山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初4248号原告：巩光坤，男，1990年11月20日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人（特别授权）：荣庆龙，山东治恒律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：唐心，山东治恒律师事务所实习律师。被告：济宁圣华房地产开发集团有限公司，住所地济宁高新区菱花路西。法定代表人：程福元，董事长。委托诉讼代理人：王成雨，男，本公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：盛泉新，山东圣和律师事务所律师。被告：济宁大千置业有限公司，住所地济宁高新区327国道北（置城中心A座15层19-22号）。法定代表人：孟凡龙，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：王威，男，该公司员工。委托诉讼代理人：朱志勇，济宁任城金德法律服务所法律工作者。原告巩光坤与被告济宁圣华房地产开发集团有限公司（以下简称圣华公司）、济宁大千置业有限公司（以下简称大千公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巩光坤的委托诉讼代理人荣庆龙、唐心、被告圣华公司的委托诉讼代理人盛泉新、被告大千公司的委托诉讼代理人王威、朱志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巩光坤向本院提出诉讼请求：１．依法确认宁苑小区21栋2单元0403号131.34平方米的房屋及附属设施所有权归原告所有，依法确认商品房买卖合同合法有效，并由被告为原告办理房屋确权手续；2.判决两被告按照同期银行贷款利息的标准支付房屋确权法定违约金，暂计1万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：圣华公司获取涉案房屋土地开发建设使用权，在建设过程中，与大千公司达成联合建设的合意。在双方联合销售过程中，原告在该小区售楼处购买了涉案房屋并缴纳房款，由于两被告之间存在经济纠纷，未为原告办理房屋确权。2012年8月，政府就该事项召开专题会议，会议对涉案房屋的确权问题达成相关纪要，圣华公司于2013年10月16日与原告签订《商品房买卖合同》并办理商品房买卖合同网上备案手续。经原告多次催办，圣华公司仍以与大千公司存在经济纠纷为由拒绝办理，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，向贵院提请诉讼，请法院判如所请。被告圣华公司辩称，圣华公司认为原告的诉讼请求无法律和事实依据，请求依法驳回。理由如下：涉案房产是由我公司开发建设，期间是承包给第二被告大千公司，双方不存在联合建设的事实。开发建设的房产所有权、销售权均归属我公司，任何公司和个人没有我公司的授权和委托不能够对外销售涉案房产；大千公司在未经我公司同意私自与原告等进行房产交易，而且大千公司为了尽快的取得房款，以低于市场价的价格廉价取得房款，这些情况我公司都不知道，也没有参与；原告至今没有向我公司交纳任何房款。双方没有形成真实合法有效的房屋买卖合同关系，双方的行为不符合合同法规定的房屋买卖合同要件，我公司没有义务为其办理相关的房屋确权手续；原告诉讼请求第2项违约金1万元没有双方的合同约定，也没有法律依据，不能成立，依法应予驳回，且违约金主张超过诉讼时效不应受到法律保护。被告大千公司辩称，一、对于原告诉求及案件事实没有争议，原告已经通过现金交付或者工程抵账的方式缴纳了全部房屋价款。大千公司也按照合同约定将原告所购房屋交付原告占有使用多年。由于原告长期不能获取房屋产权证书上访维权，2012年8月在济宁市政府的协调下，大千公司与圣华公司达成相关纪要。2013年10月16日，圣华公司在通过大千公司的确认后，与原告签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房买卖合同网上备案手续。在此期间，大千公司为积极协调和推动为原告办证的工作，还因此对圣华公司放弃了部分本应属于大千公司的相关权益。二、圣华公司是原告诉求产权登记办理的唯一合法主体，确权义务应判决由圣华公司承担。2003年9月，圣华公司开发建设原济宁中区南苑街道办事处三里屯村、牛屯村旧村改造项目，并以其公司名义办理了开发手续，圣华公司系整个宁苑小区的开发主体，为该小区房屋权属登记办理的唯一合法主体。2006年6月26日，圣华公司将其中的20、21、22、33、34号楼建筑工程承包给牛士营，承办事项包含“约17000平方米的综合投资、建设和处理销售及受益”，牛士营在征得圣华公司同意后，又将其中的21、22、33、34号楼建筑工程全部权利、义务转包给大千公司。房屋建设过程中，为明确大千公司销售权利，双方另行签订了就大千公司所建设楼房的销售分配协议，明确了售房款项的分配比例。协议签订后，圣华公司在该小区设立售楼处，授权大千公司在宁苑小区荷花园售楼处对外销售该房屋，圣华公司提供荷花园售楼处销售专用章使用并安排工作人员保管，原告系在该售楼处购买房屋并交付房屋款项。由于大千公司与圣华公司的合同约定应共计提承包费1139.05万元，但在联合销售过程中，圣华公司却收取了大千公司承包费用共计1399.96万元，双方对此产生纠纷，圣华公司以此单方面拒绝为原告办理房屋确权手续。三、由于圣华公司未能按照会议纪要精神和合同约定为原告办理房屋确权登记手续，由此产生的违约金应由圣华公司承担，与大千公司无关。由于原告等小区180户业主多年来的维权上访，市政府召开专题协调会议，形成“圣华公司与大千公司先行搁置争议，一切工作围绕180户群众房产证办理问题快速推进”的会议精神，大千公司按照会议精神履行了全部义务，圣华公司在为原告等人办理完毕《商品房买卖合同》的签订及网上备案义务后，再次以与大千公司存在纠纷为由拒绝为原告等人办理房屋确权手续。大千公司认为，虽然圣华公司与大千公司存在承包费纠纷，但不能因此拒绝向原告办理房屋确权手续，双方内部承包权益的纠纷也不能成为圣华公司免除为他人办理房屋确权手续的法定义务理由。如前所述，该小区办证的主体为圣华公司，在此期间，大千公司没有任何对于原告的违约情形存在，故，因此而造成的延期确权违约金应由圣华公司承担，与大千公司无关。综上所述，大千公司认为由于圣华公司的单方违约行为造成了原告房屋确权手续迟迟无法办理，应由圣华公司承担相应的确权责任和违约金，与大千公司无关。原告巩光坤为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.备案查询确认书一份，证明涉案房屋的有效登记备案信息，圣华公司与原告签订了房屋买卖合同，已经备案登记在原告名下，该房屋具备办理房屋权属登记手续的基础；2.楼房销售合同一份，证明原告在被告双方共同设立的宁苑小区荷花园售楼处依法购买涉案房屋的事实，并签订了楼房销售合同，原告依约履行全部合同义务；3.房款收款收据四份，证明按照购房合同约定，原告向被告共同设立的宁苑小区荷花园售楼处支付了购买涉案房屋的全部对价；4.承诺书、收条各一份，证明大千公司法定代表人孟凡龙、圣华公司总经理程丽华为原告以垫付税款抵偿购房款一事出具了承诺书，并出具了购房款收条一份，结合证据3足以认定原告购买涉案房屋行为的有效性；5.圣华宁苑花园小区项目承包合同书复印件、2007年10月10日协议书一份、2007年4月3日宁苑小区销售分配协议各一份（该宗证据在贵院（2013）济中区民初字第906号案件庭审过程中予以举证质证确认），证明圣华公司开发的宁苑小区涉案房屋楼盘被整体承包给案外人牛士营，承包范围包括：综合投资、建设、处理销售及受益，牛士营因无力开发又在圣华公司同意后将合同权益转让给大千公司。2007年4月3日，圣华公司与大千公司在合作基础上确立了双方对于涉案房屋所在楼盘的共同销售关系，并通过双方设立的宁苑小区荷花园售楼处销售房屋。2007年10月10日双方再次通过合同形式确认了圣华公司与大千公司的合作关系。综合证明，被告双方对涉案房屋均具有销售权，原告在宁苑小区存在的“宁苑小区荷花园售楼处”购买房屋并签订合同具有法律效力；6.圣华公司编号为NH0015、0050商品房销售合同一份，证明该两份合同与原告在“宁苑小区荷花园售楼处”购买房屋时签订的商品房销售合同版本一致，且圣华公司完成产权登记的涉案楼房与其他房屋的销售合同亦存在“宁苑小区荷花园售楼处”的销售专用章，“宁苑小区荷花园售楼处”系圣华公司与大千公司共同设立和使用的事实。作为购房者，原告在“宁苑小区荷花园售楼处”签订合同并加盖“宁苑小区荷花园售楼处销售专用章”，该合同对圣华公司和大千公司都具有合同效力。原告在“宁苑小区荷花园售楼处”的交付房款行为或者办理抵房手续的行为，也均对圣华公司和大千公司都具有支付效力；7.2013年7月25日政府会议纪要复印件一份，证明原告在签订房屋买卖合同并交付房款后，由于圣华公司与大千公司存在经济纠纷，圣华公司不为原告办理房屋登记手续，而造成原告等人的多次信访，被告双方根据政府会议纪要已经达成搁置争议，一切围绕原告等180户群众房产证办理的协议，但不知何故，作为开发商的圣华公司至今仍未履行确权义务；8.商品房买卖合同一份，证明按照政府会议纪要协议内容，被告圣华公司在2013年10月份与原告补充签订了《济宁市商品房买卖合同一份》并依据该合同进行了网签备案，该合同第十五条约定了被告圣华公司办理权属登记的主体义务，但不知何故，圣华公司并未按照合同约定履行相应的确权登记义务；9.税收完税证明复印件，证明原告等九户业主与小区其他共计180户业主的房产，圣华公司和大千公司均按照政府会议纪要要求，由两公司缴存的保证金缴纳了全部的房产税和每平方米3元的办证确权费用。涉案房屋已经按照不动产登记的相关规定办理完成了全部程序，仅仅由于圣华公司与大千公司存在经济纠纷，圣华公司以此为由未能向不动产登记部门交付应予开具的房款发票。该涉案房屋具备执行确权条件。被告大千公司为证明其辩称，向本院提交了如下证据：第一组证据：1.2007年8月31日协议、补充协议各一份，证明大千公司承包了宁苑小区21#、22#、33#、34#楼工程；2.圣华宁苑花园小区项目承包合同书一份，证明承包方享有自主销售处理权；3.关于宁苑小区21#、22#、33#、34#楼销售分配协议一份，证明圣华认可同意大千公司进行销售；4.圣华授权牛士营销售委托书一份、牛士营授权大千置业销售委托书一份，证明了圣华公司认可了大千公司进行销售的权利；5.三方协议书一份，证明三方为合作关系，相关协议及补充协议对三方都有效。上述证据证明大千公司是承包圣华公司的工程并负责部分房屋的销售，宁苑小区21#、22#、33#、34#的开发主体为圣华公司，协助原告办理房产确权手续的义务人是被告圣华公司。大千公司不应承担责任。第二组证据：接访纪要（2012.8.10）一份，证明：1.经市长审定中共济宁市委群众工作领导小组办公室牵头处理；2.自2007年以来圣华公司没有开具正规发票，没有为业主办理房产证的事实；3.建立专门账户，大千、圣华各出资300万元，搁置双方纠纷先给业主办理房产证。第三组证据：关于圣华宁苑小区180户购房户房产证办理问题协调会会议纪要（2013.7.25）一份，证明：1.任城区政府区领导牵头处理；2.纪要精神：两被告公司先行搁置争议，推进业主房产证办理情况；3.通过协商或诉讼化解两被告公司矛盾，严格执行原订合同和协议。4.被告圣华公司必须于2013年7月30日启动签订购房合同、政府协调税务机关，协助办房产证缴税问题，缴纳税金从两被告缴纳的保证金中先行支付。第四组证据：会议纪要（2014.5.28）一份，证明：1.西南片区开发建设项目指挥部区领导牵头处理；2.商定29户备案合同由圣华公司负责备案，备案后交由南苑街道办事处。180户的税务发票由圣华公司负责开具，费用从两被告公司缴付的600万元中列支；3.办理180户的房产证费用，每平方米3元，费用从两被告公司缴付的600万元中列支。第五组证据：山东省资金往来结算票据三张：2012.10.23日100万元；2012.12.24100万元；2013年4月11日100万元。证明我公司已经按会议纪要支付了300万元；为29户业主办理房产证的义务依法应由被告圣华公司承担，按会议纪要约定也应由圣华公司承担。第六组证据：南苑街道提供的明细账三份（2013年度明细账、2014年度明细账、2015年度明细账），证明我公司按照相关会议纪要要求从我公司所交300万中已将180户的税款及180户的房产证费用全部交齐，为29户开具发票协助办证义务依法应由被告圣华公司承担，按会议纪要约定也应由圣华公司承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告圣华公司开发建设原济宁中区南苑街道办事处三里屯村、牛屯村旧村改造项目，并以其公司名义办理了开发手续，系整个宁苑小区的开发主体。2006年6月26日，圣华公司将其中的20、21、22、33、34号楼建筑工程以综合业务整体承包的方式承包给牛士营。约定工程建筑面积17000平方米，承包金每平方米1100元，计款1870万元。牛世营一次性交款300万元，余款从售房款中按比例扣缴。牛世营承包后，与大千公司进行合作。2007年4月3日，圣华公司、大千公司、牛世营三方签订了关于宁苑小区21、22、33、34号楼销售分配协议，对销售以上房屋的房款如何分配进行了约定。2007年10月10日，三方再次签订协议，约定三方认可在宁苑小区项目上，三方为合作关系，订立的协议对三方具有约束力。2007年11月14日，原告与宁苑小区荷花售楼处签订商品房销售合同，原告购买宁苑小区21﹟东二单元四层东户房屋（房屋面积131.34㎡，车库21﹟东二单元7﹟，面积24.78㎡），并分四次交纳购房款给宁苑小区荷花售楼处，并由其出具了收据四张，收据收款事项为房款。圣华公司、大千公司在履行三方协议过程中，因售楼款项分配产生争议，圣华公司拒绝为宁苑小区购房者办理产权证书。为此，小区住户多次集体上访到市政府、区政府。2013年7月25日，经区政府主持协调，两被告参与，达成了处理意见：大千公司将180户涉及办理房产证的资料交给南苑街道办事处张进保管。圣华公司启动为29户群众的房产合同签订程序。合同签订后，区政府协调税务部门解决房产证办理缴税问题，税金从圣华公司、大千公司缴纳的600万元（两家各交300万元）保证金中先行支付。2013年10月16日，原告巩光坤与被告圣华公司签订了商品房买卖合同。合同约定所购房屋为第21栋02单元4层0403号房，建筑面积共131.34平方米，总金额为259790元整；配房为21号楼东二单元7号车库，面积为24.78平方米，配房总价为41630元。2014年5月28日，在区政府主持协调下，两被告就上述问题形成以下处理意见：1.29户备案合同，由圣华公司负责备案，将备案合同交南苑街道办事处。2.180户（含29户）的税务发票由圣华公司负责开具，费用从两家缴付的600万元中列支。3.办理180户（含29户）的房产证费用，每平方米3元，从两家缴付的600万元中列支。2014年6月4日，被告圣华公司将与原告签订的商品房买卖合同进行了备案登记。2014年6月11日，南苑街道办事处以被告圣华公司名义缴纳了营业税、城市维护建设税、政府性基金收入、专项收入、地方水利建设基金各项税收190万元。被告圣华公司按照约定，为大部分宁苑小区住户开具了发票。持有发票住户，均办理了房屋权属证书。被告圣华公司以没有收到原告房款，与大千公司经济纠纷未处理为由，拒绝为原告开具购房发票，导致原告不能办理房屋权属证书。本院认为，本案诉争的焦点问题为被告圣华公司是否应为原告出具购房发票。被告辩称不出具发票的理由为两点：1.原告没有将购房款支付给圣华公司；2.被告大千公司没有将圣华公司应得利益完全支付；关于理由1，本院认为，根据圣华公司、大千公司和案外人牛世营于2007年10月10日签订的《协议书》，“三方共同认可在宁苑花园小区项目上为三方合作关系，原订立相关协议及补充协议对三方具有约束力”。因此，牛世营收取购房款的行为对圣华公司产生相应的法律效力。且圣华公司明知巩光坤并未向其交纳购房款的情况下，于2013年10月16日签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，并为其办理了涉案房屋的网签备案手续，应视为圣华公司对巩光坤已经交纳购房款事实的认可，及对双方之间成立房屋买卖合同关系的追认。同时，根据2014年5月28日的会议纪要，圣华公司负责开具涉案房屋的税务发票，进一步确认了双方房屋买卖合同关系的成立。故圣华公司的上述主张证据不足，理由不当，对圣华公司的辩解本院不予采纳。关于理由2，本院认为，至于大千公司、圣华公司和牛世营是否按照2007年4月3日签订的《关于宁苑小区21﹟、22﹟、33﹟、34﹟楼销售分配协议》分配购房款，是三方之间关于购房款的内部分配问题，圣华公司可以另案主张权利，不能以此对抗圣华公司在本案中应承担的相应责任，毕竟圣华公司是涉案小区的开发主体，其有义务配合购房者办理涉案房屋的变更登记手续。故，本院对该诉讼请求予以支持。关于原告主张的诉讼请求，本院认定如下：1、关于确认宁苑小区21栋02单元4层0403号131.34平方米的房屋及21号楼东二单元7号车库，面积24.78平方米，所有权归原告所有，并由被告为原告办理房屋确权手续的请求。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。而本案原、被告之间系基于商品房买卖合同履行而产生的纠纷，该纠纷权利义务均属于债权范畴。《物权法》规定，涉及物权的归属利害关系人可确认权利。显然，本案不属于物权归属，而属于合同之债。故，本院对被告圣华公司辩称，予以采纳，对原告的该项诉讼请求不予支持。2、关于确认商品房买卖合同合法有效，被告协助原告办理过户手续。本院认为，原告与被告圣华公司2013年10月16日补签的商品房买卖合同，是双方意思的真实表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告已经履行了交付购房款的义务，被告应协助原告办理房屋权属证书。故，本院对该诉讼请求予以支持。3、关于要求两被告按照同期银行贷款利息的标准支付房屋确权违约金。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须有明确的诉讼请求。原告主张的该请求提出的计算标准“按照同期银行贷款利息的标准”，不明确、不具体，不具有唯一性。该诉讼请求也没有明确违约金计算起止时间。故，该请求不符合起诉条件，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（三）项规定，判决如下：一、确认2013年10月16日原告巩光坤与被告济宁圣华房地产开发集团有限公司签订的商品房买卖合同合法有效；二、被告济宁圣华房地产开发集团有限公司于本判决生效后三日内协助原告巩光坤办理宁苑小区21栋2单元4层0403号131.34平方米的房屋及配房21号楼东二单元7号车库，面积24.78平方米房屋权属确权手续；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4577元，由原告巩光坤负担577元，被告济宁圣华房地产开发集团有限公司负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  宗华东二〇二〇年七月十五日书记员  王 月