安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0803民初580号 原告：中国农业银行股份有限公司安庆兴龙支行，营业场所安徽省安庆市孝肃路50号。 负责人：刘建国，该支行行长。 委托诉讼代理人：代伟，该支行风险管理部员工。 委托诉讼代理人：谈昌雄，该支行风险管理部员工。 被告：张小龙，男，1987年11月9日出生，汉族，户籍所在地安徽省池州市东至县，现住安徽省安庆市宜秀区。 原告中国农业银行股份有限公司安庆兴龙支行（以下简称农行安庆兴龙支行）与被告张小龙金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行安庆兴龙支行的委托诉讼代理人谈昌雄，被告张小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行安庆兴龙支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告张小龙立即偿还我行个人住房按揭贷款本金254725.57元及利息6656.63元（个人住房按揭贷款利息暂算至2020年4月5日,后期相应利息、罚息、复利按合同约定的规则自2020年4月6日起,计算至欠款实际付清之日止）;2.请求法院判令被告张小龙如不能偿还借款本金、利息、罚息等,请求对被告按揭的位于宜秀区东方天韵小区4幢1单元802室的房产依法处置,处置价款由原告优先受偿;3.各项诉讼费用由被告负担。 事实与理由：2014年5月4日原告与被告张小龙签订了《个人购房担保借款合同》,约定原告向被告张小龙提供30.8万元贷款,期限20年,借款执行利率为6.8775%,逾期利率10.31625%,该笔贷款由被告张小龙以位于宜秀区东方天韵小区4幢1单元802室,建筑面积98.21平米,提供抵押担保。（不动产登记证明:皖（2017）安庆市不动产证明第0005177号）,并于2017年2月14日办理了正式抵押登记。被告张小龙于2019年10月开始拖欠贷款,在贷款逾期后我行多次电话催收与上门催收,其还款极不正常,今年以来,甚至已不接听我行的催收电话。根据《个人购房担保借款合同》第12.1条借款人逾期之日起按合同执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息,第12.3条对应付未付利息贷款人按规定计收复利,第12.4条贷款人有权提前收回已发放借款。根据合同第10.2.1条,被告张小龙自愿提供其所有的坐落于宜秀区东方天韵小区4幢1单元802室的房屋向原告提供抵押担保,担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金,以及诉讼(仲裁)费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。至2020年4月5日,仍结欠原告贷款本息261382.2元,其中本金254725.57元、利息6656.63元。为维护原告的合法利益,故诉至贵院,望判如所请。 张小龙承认欠款是事实，房子正挂在中介，等卖掉来还银行贷款，希望法院可以给一点时间。 本院经审理认定事实如下：2014年3月12日，张小龙和安徽山城房地产集团有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：张小龙购买安徽山城房地产集团有限公司出售的东方天韵小区4幢1单元802室房屋一套，价款为463354.78元。张小龙支付了购房首付款155354.78元，约定余款308000元在2014年4月20日前付清。2014年3月17日，张小龙向中国农业银行股份有限公司安庆开发区支行（以下简称农行安庆开发区支行）申请个人信贷业务，填写了《个人信贷业务申请表》，申请贷款金额308000元用于住房按揭，并以贷款所购的安庆市宜秀区东方天韵小区4幢1单元802室房屋设定抵押。同日，张小龙向农行安庆开发区支行出具了同意房产抵押承诺书，同意以自己所有的位于安庆市宜秀区为其向该行借款所产生的债务提供抵押担保。2014年5月4日，张小龙和农行安庆开发区支行签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定为购买安庆市宜秀区东方天韵小区4幢1单元802室房屋，张小龙向农行安庆开发区支行借款308000元，借款期限为240个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定（年利率6.87750%）。未按约定期限归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息（年利率10.31625%），直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款人未按约定按期足额偿还借款的贷款人有权提前收回已发放借款。借款汇入安徽山城房地产集团有限公司农行开发区支行的账户，账号为12×××57。还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的借款发放日对应日，还款账号／卡号62×××72。2014年5月5日，农行安庆开发区支行将贷款308000元汇入了安徽山城房地产集团有限公司在农行安庆开发区支行的账户。原被告双方于2017年12月14日依法办理了房屋抵押登记，农行安庆开发区支行取得不动产登记证明［皖（2019）安庆市不动产证明第0005177号］。 借款到期后，虽经多次电话催收，张小龙未能按约定偿还借款。截至2020年4月5日尚欠借款本金254725.57元，利息、罚息和复利合计6656.63元。农行安庆兴龙支行诉至本院，请求判如所请。庭审中，农行安庆兴龙支行明确截至2020年4月5日的利息6656.63元包含利息、罚息和复利。 另查明，2019年12月11日，农行安庆开发区支行降格为二级支行，隶属关系调整由农行安庆兴龙支行管理，人员、机构、业务等整建制划入农行安庆兴龙支行。 本院认为，农行安庆开发区支行与张小龙签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。农行安庆开发区支行依约履行了发放贷款308000元的义务，张小龙未按约定还款构成违约。农行安庆开发区支行有权宣布全部债权提前到期并要求张小龙立即偿还借款本息。因农行安庆开发区支行降格为二级支行后，整建制划入农行安庆兴龙支行，故对农行安庆兴龙支行作为债权承接人主张张小龙归还借款本金254725.57元及利息、罚息和复利的诉求予以支持。张小龙自愿以其购买的房产向农行安庆开发区支行提供抵押担保，并依法进行了抵押登记，农行安庆兴龙支行同样有权要求对抵押物折价或拍卖、变卖等所得价款优先受偿，故对农行安庆兴龙支行的第二项诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告张小龙于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司安庆兴龙支行借款本金254725.57元及利息、罚息、复利（截至2020年4月5日，尚欠利息、罚息和复利共计6656.63元，自2020年4月6日起，利息、罚息和复利按双方签订的《个人购房担保借款合同》的约定计算至借款实际清偿之日止）； 二、如被告张小龙到期不履行上述还款义务，原告中国农业银行股份有限公司安庆兴龙支行有权以被告张小龙抵押的位于安庆市房屋［皖（2019）安庆市不动产证明第0005177号］折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5221元（原告已预缴），减半收取计2610.5元，由被告张小龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 许 鑫 二〇二〇年七月十五日 书记员 江梦宇 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。