北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初16614号原告：董静新，女，1960年5月3日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张奥，北京诵盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锦星，北京恒略律师事务所律师。被告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区**地望京科技发展大厦**A1201。法定代表人：陈耀忠，总经理。委托诉讼代理人：马祯祯，北京京驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：董光辉，北京市致衡律师事务所律师。原告董静新（下称原告）与被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，在审理过程中依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张奥、李锦星，被告的委托诉讼代理人马祯祯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告的财产损失62300元、搬迁费1400元、自2018年11月至2020年4月的临时居住安置费116000元，合计179700元。事实和理由：北京市朝阳区王四营乡东部道口村伯阳景园X栋X单元XXX号房屋（下称涉案房屋）是原告名下的住房，原告和家人在此居住。所在小区系即海棠公社由被告进行物业管理。2018年10月31日晚间，涉案房屋洗手间马桶突然溢水，污水流入屋内，，地面积水高达10余厘米导致屋内的床具、沙发、衣柜、展示柜等家具、墙面、、地板被浸泡严重受损。事发后，原告立即联系被告进行抢修，经过数小时抢修后得知是被告未及时清理导致的排污管道堵塞，污水无法排入地下而上溢。此次事件严重影响了原告和家人的居住生活，原告无奈只好搬离涉案房屋，在外租房居住。双方多次协商索赔，均未达成一致意见。被告作为物业服务单位，没有履行好相关合同义务，应当依法赔偿原告的相关损失。被告辩称：被告已经尽到物业管理责任，比如定期对小区下水管道和化粪池进行清洗疏通、在小区张贴提示告知业主不要往下水道乱扔废弃物等，原告家中反水后，被告第一时间赶去抽水、疏通、清理，防止损失进一步扩大，因此被告不应当承担赔偿责任。被告清掏下水管道后，发现反水系楼上业主堵塞排水管道所致，应当追加所有楼上业主作为本案共同被告。原告也承认被告在事发后第一时间去清理、疏通，足见原告家中物品被浸泡的时间很短，损失应当有限，原告诉讼请求中的部分损失并不属实，部分损失比如租房损失是故意扩大的，不应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉案房屋的登记所有权人,并与家人在该房屋内居住。被告系该房屋所在小区的物业服务单位。2018年10月31日晚，涉案房屋卫生间马桶反水，污水外溢并流入屋内，造成屋内地板、墙面、家具等因被污水浸泡不同程度受损。事发后，原告向被告反映情况，被告指派工作人员到涉案房屋内进行了抢修、疏通和清理。后，双方因赔偿事宜产生争议。庭审中，原告提交涉案房屋污水四溢的照片、视频、购买家具合同、收据、维修单等，欲证明财产损失状况。被告认可照片的真实性，对其余证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可。原告提交《北京市房屋租赁合同》、收条、微信对话、转账记录等，欲证明原告自2018年11月18日开始在外租房居住，合计承租14个月，月租金5500元，又于2020年1月22日另行租赁房屋，于2020年4月26日支付房租16500元。被告对该些证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，称原告在外租房时间过长，属于自行扩大损失。原告提交《收据》一份，欲证明2020年1月17日临时变更居住地产生搬家费1400元。被告对该份证据的关联性及证明目的均不认可。被告提交《化粪池清掏服务框架合同》、出车验收单、高压清洗车验收单、服务派工单、温馨提示等，欲证明被告与专业公司签订化粪池清掏协议，定期对小区化粪池进行清掏，对下水管道进行清洗疏通，还在小区内张贴文明使用下水道的告示，已经尽到了物业管理责任。原告对部分证据的真实性和该组证据的证明目的不予认可，称《化粪池清掏服务框架合同》等证据并没有写明服务地点，真实性无法核实，无法证明确实是对涉案房屋所在小区进行的服务，也无法证明服务的成果。被告提交事发当日清掏物品的照片若干，欲证明接到原告报案后对下水道进行了疏通、清洗，发现管道内堵塞卫生巾、头发等杂物。该些照片拍摄模糊，并不能清楚辨认所拍何物。原告认可该些照片的真实性，称当时清理时间很长，恰恰能证明管道堵塞严重、物业公司并没有定期疏通。被告提交其在评估之日跟随评估人员去涉案房屋勘验现场所拍摄的照片，欲证明车模展示柜和厨柜只有底部浸水，没有被泡坏，窗台壁纸没有受到浸泡，不属于损失范围。原告认可该些照片的真实性，但不认可其证明目的。本案审理过程中，原告曾申请就受损财产价值进行评估鉴定，经北京市高级人民法院摇号选取鉴定机构，本院委托北京富川房地产土地资产评估有限公司进行鉴定，该机构于2020年1月17日出具《资产评估报告》，认定：涉案房屋内因反水造成的财产损失为62300元，其中有争议的部分为8192.27元，该些部分被告认为没有浸水或者没有损坏，包括窗台部分壁纸墙壁（679.54元）、厨房内的厨柜（5519.31元）、客厅两组车模展示柜（1993.42元）。原告为此支付评估费20000元。双方对评估报告的真实性予以认可。本院认为：原、被告之间就涉案房屋存在物业服务合同关系，双方均认可涉案房屋内的部分物品和装修因涉案房屋卫生间内的马桶反水、溢水受损，后经排查确认反水系卫生间上下水管道堵塞所致。双方争议的焦点在于管道堵塞的原因即被告对此是否尽到了清理、维护的合同义务和原告损失的合理范围。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告作为物业服务单位，对公共管道负有清理、疏通、维护义务，被告虽称其已尽到了相关义务，称管道堵塞系楼上业主不文明使用下水道所致，但就此未提交充分、有效证据予以佐证，本院难以采信。对于原告由于管道堵塞造成的合理损失，被告理应承担赔偿责任。关于原告损失的范围，第一、评估报告所载的双方没有争议的部分，本院亦不持异议。第二，关于有争议部分：结合事发当时的照片、视频、物理位置等，本院难以认定窗台壁纸受损，此部分不应列入损失范围；关于厨柜及车模展示柜，根据本案现有证据和事发后及时清理之情节，本院认为不应全部列入损失范围，应当结合受损程度、物品价值酌算损失数额。第三、关于搬迁费，非必然产生，本院不予支持。第四，关于租房损失：结合本案的实际情况，原告主张的租房时间明显过长，本院酌定为三个月；结合市场行情，原告主张的租金标准并无不妥，本院将以此作为计算临时住房安置损失的依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司于本判决生效后七日内向原告董静新赔偿财产损失55608元、临时居住安置费16500元；二、驳回原告董静新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3994元，由原告董静新负担2392元（已交纳），由被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担1602元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费用20000元，由原告董静新负担2150元（已交纳），由被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担17850元（原告董静新已预付，于本判决生效后七日内支付给原告董静新）如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 玲二〇二〇年七月二十九日书记员 李国龙