呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初3940号原告:呼和浩特市惠生物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区宽巷子祥和市场1号楼。法定代表人：刘俊国，该公司总经理。委托诉讼代理人：海艳红，该公司职员。被告：尹成香，女，住内蒙古呼和浩特市。原告呼和浩特市惠生物业服务有限责任公司与被告尹成香物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告呼和浩特市惠生物业服务有限责任公司法定代表人刘俊国及其委托诉讼代理人海艳红、被告尹成香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告呼和浩特市惠生物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、支付物业服务费1863元，违约金76元，共计1939元，违约金继续计算至实际给付之日；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：新城区公园世家小区业主委员会代表被告与原告签订了物业服务合同，起始服务时间为2009年，合同续签至2020年5月31日。被告作为公园世家小区业主，于2010年8月18日办理了入住手续，开始入住并接受与原告提供的物业服务。依照物业服务相关法律规定，以及新城区公园世家小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，被告自入住时起应向原告交纳物业服务费，标准为2012年8月前每月1.28元/㎡，2012年8月后每月1.45元/㎡。同时，根据物业服务合同约定，业主应于本物业服务年度开始前交纳本年度物业费，否则应按每日0.3‰的标准支付违约金。现被告欠付2019年8月3至2020年5月31日物业服务费1863元（127.18×1.45×303÷30＝1863）；违约金76元（1863×0.0003×（303－30）/2=76）。原告请求人民法院判决被告立即支付前述款项共计3591元，违约金并应继续计算至实际给付之日。被告尹成香辩称：前业主委员会在非法成立的情况下，与被答辩人在我不知情，且未取得我书面授权的情况下签订合同，而且未让我署名签署意见，就是对我知情权与参与权的侵犯。这样的合同不成立，被答辩人无权向我收费。小区公共收入不公开，资金流向不明。根据《物权法》第37条规定“小区建筑区的规划的公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共同所有”。被答辩人在小区内同意多家广告公司进入铺设张贴广告，该行为属利用我业主共有建筑物或附有设施擅自经营的行为。此行为已于2019年8月14日刊登于内蒙古晨报和内蒙古晨网头条；2019年8月2日庭审会上，原告亲口承认他们物业公司管理不严、存在问题，但是为了收取业主的物业费用，在法庭上避重就轻，并没有陈述他们在管理存在的问题，以及由于他们的管理不善所导致的后果，甚至有些问题已经触犯法律，下面我就原告在物业服务上存在问题一一陈述：一、小区消防安全隐患极为严重，关系到业主生命财产安全的问题长期无人解决。二、物业公司小区安保问题上尤为严重：1、外来车辆随意进出小区，没有登记，按一下喇叭就开；2、小区送外卖的电动车，陌生人的电动车随意进出；3、摄像头夜间基本无法使用，人和汽车车牌都无法看清还经常不开机，导致每年都有多户业主家中被盗，小区楼道的自行车、电动车频繁丢失现象；三、小区绿化不达标，绿植维护不到位，每年都杂草丛生。物管事项里明确规定了物业要做绿化管理的工作，但被答辩人从未提供过此项服务，这已经违反了物管条例。四、被答辩人提供服务期间，小区配套设施设备严重缺乏、损坏，对私拆私建现象不作为，不管理，不维修，不制止，防盗门严重损坏，更换后因质量不佳再次损坏，单元门禁长期未启用，启用后因质量不佳导致按键经常损坏。五、小区的照明设施损坏，照明不达标（包括冬季与夏季照明时间不达标，照明亮度不达标）。夜间如果有老人出行极不安全；晚上下夜班回家的人也极不安全。六、小区商业底商私自乱搭乱建，经营性商铺开后门，任意人员随意进出小区，对业主的安全造成威胁，饭馆餐厅排放油烟废气，影响小区空气质量。七、我国的《特种设备安全监察条例》第32条明确规定，电梯应当至少每15个工作日进行一次清洁、润滑、调整和检查。这一点，全小区的居民都可以证实，被答辩人从未按规定周期对电梯进行检修和维护，只有问题出现了才会解决。八、小区卫生状况极差，各单元前的垃圾桶又脏又破，装修垃圾不及时清理，脏乱差的地方用模板遮挡，夏季苍蝇蚊虫肆虐。将以上问题与物业公司提供的《物业服务合同》中约定的服务条款相对比，服务内容及质量不及合同约定的30%。根据《呼和浩特市物业管理服务收费办法》政府令第16号文件第九条：“物业管理收费标准核准后，由市价格主管部门发放《物业管理服务收费等级证书》和《收费许可证》，并实行年审、验证制度。”原告2009年提供的1.28元/m2的物业费定价并无相关手续文件，2012年又将物业费调至1.45元/m2,小区内并未召开业主大会或者用公开征求意见的形式，印制征求意见表后让业主填写，小区内少于三分之二业主同意，则无法上报物价部门审批，也就是说物业费用调价无相关审批文件。答辩人诉求点：1、我要求与物业解除不合法规的《物业服务合同》，或在合同中讲明物业管理工作细则，收费项目，收费标准等，且在必须是在我本人签章后生效，双方各执一份。2、恳请法院驳回被答辩人的滞纳金请求，事实及各方证据都可证明真正违约在先的人是被答辩人。3、原告物业公司在小区公告栏公布在公园世家小区服务期间的所有物业费用的收支情况，公布在公园世家小区服务期间的车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向。4、惠生物业给小区提供的物业服务只达到了合同规定的30%，因此我愿意按相应比例付物业费用。综上，我从未授权和签署任何人或业委会与物业签订服务合同，且入住小区这么多年从未见过此合同，合同内容一概不知。根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。自2010年购买房产的同时一直交纳物业费到2016年8月停交物业费，实属原告提供的服务一直未达到标准，而且被答辩人服务期内，从安全到管理，从硬件设施设备到生活服务等，都违约在先，严重失职，管理存在严重漏洞。因为这样的失职，业主的生命财产安全得不到保障，且物业的种种行为都已严重违反相关法律法规和管理条例。很多问题直至对薄公堂之日也未妥善解决，其服务和收费标准严重错层。恳请法院主持公道，还业主一个舒心安心的居住环境。本院经审理认定事实如下：原告是经工商行政管理部门核准登记经营范围为物业服务的有限责任公司。2009年，原告与内蒙古天骋房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，开始为公园世家小区提供物业服务。2017年4月1日，原告与呼和浩特市新城区公园世家小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告继续为公园世家小区提供物业服务，服务期限为三年自2017年6月1日至2020年5月31日止，物业费为高层住宅1.45元/月/平方米。并约定业主或开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰交纳违约金。被告为呼和浩特市新城区公园世家5号楼1单元1层西户的业主，该房屋建筑面积为125.66平方米，被告欠缴2019年8月3日至2020年5月31日期间物业服务费。以上事实有《物业服务资质》《物业服务合同三份》《委托合同一份》《入住邻钥匙单》《评为优秀企业的文件》《照片》《业委会批文》《小区现状照片及视频》《满意度调查结果公示》《垃圾清运、化粪池清掏确认书》《证明、通话录音》《房屋产权证明》及当事人陈述在卷佐证。本院认为，原告与呼和浩特市新城区公园世家小区业主委员会签订《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，原告为被告提供了物业服务，被告亦接受了原告的物业服务，双方形成了物业服务合同关系，合同有效且对业主具有约束力。鉴于物业公司所提供的物业服务具有一定的公共服务的性质,关系到小区内全体业主的公共利益,单个业主是否可以以物业服务不到位及被告答辩陈述的意见为由拒交或少交物业服务费,应当在对全体业主与个别业主的利益进行衡量的基础上综合予以判断。若因物业服务的个别方面存在瑕疵,即认定单个业主可以以此为由拒交或少交物业服务费,将会造成物业服务企业运营经费不足,无法维持正常物业服务水平,导致服务质量进一步下降,形成恶性循环,最终损害到包括已正常交纳物业服务费的其他业主在内的全体业主的共同利益。因此对物业服务企业提供服务中存在的瑕疵,业主有权要求物业服务企业进行改正,达到物业服务合同和法律规定的水平,但不能依此拒付或少付物业服务费。且物业公司确已提供了保洁、保安、清扫、绿化、养护等相应的物业服务,不存在根本违约的问题。被告提交的答辩意见称小区收费标准不同且物业服务不到位的情况，本院酌情支持10％。故原告的诉讼请求合理部分本院予以支持，即被告应向原告支付物业服务费：1840×90%＝1656元。对于原告要求被告按照3‰的数额支付违约金,原告与呼和浩特市新城区公园世家小区业主委员会签订《物业服务合同》中关于违约金的约定不能直接对被告产生效力。因为违约责任是以特定法律关系为基础的民事责任,这个特定的法律关系即是双方当事人之间的合同关系,违约行为只在特定的当事人之间发生,合同关系以外的人不负违约责任。因此对于原告要求被告支付违约金76元的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。1、被告抗辩认为其不知情，未参与签订合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持，抗辩理由不能成立。2、被告抗辩认为小区公共收入不公开，资金流向不明。因被告未向法庭提供公共收入项目及资金数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，应承担举证不能的责任，抗辩理由不能成立。3、被告抗辩称小区存在消防安全隐患及小区安保问题，被告未向法庭提供相关证明，抗辩理由不能成立。4、被告抗辩称小区绿化不达标及卫生状况差，如前所述，本院酌情支持10%。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,国务院《物业管理条例》第十五条、第四十二条之规定,判决如下:一、被告尹成香于本判决生效之日起十日内支付原告呼和浩特市惠生物业服务有限责任公司2019年8月3日至2020年5月31日期间的物业服务费1656元；二、驳回原告呼和浩特市惠生物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取25元，由被告尹成香负担。本判决为终审判决。审判员 武玉亮二○二○年七月十五日书记员 李志红