抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初301号原告：沈阳黎明物业管理有限公司，住所地沈阳市大东区和睦路66-1号201室。法定代表人：王立国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雪姣，系该公司员工。被告：侯宏晔，女，1971年1月1日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：佟继功，男，1974年4月5日出生，汉族，住抚顺市新抚区。原告沈阳黎明物业管理有限公司（以下简称“黎明物业”）与被告侯宏晔物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黎明物业的委托诉讼代理人杨雪姣、侯宏晔及其委托诉讼代理人佟继功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黎明物业向本院提出诉讼请求：1、被告给付物业费4797元；2、一切案件受理费由被告承担。事实和理由：被告侯宏晔居住抚顺李石经济开发区住房一处，归原告实施物业管理，按照辽宁省物价局规定收费，每平方米1.5元。被告住房面积86.45平方米，从2014年11月27日起至2017年11月30日止，共计欠物业费4797元。侯宏晔辩称，原告起诉状中书写的被告不是侯宏晔及其居所。起诉状的事实与理由中，原告说被告赵连仲居住于侯宏晔购买的住宅内，我方购买的这套住宅到目前为止没有装修也没有居住过，为什么赵连仲居住在我方购买的住宅内，我方购买这套住宅后在原告处有一套钥匙，在房屋配户时原告工作人员张杰以防止跑水、漏水的原因要求留一套钥匙在物业处，请法官调查原告是否利用这套钥匙将我代理人的房屋给出租了，接到起诉状后，我方到新物业询问并查询了房屋档案，没有找到钥匙交接的任何资料。原告在从事物业服务期间从没有电话或以其它任何形式通知我方交纳物业费，如果说联系不上为什么起诉时能够提供准确的联系方式呢？由此可见是原告主观行为上造成了我方拖欠物业费，因此请法官判决我方在正常支付物业费外不再支付任何费用，此案诉讼费由原告自行承担。原告提供的服务与收费不合理，请原告出示抚顺市物价部门或相关管理机构批准的收费文件，即原告合法身份的证明文件。我方与原告签署的前期物业管理服务协议中，原告多处违约，例如：在物业合同中按照1.5元每平方米收取包含绿化车库及房屋共用设施设备维护，由于开发商原因没有绿化、车库不能使用、煤气的报警装置没有安装，少提供的物业服务项目应当酌情予以减少；物业管理服务内容第三点环境卫生第三条公共环境及设施实行专业化、标准化清扫保洁，确保卫生洁净，实际上是进入楼道后小广告、名片随处可见，一楼的邮箱上布满灰尘；物业管理服务内容第四点保安第二条人员车辆出入管理执行来访登记，第三条电子监控、监管及定期岗位巡逻，实际情况是不仅没有人员、车辆出入管理、来访登记，就连开发商装备的电子楼道门都没能正常使用过，至于电子监控监管和巡逻更是无稽之谈；物业服务质量第三点公共部位、公用设施的维护和管理，定期专业人员巡护，保持设施正常，无安全隐患，实际上是小区内原告于姓工作人员在1号楼四层带头私搭乱建，一楼电子进户门长期无法使用。诸如此类原告的服务不到位之处不胜枚举。原告违法收取费用，我方办理入住时，原告违法收取并出具盖有沈阳黎明物业有限公司收款专用章的费用如下，物业管理费1180.94元、建筑垃圾清运费500元、装修保证金1000元、电费400元。抚顺市《物业管理条例》第48条明文规定不许收取各种名目的抵押金，而原告公司利用我方对法律不熟悉的事实违法收取了以上费用。我曾于2014年9月向原告单位工作人员张杰索要过装修保证金及建筑垃圾清运费等费用，原告不同意返还，并为此发生冲突。在这里恳请法官判处原告方返还违法收取的以上费用，并责令原告返还按照1.5元每平方米收取的物业费差额，同时要求原告对违法收取费用一事进行公开道歉，并通知所有涉及此事业主，在大商顺景小区设立返款处返回违法收取的费用（返款处设立时间不得少于5个工作日），对于原告将收取我们电费转存到电业部门账户一事，我方坚决不能接受，必要时要诉诸法律讨回公道。原告不仅不能很好地履行物业职能，甚至破坏小区的公用设施。2019年8月27日11时左右，原告在撤离后，物业公司经理指使其于姓工作人员到小区内对公共设施进行破坏。请原告出示或公示在为业主服务期间的物业费支出情况及所提供的服务的证明材料。现物业得到广大业主的普遍认可，其物业费为1.02元每平方米。综上，建议法官按照原告提供的服务情况判决支付相应的等额物业费，案件受理费由原告承担。判决原告返还违法收取的建筑垃圾清运费500元、装修保证金1000元、电费400元，并参照前期物业管理服务协议中日违约金3%的标准从违法收取之日起计算违约金及利息，同时返还按照1.5元每平方米收取的物业费差价。鉴于原告撤离小区后，对小区公共设施的破坏行为及原告在小区服务期间的不尽责行为司法裁定将其行为录入物业服务企业信用信息档案，并按照《抚顺市物业管理条例》第69、70、71条之规定予以处罚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：抚顺大商房地产置业投资有限公司与黎明物业签订了三份《物业服务委托管理合同》及一份《补充协议》，选聘黎明物业为大商顺景提供物业管理服务，期限分别为2014年11月1日至2015年10月31日，2015年11月1日至2016年10月31日，2016年11月1日至2017年10月31日，2017年10月31日至2017年11月30日。双方约定，业主应于办理入住之日起按年度交纳物业服务费用。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅：1.5元/月·平方米（含电梯费）。合同期满前1月，业主大会尚未成立或成立但未肩负起业主大会的职责，双方应继续履行合同条款协议。侯宏晔的房屋位于抚顺经济开发区大商顺景68-4号-2-2402，建筑面积86.45平方米。2013年11月6日，侯宏晔办理入住，商品房准住通知单中载明，限其在2013年11月6日前进住，自2013年11月1日起开始交纳物业费，侯宏晔对该通知单予以签字确认。侯宏晔办理上述房屋入住手续时，向黎明物业交纳垃圾清运费500元、装修保证金1000元、电费400元，并与黎明物业签订了《前期物业管理服务协议》一份。侯宏晔上述房屋并未装修，其从2014年11月27日起未向黎明物业交纳物业费。另查明，2018年期间，黎明物业因业主拒交物业费将多名业主起诉至法院，后经抚顺市中级人民法院审理认为，经现场考察黎明物业提供物业管理服务的具体情况，并对相同物业收费标准的小区进行查看，黎明物业提供的物业管理和服务确实存在不尽如人意的诸多问题，考虑黎明物业确实为业主提供了一定的物业管理服务，对合同约定的物业费标准进行适当调整，确定业主按照合同约定物业费标准的85%交纳物业费，并作出终审判决。本院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案中，黎明物业与抚顺大商房地产置业投资有限公司签订的《物业服务委托管理合同》及《补充协议》合法有效，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，侯宏晔作为大商中心城小区的业主应当受到该合同的约束。黎明物业与侯宏晔签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应当确认有效。关于黎明物业主张侯宏晔交纳2014年11月27日至2017年11月30日期间物业费4797元一节，此期间侯宏晔未交纳物业费，因抚顺市中级人民法院以黎明物业服务管理不尽如人意为由作出的终审判决将物业费调整至原标准的85%，故侯宏晔应按照合同约定物业费标准的85%交纳物业费，侯宏晔应向黎明物业交纳此期间物业服务费3983元。关于侯宏晔要求黎明物业返还建筑垃圾清运费、装修保证金、电费、物业费差价一节，其并未向本院提出反诉，可另行主张权利；关于侯宏晔要求黎明物业公示物业费支出情况，与本案并非同一法律关系，可另行主张权利；关于侯宏晔要求将黎明物业不尽职行为列入物业服务企业信用信息档案并予以处罚一节，此项主张并非民事案件受理范围，侯宏晔可向相应的行政主管部门主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告侯宏晔于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告沈阳黎明物业管理有限公司物业服务费3983元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告侯宏晔承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  杨 飞人民陪审员  庄文玲人民陪审员  李立光二〇二〇年七月九日书 记 员  刘宁宁