江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初2033号原告：姚海玲，女，侗族，1976年5月2日生。被告：魏光友，男，汉族，1971年2月22日生。被告：骆霞，女，汉族，1977年12月20日生。原告姚海玲与被告魏光友、骆霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚海玲，被告魏光友、骆霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚海玲向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告魏光友、骆霞之间签订的租赁合同解除，两被告从原告所有的南京市江宁区东山街道新亭路75号门面房（简称案涉房屋）搬离并返还给原告；2、两被告向其支付自2020年1月11日起至搬离案涉房屋止的租金，月租金按照6666.67元标准计算；3、两被告赔偿其6个月的租金损失，月租金按照6666.67元标准计算；4、两被告承担承租案涉房屋期间的物业费845元。事实和理由：被告魏光友、骆霞系夫妻关系。2015年4月1日，骆霞与原告签订了一份房屋租赁协议，协议约定将原告所有的案涉房屋租赁给骆霞，供两被告共同经营餐饮使用，租期三年。该协议到期后，魏光友与原告就该房屋签订了为期三年的房屋租赁协议，由两被告继续使用案涉房屋共同经营餐饮。协议约定年租金为8万元，半年一付，先付后用，押金5000元，实际上三个月一付，先付后用。2019年12月30日，原告向被告魏光友催要自2020年1月1日起的三个月房租，魏光友以有人要接手该房为由于2020年1月1日向原告支付2000元租金，之后又提出2020年1月10日转让不了就搬走。但此后两被告既不搬离退房，也不支付租金，原告多次催告无果。2020年3月1日，双方经南京市江宁区淳化街道人民调解委员会调解无效。根据合同第8条第1款约定，拖欠租金10天以上的，原告有权解除合同。故原告诉至法院。被告魏光友辩称：如果双方签订的合同有效的话，那么就不存在违约金，2019年12月底，其已经跟原告说过了要搬走，且双方也已经沟通过，说好给原告一点钱，且原告当时也答应了，后来其与骆霞汇了2000元给原告，但原告反悔了，过年这段时间因为案涉房屋没有办法出租出去，原告又要求其支付租金，其没有同意，原告就威胁其，再后来原告又同意退还押金5000元并要求其搬离，当时雨下得很大，原告就要求其将案涉房屋内的东西搬走，且态度不好，双方之间闹得很不愉快，原告还应当赔偿其损失。被告骆霞辩称：其与被告魏光友早就离婚了，现在不是夫妻关系，2019年12月31日房屋租赁合同到期，之前其与魏光友就已经开始要转房了，一开始的房租是65000元/年，原告看到其转租就涨到了8万元/年，其想着反正要转出去了，就认可了，后来其有个朋友要租，但是因为市口不好且房租太贵，就没有租，其在2019年12月31日就已经短信告知原告要搬离了，原告也是同意的，但是2020年1月7日原告就反悔了，说过年时候房子不好租，要求其支付租金，后来原告又要求其于2020年1月10日搬走并退回押金，其也同意了，但是2020年1月10日的时候下雨很大，因为雨势其没有办法搬离，原告就说其不想搬走，那么押金就不退了，后来双方闹矛盾，也去过派出所调解，但是没有调解成功。本院经审理认定事实如下：案涉房屋系原告姚海玲与龚轲共有，龚轲委托姚海玲对外招租。被告魏光友、骆霞原为夫妻关系，双方于2008年7月24日离婚。2015年4月1日，姚海玲与骆霞签订《房屋租赁合同》一份，约定：姚海玲将案涉房屋出租给骆霞用于餐饮经营使用，租赁期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止，第一年租金6万元，半年一付，第二年租金65000元，一次性支付，第三年租金65000元，一次性支付，租赁期间所产生的水费、电费、煤气费、物业管理费由骆霞自行承担。2018年4月1日，姚海玲（出租方、甲方）与魏光友（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方作餐饮经营使用，租赁期限2018年4月1日起至2021年3月31日止共三年，该房屋年租金为8万元，半年一付，先付后用；在租赁期间，所产生的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费以及网络和经营管理等费用由乙方自行承担；甲方于签约时收取乙方5000元作为租赁保证金，为房屋装潢、附属设施及乙方应承担有关费用的担保，租赁期届满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方应全额退还租赁保证金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方；在租赁期限内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除本合同，收回房屋，且不承担任何费用，由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任：拖欠租金10天以上(含10天)的；租赁期限内，乙方未按合同规定交纳租金，每逾期1天按日租金的两倍承担违约责任；租赁期限内，乙方未按本合同约定交纳有关费用，或逾期交纳而增加费用的，由乙方承担，欠费三个月以上的，甲方有权解除合同。合同签订后，姚海玲向魏光友交付了案涉房屋，魏光友向姚海玲支付了房屋押金5000元、截止至2020年1月1日的租金。因魏光友提出要提前退租，姚海玲要求魏光友从案涉房屋内迁出，魏光友同意于2020年1月10日前从案涉房屋内迁出并于2020年1月1日支付了在此期间的租金2000元。2020年1月10日，魏光友、骆霞又以姚海玲未将押金、向前承租人支付的转让费返还给其为由拒绝搬迁。2020年5月20日庭审中，魏光友、骆霞陈述案涉房屋内尚有其大量设备在内，目前尚未迁出，本院责令魏光友、骆霞在指定时间内将案涉房屋清空并返还给姚海玲，魏光友、骆霞表示同意，但在本院指定时间内未将案涉房屋返还给姚海玲。2020年5月25日，姚海玲以书面形式向本院汇报称魏光友、骆霞要求姚海玲先退押金才同意从案涉房屋中迁出，姚海玲明确表示拒绝并要求魏光友、骆霞确认房屋交接时间。本院于2020年6月10日组织双方进行质证，魏光友、骆霞陈述在2020年5月24日已将案涉房屋内清空但未将案涉房屋钥匙返还给姚海玲，本院责令魏光友、骆霞当庭将案涉房屋钥匙返还给了姚海玲。另查明：自2019年7月1日起至2020年5月31日止，被告魏光友承租案涉房屋期间产生物业管理费745元、公摊水电费100元，合计845元，该部分费用由原告姚海玲垫付。本院认为：原告姚海玲与被告魏光友之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。经姚海玲多次催要，魏光友仍未支付自2020年1月11日起的租金，魏光友构成根本违约，姚海玲有权解除双方之间的《房屋租赁合同》并要求魏光友从案涉房屋内迁出。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。经本院多次协调，魏光友直至2020年6月10日才将案涉房屋返还给姚海玲，魏光友应当向姚海玲支付自2020年1月11日起至2020年6月10日止5个月的租金33333.33元，扣除魏光友已经支付的押金5000元，魏光友还需向姚海玲支付租金28333.33元。魏光友提前退租势必给姚海玲造成案涉房屋空置期间的损失，姚海玲主张6个月租金损失，结合房屋租赁市场的实际情况，本院酌定魏光友赔偿姚海玲2个月租金损失即13333.33元。姚海玲垫付的物业管理费745元、公摊水电费100元，按约应当由魏光友承担。被告魏光友、骆霞已于2008年7月离婚，即使两人合伙在案涉房屋内经营餐饮，但是由于2018年4月1日的《房屋租赁合同》系魏光友而非骆霞与姚海玲签订的，根据合同相对性，应当由魏光友向姚海玲履行合同义务和承担违约责任。故对原告姚海玲要求解除合同、返还案涉房屋、被告魏光友、骆霞向其支付租金、物业费并赔偿损失的诉讼请求，本院部分予以支持。被告魏光友、骆霞辩称已与原告姚海玲达成一致意见，姚海玲同意返还押金，其在指定期限内搬走，且骆霞也已与他人签订房屋租赁合同，是因为姚海玲反悔才导致没有及时迁出。根据双方提供的聊天记录，姚海玲是要求魏光友、骆霞先清空案涉房屋并将案涉房屋返还给其，支付承租期间的租金后，姚海玲才将押金返还，而魏光友、骆霞则是要求姚海玲先退还押金才同意迁出并返还案涉房屋，魏光友、骆霞此要求明显不符合双方的合同约定，且已遭到姚海玲的拒绝，魏光友又以姚海玲不返还押金为由拒不返还案涉房屋系违约行为并直接导致了损失的扩大，魏光友应当承担相应的违约责任。此辩解意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告姚海玲与被告魏光友2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除。二、被告魏光友于本判决发生法律效力之日起10日内向原告姚海玲支付租金28333.33元、赔偿租金损失13333.33元、支付物业管理费和公摊水电费845元，合计42511.66元。三、驳回原告姚海玲的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取450元，由被告魏光友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  叶斐二〇二〇年七月十五日书记员  魏静