广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1194号原告：广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司，住所广东省珠海市***********、，统一社会信用代码914***********。负责人：双珊，总经理。委托诉讼代理人：周磊，员工。委托诉讼代理人：郑小龙，员工。被告：吴高敏，男，1979年12月27日出生，汉族，公民身份号码420************23X，住湖北省阳新县******。原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司（以下简称原告）诉被告吴高敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑小龙、被告吴高敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年3月1日至2020年3月31日的物业管理费3537.1元；2.判令被告向原告支付2018年7月1日至2020年2月28日的公摊电费228.7元；3.判令被告向原告2019年1月1日至2020年1月31日的住宅水费68.9元；4.判令被告向原告支付物业管理费所产生的滞纳金1923.81元（按每日欠缴费用的3‰计算，暂计至2020年3月31日，之后另计，计至缴清），并请求依照《前期物业管理服务协议》第十条第一点的约定计算至实际清偿日；5.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是珠海时代香海花园小区11栋3404房业主。根据时代香海花园开发商珠海市锦荣房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》，原告为时代香海花园物业管理服务企业，为其提供物业管理服务。根据上述事实与相关协议，原告与被告签订了一份《（时代香海花园）前期物业管理服务协议、临时管理规约》，该份文件明确约定被告作为时代香海花园业主，在接受原告物业管理服务的同时，应向原告支付相应物业管理费、公摊水、电费等物业管理相关费用，且约定了相关费用的标准为：住宅3元/月/平方米。公摊水、电费依照《珠海市“关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知”珠发改价[2014]10号》为准。另外，上述文件中还约定如被告逾期向原告支付物业管理相关费用的，被告应向原告支付应付未付费用计算每日3‰的违约金。自2018年7月1日至2020年3月31日，被告拒绝向原告支付物业管理费及滞纳金5857.5元，严重影响原告物业管理费正常收取工作，原告多次发函催告未果。被告的行为已经构成违约，给原告造成了巨大经济损失。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，被告没有缴纳物业管理费的原因在于收楼时房屋飘窗存在裂缝，被告多次与开发商时代地产沟通要求其修复，但时代地产在修复时损坏了被告装修的硅藻泥，并以各种理由未予以处理。被告在收到本案应诉材料之后，再次联系了时代地产售后的人员，但其称保修期已过。被告的房屋问题是发生在保修期内，期间也沟通过很多次并提交了相关报价单，但时代地产均以价格过高未予以处理。在质保期之内损坏，由时代地产修复，被告房屋的4个飘窗存在问题，但时代地产都没有处理好。对于原告的诉请，被告确实是从2019年3月开始没有缴纳物业管理费，对物业管理费、公摊电费和住宅水费的数额没有意见。被告对滞纳金有意见，被告不知道有滞纳金的情况，而且是由于时代地产对被告的房屋质量问题没有做出处理，被告才没有缴纳物业管理费，在此前被告都缴纳物业管理费的。在时代地产未妥善处理好被告房屋的飘窗问题前，被告不同意支付物业管理费用。经审理查明：2016年3月22日，原告与被告签订《珠海【时代香海花园】前期物业管理服务协议临时管理规约》，约定由原告对被告购买的时代香海花园（珠海）房屋进行公用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；被告应于发展商通知收楼之日/办理收楼手续时，按建筑面积预交三个月物业服务费用，除此之外，物业服务费用按每季度交纳，业主应在每季度第一个月10日前交纳本月度/季度物业服务费；收费标准按照建筑面积住宅3元/月/平方米；被告未按时交纳物业服务费，处每日3‰的滞纳金。被告确认拖欠原告物业服务费3537.1元，其中2019年3月243.1元、2019年4月至2020年3月每月274.5元；2018年7月1日至2020年2月28日公摊电费228.7元；2019年1月1日至2020年1月31日住宅水费68.9元。另查明，珠海市锦荣房地产开发有限公司于2017年10月30日向被告发出收楼通知书，被告于2017年11月14日签订收楼确认书，确认接收案涉房产。案涉房产于2018年11月30日登记在被告名下，建筑面积91.49平方米。本院认为，原、被告签订的《珠海【时代香海花园】前期物业管理服务协议临时管理规约》是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应当按照该协议的约定行使权利、履行义务。原告依照协议履行了对案涉房产提供物业服务的义务，被告享受了原告提供的相关物业服务，但是没有依照前期物业服务协议的约定支付物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，向原告支付物业服务费、公摊费用并支付违约金。被告主张在开发商未对案涉房屋的飘窗裂缝修复问题妥善处理之前不同意缴纳拖欠的物业服务管理费用。本院认为，被告主张的裂缝修复问题是被告与开发商之间房屋销售合同关系所涉及的问题，与本案与原告之间的物业服务合同关系是不同的法律关系，被告应当另循途径解决，被告以此为由抗辩不予交纳拖欠物业服务费用，于法无据，本院不予采纳。原告主张被告拖欠物业服务费3537.1元、公摊电费228.7元和住宅水费68.9元，被告对此无异议，本院予以确认。关于滞纳金的问题。原告主张滞纳金从每季度的第三个月1日以实际拖欠的物业服务费为基数按日3‰的标准计算。本院认为，原告主张的滞纳金实际为被告欠付物业服务费的违约金。被告拖欠物业服务费，应当承担违约责任，支付相应的违约金。原、被告双方在案涉服务协议中约定业主按季度交纳物业服务费，业主应在每季度第一个月10日前交纳本季度物业服务费，未按时交纳物业服务费，处每日3‰的滞纳金，因此每季度第一个月的11日起应为当季度的逾期起算时间，现原告自行以每季度第三个月的1日起计算，减少了被告的支付义务，是原告对自己权利的自由处分，未违反法律规定，本院予以准许。原告在被告发生拖欠物业服务费的行为后，应采取适当措施防止损失扩大，但原告未及时提起诉讼，防止被告须支付的违约金扩大。本院酌定被告应按照协议约定的标准支付违约金，但每季度违约金数额以当季度应缴纳物业服务费本金为限。原告主张的违约金超过拖欠物业服务费的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告吴高敏应于本判决生效之日起五日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付物业服务费3537.1元、公摊电费228.7元和住宅水费68.9元；二、被告吴高敏应于本判决生效之日起五日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付违约金（其中2019年3月的违约金以243.1元为基数，2019年4月起每季度违约金以823.5元为基数，均从当季度第三个月的1日起计至实际清偿之日止，按照日千分之三的标准计算，且每季度欠付物业服务费的违约金数额以不超过当季度物业服务费本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告吴高敏负担。本判决为终审判决。审判员  杨海勋二〇二〇年七月二十一日书记员  郑杏宋附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。