北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初73390号原告：曹明强，男，1982年7月12日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘正峰，北京市德达律师事务所律师。被告：王玉红，女，1981年12月29日出生，汉族，北京某3天恒环境工程有限公司高管，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：赵军敏，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲，北京市北方律师事务所律师。原告曹明强（以下简称原告）与被告王玉红（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘正峰，被告的委托诉讼代理人赵军敏、陈玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告押金9417元；2.判令被告返还原告2019年7月7日至2019年11月20日期间的租金49226.4元；3.判令被告赔偿原告装修损失60000元。事实和理由：2018年11月20日，原、被告就北京市朝阳区将台乡环铁内南院某1号房屋租赁事宜达成一致，并签订了租赁协议，租赁期限三年，年租金113004元，押金9417元。原告依约交纳了押金及租金，被告将房屋交付与原告。原告承租房屋系用于经营个人工作室，遂对房屋进行了装修及部分改造，支出装修费60000余元。2019年5月，原告依约支付了下半年的租金56502元。但由于政府政策原因，该场地被政府部门收回。现被告拖延解决退费及赔偿问题，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。虽然是原、被告签订租赁合同，但被告系代表其任职的北京市某3天恒环境工程有限公司签订的，被告签订租赁合同的行为属于职务行为，所以原、被告之间不存在房屋租赁合同关系。此外，原告承租的房屋属于违章建筑，原、被告对房屋收回均不需要承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。2018年，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订了《某4国际体育文化产业区项目合同书》（以下简称《项目合同书》），约定：甲方同意将位于环铁内南院某1号房屋（以下简称租赁房屋）出租与乙方用于经营工作室，租赁房屋建筑面积172平方米，租赁期限为3年，自2018年11月20日至2021年11月19日，年租金113004元，乙方自租赁年度起始日前3日内一次性付清半年租金，收款账号为甲方名下尾号为5190的建设银行账户。甲方保证依法拥有该房屋的使用权，并按约定向乙方提供房屋保证乙方正常租用。根据经营需要，乙方可以对房屋进行装修或增加设备，但不得改变房屋主体结构和设施。租赁期间，因不可抗力导致房产损毁或政府行政规划需拆除房产的（拆迁）或因房屋属于违章建筑而需拆除的，甲方应在不可抗力发生后或收到有关部门的通知后十个工作日内通知乙方，双方互不承担违约责任，已付租赁费用按照实际发生结算。2018年11月20日，被告向原告交付租赁房屋，租赁房屋中无任何设备设施。原告向被告支付了押金9417元及至2019年11月19日的租金共113004元。2019年7月7日，北京市朝阳区将台乡人民政府作出《腾退告知书》，告知酒仙桥北路大环内各商户，由于该场地内多次发生治安案件，存在重大安全隐患和不稳定因素，北京市朝阳区朝阳某2总公司（以下简称某2公司）以书面告知的形式与某4通用公司解除了场地使用合同，为保护各商户利益，通知各商户于七日内自行清理、腾空并搬离场地。原告主张于2019年7月7日搬离租赁房屋，被告表示对此不清楚。被告否认其与原告存在房屋租赁合同关系，主张系代表任职的北京市某3天恒环境工程有限公司（以下简称某3公司）签订的，签订租赁合同的行为属于职务行为。为此，被告提交了《委托书》证明某3公司委托被告代为收取房租；以及某3公司与北京某4通用航空有限公司（以下简称某4公司）签订的《管理、运作、经营委托合同》，证明某3公司基于该合同取得对租赁房屋的出租权，被告无权出租租赁房屋，仅系代表某3公司签订合同。原告对上述证据的真实性均不认可，主张被告未提交《委托书》的原件，《委托书》复印件落款处的公章不清晰，无法分辨是非是某3公司的公章；而且被告此前从未向原告出示过《委托书》。关于装修损失，原告提交了与北京某5科贸有限公司签订的《房屋装修合同》（落款处有该公司公章及“周某6”签名）、网上银行交易凭证（收款人为周某6）、装修款收据，约定内容系对租赁房屋进行装饰装修，预算报价共计60662元；收据显示原告于2019年1月17日向北京某5科贸有限公司支付装修款60000元。被告主张，《房屋装修合同》系原告与案外人签订，且原告仅提交收据，未提交向北京某5科贸有限公司转账的付款凭证，故对《房屋租赁合同》及收据的真实性均不予认可。查，租赁房屋位于北京市朝阳区将台大环内。某2公司曾就北京市朝阳区将台大环内约410亩土地使用问题，以合同纠纷将北京某7文化发展有限公司（以下简称某7公司）诉至本院，请求确认双方于2010年10月23日签订的《联营协议书》无效，并要求某7公司拆除违法建筑后交还土地、支付使用费等。本院经审理于2015年11月6日作出（2015）朝民初字第某8号民事判决，查明涉案土地为北京市朝阳区将台乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地；在此基础上，本院判决确认某2公司与被告某7公司之间的《联营协议书》无效，一并判决了土地及地上物的拆除、返还及使用费。该判决已生效。经本院释明，被告认为双方签订的《项目合同书》无效，原告同意由法院认定《项目合同书》的效力问题，并表示不就装修损失申请评估。另，被告提交的《管理、运作、经营委托合同》载明了（2015）朝民初字第某8号民事判决书的履行的相关内容，以及某4公司将上述判决书等一并交由某3公司。本院认为，本案争议焦点有二：一是原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系；二是原告主张的各损失项目及金额是否有依据。本院具体阐释如下：关于争议焦点一：案涉《项目合同书》载明的出租方系被告、承租方系原告，且《项目合同书》对出租方、承租方的权利义务有详细约定，租金等收款账户亦约定为被告的个人账户。被告虽提交了《委托书》用以证明其系接受某3公司的委托，与承租人签订合同，应属职务行为，但被告未能提交《委托书》的原件，亦未在合同签订前向原告披露委托关系及事项，故对其该项抗辩意见，本院不予采信，认定原、被告之间存在房屋租赁合同关系。关于争议焦点二：《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据生效判决，租赁房屋所在土地为集体所有土地，且无证据显示租赁房屋经建设规划及工程审批，因此，原、被告签订的《项目合同书》应属无效。关于双方对《项目合同书》无效的过错问题，本院认为，被告提交的《管理、运作、经营委托合同》载明了（2015）朝民初字第某8号民事判决书的履行的相关内容，以及某4公司将上述判决书等一并交由某3公司，说明被告对租赁房屋所在场地的性质及纠纷等情况是明确知晓的；现无证据证明，被告将其了解的情况告知原告，故被告应对《项目合同书》无效承担全部责任。《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告要求被告返还押金，于法有据，本院予以支持。关于退还剩余租金的主张，本院认为，原告未举证证明，其自2019年7月7日即搬离租赁房屋，故本院根据《腾退告知书》为商户预留七日搬离场地的期间，判令被告向原告返还2019年7月15日至2019年11月19日的租金。关于装修损失，本院认为，被告向原告交付租赁房屋时，租赁房屋内无任何设备设施，《项目合同书》中约定租赁用途系经营个人工作室，因此，原告装修房屋具有必要性及合理性；本院结合证据、租赁房屋使用情况以及合同无效的责任认定，酌情支持该项请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告王玉红于本判决生效后七日内返还原告曹明强押金9417元；二、被告王玉红于本判决生效后七日内返还原告曹明强租金39216元；三、被告王玉红于本判决生效后七日内赔偿原告曹明强装修损失40000元；四、驳回原告曹明强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2673元，由被告王玉红负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 陈 扬审判员 史 震审判员 张燕钧二〇二〇年七月二十四日书记员 张 楠