北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初6162号原告（反诉被告）：北京市外文书店有限责任公司，住所地北京市东城区王府井大街**。法定代表人：吴惟，董事长。委托诉讼代理人：丁宁宁，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐波，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司，住，住所地北京市东城区王府井大街****9-1-001/div>法定代表人：王后春，董事长。委托诉讼代理人：张志峰，北京市京师律师事务所律师。第三人：北京异蕾科贸有限公司，住所地，住所地北京市东城区东四南大街**iv>法定代表人：贾异，总经理。委托诉讼代理人：张志峰，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市外文书店有限责任公司（以下简称外文书店）与被告（反诉原告）北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司（以下简称异蕾翠玉缘公司）及第三人北京异蕾科贸有限公司（以下简称异蕾科贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。外文书店的委托诉讼代理人丁宁宁、徐波，异蕾翠玉缘公司及异蕾科贸公司的委托诉讼代理人张志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）外文书店向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2017年3月30日签订的《意向书》于2020年3月15日解除；2、判令被告立即腾空并返还北京市东城区王府井大街X号院内平房改扩建面积约14平米的房屋；3、判令被告自2020年4月1日起至实际返还房屋之日止按照每日235.62元的标准向原告支付房屋占用费；4、要求被告支付律师费7.5万元。事实和理由：原、被告于2012年4月12日签订房屋租赁合同，原告将位于北京市东城区王府井大街X号正门北侧橱窗面积约60.48平米、X大楼五层、六层面积约750平米、X大楼一层后西小厅面积约65平米、X大楼后平房扩建面积约95平米，共四处房屋出租予被告使用，租赁期限自2012年4月1日至2017年3月31日。租金标准为每年367万元，其中正门北侧橱窗面积约60.48平方米的房屋年租金210万元。2017年3月30日，原被告签订意向书，载明：被告只承租原告位于X正门北侧橱窗面积60.48平米的房屋，租金标准和付款方式与原合同保持一致。租金最终数额以乙方实际占地时间为准。其他三处房屋不再续租。同时载明，被告继续承租原告院内平房改扩建面积14平米，年租金8.6万元。原告装修改造启动后，此意向书立即终止，被告需积极配合原告装修改造工作，及时腾退承租房屋。该意向书未载明租赁期限。2019年8月9日，本市领导机构、主管部门及行政机构提出提升王府井X临街店面改造的要求。2019年11月1日，外文书店上级单位北京X集团有限责任公司（以下简称发行集团）根据市各级领导的指示精神做出决定，要求外文书店必须严格落实上级指示精神，务必于2020年3月底前对店内出租房屋全部解除合同，清退房屋。外文书店是国有新华书店中的外文书店，是有事业单位职能的特殊企业、文化企业、书香北京的窗口行业。因此，外文书店须服从发行集团安排，根据上级的精神调整产业布局。原告认为双方的租赁期限到期后，并未签订书面合同，形成不定期租赁合同关系，原告有权解除合同。2020年2月24日，原告向被告发出解除通知，但被告拒不返还，为维护原告合法权益，故成此诉。被告异蕾翠玉缘公司辩称：按照合同约定，原告启动装修改造后涉案合同终止，目前原告并未启动装修改造，解除条件尚未成就，且相关政策仅要求原告对临街店面提升改造，并未要求清理租户，不符合合同中约定的不可抗拒的原因和拆迁规划因素，亦不属于不可抗力。原告没有证据证明其是院内改扩建面积14平米平房的权利人，也未证明该房屋是其加盖，无权要求被告腾退。故不同意解除合同，不同意腾退14平米房屋，同意支付使用费。不同意支付律师费。第三人异蕾科贸公司述称：认可被告陈述的意见。异蕾科贸公司承租了原告的其他场地，涉案14平米场地上方加盖的两层楼梯是被告及第三人在承租相邻其他场地时加盖，与涉案场地无关。被告（反诉原告）异蕾翠玉缘公司提出反诉请求：1、判令外文书店继续履行与异蕾翠玉缘公司签订的《房屋租赁合同》、《意向书》中关于租赁14平米（步行楼梯和后门位置）的内容；2、外文书店支付异蕾翠玉缘公司违约金50万元；3、外文书店退还异蕾翠玉缘公司60.48平米场地自2020年2月1日至2020年4月1日期间的租金35万元，及步行楼梯和后门位置14平米2020年2月1日至至2020年3月31日期间租金14333元，免除2020年4月1日至2020年7月7日期间租金22894元；4、要求外文书店支付律师费5万元。事实和理由：原告与异蕾翠玉缘公司于2012年4月2日续签《房屋租赁合同》，约定原告将北京市东城区王府井大街X号X正门北侧橱窗面积约60.48平方米、X大厦5-6层750平方米、X大厦1层后西小厅约65平方米、X大楼楼后平房扩建面积约95平方米租赁给异蕾翠玉缘公司，租赁期限5年，自2012年4月1日至2017年3月31日。2017年3月30日，双方签订《意向书》，约定异蕾翠玉缘公司自2017年3月31日起不再续租X大厦5-6层750平方米、X大厦1层后西小厅约65平方米、X大楼楼后平房扩建面积约95平方米。继续承租X正门北侧橱窗面积约60.48平方米，租金标准和付款方式与原合同一致。继续承租院内平房改扩建面积约14平方米（现步行楼梯后门位置），年租金86000元。原告装修改造启动后，此《意向书》立即终止。2020年4月1日，异蕾翠玉缘公司向原告发出《关于的回函》，同意腾退X正门北侧橱窗面积约60.48平方米，并申请免除部分房租。但按照原合同约定原告单方解除协议，应当支付违约金50万元。且原告至今尚未启动装修改造，应当继续履行《意向书》中关于租赁14平米的内容。因新冠疫情影响及政府要求，异蕾翠玉缘公司自2020年2月1日至2020年5月1日期间没有开门营业，7月1日后，因疫情严重影响经营，损失严重，异蕾翠玉缘公司再次停业，此间租金应当免除，故提出反诉，望判如所请。原告（反诉被告）外文书店针对反诉辩称：双方签订的意向书并未约定明确期限，系不定期租赁合同关系，原告有权随时解除；意向书约定原告启动装修改造合同终止，临街店面的改造工作已经启动，被告应积极配合原告改造工作。原告无任何违约行为，被告亦未提供证据证明其损失，不同意支付违约金。双方解除合同与疫情无关，双方于疫情发生前即开始沟通解除合同一事，原告系根据上级决定及合同约定解除合同。被告并未证明其符合减免租金的要求，即使减免租金也只能要求减免三个月的租金，7月1日后被告停业，系因其自身经营所致，不同意免除租金。律师费亦不同意支付。第三人异蕾科贸公司表示同意被告的反诉意见。本院经审理认定事实如下：位于北京市东城区王府井大街**476间、建筑面积7089平方米的房屋所有权登记在外文书店名下，产别为全民产。2012年4月1日，外文书店（甲方）与异蕾翠玉缘公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将以下面积租赁给乙方用于经营。1、北京市东城区王府井大街X号X正门北侧橱窗面积约60.48平方米；2、北京市东城区王府井大街X号X大楼五层、六层750平米，3、北京市东城区王府井大街X号X大厦一层后西小厅约65平米；4、北京市东城区王府井大街X号X大楼楼后平房扩建面积约95平米。租赁期限暂定五年，自2012年4月1日至2017年3月31日，合同期满后如乙方继续承租，同等情况下，乙方享有优先权。房屋租金每年367万元，包括一层橱窗及后延部分210万元；一层后西小厅20万元；五层、六层100万元；楼后平房扩建面积37万元。付款方式为每半年支付租金1835000元，自租赁期限开始前一周内，乙方将第一次租金1835000元支付甲方，在每次租金到期前七日内，乙方向甲方交纳下半年租金，依次类推。关于“违约责任”，合同约定任何一方因故要求解除本协议，应提前30天书面通知对方，因解除协议致使另一方受到损失，责任方补偿对方违约金50万元。由于不可抗拒的原因和拆迁规划因素致使本协议无法执行，甲方应该无条件退还给乙方未租用完的租金余额（金额按实际天数计算），同时本合同自行终止。2017年3月30日，外文书店（甲方）与异蕾翠玉缘公司（乙方）签订《意向书》，载明乙方因经营困难，在上述合同到期后，不再续租甲方外文图书大楼五层、六层750平方米，一层后西小厅约65平方米和外文图书大楼楼后平房改扩建面积约95平方米，乙方须于2017年3月31日前将上述房屋场地完好退还甲方。乙方继续承租外文书店正门北侧橱窗面积约60.48平方米，租金标准和付款方式与原合同保持一致，租金最终数额以乙方实际占地时间为准。乙方原承租甲方院内平房改扩建面积约14平方米（现乙方步行楼梯和后门位置），乙方需继续向甲方承租，年租金86000元，乙方须于2017年3月31日前向甲方一次性支付。甲方装修改造启动后，此意向书立即终止，乙方须积极配合甲方装修改造工作，及时腾退承租的上述正门北侧橱窗面积给甲方。双方于2012年4月12日签订的《房屋租赁合同》中除租赁地点和租赁期限外，其他条款仍继续履行。此后，异蕾翠玉缘公司继续承租使用外文书店正门北侧橱窗面积约60.48平方米，及原告院内平房改扩建面积约14平方米（现乙方步行楼梯和后门位置）。2019年11月1日，北京发行集团有限责任公司发出《关于王府井外文书店落实全面升级提升的工作通知》，要求外文书店必须于2020年3月底前对店内出租房屋全部清理完毕，未到合同期限的租赁合同依法提前解约，已到租赁期限的合同不再续租。随后，外文书店向异蕾翠玉缘公司提出解除合同的要求，异蕾翠玉缘公司表示其经营业态符合升级改造后的新型经营业态要求，希望能保留承租权。2020年2月24日，外文书店向异蕾翠玉缘公司发出《北京市外文书店有限责任公司通知书》，载明双方房屋租赁合同于异蕾翠玉缘公司收到通知书之次日起第20日后终止，异蕾翠玉缘公司应于合同终止日前腾退涉案房屋。庭审中，外文书店提交市领导调研专题会议纪要、市委宣传部文件等材料，称因上述文件所述背景，发行集团要求外文书店解除包括异蕾翠玉缘公司在内所有租户的租赁合同。异蕾翠玉缘公司提交其配合外文书店升级改造申请书、京扇子品牌介绍、宣传图册等证据，证明异蕾翠玉缘公司愿意配合外文书店升级改造，其“京扇子”品牌产品，属于文化创意产品，契合外文书店升级改造要求。2020年4月1日，异蕾翠玉缘公司向外文书店发出《关于的回函》，载明同意腾退外文书店正门北侧橱窗面积约60.48平方米场地交还原告；2020年2、3月间关闭停业，未进行裁员、减员，申请依法免除2020年2、3月的租金，如原告执意解除合同，被告保留追加原告违约责任的权利。同日，异蕾翠玉缘公司将涉案外文书店正门北侧橱窗面积约60.48平方米场地交还原告。此外，异蕾翠玉缘公司还于2020年3月22日、4月3日，两次提出疫情期间减免租金及缓交租金的申请。2020年5月，外文书店（甲方）、案外人中国工商银行北京王府井支行（甲方）与中招国际招标有限公司（乙方）签订招标委托协议，约定就王府井外文书店整体升级改造（一期）项目委托乙方国内公开招标，项目包括整体建筑物地基勘察和结构检测，基础、水暖、电力、空调、消防和外立面检测代理招标工作，受托人自颁布招标公告之日起30个工作日内完成招标工作。关于涉案房屋租金交纳情况，外文书店及异蕾翠玉缘公司均认可，外文书店正门北侧橱窗面积约60.48平方米及院内平房改扩建面积约14平方米房租均已按原合同标准交至2020年3月31日，之后租金未缴纳。因疫情管控原因，涉诉场地于2020年2月1日至2020年5月1日期间停止营业。异蕾翠玉缘公司称因疫情对其经营造成严重影响，2020年7月1日起再次关停，原告不予认可，表示异蕾翠玉缘公司仍处于营业状态。诉讼中，本院依法进行了现场勘验，经勘验，涉案14平方米改扩建平房位于原告正式房屋北侧院落的东南角，14平方米场地上方有步行楼梯。双方均认可，步行楼梯并非被告承租该场地时加盖，原告亦不在本案中主张一并腾退或拆除。本院认为，双方签订的《房屋租赁协议》及《意向书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鉴于外文书店与异蕾翠玉缘公司签订的《意向书》并未约定合同履行期限，应视为不定期租赁合同，双方均可以随时解除合同。外文书店于2020年2月24日，向异蕾翠玉缘公司发出解除通知书，载明双方房屋租赁合同于异蕾翠玉缘公司收到通知书之次日起第20日后终止，故外文书店要求确认涉案合同于2020年3月15日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告要求继续履行《房屋租赁合同》、《意向书》中关于租赁14平米场地的内容的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于原告并不存在违约行为，被告要求原告支付违约金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告要求被告腾退外文书店院内平房改扩建面积约14平米的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。鉴于涉案合同已于2020年3月15日解除，故其交纳的2020年3月15日至3月31日期间的租金，实为房屋占用费。此后被告未交纳任何费用，故自2020年4月1日至被告实际腾退14平米场地之日的房屋占用费，被告应当支付，被告亦同意支付，本院照准。但鉴于被告提出减免租金的反诉请求，根据查明的事实，涉诉场地于2020年2月1日至2020年5月1日期间停止营业。承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。故对于合同解除前，相应部分的租金应当减免。合同解除后，虽双方对合同是否解除持有异议，但异蕾翠玉缘公司实际占用场地，而涉诉场地的业务开展、经营业绩亦因疫情受到影响，故对2020年4月1日至实际腾房之日的占有使用费本院参照租金标准予以调整。外文书店主张律师费的诉讼请求及异蕾翠玉缘公司主张律师费的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京市外文书店有限责任公司与被告（反诉原告）北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司于2017年3月30日签订的《意向书》于2020年3月15日解除；二、被告（反诉原告）北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司于本判决生效后30日内腾空北京市东城区王府井大街X号外文书店院内平房改扩建面积约14平米的房屋并返还原告（反诉被告）北京市外文书店有限责任公司；三、被告（反诉原告）北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司于本判决生效后15日内支付原告（反诉被告）北京市外文书店有限责任公司2020年4月1日至2020年7月19日期间的房屋占有使用费12959元，并按每日235.62元的标准支付自2020年7月20日至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费；四、原告（反诉被告）北京市外文书店有限责任公司于本判决生效后15日内退还被告（反诉原告）北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司60.48平米场地自2020年2月1日至2020年4月1日期间的租金及使用费35万元，及步行楼梯和后门位置14平米2020年2月1日至2020年3月31日期间租金及使用费14333元；五、驳回原告（反诉被告）北京市外文书店有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1143元，由原告（反诉被告）北京市外文书店有限责任公司1043元（已交纳），由被告（反诉原告）北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司被负担100元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费6586元，由被告（反诉原告）北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司被负担3926元（已交纳），由原告（反诉被告）北京市外文书店有限责任公司负担2660元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二〇年七月二十九日法官助理 高子惠书 记 员 陈丽娟