设超规划，整个项目包括住宅楼被停工，导致住宅楼没有得到按时验收，后经百色市建委专家论证出具评审意见，认为酒店超面积不影响住宅楼验收，应给予办理住宅楼验收，后经田东县人民政府城规会通过才得以验收，上诉人早已于2015年将竣工验收备案表提交住建局验收，但验收机构一直未验收，于2017年9月才批准验收备案，而至今没有任何行政机构以违规开发住宅楼对上诉人进行处罚，故一审认定上诉人违约导致被上诉人无法办理产权证是错误的。且双方在合同中没有约定办证期限，一审认定上诉人逾期办证是错误的，合同只是约定540日内出卖人提供资料报产权登记机关备案；2、双方合同未约定被上诉人取得不动产权证的时间或期限，一审判决上诉人逾期办证并支付违约金没有依据。 念保玉辩称，1、上诉人承认了逾期540天未办理不动产登记备案，已经超过双方约定的时间就是违约；2、上诉人主张因行政机关不给验收不给办证导致逾期不属于违约是不能成立的，双方是合同相对方，上诉人应为此承担责任；3、一审计算违约金正确，请求维持原判。 念保玉向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金56820.51元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年5月25日，原告念保玉（买受人）与被告祥和公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于田东县城东华瑞公司南侧祥和广场花园小区第6幢1304号房，总价款330544元。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，每逾期一日出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金，因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。合同同时对商品房面积差异处理、买受人逾期付款违约责任、交付期限、出卖人逾期交房违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款。 原告向一审法院提交书面说明，涉案房屋交付时间为2012年3月。 2018年11月26日，被告在田东县不动产登记局办理了房屋权属首次登记，并于同日向包括原告在内的小区业主告知已可办理房屋权属证书。 一审另查明，2018年一审法院曾审理田东祥和花园小区部分业主与被告商品房销售合同纠纷案，就涉案的祥和广场花园小区是否已具备办理房屋权属登记条件一审法院向田东县国土资源局查询。田东县国土资源局就此出具《关于祥和花园小区房屋不动产权不具备不动产权属登记的说明》，内容主要载明，祥和花园小区由两宗土地组成，整个小区建设按整宗地块规划设计，造成部分建筑物跨越两宗地，无法对跨越两宗地建筑物（商品房）进行权属登记，只能等待业主把两宗地申请合成一宗地后才具备登记条件；祥和花园小区各项建筑指标（容积率）突破原规划部门审批的指标，目前已通过专家论证、城规会审定等程序进行调整，等待业主按程序补交土地出让金后才能进行规划验收，验收合格后才具备不动产权属登记条件。 一审法院认为，本案的争议焦点系：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、被告是否存在逾期办证的违约行为；3、原告主张违约金的数额、计算标准是否有事实和法律依据。本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。一、关于本案诉讼时效问题。本案系以按日计付违约金的连续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。原告2019年5月21日向一审法院提起诉讼，故其主张的违约金应从2016年5月21日起算，对超过诉讼时效期间的部分不予保护。 二、关于被告是否存在逾期办证的违约行为问题。房屋权属登记通常为开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此，完成初始登记并告知买受人系开发商在履行办证过程中的首要义务。涉案房屋于2012年3月交付原告，依据双方《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告未能在交房后540日内完成房屋权属初始登记，从一审法院于2018年向田东县国土资源局查询被告未能办理权属初始登记的原因可认定，其行为已构成违约。虽然双方合同未约定原告取得房屋权属证书的期限，也未约定由被告为原告办理房屋所有权证，但被告的违约行为系导致原告无法办证的直接原因。被告认为不存在违约行为的辩称，无事实依据，不予采信。 三、关于原告主张逾期办证违约金的数额及计算标准问题。被告未能在交房后540日内办理房屋权属初始登记，其行为虽违约，但从国土部门对一审法院答复可证实逾期办证存在规划设计问题，原告也未能提供逾期办证导致的实际损失，根据本案的实际情况，一审法院确定被告应向原告支付的逾期办证违约金为330544元×0.0001×915天（2016年5月21日至2018年11月26日被告通知原告可办证时止）＝30244.78元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告田东祥和房地产有限公司向原告念保玉支付逾期办证违约金30244.78元；二、驳回原告念保玉的其他诉讼请求。本案受理费1221元，由原告念保玉负担556元，被告田东祥和房地产有限公司负担665元。 二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提交。 经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否存在逾期办理不动产权证书备案的行为，该行为是否构成违约并应向上诉人支付相应的违约金。 上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应依约履行义务。根据合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该约定中的“备案”实际上就是指办理房屋权属初始登记，双方当事人的真实意思表示是出卖人应当在商品房交付使用后540日内办理房屋权属初始登记。本案中，上诉人于2012年3月将涉案房屋交付给被上诉人，其至迟应在2013年9月以前办理房屋权属初始登记，但直至2018年11月22日，上诉人才向田东县不动产登记局申请办理房屋所有权首次登记，已经超过约定的期限。上诉人亦承认其未能在交付房屋后540日内办理房屋权属初始登记。上诉人主张涉案房屋不能如期办理初始登记是行政机关的原因，但从田东县国土资源局出具的《关于祥和花园小区房屋不动产权不具备不动产权属登记的说明》可知，祥和花园小区建设因跨越两宗地导致涉案房屋不能进行权属登记，故小区建设超过规划是导致未能如期办理房屋权属初始登记的直接原因。上诉人未提供充足证据证实系行政机关原因导致未能如期办证，不能以此作为免责事由。故对上诉人该主张，本院不予采信。上诉人超过约定期限办理权属初始登记已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，向被上诉人支付违约金。上诉人主张双方未约定办证期限，其未违约与事实不符，本院不予支持。对于因违约产生的损失赔偿额，一审已酌情按照购房款的万分之一计算每日违约金，减轻了上诉人的负担，对此被上诉人未提出异议，本院予以确认。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费665元，由上诉人田东祥和房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  凌 除 审 判 员  张力夫 审 判 员  玉 江 二〇二〇年七月十七日 法官助理  胡芯瑜 书 记 员  陈 杨