浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终1578号 上诉人（原审原告）：海盐县旭日纸箱厂。住所地：海盐县秦山街道许油车村许丰路888号。统一社会信用代码91330424787740319U。 负责人：马国明，该厂总经理。 委托诉讼代理人：娄杰，浙江南湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海盐万程电子科技有限公司。住所地：海盐县秦山街道许油车村许丰路888号。统一社会信用代码91330424MA28AF628C。 法定代表人：严忠明。 委托诉讼代理人：曹颖颖，浙江祥森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆叶斌，浙江祥森律师事务所实习律师。 上诉人海盐县旭日纸箱厂（以下简称旭日纸箱厂）因与被上诉人海盐万程电子科技有限公司（以下简称万程公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海盐县人民法院（2020）浙0424民初597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 旭日纸箱厂上诉请求：撤销（2020）浙0424民初597号民事判决，改判支持旭日纸箱厂的一审诉讼请求。事实与理由：万程公司在合同履行过程中存在多次违约行为，应当承担相应的违约责任。具体表现为：2018年4月，在合同对租金有明文约定的情况下，万程公司的法定代表人严忠明以威胁等要求旭日纸箱厂强行搬离等手段，迫使旭日纸箱厂同意将租金涨至50万元；2018年11月16日，严忠明要求旭日纸箱厂调换厂房；旭日纸箱厂负责人马国明不同意严忠明提出的调价方案后，严忠明要求马国明自行寻找厂房；2019年4月18日，万程公司单方出具协议书，要求调换厂房，将租金增加到61、65万元；2019年7月6日，万程公司突然强行断电，致使旭日纸箱厂无法正常经营，无奈旭日纸箱厂只能仓促寻找厂房并陆续搬离。在旭日纸箱厂搬离过程中，严忠明唆使人员将旭日纸箱厂员工打伤。以上事实均表明，万程公司在合同履行过程中利用其强势地位多次迫使旭日纸箱厂搬离或上涨租金，旭日纸箱厂为了不至于造成巨额损失，迫于现实情况，多次适度妥协，均属无奈之举，并非旭日纸箱厂的本意。 万程公司辩称，上涨租金、调换厂房等均是双方协商沟通的结果，是双方在履行合同过程中的变更行为，万程公司并未违约。一审认定事实正确，判决公平公正，旭日纸箱厂上诉理由不能成立，请二审予以驳回，维持原判。 旭日纸箱厂向一审法院提出诉讼请求：1.确认旭日纸箱厂、万程公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月31日解除；2.万程公司退还旭日纸箱厂租金218458.33元及门卫、保洁费3250元；3.万程公司支付旭日纸箱厂违约金430950元；4.万程公司支付旭日纸箱厂上述各项费用的逾期支付利息损失19940.23元（以上述各项总计金额813886.83元为基数，按年利率4.9%，自2019年8月1日起计算至全额履行日，暂计19940.23元）。 一审法院认定事实：2017年，旭日纸箱厂（作为承租人、乙方）、万程公司（作为出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：万程公司出租坐落于海盐县秦山街道许油车村许丰路888号的房屋给旭日纸箱厂，用于纸箱生产。房屋租赁期限四年，自2017年3月14日至2021年3月14日止。第四条约定2017-2018年度租金309500元，乙方在2016年让出730个平方给甲方，在2017-2018年度租金中扣除70000元。经双方协商一致，乙方使用面积为3224.57㎡，租金96元/年，租金每年上涨10%，即2018-2019年度为340500元，2019-2020年度为374500元，2020-2021年度为412000元。本合同签订3天内，支付当年（即2017年3月14日至2018年3月14日）的租金；从第二年开始，每年3月20日前支付下年租金。租赁期间所产生的物业、水电、煤气、电视、宽带、电话等费用由乙方承担，电费乙方按照实际度数每度1.00元结算，甲方开具电费发票，乙方7日内电汇支付电费。乙方需支付每月500元门卫费给甲方，乙方还需每年支付500元保洁费给甲方。出租方的违约责任：（一）甲方因不能交付房屋而解除合同，应支付乙方本合同租金总额30%比例的违约金。如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应支付日租金2倍的滞纳金。（二）因房屋在出租前存在权属争议、抵押、典当、查封等权利受限的情形，第三人向房屋主张权利导致乙方损失的，由甲方赔偿乙方实际损失。合同对双方当事人的其他权利义务亦进行了约定。合同签订后，万程公司依约将案涉房屋交付旭日纸箱厂使用。 旭日纸箱厂于2018年3月11日向万程公司支付2018年保洁费500元、2018年门卫费6000元、2018-2019房租340500元；马国明分三次向严忠明之女严梦婷汇款，分别于2018年4月18日支付100000元（备注：2018年房租的增加部分）、于2018年5月29日支付40000元（备注：2018年房租增加部分）、于2018年9月9日支付39000元（备注：房租）；旭日纸箱厂于2019年3月14日向万程公司支付2019房租214500元。2019-2020年度的门卫费及保洁费，旭日纸箱厂至今未付。 2018年11月至2019年3月期间，马国明与严忠明通过微信多次对租金调整、厂房调换、房屋腾退等事宜进行沟通协商。2018年11月30日，马国明表示“1、属于赵全华的房屋过道必须赵全华同意让海盐县旭日纸箱厂使用到2021年底签字。2、2018年、2019年、2020年的房租必须按原合同不变。即2018年-2019年的房租为34万元（?340000.00），2019年-2020年的房租为37.45万元（?374500.00），2020年-2021年的房租为41.20万元（?412000.00）。其中2018年增加的房租16万元（?160000.00）转到2019年中扣除。租期内不得涨价。3、海盐万程电子科技有限公司在搬动厂房前向海盐县旭日纸箱厂付清厂房调换产生的费用5万元（?50000.00）。4、海盐万程电子科技有限公司必须保障海盐县旭日纸箱厂正常的使用场地，通道，水电的正常使用，海盐万程电子科技有限公司不得以任何理由收回部分或全部场地、通道、房屋、水电。……”严忠明表示“明天你去找厂房去吧。”马国明表示“严总：明天你看好，先要用哪里，我先让出来，我估计一个月搬完！” 2018年12月2日，马国明表示“严总你好：我去租房子签合同需要定金，请你这两天把剩下的房子租金、水费、门卫费，共计149386元打到我海盐县纸箱厂的账户上。具体费用：房租500000.00÷12个月×3.5个月=145833.00元、水费7200.00÷12个月×3.5个月=2100.00元、门卫500.00×3.5个月=1750.00元、保洁费不算了。”严忠明表示“1、确定2018年12月底搬走，应退租金为2019年1月1日至2019年3月14日，共73天，房屋租金为2.4×3224×13=101985。2、2018年水费并没有开过发票，今年开过是2017年水费发票，至2018年12月底应付水费为7200元。3、应退门卫费为500×2.4=1200。4、其他车间电费、厨房用电，截止12月底再抄表结算。5、前期租赁百分之十发票应付点数共34050，付过17025，还差17025。结余：101985-7200+1200-17025-期末电费=78960-期末电费。”后，马国明表示“就按你的打，电费到月底搬完前，我付清！” 2019年3月20日，马国明表示“1、房子调换是不行的。2、房租适当加点是可以的，最高涨到50万！” 审理过程中，对于2019年3月至2020年3月期间的租金问题，旭日纸箱厂陈述：2018年3月至2019年3月期间的租金，其同意调整至500000元是有前提条件，即合同的租期和之后的租金仍按原合同约定履行。但，由于万程公司事后仍有违约情况，故，2018年多支付的租金179000元（含税费），160000元应视为支付2019年3月至2020年3月期间的租金，加上2019年3月14日支付的214500元，旭日纸箱厂已支付2019年3月至2020年3月期间的租金374500元。另外的款项应视为支付2019年3月至2020年3月期间的门卫费、保洁费。 万程公司陈述：2018年3月至2019年3月期间的租金，双方已协商一致调整为502944元且旭日纸箱厂已共计支付519500元（含税费）。2019年3月至2020年3月期间，租金标准应为50万元，旭日纸箱厂仅支付租金214500元，门卫费、保洁费均未支付。 另查明：一、万程公司曾于2019年4月18日对租金调整、厂房调换等事宜出具《协议书》一份，但旭日纸箱厂未签字，该协议也未实际履行。二、2019年7月2日，在秦山街道许油车村安全生产大排查大整治专项检查过程中，相关记录表上记载：旭日纸箱厂企业存在消防通道堵、电线未套管、私拉乱接电线、货物乱堆放的问题，7月底前搬离。马国明在该记录表上签字。同年7月31日，旭日纸箱厂搬离案涉房屋。三、2019年7月6日，万程公司公司人员对旭日纸箱厂进行断电。后恢复用电。万程公司解释称：因为旭日纸箱厂拖欠电费，其才断电。 一审法院认为，旭日纸箱厂、万程公司双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。现，双方对案涉合同于2019年7月31日解除无异议，争议的焦点是：一、就2019年3月15日至2020年3月14日期间的租金、门卫费、保洁费，旭日纸箱厂是否存在多支付的情况？二、合同的解除是否因万程公司的违约行为所致？ 针对争议焦点一，首先，2018年3月至2019年3月期间的租金金额问题。2018年4月、5月、9月，旭日纸箱厂分三次共支付万程公司2018年房租增加部分179000元（包括税费），旭日纸箱厂主张上述房租的增加是附条件的，但从目前旭日纸箱厂、万程公司的举证来看，尚无证据证明旭日纸箱厂的上述主张。其次，从微信聊天记录来看，2018年11月30日，严忠明对马国明提出的方案并不同意，2018年12月2日，马国明承诺在2018年12月底前搬离时反而对严忠明提出的退费方案予以同意，包括该年度的租金标准为502944元。故可确认2018年3月至2019年3月的租金双方已调整为502944元，且旭日纸箱厂已经支付完毕。旭日纸箱厂要求将其中的部分租金调整至下一年度的租金中，无事实根据，不予支持。最后，2019年3月15日至同年7月31日期间的租金，根据2019年3月20日马国明的微信聊天记录及万程公司的陈述，双方确认调整后的年租金为50万元，故，上述期间（共139天）的租金应为190410.96元。至于保洁费、门卫费，根据约定的金额，上述期间的保洁费应为190.41元，门卫费应为2284.93元。综上所述，万程公司尚应返还旭日纸箱厂21613.70元（214500元-190410.96元-190.41元-2284.93元）。 针对争议焦点二，旭日纸箱厂主张，万程公司在履行合同过程中采取增加租金、调换场地、私自断电等行为迫使旭日纸箱厂搬离，万程公司单方解除合同，存在违约行为。对此，一审认为，虽在合同履行过程中，万程公司提出租金调整、场地调换等改变原合同约定的要求，作为合同相对人，旭日纸箱厂作为守约方若不同意变更合同约定，完全可以要求万程公司依约履行，但双方后就租金调整达成一致意思表示，则视为双方同意对原合同相应内容进行变更，不能视为万程公司违约。至于场地调换，直至旭日纸箱厂腾退案涉房屋，其使用的房屋与合同约定内容一致，不存在变更情况。至于旭日纸箱厂提到的万程公司断电、万程公司员工殴打旭日纸箱厂员工等事宜，结合旭日纸箱厂在相关记录表上明确“7月底前搬离”的内容来看，上述事件，一则发生的时间在旭日纸箱厂确定搬离案涉房屋之后，二则也无法证明与合同解除有直接关系。综上所述，旭日纸箱厂的上述主张无法采信，其诉请的违约金，不予支持。 另，旭日纸箱厂诉请的利息损失，因双方确认合同于2019年7月31日解除且旭日纸箱厂于当日将案涉房屋腾退，万程公司应将剩余租金返还给旭日纸箱厂。故一审认为应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自旭日纸箱厂起诉之日起算至款项清偿完毕之日止。旭日纸箱厂多诉请部分，不予支持。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认旭日纸箱厂与万程公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月31日解除；二、万程公司退还旭日纸箱厂租金21613.70元、支付利息损失（以未退还款项金额为基数，自2020年1月14日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付至款项实际付清之日止）；三、驳回旭日纸箱厂的其余诉讼请求。如果万程公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5263元，财产保全费4770元，合计10033元，由旭日纸箱厂负担9711元，万程公司负担322元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，旭日纸箱厂上诉称万程公司在合同履行过程中存在上涨租金、调换厂房、私自断电、殴打员工等违约行为，应当承担相应的违约责任。但经过一、二审审查，在2018年万程公司就2019年租金提出上涨要求后，旭日纸箱厂同意并实际交付了增加的租金部分，应当认为双方就租金调整达成了一致，旭日纸箱厂并不存在违约行为；虽然万程公司提出要求旭日纸箱厂调换厂房，但后者并未同意也未实际调换。不能以万程公司提出要求就认为其存在违约行为；而对于万程公司2019年4月18日单方出具的《协议书》，旭日纸箱厂未同意也未实际履行，亦不能以此认定万程公司存在违约行为；至于私自断电、殴打员工等，本院认同一审结合旭日纸箱厂在秦山街道许油车村安全生产大排查大整治专项检查记录表上明确“7月底前搬离”的事实所作的分析认定，认为此节与合同的解除并无关系。综上所述，旭日纸箱厂认为其同意万程公司调整租金数额等要求系其出于行业特点、自身利益的退让、妥协，故万程公司存在违约行为的请求和理由，不符合法律规定，不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10116元，由上诉人海盐县旭日纸箱厂负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 超 审判员 毛 彦 审判员 章玉萍 二〇二〇年七月二十七日 书记员 张叶娟 ?? ?*MERGEFORMAT?1?