山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初2069号原告：某银行，住所地青岛市李沧区。负责人：庞某，职务行长。委托诉讼代理人：刘某，某律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，男，系该行员工。被告：孙某，男，汉族，住青岛市城阳区。被告：某置业集团有限公司，住所地青岛市城阳区。法定代表人：方某，职务总经理。委托诉讼代理人：栾某，男，系该公司职工。委托诉讼代理人：孙某，男，系该公司职工。原告某银行与被告孙某、被告某置业集团有限公司（以下简称某置业集团有限公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘某、王某，被告某置业集团委托诉讼代理人栾某到庭参加诉讼，被告孙某虽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告孙某支付原告贷款本金741825.92元及截止至2020年3月1日的利息、罚息和复利等12797.92元，律师代理费38085元，上述共计792708.84元；2、判令被告孙某支付原告自2020年3月2日起至本息还清之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利；3、确认原告在本案债权范围内对被告孙某位于青岛市城阳区某房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、判令被告某置业集团对被告孙某的上述债务承担连带清偿责任；5、本案案件受理费、保全费等由被告承担；6、判令如被告未按判决确定的期间履行金钱给付义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。事实与理由：2018年8月31日，原、被告签订了《个人购房借款/担保合同》，约定由被告孙某向原告借款75万元用于购房，借款期限自2019年2月1日至2049年2月1日。孙某以其名下位于青岛市城阳区某房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了预抵押登记。被告某置业集团作为连带保证人对孙某的上述借款承担连带清偿责任。2019年2月1日，原告依约发放贷款，被告连续多次未按期足额偿还贷款本息，经数次催告均未改善。故原告具状来院，请求依法判决。被告孙某未作答辩。被告某置业集团辩称，1、原被告三方签订的《个人购房借款/担保合同》对我公司的保证担保范围并无约定，而根据原告与我公司签订的《按揭贷款业务合作协议》约定，我公司为孙某提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，故我公司对原告主张的孙某可能承担的贷款罚息、复利及律师费不承担连带清偿责任。2、原告主张的对青岛市城阳区某房屋的优先受偿权不应得到支持。3、根据物权法和担保法的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或约定不明，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权。故本案原告应当先就涉案房屋实现债权，无权要求我公司先行承担连带保证责任；即使我公司承担保证责任，也应当仅对涉案房屋以外的债权承担保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交被告某置业集团签署的送达地址确认书、《个人购房借款/贷款合同》、鲁2018青岛城阳区不动产证明不动产权登记证、《按揭贷款业务合作协议》各一份。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交个人贷款申请表、孙某送达地址确认书一份，用以证明孙某向原告申请贷款，并明确送达地址。2、原告提交个人借款凭证一份，证明2019年2月1日，原告向被告发放贷款75万元，到期日为2049年2月1日，利率为5.635%。3、原告提交贷款收回明细一份，证明截止至2020年3月1日，被告拖欠原告本金人民币741825.92元，积欠利息12797.92元，本息合计754623.84元。4、原告提交委托代理合同、律师费发票各一份，证明原告与某律师事务所就本案存在委托代理法律关系，并为此支付律师费38085元。经庭审质证，被告某置业集团对以上证据真实性有异议，认为均系被告孙某与原告签署或发生，与该公司无关，认为贷款收回明细系原告单方出具。本院认为，被告孙某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃答辩、质证的权利，原告提交上述证据原件，本院对以上证据予以采信；被告虽对以上证据真实性提出异议，但未提交相反证据，本院对其抗辩主张不予采纳。5、被告提交《按揭贷款业务合作协议》一份，证明在借款人办妥正式抵押手续之前，某置业集团提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，对罚息、复利及律师费不承担连带清偿责任。经庭审质证，原告认为上述协议仅有某置业集团一方盖章，且系复印件，对该证据的真实性无法确认，应以原告提交的双方盖章的《按揭贷款业务合作协议》为准。被告提交的该份证据系复印件，仅有其一方签章，原告对真实性不予认可，本院对该份证据不予采信。6、被告提交《房屋交付确认书》、《交房手续办理满意度调查表》各一份，证明某置业集团已将涉案房屋交付给被告孙某；被告提交《业主/用户入住登记表》、《业主手册》各一份，证明孙某已实际入住并占有涉案房屋。原告经质证认为上述证据系两被告之间签订的，真实性无法确认，且与本案无关。被告孙某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃答辩、质证的权利，被告某置业集团提交上述证据原件，本院对以上证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2018年7月18日，被告孙某为购买位于青岛市城阳区某户期房向原告申请个人一手住房贷款75万元，房屋总价款1078568.02元，首付款328568.02元。2018年8月31日，原告作为贷款人，被告孙某作为借款人、抵押人，被告某置业集团作为担保人，签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：孙某贷款75万元，用于购买坐落于青岛市城阳区某户房屋，房屋建筑面积83.21平方米。贷款担保方式为抵押。贷款期限为360个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，贷款利息自实际放款日起算。实际放款日与到期日以及据本合同确定的利率以借款凭证为准，借款凭证为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。合同期内遇到中国人民银行调整相应的贷款基准利率，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经过两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及合同约定的浮动比例确定并执行新的利率。借款人同意贷款人将上述贷款划转至某置业集团在平安银行开立的账号中，借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，每月1日为还款日，自贷款发放的次月开始还款。借款人连续3个月或者累计6个月未能按本合同约定还本付息的，贷款人有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息。借款人未按本合同约定的还款日期（包括被宣布提前到期）偿还到期应付的贷款本息，贷款人有权按照罚息利率计收利息（罚息利率按在约定利率基础上加收50%确定），对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。贷款利率发生调整的，利率调整后罚息利率相应变动。借款人或担保人违约的，应承担贷款人为实现债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、律师费等所有费用。合同还约定，保证人向贷款人提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同通用条款对保证担保约定如下：贷款人宣布贷款提前到期的，担保人同意继续按照约定承担保证责任；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择担保的顺序，即贷款人可以选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。还约定，保证担保的责任范围包括但不限于以下两种：（1）全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；（2）阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十五条：A.本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明；B.本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。但合同第五十五条未对此条作出补充约定。2、2018年9月11日，原告取得编号为鲁（2018）青岛市城阳区不动产证明，载明原告系青岛市城阳区某房屋的预抵押权人。3、2019年2月1日，原告将75万元贷款划转至某置业集团账户中。凭证载明借款人孙某，贷款发放日为2019年2月1日，到期日为2049年2月1日，年基准利率4.9%，上浮15%，当期执行利率5.635%。被告孙某自2019年6月起陆续出现逾期还款情况，至原告提起诉讼时，孙某已经累计超过6次逾期偿还借款本息，2020年1月7日后不再偿还借款本息。截至2020年3月1日，被告拖欠原告本金人民币741825.92元，利息、罚息、复利12797.92元，本息合计754623.84元；截至2020年6月1日，被告尚欠原告贷款本金741825.92元及截至当日的利息、罚息、复利23588.82元。4、2019年5月20日，某置业集团将涉案青岛市城阳区某房屋交付孙某。现上述房屋未办理产权证，亦未办理抵押权证。5、原告主张，因本案支出律师费38085元，但未提交律师费实际支付凭证。另查明，2018年1月16日，原告与被告某置业集团分别作为甲、乙双方，签订《按揭贷款业务合作协议》，约定甲方为乙方开发并销售的某二期住宅项目的按揭贷款办理银行，由甲方为购买该项目的借款人提供个人住房（商用房）贷款，单笔个人住房（商用房）贷款最高限额、最高贷款成数、最长贷款期限等以甲方贷款最终审批结果为准，乙方同意甲方按照中国工商银行的有关规定，在与借款人办妥贷款手续后，根据贷款合同约定将贷款资金全部划入乙方在甲方开立的账户，在借款人办妥正式的抵押登记手续前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。乙方在甲方指定账户内存入履约保证金，专项用于保证金存取和划转，承诺以保证金账户内的保证金及利息为借款人（购房人）按照借款合同约定偿还贷款本息及其他应付款项承担阶段性质押担保。另查明，2019年2月1日，两被告分别向原告出具送达地址确认书，孙某以青岛市城阳区某户、被告某置业集团以其注册地为上述《个人购房借款/担保合同》项下争议所涉诉讼或仲裁的送达地址，并确认，上述送达地址适用于一、二审、再审和执行各个诉讼阶段，包括但不限于传票、开庭通知书、判决书、裁定书、调解书、限期履行通知书、评估报告等相关诉讼/仲裁文书按照上述地址进行送达，因无人签收、拒收等原因导致被退回的，退回之日即为送达之日。并承诺，上述地址若有变更，应及时书面通知原告，否则上述送达地址仍然有效，并自行承担相应后果。2020年5月19日，本院依上述地址向两被告送达起诉状及诉讼文书，寄送孙某的邮件因该地址无人于2020年5月27日被退回，被告某置业集团收到本院送达的文书。本院认为，原告与两被告签订的《个人购房借款/担保合同》依法成立并有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行合同义务。原告按照合同约定向被告发放75万元贷款后，被告孙某应当按照合同约定履行还款义务。至原告起诉时，孙某已有累计超过6期未按照合同约定期限偿还贷款本息，自2019年1月7日起不再偿还借款本息，按照《个人购房借款/担保合同》约定，原告有权宣布借款提前到期，要求孙某立即清偿未还贷款本金以及所产生的利息、罚息、复利。关于欠款数额，被告孙某未到庭举证其还款情况，应当承担举证不能的法律后果，其欠款数额依据原告的主张及举证为准。原告举证足以证明，截至2020年1月7日，被告尚欠贷款本金741825.92元，被告应予全部偿还。因原告以提起诉讼的方式宣布合同提前到期，故应以本案诉状送达之日即2020年5月27日为合同到期日，被告应偿还原告全部尚欠贷款本金及截至2020年6月1日前尚欠期内利息、罚息、复利23588.82元，并支付自2020年6月2日起至实际清偿之日，以尚欠借款本金741825.92元为基数，按照合同约定计算的利息、罚息及复利。原告该项诉讼请求部分成立，本院予以支持。另，关于原告主张的律师费损失，虽原、被告双方在贷款合同中约定律师费由违约方承担，但原告提交的证据不足以证明其已经实际支出律师费38085元，故对原告主张的律师费损失，本院不予支持。被告某置业集团在《个人购房借款/担保合同》落款处以保证人的身份盖章，自愿为被告孙某借款提供连带责任保证担保,根据《按揭贷款业务合作协议》约定,保证人的保证责任直至借款人办妥所购房屋抵押登记手续才免除,而借款人至今未与原告办妥抵押登记,导致抵押权至今尚未依法设立,故某置业集团保证责任免除的条件未成就,依约应当承担保证责任。关于保证担保的范围，《个人购房借款/担保合同》在《按揭贷款业务合作协议》之后签订，且系对原被告三方权利义务的具体约定，对保证担保范围的约定应以《个人购房借款/担保合同》约定为准。《个人购房借款/担保合同》通用条款对阶段性连带责任保证约定的范围为：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，故原告要求某置业集团有限公司对被告孙某所欠借款本金、利息、罚息、复利、律师费等承担连带清偿责任符合合同约定，该项诉讼请求成立,本院予以支持。被告某置业集团有限公司的抗辩理由不成立，本院不予支持，某置业集团有限公司在承担担保责任后，有权向被告孙某追偿。关于原告要求对被告孙某提供预抵押的房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉请，本院认为，《物权法》第一百八十七条规定,以建筑物或正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，原告与孙某仅在房产部门办理了预抵押登记,原告主张预抵押登记具有抵押效力缺乏法律依据。《中华人民共和国物权法》规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”由此可见,办理房屋预抵押登记的目的是为了保障将来抵押权的设立,即预抵押登记权利人在满足抵押登记条件成就时享有设立抵押登记的请求权,但该项权利并不等于权利人享有与“本登记”同等的现实抵押权，并不发生抵押权设立的法律后果。现原告与孙某并未就涉案的房屋办理抵押登记手续,本案所涉房产抵押权并未有效设立，原告并未取得现实的抵押权,其对涉案房屋拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。原告的该项诉讼请求,不符合法律规定,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙某于本判决生效之日起十日内偿还原告某银行借款本金741825.92元及截至2020年6月1日的利息、罚息、复利23588.82元，共计765414.74元；并支付以借款本金741825.92元为基数，自2020年6月2日起至实际给付之日止，按照借款合同约定计算的利息、罚息、复利；二、被告某置业集团有限公司对被告孙某上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11727元，减半收取5863.5元，保全费4520元，共计10383.5元（原告已预交），由两被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  毛国宏二〇二〇年七月十三日法官助理张栋书记员沈佳妮书记员黄斌