内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终374号上诉人（原审被告）：徐青华，女，1966年2月13日出生，汉族，农民，住赤峰市。委托诉讼代理人：徐某（徐青华哥哥），男，1963年12月14日出生，汉族，住赤峰市。上诉人（原审第三人）：赤峰安达房地产开发有限公司，住所地：赤峰市松山区水榭花都**南门。法定代表人：郎凤珍，总经理。委托诉讼代理人：李昕，内蒙古大川律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷婷，内蒙古大川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张永杰，男，1974年10月25日出生，汉族，市民，住赤峰市。委托诉讼代理人：马淑梅，内蒙古信华律师事务所律师。上诉人徐青华、赤峰安达房地产开发有限公司（以下简称安达公司）因与被上诉人张永杰执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院作出的（2019）内0403民初3849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人安达公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，并依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对上诉人与徐青华之间转让房屋行为不应对抗被上诉人网签合同的认定是错误的。上诉人与被上诉人之间曾签订过房屋买卖合同、借款抵押回收合同，但以上合同既不产生买卖房屋的意思表示，也不产生抵押的法律效果，且因为违反了关于《中华人民共和国担保法》中有关流押条款的规定，以上合同均无效。故上诉人与被上诉人之间仅存在因借贷产生的债权债务关系，而该法律关系不能导致上诉人与徐青华之间的房屋转让行为无效。再者，一审庭审过程中，徐青华提供了相应的转账凭证及财务票据用以证明上诉人与徐青华之间的房屋交易真实存在，但原审判决仍认为双方交易未真实发生，甚至将房屋买卖的合同关系确认为简单的债权债务关系，进而认定上诉人与徐青华之间的房屋转让行为无法对抗上诉人与被上诉人之间的借贷关系，是无事实及法律依据的错误认定。一审法院适用法律错误，判决依据《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国物权法》之相关规定：“以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效”，认定被上诉人在涉案房屋上设立了抵押权，且将网签行为扩大解释为办理抵押登记，进而认定上诉人与徐青华之间的转让行为无效，是对该条文的错误理解和适用。而本案中涉案房屋并没有进行抵押登记，抵押合同或网签合同均不生效，不能产生抵押权成立的法律效果。故，一审法院适用法律错误。二、一审法院审理案件的程序错误。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零八条之规定：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人”，一审程序中，被上诉人应将上诉人列为被告而非第三人，而一审法院对该问题亦未向当事人释明，导致上诉人的诉讼权益受到损害，故一审法院审理案件的程序错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求贵院查明案件事实，依法予以改判。上诉人徐青华上诉请求：撤销一审判决，并依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与原审第三人之间买卖房屋的合同关系成立，一审法院对转让行为无效的认定错误。上诉人与原审第三人安达公司在2017年即形成房屋买卖合同关系，且完成了房屋交付，2018年上诉人打算正式入驻。上述行为均发生在人民法院对涉案房屋查封前，受让取得房屋并入住是上诉人真实意思表示，且已实际履行购房手续，上诉人作为交易方的合法权益应得到保护，上诉人对涉案房屋享有的权利应足以对抗被上诉人基于民间借贷取得的权利。被上诉人张永杰依据其第三人安达公司签订的商品买卖合同主张抵押权不能成立，因双方没有买卖房屋的真实意思表示，该商品房买卖合同无效，不产生抵押或其他登记的法律效果。一审法院据此认定被上诉人为涉案房屋办理过登记是错误的。涉案房屋并没有办理房屋抵押登记，不产生对抗转让行为的权利，法院依据《中华人民共和国担保法》中关于抵押登记的法律规定限制上诉人受让取得涉案房屋的权利是错误的。上诉人交付购房款是真实的购买房屋的意思表示，不存在与安达公司串通的情形。2017年上诉人缴纳了购房款，2018年上诉人为了能入住又补交了房屋差价，且有真实交款凭证，不存在与第三人安达公司串通情形，原审法院也不应因安达隐瞒房屋已网签的过错而剥夺上诉人作为房屋实际购买人的权利。请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张永杰辩称，张永杰认为2019年11月11日赤峰市元宝山区人民法院做出的（2019）内0403民初3849号民事判决书认定的事实是正确的，适用法律也是正确的，二上诉人不仅具有严重的违法行为，并具有恶意串通损害被上诉人合法权益的行为。被上诉人请求上级人民法院依法维持赤峰市元宝山区人民法院做出的（2019）内0403民初3849号民事判决书，依法驳回二上诉人的无理之诉。一、一审法院认定的事实是正确的。判决准许执行元宝山区法院于（2018）内0403执1958号执行裁定书，对第三人安达公司位于××庄的执行是正确的。2014年8月，安达公司为开发建设涉案的楼盘，向被上诉人筹措资金100万元。为保证还款，将涉案的楼房在房产管理部门办理网签预告登记，登记在被上诉人的名下。同时与被上诉人签订了抵押回收合同。由于安达公司没有按期归还借款，答辩人将安达公司起诉，要求其归还借款本息，赤峰市元宝山区人民法院于2018年3月30日作出（2018）内0403民初400号民事判决，判决安达公司给被上诉人借款本息。判决生效后被上诉人向法院申请执行，在执行中，法院依法查封了涉案房屋，并在2019年3月8日法院执行法官协调执行案件时，安达公司同意将抵押给被上诉人的涉案房屋予以拍卖。故一审法院认定事实是正确的，判决执行元宝山区法院于2018年10月16日作出（2018）内0403执1958号执行裁定是正确的。二、徐青华并非案涉房屋权利人，其与安达公司既没有买卖关系，也不存在债权债务关系。徐青华与安达公司之间没有签订商品房买卖合同，也没有提供合法的购房款发票，其向一审法院提交的仅仅是安达公司的白条收据，并且，该白条收据与当时经手的徐青华的代理人徐某向执行局的陈述笔录相矛盾。根据2019年9月16日执行笔录记载，徐青华的代理人自认案涉房屋实际最初由安达公司抵顶给案外人邢某，又因邢某欠案外人徐某45万元借款，徐某并自称徐青华对此事不知情。由此可见，徐青华并非案涉房屋权利人，其与安达公司既没有买卖关系，也不存在债权债务关系。三、二上诉人具有恶意串通之行为。安达公司为达到拒不给付被上诉人申请法院执行安达公司拍卖涉案房屋的执行款项，竟然与案外人徐某及徐青华恶意串通，由安达公司向徐青华出具所谓的购房收据，由案外人徐某代理徐青华提执行异议，其目的是达到拒不给付被上诉人申请法院执行安达公司拍卖涉案房屋的执行款项。但法院执行局记录了特别重要的事实：在2019年3月8日，法院执行法官主持协调安达公司给付被上诉人执行款项时所做的笔录，安达公司同意将涉案房屋予以拍卖偿还被上诉人款项。这一事实能够证明法院在依法查封该房屋时，安达公司没有向徐青华开具购房收据的事实。综上，被上诉人认为一审法院认定事实正确，审理本案程序符合法律规定，请求上级人民法院依法驳回二上诉人的无理之诉，保护被上诉人的合法权益。张永杰向一审法院起诉请求：1、撤销(2019)内0403执异66号执行裁定；2、恢复(2018)内0403执1958号执行裁定书对第三人位于××庄的执行。3、由徐青华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月12日、2014年8月22日、2015年5月21日，安达公司分别向张永杰借款1000000元、900000元、800000元，约定借款月利率均为20‰。2014年8月22日、2015年8月26日、2015年9月12日，安达公司偿还张永杰借款本金累计1220000元，并为张永杰出具了收据。2014年8月21日，张永杰与安达公司就安达新世纪商住××区（即涉案房屋）签订商品房买卖合同，并在赤峰市元宝山区房产管理中心办理网签登记手续。此后，安达公司提出将涉案房屋出售给徐青华及徐青华主张购买涉案房屋并已办理入住，但仅提供交纳购房款的收据，未提供交款的转帐明细，没有相应发票，无法证实交易是否真实发生。张永杰与安达公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年3月30日作出（2018）内0403民初400号民事判决书，安达公司欠张永杰1480000元，于本判决书发生法律效力后十日内给付，同时自2017年3月21日开始，按月利率20‰支付欠款利息至欠款还清时止。另查明，该院在执行已经生效的（2018）内0403民初400号民事判决书的过程中，于2018年10月16日作出（2018）内0403执1958号执行裁定书，依法将安达公司抵押给申请人张永杰的的房屋位××庄、12栋2单元5楼1号、4栋1单元5楼1号、4栋1单元5楼2号、3栋3单元6楼1号予以查封，查封期限三年。徐青华以其已购买平庄安达新世纪小区12栋2单元6楼1号为由提出异议，一审法院于2019年9月30日作出（2019）内0403执异66号执行裁定书，裁定中止该院（2018）内0403执1958号执行裁定书中对位于××庄的执行，张永杰于2019年9月30日收到该裁定书，并于2019年10月9日提起本诉。一审法院认为，徐青华对安达新世纪商住××区除强制执行的民事权益？对于该房屋谁是实际的物权权利人？张永杰向安达公司出借借款后，与安达公司人签订了关于涉案房屋的商品房买卖合同，并在房产部门办理了网签登记手续，即已登记备案。如何认定其性质，考虑双方的真实意思表示，应确认张永杰与安达公司于2014年8月21日签订的《商品房买卖合同》是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，是担保债权的实现而不是房屋买卖，即是以涉案房屋作为借款的抵押担保，当然在涉案房屋没有房产证情况下，该抵押登记无法依据《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国物权法》关于“以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效”实施，且张永杰已办理网签并已备案情况下，具备了物权的对世效应，其他人再次购买该房屋时，应该对此网签情况知晓，虽然张永杰与安达公司之间的民间借贷纠纷属于债权性质，但是将涉案房屋网签并备案行为具备了物权效力，因此应予保护。安达公司辩称，其已将该涉案房屋出售给徐青华，这违背了张永杰与安达公司签订买卖合同并办理网签的真实意思。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”安达公司与徐青华在仅提供交款收据，未提供交款的转帐明细，没有相应发票情况下，无法证实交易是否真实发生，其主张不予认定，退一步讲，即使徐青华交纳购房款，此仅为债权性质，不能对抗已办理网签并备案的张永杰的权利。因此作为案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其权利不能得到法律保护。因此徐青华提出的异议理由不能对抗本院的强制执行。综上，徐青华对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。张永杰的诉讼请求依法成立。判决：准许执行赤峰市元宝山区人民法院(2018)内0403执1958号执行裁定书对第三人赤峰安达房地产开发有限公司位于××庄的执行。一审法院2019年9月30日作出的（2019）内0403执异66号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本院二审期间，上诉人徐青华提供了与王静南的银行转账记录，证明其与安达公司有购买房屋的行为，且有转账明细。上诉人安达公司的质证称：真实性、合法性、关联性均无异议。被上诉人张永杰质证称：交易的户名是徐某不是本案的上诉人，是徐某和王静南之间的转款，交款人和收款人与本案没有关联性。本院认为，上诉人徐青华提供的转账记录是徐某与王静南的转账记录，经询问上诉人安达公司，其不能说明与王静南之间的关系，故该证据不能证明上诉人的证明目的，本院对该证据在本案中不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、对（2018）内0403执1958号执行裁定书涉及到的的位××庄房屋是否应继续执行；2、一审法院审理程序是否存在违法。上诉人徐青华上诉称其与安达公司之间的买卖合同关系成立，系真实的购买房屋的意思表示，不存在与安达公司串通的情形。安达公司的上诉理由是其虽与张永杰签订过房屋买卖合同，但并未办理抵押登记，且因违反了关于《中华人民共和国担保法》中有关流押条款的规定，以上合同无效，故其与张永杰之间仅存在因借贷产生的债权债务关系，而该法律关系不能导致其与徐青华之间的房屋转让行为无效，且一审法院本应将其列为被告却将其列为第三人，一审法院程序违法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，徐青华虽与安达公司在法院查封前签订了合同，但其不能证明支付了全部或部分价款，并已合法占有该房屋且在张永杰已办理网签并已备案情况下，推定徐青华应该对此网签情况知晓，故其不能主张非因买受人自身原因未办理过户，上诉人徐青华不享有足以排除强制执行的民事权益，其权利不能得到法律保护。安达公司明知与张永杰对涉案房屋网签并备案，仍处分涉案房屋，其不享有足以排除强制执行的民事权益。另安达公司主张将其列为第三人错误，经审理查明，作为被执行的安达公司反对申请执行人张永杰的主张，应以案外人和被执行人为共同被告。一审法院审理中虽将安达公司列置为第三人，但诉讼中并未损害其诉讼权利，且该列置亦不属于程序违法。故安达公司提出的一审法院程序违法的主张不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人赤峰安达房地产开发有限公司、徐青华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人赤峰安达房地产开发有限公司、徐青华各负担100元。本判决为终审判决。审判长 赵 杰审判员 董燕洪审判员 牛占龙 二〇二〇年七月二十七日书记员 岳子杨