安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初1390号 原告：淮南虹桥房地产经纪服务有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇宾阳大道与芍陂路交口金大地悦府售楼部，统一社会信用代码91340422MA2RH9U46D。 法定代表人：余超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘军，安徽震一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑小明，安徽震一律师事务所律师。 被告：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省寿县宾阳大道城投大厦对面，统一社会信用代码91340422573021300A。 法定代表人：胡道厅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张勇，安徽百大律师事务所律师。 原告淮南虹桥房地产经纪服务有限公司（以下至判决前简称虹桥公司）与被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下至判决前简称陆宇公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告虹桥公司委托诉讼代理人潘军和郑小明、被告陆宇公司委托诉讼代理人王猛和张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 虹桥公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付金大地?悦府9幢101至107、118至120铺、12幢101、104铺(计12套房屋)的销售代理合同佣金1494010.26元；2、被告负担本案诉讼费用。 事实和理由：2018年2月2日，原、被告协商由原告代理销售被告开发的金大地?悦府二期项目套商铺，为此签订《金大地?悦府项目商铺销售协议书》。后因部分条款重新协商，双方终止前述合同，于2018年7月4日，重新签订《金大地?悦府项目商铺销售协议书》，约定由原告独家代理销售被告开发的金大地?悦府二期项目套商铺9#、12#、13#楼共计42套商铺，在每户底价基础上超额增加的售价房款作为乙方的合同佣金；甲方(被告)抵扣工程款的房屋销售及甲方(被告)自行销售的房屋皆计入乙方(原告)的销售业绩；代理销售期限至2019年6月30日结束。在乙方代理销售期间，金大地?悦府9幢101至107铺、118至120铺、12幢101、104铺(计12套房屋)已被出售，出售价款比房屋底价超出共计1494010.26元。依据合同约定，该款应作为佣金支付原告，但被告拖延推诿，迟迟不予支付。现具状起诉，要求判如所请。 虹桥公司为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告工商登记信息打印件各一份，证明原、被告主体情况； 2、《金大地?悦府项目商铺销售协议书》（2018年2月2日及2018年7月4日）复印件二份，证明原、被告订立销售代理合同，成交价超出底价的部分为原告的合同佣金，被告抵扣工程款的房屋销售及自行销售的房屋皆计入原告的销售业绩；第一份合同被第二份合同终止，案涉合同是第二份合同，公司虽没有盖章，但是有法定代表人及其唯一股东签字； 3、《装饰装修专用合同》复印件一份、金大地二期售楼部装修预算复印件一份、《广告牌租赁合同》复印件二份，《广告制作合同》复印件一份、金大地商铺广告制作清单复印件一份、金大地?悦府售楼处人工费用支出清单复印件一组，证明原告积极履行合同，装修售楼部，对代理销售的楼盘进行广告营销，安排工作人员进驻售楼部工作，为此支付巨额的营销费用和人员工资； 4、《商品房买卖合同》及其购房发票复印件各十二份，证明原告代理销售的金大地?悦府9幢101至107铺、118至120铺、12幢101、104铺已出售及其销售价款； 5、签约交款确认单复印件三份，证明签约交款确认单上有胡道清签名，胡道清是被告实际控制人，能够代表被告签约。 陆宇公司当庭辩称：案涉12套商铺均在2018年2月2日《金大地?悦府项目商铺销售协议书》约定的期限届满后由被告自行销售，并非原告销售，原告主张案涉房屋销售款代理销售佣金无事实及法律依据；原告未能按约定履行自身义务，对9#楼、12#楼商铺进行销售，合同期满后被告自行销售，至今仍有9#楼117商铺（1072363.32元）、301商铺（7939882元）未能销售，原告应按约定对9#楼117及301商铺进行回购并支付水电费315761.2元；被告对2018年7月4日《金大地?悦府项目商铺销售协议书》不知情，没有被告盖章，亦未实际履行；案涉12套商铺有2套是被告与案外人抵付工程款销售，其余10套是被告员工销售或者被告员工亲属购买，与原告无关。综上，原告诉请无事实、法律依据，请求驳回原告诉请； 陆宇公司当庭向本院提交如下证据： 案涉房屋签约交款确认单复印件十二份、代付购房协议书复印件一份，证明案涉房屋系在原、被告双方签订的协议履行期之外由被告自行销售或用于抵付工程款；签约交款确认单的置业顾问签名与原告提交的人工费用清单相互印证，并非原告销售。 经当庭陈述，举证、质证，本院对涉案证据认证意见如下： 原告证据1，被告无异议，本院予以认定。原告证据2，被告对2018年2月2日《金大地?悦府项目商铺销售协议书》“三性”无异议，但该合同约定期限为2018年1月25日至2018年12月25日，在此期限内均未销售商铺；2018年7月4日《金大地?悦府项目商铺销售协议书》“三性”均有异议，该合同被告从未见过，没有被告盖章，不符合该合同第六条生效要件，甲方签字人员高巍和胡道清并非被告法定代表人，不能代表被告履行相应职责，不能达到原告证明目的。本院对2018年2月2日《金大地?悦府项目商铺销售协议书》予以认定，对2018年7月4日《金大地?悦府项目商铺销售协议书》的真实性予以认定。但该协议书的主体为原告与高巍，没有被告盖章确认，也未得到被告的事后追认，故本院对原告关于该协议书主张的证明目的不予认定。原告证据3，被告对该份证据“三性”有异议，本院认为，该份证据与本案无关联性，不予认定。原告证据4，被告对证据“三性”无异议。认为从十二份合同签订及开票时间可以看出案涉商铺的销售均在合同履行期之前或之后，并非原告实际销售。本院对该份证据的真实性予以认定。原告证据5，被告对真实性不予认可。认为该三份确认单均系复印件，即使真实仅能代表胡道清作为被告公司的监事对公司内部具有一定管理职权，该确认单为被告内部审批行为，不代表胡道清能够对外签署合同或代表公司职务行为，不能达到证明目的。本院认为，被告异议成立，本院对该份证据不予认定。被告证据，原告对证明目的及真实性有异议。认为签约交款确认单不能证明不是原告销售的，交款确认单真实性无法核实；交款确认单上面的销售金额与合同备案金额不符，不能证明该房屋不是原告销售的事实。本院认为，金大地?悦府客户签约交款确认单载明的12套商铺与原告提交的商品房买卖合同及票据所载明的12套商铺相一致，互相印证交款确认单的真实性，原告异议不能成立，本院对该份证据予以认定。 根据上述认定的证据材料及当事人的当庭陈述，审理查明的事实为：2018年2月2日，原、被告签订《金大地?悦府项目商铺销售协议书》，由原告销售被告在建的寿县金大地二期项目9#楼25套、12#楼12套底商商铺（一户一价），履行期限为自2018年1月25日至2018年12月25日。在该协议履行期限内原告未能对外销售出商铺。 2018年7月4日，高巍（甲方）与原告（乙方）签订《金大地?悦府项目商铺销售协议书》，约定甲方指定乙方销售甲方在寿县兴建的金大地?悦府二期项目9#、12#、13#楼底商商铺，共计42套商铺，代理期限自即日起生效，至2019年6月30日结束；乙方确保所有委托代理房源成交总均价不低于12500元/㎡，在代理房源的每户底价（一户一价，见附件）基础上超额增加的售价房款作为原告人员工资、营销推广费用等由乙方承担的各项费用，甲方不再支付乙方的其他任何费用……甲方抵付工程款的房屋销售，皆计入原告销售业绩；乙方所销售的商铺首付款到甲方财务后或客户按揭资料已递交甲方合作银行按揭贷款下来后按套与乙方结算超出溢价部分的佣金。双方对销售目标及其他合作事宜同时进行了约定。该协议书落款处甲方签名高巍、胡道清，落款时间2017年7月4日；乙方签名余超并加盖单位印章，落款时间2018年7月4日。 另查明，金大地二期项目9#、12#楼底商铺中，12#楼104商铺于2017年9月22日销售，9#楼101、102、103、104、105、106、107、118、119、120商铺及12#楼101、201商铺均在2019年1月至4月份销售；其中，9#楼104商铺、12#楼101商铺系被告抵付工程款，其余10套商铺系被告自销售； 再查明，被告法定代表人为胡道厅，高巍系被告股东，胡道清系被告监事。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案争议的焦点是2018年7月4日签订的《金大地?悦府项目商铺销售协议书》是否生效并对原、被告有约束力。本院认为，该协议书记载的协议双方为甲方高巍与乙方虹桥公司，落款处甲方仅有高巍及胡道清的签名，没有陆宇公司签章，高巍是陆宇公司股东，胡道清是陆宇公司监事，在没有得到陆宇公司授权的情形下，二人均不具有代表陆宇公司对外以自己的名义签订合同的资格。本案中，原告没有提供证据证明高巍系受陆宇公司委托以自己名义与虹桥公司订立商铺销售协议，陆宇公司对该协议不认可，亦不追认。据此，案涉协议对陆宇公司不具有合同效力，原告依据该协议向被告主张支付商铺销售佣金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告淮南虹桥房地产经纪服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费18267元，减半收取9133.5元，由原告淮南虹桥房地产经纪服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 汪   慧 二〇二〇年七月三十一日 书记员 邢瑾（代） 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民法总则》 第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。 法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。 法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。