江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1091民初788号原告：刘德妍，女，1964年2月8日出生，汉族，住扬州市。被告：扬州鼎泰丰房地产开发有限公司，住所地江苏省扬州市扬子江中路**（崇文国际大厦5-301）。法定代表人：杨洪温，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴加章，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚阳，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。原告刘德妍与被告扬州鼎泰丰房地产开发有限公司（以下简称鼎泰丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理，本案依法适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告刘德妍，被告鼎泰丰公司的委托诉讼代理人褚阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘德妍向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金256998元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年7月19日与被告签订合同，购买被告所开发的位于扬州市，并己经按照合同约定履行付款义务，缴纳购房款2111099元、公共维修基金8230.05元，共计人民币2119329.05元。根据双方签订的商品房买卖合同第八条，被告应于2017年12月31日前交房，但被告却推迟至2019年8月31日交房。合同第九条规定，逾期超过90日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款,并按买受人累计己付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之贰的违约金。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。原告购房用于孩子婚房，被告迟延交房给原告带来金钱、时间及精神上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，要求被告赔偿原告256998元。被告鼎泰丰公司辩称：原、被告签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》真实合法有效，双方均应按照其中的条款全面履行。原、被告约定的交房时间为2017年12月31日，被告未能按期交付房屋有两方面原因。一方面因为江阳路、大学路市政道路施工，阻碍了荷园丽都小区的正常施工建设。根据《补充协议》第三条第4项的约定，被告并没有违约。况且被告也已提前书面告知业主延期交房的事实及原因，故被告不应承担支付违约金的责任。另一方面，原告于2017年9月8日支付房屋尾款1363099元，已逾期36天，因原告逾期支付房款所产生的违约金至今未向被告支付，依据原、被告于2017年7月19日签订的《补充协议》第三条第1项，房屋交付期限以买受人付清全部房款以及所有因买受人逾期而须支付的违约金为前提。买受人逾期支付前述款项，则出卖人交付该房屋的期限可依买受人逾期付款期限相应顺延。故被告未能在2017年12月31日前交房并未违约，不应承担违约责任。且原告已于2019年9月6日办理了房屋交付手续并拿房入住。原、被围绕诉讼请求提交了证据，本院根据双方提供的证据及其庭审陈述，确认以下事实：2017年7月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》1份。合同约定：被告将自己所开发的荷园丽都2幢1单元1803室商品房1套及车库1间出售给原告，价款合计为人民币1963099元（其中车库价款为53099元）。合同第八条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，将具备下列条件且符合本合同约定的商品房交付买受人：1、取得建设工程规划许可证；2、取得工程竣工验收备案证明；3、取得商品房交付使用备案证明。合同第九条约定：出卖人逾期交房的，逾期超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告已向被告付清购房款1963099元。原、被告签订了《补充协议》1份，作为上述《商品房买卖合同》的附件六。协议第三条第1款约定：主合同第八条约定的房屋交付期限，必须以买受人付清全部房款及所有因买受人逾期而须支付的违约金、赔偿金支付完毕为前提。若买受人逾期支付前述款项，则出卖人交付该房屋的期限可以买受人逾期付款之期限相应顺延。协议第三条第4款约定：除因不可抗力可以延期交房外，出卖人在下列情形下也可以据实予以延期交房，并且无需承担逾期交房责任：（1）因法律、法规、其他规范性文件的变动或政府原因而未能按期竣工验收，且出卖人在合理期限内告知买受人的；（2）建（构）筑物施工过程中遇特殊情况延长工期，出卖人能够提供有效证明，并且在合理期限内告诉买受人的；（3）因遵守法律法规、政府法令或遇突发性公共事件（包括但不限于非典型性××等启动一级卫生防疫措施的流行性疾病，政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，邻近的市政工程建设使该房屋的施工不得不停止，非出卖人所能控制的市政配套设施不能按时配套等）导致该房屋无法按期交付的。2017年10月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》1份。合同约定：被告将自己所开发的荷园丽都车库A区－2层20号车位出售给原告，价款为人民币148000元。合同第九条约定：该商品房交付应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房已取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：出卖人逾期交房的，逾期在60天之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过60天，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。原告已向被告支付车位款148000元。荷园丽都小区1、2、5、6号楼及地库A、B商业B主体工程于2017年12月30日竣工验收合格。被告提供“配套工程竣工验收证明书”反映，荷园丽都1－8号楼天然气工程、通信配套工程、供电工程、供水工程已分别于2019年1月16日、2018年12月13日、2019年1月23日、2019年1月29日已完工且经竣工验收；相关部门盖章确认：“已经具备使用条件，可以投入使用”。2016年4月18日，扬州市交通运输局向扬州市城市南部快速通道建设指挥部出具《准予交通行政许可决定书》1份，载明：你（单位）向本机关提出的公路建设项目施工许可交通行政许可申请。经审查，根据《中华人民共和国公路法》第二十五条、《公路建设市场管理办法》第二十四条的规定，本机关作出如下行政许可决定：同意扬州市城市南部快速通道建设工程公路建设项目施工许可。2017年5月27日，扬州市公安局交通警察支队发布《通告》1份，载有：为保障扬州市南部城市快速通道建设工程顺利进行，确保工程施工期间的道路交通安全，自2017年6月2日起至2017年11月30日止，分别对南部城市快速通道以下交叉口进行封闭施工。具体为：…二是自2017年6月2日起至11月30日止，对江阳中路与大学南路交叉口北侧实施占道封闭施工，封闭施工期间，禁止车辆、行人从大学南路进入江阳中路。被告提供视频、照片反映：2018年1月17日至2018年3月17日，荷园丽都小区东门面对的大学南路处于封闭施工状态，影响了荷园丽都小区东门的车辆出入；2018年6月8日至2018年7月31日的部分视频及照片虽然显示大学南路仍处于施工状态，但不再影响荷园丽都小区东门的出入。被告提供的证据9视频，反映了由荷园丽都北门进入小区，道路及地下人防工程的布局。案涉房屋所涉工程至法庭辩论终结时尚未办理综合验收备案，案涉房屋尚未取得商品房交付使用备案证明。原、被告于2019年9月6日已办理了房屋交付手续。上述事实，由原、被告提供的证据及原、被告庭审陈述予以佐证，本院予以确认。本案争议焦点：1、鼎泰丰公司在2份《商品房买卖合同》及《补充协议》、《商品房买卖合同（预售）》履行过程中是否存在逾期交房违约行为；2、如果鼎泰丰公司存在逾期交房违约行为，原告主张的违约金是否支持及如何计算。一、关于鼎泰丰公司在《商品房买卖合同》及《补充协议》、《商品房买卖合同（预售）》履行过程中是否存在逾期交房、逾期办证违约行为问题。《商品房买卖合同》约定，鼎泰丰公司应于2017年12月31日前向刘德妍交付符合合同约定的涉案房屋、车库。《商品房买卖合同（预售）》约定，鼎泰丰公司应于2018年6月30日前向刘德妍交付车位。《补充协议》第三条第4款约定，如因邻近的市政工程建设使工程施工不得不停止，导致房屋无法按期交付的，出卖人可以据实予以延期交房，并且无需承担逾期交房责任。根据上述约定，鼎泰丰公司履行交房义务的时间为可变时间，如出现上述《补充协议》约定条件，鼎泰丰公司则可根据市政工程对工期影响的时间段从2017年12月31日向后顺延交房时间。关于市政工程对涉案房屋建设工期影响的时间段问题，从本院查明的事实看，荷园丽都小区南门、东门先后存在江阳路施工、大学南路施工，导致施工车辆在南门、东门施工期间无法出入，北门大型车辆无法到达小区各方位；东门在大学南路施工期间并非一直处于封闭状态，大学南路施工后期，东门可以出入车辆。根据鼎泰丰公司提供的“单位工程竣工验收证明书”，主体工程已于2017年12月30日竣工验收。鼎泰丰公司提供的燃气公司证明虽不具备证据形式要件，无证明力，但是根据鼎泰丰公司提供的照片，大学南路东门处的道路施工，对燃气管道的施工存在影响。鉴于荷园丽都南门、东门的通行以及燃气管道的施工等市政工程影响的时间点不一且时间段不明确，结合原、被告提供的证据，本院确定市政工程对涉案房屋建设工期影响的时间段为8个月（240天）。被告认为，原告逾期支付房屋尾款，所产生的违约金至今未向被告支付，依据《补充协议》第三条第1项，房屋交付期限以买受人付清全部房款以及所有因买受人逾期而须支付的违约金为前提。故被告未能在2017年12月31日前交房并未违约，不应承担违约责任。本院认为，以荷园丽都小区购房者为原告，以鼎泰丰公司为被告的商品房买卖合同案件，本院已受理30件左右，均涉及《补充协议》，均为打印件，且条款内容一致。《补充协议》第三条第1项应属于格式条款，被告将原告逾期付款违约金的支付作为其延迟交房的依据，逾期付款违约金的支付与逾期交房不具有对等性。被告设定该条款显然是为了免除自身违约责任，根据合同法规定，应属于无效条款。因此，被告以此作为抗辩理由，本院不予采信。被告如认为原告存在逾期付款违约责任，可另行向原告主张违约责任。原、被告于2019年9月6日办理房屋交付手续时，案涉商品房、车库、车位已具备使用条件。故原告主张的逾期交房违约金截止时间，其中商品房、车库应从2018年1月1日起扣除8个月（240天），计算至2019年9月6日，逾期时间合计374天（614天－240天）。原、被告约定的交付车位时间为2018年6月30日前，因交房顺延后的时间在2018年6月30日之后，故被告交付车位的时间亦应顺延至应当交付车位时。因此，被告逾期交付车位的违约期限亦为374天。二、关于原告主张的逾期交房违约金是否支持及如何计算问题。关于逾期交房违约金的计算标准，其中商品房、车库违约金，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，以已交付房价款为基数按日万分之二计算违约金。该约定不违反法律规定，本院予以采信。原告已向被告支付购房款、车库款合计1963099元，本院在第1个争议焦点中确认被告逾期交房时间为374天。因此，被告应向原告支付违约金金额为146839.81元（1963099×2/10000×374）。关于车位违约金，根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，以已交付价款为基数按日万分之五计算违约金。原告已向被告支付车位款148000元，本院在第1个争议焦点中确认被告逾期交付时间为153天。因此，被告应向原告支付违约金金额为27676元（148000×5/10000×374）。综上所述，鼎泰丰公司在《商品房买卖合同》履行过程中存在逾期交房违约行为，刘德妍要求鼎泰丰公司支付违约金，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告扬州鼎泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘德妍支付逾期交房违约金174515.81元（146839.81元＋27676元）；二、驳回原告刘德妍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2577元，由原告刘德妍负担827元，由被告扬州鼎泰丰房地产开发有限公司负担1750元（此款已由原告垫付，被告扬州鼎泰丰房地产开发有限公司在履行上述判决时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审判员  吕士杰二〇二〇年七月二十日书记员  石 冰