湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘执复101号复议申请人（案外人）：朱纯杰，女，1954年12月27日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。复议申请人（案外人）：胡国华，男，1951年10月1日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区，系朱纯杰丈夫。申请执行人：刘文兵，男，汉族，1989年9月6日出生，住湖南省常德市武陵区。被执行人：常德中大房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西新村居委会建设路**湘北大厦**。法定代表人：李德堰，该公司执行董事兼总经理。案外人朱纯杰、胡国华不服湖南省常德市中级人民法院（以下简称常德中院）（2020）湘07执异6号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。朱纯杰、胡国华向本院申请复议称，刘文兵与常德中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）商品房买卖合同纠纷一案，常德仲裁委员会作出（2018）常仲裁字第1206号裁决，因中大公司未履行仲裁裁决确定的义务，常德中院对二复议申请人的财产予以执行不当。且刘文兵支付的款项系购房诚意金，真实的房屋交易价格应当以网签备案时常德市房管局核定的房价为准才符合市场交易规则，刘文兵通过仲裁以背离市场行情的不合理价格获得房屋，属于仲裁显失公平的情形，请求撤销常德中院（2020）湘07执异6号执行裁定，不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1206号裁决。本院查明，朱纯杰挂靠中大公司开发金地名苑项目，胡国华负责金地名苑项目销售，二人系夫妻关系。2011年2月22日，刘文兵向朱纯杰交付了40,000元房屋首付款，朱纯杰出具收据。后因预定房屋面积从60平方米改成40平方米，朱纯杰向刘文兵退订金10,000元。2014年1月27日，刘文兵与胡国华签订《常德市商品房买卖合同》，认购了常德市城西建设西路金地名苑1号楼的1602号房，总价152,756.8元。胡国华作为中大公司的销售经理在合同上签字，并加盖中大公司印章。2014年1月29日，刘文兵向朱纯杰建行账户转账122,757元。该房屋网签备案在刘文兵名下，刘文兵缴纳了维修基金，涉案房产至今未交付。因中大公司未按约定交付房屋，刘文兵向常德仲裁委员会申请仲裁，仲裁庭经审理查明：刘文兵与中大公司于2014年1月27日签订了《常德市商品房买卖合同》，刘文兵认购常德市城西建设西路金地名苑1号楼的1602号房，总价152,756.8元。该房屋的实际开发人朱纯杰向刘文兵出具了房款收据，该房屋网签备案在刘文兵名下，现已被公安机关查封。仲裁庭认为：刘文兵与中大公司依法签订的《常德市商品房买卖合同》合法有效。合同签订后，刘文兵向中大公司支付了购房款，已履行了购买人的合同义务。中大公司认可金地名苑1号楼由朱纯杰独自开发，自负盈亏，虽中大公司未收取任何房款，但朱纯杰以中大公司名义修建、销售该房屋并收取购房款的行为视为中大公司的行为。因此，本案《常德市商品房买卖合同》中的合同义务应由中大公司履行。中大公司与朱纯杰之间的约定属于内部约定，对刘文兵不具有约束力。同时，由于刘文兵与朱纯杰之间没有仲裁协议，驳回中大公司提出的追加朱纯杰为本案当事人参加仲裁的申请。2019年1月10日，常德仲裁委员会作出（2018）常仲裁字第1206号裁决：一、中大公司自裁决送达之日起三十日内向刘文兵交付金地名苑1号楼1602号房屋；二、中大公司在上述房屋交付之日起九十日内协助刘文兵办理不动产登记；三、对刘文兵的其他仲裁请求不予支持。因中大公司未履行上述仲裁裁决确定的义务，刘文兵向常德中院申请强制执行上述仲裁裁决，常德中院于2019年2月26日立案受理。2019年9月20日，朱纯杰、胡国华向常德中院提交不予执行仲裁裁决申请书，其理由主要为：刘文兵与中大公司商品房买卖合同纠纷一案，常德仲裁委员会作出（2018）常仲裁字第1206号裁决，但刘文兵并未支付过购房款，其通过仲裁无偿获得一套房屋，属于典型的恶意仲裁、虚假仲裁。常德中院审查后认为,《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条规定，案外人向人民法院申请不予执行仲裁裁决的，应“自知道或者应当知道人民法院对该标的采取执行措施之日起三十日内提出”。2019年3月21日，案外人已就执行标的向该院提出异议，该院立案审查并驳回其异议请求。案外人又于2019年9月20日基于相同事由向该院提出不予执行仲裁裁决申请，明显超过了上述司法解释所规定的期限，系逾期申请不予执行，应当驳回其不予执行申请。据此，常德中院于2019年10月31日作出（2019）湘07执异100号执行裁定，驳回朱纯杰、胡国华的不予执行仲裁裁决的申请。朱纯杰、胡国华不服，向本院申请复议。本院审查后认为：刘文兵与常德中大房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，常德中院于2019年2月26日执行立案后，朱纯杰、胡国华对执行“金地名苑”1号楼1602号房屋不服，即于2019年3月21日向常德中院提出了执行异议。异议中提及案涉《常德市商品房买卖合同》并非真实的商品房买卖关系的主张。朱纯杰、胡国华在提出的案外人执行异议和执行异议之诉被裁定驳回后，又及时向常德中院申请不予执行（2018）常仲裁字第1206号裁决。由于案外人执行异议和案外人申请不予执行仲裁裁决两个程序救济目的具有一定重叠性，应当认定朱纯杰、胡国华认为仲裁裁决认定法律关系错误的主张处于延续状态，不能简单以复议申请人提出不予申请的时间超期为由予以驳回，应当对其提出的不予执行申请进行审查并作出结论。据此，本院于2020年1月15日作出（2019）湘执复274号执行裁定，撤销常德中院（2019）湘07执异100号执行裁定，发回常德中院重新审查。在常德中院重审听证过程中，朱纯杰、胡国华认可与刘文兵系真实的商品房买卖合同关系，但认为该房屋单价低于市场价，刘文兵应按照房管部门备案的价格补齐价款。常德中院重新审查认为，朱纯杰、胡国华挂靠中大公司开发金地名苑房产项目，是涉案房产的实际所有权人，有权代表中大公司与刘文兵签订《常德市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，对双方当事人均具有约束力。其次，本案执行的依据是常德仲裁委员会作出的仲裁裁决，该仲裁系刘文兵与中大公司在《常德市商品房买卖合同》中选定的争议解决方式，故常德仲裁委具有仲裁权限。再次，从该院查明的事实来看，刘文兵与中大公司签订有《常德市商品房买卖合同》，刘文兵已通过银行转账足额支付房款。故双方为真实的商品房买卖关系。综上，朱纯杰、胡国华主张常德仲裁委的裁决系恶意仲裁、虚假仲裁，与事实不符，该院不予支持。另，本案中《常德市商品房买卖合同》对价格的约定系合同当事人意思自治的范畴，即使存在显失公平情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的…第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权…。涉案房屋的《常德市商品房买卖合同》签订于2014年1月27日，房屋买卖合同签订后，朱纯杰、胡国华在法定期限内未依法行使撤销权，其撤销权归于消灭，该商品房买卖合同对合同当事人仍然具有法律约束力。常德仲裁委员会据此作出的裁决处理结果正确。案外人朱纯杰、胡国华认为涉案房屋买卖单价明显低于市场价、显失公平，主张刘文兵应按市场价补齐房款，于法无据，该院不予支持。遂于2020年4月22日作出（2020）湘07执异6号执行裁定：驳回案外人朱纯杰、胡国华不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1206号仲裁裁决的申请。另查明，在常德中院执行过程中，朱纯杰、胡国华对执行金地名苑1号楼1602号房屋不服，向常德中院提出案外人异议。朱纯杰、胡国华提出案外人异议的主要理由为：“金地名苑1号楼系朱纯杰、胡国华独资开发，自负盈亏，中大公司既未收取任何费用，亦未享受收益。刘文兵作为“购买人”签订《常德市商品房买卖合同》，并未实际交纳房款，且合同所约定的房价背离市场行情，该合同是为保障刘文兵的债权实现为目的，并非真实的商品房买卖。朱纯杰、胡国华作为案涉房屋的实际开发者，应合法取得该房屋。”常德中院审查后于2019年4月18日作出（2019）湘07执异52号执行裁定，驳回朱纯杰、胡国华的异议请求。朱纯杰、胡国华对此不服，向常德中院提起案外人执行异议之诉。常德中院作出（2019）湘07民初102号民事裁定，认为中大公司向刘文兵交付的金地名苑1号楼1602号房屋为生效仲裁裁决确定的特定物，朱纯杰、胡国华本质上是对作为执行依据的仲裁裁定的否定，而不是执行行为本身提出异议，起诉不符合案外人执行异议之诉的受理条件，据此裁定驳回朱纯杰、胡国华的起诉。朱纯杰、胡国华不服，上诉至本院。本院于2019年11月15日作出（2019）湘民终972号民事裁定，驳回上诉、维持原裁定。本院认为，朱纯杰于2011年2月22日向申请执行人刘文兵出具的收据载明刘文兵交付了金地名苑1号楼房款订金。此后，刘文兵与中大公司签订了《常德市商品房买卖合同》，认购金地名苑1号楼1602号房，胡国华作为中大公司的销售经理在合同上签字，并加盖中大公司印章，刘文兵通过银行转账方式补足了合同约定的购房款。朱纯杰、胡国华在常德中院听证过程中亦认可与刘文兵系真实的商品房买卖合同关系，案涉房屋现已网签备案在刘文兵名下。现朱纯杰、胡国华以房屋交易价格偏低，仲裁裁决显失公平为由要求不予执行仲裁裁决，不符合《最高院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条关于案外人申请不予执行仲裁裁决的条件。综上，复议申请人的复议理由不能成立，对其复议请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下：驳回朱纯杰、胡国华的复议申请，维持湖南省常德市中级人民法院（2020）湘07执异6号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  黄腊妍审判员  周康康审判员  方湘平二〇二〇年七月二十日法官助理刘宇丹书记员尹雅司