广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0605民初29355号 原告（反诉被告）：朱**良，男，1956年2月20日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区*************，公民身份号码：x。 被告（反诉原告）：林海鸿，男，1970年2月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码：x。 委托诉讼代理人：黄宗强，广东思辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何倩平，广东思辰律师事务所律师。 原告朱**良与被告林海鸿租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本诉合并审理，并于2020年3月24日公开开庭审理了本案。原告朱**良及被告林海鸿的委托诉讼代理人何倩平到庭参加了庭审。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。 原告朱**良向本院提出诉讼请求：1.林海鸿立即恢复铺位的水电，继续履行合法有效的口头租赁协议；2.若解除合同，则林海鸿赔偿朱**良经济损失13100元，包括：铺位装修费8100元,（装新卷闸门2000元、拆除铺内养鱼池费用1500元、100平方水电安装费1600元、铺外斜坡施工费3000元）;林海鸿断电致使朱**良经营损失费按5000元/月计算，自2019年10月17日至恢复通电止；3.违约金按照造成损失的30%计算；4.林海鸿自2019年10月17日断电起，无权按照正常情况下收取租金；5.林海鸿承担诉讼费用。 事实和理由：林海鸿将位于广东省佛山市**********************及空地（以下简称涉讼租赁物）的部分出租给朱**良。双方于2018年10月15日订立口头协议，林海鸿要求朱**良对外使用与其同一名称，且涉讼租赁物不得转租及三年内不得退租。朱**良向林海鸿支付了租金及三个月押金。双方相识十余年，林海鸿清楚朱**良的经营项目和范围，可是朱**良没有开业多久受到物业的干涉，说朱**良这也不能经营那也不能经营。涉讼租赁物所在的机械城是二手机械市场，各家都销售二手机械，却不让朱**良经营。物业的理由是涉讼租赁物在入口处，销售二手机械有损市场形象。双方协商朱**良搬移到其他商铺。朱**良正是由于涉讼租赁物是路口第一间才花费搬运费将机器从平洲搬到丹灶。在朱**良同意更换租赁物位置后，林海鸿又不同意了。2019年10月17日，林海鸿在未告知朱**良的情况下断电并威胁三个月撬门收回铺位，导致朱**良停业。事实上，林海鸿出尔反尔的原因是物业在2019年9月下达通知书告知其私自转让涉讼租赁物必须在同年9月17日前整改。 被告林海鸿辩称，1.林海鸿与朱**良的口头租赁属于不定期租赁，林海鸿已提前告知解除租赁关系。2019年8月份，世海公司多次对朱**良使用铺位保洁问题、使用情况提出整改提醒，林海鸿了解情况后也多次提醒朱**良配合工作并尽快与案外人佛山市丹灶世海钢材物流基地有限公司（以下简称世海公司）签订《租赁合同》。同年9月20日，世海公司出具《限期纠正违约行为通知书》张贴在涉讼租赁物的门口及派发给林海鸿，明确需在2019年9月27日前调整上述行为，逾期未调整的，将以合同约定解除《租赁合同》、《物业服务协议》，并收回上述合同约定的商铺。为和平解决问题，林海鸿与世海公司协商下，世海公司同意宽限整改时间。朱**良在世海公司及林海鸿多次口头提醒下不予整改，在世海公司出具书面通知后确实无法继续由其租用涉讼租赁物，林海鸿当月口头告知朱**良解除租赁关系让其尽快清货退场。朱**良也表示确实不行就不做了，并摆出清货通知，尽快将涉讼租赁物内的货物出售，林海鸿更从案外人处得知朱**良提议转手租用涉讼租赁物给其使用。截至10月下旬，朱**良已经处理了大部分存放在涉讼租赁物的货物，但迟迟未退还涉讼租赁物给林海鸿，无视林海鸿提前通知其返还涉讼租赁物的请求，霸占涉讼租赁物，拖欠费用。2.朱**良要求赔偿经济损失及违约金没有事实依据。解除租赁关系是朱**良自身使用商铺经营过程中，不配合世海公司管理所致的，世海公司在出具《限期纠正违约行为通知书》之前，已多次口头对朱**良的经营提出整改意见，林海鸿均从中协调帮助，但朱**良均未能落实整改，最后书面通知出具后，朱**良也清楚无法继续使用涉讼租赁物。3.朱**良应向林海鸿支付占用涉讼租赁物的相应费用。双方协商确认解除租赁关系后，朱**良着手清理存放涉讼租赁物的存货，但至今仍占用涉讼租赁物及拖欠费用，涉讼租赁物的停电也影响林海鸿自身的日常经营，严重损害林海鸿合法权益。综上，林海鸿与朱**良的口头租赁关系自2019年9月下旬，林海鸿通知朱**良需要解除租赁关系后，于2019年11月11日正式解除。 被告林海鸿向本院提出反诉请求：1.确认朱**良与林海鸿的口头租赁关系于2019年11月11日解除；2.朱**良将占用的商铺及空地返还给林海鸿；3.林海鸿向朱**良支付搬离占用商铺前的占用费(占用费自2019年10月1日起至林海鸿返还商铺之日按照2100元/月的标准计算）及占用期间产生的水、电杂费（其中水费11.85元及电费31.4元）；4.林海鸿承担本案诉讼费用。 事实与理由：林海鸿与朱**良在平洲机械城营业期间相识。因平洲机械城于2018年12月31日清场拆除，林海鸿与世海公司于2018年6月4日签订《商铺租赁合同》租用涉讼租赁物。朱**良知悉后告知林海鸿其计划进驻丹灶世海钢铁物流中心，希望暂时租用林海鸿涉讼租赁物一半的位置使用，后续自行向世海公司租用商铺。当时，朱**良未能确定实际借用时间的期限，林海鸿基于同行互助的本意，同意其暂租用A3-112A号商铺的一半铺位，双方并未签订《租赁合同》，仅口头约定押金及使用期间所产生的水电费及租金。2019年8月份起，世海公司对朱**良使用商铺过程中的改动、保洁、经营类别多次提出整改要求，林海鸿亦多次提醒朱**良配合工作及尽快另选店铺与世海公司达成租赁合同关系。2019年9月20日，世海公司出具《限期纠正违约行为通知书》要求必须整改，林海鸿、朱**良与世海公司协商后，同意宽限整改期限。随后，林海鸿明确告知其无法继续出租涉讼租赁物，其应在11月前尽快搬离。2019年10月下旬，朱**良仅剩少量的物品存放在商铺，也发现朱**良私下联系案外人称转让涉讼租赁物但未能成功，林海鸿多次提醒朱**良尽快返还商铺，但截至11月份，朱**良以各种借口拒绝返还涉讼租赁物。但因其自身行为确实无法继续使用涉讼租赁物，其于9月下旬亦已清楚，林海鸿也无法答应其继续租用商铺的要求。 针对被告林海鸿反诉，原告朱**良辩称，１．林海鸿的诉讼请求毫无法律依据、颠倒黑白。实际上是林海鸿邀请朱**良去租涉讼租赁物。当时林海鸿租了六间商铺，林海鸿承担不了费用，所以租其中一间给朱**良；2.限期整改通知书是发给林海鸿的，不是追究朱**良责任。3.林海鸿认为朱**良对商铺有改动，其实林海鸿是有责任的，因为林海鸿明确知道朱**良的经营范围，朱**良搬过去之前在平洲的商铺经营模式都是一模一样的没有改变。朱**良在市场没有违法经营，只是没有别人整洁，因为朱**良是修理铺，但是林海鸿原来就知道朱**良的的经营项目。林海鸿跟市场有相关约定，林海鸿在知道朱**良经营范围的前提下还将商铺出租，所以其需要承担责任；4.林海鸿说朱**良以各种借口返还涉讼租赁物，但是没有证据证明。反而是朱**良在微信中催促林海鸿发账单，林海鸿不予理睬，林海鸿根本不想退还三个月的押金给朱**良。5.林海鸿提供的证据微信聊天记录证据证明了朱**良在的诉讼请求是有根据的。6.音频及聊天记录证明不是朱**良不交租金，是林海鸿拒绝收取租金。 诉讼中，朱**良提交了如下证据： 1.朱**良身份证原件1份、林海鸿身份信息打印件1份； 2.收据（xxxx）原件1份； 3.2019年9月4日、2019年11月11日、2019年11月15日朱**良与林海鸿的微信聊天记录手机截屏打印件各1份； 4.收款收据（xxxx、xxxx）原件1份。 林海鸿提交了如下证据： 1.商铺租赁合同一份、物业服务协议书原件各1份； 2.限期纠正违约行为通知书原件1份； 3.照片打印件7张、涉讼铺位内部视频光盘1只； 4.微信聊天录像两段、微信聊天记录2份； 5.2019年11月及12月物管缴费通知单原件各1份； 6.南海区建设工程竣工规划验收合格证。 本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：朱**良提交的证据2无法确认卷闸门安装的位置，本院对其真实性不予确认；林海鸿提交的证据1及证据5，本院综合认定。 本院经审理认定事实如下： 朱**良向案外人世海公司租赁了广东省佛山市南海区********************及空地，租赁期间为2018年5月22日到2024年12月31日。2013年4月16日，佛山市南海区***********期A3办理了建设工程竣工规划验收合格证。 2018年10月15日，朱**良与林海鸿双方口头协商，林海鸿将上述租赁物中的部分出租给朱**良，每月租金为2100元。 2018年10月15日，朱**良收取了林海鸿押金7544.5元。 2018年10月15日，朱**良向林海鸿支付了2019年2月1日止2019年4月30日的租金6345.5元，并载明“每月租金2年不变”。 2019年9月4日，林海鸿通过微信向朱**良发送图片，图片载明“老朱：9月份租水电费共计2190元”；同日，朱**良向林海鸿转账2190元。 2019年9月20日，案外人世海公司发出《限期纠正违约行为通知书》，通知林海鸿只能经营新机、配件买卖及未经其同意不得转租涉讼租赁物，林海鸿应在2019年9月27日前调整上述行为。 2019年12月9日，本院立案审理朱**良提起的本诉；诉讼中，林海鸿提起了反诉，林海鸿的反诉状于2020年3月20日送达给朱**良。 诉讼中，朱**良及林海鸿同意押金抵扣租金。 本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。林海鸿和朱**良双方没有签订书面的租赁合同，但存在事实的不定期租赁合同关系，双方可以随时解除该不定期租赁合同关系。现林海鸿作为涉讼租赁物的出租方有权提出要求解除该不定期房屋租赁合同关系和朱**良搬离涉讼租赁物的请求。林海鸿有权解除不定期租赁合同关系，朱**良提出林海鸿继续履行租赁合同关系，及租赁合同关系解除林海鸿赔偿其经济损失及违约金的主张，不符合法律规定及双方的约定，本院予以驳回。 林海鸿未能举证其在2019年11月11日向朱**良提出了解除租赁合同关系的证据，朱**良主张解除租赁合同关系的反诉状于2020年3月20送达予朱**良，本院确认朱**良与林海鸿的租赁合同关系于当日解除。租赁合同关系解除后，朱**良理应返还租赁物予林海鸿，林海鸿请求朱**良返还涉讼租赁物，本院予以支持。关于朱**良提出的继续履行租赁合同关系的请求，理据不足，本院不予支持。 涉讼租赁物仍由朱**良占有使用，林海鸿主张在朱**良从2019年10月1日开始未支付租金，朱**良未举证其以支付，本院对林海鸿的该主张予以支持。朱**良主张林海鸿从2019年10月17日开始断电及无权收取此后租金，但是提交的证据不足以证明，本院对朱**良的该主张不予采纳。双方在诉讼中均同意用押金7544.5元抵扣租金，为未免诉累，本院予以抵扣。截止法庭辩论终结之日即2020年3月24日，朱**良未支付的租金为10025.8元[2100元/月×4个月+2100元/月÷31日×24天]，扣减押金7544.5元后朱**良未支付的租金为2481.3元。故林海鸿主张朱**良应支付租金2481.3元及从2020年3月25日起至实际返还涉讼租赁物之日止按每月2100元的标准计算的租金予林海鸿。林海鸿主张朱**良未支付2019年9月26日至2019年10月25日的水费11.85元，2019年9月26日至2019年10月25日的电费31.4元，朱**良未举证其已支付，本院对林海鸿的该请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）朱**良与被告（反诉朱**良）林海鸿于2018年10月15日订立的租赁合同关系于2020年3月20日解除；原告（反诉被告）朱**良应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述租赁合同关系项下位于广东省佛山市南海区********************及空地予被告（反诉原告）林海鸿； 二、原告（反诉被告）朱**良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金2481.3元及从2020年3月25日起至实际返还租赁物时止按每月2100元标准计算的租金予被告（反诉原告）林海鸿； 三、原告（反诉被告）朱**良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年9月26日至2019年10月25日的水费11.85及电费31.4元予被告（反诉原告）林海鸿； 四、驳回原告（反诉被告）朱**良的全部诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1057.88元（朱**良已预交），由朱**良负担。反诉受理费267.5元（林海鸿已预交），由朱**良负担，朱**良应于上述付款同期迳付还予林海鸿，本院不另收退 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  谭彩兰 二〇二〇年七月二十日 书记员  卢丹伦