河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0403民初2465号原告：张秀云，女，1965年2月13日出生，汉族，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：徐征雁，河南金豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李孟柯，河南金豫律师事务所律师。被告：河南旭龙房地产开发有限公司，住所地平顶山市高新区神马大道与开发路交汇处东南角。统一社会信用代码：914104005828696104。诉讼代表人：杨德林，河南旭龙房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：宁绿原，河南靖和律师事务所律师。被告：平顶山银行股份有限公司，住所地平顶山市湛河区姚电大道**。统一社会信用代码：91410000733866979F。法定代表人：范大路，行长。委托诉讼代理人：康喜中，男，1972年7月17日出生，汉族，住平顶山市新华区。系公司职工。委托诉讼代理人：李红乐，河南大乘律师事务所律师。原告张秀云诉被告河南旭龙房地产开发有限公司（以下简称旭龙公司）、平顶山银行股份有限公司（以下简称平顶山银行）与破产有关的纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秀云及其委托诉讼代理人徐征雁和李孟柯、被告旭龙公司的委托诉讼代理人宁绿原、被告平顶山银行的委托诉讼代理人康喜中和李红乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀云向本院提起诉讼请求：1.被告旭龙公司立即为原告办理平顶山市飞宇国际汽贸城3号楼30号房、31号房(价值1084921元)的过户手续，将该房过户到原告名下；2.被告旭龙公司支付原告违约金200710元(违约金已计算至2019年7月15日，此后违约金要求以1084921元为基数按照日万分之二计算至房屋所有权证实际交付原告之日止)；3.二被告立即为原告办理平顶山市飞宇国际汽贸城3号楼30号房、31号房的抵押登记解除手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年9月向被告旭龙公司购买了平顶山市飞宇国际汽贸城3号楼30号房、31号房，并于2015年5月26日与旭龙公司签订《商品房买卖合同》2份。合同约定：该两套商品房建筑层数为地上3层，建筑面积均为122.31平方米，房屋价款分别为542351元、542570元；旭龙公司应于2014年12月1日前依照国家和地方政府的有关规定将符合建设工程竣工经验收合格，取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等条件的房屋交付给原告使用；旭龙公司承诺于2016年12月31日前将该房的房屋所有权证交付给原告，逾期180日后按日向原告支付已交房款的万分之二的违约金。原告依约交付房款后，旭龙公司至今未将上述房屋的所有权证交付给原告。现查知，叶县房地产管理局已于2014年12月12日对该房向被告平顶山银行办理了抵押登记。被告旭龙公司未按照合同约定时间将该房的所有权证交付给原告，已构成违约；平顶山市飞宇国际汽贸城3号楼30号房、31号房的所有权人为原告，旭龙公司未经原告同意将该房抵押给被告平顶山银行，属无权处分，二被告理应为原告办理该房的抵押登记解除手续。故提起诉讼。被告旭龙公司辩称，2019年1月9日，平顶山中院裁定受理旭龙公司破产，并于当日指定翔极公司担任管理人。在管理人执行职务期间，原告作为购房户就涉案房屋向管理人申报物权，经管理人审查原告的资料显示，涉案房屋未进行预告登记。叶县房管局于2014年12月14日对平顶山市飞宇国际汽贸城三号楼向平顶山银行办理了抵押登记，因此管理人无法确认原告的物权。2019年7月4日，管理人向原告发送通知书，告知其物权不予确认的审查结果，因叶县房管局就涉案房屋已向平顶山银行办理了抵押登记，因此无法办理过户手续。因涉案房屋设定有抵押权在客观上也无法为原告办理过户手续，因此被告不存在违约。关于抵押权和购房户的优先权问题请法院依法审查。被告平顶山银行辩称，原告要求我行与旭龙公司解除涉案房屋的抵押登记手续没有事实及法律依据，理由如下：1.原告与旭龙公司签订的《商品房预留保留协议书》，是以将来签订商品房销售（买卖）合同为目的的预约，不具备商品房买卖合同的性质，原告尚未享有涉案房屋的所有权；2.我行与旭龙公司于2014年12月11日签订的《最高额抵押合同》，是双方真实意思表示，双方已于2014年12月12日在叶县房地产管理局办理了抵押登记手续，且我行对涉案房产享有的抵押权及优先受偿权已经法院依法予以确认；3.原告与旭龙公司签订《商品房买卖合同》的行为发生在我行与旭龙公司签订抵押合同、办理抵押登记手续之后，并且双方在签订该买卖合同时旭龙公司已经取得商品房预售许可证；4.旭龙公司在与原告签订《商品房买卖合同》之前，已经将涉案房屋抵押给我行，根据物权优先于债权原则，在我行享有的抵押权与原告基于买卖合同产生的债权产生冲突时，我行有权要求将抵押的涉案房产进行拍卖优先受偿，原告要求我行与旭龙公司解除涉案房屋的抵押登记手续没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本庭组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，有原告提交的大额房屋抵押权登记审批表、（2019）豫04破申3号民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的《商品房预约保留协议书》、《商品房买卖合同》、收据、《委托经营合同书》，拟证明原告购买了案涉房屋并交纳了全部购房款，涉案房屋自2015年4月30日起交付给原告出租使用。被告平顶山银行质证认为以上证据真实性需要核实，不能证明原告主张；关于以上证据的效力，同答辩意见。经审查，以上证据符合法律规定的证据规则，其真实性本院予以确认；2.被告平顶山银行提供的最高额抵押合同、房产证、他项权证、（2017）豫04民初39号民事判决书及（2018）豫04执203-1执行裁定书，拟证明旭龙公司系涉案房产的所有权人，该公司为平开高压公司在平顶山银行的贷款提供抵押担保，抵押合同真实合法有效，抵押登记行为已经生效，原告与旭龙公司签订的商品房买卖合同发生在抵押合同行为之后，旭龙公司与平顶山银行的抵押行为没有侵犯原告的合法权益；平顶山市中院生效判决已对二被告签订的抵押合同予以确认，支持平顶山银行对涉案房产拥有优先受偿权，已经进入执行程序。原告质证认为以上证据真实性需要核对，且原告对涉案房屋的物权期待权优先于平顶山银行对涉案房屋的抵押权。经审查，以上证据符合法律规定的证据规则，其真实性本院予以确认。根据原告依法提交证据及庭审情况，本院确认以下案件事实：2013年，被告旭龙公司取得位于平顶山市××大道南侧飞宇国际汽贸城商铺的商品房预售许可证。2014年，原告与被告旭龙公司协商购买位于平顶山市××大道南侧飞宇国际汽贸城商铺。2014年10月20日，原告与被告旭龙公司签订《商品房预约保留协议书》两份，约定被告旭龙公司为原告预约保留商铺座落3号楼30号铺（共3层）、3号楼31号铺（共3层），建筑面积均为122.31㎡，单价均为6200元/㎡，房价均为758322元。付款方式为一次性付款，优惠后总房价分别为677939元、678213元。两份协议书还约定原告于该协议书签订之日分别向被告旭龙公司支付房源保留金242351元、242570元。2015年5月26日，原告与被告旭龙公司签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买被告旭龙公司的上述案涉房屋，房屋价款分别为542351元、542570元。该两份合同还约定被告旭龙公司承诺于2016年12月31日前取得案涉房屋权属证书，交付给原告；如自约定日期起180日以后，被告旭龙公司仍不能交付权属证书的，其应自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。同日，被告旭龙公司向原告出具收据两张，内容分别为“交款单位张秀云收款方式刷卡人民币（大写）伍拾肆万贰仟叁佰伍拾壹元整￥542351.00收款事由房款（A-3-30）2015年5月26日出纳郭晓娜”、“交款单位张秀云收款方式刷卡人民币（大写）伍拾肆万贰仟伍佰柒拾元整￥542570.00收款事由房款（A-3-31）2015年5月26日出纳郭晓娜”。同日，原告与平顶山市飞宇汽车商贸城有限公司（以下简称飞宇公司）签订《委托经营合同书》两份，约定原告将两套案涉房屋委托给飞宇公司经营，委托经营期限均为自2015年4月30日至2020年5月1日止。另查明，2014年12月11日，被告旭龙公司与被告平顶山银行签订《最高额抵押合同》，约定被告旭龙公司为河南平开高压开关有限公司在被告平顶山银行的借款在8000万元的最高余额内提供抵押担保，抵押物包括案涉房屋。2014年12月12日，叶县房地产管理局为上述抵押办理了抵押登记手续，并出具叶房他字第02179号《他项权利证书》。后因以上债务未在约定期限内清偿，平顶山银行提起诉讼，经平顶山市中级人民法院审理，判决平顶山银行对旭龙公司提供抵押的商铺（包括案涉房屋）以折价或以拍卖、变卖的价款在8000万元范围内享有优先受偿权。2019年1月9日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04破申3号民事裁定书，裁定受理被告旭龙公司破产清算一案。本院认为，首先，《最高人民法院》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；”涉案商品房虽未办理产权证，但原告张秀云已支付全部购房款，且涉案商品房亦已交付，应不属于被告旭龙公司的破产财产。其次，原告与被告旭龙公司签订的《商品房预约保留协议书》《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告已依约支付全部购房款，被告旭龙公司亦应当履行合同约定的义务。再次，上述《商品房买卖合同》签订时间虽然晚于案涉房屋办理抵押登记的时间，但涉案房产所在楼盘已办理商品房预售证，表明开发商已经可以合法向社会公开销售房屋，对于购房人来说，完全有理由相信其所购买的房产不存在权利瑕疵。因此，被告平顶山银行辩称原告张秀云购房时未尽到审查义务，应承担相应后果有失公允。综上所述，原告主张被告旭龙公司协助其办理案涉房屋的过户手续及支付逾期办证的违约金理由正当，本院予以支持。但因2019年1月9日平顶山市中级人民法院（2019）豫04破申3号民事裁定书已裁定受理旭龙公司破产清算一案，根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，除法律特别规定的外，破产申请受理后新发生的债权不属于破产债权，因此，对于按日计付的违约金应参照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款的规定，自破产申请受理时停止计算，即旭龙公司向张秀云支付的违约金按照合同约定的日万分之二计算，期限为自2017年1月1日起至2019年1月9日止，计为160134元。因被告平顶山银行对案涉房屋的抵押权已经平顶山市中级人民法院（2017）豫04民初39号民事判决依法确认，原告主张二被告办理案涉房屋的抵押登记解除手续的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、《最高人民法院》第七十一条的规定，判决如下：一、被告河南旭龙房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告张秀云办理位于平顶山市飞宇国际汽贸城3号楼30号房和3号楼31号房的过户手续。二、确认原告张秀云享有对被告河南旭龙房地产开发有限公司160134元违约金的债权。三、驳回原告张秀云的其他诉讼请求。案件受理费16371元，减半收取8186元，由被告河南旭龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员 徐 奕二〇二〇年七月二十日书记员 韩宇航