山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3805号 上诉人（原审被告）：潍坊名轩置业有限公司，住所地：山东省潍坊市寒亭区益新街西首北侧。 法定代表人：李庆光，总经理。 委托诉讼代理人：王瑞晓，女，系公司职工。 委托诉讼代理人：张凯，潍坊峡山润正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：高朋，男，1989年10月15日出生，汉族，住山东省沂南县。 原审被告：潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司，住所地：山东省昌乐县新昌路北段东侧假日广场C-153号。 负责人：刘海之，经理。 上诉人潍坊名轩置业有限公司（简称名轩公司）因与被上诉人高朋、原审被告潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司（简称名轩昌乐分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初2942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 名轩公司上诉请求：1.请求撤销山东省昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初2942号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：2015年10月22日上诉人与被上诉人签订的《商品房期房买卖合同》中约定：“如遇下列特殊原因，除双方同意协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.由于国家或地方政府的有关法律法规或政策发生重大变化，导致不能如期交付；3.因重大技术原因需要更改有关图纸或施工中遇到重大技术问题不能及时解决的；4.因市政配套的批准或安装施工引起的延误等。”涉案房屋市政配套安装至今没有安装施工，因此交付房屋的时间应当予以延期，被上诉人的诉讼请求应当予以驳回。 高朋未提交书面答辩意见。 名轩昌乐分公司未提交陈述意见。 高朋向一审法院起诉请求：1.名轩公司、名轩昌乐分公司向高朋开具正规购房发票；2.名轩公司、名轩昌乐分公司向高朋支付逾期交房违约金45362.78元（以376976元为基数，按中国人民银行金融机构计收逾期贷款利率标准，自2018年1月1日计算至实际交房之日，暂计算至2019年9月1日）；3.名轩公司、名轩昌乐分公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年4月27日、6月1日、8月31日，高朋向名轩昌乐分公司交纳“3号楼1单元802室购房意向金”共计116976元；2015年4月27日交纳维修基金6638元，名轩昌乐分公司为高朋分别出具收款收据各一份。2015年10月22日，高朋（买受人）与名轩公司（出卖人）签订《商品房期房买卖合同》一份，约定：一、高朋购买名轩公司昌乐县恒安街137号3号楼1单元802室房及地下一层04储藏室一套；二、买方于合同签订当日付清首付款116976元，余款260000元在山东昌乐农村商业银行办理银行按揭，后双方变更为首付款198664元，余款200000元按揭付款；买受人逾期交付购房款，逾期部分每日万分之五的利率计算利息，由买受人支付给出卖人作为赔偿；三、出卖人应当在2017年12月31日前将具备交付条件的商品房交付给买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方同意协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2、由于国家或地方政府的有关法律、法规或政策发生重大变化，导致不能如期交付，3、因重大技术原因需要更改有关图纸或施工中遇到重大技术问题不能及时解决的，4、因市政配套的批准或安装施工引起的延误等；四、出卖人逾期交房，买受人同意从逾期交房超过180日起，以交付购房款为基数，由出卖人按每日万分之一的利率计算利息，偿还给买受人作为赔偿。2015年10月22日，高朋与中国农业银行股份有限公司昌乐县支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款260000元用于购买涉案房产；2015年11月4日，银行向高朋指定的名轩公司账户发放该笔260000元贷款。 一审法院认为，高朋与名轩公司签订的《商品房期房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。高朋按照约定支付了全部的购房款，名轩公司未按约定时间交付房屋，应当承担违约责任。双方约定如逾期交房，买受人同意从逾期交房超过180日起，以交付购房款为基数，由出卖人按每日万分之一的利率计算利息，偿还给买受人作为赔偿，系当事人的真实意思，予以确认。高朋主张违约金计算至实际交付之日，因涉案房屋何时交付尚不确定，故违约金可暂计算至开庭之日，之后如有违约金发生，高朋可另行主张。按照约定自2018年7月1日起以交付的购房款为基数，按日万分之一的利率计算，截至庭审之日（2019年12月6日）名轩公司应向高朋支付违约金658.45元（376976元×524天×0.01%/30天）。高朋主张双方签订的《商品房期房买卖合同》中关于名轩公司逾期交房违约金的约定系无效格式条款，违约金过低应予调整，但并未提供相关证据，不予支持。但是，如高朋有充分证据证实名轩公司的违约行为给其造成损失的数额高于双方约定的违约金数额，可依据相关法律规定另行主张。高朋主张名轩昌乐分公司应与名轩公司共同承担责任，虽签订《商品房期房买卖合同》的主体系名轩公司，但名轩昌乐分公司系实际收款人，并为其出具购房款、维修基金的收据，足以认定名轩昌乐分公司与作为总公司的名轩公司系共同行为，理应共同承担责任，高朋的主张于法有据，予以支持。高朋主张名轩公司开具购房发票，因开具发票与否并未在合同中约定，应否开具发票不属于法院受理范围，可向有关部门申请解决。名轩公司、名轩昌乐分公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本案诉讼，视为放弃诉讼权利。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、潍坊名轩置业有限公司、潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司于判决生效后十日内支付高朋逾期交房违约金658.45元；二、驳回高朋的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行支付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费934元，减半收取467元，保全费470元，共计937元。由高朋承担923元，潍坊名轩置业有限公司、潍坊名轩置业有限公司昌乐分公司承担14元。 本院二审期间，上诉人名轩公司提交关于方山路增设排水管道道路封闭施工公告复印件一份，用以证明因为市政配套设施一直未能通到小区，致使不能及时交房。本院认为，该公告复印件不能证明涉案房屋因市政配套设施至今未安装施工致使交房延误，且公告载明施工时间为2020年4月21日，距离合同约定的交房时间已超两年，本院不予采信。 二审经审理认定的事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，名轩公司、名轩昌乐分公司与高朋签订的《商品房期房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，高朋按照约定支付了全部的购房款，但名轩公司、名轩昌乐分公司未按约定时间向高朋交付房屋，构成违约，故一审判决名轩公司、名轩昌乐分公司向高朋支付违约金，并无不当。上诉人主张涉案房屋市政配套安装至今没有安装施工，交付房屋的时间应当予以延期，其不承担违约责任，但其在一、二审中均没有提交确实有效的证据证实存在合同约定延期交房的事实，故以上主张无事实依据，本院不予采信。 综上，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费934元，由上诉人潍坊名轩置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年七月十六日 书记员  田 然