广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤2071执异347号 案外人：中山祥盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市五桂山龙塘工业大道59号林海花园38幢，统一社会信用代码91442000MA4W711T8J。 法定代表人：李小波，总经理。 委托诉讼代理人：张秋丽，广东厚弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁启燊，广东厚弘律师事务所实习律师。 申请执行人:中山市农业经济发展总公司，住所地广东省中山市石岐柏苑路16号，营业执照4420001004755。 诉讼代表人：广东国融律师事务所。 管理人负责人：曾兴风，广东国融律师事务所。 被执行人:邝伟强,男,1963年11月30日出生,汉族,身份证住址广东省中山市西区。 在本院执行申请执行人中山市农业经济发展总公司与被执行人邝伟强厂房租赁合同租金纠纷一案[执行案号：（2020）粤2071执恢176号]中，案外人中山祥盛房地产开发有限公司（以下简称祥盛公司）对执行标的中山市五桂山龙塘工业大道59号林海花园6幢2单元1101房的房地产（以下简称林海花园6幢2单元1101房）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人祥盛公司称:一、被执行人邝伟强未按约定履行合同义务，林海花园6幢2单元1101房归祥盛公司所有，不属于被执行人邝伟强可供执行的财产。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。涉案房产目前仍登记在祥盛公司名下，故涉案房产归祥盛公司所有。其次，因被执行人邝伟强逾期支付购房款，构成根本违约，根据商品房买卖合同约定，祥盛公司有权拒绝交付房屋、解除合同并要求被执行人邝伟强支付违约金，该违约金可在其已付款中直接扣除。现祥盛公司与邝伟强协商一致解除商品房买卖合同，但涉案房产处于查封状态，无法办理注销商品房买卖合同备案及注销商品房预告登记。二、因邝伟强逾期支付购房款，邝伟强与祥盛公司已于2020年5月5日签订《解除商品房买卖合同协议书》，约定解除合同并由祥盛公司从邝伟强已付房款中扣除违约金39380元，剩余房款198220元在办妥注销备案登记手续及退款手续后60日无息退还。三、邝伟强、富利建设集团有限公司中山分公司以及祥盛公司已于2020年5月5日签订《解除装修协议书》，约定解除装修协议并扣除违约金18314元后，由富利建设集团有限公司中山分公司委托祥盛公司将剩余装修工程款97961元在办妥注销备案登记手续后60日无息退还。四、邝伟强因其个人原因不符合银行审批条件，未办理贷款，祥盛公司亦未收到相关银行贷款。五、针对邝伟强剩余款项，祥盛公司将积极协助扣留，待符合退款条件（办妥注销备案手续）后60日内无息退还至法院指定账户。综上，请求终止（2020）粤2071执恢176号案对林海花园6幢2单元1101房的执行。 案外人祥盛公司向本院提交（2020）粤2071执恢176号通知书、中山市商品房买卖合同、合同补充协议、不动产登记证明、解除商品房买卖合同协议书、收款收据作为证据。 申请执行人中山市农业经济发展总公司答辩称，一、涉案房产属于被执行人可供执行的财产，依法可以被查封、拍卖。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，案外人已将涉案房产出售给被执行人并办理了预告登记，预告登记具有保障被执行人所有权登记的实现、对抗第三人、限制案外人物权的效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，法院依法查封、拍卖涉案房产并无不妥。二、根据案外人提交的中山市商品房买卖合同显示，2018年11月13日，现金支付237600元；2019年1月13日以商业贷款的形式支付550000元；出卖人应当在2020年4月15日将涉案房产交付买受人使用。截至目前，被执行人已足额交付购房款，同时，涉案房产已交付，由被执行人实际占有和使用。三、案外人与被执行人签订的解除商品房买卖合同协议书形成时间不明，很可能系案外人与被执行人为排除对涉案房产的执行，转移被执行人可供执行的财产而签订，直接损害了申请执行人的利益，根据合同法第五十二条规定，该协议应属无效。另，被执行人是否存在逾期支付购房款等违约行为是案外人与被执行人之间的商品房买卖合同关系，属另一法律关系，案外人拟主张债权应另行起诉。四、退一步讲，即使除商品房买卖合同协议书有效，案外人应返还给被执行人的全部款项（含被案外人扣除的违约金39380元）仍属于被执行人可供执行的财产，应作为执行款向本案申请执行人支付，案外人与被执行人之间基于商品房买卖合同关系所产生的债权，未依法取得法院的生效裁判，案外人无权参与执行款的分配，更无权私自扣除违约金等款项。综上，案外人的异议不成立，请求予以驳回。 申请执行人中山市农业经济发展总公司未向本院提交证据材料。 被执行人邝伟强未向本院提交答辩意见及证据材料。 经审查查明，关于中山市农业经济发展总公司与邝伟强厂房租赁合同租金纠纷一案，中山市人民法院经审理作出（2001）中石民初字第799号民事判决，判决：“邝伟强于判决生效之日起七日内向中山市农业经济发展总公司偿还所欠租金514728.24元及支付利息……”。判决生效后，因被执行人邝伟强未按生效判决履行所确定的义务，申请执行人向本院申请执行,执行案号为（2002）中法民执字第3146号。后该案于2020年2月25日恢复执行，恢复案号为（2020）粤2071执恢176号。恢复执行过程中，本院作出（2020）粤2071执恢176号之一执行裁定，拍卖或变卖林海花园6幢2单元1101房，并于2020年5月12日对上述房产进行清场。执行中，本院向祥盛公司送达（2020）粤2071执恢176号通知书，告知祥盛公司本院依法裁定查封、拍卖林海花园6幢2单元1101房，该房地产由祥盛公司开发，为预售商品房，目前暂未办理不动产权证。为确保案件的顺利执行及维护祥盛公司的权益，现通知如下：1.如有退回该房地产的购房款给被执行人的情形，祥盛公司应及时通知本院，并协助扣留……。祥盛公司于2020年6月6日收取上述通知书，于2020年7月6日向本院提出上述执行异议。 另查，根据2020年7月17日中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房产登记座落：中山市五桂山龙塘工业大道59号林海花园6幢2单元1101房，权利人：邝伟强，不动产证明号：××。2020年4月9日，（2020）粤2071执恢176号案为第一查封。 再查，根据案外人祥盛公司向本院提交的解除商品房买卖合同协议书记载：甲方：（开发商）中山祥盛房地产开发有限公司，乙方（业主）：邝伟强，鉴于甲乙双方于2018年11月13日签订《商品房买卖合同》(编号：1801113068)，约定乙方购买甲方开发的位于五桂山龙塘工业大道59号林海花园6幢2单元1101房，房价款总额为人民币787600元。截至本协议签订之日，乙方已付房款为（含定金）人民币237600元，现甲乙双方就买卖合同解除及相关事宜自愿达成如下协议，以资双方共同信守：一、甲、乙双方一致同意买卖合同自本协议书签署之日起正式解除。三、甲方应向乙方退还该物业房款人民币198220元（已扣除违约金人民币39380元）。四、前述所有款项均汇至乙方以下指定银行账户中：户名邝伟强，银行工商银行中山西区支行，账号×××。合同落款中山祥盛房地产开发有限公司和法定代表人李小波签章、邝伟强签名，无签订日期。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。根据前述规定，涉案林海花园6幢2单元1101房合同备案登记在被执行人邝伟强名下，该登记具有公示、公信的效力，因被执行人邝伟强未按生效法律文书履行确定的义务，本院对上述房产采取执行措施并无不当。关于案外人祥盛公司主张其与邝伟强已解除商品房买卖合同，能否排除案件执行的问题。首先，案外人祥盛公司提交的解除商品房买卖合同协议书上没有签订日期，协议解除合同日期并不明确，不符合常理。其次，即使双方协议解除合同，此时案外人祥盛公司和被执行人邝伟强互负返还义务，在案外人祥盛公司未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。现案外人祥盛公司没有将价款返还，也没有将价款交付执行，其主张排除案件的执行，本院不予支持。另，由于违约金非优先债权，根据债权平等的原则，祥盛公司主张先扣除违约金的问题，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人中山祥盛房地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  廖国添 审判员  马庆荣 审判员  张婉仪 二〇二〇年七月二十一日 书记员  林爱敏