河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初3216号原告（反诉被告）：孙娟，女，1968年4月18日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原告（反诉被告）：董玉红，女，1970年7月15日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王二浩，河南亮辅律师事务所律师。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：董艳艳，河南亮辅律师事务所律师。被告（反诉原告）：张书，男，1954年6月9日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：李杰，河南驿城律师事务所律师。原告（反诉被告）孙娟、董玉红与被告（反诉原告）张书房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙娟及其与董玉红的共同委托诉讼代理人王二浩、被告（反诉原告）张书的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙娟、董玉红向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金171013元、违约金（按2000元/日标准，自2019年12月25日起计算至实际支付之日止）；2.被告返还原告4台空调（无法返还的按照20000元赔偿）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于郑东新区××楼××号的房屋。合同签订后，被告依约开始使用涉案房屋。被告拖延支付2019年第四季度房租，且2020年第一季度房租至今未予支付，并在租赁期限内擅自搬离。后原告多次向被告催要房租及违约金，但被告以种种理由拒付。原告为维护其合法权益,故起诉至法院。张书辩称，原告的诉请无事实与法律依据。1.原告要求被告支付房租171013元与实际情况不符。《房屋租赁合同》第五条约定“租金每月4万元”，但出租人于2019年9月份恶意涨房租，经多次协商无果后，被告向出租人明确提出，鉴于其违反合同约定，被告不再续租，《房屋租赁合同》已于2019年9月份解除，出租人作为违约方，无权要求承租人支付违约金；2.××疫情影响，承租人请求减免三个月房租。××疫情影响，导致承租人租赁的房屋无法实现使用目的。根据政府部门要求，疫情期间对于租赁房屋的用途为用于生产经营，应当免除租金。此种情况是指因政府及有关部门为防治新型冠状病毒疫情而采取行政措施直接导致租赁合同不能履行的情况。张书提出反诉请求：1.孙娟、董玉红返还租房保证金40000元；2.孙娟、董玉红返还不当得利（房屋转让费）450000元；3.孙娟、董玉红承担本案反诉费用。事实和理由：1.张书租赁涉案房屋用于销售“张书奶粉”。在租赁合同履行过程中，出租人于2019年9月份恶意涨房租，张书多次与出租人协商无果，已明确提出不再续租，故《房屋租赁合同》已于2019年9月份解除，由于出租人违约，应当返还租房保证金40000元；2.出租人收取“租房转让费450000元”的行为既无事实依据又无法律依据。“张书奶粉”作为从事奶粉专卖的连锁机构，其各分店的室内设计、门头都是统一的，张书根本用不上涉案房屋的原有装修。故出租人收取的“转让费450000元”的行为构成不当得利，应当返还。孙娟、董玉红针对反诉辩称，1.因涉案合同约定第四年开始每年房租递增10%，故张书应自2019年9月25日开始按照月租金48400元标准支付租金，不存在出租人恶意涨房租价款、违约的事实。张书于2019年9月25日拖延支付租金的行为已经构成违约，根据合同约定，其交纳的保证金不应当返还；2.关于转让费问题。房屋转让费是商业租赁领域的一种交易习惯，当事各方应当予以遵守。租赁当事人为了获得良好的经营环境、商业信誉，能够在地理位置较好、客流量较大的地方进行经营以此获得经营利润而自愿支付该笔转让费。本案的转让费是在承租人与出租人之间自愿产生的，不存在欺诈、胁迫等情形。出租人收取的转让费未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙娟、董玉红系郑州市郑东新区商都路6号1号楼1—2层附15号房屋的所有权人。2015年9月4日，孙娟、董玉红（出租方、甲方）与张书（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.乙方租赁甲方位于郑东新区××楼××号的房产，租赁期72个月，自2015年10月5日至2021年10月4日，合同签订后2日内甲方向乙方交付房产；2.租金每月40000元，乙方首次付款610000元（包括转让费450000元），2015年9月5日前交付2015年10月5日至2016年1月4日的租金，以后每次付款应在预付租金到期前提前10天支付，同时乙方按每三个月支付一次租金。签订合同当日乙方支付房屋租赁保证金40000元，租赁协议履行完毕后由甲方返还。前三年房租不递增，第四年开始每年递增10%，以此类推；3.乙方拖欠租金持续达十日的甲方可以终止合同、收回房屋并没收保证金。甲乙任何一方非因本租赁合同相对方的原因提前终止合同时需提前一个月告知相对方；4.若甲方未按时交付出租房屋的，每迟延一日甲方按2000元/日标准向乙方支付违约金，若违约金不足以抵付乙方损失的，甲方应予以赔偿。若乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交租金外，还需按照2000元/日标准支付违约金，甲方在租赁期限内提前解除本租赁协议的，甲方双倍返还乙方交付的保证金和全额转让费，乙方在租赁期限内提前解除租赁协议的，乙方交付的保证金不再返还等。合同签订后，张书向董玉红账户汇款610000元。孙娟、董玉红出具《收条》一张，载明：“今收到张书转来郑东新区××楼××号商铺2015年10月5日至2016年1月4日房租120000元、租房保证金40000元、租房转让费450000元，共计610000元。”同时，孙娟、董玉红将涉案房屋交付张书，张书遂进行“张书奶粉”专卖销售。2019年9月末，因张书迟延支付2019年第四季度租金，双方产生分歧。董玉红提交其与张书的委托人张东森的微信聊天记录载明：2019年10月21日，董玉红问“房租都拖了快一个月了。”张东森称“单子我已经写了，领导今天来了签字。”2019年10月23日，董玉红问“房租啥时候给呀？拖的时间太长了。”张东森称“领导说明天回来了让我详细汇报。我也感觉时间有些长，还没有出现这样的情况。”2019年10月27日，张东森称“今天就转了。”董玉红称“逾期支付租金，有违约金哦。”同日，董玉红手书《收条》，载明收到张书转来2019年10月5日至2020年1月4日房租145200元。2019年12月25日，董玉红问“小张，又该要房租了……这次按时吧，上次拖的太久了。”张东森称“我向领导汇报。”2020年1月9日，董玉红问“房租啥时候转……你上次提转让费的时候，就向你说过转让费与房租是两回事……我们尽量好合好散。”张东森称“我向张总汇报一下。”2020年1月21日，董玉红称“合作几年我不想以这种方式结尾。”2020年3月26日，董玉红问“该付下一个季度的房租了，你们上一季度的房租还没有付……如果不租了，你们啥时候搬走，如果继续租，就尽快付房租，疫情期间的房租，如果想减免一部分，咱们就谈一谈。”张东森称“我向领导汇报下，预计是搬走。”2020年4月21日，张东森称“我们截止昨天晚上已经全部搬迁完毕了，你有时间把钥匙给您，房租咱们坐下来谈一谈，你们就可以贴出租信息了。”董玉红称“明天下午3点先交接房子，然后定时间谈房租的事。”次日，董玉红将《2020年4月22日收房清单》发给张东森，问“房子交给你们时，有四套空调，现在一套也没有了。”张东森称“是的，但当时都说了，我们交了45万元的转让费，你们所有的东西都不要了。”2020年4月28日，董玉红问“本来计划给你们优惠一个月房租，但你们总是拖……你们共欠4个月房租，滞纳金不说了，你们把展示柜拆除，我们拆你们结算也行，四个月的房租及拆柜子费用本周内一次性付清。”张东森回复“我把这个信息告诉领导……2020.1.5—2020.4.22，共三个半月，减免一个月房租就是二个半月，48000元/月×2.5月＝120000元。你们考虑一下，要是可以，我向领导汇报。”2020年4月30日，董玉红问“你们拆柜子、地砖落实了吧，不拆严重影响再出租。拆迁人员拆柜子报价3万元。”张东森称“我们拆大概需要1.4万元……我们给你们的45万元，加上4万元的押金没有退，就已经50万元了，我想到此为止，咱们两清，这样最好。”诉讼过程中，孙娟、董玉红称，张书依约应于2019年9月25日支付2019年第四季度租金145200元、于2019年12月25日支付2020年第一季度租金145200元，但张书于2019年10月27日（违约32天）支付租金145200元后未再支付房租，于2020年4月22日搬离时拆走四台空调。其支出房屋清理费用8600元。转让费45万元系装修费用；张书称，其于2020年4月22日搬离时拆掉了四台空调，搬离时未清理涉案房屋。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，孙娟、董玉红将其位于郑州市郑东新区商都路6号1号楼1—2层附15号房屋出租给张书用于“张书奶粉”连锁经营并签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。本案的争议焦点是：1.《房屋租赁合同》何时解除；2.谁应承担违约责任，违约金如何确定;3.疫情期间的房屋租金是否可以减免；4.保证金、转让费及空调问题。关于争议焦点1，张书称合同于2019年9月份解除，但事实上涉案房屋在2020年4月21日前仍由张书管理使用，双方于2020年4月22日办理了交接手续，故解除合同的时间应为双方办理交接事宜当日，即2020年4月22日。关于争议焦点2，《房屋租赁合同》约定“到期前10天支付季度租金，第四年开始每年租金递增10%”，故2019年第四季度（2019年10月5日至2020年1月4日）租金145200元（40000元/月×110%×110%×3个月）应于2019年9月25日前支付，2020年第一季度（2020年1月5日至2020年4月4日）租金145200元应于2019年12月25日前支付，但张书于2019年10月27日支付2019年第四季度租金，且至今未支付2020年第一季度（2020年1月5日至2020年4月4日）租金145200元及2020年4月5日至2020年4月21日期间租金25813元（48400元/月÷30天×16天），已构成违约，应承担相应的违约责任。因合同约定“逾期支付租金按照2000元/日的标准支付违约金”，该约定过高，本院酌定违约金应以一个月房租48400元为宜，孙娟、董玉红诉求过高部分，本院不予支持。同时，依据查明的事实，孙娟、董玉红为清理张书所遗留的垃圾支付了清运费8600元，该笔清运费理应由张书承担。关于争议焦点3，孙娟、董玉红称，张书应在2020年1月下旬新冠肺炎疫情爆发前的2019年12月25日支付2020年第一季度（2020年1月5日至2020年4月4日）租金，但因孙娟认可双方于2019年10月5日洽谈房租问题，微信聊天记录亦显示双方于2020年1月9日还在协商退租事宜，且新冠肺炎疫情爆发后，公民为公众安全及自身健康响应国家政策不出门、自我隔离，该不可抗力致使退租事宜未完成,疫情及防控措施亦影响房屋的约定用途并导致租金交付义务客观上不能履行等情形客观存在，本院根据有关文件精神和疫情对商铺经营的直接和间接影响情况，酌情确定减免疫情期间租金时间为2个月即租金96800元，张书还应支付孙娟、董玉红租金74213元（145200元＋25813元－96800元）。关于争议焦点4，因合同约定“乙方（张书）在租赁期限内提前解除租赁协议的，其交付的保证金不予返还”，且张书在诉讼过程中称其多次明确提出不再承租，故解除租赁合同系由张书首先提出，孙娟、董玉红虽然同意了张书提前解除租赁合同的请求，但并不能由此认定张书可以免除因提前解除租赁合同而应当承担的违约责任，孙娟、董玉红拒绝退还租赁保证金具有合同依据。故张书主张孙娟、董玉红退还保证金40000元，本院不予支持。涉案合同未对450000元转让费作明确约定，但张书已实际支付。孙娟、董玉红称该费用系涉案房屋原有装修、设施的使用费，且张书认可其在搬离时拆走的四台空调已变卖，无法返还，本院根据双方合同期及已履行期的长短、双方确认的缺失空调的品牌及数量，结合有争议部分双方的意见、合同解除的责任等因素，酌情确定孙娟、董玉红需退还转让费60000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孙娟、董玉红与被告（反诉原告）张书于2015年9月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月22日解除；二、被告（反诉原告）张书于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）孙娟、董玉红房屋租金74213元、违约金48400元、垃圾清运费8600元；三、原告（反诉被告）孙娟、董玉红于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）张书转让费60000元；四、驳回原告（反诉被告）孙娟、董玉红的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张书的其他反诉请求。本诉案件受理费9176元，减半收取计4588元，由原告（反诉被告）孙娟、董玉红负担3425元，被告（反诉原告）张书负担1163元；反诉案件受理费4325元，由被告（反诉原告）张书负担3795元，原告（反诉被告）孙娟、董玉红负担530元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  侯培利二〇二〇年七月三十日书记员  韩冬菊