广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初33149号原告:王逸璇，女，1986年9月10日出生，汉族，住所地广州市天河区，委托代理人：吴志辉，广东开耀律师事务所律师。委托代理人：邹山营，广东开耀律师事务所律师。被告：陈家玲，女，1973年8月11日出生，汉族，住所地广州市增城区，原告王逸璇诉被告陈家玲租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴志辉到庭参加诉讼。被告陈家玲下落不明，经本院公告，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：就广州市海珠区新港中路356号102铺自编B1-029物业，原告与被告委托代理人翟志娟之间于2018年5月21日签署了《合作协议》，于2018年5月22日签署了《商铺合作协议》，翟志娟作为被告的委托代理人与原告签订并履行上述协议经海珠区法院（2019）粤0105民初1605号民事判决书认定。《合作协议》约定，被告将其该物业（面积69.2832㎡，月租金46708元，按金91453.8元，租期至2020年12月16日）与乙方合作经营，乙方向甲方支付设备补偿款230000元，押金91453元（被告交物业方押金到期归原告）。《合作协议》同时约定，原告通过裕丰商铺支付定金150000元，在次日签署联营合同后，再由裕丰商铺支付给被告指定账户，押金91453元另付。被告应于2018年6月20日签署将该物业交于原告经营，在商铺交接完毕后，原告再行支付余款80000元。在《商铺合作协议》中进一步约定，被告将该物业交原告经营，在商铺移交后，原告代替被告履行丽影广场与被告之间的租赁合同。根据上述协议的约定，原告于2018年5月21日向裕丰商铺支付了定金150000元，并于次日与被告签署了《商铺合作协议》。在原、被告之间签署《商铺合作协议》后，裕丰商铺将该款项再转付给了被告，被告向原告出具了150000元的收据。同时，被告以水电杂费押金名义让原告在协议押金91453元的基础上加10000元，于是原告又向被告支付了101453.8元。此后，原告开始筹备工作，着手准备接手经营该物业。被告本应在2018年6月20日前办理完毕整个物业的交接手续，让原告能正常接收使用该物业。可是被告在收款后却消极应对，拒不交接。原告多次崔促，被告也不回应。至2018年8月27日，被告竟在根本违约的情况下，还向原告发送《催告函》，单方表示不予退还定金，并莫名的要求原告交接物业并再支付80000元。就此，原告向被告发出《告知函》，要求被告处理好与物业方的交接，完成交接手续以便原告可以进场使用该物业。但是，被告收函后却置之不理。鉴于该物业及设备未能交付，协议目的已根本上无法实现，原告不得不再次发出《告知函》，通知解除原、被告之间的合作协议，并要求被告于2018年10月7日前退款。可是被告仍然置之不理，原告至今也未收到退款。涉案物业曾经过原、被告与出租方沟通，出租方都不同意转租，被告有怠于和延迟履行合同义务的情形，最根本原因是涉案物业的出租方不同意被告的转租行为，导致合同无法履行。鉴于被告严重违反了两协议的约定，且物业方已从被告处收回了该物业，故起诉要求：1、判决解除原、被告之间就广州市海珠区新港中路356号102铺自编B1-029物业签署的《合作协议》、《商铺合作协议》；2、判决被告依约向原告退回已付款251453.8元；3、判决被告返还定金46000元；4、判决被告承担本案的全部诉讼费。被告没有提出答辩意见及提供证据。经审理查明，2018年5月21日，案外人翟志娟与原告（乙方）签订《合作协议》，约定：经甲、乙双方友好协商，就转让位于广州市海珠区新港中路356号（现经营：水果捞）合作事宜，达成如下协议；甲方将该物业与乙方合作经营，乙方向甲方支付设备补偿款230000元，物业押金另计；甲方须在2018年5月22日与乙方按以下条件签署联营合同：面积69.2832平方（使用率50%）（以权属证明为准），月租金46708元，租赁按金91453.8元，租赁年限至2020年12月16日；经甲、乙双方友好协商，乙方应支付甲方费用分别为设备补偿费用230000元，另押金91453元（甲方应把物业方出示的有效押金收据给予乙方，乙方即付清全额押金给甲方，且合同到期，甲方应无条件放弃押金）总费用合计321453元，品牌转名费用50000元（或其他额外费用）由乙方自行支付，签署本协议当天，乙方向裕丰商铺部（支付转让定金人民币150000元，在2018年5月22日甲方与乙方签署联营合同，并甲方提供相关证明（包括但不限于甲方与丽影广场签署的合同正件、法人身份证、代理人身份证、全权委托书等），裕丰商铺部即转账给甲方150000元，另付押金91453元（凭有效押金收据），在2018年6月20日（或之前）甲方应将该物业给乙方进行经营，该日期后所产生的任何费用由乙方承担，甲方免责，交铺前的所有费用、债权债务等由甲方承担（包括但不限于水费、电费、物业管理费、工人工资、贷款等），待双方交接无误，乙方把余款80000元以无利息形式一次性给予甲方；在联营期间乙方有权自行与物业办理法人变更手续，甲方应无条件配合，同时甲方应放弃与该物业的租赁权利；签署本协议后，因乙方私人原因导致不能与甲方签署联营合同，则乙方已付定金由甲方没收，如因甲方反悔，则甲方须无条件退回乙方定金150000元，另赔偿定金150000元给乙方；乙方须提前3天通知甲方正式进场，进场当天开始正式起租，甲方需配合。该《合作协议》落款有原告、案外人翟志娟以及裕丰地产见证代表签名。2018年5月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商铺合作协议》，约定鉴于甲方在2020年12月16日前拥有广州市海珠区新港中路356号的经营权，甲方同意将坐落在广州市海珠区新港中路356号与乙方合作经营使用，乙方向甲方支付设备补偿款及履约保证金（甲方应把物业方开具的有效押金收据原件给于乙方），由乙方负责经营并承担经营过程中的费用、责任、盈亏。乙方在6月20日前与物业方（丽影广场）更改经营项目或变更承租法人，并自行办理所有进场的所有相关手续，如因乙方办不成相关手续或因乙方原因不能进场，甲方不退还所收订金。在主体合同期内，乙方与物业方（丽影广场）变更经营项目或变更法人，甲方应放弃与物业方（丽影广场）的承租关系，并无条件配合乙方办理相关手续。主体合同到期后，物业方（丽影广场）所退换的商铺押金归乙方拥有，甲方放弃拥有权且无条件配合乙方办理相关手续。经甲乙双方友好协商，关于乙方向甲方支付设备补偿款及履约保证金，分两次结清，签署本合作协议时，乙方向甲方支付部分设备补偿款及全额履约保证金（甲方应把物业方开具的有效收据原件给于乙方），在甲乙双方成功交接该商铺当日，乙方应将余款于商铺交付当天（2018年6月20日前）一次性支付给甲方。甲乙双方于商铺交付当天，甲方在交接场地前需付清之前关于物业的一切物业费，或其他任何第三方的所有费用（包括但不限于水费、电费、店铺租金、商场管理费、员工工资、贷款等一切费用），乙方免责。商铺交付完成后，商铺所产生的一切费用（包括但不限于水费、电费、店铺租金、商场管理费、员工工资、货款等一切费用）由乙方独立承担，甲方免责。甲乙双方在商铺移交后，乙方将代替甲方履行丽影广场与甲方签订的合同的义务和责任（合同见甲方与履约广场签署的正式租赁合同为准）。甲方在一次性收取设备补偿款后不再参与经营，乙方的盈利与亏损、责任与义务，均与甲方无任何关系。如合作期满，乙方愿意继续与物业方（丽影广场）续签合同，甲方退出合约，并且无条件配合乙方办理相关手续。经双方签订本协议后，乙方申报该物业的品牌更名、使用及装修费、购置设备的一切费用均由乙方自行负责支付。乙方负责所使用物业的安全保卫工作，如发生一切安全事故（含装修期内），一切责任由乙方独自承担。合作期间，若乙方有拖欠工资、拖欠水电费、拖欠工程款、拖欠货款等违反合同约定的行为，或者乙方行为导致其无法替代甲方履行对物业方（丽影广场）与甲方签订的合同义务和责任，视为违约，所有责任归乙方，甲方可以随时收回商铺，并且甲方不用退还设备补偿款以及乙方向甲方支付的履约保证金。此外，若给甲方造成损失，乙方还要做出相应的赔偿。等。该协议落款有原告的签名，有被告翟志娟的签名，但注明为代签名。据原告提交2018年2月2日的《委托书》复印件，显示：被告因工作忙，不能亲自办理水果捞丽影广场店转让的相关手续，特委托翟志娟作为被告合法代理人，全权代表被告办理相关事项，对被委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，被告均予以认可，并承担相应的责任。另外有关转让费等所有款项均打入董莹的账户。委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。落款委托人为被告。协议签订后，原告于2018年5月22日转账支付101453.8元（两笔各50000元、一笔1453.8元）给翟志娟，于2018年5月21日转账支付150000元（三笔各50000元）、2018年5月22日转账支付15000元、2018年5月23日转账支付20000元共185000元给李栩新。2018年5月22日，翟志娟出具《收据》，内容为今收到王逸璇交来广州市海珠区新港西路356号，现经营水果捞，商铺定金150000元。2018年9月27日，原告向被告、案外人翟志娟发出《告知函》，主要内容为被告、案外人翟志娟与原告于2018年5月21日签订的《合作协议》和2018年5月22日签订的《商铺合作协议》，被告、案外人翟志娟与原告就转让位于广州市海珠区新港中路356号自编B1-029（目前由阁下经营“水果捞”）达成合作协议事宜。由于被告、案外人翟志娟隐瞒物业方丽影广场不同意转让的事实，并反复推迟拖延双方合作事宜进程，原告于2018年9月16日，向案外人翟志娟微信发去告知函，并同步顺丰快递纸质告知函到广州市天河区天力街10号606房，期间快递员反映文件遭到案外人翟志娟拒收，周转波折最终显示签收时间为2018年9月21日。按照原告第一封告知函的内容，案外人翟志娟收到该函之日起5日内，并未积极与丽影广场沟通并取得同意联营，现原告解除双方所有合作协议，请被告、案外人翟志娟将原告缴纳的251453.8元，全数退还，最终还款期限为2018年10月7日。否则原告将通过法律途径维护原告的合法权益。等。原告因向被告追讨退还款项未果，遂提起诉讼。另查，根据原告提供的《商铺租赁补充协议》复印件，显示：广州市凌弧实业有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁补充协议》，约定甲方提供给乙方租赁使用的商铺位于广州市新港中路256号丽影广场，编号为NO.号，商铺属于独立性质商铺；双方一致确认，甲方提供给乙方租赁使用的商铺面积为69.2832平方米，该面积作为双方交付商铺及计租金、管理费的依据，商铺的房产证或其他方式测量的面积与之不一致的，均以上述约定面积为准，双方对此无异议；甲方提供给乙方租赁使用的商铺用途为轻餐饮商品经营、销售、展示，商品品牌为水果捞，乙方如要改变其上述经营商铺用途或品牌，须事先征得甲方的书面同意，未经甲方书面同意，上述约定用途或品牌发生任何变更，视为乙方单方违约，甲方有权即时终止合同，收回该商铺，乙方向甲方缴交的租赁保证金视作违约金支付甲方；商铺交付日起定于2015年9月30日；商铺租赁期限从2015年9月30起至2020年9月29日；应在签订本协议当天缴纳相当于二个月租金、公用能源费、推广费及物业管理服务费总和即91453.8元给甲方作为保证金，在乙方完全履行本合同义务且没有任何违约的前提下，上述租赁保证金在合同期满后，且乙方已按照本合同约定及甲方要求办理完毕全部的退场手续及缴纳完毕全部的应付费用后十五个工作日内，由甲方无息退还给乙方（乙方需凭甲方开出的保证金收款单据原件办理退款手续，否则甲方有权拒绝办理退款手续），只要乙方出现违约或未充分履行义务，甲方均有权将上述租赁保证金没收；租赁期间，乙方如因经营需要，以任何形式将承租商铺全部或部分转让给第三方承租使用，均必须事先征得甲方的书面同意，并按甲方的要求办理有关的变更转接手续，并缴纳转名手续费（转名手续费相当于办理变更手续时乙方当月租金、公用能源费、推广费及物业管理服务费的月费用总和），否则视作乙方单方面违约，甲方有权收回商铺、租赁保证金不予退还，乙方在办理变更转接手续前，必须自行向政府有关部门缴清应由乙方缴纳的税务、工商管理费等费用及办理歇业，并按有关文件资料送甲方备案，否则甲方有权不予变更；等。据原告提供的《丽影广场商铺租赁补充协议（一）》复印件显示：广州市凌弧实业有限公司（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《丽影广场商铺租赁补充协议（一）》，约定原《商铺租赁补充协议》第十条租赁期限约定的商铺交付日期为“2015年9月30日”，现变更为“2015年12月17日”，商铺租赁期限共“2015年9月30日起至2020年9月29日止”变更为“2015年12月17日起至2020年12月16日止”；原《商铺租赁补充协议》第七条租金费用中基本租金的表格亦根据上述租赁期限相应地变更；原《商铺租赁补充协议》第八条装修期约定的装修免租日起由“2015年9月30日至2015年10月29日”变更为“2015年12月17日至2016年1月15日”；本协议是原《商铺租赁补充协议》的组成部分，与原《商铺租赁补充协议》具有同等法律效力，除本协议约定内容外，原《商铺租赁补充协议》其他条款不变，继续有效，双方应继续履行；本协议与原《商铺租赁补充协议》不一致之处，以本协议为准；等。2015年9月25日，广州市凌弧实业有限公司出具《收据》，内容为今收到B1-029陈家玲（水果捞）交来合同保证金91453.8、水电周转金10000、POS机保证金5000共106453.8元。原告因与案外人翟志娟就案涉物业合同纠纷，曾向本院提起诉讼。本院于2019年7月11日作出（2019）粤0105民初1605号民事判决书，认定涉案商铺的实际租赁权人为被告，原告在整个过程中清楚知道原租赁权人为被告，据合同相对性原则，原告单独起诉案外人翟志娟承担责任依据不足，不予支持，并判决驳回原告的全部诉讼请求。该判决于2019年8月13日生效。据该案案外人翟志娟所提交的证据材料显示：原告与案外人翟志娟的通过微信就案涉商铺联营、装修、品牌变更等进行过协商处理，并配合原告递交办理相关申请审批手续。2018年8月27日，案外人翟志娟向原告发出《催促函》，主要内容为原告与我方于2018年5月21日签订《合作协议》，原告与我方就转让位于广州市海珠区新港中路356号达成合作事宜。根据《合作协议》约定：我方将该物业给予原告合作经营，原告向我方支付设备补偿款230000元，押金91453元。其中，在签订《合作协议》当天，原告应向裕丰商铺部支付转让定金150000元；在双方交接无误时，原告把余款80000元一次性给予我方。原告需在2018年5月22日与我方按协议约定的条件签署联营合同。为促成双方合作事宜，我方已按照《合作协议》约定条件配合阁下，该物业可无障碍交接，截止本函发出之日，原告尚未与我方签署联营合同，尚欠余款80000元，且没有与我方交接该物业的经营权。我方认为原告未按照《合作协议》约定上述义务，已严重影响双方合作事宜的进程。若原告仍消极对待本次合作事宜，不仅双方损失将进一步扩大，而且原告的已付订金将不予退还。现我方正式通知原告：1、请原告收到本函之日起5日内与我方签署联营合同，继续履行双方之间的约定；2、请原告收到本函之日起5日内与我方交接该物业，同时把余款80000元支付至我方账户。如原告未能按上述要求处理，原告迟延履行所导致的一切法律后果，均由原告自行承担。等。2018年9月14日，原告向被告、案外人翟志娟发出《告知函》，主要内容为被告、案外人翟志娟与原告于2018年5月21日签订的《合作协议》和2018年5月22日签订的《商铺合作协议》，被告、案外人翟志娟与原告就转让位于广州市海珠区新港中路356号（目前由阁下经营“水果捞”）达成合作协议事宜。我方在不知情的情况下，被告、案外人翟志娟在未取得物业方丽影广场（广州市凌弧商业有限公司）同意联营的情况下，隐瞒物业方丽影广场不同意转让的事实，于是原告与被告、案外人翟志娟签署了上述两份协议，并缴纳被告、案外人翟志娟转让费150000元和商场押金101453.8元。根据协议约定，原告提交了品牌资料给被告、案外人翟志娟，由被告、案外人翟志娟提交给物业方申请经营项目变更，但未得到丽影广场批准，原因是物业方丽影广场原本就不同意阁下与第三方联营或转让。为此，原告又多次积极与被告、案外人翟志娟沟通，多次催促被告、案外人翟志娟与物业方进一步沟通联营事宜，但阁下一再拖延，迟迟不与物业方沟通有关水果捞店的联营事宜，拖延至2018年7月21日，原告与被告、案外人翟志娟于水果捞广州购书中心店面谈，被告、案外人翟志娟口头答应主动约丽影广场面谈沟通解决此事，但被告、案外人翟志娟依然并未做到。原告认为，被告、案外人翟志娟反复推迟拖延向物业方丽影广场的申请事宜，已严重影响双方合作事宜进程，本着平等协商、友好沟通、长期合作的原则，现原告正式通知被告、案外人翟志娟：请被告、案外人翟志娟收到本函之日起5日内，与物业方丽影广场沟通并取得同意联营，届时，原告将继续履行双方之间的约定。如被告、案外人翟志娟未能按上述时间内处理，或最终因物业方丽影广场不同意批复联营，原告将解除合作协议，被告、案外人翟志娟需将原告缴纳的251453.8元悉数退还。等。在该案的开庭笔录显示：原告在庭审中表示案外人延期交付涉案物业，到现在也没有交付。案外人翟志娟在庭审中表示案涉商铺没有交付，但是没有交付的原因不在案外人翟志娟，主要原因是原告在签订协议时，案外人翟志娟已经向原告出示被告与广州市凌弧商业有限公司签订的租赁合同，原告已明确知悉该商铺在未经广州市凌弧商业有限公司书面同意的情况下，不能更换品牌和用途，也不得以任何形式转让或者部分转让给第三方承租使用。另外商铺合作协议第4段也有明确约定，承租人需整体承载涉案商铺的权利义务，最后原告因自身原因无法变更品牌手续导致合同目的无法实现，故没有与我方交接商铺。经原告申请，本院于2020年5月11日向广州市凌弧商业有限公司发出（2020）粤0105民调令403号《律师调查令》，指定原告委托律师调查收集相关证据。该司于2020年5月22日就该调查令作出《回复》：1、陈家玲承租广州市海珠区新港中路356号物业（以下简称该物业）后，于2018年5月至2018年10月期间曾向我司租赁营运部人员口头提出过变更经营品牌的诉求，但我司已回复不同意变更。2、否，我司未曾同意过陈家玲承租的该物业变更承租人、经营项目及经营品牌。3、否，陈家玲与我司直接关于该物业的《商铺租赁款协议》已终止履行，因陈家玲不按合同约定拒绝履行付款义务，陈家玲恶意拖欠租金，我司已于2018年11月按合同约定解除租赁合同、收回该商铺。并随函提供了如下证明材料：1、2018年11月8日第一次商铺催款通知现场拍照；2、2018年11月12日第二次商铺催款通知现场拍照；3、2018年11月14日第三次商铺催款通知现场拍照；4、2018年11月15日寄送商铺催款通知到租户陈家玲本人地址；5、2018年11月15日店铺人员已签收违约收铺通知书；6、2018年11月16日我司工作人员封存该铺；7、2018年11月21日，向租户陈家玲寄发《律师函》催收租金等欠款。诉讼中，原告表示签协议时，被告提供了于出租方的出租协议，协议里面明确约定案涉商铺没有出租方书面同意不能转租，签协议时原、被告知道该情况。双方认为由于没有约定不得转租，只需出租方同意，所以双方就先签订协议，然后找出租方同意，但出租方不同意。原告通过微信要求交付商铺。案涉商铺位于丽影广场里面，招牌的变更需要丽影广场同意，但丽影广场一直没有同意，被告的租赁合同不允许转租，导致案涉商铺事实上无法移交。从整个聊天记录过程可知商场是不同意转让，原告一直催促案外人翟志娟，但翟志娟一直没有确切回复。涉案商铺在签订协议时就没有取得商场同意，所以导致履行不了。涉案商铺已在2018年11月被出租方收回。本院认为，原告与被告签订的《合作协议》、《商铺合作协议》，从其内容约定反映名义上是合作经营协议，实为商铺转让协议。原告与被告在明知被告与广州市凌弧商业有限公司就案涉商铺租赁存在对任何形式的转让由第三方承租均应事先征得出租方广州市凌弧商业有限公司书面同意的约定，双方签订的《合作协议》、《商铺合作协议》在签订协议前、后均没有得到该公司的书面同意，故该两份协议应为无效协议，对此原告与被告均存在过错。双方因该协议取得的财产应当返还，因履行该协议所造成的损失亦应由双方各自承担。原告在协议签订后通过案外人翟志娟、李栩新转账支付了251453.8元给被告，有原告提供的《网上银行电子回单》、案外人翟志娟向原告发出的《催促函》为证证实，被告对此没有提出抗辩意见，故本院予以认定。原告要求被告返还已支付的款项251453.8元有理，予以支持。原告要求被告返还定金46000元没有依据，本院不予支持。协议签订后，原告与被告没有对案涉商铺进行交接，现该商铺已实际由广州市凌弧商业有限公司收回，故不存在原告向被告返还商铺的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告陈家玲在本判决生效之日起10日内返还251453.8元给原告王逸璇。二、驳回原告王逸璇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5762元，由原告王逸璇负担690.19元，被告陈家玲负担5071.81元。原告已预交的受理费5762元本院退回5071.81元，被告在本判决生效之日起10日内将应负担的受理费5071.81元直接向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李志勇二〇二〇年七月三十日书记员  刘志怡翁豌婷