北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初13138号原告：祁淼，男，1978年9月20日出生，汉族，上海泰陌电子科技有限公司总经理，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陆刚毅，北京市力行律师事务所律师。被告：方晓，女，1983年8月31日出生，汉族，北京锐帆公关管理有限公司职员，住北京市西城区。被告：张伟，男，1983年10月11日出生，汉族，北京君为仁和大型活动咨询管理有限公司职员，住北京市西城区。二被告共同委托诉讼代理人：黄莉莎，北京仁人德赛（上海）律师事务所律师。原告祁淼与被告方晓、张伟返还原物纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁淼的委托诉讼代理人陆刚毅，被告方晓、张伟及其委托诉讼代理人黄莉莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁淼向本院提出诉讼请求：1.判决方晓、张伟向祁淼返还位于北京市朝阳区成寿寺路×号院×号楼×层×单元901号房屋内的家具家电（具体为：双人床2张、衣柜3个、沙发一大一小两组、茶几1个、餐桌一张、餐椅4把、电视柜1个、写字台2张、书柜2个、鞋柜1个、床头柜3个、电视1台、冰箱1台、洗衣机1台、空调3部、烤箱1台）；2.诉讼费由方晓、张伟承担。事实和理由：2019年8月21日，祁淼与方晓、张伟在北京链家置地房地产经纪有限公司居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定祁淼将位于北京市朝阳区成寿寺路×号院×号楼×层×单元901号（以下简称涉案房屋）房屋出售给方晓、张伟等。合同签订后，双方皆履行完毕相应交房和付款等义务。但是，在祁淼依法要求拉走房屋内并未一并出售给方晓、张伟的家具家电时，却被方晓、张伟违法阻拦，严重侵犯了祁淼财产所有权。祁淼认为，双方签订的《房屋买卖合同》及其附件一，已经明确约定了祁淼出售的房屋的附属设施设备、装饰装修、相关物品一并转让给方晓、张伟的家具家电仅包括热水器、灯具、暖气片、油烟机、灶台，并未包括祁淼诉求的房屋内的其他家具家电。依据物权法等相关法律规定，房屋内除附件一中约定的家具家电外，其他家具家电物权自始至终都是祁淼所有，方晓、张伟无权也无法律依据占有使用，依法应当返还。祁淼此前本着为租户负责态度，同意给予方晓、张伟一定的时间处理好与租户的租赁关系，让方晓、张伟采购相应的家具家电放置房屋内，以替换祁淼的家具家电，祁淼此前已明确告知方晓、张伟将取走相应的家具家电。但没想到，在祁淼要求拉走家具家电时，方晓、张伟却拒不同意。祁淼认为方晓、张伟占有祁淼家具家电无事实和法律依据，属于非法占有，依法应当返还。方晓、张伟辩称，首先，本案案由不应是返还原物纠纷，本案应为确认之诉，而非给付之诉。祁淼主张的物品的所有权已由祁淼处分给了方晓、张伟。其次，祁淼与方晓、张伟就争诉物品的所有权达成了新的协议，且物品已经完成了交付，方晓、张伟不负有任何返还义务。请求驳回祁淼的诉讼请求。双方依法向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。祁淼围绕其起诉意见提交如下证据：证据1.《北京市存量房屋买卖合同》及附件一，证明（1）合同第一条第（二）款约定“该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一”。（2）附件一中并未列明诉争家具家电一并归方晓、张伟所有，并已明确打×予以了否定。（3）该合同是方晓、张伟和中介为避税，要求祁淼另行签订的网签合同，属于阴阳合同，方晓、张伟与中介要求将房价总款拆分成房屋款和家具家电、装饰装修、配套设施作价款两部分，以房价款294万缴税。但实际房屋总价722万价格仅为房款，仅包括（附件一所列）附属的不能移动的装饰装修、设备实施款，未包括诉争家具家电在内。证据2.《补充协议书》，证明因买卖不破租赁，祁淼与方晓、张伟及租户达成约定将租户相关事宜转给方晓、张伟办理的手续。证据3.《房屋租赁（居间）合同》及《房屋附属设施设备清单》，证明祁淼有权在出售前将房屋出租，祁淼出租给租户的家具家电中包含诉争家具家电。证据4.《物业查验交接单》，证明（1）该交接单系祁淼不在北京时方晓、张伟与中介在物业办理的交接，主要是查明水电费、供气供暖以及将租户转交接给方晓、张伟事宜，中介与方晓、张伟签字后再快递给祁淼签字回传。（2）该交接单在家具家电栏中填写的家具家电，系对租户使用的核对，在“是否交接”“目前是否已过户至买受人”“其他”栏中均是空白未填写，亦足以证明不包含诉争家具家电，否则，中介作为专业第三方以及方晓、张伟，不可能空着不填写。方晓、张伟对上述证据发表如下质证意见：对证据1，真实性、关联性、合法性认可，对证明目的中所述阴阳合同与本案审理无关，其他质证意见同方晓、张伟对该证据的举证意见。对证据2，真实性、关联性、合法性及证明目的均认可。对证据3，真实性、关联性、合法性及证明目的均认可，这些物品已交付，在租户的占有使用之下。对证据4，真实性、关联性、合法性认可，祁淼对于其已在交接单上签字的事实认可，而在交接单上有部分物品的交接记录，证明祁淼已将所有权处分权交给方晓、张伟。方晓、张伟围绕其起诉意见提交如下证据：证据1.《房屋买卖合同》及附件、2019年8月21日《补充协议》、《物业查验交接单》，证明祁淼与方晓、张伟于2019年8月21日签订买卖合同，合同第二条第（五）款明确记载涉案房屋已出租，租期自2019年8月26日至2020年8月25日。出卖人承诺交房前解除租赁合同并按期交房，由此产生的费用由出卖人自行承担。现双方买卖协议已履行完毕，房屋已过户至方晓、张伟名下，并于2019年12月8日进行物业查验交割，交割单中有部分诉争物品交割的记录。证据2.《房屋租赁（居间）合同》《房屋附属设施、设备清单》及《补充协议书》，证明祁淼与租户于2019年8月20日签订租赁协议，租期为一年，至2020年8月23日止。该协议是祁淼与方晓、张伟签订买卖合同的前一天签的。本案诉争物品为房屋附属设备，与房屋作为租赁物一并交付给了租户。2019年12月8日（物业查验交割当日）方晓、张伟与租户签订补充协议，约定租金收益转移至方晓、张伟处，租赁协议继续履行。证据3.中某证言及身份证复印件，证明祁淼在签订房屋买卖合同的前一天将房屋出租，并约定租期为一年。签买卖合同当日，祁淼承诺会清走租户如期交房（与合同记载相符）。过户当日，祁淼因不想向租户支付违约金，提出让租约继续。中介明确询问祁淼家具是否拉走，祁淼表示家具不拉走了，不要了，仅带走屋内书籍。在此条件的前提下，方晓、张伟同意让租约继续。后祁淼反口索要家具，拒绝承认已将家具处分给了方晓、张伟，并提起诉讼。证据4.房屋交易群聊天记录截图及群聊成员用户界面截图，证明2020年3月21日，祁淼突然在微信群中提出要将交易房屋内的家具家电折价给方晓、张伟。中介表示在过户交易当日祁淼提出让租约继续，但是方晓、张伟觉得祁淼此后还要搬走家具家电麻烦而拒绝。最后在中介追问下，在祁淼明确表示家具家电不再拉走，仅带走个人物品的情况下，方晓、张伟才同意让租户继续租约。方晓、张伟在群聊中指出双方合同已经履行完毕，对于诉争家具家电已达成新的一致意见进行处理，而非祁淼主张的暂时不拉走。祁淼表示既然不愿意折价，那就等租约结束之后要拉走。即便中介一再还原双方协商一致的事实经过，祁淼夫妻二人依然矢口否认曾明确表示家具家电不要了的事实，并以合同没有明确记载家具家电归方晓、张伟为由坚持要求折价或者归还。证据5.方晓与租户微信聊天记录截图，证明祁淼交付房屋给租户时，明确等租约结束之后再拉走个人物品（书籍）。涉案物品是作为租赁房屋的附属设施设备交付给了租户。祁淼既然认为自己未曾将涉案物品的所有权处分给方晓、张伟，且涉案物品的使用权在租户手中。本着买卖不破租赁的原则，祁淼应在租赁期满时向租户主张返还。祁淼对上述证据发表如下质证意见：对证据1，真实性、关联性、合法性认可，证明目的不认可，不能证明双方已经达成约定，将诉争家具家电转让给了方晓、张伟，且与方晓、张伟提供的证人证言自相矛盾。对证据2，真实性、关联性、合法性认可。对证据3，证人应当出庭作证，没有出庭不具有采信力，且这份证言恰恰证明双方在签订合同及协议时没有将诉争家具家电一并转让给方晓、张伟，中介对此予以承认。对证据4，真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可，不能证明祁淼已表示放弃诉争家具家电，亦不能证明原告已经同意将家具家电赠送给方晓、张伟，反而证明祁淼在疫情结束之后及时主张拉走家具家电的意思表示。对证据5，真实性认可，关联性及证明目的不认可，不能证明祁淼放弃了家具家电所有权或赠送给方晓、张伟，也不能证明祁淼对租户承诺过家具家电的拉走时间。祁淼将房屋出租给租户的时候房屋还未出售，所以不涉及家具家电拉走的时间。本院经审理认定事实如下：祁淼作为出卖人，方晓、张伟作为买受人，于2019年8月21日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋坐落为北京市朝阳区成寿寺路×号院×号楼×层×单元901。（二）该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。第二条房屋权属情况及使用情况（五）出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权，租赁期限自2019年8月26日至2020年8月25日。出卖人与买受人经协商一致，就该房屋的租金/押金按照下列哪种方式处理：出卖人承诺交房前解除租赁合同并按期交房，由此产生的费用由出卖人自行承担。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为294万元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为428万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。第五条房屋产权及具体状况的承诺（四）出卖人应当保证已如实陈述房屋附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。出卖人违反上述承诺的，应将该房屋恢复原状。如无法恢复的，则按照实际损失赔偿买受人。第六条房屋的交付（一）出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内交付给买受人。（二）该房屋交付时，应当履行下列第1.2.3项手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一及物业交割单中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。同日，祁淼与方晓、张伟签署《北京市存量房屋买卖合同》附件一《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体约定》，载明：（二）房屋装饰装修、家具、电器用品情况：以下装饰、装修及附属设施保持原状：√卫浴设施设备√整体橱柜√地板√墙壁√门、窗√热水器√暖气片√灯具，其他×；家具：床×，沙发×，衣柜×，其他×；家电：电视机×，空调×，冰箱×，洗衣机×，油烟机1，灶台1，其他×。……双方当事人共同确认，本附件所约定的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等随同房屋由出卖人转让给买受人。同日，祁淼作为甲方，方晓、张伟作为乙方，北京链家置地房地产经纪有限公司作为丙方签署《补充协议》，约定甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失；该保证金按照以下哪种方式支付：甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。双方提交的由祁淼、方晓、张伟签字的《物业查验交接单》载明：填表日期为2019年12月8日，家具家电处记载双人床2，沙发1，电视机1，冰箱1，洗衣机1，空调3。双方均认可祁淼本人未到场进行物业查验交接。2019年8月20日，祁淼作为出租方，刘某作为承租方，北京中海物业管理有限公司作为居间方，签订《房屋租赁（居间）合同》，约定：祁淼将涉案房屋出租给刘某，租赁期自2019年8月24日至2020年8月23日。祁淼应于2019年8月24日前将房屋按约定条件交付给刘某。《家私电器清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，祁淼有权收回房屋，刘某应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。租金每月9000元，按照季支付。租赁期内，祁淼需提前收回该房屋的，或刘某需提前退租的，除需要征得对方同意外，还应提前一个月通知对方，并按月租金的100%支付违约金；祁淼还应退还押金及未发生的租金。如祁淼提前将此屋出售，但新业主同意继续履行此合同，则祁淼不承担违约责任。租户需在此房屋居住满三个月，祁淼才可将房屋出售。《房屋附属设施、设备清单》载明：双人床2张，衣柜3个，沙发一大一小两组，茶几1个，餐桌1张，餐椅4把，电视柜1个，写字台2张，书柜2个，鞋柜1个，床头柜3个，电视1台，冰箱1台，洗衣机1台，空调3部，抽油烟机1台，燃气灶1台，热水器1台，有线机顶盒1台，烤箱1台。2019年12月8日，祁淼作为甲方（出售方），方晓、张伟作为乙方（买受方），北京链家置地房地产经纪有限公司作为丙方（居间方），刘某作为丁方（承租方）签订《补充协议书》，约定：甲乙双方经丙方居间介绍，就甲方名下的涉案房屋达成交易，并于2019年8月20日签署了《交易合同合订本》（编号×××，包括《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》）、《补充协议》（编号×××）。现四方经友好协商，就前述协议项下的交易变更事宜，达成协议如下：自2019年12月8日至租赁期间届满的房屋收益归乙方（买受方）所有，且押金一并转交乙方（买受方），由乙方（买受方）在租期届满后将押金退还丁方（承租方）。祁淼、张伟、方晓、刘某签字，北京链家置地房地产经纪有限公司未盖章。方晓、张伟认可《补充协议书》正按约定履行。方晓、张伟主张双方于2019年10月16日办理涉案房屋过户手续时，在过户交易大厅，方晓、张伟、祁淼及中介协商双方按合同办，将涉案房屋清空，但祁淼提出家具家电都不要了，所以方晓、张伟同意继续租赁关系，当时没有条件就此事签署书面协议，祁淼说之后还要交接房屋签验收单，但验收房屋的时候祁淼没有来。祁淼称其从未表示过将诉争家具家电处分给方晓、张伟。方晓、张伟提交的微信聊天记录显示中介工作人员王某向祁淼解释事发情况如下：“最开始合同是约定收到尾款交房，在过户当天您提出说如果客户短期不装修的情况可以让房子里面的租户继续住，这样您可以不用支付违约金，客户还可以收取租金，但是客户考虑到您还会要搬走里面的家具家电，就觉得比较麻烦，不太想考虑这种方案，然后我提出来问您家具家电还拉走吗，您说的是家具家电不拉走，但是会带走个人的私人物品，客户才同意决定继续让里面租户续租。”祁淼否认其曾表示将诉争家具家电赠送给方晓、张伟。诉讼中，双方各自提交一份内容相同的《（2020）京0102民初13138号案件争诉物品清单》并附相应照片，清单载明：“经原被告双方代理人、二被告及案外人（租户）确认，上诉（述）物品现存于北京市朝阳区成寿寺路×号院×号楼×层×单元901内，签字即视为认可。”祁淼的委托诉讼代理人陆刚毅，方晓、张伟及其委托诉讼代理人黄莉莎，租户刘某在清单上签字。清单载明如下物品：1.黑色32寸电视机1台，品牌三星，型号不详；2.白色床头柜3个，品牌型号不详；3.白色，皮面双人床1张；白色，木质双人床1张，品牌型号均不详；4.白色嵌入式整体衣柜2个，品牌型号不详；5.带镜子贴有彩色贴纸的衣柜1个，品牌型号不详；6.米色布艺沙发1张，灰白色布艺沙发1张，品牌型号不详；7.白色，玻璃桌面茶几1个，品牌型号不详；8.木色，玻璃盖板餐桌1张，品牌型号不详；9.木色折叠餐椅4把，品牌型号不详；10.米色，烤漆表面电视柜1个，品牌型号不详；11.木色、白色写字台2张，其中一个无抽屉，一个有两个抽屉，品牌型号不详；12.黑色书柜一组五个，品牌型号不详；13.白色对开玻璃门书柜1个，品牌型号不详；14.白色，大理石外框鞋柜1个（固定在墙体、地面上）；15.白色立式、单门、两厢冰箱1台，品牌型号：BOSCHBCD-198（KKV20128TI）；16.米白色滚筒洗衣机1台，品牌型号：BOSCHWFD50810（XQG52-50810）；17.米白色机械烤箱1台，品牌型号：SWIFTSWT-2832；18.白色空调2台，其中立式一台，挂式一台，品牌型号：格力KFR-502W/（50569）Bb-2、格力KFR-26GW/（26570）Aa-2；19.白色挂式空调1台，品牌型号：TCLKFRd-25GW/FC23+。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体约定》《补充协议》《物业查验交接单》《房屋租赁（居间）合同》《补充协议书》《（2020）京0102民初13138号案件争诉物品清单》及照片、微信聊天记录截图及当事人陈述等在案佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。祁淼主张根据其与方晓、张伟之间的房屋买卖合同关系，并未约定将诉争家具家电一并出售或赠与给方晓、张伟，故要求方晓、张伟返还诉争家具家电。方晓、张伟主张双方在房屋买卖合同履行过程中达成一致意见，祁淼已经将诉争家具家电处分给方晓、张伟，方晓、张伟应当对此承担举证责任。根据《北京市存量房屋买卖合同》《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体约定》《补充协议》《补充协议书》的约定，双方未就方晓、张伟取得诉争家具家电所有权达成书面协议。方晓、张伟主张双方于2019年10月16日办理涉案房屋过户手续时，达成口头一致意见，即方晓、张伟同意租户继续承租涉案房屋，祁淼对诉争家具家电“不拉走，不要了”，并就此提供了中介王某的手写证言、《物业查验交接单》及微信聊天记录。本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款的规定，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据，故方晓、张伟提交的王某手写证言不能作为认定本案事实的根据，本院不予采信。《物业查验交接单》中虽然在家具家电处记载双人床2，沙发1，电视机1，冰箱1，洗衣机1，空调3，但由于涉案房屋交接时，上述物品正由租户刘某使用，故该交接单亦不足以直接证明祁淼对上述物品有处分给方晓、张伟的意思表示。方晓、张伟提交的微信聊天记录中，王某关于祁淼当时表示“家具家电不拉走”的陈述，不足以直接证明祁淼有处分诉争家具家电的意思表示。故方晓、张伟提供的证据不足以形成完整的证据链条证明祁淼已将诉争家具家电处分给方晓、张伟，本院对方晓、张伟的该项抗辩意见不予采纳。方晓、张伟主张诉争家具家电现由租户控制使用，故其并非本案返还原物请求权的适格被告。本院认为，方晓、张伟基于与祁淼之间的房屋买卖合同取得涉案房屋的所有权，并已于2019年12月8日接收涉案房屋，双方均确认诉争家具家电现处于涉案房屋内，故方晓、张伟是本案的适格被告，本院对其该项抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据微信聊天记录，方晓、张伟与祁淼曾就租户继续承租涉案房屋、涉案房屋内的家具家电处置进行协商，祁淼在微信聊天中称，“我当时是说如果我们采取转租方案，你们也不用买家具，这样我家具暂时可以不拉走”，且方晓、张伟取得涉案房屋的所有权后，成为涉案房屋的出租人，涉案房屋内原有的设施设备、装饰装修、家具家电正由租户刘某基于《房屋租赁（居间）合同》实际使用，故本院认为，方晓、张伟对诉争家具家电的占有不构成无权占有，在《房屋租赁（居间）合同》履行期间，祁淼无权要求方晓、张伟返还诉争家具家电，故本院对祁淼要求方晓、张伟返还诉争家具家电的诉讼请求不予支持。综上所述，祁淼的诉讼请求不应得到支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款规定，判决如下：驳回祁淼的全部诉讼请求。案件受理费1050元，由祁淼负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  赵 凯二〇二〇年七月十四日法官助理  甘雯稳书 记 员  戴 琪