河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8891号上诉人（原审被告）：侯海涛，男，1981年9月1日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：贾旭生，河南康鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高玉红，女，1971年10月15日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原审被告：张新琴，女，1960年2月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘乃强，男，1957年6月2日出生，汉族，住郑州市金水区，系张新琴丈夫。原审被告：郑州弘准房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区福元路****楼**附**。法定代表人：王川，该公司总经理。委托诉讼代理人：单帅，男，该公司员工。上诉人侯海涛因与被上诉人高玉红及原审被告张新琴、郑州弘准房地产经纪有限公司（以下简称弘准公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。侯海涛上诉请求：1、判令撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决事实认定错误、法律适用错误，应依法予以撤销。一审判决认定“贷款未予受理的原因是涉案房屋是公寓，且已出租给宾馆”与事实严重不符。首先，涉案的房屋是普通的民用住宅房屋70年产权，并不是商业性质的公寓房。其次，涉案房屋并没有出租给宾馆，而是出租给了个人。2、一审判决认定“原告向被告侯海涛送达了《解除合同通知书》，侯海涛未提出异议”与事实严重不符。被上诉人向上诉人发送《解除合同通知书》后，上诉人并未同意解除，双方也没有实际解除房屋买卖合同，要不也不会有上诉人解除涉案房屋租赁合同的事情发生。综上，一审判决事实认定错误、法律适用错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人一审诉请或发回重审。高玉红辩称:维持原判。张新琴述称，房屋真正所有权人是我，一审判决认定事实不清，同意上诉人的上诉请求。弘准公司未到庭，未发表意见。高玉红向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告2019年4月25日签订的《房屋买卖合同》；2、被告侯海涛、张新琴返还原告双倍购房定金6万元；3、被告侯海涛、张新琴支付原告违约金3万元；4、被告侯海涛、张新琴、弘准公司支付原告中介服务费10428元；5、被告侯海涛、张新琴支付原告律师费7000元；6、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月25日，原告高玉红（作为买方）与被告侯海涛（作为卖方，被告张新琴作为代理人代签）、被告弘准公司（作为居间方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：被告侯海涛将坐落于金水区金水路305号7号楼3层南13号的房屋出售给原告，房屋建筑面积36.53平方米；房屋及其配套设施的总价款为602000元；原告应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计40428元，其中佣金8428元，代办费2000元、余额3万元作为购房定金；买卖双方同意使用按揭贷款的付款方式，双方于签订本合同后10个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续；买卖双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金3万元，出卖方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还原告交付的定金，并赔偿原告包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失；在合同履行过程中，如因买卖双方任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，或双方协商解除本合同，被告弘准公司不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。合同签订后，原告向被告侯海涛交纳购房定金3万元，原告向被告弘准公司交纳中介费10428元。原告和被告侯海涛共同到贷款银行办理银行贷款手续，因原告个人征信问题，贷款未予审批通过。后原告和被告侯海涛协商以原告侄女王霄雅的名义再次申请银行贷款，被告侯海涛亦配合原告办理了贷款手续，但本次贷款申请未予受理。2019年12月22日，原告通过被告弘准公司向被告侯海涛发送《解除合同通知书》一份，主要内容为：房屋买卖合同签订后买卖双方进行银行贷款，买方的贷款目前因平顶山银行政策原因无法批复（银行给出的答复是因为房子租给宾馆了，目前租给宾馆的房子不符合平顶山银行的贷款规定），目前因房子租给宾馆，银行拒批导致无法履行合同，现应买方要求我方正式通知您解除上述房屋买卖合同。2020年4月14日，原告提起本诉。审理过程中，经该院向平顶山银行郑州才高街支行核实，变更贷款人后贷款未予受理的原因是涉案房屋是公寓，且已出租给宾馆，不符合该行办理贷款的条件。一审法院认为：案涉《房屋买卖合同》约定，买卖双方同意使用按揭贷款的付款方式。根据本案查明的事实，双方协商变更贷款人后，贷款申请未予受理的原因是涉案房屋系已出租给宾馆的公寓，不符合贷款银行的贷款政策，故导致贷款未予受理系不可归结于买卖双方任何一方的原因。原告主张被告构成违约，依据不足。原告向被告侯海涛送达了《解除合同通知书》，被告侯海涛对此未提出异议，且在答辩中表示可以解除合同，故该院确认案涉《房屋买卖合同》解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告侯海涛双倍返还定金60000元，依据不足，被告侯海涛应返还原告定金30000元。被告张新琴作为被告侯海涛的代理人在《房屋买卖合同》中签字，相应的法律后果应由被告侯海涛承担，原告要求被告张新琴承担还款义务，缺乏依据，该院不予支持。原告要求被告侯海涛、张新琴支付违约金3万元、律师费7000元，依据不足，该院均不予支持。被告弘准公司作为专业的居间方，虽已促成三方签订了《房屋买卖合同》，但其未充分了解贷款银行的贷款政策，导致合同未能继续履行，考虑到其在从事居间活动中已付出一定的劳务，该院酌定被告弘准公司返还原告佣金7428元及代办费2000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告高玉红与被告侯海涛、郑州弘准房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告侯海涛于本判决生效后十日内返还原告高玉红定金30000元；三、被告郑州弘准房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告高玉红佣金及代办费9428元；四、驳回原告高玉红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1224元，由原告高玉红负担775元，被告侯海涛负担342元，被告郑州弘准房地产经纪有限公司负担107元。二审期间，侯海涛提交以下证据：第一组证据涉案房屋的房产证，证明：涉案房屋是普通的民用住宅70年产权，不是商业性质的公寓，一审判决认定涉案房屋是公寓事实错误。第二组证据涉案房屋租赁合同，证明：涉案房屋并没有出租给宾馆，而是出租给了个人，一审判决认定已出租给宾馆事实错误。第三组证据微信聊天截屏、涉案房屋租赁合同终止协议，证明：高玉红向侯海涛发送解除合同通知书后，涉案房屋买卖合同并未解除，高玉红仍通过中介向侯海涛表明要购买涉案房屋，高玉红央求侯海涛解除原房屋租赁合同转租给他，并方便其去银行申请贷款，用于购买涉案房屋。2019年12月29日涉案房屋的租赁合同，因高玉红仍要购买涉案房屋的原因而提前解除，侯海涛因此赔偿承租人两个月的租金。一审判决认定高玉红向侯海涛送达了解除合同通知书，侯海涛对此未提异议，事实错误。第四组证据侯海涛房屋转让补充协议、收条，刘乃强与张新琴结婚证、刘乃强工作证、刘乃强招商银行历史交易明细表、侯海涛招商银行交易明细表、公证书、房屋抵押权终止证明，证明：涉案房屋实际产权人是张新琴，涉案房屋为出售给高玉红，侯海涛提前还清贷款。一审判决认定高玉红向侯海涛送达了解除合同通知书，侯海涛对此未提出异议，事实错误。第五组证据通知、微信聊天截屏、转账记录截屏，证明：张新琴急于交纳购房款，侯海涛不可能同意解除涉案房屋的买卖合同，一审判决认定高玉红向侯海涛送达了解除合同通知书，侯海涛对此未提出异议错误。高玉红发表质证意见，对第一组证据，对房产证的真实性认可，贷款不批的原因是因为租给宾馆。对第二组证据，对证据的真实性、证明目的不认可，是租给了宾馆。对第三组证据，对微信聊天记录认可，对证明目的不认可，我交了三万元定金要求房子租给我，但是宾馆不愿意，这些都发生在银行拒绝批款之前。对第四组证据，当时买的房子就是侯海涛的，张新琴是代理人。对第五组证据，侯海涛当时同意，但是钱由其代理人收取。张新琴认可侯海涛提交的证据及证明目的。弘准公司未到庭，未发表质证意见。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，高玉红与侯海涛、弘准公司签订《房屋买卖合同》后，高玉红和侯海涛共同到贷款银行办理银行贷款手续，因高玉红个人征信问题，贷款未予审批通过。后高玉红和侯海涛协商以高玉红侄女王霄雅的名义再次申请银行贷款，侯海涛亦配合办理了贷款手续，但贷款申请未予受理。一审审理过程中，法院工作人员向平顶山银行郑州才高街支行核实，该银行称贷款未予受理的原因是涉案房屋是公寓，且已出租给宾馆，不符合该行办理贷款的条件。因银行贷款无法办理，且侯海涛在一审答辩时称，高玉红通过中介向侯海涛的代理人张新琴发出解除房屋买卖的通知，张新琴回应中介该合同可以解除，但由于高玉红违约，3万元定金不予退回等，故一审法院确认案涉《房屋买卖合同》解除，并无不当。因贷款未予受理系不可归结于买卖双方任何一方的原因，一审法院结合合同的履行情况、解除原因等，判决侯海涛返还高玉红定金30000元，并无不当。侯海涛提交的证据不足以证明其上诉主张，对其上诉请求不予支持。综上所述，侯海涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2448元，由侯海涛负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年七月二十九日书记员  田宇恒