山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民再104号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：济南世纪荣祥物业管理顾问有限公司，住所地济南市。法定代表人：姚丽华，总经理。委托诉讼代理人：王言孝，山东鲁泉律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：济南市同心艺术培训学校，住所地济南市。法定代表人：王羲淼，校长。委托诉讼代理人：郭姣辰，山东天俊律师事务所律师。再审申请人济南世纪荣祥物业管理顾问有限公司（以下简称世纪荣祥公司）因与被申请人济南市同心艺术培训学校（以下简称同心艺术学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）鲁01民终5279号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年5月8日作出（2020）鲁民申1836号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人世纪荣祥公司的法定代表人姚丽华及委托诉讼代理人王言孝、被申请人同心艺术学校的委托诉讼代理人郭姣辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪荣祥公司申请再审称,请求：1.撤销本院（2019）鲁01民终5279号民事判决第一项；案件受理费由被申请人负担。事实和理由：在原审起诉前，世纪荣祥公司多次给同心艺术学校发函，要求缴纳租金，同心艺术学校都置之不理，违反了合同约定的义务。同心艺术学校拒不缴纳租金造成合同无法履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院不予支持。根据该规定，法院判决错误。原审法院认定世纪荣祥公司长年扣押同心艺术学校财产，推定被扣押物品的重置价值为189700元，没有事实依据。同心艺术学校辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。涉案房屋系物业用房，世纪荣祥公司违法出租存在过错；世纪荣祥公司利用强势地位，强行阻止承租方使用涉案房屋，违法扣押承租方物品，严重侵害承租方权益。原审判决酌定由世纪荣祥公司承担50%装修损失并无不当。世纪荣祥公司非法扣押承租方物品，法院介入后其又擅自转移扣押，拒不配合诉讼程序，应承担相应责任。世纪荣祥公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2014年7月27日签订的《房屋租赁协议》；2.同心艺术学校向世纪荣祥公司支付拖欠的水费4783.08元（截止2015年10月17日）、电费7534.80元（截止2015年9月30日）；3.同心艺术学校向世纪荣祥公司支付拖欠的租金208910.77元及延期付款利息14186.29元（计算至2015年11月30日）。同心艺术学校向一审法院反诉请求：1.判令世纪荣祥公司退还租金54220.75元，并支付利息，以54220.75元为基数，计算至世纪荣祥公司履行完毕退还义务之日止，按照同期银行贷款利率计算；2.判令世纪荣祥公司赔偿同心艺术学校经济损失2261440元及利息，以2261440元为基数，参照同期银行贷款利率，计算至世纪荣祥公司履行完毕赔偿义务时止；3.本案所有诉讼费用由世纪荣祥公司负担。一审法院认定事实：世纪荣祥公司与同心艺术学校于2014年7月27日签订《房屋租赁协议》，载明：甲方宏瑞星城南区物业服务中心（世纪荣祥公司），乙方同心艺术学校。经甲、乙双方协商一致，就位于市中区白马山南路2号宏瑞星城南区会所内东区的南、北、东房间各一间及天井间和楼梯前厅租给乙方进行教育培训和娱乐使用达成协议如下：一、本合同期限自2014年8月1日至2016年7月31日，合同期两年。二、物业服务费和场地租金按每天594.2元计收，世纪荣祥公司负责给每个房间分别安装电表，以每度1.2元计收电费，双方约定水费按每立方米每天10.8元计收。以上各项费用按每季度为一个收缴周期，第一次物业服务费和场地租金，同心艺术学校须于本协议签订之日三日内交给世纪荣祥公司，第二次物业服务费和场地租金及第一次水电费，同心艺术学校须于合同生效起至第一季度结束五日前全额交给世纪荣祥公司，以后交费时间以此类推。2014年12月，同心艺术学校向世纪荣祥公司缴纳第一季度的物业服务费及租金54220.75元。合同签订后，世纪荣祥公司于2014年6月将涉案房屋交付给同心艺术学校使用，同心艺术学校接收房屋后首先进行了装修。2015年9月前后，因同心艺术学校未能按期交纳租金，双方发生纠纷，世纪荣祥公司拒绝同心艺术学校工作人员进入涉案房屋及继续使用该房屋，并强行扣押了同心艺术学校放置于该房屋中的物品如下：吧台、办公桌椅一宗、小橱子、写字台、音响一套、调音台、钢琴一台、舞台用品一宗、鱼缸、摆件、地板、地毯、滑梯等物品，之后，同心艺术学校即停止使用涉案房屋。现世纪荣祥公司已自行将所扣押的同心艺术学校放置于涉案房屋内的全部物品集中存放于涉案房屋的仓库内。双方均认可双方签订的房屋租赁协议实际于2015年10月18日解除。世纪荣祥公司提交2015年5月6日、2015年7月6日和2015年7月31日其向同心艺术学校发出的要求缴纳欠费的函件，其中2015年7月6日和2015年7月31日两份函件中，同心艺术学校的工作人员仲伟玲签字确认。同心艺术学校主张三份欠费催交函、违约处理通知函同心艺术学校均没有收到，且对2015年7月6日、2015年7月31日催交函下方仲伟玲的签字不予认可，仲伟玲不是同心艺术学校的员工。世纪荣祥公司提供于2015年10月20日向同心艺术学校发出的解除合同通知函一份及快递底联，证明世纪荣祥公司鉴于同心艺术学校严重违约的事实，向同心艺术学校发出了自2015年10月18日起解除双方签订的租赁协议的事实，同心艺术学校至今未回复。同心艺术学校对此主张解除合同通知函没有收到，特快专递中邮寄地址与同心艺术学校民办非企业单位登记地址不一致，且该份证据没有同心艺术学校签收的相关证据，不能够证明同心艺术学校已经签收了该文件，世纪荣祥公司不能提供签收回执。世纪荣祥公司提供表格，证明2015年4月30日、同年9月，双方工作人员一同查看电表，签字是同心艺术学校的老师臧燕，该电表表数是世纪荣祥公司计算同心艺术学校应缴电费的基数。同心艺术学校对这两份证据的真实性不予认可，该两份证据没有加盖同心艺术学校的公章，也没有经同心艺术学校合法授权的代理人签字，不予认可，同时关于2014年10月至2015年4月30日期间臧燕的签字，臧燕不是同心艺术学校的员工，其无权代表单位签字。同心艺术学校提交关于印发济南市民办幼儿园审批规定的通知，该规定第五条规定了开办幼儿园应当提交产权证明或有效证明文件以及消防合格证，主张双方签订合同后世纪荣祥公司自始至终没有向同心艺术学校提交该两份证明材料，导致同心艺术学校不能正常开办幼儿园。世纪荣祥公司对该通知的真实性无异议，但主张该通知与本案无关，同心艺术学校租赁世纪荣祥公司的房屋，并非只是出于开办幼儿园的目的，其实际使用涉案房屋一年多过程中，并未要求世纪荣祥公司提供开办幼儿园所需的材料，因为在合同中明确约定了合同的目的、用途是教育、培训、娱乐，所以该通知不适用本案，同时办理相关手续、审批备案，均是同心艺术学校自身的义务，与世纪荣祥公司无关。世纪荣祥公司主张各项费用的计算方式如下：水费是按照合同约定每天两立方计算，每立方米5.4元，一天是10.8元，自2014年8月1日至合同解除之日（2015年10月17日），按照天数计算得出4783.08元。电费是按照合同约定每度是1.2元，截止9月30日抄表时的电表总数是6279度，乘以1.2元得出7534.8元。物业服务费及租金是从2014年8月1日计算到2015年10月17日，合同约定租金标准是每天594.2元，扣除已付的54220.75元，得出尚欠208910.77元。延期付款利息的计算方式为实际拖欠款项221228.65元（欠租金和水电费的总和），自2014年8月1日计算至2015年10月17日，按中国人民银行同期贷款利率计算。同心艺术学校对世纪荣祥公司上述各项费用的计算方式均不予认可。一审法院于2016年5月16日会同双方到本案所涉房屋现场进行实地勘验，拍摄现场照片11张，并制作勘验笔录一份，载明：“查明身份……答：袁振鲁，世纪荣祥公司委托代理人，刘龙，同心艺术学校委托代理人。问：在济南市市中区宏瑞星城物业办公室地下会所进行实地勘验发现有九把锁，均为锁闭状态，钥匙在哪里？原代：在同心艺术学校，同心艺术学校装修后新装门锁。被代：在世纪荣祥公司，只有西边、南边中间一把锁是我们换的，其他锁没有换。问：何时开始装修？被代：于2014年6月开始装修，至今未装修完，因双方产生纠纷自2015年9月开始不让进入，主要是刷墙、造型、隔断、彩绘，西边、南边做了一个隔断，为了美观使用，同时形成了一个小休息室，楼梯间下面隔了两个小仓库，用小木头在东边南北头处分别打了两个博物架，屋里面装了镜子，所有灯具均是我们装修的，西边、北边的一个房间装了木地板，另一个装了塑胶地板，东边房屋铺了木地板，办公室也铺了木地板，改造东边上方小窗户。原代：2014年6月开始装修无异议，至今没有阻止同心艺术学校进入，其他所述基本属实。问：现在房间均锁着，屋内物品是谁的？被代：均为我们的。原代：无异议，除了暖气片。问：在南边书桌上有资料一宗，如济南市市中区同心幼儿园应聘表、学生花名册、同心艺校节目单、同心艺校圣诞活动兑奖登记表、2015年9月考勤表、同心艺校交费明细、2014年10月14日学员登记表、同心艺校员工排班表、应聘登记表、收据一本（存根），通知函原件。被代：无异议，这些东西是从经五纬一枫林小区搬过来的。原代：无异议。问：将刚才看到的在招待区长方桌内提取的落款时间为2015年7月31日的违约处理通知函原件及收据一本（存根）法院带回，你们听明白了吗？被代：听明白了，上述资料在我方留存。原代：听明白了。以上内容无异议，袁振鲁（签名）2016年5月16日。对以上内容无异议，刘龙（签名）2016.5.16”。世纪荣祥公司对上述现场照片11张及勘验笔录的真实性无异议，并主张上述证据恰恰证实世纪荣祥公司已经将涉案房屋按照合同约定交付给同心艺术学校使用，且同心艺术学校一直在涉案房屋从事营业活动，至今未搬出；对违约处理通知函及收据的真实性无异议，该两份证据证明世纪荣祥公司在同心艺术学校违约后，已经告知同心艺术学校解除合同和违约后果；在勘验现场时，涉案房屋内存留的大部分书面资料可以证明本案于2016年4月13日第一次开庭时在世纪荣祥公司提交的电费抄表记录上签字的臧燕系同心艺术学校员工，其中一份济南同心艺术培训学校花名册上有臧燕的签名。同心艺术学校对现场照片11张及勘验笔录的真实性无异议，但主张上述证据不能证明同心艺术学校一直从事营业活动；违约处理通知函上签字的仲伟玲不是同心艺术学校的员工，通知函也没有同心艺术学校的签章，通知函为何出现在长方桌内，同心艺术学校也不清楚，因为双方在同一所建筑物内办公，同心艺术学校前台任何人都可以接触；同心艺术学校有两处校区，本案所涉房屋装修期间，同心艺术学校大观园校区的相关材料搬至上述房屋内，收据是否是宏瑞星城校区的，不得而知。另查,双方均认可涉案房屋属于所在小区的配套物业管理用房，2016年3月14日，济南龙泉物业管理有限责任公司出具证明一份，载明：“兹证明位于济南市市中区白马山南路2号的宏瑞国际星城小区的物业管理服务事宜由我济南龙泉物业管理有限责任公司提供，我公司已经将宏瑞国际星城南区会所内部分房屋（包含东区的南、北、东房间各一间及天井间和楼梯前厅）租赁给世纪荣祥公司，允许世纪荣祥公司对该房屋进行转租”。2013年5月13日，济南市公安消防支队向山东宏瑞置业有限公司下发包括本案所涉房屋在内的《建设工程竣工验收消防复查意见书，验收意见认为该工程复查合格，可以恢复使用等。重审中，世纪荣祥公司提供山东绿地泉物业服务有限公司的工商登记材料和营业执照、宏瑞星城南区资料移交清单、包括涉案房屋在内的小区规划图纸、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证等材料，主张涉案房屋系该工程的配套物业用房，符合规划，但尚未办理房屋所有权证。同心艺术学校称因世纪荣祥公司提供的上述规划许可证等材料是复印件，其真实性无法核实，且从施工许可证来看，相应工程是住宅楼，是否包含涉案房屋无法确定，对此不予认可；另外涉案房屋系物业用房，世纪荣祥公司将该房屋出租违反了物权法和相关物业管理法规的规定，系无效合同。一审法院依法向济南市城建档案馆调取了涉案房屋的建设工程规划许可证、建设工程施工图设计文件、建筑工程竣工验收报告，根据上述档案材料记载，涉案房屋即宏瑞国际星城小区会所于2008年6月12日由济南市规划局颁发了建字第370103200800054号《建设工程规划许可证》，于2012年10月16日竣工验收。同心艺术学校反诉请求世纪荣祥公司赔偿装修损失（含室内办公用品、物品等）890000元、另行租房所致的租金损失264631.55元、人员工资损失1014503.45元、宣传招生费用80000元、学生退费损失12305元，共计2261440元，并提供装修合同、工程清单报价表、办公家具及设备结算表、装修款收据、租金核算表、人员工资表、招生费用明细表等一宗。世纪荣祥公司对此不予认可，认为装修费用等与世纪荣祥公司无关，其他证据均不能证明实际损失，且世纪荣祥公司提供的房屋符合合同约定用途等。本案重审期间，根据同心艺术学校的申请，一审法院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对涉案房屋内的装修费用损失进行鉴定。该事务所于2018年7月16日作出鉴定报告，鉴定结论为涉案房屋的装修费用损失为93673元。关于存放于涉案房屋内的被世纪荣祥公司扣押的办公桌椅、钢琴等物品，同心艺术学校主张上述物品价值共计189700元，并提交《办公家具及设备结算表》一份，世纪荣祥公司对此不予认可。在本案审理期间，对于上述物品，世纪荣祥公司表示仍存放于涉案房屋并予以集中存放；经一审法院征求双方的意见，同心艺术学校表示可以自行拉走，世纪荣祥公司亦曾经电话告知一审法院表示同意由同心艺术学校自行拉走，但在一审法院通知同心艺术学校安排好货运车辆准备到世纪荣祥公司拉物品时，世纪荣祥公司又表示拒绝同心艺术学校拉走被其扣押的物品。同心艺术学校为此向一审法院申请对所扣押物品的价值进行鉴定，一审法院再次委托烟台天平价格评估事务所有限公司进行鉴定。2018年9月27日，一审法院技术部门工作人员会同烟台评估事务所有限公司工作人员去涉案房屋对上述扣押的物品进行现场查勘。到达现场后，世纪荣祥公司工作人员表示拒绝配合评估工作，拒绝打开房屋让评估人员和一审法院工作人员进入现场进行清点查勘等工作。为此，该评估事务所于2018年9月27日对本次鉴定作退鉴处理。一审法院于2018年12月28日上午9时到涉案房屋现场对世纪荣祥公司扣押的同心艺术学校的物品进行现场清点。经勘验，世纪荣祥公司已经自行将同心艺术学校在涉案房屋的物品集中存放于物业办公室楼下负一层会所的简易库房北侧，现场物品杂乱堆积，经清点主要有下列物品：珠江牌钢琴1台，吟飞牌电钢琴4台，咏梅牌电子琴3台，儿童滑梯1组，立式音箱一组（2个），大立式音箱一组（2个），木制舞蹈把杆一组（大的6件，小的6件），组合沙发一组（3.2.2组合），玻璃茶几1张，红木茶几1张，不锈钢舞蹈把杆4件，打印机1台，微波炉1台，藤艺办公桌、办公椅各一件，塑料休闲椅22把，美术素描台1张，钢架木板双层高低床4组，2×1.2米单人床1张，玻璃钢架休闲桌6张，调音台1组，装饰陶瓶陶罐一宗，落地射灯4件，塑胶地板40平米左右，澳克斯牌壁挂式分体空调1组（未开箱），美得莱空调电扇1台，儿童美工桌4张，立式饮水机1台，落地电扇1台，铁皮写字台2个，折叠课桌9张，课桌椅30把，黑板3块，彩色塑料积木一宗，红木边橱1件，红色老板桌副台1件，会议桌1张，移动黑板2块，小杂柜（铝合金）1件，儿童塑料椅11把，儿童铁架座椅17把，移动音箱1台，移动扩音器2台，钢琴椅1把，床头橱1件，木制花架2个，手写荧光板1块，旋转式办公椅2把，藤架玻璃面茶几1张及配套藤椅2把，档案橱（花都牌）1件，落地鱼缸1件，彩色吧台1组。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案依法调取的涉案房屋备案登记材料，本案涉案房屋虽然未取得房屋所有权证，但在2008年已经取得建设工程规划许可证，并于2012年通过竣工验收并在主管机关办理了备案登记，系合法房产。世纪荣祥公司经有关单位授权后与同心艺术学校签订房屋租赁合同，将涉案房产出租给同心艺术学校使用，不违反法律上的强制性规定，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。根据租赁合同约定，同心艺术学校作为承租方，应当按季度按照每日594.2元的标准向世纪荣祥公司交纳场地物业费和租金，于上季度结束5日前交纳，双方合同期限自2014年8月1日起计算。本案中，同心艺术学校仅交纳了第一季度的租金54220.75元，即自2014年11月1日起未向世纪荣祥公司交纳租金，系违约行为，应当承担违约责任。自2014年11月1日至2015年10月17日（双方均认可租赁合同自2015年10月18日起解除）共计351天，每日594.20元，即同心艺术学校拖欠的世纪荣祥公司租金共计208564.20元。本案中，双方均认可涉案房屋实际于2014年6月起即实际交付给同心艺术学校使用，同心艺术学校即开始装修房屋且实际完成了对房屋的装修；从一审法院现场勘验的情况来看，自2014年6月至2015年10月双方因交纳房屋租金事宜发生纠纷之前，涉案房屋一直由同心艺术学校实际控制使用，因此同心艺术学校关于世纪荣祥公司未实际交付房屋的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。关于涉案房屋是否符合同心艺术学校开办幼儿园等的使用条件，同心艺术学校有义务在房屋租赁合同签订之前对涉案房屋进行慎重考察分析，并在相应的合同约定中对此进行明确约定。因此，同心艺术学校主张涉案房屋不符合办理幼儿园的使用条件及世纪荣祥公司未能向同心艺术学校交付符合教育部门要求的房屋建设文件，并以此作为拖欠租金的抗辩理由，同心艺术学校的该项抗辩理由没有合同依据或者法律依据，一审法院不予采纳。世纪荣祥公司请求同心艺术学校支付拖欠的房屋租金，理由正当，合法有据，一审法院应予支持。世纪荣祥公司请求同心艺术学校按照同期银行贷款利率支付逾期租金的利息，一审法院应予支持，但租金利息的起算时间应当自合同约定的租金交纳时限之日起计算。世纪荣祥公司请求同心艺术学校支付租赁期间的水电费等，未能提供足够的证据予以证实，一审法院不予支持。双方在租赁合同履行期间，因同心艺术学校违约不按期交纳租金双方发生纠纷后，世纪荣祥公司作为出租人，应当通过协商或者其他法定程序主张权利，如协商未果可依法通过诉讼等合法程序解决纠纷，任何一方均无权强行中止合同履行或者强行解除合同，更无权强行扣押或者转移他人的合法财产。本案中，在租赁合同履行期间发生同心艺术学校拖欠交纳租金的违约情况后，世纪荣祥公司利用其作为涉案房屋的出租方和物业管理单位的优势地位，采取强行阻止同心艺术学校工作人员进入涉案房屋和强行扣押同心艺术学校物品的方式，导致同心艺术学校无法继续使用涉案房屋、最后导致双方租赁合同被强行解除的后果；世纪荣祥公司在无合法授权或者财产所有权人在场并清点的情况下强行扣押并转移同心艺术学校合法使用的财产物品，系侵犯同心艺术学校合法财产权的违法行为。世纪荣祥公司的上述违法行为，侵害了同心艺术学校对涉案房屋的使用权和财产所有权，应当依法赔偿因此给同心艺术学校造成的经济损失。根据评估机构作出的鉴定结论，涉案房屋的装修费用损失为93673元。由于世纪荣祥公司未经合法程序强行拒绝同心艺术学校继续使用涉案房屋，造成租赁合同无法正常履行，由此给同心艺术学校造成的装修费用损失，应当由世纪荣祥公司予以赔偿；但综合考虑因同心艺术学校长期拖欠房租的违约行为是造成合同无法正常履行的原因之一，且同心艺术学校已经实际使用涉案房屋一年的事实，依法应当由同心艺术学校自行承担50%的房屋装修费用损失。因此，同心艺术学校请求世纪荣祥公司赔偿房屋装修费损失，应当按照双方在合同履行期间的过错程度依法承担相应的民事责任，损失数额应当以评估机构的鉴定结论为依据。世纪荣祥公司在强行收回涉案房屋时强行扣押了同心艺术学校的办公用品等一宗，在本案重审审理期间仍然违法强行扣押且拒绝同心艺术学校自行拉走，并且拒绝一审法院委托的评估机构进入现场对所扣押的物品进行清点和评估，以实际行动拒不配合一审法院委托进行的司法鉴定工作，系违法行为，应当承担相应的法律后果。由于世纪荣祥公司强行扣押了同心艺术学校合法放置于涉案房屋内的物品并在未经合法清点或者公证的情况下另行集中存放，导致物品现场情况发生严重变化，对于现有财产物品是否完整及是否存在遗失情况双方无法确定，应当依法由世纪荣祥公司承担相应的民事责任。因世纪荣祥公司长达数年非法扣押同心艺术学校用于生产经营的财产，致使同心艺术学校在生产经营活动中需要另行购置财产，且因世纪荣祥公司拒绝一审法院依法委托的鉴定机构对涉案财产的价值进行鉴定，据此一审法院依法采信同心艺术学校的反诉主张，推定被扣押物品的重置价值为189700元，应当依法由世纪荣祥公司予以赔偿，赔偿后相应的被扣押财产归世纪荣祥公司所有。关于同心艺术学校主张的其他经济损失，未能提供足够的证据予以证实，一审法院不予采纳，对其相应的反诉请求不予支持。综上，经一审法院审判委员会研究决定，判决：一、同心艺术学校于判决生效之日起十日内，支付给世纪荣祥公司租金共计208564.20元。二、同心艺术学校于判决生效之日起十日内，赔偿世纪荣祥公司租金利息损失，以54666.40元为基数，自2014年11月1日起至2015年1月31日止；以107550.20元为基数，自2015年2月1日起至2015年4月30日止；以162216.60元为基数，自2015年5月1日起至2015年7月31日止；以208564.20元为基数，自2015年8月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。三、驳回世纪荣祥公司的其他诉讼请求。四、世纪荣祥公司于判决生效之日起十日内，赔偿同心艺术学校房屋装修损失46836.50元。五、世纪荣祥公司于判决生效之日起十日内，赔偿同心艺术学校财产损失189700元。六、驳回同心艺术学校的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4830元，由世纪荣祥公司负担400元，同心艺术学校负担4430元；财产保全费1570元，由同心艺术学校负担；反诉费25300元，减半收取12650元，由世纪荣祥公司负担5550元，同心艺术学校负担7100元。世纪荣祥公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决第四、五项，并依法改判世纪荣祥公司不支付房屋装修损失46836.50元，不赔偿财产损失189700元。二、本案诉讼费由同心艺术学校承担。本院二审查明事实与一审法院认定事实一致。本院二审认为，关于装修损失。本案中，世纪荣祥公司在同心艺术学校未按时缴纳租金的情况下，本应通过协商或诉讼的方式让同心艺术学校继续履行合同义务或解除合同，但其未经合法程序强行拒绝同心艺术学校继续使用涉案房屋，造成租赁合同无法正常履行，由此给同心艺术学校造成的装修费用损失，世纪荣祥公司存在过错，应当承担赔偿责任。鉴于同心艺术学校长期拖欠房租及已经实际使用涉案房屋一年的事实，一审法院酌定由双方各承担50%的房屋装修费用损失并无不当。关于财产损失。本案中，世纪荣祥公司在强行收回涉案房屋时扣押了同心艺术学校办公用品等，在一审法院协调下仍拒绝同心艺术学校自行拉走，并且拒绝一审法院委托的评估机构进入现场对所扣押的物品进行清点和评估，其应当承担对其不利的法律后果。故，一审法院依法采信同心艺术学校的反诉主张，推定被扣押物品重置价值为189700元，并由世纪荣祥公司赔偿责任并无不当。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12650元，由世纪荣祥公司负担。本院再审查明事实与二审判决认定事实一致。本案再审过程中，世纪荣祥公司认可涉案房屋现由世纪荣祥公司自用，未对涉案房屋进行装修，直接进行了使用。本院再审认为，本案争议的焦点问题是世纪荣祥公司应否支付同心艺术学校房屋装修损失及财产损失。世纪荣祥公司与同心艺术学校签订租赁合同后，世纪荣祥公司将涉案房屋交付同心艺术学校，同心艺术学校对涉案房屋进行了装修。因同心艺术学校不按期交纳租金，双方发生纠纷，世纪荣祥公司本应经合法程序进行协商处理，但其未通过合法程序而是利用自身物业管理公司的优势地位，强行拒绝同心艺术学校继续使用涉案房屋，并扣押了同心艺术学校在涉案房屋中的物品，造成租赁合同无法正常履行，原审判决认定世纪荣祥公司在租赁期内对租赁合同无法正常履行存在过错并无不当。且根据世纪荣祥公司自述，世纪荣祥公司在租赁合同解除后实际使用了同心艺术学校的装修成果。原审基于租赁合同履行情况、双方过错程度及涉案房屋装修后的实际使用情况综合认定由世纪荣祥公司与同心艺术学校各承担50%的房屋装修费用损失并无不妥。关于同心艺术学校财产损失问题，世纪荣祥公司利用自身优势地位强行收回涉案房屋并强行扣押了同心艺术学校的物品一宗，在诉讼期间仍违法强行扣押并拒绝同心艺术学校自行拉走，已构成侵权，应当承担相应的侵权责任。因世纪荣祥公司拒绝法院依法委托的鉴定机构对涉案财产的价值进行鉴定，原审法院依法采信同心艺术学校的反诉请求，推定被扣押物品的重置价值为189700元并无不当。综上所述，再审申请人世纪荣祥公司的再审请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）鲁01民终5279号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李树周审判员  秦华玲审判员  孙 勇二〇二〇年七月二十日书记员  孙连友