广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0521民初1197号 原告：合浦县农村信用合作联社，住所地合浦县廉州镇还珠大道**，统一社会信用代码91450521682128262Y。 法定代表人：吴达平，理事长。 委托代理人：罗丽婷，联社法律合规部副经理。 委托代理人：郭积龙，联社法律合规部办事员。 被告：合浦县广益房地产开发有限公司，，住所地合浦县廉州镇廉州大道**统一社会信用代码91450521768934281R。 法定代表人：彭继福，总经理。 委托代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 委托代理人：陈斌，该公司项目经理。 原告合浦县农村信用合作联社（以下简称信用社）诉被告合浦县广益房地产开发有限公司（以下简称广益公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人罗丽婷，被告的法定代表人彭继福及其委托代理人张甫、陈斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告信用社向本院提出如下诉讼请求：1.判决解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：合广益字第A099号）及《补充协议》；2.判决被告广益公司返还原告信用社已支付房款3333528元；3.判决被告广益公司支付逾期交房的违约金人民币2768161.65元（该违约金按已交付房款价万分之三，从2012年10月2日计至2020年4月30日止）给原告合浦县农村信用合作联社；4.判决被告广益公司支付解除合同违约金33335.28元（按已付款1%支付违约金）。事实与理由：2011年10月25日，原被告双方签订一份《商品房买卖合同》约定，被告将广益.中央公园A幢一层商铺4、5、6、7号房，建筑面积为336.72平方米，其中，套内面积301.32平方米转让给原告，总价款3333528元。合同还约定，被告应当在2012年10月1日前，将该商品房经验收合格交付原告使用。若逾期交房不超过180日的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%支付违约金。同日，双方还签订一份《补充协议》，对上述约定购买的商铺暂不办理房产证，待广益.中央公园第三期建设竣工后，以同等的商铺面积进行整体置换。合同签订后，原告依约将3333528元购房款支付给了被告，但被告至今没有交付房屋也没有办理产权证，被告的行为已经严重违约，严重损害了原告的合法权益，为此提起本案诉讼。 被告广益公司发表如下答辩意见：同意解除合同和返还购房款本金3333528元，其他违约金不同意支付，要求与原告协调解决。原告起诉被告的逾期违约金和解除合同违约金没有事实和法律依据，双方签订合同的时间是2011年10月25日，原告现在才起诉超过了十年，过了诉讼时效，解除合同违约金没事实和法律依据，原告起诉被告已过了诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经本院审理查明如下法律事实：2011年10月25日，原告信用社与被告广益公司双方签订一份《商品房买卖合同》约定，被告广益公司作为出卖人将其以出让方式取得位于编号为合国用（2005）第409号建设的广益.中央公园A幢一层商铺4、5、6、7号房，建筑面积为336.72平方米转让给买受人原告信用社，总价款3333528元。合同还约定，被告广益公司应当在2012年10月1日前，将该商品房经验收合格交付原告使用。若逾期交房不超过180日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，信用社还与广益公司签订一份《补充协议》，约定本次买卖商铺位于合浦县廉州镇城东新区A-Ш-6号“广益.中央公园”商铺第一期4-7号，共4间336.72㎡，暂不办理房产所有权证。经双方充分协商确定，本次买受的上述商铺，待位于合浦县廉州镇城东新区A-Ш-6号“广益.中央公园”商铺第三期建设竣工后，以同等的商铺面积（商铺面向廉州东较场东路，商铺的长宽与原《商品房买卖合同》基本一致）进行整体置换，商铺置换后办理房产所有权证。合同签订后，原告依约将3333528元购房款支付给了被告，但被告至今没有将位于合浦县廉州镇城东新区A-Ш-6号“广益.中央公园”第一期4-7号，共4间336.72㎡商铺交付给原告信用社，也没有置换同等的商铺面积给原告信用社，也没有办理相关产权证到原告信用社名下。 另查明，原告信用社与被告广益公司签订《商品房买卖合同》约定购买的4-7号商铺，由被告广益公司于2012年1月9日办理了合房权证合浦字第××号权属证书，登记在合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园A幢102号商铺范围内，房屋所有权人为被告广益公司。2015年5月26日，广益公司与案外人罗秀兰、刘霞签订《抵押借款合同》，并于2015年5月28日办理了合房他证合浦字第××号抵押权证书，抵押权人为罗秀兰、刘霞。抵押房屋坐落于合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园A幢102号商铺。本院于2016年9月18日作出（2016）桂0521民初1166号民事判决，确认罗秀兰、刘霞对广益公司提供的抵押物【位于合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园A幢102号的房地产，土地使用权证：合国用（2005）第409号，房屋所有权证号：合房权证合浦字第××号】享有优先受偿权。2017年11月20日，本院以（2016）桂0521执721号之六执行裁定书裁定，合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园A幢102号商铺的房产及该房产相对应的土地使用权【国有土地使用权证号：合国用（2005）第409号，房屋所有权证号：合房权证合浦字第××号】归买受人郭小龙所有。 上述事实，有双方当事人的陈述、信用社提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房发票和收据以及本院民事判决书、执行裁定书等予以证实。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告信用社与被告广益公司签订《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按约定履行义务；但原告信用社在签订合同完成支付3333528元购房款的义务后，被告广益公司没有按照约定在2012年10月1日前交付商铺给原告信用社使用，构成违约。被告广益公司不仅拖欠交付商铺，而且在与原告信用社签订《商品房买卖合同》后，在2015年将双方约定买卖的商铺抵押，最终由案外人郭小龙买受。直至本案宣判前，被告广益公司也没有按照补充协议的约定置换商铺给信用社，因此，本院认为，被告广益公司构成对原告信用社的根本性违约，致使原告信用社获取商铺的目的不能实现，对于原告信用社请求解除合同，本院予以支持。庭审中，被告广益公司也同意解除合同，应该认定涉案合同及补充协议已经于2020年6月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方合同条款的约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。因此，原告信用社请求被告广益公司退还购房款3333528元，且被告广益公司也同意退还，本院予以支持。关于违约金，原告信用社主张了两项违约请求，实质都是请求被告广益公司承担违约责任。根据合同约定，合同解除的，出卖人按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，因此原告信用社请求被告广益公司支付33335.28元违约金，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据该条规定，被告广益公司在明知已经与原告信用社签订合同后，未告知信用社又与案外人签订抵押合同并办理抵押登记，导致涉案房产最终由案外人买受，因此，原告信用社没有得到涉案商铺经营造成的经济损失，被告广益公司应予以赔偿。本院酌情确定由被告广益公司承担原告信用社已付购房款30%的赔偿责任，即由被告广益公司按已付购房款3333528元的30%赔偿1000058.4元给原告信用社。当前正值疫情防控期，复工复产恢复经济发展尤为重要，既要保护原告信用社的合法权益，又要保障房地产企业的复工生产，因此，信用社请求被告支付违约金2768161.65元过高，高出1000058.4元的部分本院不予支持。 鉴于双方存在补充协议置换商铺，由于被告广益公司截至本案宣判前未能履行置换的约定导致产生本案纠纷，因此，原告信用社的起诉并未超过诉讼时效。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项的规定，判决如下： 一、确认原告合浦县农村信用合作联社与被告合浦县广益房地产开发有限公司在2011年10月25日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2020年6月17日解除； 二、被告合浦县广益房地产开发有限公司应当退还3333528元购房款给原告合浦县农村信用合作联社； 三、被告合浦县广益房地产开发有限公司应当支付33335.28元违约金给原告合浦县农村信用合作联社； 四、被告合浦县广益房地产开发有限公司应当支付1000058.4元赔偿款给原告合浦县农村信用合作联社； 五、驳回原告合浦县农村信用合作联社的其他诉讼请求。 本案受理费54745元因适用简易程序减半收取27372.5元、保全费5000元，合计32372.5元（原告已预交），由原告负担6505.5元，由被告负担25867元并在履行本案判决确定的义务时一并支付给原告。 上述义务，义务人应于判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判员  梁龙全 二〇二〇年七月二十七日 书记员  杜启燕 附：本判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。