浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初286号 原告：北京博创房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路****-1102（西田各庄镇集中办公区），统一社会信用代码91110228MA00587Q3Q。 法定代表人：宋现召，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：刘娜，浙江海泰律师事务所律师。 被告：宁波泛英房地产开发有限公司，住所，住所地浙江省象山县丹西街道海城华府（紫金苑）**（住宅）社会信用代码91330201MA281YHM44。 法定代表人：张普俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈萍，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡德云，浙江东鹰律师事务所律师。 原告北京博创房地产经纪有限公司（以下简称博创公司）与被告宁波泛英房地产开发有限公司（以下简称泛英公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序于2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告博创公司的委托诉讼代理人刘娜及被告泛英公司的委托诉讼代理人陈萍、胡德云到庭参加诉讼。2020年3月24日，因本案案情复杂，双方争议较大，本院裁定本案转为普通程序审理，由本院审判员张海科依法独任审判。2020年4月14日，本院再次公开开庭审理了本案，原告博创公司的委托诉讼代理人刘娜及被告泛英公司的委托诉讼代理人胡德云到庭参加诉讼。2020年6月23日，原告博创公司向本院提出财产保全申请，本院于2020年6月29日作出裁定，裁定予以准许，并已采取了保全措施。本案现已审理终结。 原告博创公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告保证金50万；2.判令被告支付原告未结算佣金827601元；3.判令被告支付原告房屋转让款816836元，并自2019年12月21日起至实际付清之日止以房屋转让款816836元为基数按日万分之一的标准计付逾期支付房屋转让款的违约金。诉讼过程中，原告变更第2项、第3项诉讼请求为：2.判令被告支付原告未结算佣金1883199元、房屋溢价款263769元；3.判令被告自2019年12月21日起至实际付清之日止以房屋转让款816836元为基数按日万分之一的标准计付逾期支付房屋转让款的违约金。事实与理由：2018年8月21日，原、被告签订《海城阳光苑二期项目销售协议》一份，就原告代理销售被告开发建设的位于象山县××街道××路××号的房产项目事宜达成一致，就保证金的退还以及佣金的结算作出约定，并约定管辖法院为项目所在地法院即象山县人民法院。2019年7月18日，双方达成补充协议一份，约定被告应退还的150万保证金、应付未付佣金及其他资金共计2343477元款项以两套房产进行抵账，房产销售所得款全部归原告所有，客户的购房款或银行贷款到达被告账号后，被告应在3日内转账至原告账户，逾期支付的，按应付款以实际逾期天数按每天万分之一向原告支付违约金。现其中一套房产的剩余转让款816836元已于2019年12月18日到达被告账户，但被告至今未按约将上述款项支付原告。截至原告起诉之日，被告还应支付原告应退保证金50万元、未结算佣金827601元以及客户已汇至被告账户的房款816836元，并按照协议支付逾期付款违约金。原告认为，原、被告之间的协议合法真实有效，被告拖延支付上述款项的行为系违约，故起诉来院，望判如所请。 被告泛英公司辩称，1.原告于2018年9月只销售16套房屋，销售金额为1294万元，不到可售房源的50%（案涉项目共104套房源），销售金额不足3000万元。根据《海城阳光苑项目销售代理合同》第四条的约定，被告有权扣除50万元保证金。2.据被告计算，截至2019年12月9日，原告应得销售佣金1598983元，被告已实际支付1362686元（不包含已退还的保证金145万元），尚欠销售佣金236297元。3.房屋溢价款263769元，被告同意支付。4.抵偿销售佣金的房屋中还有58万元房屋转让款未到账，被告按约应于款项到账后才支付，故被告已向原告多付了款项。5.如上所述，被告已多支付款项，不存在未支付房屋转让款816836元的事实。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月21日，泛英公司（合同中称甲方）与博创公司（合同中称乙方）签订《海城阳光苑项目销售代理合同》一份，委托博创公司独家代理象山县海城阳光苑二期的房屋销售工作。该合同第四条“销售期限及任务”约定：l.销售期限为自项目具备以下开盘销售条件2018年8月28日起算：住宅及公寓房源4个月内完成95%认购，5个月内完成100%；商业房源8个月内完成90%认购即完成任务，乙方有责任在所有房源售罄后再撤场。（1）项目出示合法的购房合同；（2）五证齐全、自签订备案销售合同之日起具备银行按揭贷款条件。2.销售考核标的为甲方取得销售许可证的可售房源总量：自合同签定后证件齐全2018年8月28日开盘起并实际开盘后甲方对乙方进行销售考核：住宅销售比例：第一月为60%，第二月为15%，第三月为10%，第四月为10%，第五月为5%；公寓销售比例：第一月为10%，第二月为20%，第三月为30%，第四月为35%，第五月为5%；商业房源部分按8个月进行考核。第一个月乙方必须完成回笼资金为住宅、公寓及商业房源的销售比例的50%，或且不低于3000万元。若不能完成该指标的，乙方用自有资金在第一个月期限届满后5日内完成购买相应销售比例的房源，直至回笼资金达到考核指标。若因乙方不能完成该指标且用自有资金完成购买销售比例房源的，则乙方所购买房源甲方保证免费给予更名一次，但乙方自行承担乙方应缴纳税费；或者若因乙方不能完成该指标的，甲方亦有权选择扣除乙方50万元保证金的方式用以免除乙方无法完成第一月销售比例的违约责任，乙方予以认同。甲方遵照前述约定方式按月对乙方进行考核，如乙方在考核期超额完成销售任务，溢出销售额可以转入下一考核期。第五条“销售价格”约定：1.乙方以下述销售基价销售协议项下房屋：住宅销售基价为12000元/平方米，公寓基准价为8500元／平方米（毛胚），商业销售基价为18000元／平方米（毛胚）。上述销售基价不因房屋楼层、位置、朝向的不同而发生变动，乙方有权以销售基价为基准，自主决定每套房屋的市场销售价格，但乙方以低于销售基价的价格销售协议项下房屋的，需经甲方书面确认后方可执行。第六条“销售完成标准”约定：购房者与甲方就协议项下某套房屋签订商品房销售合同或支付该套房屋的首付款（该首付款不低于当地银行按揭要求的最低首付房款金额），即视为乙方销售完该套房屋，则甲方即应按本协议第七条之约定向乙方核算该套房屋应计取的销售酬金。第七条“销售佣金的计取、结算及支付”约定：l.住宅及公寓乙方销售佣金标准为：（实际销售单价-基础底价）×实际销售面积；住宅合同单价超过12800元／平方米时甲乙双方就超过12800元／平方米的部分按五五比例分成（公寓房源不参与溢价分成）；商铺乙方销售佣金标准为：基础价×1%加溢价部分×30%。2.结算：每月10日前乙方向甲方出具书面的《销售结果确认单及结算说明》，甲方应在3个工作日内核准签字确认，乙方在甲方审核签字盖章确认后，须向甲方提供正式合法的佣金发票，甲方在收到发票后以银行转账或其他双方认可的形式支付（每月20日前支付上期佣金，若因乙方逾期提供发票等则甲方支付时间可顺延）。3.结算标准为：当期所售物业实际到达甲方账户的款项到位后（按揭购房的贷款部分以银行贷款到账当月计算），甲方向乙方支付本期所售出房源的已到甲方账户款项的代理销售佣金。4.溢价部分计算以甲乙双方签字确认的底价价格表为基准，超出底价部分按照上述佣金结算方式结算。5.佣金支付：经双方确认的当期所有符合结算标准的物业的代理销售佣金，按月结算。甲方须在每月20日前向乙方支付上月的销售佣金，若因乙方逾期提供发票等则甲方支付时间可顺延。第八条“保证金及保证金返还”约定：自合同签订后3日内向甲方支付保证金500万元。乙方在开盘后第1个月完成住宅房源总回款达到3000万元则甲方返还乙方保证金250万元。如乙方未完成第一月考核指标，则甲方扣除乙方50万元保证金，待乙方完成3000万元回款时甲方退还乙方200万元保证金，其余100万元保证金甲方根据乙方在开盘后第2个月至第4个月完成住宅、公寓及商业房源总销量的百分比进行保证金退还，100万元保证金待乙方销售商业房源达到90%时返还，50万元保证金待甲方合同备案的交付期之后的一个月作为住宅、公寓及商业房源的交房期，交房期工作完成后5个工作日内返还。第十二条“违约责任”约定：如甲方延迟确认或支付销售酬金，每延迟一日，甲方应按延迟确认或支付金额的千分之一向乙方支付违约金；如甲方未按本合同约定的时间支付乙方佣金超过十日的，则乙方有权自第十一日起停止销售，且甲方不得在此期间考核乙方业绩。如乙方在30日内仍未取得佣金，则乙方有权解除本合同，自乙方发出解约通知10日内，甲方应支付所拖欠乙方的全部销售代理佣金并退还乙方所交保证金。第十五条“协议变更与补充”约定：经双方协商一致，可以变更本协议，变更协议应采取书面形式。第十六条“协议解除与终止”第5条约定：销售期限未届满前本协议终止或解除的，自本协议终止或解除之日起十日内，双方应结清协议终止或解除前已发生的销售酬金，违约方应按合同之约定承担相关违约责任。 2018年9月18日，博创公司向泛英公司提交《海尚原筑项目报告》一份，上载：海尚原筑项目与博创公司约定的第一月考核日期为2018年8月28日至2018年9月28日，因原代理公司办理撤场手续等问题，我们的进场进度延后了5天，加之销售必备的基础培训周期，同时为了蓄客充分，所以我们最终开盘时间调整为2018年9月10日，故特此请求考核期从2018年9月10日起算。进入9月以来，市场整体客户量有所下降，截止17日象山各在售项目成交量均不超10套，各项目为了抢占市场份额纷纷举办活动，加大优惠力度，对渠道方提高佣金奖励，普遍渠道佣金上调至4到5万元不等，因项目备案价为12800元，我司难以在备案价和合同底价之间支付这笔市场费用，故为保证该项目在市场上的竞争力，特申请每套房源总房款优惠2万元。次日，泛英公司“赵虹”在该报告上批复：鉴于原代理公司撤场问题，拟同意考核期延长，时间从9月5日起算。另结合市场因素，拟同意每套房源总价优惠2万元。泛英公司的相关负责人在该报告上批复同意。 2018年10月1日，泛英公司与博创公司签订《海尚原筑项目任务及奖金明细》一份，约定：为增加海尚项目认购数量，激励销售积极性，特制定以下任务及奖励方案：10月1日至10月31日认购37套（以5万定金为准）或37套以上，每套房子泛英公司额外奖励博创公司2万元。 2019年1月9日，泛英公司（协议中称甲方）与博创公司（协议中称乙方）签订《〈海域阳光苑二期项目销售协议〉之补充协议》一份，约定：截止2019年1月10日，双方合作暂为一个结点。甲乙双方就结算销售佣金及退还保证金等事直达成如下协议，以兹共同遵照执行：一、2018年8月22日，乙方以银行汇款方式转给甲方人民币500万元作为房产合作销售项目保证金。依据原合同之约定及乙方销售业绩完成情况，甲方同意退还乙方保证金300万元。二、截止2019年1月10日，甲方应结算给乙方销售佣金为1121359元。上述二项应退给乙方资金合计4121359元，经双方协商甲方以房产抵账形式将上述款项结算给乙方，抵账房产为5-1-802、5-1-1002、5-1-604、5-2-603、5-2-903五套，折抵总价为4249523元，本次应结佣金、保证金共计4121359元，差额为128164元。三、抵账后，上述房产产权归乙方所有，销售后全部收益归乙方。乙方可自行销售，甲方应无条件配合办理客户网签等一切相关手续，客户所缴纳的购房款（含银行贷款）由甲方代收，甲方在收到购房款后，转付时间为房款自专项账户进入基本户之日起3个工作日内转付给乙方提供的银行卡号和账户，延期付款，每延期一天，接应退款总额的3%支付滞纳金给乙方。四、本补充协议于各方签署之日起生效，一式贰份，系《海城阳光苑二期项目销售协议》的不可分割的部分，具有同等法律效力。 2019年7月18日，泛英公司（协议中称甲方）与博创公司（协议中称乙方）签订《〈海域阳光苑二期项目销售协议〉的补充协议》，约定：鉴于甲方和乙方于2018年8月21日共同签署了《海城阳光苑二期项目销售协议》，2018年8月22日乙方向甲方支付500万元项目保证金，甲方已退还乙方300万元保证金。现甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商一致，就《海城阳光苑二期项目销售协议》中其它未尽事项特订立以下补充协议：1.甲方再退还乙方150万元保证金、支付乙方销售佣金433477元，另加以房抵债房产未放款部分资金41万元，合计2343477元，上述款项甲方以5-2-604、5-2-804两套房产抵扣，两套房产总价为2420946元，剩余77469元乙方同意甲方在后续应付佣金中扣除。上述抵扣房产所得款项全部归乙方所有，乙方可自行销售，甲方无条件配合办理乙方客户网签手续，客户的购房款或银行贷款到达甲方账户后，甲方应在3日内转账至乙方账户。如甲方逾期未付的，按应付款以实际逾期天数按每天万分之一向乙方支付违约金。本协议生效后，即成为《海城阳光苑二期项目销售协议》不可分割的组成部分，与《海城阳光苑二期项目销售协议》具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。 另查明，泛英公司向博创公司支付款项的情况如下：2018年12月27日银行转账35万元，转账摘要为“佣金”；2019年1月25日银行转账1121359元，转账摘要为“销售佣金”；2019年1月29日银行转账1213954元，转账摘要为“销售佣金”；2019年4月12日银行转账187979元，转账摘要为“销售代理费”；2019年4月12日银行转账10万元，转账摘要为“销售佣金”；2019年5月13日银行转账513448元，转账摘要为“销售佣金”；2019年5月21日银行转账54万元，转账摘要为“销售佣金”；2019年6月4日银行转账381836元，转账摘要为“退销售代理保证金”；2019年6月12日银行转账43万元，转账摘要为“退销售代理保证金”；2019年7月22日银行转账339824元，转账摘要为“代理费”；2019年8月2日银行转账306200元，转账摘要为“代理保证金退款”；2019年12月26日银行转账378086元，转账摘要为“退保证金”，以上款项合计5862686元。 又查明，泛英公司抵给博创公司的七套房屋销售情况如下：5-1-802房屋成交价为859649元，5-1-1002房屋成交价为879689元，5-1-604房屋成交价为107万元，5-2-603房屋的成交价为830945元，5-2-903房屋的成交价为873009元，5-2-604房屋的成交价为1194922元，5-2-804房屋的成交价为1226024元，其中5-2-804房屋的按揭款58万元尚未到账。 再查明，案涉项目博创公司与购房者签订的商品房买卖合同中约定的房屋交付期为2019年6月30日，博创公司通知购房者于2019年12月12日办理房屋交付手续。 还查明，2018年9月9日至2019年1月10日期间博创公司所售的房源中5-1-1303、5-2-403、5-2-901三套房屋因故退房，博创公司就该三套房屋已结佣金金额分别为7356元、17835元、20629元。 对当事人围绕本案争议焦点提交的争议证据，本院认定如下： 1.博创公司为证明双方曾就2018年9月9日至2019年1月4日期间的佣金进行结算及在合同履行过程中对合同约定进行了变更的事实，向本院提交结佣明细一份。该明细记载了2018年10月1日至2019年1月4日期间所售房屋的房号、面积、销售单价、甲方单价、每平溢价、总溢价、开发商优惠、销售奖金、总结佣、付款比例、已结佣金、本次结佣、剩余结佣等内容，其中记载的甲方单价并非《海城阳光苑项目销售代理合同》约定的12000元，而是每套房屋不同，有的房屋高于12000元，有的低于12000元，且销售单价高于12800元的房屋亦未按照《海城阳光苑项目销售代理合同》的约定对溢价款五五分成。该明细记载上述期间总佣金为2452794元，已结佣金35万元，本次佣金1121359元，未结佣金981435元。该明细上盖有泛英公司销售合同专用章，并有相关人员签名，甲方落款时间为2015年1月15日。经质证，泛英公司对该证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为：（1）在该明细上签字的并非其公司员工。（2）落款时间为2015年1月15日，明显与双方的履约时间存在差异。（3）该明细的内容与《海城阳光苑项目销售代理合同》不符，如开发商优惠始于2018年9月19日，而该明细序号14、15、16的房屋早于该日期；泛英公司未达成《海尚原筑项目任务及奖金明细》约定的目标，不应计提销售奖金，而该明细予以计算；根据《海城阳光苑项目销售代理合同》的约定，销售单价超过12800元的溢价部分双方应五五分成，而该明细将该溢价全部计入博创公司的佣金等。因此，该明细在形式上、内容上均存在重大错误，不能达到博创公司的证明目的。后泛英公司又认为根据《海城阳光苑项目销售代理合同》的约定，双方协商变更协议内容的必须采用书面形式变更，现博创公司不能举证证明双方存在书面变更协议，而上述明细的内容明显与《海城阳光苑项目销售代理合同》的约定不符，属计算错误，且涉及金额巨大，已构成重大误解，应予撤销。关于落款时间，博创公司解释称系笔误。泛英公司对甲方签字人员的身份与落款时间提出异议，双方合作始于2018年8月21日，不可能于2015年1月15日即行结佣，泛英公司亦未主张双方曾经存在其他合作项目，故2015年1月15日的落款时间显属笔误，本院对被告的该项异议不予采纳。关于甲方签字人员身份，该签字虽不能明辨，但与《海尚原筑项目报告》上泛英公司的管理人员“赵虹”的签字相似，且上述明细系原件，泛英公司亦不对所盖印章的真实性申请鉴定，所载的该期结算佣金金额也能与《〈海域阳光苑二期项目销售协议〉之补充协议》的约定相印证，故本院对上述明细的真实性及其所载内容予以确认，至于是否应予撤销，本院将在本院认为部分予以阐述。 2.泛英公司为证明其截至2019年12月9日应得的佣金金额及履约过程中曾对《海城阳光苑项目销售代理合同》的内容进行了变更的事实，向本院提交了微信聊天记录截屏、电话录音各一份。经质证，泛英公司对上述证据的真实性、关联性、合法性均持异议，认为微信聊天人员和电话通话人员的身份无法确认。博创公司未提交原件供本院核对，且无其他证据佐证微信聊天人员和电话通话人员的身份，故本院对上述证据不予采信。 3.泛英公司为证明博创公司未完成销售目标的事实，向本院提交了2018年9月、10月销售业绩表二份。经质证，博创公司对上述证据不予认可，认为双方已对相关事项进行变更并予以了确认，上述证据不能达到证明目的。本院对上述证据所载的博创公司销售业绩的事实予以确认。 4.泛英公司为证明其应付的佣金金额，向本院提交了其制作的结佣明细一份，后以该明细有误为由又提交了结佣明细一份。前一份结佣明细除了调整了销售奖金外，其他主要内容与博创公司提交的结佣明细基本一致。后一份结佣明细还将甲方单价全部调整为12000元或8500元、对销售单价超过12800元的房屋溢价调整为五五分成等。泛英公司向本院提交的上述材料相互矛盾，违反诚实信用原则，且后一份结佣明细的内容明显与双方盖章确认的结佣明细、《〈海域阳光苑二期项目销售协议〉之补充协议》的内容不一致，不足为信，本院将结合前一份结佣明细、博创公司提交的结佣明细和其他证据认定博创公司应得的佣金。 本院认为，《海城阳光苑项目销售代理合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面、诚实履行合同义务。现双方的争议焦点主要为：一是返还保证金的条件是否已成就；二是被告应支付的佣金金额；三是被告是否已足额支付房屋转让款，是否应当支付逾期付款的违约金。对此，本院评析如下： 关于争点一。原告认为被告应按《海城阳光苑项目销售代理合同》“甲方合同备案的交付期之后的一个月作为住宅、公寓及商业房源的交房期，交房期工作完成后5个工作日内返还”的约定，向原告返还50万元保证金；被告则抗辩原告未按上述合同的约定完成销售指标，被告按约可扣除50万元保证金。原、被告于2019年1月9日签订了《〈海域阳光苑二期项目销售协议〉之补充协议》，“依据原合同之约定及乙方销售业绩完成情况”同意退还保证金300万元，可见被告未向原告主张扣除未完成指标的50万元保证金，本院对被告的上述意见不予采纳。案涉项目被告与购房者签订的商品房买卖合同中约定的房屋交付期为2019年6月30日，被告亦已通知购房者于2019年12月12日交付房屋，根据《海城阳光苑项目销售代理合同》第八条“50万元保证金待甲方合同备案的交付期之后的一个月作为住宅、公寓及商业房源的交房期，交房期工作完成后5个工作日内返还”的规定，该50万元保证金的返还还条件已成就，被告应予返还，故本院对原告的该项主张予以支持。 关于争点二。原、被告通过《〈海域阳光苑二期项目销售协议〉之补充协议》已就截至2019年1月10日的佣金进行了结算，现被告认为该协议和双方盖章确认的结佣明细因重大误解应被撤销。该结佣明细的内容虽与《海城阳光苑项目销售代理合同》的相关约定不符，但该结佣明细上详细列明了每套房屋的销售单价、甲方单价、应得溢价款、应得佣金等项目，被告作为房地产开发企业，亦不存在原告利用其优势或利用其无经验、轻率等情形，不构成重大误解。且《〈海域阳光苑二期项目销售协议〉之补充协议》签订于2019年1月9日，该结佣明细亦应在同时期形成，而被告抗辩撤销是在2020年4月16日，亦已超过1年除斥期间，故本院对此抗辩不予采纳，《〈海域阳光苑二期项目销售协议〉之补充协议》及上述结佣明细应作为本院认定佣金的依据。《〈海域阳光苑二期项目销售协议〉之补充协议》可证明原、被告在履约过程中对相关约定进行了变更，因原告未提交证据证明变更的协议内容，故本院根据以下原则确定佣金金额： （1）上述结佣明细已明确的金额、项目作为计算依据，原告主张的内容与此不符的，以上述金额、项目为准； （2）上述结佣明细未记载的房屋，原告主张的内容与被告提交的前一份结佣明细的内容一致的，作为计算依据，不一致的则应由原告承担举证不能的不利后果，采对原告不利的数据； （3）被告提交的前一份结佣明细所载的相关房源已放贷等事实予以采信； （4）《海尚原筑项目任务及奖金明细》约定奖励的期间为2018年10月1日至10月31日，对超出该期间所销售房屋的销售奖金不予计算； （5）《海城阳光苑项目销售代理合同》约定销售佣金以“所售房源已到甲方账户”的金额计算，对未到账房款的佣金不予计算，原告待条件成就后可另行主张。 据此，2019年1月10日之后，被告应支付原告销售佣金1301494元（具体见附表），加上2018年9月9日至2019年1月10日期间被告应结佣金1121359元及协议返还的保证金450万元，扣除被告2018年9月9日至2019年1月10日期间所售房源退房应返还的已结佣金45820元（7356元+17835元+20629元），被告共应支付6877033元（1301494元+1121359元+450万元-45820元）。被告已以5-1-802、5-1-1002、5-1-604、5-2-603、5-2-903、5-2-604、5-2-804七套房屋抵偿6670469元（4249523元+2420946元），差额206564元（6877033元-6670469元）。2019年1月10日之后，被告以佣金、保证金的名义陆续向原告支付了5512686元，此金额远高于被告以房屋抵偿佣金、保证金后应支付的佣金金额，应为被告支付的抵债房屋的转让款。且到账的抵债房屋转让款有6354238元（879689元+859649元+107万元+830945元+873009元+1194922元+1226024元-58万元），尚欠房屋转让款841552元（6354238元-5512686元）。因此，被告还应支付原告保证金、佣金206564元。至于房屋销售溢价款263769元，因被告同意支付该款项，本院予以照准。 关于争点三。据上，被告至今还应支付抵债房屋转让款577783元（841552元-溢价款263769元），但此款及违约金，系另一法律关系，不属于本案审理范围，本院在本案中不作处理，双方可另案厘直。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条、第五十四条、第五十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波泛英房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告北京博创房地产经纪有限公司返还保证金50万元； 二、被告宁波泛英房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告北京博创房地产经纪有限公司支付保证金、销售佣金206564元； 三、被告宁波泛英房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告北京博创房地产经纪有限公司支付房屋溢价款263769元； 四、驳回原告北京博创房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25937元，由原告北京博创房地产经纪有限公司承担12434元、被告宁波泛英房地产开发有限公司承担13503元；保全申请费5000元，由被告宁波泛英房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张海科 二〇二〇年七月六日 法官助理 罗 芝 代书记员 童晓喜 ? ? 附表： 放贷 日期 签约 日期 房号 面积 销售 单价 甲方 单价 溢价 开发商优惠 销售 奖金 付款比例 总佣金 已结 佣金 本次 结佣 剩余 佣金 1 2019.1.11 2018.10.26 5-1-503 36.95 12639 11969 24757 0 0 100% 24757 10893 13864 0 2 2019.1.11 2018.9.14 5-1-603 36.95 12955.43 12289 24625 0 0 100% 24625 7634 16991 0 3 2019.1.14 2018.9.29 5-2-302 36.95 11138.4 11569 -15911 0 0 100% -15911 -5086 -10825 0 4 2019.1.28 2018.9.23 5-2-303 83.5 11426.77 11069 29874 0 0 100% 29874 9261 20613 0 5 2019.1.14 2018.9.19 5-1-902 83.5 13034.6 12269 63929 0 0 100% 63929 19818 44111 0 6 2019.1.24 2018.9.14 5-2-502 36.95 13450.6 11969 54745 0 0 100% 54745 16971 37774 0 7 2019.1.16 2018.9.14 5-2-701 107.19 12501.58 11989 54943 0 0 100% 54943 17032 37911 0 8 2019.2.1 2018.10.2 5-1-302 83.5 11426.8 11069 29874 0 0 100% 29874 9261 20613 0 9 2019.3.1 2018.10.25 5-2-1202 36.95 13351.4 12689 24474 0 0 100% 24474 7587 16887 0 10 2019.1.21 2018.9.19 5-2-402 36.95 12440.8 11769 24821 20000 0 100% 44821 13620 31201 0 11 2019.1.24 2018.9.29 5-1-403 36.95 12138.6 11769 13657 20000 0 100% 33657 13463 20194 0 12 2019.1.27 2018.9.29 5-1-703 36.95 12476.5 12489 -460 20000 00 100% 19540 5977 13563 0 13 2019.2.3 2018.9.27 5-2-1302 36.95 12554.9 12569 -521 20000 100% 19479 6042 13436 0 14 2019.1.24 2018.10.12 5-1-903 36.95 12675.6 12769 -3451 20000 20000 100% 36549 11577 24971 0 15 2019.1.25 2018.10.20 5-1-803 36.95 12554.9 12569 -521 20000 20000 100% 39479 16501 22977 0 16 2019.1.24 2018.10.8 5-2-902 36.95 12750.8 12769 -671 20000 20000 100% 39329 15956 23373 0 17 2019.1.24 2018.10.17 5-1-1203 36.95 12672.5 12689 -612 20000 20000 100% 39388 12470 26918 0 18 2019.2.2 2018.12.28 5-2-1203 83.5 12244.87 12189 4665 40000 20000 100% 64665 20046 44619 0 19 / 2019.1.18 5-1-1302 83.5 11976 / / 20000 0 100% 20000 0 20000 0 20 / 2019.3.25 5-1-301 135.05 10576.77 10669 -12456 20000 0 100% 7544 0 7544 0 21 2019.5.23 2019.4.1 5-1-504 107.19 11754.83 11469 30638 20000 0 100% 50638 0 50638 0 22 2019.5.14 2018.11.12 5-2-1101 107.19 12713.67 12369 36945 20000 20000 100% 76945 23084 53862 0 23 2019.5.14 2018.9.11 5-2-602 36.95 12821.9 12289 19690 0 0 100% 19690 5907 13783 0 24 / 2019.5.14 5-2-901 107.19 9795.69 / / 20000 0 100% 20000 0 20000 0 25 2019.5.15 2019.2.21 5-1-402 83.5 11583.17 11269 26236 20000 0 100% 46236 0 46236 0 26 2019.5.16 2018.10.7 5-2-802 36.95 12555 12569 -517 20000 20000 100% 39483 16503 22980 0 27 2019.5.17 2018.9.16 5-2-501 107.19 12100 11469 67637 20000 0 100% 87637 35609 52028 0 28 / 2019.4.18 6-1-503 52.11 7000 6500 26055 0 0 100% 26055 0 26055 0 29 2019.5.23 2019.2.25 5-1-1202 83.5 9092.31 / / 20000 0 100% 20000 0 20000 0 30 2019.5.23 2019.1.22 5-1-704 107.19 8952.3 / / 20000 0 100% 20000 0 20000 0 31 / 2019.6.4 5-1-401 135.05 8497.3 / / 20000 0 100% 20000 0 20000 0 32 2019.6.6 2018.10.2 5-1-303 36.95 11916.58 11569 12843 20000 0 100% 32843 13450 19393 0 33 2019.6.6 2018.10.14 5-2-1402 40.16 12948.2 12569 15229 20000 0 100% 35229 10840 24389 0 34 2019.6.6 2018.10.8 5-1-404 107.19 11636.1 11269 39351 20000 20000 100% 79351 24002 55349 0 35 2019.6.6 2018.11.6 5-2-1102 36.95 12848.8 12869 -747 20000 20000 100% 39253 16094 23159 0 36 2019.12 2019.8.22 5-2-403 83.5 11497 11269 19038 20000 0 100% 39038 0 39038 0 37 2019.12 2019.5.31 5-2-704 135.05 11625.32 11569 7606 20000 0 100% 27606 0 27606 0 38 2019.12 2019.6.5 5-1-1103 36.95 12488.09 12869 -14075 20000 0 100% 5925 0 5925 0 39 2020.1 2019.6.27 5-1-1303 36.95 13232.59 12569 24520 20000 0 100% 44520 0 44520 0 40 2020.1 2019.5.12 5-1-1004 107.19 11713.54 11869 -16664 20000 0 100% 3336 0 3336 0 41 2020.1 2018.12.28 5-1-702 83.5 12157.98 11989 14110 20000 0 100% 34110 0 34110 0 42 2020.1 2018.12.16 5-1-1404 106.96 11418.99 11569 -16045 20000 0 100% 3955 0 3955 0 43 2020.1 2019.3.25 5-2-1103 83.5 12419.16 12369 4188 20000 0 100% 24188 0 24188 0 44 2020.1 2019.3.26 5-2-702 36.95 12476.54 12489 -460 20000 0 100% 19540 0 19540 0 45 2020.1 2019.3.27 5-2-803 83.5 12306.97 12069 19870 20000 0 100% 39870 0 39870 0 46 2020.1 2019.3.22 5-1-601 135.05 8848 / / 20000 0 100% 20000 0 20000 0 47 2020.1 2019.3.24 5-1-1403 40.16 12100.15 12569 -18829 20000 0 100% 1171 0 1171 0 48 未办贷 2019-8.6 5-1-304 107.19 11533.48 11069 49788 20000 0 30 69788 0 20936 48852 49 未办贷 2018.9.15 5-1-502 83.5 12018.6 11469 45892 20000 0 30% 65892 19931 0 45961 50 未办贷 2018.9.15 5-2-503 83.5 12018.6 11469 45892 20000 0 30% 65892 19931 0 45961 51 未办贷 2019.3.22 5-2-601 107.19 12145.5 11789 38213 20000 0 62% 58213 0 36092 22121 52 未办贷 2018.11.17 5-2-401 107.19 11513 11269 26150 20000 20000 30% 66150 19845 0 46305 53 未办贷 2019.4.15 5-1-801 135.05 12969 / / 20000 0 40% 20000 0 8000 12000 54 未办贷 2019.4.15 5-2-1001 107.19 13169 / / 20000 0 31% 20000 0 6200 13800 55 未办贷 2019.4.15 6-1-302 63.53 7000 6500 31765 0 0 51% 31765 0 16200 15565 56 未网签 2019.6.28 6-1-309 63.53 7000 6500 31765 0 0 51% 31765 0 16200 15565 57 款未补齐 2019.9.21 5-2-404 135.05 / / / 20000 0 100% 20000 0 20000 0 总计 / / / / / / / / / 1981845 414219 1301494 266130