上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初3994号原告：上海多宝古玩市场经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区河南南路****。法定代表人：陈少华，总经理。委托诉讼代理人：韩国权，上海市尚伟律师事务所律师。被告：李军帅，男，1979年11月3日出生，汉族，住所地上海市黄，住所地上海市黄浦区div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告上海多宝古玩市场经营管理有限公司(以下简称“多宝公司”)与被告李军帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告多宝公司的委托诉讼代理人韩国权，被告李军帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多宝公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2015年11月4日签订的(编号XXXXXXX)《上海多宝古玩城进场经营租赁合同》于2018年11月30日解除；2、被告李军帅支付原告多宝公司2018年2月1日至11月30日的租金43,220元(每月4,322元)、管理费23,270元(每月2,327元)，二期中央空调费2,186元(每期6个月，计2,186元)；3、被告李军帅支付原告多宝公司2018年12月1日至2019年1月31日的房屋占用费8,644元、管理费4,654元；4、被告李军帅支付原告多宝公司滞纳金6,311.70元。(计算方式：按每日月租金、月管理费、月空调费的千分之三计，共300天。)事实和理由：原、被告2015年11月4日订立了编号为XXXXXXX的《上海多宝古玩城进场经营租赁合同》。合同对租金、管理费、空调费及逾期支付滞纳金均予以明确约定。合同生效后多宝公司全面履行了合同义务。但合同履行至2018年1月31日，李军帅开始拖欠费用。截止2018年11月30日共拖欠租金、管理费、空调费及房屋占用费等84,160元。多宝公司为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。庭审中，多宝公司撤回第三项诉讼请求。被告李军帅辩称，同意合同解除，但解除时间不知道，不同意诉请2、3、4。依照多宝公司的政策，有6个月免租期是补偿给租户的，李军帅也依照要求与公司签订腾退协议。另外还有3个月，是因为之前连续签订满一年，还可另多享受3个月免租，共计9个月。李军帅有2个月押金在多宝公司，多宝公司还需退还李军帅1个月租金。李军帅支付租金至2018年1月31日，但因多宝公司方的原因未能付租成功。经审理查明：上海市黄浦区河南南路XXX号XXX层房屋权利人为案外人许某1、许某2，用途为综合，类型为商场，建筑面积为1,431.93平方米。涉案房屋位于河南南路XXX号XXX层B320号铺位。许某1、许某2作为出租方(甲方)与江苏中华多宝集团有限公司(以下简称江苏多宝公司)、陈少华作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》，约定将本市黄浦区河南南路XXX号XXX层房屋出租给江苏多宝公司，租赁期自2008年9月1日起至2018年8月31日止；乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。补充条款约定，乙方可以分割出租、联办展台等形式与第三方合作经营，并向甲方及有关部门办理登记备案，乙方只有该房屋的使用权而没有抵押权。另查，上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初9507号生效民事判决中认定：“2008年9月19日，上海市工商行政管理局预先核准江苏多宝公司、陈少华2个投资人出资的企业名称为上海多宝古玩经营有限公司。”2015年11月4日，多宝公司作为甲方(出租方)与李军帅作为乙方(承租方)签订《上海多宝古玩城进场经营租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定：第一条、商铺租赁：甲方对位于上海市黄浦区河南南路XXX号，名称为“多宝古玩城”的商业用房拥有完全的合法使用权和出租权，仅对该商业用房进行出租和管理。乙方租赁甲方的商铺用于古玩(不含文物)、工艺品的经营。该商铺位于3楼，铺位编号为B-320号，现面积为21.86平方米(转让后，该商铺面积恢复为26.61平方米)。第二条、租赁期限：租赁期自2015年9月1日起至2016年8月31日止，共壹年。第三条、租金、保证金及其支付时间、方式：3.1租金：租金按每日、每平方米6.5元核定(单价)，乙方每月租金为4,322元，年租金为51,864元。3.2支付办法：租金每三个月支付一次，计12,966元，先付后用。下次租金支付时间在上次租金到期日前十日支付，以此类推。3.4乙方在签署本合同时应支付两个月的租金和管理费共13,298元作为租赁保证金。租赁保证金不计利息，在本合同终止时扣除应承担的相关费用后归还乙方。3.5乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，甲方有权按乙方月租金的0.3%向乙方收取滞纳金。第四条、其他费用：4.1管理费按每日、每平方米3.5元核定，乙方每月管理费为2,327元。管理费每三个月支付一次，计6,981元，支付办法与租金支付办法相同。4.2中央空调费按每年、每平方米200元收取，乙方每年的空调费为4,372元。空调费每六个月支付一次，计2,186元，支付办法与租金支付办法相同。4.4乙方逾期缴纳管理费、中央空调费、电费等费用的，每逾一日，甲方有权按乙方应付金额的0.3%向乙方收取滞纳金。庭审中，双方均确认李军帅支付租金、管理费等费用至2018年1月31日。2018年11月28日，多宝公司出具《关于房屋征租而停止营业的公告》的安民告示，内容主要为：一、多宝公司在上海市黄浦区河南南路XXX号一至三层多宝古玩城的经营活动2018年12月31日终止。二、凡是与多宝公司多宝古玩城签订进场经营租赁合同的单位或者个人，在见到本安民告示之日起，提前做好2018年12月31日因进场经营租赁合同终止的各项工作。三、进场经营租赁合同的租金及其他费用最后缴付日于2018年11月30日截止(本公司免费赠予租期的除外)。2018年12月1日至12月31日免费作为与本公司多宝古玩城签订进场经营租赁合同的单位或者个人的撤离期间。四、凡是与本公司多宝古玩城签订进场经营租赁合同的单位或者个人，本公司将依法依约维护双方的合法权益：……(二)凡是尚未付足进场经营租赁合同2018年租金及其他费用的单位或者个人，请见到本安民告示之日起，十日内向本公司补缴租金及其他费用。超过期限的，本公司将依法行使留置权。2018年11月29日，多宝公司委托律师向李军帅发出律师函，内容主要为：李军帅作为进场经营租赁合同承租人，根据经营租赁合同约定，截止2018年8月31日，李军帅尚欠租金、管理费、中央空调费，至今没有缴纳。现向李军帅发出告知解除合同及缴款通知书：1、进场经营租赁合同即日起解除。2、限李军帅拾天内缴纳上述到期(截止2018年8月31日)款项。2018年12月8日，多宝公司出具关于提前办理腾退手续给予一次性奖励的公告的安民告示，内容主要为：一、凡是在2018年12月17日之前与多宝公司办理腾退手续并且确定搬迁日期的租赁户，多宝古玩将依本安民告示给予免三送二奖一的一次性奖励：(一)免三即免除租赁户三个月的租金及其他费用。(二)送二即赠送租赁户二个月的租金及其他费用。(三)奖一即奖励租赁户一个月的租金及其他费用。按照“免三送二奖一”的一次性奖励，凡是在2018年12月17日之前与本公司办理腾退手续并且确定搬迁日期的租赁户，其租金及其他费用只要缴付至2018年5月31日。2018年12月29日，多宝古玩发出停业公告，内容主要为：多宝古玩城(上海市黄浦区河南南路XXX号一至三层)自2018年12月31日起停业。2019年1月19日，多宝古玩发出关于关闭市场及现场清理的公告，多宝古玩城市场将于2019年1月彻底关闭。经查，2018年12月17日，李军帅签订《腾退确认书》，其中腾退时间为2019年1月10日，搬迁时间为2019年1月9日。庭审中，李军帅称其与多宝古玩工作人员办理腾退手续时向工作人员交付了押金收据，工作人员经结算确认需向其退还金额为一个月租金和管理费的押金，李军帅在《腾退确认书》提供了个人银行账户，但至今未收到钱款。李军帅于2019年1月1日左右搬离了涉案商铺。多宝古玩确认李军帅符合“免三送二奖一”的一次性奖励，但认为李军帅不再享受免费赠予三个月租期，押金抵扣后，仍欠付租金和管理费等。本院认为，《腾退确认书》中并无双方关于钱款结算的相关记载，李军帅以此证明多宝古玩承诺退还其押金的事实本院不予采信。以上事实，由原告多宝公司提供的租赁合同、安民告示、律师函、产权证、预租合同、判决书、营业执照等；被告李军帅提供的腾退确认书、照片等。上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。多宝公司与李军帅于2015年11月4日签订的进场经营租赁合同，系双方真实意思表示并已实际履行。合同到期后，双方未续签合同，根据合同法的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。2018年11月29日，多宝公司委托律师向李军帅发出解除合同的律师函，通知李军帅双方租赁合同于2018年11月30日解除，本院确认双方合同于2018年11月30日解除。多宝公司于2018年12月8日提出的关于提前办理腾退手续给予一次性奖励的公告，属于多宝公司对众租户提出的要约，李军帅在2018年12月17日办理腾退手续，即对多宝公司提出的要约进行承诺，故享受上述要约中减免租金的优惠。双方争议的焦点是李军帅是否还可享受免费赠予三个月租期的优惠。根据2018年12月8日的公告，享受“免三送二奖一”一次性奖励的租户租金及费用仅需缴付至2018年5月31日，现李军帅支付租金及费用至2018年1月31日，抵扣押金后，仍欠付2018年4月1日至5月31日的租金、管理费及相关费用。李军帅称多宝古玩口头承诺减免租金三个月，但未提供证据加以证明，多宝公司称“免三送二奖一”一次性奖励已覆盖上述三个月租金的减免，本院认为结合公告内容，多宝公司对租金减免政策的解释更具合理性。李军帅另称办理腾退手续时工作人员承诺退还一个月押金，但《腾退确认书》中并无相关结算内容，故本院不予采信。综上，李军帅在享受“免三送二奖一”一次性奖励后，不再另行享受免费赠予三个月租期的优惠。多宝公司另要求李军帅支付滞纳金，本院认为多宝公司多次发布相关函件及公告，李军帅与多宝古玩在租金减免等优惠政策理解上存在认识差异实属正常，故其未支付剩余租金及费用非属恶意，多宝古玩要求李军帅支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海多宝古玩市场经营管理有限公司与被告李军帅2015年11月4日签订的《上海多宝古玩城进场经营租赁合同》于2018年11月30日解除；二、被告李军帅应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海多宝古玩市场经营管理有限公司2018年4月1日至5月31日租金8,644元、管理费4,654元，2018年2月1日至5月31日空调费1,457元；三、原告上海多宝古玩市场经营管理有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,062元，本案适用简易程序，减半收取计1,031元，由原告上海多宝古玩市场经营管理有限公司负担789元，由被告李军帅负担242元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  沈 晗二〇二〇年七月二十九日法官助理  石韶玮书 记 员  周 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。