江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0191民初947号原告：范腊花，女，汉族，1956年12月22日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：喻建勇，男，汉族，1981年8月31日出生，住江西省南昌市青云谱区，系原告女婿。被告：南昌中电投高新置业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区艾溪湖北路**恒大名都综合楼，统一社会信用代码：913601065736305952。法定代表人：陈荣圣，该公司董事长。委托诉讼代理人：易芬，女，汉族，1991年5月23日出生，住江西省南昌市高新技术开发区，系该公司员工。原告范腊花诉被告南昌中电投高新置业有限公司（以下简称南昌中电投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范腊花的委托诉讼代理人喻建勇，被告南昌中电投公司的委托诉讼代理人易芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范腊花向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，给付原告因延迟收房产生的违约金，自2020年1月1日起计算至房屋实际交付之日止，暂计至2020年4月13日为21021.52元（202.13元/天×104天）；2、判令被告返还建筑面积误差0.08平方米，按每平方米14741.11计算，共计1179.2元；3、判令本案包含诉讼费在内的一切费用由被告承担。事实与理由：一、原告与被告系商品房买卖合同关系。2019年5月26日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的高新开发区火炬七路1号御澜府9#楼一单元204室，并支付了首付款611301元。根据合同约定，该商品房应于2019年12月31日前经验收合格交付买受人使用，同时被告应于2019年12月21日前将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告2019年12月31日前接案外人金碧物业有限公司南昌分公司通过邮政EMS送达的恒大御澜府收（验）楼通知书。根据法律规定，债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。被告交付商品房的义务转移从未经原告同意，原告也一直未给予追认。被告一直未履行交房通知义务。原告于2020年1月1日、1月5日前去收房，因发现房屋水未通、煤气未通、房屋质量问题、未出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《建设工程质量认定证书》等原因，不具备交付条件，遂拒绝收房。根据合同约定，被告应按日向原告支付已支付房价款万分之一的违约金。二、原告购买的御澜府9#楼一单元204室的建筑面积经合同中约定的南昌市洪城房产测绘中心测量为137.04平方米，与合同中的137.12平方米误差0.08平方米，应按合同中第十三条第一款第一项的建筑面积误差比绝对值在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款，而不是附件十一补充协议的第七条第一款第一项之规定面积误差比绝对值0.6%（含本数）以内的，买卖双方不作任何补偿之规定处理。本合同参照房管部门制作的格式合同，合同第二十八条对补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。且补充协议第七条第一款第一项之规定中对买卖双方不作任何补偿的条文中未做任何足以引起原告的注意的文字、符合、字体等特别标志，未采取合理的方式尽到责任免除及限制明确告知义务。为维护原告合法权益，特诉至法院。南昌中电投公司辩称，一、被告已按时履行了收房通知的义务。被告委托金碧物业有限公司南昌分公司办理收（验）楼手续，并不代表免除了被告在商品房交付中所涉及的义务，也不影响业主实际收楼。金碧物业有限公司南昌分公司于2019年12月31日前将收楼通知书邮寄给原告，原告未予以拒绝，且于2020年1月1日前来指定地点办理收房，视为默认同意了金碧物业有限公司南昌分公司代被告办理交房等手续，因而并不存在如原告所述的未履行交房通知的义务。二、涉案房屋于2020年1月17日已完全满足交房条件，被告要求的违约金计算期限有误。1、原告已于2019年12月31日取得政府相关部门批复的《竣工验收备案意见书》，意见书内明确相关部门已收讫《工程质量保修书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料，以上材料在办理交房手续时一并交付给业主，因业主拒绝收房，故而未予以提供，而非被告不具备此相关的交付材料。2、根据双方签署的《南昌市商品房买卖合同》中附件五约定，燃气线路在交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通。燃气开通并非房屋交付的标准，因而业主将燃气未通作为逾期交房的因素，无事实依据。3、涉案房屋所在楼栋于2020年1月17日通水，因疫情原因导致业主未及时到现场收房，非因被告原因导致收房日期延迟至2020年4月14日，故原告要求的违约金计算期限有误。三、房屋面积误差的结算方式以协议约定为准，误差在0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿。主合同第十三条第二款中已明确约定“双方自行约定，见附件十一”，附件十一作为补充协议系双方协商后自愿签订，合同及补充协议合法有效。且该条款约束的是买卖双方，而非不合理的减轻或免除出卖人一方的责任，更谈不上不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利义务。综上，被告已及时履行交房通义务，并于2020年1月18日完全满足交房条件，原告要求的违约金金额及面积补偿无事实依据，请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明，2019年5月26日，被告南昌中电投公司作为出卖人与原告范腊花作为买受人签订《南昌市商品房买卖合同》，约定被告将位于高新开发区火炬七路1号御澜府9#楼一单元204室房屋出售给原告，预测建筑面积137.12平方米，该商品房总价款为人民币2021301元，原告应于2019年5月8日前支付首付款611301元，余款1410000元向中国工商银行申请贷款支付；商品房相关设施设备交付条件为：供水、供电按设计要求施工，交付时达到使用条件；燃气管道已敷设到户，并与城市燃气网管连接，保证燃气供应；供水供电由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，燃气由买受人自行办理开通手续；以上设施在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任约定，逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同时该合同第十三条面积差异处理约定，实测面积与预测面积发生误差的，双方自行按附件十一的约定处理；附件十一约定：面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；双方还对其他权利义务进行了约定。合同订立后，原告依约付清全部房价款。2019年12月30日，金碧物业有限公司南昌分公司向原告邮寄送达恒大御澜府收（验）楼通知书，原告于2020年1月5日填写楼宇情况反馈表，其中记载“水未通不符合交房标准”。2020年2月28日，恒大御澜府管家蒙攀通过微信告知原告涉案房屋已通水。另查明，南昌恒大御澜府9#楼于2019年12月31日进行竣工验收备案。涉案9#楼一单元204室经实测绘，建筑面积为137.04平方米。上述事实有《南昌市商品房买卖合同》、恒大御澜府收（验）楼通知书、楼宇情况反馈表、微信聊天记录、南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书、房屋面积信息表及庭审记录予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人有约束力，当事人应按合同约定诚信履行各自义务。本案，原告范腊花与被告南昌中电投公司订立的《南昌市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行各自的义务。范腊花依约履行了支付购房款的义务，南昌中电投公司应按约定的期限履行交付符合条件房屋的义务。根据双方诉辩意见，归纳以下争议焦点进行评析：1、关于被告通知义务的履行。原告主张金碧物业有限公司南昌分公司向其邮寄收房通知，系被告将合同义务转移给第三人，且未经其同意，属于未履行交房通知义务。本案，虽系金碧物业有限公司南昌分公司向原告邮寄收房通知书，但该义务的承担主体仍为被告，被告与金碧物业有限公司南昌分公司应当属于委托法律关系，而非将合同义务转移给第三人。不论金碧物业公司通知义务是否恰当履行，该后果均由被告承担，而非金碧物业有限公司南昌分公司承受。故对原告该主张，本院不予采纳，被告已履行交房的通知义务。2、关于逾期交付。南昌中电投公司向原告交付的房屋应当是供水设备在交付时达到使用条件，而原告在2020年1月5日收房时发现未通水，并提供楼宇情况反馈表为证，已完成初步举证义务；被告未举证证明涉案房屋于2019年12月31日前供水设备达到使用条件，应承担举证不利的后果。本院确认被告属于逾期交付，应当承担违约责任。关于逾期时间，被告主张涉案房屋已于2020年1月17日通水，并提供南昌水业集团二次供水有限责任公司的情况说明为证，然该通水情况被告并未及时告知原告，并通知原告验收。而根据原告与物业管家的微信聊天记录可知，物业管家于2020年2月28日才通知原告涉案房屋已通水，故本院确认房屋于2020年2月28日达到交付条件，比合同约定的交付时间逾期59天。根据合同约定，应按全部房价款万分之一计算违约金，为11925.68元（2021301元×0.1‰×59天）。原告主张交房时燃气未通，根据合同约定，被告的义务是交付时燃气管道敷设到户，由原告自行开通。原告未举证证明被告交付时未将燃气管道敷设到户，故对原告该主张，本院不予采纳。3、关于建筑面积误差。涉案房屋实测绘建筑面积为137.04平方米，预测建筑面积137.12平方米，面积误差比绝对值在0.6%以内，根据合同附件十一的约定，被告无需向原告作出补偿。原告主张合同附件十一关于面积误差的约定不合理的减轻或者免除了出卖方承担的责任，且未对该条款作出足以引起买受人注意的标志。合同附件十一约定的是，面积误差在0.6%以内，买卖双方不作任何补偿，即实测建筑面积大于预测建筑面积且误差比绝对值在0.6%之内，买受人无须向出卖人进行补偿；实测建筑面积小于预测建筑面积且误差比绝对值在0.6%之内，出卖人无需向买受人进行补偿。该条款系对双方责任的免除，而并非不合理的减轻或免除了单方责任。故对原告该主张，本院不予采纳。原告诉请被告补偿面积误差1179.2元，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条判决如下：一、被告南昌中电投高新置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告范腊花逾期交房违约金11925.68元；二、驳回原告范腊花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355元，减半收取177.5元，由原告范腊花负担82.5元，被告南昌中电投高新置业有限公司负担95元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  但志燕二〇二〇年七月十三日法官助理邓萍书记员  关裕嘉