广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5168号上诉人（原审原告）：马金正，男，1971年7月18日出生，汉族，住广东省中山市开发区。上诉人（原审被告）：温锐强，男，1955年4月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：秦高亭，广东卓而立律师事务所律师。两上诉人共同的委托诉讼代理人：林舒浩，广东卓而立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：施正雄，男，1971年2月13日出生，台湾地区居民。委托诉讼代理人：颜铭毅，男，1979年8月8日出生，台湾地区居民。委托诉讼代理人：陈汝璋，广东泽荣律师事务所律师。上诉人马金正、温锐强因与被上诉人施正雄房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。马金正、温锐强上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实与理由：（一）一审法院不认可上诉人关于消防栓供水的义务属于被上诉人施正雄的主张是错误的。按照日常生活经验、市场习惯以及法律规定，消防设施内的水应是物业所有人提供，而在本案中即是由出租人提供，所以被上诉人施正雄应当承担违约责任，在（2018）粤2071民初1020号判决书以及（2018）粤2071民初13277号民事判决书，被上诉人施正雄的违约行为已经被法院确认。一审法院在相同的案情下，作出两种完全相反的事实认定，简直匪夷所思。（二）一审法院关于上诉人停业整顿的主要原因是营业场所设备和经营不规范而非消防栓无水的认定是错误的。上诉人经营的中山火炬开发区金莎水晶宫企业策划有限公司(以下简称水晶宫公司)停业的主要原因就是消防栓无水，“责令限期改正通知书”记载的其他问题都是当场进行整改的，并没有停业整顿的必要，只有消防栓无水问题时涉及公共安全才有停业整顿的必要性，所以消防栓无水问题才是上诉人经营停业的主要原因，被上诉人施正雄作为租赁物的所有人应当赔偿由于消防栓无水造成的损失。（三）上诉人的停业时间为38天。由于被上诉人施正雄拒绝解决消防栓问题，而上诉人没有能力独立解决消防栓问题，所以在收到涉案“责令限期改正通知书”后，为了避免受到处罚扩大损失，上诉人已经在2018年7月7日向中山市公安局火炬开发区张家边派出所提交了《申请》申请延长整改期限。所以上诉人的水晶宫公司由于消防栓污水问题而导致的整改时间是2018年7月3日至2018年8月10日，共计38天。（四）一审法院认定上诉人无其他充分证据证明经营损失数额是错误的。上诉人二审提交新证据足以证实其主张。据统计，上诉人在2018年7月3日至2018年8月10日期间，由于消防栓无水无法正常营业，仅日常开支等损失已经高达261972元，应当由施正雄赔偿。（五）在（2018）粤2071民初1020民事判决中,一审法院就相同案情作出了施正雄存在违约行为的认定，而在本案中，一审判决却没有认定施正雄违约，违背了公平正义。既然施正雄作为涉案房产的所有权人，应当提供能够使用的消防用水系统，消防栓内的水是应由所有权人提供的，所以施正雄这一行为应当被认定为违约行为。施正雄答辩称，（一）马金正、温锐强自2016年起就一直拖欠被上诉人租金，已构成根本违约，被上诉人依法有权解除合同，被上诉人于2017年起诉解除涉案租赁合同，也就是说被上诉人已在2017年2月宣告解除合同，上诉人理应将案涉商铺退还给被上诉人。（二）消防设备并非被上诉人管理，消防栓没水的责任不在于被上诉人。1.根据租赁合同的规定，被上诉人以毛坯交付，后期消防设备为上诉人自行安装，且案涉商铺开业前也经过了二次消防验收，故被上诉人交付的租赁物不存在瑕疵和其他违约情形。2.被上诉人无法控制、管理消防总闸，故此消防栓没水的责任不在于被上诉人。3.物业公司关闭消防总闸是一种避险行为，也是为了顾及各商户利益的结果。（三）一审法院认定涉案租赁合同已解除，上诉人主张合同解除后所发生的损失毫无理据。另外，上诉人并没有充分证据证明其在2009年至2017年3月28日使用案涉租赁物期间，有向被上诉人反映消防栓无水问题，故上诉人所主张的损失缺乏事实和法律依据。马金正、温锐强向一审法院起诉请求：施正雄赔偿马金正、温锐强因无法使用租赁物导致2018年间一个月经营损失共计人民币20万元。一审法院认定事实如下：2011年8月19日，马金正、胡建文作为甲方与乙方施正雄施正雄签订综合商业楼租赁合同书，合同约定：1.甲方将位于中山市火炬开发区××中心市场××楼××层租赁于乙方合法经营使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为1564.96平方米（按房屋产权面积）。2.甲方在出租其物业后，须协助乙方和物业管理公司之协调事宜，完善周边的配套设施，如停车位规划，垃圾房迁移，走火通道净空等。甲方的义务仅限于向乙方按租赁物现状提供租赁物。乙方因经营需要增加的消防等其他设施均由乙方负责，并承担全部费用。3.乙方在租赁期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》以及其他有关制度，积极配合甲方做好消防工作，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担。乙方应在租赁物内按有关规定配置灭火器，严禁将楼宇内消防设施用作其他用途。乙方应按消防部门有关规定全面负责租赁物内的防火安全，甲方有权于双方同意的合理时间内检查租赁物的防火安全，但应事先给乙方书面通知。乙方不得无理拒绝或延迟给予同意。4.乙方在使用租赁物时必须遵守中华人民共和国的法律、中山市法规以及甲方有关租赁物物业管理的有关规定，如有违反，应承担相应责任。倘由于乙方违反上述规定影响建筑物周围其他用户的正常运作，所造成的损失由乙方赔偿。2018年1月12日，案涉房产物业中山火炬开发区张家边中心市场经营管理有限公司向火炬开发区城乡建设局发出关于申请紧急使用物业专项至今维修消防设备的报告。物业公司表示，中山市火炬开发区康祥路28号的张家边中心市场从2007年竣工交付使用已逾十年时间，自接手物业以来，时至今日，公司已针对该商业小区的消防设施设备进行多次维修，仅2017年委托火炬开发区自来水公司维修因地面沉降导致的消防管网接头断裂多达11处，现消防管网仍有漏水现象。因漏水严重，消防总阀不得不予以关闭。截止2017年11月30日，由于管网漏水严重产生的消防水费多达一万多元未支付（仅按自来水价格计算），维修工程费用也未结算。近期，经消防单位排查，由于地面沉降原因，消防管网地面以下隐蔽部分再予以维修实无必要，只有对隐蔽部分重新改造铺设明管，才能彻底解决漏水现象。由于该工程费用巨大，物业公司无力承担，故特报告以上情况，向火炬开发区城乡建设局申请紧急使用维修基金。施正雄因此主张马金正、温锐强停业整顿的主要原因并非消防栓无水以及马金正、温锐强主张的损失计算时间远超过责令整改时间。2018年7月1日，中山市公安局火炬开发区分局张家边派出所工作人员林福友、蔡成文到马金正、温锐强单位中山火炬开发区金莎水晶宫桑拿水疗休闲会所进行检查，并于2018年7月3日向马金正、温锐强发出中公（开张）限字[2018]005号责令期限整改通知书。通知书中载明，马金正、温锐强单位存在下属违法行为：员工培训资料无照片、无巡查台账、有淋浴设备、走火通道上锁、有一间房挂有低俗照片、视频监控只能保存二十天、消防栓无水、有一间房有整齐设备。中山市公安局火炬开发区分局张家边派出所根据《广东省按摩服务场所治安管理规定》第二十二条之规定，责令马金正、温锐强单位在2018年7月11日前整改完毕，并将结果函告该派出所。在期限届满之前，马金正、温锐强单位必须停业整顿。庭审过程中，1.关于责任承担的问题,马金正、温锐强主张损失赔偿责任的最终承担者为施正雄。因为，物业公司如何管理物业是受施正雄委托的，其代表施正雄处理事情，是实际的执行人。故责任应由施正雄承担，马金正、温锐强应当向施正雄追责。至于物业公司有无尽到对施正雄的物业管理义务，属于内部纠纷。2.关于消防栓供水的义务问题，施正雄主张供水由物业方负责。因为，租赁物并非单独的主体楼房，而是整栋大厦的一部分，该大厦是各个业主共同委托物业管理公司统一管理的，且根据实际生活序贯，大区域的物业都是由物业公司统一管理的，施正雄根本无法管理消防设备。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的综合商业楼租赁合同，系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于消防栓供水义务的问题。首先，双方于案涉合同中未明确约定施正雄的防火安全相关义务。在第九条防火安全条款中，仅约定甲方有权于双方同意的合理时间内检查租赁物的防火安全。此外，案涉房产并非独立，属商业楼一部分，该商业楼有委托专门的物业公司进行管理，施正雄不应有权管理和控制消防总闸向马金正、温锐强供水。又因案涉房产的消防水闸是因漏水严重不得不关闭，避免造成更大损失。因此，一审法院不认可马金正、温锐强关于消防栓供水义务属于施正雄的主张。关于马金正、温锐强停业整顿是否由消防栓无水导致的问题。经中山市公安局火炬开发区分局张家边派出所检查，马金正、温锐强单位除消防栓无水以外，还存在其他七个违法行为。且检查单位责令停业整顿的依据为《广东省按摩服务场所治安管理规定》第二十二条之规定，而非消防安全有关规定。一审法院认为，马金正、温锐强停业整顿的主要原因是营业场所设备和经营不规范，而非消防栓无水。关于马金正、温锐强主张的因停业整顿导致无法经营的损失计算问题。中山市公安局火炬开发区分局张家边派出所出具的责令期限整改通知书中，明确写明被告单位应在2018年7月11日前整改完毕，并将结果函告张家边派出所。庭审过程中，马金正、温锐强回应施正雄的答辩意见，主张停业时间仅为8天不属实，因为消防栓无水问题一直没解决，实际恢复经营的时间并不是整改完毕的时间。但是，马金正、温锐强并未提交其积极向施正雄与案涉房产物业公司协商解决以及向检查单位反馈整改结果之行为的有关证据，也未提交损失进一步扩大的有关证据。故一审法院认为，马金正、温锐强因停业整顿导致无法经营的损失持续时间为8天，对马金正、温锐强的损失计算方式不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，一审法院判决：驳回马金正、温锐强的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元（该款马金正、温锐强已预交），由马金正、温锐强负担。二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。二审中，马金正、温锐强提交证据如下：第一组证据：水晶宫公司出具的《2018年7月费用支出(统计表)》、《2018年7月工资表》、案外人出具的收据，拟证明马金正、温锐强在2018年7月期间无法正常经营时，支出的费用为261972元，其中工资支出189509元、电视空调维护费支出5000元、加热泵维护费支出2800元、清洁用品支出3220元、电脑监控维护支出3980元、消防系统设备维保费支出2700元、电梯设备维护支出2500元、电费、物管费支出10446元、员工宿舍费支出10142元、员工餐费支出31775元。第二组证据：中山火炬开发区金莎水晶宫足浴休闲会所“通知”、《通知函》，拟证明马金正、温锐强于2011年9月10日、2016年12月17日、2017年4月1日通知物业管理公司要求解决消防栓无水的事实，并声明如因此造成损失则物业公司及业主应当承担责任。第三组证据：中山市火炬开发区金莎水晶宫企业策划有限公司《申请》，拟证明马金正、温锐强在2018年7月7日向中山市火炬开发区公安分局、张家边派出所领导要求暂缓停业的申请的事实。也证明消防栓无水这一问题长期存在，施正雄拒绝解决相关问题，严重影响马金正、温锐强正常经营。第四组证据：《通知函》及邮寄快递单，拟证明马金正、温锐强在2011年9月5日、2016年4月30日、2017年9月10日、2019年6月2日通知施正雄要求解决相关问题，但施正雄拒绝解决消防栓无水的问题，最终导致马金正、温锐强无法正常经营造成损失的事实。第五组证据：2016年3月17日、2017年3月18日、2017年3月30日《张家边社区消防安全检查整改通知书》、2017年3月30日《临时查封决定书》、2017年12月13日及2018年7月3日《责令改正通知书》，拟证明消防栓无水这一问题长期存在，施正雄拒绝解决相关问题，严重影响马金正、温锐强正常经营的事实。第六组证据：《中山市公安局治安、消防检查工作记录》，拟证明消防栓无水这一问题长期存在，施正雄拒绝解决相关问题，严重影响马金正、温锐强正常经营的事实。第七组证据：照片多份，拟证明涉案房屋在租赁时已经安装消防设施，马金正、温锐强在租赁前无法明知消防设施是否有水的事实。经质证，施正雄确认第五、六、七组证据的真实性，不确认其关联性，也不确认其他证据的真实性。本院另查明，二审期间，各方均同意适用我国大陆法律作为解决本案纠纷的准据法。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是涉台租赁合同纠纷。各均同意适用我国大陆法律作为本案准据法，故一审判决适用我国大陆法律作为解决本案纠纷的准据法正确，本院予以维持。本案的争议焦点是：一、双方的过错责任认定问题；二、损失金额的认定问题。关于焦点一。经查，涉案责令期限整改通知书载明马金正、温锐强经营的水晶宫公司存在“员工培训资料无照片、无巡查台账、有淋浴设备、走火通道上锁、有一间房挂有低俗照片、视频监控只能保存二十天、消防栓无水、有一间房有整齐设备”的违法行为，由此可见，虽然涉案租赁物被要求整改的一部分原因为消防栓无水，但涉案租赁物被查封的原因除了消防栓无水外，还涉及其他七个违法行为，且检查单位责令停业整顿的依据为《广东省按摩服务场所治安管理规定》第二十二条之规定，而非消防安全有关规定。因此，马金正、温锐强对涉案租赁物被中山市公安局火炬开发区分局张家边派出所责令停业整顿一事存在重大过错，一审法院根据本案的具体情况酌情认定马金正、温锐强负主要赔偿责任，并无不当，本院予以维持。关于焦点二。为证明被查封期间的经营损失，马金正、温锐强提供水晶宫公司出具的《2018年7月费用支出(统计表)》、《2018年7月工资表》、案外人出具的收据等予以佐证，因上述证据主要系马金正、温锐强单方制作的各种材料，证明力不足，且案外人出具的收据无法体现与本案存在关联性，故马金正、温锐强提供的证据不能充分证实其损失金额，一审法院驳回其诉讼请求并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人马金正、温锐强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（马金正、温锐强已预交），由上诉人马金正、温锐强负担。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 胡怡静审判员 张 荣二〇二〇年七月二十七日书记员 吴淑贞