北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初2215号原告（反诉被告）：北京每日优鲜电子商务有限公司，住所地北京市朝阳区创远路**院**楼****。法定代表人：曾斌，总经理。委托诉讼代理人：李术鹏，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛燕鹏，男，1980年7月25日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：郭平军，河南宇萃律师事务所律师。原告（反诉被告）北京每日优鲜电子商务有限公司（以下简称每日优鲜公司）与被告（反诉原告）薛燕鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告每日优鲜公司之委托诉讼代理人李术鹏与被告薛燕鹏之委托诉讼代理人郭平军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。每日优鲜公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间的房屋租赁合同于2019年11月11日解除；2、判令对方退回我房屋押金50643.75元；3、判令对方退回我已支付的自2019年11月1日起至2020年3月18日房屋租金233793.75元；4、判令对方支付我方实际损失411463元；5、判令对方支付我违约金60772.5元；6、判令对方支付逾期应退款的违约金（以756673元为基数按照年利率24%为标准自2019年11月11日起计算至实际支付为止）。事实和理由：2019年8月19日，薛燕鹏与我公司签订《房屋租赁合同》，约定我公司承租位于北京市海淀区x村x号x室房屋，房屋用途为仓储（含冷库）等，租赁期限为2019年8月19日至2022年8月18日，免租期一个月，房屋押金为50643.75元，租金50643.75元/月（含税），租金每六个月支付一次，房屋水费、电费由我公司负担，房屋取暖费、物业费由薛燕鹏负担，任何一方违约应按照年租金的10%向守约方支付违约金。合同签订后，我公司已将押金和半年的租金支付至薛燕鹏指定的账户中。2019年10月28日，因薛燕鹏的原因导致我方无法正常使用承租房屋，我公司于2019年11月11日向薛燕鹏发出了解约通知。我公司装修涉案房屋花费了185000元，建设冷库花费172099元，建设商用鱼缸花费54364元，装修损失合计411463元，该损失为薛燕鹏无法提供适租房屋所致的我公司的直接经济损失。故现我诉至法院，提出上述诉请。薛燕鹏辩称，我同意解除合同，但是我收到对方的解除合同通知的时间是2019年11月12日，因此合同解除时间应为2019年11月12日。根据双方之间的房屋租赁合同约定，每日优鲜公司单方提出解除合同，系其违约，因此我不同意退还押金。每日优鲜公司退租导致我的房屋空置至2020年3月8日，所以我不同意退还租金。每日优鲜公司主张的损失没有证据予以证实，因此我不同意赔偿。我不同意支付违约金和逾期应退款项的违约金。薛燕鹏对每日优鲜公司向本院提出反诉请求：1、判令每日优鲜公司退还76000元；2、判令我方不退还押金；3、判令每日优鲜公司赔偿2020年3月19日至2020年3月31日期间的房屋租金损失21946元；4、判令每日优鲜公司支付违约金60772.5元；5、判令每日优鲜公司承担本案诉讼费。事实及理由：双方签订租赁合同后，每日优鲜公司于2019年9月16日营业，营业期间因消防检查，要求每日优鲜公司将冷库整改为冷柜，需要暂停营业，因此我于2019年10月21日支付给每日优鲜公司停业整改损失费用76000元。2019年10月28日，北京市海淀区公安消防支队（以下简称海淀消防支队）以每日优鲜公司安装使用冷库没有进行消防报批为由将冷库查封，现每日优鲜公司没有整改冷库因此无权收取76000元，应当予以退还。2019年11月12日，我收到每日优鲜公司邮寄的解约通知，其后每日优鲜公司陆续将房屋内的冷库、货架及物品搬出。每日优鲜公司单方解除合同并搬走物品却没有将房屋恢复原状，并且没有按照合同约定提前45日通知我，导致我的房屋空置至2020年3月31日。海淀消防支队仅查封的是冷库，涉案房屋内的其他物品、操作间均未被查封，更未将房屋整体查封，充分说明我出租的房屋是符合消防规定的，根据合同约定，我的义务只是负责给每日优鲜公司办理营业执照和食品经营许可证，消防报批手续是由每日优鲜公司办理的，我只是予以协助。每日优鲜单方面解除合同构成违约，应当承担违约责任。每日优鲜公司对薛燕鹏的反诉辩称,因薛燕鹏违约致使合同目的不能实现，故不同意其全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年8月19日，薛燕鹏（甲方、出租方）与每日优鲜公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，载明有如下内容：甲方出租给乙方的房屋位于北京市海淀区x村x号x室，建筑面积370平方米，实际使用面积260平方米。乙方承租甲方的房屋作为包括但不限于仓储（含冷库）使用。甲方应保证该房屋的条件及周边配套（如公用通道、空调、盥洗室等）能在乙方租赁期间内满足乙方租赁用途、且不受时间/时令限制。甲方同意乙方对房屋进行装修改造（包括但不限于电力增容、建设冷库、搭建隔断等），且同意并协助乙方办理为完成装修改造所需如室外机安放、墙体打眼、施工进场、消防报批等手续。房屋租赁期限为自2019年8月19日起至2022年8月18日，其中免租期自2019年8月19日起至2019年9月18日止，该期间乙方无需支付租金。房屋月租金为50643.75元（含税）。租金每6月支付一次。本合同期限届满或因法定或约定原因提前终止/解除的，甲方应于合同到期/终止/解除后10日内及时足额退还乙方已预付、但租期尚未履行期间对应的租金。房屋租赁押金为50643.75元。本合同期限届满或因法定或约定原因终止/提前解除的，甲方应在合同到期/终止/解除后10日内将押金全额无息退还至乙方指定银行账户。如届时经双方确认，乙方需向甲方支付相应款项，则甲方有权直接从押金中扣除相关款项，并将剩余款项无息退还至乙方指定银行账户。该房屋拆除费用由甲方承担。甲方应保证房屋符合消防标准且已通过消防验收合格。甲方承诺2019年10月7日后30日内为乙方办理经营所需的营业执照及食品经营许可证，办理的营业执照应满足乙方经营需要。如因甲方未能完成营业执照办理或甲方办理的证照不符合乙方需求，造成政府相关部门检查不合格，甲方应当日协调解决。如影响乙方正常运营或因证照问题产生罚款，甲方承担期间全部损失及罚款。如甲方违反以上任一条款的，乙方有权随时单方终止本合同、要求甲方退还乙方已支付的全部租金、押金并要求甲方赔偿由此给乙方造成的全部可见及预期损失（包括但不限于装修成本、搬迁费、诉讼维权成本、公证费等）。如乙方不能如约正常使用房屋的（包括但不限于房屋周边民众制止，甲方所承诺的房屋配套要求未能兑现/实际使用等原因），乙方有权单方提前终止合同，甲方应于合同终止后10日内及时足额退还乙方已预付、租期尚未履行期间对应的租金。如给乙方造成损失的，乙方还有权予以追偿。甲方应向乙方退还的款项应按照本合同约定时间及时足额向乙方指定银行账户予以退还，每逾期一日应向乙方承担逾期付款额总额千分之三的违约金。任何一方违反本合同项下任一条款的，应向对方承担违约责任，违约金为合同年租金的10%。如该房屋出现消防相关问题，甲方应出面负责协调解决，如因房屋内消防不合格，导致国家相关部门对乙方进行罚款，甲方应承担全部罚款，如造成乙方无法正常运营，甲方无法当日解决完毕，乙方有权单方解除合同，甲方应赔偿乙方1个月的租金为违约金，还应退还乙方押金、未使用租金及装修损失。合同签订后，薛燕鹏于2019年8月19日将涉案房屋交付予每日优鲜公司。每日优鲜公司向薛燕鹏支付6个月的房屋租金303862.5元及押金50643.75元。每日优鲜公司在涉案房屋内建设了冷库。2019年10月，在消防例行检查时，发现每日优鲜公司在房屋内建冷库不符合消防要求，要求整改，薛燕鹏于10月21日向每日优鲜公司支付违约金76000元2019年10月28日，北京市海淀区消防救援支队进行检查时，以在房屋内所建冷库存在安全隐患为由将冷库查封,并要求进行整改。薛燕鹏方有关人员提交整改报告，整改措施：一、在七日内拆除x村x号x号楼内北京灵聚通汇科技有限公司建筑内冷库；二、加强日常的自检自查工作，及时发现整改火灾隐患并做出所属人员的消防安全培训工作。2019年11月11日，每日优鲜公司向薛燕鹏发出了《解约通知》，内容如下：贵我双方于2019年8月19日签订《房屋租赁合同》，贵方原因导致我方承租房屋无法正常使用（冷库被查封），已构成根本违约，现根据《房屋租赁合同》之规定通知如下：1、贵我双方签订的《房屋租赁合同》自2019年11月11日起正式解除。2、请贵方自收到本通知之日起2日内将合同预付款项中房屋押金及未使用的房屋租金之款项先行支付至我司指定收款账户。3、请贵方与我司进行房屋交接。因贵方未及时与我司进行房屋交接而产生的一切不利后果均应由贵方承担，包括但不限于房屋遭受损害、空置损失等。4、根据《房屋租赁合同》之规定，贵司除退回我方上述第2项款项外，还应承担我方装修、冷库等相关损失并支付违约金至我方。5、鉴于我司已严格按照《房屋租赁合同》约定履行通知义务，请贵方务必做好房屋收回接洽并按照本《解约同意》要求期限退还我司相关款项的，以免给贵我双方带来不必要的诉累。薛燕鹏于2019年11月12日收到上述《解约通知》。每日优鲜公司于2019年11月15日腾空涉案房屋，薛燕鹏于该日收回涉案房屋。每日优鲜公司主张双方之间的房屋租赁合同于2019年11月11日解除，薛燕鹏同意解除合同，但认为解除时间应为其收到通知之日即11月12日。审理中，双方均认为对方违反合同约定，应由对方承担违约责任。每日优鲜公司主张薛燕鹏违约，认为涉案房屋因为消防验收不合格，导致其公司无法正常经营，按照合同约定，薛燕鹏应保证涉案房屋消防验收合格。薛燕鹏对此不予认可，抗辩称海淀消防支队仅将冷库查封，并不影响涉案房屋其他部分的正常运营，每日优鲜公司单方面提出解除合同，未按照合同约定提前45天通知，应属违约。每日优鲜公司主张损失411463元，表示公司承租涉案房屋后于2019年8月17日至9月13日期间进行装修，花费185000元，建设冷库花费172099元以及安装商用鱼缸花费54364元，就此向本院提交派遣单、基础装修工程预算清单、装修工程验收单、北京诺亚方舟装饰工程有限公司出具的服务名称为装饰服务的发票两张及北京森海伟业机电制冷设备有限公司开具的服务名称为冷库的发票两张为证。薛燕鹏对上述损失不予认可，抗辩认为房屋内的物品、冷库、鱼缸等每日优鲜公司都搬走了，并且上述物品可以继续使用。经本院询问，每日优鲜公司认可已经将冷库、鱼缸和其他物品搬走，但其表示既然不能在涉案房屋经营了，钱就白花了。薛燕鹏反诉主张每日优鲜公司退还76000元，表示该76000元为其因消防支队要求每日优鲜公司整改冷库而支付给每日优鲜公司的停业整改期间的经营损失，但每日优鲜公司未进行整改，因此应当退还上述款项。薛燕鹏就其上述主张向本院提交工商银行转账凭条，显示收款人为每日优鲜公司，金额为76000元，附言为x店违约金。薛燕鹏主张每日优鲜公司赔偿涉案房屋自2020年3月18日至2020年3月31日期间的租金损失，表示每日优鲜腾空房屋后没有将涉案房屋恢复原状，导致涉案房屋空置至2020年3月28日。本院认为，薛燕鹏与每日优鲜公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依据合同约定履行各自义务。涉案房屋内冷库被消防支队查封，每日优鲜公司无法正常使用，薛燕鹏未能按约定解决此问题，构成违约，每日优鲜公司有权提出解除合同。每日优鲜公司向薛燕鹏邮寄《解约通知》于2019年11月12日到达薛燕鹏处，因此双方房屋租赁合同的解除时间应为2019年11月12日。审理中，双方确认每日优鲜公司于2019年11月15日腾空房屋，合同解除后，薛燕鹏应退还每日优鲜公司已交纳的押金以及自2019年11月16日至2020年3月18日期间的租金。因薛燕鹏的违约行为导致合同解除，现每日优鲜公司诉请主张薛燕鹏支付违约金一节本院予以支持，对于逾期退款违约金，因双方对于合同解除、违约责任承担问题、应退款项数额等均未达成一致，因此薛燕鹏并非故意拖延退款，故对于每日优鲜公司诉请主张的逾期应退款项违约金，本院不予支持。对于每日优鲜公司提出的损失问题，未能提交充分证据证明其的实际损失，故对于每日优鲜的上述诉请本院不予支持。对于薛燕鹏反诉每日优鲜公司返还已支付的违约金的请求，对此本院认为，此款系双方在合同履行过程中薛燕鹏为保证合同的继续履行自愿支付的行为，且已履行完毕，故对其请求本院不予支持。薛燕鹏主张每日优鲜公司支付自2020年3月19日至2020年3月31日期间的租金损失一节，因系其违约，且每日优鲜公司并未实际占有房屋，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认北京每日优鲜电子商务有限公司与薛燕鹏于2019年8月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月12日解除；二、薛燕鹏于本判决生效后七日内退还北京每日优鲜电子商务有限公司房屋租金209327.5元、押金50643.75元；三、薛燕鹏于本判决生效后七日内向北京每日优鲜电子商务有限公司支付违约金50643.75元；四、驳回北京每日优鲜电子商务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回薛燕鹏的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5683元，由北京每日优鲜电子商务有限公司负担2717元，已交纳；由薛燕鹏负担2966元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费850元，由薛燕鹏负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘艳二〇二〇年七月三十一日书记员  曲婧