河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初110号原告：李来菊，女，1972年10月15日生，汉族，住新乡市。原告：毕士军，男，1973年12月3日生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人:高丽娜，河南普建律师事务所律师。被告：新乡市荣祥房地产开发有限公司住所地：新乡市卫滨区菜市街39号统一社会信用代码：91410700664660810C负责人：黄志明，董事长。委托诉讼代理人：刘国辉，河南国豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：丰雁，河南国豪律师事务所律师。原告李来菊、毕士军诉被告新乡荣祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李来菊、毕士军的委托诉讼代理人高丽娜、被告新乡荣祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丰雁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李来菊、毕士军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金99530.76元（自2016年9月29日至2019年9月29日，房款544777元×贷款年利率4.35%×1.4倍×3年）。2、判令被告自2019年9月29日起每月支付一次违约金，直至原告实际取得不动产权属证书之日止；3、判令被告立即按照《商品房买卖合同》第十一条约定向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4、判令被告立即向原告开具170元代办房产证的收据；5、本案诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，2013年11月30日二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号2013-1103846，购买位于中同街399号凤凰名都6号楼1单元18层11801室房屋一套，合同价款544777元。付款方式为合同签订之日起，应付首付款404777元，公积金贷款14万元。原告于2013年11月30日向被告支付了首付款404777元，随后在中国工商银行办理了公积金贷款，中国工商银行于2014年2月26日发放贷款140000元。被告于2015年5月13日为原告开具544777元的销售不动产统一发票。2017年7月20日，原告将剩余贷款一次性结清。案涉房屋于2015年9月28日交付。2016年上半年被告下发办房产证的通知单，原告向被告交了办房产证所需的各项材料，并交纳了190元的房产证办证费用，被告将费用进行了统一登记，告知原告日后房管局开具对应发票，未给原告开具代办房产证的收据。截止今日案涉房产依然未办理初始登记，被告未给原告办妥房产证。《商品房买卖合同》第七条约定买受人逾期付款责任，逾期三十日内，买受人按逾期应付款日万分之三支付违约金；逾期三十日后，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，买受人按逾期应付款的日万分之五支付违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.015%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.015%向买受人支付违约金。”即被告逾期办理房产证，仅需一次性向原告支付81.71元违约金。原告认为《商品房买卖合同》第七条“买受人违约按应付款的日万分之三、日万分之五、10%支付违约金”与第十五条“出卖人违约按已付房价款的0.015%支付违约金”的约定严重不对等。合同约定出卖人一次性支付0.015%（万分之一点五）的违约金，还没有买受人一天的违约金（日万分之三、日万分之五、10%）约定的高，买卖双方违约责任的约定相差几百倍，对于买受人来说严重不公平。另外，《商品房买卖合同》中另外四处约定的违约责任均是日万分之几，只有《商品房买卖合同》第十五条未约定按日支付违约金且违约金数额约定相当低。因此，从条款上明显可以看出，出卖人提供的是格式条款，明显在免除自己逾期办理房产证手续的责任、排除买受人主张违约金的权利。依据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除责任、加重对方责任、排除主要权利的，该条款无效”之规定，《商品房买卖合同》第十五条对于出卖人违约责任的约定条款无效。同时，该条款违背了民法的等价、公平原则，显失公平。由于案涉房产没有房产证，导致原告无法享有该房产的完全所有权，将近六十万的房产无法进行正常的二手房买卖、抵押贷款等权利处分，同时也不能实现合同目的。从交房之日至今已有4年了，原告遭受的是无形的损失，难以计算。因此，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于被告的行为导致原告至今未取得房地产权属证书，原告有权利要求被告按已付房款总额，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告新乡荣祥房地产开发有限公司口头辩称，双方签订的买卖合同，是在平等协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，合法有效，应当遵守。房屋交付原告后，房屋处于正常的居住使用状态，并未因未取得房产证而受到影响，原告不存在任何损失。本案不适用商品房买卖合同第18条的规定，因为双方在合同中有明确约定违约金，应当首先适用违约金条款，其次，即便原告主张违约金过低，也应该在该条款的基础上结合实际损失进行适当调整。按照合同法的司法解释二关于违约金过低，应该根据实际损失，低于实际损失的，法院应当根据实际损失进行调整。我方当庭将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给原告。第4项诉请190元予以认可。原告李来菊、毕士军向本院提交的证据材料有：1、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税发票、维修资金专用发票、新乡市住房公积金个人住房贷款结清通知单各一份，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》购买案涉房产，按合同约定缴纳了房款，并交纳了各种税费，结清了住房贷款。2、凤凰名都物业管理处收款收据一张（2015年9月29日），证明被告于2015年9月29日交房给原告。3办证通知单一份，证明被告通知原告交纳办理房产证的各种手续，并让原告交纳170元的办证费，对费用进行了统一登记，未开收据。被告新乡荣祥房地产开发有限公司向本院提交的证据材料有：情况说明一份，以此证明其未办证是因环保审查严，工地无法施工，目前尚有手续仍在审批中的事实。经庭审质证，被告对原告提供的证据的真实性、证明目的均无异议，本院予以确认。原告对被告提交的证据有异议，认为该情况说明不足以免除其延期办证的责任。依据上述有效证据和庭审，本院确认以下案件事实：2013年11月30日，原告李来菊、毕士军与被告新乡荣祥房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号2013-1103846），原告购买被告开发建设的位于新乡市卫滨区××楼××单元××房屋××套，合同价款544777元。付款方式为合同签订之日起，应付首付款404777元，公积金贷款14万元。原告于2013年11月30日向被告交付了首付款和契税，随后办理了公积金贷款。被告于2015年5月13日为原告开具544777元的销售不动产统一发票。案涉房屋于2015年9月28日交付。案涉合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2种方式处理：1、。；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.015%向买受人支付违约金。原告至今未取得案涉房屋的不动产权属证书。庭审中被告当庭交付原告《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，认可原告交付的170元代办房产证费用。原告当庭撤回对这两项的诉讼请求，本院准予原告撤回对被告的这两项诉讼请求。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，约定的违约金数额极低，对违约时间长短没有约束，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，对该条款可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告要求对案涉合同约定的逾期办证违约金标准予以调整，符合法律规定，本院予以支持。根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整为按日万分之零点五计算较妥，被告应支付逾期办证违约金29799.3元（以544777元为基数，自2016年9月29日至2019年9月28日，共计1094天，按日万分之零点五计算，即544777元×1094天×0.00005）及自2019年9月29日起每月向原告李来菊、毕士军支付一次违约金（以544777元为基数，自2019年9月29日起，按日万分之零点五计算至原告李来菊、毕士军实际取得不动产权属登记证书之日止），违约金总额不超过总房款的30%。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：被告新乡荣祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李来菊、毕士军自2016年9月29日至2019年9月28日止的逾期办证违约金29799.3元；被告新乡荣祥房地产开发有限公司自2019年9月29日起每月向原告李来菊、毕士军支付一次逾期办证违约金至原告李来菊、毕士军实际取得不动产权属登记证书之日止（以544777元为基数，按日万分之零点五计算）。违约金总额不超过总房款的30%；驳回原告李来菊、毕士军的其他诉讼请求。如果被告新乡荣祥房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2293元，原告李来菊、毕士军承担1607元，被告新乡荣祥房地产开发有限公司承担686元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  吕惠芹审 判 员  王官震人民陪审员  李光文二〇二〇年七月十四日书 记 员  吴 青