营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0804民初3634号原告：中国工商银行股份有限公司营口经济技术开发区支行，住所地营口市鲅鱼圈区08-新闻大厦东塔楼一层A区B区二层A区B区。负责人：曲国生，行长。委托诉讼代理人：乔远志、康静，辽宁瀛桥律师事务所律师。被告：郝文平，男，1966年1月7日出生，汉族，户籍地为河南省安阳县，现住营口市鲅鱼圈区。被告：薛书丽，女，1970年5月23日出生，汉族，户籍地为河南省安阳县，现住营口市鲅鱼圈区。被告：营口方达房地产开发有限公司，住所地：营口市鲅鱼圈区熊岳镇铁东街（华御水岸）。法定代表人：王佩军，总经理。委托诉讼代理人：胡宇钊，辽宁辰州律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司营口经济技术开发区支行诉被告闫改红、宋献廷、营口方达房地产开发有限公司（以下简称方达公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人乔远志，被告方达公司的委托诉讼代理人胡宇钊到庭参加了诉讼。被告郝文平、薛书丽经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告郝文平、薛书丽连带偿还积欠贷款本金464059.53元及截止2018年4月21日的利息19665.65元，本息合计483725.18元；2.判令被告郝文平、薛书丽连带支付从2018年4月22日起至实际清偿之日止期间的利息、罚息等；3.判令由原告对抵押物行使优先受偿权；4.判令被告营口方达房地产开发有限公司就实现抵押权后未足额偿还部分承担连带责任；5.判令被告承担本案的全部费用（包含诉讼费、实现债权及抵押权的费用等）。事实与理由：2012年10月，被告郝文平与原告签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：[一手房]字[营口分]行[开发区]支行[2012]年[02681]号）。双方约定：由原告向被告放贷人民币54万元，借款期限240个月，自2012年10月9日至2032年10月9日止，贷款用于购买家庭第1套住房（116.05平方米，坐落于鲅鱼圈区华御温泉名阁一期22号楼3单元1102号），还款方式为按月等额本息还款法。被告用其所购房屋提供抵押担保，该抵押房屋于2012年9月27日在营口市鲅鱼圈区房产管理局抵押登记（房地产抵押登记凭证编号：T201204220号），被告薛书丽作为共同借款人、抵押物共有人在《个人购房借款/担保合同》上签字确认。2012年10月9日原告履行了放款义务，依约向被告郝文平指定账户发放贷款54万元整。被告郝文平在借款偿还期内，多次出现违约还款，仅截止到2018年4月21日累计逾期期数便已达到39期。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条约定：“借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成违约。借款人有违约行为，贷款人可以采取宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”，第十五条约定：“本合同如涉及二人以上（含二人）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用”，并根据第十七条关于费用承担方面的约定：“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担”，原告要求被告郝文平、薛书丽连带清偿积欠贷款本息合计：483725.18元（利息暂计算至2018年4月21日），以及2018年4月22日至本案债权清偿完毕期间相应的利息、罚息等；要求其承担本案的全部费用；请求对抵押物行使优先受偿权。要求被告营口方达房地产开发有限公司就原告实现抵押权后被告郝文平未足额偿还部分承担连带责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告郝文平、薛书丽未答辩，亦未提供证据。被告方达公司辩称，应驳回原告的在其担抵押权实现后，不足部分由答辩人承担连带连带责任的诉讼请求。1.本案属于按揭贷款合同，答辩人提供的是阶段性保证，一是按照《个人购房借款/担保合同》第10.2.A条规定，在原告收到被告（购房人）郝文平按揭之商品房的抵押他项权利证书之日后的保证责任解除。从原告的诉状和提供的证据来看，在2012年9月27日，原告已经收到按揭商品房的《房地产抵押登记凭证》（第T201204220号）。据了解，鲅鱼圈区当时对商品房按揭贷款只出具《房地产抵押登记凭证》，并用此证来代替他项权利证书。2.原告请求的保证责任，答辩人依法不予承担。本案答辩人的保证责任，从2012年9月27日后依法解除，被告郝文平此后的借款债务与答辩人无关。另外，本案被告郝文平在答辩人的保证责任解除之前，未出现拖欠借款本息的问题。本院经审理认定事实如下：2012年10月，被告郝文平、薛书丽作为共同借款人与原告签订《个人购房借款担保合同》，约定被告向原告借款54万元，借款期限240个月，用于购买坐落于营口市鲅鱼圈区熊岳镇铁东街华御温泉名阁一期22号楼3单元1102号住房。双方对利率及罚息、复利等均进行了约定。还款方式为按月等额本息还款法。被告用其所购房屋提供抵押担保，该抵押房屋于2012年9月27日在营口市鲅鱼圈区房产管理局抵押登记。2012年10月9日原告履行了放款义务。被告在借款偿还期内，多次出现违约还款，截止到2018年4月21日，被告欠原告本息合计464059.53元。另查，被告方达公司是案涉借款的保证人，保证范围是案涉借款的本金、利息、罚息等，保证期间为原告取得他项权利证书。但原告至今未取得他项权利证书。上述事实有原、被告身份信息、借款担保合同、抵押凭证等及原、被告陈述在卷为凭，本院予以确认。本院认为，当事人均应按照合同约定全面履行义务。本案中，原告按照约定向被告支付了借款，被告在履行部分义务后，拒绝再履行偿还本金和利息的义务，已构成违约。为此，原告按照合同约定和法律规定主张提前收回借款，有事实及法律依据，本院予以支持。被告用购买的房屋在房产管理部门办理了抵押登记，原告对该房屋依法享有优先受偿权。关于被告方达公司保证责任的问题，原告与被告方达公司签订的前述《个人购房借款/担保合同》中已明确约定，被告方达公司承担阶段性担保责任，其在满足A条件（抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的抵押物他项权证书）时，对条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。本案中，原告取得的前述房屋抵押登记凭证非正式抵押登记证件，且原告的主张未超过保证期间的规定，被告方达公司解除保证责任的条件未成就，应承担保证责任。被告郝文平、薛书丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的依法审理，并应承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郝文平、薛书丽于本判决生效后10日内给付原告中国工商银行股份有限公司营口经济技术开发区支行借款本金464059.53元及利息19665.65元，合计483725.18元，并从2018年4月26日起继续按约定向原告支付利息，至实际给付之日止，具体数额以原告中国工商银行股份有限公司营口经济技术开发区支行个人信贷管理系统记录为准；二、原告中国工商银行股份有限公司营口经济技术开发区支行对被告郝文平、薛书丽购买的位于营口市鲅鱼圈区熊岳镇铁东街华御温泉名阁一期22号楼3单元1102号住房享有优先受偿权；三、被告营口方达房地产开发有限公司在原告对上述担保房屋实现债权后被告郝文平、薛书丽仍不能清偿部分的债务承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8556元，由被告郝文平、薛书丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级法院。审判员  姜林满二〇二〇年七月二十日书记员  丁 晗