英德市人民法院发文稿纸签发人：××××年××月××日核稿人：主办单位和拟稿人：主送：抄送：文件标题：秘密等级发文：打字员：校对人：广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初2391号原告：邓秋俞，女，1984年8月29日出生，汉族，住广东省英德市*****供销社学校宿舍302房。身份证号码：441************329。被告：刘记新，女，1985年7月8日出生，汉族，住广东省英德市**************。身份证号码：441************025。第三人：英德市英城家兴房地产信息咨询服务部。住所地广东省英德市*************。负责人：胡秀凤。原告邓秋俞诉被告刘记新及第三人英德市英城家兴房地产信息咨询服务部（以下简称“家兴地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法由审判员易典兵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓秋俞、被告刘记新及第三人家兴房地产服务部均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓秋俞请求：1、判令解除原被告签订的《房地产居间合同》；2、判令被告退还定金10000元给原告；3、判令被告赔偿违约金10000元给原告；4、判令被告支付诉讼费。原告邓秋俞主张的事实与理由：2020年1月12日，原告与被告以及第三人在第三人公司处签订了《房地产居间合同》，合同约定：“原告购买被告所有的坐落于广东省英德市**************************屋，第三人作为中介方协助原、被告双方的房屋买卖交易。此房屋总价款为370000元，签订合同之日原告先垫付10000元定金给被告，首期款为150000元，约定于递件过户当天支付，剩余220000元款项由第三人帮助原告通过银行按揭贷款方式支付；2920年1月13日第三人通知原告交银行流水及征信报告，原告于当天提交了，当时第三人说了那套房银行可以贷款220000元，但要做两笔贷款(流程原告不懂)，即一笔是商业贷款，二笔是装修贷款，第三人说此前已与被告沟通好了的。2020年2月13日，原告还致电第三人，问什么时候办理那套房子过户手续，当时第三人答复是由于受突如期来的新冠状病毒疫情影响，还没有上班，让原告等候通知。2020年2月25日，第三人致电给原告说贷款政策有变，不能贷220000元了，只能贷200000元，要原告多交20000元首期，当时多交20000元原告有点困难，所以第三人又去找被告刘记新商量做两笔贷款，被告不同意。后原告就和第三人说按三方签订的《房地产买卖居间服务合同》执行，但也与第三人说了底线，被告实在不同意办两笔贷款，原告就想办法去凑那20000元给被告。由于过户后全部房款都打到被告账户上15天才交房给原告，所以当时原告提出要求第三人向被告收些家私家电的押金，第三人说这也是他们行业的行规，押金放在第三人公司并开收据给被告，交房验收完后第三人即退还押金给被告，但被告不同意。2020年2月26日，第三人致电给原告由于疫情影响，之前交的贷款资料无效，要求原告再次打征信，原告第二天就打印出来交给了第三人。2020年3月30日按第三人的要求提交了银行流水账、身份证、户口本、婚姻证明复印件，收入证明。之后原告还致电过第三人手续办到哪一步了，第三人答复说还在与被告沟通。直到2020年4月9日第三人突然致电告知原告，被告以三方签订的《房地产买卖居间服务合同》中的第二项及第十一项的条款为理由，认定原告违约，并不退还1万元的定金。原告感到很愕然，自签订三方合同后原告一直都积极配合第三人办理过户所需的所有手续，首期是准备好的，不存在首期不够等等问题。所以被告的蛮不讲理已侵犯了原告的合法权益，现原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院判准原告之诉讼请求！被告刘记新辩称：答辩人认为原告的诉求不成立，合同约定需要在80天内帮答辩人垫支15万元，用于银行按揭贷款的赎证，因为原告没有履行该义务，导致答辩人不能办理过户手续。答辩人同意解除合同，但不同意支付违约金和返还定金，答辩人认为是原告方违约。第三人家兴地产称：这套房子是2019年1月12日签订的合同，因为临春节期间以及疫情，银行不受理业务，是被告没有履行合同约定，因为第三个通知被告办理业务的时候，当时有个流程是银行通过审批，当时涉案房屋只能贷款19万元，签订合同的时候需要被告做两笔贷款，要看银行这边能贷款多少，原合同约定贷22万元，所以3万元要做商业贷，后来第三人约被告过来谈，但被告当时不同意，被告要求原告另外多交2万元定金，因为该事双方没有商量好，后来我要求原告筹备一下首期款，原告于2019年3月5日筹齐首期18万元之后我方通知被告，被告就说原告违约就不同意履行。经审理查明，2020年1月12日，原告与被告在第三人家兴地产的居间服务下，在第三人处签订了《房地产居间合同》，合同约定,原告购买被告所有的坐落于广东省英德市**************************屋，第三人作为中介方协助原、被告双方的房屋买卖交易。房屋总价款为370000元，签订合同之日原告先垫付10000元定金给被告，首期款为150000元（含定金），约定于递件过户当天支付，剩余220000元款项由第三人帮助原告通过银行按揭贷款方式支付。因案涉房屋原处理抵押状态，被告应于合同签订之日起80日内办理完成解除抵押的相关手续。同时约定，由原告支付15万元首付款作为解除抵押赎证之用。双方按定金法则对定金进行了约定。合同签订后，原告通过第三人向被告支付了10000元定金。2020年1月13日第三人通知原告交银行流水及征信报告，原告于当天提交相关资料。银行方面初步审核后，表示案涉房屋商业按揭贷款只能为原告放贷190000元，因此，第三人建议原告另进行一笔3万元的装修贷款业务，原告表示同意，但是表示不同意。事后，由于新冠状病毒疫情影响，银行方面推迟了上班时间，对原被告双方合同的履行造成了一定迟延。2020年2月25日，原告提出要求第三人向被告收部分家私家电的押金，但被告不同意。于2020年3月4日，原告在自己的银行帐户备齐了188000多元首付款。2020年3月30日按第三人的要求提交了银行流水账、身份证、户口本、婚姻证明复印件，收入证明。但是因为第三人与被告在家私家电的押金问题上一直未能达成一致意见，故第三人未通知原告向被告交付首付款，原告亦未自行向被告履行。2020年4月9日第三人致电告知原告，被告以三方签订的《房地产买卖居间服务合同》中的第二项及第十一项的条款为理由，认定原告违约，解除合同，并没收1万元的定金。原告及第三人多次与被告协商继续履行合同，但是被告均予以拒绝。另查明，原被告之间的沟通均通过中介方第三人进行传达。经本院多番调解，原被告双方均表示已不愿继续履行案涉房屋买卖合同。以上事实，有原、被告及第三人提供的书面证据、微信聊天记录及到庭当事人的法庭陈述等证据予以证实，本院予以认定。本院认为：本院系房屋买卖合同纠纷。本案中，原被告均表示应解除双方之间的房屋买卖合同，且在本院的调解后，双方仍表示不愿意继续履行案涉房屋买卖合同，应已视为双方对合同解除达成一致意见，本院依照《合同法》第九十三条的规定，依法解除原被告之间的房屋买卖合同。原被告双方的房屋买卖合同约定，被告应于合同签订之日起80日内办理完成解除抵押的相关手续，而解除抵押所需的15万元抵押贷款需由原告支付的首付款垫付。但是从目前原被告双方的实际履行情况来看，原告并没有在双方约定的时间内向被告支付该笔首付款。能否视为原告方违约，应根据具体情况进行判定。一方面，原被告双方的原合同约定首付款为15万元，原告已在双方约定的时限内备齐。至于原告由于按揭贷款申请额度从22万元降低为19万元，需要另行筹备3万元的问题，是原告自行需要解决的购房款支付问题，而实际上，原告也在积极筹备并实际筹备了该款项，对相关款项的支付能力并不存在履行能力问题，同时也显示了原告履行合同的真诚意愿，主观上不具有主观违约的意愿。另一方面，本案中，原被告双方的沟通基本是通过为双方提供中介服务的第三人家兴地产进行转达，双方亦根据第三人的时间安排进行交易，因此，双方的房屋买卖交易具有特殊性。本案中，第三人没有及时组织买卖双方进行首付款的交付，故导致原告已在备足款项的情况下，一直未向被告交付首付款。同时，双方没有在合同中约定家私家电押金的问题，交易过程中，原告出于交易保障的考虑，提出合同中没有约定的事项与被告进行协商，但是原被告双方一直就该争议事项未达成一致意见。根据《合同法》第六十一条的规定，交易双方没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。而根据原被告双方的合同上下文，并不能确定双方对家私家电押金问题处理方案，而本案的房屋交易为带家电家私交易的，购买方或者中介方一般会要求出售方提供一定的家私家电押金，因此，本案中，根据交易习惯，原告及中介方向被告提出家私家电押金，是属于合理要求，原被告双方应进行真诚协调，对合同内容进行补充。因该问题一直悬而未决，中介方没有组织买卖双方对首付款进行交付，导致原告未能及时向被告支付首付款，实为事出有因，且原告的该行为并未造成被告重大的实质性损失，在该情况下，被告单方面拒绝继续履行合同，实属武断行为。同时，原被告的交易履行期间，正处于疫情高峰期，合同的各方面履行都会造成相应的迟延情形，显然，被告作出单方面拒绝继续履行合同时，并未充分考虑疫情对合同履行造成的影响及疫情下双方应尽量相互帮助、相互理解、尽量保障合同继续履行的合同纠纷处理原则，事后明确表示拒绝履行房屋买卖合同，亦属于违约行为。因此，综合考量原被告在合同履行过程中违约行为的过错情况，本院认为，原被告双方的合同解除后，应根据《合同法》第九十七条的规定，相互返还财产，由被告返还原告的10000元定金。而原被告对合同未能继续履行，均存在相应的过错，且未能提供由于对方过错所造成损失的依据，因此，对原告要求被告支付10000元违约金的请求不予支持，同时对被告抗辩应没收原告支付的10000元定金的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告邓秋俞与被告刘记新于2020年1月20日达成的《房地产居间合同》；二、限被告刘记新在本判决发生法律效力之日起三日内向原告邓秋俞返还10000元定金；三、驳回原告邓秋俞的其他诉讼请求。本案受理费150元，由被告刘记新负担。原告多预交的3425元受理费，本院予以清退。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员易典兵二〇二〇年七月二十九日书记员黎阳威附部分裁判法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。