北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初25979号原告：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路56号辉煌时代大厦7-8层。法定代表人：范生举，主任。委托诉讼代理人：周勤华，北京市惠诚律师事务所律师。被告：李京（系许可之夫，兼许可委托诉讼代理人），男，1978年11月15日出生，满族，住北京市大兴区，公民身份号码：×××。被告：许可，女，1980年1月21日出生，汉族，住北京市大兴区，公民身份号码：×××。原告北京市住房贷款担保中心（以下简称住房担保中心）与被告李京、许可追偿权纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告住房担保中心的委托诉讼代理人周勤华、被告李京（兼许可的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住房担保中心向本院提出诉讼请求：1、李京、许可向住房担保中心偿还代偿款本息303903元；2、李京、许可向住房担保中心支付自2019年2月1日起至实际偿还日的逾期还款违约金（按代偿金额日万分之四的标准计算）；3、住房担保中心对位于北京市大兴区圣和巷x号院x号楼x层x单元x房屋享有抵押权，就该抵押物折价或以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费、公告费由李京、许可承担。事实及理由：李京、许可为购买北京市大兴区圣和巷x号院x号楼x层x单元x的房产，于2014年9月9日与北京银行股份有限公司营业部（以下简称北京银行营业部）、住房担保中心签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，借款合同约定由北京银行营业部向李京、许可提供290000元住房公积金贷款，期限30年，自2014年9月9日起至2044年9月9日止，月利率为3.75‰，还款方式为自由还款，月最低还款额为1448元，还款时间为每月9日。由住房担保中心为债务提供连带责任保证担保，保证担保范围为借款本金、利息损失、罚息、违约金、损害赔偿金、补偿金和实现债权的费用。保证担保期间为自本合同生效之日起至债务履行期届满日后两年，李京、许可将房屋抵押给住房担保中心，2017年9月5日，已完成抵押登记。借款合同签订后，北京银行营业部依约向李京、许可提供了贷款290000元，自2016年7月9日至2019年1月31日，李京、许可已连续逾期31期未还款，2019年1月14日，北京银行营业部要求住房担保中心履行保证责任，代为清偿李京、许可剩余全部贷款本金及逾期期间的利息损失、罚息。2019年1月31日，住房担保中心代为偿还剩余贷款本金、利息损失、罚息及有关费用，共计303903元，2019年2月1日，北京银行营业部向李京、许可发出《履行保证责任告知函》，要求李京、许可偿还代垫款项。2019年2月15日，住房担保中心向李京、许可发出《偿还代偿贷款通知函》，要求李京、许可偿还代垫款项。但是至今李京、许可未能向住房担保中心偿还上述代偿款。故住房担保中心诉至法院。为证明其诉讼请求，住房担保中心向本院提交以下证据：证据1、北京市公积金管理中心住房公积金贷款借款合同，证明贷款金额、期限、利率、违约责任等约定，住房担保中心为李京、许可的债务提供连带责任保证担保；证据2、履行保证责任通知书，证明2019年1月14日，北京银行营业部要求住房担保中心履行担保责任；证据3、代偿证明，证明2019年1月31日，住房担保中心代李京、许可偿还剩余贷款本金、利息、罚息及有关费用，共计303903元；证据4、履行保证责任通知函，证明北京银行营业部通知李京、许可，住房担保中心已履行担保责任，要求李京、许可偿还代偿款项；证据5、偿还代偿贷款通知函及邮寄送达的证据，证明2019年2月15日，住房担保中心通知李京、许可已履行担保责任，要求李京、许可偿还代偿款项；证据6、提前还款通知书及上门张贴照片，证明住房担保中心通知李京、许可合同解除，要求李京、许可提前还款；证据7、他项权证，证明李京、许可将房屋抵押给住房担保中心且办理了抵押登记；证据8、抵押反担保合同，证明李京、许可将涉案房屋抵押给住房担保中心。李京、许可答辩称：住房担保中心主张的公积金贷款及欠款的情况均属实。李京、许可之前一直按月向还款账户里存钱，因李京还欠北银消费金融有限公司的贷款未还，两笔贷款的还款账户是同一个，李京、许可存入还款账户中用于偿还房贷的钱都被北银消费金融有限公司扣划了，所以才导致房贷出现逾期。逾期之后李京也多次找住房担保中心协商解决，但是一直未能解决；李京、许可现在也没有能力一次性还清欠款，所以李京、许可不同意住房担保中心的诉讼请求。为证明其答辩意见，李京、许可向本院提交以下证据：证据1、北京银行个人账户对账单，证明李京、许可一直按月向还款账户存钱，但存款均被北银消费金融有限公司扣划了；证据2、偿还逾期住房公积金贷款承诺书及北京银行分账户明细证明李京、许可本意是想偿还贷款，但因公积金中心无法解决李京、许可还款中存在的问题造成李京、许可违约。经庭审质证，因各方对住房担保中心提供的证据1-3、证据6-8及李京、许可提供的证据1、2的真实性均未提出异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。关于住房担保中心提交的证据4、5，李京、许可虽否认收到上述材料，但根据住房担保中心提供的邮单信息，李京于2019年2月16日签收住房担保中心通知其偿还代偿款的邮件，故本院经审查认为住房担保中心提交的证据4、5内容真实、来源合法，且与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的证据在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李京、许可于2001年11月21日登记结婚。2014年9月9日，李京、许可（甲方、借款人）与北京银行营业部（乙方、贷款人）、住房担保中心（丙方、保证人）签署《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》（合同编号：xxx），约定借款数额为290000元，借款于合同生效当日划付北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司于开户行工商银行北京大兴支行设立的账号×××，即为甲方收取了借款。借款月利率为3.75‰，自借款划付之日起计息。借款期限为30年，自2014年9月9日起至2044年9月9日止。借款用途仅限于甲方购买（含建造、大修）坐落于北京市大兴区黄村镇x经济适用房x层x单元x住房，建筑面积69.89㎡。甲方自收取借款后按月偿还借款，每月还款时间为每月9日。还款方式为自由还款方式，每月最低还款额为1448元。甲方按国家规定的开户最低额在乙方开立活期存款账户，且不可撤销地授权乙方从该账户中划收借款本息及相关费用，甲方应在还款日前及还款日在该账户内保持足以按月还款的存款，以备乙方划收。甲方三个月不履行还款义务，乙方有权要求甲方提前偿还全部借款，甲方债务履行期限届满日即最后还款期限为《提前还款通知书》发出的第30日，保证人应当自收到乙方发出履行保证责任的书面通知之日起五个工作日内履行保证责任，清偿甲方债务。借款债权的担保方式为住房担保中心连带责任保证担保，担保服务费为853元。甲方未按合同约定的债务、期限履行债务时，乙方可以要求保证人承担保证责任。保证担保范围为合同项下借款本金、利息、罚息；保证担保期间自合同生效之日起至债务履行期限届满日后六个月。保证人履行了保证责任，甲方应当按照保证人要求及时偿还该代偿款，逾期，甲方应当自保证人代其偿还债务之日起按照逾期数额和逾期期间以每日万分之四向保证人支付违约金。合同还约定了其他内容。该合同尾部甲方、借款人处由李京、许可签字确认。同日，李京、许可（抵押人，反担保人，甲方）与住房担保中心（抵押权人，保证人，乙方）签订了《北京市住房贷款担保中心抵押（反担保）合同》，合同约定：为保障借款合同中保证人即乙方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就甲方将其所购北京市大兴区黄村镇x经济适用房x层x单元x房屋抵押给乙方之事宜，达成如下协议：甲方以北京市大兴区黄村镇x经济适用房x层x单元x房屋抵押，抵押担保的范围：（一）借款人违约致使乙方向贷款人承担的全部保证责任，包括贷款本金、利息和罚息；（二）乙方向借款人追偿而借款人迟延偿还期间的违约金；（三）实现抵押权的费用，包括变卖费、提存费、拍卖费、应缴纳的税费、交易手续费、诉讼费、仲裁费、执行费、律师代理费等。本合同签订时，甲方应当签署委托乙方代为办理抵押房屋登记的授权委托书，并提交办理抵押房屋登记所需证明文件。借款人累计（含持续）三个月未依照借款合同的约定偿还贷款本息，致使乙方承担了保证责任，乙方有权根据本合同约定依法处置抵押房屋。借款人违约致使乙方承担了保证责任，乙方有权通过诉讼实现抵押权。合同还约定了其他内容。2017年9月5日，住房担保中心就李京名下位于北京市大兴区圣和巷x号院x号楼x层x单元x房产取得不动产登记证明，该证明载明证明权利或事项为为抵押权，权利人为住房担保中心，义务人为李京，不动产权证号码为：xxx号；抵押权种类为一般抵押，被担保数额为290000元，债务履行期限为360个月。后因李京、许可未按借款合同约定履行还款义务，住房担保中心的工作人员于2018年10月23日前往北京市大兴区圣和巷x号院x号楼x层x单元x房屋处张贴《提前还款通知书》。该通知书载明：“受北京住房公积金管理中心委托，北京银行股份有限公司营业部于2014年9月9日与借款人李京签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》（以下简称借款合同），并按借款合同的约定发放贷款290000元。现鉴于您不能按照合同的约定履行还款义务，经多次催收后，仍出现连续28期逾期不还款情况。借款人的行为严重损害了受托贷款银行及贷款委托人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及借款合同的约定，受托贷款银行有权单方解除借款合同。据此，我单位受北京住房公积金管理中心和北京银行股份有限公司营业部委托，正式宣布解除受托贷款银行与借款人签订的借款合同，贵方作为借款人，应在接到本通知5日内或至迟于我方发出本通知30日内，须按借款合同和保证合同或借款合同中的“保证条款”的约定，立即向受托贷款银行偿还全部贷款本金278341.32元，逾期利息为20590.4（最终以贵方实际履行之日的数额为准），贵方逾期未按本通知要求偿还贷款本金及利息，受托银行将通过法律途径解决。本通知一经签发，受托贷款银行不再接受借款人部分还款行为。”2019年1月14日，北京银行营业部向住房担保中心出具《履行保证责任通知书》。该通知书内容为：“我行受北京住房公积金管理中心委托，于2014年9月9日与借款人李京、许可签订借款合同，向其提供贷款29万元，期限30年，由贵单位提供连带责任保证担保，用以购买房屋（所购房屋地址）大兴区黄村镇x经济适用房x层x单元x。截止到2019年1月31日，该借款人剩余贷款本金278341.32元，逾期开始时间2016年7月9日，逾期期数31，逾期本金12437.92元，利息23285.75元，罚息2275.93元，代偿金额合计303903.00元。鉴于该笔贷款连续逾期已达保证人履行保证责任的约定条件，为此请保证人履行保证责任，清偿借款人剩余全部贷款本金及逾期期间的利息、罚息。代偿金额由北京住房公积金管理中心按确定的代偿日期计算，并以北京住房公积金管理中心出具的凭证为准。”住房担保中心收到上述通知书后履行了代偿义务。2019年2月1日，北京银行营业部向住房担保中心出具《代偿证明》。该证明载明：“我行受北京住房公积金管理中心委托，于2014年9月9日与借款人李京、许可签订借款合同，向其提供贷款29万元，期限30年，由贵单位提供连带责任保证担保，用以购买房屋（所购房屋地址）大兴区黄村镇x经济适用房x层x单元x。鉴于借款人该笔贷款连续逾期31期已达保证人履行保证责任的条件，贵单位已于2019年1月31日代借款人偿还款项合计303903.00元。其中：本金278341.32元，利息23285.75元，罚息2275.93元，该笔贷款已经结清。”2019年2月15日，住房担保中心向李京、许可邮寄《偿还代偿贷款通知函》。该邮件于2019年2月16日被签收。《偿还代偿贷款通知函》载明：“您于2014年9月9日与北京银行总行营业部签订了《北京住房公积金管理中心公积金贷款借款合同》，借款29万元，期限30年，用以购买大兴区黄村镇x经济适用房x层x单元x住房，由我中心提供（全程）担保。现由于您未按期偿还贷款，根据借款合同有关条款约定我中心已按银行要求履行了担保责任，于2019年1月31日代您偿还逾期贷款本金、利息、罚息及有关费用，共计303903.00元。自我中心履行担保责任之日起，放款银行不再接受您该部分款项的还款行为。请您在接到本通知15日内或至迟于我方发出本通知30日内，及时与我中心联系协商还款事宜，贵方逾期未按本通知要求与我中心取得有效联系偿还代垫本息及利息，我中心将通过法律途径解决。自我中心履行担保责任之日起至您将该部分款项全部还清之日止的利息损失（或违约金），我中心将按照相关法律及借款合同之约定收取”。另查，李京、许可至今仍未向住房担保中心偿还上述代偿款，亦未支付相应违约金。上述事实，有当事人提交的证据材料以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为：李京、许可与北京银行营业部、住房担保中心签订的《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效。各方均应按照合同约定履行各自的权利、义务。本案中，李京、许可在借款合同履行期间未按约定向北京银行营业部履行还款义务，导致住房担保中心代李京、许可向北京银行营业部偿还逾期款项共计303903元。住房担保中心在承担前述保证责任后，有权向李京、许可进行追偿，故住房担保中心要求李京、许可偿还上述代偿款的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于违约金一节，李京、许可未及时偿还住房担保中心的代偿款项构成违约，住房担保中心依据合同约定要求李京、许可自2019年2月1日起按照每日万分之四的标准赔偿违约金的诉讼请求，事实充分，于法有据，本院予以支持。李京、许可辩称因其存入还款账户的资金被案外人扣划导致涉案贷款发生逾期，本院认为，李京、许可作为借款人，应当保证每月还款日其还款账户内的资金足够偿还每月应还款额，现其因自身存在其他债务原因导致贷款发生逾期并且逾期多达30余期，应由李京、许可自行承担相应法律后果。住房担保中心作为保证人，在收到贷款人的通知后按照合同约定履行保证责任并无过错。本院对李京、许可的上述辩解，不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条之规定，判决如下：一、李京、许可于本判决生效之日起十五日内向北京市住房贷款担保中心偿还代偿款303903元并支付违约金（违约金以303903元为基数，按照每日万分之四的标准自2019年2月1日起计算至实际还清之日止）；二、北京市住房贷款担保中心有权以李京名下位于北京市大兴区圣和巷x号院x号楼x层x单元x房产实现抵押权所得价款在本判决第一项确定的金额范围内优先受偿。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5859元及公告费300元(北京市住房贷款担保中心均已预交)，均由李京、许可负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 平人民陪审员  史金凤人民陪审员  杨 梅二〇二〇年七月三日书 记 员  刘 鸽