广东省连山壮族瑶族自治县人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1825民初315号原告：曾志华，男，1973年6月2日出生，汉族，住所地：广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：黄少国，广东定海针（清远）律师事务所律师。被告：连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司,场所地：连山壮族瑶族自治县。法定代表人：麦某森。委托诉讼代理人：卢威达，广东思汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘芳桂，广东思汇律师事务所律师。第三人：麦沛森，男，1965年7月14日出生，汉族，住所地：广东省清远市清城区。原告曾志华诉被告连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司、第三人麦沛森商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾志华的委托诉讼代理人黄少国，被告连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司的委托诉讼代理人邱芳桂到庭参加诉讼，第三人麦沛森经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾志华向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于连山县吉田镇沿江中路汇城商业大厦1幢604商品房和位于连山县吉田镇沿江中路汇城商业大厦2幢301商品房的备案登记手续（房屋总价值1646578元）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：第三人是被告的法定代表人和控股股东，第三人因向原告借款未还，被清远市清城区人民法院（一审）和清远市中级人民法院（二审）分别以（2016）粤1802民初1965号和（2016）粤18民终2774号判决书判决向原告偿还借款1615000元及利息（截止2015年4月28日的利息为650000元，此后的利息按每月30000元计付至款项清偿止），承担案件受理费、保全费共31578元。因第三人拒不履行法定义务，原告向清远市清城区人民法院申请强制执行，清城区人民法院查封冻结了第三人在被告占有的90%股权，导致被告开发的项目无法开展银行按揭业务。后被告和第三人为了解除查封，经协商一致，由原告、第三人、被告和肖礼和于2019年4月29日共同签订了《执行和解协议书》，被告承诺代替第三人偿还拖欠原告的1615000元本金及案件费用31578元，承诺在2019年12月30日前将该欠款划至原告账号，逾期按银行同期贷款利息的三倍每月向原告支付利息，并与原告签订位于连山县吉田镇沿江中路汇城商业大厦1幢604和位于连山县吉田镇沿江中路汇城商业大厦2幢301的《商品房买卖合同（预售）》作为被告将来还款的保证，同时承诺如果原告愿意以该两套房屋抵顶被告应付欠款，被告网签《商品房买卖合同（预售）》后必须按正常销售房屋的标准交房并办理房产证给原告，因为是抵债，故原告不需要向被告支付《商品房买卖合同（预售）》中的购房金额及承担逾期付款的任何责任，由被告自行处理，并向原告开具全款收据。原告按《执行和解协议书》的约定期限向清远市清城区人民法院递交了书面申请，解除对第三人所持有的连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司股权的冻结执行，使被告开发的“汇城商业大厦”的银行按揭业务得以顺利开展。截止起诉之日，被告并未向原告支付过任何款项，但因签订《商品房买卖合同（预售）》后，被告并未办理备案登记手续，原告为了避免利益受损，因此向人民法院请求判令被告立即为原告办理上述两套房屋的备案登记手续，恳请人民法院依法处理，作出裁判。原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告身份；2、企业信用信息公示报告，证明被告身份；3、民事判决书（一、二审），证明第三人因向原告借款未还，被人民法院判决向原告偿还借款1615000元及利息，并承担案件受理费、保全费共31548元；4、执行裁定书，证明清城区人民法院查封冻结了第三人在被告占有90%的股权；5、执行和解协议书，证明被告承诺代替第三人偿还拖欠原告的1615000元本金及案件费用31578元，并承诺愿意以两套房屋抵顶被告应付欠款；6、商品房买卖合同（预售），证明原告和被告签订了位于连山县吉田镇沿江中路汇城商业大厦1幢604和2幢301的《商品房买卖合同（预售）》。被告连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司辩称，一、我国法律强制性规定，绝对禁止流质条约，答辩人与被答辩人之间约定的流质条款应为无效，答辩人无需替被答辩人办理位于连山县吉田镇沿江中路汇城商业大厦1幢604和连山县吉田镇沿江中路汇城商业大厦2幢301商品房的备案登记手续，请求法院驳回被答辩人诉讼请求。二、答辩人有其他尚未清偿的债权，若直接替被答辩人办理位于连山吉田镇沿江中路汇城商业大厦1幢604和连山县吉田镇沿江中路汇城商业大厦2幢301商品房的备案登记手续，明显损害了其他债权人的合法权益。三、退一步，但因客观不能，答辩人根本无法办理备案登记手续。答辩人的房屋，法院为了保护其他债权人的合法权益，现由法院主动查封，涉案房屋现处于查封状态。综上，被答辩人要求答辩人替其办理位于连山县吉田镇沿江中路汇城商业大厦1幢604和连山县吉田镇沿江中路汇城商业大厦2幢301商品房的备案登记手续，没有任何的法律依据，事实上，也存在客观不能的情况，请贵院在查明事实的基础上，依法裁判，驳回被答辩人的诉讼请求。被告未向法院提交证据。第三人麦沛森经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交答辩意见和证据。本院经审理查明：第三人麦沛森是被告连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司的法定代表人和控股股东，第三人因向原告借款未还，被清远市清城区人民法院（一审）和清远市中级人民法院（二审）分别以（2016）粤1802民初1965号和（2016）粤18民终2774号判决书判决麦沛森向原告偿还借款1615000元及利息（截止2015年4月28日的利息为650000元，此后的利息按每月30000元计付至款项清偿止），承担案件受理费、保全费共31578元。原告曾志华于2017年5月5日向清城区人民法院申请执行，清城区人民法院查封冻结了麦沛森在连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司占有90%的股权（该股权已由连山壮族瑶族自治县人民法院首封并处理）。因麦沛森的财产被连山壮族瑶族自治县人民法院查封处理，无其他财产可供执行，裁定终结本次执行。尔后，被告连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司和第三人麦沛森与原告曾志华、肖礼和于2019年4月29日共同签订了《执行和解协议书》，协议约定：连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司同意代替麦沛森偿还拖欠曾志华的1615000元本金及案件费用31578元（合计人民币1646578元），因连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司资金周转困难，连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司承诺在2019年12月30日前将该欠款划至曾志华账号，逾期按银行同期贷款利息的三倍每月向曾志华支付利息；在连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司代麦沛森支付欠款前，连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司以自身开发的连山“汇城商业大厦”2幢301房（面积181.44m2）和1幢604房（面积120.9m2）两套住房，参照同类型房屋的网签价格估算该两套房屋的总价为（1650585元），与曾志华网签《商品房买卖合同（预售）》作为连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司将来还款的保证。如果曾志华愿意以该两套房屋抵顶连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司应付欠款，连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司网签《商品房买卖合同（预售）》后必须按正常销售房屋的标准交房并办理房产证给曾志华，因为是抵债，故曾志华不需要向连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司支付《商品房买卖合同（预售）》中的购房金额及承担逾期付款的任何责任，由连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司自行处理，并向原告曾志华开具全款收据。另查明，2020年6月17日，连山壮族瑶族自治县人民法院以（2016）粤1825执97号之二执行裁定书裁定查封了包括连山县吉田镇沿江中路汇城商业大厦1幢604和2幢301商品房在内的两套房屋。以上事实，有原告身份证、企业信用信息公示报告、民事判决书、执行裁定书等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告、第三人及肖礼和签订执行和解协议，由被告连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司与原告曾志华网签《商品房买卖合同（预售）》作为连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司将来还款的保证，因被告未依约还款，亦未为涉案两套房屋办理备案登记手续，向本院诉请要求判令被告立即为原告办理位于连山县吉田镇沿江中路汇城商业大厦1幢604和2幢301商品房的备案登记手续。根据我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同备案是房地产行政管理部门对期房销售市场的监管行为，其目的是保护商品房预购人的权益，同时有助于对开发商的预售行为实施监管，维护房地产市场秩序。登记备案在性质上只是行政管理的方式，备案的目的主要是有关主管机关了解商品房购买情况，并据此进行必要的监督和管理。如果当事人不办理登记备案，主管机关有权作出行政处罚。所以，商品房预售合同备案是一种行政管理制度，为我国《城市房地产管理法》中规定的一项管理措施，属人民政府行政主管部门处理的范围，并不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回曾志华的起诉。案件受理费50元，退回原告曾志华。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状正本三份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 张咪咪二〇二〇年七月三十日法官助理 邓 铭书 记 员 韦小力附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。