北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初4764号原告：胡海威，男，1985年1月19日出生，满族，住北京市密云区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京泓瑞天诚房地产经纪有限公司，住，住所北京市朝阳区大黄庄南里**楼****一社会信用代码911101050805000398。法定代表人：梁磊。原告胡海威与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京泓瑞天诚房地产经纪有限公司（以下简称泓瑞天诚公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡海威，被告绿地京纬公司之诉讼代理人李伟，被告泓瑞天诚公司之法定代表人梁磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡海威向本院提出诉讼请求：1．请求判令绿地京纬公司退还胡海威购房款294624元；2．请求判令绿地京纬公司给付胡海威利息15591元；3．请求判令绿地京纬公司赔偿胡海威团购信息服务费50000元；4．案件受理费由绿地京纬公司负担。事实和理由：2015年12月23日，胡海威与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，购买绿地京纬公司位于北京市密云区绿地朗山小区XXX号房屋，建筑面积为59．25平方米，成交总价为1116283元。同日，胡海威向绿地京纬公司支付购房款50000元。2015年12月28日，胡海威与泓瑞天诚公司签订《团购推荐单》，并向泓瑞天诚公司支付团购费50000元。同日，胡海威向绿地京纬公司支付购房款54624元。2016年4月18日，胡海威向绿地京纬公司支付购房款190000元。2017年3月，北京市出台房屋限购政策，绿地京纬公司无法履行交房义务。2019年11月1日，胡海威与绿地京纬公司签订《退房协议书》和《补充协议（一）》，就退房事宜进行了约定，但绿地京纬公司未按照约定履行义务，故胡海威诉至法院。绿地京纬公司辩称，1、双方已于2019年11月1日协商解除了商品房预约合同关系，并签订了《退房协议书》。2、根据上述退房协议书约定，绿地京纬公司向胡海威退还已付购房款294624元、支付利息损失15591元，合计310215元，支付期限为2020年5月1日前。3、同意按照退房协议书约定向胡海威退还已付房款294624元、支付利息损失15591元，合计310215元。4、不同意其他诉讼请求。胡海威与泓瑞天诚公司签订了书面的《团购推荐单》，该推荐单第8条明确约定：本次活动的组织者仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收的信息服务费并非购房价款的一部分，可以说明该50000元不是购房款，系胡海威购房的合理开支，不应认定为房款的一部分，绿地京纬公司既无返还义务也无赔偿义务。泓瑞天诚公司辩称，胡海威与泓瑞天诚公司签订《团购推荐单》并向泓瑞天诚公司支付50000元团购信息服务费的情况属实，但泓瑞天诚公司与绿地京纬公司是销售代理关系，泓瑞天诚公司完成了所有的销售代理服务。胡海威交纳的50000元团购信息服务费应由绿地京纬公司赔偿。本院经审理认定事实如下：2015年12月23日，胡海威与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该确认单载明买受人为胡海威，销售房号XXX，建筑面积为59．25平方米，原总房价1116283元，享受折扣五万抵八万以及手拉手94折和团购98折，成交单价16111．78元/平方米，成交总价为954624元。同日，胡海威向绿地京纬公司支付购房款50000元。2015年12月28日，胡海威与泓瑞天诚公司签订《团购推荐单》，其上记载：“团购推荐项目绿地朗山，意向购买房源XXX，特别说明：1．为获取本次购房合同优惠权并预订房源，在签署本合同时，被推荐客户需要支付团购信息服务费50000元，被推荐客户持此推荐可享受在开发商对外公布的销售价格上每套房屋价格减免80000元。2．当您没有购房成功（成功购房是指：乙方足额缴纳定金并与开发商签署认购书或购房合同）或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系团购组织方申请（凭本团购推荐单、收据、POS小票原件）退还您已支付的团购信息费，被推荐人成功购房后，由于自身原因要求退房的，团购信息服务费概不退还……8．被推荐客户确认：本次团购活动的组织者仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收的信息服务费并非购房价款的一部分。”当日，胡海威向泓瑞天诚公司支付团购服务费50000元。同日，胡海威向绿地京纬公司支付购房款54624元。2016年4月18日，胡海威向绿地京纬公司支付购房款190000元。2019年11月1日，胡海威（乙方）与绿地京纬公司（甲方）签订《退房协议书》，约定：“1、甲乙双方同意本协议签署之日《定制开发协议》或《绿地密云朗山定购协议》即解除。2、甲方于本协议签署之日起6个月内退还乙方已付房款，并按照同期人民银行贷款利率支付乙方已付房款自付款日起至2017年4月19日止的利息共310215元（大写：叁拾壹万零贰佰壹拾伍元）。（1）2015年12月28日，金额54624元，票据号NO：0812771（2）2015年12月23日，金额50000元，票据号NO：0921990（3）2016年4月18日，金额190000元，票据号NO：0262020以上款项合计294624元（大写：贰拾玖万肆仟陆佰贰拾肆元整）3、乙方应于本协议签署当日，将《定制开发协议》或《绿地密云朗山定购协议》原件、房款收据原件全部退回至甲方……”。双方同日签订《补充协议（一）》一份，补充约定：“……1、对于第三方中介公司或个人违法向乙方收取的上述房屋的中介费用，如第三方中介公司或个人无力偿还的，甲方承诺将在有关违法事实被主管行政部门或司法机关认定后1个月内，代第三方中介公司或个人将其收取的费用先行支付受损失的业主。上述费用被追回后，直接支付甲方……”。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。本院认为，本案中，胡海威与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，虽然约定了房屋的位置、面积、房屋总价款等事项，但并未约定房屋交付日期、办理产权登记有关事宜、剩余房款的支付方式及时间、违约责任等内容，故该确认单不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故胡海威与绿地京纬公司之间签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》不应认定为商品房预售合同，而应认定为商品房预约合同。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，胡海威与绿地京纬公司经协商已经解除了双方之间签订的关于涉案房屋的预约合同，本院对此不持异议。关于胡海威的第一项和第二项诉讼请求，胡海威与绿地京纬公司签订的《退房协议书》、《补充协议（一）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照上述协议约定处理双方退房相关事宜，且绿地京纬公司亦同意退还上述款项，对此本院不持异议，予以支持。关于胡海威所交纳的50000元团购信息服务费如何定性以及胡海威与绿地京纬公司商品房预约合同解除后该50000元团购信息服务费如何处理的问题。根据胡海威与泓瑞天诚公司签订的《团购推荐单》约定，该50000元属于团购信息服务费，且明确约定该信息服务费并非购房价款的一部分。现胡海威从绿地京纬公司成功定购房屋，泓瑞天诚公司付出了相应的劳务并按照《团购推荐单》的约定履行了相应的义务。胡海威与绿地京纬公司之间关于涉案房屋的商品房预约合同解除的原因系“3．26”购房新政导致胡海威丧失购房资格，胡海威向泓瑞天诚公司交纳的50000元团购信息服务费系胡海威所遭受的损失。绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故绿地京纬公司在与胡海威签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对胡海威因选房确认单履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故对于胡海威要求绿地京纬公司赔偿50000元团购信息服务费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第九十一条、第九十七条规定，判决如下：一、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还胡海威购房款二十九万四千六百二十四元。二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付胡海威利息损失一万五千五百九十一元。三、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿胡海威团购信息服务费损失五万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千三百五十二元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘珍君二〇二〇年七月二十九日法官助理 张 冉书 记 员 王 思