大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初1881号原告：于英磊，男，1983年1月19日出生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：路小雪，系辽宁善成律师事务所律师。被告：大连懿德房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区中心路三段**，统一社会信用代码：91210282311441188R。法定代表人：张丹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吕玉品，系辽宁博信律师事务所律师。被告：大连恒田房地产开发有限公司，，住所地辽宁省大连市金州区光明街道丘地号28-614-4统一社会信用代码：91210213242932900M。法定代表人：孙盛和，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：所超，系辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洪国，男，系该公司员工，住大连市金州区。原告于英磊与被告大连懿德房地产开发有限公司（以下简称懿德公司）、大连恒田房地产开发有限公司（以下简称恒田公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于英磊的委托诉讼代理人路小雪、被告懿德公司委托诉讼代理人吕玉品、被告恒田公司委托诉讼代理人所超、周洪国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于英磊向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与大连东方财富购物广场有限公司签订的两份《东方财富广场认购协议书》；2.要求二被告向原告返还认购金10万元，并支付原告自交付确认金之日起至返还认购金之日止，按照年利率6%计算的利息（暂计算至2019年12月31日，利息为30,290元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：大连恒田房地产开发有限公司（简称“恒田公司”）与大连豪亿房地产开发有限公司（简称“豪亿公司”）合作开发东方财富广场楼盘项目，二者签订了《合作开发协议》，作为合作双方，对楼盘共同投资、共享收益、共担风险、共负盈亏，对外债务承担连带责任。后豪亿公司将销售、出租事宜委托给大连东方财富购物广场有限公司（简称“东方财富公司”），二者为委托代理关系，原告与东方财富公司签订的合同，所产生的法律后果应由委托人豪亿公司承担。东方财富公司在对外销售楼盘时，在普兰店大型广场等公共场所进行了广泛、大张旗鼓的宣传。宣传材料明确标注开发商为大连恒田房地产开发有限公司，销售中心位置在普兰店市房地产管理处东侧，距离现东方财富楼盘坐落位置步行仅三分钟左右。销售人员带购房者去楼盘看现场情况时，非常顺畅，恒田公司予以配合。且恒田公司将以自己名义办理的四证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》原件交给东方财富公司，供其在销售中心公示，并为广大购房者所知晓。恒田公司对东方财富公司的销售、出租行为，不仅知情，而且以实际行动给予配合和支持。2014年12月16日，原告与大连东方财富购物广场有限公司签订两份《东方财富广场认购协议书》，认购位于东方财富广场项目二层2125、2126号商铺，每份合同均约定：已交付的东方财富广场认购金人民币叁万元整，待甲乙双方签订正式的买卖合同后，该认购金正式转为购买商铺款，项目预售许可证审批以后签订正式合同。当日，原告向大连东方财富购物广场有限公司交纳6万元，大连东方财富购物广场有限公司向原告出具了专用收款收据。2015年2月13日，原告与大连东方财富购物广场有限公司重新签订认购协议，约定：已交付的东方财富广场认购金人民币伍万元整，待甲乙双方签订正式的买卖合同后，该认购金正式转为购买商铺款，项目预售许可证审批以后签订正式合同，原告于2014年12月16日签署的认购协议作废，以此协议为准。当日原告向大连东方财富购物广场有限公司交款4万元，大连东方财富购物广场有限公司向原告出具专用收款收据。至此原告共计支付10万元。2018年5月23日，大连东方财富购物广场有限公司更名为大连懿德房地产开发有限公司。认购协议签订后五年间，原告多次找二被告问询签订合同事宜，但二被告均明确表示将不履行或不能履行此协议，且原告多次与二被告协商退还定金事宜均无果，无奈诉至贵院，望判如所请。被告懿德公司辩称，针对原告诉讼请求，对于案涉合同是予以解除还是认定无效，由法院依据事实以及相关的法律规定依法认定。对于原告要求懿德公司返还收取的款项，懿德公司同意还款本金，但不同意承担利息或违约金等其他费用。案涉项目原是普兰店宾馆，，地上物及土地均是刘忠丽所有后来该地块进行了开发建设，由豪亿公司负责，与恒田公司进行合作，其中豪亿公司是实际的开发单位，借用恒田公司的名义办理土地等相关手续。恒田公司实际负责的是具体施工事项，开发项目名称为东方财富。因该项目原有的土地及地上建筑物是刘忠丽所有，因此东方财富项目当中的全部公建部分包括本案认购书当中所提及的商铺作为回迁安置补偿房屋，归刘忠丽所有。项目开发期间懿德公司对外开始以出售、招租等方式进行处分公建部分房屋，进而签订了本案当中的协议书。在签订协议书时，公建房屋没有完工，至今没有竣工验收交付给刘忠丽实际占有。合同中收取的些许费用实际上起着先行定点定位的作用。案涉工程是被告恒田公司负责施工，是被告恒田公司延误工期导致至今不能将协议书中标的物交付给原告。造成目前状，况懿德公司深表遗憾，同意返还本金，也希望原告理解并谅解等待刘忠丽实际取得房屋后双方继续合作。被告恒田公司辩称，不同意原告诉讼请求。本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告恒田公司没有签订任何合同，原告没有要求被告恒田返还相关款项的请求权基础。被告懿德公司陈述豪亿与恒田公司是合作关系与事实不符，该事实与本案无关，不做具体辩驳。原告要求被告恒田公司承担连带责任没有合同或法律的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议《东方财富广场认购协议书》二份、收据二份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的其委托诉讼代理人与被告懿德公司员工的电话录音，拟证明恒田公司和豪亿公司签订合作开发协议，豪亿公司具有出售楼盘、商铺的权利；豪亿公司为委托人，懿德公司为受托人，将销售、租赁事项委托给懿德公司，懿德公司具有销售资格；对于懿德公司受豪亿公司委托对外销售东方财富房屋、商铺，恒田公司知情；懿德公司销售东方财富项目房屋、商铺，在普兰店区域内进行了大型、广泛的宣传。被告懿德公司对证据的真实性没有异议，但否认与豪亿公司之间是委托代理关系。被告恒田公司质证意见：该证据是原告与懿德公司工作人员之间形成的，懿德公司并非恒田公司与豪亿公司合作开发合同之间的当事人，其对双方合作协议中事项的相关陈述是错误的；根据恒田公司与豪亿公司之间的协议，无论什么时间都必须以恒田公司的名义销售，豪亿公司没有权利在此阶段销售案涉房屋，更没有权利委托任何第三方销售案涉楼盘的房屋。本院认为因缺少书面委托协议等证据佐证，仅凭该录音不足以证明原告的主张，故该证据本院不予采纳。2、原告提供的2014、2015年“东方财富销售中心”现场公示的“四证”照片，拟证明懿德公司在对外销售房屋、商铺，出租商铺时，悬挂了以恒田公司名义办理的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》原件，恒田公司将四证原件提供给懿德公司，在东方财富楼盘预售时进行展示，公示给消费者；故恒田公司对懿德公司销售、出租东方财富房屋、商铺事宜不仅知情，且完全配合，大力支持。3、2019年恒田销售中心现场公示的“四证”照片，拟证明2019年恒田公司在预售东方财富楼盘第3栋时，悬挂的以恒田公司名义办理的证件原件，与2014年懿德公司“东方财富销售中心”现场公示的“四证”原件，完全相同。被告懿德公司对2、3项证据的真实性无异议。被告恒田公司质证意见：被告无法确认2、3项证据的拍摄地点和拍摄时间；自东方财富项目开始至今所有的手续始终都由被告恒田公司合法持有，从来没有出借过，其中只有建筑工程施工许可证曾经因为丢失而办理挂失，更没有将其悬挂于原告所述的地点；恒田公司售楼处所悬挂的并非原件而是影印件，结合原告的主张，可以断定原告在懿德公司售楼处所见到的也应该是影印件，而绝不可能是原件。本院认为，结合被告恒田公司的质证意见，2、3项证据拍摄的“四证”照片不足以证明其拍摄的是原件，更无法证明被告恒田公司对被告懿德公司的处分行为予以追认的意思表示，故该证据本院不予采信。4、销售顾问名片（复印件）、置业计算表（复印件）、户型图（复印件），拟共同证明懿德公司在对外销售的宣传、销售资料均明确告知消费者，所售楼盘开发商为“大连恒田房地产开发有限公司”。被告懿德公司对该组证据的真实性没有异议。被告恒田公司质证意见：该组证据与恒田公司无关，恒田公司没有制作及分发。本院认为，该组证据与被告恒田公司无关联；依据原告的自认，原告是在明知涉案房产开发公司非懿德公司的情况下与被告懿德公司签订合同的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月13日，大连东方财富购物广场有限公司（甲方）与原告（乙方）签订二份《东方财富广场认购协议书》。约定主要内容如下：一、乙方认购东方财富项目二层两套商铺，分别是：2126号铺位、建筑面积11.56平方米、单价每平33,000元，总金额381,480元；2125号铺位，建筑面积11.56平方米，单价每平35,000元，总金额404,600元。二、乙方同意签认购书时，已交付的东方财富广场认购金50,000元（每套商铺各50,000元），待甲乙双方签订正式的买卖合同后，该认购金正式转为购商铺款。甲方双方同意，本认购协议书为正式买卖合同的预订，双方应按本认购书内容，在项目预售后正式签订买卖合同。本认购协议书签订后，甲方为乙方保留所认购的商铺，效力直至双方签订正式的买卖合同，届时乙方应按合同的约定履行缴纳房款的义务。三（协议书第六条）、签订认购合同后，如乙方未依认购书约定及甲方要求签正式的买卖合同，则视为违约，届时本认购书解除，甲方有权另行处理所认购商铺，乙方已缴纳认购金不予退还。如甲方在签订本认购书后将乙方所认购商铺另售他人的，则视为违约，则甲方应返还认购金。四、认购协议书自双方签字盖章之日起生效。该两份认购协议书的甲方处加盖大连东方财富购物广场有限公司印章，原告父亲于有茂代原告在乙方处签名。原告于2014年12月16日交付60,000元，2015年2月13日交付了40,000元。大连东方财富购物广场有限公司为原告开具了专用收款收据，加盖了该公司财务专用章。另查，涉案房产的开发单位系被告恒田公司。大连东方财富购物广场有限公司于2018年5月23日更名为被告懿德公司。被告懿德公司截至本案辩论终结前仍未取得涉案房产的所有权或承包经营权。被告懿德公司与被告恒田公司均认可涉案房产尚未竣工验收。再查，原告向本院递交的起诉状中记载的第一项诉讼请求系“确认原告与大连东方财富购物广场有限公司签订的《东方财富广场认购协议书》解除”，在起诉状事实与理由部分未表述要求解除上述协议书。原告在本案庭审期间（庭审日期为2020年4月14日）表示在此之前，原告未通知被告懿德公司要求解除案涉协议书，系以起诉状的方式通知二被告要求解除案涉合同，原告当庭明确该项诉讼请求变更为要求解除与被告懿德公司签订的认购协议书。本院认为，本案的争议焦点如下：一、涉案两份《东方财富广场认购协议书》应否解除及解除时间；二、原告要求被告自交付认购金之日起给付利息是否有事实和法律依据。三、被告恒田公司有无责任与被告懿德公司共同返还认购金及利息；关于焦点一：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”具体到本案，原告与被告懿德公司（大连东方财富购物广场有限公司）签订《东方财富广场认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，依据协议内容，该协议的性质系认购书，被告虽未取得涉案商铺的所有权或处分权，但依据上述法律的规定，涉案两份认购协议书为有效协议。原告与被告懿德公司于2015年2月13日签订两份认购协议，被告懿德公司至今未通知原告与其签订《商品房买卖合同》，超过了签订《商品房买卖合同》的合理期限，且被告不能确定其将来与原告签订《商品房买卖合同》的合理期限，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及前述法律的规定，原告当庭要求解除与被告懿德公司签订的两份认购协议书于法有据，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，原告主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因原告在本案开庭审理之前并未通知被告懿德公司要求解除案涉《东方财富广场认购协议书》，且原告向本院递交的起诉状中亦没有要求解除两份认购协议书的表述，故涉案两份协议书的解除时间应为本案开庭审理的日期，即2020年4月14日。关于焦点二：系被告懿德公司违约导致解除涉案两份认购协议书，故被告懿德公司应将其已收取的认购金100,000元予以返还。关于原告要求被告懿德公司自交付确认金之日起给付利息一节，因系被告违约导致案涉认购协议解除，故应由案涉认购协议书的解除之日，即2020年4月14日始，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项给付之日止。关于焦点三：因被告恒田公司未与原告签订过合同，亦未收取相关费用，且原告无据佐证被告恒田公司应对被告懿德公司的返款及赔偿利息损失的义务承担连带责任，故原告要求被告恒田公司共同返确认金及利息，本院不予支持。原告申请追加豪亿公司作为本案被告参加诉讼，原告在追加的事实与理由中称豪亿公司与被告恒田公司系合作开发关系，豪亿公司委托被告懿德公司对案涉楼盘进行销售、出租，二者系委托代理关系，因此懿德公司对涉案合同应承担的义务及法律后果应由豪亿公司来承担，豪亿公司与本案有利害关系。但原告并未提供相应的证据予以证明，且原告在申请书内未写明对豪亿公司的相关诉讼请求，因此原告申请追加豪亿公司作为本案被告，无事实与法律依据，本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告于英磊与被告大连懿德房地产开发有限公司于2015年2月13日签订的两份《东方财富广场认购协议书》于2020年4月14日解除；二、被告大连懿德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于英磊返还认购金100,000元及利息（自2020年4月14日始，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项给付之日止）；三、驳回原告于英磊其他诉讼请求。如被告大连懿德房地产开发有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1,452元（原告已预交），由被告大连懿德房地产开发有限公司负担，被告大连懿德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  胡小杰二〇二〇年七月六日书记员  王 茜本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。