重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初4735号原告：重庆好易嘉物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱街道群乐村2社花溪新村5号6栋1单元3楼2号，统一社会信用代码：91500113MA5U8AJN39。法定代表人：但松柏，总经理。委托诉讼代理人：程其力，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玲，女，汉族，1983年1月25日出生，住所地重庆市巴南区，系重庆好易嘉物业管理有限公司员工。被告：王新华，男，汉族，1967年10月2日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：黄英，女，汉族，1970年11月9日出生，住所地重庆市沙坪坝区，系被告王新华配偶。原告重庆好易嘉物业管理有限公司诉被告王新华租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人程其力、刘玲，被告及其委托诉讼代理人黄英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告停止侵占并向原告返还位于重庆市巴南区马王坪正街XXX号附XX号的玉宇.盛世江南（一期）停车库AXXX号停车位；2、请求判令被告向原告支付合同期限内所欠的AXXX号停车位的租赁费2160元及物业管理服务费640元；3、请求判令被告向原告支付AXXX号停车位2019年11月1日计算至返还该停车位的使用费及物业管理服务费；4、请求判令被告向原告支付按照30元/天的标准支付自2018年11月1日起计算至返还停车位之日止的违约金。庭审中，原告自愿放弃要求上述第一项诉讼请求；对第3项诉讼请求，原告要求被告支付自2019年11月1日至2020年4月14日的停车位使用费1485元和物业管理服务费440元，并自愿放弃要求被告支付2020年4月14日之后的停车位使用费、物业管理服务费的诉讼请求。事实与理由：2018年10月29日，原、被告签订《车位租赁合同》，约定被告向原告租赁位于重庆市巴南区李家沱马王坪正街XXX号玉宇.盛世江南小区的AXXX号停车位，租赁期限为2018年11月1日至2019年10月31日，车位包月停放费350元/月（其中租金270元，物业管理服务费80元）。后被告占用车位停放车辆至今，被告除支付了2018年11月1日至2019年2月28日的租金1080元及物业管理服务费320元后未支付其他费用，故向法院提起诉讼。被告辩称，原告诉称内容与事实不符，不同意原告的全部诉讼请求，理由是被告并未与原告签订租赁合同，合同相对方为玉宇.盛世江南客服服务中心；案涉停车位已于2019年11月18日返还给原告，返还之后的使用费和物管费不应支付；另因停车库内停车条件恶劣导致无法正常停车且被告所有的车辆在停车位上多次被其他车辆擦挂，故亦不应当支付2019年3月1日至2019年10月31日期间的租金和物管费。原告围绕其诉讼请求向本院提交了渝（2018巴南区不动产权第XXXXXXXXX号不动产权第XXXXXXXXX号《不动产权证》、渝巴配建（室内）-XXXXXXX重庆市停车场备案登记证、重庆市停车收费公示牌、《前期物业服务合同》、《委托书》、《情况说明》《车位租赁合同》、《告知书》、车辆出入记录材料，被告围绕其辩称向本院提交了《通告》及诉求材料、照片、收款收据、录音资料、巴南区城市管理局通知、《通知》，并有原、被告庭审陈述本院对被告作的询问笔录作为证据，本院进行了证据审查，认定事实如下：2017年7月31日，重庆玉宇房地产开发有限公司与原告签订了《玉宇.盛世江南小区前期物业服务合同》，约定原告对玉宇.盛世江南小区进行物业管理，其中车库管理每月每个车位的管理费为80元。2018年9月30日，重庆玉宇房地产开发有限公司将其取得所有权的玉宇.盛世江南小区停车库委托原告进行经营管理。2018年8月14日，“玉宇.盛世江南（一期）停车库”取得李重庆市停车备案登记证（备案编号渝巴配建（室内）-XXXXXXX）。2018年10月30日，重庆市巴南区物价检查所确认该车库的重庆市停车收费公示牌（政府指导价），明确小型车包月停放价格为350元/月。2018年10月29日，原、被告签订《车位租赁合同》，约定原告将其管理使用的重庆市巴南区李家沱马王坪正街XXX号“玉宇.盛世江南”小区，车位编号AXXX号车位出租给被告，租用期限为2018年11月1日至2019年10月31日，包月停放费350元/月（其中租金270元，物业服务费80元），每年租金4200元，支付时间为签订该合同时，被告缴纳一个月的停放费350元，剩余费用在合同签订后按月（每月月初1号之前向原告一次性缴清下一个月费用）缴纳。同时约定，未按本合同约定按期缴纳租赁费用或车位物业管理费用的，每逾期一日，除应当按照合同约定支付相应费用外，还应当按照30元/日的标准支付违约金。合同签订后，在合同履行期间内，被告向原告支付了2018年11月1日至2019年2月28日的租金1080元和物业管理费320元，尚欠合同期限内的租金2160元和物业管理服务费640元未支付。合同期限届满后，被告多次驾驶车辆进出本案所涉停车库并于2020年4月1日至2020年4月日停放在AXXX号停车位上。另查明，玉宇.盛世江南客服服务中心系原告的内设机构，负责案涉小区的物业服务、客户服务、车位租赁经营等工作，其接受了原告的委托与被告签订《车位租赁合同》；被告在使用案涉停车位的过程中以停车库内停车环境脏乱差及存在安全隐患为由向原告投诉并向有关行政部门反映，后原告就停车库相关环境进行了整改；被告认为原告要求支付的违约金金额过高，请求调整。现原告以被告未缴纳合同期内的租金、物业管理服务费及合同期限届满后的车位使用费和物业管理服务费为由向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，1、关于主体问题，玉宇.盛世江南客服服务中心系原告的内设机构，其接受原告的委托与被告签订《车位租赁合同》，故应由原告享有该合同的权利、履行该合同的义务，故本院对原、被告签订《车位租赁合同》的事宜予以确认，对被告提出的原告主体不适格的辩称不予采信。2、关于合同期限内的租金和物业管理服务费的问题，原、被告签订了《车位租赁合同》，双方应按合同约定享有权利，履行义务。在合同履行过程中，被告在使用原告提供的租赁物车位停车和接受原告提供的相应服务的过程中，认为该停车库内环境脏乱差且存在安全隐患，并向相关行政部门进行了反映，被告提供的证据未能证明相关行政机关作出对原告租赁给被告的停车位停止使用的决定，被告在车位使用过程中所涉及的上述问题不影响被告对租赁物的使用，被告辩称所陈述的问题不足以导致租赁费减少的法定或合同约定的情形出现，故被告应承担全面履行合同约定的给付义务，现被告未按约支付租赁费的行为已违约，应承担违约责任，对原告要求被告支付尚欠的租赁费2160元和物业管理服务费640元的诉讼请求，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。3、关于合同期限届满后的停车位使用费和物业管理服务费的问题，庭审中，原告陈述在合同期限届满后，被告仍然使用了该停车库内的停车位，但所使用的停车位并不固定，另被告陈述其在合同期限届满后未使用案涉合同中的停车位，且原告未能举示证明被告在合同期限届满后继续使用案涉合同中的停车位AXXX号的证据，故原告应承担举证不能的法律后果，原告要求被告支付2019年11月1日至2020年4月14日的AXXX号停车位的使用费和物业管理费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。4、关于违约金的问题，被告对原告诉求的违约金标准提出了异议，认为违约金标准过高，并要求依法予以调整。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以横朗，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中，结合案涉合同的履行情况及公平原则，对原告要求被告支付违约金560元（所欠费用2800元*20%）的诉讼请求予以支持；对其余部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、、第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王新华于本判决生效之日起十日内支付原告重庆好易嘉物业管理有限公司租赁费2160元、物业管理服务费640元及违约金560元，共计3360元。二、驳回原告重庆好易嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费106元，由原告重庆好易嘉物业管理有限公司负担81元，被告王新华负担25元（此款已由原告垫付，被告负担部分随上述款项迳付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  石春阳二〇二〇年七月一日书记员  何 晗