广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0981民初1794号 原告（反诉被告）：李劲源，男，1973年1月1日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人:梁广进，广西桂京律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西桂龙翔农业有限公司，住所地北流市三环北路**。注册号：450981200010365。 法定代表人：龙泓名。 委托诉讼代理人:吴炜杰，广西道森律师事务所律师。 原告李劲源与被告广西桂龙翔农业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，被告广西桂龙翔农业有限公司提出反诉。本院依法适用简易程序公开开庭合并审理。原告李劲源及其的委托诉讼代理人梁广进，被告广西桂龙翔农业有限公司的委托诉讼代理人吴炜杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《广西北流市龙翔农贸物流（市场）园物业（商铺）投资合作合同》；2、被告返还897879元给原告；3、被告双倍返还定金20万元给原告；4、被告把分红款130192.5元（从2018年5月起被告每月应付给原告分红款5208元，计至原、被告解除合同止，现暂计到原告起诉时止共12个月）分给原告；5判令被告支付违约金15174.4元（从2018年5月起被告每月应付给原告分红款5208元为基数，按日万分之三计至原、被告解除合同止，现暂计到原告起诉时止）给原告；6、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：广西北流龙翔投资有限公司于2016年6月12日变更为广西桂龙翔农业有限公司。2016年1月14日，被告与原告签订《广西北流龙翔农贸物流(市场)园物业(商铺)投资合作合同》，约定原告通过投资合作经营模式参与投资被告开发的广西北流龙翔农贸市场项目，原告投资所选商铺价款50％，总投资合作款为897879元，双方投资合作经营期限为36个月，从2016年1月14日起。如本投资合作经营期满需要续期的，可另签续期合同。如投资额为原告所选商铺总价50％，被告给予原告每月5.8％的分红，本分红以月计算，于下一个月的30日前支付上一个月分红。被告在原、被告双方约定投资合作期限到期时，全额退还原告所投资合作本金。被告不按约定时间支付分红的，则按逾期未支付部分的分红每日万分之三向乙方支付违约金。双方签订合同后，原告于2016年1月14日交定金10万元，同时交D区-81号铺房款797879元给被告。之后，从2016年1月14日起至2018年4月，被告均按时支付分红款5208元给原告。从2018年5月起至原告起诉时止，被告均无再支付分红款给原告。 被告辨称，2016年1月14日，原告与被告签订《广西北流龙期农贸物流(市场)园物业(商铺)投资合作合同》下称《投资合同》)，在《投资合同》中明确约定具体的商铺、价款、价款支付时间等事项，故原告与被告签订的合同名为“投资合作合同”，实为“商品房预售合同”。被告于2018年1月19日依法取得商品房预售许可证，取得商品房预售许可证后，被告通过电话形式通知原告，希望原告尽快与被告签订房屋买卖合同。但由于原告资金紧缺，无力支付剩余购房款，迟迟未与被告签订房屋买卖合同。被告基于对原告的信任，并未将案涉商铺出售给第三人。双方签订的《投资合同》合法有效，且是双方的真实意思表示，双方应当继续履行《投资合同》。《投资合同》约定，非经乙方(李劲源)同意将该商铺自行销售给第三方的，甲方应向乙方双倍返还保证金，退回投资款，不计息。而本案中桂龙翔公司并未将该商铺销售给第三方，不构成违约，无须双倍返还保证金。《投资合同》中:“从签订《商品房买卖合同》的第二个月起，甲方停止支付乙方的投资分红”。被告于2018年1月19日依法取得商品房预售许可证，并通知原告履行购房手续，由于原告的违约行为导致房屋买卖合同迟迟未能签订，被告在原告违约后，才停止支付分红款。故被告的行为有理有据，符合《投资合同》订立目的。退一步而言，即使认定被告应当支付分红款，但根据《投资合同》约定，合作经营期限为36个月，剩余未支付的分红款应计算至2019年1月13日。且《投资合同》约定，合作期限到期时全额退还乙方所投资合作本金，不计息。在合作期限到期后，原告并未向被告主张退回投资合作本金，被告亦未出售案涉商铺，故原告应自行承担损失。请求驳回原告全部诉讼请求。 被告提出反诉请求：1、驳回反诉被告的诉讼请求； 2、反诉被告继续履行《广西北流龙翔农贸物流(市场)园物业(商铺)投资合作合同》；3、反诉被告支付剩余商铺购房款89万元；4、本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告承担。 反诉事实和理由：2016年1月14日，李劲源与反诉原告签订《投资合同》，约定具体的商铺、价款、价款支付时间等事项，故李劲源与反诉原告签订的合同名为“投资合作合同”，实为“商品房预售合同”。反诉原告于2018年1月19日依法取得商品房预售许可证后通过电话形式通知李劲源，希望李劲源尽快与反诉原告签订房屋买卖合同。但由于李劲源资金紧缺，无力支付剩余购房款，迟迟未与反诉原告签订房屋买卖合同。反诉原告基于对李劲源的信任，并未将案涉商铺出售给第三人。故双方签订的《投资合同》合法有效，且是双方的真实意思表示，应当继续履行。《投资合同》约定，广西北流龙翔农贸物流(市场)园D区81号商铺总价为1787879元，李劲源已支付897879元，剩余购房款为890000元。综上，桂龙翔公司认为:双方签订的《投资合同》合法有效，桂龙翔公司已达到销售条件，双方应当继续履行。 原告对被告的反诉辩称，被告提出反诉请求没有事实及法律依据，请求驳回被告的反诉，被告要原告继续履行合同是没有事实依据的，根据投资合作方式，36个月已经期满，如果期满可以继续签订，但是我方并没有临时签订合同，合同第4条约定反诉原告应该电话通知我方才能继续履行投资，但现在没有签订商品房买卖合同，被告反诉原告要求反诉被告支付剩余商铺购房款89万元是没有法律事实依据的，双方没签订合同也没有签订商品房买卖合同，合同到期之后，反诉原告副总经理曾经与反诉被告商议退款事项，并且同意退款，反诉原告要求继续履行是不可能履行的，没有签订合法的合同，请求驳回反诉原告的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换。本院对有争议的证据和事实认定如下： 原告提交的证据真实性予以确认。 被告提交的证据1，无原件核对，原告否认，不予确认。证据2真实性予以确认，但不能证明被告答辩和反诉主张。证据3系原告起诉后的行为，不能证明被告答辩和反诉主张。短信通知真实性无法核实，不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月12日，广西北流龙翔投资有限公司变更为广西桂龙翔农业有限公司。2016年1月14日，原告与被告签订《广西北流龙翔农贸物流（市场）园物业（商铺）投资合作合同》，约定乙方（原告）所投资的项目为甲方（被告）所开发的位于广西北流市高速公路引道与三环北路交汇处西南侧的广西北流龙翔农贸物流(市场)园D区81号商铺。建筑面积291平方米，商铺投资合作价6143.91元/㎡，总价1787879元。由乙方通过投资合作经营模式参与投资甲方开发的广西北流龙翔农贸市场项目，乙方投资所选商铺价款50%，总投资合作款为897879元。投资合作经营期限为36个月(即从2016年1月14日起)，如本投资合作经营期满需续期的，可另签续期合同。乙方所约定的总投资合作款50％自签订本合同之日起7个工作日内交清。乙方一次性投资所选商铺总价的50％，即交足897879元，并将乙方所投资的商铺交由甲方全权负责招商与管理的，甲方每月向乙方支付投资额的5.8‰的分红，本分红以月计算，于下ー个月的30日前支付上一个月分红。甲方在约定投资合作期限到期时全额退还乙方所投资合作本金，不计息。当甲方物业具备销售条件时，乙方购买所选择的甲方物业(商铺)，甲乙双方按本合同的约定办理销售手续，建筑面积291平方米，单价为6143.91元/㎡，合计1787879元。投资合作款自动转为购房款，差额多还少补。从签订《商品房买卖合同》的第二个月起，甲方停止支付乙方的投资分红。乙方在购买该物业后，如仍将该物业(商铺)委托甲方统一招商经营管理的，甲乙双方按照本合同约定的期限另行签订商铺《租赁合同》，租金可按照本合同原约定的分红比例计算，乙方按《租赁合同》收取租金;乙方自行经营的，须按照甲方指定的经营业态依法依规进行经营。乙方购买甲方物业时，同时签订物业管理合同，每平方米收取物业管理费1.15元。乙方同意在签订本投资合作合同之日起3日内向甲方支付保证金10万元，并在2016年1月14日前向甲方付清本合同约定的投资合作款。乙方逾期未足额支付投资合作款项的，甲方有权解除本投资合作合同，并将该物业(商铺)与第三方进行合作或销售，乙方所交保证金不退回。甲方违反本合同的约定，非经乙方同意将该商铺自行销售给第三方的，甲方应向乙方双倍返还保证金，退回投资款，不计息。甲方不按约定时间支付分红的，则按逾期未支付部分的分红每日万分之三向乙方支付违约金;乙方不按约定时间支付投资款的，则按逾期未付部分每日万分之三向甲方支付违约金。甲方开发的物业(商铺)具备销售条件时，须以书面或电话形式通知乙方，乙方应自接到通知之日起七个工作日内，带齐相关证件到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》一经签订，本合同自行中止。如乙方不能在约定时间内签订《商品房买卖合同》、按时付清购房款或者办理贷款手续的，甲方有权将该物业(商铺)自行销售给第三方，退回乙方所交投资合作款项，不作计息。乙方须保证其通讯地址、联系电话、传真号码等联系方式的真实性，以便于甲方及时联络，否则，由乙方承担不能及时联系通知所造成的一切责任。在商铺未具备销售条件前，甲方不接受乙方任何形式的本合同约定内容的转让;在商铺达到销售条件后，如乙方需要转让所选商铺的，乙方必须书面提出申请，经甲方同意后方可转让，同时，甲方按30元/㎡向乙方收取办理转让/更名手续费。本合同经双方签字盖章并在乙方交纳保证金后生效，双方签订《商品房买卖合同》后本合同自行终止等。同日，原告支付897879元给被告，被告出具2份收据给原告。其中，收据1内容为：今收到李劲源交来D区－81号铺定金10万元；收据2内容为：今收到李劲源交来D区－81号铺房款797879元。2016年1月至2018年5月，被告每月按原告投资额的5.8‰支付分红款5208元给原告。2018年1月19日，被告取得涉案房屋《商品房预售许可证》(北房预字第2018002号)。同年5月起被告不再支付分红款。2019年5月15日，被告副总经理庞礴与原告的微信对话时说：“之前领导已经安排财务人员做退款计划，我正在追，等会答复你”。至今，被告没有退还投资款897879元及拖欠的分红给原告。 本院认为，原告与被告签订《广西北流龙翔农贸物流（市场）园物业（商铺）投资合作合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。合同约定被告商铺具备销售条件时，须以书面或电话形式通知原告签订《商品房买卖合同》，原告不签订《商品房买卖合同》的，被告有权将该物业(商铺)自行销售给第三方，退回原告所交投资合作款项，不作计息，而没有约定合作期满或被告商铺具备销售条件时原告必须签订续期合同或《商品房买卖合同》购买商铺。根据合同约定以及2019年5月15日被告副总经理庞礴与原告的微信对话承认被告同意退款的事实可以证明，原、被告合作期满或被告商铺具备销售条件时，原告有权选择是否签订续期合同或《商品房买卖合同》的权利，原告不同意签订续期合同或《商品房买卖合同》的，被告应当退还投资款给原告。因被告没有提供其取得《商品房预售许可证》后书面或电话通知原告签订《商品房买卖合同》的证据，因此，被告应当支付合作期内2018年5月至2019年1月每月5208元的分红款共46872元给原告，并以拖欠的分红款为基数，从2018年6月1日起至本案生效判决规定的履行期限届满之日止，按日万分三计付违约金。原、被告约定的合作经营期限已经届满，应解除原告与被告签订的《广西北流龙翔农贸物流（市场）园物业（商铺）投资合作合同》，被告应当按照约定退还原告的投资本金而没有退还，被告除应当返还投资本金897879元给原告外，还应以897879元为基数，从2019年1月14日起至本案生效判决规定的履行期限届满之日止，参照合同约定的分红标准即每月按投资额0.58%计付利息给原告。被告未将涉案商铺销售给他人，原告支付的10万元保证金已作为投资款判决被告返还，原告请求双倍返还保证金20万元没有事实和法律依据，不予支持。原告投资被告开发的商铺，被告每月支付分红款给原告，合作期满被告退还投资本金给原告，不符合商品房预售合同的特征，被告因此而主张名为“投资合同”实为“商品房预售合同”的理由不成立。原告与被告既未签订续期合同，也未签订《商品房买卖合同》，双方不存在商品房买卖关系，被告的反诉请求没有事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下： 1、解除原告李劲源与被告广西桂龙翔农业有限公司 签订的《广西北流龙翔农贸物流（市场）园物业（商铺）投资合作合同》； 2、被告广西桂龙翔农业有限公司返还投资合作款 897879元给原告李劲源； 三、被告广西桂龙翔农业有限公司支付支付利息（以897879元为基数，从2018年1月14日起至本案生效判决规定的履行期限届满之日止，按月利率0.58%计）给原告李劲源； %1、被告广西桂龙翔农业有限公司支付2018年5月至 2019年1月的分红款共46872元给原告李劲源； %1、被告广西桂龙翔农业有限公司支付违约金（以拖欠 的分红款为基数，从2018年6月1日起至本案生效判决规定的履行期限届满之日止，按日万分三计）给原告李劲源； %1、驳回原告李劲源其他诉讼请求； %1、驳回被告广西桂龙翔农业有限公司反诉诉讼请求。 上述判决第一至四项，于本案判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华 人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 案件受理费16008元，减半收取8004元（原告已预交），原告李劲源负担1285.5元，被告广西桂龙翔农业有限公司负担6718.5元。反诉受理费6350元，由被告广西桂龙翔农业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满后七日内预交案件受理费22358元(开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57)；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李兆远 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 张 维 书 记 员 何玉玲