广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6477号原告：广州市越秀区住宅建设公司，住所地广东省广州市越秀区朝天路4号。法定代表人：胡国新。委托诉讼代理人：伍嘉欣，该公司员工。委托诉讼代理人：古志斌，该公司员工。被告：关志豪，男，1953年2月27日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州市越秀区住宅建设公司与被告关志豪房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人古志斌，被告关志豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付广州市越秀区xx路5号1003房和1004房超大面积款671867.08元。事实和理由：1996年8月23日，原告与被告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定原告拆除被告原越秀区xx路雅言里9号建筑面积92.655平方米自有房屋，原告将原征用范围内新建大楼第九层建筑面积92.655平方米新建房屋作为拆除被告上述房屋的产权调换补偿。2003年1月20日，原告向被告发出回迁通知书，通知被告办理xx路1003房和1004房的入住手续。根据不动产登记查册表，上述1003房和1004房建筑面积分别为47.4989平方米、59.8565平方米，与合同约定92.655平方米相比，存在增大面积14.7004平方米。与涉案房屋同类型的房屋现在的市场价为45704元/平方米，要求被告按照该价格结算增大面积房款。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告主张的房价没有任何依据。我不存在拒绝和故意拖欠增大面积房款的情形。我在2007年7月18日已经与原告协商要求按照《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第28条的规定，即10平方米以内部分按照建筑成本价，超过10平方米部分按每平方米1300元，9层以上每平方米1300元，超过10平方米部分按照每平方米4000多元的标准与原告结算增大面积房款，但原告一直不予理睬。2018年5月，我再次上门到原告公司进行协商，至2018年6月下旬收到原告的复函，表示回迁房增大的面积按现今市场评估单价加上该物业当年的商品房单价之和的一半作为标准，我认为原告的主张完全没有依据。为解决该问题，我向市政府国有土地上房屋征收办公室申诉，收到该单位复函，指出本案应适用《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第28条的规定处理。我遂于2018年9月起诉原告要求办证，并获得法院支持。回迁房增大面积是原告单方面强加给我的。经审理查明：1996年8月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：现市房地产管理局以（95）房拆许字（102）《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋。经双方协商，达成产权调换(补偿)协议如下：一、乙方同意甲方拆除座落在：越秀区xx路xxx9号的房屋(下称原址房屋），该房屋为砖木结构，经市房管部门核定，建筑面积：92.655平方米。二、甲方将自有的座落在越秀区xx路原征用范围内新建大楼第九层的自有房屋(下称新建房屋）。建筑面积为92.655平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换(补偿）等。2003年1月20日，被告向原告发出《回迁通知书》，2003年2月被告安排原告入住xx路5号1003和1004房。2007年7月16日，被告向原告出具报告，要求向被告支付涉案房屋增大面积款31801.6元。2018年6月22日，原告向被告出具关于要求办理回迁房产权证的复函，写明：原告需上报上级主管部门抽取物业中介评估公司对回迁房屋进行现时市场价值单价评估，加上物业当年的商品房买卖单价之和，以1/2作为增大面积的中间价计算出超大面积单价等。2018年7月26日，广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室向被告出具信访复函，写明：《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条规定：以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价格结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算等，建议被告与原告协商解决，协商不成的可循司法途径解决。2018年9月29日，被告向本院起诉原告要求办理涉案1003房和1004房的不动产权证。本院于2019年1月10日作出（2018）粤0104民初37308号民事判决书，判决：广州市越秀区住宅建设公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，与关志豪共同到房管部门办理将广州市越秀区xx路5号1003房和1004房的产权过户到关志豪名下的登记手续，所需登记费用由广州市越秀区住宅建设公司负责等。据广州市不动产登记查册表显示，xx路5号1003房、1004房建筑面积分别为47.4989平方米、59.8565平方米，规划用途均为住宅。庭审中，被告提供穗国房字【1994】126号关于调整拆迁安置房建筑成本价的通知，写明：一、九层以下（含九层）的多层楼房，每平方米为900元，超过九层的高层楼房，每平方米为1300元；二、上述定价供拆迁人与被拆迁人签订产权调换协议，依法适用建筑成本价时使用；三、以上定价自1994年10月1日起执行等。原告对该文件没有异议。原告与被告均不申请对涉案房屋在回迁时及起诉时的市场价格进行评估。原告提供了2006年1月13日的xx路5号1001房《房地产买卖合同》，建筑面积95.6497平方米，总价389486元等。被告对该合同没有异议。被告提供如下证据：1、xx路5号1106房在2019年6月5日的买卖合同，建筑面积44.9782平方米，总价1650000元。2、xx路5号1005房在2015年6月16日的存量房买卖合同，建筑面积40.66平方米，总价930000元等。原告对上述证据要求由法院审核。本院认为：涉案1003房和1004房建筑面积共107.3554平方米，比合同约定产权补偿面积92.655平方米多出14.7004平方米。关于该增大面积房款如何结算的问题，原告与被告签订的拆迁补偿协议没有对回迁房增大面积如何处理进行约定。原告要求被告按照起诉时市场价45704元/平方米支付增大面积款，被告则要求按照回迁时市场价进行支付，双方未能就结算单价协商一致。根据原告与被告签订拆迁补偿协议时实施的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条规定，以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价格结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算等，上述增大面积10平方米应按照建筑成本价结算，剩余4.7004平方米应按照商品房价格结算。被告提供房管部门公布的文件，确定1994年10月1日起超过九层的高层楼房建筑成本价为1300元/平方米，原告对此没有异议，故被告应按照该成本价向原告支付增大面积10平方米的房款13000元。至于增大面积4.7004平方米按何时的商品房价格结算，原告提供了同楼盘其他房屋在2006年买卖时签订的合同，显示单价为4072元/平方米，与被告答辩的金额相差无几。被告提供了同楼盘其他房屋在2019年买卖时签订的合同，显示单价为36684元/平方米，原告亦没有明确表示反对。原告作为拆迁单位，没有按照合同约定面积建造回迁房，没有为被告及时办理回迁房产权登记，已构成违约。另一方面，被告从回迁涉案房屋起，直至2018年才提起诉讼主张办证，怠于行使权利，存在一定过错，故双方应共同承担房价上涨的后果。基于公平原则，本院折中确定以（4072元/平方米+36684元/平方米）÷2=20378元/平方米的商品房价格，对增大面积4.7004平方米进行结算，由被告向原告支付95785元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、参照《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条规定，判决如下：一、被告关志豪在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市越秀区住宅建设公司支付增大面积款108785元；二、驳回原告广州市越秀区住宅建设公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10519元，由原告广州市越秀区住宅建设公司负担8043元，被告关志豪负担2476元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  卫宝钊人民陪审员  刘月娴二〇二〇年七月八日书 记 员  梁惠敏