广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6391号原告：黄爱云，女，1953年12月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告：张茵，女，1979年9月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。两原告共同委托诉讼代理人：卢惠玲，广东正大方略律师事务所律师。被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广州市龙津中路******。法定代表人：严健良，职务：董事长。原告黄爱云、张茵诉被告广州金辉洋房地产有限公司（以下简称：金辉洋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员邱思陵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄爱云、张茵及其共同委托诉讼代理人卢惠玲到庭参加诉讼，被告广州金辉洋房地产有限公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄爱云、张茵向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2003年9月16日签订的关于广州市黄沙大道189-201号辉洋苑·海洋阁2604房的《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》有效，双方就广州市黄沙大道189-201号辉洋苑·海洋阁2604房存在合法有效的购房合同关系；2、判决本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年9月14日，原告与被告签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》，由原告向被告认购广州市黄沙大道189-201号辉洋苑·蔚蓝心殿海洋阁1203单位，房价款395293元，税费2965元。后原告与被告签订了编号为穗房合字××号的《商品房买卖合同》，并加盖了广州市房地产交易所预售合同登记专用章。《商品房买卖合同》签订后，原告已依照合同约定于2002年9月19日前支付首期楼款79059元(包括定金)，并缴交了税费2965元，共向被告支付了375528元购房款。因海洋阁1203房周边环境吵闹，原告与被告协商换房，当时只有海洋阁2604和2704房可以选择。2003年9月16日，原告与被告签订了《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》，由原告向被告认购广州市黄沙大道189-201号辉洋苑·蔚蓝心殿海洋阁2604单位，房价款375528元，税费2965元。因为海洋阁2704房价格相对较高，被告极力推荐原告换成2704房，原告也接受了该建议，并于2003年12月4日与被告签订了一份《调房协议》，协议约定被告同意原告退除原购买的海洋阁1203房，换购海洋阁2704房，海洋阁2704房的成交价为460005元；等等。《调房协议》签订后，被告告知该房屋已经被卖掉了，原告以此就接受了海洋阁2604房并入住。之后原告找被告协商就海洋阁2604房签订商品房买卖合同，但是工作人员表示没有公章，告知先不用签合同，由被告直接到房管局办理鉴证，将原先登记的海洋阁1203房调换为2604房，但未果。原告交纳全部购房款并实际入住使用海洋阁2604房，被告应当履行关于海洋阁2604房的认购书的内容，为原告签订相关的商品房买卖合同并办理登记备案手续。原被告双方签订的关于2604房的认购书约定的内容包括当事人名称、所购商品房的座落位置、房号及面积、房屋价格、付款方式及时间、违约责任等内容，上述条款约定明确，具备了商品房销售合同应当包含的主要内容，《根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应认定为商品房买卖合同。故原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实，判决支持原告的全部诉讼请求。被告金辉洋公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：2002年9月14日，原告黄爱云、张茵与被告金辉洋公司签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》约定，向被告金辉洋公司认购广州市黄沙大道189-201号辉洋苑·蔚蓝心殿海洋阁1203单元，建筑面积73.68平方米；黄爱云、张茵同意按一次性付款，即成交价395293元，签署本认购书时交付定金10000元，2002年9月19日前签订《商品房买卖合同》，同时付楼款20%，即69059元（已扣除定金）及首期税费2965元；2002年10月19日前交付房款的24%，即96469元；2002年10月25日前交付房款的51%，即200000元；2003年3月31日前交付房款的5%，即19765元；等等。被告金辉洋公司分别在2002年9月14日、9月19日、10月19日、10月25日向黄爱云、张茵出具《收款收据》，载明收到黄爱云、张茵交来的辉洋苑海洋阁1203房定金10000元、首期楼款69059元、税2965元、第二期楼款96469元、第三期房款200000元。2002年12月18日，黄爱云、张茵（买受人）与被告金辉洋公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（穗房合字2000076159）及《补充协议》，约定：黄爱云、张茵向金辉洋公司购买辉洋苑海洋阁C1203单元（自然层十二）1203，建筑面积共73.68平方米，其中套内建筑面积62.63平方米，总金额395293元，付款方式为一次性付款，黄爱云、张茵于2002年9月19日前支付全部房价款的20％，计79059元，2002年10月19日前支付全部房价款的24%，计96469元；2002年10月25日前支付全部房价款的51%，计200000元，2003年3月31日前支付全部房价款的5%，计19765元；出卖人应当在2003年3月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；等等。该合同尾部登记部门处盖有广州市房地产交易所预售合同登记专用章。2002年9月19日，金辉洋公司向黄爱云、张茵开具《收款收据》（编号0009757），载明：收到黄爱云、张茵交来海洋阁2604房楼款375528元，税2965元，合计378493元。2003年9月16日，黄爱云、张茵与金辉洋公司再次签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》，约定：黄爱云、张茵向金辉洋公司认购辉洋苑·蔚蓝心殿海洋阁2604单位，建筑面积75.36平方米，套内面积64.06平方米，原价456000元。黄爱云、张茵同意按一次性付款方法付款，即成交价375528元；2004年9月16日前签订《商品房买卖合同》，同时付楼款的100%，即375528元及首期税费2965元，办房产证时再付4733元；等等。2003年12月4日，黄爱云、张茵与金辉洋公司签订《调房协议》，约定：金辉洋公司同意黄爱云、张茵退除原购买海洋阁1203房，换购海洋阁2704房，并在500005元基础上给予92折优惠即海洋阁2704房成交价460005元。黄爱云、张茵已交海洋阁1203房375528元楼款及契税等转为海洋阁2704购房楼款，差价84477元黄爱云、张茵暂不交纳等交楼时双方按合同有关条款处理，多退少补。新换海洋阁2704房金辉洋公司保证于2004年4月30日前按合同标准交给黄爱云、张茵收楼入住，同时在交楼前办理好退换房手续。2004年8月16日，金辉洋公司通知黄爱云、张茵入住海洋阁2604房，并缴纳维修基金4768元、煤气开通费3500元、可视对讲系统开通费1300元、有线电视开通费380元、管理费周转金423元、水电周转金300元，合计10671元。2004年8月24日，金辉洋公司向张茵开具三张《收款收据》，载明收到海洋阁2604房张茵交来的水电周转金300元、管理费周转金423元、可视对讲开通费1300元。2020年4月15日，广州市不动产登记中心向张茵出具《依申请信息公开答复书》，内容如下：海洋阁2604房无办理预购商品房预告登记（含合同备案）、退房或注销登记，预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）情况。该房以（2002）穗押备字16465号办理了在建工程抵押登记，抵押权人为广州市东圃农村信用合作社；目前由广州市中级人民法院以（2004）穗中法执字第508、510、511、512号《协助执行通知书》查封，期限至2021年3月9日止；广州市中级人民法院以（2006）穗中法执字第2940-3号协执轮候查封。黄爱云、张茵为证明其诉请所依据的事实，还提交了黄爱云、张茵在2005年至2020年期间交纳海洋阁2604房电费、水费、物业管理费的部分发票。庭审中，黄爱云、张茵陈述其与金辉洋公司之间的《调房协议》没有履行，签订《调房协议》后金辉洋公司更换并实际交付了2604房给黄爱云、张茵，在2604房居住期间无人提出异议；若法院确认其与金辉洋公司就2604房存在买卖合同关系，黄爱云、张茵将到房管部门办理1203房预售登记的涂销手续。本院认为：被告金辉洋公司经本院合法传唤未到庭应诉、未进行答辩及提交任何证据，本院视被告放弃其答辩、举证及质证的权利。根据本案查明的事实和黄爱云、张茵的举证，可以证实黄爱云、张茵与金辉洋公司在签订海洋阁1203房的《商品房买卖合同》和支付购房款375528元后，双方通过签订认购海洋阁2604房的《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》、《调房协议》以及金辉洋公司实际交付海洋阁2604房等行为对《商品房买卖合同》中的交易房屋、交易价款等事项协商一致进行了变更，《商品房买卖合同》中约定购买的海洋阁1203房已变更为黄爱云、张茵向金辉洋公司购买海洋阁2604房。现黄爱云、张茵已缴纳了海洋阁2604房的全部购房款并入住房屋多年，目前没有证据证明该买卖行为违反法律禁止性规定，也没有证据证明上述行为损害第三人合法利益，黄爱云、张茵与金辉洋公司所表示的意思真实。黄爱云、张茵与金辉洋公司就海洋阁2604房签订的《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》合法有效，黄爱云、张茵要求确认其与金辉洋公司就海洋阁2604房存在合法有效的购房合同关系符合法律规定，本院予以支持。因黄爱云、张茵与金辉洋公司就购买1203房的《商品房买卖合同》中的房屋进行了调换和变更，黄爱云、张茵在庭审中亦表示愿意到房管部门对1203房的预售备案登记进行注销；故黄爱云、张茵应当遵循诚信实用原则，协助金辉洋公司到房管部门对该海洋阁1203房的预售备案登记进行注销。被告广州金辉洋房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告黄爱云、张茵与被告广州金辉洋房地产有限公司于2003年9月16日签订的关于广州市黄沙大道189-201号辉洋苑·海洋阁2604房的《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》合法有效，原告黄爱云、张茵与被告广州金辉洋房地产有限公司就广州市黄沙大道189-201号辉洋苑·海洋阁2604房存在合法有效的商品房买卖合同关系。本案受理费3466元，由被告广州金辉洋房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年七月二十九日书记员  李 婷胡晓琴