湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0105民初816号原告：曹润杰，男，1996年2月18日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：易砼，男，系北京观韬中茂（武汉）律师事务所律师。一般授权代理。被告：湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司，住所地武汉市汉阳区江堤中路11号江欣苑社区。统一社会信用代码：91420105090808408L。法定代表人：周水祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘国斌，男，系湖北山河律师事务所律师。特别授权代理。原告曹润杰与被告湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王侃独任审判，于同年6月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人易砼，被告湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司委托诉讼代理人刘国斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹润杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付自2019年7月30日至实际交付房屋时止的逾期交房违约金（以4,045,289元为基数，按日万分之三计算，暂计至2019年10月31日为114,077.15元）；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年7月19日，原、被告签订合同备案号分别为“阳170199495”和“阳170199498”的两份《武汉市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于武汉市汉阳区湖北国展中心广场二期B5地块第10幢1层1号、4号商品房，被告应于2019年7月30日前向原告交付达到交付条件的房屋。原告按照合同约定于2018年7月19日向被告支付了全部购房款，共计4,045,289元。2019年7月30日，原告接到被告通知前去收房，但是被告要求原告必须交纳12个月的物业管理费后才能交钥匙收房。这违反了双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十二条第二款的规定。其后原告查看涉案房屋现场发现房屋内墙面严重渗水且没有安装入网正式电表。原告将有关情况向被告反映后，被告曾派人就墙面渗水进行了维修，但是至今未解决全部问题。原告此后多次向被告发函联系，但被告一直置之不理。被告的上述行为属于逾期交房，已构成违约。为维护原告合法利益，故起诉至法院。被告湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司辩称：第一，从双方所签合同及其附件理解，预交物业管理费是原告应当遵守的合同义务。第二，案涉房屋渗水问题，系因土壤里的水渗入，所以并不严重，且被告在原告反映问题后，已及时维修处理。第三，关于没有安装入网电表问题。案涉房屋所在住宅建筑项目已经纳入城市供电网络并正式供电，供电公司安装了低压分表计量商业用电，原告所主张未由供电公司单独安装入网正式电表，没有事实和法律依据。经审理查明：2018年7月19日，原告曹润杰与被告湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司签订了两份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号分别为：阳170199495、阳170199498）。两份合同约定，被告将位于湖北国展中心广场二期B5地块商品房第10幢1层（1）商号房、（4）商号房，分别作价2,426,109元、1,619,180元卖予原告；被告需于2019年7月30日前，将上述房屋交付给原告；两份合同的附件五还对前期物业服务内容进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，被告于2019年7月29日向原告出具两张增值税发票，确认收到原告两间商铺的购房款2,425,372元、1,618,473元；2019年7月28日，原告向被告交纳两房维修资金3,342元、4,804元，同日，被告向原告出具维修金专用票据，确认收到上述维修资金。项目竣工验收后，被告向原告出具两份《商铺入伙邀请函》，请原告于2019年7月30日办理案涉两间商铺的收房手续。《商铺入伙邀请函》载明，被告交付的两间案涉商铺，原告需分别缴纳预收物业服务费3,158.9元、2,197.4元。另查明，案涉两间商铺所在项目于2016年7月26日取得建设工程规划许可证，于2019年1月28日取得建设工程竣工验收规划条件核实证明，并于2019年1月30日竣工验收备案。被告在交房验收前，与案外人上海农工商旺都物业管理有限公司签订《湖北国展中心（二期）B5地块前期物业服务合同》。合同约定，“本合同约定期限起始之日的当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用（物业服务资金）由甲方（被告湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司）承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用（物业服务资金）由业主承担”。双方有争议的事实：一、案涉两间商铺内墙渗水，是否构成房屋主体结构问题。原告述称，其在被告通知交房后，查看案涉房屋现场，发现房屋内墙渗水，其向被告发出两份《联系函》，要求被告整改，并提交渗水照片为证。被告辩称，案涉商铺只是轻微渗水，内墙有渗水水渍系因外墙有堆积土壤，不止案涉商铺，所有商铺均有该现象，且被告已于2019年8月维修，并提交维修照片为证。经审查，2019年8月22日，原告向被告发出《联系函》，要求被告对内墙渗水问题进行整改，以达到房屋交付标准。2019年9月25日，原告再次向被告发出《联系函》。联系函载明：“现已过一个多月售楼部接待人员告知墙面渗水问题做过一些处理，但对其他问题他们无权处理”，要求被告尽快解决房屋存在问题。庭审中，原告要求对案涉商铺渗水属于房屋主体结构问题进行鉴定；庭审后，原告放弃申请鉴定。原告放弃鉴定系对自身权利的处分，本院予以照准。本院分析，首先，从2019年9月25日的联系函来看，被告已对案涉商铺内墙渗水问题进行整改；其次，案涉商铺所在项目已于2019年1月30日竣工验收备案，达到交房验收的标准；最后，原告放弃对渗水是否属于房屋主体结构问题进行鉴定，亦无其他证据证明房屋渗水系主体结构问题导致，需承担举证不能的法律后果；故本院认定，案涉房屋渗水不构成房屋主体结构问题。二、案涉商铺是否应安装入网正式电表。原告述称，《武汉市商品房买卖合同》约定，案涉商铺交房时，应“纳入城市供电网络并正式供电”，其在2019年8月23日的《联系函》中，要求被告申报并安装入网正式电表，而被告一直未予安装。被告辩称，案涉商铺在交付前已纳入城市供电网络并正式供电，房屋电力工程已通过电力公司验收，并提交《高压供用电合同》、《高压业扩报装供电方案答复函》、《情况说明》、电表照片、电费账单为证。本院认为，案涉商铺已纳入城市供电网络并正式供电，已达到《武汉市商品房买卖合同》约定的供电交付标准，双方并未在商品房买卖合同中约定必须安装入网正式电表。原告认为，被告将预交物业费作为交房条件、案涉房屋内墙渗水、被告未安装入网正式电表，被告的上述行为致使案涉两间商铺不能达到交付标准，遂引起本次诉讼。上述事实有原被告陈述、武汉市商品房买卖合同、付款凭证、增值税发票、商铺入伙邀请函、联系函、照片、湖北国展中心（二期）B5地块前期物业服务合同、建设工程竣工验收备案表、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收规划条件核实证明、高压供用电合同、高压业扩报装供电方案答复函、情况说明、电表照片、电费账单在卷证实，足以认定。本院认为：原告曹润杰与被告湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司于2018年7月19日签订的两份《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。本案争议焦点为被告是否构成违约。前文已述，案涉房屋渗水不构成房屋主体结构问题，《武汉市商品房买卖合同》并未约定被告在交付案涉房屋时需安装入网正式电表，故原告主张的上述两项构成被告违约，本院不予支持。关于被告预收物业管理费是否构成违约。原告述称，《武汉市商品房买卖合同》第十二条约定，被告不得将物业服务费作为交接商品房的条件；而在被告出具的《商铺入伙邀请函》中，入伙办理流程时需先预交物业费。本院分析，首先，《武汉市商品房买卖合同》第十二条约定，“出卖人（被告）不得将买受人（原告）交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外”，该合同附件五对前期物业服务内容进行了约定，其中第三条约定前期物业服务内容的其他约定详见前期物业服务协议；其次，被告与案外人上海农工商旺都物业管理有限公司签订的《湖北国展中心（二期）B5地块前期物业服务合同》约定，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故上述前期物业服务合同对原告亦具有约束力；最后，法律并未强制规定交付房屋与预交物业费的先后顺序，且业主于房屋交付当天预交物业服务费，并未导致利益明显失衡；故被告预收物业服务费的行为不构成违约。综上，因被告不构成违约，故原告主张被告违约需支付违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告曹润杰的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取1,291元，原告曹润杰已预交，由原告曹润杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王侃二〇二〇年七月二十日法官助理杨昀晅书记员杨娜