福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0123民初847号 原告（反诉被告）：郑鼎福，男，1969年10月4日出生，汉族，住福建省罗源县。 被告（反诉原告）：罗源县凤山镇岐阳村委会，住所地凤山镇余家塘新村**。 法定代表人：叶真，职务：村委会主任。 委托诉讼代理人：郑媛媛，福建元一律师事务所律师。 原告（反诉被告）郑鼎福与被告（反诉原告）罗源县凤山镇岐阳村委会（简称岐阳村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。郑鼎福、岐阳村委会委托诉讼代理人郑媛媛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 郑鼎福向本院提出诉讼请求：1、判令岐阳村委会退还土地租赁押金3万元及未履行部分的租金175,000元，合计205,000元；2、本案诉讼费用由岐阳村委会负担。事实与理由：2015年4月24日，郑鼎福竞标取得集体所有的坐落于岐阳村后门山约4200㎡土地租赁权。2015年6月5日，双方签订《土地租赁合同》，约定：租赁土地作为商业经营使用，租期六年，自2015年6月11日起至2021年6月10日止；第一年至第三年（2015年6月11日至2018年6月10日止）年租金30万元，第四年（2018年6月11日至2019年6月10日止）年租金315,000元，第五年（2018年6月11日至2020年6月11日止）年租金330,750元，第六年（2020年6月11日至2021年6月10日止）年租金347,288元，并对租金交付方式、权利义务、租赁保证金等作了明确约定。合同签订后，郑鼎福依约向岐阳村委会缴纳了押金3万元及第一期2015年6月11日至2018年6月10日的土地租金。2017年6月24日，因旧城改造，岐阳村委会村所属沿罗中路房产及土地列入被征用范围。2017年11月10日，罗源县畲海城建房屋征收工程有限公司（简称畲海公司）对郑鼎福所承租的土地上的搭盖物全部予以拆迁。拆迁后，郑鼎福多次要求岐阳村委会退还承租时缴纳的押金3万元及已缴纳但未履行部分租金175,000元（2017年11月10日至2018年6月10日），均遭拒绝。 岐阳村委会辩称，请求驳回郑鼎福的全部诉请：１、诉争合同已实际履行至2018年6月10日。郑鼎福就租赁土地与畲海公司另签订了租赁合同，实际享有租赁利益至第三年合同期满，岐阳村委会无需退还2017年6月11日至2018年6月10日期间的租金。２、因郑鼎福在合同履行过程中逾期支付租金已构成违约，岐阳村委会有权不予返还保证金。 岐阳村委会向本院提出反诉请求：1、判令郑鼎福向岐阳村委会支付逾期履行违约金157,950元；2．判令郑鼎福支付土地占用费118,374元；3.诉讼费用由郑鼎福承担。事实与理由：岐阳村委会就凤山镇岐阳村后门4200㎡面积集体土地租赁权，委托凤山镇招投标服务中心进行招拍。2015年4月24日，郑鼎福拍得该土地租赁权。2015年6月5日，双方签订《土地租赁合同》。合同第三条约定租金及支付方式，即租金缴纳方式为每年一次性缴纳，郑鼎福应于每年5月10日前将租金交付给岐阳村委会。为确保合同顺利履行，郑鼎福需在签订合同的当日向岐阳村委会一次性缴纳2015年6月11日至2016年6月10日租金30万元。合同第八条违约责任及赔偿约定，郑鼎福未经岐阳村委会同意逾期交付租金，岐阳村委会有权要求郑鼎福按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同签订后，岐阳村委会向郑鼎福交付土地，但郑鼎福未依约支付租金。2015年6月11日起至2016年6月10日期间租金，郑鼎福于2016年11月25日支付，逾期539日。2016年6月11日至2017年6月10日期间租金，郑鼎福于2016年11月4日支付，逾期178日。2017年6月11日至2018年6月10日租金郑鼎福于2018年4月11日支付，逾期336日。此外，郑鼎福时任岐阳村委会主任，在使用租赁土地的过程中利用职务之便占用了租赁土地毗邻的岐阳村后门山“门卫值班室、洗车房”土地，以及2016年6月29日岐阳村委会购回的原岐阳村村民曾文良后门山土地。岐阳村委会村民代表、原支书、现任村长和支书等人就郑鼎福逾期支付租金、违约金以及占用岐阳村委会集体土地事宜，多次与郑鼎福沟通均未果。 郑鼎福辩称：１、投标是依据法定程序进行的，其未利用村长职务之便。２、逾期支付租金有正当理由，具体如下：诉争土地原系另一租赁户的汽车修配车间，因岐阳村委会没有及时与原租户协商，厂房拖至2016年8月中旬才着手拆迁，导致郑鼎福无法及时将租赁的土地进行平整，规划、搭盖；2015年8月8日，“苏迪罗”台风袭击，造成承租场地后山山体大面积滑坡，影响正常履行合同；个别村民不断向上级有关部门投诉，岐阳村委会未及时出面阻止和澄清，造成承租场地拖延至2017年5月10日才开始营业；按合同约定，岐阳村委会应于2015年5月10日交付诉争土地，但因上述问题没有及时交付，岐阳村委会违约在先。３、土地占用费的诉请，与事实不符，应于调整如下：原属曾文良的200㎡后门山土地，确实不包含在租赁土地4200㎡内，双方通行通用，从未对此200㎡土地的租金有过书面约定或签订协议，租金计算标准应当按照《土地租赁合同》租金单价计算，每年14,400元（年租金30万元/年÷4200㎡×200㎡），自岐阳村委会与原土地权利人赵惠英（曾文良配偶）2016年9月28日签订《协议书》之日起计至2017年6月10日政府征用拆迁之日止，总共252天；值班室、洗车房共100㎡，租赁时间、租赁标准同上。对岐阳村委会提供“岐阳村两委工作会议记录”的真实性有异议，会议记录记载的200㎡月租金2000元系单方意思表示缺乏法律依据。4、逾期违约金的诉请已超过三年诉讼时效。 本院认定事实如下：2015年6月5日，郑鼎福与岐阳村委会签订《土地租赁合同》，约定：岐阳村委会将岐阳村集体所有的坐落于岐阳后门山（原停车场）面积约4200㎡的土地租赁给郑鼎福,用于商业经营，岐阳村委会于2015年5月10日将土地交付给郑鼎福使用；租期六年，自2015年6月11日起至2021年6月10日止，其中，2015年6月11日至2018年6月10日租金为30万元/年，2018年6月11日至2019年6月10日租金为315,000元，2019年6月11日至2020年6月10日租金为330,750元，2020年6月11日至2021年6月10日租金为347,288元，租金每年一交，均应于每年5月10日前支付至岐阳村委会；基于合同履行的需要，郑鼎福应在签订合同的当日（即2015年6月5日）支付首年度租金30万元和租赁风险保证金3万元，保证金用于担保郑鼎福全面履行承租人的合同义务，在租赁期届满且郑鼎福付清全部租金及其它应付费用并返还租赁物后，岐阳村委会无息返还租赁风险保证金，若因郑鼎福原因造成本合同解除，该租赁风险保证金不予返还。若郑鼎福逾期支付租金超出10日的，岐阳村委会有权解除合同并要求按照当年租金的日万分之五支付违约金。 合同签订后，郑鼎福将诉争土地建设为农贸市场，第一年度租金于2015年10月13日以黄灼钦名义支付27万元，于2016年11月25日支付3万元；第二年度租金于2016年11月4日29日支付29万元，于2016年11月7日支付1万元；第三年度租金于2017年12月29日支付15万元，2018年4月11日支付15万元（在罗凤纪[2018]5号文件中有具体载明）。2017年6月，县政府将诉争土地列入征收范围。2017年10月10日，郑鼎福与畲海公司签订房屋租赁合同，约定郑鼎福将包含诉争土地在内的5000㎡出租给畲海公司，作为岐阳片区改造指挥部的行政工作场所，租期半年，自2017年10月15日至2018年4月14日，租金6万元/月。随后畲海公司入驻诉争土地，并向郑鼎福一次性支付半年租金36万元。畲海公司在半年租赁期届满前全面拆迁了诉争土地，原、被告租赁关系至此已事实终止。 另查，除4200㎡诉争租赁土地外，郑鼎福另占用了两处土地，一为原属曾文良所有，随后所有权、使用权回归岐阳村委会的后门山土地及地上建筑，面积200㎡；二为值班室和洗车房土地。岐阳村两委于2018年2月27日召开会议，会议主题为“协调群众投诉岐阳村停车场租金问题”，会议确定被占用的停车场值班室、洗车房按每月租金2000元的标准上交岐阳村委会，岐阳市场口（即原属曾文良的土地）亦按2000元/月的标准支付，但到会人员未在会议笔录上签字。2018年5月25日，岐阳村集体成员向凤山镇纪委反映郑鼎福占用值班室、洗车房及原属曾文良的土地等问题，纪委调查后确认：经协调双方就无权占用部分的租金支付达成一致意见，即原停车场值班室和洗车房按每月2000元租金上交村委会，从土地租赁合同签订日期即2015年6月5日起计算；原属曾文良使用的简易搭盖房地块按每月2000元租金上交村委会，从与曾文良签订的土地补偿协议即2016年7月12日计算，以上二项租赁金待畲海公司补偿款到位后一次性付清。2018年6月20日，凤山镇纪委针对上述无权占有用地等事实向郑鼎福进行“诫勉谈话”，郑鼎福对无权占有岐阳村后门山原停车场值班室、洗车房和集体所有的停车场门口以及预期交付租金等事实予以认可，并承诺待畲海征收公司补偿款到位后一次性对占用的值班室、洗车房以及停车场门口的简易搭盖房支付租金，2017年度至2018年度土地租金也于2018年4月11日付清；上述停车场门口的简易搭盖房即指郑鼎福无权占有的原属曾文良所有的200㎡土地。 本院认为：郑鼎福与岐阳村委会达成的租赁合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。本案争议焦点在于：一、2017年11月10日至2018年6月10日期间的租金是否予以返还；二、郑鼎福对无权占有部分土地的租金支付义务如何确定；三、郑鼎福是否应承担逾期付款违约金；四、租赁风险保证金是否返还；五、诉讼时效问题。 一、关于2017年11月10日至2018年6月10日期间的租金是否应当予以返还。该争议取决于在此期间郑鼎福是否实际取得诉争土地的承租利益。 郑鼎福主张2017年11月10日即合同第三年履行期未届满时诉争租赁土地被政府征收，2017年11月10日至2018年6月10期间的租金应当予以退还。但郑鼎福与畲海征收公司签订的《土地租赁合同》表明，诉争土地在此期间虽被政府列入征收范围，但其适租功能依然延续，郑鼎福实际将其转租于畲海征收公司，2017年10月15日至2018年4月14日间诉争土地处于被实际使用状态，产生的承租利益均归属郑鼎福。对于郑鼎福而言，2017年11月10日至2018年4月14日期间的合同目的确已实现，郑鼎福无权主张返还。但2018年4月15日至2018年6月10日的租金，因租赁物已不存在，原、被告租赁关系事实上已终止，故此期间的租金，岐阳村委会应当予以返还。2018年4月15日至2018年6月10日对应租期为57天，返还金额为46,849元（30万元÷365天×57天）。 二、关于郑鼎福对无权占有部分土地的租金支付义务。郑鼎福对占有不属于租赁合同范围的停车场“值班室、洗车房”和“岐阳市场口原属曾文良的200㎡土地”的事实予以确认，双方的异议在于租金标准，该争议已由凤山镇纪委在其反馈文件中作出认定，故本项争议取决于纪委文件查明的事实是否可以作为本案认定事实的依据。 一方面，郑鼎福时任岐阳村村长，作为基层群众自治组织的党员村干部，受凤山镇纪委约束和处分具有制度的合理性，凤山镇纪委对本案诉争事实的认定具有一定客观性，作出的“罗凤纪[2018]5号”反馈文件可以作为认定本案事实的重要参考依据。另一方面，依据纪委对郑鼎福的《诫勉谈话记录》的内容，郑鼎福已承认无权占有诉争土地的事实，更作出补交该部分土地租金的承诺，虽《诫勉谈话记录》未言明具体租金补交标准，但从凤山镇纪委反馈文件与纪委《诫勉谈话笔录》的先后时间主线及其二者之间的逻辑关系，即纪委经调查后作出事实认定，再对违规党员进行针对性诫勉谈话，可以认定《诫勉谈话记录》是以“罗凤纪[2018]5号”纪委反馈文件为基础，二者结合所形成的证据链已达到高度盖然性的证明标准，可确定郑鼎福在《诫勉谈话记录》中做出的承诺内容及其范围应及于按每月2000元/月标准分别支付两个占用地块的占用费。故郑鼎福应支付“值班室、洗车房”土地占用费68,666元（（2000元/月×34个月）+2000元÷30天×10天）、“岐阳市场口原属曾文良的200㎡土地”土地占用费46,000元（2000元/月×23月），合计114,666元。 三、关于郑鼎福承担逾期付款违约金问题。郑鼎福主张在诉争合同履行期间，岐阳村委会迟延交付租赁土地，以及存在台风等不可抗力因素导致违约，实质系主张履行抗辩权，以据此阻却行为的违约属性。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应该提供证据加以证明，未能提供证据证明或者不足以证明其事实主张的，应当承担举证不能的不利后果。郑鼎福对自己提出的事实至今未提供证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，故对于郑鼎福的上述抗辩不予支持。合同约定，租金支付方式每年一次性交付，郑鼎福本应于每年的5月10日前支付年度租金（第一年度为合同签订当日即2015年6月5日），若逾期支付，应当以当年租金为基础按照日万分之五的标准向岐阳村委会支付逾期违约金。郑鼎福第一年度租金逾期违约金为25,485元（27万元×0.05%×129天+3万元×0.05%×538天）；第二年度租金逾期违约金26,565元（29万元×0.05%×177天+1万元×0.05%×180天）；第三年度租金逾期违约金为42,525元（15万元×0.05%×232日+15万元×0.05%×335日），以上合计94,575元。 四、关于租赁风险保证金问题。合同第六条约定，风险保证金3万元在郑鼎福交清租金、费用、归还租赁物后退还，而只有在因郑鼎福原因造成本合同解除的情况下不予返还。本案租赁合同解除系因拆迁所致，与郑鼎福无关，风险保证金岐阳村委会应当返还，至于返还期限应与本案郑鼎福债务同时履行。 五、关于诉讼时效的问题。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一项规定，诉讼时效可因权利人向义务人提出履行请求而中断。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。岐阳村委会作为基层群众自治组织，属于村集体经济组织的利益管理者，集体经济组织成员以及村委会主张权利均能导致其诉讼时效中断。2018年5月份，岐阳村村民因郑鼎福党员、村长的身份，向凤山镇纪委投诉，要求郑鼎福返还无权占有部分土地的租金并请求纪委处理郑鼎福逾期履行合同的违约责任，可以视为岐阳村委会当时已向郑鼎福主张过权利，造成诉讼时效中断。故郑鼎福主张岐阳村委会的反诉主张已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定，判决如下： 一、罗源县凤山镇岐阳村委会应于本判决生效之日起十日内向郑鼎福返还租金46,849元、租赁风险保证金3万元； 二、驳回郑鼎福的其他诉讼请求； 三、郑鼎福应于本判决生效之日起十日内向罗源县凤山镇岐阳村委会支付逾期违约金94,575元、土地占用费114,666元； 四、驳回罗源县凤山镇岐阳村委会的其他诉讼请求。 以上债权债务相互抵扣后，郑鼎福应向罗源县凤山镇岐阳村委会支付132,392元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4375元，减半收取计2187.5元，由郑鼎福负担1687.5元，罗源县凤山镇岐阳村委会负担500元；反诉案件受理费1286元，由罗源县凤山镇岐阳村委会负担312元，郑鼎福负担974元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 李孝兴 二〇二〇年七月二十日 法官助理 郑思清 书 记 员 张丽青 附：本案适用的法律条文及执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十五条第一项诉讼时效可因权利人向义务人提出履行请求而中断。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十四条权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。