江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初566号原告（反诉被告）：葛华飞，男，1981年2月24日生，汉族，住江苏省溧阳市。原告（反诉被告）：薛晓云，女，1982年3月20日生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：尹茹芯，江苏周菊律师事务所律师。被告（反诉原告）：史高全，男，1992年8月5日生，汉族，住江苏省泗阳县。被告：张楠，女，1993年5月15日生，汉族，住江苏省泗阳县。被告（反诉被告）：常州市顺驰房地产代理有限公司新桥分公司，住所地常州市新北区新桥镇滨江明珠城10幢13-14号。法定代表人：庄栋,该公司经理。被告（反诉被告）：常州市苏桥房地产营销策划有限公司，住所地常州市新北区新桥镇高新广场2号楼709室。法定代表人：庄栋，该公司经理。原告葛华飞、薛晓云与被告史高全、张楠、常州市顺驰房地产代理有限公司新桥分公司、常州市苏桥房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，被告史高全依法在法定期限内向本院提起反诉，两案合并审理，依法组成合议庭，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告葛华飞、薛晓云共同委托诉讼代理人尹茹芯，被告史高全到庭参加诉讼。被告张楠、常州市顺驰房地产代理有限公司新桥分公司、常州市苏桥房地产营销策划有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛华飞、薛晓云向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告、被告史高全、张楠、常州市顺驰房地产代理有限公司新桥分公司2018年12月19日签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令解除被告常州市苏桥房地产营销策划有限公司2018年12月24日办理的《常州市存量房买卖合同》备案；3、判令被告史高全、张楠向原告支付解除合同违约金18600元；4、判令被告史高全、张楠向原告支付聘请律师费用10000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月19日，原告、被告史高全、张楠、常州市顺驰房地产代理有限公司新桥分公司签订《房地产买卖居间合同》，约定被告史高全、张楠购买原告所有的位于新北区的房屋，总房款124万元，首付款48万元，双方应于2019年1月10日前办理资金监管手续，并由被告史高全、张楠向原告支付房屋首付款。当天被告史高全、张楠依照合同约定向原告支付了定金10000元。2018年12月24日，在原告不知情的情况下，被告常州市苏桥房地产营销策划有限公司受被告常州市顺驰房地产代理有限公司新桥分公司的委托，为该房屋交易办理了《存量房买卖合同》备案。但2019年1月10日，被告史高全、张楠未能按约交纳首付款和办理资金监管手续。1月14日，原告告知被告史高全、张楠，由于其严重违约，原告有权单方解除合同。2019年9月，原告联系被告史高全、张楠办理备案注销手续，但被告史高全、张楠不予配合。万般无奈之下，原告只得诉至法院。因被告史高全、张楠严重违约，且影响原告房屋的二次出售，购房定金10000元原告不予退还，同时要求被告史高全、张楠承担解除合同违约金18600元（根据《房地产买卖居间合同》约定，按照每日房屋总价款的力分之五暂计一个月）以及聘请律师费10000元。望贵院判如所请。被告张楠、常州市顺驰房地产代理有限公司新桥分公司、常州市苏桥房地产营销策划有限公司未到场参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。被告史高全辩称，对方在本人签订的合同中存在欺诈行为，中介在操作过程中未告知本人房屋已进行备案，没有任何相关的通知，对方的欺诈行为是合同在签订过程中信息披露房屋是否发生火灾，原告写的是无，但是后期在与原告沟通中发现房屋发生过火灾与事实相悖。反诉原告史高全向本院提出诉讼请求：1、判令撤销反诉原告、反诉被告薛晓云、反诉被告常州市苏桥房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令解除反诉被告常州市苏桥房地产营销策划有限公司于2018年12月24日办理的《常州存量房买卖合同》备案；3、判令反诉被告薛晓云向反诉原告退还房屋买卖定金10000元；4、判令反诉被告退还中介费12588元；5、判令反诉被告承担本案诉讼费。庭审中，原告撤回第4项诉讼请求。事实与理由：2018年12月19日，反诉原告、反诉被告薛晓云、反诉被告常州市顺驰房地产代理有限公司新桥分公司签订《房地产买卖居间合同》，约定反诉原告购买反诉被告薛晓云所有的位于新北区的房屋，总房款124万元，首付款暂定，双方于2019年1月10日前办理资金监管手续。当天反诉原告依照合同约定向原告支付了订金10000元。2018年12月24日，在反诉原告不知情的情况下，反诉被告常州市苏桥房地产营销策划有限公司私自为该房屋交易办理了《存量房买卖合同》备案。但2019年1月10日，反诉被告薛晓云、反诉被告常州市顺驰房地产代理有限公司新桥分公司未能按约办理资金监管手续，反诉被告常州市顺驰房地产代理有限公司新桥分公司在房屋买卖过程中，丧失职业操守，捏造事实，向反诉被告薛晓云传递不实信息，伤害反诉被告薛晓云的利益，在偶然间得知，反诉被告为了将其房屋卖出，故意隐瞒其房屋发生过火灾，违背了与反诉原告约定的信息披露。2019年9月，反诉原告联系反诉被告薛晓云继续履行合同，在与反诉被告沟通中，反诉被告也证实了其房屋为火灾房，并且对其房屋随意加价，违反与反诉原告约定的房屋价格，在随后几个月里，该房屋附近多次出现相同火灾现象。反诉被告薛晓云将反诉原告的生命随时至于危险当中，故诉至法院。经审理查明，2018年12月19日，两原告（甲方）与被告史高全、张楠（乙方）签订《房地产买卖居间合同》，甲方自愿将坐落在常州市新北区4幢乙单元1002室的房地产出售给乙方，房屋建筑面积92.4ｍ2，产权人为原告，产权证号00420423。双方约定成交价格为1240000元，还约定乙方在签订合同时支付购房定金10000元给甲方，购房定金在付款时充抵购房款。合同第五条违约责任约定，乙方中途毁约或严重违约的，甲方有权单方解除本合同，购房定金归甲方所有；甲方中途毁约或严重违约的，乙方有权单方解除合同，甲方应从合同解除之日起3日内双倍返还购房定金给乙方，若逾期返还的，还应按照未返还金额的每日千分之五的标准向乙方支付违约金，乙方申请的贷款放贷至资金监管专用账户后，甲方不能按期办理产权转移过户手续超过15日的，视为严重违约，乙方有权单方解除本合同，甲方应向乙方支付房地产成交价格的20%作为违约金；本合同被解除的（包括合意解除和违约解除），甲方应当在解除之日起7日内协助乙方办理退还监管资金的手续（但乙方未与甲方结清违约金、定金、损失赔偿等款项的除外），如甲方逾期的，构成违约，应当按照监管资金每日千分之五的标准向乙方支付违约金，如因乙方原因不配合办理解除资金监管手续的，可能影响甲方的再次出售时间，乙方构成违约，应当按照每日上述房地产总价款万分之五的标准向甲方支付违约金。合同第六条信息披露,该房屋发生过火灾（无）。另，原告提供其称与被告张楠的聊天记录，内容为：“姐，我们的首付是48万”“材料弄好的话，下周二就可以给首付了”。原告提供《常州市存量房买卖合同》（居间），出售人为原告，承购人为被告史高全、张楠，房屋为新北区4幢乙单元1002室，该合同无买卖双方签字，仅有常州市苏桥房地产代理有限公司盖章。另查明，被告史高全提供新立名园物业服务处张贴的禁止乱扔烟头温馨提示（2019年9月16日），载明：今天4幢业主反映有人高空乱扔烟头，之前也有此类事情发生，导致其业主晾晒的被子被烧毁，提醒各位业主不要高空抛物，以免再次发生类似事件，这是严重的火灾安全隐患，星星之火可以燎原，请不要乱扔烟头物品。常州市公安局新北分局新桥派出所接处警登记表记载，被告史高全于2019年12月25日报警，称2018年12月19日，其通过新景花苑三期29-15顺驰房产中介购买了一套新立名园4幢乙单元1002室的房子，交了定金和中介费，当时合同注明房子没有发生火灾，后其了解到该房子发生过火灾，就找中介公司退款，中介不肯退，其感觉被骗了，民警告知可以找中介协商此事，协商不成通过法律途径解决。上述事实，有原告提交的《房地产买卖居间合同》、新立名园物业服务处张贴提示、接处警工作登记表及当事人陈述证实，已经记录在卷。本院认为，原被告双方签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示应为合法有效。该合同仅约定了签订合同时支付购房定金10000元，对首付款的数额、支付方式、支付期限等主要条款均未约定，且双方一直未达成一致意见，导致合同无法继续履行，该合同虽为房地产买卖居间合同，但实际上仅仅是双方就购买房屋达成初步意向，并交付了定金，虽原告称双方已经约定了首付款48万元，提交了原告与被告张楠的聊天记录，但该证据无法确认其真实性，且被告史高全亦不认可首付款数额，被告张楠并未在双方签订的居间合同上签字，即使其确陈述过首付款的数额，但并不能代表被告史高全，即不能确认原告与被告史高全就首付款达成一致意见，虽合同约定了资金监管的期限，但双方就首付款不能达成一致意见，客观上也导致合同接下来无法继续履行，关于资金监管的期限约定也形同虚设，出于正常磋商不成的原因，双方当事人在不能证明可归责于对方的情况下，要求适用定金罚则条款的主张均不应予以支持。原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持，合同解除后，《常州市存量房买卖合同》也应予以解除。关于原告主张的律师费，合同中并未约定，本院不予支持。关于原告主张的违约金，原告主张被告史高全违约，该合同不能继续履行，未在约定的期限内办理资金监管，主要系双方对首付款未约定，亦未达成一致意见，造成这一结果也并不是被告史高全单方面的原因，故原告主张被告史高全违约并主张赔偿，证据不足，本院不予支持。关于反诉部分，双方签订的《房地产买卖居间合同》已经解除，反诉被告主张撤销，亦无法律依据。反诉原告要求退还房屋买卖定金10000元，根据《房地产买卖居间合同》约定，首先确定是原告还是被告史高全中途毁约或严重违约，现双方主要分歧为首付款的数额，合同为暂定，合同签订后，也无法确认双方就该首付款达成一致意见，首付款的支付比例及支付方式系房屋买卖合同的主要条款，系买方的主要义务，现就该条款无法达成一致意见，导致房屋交易不能继续进行，均不符合合同的违约责任约定情形，出于正常磋商不成的原因，双方当事人在不能证明可归责于对方的情况下，要求适用定金罚则条款的主张均不应予以支持，出卖人应当将定金返还买受人。故该定金10000元两原告应返还被告史高全。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告葛华飞、薛晓云与被告史高全、常州市顺驰房地产代理有限公司新桥分公司2018年12月19日签订的《房地产买卖居间合同》。二、解除2018年12月24日办理的《常州市存量房买卖合同》的备案（合同备案号：2018122410026）。三、驳回原告葛华飞、薛晓云其他诉讼请求。四、反诉被告葛华飞、薛晓云于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告史高全定金10000元。五、驳回反诉原告史高全其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费515元，反诉诉讼费25元，由原告葛华飞、薛晓云负担270元，被告史高全负担270元（该款原告已预交本诉部分，被告史高全预交反诉部分，原告同意由被告负担的部分245元，由被告于本判决生效之日起十五日内直接支付给原告，本院不再退还。）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  高 攀人民陪审员  王平西人民陪审员  任一群二〇二〇年七月十六日书 记 员  李 燕