辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0124民初1216号 原告（申请执行人）：吕秀斌，男，1951年10月11日出生，汉族，个体，住辽宁省抚顺市清源满族自治县。 被告（案外人）：辽宁三和管桩有限公司，住所地辽宁省铁岭县工业园区懿园中央路48号。 法定代表人：秦立静，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘建利，系山西锐剑律师事务所律师。 被告（被执行人）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，住所地清原镇新村街。 法定代表人：王统江，系该公司经理。 原告吕秀斌与被告辽宁三和管桩有限公司（以下简称三和管桩公司）、抚顺嘉宸房地产开发有限公司（以下简称嘉宸房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告吕秀斌，被告辽宁三和管桩有限公司委托诉讼代理人刘建利到庭参加诉讼，被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕秀斌向本院提出诉讼请求：一、要求继续执行辽宁省法库县人民法院（2018）辽0124执652号执行裁定书。嘉宸房地产公司位于昌图县，建筑面积70.41平方米的房产，单价3,300.00元，房款232,353.00元；二、案件受理费由被告负担。 事实与理由：原告与嘉宸房地产公司法库分公司、嘉宸房地产公司买卖合同纠纷的（2017）辽0124民初2661号民事裁决已发生法律效力。在执行中，2019年7月5日法库县人民法院作出（2018）辽0124执652号执行裁定书，对被告所有的坐落于辽宁省铁岭市昌图县，建筑面积70.41平方米的房屋予以查封。人民法院查封后向嘉宸房地产公司法库分公司、嘉宸房地产公司送达了执行裁定书等相关手续，其均未提出异议。法库县人民法院于2019年10月31日分别向原告和被执行人送达了选定评估机构通知书及预拍卖公告。被告嘉宸房地产公司法库分公司未提出异议。2020年3月26日，被告（案外人）三和管桩公司向法库县人民法院提出书面执行异议，认为查封的房产系其所有，要求解除查封措施。2020年5月18日，法库县人民法院以（2020）辽0124执异34号裁定：终止对位于昌图县“文澜尚品”小区26号楼1单元（1-9-3）的房产的执行。原告在查封涉案房产之前，已与法库县人民法院执行人员同到昌图县不动产登记部门进行过查询，涉案的“文澜尚品”小区26号楼1单元（1-9-3）房产登记在被执行人嘉宸房地产公司名下，原告申请进行查封于法有据。被告三和管桩公司称已购买了涉案房屋，并签订了商品房买卖合同，同时缴纳了购房款232,353.00元。房屋已归案外人所有。是嘉宸房地产公司的原因未办理产权过户的理由不能成立。未办理产权过户或预告登记是自身的原因造成的属于不能排除执行的情形。被告三和管桩公司没有证据证明其已实际交付房屋价款，人民法院在查封前被告三和管桩公司没有证据证明实际占有涉案房屋。法院执行人员在对该户楼房查封贴封条时，该楼是清水房，没有人居住，证明被告三和管桩公司当时并未实际占有该楼房。而法库县人民法院（2020）辽0124执异34号执行裁定：终止对位于辽宁省铁岭市昌图县房产的执行是错误的。综上所述：被告三和管桩公司对涉案房屋并不是享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权利，依照《物权法》《民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条的规定，请求人民法院查清事实，依法判决准许执行被告嘉宸房地产公司所有的位于昌图县的房产。 辽宁三和管桩有限公司辩称，在吕秀斌与嘉宸房地产公司的强制执行过程中，贵院误将三和管桩公司的财产查封（铁岭市昌图县迎宾路北文澜尚品小区26号楼1单元903室），三和管桩公司依法对（2018）辽0124执652-1号执行裁定提出执行异议申请，贵院经审理后裁定中止该裁定（认定事实清楚，适用法律正确），三和管桩公司认为应当驳回原告的诉求，解封涉案房屋。事实与理由如下：三和管桩公司与被执行人嘉宸房地产公司，经昌图县人民法院2017年7月31日作出（2017）辽1224民初2997号民事调解书（标的货物为242万元）。双方于2017年9月签订房屋抵债协议（每平3,300.00元）和房屋买卖合同（抵销昌图法院调解书的部分债务），同时向三和管桩公司交付了房屋和钥匙的行为结合三和管桩公司办理了物业费用、水电等费用属于用益物权的行使，不动产区分所有以户门为界线视为实际占有使用。由于该小区的房屋办理过户手续不能（被执行人嘉宸房地产公司与他人的纠纷而土地抵押、查封等的情况），被执行人嘉宸房地产公司已将上述房屋交付给三和管桩公司使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在本案中三和管桩公司已经取得了涉案房屋的物权期待权，该权利能够排除执行，请求贵院解除查封该房屋。综上所述，三和管桩公司未办理涉案房屋过户登记手续并无过错，该房屋在贵院查封之前交付了约定的房屋价款，且被执行人嘉宸房地产公司已将上述房屋交给三和管桩公司实际使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，三和管桩公司依法取得了物权期待权，能够排除原告的申请执行行为，请贵院驳回原告的诉求，切实维护三和管桩公司的合法权益。 抚顺嘉宸房地产开发有限公司未到庭，向法庭提交了书面答辩，一、嘉宸房地产公司在开发建设“文澜尚品”项目时，与沈阳盛泰建筑基础工程有限公司签订二份工程施工合同，施工结束后，嘉宸房地产公司欠沈阳盛泰建筑基础工程有限公司工程款2，420,450.00元。因沈阳盛泰建筑基础工程有限公司拖欠三和管桩公司PHC管桩款2,211,758.00元及违约金442,000.00元。2016年8月18日，沈阳盛泰建筑基础工程有限公司与三和管桩公司达成债权转让协议，沈阳盛泰建筑基础工程有限公司将对嘉宸房地产公司的债权转让给三和管桩公司。2017年7月31日，辽宁省昌图县人民法院作出（2017）辽1224民初2997号民事调解书，确定嘉宸房地产公司限期履行债务，因嘉宸房地产公司无力偿还欠款，分别于2017年9月15日、11月29日，与三和管桩公司达成二份房屋抵债协议，嘉宸房地产公司将包括案涉房屋在内的6套房屋作价1,499,813.00元抵顶给三和管桩公司，嘉宸房地产公司目前对三和管桩公司还有部分债务没有履行。二、原告所诉没有事实和法律依据，现昌图“文澜尚品”项目所有的房产都是登记在嘉宸房地产公司名下，所有的房产都已经回迁安置、出售、抵账，嘉宸房地产公司已无任何房产，案涉库房登记在嘉宸房地产公司名下，即认为属于嘉宸房地产公司的财产是错误的，因其他案件嘉宸房地产公司的土地被法院查封，导致不能办理预告登记、房照等。如果只看不动产登记情况，那么整个“文澜尚品”项目法院都可以执行，这将严重侵害广大回迁户、购房者的合法权益，给社会增加不安定因素。综上所述，三和管桩公司取得该房产是在法院查封之前，已合法取得，对该房产享有使用权，没有办理相关证照系非自身原因造成，同类型的案件还有多起，请求法院查明“文澜尚品”项目房屋的实际情况，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下： 2014年8月5日，嘉宸房地产公司与沈阳盛泰建筑基础工程有限公司签订《桩基工程施工合同》2份，施工内容为：文澜尚品小区11#12#13#16#17#22#23#24#27#、14#15#18#21#25#26#桩基础工程。 2014年11月28日，嘉宸房地产公司与沈阳盛泰建筑基础工程有限公司进行结算，文澜尚品小区11#12#13#16#17#22#23#24#27#号楼，工程款总计2,452,430.00元；文澜尚品小区14#15#18#21#25#26#号楼，工程款总计1,608,020.00元。 2014年8月7日，三和管桩公司与沈阳盛泰建筑基础工程有限公司签订《PHC管桩买卖合同》，约定：三和管桩公司将管桩交付承运人铁岭中升运输公司运至文澜尚品一期桩基础工程。 2014年12月17日，沈阳盛泰建筑基础工程有限公司与三和管桩公司进行结算，结算金额为沈阳盛泰建筑基础工程有限公司尚欠三和管桩公司220,276.00元。 2017年6月19日，沈阳市铁西区人民法院作出(2017)辽0106民初3545号及(2017)辽0106民初3546号《民事裁定书》裁定查封嘉宸房地产公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权一处，使用权面积41398平方米，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，档案编号201703270008。续封时间2019年5月22日、2020年5月22日。 沈阳盛泰建筑基础工程有限公司将其对嘉宸房地产公司享有的债权2,420,450.00元转让给三和管桩公司。2017年7月31日，辽宁省昌图县人民法院作出（2017）辽1224民初2997号《民事调解书》。自愿达成如下协议：嘉宸房地产公司欠三和管桩公司欠款2,420,450.00元，于2017年9月15日之前偿还完毕；如果嘉宸房地产公司逾期未偿还，嘉宸房地产公司从2017年9月16日起按欠款总额15%给付原告逾期违约金363,067.3元。 2017年9月15日，嘉宸房地产公司与三和管桩公司签订《房屋抵债协议》，约定嘉宸房地产公司用文澜尚品小区17#-1-803、26#-1-903（案涉房产）共2处房屋清偿债务，三和管桩公司同时缴纳2年物业费，共计清偿债务539,501.00元。 2017年9月18日，三和管桩公司与嘉宸房地产公司签订《房屋买卖合同（预售）》，约定嘉宸房地产公司将文澜尚品小区588幢1单元9层3号房屋（即案涉房屋26#-1-903）出售给三和管桩公司。同日，嘉宸房地产公司向三和管桩公司交付房屋钥匙，并为三和管桩公司出具购房款收据、物业费收据、预收电费、楼道灯费、垃圾清运费收据，房屋维修基金收据。 2019年12月6日，辽宁省法库县人民法院作出（2018）辽0124执652-1号《执行裁定书》，裁定查封案涉房屋。 2020年5月6日，在本院（2020）辽0214执异34号执行申请人吕秀斌与被执行人嘉宸房地产公司买卖合同纠纷一案中，案外人三和管桩公司向本院提出书面异议。 2020年5月18日，本院作出（2020）辽0214执异34号《执行裁定书》，裁定中止对辽宁省铁岭市昌图县产的执行。 本院认为，本案争议焦点为被告三和管桩公司是否享有阻却继续执行位于辽宁省铁岭市昌图县产的民事权利。 根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案争议的房屋仍登记在被告嘉宸房地产公司名下，所有权人仍为嘉宸房地产公司，三和管桩公司虽与嘉宸房地产公司签订了《房屋买卖合同（预售）》，但未进行商品房预告登记及不动产产权变更登记，在不动产登记没有变更的情况下，案涉房屋物权变动并未完成，三和管桩公司不能成为物权法意义上的房屋所有权人。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案争议房屋文澜尚品小区26号楼1单元1-9-3号，被告三和管桩公司与被告嘉宸房地产公司于2017年9月18日签订《房屋买卖合同（预售）》。沈阳市铁西区人民法院于2017年6月19日裁定查封嘉宸房地产公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权（本案争议房屋土地使用权，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号）。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”，根据规定查封土地使用权的效力及于地上建筑物，也就是说三和管桩公司与嘉宸房地产公司签订《房屋买卖合同（预售）》在人民法院查封之后。虽然三和管桩公司与嘉宸房地产公司签订了《房屋买卖合同（预售）》，但三和管桩公司在签订《房屋买卖合同（预售）》时明知争议房屋的土地使用权已经被查封不能进行预告登记及不动产变更登记，对房屋不能进行登记备案具有主观过错，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告三和管桩公司对案涉房屋不享有物权期待权。故被告（案外人）三和管桩公司不能阻却本案争议房屋的执行。应准许对辽宁省铁岭市昌图县产的执行。 综上所述，原告吕秀斌要求继续执行辽宁省法库县人民法院（2018）辽0124执652-1号执行裁定书的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 准许执行辽宁省法库县法院（2018）辽0124执652-1号执行裁定书，执行标的为被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司名下位于辽宁省铁岭市昌图县产。 案件受理费4,785.00元，由被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 本院（2020）辽0214执异34号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 陈 林 人民陪审员 黄 颖 人民陪审员 王亚丽 二〇二〇年七月三十日 法官助理王东明 书记员冯丹 本判决所适用的相关法律 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。 地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。