河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初2863号原告（反诉被告）李文会，女，汉族，1989年12月25日出生，住河南省武陟县。委托代理人李锋，河南言理律师事务所律师。被告（反诉原告）李庆华，女，汉族，1975年11月1日出生，住郑州市金水区。原告（反诉被告）李文会诉被告（反诉原告）李庆华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李文会委托代理人李锋，被告（反诉原告）李庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李文会诉称，原告于2019年7月2日通过郑州久利房地产经纪有限公司（以下简称“中介公司”）与被告签订《郑州市存量房买卖合同》，并签订了居间服务合同和房屋交易保障服务合同。被告将其名下位于郑州市金水区××院××楼××号房屋（房屋所有权证号：郑房权证字第**）出售于原告。按合同约定，房屋总价款为103万元；原告需支付了定金5万元；房屋过户产生的税费原告承担个税和契税，其余费用由被告承担。合同签订后，原告按约定支付了5万元定金，但在前往郑州市房管局网签时，因被告住房面积超标，需补缴面积费用，按合同约定该费用应由被告承担，但被告选择拒绝出售该房屋，并转账退还了原告支付的定金5万元。被告的行为已构成违约，给原告造成了包括购房贷款利息等损失，并影响了原告的购房计划。按照合同约定，如被告违约导致合同不能履行，原告有权要求被告承担房屋总成交价20%的违约金或要求被告返还双倍定金。另原告为购买该房屋向中介公司支付了居间服务费19800元、贷款服务费2000元、过户服务费2000元。因被告的违约，导致原告产生该费用的损失，应由被告对原告进行赔偿。综上，被告的违约行为已给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，故请求依法判令：1、解除原被告之间签订的房屋买卖合同；2、判令被告按照定金罚则返还原告50000元；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）李庆华辩称，（一）本案的事实：1、2019年6月李庆华委托中介公司出售本人1套位于郑汴路126号的本市“不唯一”住房（房产性质标志为“经济适用房”）。7月2日，买卖双方签订了中介公司提供的格式条款《合同》。合同约定于银行批贷完成后3个工作日内共同去办理网签约。但是，7月31日批贷完成后，李文会迟迟不同意去办理网签，经李庆华多次催促后直到9月10日才约好办理网签。合同约定，乙方（李文会）若逾期履行本合同约定的义务超过15日的，即构成根本违约，甲方（李庆华）有权没收乙方支付的定金或要求乙方支付房屋总成交价20%违约金。至此，李文会已逾期履行合同约定义务1个月之久，李文会已构成根本违约。2、7月2日买方支付2万元定金，约定核房后再支付3万元定金。7月4日中介公司工作人员王伟带领本人到房管局核房，核房结果是可以买卖，核房无误后于次日收到第二笔定金3万元。9月10日到房管局进行网签时，得知此房屋与本人家庭另1套“省直单位”房改房合并计算后房屋面积超控，需要补交房款。李庆华在委托中介公司卖房时，如实告知是本市“不唯一”住房，并按中介公司安排尽到义务配合核房，在签订合同时认为房产性质是“经适房”，不能预见到是“房改房”且合并计算面积超控并需补交房款，存在重大误解，导致合同目的没有实现。3、李庆华没有拒绝出售房屋，立即到省房改办去办理补缴超控面积房款，得知面积超过30㎡补款手续自2019年下半年开始暂时停止办理，新办法还要等，但对方表示不能等。这期间中介公司王伟一直在为客户寻找新的房源。9月25日中介公司王伟通知本人，和客户已经约好了，当天双方共同到中介处所解除合同。在中介处所，中介公司退还了收取对方的居间服务费19800元、贷款服务费2000元、房屋评估费600元签全部费用。若干工作日后原路退回到其付款账户。经确认中介与原告办完退费手续，意味着合同已确认终止后，李庆华把5万元定金当场转账退还到对方指定的银行账户。4、另外，李庆华发现，李文会为了申请90万元银行贷款，虚构了34万元首付款转账凭证，其申请批贷时提供的购房合同标的额与签订的合同标的额不符，这种伪造虚假材料骗取银行贷款行为是一种严重的违法行为。这将严重影响到银行能否顺利放贷，如果继续履行合同，过户后会给李庆华后期能否收到银行放款带来巨大风险。（二）关于原告提出的诉讼请求：1、原告请求的100000元违约金没有事实基础与法律依据，是原告不想等并提出终止合同，且原告没有任何损失。被告本人没有拒绝出售房屋，只是政策因素不可抗力原因暂时不能办理，被告没有过错，不应承担违约。2、原告要求的赔偿居间服务费19800元和贷款服务费2000元等已被退还，均为重复主张。3、综上应驳回原告诉讼请求，由原告承担诉讼费用。被告（反诉原告）李庆华诉称，李庆华在履行合同中无过错，李文会在履行合同中违约在先，存在根本违约。李文会履行合同中存在违法行为，严格来说其贷款审批未取得，没有合法履行合同。因签订合同时存在重大误解，造成了房租损失。故请求依法判令：1、撤销涉案房屋买卖合同；2、定金5万元不予返还，由反诉被告退还。原告（反诉被告）李文会辩称，原告在合同履行中，没有违约，也不存在违法行为，被告违约事实清楚，应承担双倍返还定金的义务，请求驳回被告反诉请求。经审理查明，2019年7月2日，李文会（乙方、买受人）与李庆华（甲方、出卖人）订立《郑州市存量房买卖合同》，合同主要约定：出售房屋坐落于郑州市金水区××院××楼××号，建筑面积97.79平方米；该房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房；房屋成交价为103万元；乙方的付款方式为房屋总成交价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金；定金总额为5万元；乙方于签约当天向甲方支付第一笔定金2万元，于核房通过当天向甲方支付第二笔定金3万元；乙方于网签当天将第一笔首付款75000元支付给甲方；乙方拟贷款金额90万元，甲乙双方应于评估报告出具后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲方确认交易房屋所有权证满五年，交易房屋是郑州本埠不唯一住房；甲乙双方同意，本次交易涉及的税费由乙方承担个税和契税，其余费用由甲方承担。甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合本合同约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。若甲方拒绝将该房屋出售给乙方，构成根本违约，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。同日，李庆华出具《收据》一份，主要载明：收到李文会交来的定金2万元。2019年7月5日，李庆华出具《收据》一份，主要载明：收到李文会交来的定金3万元。李庆华提交《房屋产权证》一份，主要载明：所有权人：李庆华，房屋坐落：金水区郑汴路126号院2号楼56号，附记：经济适用房。李文会提交案外人郑州久利房地产经纪有限公司出具的《情况说明》一份，上载明：“买方李文会与卖方李庆华于2019年7月2日经我司签约了郑州市金水区××院××楼××号房产的买卖合同（合同号100003870288),签约价格103万元。买方当天交付了定金20000元，同年7月4日经双方去房管局核房，该房产无查封无抵押，买方于第二日（7月5日）晚上把剩余30000定金转账给了卖方。后双方于2019年7月23日在我司交易中心办理了银行面签流程，预约2019年8月1日面签，但买方在2019年7月26日左右去复看房子时发现房子有漏水现象，希望卖方修复之后再办理面签及网签过户流程。卖方修复好漏水情况之后双方约定于2019年9月10日去房管局办理网签过户手续。因该房为房改房，按郑州市的政策可能会涉及相关税费补缴，在合同签订前我司曾与卖方核实房产相关信息，按卖方提供的中级职称等信息该房符合郑州市房改房住房面积标准，买卖双方在合同中也对相关税费的承担进行了明确约定。在2019年9月10日前去房管局网签时，工作人员核实出卖方为初级职称住房待遇，其爱人名下还有一套房改房，按郑州市的政策卖方住房面积超标，需要补缴超标面积的房款，后因补缴金额高，卖方不愿意继续办理网签过户手续，买卖合同没有继续履行”。郑州市房产档案馆出具《出售共有住房协议书》，显示：2004年3月26日，李庆华（乙方）与郑州市市政工程管理处（甲方）签订《出售公有住房协议书》一份，甲方将坐落在金水区郑汴路126号2号楼附56号，房屋总建筑面积97.79平方米出售给乙方。庭审中，李庆华称：因为房产证上显示是经济适用房，所以之前不清楚涉案房屋为房改房，2019年9月10日去市房管局进行网签时，才得知涉案房屋与其家庭另一套“省直单位”房改房合并计算后房屋面积超控，需要补交较大数额的房款，但如选择补交另一套“省直单位”房改房则补交金额相对较少，但省里自2019年下半年开始相关业务停办了。李文会称：2019年9月25日，李庆华已将定金5万元退还，明确表示不履行合同了。李文会与李庆华签订合同时，李庆华对房屋的房改房性质是清楚、明确的。中介公司向李庆华核实相关信息时，李庆华未将家庭还有一套房改房的情况告知中介公司及原告，导致涉案房屋因面积超控，需要补缴相关税费。另查明，原告李文会于2020年1月7日将被告李庆华诉至本院，2020年5月7日庭审时被告李庆华向本院提出反诉。本院认为，李文会与李庆华双方签订的《郑州市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的规定，合法有效。合同约定如交易房屋状况不符合本合同约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方（李庆华）承担，并直接向主管机关缴纳。本案中，涉案房屋房改面积超控，需要补缴房款，但李庆华并未积极履行补缴房款的合同义务，而是将李文会已缴纳的定金5万元予以退还，导致李文会购买房屋的合同目的无法实现，李庆华的行为已构成违约，李文会据此主张解除双方于2019年7月2日签订的《郑州市存量房买卖合同》，合法有据，本院予以支持。关于双倍返还定金的问题，涉案合同因李庆华原因无法继续履行，李文会要求李庆华双倍返还购房定金5万元，与法有据，本院予以支持。扣除李庆华已退还李文会的定金5万元，李庆华仍需向李文会另行返还5万元。关于反诉。《合同法》第五十四条规定下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解签订的；(二)签订时显失公平的……《民法总则》第一百五十二条规定有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的;（二）……本案中，李庆华称因签订合同时不清楚涉案房屋为房改房，存在重大误解，请求撤销涉案房屋买卖合同。涉案房屋的产权证书上虽登记为经济适用房，但根据《郑州市房产档案馆》提供的李庆华与其单位之间签订的《出售公有住房协议书》及《出售共有住房登记表》，李庆华购买的涉案房屋系享受房改政策所购，其应当知晓出售该房屋是需要补交房款的，且李庆华在2019年9月10日明确知晓涉案房屋需与其家庭另一套“省直单位”房改房合并计算“超控面积”并补交房款才能交易后，未在90日内向人民法院起诉撤销涉案合同，故李庆华要求以订立合同时存在重大误解为由请求撤销涉案合同，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法解除原告（反诉被告）李文会与被告（反诉原告）李庆华双方于2019年7月2日签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、被告（反诉原告）李庆华于本判决书生效后十日内返还原告（反诉被告）李文会50000元；三、驳回被告（反诉原告）李庆华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告李庆华负担；反诉案件受理费525元，由被告李庆华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  杜盛铭二〇二〇年七月二十日书记员  崔晓雨