广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6714号原告：梁树佳，男，1973年7月19日出生，汉族，住佛山市南海区*******巷25号，公民身份号码440************314。被告：彭辉，男，1977年1月11日出生，汉族，住湖南省南县***********民小组，公民身份号码432************335。被告：吴艳，女，1982年9月12日出生，汉族，住湖南省南县***********民小组，公民身份号码430************346。原告梁树佳与被告彭辉、吴艳租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，于同年4月26日、同月28日、同年6月8日、同年7月2日四次公开开庭审理了本案。原告和两被告四次均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告彭辉于2019年3月15日签订的租赁合同书；2.两被告于判决发生法律效力后15日内将佛山市南海区***********的房屋交还原告，逾期原告对屋内的物品具有处分权；3.两被告支付原告2019年12月和2020年1月租金每月2000元、2020年2-4月租金每月13000元，并支付以欠付租金为本金自2019年12月至2020年4月每月6日起按日万分之六计至付清日止的利息；4.两被告向原告支付原告从两被告处接手的小租户押金10010元及两被告已预收的小租户的2020年5月租金4013元；5.两被告向原告支付2020年4月电费1049.18元；6.本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告撤回上述第2项诉请。事实和理由：2019年3月15日，原告与被告彭辉签订了《租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定被告彭辉承租涉讼房屋。后两被告仅缴纳了2019年11月及之前的租金，两被告以疫情原因为借口拒绝缴纳2020年2-3月的租金。原告为维护自己的合法权益，故起诉。两被告共同辩称，两被告是夫妻关系，涉讼合同为被告彭辉与原告签订，与被告吴艳无关。被告彭辉承租涉讼房屋共32间房，是从案外人处转手的并向案外人支付了转让费，两被告将涉讼房屋用于经营旅店式公寓，其中18间房为长租房，13间房为日租房，两被告对涉讼房屋进行了刷新并配置部分家电家具花费20000余元。2019年12月和2020年1月，经原告同意每月少交了2000元租金，原告同意两被告迟延几个月支付。2020年1月22日，两被告夫妻二人回老家过年，新冠疫情爆发，有关部门将涉讼房屋的日租房张贴封条，并要求日租房和长租房都不能营业。同年2月，两被告与原告协商减免房租，原告同意两被告返回佛山后再谈。同年3月4日，两被告返回佛山，原告于同月6日上门催租并不同意减免租金。截至2020年4月26日，两被告尚未完全恢复营业。被告彭辉同意支付2019年12月和2020年1月的租金共4000元，但无需支付迟延支付的违约金。两被告未交纳2020年2-4月的租金，因疫情属于不可抗力，该期间的租金应当减半，且不应支付违约金。庭审中，两被告确认2019年12月和2020年1月每月尚欠租金2000元未交，2020年2月起未支付租金，但涉讼房屋于2020年4月28日已交接给原告，故租金应计算至2020年4月28日。关于分租户的押金问题。两被告陈述：406房租客，两被告于2020年4月26日已退还押金200元，该租客告知同月27日搬离；503房租客承诺两被告于2020年4月底搬走，并将押金500元用于抵扣欠付的租金，不存在退还押金的问题；401房租客押金是300块，而非原告统计的500元，故原告统计的分租户的押金10010元应扣除上述三名租客的押金。原告确认401房租客的押金应为300元，但406房和503房的租客均租住至2020年6月10日，并用押金抵扣了租金。关于两被告预收的分租户的租金的问题。两被告陈述：406房和503房租客已于2020年4月底与两被告结清费用，603房租客的租赁到期日为2020年5月8日，其余租客的租赁到期日与原告提交的存量租户情况表中统计的原租赁到期日一致，据此计算，仅同意向原告支付预收的分租户2020年5月份的租金3490元。两被告对原告主张的电费1049.18元无异议。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件、两被告身份证复印件各1份。2.租赁合同书原件1份。3.补充材料原件1份、岐西东大街15号存量租户情况复印件1份。4.房地产权证原件1份、土地使用权证原件1份。5.水电费短信截图打印件2张。两被告共同举证如下：1.照片打印件6张，用以证明社区将几间房张贴了封条。2.租赁合同原件4份、租赁协议原件9份。3.租客支付押金情况统计表原件1份。诉讼中，本院前往涉讼房屋辖区的南海区黄岐民警中队岐城社区警务室（以下简称社区警务室）就涉讼房屋张贴封条事宜向相关人员制作调查笔录。经质证，被告对原告提交的证据1、2、5真实性无异议，对证据3存量租户情况中部分租户的押金金额统计，对证据4房产证真实性无异议，但涉讼房屋权属人并非原告，层数仅为3层而非6层。原告对被告提交的证据1不清楚，对证据2的关联性有异议，对证据3无异议。经审查，原、被告对对方无异议或真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认，对双方有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据3、4和被告提交的证据1、2，本院结合案件情况进行综合认定。双方对调查笔录真实性均无异议，本院确认其真实性。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：位于南海区大沥镇黄岐村岐西东大街15号的房屋已办理房地产权证，证号为粤房地权证佛字第0200335447号，房地产权属人为案外人，层数3层，建筑面积372.4平方米。2019年3月15日，原告（甲方）和被告彭辉（乙方）签订涉讼合同，约定甲方将位于南海区大沥镇黄岐村岐西东大街15号二至六层住宅（现状）出租给乙方作住宿出租房使用；该地址有房产证、建筑面积约600平方米；期限为3年，自2019年2月1日至2022年2月1日止；每月先交租后使用，每月租金13000元，水费、电费、物业管理费、治安费、垃圾费、税费等费用由乙方自行承担；乙方须于每月5号前向甲方缴清当月租金，逾期缴付的，甲方有权自逾期之日起每日按百分之五向乙方收取迟延履行违约金，乙方逾期超过10日，构成违约，按照合同第八条处理；乙方应向甲方交纳26000元作为合同履约保证金，合同期满终止时，在乙方没有违约的前提下，甲方在核清乙方没有拖欠费用后10日内无息退还；租赁期内，乙方逾期支付租金等费用超过10天，经提前3日催告，甲方有权动用乙方保证金代为支付，乙方应在接到通知之日起3日内补足保证金，否则视为乙方违约；合同第八条约定乙方拖欠租金（含部分）超过10日等情形的，甲方有权解除合同、收回租赁物、没收保证金等，且乙方需付清欠付的租金等费用；第九条约定合同终止后，乙方逾期未履行清场、搬离义务的，甲方有权自行将租赁物收回，且乙方存放于租赁物内的财物视为遗弃物，属于甲方所有并由甲方处置；租赁期间，由于自然灾害或不可抗力原因致使合同无法继续履行或继续履行有困难的，甲乙双方均可解除合同，损失各自承担；等等。2020年3月24日，原告提起本案诉讼。社区警务室的相关工作人员在本院调查时陈述：自2020年2月6日起根据防疫需要在涉讼房屋中的11间房张贴了封条，若有人需要在张贴封条的房间居住，则由房东带领居住人本人到流管站核实情况后由警务室解封，并已将解封程序告知当事人。涉讼房屋用于出租，民警在当事人同意的情况下张贴封条并告知了解封程序，故对使用涉讼房屋没有影响，至2020年5月11日，涉讼房屋内的房间均已解封。2020年4月26日的庭审中，两被告表示同意解除涉讼合同。2020年4月28日的庭审中，两被告要求将涉讼房屋钥匙交还原告，由原告收回涉讼房屋，原告不同意。后本院向两被告释明，交还钥匙给原告将视为涉讼房屋交接完毕，并询问两被告是否需要对涉讼房屋内物品进行搬离或清理，两被告回答不需要。本院向原告释明，由原告收回涉讼房屋，原告自当天起对涉讼房屋进行管理、控制，双方的交接手续当庭完成，涉讼房屋内的物品由原告自行处置，原告确认当庭收回涉讼房屋。诉讼中，1.原告明确主张被告吴艳承担责任的依据为两被告为夫妻关系，被告吴艳也负责管理涉讼房屋。2.原告陈述涉讼房屋4-6层未办理规划报建手续，原告和两被告确认涉讼房屋每层楼的总面积一致。3.两被告自认两被告为夫妻关系，涉讼房屋用于经营旅店式公寓，主要是被告彭辉经营管理，被告吴艳协助管理并支付租金等费用予原告。4.原告确认收取了被告彭辉支付的押金26000元，且不同意押金用于抵扣欠付的租金等费用，两被告主张用押金抵扣欠付的租金等费用。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉讼合同约定被告彭辉向原告承租涉讼房屋2-6层，涉讼房屋房产证载明层数为3层，原告和被告彭辉就涉讼房屋2-3层的租赁约定为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告确认涉讼房屋4-6层未办理规划报建手续，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故原告和被告彭辉就涉讼房屋第4-6层的租赁约定无效。关于原告主张解除涉讼合同的诉讼请求，原告主张被告彭辉迟延支付租金达10日以上，根据涉讼合同的约定原告享有合同解除权。对此，本院分析如下：原告与被告彭辉就涉讼房屋4-6层的租赁约定无效，故对原告解除双方就涉讼房屋4-6层的租赁约定，本院不予支持。原告与被告彭辉就涉讼房屋2-3层的租赁约定有效，被告彭辉陈述在征得原告的同意下于2019年12月和2020年1月每月少支付了2000元租金及使用费，原告陈述其是在被告彭辉如约支付2020年2月全部租金及使用费的情况下才同意延期支付，可见双方就延期支付进行了协商，2020年2月，因新冠肺炎疫情的影响，两被告于2020年3月返回佛山，继续与原告就租金及使用费问题进行协商，未达成一致，原告即提起本案诉讼。据此，本院认为，被告彭辉已支付了2019年12月和2020年1月绝大部分的租金及使用费，并就2020年2-3月的租金及使用费与原告进行协商过程中，尚未达到根本违约，故就涉讼房屋2-3层的租赁约定，原告不享有单方解除权，但被告彭辉于2020年4月26日庭审中表示同意解除，故本院认定原告与被告彭辉于2020年4月26日协商一致解除涉讼房屋2-3层的租赁约定。关于原告主张的租金及使用费的问题。原告主张的涉讼房屋4-6层的租金实为使用费，虽然原告与被告彭辉就涉讼房屋4-6层的租赁约定无效，但被告彭辉占用该部分房屋期间，应当参照涉讼合同的租金标准支付使用费予原告。原告主张被告彭辉支付涉讼房屋2019年12月和2020年1月拖欠的租金和使用费共4000元，被告彭辉亦无异议，本院予以支持。涉讼房屋部分用于日租房经营，相关部门在部分房间张贴封条对经营日租房确有影响，本院根据公平原则，并考虑张贴封条的房间数量及期间，酌情确定被告彭辉2020年2-3月每月按照8000元的标准支付租金及使用费。双方于2020年4月28日完成涉讼房屋的交接，故被告彭辉应支付2020年4月的租金及使用费为12133元（13000元/30天*28天）。综上，被告彭辉应支付涉讼房屋2019年12月至2020年4月的租金及使用费共32133元。原告主张超过的部分，本院不予支持。被告彭辉应当支付的数额经本院判决确定，故对原告主张的迟延支付的利息，本院不予支持。被告彭辉支付租金及使用费的义务属于金钱债务，并非不能履行，故被告彭辉抗辩疫情属于不可抗力的理据不足，本院不予采纳。被告彭辉关于无需支付利息的抗辩具有理据，本院予以支持。因原告与被告彭辉就涉讼房屋4-6层的租赁约定无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告收取的该部分房屋的押金应当退还予被告彭辉。双方就涉讼房屋2-3层的约定，被告彭辉不构成根本违约，原告无权没收该部分房屋的押金。被告同意用支付的26000元押金抵扣欠付的费用，为免讼累，本院将上述押金抵扣应当支付的租金及使用费。经抵扣，被告彭辉仍须向原告支付租金及使用费6133元（32133元-26000元）。关于原告主张被告彭辉支付分租户的押金的数额的问题。原告从被告彭辉处接收分租户，一并接收了向分租户返还押金的义务，故被告彭辉应当将相应押金支付给原告。被告彭辉陈述原告统计的存量租户情况中的406房、503房的押金已结清，原告陈述406房、503房租户的押金已抵扣至搬离日的使用费但未提交相应证据证明，本院采纳被告彭辉的陈述，原告亦确认401租户的押金为300元而非统计的500元，故本院认定被告应当支付的押金数额为9010元（10010元-300元-200元-500元）。原告主张超过的部分，本院不予支持。关于原告主张被告彭辉返还已预收的分租户2020年5月份租金的问题。两被告陈述其已于2020年4月底与406房和503房租客结清费用，603房租客的租赁到期日为2020年5月8日，其余租客的租赁到期日与原告提交的存量租户情况表中统计的原租赁到期日一致，据此同意向原告支付预收的分租户2020年5月份的租金3490元。原告主张406房、503房租客于2020年6月10日搬离但未提交证据证明，603房租客的租期未得到该租客的确认，两被告亦不确认，故本院认定被告彭辉应当支付预收的分租户2020年5月份的租金3490元予原告。原告主张超过的部分，本院不予支持。被告彭辉对原告主张的2020年4月份的电费1049.18元无异议，对原告该项诉请，本院予以支持。两被告自认为夫妻关系，且被告吴艳协助被告彭辉管理涉讼房屋并代为支付租金等费用予原告，故被告彭辉的上述债务应认定为夫妻关系存续期间的共同债务，被告吴艳应当就被告彭辉的上述债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告梁树佳与被告彭辉于2019年3月5日签订的《租赁合同书》中关于南海区大沥镇黄岐村岐西东大街15号房屋的4-6层的租赁约定无效，关于该房屋2-3层的租赁约定于2020年4月26日解除；二、被告彭辉、吴艳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2019年12月至2020年4月28日的租金及使用费共6133元予原告梁树佳；三、被告彭辉、吴艳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付分租户的押金9010元予原告梁树佳；四、被告彭辉、吴艳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付预收的分租户2020年5月份的租金3490元予原告梁树佳；五、被告彭辉、吴艳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年4月份的电费1049.18元予原告梁树佳；六、驳回原告梁树佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4163.65元（原告已预交），由原告负担1411.17元，两被告负担2752.48元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年七月三日书记员 邓洁婷