上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初2112号原告(反诉被告)：上海君欣房地产发展有限公司，住所上海市杨浦区。法定代表人：何骞敏，董事长。委托诉讼代理人：奚海麟，上海市浩信律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海球贝教育科技有限公司，住所上海市杨浦区。法定代表人：徐淳，总经理。委托诉讼代理人：秦毅，上海市竞业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽萍，上海市竞业律师事务所律师。原告上海君欣房地产发展有限公司(以下简称“君欣公司”)与被告上海球贝教育科技有限公司(以下简称“球贝公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案。被告球贝公司于举证答辩期内向本院提起反诉，本院经审查予以受理并合并审理。嗣后，本院依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)君欣公司的委托诉讼代理人奚海麟，被告(反诉原告)球贝公司的委托诉讼代理人张丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君欣公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的《君欣时代广场商铺租赁合同》及其补充协议于2019年11月21日解除；2.判令被告立即支付拖欠租金662,513元；3.判令被告立即支付房屋复原费129,250元；4.判令被告立即支付违约金235,881元；5.判令被告支付以662,513元为本金自2019年11月16日起至清偿之日止按日千分之三标准计算的滞纳金；6.判令被告按3,877.5元/日标准支付自2019年12月20日起至迁移或注销工商注册登记之日止的违约金；7.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第五项诉讼请求。事实和理由：2017年12月29日，原、被告签订了《君欣时代广场商铺租赁合同》，约定由原告将位于上海市杨浦区控江路XXX号君欣时代广场第3层第19号商铺(以下简称“系争房屋”)(面积517平方米)出租给被告。合同约定，自商场开业起5个月的经营免租期期满起算租金，每月租金78,627元，每月25日前支付下一个月的租金。2018年4月28日系争房屋所在商场开业，自2018年9月28日起算系争房屋的租金。后被告因经营困难，2019年8月13日原、被告达成租金扶持的补充协议，约定2019年年度租金按七折计算，即每月租金55,039元，并约定如被告不能按时支付租金原告解除合同的，则租金恢复原标准计算。但被告仅支付了2019年1-3月的租金后，自2019年4月1日开始，未再支付任何租金，且于2019年11月17日自行闭店。原告多次催要租金，被告均以各种理由推脱，故诉讼至法院。被告球贝公司辩称，同意原、被告之间的《君欣时代广场商铺租赁合同》及补充协议于2019年11月21日解除。被告实际于2019年11月18日搬离系争房屋，尚欠原告部分租金未付，但是未付租金是因为原告未妥善解决污水管爆裂问题，故应减免该期间的租金。关于房屋复原费、违约金、逾期迁移工商注册违约金，均认为金额过高，请求法院予以调整。被告方尚有履约保证金157,254元、物业保证金62,040元、装修保证金30,000元在原告处，要求在本案中予以一并处理。反诉原告球贝公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告免除反诉原告自2019年8月7日起至2019年9月22日期间的租金118,910元(517㎡*5元/㎡/天*46天)；2.判令反诉被告赔偿上述期间不能正常使用商铺造成反诉原告的直接经济损失617,298.10元(其中培训费损失150,686.58元、员工工资466,611.52元及装修损失等)；3.反诉费用由反诉被告负担。审理中，反诉原告变更第二项诉讼请求为：判令反诉被告赔偿直接经济损失620,686.58元，其中培训费损失150,686.58元、装修损失470,000元，放弃主张员工工资损失466,611.52元。事实和理由：2017年12月29日，反诉原、被告就系争房屋签订商铺租赁合同一份，约定由反诉原告承租系争房屋，经营用途为GlobalKids品牌，承租面积517㎡，日租金标准为5元/㎡/天，月租金78,627元。2019年8月7日，系争房屋所在商场污水管爆裂导致大面积渗水，系争房屋装饰装修遭到严重污染且无法继续使用，大量恶心难闻的气味长时间无法散去，使得反诉原告被迫停业至2019年9月22日共计46天，损失惨重。2019年9月24日反诉原告交给反诉被告工作人员李艳《商铺漏水赔偿协商函》一份，一直没有得到回复，无奈之下反诉原告只能选择停付租金。故提起反诉。反诉被告君欣公司辩称，2019年8月7日反诉原告向物业公司反映污水管爆裂，现场物业工作人员立即进行处理，并经确认是商场内部墙结构污水管爆裂，但是没有查出具体爆裂的原因。后经协商由君欣公司找到装修公司进行维修，并联系保险公司定损。2019年8月25日君欣公司已经加班加点修复完毕，不存在球贝公司所述到9月22日才修复完毕的情况。系争房屋由球贝公司分割成一个个小教室，水管是在5号教室爆裂，也就影响到2号、3号、5号三间教室，其他教室仍可以使用。反诉原告未有提供证据佐证其受水管爆裂导致停业，相反反诉原告在微信中一直催反诉被告尽快维修施工，不要影响其经营活动。实际上球贝公司在微信聊天记录中还提到周一(即2019年8月26日)要在系争房屋内上课，故仅同意免除其2019年8月7日至2019年8月25日修复期间的租金。球贝公司在水管爆裂之前就已长期拖欠租金，君欣公司也给予了优惠的租金扶持政策，现球贝公司以水管爆裂作为抗辩其拖欠租金的违约行为与事实不符。关于球贝公司主张的学员退费、员工工资支出损失均不是水管爆裂导致的直接损失，而且该损失也难以全部归责到水管爆裂事件。关于反诉原告主张的装修损失，因合同解除是由反诉原告长期拖欠租金并自行闭店所导致，反诉被告方并无过错，故该项损失也不应由反诉被告负担。综上，反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为原告。2017年12月29日，君欣公司作为出租方(合同甲方)与球贝公司作为承租方(合同乙方)签订《君欣时代广场商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市杨浦区控江路XXX号君欣时代广场第3层第19号承租面积517平方米的商铺出租给乙方使用。合同第2.2条约定，经营范围为：该商铺只供乙方以上海球贝教育科技有限公司商号/名称，经营GlobalKids品牌(类别：教育软件科技)之用途，经营项目包括教育软件科技……。合同第2.3条约定，租赁期限为七年，自装修免租期结束之次日起84个月止，如果交付日拖延，以上该租赁期限也相应顺延，如装修免租期结束时，商场尚未对外营业，则租赁期限终止日期也顺延相应天数，顺延天数为自装修免租期结束之日次日起至商场正式对外营业之日(不含当日)止的天数。合同第2.12条约定，商场的正式对外营业日(开业日)暂定为2018年4月28日……。合同第5.1条约定，甲方预定于2018年1月1日将该出租店铺交付乙方。甲方向乙方交付该出租店铺应提前5个工作日向乙方发出书面交房通知，交房通知应载明该出租店铺交付日，乙方应当按照甲方通知的交付日期、要求等验收并接收该商铺。合同第6.1条约定，装修免租期及经营免租期内，乙方无需支付租金、推广费，但仍需承担装修保证金及合同、附件规定的其他义务等。合同第6.7条约定，经营免租期自商场开业日起计算。合同第7.2条，如在租赁期限内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还履约保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付不足的租金及其他费用、违约金并承担其他违约责任。合同第8.1条约定，乙方同意由商场的物业管理公司向本商场提供全部物业管理服务，乙方按照本合同的约定向物业管理公司支付物业管理费等费用，遵守物业管理公司的相关管理规定……。合同第8.5条约定，在签订本合同的同时，乙方须与物业公司签订《物业管理协议》，作为本合同附件。合同第9.1条约定，乙方须向物业管理公司支付装修保证金，其金额、使用及退还将列明于租户装修手册内，并由乙方与物业管理公司根据上述规定自行处理。合同第17条商铺交换中第17.2.1条约定，合同终止时(不论基于任何原因)，甲方有权要求乙方在限定时间内自费将该商铺恢复至交付时的状态(正常使用导致的自然磨损除外)…；第17.2.2条约定，如果该商铺交还时之状态不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取任何措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。合同第17.4.3条约定，除前述约定外，乙方应于租赁期限届满或本合同因任何原因终止之日起30日内，办妥以该商铺为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续。否则，每逾期一日还应按照最后一个月日固定租金的1.5倍向甲方交付违约金，直至相关手续办理完毕之日止。合同第20.3条约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，并不退还乙方已支付的全部费用，除此之外，乙方应按上一租约年全年固定租金总额向甲方支付违约金(如经营第一年就终止合同，则应该当年固定租金总额计)，若由此而造成甲方损失，乙方应予以赔偿：…合同第20.3.5条约定，迟延支付履约保证金或差额或拖欠支付租金及其他费用连续超过15日或1年内累计超过30日(无论是否正式追索)；…。合同第20.4条约定，甲方依据本合同20.4条单方面终止合同的，应当书面通知乙方在指定之日前撤离并交还该商铺。履约保证金作为违约金赔偿给甲方，若履约保证金不足以赔偿甲方损失的，乙方还应负责补足差额部分，甲方仍然有权向乙方追偿因违约行为给甲方带来的其它损失。合同第20.7条约定，甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括但不限于律师费等)，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追偿该等费用、开支。合同第21.2条约定，……如果由于不可抗力或甲方的原因而造成该商铺无法继续使用时，甲方应在收到乙方书面通知后30日内，以书面形式通知乙方是否重新修复或复原该区域。若甲方决定不予修复或复原，乙方有权解除本合同。乙方在收到该通知后5日内退还该商铺。若甲方决定修复且在修复期间该商铺不适于使用，则乙方可以不支付该修复期间的租金和物业管理费。若该商铺在发生毁坏或破坏后的6个月内未能修复或恢复，签约双方的任何一方均有权以书面形式通知对方解除合同，依本款约定解约，双方均不负违约责任。合同后“附件三：租金及其他费用的支付”，约定乙方按照固定租金方式向甲方支付租金，第一、二、三租赁年固定租金标准均为5元/天/平米，月固定租金78,627元，装修免租期3个月，自交付日(甲方书面通知乙方交房验收之日)起算，如装修免租期结束时，商场尚未对外正式营业(试营业)，则装修免租期顺延至商场试营业之日。经营免租期5个月，自商场开业日起算。装修免租期及经营免租期内不计租金。乙方应于起租日前14日内向甲方一次性支付第一个日历月(不满一个整月的按日计算)及第二个日历月的上述固定租金及费用。乙方应于每月25日前需交纳下一个日固定历月租金及上述费用，租赁期满或合同终止时的最后一个日历月不满一个整月的按日计算，并在结算时一次付清。甲方于每月15日前向乙方出具下个日历月租金及费用账单。履约保证金总额为157,254元。同日，君欣公司与球贝公司签订《租赁场所交付确认书》(暨《君欣时代广场商铺租赁合同》附件五)，确认双方于2017年12月15日对租赁场所(位于上海市控江路XXX号的君欣时代广场第3层的编号为19的商铺)进行了交接验收。2019年6月下旬，球贝公司向君欣公司递交《付款计划》，内容如下：“甲方上海君欣房地产发展有限公司，乙方上海球贝教育科技有限公司。甲乙双方于2018年4月28日签订场地租赁合同，经甲方许可下在甲方位于控江路319场地内经营早教与托育业务。现因各种客观因素造成乙方必须停止托育业务，经营上存在巨大困难，甲方考虑乙方的实际困难，后经甲乙双方友好协商，乙方向甲方提出如下付款方案：1、甲方给予乙方自2019年1月1日起至2019年12月31日前租金7折优惠。2、自2019年7月起乙方两个自然月支付三个月房租，即每隔20个自然日交付房租，如遇休息日则顺延至休息日后第一个工作日支付，直至乙方支付完所欠房租后恢复正常付款。”2019年8月13日，君欣公司(甲方)与球贝公司(乙方)又签订《补充协议》一份，约定，鉴于甲乙双方于2017年签署了关于系争房屋的《君欣时代广场商铺租赁合同》，经甲乙双方共同协商，达成如下补充协议条款，以资遵照执行：(1)自2019年1月1日起至2019年12月31日止(共计12个月)，其中2019年1月1日起至2019年11月30日止月固定租金55,039元，2019年12月1日起至2019年12月31日止月固定租金55,038元。原租金金额共计943,524元，变更后租金共计660,467元。(2)乙方同意自2020年1月1日起开始恢复租赁合同第22页附件三中的第1.1.1约定的月租金金额。若乙方在减租期内不能按时足额缴纳租金的，甲方有权按照合同约定解除合同，并且追索减免部分的租金差额。乙方若在2019年12月31日前，提出单方面解除租赁合同的，需将上述减免的租金补足给甲方后，再按原合同所约束的解约条款向甲方进行赔偿，乙方在减租期结束后，须严格按照原合同履行合同义务。球贝公司实际于2019年5月15日支付了系争房屋2018年11月、12月的房租155,100元，于2019年6月20日支付了2018年11、12月的租金尾款2,154元，于2019年6月21日支付2019年1月房租55,039元，于2019年7月22日支付2019年2月的租金55,039元，于2019年9月2日支付2019年3月的租金55,039元。审理中，双方均确认2018年年度的租金已经结清。2019年9月24日，球贝公司向君欣公司提出《商铺漏水赔偿协商函》，内容如下：“我司承租上海君欣房地产发展有限公司所持有的位于上海市杨浦区控江路XXX号君欣时代广场319楼商铺。2019年8月7日早晨商场污水管破裂导致大量污水直接渗漏到我司所承租的商铺位置。大面积渗水导致吊顶、地板、教具、桌椅等严重损坏。并且污水的气味室内无法散去。商铺物业方上海漕河泾开发区物业管理有限公司已经将地板、房顶等内部损坏修缮工作完成。对于修缮期间商铺无法运营以及商铺污水气味导致为期一个半月时间无法运营的损失并未赔偿。我司正式向上海君欣房地产发展有限公司以及上海漕河泾开发区物业管理有限公司申请赔偿。赔偿明细：1)2019年8月7日-2019年9月22日期间由于未能经营导致的经营收入损失为每日一万。共计四十五万元。2)2019年8月7日-2019年9月22日由于漏水未能经营期间的房租以及物业费共计十二万七千九百五十七元。3)在漏水期间导致4名学生由于商铺内气味以及新装修气味退费等共计四万八千九百元(可提供明细)。共计损失六十七万六千八百五十七元。依据租赁合同以及物业管理合同，上海君欣房地产发展有限公司以及上海漕河泾开发区物业管理有限公司需要保证商户正常经营。本次渗水责任完全归结于物业方以及出租方造成我司巨大损失。期望贵公司在一周以内协商解决。”后，球贝公司于2019年11月18日自行搬离系争房屋。2019年11月18日，君欣公司向球贝公司发出《单方面解除租赁合同告知函》，内容如下：“至：上海球贝教育科技有限公司，贵司与我双方于2017年12月29日《君欣时代广场商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)。签署后，贵司一直以经营不佳为由拖欠支付租金、物业管理费、水电费等各项费用，抱着诚意的态度，我司一直积极沟通，希望贵司及时支付各项拖欠费用。由于经营不佳贵司已于2019年11月17日自行闭店。根据记录贵司到目前为止仍然没有向我司支付所欠租金，而且逾期达到了7个月(即从2019年4月1日至10月31日共计7个月租金)。根据租赁合同的第20.4.5和20.4.8条规定：乙方已形成违约事实，现我司正式通知贵司如下：1、自本函发出之日起3个工作日内，我司根据租赁合同20.3条，正式解除与贵司签订的《商铺租赁合同》。2、我司将于2019年11月17日之日起停止对3层19号商铺的供水供电。3.请贵司依约缴纳拖欠我司的各项租金、逾期违约金、物业费、水电费等各项费用。4.请贵司于2019年11月18日之日起3个自然日之内支付各项拖欠的费用，在贵司缴清以上各项款项后，我司限令贵司于3个自然日之内将该商铺内的动产撤离本商铺。逾期不支付各项拖欠的费用及未按照时间内把动产撤离本商铺的，我司视为贵司放弃商铺内物品处置权和所有权，由我司全权处理。”审理中，球贝公司明确表示不对系争房屋中装修价值进行评估，并同意由君欣公司自行对系争房屋恢复原状。故君欣公司自行委托案外人对系争房屋进行了复原，发生费用129,250元，并提供了修复费用发票、银行电子回单、施工合同及照片。对此，球贝公司表示是君欣公司存在违约行为导致合同解除，如法院判令由其承担，认为金额过高，请求予以酌情调整。另，君欣公司与球贝公司均确认球贝公司向君欣公司支付了履约保证金157,254元，并君欣公司同意该笔保证金在本案中一并处理。本院认为，君欣公司与球贝公司签订的《君欣时代广场商铺租赁合同》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。合同履行期间，球贝公司违反合同约定，未按时支付租金，并擅自搬离系争房屋，显属违约。审理中，君欣公司与球贝公司均同意于2019年11月21日解除《君欣时代广场商铺租赁合同》、《补充协议》，本院予以准许。但球贝公司仍应依据合同约定，支付合同履行期间尚未支付的租金。依据双方合同约定，球贝公司搬离后，仍负有将系争房屋恢复原状的义务，现球贝公司未履行该义务，导致君欣公司实际产生房屋复原费129,250元，本院认为该项费用系君欣公司实际支出损失，且提供票据予以佐证、金额尚属合理，故对该诉请予以支持。关于君欣公司主张球贝公司支付自2019年12月20日起至实际迁移或注销工商营业执照注册登记之日止的违约金，球贝公司认为该金额过高，请求予以调整，本院认为球贝公司未予以按期迁移或注销该工商登记确实存在过错，但君欣公司主张金额过高，故结合君欣公司的实际损失，对该数额酌情予以调整。现君欣公司自愿主张球贝公司支付三个月的租金作为违约金赔偿，本院结合合同当事人的过错、合同的履行情况、出租方的实际损失等因素，认为该金额尚属合理，予以支持。因合同履行期间，发生水管漏水影响了球贝公司的正常使用，君欣公司自愿免除球贝公司自2019年8月7日起至2019年8月25日止共计19天的租金，于法无悖，本院予以准许。至于反诉原告诉请主张因漏水导致2019年8月7日至2019年9月22日期间停业46天的损失，本院认为，根据君欣公司提供的微信聊天记录、太平洋保险保单及定损表，水管爆裂后君欣公司已积极组织维修及联系保险公司定损，并于2019年8月25日修复完毕，球贝公司并未提供证据佐证2019年8月25日后受水管爆裂影响并停课、停业的事实，故本院难以采纳。至于反诉原告主张培训费损失150,686.58元、装修损失470,000元，本院认为球贝公司该主张无事实和法律依据，本院不予采纳。至于球贝公司支付的物业保证金、装修保证金，因与本案无关，且并非直接支付给君欣公司，故本案中对此不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第一款第二项、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海君欣房地产发展有限公司与被告(反诉原告)上海球贝教育科技有限公司就位于上海市杨浦区控江路XXX号君欣时代广场第3层第19号商铺签订的《君欣时代广场商铺租赁合同》及《补充协议》于2019年11月21日解除；二、被告(反诉原告)上海球贝教育科技有限公司尚欠原告(反诉被告)上海君欣房地产发展有限公司租金662,513元，扣除2019年8月7日至2019年8月25日期间的租金49,115元，被告(反诉原告)上海球贝教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海君欣房地产发展有限公司支付租金613,398元；三、被告(反诉原告)上海球贝教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海君欣房地产发展有限公司支付房屋复原费129,250元；四、被告(反诉原告)上海球贝教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海君欣房地产发展有限公司支付违约金235,881元；五、被告(反诉原告)上海球贝教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海君欣房地产发展有限公司支付逾期迁移或注销工商营业执照注册登记的违约金20,000元；六、原告(反诉被告)上海君欣房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海球贝教育科技有限公司履约保证金157,254元；七、反诉原告的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,048元，减半收取计7,024元，由原告上海君欣房地产发展有限公司负担1,274元，由被告上海球贝教育科技有限公司5,750元；反诉案件受理费5,581元(已减半收取)，由反诉原告上海球贝教育科技有限公司负担5,211元，由反诉被告上海君欣房地产发展有限公司负担370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孔 玲二〇二〇年七月二十七日书记员 罗奇芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违法合同可能造成的损失。……。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……