湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初13560号原告（反诉被告）：梁永红，男，汉族，1966年1月22日出生，住长沙市岳麓区。原告（反诉被告）：夏新春，女，汉族，1969年3月11日出生，住长沙市岳麓区。原告（反诉被告）：梁文俊，男，汉族，1991年4月22日出生，住长沙市岳麓区。原告共同委托诉讼代理人：陈东海，湖南恒昌律师事务所律师。被告（反诉原告）：李德林，男，汉族，1968年2月27日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：邹瑜，湖南辰邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：张建桥，男，汉族，1972年9月2日出生，住长沙市岳麓区。原告梁永红、夏新春、梁文俊（以下简称“三原告”）诉被告李德林、张建桥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，李德林、张建桥以梁永红、夏新春、梁文俊为被告提起反诉，本院受理后决定本、反诉合并审理，并于2019年2月28日作出（2018）湘0104民初8712号民事判决书，李德林不服判决提起上诉，湖南省长沙市中级人民法院以（2019）湘01民终5599号民事裁定书裁定撤销（2018）湘0104民初8712号民事判决书，发回本院重审，本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。梁永红、梁文俊及三原告的共同委托诉讼代理人陈东海，李德林及其委托诉讼代理人邹瑜，张建桥到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告梁永红、夏新春、梁文俊向本院提出以下诉讼请求：1、确认三原告与二被告所签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告李德林退还出租原告房屋的租金30万元；3、判令两被告将涉案房屋返还给原告。事实与理由：2014年12月19日，三原告与两被告签订《房屋买卖合同》，由两被告购买坐落于岳麓区斑马重建地的四层房屋，房号为140354栋101号，建筑面积为494.71平方米，系住宅用房，产权证号为长房权证岳麓区集字第**，双方交易价格为120万元并约定三原告于2015年10月18日向两被告交付该涉案房屋。合同签订后，被告李德林通过银行转账方式向原告梁永红账户转账100万元，原告梁永红出具了收条。2015年10月11日三原告与两被告签订补充协议约定：因三原告原因向两被告提出申请，请求将交房时间延期至2015年10月31日，两被告同意；延期交房时间到后，三原告必须无条件搬离，如三原告拒绝的，两被告视为房屋内物品为原告放弃所有权，两被告可以随时处理，三原告不再主张任何权利。2016年2月至3月，两被告将三原告的房屋占用并出租，目前已反映给有关部门。三原告认为，该房屋买卖合同标的物本不具有交易性，因为该合同标的物属农村宅基地建房，只有本村成员才能相互购买。被告李德林为把该房屋买卖合法化，特将三原告本村成员即被告张建桥作为本合同买受人，以达到合同交易合法性，规避法律禁止性交易主体。且被告李德林非三原告本村组织成员，李德林为规避法律的规定将张建桥作为合同的签订主体，但张建桥既没有购买房屋的意思表示，也没有实际支付购房款。事后，被告张建桥告知三原告，其与李德林并未有合作业务上的往来，也不存在债权债务，也没有购买该合同标的物的意思表示，仅系在合同上签字。本买卖合同签订时的目的，并非房屋买卖合同，而是借款本金为120万元的事前扣除利息的民间借贷，该事实有杨建武及被告张建桥在场。原告向被告李德林的所借款项及利息都已还清。为此，原告请求人民法院依法确认合同无效，并判令合同标的物及利益返还给原告。被告李德林辩称：该房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制规定，应当认定合同真实有效。理由：1、该合同主体适格，本案原告即合同出卖方，系该案土地的户籍家庭成员，均有出售房产资格，而本案被告之一张建桥，系该农村集体经济组织内部成员，具有购房资格。2、该合同已经实际履行，该合同签字生效后，被告履行了支付房款的义务。而原告因为自身原因，没有在合同约定期限内履行搬离义务，严重违反了双方合同约定，正是因为在这种背景下，原、被告才签署了相关补充协议。3、本案原告将涉案房产交付给本案被告后，被告实际占有并对外出租。被告张建桥辩称：房屋不是张建桥买的，张建桥就签了一个字，当时李德林想买涉案房屋，但是没有资格，就要我张建桥在合同上签了个字，张建桥有资格购买涉案房屋。反诉原告李德林、张建桥向本院提出以下反诉请求：1、请求法院确认两反诉原告与三反诉被告于2014年12月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、请求法院判令三反诉被告继续履行《房屋买卖合同》，协助办理房屋过户手续；3、请求法院判令三反诉被告支付两反诉原告违约金100万元；4、请求法院判令三反诉被告支付两反诉原告实现合同权益的律师费18万元；5、由反诉被告承担本案本诉及反诉诉讼费、保全费、保全保险费。本案审理中，被告李德林明确如法院认定涉案房屋买卖合同无效，则将诉讼请求变更为：1、判决梁永红、夏新春、梁文俊退还购房款120万元；2、判决梁永红、夏新春、梁文俊支付资金占用利息39295元（按照120万元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，从2019年2月28日暂计算至2019年11月25日，具体金额以实际支付为准）；3、判决反诉被告支付律师费6万元；4、判决反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2014年12月19日，反诉原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定反诉被告将共同所有的位于长沙市岳麓区，产权证号为长房房权证岳麓集字第**的栋四层房屋出售给反诉原告，上述房屋交易价格120万元。合同第五条约定，在办理产权证、土地证及其过户手续时，反诉被告应提供一切与之有关的手续及资料不得用任何方式拒绝阻挠。合同第六条约定，2015年10月18日将房屋交付给反诉原告。合同签订当日，反诉原告李德林将购房款通过银行转账、现金支付给了反诉被告。反诉被告亦向反诉原告出具了收条。2015年10月11日，反诉被告与反诉原告签订《补充协议》。反诉被告提出延期至10月31日交房。如在10月31日之后，必须无条件搬离。拒绝搬离的，反诉原告视为反诉被告放弃房屋内所有物品的所有权，反诉原告可以随时处理，反诉被告不再主张任何权利。2015年11月至2016年6月，双方就交付房屋多次协商，但反诉被告拒绝交付。2016年7月，反诉被告将房屋交付给反诉原告，现反诉原告将部分出租他人。反诉被告拒绝协助办理过户的行为，给反诉原告造成经济损失。现为维护反诉原告的合法权益，特向法院提出反诉请求，望判如所请。反诉被告梁永红、夏新春、梁文俊辩称：1、应确认合同无效，合同是名为买卖实为担保的借贷合同，原、被告之间不仅仅是120万元，而是与赵军峰、代兴尧、胡胜奎与反诉原告共同出具了400万借据，利息5分，与各自名义签订房屋买卖合同。朱光明、李翠华与梁永红、代兴尧、喻盈辉、赵军峰、张雪梅等签订借款合同，朱光明与李德林签订房屋买卖合同作为担保，上述400万元分了四个借款合同三个120万元一个40万元，分别用四套房子签订买卖合同进行抵押。梁永红、赵军峰、胡胜奎、代兴尧四人向李德林出具了400万元借据，约定了月利息5分，每月20万元利息，实收李德林380万元本金。2、120万元购房款并未支付，梁永红向李德林出具了一个收到120万元购房款的条据，是民间借贷，不存在向反诉原告支付资金占用利息。主合同、补充协议无效，不存在需要向反诉原告支付律师费、诉讼费。3、梁永红在收到李德林的100万元后，向李德林支付了400余万元的款项，如果李德林坚持认为是房屋买卖关系，要求退还房款，那支付给李德林的400余万元就是收回房子而退给李德林的钱，梁永红等也不需要再退钱给李德林、张建桥。当事人围绕本、反诉诉请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据本院认定如下：梁永红、夏新春、梁文俊提交的本诉证据一房屋买卖合同、证据二补充协议客观真实，其合法性在本院认为部分予以认定；证据三银行转账记录、证据四房屋产权情况、证据五集体土地证客观真实，来源合法，本院予以认定；反诉证据一银行流水、转账记录、收款收据、收条客观真实，来源合法，但无其他证据佐证银行流水的款项为借款，对证明目的不予认可；证据二协议书、民事裁定书、起诉状、追加第三人申请书、答辩状客观真实，但无法证明与本案相关，对证明目的不予认可。李德林、张建桥未提交本诉证据，其提交的反诉证据一房屋买卖合同、证据二履约承诺书、证据三补充协议客观真实，其合法性在本院认为部分予以认定；证据四中的银行流水客观真实，来源合法，本院予以认可；收条客观真实，但未提供银行流水或其他证据佐证已实际支付款项，本院不予认可；证据五房屋所有权证及集体土地使用证、证据六房屋出租合同客观真实，来源合法，本院予以认可；补充证据一银行流水客观真实，但无法证明李德林已实际支付款项，对证明目的本院不予认可。根据以上所采信的证据以及当事人的当庭陈述，本院认定如下案件事实：梁永红、夏新春、梁文俊均系长沙市岳麓区村民。李德林系长沙市岳麓区玉江村换塘组村民，张建桥系长沙市岳麓区村民。2014年12月19日，梁永红、夏新春、梁文俊（甲方）与李德林、张建桥（乙方）签订《房屋买卖合同》（以下简称“涉案合同”），约定由乙方购买甲方所有坐落于长沙市岳麓区建筑面积为494.71㎡的四层房屋。涉案合同第三条约定，房屋的交易价格为120万元。第六条约定，甲乙双方约定于2015年10月18日将房屋交付给乙方。同日，梁永红、夏新春、梁文俊向李德林、张建桥出具《履约承诺书》承诺：“由于本人原因，致使您的权益无法保证时，您可以在三日内通知本人腾空坐落于长沙市岳麓区房屋（该房屋为四层，共计建筑面积为491.71平方米，房屋用途为住宅，产权证号为长房房权证岳麓集字**）如本人在接到通知后三日内拒绝履行本承诺书规定的，本人自愿承担300000元的违约金”。2014年12月19日，李德林通过银行转账方式向梁永红支付了1000000元,梁永红于当日向李德林出具《收条》，该收条载明“今收到李德林同志购房款人民币现金120万元整”。2015年10月11日，梁永红、夏新春、梁文俊（甲方）与李德林、张建桥（乙方）签订《补充协议》，协议约定：一、现因甲方个人原因向乙方提出申请，请求将交房时间延期至2015年10月31日。现乙方考虑到甲方搬迁的实际困难，原则上同意甲方延期至2015年10月31日交房。二、如乙方发现甲方在延期交房期间内，出现提前违约，不利于乙方顺利接收的情况，乙方可随时向甲方收房。三、延期交房时间为2015年10月31日到后，甲方必须无条件搬离长沙市岳麓区房屋。如甲方拒绝搬离的，乙方视为房屋内所有物品为甲方放弃所有权，乙方可以随时处理。甲方不再主张任何权利。张建桥在该《补充协议》乙方签字处划掉“张建桥”一名，另重新签名。涉案房屋坐落于岳麓区斑马重建地的140354栋101号，该处宅基地于2011年4月14日办理了《集体土地使用证》，证号为长集用（2011）第030号，土地使用权人现登记在梁永红的名下。2013年1月10日，涉案房屋办理了《房屋所有权证》（权证号：Ｙ7××**），所有权人登记在梁永红名下。该《房屋所有权证》载明，房屋建筑面积为494.71㎡，房屋用途为住宅，并注明：该宗房产占有范围内的土地系集体所有，处置时，只能在本集体经济组织内进行转移。产权来源为自建。本案审理中，李德林当庭认可自2014年12月19日后，梁永红陆续向其支付了430余万元。张建桥陈述在签订涉案合同之前，其已经在长沙市岳麓区。另查明：梁永红、夏新春、梁文俊于2019年3月已将涉案房屋予以收回。本院认为，本案本、反诉争议的焦点为：一、关于涉案《房屋买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，农村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让,不能转让给非本集体成员。本案中,涉案土地位于长沙市岳麓区,登记使用权人为梁永红，涉案房屋登记所有权人为梁永红。涉案土地已经相关人民政府批准为农村村民宅基地,梁永红已取得涉案土地的土地使用权证书和《房屋所有权证》，李德林并非涉案房屋所在地岳麓区联丰村的村民，梁永红与李德林在未取得相应审批手续的情况下,擅自转让涉案土地使用权给非同村村民,故梁永红、夏新春、梁文俊与李德林签订的《房屋买卖合同》为无效合同。本案张建桥的户籍所在地与原告属于同村但并未同组，梁永红、夏新春、梁文俊称“张建桥只是帮助李德林在房屋买卖中给予主体资格的合法性而签上其名字”，张建桥亦辩称“房屋不是张建桥买的，张建桥就签了一个字，当时李德林想买涉案房屋，但是没有资格”，李德林并未对上述内容予以否认。另张建桥实际上未支付购房款，也未参与涉案房屋的交付与管理，结合其抗辩意见及补充协议的签字行为可以看出，张建桥并无签订《房屋买卖合同》及补充协议的真实意思表示，故梁永红、夏新春、梁文俊与李德林签订的《房屋买卖合同》亦属无效。综上所述，梁永红、夏新春、梁文俊与李德林、张建桥就涉案宅基地及地上房屋所签订的《房屋买卖合同》无效。二、涉案房屋是否应当予以返还及李德林、张建桥主张返还120万元的诉请是否应予以支持。因《房屋买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，李德林、张建桥应当向梁永红、夏新春、梁文俊返还因该合同所取得的涉案房屋。因本案审理中，梁永红、夏新春、梁文俊已于2019年3月收回涉案房屋，故对梁永红、夏新春、梁文俊要求李德林、张建桥向其返还涉案房屋的诉请，本院不予支持。对李德林、张建桥在反诉中主张梁永红、夏新春、梁文俊退还购房款120万元的问题。关于实际支付款项的金额认定，梁永红虽向李德林出具金额为120万元的《收条》，但李德林仅提供100万元的银行流水，对剩余20万元未提供充足证据证实已经实际支付款项,故本院认定李德林实际支付的款项为100万元。因涉案合同无效，对李德林支付的款项夏新春、梁文俊应当予以返还。梁永红、夏新春、梁文俊辩称“在收到李德林100万元后，已向李德林支付了400余万元的款项，如果李德林坚持认为是房屋买卖关系，要求退还房款，那支付给李德林的400余万元就是收回房子而退给李德林的钱，梁永红等也不需要再退钱”，因根据梁永红、夏新春、梁文俊提供的银行流水以及李德林的当庭陈述，在签订涉案合同及李德林转账支付100万元后，梁永红陆续向李德林支付了400余万元，李德林当庭否认本案中支付的100万元系基于借贷关系，并主张梁永红向其支付的400余万元系梁永红基于其他借贷关系而归还的款项，但未提供借条等证据证明其主张，亦未提供证据证明因其他情形收取梁永红上述款项，故对梁永红、夏新春、梁文俊该抗辩意见本院予以采纳，对李德林、张建桥主张梁永红、夏新春、梁文俊返还120万元的诉请，本院不予支持。对于李德林、张建桥主张梁永红、夏新春、梁文俊支付资金占用利息的诉请，本院亦不予支持。三、关于李德林是否应向梁永红、夏新春、梁文俊退还30万元租金的问题及梁永红、夏新春、梁文俊是否应支付律师费6万元的问题。因梁永红、夏新春、梁文俊未提供充足证据证明涉案房屋租金金额，对其租金主张本院不予支持。因涉案《房屋买卖合同》无效，李德林依据该无效合同的约定要求梁永红、夏新春、梁文俊向其支付律师费，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)梁永红、夏新春、梁文俊与被告(反诉原告)李德林、张建桥于2014年12月19日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告(反诉被告)梁永红、夏新春、梁文俊的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)李德林、张建桥的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5800元，财产保全费5000元，共计10800元，由原告梁永红、夏新春、梁文俊负担5800元，被告李德林、张建桥负担5000元。本案反诉案件受理费13720元，由反诉原告李德林、张建桥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  颜 宇人民陪审员  周新龙人民陪审员  戴 坚二〇二〇年七月二十日法官助理孙颖书记员柳遇珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。