重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初16304号原告：舒长燕，女，1968年10月27日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：颜杰，重庆大江律师事务所律师。被告：潘先兵，男，1970年8月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：吴昌华，重庆丽达律师事务所律师。被告：遵义正源房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市播州区桂花社区正源金港城销售中心，统一社会信用代码915203215609417142。法定代表人：潘先兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴昌华，重庆丽达律师事务所律师。原告舒长燕与被告潘先兵、遵义正源房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舒长燕的委托诉讼代理人颜杰，被告潘先兵、遵义正源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴昌华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒长燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告潘先兵立即归还借款本金800万元；二、判令被告潘先兵支付从2016年10月1日起，以未还本金为基数，按照年利率24%计算的利息；三、判令被告遵义正源房地产开发有限公司对上述借款本息承担因担保无效的全额赔偿责任，同时判令其承担因出售房屋给第三方的违约责任，即支付上述借款本息，以不超过房款200%为限。事实和理由：2013年8月26日，被告潘先兵与原告签订《借款协议》，约定借款300万元，月息为3%，期限为3个月。次日原告通过银行转账出借了该款项。2014年6月13日，被告潘先兵又与原告签订《借款协议》，约定借款500万元，月息为3%，期限为3个月。2014年6月16日，原告通过银行转账出借了该款项。借款到期后，被告潘先兵未能归还本金，仅陆续支付了部分利息。经原告多次催收，被告潘先兵、遵义正源房地产开发有限公司于2015年11月10日与原告签订两份《借款补充协议》，第一份协议约定：截止到2015年10月26日，被告潘先兵尚欠借款本金300万元、利息108万元，被告遵义正源房地产开发有限公司同意上述款项合计408万元转为附条件购买其房屋；在2016年12月30日前，被告有权赎回该房屋，赎回时被告应当支付相应房款并解除预告登记（网签）；如果在2016年12月30日前被告不赎回，被告遵义正源房地产开发有限公司应当向原告移交房屋并办理房地产权证。如果不能实现买卖合同，被告潘先兵应当继续归还借款本金和利息，被告遵义正源房地产开发有限公司对此承担连带责任保证。第二份协议约定：截止到2015年10月16日，被告潘先兵尚欠借款本金500万元、利息180万元，被告遵义正源房地产开发有限公司同意上述款项合计680万元转为附条件购买其房屋；在2016年12月30日前，被告有权赎回该房屋，赎回时被告应当支付相应房款并解除预告登记（网签）；如果在2016年12月30日前被告不赎回，被告遵义正源房地产开发有限公司应当向原告移交房屋并办理房地产权证。如果不能实现买卖合同，被告潘先兵应当继续归还借款本金和利息，被告遵义正源房地产开发有限公司对此承担连带责任保证。如被告遵义正源房地产开发有限公司将上述房屋再出售、抵押给第三方，则应承担总房款200%的违约金。2016年12月30日到期后，被告未赎回房屋，且被告已经将上述网签房屋全部出售给了第三人。根据三方签订的补充协议，如买卖合同不能实现，被告应当继续支付本金利息，且被告擅自出售网签房屋，应当承担违约金。被告仅仅在2017年3月7日到2018年12月27日期间支付了合计556万元的利息，除了支付截止到2015年10月26日的欠息288万元外，另外支付了268万元的利息，以800万元本金按照月息3%计算，即支付了340天利息至2016年10月1日。因双方原约定的利息为月息3%，同时约定的违约金为购房款的两倍，均超过了最高人民法院司法解释关于民间借贷利息的规定，故原告请求从2016年10月1日起调整为按年利率24%计算利息。被告潘先兵辩称，原、被告签订的《借款补充协议》已经履行，本案是用被告遵义正源房地产开发有限公司的房产抵债，已经将所涉房产全部网签给了原告指定的王清木，不存在偿还所谓的借款本金及利息的情况。在履行合同过程中，被告按原告指示将抵款房屋对外出售，并将房款逐一返还给原告，故原告的诉讼请求不能成立。被告遵义正源房地产开发有限公司辩称，同意被告潘先兵的答辩意见，原告要求被告遵义正源房地产开发有限公司承担保证责任和赔偿责任没有法律及事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月26日，原告（甲方）与被告潘先兵（乙方）签订《借款协议》，约定乙方向甲方借款人民币叁佰万元用于经营活动，期限为三个月，即从2013年8月26日到2013年11月25日，到期归还，同时乙方按月息3%向甲方支付利息。2013年8月27日，原告向被告潘先兵指定的收款人游其珍转账300万元。2014年6月13日，原告（甲方）又与被告潘先兵（乙方）签订《借款协议》，约定乙方向甲方借款人民币伍佰万元用于经营活动，期限为三个月，即从2014年6月13日到2014年9月12日，到期归还，同时乙方按月息3%向甲方支付利息。2014年6月16日，原告向被告潘先兵指定的收款人游其珍转账500万元。2015年11月10日，原告（甲方）与被告潘先兵（乙方）、遵义正源房地产开发有限公司（丙方，签约代表人为潘先兵）签订《借款补充协议》，约定：至2015年10月26日，乙方尚欠甲方借款本金300万元，尚欠甲方利息108万元，本金利息合计人民币408万元。销售。因丙方尚欠乙方款项，且丙方开发的正源金港城项目的商品房已取得商品房预售资格，现甲乙丙三方约定，甲方附条件的购买丙方正源金港城项目的房屋，丙方同意房屋购置款408万元以乙方对甲方的欠款本金利息408万元冲抵。丙方与乙方间的债务扣减由丙、乙方自行协商。在2016年12月30日前，乙方有权赎回丙方对甲方出售的房屋。1、丙方出售给甲方的正源金港城项目的商品房建筑面积约为2266.67㎡，销售价格一律按照建筑面积1800元/平方米进行计算。（具体销售房屋坐落见商品房买卖合同，房屋购置款与408万元的差额多退少补）。2、本协议签订后三日内，甲、丙双方完成商品房购买合同的签订，丙方向甲方按照套数出具全部房款的现金收据，同时向遵义县房地产登记机关进行商品房预售预告登记（网签）。3、在甲、丙双方签订的《商品房买卖合同》中注明甲方为一次性付款方式购买，且甲方已经向丙方提供完购房及办理登记的全部资料。预购商品房合同登记备案由丙方负责在合同约定的时间内办理。4、丙方承诺在2016年12月30日前，在未经甲方同意的情况下不得将与甲方签订了《商品房买卖合同》的房屋再出售、抵押给第三方，否则属丙方违约，丙方应向甲方支付《商品房买卖合同》中写明的总房价款的200%的违约金。此承诺应在《商品房买卖合同》备注条款里写明。三、赎回。1、在2016年12月30日前，乙方可以对丙方出售给甲方的房屋进行赎回，丙方也可以对已经出售给甲方的房屋进行赎回。赎回可以全部一次性赎回，也可以按照套数逐一赎回。2、按套数赎回时，乙方或者丙方应当支付该套房屋相应的销售款项给甲方。甲方在收到款项后，解除与丙方签订的《商品房买卖合同》，退还房款收据，并及时配合丙方解除商品房预告登记（网签）。已经进行了“预购商品房买卖合同登记备案”的，甲方配合丙方解除预售登记。3、甲方、丙方赎回房屋，要求解除合同并解除预告登记（网签）或预售登记，又不能及时支付该套房屋销售款项的，由丙方另外提供已取得预售许可的房屋与甲方建立商品房买卖关系并实施网签。另外提供的房屋面积需要等于或大于解除的该套房屋。四、赎回期满。当乙方和丙方未能在2016年12月30日前按本协议约定赎回房屋时，丙方应当给甲方出具正式的房地产销售发票，并应当按照《商品房买卖合同》的约定，交付房屋及并在60日内替甲方办理该房屋的房地产权证，否则按照商品房买卖合同中的约定承担违约责任。五、费用承担。办理本协议中涉及商品房的预售房屋网络登记、“预购商品房买卖合同登记备案证明”及解除网签合同所产生的一切税费由乙、丙方承担。当乙方、丙方不能赎回房屋，实际办理房地产权证的税费，按照规定由买卖双方各自承担。六、担保及承诺。如果甲方与丙方的商品房买卖合同不能实现，则甲方不能冲抵乙方的借款本金和利息，乙方应当于2016年12月30日前归还所有欠款本息。丙方自愿为乙方的该笔借款承担不可撤销的连带责任保证。保证范围为全部本金、利息及因催收所产生的一切费用，保证期间从本补充协议签订之日起到债权到期后的两年内。乙方、丙方承诺本补充协议为自身的真实意思表示，并保证全体股东知晓本协议内容。七、乙方、丙方应当严格履行本补充协议所规定的合同义务，如构成违约，则应当承担甲方因主张债权所产生的调查费、财产保全费、执行费、案件受理费、仲裁费用、评估费、公告费、律师费、差旅费、复印费及其他合理费用等。八、甲方指定将商品房买受人定为王清木。九、本协议一式叁份，甲、乙、丙叁方各执一份，具有相同的法律效力。甲方、丙方所签订的《商品房买卖合同》的约定与本补充协议不一致之处，以本补充协议为准。十、本协议如有未尽事宜，须经协议双方当事人共同协商，并作出补充协议，协商不成可向人民法院提起诉讼。凡因本协议引起的或与本协议有关的除强制执行效力条款以外的任何争议，均由协议签署地人民法院管辖。协议签署地：重庆市沙坪坝区。2015年11月10日，原告（甲方）与被告潘先兵（乙方）、遵义正源房地产开发有限公司（丙方，签约代表人为潘先兵）还签订另一份《借款补充协议》，约定：一、至2015年10月16日，乙方尚欠甲方借款本金500万元，尚欠甲方利息180万元，本金利息合计人民币680万元。二、销售。因丙方尚欠乙方款项，且丙方开发的正源金港城项目的商品房已取得商品房预售资格，现甲乙丙三方约定，甲方附条件的购买丙方正源金港城项目的房屋，丙方同意房屋购置款680万元以乙方对甲方的欠款本金利息680万元冲抵。丙方与乙方间的债务扣减由丙、乙方自行协商。在2016年12月30日前，乙方有权赎回丙方对甲方出售的房屋。1、丙方出售给甲方的正源金港城项目的商品房住宅销售价格一律按照建筑面积1800元/平方米，平街层独立商业门面销售价格一律按照建筑面积3000元/平方米进行计算。（具体销售房屋坐落及面积见商品房买卖合同，房屋购置款与680万元的差额多退少补）。该协议其余约定与上一份《借款补充协议》一致。《借款补充协议》签订后，原告指定王清木与被告遵义正源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同并办理了网签手续。后被告遵义正源房地产开发有限公司未交付房屋和办理房屋产权证。其后，被告潘先兵向原告还款情况如下：2017年3月7日还款20万元、2017年3月22日还款60万元、2017年3月28日还款30万元、2017年7月21日还款20万元、2017年8月15日还款30万元、2017年9月8日还款50万元、2017年10月25日还款70万元、2017年10月30日还款36万元、2018年9月13日还款50万元、2018年9月14日还款50万元、2018年10月18日还款30万元、2018年11月8日还款10万元、2018年12月26日还款50万元、2018年12月27日还款50万元，共计556万元。2018年12月24日，被告遵义正源房地产开发有限公司向原告出具两份《关于同意延长担保期限的承诺函》，其中一份内容为：“舒长燕：你（债权人）与潘先兵于2015年11月10日就潘先兵欠你借款关于本金300万和应付利息108万的还款办法签订了《借款补充协议》，我司为潘先兵欠你的债务进行了担保，并在《借款补充协议》中约定保证范围为全部本金、利息及因催收所产生的一切费用，保证期间从本补充协议签订之日起到债权到期后的两年内。现因担保期限即将到期，而潘先兵欠你的债务尚未结清。为此，经我司股东会研究同意继续为你与潘先兵于2015年11月10日签订的前述《借款补充协议》承担不可撤销的连带责任保证，保证范围为全部本金、利息及因催收所产生的一切费用。保证期间从2018年12月30日起到2020年12月30日。”另一份内容为：“舒长燕：你（债权人）与潘先兵于2015年11月10日就潘先兵欠你借款关于本金500万和应付利息180万的还款办法签订了《借款补充协议》，我司为潘先兵欠你的债务进行了担保，并在《借款补充协议》中约定保证范围为全部本金、利息及因催收所产生的一切费用，保证期间从本补充协议签订之日起到债权到期后的两年内。现因担保期限即将到期，而潘先兵欠你的债务尚未结清。为此，经我司股东会研究同意继续为你与潘先兵于2015年11月10日签订的前述《借款补充协议》承担不可撤销的连带责任保证，保证范围为全部本金、利息及因催收所产生的一切费用。保证期间从2018年12月30日起到2020年12月30日。”审理中，原告提供了《个人不动产信息情况证明》和被告遵义正源房地产开发有限公司出具的《情况说明》，用以证明该被告以虚假的王清木签名解除商品房买卖合同的网签，且将该抵款房屋另行出售。被告方认可该组证据的真实性，但否认其与待证事实的关联性和证明力。另查明，被告潘先兵系被告遵义正源房地产开发有限公司的法定代表人和持股比例为49%的股东。被告遵义正源房地产开发有限公司承诺为被告潘先兵向原告的借款承担连带责任保证未经股东会决议，原告对此也未进行审查。本院认为，原告与被告潘先兵之间的借款合同依法成立，受法律保护。被告潘先兵未按照约定的期限返还借款，应当承担继续履行等违约责任。尔后原告与被告潘先兵、遵义正源房地产开发有限公司签订《借款补充协议》，由被告遵义正源房地产开发有限公司提供相应房屋出售给原告以抵偿被告潘先兵的债务，其实质为履行期届满后达成的以物抵债协议，该协议系各方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，如不存在恶意损害第三人合法权益等情形，为有效合同。但该以物抵债协议并未履行，根据协议约定和新债清偿的法理，被告潘先兵所负债务并不消灭，其仍负有向原告支付借款本金和利息的义务。被告潘先兵提出的辩解意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，对被告潘先兵已支付的利息可按年利率36%折抵，未支付部分按年利率24%计算。被告潘先兵从2017年3月7日至2018年12月27日向原告还款共计556万元，减去上述两份《借款补充协议》确定的以300万元为本金、截至2015年10月26日的利息108万元，以500万元为本金、截至2015年10月16日的利息180万元，以及以500万元为本金，从2015年10月17日至2015年10月26日的利息49315.07元后，尚余2630684.93元。该款相当于以800万元为本金，按照年利率36%的标准从2015年10月27日起支付333.4天的利息至2016年9月23日。现原告请求从2016年10月1日起按照年利率24%的标准支付利息，本院予以支持。关于被告遵义正源房地产开发有限公司应承担的责任。被告遵义正源房地产开发有限公司先后与原告签订《借款补充协议》及出具《关于同意延长担保期限的承诺函》，承诺为被告重庆斌东商贸有限公司向原告的借款提供连带责任保证。对此本院认为，担保法上的保证，保证的意思表示作出时间均在主债务履行期限届满前，保证人是否承担保证责任具有或然性；而主债务逾期后承诺提供连带责任保证，是对已经到期的未清偿债务承担确定的、必然的偿还责任，因此该承诺的性质不是担保法上的保证，而是在承诺人与债权人之间形成新的债权债务关系，构成债务加入。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第17条、第18条、第20条、第23条的规定，法定代表人以公司名义加入债务，该债务系公司股东或者实际控制人的债务，债权人应当对债务加入行为是否经过公司股东会决议进行审查。本案中，原告对此未进行审查，欠缺善意，该债务加入无效。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条的规定，因债权人和债务加入人均有过错，本院认定被告遵义正源房地产开发有限公司应对债务人不能清偿部分承担二分之一的赔偿责任。此外，原告还要求被告遵义正源房地产开发有限公司承担因出售房屋给第三方的违约责任。根据《借款补充协议》的约定，被告遵义正源房地产开发有限公司承诺在2016年12月30日前，在未经原告同意的情况下不得将与原告签订了《商品房买卖合同》的房屋再出售、抵押给第三方，否则属违约，其应向原告支付《商品房买卖合同》中写明的总房价款200%的违约金。原告为此提供的《个人不动产信息情况证明》和被告遵义正源房地产开发有限公司出具的《情况说明》，只能证明被告遵义正源房地产开发有限公司于2016年12月27日申请解除上述房屋的网签，不能证明被告遵义正源房地产开发有限公司在2016年12月30日前有未经原告同意出售相应房屋的违约行为，故原告的此项诉讼请求因证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告潘先兵于本判决发生法律效力后三日内向原告舒长燕返还借款800万元。被告潘先兵于本判决发生法律效力后三日内向原告舒长燕支付以未付借款本金为基数，自2016年10月1日起至借款本金清偿之日止，按照年利率24%计算的利息。被告遵义正源房地产开发有限公司对被告潘先兵上述第一项、第二项债务向原告舒长燕承担二分之一的赔偿责任。驳回原告舒长燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计55540元（原告已预交），由被告潘先兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  肖力二〇二〇年七月三十日书记员  邓荣