福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3980号 上诉人（原审被告）：福州市台江区房地产开发公司，住所地福建省福州市台江区瀛洲路古街建海****，统一社会信用代码913501001545003239。 法定代表人：郭鲁琳。 委托诉讼代理人：郭承恩，福建元一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈立新，福建谨而信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州万隆房地产开发有限公司，住所地福建省福州市仓山区建新镇红江路**金山工业集中区浦上工业区****楼****，统一社会信用代码91350104777546918Q。 法定代表人：薛叶贵。 委托诉讼代理人：夏小莉，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上诉人福州市台江区房地产开发有限公司（以下简称“台江房地产公司”）因与被上诉人福州万隆房地产开发有限公司（以下简称“万隆公司”）确认合同有效纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 台江房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法确认落款日期为2005年10月25日的《项目承包开发合同》无效，并驳回万隆公司的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由万隆公司承担。 事实和理由：一、讼争《项目承包开发合同》违反法律强制性规定，依法应认定为无效合同。《项目承包开发合同》第三条第（一）款第15项约定“因乙方承包经营该项目盈亏均由乙方承担，……”及第（二）款第1项约定“乙方享有以项目部名义独立开发、销售该项目的权利，并自行承担该项目开发建设所产生的所有经营风险和合法收益”，上述约定明确仓山区福湾公路东地块房地产项目（锦秀山庄项目）的开发由万隆公司自负盈亏，台江房地产公司不承担经营风险。那根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，案涉合同虽名为《项目承包开发合同》，但实质上系土地使用权转让合同。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”，台江房地产公司与万隆公司签订的《项目承包开发合同》因违反法律强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效情形，依法应认定为无效合同。另，根据国务院《企业国有资产监督管理暂行条例（2003）》第三十三条关于“所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的重大资产处置，需由国有资产监督管理机构批准的，依照有关规定执行”，以及福建省人民政府《福建省国有资产产权交易管理暂行条例》第十三条第2点出让国有资产产权必须履行的审批程序中关于“出让地（市）县属小型国有企业产权，由地（市）人民政府批准，报省国有资产管理局备案，其中有省级单位投资的，要事先征得省政府授权部门或投资机构同意，并报省国有资产管理局会同省财政厅批准”，第二十一条关于“国有资产产权交易，应履行以下程序：一、由交易双方分别向产权交易机构提出申请；二、产权交易机构按照本规则对交易的出让方或者受让方提供的文件进行审查后，由出让方或受让方填写产权交易机构设计的有关登记表，然后，按双方各自的意愿进行撮合后挂牌公布；三、国有资产产权交易经过产权交易机构撮合或者买卖双方对交易达成意向协议后，必须按照《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）的规定，对包括土地使用权在内的企业资产认真进行评估。……评估价值要经同级国有资产管理部门确认，并据此作为出让产权的底价。允许成交价在底价基础上有一定幅度的浮动，成交价低于同级国有资产管理部门确认价的，按现行规定报批”，第二十六条第3点关于“违反法律、法规或本规定的，国有资产产权交易无效”的规定，讼争合同未经法定程序办理申请、挂牌、评估、批准、备案等程序，违反上述规定，应当认定为无效合同。二、《项目承包开发合同》损害社会公共利益，依法应认定为无效合同。根据《项目承包开发合同》约定，台江房地产公司将仓山区福湾公路东地块的土地使用权提供给万隆公司进行承包开发，万隆公司依约支付1150万元项目承包金。但因该承包金额与项目价值差额巨大，万隆公司支付1150万元，即取得该项目用地的土地使用权，造成国有资产严重流失，损害了国家利益和社会公共利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款规定的“损害社会公共利益”的合同无效情形，依法应认定为无效合同。三、《项目承包开发合同》存在倒签情形，应当认定为无效合同。《项目承包开发合同》上落款时间为2005年10月25日，但该合同第三条第（二）第6项约定的市政府文件为“[2006]196号纪要”，根据该条款可以看出，《项目承包开发合同》签订时间最早也只能在市政府“[2006]196号纪要”文件出台之后，而不可能在2005年就签订，说明该合同的实际签约时间不是合同上的落款时间，故该合同存在倒签的情形，应属于无效合同。 万隆公司辩称，一、《项目承包合同》不存在违反法律、行政法规中关于合同效力性强制性规定。（一）台江房地产公司认为《项目承包开发合同》名为承包，实为土地使用权转让，该说法没有事实依据。本案不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定。（二）本案不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定。二、《项目承包开发合同》不存在损害社会公共利益的情形。三、落款日期为2005年10月25日的《项目承包开发合同》是万隆公司持有的唯一与台江房地产公司签订的书面合同，是万隆公司与台江房地产公司的真实意思表示，万隆公司、台江房地产公司均已按该合同的约定履行了各自的义务。合同落款时间虽倒签，其也是合同双方合意的事后确认行为，并不影响该合同的效力。 万隆公司向一审法院起诉请求判令：一、确认落款日期为2005年10月25日的《项目承包开发合同》合法有效；二、由台江房地产公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：万隆公司与台江房地产公司签订了落款日期为2005年10月25日的《项目承包开发合同》，合同约定万隆公司向台江房地产公司承包开发仓山区福湾公路东地块房地产项目，台江房地产公司于2001年6月28日取得该项目用地的土地使用权（市政府的批文编号为榕政地[2001]124号），该地块的规划用途为商业、居住（低层住宅）、土地使用面积为38947㎡（合58.42亩）、土地使用年限（商业）至2037年3月5日止、（居住）至2067年3月5日、土地使用权证编号为榕国用（2001）字第P07320。台江房地产公司负责缴清该项目用地开发前需缴交的土地出让金、配套费等相关规费及税费（但不含市政府[2006]196号纪要文第1点所指捐助廉租房建设资金及第3点所指容积率调整所需缴交的费用），所有费用票据应转入乙方作帐。因万隆公司承包经营该项目盈亏均由万隆公司承担，万隆公司享有以项目部名义独立开发、销售该项目的权利，并自行承担该项目开发建设所产生的所有经营风险和合法收益。合同自双方签章之日起生效。万隆公司、台江房地产公司及双方代表均在合同上签章确认。目前，该合作项目施工建设工作已完成。 一审法院认为，万隆公司与台江房地产公司之间的《项目承包开发合同》是在双方自愿、协商一致的基础上签订的，系双方的真实意思表示，合同涉及的土地系台江房地产公司通过出让而取得的拥有使用权并经有关部门批准进行房地产开发的土地，该土地可以进入市场，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，且双方均有房地产开发资质，合同应认定为合法有效，对万隆公司之请求，予以支持。台江房地产公司提出合同存在倒签行为应属无效，然该倒签行为并不影响万隆公司、台江房地产公司之间土地使用权转让合意的达成，且双方也已实际履行该合同至项目施工建设的完成，台江房地产公司之主张，不予采纳。台江房地产公司辩称本案合同违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条规定，但该规定并非效力性强制性规定，台江房地产公司以此为由认为合同无效，不予支持。 一审判决：确认万隆公司与台江房地产公司签订的落款日期为2005年10月25日的《项目承包开发合同》合法有效。案件受理费111800元，由台江房地产公司负担。 二审中，各方均未提交新证据。根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，讼争《项目承包开发合同》约定，台江房地产公司提供案涉地块土地使用权并设立项目部交由万隆公司承包开发，万隆公司向台江房地产公司缴交1150万元项目承包金，项目盈亏均由万隆公司承担。也即，台江房地产公司在该项目开发经营中不承担任何经营风险，只收取固定收益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，案涉合同实为土地使用权转让合同。针对台江房地产公司据此提出案涉合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定而无效的抗辩。本院认为，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不影响土地使用权转让合同的效力，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定，故对于台江房地产公司提出的前述抗辩，本院不予采纳。从在案证据可见，讼争《项目承包开发合同》是台江房地产公司根据台江区人民政府等上级单位的会议决议而与万隆公司签署，万隆公司对于台江区房地产公司与其签订讼争合同已经上级单位审批同意已尽合理注意义务并形成信赖利益，故对于台江房地产公司提出讼争合同因违反《企业国有资产监督管理暂行条例》《福建省国有资产产权交易管理暂行规定》而无效的上诉理由，本院亦不予支持。 关于台江房地产公司提出讼争合同损害社会公共利益而无效的上诉理由。本院认为，对于讼争合同约定的“项目承包金”数额与案涉地块土地使用权价值是否存在巨大差距这一问题的认定，应以讼争合同签订之时作为判定时点。台江房地产公司在本案中并未提交证据证明案涉地块土地使用权在讼争合同签订之时的实际价值，即无法认定其所认为的“差距巨大”是否存在，故对于台江房地产公司提出的前述上诉理由，本院亦不予采纳。至于台江房地产公司提出讼争合同存在倒签情形的上述理由，即使该倒签行为确实存在，亦不影响合同双方合意的达成，且双方已实际履行该合同至项目施工建设完成，故对于该上述理由，本院也不予采纳。 综上，台江房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费111800元，由台江房地产公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 雷晓琴 审 判 员 薛闳引 审 判 员 田始凤 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 陈 曦 书 记 员 江焰星