甘肃省环县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1022民初1342号 原告：鄂学武，男，1981年9月14日出生，甘肃省环县。 委托诉讼代理人：李星星，甘肃凌东律师事务所律师。 被告：甘肃金元物业管理有限公司 地址：甘肃省环县环城镇农贸中心1#6层 法定代表人：郜文明，公司经理。 委托诉讼代理人：耿靖婷，宁夏诚托律师事务所律师。 原告鄂学武与被告甘肃金元物业管理有限公司（金元公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄂学武及委托诉讼代理人李星星与被告委托诉讼代理人耿靖婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 鄂学武向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告返还原告房屋租金114813.6元，支付逾期返还租金的违约金20000元，并按照日百分之一的标准向原告支付该笔租金自2019年11月12日起至实际返还之日止的违约金。2.判由被告按照日20元/㎡的租金标准向原告支付该房屋自2019年11月13日起至实际交回房屋之日的租金并立即向原告移交承租人资料、房屋钥匙，将该房屋交回原告；3.判由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月12日，原、被告签署《委托代理租赁合同》，委托被告将原告位于环县农贸中心3#楼5号商铺共计173.96平方米的房屋由被告统一对外出租，合同期限为3年。该委托代理租赁合同对房屋租金及其他权利义务进行了约定。被告按照委托租赁合同将该房屋出租，租金未按约向原告及时转交。租赁三年期间所得租金114813.6元至今由被告持有。委托租赁合同期限届满后，被告拒绝向原告交回房屋及承租人的资料，经原告多次催要，均遭拒绝。 甘肃金元物业管理有限公司辩称，一、原告并没有取得涉案房屋合法有效的所有权，并不当然享有该房产收益。不动产物权的取得以登记为生效要件，但原告并未出示涉案房屋的不动产权登记证书，即原告并未取得涉案房屋合法有效的所有权。则涉案房屋目前的所有权仍然属于开发商即甘肃中天实业有限公司，原告无权主张获得该房屋的收益；二、双方签订的《委托代理租赁合同》因原告未交清房款而不具有履行前提，原告主张支付租金没有事实和法律依据。原、被告签订的《委托代理租赁合同》明确约定，若原告在购买商铺后未在规定时间内付清房款（包括按揭款），则视为返租协议无效。原告至今未付清房款，非该房产的合法所有权人，导致该份合同不具有履行前提，房屋的所有权、收益权仍然归开发商所有；三、原告在购房时已经与开发商就涉案房产的收益归属进行了明确约定。原告也无权主张房屋租金。涉案房产在移交给被告管理时，开发商还向被告移交了由原告、案外人郭彦森及开发商中天实业有限公司三方于2016年7月28日签订的《房屋欠款约定协议》，协议载明，“所欠房款不及时支付，甲方有权不给乙方办理房屋交付使用手续，并有权不给予乙方办理房屋交付使用手续，并有权将房屋出租，所收租金归甲方所有，乙方无关，乙方承担欠款金额3%财务费用”。原告所签的该份《房屋欠款约定协议》中也清楚的约定了，在涉案房产房款未交清之前，房屋出租的收益由开发商中天实业有限公司享有。被告提交的《催告函》，证实原告在截止2019年5月时没有交清房款，故原告不享有收取涉案房产租金的权利；四、被告不负有向原告支付租金的义务，不存在承担违约责任的事由。如前所述，原告不具有收取涉案房屋租金收益的权利，被告亦不负有向原告支付租金的义务，不存在构成违约的前提；五、被告并非自原告处接收的涉案房屋，不负有向原告交房的义务，原告主张被告向其交房没有事实和法律依据。综上，原告不是涉案房屋的合法所有权人，且对房屋收益也有明确约定，故原告无权要求被告向其支付租金、交付房产，请求依法驳回原告诉讼请求。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月12日，原告鄂学武与被告甘肃中天金元物业管理有限公司签订《委托代理租赁合同》，原告将位于环县农贸中心3号楼05号建筑面积为173.96平方米的商铺委托被告对外出租。委托租赁期限为3年，租金计算日期按实际营业之日计算，租金前两年标准为35元/㎡/月，交一年使用两年，等于前两年均价17.5元/㎡/月；第三年租金标准40元/㎡/月，交六个月使用一年，等于全年20元/㎡/月，3年期满后原告租金收益以该铺位当年市场实际为准进行计算，租金计算日以金元公司将商铺出租给第三方协议日期为准或者装修完开业之日计算。第三条租金收益的支付1.双方约定前3年的租金支付方式：①按揭客户在银行按揭手续审核通过后，7个工作日内提前支付返租第一年租金；②一次性付清全款客户，在交清余款一个月内提前支付返租第一年租金。返租收益以年为结算周期，以后每年租金按营业之日算起为准为起点每年延顺。委托事项：…。11.委托代理期间，被告以原告的名义代理收取承租户租金，但所有收益归原告所有。违约责任：…。3.被告应按本协议约定期限支付原告租金，逾期未付的，则应向原告支付应付金额每月万分之一的违约金。5.原、被告双方违反合同约定，应向守约方支付违约金20000元；若单方毁约解除合同，则由毁约方向另一方支付100000元。 2016年11月17日，被告与候海霞、张建林签订《铺位租赁合同》，将农贸市场批发商业街3号楼05号商铺租赁给张海霞、张建林，商铺实测建筑面积为173.96平方米。租期三年，即自2016年11月17日起至2019年11月16日止。第一年租金73063元，交纳全年租金，候海霞、张建林拥有该商铺两年使用权；两年使用期满前一个月交纳第三年6个月的租金，候海霞、张建林拥有该商铺壹年的使用权，第三年租金标准40元/平方米/月，交纳6个月租金共计41750元。租期届满后，经原告多次催要，被告一直未支付租金，亦未返还商铺。该商铺现仍由张建林租用。 本院认为，原、被告签订《委托代理租赁合同》，原告将自己的商铺委托被告出租，是双方真实意思表示，不违背法律规定，合同真实、有效，对原、被告均具有拘束力。原告请求被告返还原告房屋租金114813.6元（被告实际收取114813元），符合合同约定，应予支持。原告要求按日万分之一的违约金标准支付该笔租金自2019年11月17日起至实际返还之日止的违约金，以及因违反合同约定支付逾期返还租金的违约金20000元，虽属合同约定的内容，但原告的请求明显重复，应择一有利于守约方的约定执行，即由被告支付违约金20000元。依照《委托代理租赁合同》的约定，双方未重新达成协议的，则本合同期限届满后，合同自动终止。被告应将商铺交付于原告，并按照20元/㎡/月的租金标准向原告支付该房屋自2019年11月17日起至实际交回房屋之日的租金。 原告已向法庭提交环县房产服务中心查询证明，该商铺属于原告的期房，并设置了抵押，并非他人房产，原告当然享有该商铺的收益权，按合同约定，被告应当支付已收取的租金，并交回商铺。原告是否交清房款，是否与开发商达成商铺收益归属，与被告无关，更与本案无关。根据合同的相对性，本案审查的是原、被告双方签订的《委托代理租赁合同》，而非原告与开发商签订的《商品房买卖合同》。因此，被告的辩解理由不能成立。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第三百九十六条及第四百零四条规定，判决如下： 被告甘肃金元物业管理有限公司在判决书生效之日起三十日内支付原告鄂学武商铺租金114813元； 被告甘肃金元物业管理有限公司在判决书生效之日起三十日内向原告鄂学武交回位于环县农贸中心3号楼05号商铺，并按照20元/㎡/月的租金标准向原告鄂学武支付该房屋自2019年11月17日起至实际交回房屋之日的租金； 三、被告甘肃金元物业管理有限公司在判决书生效之日起三十日内向原告鄂学武支付违约金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2996元，减半收取计1498元，由被告甘肃金元物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 员 韩清江 二〇二〇年七月二十日 法官助理 赵 蕾 书 记 员 杨 娟