贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2507号上诉人（原审被告）：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所凯里市博南路西侧客运站3号楼2层6号。统一社会信用代码915226013374400959。法定代表人：黄士冯，系公司执行总裁。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘心雨，贵州七律律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：余勇，男，1975年10月13日出生，汉族，住贵州省兴义市。被上诉人（原审原告）：刘春花，女，1984年4月9日出生，苗族，住凯里市。被上诉人的委托诉讼代理人：兰银龙、韦会琴,贵州维律律师事务所律师。上诉人凯里碧桂园物业发展有限公司(以下简称碧桂园公司）因与被上诉人余勇、刘春花商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判驳回起诉或驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人诉上诉人涉案房屋逾期移交办证文书一事已于2019年提起诉讼，该案正在二审审理中尚未生效，现被上诉人再次起诉有违一事不再理，应当裁定驳回起诉。2、根据上诉人与被上诉人签订的补充协议及附录的约定，被上诉人将房屋产权证书委托上诉人代为办理，上诉人配合被上诉人，双方己对主合同的约定进行变更。根据补充协议第十九条第2款的约定“买卖双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。”故被上诉人仍然要求上诉人按主合同约定承担支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，没有法律依据和合同依据，不应得到支持。一审法院在未查明本案基本事实的情况下，支持被上诉人的诉讼请求，认定上诉人逾期移交办证文书，存在事实认定错误。被上诉人辩称，上诉人提供的《商品房买卖合同》附件十二补充协议的第四条、第九条及附录三系无效条款。上诉人逾期交付商品房的违约事实成立，上诉人应按《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金。余勇、刘春花向一审法院起诉请求：1、被告支付原告2019年5月24日至2019年12月31日逾期交房违约金36187.11元，2020年1月1日以后的违约金以818713.00元为基数，按日万分之二支付到交付商品房之日止；2、被告负担诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于贵州省凯里市永丰路西侧、清水江北侧的凯里碧桂园柏丽湾商住楼是被告碧桂园公司开发的商业性楼盘。2016年11月5日，原告余勇、刘春花以总价款818713.00元向被告购买该楼盘第42幢2单元2层2-2-2号住房一套。双方在订立的商品房买卖合同中约定交房时间为2017年12月30日前，交付转移登记有关文书时间为2018年6月30日前，并对交房应当满足的条件进行了约定，即：取得竣工合格证明文件、有面积实测技术报告、有关设施、设备达到承诺条件。逾期交房违约责任约定为：逾期交房超过90日，买受人不退房的，合同继续履行。自约定交房届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之二向买受人支付违约金。逾期交付转移登记有关文书违约责任约定为：出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。逾期60日后出卖人仍不能交付转移登记有关文书的，自约定日期起至实际交付转移登记有关文书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同成立后，原告按约定向被告支付购房款818713.00元。2017年12月，被告通知原告收房。原告认为被告没有满足交房条件拒收，后于2019年5月24日向该院起诉，要求被告支付逾期交房和逾期交付商品房转移登记有关文书违约金。同年10月3日，该院作出（2019）黔2601民初3656号民事判决书，判决：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告余勇、刘春花2017年12月31日至2019年5月24日的逾期交房违约金83344.98元；二、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告余勇、刘春花2018年7月1日至2019年5月24日的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金26771.92元，2019年5月25日至实际交付商品房转移登记有关文书之日止以818713.00元购房款为基数，按日万分之一计算违约金；三、驳回原告余勇、刘春花的其余诉讼请求。因被告至今仍未向原告交付商品房和办理商品房转移登记有关文书，违约事实持续存在，原告再次将被告诉至该院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立的合同。合同成立后，被告没有按照约定全面履行合同义务，应当承担违约责任。2019年5月24日，原告因被告逾期交房和逾期交付商品房转移登记相关文书提起诉讼，该院已依法作出判决，被告至今仍然没有向原告交付商品房和交付商品房转移登记有关文书，违约事实持续存在，应当继续承担逾期交房违约责任。原告主张被告支付2019年5月24日至2019年12月31日逾期交房违约金36187.11元，经审查，起算日虽然与该院（2019）黔2601民初3656号民事判决书第一项确定的截止日重复，但违约金数额正确，即从2019年5月25日起至2019年12月31日止，档期违约金亦为36187.11元（818713.00元×221天×0.0002），予以支持。2020年1月1日以后的违约金因逾期交房的事实仍处于持续状态，违约金数额尚不确定，原告可在违约事实消除后另行起诉。被告碧桂园发展公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，其应承担的民事责任可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告余勇、刘春花逾期交房违约金36187.11元。二、驳回原告余勇、刘春花其余诉讼请求。案件受理费减半后收取352.00元，由原告余勇、刘春花负担35.00元，被告凯里碧桂园物业发展有限公司负担317.00元。二审期间，为支持自己的主张，当事人提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：补充协议，拟证明双方已就《商品房买卖合同》约定条款进行了变更，双方应按补充协议的约定执行。被上诉人对该组证据的三性及证明内容均不认可。本院认为该附件十二补充协议有被上诉人签字捺印，结合其他购房户签订《商品房买卖合同》及其补充协议的情况等综合考量，本院对该组证据的真实性、关联性予以确认。本院审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：《商品房买卖合同》第二十九条约定:“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）,但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准”。再查明，在被上诉人提交的《商品房买卖合同》中，附件十二补充协议的页面上无内容。在上诉人提交的《商品房买卖合同》附件十二补充协议共有十三页的内容。该补充协议第四条关于该商品房交付条件和交接手续约定：“（一）关于该商品房的交付条件，买卖双方一致同意不按照合同第十一条第（二）款的约定履行，同意按本款约定履行：该商品房交付时应当符合的条件为出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件……出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果，不作为该商品房的交付标准。出卖人按本补充协议附录四约定的交付标准进行交付……（三）《商品房买卖合同》第十四条第（一）款的约定内容全部变更为：该商品房达到本补充协议约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间……（四）买卖双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第（二）款的全部内容执行，补充约定如下：……买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。本院认为，本案二审的争议焦点是刘春花、余勇提起本案诉讼是否构成重复起诉。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”刘春花、余勇就涉案房屋逾期交房事宜于2019年5月24日提起诉讼的诉请为：判令碧桂园公司支付2017年12月31日至2019年5月24日期间的逾期交房违约金。刘春花、余勇在本案的诉请是：判令碧桂园公司支付2019年5月24日之后的逾期交房违约金。刘春花、余勇提起本案诉讼不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定构成重复起诉的条件。碧桂园公司关于刘春花、余勇提起本案诉讼已构成重复起诉的理由，不成立。碧桂园公司提供的《商品房买卖合同》附件十二补充协议在第四条对《商品房买卖合同》第十一条和第十四条关于商品房的交付条件、通知义务、查验、交接等约定作了实质性的变更。经对比，本院认为，《商品房买卖合同》附件十二补充协议的约定显然是免除或减轻了碧桂园公司的责任、加重了刘春花和余勇的责任。依照合同法第三十九条和第四十条之规定，上述格式条款应认定为无效条款。依照《商品房买卖合同》第二十九条之约定，双方当事人仍应当按照《商品房买卖合同》第十一条、第十四条等条款的约定履行交付房屋等义务。现有的证据不足以证明在《商品房买卖合同》约定的交房期限内，碧桂园公司出售的涉案房屋已具备了交付条件并按合同约定通知了刘春花、余勇。碧桂园公司逾期交房已构成违约，刘春花、余勇要求碧桂园公司按《商品房买卖合同》约定以已付房价款为基数按日万分二的标准支付逾期交付房屋期间的违约金，一审判决予以支持，于法有据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费704元，由凯里碧桂园物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  陈生燕审判员  王山地二〇二〇年七月一日法官助理罗安松书记员汪玲