湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0591民初1298号原告：宋秀松，男，汉族，1974年4月12日出生，住湖北省秭归县。委托诉讼代理人：宋秀伏，女，汉族，1979年6月15日出生，住湖北省秭归县，系原告妹妹。被告：黄睿，男，汉族，1969年5月20日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区。被告：宜昌华远房地产经纪有限公司，住所地宜昌市伍家区夷陵大道**，统一社会信用代码91420500568318484U。法定代表人：易振华。委托诉讼代理人：李霜，男，汉族，1987年10月24日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区，系被告办公室主任。原告宋秀松与被告黄睿、宜昌华远房地产经纪有限公司（以下简称“华远公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序进行审理，受新冠××疫情影响，本案延期至2020年7月2日公开开庭，原告宋秀松的委托诉讼代理人宋秀伏、被告华远公司的委托诉讼代理人李霜到庭参加诉讼，被告黄睿经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋秀松向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2016年8月31日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令被告黄睿继续履行与原告之间的房屋买卖合同，将港窑路××单元××室的房屋过户登记至原告名下；3.判令被告华远公司立即退还原告中介服务佣金15500元；4.判令由被告黄睿承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月31日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告黄睿自愿将其位于港窑路××单元××室的房屋出售给原告，被告华远公司为买卖双方提供中介服务。房屋建筑面积105平方米，房权证号为宜市房权证宜昌开发区字第**，房屋成交价格为527500元，原告向被告华远公司支付佣金（含过户税费、手续费等）15500元。同时买卖双方约定，原告于2016年8月31日向被告黄睿支付购房定金20000元，收到定金后出卖方不得再将房屋出售给他人。余下购房款采用银行按揭的方式进行支付，原告向银行申请按揭贷款330000元。因该房屋产权证在银行按揭抵押中，尚欠银行贷款470000元，办理过户时原告支付首付款200000元帮助被告黄睿偿还银行按揭贷款，赎出房屋产权证、土地证原件交由被告华远公司托管过户，并于2016年10月15日前办理该房屋的过户手续。上述《房屋买卖合同》签订后，原告依约向被告黄睿支付了购房定金20000元，向被告华远公司支付了中介服务佣金15500元。原告先后两次向被告华远公司指定的银行申请办理按揭贷款均通过审核，但因被告黄睿拒不到场办理解押手续，导致至今房屋不能办理过户手续，也不能做抵押按揭。原告多次找到被告华远公司要求联系被告黄睿协助办理产权过户登记，华远公司一直推脱联系不上黄睿，至今未办理过户手续。原告经多方联系无果，只得诉至人民法院。被告黄睿未到庭，也未提交书面答辩意见。被告华远公司辩称，原告所述事实属实，我公司同意退还佣金共15500元，并不再履行该合同，佣金退还后原告退还收据。经审理查明，2016年8月31日，宋秀松、松秀伏（乙方）与黄睿（甲方）、华远公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定黄睿将其位于宜昌市××××栋房屋出售给宋秀松、松秀伏，该房屋产权证号为：宜市房房权证宜昌开发区字第**，筑面积105平米，成交价格为527500元。合同还约定房屋过户的评估按揭、佣金、权证办理费以及税费均由乙方承担，乙方以15500元打包支付给丙方办理；购房定金20000元由乙方在签订合同当日支付给甲方。关于付款，合同第四条中约定乙方购房付款方式为银行按揭，乙方拟申请银行按揭贷款330000元，甲乙双方在合同签订后5个工作日内到银行办理按揭申请手续；同时还约定甲方产权证在银行按揭抵押中，欠银行人民币420000元整，乙方在银行按揭申请通过后3个工作日内，乙方自愿支付200000元帮助甲方赎楼（不足部分由甲方自筹），赎出产权证、土地证原件交丙方托管用于过户。过户时乙方将首付款20000元（含定金）打入甲方账户。合同还约定于2016年10月15日前办理房屋过户手续。关于违约责任，合同约定若甲方违约，则甲方赔偿乙方20%购房总款为违约金，并将乙方支付给甲方的所有费用全额退还；若乙方违约，则乙方赔偿甲方20%购房总款为违约金；若甲乙双方任何一方违约导致合同无法继续履行，丙方收取的佣金不予退还。合同签订当天，原告宋秀松向被告黄睿支付购房定金5000元，次日即2016年9月1日，宋秀松向黄睿支付购房定金15000元，并向被告华远公司支付佣金15500元，华远公司和黄睿分别出具了收款收据。此后，华远公司开始办理房屋测绘并协助原告办理银行按揭申请，并获通过。因被告黄睿欠中国民生银行股份有限公司宜昌分行（以下简称“民生银行”）贷款42万元，原告及华远公司到民生银行多次沟通核实，并要求黄睿将首付款20万元之外的欠款凑齐后，再一起到银行办理解押赎证手续，黄睿表示同意但迟迟未能将款凑齐，后在原告和华远公司的催促下，2016年10月17日，黄睿出具保证书，承诺在10月28日将房屋过户，但未果。2016年11月份黄睿将房屋钥匙交给原告，让原告先进去住，后来黄睿失去联系。原告遂于2017年2月份搬入该房屋居住至今。同时查明，2014年1月16日，民生银行与黄睿、李志红（系黄睿妻子）签订《综合授信合同》，约定该行给予黄睿、李志红授信额度42万元，授信期限为2014年1月16日至2017年1月16日。2014年3月5日，双方又签订《最高额担保合同》，约定黄睿以其位于宜昌市××××栋房屋为上述《综合授信合同》项下借款债务提供抵押担保，2014年1月17日，双方办理了抵押登记，他项权证号为宜市房他证开发区字第××号。后因黄睿未按期还款，民生银行于2018年3月2日向宜昌市西陵区人民法院起诉，宜昌市西陵区人民法院于2018年10月23日作出（2018）鄂0502民初646号民事判决书，判令黄睿、李志红偿还民生银行借款本金42万元及利息，并判令民生银行在黄睿、李志红未履行给付义务的情况下，对他项权证号为宜市房他证开发区字第××号的房屋享有优先受偿权。2019年6月5日，民生银行向宜昌市西陵区人民法院申请强制执行，目前该案件尚在执行过程中。另查明，2014年10月27日，民生银行与黄睿签订《借款合同》，黄睿向民生银行借款95万元，借期自2014年10月28日至2015年10月28日，并有李志红、宜昌市瑞盛汽保设备有限责任公司、宜昌市威赫汽车维修设备有限公司和武汉市民商小微企业互助服务中心提供担保，后黄睿到期未还清借款，民生银行诉至法院，宜昌市西陵区人民法院于2018年10月23日作出（2018）鄂0502民初647号民事判决，判令黄睿偿还民生银行借款本金854479.11元以及相应利息。再查明，2020年7月2日，本案庭审结束后，被告华远公司当场将其收取的佣金15500元返还给原告，原告代理人宋秀伏向华远公司出具了收据。上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、收款收据、房产证、房产分户图、测绘成果审核备案告知单以及黄睿的结婚证、户口簿和本院依职权调取的（2018）鄂0502民初646号、（2018）鄂0502民初647号民事判决书、强制执行申请书在卷佐证，并经双方当庭质证，本院予以认定。本院认为，本案系房屋买卖过程中，因房屋抵押导致无法完成过户交易引发的诉争，原告宋秀松诉请内容主要包括判令确认购房合同的效力、继续履行合同完成房屋过户以及被告华远公司返还佣金三项，庭后华远公司已当场返还佣金，故原告的第三项诉请已得到解决，本院不再评议。原告黄睿经本院公告送达开庭传票，未到庭应诉，应视为其对诉讼权利的放弃。针对原告的前两项诉请，本院评议如下：一、关于购房合同的效力问题。根据庭审查明的事实，本案原、被告三方因房屋买卖交易而签订《房屋买卖合同》，合同中关于房屋价款、付款方式以及案涉房屋的抵押赎证均有明确约定，各方依约履行了合同约定的前期部分内容，足以认定各方意思表示真实。该合同内容不违反法律、法规规定，也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。至于房屋抵押是否影响合同效力，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中被告黄睿将已办理抵押登记的房屋予以出售，并未获得抵押权人民生银行同意，违反了上述条款的规定，但该条款并非关于合同效力的强制性规定，根据《第八次全国民事商事审判工作会议纪要》相关内容，本院确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；二、关于合同继续履行及房屋过户问题。原、被告各方在签订购房合同时，均知晓该房屋已被抵押，并被抵押权人民生银行办理了抵押登记，在购房过程中，因被告黄睿未及时清偿其所欠民生银行的债务，导致该抵押权未得到解除，进而导致本案所涉合同无法继续履行，房屋无法过户。民生银行作为被告黄睿的债权人，其债权已得到法院生效判决确认，民生银行对诉争房屋登记设立的抵押合法有效，其基于该抵押权而享有的在其债权范围内对该房屋拍卖、变卖后所得价款的优先受偿权应受法律保护。原告宋秀松在本案中诉请要求合同继续履行，并将房屋直接过户到其名下，损害了民生银行作为抵押权人的合法权益，在该抵押权未解除且原告并未付清全部购房款的情形下，原告的此项诉请无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告宋秀松与被告黄睿、宜昌华远房地产经纪有限公司于2016年8月31日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告宋秀松的其他诉讼请求。案件受理费9464元（原告已预交），由被告黄睿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  谷 鹏人民陪审员  李明喜人民陪审员  徐振安二〇二〇年七月八日书 记 员  程伊尔