重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3211号上诉人（原审原告）:毛松,男,汉族,1985年1月16日出生,住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：杨雪琴，重庆善弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:徐嘉,女,汉族,1991年9月9日出生,住重庆市南川区。委托诉讼代理人：黄佳，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵会红，重庆静昇律师事务所律师。原审第三人:查燕,女,汉族,1966年2月6日出生,住重庆市南川区。委托诉讼代理人：黄佳，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵会红，重庆静昇律师事务所律师。上诉人毛松因与被上诉人徐嘉、第三人查燕房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初6425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人毛松的委托诉讼代理人杨雪琴，被上诉人徐嘉、原审第三人查燕的委托诉讼代理人黄佳、赵会红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。毛松上诉请求：撤销原判并依法改判支持毛松的诉讼请求；一、二审案件受理费由徐嘉承担。事实及理由：一、徐嘉不按时完成抵押银行提前还款手续，存在明显违约的情况下，却要求毛松办理银行贷款面签手续，于理不合。一审法院未对徐嘉不按照完成提前还款手续的重大违约行为进行认定，明显错误。二、一审判决认定毛松“存在显著违约行为，阻却合同的继续履行”“双方已形成合意延缓办理抵押银行提交还款手续”没有事实依据。1.毛松通过银行按揭贷款只是购买案涉房屋其中的一种方式，如果条件符合，在无法贷款或者其他条件满足的时候，仍可以一次性支付剩余房款，使得合同继续履行。徐嘉在合同约定的长达半年的时间时不办理解押手续，毛松多次催促强烈要求徐嘉按约办理解押的情况下，徐嘉都置之不理，一般常人在此情况下都不敢支付剩余房款或是贸然办理银行按揭贷款，何来“阻却合同的继续履行”？2.徐嘉举示的聊天记录打印件不完整、不真实，一审法院未核实原始载体上完整的聊天记录就认定了打印件的内容并将其作为定案依据，与法不符。即使聊天记录打印件真实，但从内容上只能看出毛松同意将按揭贷款面签的时间延迟，不能得出毛松同意徐嘉延缓抵押银行提前还款手续的结论。三、一审法院未经双方当事人同意，滥用职权对第三方做笔录并作为认定本案的依据，程序严重违法。徐嘉、查燕答辩称：1.徐嘉是于2019年1月10日去申请办理的提前还贷手续，并于2019年1月22日完成提前还贷，并非毛松所称的于2019年6月5日才完成。中介公司代表人李杭春的陈述能够证实2018年12月26日双方达成合意将办理银行按揭贷款和房屋解押的时间都延缓至2018年12月31日之后，并非徐嘉故意拖延，事实上是因毛松找不到合适的下家而向徐嘉提出延期的请求，徐嘉基于同情理解才予以宽限。2.双方签订的房屋买卖协议约定毛松有办理银行按揭贷款的义务，徐嘉负有办理银行解押手续的义务。双方互负债务，未约定先后履行顺序。因此在毛松履行办理按揭贷款义务前徐嘉享有同时履行抗辩权，有权拒绝办理解押手续且不构成违约。从交易习惯来说，毛松应当先进行银行贷款审核，确实其是否有继续履行的能力，若徐嘉提交借款解押后毛松不能通过银行面签，无法继续履行合同，则徐嘉将承担巨大的债务负担。3.2019年1月8日中介通知毛松去银行办理贷款手续，毛松予以承诺，2019年1月10日毛松又称自己无法按揭，要找第三人。2019年1月11日徐嘉完成面签手续后，中介催促毛松办理贷款手续申请，毛松先是称其住院了，后直接拒接电话，迟迟不办理贷款手续，后于2019年2月28日起诉要求解除合同，致使合同至今未能完成履行，毛松存在显著违约行为，阻却了合同的履行。4.自合同签订后，徐嘉及时将房屋交付给了毛松使用并办理了解押手续、贷款面签手续，均体现出徐嘉具有积极履行合同的意愿。毛松作为违约方为获得不当利益提起本案诉讼，有违诚信。5.李杭春并非是作为证人发表的证人证言，而是一审法院对第三方机构的询问，双方也进行了质证。人民法院有权在双方举证和陈述事实相互矛盾时对案涉事实依职权核实，不存在程序违法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。毛松向一审法院起诉请求：1.解除毛松与徐嘉签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中的房屋买卖合同关系；2.徐嘉返还购房款70万元，并以此为基数自2019年1月23日起按照中国人民同期同类贷款利率计算资金占用损失，随本付清；3.徐嘉支付逾期履约违约金108750元（145万元×15天×5‰）；4.徐嘉支付解除合同违约金145000元（145万元×10%）；5.徐嘉返还毛松支付中介费5000元；6.本案诉讼费和保全费5000元及保全担保费1000元由徐嘉承担。一审法院认定事实：2018年6月12日，经重庆中世纪房地产经纪有限公司（以下简称中世公司）居间，查燕作为徐嘉委托代理人与毛松签订《重庆市存量房屋买卖合同》（包括《重庆市存量房买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》《补充协议》《附加协议》，其中李杭春为中世公司的经办人），约定以下主要内容：徐嘉将其所有的位于重庆市南岸区学苑路XX号房屋（建筑面积87.23平方米）出售给毛松，房屋成交价格为145万元。《补充协议》约定：签订合同当日，毛松支付定金5万元，毛松同意支付首付款25万元，于2018年6月12日前直接支付给徐嘉；毛松和徐嘉应于2018年12月31日前往贷款机构办理贷款申请手续，徐嘉应在2018年12月31日之前到其贷款银行办理完结提前还款手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；双方同意在贷款申请经贷款机构批准通过后且符合过户条件，于2019年1月5日共同亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户完成7个工作日须再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。《附加协议》约定：该房屋成交总价为145万元，签订合同当日支付定金5万元，于签订合同当日内再支付房款25万元；双方约定于2018年8月15日前又支付房款40万元，剩余房款75万元由毛松指定上证人办理按揭后银行放款于徐嘉；毛松指定上房产证人，若上证人需要办理按揭，徐嘉无条件配合毛松办理该房屋的按揭及过户手续。签订上述合同当日，毛松即通过李佳利向查燕支付定金5万元，通过杨博然向查燕支付房款25万元。2018年6月，徐嘉通过查燕将案涉房屋钥匙交与中世公司，后又由中世公司转交给毛松。2018年8月15日，毛松又通过李佳利向查燕支付房款40万元。至此，毛松共计向徐嘉支付购房款70万元。2018年12月26日，查燕曾接到毛松的电话，电话号码为133xxxxxxxx。2019年1月8日，中世公司工作人员通过微信告知毛松将于2019年1月11日办理银行按揭贷款面签手续，毛松回复“明白”。2019年1月10日，毛松告知中世公司工作人员，其无法按揭，到时候将找个人办理银行按揭贷款面签手续。2019年1月11日，毛松以生病住院为由未前往按揭贷款银行办理面签手续，徐嘉在中国建设银行南坪腾龙大道支行办理了银行面签手续。2019年1月22日，徐嘉办理了案涉房屋提前还款手续，案涉房屋银行按揭贷款已全部还清。诉讼中，经本院向中世公司案涉房屋的经办人李杭春询问，李杭春称：合同约定在2018年12月31日一天办理银行按揭贷款审批和房屋解押手续；时间未到之前，其就打电话告知双方办理前述手续；2018年12月26日，原被告双方告知李杭春他们都已经商量好2018年12月31日不去办理银行按揭贷款审批和房屋解押手续，缓几天再去；此后不久，毛松就在电话告知李杭春说徐嘉“违约”了；李杭春遂通知了徐嘉；之后，徐嘉很快从重庆区县来到重庆主城区，后中世公司组织双方进行了商谈；2019年1月8日，李杭春微信通知毛松办理银行按揭贷款手续，毛松口头承诺会在2019年1月11日过来办理银行贷款手续。但是到了2019年1月11日，毛松以生病住院为由没有按约办理；当天李杭春再次联系毛松，毛松说让徐嘉和中世公司先行办理，毛松下午过来办理按揭贷款手续；之后，中世公司协助徐嘉办理银行按揭贷款面签手续，但毛松并未有来办理按揭贷款手续；在次此后，李杭春再次联系毛松，毛松均各种理由推诿拒绝办理按揭贷款手续。此外，毛松在本案一审中提出诉讼保全申请，并由重庆融真非融资性担保有限公司为毛松提供保全担保，毛松为此支付担保费1000元。一审法院认为，毛松与徐嘉签订的《重庆市存量房屋买卖合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，毛松与徐嘉之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。合同订立后，毛松已按约向徐嘉支付70万元。根据《重庆市存量房屋买卖合同》的约定，双方在2018年12月31日前办理银行按揭贷款面签手续和抵押银行提前还款手续，其中毛松和徐嘉应于2018年12月31日前往贷款机构办理贷款手续。毛松购买案涉房屋需贷款75万元，办理银行按揭贷款手续需由毛松和徐嘉两人共同完成该手续，同时毛松还需提供上证人的相关信息。而在2018年12月31日左右，毛松并未向徐嘉或中世公司提供上证人的相关信息或催告徐嘉与其一并办理银行按揭贷款面签手续。结合毛松和查燕的通过时间节点、中世公司原工作人员李杭春的陈述，一审法院认定毛松与徐嘉在2018年12月31日已形成合意延缓办理银行按揭贷款面签手续和抵押银行提前还款手续。在此时间过后不久，中世公司通知毛松和徐嘉办理银行按揭贷款面签手续时间和地点，但毛松并未按约前往贷款银行办理相关手续，且经中世公司多次催告均未办理。一审法院认为，毛松在履行合同过程中存在显著违约行为，阻却合同的继续履行。毛松称徐嘉“逾期”还清抵押银行贷款的行为已构成违约的说法不成立。现毛松诉请解除《重庆市存量房屋买卖合同》，于法无据，一审法院不予支持。基于该评判，毛松主张徐嘉返还购房款和支付违约金等诉讼请求，均无事实和法律依据，一审法院亦不支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条，判决：“驳回原告毛松的诉讼请求。案件受理费13509元，减半收取6754.50元，由原告毛松负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，毛松与徐嘉签订的《重庆市存量房屋买卖合同》《补充协议》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定全面诚信的履行合同义务。根据毛松的上诉请求及理由，以及徐嘉的答辩意见，双方在二审的争议焦点是：一、一审程序是否合法；二、徐嘉是否违约；三、双方的房屋买卖合同关系应否解除。现具体评析如下：一、关于一审程序是否合法的问题案涉《重庆市存量房屋买卖合同》《补充协议》系由中世公司居间、毛松与徐嘉自愿签订，其中李杭春系中世公司的经办人，协助处理案涉房屋买卖的居间事宜。一审审理中，毛松与徐嘉就未能在2018年12月31日前办理购房贷款和还款解押的原因以及是否交付房屋存在较大争议，徐嘉举示电信缴费单据、客户详单、毛松与中世公司工作人员的微信聊天截图、短信截图等证据，拟证实系毛松提出没有找到购买案涉房屋的下家，要求延期办理面签和提前还贷手续，同时当庭申请法院就前述争议依职权进行调查取证。一审法院为查清案件事实，对李杭春以及重庆品骏快递有限公司的工作人员进行了询问，并将询问笔录交由毛松质证，程序并无不当。李杭春等人的询问笔录与徐嘉提交的证据能够相互印证，一审法院依法予以采信正确。毛松关于一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于徐嘉是否违约的问题在《补充协议》中，徐嘉、毛松就申请购房贷款和还款解押分别作了如下约定：徐嘉和毛松应于2018年12月31日前往贷款机构办理贷款申请手续，徐嘉应在2018年12月31日之前到其贷款银行办理完成提前还贷手续。根据徐嘉举示的证据以及一审法院对李杭春所作的询问，能够证实毛松与徐嘉在2018年12月31日前已就延缓办理银行面签手续和提前还贷手续达成了合意，此后中世公司组织双方进行了商谈，毛松口头承诺会在2019年1月11日配合办理银行按揭贷款手续；但在中世公司协助徐嘉完成银行按揭贷款面签手续后，毛松却拒绝配合办理贷款手续。本院认为，一审法院根据在卷证据，认定徐嘉在履行案涉合同的过程中并不存在违约行为正确，毛松关于徐嘉逾期完成解押已构成违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于双方的房屋买卖合同关系应否解除的问题根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人协商一致、约定的解除合同条件成就或出现法律规定的情形时，享有约定或法定解除权的当事人可以解除合同。本案中，毛松以徐嘉存在违约行为、已造成毛松产生长期租房损失为由，请求解除双方的房屋买卖合同关系。如前所述，徐嘉在案涉合同履行的过程中并不存在违约行为，毛松以徐嘉违约为由诉请解除合同缺乏事实和法律依据，一审法院驳回毛松的诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；毛松的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13509元，由毛松负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年七月七日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅