广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1872号上诉人（原审被告）：梁嘉健，男，1987年1月20日出生，汉族，住广东省江门市新会区*************，公民身份号码：440************015。委托诉讼代理人：马光明、甄健安，均是广东泓科律师事务所律师被上诉人（原审原告）：陈耀荣，男，1970年4月22日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区芝山大井里2巷3号，公民身份号码：440************614。原审第三人：陈锦炎，男，1960年1月17日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区芝山太平里2巷3号，公民身份号码：440************610。原审第三人：黄燕兰，女，1957年6月13日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区潮连侨乐苑35号，公民身份号码：440************622。原审第三人：陈锦旋，男，1962年12月28日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区********，公民身份号码：440************617。上诉人梁嘉健因与被上诉人陈耀荣、原审第三人陈锦炎、黄燕兰、陈锦旋案外人执行异议之诉一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初4382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。梁嘉健上诉请求：请法院依法对江门蓬江区潮连芝山恩荣里1号-1房屋进行强制执行措施并查封该房屋。事实与理由：本案争议房产江门蓬江区潮连芝山恩荣里1号-1房屋(简称涉案房屋)，涉案房屋根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立，变更，转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”涉案房房屋虽然有办理《房屋赠与合同》：但没有依法办理物权登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。因此陈锦旋并未获得涉案房屋的物权，其将涉案房产转让陈耀荣也未产生法律效力。二审期间，梁嘉健补充上诉意见：一、涉案房屋的物权仍属于陈锦炎所有。1、涉案房屋没有产权变更登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋没有变更登记，物权没有发生转移，仍为陈锦炎所有。一审法院没有论述“法律另有规定”就直接认定涉案房屋所有权已转移是错误的。2、陈锦炎与陈锦旋的《房屋赠与合同》违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，陈锦旋已明确其“因政策”而无法办理房屋变更登记，即其行为不符合法律规定，该《房屋赠与合同》属于违反法律、行政法规而无效的情形。一审认定事实错误。二、一审法院违反“不诉不理”原则。本案审查的是陈耀荣提出的异议，法院应围绕陈耀荣提出的异议是否有合法有理展开。如一审法院认定陈耀荣的异议没有法律依据因此予以驳回。但陈锦旋没有提出异议或主张，一审法院不应主动审理，更不应作出“不予以查封”判项。请二审法院予以调整。陈耀荣辩称：对一审判决无异议，也无其他答辩意见。陈锦旋、黄燕兰称：无答辩意见。陈锦炎未到庭，也无提供任何意见。梁嘉健向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令中止对江门市蓬江区潮连芝山恩荣里1号-1房屋的强制执行措施并解除房屋查封。2、请求法院依法确认位于江门市蓬江区潮连芝山恩荣里1号-1房屋的所有权归原告所有。3、本案全部诉讼费用由陈耀荣承担。一审法院认定事实：2004年4月14日，江门市蓬江区潮连芝山恩荣里1号-1（以下简称涉讼房屋）确权登记于陈锦炎名下（房地证号：C2425884）。陈锦旋与陈锦炎于2012年6月7日在江门市蓬江区潮连法律服务所签订了《房屋赠与合同》，约定陈锦炎自愿无偿将涉案房屋赠与陈锦旋，并于2012年6月27日到江门市蓬江区公证处办理了涉案房屋的赠与公证，并由该公证处出具了《公证书》。2015年12月，陈耀荣与陈锦旋双方签订《房屋购销合同》一份，约定：“陈锦旋将涉案房屋作价以人民币150万元转让给陈耀荣；购房首付款为人民币100万元，剩余购房款50万元从陈锦旋应付陈耀荣的，陈耀荣在江门市南昌企业（集团）有限公司（该公司的法定代表人是陈锦旋，陈锦旋持有该公司92.34%股份）3月份的集资款（人民币52.9万元）及其所产生的利息中冲减；涉案房屋的过户手续由陈锦旋负责办理等等”。《房屋购销合同》签订后，陈耀荣依约将购房款100万元通过银行转账汇入陈锦旋指定的江门市蓬江区***酒店账户内，余下房款按合同约定用集资款和利息冲减。陈锦旋收款后也依约于2015年12月将涉案房屋交付陈耀荣居住、使用至今。之后，陈锦旋因政策原因没有将涉案房屋过户到陈耀荣名下。梁嘉健与陈锦炎、黄燕兰民间借贷纠纷一案，依据（2016）粤0705民初3855号民事判决，陈锦炎、黄燕兰应向梁嘉健偿还借款本金50万元及相应利息。由于陈锦炎、黄燕兰逾期未履行上述判决确定的还款义务，本院根据梁嘉健的申请立案执行，并于2018年12月5日查封了陈锦炎名下位于江门市蓬江区潮连芝山恩荣里1号-1的房屋（不动产权证号：C2425884）及黄燕兰名下位于江门市蓬江区*********的房屋[不动产权证号：江集用（2012）第201035号]。该案在执行过程中，陈耀荣向该院书面提出执行异议。该院于2019年7月17日作出（2019）粤0705执异68号执行裁定书，裁定驳回陈耀荣提出的执行异议。一审法院认为：本案主要需审查的是，陈耀荣提出的异议，是否属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”。本案中，涉讼房屋产权属陈锦炎所有，陈锦炎自愿将其房屋产权赠予给陈锦旋。陈耀荣与陈锦旋于（2017）粤0705执2557号案查封涉讼房屋前，即2015年12月自愿签订《房屋购销合同》，并没有违反法律的规定，是合法有效合同。同月，陈耀荣按约定支付了全部购房款给陈锦旋，陈锦旋按约定将涉讼房屋交给了陈耀荣居住使用。之后，陈锦旋以政策原因为由，一直没有为陈耀荣办理房屋过户手续。综上，陈耀荣提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其要求中止对涉讼房屋的执行措施，并解除对涉讼房屋的查封，于法有据，该院予以支持。陈耀荣主张涉讼房屋所有权归其所有，属另一法律关系，本案不予调整。陈锦炎经该院合法传唤没有到庭参加诉讼，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，该院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不准按（2017）粤0705执2557号案对江门市蓬江区潮连芝山恩荣里1号-1房屋进行查封。二、驳回陈耀荣的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币100元（陈耀荣已预交），由陈耀荣负担。本案二审期间，本院就陈耀荣、陈锦旋是否是涉案房屋所在的江门市蓬江区***芝山股份合作经济联合社的成员以及涉案房屋未能办理过户登记的原因等情况依法向江门市蓬江区***芝山社区*委会进行了调查取证。江门市蓬江区***芝山社区*委会确认陈耀荣、陈锦旋为涉案房屋所在的江门市蓬江区***芝山股份合作经济联合社的成员，并称因陈耀荣购买涉案房屋时陈耀荣的儿子未满18周岁故未能办理涉案房屋的过户登记手续。就本院上述调查取证所作的笔录，本院组织当事人进行了质证。上述证据足以证实陈耀荣、陈锦旋是涉案房屋所在的江门市蓬江区***芝山股份合作经济联合社的成员以及涉案房屋未能办理过户登记的原因，本院对上述证据的证明力予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：陈耀荣、陈锦旋是涉案房屋所在的江门市蓬江区***芝山股份合作经济联合社的成员。本院认为：本案为案外执行异议之诉纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，结合本案各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：陈耀荣主张中止对涉案房屋的执行措施并解除对涉案房屋的查封能否获得支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，因涉案房屋的登记权属人为陈锦炎，陈耀荣主张其为涉案房屋的真实权利人，应举证证明其获取权利的基础法律关系，交待清楚权利获得的原因、过程，用以否定不动产登记簿证明力的证据应达到“具有高度盖然性”程度并形成完整的证据链。本案中，涉案《房屋赠与合同》及相关《公证书》、《房屋购销合同》及相关的《委托划款函》、《进账单》、《江门市南昌实业投资公司存款协议书》、《收据》、涉案房屋的水电费扣费明细以及江门市蓬江区***芝山社区*民委员会出具的《关于江门市蓬江区潮连芝山恩荣里1号-1全部房屋的实际权属人情况说明》及陈锦旋及陈耀荣先后持有涉案房屋《房地产权证》《集体土地建设用地使用证》等事实已形成完整的证据链，足以证实陈锦旋原为涉案房屋的真实权利人、陈锦炎仅为该房屋的登记权属人，以及陈耀荣于2015年12月从陈锦旋处受让涉案房屋并占有该房屋至今的事实。本案二审期间，本院就陈耀荣、陈锦旋是否是涉案房屋所在的江门市蓬江区***芝山股份合作经济联合社的成员以及涉案房屋未能办理过户登记的原因等情况依法向江门市蓬江区***芝山社区*委会进行了调查取证。江门市蓬江区***芝山社区*委会确认陈耀荣、陈锦旋为涉案房屋所在的江门市蓬江区***芝山股份合作经济联合社的成员，并称因陈耀荣购买涉案房屋时陈耀荣的儿子未满18周岁故未能办理涉案房屋的过户登记手续。因此，本院认为，陈耀荣从陈锦旋处购买涉案房屋而签订的《房屋购销合同》并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，该合同合法有效。至于陈耀荣购买涉案房屋是否违反“一户一宅”政策的问题也仅涉及陈锦旋出让涉案房屋后其以后还能否再次申请取得宅基地使用权的问题，并不必然导致涉案《房屋购销合同》无效。因此，因在涉案房屋被执行法院查封前，陈耀荣已就该房屋与陈锦旋签订了合法有效的书面买卖合同，并已合法占有该房屋，且陈耀荣已支付了全部的购房价款，陈耀荣也非因其自身原因未办理涉案房屋的过户登记手续。因此，陈耀荣提起本案诉讼主张中止对涉案房屋的执行措施并解除对涉案房屋的查封，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。梁嘉健的上诉请求及理由，与本案事实及相关法律规定不符，本院不予支持。综上所述，梁嘉健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人梁嘉健负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 海审 判 员  黎景欣审 判 员  张萍辉二〇二〇年七月七日法官助理  吴飞凡书 记 员  李美茹