上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初14575号原告：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：高爽，男，1989年2月28日出生，汉族，住江苏省阜宁县。原告上海镌新企业管理有限公司(以下简称镌新物业公司)与被告高爽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告镌新物业公司的委托诉讼代理人张驰到庭参加诉讼。被告高爽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告镌新物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年11月1日起至2017年10月2日期间的综合物业服务费50,232元(人民币，下同)；2.判令被告向原告支付以7,956元为基数，自2016年9月26日起至实际付清之日止，按照日千分之一计算的违约金；以14,040元为基数，自2016年12月26日起至实际付清之日止，按照日千分之一计算的违约金；以14,040元为基数，自2017年3月26日起至实际付清之日止，按照日千分之一计算的违约金；以14,040元为基数，自2017年6月26日起至实际付清之日止，按照日千分之一计算的违约金；以156元为基数，自2017年9月26日起至实际清偿之日止，按照日千分之一计算的违约金。事实和理由：原告受上海宝龙展飞房地产开发有限公司(以下简称宝龙展飞公司)委托，为七宝宝龙广场/宝龙城提供物业管理服务。2016年7月7日，宝龙展飞公司与被告签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定被告承租宝龙展飞公司名下位于上海市七宝宝龙城市广场第1F层的编号为S3-1F-005的商铺，租赁面积为72平方米，租赁期限为3个租赁年度，约定综合物业服务费为65元/月/平方米，租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算，综合物业服务费按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付综合物业服务费，如被告逾期支付，每逾期一日应向原告支付应付未付款项的5‰作为违约金。2016年9月10日，七宝宝龙广场与租赁场所同时开业，原告自开业之日起即为被告提供了物业服务，然而被告未按照合同约定支付综合物业服务费和餐厨垃圾清运费，原告及宝龙展飞公司多次催讨，被告仍未予支付。原告认为，被告拒不支付综合物业服务费的行为违反了合同的约定，严重损害了原告的合法权益，应承担违约责任，故原告为维护自身合法权益，起诉至法院。被告高爽未作答辩，亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2016年7月7日，案外人宝龙展飞公司(出租方、甲方)与被告高爽(承租方、乙方)就七宝宝龙城市广场S3-1F-005商铺签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》。合同约定：乙方承租的租赁场所面积暂计为72平方米。具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积(以下简称计租面积)为准。本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。该广场由上海镌新企业管理有限公司进行统一的商业物业管理服务。物业管理公司有权援引本合同项下有关商业物业服务约定或《宝龙广场/商业街商业管理公约》直接向乙方主张权利。甲乙双方约定的租赁期限为3个租赁年度，自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。甲乙双方约定的租赁场所交付日期为2016年7月1日，乙方同意甲方可根据实际工程状况对约定交付日期作提前或者延后的调整。乙方租赁场所开业日最迟不得迟于该广场统一开业日(该统一开业日暂定位2016年7月23日。如遇特殊情况，甲方有权调整统一开业日)。甲方同意给予乙方22天的装修期，该装修期为自租赁场所约定交付日起至合同约定的乙方租赁场所最迟开业日之前一日的期间。装修期内，乙方应自行承担并向物业管理公司支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费；装修保证金可在乙方租赁场所装修完毕且无任何违约行为后向物业管理公司申请退还，经物业管理公司确认无误后三十日内将装修保证金退还乙方。乙方亦可向物业管理公司申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用。除此之外，乙方还应向物业管理公司支付整体开业前装修期管理费1,440元。乙方应按照租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为65元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费。综合物业服务费起交日期自最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。乙方应根据物业管理公司的付款通知要求，于每个自然季度末月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费。租赁起始日当个自然季度的综合物业服务费自预付管理费中扣除，差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向物业公司补足。乙方应于本合同生效之日起十五日内，向物业管理公司预付9,360元综合物业服务费，即预付管理费，该预付管理费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部抵减完毕。根据本合同规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所的统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计10,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保，物业管理公司均可从质量保证金中向消费者、受损方支付退货款、赔偿款等。本合同终止后，若乙方无任何违约行为，甲方或物业管理公司应在90日内将质量保证金无息退还给乙方。乙方须于进场日前按本合同的约定向物业管理公司支付装修保证金，以确保乙方遵守及履行本合同的规定及物业管理公司对于装修环节的管理规定。若乙方在装修环节出现任何违法、违约或者违反规定之情形，物业管理公司将有权按双方签订的装修管理协议约定扣将乙方的装修保证金直至解除合同；该装修保证金在乙方装饰、装修工程竣工验收合格后30日内，且并经物业管理公司审核后在乙方无违约情况下由物业管理公司无息退还乙方。合同另就其他事项进行了约定。2017年1月6日，宝龙展飞公司向被告发出催款函，要求被告于2017年1月11日前支付2016年11月1日至2016年12月31日期间的物业管理费7,956元。2017年3月23日，宝龙展飞公司向被告发出催款函，要求被告于2017年3月25日前支付2016年11月1日至2016年12月31日期间的物业管理费7,956元。2017年3月28日，宝龙展飞公司向被告发出催款函，要求被告于2017年3月31日前支付2017年1月1日至2017年3月31日期间的物业管理费14,040元。2017年4月19日，宝龙展飞公司向被告发出催款函，要求被告于2017年4月24日前支付2016年11月1日至2017年3月31日期间的物业管理费21,996元。2017年9月30日，原告向被告发送解约函，告知被告：自2017年10月2日起，双方签署的租赁合同解除，并不退还已付未用的履约保证金48,096元，被告应于2017年10月18日前支付2017年1月1日起至2017年10月1日期间租金153,741.60元及逾期付款违约金142,610元、合同解除损失赔偿金38,736元，被告应于2017年10月18日前向综合物业服务费公司支付2016年11月1日起至2017年10月1日期间的综合物业服务费50,226.97元及逾期违约金54,636.51元。本院于2019年3月11日受理宝龙展飞公司起诉被告房屋租赁合同纠纷一案，被告抗辩其于2017年5月十几日搬离商场，双方约定违约金标准过高，其支付的保证金应冲抵欠费。本院于2019年6月10日作出(2019)沪0112民初6874号民事判决书，扣除被告已支付的装修保证金1,440元，并没收履约保证金38,736元后，判决确认宝龙展飞公司与被告于2016年7月7日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2017年10月2日解除，被告应向宝龙展飞公司支付自2017年1月1日起至2017年10月2日止的租金人民币154,290.50元，以及以47,530.80元为本金，自2016年12月25日起至实际支付之日止，按日万分之二计算的逾期付款违约金；以人民币52,812元为本金，自2017年3月25日起至实际支付之日止，按日万分之二计算的逾期付款违约金；以人民币52,812元为本金，自2017年6月25日起至实际支付之日止，按日万分之二计算的逾期付款违约金。被告还应向宝龙展飞公司支付擅自停业违约金24,480元、解约违约金人民币19,368元以及履约保证金人民币38,736元。该民事判决书现已生效。2016年7月15日，被告通过银行转账向原告支付33,052元，附加信息及用途载明：香港杏记甜品管理装修保证金，其中收款收据载明：经营保证金10,000元、临时水电费1,152元、装修管理费1,440元、垃圾清运费1,080元、装修保证金10,000元、工本费20元、预交综合管理费9,360元。诉讼中，原告陈述商场实际开业时间为2016年9月10日，被告应支付自实际开业时间起的物业服务费。被告已向原告支付的33,052元，其中经营保证金，鉴于被告具有未按时支付物业服务费的违约行为，不应当退还；水电费、垃圾清运费、工本费，已消耗完毕，不应当退还；装修期间管理费，系整体开业前装修期间被告应支付的管理费，不应当退还；装修保证金，原告实际收取1万元，鉴于宝龙展飞公司起诉被告的案件中已经抵扣装修保证金1,440元，故本案中原告同意抵扣装修保证金8,560元；综合管理费9,360元，系用于支付2016年9月10日起的物业服务费。就上述费用，若法院认定应予以扣除的，同意在被告应支付的物业服务费中扣除。以上事实，由原告提供的宝龙城市广场商铺租赁合同、银行转账记录、(2019)沪0112民初6874号民事判决书等证据以及当事人的陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案外人宝龙展飞公司与被告之间所签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中效力性的强制性规定，合同当属有效，对各方当事人均具有合同约束力。现原告依照该合同的约定，为被告承租的商铺实际提供了物业管理服务，且该合同明确约定原告有权依据该合同项下有关物业服务的约定直接向被告主张权利，故原告起诉要求被告承担相应支付义务的主张，符合双方约定，本院予以支持。关于拖欠物业服务费的金额，根据原告提供的证据，宝龙展飞公司与被告签订商铺租赁合同系于2017年10月2日解除，现原告主张的物业服务费金额，系根据实际开业时间，商铺租赁合同约定的缴费标准，并扣除被告已实际支付的物业服务费所得，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告已实际收取的费用，水电费、垃圾清运费、工本费、装修期间管理费，根据合同之约定，系被告应向原告所支付的费用，原告主张无需扣除的意见，符合双方约定，本院予以采纳；经营保证金(质量保证金)1万元，原告未提供证据证明被告存在合同约定的可扣减该笔保证金的违约行为，且该合同现已依法解除，故原告应予以退还；装修保证金，根据合同之约定以及原告的意见，应予以退还，鉴于宝龙展飞公司起诉被告案件中已实际抵扣1,440元，为避免诉累，亦未有损被告的合法权益，原告主张本案中只需扣除8,560元的意见，本院予以采纳。上述两笔保证金合计18,560元，系由原告实际收取及支配，且款项指向的权利义务内容与原告物业管理行为不可分割，宝龙展飞公司起诉被告的案件中亦未抵扣，现结合原告就上述费用的处理意见，本院确定上述费用应在被告欠付物业服务费中予以扣除，扣除后被告尚欠原告物业服务费31,672元。关于原告主张的违约金，由于被告未能按照合同约定支付物业服务费，其行为已经构成违约，原告有权依据合同约定主张要求被告承担相应的逾期付款违约金。但违约金的计算标准，考虑到本案与宝龙展飞公司起诉被告的案件具有关联性，系同一合同履行过程中衍生的纠纷，本院酌情将计算标准确定为按照日万分之二计算，分段计算如下：以2017年1月至3月欠付的物业服务费3,436元为基数，自2016年12月26日起至实际支付之日止，按日万分之二计算；以2017年4月至6月欠付的物业服务费14,040元为基数，自2017年3月26日起至实际付款之日止，按日万分之二计算；以2017年7月至9月欠付的物业服务费14,040元为基数，自2017年6月26日起至实际付款之日止，按日万分之二计算；以2017年10月欠付的物业服务费156元为基数，自2017年9月26日起至实际付款之日止，按日万分之二计算。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高爽于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付物业服务费31,672元；二、被告高爽于本判决生效之日起的十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付以3,436元为基数，自2016年12月26日起至被告高爽实际付清之日止，按日万分之二计算的逾期付款违约金；以14,040元为基数，自2017年3月26日起至被告高爽实际付清之日止，按日万分之二计算的逾期付款违约金；以14,040元为基数，自2017年6月26日起至被告高爽实际付清之日止，按日万分之二计算的逾期付款违约金；以156元为基数，自2017年9月26日起至被告高爽实际付清之日止，按日万分之二计算的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,784.65元，减半收取计892.32元，由原告上海镌新企业管理有限公司负担329.70元，由被告高爽负担562.62元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈献茗二〇二〇年七月二十日法官助理 黄 湛书 记 员 顾斐平附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。