广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5383号原告：陈万成，男，1982年6月10日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：徐玉杰,广东安国律师事务所执业律师。被告：邓振洪，男，1958年9月25日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。第三人：广州市荔湾区慧聪房地产咨询服务部，住所地广东省广州市荔湾区站前路**首层自编之二。经营者：何金莲。原告陈万成与被告邓振洪、第三人广州市荔湾区慧聪房地产咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈万成及其委托诉讼代理人徐玉杰，被告邓振洪、第三人广州市荔湾区慧聪房地产咨询服务部（下称慧聪服务部）经营者何金莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈万成向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房地产买卖合同》和《买卖代理费支付承诺书》。2.判令被告向原告返还已支付的购房款人民币156000元。3.判令被告向原告支付解除合同违约金人民币312000元。4.判令被告承担律师费人民币36200元。5.判令被告承担诉讼费、保全费等费用。6.判令第三人与被告承担连带还款及赔偿义务。事实和理由：2019年4月24日，原告、被告、第三人三方签订《房产买卖合同》，约定原告购买被告位于广州市荔湾区陈岗路9号201房，成交价为人民币1560000元，按揭贷款支付购房尾款；双方于2019年6月30日前签署贷款合同及支付贷款所需费用，并在银行出具同意贷款通知书后2个工作日内办理案涉房屋交易递件并支付首付款；等等。原告于合同签署当日支付定金人民币100000元。原告在办理按揭贷款过程中发现案涉房屋根本不在被告名下，无法办理贷款手续，也无法继续履行合同。经原告多次与被告交涉，被告称其对案涉房屋拥有继承权且其他继承人已声明放弃案涉房屋继承份额，正在办理案涉房屋继承析产手续。被告确保交易继续进行出借人民币50000元用于办理案涉房屋继承公证、析产过户等相关事项。但截至原告起诉日，被告都未能办妥案涉房屋继承析产问题，亦未返回原告借款，更未能继续履行合同。被告无法继续履行，已构成根本违约，应向原告返还己支付的定金和借款，支付违约金及原告支出的维权费用；第三人未查明案涉房屋产权归属，未明确向原告告知案涉房屋的法律状态，对交易的终止或解除存在过错，应承担相应的赔偿责任。被告邓振洪辩称，本人是一名独居老人，经家人同意将广州市陈岗路9号201房卖掉用来还债和治病。中介公司告知房产证不是本人名字，要求本人去办公证。随后，本人和家人去公证处办理继承手续，但公证处告知约半年才通知是否通过取证。2019年3月2日，中介公司员工李**介绍买家卫**给我。卫**和我约定房价为145万元，但其为炒房，说若其卖出高于145万元也与本人无关。然后中介公司给100000元和本人签约，并说等本人办好继承手续就卖给客户。当晚李**就拿了本人50000元，还写下借据给本人。2019年4月24日，卫**就介绍第三人客户即原告，我收取原告定金10万元，并按卫继平意思与原告签156万元的卖房合同。2019年6月份，后公证处告知本人父亲有私生子，办证须其首肯放弃。为办证顺利，我向原告借50000元并同意补偿其3个月房租6000元，因此借据写了56000元。后因本人生病住院及疫情等原因搁置继承公证。现继承公证已经过期，须重新申请办理。本人生活困难且没有退休金，希望给予时间本人尽快退还给原告。本人不同意支付解除合同违约金，当时没有看清楚合同条款，而且第三人没有看清楚本人与卫继平的合同公证时三个月不能买卖，第三人也存在过错。第三人慧聪服务部述称，第三人在促成签约时已告知涉案房屋未办继承（当时出示了继承公证证明），需待继承办好再转名给被告后才可以过户。故第三人不存在过错，不应承担连带责任，且原、被告50000元借款并不知情。经审理查明：广州市荔湾区陈岗路9号201房产权人为邓维祺。邓**系被告邓振洪之父。2019年2月25日，申请人邓*清、熊*蔚、邓振洪提起继承公证申请。2019年3月2日，被告邓振洪（甲方、卖方、权属人）、案外人（乙方、买方、卫**）、丙方（经纪方、广州市祁园房地产置业有限公司）签订《房屋买卖合同》，约定甲方以1450000元出卖案涉房屋给乙方；相关交易手续需在2019年8月30日前完成，乙方在签订本合同时支付定金共计人民币100000元；等等。同日，卖方（甲方、邓振洪）与买方（乙方、卫**）签订《补充协议》约定，由于该物业在办理继承手续，在办好继承手续出新房产证后的90天内，乙方找不到第三方转名，乙方则一次性付清该物业全部房款人民币1450000元；等等。2019年4月24日，原告与第三人签订《买卖代理费支付承诺书》，约定原告委托第三人购买案涉房屋；代理费为10000元整；同意就本承诺书而产生的任何纠纷均提交广州仲裁委员会仲裁裁决；等等。同日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》约定：卖方向买方出售广州市荔湾区陈岗路9号201房房屋，建筑总面积为62.47平方米，成交价为1560000元（实收）；卖方保证对上述物业享有合法所有权，不存在任何产权争议或债务纠纷。如存在隐瞒等违反诚实信用行为，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经济房造成的全部损失；买方于签署本合同当天支付购房定金100000元；双方于2019年6月30日前到银行签署贷款合同及支付贷款所需要费用；在银行出具同意贷款通知书后两个工作天内，买卖双方于该物业成功交易递件当天，买方将房款360000元支付卖方；贷款1090000元由银行转账给卖方账户，余款10000元在买方收到该物业时支付给卖方；卖方签署本合同而不出售该物业的，视为违约，卖方应该双倍返还定金并退还所有已收房款及承担违约责任；违约方逾期超过七个工作日仍未能履行的，守约方有权解除合同，守约方解除合同应向违约方发出解除合同通知书。违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金；守约方及经纪方为追究违约责任而产生的律师费由违约方承担，违约方还需要承担办理该宗买卖所产生的费用及经纪方的佣金；经纪方负责办理交易之相关手续，保证买卖双方的合法权益，经纪无需承担买卖双方的违约责任。买卖双方需要保证所提供的资料真实、合法，如因提供资料不真实，不合法导致本次交易不能完成，则视为提供不真实不合法资料的一方为违约方。买卖双方因自行交楼房款及物业所引起的经济及法律纠纷，经纪方概不承担责任；等等。合同经纪方处由第三人盖章。合同签署后，原告如约向被告支付100000元定金；被告亦出具签名收据并按捺指模。2019年7月8日，被告向原告出具《借条》，内容为：2019年7月8日向陈万成先生借到人民币伍万陆仟元正（56000元），借款期是三个月至2019年10月8日。如到期不能按时还给陈万成先生，就按总数百分之50%赔偿给陈万成先生。借款人为邓振洪，出借人为陈万成。2020年5月8日，原告（甲方）与广东安国律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》对案涉事项进行委托，并约定：首期律师费人民币伍仟元整，另按执行到位款项的10%提成律师费，提成费用不包括甲方已支付的本金人民币15万元（定金10万元，借款5万元）。同日，原告支付首期律师费5000元，该所出具相应发票。本案副本送达被告时间为2020年5月29日。庭审中，原告、被告均确认被告实际出借的金额为50000元，借据中的6000元系被告对原告租房损失的补偿，并约定在房款中进行扣除。原告陈述购房时知悉被告无产权事实，但相信被告可办理继承公证。被告陈述首次公证已结案，须再申请办理。第三人陈述案外人卫继平声称被告朋友办理放盘，但签约当天系被告本人签约，且被告承诺两个月办理好继承出售原告。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行支付定金，被告应按合同约定在交易过程中保障原告享有取得房屋所有权的可能性。现涉案房产至《房屋买卖合同》规定之时间后，被告仍未获得案涉房屋产权，无法办理过户贷款，合同目的显然已无法实现。原告要求解除合同、返还购房定金100000元的请求合理合法，故本院予以支持。因本案副本送达日期为2020年5月29日，本院视为原告解除合同的意思表示于该日到达被告，故合同解除时点应为2020年5月29日。交易期间，原告实际向被告出借50000元,并写下《借条》约定还款时间及逾期还款事由等。虽双方约定以房款扣除借款，但该款究其实质属于民间借贷。现《房屋买卖合同》已告解除，原告再无向被告承担付款义务，故该债务抵消基础亦不复存在。对于该款的返还，原告应循民间借贷纠纷途径与被告协商解决或另循司法途径处理。故原告返还56000元的请求，本院不予支持。关于本案违约金问题。违约金须结合本案实际情况进行考量。本案中，合同约定违约金为总楼价的20%。被告主张合同违约金较高，双方约定违约金为20000元。该约定违约金无证据佐证，本院不予采纳。原告在签约之时对被告未办理产权继承的事实系明知的，虽合同无法履行的主要过错归责于被告，但其亦应预见若无法办理继承所导致合同不能履行的可能性后果。现合同已支付了定金100000元，首期及贷款均未进行支付或办理；结合上述合同履行因素，本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益等，认为合同约定的违约金标准较高，并酌定调整为涉案房屋成交价的7%，即109200元。关于律师费问题。案涉合同约定守约方及经纪方为追究违约责任而产生的律师费由违约方承担。现原告已经产生的律师费为5000元，本院对此予以支持。对于原告主张的多出部分，因未实际产生，本院依法予以驳回。关于原告请求解除与第三人的《买卖代理费支付承诺书》，及要求第三人承担连带赔偿责任的问题。原告与被告之间成立房屋买卖合同关系，第三人与原告之间成立居间合同关系。第三人承担何责任属于居间合同关系范畴。据居间合同关系产生的纠纷，原告与第三人应循居间合同关系途径协商解决或另循司法途径处理。故对原告的该二请求，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告陈万成与被告邓振洪签订的《房地产买卖合同》于2020年5月29日解除。二、自本判决发生法律效力之日起二十日内，被告邓振洪向原告陈万成返还定金100000元。三、自本判决发生法律效力之日起二十日内，被告邓振洪向原告陈万成支付律师费5000元。四、自本判决发生法律效力之日起二十日内，被告邓振洪向原告陈万成支付违约金109200元。五、驳回原告陈万成的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9420元，由原告陈万成负担4500元，被告邓振洪负担4920元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年七月十日书记员  余友斌卢健华