山西省垣曲县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0827民初569号 原告：张晶茹（曾用名张海娟），女，1976年5月18日出生，汉族，个体工商户，住垣曲县。 被告：垣曲县昌盛房地产开发有限公司，住所地：垣曲县新城镇历山西路滨河新村7号别墅。 法定代表人：车花荣，执行董事。 委托诉讼代理人：杨娜，女，系该公司销售经理。 原告张晶茹与被告垣曲县昌盛房地产开发有限公司（以下简称昌盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晶茹、被告昌盛公司的委托诉讼代理人杨娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晶茹向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还房款188,545.01元、税款3647元及装修费用32,960元，共计225,152.01元；2.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年3月20日，原、被告签订“商品房买卖合同”，按约定：原告从被告处购置被告开发的“逸景名苑”小区1号楼107号门面房，门面房总造价762,634元，原告首付382,634元，剩余房款38万元以按揭方式支付。2014年4月11日，原告与山西省垣曲县农村商业银行股份有限公司签订了“个人商用房贷款合同”，被告就该笔贷款提供了保证。合同签订后，原告依约履行着还款义务至2017年8月22日，因经济原因，便无力偿还贷款，山西省垣曲县农村商业银行股份有限公司便从被告账户扣走了原告所剩余的贷款及利息305,908.2元。2018年8月21日，被告向人民法院提起追偿权诉讼，判决生效后，被告于2019年5月9日申请了强制执行，执行过程中，被告以67万元的价格将原告所购房屋以物抵债，同时在扣去被告追偿权诉讼中的一切费用后，由被告退还原告288,980.8元，而将原告斥巨资购置的门面房变成了被告所有，使原、被告间的权利义务终结。原告认为，这样的结果，对原告明显不公，原告与被告签订“商品房买卖合同”后，先后支付首付款382,634元、支付银行按揭的房款94,891.81元、税款3647元，被告的代偿款381,019.2元，合计862,192.01元，减去被告以物抵债款67万元，被告应退回原告退还房款188,545.01元、税款3647元及装修费用32,960元，共计225,152.01元。从公平原则出发，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告昌盛公司辩称，原告和被告签订商品房买卖合同后，被告根据合同约定，在原告办理好按揭贷款手续后就将商品房交付给了原告，没有任何违约行为。但原告不能按期归还银行的按揭贷款，因为被告是担保人，所以银行从被告账户扣走了原告所剩余未归还的贷款本息305,908.2元。被告无奈起诉原告进行追偿，法院支持被告的诉讼请求后，原告却拒不归还，被告只能申请人民法院强制执行。人民法院在执行过程中两次对原告名下的房子进行拍卖均流拍，在这种情况下，被告根据法院的要求和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条的规定，按第二次保留价670,000元接受了原告的房产抵顶债务本息，最终在依法扣除被告代原告偿还的贷款本息、案件受理费、申请执行费、评估拍卖费共计381,019.02元后，多余部分288,980.8元全部返还给了原告，原告已全部接受，没有提出任何提议（有原告给被告出具的“收款收条”为证）。这一系列执行行为均是在人民法院的主持下依法进行，不是被告和原告的私下交易行为（有法院的“执行裁定书”、“结案通知书”为证），同时被告不仅没有多得款，反而放弃了“判决书”判决的原告迟延履行给付金钱义务应加倍支付的债务利息，少得了钱，对原告已经做到了仁至义尽。没想到原告还不满足，反而以所谓的不公平为由，起诉要求被告退还房款188,545.01元、税款3647元、装修费32,960元，共计225,152.01元，让被告感到莫名其妙，毫无道理可言，纯属无理要求。请人民法院查明事实，依法驳回原告的无理诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告出示的证据及被告的质证意见： 1.被告昌盛公司向原告出具的购房发票1张、买卖合同一份，拟证明涉案房屋的总价款为762,634元。 被告的质证意见为：无异议。 2.被告昌盛公司向原告出具的收据，拟证明原告购买的门面房向被告交的税款为3647元。 被告的质证意见为：真实性无异议，对于原告陈述的税费3467元是费用，不是税，包括房屋公共维修基金1939元、房产证代办工本费100元、交易费258元、登记费560元、印花税381元、预告费100元等费用。 3.收据8张，拟证明原告从被告处购买门面房后，装修产生的费用是32,960元。 被告的质证意见为：需要核实装修项目。 4.还款明细，拟证明原告从2014年4月开始偿还房款至2017年8月30日，共还房款本息199,715.4元。 被告的质证意见为：无法认定，是原告自己的还款，与被告无关。 5.房地产司法估价报告，拟证明原告从被告处购买的门面房，比原告刚开始购买时的价款要高。 6.垣曲县人民法院结案通知书，拟证明原告从被告公司购买的涉案房屋拍卖、流拍后抵顶给了被告公司。 7.（2019）晋0827执233号执行裁定书，拟证明原告从被告处购买的房屋被法院查封。 8.（2019）晋0827民初308号民事判决书，拟证明原告从被告处购买的门面房在执行过程中流拍后以保留价67万元的价格被被告公司收回去了。 被告对原告出示的证据5-8均无异议。 被告出示的证据及原告的质证意见： 1.垣曲县人民法院（2019）晋0827民初308号民事判决书，拟证明信用社从被告昌盛公司扣除原告的所欠信用社按揭尾款305,908.2元。 2.垣曲县人民法院（2019）晋0827执233号结案通知书，拟证明原告名下的门面房经网络拍卖、流拍后以物抵债抵顶给被告。 3.垣曲县人民法院（2019）晋0827执233号之二执行裁定书，拟证明涉案房屋经流拍后以保留价67万元抵顶给了被告，扣除案件受理费、执行费、评估费等相关费用后，向原告退还了288,980.8元。 4.收条，拟证明被告已向原告退还了288,980.8元，原告并向被告出具了收条。 原告对被告出示的证据均无异议。 本院对原、被告出示的证据认定如下： 关于原告证据1、5-8，被告无异议，本院予以采信。证据2，被告对真实性无异议，该收据系原告在购房时交纳的房屋公共维修基金、房产证代办工本费、交易费、登记费、印花税等费用，并非原告主张的全部系税款，故对原告的待证事实不予采纳。证据3，系原告购买逸景名苑小区1-1-107号房产后装修产生的费用，晋聚评房字（2019）第540号《房地产司法估价报告》的房产价值79.8万元中已经包含装修价值，故本院不予采纳。证据4，鉴于原告向垣曲农商银行还款情况,已被本院（2019）晋0827民初308号民事判决所确认,故对原告的待证事实不予采纳。 关于被告证据1-4，原告无异议，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2014年3月20日，原告从被告开发的逸景名苑小区购买1号楼107号门面房一套，并与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，该门面房总价款762,634元，原告首付382,634元，剩余房款380,000元以银行按揭贷款的方式支付。2014年4月10日，原告与山西垣曲农村商业银行股份有限公司（原“垣曲县农村信用合作联社”）签订了《个人商用住房贷款合同》，约定贷款金额为380,000元，贷款期限自2014年4月10日至2024年4月9日止。同日，被告与山西垣曲农村商业银行股份有限公司（以下简称垣曲农商银行）签订了《保证合同》，由被告为原告的借款提供保证担保；原、被告及垣曲农商银行三方签订了“个人商用住房按揭贷款保证、回购协议”，协议约定，被告昌盛公司为原告提供全程连带责任保证，若原告连续出现三次违约，垣曲农商银行有权从被告账户上扣收原告剩余贷款本息，原告所购房屋由被告进行回购，回购价格由原、被告协商解决。垣曲农商银行于2014年4月11日向原告提供了贷款。2017年8月起，因原告不再履行还款义务，2017年10月31日，垣曲农商银行以原告连续出现三次违约为由，一次性从被告昌盛公司账户扣走了原告剩余的贷款本金287,873.81元及利息18,034.39元，合计305,908.2元。被告于2019年3月1日向本院提起追偿权诉讼，要求原告偿还其代为偿还的贷款本息305,908.2元，本院于2019年3月21日作出（2019）晋0827民初308号民事判决，判决：张海娟（即本案原告张晶茹）偿还昌盛公司贷款本息305,908.2元，并支付自2017年11月1日至还清之日止的利息（按本金305,908.2元、月利率0.8%计算）。该判决生效后，因原告未主动履行，被告昌盛公司向本院申请强制执行，执行过程中，本院作出（2019）晋0827执233号执行裁定，查封了张海娟名下位于逸景名苑小区1-1-107号房产。2019年6月20日，山西聚信房地产估价有限公司作出晋聚评房字（2019）第540号《房地产司法估价报告》，逸景名苑小区1-1-107号房产价值总价：78.9万元整，该价值包括国有出让土地使用权价值和与房屋有关的土建、安装、装修及室外附属工程价值，不包括可移动的家具、电器等物品价值。后本院在淘宝网拍卖平台对该套房产依法进行司法拍卖，但拍卖两次均流拍，第二次拍卖保留价为67万元，被告昌盛公司同意以第二次拍卖保留价67万元接受房产抵销债务，用以抵销代为原告偿还的贷款本息及原告应承担的案件受理费、申请执行费、评估拍卖费共381,019.2元，同时被告昌盛公司将抵销后多余的288,980.8元退还给原告，原告予以接受并向被告昌盛公司出具了收据，至此本院（2019）晋0827民初308号民事判决书执行完毕。现原告以被告应退还房款188,545.01元、税款3647元及装修费用32,960元诉至本院。 同时查明，2014年4月29日，原告向被告交纳房屋公共维修基金1939元、房产证代办工本费100元、交易费258元、登记费560元、印花税381元、测量费109元、按揭手续费100元、预告登记费100元及他项权登记费100元，共计3647元。 原告张晶茹从被告昌盛公司购买逸景名苑小区1-1-107号房产后，将姓名“张海娟”改为“张晶茹”。 本院认为，本案的争议焦点为：1、被告是否应向原告返还房款188,545.01元、税款3647元；2、被告是否应向原告支付装修费用32,960元。 关于焦点1，因原告张晶茹未主动履行（2019）晋0827民初308号民事判决书，被告昌盛公司向本院申请强制执行，本院在执行过程中，依法对原告名下的逸景名苑小区1-1-107号房产予以查封，并进行评估、拍卖，两次拍卖流拍后，被告以第二次拍卖时的保留价67万元予以接受该套房产以物抵债，抵销其代为原告偿还的贷款本息及原告应承担的案件受理费、申请执行费、评估拍卖费共计381,019.2元，被告将抵销债务后多余的288,980.8元退还给原告，原告予以接受并向被告昌盛公司出具了收据，并未对以物抵债提出异议，故原告主张退还房款188,545.01元，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的税款3647元中包括房屋公共维修基金、房产证代办工本费、交易费、登记费、印花税、测量费、按揭手续费、预告登记费及他项权登记费等费用，该费用系购房业主购房时应当交纳的各项费用，故原告主张退还该费用无事实和法律依据，本院也不予支持。 关于焦点2，山西聚信房地产估价有限公司作出的晋聚评房字（2019）第540号《房地产司法估价报告》中已经包括了逸景名苑小区1-1-107号房产的装修费用，在以该房产抵销债务时已经一并进行了抵销，故原告主张退还该项费用无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告张晶茹的诉讼请求。 案件受理费2339元，由原告张晶茹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。 审判员 闫 萍 二〇二〇年七月二十三日 书记员 薛桂苗