贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2025号上诉人（原审被告）：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所凯里市文化南路8号。法定代表人：张守亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨泽慧、徐云栋，贵州七律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张志行，男，1978年5月15日出生，苗族，住台江县。委托诉讼代理人：董承勇、彭燕，贵州维律律师事务所律师。上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称：中建伟业房开公司）因与被上诉人张志行合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中建伟业房开公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款规定的是合同约定的内容，第二款规定明确的是水、电等设施应当包含在商品房建设成本价格内。该第三十一条第二款中并未规定燃气费、闭路电视费、网线开户费等费用包含在售房价格内，对于这些其他配套设施的建设成本谁来承担并无法律明文规定，亦未规定相关开户费用应由谁来承担。贵州省人民代表大会法制委员会是贵州省人大常委会的内设机构，没有权利发布任何规范性文件，其就《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款和第二款的规定作出的《关于有关问题询问的答复》没有任何法律效力，不能用作处理本案的依据。2、双方签订《商品房买卖合同》约定燃气、电视开户费的缴纳系被上诉人意思自治范畴，不违反法律法规的强制性效力性规定，应属有效合同条款。3、根据《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法（试行)》第十九条及第二十六条的规定表明，在《办法》实施之前，上诉人代收的燃气开户费、有线电视开户费己缴纳至相关部门，并已经依约实际履行，没有违反法律强制性的规定，故不应退还。一审法院认定燃气开户费、电视开户费用均属商品房建设成本，并判决返还，于法无据。请二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。另外，在二审庭询中，上诉人辩称上诉人代收的980元电视开户费包括用户新装开户费265元、高清数字电视业务传输费264元、广电设施建设费451元三项费用，即便要退还，也应只退还用户新装开户费265元。张志行向一审法院起诉请求：1、判令被告退还违规收取的自来水开户费、电力开户费、燃气开户费、电视开户费共计4220.00元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求为：确认与被告双方签订的《商品房买卖合同》第14条第4款第2项第4点、附件六第7条、附件十二第一条第2款相关内容约定无效。一审法院认定事实：2015年3月2日，原告与被告的前身黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015002171），合同约定：原告购买被告开发的位于凯里市。城市基础设施上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，供电、电话通信、有线电视、宽带网络需要原告自行办理开通使用手续；合同第二十九条约定：合同自签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同时，在该《商品房买卖合同》附件十二补充协议中约定：“《合同》第七条所约定的商品房价款仅限于楼价款；物业相关费用和水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”。合同签订后，原告向被告支付了全部房价款。2016年10月8日，被告向原告收取水开户费520.00元、电开户费520.00元、数字电视开户费980.00元、燃气开户费2200.00元，共计4220.00元。现原告认为被告无权在房屋价款之外另行向原告收取上述费用，遂具状向该院起诉，要求被告退还上述费用，并提交相应证据加以证明。被告书面提供答辩状，提出自己的辩解意见，要求驳回原告的诉讼请求，但未提交证据加以证明。本案经调解未果。一审法院认为，财产权利的取得应当依照法律规定或者约定。依照约定取得财产权利的，必须以合法性为前提。贵州省人大常委会2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。本案中，虽然双方合同约定“水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”，但该条款属于被告提供的免除其责任、加重原告责任的格式条款，将本应由自己承担的责任以格式条款的形式转嫁给原告，符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该条款应当无效，被告依据该无效条款取得的财产应当予以退还。故原告要求确认该合同相应条款无效，主张被告退还水开户费、电力开户费、燃气开户费、电视开户费的请求，于法有据，予以支持。但原告表述《商品房买卖合同》第14条第4款第2项第4点有误，应表述为“第十四条第（四）款第2项第（5）点”，予以更正。关于被告辩称原告起诉已超过诉讼时效问题，该院认为，民事活动中的时效性是针对合法的民事行为而言。无效的民事行为从一开始就无效，不受法律保护，故不存在受诉讼时效调整的问题。该院在前述论证中已经阐述了原、被告在补充协议中约定开户费由买受人承担属无效条款，故被告抗辩原告退还开户费主张已过诉讼时效的辩解理由，不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第五十三条（二）项、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条（四）项的规定，判决如下：一、确认原告张志行与被告贵州中建伟业房地产开发有限公司2015年3月2日签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第2项第（5）点、附件六第7条、附件十二第一条第2款有“水、电、有线电视等开户费用由买受人负担”的内容无效。二、被告贵州中建伟业房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告张志行天然气开户费2200.00元、电视开户费265.00元、电开户费520.00元、水开户费520.00元，合计4220.00元。案件受理费已减半收取计25.00元，由被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为支持自己的上诉请求，上诉人提交如下证据：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《法定代表人身份证》，拟证明上诉人的诉讼主体资格。2、《黔东南地区小区高清电视传输协议书》、《有限电视安装协议书》，拟证明上诉人代收的每户980元系由高清数字电视费264元、用户新装开户费265元、广电设施建设费451元组成，其中高清数字电视费、广电设施建设费应由被上诉人承担。对于上诉人提供的上述证据材料，被上诉人的质证意见如下：上诉人提交的两组证据均不属新证据。证据1，被上诉人对证据的三性无异议；证据2，被上诉人对证据的证明内容有异议。综合各方当事人提交的证据及陈述，本院审查后对上诉人提交的上述证据综合认证如下：被上诉人对上述两组证据的三性无异议，本院对证据的三性予以确认。二审查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：上诉人收取的980元电视开户费中包括用户新装开户费265元、高清数字电视业务传输费264元、广电设施建设费451元三项费用，已全部交付给贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司。本院认为，本案二审主要的争议焦点是：《商品房买卖合同》及附件约定的四通费（水、电、燃气、闭路电视费）由买受人承担是否合法有效，四通费是否应退还。房地产开发主体在贵州省城镇规划区范围内国有土地上进行房地产开发经营除遵守法律、行政法规外，还应受《商品房销售管理办法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的约束。《商品房销售管理办法》第七条第一款第（六）项规定：“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。”《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任……前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中亦认为：“根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。”根据上述规定及意见，本院认为，供水、供电、燃气、有线电视等设施均应属当时商品房售卖必须配套的基础设施，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”中的“等配套设施”应包括供水、供电、燃气、有线电视等配套设施。供水、供电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费应包含在商品房建设成本之内，上诉人向供水、供电、燃气、有线电视等经营管理单位交付供水、供电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用系其应当履行的义务，上诉人不得再向购房人另行收取费用。《商品房买卖合同》第七条亦明确约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。上诉人又在《商品房买卖合同》第十四条、附件六和附件十二等条款中约定“水、电、有线电视、燃气等的开户费用由买受人负责承担”。显然，上诉人以此将本应由自己履行的义务通过与被上诉人签订格式条款转嫁给房屋买受人，属上诉人以提供格式条款的形式免除其责任、加重了被上诉人的责任，依照合同法第四十条之规定，《商品房买卖合同》及其附件关于“水、电、燃气、有线电视等的开户费用由买受人负责承担。”的约定，应认定为无效条款。上诉人收取的水、电、燃气、有线电视等开户费缺乏依据，被上诉人要求上诉人予以返还，于法有据，应予支持。上诉人收取的980元电视开户费中包括用户新装开户费265元、高清数字电视业务传输费264元、广电设施建设费451元三项费用。电视用户新装开户费265元，属新建房屋有线电视网络配套设施建设安装所产生的费用，该笔费用应当包括在房屋价款之内，应由上诉人承担，上诉人收取后应予退还。高清数字电视业务传输费264元、广电设施建设费451元，系电视用户使用有线电视网络所产生的费用，该两笔费用应由被上诉人自行承担，上诉人代为收取后已交付至贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司，被上诉人要求退还该两笔费用缺乏依据，本院不予支持。上诉人应退还被上诉人的电视开户费为265元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条规定，判决如下：一、维持凯里市人民法院（2020）黔2601民初491号民事判决第一项，即“一、确认原告张志行与被告贵州中建伟业房地产开发有限公司2015年3月2日签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第2项第（5）点、附件六第7条、附件十二第一条第2款有“水、电、有线电视等开户费用由买受人负担”的内容无效。”二、将凯里市人民法院（2020）黔2601民初491号民事判决第二项变更为“二、贵州中建伟业房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内退还张志行供水开户费520元、供电开户费520元、有线电视开户费265元、燃气开户费2200元，合计3505元。”三、驳回张志行的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元由张志行负担，二审案件受理费50元由贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年七月八日法官助理索珊书记员汪玲