贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0602民初1719号原告：杨秀坤，男，1973年03月01日出生，汉族，无业，住贵州省松桃县。委托诉讼代理人：冉明光，贵州巨合律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅冰冰，贵州巨合律师事务所律师。被告：贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区专署路18号。法定代表人：申湘安，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈素琼，贵州锦江河律师事务所律师。委托诉讼代理人：林翔，贵州锦江河律师事务所律师。原告杨秀坤与被告贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司(以下简称湘成公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀坤委托诉讼代理人冉明光、被告湘成公司委托诉讼代理人陈素琼、林翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨秀坤向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效；2.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，杨秀坤增加诉讼请求：“1.判令被告支付原告逾期交房违约金267688.5元；2.判令被告交房。”事实和理由：2015年12月21日，原、被告签订了两份《商品房买卖合同》约定，杨秀坤购买湘成公司开发建设的位于铜仁市碧江区，建筑面积344.59平方米（167.94＋176.65），单价4480元／平方米，总价款1543763.2元；湘成公司于2016年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付给杨秀坤，逾期，湘成公司按日向杨秀坤支付已付房款万分之三的违约金。约定期限届满后，湘成公司未能交付房屋。2018年6月7日双方签订补充协议，湘成公司以补偿杨秀坤及其弟弟杨云锦（购买了第1栋第11层1-3号房）两个地下车位的方式作为其逾期交付房屋的赔偿，同时承诺于2018年10月31日交付房屋。后来，杨秀坤按约定办理了按揭贷款，付清了全部房款，但湘成公司至今未向杨秀坤交付房屋。截至2020年6月1日湘成公司以逾期578天，应支付违约金267688.5元。湘成公司辩称，若双方签订的补充协议有效，则双方约定的交房时间应为2018年10月31日，该时间点恰在政府对该项目风貌进行整改期间。2018年6月27日被告将整改方案交给政府部门，截至2019年7月29日政府才通过方案，对于政府的行政命令导致的逾期交房应予以免责，被告在政府审核同意后，需合理施工期间。如果逾期交房只能计算至2019年10月，因为案涉房屋同栋楼中2019年10月已有业主装修居住。原告以验收未合格，拒接房屋。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。杨秀坤与湘成公司于2015年12月21日签订两份《商品房买卖合同》约定，杨秀坤购买湘成公司开发建设的位于铜仁市碧江区两套房屋，总价款分别为752371元、791392元，共计1543763元，用途为商业服务；第十一条约定湘成公司于2016年12月31日前向杨秀坤交付该商品房，交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条湘成公司承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、杨秀坤全部购房款已到湘成公司账户；第十二条主要约定上水、下水、供电交付时达到使用条件；第十三条约定除不可抗力外，湘成公司未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付杨秀坤，逾期超过60日后，杨秀坤有权退房。杨秀坤退房的，应当书面通知湘成公司。湘成公司应当自收到退房通知之日起15日退还全部已付款，并按照杨秀坤全部已付款的1%向杨秀坤支付违约金。杨秀坤要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，湘成公司按日向杨秀坤支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向杨秀坤支付违约金；第十六条主要约定双方签订合同后，案涉该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，湘成公司应当及时将变更内容通知杨秀坤，并应当取得规划行政主管部门的批准。杨秀坤选择不退房，有权要求湘成公司赔偿由此造成的损失，双方约定如下：杨秀坤已作书面答复不退房的，若未与湘成公司签订补充协议，视同接受变更，湘成公司不承担任何责任。2018年6月7日，杨秀坤、案外人杨云锦与湘成公司签订《补充协议书》，主要约定湘成公司补偿1、2栋地下两个车位作为逾期至2018年10月31日交房赔偿，车位使用年限与写字楼相同；同年7月18日双方再次签订《补充协议书》，约定由湘成公司给予一个地下车位作为杨秀坤、杨云锦配合办理银行按揭的奖励和补偿。铜仁市城乡规划局于2018年9月3日通知湘成公司按照同年6月27日经市城规委通过的《铜仁火车站片区风貌整治规划》方案，对湘成公司火车站锦鹏国际项目的外立面进行优化细化，并及时将重新编制的外立面方案报该局备案，便于今后竣工验收。铜仁市自然资源局于2019年7月29日通知湘成公司同意关于火车站锦鹏国际项目建筑风貌调整方案，并要求湘成公司按照调整后的方案实施。杨秀坤已支付案涉两套房屋的价款。案涉房屋尚未取得验收合格证。本院认为，杨秀坤与湘成公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，均未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有拘束力。因案涉房屋未经验收合格，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，对杨秀坤要求湘成公司交付案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于杨秀坤要求湘成公司支付截至2020年6月1日逾期交付房屋违约金267688.5元的诉讼请求。杨秀坤与湘成公司未按双方签订《商品房买卖合同》约定的时间交付房屋后，双方于2018年6月7日签订《补充协议书》约定湘成公司补偿1、2栋地下两个车位作为逾期至2018年10月31日交房违约金，铜仁市城乡规划局于2018年9月3日通知湘成公司按照《铜仁火车站片区风貌整治规划》对案涉房屋所在项目的外立面进行优化细化并重新编制方案，铜仁市自然资源局于2019年7月29日通知湘成公司同意关于火车站锦鹏国际项目建筑风貌调整方案，并要求湘成公司按照调整后的方案实施，该种情形属于湘成公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，属不可抗力，本院认为，湘成公司报送方案、政府部门审批通过、湘成公司按新方案施工、验收均需要合理的期限，该期间属于不可抗力而应予以扣除。杨秀坤、湘成公司均未提交证据证明该项目建筑风貌调整方案施工、验收所需合理期间，均应承担不利后果，根据本案双方履行情况，本院认为，应视为湘成公司已逾期交付案涉房屋。杨秀坤、湘成公司约定除不可抗力外，湘成公司未按照的期限和条件逾期六十日将该商品房交付杨秀坤，杨秀坤要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，湘成公司按日向杨秀坤支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向杨秀坤支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中双方签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交付房屋违约金按照杨秀坤支付已交付房价款万分之三计算，标准过高，本院综合湘成公司的过错程度，根据公平原则，并结合案涉房屋同地段同类房屋租金标准，酌情认定湘成公司按照年利率6%支付逾期交房违约金较为适宜。综上所述，根据双方当事人的履行情况，本院认定湘成公司应以已付购房款1543763元为基数，按照年利率6%支付杨秀坤自2020年1月1日起至2020年6月1日期间的逾期交房违约金38594元较为合理。综上所述，杨秀坤要求确认其与湘成公司签订的《商品房买卖合同》有效和要求湘成公司支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，违约金金额为38594元；杨秀坤要求湘成公司交付案涉房屋的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告杨秀坤与被告贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》有效；二、由被告贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨秀坤违约金38594元；三、驳回原告杨秀坤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5316元，减半收取计2658元，由杨秀坤负担2275元，贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司负担383元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  罗志敏二〇二〇年七月二十日法官助理刘远祥书记员周美玲