贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初2389号原告：朱流先，女，汉族，1977年9月1日出生，住贵州省遵义市红花岗区金鼎山镇牛蹄社区****，公民身份号码：5221211977********。委托诉讼代理人：何春维，贵州上善律师事务所律师。被告：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼**，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：程晨，职务：总经理。委托诉讼代理人：王汝健，男，汉族，1974年1月22日出生，住，住贵州省遵义市汇川区茅草铺鱼芽村金竹湾**民身份号码：5221011974********。系公司员工。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦****，统一社会信用代码：915203030856559886。法定代表人：于国强。委托诉讼代理人：李有明，男，汉族，1963年11月23日出生，住杭，住，住杭西湖区庆丰新村**司员工，公民身份号码：3301061963********。委托诉讼代理人：饶娇，女，汉族，1997年1月12日出生，住贵州，，住贵州，住贵州省遵义市汇川区山盆镇李梓村街上组员工号码：5221211997********。原告朱流先与被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱流先委托诉讼代理人何春维及被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司委托诉讼代理人王汝健到庭参加了诉讼、被告贵州聚银投资置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱流先向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告信本奥特莱斯公司支付原告托管收益金35725元，违约金4409元，并从起诉之日起按年利率24%支付违约金至实际支付日止；2.请求判令被告聚银公司为被告信本奥特莱斯公司所欠收益金和违约金承担连带支付责任；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：原告与被告聚银公司签订商品房买卖合同，购买遵义奥特莱斯城市广场AB区5层5-230号商铺，并与信本奥特莱斯公司签订《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，委托信本奥特莱斯公司对所购商铺经营管理，合同约定了托管收益期限、收益金及逾期未支付收益金的违约金等事项，聚银公司作为担保人为该合同提供履约担保。合同签订后，信本奥特莱斯公司向原告支付3、4个季度的收益金后就未再向原告支付任何费用，被告的行为导致原告的合法权益受到损害，故诉至法院，望判如所请。被告信本奥特莱斯公司辩称，针对原告起诉的收益金，由于被告信本奥特莱斯公司工作人员的失误，导致与原告签订的《托管收益确认单》有误，我公司认为《托管收益确认单》上记载的2016年6月30日至2018年6月30日已按市场培育期标准支付了托管收益金，故不应再支付该期间每季度的托管收益金4721元，以后每时间段的托管收益金均应按《托管收益确认单》载明的前一时间断确定每季度收益金支付，故原告主张的2019年3月30日至2019年6月30日期间的托管收益金应按每季度4721元支付，2019年6月30日至2020年6月30日期间的托管收益金应按每季度7082元支付，至今尚欠原告2019年4月1日至2020年6月30日期间的收益金为31120.60元（4721元×60%＋7082元×4个季度），而不是原告主张的35725元。另对原告主张的违约金有异议，因双方约定的违约金计算标准过高，希望根据公司的情况进行调整按年利率6%分段计算。被告聚银公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：遵义奥特莱斯城市广场系被告聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，2017年4月20日，原告与被告聚银公司签订《商品房买卖合同》，购买遵义市奥特莱斯城市广场第AB幢5层5-230号商业用房，该房建筑面积21.89平方米、房屋价款按照套（单元）计算为252958元，聚银公司应当在2016年12月30日前向原告交付房屋。同日，原告（甲方、委托方）与被告信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将前述商业用房委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，合同的终止时间为2026年6月29日止，在合同履行期间，原告（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2016年6月30日开始至2026年6月29日止，共计壹拾年，甲方同意自2016年6月30日至2018年6月29日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定2018年6月30日至2019年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币6023元、2019年6月30日至2022年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币6776元、2022年6月30日至2025年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币7529元、2025年6月30日至2026年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币8281元；甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。合同签订后，因房屋建筑面积发生了变化，原告实际足额支付了购房款264398元。后原、被告对涉案商铺根据实测面积（22.88平方米）等对托管收益进行了变更，变更后的托管收益结算标准为：2016年6月30日至2018年6月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币787元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付）；2016年6月30日至2018年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币4721元；2018年6月30日至2019年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币7082元；2019年6页30日至2022年6月30日，托管收益结算标准为每季度人民币7869元；2022年6月30日至2025年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币8656元；2025年6月30日至2026年6月29日止，托管收益结算标准为该商铺届时所对应的实际租金收入的90%。审理中，原告要求对2019年4月1日前被告未足额支付的托管收益金保留诉权。本院认为，原告在与被告聚银公司签订《商品房买卖合同》购买商铺的同时，被告信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与原告签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，该管理合同虽名为委托经营管理合同,但合同主要内容为被告向原告分期缴纳收益金及明确有收益金标准，并允许被告有权转租该商铺,合同内容并非被告受托处理原告的出租事宜,实质是原告将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，该合同应为房屋租赁合同，所涉收益金应为租金，本案应为租赁合同纠纷。被告信本奥特莱斯公司抗辩原告出示的《托管收益确认单》上载明的租金标准因其工作人员的失误要求予以调整为：2016年6月30日至2018年6月30日已按市场培育期标准支付了托管收益金，故不应再支付该期间每季度的托管收益金4721元；2018年6月30日至2019年6月30日期间的托管收益金应按每季度4721元支付，而不是按7082元支付；2019年6月30日至2022年6月30日期间的托管收益金应按每季度7082元支付，而不是按7869元支付；以此类推，但无相关证据予以佐证，对此，原告不予认可，并称该《收益确认单》上所填的时间段及金额均系被告信本奥特莱斯公司所为，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，对被告信本奥特莱斯公司的抗辩理由，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…”之规定，被告应当按照双方确认的金额予以支付2019年3月30日至2020年6月30日期间的收益金为35725元（7082元×60%＋7869元×4个季度）。关于违约金，因被告信本奥特莱斯公司未足额支付收益金，其行为已构成违约，应支付违约金，结合双方签订的委托经营管理合同约定，每一年度的托管收益，分四期分别于每期首月支付，说明被告每期有一个月的支付期限，如未能在期限内支付，则应从每期逾期的次月1日起分段支付违约金。原告主张按年利率24%计算，被告提出进行调整，要求按年利率6%进行计算，因双方合同约定的支付标准为日1‰相当于年利率36%，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合双方约定的计算标准、本案实际情况及被告的违约情节等，本院酌情调整违约金按年利率6%进行计算，对原告主张违约金计算标准，本院不予支持。根据原告2019年3月30日至2020年6月30日应得收益金的情况，违约金计算至2020年6月30日分别为：1、2019年4至6月（从5月1日起计算）按4249.20元计算14个月为297.44元；2、2019年7至9月（从8月1日起计算）按7869元计算11个月为432.80元；3、2019年10至12月（从11月1日起计算）按7869元计算8个月为314.76元；4、2020年1至3月（从2月1日起计算）按7869元计算5个月为196.73元；5、2020年4至6月（从5月1日起计算）按7869元计算2个月为78.69元；前述违约金共计1320.42元。2020年7月1日起的违约金，被告仍应支付，应以原告应得的收益金35725元为基数按年利率6%计算至该收益金付清之日止。关于原告主张要求被告聚银公司承担连带清偿责任，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，聚银公司应对信本奥特莱斯公司在本案中承担的所有债务承担连带清偿责任。被告聚银公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱流先（2019年3月30日至2020年6月30日期间）收益金35725元及违约金（2019年3月30日至2020年6月30日期间）为1320.42元，2020年7月1日起的违约金，以收益金35725元为基数按照年利率6%计算至该收益金付清之日止；二、被告贵州聚银投资置业有限公司对上述第一判项承担连带清偿责任；三、驳回原告朱流先的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。（此页无内容）审判员  唐凤二〇二〇年七月八日法官助理季琴书记员陈聪