贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2301民初1913号原告：陈诚，男，1982年3月15日生，彝族，本科文化，住贵州省兴义市。被告：赵祥龙（曾用名赵贵友），男，1982年7月29日生，畲族，住贵州省凯里市。被告：贵州鑫禾都农旅康养开发有限公司，住所地贵州省黔西南州兴义市桔山街道办事处民族风情街二期A栋9号。法定代表人：罗勇，该公司执行董事兼总经理。原告陈诚与被告赵祥龙、贵州鑫禾都农旅康养开发有限公司（以下简称贵州鑫禾都公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈诚到庭参加诉讼，被告赵祥龙、贵州鑫禾都公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈诚向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除陈诚与赵祥龙签订的房屋租赁合同；2.判决赵祥龙、贵州鑫禾都公司立即搬离陈诚出租的房屋，并承担欠付租金的违约责任，暂计为人民币23750元；3.请求人民法院判决赵祥龙、贵州鑫禾都公司共同支付陈诚从2019年8月5日起至赵祥龙、贵州鑫禾都公司搬出租赁房屋时所欠房屋租金（至起诉之日暂计为人民币11708元）；4.案件受理费由赵祥龙、贵州鑫禾都公司共同承担。事实及理由：赵祥龙、贵州鑫禾都公司系合伙关系。2018年7月21日赵祥龙以其名义向陈诚租赁位于贵州省兴义市房屋（房屋产权证编号：兴义字第××号）用于办公，并于当日签订房屋租赁合同，合同约定：“房屋租赁期限为2018年8月6日至2021年8月5日止，共计3年；房屋租金按年进行结算，其中第一年租金为68000元，第二年租金为71500元，第三年租金为75000元；房屋租金按年结算与支付。本合同签订后赵祥龙支付陈诚第一年全部房屋租金68000元，下年租金赵祥龙在7月20日前支付陈诚”等协议内容。签订租赁合同后，陈诚已按合同约定将房屋交付给赵祥龙、贵州鑫禾都公司使用，且赵祥龙已将第一年租金人民币68000元支付给陈诚。至2019年7月20日，陈诚要求赵祥龙、贵州鑫禾都公司支付第二年租金人民币71500元，赵祥龙、贵州鑫禾都公司以资金周转困难拒绝支付。2019年11月30日，赵祥龙、贵州鑫禾都公司只向陈诚支付了人民币30000元房屋租赁费，并未足额支付。此后陈诚多次要求赵祥龙、贵州鑫禾都公司支付剩余租金，但都遭到赵祥龙、贵州鑫禾都公司的拒绝。综上所述，陈诚认为，房屋租赁合同系双方真实意思表示情况下所签订的，并未违反法律法规，依法有效，且陈诚已按合同约定将房屋交付给赵祥龙、贵州鑫禾都公司使用，但赵祥龙、贵州鑫禾都公司并未遵守合同，致使陈诚的合法权益受到损害。故陈诚特依据相关法律起诉至贵院，望法院依法裁判。赵祥龙经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。贵州鑫禾都公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，其法定代表人罗勇庭审后到法庭接受询问时辩称，陈诚起诉不是事实，我公司与赵祥龙不是合伙关系，我于2019年3月通过58同城看到有写字楼出租，后通过58同城上留的电话号码联系后与赵祥龙签订了《房屋转租协议》，房屋租期到2020年4月15日。协议签订后，赵祥龙将房屋交付我方使用，签订协议时我交付了15000的定金，交付房屋后我支付了40000元的租金，大概在2019年11月陈诚找到我问是否续租，我回答需续租，陈诚便要求我公司向其交付下一年的租金，我认为租期未满不可能交付次年的租金，陈诚就要求我与赵祥龙联系叫赵祥龙交付2019年剩余租金，我答应陈诚与赵祥龙联系，后赵祥龙电话告知其又向陈诚交付了10000元的租金，让我公司放心使用，他会在12月底将剩余租金补齐。后陈诚又找到我说赵祥龙没有支付租金，要求我公司搬走，后因发生疫情，公司一直未上班，但在大年初十时我发现公司门锁已被更换，我就与赵祥龙联系要求赵祥龙处理此事，没有再使用涉案房屋，后城市解封后，我联系陈诚告诉他我公司要搬走，请陈诚开门，陈诚同意我自行请开锁公司开门，后我请开锁公司打开门锁后已搬离涉案房屋，后未在与陈诚联系过，直到陈诚起诉我公司期间，赵祥龙通过谭觉飞打得有一个条子给我，说是退还我公司剩余房租及损失共计20000元。陈诚起诉我公司要求支付租金毫无依据，希望法院如实判决。同时，罗勇向本院提交《房屋转租协议》复印件一份。本院经审理认定事实如下：2018年7月21日，赵祥龙作为承租方（甲方）与陈诚作为出租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，乙方将位于兴义市内家电设施设备一并出租给甲方使用，房屋建筑面积为471.08平方米（房屋产权证编号为：兴义字第201400976-1号）。租赁期限为三年，即从2018年8月6日起至2021年8月5日止，租金为第一年68000元、第二年71500元、第三年75000元，房屋租金按年结算与支付，合同签订后甲方支付乙方第一年全部房屋租金68000元，本合同即生效，甲方需支付5000元房屋使用押金、租赁期保证金。三年租赁期满后甲乙双方验房无异议后，乙方3日内退还房屋使用押金、租赁期保证金。下年租金甲方在7月20日前支付乙方。乙方应于本合同生效之日，将出租房屋交由甲方使用。如实际交付时间推延，租期顺延。乙方给予甲方15日装修期限，即甲方付清租金后乙方租期延续到2018年8月6日起为租赁起始日。租赁期间，甲方若提出终止合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，甲方不承担违约责任。实际租金按入住天数计算退还甲方。租赁期间如甲方不按时支付租金，按欠付租金的数额按月息5%支付违约金。如甲方不按合同约定承租三年或不按时支付租金，乙方有权取消合同并不予退还租赁保证金。本合同在履行过程中如发生争议，应由双方先行友好协商，如协商不成时，可以向房屋所在地法院提起诉讼。合同尾部甲方处赵祥龙签字捺印，乙方处陈诚签字捺印。陈诚自认，合同签订后，赵祥龙向其支付了5000元租房押金，并且给付了第一年的租金68000元，2019年11月30日赵祥龙安排工作人员给付了陈诚30000元租金。2020年2月因赵祥龙不交付租金，陈诚将租赁房屋门锁更换，后贵州鑫禾都公司找到陈诚要求开锁拿东西，陈诚同意贵州鑫禾都公司自行寻找开锁公司，后贵州鑫禾都公司于2020年4月搬离涉案房屋。上述法律事实，有当事人陈述及陈诚提交的《身份证》、贵州鑫禾都公司企业信用信息公示报告，《房屋租赁合同》、《不动产权证书》以及本院依职权制作的《询问笔录》、《质证、询问笔录》在卷佐证，故作认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，陈诚与赵祥龙签订租赁合同系双方真实意思表达，且合同并不违反相关法律的规定，属于合法有效的合同。案涉租赁合同的出租人系陈诚，承租人仅为赵祥龙，陈诚认为赵祥龙与贵州鑫禾都公司系合伙关系，赵祥龙系以贵州鑫禾都公司名义与其签订案涉租赁合同并未提交任何证据予以证明，且从本院对陈诚制作的《质证、询问笔录》上来看，陈诚虽对贵州鑫禾都公司提交的《房屋转租协议》不予质证，但其是知道涉案房屋发生转租情形的，其也不知道赵祥龙与贵州鑫禾都公司之间是否系合伙关系。故陈诚主张赵祥龙与贵州鑫禾都公司系合伙关系，赵祥龙以贵州鑫禾都公司名义与其签订案涉租赁合同而要求赵祥龙与贵州鑫禾都公司共同支付尚欠租金及违约金的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。根据合同相对性原理，作为出租人的陈诚将房屋交付给承租人赵祥龙使用，承租人赵祥龙使用房屋后应当向陈诚支付租金，赵祥龙未按照合同约定按期足额支付租金已构成违约，符合合同约定的解除条件，故本院对陈诚起诉要求解除案涉租赁合同并要求赵祥龙支付尚欠租金的诉请予以支持；至于赵祥龙尚欠租金应为多少的问题。赵祥龙自认，房屋的使用者贵州鑫禾都公司已于2020年4月搬离房屋，故租金应当计算至2020年4月，但双方在合同中约定，因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，实际租金按入住天数计算退还承租方，而从2020年1月起，我国发生大面积新型冠状病毒传播，导致大面积停工停产，故本院酌情将租金计算至2020年2月15日，赵祥龙应当向陈诚支付自2018年8月6日至2020年2月15日的租金，由于2018年8月6日至2019年8月5日的租金赵祥龙已经支付，而2019年8月6日至2020年2月15日共计193天的租金为37806.85元（71500元÷365天×193天），由于陈诚自认赵祥龙除给付了2018年8月6日至2019年8月5日的租金以外，还于合同签订时支付了5000元押金及于2019年11月30日支付了30000元租金，故赵祥龙还应当支付陈诚租金2806.85元。关于陈诚起诉欠付租金的违约责任问题。双方在合同中约定如承租方不按时支付租金，按欠付租金的数额按月息5%支付违约金，该约定超过了法律规定，本院不予支持。但赵祥龙的确没有按时交付租金，给出租人陈诚造成一定损失，应当承担未履行金钱支付义务的资金占用利息，该资金占用利息可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，以欠付租金的数额为基数按年利率24%计算支付，即以赵祥龙尚欠租金2806.85元为基数自2020年2月16日起按年利率24%计算支付资金占用利息至清偿完毕之日止。至于陈诚起诉要求判令搬离房屋的诉请，由于涉案房屋的使用者贵州鑫禾都公司已于2020年4月搬离，赵祥龙已经履行了该项义务，故陈诚的该项诉请已经得到实现，不用再处理。综上所述，赵祥龙尚欠陈诚租金2806.85元，应予以支付，并以尚欠租金2806.85元为基数自2020年2月16日起按年利率24%计算支付资金占用利息至款项清偿完毕之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除陈诚与赵祥龙于2018年7月21日签订的《房屋租赁合同》；二、赵祥龙于本判决生效之日起十五内向陈诚支付尚欠租金2806.85元；并以尚欠租金2806.85元为基数自2020年2月16日起按年利率24%计算支付资金占用利息至款项清偿完毕之日止；三、驳回陈诚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费686元，减半收取343元，由陈诚负担293元,由赵祥龙负担50元，由赵祥龙直接给付给陈诚。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  罗云霞二〇二〇年七月二十二日书记员  杨贞玮