福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初4812号 原告：宁德万达广场有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区天湖东路1号宁德万达广场2幢603，统一社会信用代码91350900565357082E。 法定代表人：曲晓东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄鹏达，福建天衡联合（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡联合（福州）律师事务所执业律师。 被告：张景珍，女，1987年12月19日出生，汉族，户籍地广东省遂溪县，现住广东省广州市番禺区。 委托诉讼代理人：陈仕唐，男，系被告张景珍丈夫，现住广东省广州市番禺区。 被告：陈仕唐，男，1973年12月3日出生，汉族，户籍地福建省寿宁县，现住广东省广州市番禺区。 第三人：中国银行股份有限公司宁德先锋广场支行，住所地福建省宁德市蕉城区宁川路28号金国大厦104-105号，统一社会信用代码913509007917716445。 负责人：黄孝峰。该行行长。 委托诉讼代理人：林滨，福建凡圃律师事务所执业律师， 原告宁德万达广场有限公司（以下简称万达公司）与被告张景珍、陈仕唐、第三人中国银行股份有限公司宁德先锋广场支行（以下简称中行先锋支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托诉讼代理人黄鹏达、被告张景珍的委托诉讼代理人即被告陈仕唐、第三人中行先锋支行的委托诉讼代理人林滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万达公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方2011年11月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20110900454，含《补充协议》及其相关附件）已于2019年8月13日解除；2、判令俩被告向原告支付合同解除违约金179321.4元（购房总价款896607元的20％）；3、判令俩被告向原告偿还因承担连带保证责任而向第三人支付的按揭贷款本息271081.99元（暂计至2019年8月16日），并支付逾期偿还该款项的违约金13586.13元（暂计至2019年8月16日，具体详见附件1违约金计算表）；4、判令俩被告赔偿原告律师费损失30000元，并按万分之五／日支付违约金（自2019年8月16日起至被告实际清偿之日止）；5、判令俩被告将宁德市蕉城区天湖东路1号宁德万达广场12幢1803单元房产腾空返还给原告，并按照3500元／月标准支付房屋占有使用费261450元（自2013年6月27日起至被告实际腾退房屋之日止，暂计至2019年8月16日）；6、判决确认原告将购房合同解除后的应退购房款与俩被告应承担的诉讼请求2、3、4、5暂计至2019年8月16日的应付款项87771.52元相互抵销的行为有效；7、判令购房合同解除后，原告有权将扣减诉讼请求2、3、4、5后的剩余购房款直接用于清偿俩被告尚欠全额银行贷款本息484225.42元（暂计至2019年8月12日，具体数额以判决时的数据为准）；8、判令俩被告配合原告到房地产管理部门办理上述房屋的预告登记及抵押预告登记注销、编号为20110900454的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其相关附件）备案登记撤销手续。事实与理由：2011年11月21日，原、被告双方签订合同编号为20110900454的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其相关附件），约定俩被告共同向原告购买位于福建省宁德市蕉城区，总价款896607元，俩被告首付276607元，剩余购房款620000元以办理银行按揭贷款付清。俩被告应如期履行按揭贷款偿还义务，逾期履行并导致原告承担担保责任的，俩被告应在原告向其送达告知函之日起3日内向原告支付，因原告承担保证责任向按揭银行支付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及原告因此遭受的全部损失（包括但不于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）并自原告实际支付以上款项之日起，按万分之五／日向原告支付违约金。若俩被告逾期偿还以上款项达30日的，原告有权解除合同并要求俩被告承担如下主要责任:1、按合同总价的20％支付合同解除违约金；2、在合同解除后10日内配合原告到房地产管理部门办理合同备案及房屋预告登记注销手续；3、若房屋已交付的，则俩被告应自房屋交付之日起按总购房款的3％月支付房屋占有使用费。合同签订后，原、被告与第三人中行先锋支行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定由俩被告向中行先锋支行贷款620000元用以购买案涉商品房，原告为俩被告提供阶段性连带责任担保。合同签订后，俩被告并未如期履行按揭款项偿还义务，自2014年4月22日起至2019年6月6日期间，共拖欠按揭贷款本息共262881.9元，第三人依约要求原告对此承担保证责任，并从原告账户全额扣款。以上款项扣划后，原告于2019年7月4日致函俩被告，要求俩被告向原告清偿因履行担保责任而支付的按揭本息等26691.99元及因此产生的违约金，但俩被告始终拒绝履行。原告于2019年8月12日委托律师向俩被告发出解除合同《律师函》，明确解除双方签定的《商品房买卖合同》及《补充协议》相关附件，并要求俩被告按照合同总价的20％支付违约金，赔偿因此给原告造成的律师费损失及原告承担保证责任所支付的款项及违约金等，并明确以上款项与其已支付购房款相互抵销，同时要求俩被告配合办理房管手续撤销等手续，但至今俩被告均拒绝履行。 被告张景珍、陈仕唐辩称，对事实没有意见。因当时原告给被告办房产证的时间拖得比较长，被告去找过他们，但找不到他们的领导处理这个事情，所以就没有交银行按揭款，原告也有过错。银行代垫款被告应该要还，但原告请求被告支付占用费、总房价款20%的违约金、律师费等没有道理。原告说2019年7月4日有致函被告，但被告从来没有收到。被告虽不在原来的地址住，但手机号码没有更换过，原告都没有和被告联系过。 第三人中行先锋支行辩称，对原告诉讼请求的第7项有异议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，第三人认为在依法判令案涉合同解除后，原告应先将收取的购房款返还被告尚欠银行的贷款本息484916.12元（应计算至实际还款之日止，暂计至2019年12月27日），而不是将购房款项先扣减违约金。 原告万达公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告及第三人进行了质证，对原、被告及第三人无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告及第三人无争议的事实： 2011年11月21日，原、被告双方签订编号为20110900454的《商品房买卖合同》及《补充协议》相关附件，约定俩被告共同向原告购买福建省宁德市蕉城区，总价款896607元，俩被告首付276607元，剩余购房款620000元向第三人中行先锋支行申请按揭贷款，签订《个人一手住房贷款合同》，原告提供阶段性连带责任担保。2013年6月27日，原、被告双方办理了交房手续。现该房产因俩被告的其他债务已被江苏省泰州市海陵区人民法院查封。 《补充协议》第一条关于“乙方（被告，下同）信息”和送达方式约定：1、乙方确认，本合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等均为准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，则该房屋的地址作为有效送达地址）。本合同有效期内，如乙方的通知地址、电话等发生变更，乙方应在变更后立即书面通知甲方（原告，下同），经甲方正式签收确认后，变更方为有效。如因本合同中乙方通信地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知甲方，造成甲方任何通知未能实际送达乙方，甲方通知应视为已合法有效送达乙方，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失、全部由乙方自行承担，甲方就此不承担任何责任。 第二条第4点约定，乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及甲方因此遭受的全部损失（包括但不于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自原告实际承担上述款项之日起，按万分之五/日向甲方支付违约金。若甲方逾期偿还以上款项达30日，构成本合同项下严重违约，甲方有权选择解除合同。 第十一条第2点约定，如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理:1、按合同总价的20％支付合同解除违约金；2、在合同解除后10日内配合甲方到房地产管理部门办理合同备案及房屋预告登记注销手续；3、若房屋已交付的，则乙方应自房屋交付之日起按总购房款的3％月支付房屋占有使用费。 原、被告及第三人争议的焦点：原告的诉讼请求是否应当予以支持。 围绕上述争议焦点，本院予以调查、分析、认定如下： 1、原告出示的《商品房买卖合同》（合同编号20110900454）及《补充协议》相关附件，俩被告对其真实性无异议，因此，该合同及附件系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同及附件的约定全面履行自己的义务。 2、原告出示的银行贷款账户交易流水单、客户回单、情况说明、催款《律师函》及邮寄面单、查询记录、解除合同《律师函》及邮寄面单等证据，系原始凭证，证据形式合法，其所记载的内容与原告的陈述相印证，内容真实可信，本院予以采信。该系列证据可以证明俩被告自2014年4月22日起未能及时履行还款义务，导致原告履行担保责任向按揭银行支付款项，虽经催告，但仍未向原告清偿。根据《补充协议》第二条第4点约定，构成合同项下严重违约，因此，原告有权选择解除合同。原告于2019年8月12日向俩被告发出解除合同《律师函》，该函于2019年8月13日到达俩被告在合同上约定的联系地址，俩被告虽未接收，但依据《补充协议》第一条关于“乙方信息”和送达方式的约定，原告已进行了有效送达。俩被告关于原告未进行有效送达的抗辩意见，证据不足，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号20110900454）及《补充协议》相关附件已于2019年8月13日解除，符合双方合同的约定和法律关于合同解除情形的规定，予以支持。合同解除后，俩被告应腾空案涉房产返还给原告，并协助原告办理上述合同备案撤销、房屋预告登记及抵押预告登记注销手续。原告请求判令俩被告按照3500元/月标准支付房屋占有使用费，应至本案合同解除判决生效后按实际情况另行主张，现不予支持。 3、原告请求判令俩被告按合同约定支付按购房总价款896607元的20％计算的合同解除违约金179321.4元，俩被告抗辩认为该违约金的约定过高，请求予以适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合原告所列举的被告实际造成的损失（合同备案撤销、房屋预告登记及预抵押登记注销费用、划拨款的利息等）进行判断，该约定的违约金过分高于被告实际造成的损失。故综合全案原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度及原告的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定俩被告应支付原告按购房款的15％计算的合同解除违约金134491元为宜，超过部分，原告请求被告支付，证据不足，不予支持，俩被告的抗辩意见予以采纳。 4、原告出示的贷款账户交易流水单、客户回单、情况说明、个人贷款提前到期通知书，中国银行贷款还款回单，系原始凭证，证据形式合法，其所记载的内容与原告的陈述相印证，内容真实可信，本院予以采信。该系列证据可以证明俩被告2014年4月22日至2019年8月16日、2019年9月27日、2020年4月22日未能及时还款，导致银行宣布个人贷款提前到期，原告因履行担保责任而向按揭银行支付款项共计771997.07元，还清了俩被告欠第三人的全部银行按揭贷款本息。现原告请求判令俩被告偿还，证据充足，予以支持。因俩被告未按期偿还银行按揭贷款本息的违约行为而导致原告要求解除合同，俩被告为此已承担了合同解除而支付违约金的责任，现原告又请求判令俩被告支付逾期偿还该款的违约金，系对俩被告同一违约行为的重复评价，根据公平原则，不予支持。 5、原告请求判令俩被告支付律师费损失30000元，有《补充协议》第二条第4点的约定和委托代理合同、律师费发票及支付凭证证明，予以支持。但原告请求判令俩被告按万分之五/日支付违约金，不予支持。 6、原告请求判决确认将购房合同解除后的应退购房款与俩被告应承担的诉讼请求2、3、4、5暂计至2019年8月16日的应付款项87771.52元相互抵销的行为有效，以及判令购房合同解除后，原告有权将扣减诉讼请求2、3、4、5后的剩余购房款直接用于清偿俩被告尚欠全额银行贷款本息484225.42元，在俩被告负有其他债务的情况下，原告主张的上述债务系普通债务，不具有优先其他债务的效力，故原告的该项诉讼请求，不予支持。 综上所述，本院认为：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告宁德万达广场有限公司与被告张景珍、陈仕唐2011年11月21日签订的福建省宁德市蕉城区天湖东路1号宁德万达广场12幢1803室《商品房买卖合同》（合同编号20110900454）及《补充协议》相关附件，系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告未按约偿还银行按揭贷款本息，导致原告银行存款被划拨771997.07元，还清了俩被告欠第三人的全部银行按揭贷款本息。在原告发出通知后，俩被告至今仍未按约履行，其行为已构成违约，应承担违约责任。现原告请求确认上述合同及《补充协议》相关附件于2019年8月13日已经解除，事实和法律依据充足，予以支持。合同解除后，俩被告应腾空上述房产返还给原告，并协助原告办理上述合同备案撤销、房屋预告登记及抵押预告登记注销手续。原告请求判令俩被告应偿还原告因履行担保责任而向按揭银行支付的银行按揭贷款本息771997.07元，并支付解除合同违约金134491元、律师损失费30000元，有合同依据和事实根据，证据充足，予以支持。但原告其他部分的请求，证据不足，不予支持。被告张景珍、陈仕唐的部分抗辩意见予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告宁德万达广场有限公司与被告张景珍、陈仕唐2011年11月21日签订的福建省宁德市蕉城区天湖东路1号宁德万达广场12幢1803室《商品房买卖合同》（合同编号20110900454）及《补充协议》相关附件于2019年8月13日已经解除； 二、被告张景珍、陈仕唐应于本判决生效之日起十日内支付原告宁德万达广场有限公司合同解除违约金134491元，偿还原告因承担连带保证责任而向第三人中国银行股份有限公司宁德先锋广场支行支付的按揭贷款本息771997.07元，并赔偿原告律师费损失30000元； 三、被告张景珍、陈仕唐应于本判决生效之日起十日内腾空上述房产并返还给原告宁德万达广场有限公司； 四、被告张景珍、陈仕唐应于本判决生效之日起十日内协助原告宁德万达广场有限公司办理上述合同及《补充协议》相关附件的备案登记撤销、房屋预告登记及抵押预告登记注销手续； 五、驳回原告宁德万达广场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12766元，由被告张景珍、陈仕唐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交纳按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  石孟发 人民陪审员  刘金顺 人民陪审员  丁希容 二〇二〇年七月九日 书 记 员  王 琦 附注： 一、申请执行期限提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 二、判决依据相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。