北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初1859号原告（反诉被告）：北京军泽丰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇坨里大街**。法定代表人：倪进三，总经理。委托诉讼代理人：于常彬，北京安科律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋景波，北京安科律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：周卫东，男，1982年4月17日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：杨贞泼，北京市中银律师事务所律师。北京军泽丰房地产开发有限公司（以下简称军泽丰公司）与周卫东商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，周卫东对军泽丰公司提起反诉，本院依法公开开庭一并进行了审理。军泽丰公司的委托诉讼代理人于常彬、宋景波，周卫东的委托诉讼代理人杨贞泼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。军泽丰公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方所签的《商品房买卖合同》无效；2.判令周卫东立即腾空北京市房山区青龙湖镇坨里小区xxx号房屋交付军泽丰公司；3.判令周卫东支付房屋使用费12万元；4.周卫东承担诉讼费。事实和理由：2009年11月25日，周卫东与军泽丰公司签订了《商品房买卖合同》，周卫东购买了位于北京市房山区青龙湖镇坨里小区xxx号楼xx单元xxx室房屋一套，总价款441744元。周卫东于2009年11月25日向军泽丰公司支付部分购房款133744元，于2010年3月3日领取了房屋钥匙并办理了入住手续。时至今日，周卫东未向军泽丰公司支付剩余308000元购房款，军泽丰公司也未取得《商品房预售许可证》。周卫东辩称：同意军泽丰公司的第一项诉讼请求。合同无效是军泽丰公司造成的，军泽丰公司尚未退还周卫东购房款及赔偿损失，待军泽丰公司退款并赔偿损失后，周卫东退房。由于合同无效由军泽丰公司所致，军泽丰公司使用周卫东所交的购房款多年，且房屋升值给周卫东造成损失，故周卫东提出反诉，请求：1.判令双方所签《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》无效；2.判令军泽丰公司向周卫东返还已付购房款133744元并自2009年11月26日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向周卫东支付利息；3.判令军泽丰公司退还已支付的相关费用14567元（包含物业费773元、装修废弃物清运费500元、燃气入户费3800元、有线接入费300元、公共维修基金9203元）；4.判令军泽丰公司赔偿周卫东装修费用33000元；5.判令军泽丰公司向周卫东支付购房款一倍的赔偿款133744元；6.判令军泽丰公司承担缔约过失责任赔偿周卫东房屋升值损失80万元。军泽丰公司对于周卫东的反诉请求答辩称：同意第一项反诉请求，认可双方所签合同无效，同意退还已付购房款，其他请求不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月25日，军泽丰公司与周卫东签订《商品房买卖合同》，双方约定周卫东购买军泽丰公司开发的位于北京市房山区青龙湖镇坨里小区第xxx幢xx单元xxx号房，房屋价款为441744元，2009年11月25日交首付133744元，余款308000元作贷款。军泽丰公司应当在2009年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备合同约定条件的商品房交付周卫东使用。军泽丰公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由军泽丰公司提供的资料报产权登记机关备案，如因军泽丰公司的责任，周卫东不能在规定期限内取得房地产权属证书的，周卫东不退房，军泽丰公司按已付房价款的0.3%向周卫东支付违约金。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。2010年1月18日，周卫东向军泽丰公司交付首付款133744元。2010年3月3日，军泽丰公司（甲方）与周卫东（乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定双方同意将房屋交付日期变更为：甲方于2010年3月底前将涉案房屋交付乙方入住使用，乙方对甲方的交付期限及方式无任何异议。本房屋一旦交付并不意味乙方拥有房屋所有权，自交付日至房屋产权证书办理完毕之日止，乙方只拥有对该房屋的使用权。双方对乙方申请贷款等事宜亦进行了补充约定。周卫东于2010年3月3日领取了涉案房屋钥匙，随后装修入住。此后，周卫东被告知无法通过贷款支付剩余房款，而双方未能对剩余房款的支付方式达成一致，故周卫东至今未支付剩余房款。涉案房屋一直未能办理房屋所有权证。诉讼中，周卫东提交了向北京军泽丰房地产物业管理中心交纳物业费、装修废弃物清运费、燃气入户费、公共维修基金、有线接入费的收据，军泽丰公司表示上述收款与其无关。另，在本院审理的其他案件中，北京华天通房地产评估有限公司曾于2016年12月19日出具房地产估价报告，确定房山区青龙湖镇坨里大街坨里小区xxx号楼xx单元xxx号房屋于2016年11月29日的房地产市场价值为738398元，楼面房地产价格为9977元/平方米。另查明，涉案房屋所在小区工程于1995年6月办理北京市建设工程开工审查表，工程项目名称为坨里住宅楼危改工程。1995年11月，铁道部十四工程局北京办事处（以下简称北京办事处）作为建设单位办理了《建设工程规划许可证》，建设项目名称为住宅楼。2000年4月，北京办事处作为用地单位办理了《建设用地规划许可证》，用地项目名称为职工住宅楼。1999年12月，北京市房山区计划委员会给北京办事处危旧房改造项目的批复载明，该委同意北京办事处对危旧房进行移址改造，新建住宅9500平方米，资金来源由北京办事处自有资金解决。2007年9月，中铁十四局集团有限公司办理了国有土地使用权证，，地类用途）为住宅，使用权类型为出让。案涉房屋建设工程至今未办理竣工验收手续，军泽丰公司销售房屋亦未提供证据证明其向有关部门申请办理了销售许可。周卫东不是铁道部十四工程局及其下属单位职工。本院认为：根据查明的情况，案涉房屋所在土地虽然办理了建设用地规划许可证、国有土地使用证手续，案涉建筑工程也办理了建设工程开工审批及建设工程规划许可证等手续，但案涉建筑工程没有办理竣工验收手续。从北京办事处取得上述文件的时间顺序看，案涉工程系先开工后立项并补办相关手续，没有严格按照相关规定的程序办理。虽然，案涉项目具备国有土地使用证，但《建设用地规划许可证》显示用地项目名称为职工住宅楼。军泽丰公司将危旧房改造项目的职工住宅楼向职工以外的人员销售，从目前证据看，军泽丰公司并没有取得相应的预售许可。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。军泽丰公司至今未取得商品房预售许可证，根据上述规定，军泽丰公司与周卫东签订的《商品房买卖合同》违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。基于此，双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》亦为无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于双方的房屋买卖合同无效，周卫东与军泽丰公司应当承担相互返还责任，并应当根据自己的过错情况承担相应赔偿责任。现周卫东要求军泽丰公司退还已付购房款、军泽丰公司要求周卫东返还房屋的请求，理由正当，本院予以支持。由于系因军泽丰公司建设销售房屋手续的问题致合同被确认为无效，军泽丰公司应承担适当的缔约过失责任，而周卫东作为购房人，未能尽到审慎义务，亦存在一定过错，故对于周卫东要求军泽丰公司进行赔偿的请求，以及军泽丰公司要求周卫东支付房屋使用费的请求，本院综合考虑双方过错责任、近年来房地产市场变动趋势及已付购房款占总房款的比例、双方举证情况等因素酌情予以认定。对于周卫东要求军泽丰公司退还物业费、装修废弃物清运费、燃气入户费、有线接入费、公共维修基金的请求，由于上述费用并非军泽丰公司收取，涉及案外人，周卫东可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、北京军泽丰房地产开发有限公司与周卫东于二○○九年十一月二十五日签订的《商品房买卖合同》及于二○一○年三月三日签订的《商品房买卖合同补充协议》无效；二、北京军泽丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向周卫东返还已付购房款133744元；三、周卫东于本判决生效之日起十日内向北京军泽丰房地产开发有限公司返还北京市房山区青龙湖镇坨里小区xxx号楼xx单元xxx号房屋；四、北京军泽丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿周卫东经济损失35万元；五、驳回周卫东的其他诉讼请求；六、驳回北京军泽丰房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4709元，由北京军泽丰房地产开发有限公司负担2728元（已交纳），由周卫东负担1981元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费8804元，由周卫东负担4722元（已交纳），由北京军泽丰房地产开发有限公司负担4082元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖金良二〇二〇年七月二十九日书记员  李圆君