广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33268号上诉人（原审原告）：深圳市中林实业发展有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道清祥路1号宝能科技园9栋A座1楼招商中心G5室，统一社会信用代码914403007362595254。法定代表人：张保文，总经理。委托诉讼代理人：陈梅蕊，女，汉族，1987年7月15日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：深圳曲高宅配装饰有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道清祥路宝能科技园乐康家居商场3楼3016号，统一社会信用代码91440300MA5ELCCE7E。法定代表人：曲和洪，总经理。委托诉讼代理人：方伟敏，广东华商律师事务所律师。原审第三人：深圳乐康家居有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道清湖社区清湖清祥路1号4层（乐康家居），统一社会信用代码914403000758198030。法定代表人：杨海斌，总经理。委托诉讼代理人：余光，男，汉族，1981年5月20日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，系该公司员工。上诉人深圳市中林实业发展有限公司（以下简称中林公司）因与被上诉人深圳曲高宅配装饰有限公司（以下简称曲高宅配公司）、原审第三人深圳乐康家居有限公司（以下简称乐康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初4922号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人中林公司的上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、改判中林公司与曲高宅配公司签订的《乐康家居租赁合同书》、《及主体变更补充协议》于2018年12月8日起解除；三、改判曲高宅配公司向中林公司支付2017年9月25日至2017年12月24日期间的租金44786元、2018年10月1日至2018年12月8日期间的租金40092元；四、改判曲高宅配公司向中林公司支付占用场地的使用费13173元（自2018年12月9日起算，暂计至2018年12月31日，应计至实际返还商铺之日）；五、改判曲高宅配公司向中林公司支付逾期交纳租金违约金7974.4元；六、改判曲高宅配公司向中林公司支付解除合同违约金35510元；七、改判曲高宅配公司向中林公司支付逾期迁出证照违约金17755元；八、曲高宅配公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。主要事实和理由：一、曲高宅配公司自认自2018年10月1日起开始欠付租金的事实，依据《乐康家居租赁合同书》约定，曲高宅配公司欠付租金长达30天以上，构成根本违约导致租赁合同解除。一审未确认租赁合同解除的事实，认定事实不清，应当予以改判。二、一审采信曲高宅配公司主张的因涉案商铺所在商场的商业业态改变导致无法实现合同目的而拒缴租金，属于认定事实不清，适用法律不当。三、曲高宅配公司欠付租金导致合同解除，且在合同解除后长期占用商铺拒不搬离，按照租赁合同约定，应当向中林公司支付免租期租金、欠付的租金、逾期交纳租金违约金、解除合同违约金、及占用场地的使用费。被上诉人曲高宅配公司的答辩意见：中林公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院依法予以驳回。原审第三人乐康公司陈述意见称:我方意见与中林公司意见一致。中林公司的原审诉讼请求：一、请求判令中林公司与曲高宅配公司签订的《乐康家居租赁合同书》、《及主体变更补充协议》于2018年12月8日起解除；二、请求判令曲高宅配公司支付2017年9月25日至2017年12月24日期间的租金44786元、2018年10月1日至2018年12月8日期间的租金40092元；三、曲高宅配公司向中林公司支付占用场地的使用费13173元（自2018年12月9日起算，暂计至2018年12月31日，应计至实际返还商铺之日）；四、曲高宅配公司向中林公司支付逾期交纳租金违约金7974.4元；五、曲高宅配公司向中林公司支付解除合同违约金35510元；六、曲高宅配公司向中林公司支付逾期迁出证照违约金17755元；七、曲高宅配公司向中林公司返还代为先行支付的客诉退款32000元；八、判令曲高宅配公司立即向中林公司返还商铺；九、判令曲高宅配公司承担全部诉讼费用。原审法院认定的事实：中林公司系“深圳市宝安区龙华街道清湖工业园宝能科技园5栋”房屋的所有权人，产权证号为深房地字第××号。2017年8月28日，中林公司与曲高宅配公司签订《乐康家居租赁合同书》一份，约定中林公司将位于“深圳市龙华新区龙华街道清祥路宝能科技园乐康家居商场C区三层3012、3015、3016、3021、3022、3023号商铺”出租给曲高宅配公司，用于商铺展示、交易，经营范围为霍尔茨全屋定制、家具、电器，合同期限2017年9月25日至2019年8月31日，第三条第1项约定每月租金22393元，除首月租金外、每月5日前缴纳当月租金，2017年9月25日至2017年12月24日为免租期，曲高宅配公司应向中林公司缴纳租赁保证金44786元；第五条第2项约定“合同履行期间，若非因中林公司根本违约导致合同解除或提前终止的，中林公司有权取消已给予的上述免租优惠，曲高宅配公司应在合同解除或终止后三日内一次性按合同第三条第1款约定的标准租金向中林公司补缴租金。”第十三条第3项约定“曲高宅配公司应按本合同的约定按时交纳租金、租赁保证金，每逾期一天，须向中林公司交纳欠缴金额3‰作为违约金；逾期超过5天，中林公司或管理方有权停止商铺的水电供应。”第十三条第5项约定“在租赁期内，曲高宅配公司有下列行为之一的，中林公司有权解除本合同，收回该商铺，不予返还被曲高宅配公司交纳的租赁保证金，同时曲高宅配公司还应另行向中林公司支付月租金额度两倍的违约金，并另行赔偿中林公司因此发生的全部损失。中林公司不解除本合同的，不影响中林公司要求曲高宅配公司承担违约责任的权利：……（5）拖欠支付租金，达到30日（含30日）以上的。”同时约定了其他条款。上述合同签订后，曲高宅配公司向中林公司缴纳租赁保证金44786元，中林公司将涉案房屋交由曲高宅配公司使用。2018年7月26日，中林公司、曲高宅配公司、乐康公司、案外人深圳曲高装饰设计工程有限公司（以下简称曲高装饰公司）签订《〈乐康家居租赁合同书〉及〈乐康家居营运管理合同书〉主体变更补充协议》，约定将曲高宅配公司在《乐康家居租赁合同书》中C3023号商铺的全部权利义务自2018年7月26日起转移给案外人曲高装饰公司，同时约定了其他条款。另查，中林公司主张曲高宅配公司自2018年10月起未缴纳租金（变更后的租金为每月17755元），其多次向曲高宅配公司催要租金未果；主张曲高宅配公司拖欠租金超过30天构成违约，故其于2018年12月5日向曲高宅配公司发出《解除合同通知书》。曲高宅配公司于2018年12月8日收到上述通知书。中林公司要求曲高宅配公司支付免租期即2017年9月25日至2017年12月24日期间租金47786元、2018年10月1日至2018年12月8日期间租金40092元以及自2018年12月8日起的场地占有使用费，并要求曲高宅配公司交还涉案商铺并承担逾期支付租金违约金7974.4元、解除合同违约金35510元、逾期迁出证照违约金17755元。曲高宅配公司不予认可，主张涉案《乐康家居租赁合同书》明确约定涉案商铺“用途是商品展示和交易，经营范围为全屋定制家居电器，经营品牌是霍尔茨全屋定制（德国品牌），中林公司在合同中要求曲高宅配公司必须严格按照上述范围经营，如需更换经营品牌或者产品类别，应当征求中林公司的同意。上述合同签署之后，曲高宅配公司进场装修长达7个月，于2018年3月开张经营。到了2018年8月、9月期间，中林公司与案外人签订协议，将涉案商铺在内的区域整体出租给案外人经营汽车销售。2018年10月1日案外人进场装修，截至中林公司起诉曲高宅配公司时，涉案商铺周边的家居经营厂商都已经被迫迁出，门口的手扶电梯也已被清除，整片区域因装修一片狼藉。曲高宅配公司所经营场所周边业态彻底改变，曲高宅配公司租赁商铺经营家居定制的目的无法实现，这是曲高宅配公司拒绝继续支付租金的真实原因。曲高宅配公司认为中林公司无视曲高宅配公司投入巨大，在经营不到5个月的情况下就擅自将涉案商铺所在区域又出租给他人并彻底改变了周边区域的商业业态，导致曲高宅配公司租赁商铺经营家居的目的无法实现，导致曲高宅配公司产生重大损失。曲高宅配公司提供视频光碟对其主张予以证明。中林公司对视频光碟的真实性予以认可，但对曲高宅配公司证明目的不予认可。中林公司对曲高宅配公司上述陈述不予认可，主张并未将涉案商铺所在区域出租给案外人，主张涉案“租赁物所在的商场手扶电梯与商业业态并不是租赁物的必要条件，不影响合同目的的实现”、涉案“租赁物所在的商场分为A、B、C区，中林公司租赁给案外人的只是C区，A、B区仍然经营家居，并不影响曲高宅配公司在商场内经营家居”。原审法院认为，中林公司、曲高宅配公司于2017年8月28日签订的《乐康家居租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，依法应当予以确认。各方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。根据中林公司在庭审中的陈述，以及曲高宅配公司提供的中林公司认可的视频等证据，可知曲高宅配公司关于中林公司将涉案商铺所在商场C区整体出租给案外人用于汽车经营并于2018年10月1日起装修的主张属实，原审法院对此予以确认。《乐康家居租赁合同书》约定曲高宅配公司的经营范围为霍尔茨全屋定制、家具、电器，且涉案商铺所在建筑物名称为“家居”，中林公司将涉案商铺所在商场C区整体出租给案外人用于汽车经营且自2018年10月1日起装修，曲高宅配公司主张其无法实现合同目的而拒绝缴纳租金，有事实依据，原审法院依法予以采信。中林公司以曲高宅配公司拖欠租金超过30天构成违约为由解除涉案合同并要求曲高宅配公司交还涉案商铺、支付租金、承担违约责任等，缺乏事实依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，原审法院判决：驳回上诉人中林公司的全部诉讼请求。本案经二审审理查明，原审判决认定事实清楚,各方当事人均无异议,本院依法予以认可。另查，中林公司在本案二审期间就涉案事实主张：一、中林公司仅将部分商铺出租给案外人经营汽车销售，但所出租的商铺并不涉及曲高宅配公司租赁的商铺；二、中林公司将部分商铺转租的行为并未彻底改变曲高宅配公司经营场所周边的业态环境，并未致使曲高宅配公司租赁商铺的主要目的无法实现，涉案商场整体是区分为A、B、C三个区，其中A、B两区仍在经营家居装饰业务，曲高宅配公司所租赁的商铺处于C区的边缘，但是商场整体的经营业态并没有完全改变，提供给曲高宅配公司使用的电梯手扶梯等都有保留使用。又查，关于中林公司何时收回涉案商铺的使用权的问题，中林公司主张，在多次催告曲高宅配公司返还商铺而无果的情况下，中林公司于2019年8月将曲高宅配公司的物品另行安置于其他位置，实际收回了涉案商铺的使用权。曲高宅配公司则主张，涉案商场在2019年4月后就只允许装修的施工人员进入，至于中林公司何时实际收回涉案商铺的使用权，曲高宅配公司并不清楚。本院认为，针对中林公司的各项上诉请求，本院具体分析认定如下：首先，关于合同的效力问题，中林公司与曲高宅配公司于2017年8月28日签订的《乐康家居租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约全面履行各自的合同义务。其次，关于中林公司的后续转租行为（将涉案的商场C区大部分转租给案外人经营汽车销售业务）是否构成违约的问题，中林公司主张维护商业业态并非出租方（即上诉人中林公司）的法定义务，涉案租赁合同中亦未对出租方（上诉人中林公司）维护商业业态的合同义务进行约定，中林公司改变经营业态（将涉案C区大部租赁给案外人经营汽车业务）并不构成导致曲高宅配公司合同目的不能实现的违约行为。本院认为，商业业态是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。商业业态规划能综合反映商家的整体定位和特色，对于商户的租赁选择、经营状况以及消费者的吸引力均起着至关重要的作用。本案曲高宅配公司签订涉案租赁合同的目的在于租用商铺用以经营家居。因此涉案租赁合同中明确约定涉案商铺的用途是商品展示和交易，经营范围为全屋定制家居电器，经营品牌是霍尔茨全屋定制。中林公司在合同中亦要求曲高宅配公司必须严格按照上述范围经营，如需更换经营品牌或者产品类别，应当征得中林公司的同意。这一点，从当事人所签订的租赁合同命名为“乐康家居租赁合同书”以及所租赁的商场名称为“宝能科技园乐康家居商场”的相关事实中亦可确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案租赁合同虽仅约定了曲高宅配公司不得任意变更经营范围，而没有约定中林公司关于保持商场经营业态方面的义务，但结合涉案商铺在此争议发生之前的经营历史情况，以及涉案合同对曲高宅配公司改变经营范围的行为进行了严格约束的条款约定，结合诚实信用原则，探究涉案租赁合同的目的，应当认定涉案租赁合同包含中林公司具有不得随意变更商场原有经营业态的合同义务。本案中林公司在曲高宅配公司履行了合同义务的情况下，擅自将涉案商铺所在商场C区的大部分区域转租给案外人用于经营汽车销售业务，极大地改变了商场的经营业态，势必会对曲高宅配公司的经营造成不利影响，导致其合同目的落空，故本院认为，中林公司的转租行为已经构成违约。再次，关于合同解除的问题，中林公司主张因曲高宅配公司逾期支付租金构成违约，其依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定于2018年12月8日向曲高宅配公司送达《解除合同通知书》，故涉案租赁合同已于2018年12月8日解除。曲高宅配公司则称中林公司根本违约在先，其无权单方解除涉案租赁合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，合同的法定解除权系合同的守约方享有的权利，是守约方可依据其单方意思表示终止合同权利义务的一种形成权。如前所述，中林公司存在根本违约行为，属于违约方，其并不享有单方解除合同的形成权，故中林公司于2018年12月8日向曲高宅配公司单方送达《解除合同通知书》的行为并不产生解除涉案租赁合同的法律效力。但是，从涉案租赁合同的履行现状来看，中林公司已明确表示不愿意继续履行合同，曲高宅配公司无证据证明其在合理期限内要求中林公司继续履行合同，亦未依据合同法的相关规定行使其法定解除合同的权利，其仅在本案审理过程中抗辩中林公司不享有解除合同的权利，这导致双方权利义务关系处于极不确定状态。鉴于房屋租赁合同不适宜强制履行的特点以及涉案租赁合同已不具备继续履行的基础，为平衡合同双方的利益，本院认定，涉案租赁合同因中林公司向法院提起诉讼而解除。中林公司于2019年4月11日向本案一审法院深圳市龙华区人民法院提起诉讼，深圳市龙华区人民法院于2019年5月15日向曲高宅配公司送达应诉通知书，故本院认定涉案租赁合同于2019年5月15日解除。中林公司关于涉案租赁合同已于2018年12月8日解除的相关上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。第四，关于中林公司诉请的商铺租金和占有使用费的问题，中林公司要求曲高宅配公司承担涉案商铺免租期即2017年9月25日至2017年12月24日期间租金47786元、2018年10月1日至2018年12月8日期间租金40092元以及自2018年12月8日起的场地占有使用费。一审法院认为，中林公司将涉案商铺所在商场C区整体出租给案外人用于汽车经营，故曲高宅配公司拒付租金有事实依据，并据此驳回了中林公司的全部诉讼请求。对此本院认为，如前所述，中林公司于2018年10月起擅自改变商场经营业态的行为构成根本违约，曲高宅配公司拒付租金的行为系行使其同时履行抗辩权，具有事实依据和法律依据。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十九规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。该规定系对合同守约方负有的减损义务的规定。根据这一规定，曲高宅配公司作为合同守约方，其行使同时履行抗辩权应有合理期限，当中林公司在合理期限内仍未对其违约行为进行补正的情况下，曲高宅配公司负有防止因中林公司的违约行为造成的损失持续扩大的义务。曲高宅配公司应在合理期限内采取适当措施，如及时行使其法定解除合同的权利，而不是以持续拒付租金的方式使得合同的履行陷入僵局。曲高宅配公司未能及时采取适当措施防止损失扩大的，其应就扩大的损失部分承担相应的责任。本案中，中林公司于2018年10月起将涉案商场大部分（不包含涉案商铺）转租给案外人经营汽车，并于2018年12月8日向曲高宅配公司送达《解除合同通知书》，则曲高宅配公司应自2018年12月8日起的合理期限内决定是否解除涉案租赁合同。超过合理期限，曲高宅配公司既不继续履行合同缴纳租金，又不单方解除合同交还涉案商铺，则应当向中林公司支付商铺租金及占有使用费。结合涉案合同性质及履行情况，本院酌定该合理期限为三个月，即2018年12月8日至2019年3月7日。关于中林公司何时收回涉案商铺的问题，中林公司主张，在多次催告曲高宅配公司返还商铺而无果的情况下，中林公司于2019年8月将曲高宅配公司的物品另行安置于其他位置，实际收回了涉案商铺的使用权。曲高宅配公司则主张，涉案商场在2019年4月后就只允许装修的施工人员进入，至于中林公司何时实际收回涉案商铺的使用权，曲高宅配公司并不清楚。在双方当事人均未提交充分证据以证明其各自主张的情况下，本院酌定中林公司于涉案合同的解除之日即2019年5月15日实际收回涉案商铺的使用权。如前所述，曲高宅配公司在2018年12月8日至2019年3月7日的合理期限内未行使合同解除权的，应自合理期限结束之日起向中林公司承担涉案商铺租金及占有使用费损失的责任。本院根据双方当事人的过错程度，酌定该部分损失由双方当事人各半负担。根据涉案租赁合同关于租金标准的约定，经本院核算，自2019年3月8日至2019年5月15日的租金应为40244.7元（17755元×2月+17755元÷30天×8天）。因合同解除之日即收回涉案商铺之日，故不再产生商铺占有使用费。曲高宅配公司需承担的该部分损失应为20122.4元（40244.7元÷2）。对于中林公司请求曲高宅配公司承担的其他违约损失部分（包括免租期租金、逾期交纳租金违约金、解除合同违约金、逾期迁出证照违约金），因缺乏事实依据及法律依据，本院依法不予支持。关于中林公司应当承担的违约责任，曲高宅配公司可以另循法律途径解决。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律存在部分不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十九条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初4922号民事判决；二、确认深圳市中林实业发展有限公司与深圳曲高宅配装饰有限公司签订的《乐康家居租赁合同书》于2019年5月15日解除；三、深圳曲高宅配装饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市中林实业发展有限公司支付租金20122.4元。四、驳回深圳市中林实业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2063元，二审案件受理费3486元，均由上诉人深圳市中林实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 彭   琛审判员 赵 明 升审判员 陈   凯二〇二〇年七月十九日书记员 陈茜（兼）