河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5611号上诉人（原审原告）：王雪艳，女，1970年1月8日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，河南文丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南正弘实业有限公司，住所地郑州市港区新港大道北侧鑫港花园。法定代表人：李向清，该公司董事长。委托诉讼代理人：华汝磊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王磊，男，该公司员工。上诉人王雪艳因与被上诉人河南正弘实业有限公司（以下简称正弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2019）豫0192民初4607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。王雪艳委托诉讼代理人纪云丽、张健，正弘公司委托诉讼代理人华汝磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王雪艳上诉请求：1.撤销河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2019）豫0192民初4607号民事判决书，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、“一楼附带一定面积的庭院”属于《商品房买卖合同》的内容，且不违反法律法规的规定，对合同双方有约束力。1.被上诉人对“一楼附带庭院”的允诺具体明确。首先，在签署《商品房买卖合同》时，上诉人一并签署了《一层庭院面积说明图》，该图中一楼庭院面积数额明确具体，上诉人一楼庭院面积为150㎡。其次，上诉人在购买房屋时，置业顾问介绍“庭院”时，说明将会有1.2米-1.5米的实体墙，实体墙上面栽种绿篱。上诉人庭院面积150㎡，可以单独使用。再次，一审法院也查明，《正弘?中央公园空港花园11#地块阳光宣言》约定一楼业主随房附赠“庭院”，业主可以在不改变规划用途和现状的基础上单独使用。另外，被上诉人官方网站、售楼部现场公示的效果图沙盘明确介绍了上诉人所购房屋附带有的庭院，涉案小商品房××套所立的项目公示牌明确载明了附带庭院的具体面积。2.被上诉人关于“庭院”的允诺对《商品房买卖合同》的订立及房屋价格确有重大的影响。出于对院子的喜爱，上诉人购买房屋时，只考虑一楼带院的房子。如没有一楼附带庭院，上诉人将不会购买。因此，上诉人关于“庭院”的允诺决定了是否签订《商品房买卖合同》。结合一审中调取的同一位置、同一户型的楼上2-6层的房屋价款，一层上诉人所购房屋的价格相比较2-6层，房价贵90余万元。且在《阳光宣言》第五部分第3条载明：“结合项目产品的卖点不同，根据户型设计、庭院赠送面积及位置不同，销售价位不同。”。该书面证据的内容也反映庭院对房屋有重大的影响。3.“一楼附带一定面积的庭院”的约定不违反法律、法规的规定，合法有效。《物权法》第73条规定“建筑商品房××套划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”根据该条，建筑商品房××套划内的绿地并非一定属于业主共有，现实中有大量的一楼房屋附带庭院，这类房屋的销售并不违法。被上诉人作为一个专业的房地产开发企业，在《阳关宣言》中约定“一楼业主随房附赠一定面积的庭院，业主在不改变规划用途和现状的基础上单独使用”，不违反《物权法》第73条的规定，不违反法律、法规的禁止性规定，约定有效。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，一楼附带庭院150㎡应为商品房买卖合同内容。二、在合同履行中，被上诉人交付“庭院”为公共绿地，交付不符合约定，属于违约，应承担违约责任。庭院现状为：被上诉人交付上诉人的“庭院”性质是属于公共绿地，权属归全体业主共有，现状为面积97㎡，有绿篱围挡、但不能阻隔他人进出，无法实现单独使用。三、一审法院判决法律适用部分逻辑混乱，颠倒合同订立和履行的顺序，判决错误。一审判决在事实认定与后面的说理矛盾冲突，颠倒了合同订立和合同履行的顺序，以合同履行的违法反推合同订立无效，逻辑错误，导致判决错误。首先，庭院≠公共绿地，以交付的庭院是公共绿地为由，反推关于庭院的约定无效，不能成立。阳关宣言中约定的是“一楼附带一定面积的可单独使用庭院”，而非“一楼附带一定面积可单独使用的公共绿地”，双方当事人在合同订立是约定的是“附带庭院”，这不违反任何法律法规的规定。合同订立后，被上诉人在履行合同中，向上诉人交付的所谓“庭院”是公共绿地，被上诉人无权处分该公共绿地，因此被上诉人属于违约。一审法院以被上诉人交付的庭院是公共绿地，反推出双方关于“一楼附赠庭院”的约定无效，法律逻辑错误。其次，被上诉人在签约时并未告知上诉人“庭院”是公共绿地在签约、履行过程中被上诉人从未告知上诉人“一楼附带一定面积的庭院”系公共绿地，上诉人不知道也不可能知道“庭院”是公共绿地。如果上诉人知道“庭院”是公共绿地，上诉人不可能与被上诉人订立合同购买涉案房屋。再次，即使关于“赠送庭院”的承诺无效，被上诉人也应当承担缔约过失的赔偿责任。上诉人在一审中要求被上诉人承担违约责任的原因正是承诺赠送庭院，但交付的所谓庭院系公共绿地。一审判决中一方面确认双方之间约定有“一楼附带一定面积的庭院”，一方面以赠送的庭院是公共绿地为由认为该承诺无效。但作为购房人的上诉人损失是确实存在的，一审法院未就违约和缔约过失责任选择进行释明，直接判决驳回上诉人的诉求，是对司法资源的浪费。四、被上诉人因违约行为获益100万，一审法院不支持原告诉求，违背公平、诚信原则。综上，一审法院以“庭院”的宣传内容不构成被上诉人承诺为由驳回原告的诉求，判决错误。为维护上诉人的合法权益，为实现公平正义，请求贵院依法改判。正弘公司辩称：一、被上诉人在销售过程中没有就庭院向上诉人作任何承诺。上诉人、被上诉人之间签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行合同义务。上诉人、被上诉人在商品房买卖合同中并没有关于庭院的任何相关条款的约定，也未在《阳光宣言》中明确约定庭院面积的具体内容。关于庭院面积约定，仅仅约定以实际交付为准，被上诉人从未向上诉人承诺其可以使用的庭院面积到底为多少，也从未签字确认其可使用的庭院的位置和面积。所以被上诉人在销售过程中有关庭院的宣传内容不应构成对上诉人的承诺。二、被上诉人已严格按照商品房买卖合同履行自己的义务，不存在任何违约行为。而上诉人要求被上诉人赔偿损失，却没有提供相应的证据予以证明，被上诉人不应承担赔偿责任。上诉人没有也没有证据证明被上诉人存在违约，当然就不能要求被上诉人承担赔偿责任。综上，上诉人与被上诉人之间签订商品房买卖合同合法有效。被上诉人未在商品房买卖合同、阳光宣言等相关的合同和资料中向上诉人就庭院作出过任何承诺，上诉人亦没有证据证明被上诉人存在违约，故被上诉人认为一审法院事实认定清楚，判决正确，请求法院驳回上诉人的上诉，维持原判。王雪艳向一审法院起诉请求：1.请求判令被告赔偿原告损失100万元；2.被告赔偿原告因诉讼支付的律师费5万元；3.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：正弘?中央公园空港花园系由正弘公司开发建设的商业住宅项目。王雪艳经前期到该项目售楼部察看沙盘、接受置业顾问推荐，决定认购该项目11号地块商品花园洋房一套。2018年1月3日，双方签订G18003767980号《商品房买卖合同》一份，王雪艳购买位于商品房××套，并进行了备案登记。该套商品房签约单价为20056.28元/㎡，总价2843580元。王雪艳除支付首付款853580元外，下余1990000元以商业贷款按揭方式支付。双方当日另签订《阳光宣言》一份，在《阳光宣言》中约定一楼业主随房附赠一定面积的“庭院”，业主可以在不改变规划用途和现状的基础上单独使用，具体“庭院”面积以实际交付为准。2019年7月2日，正弘公司向业主交房期间，王雪艳经现场查看，发现正弘公司赠送的“庭院”为绿篱商品房××套分隔离的楼间公共绿地，并非以砖石垒砌院墙，不能阻碍他人进入单独使用。该商品房××套域绿地交付面积也仅有97㎡，与前期宣传的150㎡不符。王雪艳认为正弘公司构成违约，要求其承担违约责任、赔偿损失。双方协商未果发生纠纷，王雪艳诉至该院。一审法院认为，王雪艳和正弘公司于2018年1月3日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格依约全面履行合同义务。双方在《商品房买卖合同》中没有有关庭院约定的相关条款，也未在《阳光宣言》中明确约定庭院面积的具体内容。另外从《中华人民共和国物权法》“建筑商品房××套划内的绿地，属于业主共有”的规定可知，作为开发商的正弘公司和业主王雪艳均无权转让或独占楼间公共绿地。正弘公司在销售中有关庭院的宣传内容不构成对王雪艳的承诺。双方在完成商品房销售交易中应以《商品房买卖合同》的约定为准，正弘公司在向王雪艳交付房屋时因庭院墙体非砖石围砌而成或庭院面积短缺不构成违约，王雪艳对自己提出的诉讼请求所依据的事实负有举证的责任和义务，其要求正弘公司承担违约责任的理由不能成立，对其要求赔偿损失的诉讼请求，该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，判决：驳回原告王雪艳的诉讼请求。案件受理费14250元，由原告王雪艳负担。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，根据王雪艳向一审法院所提交的证据证实，正弘公司向王雪艳承诺的“一层庭院”面积具体确定，并对案涉房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，该允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同的内容。但上述“一层庭院”所占用土地为公共绿地，该部分合同内容应认定为无效。因此，王雪艳依据无效的约定主张正弘公司违约，请求赔偿其损失的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，王雪艳上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元，由上诉人王雪艳负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年七月八日书记员  刘佳辉