内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终2056号上诉人（原审被告、反诉原告）：张志强，男，1972年3月23日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市。上诉人（原审被告、反诉原告）：张志伟，男，1979年3月22日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市。二上诉人委托诉讼代理人：王贺宏、王一，内蒙古原法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚洪林，男，1953年3月23日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：魏思有，赤峰市红山区桥北法律服务所法律工作者。上诉人张志强、张志伟因与被上诉人姚洪林房屋买卖合同一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初5225号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张志强、张志伟上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。2、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。1、上诉人张志强作为一审被告系诉讼主体不适格。案涉协议由被上诉人姚洪林与上诉人张志伟签订，涉及房屋合同的变更登记系履行协议约定，至于变更登记在何人名下，系协议双方的合意，不能因此而改变协议双方的主体。一审法院认定“张志强作为房产受让主体，与原告之间形成了事实合同法律关系，主体适格，”显然是违背了合同相对性的基本原则以及曲解了“事实合同法律关系”的含义。2、上诉人张志伟已向被上诉人支付转让款共计570万元，一审法院认定其中40万元为双方的其他经济往来，属认定事实不清，证据不足。3、案涉协议第二条约定的“2600平方米综合楼”，无论从字面含义还是从建筑常识的角度理解，都应视作整体的多层结构楼房，显然与射击馆、锅炉房、门卫用房是毫无关联的。一审法院误将射击馆、锅炉房、门卫用房纳入综合楼的范围内，得出交付的房屋超出协议约定2600平方米的结论，从而认定被上诉人履行了协议义务，上诉人认为这是不负责任及违背事实的。4、事实上，射击场的射击馆、锅炉房、门卫用房的全部或部分土地使用是未经审批的，是非法的。且当地村委会多次要求上诉人予以拆除。5、事实上，被上诉人自双方协议签订协议之初，就不想履行将射击业务转让给上诉人。因而截至至今，被上诉人仍然使用了该许可证，在喀喇沁旗锦山镇设立了赤峰骑士射击有限公司进行营业至今。综上，上诉人认为被上诉人没有全面、正确、适当履行双方所签订的转让协议，一审判决事实不清，证据不足。姚洪林向一审法院起诉请求：判令被告给付尾欠转让款400万，并赔偿违约金。张志强、张志伟向一审法院反诉请求：判令反诉被告姚洪林为反诉原告办理骑士射击场转让手续，并为反诉原告补足房产差额面积317.84平方米。一审法院认定事实：2014年4月30日，原告姚洪林与被告张志伟就位于××区南土地房产转让事宜签订协议。协议签订后，被告于2014年5月30日向原告支付转让款200万元。2014年6月3日，原、被告再次就该房产转让事宜签订协议，约定原告转让内容包括：“一、国有出让土地十亩，附属房产及南至大沟边、北至大门口、西至杏树林地边、东至大沟边荒山，基础设施、库存物品；二、现已建成2600平方米综合楼，有证商用土地6666.7平方米。骑士射击场手续转让给被告;三、公司所属五十年期限的附属荒山及养殖、门卫等附属房屋，承包费由被告承担；四、被告付给原告转让金880万元用于偿还原告在经营期限的债务；五、被告在合同签订时付给原告人民币200万元预付款，在2014年7月10日贷款办理完将余下680万元付清，在此期间原告继续经营到被告全部付清后，原告将使用管理权一同交给被告；六、如在2014年7月10日没将余下680万元人民币付清给原告，被告预付原告200万元不退；七、……；八、本协议一式三份，除此协议外其他所有协会合同不生效……”，协议签订后，原告于2014年6月5日向被告移交了射击场所用枪支及子弹，被告分别于2014年12月17日、2016年8月18日、2016年8月24日、2016年8月26日、2017年3月22日、2017年11月23日向原告支付转让款330万元，以上转让款合计530万元。2017年9月6日，涉案土地及房屋经赤峰市不动产登记局备案登记在被告张志强名下，宗地面积6667平方米，房屋建筑面积2282.16平方米。另查明，依原告申请，一审法院委托赤峰市房地产测绘有限责任公司对位于赤峰市××区骑士射击场的射击馆、门卫及附属房进行实测建筑面积，结论为：射击馆287平方米、门卫104.7平方米、附属房56.28平方米。一审法院认为，原告姚洪林与被告张志伟之间签订的房屋土地转让协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效合同，即对双方当事人均具有法律约束力。关于原告向被告张志强主张权利，是否具有事实及法律依据？本案案涉协议虽由原告与被告张志伟所签，但在合同履行过程中，原告向被告张志强履行了房屋及土地的变更登记，张志强作为房产受让主体，与原告之间形成了事实合同法律关系，故原告向其主张权利并无不当。对于双方约定的房产转让款880万元，被告已付530万元，尚欠350万元的事实清楚，证据充分，二被告应按约定于2014年7月10日前向原告支付转让款350万元。对原告主张赔偿违约金的诉讼请求，因双方对此并无明确约定，故可自2019年5月17日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款付清止。双方协议转让内容是位于××区南的土地及附着房产，转让协议第二条为2600平方米综合楼与6666.7平方米土地及骑士射击场手续，门卫等附属房屋单独约定在第三条，可见射击场应为已建成的2600平方米综合楼的一部分，结合双方所签协议内容及不动产登记证书与现场建筑面积测绘报告可见，现登记该宗地上房屋登记建筑面积为2372.52平方米、射击馆287平方米，足以已超出2600平方米，故对二被告对原告未按约定履行足额交付2600平方米房产义务的主张，无事实依据，对此不予采信。二被告反诉原告要求其将射击场手续予以转让，因双方协议约定该射击场手续系原告于二被告付清转让款后履行，现二被告未全部付清转让款，且违约在先，故原告拒不履行该转让义务于法有据，对二被告的该项反诉请求，不予支持。综上，原告诉讼请求部分成立，反诉原告的反诉请求不能成立。判决：一、被告张志伟、张志强于本判决生效后十日内给付原告姚洪林转让款350万元，并自2019年5月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款付清止；二、驳回原告姚洪林的其他诉讼请求；三、驳回被告张志伟、张志强的全部反诉请求。二审审理期间双方均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，上诉人张志强主张其作为本案一审被告诉讼主体不适格，张志强是否为本案适格诉讼主体，应综合考虑涉案协议签订情况及履行情况，涉案协议虽由被上诉人姚洪林与上诉人张志伟所签订，但在合同履行过程中，被上诉人向张志强履行了涉案房屋及土地的变更登记义务，张志强作为房产受让主体，一审法院据此认定张志强与被上诉人之间形成事实合同法律关系并无不当。故上诉人张志强的该上诉主张本院不予支持。二上诉人提出向被上诉人支付转让款共计570万元，其中40万元并非是双方的其他经济往来，而是支付的转让款的主张，被上诉人对该事实不予认可，根据上诉人所提供的金额为20万元的银行转账凭证及案外人姚某出具的内容为收到“安监公司合作款”20万元的收条，并不足以认定此两笔款项系涉案房产的转让款，二上诉人该项上诉主张本院亦不予支持。二上诉人主张被上诉人未按协议约定交付2600平方米综合楼，未转让射击场审批手续构成违约，对此本院认为，被上诉人已向上诉人交付的有证房产及可以办理产权证的房产面积已超出协议约定的2600平方米。射击场手续，上诉人在未能完全履行协议中约定的付款义务的情况下，要求被上诉人交付射击场手续与协议约定的履行内容不符，本院不予支持。综上所述，张志伟、张志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由上诉人张志伟、张志强负担。本判决为终审判决。审判长 刘润涓审判员 周振卿审判员 张国利 二〇二〇年七月二十四日书记员 王 燕