广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初126号原告：刘桂连，女，1969年8月19日出生，汉族，住广东省廉江市************。委托诉讼代理人：张秀洪，广东翔宇律师事务所律师。被告：张玉珍，女，1948年3月9日出生，汉族，住广东省中山市*********。被告：黎勇文，男，1977年6月12日出生，汉族，住广东省中山市*********。原告刘桂连诉被告张玉珍、黎勇文建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告刘桂连及其委托诉讼代理人张秀洪、被告黎勇文到庭参加诉讼，被告张玉珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告将位于中山市**********的房地产【房地产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0392804号】过户至原告的名下。事实与理由：原告于2017年6月30日、2019年5月5日与黎锦华、张玉珍签订《土地使用权转让合同》《土地使用权转让合同补充协议书》，由黎锦华将位于中山市**********的土地使用权转让给原告，转让款为1050000元，土地转让时为空地转让，在办理完成过户手续之前为了保证将土地使用权顺利过户，黎锦华先将土地使用权抵押给原告的配偶余昌茂。《转让合同》《补充协议书》同时约定由原告在所转让的土地上出资建造房屋，房屋所有权归属于原告，黎锦华不得主张任何权利。在房产证办理完成后，黎锦华需将房地产过户至原告的名下。在房地产过户至原告名下前，黎锦华于2019年6月26日病故。黎锦华的法定继承人有被告张玉珍、被告黎勇文以及黎柳兴、黎健文。其中黎柳兴、黎健文通过办理公证的形式明确表示放弃继承涉案的房地产，现涉案的房地产合法继承人为两被告。两被告应将涉案的房地产过户至原告的名下，但经原告多次催促以及交涉，两被告迟迟没有办理过户手续。原告为维护自身的合法权益特诉至法院。被告张玉珍未到庭，也未提供任何证据或答辩意见。被告黎勇文答辩称，我不清楚土地买卖这个事情，没有人告诉我，直到收到传票才知道有这么一个事情。关于过户的事情，我同意过户，但要求我母亲（即被告张玉珍）分配卖地款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件的证据和事实，本院认定如下：《土地使用权转让合同》显示，2017年6月30日，黎锦华作为甲方（转让方）、余昌茂作为乙方（受让方）与丙方（中介方）张兆华于签订该合同载明：一、土地状况：甲方自愿将坐落于中山市**********的一块国有土地转让给乙方，该土地不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0090808号，土地证面积为161平方米。土地的使用权人为：黎锦华。二、交易价格：土地面积：161平方米，交易总价1050000元。三、操作流程：在签订本合同当日，乙方应当向甲方支付订金10000元。甲方应当在收到乙方订金后次日，甲方应当为乙方办理国有土地证的抵押权登记手续，将上述地块抵押给乙方，抵押金额为1050000元。甲方有义务协助乙方办理土地上建筑物的报建手续，当地上建筑物的建设程度达到中山市国土资源局的规定标准，满足可以办理国有土地过户手续的条件后，甲方应当无条件协助乙方，将上述土地过户到乙方名下。乙方应于签订本合同之日起1年4个月内（2017年6月23日至2018年8月30日）办理好土地过户手续（以先到期的日期为准），乙方在签订合同办好抵押登记手续后，乙方向甲方支付土地总金额的60%土地款，即630000元，后期尾款420000元在乙方办理好过户后，取得产权证后无条件一次性付清尾款。在十六个月内乙方仍然未办好房产证手续的，也必须在？年？月？日之前付清剩余尾款，同时甲方仍继续协助乙方办理相关过户手续，否则承担本合同之规定的违约责任。四、税费承担：该土地及上面的建筑物在过户过程中所产生的任何税费全部由乙方一人承担，与甲方无关。该土地的报建、办房产证、测量、水电、建房所需要的所有税费及费用全部由乙方承担。在建筑过程中，施工安全责任、建筑质量问题及用电安全责任均由乙方承担，与甲方无关。五、甲方的承诺与保证：甲方保证该土地使用权的合法来源，产权清晰，绝无其他经济纠纷，合同签订前，除了为余昌茂设立抵押权外，没有其他任何赠与、出售、出租等行为，并保证其对该土地享有自主使用权。六、违约责任：出现下列情形，视为甲方违约：1、甲方在收到乙方订金后，不为乙方办理抵押权登记手续；2、甲方不协助乙方办理地上建筑物的报建手续；3、在满足过户条件后，甲方不协助乙方办理过户手续；甲方应当向守约方支付违约金2000000元。出现下列情形，视为乙方违约：乙方不按照本合同约定支付款项。乙方应当向守约方支付违约金500000元。乙方在地上的建筑物不能拆除，甲方没收乙方所付的土地款。甲方签字处显示有被告张玉珍、黎柳兴与黎锦华三人的签名。《土地使用权转让合同补充协议书》显示，2019年5月5日，黎锦华作为甲方（转让方）、原告刘桂连作为乙方（受让方）、余昌茂作为丙方（委托代理人）与丁方（中介方）张兆华签订该补充协议载明：甲方与乙方委托代理人丙方于2017年6月30日签订《土地使用权转让合同》，由甲方将坐落于中山市**********的土地使用权【不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0090808号土地证面积：161平方米；交易价格：1050000元】转让给乙方，现甲、乙双方在平等协商一致的情况下，达成以下补充协议以资共同遵守：第一条、剩余转让款的支付：1、该土地使用权剩余转让款410000元，乙方在2019年5月5日当天向乙方支付250000元。2、其余款项在甲方配合乙方办理完成土地使用权以及房产所有权过户手续（国土部门录入电脑资料确认为准）后当日支付。3、过户手续办理完成后，甲方应当配合乙方办理水电表的过户手续。4、涉案土地使用权为了保证能顺利过户至乙方名下，该土地使用权已经抵押给乙方的委托代理人丙方。第二条、地上建筑房产的归属：该土地实为空地转让，在转让后，乙方在上述土地建设了房产，甲方确认房产为乙方所出资建设，所有权归属于乙方，建筑物的价值900000元，甲方不能对房产主张任何权利。第三条、土地使用权以及房产的过户：甲方无条件配合乙方办理完成房产的权属证书，在房产的权属证书办妥并注销抵押登记后3日内，甲方应当到国土部门办理土地使用权以及房产所有权过户手续。第四条、其他：1、甲、乙、丙三方确认，丙方为乙方的委托代理人，合同的权利由乙方享有，义务由乙方承担。2017年6月30日所签订的《转让合同》为丙方代理乙方所签订，丙方向甲方所支付的土地转让款也为代乙方所支付。甲方必须将土地使用权、房产过户至乙方刘桂连名下，不得有异议。甲方签字处显示有被告张玉珍、黎柳兴与黎锦华三人的签名。《不动产权证》《不动产登记证明》显示，案涉的中山市**********不动产【不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0392804号，土地：161㎡，房屋：401.64㎡】登记的权利人为黎锦华，抵押权人为余昌茂【他项权证号：粤（2017）中山市不动产权证明第0100228号】。《居民死亡医学证明（推断）书》、中山市公安局东凤分局出具的《证明》、中山市*******民委员会出具的《证明》显示，黎锦华于2019年6月26日因心机梗塞去世。其配偶为被告张玉珍，二人户籍登记在册有三个子女分别为长子黎健文、次女黎柳兴、三子黎勇文。中山市凤翔公证处出具的《公证书》显示，2019年12月12日，声明人黎健文、黎柳兴签署《放弃继承权声明书》载明：声明人均为被继承人黎锦华的儿子、女儿。被继承人黎锦华于2019年6月26日死亡，死亡后留下的财产为中山市**********的房地产，属于黎锦华和张玉珍夫妻共有。被继承人生前没有立遗嘱或签订遗赠扶养协议处分上述遗产。声明人均是被继承人黎锦华上述遗产的合法继承人，经谨慎考虑，对上述遗产，声明人自愿无条件放弃继承权。原告提供的《建筑工程承包合同》和收据显示，原告刘桂连作为发包人（甲方）与作为总承包人的朱明界（乙方）于2018年8月1日签订了建筑工程合同，工程地点为中山市**********，工期为2018年8月1日至2018年11月2日。收据五张显示刘桂连向朱明界支付工程款合共545430元。原告提供的购地款收据和支付凭证显示其先后于2017年3月16日、2017年7月14日、2019年5月5日支付分别定金10000元、购地款630000元、购地款250000元。庭审中，原告称已经支付89万元购地款，剩余16万元尚未支付，根据补充协议的约定，剩余款项16万元应在不动产过户之后支付，其同意房产过户到原告名下就支付剩余款项。另经本院向被告张玉珍调查询问，被告张玉珍称案涉土地为其本人和黎锦华的夫妻共有财产，经中介把该地块以105万元卖给了原告，原告自己出资建设房屋，原告还欠10多万元地款未支付，黎锦华的继承人共四人，黎健文、黎柳兴及其本人都同意过户给原告，黎勇文意见其不清楚。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。原告与黎锦华、被告张玉珍等人签订的《土地使用权转让合同》《土地使用权转让合同补充协议书》系各方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法当属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告黎勇文辩称其不知情的意见，经查，案涉土地使用权为黎锦华、张玉珍夫妇共同所有，其二人拥有完全的、自由处分权，其二人在转让合同及补充协议上的签名系其真实意思表示，即便被告黎勇文不知情，依法也不影响合同的效力，故被告黎勇文该意见无理，本院不予采纳。因合同相对方黎锦华已去世，中山市公安局东凤分局与中山市*******民委员会出具的证明黎锦华的第一顺位继承人有：张玉珍、黎健文、黎柳兴、黎勇文；中山市凤翔公证处出具的公证书证实黎健文、黎柳兴自愿放弃继承权，继承人张玉珍、黎勇文作为本案被告主体适格。在案转让合同及补充协议明确约定案涉土地实际为空地转让，该土地上建筑物为原告以黎锦华的名义报建兴建，并有《建筑工程承包合同》和工程款收据等在案佐证，被告对该事实予以确认，原告主张其为该地上建筑物的实际所有权人，本院予以采信。《不动产权证》证实案涉土地及其地上建筑物已办理产权证明登记在黎锦华名下，合同约定的过户条件已成就，原告要求二被告将按案涉房地产过户至原告名下，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。需要说明的是，依据补充协议的约定，原告应在案涉房地产过户手续（相关部门录入电脑资料确认为准）当日向二被告支付剩余购地款项16万元。至于被告黎勇文辩称其母亲被告张玉珍应向其分配卖地款项的意见，属继承纠纷，本案不予处理，被告黎勇文可另循法律途径解决。关于本案诉讼费用承担问题，被告黎勇文庭审中称其对案涉土地使用权转让相关事项不知情，原告并未举证证实被告黎勇文对房屋过户手续存在过错，亦未举证证实其通知二被告协助办理案涉房屋过户手续，因此对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告张玉珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃本案的抗辩权、质证权，不影响本院依法判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告张玉珍、被告黎勇文于本判决生效之日起七日内协助原告刘桂连将位于中山市**********的房地产【房地产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0392804号】过户至原告刘桂连名下。案件受理费22350元，诉讼保全费5000元，合计27350元，由原告刘桂连负担（该款原告已交)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  阮明俞审判员  黄宏图审判员  廖 雪二〇二〇年七月十七日书记员  盘嘉浩邓小玮