广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初966号 原告：刘钟兴，男，1987年12月22日出生，壮族，住南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：梁瑞迎，广西佳宾律师事务所律师。 被告：颜荣亨，男，1955年9月1日出生，汉族，住南宁市。 被告：农明芳，女，1956年7月26日出生，壮族，住南宁市。 二被告共同委托诉讼代理人：徐颖，女，1980年10月17日出生，壮族，住南宁市，系颜荣亨的儿媳妇。 第三人：李隆瑞，男，1986年2月1日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告刘钟兴与被告颜荣亨、农明芳，第三人李隆瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘钟兴及其委托诉讼代理人梁瑞迎，被告颜荣亨、农明芳及其的委托诉讼代理人徐颖，第三人李隆瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘钟兴向本院提出诉讼请求：1、判令刘钟兴和颜荣亨、农明芳解除《房屋转让及经纪合同书》，合同价值800000元；2、判令颜荣亨、农明芳共同返还刘钟兴已支付房款18万元及赔偿违约金100000元；3、判令颜荣亨、农明芳共同赔偿刘钟兴代为向物业公司支付的各项费用53961元；4、判令颜荣亨、农明芳共同赔偿刘钟兴装修损失260000元；5、判令颜荣亨、农明芳承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年7月，刘钟兴通过广西南宁市景天房地产经纪有限公司（以下简称“景天公司”）知道颜荣亨、农明芳欲出售其名下位于南宁市青秀区（以下简称“案涉房屋”)。刘钟兴在得知其出售价格后，表示希望购买。在达成购买意愿后，中介公司景天公司即要求颜荣亨、农明芳提供案涉房屋的登记信息情况，后发现案涉房屋名下有两个抵押登记，第一抵押权人为横县莲塘信用社，次抵押权人为农还学。经过商谈，双方就101号房买卖初步达成以下共识：1、房屋总价款800000元；2、定金5万元，但由于颜荣亨、农明芳房屋自交房起未交过物业水电费及滞纳金，具体金额不清楚，但颜荣亨、农明芳表示总金额在两万多，故双方约定在协议签订后实际支付定金为30000元，余款由刘钟兴作为物业费交给物业公司，多退少补；3、颜荣亨、农明芳提供征信信息，如果征信无问题的，刘钟兴向银行提出解押申请后由刘钟兴方寻找垫资公司垫资700000元进行解押。但在此期间，颜荣亨、农明芳需于2017年9月1日前还清二次抵押权人农还学的欠款并解除二次抵押权。2017年8月2日，颜荣亨、农明芳同景天公司共同签订了《房屋转让及经纪合同书》，明确约定：1、颜荣亨、农明芳双方通过经纪方买卖位于南宁市青秀区的案涉房屋；2、房屋转让成交价为人民币800000元；3、刘钟兴支付人民币500000元作为定金；4、颜荣亨、农明芳须在2017年9月1日前还清案涉房屋二次抵押贷款并解除抵押，如未能按时解除农还学的个人贰次抵押的，除买方同意外，否则卖方承担违约责任，买卖双方须全权配合垫资公司所要求的资料出具及条件，现卖方已在未做全权委托公证时收取买方30000元购房定金，买方要求过户为覃涛名下。合同签订后，刘钟兴即通过中介公司向颜荣亨、农明芳交付定金30000元。由于颜荣亨、农明芳一直未办理二次抵押权的解除工作，双方又于2017年11月24日就相关事宜签订《补充协议》，明确：1、刘钟兴提供首期房款120000元供颜荣亨、农明芳解除次抵押权人农还学的二次抵押；2、刘钟兴提供首期房款后进场装修入住；3、剩余房款双方在银行通知还款当日前提供，供颜荣亨、农明芳解银行抵押贷款，不足部分由颜荣亨、农明芳承担。此后，颜荣亨、农明芳要求将金额调整为150000元，刘钟兴本着希望解决问题的态度也表示同意。2017年12月28日，刘钟兴即通过覃涛银行卡转账150000元到颜荣亨、农明芳名下。此后，颜荣亨、农明芳办理了二次抵押的解除工作。2017年12月28日，双方再次签订《补充协议》，明确颜荣亨、农明芳同意刘钟兴进场装修入住。随即刘钟兴亲戚覃涛开始聘请装修公司进场装修并于2018年4月开始入住。颜荣亨、农明芳在办理解除二次抵押权后，却一直以各种理由未办理银行的提前还款申请，导致双方合同履行到此就进行不下去。2019年10月，颜荣亨、农明芳儿媳妇突然告知刘钟兴横县莲塘信用社已经将他们起诉横县法院，刘钟兴此时才发现问题严重。由于颜荣亨、农明芳已经被起诉并列入黑名单，垫资公司也不愿意垫资解决银行的问题。双方不断沟通过程中，发现颜荣亨、农明芳在解除农还学的次抵押权后，又偷偷于办理了其他二次抵押。至此，即使刘钟兴有能力自己垫付全部的房款也无法解决颜荣亨、农明芳房屋的抵押问题，被迫只能通过法院诉讼解决。刘钟兴认为由于颜荣亨、农明芳的原因导致《房屋转让及经纪合同书》无法履行，且刘钟兴在征得颜荣亨、农明芳同意的情况下装修入住（装修总花费约260000元，具体金额待法院指定的价格评估机构作出评估结论后再作相应变更），颜荣亨、农明芳应承担因合同无法履行产生的返还刘钟兴已经支付的房款物业水电费、承担违约责任及装修损失等。为维护刘钟兴的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 颜荣亨辩称：1、同意解除与刘钟兴之间于2017年8月2日签订的《房屋转让及经纪合同书》；2、刘钟兴在起诉状中陈述的事实与理由均不属实，事实上刘钟兴才是违约方，颜荣亨、农明芳没有获得任何利益，也没有违约，不应承担违约责任及赔偿责任，请求驳回刘钟兴的诉讼请求。 农明芳的答辩意见与颜荣亨的答辩意见一致。 李隆瑞陈述，对于刘钟兴提出的诉讼请求、事实与理由无异议。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，于下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月2日，颜荣亨（卖方）、刘钟兴（买方）和景天公司（经纪方）签订了一份《房屋转让及经纪合同书》（编号：0000639号）。该合同书约定的主要内容如下：买卖双方在签署本合同时皆清楚本合同标注的物业处在有抵押、有查封状态中，均同意在此产权状态下签署本合同并自愿承诺遵守合同规定的所有条款。1.买卖的房产为青秀区（以下简称“案涉房屋”）；2.转让成交价为800000元；3.买方需按下列方式付款。（1）定金或购房保证金。买方在签署本合同时支付人民币50000元作为定金。（2）其余楼款750000元，买方应在由卖方申请还款由买方一次性垫资解压支付给卖方。如因买方原因导致不能申请或不能足额申请上述贷款，买方须以现金的方式把上述贷款和差额部分在买卖双方到南宁市房产交易中心办理产权过户当日或之前支付给卖方或存入卖方指定账号。4.买卖双方须于接到经纪方通知交完相关税费之前到南宁市房屋产权交易中心办理产权过户。买方须于南宁市房屋产权交易中心受理通知单（登记种类：转移登记）规定答复日期后3个工作日内去办理抵押登记。否则，每逾期一天，买方按该物业转让成交价的千分之一向卖方支付违约金。6.卖方应负责在收到全部房款或之前将该物业交付买方使用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行约定的其他义务，每逾期一天，按该物业转让成交价的千分之一向买方支付违约金。7.买方逾期支付楼款，或者未能按时履行约定的其他义务，每逾期一天，按该物业转让成交价的千分之一向卖方支付违约金。9.该物业交付买方前，卖方必须付清一切有关该物业已发生的使用费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、及土地使用费、有线电视费等）。相关转名费用由买方支付，交房后房屋的使用费用由买方负责。10.卖方须保证对该物业享有完整的所有权，并无存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为。卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、户口迁移、债务、税项、租赁、优先购买权以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。否则卖方须赔偿买方及经纪方由此引起的一切损失。由于卖方原因，造成物业不能办理产权过户登记或发生被政府或司法机关查封等情形由卖方承担全部违约责任。如果卖方的该物业还处于在银行抵押的状态。卖方应在收取定金后3日内去办理该物业的申请提前还款手续，否则视为卖方毁约，同时买方应给予积极的配合。解押方式为：买方提供700000元整给卖方自行解押。如买方自愿提供首期款替卖方赎楼解押，由此产生法律纠纷买卖双方自行负责，在买方提供赎楼解押资金前，卖方须全权委托公证给经纪方指定人员，公证费用由买方支付。买方未能履行本合同的条款以至本合同不能顺利完成，则己付的定金由卖方没收。而卖方有权将该物业转让给其它任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。卖方在收取定金后，不履行本合同规定的条款，则卖方须返还双倍定金给买方，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行本合同。除此之外，各方还约定了其他条款，即卖方须在2017年9月1日前还清该物业二次抵押贷款并解除抵押。如未能按时解除该物业农还学的个人二次抵押的，除买方同意外，否则卖方承担违约责任。买卖双方须全权配合垫资公司所要求的资料出具及条件，现卖方已在未做的全权委托公证时收取买方30000元购房定金。买方要求过户为覃涛名下。在该协议的落款处，有颜荣亨、刘钟兴的签名及手印，以及景天公司的公司印章，落款日期为2017年8月2日。 2017年8月2日，颜荣亨出具了一份《产权声明书》，主要内容为：兹声明本人已取得南宁市青秀区101号物业业主配偶农明芳（身份证号码：）的合法授权，代为出售上述物业。如因本人未取得该物业业主配偶合法授权导致该物业《房屋转让及经纪合同书》无效或无法履行造成购入方与经纪方经济损失的，则本人愿意承担该物业《房屋转让及经纪合同书》约定的违约条款及全部法律责任。 2017年8月4日，颜荣亨、农明芳向刘钟兴出具了一份《收据》，载明收到了刘钟兴交来的购房款定金30000元。 2017年11月24日，颜荣亨（卖方）、刘钟兴（买方）与景天公司（经纪方）签订了一份《补充协议》。该协议约定的主要内容如下：买卖双方友好协商就景天公司《房屋转让及经纪合同》（编号：0000639号）做以下补充，买卖双方自愿承诺同意遵守以下条款：买卖双方通过经纪方买卖位于南宁市青秀区（以下简称“该物业”）。经过买卖双方协商同意做如下调整：1、买方提供首期房款120000元整（不含定金），供卖方解除在2014年5月19日设定日期的农还学的二次抵押，支付日期为卖方解除在2014年5月19日设定日期的农还学二押当日。2、买方要求提供首期房款后进场装修入住。3、卖方在结清银行欠款前，所产生的利息由卖方自行承担。4、剩于房款（此处“剩于房款”文字错误，应为“剩余房款”，本院注）买卖双方在银行通知还款当日前提供，供卖方解银行抵押贷款，不足解押款，剩于欠款（此处“剩于欠款”文字错误，应为“剩于房款”，本院注）由卖方承担。5、由银行通知还款，买方未能及时提供房款解押，产生的利息由买方承担。该补充协议落款处有颜荣亨、刘钟兴的签名及手印，亦有景天公司的印章。 2017年12月28日，颜荣亨（卖方）、刘钟兴（买方）与景天公司（经纪方）又签订了一份《补充协议》。该协议约定的主要内容如下：买卖双方友好协商就《房屋转让及经纪合同》（编号：0000639号）做以下补充，买卖双方自愿承诺同意遵守以下条款：买卖双方通过经纪方买卖位于南宁市青秀区（以下简称“该物业”）。经过买卖双方协商同意做如下调整：买方要求进场装修该物业，卖方同意。如果在装修期间其中一方原因导致该物业不能售出或购入，产生的装修费用，买卖双方自行协商解决。该补充协议落款处仅有颜荣亨、刘钟兴的签名及手印，但并无景天公司的印章。在庭审中，景天公司亦否认签署了该份补充协议。 2017年12月28日，覃涛通过中国银行向颜荣亨转账两笔款项共计150000元，并在其中一笔100000元转账中备注“房款”。 2017年12月29日，颜荣亨通过中国农业银行卡向刘钟兴转账100000元，备注“还款”。 2018年1月4日，天池山小区物业出具了一份《物业服务缴费通知单》和一份《物业服务收款单》。其中，《物业服务缴费通知单》载明业主为颜荣亨的3-101号房物业费为34786.10元，并要求颜荣亨于2018年1月4日前到客服中心核对并缴纳以上费用。而《物业服务收款单》载明业主为颜荣亨的3-101号房物业费为19174.9元，并且交款人为刘钟兴。颜荣亨主张根据《房屋转让及经纪合同》的约定，刘钟兴须支付首期款50000元，但是颜荣亨因案涉房产尚欠天池山小区的物业费，故在刘钟兴支付了定金30000元后，还让刘钟兴代交了物业费约20000元。在庭审中，刘钟兴承认其实际代刘钟兴缴纳的物业费为19174.9元。 2018年12月28日起至2019年11月16日，刘钟兴多次通过微信聊天与景天公司员工奚沛国沟通，催促案涉房屋的经纪方景天公司尽快办理房屋过户手续。李隆瑞认可奚沛国是景天公司的员工。 2019年1月31日，刘钟兴和颜荣亨的儿子颜宇、儿媳徐颖到景天公司在天池山的门店处商谈。在商谈中，颜宇、徐颖二人向刘钟兴告知广西壮族自治区横县人民法院已于2018年12月26日作出（2018）桂0127民初4062号民事判决，判决颜荣亨、农明芳须立即偿还尚欠横县农村信用合作联社贷款。而且，颜宇、徐颖二人再次催促刘钟兴支付案涉房屋的剩余房款，但刘钟兴却称需要时间周转而未能还款。 此外，颜荣亨、农明芳还提交了一份证据《告知函》。该函主要内容如下：南宁市青秀区现住户：本人为南宁市青秀区房主，2017年8月2日，本人与刘钟兴签订了该套住房的房屋买卖合同，但刘钟兴自支付购房订金后先行入住至今尚未支付剩余房款，经多次催告后仍未支付，已严重违约，现本人拟终止该住房的房屋买卖合同，收回该房产，请你予2019年5月4日前搬离该房，否则将采取一切法律手段维护本人合法权益。特此告知！房主：颜荣亨。2019年4月30日。而且，颜荣亨、农明芳还主张其与其儿媳曾于2019年4月30日上门告知刘钟兴终止合同并要求刘钟兴搬离。此《告知函》当时在出警到场的仙葫派出所公安民警有记录。但是，刘钟兴在庭审中对该份《告知函》的真实性、关联性和合法性均不予认可。 另查明，农明芳、颜荣亨于1980年12月30日登记结婚。 2009年6月12日，案涉房屋取得房屋所有权证书（证号：邕房权证字第××号）。该房屋所有权证主要内容如下：1、房屋所有权人是颜荣亨；2、共有情况为单独所有；3、房屋坐落于青秀区；4、登记时间为2009年6月12日；5、规划用途是住宅。在该房屋所有权证附记中记载：该房于2007年1月19日向南宁海田房地产开发有限公司购买。权利人“横县莲塘信用社”，权利种类“抵押”，权利范围“全部”，权利价值“1076800元”，设定日期“2012年10月29日”，约定期限“注销日止”。权利人“农还学”，权利种类“抵押”，权利范围“全部”，权利价值“130000元”，设定日期“2014年5月19日”，约定期限“注销”。除此之外，还有“注销375138号抵押登记经办人徐天平2017年12月8日”的字样。 刘钟兴在2020年6月18日还向本院提交了一份《调查取证申请书》，请求：1、法院依法向南宁市博公证处调取刘钟兴申请广西融洽财富电子商务有限公司垫资解押案涉房屋公证的相关材料；2、法院依法向中国银行南宁市长湖路支行调取申请曾经为买房而进行贷款申请的相关材料。经本院准许，刘钟兴依法到南宁市博公证处和中国银行南宁市长湖路支行调取了上述证据材料。其中，从中国银行南宁市长湖路支行调取的证据显示，覃涛曾与2017年8月10日向中国银行南宁市邕城支行就案涉房屋申请贷款750000元，该行于2018年1月17日同意贷款750000元。而从南宁市博公证处调取的证据显示，覃涛曾签署《委托书》委托黎春春代其办理案涉房屋的税务申报、缴纳税费、代领资料、办理产权转移登记、查档、房屋按揭抵押手续、物业交接、代理签署银行（房地产）抵押财产清单以及领取相关材料等手续，委托期限为2018年1月23日至2018年7月23日止。并且，覃涛于2018年1月22日在南宁市博公证处就该《委托书》办理了公证手续，编号为（2018）桂东博证民字第271号。并且，根据覃涛在办理公证时提交的材料《不动产档案查询告知单》，截止2018年1月17日，案涉房屋产权人为颜荣亨，其不动产抵押、查封情况为：业务关联方“横县农村信用合作联社莲塘信用社”，坐落“南宁市青秀区”，业务类型“一般抵押登记”，规划用途“住宅”，业务关联证书号“邕房他字第276740号”，记载于登记簿时间或办结时间“2012年11月1日”。 再查明，原告横县农村信用合作联社与被告农明芳、颜荣亨、颜宇、徐颖金融借款合同纠纷一案,广西壮族自治区横县人民法院于2018年12月26日作出（2018）桂0127民初4062号民事判决。该判决查明事实：签订借款合同、抵押担保合同、借款展期协议的时间：2012年10月29日、2012年10月29日、2015年10月28日。借款金额、借款期间的约定：2000000元，自2012年10月29日至2015年10月28日，展期自2015年10月28日起至2017年4月26日止。借款人尚欠的款项金额：本金700000元及利息。判决结果：一、农明芳、颜荣亨共同偿还横县农村信用合作联社借款本金700000元及利息（利息计算：以2000000元为基数，按《个人借款合同》及《借款借据》的约定，从2012年11月2日起计至本案借款本息清偿之日止，扣减已归还的本金1300000元及已支付的利息650655.28元）；二、为实现上诉债权，横县农村信用合作联社有权对登记在颜荣亨、颜宇名下的位于南宁市青秀区[房产证号：邕房权证字第××号]、南宁市青秀区仙葫大道中9号天池山3号楼6层601号房[房产证号：邕房权证字第××号]折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。颜宇、徐颖在承担抵押责任后，有权向农明芳、颜荣亨追偿。该判决作出后，颜宇、徐颖不服，以横县农村信用合作联社为被上诉人。农明芳、颜荣亨为原审被告向南宁市中级人民法院提起上诉。在该案二审中，经法院主持，上诉人颜宇、徐颖与被上诉人横县农村信用合作联社、原审被告农明芳、颜荣亨达成了调解协议。南宁市中级人民法院依法于2019年5月16日作出（2019）桂01民终2781号民事调解书，主要内容如下：一、农明芳和颜荣亨尚欠横县农村信用合作联社借款本金700000元及利息（利息计算：以2000000元为基数，按《个人借款合同》及《借款借据》的约定，从2012年11月2日起计至本案借款本息清偿之日止，扣减已归还的本金1300000元及已支付的利息650655.28元），该款农明芳和颜荣亨定于2019年12月20日前一次性付清给被上诉人横县农村信用合作联社；二、为实现上述债权，横县农村信用合作联社有权对登记在颜荣亨名下的位于南宁市青秀区仙葫大道9号天池山3号楼1层101号房【房产证号：邕房权证字第××号】折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；三、本案一审受理费10800元，由农明芳、颜荣亨负担（该款随同上述债务于2019年12月20日前一次性付清给被上诉人横县农村信用合作联社）；二审受理费10800元（颜宇、徐颖已预交），本院依法减半收取5400元，由农明芳、颜荣亨负担；余款5400元，本院退回给颜宇、徐颖。颜荣亨、农明芳在庭审中称，案涉房屋目前未被拍卖。 景天公司于2015年8月21日注册成立，法定代表人为李隆瑞，企业类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为房地产交易居间、行纪、代理、房屋租赁、房地产信息咨询。2019年9月27日，景天公司已办理注销登记。 本案还涉及如下问题：（1）对于案涉房屋的垫资问题。刘钟兴在庭审中主张，颜荣亨、农明芳迟迟未向刘钟兴提交征信报告，而且其在2017年12月28日前已将垫资申请交给了垫资公司广西融洽财富电子商务有限公司，而且垫资公司也已批准，但垫资公司需要刘钟兴和颜荣亨、农明芳一起签订垫资协议，但颜荣亨、农明芳未签署。颜荣亨、农明芳辩称其已向经纪公司景天公司提交了征信报告，完成了垫资手续；（2）对于案涉房屋“农还学”的抵押权解除问题。颜荣亨、农明芳称，其根据《补充协议》已于2017年12月8日解除了案涉房屋中“农还学”的抵押权，但是解押款并非刘钟兴提供。而且，刘钟兴直到2017年12月28日才转入将150000元首期款转入颜荣亨账户。在颜荣亨收到了刘钟兴转入的150000元后，经刘钟兴要求，颜荣亨又于2017年12月29日转回了100000元给刘钟兴，故其仅收到了50000元首付款。对此，刘钟兴承认收到了前述颜荣亨转回的100000元款项，但主张该笔100000元款项之所以转回是双方另有约定；（3）对于2017年11月24日《补充协议书》第4条和第5条中“银行通知还款”的表述，颜荣亨、农明芳称案涉房屋在出售前所欠横县农村信用合作联社的银行贷款已经到期，故不需要申请还款的行为，只需要将所欠银行贷款直接偿还横县农村信用合作联社即可。但是，刘钟兴不予认可并主张其在签订《房屋转让及经纪合同书》和《补充协议书》之前并不知道贷款到期的事实，否则在《补充协议书》中就无需专门约定。李隆瑞亦称，其在《房屋转让及经纪合同书》仅知道颜荣亨、农明芳尚欠横县农村信用合作联社的银行贷款700000元的事实，但颜荣亨、农明芳并未告知是否到期。 颜荣亨、农明芳还自述其多次催告刘钟兴支付剩余房款但刘钟兴却未支付后，颜荣亨、农明芳为偿还因案涉房屋而欠横县农村信用合作联社的贷款，于2019年3月27日到房产部门为案涉房屋设立了新的抵押权，抵押权人为“苏东发”。颜荣亨、农明芳承认办理该抵押手续时未通知刘钟兴和景天公司。 另，刘钟兴在本案中还向本院申请对案涉房屋装修价值进行评估鉴定并提交了鉴定申请书。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉的《房屋转让及经纪合同书》的效力如何认定？是否应当解除？二、颜荣亨、农明芳是否应当向刘钟兴返还刘钟兴已支付的房款18万元？三、刘钟兴主张的违约金及其他费用损失应当如何认定？ 关于第一个争议焦点，当事人对自己的主张，有责任提供证据证明。在本案中，案涉的《房屋转让及经纪合同书》是颜荣亨、刘钟兴和景天公司的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，故该《房屋转让及经纪合同书》合法有效，合同各方均应全面履行合同约定的权利和义务。在该份《房屋转让及经纪合同书》签订后，颜荣亨、刘钟兴和景天公司于2017年11月24日签订的《补充协议》以及颜荣亨、刘钟兴于2017年12月28日签订的《补充协议》亦为各方真实意思表示，亦未违反相关法律法规的强制性规定，故两份《补充协议》均合法有效，合同各方亦均应全面履行合同约定的权利和义务。具体而言，根据2017年11月24日《补充协议》第1条的约定，颜荣亨、刘钟兴和景天公司三方约定将刘钟兴提供的首期房款变更为120000元（不含定金）。而且，三方还在《补充协议》第3、4、5条约定颜荣亨在结清银行欠款前，所产生的利息由颜荣亨自行承担。剩余房款由刘钟兴、颜荣亨双方在银行通知还款当日提供，供颜荣亨解押银行抵押贷款，不足解押款，剩余欠款由颜荣亨承担。由银行通知还款，刘钟兴未能及时提供房款解押，产生的利息由刘钟兴承担。由于该《补充协议》第3、4、5条未明确“剩余房款”、“剩余欠款”和“解押款”的具体金额导致刘钟兴、颜荣亨双方的责任范围和责任大小不明确，应属于约定不明。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，结合《房屋转让及经纪合同书》的约定和存量房买卖的交易习惯，本院认为，刘钟兴、颜荣亨、景天公司在本案中对于刘钟兴、颜荣亨双方的责任范围和责任大小的真实意思表示为：颜荣亨负责办理“农还学”和“横县农村信用合作联社”两项抵押权解除手续并结清尚欠横县农村信用合作联社的借款，而刘钟兴则需按时足额支付购房款作为解押款。如刘钟兴支付的购房款不足以解除横县农村信用合作联社设立的抵押权，剩余的欠款由颜荣亨负责承担。在该《补充协议》签订后，颜荣亨已于2017年12月8日办理了农还学的抵押权解除手续，仅剩横县农村信用合作联社的抵押权解除手续未办理。虽然刘钟兴主张案涉房屋的实际购买人是覃涛，覃涛已经办理了委托公证手续并提交了申办银行贷款的手续，且在前述《补充协议》签订后，覃涛已经向颜荣亨转账支付了150000元。但是，由于《房屋转让及经纪合同书》约定的案涉房屋总价为800000元，根据前述《补充协议》的约定，案涉房屋首期款为120000元（不含定金），故再加上刘钟兴已支付的定金30000元后，首期款应为150000元。因此，仅从《补充协议》约定的内容推断，案涉房屋的剩余房款应为800000元-150000元=650000元。而无论刘钟兴抑或是覃涛，均未能提交证据证明其已向颜荣亨、农明芳足额支付了前述《补充协议》约定的剩余房款。而且，虽然刘钟兴亦主张其未能支付剩余房款作为解押款的原因在于颜荣亨、农明芳未及时提供征信报告亦未在垫资协议上签名确认导致垫资公司无法垫资，但是，根据《房屋转让及经纪合同书》第3条第（4）项“买方应在卖方申请还款由买方一次性垫资解押”、第10条“解押方式：买方提供柒拾万元整给卖方自行解押”以及“其他条款”中“买卖双方须全权配合垫资公司所要求的资料出具及条件”的约定，颜荣亨、农明芳并无提供垫资款作为解押款的责任和义务。两份《补充协议》亦未约定颜荣亨、农明芳应承担提供垫资款作为解押款的责任和义务。而且，颜荣亨、农明芳为配合刘钟兴从垫资公司处获取垫资款，亦已提交了征信报告作为刘钟兴申请垫资的资料。综上，由于刘钟兴未根据《补充协议》的约定向颜荣亨、农明芳足额支付剩余房款作为解押款，故刘钟兴在本案中存在过错，应承担相应的违约责任。但是，颜荣亨、农明芳因购买案涉房屋向横县农村信用合作联社借款是横县农村信用合作联社在案涉房屋上设立抵押权的直接原因。由于颜荣亨、农明芳作为案涉房屋的出卖人，亦具有保障交易安全的责任和义务。而且，横县农村信用合作联社是与颜荣亨、农明芳之间签订借款合同，刘钟兴并非该借款合同的相对人，故颜荣亨、农明芳在明知借款已到期的情况下，无论刘钟兴是否向颜荣亨、农明芳足额支付房款作为解押款，颜荣亨、农明芳均应及时归还借款，保障房屋的交易安全。但是，颜荣亨、农明芳却未按时归还借款，直至被起诉后，才与横县农村信用合作联社在二审期间达成调解协议约定在2019年12月20日前偿还其二人尚欠横县农村信用合作联社的借款。而且，虽然颜荣亨、农明芳主张其在案涉房屋出售时已向刘钟兴告知了其向横县农村信用合作联社借款已到期的事实，但颜荣亨、农明芳并未提交相关证据予以证明。且根据本院已查明的事实，颜荣亨、农明芳是在横县人民法院于2018年12月26日作出了（2018）桂0127民初4062号民事判决后才向刘钟兴告知借款到期且横县农村信用合作联社已向其追讨借款的事实，故本院对于颜荣亨、农明芳的该主张不予采信。而且，颜荣亨、农明芳在本案中亦未提交证据证明其已根据《房屋转让及经纪合同书》的约定办理了银行提前还款手续。又由于颜荣亨、农明芳未及时清偿向横县农村信用合作联社的借款而被横县农村信用合作联社起诉，导致法院判决横县农村信用合作联社有权对案涉房屋进行折价或者拍卖、变卖并对所得的价款优先受偿。不仅如此，颜荣亨、农明芳还在无合同约定且未经刘钟兴、景天公司的同意在案涉房屋上又设立了新的抵押权。因此，颜荣亨、农明芳在本案中亦有过错，亦应承担相应的违约责任。由于办理案涉房屋解除抵押权的相关手续和足额支付购房款作为解押款均为《房屋转让及经纪合同书》、《补充协议》约定的主要义务，故结合前述双方的过错程度，本院认为，刘钟兴和颜荣亨、农明芳双方均负有同等的违约责任。由于颜荣亨、农明芳在无合同约定且未经刘钟兴、景天公司的同意在案涉房屋上又设立了新的抵押权，客观上使得案涉《房屋转让及经纪合同书》约定的房屋买卖目的已不能实现。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院对于刘钟兴要求解除案涉《房屋转让及经纪合同书》的主张予以支持，并认定案涉《房屋转让及经纪合同书》应当予以解除。 关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，虽然刘钟兴主张颜荣亨、农明芳在合同解除后应当向刘钟兴返还其已支付的购房款180000元，但颜荣亨、农明芳则辩称其在2017年12月28日收到了刘钟兴的150000元转款后，又根据刘钟兴的要求在2017年12月29日转回了100000元给刘钟兴，故其仅收到了刘钟兴支付的本案房款合计30000元+150000元-100000元=80000元。根据本案已查明的事实，刘钟兴分别于2017年8月4日、2017年12月28日向颜荣亨转款30000元、150000元（通过覃涛账户），合计180000元，但在2017年12月29日，颜荣亨向刘钟兴转款100000元，并备注“还款”。虽然刘钟兴主张该笔100000元款项是双方另有约定，但其并未提交证据证明其所谓“另有约定”的具体内容，亦未提交证据证明该笔100000元转款是双方的其他经济往来而与本案无关，加之颜荣亨并不认可。因此，根据证据规则，本院对于颜荣亨、农明芳的辩称予以采信并认定刘钟兴向颜荣亨、农明芳实际支付的购房款仅为80000元，刘钟兴应承担举证不能的法律后果。因此，颜荣亨、农明芳应向刘钟兴返还购房款80000元。 关于第三个争议焦点。首先，关于违约金。根据《房屋转让及经纪合同书》第十条约定，如卖方在办理过户手续前未能将解除抵押等事项处理完毕，“卖方须赔偿买方及经纪方由此产生的一切损失”，而未明确约定违约金的金额及计算方法。而且，刘钟兴和颜荣亨、农明芳在此后达成的两份《补充协议》中亦未对卖方应承担的违约金金额及计算方法进行补充约定。不仅如此，刘钟兴所主张的违约金金额100000元是根据《房屋转让及经纪合同书》第十六条的约定，但该条中明确约定“违约方需支付人民币拾万元整（100000元）给经纪方作为赔偿经纪方的损失”，而刘钟兴在本案中并非经纪方。因此，本院对于刘钟兴要求颜荣亨、农明芳支付违约金的主张不予支持。其次，关于物业费。由于刘钟兴提交的证据可以证明其代颜荣亨、农明芳支付的物业费金额为19174.90元，故根据前述《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院对于刘钟兴的该主张予以支持。最后，关于装修损失。刘钟兴自述房屋的实际购买人覃涛从2018年4月即入住案涉房屋且迄今仍在居住使用，故案涉房屋在此期间已产生了折旧和损耗。而且，刘钟兴在本案中并未提交相关书面证据证明其实际支出的装修款金额为260000元，且案涉房屋的装修在覃涛居住使用期间亦会发生折旧。不仅如此，由于2017年12月28日《补充协议》明确约定，因其中一方原因导致案涉房屋不能售出或购入，产生的装修费用由买卖双方自行协商解决，并未约定由何方负责赔偿。而根据前述分析，刘钟兴和颜荣亨、农明芳双方对于案涉房屋未能解除抵押均有过错并应承担同等的违约责任。因此，对于刘钟兴的该项主张及对装修价值的评估鉴定申请，本院均不予支持。 另，至于李隆瑞主张的刘钟兴因案涉房屋拖欠景天公司经纪服务费的问题，由于该项主张并非本案诉请，故本院在本案中依法不予处理，当事人可以另案主张。 根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第六十一条，第九十四条第（四）项、第九十七条，第一百一十三条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告刘钟兴与被告颜荣亨、农明芳以及广西南宁市景天房地产经纪有限公司于2017年8月2日签订的《房屋转让及经纪合同书》； 二、被告颜荣亨、农明芳于本判决生效之日起10日内向原告刘钟兴返还购房款80000元； 三、被告颜荣亨、农明芳于本判决生效之日起10日内向原告刘钟兴返还物业费19174.90元； 四、驳回原告刘钟兴的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7863元，由原告刘钟兴负担3931.5元，由被告颜荣亨、农明芳负担3931.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗 晖 人民陪审员  许景珍 人民陪审员  韦秋杏 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  詹 妮