广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0722民初2595号 原告：宁钎，男，1983年11月14日出生，汉族，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：宁溪荣，1952年6月26日出生，汉族，住广西浦北县。与原告为父子关系。 委托诉讼代理人：叶自湖，广西才力律师事务所律师。 被告：谭宏玉，女，1954年9月28日出生，汉族，住广西兴业县。 被告：朱伟健，男，1976年10月1日出生，汉族，住广西兴业县。 被告：朱勇健，男，1979年2月16日出生，汉族，住广西兴业县。 被告：朱静华，女，1977年3月11日出生，汉族，住广西兴业县。 被告：朱小甜，女，1998年10月22日出生，汉族，住广西兴业县。 以上五被告共同委托诉讼代理人：何贤珊，广西润庆律师事务所律师。 原告宁钎与被告谭宏玉、朱伟健、朱勇健、朱静华、朱小甜建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年10月29日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁钎及其委托诉讼代理人宁溪荣、叶自湖，被告朱勇健、朱伟健及其五被告共同委托诉讼代理人何贤珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁钎向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告履行合同协助办理不动产权属登记至原告名下；请求人民法院判令因被告违约赔偿给原告违约金10万元。事实与理由：2003年8月5日原告与朱春辉约定，购地90平方米，购地价款78000元。按约定一切办证费用由朱春辉承担。购地后原告立即建房至今己13年多，经多次要求朱春辉协助办理土地变更登记手续，但朱春辉用种种借口拒绝办理。2014年6月16日原告等25户住户代表近百住户向浦北法院提起民事诉讼。经法院释明：被告的浦国用（2005)第C0009号《国有土地使用证》已被作废。待恢复该后才能分割登记给各住户，于是法院建议原告等住户暂时撤诉，并作出（2014）浦民初字第303号民事裁定书。被告土地证被作废全部责任是被告，与原告无关。2005年被告朱春辉把浦国用（2005)第C0009号《国有土地使用证》原件交给覃煜保管至现在己十多年，从来没有提出异议，覃煜利用该土地证原件代表朱春辉转让土地给多人，后因一块土地，朱春辉称己转让给许坤，覃煜称代表被告朱春辉转让给蒋振坚，并提供土地证原件为蒋振坚办理土地证变更登记手续。许坤向法院提起民事诉讼，请求法院确认许坤与朱春辉签订转让合同有效，确认蒋振坚与朱春辉签订转让合同无效。一、二审判决确认许坤与朱春辉签订转让合同有效，蒋振坚与朱春辉签订转让合同无效。蒋振坚不服向广西高院申请再审，广西高院认定许坤与朱春辉签订转让合同有效，蒋振坚与朱春辉签订转让合同也有效。属于朱春辉浦国用(2005）第C0009号《国有土地使用证》范围。2016年底，原告等住户不断地向县、市、自治区甚至中央巡视组举报，要求恢复朱春辉被作废土地证，解决近百户住户民生问题，各级党委政府非常重视，后浦北县政府于2017年答复称不用恢复被作废土地证也能办理各住户土地证，上级通知原告及被告共同到县国土资源局办理有关手续时，遭到朱春辉拒绝。朱春辉于2018年8月病故后，广大住户向中央扫黑除恶督导组举报，要求解决近百户住户民生问题。中央督导组及各级党委政府指令浦北不动产局快速办理，原告与朱春辉继承人朱伟健、朱勇健共同到浦北县不动产登记局办理登记手续，但被告坚持一定等恢复被作废土地证后才办理，并扬言要原告等住户每户拿几十万元购地款及巨额税金购买其土地。因被告16年没有办理土地变更登记手续，原告房屋成为黑屋黑地，导致房屋无法转让、出租、买卖、抵押、使经济受巨大损失。综上所述，原告与被告签订购地建房协议合法有效，被告应无条件协助办理土地变更登记至原告名下。被告把土地证原件交给覃煜保管及有关事项，导致土地证被作废与原告无关。政府通知原被告共同办理申请变更土地登记三年多，但被告用种种借口拒绝。因被告没有协助办理土地变更登记，导致原告巨大经济损失。请求人民法院判令被告履行协助办理土地使用权变更登记至原告名下并赔偿违约金10万元给原告。 谭宏玉、朱伟健、朱勇健、朱静华、朱小甜辩称，一、朱春辉生前已履行了办证相应义务，但由于客观原因无法办理转移登记，故朱春辉不存在违约情形。在2013年1月前，朱春辉为了办理宁钎等20名购地者的国有土地证将相应资料：（一）、浦国用（2005）字第C0009号国有土地使用权证；（二）、委托书（委托覃煜代理）;（三）、办理20户人员名单；（四）、金宝小区国有土地完税证；（五）、金宝小区的开发审批材料；（六）购买者的收据等。朱春辉已将上述资料交付给了浦北县寨好镇国土资源所，经办人是覃煜。朱春辉已履行了相应的办理土地转移登记的义务，但仍未能办理相对的国有土地证的原因与其无关。 二、原告宁钎与朱春辉购买土地使用权时清楚土地办证的复杂性，且双方没有约定办理转移登记的具体时间，原告请求10万元经济损失没有事实与法律依据。首先，原告宁钎向朱春辉购买土地时已清楚该地块原属一大整块，需要办理分割登记而致办证程序长久，所以双方在成交时没有约定办证的具体时间，原告表示接受办理国有土地使用证时间存在不确定性，同时朱春辉也接受不能收全转让款（有一万元转让款待办证后收取）的情形，双方在合同的权利义务系对等的。其次，即使存在合同侵权行为也不能由朱春辉的继承人承担，因为继承人没有在此合同中受益，也不应当承担相应的义务。三、五被告未能完成继承朱春辉在金宝小区的土地使用权属的法定程序，即不存在协助原告办理转移登记义务的前提。朱春辉生前投资开发浦北县金宝小区，并取得了国有土地使用证【证号：浦国用（2005）字第C0009号】，但因其管理不善和用人不当致使土地权属受到恶意变更，同时也引发了多起官司，至今仍有官司未解决。在原告宁钎购买的地块上因浦国用（2005）字第C0009号国有土地使用证的注销，五被告作为朱春辉的合法继承人也没能完全清楚有多少土地使用权可以继承，有多少债权、债务需要处理，这一情形影响五被告对继承的评估。同时，五被告也向有关部门要求依法恢复朱春辉原有的国有土地使用证及完成未办证的土地。现阶段五被告未能完成朱春辉在浦北县沙梨垌金宝小区国有土地使用权的继承，所以不存在协助原告办理转移登记义务的前提。综上，原告宁钎的诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请人民法院依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：朱春辉于2003年11月通过竞价形式取得了位于浦北县沙梨垌即寨圩镇金宝小区国有土地使用权，并于2005年6月10日登记取得了位于浦北县金宝商住小区（原寨圩镇沙梨垌）的出让国有健设用地使用权，面积为23401.21平方米，用途为商业、住宅、综合用地。国有土地使用权证号为：浦国用（2005）字第C0009号。2005年5月1日，朱春辉将开发的浦北县金宝小区的土地出售给宁钎，宁钎向朱春辉支付了8万元后，朱春辉出具了《收条》并载明“今收到宁钎交来购买寨圩金宝开发区捌万元正，其余欠壹万元办好国有土地证后一次性付清，国有土地证款由我开发区付，与购买人无关，打桩款三个月付清”。朱春辉将宁钎购买的土地交付其使用并按照《收条》上所约定进行了地基打桩，宁钎交清了打桩费。2013年11月21日，朱春辉与案外人覃煜签订了一份《委托书》，委托事项为“今委托覃煜代我本人签字办理位于浦北县沙梨垌（地号：030175010）金宝小区开发的土地各购地户的《国有土地使用权证》。该委托书限先办理20户证件使用”。2013年11月7日，案外人覃煜以朱春辉的名义将浦国用（2005）字第C0009号宗地的部分土地分割成两宗土地并转让给案外人蒋振坚，分开登记为两宗土地使用权（宗地号为457022111005GB00484,面积为4907.6㎡；457022111005GB00485，面积为2758.68㎡），并办理了浦国用（2014）第C0002号、浦国用（2014）第C0003号国有土地使用权证，同时作废浦国用（2005）字第C0009号，其余剩余面积15734.93㎡，朱春辉没有办理面积变更登记。2016年7月20日，浦北县国土资源局对浦北县金宝小区含宁钎在内的购地户《请求恢复朱春辉浦国用（2005）字第C0009号》的请求作出答复：朱春辉未办理土地转让手续的其他土地使用权利并没有消失，应根据《土地登记办法》进行审查办理，针对朱春辉与你们各位业主需要办理各自所购买地块的土地转让登记手续的问题，建议业主到县政务服务中心不动产登记中心窗口申请办理、咨询并索取一次性告知清单了解具体办证所需提交的材料。次年，宁钎等业主向中央第三巡视组提出信访事项。2017年2月21日，浦北县国土资源局出具了处理意见答复：2016年7月，我局已向你们小区业主作出了书面答复意见。现再次明确我局意见，如果你们的用地界址在朱春辉剩余土地面积15734.93平方米的范围内，土地没有闲置（有一层以上的建筑物），用地符合村镇规划，双方签订了国有建设用地使用转让合同（或协议）以及相关的完税凭据等材料，是可以办理国有建设用地使用权转移登记手续的，不存在因作废原国有土地使用证而导致无法办理土地使用权转让手续的问题。根据《不动产登记暂行条例》有关规定，因买卖等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同到不动产登记机构办公场所申请，你们可以按照一次性告知清单收集材料，双方当事人共同到浦北县政务服务中心二楼不动产登记中心窗口申请办理。朱春辉至今未办理《国有土地使用权证》交付给宁钎。 另查明，朱春辉于2018年8月31日去世。其继承人有妻子谭宏玉、儿子朱伟健、朱勇健、女儿朱静华、养女朱小甜。庭审中，其表示愿意继承朱春辉的权利和义务。 再查明，在审理的过程中，谭宏玉、朱伟健五人对该《收条》上的“朱春辉”签名提出鉴定，本院予以准许并委托广西正廉司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2020年6月16日出具鉴定意见：检材落款处的“朱春辉”签名笔记与样本上的“朱春辉”样本签名笔记是同一人所写。为此，谭宏玉等人支付了鉴定费2080元。 上述事实，有双方提供的证据、司法鉴定意见书以及庭审笔录予以证实。 本院认为，宁钎为购买涉案土地，向朱春辉支付了8万元，这与宁钎提交的《收条》上所载明的内容互相印证,足以证明朱春辉收到本案购地款,且该《收条》经鉴定为朱春辉本人的签字，也印证了该《收条》的真实性。虽然宁钎与朱春辉未签订书面土地转让合同,但是根据宁钎向本院提交的《收条》原件可以看出,双方对土地的转让价款、位置、手续办理等都有明确的约定,且根据《收条》所载,宁钎已向被告支付了房屋价款,则应当视为双方之间已经达成合意,故宁钎与朱春辉之间存在事实上的土地使用权转让关系。朱春辉生前已经向宁钎出具购地款的收条,同时案涉土地也已经实际交付,鉴于朱春辉协助宁钎办理案涉土地进行不动产权属登记手续（涉案土地使用权过户手续）是土地使用权买卖行为的附随义务,故朱春辉应积极履行协助宁钎办理不动产权属登记手续。现朱春辉已故，谭宏玉等五人作为其法定继承人因继承了财产权利,故应继续履行协助办理不动产登记的义务。宁钎请求支付违约金，则由其对该主张承担举证责任，但本案双方在《收条》中没有明确约定办理不动产权属登记的具体时间、期限及违约金，而朱春辉已将土地的使用权转移给宁钎占有、使用,宁钎购买土地的主要目的即对购买土地进行占有、使用的目的已经得到实现。在没有其他证据予以佐证的情况下，宁钎应承担举证不能的不利后果。则对其请求违约金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 谭宏玉、朱伟健、朱勇健、朱静华、朱小甜协助宁钎办理不动产权属登记（按照规定提供办理不动产权属登记应由协助方提供的资料以及前往办理现场履行相关协助手续）； 驳回宁钎的其他诉讼请求。 上述义务人应于本案判决生效之日起三个月内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2300元（宁钎已经预交），鉴定费2080元（谭宏玉、朱伟健、朱勇健、朱静华、朱小甜已经预交），共计4380元，有宁钎负担1150元，由谭宏玉、朱伟健、朱勇健、朱静华、朱小甜负担3230元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  罗 静 人民陪审员  宁汉洁 人民陪审员  何善波 二〇二〇年七月二十四日 书 记 员  吕 凌