山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0784民初2465号 原告（执行案外人）：邱树森，男，1967年7月1日出生，汉族，居民，住安丘市。 委托诉讼代理人：孙希龙，安丘景龙法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：栾海宾，男，1979年2月14日出生，汉族，居民，住安丘市。 委托诉讼代理人：李新邦，安丘安泰法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：葛昭星，男，1962年9月19日出生，汉族，居民，住安丘市。 被告（被执行人）：刘彦英，女，1962年5月19日出生，汉族，居民，住安丘市（系葛昭星之妻）。 被告（被执行人）：葛吉祥，男，1986年9月30日出生，汉族，居民，住安丘市（系葛昭星、刘彦英之子）。 被告（被执行人）：李红艳，女，1985年4月9日出生，汉族，居民，住安丘市（系葛吉祥之妻）。 四被告委托诉讼代理人：辛君，山东盾安律师事务所律师。 原告邱树森与被告栾海宾、葛昭星、刘彦英、葛吉祥、李红艳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱树森的委托诉讼代理人孙希龙，被告栾海宾及其委托诉讼代理人李新邦，被告葛昭星、刘彦英、葛吉祥、李红艳的委托诉讼代理人辛君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱树森向本院提出诉讼请求：1.依法终止执行(2019)鲁0784民初2176/2177/2178号执行裁定对安丘市景芝镇葛家庄村中心街房屋五间及院落的执行，解除对上述房屋的查封，并确认该房产归原告所有；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告邱树森与四被告葛昭星、刘彦英、葛吉祥、李红艳于2018年5月16日签订《买卖协议书》一份，该份协议书的主要内容是：1葛昭星、刘彦英、葛吉祥、李红艳将其共有的位于安丘市××××号房屋及院落一处(北屋4间、偏房2间)卖给邱树森；2、转让价格为155000元；3、同时协议书还对其他事项作出了约定。签订合同之后，原告给付了四被告现金155000元，同时开始实际占有使用该房屋并出租房屋至今。本院在执行栾海宾与四被告葛昭星、刘彦英、葛吉祥、李红艳民间借贷案件时，以(2019)鲁0784、2176/2177/2178号执行裁定书查封了安丘市景芝镇葛家庄中心街房屋五间及院落（实际也是安丘市××××号房屋及院落一处)。原告认为，对于法院查封的上述房屋，系原告在法院查封之前购买的房屋，已经支付全款，更重要的是在查封之前已经实际占有居住、使用，所以该房屋的实际所有权人是原告。 被告栾海宾辩称，被告要求依法执行原判决，对于原告主张的事实待原告提供证据后发表意见，诉讼费由原告承担。 被告葛昭星、刘彦英、葛吉祥、李红艳辩称，四被告认可与邱树森于2018年5月16日签订的《买卖协议书》，协议约定将其共有的位于安丘市××××号房屋及院落卖给邱树森,四被告收到了原告邱树森给付的购房款并出具收到条。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并认定以下事实：一、（2018）鲁0784民初5347号栾海宾与葛吉祥、李红艳民间借贷纠纷一案，本院2018年10月25日立案，于2019年2月18日判决葛吉祥、李红艳共同偿还栾海宾借款250000元及利息（以250000元为基数，自2018年10月31日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。 （2018）鲁0784民初5528号栾海宾与葛吉祥、李红艳追偿权纠纷一案，本院2018年11月6日立案，于2019年4月17日判决葛吉祥、李红艳共同偿还原告栾海宾代偿款55000元。 （2018）鲁0784民初5432号栾海宾与葛昭星、刘彦英、葛吉祥、李红艳民间借贷纠纷一案，本院2018年10月31日立案，依据栾海宾申请于2018年10月31日将葛昭星、刘彦英、葛吉祥、李红艳所有的位于安丘市景芝镇葛家庄村中心街的房屋五间及院落一处予以查封（房屋所有权人为葛吉祥，土地使用者为葛吉祥）；将葛昭星、刘彦英、葛吉祥、李红艳所有的位于安丘市景芝镇葛家庄村村后的房屋四间及院落一处，另盖房屋两间及院落一处予以查封。2019年2月18日本院判决葛昭星、刘彦英、葛吉祥、李红艳共同偿还栾海宾借款本金194000元、利息41710元，并以194000元为基数，按年利率6%支付自2018年11月1日起至实际给付之日止的逾期利息。 二、以上判决生效后，栾海宾向本院申请强制执行。执行过程中，邱树森于2020年5月13日向本院提出书面异议，请求依法中止对安丘市××××号房屋的执行，并解除查封。因异议人邱树森只提供了一份买卖协议，未提供其他证明相佐证，不能排除人民法院的执行，本院（2020）鲁0784执异53号执行裁定驳回了异议人邱树森的异议请求。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月16日，葛昭星、刘彦英、葛吉祥、李红艳（甲方）与邱树森（乙方）签订《买卖协议书》，甲方自愿将位于葛家庄村××号房屋（北屋四间，偏房2间）（包括房屋及占有土地、附着物、地下水井、管道、树木等）全部出售给乙方邱树森，乙方完全自愿购买。双方商定转让价格为：人民币壹拾伍万伍仟元整（小写：155000.00元），本协议签订之日以现金方式一次性付清（包括之前的欠款）。……当日，双方办理购房款和房屋设施的交接手续，除去甲方之前的借款外，邱树森支付现金30000元。交接后，邱树森将该房屋租赁给他人居住使用。邱树森提交买卖协议、购房款收到条、借条、房屋设施收到条、租赁合同、租金收到条。 被告葛昭星、刘彦英、葛吉祥、李红艳对买卖协议和交接手续等均无异议。被告栾海宾认为买卖协议及收到条的签字及具体的买卖过程自己不清楚，买卖协议不能否认原判决的法律效力。 被告栾海宾不清楚买卖过程，但否认不了邱树森与葛昭星、刘彦英、葛吉祥、李红艳之间的买卖协议和交接手续的真实性，对原告提交的买卖协议和交接手续、租赁合同本院均予确认。通过以上确认的证据和当事人的陈述本院认定以下事实：被告葛昭星、刘彦英、葛吉祥、李红艳于2018年5月16日将登记房屋所有权人为葛吉祥，位于葛家庄村××号房屋（详情见协议）全部出售给原告邱树森，购房款155000元于当日付清，房屋当日办理交接手续，由邱树森占有使用。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告邱树森与被告葛昭星、刘彦英、葛吉祥、李红艳先于本院裁定查封前就葛吉祥名下的房屋签订房屋买卖合同，购房款全部支付，房屋已经由邱树森占有使用，邱树森虽不是葛家庄村村民，不能购买该村的宅基地，但邱树森与四被告买卖房屋等附属物不违反法律规定，故邱树森对协议买卖的房屋设施等附属物享有占有、使用、收益、处分的权利，对占用范围内的宅基地享有不完全的使用权。邱树森所享有的这些权利足以对抗被告栾海宾对葛昭星、刘彦英、葛吉祥、李红艳所享有的债权请求权，本院予以确认。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告邱树森提交的证据能够认定其通过买受的方式取得位于葛家庄村××号房屋所有权和不完全的宅基地使用权，所享有的权益足以排除本院对该房屋的强制执行，故，原告要求终止执行本院执行裁定对以上房屋的强制执行，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、确认位于安丘市景芝镇葛家庄村中心街128号房屋（详情见买卖协议，不包括宅基地使用权）归原告邱树森所有； 二、不得对本判决第一项房屋强制执行。 案件受理费1050元，由被告栾海宾负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院（本院（2020）鲁0784执异53号执行裁定于本判决生效时自动失效）。 审 判 长  李连弟 人民陪审员  周玉华 人民陪审员  辛现军 二〇二〇年七月十日 书 记 员  安志鹏