广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初1138号原告：林维平，男，汉族，1996年12月30日出生，住江西省赣州市于都县*************，公民身份号码为360************412。委托代理人：石远山，系广东立慧律师事务所律师。被告：张红艳，女，汉族，1985年7月4日出生，住湖北省松滋市浣市********，公民身份号码为421************143。被告：成玉，男，汉族，1982年1月3日出生，现住广东省东莞市******委会阳明山祠前新丽苑一巷11号，公民身份号码为421************733。第三人：东莞市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省东莞市东城区星城社区********************，统一社会信用代码为914***********357B。法定代表人：郭某1。委托代理人：赵晓凤、龙彩莲，均系该公司员工。原告林维平诉被告张红艳、成玉及第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后组成合议庭依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人石远山到庭参加诉讼，两被告及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、解除三方签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2、两被告返还定金20000元；3、两被告支付转让价款的20%即344000元作为违约金；4、被告承担本案律师费10000元；5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告在第三人的居间下于2019年7月6日签订了《二手房买卖及居间服务合同》及《买方帮卖方赎楼协议》，约定原告以1720000元购买被告的东莞市南城区*********************屋。被告张红艳与被告成玉为夫妻关系，原告将20000元的定金转账支付到被告张红艳的账户。由于2019年7月8日，原告与被告向东莞市房产管理局查询，发现被告出售的物业东莞市南城区*********************存在二次抵押情况，对于二次抵押被告及第三人事前并未告知原告，这妨碍了合同的继续履行。原告根据双方签订的《买方帮卖方赎楼协议》，于2019年7月12日第一次发《催告函》给被告，要求被告在2019年7月20日前自行或通过担保公司赎楼，提交赎楼手续，消除交易障碍，以使双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》能够继续履行，被告在电话中明确拒绝履行合同,并且也未提交赎楼手续。原告于2019年7月23日第二次发《催告函》给被告，要求被告在2019年8月5日前自行或通过担保公司赎楼，提交赎楼手续，消除交易障碍。时至今日，被告仍然对于原告的催告不予理睬，也未给任何答复或退还定金。根据《合同法》规定，被告在多次催告下仍然不履行合同，已经构成对合同的根本违约，也使得原告无法继续履行合同。原告根据双方签订合同的约定，特向贵院提出上列诉讼请求，上述请求有充分的事实和法律依据，望准许为盼。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。第三人没有到庭参加诉讼，但庭前有提交情况说明书，表示：1、原、被告自行看房、商谈确定好交易事宜后，原告主动联系第三人员工，并将过户材料交给第三人要求协助双方办理过户手续即可。2019年7月6日，因被告张红艳有事未到场，故被告成玉（被告张红艳的配偶）作为代理人与原告签署了《二手房买卖及居间服务合同》、《信息告知书》、《交易节点确认书》等材料；双方商定被告张红艳次日在合同相关资料上补上签名，当天原告支付定金20000元至被告张红艳的账户。2、次日，被告张红艳认为定金金额过少，要求原告增加定金金额，因双方未达成协商一致，故被告张红艳未在合同的相关资料上补签名，也未退还收取的定金20000元。3、《信息告知书》及《补充协议》中被告张红艳告知原告及第三人，案涉房产有抵押无查封状态，在《买方帮卖方赎楼协议》中被告张红艳确定案涉房产抵押给东莞银行，抵押金额为450000元，保证除原欠款外，没有其他任何债权债务和法律纠纷，如有隐瞒，买方有权拒绝支付楼款给卖方赎楼，卖方须自行筹资赎楼或通过担保公司赎楼，所产生费用由卖方自行承担。4、2019年7月8日，被告张红艳本人配合原告在东莞市房产管理局进行不动产登记信息查询，查询结果显示案涉房产被抵押两次。原告于2019年7月12日向被告寄送《催告函》要求被告按照协议约定自行赎楼或担保赎楼，之后第三人多次联系原、被告沟通定金、赎楼等合同继续履行事宜，但双方协商无果，交易停滞。5、在发生争议时，第三人一直积极协调。本院经审理认定事实如下：位于东莞市南城区*********************的房产[权属证书号为粤（2017）东莞不动产权第0110594号，以下简称“案涉房产”]系被告张红艳单独所有。原告（买方）及被告成玉（卖方）、第三人于2019年7月6日签订《二手房买卖及居间服务合同》及补充协议等材料，约定被告将案涉房产以1720000元的楼价出售给原告；其中定金20000元；被告成玉承诺案涉房产产权清晰，有抵押无查封状态；关于违约责任，有约定：如卖方逾期履行合同义务超过十五个工作日，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等卖方承担。当日，原告（买方）及被告成玉（卖方）还有签订《买方帮卖方赎楼协议》，该协议中卖方表示案涉房产一押处信息为东莞银行，目前尚欠有本息余额约450000元未还清（以下统称“原欠款”），二押处信息为空白；卖方保证对案涉房产拥有完整产权，保证除原欠款外，没有其他任何债权债务和法律纠纷，近半年征信（含配偶）累计逾期不超过2次且无当前逾期，如有隐瞒，买方有权拒绝提前支付楼款给卖方赎楼，卖方须自行筹资赎楼或通过担保公司赎楼，所产生的相关费用由卖方自行承担；关于赎楼，买方取得银行贷款批复函后，卖方收到银行通知扣款时共同达成以下声明：买方向卖方提前支付500000元，该款项由买方直接存入卖方的账户用于清偿卖方原欠款的剩余本息，并自动转为上述房产的购房款，卖方承诺该款项专款专用。签订前述材料后，原告向被告张红艳转账定金20000元。为方便履行案涉合同，第三人创设了名为“乐有家尚品居Vip交流群”的微信群，成员包括原告、被告成玉（微信号为wxid_cjt3jd8bybvc21）及第三人员工，被告张红艳（微信号为wxid_c3xd46sgj9wp21）于2019年7月7日加入该群聊，交易双方于7月8日在群内有沟通查档事宜。被告成玉与原告之间的微信聊天记录显示被告成玉于2019年7月8日表示其妻子希望增加定金100000元，对此原告表示定金可以追加，但需查档完再面谈。被告张红艳于2019年7月8日对案涉房产进行查档，当天原告发现案涉房产除东莞银行的一押外，还有抵押权人为中国平安财产保险股份有限公司的二次抵押，故表示应由被告先行处理完二次抵押事宜，再追加定金继续交易，对此被告成玉不同意，原告随即要求被告退还定金，否则会走法律程序要求被告退还两倍定金，被告成玉则表示要求原告走法律程序。随后，原告于2019年7月12日及7月23日先后两次向两被告发函，表示因在2019年7月8日发现案涉房产存在二次抵押的情况，故要求两被告自行或通过担保公司解除抵押并赎楼，在2019年7月20日、2019年8月5日前提交赎楼手续，消除交易障碍。原告为提起本案诉讼与律所签订《民事/行政案件委托合同》支出律师费10000元。对此，原告提交了合同及律师费发票等予以证明。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃抗辩和质证的权利，由此产生的不利后果应当由其自行承担。案涉房屋买卖合同系原告及被告成玉、第三人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。结合本案查清的事实，虽然案涉买卖合同上仅有被告成玉的签名，但是基于下列行为：1、在签订合同当晚，被告成玉通过微信向原告发送了被告张红艳的身份证及房产证、银行卡号给原告；2、原告转账定金至前述被告张红艳的银行卡号后，被告成玉立即通过微信确认收到了定金；3、被告张红艳于案涉房屋买卖合同签订之次日即已加入第三人为成交案涉房屋所建立的微信群，并有回复知晓办理房产出售所需的材料；4、被告张红艳有按照双方约定于2019年7月8日对案涉房产进行查档；由此可见，被告成玉出售案涉房产系两被告的共同意思表示，被告成玉在案涉房产买卖合同及赎楼协议上签名的行为对两被告均有约束力。关于违约金。根据查档结果可以显示，案涉房产在2019年7月8日的抵押情况除有东莞银行股份有限公司中心区支行作为抵押权人，债权数额为540000元的一般抵押外，还有中国平安财产保险股份有限公司作为抵押权人，债权数额为743600元的最高额抵押。而该抵押情况与被告成玉在赎楼协议中承诺仅有东莞银行欠款的情形不符，原告要求被告自行赎楼，符合双方约定；原告亦已向两被告送达《催告函》，但被告一直未能赎楼，导致案涉交易无法继续履行，本院认为两被告的行为构成根本违约。因此，原告有权按照合同约定解除合同并要求两被告承担违约责任。综上，对于原告要求解除案涉房屋买卖合同，两被告退还定金20000元及支付违约金344000元（按照转让总价款的20%）的诉讼请求，本院依法予以支持。关于律师费。原告的该项诉请，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告林维平与被告成玉、第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司于2019年7月6日签订的《二手房买卖及居间服务合同》已解除；二、被告张红艳、被告成玉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林维平返还已付定金20000元；三、被告张红艳、被告成玉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林维平支付违约金344000元、律师费10000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6910元（由原告林维平已预交），由被告张红艳、被告成玉共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判长 柯 颖审判员 郭 芹审判员 吴勇洲二〇二〇年七月二十九日书记员 聂晓晴李艳