广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0922民初1431号 原告：蔡名利，女，1985年2月5日出生，汉族，住广西陆川县。 委托代理人：陈文兵，广西华锦律师事务所律师。 委托代理人：陈静，广西华锦律师事务所实习律师。 被告：庞滨，男，1988年7月5日出生，汉族，住广西陆川县。 原告蔡名利诉被告庞滨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，依据原告蔡名利的申请，本院于2020年5月9日作出（2020）桂0922民初1431号民事裁定书，对被告庞滨所有的位于陆川县温泉镇长安路203号不动产[土地证书号：桂（2017）陆川县不动产权第0001016号]予以查封，查封金额为530000元；对原告蔡名利用于担保，所有人为王兰勇，车牌号为桂Ａ×××××号轿车一辆予以查封。原告蔡名利及其委托代理人陈文兵、陈静到庭参加诉讼，被告庞滨经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席开庭进行了审理，本案现已审理终结。 原告蔡名利提出诉讼请求：一、依法判决解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；二、依法判决被告返还购房款人民币530000元给原告；三、依法判决被告从2020年4月17日起至本案起诉之日止每日按5300元计算支付逾期交房的违约金给原告；四、依法判决被告从本案起诉之日起至返还清款530000元之日止按年利率24%计息支付违约金给原告；五、本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。事实和理由：2020年3月13日原告（买方）与被告（卖方)经钟春雨（经纪方）做中介交定金10000元给被告，用于定购被告房屋。2020年3月13日原告与被告、钟春雨签订《房屋买卖合同》。合同主要约定：被告将位于陆川县房屋【不动产权证号：桂(2017)陆川县不动产权第0001016号）整幢出售给原告，建筑面积202.77平方米，被告保证对该房屋享有完整所有权且没有侵犯第三人的权利;该幢房屋价款共780000元，先支付购房款500000元（包括被告到银行解押、税费等有过户手续费），余款280000元待申请银行按揭付给被告;被告应在原告付清购房总额的64%即500000元之日起30天内将该房屋交付给原告（包括屋内设备及附属物），并结付清以前所产生的相关水电卫生等费用；被告应于结清该房屋相关费用后，协助原告办理该房屋相关的更名手续及不动产权证;自本合同签订之日起，被告协助原告到不动产中心办理权属变更手续，并确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款、债务抵押、税项等事宜，如因被告产权不明晰或牵扯本款上述事项造成房屋产权无法正常变更的情况，原告有权解除合同退房，且被告在原告退房之日起30日内将原告已支付给被告有关该房屋买卖的款项全部退还给原告，同时被告必须全部承担因该房屋买卖引起的其他费用，并赔偿原告由此造成的一切损失;中介方钟春雨应将被告提供的房屋的信息如实向原告披露，并负责协助原告与被告办理产权过户登记手续；合同履行期间，任何一方中途违约，由违约方按购房款的200%的标准向对方支付违约金；如原告不能按时付清购房款或被告不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付1%标准的滞纳金;被告不能正常履行合同的情况下，必须将原告己交付的购房款全部归还给原告；交易税、中介服务费由被告承担……。2020年3月17日原告支付给被告款500000元（含10000元定金），被告到银行解押赎回了抵押的房产。2020年3月27日原告按被告要求又支付30000元购房款给被告。但是被告不仅不按时将房屋交付给原告，而且在原告催促下明确拒不交房给原告，还有因出售给被告的房屋属于在划拨的回建地所建，未能取得得陆川县人民政府同意，至今一直不能办理过户变更登记手续给原告。原告认为，被告的行为已构成根本性违约，不仅造成原告无法实现购房的目的，而且致使合同没有继续履行的必要。因此，为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告庞滨未作答辩，在举证期限内亦未向本院提供任何证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告庞滨经本院依法传唤拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。原告提交的下列证据：1、身份证；2、《房屋买卖合同》；3、不动产权证书；5、转账业务凭证；6、收据；7、结婚证；8、户口本；9、收条。上述证据1、3、4、5、6、7、8、9来源合法、客观真实，并与本案讼争之事实相关联，对本案讼争事实具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。原告提供证据2《房屋买卖合同》，本院认为，双方之间转让以划拨方式取得土地使用权的房地产，未经有批准权的人民政府准予转让，原、被告签订《房屋买卖合同》违反法律的规定，属于无效合同，对该证据的合法性本院不予认可，但可作为查明本案事实的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月13日，原告蔡名利通过房屋中介钟春雨的朋友圈知晓被告庞滨欲出售其名下位于陆川县房屋。当日，原告蔡名利通过房屋中介看了房屋后，原、被告达成该房屋转让共识，原告支付了10000元定金给被告庞滨。2020年3月17日，原告蔡名利与被告庞滨签订了一份《房屋买卖合同》，约定：被告将位于陆川县房屋【不动产权证号：桂(2017)陆川县不动产权第0001016号）整幢出售给原告，建筑面积202.77平方米，房屋售价总金额780000元。合同签订之日，原告需向被告支付购房款500000元（含帮被告到银行解押、税费等所有过户手续费），剩余房款280000元申请银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给被告。被告应于原告付清购房款总额的64%即500000元之日起30天内将房屋交付给原告使用，被告应在签订合同之日起30日内，结清以前所产生的相关费用（水费、电费、卫生费），结清该房屋相关费用后，协助原告办理该房屋相关的更名手续及不动产权证。违约责任：在本合同履行期间，如被告或原告中途违约，则由违约方按200%的标准向对方支付违约金。如原告不能按时付清购房款或被告不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付1%标准的滞纳金。合同签订当天，原告向被告广西农村信用社的账号转账490000元。被告庞滨立写收到500000元（加上之前支付10000元定金）购房款的收据给原告收执。2020年3月27日，原告按被告要求又支付30000元购房款给被告。双方在办理该房屋过户变更登记手续过程中，由于被告转让给原告的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，需报有批准权的人民政府审批。由于一直未取得陆川县人民政府准予转让的审批手续，至今不能办理该房屋过户变更登记手续给原告，被告也未将该房屋交付给原告使用。原告多次向被告要求退还已付房款530000元未果，遂向本院提起诉讼。 另查明，原、被告签订《房屋买卖合同》里的房产的权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；权利性质：划拨/自建房。在签订《房屋买卖合同》前，原告看过本案涉案房屋不动产权证书所登记内容（包括不动产权证号、权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积等）。 本院认为，原、被告签订《房屋买卖合同》涉案的房屋是以划拨方式取得土地使用权的房地产。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，本案中，被告庞滨作为房屋的权利人虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。《房屋买卖合同》涉案的房屋建于被告以划拨方式取得土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金……”及《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。本案房屋涉及的土地为划拨取得，土地使用权人被告庞滨未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，原告与被告庞滨签订《房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，是无效合同。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告庞滨并未隐瞒涉案房地产相关信息，原告蔡名利也看过本案涉案房屋不动产权证书所登记内容，因原、被告对转让以划拨方式取得土地使用权的房地产需经有批准权的人民政府审批的相关法律均未进行了解和知晓，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。根据法律的规定，无效合同自始没有法律约束力，因该无效合同取得的财产应当予以返还。原告要求被告庞滨返还购房款人民币530000元合理合法，本院予以支持。原告请求解除《房屋买卖合同》没有法律依据,本院不予支持。 关于原告请求被告从2020年4月17日起至本案起诉之日止每日按5300元计算支付逾期交房的违约金及请求被告从本案起诉之日起至返还清款530000元之日止按年利率24%计息支付违约金给原告的问题：本院认为，双方签订《房屋买卖合同》为无效合同，自始没有法律约束力，且双方在造成本案合同无效中均存在过错，应当各自承担相应的责任。原告的上述请求没有事实和法律依据，本院不予支持。本案中经原告催告，被告未能将原告给付的购房款530000元返还给原告，原告将会遭受到因被告逾期付款的利息损失。故被告应支付逾期付款利息给原告，计算方法：以530000元为基数，从原告起诉之日即2020年5月8日起至还清欠款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告庞滨返还530000元购房款给原告蔡名利； 二、被告庞滨应支付逾期返还购款利息给原告蔡名利（利息计算方法：以530000元为基数，从2020年5月8日起至还清欠款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率来计算）； 三、驳回原告蔡名利其他诉讼请求。 上述判决限被告庞滨于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案收取案件受理费9100元，减半收取4550元，诉讼保全费3170元，合计7720元（原告已预交），由被告庞滨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员  吴 萍 二〇二〇年七月一日 法官助理  万春柳 书 记 员  林欢欢