河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初770号原告：郑州瑞隆物业管理有限公司，住所地：郑州市二七区陇海中路154号1号楼9-10层北B2号。统一社会信用代码：91410103791923812C。法定代表人：王超英，总经理。委托诉讼代理人：贾真静，河南英展律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱利才，河南英展律师事务所实习律师。被告：胡汝燕，女，汉族，1977年12月24日出生，户籍地广州市番禺区，现住郑州市。委托诉讼代理人：刘威，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡博宇，河南仟问律师事务所实习律师。原告郑州瑞隆物业管理有限公司与被告胡汝燕物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑州瑞隆物业管理有限公司的委托诉讼代理人贾真静、朱利才，被告胡汝燕的委托诉讼代理人刘威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州瑞隆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告交纳物业管理费人民币31843元，违约金人民币31843元，本案诉讼费用由被告承担。2006年12月11日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告为被告所在的郑州瑞隆城墅小区提供物业服务。合同约定被告按其住宅建筑面积，每月每平方米1.1元支付物业费，6个月交纳一次，逾期交纳物业费的，从逾期之日按每天欠交金额1%支付违约金。被告胡汝燕的住宅建筑面积为200.65平方米，自2008年7月欠付原告物业费至今，经原告催交，被告一直拒绝交纳。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告胡汝燕辩称，1.物业公司未履行《服务协议》约定的服务义务，违约在先，无权主张物业管理费及违约金。根据双方当事人签订的《服务协议》约定，原告应对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；每6个月向乙方公布物业管理费用收支账目；不得占用本物业的公共部位或改变其使用功能；负责公共环境的清洁、垃圾清运以及经常性的保洁，垃圾日产日清；公共秩序维护人员24小时值班、巡逻；负责公共场所、道路、机电设备、照明设备、消防设施的维修、养护；小区内机动车辆行驶、停放有序等。其中第九条违约责任第一款约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”。虽然《服务协议》详细约定了物业公司的合同义务，但物业公司在履行过程中存在如下违约情形：小区内监控设备多处损坏，安防设备无法使用；单元防盗门缺失，安全隐患严重；机动车、非机动车乱停乱放，占用消防通道，而物业公司放任损害公共秩序，严重危机消防安全；小区池塘木栅栏等公共设施年久失修，危及业主生命××小区道路损坏导致公共环境恶劣，在业主多次要求下物业公司仍拒绝维修，业主无奈自行出资修复；顶层业主屋顶、飘窗常年漏水（漏水部位属房屋公共部位），物业公司拒不维护、修缮，导致业主财产损失；小区内公共区域卫生状况极糟，垃圾无人清运，更没做到日产日清。除上述种种违约情形外，被告家位于顶层，作为公共部分的屋顶漏水严重，系物业公司维护范围，经多次反映仍不予维修，严重影响被告的生活。其他如公共秩序维护人员24小时值班巡逻、每6个月公布物业管理费用收支账目等合同义务更无从谈起。2018年11月8日，就小区内因物业公司违约导致的严重危及消防安全、危及业主人身财产安全及物业公司占用小区公共用房等问题，瑞隆城墅小区业主委员会向业主发出《关于瑞隆城墅物业管理的问题公告》，要求各业主积极向政府管理部门反映情况，督促物业公司履行合同义务，但物业公司仍置之不理，拒绝整改。因此物业公司无权主张物业管理费及违约金。2.物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效。《服务协议》第四条第一款规定：“乙方交纳费用时间每6个月”，故物业管理费“每6个月”定期形成，系定期给付之债。根据《民法总则》地一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”等，法律规定诉讼时效是对权利人的督促，权利人怠于行使权力，在诉讼时效届满后，权利人丧失胜诉权。另外，有相应生效判决对当事人的诉讼时效主张予以支持。现物业公司主张2011年1月至今的物业费用，虽物业公司提交数份照片复印件欲以证明曾向被告催缴物业费用，但该照片复印件未备注拍摄时间、地点、拍摄人员等信息，无法证明催缴通知曾张贴至被告住处，更无法证明被告曾知悉催缴内容，即物业公司提交的照片复印件不能证明诉讼时效发生中断的事实。另外，物业公司提交的催缴通知照片涉嫌伪造，人民法院应要求物业公司提交该电子数据原始载体，以供查实该证据的真实性，否则，上述照片不能作为认定事实的依据。被告亦申请对照片的形成时间及真伪进行司法鉴定。3.原、被告之间的物业服务合同法律关系已于2019年1月11日解除，物业公司无权就此日期之后的物业费用主张权利。2019年1月10日，瑞隆城墅小区业主委员会经法定程序做出业主大会决议，解除小区业主与物业公司之间的物业服务法律关系，并以张贴《公告》、《通知》的形式送达物业公司。同日，业主委员会与河南嘉荣物业管理有限公司签订《物业管理合同》，拟聘用第三方公司为小区提供物业服务，但原告至今拒不退出物业服务区域、拒不移交物业服务用房及物业服务相关资料，导致小区状况恶化持续至今。《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。”即业主委员会享有解聘物业服务公司的法定解除权。《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”瑞隆城墅小区业主委员会已于2019年1月10日向物业公司送达解除通知，物业公司至今未提出异议，依据上述法律规定，原、被告之间的物业服务合同法律关系已终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”因业主与物业公司的物业服务合同已于2019年1月10日终止，故依照上述法律规定，物业公司无权主张该日期之后的物业费用。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年12月2日，原告郑州瑞隆物业管理有限公司（甲方）与被告胡汝燕（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定的主要内容为：原告为被告所购房屋（建筑面积200.65平方米）所在的瑞隆城墅小区提供物业管理服务，管理服务内容包括对房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放等。同时约定乙方交纳费用的时间为每6个月，收费标准为1.1元/月/平方米。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。合同还就双方的权利义务、物业管理服务质量、其他有偿服务等内容进行了约定。合同签订后，原告为被告房屋所在小区提供物业管理服务至今，但被告自2008年起以其房屋（位于顶层）屋顶漏水及原告未履行物业服务协议约定的合同义务为由，开始拖欠2008年7月至2019年12月期间的物业费共计30458.67元（200.65平方米×1.1元/月/平方米×138个月），经原告催要至今未支付。为维护合法权益，故原告诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告郑州瑞隆物业管理有限公司与被告胡汝燕签订的《前期物业管理服务协议》，除约定的违约金过高外，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应诚信地全面履行上述协议所约定的义务。原告提供了物业管理服务，被告却未按协议约定交纳物业管理服务费，故被告存在违约，应当承担相应的违约责任。因经核算被告实际欠缴的物业管理服务费为30458.67元（200.65平方米×1.1元/月/平方米×138个月），故本院仅支持原告该部分主张，对原告的过高请求不予支持。因从被告所提交证据可以证明原告所提供物业服务存在瑕疵，且原告所主张的物业费金额存在违反合同约定的情形，故原告对本案纠纷发生亦存在过错，对原告主张的违约金本院不予支持。对被告辩称原告未履行服务义务违约在先的辩解意见，因被告并未提交有效证据证明其按协议约定要求原告限期改正并因原告逾期未改正对其造成了损失，故原告以此作为拒交物业费的理由不能成立，对被告该辩解理由本院不予采纳；对被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见，因本案原告系持续提供物业管理服务，故对被告该辩解理由本院不予采纳；对被告辩称本案物业服务合同法律关系已解除的辩解意见，因截止目前原告仍在提供物业管理服务，且郑州市二七区瑞隆城墅小区业主委员会与原告之间物业服务合同关系是否解除与本案不属同一法律关系，故对被告该辩解理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告胡汝燕于本判决生效之日起十日内向原告郑州瑞隆物业管理有限公司交纳物业管理服务费30458.67元；驳回原告郑州瑞隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1393元，由原、被告各负担696.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审 判 长  郑宏辉人民陪审员  周纪红人民陪审员  赵香平二〇二〇年七月十四日书 记 员  刘宏龙