河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初3562号原告（反诉被告）：杨英香，女，汉族，1951年1月1日出生，住荥阳市。原告（反诉被告）：刘伟玲，女，汉族，1982年1月19日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：纪照红、商超，河南高基律师事务所律师。被告（反诉原告）：李学志，男，回族,1963年6月25日生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：刘超，河南龙图律师事务所律师。原告杨英香、刘伟玲与被告李学志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨英香、刘伟玲委托诉讼代理人纪照红、商超、被告李学志委托诉讼代理人刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告签订的《租赁合同》，要求被告腾清房屋，恢复原状；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告与被告在2008年2月14日签订《租赁合同》一份，合同约定：郑上路太和路口西北角面向东，地上**、地下（共两层）租给被告，期限从2008年1月1日至2027年12月31日，租金每年三万元，前十年租金不变，以后每年租金为三万五千元，租金一年交一次，每年提前一个月预交下年租金，延期三个月不支付租金，原告有权终止合同。按照合同约定，被告应于2019年11月31日前一次性交齐2020年度租金，最迟应于2020年2月底前交清全年租金，但被告至今仍未足额交纳租金，原告有权解除合同。后二原告在2020年6月2日向被告发出催告，要求被告限期履行，但被告收到催告后仍不履行，原告遂于2020年6月13日向被告发出解除合同通知书，被告收到解除合同通知书后仍未作出反应，故起诉讼。被告辩称，原告请求解除《租赁合同》不符合法律规定，双方合同应当继续履行。2008年2月14日原告与答辩人签订《租赁合同》，合同约定：原告将位于郑上路太和路口西北角面向东地上一层，地下**（共两层）租给答辩人经营；租期二十年，自2008年元月1日-2027年12月31日；租金为每年三万元人民币，前十年房租不变，以后为年租金三万五千元人民币。一年交一次租金，延期三个月未交租金，有权终止合同。合同签订后双方按照合同约定履行了合同义务。合同履行过程中就交纳租金的时间问题，2015年8月双方经过法院调解，确定以后每年的3月31日前答辩人向原告支付当年全部租金，宽限期三个月不变，逾期承担违约责任。2020年1月武汉出现新型冠状病毒，荥阳市也出现多例新冠患者。疫情期间，国家及省市都明确要求因疫情原因不准解除合同，不得随意解除工人劳动关系等等，对于因疫情出现的租金损失可以协商适当减免。按照法律规定，全国出现疫情属于不可抗力，出现不能按期交纳租金不构成违约。答辩人承租原告的房子受疫情影响一直处于停业状态，没有任何经营收入，损失惨重。按照合同约定2020年3月份是答辩人向原告交纳租金的时间，此时，答辩人承租的房子仍不能开门，答辩人心急如焚，但是全国都在疫情管控期间，只能服从抗疫命令。面对不可抗力造成的损失，答辩人一方面积极与原告协商沟通，希望原告能够减免一些租金，另一方面答辩人积极借钱交纳租金。在双方协商沟通期间，答辩人于2020年4月9日向原告交纳租金3万元，已经履行了合同的大部分义务。对于剩余的租金5千元，双方仍在协商减免。根据河南省高级人民法院《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》第六条规定：“中小微企业请求延长租期、减免租金的处理受疫情影响，中小微企业因生产经营承租的房屋或场地暂时无法使用，或者虽可正常使用但经营收益明显减少、损失较大，继续按照原合同履行成本过高，对中小微企业明显不公平的，请求延长租期、减免相应期间租金的，应根据公平原则酌情予以相应支持，合理分担疫情的风险。”第八条规定：“中小微企业因受疫情影响经营收益减少，在疫情防控期间未按时足额支付相应租金，不宜认定为根本违约，出租方以此为由请求解除房屋租赁合同的，可不予支持。”原告不顾全国疫情的客观情况，提出解除租赁合同，该请求不符合法律规定，双方之间的合同应当继续履行。答辩人交纳租金的时间为每年的3月31日，宽限期为三个月即可延长至6月30日，这是合同第五条的约定。原告不顾合同约定诉称“答辩人应于2019年11月31日前一次性交齐2020年度租金，最迟应于2020年2月底前交清全年租金”，该诉称没有依据。原告不得在可延长交纳租金的宽限期内（2020年6月30日之前）随意解除合同，原告在于2020年6月15日起诉解除合同，违背双方诉权约定，不具有起诉权，应当依法驳回原告起诉。2015年原告提出解除《租赁合同》，被荥阳市人民法院判决驳回该诉讼请求，后双方于2015年8月18日经郑州市中级人民法院调解，达成郑州市中级人民法院（2015）郑民四终字第1041号民事调解书，调解书中约定：“在以后双方租赁合同履行过程中，李学志应于每年的3月31日前向王有德、王东海支付当年全部租金，否则应按原合同承担违约责任。”根据原合同第五条约定“如延期三个月乙方未向甲方交齐租金，甲方有权解除合同”，也就是说每年的3月31日之后，还有三个月延期交纳租金的宽限期，超过宽限期以后，原告才有权解除合同。本案原告于2020年6月15日起诉答辩人解除合同，这个期间属于双方约定的宽限期内，在宽限期内原告不得行使诉权，原告起诉不符合起诉条件，根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》解释第208条规定“立案后发现不符合起诉条件的，裁定驳回起诉”。答辩人请求法院依法裁定驳回原告起诉。综上所述，答辩人请求荥阳市人民法院根据河南省高级人民法院《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》第六条、第八条规定，驳回原告诉讼请求。根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》解释第208条规定驳回原告起诉。反诉原告李学志向本院提出的反诉请求为：1.请求判决二被反诉人继续履行与反诉人签订的《租赁合同》；2.要求二被反诉人减免疫情期间两个月的房租5833元；3.案件受理费由二被反诉人承担。事实理由与其答辩理由一致。二被反诉人辩称，一、答辩人与被答辩人的合同应予解除，答辩人不同意继续履行租赁合同。根据租赁合同约定，被答辩人应于每年的11月30日前支付答辩人下年的全部租金，最迟不得超过三个月。2015年在郑州市中级人民法院双方经法院主持调解，确定最迟缴纳租金的时间是每年的3月31日前缴纳当年的全部租金，否则按照原合同承担违约责任。被告若超过3月31日未全额支付当年全部租金，原告有权解除租赁合同。调解书确定的每年3月31日是最迟交付租金的时间，即合同允许的应交租金时间加上约定可迟延三个月后的时间。被答辩人却断章取义，将租金支付时间在每年3月31日的基础上又推迟了三个月的时间，即每年的6月30日前。根据当前租赁业的商业习惯和惯例，都是先交付租金后使用，涉案房屋租期为每年的1月1日至12月31日，而被答辩人却曲解郑州中院的调解书的内容，可以白用租赁房屋6个月后才交租金。无论从郑州中院的调解书还是双方签订的合同均不能得出这样的结论：每年缴纳租金的时间是每年6月30日。二、答辩人不同意减免房租。1、新冠疫情对答辩人构成不可抗力，因涉案房屋答辩人投入巨额资金包括向他人借款，仍要支付借款利息，新冠疫情严重影响了答辩人的利益受损。2、根据河南省高级人民法院《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的公正指引》的规定，承租涉案房屋的为被答辩人个人，并不是中小微企业，明显不适用该意见。被答辩人使用租赁房屋的经营主体、营业行业性质、是否存在经营损失及损失大小不明确的情况下，不宜减免其租金。3、被答辩人从未接到答辩人受疫情因素影响要求减免租金的通知，答辩人在向被答辩人发出支付租金催告和解除合同通知时，被答辩人仍未提出减免租金的意向，同时拒不支付合同约定的全部租金。根据我国《合同法》118条的规定，被答辩人没有履行不可抗力的通知义务。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年2月14日，二原告作为甲方与作为乙方的被告签订《租赁合同》一份，合同主要内容为：甲方将位于郑上路太和路口西北角面向东地上一层，地下**（共两层）租给乙方经营，租期二十年，自2008年元月1日至2027年12月31日，年租金三万元，前十年房租不变，以后为年租金三万五千元，交款方式为一年一次，每次提前一个月预交下年租金。如延期三个月未向甲方交齐租金，甲方有权终止合同。使用期间所发生的一切经营费用均由乙方承担。因人力不可抗拒的因素（重大天灾、国家及地方重大政策）造成的合同不能履行的，双方均不承担违约责任，对政府赔偿、建筑物赔偿归甲方，其它归乙方。合同期满在同等条件乙方享有优先使用权。合同签订后，原告将房屋交给被告。2014年因被告拖欠租金，二原告曾向本院提起诉讼，本院于2015年4月16日作出（2014）荥民二初字第1635号民事判决书，二原告提出上诉，郑州市中级人民法院于2015年8月18日作出（2015）郑民四终字第1041号民事调解书，双方自愿达成协议：“1、……2、在以后双方租赁合同履行过程中，李学志应于每年的3月31前向杨英香、刘伟玲支付当年全部租金，否则应按原合同承担违约责任……”。2020年4月9日，被告缴纳2020年租金30000元，尚欠5000元未缴纳，原告诉至本院。审理中，经本院释明，原告拒绝变更诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为合法、有效合同。双方均应按合同约定履行自己的义务。被告在履行合同中虽未依约于2020年3月31日前支付全部租金，但其已于2020年4月9日支付了30000元，履行了合同主要义务，虽有违约，但未构成根本违约，且受疫情影响，在本院释明后，原告拒绝变更诉讼请求，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。被告在疫情期间无法依约向原告支付租金时，未及时向原告说明情况争取原告理解延期缴纳，故其反诉要求减免疫情期间房租5833元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十八、第二百二十六条规定，判决如下：一、驳回原告杨英香、刘伟玲诉讼请求；二、驳回反诉原告李学志反诉请求。案件受理费50元减半收取25元，由原告杨英香、刘伟玲负担；反诉费50元减半收取25元，由反诉原告李学志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张晓丽二〇二〇年七月二十九日书记员  杜 斌