重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2040号上诉人（原审原告、反诉被告）：张鑫，男，汉族，1990年7月3日出生，住重庆市巴南区。上诉人（原审原告、反诉被告）：胡文静，女，汉族，1993年1月19日出生，住重庆市南岸区。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵会红，重庆静昇律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：黄佳，重庆静昇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆帝维美丽之冠投资有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道85号A-12-1、A-12-2、A12-3，统一社会信用代码91500000574800402N。法定代表人：邓瑞，职务执行董事。委托诉讼代理人：梁杰，重庆百君律师事务所律师。上诉人张鑫、胡文静因与被上诉人重庆帝维美丽之冠投资有限公司（以下简称帝维公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院作出的（2019）渝0103民初12417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张鑫、胡文静上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张鑫、胡文静的诉讼请求，驳回帝维公司的反诉请求。事实及理由：一、房屋产权面积属于合同重要事项，帝维公司作为出卖人，对买受人负有告知义务。《重庆市商品房买卖合同》第六条约定双方按照套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式并承担合同责任，帝维公司为规避不利的合同责任，故意向张鑫、胡文静隐瞒了关于房屋实际套内面积的重大事项，帝维公司未提供任何证据证明其履行了告知义务，张鑫、胡文静无从知晓涉案房屋的实际套内面积。二、房屋建筑面积系由套内建筑面积和公摊建筑面积两部分组成，建筑面积与套内面积并不直接相关，故无法根据房屋产权登记建筑面积的误差推定套内面积一定存在误差，更无法确定具体误差值。一审法院以建筑面积差异推定张鑫、胡文静明知存在套内面积差异，显然有失公允。三、张鑫、胡文静向帝维公司发送律师函要求帝维公司书面告知产权登记套内面积并提供相关凭证，但帝维公司拒绝告知及提供凭证，故张鑫、胡文静提起诉讼，通过法院向房管局调查取证方才知晓产权登记套内面积，张鑫、胡文静行使合同解除权未超过约定期限。帝维公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张鑫、胡文静向一审法院起诉请求：1.请求判令解除张鑫、胡文静与帝维公司于2018年4月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；2.请求判令帝维公司返还张鑫、胡文静已付购房款622888元、商铺代收费41404元(包括契税36687元、大修基金3477元、转移登记费550元、土地勘察费74元、权证印花税5元、合同印花税611元)，共计664292元，并以前述款项为基数自2018年4月3日起按照人民银行同期贷款利率向张鑫、胡文静支付资金占用损失；3.请求判令帝维公司赔偿张鑫、胡文静因本案支付的律师费25000元；4.请求判令本案的诉讼费用由帝维公司承担。帝维公司向一审法院提出反诉请求：1.确认张鑫、胡文静于2019年4月10日以《律师函》形式单方解除双方所签《商品房买卖合同》及补充协议的行为无效；2.判令张鑫、胡文静继续履行合同，立即支付购房款60万元；3.判令张鑫、胡文静支付帝维公司前述购房款自2018年5月11日起至付清之日止按每日万分之一计算的迟延履行违约金（计算至2019年6月11日的违约金数额为23760元）；4.本案诉讼费由张鑫、胡文静承担。一审法院经审理查明：2018年4月3日，张鑫、胡文静（买方）与帝维公司（卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定张鑫、胡文静向帝维公司购买暂定名为美丽之冠熊猫公馆（美丽之冠青年公寓）预售商品房，座落为：重庆市渝中区中兴路228号1-商铺X号房屋，建筑面积为45.71平方米、套内建筑面积21.09平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积24.62平方米。商品房用途为非住宅，属于商业服务。本商品房为清水房，总成交金额为1222888元，建筑面积单价为26753.18元/平方米，套内建筑面积单价为57984.26元/平方米。付款方式及期限：2.分期付款，本商品房总成交金额1222888元整。（1）第一期：乙方应于签订合同当日向甲方支付房款622888元整，并按相关法律法规的规定向相关政府部门缴纳所有相关税费。（2）第二期：乙方应于2018年5月10日前向甲方支付房款600000元整。第六条，面积确认及面积差异处理。1.在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1.合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算，多退少补。2.合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)退还给乙方。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=产权登记套内建筑面积一合同约定套内建筑面积/合同约定套内建筑面积×100%。第十条，乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理；1.按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期在60日(含)之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1(该比率不大于第九条1款(1)项中的比率)的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日(与本条第1款(1)项约定的日期相同)后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1(该比率应不大于本条第1款第(1)项中的比率)的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同附件五：商品房买卖合同补充协议，其中约定第一条、商品房基本情况，1.1买受人同意该商品房由出卖人委托有资格的测绘部门实际测量，最终结算面积以产权登记证记载的建筑面积为准，主合同第三条第(三)款规定的该商品房共用部位与共用房屋分摊的建筑面积若有差异，买卖双方不作任何补偿。第五条、面积差异处理方式5.1因套内面积差异需要买受人补交房款或者出卖人返还相应房款的，均不计收利息。买受人需向出卖人补交房款的，应当在产权登记面积确认之日起30日内补交，逾期未补交的，应当向出卖人按日支付需补交房款万分之一的违约金，出卖人有权延期向买受人交付房屋直至买受人付清应付款项。出卖人需向买受人返还房款的，应当在产权登记面积确认后，且买受人提供收款账号后30日内返还，逾期未返还的，应当向买受人按日支付需返还房款万分之一的违约金“产权登记面积确认之日”是指出卖人取得《商品房地产权属证明书》之日，该证明书的附件中所载明的面积即为该商品房的产权登记面积。5.2若买受人因房屋面积差异原因(不含分摊建筑面积)根据主合同约定选择退房应当在知道或应当知道产权登记面积确认之日起15日内书面告知出卖人，否则视为买受人自动放弃退房权利，按主合同第六条第2款买受人不退房条款约定执行。第十一条、合同解除11.1除主合同及本补充协议另有约定外，主合同及本补充协议约定的买受人有权解除合同的情况出现时，买受人应于知道或应当知道该情况之日起15日内向出卖人送达解除合同的书面通知，如果买受人未在上述期间内向出卖人送达解除合同的书面通知，视为买受人放弃解除本合同的权利，本合同继续履行。同日，张鑫、胡文静（乙方）与帝维公司（甲方）签订面积差补充协议，内容如下：一、乙方向甲方购买位于重庆市渝中区中兴路228号1-商铺X号（以下简称“该商品房”），并签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“原合同”）。二、该商品房的合同约定建筑面积为45.71平方米，经实际测绘确认后，产权登记建筑面积为43.46平方米。原合同总成交金额按实测产权登记建筑面积43.46平方米计算，总成交金额为1222888元整。三、本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准，本补充协议未约定的事项，仍按原合同执行。张鑫、胡文静于合同签订当日向帝维公司支付房款622888元，另支付了商品代收费（契税36687元、大修基金3477元、转移登记费550元、土地勘测费74元、权证印花税5元、合同印花税611元）共计41404元。一审另查明，渝中区中兴路228号1-商铺X号现门牌号为重庆市渝中区中兴路228号附X号X号。重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明载明，该房屋用途为商业服务，建筑面积45.71平方米，套内建筑面积21.09平方米，成交金额1222888元。根据“美丽之冠青年公寓项目”房屋面积分户汇总表所载，该商铺的套内面积为20.17平方米，建筑面积43.46平方米。2018年6月27日、2018年9月4日、2018年10月31日，帝维公司数次向张鑫、胡文静发送催款函，要求张鑫、胡文静支付剩余房款及违约金。2019年4月12日，张鑫、胡文静向帝维公司发送律师函，主要内容为要求帝维公司在收到本函后3日内，书面告知张鑫、胡文静关于渝中区中兴路228号1-商铺X号房屋的准确产权登记面积，并提供相关产权登记面积确认凭证。如合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内面积误差比绝对值超过3%，则张鑫、胡文静选择退房，解除与帝维公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，由帝维公司退还其支付的全部费用，并赔偿张鑫、胡文静因解除合同所产生的一切费用。该邮件帝维公司于2019年4月22日签收。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，张鑫、胡文静与帝维公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、面积差补充协议，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。张鑫、胡文静与帝维公司在签订《重庆市商品房买卖合同》同时签订了面积差补充协议，其中明确“经实际测绘确认后，产权登记建筑面积为43.46平方米。原合同总成交金额按实测产权登记建筑面积43.46平方米计算，总成交金额为1222888元整”，由此可知张鑫、胡文静作为买受人此时已明知房屋的产权登记建筑面积与合同约定的建筑面积存在一定误差，根据生活常识及交易习惯，可以确定其对该房屋套内建筑面积是否同时也存在误差应当知晓，即使未明知也应在合理期间内提出问询或要求帝维公司对此事项进行明确。因张鑫、胡文静一直未按照合同约定于2018年5月10日前向帝维公司支付剩余房款，帝维公司已经多次向其发函催收，近一年时间内，张鑫、胡文静对面积误差并未提出异议，亦未行使解除权，现张鑫、胡文静称其办理产权期间经网络查询才发现案涉房屋的套内建筑面积误差比超出了合同约定标准，缺乏事实依据和合理性，与常理不符，一审法院不予采信。张鑫、胡文静未在合同约定的解除期限内或相应的合理期限内向帝维公司发出书面解除合同的通知，视为放弃解除权。故张鑫、胡文静于2019年4月12日以《律师函》形式向帝维公司发送的通知不产生法律效力。张鑫、胡文静与帝维公司已按照合同约定履行，张鑫、胡文静起诉要求解除合同，并要求帝维公司返还购房款及相关费用，并向其支付资金占用损失及律师费用的请求不能成立，一审法院依法不予支持。帝维公司反诉要求张鑫、胡文静继续履行合同，立即支付购房款600000元的请求成立，一审法院予以支持；因张鑫、胡文静逾期支付房款，已构成违约，帝维公司主张张鑫、胡文静支付帝维公司剩余购房款自2018年5月11日起至付清之日止按每日万分之一计算的迟延履行违约金符合合同约定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、驳回张鑫、胡文静的全部诉讼请求；二、张鑫、胡文静于一审判决生效后十日内支付重庆帝维美丽之冠投资有限公司购房款600000元，并自2018年5月11日起按每日万分之一标准支付迟延履行违约金至付清之日止。一审案件受理费减半收取5347元，反诉费5019元，由张鑫、胡文静负担。二审审理查明，2018年7月24日，帝维公司取得包含涉案商铺在内的商品房的不动产权属证书。二审查明的其余事实与一审查明的一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、面积差补充协议，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。一方面，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权退房。买受人有权解除合同的情况出现时，买受人应于知道或应当知道该情况之日起15日内行使解除权。同时，双方当事人签订的面积差补充协议约定“该商品房的合同约定建筑面积为45.71平方米，经实际测绘确认后，产权登记建筑面积为43.46平方米。原合同总成交金额按实测产权登记建筑面积43.46平方米计算，总成交金额为1222888元整”。据此可知，签订面积补差协议时涉案房屋的实测建筑面积已经确定，故套内建筑面积也已确定。张鑫、胡文静作为买受人此时已明知房屋的产权登记建筑面积与合同约定的建筑面积存在一定误差。根据常理以及一般生活经验，涉案房屋为商铺，张鑫、胡文静应当更关注商铺的使用面积即套内建筑面积，且购买商铺亦属于重大支出，但张鑫、胡文静并未提出问询或要求帝维公司对此事项进行明确。且在张鑫、胡文静一直未按照合同约定于2018年5月10日前向帝维公司支付剩余房款的情况下，帝维公司已经多次向其发函催收，近一年时间内，张鑫、胡文静对面积误差并未提出异议。故在涉案房屋总成交金额未变化的情况下，可以推定张鑫、胡文静对该房屋套内建筑面积是否同时也存在误差应当知晓。另一方面，张鑫、胡文静在一审中起诉状中自称在帝维公司办理产权期间，张鑫、胡文静经在不动产登记中心网络查询发现涉案房屋套内面积与合同约定的套内面积误差比超过了3%。对于其陈述的“帝维公司办理产权期间”，张鑫、胡文静并未作出合理解释，而帝维公司取得包含涉案商铺在内的商品房权属证明即办大证的时间为2018年7月24日。故根据张鑫、胡文静自述，张鑫、胡文静此时就知道了涉案房屋套内建筑面积与合同约定存在面积差，但此后张鑫、胡文静从未对面积误差提出异议，亦未在合同约定的15天期限内行使解除权。张鑫、胡文静于2019年4月12日以《律师函》形式向帝维公司发送的通知已超过合同约定的解除权行使期限，故不产生法律效力。综上所述，张鑫、胡文静于2019年起诉要求解除涉案合同并要求帝维公司返还已付购房款及利息、商铺代收费以及律师费的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。帝维公司反诉要求张鑫、胡文静继续履行合同，立即支付购房款600000元的请求成立，本院予以支持。综上所述，张鑫、胡文静的上诉理由均不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20732元，由上诉人张鑫、胡文静负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  申 威审 判 员  苏 渝二〇二〇年七月二十四日法官助理  宋彦君书 记 员  黄 雯