福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初855号 原告：福建省聚龙养生发展有限公司，住所地福建省惠安县黄塘镇台商服务中心，统一社会信用代码91350521665051793B。 法定代表人：郭振辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张雪玲、林舒婷，福建旭恒律师事务所律师、实习律师。 被告：蔡林，女，1987年9月1日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县。 第三人：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地福建省惠安县城南世纪大道南段“禹洲城市广场”2#C写字楼，统一社会信用代码91350521X29624503A。 代表人：高辉雄，行长。 原告福建省聚龙养生发展有限公司(以下简称聚龙养生公司)与被告蔡林、第三人中国农业银行股份有限公司惠安县支行（以下简称农行惠安县支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告聚龙养生公司的委托诉讼代理人张雪玲到庭参加诉讼，被告蔡林、第三人农行惠安县支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聚龙养生公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2018年3月27日就位于聚龙小镇“陶然居二期”18#幢二层至三层209号商品房签订的编号为201803270009《商品房买卖合同》及其附件。二、解除原告与被告、第三人于2018年5月3日签订的编号为35020120180064113《个人购房担保借款合同》，由原告从被告已支付购房款中代被告偿还《个人购房担保借款合同》项下尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。三、案涉《个人购房担保借款合同》解除后，被告及第三人立即办理案涉预购商品房抵押权预告登记注销手续，被告立即协助原告办理案涉《商品房买卖合同》及附件解除后的备案登记注销手续及预购商品房预告登记注销手续。四、被告立即向原告返还聚龙小镇“陶然居二期”18#幢二层至三层209号商品房。五、被告立即向原告偿还因承担连带保证责任而向第三人偿付的担保代偿款38251.29元。六、被告立即按购房合同总价款1450000元的15%向原告支付违约金217500元。七、被告立即偿付原告因本案诉讼支付的律师代理费20000元。八、原告有权从被告已支付的购房款中扣除上述第二项、第五项至第八项的款项，余额（如有）不计息还给被告（若有不足，则由被告补足）。诉讼中，原告变更第五项诉讼请求为：被告立即向原告偿还因承担连带保证责任而向第三人偿付的担保代偿款77594.75元。事实与理由：被告于2018年3月27日与原告签订编号为201803270009的《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于惠安县黄塘镇下茂村聚龙小镇“陶然居二期”18#幢二层至三层209号商品房，建筑面积139.71平方米，购房总价款1450000元。合同签订后，被告支付首付款290000元，余款1160000元由被告及原告与第三人签订编号为35020120180064113《个人购房担保借款合同》后，第三人依约将款项直接划入原告账户。原告已于2018年4月29日向被告交付了上述房屋。因被告逾期偿还第三人贷款本息，原告于2019年9月30日代被告偿还了逾期贷款本息18658.61元。原告于2019年10月10日委托福建旭恒律师事务所向被告发出律师函，要求被告在通知的期限内偿还原告代偿款并支付滞纳金，以及与原告联系办理案涉分户产权登记及抵押登记手续。但被告至今分文未付，并且此后的按揭贷款本息被告均未向第三人偿付，致使原告于2019年10月31日、同年11月30日、同年12月27日、2020年3月30日（3笔）、同年4月30日、同年5月29日和同年6月30日又分别代被告向第三人偿付按揭贷款本息6525.53元、6535.77元、6531.38元、6535.76元、6623.64元、6578.23元、6535.77元、6534.3元和6535.76元，合计58936.14元。至今原告共计代被告向第三人偿付按揭贷款本息77594.75元。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第三条第3款“若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担（含被起诉后承担）了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人需按该套商品房购房总价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接将买受人已付购房款扣除如下款项，包括（但不限于）：违约金；出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息；税费；诉讼费；律师费；公证费；商品房保管费；执行费；其他损失等。如有余额，则无息返还买受人；如有不足，出卖人仍有权要求买受人补齐”的约定，因被告的行为构成严重违约，原告有权依据前述约定解除案涉《商品房买卖合同》及相关附件，并要求被告偿还代偿款、支付违约金及原告为主张权利而支出的诉讼费、律师费等费用。 被告蔡林未作答辩。 第三人农行惠安县支行未作陈述。 在本案审理过程中，原告提供证据1即身份证1份，以此证明被告的主体资格适格。证据2即商品房预售许可证1份，以此证明涉案房屋于2016年4月21日取得商品房预售许可证。证据3即《商品房买卖合同》及其附件1份，以此证明2018年3月27日，被告与原告签订编号为201803270009的《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于惠安县黄塘镇下茂村聚龙小镇“陶然居二期”18#幢二层至三层209号商品房，建筑面积139.71平方米，购房总价款为1450000元；《商品房买卖合同》及其附件对合同双方的权利义务及违约责任做出了具体约定。证据4即惠安县商品房买卖合同登记备案申请表1份，以此证明诉争《商品房买卖合同》已办理商品房买卖合同（网上签约）备案手续。证据5即《个人购房担保借款合同》1份，以此证明2018年5月3日，被告与第三人以及原告签订编号为35020120180064113《个人购房担保借款合同》，约定由被告向第三人贷款1160000元用于支付购房款；根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告对被告上述贷款承担阶段性连带保证责任。证据6即不动产登记证明1份，以此证明案涉商品房已于2018年4月8日办理预购商品房预告登记，于2018年5月15日办理抵押权预告登记。证据7即房屋交接书、收楼通知书各1份，以此证明原告已于2018年4月29日向被告交付案涉商品房。证据8即福建增值税普通发票，以此证明《商品房买卖合同》签订后，被告向原告支付了购房款后，原告为被告开具相应的发票。证据9即贷款还款回单，以此证明原告分别于2019年9月30日代被告向第三人偿还了3笔贷款本息即5541.68元、6581.17元、6535.76元，于2019年10月31日代被告向第三人偿还了贷款本息6525.53元、于2019年11月30日代被告向第三人偿还了贷款本息6535.77元、于2019年12月27日代被告向第三人偿还了贷款本息6531.38元，合计38251.29元；于2020年3月30日代被告向第三人偿还了3笔贷款本息即6535.76元、6623.64元和6578.23元，于同年4月30日代被告向第三人偿还了贷款本息6535.77元、于同年5月29日代被告向第三人偿还了贷款本息6534.3元、于同年6月30日代被告向第三人偿还了贷款本息6535.76元，合计39343.46元，以上代偿贷款本息共计77594.75元。证据10即《律师函》及快递单，以此证明原告委托律师于2019年10月10日向被告发出律师函，要求被告在通知的期限内偿还代偿款并支付滞纳金，以及与原告负责人联系办理案涉分户产权登记及抵押登记手续，但被告至今仍未采取任何措施。该邮件被退回。证据11即《委托代理诉讼协议书》和厦门市增值税普通发票各1份，以此证明原告为本案委托律师代理诉讼支付律师费的事实。 本院经审查认为，被告蔡林、第三人农行惠安县支行未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案的主要事实作如下认定： 原告系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为：养老、康乐，房地产开发与经营，销售建筑材料。2018年3月27日，原、被告签订编号为201803270009《商品房买卖合同》1份，约定被告向原告购买其开发的位于惠安县聚龙小镇“陶然居二期”18#幢二层至三层209号商品房，建筑面积139.71平方米，其中套内建筑面积101.37平方米，公共部位共有分摊建筑面积38.34平方米，总价款1450000元。合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第一条约定：“付款方式及期限1、首付款+按揭贷款(1)买受人应当在签订本合同时向出卖人支付首付款290000元，其余购房款共计1160000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项必须用于向出卖人支付购房款。……”第二条约定：“逾期付款及承担的违约责任买受人未依约付款，出卖人有权作如下处理：1、逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限届满之日起至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之2的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，出卖人有权在2年内解除合同。若出卖人解除合同，则买受人按购房合同总价款的15%向出卖人支付违约金，并承担出卖人为主张权利而支付的包括(但不限于)诉讼费、律师费等费用；若出卖人不解除合同，则合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之日起至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之3的违约金，并承担出卖人为主张权利而支付的包括(但不限于)诉讼费、律师费等费用。”第三条约定：“按揭贷款担保1、买受人按甲方指定银行申请按揭贷款，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准。……3、若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担(含被起诉后承担)了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人需按该套商品房购房总价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接将买受人已付购房款扣除如下款项，包括(但不限于)：违约金；出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息；税费；诉讼费；律师费；公证费；商品房保管费；执行费；其他损失等。如有余额，则无息返还买受人；如有不足，则出卖人仍有权要求买受人补齐。”该合同于2018年4月3日办理网上备案登记手续。合同签订后，被告支付首付款290000元。2018年5月3日，原告、第三人与被告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款1160000元，用于支付上述商品房购房款，还款方式为按月等额本息还款，还款期数共计360期，原告为该笔贷款提供阶段性连带保证。此后，第三人依约向被告发放按揭贷款1160000元，款项转入原告账户作为被告支付给原告的购房款。案涉商品房于2018年4月8日办理预购商品房预告登记，于2018年5月15日办理抵押权预告登记。因被告未按约履行偿还贷款的义务，原告先后于2019年9月30日代被告向第三人偿还了3笔贷款本息即5541.68元、6581.17元、6535.76元，于2019年10月31日代被告向第三人偿还了贷款本息6525.53元、于2019年11月30日代被告向第三人偿还了贷款本息6535.77元、于2019年12月27日代被告向第三人偿还了贷款本息6531.38元，合计38251.29元；于2020年3月30日代被告向第三人偿还了3笔贷款本息即6535.76元、6623.64元和6578.23元，于同年4月30日代被告向第三人偿还了贷款本息6535.77元、于同年5月29日代被告向第三人偿还了贷款本息6534.3元、于同年6月30日代被告向第三人偿还了贷款本息6535.76元，合计39343.46元，以上代偿贷款本息共计77594.75元。2019年10月10日，原告向被告邮寄律师函，告知被告因其未能偿还逾期贷款导致原告向第三人承担连带责任保证，代原告向第三人偿还贷款本息18658.61元，要求被告在收到该律师函之日起3日内，向原告偿还上述代偿款，并支付自原告代偿之日起至被告向原告付清代偿款之日止，按未付贷款金额的日千分之五计算的滞纳金等。被告未签收该邮件，也没有偿还原告代偿款。原告因本案诉讼委托代理人，支付律师代理费20000元。案涉房屋于2018年4月29日办理交房手续，尚未装修入住。 综上事实，本院认为，原告与被告于2018年3月27日签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行各自的义务。被告未能按时足额偿还第三人按揭贷款本息，导致原告至今代偿按揭贷款本息合计77594.75元，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第三条的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房担保贷款合同目的无法实现，原告请求解除案涉《个人购房担保借款合同》，可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金，支付原告代偿的贷款本息，以及承担原告因本案诉讼支出的律师费。原告请求被告按购房总价款1450000元的15%支付合同解除违约金过高，酌情调减按购房总价款的5%计算即72500元。原告请求被告偿还其代偿的按揭贷款本息77594.75元，予以支持。原告请求被告支付其因本案诉讼而支出的律师费20000元，该数额合理，也符合双方约定，予以采纳。案涉商品房已办理交房手续，原告请求合同解除后被告应将商品房返还给原告，符合法律规定，予以采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求从被告已支付购房款中代被告偿还《个人购房担保借款合同》项下尚欠的按揭贷款本息，可予采纳，故原告应从被告已付购房款1450000元中直接向第三人偿还被告尚欠的按揭贷款本息。代偿款及违约金是一般债权，原告并不享有从被告已付购房款中予以抵扣优先受偿的权利，原告要求从被告已付购房款中直接扣除代偿款及违约金、律师费，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告、第三人协助办理相关登记注销手续，符合规定，予以支持。原告诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分不予采纳。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第(五)项、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、于本判决生效之日起解除原告福建省聚龙养生发展有限公司与被告蔡林于2018年3月27日签订的合同编号为201803270009《商品房买卖合同》及其附件。 二、于本判决生效之日起解除原告福建省聚龙养生发展有限公司与被告蔡林、第三人中国农业银行股份有限公司惠安县支行于2018年5月3日签订的合同编号为35020120180064113《个人购房担保借款合同》。 三、被告蔡林应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省聚龙养生发展有限公司代为偿还的按揭贷款本息77594.75元。 四、被告蔡林应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省聚龙养生发展有限公司合同解除违约金72500元。 五、被告蔡林应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省聚龙养生发展有限公司因本案诉讼而支出的律师费20000元。 六、原告福建省聚龙养生发展有限公司应于本判决生效之日起十日内从被告蔡林已付的购房款1450000元中直接向第三人中国农业银行股份有限公司惠安县支行偿还被告蔡林尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人中国农业银行股份有限公司惠安县支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。 七、被告蔡林、第三人中国农业银行股份有限公司惠安县支行应在原告福建省聚龙养生发展有限公司代为偿还被告蔡林尚欠按揭贷款本息后十日内，协助原告办理案涉商品房抵押权预告登记注销手续。 八、被告蔡林应在原告福建省聚龙养生发展有限公司代为偿还被告蔡林尚欠按揭贷款本息后十日内，协助原告办理合同编号为201803270009《商品房买卖合同》及附件解除后的备案登记注销手续及预购商品房预告登记注销手续。 九、被告蔡林应于本判决生效之日起三十日内将位于惠安县黄塘镇下茂村聚龙小镇“陶然居二期”18#幢二层至三层209号商品房返还给原告福建省聚龙养生发展有限公司。 十、驳回原告福建省聚龙养生发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19987.5元，由原告福建省聚龙养生发展有限公司负担1305元（多预交的18682.5元予以退回），由被告蔡林负担18682.5元，应于本判决生效后五日内缴交；公告费260元，由原告福建省聚龙养生发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄桂德 人民陪审员  潘世和 人民陪审员  曾志民 二〇二〇年七月七日 书 记 员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务互相抵消； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己 的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。