福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3473号 原告:中国农业银行股份有限公司福州分行，住福州市五一北路。 负责人：沈明池，行长。 委托诉讼代理人：魏少萍，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹秀清，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：林施任，男，汉族，1958年5月5日出生，住福建省闽侯县。 被告：宋赛芳，女，汉族，1962年5月28日出生，住福建省闽侯县。 俩被告共同委托诉讼代理人：林学领，男，汉族，1986年3月12日出生，住福建省福州市仓山区。（系俩被告儿子） 被告:福州世茂新发展房地产开发有限公司，住所地闽侯县甘蔗街道新区中路九号路东侧，统一社会信用代码91350121056105645T。 法定代表人：陈芳梅，经理。 委托诉讼代理人：郑陈然，公司职员。 原告中国农业银行股份有限公司福州分行（以下简称“农业银行福州分行”）与被告林施任、宋赛芳、福州世茂新发展房地产开发有限公司（以下简称“世茂新发展公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行福州分行的委托诉讼代理人魏少萍、被告林施任、宋赛芳的委托诉讼代理人林学领、世茂新发展公司的委托诉讼代理人郑陈然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农业银行福州分行向本院提出诉讼请求：一、判令林施任立即向农业银行福州分行偿还借款本金325924.7元及暂算至2020年2月21日利息3802.23元、罚息55.38元、复利44.18元，判决时应算至实际还款之日；二、判令农业银行福州分行有权就林施任、宋赛芳设定抵押担保的位于福州市闽侯世茂滨江新城（现：世茂上游墅）41＃804复式单元的房产以拍卖、变卖等方式所得价款优先受偿；三、判令由林施任承担农业银行福州分行为维权所支出的律师费15000元；四、判令宋赛芳对林施任的上述债务承担共同还款责任；五、判令世茂新发展公司对上述债务承担连带还款责任；六、依法判令由林施任、宋赛芳、世茂新发展公司承担本案诉讼费、财产保全费、公告费用等。变更诉讼请求如下：将第一项诉讼请求变更为“判令林施任立即向农业银行福州分行偿还借款本金306141.98元（截止2020年6月16日）判决时按合同约定的利息、罚息、复利的计算方式算至实际还款之日。” 事实和理由：林施任因向世茂新发展公司购买位于福州市闽侯世茂滨江新城（现：世茂上游墅）41＃804复式单元，林施任与农业银行福州分行签订《个人购房担保借款合同》，该合同约定林施任向农业银行福州分行借款480000元用于购买案涉房产，借款期限为144个月，并对借款利率、逾期利率、罚息、违约责任等条款作出了详细约定。林施任、宋赛芳自愿以案涉房产为上述借款提供抵押担保，并于2015年1月16日办理了预告抵押登记手续，预告登记的权利人为农业银行福州分行，主债权数额为480000元。同时，根据合同第三十一条的约定，世茂新发展公司自愿对林施任的上述借款行为提供阶段性保证责任，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。上述合同签订后，农业银行福州分行依约履行发放贷款义务，将全部借款划入双方指定银行账户即世茂新发展公司的账户。林施任取得贷款后，却未能按约还本付息。农业银行福州分行多次向被告催告还款，但其仍未偿还任何到期分期本金及利息。因此，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及上述合同的相关约定，林施任已构成严重违约，农业银行福州分行有权要求被告立即偿还全部未偿还本金及利息、罚息、复利、违约金以及承担农业银行福州分行为维权所支出的所有费用。根据双方约定，农业银行福州分行有权要求就林施任、宋赛芳设定抵押担保的位于福州市闽侯世茂滨江新城（现：世茂上游墅）41＃804复式单元以拍卖、变卖等方式所得价款优先受偿。同时，世茂新发展公司尚在保证期间内，因此农业银行福州分行有权要求世茂新发展公司就林施任的全部债务向农业银行福州分行承担连带保证责任。 世茂新发展公司辩称，一、关于世茂新发展公司的连带保证责任问题。1.混合担保物保应优先适用。本案中，在农业银行福州分行主张的金融借款债权上，已经设立了混合担保，即业主案涉房屋的物权担保与世茂新发展公司的保证责任。保证人即世茂新发展公司作为替代责任承担者，在承担了保证责任之后，享有追偿权。林施任与宋赛芳是本位上的债务承担者，已经向农业银行福州分行提供了物的担保，且在抵押物拍卖、变卖足以偿还债务的情况下，请求优先处理该抵押物以清偿债务，可以简化债务清偿程序，减少诉累。2.担保物权实现问题。本案中，林施任与宋赛芳向世茂新发展公司出具了《同意房产抵押承诺书》，林施任与宋赛芳已就案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续，预购商品房抵押权人即农业银行福州分行享有优先受偿权。农业银行福州分行也主张对涉案房产以拍卖、变卖等方式所得价款优先受偿。可见世茂新发展公司已认可通过拍卖变卖预抵押房产的方式实现债权，同时拍卖变卖预抵押房产具备可行性，请求法院予以认可。二、退一步说，如法庭认定世茂新发展公司需先承担连带保证责任，请法院同时认定世茂新发展公司在承担保证责任后直接向林施任与宋赛芳追偿。世茂新发展公司已为林施任与宋赛芳垫付了银行贷款本息52157.87元，林施任与宋赛芳应将上述款项返还。三、农业银行福州分行主张律师费票据仅3000元，并非其主张的15000元。 林施任、宋赛芳共同辩称，对于世茂新发展公司当庭陈述已为林施任与宋赛芳垫付了银行贷款本息52157.87元的事实，需庭后核实。愿意与农业银行福州分行协商还款。 农业银行福州分行、世茂新发展公司围绕诉讼请求依法提交了证据，林施任、宋赛芳未向本院提交证据。经审查，农业银行福州分行、世茂新发展公司提交的证据来源合法，真实可信，符合证据的法定形式，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：农业银行福州分行与林施任签订编号为35020120150001435的《个人购房担保借款合同》，约定林施任向农业银行福州分行借款480000元用于购买房产，借款期限144个月，还款方式为等额本息还款法。若林施任未按约定期限归还借款本金的，农业银行福州分行对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，农业银行福州分行依据中国人民银行规定计收复利。若林施任未按约定按期足额偿还借款，农业银行福州分行有权提前收回已发放借款、提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全部赔偿。因林施任违约致使农业银行福州分行采取诉讼或仲裁方式实现债权的，林施任应当承担农业银行福州分行为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。 林施任自愿以位于福州市闽侯世茂滨江新城（现：世茂上游墅）41＃楼804复式单元房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由林施任承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等农业银行福州分行实现债权和抵押权的一切费用。2014年12月28日，林施任与宋赛芳共同出具《同意房产抵押承诺书》，对上述抵押担保事实予以确认，宋赛芳亦在《个人购房担保借款合同》的落款抵押人处署名。2015年1月16日，农业银行福州分行与林施任就上述抵押房产，办理了抵押预告登记手续（侯房预ＯＲ字第××号）。 世茂新发展公司提供阶段性保证担保，自借款发放之日起，至借款人林施任取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为林施任的债务承担连带担保责任。 2015年2月25日，农业银行福州分行向林施任发放贷款480000元，《借款凭证》载明，执行年利率6.15%，逾期利率9.225%，借款期限自2015年2月25日起至2027年2月25日止，还款日为每月25日。 2020年1月21日，农业银行福州分行向林施任邮寄《贷款提前到期通知书》、《债务逾期催收通知书》，亦向世茂新发展公司发出《担保人履行责任通知书》、《贷款逾期催收函》，内容载明：林施任截止2020年1月20日已逾期还款86天，累计欠款本息4117.49元，农业银行福州分行宣布贷款提前到期，并由世茂新发展公司承担连带担保责任。截至2020年6月16日，林施任尚欠农业银行福州分行借款本金306141.98元。 另查明，中国农业银行股份有限公司福建省分行营业部”于2018年2月8日更名为“中国农业银行股份有限公司福州分行”。 林施任与宋赛芳于2014年11月7日登记结婚。 农业银行福州分行为追索本案债权委托北京中银（福州）律师事务所律师代理本案诉讼，为此支出律师代理费3000元。 本院认为，《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立生效，双方均应信守履行。农业银行福州分行依约向林施任发放贷款，全面履行了合同义务，林施任未依约还款，应承担违约责任。贷款发放后，合同借款人“中国农业银行股份有限公司福建省分行营业部”于2018年2月8日依法更名为“中国农业银行股份有限公司福州分行”，故《个人购房担保借款合同》项下借款人的合同权利义务应由更名后的中国农业银行股份有限公司福州分行享有和承担，中国农业银行股份有限公司福州分行有权依约要求林施任偿还借款本息。对于农业银行福州分行诉请律师代理费15000元，其中已实际支付律师代理费3000元，符合合同约定，本院对此予以支持，超出部分尚未实际发生，本院不予认可。林施任以其名下位于福州市闽侯世茂滨江新城（现：世茂上游墅）41＃楼804复式单元房产为讼争债务提供抵押担保，且双方就该抵押房产办理了抵押权预告登记手续，农业银行福州分行有权就上述抵押财产折价或以拍卖、变卖后的价款优先受偿。 对农业银行福州分行要求宋赛芳承担共同还款责任的主张，根据最高人民法院关于《审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定，上述借款发生在陈光汩与程学超夫妻关系存续期间，宋赛芳在《个人购房担保借款合同》上作为抵押人签字，说明其已经知晓《个人购房担保借款合同》项下林施任的借款债务，有共同举债的意思表示，应当认定为夫妻共同债务，林施任、宋赛芳应当共同偿还借款。 对农业银行福州分行要求世茂新发展公司承担连带还款责任的主张，根据合同约定，世茂新发展公司应自借款发放之日起，至借款人林施任取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为林施任的债务承担连带担保责任。世茂新发展公司抗辩认为混合担保中物保应优先适用且本案其已为林施任垫付贷款本息52157.87元，应予以返还。本院认为，世茂新发展公司自愿为林施任上述债务提供连带责任保证，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案农业银行福州分行既有权对案涉房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿，亦有权要求世茂新发展公司在借款人林施任取得房地产权属证书前承担连带担保责任。关于世茂新发展公司要求林施任偿还代垫款52157.87元，属于另一法律关系，可另案主张。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，最高人民法院关于《审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、林施任、宋赛芳于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司福州分行借款本金306141.98元及利息（利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》的约定计付，自2020年6月16日起至实际还清款项之日止）； 二、林施任、宋赛芳于本判决生效之日起十日内赔偿中国农业银行股份有限公司福州分行律师代理费3000元； 三、福州世茂新发展房地产开发有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、中国农业银行股份有限公司福州分行对福州市闽侯世茂滨江新城（现：世茂上游墅）41＃楼804复式单元房产【侯房预ＯＲ字第××号】，有权折价或以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿； 五、驳回中国农业银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6472元，适用简易程序减半收取3236元，由中国农业银行股份有限公司福州分行负担335元，林施任、宋赛芳负担2901元。保全费5000元，由林施任、宋赛芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上述状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  林 航 二〇二〇年七月一日 法官助理  郑怡馨 书 记 员  黄兆薇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 最高人民法院关于《审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。