广东省江门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤07民终2532号 上诉人（原审原告）：梁锦英，女，1981年5月12日出生，汉族，住广东省信宜市********1*。公民身份号码：440************865。 委托诉讼代理人：刘江**，住湖南省涟源市******家仁组，系梁锦英的丈夫。 被上诉人（原审被告）：广东中都卫浴城建设管理有限公司，住所地：广东省开平市水口镇龙塘东路1号1区*****位。统一社会信用代码：914**********033XQ。 法定代表人：洪文忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：骆小红，广东朱甲斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林镇海，广东朱甲斌律师事务所律师。 上诉人梁锦英因与被上诉人广东中都卫浴城建设管理有限公司（以下简称中卫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁锦英上诉请求：1.撤销一审判决，支持一审诉请或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由中卫公司承担。事实和理由：一、本案《商品房买卖合同(预售)》第二十条为格式条款，为无效条款，一审法院据此条款认定梁锦英无权解除合同，明显不当。《商品房买卖合同(预售)》是中卫公司单方提供的，在签订合同时，中卫公司并未充分告知梁锦英格式条款内容，限制了梁锦英解除合同的法定权利，为无效条款。二、中卫公司超过法定期限未办理房屋所有权登记手续，梁锦英有权解除《商品房买卖合同(预售)》。合同第十一条第一、二款已约定，中卫公司应当自2017年12月31日向梁锦英交付该商品房，并出示合同第九条约定的交付文件（即竣工验收合格备案文件、房屋测绘报告），无论从约定交付日期起算，还是从通知交付日期起算，中卫公司至今未达交付条件，至今未办理房屋所有权登记手续，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，逾期办证时间已超过了一年法定期间，涉案合同已于中卫公司收到解除通知时解除。三、涉案商品房交付条件与合同约定不符，合同目的无法实现。1.该商品房开发商的销售广告资料显示“买一层用两层、示意图：一层3.1米，隔层0.1米，二层2.8米”。该说明虽未被列入合同，也应被视为合同内容。中卫公司未按合同约定交付，该商品房无法实现买一层用两层(隔层只有一小块)的合同目的。2.该商品房实际建筑层数不符合合同第三条约定的基本情况。建筑层数约定为5层，实为1层，且未说明有机动车道，但实际存在机动车道，屋面还有水渗漏，严重违反合同约定。2019年6月24日与同年9月24日，梁锦英依据《合同法》第96条、第94条第3、4款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条行使合同解除权，先后向中卫公司寄出《催告通知书》《解除合同通知书》，《商品房买卖合同(预售)》已解除。 中卫公司辩称，一、本案尚未达到合同解除的要件，梁锦英要求确认双方签订的《商品房买卖合同(预售)》已解除于法无据。1.合同并未约定因中卫公司的原因导致梁锦英未能在约定期限内取得房屋所有权证书时享有约定解除权，且本案也尚未达到法定解除的要件。2.若涉案商铺未达交付条件，因未达到办证时间的起算点，梁锦英不能依据合同第20条解除合同；若涉案商铺已达到交付条件，中卫公司也未违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定。二、梁锦英无证据证明涉案商铺交付条件与预售合同约定不符，合同目的并非不能实现。梁锦英所称的销售广告资料中“一二层高6米，买一层用两层”是指中卫公司提供6米高的空间，消费者可根据自己的要求改造成双层空间，中卫公司销售人员未对梁锦英陈述过会提供2层的商铺给梁锦英。中都卫浴城是一建筑群，整体建筑呈5层，但不是所有建筑都为5层，梁锦英在收楼时也未曾提出上述理由。三、2020年5月中卫公司已向相关部门提交竣工验收备案申请，可办理房产证。 梁锦英向一审法院起诉请求：1.确认梁锦英与中卫公司签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：HY201701200005)解除；2.判令中卫公司向梁锦英退还购房款410681元及中卫公司违约利息53445元，利息计算日期(2017年1月20日至2020年1月2日)，因中卫公司造成的误工费车旅费律师咨询费等10000元，总计人民币474126元；3.本案一审诉讼费由中卫公司承担。 一审法院判决：驳回梁锦英的诉讼请求。一审案件受理费4205.95元，由梁锦英负担。 二审期间，梁锦英提交了如下证据：1.开平市住建局的答复函，拟证明开发商不具备交房条件，是开发商的原因导致无法办理房产证，房屋交付之日应以合同约定时间点起算，而不是实际交付之日；2.涉案商品房的照片，拟证明涉案房屋实际层数与合同第三条约定层数不符，且未达到中卫公司所称“买一层用两层”的购房目的。经质证，中卫公司对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，认为梁锦英解除合同依据的是《商品房买卖合同(预售)》第二十条而不是十二条。根据合同第二十条，房屋交付之日是指实际交付之日，若交付行为未产生，则起算点不存在。涉案房屋即将满足办理房产证的条件，而答复函出具时间为2020年3月，与事实不符；对于证据2，中卫公司认为其在一审庭审中已表明涉案房屋建筑层数是整体5层，住建局也同意在《商品房买卖合同(预售)》上填写5层，且梁锦英看过建筑模型知晓实际层数，业主可通过自行改造或者委托开发商改造的方式实现双层空间的目的。经审查，证据1与本案有关联，本院予以采纳；证据2不涉及《解除合同通知书》的内容，故与本案无关联，本院不予采纳。 中卫公司没有提交新证据。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对梁锦英的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：《商品房买卖合同(预售)》是否已于中卫公司收到梁锦英通知时解除，中卫公司应否向梁锦英退还房款并支付利息？ 梁锦英主张《商品房买卖合同(预售)》第二十条属于格式条款，限制了其解除合同的法定权利，系无效条款。经审查，《商品房买卖合同(预售)》第二十条约定“……因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人同意不解除合同，但有权要求出卖人计付逾期办证违约金，按已付房款的万分之一每日计算利息……”，上述条款仅约定因出卖人原因导致逾期办证的，买受人同意不解除合同，即不享有根据合同约定解除合同的权利，并未排除买受人法定的合同解除权利，梁锦英主张该条款为无效条款，理据不足，本院不予支持。梁锦英与中卫公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。 梁锦英于2019年6月和同年9月先后向中卫公司寄出《催告通知书》《解除合同通知书》，其中《解除合同通知书》载明“根据买卖双方于2017年1月20日，在开平市水口镇签订的商品房买卖合同，第十一条第一款约定：出卖人应当自2018年12月31日前向买受人办理房屋所有权转移登记。买受人已于2019年6月24日，通过邮寄方式，书面通知出卖人违约，并催告其应在三个月内履行合约。经催告后，出卖人至今未能履行房屋所有权转移登记……自本通知书送达之日起，双方签订的合同正式解除……”，从以上内容可知，梁锦英系以出卖人逾期办证违反合同约定为由向中卫公司提出解除合同，而根据《商品房买卖合同(预售)》第二十条约定，梁锦英不享有约定的合同解除权，故梁锦英向中卫公司发出的《解除合同通知书》不能达到解除合同的法律效果，其主张中卫公司收到《解除合同通知书》时，涉案合同因约定而解除，缺乏依据，本院不予支持。 梁锦英又主张中卫公司超过法定期限未办理房屋所有权登记手续，梁锦英据此享有法定的合同解除权，涉案合同已于中卫公司收到《解除合同通知书》时解除。经审查，虽然双方签订的《商品房买卖合同(预售)》没有约定办理房屋所有权转移登记的期限，但从该合同第二十条约定出卖人应承担的逾期办证违约责任来看，双方给予出卖人的办证期限为商品房交付之日起360日内，而双方约定商品房交付时间为2017年12月31日，故双方约定的办证期限应为2017年12月31日起360日内，即2018年12月26日之前。鉴于梁锦英向中卫公司寄送《解除合同通知书》的时间是2019年9月24日，未超过双方约定的办证期限一年（2019年12月26日），故梁锦英向中卫公司寄送上述通知书时不享有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的法定合同解除权，梁锦英向中卫公司发出的《解除合同通知书》同样不能达到解除合同的法律效果，其主张涉案合同已于中卫公司收到《解除合同通知书》时解除，缺乏依据，本院不予支持。 梁锦英寄出的《解除合同通知书》并非以逾期交付或商品房交付与合同约定不符、合同目的无法实现为由向中卫公司提出解除合同，其以此为由主张涉案合同已于中卫公司收到《解除合同通知书》时解除，本院不予支持。 据此，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》于中卫公司收到《解除合同通知书》时并未解除，梁锦英本案请求中卫公司返还房款并支付利息，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，梁锦英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8411.9元，由梁锦英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅晓凌 审 判 员 陈雪娟 审 判 员 甄锦源 二〇二〇年七月十三日 法官助理 彭思远 书 记 员 梁启洪 薛佩珠