广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3819号原告：黄烈，男，1970年3月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告：黄嵘，男，1973年5月31日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，上述两原告共同委托诉讼代理人：颜卫国，广东启源律师事务所律师。被告：广东省信托房产开发有限公司（原名广东省信托房产开发公司），住所广东省广州市荔湾区花蕾路**第****之二。法定代表人：李仕源。委托诉讼代理人：陈英创，男，系该公司职员。原告黄烈、黄嵘与被告广东省信托房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄烈、黄嵘的委托诉讼代理人颜卫国，被告广东省信托房产开发有限公司的委托诉讼代理人陈英创到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄烈、黄嵘共同向本院提出诉讼请求：1.被告承担逾期办理房产证的违约责任，赔偿我们损失542400元（按照银行逾期贷款利率6.525%计算，计至2019年10月10日，不超过我们已支付的房款总额）；2.本案受理费用由被告承担。事实与理由：我们的父亲黄光烔于1992年11月10日与被告签订《住宅商品房购售合同》，约定由黄光烔购买被告开发建设的广州市天河区XXXX路自编南XX座XX层XX号住宅单元，面积160平方米，每平方米建筑面积为3390元，总楼款542400元。该住宅交付使用后，被告并没有履行为黄光烔办理房屋房产证的合同义务，黄光烔遂对被告提起诉讼。2006年11月23日，广州市白云区人民法院作出2006云法民三初字第1377号《民事判决书》，判决黄光烔与被告签订的《住宅商品房购售合同》合法有效，被告应在该判决书生效六十日内为黄光烔办理房地产权证，该判决书于2006年12月15日发生法律效力。但被告至今仍未履行判决义务为黄光烔办理上述房屋的房地产权证。期间，黄光烔去世，我们依法继承该住宅，并经我们及多方面的努力，直至2019年10月10日，我们才取得《不动产权证书》。因被告的严重违约行为，使我们购买的住宅权属在20多年中时时处于不稳定、不受保护的状态，严重影响了我们及家人的工作、生活、入户、教育等各方面权利。在20多年里我们对购买房屋只能行使不稳定的使用权，却无法全面享有对所购住宅处分、收益的合法权利，被告对此应当承担违约责任，赔偿我们的合理损失。综上所述，为维护我们的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告广东省信托房产开发有限公司辩称，我司不同意两原告的全部诉讼请求。理由如下：1.1992年11月10日，黄光烔与我司签订《住宅商品房购售合同》，约定我司将涉案房屋出售给黄光烔。2017年2月19日，黄光烔去世，两原告系从案外人黄光烔处继承得来涉案房屋。故两原告系基于继承关取得涉案房屋的所有权，并非通过签订合同取得房屋所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因我司与两原告并无合同关系，更无可能存在违约责任。2.即使认为两原告有权要求我司履行涉案合同，但在案涉合同中，并未约定我司需在某种情况下承担逾期办证违约金，因此，本案不存在约定的违约事由及违约责任。我国法律涉及逾期办证违约金方面的内容，是在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中加以规定。而案涉合同签订时间在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条的规定，就案涉合同产生的纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。因此，两原告的主张，从法律上也没有相应的依据。3.即便抛开两原告是否有权主张逾期办证违约金不谈，两原告主张权利的行为本身，也已经超出诉讼时效。逾期办证违约金属于应当分段计算诉讼时效的债权，即便两原告有权主张逾期办证违约金，也仅能主张近三年内的权利。综上，两原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回两原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年11月10日，两原告的父亲黄光烔（甲方）与被告（乙方）签订《住宅商品房购售合同》，约定：甲方预购乙方所建的住宅位于广州市天河区XXXX路自编南XX座XX层XX号住宅单元（以下简称涉案房屋）；总建筑面积约共160平方米；甲方所购房屋按乙方售房价目每平方米建筑面积3390元，总楼价款542400元；乙方在收到甲方全部购房款后应于1993年12月30日完成上述楼宇的土建及室内水电安装工程等。1995年2月25日，被告向黄光烔出具《购置房屋所有权证明书》，显示涉案房屋已在1995年2月25日竣工交付使用，双方交接结算完毕，房屋所有权及使用权属原告所有，房屋建筑面积156.10平方米，总造价529179元。1995年4月19日，被告向黄光烔开具购房款为529179元的发票。2006年8月29日，黄光烔以被告至今未为其办理涉案房屋的房地产权证为由诉至本院要求确认双方签订的《住宅商品房购售合同》合法有效，且被告协助其办理涉案房屋的房地产权证。本院经审理查明后于2006年11月23日作出（2006）云法民三初字第1377号民事判决书，判决：一、黄光烔与广东省信托房产开发公司于1992年11月10日签订的《住宅商品房购售合同》有效。二、在本判决生效之日起六十日内，广东省信托房产开发公司协助黄光烔办理广州市下塘西路636号501房（合同地址：广州市下塘西路自编南1座第5层01号）的房地产权证。同年12月15日，上述判决书发送法律效力。2017年2月19日，黄光烔去世并注销户口。2019年，广州市国土资源和规划委员会核发权利人为两原告的涉案房屋不动产权证。另查，根据广州市国土资源和规划委员会于2017年5月11日向被告发出的《广州市国土资源和规划委员会关于主动履责依法为依云塑景苑购房业主申办房屋登记手续的函》反映，涉案房屋所在楼宇小区依云塑景苑项目原用地单位系三元里村委会。1989年，经原市规划局以（89）城地批字第13号，原市房管局以（89）房地字2**《同意使用土地通知书》批准使用（三元里景太坑广源路南侧、白云铁路支线东侧地段），用地面积：11528平方米，用地项目：商业、综合楼、仓库，并附注：村用地不得变相买卖及出租。1991年至1993年期间，经[1991]穗城规[云]建字第535号、[1992]穗城规[云]建字第210号、[1992]穗城规[云]建字第303号、[1993]穗城规[云]建字第191号《建设工程规划许可证》批准建成综合楼（南楼10层、北楼7层），至今仍未办理规划验收。1992年，经省政府指令，含该项目在内的27个原广东省经济特区城市建设公司与原用地单位既成事实的合作项目，由被告接管，并承担全部债权债务。同年11月，被告与原市国土局签订了含该项目在内的27个项目的《国有土地使用权出让合同》。2008年该项目被纳入历史遗留办证难清查项目。为维护购房人合法权属。基于该项目已纳入历史遗留办证难清查项目，且土地性质已转为国有用地的事实。经研究，该委同意参照《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》规定的程序、要求等，继续推进解决该小区购房业主办难问题。后包括原告在内的购房人按照上述函件意见办理了涉案房屋的不动产权证。诉讼中，两原告表示其系依法通过继承的方式获涉案房屋，并明确其诉讼请求要求被告承担违约责任，支付赔偿款的法律依据是《城市商品房预售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定。本院认为，本案的争议焦点为两原告的诉讼主体是否适格和被告是否应承担逾期办证违约责任的问题。（一）关于两原告的诉讼主体是否适格的问题。虽涉案《住宅商品房购售合同》的相对方原为黄光烔，但其在根据合同取得涉案房屋产权登记前已去世。两原告通过继承的方式取得涉案房屋的产权登记，由于黄光烔此前未主张过逾期办证违约金。因此，两原告有权就涉案《住宅商品房购售合同》的权利义务向被告主张权利。被告抗辩两原告非合同相对方无权主张违约责任的意见缺乏依据，本院不予采纳。关于被告是否应承担逾期办证违约责任的问题。（1）黄光烔与被告签订的《住宅商品房购售合同》并未有关于办证时间、办证期限及逾期办证违约责任的约定，两原告主张被告承担逾期办理房产证的违约责任缺乏合同依据。（2）上述预售合同签订时间在1992年11月10日，该行为发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》公布和实施之前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，在《中华人民共和国城市房地产管理法》实施前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院》的条款处理。综上，两原告要求被告承担逾期办证违约责任，赔偿损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄烈、黄嵘的全部诉讼请求。本案受理费9224元，由原告黄烈、黄嵘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  刘美卿人民陪审员  吴湘萍二〇二〇年七月九日书 记 员  陈玉梅郑萍军