广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初2182号原告：罗远大，男，汉族，1970年8月18日出生，住广东省英德市*******************，身份证号码：440************611。委托代理人：余社会，英德市大站镇法律服务所法律工作者。被告：英德市广海房地产开发有限责任公司，住址：英德市*************。法定代表人：黄某1。委托代理人：刘文财，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：巫文结，广东浈阳律师事务所实习律师。原告罗远大诉被告英德市广海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本案于2020年4月27日立案受理。依法由审判员黄永生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗远大的委托代理人余社会、被告英德市广海房地产开发有限公司的委托代理人刘文财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗远大向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付逾期办理房产权属证书的逾期违约金37333.30元，直至取得该房产权属证书之日止，违约金按已付购房款336336为基数，按日万分之一为标准，从2017年4月1日计算到2020年4月30日止，共1110天。2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年7月1日在英德市签订商品房屋买卖合同，该合同第三条规定：原告购买的商品房为预售商品房，锦泰华庭8幢303号房总金额336336元。合同签订后，原告多次要求被告按合同规定给原告办理房地产权属证书，被告拖着不办，致使原告三年多来对自己购买的房产无权处分(出租或转让或贷款)，给原告造成巨大的经济损失。被告不按合同规定履行给原告办理房地产权属证书的义务，违反了《中华人民共和国合同法》的有关规定，对造成原告的损失应按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定承担违约责任。但此条规定与本合同第七条以及其他条款的违约责任相比，违反了合同法第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”具体表现在：1、本合同第七条以及其它条款对买受人的违约责任，惩罚性过重。2、本合同第十五条关于产权登记的规定对被告的违约责任惩罚性较轻。本合同第十五条第2项系被告方提供，而且没有写明按日、按月、或按年向买受人支付违约金，显然置原告的利益而不顾，导致其利益处于不确实状态，免除了被告按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效的格式条款，故被告不能因为合同条款规定的处罚时间不确定、不详细、从而减轻其逾期交付房地产权属证书的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第三十条，第四十三条规定，采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提清注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，格式条款具有第五十二条和第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。综上所述，由于本合同第十五条第2项规定的责任时间处于不确定状态，至使被告三年多来不履行为原告办理房地产权属证书的义务，该约定属于免除被告按时办理房地产权属证书的义务、减少其违约金的无效格式条款，因此应按公平原则，适用本合同第七条第1款第(1)项和参照其它规定对被告逾期交付房地产权属证进行处罚。即被告应按原告己付房价款，从2017年4月1日起计算到2020年4月30日止违约金37333.30元。为了维护原告的经济利益不侵犯，特诉请法院，请求法院判决原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。原告罗远大提供的证据有：证据1：原告身份证复印件、企业信用信息公示报告，证明原、被告主体资格；证据2：票据复印件，证明原告已按约履行支付购房款；证据3：商品房买卖合同复印件，证明被告未按期办理产权证书，已构成违约，根据公平原则、相关法律规定和高院判例指引，合同的逾期办证违约条款约定应该无效，应按以已付房款为基数按日万分之一向原告计付违约金。被告英德市广海房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人的该诉求已超过3年诉讼时效，不应被支持。根据《民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定：“买受人请求出卖人逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的规定，本合同约定的是一次性支付逾期办证的违约金，被答辩人从2016年12月31日至起诉之日止共42个月左右，已超过3年的诉讼失效。所以，根据法律规定和合同约定，原告的诉求不应被支持。二、产权证未能及时办理是政府过错的政策性原因所致。答辩人当初拍买到B地块进行商品房建设时，规划局是有提出“待北面茶果场用地处置后，此用地（B用地）必须与北面用地统一进行规划建设；此项目竣工验收时，按上述指标进行审核”的其他要求，但答辩人在拍买到B地块进行建设过程中，北面茶果场由于政府原因，未能及时处置（包括对原茶果场村民的补偿安置、招拍挂等等），导致整个B区楼盘竣工后未能及时通过规划验收，从而未能及时办理产权证。且双方签订本案《商品房买卖合同》后，被答辩人支付房款，答辩人也开具了购房发票，积极对合同进行了登记备案，交付了涉案房产，并没有故意隐瞒、拖延办理的意思。所以，未能及时办理涉案房产的产权证，过错不在答辩人处，而在政府政策或政府过错行为的原因所致，答辩人在逾期办证方面没有任何过错的。而根据合同第十五条第3款“如遇相关行政部门调整不能在约定时间内办理完毕，出卖人不承担责任，但可协助办理”之约定，答辩人因政府过错的原因，不应承担任何违约责任。而答辩人同意按合同约定支付违约金，亦只是维护契约之诚信精神而同意做出的承诺，但不代表我方有过错。被告英德市广海房地产开发有限公司提供抗辩证据有：证据1：规划局出具的规划图，证明在拍买到B地块进行建设过程中，北面茶果场由于政府原因，未能及时处置（包括对原茶果场村民的补偿安置、招拍挂等等），导致整个B区楼盘竣工后未能及时通过规划验收，从而未能及时办理产权证，产权证未能及时办理是政府过错的政策性原因所致。本院经审理认定，2016年7月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“原告购买被告开发的位于英德市*******侧广海·锦泰华庭8幢303号房屋，该商品房的用途为住宅，房屋总价为336336元，买受人应于2016年7月1日前付首期款306336元，余款30000元于2016年12月30日前付清。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。第二十条约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”同年7月13日，英德市住房和城乡建设局在上述合同盖章备案。庭审中，双方确认原告向被告付清了全部购房款，被告已于2016年12月30日前交付了涉案房屋给原告使用，涉案房屋仍未办理初始登记。另查明，英德市规划和城市综合管理局于2011年9月30日出具《建设用地规划许可证》地字第[2011]104号，其中经济技术指标及规划要求载明：14、其他要求，待北面茶果场用地处置后，此用地必须与北面用地统一进行规划建设，此项目竣工验收时，按以上指标进行审核。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。原告与被告自愿签订《商品房买卖合同》，并由英德市住房和城乡建设局备案，原、被告应当忠实履行合同约定。原告向被告购买涉案房屋，已向被告付清全部购房款，被告应按合同约定向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，但至今涉案房屋仍未办理初始登记，亦未过户到原告名下，已构成违约。被告抗辩逾期办证是由于政府过错，不应承担违约责任。而被告提交规划局出具建设用地规划许可证证实涉案项目竣工验收指标的审核条件。被告对该政策是事先知情，被告未提交证据证实政府不以该标准进行审核，政策并未发生变化，又不属于双方约定的政府部门调整的事由。因此，对被告抗辩产权证未能及时办理是政府过错的政策性原因，不应承担违约责任，本院不予采纳。现双方争议的焦点是原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效是否已过问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算,……”。本案双方签订的合同约定被告不能在交付房屋之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，违约金按日以买受人支付房价款的万分之一计算。请求支付违约金作为一种债权请求权，应当适用三年诉讼时效。双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，截至起诉被告仍未办理涉案房屋产权登记，被告的违约行为处于持续状态，本案违约金属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告在2020年4月27日才向本院提起诉讼，违约金保护范围应为原告起诉之日向前推算三年。原告请求的违约金从起诉之日起向前推算三年部分，未超过诉讼时效，本院应予支持。被告抗辩已过诉讼时效，本院不予采纳。因此，原告请求被告支付从2017年4月1日起至2020年4月30日止按已付购房款以日万分之一计算违约金，本院支持从2017年4月28日起至2020年4月27日止按已付购房款以日万分之一计算违约金。因此，被告应支付原告逾期办证违约金36862.43元（336336元×0.1‰／天×1096天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：限被告英德市广海房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告罗远大逾期办证违约金36862.43元。本案受理费366.67元，由原告罗远大负担5.67元，被告英德市广海房地产开发有限责任公司负担361元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇二〇年七月二十日书记员  巫敏智附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133*****345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。