北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京02执异320号案外人：杨林平，女，1970年5月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：闫涛，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婉琪，北京市北方律师事务所实习律师。申请执行人：北京天鸿控股（集团）有限公司，住所地北京市朝阳区农展馆南路****1605。法定代表人：柴志坤，董事长。委托诉讼代理人：阎民，北京市世方永泰律师事务所律师。被执行人：御嘉置地有限公司，住，住所地北京市东城区东直门内西羊管胡同**/div>法定代表人：李**，董事长。委托诉讼代理人：严俪洋，女，该公司员工。被执行人：御嘉置地（固安）有限公司，住所，住所地河北省固安县固安镇南关div>法定代表人：高振亮。被执行人：李**，男，1966年12月21日出生，汉族。本院在执行北京天鸿控股（集团）有限公司（以下简称天鸿控股公司）与御嘉置地有限公司（原名称：北京天恒拓展房地产开发有限公司、御嘉置地集团有限公司，以下简称御嘉置地公司）、御嘉置地（固安）有限公司、李**仲裁纠纷一案[执行案号：（2017）京02执238号]过程中，案外人杨林平向本院提出书面异议，请求解除对位于北京市东城区东直门内大街×××号房屋（以下简称涉案房屋）的执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。杨林平称，请求解除对涉案房屋的执行措施。事实及理由如下：第一，2009年8月，案外人与御嘉置地公司签订《商品房现房买卖合同》。第二，案外人向御嘉置地公司支付了购房款1290万元。第三，案外人与御嘉置地公司办理了涉案房屋交接，一直居住在涉案房屋。第四，因兴业银行股份有限公司北京朝外支行与御嘉置地公司、任增奇、孙艳会金融借款合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区法院）查封了涉案房屋，并拟启动对涉案房屋的拍卖程序。为此，案外人向朝阳区法院提出执行异议。朝阳区法院审理后，作出（2019）京0105执异1446号《执行裁定书》，裁定中止对涉案房屋的执行，支持了异议人的请求，后兴业银行股份有限公司北京朝外支行未提起执行异议之诉。天鸿控股公司称，不同意案外人的异议请求，案外人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定。一、涉案房屋的《商品房现房买卖合同》没有办理网签，现房必须网签才有对世的效力，网签是买受房屋转移登记的必备条件。二、北京市第二中级人民法院的（2014）二中民初字第11240号民事判决书、（2017）京02民初305号民事判决书表明，2010年以后购买御嘉置地公司的房屋办理产权登记是没有任何障碍的。案外人购买房屋后，房屋被查封之前，长达7年没有主张办理产权转移登记，且涉案房屋买卖合同中约定了，若在交房后两年内，御嘉置地公司没有办理房产证，案外人有权利向御嘉置地公司主张，但我方没有看到案外人主张权利的内容。御嘉置地公司称，同意案外人的异议请求。本院查明，天鸿控股公司与御嘉置地公司、御嘉置地（固安）有限公司、李**仲裁纠纷一案，北京仲裁委员会于2014年4月24日作出（2014）京仲调字第0090号调解书，对各方当事人达成的调解结果予以确认。上述仲裁调解书生效后，天鸿控股公司向本院申请强制执行，本院以（2017）京02执238号立案执行。执行过程中，本院于2017年12月19日查封御嘉置地公司名下位于北京市东城区东直门内大街9号院的部分房产及车位，涉案房产在查封范围内。另查，2019年12月18日，朝阳区法院作出（2019）京0105执异1446号执行裁定书，该裁定查明部分载明："...2016年5月24日，朝阳区法院以（2016）京0105民初19752号保全查封御嘉置地公司名下的涉案房屋；2019年4月5日，朝阳区法院以（2018）京0105执7707号继续查封御嘉置地公司名下的涉案房屋"，并裁定中止对涉案房屋的执行。2020年6月24日，朝阳区法院向北京市东城区不动产登记事务中心送达协助执行通知书，解除对涉案房屋的查封。再查，2006年7月4日，北京市工商行政管理局核准"北京天恒拓展房地产开发有限公司"名称变更为"御嘉置地有限公司"。2010年12月21日，北京市工商行政管理局核准"御嘉置地有限公司"名称变更为"御嘉置地集团有限公司"。2015年10月27日，北京市工商行政管理局核准"御嘉置地集团有限公司"名称变更为"御嘉置地有限公司"。本院审查过程中，案外人杨林平提交如下证据证明其主张：证据一、《商品房现房买卖合同》及其附件，证明2009年8月份案外人与御嘉置地公司签订了房屋买卖合同；证据二、购房款发票，证明案外人按约履行了支付房款的义务；证据三、（2019）京0105执异1446号执行裁定书，证明相关购房事实已由先前执行裁定认定，案外人是涉案房屋的权利人；证据四、刷卡单及银行交易记录，证明案外人已足额支付全部购房款；证据五、结婚证，证明李永宏与案外人杨林平系夫妻关系；证据六、业主入住文件及物品领取记录单、消防安全协议书、物业费、车位管理费收据、供暖费、卫星电视费、有限电视初装费收据，证明案外人于2010年1月18日入住北京市东城区东直门内大街×××号房屋；证据七、律师费（即产权代办费收据）、公证费收据，证明异议人已按房屋买卖合同第18条约定向御嘉置地公司支付产权代办费；证据八、居住证明、桶装水收据、物业有偿服务收费确认单、入户维修单，证明案外人入住北京市东城区东直门内大街×××号房屋后，一直在此居住。申请执行人对案外人所提交的证据二、三、五的真实性予以认可；对证据一、四、六、八的真实性不予认可，但并未提交相反证据证明其主张；对证据七的证明目的不予认可，认为证据七的律师费恰好证明案外人没有及时主张权益。被执行人对案外人所提交的证据的真实性及证明目的均予以认可。本院审查过程中，被执行人提交如下证据：证据一、御嘉置地公司出具的收据，内容为："2010年1月18日，今收到杨林平1号楼802号、902号契税、专项资金、测绘费、工本费、印花税，人民币896572元"；证据二、中国银行刷卡单，时间为2010年1月18日，金额为896572元；证据三、代办产权证前所交纳的费用明细。申请执行人对被执行人所提交的证据一、二、三的真实性及证明目的均不予认可。案外人对被执行人所提交的证据一、二、三的真实性及证明目的均予以认可。综合全案事实及各方当事人提交的证据，本院认定如下事实：2009年8月9日，杨林平与御嘉置地公司签订了购买涉案房屋的《商品房现房买卖合同》，购房价格为12900000元。2010年2月5日，御嘉置地公司出具涉案房屋的《北京市交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票》，发票金额为12900000元。案外人杨林平于本案查封涉案房屋之前已办理完毕物业入住手续。杨林平已依约向御嘉置地公司支付了办理涉案房屋权属转移登记所需的契税、专项资金、测绘费、工本费、印花税等必要费用和相关代办费用。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封涉案房屋之前，案外人杨林平与御嘉置地公司签订了购买涉案房屋的《商品房现房买卖合同》并办理了入住手续，御嘉置地公司为其开具了全部购房款发票。同时，杨林平已依约向御嘉置地公司支付了办理涉案房屋权属转移登记所需的契税、专项资金、测绘费、工本费、印花税等必要费用和相关代办费用，故应认定为非因买受人自身原因未办理过户登记。故案外人杨林平对涉案房屋享有能够排除执行的实体权利，对其异议请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对北京市东城区东直门内大街×××号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 张 浩审判员 曾小华审判员 侯成成二〇二〇年七月二十九日书记员 朱 涛