北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初4176号原告：燕彩霞，女，1965年2月7日出生，汉族，中视影艺（北京）国际传媒有限公司职员，住河北省廊坊市，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：张广志，男，中视影艺（北京）国际传媒公司推荐，住安徽省亳州市。被告：黄淑娜，女，1979年10月18日出生，汉族，住河北省石家庄市，现住天津市东丽区。第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-C2280。法定代表人朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：吴红秀，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：张恒宇，男，该公司法务经理。原告燕彩霞与被告黄淑娜、第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燕彩霞之委托诉讼代理人张广志，被告黄淑娜，第三人汇鑫公司之委托诉讼代理人吴红秀、张恒宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燕彩霞向本院提出诉讼请求：1.黄淑娜给付违约金190000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告通过第三人于2018年10月17日签订一份《北京市存量房屋买卖合同》，由被告购买原告私有房产一套。合同约定：房产位于房山区书院南街××号院××号楼××，建筑面积56.24平方米，房屋成交价为1200000元，房屋是抵押状态，如发生争议依法向房屋所在地法院起诉。另外，原告与被告于2018年10月17日还签订一份补充协议，协议约定：由被告在2018年11月30日前，以自行划转的方式向原告支付首付款570000元。原告使用被告首付款去银行解除该房屋抵押之后，再将该房的房产证原件等房产转移所需材料全部交给第三方用于办理产权登记及产权转移手续。剩余部分房款580000元由被告于房产转移登记前支付给原告。原告按合同及补充协议的约定履行了合同义务，及时赔偿第三方28800元，并解除了原告与第三方的房屋租赁协议，向北京银行房山支行申请预约2018年11月份的提前还款事宜。但被告并未按协议约定的时间于2018年11月30日前向原告指定的银行卡支付购房首付款570000元，经原告和第三方的多次催促，被告仍以种种借口予以推脱和不配合至今。原告认为，被告怠于履行合同义务已构成严重违约，并侵犯了原告的合法民事权益，因此诉至贵院。燕彩霞辩称，我与原告代理人张广志自行达成了协议，张广志帮助原告交易。达成了意愿后，为了安全起见走了中介，张广志找到了第三人，之前原告将房屋委托给了中介。我与张广志一起到中介公司签订了协议，前期讨论替原告清债的问题，我认为要由第三方进行监管，之前原告起诉了，我在诉讼中也陈述了，这个案件按撤诉处理的。我与张广志多次沟通了交款的方式，两个人的差异就是在付款方式，原告认为直接付款就可以，我认为存在风险。我同时购买了原告两套房屋516、517。517号房屋之前也产生过纠纷，我认为风险更大，与原告进行过沟通。之前说的是57万元是帮助原告清贷，我认为存在风险。我与中介公司沟通，中介公司认为我不信任他们，我一再强调过这个问题，中介公司说只管签订合同，交易。第三人汇鑫公司述称，对买卖双方的纠纷没有意见，合同是原被告找到第三人，要求我们提供居间服务。合同上签订的是他们双方达成一致的意见。对原告起诉的诉讼请求、事实及理由没有意见，听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。燕彩霞提交房屋买卖合同、补充协议、合同解除协议、居间合同、微信聊天记录、不动产证书、中国建设银行转账存根、转账记录、抵押合同解除/终止协议、存量房屋买卖合同，除合同解除协议外，黄淑娜对燕彩霞提交的其他证据的真实性予以认可，汇鑫公司对张广志与北京银行客户经理的微信聊天记录、不动产证书、中国建设银行转账存根、抵押合同解除/终止协议、存量房屋买卖合同、原被告之间的微信聊天记录不予质证，对其他证据的真实性予以认可，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对黄淑娜有异议的合同解除协议，因燕彩霞提交了原件，且协议相对方汇鑫公司对该份证据的真实性予以认可，故本院对其真实性亦予以确认。本院经审理认定事实如下，2018年10月17日，经汇鑫公司居间，燕彩霞（出卖人）与黄淑娜（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，第一条房屋基本情况约定出卖人所售房屋坐落为房山区书院南街××号院××号楼××层××，产权证明所载建筑面积共56.24平方米，房屋规划设计用途为办公。第二条房屋权属情况及使用情况处约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为燕彩霞。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定：经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1200000元。买受人向出卖人支付定金50000元。第七条违约责任约定：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。第十三条争议解决方式处约定，本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。同日，燕彩霞（甲方、出卖方）、黄淑娜（乙方、买受方）及汇鑫公司（丙方、居间方）签署了居间服务合同及补充协议，该补充协议第二条关于房屋交易具体事宜的约定载明，1.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于签订本合同3日内将第一笔定金50000元整以自行划转的方式支付甲方。2.还款解押条款约定，交易房屋有抵押的，甲方应于2018年11月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年12月30日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押：乙方第一笔首付款用于甲方还款解押……4.（1）首付款条款约定，乙方于2018年12月30日前将第一笔首付款570000元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于过户前将第二笔首付款380000元以自行划转的方式支付甲方。7.不动产转移登记条款约定，甲乙双方同意，在2018年12月30日前，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。第四条违约责任约定：3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。签订上述合同当日，黄淑娜支付燕彩霞定金50000元，2018年11月10日，燕彩霞向北京银行申请提前还贷，2018年11月18日汇鑫公司在微信群内催促黄淑娜支付首付款，但黄淑娜未按照双方补充协议约定于2018年12月30日前给付首付款570000元，原因为黄淑娜欲将协议约定的付款方式由自行划转变更为资金监管。2019年1月27日燕彩霞向双方微信群及黄淑娜个人微信号分别发送《购房合同解除函》，载明黄淑娜您好，您与燕彩霞和张广志经北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于2018年10月17日签定的书院南街××号院××号楼××房购房合同的首付款，经北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司王超、英淘小丸子和燕彩霞的多次催缴至今，您多次以种种借口推脱和不配合，逾期履行本合同补充协议第二条约定50多天，我决定于今天解除与您签定的本房屋的买卖合同，希望您尽快赔偿由于您单方面违约给卖房方燕彩霞、张广志所造成的经济损失和违约金共计19万元（详见我们的房屋买卖合同的补充协议第四条违约责任的第3项减去您买此房支付5万元所得的数额）。2019年3月18日，燕彩霞再次在微信群内发送此购房合同解除函。2019年3月27日，燕彩霞与北京银行股份有限公司房山支行签署抵押合同解除/终止协议，将涉案房屋的抵押解除。2019年3月28日，燕彩霞（出卖人）与张建业（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同网签版，将涉案房屋出卖给张建业，合同载明成交价格为1108800元，2019年3月28日，涉案房屋转移登记至张建业名下。燕彩霞称其与张建业系母子关系，涉案房屋本是由其二人共同出资购买，后为方便张建业使用方将房屋过户至张建业名下，对于燕彩霞与张建业是否为母子关系，燕彩霞未提交证据证明。另查明，诉讼伊始，燕彩霞起诉要求继续履行合同并支付违约金，后在诉讼过程中认为双方合同已经解除，不再要求继续履行，仅要求支付违约金。再查，燕彩霞因与黄淑娜签订房屋买卖合同而与汇鑫公司解除了出租委托代理合同，并支付汇鑫公司解约金28800元，对该部分费用燕彩霞称包含在违约金内主张，不再另行主张。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。燕彩霞与黄淑娜签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约遵守。双方签订的补充协议中约定了首付款的支付时间及方式，黄淑娜擅自要求将支付方式变更为资金监管，于法无据，其延期付款的行为已经构成违约，且根据双方签署的房屋买卖合同及补充协议的约定，黄淑娜逾期履行义务超过15日的，燕彩霞有权解除合同，故在黄淑娜持续拒绝付款并超过15日的前提下，燕彩霞已取得合同解除权，其于2019年1月27日向黄淑娜发送购房合同解除函的行为有效，双方合同应于2019年1月27日即解除。黄淑娜辩称燕彩霞以微信形式通知解除合同不妥，其并没有查看到通知，对此本院认为微信作为一种大众通信工具已被社会认同，黄淑娜与燕彩霞之间互留微信联系方式视为双方接受此种通信方式，在此种情况下任何一方发送的信息到达对方系统的时间视为送达，故对黄淑娜没有看到信息的辩解本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因黄淑娜违约导致本案合同解除，燕彩霞要求黄淑娜按照合同约定承担违约责任的诉讼请求于法有据，本院予以支持，关于违约金数额，本院根据双方合同约定、黄淑娜违约情形、双方合同履行情况并综合考虑燕彩霞损失情况酌情确认为100000元，因黄淑娜已经给付燕彩霞定金50000元，且补充协议约定已支付的全部款项冲抵违约金，故本院将定金50000元冲抵违约金，黄淑娜仅需另行给付燕彩霞违约金50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、黄淑娜于本判决生效后十日内赔偿燕彩霞违约金50000元；二、驳回燕彩霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由燕彩霞负担1511元（已交纳），由黄淑娜负担539元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二〇年七月二十日法官助理 周 蕊书 记 员 于 淼