成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初3179号 原告：成都渝瑞房地产开发有限公司，住成都市成华区。 法定代表人：蒋杰。 委托诉讼代理人：覃振山，四川凯盈律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：赵磊，四川凯盈律师事务所律师，特别授权。 被告：刘莲，男，汉族，1988年11月11日出生,户籍地河北省保定市涞水县。 原告成都渝瑞房地产开发有限公司（以下简称渝瑞房地产公司）与被告刘莲商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理，原告渝瑞房地产公司的委托诉讼代理人覃振山到庭参加了诉讼，被告刘莲经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 渝瑞房地产公司向本院提起诉讼请求：1.解除原被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《华宇旭辉锦绣广场商品房买卖合同附件》及《商品房买卖合同补充协议》；2.被告于合同解除后10日内配合原告到房产管理部门办理完毕本案商品房买卖合同（签约备案号3147160）的注销备案手续。逾期应按200元每天向原告支付违约金至办理完毕前述注销手续之日止；3.被告向原告支付违约金124200.8元；4.被告向原告支付律师费20000元。事实与理由：2018年7月31日，被告与原告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《华宇旭辉锦绣广场商品房买卖合同附件》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告从原告处购买位于成都市成华区精工汽摩地块（Ａ、Ｂ宗）华宇旭辉锦绣广场3幢2单元31层3115号建筑面积56.37平方米的办公用房，总价款621004元。首付款311004元，剩余310000元向银行申请贷款支付。2018年11月28日，刘莲与四川天府银行股份有限公司成都分行（以下简称天府银行）签订《个人客户购房抵押担保借款合同》，贷款31万元，原告承担阶段性担保责任。贷款发放后因刘莲逾期还款，天府银行向原告发送《履行保证责任通知书》，告知已经宣布贷款提前到期，并要求原告代为清偿全部欠款。原告遂按天府银行要求于2019年8月27日完成了被告的欠款317305.52元的代偿，天府银行向原告出具了贷款结清凭证。原告代偿后向被告发出催告函，要求被告支付代偿款并承担相应违约责任，但被告未履行。商品房买卖合同附件四第二条第2款第〔3〕项约定，买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和补充协议，由此产生的律师费等一切损失由买受人承担，同时买受人应承担购房总价款20%的违约金。因原告已经于2019年8月27日代偿欠款，被告至今仍未归还代偿款，已经构成违约，原告有权解除合同并要求被告按购房总价款621004元的20%承担违约金124200.8元。原告为诉讼支出律师费20000元，按约应由被告承担。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。 刘莲未到庭，未答辩，未举证质证。 经审理查明，2018年7月31日，渝瑞房地产公司（出卖人）与刘莲（买受人）签订了《商品房买卖合同》（预售），约定渝瑞房地产公司将成华区龙潭寺场镇片区牛龙路口精工汽摩地块（A、B宗）第3幢2单元31层3115号房屋出售给被告。房屋总价款621004元，采用贷款方式付款。买受人于2018年8月29日前支付首期房价款人民币311004元，余款310000元向中国农业银行股份有限公司成都天府新区分行申请贷款支付，期限为10年。第十条逾期付款的处理（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。合同另约定有“双方明确国家及相关主管部门基于房地产市场调控等因素，可能会不时出台相关政策对房地产交易和贷款政策等进行调控，并致使贷款机构也相应调整贷款条件，买受人在签订本合同时对此已有充分预见。故因国家和主管部门相关政策变化或者贷款机构的要求导致买受人不符合贷款条件或者降低贷款额度、年限，或者提高首付款、贷款利率等，不属于本条第（二）款约定的“不可归责于买卖双方的原因”。附件四第二条关于买受人选择按揭方式需出卖人承担保证责任的补充约定，出卖人保证责任期间，如由于买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和补充协议，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时收取买受人购房总价款20%的违约金。2018年11月28日，刘莲（借款人）、渝瑞房地产公司（保证人）与四川天府银行股份有限公司成都分行（贷款人）签订了《个人客户购房抵押担保借款合同》【川府银（成公营业部）房个借兹（2018）年第（1128007）号】，约定：贷款金额为310000元，借款初始利率为年利率7.6%，贷款人有权根据利率市场化要求对借款利率实行动态调整；借款人未按合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期未偿还的借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，按逾期时本借款执行利率上浮百分之伍拾计收罚息；还款方式为等额本息还款法。渝瑞房地产公司提供阶段性保证担保。阶段性保证担保人自合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵（质）押登记并将有关抵（质）押文件交贷款人收执之日止，为借款人合同项下的债务承担连带保证责任；保证人不按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人任何账户中直接划收相关款项；渝瑞房地产公司用案涉房屋作为抵押物；合同有效期内，任何一期本金或利息逾期超过六个月，贷款人有权停止发放借款，宣布合同提前到期，并有权终止合同要求保证人承担保证责任。同日，案涉房屋进行了签约备案。2019年1月31日，成都市蜀都公证处出具公证书编号（2019）川成蜀证内经字第24917号，对前述《个人客户购房抵押担保借款合同》进行了公证，赋予其强制执行效力。2019年1月10日，被告向原告转账310000元。2019年6月11日，四川天府银行股份有限公司成都分行向原告出具《履行保证责任通知书》载明，截至当日被告的贷款已累计逾期利息为18532.13元，逾期达90天，要求原告在接到通知后3日内督促被告办理还款手续并偿还所欠款项或由原告清偿借款人所欠款项。2019年7月19日，四川天府银行股份有限公司成都分行再次向原告出具《履行保证责任通知书》载明，被告的贷款已累计逾期190天，已向被告送达借款提前到期通知书，原告在接到通知后3日内敦促被告办理还款手续并偿还所欠款项或由原告清偿借款人所欠款项。四川天府银行股份有限公司成都分行分别于2019年6月28日、2019年8月27日分三笔从原告的保证金专户扣款共计317305.52元。 2019年9月24日，渝瑞房地产公司向刘莲邮寄了催告函，要求刘莲支付代为偿还的贷款本金、利息及违约金。 另查明，原告与四川凯盈律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费20000元。 以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、商品房买卖合同摘要、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《个人客户购房抵押担保借款合同》、银行业务回单、《履行保证责任通知书》2份、《委托代理合同》、发票等以及双方当事人陈述。 本院认为，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《华宇旭辉锦绣广场商品房买卖合同附件》及《商品房买卖合同补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。对于渝瑞房地产公司的各项诉讼请求，本院分别评述如下： 关于第一项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第二条约定，2019年8月27日，渝瑞房地产公司代刘莲向四川天府银行股份有限公司成都分行清偿了全部贷款本息。刘莲在渝瑞房地产公司承担担保责任之后，截至渝瑞房地产公司起诉前仍未归还渝瑞房地产公司全部代偿款，超过合同约定的30日，故渝瑞房地产公司起诉要求判令解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和《商品房买卖合同补充协议》的请求符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的构成要件，本院予以支持。 关于第二项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”渝瑞房地产公司基于解除合同后请求刘莲协助办理注销备案手续的请求符合前述规定，本院予以支持。又，虽然双方约定了刘莲不协助办理合同注销登记备案手续时，刘莲向渝瑞房地产公司按日200元向渝瑞房地产公司支付违约金，但该约定应当是刘莲不协助办理合同注销登记备案手续时才能适用，而协助办理合同注销登记备案手续的前提是《四川省商品房买卖合同（预售）》有效解除，不协助办理合同注销登记备案手续应当是在合同已经解除后的合理期间，而该合理期间在本案中还没有发生，故渝瑞房地产公司在本案中主张刘莲支付逾期办理合同注销备案登记的违约金没有事实依据，本院对此不予支持。 关于第三项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第四条约定了刘莲应自渝瑞房地产公司承担担保责任之后30日内归还代偿的银行贷款，逾期未支付的渝瑞房地产公司有权解除合同并要求刘莲按该商品房总价款的20%向渝瑞房地产公司支付违约金。本案中，渝瑞房地产公司于2019年8月27日代刘莲向银行偿还了案涉房屋贷款本息，截至目前刘莲仍未归还渝瑞房地产公司贷款的全部款项，违反《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第五条第二款第三项的约定，应当承担违约责任。故，对渝瑞房地产公司请求刘莲支付124200.8元（以房屋总价款621004元为基数乘以20%）违约金的诉讼请求本院予以支持。 关于第四项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。双方签订的《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第十二条第二款第四项约定关于律师费负担的约定，是双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，且渝瑞房地产公司提供了增值税发票及委托代理合同证明解除合同而产生的律师费为20000元，故本院对渝瑞房地产公司主张刘莲支付其律师费20000元的诉讼请求予以支持。因被告刘莲未到庭参加诉讼，为保障其合法权益，对于其已经支付的购房款等款项，刘莲可另行起诉主张权利。 综上，原告渝瑞房地产公司的诉讼请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告成都渝瑞房地产开发有限公司与被告刘莲签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《华宇旭辉锦绣广场商品房买卖合同附件》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告刘莲于本判决生效后十日内协助原告成都渝瑞房地产开发有限公司办理商品房买卖合同（签约备案号3147160）的注销备案手续； 三、被告刘莲于本判决生效后十日内向原告成都渝瑞房地产开发有限公司支付违约金124200.8元； 四、被告刘莲于本判决生效后十日内向原告成都渝瑞房地产开发有限公司支付律师费20000元； 五、驳回原告成都渝瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3184元，减半收取1592元，由被告刘莲负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  朱书 二〇二〇年七月二十日 书记员  梁晨