贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2725民初2228号当事人基本情况及案件审理经过原告贵州省瓮安县逸仙物业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县瓮水办事处华都嘉苑**楼**，统一社会信用代码9152272507204490X5。法定代表人张仕平，系该公司经理。委托代理人王丽珍，女，苗族，1992年12月26日生，贵州省天柱县人，住所，住所地贵州省天柱县权限为特别授权。被告罗庭静，女，汉族，1986年11月28日生，贵州省丹寨县人，住所，住所地贵州省瓮安县div>被告杨秀权，男，汉族，1982年11月24日生，贵州省黄平县人，住所，住所地贵州省瓮安县div>委托代理人罗庭静，罗庭静与杨秀权系夫妻关系，代理权限为特别授权。本院于2020年6月10日立案受理原告贵州省瓮安县逸仙物业有限公司（以下至判决主文前简称“逸仙物业公司”）诉被告杨秀权、罗庭静物业服务合同纠纷一案后，依法由审判员唐正奎适用简易程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理，原告逸仙物业公司的委托代理人王丽珍和被告杨秀权的委托代理人罗庭静（被告罗庭静）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人的诉辩内容原告逸仙物业公司的诉讼请求：一、判令被告给付2017年6月30日起至2018年5月15日物业费1946元，违约金583.8元，共计2529.8元；二、本案诉讼费由被告方承担。在审理中，原告变更诉讼请求为：判令被告给付2017年6月30日起至2018年5月15日物业费1784.27元，违约金583.8元；二、本案诉讼费由被告方承担。被告杨秀权、罗庭静的答辩意见：因原告逸仙物业公司不履行其职责，导致小区内的大部分业主未缴纳物业服务费。逸仙物业公司不作为有以下方面：电梯方面：原告公司对A3栋三单元电梯坏了不进行维修长达半年时间，只有一个电梯在运行，全栋320人以上程电梯困难，并且电梯内的灯坏了，原告公司不进行维修，我们曾被关在电梯内，业主向原告公司反应，原告公司不及时处理；卫生方面：全栋20楼的卫生太差，每天不及时清理垃圾，原告公司以其他人不缴纳物业管理费而拒绝处理；其他损害我业主方面:小区内路灯坏了，原告公司不及时维修；楼下的绿化原告公司不进行维护；供水问题原告公司不管和也不及时清洗，造成小区内业主用水困难和经常饮用不干净的自来水；下水排污管道坏了，原告公司不及时进行修复、清掏化粪池，造成小区内的卫生太差，影响小区业主人员的健康等等问题，以上均是原告公司不作为的行为，才是造成小区业主不缴费的主要原因，现在原告公司对小区不服务，新的物业公司进场服务后，确实和以前大不一样。所以，请求法院驳回原告的诉讼请求。审理查明的事实被告杨秀权、罗庭静系夫妻关系。二被告于2015年前在瓮安县瓮水办事处新庄社区新庄路盛世彩虹小区购买A3幢3单元3-18-4号房屋一套（电梯房），建筑面积共计121.38㎡，购买后已于2015年前装修并入住。2016年1月14日，原告逸仙物业公司与瓮安县盛世彩虹小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为瓮安县盛世彩虹小区提供物业管理服务事宜；物业费按建筑面积缴纳，步梯房按0.50元/月/㎡；电梯房按0.70元/月/㎡；商业用房按1.00元/月/㎡向业主（或物业使用人）收取。2016年12月15日双方又签订第二年《物业服务委托合同》，双方还对物业服务范围、对象、收费标准以及双方的职责、权利和义务等都作了详尽的约定。在该合同第十三条物业收费标准中，在第一年合同收费基础上增加了第4、5、6、7点约定，即第4点上年度欠费未交的在2017年1月30日交清的，仍按原收费标准收取；第5点上年度欠费在规定的2017年1月30日未交的，收费标准在原有基础上翻倍计算，即：步梯房按1.00元/月/㎡；电梯房按1.40元/月/㎡；商业用房按2.00元/月/㎡收取；第6点通过法院诉讼交纳物业服务费胜诉的，仍按原标准收取；第7点通过法院诉讼交纳物业费败诉的步梯房按0.80元/月/㎡；电梯房按1.20元/月/㎡；商业用房按1.50元/月/㎡交纳，涉案诉讼等费由败诉方承担。2018年2月14日双方又签订五个月《物业服务委托合同》，时间为自2017年12月15日19时起至2018年5月15日19时止，物业收费标准：物业费按建筑面积缴纳，步梯房按0.50元/；电梯房按0.70元/月/㎡；商业用房按1.00元/月/㎡向业主（或物业使用人）收取；第5点约定上年度欠费在规定的2018年2月28日未交的，收费标准在原有基础上翻倍计算，即：步梯房按1.00元/月/㎡；电梯房按1.40元/月/㎡；商业用房按2.00元/月/㎡收取；第6点通过法院诉讼交纳物业服务费胜诉的，仍按原标准收取；第7点通过法院诉讼交纳物业费败诉的步梯房按0.80元/月/㎡；电梯房按1.20元/月/㎡；商业用房按1.50元/月/㎡交纳，涉案诉讼等费由败诉方承担。双方还对物业服务范围、对象、收费标准以及双方的职责、权利和义务等都作了详尽的约定。在庭审中，被告称原告所做的物业服务并未达到双方约定的标准，原告服务期间我有照片证明其服务不到位，并向本院提交了照片六组，证明原告在服务期间污水管渗漏处理不及时，小区车辆乱停乱放、垃圾箱乱放等工作不到位的情况，但照片所反应的内容无拍摄时间，经质证原告不认可。另查明，被告杨秀权、罗庭静夫妇购买该房装修入住后，2017年6月30日至2018年5月15日的物业服务费未向物业服务公司缴纳。以上事实，有原、被告双方的陈述及原告提交的证据：1、营业执照和资质证书复印件各一份；2、法人身份证明、身份证明书；3、商品房买卖合同及不动产查询的结果；4、保洁区域划分明细表和业主反映问题处理表；5、保安值班表一张；6、三份物业服务合同；7、下水道疏通照片15张；8、催费通知照片4张；9、关于小区电梯消防存在安全隐患的报告及维修照片23张；10、化粪池检查及相关设施维修照片3张；11、盛世彩虹委员会至全体业主的一封信2张；12、2017年11月12日，整改通知图片8张和被告提交的六组照片等材料及证人毛某的证言在卷为凭，经庭审质证和审查，其来源合法,内容真实，与本案直接相关，能够用作本案定案依据。判决理由和结果本院认为：原告逸仙物业公司于2016年12月15日和2018年2月14日与瓮安县盛世彩虹小区业主委员会所签订的《物业服务委托合同》。因瓮安县盛世彩虹小区业主委员会是由该小区全体业主共同选举产生，代表小区业主与原告所签订的合同应系双方的真实意思表示，二年所签订的《物业服务委托合同》均合法有效。但二份合同均约定：步梯房按0.50元／月／㎡、电梯房按0.70元／月／㎡、商业用房按1.00元／月／㎡向业主（或物业使用人）收取。在2016年12月15日和2018年2月14日原告与瓮安县盛世彩虹小区业主委员会所签订的《物业服务委托合同》均又约定了逾期交费的时间，但双方在2016年12月15日签订合同的第十三条第2点和第6点约定和2018年2月14日签订合同的第十条中约定第2点约定和第6点约定：电梯房按0.70元／月／㎡收取，本院予以认定。二被告在盛世彩虹小区购买Ａ3幢3单元3-18-4号房屋一套（电梯房），建筑面积共计121.38㎡，至今未交从2017年6月30日起至2018年5月15日止期间的物业服务费，所以，二被告应交的服务费按电梯房按0.70元／月／㎡缴纳，符合双方的约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条之规定，双方应受合同约束全面履行义务。原告自2015年12月10日接管该小区并入住后于2016年1月14日正式与业主委员会签订《物业服务合同》起至2018年5月15日合同期满退出服务时止，一直在为被告所居住的盛世彩虹小区业主提供物业服务。且在庭审中，被告也认可差欠原告逸仙物业公司从2017年6月30日至2018年5月15日止的物业服务费。因此，被告理应承担给付物业服务费的义务。原告逸仙物业公司是否全面履行职责的问题，从被告提交的六组证据的照片与原告提交的整改通知图片8张以及证人毛某出庭作证的情况和结合本院受理的逸仙物业公司起诉的物业服务合同纠纷的案件来看，应当认定原告逸仙物业公司在从事这段时间的物业服务确实存在服务不到位的情况，所以，原告逸仙物业公司收取的物业服务费应当减扣30%较为合理，根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，原告逸仙物业公司收取被告杨秀权、罗庭静的物业服务费624.50元（121.38㎡×0.70元／月／㎡×10.5月×70%）较为公平；对原告逸仙物业公司请求超出的物业服务费，本院不予支持，应予驳回。对原告逸仙物业公司请求二被告支付的违约金583.8元，因原、被告双方均存在不同程度的违约，所以，本院对原告逸仙物业公司请求的违约金583.8元的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条之规定，判决如下：一、限被告杨秀权、罗庭静于本判决生效之日起十日内一次性给付原告贵州省瓮安县逸仙物业有限公司自2017年6月30日起至2018年5月15日止期间应承担的物业服务费共计人民币六百二十四元五角（624.50元）；二、驳回原告贵州省瓮安县逸仙物业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取人民币25元，由被告杨秀权、罗庭静承担6元，并在支付上述款项时一并支付给原告；由原告贵州省瓮安县逸仙物业有限公司承担19元。权利义务告知如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正、副本各一份，还应在上诉期满后七日内通过本院或直接向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院按上诉标的额预交上诉费50元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。如被告未按生效判决履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，若被告未在本判决确定的期限内履行给付义务，原告可在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  唐正奎二〇二〇年七月二十四日书记员  邓丽婷