呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初4111号原告:呼和浩特市惠生物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区宽巷子祥和市场1号楼。法定代表人：刘俊国，该公司总经理。委托诉讼代理人：海艳红，该公司职员。被告：岑世安，男，住内蒙古呼和浩特市。原告呼和浩特市惠生物业服务有限责任公司与被告岑世安物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告呼和浩特市惠生物业服务有限责任公司法定代表人刘俊国及其委托诉讼代理人海艳红、被告岑世安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告呼和浩特市惠生物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、支付物业服务费2146元，违约金88元，共计2234元，违约金继续计算至实际给付之日；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：新城区公园世家小区业主委员会代表被告与原告签订了物业服务合同，起始服务时间为2009年，合同续签至2020年5月31日。被告作为公园世家小区业主，于2009年9月12日办理了入住手续，开始入住并接受与原告提供的物业服务。依照物业服务相关法律规定，以及新城区公园世家小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，被告自入住时起应向原告交纳物业服务费，标准为2012年8月前每月1.28元/㎡，2012年8月后每月1.45元/㎡。同时，根据物业服务合同约定，业主应于本物业服务年度开始前交纳本年度物业费，否则应按每日0.3‰的标准支付违约金。现被告欠付2019年8月3至2020年5月31日物业服务费2146元（146.52×1.45×303÷30＝2146）；违约金88元（2146×0.0003×（303－30）/2=88）。原告请求人民法院判决被告立即支付前述款项共计2234元，违约金并应继续计算至实际给付之日。被告岑世安辩称：一是2009年前期物业公司，公园世家小区的物业呼和浩特市惠生物业服务有限公司与内蒙古天骋地产开发有限公司两家公司股东关联，前期物业多少年。二是住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，各种证明材料。三是公园世家小区的业主委员会哪一年成立的、各种相关成立法律依据，任期多少年，相关材料。根据以上证明材料，原公园世家业主委员会成立是非法的。因为没有相关材料，一届任期为5年，在没有换届选举的情况下与呼和浩特市惠生物业有限公司签订的合同无效；所以被告认为收取的物业费是非法的。一、我认为原告呼和浩特市惠生物业服务有限责任公司诉物业服务合同纠纷一案，公园世家原业主委员会与呼和浩特市惠生物业服务有限责任公司签订的物业合同不成立。二、被答辩人违反《物业管理企业资质管理办法》和相关法规要求，违规操作。被答辩人2009年开始并不具备物业公司的资质。虽然在2017年1月12日，国务院印发《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，“物业服务企业二级及以下资质认定”被正式取消。但是在此之前被答辩人在未取得资质的前提下收取物业费，管理本小区属严重违反相关法律条文和管理条例的行为。根据《合同法》第32条相关规定，物业服务合同，必须由业主自己签订,业委会在业主不知情的情况下与物业签服务合同，对业主不成立，且据被答辩人的所述时间，2009年公园世家小区的入住率并未迗到50%，且交付时间未迖到成立业委会的要求，这属于被答辩人与业委会沆瀣一气的行为。而且所谓的“业委会”，这个连接业主和物业的重要纽带，当时也并未履行相关规定相关手续及流程，《业主公约》《业主委员会章程》《业主委员会选举办法》等并未张贴公示，更没有送迗至业主。物业擅自同意多家广告公司在小区张贴广告，收入不公开，资金流向不明。根据《物权法》第37条规定“小区建筑区的规划的公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共同所有”。而被答辩人在小区内同意多家广告公司进入铺设张贴广告，该行为属利用我业主共有建筑物或附有设施擅自经营的行为。《物业管理条例》中也明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续。而我居住的小区自投入使用以来，多家广告公司入驻并未征得业主同意，哪怕是商议告知的举动都没有。呼和浩特多家电梯广告公司，含框架传媒、盛世传媒等广告公司2019的报价显示，平均每块广告牌每周内的收入1500元左右，每部电梯内四面都有广告，而每次投入广告的周期至少为1-2周。如此算来，每部电梯每年的广告收入都在30000元左右，一年收入不28部电梯*3万元合计在84万元左右；而惠生物业公司只在2018年公布收入为8.5万元；不论是买广告位，还是定期给物业分润，被答辩人在此事上的收入都是笔不小的数字。如果被答辩人方实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督，包括你的这笔广告收入，资金流向到底去哪？如果被答辩人实行包干制收费方式的，也需要定期公布物业共用部分、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。二者无论哪种，物业都违反了相关条例和法律！因此，被答辩人擅自引入广告且将广告收益据为己有，我有权要求原告恢复原状、赔偿损失、返还收益，将这笔收入公示于众且冲抵相关物业服务费。四、小区消防安全隐患极为严重，关系到业主生命财产安全的问题长期无人解决。消防通道被占用，物业管理松散；消防安全设施设备严重损坏，常年无人维修，没有定期检查和维护；火灾显示盘是坏的；消防水阀是坏的；消防安全逃生门常年紧锁关闭，且锁头生锈打不开，如果发生危险，后果可想而知，业主的生命财产安全无从得到保障；上述行为已严重违反《消防安全法》所规定的“不得堵塞、占用消防通道，不得封闭疏散通道、安全出口”物业的不作为，疏于管理已严重威胁了业主的生命安全，更违反了物管条例。五、小区大部分照明设施损坏，夜间出行不安全，物业并没有及时维修整改。《物业管理条例》中明确规定了物业管理的事项，其中包括物业共用部位的维护和管理，物业共用设施及其运行的维修和管理，而被答辩人并没有做到，这也违反了物管条例。六、小区绿化不迗标，绿植维护不到位，每年都杂草丛生。七、被答辩人提供服务期间，小区配套设置设备严重缺乏、损坏，对私拆私建现象不作为，不管理，不维修，不制止，具体事项如下：1、防盗门严重损坏，更换后因质量不佳再次损坏，单元门禁长期未启用，启用后因质量不佳导致按键经常损坏，很多业主都回不了家。2、小区围墙栅栏严重损坏，私开小门出入，严重影响安全，损坏长期不修绪。3、电梯内照明设施损坏，不及时修缮。4、小区商业底商私自乱搭乱建，经营性商铺开后门，任意人员随意进出小区，对业主的安全造成威胁，饭馆餐厅排放油烟废气，影响小区空气质量。物业对此一直坐视不理。不干预，不管理，不整改。这也违反了物业服务条例。答辩人诉求点：我要求物业与我签订合法合规的《物业服务合同》，并在合同中讲明物业管理工作细则，收费项目，收费标准等，且在必须是在我本人签章后生效，双方各执一份。恳请法院不主张物业的滞纳金，事实及各方证据都可证明真正违约在先的人是被答辩人。要求被答辩人在合理日期内公示小区广告收入及资金流向。被答辩人多处多次侵犯我权益的事实，我将保留诉诸司法的权利。恳请法院主持公道，还业主一个舒心安心的居住环境。本院经审理认定事实如下：原告是经工商行政管理部门核准登记经营范围为物业服务的有限责任公司。2009年，原告与内蒙古天骋房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，开始为公园世家小区提供物业服务。2017年4月1日，原告与呼和浩特市新城区公园世家小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告继续为公园世家小区提供物业服务，服务期限为三年自2017年6月1日至2020年5月31日止，物业费为高层住宅1.45元/月/平方米。并约定业主或开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰交纳违约金。被告为呼和浩特市新城区公园世家3号楼2单元6层东户的业主，该房屋建筑面积为146.52平方米，被告欠缴2019年8月3日至2020年5月31日期间物业服务费。以上事实有《物业服务资质》《物业服务合同三份》《委托合同一份》《入住邻钥匙单》《评为优秀企业的文件》《照片》《业委会批文》及当事人陈述在卷佐证。本院认为，原告与呼和浩特市新城区公园世家小区业主委员会签订《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，原告为被告提供了物业服务，被告亦接受了原告的物业服务，双方形成了物业服务合同关系，合同有效且对业主具有约束力。鉴于物业公司所提供的物业服务具有一定的公共服务的性质,关系到小区内全体业主的公共利益,单个业主是否可以以物业服务不到位及被告答辩陈述的意见为由拒交或少交物业服务费,应当在对全体业主与个别业主的利益进行衡量的基础上综合予以判断。若因物业服务的个别方面存在瑕疵,即认定单个业主可以以此为由拒交或少交物业服务费,将会造成物业服务企业运营经费不足,无法维持正常物业服务水平,导致服务质量进一步下降,形成恶性循环,最终损害到包括已正常交纳物业服务费的其他业主在内的全体业主的共同利益。因此对物业服务企业提供服务中存在的瑕疵,业主有权要求物业服务企业进行改正,达到物业服务合同和法律规定的水平,但不能依此拒付或少付物业服务费。且物业公司确已提供了保洁、保安、清扫、绿化、养护等相应的物业服务,不存在根本违约的问题。被告提交的答辩意见称小区收费标准不同且物业服务不到位的情况，本院酌情支持10％。故原告的诉讼请求合理部分本院予以支持，即被告应向原告支付物业服务费：2146×90%＝1931元。对于原告要求被告按照3‰的数额支付违约金,原告与呼和浩特市新城区公园世家小区业主委员会签订《物业服务合同》中关于违约金的约定不能直接对被告产生效力。因为违约责任是以特定法律关系为基础的民事责任,这个特定的法律关系即是双方当事人之间的合同关系,违约行为只在特定的当事人之间发生,合同关系以外的人不负违约责任。因此对于原告要求被告支付违约金88元的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。1、被告抗辩认为其不知情，未参与签订合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持，抗辩理由不能成立。2、被告抗辩认为小区公共收入不公开，资金流向不明。因被告未向法庭提供公共收入项目及资金数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，应承担举证不能的责任，抗辩理由不能成立。3、被告抗辩称小区存在消防安全隐患及小区安保问题，被告未向法庭提供相关证明，抗辩理由不能成立。4、关于被告抗辩主张的条款，因被告均未向法庭任何证据，故本院不予支持。5、被告抗辩称小区绿化不达标及卫生状况差，如前所述，本院酌情支持10%。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,国务院《物业管理条例》第十五条、第四十二条之规定,判决如下:一、被告岑世安于本判决生效之日起十日内支付原告呼和浩特市惠生物业服务有限责任公司2019年8月3日至2020年5月31日期间的物业服务费1931元；二、驳回原告呼和浩特市惠生物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取25元，由被告岑世安负担。本判决为终审判决。审判员 武玉亮二○二○年七月十六日书记员 李志红