江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初12441号 原告：邹永星，男，1978年7月28日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：杨东升，江苏双泽律师事务所律师。 被告：朱宝华，男，1980年1月15日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：顾瑜，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 第三人：刘龙，男，1988年10月12日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：糜志豪，江苏正大发展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佳，江苏正大发展律师事务所律师。 原告邹永星诉被告朱宝华、第三人刘龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告邹永星的委托诉讼代理人杨东升、被告朱宝华的委托诉讼代理人顾瑜、第三人刘龙的委托诉讼代理人刘佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹永星向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除被告与第三人之间于2017年3月16日签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判令被告立即将所占用的常熟市梅李镇通江路26号聚沙锦苑101(含101跃)、202号房屋(含相关设施)完好返还给原告；3、请求法院判令被告向原告支付从2019年3月27日起计算至实际返还之日止的占用房屋期间使用费，现暂计算至2019年5月27日计人民币24166.66元;4、本案诉讼费由被告全部承担。审理中，原告对原诉讼请求第三项进行变更为请求判令被告支付从2018年10月27日起到实际返还之日止的占用房屋期间的使用费，现暂计算到2019年的10月27日，总计为145000元，并增加诉请要求被告支付租赁期间拖欠的物业费15000元。事实和理由：位于江苏省常熟市梅李镇通江路26号聚沙锦苑101(含101跃)、202号房屋原属于第三人刘龙所有。因常熟市博闻纺织品贸易有限公司、第三人刘龙等欠付中信银行股份有限公司常熟支行相关借款，常熟市人民法院经审理并作出了(2017)苏0581民初1214号民事判决书，确定中信银行股份有限公司常熟支行有权以折价或者拍卖、变卖刘龙抵押的位于常熟市梅李镇通江路26号聚沙锦苑6幢101、105、202、203、204、8幢104的房屋及土地使用权。因第三人刘龙未履行生效法律文书确定的义务，经常熟市人民法院查封及拍卖变卖该房地产，原告邹永星以最高价竞拍成交。2018年10月26日，常熟市人民法院作出(2018)苏0581执3308号之三执行裁定书，确定：原属被执行人刘龙名下的位于常熟市梅李镇通江路26号聚沙锦苑6幢101(含101跃跃)、202房地产归原告邹永星所有。在2017年3月16日，第三人刘龙作为出租方将该两处房屋出租给被告使用，租赁期限为三年(自2017年3月26日至2020年3月25日)，租金为145000元/年。该房屋一直由被告方占有并作为门店经营使用。在原告实际获得该房屋所有权后，被告未向原告支付其在占用期间的房屋使用费。为此，原告多次与被告联系并发函催告，但被告始终不予以处理，也未向原告支付占用期间的任何费用。为了维护自身合法权益，原告现特向法院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告朱宝华辩称，租金的计算标准有误，从承租第二年起被告实际以向第三人承租了101，租金为125000元，202的租金不应当向我方收取，租金的起算点有误，2018年3月26日至2019年3月25日的房租被告已经交付给了第三人，且原告方在竞拍房屋时就知道是带租房，在竞买房屋时，已享受到了租约的价值，不应当在重复计算该笔租金，实际从2018年10月16日被告已经将101转租给了案外人慈龙太，并将租赁物及101的钥匙交付给慈龙太，后因发生纠纷，诉至法院直到2019年9月底，慈龙太才将钥匙交给被告，在此期间被告一直没有占有使用过该房屋，实际房屋是由慈龙太在控制，被告认为该期间的占有使用费，应当由慈龙太承担，并且原告在竞拍房屋变更所有权以后并没有通知被告支付租金，被告无法得知实际房东是谁，更无法进行相应的联系，因此原告方自己在本次承租上面存在一定过错，其要求全部的租金也是不合理的。 第三人刘龙陈述，原告成为上述房屋的所有权人，因为办理不动产登记之日是2018年的11月26日，并且当时约定的房屋租赁合同包含了101以及202，在第二年起202就没有向被告收取过租金，101的房屋租金应该是125000元。所以我们认为他的占用费的计算基数以及时间是不对的。另外还补充一点，我们与原告没有直接的合同关系，对于在产权变换之后我们已经收取的租金，应该由被告另外提起诉讼，在本案中我方不同意一并处理。 本院经审理认定事实如下：中信银行股份有限公司常熟支行曾起诉常熟市博闻纺织品贸易有限公司、郑雪萍、刘龙、郑旭、黄旻姮金融借款合同纠纷，本院经审理后作出（2017）苏0581民初1214号民事判决，判决：一、常熟市博闻纺织品贸易有限公司于本判决生效之日起十日内归还中信银行股份有限公司常熟支行借款本金940万元，支付计算至2017年1月11日的利息、罚息、复利计81767.76元及至全部清偿日止按合同约定计算的罚息和复利。二、常熟市博闻纺织品贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付中信银行股份有限公司常熟支行为实现债权而产生的律师费177827元。三、中信银行股份有限公司常熟支行有权以折价或者拍卖、变卖刘龙抵押的位于常熟市梅李镇通江路26号聚沙锦苑6幢101、105、202、203、204、8幢104房屋及土地使用权所得价款分别在各房屋登记的债权数额和土地使用权抵押金额范围内（合计最高限额为790万元）优先受偿。四、中信银行股份有限公司常熟支行有权以折价或者拍卖、变卖郑旭、黄旻姮抵押的位于常熟市梅李镇通江路26号聚沙锦苑8幢108、109、110、111、112房屋及土地使用权所得价款分别在各房屋登记的债权数额和土地使用权所得价款分别在各房屋登记的债权数额和土地使用权抵押金额范围内（合计最高限额为770万元）优先受偿。五、刘文义、郑雪萍对常熟市博闻纺织品贸易有限公司本案债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。刘文义不服判决提起上诉，后江苏省苏州市中级人民法院于2017年12月27日作出（2017）苏05民终11358号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 后邹永星申请执行，本院于2018年10月26日作出（2018）苏0581执3308号之三执行裁定书，裁定原属刘龙名下位于常熟市梅李镇通江路26号聚沙锦苑6幢101（含101跃）、202房地产归邹永星所有。该裁定书于2018年11月6日送达邹永星。邹永星于2018年11月26日对上述房产办理了不动产权证书。 2017年3月16日，第三人刘龙（甲方）与被告朱宝华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将常熟市梅李镇通江路26号聚沙锦苑6幢101、202房屋出租给乙方使用，租期自2017年3月26日至2020年3月25日，年租金为145000元，押金10000元，乙方在租赁期间需要转租的，应经过甲方书面同意。若未经甲方书面同意，擅自转租的，甲方有权提前解除租赁合同。 本院于2019年7月31日出具的（2019）苏0581民初540号慈龙太与朱宝华、马亚飞、苏艳利合同纠纷一案民事判决书中，查明以下事实：朱宝华、马亚飞合伙经营“地之鲜”饭店。2018年10月16日，马亚飞出面作为甲方与作为乙方的慈龙太签订《转让协议》一份，内容为：“经双方协议决定于2018年10月16日起十六万（拾陆万）元转让位于门面，转让空调剩余时间的房租（其中不包括电费押金和房租押金）。剩下房租另算押金一万。从协议签订起一周内乙方应付清所有款项，协议方能生效，否则甲方有权终止协议。该协议一式两份，甲乙双方各执一份”。慈龙太遂于2018年10月26日起开始对涉案房屋进行装修，后因发生纠纷停止装修。同时该案还查明：2018年7月11日，常熟市人民法院网拍小组向苏艳利、朱宝华发出（2018）苏0581执3308号《常熟市人民法院通知书》，内容为：“苏艳利、朱宝华：关于本院受理的中信银行股份有限公司常熟支行与常熟市博闻纺织品贸易有限公司、刘文义、郑雪萍、刘龙、郑旭、黄旻姮金融借款合同纠纷一案，对被执行人刘龙名下位于常熟市梅李镇通江路26号聚沙锦苑6幢101、202、203号房屋（含内部不可移之装修），本院将在淘宝网司法拍卖平台上进行拍卖、变卖。因你对该房屋享有优先购买权，故本院现书面通知你：若你要行使优先购买权，请最迟于拍卖（变卖）开始时间的2个工作日前至本院网拍小组办理行使网上拍卖（变卖）优先购买权的相关手续，逾期未来办理相关手续的视为放弃优先购买权。后续的拍卖、变卖请关注淘宝网，网址：http://sf.taobao．com/0512/01，并请关注淘宝网上后续的拍卖、变卖时间，请于拍卖开始时间的2个工作日前来办理相关手续，本院不再另行书面通知。特此通知。常熟法院网拍小组，联系电话：0512-52340253，地址：常熟市兴隆九里大街30号常熟法院执行局215室”。在该案的审理中，慈龙太与朱宝华、马亚飞等一致确认在邹永星向慈龙太发出通知后，双方于2018年11月10日发生争执后经报警到梅李公安派出所，经派出所出面联系邹永星并进行了调解，邹永星表示不同意延期但房屋可用到2020年3月25日。 原告曾于2019年4月15日向被告朱宝华邮寄催告函，要求支付租金145000元，但该催告函未能送达被告。 被告朱宝华于2019年10月19日收到本案原告的应诉材料。2020年1月3日，原告从朱宝华处收回了常熟市梅李镇通江路26号聚沙锦苑6幢101房屋的钥匙。审理中，原告同意将接收101及202号房屋的时间确定为2019年12月15日。 审理中，被告陈述从承租第二年起被告实际向第三人承租了101房屋，租金变更为125000元，202房屋不再承租，2018年3月26日至2019年3月25日的房租125000元被告已经交付给了第三人，第三人对此予以认可。被告还认为房屋租赁合同已经于2019年3月26日解除，而原告认为房屋租赁合同于2019年11月7日解除。 审理中，马亚飞表示不再参与本案诉讼，具体费用的分担由其与朱宝华协商处理。朱宝华也同意不再追加马亚飞，可由其和马亚飞自行协商处理，原告也表示不再追加马亚飞。 本院认为：本院于2018年10月26日作出（2018）苏0581执3308号之三执行裁定书，裁定原属刘龙名下位于常熟市梅李镇通江路26号聚沙锦苑6幢101（含101跃）、202房地产归邹永星所有。该裁定书于2018年11月6日送达邹永星后已生效。故常熟市梅李镇通江路26号聚沙锦苑6幢101（含101跃）、202房地产的物权变动时间为2018年11月6日。刘龙与朱宝华签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2017年3月26日至2020年3月25日，在租赁期限内发生房屋产权变动，承租人应当在产权变动后向房屋受让人支付租金。对于上述房产的租金及使用费计算期间，应当自2018年11月6日物权变动之日起至2019年12月15日接收房产之日止。虽然朱宝华与刘龙确认已经变更原租赁合同的租赁标的物，自2018年3月26日起朱宝华不再租赁聚沙锦苑6幢202房地产，租金计算标准降为125000元，但根据（2019）苏0581民初540号慈龙太与朱宝华、马亚飞、苏艳利合同纠纷一案民事判决书中查明的事实，朱宝华仍将聚沙锦苑6幢202房地产转租给慈龙太，故自2018年11月6日至2019年12月15日的聚沙锦苑6幢202房地产使用费应由朱宝华支付给原告，根据朱宝华与刘龙之间所约定的聚沙锦苑6幢101、202房地产年租金145000元及变更后的聚沙锦苑6幢101房地产年租金125000元差额，本院酌情按照每年20000元标准计算聚沙锦苑6幢202房地产使用费为22191.78元。原告要求解除与朱宝华之间的房屋租赁合同，被告朱宝华认为房屋租赁合同已经于2019年3月26日解除，可见被告对于解除房屋租赁合同并无异议，但对解除合同的时间存在异议，但被告并无证据证明其搬离和转租已通知出租方，也未向出租方交接房屋，故本院确定以被告收到应诉材料的时间即2019年10月19日为合同解除时间。自2018年11月6日至2019年3月25日聚沙锦苑6幢101房产的租金，朱宝华已经支付给第三人刘龙，为避免诉累，由刘龙直接返还原告，本院酌情按照年租金125000元计算为47945.2元。自2019年3月26日至2019年10月19日的聚沙锦苑6幢101房产的租金，按照年租金125000元计算为71232.88元，由朱宝华支付原告。自2019年10月20日起至2019年12月15日止的聚沙锦苑6幢101房产使用费按照每年125000元计算为19520.55元，由朱宝华支付原告。关于原告要求被告将聚沙锦苑6幢101（含101跃）、202房产返还原告，因原告已确认接收上述房产，本项诉请本院不再支持。关于原告要求被告支付物业费，本院认为与本案非同一法律关系，原告也未举证证明其已垫付相关费用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告邹永星与被告朱宝华之间的房屋租赁合同于2019年10月19日解除。 二、被告朱宝华支付原告邹永星自2018年11月6日起至2019年12月15日止常熟市聚沙锦苑6幢202房产的使用费22191.78元，上述款项由被告于本判决生效之日起十日内向原告直接履行。 三、被告朱宝华支付原告邹永星自2019年3月26日起至2019年10月19日止常熟市聚沙锦苑6幢101房产的租金71232.88元，上述款项由被告于本判决生效之日起十日内向原告直接履行。 四、被告朱宝华支付原告邹永星自2019年10月20日起至2019年12月15日止聚沙锦苑6幢101房产的使用费19520.55元，上述款项由被告于本判决生效之日起十日内向原告直接履行。 五、第三人刘龙返还原告邹永星自2018年11月6日至2019年3月25日常熟市聚沙锦苑6幢101房产的租金47945.2元，上述款项由被告于本判决生效之日起十日内向原告直接履行。 六、驳回原告邹永星的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取人民币3980元，由原告邹永星负担422元，被告朱宝华负担2559元，第三人刘龙负担999元，上述款项原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告，本院不再收退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  李 远 人民陪审员  周红燕 人民陪审员  徐雪英 二〇二〇年七月八日 书 记 员  袁梦秋