广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2502号原告：罗洁云，女，1962年6月23日出生，汉族，身份证住址广东省海珠区，委托诉讼代理人：颜卫国，广东启源律师事务所律师。被告：广东省信托房产开发有限公司（原名广东省信托房产开发公司），住所广东省广州市荔湾区花蕾路**第****之二。法定代表人：李仕源。委托诉讼代理人：陈英创，男，系该公司职员。原告罗洁云与被告广东省信托房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗洁云的委托诉讼代理人颜卫国，被告广东省信托房产开发有限公司的委托诉讼代理人陈英创到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗洁云共同向本院提出诉讼请求：1.被告承担逾期办理房产证的违约责任，赔偿我们损失459218.20元（按照银行逾期贷款利率6.525%计算，计至2019年6月4日，不超过我已支付的房款总额）；2.被告向我退还多收房款47297元，赔偿损失47297元；3.本案受理费用由被告承担。事实与理由：三快国际有限公司广州办事处（以下简称三快公司）与被告签订《住宅商品房购售合同》，由三快公司购买被告开发建设的广州市XXXX路XXXX南XX座XXX号房，住宅，住宅建筑面积161平方米，房款531861.40元。1994年12月5日，三快公司将上述房屋转让给我，转让价款459218.20元，该转让监证手续经广州市房地产交易所办理，1999年，被告收取了我的购房合同原件用于办理房地产证，然而在长达20余年里，被告并没有为我办理房屋所有权证，经我及多方面的努力，直至2019年6月4日，我才取得《不动产权证书》。根据我取得的《不动产权证书》载明，房屋建筑面积为145.01平方米，与被告出售时确定的住宅建筑面积相比减少了16.65平方米，被告多收房款47297元。因被告的严重违约行为，使我购买的住宅权属在20多年中时时处于不稳定、不受保护的状态，严重影响了我及家人的工作、生活、入户、教育等各方面权利。在20多年里我对购买房屋只能行使不稳定的使用权，却无法全面享有对所购住宅处分、收益的合法权利，被告还多收了47297元房款，被告对此应当承担违约责任，赔偿我的合理损失。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告广东省信托房产开发有限公司辩称，我司不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.根据原告提交的证据可说明案外人三快公司将涉案房屋转让给原告，但该转让行为对我司不发生效力。根据《中华人民共和国合同法》第八十条之规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。同时，我司与案外人三快公司于1992年11月30日签订案涉合同，该合同第六条第六款中明确约定甲方在未领到市房管局填发的契证前，所购楼宇不得出卖，转让和中途易组。合同第七条第一款第一项约定，如甲方有特殊原因申请要求转名或转让，须征得乙方同意才能给予办理。办理转名或者转让手续的，按甲方所已交的总价款的15%缴纳转名或转让手续费……至今，我司即没有收到三快公司的债权转让通知，又没有收到转让手续费。从法律规定和合同的约定中，该转让行为对我司发生效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因我司与原告并无合同关系，更无可能存在违约责任。2.即使认为原告有权要求我司履行涉案合同，但在案涉合同中，并未约定我司需在某种情况下承担逾期办证违约金，因此，本案不存在约定的违约事由及违约责任。我国法律涉及逾期办证违约金方面的内容，是在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中加以规定。而案涉合同签订时间在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条的规定，就案涉合同产生的纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。因此，原告的主张，从法律上也没有相应的依据。3.即便抛开原告是否有权主张逾期办证违约金不谈，原告主张权利的行为本身，也已经超出诉讼时效。逾期办证违约金属于应当分段计算诉讼时效的债权，即便原告有权主张逾期办证违约金，也仅能主张近三年内的权利。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年11月30日，被告与案外人三快公司签订《住宅商品房购售合同》，约定三快公司购买被告所建的广州市天河区XXX路XXX南XX座XXXX房（以下简称涉案房屋），总建筑面积139.58平方米（按竣工核实的建筑面积为准，凸阳台面积折半，凹阳台按水平投影面积计算、公用面积摊分）；甲方所购房屋按乙方售房价目每平方米建筑面积3290元，总楼价款459218.20元（交房时按竣工核实的建筑面积多退少补）；乙方在收到甲方全部购房款后应于1993年12月30日完成上述楼宇的土建及室内水电安装工程；本合约第一条所指“按竣工核实的建筑面积为准”只作售楼之用。以后领产权证时，房管部门测量的面积与此无关，不作互相核对的依据。所售楼价款不作任何调整；如甲方有特殊原因申请要求转名或转让，须征得乙方同意才能给予办理。办理转名或转让手续的，按甲方所已交的总房价款的15%缴交转名或转让手续费等。1994年12月1日，原告与三快公司签订《协议书》，约定原告向三快公司购买涉案房屋，以每平方米5000元卖给原告，共计459218.20元。1994年12月5日，原告与三快公司在广州市房地产交易所的监证下转让涉案房屋，原告向被告支付了全部购房款459218.20元。同日，广州市房地产交易所向被告发出《广州市预售商品房转让情况通知》，告知被告涉案房屋已于当天办理转让监证手续，受让人为原告。1995年2月25日，被告向三快公司出具《购置房屋所有权证明书》，显示涉案房屋已在1995年2月25日竣工交付使用，双方交接结算完毕，房屋所有权及使用权属三快公司所有，房屋建筑面积161.66平方米，总造价531861.40元。同年2月17日，被告的经营部向三快公司出具《购房结算通知书》，双方结算涉案房屋的建筑面积为161.66平方米，总造价531861.40元。1995年5月18日，被告出具《收据》，其主要内容为兹收到原告交来购买下塘西路南3座601合同书一份。1999年8月26日，被告的经营部出具《购房证明》。其主要内容为我公司已收取罗洁云购买我司位于广州市下塘西路南3座601房合同原件壹份，用于办理房地产证，该合同编号为92-135号。该房产权及使用权归罗洁云所有。特此证明。2019年6月4日，广州市国土资源和规划委员会核发权利人为原告的涉案房屋不动产权证。该产权证显示涉案房屋的建筑面积为145.01平方米。另查，根据广州市国土资源和规划委员会于2017年5月11日向被告发出的《广州市国土资源和规划委员会关于主动履责依法为依云塑景苑购房业主申办房屋登记手续的函》反映，涉案房屋所在楼宇小区依云塑景苑项目原用地单位系三元里村委会。1989年，经原市规划局以（89）城地批字第13号，原市房管局以（89）房地字2**《同意使用土地通知书》批准使用（三元里景太坑广源路南侧、白云铁路支线东侧地段），用地面积：11528平方米，用地项目：商业、综合楼、仓库，并附注：村用地不得变相买卖及出租。1991年至1993年期间，经[1991]穗城规[云]建字第535号、[1992]穗城规[云]建字第210号、[1992]穗城规[云]建字第303号、[1993]穗城规[云]建字第191号《建设工程规划许可证》批准建成综合楼（南楼10层、北楼7层），至今仍未办理规划验收。1992年，经省政府指令，含该项目在内的27个原广东省经济特区城市建设公司与原用地单位既成事实的合作项目，由被告接管，并承担全部债权债务。同年11月，被告与原市国土局签订了含该项目在内的27个项目的《国有土地使用权出让合同》。2008年该项目被纳入历史遗留办证难清查项目。为维护购房人合法权属。基于该项目已纳入历史遗留办证难清查项目，且土地性质已转为国有用地的事实。经研究，该委同意参照《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》规定的程序、要求等，继续推进解决该小区购房业主办难问题。后包括原告在内的购房人按照上述函件意见办理了涉案房屋的不动产权证。诉讼中，原告表示明确其诉讼请求要求被告承担违约责任，支付赔偿款的法律依据是《城市商品房预售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定。被告对其出具的《购房证明》的关联性不予认可，认为其系通过第三人得知涉案房屋转让情况的，且至今仍未收到三快公司的债权转让通知书，故债权转让的效力不及于其。本院认为，虽涉案房屋所订立《住宅商品房购售合同》并非原告与被告签订，但从现有证据可知，原告在上述合同履行过程中从案外人三快公司处受让了涉案房屋，属于受让上述合同，该受让行为已通过房管部门通知被告，对被告已发送转让效力。原告有权作为上述合同的合同相对方向被告主张权利。关于被告是否应承担逾期办证违约责任的问题。（1）被告与三快公司签订的《住宅商品房购售合同》并未有关于办证时间、办证期限及逾期办证违约责任的约定，原告主张被告承担逾期办理房产证的违约责任缺乏合同依据。（2）上述预售合同签订时间在1992年11月30日，该行为发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》公布和实施之前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，在《中华人民共和国城市房地产管理法》实施前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院》的条款处理。综上，原告要求被告承担逾期办证违约责任，赔偿损失缺乏依据，本院不予支持。关于被告是否需因涉案房屋约定与登记建筑面积存在面积差异向原告退还款项、赔偿损失的问题。（1）根据被告于1992年11月30日向三快公司出具的《购置房屋所有权证明书》显示，涉案房屋建筑面积按161.66平方米计算，广州市国土资源和规划委员会核发的不动产权证书显示涉案房屋建筑面积为145.01平方米，此显示涉案房屋在房管部门测量的面积确实与原测量面积少。但双方签订的《住宅商品房购售合同》约定，本合约第一条所指“按竣工核实的建筑面积为准”只作售楼之用。以后领产权证时，房管部门测量的面积与此无关，不作互相核对的依据。所售楼价款不作任何调整。根据上述约定，在房管部门测量的面积与原测量面积有差异的情况下，房价款不因此作调整。上述约定是双方真实意思表示，对双方均有约束力，现原告以此要求被告赔偿损失缺乏合同依据。（2）如前所述，上述预售合同签订时间在1992年11月30日，该行为发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》公布和实施之前，依法应适用当时的法律、法规和《最高人民法院》的条款处理，故原告要求被告退还面积差异款和赔偿损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告罗洁云的全部诉讼请求。本案受理费9338元，由原告罗洁云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  刘美卿人民陪审员  吴湘萍二〇二〇年七月九日书 记 员  陈玉梅郑萍军