北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初2731号原告：韩宝永，男，1980年9月24日出生，汉族，北京市平谷区村民。公民身份号码：×××。被告：御马坊置业有限公司，住所地北京市平谷区马坊工业园区西区269号。统一社会信用代码：91110000675052685Y。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：郎敬禹，男，1983年5月23日出生，现任御马坊置业有限公司法务经理。被告：中弘控股股份有限公司，住所地安徽省宿州市浍水路271号。统一社会信用代码：91341300711774766H。法定代表人：王继红，董事长。原告韩宝永与被告御马坊置业有限公司（以下简称御马坊公司）、中弘控股股份有限公司（以下简称中弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩宝永、被告御马坊公司的委托诉讼代理人郎敬禹到庭参加诉讼，被告中弘公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。韩宝永向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还原告购房款524198元、电商费50000元以及终止协议约定的补偿金；2、依法确认原告享有买受人优先受偿权，确认原告在被告债务清偿程序中（包括分配程序和破产程序）享有返还请求优先权；3、诉讼费、财产保全等相关费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年8月30日与中弘公司名下御马坊公司购买了某某中心项目，2栋1单元12层1208号房，所购房屋合同总价1034198元，电商费50000元。当日交付电商费50000元，房款20000元，于2016年9月1日交付房款504198元，合计支付房款524198元。总计574198元。2017年11月，双方对退房达成一致，但是原告认为被告规定的终止协议条款不能保证原告权益按时实现，后经中弘负责人宋某代表中弘及总裁在北京住建委表示严守退款承诺，区建委孙主任也表示中弘公司能如期还款，如若不然我有权调用其他账户还款，在中弘领导的承诺及政府领导的保证下，于2017年11月21日原告以买受人的身份与被告签订了《终止协议》。2017年12月1日被告按《终止协议》约定时间协助原告办理了撤销网签手续，2018年1月23日被告未按《终止协议》第4条：办理完撤销网签的全部手续后的35个工作日内退回第一笔款项的承诺，已违约。时至今日被告未退还原告所有款项。在此过程中原告曾多次找被告催要，无果后请求政府相关部门帮助，被告多次以中弘的名义担保《终止协议》的履行，可还是一次又一次的拖延，不履行《终止协议》。原告要求被告立即返还原告购房款524198元、电商费50000元以及终止协议约定的补偿金。根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释〔2002〕16号），以及最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复（〔2014〕执他字第23、24号）精神，原告是交付了大部分购房款的买受人，请求依法确认原告享有买受人优先受偿权，确认原告在被告债务清偿程序中（包括分配程序和破产程序）享有“返还请求优先权”。故诉至法院。被告御马坊公司辩称，第一项诉讼请求我公司同意返还原告购房款524198元并支付补偿金，补偿金标准按照《终止协议》中约定的计算；电商费50000元不是我公司收取，故不同意给付电商费；第二项诉讼请求同意法院依法裁决。被告中弘公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告韩宝永围绕诉讼请求向本院提交了房款交纳收据、团购服务费收据、终止协议、承诺函、银行卡交易明细等证据，被告御马坊公司、中弘公司未向本院提供证据。本院依法组织进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月30日，韩宝永与御马坊公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定韩宝永购买北京市平谷区马坊镇某某中心项目某幢某单元某层某号房，合同总价款1034198元。韩宝永依约于当日交纳购房款20000元，于2016年9月1日交纳购房款504198元。韩宝永于2016年8月30日另行交纳团购服务费50000元。双方办理了网签备案手续。2017年11月21日，韩宝永和御马坊公司签订《终止协议》，约定：第1条、双方一致同意，《买卖合同》于2017年11月21日（含当日）之日起终止，《买卖合同》终止后，双方基于该合同彼此间不享有任何权利、不承担任何义务；第2条、买受人保证于2017年12月1日前，按出卖人要求协助出卖人办理完该房屋撤销网签的全部手续；第3条、出卖人保证于2017年12月1日，给与买受人办理完该房屋撤销网签的全部手续；第4条、自买受人依本协议第2条办理完撤销网签的全部手续后的35个工作日，出卖人将关于该房屋买受人已付全部购房款的50%、电商费及补偿金（即：补偿金=买受人已付全部房款的50%×自买受人支付房款日至该笔50%的已付全部房款的实际退款日期间的天数×同期银行每日贷款利率）退还给买受人；于前述款项全部退还后的30个自然日，出卖人将买受人已付全部购房款的另外50%及补偿金（即：补偿金=买受人已付全部购房款的50%×自买受人支付房款日至另外50%的已付全部房款的实际退款日期间的天数×同期银行每日贷款利率）退还给买受人；第5条、因本协议履行过程中所发生的纠纷，双方一致同意交由出卖人所在地的人民法院管辖等。后韩宝永依约协助御马坊公司完成了涉案房屋的撤销网签备案手续，御马坊公司未按终止协议约定时间向韩宝永返还购房款、电商费及支付补偿金。2018年3月9日，中弘公司给韩宝永出具承诺函，主要内容：韩宝永于2016年8月30日购买了御马坊置业有限公司的某某中心某幢某单元某层某号房，截至2016年9月1日，韩宝永已支付房款524198元，中弘公司承诺于2018年4月1日开始按照退款批次进行打款，2018年6月30日之前退还已支付房款及利息（利息总额=总支付房款×终止协议约定的利率/365×支付完该房屋的房款日至总支付房款的实际退款日期间的天数）。但中弘公司至今未向韩宝永退还已支付房款及利息。庭审中，原告韩宝永以保全费用未实际发生为由撤回要求被告承担财产保全费用的诉讼请求，本院依法予以准许。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。韩宝永与御马坊公司签订的终止协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对双方均具有法律约束力。鉴于韩宝永已按终止协议约定履行了相应法律义务，御马坊公司未按终止协议约定履行义务，系属违约，御马坊公司应承担继续履行的违约责任。故韩宝永要求御马坊公司返还购房款、电商费并支付相应补偿金的诉讼请求，本院予以支持。中弘公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据已查明的事实对其应承担的法律义务作出判断。《承诺函》系中弘公司作出的单方允诺，该承诺经韩宝永接受，双方达成合意。中弘公司就御马坊公司向韩宝永返还购房款并支付相应补偿金的义务，构成债务加入，应与御马坊公司承担连带清偿责任。故韩宝永要求中弘公司返还购房款并支付相应补偿金的诉讼请求，本院予以支持。中弘公司未在承诺函中作出负担电商费的意思表示，故韩宝永要求中弘公司给付电商费的诉讼请求，本院不予支持。关于终止协议约定的“同期银行每日贷款利率”，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故补偿金应以2019年8月20日为界分别计算。至于韩宝永主张享有买受人优先受偿权的诉讼请求应在其他法律程序中解决，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告御马坊置业有限公司于本判决生效后七日内向原告韩宝永返还购房款524198元及补偿金（补偿金以524198元为基数，自2016年9月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至返还全部购房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、被告御马坊置业有限公司于本判决生效后七日内返还原告韩宝永电商费50000元；三、被告中弘控股股份有限公司对被告御马坊置业有限公司上述第一项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告韩宝永的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4771元，由被告御马坊置业有限公司、中弘控股股份有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 辉二〇二〇年七月十三日书记员 王君红