福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2818号 上诉人（原审被告）：郭翠玲，女，1977年10月28日出生，回族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：许捷兴，男，1974年5月2日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区,系郭翠玲之夫。 被上诉人（原审原告）：泉州市博乐物业管理有限公司，住所地福建省南安市丰州镇天元未来城**楼**。 法定代表人：曾伟松，执行董事兼总经理。 上诉人郭翠玲因与被上诉人泉州市博乐物业管理有限公司（以下简称博乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2020）闽0504民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭翠玲及其委托诉讼代理人许捷兴到庭参加诉讼，被上诉人博乐物业公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 郭翠玲上诉请求：1.撤销原审判决；2.由博乐物业公司承担本案的全部诉讼费用；3.博乐物业公司按违约责任赔偿郭翠玲2825.25×2=5650.5元。事实和理由：一、在涉案小区19#1212业主装修过程中，占用公共走廊违章建厨房，导致19#1210业主郭翠玲存在巨大的消防安全隐患。别的物业公司一旦发现业主有违规装修，就马上停水电、发放整改通知单，然后第一时间上报执法局、住建局处理。而博乐物业公司不作为，任由业主非法违章搭建，没有尽到应尽的责任，业主是可以不交或少交物业服务费的。二、博乐物业公司在19#1212业主装修过程中，事前没有预防，事中没有觉察，事后没有补救，违反了双方签订的《福建省物业服务合同》规定，存在违约行为，应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付双倍的违约金赔偿，即向郭翠玲赔偿2825.25元的双倍。三、涉案小区的前任物业――联成物业公司，其收取的物业服务费已经包括公共水电分摊费，博乐物业公司为什么增加公共水电分摊费，没有合理依据。对于水电公摊费用，合同没有此项约定，请法院酌情减免。 博乐物业公司书面答辩称，一、郭翠玲作为阳光花园城小区19号楼1210室的业主，业主委员会与博乐物业公司签订的《福建省物业服务合同》对全体业主均有约束力，郭翠玲应当向博乐物业公司支付自2016年9月1日起至2018年9月30日止的物业服务费2829.25元。二、博乐物业公司于2018年向原审法院提起诉讼，要求郭翠玲支付物业服务费，后经双方协商撤诉，时效中断，应当重新计算，故博乐物业公司于2020年1月14日重新起诉，并未超过诉讼时效。三、郭翠玲逾期支付物业服务费，应当按照《福建省物业服务合同》之约定向博乐物业公司支付自2020年1月14日起至实际支付之日止按日万分之五计算的违约金。四、博乐物业公司在管理阳光花园城小区期间，为了全体业主的公共利益和整体需求，已对涉案小区公共设施的公摊水电费进行代收代缴，并进行相应的公示，该费用应当由全体业主共同分摊。郭翠玲主张其未实际入住无需支付公摊水电费，不应予以支持。五、郭翠玲主张邻居违章搭建，并因此遭受相应的损失，但却没有提供相应的证据予以证明，郭翠玲的主张缺乏事实和法律依据。另，郭翠玲在一审法院释明的情况下并未提起反诉，而是在二审中直接请求判令赔偿违约金，违反《民事诉讼法》相关规定，依法不应予以支持。六、退一步，假设郭翠玲所述的违章搭建属实，也是属于违章搭建业主的过错，博乐物业公司作为物业服务企业仅能从中协调，并没有相应的行政权力或强制执行权，无权对违章业主进行相应的处罚，博乐物业公司并不存在过错，郭翠玲以此为由拒交物业服务费，缺乏事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原审。 博乐物业公司向一审法院起诉请求：1.郭翠玲立即向博乐物业公司支付从2016年9月1日至2018年9月30日拖欠的物业服务费2829.25元，及自起诉之日起至实际支付之日止按日万分之五计算每日违约金；2.郭翠玲立即支付自2016年9月1日至2018年9月30日物业共用部位及共用设施设备的水、电费等公摊费用共计1020.6元；3.本案受理费、公告费等诉讼费由郭翠玲承担。 一审法院认定事实：郭翠玲系阳光花园城小区19号楼1210室业主，该套房建筑面积为113.36m2。博乐物业公司与阳光花园城小区业主委员会签订《福建省物业服务合同》约定：博乐物业公司为阳光花园城小区提供物业服务，服务期限为自2016年9月1日起至2019年4月15日止，物业服务费为高层住宅1元/月/平方米（不含公共水电分摊费）；若业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3%标准向博乐物业公司支付违约金。郭翠玲自2016年9月1日起至2018年9月30日止未交纳物业服务费、公摊水电费等费用。博乐物业公司于2018年9月30日撤出阳光花园城小区。 一审法院认为，阳光花园城小区业主委员会与博乐物业公司签订的《福建省物业服务合同》内容不违反法律规定，是双方真实意思表示，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“…业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，对全体业主均具有法律约束力。博乐物业公司依约为阳光花园城小区业主提供物业服务，郭翠玲作为阳光花园城小区19号楼1210室业主，受该份合同约束。阳光花园城小区19号楼1210室房屋面积为113.36m2,每月应交纳物业服务费113.36元,2016年9月1日起至2018年9月30日止的物业服务费应是2834元（113.36m2×1元×25个月）。故博乐物业公司主张郭翠玲支付上述时间段的物业服务费2829.25元，是对自己权利的处分，予以支持。郭翠玲辩称有博乐物业公司起诉的物业服务费有部分超过诉讼时效，但其在庭审中自认知悉2018年博乐物业公司曾向法院起诉，故对郭翠玲该辩解，法院不予支持。郭翠玲未交纳物业服务费，经博乐物业公司起诉后仍未履行交款义务，应承担违约责任。合同中约定按照每日3%支付违约金的标准过高，现博乐物业公司主张自起诉之日起至实际支付之日止按日利率万分之五计算违约金，符合法律规定，法院予以支持。博乐物业公司在管理阳光花园城小区期间，基于对阳光花园城小区整体管理的需要，已为整个小区公共设施的公共水电费进行代收代缴，并在该小区中公示，故郭翠玲称并未入住该房屋且不知悉水电公摊费，无须交纳该笔费用，不予支持。根据博乐物业公司庭审中陈述的公共水电费计算标准，该套房在上述时间段的水电公摊费应为868.7元。博乐物业公司主张郭翠玲支付水电公摊费1020.6元计算有误，法院予以调整。针对郭翠玲要求博乐物业公司赔偿其损失，因未在法定期限内提出反诉，可另行提起诉讼主张权利。综上所述，博乐物业公司的诉求合理部分，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、郭翠玲应在判决生效之日起十日内向博乐物业公司支付自2016年9月1日起至2018年9月30日止尚欠的物业服务费2829.25元，及自2020年1月14日起至实际支付之日止按日利率万分之五计算的违约金；二、郭翠玲应在判决生效之日起十日内向博乐物业公司支付自2016年9月1日起至2018年9月30日止的水电公摊费868.7元；三、驳回博乐物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由郭翠玲负担。 二审中，各方当事人没有提交新证据。 二审争议焦点：博乐物业公司要求郭翠玲支付自2016年9月1日起至2018年9月30日止尚欠的物业服务费及水电公摊费能否成立。 本院认为，一、关于物业服务费。博乐物业公司与案涉小区业主委员会签订的物业服务合同合法成立有效，博乐物业公司为案涉小区提供物业管理服务，郭翠玲作为小区业主应该交纳物业管理费。至于郭翠玲提出的小区业主违章装修和搭盖问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对业主进行处罚，也无权拆除违章搭建，业主如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由，一审相关判决并无不当，应予维持。 二、关于水电公摊费。博乐物业公司请求郭翠玲支付自2016年9月1日起至2018年9月30日止的水电公摊费，依据是其提供的《水费历史数据对账明细表》《历月电费明细》。经查，该《水费历史数据对账明细表》《历月电费明细》户名均为泉州诚源房地产有限公司，博乐物业公司没有提供证据证明其与泉州诚源房地产有限公司的关系及其已实际支付了相关费用，故博乐物业公司据此向郭翠玲主张水电公摊费，目前依据不足，本院不予支持，一审相关判决不当，予以纠正。 至于郭翠玲上诉提出的赔偿请求，因郭翠玲并未提出反诉，其二审提出的赔偿问题，本院不予审查。 综上所述，郭翠玲的上诉请求与理由，部分有理，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市洛江区人民法院（2020）闽0504民初362号民事判决第一项； 二、撤销福建省泉州市洛江区人民法院（2020）闽0504民初362号民事判决第二项、第三项； 三、驳回泉州市博乐物业管理有限公司一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由泉州市博乐物业管理有限公司负担12元，由郭翠玲负担38元；一审案件受理费50元，减半收取25元，由泉州市博乐物业管理有限公司负担7元，由郭翠玲负担18元。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇二〇年七月二十九日 书记员  金雅琳 附注：适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。