广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6074号原告：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，职务：董事长。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：朱心四，男，1979年8月30日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。委托诉讼代理人：李大庆，北京市盈科（广州）律师事务律师。委托诉讼代理人：孙美芬，北京市盈科（广州）律师事务实习律师。原告广州捷骏房地产开发有限公司诉被告朱心四房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州捷骏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人柳听克、被告朱心四及其委托诉讼代理人李大庆、孙美芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州捷骏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告于2017年6月19日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2019年10月16日解除；2、判令被告向原告支付2019年9月1日至2019年10月16日的租金人民币47234.40元（按每月人民币44100元，不足一个月的，按30.5天计算）；3、判令被告向原告支付拖欠租金的滞纳金（按每月拖欠租金为标准；自当月6日起计至付清之日止，每日千分之二计算）；4、判令被告向原告赔偿2个月租金损失人民币88200元（按每月租金为人民币44100元）；5、判令被告向原告赔偿还原工程损失34937元;6、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费人民币3000元；7、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年6月19日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定被告向原告承租位于广州市荔湾区宝华路133号三层14号铺，承租期限为2017年7月1日至2022年6月30日，每月租金为人民币44100元；每月5日前支付等等，《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》经双方签字盖章后生效。因被告经营不善，自2019年9月1日起拖欠租金，于2019年10月16日擅自撤场。被告的行为己经严重损害原告的合法权益。被告朱心四辩称，1、确认双方的租赁合同在2019年10月16日已经解除，解除理由是被告经营不下去，被告提前将亏损和退租情况向原告说明，且在合同履行过程中，原告也存在违约，在被告店铺周围招进了两家相同的饭店，直接导致被告店铺营业额减半，原告在被告经营期间在商场改造装修，客流量减少，导致被告撤租；2、被告同意支付拖欠的租金47234.4元，滞纳金计算标准过高，我方要求调整至6%年利率来计算；3、原告要求两个月的损失过高，被告已经提前向原告告知要撤租，给了原告提前对外招租的时间，我方认为应以一个月计算租金；4、原告要求还原工程的损失没有合法依据，原告与第三人签订的装修合同，价格不能体现公正性，应该进行评估鉴定；5、原告要求的律师费没有依据，没有律师费合同和发票；6、被告所缴纳的保证金145860元，应当予以退回，被告已经承担了原告的损失，或者在赔偿款中来抵扣，剩余部分应该返还。庭审中，原告陈述涉案商铺至今空置。经审理查明，2017年6月，原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件，约定：乙方向甲方承租广州市荔湾区宝华路133号三层14房作为商业之用，建筑面积204.44平方米；租赁期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止，2019年7月1日至2020年6月30日的每月租金44100元；每月5日前支付当月租金；《补充合同》约定：（补充合同2.4、2.5）乙方应于2017年8月30日之前开业，自开业日后的任何一个公历年内，乙方不得连续三日或累计十五日中途停业或关门，如确需中途停业或关门的，需事先征得甲方或物业管理公司的书面批准；未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权终止本合同；（补充合同3.2）如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金或保底租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天进行比例分摊（计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和）；乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其它应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二计算；（补充合同5.2、5.5）如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约。若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时要求乙方承担违约的责任。乙方不得将押金转让或抵押，亦不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其它款项；（补充合同8.9）乙方确认，其已知悉甲方在租赁期内，因需要将继续对商业裙楼或商铺公共地方进行部分内部装修，并保证不得因此而提出解除本合同或向甲方提出任何索赔；（补充合同9.6）甲乙双方确认甲方已于租赁合同签订前告知乙方，甲方可能会于租赁期内安排恒宝广场工程改造、翻新或改建、扩建（下称“工程改造”），在此期间可能对乙方使用该商铺及经营造成影响；对此甲方已明确告知乙方，并体现在租赁合同租金优惠中；乙方亦为此充分考虑该商铺的装修投入、经营投入、相关成本摊销周期及预期利润等因素后，愿意承担该影响导致的不利后果，同意承租该商铺；有鉴于此，甲乙双方同意如甲方对恒宝广场进行工程改造，对乙方使用该商铺或经营造成影响的，甲方无需承担任何违约或赔偿责任；（补充合同12.1）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限（如有的话）将已恢复至场地交付时的原状的该房产，交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担；（补充合同15.2）乙方存在迟延支付租金十五日或以上，为根本性违约，甲方有权在给予乙方合理的通知之后，解除本合同，收回该房产并要求乙方承担违约责任并赔偿甲方遭受的一切损失，没收乙方已付的全部押金，并追究乙方的违约责任，有逾期支付款项的，还应按本合同的约定支付滞纳金（每日按款项的千分之二支付）；（补充合同18.2）如果任何一方违反本合同的任何条款，就其成功提起的旨在执行本合同的任何条款的任何诉讼，违约方应承担相关的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用；附件三：押金145860元，乙方须于签署本合同前，按本补充合同附件三要求将押金存于甲方处，以确保乙方遵守、履行在本合同项下其必须遵守、履行的一切协议、条文、规定、条件；在整个租赁期内押金由甲方保管，甲方无须向乙方支付押金利息。甲方有权在乙方违反、不遵守、不履行本合同时，并在不影响甲方可行使的其它权利或补救方法的前提下，没收全部押金并有权追究乙方的违约责任；等等。被告向原告支付了租赁保证金145860元。上述合同、补充协议及附件签订后，原告将商铺交付被告使用。被告于2017年7月17日向原告交纳了装修还原保证金20000元。被告向原告交纳租金至2019年8月31日。2019年10月16日，被告从案涉商铺搬离，原告收回案涉商铺。原告向装修公司支付案涉商铺还原工程款54937.7元，被告对该价格有异议，但不申请评估。庭审中，被告要求从押金中抵扣租金等，原告不同意，认为因被告违约，原告有权没收押金。本院认为：原、被告签订的租赁合同、补充合同及附件是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。被告未经原告同意于2019年10月16日擅自离场，根据双方签订的租赁合同、补充协议及附件的约定，被告的行为已构成根本违约，导致合同无法继续履行，原告因此要求确认租赁合同及补充合同于2019年10月16日解除合法合理，本院依法予以支持。被告对原告要求其支付2019年9月1日至10月16日的租金47234.4元无异议，本院予以确认。至于被告抗辩原告存在违约，双方合同并未约定原告招商需要遵守竞业禁止，且在双方的租赁合同中原告已明确告知被告原告可能会于租赁期内安排恒宝广场工程改造，可能会对被告使用商铺及经营造成影响，被告是在充分考虑到这些影响并愿意承担这些影响导致的不利后果的情况下承租案涉商铺的，故对被告的抗辩，本院不予采纳。根据《补充合同》的约定，被告应准时缴付租金，如被告逾期缴交租金，须向原告支付滞纳金，即从逾期之日起，按日加收所欠金额千分之二的滞纳金。现被告拖欠原告2019年9月1日至2019年10月16日的租金47234.4元，故原告诉请被告支付拖欠租金滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。因合同约定每日按千分之二的标准过高，被告同意以6%的年利率计算违约金合理，本院予以准许，且滞纳金应以本金为限。对于原告要求被告向其赔偿租金损失的诉讼请求。被告欠租和擅自撤场已构成根本违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，被告应赔偿原告因此遭受的损失。原告在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下原告可以获得的租金收益。鉴于原告接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，故原告主张2个月的租金损失合理，被告应向原告支付租金损失88200元。对于原告诉请的律师费，由于原告未能提供证据证明其因本案诉讼聘请律师并因此支出了律师费的金额，故本院对于该项诉请不予支持，依法予以驳回。对于原告要求被告赔偿还原工程损失问题。因合同约定被告应在合同提前终止当日将已恢复至场地交付时的原状案涉商铺交还原告，由此发生的费用由被告承担。现原告为还原案涉商铺支付工程款54937.7元，扣除被告已付的装修还原保证金20000元，被告仍应向原告支付34937.7元。对于被告要求用押金抵扣的问题。根据合同约定，押金作为被告在整个租赁期内全面、忠实履行本合同各项条款的保证，被告违反本合同的任何条款，原告有权没收押金，同时要求被告承担违约责任；被告不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其他款项。被告在租赁期间存在合同约定的逾期15日未能缴足租金的严重违约情形，根据合同约定，在此情形下，原告有权收回案涉商铺并追究被告违约责任，且被告交纳的押金不予退回，故被告要求抵扣押金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告广州捷骏房地产开发有限公司与被告朱心四签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2019年10月16日解除；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告朱心四向原告广州捷骏房地产开发有限公司支付2019年9月1日至2019年10月16日的租金47234.4元；三、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告朱心四向原告广州捷骏房地产开发有限公司支付2019年9月1日至2019年10月16日的租金滞纳金（滞纳金以当月欠付的租金为本金，自当月6日起计至付清本金之日止，按照年利率6%计算，滞纳金不超过本金）；四、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告朱心四向原告广州捷骏房地产开发有限公司赔偿违约损失88200元；五、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告朱心四向原告广州捷骏房地产开发有限公司赔偿还原工程损失34937.7元；六、驳回原告广州捷骏房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2037元，原告广州捷骏房地产开发有限公司负担198元，由被告朱心四负担1839元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审判员 付 瑾二〇二〇年七月二十八日书记员 曹子立曾芳