山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1877号上诉人(原审原告、反诉被告)：烟台房地产集团华宇置业有限公司。住所地：山东省烟台市芝罘区丹桂街17号。法定代表人：郝同福，董事长。委托诉讼代理人：孙超，男，1973年3月8日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区，系该公司员工。委托诉讼代理人：孙淑华，山东小光律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：烟台市鹏翔置业有限公司。住所地:山东省烟台市莱山区天成北街鑫都海景花园售楼处。法定代表人：董良盛，总经理。委托诉讼代理人：郝羿，山东康桥（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毅，山东同济律师事务所律师。上诉人烟台房地产集团华宇置业有限公司（以下简称华宇公司）与上诉人烟台市鹏翔置业有限公司（以下简称鹏翔公司）因合同纠纷一案，均不服烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华宇公司向原审法院提出诉讼请求：1.鹏翔公司支付项目转让款4700000元、逾期支付转让款违约金15196500元、逾期支付贷款利息323555.56元及违约金849728元，总计21069783.56元(违约金利息计算至判决生效之日)；2.鹏翔公司支付华宇公司支付的涉案项目订金500000元；3.诉讼费用由鹏翔公司承担。诉讼过程中，华宇公司放弃第2项诉讼请求，变更、增加诉讼请求为：1.鹏翔公司支付项目转让款2492000元、逾期支付转让款违约金18705456元、逾期支付贷款利息323555.56元及逾期支付贷款利息违约金1204021元，违约金暂计算至2019年12月31日，继续计算至判决生效之日；2.鹏翔公司支付合同违约金2500000元，以上总计25225032.56元；3.诉讼费用由鹏翔公司承担。鹏翔公司提出反诉请求：1.华宇公司赔偿鹏翔公司支付的城镇土地使用税滞纳金1700562.48元；2.华宇公司向鹏翔公司支付违约金2500000元；以上为鹏翔公司行使扣除权利后剩余损失，共计4200562.48元。3.本诉及反诉的诉讼费、保全费、担保费等由华宇公司承担。诉讼过程中，鹏翔公司变更、增加诉讼请求为：华宇公司支付鹏翔公司代缴的城镇土地使用税2075989.5元、滞纳金2088972.98元、印花税27600元及违约金2500000元，以上总计6692562.48元。原审法院查明：一、合同签订情况2015年9月28日，华宇公司（甲方）与鹏翔公司（乙方）签订《烟台牟平官宇嘉苑项目转让协议书》，就牟平官宇嘉苑项目整体转让达成协议。该协议书载明了项目概况、项目目前的进展情况、项目的转让费用和付款方式、违约责任等内容。其中第四条项目的转让费用和付款方式约定：1、转让费用：整个项目转让费用柒仟陆佰万元(7600万元)人民币。2、付款方式：①本协议签订后，乙方于2015年10月15日前付给甲方壹仟万元(1000万元)人民币；2015年12月底前付给甲方肆仟陆佰万元(4600万元)人民币；余款贰仟万元(2000万元)人民币在乙方取得预售许可证三个月内付清或乙方用住宅抵顶，抵顶的价格按乙方对外销售的均价优惠百分之十给甲方。②因乙方资金暂时困难，甲方以烟台同实房地产开发有限公司在牟平农商行贷款贰仟陆佰万元(2600万元)，从2015年10月份起由乙方承担本金和利息。作为乙方应付给甲方的转让费，乙方在2015年12月底前将本金和利息付清，利息每月拾陆万伍仟元(165000元)，按银行实际发生为准。此贷款甲方用伍仟叁佰肆拾壹万叁仟肆佰元(5341.34万元)的资产在银行抵押，乙方用相等的资产抵押给甲方(资产抵押合同另行签订)。3、乙方交付给甲方壹仟万元(1000万元)人民币后，甲乙双方开始办理开发相关资料、财务等交接手续，待乙方再付给甲方贰仟万元(2000万元)后，一个月内甲方将本项目公司（烟台同实房地产开发有限公司）股权变更到乙方名下，所需费用按政府的规定办理。第五条违约责任约定：1、如因甲方披露的事实有误或有隐瞒的债务、对外担保情况，则由甲方承担违约责任，造成的公司或乙方损失，乙方有权从未付转让款中扣除相应款项，同时，乙方及公司保留继续向甲方追偿的权利。2、项目公司变更前的债权债务全部由甲方承担，变更后的债权债务全部由乙方承担。变更后该项目公司以前的员工由甲方安排，与乙方无关。3、本协议生效后，任何一方违约，则赔偿对方总标的额的5%违约金。4、甲方逾期提供前期已办好的政府批准文件、拆迁及征地手续等，致使项目开发延期的，乙方可延期支付甲方的转让金。5、乙方逾期交付转让费的，每逾期一天承担千分之三的违约金并赔偿因此给甲方造成的损失。该协议甲方处有华宇公司公章及法定代表人郝同福签名，乙方处有鹏翔公司公章及法定代表人董良盛签名。2016年7月16日，华宇公司（甲方）与鹏翔公司（乙方）签订《补充协议》，载明：甲乙双方于二○一五年九月二十八日签订了官宇嘉苑项目整体转让协议。甲乙双方本着互相理解，考虑房地产市场等因素，经过多次的协商，将协议第四条1、2款和有关事项补充如下：一、转让费由柒仟陆佰万元(7600万元)人民币变更为伍仟万元（5000万元）人民币。二、付款方式：乙方已付给甲方壹仟万元(1000万元)人民币。本协议签订后，乙方于2016年7月20日前付给甲方贰仟六百万元(2600万元)人民币用于偿还以烟台同实房地产开发有限公司的名义在牟平农商行2600万元的贷款，余款在办妥财务交接变更法人和股权转移手续后(费用按政府规定各自负担)，乙方付清全款。三、按原合同约定，2600万元贷款利息和土地使用费从2015年10月应由乙方负担，截止到2016年6月底，贷款利息为壹佰肆拾捌万伍仟元(1485000元)人民币，土地使用费柒拾壹万伍仟伍佰柒拾伍元(715575元)人民币，合计贰佰贰拾万零伍佰柒拾伍元(2200575元)人民币。经双方协商，予以减免。从2016年7月份开始所发生的费用由乙方负责。四、还有70亩土地证由甲方负责办理。所发生的费用由甲方负担，乙方从应给甲方总转让项目价款中扣除贰佰陆拾万元(260万元)人民币作为预留契税费用，多退少补。五、甲方转让的烟台同实房地产开发公司保证对外无担保、无债权债务，无额外费用，如有由甲方负责。其他事项仍按原合同执行。本协议一式两份，甲乙双方给一份存证。该协议甲方处有华宇公司公章及法定代表人郝同福签名，乙方处有鹏翔公司公章及法定代表人董良盛签名。另查，鹏翔公司加盖在《补充协议》上的公章与该公司在2015年9月28日《烟台牟平官宇嘉苑项目转让协议书》上加盖的公章不是同一枚公章，鹏翔公司认可《补充协议》中加盖的公章是在公司按照规定“三证合一”后更换的公章，加盖公章的时间为2017年年中。二、合同履行情况截止2017年1月23日，鹏翔公司共向华宇公司支付转让款45300000元，支付时间及金额分别为：2015年10月15日10000000元、2016年6月30日300000元、2016年7月18日4000000元、2016年8月24日26000000元、2016年9月8日3000000元、2016年10月13日500000元、2017年1月10日1000000元、2017年1月23日500000元。2015年10月19日，华宇公司向鹏翔公司移交了南官庄西村旧村改造合作开发意向书附村民代表签字手印原件、烟台市国有建设用地使用权出让文件原件、旧村改造协议书附村民代表手印复印件等文件31份（其中复印件7份）及营业执照、组织机构代码证、税务登记证等文件原件15份；2015年10月20日，华宇公司向鹏翔公司移交了一期图纸全套、文本、总文本电子版、勘查报告等文件；2016年7月20日，华宇公司向鹏翔公司移交了与南官庄西村签订的协议书、牟平区发改委批复等文件原件2份，规划条件通知书、建设条件意见书、借款合同等文件复印件5份及开户许可证、机构信用代码证、开户资料等文件原件14份（套）。2016年8月24日，华宇公司与鹏翔公司完成了股权变更登记手续，华宇公司将其所有的烟台同实房地产开发有限公司全部股权转让给鹏翔公司，完成了法人变更、股权转移。2016年9月8日，华宇公司向鹏翔公司移交了烟台同实房地产开发有限公司的财务专用章、公章、合同专用章。2015年10月19日华宇公司移交给鹏翔公司的涉及70亩土地即北一地块的国有建设用地使用权出让合同载明：出让人同意在2011年1月17日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：现状土地条件。2017年11月7日，鹏翔公司以烟台同实房地产开发有限公司名义缴纳70亩土地产权转移印花税27600元；2019年6月24日，缴纳该地块2011年1月1日至2019年6月30日期间城镇土地使用税3451439.33元、滞纳金2088972.98元，其中2011年1月1日至2016年6月30日期间的城镇土地使用税共计2075989.5元、滞纳金共计1750392.33元，2016年7月1日至2019年6月30日期间城镇土地使用税共计1375449.83元、滞纳金共计338580.65元。2019年7月4日，鹏翔公司以烟台同实房地产开发有限公司名义缴纳70亩土地国有土地使用权出让契税2208000元。另查，如果该地块土地使用税于2016年9月8日缴纳，则滞纳金应为895674元。三、当事人争议事项1、关于华宇公司移交的资料鹏翔公司提出华宇公司移交资料不符合要求、交接的资料不完整，且部分只有复印件没有原件，交付原件应该是华宇公司的义务，双方的交接清单上明确记载有复印件，法院、政府及村委均不认可，也导致了现在项目至今无法开发。华宇公司只是在2016年8月24日配合鹏翔公司办理完毕了法人和股权转让手续的登记变更工作，但对协议约定的相关的合同、协议移交、办妥财务交接等，华宇公司一直未予积极配合，至今仍有众多合同、协议的移交及财务交接存在问题，有待华宇公司进行答复解决。特别是财务交接没有交接完毕，财务交接不仅包括所有财务资料的移交，更重要的是关于财务资料的形成、来由以及存在问题的沟通、交流，如上述问题得不到妥善解决，将对鹏翔公司受让股权后的烟台同实房地产开发有限公司后续的开发、经营、财务处理等造成极大困难。另因为华宇公司的原因导致70亩土地证到现在也没有拿到，且因华宇公司未交接与村委的合作协议原件导致村委不与鹏翔公司进行开发的沟通。对其主张，鹏翔公司提供了华宇公司未交接材料的清单，但未提交其他证据。华宇公司对鹏翔公司提交的未交接材料清单不认可，认为根据补充协议约定，华宇公司的义务是办妥财务交接、变更法人、转移股权。双方完成财务交接的时间是2016年9月8日，交接清单中明确记录，交接清单共同确认资料完整后签字，据此华宇公司完全履行了财务交接的义务，否则鹏翔公司不可能对外办理财务业务。双方于2016年的8月24日办理了法人变更，华宇公司已按照补充协议的约定全部义务履行完毕；没有原件是因为华宇公司也没有原件，对方签字的应该视为有效，且鹏翔公司已经办出了土地证，有了土地证任何开发都可以进行。2、关于逾期交付转让费违约金本案合同约定逾期交付转让费的，每逾期一天承担千分之三的违约金。华宇公司认为鹏翔公司逾期付款给其造成的损失无法计算，作为房地产开发商，盈利空间很大。从市政府网站公布的牟平区土地成交价格看，涉案土地仅土地增值就达到了三倍以上；根据2018年国家权威机构测算结论，房地产企业平均利润率为31%，烟台金融市场短期融资利率在日利率1.6‰-2‰左右。鹏翔公司认为合同约定的违约金达到了年息108%，严重过高，应调整到同期贷款利率的1.3倍，鹏翔公司认可房地产市场民间融资成本为10%-12%，盈利在15%-20%之间。双方对其主张均未提交证据证明。3、关于70亩土地的土地使用税双方合同约定了土地证的办理及预留契税，但均未体现该地块的土地使用税如何缴纳、费用如何负担。双方均认可涉案土地至今还不是净地，签订补充协议时知道该地块没有办理土地证。华宇公司认为该土地是招拍挂取得的，土地使用税应从净地交付后开始缴纳，且合同约定华宇公司只承担契税，其他费用应按照政策规定各自负担，故华宇公司不应承担土地使用税及滞纳金。另，2016年股东法人变更后，华宇公司没有权利办理相关手续，即使认为华宇公司应承担税费，也应承担2016年9月8日股权变更之前的，截止2016年9月8日缴纳土地使用税的滞纳金应为895674元，华宇公司对其主张提交了滞纳金计算明细。鹏翔公司认为土地使用税应从土地出让合同签订后开始缴纳，但华宇公司承诺可以协调至土地证办理后缴纳，鹏翔公司认可土地使用税在征收过程中是有弹性的，有的地方有政策优惠，且税务部门没有向公司发出过补缴税费通知书，但认为涉案土地必须从签订合同时开始缴纳。鹏翔公司认为合同约定从2016年7月份开始所发生的费用由其负责，故2016年7月份之前的土地使用税及滞纳金应由华宇公司负担。对华宇公司提交的滞纳金明细，鹏翔公司认为少计算了400余元，因所用计算软件不同计算的金额也不一样。当事人对其主张均未提供证据证明。四、当事人诉讼请求的计算方式（一）华宇公司本诉请求计算方式1、逾期支付股权转让款违约金计算明细根据合同约定，2600万元逾期34天，按日3‰计算违约金2213400元。1400万元应于2016年9月8日前付清。9月8日-10月12日670万元逾期35天违约金计703500元，10月13日付款50万元(尚欠620万)，10月13日-2017年1月9日620万元逾期89天违约金计1655400元，2017年1月10日付款100万元(尚欠520万)，2017年1月10日-22日520万元逾期13天违约金计202800元，2017年1月23日付款50万元(尚欠470万)，2017年1月23日-2019年7月3日470万元逾期892天违约金计12577200元，2019年7月4日缴契税2208000元(尚欠249.2万)，2019年7月4日-2019年12月31日249.2万元逾期181天违约金计1353156元。至此尚欠转让款本金2492000元，股权转让款违约金合计18705456元。2、逾期支付贷款利息及违约金计算明细合同约定2016年7月份开始发生的费用（贷款利息及土地使用税金）由鹏翔公司负担。2016年7月21日贷款利息151666.67元，2016年8月25日贷款利息171888.89元，贷款利息合计323555.56元。按日3‰计算违约金，截止至2019年12月31日，2016年7月21日贷款利息逾期1259天违约金计572845元，2016年8月25日贷款利息逾期1224天违约金计631176元，贷款利息违约金合计1204021元。3、根据主合同第五条第3项之约定，任何一方违约，则赔偿对方总标的额5%的违约金。鹏翔公司违约，因此应承担总标的额5%的违约金，即2500000元。综上，鹏翔公司欠华宇公司转让款本金2492000元、逾期支付股权转让款违约金18705456元、逾期支付贷款利息323555.56元、逾期支付贷款利息违约金1204021元、合同违约金2500000元，总计25225032.56元（计算日期全部计算至2019年12月31日）。（二）鹏翔公司反诉请求的计算方式华宇公司支付鹏翔公司代其缴纳的截止2016年6月30日北一地块城镇土地使用税及滞纳金3826381.83元、印花税27600元、因未披露导致2016年7月1日至2019年6月24日产生的滞纳金338580.65元；另外华宇公司未按双方之间协议约定及时交接材料，未协助办理相关土地证件，未缴纳相关税费并隐瞒相关事实和债务的行为已构成违约，上述违约行为已导致项目整体开发进度产生严重延迟等不利影响，华宇公司应按照主协议第五条第3款约定，承担总标的额(5000万)5%的违约责任即2500000元。以上总计6692562.48元。原审法院认为，本案焦点有四，焦点一、本案当事人的违约责任如何认定；焦点二、合同约定的违约金是否过高，是否应调整以及如何调整；焦点三、鹏翔公司应承担何种责任；焦点四、鹏翔公司的反诉请求应否支持。焦点一、本案当事人的违约责任如何认定根据华宇公司与鹏翔公司签订的转让协议书及补充协议，华宇公司的合同义务是将相关开发文件等资料转给鹏翔公司，将烟台同实房地产开发有限公司股权变更到鹏翔公司名下。鹏翔公司的合同义务是按约定支付转让款项、履行约定义务。根据合同约定，鹏翔公司应在2016年7月20日前支付华宇公司26000000元，余款14000000元在办妥财务交接变更法人和股权转移手续后全部付清，且应从2016年7月份开始承担26000000元的贷款利息及北二地块的土地使用费。双方于2016年8月24日办理好法人变更、股权转移手续，2016年9月8日财务交接完毕。即鹏翔公司应在2016年7月20日前支付华宇公司26000000元，2016年9月8日前支付华宇公司14000000元。实际履行过程中，鹏翔公司2016年7月20日前仅支付4300000元，直至8月24日付清第一笔转让款26000000元；第二笔转让款截至2016年9月8日仅支付7300000元，6700000元逾期支付，即使扣除预留契税的2600000元，还有4100000元逾期，且2019年7月4日缴纳契税2208000后，至今仍有2492000元未付。另鹏翔公司未依约承担2016年7月之后的贷款利息323555.56元。综上，鹏翔公司逾期支付转让款、未依约承担贷款利息的违约事实清楚，应承担违约责任。对于鹏翔公司抗辩华宇公司未按双方之间协议约定及时交接材料，未协助办理相关土地证件，未缴纳相关税费并隐瞒相关事实和债务的行为已构成违约的抗辩及诉讼主张，原审法院认为，首先，2016年9月8日，华宇公司向鹏翔公司移交了烟台同实房地产开发有限公司的财务专用章、公章、合同专用章，意味着双方财务交接已办妥，鹏翔公司认为财务交接不仅包括所有财务资料的移交，更重要的是关于财务资料的形成、来由以及存在问题的沟通、交流，鹏翔公司的该主张双方合同中并未约定，故对鹏翔公司该主张不予采信。其次，双方在补充协议第三条约定了北二地块土地使用税的承担，第四条约定了北一地块即70亩土地土地证办理的相关事宜，但该款仅约定了契税费用的承担，对土地使用税及其他费用并未约定。从该约定中可以看出，鹏翔公司与华宇公司签订协议时均明知70亩土地的土地证尚未办理，两公司作为长期从事房地产开发的企业，在北二地块已经缴纳土地使用税的情况下，对该块土地应否缴纳、何时应开始缴纳土地使用税理应非常清楚，但双方对此项费用在合同中未做约定，鹏翔公司以此提出华宇公司故意隐瞒未办理土地证的事实和隐瞒未缴纳土地使用税的债务构成违约的观点与事实不符，不予采信。最后，鹏翔公司未提供证据证明华宇公司未协助办理相关土地证件及项目整体开发进度严重延迟，且项目开发迟延是华宇公司未移交有关资料原件的原因造成，故对鹏翔公司的该抗辩主张不予采信，对其请求华宇公司承担违约责任的诉讼请求不予支持。焦点二、合同约定的违约金是否过高，应否调整以及如何调整鹏翔公司提出，华宇公司主张的违约金每日3‰严重过高，年息到了108%，如果鹏翔公司确实构成违约，就转让款而言，仅尚欠款2100000，而华宇公司却主张1800多万元的违约金，显然是严重过高，合同法司法解释及买卖合同司法解释均对违约金制订了相关上限即不超过损失的30%或按逾期付款的数额，按照人民银行同期同类贷款利率酌情参照罚息计算，即便如此也不会超过损失的1.3倍。华宇公司仅仅是要求支付款项这一单纯的预期利益，因此应参照上述法律规定，在鹏翔公司违约的前提下进行计算，应当依法予以调整。华宇公司提出，因鹏翔公司逾期付款给其造成的实际损失是无法计算的，因为如果将逾期付款的钱拿去开发，盈利空间是很大的。从庭审情况来看，双方均认可签订的主合同及补充合同，鹏翔公司的反诉金额也是按照合同约定来计算的。华宇公司主张房地产公司的融资成本是20%左右、盈利应是30%。鹏翔公司认可民间融资成本是10%-12%，盈利在15%-20%之间。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。衡量违约金是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括依约履行的可得利益。本案中，双方当事人均未提供证据证明鹏翔公司逾期支付转让款给华宇公司造成的实际损失，本案无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断。在此情况下，应全面、正确地适用上述法律规定，充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地予以认定。本案系开发项目整体转让引发的纠纷，作为出让方，其实际损失不仅包括受让方逾期支付转让价款所造成的资金占用损失，还应考虑作为房地产开发企业的融资成本、依约履行的可得利益等。本案约定逾期付款违约金为日3‰，年利率达到了108%，显然属于约定的违约金过分高于所造成损失的情形，故应予调整。鹏翔公司主张华宇公司的损失应以银行同期贷款利率的1.3倍计算，但是，在现实经济活动中，开发企业的融资成本及盈利远远高于该标准，鹏翔公司亦认可房地产公司民间融资成本是10%-12%，盈利在15%-20%之间，故本案不应以银行同期贷款基准利率作为计算损失的标准。因双方均未提交证据证明华宇公司的实际损失，且涉案项目尚未开发，也无法计算鹏翔公司因违约的获利情况，故依据相关法律及司法解释的规定，并综合衡量全案情况，认为鹏翔公司逾期付款的违约金以双方合同约定的违约金的30%计算为宜。焦点三、鹏翔公司应承担何种责任（一）逾期支付贷款利息及总标的额5%的违约金双方签订的转让协议约定“任何一方违约，则赔偿对方总标的额的5%违约金”。华宇公司与鹏翔公司对该约定均无异议，均以对方违约为由要求对方承担2500000元的违约责任。鹏翔公司未按补充协议约定承担2016年7月之后产生的26000000元贷款利息323556元的事实清楚，华宇公司要求其支付并承担违约责任，予以支持。鹏翔公司应支付华宇公司2016年7月之后产生的26000000元贷款利息323556元及合同违约金2500000元。对于华宇公司请求鹏翔公司按照转让协议第五条第五项的约定支付逾期支付贷款利息323556元违约金的诉讼请求，虽然转让协议第四条第二款约定贷款本金及利息作为应付给华宇公司的转让费，但补充协议将该项进行了变更，仅约定2016年7月之后的贷款利息由鹏翔公司负担，即补充协议将贷款利息变更为鹏翔公司应承担的一项合同义务而不再作为转让款的一部分，故华宇公司要求鹏翔公司按照逾期支付转让款违约金的规定支付违约金，无事实依据；且鹏翔公司未支付该笔利息已承担了违约责任，华宇公司的该项诉讼请求属于重复计算，故不予支持。（二）逾期支付转让款本金及违约金1、逾期支付26000000元的违约金根据合同约定，鹏翔公司应在2016年7月20日前支付华宇公司26000000元。实际履行过程中，鹏翔公司2016年7月20日前仅支付4300000元，直至8月24日付清第一笔转让款26000000元。2016年7月20日—8月24日21700000元逾期34天，违约金664020元（21700000元×3‰×34天×30%，违约金计算方式下同）2、逾期支付14000000元的违约金根据合同约定，鹏翔公司应在2016年9月8日前支付华宇公司14000000元。另双方约定了北一地块70亩土地的契税费用预留2600000元，未约定土地使用税的负担，故2600000元的契税应从转让款本金中扣除，2016年6月30日前的土地使用税及滞纳金不应从转让费中直接扣除。鹏翔公司提出从未付款项4700000元中扣除预留费用的抗辩主张，予以支持。华宇公司计算逾期付款违约金时，未扣除预留的契税费用，应予纠正。综上，2016年9月8日前鹏翔公司应支付14000000元，扣除预留契税的2600000元，实际支付7300000元，还有4100000元逾期，2019年7月4日缴纳契税2208000元后，仍有2492000元转让款本金未付。根据鹏翔公司付款情况，违约金计算如下：2016年9月8日—10月12日4100000元逾期35天，违约金129150元。2016年10月13—2017年1月9日3600000元逾期89天，违约金288360元。2017年1月10日—22日2600000元逾期13天，违约金30420元。2017年1月23日—2019年7月3日2100000元逾期892天，违约金1685880元。2019年7月4日—2019年12月31日2492000元（2600000－2208000+2100000）逾期181天，违约金405947元。上述违约金截止2019年12月31日合计3203777元。综上，鹏翔公司应支付华宇公司贷款利息323556元、合同违约金2500000元、转让款2492000元、截止2019年12月31日的违约金3203777元,合计8519333元，并自2020年1月1日起，以2492000元为基数，按照日千分之三的30%继续计算至判决生效之日止。焦点四、鹏翔公司的反诉请求应否支持双方当事人对于北一地块70亩土地仅约定了办理土地证所发生的费用由华宇公司负担，并预留2600000元作为契税费用，土地使用税如何负担未做约定。鹏翔公司缴纳的办理70亩土地产权转移印花税27600元及国有土地使用权出让契税2208000元，均属于办理土地证的费用，按照约定契税应从转让款中直接扣除，印花税应由华宇公司负担。故鹏翔公司请求华宇公司支付印花税27600元的反诉请求予以支持。关于该土地的土地使用税虽未做约定，但该土地不属于免征土地使用税的范围，应缴纳土地使用税，且该土地属于本案转让项目的一部分，所产生的费用应在本案中一并处理。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。该块土地于2011年1月21日签订国有建设用地使用权出让合同，合同载明“出让人同意在2011年1月17日前将出让宗地交付给受让人”。故根据上述规定，该块土地应自2011年2月开始缴纳土地使用税，该费用应由取得该块土地使用权的烟台同实房地产开发有限公司负担。双方合同约定“项目公司变更前的债权债务全部由甲方承担，变更后的债权债务全部由乙方承担”，烟台同实房地产开发有限公司股权于2016年8月24日转让给鹏翔公司，财务交接也于2016年9月8日完成，故华宇公司与鹏翔公司应根据合同约定分段缴纳各自应负担的土地使用税。现鹏翔公司自愿承担2016年7月之后的土地使用税，请求华宇公司支付2016年6月30日之前的土地使用税2075989.5元，该反诉请求于法不悖，予以支持。关于土地使用税的滞纳金，《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第七十五条规定，税收征管法第三十二条规定的加收滞纳金的起止时间，为法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的税款缴纳期限届满次日起至纳税人、扣缴义务人实际缴纳或者解缴税款之日止。因滞纳金是从税款缴纳期限届满次日起至实际缴纳之日止按日加收，故实际缴纳时间决定了滞纳金的数额。华宇公司与鹏翔公司均明知应当缴纳土地使用税，却均未缴纳，致使产生滞纳金，双方应根据各自责任及合同约定分别予以承担。2016年9月8日双方完成了股权转让财务交接，之前未缴纳土地使用税加收的滞纳金应由华宇公司负担，之后未缴纳土地使用税加收的滞纳金应由鹏翔公司负担。故华宇公司应负担2016年9月8日缴纳土地使用税加收的滞纳金895674元。鹏翔公司请求华宇公司支付滞纳金的合理部分895674元予以支持，超过部分不予支持。鹏翔公司请求华宇公司支付违约金2500000元的反诉请求证据不足，不予支持。综上所述，华宇公司与鹏翔公司签订的转让协议书及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案中，鹏翔公司逾期交付转让款、未按约定承担2016年7月之后的贷款利息的违约事实清楚，鹏翔公司应向华宇公司支付贷款利息、转让款并按合同约定承担违约责任，但合同约定的逾期付款违约金过高，应按照双方合同约定违约金的30%予以调整。鹏翔公司应支付华宇公司贷款利息323556元、合同违约金2500000元、转让款2492000元、截止2019年12月31日的逾期付款违约金3203777元,合计8519333元，并继续以2492000元为基数，按照日3‰的30%支付自2020年1月1日起至判决生效之日止的逾期付款违约金。华宇公司诉讼请求中合理部分予以支持，过高部分不予支持。鹏翔公司提出契税应从转让费中直接扣除的抗辩主张，符合合同约定，予以支持；其提出华宇公司违约，应承担违约责任的诉讼请求证据不足，不予支持；其提出华宇公司应负担印花税、土地使用税及滞纳金的主张，不违反合同及法律规定，其中印花税27600元、土地使用税2075989.5元、滞纳金895674元合计2999263.5元的合理部分应予支持；超过部分不予支持。故原审法院判决：一、鹏翔公司支付原告华宇公司贷款利息323556元、合同违约金2500000元、转让款2492000元、逾期付款违约金（截止2019年12月31日）3203777元，合计8519333元，并继续以2492000元为基数，按照日3‰的30%支付2020年1月1日至判决生效之日期间的逾期付款违约金；二、华宇公司支付鹏翔公司印花税27600元、土地使用税2075989.5元、滞纳金895674元，合计2999263.5元；三、上述一、二项兑除后的剩余款项，鹏翔公司于判决生效后十日内支付华宇公司；四、驳回华宇公司其他诉讼请求；五、驳回鹏翔公司其他反诉请求。如果鹏翔公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费167925元，由华宇公司负担96490元，鹏翔公司负担71435元；诉讼保全费5000元，由鹏翔公司负担；反诉案件受理费减半收取计29324元，由鹏翔公司负担13927元，华宇公司负担15397元。宣判后，华宇公司和鹏翔公司均不服原审判决，向本院提起上诉。华宇公司上诉称：1、违约金应按合同约定的数额计算。2015年9月28日签订的项目转让协议书是双方真实意思的体现，鹏翔公司以欺骗、许诺等手段将没有正式形成的补充协议窃取，本案不应按虚假的补充协议约定来处理。2、契税不应在转让款中提前扣除。双方于2016年8月24日办理了工商登记变更，华宇公司已无法继续办理土地证的相关手续，更无法支付260万元的预留契税费用。鹏翔公司于2017年11月7日缴纳了该土地的印花税，证明已具备办理土地证的条件，但其还是迟迟不予缴纳契税。即使应扣除契税，也应从2019年7月4日实际缴纳时扣除。3、不应承担土地使用税、印花税。根据补充协议第四条的约定，北一地块土地证由华宇公司办理，预留260万元契税费用，多退少补。因此华宇公司不应承担该土地的土地使用税及印花税。4、鹏翔公司应承担贷款利息的违约责任。根据转让协议书的约定，鹏翔公司从2015年10月起承担烟台同实房地产开发有限公司在牟平农商行贷款2600万元的本金和利息，作为应付给华宇公司的转让费，因此应该作为鹏翔公司应支付的转让费计算违约金。综上，请求依法改判鹏翔公司按合同约定的千分之三承担违约责任；改判260万元契税(实际为2208000元)，应自实际缴纳之日起扣除(2019年7月4日)；原判将合同约定的260万元契税直接从鹏翔公司应付转让款中扣除是错误的，鹏翔公司应承担2019年7月4日之前未付转让款的违约责任；改判华宇公司不承担土地使用税和印花税；鹏翔公司应承担贷款利息的违约责任；一、二审的全部诉讼费用由鹏翔公司承担。鹏翔公司辩称，华宇公司具有违约不交付合同约定材料及隐瞒债务的行为，鹏翔公司在已支付大部分转让款的前提下，为维护自身合法权益不受损害而暂缓支付剩余少部分款项的行为合乎合同约定，亦符合法律规定，不存在任何违约情形。根据双方合同约定，契税应从土地转让款中提前扣除，土地使用税、印花税均应由华宇公司承担。贷款利息不应作为转让费计算违约金。鹏翔公司上诉称：1、原判认定事实错误，鹏翔公司暂缓支付剩余少部分款项的行为不存在违约，原判对于已交接公司印章、财务、合同印章就是办妥财务交接的认定是错误的，应予纠正。华宇公司应先履行的义务有：交付项目批文、报告、规划、设计及与项目有关的合同、协议，与村民的拆迁安置协议、项目开发资料，办理土地权属证书；办理股权转让标的公司的财务交接手续；无任何隐瞒债务及对外担保情况。华宇公司不仅未先履行约定的义务，而且有严重违约行为，可能导致鹏翔公司承担的损失大于应付转让款，在此情况下，鹏翔公司有权暂缓向其支付任何转让款并不承担任何违约责任。另外，原审中关于50万元订金的诉请，华宇公司从未向鹏翔公司提及。2、搁置违约责任的认定，原判对违约金计算方式和数额的认定亦是错误的。迟延履行违约金和根本违约违约金不能同时适用，而且迟延履行违约金的计算标准明显过高。3、原判适用法律错误。华宇公司是负有先履行义务的一方，其履行不符合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，原审未能正确适用法律规定，导致判决错误。综上，请求撤销原判第一、三、五项内容，发回重审或改判驳回华宇公司诉讼请求，支持鹏翔公司要求华宇公司支付滞纳金及违约金合计3693298.98元的诉请；本案一、二审诉讼费、保全费、担保费等均由华宇公司承担。华宇公司辩称，鹏翔公司的上诉理由不成立，华宇公司已按合同约定履行了自己应尽的义务，财务类的账目都全部移交给了鹏翔公司，否则鹏翔公司也不会正常开展业务，华宇公司没有任何隐瞒债务及对外提供担保的情况。对于华宇公司已经交付的50万元也不存在隐瞒，华宇公司随时可主张权利。二审中，当事人没有提交新的证据。本院认为，华宇公司与鹏翔公司就牟平官宇嘉苑项目的整体转让于2015年9月签订了转让协议书，约定转让费用为人民币7600万元。后，双方于2016年7月16日又签订了补充协议，将转让费变更为5000万元，对付款方式及其他内容也作出了相应变更。补充协议的内容是华宇公司与鹏翔公司协商拟定的，虽然鹏翔公司在补充协议中加盖印章的时间较晚，但印章系真实的，华宇公司也没有证据证实该补充协议系虚假的，因此其请求不以补充协议为准，而是按原转让协议书的约定计算违约金，本院不予支持。华宇公司向涉案项目所在村委交纳订金50万元，该事项在华宇公司交接给鹏翔公司的2010年11月4日协议书复印件中有明确记载，不存在鹏翔公司所主张的华宇公司故意隐瞒的情形。关于土地使用税问题，原审认为双方作为长期从事房地产开发的企业，对于涉案地块的土地使用税相关问题均应十分清楚，鹏翔公司主张华宇公司故意隐瞒未缴纳土地使用税的理由不成立，该认定并无不当。因此，鹏翔公司主张华宇公司隐瞒债务构成违约，本院不予支持。根据双方均无异议的交接清单，相关财务资料均已交接完毕，鹏翔公司主张财务资料的形成及存在问题的沟通交流也属于交接范畴，并以此为由认为华宇公司的移交不符合要求，系违约，没有法律依据，本院对此亦不予支持。交接文件中2010年11月4日的旧村改造协议书系复印件，华宇公司认可并表示在交接时已经告知原件查找不到了，鹏翔公司称交付原件是法定义务，但其在收到华宇公司交接的复印件时亦签字认可，现以此为由主张华宇公司违约，理由不成立。涉案土地的契税，根据双方约定，应从转让款中直接扣除，印花税属于办理土地证所发生的费用，依约也应由华宇公司承担，故对于华宇公司主张契税不应扣除及不应承担印花税的上诉请求，本院不予支持。关于土地使用税，双方未以协议方式加以约定，原审根据双方对烟台同实房地产开发有限公司进行股权变更以及财务交接的时间，确定华宇公司与鹏翔公司应分段缴纳各自应负担的土地使用税是公平合理的，华宇公司主张不予承担的理由不成立。鹏翔公司存在逾期支付贷款利息以及逾期支付转让款的情形，原审依据双方合同及补充协议约定计算违约金并无不当，鹏翔公司要求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率30%的标准计算违约金，理由不当，本院不予支持。综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立，依法均予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费229732元，由烟台房地产集团华宇置业有限公司负担134656元，烟台市鹏翔置业有限公司负担95076元。本判决为终审判决。审判长 武 静审判员 刘光星审判员 褚兴玉二〇二〇年七月九日书记员 王 莉