贵州省岑巩县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2626民初54号原告：瞿开江，男，1979年3月12日出生，侗族，住贵州省镇远县。原告：姚菊香，女，1985年6月10日出生，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：王弘，男，上海协力(长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱波杰，男，上海协力(长沙）律师事务所律师。被告：贵州大置业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91522626709574394Q，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州岑巩县新兴滨河西路5号（以下简称“大置业房开公司”）法定代表人：赵树发，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姚颢，男，1973年8月4日出生，侗族，住贵州省岑巩县。原告瞿开江、姚菊香与被告大置业房开公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瞿开江、姚菊香及其委托诉讼代理人王弘、被告大置业房开公司委托诉讼代理人姚颢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿开江、姚菊香向本院提出诉讼请求：1、判决大置业房开公司支付逾期交房违约金22848.38元（暂从2017年10月20日计算至2019年10月15日，实际计算至交房之日为止）；2、判决大置业房开公司支付逾期办理所有权转移登记的违约金19980.51元（暂从2018年1月20日计算至2019年10月15日，实际计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日为止）；3、判决大置业房开公司退还1350.00元水电开户费；4、判决本案诉讼费用由大置业房开公司承担。事实与理由：2016年1月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，大置业房开公司将地标广场D幢25层25-3号商品房出售给瞿开江、姚菊香，房屋总价款为315150.00元。合同约定，大置业房开公司应于2017年10月20日将符合交房条件的房屋交付给瞿开江、姚菊香，同时约定大置业房开公司应在2018年1月20日前办理房屋所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书。事实上，大置业房开公司至今未能履行交房义务，也未交付办理商品房转移登记的有关文书，上述情况表明大置业公司已违约，造成瞿开江、姚菊香损失，大置业房开公司需支付瞿开江、姚菊香逾期交房违约金315150.00元×0.0001×725天=22848.38元；大置业房开公司需支付瞿开江、姚菊香逾期办证违约金315150.00元×0.0001×634天=19980.51元，共计42828.89元。另外，大置业房开公司违规收取瞿开江、姚菊香水电开户费合计1350.00元。瞿开江、姚菊香为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告大置业房开公司辩称：1、大置业房开公司已经按期以张贴公告的方式通知瞿开江、姚菊香办理交房，且瞿开江、姚菊香已于2018年6月22日到大置业房开公司处领取了房屋钥匙，应视为大置业房开公司已经将房屋交付业主实际使用。第一项诉讼请求时间应按照大置业房开公司交付瞿开江、姚菊香实际使用房屋的时间为准，瞿开江、姚菊香在诉请中超出时间部分应予以驳回；2、瞿开江、姚菊香诉请的违约金过高，请求法庭根据瞿开江、姚菊香的实际损失予以调整。瞿开江、姚菊香所购房屋是按揭贷款形式购买，办理的房屋产权证要在按揭贷款还完后才能交付给瞿开江、姚菊香，对瞿开江、姚菊香并未造成相关经济损失。大置业房开公司对办理转移登记计算违约金的时间不认可；3、原、被告签订的合同第22条第三款第二项规定在30日之内交付办理商品房转移登记的有关文书时间不属于违约，应该依法减除30日。大置业房开公司在施工期间因为政府相关职能部门要求停止施工，造成大置业房开公司不能按期交付房屋，原、被告双方签订的补充协议约定由于不可抗拒因素导致不能施工的时间应该予以扣除，该违约行为属于免责行为，住建局和政府相关职能部门的证据证实违约时间应减去139天，请法庭予以扣减；4、大置业房开公司并未是实际收取水电开户费的单位，是物业公司收取，大置业房开公司不应当退还原告所交的水电开户费用1350.00元，请法庭予以驳回。经审理查明，2016年1月28日，瞿开江、姚菊香与大置业房开公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定瞿开江、姚菊香（买受人）购买大置业房开公司（出卖人）开发的“地标广场”D幢25层25-3号商品房，该房建筑面积为110.66平方米，总价款为315150.00元。买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款120150.00元，余款195000.00元以公积金贷款方式支付。出卖人应于2017年10月20日前向买受人交付该商品房，逾期在30日之内自约定日期的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人应于2018年1月20日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在该约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日内出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。同日，双方又签订了《合同补充协议》，补充协议第三条第一款约定，出卖人按合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，出卖人负责向买受人出具相关证明文件，买受人自行办理权属登记手续并承担契税、工本费等费用，出卖人应以协助。出卖人可接受书面委托为其办理权属登记手续。瞿开江、姚菊香分别于2016年1月10向大置业房开公司支付购房首付款120150.00元，2017年1月18日向大置业房开公司支付尾款195000.00元，2017年1月18日大置业房开公司出具收款收据确认收到瞿开江、姚菊香银行按揭的购房款315150.00元。双方均认可交房时间为2018年6月22日。另查明：2019年9月8日，大置业房产公司取得案涉房屋所有权的首次登记。上述事实有当事人的陈述及瞿开江、姚菊香的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、收款收据复印件、大置业房开公司营业执照、费用结算清单、不动产审批登记表等证据予以证实。本院认为，瞿开江、姚菊香与大置业房开公司签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据原、被告双方的诉辩理由，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：关于大置业房开公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。根据双方所签《商品房买卖合同》第十一条“出卖人应当在2017年10月20日前向买受人交付该商品房”的约定，大置业房开公司有义务按时向瞿开江、姚菊香交付案涉房屋，大置业房开公司未按合同约定履行交房义务，因此，瞿开江、姚菊香要求大置业房开公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院予以支持。因大置业房开公司及瞿开江、姚菊香均认可交房时间为2018年6月22日，逾期交房时间应从2017年10月21日起算至2018年6月22日止，违约天数为244天。关于大置业房开公司是否应承担逾期办理转移登记违约责任的问题。根据双方所签《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2018年1月20日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”及《合同补充协议》第三条第一款“出卖人按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，出卖人负责向买受人出具相关证明文件，买受人自行办理权属登记手续并承担契税、工本费等费用，出卖人应予协助”的约定，大置业房开公司应于2018年1月20日前取得该商品房所有权初始登记，但该公司于2019年9月8日才取得案涉房屋所有权的首次登记，大置业房开公司的行为必然使瞿开江、姚菊香不能办理转移登记，其逾期行为已构成违约，因此，瞿开江、姚菊香要求大置业房开公司承担该违约责任的诉讼请求，本院予以支持。违约时间应从2018年1月21日起算至2019年9月8日止，违约天数为595天。三、关于大置业房开公司提出调整违约金的问题。根据原、被告所签《商品房买卖合同》第十三条约定“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，……自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，虽然瞿开江、姚菊香没有对未及时取得房屋的具体损失情况进行举证，但因大置业房开公司未按时交付房屋，使瞿开江、姚菊香没有及时享有应得的物权，给瞿开江、姚菊香造成的损失现实存在，瞿开江、姚菊香主张按合同约定的日万分之一计算逾期交房违约金的诉讼请求并无不当，本院予以支持。大置业房开公司称逾期办证未给瞿开江、姚菊香造成实际损失且违约金过高，请求予以调整。本案中，双方所签《商品房买卖合同》第二十二条约定“约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。鉴于瞿开江、姚菊香没有对未及时办理商品房转移登记的具体损失情况进行举证，且未办理商品房转移登记并未影响瞿开江、姚菊香的居住生活，亦未对房屋出租等收益造成影响，但瞿开江、姚菊香未能及时获得所有权证书对其处分权造成了一定影响。原、被告双方约定的违约金为按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金过高，根据公平原则，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依法酌情调整逾期办理商品房转移登记违约金以已交付房价款为基数、按日万分之零点五计算支付。关于瞿开江、姚菊香的其他诉讼请求及大置业房开公司的其他抗辩事由是否成立的问题。因原、被告签订的合同并未对水电开户费进行约定，且瞿开江、姚菊香要求大置业房开公司退还水电开户费1350.00元的诉讼请求与本案商品房销售合同纠纷系不同法律关系，本案中不予处理。大置业房开公司辩称，因政府行为（整脏治乱、文明检查延误66天，污水管道施工延误40天，历年中高考延误18天，白改黑工程封路延误15天，合计139天）导致该公司不能施工而延误工期，系不可抗力，属免责事由，应扣除139天的违约时间。本院认为，整脏治乱、文明检查及历年中高考等情形，系每年都开展的活动，不符合法律规定不可预见的情形，也不是合同成立以后发生的新情况；污水管道施工、白改黑工程封路等情形，是大置业房开公司在建设、经营中自己应当处理的事务，并可以通过自己的积极协调得到解决，大置业房开公司不应把在房地产开发中应当由自己协调处理的事务以及应当承担的责任转嫁给业主或者他人。故大置业房开公司的上述辩解意见理由不能成立，也不得因此免除大置业房开公司的违约责任。综上，瞿开江、姚菊香应获得2017年10月21日至2018年6月22日期间的逾期交房违约金为7689.66元（315150.00元×0.0001×244天）。瞿开江、姚菊香应获得2018年1月21日至2019年9月8日期间的逾期办理转移登记违约金为9375.71元（315150.00元×0.00005×595天）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州大置业房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告瞿开江、姚菊香逾期交房的违约金7689.66元。二、被告贵州大置业房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告瞿开江、姚菊香逾期办理房屋转移登记的违约金9375.71元。三、驳回原告瞿开江、姚菊香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870.00元，减半收取计435.00元，由原告瞿开江、姚菊香负担174.00元，被告贵州大置业房地产开发有限公司负担261.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉的，本判决则发生法律效力。审判员  徐鹏飞二〇二〇年七月一日法官助理潘梦洁书记员吴波