江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初6797号原告（反诉被告）：唐燕群，男，1971年4月4日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：缪建平，无锡市惠邦法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：高付围，无锡市惠邦法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：马月平，男，1974年3月4日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：王伟，江苏狮山律师事务所律师。原告（反诉被告）唐燕群与被告（反诉原告）马月平转让合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法由审判员王志斌独任审判，于2019年10月28日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）唐燕群的委托代理人缪建平、高付围，被告（反诉原告）马月平的委托代理人王伟到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2020年5月29日、6月12日两次公开开庭进行了审理，两次开庭中原告（反诉被告）唐燕群的委托代理人高付围，被告（反诉原告）马月平的委托代理人王伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）唐燕群提出诉讼请求：要求被告继续履行2018年6月7日签订的《厂房转让协议》；要被告支付剩余转让款300万元及逾期付款违约金59万元（违约金按合同总价的5%计算）。事实和理由：2018年6月7日，双方签订《厂房转让协议》，约定原告将个人独资企业无锡市华耀特种玻璃厂的股份及机器设备、厂房土地使用权作价1180万元转让给被告。后被告未按约付款，至今仍结欠转让款300万元，故诉至法院。被告（反诉原告）马月平辩称：协议第7条约定，如非因乙方主观原因导致乙方无法完成购买手续，或导致乙方不能达到购买厂房用于生产目的的，乙方可以解除本协议，无需向甲方支付违约金。在签署厂房转让协议并按期支付第一期转让款后20多天，即得到厂房要拆迁的信息，在原告人员的解释承诺下继续履行合同，但现确己拆迁，被告购买厂房用于生产的目的无法实现，被告可以解除合同，原告要求支付后续款项及逾期付款违约金无任何依据，要求驳回原告诉讼请求。并反诉要求唐燕群赔偿马月平损失300万元。理由为，因唐燕群恶意隐瞒涉案厂房即将拆迁的事实，导致反诉人无法实现“用于生产目的”，马月平接手华耀厂后进行了多项添附和投入，现因拆迁给马月平造成巨额损失，故要求唐燕群赔偿。针对马月平的反诉，反诉被告唐燕群辩称：唐燕群不存在恶意隐瞒拆迁信息之说，马月平受让厂房设备本就是经营投资，厂房设备转让时，唐燕群根本不知道拆迁，之后是马月平告知才知道的，双方在签订协议中预留了一定期限的“反悔权”也能说明问题。唐燕群及时协助马月平办理了工商登记变更手续，马月平实际控制华耀厂后进行添附、扩建等行为是为了生产经营亦或是为了能够获得拆迁补偿受益，是马月平为自身利益考虑，受益人也是其自己；双方在谈到支付转让款时，马月平曾多次说拿到拆迁款后支付剩余厂房转让款，可见马月平对拆迁补偿是抱有利益期待的。要求驳回马月平的反诉请求。经审理查明：2018年6月7日，无锡市华耀特种玻璃厂（以下简称华耀厂）、唐燕群为甲方，马月平为乙方，签订《厂房转让协议》，约定甲方将华耀厂辖区内所有厂房、机器设备、土地租赁使用权全部转让给乙方（协议详细写明了转让标的的内容）；转让价格为1180万元，签订协议后五个工作日内乙方先支付甲方100万元，如果甲方在2018年9月30日前将厂房产权、工商变更登记全部完成，则乙方在2018年9月30日前向甲方支付至合同总价的70%，剩余款项乙方于2019年5月31日前，且在不存在公司厂房转让前的纠纷遭第三方追索情况下支付，上述所有支付时间，如乙方超过五个工作日未支付的，则乙方需另行向甲方按照年利率24%的标准支付利息直至乙方全部支付清为止；同时双方协商，鉴于甲方需先申请630KVA变压器，乙方同意在支付第一笔100万元款项时另行支付甲方人民币30万元作为变压器申请及安装完毕的费用（该30万元不包含在转让费用内）；本协议签订后在2018年7月1日前双方均可以随时解除本协议；如果2018年7月1日后双方有任何一方违约，如甲方不同意出卖或者乙方不同意购买，则违约方需向守约方支付人民币30万元违约金（且需在违约之日起于5个工作日内支付，如果5个工作日内未支付的则违约方需向守约方支付合同总价的5%作为违约金），同时双方解除本协议，甲方应向乙方返还己支付的款项；如非因乙方主观原因导致乙方无法完成购买手续或导致乙方不能达到购买厂房用于生产目的的（如产权、工商手续无法变更办理的），乙方可以解除本协议，无需向甲方支付违约金。合同还详细约定了其他一些权利义务。当日，双方还签署了“机械设备确认清单”。合同签订后，马月平于2018年6月8日向唐燕群支付130万元（含变压器费用30万元）、8月21日支付40万元、9月25日支付350万元、9月26日支付340万元，之后马月平未在2019年5月31日前支付剩余款项，唐燕群于2019年6月12日委托无锡市惠山区惠邦法律服务所向马月平发出“告知函”，称根据厂房转让协议约定，马月平还有转让款354万元未支付，要求其在接函后五个工作日内付清，马月平于2019年6月19日接函后于2019年7月17日付款50万元，余款未付，唐燕群于2019年10月9日诉至本院。另查明：华耀厂为个人独资企业，原投资人为唐燕群；2018年9月20日，经无锡市惠山区市场监督管理局登记，投资人变更为马月平。2018年6月30日，无锡市惠山区阳山镇人民政府发出“拆迁公告”，华耀厂在拆迁范围内，属于拆迁对象；2019年10月8日，马月平、华耀厂为乙方与阳山镇拆迁安置综合办公室（甲方）签订《阳山镇企业非住宅房屋拆迁补偿协议》，约定甲方支付乙方11990432元（补偿明细详见企业非住宅拆迁补偿认定表）；付款方式：甲方在乙方签订协议后支付总款的30%，乙方交出厂房钥匙凭验房单结算再支付30%，剩余40%在2019年年底付清。在该协议附表“企业非住宅拆迁补偿认定表”中列明，评估价：房屋2118115元（申报2485.2平米）、3791090元（未申报4134.6平米），装修415281元，附属物763900元，不可搬迁设备630KV户外箱式变电站347900元，合计7436286元；补偿价：1482681元（申报）、1895545元（未申报），停业、停产、搬迁等损失费590920元，行车10台200000元，厂区基础填方150000元，厂区地下隐蔽工程90000元，消防、电力设施95000元，三相表及储气罐等50000元，合计4554146元，各项补偿金额（评估价+补偿价）11990432元。据此，马月平提出反诉赔偿损失300万元的构成为：一、马月平加建的W14主张26000元；W11主张30821元；W6、8、9合计395.38平方米，根据补偿协议推算，每平米价格为916.91元，另外还有50%的补偿价，总价是543791.81元。二、新建钢化风机房，约100平米，建设费13505元。三、办公室装修415281元，按照补偿协议确定，成新率95%，证明办公室是马月平接手后进行的装修。四、马月平另行添置的不可搬迁设备，变压器347900元，另尚有配套费等14070元。五、水电气安装（系新装）427800元，有合同有发票，补偿协议未有相应项目。六、新装十台二手行车，补偿协议明确为20万元。七、新装监控，有发票转账，45387.5元。八、停业停产搬迁等损失费，根据补偿协议确定，这是马月平在该地址生产才会产生的相应的补偿，也是因为马月平将大量生产设备迁入该地址生产才会产生搬迁费，是590920元。九、企业注销费用65000元。其余主张的营业损失336344.69元。这些加起来一共合计是300万元。唐燕群对马月平举证的关于上述损失方面的证据，真实性要求法院审核，对关联性不认可，认为马月平在其实际控制的厂区内进行添附、装修及扩建系其个人的民事行为，与唐燕群无关，不管其是出于生产经营或是为了多获得拆迁补偿利益，均是出于其自身利益考虑，实际受益人也是其自己，所以其要求唐燕群承担这些费用无法律依据。审理中，马月平为证明在签订转让协议时实际己处于拆迁的准备阶段，唐燕群对此是知悉的，其举证马月平的合伙人钟斌华、秦锡良与阳山镇陈镇长就拆迁事宜进行沟通时的录音，以及申请该二人作为证人出庭作证。录音时间为2019年4月18日，主要内容是秦、钟二人表示签订协议时不知道会拆迁，后来知道己晚了，陈镇长表示秦、钟二人当时未来找过陈镇长。唐燕群质证对该证据三性均不认可。秦锡良、钟斌华二人到庭作证称，二人与马月平系合伙关系，购买华耀厂是四人共同投资，还有一人名为陶建元，但因是个人独资企业，故只写了马月平一个人的名字；四人原来的公司在苏州，也是因拆迁才通过朋友知道华耀厂要出卖转让，当时不知道要拆迁的事，后来知道了曾去找过陈镇长，陈镇长说他讲过这个事，是不可能办过户的，因此，出卖方存在欺骗的嫌疑；现投入很大，因此损失很大。唐燕群质证对证人证言的真实性由法院认定，但认为达不到证明目的。以上事实，有厂房转让协议、机械设备确认清单、告知函及邮寄凭证、拆迁公告、拆迁补偿协议、录音、证人证言以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：双方签订的厂房转让协议，是双方真实意思表示，应为有效，马月平未按约定于2019年5月31日前付清余款300万元，事实清楚，唐燕群要求其支付，理由正当，应予支持；且因华耀厂己被拆迁，故唐燕群要求继续履行该转让协议的内容也仅剩下支付该300万元转让款。合同中约定总价5%的违约金是在一方违约解除合同，且未在违约之日起5个工作日内支付违约金30万元的前提下，违约方向守约方按此标准支付违约金，现马月平并未违约解除合同，因此，唐燕群要求按此标准计算逾期付款违约金，不符合约定，不予支持；但唐燕群主张的是马月平逾期付款的违约责任，关于该违约责任协议中约定的是按年利率24%计算的利息，而马月平不承认违约的抗辩意见，隐含了该约定违约金标准过高的内容，唐燕群也未提供因马月平逾期付款给其造成损失的依据，因此，本院认定该约定违约金标准过高，调整为银行贷款利息。马月平提交的录音和证人证言，不足以证明其主张的唐燕群在签订转让协议时己知道华耀厂即将拆迁的事实，因此，其主张唐燕群恶意隐瞒华耀厂即将拆迁的信息，骗取其签订转让协议，给其造成损失，显然证据不足，本院不予采信，故其据此要求唐燕群赔偿损失300万元的诉讼请求，无正当理由，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、马月平于本判决生效之日起十日内支付唐燕群转让款300万元并支付逾期付款利息（以300万元为基数，自2019年6月1日起至本判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）。二、驳回马月平的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35520元，财产保全费5000元，合计40520元，由唐燕群负担6459元，马月平负担34061元；反诉案件受理费减半收取15400元，财产保全费5000元，合计20400元，由马月平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王志斌人民陪审员  张丽华人民陪审员  陈 蕾二〇二〇年七月三日书 记 员  张梓杰