江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0682民初5129号原告：如皋市上成汽配城有限公司，住所地：如皋市如城街道纪庄社区11组。法定代表人：仇玉兴。委托诉讼代理人：金志学，江苏联嘉律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：洪卫华，江苏联嘉律师事务所律师，特别授权。被告：刘新建，男，1977年9月26日生，汉族，户籍地所在地如皋市，现住如皋市。原告如皋市上成汽配城有限公司（以下简称上成汽配城有限公司）与被告刘新建房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员汤美珠独任审判并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金志学、被告刘新建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上成汽配城有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付租金27728元，物业费1540元，违约金10536元，自2020年5月1日至给付之日的违约金按每日千分之三计付；2、要求被告支付2018年1月1日至2019年12月31日物业费3080元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月31日，原告与被告订立租赁合同，原告经营管理上成汽配城B区6#133-136室，建筑面积85.58平方米，出租给被告经营汽车钥匙，年租金27728元，租期一年，物业费1540元，自2020年1月1日至2020年12月31日。合同约定先交租金后用房，逾期支付租金按每日千分之三支付违约金。合同订立后被告未支付租金及物业费，应当付违约金。案涉房屋曾于2017年1月1日由原告方与被告刘新建的配偶陈贤芳签订租赁合同，出租给被告使用，期限为三年，被告拖欠2018年1月1日至2019年12月31日物业费3080元，为此特具状法院。被告刘新建辩称，2020年度的租金我没有交，理由是原告欠我的租金和押金条，且我的房子租掉了，原告的钱没有给我，是原告有错在先，反而还起诉我。我也是上成汽配城的业主，我把我自己购买的一个商铺交给原告方统一出租，但我至今没有收到原告给付的任何租金，而且在租用本案商铺之前，我还租用了8号楼118的商铺使用，缴纳了5000元保证金，租期结束后原告方也没有将该保证金退给我，所以我认为本案中应该先与我结清这些账，扣除火灾和停电损失，再给付今年的租金。原告方为证明其主张向本院提交如下证据：证据1、2019.12.31日原、被告签订的租赁合同，该合同约定了租赁期限为1年，从2020.1.1日至2020.12.31日，明确了租金标准和物业费标准，合同约定本合同签订后先交租金和物业费，先交后用。合同第8章还约定了违约金，标准是每日千分之三。证据2、被告与原告在2017.1.1日签订的租赁合同，期限是2017.1.1日至2019.12.31日，证明被告只支付了2017年的物业费，2018及2019年的物业费都没有交。证据3、戴美云在2017.1.5日签订的委托管理协议，将案涉房屋委托给上成汽配城进行管理，证明原告有权出租案涉房屋。证据4、建设工程规划许可证，证明案涉房屋依法获得了批准。证据5、商品房预售许可证，证明案涉房屋是依法出售的。证据6、2016.6月被告缴纳物业费的收据，证明被告缴纳了2017年度的物业费。被告刘新建质证后认为：对证据1、2019.12.31日原被告签订的租赁合同予以认可，但是房屋的消防设施没有达到要求，导致审批没有通过，房屋不能出租。对证据2、被告与原告在2017.1.1日签订的租赁合同，该合同不是我签字的，主体不是我，不应该找我。对证据3、戴美云在2017.1.5日签订的委托管理协议，不清楚，我不需要知道这个房子是谁的，我只要知道是我租的原告的就行了。对证据4建设工程规划许可证及证据5商品房预售许可证，没有异议。对证据6、2016.6月被告缴纳物业费的收据，不是我交的物业费，我不清楚。被告刘新建为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、原告开具的A区8-118号商铺的5000元的押金条1张，证明2012.10.9日我曾向原告缴纳过5000元押金。证据2、照片打印件2张，证明因原告的消防设施没通过，导致我的店铺在2019年失火，造成50000元的损失。证据3、我自制的停电统计单一份，证明因原告方欠农民工的钱没给，就天天来拉电闸，导致商户不能正常营业，造成了5750元的损失，类似的停电统计单其他商户也有。原告方质证后认为：对证据1、5000元的押金条1张真实性无法确认，收取押金的单位是南通恒隆置业有限公司，该公司不是本案的原告如皋市上成汽配城有限公司，与本案没有关联性。对证据2、照片打印件2张，真实性无法确认，照片没有注明拍摄的地点、时间，被告在举证时说是2018年，后又改为2019年，所以我们认为该证据的真实性无法确认。对证据3、被告自制的停电统计单，该证据是被告自行制作，对真实性无法确认，没有其他证据佐证，其认为是原告方拖欠农民工工资造成的，这样的说法也无法确认，且关于工程的发包方是南通恒隆置业有限公司，并不是如皋市上成汽配城有限公司，与本案没有关联性。同时，该证据反而证明了2017.1.1日至2019.1.1日是被告租赁了133至136号房屋，不是其他人租赁的。本院经审理认定事实如下：如皋市上成汽配城位于如皋市，为汽配零售商业楼，建设单位为南通恒隆置业有限公司。原告上成汽配城有限公司为有限责任公司，法定代表人为仇玉兴，成立日期为2012年8月28日，住所地为如皋市。2017年1月15日，上成汽配城B区第6栋133、134、135、136号商铺所有权人戴美云作为委托方（甲方）与原告上成汽配城公司作为受委托方（乙方）订立《委托经营管理协议》，约定将上述商铺交由原告负责委托经营，期限为2017年1月1日至2029年1月1日，共计12年，具体原告方享有的权限包含商铺的使用权、经营权、收益权和管理权，代为出租商铺并于承租方洽谈、联络及签约等事宜，代为向承租人方收取店铺租金及其他相关费用，与承租方产生任何经验纠纷都由其全权处理，承租方不履行约定义务时，有权以乙方自己名义通过法律途径全权处理等。2017年1月1日，原告上成汽配城有限公司作为管理方（丙方）与案外人陈贤芳作为承租方（乙方）订立租赁合同一份，约定将如皋市上成汽配城B区22栋133-136号商铺出租给陈贤芳使用，期限为三年，2017年1月1日始至2019年12月31日止，每年租金37850元，免租第二年、第三年，租赁用途为汽车用品。庭审中，被告刘新建陈述陈贤芳系其配偶，案涉房屋租赁后由其使用经营。2019年12月31日，原告上成汽配城有限公司作为管理方（丙方）与被告刘新建及陈贤芳作为承租方（乙方）订立租赁合同一份，约定将如皋市上成汽配城B区6栋133-136号商铺出租给乙方使用，期限为壹年，自2020年1月1日始至2020年12月31日止，年租金27728元，年物业管理费1540元，租金、物业管理费合计29268元，租赁用途为汽车钥匙，双方约定租金、物业管理费按年交纳，先付后用，并由乙方于本合同签订时一次性支付。合同另还约定“本合同签署之日，乙方向丙方支付履约保证金，即人民币伍仟元整”。关于违约责任，合同第八章约定“若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用其中一项或者几项的，甲方有权以拖欠金额按每日千分之三计收违约金”。庭审中，对于原告上成汽配城有限公司仅起诉该租赁合同中的乙方刘新建一人为被告，被告刘新建当庭表示，该合同落款“陈贤芳（刘新建）”签名均由其一人所签，该合同项下的全部权利义务由其承担，不要求追加陈贤芳作为被告。原、被告双方均一致确认，本合同项下的履约保证金5000元并未交纳。2020年7月2日，原告上成汽配城有限公司向本院提起诉讼，要求判如所请。以上事实，有原告所举租赁合同、委托管理协议、建设工程规划许可证及原、被告的陈述等为证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方订立租赁合同，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。一、被告存在逾期支付租金和费用的违约行为，原告方主张要求给付租金及物业管理费，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期间支付租金。原、被告双方所签订的合同对租金给付的时间进行了明确约定为“租金、物业管理费按年交纳，先付后用，并由乙方于本合同签订时一次性支付”，且被告刘新建在庭审时陈述2020年度的租金、物业管理费确实未交纳，故原告方主张要求被告刘新建按照双方签订的租赁合同交纳合同期限内的租金27728元及物业费1540元的主张，本院予以支持。二、原告主张的违约金过高，本院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，同时也规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方订立的租赁合同中第八章约定“若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用其中一项或者几项的，甲方有权以拖欠金额按每日千分之三计收违约金”，被告方确实存在拖欠租金及物业管理费的情形，给原告方造成的损失主要为资金占用期间的利息损失，但上述约定的按照“拖欠金额按每日千分之三计收违约金”明显过高，本院综合考虑原告方的资金占用期间的利息损失以及被告方逾期支付等因素，将违约金计收标准调整为以被告拖欠金额（租金27728元及物业费1540元，合计29268元）为本金，按照年利率20%计算自2019年12月31日期计算至实际给付之日止。三、原告方要求被告支付2018年1月1日至2019年12月31日物业费3080元的主张，无合同依据，本院不予支持。本案中，原告将案涉房屋于2017.1.1日至2019.12.31日出租给案外人陈贤芳，租赁合同亦与陈贤芳订立，但双方的合同中并没有关于原告方可以收取租赁期限内物业管理费的约定，即使本案被告刘新建认可其与陈贤芳系夫妻关系，案涉租赁房屋由其实际使用，但因原告方未能提供其收取2018年1月1日至2019年12月31日物业费的有效依据，故本院对原告方的该项诉讼请求不予支持。四、被告刘新建辩称应当在本案中扣除5000元保证金，并扣减因火灾、停电给其造成的损失再行与原告方结算租金的意见不能成立。（一）关于5000元保证金，根据被告刘新建提交的缴纳凭据，该5000元保证金系2012年10月9日向南通恒隆置业有限公司缴纳对应的8-118号商铺押金，并非向本案原告上成汽配城有限公司缴纳，也非对应的案涉租赁合同涉及的B区6栋133-136号商铺，且其对主张的南通恒隆置业有限公司与原告上成汽配城公司系同一家公司的说法并未提供证据予以证明，原、被告双方一致确认本案租赁合同项下的保证金并未缴纳，故本院对于被告主张的抵扣的主张不予支持。（二）被告以发生火灾和停电为由主张与原告结算和扣减依据不足。原、被告双方在本案租赁合同中约定的租赁期为2020年1月1日至2020年12月31日，而被告刘新建所提交的火灾照片及停电记录时间均发生在2018年至2019年间，并非在本案租赁期限内，且未能提交证据证明火灾、停电发生原因以及具体损失大小，无法认定与原告方存在因果关系以及原告方过错的大小，故对被告方在本案租赁合同中进行扣减的主张，本院不予支持。综上，本院支持原告方要求被告刘新建给付租赁期（2020年1月1日至2020年12月31日）租金27728元及物业费1540元，合计29268元，并支付违约金（以29268元为本金，按照年利率20%计算自2019年12月31日期计算至实际给付之日止）的诉讼请求，对其余诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告刘新建本判决生效后立即向原告如皋市上成汽配城有限公司支付租金27728元、物业费1540元，合计29268元及违约金（以29268元为本金，按照年利率20%计算自2019年12月31日起计算至实际给付之日止）。二、驳回原告如皋市上成汽配城有限公司其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，由原告如皋市上成汽配城有限公司负担200元，由被告刘新建负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）预交上诉案件受理费880元。审判员  汤美珠二〇二〇年七月二十九日书记员  卢 浩