浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3967号 上诉人（原审原告）：章天明，男，1960年10月24日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：倪国忠，杭州市西湖区西城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：杭州市城东新城建设投资有限公司。住所地：杭州市江干区东宁路**东站枢纽东广场**。统一社会信用代码：91330104796664135D。 法定代表人：蔡宏伟。 委托诉讼代理人：曹怡骏、杜威，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州市江干区人民政府笕桥街道办事处。。住所地：杭州市江干区机场路**统一社会信用代码：113301040024980253。 法定代表人：万志勇，主任。 委托诉讼代理人：李晟、姚逸晨，浙江楷立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙荣华，男，1960年11月9日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：高尔文，浙江九恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州市江干区笕桥街道范家社区居民委员会。住所。住所地：杭州市江干区机场路天成路**社会信用代码：55330104002498869G。 法定代表人：钱国强，主任。 委托诉讼代理人：崔玥，浙江楷立律师事务所律师。 上诉人章天明因与被上诉人杭州市城东新城建设投资有限公司（以下简称城东公司）、杭州市江干区人民政府笕桥街道办事处（以下简称笕桥街道办）、孙荣华、杭州市江干区笕桥街道范家社区居民委员会（以下简称范家社区居委会）合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初7755号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：1999年5月15日，笕桥镇范家村（甲方）与章天明（乙方）签订《购房协议书》1份，约定甲方在江干区天成路建有住宅房，乙方要求购买范家新苑22幢4单元2－7楼，计20套，现经双方协商达成如下协议：一、乙方向甲方购置范家新苑22幢4单元2－7楼，计建筑面积1059.78平方米；二、价格每平方按1800元计算，计人民币1907604元整；三、房屋购置后，产权归乙方所有，甲方将负责协助乙方办理有关房产使用手续，费用由乙方自负；四、甲方负责做好通电、通水工作，涉及维修、环卫、物业管理事宜甲方协助乙方做好工作，费用自负；五、甲方支付乙方基建工程款时将购房款一次付清，否则甲方有权收回房屋；六、本协议一式四份，双方各执贰份，双方签字盖章后生效。 2014年5月6日，借款人（甲方）章天明、蒋丽红与贷 款人（乙方）孙荣华签订《个人借款协议》1份，约定：一、乙方贷给甲方人民币150万元整，于2014年5月8日前交付甲方；二、贷款利息月息1.5%即每月利息为22500元；三、借款期限为一年，即2014年5月8日至2015年5月7日；四、还款日期为2015年5月7日，还款方式为本金到期日一次付清，利息月付即每月22500元在25日前付清；五、抵押物：甲方用天城路范家新苑22幢4单元301室、401室（以下简称案涉房屋）作为抵押物（附甲方购房协议书1份）；六、违约责任：若甲方连续6个月内利息未付，抵押物归乙方所有，协议终止；七、本合同自2014年5月8日经双方签字盖章生效，本协议一式两份，甲乙双方各执一份。 范家社区居委会（甲方）与孙荣华（乙方）就案涉房屋各签订《购房协议书》1份，两份《购房协议书》除房号不同外，其他内容均一致，约定如下：一、乙方根据实际情况需要，要求申请向甲方购买住住宅楼；二、乙方购范家新苑住宅楼总建筑面积87.64平方米，价格每平方米/元，总计人民币/万元；三、乙方购置范家新苑住宅楼22幢4单元301号/401号；四、乙方购置范家新苑住宅楼按现有设计标准施工，对住宅楼层次、结构一律不得设计变更装修；五、住宅楼交付前，甲方做好通电、通水、通邮及负责房屋保修一年，涉及环卫物业管理事宜，甲方协助乙方，费用自理；六、房屋购置后，产权归乙方所有，如乙方需办理产权，甲方将负责办理好有关房产手续，费用自负；七、本协议签订后十天内乙方将购房款一次性付清，甲方则交钥匙，并负责乙方房屋验收，等。该两份《购房协议书》底部甲方代表处均加盖范家社区居委会公章，且均有手写字体“兹有章天明、蒋丽红夫妻双方在2015年8月13日到社区办理房屋转让手续，同意转给孙荣华”。原审庭审中，范家社区居委会认可该手写字体系范家社区居委会工作人员所写，但人已离职。原审庭审中，章天明称章天明、蒋丽红不在场，章天明认为该两份《购房协议书》是虚假的，章天明将案涉房屋交付给孙荣华出租收益是抵作借款利息而非将房屋转让给孙荣华；原审庭审中，孙荣华称孙荣华、章天明、蒋丽红均在场。该两份《购房协议书》乙方代表处有孙荣华签名，底部落款时间为1996年8月10日，但原审庭审中，孙荣华、范家社区居委会确认该两份《购房协议书》实际形成时间为2015年8月13日而非1996年8月10日。 原审法院另查明：2016年7月6日至2016年12月10日，孙荣华对案涉房屋进行了装修。 2017年3月至2018年3月，孙荣华将案涉房屋进行出租并获得租金收益。 2018年7月18日，孙荣华向笕桥街道、范家社区居委会出具《承诺书》1份，载明：兹有孙荣华承诺在范家新苑22幢4单元301室属本人所有，因原件只有一份，另一套是22幢4单元401室为复印件，本人承诺负法律责任，特此承诺。 2018年7月18日，甲方城东公司、笕桥街道与乙方（现使用人）孙荣华、丙方范家社区居民委员会就范家新苑22幢4单元301室签订《江干区集体土地“无证标房”使用权置换协议书》1份，约定：甲方因城中村改造建设需要在江干区笕桥街道范家社区开展房屋收购工作，丙方建造的“无证标房”也在该区块范围内。现就房屋使用权置换等事项达成如下协议：一、本协议涉及的房屋坐落于范家新苑22幢4单元301室，该房屋为多层，建筑面积为87.64平方米；二、该房屋为乙方获得使用权后使用至今；三、各方同意对该房屋按照使用权置换的方式进行处置，所置换使用权的房屋，对同等建筑面积不结算房屋、楼层、朝向等差价，因置换房屋为高层或小高层，可增加原房屋建筑面积10%的高层系数，按1200元/平方米结算使用；因房屋不可分割原因造成使用权面积扩大的部分，5平方米（含5平方米）及以下的按1200元/平方米结算使用，5平方米以上的按置换使用权房屋在收购时点的市场价格结算使用，所置换后的全部房屋所有权均为城东公司（含结算使用的部分），乙方只享有使用权；四、各项费用和金额：1、装修及附属物补偿金额78087元；2、设施设备迁移费2560元；3、搬家费2800元；4、临时过渡费：乙方自行解决过渡用房，标准为每月每平方米44元，先发放24个月，计92547.84元，24个月后按照二倍的标准发放至正式通知（公告）选取置换使用权的房屋当月止；5、临时过渡补贴：标准为每月每平方米20元，先发放24个月，计42067.2元，24个月后仍按此标准发放至正式通知（公告）选取置换使用权的房屋当月止；6、奖励费：乙方规定时间内签订本协议的，甲方给予乙方一次性奖励费80000元；乙方在规定时间内腾空房屋并移交的，凭腾房移交单甲方给予乙方一次性奖励费150000元。自本协议签订及乙方腾空交房后，甲方将以上第1至6项载明款项合计448062.04元一次性支付给乙方；五、所置换使用权的房屋由城东公司提供，位于江干区笕桥街道范家社区区块内，房源类型为高层或小高层，该置换使用权的房屋为期房，用途为住宅；甲方择日举行选房编号集中选取工作，本协议生效后，乙方可以在甲方规定时间内提出一次性使用权货币化收购申请，经审核同意后再另行签订一次性使用权货币化收购协议，等等。 2018年7月18日，甲方城东公司、笕桥街道与乙方（现使用人）孙荣华、丙方范家社区居民委员会就范家新苑22幢4单元401室签订《江干区集体土地“无证标房”使用权置换协议书》1份，约定：甲方因城中村改造建设需要在江干区笕桥街道范家社区开展房屋收购工作，丙方建造的“无证标房”也在该区块范围内。现就房屋使用权置换等事项达成如下协议：一、本协议涉及的房屋坐落于范家新苑22幢4单元401室，该房屋为多层，建筑面积为87.64平方米；二、该房屋为乙方获得使用权后使用至今；三、各方同意对该房屋按照使用权置换的方式进行处置，所置换使用权的房屋，对同等建筑面积不结算房屋、楼层、朝向等差价，因置换房屋为高层或小高层，可增加原房屋建筑面积10%的高层系数，按1200元/平方米结算使用。因房屋不可分割原因造成使用权面积扩大的部分，5平方米（含5平方米）及以下的按1200元/平方米结算使用，5平方米以上的按置换使用权房屋在收购时点的市场价格结算使用；所置换后的全部房屋所有权均为城东公司（含结算使用的部分），乙方只享有使用权；四、各项费用和金额：1、装修及附属物补偿金额80454元；2、设施设备迁移费2560元；3、搬家费2800元；4、临时过渡费：乙方自行解决过渡用房，标准为每月每平方米44元，先发放24个月，计92547.84元，24个月后按照二倍的标准发放至正式通知（公告）选取置换使用权的房屋当月止；5、临时过渡补贴：标准为每月每平方米20元，先发放24个月，计42067.2元，24个月后仍按此标准发放至正式通知（公告）选取置换使用权的房屋当月止；6、奖励费：乙方规定时间内签订本协议的，甲方给予乙方一次性奖励费80000元；乙方在规定时间内腾空房屋并移交的，凭腾房移交单甲方给予乙方一次性奖励费150000元；自本协议签订及乙方腾空交房后，甲方将以上第1至6项载明款项合计450429.04元一次性支付给乙方；五、所置换使用权的房屋由城东公司提供，位于江干区笕桥街道范家社区区块内，房源类型为高层或小高层，该置换使用权的房屋为期房，用途为住宅；甲方择日举行选房编号集中选取工作；本协议生效后，乙方可以在甲 方规定时间内提出一次性使用权货币化收购申请，经审核同意后再另行签订一次性使用权货币化收购协议，等等。 2018年7月24日，江干区范家社区征收工作指挥部发布《范家社区征收集体土地“无证标房”现使用人情况公示》，公示房屋172套，其中公示：范家新苑22幢4单元301室，拟确定使用权人孙荣华，拟确认房屋建筑面积87.64平方米；范家新苑22幢4单元401室，拟确定使用权人孙荣华，拟确认房屋建筑面积87.64平方米；如对本公示内容有异议的，请在三日内携带相关证件及资料前往本指挥部反应；联系人：钱先生；联系电话：0571－8645××××。 章天明于2019年8月13日提起本案诉讼，诉请判令：1、原审四被告于2018年7月18日签订的江干区集体土地范家新苑22幢4单元301、401室无证标房使用权置换协议无效；2、判令被告承担本案诉讼费。 原审法院审理认为：案涉房屋系集体土地“无证标房”，章天明于1999年5月15日与笕桥镇范家村签订《购房协议书》取得案涉房屋“产权”即案涉房屋使用权，章天明即成为案涉房屋权利人。借款人章天明、蒋丽红与孙荣华签订的《个人借款协议》中约定，章天明、蒋丽红用案涉房屋作为抵押物；若章天明、蒋丽红连续6个月内利息未付，抵押物归孙荣华所有，协议终止。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。故本院认为，章天明、蒋丽红与孙荣华签订的《个人借款协议》中关于抵押物归孙荣华所有的约定，因违反法律规定而无效。关于范家社区居委会与孙荣华就案涉房屋签订的两份《购房协议书》效力的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中范家社区居委会与孙荣华就案涉两套房屋签订的《购房协议书》中仅在范家社区居委会加盖公章处有手写字体“兹有章天明、蒋丽红夫妻双方在2015年8月13日到社区办理房屋转让手续，同意转给孙荣华”，而未有案涉房屋权利人章天明签字，且庭审中章天明对该两份《购房协议》不予认可，现有证据无法证明范家社区居委会对案涉两套房屋的处分系经过章天明追认或范家社区居委会取得按涉房屋处分权，故基于现有证据，本院无法确认，范家社区居委会与孙荣华就案涉范家新苑22幢4单元301室、401室签订的两份《购房协议书》有效。 本案中，章天明以范家社区居委会与孙荣华签订的《购房协议书》虚假、错误认定孙荣华为案涉房屋权利人，损害其合法权益为由，请求确认原审四被告于2018年7月18日签订的关于范家新苑22幢4单元301、401室的江干区集体土地“无证标房”使用权置换协议书无效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，孙荣华有对案涉房屋进行装修并出租收益的实际使用外观；江干区范家社区征收工作指挥部对范家社区征收集体土地“无证标房”现使用人情况进行了公示，章天明未在公示期内未提出异议；案涉江干区集体土地“无证标房”使用权置换协议书中有关于装修及附属物补偿、设施设备迁移费、搬家费等的约定。故本院无法认定原审四被告构成恶意串通，从而导致案涉江干区集体土地“无证标房”使用权置换协议书无效。若章天明认为其系案涉房屋的权利人，应向相关拆迁主体主张拆迁补偿利益。综上，本院认为，章天明的诉请依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条之规定，判决：驳回章天明的诉讼请求；案件受理费80元，减半收取为40元，由章天明负担。 宣判后，章天明不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，判决错误。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。 城东公司辩称：原审判决关于四被上诉人签订的案涉房屋置换协议书的效力认定系正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 笕桥街道办辩称：上诉人的上诉理由不能成立，现有证据足以证实孙荣华系案涉房屋使用权人，符合置换资格。笕桥街道办已尽审慎核查义务，也不存在与其他被上诉人恶意串通的情形。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 孙荣华辩称：上诉人因无法归还借款而将案涉房屋抵偿给孙荣华，为此共同去范家社区居委会办理过户手续。孙荣华据此取得案涉房屋使用权并已装修改造出租使用。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 范家社区居委会辩称：上诉人诉称案涉房屋置换协议书为无效缺乏事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 孙荣华在二审诉讼中申请证人出庭作证。本院经审核认为：孙荣华的申请不符合证据规则的相关规定，本院不予准许。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”该解释第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”章天明对于其与孙荣华间的借款合同关系以及其未按约归还孙荣华借款的事实并无异议，从双方签订的借款协议表明，章天明、蒋丽红有将案涉房屋抵押偿还所欠借款之债的意思表示。章天明在借款期限届满后，未归还借款，而是将案涉房屋交付孙荣华使用。章天明不能提交确凿证据证实证实其交付孙荣华案涉房屋另有相应的合同依据或者孙荣华系不当占有；而城东公司在原审诉讼中提交的孙荣华就案涉房屋的购房协议书以及孙荣华和范家社区居委会所确认的相应事实足以证实孙荣华诉称的章天明因不能归还借款之债而将案涉房屋用以抵偿其债务的主张，且孙荣华占用案涉房屋直至城东公司、笕桥街道办与其签订案涉房屋置换协议书，城东公司、笕桥街道办也就案涉房屋权属进行了公示；期间，章天明均未提出异议，据此原审判决认为四被上诉人签订的案涉房屋置换协议书不存在无效之法定情形，据此驳回章天明的诉讼请求系正确。原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。章天明的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人章天明负担。 本判决为终审判决。 审判员 胡 宇 二〇二〇年七月二十日 书记员 赖雪珂