江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初3772号原告：况晶，女，汉族，1982年12月6日出生，宜春职业技术学院教师，住宜春市袁州区。委托代理人：江周贵（系原告丈夫），男，汉族，1980年9月20日出生，宜春职业技术学院教师，住宜春市袁州区。被告：朱盛，男，汉族，1977年3月10日出生，住宜春市袁州区。被告：江西鹏诚地产有限公司，住所地：宜春市袁州区泸州北路58号楼1-2层39室，统一社会信用代码：91360900MA36X8ET6B。法定代表人：袁鹏，执行董事。被告：江西鹏诚地产有限公司北湖店，住所地：宜春市袁州区书香名郡大门107号，统一社会信用代码:91360900MA37TXYT0N。负责人：吴鹏。原告况晶（以下简称原告）与被告朱盛、江西鹏诚地产有限公司、江西鹏诚地产有限公司北湖店房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人江周贵、被告朱盛、江西鹏诚地产有限公司法定代表人袁鹏、江西鹏诚地产有限公司北湖店负责人吴鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、解除原告与被告朱盛签订的《二手房买卖合同》。2、判令被告江西鹏诚地产有限公司、江西鹏诚地产有限公司北湖店返还购房中介费20000元并支付资金占有期间利息（以20000元为基数，按月利率2%计算。从2018年10月12日起计算至付清之日止。）。3、判令被告朱盛向原告支付定金占有期间利息（以400000元为基数，按月利率2%计算，从2018年12月12日算至付清之日止。）4、判令被告朱盛违约责任，根据合同双倍返还定金800000元。5、判令被告江西鹏诚地产有限公司、江西鹏诚地产有限公司北湖店故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，并提供虚假情况导致原告损失的连带赔偿责任。6、判令被告江西鹏诚地产有限公司、江西鹏诚地产有限公司北湖店因故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，并提供虚假情况，损害购房人利益，增加赔偿金额60000元。7、本案诉讼费由被告方承担。事实与理由：2018年10月2日，原告与被告朱盛及被告江西鹏诚地产有限公司签订了二手房买卖合同，二手房买卖标的为华泰花苑20栋1单元502室及包含车位。按合同约定，原告履行支付给被告朱盛定金人民币400000元。支付给被告江西鹏诚地产有限公司中介费20000元。房产于2018年9月份已被原州区人民法院查封保全，并于2019年10月被司法拍卖。被告方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，并提供虚假情况。导致合同不能履行。原告因此诉至法院。被告朱盛辩称：1、定金是50000元，并不是400000元。2、已退还购房款90000元，尚欠购房款310000元未还。3、现在经济困难，要借钱也很困难，钱肯定会还。但只能慢慢分期还。利息只能按照银行利率来算。4、被告江西鹏诚地产有限公司、江西鹏诚地产有限公司北湖店也存在失误。被告江西鹏诚地产有限公司辩称：整个事件是江西鹏诚地产有限公司北湖店办理，钱也是北湖店收的。被告江西鹏诚地产有限公司北湖店辩称：被告方没有故意隐瞒事情，被告方服务已经存在，按约定只收了原告押金。被告方业务员上银行核实过被告朱盛的信息，也与被告朱盛一起到房管部门去查了档案，因系统问题没有调出资料。本院经审理认定事实如下：被告江西鹏诚地产有限公司北湖店为被告江西鹏诚地产有限公司分支机构。原告从被告江西鹏诚地产有限公司在网上公示的房源了解到位于宜春市袁州区欲出售，便与被告江西鹏诚地产有限公司北湖店业务员黄丽联系，并告知黄丽自己有意愿购买。2018年10月2日，被告朱盛（卖方）与原告（买方）在被告江西鹏诚地产有限公司北湖店办公处签订的《二手房买卖合同》，约定：“1、买卖双方自愿通过经纪方出售及购入位于宜春市袁州区。房屋未设定抵押、租赁。赎楼贷款余额清偿办法：卖方自行赎楼，并在不动产权证办理出来10日内赎回房产证。2、房屋买卖成交价为847000元。买方须在签订合同时给予卖方400000元作为定金，其中卖方支付经纪方人民币30000元，作为房屋交接及水电物业结算、佣金结算的交易保证金。买方同意支付人民币20000元交予经纪方作为交易保证金。及佣金等相关费用之结算。人民币447000元为第二部分房款，银行按揭付款。3、卖方需负责将该房屋交予买方使用，具体交房时间为收到全部房款当天。4、非买方及经纪方的原因，卖方对该房产所有权瑕疵导致交易不能完成的，视为卖方违约，应双倍返还定金给予买方，同时，买卖双方均同意经纪方可从违约金或预留保证金中优先扣除中介佣金人民币16000元；非卖方及经纪方的原因，买方未支付房款及相关款项，视为买方违约，所有的保证金及定金转为对卖方违约赔偿，不予返还。同时，买卖双方均同意经纪方可从违约金或预留保证金中优先扣除中介佣金人民币16000元。5、买卖双方自行协商如下，买方签定合同当天买方支付卖方购房定金人民币大写伍万元整，合同生效拾个工作日之内再补交购房定金人民大写叁拾伍万元整，小写350000元，双方无异议。”，合同还对其他事项进行了约定。原告及被告朱盛在合同上签名，被告江西鹏诚地产有限公司北湖店负责人吴鹏在经纪方江西鹏诚地产有限公司一栏签名。合同签订后，原告当即现金支付50000元定金给被告朱盛，朱盛在合同最下角向原告出具了：“兹收到上述规定之人民币50000元。卖方签：朱盛”，江西鹏盛地产有限公司在收款单位一栏加盖了公章。2018年10月12日，原告经银行转账350000元至被告朱盛账户，被告朱盛向原告出具了：“今收到况晶身份证号3622011982××××××××购买华泰花苑20栋1单元502室房产之购房款人民币大写叁拾伍万整。小写350000元。”的收据一张。同日，原告现金支付20000元给被告江西鹏诚地产有限公司北湖店负责人吴鹏，被告江西鹏诚地产有限公司向原告出具了一张收款收据，即：“今收到况晶交来华泰花苑20栋1单元502室按揭权证费20000元”，江西鹏盛地产有限公司在收款单位一栏加盖了公章。同时，被告朱盛现金支付30000元给被告江西鹏诚地产有限公司，被告江西鹏诚地产有限公司向被告朱盛出具了一张收款收据，即：“今收到朱盛交来华泰花苑20栋1单元502室托管订金30000元”，江西鹏盛地产有限公司在收款单位一栏加盖了公章。数月后，原告去实地看房子，发现每套房子均附带一车位，原告找到被告朱盛，经协商，被告朱盛向原告出具了一份合同补充协议，即：“就华泰花苑20栋1单元502室购房合同编号：而ＲＣ201610055203出售给况晶身份证号：3022011982××××××××是包含车位：1345＃。华泰花苑小区选房确认书编号：0000987为准。特此补充协议。出售人：朱盛”。合同加盖了被告江西鹏诚地产有限公司公章。2019年8月底，被告朱盛电话告知原告法院要拍卖案涉房，叫原告去提执行异议。原告到法院了解后，才得知案涉房已于2018年9月被法院查封，已进入司法拍卖程序。原告多次向被告朱盛追讨已付款,至原告起诉之日止,被告朱盛已退回原告90000元。原告认为合同目的无法实现，为此诉至法院。本案认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权，致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”。本案原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。案涉房屋华泰花苑20栋1单元502室在原、被告签订合同前已被法院查封，属依法禁止出售的标的物，买卖合同目的无法实现，原告要求解除与被告签订的《二手房买卖合同》，符合法律规定，依法予以支持。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”。本案主合同标的额为847000元，约定定金400000元，对定金的约定超出了法律规定，超出部分不予支持，认定定金为169400元，余款230600元为购房款。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”。本案因案涉房已被法院查封，合同无法履行。原告与被告朱盛签订的《二手房买卖合同》约定：“非买方及经纪方的原因，卖方对该房产所有权瑕疵导致交易不能完成的，视为卖方违约，应双倍返还定金给予买方。”，现原告要求被告朱盛双倍返还定金，退回购房款，理由充分，本院予以支持。被告接受原告定金为169400元，双倍返还金额为338800元，购房款230600元，合计569400元，现被告朱盛已返还购房款90000元，被告朱盛尚欠479400元未返还。原告与被告朱盛对违约金未进行约定且原告已主张双倍返还定金，原告要求被告朱盛承担占用定金400000元期间利息，无依据，本院不予支持。被告江西鹏诚地产有限公司、江西鹏诚地产有限公司北湖店作为居间方，在本案所涉房屋交易过程中提供中介服务并收取报酬，其应当就有关订立合同的事项向交易双方如实报告。查封信息属于房产的基本信息，会直接影响当事人的交易决策，被告江西鹏诚地产有限公司、江西鹏诚地产有限公司北湖店作为居间方应当在合同签订前进行核实并尽快如实报告。被告江西鹏诚地产有限公司、江西鹏诚地产有限公司北湖店未尽到谨慎审查义务，导致原告基于虚假情况签订了《二手房买卖合同》，并产生了损失。被告江西鹏诚地产有限公司、江西鹏诚地产有限公司北湖店应将已收取原告的20000元按揭权证费和被告朱盛的30000元托管定金费退回并对被告朱盛应当返还的569400元中的10%承担连带赔偿责任，即56940元。被告江西鹏诚地产有限公司、江西鹏诚地产有限公司北湖店代偿后可以向被告朱盛追偿。对原告要求被告江西鹏诚地产有限公司、江西鹏诚地产有限公司北湖店支付20000元按揭权证费资金占有期间的利息及按已付20000元按揭权证费的三倍计算赔偿损失60000元的诉讼请求，无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、解除原告况晶与被告朱盛签订的《二手房买卖合同》。二、限被告朱盛在本判决生效之日起10日内返还给原告况晶购房款及定金479400元。被告江西鹏诚地产有限公司、江西鹏诚地产有限公司北湖店对被告朱盛应返还款中的56940元承担连带清偿责任。被告江西鹏诚地产有限公司、江西鹏诚地产有限公司北湖店代偿后，可向被告朱盛追偿。三、被告江西鹏诚地产有限公司、江西鹏诚地产有限公司北湖店在本判决生效之日起10日内返还给原告况晶20000元按揭权证费、返还给被告朱盛30000元托管定金。（返还给朱盛的30000元托管定金直接付给原告况晶，此返还款可冲抵被告朱盛应返还款。）四、驳回原告况晶的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元，减半收取计7125元，由被告朱盛负担4246元，被告江西鹏诚地产有限公司、江西鹏诚地产有限公司北湖店1219元负担，原告况晶负担1660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费14250元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审 判 员 葛来萍二〇二〇年七月二十九日代书记员 黄丽萍