辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初2412号原告：孙洪利，男，1969年10月16日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251969xxxxx。委托诉讼代理人：钟伟，系辽宁昌汉律师事务所律师。被告：潘云凯，男，1965年5月6日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251965××××××××。原告孙洪利与被告潘云凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙洪利及其委托诉讼代理人钟伟、被告潘云凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即解除原告与被告签订的租赁合同；2.请求判令被告返还已付租金63000元，并承担原告装修费3500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年4月10日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将自有的位于庄河市云凯商厦三楼的房屋约400平方米出租给原告经营台球厅使用，同日，原告将首年度租金通过银行转账的方式全额交付被告，原告依约进行先期装修并同时办理相关手续。在先期装修过程中原告得知该处房屋消防不合格，不能做经营性使用，随后原告与被告协商解除合同事宜无果。另外，案涉房屋经查询未登记在被告名下，本案被告不是案涉租赁物的所有权人。案涉房屋的楼上、楼下、东侧、西侧均为住宅性质，根据相关法律，居民楼和住宅区不得经营娱乐场所，因此在该租赁物上经营台球厅无法取得娱乐场所经营许可，原、被告之间的合同目的无法实现。故原告诉至贵院，请求依法裁判。被告潘云凯辩称，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效并实际履行。原告请求法院解除原、被告签订的房屋租赁合同，既不符合合同约定的解除条件，也不符合合同法定的解除条件。被告在合同履行中不存在任何违约的情形，原告主张解除房屋租赁合同于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。案涉的出租房屋在原告承租前是由被告出租给锦江台球经营台球生意，长达8-9年之久。2018年3月，锦江台球与被告终止了房屋租赁关系。2018年6月被告投资六万余元，将案涉的房屋改建装修成公寓间出租给中介公司，再由中介公司对外经营。中介公司租赁经营不到一年，与被告终止房屋租赁关系。在被告准备恢复公寓屋出租时，原告通过电话联系到被告要租赁案涉房屋，并于2020年3月19日，原被告签订房屋租赁合同，原告租赁该房屋用于台球经营，租赁期限一年。按照合同的约定，原告将一年的租金63000元交付给被告，被告将案涉出租的房屋交付原告管理使用。原告租赁该房屋后，将被告改建装修公寓的房间全部拆除打通。现原告以在先期装修过程中得知该房屋消防不合格，不能做经营使用为由，要求解除房屋租赁合同无事实和法律依据，其理由不能成立。原、被告在房屋租赁合同中双方并没有约定被告必须保证所出租的房屋消防合格，消防手续由被告负责办理。在合同对此没有约定，法律又没有规定的情况下，按照交易习惯和惯例，原告租赁该房屋就有义务按照消防部门的要求自行对该房屋的消防进行设计与改造，使其符合消防要求，在被告既没有约定义务，也无法定义务保证原告承租的房屋消防合格情形下，原告违背诚实信用原则，以承租的房屋消防不合格，不能作经营性使用为借口，无理要求解除合同系重大违约行为，其不享有向法院主张解除合同的权利。如果原告能把被告改建装修公寓的房间恢复原状或折价赔偿损失。保证被告改建的公寓间可以对外出租，被告可以考虑是否同其协商解除合同。综上，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。判令原、被告继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理对证据和事实认定如下：2020年4月10日，被告潘云凯（甲方）与原告孙洪利（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：1.甲方将位于向阳桥三院西侧云凯商厦三楼约400平方米（不包括住宅、住宅走廊、三楼楼梯口）出租给乙方经营台球使用出租给乙方。租期为一年，租赁期从2020年4月10日到2021年4月10日止。每年租金为人民币陆万叁仟元整，交租方式为一年一交。第一年租金在合同签订之日时一次性付清，续租租金乙方必须提前一个月一次性交给甲方（每年3月10日前交租）……2.乙方在承租期间产生的工商、地税、城建、物业费、卫生费及国家、地方规定的所有税费均由乙方自愿承担，与甲方无关……4.乙方在经营中，要加强安全防范，四防按有关部门规定办理，如发生失窃、火灾等一切责任事故及造成甲方连带损失，均由乙方负责。5.如合同期满乙方不再续租，必须提前两个月通知甲方。本合同自签字之日起，如乙方违反合同之约定，甲方有权立即终止本合同，甲方不退还已交租金。如甲方提前终止本合同，甲方须退还乙方未到期租金，本合同终止。乙方如需继续承租，须另行达成租赁合同。本合同一式两份，甲乙双方各持一份，自双方签字并由乙方付款（第一年租金）之日起生效。另查，2020年3月20日，孙洪利通过银行转账向被告潘云凯交纳了第一年租金63000元。随后，孙洪利对案涉房屋进行了前期装修，拆除了案涉房屋原有的部分装修，未再继续装修。诉讼中，被告潘云凯提供了案涉房屋的产权证，坐落庄河市，面积合计460多平方米，房屋规划用途为住宅。本院所确认的上述事实，有《房屋租赁合同书》、汇款付款通知单、不动产权登记证书及当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，当事人对其主张应提供证据加以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不违反公序良俗原则，合法有效，对双方当事人均有约束力。原、被告已按约定履行了交付租金和交付房屋的义务。原告现以案涉房屋的性质为住宅不得用于商业经营及案涉房屋的消防验收不合格不得经营娱乐场所，不能实现房屋租赁合同的目为由主张解除案涉房屋租赁合同。本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、行政法规以及管理规约将住宅变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”从该规定内容可以看出，法律、行政法规并未禁止住宅出租用于商业经营。原告在未提供证据证明被告出租该房屋时案涉房屋存在不符合包括《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律、法规关于房屋使用条件的强制性规定的情况，或者违反物业管理规约的规定情况下，以此理由主张案涉房屋不能用于经营台球厅，依据不足。其次，《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。”根据该规定内容，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。本案中，原告租赁案涉房屋用于经营台球厅，系房屋用途变更，消防工程需进一步完善整改，作为案涉房屋使用者其应在投入使用、营业前向公安消防部门办理消防验收手续。现原告并未装修亦未进行申办消防验收手续，更无消防管理部门向原告下达消防验收不合格的通知，原告不能以此推定案涉房屋消防验收不合格，而案涉房屋是否在设计时存在没有消防设计或者竣工后未经消防部门审核消防验收的问题，原告并未尽到初步举证责任。相反，被告提供了案涉房屋的产权证书，而办理房屋产权证书的前提条件是房屋已经通过竣工验收程序，可以推定案涉房屋在取得产权证时已经消防验收合格。原告应承担举证不能的不利后果。综上，原告主张案涉房屋消防验收不合格、无法办理消防验收，案涉房屋不符合约定的用途，并以此为基础请求解除合同，事实和法律依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙洪利的诉讼请求。案件受理费731元，由原告孙洪利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  于政雄二〇二〇年七月十五日书记员  王婷婷附：本判决适用相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国消防法》第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。