北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初6678号原告：刘硕，男，1986年9月5日出生，汉族，北京市工程咨询公司项目经理，住北京市东城区。被告：杨宇超，女，1988年1月17日出生，汉族，北京高端制造业（房山）基地管理委员会科员，住北京市房山区。原告刘硕诉被告杨宇超房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘硕、被告杨宇超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘硕向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还户口迁出保证金10万元;2.请求判令被告给付原告复印费、交通费、误工费、咨询费等合理支出2000元;3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月21日，原被告经北京链家置地房地产经纪有限公司居间，将原告位于房山区长阳镇XX街X号院X号院XX层X单元XXXX室出售给杨宇超，成交价格为375万元，其中贷款227万元。双方于2019年11月5日完成房屋过户登记，2020年1月6日原告收到银行放款，2020年3月9日，双方完成物业交接。原告于2020年4月8日将户口迁出，履行完毕全部合同义务，但杨宇超却以迁户口“逾期”构成违约为借口，拒绝返还10万元户口迁出保证金。第一，我方按照合同约定完成户口迁出义务，杨宇超落户口的目的得以实现，其应当按照合同约定返还我方户口迁出保证金10万元。第二，关于杨宇超称我方迁户口逾期的说明。1.合同中约定“90天过户”起算点应该是银行完成放款。此房屋系我唯一住房。贷款到账，我才能买新房迁户口，杨宇超对此也是明知的。2.合同中约定的“完成过户后90天迁出户口”的格式条款因违背双方真实意思表示且中介未作出特别提示，应按当事人的意思调整为“收到银行放款后90天迁出户口”。3.我方一直都在积极主动履行合同，根本不可能存在逾期动机，更谈不上逾期故意。我方置换房屋是为了解决子女2020年9月入学问题。后因2020年1月疫情暴发，购买新房被耽搁。2020年2月初，中介公司告知户口迁出可能会涉嫌逾期。我方未想去追究合同内容违反真实意思表示构成重大误解的法律责任，为避免造成对孩子上小学造成影响，我一直在积极履行合同。第三，因新冠肺炎疫情影响，未能如愿尽早迁出，但只是未完成对孩子早日落户的预期，对杨宇超方面，并未违约。第四，关于合同约定违约金的问题。1.违约金条款并非基于我方真实意愿，属于重大误解，应认定为无效。该条款是格式条款，中介公司没有特别提示，我方也从未考虑会有逾期迁户口导致违约的可能性，才签署了上述合同。2.违约金条款违反法律规定。按照《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。违约金超过损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失。本案中，杨宇超购买房子的目的是为了让其子女可以获得涉案房屋所属辖区的学籍，学籍以房屋产权作为资格判定的唯一依据，并不涉及户口是否迁入，我方已经完全履行了合同义务，杨宇超也将其子女迁入涉案房产所属辖区，合同目的得以全部实现。因此，杨宇超将我保证金予以非法侵占，于理不合，于法无据。需要说明的是，受疫情影响，涉案房屋的成交价有所下滑，是属于买卖合同的正常风险，杨宇超将该风险转嫁，于法无据。综上，故诉至法院，请求贵院予以公平处置。杨宇超辩称，不同意原告的诉讼请求，我认可房屋买卖的所有时间点，认可合同上的所有内容。我不同意返还原告10万元的户口保证金，一是因为按照合约约定户口迁出的截止日期是2月5日，直到2月24日原告才第一次和我联系，也没有说户口迁出逾期的理由。2月24日，中介在我们三方联系群里提交了一份补充协议，有一项内容是房屋交割延长一个月和户口迁出延长90日等内容，我认为他们是想借物业交割这件事来让我签补充协议，我当时没有同意，就没有和他们签订这份补充协议。二是因为户口迁出的违约金金额问题我们双方达不成一致意见，4月17日我们双方在中介门店现场商议违约金一事，当时商量的是我的底线是8万，中介跟我说原告同意5万，但见面后原告只同意1万，不认可5万元违约金，我不同意原告的这个数额，所以我们双方就没有达成一致。不同意原告要求的第二项诉讼请求。我完全按合同约定内容履行的，是原告违约了。也不认可原告说我扣他违约金是因为房屋降价，我认为原告迟迟不买房跟等着房屋降价有直接关系。1月24日疫情才爆发，在户口迁出之前，原告有充足时间买房迁户口。在庭审中，刘硕提交如下证据：1.购房合同，证明原告与被告之间存在合法有效的二手房买卖合同的事实，约定涉案房屋交易价格为375万元，其中组合贷贷款227万元及原告将涉案房屋过户迁出后，被告返还原告户口保证金10万元；2.购房发票，证明原告配合被告完成涉案房屋过户手续；3.购房款收款卡银行流水，证明原告在2020年1月6日收到被告关于涉案房屋公积金贷款、银行贷款合计227万元，原告收到被告涉案房款365万元；4.物业交接单，证明原告与被告完成涉案房屋的物业交割；5.户口本，证明原告将涉案房屋户口迁出，完成合同全部义务；6.新华网网页截图，证明北京1月20日出现新冠肺炎疫情；7.北京日报2月10日新闻网络截图，证明北京2月10日严格落实小区封闭管理；8.北京日报4月22日新闻网络截图，证明北京4月22日持续落实小区封闭管理的事实；9.案件发生时间轴，这是原告梳理案件发生全过程的主要时间顺序，证明原告将涉案房屋过户、户口迁出受新冠疫情影响。杨宇超对证据1、2、3、4的真实性予以认可，本院对此不持异议；对证据5户口本的关联性不予认可，结合双方提交的其他证据，本院对该证据的真实性予以认可；对证据6、7、8的关联性不认可，本院对该证据的真实性予以认可；对证据9质证称系原告自己写的时间轴，该证据系原告陈述，本院不将之作为证据予以认定。庭审后，刘硕提交如下证据：1.三方2020年2月11日至2020年4月26日微信聊天记录截图，证明原告积极主动履行合同义务；2.原告与中介公司工作人员2020年3月5日到2020年4月16日的微信聊天记录截图，证明原告督促中介公司努力解决纠纷；3.原告与中介公司工作人员2020年1月6日至2020年4月11日的微信聊天记录截图，证明未签署的补充协议是因为双方商议晚交房谈续租；4.录音及文字整理版，证明原告向被告解释事情经过并表达歉意，户口迁出时间自贷款放款之日起算90天是双方真实意愿，被告没有受到损失的事实。杨宇超对证据1的真实性予以认可，本院对此不持异议；对证据2、3、4不予认可，结合双方庭审陈述与杨宇超的质证意见，本院对证据2、3的真实性予以认可，对证据4的证明目的不予采纳。在庭审中，杨宇超提交如下证据：1.微信群聊天记录截图，证明原告是故意逾期，在知道自己逾期的情况下，不想承担违约责任和后果；2.合同法民法通则截图。刘硕对杨宇超提交的上述证据予以认可，本院对此不持异议。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月21日，刘硕与杨宇超签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘硕将位于房山区长阳镇XX街X号院X号楼XX层X单元XXX室的房屋出售给杨宇超，房屋总价款375万元。合同第十条第（三）款约定：“出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日后90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续。”第十条第（四）款约定：“如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。”2019年9月21日，双方签订《补充协议》，第二条第8项约定户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币10万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金在甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。合同签订后，双方于2019年11月5日办理涉案房屋所有权转移登记手续。2020年1月6日，刘硕收到银行放款。2020年3月9日，刘硕、杨宇超完成房屋物业交接。2020年4月8日，刘硕将涉案房屋内的户口迁出。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘硕与杨宇超签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于刘硕称合同关于户籍的约定系格式条款、并非当事人真实意思表示、存在重大误解，应属无效的陈述，本院不予采纳。依据合同约定，刘硕应于2020年2月3日前将已登记的户口迁出涉案房屋，其于2020年4月8日将户口迁出，刘硕应承担相应的违约责任。按照双方合同约定，杨宇超在扣除与户口相关的违约金后，将户口迁出保证金返还给刘硕。关于迁出户口违约金的数额，本案中，杨宇超购买涉案房屋的主要目的是为了解决子女入学问题，户口的迁入或迁出对杨宇超购买、使用房屋具有一定影响。但刘硕已将户口迁出，刘硕的违约行为未对杨宇超的合法权益造成实际损失，刘硕亦主张违约金过高，申请法院酌情降低。综上，本院酌情确定违约金数额为2万元，抵扣户口迁出保证金。关于刘硕要求的复印费、交通费、误工费、咨询费等合理支出的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告杨宇超于本判决生效后十日内给付原告刘硕户口迁出保证金8万元；二、驳回原告刘硕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元，由原告刘硕负担585元（已交纳），由被告杨宇超负担585元（已由刘硕预交，杨宇超于本判决生效后七日内向刘硕支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 宁二〇二〇年七月二十一日法官助理  肖 贺书 记 员  孙震颐