浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1169号上诉人（原审原告）：石燕，女，1987年11月4日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。委托诉讼代理人：钱万平，浙江钱万平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司，住所地：浙江省嘉兴市乍浦镇天妃路533弄151号二楼，统一社会信用代码：91330400MA28AYMN3A。法定代表人：翟贵君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙兆胜，浙江君度律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐明福，浙江君度律师事务所律师。上诉人石燕因与被上诉人嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司（以下简称中南锦恒公司）装饰装修合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初3647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石燕上诉请求：1.撤销浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初3647号民事判决，依法改判中南锦恒公司赔偿石燕装修差价损失暂定26万元，具体金额以石燕认可又经法院同意评估的鉴定结果为准；2.一、二审案件受理费、评估费、财产保全费及保全保险费均由中南锦恒公司负担。事实与理由：（一）关于争议焦点。一审归纳的争议焦点是中南锦恒公司是否存在违约,该焦点与本案情况相同的另案归纳的争议焦点不一致。另案2019年10月12日上午9时至9时30分的庭前会议笔录载明的是“法庭将本案焦点归纳如下：……涉案房屋装修价值是否达到委托装修协议上的标准；装修价值若低于装修标准，中南锦恒公司应否返还差价。”故本案争议焦点应包括涉案房屋装修价值是否达到装修协议书上的标准及涉案房屋室内装修价值如何确定，如低于委托装修协议上的标准，中南锦恒公司应否返还差价。中南锦恒公司对法庭归纳的争议焦点无异议，代表双方对此有争议，而不是装修价值无需确定，无需返还差价。中南锦恒公司确认了对己不利的事实，就是承认败诉，承认其未出售精装修房屋。但一审判决却删除上述争议焦点，且未阐明理由，同时认定双方买卖的是精装修商品房，与庭审中归纳的争议焦点相悖。请二审查明删去法庭归纳争议焦点的理由，如果涉及违法，甚至犯罪，请移送相应机关处理。（二）一审认为“本案中石燕认为的装修标准与装修费用不相匹配，中南锦恒公司收取了不合理的装修费用，那应是显失公平的问题，而不是违约的问题”与石燕表述不符合，适用法律和认定事实均错误。双方签订合同时，因装修标准部分未载明价格属于无效约定，从而无法得出是否显失公平的结论。且一审判断违约标准错误，中南锦恒公司是否存在违约行为，应根据其收取的装修费用与实际装修花费的费用是否一致进行判断。双方对装修价值有争议，可通过法律规定价格或第三方评估机构评估确定，一审未准许鉴定错误。（三）一审适用法律错误。双方无精装修房屋买卖合同，一审认为双方真实意思是买卖精装修商品房，违反了房屋买卖是要式合同的规定。即使双方有买卖精装修房屋的意愿，因中南锦恒公司备案的是毛坯房价格，无法签订精装修房屋买卖合同。国家防控调控政策不允许把房屋和装修一起签合同，中南锦恒公司把房屋和装修分开签合同，装修价格包含了部分房价，明显是违反国家政策，也违反了经营者不得在标价之外加价出售商品房及需明码标价的法律规定。一审认可中南锦恒公司的拆分行为，违反了中央七部委通知规定。（四）一审认定双方签订的商品房买卖合同和委托装修协议合法有效，但一审又支持所谓的买卖精装房一说，实际推翻了上述认定。一审无法自圆其说，实际上违反了司法诚信。（五）2020年3月，石燕的委托诉讼代理人向国家市场监督管理总局投诉举报中南锦恒公司违法，6月港区分局做了笔录，中南锦恒公司称其一审委托诉讼代理人所说“装修价格中包含一部分房价”是错误的。请求二审向港区分局调取该笔录。中南锦恒公司已经按照双方约定完成了相应的装修义务，不存在违约行为。双方自愿订立装修协议，意思表示真实。从《客户签约申报表》可以看出，石燕实际上购买的是精装修房屋，有精装修房屋的单价、合同总价，房屋按套出售，房屋及装修实际上是一个整体。中南锦恒公司不存在胁迫行为，所涉楼盘也不具有垄断性，石燕有自由选择交易的权利。关于石燕所提及的新情况，中南锦恒公司对此并不清楚，且石燕所称的投诉情况也与本案无关。石燕向一审法院起诉请求判令：1、中南锦恒公司赔偿石燕装修差价损失（现暂估260000元，具体金额以石燕认可的装修费用鉴定评估结论为准）；2、本案受理费、评估费、财产保全费、保全保险费由中南锦恒公司负担。一审法院认定事实：2017年5月15日，石燕向中南锦恒公司签具了《客户签约申报表》，该申报表内容为：客户石燕；购买房屋8#三单元-1102；认购日期2017年5月11日；建筑面积84.31平方米；价格为：销控单价每平方米7407元，合同单价每平方米11463.94元，合同总价为：毛坯624484.17元、装修342040.83元，合计优惠后966525元；付款方式为：首付毛坯134484.17元、装修172040.83元，合计306525元（含定金5万元）；按揭贷款合计66万元，其中包括毛坯房49万元，装修17万元。同日，石燕与中南锦恒公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预0001695）1份，约定：石燕向中南锦恒公司购买位于平湖市××幢××单元××室商品房，该商品房为预售商品房，预售许可证号为嘉港售许字（2017）第01号；该商品房土地使用年限自2016年12月12日至2086年12月12日，建筑面积共84.31平方米，商品房毛坯单价为每平方米7407元，总价款为624484.17元；付款方式为其他方式（商业贷款），在本合同签订之日已付首期房款134484.17元，余款490000元石燕同意办理银行按揭贷款；房屋的交付期限及条件为：中南锦恒公司应当在2019年5月31日前，将符合条件的商品房交付石燕使用；中南锦恒公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，中南锦恒公司负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；中南锦恒公司承诺于2019年11月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给石燕，石燕自行办理该商品房转移登记。合同第十四条约定，中南锦恒公司关于装饰、设备标准承担的违约责任：该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，中南锦恒公司交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，中南锦恒公司补偿装饰、设备差价。该合同附件四载明：装饰、设备标准（如为精装修房，应当约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容）。合同附件八载明：石燕、中南锦恒公司在平等、自愿的基础上，达成以下条款：凡中南锦恒公司就君悦府项目房屋、相关配套设施及地块周围环境所做楼书、广告、模型、说明、刊物等宣传资料，均为中南锦恒公司的要约邀请，不作为本合同的组成部分，仅供石燕了解本项目之用，实际以政府部门最终批准文件及本合同的约定为准；本商品房以毛坯为交付标准，如双方另有约定，以约定为准；石燕特别声明：经中南锦恒公司提示，石燕已认真审阅了本合同及其附件（包括本补充协议）之全部条款，并已清楚地理解其含义，自愿同意接受。同日，石燕、中南锦恒公司签订《委托装修协议书》一份，协议载明：鉴于石燕向中南锦恒公司购买了嘉兴乍浦中南君悦府8幢3-1102商品房，现就石燕委托中南锦恒公司对前述毛坯商品房进行装修事宜，经双方协商一致达成如下协议：一、装修的主要标准为：1）内墙：餐厅、卧室为乳胶漆；卫生间、厨房为墙砖（欧米伽或同等档次品牌）。2）顶棚：乳胶漆。3）地面：客餐厅、卧室为强化复合地板（格林或者同等档次品牌）。4）室内门：内门为免漆木门；入户门为钢质防火门；窗为铝合金窗。5）厨房：给排水、燃气安装到位；插座、开关点位安装到位；灶具（老板或同等档次品牌）；橱柜、地柜（樱花或同等档次品牌），无地漏。6）卫生间：给排水、插座、开关点位安装到位；洁具（东鹏或同等档次品牌）、浴霸（飞雕或同档次品牌）。7）阳台：金属栏杆，地面为瓷砖（欧米伽或同档次品牌），墙面为涂料，顶棚为乳胶漆。二、该房屋设计费、装修费已包含在石燕支付的装修款中，石燕无须另行支付任何其他装修费用；双方约定，本协议约定范围内的装修费用为342040.83元，合同签署当日石燕向中南锦恒公司支付装修首付款172040.83元，剩余装修款170000元，在本合同签订之日起7个工作日内以银行按揭贷款方式支付。三、石燕知悉并同意中南锦恒公司的装修方案（装修后的图纸详见附件），石燕同意装修改造中拆除的材料归中南锦恒公司所有，相应的建筑垃圾由中南锦恒公司处理。四、石燕知悉并同意装修会对原设计图及合同附图进行部分修饰，会对实际使用面积造成增减，双方同意最终购房款按照房管部门出具的实测报告载明的面积进行结算，装修后增加或减少的使用面积均不影响以实测报告载明的面积作为产权登记的依据，石燕也不得就此向中南锦恒公司提出任何主张。五、石燕同意在房屋毛坯验收通过后直接由中南锦恒公司进行装修施工，不再就毛坯状态的房屋进行验收，待装修施工完成后交付时一并验收。六、装修完成及交付石燕使用时间为2019年7月31日。七、石燕同意中南锦恒公司交付时相关材料如与样板房存在细微色差，石燕同意以实际交付为准。八、双方签订的商品房买卖合同解除，本协议一并解除。本协议签订后，石燕仅要求解除本协议而仍然履行商品房买卖合同的，须向中南锦恒公司承担购房款和装修款总额的30%作为解除本协议的违约金。九、本附件中若出现生产厂家停止生产或品牌更名或厂家倒闭或厂商涨价等原因致使中南锦恒公司无法按本协议附件履行的，石燕同意中南锦恒公司自行决定相同档次的产品代替，但本合同的价款不作调整。十、本协议一式三份，中南锦恒公司持两份，石燕持一份，具有同等法律效力。十一、本协议自双方签字或盖章之日起生效。十二、未尽事宜，双方友好协商，协商不成，双方均可向不动产所在法院起诉。2019年8月7日，石燕在《交房流程单》上签了名。该《交房流程单》载明：房屋资料：住宅质量保证书、住宅使用说明书、物业服务手册各1份、可视对讲机使用说明书1套、燃气灶、油烟机使用说明书各1份；钥匙、门禁卡：入户钥匙6把、信报箱钥匙2把、门禁卡3把、对讲机1部。该《交房流程单》注明：本人现已结清财务费用，领取以上资料、钥匙，确认上述房屋已达到交房条件，产权办理期限从《商品房买卖合同》约定的最后交付日起算。石燕在交付流程单上书写“本人确认收到以上资料和钥匙，但不代表认可房屋质量和装修品质。”一审法院认为，本案中，石燕要求中南锦恒公司承担赔偿损失的违约责任，该损失是实际的装修费用与装修协议约定的装修价款之间的差价，故本案争议的焦点是中南锦恒公司是否存在违约。石燕认为中南锦恒公司对案涉房屋的装修价格没有达到约定的价格标准，构成违约。中南锦恒公司认为其按照装修协议的约定履行了装修义务，没有违约。一审分析认为：一、双方签订的委托装修协议对案涉房屋的装修标准作了较为明确的约定，包括餐厅、卧室的内墙为乳胶漆、卫生间、厨房内墙为墙砖（欧米伽或同等档次品牌），客厅、餐厅、卧室地面为强化复合地板（格林或者同等档次品牌）等等。对于上述装修协议约定的装修标准，中南锦恒公司认为已全部达到，石燕也未提出存在遗漏，仅认为装修质量存在一些问题，但未提出鉴定申请，也未提供其他有效证据证实中南锦恒公司对案涉房屋的装修未达协议约定的装修标准。二、关于委托装修协议约定的装修费用342040.83元，该装修费用是合同的价款，是中南锦恒公司完成装修协议约定范围内的装修后石燕需要支付的费用，而合同价款不是装修的内容或者标准，相同的装修标准，装修费用并非必然要求相同。价格法虽然规定经营者应当为消费者提供价格合理的商品和服务，并在市场竞争中获取合法的利润，但本案中石燕认为的装修标准与装修费用不相匹配，中南锦恒公司收取了不合理的装修费用，那应是显失公平的问题，而不是违约的问题。综上，石燕认为中南锦恒公司违约的主张缺乏依据，不能成立，其以中南锦恒公司违约为由要求中南锦恒公司赔偿损失的诉讼请求，不予支持。另外，从《客户签约申报表》来看，石燕、中南锦恒公司的真实意思是买卖“精装修”商品房，对于此点，石燕在证据交换时也予以承认。双方是先商定了“精装修”商品房的合同单价、合同总价，然后按照《客户签约申报表》的内容来签订商品房买卖合同和装修协议，把“精装修”商品房的合同总价拆分成毛坯商品房价格和装修价格，毛坯商品房的价格为最高限价，其余价款均落实到装修协议中，因此，撇开商品房买卖合同而单就装修协议来判断装修内容与约定的装修价格是否相当有失偏颇。关于石燕要求对案涉房屋装修的实际价格进行鉴定的申请，装修实际价格的确定对于中南锦恒公司是否构成违约并没有关联，该鉴定非必要，因此，对于该鉴定申请，不予准许。综上，一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回石燕的诉讼请求。一审案件受理费5200元，减半收取2600元，财产保全费1820元，合计4420元，由石燕负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，石燕起诉主张中南锦恒公司实际装修费用严重低于约定装修标准，故中南锦恒公司应就此赔偿装修差价损失。经查，石燕系在同一天内与中南锦恒公司签订《客户签约申报表》、《浙江省商品房买卖合同》、《委托装修协议书》，其中《客户签约申报表》载明了认购房屋的房号、房屋建筑面积、销控单价、合同单价及合同总价；合同总价一栏又分为毛坯价格和装修价格两项。《浙江省商品房买卖合同》载明的毛坯房单价、毛坯房总价分别与《客户签约申报表》载明的销控单价、毛坯价格一致；《委托装修协议书》载明的装修费用与《客户签约申报表》载明的装修价格一致；合同总价（毛坯房价格+装修价格）除以建筑面积即是《客户签约申报表》载明的合同单价。由此看出，双方当事人签约时商谈的是精装修房屋买卖事宜，并按照建筑面积、房屋单价，商定了一套精装修房屋的总价，后又将房屋总价分为毛坯价格和装修价格两部分，分别签订《浙江省商品房买卖合同》和《委托装修协议书》。虽然石燕与中南锦恒公司单独签订合同对装修价格进行约定，但精装修房屋是房屋与精装修有机结合的整体，其价值须就整体而言，房屋本身与装修不能简单进行割裂，两者的价格也不应单纯割裂评判。石燕现割裂《客户签约申报表》、《浙江省商品房买卖合同》及《委托装修协议书》所涉款项的内在联系，单独诉请按照装修的客观价值认定装修款，要求中南锦恒公司返还差价，违背了双方缔约时的真实意思，应不予支持。同理，一审未准许石燕申请单独鉴定装修价值，亦属正确，本院予以确认。二审中，石燕再次提出鉴定申请，亦不予准许。另外，石燕向本院申请调取中南锦恒公司相关工作人员在嘉兴市质量监督管理局港区分局所做笔录。根据钱万平所述，该笔录中中南锦恒公司称其一审委托诉讼代理人所说“装修价格中包含一部分房价”是错误的，但就房屋和装修价值本院在前述裁判理由部分已经作出详细阐述，即便中南锦恒公司有上述说法亦不足以反驳本院根据在案证据所作出的认定，故对该笔录本院不予调取。综上，石燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人石燕负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年七月十三日书记员 陈 诚