广东省惠东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤1323民初2542号 原告：惠东县**********，住所地惠东县******。 负责人：刘亦。 委托诉讼代理人：杨创铄、丘坚，均系广东奔犇律师事务所律师。 被告：李振权。 原告惠东县**********（以下简称*****）与被告李振权租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告*****的委托诉讼代理人杨创铄、被告李振权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告光辉村小组向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金共133000元；2.判令被告向原告支付违约金12730元（违约金以当月拖欠的租金为基数，自当月的26日起计算至被告实际支付完毕拖欠的租金为止，暂计至2020年3月31日为12730元）；3.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》，并责令被告在合同解除后的15日内将房屋交还给原告；4.判令原告无需向被告退还押金；5.判令本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告光辉村小组变更第一项诉讼请求为：判令被告按每月19000元的标准支付自2019年9月份起至被告实际向原告交还房屋之日止的租金及房屋占有使用费；第二项诉请违约金数额明确为12730元，即2019年9月至2020年3月租金均自当月26日起按日千分之一计至2020年3月31日。 事实和理由：2018年2月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将属于原告的位于惠东县*****************，总建筑面积约为800平方米的一栋自有房屋按现状出租给被告作为商业和办公室使用，并约定租赁期限从2018年1月1日起至2022年12月31日止，每月租金为19000元，原告免除被告第一个月的租金。《房屋租赁合同书》第六条约定，被告应当在每月的10号前将缴纳当月租金存入原告指定的银行账户。若被告超过十五天无缴纳当月租金的，自次日起至付清时止，被告应支付以所欠租金按每日千分之一计算的滞纳金给原告。且若被告逾期支付租金超过一个月的，原告有权解除合同并没收押金。合同履行期间，原告严格按照合同约定履行自身的义务。但是被告却无故拖欠原告从2019年9月至2020年3月的租金，经原告多次催收后，被告仍拒绝向原告支付租金，被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益。直至2020年7月2日，被告仍没有将房屋交回给原告，仍在占有使用。综上，为维护原告的合法权益，原告依据《房屋租赁合同书》第六条和《合同法》第一百零七条的规定，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。 被告李振权辩称：一、因疫情的影响，导致今年上半年无法经营，而且我被赊欠的货款也难以收取，才使我拖欠原告的房租。二、突发性疫情仍须防控，原告请求我支付违约金和主张我所交的押金不予退还，是加重了我的压力。请求法院驳回原告的请求，我也希望原告给予体谅。三、原告主张解除租赁合同是对我构成雪上加霜的经济损失，因为该房屋我己投入了重资金100多万元的装修和样板，而且经营的商品物件多，物品价格大，一旦搬迁将导致严重的损失，请求法院驳回原告的请求，我也希望原告给予体谅。四、原告方是集体组织的强体，我仅是个体户，疫情影响致使无法正常经营的运转，国务院总理李**曾提出减轻小型企业和个体工商户的负担，我希望原告给予我减收两个月的房租。此事在惠东境内很多个体户和小型企业己得到了房东的支持和实际减轻负担的体现。五、综上所述的实际，希望原告给予体谅，并请求法院采纳和支持。至于我所拖欠原告的房租，我会高度重视，分期付清，同时希望租赁合同继续履行，挽救我的经营，不将遭受重大损失。 原告光辉村小组围绕其诉请依法提交了如下证据：1.《房屋租赁合同书》；2.账户交易明细查询；3.《国有土地使用证》；4.建筑工程执照。 被告李振权未向本院提交相关的证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的质证、陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1988年9月2日，经政府部门批准，原告光辉村小组在惠东县*********建造了占地面积为239.12平方米、总建筑面积为998.82平方米、层数为四层的房屋。1999年12月31日，惠东县人民政府向原告光辉村小组颁发了惠东国用（1999）字第132*****093号《国有土地使用证》，载明：土地使用者为平山镇黄排光辉村委，座落平山镇平深路82号，用途为商业，使用权类型为出让，使用权面积为282.8平方米。 2018年2月1日，原告光辉村小组（甲方）与被告李振权（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同主要约定：“甲方同意将位于惠东县*****************，总建筑面积约为800平方米的一栋三间四层及天面、后面、侧面的面积等自有房屋按现状出租给乙方作为商业和办公使用。一、租期从2018年1月1日起至2022年12月31日止，租期为5年。二、乙方先交纳押金人民币60000元整，合同期满时，乙方把所有应缴纳的水、电费、电视收视费、电话费和宽带使用费交钱，并且保持房屋不损坏。甲方应在本合同期满后10日内将该押金全部返还给乙方（不计利息）。五、房屋交付给乙方日期为2018年1月1日至2022年12月31日止，月租金为19000元，其中甲方免1个月（2018年1月1日至1月31日）租金给乙方为装修期；上述租金不含因开具租金发票而发生的租赁税金，该税金及一切其他费用由乙方承担。六、乙方应在当月10号前将缴纳当月租金存入甲方指定的银行账户或者以现金交付给甲方。乙方如超过十五天无缴纳当月租金的，自次日起至付清时止，乙方应支付以所欠租金按每日千分之一计算的滞纳金给甲方。如拖欠租金累计达一个月；甲方有权终止本合同并且收回房屋，押金不退还，并且不赔偿乙方任何损失。八、甲方保证上述房屋的产权明确，且应维护乙方的租赁使用权，不得非法变更解除合同。乙方依法享有租赁物使用权。九、合同到期满后，如乙方续租在价格同等条件下乙方有优先续租权，如不续租应在合同期内搬迁完毕，房屋所有不动产（包括乙方装修的不动产）不能拆除。十、乙方不能擅自破坏房屋的主体结构。如乙方对房屋造成破坏，甲方有权向乙方进行索赔，乙方应承担一切责任和后果。乙方可根据需要对上述房屋及附属设施进行适当装修。合同期满时，房屋不动产（包括乙方装修的不动产）归回甲方所有。” 上述《房屋租赁合同书》签订后，被告依约向原告支付了押金60000元及截至2019年8月的租金。原、被告双方确认，自2019年9月起至本案法庭辩论终结前，被告未再向原告支付过租金，被告仍在使用案涉租赁房屋。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，原告光辉村小组与被告李振权签订的《房屋租赁合同书》，系合同当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的效力性强制性规定，原、被告双方的租赁合同关系合法有效，本院予以确认。合同各方均应按照合同约定诚实履行各自的合同义务。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是：案涉《房屋租赁合同书》是否应当解除？如解除合同，相关的违约责任应当如何承担？ 关于案涉《房屋租赁合同书》是否应当解除的问题。原、被告双方约定，如拖欠租金累计达一个月，原告有权终止合同并且收回房屋。被告自2019年9月起至本案法庭辩论终结前均未向原告支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告诉请解除双方签订的《房屋租赁合同书》，未违反双方约定及法律规定，理由充分，本院予以支持。被告辩称因疫情导致经济困难无法交纳租金，因被告自2019年9月开始已未付租金，当时尚未爆发新冠肺炎疫情，对于被告的该项辩解，本院不予采信。结合本案实际，《房屋租赁合同书》的解除时间确定为本案庭审辩论终结日即2020年7月2日。 关于解除合同后相关的违约责任应当如何承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告未按合同约定期限支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。首先，对支付租金诉请，被告应向原告支付截至合同解除之日止的租金共计为190000元。第二，对返还房屋及房屋占用费诉请，因双方租赁合同已解除，被告无权占用房屋，应向原告交还案涉房屋，并自合同解除次日起至实际返还房屋之日止向原告支付占用案涉房屋的费用。腾房期间，原告诉请为15天，符合实际需要，本院予以照准。至于房屋占用费标准，参照案涉合同的租金约定，可按每月19000元计付。第三，对无需退还押金及计付违约金诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，分述如下：1.押金60000元，因原、被告双方对“押金不退回”已进行约定，该60000元即视为被告因承担违约责任支付的违约金，原告诉请无需向被告退还押金60000元，理由充分，本院予以支持。2.2019年9月至2020年3月租金的违约金，虽双方约定如被告超过15天未缴纳当月租金的应按所欠租金为基数按每日千分之一计付违约金，但双方已解除合同并且押金60000元已不予退还，在原告未举证证实其损失的情况下，再另行计算违约金则明显过分高于其损失，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告惠东县**********与被告李振权于2018年2月1日签订的《房屋租赁合同书》。 二、被告李振权于本判决生效之日起15日内将位于惠东县*********的房屋交还原告惠东县**********。 三、被告李振权于本判决生效之日起7日内向原告惠东县**********支付租金190000元及房屋占用费（自2020年7月3日起至实际返还案涉房屋之日止按每月19000元计付）。 四、原告惠东县**********无需向被告李振权返还押金60000元。 五、驳回原告惠东县**********的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3214元(原告已预缴)，由被告李振权负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。 审 判 长  练新贵 人民陪审员  杨天赐 人民陪审员  刘火荣 二〇二〇年七月十六日 法官 助理  周洁玲 书 记 员  赖丽娴