江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初1437号原告(反诉被告)：抚州诺贝尔物业管理有限公司，住所地：江西省抚州市临川区才都大道诺贝尔国际11号楼，统一社会信用代码91361002083911917W。法定代表人：王淑娟，执行董事。委托诉讼代理人：付博纬，江西澍正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：龚志强，男，1976年11月26日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：梁伟光，江西民鉴律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：陈小其，江西民鉴律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。原告(反诉被告)抚州诺贝尔物业管理有限公司诉被告（反诉原告）龚志强物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张耀适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)抚州诺贝尔物业管理有限公司的委托诉讼代理人付博纬，被告（反诉原告）龚志强及其委托诉讼代理人梁伟光、陈小其均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告抚州诺贝尔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付自2016年11月1日至一审判决之日止的物业管理服务费（截止到2020年度的物业管理费为6388元）。2.请求判令被告向原告支付滞纳金直至物业管理服务费交清为止（按每日千分之三计算，截止到2020年度的滞纳金为11891元）。3.本案的诉讼费用全部由被告承担。庭审期间，原告变更其第一、二项诉讼请求为：1.龚志强每年物业费标准为：131.83×12=1582元，已收取2015年11月1日至2016年10月31日的物业费1597元，应退回15元。龚志强从2016年11月1日之后未缴纳物业费，物业费按年缴纳，截止到2020年度的物业费应按4年计算，即1582×4=6328元。2.滞纳金计算明细如下：2016年11月1日起至2017年10月31日的滞纳金为1582×0.003×365=1732.29元；2017年11月1日起至2018年10月31日的滞纳金为3164×0.003×365=3464.58元；2018年11月1日起至2019年10月31日的滞纳金为4746×0.003×365=5196.87元，2019年11月1日起至物业费实际付清之日止的滞纳金，以6328元为基数，按日千分之三标准，从2019年11月1日起至实际付清之日。事实和理由：原告系依法成立的物业管理公司，2013年11月，原告与江西鑫福置业有限公司就其开发的诺贝尔国际花园（一、二、三期）提供前期物业管理服务事宜签订《抚州市临川区诺贝尔国际花园前期物业服务合同》。被告系诺贝尔国际10栋2单元304号商品房的业主，房屋面积为133.1平方米。2015年10月28日，原被告双方签订了《诺贝尔国际物业管理手册》，其中约定：“住宅按1元/㎡/月计算，第一年物业服务费于交房时收取，之后每一年收取一次，付款时间为一年度第一月上旬。物业买受人应承担上述物业管理服务费用，并按时缴纳，逾期缴费依据《江西省城市居住小区物业管理条例》规定收取，每日收取千分之三的滞纳金。”根据合同约定，被告每年应缴纳的物业管理服务费为1597元，应缴时间从2015年11月1日开始，而被告从2016年11月1日开始以各种理由拒付物业费，截止到目前为止，共拖欠物业费6388元。综上所述，被告的行为已严重影响到原告的物业管理秩序并损害了原告的合法权益。现原告依据法律规定，特诉至贵院，望贵院查明事实，依法准如所请，秉公判决。被告龚志强辩称，一、被答辩人要求答辩人支付的物业管理费用存在计算错误且乱收费情况，答辩人要求被答辩人退还已多收取的物业费。答辩人房产证上面积为131.83平方米，但是被答辩人计算物业费用时，按房屋面积133.1平方米进行计算。被答辩人在收取物业费时存在乱收费情况，在同一小区同样物业服务，收费却不同。例如：答辩人所在小区30号楼、33号楼、35号楼大约300多户物业费每平方仅仅0.6元，而答辩人却被收取了每平方米1元的物业费。被答辩人应将多收取的物业费退还答辩人，应退金额为648元。二、被答辩人主张答辩人支付物业费及滞纳金没有事实及法律依据。答辩人在开发商交付房屋后，就缴纳了第一年的物业管理费用，缴纳时间为2015年11月1日。但是从2016年11月1日开始，答辩人未缴纳物业管理费的主要原因是被答辩人未能按照合同约定履行物业管理服务义务，严重严重影响了答辩人的居住权利，答辩人依法行使自己的抗辩权。1、答辩人在房屋装修后不久，就出现房屋漏水及渗水事情，答辩人找被答辩人维修，但是被答辩人在房屋维修时仅仅是走过堂且敷衍了事，并没有认真维修，多次维修都未能解决房屋漏渗水问题，导致答辩人房屋的墙壁出现发霉并生长虫子等情况，严重影响了答辩人的起居生活并给答辩人造成了很大损失。2、答辩人在小区购买了车库用于停放小车，但答辩人车库前常常停放有其他车辆，堵塞了答辩人的车辆进出车库的道路，答辩人经常找被答辩人处理，但问题一直未能解决。三、答辩人2015年10月28日向被答辩人交纳了装修押金2000元，但在答辩人装修完成（2018年1月2日）后，被答辩人未及时退还押金。四、答辩人要求被答辩人按照约定履行物业服务管理义务，解决答辩人房屋漏渗水及购买车库使用问题，在被答辩人完全履行了物业管理服务义务后，答辩人按照相关规定及时补缴物业管理费用。综上，请贵院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告龚志强向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告多收取的物业管理费648元。2.判令反诉被告退回反诉原告收取的房屋装修押金2000元及支付利息暂计235元（按中国人民银行贷款利率4.9%自反诉被告退押金之日（2018年1月2日）计算至反诉被告退还押金日为止）。3.判令反诉被告恢复漏渗水墙壁至装修时原状。4.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告房产证上面积为131.83平方米，但是反诉被告计算物业费用时，按房屋面积133.1平方米进行计算，显然与反诉原告房产证房屋面积不符，应按房产证上的面积计算物业管理费。反诉被告在收取物业费时存在乱收费情况，在同一小区同样物业服务，收费却不同。例如：反诉原告所在小区30号楼、33号楼、35号楼大约300多户物业费每平方仅仅0.6元，而反诉原告却被收取了每平方米1元的物业费。反诉被告应将多收取的物业费退还反诉原告，应退金额为648元。反诉原告2015年10月28日向被答辩人交纳了装修押金2000元，但是在答辩人装修完成（2018年1月2日）后，反诉被告未及时退还押金，现反诉原告要求反诉被告退还押金并支付利息。反诉原告在房屋装修后不久，就出现房屋漏水及渗水事情，反诉原告找反诉被告维修，但是反诉被告在房屋维修时仅仅是走过堂且敷衍了事，并没有认真维修，多次维修都未能解决房屋漏渗水问题，导致反诉原告房屋的墙壁出现发霉并生长虫子等情况，严重影响了反诉原告的起居生活。反诉被告应将漏水墙壁重新装修，以恢复漏渗水墙壁至装修时原状，费用由反诉被告承担。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，请法院查明事实，依法维护反诉原告的诉讼请求。反诉被告抚州诺贝尔物业管理有限公司对反诉原告龚志强的反诉辩称，1、对于物业费标准问题，1元/平方米每月，反诉被告以前期与开发商的合同有约定，及在诺贝尔物业管理手册中也有约定，对于面积问题，商品房买卖合同约定的是133.1平方米，房产证的面积为131.83平方米，我们也同意按照房产证面积计算，但在这之前反诉原告没有告知我们房产证面积与合同约定面积不一致，我们并不知情，第一年是按照133.1平方米缴纳的物业费；2、关于装修押金，业主方应该有签订一份装修协议，协议中约定关于押金退回方式与时间有要求，要求是业主在装修完房屋后向物业公司申报装修完毕，物业公司根据业主的申报再去现场验房，查验后，由业主方居住3个月后，再复验，在发现没有任何违规的情况下，我方才退回押金，我们认为前期的流程，反诉原告并没有向我方申报，不存在我们拖欠其押金的状况，押金确实收取2000元，但没有到退还时间；关于利息，我们认为押金退回的条件没有成就，利息无稽之谈；3、房屋维修首先应当由反诉原告去查清实际损坏或漏水的原因，而不是在居住过程中出现任何问题就应当由物业公司承担责任，如果是房屋本身结构问题，应该找开发商，物业公司只是协助，没有义务对房屋进行维修，反诉原告要求反诉被告将案涉房屋恢复原状，主体有误，我方没有这个义务。原告(反诉被告)抚州诺贝尔物业管理有限公司为支持其本诉请求和反诉辩称理由向本院提供的证据材料有：一、原告的营业执照及法定代表人的身份证复印件，被告的身份证复印件，拟证明：原被告的主体资格。被告龚志强的质证意见为：无异议。二、商品房买卖合同复印件一份，拟证明：被告所有的房屋位于原告物业管辖范围，我们之前收取的物业费是按照合同上记载的133.1平方米进行计算收费。被告龚志强的质证意见为：对于该组证据的三性均无异议，房屋的实际面积不能以商品房买卖合同上的面积计算，应当以房产证上的实际面积进行计算。三、入伙手续办理会签单复印件一份，业务用户资料登记表复印件一份，物品移交书复印件一份，拟证明：被告于2015年10月28日收房的事实。被告龚志强的质证意见为：对于该组的真实性、合法性及关联性均有异议，这些上面的签名不是被告本人自己所签，不能确认被告已经办理入伙。房屋钥匙确实已经收到，但收房时间记不清楚。收房的时候是我朋友帮我代办的，有这回事，但不是我本人签名，领取物品和办理交房手续是我委托我朋友办理，名字是我朋友代签，不是我本人签字。四、前期物业服务合同复印件一份，业主临时公约一份，诺贝尔物业管理手册一份，拟证明：涉案房屋的物业费按1元每平方米每月计算，交费时间是每年第一个月的上旬（根据物业管理手册第9页第4条），逾期缴纳物业费按每日千分之三收取滞纳金，业主临时公约第7页注明建设单位应当按照国家规定在保修期及保修范围内承担物业保修责任，保修责任的主体不是物业公司，而是建设单位，如果建设单位消极对待，业主可以自行修复或委托他人修复，或向建设单位主张；前期物业服务合同说明在小区刚建成的时候，诺贝尔物业公司就与开发单位签订物业服务合同，里面约定了住宅物业费的收费标准及其他的物业条款。被告龚志强的质证意见为：对于该组证据，前期物业服务合同不是物业公司与业主签订，而是与建设单位签订，与本案无关，不予质证，管理手册与临时公约都没有交给被告，对于其内容被告完全不知情，物业服务公司的收费我们提出问题：同一个小区，相同服务，存在不同的物业收费标准（有的业主按1元每平方米每月收取，有的业主按照0.6元每平方米每月收取），按照我方了解情况，原告方物业收费标准过高，最高不能超过0.65元每平方米每月。原告补充说明，管理手册和临时公约的最后一页都有被告方的签名，与之前提交材料上被告方的签名一致，被告也承认委托朋友办理收房交接，所以手册和公约对被告来说有法律约束力的，被告没有保管是其本人的责任，手册和公约是一式两份，不是一式一份；收费标准按1元每平方米每月是正常的，不存在收费过高。五、被告保修维修报表一份及维修登记表复印件一份，是原告方在每次让开发商来维修所做的记录及开发商自己所做的记录，拟证明：物业公司在得到业主方反馈房屋存在问题时，积极协助业主联系开发商对涉案房屋进行多次维修，每年都积极协助，也有反馈意见，每次都进行维修了。被告龚志强的质证意见为：对于该组证据的真实性无异议，从该组证据反映的事实是，原告对被告的房屋进行多次维修，都没有解决被告房屋漏水的情况，直到现在被告房屋因漏水，被告搬离，也是原告在维修过程中存在敷衍了事情况，没有实际解决问题。被告（反诉原告）龚志强就其反诉请求及本诉辩称向本院提供的证据材料有：一、龚志强身份证复印件，拟证明：被告是适格主体。反诉被告抚州诺贝尔物业管理有限公司的质证意见为：无异议。二、关于诺贝尔国际花园物业管理混乱的反映（有多位业主签字），拟证明：原告未完全履行物业管理服务，其管理存在诸多问题。反诉被告抚州诺贝尔物业管理有限公司的质证意见为：对于该组证据三性均有异议，这份书面材料中记载的事实没有任何证据予以佐证，落款处所签名的人员是否是诺贝尔小区的业主无法证实，该签字人员是否是其本人签署无法证实，仅仅凭借这份书面材料证明物业公司管理服务不到位是不够的，如果真的存在这些问题，业主方可以通过业主委员会罢免物业管理公司，仅凭这十几个人来证明小区存在物业服务差的情况，不能达到证明目的。反诉原告补充说明，这份材料是针对目前物业存在的问题，这份材料是我根据走访小区内存在的问题汇总而得，这只是部分业主，上面也有电话号码，我们是先询问汇集问题后，再打印出来，让业主签字，这份材料没有提前给物业公司。三、照片一组，拟证明：被告房屋漏水渗水，物业未维修好，导致被告装修的房屋墙壁出现发霉及长虫情况。反诉被告抚州诺贝尔物业管理有限公司的质证意见为：对于该组证据三性均有异议，从照片上不能反映地点是涉案房屋之内，照片上反映的发霉、漏水及鼓包情况，无法确定是由于反诉原告自己装修问题所致还是开发商房屋建设主体结构所致，或者楼上居民装修违规所致等情况，均不能反映出现问题的原因；即使反诉原告房屋内存在这些情况，这也不是反诉被告应当维修的范围之内，反诉被告作为物业公司，对于小区的公用部分存在维修，对于反诉原告私有住宅之内的事情，应当由反诉原告向责任人主张，而非向物业公司主张。反诉原告补充说明，我的房屋有两个房间是有外墙渗水，具体房屋漏水原因我也不是很清楚，只能等专业人员查验后才能确定，不管是谁负责，都要有人负责，不是我负责。因为房屋质量问题不是进行一次维修，维修一直是物业管理公司维修，而不是开发商进行维修，物业管理公司现在推脱与事实不符。四、房产证复印件一份，拟证明：房屋的实际面积131.83平方米，不是133.1平方米。反诉被告抚州诺贝尔物业管理有限公司的质证意见为：无异议。五、物业缴费发票复印件一份，拟证明：被告缴纳物业费情况。反诉被告抚州诺贝尔物业管理有限公司的质证意见为：无异议。被告确实只交了一次物业费1597元。六、押金缴费收据复印件，拟证明：被告装修房屋时已向原告交付了装修押金2000元。反诉被告抚州诺贝尔物业管理有限公司的质证意见为：无异议，但押金还未到退回时间。经庭审，本院认证如下：对于原告（反诉被告）提供的证据一、证据二、证据五的真实性，因被告（反诉原告）未提出异议，故本院予以采信。对于原告（反诉被告）提供的证据三、证据四的真实性，上面有被告（反诉原告）委托代理人的代签名，被告（反诉原告）明确“收房的时候是我朋友帮我代办的”，故本院予以确认。对于证据二中涉及房屋面积变更情况，因原告（反诉被告）已予以确认，故本院对被告（反诉原告）的质证意见予以支持。对于被告（反诉原告）提供的证据一、证据四、证据五、证据六的真实性，原告（反诉被告）均未提出异议，本院予以确认。对于被告（反诉原告）提供的证据二，因系陈述性的材料，本院将结合其他证据予以综合认定。对于被告（反诉原告）提供的证据三，虽存在无法完全反映属于涉案房屋之内的情况，但因原告（反诉被告）已确认了其存在因漏渗水维修的情况，故本院对其真实性予以确认。对于上述证据中的关联性异议，将在后文中予以论述。依据上述有效证据及当事人的陈述，可认定以下案件事实：2013年11月，原告（反诉被告）抚州诺贝尔物业管理有限公司与江西鑫福置业有限公司签订《抚州市临川区诺贝尔国际花园前期物业服务合同》，约定抚州诺贝尔物业管理有限公司为诺贝尔国际花园（一、二、三期）提供前期物业管理服务。被告（反诉原告）龚志强系该小区10栋2单元304室业主，2015年10月28日，被告（反诉原告）龚志强委托其朋友代办收房相关事宜，并代签了其与原告（反诉被告）抚州诺贝尔物业管理有限公司《“诺贝尔国际”物业服务协议》，约定物业管理服务费用为住宅按1元/㎡/月计算，付款时间为并按照合同面积133.1平方米的标准交纳了一年的物业费1597元。之后，因装修需要，被告（反诉原告）龚志强向原告（反诉被告）抚州诺贝尔物业管理有限公司交纳了2000元的保证金。由于涉案房屋存在漏水及渗水问题，被告（反诉原告）便多次找原告（反诉被告）反映，原告（反诉被告）虽每次会派人进行维修，但并未完全解决漏水及渗水问题，双方由此产生纠纷。庭审中，原告抚州诺贝尔物业管理有限公司确认涉案房屋的实际面积为131.83平方米，其每年物业费标准为：131.83×12=1582元。本院认为，一、关于本诉。原告抚州诺贝尔物业管理有限公司与江西鑫福置业有限公司签订的《抚州市临川区诺贝尔国际花园前期物业服务合同》，系当事人之间真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定为合法有效，对诺贝尔国际花园小区业主具有法律约束力。原告抚州诺贝尔物业管理有限公司为包括被告龚志强在内的该小区业主提供了物业服务，被告龚志强应按约交纳物业服务费。对于原告主张的物业费“131.83×12=1582元，已收取2015年11月1日至2016年10月31日的物业费1597元，应退回15元。龚志强从2016年11月1日之后未缴纳物业费，物业费按年缴纳，截止到2020年度的物业费应按4年计算，即1582×4=6328元。”因双方在《“诺贝尔国际”物业服务协议》中有约定，故本院对原告要求被告支付拖欠的物业服务费6313元（6328元-15元=6313元），予以支持。物业服务满意度的提高有赖于物业公司的规范管理和业主的配合，被告认为原告未解决其房屋渗漏水问题，本可以通过合法途径维护自身合法权益，却不当采取了拒付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主利益。同时，原告在日常提供物业服务过程中,除尽职尽责履行职责外,也应切实站在为业主服务的角度，解决业主的实际问题，如此，双方才能建立互信、稳固的合作关系。因此，鉴于被告未按约支付物业管理费事出有因，对原告的服务存有一定的期待，为促进业主与原告的和谐共处，促进原告提升物业服务水平，本院酌情免除被告交纳本案中物业服务费滞纳金的责任。二、关于反诉。反诉原告龚志强提出的反诉被告抚州诺贝尔物业管理有限公司计算物业管理费存在错误，对于涉案房屋面积为131.83平方米，反诉被告已做了确认，且在本诉已重新计算，故本院予以支持。对于反诉原告提出的乱收费问题，因双方在《“诺贝尔国际”物业服务协议》中有约定收费标准，该协议中的签名虽系反诉原告朋友代签，但系有效代理，故本院对其该主张不予支持。对于反诉原告提出的退回装修押金2000元，双方在《诺贝尔国际房屋装修装饰管理服务协议》中明确约定“装修工程完毕后，住户和施工队负责人共同向物业服务中心申请竣工验收”“业主装修完成后须经小区工程部验收合格后入住三个月后全额退还装修文明保证金。”但反诉原告确实未按约定申请竣工验收，考虑到装修管理的特殊性，反诉原告可按协议约定申请竣工验收合格后再主张返还。对于反诉原告主张的“反诉被告恢复漏渗水墙壁至装修时原状”，因涉案房屋渗漏水的原因不明，在反诉原告不能证明为反诉被告所致的情况下，本院对其该主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）龚志强于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）抚州诺贝尔物业管理有限公司支付物业管理服务费6313元。二、驳回原告（反诉被告）抚州诺贝尔物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）龚志强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费257元减半收取128.5元，由原告（反诉被告）抚州诺贝尔物业管理有限公司负担39元，被告（反诉原告）龚志强负担89.5元。反诉案件受理费50元减半收取25元，由被告（反诉原告）龚志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州高新支行）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员 张 耀二〇二〇年七月二十九日书记员 许紫宸