大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初3336号原告：大连英邦物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区莲山街道办事处水门子社区，统一社会信用代码912102825506179889。法定代表人：钟西胜，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋佳之，男，系大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者，住普兰店区。被告：奚兴，男，1982年3月12日出生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：刘升，系辽宁双德律师事务所律师。原告大连英邦物业管理有限公司（以下简称英邦物业公司）与被告奚兴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告英邦物业公司委托诉讼代理人宋佳之及被告奚兴委托诉讼代理人刘升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。英邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付物业费和垃圾清运费合计67235元，并承担逾期付款滞纳金暂定5000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年原、被告签订了《物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告所购买的十八套房屋提供物业服务，原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告缴纳2016年3月1日至2020年2月29日四年物业费和垃圾清运费合计67235元。故原告诉至法院，请求判令被告立即给付此款，并承担逾期付款滞纳金。奚兴辩称：不同意原告的诉讼请求，被告个人所有的全部房屋都用于普兰店区兴辉凯瑞酒店的经营适用，全部房屋对原告物业公司来说，是完全封闭场所，原告的物业管理服务人员不可能向被告提供物业服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。诉讼过程中，原告提供的证据如下：证据1：《商品房买卖合同》，拟证明大连世纪鼎盛实业有限公司与被告奚兴在2011年8月30日签订了《商品房买卖合同》，被告奚兴以按揭贷款的方式购买了位于普兰店市世纪路西段280号第E4幢楼房，建筑面积共1417.62平方米。被告奚兴作为买受人在合同第13页签字并按捺了手印，予以确认。根据《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条的规定，被告奚兴作为取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。在补充协议第十三条第1款、第2款中，大连世纪鼎盛实业有限公司与被告约定由聘任的原告提供物业管理服务，被告接受并遵守原告制定的《业主临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》中的条款，被告奚兴在尾页签字并按捺了手印，表示同意并遵守上述条款。证据2：企业查询卡，拟证明被告奚兴购买了普兰店市世纪路西段280号第E4幢楼房后，开办了“普兰店区兴辉凯瑞酒店”，成为该物业的实际使用人。证据3：《前期物业管理服务合同》，拟证明大连世纪鼎盛实业有限公司和原告签订该合同，约定由原告对鼎盛实业有限公司开发的“鼎盛佳苑二期琥珀城”进行物业管理服务，合同中约定了物业的基本情况、管理服务内容、质量要求、物业费收取标准等。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，该合同对实际业主和物业使用人被告奚兴具有约束力。证据4：《前期物业管理服务协议》，拟证明原、被告双方于2015年3月1日签订了物业管理服务协议，双方约定由原告为被告实施物业管理服务。在合同中表明了被告所购买的案涉房屋坐落位置为普兰店鼎盛佳苑E4号楼18套房屋，使用性质为住宅，建筑面积合计为1417.62平方米。协议第四条规定物业费的缴纳时间、物业费缴纳标准为：按年收取，交费日为每年的交费月的前十个工作日。带电梯的楼座收费标准为1.25元/月/平方米，无电梯的楼座为0.95元/月/平方米，被告房屋按照0.95元/月/平方米标准收费。第六条规定，生活垃圾清运费3元/月/户与物业费一起缴纳。证据5：交房会签单，拟证明被告于2015年3月1日接到入住通知书后，于当年9月16日办理了交房会签手续并在交付了2015年3月1日至2016年2月29日的物业费、垃圾清运费、公共维修基金、预收水电费、供暖费等费用后，领取了案涉房屋的钥匙，实际入住。证据6：物价局收费标准和商品价格备案表，拟证明原告的收费标准是由普兰店市物价局审核并通过的，物价局批准原告收费的标准为，居民高层住宅物业管理服务费为1.4元/月/㎡，居民多层住宅物业管理服务费为1.1元/月/㎡。而原告在前期物业管理协议约定的1.25元和0.95元物业费收费标准低于普兰店物价局规定的收费标准。证据7：EMS邮寄快件回执单、快递查询单，拟证明原告于2020年1月1日按照被告身份证登记的地址，向被告邮寄送达了物业费催缴通知单。被告在收到该通知单后，仍未能依照约定向原告交纳拖欠的物业费。证据8：管理服务报告，拟证明原告在按照前期物业管理协议履行服务后，每年针对该年度的工作开展，包括工程设备管理、安全管理、环境管理、物业服务工作事项进行总结。原告公司切实履行服务职责。奚兴对原告提供的以上证据发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性没有异议，证明事项有异议，本证据证明被告与案外人签有合同，根据合同的相对性，原告并没有请求权，关于具体条款约定，被告同意与原告签订服务协议仅仅是意向条款，应当就相关内容签订条款即被告与原告之间才形成合同关系，因此项证据不能证明原告与被告之间存在权利义务关系；对证据2、5、6、7真实性、合法性没有异议；对证据3认为与被告无关，不予质证；对证据4的18份前期物业管理协议真实性、合法性均有异议，上述18份协议均不是被告本人签署；对证据8真实性没有异议，对关联性有异议，该份证据是由原告单方面出具的，没有任何第三方的评估或者被告的认可。被告提供的证据如下：工商管理局颁发的营业执照一份，证明被告所购买的十八套住宅全部用于酒店经营，上述房产的大部分所谓公共部分由被告控制，原告不可能进入并提供物业服务。英邦物业公司对被告提供的以上证据发表如下质证意见：对证据真实性、合法性均没有异议，对关联性有异议，通过被告提供的证据充分证明了被告所使用的酒店位于原告实施的物业服务范围内，在被告陈述中该酒店由被告实际控制，并不能代表原告未能对其进行物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业公司对小区进行了物业服务，业主以不需要和未能享受物业服务为由抗辩的，人民法院不应予以支持，因此基于非原告原因而被告享受物业服务，被告应该依法缴纳拖欠的物业费。综合以上双方当事人提供的所有证据，本院认定如下：对双方当事人均认可证据真实性和合法性的证据，本院予以采信。对于原告提供的《前期物业管理服务协议》十八份，因原告未能进一步举证证实系被告奚兴本人所签，故对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月30日，被告奚兴（乙方）与大连世纪鼎盛实业有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，按揭贷款购买坐落于普兰店市，建筑面积1417.62平方米，单价6500元/平方米，总金额9214530元；双方在《商品房买卖合同》补充协议十三条关于前期物业管理中约定：1、乙方同意：在本小区业主大会聘任物业管理公司之前，由甲方通过相关合法程序聘任的大连英邦物业管理有限公司提供物业管理服务。乙方接受并遵守甲方及大连英邦物业管理有限公司依法制定的《业主临时规约》以及乙方与大连英邦物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》；2、乙方应于房屋交付之前或者同时交纳物业费、垃圾清运费以及《业主临时规约》、《前期物业管理服务协议》规定的应由乙方交纳的其他费用。2018年3月3日、2020年3月3日，大连世纪鼎盛实业有限公司与原告大连英邦物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对鼎盛佳苑二期琥珀城进行物业管理服务，物业费具体标准有电梯住宅1.25元/月/平方米，无电梯住宅0.95元/月/平方米，商业物业2元/月/平方米。2015年9月15日，被告指派酒店工作人员办理入住手续并缴纳公共维修基金、预收水费、水证工本费、预收电费、供暖费用；2015年9月16日缴纳一年物业管理费、一年生活垃圾清运费，物业费交费年度为2015年3月1日至2016年2月29日。普兰店市物价局于2015年10月22日对鼎盛家园、水晶湾、琥珀城小区物业费收费标准进行备案，1、琥珀城、鼎盛家园居民住宅（高层）物业服务费1.4元/月/平方米；（多层）住宅物业服务费1.1元/月/平方米。2、水晶湾居民住宅（有电梯）1.5元/月/平方米；（无电梯）居民住宅物业服务费1.2元/月/平方米。原告主张被告物业服务费0.95元/月/平方米，低于（多层）住宅物业服务费1.1元/月/平方米。被告奚兴于2015年7月10日注册成立普兰店区兴辉凯瑞酒店，工商行政机关于2016年12月23日予以核准，类型为个体工商户，经营场所辽宁省大连普兰店经济开发区世纪路西段********。2020年1月1日，原告以EMS邮政特快专递向奚兴，地址普兰店区世纪路西段**兴辉凯瑞酒店邮寄物业费催缴通知单。2020年6月24日，被告奚兴庭后向本院递交书面情况说明，一、原告与被告之间的《前期物业管理服务协议》不是被告本人签署；二、酒店大堂与小区内部通道允许物业人员通行；三、被告缴纳的首期物业费是被告指派酒店工作人员办理，由于时间久远，记不清是谁具体办理。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案，原告所提供的18份《前期物业管理服务协议》虽非被告奚兴本人所签，但原告与大连世纪鼎盛实业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》同样对被告具有约束力，被告仍应按照物业费标准（无电梯住宅0.95元/月/平方米）缴纳物业费；被告奚兴与大连世纪鼎盛实业有限公司签订的《商品房买卖合同》证明坐落于普兰店市房屋的建筑面积为1417.62平方米；原、被告双方均认可被告入住时已缴纳物业费的年度为2015年3月1日至2016年2月29日，故被告拖欠物业费的时间段为2016年3月1日至2020年2月29日。18套房屋面积1417.62平方米，单价0.95元/月/平方米，每年物业费16160.87元。自2016年3月1日至2020年2月29日四年物业费合计64643.48元。生活垃圾清运费3元/月/户，自2016年3月1日至2020年2月29日四年共计48个月，合计144元，18套房屋的生活垃圾清运费为2592元。被告拖欠自2016年3月1日至2020年2月29日物业费及垃圾清运费合计67235.48元。故对原告要求被告支付拖欠物业费67235元的诉讼请求，本院予以支持。被告以全部房屋是完全封闭场所，原告的物业管理服务人员不可能向被告提供物业服务的抗辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告使用十八套房屋开办的兴辉凯瑞酒店在被告的封闭管理之下，现被告以未享受及无需物业服务的抗辩意见，与法律规定相悖，本院不予采信。至于原告要求被告承担逾期付款滞纳金5000元一节，因《前期物业管理服务协议》非被告本人所签，原、被告之间并未形成收取滞纳金的合意，故对原告该项诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告奚兴于本判决生效之日起十日内给付原告大连英邦物业管理有限公司2016年3月1日至2020年2月29日物业费及垃圾清运费合计67235元；二、驳回原告大连英邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计802元，由被告奚兴负担，被告奚兴于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  车延滔二〇二〇年七月七日书记员  徐祺昱本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。