上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初9044号原告：高杰，男，1974年1月18日出生，汉族，户籍地山东省成武县永昌街道办事处堤口路****。委托诉讼代理人：宋锡祥，上海市光明律师事务所律师。被告：上海古铺商业管理有限公司，住所地上海市嘉定区华江公路******。法定代表人：谢作武，执行董事。委托诉讼代理人：汤志红，上海久光律师事务所律师。原告高杰与被告上海古铺商业管理有限公司(以下称古铺公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高杰及其委托诉讼代理人宋锡祥，被告古铺公司委托诉讼代理人汤志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高杰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告归还原告支付的房屋押金人民币(以下币种同)47,150元及物业管理费押金4,568元；2、请求判令被告因违约而向原告支付约定押金的双倍违约金103,436元；3、请求判令因被告单方面违约而给原告造成无法经营的损失(每月2万元营业额，计36个月，共72万元，从2018年6月10日至2021年6月30日)；4、请求判令被告承担因单方面违约并砸毁店铺给原告造成的实际损失665,230元(包括原告经营设备、店铺装修费、调味品及食材等)；5、请求判令被告赔偿店铺转让费20万元。事实与理由：2016年5月20日，原、被告双方签订了《江桥老街项目之陕西小吃租赁合同》，由被告向原告出租位于上海市嘉定区虞姬墩路XXX号江桥老街生活大院六号楼104、105、129、131室房屋(以下称系争房屋)，约定租赁期限为5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止。其中，前2年即2016年6月1日至2018年5月31日期间月租金为23,575元，物业服务费每月2,284元，合同并约定了相应的餐厨垃圾费等。其中，2018年3月23日，原告支付了期限为2018年4月1日至6月30日的租金72,160元和物业费6,852元。但原告于2018年6月5日却收到了被告发函《关于高杰(陕西小吃)租赁合同解除及限期搬场事宜》，明确2018年6月10日解除与原告签署的所有房屋《租赁合同》，恢复租赁房屋原状并于同年6月15日将租赁房屋内的物品清空返还被告。此时原告是在支付租金的期间内，显属被告先行违约。按照《租赁合同》第18.2规定：“出租方有下列情形之一的，承租方有权单方面解除本合同，出租方需双倍返还租赁押金”，其中包括18.2.1款，即“违反本合同的约定，导致承租方无法继续实际享有该商铺的使用权，并无法继续整体经营的，且逾期超过60日仍未予以改正”。本案中，被告在原告继续履行租赁合同并在支付租金和物业管理费的情况下，擅自单方面解除合同。因此，按照租赁合同约定被告应双倍返还租赁押金。系争房屋第一次漏水问题解决后，原告于2018年3月23日将2017年7月1日至2017年9月30日期间尚欠部分余款3万元付清。2018年7月以后，原告之所以未向被告支付租金及物业管理费是因为系争房屋于2018年3月28日又发生严重漏水，使原告无法正常经营，给原告造成较大经济损失，原告多次向被告提出报修赔偿无果，此后租金及物业管理费一直拖欠至今。2019年3月27日上午，双方因租赁事宜发生纠纷。为此，原告向当地警方报警。2019年6月24日，被告在租赁期间擅自对系争房屋实施违法拆除、清店，原告所有设备和物品被盗，原告为此再次报警。此外，原告所经营的江桥老街生活大院六号楼105室是从上家苏华处转让而来，原告依据转让协议向其支付了20万元转让费，现被告收回房屋导致原告无法继续履行合同，应赔偿相应的转让费。因被告的行为已经给原告造成巨大的经济损失，故原告起诉来院，请求判如所请。被告古铺公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方间的租赁合同纠纷事宜已经通过诉讼程序处理完毕，相关事项已由(2018)沪0114民初16132号和(2019)沪02民终9830号民事判决书予以认定。原告诉状所述事实与实际不完全吻合。合同签订后，被告按约履行了合同义务，但原告自第一期开始就拖欠租金及相关费用，法院据此认定了原告的违约行为以及被告享有合同解除权，进而确认了双方之间的租赁合同于2019年3月18日解除并处理了相关后续事宜。2018年3月23日，被告收到原告支付的租金及物业管理费指向的并不是2018年4月1日至6月20日期间的租金及物业管理费，而是冲抵原告之前欠付的租金。诉讼期间，被告已于2019年4月1日收回了系争房屋，原告声称被告擅自拆除事宜均发生在2019年6月24日，公安机关并未对接报内容予以确认，原告所称事实均系其单方陈述，与实际不符。对于押金，租赁押金已经生效判决确认归被告所有，同理，物业管理费押金也应归被告所有。对于原告要求被告承担违约责任，生效判决已认定原告为违约方，被告作为守约方无需承担违约责任。此外，原告主张的损失应是基于侵权法律关系的诉请，本案为房屋租赁合同纠纷，即便损失存在，与本案无关联性，且应由原告自行承担，与被告无关。关于店铺转让费，事实上并未发生，即便发生也与被告无关。综上，原告的诉讼请求已经法院处理或与本案无关联性，故请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，古铺公司(出租方)与高杰(承租方)签订《江桥老街项目之陕西小吃租赁合同》一份，约定古铺公司将系争房屋出租给高杰，租赁面积152.27平方米，该商铺只供承租方以陕西小吃商号经营餐饮；租赁期限为60个月，即5个租赁年度，自2016年6月1日起至2021年6月30日止；第一、二年租金标准为每日每平方米5.09元，即月基本租金23,575元，第三、四年租金标准为每日每平方米5.4元，即月基本租金25,010元；除首个付款周期基本租金于计租日30日前支付外，之后每个付款周期基本租金须于前一付款周期的第2个月的第25日之前支付；承租方租赁押金数额相当于2个月的平均月租金和2个月物业管理费，承租方应在本合同签署当日向出租方缴纳租赁押金；物业管理费按该商铺租赁面积计算，标准为每月每平方米15元，合计每月2,284元，首个付款周期的物业管理费于起租日当日支付，其余付款周期物业管理费于前一个付款周期的第2个月的第25日之前支付；双方交接商铺时，应当签署一份本合同附件四所示的交接书，商铺实际交付以双方签署了该交接书为标志，该交接书签署之日为商铺交付日；自起租日起，承租方应按月支付与该商铺使用有关的所有公用事业费用，如电费、水费、燃气费、电话费和餐厨垃圾费每桶65元(如有)、其他公用事业的收费(如有)；在租赁期限内，承租方擅自单方面要求解除本合同的，承租方除承担违约责任外，需将房屋恢复原状，对于装修费及未处理的添附物，承租方不得要求出租方给予赔偿或补偿；在租赁期限内，承租方逾期支付或补缴租金和/或物业管理费和/或租赁押金的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；在租赁期内，承租方有下列行为之一的，出租方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成出租方损失的，承租方应予以赔偿：……(5)拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日(无论是否正式追索)……；出租方依据本合同第18.6条单方面终止合同的，租赁押金不予退还，承租方还应按照如下标准承担违约金：……(2)若剩余的租赁期超过4个月的，承租方应按照当年度平均月租金标准承担4个月租金的违约金，违约金不足弥补出租方损失的，差额部分由承租方负责全额赔偿。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，古铺公司将系争房屋交付高杰使用。合同履行期间，因高杰拖欠支付租金、物业管理费等费用，古铺公司于2018年6月7日向高杰发出《租赁合同解除及限期搬场通知》，表示高杰拖欠支付租金、物业管理费、餐厨垃圾清运费的行为已构成严重的持续性违约，古铺公司自2018年6月10日起解除与高杰签订的房屋租赁合同，并限期要求高杰搬离并将系争房屋返还古铺公司。2019年4月1日，古铺公司收回系争房屋。另查，古铺公司曾于2018年9月起诉来院，要求解除与高杰签订的租赁合同、支付租金及物业管理费并承担相应的违约责任等。本院经审理后于2019年5月24日作出(2018)沪0114民初16132号民事判决，确认双方间的租赁合同于2019年3月18日解除，并判令高杰向古铺公司支付租金、物业管理费滞纳金及违约金等。后高杰对一审判决不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后作出(2019)沪02民终9830号民事判决，认定高杰存在欠付租金及物业管理费，系违约方，古铺公司据此解除合同不构成违约，高杰除应支付租金、物业管理费及房屋占有使用费外，仍需承担相应的滞纳金、违约金。另高杰与古铺公司在二审中一致确认高杰支付了租赁押金47,150元，同时，二审判决该租赁押金归古铺公司所有。庭审中，高杰向本院提交了两份报警回执单，证明双方曾于2019年3月27日在系争房屋发生纠纷，高杰为此报警，后于同年6月24日，店铺门被撬、屋内物品被盗，高杰再次报警。经质证，古铺公司对两份报警回执单的真实性均无异议，对于3月27日的报警回执单，没有公安部门的处理结果，难以证实高杰的主张；对于6月24日的报警回执单，因古铺公司已于2019年4月1日收回系争房屋，该回执单载明的报案内容均为高杰单方陈述，并无公安机关相关认定，亦无法达到高杰的证明目的。审理中，双方一致确认，高杰向古铺公司支付过2个月租金押金47,150元以及2个月物业管理费押金4,568元。本院认为，古铺公司与高杰签订的《江桥老街项目之陕西小吃租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效。在合同履行期间，古铺公司诉至法院要求解除双方间的租赁合同关系，根据生效判决的认定，高杰存在欠付租金、物业管理费等各项费用的违约行为，系违约方，古铺公司依法享有合同解除权，其解除合同不构成违约。现双方间的租赁合同已经生效判决确认自2019年3月18日解除。关于押金，根据合同约定，租赁押金数额相当于2个月的平均月租金和2个月物业管理费，现双方一致确认古铺公司已向高杰收取2个月租金押金47,150元及2个月物业管理费押金4,568元，其中2个月租金押金47,150元已由生效判决判令归古铺公司所有，现高杰再提出古铺公司应退还该款，显属无理，本院对此不予支持。至于2个月物业管理费押金，现因高杰违约致使合同解除，根据合同约定，该押金4,568元亦应归古铺公司所有，高杰要求古铺公司退还该款，本院不予支持。需要说明的是，在生效判决已认定高杰是违约方，相关租赁押金已经生效判决作出处理的情况下，高杰向再古铺公司主张退还押金、支付违约金、各类损失及店铺转让费，明显与事实不符，亦缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告高杰的全部诉讼请求。本案受理费20,463元，减半收取10,231.5元，由原告高杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张开红二〇二〇年七月三十一日法官助理 钱雨婷书 记 员 何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。