山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终849号上诉人（原审被告、案外人）：贾水莉，男，汉族，住山西省长治市。委托诉讼代理人：孔永昌，长治市潞州区江河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、申请执行人）：田苗文，男，汉族，住山西省长治市。委托诉讼代理人：王楚聪，山西大路律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛步田，山西大路律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：王国正，男，汉族，住山西省长治市。上诉人贾水莉与被上诉人田苗文、王国正执行异议之诉一案，本院于2020年4月26日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人贾水莉及其委托诉讼代理人孔永昌、被上诉人田苗文及其委托诉讼代理人王楚聪、牛步田，被上诉人王国正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾水莉上诉请求：1.撤销长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初1017号民事判决书中关于“准许对被告王国正名下位于长治市××区号共有房产继续执行保全措施”第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。2019年3月上诉人通过同城房屋中介认识被上诉人王国正，双方就被上诉人王国正位于××院号房屋买卖达成一致意见，双方签署房屋买卖协议一份。2019年3月21日上诉人向被上诉人王国正支付5万元定金。同年4月3日在长治市政务大厅与王国正、景某签订《长治市存量房买卖合同》，双方协商一致，房屋成交价格为60万元整。王国正、景某在房屋买卖合同上签字按印，其夫妻二人共有的房屋所有权证也收归政务大厅，当天上诉人在政务大厅按照房屋交易流程缴纳全部税款，办理各种交易手续，当所有房屋交易手续办理完毕之后，上诉人将剩余房款一次性交付被上诉人，最后由长治市不动产登记中心给上诉人开具受理通知书并明确告知上诉人十日后领取房屋所有权证。至此，上诉人与被上诉人王国正、景某的房屋买卖交易己经完全办理完毕，且其交易行为真实合法有效。2.2019年3月21日上诉人微信支付被上诉人购房预付款5万元整，有微信转账记录及收款收据，2019年4月3日上诉人与被上诉人签订长治市存量房屋买卖合同，约定贾水莉以60万元的价格购买王国正夫妇共有的××院号共有房产，当日上诉人贾水莉将购房余款55万元交付王国正，其中5万元是通过微信转账，另50万元系现金支付。有上诉人2019年4月3日16:44分取款77万元凭证，当即在邮政储蓄银行柜台将50万元现金交付被上诉人王国正，当时有上诉人贾水莉及其两个朋友，被上诉人王国正、景某夫妇及其儿子同时在场，并且银行有监控视频均能显示付款过程，并且被上诉人王国正的妻子景某给上诉人贾水莉打下50万元的收据一支。3.一审判决适用法律不当。根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题》第24条、第28条规定，上诉人与被上诉人是2019年4月3日签订的书面买卖合同，先于2019年4月4日法院查封之前签订，签订房屋合同的当天在长治市不动产登记中心办理了房产转移手续，缴纳了税款，开具了完税证明、受理通知书，上诉人当天也将剩余的房款全部支付给了被上诉人。依据上诉人所提交的书面买卖合同、付款凭证、收款收据、完税证明等证据充分证实，上诉人与被上诉人的房屋买卖合同真实合法有效。上诉人系该房屋的合法权利人，应当依法保护上诉人对该房屋的合法财产权利。田苗文辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，根据最高人民法院执行复议若干问题解释规定的要求需证明合法占有该不动产，截至目前为止，贾水莉都没有主张过其已经合法占有案涉房屋，4月3日当天双方没有房屋交付的事实，以上可以证明法院查封之前上诉人没有实际占有控制案涉房屋。二、现有证据不能证明本案中上诉人已经足额支付全部房款，甚至上诉人与被上诉人之间有恶意转移财产的嫌疑，从正常交易习惯来看，上诉人与王国正应当有转款凭证和收据，但是上诉人没有，不符合一般房地产交易模式，正常房屋交易模式是买受人支付大部分房款后出卖人才办理过户登记，上诉人仅支付了5万元就办理过户登记不符合交易习惯。三、在正常交易习惯中为了交易安全，支付大额现金一般都是银行转账方式，上诉人与王国正将50万元房款以现金方式交易，本案中是否存在交易事实，一审开庭时，不论是我们还是一审法院均联系不到王国正，但本案的上诉人可以轻松联系到王国正，恰能说明上诉人和王国正事前已经协商好说辞。王国正辩称，一审认定不符合事实，应予改判，我与上诉人房屋买卖交易是在2019年4月3日，同时将我与景某共有房屋过户给贾水莉夫妻，上诉人实际已经占有房屋，房屋变更登记之前我和上诉人完成了所有房屋买卖交易行为，上诉人在长治县储蓄银行将50万元现金支付给我，我收到款项后给上诉人出具收款收据并交付房屋钥匙。田苗文向一审法院起诉请求：1.确认被告贾水莉的异议不成立，对被告王国正所有的位于长治市××院的房屋许可执行。2.撤销被告王国正将其所有的位于长治市××院的房屋转让给被告贾水莉的行为。3.诉讼费用由二被告承担。2019年8月29日原告当庭放弃第二项诉讼请求。事实与理由：原告因与被告王国正借款纠纷，在诉讼期间对被告王国正所有的位于长治市××院的房屋申请诉讼保全。后原告得知，二被告在2019年4月3日签订房屋买卖合同，恶意串通，逃避法院执行。故请求法院许可执行该房屋，并撤销二被告之间的买卖合同关系，以维护原告的合法权益。一审法院认定事实:原告因被告王国正借款200万元逾期不予归还，该于2019年3月5日提起诉讼,要求被告王国正偿还借款本金200万元，利息124万元，并于2019年4月1日提出申请对被告王国正名下财产进行财产保全，同年4月4日作出（2019）晋0402民初896号民事裁定书，裁定查封登记在被告王国正之妻景某名下属其共同共有的位于长治市××区号房产，4月12日作出（2019）晋0402民初896号民事判决书，判决被告王国正于本判决生效后十日内归还原告田苗文借款本金200万元，并支付逾期利息。2019年4月11日被告贾水莉向本院提出执行异议，以在2019年4月3日与被告王国正夫妇签订案涉房屋买卖合同并已经全额支付购房款为由，请求解除对该房屋的查封。2019年5月13日作出（2019）晋0402执异14号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行，原告遂诉讼在案。另查明，2019年3月21日被告王国正夫妇共同签字出具收据一支，确认收到被告贾水莉支付预付购房款50000元，用于购买被告王国正夫妇名下长治市潞州区经十二路淮海九院28号3单元12层1202号共有房产。2019年3月29日被告贾水莉在邮政储蓄银行长治县苏店营业室存入定期存款77万元。4月3日被告贾水莉与被告王国正、景某夫妻共同签订长治市存量房屋买卖合同，约定被告贾水莉以60万元的价格购买被告王国正夫妇共有的案涉房屋，被告贾水莉于当日将购房余款50万元交付被告王国正，但未出具收款凭证。次日被告贾水莉收到该房屋钥匙，但是并未经常在该房屋内居住。一审法院认为，原告申请对被执行人王国正共有的案涉房屋予以财产保全，案外人贾水莉以该房屋已经买卖为由提出异议，本院作出中止执行的裁定。申请执行人田苗文以案外人贾水莉及被执行人王国正为共同被告提起申请人执行异议之诉，请求撤销中止执行裁定并继续执行对案涉房屋查封，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于申请执行人执行异议之诉的规定，应予确认。就被告贾水莉是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据人民法院办理执行异议和复议案件若干问题第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性;（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外:（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。根据双方共同确认的事实，被告王国正是在原告诉讼期间与被告贾水莉达成房屋买卖意向，并在法院查封前一日签订存量房买卖合同，虽然被告贾水莉提举存款凭证说明向被告王国正支付了购房款，但是其仅提供取款凭证，未能提供被告王国正夫妇的收款凭证，不能证明已经支付购房款，亦不存在法院在2019年4月4日查封之前已经合法占有该房屋。被告王国正无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应当承担与其不利的法律责任。据此，应当认定被告贾水莉不享有足以排除强制执行的民事权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条、第三百一十四条之规定，判决：准许对被告王国正名下位于长治市××区号共有房产继续执行保全措施。案件受理费50元，由被告贾水莉、被告王国正共同负担。本案二审期间，上诉人贾水莉提交如下证据：证据一、收款收据一份，欲证明贾水莉于2019年4月3日支付景某案涉房款50万元。证据二、存取款业务凭单一份，欲证明2019年4月3日贾水莉在中国邮政储蓄银行股份有限公司长治县苏店营业所取款77万元。证据三、贾水莉和景某的聊天记录一份，欲证明2019年3月21日贾水莉预交5万元定金和2019年4月3日支付剩余房款5万元。证据四、证人景某的证言：欲证明2019年4月3日下午在长治县邮政储蓄银行贾水莉将50万元现金给了自己，并给贾水莉打了收条,然后把房门钥匙给了贾水莉；证人原某的证言：欲证明2019年4月3日下午贾水莉叫其和王国正一家三口去长治县邮政储蓄银行取钱，贾水莉将房款给了王国正妻子，具体给了多少并不清楚。宋婷婷书面证言：欲证明2019年4月3日贾水莉在长治县苏店邮政银行取现金77万元，并将该现金交给卖房的。田苗文质证：对证据一真实性合法性不予认可，关于该收据在一审庭审中承办法官向上诉人发问时，上诉人明确表示没有收款收据，如果该收据真实存在，上诉人应当在一审中提供，在二审中提供不符合法律规定新证据的要求，因此我方怀疑是假证据。对证据二真实性予以认可，但上诉人贾水莉手中有77万元存款，完全可以支付剩余房款55万元，为何另外还要再通过微信转账5万元，且上诉人主张购买房屋的款项来源于借款，其借款数额应为60万元，为何多借20万元现金，这些均能说明上诉人与王国正存在虚假交易、恶意转移财产的可能。证据三2019年长治房地产价格正处于高位，上诉人与王国正是以每平米4000余元交易的，远低于市场价。关于证人证言，通过该证言说明上诉人和王国正签订的合同是虚假合同。王国正质证意见：对证据一真实性认可，上诉人给钱是我儿子王伟打下的收据，我妻子景某在上面签的字；对77万凭证我不清楚；对证人证言无意见。田苗文提交长治市潞州区法院（2019）晋0402民初896号民事判决书和长治市潞州区人民法院（2020）晋0403执140-1号执行裁定书复印件，根据该裁定内容载明，王国正名下并没有任何存款，能证明王国正没有收到该房款。贾水莉质证意见：对裁定无异议，王国正名下没有存款并不能证明王国正没有收到50万元现金。王国正质证意见：无异议。对上述证据材料的分析认证在本院认为部分予以表述。二审查明的其余事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，本案二审围绕当事人上诉请求及事实和理由进行审理。本案为金钱债权执行中，案外人贾水莉对登记在被执行人王国正名下的房产提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议之诉，应当同时满足该规定的四种情形。本案中，一审法院认定，被上诉人王国正与上诉人贾水莉签订的存量房买卖合同是在法院查封前一日所签订，其上诉主张能否成立，结合上诉人提交的证据及陈述意见，贾水莉仅提供通过微信向王国正夫妇转账支付5万元定金及5万元房款的支付记录，对剩余50万元购房款是否系现金支付，未提供相关有效证据予以佐证，原审法院对此不予支持并无当。关于二审期间提交的50万元收据，根据一审庭审中贾水莉的陈述:“第一次5万元定金时还没有拿到房屋，第二次全部付清款项时已被房管部门告知十天后取房产证，因此我就想房屋已到我名下收据无所谓。”结合贾水莉的陈述及其提交的77万元银行取款凭证，贾水莉从银行取款的数额远远大于剩余未支付购房款数额的情况下，未将剩余的55万元全部支付，而是又通过微信方式支付5万元，剩余50万元系现金支付，明显不符合正常的交易习惯。虽上诉人申请证人出庭作证，但证人景某系案涉合同的当事方，与本案存在利害关系，且对证词陈述不一，反反复复。另一证人虽证明贾水莉将房款给了王国正妻子(指景某)，给了多少，是否出具收条也均不清楚，经质证，被上诉人田苗文对该证据的真实性并不认可，因此对上诉人二审庭审中提交的50万元收款收据的真实性、合法性存疑。本院不予采信。关于是否合法占有争议房屋问题，上诉人贾水莉与被上诉人王国正、景某签订存量房买卖合同时间为2019年4月3日，法院查封时间为2019年4月4日，在法院查封的前一日双方才签订房屋买卖合同，不存在在2019年4月4日法院查封之前已经合法占有该房屋。关于上诉人提交的长治市不动产登记中心办理房产转移手续、缴纳税款、完税证明等证据，该证据系在房产部门办理过户登记手续之前的正常手续，不能作为房屋买卖双方已经支付全部购房款和实际占有的依据。结合上述情况，贾水莉提交的证据不足以证明符合支付全部购房款等情形，对案涉房屋其不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，贾水莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贾水莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 马艳飞审 判 员 常旭光审 判 员 范进斌 二〇二〇年七月一日法官助理 周 晋 豫书 记 员 田 梦 丹