河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初3209号原告：郑州恒祥物业服务有限公司,住所地郑州市金水区郑汴路138号33号楼26号，统一社会信用代码914101055991192349。法定代表人：冯旭，任公司总经理。委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师。被告：周凯，男，1960年5月21日生，汉族，住郑州市金水区。原告郑州恒祥物业服务有限公司与被告周凯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月7日立案后，依法适用小额诉讼程序进行了审理。原告郑州恒祥物业服务有限公司委托诉讼代理人韩艳鸽，被告周凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州恒祥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业费9114.8元、违约金2734.4元；2.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告将诉讼请求第1项变更为：依法判令被告支付原告物业费6716元、违约金2015元，事实与理由：原告郑州恒祥物业服务有限公司与被告南熙福邸小区7-2-1002室业主周凯签订《前期物业管理服务协议》，物业收费标准为2.6元/㎡/月。被告自2018年11月1日起停缴物业管理费，截至2020年5月31日，被告欠缴9114.8元，构成违约。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告周凯辩称：1.郑州华安置业有限公司以下称华安置业，华安置业与恒祥物业2015年签订的前期物业管理服务委托合同，违反了行政法律的强制性规定，应认定为无效合同。在前期委托合同第一项第一条第四项是这么写的。根据有关法律法规通过协议选聘方式。甲方将其所开发的南溪府邸小区委托乙方实施前期物业管理服务，双方经平等协商一致，并非本合同。由此可以看出恒祥物业是通过协议的方式而非招投标的方式进入南溪府邸小区进行物业服务的。国务院物业管理条例第24条第二款关于住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于三个，或者住宅规模较小的经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业的规定，华安置业在选聘南溪府邸小区前期物业服务企业时，除有特殊法定事由并经物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门批准外，必须采用招投标的方式，否则其协议选聘前期物业，违反了法律法规的强制性规定。然而至今我们没有看到相关部门相关行政部门批准，华安置业在选聘南溪府邸小区前期物业服务企业可不采取公开招标的官方批准文件。2.华安置业与恒祥物业2015年签订的前期物业管理服务委托合同，其形式和内容均违法。恒祥物业不具有本诉的主体资格。前期物业管理服务委托合同。无论从合同的名称来看，还是从合同的内容来看，其实质是委托合同。委托人是华安置业，受托人是恒祥物业，依据合同法的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。因此委托合同，只对委托人和受托人具有约束力，对第三人不产生法律约束力。国务院物业管理条例第24条，第一款规定，国家提倡建设单位按照房地产开发和物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但是华安置业却置法律于不顾，不将其开发的南溪府邸小区与物业管理相分离，而是采取委托的方式，把南溪府邸小区的物业管理当成自己的事务。而委托给恒祥物业来管理，让恒祥物业充当自己的收款工具。华安置业看似采取合法的手段，却无法掩盖其非法目的。根据前期物业管理服务委托合同的约定，受托人恒祥物业进入南溪府邸小区，是代理华安置业处理物业事务的，其处理事务的范围必须按照委托人授权范围进行。但是法律并没有给予委托人授权受托人代为起诉第三方的权利。所以恒祥物业不具有本诉的主体资格三答辩人与恒祥物业没有签署，前期物业管理服务协议，恒祥物业依据前期物业管理服务协议收取答辩人物业管理费没有依据。恒祥物业依据前期物业管理服务协议，违约责任条款收取违约金没有法律依据。4.华安置业与恒祥物业存在利害关系。华安置业股东法定代表人吴俊婷与恒祥物业股东吴俊臣原籍同为江苏南京市江宁区人，而且位于南溪府邸小区西北侧，早于南溪府邸小区开盘的中将华庭小区也称尚东城，其开发商是华安置业物业服务企业，是恒祥物业，位于郑开大道与××尚东国际开发商为华安置业，物业服务企业仍然是恒祥物业两家企业频繁交易，一个开发楼盘，另一个却能屡屡成为该楼盘小区的物业服务管理者。恒祥物业中标的成功率之高，令人匪夷所思因此答辩人完全有理由相信华安置业与恒祥物业存在利害关系。根据中华人民共和国招投标法及其实施条例第34条。关于与招投标与招标人存在利害关系，可能影响招标公正性的法人，其他组织或者个人不得参加投标。单位负责人为同1人，或者存在控股管理关系的不同单位，不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目，投标违反前两款规定的相关投标均无效的规定即使华安置业没有以招投标的方式而以选聘方式选聘前期物业也不能违反相关法律规定。选聘与自己有利害关系的法人、其他组织或者个人来管理其开发的南溪府邸小区。5.根据民事诉讼法第62条和第157条的规定，本案涉及到恒祥物业与华安置业之间存在利害关系，以及前期物业服务协议中，受托人恒祥物业不具有本诉主体资格问题，本庭应适用普通程序。综上根据中华人民共和国合同法第52条，关于恶意串通，损害国家集体或者第三人利益和违反法律行政法规的强制性规定，属合同无效的规定。华安置业和恒祥物业违反法律法规的强制性规定，未履行法定程序，而确定了南溪府邸小区前期物业服务企业，其违法事实清楚，证据确实充分，侵犯了答辩人的合法权益。故请中牟县人民法院查明事实依法驳回原告的起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，郑州华安置业有限公司与郑州恒祥物业服务有限公司作为乙方签订《前期物业管理服务委托合同》，约定甲方将其所开发的南熙福邸小区委托乙方事实前期物业管理服务。物业服务收费实行市场调节价，物业管理服务费标准为住宅按建筑面积为2.80元/㎡/月。原告周凯签署了入住手续办理流转单，支付了14月的物业管理费5757元（2017年6月1日—2018年7月31日），后期按单价2.60元的标准将物业费支付至2018年10月31日。被告周凯自2018年11月1日起未再向原告交纳物业费，原告向被告发出《催缴物业费通知单》。现原告以向被告催要物业费未果为由，诉至本院。另查明，中牟县住房保障和房地产管理局于2015年2月9日向原告出具《中牟县物业管理招标证明》，该证明显示南熙福邸的物业服务企业为本案原告，物业费标准住宅：2.6元/㎡/月、商业6元物业费/㎡/月已在中牟县住房保障和房地产管理局备案。本院认为，物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的合同。本案中，原、被告虽未签订书面《物业管理服务协议》，但双方当事人均实际履行各自的义务，双方形成合同关系。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告应当按照约定向原告支付物业服务费6716元（2.6元/㎡/月*184.51平方米*14月）、（自2018年11月1日起至2019年12月30日止）。被告的答辩意见，因未提交充分证据予以佐证，本院不予采信。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因其提交的证据并未显示原、被告之间有相关约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周凯于本判决生效之日起十日内支付原告郑州恒祥物业服务有限公司物业服务费6716元；二、驳回原告郑州恒祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元，收取25元，由被告周凯负担19.23元，由原告承担5.77元。本判决为终审判决。审判员 梁 波二〇二〇年七月二十七日书记员 刘真真