湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0626民初1422号原告：许丰收，男，汉族，1977年8月9日出生，住址：湖南省平江县。原告：张兰，女，汉族，1979年6月19日出生，住址：湖南省平江县。委托代理人：罗丹丹，湖南汉昌律师事务所律师。委托代理人：胡秋平，湖南汉昌律师事务实习律师。被告：平江县安佳房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914306267968683067，地址：平江县安定镇。委托代理人：袁幼芳，湖南湘杰律师事务所律师。委托代理人：郑明，湖南湘杰律师事务所律师。原告许丰收、张兰诉被告平江县安佳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，由审判员胡灵平适用简易程序公开开庭进行审理。原告及原告委托代理人、被告代理人到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2014年9月4日签订《商品房买卖合同》，并向原告办理不动产登记证；2、判决被告按已付房款的0.1%支付逾期办理房产证的违约288.77元，并自2015年9月28日起按房款总额的万分之一／日支付逾期办理土地使用权证的违约金至实际支付之日止；事实和理由：两原告系夫妻。2014年9月4日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于平江县，合同约定建筑面积共109.8平方米，房屋单价为2630元／平方米，房屋总金额为288774元整。签订合同后，当日原告支付房款48774元，剩余240000元办理了银行按揭。但被告一直未向原告办理产权证书，故此，被告应按《商品房买卖合同》的约定向原告支付违约金，并办理产权证书。被告辩称：1、本案没有办理产权登记，不是被告的原因，被告没有故意违约。本案所涉房屋占地的土地使用权由平江县人民政府于2013年抵押给国家开发银行，导致至今无法办理房屋产权证；2、本案所涉房屋系挂靠经营，其业主单位为平江县楚昌森工林场，房屋销售全部采取团购方式，该项目实际经营人为余俊才，并且原告并未按《商品房买卖合同》约定将购房款支付至合同约定的监管账户，导致未能及时办理产权登记的原因；3、涉案房屋约定交付时间不明确，《商品房买卖合同》约定交付的前提是房屋验收合格，涉案房屋未验收合格不存在交付，故此房屋交付时间不确定，故此办理产权登记的时间也不确定，房屋产权登记时间应从房屋符合登记条件之日起开始计算4、涉案房屋并非无法办理产权登记，被告同意为原告办理产权登记原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方对对方当事人提交的证据进行质证。本院认为，被告对原告提交的原、被告身份信息资料、结婚证复印件、《商品房买卖合同》及4个附件、预收款专用凭据、银行借款凭据、商品房合同确认单、岳阳住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、地下车位使用权转让协议真实性没有异议，并且原告提供的上述原件与复印件核对无异，证据相互相成，形成证据链，本院予以采信。被告没有向本院提交证据。经审理查明的事实：两原告系夫妻。2014年9月4日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：一、被告将位于平江县西侧（编号为平国用字2013第1314号）雅林小苑第001幢06层604号房预售给两原告，房屋单价为2630元／平方米，共计288774元；二、面积确认及面积差异处理；三、付款方式及期限（买受人按第3种方式按期付款。其它方式，买受人在签订《商品房买卖合同》时已交付首付48774元，余款240000元整办理公积金贷款；四、买受人逾期付款的违约责任（买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理；1、按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一）；五、交付期限，出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将符具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房验收合格；六、出卖人逾期交房的违约责任；七、规划、设计变更的约定、八、交接，九、关于预告登记的约定。双方同意选择下列第1项的约定。1、按揭购房的，在买受人付清首付款后30天内，双方共同向房屋登记机关申请预告登记；10、商品房预售的，买受人应直接将按合同约定支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）存入由房地产行政主管部门监管的预售款专用账户。本合同标的预售款监管账户开户银行为中国农业银行股份有限公司平江县支行，账号为18×××34。买受人将购房款存入预售款监管专用账户后，凭银行出具的收款证明向出卖人换票据等条款，并包含附件一、分层分户平面图、附件二、公共部位与公用住房分摊建筑面积构成说明；附件三、装饰、设备标准；附件四、《商品房买卖合同》补充协议（第六条、产权登记：1、房屋产权证需在本合同第八条约定的交付日期后365天内办妥。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需要的资料及缴纳相关税费，并履行办理产权证所需相关义务。逾期15天未全部提供或者缴纳相关书税费，或者买受人未履行相关义务的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；2、出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋将会使用三年后未能办妥房屋产权属证，买受人有权退房。第八条：出卖方应当在该商品房交付使用之日起120天内向该商品房所在区的土地权属登记机构申请房屋土地使用权登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能再期房交付用或现房销售合同签订之日内180天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理，逾期超过180天后，买受人在权解除合同，自买受方解除合同通知书达到之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并本合同约定房屋总价款1%向买受方支付违约金。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之一的违约金。）2014年9月4日，两原告向被告交付首付款48774元，2014年9月5日，两原告向被告支付车位款、契税、维修基金、代办两证的费用共计94257元，并向银行办理20万元购房款按揭，至今尚有40000元的购房款未付。本院认为：两原告与被告达成＜《商品房买卖合同》及附件＞的合意，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，原、被告之间已经形成商品房预售合同关系，当事人应按约定履行义务。1、本案中所涉土地使用权是否曾由平江县人民政府抵押给国家开发银行以及是否是挂靠经营，与原告没有关系，即使抵押法律关系或者案外人借用本案被告的名义进行开发经营形成，对原告也没有约束力，故此被告主张被告不能按时向原告办理产权证并非被告的过错，本院不予支持；2、因原告提供收据上加盖了被告雅林小苑项目部财务专用章，说明被告已经认可原告的付款方式，故此被告主张未能办理产权登记的原因系原告未按买卖合同的约定将预付款汇入指定的监管账户导致未能及时办理产权登记的原因的的请求，本院不予支持；3、因被告建造验收合格的房屋是被告最基本的法定和约定的义务，根据《商品房买卖合同的》第八条“出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”之规定，被告应在2015年3月28日将验收合格的房屋交付原告，验收合格是交付的房屋所必须具备的状态，是对房屋质量的约束，而不是被告认为的房屋验收合格是对房屋交付时间的约束，故此被告主张因涉案房屋未验收合格导致交付起始时间未确定的请求，本院不予支持；4、商品房买卖合同第六条“买受人在签订《商品房买卖合同》时已交付首付48774元，余款240000元整办理公积金贷款”的约定，根据原告提供的湖南省岳阳市地方税务局预收款专用凭据、收据、岳阳市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同，可以认定本案原告只向被告支付购房款首付48774元，并办理按揭20万元，尚有4万元购房款未付。根据《商品房买卖合同》第七条“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一”之规定，虽两原告具有逾期付款的违约行为，但两原告也仅承担支付逾期付款的违约金的责任，而不能对抗被告向两原告办产权证的义务。因被告未向本院提起要求原告支付剩余购房款和违约金的请求，本院不予处理，被告可以另行主张权利；5、根据商品房买卖合同补充协议第六条“房屋产权证需在本合同第八条约定的交付日期后365天内办妥。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需要的资料及缴纳相关税费，并履行办理产权证所需要相关义务。逾期15天未全部提供或者缴纳相关税费，或者买受人未履行相关义务的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任”之规定，被告应当在2016年3月28日之前向两原告办理房屋产权证。根据房屋买卖合同补充协议第八条“出卖人应当在该商品房交付使用之日起120天内向该商品房所在区的土地权属登记机构申请房屋土地使用权登记”之规定，被告应在2015年7月28日之前向原告办理土地使用证。但是至今（长达4年之久）被告尚未履行上述两项办证义务，故此，原告请求被告办理产权证的请求，本院予以支持。但是根据《不动产登记暂行条例》第四条“国家实行不动产登记制度”、第五条“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记（二）、房屋等建筑物、构筑物所有权、（五）建设用地使用权”的规定，房屋产权证和土地使用证已被不动产登记证取代，故此，被告应该向两原告办理不动产登记证。因两原告在庭审中表示，倘若本案所涉房屋不符合办理不动产登记条件，两原告就此项诉讼请求不向本院申请强制执行，系当事人对自身权利的处分，本院予以准许。根据《商品房买卖合同》补充协议第六条第二款“出卖人未在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”之规定，被告应向两原告支付违约金248.774（248774元*0.1%）元，两原告请求被告支付违约金超过248.774元的部分40元（288.77元—248.77）的请求，本院不予以支持；根据《商品房买卖合同》补充协议第八条“如因出卖方的责任，致使买受方不能再期房交付用或现房销售合同登记之日内180天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作出如下处理：2、逾期超过180天后买受方在有权解除合同。自买受方解除合同通知书达到之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按合同约定的房屋总价款1%向买受方支付违约金。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之一的违约金）”之规定，因原告请求被告继续履行合同，故此两原告请求被告自2015年9月29日起以288774元为基数按日利率万分之一向原告支付违约金至被告向两原告办理不动产登记证书为止的请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《不动产登记暂行条例》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：（一）、由被告平江县安佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于平江县西侧雅林小苑第001幢06层604号房屋向两原告许丰收、张兰办理不动产登记证，倘若该房屋不具备办理不动产登记条件，两原告不得向本院申请强制执行办证请求；（二）、由被告平江县安佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向两原告许丰收、张兰支付违约金248.774元，并自2015年9月29日起以288774元为基数按日利率万分之一向原告支付违约金至被告向两原告办理不动产登记证书为止。三、驳回两原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1600元，由两原告承担诉讼费2元，由被告平江县安佳房地产开发有限公司负担1598元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  胡灵平二〇二〇年七月二十一日法官助理邓颖书记员余希宪