西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2020)陕0103民初3893号 原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区。负责人：李军，该分行行长。委托诉讼代理人：蔡新鹏，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢少帅，陕西联强律师事务所律师。被告：刘海军，男，1985年9月16日出生，汉族，住西安市新城区被告：李娟，女，1988年7月15日出生，汉族，住西安市新城区被告：西安东元房地产有限公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：于方冰，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：党波，男，该公司员工，住西安市长安区。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告刘海军、李娟、西安东元房地产有限公司（以下简称东元公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员袁聪独任审理，原告委托诉讼代理人蔡新鹏，被告东元公司委托诉讼代理人党波到庭参加诉讼。被告刘海军、李娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求宣布贷款全部到期，判令被告刘海军、李娟立即偿还贷款本金345910.67元，利息24885.67元，罚息497.28元，复息1363.91元，共计372657.53元（截止2020年3月1日）及至实际清偿完借款本息之日所产生的利息、罚息、复息；2、请求判令被告刘海军、李娟以其名下位于西安市新城区XX路XX号xx（xx花园）第4幢1单元28层12802号房产承担抵押担保责任，原告对该抵押房产享有优先受偿权；3、判令被告东元公司对被告刘海军、李娟的上述债务承担连带保证责任；4、本案的公告费、诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年3月20日，原告与被告刘海军、李娟签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告刘海军、李娟向原告借款人民币370000元，借款期限为360个月，借款实行浮动贷款利率，按月等额本息还款，被告如未按约还款，原告有权依约收取罚息。借款用于购买西安市新城区XX路XX号xx（xx花园）第4幢1单元28层12802号房，随后各方在房屋管理部门办理了抵押登记。原告与被告东元公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定被告东元公司提供阶段性连带保证责任。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的合同义务，向被告发放借款370000元，但被告却未按合同约定完全履行自己的合同义务，经原告多次催收，被告仍不履约。截止2020年3月1日，被告连续逾期17期未还款，明显违反合同约定，已经构成严重违约。被告刘海军、李娟未到庭答辩。被告东元公司辩称，《最高额保证合同》的保证期限已过，其公司同意在保证范围内承担连带保证责任，其公司有权向二被告追偿。本院经审理认定事实如下：2014年3月20日，原告与被告刘海军、李娟签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定被告刘海军、李娟向原告借款370000元，用于购买位于西安市新城区XX路XX号xx(xx花园）第4幢1单元28层12802号房产，借款期限自2014年3月20日至2044年3月20日止，还款方法为等额本息，被告刘海军、李娟不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告刘海军、李娟立即清偿借款本息及相关费用。同时，被告刘海军、李娟以上述房屋为借款提供抵押担保。2011年5月16日，原告与被告东元公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告东元公司对因购置座落于xx花园项目所属之住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，最高额保证所担保的债权是指自2011年5月16日至2016年5月15日期间（即“债权确定期间”）因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币叁亿伍仟万元整，保证方式为连带责任保证。保证期间自原告与债务人签订借款合同之日起至该借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。2014年8月5日，原、被告办理了涉案房屋的《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》。原告于2014年4月1日向被告刘海军、李娟发放了贷款370000元，但被告刘海军、李娟未按照合同约定还款。截至2020年3月1日，被告刘海军、李娟尚欠借款本金345910.67元，利息24885.67元，罚息497.28元，复息1363.91元，共计372657.53元未还。庭审中，原告称其实现债权的费用仅指诉讼费、公告费。以上事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠明细及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告刘海军、李娟、东元公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，意思表示真实，内容未违反法律、法规等强制性规定，均属有效。当事人应当全面履行合同义务。原告依约发放了贷款，被告刘海军、李娟长期欠款不还，构成违约。原告有权按照合同约定宣布贷款立即到期，要求被告刘海军、李娟清偿借款本息及相关费用。被告刘海军、李娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼,视为放弃抗辩权利。现原告请求宣布贷款立即到期，要求被告刘海军、李娟偿还借款本金345910.67元，利息24885.67元，罚息497.28元，复息1363.91元，共计372657.53元（暂计至2020年3月1日），及自2020年3月2日起至贷款实际清偿之日止所产生的利息、罚息、复利之诉讼请求，事实清楚，证据充分，依法予以支持。关于原告要求以本案房产优先受偿的主张，因原告仅就该预售商品房办理了抵押登记备案，尚未取得他项权利证书，本院依法不予支持。被告东元公司应依据保证合同约定，就被告刘海军、李娟上述债务及诉讼费承担连带保证责任，承担后可依法向被告刘海军、李娟行使追偿权。原告要求被告东元公司承担连带清偿责任之诉讼请求，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘海军、李娟于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金人民币345910.67元，利息24885.67元，罚息497.28元，复息1363.91元，共计372657.53元（暂计至2020年3月1日），及自2020年3月2日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息、罚息、复利。二、被告西安东元房地产有限公司对被告刘海军、李娟上述债务承担连带清偿责任，被告西安东元房地产有限公司承担清偿责任后有权向被告刘海军、李娟追偿。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6890元、公告费690元，合计7580元，由被告刘海军、李娟负担，被告西安东元房地产有限公司承担连带清偿责任（此款原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行已预交，被告刘海军、李娟于付上述款项时直付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行，被告西安东元房地产有限公司承担清偿责任后有权向被告刘海军、李娟追偿）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                            审  判  员    袁    聪   二〇二〇年八月三日 书  记  员    白 伟 瑶   1