贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4237号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地在贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李颖萍，女，1985年11月6日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：黄雪婷，女，1993年12月31日出生，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审原告）：王毅，男，汉族，1981年3月4日出生，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人:冯思思，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦洁，贵州中孚律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人王毅租赁合同纠纷一案,不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初2489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人宏益房开向本院上诉请求：1、撤销原判，并依法改判；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：根据《租赁合同》第4.1.3条、第9.4条第（5）款的相关约定，被上诉人违反合同约定，未按时支付租金，其行为已构成根本违约，上诉人有权解除合同。2018年9月6日，被上诉人在自行施工过程中，存在违规施工情形，上诉人向被上诉人出具《告知函》，要求被上诉人停止施工并恢复原状，但被上诉人未按上诉人要求恢复原状，上诉人有权根据合同约定及法律规定行使解除权。一审法院认定上诉人不享有解除权属于法律适用错误。被上诉人王毅二审答辩称：一、上诉人以被上诉人逾期支付租金的租金为由主张解除合同的上诉理由不成立。2018年3月30日，双方签订的《花果园商铺租赁合同》约定签订当日支付3个月租金及1个月租金作为履约保证金。由于案涉商铺存在多项不符合交付条件的情况，双方经协商调整为押一付一。被上诉人支付第一笔租金后，上诉人于2018年5月8日将商铺交给被上诉人。上诉人2018年12月10日发函《解除合同通知书》前，一直未向被上诉人催收过租金，证明被上诉人并未拖欠租金。租赁期间，被上诉人一直积极履行合同义务。根据上诉人工作人员录音证明，上诉人解除合同真实原因系租金过低，有违诚实信用原则。二、上诉人主张被上诉人违规施工有权解除合同的上诉理由不在原审诉请的范围之内，且未取得施工许可证责任在上诉人，现施工已取得相关资质，该上诉理由不成立。因上诉人迟迟未签订正式租赁合同，导致施工图纸一直未确定，无法办理施工许可证。且商铺存在严重漏水、消防设施未修复、商业用水电未开通等问题，被上诉人多次向上诉人发函要求整改，但其均未回复、处理，导致商铺一直不具备施工条件。为避免损失进一步扩大，被上诉人仅仅是对商铺进行了局部施工改造，上诉人知晓并同意。王毅向原审法院提出诉讼请求：一、依法确认被告解除贵阳市南明区五里冲Q区8-10栋群楼L101、L201、L301号商铺《花果园商铺租赁合同》的行为无效；二、依法判令被告继续履行贵阳市南明区五里冲Q区8-10栋群楼L101、L201、L301号商铺《花果园商铺租赁合同》；三、依法判令被告赔偿原告经济损失暂计50万元，具体金额以评估后的金额为准；四、本案诉讼费由被告承担。原审经审理查明，原告（承租人，乙方）与被告（出租人，甲方）于2018年签订《花果园商铺租赁合同》一份（合同中原告落款时间为2018年3月30日，被告落款时间为2018年4月3日），合同约定甲方将其位于贵阳市南明区方使用，建筑面积33211平方米，租赁物乙方有权出租，由乙方经营家居、建材、家电、家居装饰等经营项目，租赁物一次消防已验收完成，二次消防和整改由乙方负责。合同第2.1条约定“租赁期限为20年，自2018年3月30日至2038年3月29日止。其中2018年3月30至2018年9月29日、2019年3月30至2019年9月29日、2020年3月30至2020年6月29日、2021年3月30至2021年6月29日为装修期，装修期除房屋租金外，其余费用乙方仍应缴纳且自行承担”。第2.1.1条约定“租赁物的实际租赁期限起算时间与前述时间不一致的，租赁期的起算时间以双方现场工程对接完毕乙方签字接房时间为准”。第4.1.3条约定乙方应于合同签订之日支付2018年9月27日至2018年12月26日期间的租金2291559元，后续租金按每三个月支付一次，乙方必须于上一期租金到期前15日向甲方支付下一次租金。第4.2.1条约定在签订合同时乙方向甲方缴纳一个月的租金763853元作为保证金，为其履行本合同约定义务进行担保。5.8条约定“租赁物漏水点甲方需在2018年5月1日前修复完善，如逾期未修复，租赁期限、免租期相应后延至漏水点修复”。在租赁期限内甲方有权单方面解除合同，乙方所支付的所有费用（含保证金）均不予退还：......逾期支付租金、物业管理费达到30日的.....。上述合同签订后，2018年4月2日被告员工陈利梅与原告微信联系，称“合同盖不了章，需要等你们押一付一到款完成才能盖章，法务和财务过不了”。原告于2018年4月25日向被告支付了履约保证金763853元和租金763843元，被告向原告出具了收据。2018年5月8日进行裙楼商铺交房，在原告裙楼商铺交房验收表上签字。被告认为，根据合同约定原告应当支付三个月的租金，但是被告仅支付了一个月的租金，原告则称由于当时房屋不具备交付条件，房屋漏水严重、周边汽车未清场、消防设施未修复、商业用水电未开通，故双方口头约定只先支付一个月的租金，剩余租金在上述设施完善后大约在2018年12月交纳，租金交纳时间根据设施修复情况顺延，被告对原告所主张的口头约定不予认可。审理中，原告提交漏水点照片34张，漏水点平面图4张以及被告的物业管理工作人员与原告人员的微信聊天截图6张（聊天人系陈利梅和贵州宏益达商业管理有限公司的法定代表人为张胜勇，合同签订后，王毅以贵州宏益达商业管理有限公司的名义对外招租开展项目，根据代持股协议书，本案原告王毅系该公司隐名股东，张胜勇于2018年6月至10月期间一直与被告员工陈利梅微信沟通租赁物漏水问题，并拍摄照片给陈利梅），证明在合同签订后，被告未按照合同约定为原告安装独立水电表、处理漏水点，所以租赁期限和免租期应当顺延。在原告提交的上述证据中，显示房屋多处漏水，张胜勇于2018年6月至10月期间一直与被告员工陈利梅微信沟通租赁物漏水问题，微信中提及漏水有十多处，遇到下雨，又新增十来个漏点，从三楼漏到一楼，L1L2L3都漏穿了，并拍摄照片和视频给陈利梅。2018年7月26日，原告向被告邮寄《催告函》一份，主张由于消防、物业、漏水等问题，导致项目无法推进，主要问题是消防方面，所有店铺大部分消防设施损坏，缺失部分需要物管部门恢复，恢复材料也未移交，导致装修项目无法推进；物业方面，平台部分已经做好，但是遭到投诉后被城管撤销，是因为公司相关手续没有办好，承诺的连廊一直未完善，不能确保处于正常的使用状态；承诺的2018年5月1日前修复漏水点也未完成。故要求被告在2018年7月28日以前针对上述问题进行回复，否则将保留追究相关违约责任的权利。2018年9月10日，原告再次向被告送达《告知函》，主张由于被告消防设施被盗，商业物业手续没有完善，原告为推进项目，提前对消防、墙体、楼板及室外等设施进行施工改造，并在保证质量和安全的前提下进行，被告工作人员在该告知函上签字，并注明：请贵司先行图纸报审后办理施工许可证方可施工。2018年11月12日，原告向被告邮寄《告知函》，主张自租赁协议签订以来，项目停止无法推进，急需解决几个问题，首先消防方面元承诺的6月份完成的消防移交由于消防设备不完善迟迟没有移交，现在消防已经恢复完毕达到交付条件，希望在2018年11月16日以前完成移交，好重新启动商场装修；第二关于水电移交，合同约定提供的独立商铺的水电计量表一直未完成，进场以来一直是使用临时用电做前期的基础施工工作，随着项目的推进，需要动力电才能大面积开展施工工作，希望被告在2018年11月16日以前完成该项工作；第三排水移交工作也未完成；第四由于物业在高架桥下施工和煤气公司管道施工将外围通道石材压坏，希望在11月16日以前完成；第五进场以来一直由漏水情况发生，虽然贵公司多次按排施工队修复但是大雨后仍然会出现多处对方漏水的情况，希望早日修复漏水点；第六合同签订以来一直未收到建筑竣工备案相关手续；第七其他相关设施设备完善问题；第八延期赔偿问题。2018年12月10日，被告向原告发出《解除合同通知书》一份，载明：自承租房屋以来，未按照租赁合同约定交纳租金，已经构成根本违约，现正式通知自本通知送达之日起，正式解除《租赁合同》，并扣除已经支付的保证金763853元，自本通知发出三日起，请到公司结清所欠的租金和其他费用，并支付延迟支付的违约金，同时将商铺恢复成交付状态交还给公司，否则公司将请第三方完成恢复，产生的费用由你方承担。该通知的经办人被告由“陈利梅”签字，原告方由“张胜勇”签收。收到该通知后，原告于2018年12月13日向被告做出回复，提出原告并不存在违约事实，被告无权单方面提出解除合同，至今所租赁的物业没有独立水电表，在装修和办公的过程中仍使用临时用电，而且至今漏水点仍未修复完善，故相应的租赁期限和免租期限应当顺延；消防、水电等物业的移交仍未完成，就上述情况之前已经多次口头、书面、微信、短信、电话等提出和沟通，但是仍未得到解决。故要求尽快完善相关事宜继续履行合同。审理中，原告主张，由于被告违约，导致商场不能如期开业，商户无法正常装修经营，导致商户退租，造成经济损失，原告提交了花果园家居建材展示中心商户退场登记表、退租损失情况统计表、商铺预定意向书29份，退款申请书30分、收据35张、收据35张、平面图1份、缴款通知书2份、工资表（2018.4-2018.11）、告知函、31份身份证复印件，证明由于被告的行为导致原告产生的损失，高达几百万元，考虑后续双方继续合作，履行合同，现原告暂只主张损失中的50万元，人工工资是指原告聘用的工作人员，在此期间的工资，房租是在能够正常开业的情况下，可以收取的租金，物管费是指市场收取的综合管理费，在租赁合同中有约定，现主张的50万元中，为工资30万元，租金20万元，商场的管理人员多时20多人，少时10多人，平均工资5000元-6000元左右，商场管理人员包含管理层和招商的业务人员以及保安保洁。被告认为，本案的承租人为个人，而原告提交的租赁意向书为宏益达商业管理有限公司与承租户签订的，与本案无关，而且原告主张的人工工资的支付也没有相应的社保凭证，劳动合同，支付记录，真实性不予认可，关于房租部分，原告与承租人并未签订正式租赁合同，只是一个意向，不应当产生租金损失。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告签订的《花果园商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律规定，为有效合同，具有法律约束力。租赁合同中原告的落款时间为2018年3月30日，被告落款的时间为2018年4月3日，租赁合同系原告先签字，被告后盖章，而根据原告与被告管理人员陈利梅微信聊天记录，租金是被告明确表示在原告押一付一后被告才会在租赁合同上盖章，后原告按照该要求支付了一个月的租金和押金，被告出具收据收取租金和押金后，被告在2018年5月8日将房屋交付给原告，该行为视为双方在合同履行过程中改变了合同原约定的内容，达成新的合意，具有法律效力，应当以实际履行情况为准。原告在交纳租金后，根据合同约定有半年的免租期，被告主张原告违约，未按约定支付租金的理由不能成立，被告因此不享有合同解除权。另外，根据租赁合同2.1条、5.8条的约定，原告在2018年享有6个月的免租装修期，租赁物漏水点被告需在2018年5月1日前修复完善，如逾期未修复，租赁期限、免租期相应后延至漏水点修复”，基于合同的该约定，说明在交付房屋时漏水点的存在是客观事实，在被告的房屋交付给原告使用后，被告所出租的租赁物一直存在漏水的情况，原告曾就此多次采取发函、微信等方式向被告提出整改，但至今被告未举证证明已修复相应漏水点，被告向原告发出解除合同通知书缺乏依据，被告不享有解除合同的权利，双方签订的合同应当继续履行。关于原告主张的聘用人员的工资损失和租金损失的主张，原告选择继续履行合同，上述请求系解除合同后产生的法律后果，原告的该请求原审依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、确认被告贵阳宏益房地产开发有限公司向原告王毅发出的解除贵阳市南明区五里冲Q区8-10栋群楼L101、L201、L301号商铺《花果园商铺租赁合同》的通知无效。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司与原告王毅签订的贵阳市南明区五里冲Q区8-10栋群楼L101、L201、L301号商铺《花果园商铺租赁合同》继续履行。三、驳回原告王毅的其余诉讼请求。案件受理费4400元，由原告王毅负担2200元，被告宏益房开负担2200元。二审审理期间，上诉人宏益房开向本院提交《工程建设项目消防设计核准通知书》一份，拟证明上诉人交付给被上诉人的房屋是符合合同约定和法律规定的交付条件，被上诉人应按照合同约定支付租金。被上诉人王毅对该证据的真实性无异议，但认为达不到证明目的，其只能证明消防建设的验收，而消防建设存在问题，房屋不符合交付条件。被上诉人王毅提交证据《建设项目施工图设计文件审查合格书》一份，拟证明2018年12月21日取得建设项目施工合格证书。上诉人对该证据的真实性无异议，但认为其不属于新证据，一审中被上诉人没有提交。本院对上述证据的真实性均予认可，但对证据的关联性和证明目的需结合案件相关事实审查认定。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点为宏益房开于2018年12月10日向王毅发出的《解除合同通知书》是否符合合同约定解除的情形。该通知书内容为：王毅承租房屋以来未按照租赁合同约定交纳租金构成根本违约，自本通知送达之日起解除《租赁合同》。经审查，《租赁合同》第2.1.1条约定“租赁物的实际租赁期限起算时间与前述时间不一致的，租赁期的起算时间以双方现场工程对接完毕乙方签字接房时间为准”、第4.1.3条约定：王毅（乙方）应于合同签订之日支付2018年9月27日至2018年12月26日期间的租金2291559元，后续租金按每三个月支付一次，乙方必须于上一期租金到期前15日支付下一次租金。但在合同实际履行过程中，王毅于2018年4月25日与宏益房开工作人员微信交涉之后支付了一个月的租金和履约保证金，宏益房开出具租金和保证金的收据后，于2018年5月8日将房屋交付给王毅，该行为应当视为双方在合同履行过程中对于租金支付期限达成新的合意，即：王毅交纳第一个月租金和保证金，宏益房开交付租赁房屋。而王毅在交纳第一个月租金并接收房屋后，根据合同约定有半年的装修免租期，即2018年5月8日至2018年11月7日期间属于装修免租期间，无须交纳租金。因此，宏益房开于2018年12月10日主张王毅未按照合同约定交纳租金而通知解除租赁合同，不符合合同约定，也不符合法律规定。又根据《租赁合同》第2.1条、第5.8条的约定，王毅在2018年享有6个月的免租装修期，宏益房开需在2018年5月1日前修复完善租赁物漏水点，如逾期未修复，租赁期限、免租期相应后延至漏水点修复。王毅曾就交付的房屋存在漏水问题多次发函、微信等方式向宏益房开提出整改，宏益房开并未举证证明已修复相应漏水点。因此，王毅要求修复漏水点并继续履行合同，于法有据，应予以支持。至于宏益房开二审主张王毅未取得工程施工手续而要求解除合同的诉讼理由，因本案系对宏益房开于2018年12月10日发出的解除合同的通知的合法性进行审查，其二审中增加解除合同的事由，已超出本案审查范围，且王毅是否取得工程施工手续也不是租赁合同约定解除的事由，故本院对宏益房开的该项上诉理由亦不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年七月九日法官助理徐贞兰书记员尹洪梅