湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初1877号 原告：李明，男，1978年7月15日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区， 委托诉讼代理人：胡晓宙，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。 被告：宋志辉，男，1980年11月15日出生，汉族，住河北省保定市新市区， 原告李明与被告宋志辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理，依法适用小额诉讼程序程序，于2020年6月24日公开开庭对本案进行了审理，原告李明的委托诉讼代理人胡晓宙到庭参加诉讼，被告宋志辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李明向本院提出请求：1.请求判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2.请求判令被告腾退房屋并恢复房屋原状；3.请求判令被告向原告支付房屋房租（或占有使用费）10,179元（暂计算至2020年4月1日，要求判决至房屋实际腾退之日）；4.请求判令被告赔偿原告违约金61,074元；5.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。后原告李明当庭撤回第2条诉讼请求中恢复原状的诉讼请求，并将第4条诉讼请求变更为请求判令被告赔偿原告违约金30,000元。事实和理由：2017年11月24日原告李明与被告宋志辉签订商铺续租合同，约定原告李明将其所有的位于武汉经济技术开发区经开万达金街C35号的房屋出租被告宋志辉使用。合同履行过程中被告宋志辉到期未及时支付房租，经原告合理催告后仍未及时支付，且在催款过程中原告李明发现被告宋志辉擅自改动房屋结构且未经允许将房屋转租他人，因此，原告李明于2019年12月7日通过短信告知被告三日内终止一切违约行为，被告宋志辉收到信息后并未停止违约行为，故原告李明于2020年1月9日再次通知被告宋志辉，鉴于其行为，原告李明解除与其之间的租赁合同，并限期搬离，恢复房屋原状。但是，截止目前，被告仍未恢复房屋原状并腾退，故为维护自身合法权益，原告李明起诉来院请求依诉予判。 被告宋志辉未到庭也未发表书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告宋志辉系个人独资企业武汉星辰皓月天地网络会所（以下简称天地会所）的投资人。2017年11月24日原告李明（甲方、出租方）与被告宋志辉（乙方、承租方）签订《商铺续租合同》（以下简称合同），约定甲方将其所有的位于武汉经济技术开发区经开万达金街C35的房屋（以下简称案涉房屋）续租给被告宋志辉使用。租赁期自2017年12月1日起至2020年11月30日止；2017年12月1日至2018年11月30日每月租金8,727元，从第二年开始租金按8%逐年递增，即租金从2018年12月1日至2019年11月30日每月租金为9,425元，2019年12月1日至2020年11月30日每月租金为10,179元。其他续租条款继续执行原告李明、案外人王媛（甲方，出租方）与被告宋志辉（乙方，承租方）于2012年8月29日签订的房屋租赁合同中约定的条款，该房屋租赁合同约定乙方须按季度提前10日向甲方支付后季度房屋租金，乙方支付甲方5,600元作为房屋押金，甲方在合同到期日确定乙方无任何欠费后退还给乙方。房屋租赁合同第六条第四款约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，并有权不退还房屋押金：1、不支付或者不按照约定时间支付租金达7天；2、欠缴各项费用达5,000元；3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构……”；合同第八条第二款约定“1、乙方有本合同第六条第四款约定的情形之一的，应按当年租金的百分之五十向甲方支付违约金，如违约金不足以赔偿甲方损失的，由乙方补足；2、乙方擅自拆改变动或损坏该房屋主体结构的，甲方有权要求乙方恢复原状或者赔偿损失……”。房屋租赁合同落款处由被告宋志辉签名，商铺续租合同落款处由案外人王发学签名“宋志辉”，注明了“代签”，并加盖宋志辉个人专用章和天地会所合同专用章。合同签订后，被告宋志辉支付了房租并使用了案涉房屋，并于之后将案涉房屋部分转租给他人。2020年1月18日原告李明通过顺丰速运向被告宋志辉邮寄律师函，律师函载明2020年1月9日原告李明曾以短信方式通知被告宋志辉解除合同，原因系被告宋志辉存在擅自转租房屋、擅自改变房屋结构、未按照约定缴纳租金等违约行为，并要求其3日内腾退房屋，恢复房屋原状且承担违约责任；同年1月16日，原告李明再次以短信方式告知被告宋志辉，虽于同年1月11日收到被告宋志辉支付的款项，但收款前原告李明已发出解除合同的通知，原告李明依然要求与被告宋志辉解除租赁合同，已收到的款项不视为同意继续租赁，会在被告宋志辉腾退后进行结算，多退少补，并要求被告宋志辉尽快腾退、恢复原状、赔偿违约金等。由于受新型冠状病毒××疫情影响，该律师函于2020年4月19日送达被告宋志辉处。现被告宋志辉仍未从案涉房屋腾退，故原告李明起诉来院请求依诉予判。 另查明，原告李明在本案中曾将天地会所列为被告，在本案庭审辩论终结后，天地会所工商登记信息显示为已注销，故原告李明撤回了对天地会所的起诉。案涉合同载明的租赁地址系武汉经开万达金街C35号商铺，房屋权属证登记地址为武汉经济技术开发区12C2地块武汉经开万达广场A区S2栋1-2层C35室。 又查明，原告李明在庭上自认被告宋志辉于2020年1月11日将房屋租金支付至2020年3月31日，此后再未支付房租。 以上事实有武汉市商品房买卖合同、房屋租赁合同、商铺续租合同、律师函、顺风速运邮件单、庭审笔录等证据证实。 本院认为，原告李明与被告宋志辉之间的签订的商铺续租合同系双方当事人真实意思表示，又不违反法律规定、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效。原告李明依约将案涉房屋交付给被告宋志辉使用，被告宋志辉应依约支付房租，现原告李明已提交相应证据证实被告宋志辉未按合同约定的时间支付租金，被告宋志辉未提交相反证据证实其已依约按时足额支付租金，被告宋志辉自行承担举证不能的法律后果，原告李明以被告宋志辉未依约支付租金为由要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。原告李明解除合同的意思表示于2020年4月19日到达被告宋志辉处，故本院确认原被告之间签订的房屋租赁合同于2020年4月19日解除。合同解除后，被告宋志辉应当向原告李明返还案涉房屋并按照合同租金标准支付自2020年4月20日起的房屋占用费，并承担违约责任，合同约定的违约金的计算方式是当年租金的50%，2020年租金平均约为每月10,179元，合同约定的违约金计算方式过高，原告李明主动将违约金调低至30,000元，该项主张有事实和法律依据，不违反法律规定，本院予以支持。关于2020年4月1日至2020年4月19日租金，因受新冠疫情影响，被告宋志辉在疫情期间未实际使用房屋，且考虑到其已支付租金至2020年3月31日，故本院依照公平原则酌定被告宋志辉无需支付2020年4月1日至2020年4月19日的租金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、本院确认原告李明与被告宋志辉之间于2017年11月24日签订的《商铺续租合同》已于2020年4月19日解除； 二、被告宋志辉于本判决生效之日起十日内从位于武汉经济技术开发区12C2地块武汉经开万达广场A区S2栋1-2层C35室房屋内腾退，并以每月10,179元的标准向原告李明支付自2020年4月20日起至实际腾退之日止的房屋占用费； 三、被告宋志辉于本判决生效之日起十日内向原告李明支付违约金30,000元； 四、驳回原告李明的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,582元，减半收取791元，由被告宋志辉负担。 本判决为终审判决。 审判员  董力 二〇二〇年七月二十日 法官助理任博骏 书记员魏佳琪