广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终1150号上诉人（原审原告）：邓雨捷，女，汉族，1993年9月30日出生，住所地湖南省，委托诉讼代理人：李荐轩，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈伟就，男，汉族，1969年1月8日出生，住所地广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：彭素球，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周百顺，广东宝城律师事务所律师。原审第三人：蔡伟坚，男，汉族，1973年1月12日出生，住所地深圳市宝安区，上诉人邓雨捷因与被上诉人陈伟就、原审第三人蔡伟坚案外人执行异议之诉一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初11860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓雨捷上诉请求：1.撤销原审判决，在查清事实的基础上依法改判支持邓雨捷的一审诉讼请求；2.由陈伟就承担本案的诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实有误、适用法律错误。邓雨捷已合法购置和占有位于深圳市宝安区松岗镇楼岗路集信大厦1栋D座集美阁1601号房地产（以下简称“涉案房地产”），该涉案房地产已不属于蔡伟坚名下的财产，因此，在原审法院保全和执行过程中以涉案房地产作为蔡伟坚名下财产进行强制执行违反法律法规规定，与事实不符，适用法律错误，且严重侵害了邓雨捷的合法权益。具体事实和理由如下：一、在案件诉讼和执行期间，涉案房地产实际占有人、使用人和控制人均已经不属于蔡伟坚，陈伟就申请对该涉案房地产的保全和执行与涉案房地产实际权利人不符，原审法院在保全和执行过程中对涉案房地产的权属及占有事实认定错误。1.蔡伟坚于2002年12月申请购置了涉案房地产，涉案房地产属“微利商品房”，房地产权利证号为“深房地字第**”，登记于蔡伟坚个人名下，由深圳市规划与国土资源局办理了“绿本”产权证书。参照有关政策解读，该涉案房地产在权利人购买期限届满十年后，在缴补土地溢价及相关税费的条件下即可进入市场流通和买卖。后蔡伟坚在2011年11月14日即与案外人赵桂泉签订了《房产转让合同》，将涉案房地产转让给赵桂泉，且在该合同中明确约定2012年2月13日（即涉案房地产满十年之际）过户给赵桂泉。由此可知，蔡伟坚不仅知道涉案房地产在他日具备可交易性，而且在2012年2月13日即将其以商品房的形式转让给了后者，因此，蔡伟坚在2012年2月13日即丧失了对涉案房地产的实际占有、使用和控制权利；2.2012年7月31日，案外人赵桂泉与案外人林铭杰签订《房地产转让合同》，赵桂泉将涉案房地产转让给林铭杰，林铭杰自2012年8月后实际占有和使用该涉案房地产；3.2018年3月15日，案外人林铭杰与邓雨捷签订了《房地产转让合同》，林铭杰将涉案房地产转让给邓雨捷，邓雨捷按合同约定支付全部转让款后，林铭杰在涉案房地产所在小区物业管理处同邓雨捷办理了过户登记手续，同时办理了水、电、气等交接和过户手续，随后邓雨捷入住该涉案房地产。后因居住期间涉案房地产发生了水管爆裂及相关管道线路老化等现象，邓雨捷于同年5、6月份对涉案房地产重新进行了装修，在2018年7月份再次入住该涉案房地产至今。邓雨捷认为，从2012年2月13日至今，蔡伟坚已经丧失了对涉案房地产的实际占有、使用和控制的权利，且邓雨捷自2018年3月15日起已取得了对涉案房地产的实际占有、使用和控制的权利。所以，陈伟就申请对涉案房地产的保全和执行缺乏事实依据。二、邓雨捷已经按《房地产转让合同》支付全部价款，取得了涉案房地产的合法占有和使用权利，陈伟就申请对涉案房地产的执行缺乏法律依据。1.邓雨捷在2018年3月15日与案外人林铭杰签订《房地产转让合同》后向其支付了全部的款项，并同其在小区物业管理处、水、电、气等相关部门办理了过户手续，已经实际占有和取得该涉案房地产。2.陈伟就虽于2017年1月10日申请对涉案房地产的保全（即查封），但此时涉案房地产的实际占有和使用人为案外人林铭杰，非蔡伟坚。3.邓雨捷从案外人林铭杰手中购置涉案房地产，双方签订了合法有效的《房地产转让合同》，是否可以办理过户只是受政策影响，非邓雨捷所能掌控。同时，在2017年至2018年期间，涉案房地产所在小区有相当部分房地产通过补缴土地溢价和相关税费之后即取得了“绿本转红本”的事实，基于此，邓雨捷购置该涉案房地产亦是出于对后期实现“绿本转红本”具备充分的可期待性，因此，取得涉案房地产，邓雨捷是善意和不具备过错的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给蔡伟坚，蔡伟坚已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；蔡伟坚已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果蔡伟坚对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，邓雨捷认为，陈伟就申请对涉案房地产的保全查封之前，案外人林铭杰已经合法取得、占有和控制该房地产；陈伟就申请对涉案房地产执行之前，邓雨捷亦已经通过与案外人林铭杰签订《房地产转让合同》，全款购置了涉案房地产，同样已经取得了实际占有、使用和控制的权利。基于此，邓雨捷购买涉案房地产的行为理应认定合法有效。三、原审法院认为应按照不动产登记簿判断权利人属典型的法律适用错误。邓雨捷认为，邓雨捷与案外人签订的《房地产转让合同》应认定合同有效，邓雨捷已经取得占有和使用的权利，因此，涉案房地产不得再作为被执行财产进行执行。首先，造成涉案房地产的不动产登记簿仍显示所有权人为蔡伟坚的原因在于该不动产登记簿为绿本房地产权证书，但该绿本房地产权证书不同于违反规划、没有报建手续、没有取得房地产证的其他小产权房。本案中，一方而绿本房产证有经合法规划与报建，并经政府同意后颁发的房产证书，其不属于违法建筑；另一方面载明的“微利商品房”性质无论从字面还是本质上即表示其具备商品房属性（即可交易性），因此，蔡伟坚依据当时的政策申报确权发证后，使用权即合法化，所以，在交易过程中，无论蔡伟坚与案外人赵桂泉、还是案外人赵桂泉与案外人林铭杰、还是案外人林铭杰与邓雨捷所签订的转让合同均应认定合法有效；其次，邓雨捷已经支付了全部转让款项，已经取得了对涉案不动产的占有、使用权利，至于何时可以办理过户主要受深圳关于该类房地产办理过户政策影响，而非邓雨捷自身原因所致。同时，邓雨捷作为善意第三人，在此过程中并未存在任何过错，更何况涉案房地产的“微利商品房”属性也显示其具备他日可办理“绿本转红本”（即办理过户）的可期待性。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号第28条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，邓雨捷认为，在陈伟就向原审法院提出财产保全（即查封）涉案房地产之前，案外人林铭杰已通过与案外人赵桂泉签订《房产转让合同》，合法占有和使用该不动产，基于此，邓雨捷购买涉案房地产的行为及由此取得的实际占有、使用权利理应认定合法有效，所以，原审法院在（2019）粤0306民初11860号民事判决书中判决认定应按照不动产登记簿判断权利人属典型法律适用错误。四、邓雨捷认为，除了购置该涉案房地产所支付的费用外，邓雨捷在占有、使用期间已经对该涉案房地产完成了重新装修，已经对涉案房地产及附属配置实现了增值功能，因此，原审法院对由此给邓雨捷产生的损失完全不予审理和支持，显然有失法律公正公平。综上，请求二审法院支持邓雨捷的诉求。陈伟就辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回邓雨捷的上诉，维持原判。蔡伟坚未到庭参加二审调查，亦未作答辩。邓雨捷向一审法院起诉请求：1.中止或停止在（2018）粤0306执恢1475号案件中对深圳市宝安区松岗镇楼岗路集信大厦1栋D座集美阁1601号房地产的强制执行；2.解除对深圳市宝安区松岗镇楼岗路集信大厦1栋D座集美阁1601号房地产的强制执行措施（即解除对涉案房地产的查封）；3.邓雨捷与案外人林铭杰签订的《房地产转让合同》有效，确认涉案房地产深圳市宝安区松岗镇楼岗路集信大厦1栋D座集美阁1601号房地产归邓雨捷所有；4.由陈伟就承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一审法院在审理陈伟就诉蔡伟坚民间借贷纠纷一案中，应陈伟就申请于2017年1月10日依法诉讼保全查封了蔡伟坚名下位于深圳市宝安区××街道楼××信大厦××房产（房地产证号50××**）（以下简称集美阁1601房产），查封期限自2017年1月10日至2020年1月9日。2017年5月4日，一审法院（2016）粤0306民初29601号民事判决书判令蔡伟坚向陈伟就支付欠款200万元及利息损失。后因蔡伟坚没有履行法律文书确定的义务，陈伟就依照已经发生法律效力的（2016）粤0306民初29601号民事判决书向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院查证确认集美阁1601房产系蔡伟坚于2003年11月28日向深圳市宝安区松岗镇人民政府购买的微利商品房，且因蔡伟坚暂无可供执行变现的财产，故于2017年11月10日以（2017）粤0306执15375号之二执行裁定书，裁定终结本次执行程序。邓雨捷主张蔡伟坚在2011年11月14日将集美阁1601房产转让给赵桂泉，赵桂泉又于2012年7月31日将房产转让给林铭杰，在2018年3月15日，林铭杰通过《房产转让合同》将集美阁1601房产转让给邓雨捷，邓雨捷已支付了全部价款并实际占有，故邓雨捷以法院无权查封案涉房产为由向一审法院提出异议。2019年3月15日，一审法院（2019）粤0306执103号执行裁定书认定邓雨捷对案涉房产主张所有权的理由不成立，并依法予以驳回。一审法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，涉案房产现仍登记在蔡伟坚名下，依法应根据不动产登记簿判断权利人。邓雨捷与林铭杰签订的《房产转让合同》中关于涉案房产的约定，不属于《中华人民共和国物权法》第九条第一款所称的“法律另有规定”范围，不能直接产生物权变动效力，邓雨捷仅依据该份《房产转让合同》不足以排除对涉案房屋的强制执行。邓雨捷有关停止对涉案房屋的强制执行、解除查封，并诉请确认集美阁1601房产系邓雨捷所有的全部诉求，均于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回邓雨捷的诉讼请求。一审案件受理费18300元，由邓雨捷承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，邓雨捷根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张其执行异议成立。该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而在本案中，即使认定邓雨捷与林铭杰签订的《房产转让合同》的真实性，该合同的签订时间2018年3月15日亦晚于涉案房产被一审法院的查封时间2017年1月10日，并不符合上述司法解释的规定。况且，买卖房屋系生活重大事项，邓雨捷在购买涉案房产时明知涉案房产登记在蔡伟坚名下，却未与蔡伟坚本人缔约，且未通过公开途径获知涉案房产已被司法查封的信息，怠于履行其注意义务，对涉案房产未能办理过户登记亦存在过错，无权对抗司法强制执行。综上所述，邓雨捷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人邓雨捷负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年七月三十一日书记员 陈颖(兼)