南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初2953号 原告：成都金房物业集团有限责任公司，住所地成都市金牛区金房苑北路1号 法定代表人：林瑶。 委托诉讼代理人：曹秀峰，四川天普律师事务所律师。 被告：唐联旭，男，汉族，1972年9月30日出生，住南充市顺庆区。 原告成都金房物业集团有限责任公司（以下简称：金房物业）与被告唐联旭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，因本案涉及系列案件，本院决定合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人曹秀峰、被告唐联旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金房物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2016年1月31日至2019年9月30日物业管理费3165.54元；2、请求判令由物业代收的市政环卫生活垃圾处置费每月6.5元，共计286元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年5月23日，四川天翊房地产开发有限公司与金房物业签订了《印象森林前期物业服务合同》。根据合同约定高层住宅由业主或使用人按其拥有建筑面积每月每平方米四楼以下〈含四楼〉0.8元标准向乙方缴纳，四楼以上按每月每平米0.9元标准向乙方缴纳；商业用房每月每平方米1.5元，多层住宅按每月每平米0.5元标准向乙方缴纳；并约定每半年向物业管理方缴纳物业服务费用。被告从2016年1月31日起至2019年9月30日一直未交物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。同时，原告经公告、打电话、与所在单位衔接、给个人发函等方式多次催促未果，遂诉至法院。 被告唐联旭辩称：1、小区环境卫生脏乱差，金房物业未对小区内的公共设施设备尽到维修维护义务；2、原告对小区内的广告收入未及时向业主公示；3、被告所有房屋玻璃被人打烂，但因为小区内摄像头未投入使用，未找到侵害人，导致被告的损失无法得到赔偿，物管也未及时处理；4、被告所居住的房屋内部有返潮现象，导致家中墙壁损坏，多次与物管沟通，物管均未予处理。 经审查，本院认定事实如下：本院经审理查明：2011年5月23日，四川天翊房产开发有限公司（甲方）与金房物业（乙方）签订了《印象森林前期物业服务合同》一份，约定乙方对印象森林小区提供物业管理服务，根据合同约定高层住宅由业主或使用人按其拥有建筑面积每月每平方米四楼以下0.90元标准向乙方缴纳，四楼以下（含四楼）按每月每平米0.80元标准向乙方缴纳；商业用房每月每平方米1.50元标准向乙方缴纳，多层住宅按每月每平米0.5元标准向乙方缴纳。并约定每半年向物业管理方缴纳物业服务费用。前期物业服务的期限为前期物业服务至开发商交房完毕离场止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时，本合同自然终止。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按半年交纳。合同第十四条第10项约定：“属于甲方保修的业主自有物业，业主提出修理申请的，乙方应当给予协助，并对施工现场提出管理要求”。合同签订后至今，原告金房物业一直在为印象森林小区业主提供物业管理服务。 另查明，被告唐联旭系案涉印象森林小区5幢2单元1层3号房屋业主，房屋面积为89.97平方米，物业服务费标准为0.8元/平方米。唐联旭从2016年2月1日起开始拖欠物业管理费及生活垃圾清运费，至2019年9月30日共拖欠物业管理费3166.94元、生活垃圾清运费286元，共计3452.94元。金房物业通过邮寄方式向被告催收，但被告未向金房物业交纳物业服务费。 同时查明，原告在印象森林小区服务期间，在公共设施设备维护、绿化养护、环境维护方面存在瑕疵；根据唐联旭提交的现场照片显示，其所有的案涉房屋出现返潮，导致其家中墙壁受损，至今仍未修复。 上述事实，有当事人提交的证据及其陈述在案佐证。 本院认为：原告金房物业与四川天翊房产开发有限公司签订的《印象森林前期物业服务合同》内容不违反法律的规定，本院对其真实性、合法性、关联性均予以认可。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述《印象森林前期物业服务合同》对原告和印象森林小区内包括本案被告在内的全体业主均具有法律约束力，双方都应按约履行。合同约定的物业服务期限虽已届满，但因印象森林小区至今未有新的物业服务企业承接其物业管理服务工作，根据合同约定，原告金房物业继续按该合同的约定为该小区提供了物业管理服务，该小区包括被告在内的业主仍应按该合同约定的标准交纳在此期间的物业服务费。原告起诉要求被告支付物业管理费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。垃圾处理费由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担。该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门缴纳符合通行做法和法律规定，原告要求被告支付该项费用本院予以支持。 唐联旭所有的案涉房屋出现返潮现象以及玻璃被他人破坏，导致其财产受到损失，虽金房物业并非该现象的侵权主体，但依据双方签订的物业管理协议约定内容，金房物业作为小区物业服务单位，负有协助业主解决问题的义务，故酌定扣减唐联旭应缴纳物业服务费的10%作为金房物业应承担的瑕疵责任。 根据被告提出原告在服务期间小区绿化、卫生、安保等方面存在瑕疵，并提供了相应的证据予以佐证，从证据来看，被告在公共设施及环境维护、绿化养护方面确实存在一定瑕疵。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告可要求物业服务企业继续履行、采取补救措施或赔偿损失。被告以物业服务有质量瑕疵为由进行抗辩存在一定正当性。在履行该物业服务合同过程中，原、被告双方均存在违约行为。从维护小区物业整体秩序出发，本院对原告主张被告给付物业服务费及生活垃圾处理费的诉讼请求予以支持，综合考虑本案的各相关因素，本院酌情减少被告应承担的物业服务费，由唐联旭按约定标准的90%向金房物业支付物业服务费。据此，唐联旭应向金房物业支付2016年2月1日至2019年9月30日期间的物业管理费2850.25元（89.97㎡×0.8元／平方米.月×44个月×90%），生活垃圾清运费286元，共计3136.25元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告唐联旭于本判决生效后五日内支付原告成都金房物业集团有限责任公司2016年2月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费2850.25元、生活垃圾处理费286元，共计3136.25元。 二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告唐联旭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  罗英 二〇二〇年七月十七日 书记员  赵芮