辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0103民初561号 原告：大连银行股份有限公司沈阳分行，住所地辽宁省沈阳市沈河区北站路**1门。 负责人：许敬畏，该行行长。 委托诉讼代理人：于婉婷，该公司理债业务部职员。 被告：解欣然，女，1990年5月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。 被告：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所，住所地沈阳市于洪区杨士乡科研村div> 法定代表人：萧德迎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王静，该公司员工。 原告大连银行股份有限公司沈阳分行与被告解欣然、阳光一百置业（辽宁）有限公司（以下简称阳光一百公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连银行股份有限公司沈阳分行的委托诉讼代理人于婉婷，被告阳光一百公司的委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼，被告解欣然经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决第一被告解欣然偿还原告借款本金人民币161362.36元及至款项还清之日止的所有欠息（包括利息、罚息，其中截至2019年7月3日，利息3732.13元、罚息10752.34元），截至2019年7月3日所欠借款本息合计175846.83元；2、请求法院判令第二被告阳光一百置业（辽宁）有限公司对上述欠款承担连带清偿责任；3、请求法院判决原告对位于沈阳市于洪区的房屋享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2014年5月21日，原告与被告解欣然签订编号为D02-101-121854的《个人一手房贷款借款合同》，合同约定，贷款期限360个月，自2014年5月21日至2044年5月21日，贷款金额为人民币17万元，贷款执行年利率为7.205%，以等额本息法还本付息，逾期贷款按当期合同执行利率上浮50%计算罚息。同日，原告与被告解欣然签订编号为D02-101-121854的《个人一手房贷款抵押合同》，合同约定本抵押合同抵押担保范围为借款合同项下发生的全部债务，抵押房屋坐落于沈阳市于洪区，并办理了抵押登记。被告阳光一百置业（辽宁）有限公司在与原告签订的《个人一手房贷款借款合同》中提供阶段性担保，承诺：1、如发生解欣然退房、换房、转卖或其他导致解除购房合同或在规定时间内无法办理《房屋所有权证》和《他项权利证》，导致解欣然未按合同约定按期足额偿还贷款本息及其他应付款项，阳光一百置业（辽宁）有限公司自愿且不可撤销地为此合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用承担连带保证责任。阳光一百置业（辽宁）有限公司应于收到原告大连银行沈阳分行通知后五日内代为履行还款义务，否则大连银行沈阳分行有权从其在大连银行沈阳分行开立的任何账户中直接扣划相应款项。合同签订后，原告依约履行了放款义务，于2014年5月27日向被告解欣然发放贷款17万元。2018年3月20日贷款发生逾期，截至2019年7月3日已逾期期共470天，逾期利息3732.13元、罚息10752.34元。依据《个人一手房贷款借款合同》以及《个人一手房贷款抵押合同》的约定，被告连续三个月或累计六个月未偿还本息和相关费用，原告有权要求被告解欣然立即偿还所有贷款本金并结清利息，对被告未按时足额偿还贷款本息的行为，原告按逾期利率计收利息；原告享有抵押物优先受偿权。综上，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。 被告阳光一百公司辩称，一、《个人一手房贷款借款合同》第七条阶段性担保第1项约定，保证人只有在借款人退房、换房、转卖或其他导致解除购房合同或在规定时间内无法办理《房屋所有权证》和《他项权利证》导致借款人未按合同约定还款的情况下，保证人承担连带保证责任。而自2015年5月6日，案涉房屋已具备办理房屋所有权证及他项权证的条件，故我公司不应承担阶段性担保责任。二、我公司在贵院（2017）辽0103民初13377号、（2018）辽0103民初7062号以及（2019）辽0103民初8024号等相同案件，均已判决我公司不承担连带保证责任，中院也予以维持。综上，恳请贵院查明案件事实，依法驳回原告对我公司的诉讼请求。 被告解欣然未到庭，未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因被告解欣然未到庭，视为放弃质证的权利，本院对原告及被告阳光一百公司无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为贷款人（甲方）、被告解欣然作为借款人（乙方）、被告阳光一百公司作为保证人（丙方），三方签订《个人一手房贷款借款合同》。合同约定，乙方向甲方申请贷款，贷款金额17万元，贷款用途：用于购买坐落于沈阳市于洪区，建筑面积61.18平方米房产；贷款期限360个月，自2014年5月21日至2044年5月21日，本合同履行期以借款借据为准；贷款基准年利率为6.55%，执行年利率为7.205%，实行浮动利率，按次年初1月1日调整；还款方式为等额本息还款法；以所购房产提供抵押担保；保证人提供阶段性担保，如发生借款人退房、换房、转卖、其他导致解除购房合同或在规定时间内无法办理《房屋所有权证》和《他项权利证》，导致借款人未按合同约定按期足额偿还贷款本息及其他应付款项，保证人自愿且不可撤销地为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用等承担连带保证责任；保证期间为自本合同签订之日起至抵押房产办妥抵押登记之日止；逾期还款的罚息利率为执行利率上浮50%；借款期限内，借款人连续3个月或累计6个月未偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物；发生争议，提交贷款人所在地人民法院诉讼解决。原告在甲方处盖章，被告解欣然在乙方处签名按手印，被告阳光一百公司在丙方处盖章。 原告与被告解欣然签订《个人一手房贷款抵押合同》，约定抵押人解欣然以位于沈阳市于洪区房屋作为抵押物抵押给抵押权人大连银行股份有限公司沈阳分行，为《借款合同》下的债务提供抵押担保，担保范围为借款合同下所发生的全部债务。2014年5月22日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年5月6日，沈阳市房产局作出沈阳市房屋所有权初始登记证明，沈阳市于洪区已符合初始登记条件，记载于房屋登记簿。 合同签订后，原告向被告解欣然发放贷款17万元，因被告未按期还款，原告主张借款合同提前到期，截至2019年7月3日，被告应偿还借款本金161362.36元，利息3732.13元、罚息10752.34元。原告催收未果，诉至本院。 本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告解欣然经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告及被告阳光一百公司提供的证据对案件事实予以认定。原告与二被告签订的《个人一手房贷款借款合同》、《个人一手房贷款抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方应遵照履行。合同签订后，原告已履行发放贷款义务，被告解欣然未如约还款，应承担违约责任。故，原告要求被告解欣然偿还贷款剩余全部借款本金和利息、罚息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于被告阳光一百公司是否承担保证责任问题。根据《商品房买卖合同》第八条、第十五条约定，被告阳光一百公司应当于2015年12月20日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告阳光一百公司在合同约定的期限内（2015年5月6日）办结商品房初始登记，按合同约定履行了义务。《个人一手房贷款借款合同》第七条阶段性担保第一项约定，保证人只有在借款人退房、换房、转卖、其他导致解除购房合同或在规定时间内无法办理《房屋所有权证》和《他项权利证》，导致借款人未按合同约定还款的情况下，保证人承担连带保证责任。自2015年5月6日，案涉房屋已具备办理房屋所有权证和他项权利证的条件，未办理抵押登记并非被告阳光一百公司的过错，按照合同约定，被告阳光一百公司不应再承担保证责任。故，对原告的该项诉请，本院不予支持。 关于原告对抵押财产是否享有优先受偿权问题。本案所涉房产虽经原告与被告解欣然签订抵押合同，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。即抵押备案登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人在未办理房屋抵押权设立登记之前，对本案所涉房屋不享有现实抵押权。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告解欣然于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告大连银行股份有限公司沈阳分行贷款本金161362.36元； 二、被告解欣然于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告大连银行股份有限公司沈阳分行贷款利息3732.13元、罚息10752.34元（截至2019年7月3日，自2019年7月4日起至被告实际清偿之日止，按《个人一手房贷款借款合同》约定利率计算利息、罚息）； 三、驳回原告大连银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,816元，保全费1,399元，公告费800元，由被告解欣然负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  仲芳雪 人民陪审员  王 丽 人民陪审员  张宝权 二〇二〇年七月六日 书 记 员  吴靖雯