河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初764号原告：安阳市鹏旭物业管理有限责任公司，住所地安阳市文峰区解放路64号（拱辰广场四楼北一间）。法定代表人：白宝珍，职务：总经理。委托诉讼代理人：桑擎华，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓雪，大沧海律师事务所郑州分所律师。被告：安阳鼎彦物业服务有限公司，住所地安阳市文峰区解放大道路南拱辰广场商业楼3层3（西）号。法定代表人：郜明胜，职务：董事长。被告：胡自力，男，1977年12月7日出生，汉族，个体工商户，住安阳市北关区。被告：周永君，男，1972年5月1日出生，汉族，住安阳市文峰区。三被告共同委托诉讼代理人：赵桢，河南九明律师事务所律师。原告安阳市鹏旭物业管理有限责任公司（以下简称鹏旭物业公司）与被告安阳鼎彦物业服务有限公司（以下简称鼎彦物业公司）、胡自力、周永君排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年4月21日公开开庭进行了审理。原告鹏旭物业公司委托诉讼代理人桑擎华、马晓雪，被告鼎彦物业公司法定代表人郜明胜及其委托诉讼代理人赵桢，被告周永君及其委托诉讼代理人赵桢，被告胡自力委托诉讼代理人赵桢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏旭物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告停止侵权，将拱辰广场的停车场移交给原告进行管理，被告不得向拱辰广场业主收取物业费；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系拱辰广场前期物业服务企业，自2003年4月1日起开始为拱辰广场提供物业服务，服务期间认真履行合同义务，广场管理井然有序。2018年9月22日，被告胡自力、周永君等人违法成立所谓拱辰广场业主委员会，且被告胡自力、周永君均非拱辰广场业主，2018年10月17日，被告胡自力、周永君等在未通知原告的情况下，将拱辰广场擅自封闭，严重侵害了原告对拱辰广场正常提供物业服务的合法权益。2018年10月22日被告胡自力、周永君以拱辰广场业主委员会的名义告知原告解除物业服务合同，选聘被告鼎彦物业公司为拱辰广场提供物业服务；随后被告鼎彦物业公司强行进驻拱辰广场，并对拱辰广场业主和商户散布原告已被解聘，原告与被告之间存在纠纷、不要给原告缴纳物业费等不实言论，严重损害原告的合法权益。鉴于拱辰广场业主大会的召开存在人数、面积均未过半以及街道办事处也未派人员参与，且大部分参会业主并非真正业主、业主大会召开及决议上所谓的业主签名并非业主的真实姓名等诸多违法问题，2019年3月16日安阳市文峰区甜水井街道办事处依法撤销了基于该业主大会选举成立的所谓拱辰广场业主委员会的备案，但被告周永君、胡自力拒不交公章且仍以业主委员会的名义从事损害原告合法权益的活动。2019年8月6日，安阳市文峰区房管局、文峰区甜水井街道办事处明确告知原、被告“拱辰广场业主大会、业主委员会解聘鹏旭物业公司、选聘鼎彦物业公司不合法，要求鼎彦物业公司撤出拱辰广场”，但至今鼎彦物业公司仍未退出拱辰广场，仍在侵犯原告的合法权益。被告胡自力等人违法成立的拱辰广场业主委员会，并以拱辰广场业委会的名义所实施的包括解聘原告，选聘被告鼎彦物业公司在内的所有行为均为无效行为，均应当承担由此给原告造成的所有损失。且在被告鼎彦物业公司强行进驻广场期间，原告多次要求其撤出拱辰广场，并将破坏的拱辰广场路面恢复原状，均遭到被告的无理拒绝，在政府相关部门明确告知让鼎彦物业公司撤出拱辰广场，业主委员会等成立不合法的情况下，三被告仍拒不退出，至今仍实际控制着拱辰广场停车场且收费至今，并向拱辰广场业主和商户散布不实言论，严重影响原告的合法权益。因三被告的侵权行为导致原告自2018年10月17日起至今均无法对拱辰广场开展正常的物业服务，物业费等无法正常收取，合法权益受到了极大的损害。综上，为维护原告的合法权益，特依法提起本案诉讼，请判如所请。被告鼎彦物业公司辩称，原告在拱辰广场物业服务期间，管理混乱，时常引发民愤并发生打架事件，拱辰广场业主怨声载道，也曾多次向政府反映，后在甜水井街道办事处的帮助下，成立了拱辰广场业主委员会，后业主委员会和社区共同聘请了鼎彦物业公司，对拱辰广场进行物业服务；但是原告态度蛮横，长期占据拱辰广场不撤场，甚至对商户断水断电，造成鼎彦物业公司管理困难，从鼎彦物业公司进驻拱辰广场以来，原告并没有腾清工作场地，并阻拦被告收取物业管理费，至今被告只收取过一家商户的物业管理费，其余商户的管理费一直由原告收取，也就是说自始至终原告从来没有撤场，仍然收取物业管理费。由于拱辰广场业主委员会在成立过程中存在程序上的瑕疵，甜水井街道办事处于2019年3月16日撤销了业主委员会的备案证书，并下达了决定书；此后，被告鼎彦物业公司就早已退出了拱辰广场的物业管理，而实际的管理者一直是原告，所以原告诉状中陈述严重不符合事实，法院可以对拱辰广场现状进行调查核实。总而言之，原告对拱辰广场自始至终没有撤场，现在还在收取物业管理费，所以被告根本不存在侵权行为，反而是原告长期霸占拱辰广场给被告造成了巨大的损失，请求依法驳回原告起诉。被告胡自力、周永君辩称，周永君系拱辰广场的业主，曾参与过拱辰广场业主委员会的筹建，胡自力是前拱辰广场业主委员会主任，也参与过业主委员会的筹建，但是业主委员会被撤销备案后，二人已没有参与过业主委员会及拱辰广场的管理，所以被告二人不应当承担责任。胡自力的房子在拱辰广场商业楼负一层中2号，周永君的房子在拱辰广场商业楼负一层中9号，二人是拱辰广场的业主。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交《拱辰广场物业管理委托合同》、2008年至2017年拱辰广场停车场维修费用支出记账凭证35张、原告代收拱辰广场业主水费、电费及拱辰广场消防维修费用票据24张、2019年7月28日《直播安阳》新闻视频、拱辰广场业主关于广场物业管理相关问题的情况反映2份、2019年3月16日甜水井街道办事处《撤销业主委员会备案证书决定书》、行政裁定书、拱辰广场业主委员会备案证书复印件、2019年6月14日甜水井街道办事处北门东社区公告、鼎彦物业公司停车收费发票一张、2019年7月20日、2019年8月8日、2020年4月11日被告鼎彦物业公司在拱辰广场停车场收费视频3段、2020年4月11日录音1段、开发建设许可证、安阳市北关广场工程开发经营权招标文件、安阳市北关广场开发经营权中标确认书、土地使用权证、证明，被告提交业主委员会备案通知书、业主委员会备案证书、2018年9月30日安阳市文峰区甜水井街道北门东社区告知、2019年1月3日安阳市房产管理局文峰分局责令改正通知书、2019年12月19日通告、报纸规划公示（第17号），被告周永君提交房产证、公证书，被告胡自力提交房产证、房屋买卖协议，原告代理律师申请调取的手机号机主身份信息、土地登记审批表、安政土[2002]40号文件、招标文件、中标确认书、安阳市土地储备中心关于北关广场改造建设项目的情况说明，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2002年5月29日，安阳市旧城及街景改造开发建设领导小组办公室作出《安阳市北关广场工程开发经营权招标文件》，其中显示北关广场改造范围，南起北门东马道、北至解放路、东起辉府胡同、西至北大街，广场、绿地建成后移交政府有关部门管理，机动车及非机动车停车场，本着“谁投资、谁受益”的原则，建成后的经营权归开发商所有。经过招投标，2002年6月17日，安阳市建兴房地产开发有限责任公司（以下简称建兴房地产公司）被确认为中标单位。2002年12月6日，安阳市人民政府作出《关于对安阳市建兴房地产开发有限责任公司开发建设北关广场出让土地的批复》，将北关广场其中1.0453公顷商业金融用地、0.1229公顷机动车停车场用地和0.0416公顷非机动车停车场用地出让给建兴房地产公司，出让年限40年；其余1.2264公顷作为道路广场和其它公用设施用地，建成后无偿移交政府。建兴房地产公司对北关广场进行开发建设，开发建设许可证显示开工、竣工时间为2002年8月至2003年8月。2003年5月7日，安阳市人民政府对北关广场面积12097.95平方米土地为建兴房地产公司进行土地登记审批，土地类别为商业、金融。2005年2月4日，建兴房地产公司名称变更为安阳市建工（集团）房地产开发有限责任公司（以下简称建工房地产公司），2005年12月23日，建工房地产公司办理了北关广场12097.95平方米土地的使用权证，土地类别为商业、金融。2.2003年4月1日，建兴房地产公司与鹏旭物业公司签订《拱辰广场物业管理委托合同》，建兴房地产公司委托鹏旭物业公司对拱辰广场实施前期物业管理。拱辰广场南侧为商业楼，北部区域为空地、停车场；该停车场不属于拱辰广场业主共有。原告为拱辰广场的商户业主代收代缴水电费用，并对拱辰广场中的地砖、广场灯、白玉栏杆等设施进行维修养护，有维修费用支出。3.2018年9月22日，安阳市文峰区甜水井街街道办事处为安阳市拱辰广场业主委员会颁发了编号为001的河南省业主大会业主委员会备案证书；显示业主委员会成员为胡自力、牛静、宋小艳、程建克、李莹。2018年9月30日，甜水井街道北门东社区居民委员会发出告知，显示“向鹏旭物业公司提出解聘通知，重新选聘鼎彦物业公司为拱辰广场物业管理。公示时间为2018年9月30日至2018年10月6日”。2019年1月3日，安阳市房产管理局文峰分局作出责令改正通知书，责令鹏旭物业公司退出拱辰广场并向业主委员会移交相关材料。2018年10月，拱辰广场部分业主向文峰区政府、文峰区甜水井街街道办事处提交十一人签名的《拱辰广场业主关于广场物业管理相关问题的情况反映》2份，内容为“近日，有人持续冒充以业主名义先是要解聘现在正在管理的鹏旭物业公司，并新聘鼎彦物业公司，又冒充业主委员会名义申请维修广场，我们表示毫不知情，当然也不是我们的真实意思表示。且于2018年10月17日，拱辰广场被封严重影响了商户正常经营，再次声明：我们没有接到过召开业主大会的通知，没有选举过业主委员会。希望仍然由鹏旭物业公司管理拱辰广场，他们更了解广场基础设施构造，我们相处的也很融洽”。2019年3月16日，安阳市文峰区甜水井街街道办事处作出《撤销业主委员会备案证书决定书》，撤销了该办事处颁发的编号为001的河南省业主大会业主委员会备案证书。2019年6月14日，甜水井街道北门东社区居民委员会发出公告，内容为“由于拱辰广场建筑面积、业主底数尚未核准清晰，故暂缓成立业主大会筹备组”。2019年8月6日，安阳市房产管理局文峰分局、甜水井街道办事处召集鹏旭物业公司、鼎彦物业公司人员开会，通报协调处理拱辰广场物业服务事宜的结果，鼎彦物业公司退出，目前拱辰广场的物业服务仍由鹏旭物业公司进行服务；原告提交录音录像予以证实。4.2019年7月28日的《直播安阳》新闻报道显示，被告周永君等在拱辰广场停车场收费。原告提供录音录像，证明2019年7月20日、2019年8月8日、2020年4月11日，拱辰广场停车场有人在收费，三个时间段的收费人员及设施相同，车主扫码支付停车费，收款账户的手机号为17324873164。经查，该收款账户的手机号机主系郝兵如，郝兵如是被告鼎彦物业公司法定代表人郜明胜的妻子。被告称关于停车场收费，鼎彦物业公司在协助业主进行收费，收取的费用由周永君受业主委托暂时管理，费用用于广场必要开支及鼎彦物业公司所派人员的工资补助。被告周永君称对于到拱辰广场消费的人及商户、经理的车不收费，对仅在拱辰广场停车而去周边其他地方的收取5元停车费。5.被告周永君提交不动产证书及房屋买卖协议公证书，周永君购买景小强、牛静名下位于拱辰广场商业楼—1层中09号房；被告胡自力提交房屋买卖协议及不动产权证书，胡自力购买景小强、牛静名下位于拱辰广场商业楼—1层中02号房。被告胡自力、周永君均称因该房产过户费用高，房屋尚未办理过户登记。本院认为，原告鹏旭物业公司系经开发商建兴房地产公司委托的拱辰广场前期物业服务企业，2018年9月22日安阳市文峰区甜水井街街道办事处为拱辰广场业主委员会颁发了编号为001的业主委员会备案证书，该业主委员会选聘被告鼎彦物业公司进行物业服务，但因该业主委员会的成立程序不合法，2019年3月16日，安阳市文峰区甜水井街街道办事处作出决定，撤销了该办事处颁发的编号为001的业主委员会备案证书；由于拱辰广场建筑面积、业主底数尚未核准清晰，2019年6月14日，甜水井街道北门东社区居民委员会发出公告，暂缓成立拱辰广场业主大会筹备组；2019年8月6日，安阳市房产管理局文峰分局、甜水井街街道办事处召集鹏旭物业公司、鼎彦物业公司人员开会，通报协调处理拱辰广场物业服务事宜结果，鼎彦物业公司退出，目前拱辰广场的物业服务仍由鹏旭物业公司进行。原告提交证据证实，被告仍组织人员对拱辰广场停车场进行收费，被告对该事实亦予以认可，而拱辰广场的停车场不属于拱辰广场业主共有，故被告鼎彦物业公司、胡自力、周永君无权对该停车场进行收费管理。《安阳市北关广场工程开发经营权招标文件》显示，拱辰广场的广场、绿地建成后移交政府有关部门管理，机动车及非机动车停车场，本着“谁投资、谁受益”的原则，建成后的经营权归开发商所有；2002年12月6日，安阳市人民政府作出的《关于对安阳市建兴房地产开发有限责任公司开发建设北关广场出让土地的批复》中显示，0.1229公顷机动车停车场用地和0.0416公顷非机动车停车场用地出让给建兴房地产公司，出让年限40年；建兴房地产公司委托原告对拱辰广场进行物业服务，故原告有权对拱辰广场的停车场进行管理，原告要求三被告停止侵权，将拱辰广场的停车场移交给原告进行管理，被告不得向拱辰广场业主收取物业费，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告安阳鼎彦物业服务有限公司、胡自力、周永君应停止侵权，将安阳市拱辰广场的停车场移交给原告进行管理，被告安阳鼎彦物业服务有限公司、胡自力、周永君不得向拱辰广场业主收取物业费。案件受理费100元，减半收取50元，由被告安阳鼎彦物业服务有限公司、胡自力、周永君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员  孙莉莉二〇二〇年七月二十一日代理书记员  于 婧