北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初35529号原告：北京恒联兴物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区武圣西里28号院3号楼地下室01室，统一社会信用代91110105721401680H。法定代表人：刘青秀，董事长。委托诉讼代理人：李国华，北京市京悦律师事务所律师。被告：北京中横联房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区和平里西街1号院C号楼，工商注册号110000000798413。法定代表人：廖家齐，经理。委托诉讼代理人：吴智慧，男，北京中横联房地产开发有限公司董事。原告北京恒联兴物业管理有限公司（以下称原告）与被告北京中横联房地产开发有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李国华、被告委托诉讼代理人吴智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法确认原被告双方于2001年6月9日签署的《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书》及2002年10月11日签署的《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书补充协议》、2004年12月16日签署的《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书补充协议》、2005年10月7日签署的《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书补充协议》合法有效。事实和理由：被告为北京市朝阳区武圣西里28号院紫东苑小区的开发商，分别于2001年9月、2002年10月、2004年11月将建成的3号楼、2号楼、1号楼交付给业主。原告为被告指定的北京市朝阳区武圣西里28号院紫东苑小区的前期物业管理公司，根据当时的政策要求，被告应当提取房产销售款的1%作为前期物业管理公司的开办费用，被告未将该笔费用支付原告，经原告与被告协商一致，前期物业管理所需费用由原告自行承担，作为补偿，被告将武圣西里28号院紫东苑小区归属被告所有的非共有房屋委托原告经营管理，原告享有对非共有房屋的经营使用权。为此，双方分别于2001年6月9日签署《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书》、2002年10月11日签署《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书补充协议》、2004年12月16日签署《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书补充协议》、2005年10月7日签署《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书补充协议》。被告因未及时年检被工商局于2011年吊销营业执照，现被告基于此提出双方签署的《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书》及其《补充协议》均丧失法律效力，要求收回对紫东苑小区非共有房屋的经营管理权。原告认为，被告收回紫东苑小区非共有房屋经营管理权的理由不成立。首先，原告与被告签署《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书》及其《补充协议》均在其吊销营业执照之前，签署之时，不存在影响合同效力的因素，因此，合同签署后的变化不能成为判定合同效力的根据;其次，被告被吊销营业执照也并没有丧失主体资格，不存在继续履行合同的障碍。为维护原告的合法权益，先依法提起诉讼，请求法院确认双方签署的《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书》及其《补充协议》合法有效，望判如所请。被告辩称，由于我公司已经吊销了营业执照，股东内部对协议有效与否存在异议，该合同在吊销营业执照后应该无效，但我公司对此拿不准，由法院依法判决即可，如果认定有效我公司会履行。经审理查明：2001年6月19日，被告作为甲方（委托方）、原告作为乙方（受托方）签订《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书》，约定：甲方将位于朝阳区武圣西里28号院3号楼地下一层、地下二层、附房1层等委托给乙方经营管理，其他属于甲方产权的非共有房屋，待明确楼号及房屋位置标号之后，双方可就委托事项另行签署补充协议加以确定；委托期限自2001年6月19日至2021年6月18日止，共计为20年整；在委托租赁经营管理期限内，乙方对本协议项下的非共有房屋进行租赁经营管理所产生的收益归乙方所有，损失亦由乙方承担。乙方责任：1、乙方负责委托租赁管理期间对本协议项下的非共有房屋进行包括但不限于出租方式的经营、使用；2、乙方负责委托租赁经营管理期间的物业管理费、水电费及经营的相关费用；3、乙方在委托经营期间必须遵守国家法令法规，合法经营。甲方责任：1、委托租赁管理期间，甲方将所委托非共有房屋的使用经营权全部交与乙方，不得干涉乙方经营；2、委托租赁管理期间，甲方如需转让本协议中的非共有房屋则必须由乙方协助办理手续，而且甲方应确保本协议项下的非共有房屋的受让方必须继续履行本协议书中的各项内容；3、如因甲方原因(包括但不限于因甲方存在第三方债务、甲方出让股权或者股权变更、甲方出让该非共有房屋项下的有关权利、甲方申请注销、因法律法规规定或者甲方自身原因停止经营、甲方申请破产清算等原因)导致该非共有房屋使用权经营权发生变更的，甲方必须首先通知乙方并对乙方进行足额补偿之后方可进行权利变更；如甲方提前解约或中止履行本协议，每提前一年，应按照约定标准支付乙方年度补偿金;补偿金总额为未履行年限*年度补偿金(补偿标准详见附件)；4、甲方认可乙方与第三方签署的有关该房屋使用权的协议；如甲方发生该房屋项下的任何权利变更，甲方的权利继受人也认可并配合乙方执行所有与第三万签署的有关该房屋使用权的协议直至全部协议履行完毕。合同第六条约定：协议期满之日如未签订新的委托租赁经营管理协议，则该委托协议继续有效。2002年10月11日，双方签订《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书补充协议》，约定：甲方将其合法拥有的位于北京市朝阳区武圣西里28号院属于甲方产权的下列非共有房屋，委托给乙方租赁经营管理：2号楼地下一层、地下二层人防工程、附房1层、附房2层等。2004年12月16日，双方签署《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书补充协议》，约定：甲方将其合法拥有的位于北京市朝阳区武圣西里28号院属于甲方产权的下列非共有房屋，委托给乙方租赁经营管理：1号楼地下一层、地下二层人防工程等。2005年10月7日，双方签署《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书补充协议》，约定：甲方将其合法拥有的位于北京市朝阳区武圣西里28号院属于甲方产权的下列非共有房屋，委托给乙方租赁经营管理：地下停车库二层人防工程。以上事实，有《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书》、《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书补充协议》等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间的《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书》及其补充协议，名为委托管理协议，但合同约定房屋出租经营的收益均归原告享有，故不具有委托管理的合同性质，考虑到该合同具有补偿原告前期物业管理费用的性质，本院认为上述合同符合租赁合同的实质，应认定为租赁合同。双方合同约定期限自2001年6月19日至2021年6月18日止共计为20年，合同第六条另约定“协议期满之日如未签订新的委托租赁经营管理协议，则该委托协议继续有效”。但根据合同法的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。本院认为上述第六条约定实际是通过当事人提前约定的方式续展租赁合同期限，限制了当事人续订租赁合同的意思，该约定实际赋予租赁合同超过20年的期限，应认定为无效。双方合同其他条款均为当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决如下：确认原告北京恒联兴物业管理有限公司与被告北京中横联房地产开发有限公司于2001年6月19日签署的《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书》第六条约定无效，并确认上述协议其他条款及双方于2002年10月11日签署的《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书补充协议》、于2004年12月16日签署的《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书补充协议》、于2005年10月7日签署的《紫东苑小区非共有房屋委托管理协议书补充协议》合法有效。案件受理费1150元，由被告北京中横联房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇二〇年七月二十三日书记员  马悦