重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3800号上诉人（原审被告）：吕佳芮，女，1989年11月29日出生，汉族，现住重庆市大渡口区。上诉人（原审被告）：刘丹彦，女，1964年4月18日出生，汉族，现住重庆市大渡口区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：龙代超，重庆百事得律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：唐大兰，重庆百事得律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码91500107203124150J。法定代表人：夏小洪。委托诉讼代理人：李茜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：朱华，女，该公司员工。上诉人刘丹彦、吕佳芮因与被上诉人重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称晋愉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭庭进行了审理。上诉人刘丹彦、吕佳芮的共同委托诉讼代理人龙代超、唐大兰，被上诉人晋愉物业公司的委托诉讼代理人李茜、朱华参加诉讼。本案现已审理终结。刘丹彦、吕佳芮上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判刘丹彦、吕佳芮参照政府指导价支付物业费；本案一、二审案件受理费由对方负担。主要理由：一审判决认定的基本事实错误。晋愉物业公司签订的前期物业服务合同仅用于备案，未实际履行，案涉小区的前期物业服务实际由案外人重庆晋愉林畔物业公司（以下简称林畔物业公司）提供，物业费也是由该公司收取。一审法院在林畔物业公司未出庭的情况下，采信其书面证言错误。即使该书面证明属实，晋愉物业公司收取物业费的权利的来源是林畔物业公司，但林畔物业公司未按照招投标程序与建设单位订立物业服务合同，故林畔物业公司的实际服务质量应参照政府指导价确定物业费标准。一审法院在未查明案涉小区公共区域电费实际发生金额的情况下，采信晋愉物业公司陈述的垫付金额，缺乏事实依据。一审程序错误。晋愉物业公司未履行催收物业费的前置程序，应当裁定驳回其起诉。一审法院适用法律错误，晋愉物业公司未履行合同义务，刘丹彦、吕佳芮不支付物业费系履行抗辩权，且新成立的业委会已经选聘了新的物业管理企业并通知林畔管家服务员中心，要求其人员于2019年4月16日撤场，但其拒不搬离，收取物业费的截止时间也应为2019年4月15日，超期部分于法无据。晋愉物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。晋愉物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费人民币23433.62元，明细如下：从2017年7月1日起至2019年5月31日23个月物业服务费，每月物业服务费为人民币910.11元，(建面260.03平方米×3.5元/平方米·月)，物业服务费欠费20932.53元;公摊电费288.86元，违约金2212.23元；2、本案全部诉讼费由被告承担。审理中，原告明确将欠费期间截止时间调整为2019年4月30日。一审法院认定事实：2010年8月15日，晋愉物业公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司作为建设单位（甲方）签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：一、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置：重庆市大渡口区XX大道XX公园；占地面积：41011平方米；总建筑面积：32836.90平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。8、物业档案资料管理。9、物业专项维修资金的使用。10、装修管理。11、接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（另行商定）。12、物业服务费和其他费用的收取。13、法律政策规定的其他服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米▪月。共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。首次物业管理费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，15日之前（含15日）交房的，收取当月全月的物管费，15日之后交房的，收取当月半个月的物管费。业主应于甲方通知接房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。业主办理接房手续时，一次性向乙方预交3个月物业管理服务费，若业主未按约定时间（延后）接房，除预交3个月物业管理服务费外，还需结清自甲方通知接房之日起至正式办理接房手续时为止的时间内的物业管理服务费用。交房后，若业主所属水电气发生任何一项费用或已装修或已入住，则此后物业服务费按收费标准全额收取，未发生水电气费用或者未装修或未入住，物业服务费按收费标准的一半收取。若新的法律法规出台，对未发生水电气费用或未装修或未入住的房屋的物业服务费收取标准重新做了定义，则按新定义标准执行。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。合同签订后，原告晋愉物业公司入场提供服务。《晋愉•碧怡林畔小区前期物业管理服务合同》合同到期后，原告未与小区业委会签订新的物业服务管理合同，原告晋愉物业公司按该前期物业服务合同服务至今。在服务过程中，原告晋愉物业公司对存在的诸如多处公用设施需要修理、部分区域绿化维护较差、垃圾清理不及时等问题未及时处理，同时在该小区还发生多起入室盗窃案件。刘丹彦、吕佳芮为位于重庆市大渡口区XX路XXX号晋愉碧怡林畔X期XX栋X号房屋的业主，刘丹彦、吕佳芮房屋建筑面积为260.03平方米。从2017年7月1日起，被告不再向原告交纳物业服务费，截止2019年4月30日，共计拖欠物业服务费260.03平方米×3.5元/平方米×22≈20022.42元、公摊电费276.11元。原告通过邮寄律师函、张贴催收通知单等方式向原告催缴物业费未果。晋愉•碧怡林畔X期、晋愉•林畔神韵、晋愉•碧怡林畔X期（东岸）3个小区相连，晋愉•碧怡林畔X期和晋愉•林畔神韵两个小区由晋愉物业公司提供前期物业服务，晋愉•碧怡林畔X期（东岸）由晋愉林畔物业公司提供前期物业服务。因3个组团共用消防、供配电、应急发电等设施设备，为便于管理，3个组团建成后两家公司共同设立了林畔物业服务中心（对外多是以晋愉林畔物业公司的名义）为3个小区提供物业服务。在本案诉讼过程中，晋愉林畔物业公司向一审法院出具情况说明，认可晋愉•碧怡林畔一期、晋愉•林畔神韵两个小区的物业服务费应由原告晋愉物业公司收取。2018年，晋愉•碧怡林畔X期、晋愉•林畔神韵、晋愉•碧怡林畔X期（东岸）3个小区成立晋愉林畔小区业主委员会。2019年4月16日，晋愉林畔小区业主委员会向晋愉林畔物业公司发出《限期交接物业撤场函》，要求晋愉林畔物业公司在2019年5月1日前撤场。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告和重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订的《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，并履行了备案手续，故依法成立并有效。原告有依据前期物业服务合同约定提供物业服务之义务；被告作为晋愉·碧怡林畔X期的业主，有依据该前期物业服务合同履行交纳物业服务费之义务。前期物业服务合同到期后，新的物业公司未进入，原告未撤场继续提供物业服务，故有权依照前期物业服务合同约定的物业费标准继续收取物业服务费，但前期物业服务合同中的违约金条款不再适用。虽然晋愉•碧怡林畔X期、晋愉•林畔神韵、晋愉•碧怡林畔X期（东岸）3个小区由晋愉物业公司、晋愉林畔物业公司共同（对外多是以晋愉林畔物业公司的名义）提供物业服务，但诉讼中晋愉林畔物业公司已经明确表示晋愉•碧怡林畔X期、晋愉•林畔神韵小区的物业服务费应由晋愉物业公司收取，这是民事主体对自己权利的处分，符合法律规定，故一审法院确认晋愉物业公司有权向被告收取物业服务费。截止2019年4月30日，被告拖欠物业服务费20022.42元,鉴于原告在提供物业服务过程中存在质量瑕疵，根据权利义务对等原则，一审法院酌情调减被告应交纳的物业服务费。根据实际情况，一审法院酌情确定被告应交纳95%的物业服务费即20022.42元×95％≈19021.30元。公摊电费276.11元属于小区公共设施的正常能源消耗，对原告要求被告支付该笔费用的诉求一审法院予以支持。前期物业合同于2013年到期后，原告和业主委员会并未签订新的物业服务合同，原告要求比照原前期物业合同收取违约金的诉求没有法律依据，对此一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审判决如下：一、被告吕佳芮、刘丹彦于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付2017年7月1日至2019年4月30日期间拖欠的物业服务费19021.30元；二、被告吕佳芮、刘丹彦于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付2017年7月1日至2019年4月30日期间拖欠的公摊电费276.11元；三、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费386元，减半收取193元（已由原告重庆晋愉物业服务有限公司预缴），由原告重庆晋愉物业服务有限公司负担34元，由被告吕佳芮、刘丹彦共同负担159元（在支付上述费用时一并迳付原告）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据本案已查明事实，被上诉人晋愉物业公司与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》并进行了备案登记，该合同对包括刘丹彦、吕佳芮在内的晋愉林畔X期全体业主具有约束力。前期物业服务合同到期后，晋愉物业公司仍在该小区持续提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系至今，故晋愉物业公司与小区全体业主的权利义务仍参照原前期物业服务合同的约定。上诉人刘丹彦、吕佳芮上诉称收取物业费的截止时间应为2019年4月15日，与事实不符，本院对此不予采信。虽然晋愉物业公司曾以晋愉林畔物业公司名义向其物业服务区域内的业主催收物业服务费、提起诉讼以及出具缴费发票等，但结合2018年8月份以前，晋愉物业公司和晋愉林畔物业公司两家公司的法定代表人相同，晋愉林畔X期、X期（东岸）和神韵3个组团统一由林畔管家服务中心提供物业服务，两家公司确实存在为晋愉林畔X期提供物业服务时有混同以及晋愉林畔物业公司在本案中出具的书面证明明确表示晋愉林畔X期的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，晋愉林畔物业公司为晋愉林畔X期提供的部分物业服务是受晋愉物业公司的委托等情况，可以认定晋愉物业公司是晋愉林畔X期的物业服务合同的相对方，其有权按照前期物业服务合同约定向刘丹彦、吕佳芮收取物业服务费及公摊电费。晋愉物业公司在一审中举示了公摊电费明细，其上载明的每月公摊电费金额符合常理，一审法院据此主张并无明显不当。晋愉物业公司在起诉前通过上门张贴、邮寄等方式向刘丹彦、吕佳芮履行了催收义务，刘丹彦、吕佳芮未按时缴纳相应费用后，晋愉物业公司提起本案诉讼程序上符合规定，亦无不当。综上所述，刘丹彦、吕佳芮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费386元，由上诉人刘丹彦、吕佳芮负担。本判决为终审判决。审判长  苏致礼审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇二〇年七月九日（院印书记员陈涛