河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初1416号原告：杨万锁，男，1963年12月21日出生,汉族，住三门峡市陕州区。被告：张邦寿，男，1966年12月17日出生，汉族，住三门峡市陕州区。原告杨万锁与被告张邦寿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨万锁到庭参加诉讼，被告张邦寿经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨万锁向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年11月10日签订的《房屋转让协议书》无效；2.判令被告返还原告70000元及其利息14863.33元，本息合计84863.33元，直至还清日之前的所有利息；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：张邦寿儿子张金鑫从2016年1月至2017年3月24日先后找原告担保邮储银行贷款、店子乡互助会借款和私人借款198402.42元，到期后张金鑫无力偿还，在陕州区邮政银行已经将原告起诉到陕州区法院要求连带还款的紧急情况下，2017年10月10日晚上，张金鑫与原告在三门峡火车站见面，答应年底之前将以上贷款全部归还，后失联。2017年10月12日上午，张金鑫父亲张邦寿、母亲田安妮专程从家里来到三门峡火车站旅社原告信访值班的房间，说张金鑫跑了，不知道去哪里了,原告给他们儿子担保的贷款，现在都无法归还，唯一解决办法是张金鑫名下有一套房，要交给原告顶债。2017年11月10日,被告张邦寿与原告达成《房屋转让协议书》，将张金鑫名下位于三门峡市湖滨区六峰路慧泉公园1幢15层1503号按揭房(原价453713元)，以22万元成本价(包括:首付款、代收费用、前期装修、物业押金、已付按揭款等)转让给杨万锁，并且有权按原价收回房屋，银行按揭贷款从2017年11月以后付款和承担3万元装修费。但是，在双方签字时，张邦寿提出，这22万元不能全部顶债，其中15万元抵顶张金鑫欠原告债务，剩余7万元要还另外欠款。原来答应的本息218284元债务，被告只答应偿还本金18.7万元,利息暂时不考虑(这187000元由来:其中:邮政银行65000元包括超期利息、罚金、诉讼费、律师费等、互助会40000元、员娜娜35000元、借用杨万锁三张信用卡合计47000元)。如果原告不答应，房屋转让不成。无奈之下将协议做了部分修改。双方签字后，原告付给被告现金7万元，被告当场出具收条，并交给原告房屋钥匙。2018年11月12日,湖滨区法院执行局来人要求腾房，说房子于2017年6月8日已被法院查封,至此才知道张娟丽起诉张金鑫，并申请财产保全。被告明知道房产已经被法院查封，故意隐瞒事实真相，将房屋转让给原告抵消债务，又骗取原告7万元，给原告造成重大经济损失和精神打击。2018年11月28日该房屋被湖滨区法院执行局在司法拍卖网进行拍卖，该房屋所有权××××镇文某某所有。原告与被告签订的《房屋转让协议》是在法院查封该房屋之后，属于无效协议。被告张邦寿未予答辩。本院经审理认定事实如下：2017年11月10日，张邦寿（甲方）与杨万锁（乙方）在慧泉公园玖号签订《房屋转让协议书》1份，主要载明：2017年10月，张金鑫（系张邦寿之子）突然失去联系，杨万锁为其担保的贷款、借用的信用卡、互助会和私人借款等累计18.7万元债务无法偿还，如果不及时化解债务危机，杨万锁将面临停职停薪的严重后果。张金鑫父母亲为了帮助杨万锁化解危机，与杨万锁友好协商后，达成房屋转让协议如下:1.甲方自愿将儿子张金鑫名下的一处商品房交给杨万锁原价处理，重点解决杨万锁危机。该房属于按揭房，首付款31%，位置在三门峡市湖滨区文明路慧泉公园玖号，1幢15层，房号1503，户型为三室二厅，产权登记建筑面积103.57平方米，总价格4537013元。2.房屋转让按甲方投入成本价转让，双方核定价格为：220000元。其中包括首付款143703元，代收费用11949元（包括维修基金6214元、水电天然气4940元，税费办证费795元），装修押金物业费3600元，铺地砖地暖等前期装修费用30360元。3.房款结算方法：转让费22万元，其中15万元抵消张金鑫所欠乙方债务中的15万元，剩余3.7万元债务暂时由乙方承担，等张金鑫回来后解决；另外7万元乙方将交给甲方使用，待乙方付给甲方7万元后，甲方才能将该商品房钥匙交给乙方。4.甲方权利和义务，甲方保证该商品房没有产权纠纷，因甲方原因造成该商品房不能过户，由甲方承担全部责任；甲方保证协助乙方或卖方办理房产证过户手续，费用由乙方承担；甲方有权按原价收回房屋所有权，但必须一次性付清转让费22万元，住房按揭从2017年11月以后贷款和承担3万元装修费；甲方协助乙方到工商银行办理还款账户。因故，还款还使用张金鑫原工商卡还款，卡交乙方保存，卡号62×××87，每月打款1800元，从2017年11月起。5.乙方权利和义务，乙方有权要求甲方协助办理房屋过户手续；在张金鑫回家之前，乙方还清全部房贷后，甲方协助取回《房产证书》交给乙方保存；乙方保证履行甲方签订的《商品房买卖合同》，确保双方权益不受侵害。张邦寿、杨万锁分别作为甲方、乙方签字按指印；孙国胜作为证明人在协议书上签字。协议签订后，杨万锁于当日向张邦寿支付现金70000元，张邦寿出具收款条1张，载明：本人张邦寿于2017年11月10日收到杨万锁现金柒万元整（70000元）（房账）。张邦寿向杨万锁支付了房屋钥匙。2017年6月8日，本院根据他人申请作出（2017）豫1202执保226号民事裁定，查封张金鑫所有的位于三门峡市湖滨区六峰路慧泉公园1幢15层1503号房屋一套（合同编号：15382101）。2018年，本院对上述房屋进行强制腾房时，杨万锁始知上述涉案房屋已被法院查封。2018年11月27日，案涉房屋经本院依法拍卖，由文某某竞拍取得。审理中，杨万锁请求本案应诉及判决公告费共计800元，应由张邦寿负担。另查明：杨万锁与张金鑫追偿权纠纷一案，本院经审理认为，张金鑫应当向杨万锁支付代偿款四笔本息共计198402.42元。鉴于2017年10月份，杨万锁与张金鑫的父亲签订了房屋转让协议，双方协商一致从杨万锁代偿张金鑫的借款本金中抵顶房款150000元，故剩余48402.42元，张金鑫应当支付给杨万锁。关于房屋转让协议是否有效以及该房屋转让时存在查封，无法抵顶150000元债务问题，杨万锁可以另行主张，不属于本案处理范围。并于2019年6月20日作出（2019）豫1202民初1008号民事判决，判决张金鑫偿还杨万锁代偿款48402.42元；驳回杨万锁其他诉讼请求。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告与原告签订《房屋转让协议书》时，并非涉案房屋的所有权人，对涉案房屋没有处分权，其将房屋出售给原告的行为系无权处分行为，且原、被告双方签订协议时，案涉房屋已被法院查封，目前已经司法拍卖给他人，房屋所有权已经转移给他人，被告的无权处分行为不可能再得到张金鑫的追认，被告也不可能取得涉案房屋的处分权。故原、被告双方于2017年11月10日签订的《房屋转让协议书》，属于无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。故原告要求被告返还房款70000元，符合法律规定，应当予以支持。原告签订协议时，明知被告非涉案房屋所有权人，仍与其签订协议，双方均存在过错。故原告主张被告支付利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：一、原告杨万锁与被告张邦寿于2017年11月10日签订的《房屋转让协议书》确认无效；二、被告张邦寿于本判决生效之日起十日内返还原告杨万锁70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2020元，公告费800元，共计2820元，由被告张邦寿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  郭战民审 判 员  赵云霞人民陪审员  杨佳明二〇二〇年七月十五日书 记 员  吕 蓉