山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终2339号上诉人（原审原告、反诉被告）：王玮，女，1984年5月10日出生，汉族，住嘉祥县。委托诉讼代理人：张洪震，山东鲁彦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：济宁九龙贵和商贸集团有限公司贵和购物赛宝店，住所地济宁市吴泰闸路**，统一社会信用代码913708115992633082。负责人：杨楠，董事长。委托诉讼代理人：张楠，系该公司员工。委托诉讼代理人：宋胜宇，系该公司员工。上诉人王玮因与被上诉人济宁九龙贵和商贸集团有限公司贵和购物赛宝店（以下简称贵和赛宝店）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初5134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王玮上诉请求：1、依法撤销（2019）鲁0811民初5134号民事判决，发回重审或依法改判被上诉人向上诉人返还违建房租金及管理费286,315元及赔偿上诉人损失100,000元；2、依法判令被上诉人承担一、二审案件诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，涉案场地租赁合同系无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人与被上诉人签订场地租赁合同，经营餐饮项目，面积190平方米，租赁期为2016年6月1日至2022年6月30日止，租金每季度1.5万元。合同签订后，上诉人即进行了装修使用。2018年，综合执法人员进行执法检查，上诉人才得知所租赁场地为违章建筑，面临拆除的风险。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，由于该租赁场地系违章建筑，则由此签订的场地租赁合同无效。根据《合同法》第58条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此被上诉人在签订租赁合同之初，隐瞒了租赁场地为违法建筑的事实，导致租赁合同无效，被上诉人负有全部过错责任。故被上诉人应当向上诉人返还违建房租金及管理费286,315元。二、被上诉人应当赔偿由此给上诉人造成的各种损失。上诉人所租赁房屋总面积190㎡，违章建筑部分大约130㎡，根据《合同法》第58条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。上诉人为装修房屋花费十万元，属于上诉人所受到的损失。另外，因被上诉人对上诉人经营的餐饮店无故锁门，导致上诉人无法开展正常经营活动，给上诉人的海鲜酒店造成恶劣影响和重大损失。因被上诉人的过错导致上诉人的损失应当进行赔偿，故被上诉人应赔偿上诉人各种损失共计100,000元。贵和赛宝店辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据充分，王玮主张涉案合同系无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还的请求无事实和法律依据。2012年5月2日，被上诉人与济宁赛宝量贩有限公司签订《房屋租赁协议》，租赁位于任城区吴泰闸路108号的原赛宝超市一、二楼，其中包括一、二楼约12000平方米（含库房700平方米）房屋和场地。《房屋租赁协议》中所涉房屋所有权人东红庙居委会作为第一出租人已授权赛宝公司对出租范围内场地拥有使用权，赛宝公司未向被上诉人提供承租房屋的规划许可手续。被上诉人承租该房屋时，对其是否已全部取得建设工程规划许可证并不完全了解，且自被上诉人2012年承租以来，房屋已使用多年，且未受到任何干扰和影响，不存在故意隐瞒租赁场地为违法建筑的事实。被上诉人对于租赁合同无效的事实不存在过错。2016年9月12日，被上诉人与王玮签订《场地租赁合同》，合同约定，被上诉人将贵和购物赛宝店F1东门处的院内房屋（面积190平方米）出租给王玮，租赁期为2016年11月5日至2022年6月30日，年租金为6万元，每季度15000元。同日，双方签订《场地租赁补充协议》，补充协议约定，王玮每年需向被上诉人缴纳管理费6万元，每季度15000元，从第三年起在上一年度的基础上管理费逐年递增3%，王玮须在每季度首月的30日前向被上诉人支付当月管理费。不论本案《房屋租赁协议》效力如何，王玮自2016年6月起使用房屋至今，期间从未因房屋产权问题使其经营活动受到影响，经营期间其经营获利的合同目的已经得到实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参加合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。按照上述司法解释规定，虽然涉案租赁合同部分无效，但王玮已实际使用并收益，且在经营期间，被上诉人对王玮提供了管理服务，根据公平原则，王玮应当承担占有使用费和管理费。因此，被上诉人主张王玮返还违建房租金及管理费286315元的诉讼请求不成立。二、王玮请求被上诉人赔偿其损失100000元的诉讼请求无事实和法律依据。王玮使用房屋虽然未取得建设规划许可证，但未影响王玮正常经营使用，另王玮将部分房屋擅自转租给第三方使用并收取了相应租金等费用，违反了不得转租的约定。因此，王玮主张被上诉人赔偿其各种损失100000元的诉讼请求不成立。基于以上事实与理由，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故王玮的上诉请求不能成立，被上诉人恳请二审法院在审理后，驳回王玮的诉讼请求，依法维持原判。王玮向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的租赁合同无效，被告返还原告违建房租金116315元；2、返还管理费17万元；3、赔偿装修及搬迁费用损失10万元；4、诉讼费由被告承担。贵和赛宝店提出反诉请求：1、判令原告依法向被告支付2019年4月1日至2019年8月31日房屋使用费25000元、管理费25000元、使用期间拖欠的电费1994.3元，以上共计51994.3元；2、本案诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：2012年5月2日，被告贵和赛宝店与济宁赛宝量贩有限公司签订《房屋租赁协议》，被告自济宁赛宝量贩有限公司转租了位于任城区吴泰闸路108号的原赛宝超市一、二楼约12000平方米(含库房700平方米)房屋和场地。2016年9月12日，原告王玮(乙方)与被告贵和赛宝店(甲方)签订《场地租赁合同》，合同约定，甲方将贵和购物赛宝店店内F1东门处的院内房屋(面积190平方米)出租给乙方用于经营餐饮，租赁期为2016年11月5日至2022年6月30日止，年租金为6万元，每季度15000元。合同第3.2条约定，乙方须先交租金后用房，自签订合同之日起五日内乙方向甲方交纳三个月租金，以后每次提前三十天交纳下三个月的租金，乙方逾期四十天不交纳租金的，甲方有权收回乙方使用房屋，乙方要自行拆掉运走自己的所有装修等并在三天内腾空场地，甲方不承担任何责任。同日，双方签订《场地租赁补充协议》，补充协议约定，乙方每年须向甲方缴纳管理费60000元，每季度15000元，从第三年起在上一年度的基础上管理费逐年递增3%，乙方须在每季度首月的30日前向甲方支付当季度管理费。每月初的5日前缴纳上月租赁场所内自用的水、电、气等费用。上述合同签订后，被告将涉案房屋和场地交付给原告王玮，原告对房屋进行装修后开始经营餐饮。至2019年3月底，原告因经营不善被迫停业，其后未再交纳租金和管理费。另查明，在原告承租的190平方米房屋当中，有130平方米未办理准建手续，属违章建筑，对该事实双方均无异议。诉讼中，原告申请对装修损失进行鉴定。一审法院依法进行了委托，后因原告拒不交纳鉴定费用，鉴定人济宁鹏程价格评估有限公司将鉴定委托退回一审法院，终止了鉴定。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原、被告签订的房屋租赁合同中，部分建筑物未取得相关部门建设工程规划许可证，对该部分面积建筑物的租赁，应属无效。虽部分建筑的租赁有效，但涉案房屋属一个整体，合同已无继续履行的必要和可能，双方租赁合同应终止履行。虽然涉案租赁合同部分无效，但鉴于原告王玮已实际使用并收益，被告要求原告参照合同约定的租金标准支付2019年4月1日至2019年8月31日期间的房屋占有使用费25000元，符合法律规定，对被告的该项诉讼请求，予以支持。原告自2019年4月1日开始停业，被告主张管理费25000元，于法无据，对其该项诉讼请求，不予支持。被告主张电费1994.3元，未提供证据，对被告的该项诉讼请求，不予支持。因原告已实际占有使用了涉案房屋，且其在经营期间，被告对其提供了管理服务，根据公平原则，应当承担占有使用费和管理费，原告要求被告返还违建房租金及管理费，没有法律及事实依据，对原告的该两项诉讼请求，不予支持。涉案租赁房屋虽部分属违建，但没有证据证明原告在经营期间因此受到了妨碍或不利影响，亦无证据证明其停业与违建存在关联性，原告要求被告赔偿损失，于法无据，对其诉讼请求，不予支持。原告拒不交纳鉴定费导致鉴定人退回委托，应承担不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第五项、第六十条、第九十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告王玮与被告济宁九龙贵和商贸集团有限公司贵和购物赛宝店于2016年9月12日签订的《场地租赁合同》及补充协议涉及违建部分无效，合同有效的部分予以解除并终止履行；二、原告王玮于判决生效之日起十日内支付被告济宁九龙贵和商贸集团有限公司贵和购物赛宝店房屋占有使用费25000元；三、驳回原告王玮的其他诉讼请求；四、驳回被告济宁九龙贵和商贸集团有限公司贵和购物赛宝店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6379元，由原告王玮负担；反诉案件受理费1100元，原告王玮负担425元，被告济宁九龙贵和商贸集团有限公司贵和购物赛宝店负担675元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王玮提交：1、证据一上诉人与济宁广达公司签订的产品购销安装合同，拟证明因房屋租赁合同无效导致上诉人无法经营，其购买安装的设备无法继续使用造成损失。2、证据二上诉人经被上诉人审批许可安装的门店招牌，损失应当由被上诉人承担。贵和赛宝店质证如下：对于证据，该证据一一审未提交，我方不认可该证据的效力。即使能证明上诉人购买了这些设备，租赁合同部分无效但并未影响上诉人的正常经营，不存在设备无法使用的损失。对于证据二一审未提交，我方不认可该证据效力。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审阶段的争议焦点为：1、涉案场地租赁合同的效力，贵和赛宝店是否应返还上诉人已交纳的租金及管理费286315元；2、贵和赛宝店是否应赔偿上诉人装修损失100000元。关于第一个焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参加合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，涉案租赁房屋虽部分属违建，但未影响王玮正常经营使用，虽然涉案租赁合同部分无效，但王玮已实际占有使用了涉案房屋并收益，且其在经营期间，贵和赛宝店对其提供了管理服务，王玮使用了房屋亦得参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，故王玮要求被告返还违建房租金及管理费，理据不足，本院不予支持。关于第二个焦点，现没有证据证明王玮在经营期间因涉案房屋的性质在经营上受到了妨碍或不利影响，亦无证据证明其停业与违建存在关联性。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”根据该条规定，因合同无效而要对装饰装修物的损失进行分担时，分担的亦为现值损失，即装饰装修的现存价值，一审中由于王玮申请对装修损失进行鉴定，但由于其拒不交纳鉴定费导致鉴定人退回委托，致使无法确定装修费的现存价值，王玮对此应承担不利的法律后果。故王玮现要求贵和赛宝店赔偿损失10万元，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，王玮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理7095元，由上诉人王玮负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年七月二十九日书记员  宋 颖