安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初1604号 原告：吴延超,男,1997年9月10日出生,汉族,住安徽省蚌埠市淮上区。 委托诉讼代理人:司福志，蚌埠市小蚌埠法律服务所法律工作者。 被告:蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司,住所地安徽省蚌埠市朝阳北路1218号金地苑1号楼5层1号附1号,统一社会信用代码91340300784902183D。 法定代表人:王继华,公司总经理。 委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈善，安徽南山松律师事务所律师。 被告:安徽圣元建设工程有限公司,住所地安徽省合肥市包河工业区纬五路一号,统一社会信用代码913401001492350864。 法定代表人:胡道元,公司总经理。 委托诉讼代理人：孙予皖，安徽振信律师事务所律师。 被告:深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司,住所地安徽省蚌埠市淮上区永安街270号上河时代花园综合楼3楼308室,统一社会信用代码913403003551725069。 法定代表人:肖宪章,公司总经理。 委托诉讼代理人:李建虎，公司员工。 原告吴延超与被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司（以下称怡康开发公司）、安徽圣元建设工程有限公司（以下称圣元建设公司）、深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司（以下称永红源物业蚌埠公司）修理、重做、更换纠纷一案，本院2020年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴延超及其委托诉讼代理人司福志，被告怡康开发公司委托诉讼代理人张小龙、圣元建设公司法定代表人胡道元及其委托诉讼代理人孙予皖、永红源物业蚌埠公司的委托诉讼代理人李建虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴延超向本院提出诉讼请求：1.判决怡康开发公司为吴延超位于蚌埠市淮上区上河时代花园北区37号楼2单元1102室的房屋屋面渗水进行维修，圣元建设公司和永红源物业蚌埠公司承担连带责任；2.判决怡康开发公司赔偿吴延超因房屋渗水造成的财产损失23213元，圣元建设公司和永红源物业蚌埠公司承担连带赔偿责任；3.判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：吴延超购买了位于蚌埠市淮上区上河时代花园北区37号楼2单元11层2号房屋,该楼房建设单位为怡康开发公司、施工单位为圣元建设公司、楼房所在小区物业为永红源物业蚌埠公司,吴延超(原户主王**购买房屋后发现房屋渗水已多次向被告反映情况)购买房屋后房屋渗水一直未给解决,吴延超多次找相关被告反映情况,但问题一直没有得到解决,因房屋屋面渗水造成吴延超室内墙纸等多处损坏,给吴延超造成很大的损失,为此,吴延超提起诉讼,要求被告尽快维修并赔偿损失。 怡康开发公司辩称：1.涉案房屋已经竣工验收合格，且于2013年8月26日竣工验收备案，涉案房屋不存在质量问题，吴延超主张怡康开发公司赔偿损失没有证据和法律依据。2.吴延超并未就涉案房屋漏水的原因进行举证，房屋漏水的原因系因不可抗力造成，还是因邻居装修行为造成，还是存在质量问题，还是存在其他侵权行为等均不明，亦无专业鉴定机构的鉴定意见。同时，根据原产权人王**与怡康开发公司商品房买卖合同第16条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》13条的规定，只有在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，开发企业才有保修义务，而本案并无客观证据可证实。3.涉案房屋于2014年8月29日交付原产权人，至今已超过质保期限。4.即便涉案房屋存在质量问题的情况下，根据《建设工程质量管理条例》第26条“施工单位对建设工程的施工质量负责。建设工程实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责。”、第32条“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。”、第41条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”的明确规定，应当由施工单位对存在质量问题的房屋负责返修，应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。5.吴延超诉请主张财产损失数额为23213元没有任何依据。综上所述，吴延超起诉怡康开发公司没有依据，且涉案房屋的维修主体应是施工单位即本案被告圣元建设公司，请法庭驳回原告对怡康开发公司的诉请。 圣元建设公司辩称：1.吴延超与我公司无合同关系，根据合同相对性原则，吴延超无权向我公司主张权利。2.涉案房屋保修期已过，保修期内，我公司已履行了保修义务，且得到原业主王**的认可。3.吴延超主张的赔偿款2万余元，损失清单是原告单方制作，且不知道赔偿款中的项目是原业主装修的还是吴延超装修的。综上，我公司不承担维修和赔偿义务。 永红源物业蚌埠公司辩称：我公司在2016年11月1日进驻以来，接到涉案房屋业主多次保修顶楼漏水，我公司以函件形式告知了怡康开发公司，怡康开发公司安排人到现场进行确认维修，但没有修好。房屋质保期内，我公司已尽到物业责任，不应当再承担责任。 经审理查明：蚌埠市淮上区上河时代花园北区建设单位为怡康开发公司、其中的37号楼施工单位为圣元建设公司。上河时代花园北区37号楼2单元11层2号位于该栋楼房的顶楼，原系王**、王传琴于2014年6月26日向开发商怡康开发公司购买。该房屋于2014年8月29日交付给王**、王传琴。原告吴延超于2018年3月购买了王**、王传琴的该套房屋，并于2018年6月11日办理了过户登记。在王**、王传琴与怡康开发公司签订的商品房买卖合同中约定按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。怡康开发公司与圣元建设公司在签订的建设工程施工合同的同时签订了房屋建筑工程质量保修书，其中，屋面防水工程的保修期为五年，质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。2013年7月12日，该37号楼经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同组织进行了验收，并于2013年8月26日向蚌埠市住房和城乡建设委员会进行了竣工备案。 永红源物业蚌埠公司于2016年11月接收上河时代北区前期物业公司从事的小区管理服务。其于2017年6月11日、2018年5月24日、2018年7月2日、2018年7月3日、2018年7月12日就业主反映的包含涉案房屋在内的房屋质量问题，以工作联系函的方式向怡康开发公司反馈了情况，并要求及时督促施工方尽快维修处理。另，永红源物业蚌埠公司接收的前期物业移交的业主物业资料“房屋保修处理跟踪单”显示，涉案房屋业主曾于2014年5月30日、2014年8月31日2014年9月27日多次反映，涉案房屋渗水情况，跟踪单同时显示进行了处理。 涉案房屋经原业主王**与现业主吴延超多次保修，仍未维修好，渗水问题依然存在。 上述事实有商品房买卖合同、房产证、建设工程施工合同、竣工验收备案表、工作联系单、房屋保修处理跟踪单等证据在卷佐证。 本院认为：本案系房屋屋顶渗漏引发的维修纠纷。根据《建筑法》第五十八条第一款规定建筑施工企业对工程的施工质量负责。第六十二条规定建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 根据上述法律规定，商品房开发企业、房屋的建筑施工企业，是房屋质量的保修单位。但保修责任的承担顺序还应结合相关合同关系确定。即，开发商对所售房屋承担保修责任，建筑施工单位对承建的房屋向开发企业（建设方）承担保修责任。当事人提交的证据显示，涉案房屋于2014年8月29日交付给王**、王传琴，自2014年8月31日起即多次反映房屋渗漏情况，物业公司也向开发企业反馈了涉案房屋的渗漏情况。从物业企业工作联系单来看，房屋自验收起5年内即已发生渗漏，且经修缮在5年质保期满时仍未能解决渗漏问题。保修责任系对标的物而言，与所有人无关，吴延超虽不是从开发企业处购得的房屋，但房屋屋顶渗漏与吴延超的购买房屋行为无关，开发企业及建筑施工企业对涉案房屋的屋顶渗漏应当承担保修责任。吴延超主张物业企业承担维修责任，无法律依据、也无合同依据，本院不予支持。虽吴延超已将建筑施工单位圣元建设公司作为被告主张维修责任，而房屋在保修期间保修责任归根结底是建筑施工单位的责任，但吴延超取得房屋系怡康开发公司开发，开发商应首先对业主的房屋承担保修责任，怡康开发公司可依其与圣元建设公司的建设工程施工合同约定处理保修事宜。故本院依法确定由开发企业怡康开发公司向吴延超承担涉案房屋屋顶渗漏的维修责任，并应自维修完成之日起，继续承担五年保修责任。对开发企业怡康开发公司辩称的超过了保修期问题，与事实不符，本院不予采信。对圣元建设公司辩称的其与怡康开发公司已协商解决了房屋保修问题，不再承担保修责任。本院认为，无论二公司的协议如何，与第三人无关，并不能以此排除其法定的保修义务，故对此本院不予支持。至于维修后的费用结算，则应依照双方合同约定进行处理。 关于吴延超要求被告赔偿因渗水造成的财产损失23213元，对该项主张，吴延超未提供证据予以证明财产存在损失及损失大小等情况，对该主张本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对原告吴延超位于蚌埠市淮上区上河时代花园北区37号楼2单元11层2号的房屋渗漏问题进行维修，并对房屋屋面防水问题负责继续保修五年（自本项维修实际完成之日起计算）； 二、驳回原告吴延超的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  陈小会 二〇二〇年七月二十九日 书记员  韩梦茹 附：本判决有关法律依据 《中华人民共和国物权法》 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。