上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20417号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：姚莹莹，女。委托诉讼代理人：张可可，男。被告：乔彬，男，1981年1月4日出生，汉族，户籍地上海市奉贤区。委托诉讼代理人：沈莉，女。本院在审理原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业)与被告乔彬居间合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后适用简易程序于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张可可、被告乔彬及其委托诉讼代理人沈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原物业向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付佣金人民币20,000元(以下币种相同)以及以20,000元为基数，按每日万分之五的标准计算，从2016年1月9日算至实际支付日止的逾期违约金。事实和理由：2016年1月8日，在原告居间撮合下，被告与案外人何某某签订《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》，购买了位于上海市闵行区古美西路XXX弄南方新村XXX号XXX室(以下简称讼争房屋)并与原告签订了《佣金确认书》。依据法律规定及《佣金确认书》的约定，被告应向原告支付35,000元，但被告在支付15,000元后拒绝支付剩余佣金。原告为维护其自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告乔彬辩称，其在原告中原物业前员工杨某某居间服务下购买了讼争房屋。在购房时，其询问过案外人杨某某相关房产信息。因为讼争房屋的购买目的是作为学区房供孩子读书，所以其希望购买的房屋是产权清晰、没有户某纠纷或者经济纠纷的房屋。在案外人杨某某承诺后，其与案外人何某某商谈购买了讼争房屋。但在签订《上海市房地产买卖合同》后，当其持有该合同至派出所查询户某情况时却发现尚有案外人孔某某(系案外人何某某购房时的上家)的户某未曾迁出。其本来要解除合同并要求案外人何某某进行赔偿，但在案外人杨某某的斡旋调停下，案外人何某某支付100,000元户某押金并承诺于2016年12月30日之前迁出案外人孔某某的户某。同时，被告与案外人杨某某亦签订《承诺书》，约定过户当日支付佣金15,000元，案外人孔某某户某迁出时支付佣金20,000元。但此后，案外人孔某某的户某并未按期迁出，最后被告也是依据上海市新出台的政策自行办理了案外人孔某某的户某迁出，原告并未提供过相应的服务。且在案外人杨某某离职后，原告公司亦未再派人员跟进服务。综上，其认为原告对于讼争房屋的户某问题存在欺瞒且服务也未完成，故不同意支付剩余佣金。本院经审理认定事实如下：2016年1月8日，案外人何某某作为出卖方(甲方)与被告乔彬、被告委托诉讼代理人沈莉作为买受人(乙方)、原告中原物业作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》。协议约定房屋坐落于上海市闵行区古美西路XXX弄南方新村XXX号XXX室，总房价为2,350,000元。协议第六条约定，《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。在《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)。三方另约定其他相关权利义务，三方于落款处签名、盖章。同日，案外人何某某作为出卖方(甲方)与被告乔彬、被告委托诉讼代理人沈莉作为买受方(乙方)就讼争房屋签订《房屋买卖合同》。合同第3条约定，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后29天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。合同第10.3条约定，若该房地产上有户某，则甲方应于本合同签订后1天内，将原有户某迁出。否则，每逾期一日，应按照本合同第2条约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户某迁出之日止。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处签名。同日，被告乔彬作为佣金支付人(甲方)与原告中原物业作为佣金收受人(乙方)签署《佣金确认书》。该《佣金确认书》上明确：经甲、乙及本交易相对方协商，甲方应向乙方支付的佣金为35,000元。支付时间为《房屋买卖合同》成立时。《佣金确认书》另约定双方其他相关权利义务，双方于落款处签名、盖章。2016年1月13日，案外人何某某作为卖售人(甲方)与被告乔彬、被告委托诉讼代理人沈莉作为买受人(乙方)就讼争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。双方就讼争房屋买卖的相关权利义务作出约定并于落款处签名。2016年2月25日，被告乔彬及沈莉、案外人何某某出具《承诺书》，上载：“由于卖售人何某某(甲方)与此前出卖人孔某某的户某未迁出上海市闵行区南方新村XXX号XXX室。现与买受人乔彬、沈莉签订如下协议。由何某某押人民币壹拾万元于乔彬处，待孔某某户某迁出南方新村XXX号XXX室，乔彬归还押金壹拾万。双方规定户某迁出时间定为2016年12月30日之前。”双方均在落款处签名，案外人杨某某作为见证人签名。同日，被告乔彬与案外人杨某某出具《承诺书》，上载：“由于卖售人何某某(甲方)与此前出卖人孔某某的户某未迁出上海市闵行区南方新村XXX号XXX室。经双方协议中介费分两次付清，第一次于过户当天给付壹万伍仟元，第二次于卖售人何某某与此前出卖人孔某某户某迁出给付贰万元整。”被告乔彬作为承诺人与案外人杨某某代表中介方于落款处签名。另查明，被告已向原告支付佣金15,000元。又查明，根据被告自述案外人孔某某的户某于2019年1月24日迁出，案外人何某某最终向被告乔彬支付了逾期迁出户某违约金90,000元。以上无争议的事实，由原告中原物业提交的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《佣金确认书》一组，由被告乔彬提交的承诺书两份、收款收据一份及双方当庭陈述所证实。本院认为，原、被告与案外人何某某之间签订的《房地产买卖居间协议》以及原、被告之间签订的《佣金确认书》均系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，双方均应依约行使权利、履行义务。双方的争议焦点在于：被告乔彬是否应向原告中原物业支付剩余佣金全款？针对该争议焦点：原告中原物业主张其已经促成被告乔彬与案外人何某某之间的房屋买卖合同达成并实际履行，原告已完成了居间服务，故被告理应向其支付佣金余款。至于讼争房屋内的案外人的户某逾期迁出并非原告造成、原告亦不存在欺瞒且被告已经从案外人何某某处获得了逾期迁出户某的违约金，故被告应按约向原告支付剩余佣金。被告乔彬则认为原告在提供服务过程中存在诸多瑕疵：首先，其认为原告作为讼争房屋的独家委托公司不可能不清楚讼争房屋尚有案外人的户某无法迁出的问题，而案外人户某的长期未迁出已给其造成极大困扰；其次，其认为在案外人杨某某从原告公司离职后原告公司再未安排人员后期跟进，导致被告无法与原告进行沟通联系；最后，后续的户某迁出均被告本人自行办理，原告亦未提供任何帮助。故被告认为其已经支付15,000元佣金，无需再向原告支付剩余款项。针对上述争议焦点，本院认为原告已促成被告与案外人何某某就讼争房屋签订合同、进行交易、完成过户。原告作为居间方已基本完成其义务，且根据双方在《承诺书》上的约定，在案外人孔某某的户某迁出后被告理应支付剩余佣金。但考虑到房地产居间介绍服务所形成的法律关系为复合法律关系，即居间人除向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务外，还应包括帮助委托人签约、贷款、办理房屋产权过户等多项服务。在本案签订《上海市房地产买卖合同》后，经被告自行查询获知案外人孔某某的户某未迁出情况后与案外人何某某发生争议。在讼争合同有可能遭遇解除的情况下，案外人杨某某作为原告工作人员介入斡旋。最终被告与案外人何某某之间通过户某押金100,000元的方式暂时解决争议，而案外人杨某某亦代表原告作出承诺约定案外人孔某某户某迁出之日再由被告乔彬支付佣金尾款。本院认为，正如原告代理人当时陈述那般，当时案外人杨某某为促成交易继续履行，促使诸方达成《承诺书》并最终使得讼争合同得以履行完毕，而讼争房屋基于屋内尚有前手人员的户某无法迁出的情况，却导致该房屋在过户之后长期状态中均存在一定瑕疵。虽然对于该部分的瑕疵，被告乔彬最终获得了案外人何某某90,000元的补偿，但是原告作为居间方在迁出案外人孔某某的过程中并未提供过任何形式的服务或帮助。综上，基于公平原则，并参照物价部门关于居间服务收费标准的相关规定，再考虑到原告在向被告介绍该房屋时对于讼争房屋户某情况不甚清楚、案外人孔某某户某的迁出完全由被告自行完成、案外人杨某某在后期无法联系等情况，本院认为对被告乔彬应支付的尾款酌减至15,000元为宜。至于原告主张的相应逾期违约金，在庭审过程中原告表示对于案外人孔某某的户某迁出时间并不清楚亦不清楚何时成就被告乔彬支付尾款的付款条件而案外人杨某某离职后原告也未安排相应对接人员，再考虑到双方因对于中介公司应提供的居间服务范畴认知不同而对应付的佣金尾款金额存在较大的争议而非被告乔彬恶意不予支付且最终本院亦对尾款金额作出调整等情形，本院对于原告所主张的逾期违约金之诉请亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告乔彬于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付佣金人民币15,000元；二、驳回原告上海中原物业顾问有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币150元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担人民币37.5元，由被告乔彬负担人民币112.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年七月八日书记员 瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……