湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初3717号原告：湖南东盛物业管理有限公司，住湖南省长沙市芙蓉区芙蓉路267号。法定代表人：黄承国，该公司总经理。委托诉讼代理人：李欣欣，湖南金州律师事务所律师。被告：高翔，男，1973年7月6日出生，回族，住所地长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：艾红（系被告之母），住长沙市岳麓区。原告湖南东盛物业管理有限公司（以下简称东盛物业）与被告高翔物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东盛物业委托诉讼代理人李欣欣，被告高翔及其委托诉讼代理人艾红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东盛物业向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费24095.59元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与东成大厦业主委员会先后签订了两份《物业管理委托合同书》（2005年1月1日至2010年12月31日及2011年1月1日至2015年12月31日）。两份合同的签订均系双方真实意思表示，合法有效。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。被告高翔系东成大厦2709、2710房的业主。合同约定：原告为被告高翔提供物业管理服务，被告高翔应向原告支付相关费用。截止至2016年3月，被告高翔拖欠原告物业管理费用等相关费用共计24095.59元。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等相关规定，特诉至法院，望判如所请。高翔辩称，被告未交物业费属实。主要原因是原告服务不到位，表现在东成大厦的消防联动不能使用、消防泵锈蚀不能动、消防管道内无水、被告有一小房间的天花板漏水且多年来臭气难闻，多次向原告反映也没有效果。原告合同到期后迟迟不愿撤离，新的物业公司进驻后也不移交资料，直到2016年3月26日，由芙蓉区城乡建设局下文后才被迫撤出，此间被告不知道物业费该向谁交纳，被告也未收到物业费发票。另外，原告服务价格也不合理，没有法律依据上涨物业服务费，涨价的同时还额外收取分摊费和灭鼠费，业主们多次反映但原告不但不解决还态度恶劣。综上所述，被告愿在扣除2016年3个月物业服务费，减去公摊费和灭鼠费、物业服务欠缺维修费用的基础上交纳剩余的物业费。经审理本院查明如下事实：2011年2月28日，原告与东成大厦业主委员会签订《物业管理委托合同书》，约定：原告为东成大厦的全体业主和物业使用人提供物业服务，东成大厦业主和物业使用人向原告支付物业管理费和其他费用；原告收取的物业管理费按建筑面积计算，住宅改办公用房的按每平方米2.4元向业主或物业使用人收取，水费按3.08元每吨收取，电费按0.897元每度收取，公共分摊系数按每平方米0.215元收取；不属于保修范围内的维修、养护费用由业主按面积承担；合同未涉及到的新增收费项目及标准需先报业主委员会认可后再按程序执行收费，原告不得擅自立项收费；合同约定的各项管理费及其他服务费用，遇到国家政策以及相关部门对费用标准进行调整，致使约定的费用标准上涨15%以上时，双方应重新协商收费标准，协商不成时原告有权在通知业主委员会后按照有关部门调整后的同类服务项目的最低标准收费；原告违反规定擅自提高收费标准，业主委员会有权要求原告清退；原告承诺让业主和物业使用人对原告的满意率达到85%；委托管理期限为5年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止。东成大厦于2001年3月建成。被告高翔系东成大厦2709-2710房的业主，不动产证登记面积分别为128.48平方米、123.07平方米，上述房屋非住宅系办公用房。上述房屋有一间的楼上是卫生间，天花板有污水渗漏现象且自2015年后渐渐散发臭味，被告多次反映，原告未予处理。被告自2014年8月起拖欠原告物业费，截止2016年3月，被告共计拖欠原告物业费24095.59元。上述费用分别由按建筑面积收取的物管费、公共分摊费、水费、电费、灭鼠费组成。计收标准分别为物管费2.4元每平方米、公共分摊费2014年8月-2015年7月为0.222元每平方米，2015年8月-2016年3月为0.215元每平方米、水费4.928元每吨、电费0.897元每度、灭鼠费2014年8月-2015年7月为5元每月，此后停收。因含被告在内的东成大厦业主对原告服务不满，上述费用一直未交。2015年12月31日，双方的合同期满后未予续约且新成立的东成大厦业主委员会聘请了新的物业服务企业。但原告拒绝撤离。2016年3月9日，长沙市芙蓉区城乡建设局对原告下函要求原告于2016年3月24日前撤离东成大厦，将物管用房、相关财务账目及资料移交给新聘请的物业服务企业。至此，原告才撤离东成大厦。2017年10月20日，原告委托湖南金州律师事务所袁高凤律师给被告及物业使用人湖南湘仪国际贸易有限公司发函，要求被告按《物业管理委托合同书》约定的收费项目及标准向原告支付相关物业服务费用共计24095.59元。以上事实，有原告提交的被告不动产登记情况表、《物业管理委托合同书》、《关于支付物业管理费的律师函》、长沙市芙蓉区城乡建设局关于原告应依法交接物业项目的函、被告欠费明细表等证据予以证实。本院认为，原告与东成大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同书》，是双方当事人的真实意思表示，未违反相关的法律法规，是合法有效的合同。《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。虽然该合同至2015年底到期，但原告实际服务至2016年3月24日，本院应予确认。原告提供了物业服务，理应按约定收取物业服务费。被告高翔系东成大厦2709-2710房的业主，不动产登记面积为251.55平方米。可以看出，原告按合同约定标准收取的物业费中只有物管费和电费。水费由3.08元上调至4.928元，上涨幅度超过15%，按约定应双方重新协商，协商不成再按有关部门调整后的同类服务项目的最低标准收费，原告未提供国家政策及相关部门对水费调整的证据和重新协商的证据，属于擅自提高收费标准，多收部分应予清退。公共分摊费2014年8月至2015年7月原告未按约定标准收取，多收部分也应清退。灭鼠费属于新增收费项目，按约定应经业主委员会认可后方可执行，原告未提交证据证明获得了业主委员会的认可，本院认为系擅自立项收费，此部分应予清退。经计算，原告应清退被告灭鼠费120元、水费790.96元、分摊费21.12元。被告实际应欠原告物业费23163.51元。被告拖欠原告物业费，属违约行为，应承担相应的违约责任。被告辩称原告物业服务不到位，以此拒交物业费，无法律依据，本院不予支持。被告还辩称应减少三个月的物业服务费用交给新的物业公司，无事实依据，不予支持。鉴于原告在提供物业服务期间，未能提供良好的物业服务，被告及东成大厦其他业主对此意见巨大，故本院对原告诉请的物业费，酌情支持80%即18530.81元。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第（一）项的规定，判决如下：一、高翔于本判决生效后三日内支付湖南东盛物业管理有限公司物业管理费18530.81元；二、驳回湖南东盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402元，减半收取201元，原告湖南东盛物业管理有限公司承担40元,高翔承担161元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  潘道福二〇二〇年七月九日法官助理刘万友书记员黄威附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言；（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；（四）存有疑点的视听资料、电子数据；（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。