呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初903号原告：兰丹妮，女,无固定职业，住呼和浩特市回民区攸攸板镇西龙王庙村**。委托诉讼代理人：闫琴琴，内蒙古河洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小丽，内蒙古河洋律师事务所律师。被告：胡春梅，女，汉族，保险公司职工，住呼和浩特市。原告兰丹妮诉被告胡春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰丹妮及其委托诉讼代理人闫琴琴、赵小丽，被告胡春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰丹妮向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告胡春梅退回原告兰丹妮转让费27500元。2、请求判令被告胡春梅支付兰丹妮违约金10000元。3、请求判令被告胡春梅支付兰丹妮添置设备损失费10000元。事实和理由：2019年7月15日，原告兰丹妮和被告胡春梅签订店铺转让合同。合同约定，甲方胡春梅于2019年7月15日前将位于金某A22二楼的商铺转让给乙方兰丹妮，年租27500元。该店铺的产权为房东，房东与甲方胡春梅签订了租赁合同，合同的到期日期为2021年。甲方胡春梅保证乙方兰丹妮同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务。如因甲方胡春梅原因导致乙方兰丹妮不能正常使用，甲方胡春梅应退回乙方兰丹妮全部转让费、添置设备损失费，并支付乙方兰丹妮转让费10000元违约金。2019年11月23日，由于胡春梅逾期向房东缴纳2019年5月18日至2019年11月28日的租金、拖欠物业费、以至于呼和浩特市金某商贸有限责任公司（以下简称金某商贸公司）向该商铺发出通知，解除双方之间签订的内蒙古商贸城商铺（摊位）使用合同，并且扣押了原告兰丹妮添置的设备及锁上了该商铺的卷帘门。原告兰丹妮一直和被告胡春梅进行沟通，希望双方调解解决此事，胡春梅不愿退钱，让原告去起诉自己。原告无奈，只能诉至贵院，望贵院依法维护原告兰丹妮的合法权益为盼。被告胡春梅辩称，如果我没交租金，原告不可能在金某商铺开店好几个月。我先把租金给商场，兰丹妮把租金也给我了。后期因为原告没有交物业费，商场就不让她开店了。我跟我三姨一起开的店，我三姨因为交了物业费到现在也开着呢，但是原告没交，所以把她东西也锁了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月15日，原告兰丹妮与被告胡春梅签订一份店铺转让合同。合同约定，被告胡春梅于2019年7月15日前将位于呼和浩特市玉泉区金某商贸商铺（面积21.3平方米）转让给原告兰丹妮，该商铺产权为房东，房东与被告胡春梅签订了租赁合同，合同到期日为2021年，年租金为27500元人民币。原告兰丹妮一次性向被告胡春梅支付转让费27500元，原告兰丹妮逾期向被告胡春梅交付转让金，被告胡春梅保证原告兰丹妮同等享有被告胡春梅在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。如由被告胡春梅原因导致原告兰丹妮不能正常使用或被告胡春梅自己中途收回店铺，被告胡春梅应退回原告兰丹妮全部转让费，赔偿装修、添置设备损失费，并支付原告兰丹妮转让费10000元的违约金。合同签订后，原告兰丹妮于2019年7月15日微信转账向被告胡春梅支付租金27500元。2019年11月23日，金某商贸公司向该商铺发出通知，内容为：该商铺已经严重违反了金某商贸公司与被告胡春梅签订的内蒙古商贸城商铺（摊位）使用合同第七条转租、转让的约定事项，我单位根据内蒙古商贸城商铺（摊位）使用合同第9.2条第（3）、（4）、（5）条款的约定，书面通知贵单位解除内蒙古商贸城商铺（摊位）使用合同。2019年11月25日，金某商贸公司向该商铺又发出通知，内容为：贵单位于七日内交清自2019年5月18日至2019年11月28日的租金，21.3平方米×5元×190日=20235元；空调费21.3平方米×5.03元×3个月=321元；商场管理服务费21.3平方米×6元×6个月=766.80元，合计21322.80元人民币后清理货品退场，并恢复摊位至起租前状态。另查明，被告胡春梅向原告兰丹妮所出租的商铺系被告胡春梅向案外人金某商贸公司承租，双方签订内蒙古金某商贸城商铺（摊位）租用合同，约定金某商贸公司将21.3平方米的商铺租赁给被告胡春梅，租期从2019年5月1日至2020年2月28日,其中第七条约定未征得金某商贸公司同意，被告胡春梅不得以任何形式转租分租商铺（摊位），不得将本合同向下的权利或义务转让给他人。以上事实有店铺转让合同、微信转账记录、商户通知书、内蒙古金某商贸城商铺（摊位）租用合同在案佐证。本院认为，店铺转让协议由被告胡春梅与原告兰丹妮经协商后自愿订立，该店铺转让协议形式完备，内容合法，系被告胡春梅与原告兰丹妮的真实意思表示，被告胡春梅与原告兰丹妮在该协议中明确地约定了的标的物、租金及租赁期限。且此后，被告胡春梅与原告兰丹妮也确开始履行该店铺转让协议，故被告胡春梅与原告兰丹妮之间已就此建立了真实、有效的店铺租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该规定只是赋予出租人在承租人未经出租人同意转租时的合同解除权，且这一权利是否行使听由出租人决定，法律并没有作强制性的规定。所以，承租人违反这一规定并不必然导致转租合同无效。合同是否无效，应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的五种情形来认定某一具体合同的效力。本案中，被告胡春梅与金某商贸公司所签订的内蒙古金某商贸城商铺（摊位）租用合同为有效合同。被告胡春梅在承租期间，未经出租人金某商贸公司同意擅自转租，当属非法转租。但是，非法转租合同并非当然无效。这是因为非法转租主要涉及出租人金某商贸公司的利益，而原、被告之间的租赁合同为诺成性合同，双方意思表示一致即有效成立。即使金某商贸公司明确表示不同意被告胡春梅转租，并行使了合同解除权，解除了金某商贸公司与被告胡春梅之间的租赁合同，也只能导致原、被告之间的转租合同关系因合同不能继续履行而解除，并非必然导致转租合同无效。原告兰丹妮在转租合同解除后仍可依转租合同追究被告胡春梅的违约责任，而被告胡春梅则仍可依转租合同实际履行期限向原告兰丹妮结算租金。本案因被告胡春梅非法转租的原因导致原告兰丹妮无法正常使用商铺，依据店铺转让合同约定，被告胡春梅应承担相应的违约责任。被告胡春梅应当依据店铺转让合同实际履行期限向原告兰丹妮退回剩余租金17630元（全年租金27500元核减2019年7月15日至2019年11月23日对店铺实际使用期间租金9870元），并承担合同约定的违约金10000元。对于原告兰丹妮主张添置设备损失10000元的诉讼请求，因未提供相应证据，本院对此不予支持。综上，本院对原告兰丹妮的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告胡春梅于本判决生效后十日内退还原告兰丹妮转让费17630元。二、被告胡春梅于本判决生效后十日内支付原告兰丹妮违约金10000元。三、驳回原告兰丹妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费494元（已减半收取），由原告兰丹妮负担207元，被告胡春梅负担287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院审判员 高 明二○二〇年七月一日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原告不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。