湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初956号原告（反诉被告）：李浩，男，汉族，1994年11月3日出生，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：熊婉铮，湖北我们律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：阮英湖，男，汉族，1994年2月1日出生，住湖北省通山县，第三人：武汉市创思特房地产经纪有限公司，住所地：武汉市江夏庙山开发区江夏大道东保利·海上五月花二期第2幢1层21商号房，统一社会信用代码：91420115MA4K2G576R。法定代表人：钱浩。委托诉讼代理人：王君，系公司员工，一般代理。原告（反诉被告）李浩与被告（反诉原告）阮英湖及第三人武汉市创思特房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，被告（反诉原告）阮英湖向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。李浩及其委托诉讼代理人熊婉铮、阮英湖及第三人武汉市创思特房地产经纪有限公司委托诉讼代理人王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李浩向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令阮英湖退还李浩已支付的定金10万元、契税5600元、赎楼垫资9000元，共计114600元；2、请求依法判令阮英湖支付违约金17.6万元；3、请求依法判令阮英湖承担原告支付的律师代理费用1.2万元；4、请求判令本案诉讼费用由阮英湖承担。事实及理由：2019年10月27日，李浩因结婚急用和阮英湖签订了《武汉市存量房买卖合同》，合同约定阮英湖将坐落于武汉市江夏区庙山办事处向阳村（江夏大道旁）15栋1单元4层3号的房屋出售给李浩，房屋总价为88万元，合同定金为人民币10万元，因房屋已设定抵押，合同约定出售方最迟应于2019年12月15日前办理完毕解除抵押登记手续。同时，该合同第十条中明确约定“出售方出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项……2、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的”。同日，李浩、阮英湖与第三人签订了《居间服务合同》。以上合同签订后，李浩先后向阮英湖和第三人支付了定金10万元、办证契税5600元、赎楼垫资9000元，共计114600元。同时，李浩向相关银行办理了申请贷款的手续，并于2019年12月6日获得贷款审批通过。然而，阮英湖却并未如约办理完毕案涉房屋的解除抵押登记手续。经李浩反复交涉沟通，阮英湖依然迟迟未履行此项义务。无奈之下，李浩于2020年1月4日向阮英湖发出《解除合同通知书》，阮英湖于当日表示己收阅此通知，并表示“等审判结果出来了再说”。为维护合法权益，现李浩依据相关法律规定向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。阮英湖就本诉答辩称：1、李浩隐瞒部分事实，根据房屋买卖合同第五条第1项，李浩应于签约当日将第一笔定金已自行支付的方式支付给出售方。然而我当天并没有收到。合同第5条第2项约定，贷款审批通过及甲方预约还款当日将第一笔首付款自行支付的方式支付给出售方，至今我未收到款项。甲方办理房产证所有费用，所有房屋欠款由乙方承担，但是办理房产证、维修资金款项至今未退还给我。李浩属于根本违约，应承担合同约定的相应违约责任；3、我多次提出提前还款，李浩均拒绝。而因李浩的原因造成我没能解除房屋抵押。并且因李浩原因造成我信用拉黑，结婚耽搁。我的损失比李浩大。阮英湖向本院提出反诉请求：1、请求法院判令解除双方房屋买卖合同；2、请求法院判令李浩支付违约定金17.6万元；3、请求法院判令李浩赔偿期间产生的月供1.568万余元，超出时间另算，误工费1.5万元。其他损失费5万元；4、诉讼费用由阮英湖承担。事实及理由：李浩于2019年10月27日和阮英湖签订了《武汉市存量房买卖合同》，合同约定阮英湖将坐落于武汉市江夏区庙山办事处向阳村（江夏大道旁）15栋1单元4层3号的房屋出售给李浩，房屋总价为88万元净得价，合同定金为人民币10万元，签合同时约定，阮英湖无能力偿还房屋贷款，且不出办证的任何费用，期间产生的任何费用由李浩承担，阮英湖才同意签的合同。按照合同第五条第1项的约定，原告应于签约当日将第一笔定金以自行支付的方式支付给出售方，然而阮英湖当天并没有收到任何款项。合同第五条第2项约定：“购买方应在贷款审批通过及甲方预约还款当日将第一笔首付款自行支付的方式支付给出售方。”贷款审批通过时间为2019年12月6日，预约还款时间为2019年12月16日，阮英湖至今未收到款项。第十三条补充协议中，若补充约定条款与其他条款不一致的，以补充约定为准。甲乙协商一致，甲方办理房产证所有费用，由乙方承担，甲方所有房屋欠款，由乙方出资走垫资赎楼，所有费用乙方承担，甲乙双方配合丙方办理房屋交易流程。其中办理房屋产证的房屋维修资金款项5701至今未退还给阮英湖。本该在办理不动产证的时候结清，2019年11月14日办的证，且2019年12月16日阮英湖已经预约解除抵押登记的手续，但李浩的垫资金额43万元从来没有全部到位，致使我无法解除房屋抵押。2019年12月20日，阮英湖联系李浩协商提前把房子交付给阮英湖，但阮英湖没有同意。而在房屋交易的过程中，李浩曾多次向第三人提出提前还款要求（2019年10月30日、2019年11月18日都提出过提前还款）。但是第三人都以等李浩贷款通过再还款。而李浩于2019年11月20日向银行办理了申请贷款的手续，2019年12月6日获得了贷款审批通过。而阮英湖贷款银行需要预约。该时间节点为本月预约，下个月还款，这导致2019年12月15日未能解除房屋抵押。所以第三人和阮英湖都负有不可逃避的责任。李浩在交易过程中未按约定支付定金及房屋维修资金，违反了《中华人民共和国合同法》第六条的规定的诚实信用原则。李浩的起诉导致阮英湖资金链断裂，信用被拉黑及其他资金损失。综上所述，请求法院判如所请。李浩就反诉答辩称：1、关于定金支付时间的问题，合同约定的当天，我方已经准备把钱转给阮英湖，但是当天下午银行已经下班，我方就在第二天中午把定金转给了阮英湖，这个只是特殊情况，双方当时没有异议。阮英湖称我方没有给付无事实依据。2、第一笔首付款的支付时间是贷款审批通过，甲方预约还款的当日。阮英湖提出来预约还款的时间错过了，导致还款时间到2020年1月10日才到时间。阮英湖在群里说，不需要那么着急。这是由于阮英湖的原因导致付款时间推迟，并不是我方的原因。3、房屋维修资金的退还问题，房屋买卖合同第7条第3项约定，房屋维修基金归我方所有，过户费用由我方承担。补充条款中也没有约定维修基金退还给阮英湖。4、阮英湖在此前的交易中经常要求第三人向我方称停止交易。出尔反尔、言而无信。鉴于对阮英湖人品的认识，在案涉房屋没有办理过户，甚至抵押登记没有注销的前提下，我方不敢对房屋进行占用装修。因为在这种情况下对房屋进行装修，只会让我方的损失更大，为此后维权增加成本。因此，我方为了交易安全和资金安全，拒绝了阮英湖的提议。第三人就本诉及反诉共同发表意见称：公司在李浩贷款审批通过后，通知阮英湖进行还款，当时阮英湖走垫资赎楼（即找贝壳网借款），贝壳网的流程已经走完，贝壳网的钱已经打到了阮英湖的账上了。但是阮英湖没有还房屋的尾款，该笔款项又退回了贝壳网。李浩为阮英湖垫资赎楼承担了手续费9000元，垫资赎楼款退回后，贝壳网将9000元手续费退给李浩，但钱打到我们公司帐上了，我公司要退给李浩，李浩未收。公司对双方的纠纷进行了调解，但是双方要求进行诉讼解决。本院经审理认定事实如下：2019年10月27日，李浩、阮英湖通过第三人签订了《武汉市存量房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定，李浩购买阮英湖名下位于武汉市江夏区庙山办事处向阳村（江夏大道旁）15栋1单元4层3号的房屋一套（以下简称案涉房屋），房屋转让价格为88万元。合同第二条约定：“（一）该房屋未取得房屋所有权证/不动产权证书，购房合同编号为：夏160025159。对于不动产权证书的办理双方约定如下：1、出售方应在签订本合同后30工作日内申请办理不动产权证书，办理不动产权证书的费用由买方承担。……（四）该房屋的抵押登记情况为：该房屋已设定抵押；抵押人为湖北银行，抵押登记日期为2016年10月1日。出售方最迟应于2019年12月15日前办理完毕解除抵押登记手续。”合同第五条约定：“购买方的付款方式为贷款支付：房屋转让价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金。（一）定金:双方约定定金为人民币（小写）100000元（大写）拾万元整。（不得高于转让价的20%）。1、购买方应于签约当日将第一笔定金人民币（小写）100000元（大写）拾万元整以自行支付的方式支付给出售方。（二）首付款：1、购买方应在贷款审批通过及甲方预约还款当日将第一笔首付款人民币（小写）80000元（大写）捌万元整以自行支付的方式支付给出售方。（三）贷款：购买方以贷款方式购买的，贷款方式为商业贷款。1、购买方拟贷款金额为人民币（小写）700000元（大写）柒拾万元整。买卖双方应于本合同签订后30个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，并按贷款机构要求提交和签署所需法律文书。”合同第七条第三款约定：“本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳……若办理房屋权属转移登记手续时需交纳维修基金的，则该款项由出售方承担。若出售方已交纳维修基金的，则该维修基金无偿转让至购买方名下。”合同第十条约定：“（二）出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：……2、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……（三）购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金：……2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过15日的；……（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。”合同第十三条约定：“若补充约定条款与其他条款约定不一致的，以补充约定为准。甲乙协商一致，甲方办理房产证所有的费用，由乙方承当，甲方所有房屋欠款，由乙方出资走赎楼垫资，所有费用由乙方承担，甲乙双方配合丙方办理房屋交易流程。”合同还约定了其他事项。双方为完成房屋交易，还约定阮英湖通过垫资赎楼方式偿还涉案房屋的贷款，以解除房屋的抵押登记，费用由李浩承担。合同签订的当天，阮英湖向李浩出具了收到定金10万的收据，次日，即2019年10月28日，李浩通过转账的方式向阮英湖支付了定金10万元。合同签订后，阮英湖按照合同的约定于2019年11月14日办理了涉案房屋的登记，取得了房屋所有权证，李浩为阮英湖办证交纳了5600元契税。李浩于2019年11月20日向银行申请购房贷款，2019年12月6日，李浩的贷款审批通过。阮英湖在李浩贷款审批通过后，于2019年12月16日预约还款。阮英湖为偿还贷款解除房屋抵押，于2019年12月11日通过武汉大恒融金商业信息咨询有限公司向第三方借款38万元，该款项于2020年1月2日存入阮英湖银行账户。李浩为阮英湖上述借款支付手续费（赎楼垫资）9000元。由于阮英湖未能按照约定的时间解除房屋抵押手续，李浩认为阮英湖违约，于2020年1月4日通过微信向阮英湖发出《解除合同通知书》，双方为此引起纠纷，均诉至本院，请求判如所请。另查明，双方产生纠纷后，阮英湖借款38万元已退回贷款方；李浩交纳的手续费9000元退回第三人，第三人当庭同意返还李浩。本院认为，李浩与阮英湖于2019年10月27日签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依照合同履行各自义务。关于本诉：合同约定，阮英湖应于2019年12月15日前办理完毕解除抵押登记手续，且履行该义务不得超过15日，阮英湖在2019年12月16日向银行预约还款，2020年1月10日才能办理还款解除抵押，故其行为构成违约。李浩因阮英湖违约向其发出解除合同通知书后，合同解除。现李浩主张由阮英湖承担违约责任，第一，请求退还李浩已付的定金10万元、契税5600元，9000元。本院认为，根据合同的约定及双方履行合同的情况，李浩支付的定金10万元是购房款的一部分与契税5600元，手续费9000元均是李浩向阮英湖已支付的款项，阮英湖应根据合同第十条第二项的约定予以退还。其中手续费9000元现在第三人处保管，第三人同意退回李浩，李浩可自行领取。第二、由于阮英湖存在违约，李浩依据合同约定主张阮英湖承担支付违约金17.6万元，合法有据，本院予以支持。第三、合同第十条第五款约定：“买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有），故李浩主张阮英湖承担本案律师费的请求有合同依据，本院予以支持。关于反诉：本院认为，李浩已于2020年1月4日向阮英湖发送了书面解除合同通知，阮英湖收悉并回复，合同解除，本院无需另行判决。阮英湖认为李浩存在违约，第一是李浩未按合同约定当天向阮英湖支付定金10万元；第二是未按约定在贷款审批通过后及预约还款当日支付首付款及未按约定支付房屋维修基金。关于第一、本院认为只有李浩将定金实际交付给阮英湖，定金才能成立，因此，李浩不存在延迟支付而要承担违约责任的问题。第二、《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，合同第五条、第十条虽然约定，李浩应在贷款审批通过后及阮英湖预约还款当日支付首付款8万元、阮英湖办理房产证所有的费用（应包含房屋维修基金）由阮英湖承担，但阮英湖未按照房屋买卖合同的约定于2019年12月15日前办理完毕解除抵押登记手续，李浩依法享有相应履行抗辩权，故其不应承担违约责任。关于阮英湖请求李浩赔偿产生的月供、误工费、其他损失等的意见，因阮英湖向本院提交的证据不足以证实，且无依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由阮英湖于本判决生效之日起十日内退还李浩定金100000元；二、由阮英湖于本判决生效之日起十日内向李浩支付契税5600元；三、由阮英湖于本判决生效之日起十日内向李浩支付违约金176000元；四、由阮英湖于本判决生效之日起十日内向李浩支付律师代理费12000元；五、驳回李浩其他诉讼请求；六、驳回阮英湖全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5839元，减半收取2920元，由原告李浩承担88元，被告阮英湖承担2832元。本案反诉受理费2575元，由反诉原告阮英湖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  雷艳萍二〇二〇年七月九日书记员  徐 笙