河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8693号上诉人（原审原告）：刘琰，女，汉族，1987年8月22日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：袁佳胜，河南子恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金钰，女，回族，1971年2月5日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：韩培五，河南鹰与鲨律师事务所律师。委托诉讼代理人：董浩宇，河南鹰与鲨律师事务所实习律师。原审被告：郑州市九一房地产经纪有限公司，住所地郑州市郑东新区农业东路35号4号楼1层付3号。法定代表人：闫少杰。上诉人刘琰因与被上诉人金钰、原审被告郑州市九一房地产经纪有限公司（以下简称九一地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初2117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年07月14日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。刘琰上诉请求：1、撤销一审民事判决第二项“支付10000元按揭贷款办理费用”、第三项改判金钰赔偿5万元按揭贷款办理费用、五倍赔偿中介佣金25万元；2、金钰承担诉讼费、保全费、上诉费。事实与理由：一、房屋交易未能履行，是被上诉人单方违约，擅自变更合同约定的付款条件，要求支付全款所导致的；并非上诉人不同意先支付首付款，与支付首付款的先后顺序无关。1、《房屋买卖合同》第四条明确约定付款方式为“按揭贷款”、“剩余款项由银行放款当日向甲方（金钰）支付”。在办理过户当日，金钰坚持要求收到全款后，再办理过户手续。被上诉人要求先支付全款、后办理过户，违反了合同约定的付款条件，构成违约。被上诉人应承担违约责任。2、在房屋过户当日，中介公司业务员再次向被上诉人确认资金走“非监管”，被上诉人明确同意资金非监管。卖方签署“收到全款”承诺材料，是房管局办理资金“非监管”过户的要求。被上诉人在办理过户手续的过程中，临时违约，坚持要求上诉人必须支付全款，否则就拒签“收到全款”承诺材料，拒不配合办理房屋过户手续。上诉人及中介公司业务员，多次说明，尾款由银行直接发放给被上诉人，愿意出具书面承诺及保证；被上诉人仍坚持支付全款再办过户手续。被上诉人不配合过户的根本原因，是其违约要求支付全款。3、被上诉人抗辩未过户是因为上诉人未先支付首付款，与事实不符。在办理房屋过户手续前，上诉人已经足额准备197万元首付款。上诉人在过户当日（2019年10月31日），同意先支付首付款，并与被上诉人、中介公司业务员，共同到房管局附近的平顶山银行柜台，办理支付首付款手续。在办理支付首付款的过程中，被上诉人再次明确要求支付全款，否则仍拒不配合过户。上诉人没有能力支付全款；因不能实现过户目的，才被迫临时中止支付首付款手续。被上诉人拒不配合过户，不是因为上诉人不愿意先支付首付款、未先支付首付款，而是被上诉人违约要求上诉人支付全款。中介公司在一审中，多次陈述证明房屋未过户，根本原因是因为被上诉人坚持要求支付全款；不是因为上诉人未先支付首付款。被上诉人抗辩与事实不符，理由不成立。二、房屋未能最终过户，与市场价格波动无关。买卖合同包含涉案房屋及45.7平米储藏室；房屋价款567万元、储藏室价款15万元，总价款582万元。房屋567万元与中介庭审陈述房价市价550万元左右，并无太大波动。房屋最终未能过户，不是因为房价市场波动；而是被上诉人违约要求支付全款。金钰辩称：一、原审法院认为“合同未明确约定买受人支付首付款义务和出卖人配合办理房屋过户义务履行的先后顺序”，清楚无误。但根据二手房买卖一般交易流程和九一地产公司在原审庭审中的表述，在二手房交易中，一般是由买方先付清房屋首付款，再由卖方当天办理房屋过户。因此本案系刘琰未履行支付房屋首付款的先合同义务，造成《房屋买卖合同》无法继续履行，被上诉人不存在任何违约情形。首先，本案刘琰虽然在一审庭审中提交了“平顶山银行”、“中国建设银行”的银行流水证明其已足额准备钱款，但是刘琰在办理房屋过户的当天并未告知或展现给被上诉人，被上诉人对足额钱款的真实性无从得知，也无法核实。其次，刘琰事前明知被上诉人的银行账户信息，具备独自完成支付的能力，而且履行支付首付款义务也不需要被上诉人配合签字确认，在此情形下上诉人未将首付款实际支付给被上诉人，进而导致了合同无法继续履行。二、上诉人的上诉理由与事实严重不符，不存在被上诉人擅自变更合同约定的付款条件、要求上诉人必须支付全款的情形。被上诉人是以出卖房屋为目的与上诉人签订了《房屋买卖合同》。为了合同目的的顺利实现，被上诉人主动腾空房屋，积极推动合同进展。从合同签订的日期到办理过户的日期，中间相隔125个自然日、85个工作日，被上诉人从未向上诉人、九一地产公司表达或者协商变更房屋付款方式、不再出卖房屋的意思表示。而且办理房屋过户也是达成双方房屋买卖目的的最后一步。三、因上诉人的违约行为，被上诉人已遭受了重大的财产损失。自《房屋买卖合同》签订后，被上诉人金钰为了合同的顺利履行，积极主动腾空房屋，造成被上诉人的房屋空置损失。其次，在本案诉讼期间，因刘琰对房屋的查封、房地产市场价格波动的多重影响，致使涉案房屋的市场价大幅度下降，从签订《房屋买卖合同》时的582万元下降至目前的550万元或者甚至更低。合同解除后，被上诉人不但丧失了良好的交易机会，也蒙受了房屋价值大幅减少的损失。综上，请求法院依法查明案件事实，驳回上诉，维持原判。九一地产公司述称，上诉人的上诉请求应该得到支持，其上诉的事实和理由是真实的。刘琰向一审法院起诉请求：1、判令解除《房屋买卖合同》；判令被告返还原告定金15万元，赔偿原告办理按揭贷款费用5万元，五倍赔偿原告中介佣金25万元；（共计45万元）2、判令被告郑州市九一房地产经纪有限公司返还按揭贷款代办费3万元；3、被告承担诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2019年6月28日，原告（乙方）与被告（甲方）金钰、郑州九一地产公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同编号为：JY0001605。合同第一条约定乙方购买甲方位于郑东新区天赋路29号7号楼2单元8层31号的房产，房屋所有权证书号为0901054218，房屋所有权人为金钰，房屋面积152.34平方米。第二条约定房屋成交总价款5830000元。第三条约定：丙方佣金占本合同约定房款的2%，乙方支付佣金5万元，现乙方于本合同签订时支付15万元，余额作为丙方代为保管的定金。甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。甲方自本合同签订时将房屋所有权证交由丙方保管，作为对交易对象真实性及甲方出售该房产诚意作担保。第四条付款方式：甲乙双方经协商后，约定按揭贷款方式。具体为：乙方应在房地产管理局办理过户手续当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金。剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。合同第五条：双方同意在签订本合同后90个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。过户税费分配方式：甲方负担税费的0%，乙方负担税费的100%。如遇国家政策调整，新增减的税费由乙方承担。合同第八条佣金的承担：签订本合同时，甲乙双认可丙方有权全额收取佣金。本合同签订后，甲乙双方任何一方单方解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响丙方佣金的收取。若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需就佣金一项承担五倍的支付义务。第九条违约责任：1、甲方若违反本合同第五条约定，应双倍返还乙方交付的定金，并承担违约责任。（原交丙方代为保管的定金，甲方无权收回，丙方有权将定金付给乙方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议执行。）2、若乙方违反合同第五条的约定，承担违约责任，无权要求返还定金（丙方有权直接将定、房屋产权证或售房保证金交付甲方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议执行。）3、若甲、乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款千分之二违约金。合同甲方处有被告金钰签字，合同乙方处有原告刘琰签字，丙方处有被告郑州九一地产公司加盖公章予以确认。2019年6月29日，原告向被告金钰中国银行账户转入15万元。同日，被告金钰向原告出具收条一份，载明“今收到刘琰（410221198708225965）交来房款定金壹拾伍万元整（150000元）”。2019年7月5日，原告向案外人苏坤银行账户（62×××01）转入一笔3万元和一笔5万元。2019年6月28日，郑州九一地产公司向原告出具收款收据一份，载明“今收到刘琰交来郑东新区天赋路29号7号楼2单元8层31号房屋中介服务费5万元”。2019年7月10日，郑州金鸿程房地产营销策划有限公司向原告出具的收据一份，载明“今收到闫少杰5万元，系付刘琰贷款服务费及评估费”。庭审调查阶段，经法院询问被告金钰称涉案房产为此交易房屋腾空后一直未使用，同意解除合同，但要求对方承担违约责任，并承担房屋空置损失。中介九一地产公司称办理二手房交易时一般情况是先打首付款，然后当天办过户。九一地产公司与收取贷款代办费的郑州金鸿程公司系业务合作关系，目前涉案房产市场价为550万元左右。该院受理该案后，经多次调解未果。一审法院认为：依法成立的合同依法受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与二被告之间签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，已经成立并生效，当事人均均应按照合同履行各自义务。原告与被告金钰在办理过户手续当天行使先履行抗辩权，但因合同中并未明确约定买受人支付首付款义务和出卖人配合办理房屋过户义务履行的先后顺序，故导致房屋交易未能履行，系双方所签合同约定不明确造成，不能归责于买卖中的单方。庭审中，被告金钰同意解除合同，故对于原告要求被告金钰返还定金15万元的诉讼请求，该院予以支持。关于被告金钰庭审中要求原告承担违约责任，并承担房屋控制损失费的要求，因其未在法定期限内提出反诉，故该院在此案中不予审理，被告金钰可另行主张。关于原告要求被告金钰赔偿办理按揭贷款费用5万元的诉请，鉴于本案房屋买卖合同无法履行的原因并非具体哪一方违约，原告的银行按揭贷款已经办理且支付了相关费用，故该院适用公平原则，酌定被告金钰承担原告办理按揭贷款费用的20%，即10000元，剩余40000元由原告自行承担。关于原告要求被告金钰五倍赔偿其中介佣金25万元的诉请，经庭审询问中介九一地产公司，当前房价回落，解除合同的受损方是被告而非原告，故该院不予支持。关于原告要求被告九一地产公司返还按揭贷款代办费3万元的诉请，因原告将该笔款项转给案外人苏坤，收款人并非被告九一地产公司。原告称该费用是经被告九一地产公司指示转给苏坤账户，苏坤所在公司为郑州金鸿程房地产营销策划有限公司。该院认为，收款人负有返还义务，故本案被告九一地产公司不承担该款项的返还义务。原告可向有关人员或单位另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告刘琰与被告金钰、郑州市九一房地产经纪有限公司之间于2019年6月28日签订的《房屋买卖合同》（合同编号为：JY0001605）；二、被告金钰于本判决生效之日起十日内向原告刘琰返还定金15万元，支付10000元按揭贷款办理费用；三、驳回原告刘琰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，减半收取4250元，保全费2770元，由原告刘琰负担2508元，由被告金钰负担4512元。二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，刘琰、金钰、九一地产公司之间签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同履行各自义务。刘琰上诉称，金钰应赔偿5万元按揭贷款办理费用、五倍赔偿中介佣金25万元。《房屋买卖合同》第四条约定付款方式系按揭贷款，约定在房地产管理局办理过户手续当日付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），但未明确约定买受人支付首付款义务和出卖人配合办理房屋过户义务履行的先后顺序，后双方就上述事项亦未达成一致意见，房屋交易未能履行，不能归责于买卖中的单方。本案房屋买卖合同无法履行的原因并非具体哪一方违约，一审法院酌定金钰承担刘琰办理按揭贷款费用的20%即10000元，并无不当，刘琰要求金钰因违约向其支付五倍中介佣金25万元的诉请，依据不足，不予支持。综上所述，刘琰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由刘琰负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年七月二十二日书记员  景慧洁