广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初871号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地:灵川县八里街开发区1幢1号(三一Ｏ医院对面)。 法定代表人：李仁彬，总经理。 被告：俸艳，女，1978年5月24日出生，汉族，住桂林市。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称：富鑫公司）诉被告俸艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适小额诉讼程序，于同年6月15日公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的法定代表人李仁彬到庭参加了诉讼，被告俸艳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付欠原告2016年8月1日至2017年1月20日物业费661.55元、公用水电费28.22元，滞纳金暂计算至2019年7月29日为566.32元，滞纳金2019年8月1日起按本金689.77元，按每天千分之三实际计算至付款之日；合计1256.09元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是天龙居南苑小区业主，桂林市叠彩区天龙居南苑小区业委员会（以下简称第一届天龙居南苑业委会）于2014年8月23日与原告签订《物业服务委托合同》。合同第五条约定：1、多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡；2、多层楼住宅公用水电费5元/月/户；3、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡；4、电梯维保费、年检费300元/户/年；5、电梯公摊电费200元/户/年；6、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；8、已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；9、公共场地汽车停车位：100元/个/月；第六条约定：1、物业服务费的计算方法：按业主拥有的建筑面积计算；4、已通知交房的物业，接房后处于空置状态的物业，仍须按其拥有物业的建筑面积，按通知交房时间全额交物业服务费、设施设备维保费、公用水电费等费用；5、物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用。如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交物业费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三支付滞纳金。乙方有权直接向人民法院提起诉讼。从2014年8月25日至2017年1月20日，原告在天龙居南苑小区履行了物业服务的义务。被告天龙居13栋1-6、7-4号234.38平方米，每月应缴物业费117.19元，公用水电费5元/月，共122.19元/月。2016年8月1日至20日欠缴物业费75.6元、公用水电费3.22元，2016年8月21日至2017年1月20日5个月欠交物业费585.95元，公用水电费25元，滞纳金暂计至2019年7月29日为566.32元，以上费用合计1256.09元。滞纳金从2019年8月1日起按本金689.77元为基数，按每日3‰计算至付款之日。虽经原告书面催缴物业费通知，被告仍拒不缴费。原告依据合同法等相关规定向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 被告俸艳未提交书面答辩状，但向本院提交了书面证据《房屋交结协议》、《广西壮族自治区行政事业单位资金往来结算票据》、《桂林银行现金交款单（回单）》、《购房协议》，以上证据均为复印件。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告俸艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以确认并在案佐证。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认以下法律事实：2014年7月30日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《关于天龙居南苑小区成立业委会的批复》（叠土物字【2014】7号），内容为告知天龙居南苑小区全体业主，小区选举出业主委员会11人，任期5年，时间从2014年8月4日起算。2014年8月23日，原告作为乙方与第一届天龙居南苑业委会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：原告对桂林市天龙居南苑小区的物业实行管理；合同期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止；物业收费标准：多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；多层楼住宅公用水电费5元/月/户、电梯维保费、年检费300元/户/年（一楼不收取）、电梯公摊电费200元/户/年；已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；公共场地汽车停车位：100元/个/月；物业服务费的计算方法按业主拥有的建筑面积计算；物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用，逾期未缴费，从逾期之日起每日按欠交费用的3‰向原告缴纳滞纳金。原告在合同上加盖公章“桂林富鑫物业服务有限公司”。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告俸艳是天龙居13栋1-6、7-4号的业主，房屋建筑面积为234.38平方米。因被告未向原告交纳2016年8月1日至2017年1月20日的物业管理服务费、公用水电费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2014年8月4日成立的第一届天龙居南苑业委会成员于2016年全体辞职后，桂林市天龙居南苑小区业主委员会（以下简称第二届天龙居南苑业委会）于2016年11月21日成立。2017年1月20日，原告向水塔山派出所报案，称其因与天龙居小区业委会发生纠纷，被该小区业委会赶出该小区。2017年9月7日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第545号《准予变更登记通知书》，准许原告对经营场所进行变更登记，原告的住所地由桂林市七星区七星路30号东方大厦4-7号变更为高新技术开发区6号小区1栋6-1号。同年11月17日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第683号《准予变更登记通知书》，准许原告对法定代表人（负责人、独资投资人）、股东名录、经营期限、联系电话进行变更登记，原告的法定代表人由刘红灵变更为李仁彬。 本院在审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 再查明，被告向本院提交的证据（复印件）中载明，被告俸艳（卖方）与杨谦文（买方）于2012年9月26日对涉案房屋进行了买卖；原告向本院提交了其于2016年7月25日在桂林市房产档案馆查询的涉案房屋产权登记信息，该房屋产权人登记为被告俸艳。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案中，被告向本院提交了涉案房屋已于2012年9月26日出售给杨谦文的证据（复印件），庭审中，原告对该证据不予认可，并提交了其于2016年7月25日在桂林市房产档案馆查询的涉案房屋产权登记信息，证明涉案房屋在原告诉请物业费的时间段内，房屋产权仍登记在被告俸艳名下。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，本案原告以俸艳为被告进行诉讼，主体适格，本院予以支持。 原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中第一届天龙居南苑业委会与原告签订的《物业服务委托合同》对本案被告具有法律约束力，被告应当按该物业服务委托合同的约定，履行其业主的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”按上述规定，被告应按照合同约定支付拖欠原告的物业服务费、公用水电费，被告住房建筑面积为234.38平方米，按照合同约定的多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡，多层楼住宅公用水电费5元/月/户，应当交纳2016年8月1日至2016年8月20日共20天欠缴物业费75.6元、公用水电费3.22元；2016年8月21日至2017年1月20日共5个月欠交物业费585.95元，公用水电费25元，故对原告要求被告支付2016年8月1日至2017年1月20日的物业服务费661.55元、公用水电费28.22元的诉讼请求，本院予以支持。 关于滞纳金，虽然《物业服务委托合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，且双方约定的滞纳金属违约金性质，原告亦未能举证证明除了物业管理服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金的计付标准调整为自2017年1月21日起按年利率6%计至实际清偿之日止。 最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告提供服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告俸艳支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2016年8月1日至2017年1月20日的物业服务费661.55元、公用水电费28.22元，共计689.77元及逾期付款滞纳金（滞纳金以689.77元为基数，自2017年1月21日起按年利率6%计至实际清偿之日止）； 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元（原告桂林富鑫物业服务有限公司已预交），适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告俸艳负担，另25元由本院退还原告桂林富鑫物业服务有限公司。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  龙军 二〇二〇年七月十五日 书记员  杨何