山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终3957号 上诉人（原审原告）：王霞，女，1984年9月25日生，汉族，居民，住安丘市。 委托诉讼代理人：孟令国，山东鸢都英合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东豪丰置业有限公司，注册住所地：潍坊高新区福寿东街以南东明路以西（华润发展大厦A602），现住所地：安丘市建安路与金融街交叉口西北角办公楼。 法定代表人：王化胜，经理。 被上诉人（原审被告）：山东豪丰置业有限公司安丘分公司，住所地：安丘市建安路与金融街交叉口西北角办公楼。 负责人：王化胜，经理。 二被上诉人共同的委托诉讼代理人：范瑞莲，女，本单位职工。 二被上诉人共同的委托诉讼代理人：李万清，山东文信律师事务所律师。 上诉人王霞因与被上诉人山东豪丰置业有限公司（以下简称豪丰公司）、山东豪丰置业有限公司安丘分公司（以下简称豪丰安丘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院（2018）鲁0784民初2942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。事实与理由：一、一审认定事实错误，将部分举证责任强加给上诉人没有法律依据。1、关于涉案房屋抵顶事宜中重要参与人王向阳的身份问题，即王向阳系实际施工人还是山东金叶建筑股份有限公司（以下简称金叶公司）的项目负责人问题，一审认定王向阳系项目负责人没有依据，与事实不符。事实上，无论王向阳系何种身份，并不影响本案房屋抵顶效果，即被上诉人已认可抵顶事实并给上诉人出具了购房合同及收款收据。2、关于王向阳是否有权处分涉案房款问题。被上诉人与上诉人签订了商品房买卖合同并给上诉人开具了收款收据，双方房屋抵顶事宜已履行完毕。3、关于上诉人是否需要向被上诉人支付对价问题。本案房屋系三方抵顶的事实非常明确，不可能出现一审所陈述的上诉人直接向被上诉人支付对价的情形。4、上诉人已按约定履行了与王向阳的债务抵顶并支付了剩余房款，以此换取了被上诉人开具的收款收据，公平履行了抵顶事宜，支付了合理对价。5、关于被上诉人是否将涉案款项计入（2014）安民初字第3299号案件工程款之中的问题。被上诉人与金叶公司的工程款结算并不影响三方于2014年6月16日房屋抵顶已生效的事实，否则将严重侵害上诉人的合法权益。二、本案事实是，上诉人、王向阳（挂靠金叶公司施工，系被上诉人开发的“豪丰·江山一品”项目的实际施工人）与被上诉人三方就各自的债权债务进行了抵顶，被上诉人作为开发商，与施工方、购房者相比占有主动优势地位，如果其未收到款项（或未收到抵顶票据或王向阳未出具工程款收据的情况下），根本不可能向上诉人出具收款收据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 豪丰公司、豪丰安丘公司辩称，王向阳并非涉案工程施工主体，而是金叶公司的管理人员。有权办理以房抵顶工程款的双方只能是被上诉人与金叶公司，其他工作人员不能直接作为当事人行使该权利，未经当事人认可的行为不具有法律效力。上诉人虽持有被上诉人开具的收款收据，但其认可未付款，上诉人依据收款收据主张抵顶事宜已实际履行完毕没有依据。事实上，上诉人针对涉案三套房屋主张权利，但其对被上诉人及金叶公司未尽支付对价义务，其主张没有法律依据。上诉人主张的三方顶账没有事实依据，上诉人与王向阳之间的债权债务与涉案工程款结算毫无关系，假如二者履行了抵顶及剩余房款支付事宜，亦与涉案以房抵顶工程款无关。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。 王霞向一审法院起诉请求：1、依法确认豪丰公司开发的“豪丰·天熙苑”小区7-2-303、7-2-404、7-2-503号房屋归王霞所有；2、依法判令豪丰公司继续履行双方签订的商品房买卖合同，立即将房屋交付王霞，并承担自2014年6月16日之日起至实际交房之日期间的违约金（合同约定按总房款的日万分之一计算）；3、依法判令豪丰公司依据双方签订的商品房买卖合同为王霞办理房屋产权证，并承担逾期办理产权登记违约金（合同约定按总价款的0.1%计算）；4、本案诉讼费由豪丰公司负担。 一审法院认定事实：2014年6月16日，王霞与豪丰公司签订制式商品房买卖合同三份，约定王霞从豪丰公司开发的“豪丰·天熙苑”小区购买商品房三套，价格分别为691835元、604860元和719369元。签订合同当日，豪丰安丘公司为王霞出具了与上述金额一致的收款收据三份。2014年11月17日，王霞曾以豪丰公司未向其交付所购买的上述三套商品房为由诉至法院，要求解除双方签订的商品房买卖合同，返还购房款2016064元，并支付违约金20160元。法院于2015年5月7日作出了（2014）安民初字第3552号民事判决书，判决驳回了王霞的诉讼请求。后王霞以新的事实和理由诉至法院，请求判如所请。 王霞提交2014年6月14日豪丰公司的付款审批表三份，豪丰公司工程部、计控部、财务部、分管副总、总经理范瑞莲、董事长王化胜等签字确认，其中董事长签字确认的时间为6月30日，三份付款审批表相对应的三份客户名称为豪丰安丘公司的收款收据，所载明的金额与上述三套房屋的价格一致，收款收据的收款人与单位名称处的签字为“王向阳”。 2014年6月14日，王向阳给豪丰安丘公司写下《证明》一份，内容为：“我保证本次拨款用于农民工工资的发放，不用于其他用途，并保证本次拨款所欠的收款收据，于下星期二之前送到财务室。……金叶公司王向阳2014年6月14日”。2014年6月16日，翁世堂（原“豪丰·江山一品”项目部经理）在此保证书上提供担保。 本案审理过程中，王霞提交潍坊市公安局经侦支队对案外人王立法、翁世堂、王静（三人均时任江山一品项目工作人员）的询问笔录各一份。王立法时任“豪丰·江山一品”项目经理，其具体经手王霞房屋的顶账过程：2014年6月某一天下午两点钟左右，王向阳给王立法打电话，让他去售楼处找王向阳。他从项目工地到售楼处后，见到了王向阳、李涛涛和王霞。王向阳说他欠李涛涛和王霞钱，正好项目甲方欠王向阳一些钱，有三套“天熙苑”项目的顶账房，正好用来顶给李涛涛，让王立法过来一起办手续。王向阳交代完后就走了，王立法看着填完三套商品房买卖合同，填完合同后，王霞与售楼处的工作人员出去办理其他手续。翁世堂于2013年3月1日至2014年10月31日担任“豪丰·江山一品”的项目部经理，其陈述涉案房产的顶账过程：2014年5、6月份，翁世堂在豪丰公司任职期间，由于公司长期拖欠施工方王向阳的工程款，后经过公司高层决定，准备用一部分房子作为工程款，当时公司有一套拨款流程。我们工程部在这个流程最后需要跟财务部的人对接，确认拨款数额，翁世堂带人去办理房屋抵顶工程款的事情。另，翁世堂陈述涉案三套房产顶给了当时给王向阳干工程资料的人。王静时任“江山一品”项目的会计工作，其印证涉案房屋系顶账房并负责开具顶账房的收据，顶账房不需要交款就可以开具收据。豪丰公司质证称：王立法是自动前往反应情况的，经询问其反应的主要事实是王向阳欠李涛涛和王霞不少钱，正好豪丰公司欠王向阳一些钱，豪丰公司有三套天熙苑顶账房，正好用来抵顶给本案王霞，里面有几个错误的认识。1、王向阳是欠王霞钱，但并不证明金叶公司欠王霞钱，更不能证明豪丰公司欠王霞款项；2、豪丰公司欠王向阳钱是错误的，工程由豪丰公司发包，金叶公司承包，双方形成的工程承包合同关系，工程款支取者及所有人只能是金叶公司，不可能是其他单位和个人，王立法在认识上的错误导致了各方关系的混乱，提出豪丰公司欠王向阳钱，给王向阳房产，王向阳再抵顶给王霞的说法是错误的。对于王静的笔录，王静是经侦大队叫去询问的。她给王霞开具收款收据时在豪丰公司干会计，其陈述的主要事实是顶账房都是给豪丰公司干工程的，公司房产是顶工程款的，她开收据时按分工只开不收现金的收款收据，收现金的收据是由出纳开具，后王静离职，只做了前半部分的意向事宜，王静的陈述是正确的，无异议。翁世堂也是经侦大队叫去询问的，他当时是豪丰公司的项目部经理，其反应的情况是一方面给金叶公司以房顶工程款，工程款是金叶公司的，另一方面其陈述的与王向阳承诺找金叶公司开收据和发票做的证明是完全一致的，因为翁世堂在王向阳书写的证明上签字担保，要求必须由金叶公司开具收据和发票，否则房顶不了工程款，翁世堂也是离职，之后的事情他也不清楚。 审理过程中，王霞与豪丰公司对王向阳的身份陈述不一致，王霞陈述称王向阳系项目的实际施工人，但未提交证据予以证实。豪丰公司、豪丰安丘公司陈述称王向阳系项目经理，提交金叶公司出具的王向阳作为管理人员的工资。在（2014）安民初字第3552号卷宗中，豪丰公司与金叶公司之间对已付工程款项进行了结算，结算数额中均未包括涉案房款对应的款项。 本案中，王霞主张其为王向阳提供工地竣工验收资料，系个人之间的债权债务，与金叶公司无关，故其与王向阳结算完毕债权债务后，又转款给王向阳尚欠的款项。 一审法院认为，合法有效的合同，双方当事人之间均应公平履行。根据查明的事实，王霞未提交确实充分的证据证明王向阳系项目实际施工人，在豪丰公司予以否认且提交证据予以证明王向阳身份的情况下，依据优势证据原则，应认定王向阳系金叶公司的项目负责人。豪丰公司与金叶公司之间曾达成付款合意，且项目负责人王向阳亦书写保证书保证该部分款项用于支付农民工工资，该部分债权债务系豪丰公司与金叶公司之间的法律关系，且双方在（2014）安民初字第3552号案件中对工程款的款项进行了结算，并未将涉案款项计入其中，豪丰公司与金叶公司之间对涉案付款仅达成付款意向而未实际履行。王向阳作为项目负责人，在豪丰公司与金叶公司之间对上述款项未实际履行的情况下，无权处分涉案款项，且王霞主张其债权债务与金叶公司无关，仅是与王向阳个人之间的债权债务。依据公平原则，在王霞未提交确实充分证据证明其对涉案房产支付对价给豪丰公司的情况下，要求豪丰公司承担交付责任无事实及法律依据，不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回王霞的诉讼请求。案件受理费22929元，申请费5000元，共计27929元，由王霞负担。 根据当事人陈述及二审审查确认的证据，本院认定以下事实： 1、王霞提交了2014年6月14日豪丰公司付款审批表三份【项目名称：江山一品项目；付款事由分别为：31号楼工程进度款32号工程进度款、33号楼工程进度款；豪丰公司工程部、计控部、财务部、分管副总、总经理范瑞莲、董事长王化胜等签字确认，其中董事长签字确认的时间为6月30日】，与上述三份付款审批表相对应的是三份收款收据【日期为2014年6月14日，客户名称为豪丰安丘公司；项目分别为：31号楼工程款、32号楼工程款、33号楼工程款；载明的金额与涉案三套房屋的价格一一对应，收款收据的收款人与单位名称处的签字为“王向阳”】，收款收据金额共计2016064元【719369元（与天熙苑7-2-303号房屋价格一致）+691835元（与天熙苑7-2-404号房屋价格一致）+604860元（与天熙苑7-2-503号房屋价格一致）】。 2、2014年6月16日，豪丰公司与王霞签订三份商品房买卖合同，并给王霞出具了加盖豪丰安丘公司财务专用章的三份收款收据（载明系天熙苑7-2-303、7-2-404、7-2-503房款，金额共计2016064元）。2014年6月17日、2014年6月20日，王霞通过银行转账方式分别向王向阳付款590000元、106400元【付款人户名：李涛涛（系王霞丈夫），付款账号：62×××17；收款人：王向阳，收款账号：90×××67】。 3、王霞主张其与王向阳之间存在债权债务关系、以与王向阳结算完毕债权债务又转款给王向阳尚欠款项的方式支付上述房屋价款。对于上述主张，豪丰公司不予认可，王霞除提交于2014年6月17日、2014年6月20日共向王向阳转账支付696400元的银行凭证外，未提交足以证明其对王向阳享有债权、债权数额及双方因涉案房屋抵顶完毕债权债务等事实的相关证据。 4、针对上述付款审批表与收款收据涉及的“豪丰·江山一品”项目（31、32、33号楼）问题，豪丰公司与金叶公司于2013年2月20日签订了建设工程施工合同，金叶公司对合同所涉工程进行了施工（未全部施工完毕），后双方形成纠纷，豪丰公司诉至法院【金叶公司提起反诉；涉及的案号包括：（2014）安民初字第3299号、（2016）鲁07终5057号、（2018）鲁0784民初3251号、（2019）鲁07终4310号】。在建设工程施工合同纠纷案件中，金叶公司认可的付款数额为20992072元（36张发票对应的23969066.68元-甲供材2976994.68元）；除上述20992072元外，豪丰公司另主张的付款数额还包括王向阳支取的1000000元、代付农民工工资3673955元等费用。一审法院认定豪丰公司共向金叶公司付款26221847.11元，该26221847.11元中并未包含2014年6月14日三份付款审批表及收款收据对应的2016064元。 二审审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题有两个：一是王霞与豪丰公司签订的商品房买卖合同所涉房屋是否与以房抵债有关联，王向阳所从事法律行为的效力如何认定；二是涉案商品房买卖合同应否履行，王霞关于逾期交房、逾期办证违约金等主张能否得到支持。对于上述焦点问题，应在全面分析当事人陈述、质证意见、商品房买卖交易习惯及全案证据所载明事实的基础上综合作出认定。 关于第一个焦点问题。1、从涉案商品房买卖合同的签订原因及背景分析。根据当事人陈述（包括对证据形成原因、王向阳的身份及王向阳与金叶公司的关系等陈述）、2014年6月14日付款审批表和收款收据、2014年6月16日商品房买卖合同和收款收据、建设工程施工合同（豪丰公司与金叶公司签订）、王向阳出具的证明（保证书）以及公安机关对翁世堂、王立法、王静等三人的询问笔录等证据的来源、形式和内容，结合豪丰公司在与金叶公司建设工程施工合同纠纷案件中关于王向阳支取的相关款项应视为其对金叶公司的付款等主张，能够认定豪丰公司与王向阳曾达成以房抵顶工程款的意思表示、王向阳与王霞达成了以房抵债的意思表示、在上述两个意思表示基础上豪丰公司与王霞签订了商品房买卖合同等事实。即，签订涉案商品房买卖合同并非单纯的购房者与开发商达成一致意思表示的房屋买卖行为，而是存在以房屋价值完成相关债务抵顶这一目的的民事法律行为，此系涉案商品房买卖合同签订的原因和背景。2、关于王向阳所从事的法律行为的效力问题。基于上述分析，能够认定王向阳虽非涉案商品房买卖合同的当事人，但其相关行为（包括收取王霞所支付款项等）可以影响到豪丰公司和王霞基于商品房买卖合同形成的权利和义务。同理，王向阳的行为亦对金叶公司具有约束力。 关于第二个焦点问题。1、民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示的作出及变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中，豪丰公司作为专业的房地产开发企业，在以不同形式出售所开发的房屋、与不特定的社会群体签订具有格式合同性质的商品房买卖合同并开具与办理不动产登记、按揭贷款等重大事项密切相关的收款收据时，与购房者特别是作为自然人的商品房买受人相比，其对不动产交易习惯应更清楚、更专业，对交易活动更应尽到审慎、全面的注意义务。本案双方签订的商品房买卖合同虽存在以房抵债的合同目的，但内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。豪丰公司与王霞签订商品房买卖合同并出具全部购房款收款收据的行为，足以形成其当时认可涉案房屋系顶账房的意思表示的外观。2、在商品房买卖合同中，对作为出售方的豪丰公司而言，其主要义务是向买受方交付符合约定的房屋；对作为买受方的王霞而言，其主要义务是向出售方交付房款。结合前述关于商品房买卖合同签订原因及背景的分析，本案的特殊性在于，如王霞向案外人王向阳支付款项或以合法债权抵顶房款，即可认定其履行了商品房买卖合同交付房款的义务。换言之，合同相对方虽是王霞与豪丰公司，但房款的交纳并非只有王霞向豪丰公司支付这一种方式，王霞向豪丰公司直接交纳房款并非判断涉案商品房买卖合同应否履行的必要条件。即，豪丰公司仅以王霞并未向其交纳房款或其给王向阳开具的收款收据所对应款项未被计入向金叶公司的工程付款为由抗辩称商品房买卖合同不应履行的主张不能成立。3、根据查明的事实，王霞并未直接向豪丰公司交纳房款。在此情况下，承前所述，王霞是否向王向阳支付款项或有充分证据证明其以对王向阳享有的合法债权抵顶房款即为涉案商品房买卖合同应否履行的最基础且最关键的事实。根据2014年6月17日、2014年6月20日的银行转账凭证，能够认定王霞共计向王向阳支付了696400元款项，结合当事人陈述及质证意见，综合考虑该款项的支付时间及交易习惯，可以认定该696400元系王霞向王向阳支付的用以购买涉案房屋的房款。除上述696400元银行转账款项外，王霞虽主张其对王向阳享有债权且以所享有的债权抵顶房款，但在一二审审理期间均未提交能够足以证明债权存在、债权数额或双方达成债权确认并以确认的债权抵顶房款的书面意思表示等证据，其该项主张缺乏充分的事实依据，本院不予支持。4、根据前述认定的王霞已支付的对价数额（696400元），综合考虑涉案商品房买卖合同对应的三套房屋的价格【719369元（天熙苑7-2-303号房屋）、691835元（天熙苑7-2-404号房屋）、604860元（天熙苑7-2-503号房屋）】，根据公平原则和诚实信用原则，本院对王霞要求履行标的物为天熙苑7-2-404号房屋（价格为691835元）的商品房买卖合同的主张予以支持，豪丰公司应履行协助办理该房屋产权登记的义务。对另两份商品房买卖合同（标的物分别为天熙苑7-2-303号房屋、天熙苑7-2-503号房屋），因王霞未提交充分证据证明其已支付合理对价，对其要求履行该两份合同的主张不予支持。同理，豪丰公司履行了标的物为天熙苑7-2-404号房屋（价格为691835元）的商品房买卖合同义务，该房屋价格所对应的工程款（691835元）亦应作为其向王向阳、金叶公司的已付款予以认定。5、关于王霞的其他诉讼请求。根据诉辩双方的主张，本案基础法律关系为合同纠纷，并非确权纠纷，对王霞要求确认涉案房屋归其所有的主张不予支持。综合前述关于合同签订原因及背景的分析，涉案合同至今未得以履行，不能完全归责于买方或卖方，对王霞要求豪丰公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的主张不予支持。 综上所述，上诉人王霞的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省安丘市人民法院（2018）鲁0784民初2942号民事判决； 二、山东豪丰置业有限公司继续履行与王霞签订的标的物为天熙苑7-2-404号房屋的商品房买卖合同，山东豪丰置业有限公司向王霞交付该房屋并协助办理该房屋的产权登记手续，于本判决生效之日起三十日内履行完毕； 三、驳回王霞的其他诉讼请求。 一审案件受理费22929元，申请费5000元，共计27929元，由王霞负担17929元，山东豪丰置业有限公司负担10000元。。二审案件受理费22929元，由上诉人王霞负担12929元，被上诉人山东豪丰置业有限公司负担10000元。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年七月九日 书记员 张瑞丰