新疆维吾尔自治区吉木乃县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4326民初205号 原告：吉木乃县粮油收储有限责任公司。住所地：吉木乃县团结路粮食局院内。 法定代表人：唐丽，总经理。 委托诉讼代理人：孙志军，新疆木山律师事务所律师。 被告：罗锦凤，女，1974年5月13日出生，汉族，吉木乃县大正电子销售中心经营者，住吉木乃县。 委托诉讼代理人：叶建辉（罗锦凤丈夫），住吉木乃县。 原告吉木乃县粮油收储有限责任公司与被告罗锦凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，因(2019）新4326民初381号案件发回重审，本案依法另行组成合议庭适用普通程序于2020年6月17日、7月7日公开开庭进行审理。原告吉木乃县粮油收储有限责任公司的委托诉讼代理人孙志军，被告罗锦凤的委托诉讼代理人叶建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉木乃县粮油收储有限责任公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令解除原、被告之间的租赁合同，被告3日内搬离租赁房屋；被告支付原告2019年1月至6月租赁费33840元；被告支付原告违约金14100元（2018年租金的50%）。事实和理由：2010年9月7日，原、被告签订租赁合同，原告将位于吉木乃县综合楼门面房出租给被告。合同约定“租期为8年，截止到2018年10月1日到期，每月租金25元/平方米，一次性给付一年租金，租赁面积为94平方米”。合同到期后，原告多次要求被告搬离租赁房屋，被告以各种理由拒绝搬离。2018年11月5日，被告将2019年房租按每月25元/平方米计算28200元汇入原告账户。原告收取了2018年10月1日至12月31日的租金，其余21150元租金已返还被告。2019年6月20日，原告向被告送达通知书，通知租赁费为每月60元/平方米。2019年1月至6月租金按每月60元/平方米计算，合计33840元，经原告多次催要，被告未支付，且原告在合同到期后多次催促被告搬离，被告以各种理由拒绝搬离。 被告罗锦凤辩称，2018年11月8日，被告按原合同约定将租金28200元转入原告账户中，原、被告已形成新的房屋租赁合同。原告在收到租金后1个半月退回被告9个月的租金属于违约行为。原告的租户有10几家，均维持原租金价格，仅针对被告将房租上涨到60元/平方米，区别对待，违反了物价法的规定，也违反了公平交易原则，逼迫被告解除合同。另外，疫情期间，国务院提议出租方对承租方减免部分租金，原告背道而驰。 原告吉木乃县粮油收储有限责任公司为支持其诉讼主张，向本院举证如下： 1、（2019）新4326民初381号案件中房屋租赁合同1份。证明原、被告双方形成租赁合同关系，租赁期限为2010年10月1日至2018年10月1日，每月每平方米租金25元，1年后房租随行就市上涨或下浮由原告决定。合同第二条约定，房租不得拖欠，否则视为自动放弃租赁权，责任自负。同时约定任何一方违反本合同，将向对方支付年租金50%的违约金。合同到期后，原告有权要求被告搬离该租赁物。 经质证，被告对证据没有意见，认为被告已将2018年11月到2019年的房租转到原告的账户中，原、被告续签了合同，不存在违约。 2.（2019）新4326民初381号案件中消防大队责令限期整改通知书、原告向被告送达的2份通知、发改委不予受理告知书1份、信访事件程序性受理告知书2份、发改委信访事件不予受理告知书1份、吉木乃县信访局信访事项程序性受理告知书1份。证明2018年10月至2019年6月，原告已书面通知被告尽快搬离租赁房屋。2019年告知被告租赁费每月60元/平方米，被告已签收。被告三次信访反映此事，信访局反馈到吉木乃县发改委，发改委也作出了不予受理。原告董事会决定收回租赁房屋，因此原告主张被告支付2019年1-6月的租金。截止目前，被告占有租赁物已1年多，原告要求3日内限期搬离返还租赁物已充分考虑被告拖延的时间较长，给原告生产经营造成非常大的影响。 经质证，被告对证据的真实性、合法性、关联性没有意见，对证明目的不认可。认为原告对责令限期整改通知书一直未整改。每月60元/平方米租赁费不公平，别的商户都是按每月25元/平方米计算的，其他到期的商铺也是按照每平方米25元算的。 3、原告分别与罗锦凤、陆翠玲、刘庆荣、魏砚琮、孙敏杰、唐良朋签订的租赁合同，收据1张、网上银行电子回单2张。证明原告与其他租户签订的房屋租赁合同为每月每平方米20-25元，因合同没到期未签订新的租赁合同，与原告的租赁合同于2018年10月1日到期。原告不同意被告按25元交纳2019年房租28200元，已将2019年1-10月的租金21150元退回被告，没有与被告续签。 经质证，被告对证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。合同约定随行就市，但原告又称合同未到期。与其他合同相比较，有的到期没有上涨租赁费，而有的合同没有到期也涨了。 4、原告分别与恒巴提·铁格斯、王秀燕、汪延芬、孙小银、衡兵签订的租赁合同附明细清单1份（除四海龙以外的附有支付的租赁费票据）。证明原告与5个租户所签订的合同实行统一租赁价格，到期的租户与原告新签订租赁合同，租赁费为每平方米每月50元。 经质证，被告认为四海龙服装店孙小银签订的合同无效，因租户不同意50元，没有将合同拿走。对其他的合同没有意见。 5、2019年5月原告对周边商户原租金摸底统计表、周边商户的房屋出租合同（肖伟平与王军、农业农村局与赵彩琴、王秀燕与阿拉尔古丽、段新柱与阿娜儿古丽）、2017年3月30日消防大队给原告出具的消防安全告知书、2019年6月、2017年责令限期整改通知书、整改问题清单、2020年2月吉木乃县农业农村局与闫振峰租金调整协议。证明按原、被告签订的租赁合同，价格随行就市上浮或下调由原告决定，最初原告按照每月60元/平方米收取租金，县政府认为吉木乃县经济不景气，不能给租户增加负担建议每月每平方米50元，原告调整租金为每月50元/平方米。根据原告调查大团结超市租金为每月62.5元/平方米，李宁和乔丹服饰租金为每月66元/平方米，贸易公司地下室门面以纯租金为每月62元/平方米。原告的租金没有超出同地段任何商铺的租金。与被告解除合同是因为要进行消防整改。租金调整协议是受疫情影响农业农村局与商户主动减租金。 经质证，被告认为没有必要和其他商户相比，没有意义，对合同不认可。对限期整改通知书的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，原告没有整改过。 6、吉木乃县新型冠状病毒吉冠指发2020年34号文件、公司会议记录2份、租金调整协议13份。证明2020年1月1日-2020年6月30日实行房租减免政策，房租减免优先抵扣，2020年3月26日原告召开会议减免2020年上半年租金，对13个租户免了6个月的租金。 经质证，被告认为与其提供的证据中的13个租户不一致。只认可一致的商户。 本院认证意见为，被告对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性未提出异议，本院予以确认。证据4中被告对孙小银的合同提出异议，因孙小银未出庭作证，本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。原告对证据4的其他合同未提出异议，本院对真实性、合法性、关联性予以确认。证据5中的合同当事人未出庭作证，本院对租金摸底统计表、周边商户的房屋出租合同、租金调整协议的真实性、合法性、关联性不予确认。消防安全告知书、责令限期整改通知书、整改问题清单的内容与本案纠纷不具有利害关系，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。证据6为疫情期间的政策及减免情况，与本案原告诉讼请求及事实不具有关联性，本院对证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。 被告罗锦凤为支持其反驳主张，向本院举证如下： 1.2019年转帐凭证、情况反映、不受理通知书、门面房整改汇总表。证明被告将2019年的房租28200元已经支付。其他商铺是按照每月25元/平方米计算，2020年也应按每平方米25元计算。 经质证，原告对转帐凭证的真实性、合法性、关联性予以确认，对证明目的不认可。被告没有经过原告的同意强行将房屋租赁费用转入原告账户，原告只收取了2018年10月、11月、12月的租赁费，其余的21150元返还给了被告。对情况反映的真实性、合法性、关联性不予认可。对于信访事项不予受理告知书予以认可，但认为原告已经作出决定，对房租租赁费董事会已作出，且向被告通知。对上半年门面房整改的真实性、合法性、关联性认可，认为原、被告的合同到期未续签，被告自2019年1月至今未缴纳租金。 2、租赁合同。证明2020年3月底，原告与天马超市、宝贝当家服装店，签订的房屋租赁合同与吉木乃县城乡建设局的合同是不一致。 经质证，原告对证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不认可。天马超市和儿童装店转让后重新签订合同，重新签订合同是事实，原告有权选择和任何一个商户续签或到期后解除合同。被告提供的房屋租赁与本案没有直接关系，原告在合同履行过程中不存在违约行为。 3、视频1份。证明三家商铺保持原有的房屋价位不变。 经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性不予认可。该组证据与本案无关，通话双方的身份及通话时间、录音的内容无法反映出来，未经谈话对方的同意录制。 4、2019年6月20日通知书1份、2020年3月25日告知单1份、2020年6月20日情况反映1份。证明2019年原告确定租金每月60元/平方米，被告不同意签订。原告强制上涨房屋不合理，有的商户涨了，有的没有涨，因此原告向相关部门反映情况，结果还没有回复。 经质证，被告已签收告知单和通知单，对真实性、合法性、关联性认可，因被告没有交纳房租，原告在2019年7月向法院提起诉讼。对情况反映不认可，证据与本案被告无关，被告的合同在2018年10月已经到期，疫情期间的减免和调整与被告没有关系。 本院认证意见为，原告对证据1的真实性、合法性、关联性未提出异议，本院予以确认。证据内容不能证实原告的主张，本院对证明目的不予确认。证据2的内容与本案不具有利害关系，本院对真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。证据3的证人未出庭作证，本院对合法性予以确认，对真实性、关联性不予确认。证据4通知与告知书原告未提出异议，本院对真实性、合法性、关联性予以确认，情况反映无回复，本院对合法性予以确认，对真实性、关联性不予确认。 本院经审理认定事实如下：2010年9月7日，原、被告签订房屋租赁合同。约定“原告将位于吉木乃县团结路综合楼第5号1间94平方米门面房出租给被告经营，租金每月25元/平方米，按面积计算月房租，一年后房租随行就市上涨或下浮，由原告决定。租金按年度一次性交清一年度房租。一年期满后，在10个工作日内一次性付清下年度房租。合同期限自2010年10月1日至2018年10月1日。租赁期满，如被告要续租，可在租赁期满30日前向原告申请，经原告同意后续签租赁合同。双方必须遵守合同，如一方违反合同，另一方有权向违约方索取年租金50%的违约金。” 2018年10月10日，原告向被告通知租赁已到期，要求被告10月20日搬离。2018年11月5日，被告将2019年租赁费28200元汇入原告账户，原告按每月25元/平方米收取了2018年10月、11月、12月的租赁费，将剩余21150元于2018年12月24日返还给被告。2019年6月20日，原告向被告再次通知，原告租赁价格为每月60元/平方米，被告迟迟不与原告签订租赁合同，要求被告交清2019年1至6月的房租，限期10天搬离，该通知书由被告签收。被告于2019年6月27日、7月1日、7月10日向吉木乃县信访局反映原告以消防原因通知被告搬离，要求重新签订租赁合同的价格远超原合同价格，认为不公平。2019年7月24日吉木乃县发展和改革委员会作出不予受理告知书，告知被告反映问题应向法院提起民事诉讼。被告现仍在租赁房屋内经营，庭审中原告主张被告支付每月50元/平方米的租赁费。 原告与路翠玲签订的房屋租赁合同于2020年9月30日到期、与魏砚琮签订的房屋租赁合同于2020年10月1日到期、与孙敏杰签订的房屋租赁合同于2020年12月15日到期，与唐良朋签订的房屋租赁合同于2021年7月31日到期，与刘庆荣签订的房屋租赁合同于2025年9月30日到期。以上合同租金为每月每平方米25元。原告于2019年12月31日分别与恒巴提·铁格斯、王秀燕、衡兵、汪延芬签订房屋租赁合同，合同期限为2020年1月1日至2020年12月31日，租金为每月每平方米50元。 本案争议焦点为：原、被告房屋租赁合同关系是否应当解除，2019年1月至6月租赁费支付金额应如何确定，被告是否应该支付原告违约金。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“房屋租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。本案中，被告承租原告的门面房已于2018年10月1日到期，租赁期间届满，原告于同年同月的10日通知被告返还租赁房屋，符合上述法律规定，被告依法应履行返还义务。由于被告在继续使用该租赁房屋，并于同年的11月5日擅自按合同约定租金将2019年租金28200元支付给原告，原告也收取了2018年10月、11月、12月三个月的租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条规定：“承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定“不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”被告在继续使用原告租赁房屋，原告收取被告三个月租金的事实可认定原、被告签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，现原告请求解除租赁合同，被告搬离租赁房屋并支付占用2019年6个月租金符合法律规定，本院予以支持，被告应按每月25元/平方米支付租金，即14100元。由于原告请求租金按每平方米50元支付，没有证据证实，本院不予支持。根据租赁合同约定，如一方违反合同，一方有权向另一方索要年租金50%的违约金，本院认定原租赁合同是租赁期限为不定期的租赁合同，原告依法可以随时解除合同，因原告在诉讼之前只是向被告发出通知要求搬离，而未履行要求解除合同的法定义务，双方的租赁合同继续有效，被告未有违约的情形。因此，原告请求的违约金不予支持。被告辩称已向原告支付2019年房租，双方已续签合同及2020年因疫情原告不应上涨房租的理由与案件事实不符，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告吉木乃县粮油收储有限责任公司与被告罗锦凤之间的租赁合同，被告罗锦凤于判决生效后十日内搬离租赁房屋； 二、被告罗锦凤支付原告吉木乃县粮油收储有限责任公司2019年1月至6月的租赁费14100元，于判决生效之日起十日内一次给付； 三、驳回原告吉木乃县粮油收储有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费998.5元，由原告吉木乃县粮油收储有限责任公司负担709.5元，被告罗锦凤负担289元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。 审判长 黄       育       梅 审判员 阿米娜·吾尔列吾人民陪审员刘太宣 二〇二〇年七月二十日 书记员 米   丽   ·   托   汗