贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初132号原告：陈义正，男，1943年7月27日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：陈洪，系贵州屯恒律师事务所律师，执业证号：15202200410368653。被告：曾玉梅，女，1974年1月15日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：李金毅，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号：15202201511411864。原告陈义正与被告曾玉梅租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，因新冠病毒疫情影响，扣除审理期限二个月，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈义正的委托诉讼代理人陈洪，被告曾玉梅的委托诉讼代理人李金毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈义正向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即将租用原告位于六盘水市钟山区（水矿医院下方公交车站后方）返还给原告；2、请求判决被告支付拖欠原告租金35500元；并判决被告从2019年12月2日起按照每月5500元支付房屋租金至被告返还该房屋给原告之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年8月，原告为了经营需要向贵州铁路集经工贸公司租用该公司位于六盘水市钟山区（水矿医院下方公交车站后方），租赁期限至2019年12月31日止。后由于缺乏经营资金，原告便将该房屋转租。2014年6月3日，原告与被告曾玉梅签订《租房合同》，将上述房屋一栋三层租赁给被告使用。双方在该合同中约定：租期为三年，自2014年11月1日至2017年11月1日；房租第一、二年为每年66000元（一次付清两年13200元）；第三年在原定金额基础上涨10％等等。该租房合同期满后，被告曾玉梅继续租赁上述房屋使用，双方未另行签订书面合同，被告仍按照原合同约定的租金支付房租。但自2018年11月2日起，被告便一直拖欠房租，经原告多次催要，被告在2019年3月才向原告支付了半年房租，并要求缓两三个月再支付另外半年房租，之后被告便一直不支付所欠房租。原告多次向被进行催要，但被告总以各种借口拒绝支付。现原告向贵州铁路集经工贸公司租用上述房屋的期限即将届满，需将上述房屋返还给贵州铁路集经工贸公司。因此，特起诉请求判决支持原告的诉讼请求。被告曾玉梅辩称，1、返还租赁房屋的诉请不成立。案涉房产的产权人是铁路经贸公司，不是陈义正，在陈义正起诉之前，曾玉梅已经与产权人签订厂房屋租赁合同继续租用案涉房屋，不存在返还一说。2、陈义正向曾玉梅隐瞒铁路工贸公司是租赁房屋产权人的事实。曾玉梅与陈义正签订《租房合同》时，陈义正以房东身份出租案涉房屋，陈义正解释为产权证正在办理，基于陈义正隐瞒实际产权人的事实导致曾玉梅不能转租，损失巨大，所以暂扣剩余租金；3、截止2019年12月31日，曾玉梅拖欠陈义正租金3万元，陈义正起诉状所称只支付至2018年11月2日不属实。2017年11月1日租房合同期满后，曾玉梅多次要求与陈义正续签租房合同，陈义正称不用签署租房合同，可以继续租用和转租，双方同时就每月租金进行商定，确定为5500元／月。支付租金一事，当时曾玉梅与陈义正的爱人赵云美通过微信联系，根据微信聊天记录，赵云美提供建设银行卡号：62×××95，2017年11月2日曾玉梅根据赵云美提供的银行卡号，将截止2018年12月31口的5500元／月的14个月租金7.7万元转给赵云美。2018年11月12口，陈义正发出通知搬离。之后双方就续租和转租事宜再次商议，2019年3月，双方达成一致意见，继续租用房屋，明确不再续租，要求曾玉梅租期满后陈义正同意继续履行租房合同。2019曾玉梅支付3．6万元租金。截止2019年3月，陈义正还是没有向曾玉梅释明租用房屋的产权人是铁路工贸公司，直到2019年12月19日铁路工贸公司到租赁房屋张贴了告示，留下了电话号码：138××××9188，曾玉梅才知道租赁房屋的产权人是铁路工贸公司。基于陈义正从始至终欺骗曾玉梅是案涉房屋的所有权人，且曾玉梅不能转租，损失16万元转让费的情况下，曾玉梅暂扣剩余3万元租金是有事实依据。恳请法庭查明事实，依法裁判。本案当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，对原告提交的身份证复印件一份、交易明细复印件一份；对被告提交的通知、银行流水各一份，各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对各方有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的《协议》一份，能证明2013年8月3日原告与案外人贵州铁路集经工贸公司签订《协议》，约定将六盘水市钟山区黄办川心忖一栋综合楼租赁给原告，原告投入资金对该楼进行装修维修整治后投入经营，并对租金等情况予以约定的事实，故本院对该证据予以确认；2、对原告提交的《房屋租赁协议》一份，能证明原告陈义正与案外人贵州铁路集经工贸公司签订《房屋租赁协议》，原告续租该涉案租赁房屋，双方约定租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日，经营过程中不得转租等情况进行约定的事实，故本院对该证据予以确认；3、对原告提交的土地使用证一份，能证明该涉案租赁房屋土地使用证上土地使用者为贵铁分局六盘水福利公司的事实，故本院予以确认；4、对原告提交的《说明》二份，能证明案外人贵州铁路集经工贸公司就办理产权证一事向六盘水市钟山区工商局出具说明的事实，故本院予以确认；5、对原告提交的《租房合同》一份，能证明2014年6月3日，原、被告双方就涉案房屋签订《租房合同》，约定租期三年、每年租金为66000元，并就相关事项进行约定的事实，故本院予以确认；6、对被告提交的微信截屏（有原始载体微信聊天记录核对后无误），因原告对被告提交的银行流水不持异议，银行流水中接收款项人为案外人赵云美，该微信截屏系被告与案外人赵云美进行，能证明被告与案外人赵云美通过微信提及租金的支付，案外人提供其名下银行账户给被告的事实，故本院对该证据予以确认；7、对被告提交的《房屋租赁合同》复印件一份，能证明被告与案外人贵州铁路集经工贸公司于2020年1月2日签订《房屋租赁合同》，由贵州铁路集经工贸公司将涉案门面出租给曾玉梅使用，双方对租赁期限、租金等进行约定的事实，故本院予以请确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于六盘水市钟山区平方米）一栋三层综合楼土地使用者为贵铁分局六盘水福利公司（贵州铁路综合服务供暖公司福利分公司），根据成都铁路局决定，于2010年4月30日将贵州铁路综合服务公司及所属的福利分公司和一切资产及债权债务划入贵州铁路集经工贸公司，案外人贵州铁路集经工贸公司合法占用使用涉案综合楼。2013年8月26日，原告陈义正作为乙方与案外人贵州铁路集经工贸公司作为甲方签订《协议》，约定：1、甲方同意将六盘水市钟山区黄办川心村公司所属的一栋综合楼租赁给乙方。2、乙方同意投入40万元左右人民币对该楼进行装修、维修、整治后再投入经营。甲方考虑乙方前期投入的情况，约定先签五年协议，第一年年租金为伍万元，以后梅内递增伍仟元，即年租金分别为5、5.5、6、6.5、7万元。3、乙方经营必须符合国家法律、法规和铁路的相关规定，如有违反，由此所产生的后果由乙方自行负责，与甲方无赦，同时甲方有权收回房屋。4、乙方在经营期间所产生的债权、债务概由乙方负责……。2014年6月3日，原告陈义正作为出租方（甲方）、被告曾玉梅作为承租方（乙方），双方签订《租房合同》，合同主要约定：甲方将水矿总医院下方公交站后方（六盘水市钟山区黄办川心村公司所属的一栋综合楼1楼1个门面、2楼全部、3楼2间）出租给乙方使用，租赁期为三年（36个月），自2014年11月1日至2017年11月1日；第一、二年房租为66000元（一次付清两年132000元），在以后的经营过程中，甲方不可将房租一次性的突然涨高，可以经双方协商涨租每年10%；因本房屋是由第三方转租，并支付转让费，乙方也可在未来的经营过程中可以转租或转让，并收取转让费；甲方不得以任何借口随意收回该房屋。该《租房合同》还就房屋修缮与使用、房屋的转让及转租等进行约定。2018年11月12日，原告陈义正向曾玉梅发出《通知》，称双方于2014年6月3日签订的租赁合同已于2017年11月1日到期，后双方协商原告同意续租一年零二个月，因该房屋急需另作他用，租赁期满后不再续租给被告曾玉梅，并要求到期日将房屋腾空交还给原告陈义正。2019年1月1日，原告陈义正与案外人贵州铁路集经工贸公司续签《房屋租赁协议》，约定案外人贵州铁路集经工贸公司将坐落于六盘水市钟山区）一栋三层综合楼出租给原告陈义正，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日；陈义正应当在行政工商管理部门规定范围内开展各项经营活动；陈义正不得在经营过程中将涉案楼房转租给第三方经营，一经发现案外人贵州铁路集经工贸公司有权随时终止合同并追究陈义正的违约责任；陈义正应在本协议书解除或终止之日起交还给案外人贵州铁路集经工贸公司。上述期间被告曾玉梅一直占有使用涉案房屋。并于2017年11月2日向案外人赵云美（据双方称系原告陈义正的妻子）支付截止至2018年12月31日之前的租金77000元；于2019年3月向原告陈义正支付租金36000元；2019年12月19日，案外人贵州铁路集经工贸公司在涉案房屋处粘贴公告，表明其系所有权人。后被告曾玉梅以原告以房东的身份出租涉案房屋，存在欺骗行为导致其不能转租涉案房屋为由，拒绝支付剩余租金30000元。2020年1月2日，被告曾玉梅与案外人贵州铁路集经工贸公司签订《房屋租赁合同》，约定案外人贵州铁路集经工贸公司将位于六盘水市钟山区的房屋建筑面积分别为22平方米，及二、三楼两层房屋，建筑面积分别为136和184平方米出租给曾玉梅使用，租赁期共12个月，从2020年1月1日起至2020年12月31日。双方还就租金、押金、租赁期间的反诬修缮和装饰等进行约定。另查明，案外人贵州铁路集经工贸公司合法占用使用涉案综合楼后，未办理到所有权证。再查明，原告陈义正与被告曾玉梅签订的《租房合同》中所称的“第三方”是指案外人陈玲，涉案房屋原告陈义正之前系出租给案外人陈玲，后由原告陈义正出面将房屋转租给被告曾玉梅，并由原告与被告签订《租房合同》。庭审中，原告陈述租金多计算了一个月的，实际被告拖欠租金金额为30000元。本院认为，原告陈义正承租案外人贵州铁路集经工贸公司合法占有的房屋，与案外人贵州铁路集经工贸公司签订的《协议》《房屋租赁协议》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告陈义正于2014年6月3日将涉案房屋出租给被告曾玉梅，签订的《房屋租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告辩称原告陈义正从始至终欺骗被告是案涉房屋的所有权人，被告不能转租，故暂扣剩余的租金30000元，因原告陈义正与案外人贵州后铁路集经工贸公司于2013年8月26日签订的《协议》中仅约定陈义正承租涉案房屋用于经营，未对经营的内容进行明确；2019年1月1日，原告陈义正与案外人贵州铁路集经工贸公司续签的《房屋租赁协议》中虽明确约定陈义正在经营过程中不得将涉案房屋转租给第三方经营，但对于原告将涉案房屋转租给被告曾玉梅的行为案外人贵州铁路集经工贸公司并未在本案中主张权利，故根据合同的相对性，原告陈义正主张要求被告支付租金30000元的诉讼请求，因双方均认可未支付租金金额为30000元，故对该诉讼请求本院予以支持；对原告所提要求被告立即将租用的位于六盘水市钟山区（水矿医院下方公交站后方）返还给原告的诉讼请求，因被告曾玉梅于2020年1月2日与案外人贵州铁路集经工贸公司签订《房屋租赁合同》，并租用该房屋，故不存在返还给原告的基础，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告曾玉梅于本判决生效之日起十日内支付原告陈义正租金30000元；如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈义正的其余诉讼请求。案件受理费688元，因适用简易程序减半收取344元，由被告曾玉梅负担（原告陈义正已预交，被告曾玉梅于本判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向本院申请强制执行。审判员  刘娇娇二〇二〇年七月三十一日书记员  刘彩兰