云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3990号上诉人（原审原告）：沈红春，女，1982年1月19日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：刘勇军，北京京师（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南龙宇房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市西山区拥护二社打场边。法定代表人：潘彦良。委托诉讼代理人：李宁，特别授权代理。上诉人沈红春因与上诉人云南龙宇房地产开发有限公司（以下简称：“龙宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，均不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初9392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈红春上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判支持沈红春的一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由龙宇公司承担。事实和理由：一审认为“关于沈红春主张的逾期办证违约金部分，因原被告双方签订的《商品房购销合同》中未就逾期办理不动产权证的违约责任如何计算作出约定，且本案所涉房屋已实际交付，目前并未导致沈红春对涉案房屋的占有、使用、收益权能出现限制的情形，沈红春亦未就其实际损失加以证明，故本院综合全案案情及昆明市二手房交易价值呈上升的事实，酌情以人民币26000元（以下均为人民币）确定为本案龙宇公司逾期协助办理本案所涉房屋产权登记之违约行为的违约金”。上诉人认为，一审以上认为不符合法律及客观事实。房屋虽已交付上诉人占有、使用，但长期不办理产权证书，房屋难以增值，也难以变现，明显对使用、收益具有重大影响。违约金具有惩罚性，不以实际损失多少为标准。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自合同订立起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，明确在未约定违约金的情形下，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故上诉人诉请每日0.12‰（即中国人民银行同期一年期贷款利率4.35%）计算有事实和法律依据。理由如下：一、本案系出卖人的原因导致买受人在合同约定的期限内未取得产权证书，被上诉人作为出卖人有依法转移产权给上诉人（买受人）的法定和约定义务，其懈怠履行办理房屋权属登记的前期准备事宜，应属违约。(1)开发商长期占用代收的业主税费，是逾期办证的原因之一。业主缴纳了《契税》《维修基金》给开发商代缴，仅仅三期业主上千户至少上千万元，对于缺乏流动资金的有些开发商来说，这笔钱如果利用其缴纳的时间差，无疑是“无息”贷款。依据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”、第九条“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”，可是开发商代收了整个小区巨额税费，长期不去代缴。2019年9月昆明市出台新规，禁止开发商代收代缴契税、维修基金，但开发商至今未通知业主退回税费自行缴纳，业主只有无尽的等待。这说明了开发商故意拖延，怠于通知，目的就是将业主缴纳的税费当作“无息贷款”。(2)开发商延迟履行房产初始登记义务（首登），是本案件逾期办证的根本原因。即然是办证，应明确办证的步骤、流程，需要提交什么资料？依据《昆明市不动产登记服务指南》，本案房屋要登记在业主名下，首先进行国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（以开发商名义），其中需要的资料由开发商提供；其次，才是国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，相应的资料也全部在开发商处。可见，不动产登记部门需要的资料基本上是开发商在交房前就自身具备的。由此证明首登是开发商的先行义务，其次才是办理转移登记的义务。而首登时间，是登记在开发商名下，首登不发证，转移登记时才需要业主的授权委托书。基于以上办证流程，开发商并未委托测绘公司进行不动产测量形成《不动产测量报告》；也未向昆明市国土规划勘察测绘研究院申请不动产权籍调查，填写《不动产权籍调查表》，形成权籍调查成果。以上两项资料系不动产办理中重要的项目，如不积极履行测绘、权籍调查的前期准备事宜，是不能办理产权登记。昆政发（2016）37号《昆明市人民政府2016年6月24日发布昆明市实施不动产统一登记的通告》，从2016年6月30日统一受理不动产登记业务。当上诉人等维权业主集体向政府部门反映，不动产登记中心答复，开发商至今也未向不动产登记中心递交办证材料。由此，本案未办证属于出卖人的原因，依法应由被上诉人承担违约责任。二、业主积极履行了自己的义务，完全按照开发商的通知配合办理，不存在懈怠、阻却的事宜，开发商说业主没有提供委托书是推卸责任。在办理接房手续时，业主就提交了《身份证》《结婚证》等资料复印件，同时开发商代收了《契税》《维修基金》，办理了《授权委托书》或者公证《委托书》9收取了代办费（即代理费），开具了代办费收据。业主积极履行了自己的义务，开发商说业主没有提供委托书是推卸责任。哪有收取代理费用不办理委托书的，况且开发商长期为业主办理产权，具有专业性、主导性，若未收到委托书，理应及时书面通知业主提交，事实上业主集体到售楼部维权，开发商均未提及。这说明了业主积极履行了《商品房销售合同》约定的义务。三、一审人民法院酌情支持26000元，不严谨，未依法确定被上诉人的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该规定对于未约定办证违约金的情形是依法指引。一审人民法院酌情支持26000元，没有每日违约金的具体计算标准，每户不分面积、不分逾期时间、不分房款金额，千篇一律每户26000元，不公平、不合理，也不利于纠纷的解决。对开发商懈怠办理产权证不具有惩罚性和督促性。其在承担260OO元违约金后，如没有直至办理产权证为止的违约金的约束，必然更加懈怠办理产权证书，可能以长期占用业主契税和维修基金上获取的利息来弥补26O0O元的违约金损失。如此，难以达到良好的法律效果和社会效果。甚至可能将导致该小区业主集体维权上访，更难以消除社会影响。由此请求二审人民法院支持上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金直至办证完毕为止。龙宇公司辩称，1.业主方从未向龙宇公司提交委托代办证的手续及不可撤销申请书，龙宇公司不应承担办证义务；2.龙宇公司按合同约定如期交房，业主方不仅没有实际损失，同时已具有客观的期待利益，未办理产权证并未对双方的交易产生实际影响。龙宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回沈红春的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由沈红春承担。事实和理由：1.根据合同约定，龙宇公司只是履行协助办证的义务，沈红春违约在先，龙宇公司有权行使先履行抗辩权。《商品房购销合同》第十二条约定，沈红春在履行完合同四项义务后，龙宇公司在90个工作日内协助沈红春向产权登记机关申请办理产权登记手续，若未满足任何一项的，均视为放弃龙宇公司协助其办理产权登记的权利。沈红春自接房至今仍未向龙宇公司提交委托书及办证所需资料，一审审理过程中沈红春也未举证证实其全部履行了合同义务。本案因沈红春未履行先行义务，龙宇公司有权拒绝履行协助办证的义务。2.因龙宇公司并未违约在先，不应承担相应的违约责任，并且违约金主要强调补偿功能，沈红春并未有实际损失，故不应承担赔付违约金的责任。沈红春购房时已享受了相应的优惠，而且随着近几年二手房交易市场价格持续上升的趋势，已获得了非常可观的期待利益。不动产权登记作为物权的公示手段，只是用于发生争议时的确权依据，对沈红春而言，房屋交付后已经满足了居住条需求，其并未产生实际的损失。此外，已有部分业主案外通过和解的方式以6000元达成了调解协议，若仍以一审法院判决的金额则龙宇公司将会导致已调解的业主处于不稳定状态，龙宇公司也会陷于支付巨额违约金难以维系正常的经营。综上，请求二审法院对违约金进行调减，依法改判支持龙宇就公司的上诉请求。沈红春辩称，1.沈红春没有违约行为，其已经按照开发商的要求履行了配合义务，开发商在本案中不享有先履行抗辩权；2.关于合同第22条约定，限制了业主的权益免除了开发商的责任，属于无效条款；3.业主多次维权过程中，开发商均未提出“业主未提交办证委托书”的主张，其陈述前后矛盾；4.开发商代收巨额的办证登记费用、契税、维修基金长期不缴纳给税务部门，不积极完善项目资料，应属违约；5.关于案涉地房屋升值，由此业主未产生实际损失的主张无事实依据；6.关于6000元补偿调解结案的上诉主张，与其他业主是否维权无关。综上，请求驳回龙宇公司的上诉。沈红春向一审法院起诉请求：1.龙宇公司履行合同义务，立即协助沈红春办理产权登记手续；2.龙宇公司向沈红春支付以购房总金额1144299元、日利率0.12‰为标准计算2017年5月17日至2019年6月17日期间的逾期办证违约金104497.39元；3.龙宇公司每半年向沈红春支付自2019年6月18日起至办理房屋产权证之日以购房总金额1144299元、日利率0.12‰为标准计算的逾期办证违约金；4.本案诉讼费由龙宇公司承担。一审法院认定事实：2015年11月28日，沈红春（乙方、买受人）与龙宇公司（甲方、出卖人）签订《商品房购销合同》，约定主要内容为：乙方购买甲方开发的润城小区（第三大道A3-5）一期第5幢第18层1808号房，套内建筑面积为115.4平方米。买受人首期支付444299元，余款700000元向公积金贷款支付。甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日内协助乙方向产权登记机关申请办产权登记手续：（一）支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修基金；（二）双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；（三）乙方填写办理房屋所有权申请书，并签署授权委托书给甲方；（四）乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的全部资料，并保证资料真实有效。若乙方未满足以上任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理。2015年11月28日，上述商品房购销合同所涉房屋登记备案至沈红春名下，合同登记号为KM2015112877484。2017年1月1日，龙宇公司向沈红春收取了不动产登记费480元，并代收了契税17164.49元、维修基金12475.8元。双方在本案审理中一致确认：龙宇公司已收到了本案所涉房屋的全部购房款及办证需要的费用，沈红春已办理了本案所涉房屋交接手续。截止至辩论终结当日，本案所涉房屋仍未办理房屋产权登记。一审法院认为，沈红春与龙宇公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按约定履行各自的义务。在本案中，沈红春已依约向龙宇公司支付了约定购房款，取得了本案所涉房屋的商品房买卖合同登记备案，并办理房屋交接手续，龙宇公司应按约协助沈红春申请办理本案所涉房屋的产权登记。龙宇公司抗辩未能按约协助沈红春申请办理本案所涉房屋产权登记系受沈红春未提交办证所需的委托书及不动产登记暂行条例实施所致，本院对前述抗辩理由能否成立评析如下：第一，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”在本案中，沈红春对于是否向龙宇公司提交了委托书负有举证证明责任。从沈红春提交的证据来看，其已向龙宇公司支付了购房款、不动产登记费、契税（代收）、维修基金（代收），并办理了本案所涉房屋的交接手续。龙宇公司作为房地产开发企业负有协助办理相关产权登记的义务主体，若未收到协助办证所需的委托书，理应向沈红春催告补充提交完整材料，但龙宇公司未能提交证据证明向沈红春告知欠缺办证所需资料。由此表明，沈红春主张在办理本案所涉房屋接房手续、缴纳税费时已向龙宇公司提交了办证所需的委托书具有高度可能性，本院对此予以确认。第二，不动产登记暂行条例的颁布、施行，系以整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益为立法目的，显然并不影响龙宇公司协助沈红春办理本案所涉房屋的产权登记。综上，龙宇公司前述抗辩理由均不能成立，应依按约协助沈红春就本案所涉房屋向产权登记机关提交办理不动产权证书所需的全部资料（具体以不动产登记中心要求为准），以用于办理不动产权登记所需。关于沈红春主张的逾期办证违约金部分，因原被告双方签订的《商品房购销合同》中未就逾期办理不动产权证的违约责任如何计算作出约定，且本案所涉房屋已实际交付，目前并未导致沈红春对涉案房屋的占有、使用、收益权能出现限制的情形，沈红春亦未就其实际损失加以证明，故本院综合全案案情及昆明市二手房交易价格呈上升的事实，酌情以26000元确定为本案龙宇公司逾期协助办理本案所涉房屋产权登记之违约行为的违约金。需要指出的是，龙宇公司不但应根据合同约定向沈红春交付符合约定标准的房屋，亦应积极、全面协助包含沈红春在内的不特定房屋买受人办理房屋产权登记，为买受人尽快取得房屋权属证书创造条件，以避免引发纠纷进而产生诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：“一、云南龙宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助沈红春将办理坐落于昆明市西山区润城小区（第三大道Ａ3-5）一期5幢1808号（合同登记号：ＫＭＫＭ2015112877484）房屋不动产权证书所需的全部资料（具体以不动产登记中心要求为准）提交至不动产登记中心；二、云南龙宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向沈红春支付逾期办证的违约金26000元；三、驳回沈红春的其他诉讼请求。”二审中，沈红春向本院提交以下证据：1.《物业服务合同》，欲证实：业主在开发商工作人员安排下，办理了接房手续，签订了物业服务合同；2.视频资料、会议记录，欲证实：2018年8月29日业主与开发商因办证等纠纷，爆发了业主集体维权事宜，在协商过程中，开发商从未说业主未提交办证所需资料。在2018年9月13日的业主代表、物业公司、开发商三方协商记录上，只是通报其办理产权的前置条件的进度，这表明业主提交的材料是齐全的，否则开发商怎么不提出业主补交资料的要求或者事后发通知要求业主提交；3.不动产登记服务指南、西山区政府网上回复，欲证实：昆明市不动产登记中心办理不动产指南，首登必须是开发商申请，首登在开发商名下，首登不发证，首登后才转移到业主名下，开放商申请首登是办理产权证前置必须的程序，也是先行义务，如其首登后，依照现行规定，业主可自行办理转移登记；4.昆明市住建局规范维修基金的通知新闻稿，欲证实：自2017年9月1日起，昆明市住宅专项维修资金交存方式规范为由房屋买受人或其委托的第三人自行交存至各辖区住房和城乡建设局确定的专户银行，开发建设单位不得代收，开发商长期占用业主维修基金；5.《建设工程规划核实意见》，欲证实：龙宇公司于2020年5月才对案涉项目组织竣工验收，交房时并未经过竣工验收。经质证，龙宇公司发表以下质证意见：对证据1是业主与物业公司的关系，与龙宇公司的协助办证义务无关，对其关联性不予认可，对证据2三性均不予认可，无法从开发商代表签名上看出与龙宇公司的关联，该证据中既没有公司盖章也没有法定代表人签字，对证据3不予认可，证据4与协助办证义务无关，不予认可，对证据5的真实性无异议，但对其关联性及证明目的不予认可。龙宇公司向本院提交以下证据：《竣工验收备案证明书》，欲证实：案涉地块房屋已经住建局竣工验收备案，已符合办证条件，龙宇公司义务已经履行完毕。经质证，沈红春对龙宇公司提交的证据真实性无异议，对其证明目的不予认可，该证据反而能证实案涉项目长时间未竣工验收。本院对沈红春提交的证据1不予采信，该证据与本案无关，证据2因双方协商并未形成最终意见，对其关联性不予确认，证据3、4与本案无关，本院不予采信，对证据5予以采信。对龙宇公司提交的证据本院予以采信。本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。二审另补充查明，案涉项目于2020年5月14日取得《建设工程规划核实意见》，2020年6月5日取得竣工验收备案证明。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、上诉人是否存在逾期办证的违约责任？二、若存在违约责任，违约金应如何认定？本院认为：关于争议焦点一，上诉人是否存在逾期办证的情形。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”沈红春与龙宇公司签订的《商品房购销合同》及《补充合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定享有权利和履行义务。龙宇公司上诉主张案涉房屋未能办理产权系沈红春未向龙宇公司出具委托授权书，无法履行协助办理产权登记的义务，故龙宇公司不存在违约责任。对此，本院认为，其一，沈红春在办理接房手续时已向龙宇公司支付了契税、维修基金及相应的物管费，并且龙宇公司向沈红春出具的《收据》中也载明收取了“不动产登记费”，龙宇公司二审中认可该费用的性质为协助办理不动产登记所收取的费用，故《收据》可证实双方就协助办理不动产登记事宜办理了交接手续，沈红春据此向龙宇公司支付了协助办理不动产登记的费用。其二，在案涉房屋交付后，龙宇公司并未向沈红春告知过案涉房屋已具备办证条件，要求业主出具办理不动产登记的授权委托书，由此可见案涉房屋并不具备办理不动产登记的条件。其三，龙宇公司二审中提交的证据显示案涉项目于2020年6月5日才取得竣工验收备案证明，而案涉房屋于2017年6月25日交付给沈红春，龙宇公司未提交证据证实在案涉房屋交付后长达四年的时间存在不可抗力或其他正当事由导致其无法履行递交办理不动产登记资料的义务。综上理由，龙宇公司所提其不应承担逾期办证的违约责任的上诉主张无事实依据，本院不予采信。二、龙宇公司若存在违约责任，违约金应如何认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案双方当事人签订的《商品房购销合同》中未对逾期办证的违约金作出约定，虽然上诉人逾期办证的违约行为的确给被上诉人造成了一定的损失，但上诉人已将案涉房屋交付被上诉人居住使用多年，被上诉人购买房屋的主要合同目的已经实现，且案涉项目现已取得竣工验收备案证明，客观上已具备办理不动产登记的条件，故一审法院以沈红春的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，判令龙宇公司向沈红春赔偿逾期办证违约金26000元并无不当，本院予以维持。沈红春所提对违约金按日利率0.12‰计算的上诉请求不能成立，本院予以驳回。综上所述，龙宇公司、沈红春的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2390元，由云南龙宇房地产开发有限公司承担450元，由沈红春承担1940元。剩余的案件受理费2390元，退还给云南龙宇房地产开发有限公司1940元，退还给沈红春450元。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 姚 丹审判员 邓林春二〇二〇年七月十日法官助理蒋志平书记员李远健