浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初4491号原告：叶晓飞，女，1971年12月21日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：金权勇，北京德恒（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘财谊，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告：温州中心大厦建设发展有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区七都街道老涂东路3号。法定代表人：田丰，总经理。委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周若凯，浙江人民联合律师事务所律师。原告叶晓飞为与被告温州中心大厦建设发展有限公司（以下简称：中心大厦公司）商品房预售合同纠纷一案，于2020年5月14日向本院起诉，本院立案受理后，适用简易程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告叶晓飞的委托诉讼代理人潘财谊，被告中心大厦公司的委托诉讼代理人陈静、周若凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶晓飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付“关于道路及商业部分约定”违约金145480元(以1000元/㎡计算，计145.48㎡)；2.判令被告向原告支付迟延交付违约金暂计63009.8元(按照己付购房款2500388元，以日万分之一点二，自2018年11月3日起,计算至实际符合交付条件之日止，具体为“通气”、“通路”达到交付条件，暂算至2019年6月1日)；3.判令被告向原告交付迟延办证违约金54908.5元(按照己付购房款2500388元，以日万分之一点二，自2019年1月1日起，计算至2019年7月3日）；4.判令被告向原告支付迟延交付车位违约金暂计4665.5元（按照己付购车位款150500元，以日万分之五，自2019年7月1日起，计算至实际符合交付条件之日止，暂算至2019年9月1日）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、关于商品房部分。2015年12月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：原告向被告购买位于鹿城区七都片区西单元05-C-01地块C1幢710号（现不动产登记为2幢710室），建筑面积为145.48㎡，单价为每平方米17187.16元，总房款为2500388元。另约定：被告应于2018年6月30日前（合同第9条）将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用（其中第3点条件为：“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”）。如逾期交房，不超过60日，违约金按照日万分之一计算；超过60日，违约金按照日万分之一点二计算（合同第10条）。被告应于2018年12月31日前取得土地、房屋权属证书并交付原告（合同第16条），逾期交付权属证书的，逾期180日内，按日万分之一支付违约金；超过180日，按日万分之一点二支付。被告并向原告作出“关于道路及商业部分约定”的承诺，内容为“1.七都大道延伸段链接温州中心项目道路于2018年6月30日前通车；2.温州中心项目商业部分（B区地块）不晚于2019年10月1日前开业。若我司无法于约定时间完成以上承诺，向每位国际公馆购买业主赔偿最高不超过人民币1000元/㎡”。上述合同签订后，原告依约履行支付购房款义务，并已全额付款。但被告未按照合同约定期限及内容履行出卖人义务，具体为：1.被告在未达到交付条件的情况下通知于2018年11月2日交付商品房，该商品房截至原告起诉之日，尚未达到“天然气通气”、“道路通路”等法定及约定交付条件，致使原告在被告交付后无法入住正常使用。2.被告未通知原告办理产权变更登记手续，实际原告办理产权时间迟于双方约定时间共计183日。3.截至原告起诉之日，被告并未实现“关于道路及商业部分约定”的承诺，七都大道延伸段未通车，商业部分至今未开工，更别谈开业，严重影响、减损商品房所在楼盘整体品质及造成包括原告在内的全体业主生活消费方面的不便利。基于上述事实，原告认为，被告未按期限及内容履行出卖人义务已构成违约，依法应当承担延迟交房、迟延办证、未履行关于“道路及商业部分约定”承诺的违约责任。二、关于车位部分。原、被告于2019年7月5日签订《温州中心大厦Ｃ区车位使用权转让协议书》，约定：原告向被告购买位于温州中心大厦Ｃ区××室××层××号的车位使用权。该车位使用权作价141000元。合同约定，被告应于2019年6月30日前，将车位交付原告使用（合同第3条）。合同签订后，原告依约向被告支付全额车位转让费，但被告直至原告起诉之日仍未交付车位。基于上述事实，原告认为，被告迟延交付涉案车位已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中虽未对车位迟延交付违约金作出约定，但基于公平原则及双务合同的权利义务对等性，法院可以参照双方约定的关于买受人迟延付款的违约责任进行适用（合同第2条：“乙方逾期支付的，每逾期一天，按逾期支付款项的万分之五支付甲方违约金”），按照日万分之五的标准，确定迟延交付期间的违约责任。被告中心大厦公司辩称：一、原告第一项诉讼请求及对应的事实，被告均不予认可。“关于道路及商业部分约定”的承诺与备案合同条款相矛盾，且没有落款时间、也没有相关经手人及法定代表人签字。该承诺不具公开性和普遍性，只有部分业主持有原件并标注房号，其他业主并没有原件。该承诺的内容具有反常规性，是对红线范围外的构筑物作出承诺，该承诺超出被告合同义务部分，对被告不具有约束力。涉案C区一期住宅具有独立的规划范围，A、B区二、三期地块在C区一期住宅开发范围外。目前道路已经开通并经竣工验收，且该道路在C区一期规划范围外。商业部分B区地块因标高协调、政府拆迁滞后等原因造成项目延期，属于不可抗力与政府因素，故被告不应承担违约责任。且违约责任的承担应以原告的实际损失为基础，违约金应调低至实际损失的30%以内。二、关于对原告的第二项诉讼请求没有事实和法律的依据。被告于2018年10月29日取得涉案商品房竣工验收备案表，具备了法定交付条件，同时满足使用要求。被告于2018年11月2日通知原告交房并办理移交房屋手续，被告的合同义务已经履行完毕。燃气工程于2018年8月8日竣工，并于同年10月25日经检验合格，已经具备用气基本条件。原告主张逾期交房违约金计算至燃气通气时间，不能成立。三、原告第三项诉讼请求对违约金标准和期限的计算没有合同依据。被告实际取得初始登记时间为2019年3月25日，延迟了83天，逾期办证时间在180天以内，应以原告已付购房款万分之一承担违约责任。逾期天数中存在不可抗力和免责事由的情形。四、原告的第四项诉讼请求，应当予以驳回。涉案的《温州中心大厦C区车位使用权转让协议书》第三条第1点约定，在原告向被告支付全部使用权转让费并向被告委托的物业管理公司缴纳第一年车位管理服务费的前提下，被告同意于2019年3月1日前，将本车位交付原告使用。原告未按约定缴纳车位物业管理费，被告有权拒绝交付并不承担由此造成延期交付的违约责任。涉案地下室停车库所在项目于2018年10月31日已竣工验收备案，具备了法定交付条件，原告现在已经使用车库。涉案的《温州中心大厦C区车位使用权转让协议书》并没有约定违约金的具体金额，且原告未能举证证明给其造成损失，故原告主张被告支付违约金，没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定：2015年12月29日，原告叶晓飞与被告中心大厦公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于温州市鹿城区××单元××幢××单元××号商品房，该商品房建筑面积145.58平方米，单价每平方米17187.16元，总金额2500388元；第九条，被告应当在2018年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；第十条，除本合同第九条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告，按下列第1种方式处理：逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点二的违约金；第十六条，被告承诺于2018年12月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，原告自行办理该商品房转移登记，被告不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担责任；附件八补充协议第六条，原告存在未按约定付清本协议项下款项之情形的，被告有权拒绝交付房屋并不承担由此造成延期交付的违约责任。合同签订后，原告依约支付了全部购房款2500388元。被告中心大厦公司向原告出具《关于道路及商业部分约定》一份，载明：1.七都大道延伸段链接温州中心项目道路于2018年6月30日前通车；2.温州中心项目商业部分（Ｂ区地块）不晚于2019年10月1日前开业；若我司无法于约定时间完成以上承诺，向每位国际公馆购买业主赔偿最高不超过1000元／平方米。后涉案商品房所在Ｃ区一期住宅部分建设工程于2018年10月29日经五方联合验收合格，并于同年10月31日完成竣工验收备案手续。被告于同年11月1日向原告邮寄《交房通知书》，通知其于同年11月2日办理交房及结算手续，原、被告于同年11月2日办理交房手续，被告先后支付自2018年7月1日至11月2日逾期交房违约金37482.62元（18591.38元＋18891.24元）。2019年7月15日，原、被告签订《温州中心大厦Ｃ区车位使用权转让协议书》一份，约定：被告将位于温州中心大厦Ｃ区××室××层××号车位使用权转让给原告；转让的车位价格为150500元；第三条，在原告向被告支付全部使用权转让费并向被告委托的物业管理公司缴纳第一年车位管理服务费的前提下，被告同意于2019年6月30日前，将本车位交付原告使用；原告迟延支付全部转让款和第一年车位管理服务费的，上述移交日期相应顺延至全部转让款、管理费及相关违约金全部付清之日；交接手续按双方已签订《商品房买卖合同》补充协议中关于商品房交接的约定执行；如在具备交付条件的情况下，原告未按约定时间办理车位的交接手续，到期则视为被告已按本协议规定向原告履行了交付义务。协议签订后，原告依约支付了全部车位转让费150500元，但未缴纳车位管理服务费。2019年3月25日，被告中心大厦公司取得涉案商品房的不动产权初始登记证书。现双方因违约责任问题产生纠纷，故原告诉至本院。另查明：涉案C区燃气工程于2017年6月12日开工建设，并于2018年8月8日竣工，温州市特种设备检测研究院于2018年10月25日出具《燃气管道安装安全质量监督检验报告》一份，载明：验收合格。据浙江政务服务网统一政务咨询投诉平台显示，针对“七都温州中心住宅什么时候可以通天然气”的问题，温州市公用集团回复如下：温州中心（国际公馆）燃气工程已于2018年12月份完成竣工验收；该小区的气源接入点需经七都大道西延伸段，接入七都大道；七都大道西延伸段属于新建市政道路，目前道路正在施工，还未完工；燃气工程属市政道路配套工程，需跟随道路建设同步施工，因道路未完工，故燃气管道无法及时完工；据道路建设方了解，道路预计会在五月份完成通车，燃气工程随道路会在五月份完工；根据工程建设流程，燃气工程完工后，需完成预验收、编制竣工资料、出具监检报告、竣工验收、工程备案等相关程序。按正常流程，预计会在7月份左右完成通气。后该小区于2019年7月23日开通天然气。再查明：温州市七都岛纬一路一期市政工程于2018年5月29日竣工验收，西延伸段于2019年6月27日竣工验收。截止目前，温州中心项目商业部分因标高问题至今尚未开业。上述事实由当事人提供的证据及当事人陈述等证据所证实。本院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。一、关于逾期交房违约责任。合同约定，交房时间是2018年6月30日前，而被告实际交房时间是2018年11月2日，被告已向原告支付自2018年7月1日至2018年11月2日逾期交房违约金37482.62元，业已承担逾期交房违约责任。至于被告交付的涉案房屋是否达到通气、通路等商品房正常使用条件，由于双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于通气条件应达到何标准，合同并未作出明确约定，且具备通气条件和何时实现通气是两个不同的概念，考虑到涉案小区于2018年10月29日经联合竣工验收合格，并于同年10月31日完成竣工备案手续，其中燃气工程已于2018年8月8日竣工，并于同年10月25日经监督检验合格。而七都大道西延伸段系市政道路，并非被告工程范围内义务，现原告以涉案商品房未达到交房条件，理由不能成立，故原告诉请要求被告承担自2018年11月3日起逾期交房违约责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。二、关于逾期办证违约责任。合同约定，办证时间是2018年12月31日前，而被告实际取得产权初始登记时间是2019年3月25日，延迟83天，根据合同第十六条约定，逾期180日内，按已付购房款2500388元的万分之一承担违约责任，故被告应支付的逾期办证违约金为250元（2500388元×0.1‰）。现原告主张该违约金过低要求调整，但未举证证明其实际遭受的损失金额，故本院不予支持。三、关于承诺书记载的赔偿事宜。被告在该承诺书上加盖印章，故对被告产生约束力，该承诺书记载的赔偿金实质属于违约金性质。虽被告辩称承诺范围均系涉案工程范围外项目，并非其合同义务，但因被告已向原告出具承诺书原件表明其愿意承担相应义务，系自愿负担行为，故被告应按约定承担违约责任。至于金额确定问题，承诺书记载按不超过1000元/平方米计算，该金额系不确定值，原告未举证证明其实际损失大小，故主张要求被告赔偿145480元（1000元/平方米×145.48平方米），依据不足，但考虑到承诺书上记载的道路部分未按期通车，虽非被告过错造成，但给原告的生活便利等方面带来一定影响，故本院综合以上因素，酌情确定被告承担50000元违约金为宜。四、关于逾期交付车位违约责任。合同约定，原告向被告支付全部使用权转让费并向被告委托的物业管理公司缴纳第一年车位管理服务费，被告同意于2019年6月30日前，将车位交付给原告使用，届时以被告通知为准；原告延迟支付全部转让款和第一年车位管理服务费的，上述移交日期相应顺延至全部转让款、管理服务费及相关违约金全部付清之日止。因原告购买的车位与商品房系同一建设工程，已于2018年12月31日竣工验收，可以确认车库已同时竣工验收，可以投入使用，虽被告未按合同约定办理涉案车位的移交手续，但该手续瑕疵并不阻碍原告行使占有使用涉案车位的权利，现原告主张要求被告支付逾期交付车位的违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告叶晓飞逾期办证的违约金250元；二、被告温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告叶晓飞违反约定的违约金50000元；三、驳回原告叶晓飞的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5321元，减半收取2660.5元，由原告叶晓飞负担2161.5元，由被告温州中心大厦建设发展有限公司负担499元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 张万星二〇二〇年七月一日代书记员 朱艳月