黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0111民初2636号 原告：孙建松，男，1986年9月9日出生，汉族，个体，住哈尔滨市呼兰区。 委托诉讼代理人：朱晓宝，黑龙江富利来律师事务所律师。 被告：黑龙江省新天地建筑工程有限公司，住所地哈尔滨市呼兰区新华街亿兴花园7号楼一层7号。 法定代表人：乔罕夫，职务总经理。 被告：陈军，男，1968年9月14日出生，汉族，无业，住哈尔滨市呼兰区。 被告：黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司，住所地哈尔滨市呼兰区萧乡明珠4号楼一层13门。 法定代表人：刘成，职务总经理。 第三人：中国工商银行股份有限公司哈尔滨呼兰支行，住所地哈尔滨市呼兰区北大街。 法定负责人：孙显成，职务行长。 委托诉讼代理人：薛思宇，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。 第三人：刘方涛，男，1985年4月26日出生，汉族，无业，住哈尔滨市呼兰区。 第三人：王晓雪，女，1985年10月29日出生，汉族，无业，住哈尔滨市呼兰区。 原告孙建松诉被告黑龙江省新天地建筑工程有限公司（以下简称新天地公司）、陈军、黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司（以下简称迅成公司）、第三人中国工商银行股份有限公司哈尔滨呼兰支行（以下简称工商银行）、刘方涛、王晓雪确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙建松委托诉讼代理人朱晓宝、被告陈军、第三人工商银行委托诉讼代理人薛思宇、第三人刘方涛到庭参加诉讼，被告新天地公司、第三人王晓雪经传票传唤、被告迅成公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙建松向本院提出诉讼请求：1.确认陈军与迅成公司于2014年7月8日至7月15日之间签订的《南通心城东小区工程款抵款楼源》协议有效；2.确认陈军与孙建松于2014年8月7日签订的《以房抵材料款协议书》有效；3.确认工商银行与刘方涛、王晓雪及迅成公司于2014年9月10日签订的《个人购房借款/担保合同》协议无效；4.确认呼兰区南通心城东小区10号楼1单元402室房产所有权归孙建松所有，要求迅成公司协助孙建松办理产权登记手续。事实与理由：陈军系新天地公司承建迅成公司在呼兰××××心城东小区（小区销售名称为萧乡明珠）部分施工项目的负责人。2014年初，孙建松开始为南通心城陈军施工的工地送商品混凝土和沙子，双方口头约定以陈军在迅成公司抵来的商品房抵孙建松运送的材料款。2014年7月份，陈军从迅成公司抵了两套房产，2014年8月7日，陈军将南通心城东小区10号楼1单元402室以593,514元的价格抵给孙建松作为给付的材料款。孙建松在2016年年底入户，在出售抵账房产多年未果后，自行装修并入住了抵账房。孙建松近期获悉自己取得的抵账房在2014年9月10日被迅成公司以贷款形式卖给了刘方涛。孙建松从刘方涛处了解到刘方涛仅是贷款顶名的人，并非实际贷款购房人，刘方涛并未向迅成公司交纳过任何购房首付款，也未向迅成公司主张过相关房产。陈军与迅成公司存在建设工程施工法律关系，他们之间以房抵工程款的协议依法应当认定有效。孙建松与陈军之间系建筑原材料买卖法律关系，双方签订的以房抵材料款协议依法应当认定有效。迅成公司采用虚假贷款方式与工商银行及刘方涛、王晓雪夫妇于2014年9月10日签订的《个人购房借款/担保合同》，因刘方涛夫妇并无真实购房意思表示，依法应当认定为无效。南通心城东小区10号楼1单元402室房产无论从相关协议法律效力角度还是建设工程款优先受偿角度出发，所有权都应当归属于孙建松所有。迅成公司是开发商，新天地公司是建筑商，正常的购房手续是应和开发商签订房屋买卖合同，抵账之后，开发商没有到房产部门对此房屋进行联机备案。在房产部门查询过房产信息，房屋信息是刘方涛的名字，不知道迅成公司是怎么做的手续。刘方涛是顶名，呼兰区法院下发了判决书，已经解除了刘方涛和王晓雪与工商银行的担保合同。孙建松认为刘方涛和王晓雪是顶名行为，房屋首付款都没有交过，贷款也没有偿还，该房屋也没有实际交付，他们与工商银行签订的合同是无效的。 陈军辩称，原告诉讼的内容我承认是事实，迅成公司是开发商，新天地是建筑商，我是新天地建筑施工的项目经理。我在南通心城施工，施工期间迅成公司将诉争房屋抵给我做工程款，后来我又把此房抵给原告当材料款，我与原告在2014年签订买卖材料协议，后来迅成公司将房产又给刘方涛夫妻做贷款的事我不知情。现产生纠纷，我与原告的协议已经履行完毕，我已经将案涉房产给原告了，迅成公司的行为与我们无关。我和新天地公司与迅成公司都是以房屋抵账，没有实际交付现金。迅成公司在抵账期间，统一将房屋进行去备案，迅成公司将房屋抵给我们是有效的，我们将房屋抵账给原告也是真实有效的。刘方涛顶名行为去贷款是真实的，没有交付房款，也没有交付房屋。银行怎么认定，与我没有关系。在抵账房屋的时候先给我们抵拨单和三联单，我把房子再抵出去的时候，拿着单子和三联单去办理进户，等进户后再履行正规手续。在原告入户的时候，发现了有贷款的问题，迅成公司说给解决，然后给办理入户。 工商银行述称，工商银行与刘方涛、王晓雪以及迅成公司签订的《个人购房借款/担保合同》系合法有效的，2014年8月21日刘方涛与迅成公司签订商品房买卖合同，约定刘方涛购买迅成公司开发的南通心城东小区10栋1单元402室房屋，购房款为593,514元，首付款为243,514元，贷款为35万元，为此刘方涛、王晓雪、迅成公司于2014年9月10日与工商银行签订了个人购房担保合同，约定刘方涛、王晓雪向工商银行贷款35万元，借款期限自2014年9月10日至2034年9月10日，借款用途为购买上述房屋，并以该房屋提供抵押担保，同时迅成公司承担连带保证责任，后工商银行依约发放了贷款，但因刘方涛、王晓雪未如期偿还贷款本金及利息，工商银行将刘方涛、王晓雪、迅成公司起诉至法院，法院于2017年11月14日做出了（2017）黑0111民初443号判决书，该判决书确认了个人担保合同为有效合同，综上，刘方涛、王晓雪、迅成公司与工商银行签订的个人购房担保合同均系各方真实意思表示，且工商银行实际履行了放款义务，该合同不具备法律规定的合同无效情形，因此请法院驳回原告的诉讼请求。该判决书在确认个人借款担保合同有效的情况下，判决解除个人购房借款担保合同，并判决刘方涛及王晓雪偿还欠付的本金、利息、罚息和复利，同时迅成公司对上述债务承担连带清偿责任，所以工商银行行使解除权的前提一定是基于合同合法有效为前提，否则谈不上解除权，且该判决也已经确认了合同效力。 刘方涛述称，我就是抵名办的手续，跟迅成公司的郭力斌到迅成公司办理的手续，后来又带我去银行办理的贷款，跟我说以后还不上贷款就把房子抵押拍卖了，与我没有关系，没有我的责任，就用我身份信息顶名。迅成公司的人跟我说，让我和我妻子一起去能贷出款来，办理的手续上都是我和我妻子王晓雪签的字，签的购房合同和贷款合同都是真的。对于原告的诉讼请求我不同意，我办的协议是有效的。工商银行催我还钱，我去找迅成公司，让迅成公司给我出手续，迅成公司不给我办理手续，我想把房子购买下来，卖了房子还银行贷款。之前我去房子看了一眼，确认有没有这套房子，发现还没人住，也没人装修，过了挺长时间工商银行就起诉我了，我就去找迅成公司问怎么没还钱，再之后就找不到迅成公司的人了，我去找工商银行说了这个情况，我也还不上钱。顶房子的行为是我真实意思，我也是帮朋友忙，跟我说一两年就完事了，后来就找不到迅成公司的人了，当时办手续都是真实的，后期还不上钱就变成我的了。先期不是我的真实意思，后期是我的真实意思。我妻子与我意见一致。 迅成公司、新天地公司、王晓雪经合法传唤未参加诉讼，亦未进行答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。迅成公司未出庭，视为放弃举证、质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：一、孙建松提供迅成公司与陈军签订的抵账楼源（复印件）一份。证明迅成公司将案涉房产抵给陈军的具体时间。陈军无异议。工商银行、刘方涛质证认为该份证据是复印件，无法核实其真实性，且仅有舒志的签名，舒志并不是迅成公司的法定代表人，其无权代理迅成公司将诉争房屋抵给陈军，也无法核实该签名是否是舒志本人所签，同时该份证据未加盖迅成公司的公章，无法证明将诉争房屋抵给陈军是迅成公司的真实意思表示，孙建松自认迅成公司开发的诉争房屋所在小区的工程是新天地公司承建的，因此迅成公司没有理由将争议房屋抵给陈军个人。因该份证据是复印件，无法核实其真实性，故本院不予以采信。二、孙建松提供孙建松与陈军于2014年8月7日签订《以房抵材料款协议书》一份。证明陈军将房产抵给孙建松的时间和金额等事实。陈军无异议。工商银行、刘方涛质证认为该份证据是陈军以新天地公司受托人的名义签字的，但孙建松与陈军均无法证明陈军拥有新天地的授权，及将诉争房屋抵给孙建松并非是新天地公司的真实意思表示，陈军构成无权代理，后期也未经新天地公司的确认，故该份证据无效，孙建松无法证明新天地公司对诉争房屋享有权利，故新天地公司也无权将该房屋抵给孙建松。对该份证据的客观真实性本院予以认定，但所证明的问题因系单一证据，没有其他证据予以佐证，本院不予采信。三、孙建松提供（2017）黑0111民初443号民事判决书一份。证明呼兰区人民法院已经解除了工商银行与刘方涛、王晓雪及迅成公司签订的《个人购房借款担保合同》，间接证明该案涉房产已经恢复到初始状态。陈军无异议。工商银行、刘方涛质证认为该份证据第4页第3自然段写明，工商银行与刘方涛、王晓雪、迅成公司签订的个人购买借款担保合同系真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同，故该份证据已经对个人借款担保合同的效力予以确认。本院对该份证据予以采信。四、孙建松提供其缴纳供热费、燃气费、进户单等一份。证明孙建松在入户时缴纳了相关费用，共计17,065元。陈军无异议。工商银行、刘方涛质证认为该份证据均为手写，没有相关人员的签字及迅成公司的盖章，也没有标明签订的日期，无法核实其真实性，不能证明孙建松的入户时间，更不能证明孙建松已实际占有该房屋，且居民用户供用气合同显示用气地点并非是案涉争议房屋所在的小区，故该份证据与本案无关，热费显示原告于2019年7月16日缴纳的热费，无法证明孙建松已实际占有该房屋。对供热费证明及燃气合同与本案具有关联性，本院予以采信，入户清单无公章及签名，本院不予采信。五、孙建松提供（2018）黑0111民初2240号民事判决书一份。证明与本案有相关类似案例请法官参考。陈军无异议。工商银行、刘方涛质证认为与本案无关。该份证据与本案不具有关联性，本院不予采信。五、陈军提供施工协议一份。证明新天地公司与迅成公司签订的施工协议，陈军是主要负责人。孙建松质证认为该份证据能够证明陈军抵账给孙建松房屋符合法律规定。工商银行、刘方涛质证认为该份证据只能证明迅成公司开发的案涉争议房屋所在的小区工程是新天地公司承建的，无法证明迅成公司与新天地公司有抵账关系，陈军只是该项目的负责人，迅成公司没有理由将诉争房屋抵给陈军个人。该份证据与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：迅成公司开发建设了哈尔滨市呼兰区萧乡明珠三期，新天地公司承包该小区12号楼的建设工程，孙建松为新天地公司承包的项目运送商品混凝土和沙子。2014年8月7日，陈军以新天地公司委托签约人的身份与孙建松签订《以房抵材料款协议书》，约定“甲方（新天地公司）由于拖欠乙方（孙建松）商混和沙子的材料款，现将其以房抵工程款形式取得的位于哈尔滨市呼兰区萧乡明珠三期10#楼1单元402室房产以593,514元价格抵给乙方作为向乙方支付的材料款。抵账房产预计建筑面积为127.61平方米，平米单价为4651元，双方按照平米单价最终按多退少补方式予以最终结算。甲方有义务协助乙方到房产单位迅成公司办理抵账房买卖协议及相关产权手续。甲方保证抵账房无权属纠纷。”该协议书上无新天地公司公章。孙建松2016年底占有使用该房屋至今并交纳燃气费、供热费等费用。2014年8月21日刘方涛与迅成公司签订商品房买卖合同，约定刘方涛购买迅成公司开发的南通心城东小区10栋1单元402室房屋，购房款为593,514元，约定首付款243,514元，贷款35万元。2014年9月10日，刘方涛、王晓雪、迅成公司与工商银行签订《个人购房/担保合同》，约定“刘方涛、王晓雪向工商银行贷款350,000元，用于购买坐落于哈尔滨市呼兰区××明珠××＃楼××号房屋，并以该房做抵押，贷款期限240个月，自2014年9月10日起至2034年9月10日止，按月等额本息还款”。因刘方涛、王晓雪未依约履行足额还款付息义务，工商银行于2017年2月9日起诉至本院，本院于2017年11月14日作出（2017）黑0111民初443号民事判决书，判决“解除刘方涛、王晓雪、迅成公司与工商银行签订《个人购房/担保合同》；刘方涛、王晓雪偿还工商银行借款本金336,331.31元及计算至2016年12月31日止的利息13,449.72元，自2017年1月1日起的利息、罚息和复利按《个人购房/担保合同》的约定计算至实际给付之日止；迅成公司对判决第二项债务承担连带清偿责任”。 本院认为，迅成公司、新天地公司、王晓雪经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证、辩论的权利。本案争议焦点问题之一为孙建松提供的迅成公司与陈军签订的《南通心城东小区工程款抵款楼源》协议是否有效。孙建松主张陈军从迅成公司抵账得到两套房产，并提供《南通心城东小区工程款抵款楼源》一份（复印件），写明“将萧乡明珠三期10#楼1-10-1、1-4-2抵给12#楼施工工程款（陈军）共1,144,612元。”从形式要件上看，该份证据是复印件，且不存在民诉法解释第一百一十一条不能提供原件的法定情形；从实质要件上看，该协议中的迅成公司单位栏内没有加盖公章，仅有个人的签名，亦未能得到迅成公司的确认，该证据内容并未明确抵账款是承包商新天地公司的工程款还是陈军个人的工程款，对此，陈军本人也未能提供相关证据予以证实，故孙建松要求确认陈军与迅成公司于2014年7月8日至7月15日之间形成的《南通心城东小区工程款抵款楼源》协议有效的诉讼请求，本院不予支持。 本案争议焦点问题之二为孙建松主张陈军与孙建松于2014年8月7日签订的《以房抵材料款协议书》有效和确认呼兰区南通心城东小区10号楼1单元402室房产所有权归孙建松所有并要求迅成公司协助孙建松办理产权登记手续的诉讼请求能否支持。本院认为，陈军以新天地公司委托签约人的身份与孙建松签订的《以房抵材料款协议书》，没有加盖新天地公司公章，亦未提供新天地公司授权委托手续，陈军主张抵账房屋有三联单，也未提供证据证实，孙建松也不能证明新天地公司或陈军对争议房屋享有所有权，所以孙建松主张其取得争议房屋所有权的证据不足，故本院对孙建松的这两项诉讼请求均不予支持。 本案争议焦点问题之三为孙建松主张确认工商银行与刘方涛、王晓雪及迅成公司于2014年9月10日签订的《个人购房借款/担保合同》协议无效的诉讼请求能否支持。本院认为，该份协议在本院（2017）黑0111民初443号民事判决书中确认合同效力并已解除，且该协议不存在法定无效情形，故本院对孙建松的该项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第一百一十一条及有关规定，判决如下： 驳回原告孙建松的诉讼请求。 案件受理费100元，公告费560元，由孙建松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。 审 判 长  许树军 人民陪审员  宁 杨 人民陪审员  王 勇 二〇二〇年七月十五日 书 记 员  张鸿瑶