上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5392号原告：上海诺旋供应链管理有限公司，注册地上海市松江区车墩镇香车路****-1，实际经营地上海市闵行区昆阳路**。法定代表人：吴冰儿，董事长。委托诉讼代理人：唐乐群，北京市中闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴多翠，北京市中闻(上海)律师事务所律师。被告：上海德达物流有限公司，住所地上海，住所地上海市崇明区城桥镇三沙洪路******>法定代表人：姜振刚，董事长。被告：姜振刚，男，1979年4月4日生，汉族，户籍所在地浙江省嘉善县罗星街道书香门邸******，住上海市闵行区昆阳路**。以上两被告的共同委托诉讼代理人：范唯，上海市金马律师事务所律师。原告上海诺旋供应链管理有限公司(以下简称：诺旋公司)诉被告上海德达物流有限公司(以下简称：德达公司)、姜振刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人唐乐群、两被告的共同委托诉讼代理人范唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诺旋公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告德达公司支付2020年1月21日至2020年4月20日期间仓储费162,595.57元；二、判令被告德达公司支付再次招商损失费用325,189.14元；三、判令被告德达公司支付2019年3月27日至4月20日期间的装修免租费42,761.25元；四、判令被告德达公司支付中介费52,026.19元；五、判令被告德达公司支付违约金162,595.57元；六、判令被告德达公司以162,595元为基数，自2019年12月23日至实际清偿日止的滞纳金(按年利率24%计算)；七、判令被告德达公司赔偿律师费30,000元；八、判令被告姜振刚对以上全部费用承担连带责任。诉讼中，原告将第一项诉请的诉讼标的变更为216,792.76元，将第四项诉请的诉讼标的变更为162,594.57元。事实和理由：2019年3月26日，原、被告签订《仓储服务合同》一份约定，租赁面积1,086平方米，合同期三年，对每年仓储费及物业费一一列明，第一年每月的仓储费及物业费分别为52,026.19元和2,172元，2019年4月1日为支付押金日，同年4月13日为第一次支付租金日，此后，每三个月预付一次，并约定逾期支付滞纳金的计算方式。为避免提前解除合同造成原告重新招商损失，双方约定了再次招商损失为相当于六个月仓储费、一个月中介费、先期暂免的装修25天的仓储费及三个月的违约金。合同签订后，原告积极履行合同，但被告经常迟延支付租金。2020年3月21日，被告向原告发出付款提示函，要求其支付2020年1月21日至4月20日时段的租金，并表示若按期支付租金，原告考虑疫情影响可免除10天仓储费，然被告非但不付租金，反而在2020年3月30日委托律师发函，以不可抗力为由要求解除合同，并擅自退租。原告认为，被告德达公司提前终止合同，已构成违约，应赔偿原告遭受的经济损失。被告姜振刚系被告德达公司的自然人独资股东，在其不能证明财产独立于被告德达公司的情况下，应当充当连带清偿责任。现原告依法提起诉讼，希望判如所请。被告德达公司、姜振刚辩称：被告已经于2020年3月30日向原告发函通知租赁合同于2020年4月5日终止，故租金应当计算至2020年4月5日。原告诉请第二至第六项的诉讼标的均属于违约金的性质，数额已远远超过法律对违约金规定的计算标准，法院应当依法调整。被告是一家物流运输企业，租赁房屋作仓储使用，应当是2类工业用地，而原告出租的场所属于1类工业用地，无法满足被告合法经营需要，原告隐瞒了该重要信息，应对被告承担过错赔偿责任。本案合同解除与原告处理合同关系不当有关，2020年新冠肺炎爆发，被告就变更租金事宜与原告交涉，然原告只答应减免10天租赁费用。合同履行期间，原告作为园区物业服务单位经常与租客发生矛盾，禁止租客车辆进入园区，导致被告无法正常营业。综上所述，原告也存在过错，故不能由被告一方承担提前解除合同的责任，应当由原、被告双方分担损失。本院经审理查明事实如下：本案涉案租赁物位于上海市松江区车墩镇车亭公路XXX号，系原上海伊都锦时装中心有限公司的生产经营场所，建筑使用面积26,144.89平方米，现属松江区车墩镇人民政府集体资产。2016年7月31日，原告与车墩镇人民政府下属的上海车墩工业开发有限公司签订《集体资产房屋租赁合同》一份，约定由原告向该开发公司承租上述租赁物，租期5年，自2016年11月1日起至2021年10月31日止。2019年3月26日，原、被告签订《仓储服务合同》一份，约定由被告德达公司向原告承租上海市松江区车墩镇车亭公路XXX号C库、计费面积1,086平方米的房屋，作为物流仓储用房。该合同第1.6条约定，仓储期三年，自2019年3月27日至2022年3月26日止。其中2019年3月27日至4月20日为装修期，免仓储费，但仍应当支付该装修期内水电费及物业费。仓储费每日每平方米1.575元，物业费每月每平方米2元。第一年(2019年4月21日至2020年4月20日)每月应付仓储费52,026.19元、物业费2,172元。第二年(2020年4月21日至2021年4月20日)每月应付仓储费53,578,70元、物业费2,237.16元。第三年(2021年4月21日至2022年4月20日)每月应付仓储费55,730元、物业费2,326.60元。合同第5.1条约定，仓储费按三个月为一个周期支付，第一个周期为2019年4月21日至2019年7月20日(付款期以此类推)，应在下一个付款周期的20个工作日前予以支付。合同第5.3条约定，如客户未按照约定日期向仓储公司支付房租、物业管理费、水电费等各项费用，应当向仓储公司支付滞纳金，滞纳金计算方式为：应付费用x2%x实际超期天数。合同第12.3：4约定，如客户提前终止合同，但未提前六个月通知仓储公司的，应当向仓储公司支付6个月仓储费作为再次招商的相关费用及仓储公司给予客户的免租期、中介费及三个月违约金。合同第17.4条约定，败诉方应承担诉讼的所有费用(包括另一方产生的合理法律费用)。合同第1.8条约定，客户应在本合同签订后5日内，向仓储公司支付相当于三个月仓储费数额的押金162,595.50元。本合同因客户违约行为提前终止的，仓储公司有权没收押金。该合同另对其它相关租赁事宜均作了约定。上述《仓储服务合同》签订后，双方均按约履行了合同义务，被告已经按约向原告支付了押金162,595.50元及前三个季度的仓储费及物业费。其中被告于2019年4月23日支付第一个季度费用162,595.50元，于2019年7月14日支付第二个季度费用162,595.50元，于2019年10月30日支付第三个季度费用162,595.50元。但之后，被告未按约向原告支付下一季度(2020年1月21日-4月20日)的仓储费及物业费。2020年1月下旬起全国爆发新冠肺炎病毒疫情，被告遂向原告提出减免租金的要求，原告同意减免10天租金，被告认为减免数额过少，双方无法达成一致意见。2020年3月30日，被告委托上海市金马律师事务所向原告发出解除合同的律师函，以“不可抗力等法律规定”为由，通知原告于2020年4月5日终止履行《仓储服务合同》，同时开始搬离租赁场地，并于2020年4月5日腾退租赁物，被告姜振刚在微信朋友圈内发布了公司搬迁至闵行区昆阳路XXX号的消息。原告收函后于2020年4月3日向被告发出《回函》，表示被告拖欠租金的违约行为在疫情爆发前已经存在，不同意被告单方解除合同行为，要求被告继续履行合同。现因被告已实际搬离租赁物，双方对费用结算无法达成一致，原告遂向本院提起诉讼，并为了聘请律师代理诉讼，支付了律师费30,000元。另查明：被告德达公司性质属有限责任公司，系被告姜振刚自然人独资公司，于2019年4月3日经上海市崇明区市场监督管理局核准登记取得《营业执照》。以上事实，有《集体资产房屋租赁合同》、《仓储服务合同》、《律师函》、《回函》、支付回执单、聘请律师合同、及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同,具有法律约束力,双方当事人均应遵守。一方当事人不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。本案原、被告间签订的《仓储服务合同》，实质属于房屋租赁合同性质，且属于转租合同。该合同系原、被告当事人充分协商后真实意思的表示，除了2021年11月1日至2022年3月26日的转租期约定因超出《集体资产房屋租赁合同》约定的租赁日期而无效外，合同约定的其余部分内容均依法成立且有效。经查，被告已于2020年3月30日向原告发出终止租赁合同的律师函，并于同年4月5日腾退租赁物并通知原告交接，虽然原告拒绝接受房屋并回函表示不同意解除合同，但被告已以其行为表明其不再履行合同义务，而该义务性质又不适宜强制自行，故本案原被告间的租赁关系应当判决予以解除。由于租赁合同提前解除系被告擅自退租所致，故被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。另，被告逾期支付租金的行为发生在新冠肺炎爆发之前，且无证据证明原告恶化租赁环境导致被告无法经营的事实，故被告以本案存在不可抗力、原告恶化租赁环境为由终止合同，理由与依据均不充分，本院不予采纳。根据合同法第九十七条规定，合同解除后,尚未履行的,终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施,并有权要求赔偿损失。现原告诉请要求被告承担提前解除合同致其遭受的损失，于法有据，本院予以支持。本院对原告主张的各项诉请，分别阐述如下。关于第一项诉请仓储费及物业费，应当自2020年1月21日起计算至同年4月5日腾退房屋之日止，经计算为135,495.28元。之后，因原告接到被告移交房屋通知后仍拒绝收房导致房屋空置的租金损失，属于原告未采取适当措施减损的不当行为，违反了《合同法》第一百一十九条规定的止损规则，应由原告自行承担。关于第二项诉请的再次招商损失费325,189.14元、第四项诉请的中介费52,026.19元、第五项诉请的违约金162,594.57元，均属于合同第12.3：4条款约定的违约金的计算方式。该三项诉请的违约金显然属于重复主张，且累计数额明显过高，故被告在诉讼中依据《合同法》第一百一十四条规定，请求法院予以调整，于法有据。本院综合考虑合同已实际履行的期限占合同约定的有效租赁期限的比例、被告违约过错程度、租赁物再出租的难易程度等因素，酌定被告向原告赔偿相当于四个月仓储费数额的违约金208,104.76元。关于第三项诉请的装修期免租费42,761.25元。本院认为，免租期系出租人针对承租人全面履行租赁期而作出的租金优惠让与，如承租人提前终止租赁合同的，出租人有权要求承租人酌情支付。本案中，本院考虑被告已实际履行合同的时间长短，酌定被告向原告支付免租期租金20,000元。关于第六项诉请的滞纳金。根据合同第5.1条约定，仓储费应在下一个付款周期的20个工作日前予以支付，据此推算，被告应当于2020年1月1日前向原告支付2020年1月21日至2020年4月5日期间的仓储费及物业费135,495.28元。现被告已逾期支付，故应按约支付滞纳金。因合同第5.3条约定的滞纳金计算标准过高，且滞纳金也具有违约金的惩罚性质，故本院依法予以调整，酌定按每日万分之五标准计算滞纳金。关于第七项诉请的律师费30,000元。符合合同第17.4条败诉方应承担诉讼的所有费用，包括另一方产生的合理法律费用之约定，且与《上海市律师收费管理办法》的规定不悖，本院予以支持。关于第八项诉请的被告姜振刚的连带责任。诉讼中，被告姜振刚始终未提供证据证明被告德达公司财产独立于自己财产的事实，故被告姜振刚应当对德达公司的债务承担连带责任,原告的该项诉请,于法有据，本院予以支持。关于被告交付在原告处的押金162,595.50元。根据合同1.8条约定，本合同因客户违约行为而提前终止的，仓储公司有权没收全部保证金。但本院认为，该条款对保证金没收的约定，也属于违约责任的承担方式，鉴于本院前述对违约金的数额已予以酌定，已足以弥补被告提前解约使原告遭受的经济损失，故该保证金应当退还被告或抵扣被告应交的费用。本案中，可以抵充上述违约金208,104.76元中的一部分，抵充后被告应承担的违约金为45,509.26元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定,判决如下：一、解除原告上海诺旋供应链管理有限公司与被告上海德达物流有限公司之间签订的《仓储服务合同》；二、被告上海德达物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海诺旋供应链管理有限公司自2020年1月21日至2020年4月5日期间的仓储费、物业费合计135,495.28元及该款自2020年1月1日起至实际清偿日止的逾期付款滞纳金(按每日万分之五标准计算)；三、被告上海德达物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海诺旋供应链管理有限公司违约金45,509.26元(实际应付208,104.76元，已抵充押金162,595.50元)；四、被告上海德达物流有限公司于本判决生效之日起十日内补交原告上海诺旋供应链管理有限公司已减免的租金20,000元；五、被告上海德达物流有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海诺旋供应链管理有限公司律师费30,000元；六、被告姜振刚对上述判决第二、三、四、五项债务承担连带偿付责任。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,552元，减半收取5,776元,由被告上海德达物流有限公司、姜振刚负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  俞贵荣二〇二〇年七月二十日书记员  胡 谦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在合同履行届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行.已经履行的,根据根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状/采取其它补救措施,并有权要求赔偿损失.第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应对公司债务承担连带责任。