连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初2887号原告：王强，男，1973年10月2日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：吴从明，江苏衡信达律师事务所律师。被告：王儒连，男，1970年6月25日出生，汉族，住连云港市赣榆区。被告：杨林，女，1971年5月7日出生，汉族，住连云港市赣榆区。被告：王皓，男，1993年11月28日出生，汉族，住连云港市赣榆区。原告王强与被告王儒连、杨林、王皓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王强及其委托诉讼代理人吴从明，被告杨林、王皓到庭参加诉讼，被告王儒连经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年11月10日签订的房屋买卖合同；2.判令三被告连带返还购房款169200元并承担违约责任；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年11月10日，原告与被告王儒连、杨林签订房屋买卖合同，约定将位于赣榆区出售给原告，签订合同当天原告支付100000元首付款。2018年3月17日，被告王皓再次收到原告50000元购房款，之后原告偿还8个月房贷19200元，按照合同约定被告应当于2018年1月5日前将房屋交付给原告，但被告至今未交付。被告已构成根本违约，原告有权解除合同，故诉至法院，请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告杨林、王皓辩称，是原告不还房贷违约在先，同意解除合同，但只同意返还购房款，原告主张违约金标准过高，请求降低。本院经审理认定事实如下：被告王儒连、杨林系被告王皓的父母。2017年2月6日，被告王儒连、杨林购买了连云港舜虹房地产开发有限公司开发的赣榆区。2017年11月10日，被告王儒连、王皓（甲方、出卖方）与原告王强（乙方、购买方）签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于赣榆区，建筑面积115.32平方米，房屋总价款640000元，合同约定甲方应于2018年1月5日前将房屋交付乙方使用，甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方有权解除本合同，甲方除应按本条约定支付违约金外，同时应双倍返还定金以及返还乙方已支付的全部房价款；乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日3‰计算的违约金给与甲方。逾期超3个月时，甲方有权解除本合同。合同补充约定，交房后，甲方房贷全部由乙方承担。签订合同当天，原告王强向被告王儒连支付房屋首付款100000元，由被告王皓代收。2018年3月17日，原告王强向被告王皓支付房屋首付款50000元。2018年3月17日至2018年10月13日，原告王强按月偿还房贷八笔，共计19200元。至此，原告王强共计支付购房款169200元。另查明，被告王儒连、王皓与原告王强签订《房屋买卖合同》后一直未将涉案房屋交付给原告，被告王儒连、杨林至今未取得涉案房屋的产权证书。庭审中，被告杨林自认其虽然未在《房屋买卖合同》上签名，但知道被告王儒连、王皓出售涉案房屋一事。被告杨林、王皓均表示同意解除合同。原告王强当庭将被告王儒连、杨林与连云港舜虹房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的原件、还房贷银行卡、首付款及维修基金收据的原件返还给被告杨林、王皓。关于违约金，原告王强要求按照合同约定的房款总价的日千分之三计算违约金。其中现金支付的房款150000元自实际给付之日起计算，房贷19200元自最后一笔还款即2018年10月13日起计算。被告杨林、王皓认为违约金过高，请求降低。本院认为，原告王强与被告王儒连、王皓签订了《房屋买卖合同》，被告杨林虽未在合同上签名，但其自认知晓房屋买卖一事，故被告王儒连、王皓有权处分涉案房屋。原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，该合同依法成立、合法有效。原、被告均应按照合同的约定履行各自的权利义务。合同约定，被告应于2018年1月5日前将涉案房屋交付给原告，但被告至今未交付，已构成违约，且被告杨林、王皓同意解除合同。故对原告要求解除双方之间签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告王强已支付购房款169200元，三被告应当予以返还。关于违约金，因原告要求按照合同约定的房款总价的日千分之三支付，被告杨林、王皓认为该标准过高，而原告的损失实为资金被占用期间的利息损失，2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行将不再公布贷款基准利率。故本院将违约金的计算标准调整为上述标准的两倍计算。综上所述，对原告诉讼请求中合理合法的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告王强与被告王儒连、王皓于2017年11月10日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王儒连、杨林、王皓应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王强返还购房款169200元，并支付违约金（自2017年11月11日起至2018年3月17日止以100000元为基数，自2018年3月18日起至2018年10月13日止以150000元为基数，自2018年10月14日起至实际给付之日止以169200元为基数；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的两倍计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的两倍计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200元，减半收取5100元，由被告王儒连、杨林、王皓负担（原告已预交，三被告于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 李秋红二〇二〇年七月八日法官助理 杨海宁书 记 员 房树芬法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。（二）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。