贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3902号上诉人（原审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住3号楼2楼。统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：向芸娇，四川达宽（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：漆世兰，四川达宽（成都）律师事务所律师。执业证号：15101202011180423。被上诉人（原审原告）:陈磊，男，彝族，1988年5月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人毕节万晟置业有限公司因与被上诉人陈磊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2857号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人毕节万晟置业有限公司上诉请求:一、撤销原判，并依法改判；二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人不应承担逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约责任。1.不动产登记系国家政策调整，属于不可抗力,上诉人不应对此承担责任；2.被上诉人未交契税，导致上诉人不能办理不动产登记；3.即使认定应当支付违约金，由于约定的违约金过高，人民法院应当予以下调。二、电视入户费、燃气入户费、水开户费不应退还被上诉人。1.根据合同约定，交付条件是敷设到户，管道入户，而不是办好开通手续。双方在涉案《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中约定的房价不包含电视入户费、燃气入户费和自来水开户费等由第三方收取的各类费用，被上诉人需要另外交纳，上诉人只是代收。2.一审适用法律错误，《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）2017年2月7日下发后，上诉人未再代收任何相关费用。但被上诉人是在2016年1月26日购买涉案房产，购买时的房价并未包含涉案费用。被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。关于逾期办证违约金，因上诉人交付房屋未经合格验收，不能按时办理不动产权证系上诉人违约所导致，上诉人应承担违约责任。上诉人所称被上诉人未交契税，导致上诉人不能办理不动产登记与事实不符。三通费用属于房屋附属设施的费用，应当由出卖人承担。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。提供格式条款一方应采取合理的方式提请对方注意，而出卖人并未就该格式条款尽到特别提示义务。出卖人收取三通费于法无据、于约不符，应予退还。原审原告陈磊向一审法院起诉请求:一、判令被告退还燃气入户费2500元(大写:贰仟伍佰圆整)及占用资金利息;二、判令被告退还有线电视开户费380元(大写:叁佰捌拾圆整)及占用资金利息;三、判令被告退还自来水开户费180元(大写:壹佰捌拾圆整)及占用资金利息;四、判令被告赔偿商品房所有权转移登记违约金17157元(大写:壹万柒仟壹佰伍拾柒圆整);五、判令被告赔偿商品房墙面、顶棚抹灰脱落损失6000元(大写:陆仟圆整);六、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2016年1月26日，原告陈磊作为买受人与被告万晟置业作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，房号：Ａ25＃802；建筑面积126.18平方米，套内建筑面积98.34平方米；该商品房总价款为380413元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款100413元，余款280000元以公积金贷款买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳下列费用：专项维修基金、契税、电开户费、智能水表安装费、天然气初装费等；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户；住宅保修责任：出卖人自该商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。由于装修造成的质量问题及管道堵塞，由买受人自行承担维修责任，在保修期内，买受人发出书面保修通知书30日内，出卖人既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担;保修期内，因施工质量问题，造成墙面、顶棚灰层脱落的，无偿进行保修；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款377705元。2017年5月13日，被告将涉案房屋交付给原告使用，被告向原告收取了燃气入户费2500元、有线电视开户费380元、自来水开户费200元，共计3080元。另外被告还收取了原告其他办证相关费用。2019年3月25日，被告将办证资料提交给办证部门。2019年3月27日，涉案房屋不动产权证书已经办理完毕。原告诉至一审法院，请求判如所诉。另查明：涉案房屋《商品住宅质量保证书》载明：墙面顶棚、抹灰脱落保修期为1年。原告涉案房屋于2017年6月4日开始装修，该房屋多处天花板出现外壳脱落。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。该案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告也应当按合同约定履行自己的义务。被告承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未按约定期限履行，构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告诉请的违约金，合同中约定被告应于2017年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至2019年3月25日才将办证资料提交到办证部门，构成违约，应按约定向原告支付违约金。因被告违约已超过90日，故违约金以原告已付购房款377705元为基数，按日万分之一的标准计算，从约定日期之次日，即2018年1月1日起计算。对于该违约金的截止时间，原告同意委托被告办证，则被告没有将办理转移登记的有关文书交付原告的必要，但被告在具备办理转移登记的条件后还负有向原告履行披露的义务。被告虽未举证证明涉案房屋何时具备办证条件及通知原告，但被告于2019年3月25日向办证部门提交办证资料，而涉案不动产权属证书已经办理完毕，表明被告至迟于2019年3月25日已尽到了披露义务，故该违约金计算至2019年3月25日。即原告诉请的违约金，以原告已付购房款377705元为基数，按日万分之一的标准，从2018年1月1日起计算至2019年3月25日止（450天），具体计算为377705元×0.01%×450天=16996.70元。对于原告要求被告返还三通费3080元的诉讼请求，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取三通费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回。虽然原告未提供交费票据，但被告出具给原告的《收房交款明细表》上列明上述费用，而该案房屋已经交付，应视为该费用原告已经交纳给被告，故对被告未收到该费用的抗辩，一审法院不予采纳。对原告三通费之资金占用费的诉讼请求，因无法律依据，一审法院不予支持。对原告要求被告赔偿墙面、顶棚抹灰脱落损失的诉讼请求，原告房屋已经进行装修并入住，从交付房屋至今已快满三年，原告举证不能证明损失的多少以及该损失产生的时间是否在保修期内，故原告此诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，一审判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告陈磊支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金16996.70元。二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈磊三通费3080元。三、驳回原告陈磊的其他诉讼请求。案件受理费人民币228元（已减半收取），由原告陈磊负担53.50元，由被告毕节万晟置业有限公司负担174.50元。本院审理本案期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约责任，一审认定的违约期间及判决上诉人承担的违约责任并无不当，具体理由一审已详述，本院不再赘述。上诉人履行交付转移登记有关文书的义务，与被上诉人缴纳契税的情况无涉，且上诉人所举证据不能证明上诉人应履行交付办理转移登记有关文书的义务系因国家政策调整所致，存在不可抗力阻碍，其主张的免责事由不能成立。双方约定以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之一计付违约金，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，对其主张调减违约金的请求不予支持。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，供水、供热、燃气、有线电视作为商品房的主要配套基础设施，相应的建设安装费用应包含在商品房总价款中，出卖人不应再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用。同时，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定，交房时水、电应达到使用条件，供暖、燃气应达到管道入户，通信、电视、网络线路应敷设到户。根据本案查明的事实，上诉人向被上诉人收取的燃气开户费、供暖建设费,实质为案涉商品房达到交付使用条件所需支出的基础设施建设安装费用，而非《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项约定的费用。上诉人主张依据双方约定，其不应退还燃气开户费、供暖建设费的理由不成立，不予采纳。关于上诉人代收的自来水开户费及有线电视开户费，即使不属于基础设施建设安装费用，上诉人亦未举证证明其已代被上诉人向相关部门缴纳，被上诉人主张退回，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费456元，由上诉人毕节万晟置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 吉 雪审 判 员 郭少华二〇二〇年七月二十二日法官助理 王 江书 记 员 陈思印