山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初2663号 原告：张云鹏，男，1947年7月22日出生，汉族，个体工商户，住济南市。 委托诉讼代理人：乔伟立、程太勇，济南历下金宏法律服务所法律工作者。 被告：党明德，男，1961年11月23日出生，汉族，住济南市。 被告：陈春莲（被告党明德之妻），女，1963年3月7日出生，汉族，住济南市。 被告：党贤君（被告党明德之子），男，1986年12月12日出生，汉族，住济南市。 三被告共同委托诉讼代理人：刘永娇，陈晚清，济南历下东关法律服务所法律工作者。 原告张云鹏诉被告党明德、陈春莲、党贤君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告张云鹏及其委托诉讼代理人乔伟立、程太勇，被告党明德、陈春莲、党贤君的委托诉讼代理人刘永娇，陈晚清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张云鹏向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告党明德签订的《房屋转让合同》为无效合同并解除；2.判令三被告共同返还原告购房款1505000.00元；3.判令被告党明德赔偿原告涉案房屋的装修损失250000.00元；4.判令被告党明德赔偿原告违约金150000元（庭审中原告撤回该项诉讼请求）；5.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2011年10月份，原告经朋友介绍与被告党明德相识，被告党明德称准备出售玉明贤生态庄园内东北地段住房及院落，原告考虑后决定购买。双方于2011年12月10日签订《房屋转让合同》，合同第一条明确约定：转让人即被告党明德保证涉案房屋是合法建筑，没有任何纠纷，有集体建设土地使用证，准建手续，负责办理房产证。第二、三、四条分别约定了：房屋的占地面积、建筑面积、单价每平方米3400元（多退少补）、总价及付款方式。第六条约定了被告方负责为原告申领宅基地过户手续，办理房产证及相关费用的承担。第九条约定了一方违约方应向对方承担交易总额10%的违约金。合同签订后，2012年6月24日被告党明德向原告提供了，由济南同城测绘有限公司出具的该涉案房屋的测绘面积为445.17平方米的证明。于2012年8月份原、被告交接涉案房屋，原告进行装修后入住（装修款约25万元），截止2013年4月19日原告方共分10次向三被告支付购房款总计1505000.00元。后多次与被告党明德商议办理房屋相关手续的事宜，被告以各种理由推辞，始终未办理合同约定的各种房屋手续及房产证。2019年11月7日涉案房屋的墙上张贴了济南市南部山区管理委员会的通知，主要内容为：“涉案房屋属于违法建设。根据中共济南市委办公厅、济南市人民政府办公厅《关于全面拆除违法建设的通知》规定，请你于2019年11月12日前腾空房屋，自行将违法建筑及设施拆除，恢复土地原状，并退还非法占用的土地”。原告联系被告协商处理此事，被告党明德始终对原告讲是合法建筑，最终涉案房屋于2019年11月13日被告济南市南部山区管理委员会以违法建筑为由依法拆除。拆除后被告始终不与原告协商处理，对涉案房屋的赔偿事宜也没有协商过。为此，原告特提起诉讼，恳请法院依法裁决，维护原告的合法权益。 党明德、陈春莲辩称，涉案房屋是被告依法取得可以转让的合法建筑。涉案合同名为转让房屋实为合作建房。被告党明德、陈春莲根据原告提供的建房图纸，为原告建房收取建筑工程费理所应当，涉案房屋被拆除不是被告的过错，原告的建房及室内外装饰损失不应由被告承担。被告党明德、陈春莲履行了合同约定的全部义务，没有违约行为不应承担违约责任。原告的损失其已寻求到救济途径正在维权。原告向法院提交的70余万元的购房款收条中2012年1月1日30万元的收条属重复计算打条，原告尚欠被告投资款未支付。原告已使用被告组织建设的房屋及土地7年。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 党贤君辩称，被告党贤君并非合同相对人，与本案诉讼无关联性，作为被告主体不适格。原告提交的2013年4月19日的《收条》中记载，被告党贤君收到的款项为赞助款，系不可撤销的，即使原告诉求被告返还，与本案也不属同一法律关系。综上，请求法院驳回原告对被告党贤君的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据：1.党明德（转让人）与张云鹏（受让人）于2011年12月10日签订的《房屋转让合同》；2.收条10份及部分流水证明，其中，2011年11月12日，党明德、陈春莲向张云鹏出具收条一份载明：“今收到张玉程现金（预售购房款）叁拾万元整”；2012年1月1日党明德向张云鹏出具收条一份载明：“收到现金（汇款）叁拾万元”；2012年3月8日陈春莲向张云鹏出具收条一份载明：“今收到张云鹏工程款贰拾万元整（2012.1.20拾万12.3.8拾万）”；2012年5月8日、2012年7月7日、2012年9月18日党明德分别向张云鹏出具收条共三份，记载收到建房款共计50.5万元；2012年7月20日党明德向张云鹏出具收条一份载明：”收到张云鹏工程款贰万元”；2012年8月4日党明德向张云鹏出具收条一份载明：“收到张云鹏房款壹拾万元整。”2013年3月8日党明德向张云鹏出具收条一份载明：“收到张云鹏门前车库款壹万元、扩路砌堰款贰万元”；2013年4月19日党贤君向张云鹏出具收条一份载明：“今收到赞助款5万元”；3.济南同成测绘有限公司出具的测绘图；4.照片、设计图纸、装修包工头出具的收条5份；5.2019年11月7日由济南市南部山区管理委员会下发的通知，通知对象为李广兰（被告陈春莲的母亲），现已去世，涉案房屋的土地使用证登记在李广兰名下；6.行政判决书。被告提交的证据：1.党明德与张云鹏于2012年3月11日签订的《房屋转让合同》（庭审后被告撤回该证据）；2.收到条；3.死亡证明、遗嘱及联合声明；4、申请土地证的通知；5.集体土地使用权证；6.党明德名下《农村建房使用宅基地批准通知书》；7.历西政发[1999]3号文件；8.《四荒使用权证书》；9.《公证书》；10.《林权证》《使用林地审核同意书》；11.《建设工程开工报告》；12.（2020）鲁7101行初48号行政判决书；13.（2019）鲁0113行初130号行政判决书；14.（2020）鲁7101行初34号行政判决书；15.测绘报告；16.房产证；17.规划书。 被告对原告提交的证据1、2、3、5、6真实性无异议，认为证据2中建房款、工程款及赞助费等款项均与原告所诉购房款无关，2012年5月8日、7月20日、9月18日的收条无转账凭证，原告不能证明被告收到相应款项；证据3证明涉案房屋建筑面积超过合同约定面积，被告按照约定收取建筑工程款；对证据4有异议，无法证明涉案房屋被拆前的情况，收条中未明确系装修涉案房屋。原告对被告提交的证据3真实性无异议；对证据4、7-10、12、13、16真实性无异议，与本案无关；对证据5、14无异议；证据6与本案无关；对证据2、11、15、17真实性有异议，其中证据2非原告本人所签，证据11公章不清，不是合同手续，证据17系复印件。本院认为，原告提交的证据1被告同意作为本案裁判依据，本院予以认定。原告提交的证据2,被告未对其未收款即签署收条的主张作出合理解释，亦未能提供证据予以推翻该证据，本院对该证据予以认定。原告提交的证据3与被告提交的证据15拟证明涉案房屋面积，因涉案房屋已拆除，故无法认定。原告提交的证据4，在无其他证据佐证的情况下，对其实际支出的装修费用金额无法认定。原告提交的证据5、6，被告提交的证据3、5、8、9、14相互印证，本院予以认定。被告提交的证据2，原告提出异议，被告未提供证据予以佐证，本院不予认定。被告提交的证据4、6、7、10-13、16-17不能证明涉案房屋依法办理了规划建设审批手续，本院不予认定。 经审理本院认定事实如下：2002年3月28日，济南市历城区西营镇石岭村委会（甲方）与党明德（乙方）签订《林果山地使用权拍卖合同》，合同约定甲方将位于石岭村南约一公里处的李家泉峪沟林果山地（面积为六百亩）出让给党明德，使用期限为50年，自1998年3月8日至2048年3月7日，用途为发展种植业、林业、畜牧业、水产养殖及其他产品加工销售、发展旅游业观光农业和符合农业生产政策的其他产项目。同年6月21日，党明德办理了四荒使用权证书。2005年4月9日，李广兰领取了涉案集体土地使用证，该宗土地属于上述党明德拍卖所得四荒地的一部分。2011年12月10日，党明德（转让人）与张云鹏（受让人）签订《房屋转让合同》，合同的主要内容有：经张云鹏实地查看了解党明德坐落在西营镇石岭村玉明贤生态庄园内东北地段二层住房及院落及土地建房手续现状后，决定购买，双方达成协议：一、转让人保证住房是合法建筑，无任何纠纷，有集体建设土地使用证，准建手续，负责办理房产证；二、该房产及院落占地一亩，院落部分性质为集体所有，受让人享有长期使用权，不收任何费用；三、该房产建筑面积约200-300平方米，二层楼楼层高度不低于3.3米，建筑物按建筑面积收费。多退少补，交易价格为人民币3400元/平方米；四、付款方式：先交款后入住，在本合同签订后受让人支付本合同第三条约定的购房款30%，转让人收到房款后，立即平整土地、修堰作建房准备，平地、修路、修堰费用由出卖方自己承担，开始建房时受让人再支付30%房款，竣工后一次性支付余款；五、房屋样式按受让方提供图纸建设；六、交易完后，转让方在为受让方申领宅基地过户手续，房屋所有权证需协助配合；九、交易签定后双方不得违约，如一方违约向对方承担交易总额10%的违约金。自2011年11月12日至2013年4月19日期间三被告共向原告出具10份收条，共计1505000元。2012年8月被告向原告交付涉案房屋。2019年11月13日涉案房屋因认定为违章建筑被拆除。 另查明，张玉程系张云鹏之子。李广兰系陈春莲的母亲，已去世。党明德、陈春莲系夫妻关系，党贤君系其二人之子。 本院认为，张云鹏与党明德于2011年12月10日签订的《房屋转让合同》所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故双方所签订的该合同违反法律强制性规定，应为无效。对于合同无效的后果，双方均存在过错，依据合同内容被告负有保证涉案房屋合法的义务，因此被告对合同无效负主要责任。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。党明德在与陈春莲夫妻关系存续期间和张云鹏签订房屋转让合同，且陈春莲、党贤君参与收款，故三被告应共同返还张云鹏购房款1505000元。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付张云鹏，亦不影响占用期间的合理使用，其应支付自2012年8月1日至2019年11月13日（计87.4个月）的使用费，房屋使用期限至2048年3月7日(计427.2个月)，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，每月使用费为3522.94元（1505000元÷427.2个月），使用费共计307904.96元（3522.94元×87.4个月）。三被告在扣除使用费后，余款1197095.04元应当返还给张云鹏。张云鹏要求被告党明德赔偿涉案房屋装修损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告张云鹏与被告党明德于2011年12月10日签订的《房屋转让合同》无效； 二、被告党明德、陈春莲、党贤君于本判决生效之日起10日内返还原告张云鹏购房款1197095.04元。 三、驳回原告张云鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15573元，由原告张云鹏负担5191元，被告党明德、陈春莲、党贤君负担10382元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王诗和 人民陪审员  解 军 人民陪审员  孙宗兰 二〇二〇年七月七日 书 记 员  韩鹏辉