贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初274号原告：杨娟，女，1980年5月19日出生，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：惠天艺，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201710329530。被告：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区明湖路**，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖志银，系贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201910078163。被告：招商银行股份有限公司六盘水分行，，住所地：贵州省六盘水市钟山区荷泉路****统一社会信用代码：91520201959534015。负责人：刘晓艳，系该行行长。委托诉讼代理人：陈骁，男，1988年6月30日出生，汉族，系该行职工，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：张雨萌，女，1991年1月19日出生，汉族，系该行职工，住贵州省六盘水市钟山区。原告杨娟与被告六盘水实地房地产开发有限公司、招商银行股份有限公司六盘水分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，因新冠病毒疫情影响，扣除审理期限三个月，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨娟及其委托诉讼代理人惠天艺，被告六盘水实地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖志银，被告招商银行股份有限公司六盘水分行的委托诉讼代理人陈骁、张雨萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨娟向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原告与被告六盘水实地房地产开发有限公司于2016年1Ｏ月12日签订的合同编号1610120009的《商品房买卖合同》以及附件十二《补充协议》；2、请求法院解除原告与被告招商银行股份有限公司六盘水分行于2016年10月27日签订的《个人住房购房借款及担保合同》；3、判决被告六盘水实地房地产开发有限公司返还原告购房款首付款103415元、交易手续费237.16元、商品房抵押登记费120元、商品房预告登记费120元、物业专项维修基金10079.3元，合计113971.46元；4、请求判决被告六盘水实地房地产开发有限公司支付违约金共计84512.25元（总房款563415元×15％）；5、请求法院判决被告六盘水实地房地产开发有限公司赔偿原告向招商银行股份有限公司六盘水分行已支付的购房贷款本金及利息自2016年12月起至实际给付日止（至起诉之日共计93638.08元）；6、判决被告六盘水实地房地产开发有限公司偿还原告贷款合同项目下剩余贷款；7、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年10月12日，原告就购买位于钟山区房屋事宜与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：1610120009。合同约定：房屋总价款为563415元，首付款为113415元，其余450000元采取银行贷款方式支付并与被告及第三人招商银行股份有限公司六盘水分公司签订《个人购房担保借款合同》，并于2016年12月开始正式还贷。截至起诉之日止，原告已还贷38期，共还款93638.08元。根据原、被告签订的上述《商品房买卖合同》第十一条、第十三条之规定，被告应于2018年9月30日前交付诉争房屋，若被告逾期交房超过90日的，原告有权退房，原告于2019年1月向被告提交了书面的《退房申请》，被告应自退房通知送达之日起30内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的15％支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。经原告多次催促，截至今日，被告亦未履行交房义务，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成现实和预期的巨大损失（包括但不限于经济损失）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规规定，主合同目的不能实现而解除，从合同也应予一并解除。综上所述，被告严重侵犯了原告的合法权益，理应承担相应的法律责任。请贵院依法判决，支持原告的诉请，维护原告的合法权益。被告六盘水实地房地产开发有限公司辩称，1、根据合同约定，其已经选择了继续履行合同，原告没有解除的权利，该诉请不应当得到支持。2、其属于另案的借贷法律关系，与本案的商品房买卖合同纠纷无关联，原告应当另案主张。3、针对第三项诉请，维修基金，以及抵押登记费、预告登记费、交易手续费，首先维修基金，被告是属于代收，该款已经支付给相关的住建部门，不应当由被告承担，其次抵押登记费、预告登记费、交易手续费是已经在维修过程中实际服务已经产生的费用，不应当承担。原告主张违约金过高，请求法院以原告实际损失进行结算和调整。针对第五项诉请，根据合同相对性，该款由被告招商银行股份有限公司六盘水分行收取，收取主体并非我公司，同时，也属于其他的法律关系，被告也不应当承担该损失的责任，同时原告的该项诉请即使针对我公司也属于重复计算损失。针对第六诉请，其属于其他法律关系，同时，我公司在担保合同中承担的是阶段性担保责任，因此，在我公司和原告办理相应的登记之后，我公司就没有保证责任。因此该款不应当由我公司承担，即使应当承担也应该由债权人也就是被告招商银行股份有限公司六盘水分行承担。被告招商银行股份有限公司六盘水分行辩称，我行与原告所签订的是个人按揭贷款的合同，我们对于被告六盘水实地房地产开发有限公司是否按期进行交房，我方没有办法控制，我们只是按照签订的合同要求原告按照按揭合同每月支付本金及利息，原告签字的房屋买卖合同不是完整相关的，我们也遇到类似的起诉，银行都是作为第三人而不是被告，我方不承担本案诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对原告提交的身份证；被告六盘水实地房地产开发有限公司提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、身份证复印件各一份、收据两张；被告招商银行股份有限公司六盘水分行提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、身份证复印件各一份，各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对各方有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份，能够证明原告杨娟向被告六盘水实地房地产开发有限公司购买房屋双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的事实，故本院予以确认；2、对原告提交的发票、付款凭证，能证明原告向被告六盘水实地房地产开发有限公司缴纳首付款103415元、交易手续费237.16元、商品房抵押登记费120元、商品房预告登记费120元、物业专项维修基金10079.3元，合计11397.46元的事实，故本院予以确认；3、对原告提交的《个人住房购房借款及担保合同》一份，能证明原告与被告招商银行股份有限公司六盘水分行于2016年10月27日签订《个人住房购房借款及担保合同》，被告六盘水实地房地产开发有限公司对该笔借款承担阶段性担保，原告于2016年12月开始按期偿还贷款41期，共计101030.56元的事实，故本院予以确认；4、对原告提交的退房通知2份、光盘一份，虽两份退房通知无送达到被告六盘水实地房地产开发有限公司的信息，但结合光盘内容，能证明原告因退房一事与六盘水实地房地产开发有限公司客服联系的事实，故本院对光盘予以确认；5、对微信聊天记录一份，因无法核实对方身份信息，故本院对该聊天记录不予认定；6、对被告六盘水实地房地产开发有限公司提交的商品房买卖合同、补充协议、认购书各一份，能证明原告向被告认购涉案房屋，双方于2016年10月12日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，对双方的权利义务、付款方式等进行约定的事实，故本院予以确认；7、对被告六盘水实地房地产开发有限公司提交的收楼通知书一份，因该收楼通知书无业主签名确认，且根据庭审陈述涉案房屋至今未达到收楼条件，故该证据达不到被告六盘水实地房地产开发有限公司的证明目的，本院对该证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月12日，原告杨娟作为买受人与被告六盘水实地房地产开发有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：1610120009）及《补充协议》，约定：买受人向出卖人购买其开发的“六盘水碧桂园一期”七号楼××单元503室住房一套（建筑面积为118.58平方米，套内面积为93.64平方米），单价为每平方米6016.83元，总价款为563415元。买受人向出卖人交付首期房款113415元，余款450000元以银行按揭支付。出卖人应当在2018年9月30日向买受人交付该房屋。交房逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。……。”合同还对逾期付款责任、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任等作出了约定。在《商品房买卖合同》签订之日，原告杨娟向被告六盘水实地房地产开发有限公司支付定金10000元、首付款103415元、交易费237.16元、商品房抵押登记费120元、商品房预告登记费120元、物业专项维修基金10079.3元，合计123971.46元。2016年12月27日，原告杨娟与被告六盘水实地房地产开发有限公司、被告招商银行股份有限公司六盘水分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定原告向招商银行股份有限公司六盘水分行按揭450000元用于支付购房尾款，贷款期限为336个月（从2016年10月27日至2044年10月27日止），还款方式为按月等额本息归还，并约定被告六盘水实地房地产开发有限公司对该笔借款承担阶段性保证（自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任）。2016年10月28日，被告招商银行股份有限公司六盘水分行向原告杨娟发放贷款450000元，该笔贷款由被告招商银行股份有限公司六盘水分行直接转入被告六盘水实地房地产开发有限公司账户。至此，原告杨娟按《商品房买卖合同》的约定履行了支付房款及其他相关费用的义务。自2016年12月1日起原告杨娟按月向被告招商银行股份有限公司六盘水分行偿还按揭贷款，截至2020年4月1日，共计偿还按揭贷款本金及利息101275.56元（其中本金27907.17元，利息73368.39元），尚余贷款422092.83元本金未偿还。因被告六盘水实地房地产开发有限公司至今未交付涉案房屋，故原告杨娟诉至本院。另查明，涉案房屋至今未达到交房条件，未交付。本院认为，原告杨娟与被告六盘水实地房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，与被告招商银行股份有限公司六盘水分行、六盘水实地房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》，上述合同签订系各合同相对方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。原告按合同约定全面履行了付款义务后，被告六盘水实地房地产开发有限公司应当在合同约定期限内将符合约定条件的房屋交付给原告杨娟。从被告六盘水实地房地产开发有限公司承诺的交房期限即2018年9月30日至本案开庭审理时，经原告催告，被告六盘水实地房地产开发有限公司仍未将本案争议的房屋交付给原告杨娟，已构成逾期交房。根据合同约定，逾期交房超过90日后，原告有权解除合同并向被告六盘水实地房地产开发有限公司要求退房。故对原告要求解除与被告六盘水实地房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持；因被告六盘水实地房地产开发有限公司未提交证据证明交易手续费、商品房抵押登记费、商品房预告登记费、物业专项维修基金已代交给相关部门，故解除合同后被告六盘水实地房地产开发有限公司应当返还其收取原告的首付款103415元、交易手续费237.16元、商品房抵押登记费120元、商品房预告登记费120元、物业专项维修基金10079.3元，合计113971.46元。对原告要求被告六盘水实地房地产开发有限公司支付违约金的诉讼请求，因被告六盘水实地房地产开发有限公司未交付房屋，存在过错，故其应承担违约责任，双方在合同中约定的违约金为全部已付款的15%，不存在过高的情况，故本院予以支持，即563415元×15%=84512.25元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”、第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，对原告要求解除与被告招商银行股份有限公司六盘水分行签订的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告六盘水实地房地产开发有限公司应当返还原告杨娟已经支付的贷款本金27907.17元，利息73368.39元，合计101275.56元（从2016年12月1日至2020年4月1日），同时原告未偿还的贷款余额422092.83元，也应当由被告六盘水实地房地产开发有限公司返还被告招商银行股份有限公司六盘水分行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨娟与被告六盘水实地房地产开发有限公司于2016年10月12日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；二、解除原告杨娟与被告招商银行股份有限公司六盘水分行于2016年10月27日签订的《个人购房借款及担保合同》；三、被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨娟购房款103415元、交易手续费237.16元、商品房抵押登记费120元、商品房预告登记费120元、物业专项维修基金10079.3元，合计113971.46元；四、被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨娟违约金84512.25元；五、被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨娟已向被告招商银行股份有限公司六盘水分行支付的按揭贷款本金27907.17元、利息73368.39元，合计101275.56元（截至2020年4月1日）；六、被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告招商银行股份有限公司六盘水分行与原告杨娟《个人购房借款及担保合同》项下未偿还贷款本金422092.83元。如被告六盘水实地房地产开发有限公司未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11018元，因适用简易程序减半收取5509元，由被告六盘水实地房地产开发有限公司负担（原告杨娟已预交，由被告六盘水实地房地产开发有限公司连同上述款项一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  刘娇娇二〇二〇年七月二日书记员  刘彩兰