河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1481民初4369号原告：李玉军，男，1945年1月26日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：夏磊，河南旺达律师事务所律师。被告：张宣伟（曾用名张伟），男，1969年4月18日出生，汉族，住河南省永城市东城区。原告李玉军与被告张宣伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉军其委托诉讼代理人夏磊、被告张宣伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李玉军向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告张宣伟给付原告租金190000元及违约金10000元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月18日，原、被告签订《三楼房屋改造租赁合同》，约定被告先行自费投资改造位于永城市××路北段路××市场内××楼，并租用9年，第一年自2018年5月1日至2019年5月30日免租金使用，从2019年6月1日至2023年6月1日前4年每年租金20万元，后4年从2023年6月1日至2027年6月1日每年租金25万元，租赁期间必须先付款后用房，每年5月1日前付清，合同签订时预付定金5万元。合同签订后，被告支付定金5万元。2019年6月1日至2020年6月1日应付房租被告就违约拖欠，2019年7月2日，被告给原告出具了欠租金20万元的欠条一份，并承诺在2019年的7月30日付5万元，但被告一直拖欠未付。后经原告多次催要，被告给付租金1万元，剩余房租19万元未付。因被告违约，应承担违约金10000元。故请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告张宣伟辩称，原、被告签订租赁合同，被告欠原告2019年6月1日至2020年6月1日的租金20万元是事实，但签订合同时，被告已预付原告款5万元，于2019年7月1日又付原告款1万元，合计已付原告款6万元，实际下欠原告租金14万元，因原告于2019年7月5日锁东西两部电梯，致使原来的客户都走了，被告无法继续招商经营，给被告造成经济损失将近300万元，故被告不同意原告的诉讼请求。原告李玉军向本院提交的证据材料有：1、2018年3月18日，原、被告签订的《三楼房屋改造租赁合同》一份，证明2018年3月18日，原、被告签订租期9年的房屋租赁合同，第一年免租金，第二年租金20万元，并约定定金5万元，该定金为双方履行全部合同期的履约定金，合同中还约定了任何一方不得违约，否则违约方承担租金总额5%交给对方，如按第一年租金20万元计算违约金为1万元；2、2019年6月7日、2019年6月20日，原告向被告发出的催要租金告知书二份，证明被告在告知书上签字承诺给付租金，但一直没有履行，构成违约；3、2019年7月2日，被告向原告出具的欠条一份，证明被告认可欠原告房租20万元，并承诺2019年7月30日付5万元，但被告仍没有按承诺履行，再一次违约，被告已交5万元为履约定金，不应作为租金扣除；4、2020年3月30日，李玉军与耿宪清签订的协议书一份，证明涉案房屋是原告与耿宪清合伙经营，因李玉军退出合伙，被告欠房租20万元由李玉军个人追要，用于补偿李玉军的投资。被告张宣伟向本院提交的证据材料有：1、2018年3月18日，原、被告签订的《三楼房屋改造租赁合同》一份，证明原告提交的《三楼房屋改造租赁合同》有部分改动；2、2018年3月18日收据及2019年7月1日收到条各一份，证明被告已给付原告租金6万元；3、录音二份，证明原告李玉军知道市场招商形式不好，同意缓交租金，减交租金10万元或者5万元，甚至免交租金，并证明双方曾协商被告不再经营了，算作被告给原告装修房屋，由原告给付被告装修费用。庭审中，被告对原告提交的证据材料质证意见为：对证据1有异议，原告提交的合同上面“违约金壹万元赔偿对方”及“已于2018年4月1日前报过收入账”是原告擅自添加的，被告不予认可。对证据2、3无异议。对证据4不知情，该证据是李玉军与耿宪清之间的事情。庭审中，原告对被告提交的证据材料质证意见为：对证据1无异议。对证据2中的收据和收到条的真实性无异议，但收据上记载的是三楼予压金5万元，实际上是当事人对定金定义理解不全面，认为压金就是定金，应以合同约定定金为准，且结合原告提供的证据3可以证明该收据收取的是定金而不是租金。认为证据3中2019年8月11日的录音具有明显的剪辑痕迹，断章取义，当时在李玉军与张宣伟谈话中，李玉军向张宣伟主张租金，原告的意思是可以与原告的其他合伙人商议缓、减、免租金，但是另外的合伙人不同意，张宣伟也一直违约，不积极交房租，合伙人对张宣伟的意见很大，不但不同意减免房租，也不同意缓交房租，一直要求起诉张宣伟。在2019年11月27日的录音中张宣伟要求装修的费用算出租方的，原告方不同意，张宣伟的要约无效，不能成立。关于被告张宣伟所说电梯的问题，原告与张宣伟签订的合同中没有约定电梯使用的问题，张宣伟租用的房屋有步梯，合同第三条明确约定的通行方法是“正中央十字路口建钢架步梯直上三楼”，其通行和经营均与电梯无关。经庭审质证，本院对原、被告提交的证据材料认证如下：原告提交的证据1-4及被告提交的证据1-2均客观真实，且与本案事实相关联，可以作为本案定案的依据使用。被告提交的证据3不能证明原、被告之间就房屋租金缓、减、免及算作被告给原告装修房屋事宜达成一致意见。根据当事人的陈述和经审查的证据，本院认定如下案件事实：2018年3月18日，原告李玉军（称作甲方、出租方）与被告张宣伟（称作乙方、承租方）签订《三楼房屋改造租赁合同》，双方约定为了对百花市场改造再升级，将原来的居民住房改造成商业用房，甲乙双方经过充分友好协商，就改造承包条款签订如下：一、地址位于永城市××路北段路××市场内××楼；二、面积约2000平方米；三、工程量共4栋楼的三层内部偏墙、卫生间全部拆除运出城外，4栋楼搭天桥连接通道，正中央十字路口建钢架步梯直上三楼，由乙方投资改造，二楼钢架平台双方三七开使用权；四、工期40天，从2018年3月20日开工至5月1日竣工，乙方进行室内装修；五、租赁金额第一年自2018年5月1日至2019年5月30日免费使用，从2019年6月1日至2023年6月1日前4年每年租金20万元，后4年从2023年6月1日至2027年6月1日每年租金是25万元，必须先付款后用房，每年5月1日前付清，合同签订时预付定金5万元；六、租赁期限签订9年，从2018年5月1日至2027年5月30日，租赁期满合同另签，同等条件乙方享有优先权，租赁期满不愿再干，装修设备不能拆迁；七、责任划分，改造施工和装修期间，地方协调工作和用电用水费用甲方负责，发生的一切工伤事故及三楼营业中产生的费用（保安、清洁工、水电费）全部由乙方承担；八、上述条款任何一方不得违约，否则罚违约方租金总额5%的违约金交给对方；九、合同复印1-2份，双方签字或盖章有效，甲乙各持一份。合同签订时，被告预付原告定金5万元，由原告方给被告出具收据一份。合同签订后，被告即对位于永城市××路北段路××市场内××楼进行投资改造装修，并投入使用。因被告一再拖欠原告租金，原告曾于2019年6月7日、2019年6月20日两次向被告发书面告知书通知被告交付租金，被告于2019年7月1日向原告交付租金10000元，并于2019年7月2日向原告出具欠房租款20万元的欠条一份，承诺在2019年7月30日付5万元。后经原告多次催要，被告一直拖欠剩余租金未付，原、被告为此发生纠纷。本院认为，原告李玉军与被告张宣伟签订的《三楼房屋改造租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告应付原告2019年6月1日至2020年6月1日的租金200000元，被告已给付原告租金10000元及所交定金50000元抵作租金后，被告下欠原告租金140000元应如数给付，并按合同约定支付违约金7000元（下欠租金140000元×5%＝7000元）。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张宣伟于本判决生效之日起10日内支付下欠原告李玉军租金140000元及违约金7000元；二、驳回原告李玉军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元（已减半），由原告李玉军负担530元，被告张宣伟负担1620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  程亚光二〇二〇年七月二十四日书记员  郑 灿