浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初5310号原告：章美亭，女，1970年10月21日出生，汉族，住浙江省三门县。委托诉讼代理人：洪健浔，浙江全力律师事务所律师。被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地陕西省西安市经济技术开发区凤城二路6号三彩大厦402室，统一社会信用代码91610132MA6W9PCX0Y。法定代表人：张智军，总经理。委托诉讼代理人：常卫权，男，汉族，1971年2月26日出生，住陕西省渭南市大荔县，系公司员工。原告章美亭（以下简称原告）诉被告城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月24日向本院起诉。本院同日受理后依法由审判员钟其炳独任审判，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人洪健浔和被告委托诉讼代理人常卫权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2019年5月14日，就原告所有的坐落于杭州市余杭区××街道××路××小区××栋××单元××室房屋租赁事项，原被告签订了合同编号为3301ＳＪ1905140108377的《房屋托管合同》。合同签订后，双方依照合同约定履行，被告从原告处租赁房屋后，将此房屋转租给他人。2020年1月25日起，被告未按约定支付房租，2020年1月25日应付租金4400元，2020年2月25日应付租金4400元，经原告多次催讨，一直拖欠，至今未付。双方签订的合同里明确约定：1、“非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方有权单方解除合同，收回该房屋”；（第十二条第三款）；2、“乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方”（第十三条第四款）。现被告未按约定支付的租金已经超过30日，原告为维护自身合法权益，只能诉至法院。诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋托管合同》；2、判令被告立即支付拖欠的房屋租金21498元（按月租金4400元计算，自2020年1月14日起至2020年5月13日止，其中3月租金已付；按月租金4610元计算，自2020年5月14日至2020年7月7日）；3、判令被告立即支付违约金26400元；4、判令被告立即支付拖欠的电费200元、换锁人工费100元，更换室内门锁费用300元；5、本案诉讼费用（含保全费）由被告承担。原告提交了房屋托管合同、不动产权证、银行对账单、物品交割单、收据、微信聊天记录、律师函、运单详情等证据材料，以证明其主张。被告答辩称：一、被告同意解除合同返还房屋。疫情爆发后，根据最高人民法院指导意见（二）第五条，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持，”疫情期间，双方都是受害者，应当携手并进，共担风险，所以被告尊重原告意见，同意解除合同，关于返还房屋事宜，2020年5月21日，案涉房屋实际使用人搬离房屋后，被告公司人员主动联系原告协商交房时宜，但原告以已经提出司法诉讼为由，拒绝协商，导致被告无法向其返还房屋。二、被告应支付自2020年1月17日-2020年5月21日止的房屋租金，且请求法院予以减免，所有租金分3期支付。合同签订后，被告一直依约履行，按月向原告支付租金，且被告已经向原告支付2019年6月17日-2020年1月16日的租金共计30800元，并于2020年3月25日支付了2020年3月17日-2020年4月16日的租金4400元，自2020年5月21日案涉房屋实际使用人搬离后，案涉房屋已经不存在任何交付障碍，被告积极联系原告协商房屋交割事宜，但原告拒不配合。被告认为，原告理应采取适当措施防止损失扩大，反而以被告未向其返还房屋为由，请求被告支付实际返还房屋之日止的房屋租金，于理不合，就损失扩大部分应由原告自行承担，故被告仅需支付自2020年1月17日-2020年5月21日的房屋租金。疫情及其防控措施导致被告2月份停工、3月份瘫痪，营业收入明显减少，且案涉房屋产权为“非住宅”用途，依据指导意见（二）关于合同案件审理第6条，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金，延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同的规定，被告请求法院予以减免租金，所有租金分3期支付完毕。三、被告不应该支付违约金。案涉房屋对被告而言是经营性用房，此案因疫情引发，疫情防控导致2020年2月停工、3月瘫痪，客流量少，营业收入下降，故被告无法依据合同约定支付租金，这是被告无法预见且无法避免的情况，属于法律规定及双方合同约定的不可抗力情形，以上情况发生后，被告以不让业主收入受损为原则，积极主动与原告进行协商，意在友好协商一致的基础上变更合同付款方式，将所欠租金变更为分期支付，原告不同意且向法院提起诉讼，但被告基于情势变更协商变更合同条款的行为并不属于违约行为。依据最高人民法院指导意见（二）关于合同案件审理之第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，被告不应承担违约金。四、本案属于因商情引起的纠纷，且在此期间被告一直抱着诚恳的态度积极地与原告进行协商，因商情属于不可抗力，不应归责于被告，诉讼费不应由被告承担。电费有材料认可，换锁不认可，应由原告自行解决。被告提交应付账单等证据材料，拟证明其抗辩意见。本院经审查查明：原告单独所有余杭区××街道××幢××室，用途非住宅。2019年5月14日原告作为甲方（托管方）、城市房屋租赁集团（西安）有限公司杭州分公司作为乙方（受托方）签订《房屋托管合同》，约定：甲方将上述房屋托管给乙方，用途为经营长租、短租公寓或配套项目；甲方首年支付乙方一个月的平台服务费，直接用首月租金冲抵；甲方收租期35个月，自2019年5月14日（以合同生产日为准）至2020年5月13日，资产交割单签订日为生效日，合同签订、完成《资产交割单》起3个工作日后为起租日。租金标准，房租4200元／月，物业费200元／月，付款方式月付，次月起每个月25日按月支付；甲方收到租金的第一个月起计算，每12个月固定递增5%，如2000元月租金，12个月后每年增加100元；托管期内，乙方承担水费、电费等；托管期满或合同解除后，乙方按《资产交割单》移交甲方；乙方在托管期内可将该房屋出租、转租给他人，但应按规定与转租方订立书面转租合同；存在“非甲方原因导致乙方不支付或不按照约定支付租金达30日（免租期除外）”等情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方等。后被告支付2019年6月至12月以及2020年3月租金每月4400元。因被告拖欠租金，原告通过微信联系到次承租人，得知次承租人以年付方式向被告承租案涉房屋一年，至2020年5月21日到期。2020年3月16日，原告委托浙江全力律师事务所向被告发送律师函，告知被告因其拖欠房屋租金已超30日，通知自其收到本函之日起解除双方的《房屋托管合同》，并要求10日内返还房屋，结清租金、水电费等，支付违约金26400元。被告于2020年3月21日收到函件。2020年7月7日，双方办理《物品交割单》，原告接收案涉房屋，其中特别注明电费余额－200元。次承租人在物品交割单上签名见证。另，原告为本案支出保全费372元。庭审中被告表示次承租人租期满后，被告曾要求原告接收房屋，但原告予以拒绝；原告曾向被告催讨过租金，但租金应自2019年5月17日起算。原告认为其已委托律师，让被告与其律师商谈，但被告未联系，原告自1月开始通过电话催讨租金。另查明，2019年7月15日城市房屋租赁集团（西安）有限公司变更为城市社区服务集团（西安）有限公司，同年8月5日杭州分公司亦相应变更名称。本院认为，被告对于双方签订案涉合同、转租以及所付款项、2020年7月7日办理房屋返还手续的事实没有异议，但辩称新冠疫情构成不可抗力，其不应承担责任，据此，被告就合同解除、租金减免、违约责任等提出异议。首先，关于新冠疫情是否构成不可抗力的问题。依法律规定，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，虽被告辩称疫情导致其经营困难，但被告向原告承租的案涉房屋已由被告转租给他人，且收取租金至2020年5月21日即其与次承租人约定的租赁期满，而此时疫情已得到有效控制，各行业逐步复工复产，被告未因疫情减少案涉房屋租金收入，故被告关于本案存在不可抗力的抗辩意见，与事实不符，本院不予采信。其次，关于合同解除问题。被告于2020年3月支付一个月的租金时，未能与原告就1月、2月租金支付达成合意，在被告未因疫情减少案涉房屋租金收入的情况下，其仍应履行案涉合同约定的付款义务，但经原告催讨，未及时支付所欠租金，对此被告应承担违约责任，故原告有权依照法律规定和双方约定，解除案涉合同并要求被告支付违约金。因被告已于2020年3月21日收到原告的解除通知，且未依法提出异议，故本院确认案涉合同已于此时解除。第三，关于被告应承担的责任问题。因次承租人实际承租案涉房屋至疫情得到有效控制之后，被告未提供证据证明其因新冠疫情造成损失，故被告应承担期间的租金和占有使用费。根据案涉合同约定，合同签订、完成资产交割起3个工作日后为起租日，现被告辩称租金应自2019年5月17日起算，本院予以采信。经本院核算，自2020年1月17日至3月21日的租金及此后至5月21日占有使用费，扣除已付3月费用后分别为人民币8800元和5063.01元（均含当月物业费）。此后至7月7日的占有使用费，因原告明知次承租人与被告的租期已于2020年5月21日届满，未及时响应被告要求返还房屋的请求，而被告亦未积极采取有效措施督促原告接收案涉房屋，因此造成期间房屋空置，双方当事人对此均存在过错。结合新冠疫情对房屋租赁市场的影响，本院酌情确定由被告承担期间占有使用费的一半计人民币3244.93元（按每月4200元计算）。原告要求被告承担电费200元，理由充分，本院予以支持。原告要求被告承担更换门锁费用，被告不予认可，现有证据亦不足以支持原告的主张，故本院不予支持。原告要求被告承担违约金26400元，其计算基数包括物业费不当，本院据实调整为25200元。原告要求被告承担保全费372元，理由充分，本院予以支持。综上所述，原、被告之间的房屋租赁合同纠纷合法有效，依法应予以保护。现原告诉讼请求中合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告章美亭与被告城市社区服务集团（西安）有限公司于2019年5月14日签订的《房屋托管合同》已于2020年3月21日解除；二、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告章美亭租金8800元；三、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告章美亭占有使用费8307.94元；四、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告章美亭违约金25200元；五、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告章美亭电费200元；六、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告章美亭保全费372元；七、驳回原告章美亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取506元，由原告章美亭负担63元；由被告城市社区服务集团（西安）有限公司负担443元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 员 钟其炳二〇二〇年七月二十日法官助理 王 岩书 记 员 孙 瑛?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-9-?