成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初5554号 原告：刘永祥，男，1976年10月31日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原告：古玉霞，女，1977年3月25日出生，汉族，住四川省邛崃市。 二原告共同委托诉讼代理人：李潇，四川瑞利恒律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：王启珊，四川瑞利恒律师事务所律师。 被告：成都旭和盛房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区金雁路********。 法定代表人：颜旭，执行董事。 委托诉讼代理人：黄瑞，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙辰辰，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 第三人：吴文奎，男，1970年4月25日出生，汉族，住四川省江安县。 第三人：邓辉，男，1979年7月6日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 上述第三人共同委托诉讼代理人：伍志刚，四川法银律师事务所律师。 原告刘永祥、古玉霞与被告成都旭和盛房地产开发有限公司（以下简称旭和盛公司）、第三人吴文奎、邓辉商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告刘永祥及其委托诉讼代理人李潇、王启珊、原告古玉霞的委托诉讼代理人李潇、王启珊，被告旭和盛公司的委托诉讼代理人黄瑞、孙辰辰，第三人吴文奎、邓辉的共同委托诉讼代理人伍志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘永祥、古玉霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告支付的定金及购房款共计810000元，并承担自款项支付之日起，至返还之日止的资金占用利息，按照银行同类贷款利率标准的双倍计算；3、判令被告向原告赔偿损失81000元；4、判令第三人就上述债务承担共同支付义务。事实与理由：2018年7月19日，被告与第三人签订《房地产项目转让协议》，约定将包括案涉房屋在内的位于顺兴路××“××楠缤纷”××楼的销售权转让给第三人。该协议第1.5.1条约定：“标的物1、2、4层存在抵押贷款。”第5.4.1条约定：“乙方（吴文奎、邓辉）确定买受人后，将拟与买受人签订的《定金协议》或《认购协议》或《商品房买卖合同》通过书面形式送达甲方，甲方应自收到之日起3个工作日内将上述协议盖章并返还乙方。”第5.4.3条约定：“若买受人购买的房屋属于标的物第1、2、4层的，甲方应当按照5.4.1款约定的时间与买受人签订《商品房买卖合同》，并保证在买受人支付房款不低于50%后30日内解除该房屋的抵押，并办理完毕销售房屋的备案手续，并保证在150日内为买受人办理完毕产权过户手续。” 2018年9月26日，经第三人宣传销售，原告与被告签订《商品房认购定金协议》，约定原告支付立约定金5万元。原告在签订协议后支付定金5万元，被告出具手续。2018年10月2日，经第三人要求，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买1-210号房屋，房屋总价款1340000元。原告当日向被告支付购房款760000元，上述房款由第三人邓辉及其配偶刘意梅代收并转交被告。该合同原件被告拒绝向原告提供。 原告积极履行付款义务后多次向被告催促办理合同备案及产权登记手续，均遭推诿。经查，该房屋抵押至今未注销，产权办理遥遥无期。被告及第三人之间就《房地产项目转让协议》履行纠纷已诉至成都市中级人民法院，法院判决解除《房地产项目转让协议》。现协议解除，房屋抵押未能注销，原告的合同目的无法实现，故诉至法院。 被告旭和盛公司辩称，1、原、被告之间未签订《商品房买卖合同》，双方不成立商品房买卖合同关系，解除合同无事实依据；2、第三人是案涉房屋的实际销售主体，原告没有向被告支付过定金与购房款，实际收取定金、购房款的是邓辉及其配偶，其二人并非代被告收取款项，收取款项后也未将购房款转给被告。案涉房屋实际销售主体是第三人，第三人以其名义销售房屋，被告不应对案涉房屋的全部价款承担还款责任并支付资金利息。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人吴文奎、邓辉述称，第三人与被告之间是包销代销关系，是替被告销售房屋，第三人并非合同相对方。原告支付的房款已经支付给被告，并且被告与原告签订定金协议，并出具了收到50%房款的收据。第三人已经向被告支付了32328800元，足以涵盖原告的购房款。 本院经审理认定事实如下：2018年7月19日，旭和盛公司（甲方、转让方）与邓辉、吴文奎（乙方、受让方）签订《房地产项目转让协议》（以下简称“协议”），约定转让标的物为顺兴路369号“金楠缤纷”项目（以下简称“项目”）1号楼；协议第1.5.1条约定：标的物第1、2、4层存在抵押贷款；第2.4条约定：本协议生效后，视为甲方将项目已转让给乙方，乙方取得转让项目的相关权益，乙方运作、销售、处置项目房产收取的房款及产生的收益等归乙方全部所有；第3.1条约定：本协议转让标的房产项目的转让总价款为6600万元；第5.4.1条约定：乙方确定买受人后，将拟与买受人签订的《定金协议》或《认购协议》或《商品房买卖合同》通过书面形式送达甲方，甲方应自收到之日起3个工作日内将上述协议盖章并返还乙方；第5.4.3条约定：若买受人购买的房屋属于标的物第1、2、4层的，甲方应当按照5.4.1款约定的时间与买受人签订《商品房买卖合同》，并保证在买受人支付房款不低于50%后30日内解除该房屋的抵押，并办理完毕销售房屋的备案手续，并保证在150日内为买受人办理完毕产权过户手续。 2018年9月26日，经第三人邓辉宣传与销售，刘永祥与旭和盛公司签订《金楠缤纷商品房认购定金协议》，约定刘永祥认购金楠缤纷1幢210号房，建筑面积44.65平方米，总价款1360000元；刘永祥于签订定金协议时支付立约定金50000元，于2018年10月3日前履行完毕付款义务，并于2018年10月3日前与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》及《补充协议》。 上述定金协议签订后，刘永祥、古玉霞于2018年9月26日向第三人邓辉名下的四川众美联投资有限公司支付定金5万元，并于2018年10月2日向四川众美联投资有限公司支付房款760000元，四川众美联投资有限公司出具收据。 2018年10月13日，第三人邓辉配偶刘意梅向旭和盛公司账户转款379050元，附言注明为：刘永祥210房源百分之五十房款。同日，旭和盛公司出具《收据》，载明：收到刘永祥金楠缤纷1号楼二层210号房款379050元。 2019年1月3日，邓辉、吴文奎向成都市中级人民法院提起诉讼，要求解除与旭和盛公司签订的《房地产项目转让协议》，并要求旭和盛公司退还已支付的款项。成都市中级人民法院经审理查明：一、邓辉、吴文奎共计向旭和盛公司支付款项32328800元；二、旭和盛公司认可已经收到房号为110、215、120三套房屋的定金，已经收到113、201、209、210四套房屋的部分购房款；三、案涉1栋2层210号房，刘永祥、古玉霞作为买受人与旭和盛公司签订的商品房定金认购协议，旭和盛公司开具了收据；刘永祥、古玉霞在《商品房买卖合同》上签名（落款时间为2018年10月2日），但未加盖旭和盛公司印章；四、邓辉、吴文奎共计出售房屋11套，收取购房款及定金共计2328800元，已经全部支付给旭和盛公司。成都市中级人民法院认为，邓辉、吴文奎支付的32328800元中，有30000000元为转让款，余款2328800元可作为案涉11套房屋的买受人向旭和盛公司支付的购房款，由此产生的争议由案涉11套房屋的买受人和旭和盛公司处理。同时认定旭和盛公司未按约办理案涉房屋的抵押注销手续，存在违约，判令解除邓辉、吴文奎与旭和盛公司签订的《房地产项目转让协议》，旭和盛公司向邓辉、吴文奎返还转让款30000000元并支付违约金6465760元。 该判决宣判后，旭和盛公司不服提起上诉。四川省高级人民法院认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，于2020年5月29日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。 以上事实，有《房地产项目转让协议》、《金楠缤纷商品房认购定金协议》、四川众美联投资有限公司收据2份、银行转账凭证、旭和盛公司收据、成都市中级人民法院（2019）川01民初91号民事判决书、四川省高级人民法院（2020）川民终38号民事判决书及当事人庭审陈述笔录收集在案佐证。 本院认为，本案争议焦点在于刘永祥、古玉霞与旭和盛公司之间是否形成商品房买卖合同关系。虽然旭和盛公司未在《商品房买卖合同》上加盖公章，但根据已经生效法律文书查明的事实，旭和盛公司已经收取刘永祥、古玉霞支付的部分购房款并出具收据，足以认定旭和盛公司认可其与刘永祥、古玉霞之间的买卖合同关系。旭和盛公司收款并出具收据的行为，表明其与刘永祥、古玉霞之间商品房买卖合同关系成立。不论旭和盛公司与邓辉、吴文奎之间的《房地产项目转让协议》属于何种性质，生效法律文书对于邓辉、吴文奎向旭和盛公司支付的2328800元认定为包括案涉房屋在内的11套房屋的买受人向旭和盛公司支付的购房款，该认定也足以确认旭和盛公司与购房者之间形成商品房买卖合同关系。因此，本院确认刘永祥、古玉霞与旭和盛公司之间商品房买卖合同关系成立。旭和盛公司以其未加盖公章为由认为商品房买卖合同关系不成立，缺乏事实及法律依据，对其抗辩，本院不予采纳。 在旭和盛公司与刘永祥、古玉霞商品房买卖合同关系成立的情况下，刘永祥、古玉霞所购房屋至今仍然存在抵押情况，导致旭和盛公司至今未对合同进行备案登记，刘永祥、古玉霞购房的合同目的无法实现。故对刘永祥、古玉霞要求解除与旭和盛公司之间的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 《商品房买卖合同》解除后，旭和盛公司应退还刘永祥、古玉霞已经支付的购房款。根据查明的事实，邓辉、吴文奎收取刘永祥、古玉霞购房款后，仅向旭和盛公司转款379050元，余款并未支付给旭和盛公司。因此，旭和盛公司应向刘永祥、古玉霞返还的购房款金额为379050元。对于剩余款项，系邓辉、吴文奎收取，其收取该款项系基于与旭和盛公司存在《房地产项目转让协议》关系。现该《房地产项目转让协议》已被解除，邓辉、吴文奎不再具备收取购房款的依据，因此，邓辉、吴文奎应向刘永祥、古玉霞退还余款430950元。邓辉、吴文奎称其向旭和盛公司支付的款项已经远远超过案涉房屋的购房款，但根据生效法律文书认定的事实，其支付的30000000元系转让款，与出售房屋款项无关；其余2328800元系包括案涉房屋在内的11套房屋的购房款。邓辉、吴文奎在向旭和盛公司支付这2328800元时，对于本案案涉房屋，转款注明金额379050元为百分之五十房款；其余款项部分注明为其他房屋房款或定金，部分未注明具体房号。因此，虽然邓辉、吴文奎向旭和盛公司支付的房款款项金额超过本案案涉房屋款项金额，但涉及其他10套房屋，目前证据仅能确认本案案涉房屋对应房款金额为379050元，不能证明已经将本案收取的所有房款支付给旭和盛公司，故对邓辉、吴文奎的此项陈述，本院不予采纳。 对于刘永祥、古玉霞主张的资金占用利息，因旭和盛公司及邓辉、吴文奎的违约行为导致合同目的无法实现，其占用资金期间确实应支付资金占用利息。刘永祥、古玉霞系分段支付房款，故资金占用利息应分段计算。刘永祥、古玉霞按照银行同期贷款利率的双倍主张资金占用利息无法律依据，应按照银行同期贷款利率标准进行计算。其支付的5万元定金，自2018年9月26日开始计算资金占用利息，该款项系邓辉、吴文奎占有，资金占有利息由其支付；剩余760000元，邓辉、吴文奎全部占有至2018年10月12日，该期间资金占用利息由邓辉、吴文奎支付；旭和盛公司自2018年10月13日起占有其中379050元，故旭和盛公司自2018年10月13日起，以379050元为基数支付资金占用利息，邓辉、吴文奎自2018年10月13日起，以430950为基数支付资金占用利息。 对于刘永祥、古玉霞主张的损失款项，其主张的资金占用利息已经可以弥补其损失，同时刘永祥、古玉霞也未举证证明除资金占用利息外还有其他损失产生，故对其此项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘永祥、古玉霞与被告成都旭和盛房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》关系； 二、被告成都旭和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告刘永祥、古玉霞购房款379050元，并自2018年10月13日起，以379050元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率向原告刘永祥、古玉霞支付资金占用利息，至本金付清之日止； 三、第三人邓辉、吴文奎于本判决生效之日起五日内退还原告刘永祥、古玉霞购房款430950元； 四、第三人邓辉、吴文奎自2018年9月26日起，以5万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率向原告刘永祥、古玉霞支付资金占用利息，至2018年10月2日止；自2018年10月3日起，以810000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率向原告刘永祥、古玉霞支付资金占用利息，至2018年10月12日止；自2018年10月13日起，以430950元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率向原告刘永祥、古玉霞支付资金占用利息，至本金付清之日止； 五、驳回原告刘永祥、古玉霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13614元，减半收取6807元，由原告刘永祥、古玉霞负担928元，被告成都旭和盛房地产开发有限公司负担2645元，第三人邓辉、吴文奎负担3234元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 闵 筱 二〇二〇年七月八日 书记员 李仕芳