湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1455号上诉人（原审被告）：吴喜林，女，汉族，1970年11月5日生，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：吴明涛,男，汉族，1974年4月6日出生，系吴喜林弟弟。被上诉人（原审原告）：襄阳东铁正新物业管理有限公司，住所地襄阳市樊城区长虹路沃尔玛旁。法定代表人：王拥，该公司董事长。委托诉讼代理人：王峰，湖北隆中律师事务所律师。原审被告：陈琦琦，女，汉族，1995年4月10日出生，住襄阳市樊城区。上诉人吴喜林因与被上诉人襄阳东铁正新物业管理有限公司（以下简称东铁物业公司）、原审原告陈琦琦物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初6070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人吴喜林的委托诉讼代理人吴明涛，被上诉人东铁物业公司的委托诉讼代理人王峰依法接受询问。本案现已审理终结。吴喜林上诉请求：请求二审法院撤销一审判决。事实与理由：一、业主从2016年5月入住就认为物业收费不合理，就向东铁物业公司提出了诉求。2017年6月1日，公司客服部通知选出了5明代表参加协商，并印发了通知及填报表格。二、物业管理合同是在上诉人不知道的情况下签名的，没有单列合同书，只是在入住手册中有，合同书应双方各有一份，上诉人也没有合同书。三、2017年12月12日的协商会上，东铁物业公司法定代表人王拥公开表示，2017年-2018年免交物业费，从2019年开始交纳，交一年物业费优惠3个月，直到整个大盘结束，业主不知按什么标准交纳，所以导致至今未缴纳。四、汉水嘉苑共有6个小区，我们是最先交付的还建小区，本小区从交房到现在小区规定要有的功能设施、物业用房，业主用房都没有。东铁物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。东铁物业公司向一审法院起诉请求：1、判令吴喜林、陈琦琦支付2017年1月1日至2019年12月31日期间物业管理费3864元及滞纳金3864元。若吴喜林、陈琦琦逾期不支付上述物业费，还应当按照3864元的日千分之三向东铁物业公司支付滞纳金至付清之日止；2、诉讼费由吴喜林、陈琦琦承担。一审法院认定事实：2015年6月1日，襄阳东铁正新房地产开发有限公司与东铁物业公司签订《前期物业服务合同》，约定襄阳东铁正新房地产开发有限公司选聘东铁物业公司对安置房提供前期物业管理服务事宜等。2015年12月19日，襄阳东铁正新房地产开发有限公司递交《襄阳市协议选聘物业服务企业审批申请书》针对汉水华城安置房，公告期满投标少于3个，建议协议选聘前期物业服务企业，襄阳市住房保障和房屋管理局房地产市场监管科“同意按规定协议选聘前期物业服务企业”。2016年5月24日，陈琦琦与东铁物业公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费1.4元每月每平米，地下停车费小轿车200元每月，临时停车3元每小时，前30分钟不得收费。业主须每年12月份交纳下个季度物业管理费。逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交金额3％标准缴纳滞纳金。本合同期限自2015年12月30日起，至业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止等。根据庭审笔录，吴喜林、陈琦琦自入住房屋起未缴纳物业费。当事人提供的其他证据与本案缺乏关联性，一审法院不予采纳。一审法院认为，东铁物业公司与陈琦琦签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。吴喜林、陈琦琦作为房屋业主，接受东铁物业公司提供的物业服务，应当按照约定支付相应的物业服务费，故东铁物业公司要求吴喜林、陈琦琦交纳物业服务费自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费诉讼请求成立，一审法院予以支持。一审法院经与东铁物业公司协调，东铁物业公司同意2019年12月31日前计算的物业服务费用，当预测面积和实测面积冲突时，以较小的面积为准。具体数额按照76.58×1.4×36＝3859.632元。吴喜林、陈琦琦辩称物业合同签订是在东铁物业公司没有告知我们的情况下签的，东铁物业公司是欺诈行为，我们签《物业合同》的时候以为只是《入住手册》，且甲方的地方我们没有签字。一审法院认为，《前期物业服务合同》中落款有陈琦琦签名，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。当事人《前期物业服务合同》成立，一审法院不予支持。吴喜林、陈琦琦辩称东铁物业公司催缴物业费的行为不知道。一审法院认为现东铁物业公司已向一审法院提起诉讼，但是吴喜林、陈琦琦仍拒绝缴纳物业服务费，吴喜林、陈琦琦辩解不成立，一审法院不予支持。吴喜林、陈琦琦辩称，我们认为物业是开发商公司，不合规定。一审法院认为，根据《物业管理条例》第二十四条规定：投标人少于3个或者住宅规模小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。根据东铁物业公司提供的《襄阳市协议选聘物业服务企业审批申请书》，针对汉水华城安置房，公告期满投标少于3个，建议协议选聘前期物业服务企业，襄阳市住房保障和房屋管理局房地产市场监管科“同意按规定协议选聘前期物业服务企业”，据此，吴喜林、陈琦琦辩称不成立，一审法院不予支持。吴喜林、陈琦琦辩称，业主一直为2毛钱利益与物业公司协商，应以1.2元标准收取物业费，而不是1.4元。一审法院认为，襄阳市物价局对襄阳市区物业服务收费公布了标准参考，其规定并无强制性，具体定价由《物业服务合同》约定，故吴喜林、陈琦琦辩解不成立，一审法院不予支持。吴喜林、陈琦琦辩称，物业催款单上收取的物业面积和我们已经办理房产证上面积不符合，一审法院经与东铁物业公司协调，东铁正新物业管理有限公司同意2019年12月31日前计算的物业服务费用，当预测面积和实测面积冲突时，以较小的面积为准。被告辩称，2013年拆迁户办主任及区政府负责人刘明新，在多种场合表态免收拆迁户3年物业费；2017年7月5日在望湖会议室，有东铁物业公司代表和我们代表，当时我们要进去录像，被拒绝，当时物业说了18年免收，从19年开始交，每年优惠3个月，我们业主当时表示同意；2017年12月12日，在社区领导田书记的牵线下，再次协商，当时参加协商的有我们5位业主代表，协商结果让业主回去写一个详细资料，我们写了一个由社区转交的东西，有没有转交不知道。截至判决前，法院没有收到被告提供的相关证据，辩称理由证据不足，法院不予支持。被告辩称，要求开发商和物业提供地下停车位归属权证明，业主小区内共享面积的有关证据；物业服务公司地下停车收费、地面公用通道收费是自行定价，地下停车库合同写的200元，入住后为什么变成360元；我们活动空间少，道路被占用，道闸被管控，业主进出不便，物业公司自安岗亭侵犯业主人权；物业公司未经业主同意把小区绿化带铲除设立快递投递箱、建天怡饮水机等；我们拆迁补偿房是最新入住的，汉水华城还在建设，喧闹声、灰尘，影响了我们健康；汉水华城广告张贴，饮水设备，快递收费的费用是否由业主共有，收费明细未公示侵犯业主知情权；小区地下停车库适用的是业主公摊面积，前几天八号楼盘电梯出现了故障，电视都放了等。一审法院认为上述辩称意见与本案物业服务合同纠纷中物业费的缴纳问题无关，吴喜林、陈琦琦可另行起诉主张权利。庭后，一审法院经与东铁物业公司协商，公司同意放弃向吴喜林、陈琦琦收取滞纳金的诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十四条之规定，判决：吴喜林、陈琦琦于判决生效之日起十日内支付襄阳东铁正新物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日物业管理费用3859.63元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由吴喜林、陈琦琦负担。二审中，当事人未提交新证据。经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷，根据我国现行法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。该前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。襄阳东铁正新房地产开发有限公司与东铁物业公司签订《前期物业服务合同》的事实清楚，证据充分，本院予以确认。业主陈琦琦入住前与东铁物业公司签订《前期物业服务合同》，并接受了东铁物业公司提供的物业服务，依法应当缴纳相应的物业服务费用。上诉人称虽然签订了前期物业服务合同，但并不知道合同的具体内容。该理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人称东铁物业公司法定代表人王拥公开表示，2017年-2018年免交物业费，从2019年开始交纳，交一年物业费优惠3个月，但一二审诉讼中并未提供相关证据，且东铁物业公司也不予认可，该上诉理由本院不予采信。为化解矛盾，本院作了多次调解工作，但因双方当事人各持己见，最终未能形成一致意见。本院认为，东铁物业公司作为物业服务公司要不断提高服务质量，改善工作作风，多沟通多交流，了解业主需求，尽最大力量满足业主的合理诉求，通过实际行动和业主心贴心，形成良好的生态环境。作为业主也要看到东铁物业公司付出的努力和艰辛，多体谅，风物长宜放眼量，没有必要锱铢必较，只有各方当事人同向发展，顺势而为，才能实现和谐的工作和生活环境。综上所述，吴喜林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴喜林负担。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二〇二〇年七月十六日书记员 吴加利