舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初794号 原告（反诉被告）：殷优飞，女，1977年12月2日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：翁舟娜，舟山市普陀区星光法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：胡蝶芬，女，1967年7月25日出生，汉族，住舟山市普陀区。 被告（反诉原告）：缪海平，男，1969年10月1日出生，汉族，住舟山市普陀区。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：董夏通，浙江震舟律师事务所律师。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王维雅，浙江震舟律师事务所律师。 原告殷优飞与被告胡蝶芬、缪海平买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，被告胡蝶芬于2020年5月7日提出反诉，本院于2020年5月8日依法受理后将本诉与反诉一并审理，并于2020年6月10日依法追加缪海平为本诉被告，被告缪海平于2020年6月10日申请要求作为反诉原告参加诉讼，本院予以准许，并于2020年6月10日通知缪海平为反诉原告参加诉讼。本案于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）殷优飞及其委托诉讼代理人翁舟娜、被告（反诉原告）胡蝶芬、缪海平及共同委托诉讼代理人董夏通、王维雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷优飞向本院提出诉讼请求：依法解除原、被告于2019年12月4日订立的坐落于普陀区房屋买卖合同，并判令被告向原告双倍返还定金10万元，并要求支付违约金15.18万元，赔偿中介费2.4万元，合计27.58万元。庭审中，原告殷优飞将诉讼请求中的被告明确为胡蝶芬、缪海平两被告。事实与理由：坐落于普陀区的房屋登记在胡蝶芬的名下。2019年12月4日，原、被告在中介的主持下订立了一份《房屋买卖合同》，合同约定：涉案房屋以151.8万元的价格出卖给原告，合同签订当日支付定金5万元；在2020年2月28日之前办理房产过户手续。合同中还约定了违约责任：首付款支付前，如甲方（胡蝶芬、缪海平）违约，须返还乙方（殷优飞）双倍定金；首付款支付后，甲方未能按本合同第五条的规定办理房屋过户手续或未将该房屋及其相关附属设施等移交给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按乙方已付房款的万分之二向乙方支付滞纳金，直到房屋办理过户或交付乙方为止。逾期超过十五天，乙方有权解除本合同，甲方应按照合同总价款的百分之十支付违约金。原、被告并就其他权利义务等事项做了约定。殷优飞在订立合同当日支付定金5万元。因买卖房屋尚处在租赁期，当初签订合同时胡蝶芬承诺在过户前解决房屋租赁事宜，并表示租客在过户前予以腾退。然而直至2020年2月28日，两被告却一直都无法配合过户，原因系被告方与涉案房屋的承租人之间未能达成腾退事宜。直至诉讼之前，被告方仍不能配合原告办理过户事宜，为此，原告殷优飞要求解除合同，要求两被告双倍退还定金，并要求两被告支付违约金、中介费。 原告殷优飞为证明自己的诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据： 1.房屋产权证及土地证复印件，拟证明买卖房屋系在被告胡蝶芬名下，可单方处置的事实； 2.承诺书一份，拟证明被告胡蝶芬有权买卖房屋的事实； 3.房屋买卖合同一份，拟证明原、被告之间的房屋买卖事实； 4.定金收条一份，拟证明原告殷优飞向被告胡蝶芬支付了定金5万的事实； 5.收条及银行转账凭证，拟证明原告殷优飞支付了中介费用2.4万元的事实； 6.证人林某的说明及录音光盘一份，拟证明中介人员林某与被告方一直协商房屋腾退及房屋买卖如何处置的事宜； 7.判决书一份，拟证明被告胡蝶芬尚未解决租赁事宜； 8.证人林某出庭作证证言，拟证明原、被告买卖合同签订的相关情况。 被告胡蝶芬、缪海平辩称，一、导致双方房屋买卖合同无法履行的原因是殷优飞的违约行为造成。首先，根据被告与殷优飞签订的《房屋买卖合同》约定，殷优飞需于2020年2月28日过户前将首付款55万元支付给被告。但殷优飞并未按照合同约定履行付款义务，且其明确告知被告方不愿再购买案涉房产，因此殷优飞的违约行为才导致案涉合同无法履行，并非被告方的原因所造成。其次，合同明确了案涉房屋交付的前提是房款全部到账。现因殷优飞拒绝履行付款义务且其也不同意继续履行案涉合同，因此被告方无需将案涉房屋交付给殷优飞。现殷优飞以案涉房屋未腾空为由拒不履行付款义务，无任何依据。二、殷优飞提出案涉房屋的腾空是过户的前置条件没有任何事实依据。殷优飞以房屋买卖合同第十一条“补充事项”的内容为由认定案涉房屋腾空是过户的前置条件。但是被告认为，根据房屋买卖合同第十一条补充事项：“如甲方（被告）跟现在的租客沟通好，可以马上过户，最早在1月份后过户”，只能证实双方约定过案涉房屋过户时间最早是在2020年1月份后，最迟根据合同第四条的约定是在2020年2月28日前，因此房屋买卖合同第十一条的内容根本无法证明殷优飞的主张。此外，缪海平与中介人员之间的通话内容也没有涉及腾退是过户的前置条件。同时在录音中还提及了租客因疫情原因无法及时从江苏返回舟山的事实，而疫情又属于不可抗力，因此退一万步讲，即使缪海平有说过什么，也因疫情这一不可抗力因素而免责。三、殷优飞要求被告双倍返还定金10万元并承担违约金15.18万元无事实及法律依据，也不符合合同约定的关于违约责任的条款。导致案涉合同无法履行下去的违约方是殷优飞，殷优飞无权要求告双倍返还定金。即使有损失，也应由殷优飞自行承担。四、殷优飞要求被告赔偿中介费2.4万元无事实与法律依据。首先，根据《房屋买卖合同》第8条的约定中介费是由违约方承担。殷优飞系本案纠纷的违约方。因此案涉中介费应由殷优飞承担。其次，被告方认为根据现有证据无法证实殷优飞已经支付了2.4万元中介费。退一万步讲，即使要承担中介费，还应扣除9000元。中介费按房价1%收取1.5万，银行按揭部分收取9000元，共2.4万元。本案因双方均要求解除买卖合同，故至今为止并未办理过按揭手续，因此即使要承担中介费，也需扣除9000元。综上，被告方认为殷优飞系案涉合同无法继续履行的责任方，其无权要求被告双倍返还定金、承担相应违约金及中介费。 反诉原告（本诉被告）胡蝶芬、缪海平向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判决解除反诉原告（本诉被告）胡蝶芬、缪海平与反诉被告（本诉原告）殷优飞于2019年12月4日签订的房屋买卖合同；2.依法判令反诉被告殷优飞支付反诉原告胡蝶芬、缪海平违约金15.18万元；3.反诉费由反诉被告殷优飞承担。在审理过程中，反诉原告增加一项诉讼请求：反诉被告殷优飞支付的定金不予退还。事实与理由：反诉原告胡蝶芬、缪海平与反诉被告殷优飞房屋买卖合同签订后，反诉被告殷优飞支付了5万元定金，但是并未按照合同约定于2020年2月28日前支付首付款55万元，明显违约。反诉原告胡蝶芬、缪海平在反诉被告殷优飞未按期支付首付款的情形下可以行使先履行抗辩权。因此，反诉原告胡蝶芬、缪海平未将涉案房产过户给反诉被告殷优飞。现反诉被告殷优飞已构成违约，应承担违约责任。 反诉原告胡蝶芬、缪海平为证明自己的诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据： 1.结婚证，拟证明胡蝶芬与缪海平系夫妻关系； 2.转账凭证，拟证明反诉被告殷优飞知道反诉原告胡蝶芬的银行账户。 反诉被告（本诉原告）殷优飞对反诉原告（本诉被告）胡蝶芬、缪海平的反诉请求辩称，本案房屋买卖合同系反诉原告胡蝶芬、缪海平违约在先，反诉原告的诉讼请求没有法律依据和事实根据，应驳回他们的诉讼请求。 双方当事人对以下事实没有争议，本院以确认。 胡蝶芬、缪海平共同共有的位于的房屋经舟山市普陀区恒融经纪事务所中介人员林某介绍以151.8万元价格出卖给殷优飞。双方于2019年12月4日签订了《房屋买卖合同》，胡蝶芬代缪海平在买卖合同上签字。合同约定：房屋总价款151.8万元，乙方（殷优飞）应在本协议签字生效时支付中介费（按成交价1%支付）以及按揭代办费（以按揭额的1%支付）；房款支付方式为乙方应在本合同签订之日（2019年12月4日）向甲方支付定金5万元。第一期在2020年2月28日（合同上写成2019年2月28日，系笔误）之前过户支付给甲方（胡蝶芬、缪海平）55万元；第二期在银行按揭91万元；第三期在交房时支付胡蝶芬8000元。双方约定于2020年2月28日（合同上写成2019年2月28日，系笔误）之前办理房产过户手续。双方还约定了违约责任。约定中介费由违约方承担，如甲乙双方和平协商解除合同，中介费由甲乙双方各承担50%。双方还在合同的补充事项中约定：如甲方（胡蝶芬、缪海平）跟现在租的租客沟通好，可以马上过户，最早在一月份后过户。合同签订当天，殷优飞支付了5万元定金。殷优飞在购买房屋前知晓买卖的房屋存在租赁关系，且租期尚有2年多。至双方约定的2020年2月28日房屋过户截止时间止，因涉案房屋租赁关系尚在，双方产生纠纷。 双方当事人争议的焦点，本院认定如下。 对于双方约定的2020年2月28日房屋过户截止日时房屋租赁关系尚在的情况下，原告（反诉被告）殷优飞是否有权解除合同的问题。根据买卖合同补充事项中约定：如甲方（胡蝶芬、缪海平）跟现在租的租客沟通好，可以马上过户，最早在一月份后过户。对该条的理解，殷优飞及胡蝶芬、证人（中介人员）林某均陈述：意思为如涉案房屋租赁关系解决即租户搬出可以提早过户。该约定表明房屋过户时间与涉案房屋是否存在租赁关系有一定的联系。根据原告提供的中介人员林某与缪海平的13段通话录音记录，该通话记录均在讨论房屋过户之前怎样使租赁关系解决，在整个通话记录中缪海平并没有提出让殷优飞先行支付首付款，而是反映了缪海平一直在努力要求承租人腾退房屋。被告缪海平也陈述租赁关系没有解决怎么过户，并要求林某问问原告殷优飞租赁关系存在的情况下是否同意过户。该录音反映了房屋过户前先要解除房屋的租赁关系。且证人林某也陈述如租赁关系没有解决，殷优飞是不要买这房子。胡蝶芬也陈述当初答应会积极的与租户沟通。如该房屋带租买卖，作为出卖方的胡蝶芬、缪海平就不需要与租客沟通解决租赁事宜，也不会约定买卖合同中的补充事项。故对殷优飞主张的在与胡蝶芬协商买卖房屋事宜时约定了该房屋过户的条件是房屋租赁关系已解除，不然殷优飞可以不买这房子的事实，本院予以确认。虽买卖合同没有载明殷优飞的合同解除权，根据上述情况表明，买卖合同约定的房屋过户时间到时，如该房屋还存在租赁关系的情况下，殷优飞就不要房子了,可以认定双方约定了殷优飞享有解除合同的条件，约定的过户时间到时该租赁关系尚存，殷优飞有权决定是否解除房屋买卖合同。 对于殷优飞及胡蝶芬、缪海平是否存在违约行为的问题。房屋存在租赁关系并不影响房屋的买卖，租赁的房屋在买卖过程中也不影响过户。对租赁房屋的买卖，解除租赁关系并不是出卖人的义务，除非当事人有明确约定，否则不构成违约。殷优飞与胡蝶芬、缪海平签订房屋买卖合同时明知涉案房屋存在租赁关系，根据殷优飞的陈述及证人（中介人员）林某的证言，买卖双方只是约定了过户时间到时租赁关系如未能解除，殷优飞可以不要该房子，并没有约定胡蝶芬、缪海平未能解除该房屋的租赁关系要承担违约责任，签订的买卖合同也无此约定。房屋租赁关系的存在只是殷优飞解除合同的权利。租赁关系的解除及租客腾退需要承租人的配合，胡蝶芬、缪海平单方无法解决，即使通过诉讼，也需要经过一段时间。根据原告提供的录音证据及判决书表明，胡蝶芬、缪海平早已积极的与租客沟通协商，并已向法院起诉要求与租客解除租赁关系，胡蝶芬、缪海平已积极在为解除租赁合同而努力，也是为了促成房屋买卖合同的顺利履行。租赁关系无法解除的风险，殷优飞与胡蝶芬、缪海平也已预计到，故双方没有明确约定胡蝶芬、缪海平对租赁关系没有解除承担违约责任的情况下，胡蝶芬、缪海平不构成违约。因殷优飞有权决定解除买卖合同，其不需要再按合同的要求支付第一期房屋买卖款，故殷优飞不付房屋买卖款的行为不属违约。 综上，本院认为，原告（反诉被告）殷优飞与被告（反诉原告）胡蝶芬、缪海平签订的房屋买卖合同系双方真实意思，应合法有效。截止双方约定的房屋过户时间该房屋尚存在租赁关系，属于双方当事人约定的殷优飞有权解除合同的情形。现殷优飞提出要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，胡蝶芬、缪海平亦同意解除合同，并也提出解除买卖合同的反诉请求，故对上述诉讼请求均予以支持。关于合同的解除时间，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。殷优飞于2020年4月20日向本院提起诉讼，胡蝶芬、缪海平于2020年4月21日收到本院送达的民事诉状。因此，本院确认2020年4月21日为合同解除的时间。合同解除后，殷优飞有权要求胡蝶芬、缪海平返还定金5万元。对原告（反诉被告）殷优飞要求被告（本反诉原告）胡蝶芬、缪海平承担中介费用2.4万元的诉讼请求，因殷优飞解除合同根据双方约定的解除合同条件解除，属约定解除。根据买卖合同约定，中介费应各半承担，故胡蝶芬、缪海平应承担中介费1.2万元。对胡蝶芬、缪海平辩称中介费没有全部实际交付的意见，因殷优飞提供的收条、银行转账凭证、证人（中介人员）林某的证言，可以证明殷优飞确实支付了24000元的中介费用，对该辩称意见本院不予支持。对于胡蝶芬、缪海平辩称中介费用不合理的意见，因该中介费殷优飞已实际支付，如胡蝶芬、缪海平认为该中介费用收取不合理，可以在承担中介费用后向中介方主张权利。因原告（反诉被告）殷优飞与被告（反诉原告）胡蝶芬、缪海平均不存在违约行为，故对原告（反诉被告）殷优飞的其他诉讼请求不予支持，对被告（本反诉原告）胡蝶芬、缪海平的其他反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）殷优飞与被告（反诉原告）胡蝶芬、缪海平于2019年12月4日签订的《房屋买卖合同》于2020年4月21日已解除； 二、被告（反诉原告）胡蝶芬、缪海平于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）殷优飞定金5万元； 三、被告（反诉原告）胡蝶芬、缪海平于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）殷优飞已支付的中介费12000元； 四、驳回原告（反诉被告）殷优飞的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告（本诉被告）胡蝶芬、缪海平其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5437元，减半收取2718.50元，由原告殷优飞负担2107.50元，被告胡蝶芬、缪海平负担611元；反诉案件受理费3336元，减半收取1668元，由反诉原告胡蝶芬、缪海平负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 邱国行 二〇二〇年七月十五日 法官助理 张现师 书 记 员 王 萍 【附相关法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 ??? ??1?