北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37457号原告：北京智家新时代科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街****912内1。法定代表人：薛锁庆，经理。委托诉讼代理人：李严，男，北京智家新时代科技发展有限公司业务经理。被告：韩志勇，男，1999年9月7日出生，汉族，无业，住江苏省盐城市盐都区。原告北京智家新时代科技发展有限公司（以下简称原告）与被告韩志勇（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李严、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2020年3月21日至2020年5月20日期间的房屋租金9600元；2、被告赔偿原告迟延交纳租金的违约金9600元；3、被告支付原告2019年11月至2020年4月期间的水费555元。事实与理由：我公司受北京市朝阳区中纺里4号楼1单元103号房屋（以下简称103号房屋）所有权人委托管理该房屋。2019年9月22日，被告与我公司签订租赁合同，约定：被告承租103号房屋，期限为2019年9月22日至2020年9月21日，月租金4800元，押一付三。被告向我公司支付租金至2020年3月21日，并支付了4800元押金。第三笔租金应于2020年2月21日支付，但被告没有支付。我公司于5月20日持备用钥匙进入103号房屋，发现该房屋已经被腾空，故于该日收回房屋，并于5月22日另行出租。被告迟延支付房屋构成违约，应支付欠付的租金和违约金。被告辩称：我不同意原告的诉讼请求。我于2020年1月22日拿着103号房屋的钥匙回湖南老家过春节了，没有与原告交接。因疫情影响，我所在地区于1月23日封村，不允许出入，3月底才解封，原告在2月24日联系我要求支付租金，我答复他封村无法出去，不能到银行存钱，也不能回北京，所以无法交纳，原告在3月5日联系我，我让他和我的合租人联系，3月25日原告发律师函通知我交租金，我告知其不再继续承租。6月8日的时候，我看到103号房屋已经另行出租了，但什么时候租出去的不清楚。我认为，合同中约定因不可抗力导致合同无法履行，合同自动解除，互不赔偿。此次新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力，因此，双方租赁合同自动解除，互不赔偿。本院经审理认定事实如下：2019年9月19日，原、被告签订《北京市不动产租赁合同》，约定：被告向原告承租103号房屋，租期为2019年9月22日至2020年9月21日；月租金4800元，押一付三，首期租金（2019年9月22日至12月21日）14400元在签约当日付清、第二次租金2019年11月21日支付14400元、第三次租金2020年2月21日支付14400元、第四次租金2020年5月21日支付14400元；被告负担租赁期内的水费、电费等相关费用；因不可抗力或不动产拆迁导致本合同无法继续履行的，互不赔偿损失，本合同自行解除；被告具有不按照约定支付租金达5日、欠缴各项费用达300元等情形的，应按月租金的200％支付违约金。被告向原告支付押金4800元，并支付租金至2020年3月21日。诉讼中，原告主张被告未依约于2020年2月21日支付第三笔（即2020年3月22日至6月21日期间）租金14400元，构成违约，应当支付违约金。被告主张因新型冠状病毒肺炎疫情影响，其所在公司于2020年2月电话通知其解除劳动合同，导致其无收入，无法交纳涉案房屋租金。被告未就其上述主张举证证明。另，被告于2020年6月28日庭审时主张其于2020年3月25日向原告提出解除租赁合同，并就此提交了短信记录予以佐证，该证据显示：原告业务经理（亦为本案原告委托诉讼代理人）李严于2020年3月25日向被告发送律师函，要求其支付2020年2月21日至5月20日期间租金，被告回复“暂时不需要了，以后有机会再合作”。被告于2020年7月15日庭审时主张因新型冠状病毒肺炎疫情导致其无收入，未依约于2020年2月21日交纳租金，租赁合同无法履行，依照双方约定，合同于当日解除。原告对被告提供的短信记录的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张双方均未提出解除租赁合同，被告所述“暂时不需要了，以后有机会再合作”是为了躲避支付租金，其公司于2020年5月20日自行收回房屋，租赁合同于该时间解除。被告认可未与原告进行交接，对原告收房时间表示“不清楚”。另，被告以原告主张违约金过高为由，请求法院适当减少。原告主张被告承租房屋期间未交纳2019年11月至2020年4月期间的水费合计555元，其公司已代为交纳，要求被告偿还。原告就其主张提交了缴费通知单、支付宝缴费凭证予以佐证，被告对该证据的真实性无异议，同意给付上述水费。另，双方均表示就被告向原告交纳的4800元押金另行处理。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告所签订《北京市不动产租赁合同》系当事人真实意思表示，无法定无效情形，应认定为合法有效，当事人应依约履行。诉讼中，被告虽主张因新型冠状病毒肺炎疫情影响导致其无收入，无力依约于2020年2月21日支付103号房屋的租金，但未就此举证证明，故本院对其主张不予采信。被告据此主张租赁合同于2020年2月21日自行解除的意见，本院亦不予采纳。根据被告提交的短信记录，被告在原告于2020年3月25日向其催缴租金时表示“暂时不需要了，以后有机会再合作”，结合聊天内容上下文，可以理解为被告向原告表达了退租即解除租赁合同的意思表示，但其时被告存在逾期支付租金等违约行为，不享有解除权，原告亦未表示同意解除，故被告的解除通知不发生法律效力。原告主张其于2020年5月20日自行收回，被告认可未交接，对原告主张的收房时间表示“不清楚”亦未提供相反证据，故本院对原告的上述主张予以采信。结合被告于2020年3月25日向原告作出的不再继续履行合同的意思表示和原告于2020年5月20日自行收回房屋的行为，应认定原告于2020年5月20日以实际行为解除了双方间的租赁合同。据此，本院对原告所述租赁合同于2020年5月20日解除的主张予以采纳。被告应向原告支付承租房屋期间的租金。原告要求被告支付2020年3月22日至5月20日期间租金9600元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付3月21日租金的请求，本院不予支持。被告迟延支付租金的行为构成违约，应当就此向原告承担违约责任。被告以原告主张的违约金过高，请求适当减少。本院综合被告欠付租金的数额、迟延支付期限、原告实际损失等因素酌情确定为1000元。另，被告同意原告要求其支付水费550元的请求，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告韩志勇于本判决生效之日起七日内支付原告北京智家新时代科技发展有限公司二○二○年三月二十二日至二○二○年五月二十日期间租金九千六百元；二、被告韩志勇于本判决生效之日起七日内支付原告北京智家新时代科技发展有限公司迟延支付租金的违约金一千元；三、被告韩志勇于本判决生效之日起七日内支付原告北京智家新时代科技发展有限公司水费五百五十元；四、驳回原告北京智家新时代科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147元，由原告北京智家新时代科技发展有限公司负担47元（已交纳），由被告韩志勇负担100元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员  郭天天二〇二〇年七月二十四日书记员  史 可