福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3130号 上诉人（原审原告）：福州市速有鲜场餐饮服务有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇化工路北侧泰禾商务中心（**）5号楼第负一层的编号B110-C009的商铺。 法定代表人：陈宜善，总经理。 委托诉讼代理人：林华祥，福建丛语律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈燕云，福建丛语律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州禾悦市场管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路**东二环泰禾广场**楼泰禾中心第**的编号为01的单元。 法定代表人：杨家勇，执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：福州中夏房地产开发有限公司，，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路**东二环泰禾广场**楼泰禾中心第**的编号为01的单元 法定代表人：龙宇飞，董事长兼总经理。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴元标，北京大成（福州）律师事务所律师。 上诉人福州市速有鲜场餐饮服务有限公司（以下简称“速有鲜场公司”）因与被上诉人福州禾悦市场管理有限公司（以下简称“禾悦公司”）、福州中夏房地产开发有限公司（以下简称“中夏公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初3759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 速有鲜场公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持速有鲜场公司的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由禾悦公司、中夏公司承担。事实与理由：原审主要存在如下错误：一、漏审。（一）原审仅针对B110-009商铺的争议进行审理，对涉及其他商铺的争议不作审理，显属审项上的错漏。（二）原审诉请涉及B110-009、B110-036、37、B110-011至017、B110-032至035商铺均属同一合同关系项下诉争标的物，原审对同一合同之诉负有全面审理之责，至少也构成诉的合并，原审对合并之诉仍负有全面审理之责。二、漏判。速有鲜场公司与禾悦公司诉前均已互发书面解除通知，庭审时禾悦公司亦表示同意解除双方全部合同。可见，双方就合同的全面解除已达成合意，而原审未对解除合同之诉作出确认。三、错判。（一）合同解除的过错责任完全在于禾悦公司，其将隐瞒未经“消防安全检查”的店面出租给速有鲜场公司并投入使用、营业违反法律关于房屋使用条件强制性规定。违反《消防法》第十五条规定，截止原审开庭日禾悦公司均未提供其向县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查相关报告，其系将未经消防安全检查的店面投入使用、营业，违反法律关于房屋使用条件强制性规定。禾悦公司将改变用途，占用通道、防灾设备房等存在消防隐患的商铺出租给速有鲜场公司，导致速有鲜场公司租赁的全部商铺之合同目的均无法实现。（二）禾悦公司构成重大违约，应按照合同约定支付违约金并退还保证金及周转金。首先，禾悦公司应当赔偿速有鲜场公司装修损失数额1,427,956元。速有鲜场公司已提交相关证据及评估申请，但原审对此未依法委托评估并认定不当。其次，禾悦公司应退还多收电费293,904元。根据《福建省电网销售电价表》可知，政府核定一般工商业及其他用电的电度电价，其中35-110千伏以下0.6837元/千瓦时。禾悦公司收取电费为1.35元/千瓦时，无合法依据，多收部分应予以退还；最后，禾悦公司应向速有鲜场公司支付违约金412,983元以及退还履约保证金137,466元、周转金30000元。（三）未认定中夏公司应当承担连带清偿责任。禾悦公司系控股的法人独资，中夏公司系禾悦公司的独资股东，如果中夏公司不能证明公司的财产独立于自己的财产，应当承担连带责任。 禾悦公司、中夏公司共同辩称，判决驳回速有鲜场公司的全部上诉请求。一、速有鲜场公司仅提交一份009号商铺的《租赁合同》作为证据,可以证实其诉请解除的应系009号商铺的《租赁合同》。关于补充协议部分，速有鲜场公司提交的证据二、证据三（其中一份）、证据五均是针对036、037号的商铺《租赁合同》所签订的补充协议，并非是009号商铺《租赁合同》的补充协议，与本案无关。速有鲜场公司在提出解除双方所有承租商铺项下的合同关系，并不具体明确，没有法律依据。禾悦公司已经明确不认可速有鲜场公司发送的单方解约函，其作为违约方，无权要求解除合同，案涉《租赁合同》及补充协议并未于2019年6月18日解除。二、速有鲜场公司作为违约方，无权单方面解除《租赁合同》及补充协议、要求禾悦公司支付违约金、退还保证金以及赔偿装修损失。案涉租赁场所已经取得《建设工程消防设计审核意见书》及《建设工程竣工验收消防备案单》，即禾悦公司已经履行了一次消防报建的义务，应由速有鲜场公司负责二次装修及消防改动的报建。且速有鲜场公司未提交证据证明案涉租赁场所存在重大的安全问题，或者消防部门处罚的记录。案涉租赁合同始于2017年12月24日，在合同履行的近1年半时间里速有鲜场公司均未提出过任何问题，此时主张租赁物无法使用显然不符合日常生活经验。根据案涉《租赁合同》第15.3条以及第15.4条的约定，截至2019年7月20日，速有鲜场公司欠付各项费用共计20619.9元，已经构成根本违约。禾悦公司于2019年7月20日向速有鲜场公司发函解除《租赁合同》。合同解除后，禾悦公司有权不予返还已经支付的履约保证金，租金优惠期转为正常计租期租金(补充协议5.2.4条)，速有鲜场公司应当支付租金、物业管理费及违约金。禾悦公司保留追究速有鲜场公司违约责任的权利。三、禾悦公司系按照双方约定的标准收取电费，并根据政府要求多次进行降价，已将电费由1.35元/千瓦降至1.2元/千瓦，不存在多收电费的情形。速有鲜场公司知晓在用电过程中存在损耗，且根据《租赁合同》约定，其也明确知悉政府定价，但在一年半的正常缴纳电费期间从未就电费问题提出异议，现其以经营不善为由擅自解除合同，要求禾悦公司返还电费，缺乏事实和法律依据。四、中夏公司虽系速有鲜场公司的独资股东，但两家公司并不存在财务、业务、人员等方面混同的情形，且速有鲜场公司也无法举证证明股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为以及由此产生了损害结果，因此，速有鲜场公司无权要求中夏公司承担连带清偿责任。 速有鲜场公司向一审法院起诉请求:1．确认原告与被告禾悦公司签订的《租赁合同》及补充协议于2019年6月18日解除；2．判令被告禾悦公司向原告支付违约金412,983元；3．判令被告禾悦公司向原告退还履约保证金137,466元、周转金30,000元；4．判令被告禾悦公司向原告退还多收取的2017年12月至2019年6月的电费293,904元；5．判令被告禾悦公司向原告赔偿装修损失（暂计1,427,956元，以实际评估为准）；6．判令被告中夏公司对被告禾悦公司的上述债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：禾悦公司为法人独资企业，中夏公司系其独资股东。2017年7月14日，禾悦公司和陈强分别作为出租方（甲方）和承租方（乙方）签订一份《租赁合同》。合同约定甲方将其位于福州市晋安区岳峰镇化工路北侧泰禾商务中心（二区）5号楼第负一层的编号为B110-009的商铺出租给乙方经营代客烹饪，计租面积为153.86平方米，租赁期限3年，即自2017年12月24日至2020年12月23日，双方约定的租赁场所交付日为2017年9月24日，乙方应于租赁场所实际交付后3日内进场装修租赁场所，装修期为自实际交付日起92日，乙方租赁场所计租日即为开业日，开业日最迟不得迟于2017年12月24日。合同第六条“履约保证金”第6.1款和6.2款约定：乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付27,694.8元作为租赁保证金及27,694.8元作为服务管理费保证金（共计55,389.6元，以下统称“履约保证金”）……本合同非因乙方违约而终止时，甲方于乙方完成退还租赁场所，妥善处理会员积分、优惠券、储值卡，办理完毕以租赁场为注册地址的证照注销或变更手续等事项后七日内将履约保证金无息退还给乙方。合同第十条“租赁场所的经营管理、使用要求及维修责任”第10.1款约定：租赁场所开业前，乙方需自行取得并向甲方出示所有其经营范围和商品、商号及经营商品商标有关的国家及当地政府部门规定要求的许可证和其他证件，包括但不限于……消防审批……等证件；第10.7款约定：乙方应遵守《中华人民共和国消防法》等相关消防规定，按照政府相关规定进行租赁场所的消防报审报验并确保各项设施达到消防要求……不得使用明火……不得堵塞、阻挡任何消防通道……。合同第十一条“服务管理”第11.5.1项约定：乙方应当独立计量并承担租赁场所所发生的水、电等能源费用，乙方所用的水、电等能源在传送过程中所产生的能源损耗及公共设施运行能耗费用，应按照乙方的实际用量占市集的总用量的比例分摊，乙方应当在缴纳相关能源费用的同时将损耗所产生的能源损耗费用一并向甲方缴纳，具体标准为：……2）电费单价：人民币1.35元/千瓦·时，如遇政府调价，其费用单价按调价比例实时调整。合同还对其他的权利义务进行了约定。合同签订后，双方开始依约履行。2017年9月6日，禾悦公司与陈强签订《〈租赁合同〉补充协议（一）》，该补充协议载明“双方于2017年7月14日签订的《租赁合同》，乙方承租……编号为C036、C037号商铺……双方就乙方使用场地等有关事宜签订本补充协议”。2017年10月26日，禾悦公司与陈强签订两份《〈租赁合同〉补充协议》，两份协议分别就编号为C009的店铺和编号为C036、C037的店铺品牌变更进行了约定。后禾悦公司向陈强出具其已盖章的两份《〈租赁合同〉补充协议》，两份协议分别载明将编号为B110-009的商铺和编号为B110-036、037、B110-011至017、B110-032至035的商铺计租标准变更为保底租金加提成租金。上述协议签订后，双方开始依照协议约定履行。2019年6月17日，原告委托律师向禾悦公司寄送律师函，律师函载明因其提供的场地不合法等原因，通知其解除双方的《租赁合同》及相关补充协议，并退还履约保证金、多收的电费，并赔偿装修损失。该律师函于2019年6月18日送达禾悦公司。 原告主张案涉租赁物所在的场地存在擅自改建扩建、超越竣工红线、改变规划设计用途等违法事项，造成租赁场地重大消防隐患，提供了竣工图东二环泰禾城市广场东区B地块地下室二期地下层平面图（二）为证。因该平面图只能显示该地下室的规划情况，不足以证明原告的主张。禾悦公司、中夏公司主张案涉租赁物消防设计审核合格、装修工程消防验收合格，提供了福州市公安消防支队于2017年10月10日作出的榕公消审字［2017］第0439号《建设工程消防设计审核意见书》和于2017年11月23日作出的验备查［2017］28号《建设工程竣工验收消防备案单》为证。上述证据显示，案涉B地块地下第1层消防设计合格，按照建设工程消防验收评定标准，检查合格。故一审法院对两被告的主张予以采信。原告主张禾悦公司向其收取的电费大幅超过政府定价，提供了福建省电网销售电价表为证，两被告对该表的真实性不持异议，对照案涉合同有关电费计价标准的约定，一审法院认定禾悦公司向原告收取的电费确实超过政府定价。 一审法院认为：原告主张的陈强与禾悦公司签订的《租赁合同》实际的合同当事人为原告，禾悦公司不持异议，故可以认定该《租赁合同》系原告与禾悦公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。禾悦公司依据合同约定的电价标准向原告收取电费，符合合同约定，该费用即便高于福建省电网销售电价亦无不当，原告以此为由主张禾悦公司多收取了电费并请求退还差额部分，缺乏依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。该法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据上述两个法律条文可见，补充协议通常系对合同有关内容没有约定或者约定不明的进行补充和明确。本案中，原告请求确认解除的《租赁合同》所约定的租赁物为坐落于福州市晋安区岳峰镇化工路北侧泰禾商务中心（二区）5号楼第负一层的编号为B110-009的商铺，其后的多份补充协议有的系针对该租赁物的有关事宜进行补充约定，有的并非针对该租赁物。对于B110-009号商铺之外的场所，两被告主张这些场所与本案讼争租赁合同无关，原告虽提供了多份其他场所的补充协议，但仅凭这些补充协议无法看出双方针对这些场所有关租赁的主要内容如何约定。故一审法院认定原告请求解除的《租赁合同》所针对的租赁物仅限于B110-009号商铺。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。原告主张B110-009号商铺违反消防强制规定致使其无法使用该租赁物，但未能提供相应证据证明。其次，双方的租赁合同约定的租赁期限始于2017年12月24日，而原告直至2019年6月17日才向禾悦公司主张上述问题，即双方的租赁合同已履行近1年半，原告再行主张租赁物无法使用亦不符合日常生活经验。再次，禾悦公司提供的租赁物已经消防设计审核和装修工程消防验收，且均合格。根据双方的合同约定，由承租人负责因其装修引起的租赁场所的消防报审报验，且应于租赁场所开业前取得消防审批。因此，根据该约定，如B110-009号商铺因承租人装修而导致违反消防强制规定，亦不属于禾悦公司提供租赁物本身的问题。综上，原告基于B110-009号商铺违反消防强制规定致使其无法使用该租赁物，请求确认合同解除，并请求返还履约保证金、周转金及支付违约金、赔偿装修损失等，一审法院不能支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告福州市速有鲜场餐饮服务有限公司的诉讼请求。案件受理费25,218元，适用简易程序减半收取计12,609元，由原告福州市速有鲜场餐饮服务有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，在一审中,速有鲜场公司向一审法院起诉请求确认其与禾悦公司签订的《租赁合同》及补充协议于2019年6月18日解除，但其在一审中仅提供一份C009号商铺的《租赁合同》及变更C009的店铺和编号为C036、C037的店铺品牌以及针对B110-009的商铺和编号为B110-036、037、B110-011至017、B110-032至035的商铺计租标准变更的补充协议，因此一审仅针对上述《租赁合同》及补充协议进行审理并无不当，且禾悦公司对于速有鲜场公司主张《租赁合同》及补充协议于2019年6月18日解除并未认可，速有鲜场公司主张一审法院存在漏审、漏判的情形，本院不予采纳。本案中，速有鲜场公司主张涉案商铺违反消防强制规定致使其无法使用该租赁物，禾悦公司、中夏公司已提供了福州市公安消防支队于2017年10月10日作出的榕公消审字［2017］第0439号《建设工程消防设计审核意见书》和于2017年11月23日作出的验备查［2017］28号《建设工程竣工验收消防备案单》为证。显示，案涉B地块地下第1层消防设计合格，按照建设工程消防验收评定标准，检查合格。速有鲜场公司对此虽有异议，但并未提出反证，本院对其异议不予采纳，本案中，速有鲜场公司未有证据证明涉案商铺违反消防强制规定，其提出解除《租赁合同》及补充协议，并要求禾悦公司支付违约金、退还履约保证金、周转金并赔偿装修损失，本院不予支持。关于电费，禾悦公司根据合同约定的电价标准向速有鲜场公司收取电费，并无不当，速有鲜场公司主张禾悦公司多收取了电费并请求退还差额部分，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，速有鲜场公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7495元，由福州市速有鲜场餐饮服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年七月二十九日 法官助理 林 颖 书 记 员 吴 超