北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0117民初355号原告：范春凤，女，1969年1月16日出生，汉族，湖南省隆回县村民。委托诉讼代理人：蔡大伟，北京市两高律师事务所律师。被告：北京嘉厚房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马坊工业园区西区369号。法定代表人：郝明，总经理。委托诉讼代理人：刘喜春，男，1962年8月2日出生，汉族，北京嘉厚房地产开发有限公司职员。原告范春凤与被告北京嘉厚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范春凤的委托诉讼代理人蔡大伟，被告北京嘉厚房地产开发有限公司（以下简称嘉厚公司）的委托诉讼代理人刘喜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范春凤向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除我与嘉厚公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》。2.嘉厚公司退还我购房款530992元，并以530992元为基数按人民银行同期贷款利率承担自2015年8月21日起至全部欠款付清日止的利息。3.嘉厚公司返还我缴纳的代办契税、印花税、服务费共计17195元，并以17195元为基数，按人民银行同期贷款利率承担自2015年8月21日起至全部欠款付清日止的利息。庭审中原告变更诉讼请求第二项、第三项中利息计算标准为按照年利率6%计算。事实和理由：案外人北京城建五建设集团有限公司（以下简称城建五）是嘉厚公司“XXX商业中心”项目承包商，城建五是嘉厚公司的债权人。北京东方昌宏装饰工程有限公司（以下简称昌宏公司）系城建五“昌平区北七家镇海鶄村落租赁房一期工程”项目承包商，昌宏公司是城建五的债权人。2015年8月3日，昌宏公司、嘉厚公司、城建五三方签订《房屋抵付工程款合同》，确认城建五是嘉厚公司的债权人；昌宏公司是城建五的债权人，双方之间存在2219005.96元的债权债务。该《房屋抵付工程款合同》约定嘉厚公司“以其开发的北京市平谷区马坊镇XXX项目平谷XXX商业中心XXX号楼XXX号、XXX号、XXX号房屋抵付甲方（嘉厚公司）应付乙方（城建五）合同一中所欠乙方的部分工程款，同时丙方（昌宏公司）同意购买乙方以上述方式得到的房屋，以应付房款冲抵乙方所欠丙方的款项”。该协议签订后，昌宏公司指定我为XXX号房屋持有人与嘉厚公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》。2017年11月，我得知嘉厚公司名下的XXX号房屋已经被平谷区人民法院应案外人马海涛的申请查封、准备拍卖。为此。我以房屋买受人的身份先后向平谷区人民法院提出执行异议申请、执行异议之诉，均被裁定、判决驳回，后上诉于北京市第三中级人民法院也被判决驳回，现该房屋处于平谷区法院查封、拍卖中。我认为，以上生效判决显示该房屋已经处于确定的查封拍卖状态，无法实现房屋买卖的合同目的，我有权解除该房屋买卖合同、返还购房款。嘉厚公司以合同名义向我收取的契税、印花税、服务费应同时返还给我，并承担我相应的利息损失，故诉至法院。被告嘉厚公司辩称，不同意原告的诉讼请求，认可原告之前交付的房款、印花税、契税的数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年8月3日，嘉厚公司（甲方）、城建五公司（乙方）、昌宏公司（丙方）签订《房屋抵付工程款合同》，鉴于：1、甲方开发建设的平谷XXX商业中心XXX楼由乙方施工……，双方存在债权债务，乙方为债权人；2、乙方与丙方之间存在2219005.96元的债权债务，丙方为债权人；3、丙方欲购买甲方开发建设的平谷XXX商业中心XXX号楼XXX、XXX、XXX号房屋，甲方为债权人。甲方以其开发的平谷XXX商业中心XXX号楼XXX、XXX、XXX号房屋抵付甲方应付乙方合同中所欠的部分工程款；同时，丙方愿意购买乙方以上述方式得到的房屋，以应付房屋冲抵乙方所欠丙方的款项。经甲、乙、丙三方协商，达成如下协议：一、抵付金额与方式：1、甲乙双方同意甲方以XXX平谷XXX商业中心XXX号楼XXX、XXX、XXX号房屋抵付甲方在合同一中所欠乙方工程款2219005.96元；甲、乙、丙三方同意乙方以上述房屋抵付乙方所欠丙方2219005.96元。2、甲、丙双方同意丙方于本协议签署之日起5日内按建筑面积XXX号房：9611元/平方米，XXX号房：9718元/平方米，XXX号房：9268元/平方米的价格与甲方签订《商品房预售合同》，并于签署预售合同之日补交差额房款予甲方。该房屋的具体交付标准以预售合同为准。二、房屋状况：建筑面积XXX号房：121.96平方米、XXX号房55.66平方米、XXX号房54.64平方米，房款总额2219005.96元。三、抵付效力：自签署预售合同之日起，甲方所欠乙方的合同一部分工程款2219005.96元的债务消灭，乙方无权再向甲方主张该部分债权；同时乙方所欠丙方2219005.96元债务消灭，丙方无权再向乙方主张该部分债权……四、非经三方协商一致，甲乙丙任何一方无权解除本协议……2015年8月3日，昌宏公司出具声明，将上述合同中昌宏公司的权益转让给范春凤。2015年8月21日，嘉厚公司作为出卖人与买受人范春凤签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由范春凤购买嘉厚公司开发的平谷区马坊镇XXX大街XXX号院XXX号楼XXX层XXX号，土地用途为商业。当日，范春凤收房入住。上述《房屋抵付工程款合同》中的“平谷XXX商业中心XXX号楼XXX号”与《北京市商品房现房买卖合同》中的“平谷区马坊镇XXX大街XXX号院XXX号楼XXX层XXX号”指同一处房屋。2016年8月18日，嘉厚公司出具收据，代收范春凤（XXX#）交纳的契税15929元、印花税266元，北京捷住房地产投资顾问有限公司代收服务费1000元。2018年1月5日，城建五公司起诉嘉厚公司就平谷XXX项目工程进行工程款结算，提交了“平谷XXX项目部自开工累计甲方收款明细表”，（2018）京0117民初455号民事判决书中确认双方用房抵账的14523013.96元（包含本案中的2219005.96元）已结算给嘉厚公司。本院认为，涉案房屋以抵账和转让的方式转让，最后范春凤与嘉厚公司于2015年8月21日签订《北京市商品房现房买卖合同》，可以认定双方之间的房屋买卖合同关系系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效。因涉案房屋被法院查封，该商品房买卖合同在事实上已经无法履行，合同目的无法实现，范春凤起诉要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于范春凤主张返还以抵账方式交付的530992元房款之诉求本院予以支持。范春凤主张的利息损失，因范春凤与嘉厚公司于2015年8月21日已经签订《北京市商品房现房买卖合同》，涉案房屋2014年11月14日已经取得所有权初始登记，具备办理转移登记的条件，范春凤未办理转移登记，具有一定过错，且自购房之日起一直占有使用涉案房屋，其主张的购房款利息损失和代办服务费、契税、印花税的利息损失均由其自行承担。因涉案房屋一直未过户至原告名下，被告也应一并返还契税15929元、印花税266元、代办服务费1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告范春凤与被告北京嘉厚房地产开发有限公司于2015年8月21日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；二、被告北京嘉厚房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，返还原告范春凤购房款、契税、印花税、代办服务费共计548187元；三、驳回原告范春凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费4641元，由被告北京嘉厚房地产开发有限公司负担（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李朝文二〇二〇年七月七日法官助理 贾曾翔书 记 员 张 坤