浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初1060号 原告（案外人）：王红伟，男，1968年10月11日出生，汉族，住河南省卫辉市。 委托诉讼代理人：王红刚，河南宁鸣律师事务所律师。 被告（申请执行人）：虞锦楷，男，1944年2月21日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：张存贤，瑞安市正大法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：河南卓立置业有限公司，住所地河南省卫辉市比干大道。 法定代表人：蔡永法，总经理。 委托诉讼代理人：冯东方，河南恒辉律师事务所律师。 原告王红伟与被告虞锦楷、第三人河南卓立置业有限公司（以下简称卓立公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王红伟的委托诉讼代理人王红刚，被告虞锦楷的委托诉讼代理人张存贤，第三人卓立公司法定代表人蔡永法及其委托诉讼代理人冯东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王红伟向本院提出诉讼请求：1.依法解除对河南省卫辉市商铺的查封，停止对涉案房屋的执行。2.确认原告与第三人签订的《租赁合同》有效，允许原告在租赁期内正常使用。事实与理由：一、原告在执行异议阶段已向法院提交了租赁合同及相关证据，充分证明了涉案商铺的租赁关系完全符合有关规定。二、原告在租赁涉案商铺时不存在任何过错。涉案商铺为第三人开发，第三人又提供了涉案商铺的所有权证明，原告并不知晓第三人有多起案件已被法院执行；20年的租期符合法律规定；一次性交付5年租金合情合理，现金交付是因为第三人的要求，原告并不知道第三人账户已被法院查封。另外，原告与第三人的租赁合同对被告也是有效的，原告可以按合同约定自2024年6月12日起将租赁费按约定支付给被告。庭审中，原告陈述租赁经过如下：2019年6月13日原告和第三人签订租赁合同，同日支付五年租金9万元。该房屋在同年7月20日由原告转租给陈秀江。执行异议裁定书上写的查封时间是2019年9月5日。 被告虞锦楷辩称，法院执行异议裁定书适用法律正确。原告主张租赁关系不合事实和法律：第三人明知多笔债务未清偿，却签订长达二十年的租赁协议，年租金18000元均不变；第三人称已收到5年租金90000元，但公司收据上没有会计或出纳签字，钱付给谁也不清楚；第三人作为房屋开发商，房屋应该是销售的，不可能出租二十年；原告承租年租金18000元，转租他人年租金30000元，租金差距这么大，也不符合事实。综上，原告和第三人恶意串通，逃避债务，损害被告合法权益，应驳回原告的诉讼请求。 第三人卓立公司委托诉讼代理人述称，1.买卖不破租赁，是法定基本原则，包括法院执行不破租赁，所以原告诉称理由成立，应当支持。2.原告与第三人的租赁合同客观真实，被告所谓的明知有债务不应该对外租赁是错误的，本案商铺建成后，一直无法出售，将其租赁出去，收取租赁费，恰恰是为了维护公司的利益。综上，我们认为法院查封可以，但是在查封裁定中不应当列明不允许被执行人包括原告正常使用。同意原告的诉讼请求。其法定代表人述称，租赁合同不真实，合同上没有法人签字，没有法人章，只盖了公章，公章是公司控制人李强保管的，盖章是李强个人行为。原来公司决议要出售的，现在出租，其他四个股东一概不知，租赁合同系双方串通一起签订的。不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的房屋租赁协议、租赁费收据，拟证明原告在人民法院查封涉案房屋之前已经与第三人签订了合法有效的商铺租赁协议书，且按协议约定支付了五年的租金90000元。 2.原告提供的卫辉市正源物业管理有限公司证明、房屋租赁协议（转租）、营业执照、河南邮政代收卫辉水费缴费凭条，拟证明原告在人民法院查封涉案商铺之前就已经对商铺投入使用，商铺名称为“卫辉市祥景厨卫经营门市部”，且经过了卫辉市市场监督管理局的登记备案。现在实际使用人陈秀江办的营业执照时间是2019年8月14日，经营场所是涉案104商铺，营业执照登记时间早于查封时间2019年9月5日。 3.第三人提供的完税证明2份，拟证明第三人将涉案商铺租赁给王红伟的事实，已入账、已交税。 被告对上述证据质证认为，对房屋租赁协议的三性有异议，第三人明知自己有债务，签订长达二十年的租赁合同，租金还一直不变，且合同上没有法人及公司其他人员的签字。租赁收据也有异议，收款是现金，收据上也没有收款人的签字，不符合有关财务管理规定。河南邮政代收卫辉水费缴费凭条真实性没有异议，但其无正式发票，合法性和关联性有异议；证据2三性均有异议，诉状中也没有讲到转租的存在，是庭审中讲的。对证据3真实性没有意见，但是合法性关联性有意见，是原告和第三人串通的。 第三人委托诉讼代理人对原告提供的证据均无异议。第三人法定代表人质证认为，租赁是串通的，租赁收据是虚假的，租赁是第三人实际控制人的个人行为；对证据2无异议。 原告对第三人提供的证据无异议。 本院综合认证认为，被告和第三人法定代表人对原告提供的证据1和证据2中的转租协议虽存疑，但未能举证存在虚假情形，租赁合同上已盖公章，构成第三人意思表示，本院对此予以采信。原告提供的物业管理公司证明称原告于2019年4月13日开始装修涉案商铺即3号楼104号商铺作为卫辉市祥景厨卫经营门市部，与原告诉称2019年6月13日才与第三人签订租赁合同的事实不符，与本院于2020年6月16日与原告谈话时原告所称大概是在2019年7月份转租他人由他人装修陈述不符；物业管理公司证明又称门市部于2019年6月25日开始使用商铺至今，但与原告提供的其与该门市部经营者陈秀江签订的房屋租赁合同约定的租赁期自2019年7月20日至2021年7月20日存在矛盾，故本院对物业管理公司的证明不予采信。当事人对营业执照、河南邮政代收卫辉水费缴费凭条的真实性无异议，本院予以采信。完税交款时间是2019年10月18日，在本院查封之后，完税证明不具有相应证明力。 经审理查明，原告王红伟与第三人卓立公司于2019年6月13日签订了一份《公司房屋租赁协议》，约定卓立公司将其所有的坐落于卓立·铂金府邸商铺出租给原告使用，租赁时间共20年，每年租金固定18000元。合同签订之日，原告缴纳了5年的租金计90000元。同年7月20日，原告将该商铺转租给陈秀江用于橱柜销售，租期2年，约定月租金2300元。陈秀江于2019年8月14日以该商铺作为经营场所办理了营业执照，名称为卫辉市祥景厨卫经营门市部。据水费缴费凭条显示，2019年10月19日缴纳了上月水表数8吨，计费24.40元。 另查明，本院在执行（2019）浙0381执4925号申请执行人虞锦楷与被执行人卓立公司债权转让合同纠纷一案时，于2019年8月8日裁定查封了包括涉案商铺在内的卓立公司名下的房屋，于2019年9月5日现场查封并送达了当地不动产登记中心。原告于2019年12月2日向本院提起执行异议，本院于2019年12月18日裁定驳回。原告于2020年1月2日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，原告王红伟与第三人卓立公司在本院查封涉案房屋之前签订了房屋租赁合同，原告通过其于2019年7月份转租他人营业也证明了其在查封之前占有了涉案商铺，但原告与第三人签订的租赁合同租赁期为20年，年租金18000元，20年固定不变，参照原告第一年转租他人的年租金27600元来看，即存在较大差距，何况根据一般情理，今后租金还存在较大的逐年递增空间，以20年租期计，可以认定存在明显不合理的低价承租之事实，存恶意串通之意，损害了债权人利益，故原告主张租赁合同有效，要求解除查封停止执行并允许原告在租赁期内正常使用，缺乏法律根据，本院不予支持。被告要求驳回原告诉讼请求的答辩意见成立，本院予以采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，判决如下： 驳回原告王红伟的诉讼请求。 案件受理费6550元，由原告王红伟负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  黄其宁 人民陪审员  池邦义 人民陪审员  陈 祎 二〇二〇年七月六日 代书 记员  许彬彬