江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1102民初1445号原告谈宁，女，1968年6月11日出生，回族，住镇江市。委托诉讼代理人：蔡扬（系原告谈宁之夫），男，1967年10月4日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：张茂诚，江苏江成律师事务所律师。被告：镇江苏宁置业有限公司，统一社会信用代码913211006967618948，住所地：镇江市解放路111号。法定代表人：楼晓君，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉伟，北京大成（南京）律师事务所律师。原告谈宁与被告镇江苏宁置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月28日公开开庭审理。审理中，因发现存在不宜适用简易程序的情形，2019年6月14日裁定转为普通程序，并于2020年3月31日公开开庭审理。两次庭审，原告谈宁及委托诉讼代理人蔡扬、张茂诚，被告镇江苏宁置业有限公司的委托诉讼代理人王世杜、刘玉伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谈宁向本院提出诉请，起初要求：1.被告返还原告购房款25万元（具体以鉴定为准）；2.被告支付违约金25056元（暂算至2019年3月12日，其余违约金按照日利率万分之一点五的比率计算）。审理中增加诉请：被告按要约内容向原告交付房屋（按被告销售人员宣传图片交付同等颜色、用材和风格的客厅、卫生间、主次卧，现用材为木质并非宣传图片上的不锈钢，图片上靠墙的柜子未交付），同时提出违约金应从约定交付之日计算至合格交付之日止。事实与理由：2017年4月7日，被告公开宣传镇江苏宁广场楼盘户型图及精装样板间成品图。在上述宣传资料中，被告用红色加粗字体承诺：推出的精装70年产权住宅，建筑面积83-170㎡，配备3000-4000元/㎡高标准精装。在原告看房及签约前，被告销售人员发送精装修房屋图片，并带原告现场查看样板房，同时再次承诺“配备3000-4000元/㎡的高标准精装”。基于被告的宣传及承诺，2018年1月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《精装修委托协议书》，双方就购买镇江苏宁广场塔楼B幢44层4410号房屋（以下简称B4410房屋）达成一致。但交付期满后，原告发现待交付房屋的主卧、客厅、卫生间等多处装修，在用材、颜色、风格等方面，均与被告的宣传完全不一致，且质量也未达到被告承诺的“3000-4000元/㎡”标准。经多次协商被告仍不改正。原告认为，出卖人的广告宣传、样板房等对房价及合同订立有重大影响，待交付房屋的装修式样、用材、颜色等应与宣传一致，装修质量也应与样板房质量相同。被告镇江苏宁置业有限公司辩称，宣传广告并非合同内容，交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容。“配备3000-4000元/㎡高标准装修”本身就含糊，对双方无拘束力。效果图是艺术加工的结果，仅起宣传作用，双方已在销售合同中约定了交付标准，各自的权利义务应以合同为准。宣传图片不能作为标准，且被告的宣传人员从未说按图片标准交付。此外，双方还签有装修协议，被告严格按此标准履行，使用的材料、电器等均与约定一致，故不存在违约，无须承担赔偿责任。B4410房屋具备交付条件后，被告于2018年12月19日通知原告办理收房手续，原告无任何理由拒收，根据约定应视为已接收。即便房屋存在一定质量瑕疵，但不影响正常使用。客厅墙上的柜子是赠送原告的物品，双方虽在合同中未约定，但赠品并未增加原告的负担。原告一直只提及柜子风格与效果图不同，从未因此柜而拒收房屋。而此柜对原告正常居住使用无实质影响，且不构成房屋主体结构质量问题，即便原告以此拒收房屋，也不应支持。故被告也不承担迟延交房的违约责任。综上，请求驳回原告的全部诉请。本案原、被告分别提交了相关证据材料，庭审中，本院组织双方当事人对证据进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月起，被告陆续通过各种途径宣传其所开发的苏宁广场楼盘。在被告的微信公众号“镇江苏宁广场”中，发布有“镇江120米空中样板间揭秘，这品味太惊艳了！”等文章，并附有相关样板房的效果图，文章内容显示有“天玺，苏宁广场推出的精装70年产权住宅新品，建筑面积83-170㎡、配备3000-4000元／㎡高标准精装，同时还是镇江重点小学学区——中山路小学的学区房”。2018年初，被告的销售人员与原告通过微信等方式多次沟通，并提供了苏宁广场楼盘相关房屋的电子图以及样板房的效果图等。2018年1月16日，原告与被告就B4410房屋签订了《商品房买卖合同》一份（网签号1100831801160003），该合同注明有四份附件（一是房屋平面图；二是公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明；三是装饰、设备标准；四是合同补充协议）。合同约定：原告向被告购买上述B4410房屋，建筑面积123.59平方米（合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准），房屋用途为酒店式公寓。房款共计2012496元，原告应于签订合同当日首付712496元（含定金），剩余130万元至银行办理按揭手续。并约定被告应于2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》并符合合同约定的商品房交付给原告。合同还就其他事项作出了约定，其中：合同第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任。内容有：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按逾期时间分别处理（不作累加），⑴逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同第十一条就房屋的交接作出了规定，内容有：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示《新建商品住房交付使用核查意见书》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的延迟交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，按补充协议第七、八条处理。在合同所附的附件四（即补充协议）中，第七条就“房屋交付通知”进行了约定，内容有：在合同约定的交付时间前，除买受人未按合同约定支付房价款及相关费用外，出卖人应以合同约定方式通知买受人房屋交付事宜。不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应在此日起15天内前往办理交接手续。补充协议第八条就“房屋交付”进行了约定，内容有：出卖人的通知送达后或者合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付；房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法律、法规和合同约定处理。房屋存在墙体或地面空鼓、局部渗漏、细微裂缝等建筑质量瑕疵，但不构成主体结构质量问题且不影响居住使用的，不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房，但出卖人应承担维修责任。合同第十三条规定了出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，内容有：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）标准。达不到的，买受人有权要求出卖人按交付时未达到的标准部分的实际差额补偿。在签订上述购房合同的同时，原、被告双方还签订了《精装修委托协议书》，该装修委托协议书附有一份附件即《装修标准》。协议载有：现房价已包含装修款，授权被告对原告所购B4410房屋进行装修。双方同意以《装修标准》作为装修所用品种、规格、名称的标准。如因装修材料、设备生产供应等原因，致不能满足协议标准的，被告可用其他不低于约定标准的同类装修装饰材料和设备代替。被告所设样板间为商品房装饰装修空间布局展示，仅作为示意，不视为精确表示，对双方无约束力；工程验收标准以附件《装修标准》为准，由被告在办理《商品房买卖合同》中所指房屋交付手续时一并验收。对该房屋精装修工程验收时存在的瑕疵，被告详细记录并应及时返修或保修，原告以此为由导致未能完成验收交接手续的，不影响被告向原告交付精装修工程义务的完成。商品房装修完毕并达到交房标准时，应发出书面《交房通知》（或以其他方式通知）确定房屋交接时间。附件《装修标准》中就厨房、卫生间、卧室、客餐厅、入户门、入户锁、电器、取暖设备的装修标准，所用品牌和交付标准逐项进行了列明，其中对于客餐厅的标准约定为：顶棚（石膏板），墙体（墙纸/木饰板/硬包/白色涂料/烤漆板/石材，木质踢脚线；各户型配置不同），地面（实木复合地板：大自然或同等档次品牌，其中D1、D2、D3、D4四个户型地面为石材）。合同签订后，原告按约支付了购房首付款。2018年1月30日，被告出具了712496元的商品房预收款的发票。2018年3月，原告夫妻分别通过贷款80万元和50万元的方式支付了剩余房款。2018年3月15日，被告出具了金额为80万元的商品房预收款发票。2018年5月17日，被告出具了金额为50万元的商品房预收款发票。2018年12月19日，被告向原告发出《房屋交付通知书》，告知房屋已具备交付条件，通知原告自12月20日起办理收房手续。原告接通知后虽按期到达现场，但因双方就验收交接程序等产生分歧，原告拒绝接收房屋。2019年1月，被告又通知原告到现场验房，但因对相关房屋质量等问题存在分歧，致仍未完成B4410房屋的验收交接。2019年1月21日，原告向被告发出《催促及时交房》的信函，其中载有：被告未能根据合同约定于2018年12月20日前交付B4410房屋，答应继续整改后再行交付。但2019年1月20日下午看房，发现不但装修依然未达到被告一直宣传和承诺的标准，且工艺、用材、设计等均问题多多。特别是B4410房屋的装修标准、工艺质量不仅与01、02等户型相差甚远，即便与个别同户型相比，在装修风格、结构质量等方面亦存在较大区别。故函告：4410房屋的装修标准不符合签约时的宣传和承诺，装修标准严重不达标！装修质量严重不合格！装修风格严重不满意！为此拒绝收房，直至被告将房屋整改至符合宣传和承诺的标准后方可交付！并申明保留追究逾期交付房屋的法律责任（自2018年12月21日起开始计算）。2019年2月25日，原告又委托代理律师向被告发出《律师函》一份，要求被告与原告协商赔偿事宜等。2019年3月27日，原告诉来本院，诉请要求判令1.被告返还原告购房款25万元（具体以鉴定为准）；2.被告支付违约金25056元（暂算至2019年3月12日，其余违约金按照日利率万分之一点五的比率计算）等。审理中，原告增加请求变更为现诉请。另查明：一、2018年12月19日，镇江市住房和城乡建设局出具了《新建商品住房交付使用核查意见书（分期交付）》，载有：2018年12月17日，镇江苏宁置业有限公司申请对苏宁广场项目3栋（塔楼B)进行配套设施核查，经对申报的查验报告和相关资料进行审查，符合《镇江市区商品住房配套设施交付使用操作流程》的要求。2018年12月17日组织市住建等部门，对拟交付新建商品房配套设施进行现场查验。经核查，符合《镇政建[2016]137号》文件要求。二、2019年5月27日，原告申请就B4410房屋的装修造价进行鉴定，本院依法委托江苏高智项目管理有限公司后，该公司于2019年12月18日出具苏高智鉴字（2019）第008号工程造价咨询报告书，鉴定范围为：镇江苏宁广场西塔楼公寓4410户装修工程，包括室内装修、二次水电、空调及地暖、厨房设备、弱电、消防改造等工程，包括了委托人移交的所有装饰图纸范围。鉴定结论合计总费用为301479.89元，其结果分析有：1.工程鉴定的费用为B4410房屋内精装修工程的费用总造价，主要包括建安费、其他费用等；关于被告提出的利润、财务成本等无法鉴定；2.该房室内净面积约为78平方（室内可使用净面积），与房产证套内面积有差异，是计算方法不同造成的差异；3.鉴定考虑依据为相关国家计价依据，未考虑市场因素等，所鉴定费用仅为参考价格；4.消防改造提供了前后对比图，对消防改造纳入确定项；5.结果分析，建安费为252555.39元，其它费用为48924.5元。原告为此支付了2万元的鉴定费用。三、因原告申请鉴定，2019年9月6日，本院与鉴定人员到B4410房屋进行了现场勘验，原、被告双方均到场。现场状况为：房屋内呈装修完毕的基本状态，水电厨卫空调等均已安装。整体房屋为白墙棕色木地板，进户后为客厅，进户门右侧正对南面的墙壁上，为整面贴墙安装的棕色木质陈列柜（以下简称客厅陈列柜）。原告结合现场实情提出：1、客厅陈列柜质量差，与被告提供的效果图中白色金属材质的陈列柜相差甚远，现在陈列柜呈现的效果将不得不拆除重新装修；2、棕色地板质量差，不完全贴服地面，用脚踩下会从缝隙处冒出白色粉尘，特别是临近墙角处更为明显；3、屋顶四周的顶角装饰线呈做工粗糙的不平直状；4、房屋结构和设计不符合人体工学等。四、审理中，原告确认，被告提供的样板房中不存在与B4410房屋相同的户型。五、在本案审理过程中，双方均未能提供购房合同的附件三（即装饰、设备标准）。上述事实，有商品房买卖合同及附件、精装修委托协议书及附件、贷款协议、购房发票、房屋交付通知书、催促及时交房函、律师函、新建商品住房交付使用核查意见书（分期交付）、苏高智鉴字（2019）第008号工程造价咨询报告书、镇江市公证处（2019)镇镇证民内字第154号公证书以及当事人陈述等证据在案为凭。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》和《精装修委托协议书》以及相应附件，均系双方当事人真实意思的体现，是原、被告关于购买和装修B4410房屋达成的明确各自权利义务的合意，未发现存在违反法律、行政法规效力性禁止规定的情形，均应合法有效，对双方均具约束力，双方当事人依法享有合同权利，并均应按照合同约定全面履行各自义务。违反合同约定构成违约的，依法应承担相应违约责任。至于房屋装修合同是否在法律性质上独立于商品房买卖合同，应结合商品房买卖合同、房屋装修合同的订立、约定和履行情况综合判断。在毛坯房屋实际交付前装修房屋，交付标的物为装修房的，按照商品房买卖合同纠纷处理。本案中，根据查明的事实可确定，单纯就B4410房屋而言，在2018年12月19日镇江市住房和城乡建设局出具了《新建商品住房交付使用核查意见书（分期交付）》后，即具备了符合购房合同约定的交付条件。但本案并非单纯交付房屋，双方在《精装修委托协议书》中同时还约定了装修工程在办理B4410房屋交付手续时一并验收，验收标准以附件《装修标准》为准。而装修系附着在房屋上，故双方实际约定的是交付装修后的房屋。因此，本案应将装修合同纳入商品房买卖合同纠纷一并处理，即如装修不符合双方约定的标准，则原告有理由拒收房屋并要求被告承担相应民事责任。由此可见，B4410房屋的装修是否符合双方约定的标准，则为本案的主要争议焦点。本案所涉的装修合同，虽然名为“精装修”，而人们对“精”的理解往往会与“精致”“精湛”等相联系，由此也会对所谓“精装修”房屋的装修质量产生较高的期待，就现场勘察效果看，B4410房屋的装修效果确与“精”不能相提并论，但需要明确的是：所谓“精装修房”目前尚不具有独立的法律定义，相对于商品毛坯房，装修房就是俗称的“精装修房”，与《商品住宅装修一次到位实施导则》所称的“全装修房”的概念相当，即在房屋交付时已具备基本居住使用功能。在没有特别约定的前提下，装修房的基本居住使用功能，包括但不限于房屋所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，必要功能空间如卫生间、厨房的基本设备全部安装完成。而本案双方约定有具体的装修标准，虽然双方均未能提供购房合同的附件三，但据查明的事实可见该附件三实际已由装修协议的约定标准所替代。故最终判断被告的装修是否符合约定，则应依据装修协议所附的附件《装修标准》。根据B4410房屋的现状，除客厅陈列柜外，没有证据证实被告在装修时所用的品种、规格、名称等，存在违反《装修标准》的情形。因此，对于客厅陈列柜性质的准确判断则成为本案处理的重点。关于客厅陈列柜，本院认为，《装修标准》中不存在相关该陈列柜的任何约定，即该物在客厅的出现不符合双方的合同约定。虽然被告认为该陈列柜是赠送的物品，但原告对该陈列柜显然一直不能接受，自始即拒绝接收。因此，在对方不能接受赠品的前提下，赠送物品并不必然免除可能导致违约等相应的责任。此外，就审理实际来看，该陈列柜体量巨大且不可移动，占据客厅一整面墙壁，对人产生的感官冲击力较大，无论从外在视觉上还是内在心理上，因自始的不能接受，从而对原告均会形成放大的负面情绪，特别是即便原告接收房屋，对此确需花费时间、人力和金钱去拆除或改造等，可以认定对原告的正常使用具有一定的实质性影响。综上，该陈列柜虽然与房屋主体结构无关，但显然已不能用装修瑕疵来掩饰。鉴于不符合双方的装修约定，且确实会对原告造成足够的负面影响并增加原告的负担，故基于该所谓赠品的存在，可以认定被告准备交付的B4410房屋，在装修中存在足以影响交接的违约情形，原告有理由拒绝接收。由此造成的房屋延迟交付，被告应承担相应的违约责任。现有证据显示，原告向被告提出的相关意见中涵盖了该陈列柜不符合约定的意思表示，而被告是具有法务团队的房地产开发商，对相关法律问题的认知能力显然强势于作为个人消费者的原告，就此陈列柜的问题被告也未专项向被告进行赠送说明或沟通征求意见，因此，即便原告未特别就该陈列柜向被告提出针对性的意见，也不能免除被告应承担的违约责任。结合上述分析，针对原告的诉讼请求，本院认为。关于原告诉请返还多出的购房款25万元。双方合同中约定了：商品房的装饰、设备标准应符合（附件三）标准。达不到的，有权要求按交付时未达到标准的实际差额补偿。附件三已被《装修标准》所替代，但该《装修标准》以及购房合同均未就装修的具体价格作出特别约定。虽然出卖人的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明和允诺具体确定，对合同订立和房屋价格的确定有重大影响的应视为合同内容。但原、被告签订合同时又已就装修质量要求相关的施工、材料以及材料型号、生产厂家、用材等作出了具体约定，故此后原告再主张以宣传的装修价格作为装修依据的，依法不予支持。即便按原告所主张以被告承诺的每平方3000-4000元装修标准进行测算，B4410房屋的装修总费用经鉴定为301479.89元，无论按该房鉴定时的实测面积78平方计还是按合同约定的套内面积计，实际装修价值都达到了被告承诺的装修价值标准，因此，原告的该项请求，本院不予支持。关于支付违约金的诉请。因原告并不主张解除合同，根据双方的约定，应从2018年12月21日起至实际交付之日止，每日按已交付房款的万分之一点五支付违约金。考虑到双方发生纠纷至今的期间内，国内外发生了“新冠疫情”，此不可抗力因素确会影响房屋交付问题的迟延解决，就此宜遵循公平原则合理确定各方的权利和义务，故本院酌定扣减违约金计算天数90天。据此计算，被告应向原告支付违约金141880.97元。关于按要约内容（宣传图片）交付房屋的诉请。双方在合同中明确约定“被告所设样板间为商品房装饰装修空间布局展示，仅作为示意，不视为精确表示，对双方无约束力”，根据前文的阐析，除客厅陈列柜外，被告不存在其他违反《装修标准》所确定品种、规格、名称等进行装修的情形。综合本案实际，本院认为，被告基于客厅陈列柜的违约存在以支付违约金的形式承担了相应责任，该违约金同时具有惩罚和补偿的功能，其中当然包含对陈列柜拆除或改造等费用。为避免损失进一步扩大、减少当事人的诉累，在本判决生效后，原告应按现状与被告进行B4410房屋的交接，接收房屋后的保修期内，由被告承担保修责任。如原告仍不接收被告交付的房屋，则此后因房屋迟延交付所形成的损失则由原告自行承担。综上，原告在本案中要求被告按宣传图片交付房屋的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江苏宁置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告谈宁违约金141880.97元；二、驳回原告谈宁的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5426元（原告谈宁已预交），由原告谈宁负担2288元，被告镇江苏宁置业有限公司负担3138元。本案中的鉴定费用2万元，由原告谈宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，在判决确定的期限内，如被告仍未主动履行完毕判决所确定的义务，则原告可在本判决所确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长 杨 毅人民陪审员 戴 萍人民陪审员 杨荣军二〇二〇年七月三日法官 助理 魏晓虹书 记 员 陈 香附：1、相关法律条文2、上诉须知附：1、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2、上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。