成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初1504号 原告：何家平，男，1969年5月24日出生，汉族，住成都市双流区。 原告:罗玉梅,女,1971年8月28日出生,汉族,住四川省会理县。 委托诉讼代理人：何家平，男，1969年5月24日出生，汉族，住成都市双流区,系罗玉梅配偶。 被告:四川美盛房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区桐梓林北路********。 法定代表人：刘展春。 原告何家平、罗玉梅与被告四川美盛房地产开发有限公司（以下简称“美盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序审理，根据第十三届全国人大常委会第十五次会议作出《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》（人大常委会字[2019]42号），本院属于《最高人民法院关于印发〈民事诉讼程序繁简分流改革试点方案〉的通知》中的试点法院，且本案符合试点内容中扩大普通程序独任制审理的范围，故本案由本院审判员王涛独任审理。原告及原告罗玉梅的委托诉讼代理人何家平到庭参加诉讼，被告美盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。 何家平、罗玉梅向本院提出诉讼请求：判令美盛公司立即为何家平、罗玉梅办理位于成都市双流区房屋的不动产权证书，并支付逾期办理不动产权证的违约金15238.98元（以已给付款215392元为基数，暂计算至2019年11月21日止，按同期银行贷款利息计算，实际计算至给付之日止），承担本案诉讼费。事实和理由：何家平、罗玉梅于2011年3月18日与美盛公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定何家平、罗玉梅向美盛公司购买位于成都市双流区的房屋。依合同约定何家平二人在合同签订之当日内向美盛公司一次性付清215392元，其中含已付认购定金20000元，余款210000元何家平二人以向银行申请按揭付款方式进行支付。合同签订后，何家平二人依约履行相应付款义务。美盛公司于2013年9月4日向何家平二人交付案涉房屋，何家平二人委托美盛公司办理房屋过户手续，并于同日向美盛公司预交了委托办产权证的契税、维修基金等费用。按合同约定，美盛公司应在2014年4月30日前为何家平二人办理房屋所有权证，但美盛公司一直以种种原因拖延未办理。请求法院支持我方诉讼请求。 美盛公司未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2011年3月18日，何家平、罗玉梅（买受人）与美盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：何家平、罗玉梅购买美盛公司开发的位于成都市双流区房屋（公寓），建筑面积77.41平方米，房屋总价款425392元；买受人采用按揭付款方式支付房款，合同签订之日，一次性付清按揭款首付款215392元，含已付认购定金20000元，余款210000元买受人以向银行申请按揭付款方式进行支付；买受人委托出卖人代交专项维修基金、契税、产权登记费、工本费等费用，并委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；出卖人应在2014年4月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人责任未在约定期限内取得上述权属证明的，买受人有权退房，买受人不退房的，自应取得权属证明期限届满之次日起到实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已经付款万分之0.5的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，由出卖人向买受人支付全部已付房款千分之二的违约金等等。 2011年3月18日，美盛公司向罗玉梅出具了收到购房首付款215392元的收据一张，房号为3-1-806。2011年7月20日，何家平、罗玉梅与中信银行股份有限公司成都分行（以下简称：中信银行）、美盛公司（保证人）签订了《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，以案涉房屋为抵押物，向该银行贷款21万元用于购买案涉房屋，贷款期限240个月。中信银行已按合同约定向何家平、罗玉梅发放贷款21万元，美盛公司已收到该笔贷款。 2013年9月4日，美盛公司向何家平、罗玉梅交付案涉房屋。同日，何家平、罗玉梅向美盛公司支付了契税、专项维修资金、住宅分户产权费、国土登记费等。案涉房屋所在楼栋于2017年11月10日办理了不动产权初始登记，不动产权证书号：川（2017）双流区不动产权第0066798号，权利人为美盛公司。案涉房屋除罗玉梅二人向中信银行购房贷款办理的抵押权登记外，无其它抵押、查封登记信息。美盛公司一直未为何家平、罗玉梅办理案涉房屋的不动产权证书。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月22日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、车位、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 以上事实，有何家平、罗玉梅的身份证及结婚证、美盛公司的企业信用公示信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》购房款收据、代收代缴收据、本院调取《成都市不动产登记信息摘要3》及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，何家平、罗玉梅与美盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。美盛公司经本院合法传唤，未到庭应诉，也未向本院提交相应的证据，视为对其抗辩权利的放弃，应承担不利的法律后果。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。何家平、罗玉梅已向美盛公司交清了契税及办证所需的全部资料，完成了其办理房屋所有权证书的相关义务，根据合同约定，美盛公司应在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。目前国家关于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一的新政策的出台，美盛公司在事实上已不能单独协助何家平、罗玉梅办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证，但应协助办理统一的不动产权证书，美盛公司至今未协助何家平、罗玉梅办理不动产权证系违约，应承担相应的违约责任，故对何家平、罗玉梅要求美盛公司协助办理不动产权证、支付逾期办理不动产权证违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金数额。本案中，何家平、罗玉梅已于2013年9月4日实际收房，并无证据证明美盛公司逾期办理产权证给其造成了实际损失，何家平二人主张的违约金数额明显过分高于其实际损失，有失公平。参照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院以当事人的实际损失为基础，兼顾合同实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，对本案逾期交房违约金的数额酌情认定为4000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内协助原告何家平、罗玉梅办理位于成都市双流区西航港街道锦华路二段×号×栋×单元×层×号房屋的不动产权证书。 二、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决生效之日后十日内向原告何家平、罗玉梅支付违约金4000元。 三、驳回原告何家平、罗玉梅的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告四川美盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年七月十七日 法官助理  万 敏 书 记 员  干雪玲