北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初89350号原告：李树琴，女，1962年1月16日出生，汉族，北京市实验职业学校老师退休，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：曹海宁，北京天弛君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪琪，北京天弛君泰律师事务所实习律师。被告：北京嘉信宝业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区宋庄路****楼**商业2。法定代表人：于复辉，经理。委托诉讼代理人：武成龙，男，该公司员工。原告李树琴（以下简称原告）与被告北京嘉信宝业房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭独任进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曹海宁、王雪琪、被告之委托诉讼代理人武成龙通过网上庭审平台参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿原告购房款185．5万元，并支付该笔款项自2018年7月7日起至实际赔偿之日止，按照年利率6%的标准计算的利息；2．判令被告返还原告居间服务费3万元。事实和理由：2018年3月中上旬，原、被告签订《房屋购买委托协议》及《客户确认书》，约定原告委托被告就购买房屋提供购房经纪服务，其中被告的责任包括：“（1）遵守法律法规、部门规章及行政主管部门的政策、行政措施等，不得违反上述规定违法从事经济活动；（2）不得故意隐瞒真实情况和故意提供虚假信息向委托人提供不符合出售条件的房源”等。随后被告将位于北京市朝阳区XX803号房屋（以下简称803号房屋）作为居间房源介绍给原告。2018年3月29日原告作为买受人、高某某作为出卖人、被告作为居间人分别签署了《买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《居间成交确认书》《过户按揭代理合同》及《补充协议》等文件。后原告于2018年3月29日向被告支付居间服务费3万元。截至2018年5月9日，原告向高某某累计支付购房款185．5万元，高某某向原告出具收条及《收款证明》，并向原告进行所谓的“交房”。2018年4月21日，高某某告知原告，其全权委托被告代理，而被告准备赚取房屋差价。高某某称其出售底线为185万元，故要求原告与被告签订《解约协议书》并重新签订《北京市存量房屋买卖三方合同》。2018年7月7日，原告前往803号房屋查看，发现房门上贴着高某朋（高某某之兄）的电话，并注明高某朋是产权人。高某朋告知原告，关于803号房屋的权属纠纷，北京市朝阳区人民法院早于2017年12月26日作出（XXXX）京0105民初XXX号民事判决书，北京市第三中级人民法院于2018年2月6日已就二审立案，并于2018年3月30日作出（XXXX）京03民终XXXX号终审判决。至此，原告才知晓在签订房屋买卖合同及相关协议的过程中，高某某及被告故意向原告隐瞒803号房屋存在权属争议的事实，隐匿既有法院判决，仅提供不完整的回迁协议等材料，通过不实承诺原告可以完成相关过户手续的方式，将权属不归高某某所有且不具备不动产登记条件的803号房屋出售给原告。被告作为居间方未尽到审查义务，使原告方不能实现合同目的并蒙受巨大经济损失，应当与高某某对返还原告已支付的购房款承担连带责任。被告辩称：原告和高某某在2018年4月21日私下签订了房屋买卖合同，我方并未参与其中。2018年4月22日，买卖双方与我公司签署了解约协议，这在原告提交的证据中有所体现，以我公司作为居间人的房屋买卖合同已经终止，后续的事情与我公司无关，我公司没有参与，包括双方2018年4月21日签订房屋买卖合同的事情我公司也不知情，原告起诉之后我们才知道这个事。解约协议已经约定由高某某向原告赔付居间服务费，因此我方不同意返还。至于原告主张的185．5万的购房款，我方根本不知情，转账时间也都是在原告与我公司解约后，且原告转帐时我公司人员并不知晓，与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告签订《房屋购买委托协议》，约定原告委托被告购买位于北京市朝阳区XXX的房屋，委托价格范围为200-400万元，面积90平方米，2008年以后建成，简装两居室；受托人提供的服务包括：对符合委托人需求信息且得到委托人基本认可的房屋进行产权调查和实地查验等；受托人应遵守法律、法规、部门规章及行政主管部门的政策、行政措施等，不得违反上述规定违法从事经纪活动；受托人不得故意隐瞒真实情况和故意提供虚假信息向委托人提供不符合出售条件的房源；受托人有隐瞒、虚构信息，违反政府规定或恶意串通等影响委托人利益的行为，委托人除有权解除本协议、要求退还已支付的款项外，还有权要求受托人支付违约金（协议关于违约金标准未填写）。2018年3月29日，原告向被告支付居间服务费3万元。2018年3月26日，高某某（出售人、甲方）与原告的配偶田某某（购买人、乙方）签订《买卖定金协议书》，约定甲方向乙方出售803号房屋，建筑面积85．59平方米；乙方经现场勘查甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以230万元的成交价格购买该房屋，乙方的付款方式为全款，并应向甲方支付定金2万元。2018年3月29日，原告与高某某在被告居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定原告向高某某购买803号房屋，约定房屋性质为按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋），成交价200万元。同日，原告（乙方）、高某某（甲方）及被告（丙方）共同签署《居间成交确认书》，其中约定：乙方确认，甲方已应丙方要求，提供了回迁协议，乙方已审核上述文件；乙方已对房屋进行实地查验，对房屋本身及其权属的所有情况均已了解，对由丙方此前提供的有关信息与实际情况的差异亦均已知晓。同日，原告（乙方）、高某某（甲方）及被告（丙方）共同签署《补充协议》，约定总房价款200万元，其中乙方于2018年3月29日向甲方支付定金20万元，剩余款项乙方承诺2018年4月20日前交付甲方，2018年7月30日前至少交付甲方房款50万元，剩余房款于房本下发后过户当日补齐；甲乙双方于房本下发后100日内共同前往办理权属过户手续；甲方同意在2018年4月21日前将房屋交付给乙方，甲乙双方于房屋交付当日自行办理物业交割，丙方陪同。原告称，高某某曾向原告表示，房价之所以定为200万元是因为被告要从中间赚取差价，不然价格可以再低一些，因高某某着急卖房，又看到原告付款能力有限，故高某某提出跟被告解约，然后以185．5万元的价格将803号房屋出售给原告。2018年4月22日，高某某（甲方）、原告（乙方）及被告（丙方）签订《解约协议书》，约定各方此前分别或共同签署的所有关于房屋买卖及居间事宜的协议（无论口头、书面或其他形式）均告解除，除解约协议书约定的责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任；甲方向乙方退还收取的定金20万元，丙方收取的居间服务费3万元不予退还，甲方应在解约协议书签署后五日内向乙方赔偿居间服务费3万元。2018年4月21日，原告（乙方）与高某某（甲方）签订《北京市存量房屋买卖三方合同》，约定甲方将803号房屋出售给乙方，成交价185万元，甲方应于2018年4月21日前将房屋交付给乙方。原告提交其配偶田某某名下北京银行个人账户明细清单，拟证明其向高某某支付定金、购房款以及向被告支付中介服务费的事实。2018年4月21日，高某某出具收款证明，确认已收到原告支付的购房款合计185万元。庭审中，被告表示其对于原告与高某某于2018年4月21日签署的《北京市存量房屋买卖三方合同》未参与亦不知情，原告亦表示上述合同系其与高某某私下签订。关于803号房屋的来源和性质，原告提交《北京市房屋拆迁基本情况调查表》《腾退人口确认表》《北京市朝阳区XXX乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》及《协议附件》《承诺书》等，显示803号房屋系位于北京市朝阳区XXX村500号院的房屋拆迁安置的回迁房，相关拆迁的实际腾退人口5人，分别为高XX、丁XX、高少X、张XX、高X龙，该份拆迁协议除803号房屋外还另外安置了三套房屋；《北京市房屋拆迁基本情况调查表》《腾退人口确认表》则显示小红门乡小红门500号在册人口为高某朋、张某某1、高某某，另有未迁入人口余蒙；《协议附件》《承诺书》则显示，小红门乡小红门村500号因高某某的原因增加了部分安置面积。经查，803号房屋至今仍不具备办理所有权证的条件。原告称，其于2018年7月7日在803号房屋的房门上发现高某朋张贴的字条，称高某朋是该房屋所有权人。后原告才得知高某某家庭内部曾因包含803号房屋在内的涉案拆迁安置房进行分家析产诉讼，法院生效判决已经驳回了高某某要求确认803号房屋归其所有的诉讼请求，高某某出售803号房屋的行为属于无权处分。2019年4月16日，北京市朝阳区人民检察院以合同诈骗罪将高某某公诉至我院，后我院于2019年12月30日作出（XXXX）京0105刑初XXX号刑事判决书，认定高某某于2018年3月至5月间，在明知803号房屋已被法院判决归高某朋所有的情况下，冒充房主，将该房屋出售给原告，骗取原告款项共计185．5万元。在该刑事判决中，原告曾述称：高某某称803号房屋系回迁房没有房产证和拆迁协议，且高某某和高某朋打官司，法院已经将803号房屋判给了高某某，原告见过高某某缴纳水费的单据，且高某某带原告去过拆迁办并给其看过相关人员与高某某的聊天视频，故原告听信高某某所述，与高某某签订了房屋买卖合同。该案审理中，小红门拆迁办工作人员李某曾作证称，高某某曾找到其让其证实拆迁协议真假，其未予回复，并让其家庭自行解决。上述刑事判决判令高某某退赔原告185．5万元。该刑事判决作出后，高某某曾上诉至北京市第三中级人民法院，后又撤回上诉。现原告认为被告未尽到审查义务，亦未尽到关于房源和房屋性质的风险提示义务，且违规赚取差价，实际上充当了帮助高某某行骗的角色，故要求被告赔偿原告购房款185．5万元，并返还中介费3万元。在原告委托的律师与高某某的会见笔录中，律师曾询问被告查询了高某某的什么资料，高某某回答称就带着被告去看了眼房子，高某某还称被告要收差价。原告另提交原告配偶田某某与高某某的短信记录，其中高某某亦称被告要收取20万元的差价。被告认为上述证据均系高某某一方的陈述，对上述证据均不予认可。被告提交其与高某某签订的《房屋出售委托协议书》，约定高某某委托被告出售803号房屋，委托人应保证其出售的房屋具备合法出售条件（包括但不限于：已征得共有人同意、出租人已放弃优先购买权）；受托人应核查委托人提供的房源是否符合出售条件。被告另称，其公司作为中介方只能依靠高某某提供的证件和房屋资料辨别房屋真实性，没有能力发现高某某与高某朋关于803号房屋的权属纠纷，其公司并未向原告隐瞒事实，其公司亦系被高某某所蒙蔽。原告对上述证据的真实性、合法性和证明目的均不予认可，并认为该份证据恰恰可以说明被告未尽到房源真实性的审查义务。本院认为，高某某骗取原告购房款185．5万元的事实已经有生效刑事判决书确认，本院对此亦予以认定。现原告以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，要求被告对高某某应当退赔原告的购房款185．5万元承担连带赔偿责任，原告虽提出被告存在未尽到对房屋性质、权属的审查义务和风险提示义务，但原告作为购房人，在高某某提供的安置803号房屋的《北京市朝阳区XXX乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》中实际安置人口并不包含高某某的情况下，没有进一步追问房屋权属状况，在高某某声称803号房屋已经由法院判归其所有的情况下，亦未要求高某某提供相应的法院判决书，其自身存在重大过失。相应的，现有证据不能证明被告履行了上述审查义务，被告对此亦存在重大过失。但由于原告、高某某及被告已经签署了《解约协议书》，明确解除各方共同或分别签订的与买卖803号房屋相关的一切口头或书面合同，且除解约协议书约定的责任外，各方不再互负其他任何责任。而解约协议书仅约定高某某应返还原告定金20万元，并赔偿原告中介服务费3万元，而未约定被告在签署解约协议书后应付任何责任和义务。在解约协议书签订后，原告与高某某另行成立的房屋买卖合同关系与被告无关。现原告要求被告赔偿其支付给高某某的185．5万元购房款并返还中介费3万元，没有合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：驳回原告李树琴的全部诉讼请求。案件受理费21765元，由原告李树琴负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二〇年七月二十九日书记员 胡琪汶