福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3329号 上诉人（原审被告）：吴玉宽，女，1991年4月1日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：蔡红，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁节艺，男，1986年2月6日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人吴玉宽与被上诉人梁节艺房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2020）闽0502民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴玉宽的委托诉讼代理人蔡红与被上诉人梁节艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴玉宽上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判吴玉宽不予退还定金3万元，仅退还梁节艺购房款5万元；2.本案一审、二审的诉讼费用由梁节艺承担。事实与理由：梁节艺拒不履行双方约定的义务，即未能支付购房款用于办理银行解押，经吴玉宽多次催促其仍然拒不履行。可见，梁节艺构成违约，其无权要求返还购房定金3万元。一审判决认定梁节艺不构成违约，严重扭曲了本案客观事实，是错误的认定。第一，双方虽没有签订书面购房合同，但双方已口头约定梁节艺负责先支付购房款用于清偿贷款、办理房产解押手续，而后结清购房款后办理过户手续。梁节艺负责办理银行解押手续是双方协商确定的条件且也已部分履行。一审判决认定这还不是双方最终达成的协议，显然有违合同最基本的诚实信用原则。第二，吴玉宽的配偶骆某对出售房产给梁节艺是知情且同意的，并且全程参与了房产买卖的协商、办理解押、协商退款等，一审法院对该部分事实未作任何调查，就认定“没有得到另一产权人的明确意见表示”，这显然属于主观推断，认定事实错误。综上，梁节艺未能按照双方约定，履行办理银行解押的约定义务，构成违约，其无权要求返还定金3万元。请求二审法院查明案件事实后依法改判。 梁节艺辩称，1.构成合同违约的责任不在于梁节艺，而在于吴玉宽。理由是在出售房产时，吴玉宽和骆某不是夫妻关系，没办法提供关于案涉房产的产权证证明给梁节艺。而且没有详细告知房屋是如何改造的，改造房屋也没有经过有关部门的审批。梁节艺有意愿及经济能力购买房屋，是因为吴玉宽的原因最终没有购房成功。2.骆某对于吴玉宽出售其名下的房产不知情，有录音为证。3.因为没有看过房屋的产权证明和一手的购房合同，所以梁节艺不知道购房总款，也不知道抵押的金额，基于此不再购买案涉房产。 梁节艺向一审法院起诉请求：1.解除梁节艺与吴玉宽签订的定金合同；2.判令吴玉宽立即退还梁节艺购房款8万元(包含3万元定金)，以及逾期退还利息，自2019年9月26日起计算至实际退还之日，按照年利率6%计算；3.吴玉宽承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年8月份，吴玉宽在其居住的鲤城区万祥商城认识拟购房的梁节艺。吴玉宽有意出售其居住的房产即址在鲤城区万祥商城Ｂ1幢214、215号房产（以下简称“涉诉房产”，其中万祥商城Ｂ1幢214登记在骆某名下，万祥商城Ｂ1幢215登记在吴玉宽名下，骆某与吴玉宽于2020年3月11日登记结婚），经梁节艺实地看房（涉诉二套房产经装修后已合并为一套）后，双方协商吴玉宽同意以6000元／平方米的价格将涉诉房产出售给梁节艺。2019年9月14日，梁节艺支付给吴玉宽3万元定金，并由梁节艺的朋友即证人孙某书写《购房定金》协议，该《购房定金》载明“今9月14日吴玉宽收梁节艺购房定金3万元整。房款每平购价6000元。平方数以房产证为主。吴玉宽身份证号…梁节艺身份证号…”梁节艺及吴玉宽分别作为甲方和乙方在该《购房定金》协议上签名确认。因涉诉房产均抵押在兴业银行池店支行办理抵押借款，双方在此后的磋商过程中梁节艺同意先行出资帮助吴玉宽解押房产。2019年9月25日，双方到达兴业银行池店支行后，梁节艺先行转账5万元至吴玉宽的银行还款账户上。此后，双方对购房款后续支付等问题产生争议，双方未再签订正式购房主合同。2019年11月起，双方开始协商退款事宜，但始终未能达成一致协议。2020年4月3日梁节艺提起本案诉讼。庭审过程中，双方均表示同意解除房屋买卖合同关系。 一审法院认为，梁节艺与吴玉宽之间的合同关系，事实清楚，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。案涉《购房定金》协议仅记载了定金3万元及购房单价每平6000元,未对实际出卖人信息、合同总价款、付款方式、房屋交付、违约责任等作出明确约定，该协议仅是双方当事人为约定梁节艺向吴玉宽给付定金作为债权的担保签订的定金合同，双方仍需就其他合同内容继续磋商，故案涉《购房定金》协议属定金合同性质。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案双方当事人签订《购房定金》协议后，均负有及时订立主合同的义务。双方在后续磋商过程中梁节艺虽有口头表示拟先出资帮吴玉宽解押房产，但尚不足以证明这是双方最终达成的协议，况且，案涉房产实际上涉及两位产权人，在没有得到另一产权人的明确意见表示之前，双方最终未签订主合同不能认定为系梁节艺拒绝签订主合同，或梁节艺不履行约定的义务，故吴玉宽辩称梁节艺无权要求返还购房定金3万元，理由不能成立。现双方均同意解除房屋买卖合同关系，梁节艺请求解除梁节艺与吴玉宽签订的《购房定金》协议并判令吴玉宽退还梁节艺支付的定金3万元及预付的购房款5万元，合理合法，应予支持。梁节艺的有关利息请求可自其提起本案诉讼之日起计算。判决：一、解除梁节艺与吴玉宽签订的《购房定金》协议；二、吴玉宽应于本判决生效之日起七日内退还梁节艺8万元及以8万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月3日起计算至实际履行完毕之日止的逾期付款损失；三、驳回梁节艺的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1856元，减半收取计928元，由梁节艺负担25元，由吴玉宽负担903元。 本院二审期间，吴玉宽围绕上诉请求依法提交了下列证据：1.微信聊天记录、移动通信业务受理单及通话记录，欲证明骆某对吴玉宽出售房屋知情且同意，骆某本人也有直接与梁节艺电话联系，催促梁节艺办理房产解押手续的事实。2.微信聊天记录，欲证明吴玉宽多次催促梁节艺按照约定办理银行解押手续，但梁节艺一直找理由搪塞，吴玉宽也有通过孙某帮忙催促及双方约定全款购房的事实。3.兴业银行转账凭证，欲证明2019年9月25日，双方办理银行解押手续时，吴玉宽名下房产尚有10万余元贷款，骆某名下房产尚有12万余元贷款未还清，梁节艺当日仅转账5万元，无法办理解押，后经吴玉宽多次催促梁节艺仍不按照约定付款解押，梁节艺构成违约。二审期间，吴玉宽还向本院申请证人骆某出庭作证，欲证明骆某知情并同意出售其所有的房产且系梁节艺违约的事实。证人骆某的证言陈述称，其与吴玉宽系夫妻关系，于2020年3月11日登记结婚。2019年8月7日，梁节艺实地看房时，骆某与吴玉宽一同在场，并当场口头告知梁节艺现房为两套房子打通装修成一套，且分别登记在其与吴玉宽两人名下。之后的协商都是由吴玉宽出面与梁节艺通过微信和电话商量的，但吴玉宽均有告知骆某。在2019年9月14日梁节艺支付3万元定金前，双方已就先由梁节艺帮助办理银行解押手续进行了协商。2019年9月25日，其与吴玉宽、梁节艺、孙某四人前往银行办理解押手续，梁节艺在支付5万元后，以Ｕ盾密码输错、要补办身份证当日无法再转账为由，未再支付购房款。经吴玉宽、骆某的多次催促仍不付款，故未能达成买卖房屋的协议。2019年11月9日，梁节艺向池店派出所报警时，吴玉宽和骆某才首次出示案涉房产的房产证复印件。吴玉宽对证人骆某的证言质证认为，证人证言真实合法，足以证明骆某对吴玉宽出售案涉房屋是知情并同意的，双方未能达成房屋买卖合同的违约责任在于梁节艺的事实。 梁节艺对吴玉宽二审提供的证据质证认为，对于证据1、2的微信聊天记录，分别发生在骆某与吴玉宽、孙某与吴玉宽之间，其对真实性均不清楚，证据1中尾号为8921的手机，确为其手机号，但其只与骆某在2020年4月2日产生过一次通话；对证据3的真实性无异议，但在办理解押前，梁节艺并不清楚案涉房产尚欠银行的贷款金额；对骆某的证言，除梁节艺在支付定金前，不清楚案涉房产尚有银行贷款，双方未对此进行协商外，其他证人的陈述均属实。 梁节艺二审期间亦提供了如下证据：1.案涉房产214门牌号照片，欲证明吴玉宽提供给法院的房屋结构证件与实际房屋现状不一致，没有215门牌号的房屋；2.梁节艺与骆某于2020年4月2日的通话录音，欲证明梁节艺与骆某之间不存在多次联系，仅有本次通话，且吴玉宽存在恶意隐瞒骆某愿意出售房产的事实；3.梁节艺的银行资金流水及相关资金证明，欲证明梁节艺有经济能力购房；4.报警回执单，欲证明梁节艺因吴玉宽多次不提供房产证明，且不配合到房管部门查证，知道吴玉宽存在欺骗事实后于2019年11月9日到晋江市公安局池店派出所报警；5.梁节艺与吴玉宽于2020年3月15日的通话录音，欲证明后续吴玉宽已不承认有收取梁节艺的任何购房款项，吴玉宽存在欺骗行为。 吴玉宽对梁节艺二审提供的证据质证认为，证据1在一审时已经提交，不属于新证据，对其真实性予以认可，房屋现状确实只有214的门牌号，但梁节艺在看房时是知情，且吴玉宽也已经告知房屋是两套打通为一套，房产证也是两套房。证据2、5的录音均不完整，只是部分截取，且均形成于梁节艺起诉后，当时为避免梁节艺录音取证，吴玉宽和骆某在电话中对案件事实不予置评。证据3的真实性由法院依法审查，该证据恰能证明梁节艺不按双方约定办理解押，构成违约的事实；证据4在一审时已提交，不属于新证据，梁节艺报警当日，吴玉宽与骆某前往池店派出所向办案民警陈述案件事实，并出示房产证复印件，民警告知本案属民事纠纷，应由法院审理。 本院认为，关于吴玉宽二审提供的证据，其中骆某的证人证言，骆某出庭作证并接受双方交叉质询，符合程序，其证言间的内容经梁节艺质证认可的部分，双方当事人均无异议，本院予以采信。结合吴玉宽提供的微信聊天记录，可以证明骆某对吴玉宽出售其二人名下的案涉房屋知情且同意。但吴玉宽与骆某、孙某之间的微信聊天时间及催促梁节艺办理解押的时间均发生在2019年9月14日梁节艺支付定金之后，无法证明此前双方已就购房款支付方式达成合意，故对该证据不予采纳。对于兴业银行转账凭证的真实性予以认可，但仅能体现案涉房产尚欠的银行贷款数额，不能证明吴玉宽的证明目的。关于梁节艺二审提供的证据，其中两段通话录音，均只截取部分，不具有完整性，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。对于案涉房屋门牌号照片，吴玉宽亦认可房屋现状只有214的门牌号，与房产证上载明的情况不符，对该证据本院予以采信。对报警回执单的真实性双方均无异议，且骆某的证言中亦表示2019年11月9日梁节艺报警当日，才首次出示了房产证复印件，本院对该事实予以确认。 本院二审查明：2019年8月，梁节艺实地看房时，骆某与吴玉宽均在场，后由吴玉宽出面与梁节艺协商房屋买卖的相关事宜。2019年9月25日，吴玉宽、骆某与梁节艺、孙某四人共同到达兴业银行池店支行后，梁节艺先行转账5万元至吴玉宽的银行还款账户。2019年11月9日，在梁节艺就购房纠纷向晋江市公安局池店派出所报警时，吴玉宽、骆某首次出示案涉房产的房产证复印件。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，梁节艺与吴玉宽之间就案涉房屋的买卖事宜进行了磋商，双方订立的《购房定金》协议，系双方约定以梁节艺交付定金3万元作为订立房屋买卖主合同的担保，该合同属定金合同性质，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现吴玉宽拒不返还3万元定金的理由为系梁节艺一方的原因导致未能订立房屋买卖主合同，但吴玉宽作为出卖人，对房屋的真实情况负有如实告知的义务并保证房屋权属清楚，而吴玉宽未能提供证据证明其在梁节艺付款前已向梁节艺如实披露案涉房产的真实情况和权属状况，并直至2019年11月才首次出示房产证复印件给梁节艺，且后期吴玉宽在与梁节艺的微信聊天中也明确表示不再将案涉房屋卖与梁节艺，故吴玉宽未能提供证据证明系梁节艺的原因导致未能签订主合同，不能适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定的定金罚则。且双方现已协商一致解除房屋买卖合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，一审法院判决支持梁节艺要求吴玉宽退还3万元定金、5万元购房款及逾期付款损失正确，予以维持。 综上所述，吴玉宽的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费928元，由上诉人吴玉宽负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  蔡凌轩 审判员  郑 励 二〇二〇年七月二十四日 书记员  杨雅真 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。