重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0113民初3327号原告：罗铁平，男，1974年12月7日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：张海，重庆市九龙坡区乡镇企业法律服务所法律工作者。被告：巴南区沁源食府，住所地重庆市巴南区巴南大道9号附3号个，注册号500113600215692。经营者：张荣惠，女，1963年4月11日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告罗铁平与被告巴南区沁源食府房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序审理。因新冠疫情影响，本案依法中止诉讼。本案恢复审理后，依法公开开庭进行了审理。原告罗铁平委托诉讼代理人张海到庭参加诉讼，被告巴南区沁源食府经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗铁平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告房租71250元；3.判令被告支付原告违约金2万元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年3月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将自己所有的房屋（位于巴南区）出租给被告，双方在合同中对房屋基本情况、租期、租金及支付方式等进行了详细约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告在租赁过程中一直拖欠原告租金。2019年10月23日，原、被告签订《和解协议书》，明确约定了被告拖欠原告租金的数额及还款方式，同时约定若被告未按时支付房租，原告有权解除合同并要求被告承担违约金2万元。《和解协议书》签订后，被告仍拒不按约定给付租金，已严重违约。原告为维护自身合法权益，特诉至法院望依法判决。被告巴南区沁源食府未到庭，未作答辩。本院经审理认定事实如下：2011年5月20日，原告（作为丙方）与重庆恒大基宇置业有限公司（作为甲方）、张云明（作为乙方）签订《权利义务转让协议》，约定甲方在房屋租赁合同及补充协议中商铺恒渝商-恒大城附X号XX所对应的权利义务，自本协议生效之日起全部由丙方承受；房屋租金自2011年4月1日起由乙方按季度向丙方自行支付，房屋租赁保证金在2011年5月31日前核实无代付代扣事项后由甲方无息转交丙方。2017年3月8日，原告（作为出租人、甲方）与张燕（作为承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方自愿将坐落在重庆市巴南区方经营餐饮、酒楼之使用；合同双方约定租赁期为6年，起止日期为2019年1月1日至2024年12月31日止；租金按月结算，每月28日前付次月租金，甲方须向乙方提供相应租金发票；具体租金及支付以此计划表为准：第一期，2019年1月1日至2020年12月31日，月租金8250元；第二期，2021年1月1日至2022年12月31日，月租金8735元；承租人同意原合同中已向出租人缴存的租赁保证金13104元不退还，继续为本房屋续租提供履约保证；乙方连续三个月无故不交租金，甲方有权终止合同，不退保证金，并要追究法律和经济责任。2019年10月23日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《和解协议书》（以下简称协议书），约定乙方因拖欠甲方房屋租金，已经严重违反了双方签订的租赁合同……乙方承诺尽快支付拖欠房租，并保证日后不会拖欠房租……现甲乙双方经过协商，达成本协议书，并将该协议书作为租赁合同的补充协议；甲方将位于重庆市巴南区方，租赁合同继续履行；特别说明：该租赁合同系被告合伙人之一张艳代表被告与甲方签订，被告及全体合伙人都认可该合同的法律效力，及该协议对被告及全体合伙人都具有法律效力；截止2019年11月1日，乙方累计拖欠甲方2019年5月10日至2019年10月30日期间的房租共计人民币49500元，乙方承诺于2019年10月27日前支付拖欠的租金人民币3万元，剩余的房租欠款于2019年10月31日前还清；若乙方出现上述任何一次逾期，甲方可以立即解除房屋租赁合同，要求乙方支付拖欠房租。并支付违约金人民币2万元；同时，乙方将承担为收回房屋租金所支付的律师费、差旅费、诉讼费等一切必要性成本费用；甲乙双方协商日后房屋租金支付方式变更为每月支付一次，即每月25日支付次月的房租；由于拖欠的房租是计算至2019年11月1日，因此，从2019年11月25日起，乙方支付12月的房租，以此类推；乙方任何一个月出现逾期，未支付次月房租，甲方可以立即解除房屋租赁合同，要求乙方支付拖欠房租并支付违约金人民币2万元；同时，乙方将承担为收回房屋租金所支付的律师费、差旅费、诉讼费等一切必要性成本费用。协议书签订后，被告并未按约定支付原告2019年5月10日至2019年10月30日期间的房屋租金49500元。另，原告计算2019年11月1日至2020年3月25日期间的租金为41250元，因考虑疫情因素，原告放弃部分租金，仅主张21750元。另，原告确认已收取被告缴纳的租赁合同保证金13104元。另查明，本院于2020年4月22日向被告邮寄送达诉状副本，被告于2020年4月24日签收邮件。以上事实，结合原告举示的《权利义务转让协议》、《房屋租赁合同》、《和解协议书》等证据及当事人在庭审中的陈述，本院予以确认。本院认为，原、被告在平等自愿、协商一致基础上签订的租赁合同及协议书，系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定严格履行合同。原告向被告交付出租房屋后，被告应按照双方约定及时支付房屋租金。现被告拖欠原告2019年5月10日至2020年3月25日的租金的行为已严重侵害原告合法权益，构成根本性违约。故原告要求解除与被告签订的租赁合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因本院已在本案中向被告邮寄送达包含解除租赁合同诉讼请求的诉状副本，被告于2020年4月24日签收邮件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除租赁合同的，应当通知对方。租赁合同自通知到达对方时解除……”之规定，本院确认原、被告于2017年3月8日签订的租赁合同于2020年4月24日解除。对于原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求，根据双方签订的协议书约定，截止2020年3月25日，被告应缴纳的租金为原告2019年5月10日至2019年10月30日期间的房屋租金49500元，2019年11月1日至2020年3月25日期间的租金为39875元，共计89357元。现考虑到疫情因素，原告将2019年11月1日至2020年3月25日期间应缴纳的租金主动调减为21750元，系其对自身实体权利的处分，本院予以尊重。故对原告要求被告支付房租71250元（49500元+21750元）的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金2万元的诉讼请求，本案中原告的损失为被告迟延支付房屋租金的资金占用损失及诉讼成本，且原告已减免被告部分租金，鉴于协议书中明确约定违约金为2万元，该笔违约金并未显著高于被告给原告造成的损失。故本院对于原告主张的2万元违约金的诉讼请求予以支持。另，因原告已确认收到被告支付的租赁合同保证金13104元，本院认为，在被告未按约定履行交纳租金义务构成违约时，原告就应将租赁合同保证金用于抵扣被告欠付租金，故抵扣租赁合同保证金后，被告现应支付原告房屋租金58146元（71250元-13104元）。综上所述，原告罗铁平的诉讼请求本院予以支持。被告巴南区沁源食府经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依法裁判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告罗铁平与被告巴南区沁源食府于2017年3月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月24日解除；二、被告巴南区沁源食府于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗铁平房屋租金58146元（已抵扣租赁合同保证金13104元）；三、被告巴南区沁源食府于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗铁平违约金2万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2082元，减半收取计1041元，由被告巴南区沁源食府负担。此款已由原告罗铁平自愿垫付，被告巴南区沁源食府于本判决发生法律效力之日起十日内径付原告罗铁平1041元，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 李方荣二〇二〇年七月二十四日法官助理 吴强俣书 记 员 刘 余