辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0102民初11379号 原告：张杰，男，1985年2月23日出生，满族，住辽宁省沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：张忠玉，男，1960年3月3日出生，满族，住辽宁省沈阳市和平区，系原告张杰的父亲。 被告：郭瑛，女，1957年10月25日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：张俊杰，辽宁东拓律师事务所律师。 被告：沈阳宗达置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区合作街101号，统一社会信用代码91210100662512099。 法定代表人:杨为，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王国日，男，1952年10月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。 被告：刘海波，男，1966年3月16日出生，汉族，住辽宁省辽中县。 原告张杰诉被告郭瑛、沈阳宗达置业公司（以下简称“宗达公司”）、刘海波案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张杰及其委托诉讼代理人张忠玉，被告郭瑛的委托诉讼代理人张俊杰、被告宗达公司的委托诉讼代理人王国日到庭参加诉讼。被告刘海波经本院依法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。 原告张杰诉称，原告的父亲张忠玉与被告宗达公司签订了《茨榆坨都市蓝湾小区一期热网工程合同书》及《补充协议》，约定由张忠玉完成被告宗达公司建设的“都市蓝湾”小区热网工程。工程施工完毕后，由于被告宗达公司未全部给付工程款，张忠玉遂于2013年1月23日向沈阳市大东区人民法院提起诉讼，诉求被告宗达公司给付工程款70万元。2015年4月14日，被告宗达公司经与张忠玉协议，并与原告签订抵债协议书，将其包括涉案车库在内的多处车库抵顶给张忠玉，作为上述工程欠款的对价，并将车库办理至原告名下，相当于原告已将购房款付给被告宗达公司。这些车库分布在“都市蓝湾”小区XX楼，共计10处车库，总面积为231.88平方米，按照单价3,200元/平方米的价格抵顶，抵债总价款为742,014元。同日，双方还签订另外一份协议书，系因被告宗达公司向原告父亲张忠玉借款35,000元，还款日为2015年12月底。该协议中，双方还约定以“都市蓝湾”小区XX号楼4门车库作为该笔借款的担保，如还款期限届满时未能偿还款项，原告父亲张忠玉有权将该车库出售，用于抵顶借款。后来因借款期限届满，被告宗达公司未能偿还款项，上述XX号楼4门车库就由双方协商抵顶了该笔借款。至此，上述工程款、借款，经原告父亲张忠玉与被告宗达公司协议，以上述11处车库进行抵顶，双方互不再负债权债务关系。具体到本案中，涉案车库抵债后，双方并签订了《商品房买卖合同》，被告宗达公司按案涉房屋的抵债价格59,400元给原告出具了收款收据。之后，原告到现场去核实时，发现该车库已都被被告宗达公司已经出售给他人。经原告与被告宗达公司协调，被告宗达公司又重新给原告调整了车库，并于2015年4月17日（或18日）由双方重新签订了《商品房买卖合同》，被告宗达公司也重新为原告出具了收款收据，但收款收据上的日期，被告宗达公司仍填写了其第一次出具收款收据的时间（2015年3月1日）。以房抵债手续办理后，原告多次向被告宗达公司主张办理案涉车库的备案手续，但由于该公司资金紧张，一直未能办理。但原告已经支付车库款且购房合同也记载到原告名下，故该车库应归原告所有。该车库在人民法院查封前一直处于闲置状态。沈阳市和平区人民法院作出的（2020）辽0102执异5XX号执行裁定书，认定事实不清。被告郭瑛依据2015年9月23日由沈阳市和平区人民法院作出的（2015）沈和民一初字第XXX号民事判决书，向法院申请强制执行并查封了案涉车库。原告在得知此情况后立即向法院提出执行异议申请。在申请执行异议时，原告向法院提供了原告与被告宗达公司就案涉车库签订的《商品房买卖合同》等相关证据。而法院却以无法证明于查封前签订房屋买卖合同、已履行合同并实际支付车库对价款；案涉车库登记在被告宗达公司名下，原告未办理房产登记或备案手续，自身未尽到注意义务，存在过错。原告认为，原告通过抵顶方式购买案涉车库，其时间远远早于法院查封时间，未办理过户或备案手续并非原告自身的过错，原告也是应该被保护的一方。沈阳市和平区人民法院作出的（2020）辽0102执异5XX号执行裁定适应法律错误，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，“合法占有”应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件，法律并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，原告已经支付了案涉车库的全部价款并实际占有，原告对未办理过户登记手续没有过错，因此对案涉房屋应排除强制执行。另外，关于案涉车库，原告仅是向被告宗达公司交付了购房款（是以被告宗达公司拖欠张忠玉的工程款抵顶了购房款的方式交付），但没有办理交接和实际入住，被告宗达公司也没有向原告交付车库的钥匙。如果法院不支持原告的诉讼请求，那么原告要求被告宗达公司继续支付拖欠原告的工程款。原告提供的热网工程合同书1份、协议书2份、商品房买卖合同1份、收据1份、户口本1份，可以证明原告陈述的上述事实属实。综上，原告为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求依法判令不得执行位于沈阳市辽中县车库；请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。 被告郭瑛辩称，按现有证据，无法证明原告张杰已支付案涉房屋（车库）全部的房款，且原告张杰与被告宗达公司签订的《商品房买卖合同》与双方签订的以物抵债协议中记载的房屋地址不一致，以物抵债协议中约定的抵债房屋不包括本案案涉房屋。且原告张杰已自认，其没有实际占有使用案涉车库。依据相关法律规定，原告张杰的情况不符合终止对该车库执行的条件。因此，我方不同意对该车库解除查封。原告张杰所述的11处车库，其中有一处（非本案车库）是借款的抵押，且协议书中约定，在借款到期前以车库抵顶借款，此为流质条款，应属无效。关于原告张杰提供的证据材料，我方对该组证据的真实性不予认可，且根据热网工程合同书约定，合同总价款为110万元，已支付35万元，并承诺签订合同时近期支付10-25万元，且应扣除总造价5%的质保金。之后的金额与双方抵债协议中约定的742,016元价格相差较多，因此真实性不予认可。另外，该热网工程没有经过验收，也没有对工程价款进行计算。以物抵债中的74万余元没有依据，我方有理由怀疑该份以物抵债协议的真实性。按照常理，应先达成以物抵债协议，再开具收款收据，但原告张杰提供的收款收据中记载的收款日期为“2015年3月1日”，而以物抵债协议的签订时间为“2015年4月14日”，与常理不符。且原告张杰在执行异议程序中并未提供相应证据，因此我方怀疑该证据为后补，而非真实的。《商品房买卖合同》中房屋坐落与以物抵债协议中记载的地址不符，并不能证明双方已对涉案房屋达成了书面买卖合同。因此，我方不同意解除对案涉房屋的查封。 被告宗达公司辩称，原告张杰所述均属实，案涉车库是我公司用以抵顶对原告父亲张忠玉拖欠的工程款，当时共计抵顶11处车库，案涉车库系其中之一，我公司同意原告张杰的诉讼请求。另外，我公司与原告张杰之间仅是签订了抵债协议，我公司向其开具了收款收据，但双方确实没有办理交接和入住手续。但我公司认为，双方签订抵债协议，并由我公司开具收款收据，就应视为办理了案涉车库的交接手续。对于原告张杰提供的证据无异议，其举证时所述以房抵债的过程也属实。关于我公司出具的收款收据上记载的收款时间为“2015年3月1日”一节，当时是我公司统一办理的，无论何时出具的收据，我公司均统一填写为“2015年3月1日”。案涉车库在人民法院查封前一直处于闲置状态。 被告刘海波经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2015年9月1日，本院受理郭瑛作为原告起诉本案被告宗达公司、刘海波民间借贷纠纷一案，经审理，本院于2015年9月23日作出（2015）沈和民一初字第XXX号民事判决书，判决如下：“一、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元；二、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十日五内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元的利息（以3,670,000元为本金，按月利率2％，自2014年4月20日计算至实际给付之日止）；三、被告刘海波对被告沈阳宗达置业有限公司的上述债务（包括本金和利息）承担连带保证责任；被告刘海波承担连带保证责任后，享有对被告沈阳宗达置业有限公司追偿权；四、驳回原告郭瑛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,800元，减半收取15,400元，由被告沈阳宗达置业有限公司承担，被告刘海波对上述费用承担连带责任。”宣判后，各方均未在法定期间内就该案提起上诉，判决发生法律效力。后因义务人未按生效判决确定的内容履行金钱给付义务，本案被告郭瑛作为该案申请执行人于2016年1月5日向本院申请强制执行，执行案号为（2016)辽0102执3XX号。2018年2月8日，本案恢复执行，执行案号为（2018)辽0102执恢1XX号。该案执行过程中，本院于2019年5月9日作出（2018)辽0102执恢1XX号协助执行通知书和执行裁定书，查封了被执行人即本案被告宗达公司名下位于辽宁省辽中县，面积为59,265.45平方米的土地一处。案涉车库系该土地上建筑物，原告张杰向本院提出执行异议，要求“解除对沈阳市辽中县茨榆坨镇茨榆街XX号第XX幢第40号车库对应土地的查封”。本院经审查作出（2020）辽0102执异5XX号执行裁定书，裁定：“驳回案外人张杰的异议请求”。原告张杰不服该执行裁定，向本院提出本案案外人执行异议之诉，要求不得执行案涉车库。 另查明，2009年12月16日，原告张杰的父亲张忠玉（乙方）与被告宗达公司（甲方）签订《茨榆坨都市蓝湾小区一期热网工程合同书》及《补充协议》，合同约定，甲方将其承揽的都市蓝湾小区开发建设工程中的热网一期工程发包给张忠玉，工程造价为110万元。合同还就付款方式、质量标准及争议解决等事项进行了约定。张忠玉将上述工程施工完毕后，因被告宗达公司未按约定支付工程价款，2015年4月14日，经双方协商，被告宗达公司以其开发建设的都市蓝湾小区XX楼7号、8号、12号、15号车库，XX楼10号、25号、29号车库以及XX楼36号、39号、45号车库（共10处），共计231.88平方米、单价3,200元/平方米，总价款742,016元抵顶所欠张忠玉的上述热网施工工程款。 庭审中，原告张杰提供《商品房买卖合同》一份，其中约定，被告张杰购买被告宗达公司开发建设的位于沈阳市辽中区车库。原告张杰为此还提供收款日期记载为“2015年3月1日”的收款收据一份，其中载明：“付款单位（交款人）：张杰；人民币：59,400元；收款事由：XX车库”。 原告张杰、被告宗达公司于本案审理中均表示，对于案涉车库，在人民法院查封前一直处于闲置状态。原告张杰还表示，“该车库，我仅是向被告宗达公司交付了购房款（是以被告宗达公司拖欠的工程款抵顶购房款），但没有办理交接和实际入住。宗达公司也没有向我交付该车库的钥匙。” 上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述笔录、商品房买卖合同、收款收据、协议书等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。 本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告张杰是否系案涉车库的真实物权人；原告张杰对案涉车库所享有的权益是否能够排除强制执行。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应对就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。对此问题的评判，应当以法律、司法解释对于民事权利（益）的规定为依据展开。而现行法律、司法解释对案外人执行异议之诉的规定较为原则，尤其是对于法律、司法解释规定的“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件等，不仅法律没有明确规定，适用于民事案件审理的有关司法解释也没有明确具体的规定。在这种情况下，在执行异议之诉案件审理中对于案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行的审查，可以《执行异议和复议规定》等司法解释的有关条款为参照。具体到本案中，案涉车库系被告宗达公司建设，对于原告张杰是否系案涉车库的真实物权人及其对案涉车库所享有的权益是否能够排除强制执行，应参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定加以评判。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，房屋买受人须同时具备该四项条件，方可排除法院强制执行，且缺一不可。而具体到本案中，原告张杰、被告宗达公司于庭审中均认可，“案涉车库在人民法院查封前一直处于闲置状态”，并且，原告张杰还表示，“该车库，我仅是向被告宗达公司交付了购房款（是以被告宗达公司拖欠的工程款抵顶购房款），但没有办理交接和实际入住。宗达公司也没有向我交付该车库的钥匙。”该事实说明，原告张杰并未对案涉车库合法占有，也没有取得对该车库的控制权。因此，原告张杰的情形不符合《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的排除执行的四项条件之一。至于其是否符合其他三项条件，因上述情形已足以致原告张杰对案涉车库所享有的权益不具有排除执行的条件，故本院不再赘述。综上所述，原告张杰对于案涉车库所享有的权益不足以排除强制执行，故对于原告张杰的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告张杰在执行异议程序中提出要求“解除对沈阳市辽中县XXX车库对应土地的查封”，而本案中提出“不得执行位于沈阳市辽中县车库”的诉求一节。根据《查封、扣押、冻结规定》第二十三条第一款之规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”故虽然本院于2019年5月9日作出（2018)辽0102执恢1XX号协助执行通知书和执行裁定书，查封被告宗达公司名下位于辽宁省辽中县.45平方米）的土地使用权，但查封效力及于该土地上的建筑物即案涉车库，由此，原告张杰向本院提出执行异议具有相应法律依据。其在本案中的诉讼请求表述虽与执行异议程序中的异议申请表述不尽一致，但作为执行异议申请程序的延续，本案案外人执行异议之诉中，原告张杰所主张的排除对案涉车库的执行与执行异议程序中其主张的解除对该车库对应土地使用权的查封的目的具有统一性，基于此，本着减轻当事人诉累的原则，本院就此在本案中一并审查处理。而依据上述评述，原告张杰的诉讼请求理据不足，本院无法支持。 至于原告张杰主张，如法院不能支持其诉求，案涉热网工程款应由被告宗达公司给付。因本案系案外人执行异议之诉案件，与原告张杰所述上述欠付热网工程款纠纷并不属于同一法律关系，且热网工程款纠纷发生系原告张杰的父亲张忠玉与被告宗达公司之间，故本案中不予理涉。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告张杰的诉讼请求。 案件受理费1,285元，由原告张杰负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判长 唐 佳 审判员 苏博群 审判员 李 珮 二〇二〇年七月二十九日 法官助理王红蕾 书记员于悦 本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。