浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0481民初2747号原告：李怡静，女，1981年5月14日出生，汉族，住吉林省长春市。委托诉讼代理人：陈一峰，浙江浙平律师事务所律师。委托诉讼代理人：管仁亮，浙江浙平律师事务所实习律师。被告：沈永清，男，1970年2月15日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：胡蓓佶，浙江康恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思佳，浙江康恒律师事务所律师原告李怡静诉被告沈永清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序于2020年6月9日、7月17日二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈一峰、管仁亮、被告委托诉讼代理人胡蓓佶、张思佳到庭参加诉讼。原告李怡静向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商铺认购协议书》；2.返还原告已支付的定金150000元；3.赔偿原告定金损失150000元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年7月30日，原告前往海宁开元名都置业有限公司（以下简称开元名都）询问涉案商铺的情况，后开元名都工作人员介绍了原告涉案商铺。后原告明确要购买涉案商铺（位于海宁市××路××号××号××号），开元名都工作人员要求原告签订《商铺认购书》，被告并未在场。后原告签订了三份《商铺认购书》，开元名都工作人员持被告印章在《商铺认购书》出售方处加盖了被告的印章。编号为0000108号的商铺认购书中约定：1.商铺位于海宁市××路××号，建筑面积117.22平方米，商铺售价19322.33元／平方米，商铺总售价2264963元；2.原告当日支付定金50000元；3.被告同意原告汇入其农商银行斜桥支行账户6230××××5522;4.双方应于2019年8月30日前，携相关文件到被告售楼处建业路1号签署《商铺买卖合同》；5.原告支付定金后，被告未能在约定期限内与原告签订《商铺买卖合同》的，应向原告双倍返还定金等。编号为0000111号的商铺认购书中约定：1.商铺位于海宁市××路××号，建筑面积93.10平方米，商铺售价20495.07元／平方米，商铺总售价1908091元；2.原告当日支付定金50000元；3.被告同意原告汇入其农商银行斜桥支行账户6230××××5522;4.双方应于2019年8月30日前，携相关文件到被告售楼处建业路1号签署《商铺买卖合同》；5.原告支付定金后，被告未能在约定期限内与原告签订《商铺买卖合同》的，应向原告双倍返还定金等。编号为0000105号的商铺认购书中约定：1.商铺位于海宁市××路××号，建筑面积79.80平方米，商铺售价20495.08元／平方米，商铺总售价1635507元；2.原告当日支付定金50000元；3.被告同意原告汇入其农商银行斜桥支行账户6230××××5522;4.双方应于2019年8月30日前，携相关文件到被告售楼处建业路1号签署《商铺买卖合同》；5.原告支付定金后，被告未能在约定期限内与原告签订《商铺买卖合同》的，应向原告双倍返还定金等。签订《商铺认购书》后，原告通过开元名都售楼处的ｐｏｓ机向海宁市硖石欣旺房地产经纪服务所支付了150000元，开元名都工作人员持有被告的印章，向原告出具了三份收据，收款事由为商铺定金。签订认购书后，原告后得知，涉案的海宁市海洲街道建业路47号、55号、57号，在原告签订《商铺认购书》时，被告并未进行产权登记，产权仍属于开元名都，直至2019年9月，涉案商铺产权才经开元名都转移登记至被告名下，此事实被告自始未告知原告。后被告在未通知原告的情况下，将涉案商铺产权登记于案外人丰静杰、王振亿名下。综上，原告认为，其以达成交易的目的签订《商铺认购书》，但被告在签订《商铺认购书》的全过程，均未出面，而由开元名都工作人员代持签章完成，并向原告隐瞒了其尚未取得涉案商铺产权登记的情况，主观上显然存在故意欺诈。被告《商铺认购书》签订后，自始并未与原告就涉案商铺签订《商铺买卖合同》做任何的谈判、磋商等，并在未通知原告的情况下，将涉案商铺出售，并与案外人完成了涉案商铺产权的转移登记。被告行为已明确表示不愿履行与原告签订的《商铺认购书》，损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求依法判决。被告沈永清辩称，一、原告的丈夫在2019年8月11日提出“退回定金，暂停买商铺”的意见，且未在商铺认购书约定的时间（2019年8月30号）前往售楼处签订商铺买卖合同，应属原告违约。二、被告不存在欺诈故意。请求法庭驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对本院认定的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的商铺认购书三份、个人账户明细对账单一份、收据三份、银联POS签购单一份、浙江省商品房买卖合同三份、浙江省二手房买卖合同三份、2019年8月11日案外人陈兴与周婷娟的微信聊天记录，被告无异议，本院予以确认。对被告提交的2019年8月11日案外人陈兴与周婷娟的微信聊天记录、案外人陈兴与陈宇佳的微信聊天记录，原告无异议，本院予以确认。对被告提供的开元公司与郁国强、刘桔平、沈永清签订的《商铺买卖协议》，被告持有异议，本院认为，该证据材料虽为原件，但部分内容原告作了遮盖处理，不具有完整性，不能反映所需证明的全部事实，本院对其证明效力不予确认。对被告提供的《开元星街付款解锁房源明细表》、《中国银行网上银行电子回单》，原告认为与本案没有关联性，本院认为该组证据材料，能证明涉案商铺的所有权的由来事实，且有被告将涉案商铺作为二手房出售给他人的证据予以佐证，具有真实性，故本院予以认定。对由原告申请，本院取证的陈宇佳调查笔录、陈宇佳和周婷娟的社保缴纳信息，原、被告对真实性均无异议，本院予以确定其证据效力；对嘉兴市安聚房产营销策划有限公司出具的证明，原告持有异议，本院认为，该证明系本院为进一步核实本案事实而依职权要求该公司出具的，被告亦自认该节事实，本院所作调查，程序合法，内容真实，可以证明本案部分事实，原告异议不能成立。根据本院认定的证据及法庭审理，原、被告双方对如下事实无争议：2019年7月30日，原、被告签订《商铺认购书》三份，由原告认购被告的商铺（建业路47号、55号、57号）三间，明确约定了各商铺的面积、售价、总价。约定了付款方式为：原告于签订认购书当日支付定金每间50000元。双方还声明共同遵守如下规定：1.被告已向原告出示双方将签署的正式《商铺买卖合同》文本及补充协议、项目重要提示和被告出具的购房须知。原告已详细阅读并理解上述文本、协议、提示和须知，且无异议。2.除被告另有通知外，原告应于2019年8月30日之前，携带本认购书、夫妻双方身份证、户口本、结婚证，到被告售楼处建业路1号签署《商铺买卖合同》。3.原告支付定金后，被告未能在约定期限内与原告签订《商铺买卖合同》的，应向原告双倍返还定金；原告未能在约定期限内与被告签订《商铺买卖合同》的，被告可以没收定金，解除本认购书。4.如遇不可抗力之意外，被告有权撤销本认购书，被告除退还定金与房款外，不承担其他责任。另，双方还约定了任何一方的通知可以邮寄、短信、电邮或通过网络社交方式送达至另一方。上述三份《商铺认购书》签订后，原告即支付了定金150000元，被告开具了收据。另：案涉商铺系案外人海宁开元名都置业有限公司（以下简称“开元公司”）开发的房产。2019年9月27日，被告与开元公司签订了涉案商铺的《浙江省商品房买卖合同》，同年10月14日，被告与案外人丰静杰、王振亿签订《浙江省二手房买卖合同》，将涉案商铺转让给上述案外人。双方争议的事实：何因未能签订《商铺买卖合同》。原告认为，被告未取得涉案房屋产权即与原告签订《商铺认购书》，在签订《商铺认购书》过程中，被告自始未告知原告未与开元公司签订买卖合同，更未取得房产权，致使《商铺认购书》无法履行，属于根本违约，应承担违约责任；被告在原告签订《商铺认购书》后，未通过电话、短信、邮件、函等方式与原告就签订《商品房买卖合同》进行任何的谈判和磋商，而由案外人陈宇佳、周婷娟与原告丈夫陈兴的联络，被告未提供授权委托书，案外人陈宇佳、周婷娟的表述不能代表被告，原告丈夫陈兴的意思表示也不能代表原告。在签订《商铺认购书》过程中，被告全程未出面，持有被告印章的工作人员全程介绍涉案商铺属于开元公司，且售楼处亦标为开元公司，使原告误以为系与开元公司签订商铺买卖合同，庭审中原告还提出《商铺认购书》中被告的印章系开元公司工作人员持被告印章事后补盖，故被告应承担未能签订合同的全部责任。被告认为：《商铺认购书》系原告本人在销售现场签订，其对认购书所载明的条款内容等充分知晓且无任何异议，原告对于案涉商铺为二手房的事实是认可的；《商铺认购书》约定了买卖双方签订正式《商铺买卖合同》的时间、地点，并约定了“立约定金”，表明原告认可向被告个人购买商铺并愿意接受定金罚则约定的意愿；原告违反了《商铺认购书》的约定，未在约定期限前往约定地点签订《商铺买卖合同》。2019年8月11日，原告丈夫陈兴向销售经理周婷娟发送微信表示“和我当时想与开元名都买商铺的初衷不一样”为由不想购买商铺。故原告以明示的方式明确表示不再签订合同，理应承担违约责任。本院经审查认为，因原告提出申请，要求法院调查陈宇佳、周婷娟的社保缴纳情况，以证明其身份。本院依职权调查，结合被告在庭审中的自认陈述，查明被告委托嘉兴市安聚房产营销策划有限公司（以下简称“安聚公司”）销售其持有的开元公司商铺，周婷娟系安聚公司销售经理，陈宇佳自2019年7月在安聚公司从事海宁开元星街项目（含涉案商铺）的销售工作。原告在诉状中也已明确“原告签订了三份《商铺认购书》，开元名都工作人员持被告印章在《商铺认购书》出售方处加盖了被告的印章，故庭审中原告所述被告印章系事后补盖，原告误解等说法不是事实，原告在签订《商铺认购书》时，应已明确系与被告个人所签，2019年8月11日，原告丈夫陈兴又与被告委托的安聚公司销售人员以微信形式提出“想退回定金，暂停买商铺想法”，即已对商铺的认购有了明确的意思表示。本院认为，陈兴系原告丈夫，在购房、签约过程中高度参与，其意思表示应足以代表了原告的意愿，故在其已于2019年8月11日明确要求退回定金，暂停购买商铺，被告方销售人员作出不予退还定金的意思表示后，至2019年8月30日前，原告及其丈夫亦未有至约定合同签订地点（建业路1号）进行签约或协商签约的行为，以其行为表示了不愿签订《商铺买卖合同》，故应视作原告未履行签约义务。2019年9月6日，被告委托销售人员以微信方式向原告丈夫送达解除认购书，没收定金的通知并无不妥，本院予以采信。本院认为，原、被告双方签订的《商铺认购书》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规，当属合法有效，双方均应依约履行。根据该认购书的约定，双方应于2019年8月30日前签订《商铺买卖合同》，为此，原告支付定金150000元以约束双方履行认购书之签约约定。现原、被告未能按约签订《商铺买卖合同》，被告已向原告送达了解除通知书，故该认购书实际已于2019年9月6日解除。但认购书的解除并不影响双方就此认购书约定承担相应的违约责任。本案的争议焦点是未能签订《商铺买卖合同》的责任在哪一方。原、被告发生合同关系的目的系取得物权，即讼争商铺的所有权，与出售方的主体无根本性关联，双方签订的认购书系预约合同，双方应当履行签约义务，原告在签订认购书后至约定签约期间提出因被告系个人而不是开元公司，要求退还定金，理由不当。诉讼过程中，原告提出在约定签约期间，被告并未取得讼争商铺产权，造成双方不能签订《商铺买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持。故被告虽未在2019年8月30日取得涉案商铺所有权，但并不意味着不能履行签约义务。且被告于2019年9月27日取得涉案商铺的所有权，并顺利转让他人，也佐证了被告有交付涉案商铺的履行能力。故被告在履行认购书过程中不构成违约。未能签约的责任在于原告，应当承担违约责任。根据我国担保法规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案双方书面约定了定金并实际交付，因系原告违约，故无权要求被告返还定金。综上，原告要求与被告解除《商铺认购协议书》、由被告返还定金150000元、赔偿原告定金损失150000元，无事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李怡静的全部诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取计2900元，财产保全申请费2020元，合计4920元，由原告李怡静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  蒋郭安二〇二〇年七月三十日书记员  王佳垒?附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。