内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院民事判决书（2020）内0526民初2238号原告：朱某1，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。被告：朱某2，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。第三人：扎鲁特旗老干部活动中心，统一社会信用代码：×××。法定代表人：巴某。委托诉讼代理人：王某，内蒙古智博律师事务所律师。委托诉讼代理人：斯某，内蒙古智博律师事务所律师。原告朱某1诉被告朱某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱某1、被告朱某2、第三人扎鲁特旗老干部活动中心委托诉讼代理人王某、斯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱某1向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即返还原告房租款4250元、押金1000元、电费297元、合计5547元；2.要求被告承担本案一切诉讼费用。庭审中，原告变更了诉讼请求，即房租款一年为16000元，押金1000元。要求被告返还2020年6月2日至2020年8月25日租金3688元（16000元/年÷12个月÷30天×83天），押金1000元。事实和理由：2019年8月25日，原告以每年年租费为17000元的价格租赁被告位于鲁北镇老干部活动中心二楼的商品房，合同约定租赁期限为3年，签订合同时原告已经支付了2019年8月25日至2020年8月25日房租款。但原告收到扎鲁特旗组织部工作人员的通知，告知原告该房屋系办公用房，要收回该房屋。并给原告正式下达了扎老活字（2020）7号文件《关于清退旗老干部活动中心综合楼商铺用房的通知》。原告多次找被告协商退房租款的事宜，但被告却拒绝退租。为了维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼，望人民法院支持原告的诉讼请求。朱某2辩称，房租不应该由我返还，因为不是我让原告走的，是活动中心让原告搬迁的，我的房子也是从活动中心租来的，租金也按时交给了活动中心。原告欠我取暖费没给，88平米的房子每平米5.6元的取暖费，大概2900多元，水费原告也没交过，电费是原告自己用的，我不承担，电费里没有存款，原告没有多交电费，诉讼费原告自己承担。第三人述称，1.因为不可抗力的起因，第三人向原被告提出解除租赁合同。2019年2月1日，自治区人民政府实施新的《内蒙古自治区机关事务管理办法》，该办法第25条规定“旗县级以上人民政府各部门应当按照有关标准，在核定面积范围内统筹安排、合理使用办公用房，不得转租、借用办公用房或者改变办公用房使用功能”，据此，向原被告提出解除租赁合同。该办法第25条规定属于政策性硬性规定，属于政府的禁令，在房屋租赁之初，2019年2月1日实施的《内蒙古自治区机关事务管理办法》是第三人在2018年签订合同时不能预见的，在合同履行期间又不能避免，并不能克服的客观情况，属于不可抗力的客观情况。2.朱某2未经过第三人同意而转租，其转租行为无效。本案涉及的房屋所有权原系扎鲁特旗老干部局，2019年7月24日扎鲁旗财政局批准将老干部局老干部活动中心综合楼划拨给老干部活动中心使用。2018年扎鲁特旗委老干部局及扎鲁特旗老干部活动中心将88平方米房屋租给朱某2，期限为5年（2018年10月10日至2023年10月10日），因为旗财政局不批准超过三年的租赁合同，为了捋顺合同，2019年10月份扎鲁特旗老干部局与朱某2修改了五年的合同为一年（2018年10月10日至2019年10月10日），年租金18000元。同时扎鲁特旗老干部活动中心与朱某2签订三年（2019年10月10日至2022年10月10日）的租赁合同，2019年10月10日至2020年10月10日的租金18000元，2020年10月10日至2022年10月10日年租金20000元。合同签订后，第三人与被告朱某2形成租赁关系，四年的租赁期，朱某2仅交一年租赁费18000元。2020年6月1日第三人向朱某1、朱某2通知解除合同时才得知朱某2擅自将房屋转租。《合同法》第224条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，第三人有权解除与朱某2的房屋租赁合同，第三人保留解除与朱某2房屋租赁合同的诉权。3.第三人与朱某1未签订租赁合同，返还租金、押金的义务应当由朱某2承担。朱某2将18000元承租的88平方米房屋一分为二，分别以年租金16000元收取房租，从中获利14000元，同时朱某2收取了押金。2019年10月10日以后朱某2也未向第三人交付租金。第三人与朱某1不存在租赁合同关系，本案诉请是要求退还租赁费等，根据合同相对性原则，第三人在本案中不承担退还款项的责任。本院经审理认定事实如下：2018年10月10日扎鲁特旗委老干部局作为甲方与朱某2作为乙方签订《扎鲁特旗老干部活动中心综合楼商品房租赁合同书》，合同约定甲方将旗老干部活动中心综合楼一层一户商品房出租给乙方，合同期限5年自2018年10月10日至2023年10月10日，商品房前二年（2018年10月-2020年10月）租金为每年18000元；后三年2020年10月-2023年10月每年租金为20000元。同日，扎鲁特旗委老干部局作为甲方与朱某2作为乙方签订《扎鲁特旗老干部活动中心综合楼商品房租赁合同书》，合同约定甲方将旗老干部活动中心综合楼一层一户商品房出租给乙方，合同期限1年自2018年10月10日至2019年10月10日，年租金为18000元。……2019年8月25日原被告签订被告朱某2将从老干部活动中心租赁的综合楼二层面积为80平方米的房屋出租给原告朱某1使用，租赁期限自2019年9月1日至2022年8月25日，租金每年17000元，乙方按时交纳租金，用电、采暖、给排水费用自理。双方约定收取押金1000元，退房时如屋内设施无损坏且已到期，甲方退给乙方1000元，反之则扣留押金。同日双方签订《房屋租赁合同》，在该合同中约定的租赁期间自2019年8月25日至2022年8月25日止。租赁期间房屋的水电费用由乙方承担缴纳，取暖费由甲方承担。2019年8月25日被告朱某2为原告朱某1出具收据一枚，载明收到朱某1交付的租房押金1000元，房租16000元。2019年7月24日扎鲁特旗财政局扎财资字[2019]117号《关于行政事业单位国有资产无偿调拨的批复》同意扎鲁特旗委老干部局将老干部活动中心综合楼、老干部网球馆、电脑、办公桌椅、体育用品等划拨给老干部活动中心使用。2019年10月10日扎鲁特旗老干部活动中心作为甲方与朱某2作为乙方签订《扎鲁特旗老干部活动中心综合楼商品房租赁合同书》，合同约定甲方将旗老干部活动中心综合楼一层一户商品房出租给乙方，合同期限3年自2019年10月10日至2020年10月10日，2019年10月10日至2020年10月10日年租金为18000元。2020年10月10日至2022年10月10日年租金为20000元。……2020年1月15日扎鲁特旗老干部活动中心收取了朱某2交纳的2013年10月至2019年10月的取暖费17740.8元。2018年12月29日，内蒙古自治区人民政府发布第238号令，公布《内蒙古自治区机关事务管理办法》，该办法自2019年2月1日起施行。在该管理办法第二十五条规定：旗县级以上人民政府各部门应当按照有关标准，在核定面积范围内统筹安排，合理使用办公用房，不得出租、出借办公用房或者改变办公用房使用功能。扎鲁特旗老干部活动中心于2020年6月1日发出扎老活字[2020]7号文件《关于清退旗老干部活动中心综合楼商铺用房的通知》，通知旗政府将于近日收回老干部活动中心商铺用房。请各商户从即日起至6月29日前，将商铺用房清退完毕。对于6月30日后未清退的商户，将通过法律诉讼途径予以解决。上述事实，有两份2019年8月25日朱某1与朱某2房屋租赁合同、2019年8月25日朱某2出具的房租收据、内蒙古自治区人民政府第238号人民政府令、扎鲁特旗老干部活动中心文件、微信截图、2018年10月10日朱某2与扎鲁特旗委老干部局合同、2019年10月10日朱某2与扎鲁特旗老干部活动中心合同、2018年7月9日一般缴款书、2019年12月10日一般缴款书、2018年12月30日记账凭证、2020年1月15日收据、三份房屋租赁合同书、关于行政事业单位国有资产无偿调拨的批复、《内蒙古自治区人民政府机关事务管理办法》文件、关于清退旗老干部活动中心综合楼商铺用房的通知及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，本案诉争所涉房屋因为行政机关关于房屋使用条件强制性规定，导致无法使用，承租人请求解除合同，应予支持。被告认可原告是在2020年5月30日搬离该房屋的，因此，承租人未使用期间内的房屋租金以及预交的电费，应由出租人返还。对于押金，被告未提供证据证明原告有存在需要从押金中扣除相应款项的情况，故应予返还。对于返还电费的数额，原告未提供证据证明其腾退房屋时实际的电费使用情况，在开庭时提供了截至开庭时间的电费余额为186.35元，故对该预付电费，由被告负责返还。被告返还上述费用后，对于给其造成的损失，应向其合同相对方主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告朱某2于本判决生效之日立即返还原告朱某1房屋租赁费3688元、电费186.35元、押金1000元，合计4874.35元；二、驳回原告朱某1其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告朱某1负担3元，由被告朱某2负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员 陈美丽二〇二〇年七月三十一日书记员 邰若晗