上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初21639号原告：曹闵，男，1983年11月7日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：许亮，上海鼎力律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵许倩雯，上海鼎力律师事务所律师。被告：上海琛含商业经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许建强，执行董事。原告曹闵与被告上海琛含商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告曹闵及其委托诉讼代理人许亮到庭参加了诉讼。被告上海琛含商业经营管理有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曹闵向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》解除；2.被告返还租赁房屋押金、房租、增电费用共计418,580.40元;3.被告支付违约金187,245元；4.被告赔偿原告装修设计损失15,000元；5.被告赔偿原告律师费30,000元。审理中，原告变更第一、二项诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年5月16日解除；2.被告向原告返还租赁房屋保证金、物业押金、租金、物业管理费、增电费用(即电力增容的工程分摊费用)共计418,580.40元。事实和理由：2019年4月27日，原、被告签订《定金协议书》，就租赁上海市长宁区昭化路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)达成意向。4月29日，原告支付被告定金66,000元。2019年5月8日，原告为了经营餐厅，支付给案外人沈杰15,000元作为餐厅的设计费。2019年5月10日，原被告正式签订房屋租赁合同，租赁期限为2019年5月15日至2024年5月14日。租金每3个月为一支付期，每期租金为187,245元。另，合同约定物业费为2,416.80元、保证金为187,245元，增电费用30,000元。故原告于2019年5月11日向被告转账352,580.40元(包含3个月租金、3个月物业费、增电费用、押金、3个月物业押金)。至合同交房日，被告始终未能交付原告合同约定的房屋，亦未能就相关情况进行说明，并且拒绝退回原告相应的款项。合同解除导致原告产生员工工资、仓储费用等各项损失。原告与被告几经协商未果，故原告提起本案诉讼。被告上海琛含商业经营管理有限公司在庭前调查中发表答辩意见，同意原告第一、二条诉讼请求，不同意其余诉讼请求。不同意支付违约金，若应支付，违约金约定也过高，被告非主观故意，请求法院予以调整。装修设计损失、律师费、诉讼费、保全费均不愿意支付。房屋没有交付过。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对于定金协议书、房屋情况说明、房地产权证、房屋租赁合同、银行交易明细、收据、电子回单查询、微信聊天记录、法律服务协议、律师费发票以及事故调查报告，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋所在上海市长宁区昭化路XXX号房屋由产权人上海汽车进出口有限公司出租给上海汽车资产经营有限公司，经产权人同意，由上海汽车资产经营有限公司出租给被告，由被告对外招商租赁管理房屋。2019年4月27日，原告(乙方)与被告(甲方)就涉讼房屋租赁事宜签订《定金协议书》一份，约定月租金为66,000元/月(含税)；租赁期限暂定2019年5月15日至2024年5月14日(5年)；乙方需向甲方支付一个月租金作为定金，待双方签订正式租赁合同后，定金自动转化为押金。2019年4月29日，原告向被告支付了定金66,000元。2019年5月8日，原告向案外人沈杰支付了15,000元，备注为昭化路设计费。2019年5月10日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，由原告租赁涉讼房屋用于经营西餐、酒吧，面积为114平方米，租赁期限自2019年5月15日(现状交付日)起至2024年5月14日止，其中，2019年5月15日至2019年7月14日的期间为乙方的免租期(免租期内亦免物管费)；2019年7月15日至2021年5月14日，每月租金为62,415元，物管费为2,416.80元……租金先付后用，每3个月为一支付期，首期2019年7月15日至2019年9月14日3个月期间的租金乙方应于签订本合同后的次日内付清，金额为187,245元；为确保乙方按约履行本合同和该房屋及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方应于本合同签订后的次日内支付给甲方187,245元，作为乙方履行本合同义务的保证金；乙方应于本合同签订后的次日内向甲方支付电力增容的工程分摊费用30,000元(不含税，税金由乙方承担)，该电力增容的工程分摊费用，除甲方违约致合同解除之情形外，租赁期满或其他原因致合同解除或终止的，甲方均无需返还或补偿或赔偿给乙方；租赁期限内，甲、乙任何一方无法定或约定之理由解除本合同，甲方出现前述违约的，甲方应向乙方支付相当于本月租金3倍的违约金，并退回乙方已付保证金(扣除乙方应付费用)和剩余租金(若有)，且须补偿装修添附部分的残值；乙方出现前述违约的，应向甲方支付相当于当月租金3倍的违约金……，违约金不足抵付对方其他经济损失的，违约方还应负责赔偿；双方在履行本合同过程中发生争议，应友好协商解决，协商不能解决的，可依法向人民法院提起诉讼，诉讼期间，除合同依法依约解除/终止本身外，其他条款应继续履行，败诉方还应按其败诉比例承担对方实际支付的律师服务费。合同签订后，原告向被告支付352,580.40元，备注为昭化路2期103押金3个月房租物业和增电。被告向原告开具收据两张，分别为224,495.40元(收款事由为3个月租金187,245元加3个月物业费7,250.40元、电量增容费30,000元)、194,085元(收款事由为3个月租金押金187,245元加3个月物业押金6,840元)。2019年5月16日，涉讼房屋所在厂房发生局部坍塌。据“长宁区昭化路XXX号1幢厂房‘5·16’坍塌重大事故调查组”的调查报告，该起事故为生产安全责任事故，事故发生于二期项目(即昭化路XXX号1幢、2幢厂房改造项目)，被告为二期工程建设单位，事故发生后，市房管局对坍塌现场剩余的约3,000平方米的厂房进行拆除。被告未向原告交付涉讼房屋。为本案诉讼，原告支付律师费30,000元。本院认为,原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方当事人均应恪守履行。涉讼房屋在被告施工过程中倒塌，被告未按约向原告交付涉讼房屋，导致双方租赁合同无法履行，被告显属违约。原告要求确认双方《房屋租赁合同》于2019年5月16日解除，被告表示同意，于法不悖，本院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同尚未实际履行即解除，被告应返还原告的保证金187,245元、物业押金6,840元、租金187,245元、物业管理费7,250.40元。电力增容的工程分摊费用30,000元，因系被告违约导致合同解除，亦应退还给原告。被告违约导致合同解除的，应按合同约定向原告支付相当于当月租金3倍的违约金，违约金不足抵付对方其他经济损失的，违约方还应负责赔偿。被告主张非主观故意，不应承担违约责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。被告另主张违约金金额过高，结合合同自始未能履行及其原因、原告的损失等情况，本院酌情调整违约金金额为124,830元。原告另主张装修设计费损失15,000元，在被告已承担违约金的情况下，未有证据证明上述违约金不足抵付原告的其他经济损失，故对原告的该项诉请，本院不予支持。合同约定，双方因履行本合同诉讼的，败诉方应按其败诉比例承担对方实际支付的律师服务费，故被告应向原告赔偿律师费26,259.09元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告曹闵与被告上海琛含商业经营管理有限公司就上海市长宁区昭化路XXX号XXX幢XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年5月16日解除；二、被告上海琛含商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曹闵返还保证金187,245元、押金6,840元、租金187,245元、物业管理费7,250.40元、电力增容的工程分摊费用30,000元；三、被告上海琛含商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曹闵支付违约金124,830元；四、被告上海琛含商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曹闵赔偿律师费26,259.09元；五、驳回原告曹闵其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全申请费3,774.10元，由原告曹闵负担470.62元，被告上海琛含商业经营管理有限公司负担3,303.48元；案件受理费10,308.20元，由原告曹闵负担1,285.40元，被告上海琛含商业经营管理有限公司负担9,022.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  汪 露人民陪审员  沈建伟二〇二〇年七月二十七日书 记 员  陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。