广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初14174号原告：李福来，男，1976年2月21日出生，汉族，住广东省佛山市三水区西南街道沙头大道7号303，公民身份号码440621197602213117。被告：佛山市骏承物业管理有限公司，住所广东省佛山市禅城区汾江西路1号外贸大厦A座十楼，统一社会信用代码914406047079453907。法定代表人：朱锋景。委托诉讼代理人：彭汉新，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢伟强，广东华登律师事务所律师。原告李福来诉被告佛山市骏承物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2020年7月8日公开开庭进行审理。原告、被告委托诉讼代理人彭汉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还保证金2900元；2、被告赔偿原告中介费1400元；3、被告向原告赔偿92955元；4、被告支付原告搬家费用1040元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年6月1日签订《佛山市房屋租赁合同》四份，合同编码：佛骏2018064号；佛骏2018065号；佛骏2018066号；佛骏2018067号；合同约定：租赁房屋坐落于佛山市禅城区汾江南路65号103房之一、之二、之三、之四，建筑面积共约80平方米；合同约定租赁时间为3年，自2018年6月1日至2021年5月31日止，月租金共为968元/月，保证金共为2900元。合同签订后，原告依约履行了合同义务。但案涉租赁房屋在租赁期内被拍卖，案涉合同已无法继续履行，合同终止。根据合同约定，原告已付清租金及相关费用，依约履行了合同义务，被告应退还原告支付的保证金2900元。另因原告装修该房屋共花费92955元，中介费1400元，搬家费1040元，根据物权法及合同法等相关规定，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、结合本案证据，原告并未能充分举证证明案涉四份《佛山市房屋租赁合同》（以下统称“租赁合同”）已无法继续履行，对于原告所提出的诉求，无事实和法律依据，依法应当予以驳回。首先，本案中，被告是依据国有资产管理规定，依法对标的物业实施管理工作；其次，根据《中华人民共和国破产法》第十八条第一款之规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。故如案涉租赁合同已客观不能履行，被告或原告应当依法收到管理人要求解除合同的书面通知书，但本案中原告并未依法举证；第三，据被告所知，原告现正向佛山市华达实业总公司管理人缴纳租金，租赁合同仍继续履行。综合上述，案涉租赁合同仍在履行，原告并未举证证明案涉合同已无法继续履行，即案涉原告诉称损失实际并未发生，故对于原告的诉求，无事实和法律依据，依法应当予以驳回。二、本案中，被告依据国有资产管理规定及有关文件批复，依法享有对案涉物业的管理出租权限。前已述，原告在租赁合同签订后非法转租，并在未与被告协商一致的情况下，把应向被告缴纳的租金单方面缴纳至佛山市华达实业总公司管理人处，原告行为已违反合同约定，被告保留追究原告违约责任的法律权利。结合被告本案提供的证据资料可知，租赁合同所涉物业已早于1995年由佛山市华达实业总公司出卖于佛山市二轻工业合作联社，相关购房款项已结清，但仅未及时办理房产过户等手续。同时，根据上级主管单位佛山市公盈投资控股有限公司所作事项文件通知，佛山市二轻工业合作联社由被告实施管理，包括其所属财产。基于该情况，对于案涉物业的权属及后续办理变更登记的情况，目前被告仍在与佛山市华达实业总公司进行协商。为此，被告认为，被告依法享有对案涉物业的出租管理权。但原告在租赁合同签订后，在未与被告协商一致的情况下，把应向被告缴纳的租金单方面缴纳至佛山市华达实业总公司管理人处，且据被告所知，原告亦存在非法转租的情况，以上行为已违反合同约定，对此，被告保留追究原告违约责任的法律权利。三、案涉租赁物业是于佛山南方产权交易所通过公开平台进行招租，招租文件已就物业的有关情况及瑕疵进行披露，租赁合同的交易价格已为对前述瑕疵及情况的综合考虑价格，原告承租物业视为对有关事项的接受。现原告要求被告赔偿，并无事实或合同依据。前已述，案涉租赁合同仍在履行，原告和被告双方并不存在需要赔偿的法律基础。退一步说，即使案涉合同存在被解除的情况，但根据双方的交易情况可知，被告就案涉物业是通过佛山南方产权交易所公开平台进行招租，招租文件已就物业的有关情况及瑕疵进行披露，且租赁合同的交易价格已为对前述瑕疵及情况的综合考虑价格，原告承租物业即视为对有关事项的接受。现原告要求被告赔偿，并无事实或合同依据，对于其诉求，依法应当予以驳回。四、对于原告所主张诉求赔偿，被告认为存在过高或失实的情况，对于其不当诉求，依法应当予以驳回。结合本案原告的诉求，被告认为存在请求赔偿数额过高及失实的情况，本案中即使被告需就原告的损失进行赔偿，亦应据实赔偿，具体理由如下：首先，据被告查询所知，原告所委托单位佛山市宇然装修工程有限公司并不具备相应的装修资质，案涉装修工程合同属无效合同，依法不能作为本案的损失认定证据。且原告并未办理工程的结算手续，亦未提供银行转账凭证等辅证资料。故现有证据并不能就实际已发生的工程量及已支付的工程款进行认定；其次，前已述，案涉合同仍在履行，且原告存在违约的情况，本案不存在被告需向原告退付保证金或支付中介费的情况；最后，原告并未搬家，搬家费非其本案的实际损失，且相关费用并无客观依据或标准。综上所述，原告并未就其诉求依法进行举证，应承担举证不能的法律后果；且对于其部分诉求，存在失实或并无发生的必然性情况，退一步说，即使被告就合同的履行存在过错，亦仅需据实承担原告的实际损失，而不是期待损失。五、根据四份房屋租赁合同第十一条之约定，退一步说即使案涉合同解除，被告要承担的补偿责任以保证金数额为限。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，被告恳请法庭依法查明本案的事实，予以公正裁判，以维护被告的合法权益。诉讼中，原告提交如下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信息查询资料，证明双方诉讼主体资格。2、佛山市房屋租赁合同（住宅）（编号：佛骏2018064号、佛骏2018065号、佛骏2018066号、佛骏2018067号），证明原告向被告承租了案涉房屋。3、装修合同、收据（NO:7663726）、照片，证明原告对案涉房屋进行装修以及证明房屋价值。4、收据（NO：3384858、3384857、3384856、3384859），证明原告向被告支付了房屋租赁保证金。5、广东增值税普通发票（NO：30745002、30745003、30745004、30745001），证明原告通过佛山市南方产权交易平台对租赁权竞拍取得承租权。诉讼中，被告提交如下证据：1、佛山市公盈投资控股有限公司关于重新调整托管企业和代管企业资产管理关系的通知（佛公盈[2014]167号）、房地产买卖契约，证明：①案涉房产已由佛山市二轻工业合作联社购得，权属其所有；②根据通知，佛山市二轻工业合作联社作为国有企业单位，根据上级主管部门的通知，依法由被告进行托管和管理，包括其所属资产。故，被告对案涉房产具有法定的管理和出租权。2、佛山南方产权交易所交易公告资料，证明案涉租赁物业是于佛山南方产权交易所通过公开平台进行招租，招租文件已就物业的有关情况及瑕疵进行披露，租赁合同的交易价格已为对前述瑕疵及情况的综合考虑价格，原告承租物业视为对有关事项的接受。原告要求被告赔偿，并无事实或合同依据。3、广东省建设信息查询，证明原告所委托单位佛山市宇然装修工程有限公司并不具备相应的装修资质，案涉装修工程合同属无效合同，依法不能作为本案的损失认定证据。经质证，本院认证如下：原告的证据1，系当事人主体材料，本院经审查予以确认；证据2、4、5，被告无异议且经核对原件，本院予以采信；证据3，或有原件核对，或能相互印证，本院对证据真实性予以确认。被告的证据1，本院经审查对真实性予以确认；证据2，结合原告就证据5的证明内容的陈述，本院对证据的真实性予以确认；证据3，系打印件且无其他证据佐证，本院不予确认真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2018年6月1日，被告（甲方、出租人）与原告（乙方、承租人）签订编号分别为佛骏2018064号、佛骏2018065号、佛骏2018066号、佛骏2018067号的《佛山市房屋租赁合同（住宅）》四份，由原告向被告承租佛山市禅城区汾江南路65号103房之一、之二、之三、之四，建筑面积共约80平方米。合同约定：租赁时间为3年，自2018年6月1日至2021年5月31日止；月租金共为968元/月，保证金共为2900元。另查明一，1995年5月25日，佛山市华达实业总公司与佛山市二轻工业合作联合社签订《房地产买卖契约》，约定：佛山市华达实业总公司向佛山市二轻工业合作联合社出售佛山市禅城区汾江南路65号103房的房地产（建筑面积共约80平方米），成交价格336000元。另查明二，2014年6月27日，佛山市公盈投资控股有限公司出具《佛山市公盈投资控股有限公司关于重新调整托管企业和代管企业资产管理关系的通知》（佛公盈〔2014〕167号），上载：委托佛山市骏承物业管理有限公司对佛山市二轻工业合作联合社进行托管并代管该企业资产。诉讼中，本院询问：1、房屋登记在谁的名下？被告代理人：登记在佛山市华达实业总公司，但是被告已经向其支付完毕购房款。2、原告，案涉房屋是否由双方在签订租赁合同后被告交付给你方使用？原告：是的。被告代理人：确认。3、原告，起诉状中你方所称案涉房屋在评估拍卖，是被哪个单位评估拍卖？原告：由广东慧港律师事务所在处理。因该律师事务所告知案涉房屋是佛山市华达实业总公司的破产财产。4、有无关于案涉房屋在评估拍卖的资料？原告：没有书面材料，是口头告知我的。5、被告，关于案涉房产与佛山市华达实业总公司是何关系？是否如原告所述案涉房屋是佛山市华达实业总公司的破产财产并被管理人处置？被告代理人：案涉房产由佛山市二轻工业合作联合社从佛山市华达实业总公司处购买获得。因已支付全部购房款项，故我方认为案涉财产权属佛山市二轻工业合作联合社所有。截止目前，被告与佛山市华达实业总公司管理人就案涉物业进行协商，尚未有生效的法律文书对案涉物业的权属进行判定。佛山市华达实业总公司管理人也未处置（包括拍卖等）案涉物业，原告仍在使用案涉物业。6、案涉房屋是否由原告占有使用？原告：是的。7、原告，你方提出的诉讼请求是基于何理由？原告：我方认为与被告签订的租赁合同已经终止，所以提出以上诉讼请求。被告代理人：我方认为合同未终止。8、原告所述的佛山市华达实业总公司或其管理人有无向你方收回案涉房屋？原告：没有，但是有文件寄过来提醒我，说要收回，但是现还未收回。被告代理人：我方从未同意佛山市华达实业总公司及其管理人收回案涉房屋而停止由原告使用。案涉房屋权属为佛山市二轻工业合作联合社，根据通知文件，被告对佛山市二轻工业合作联合社的财产具有管理权。相应权利的行使最终决定权在于被告。佛山市华达实业总公司管理人也从未向被告书面告知案涉合同的处理意见。原告曾经把租金交给佛山市华达实业总公司管理人，佛山市华达实业总公司管理人也把相关租金收取。9、被告是否不同意原告继续使用？被告代理人：没有不同意原告使用案涉房屋，但保留相关追诉权利。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的四份《佛山市房屋租赁合同（住宅）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护，合同当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告主张租赁物产权系案外人佛山市华达实业总公司所有，该公司已进入破产清算程序，案涉租赁物已正被破产管理人评估、拍卖，案涉合同已无法继续履行，实际已终止，据此要求被告退还保证金及赔偿相关损失。但是，原告却未提交有效证据对其主张的事实予以证明，被告除确认房屋产权登记在佛山市华达实业总公司名下外对其他不予确认，故原告对此应承担举证不能的不利后果，本院不予确认双方合同存在无法继续履行、已终止的事实。况且，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，租赁合同关系为债之关系，出租人的基本义务为按约定将租赁物交付承租人且租赁期间保持租赁物符合约定用途，不以出租人对租赁物具有所有权为必要。而本案中，被告已按约定向原告交付租赁物且原告亦一直对之占有使用。综上，原告的主张依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李福来的全部诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取1129元，由原告李福来负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年七月十三日书记员  原洁萍