陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终6858号 上诉人（原审被告）：西安佳泽房地产开发有限公司。住所地：西安市未央区。法定代表人：刘静，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘彩楠，陕西金镝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方智强，男，1994年10月15日出生，汉族，学生，住安徽省XX城县。委托诉讼代理人：马超，陕西迎旭律师事务所律师。上诉人西安佳泽房地产开发有限公司（以下简称：佳泽公司）因与被上诉人方智强商品房预约合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初6152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年5月23日，方智强由张某某代理，与佳泽公司签订《认购协议》，协议约定：方智强自愿交纳319960元认购佳泽公司开发的“万佳银座”A号楼17层A户1701号房屋，参考建筑面积79.99平方米，总价款为319960元，方智强选择一次性支付总房款319960元。协议还约定，乙方（方智强）认同所认购面积为参考建筑面积，最终网签买卖合同时的面积以西安房屋测量部门出具的预测报告为准，且同意在上述认购单价不变的基础上，依据预测面积重新核定总价，在规定时间内待退、补齐差价后进行网签合同的签署；甲方（佳泽公司）取得商品房预售许可证后，开始与乙方签订正式商品房买卖合同；…。同日，佳泽公司向方智强出具319960元收款收据一份。现方智强诉至法院，酿成诉讼。诉讼中，方智强称其放弃第2项诉讼请求，仅要求确认双方签订的认购协议有效。庭审调解，因方智强不同意致调解未果。方智强诉至原审法院称，2017年5月23日，其与佳泽公司签订了万佳银座A号楼17层A户1701室《认购协议》，买受人为方智强，同日佳泽公司出具全款购房收款收据一张。2018年9月，其得到消息，称佳泽公司欲以未收到其缴纳的购房款为由解除认购协议，收回房屋，另售他人。其随即与佳泽公司进行交涉，要求继续履行合同，交付房屋。但交涉无果。故诉至法院，诉讼请求：1、确认其与佳泽公司签订的认购协议有效。2、确认其已经全额缴纳了购房款319960元。3、诉讼费由佳泽公司承担。佳泽公司辩称，方智强诉请缺乏事实及法律依据，应依法判决驳回方智强的全部诉讼请求。一、其从未收到方智强支付的所谓购房款，方智强应当提供转账凭证证明向其支付了相应的购房款。否则，根据“谁主张谁举证”的基本民事举证原则，该事实的举证责任在方智强，方智强应当承担举证不能的不利后果。方智强称其签订合同当日带着62万多元的现金去买房。在2015年转账业务发展成熟的情况下，如此巨大的金额，方智强主张通过现金方式支付房款，显然无法达到高度盖然性，亦不符合交易地区的交易惯例。根据证据规则及民诉法规定，应当由方智强举证证明存在房款的支付行为及支付方式。即使方智强是通过现金方式支付相关款项，应当提供取款证明并说明现金交付的细节。但方智强一直无法提供取款凭证，也拒绝说明交款细节。二、涉案房屋，其从未取得五证，仅有的土地使用权证也是仓储用途，且所有权在与其毫无关系的案外人名下，方智强在购买房屋时，就明确知晓其并未取得预售涉案房屋的资格。综上所述，方智强在双方签订《认购协议》后并未支付任何款项，由于方智强承诺会尽快支付合同价款，所以其预先开具了收据，但方智强一直未付款，且经其多次催促，方智强仍拒绝支付。现其已向方智强发函解除了该认购协议，请求驳回方智强全部诉讼请求。原审法院认为，当事人依法可以委托代理人订立合同。依法成立的合同，自成立时生效。方智强由张某某作为代理人与佳泽公司签订认购协议，双方主体资格合法，该协议内容系方智强、佳泽公司双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，认购协议上有方智强代理人张某某的签名及佳泽公司盖章，该认购协议成立并有效。因此，方智强要求确认双方签订的认购协议有效的诉讼请求，与法不悖，应当予以支持。认购协议是否履行，并不影响协议的效力，佳泽公司认为方智强并未向其支付购房款，要求驳回方智强诉讼请求的抗辩意见，依法不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条之规定，原审法院遂判决：原告方智强与被告西安佳泽房地产开发有限公司于2017年5月23日签订的认购协议有效。案件受理费100元，公告费300元，原告方智强已预交，由被告西安佳泽房地产开发有限公司承担350元，于本判决生效后五日内支付原告方智强。其余50元由原告方智强承担。宣判后，佳泽公司不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定《认购协议》有效实属错误，双方于2017年5月23日签署的《认购协议》应属无效。1、根据《认购协议》及方志强自认，涉案《认购协议》的方志强三个字并非方志强本人所签署，而是案外人张某某代签，该《认购协议》在形式上存在瑕疵，应属无效；2、其公司从未就涉案房屋取得五证，仅有的土地使用权证也是仓储用途，且所有权在与其公司毫无关系的案外第三人名下。方志强在购买涉案房屋时，就明确知晓其公司并非取得预售涉案房屋的资格。二、其公司从未收到方志强缴纳的所谓的购房款，方志强应当提供转账凭证或取款凭证明其向其公司缴纳了相应的购房款，如果方志强经提供首款受苦就能证明其支付了相应的款项，那么没有任何支付行为的民间借贷亦可以被支持，这显然是不合理不合法的。三、其公司财务人员在一审中已向法院提交了书面的证人证言，并且愿意出庭作证，就当时的出具收款收据等事宜的细节进行陈述，并愿意接受双方的质询及法庭的询问，以帮助法庭查明案件事实，防止错案的发生，但一审法官一直拒绝接受其公司证人的出庭作证。四、根据双方《认购协议》约定，若方志强未能依约付款，其公司有权当方解除本合同，但截至目前，方志强仍未支付任何款项，故其公司再次郑重告知方志强，其公司解除与方志强的《认购协议》。综上，请求：1、请求依法撤销未央区人民法院作出的(2019)陕0112民初6152号民事判决书，将本案发回重审或依法改判双方签订的《认购协议》无效。2、一、二审诉讼费用由方志强承担。方志强向本院邮寄答辩意见，意见如下：1、其对于张某某代为订立合同是知情的，认可的，代签合同是经过口头授权的，并不一定要向佳泽公司提供书面委托；2、一审认为涉案合同属于预约合同，正式的商品房买卖合同尚未签订，未签订的合同属于本约，该认定正确。故双方的预约合同不适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，且佳泽公司以此理由要求确认双方签订的合同无效，是意图经房屋另售他人，以谋取更高的利益，此举违反诚实信用原则，不应予以支持。其由张某某作为代理人与佳泽公司签订认购协议，双方主体资格合法，该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。佳泽公司至今无法取得五证，导致无法签订正式购房合同，应当承担相应的违约责任，其就此将另案起诉。二、其是否缴纳了购房款与合同是否有效无关，且其确已全额缴纳购房款，其经另案起诉要求退还购房款。三、一审法院并未阻止佳泽公司的证人作证。相反证人在法庭进行了相关陈述，并接受了其代理人的质询。四、本案审理的是合同效力问题，不是合同解除。佳泽公司的解除意向已经悉知，其将另案要求赔偿损失。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，案涉《认购协议》约定，佳泽公司取得商品房预售许可证后，与方智强签订正式商品房买卖合同。而且，双方签订《认购协议》时，案涉房屋面积也是估算值，且约定房屋价款“依据预测面积重新核定总价，在规定时间内待退、补齐差价后进行网签合同的签署”。因此，上述《认购协议》并不符合商品房买卖本约合同的法律特征，原审认定本案属于商品房预约合同纠纷正确。经审查，方智强由张某某作为代理人与佳泽公司签订认购协议，符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。综上，原审判决正确，应予维持。佳泽公司的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。西安佳泽房地产开发有限公司预交的6099元二审案件受理费，由西安佳泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年七月七日   书 记 员  范 致 远 1