贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初4587号原告：魏珏，男，1995年9月17日出生，汉族，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：黄蓉，贵州永达律师事务所律师，执业证号15202202011180392。委托诉讼代理人：杨辉，执业证号32409051100080。被告：贵州万吉房地产开发有限责任公司,住所地，贵州省六盘水市红果经济开发区盘州路**1-1-1，统一社会信用代码91520000061039275A。法定代表人：周阳伟，贵州万吉房地产开发有限责任公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓涛，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号15201201810044756。原告魏珏与被告贵州万吉房地产开发有限责任公司（以下称“万吉房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理，原告魏珏的委托诉讼代理人黄蓉、杨辉，被告贵州万吉房开公司的委托诉讼代理人邓涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏珏向本院提出诉讼请求：一、判决解除原被告于2018年9月13日签订的合同编号为20182451的《商品房买卖合同》；二、判决被告返还原告已支付的款项813708.10元，并赔偿原告违约金8137.08元，以上共计821845.18元；三、判决被告支付原告自2018年10月14日至2020年7月2日之间的资金占用损失84001.43元（以813708.10元为基数按照年利率6%计算）；四、判决被告以821845.18元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告自2020年7月2日至判决履行期届满之日止的资金占用损失；五、本案的诉讼费用、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2018年9月13日原被告双方签订一份合同编号为20182451的《商品房买卖合同》，该合同约定：买受人购买出卖人负责开发的东湖明珠花园商品房第1幢1单元16层1号，该商品房单价每平方米5815.32元，总价款为775531.00元，合同签订当日买受人一次性付清全部购房款。出卖人应于2019年9月30日前将该房屋交付给买受人，逾期超过180日，买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。原告于签订合同当天依约向被告全额支付了房屋总价款以及其他相关费用共计813708.10元，但被告直至2020年5月左右才向原告交付房屋，此前并没以任何形式通知原告办理交付房屋手续及逾期交房的事实。故原告按照合同约定向被告履行书面《退房通知》义务，被告就原告的《退房通知》作出《回函》，该《回函》以不可抗力为由拒绝原告退房。原告认为，被告未按照约定时间向原告交付房屋，构成根本违约，遂向盘州市房地产物业纠纷人民调解委员会申请对双方的纠纷进行调解，因双方分歧较大未能达成调解协议。根据原被告签订的商品房买卖合同第十一条、第十二条约定，商品房具备交付条件的同时需要满足该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程分户验收表，还需要具备相应的城市基础设施及公共服务设施、商业配套设施等条件，被告在2019年9月30日前且至今并没有依法完成合同约定的上述条件，所以不具备房屋交付条件，也构成根本违约，且被告在2020年5月15日才通知原告去拿房屋钥匙，原告在此之前并没有接到任何形式的通知。根据双方合同约定，被告交付房屋的时间为2019年9月30日，在此之前不存在不可抗力，被告所提出不可抗力的抗辩没有相应的法律依据，目前国内的法律体系也并未明确××为不可抗力，而且盘州市人民政府在2020年2月10日即召开了复工复产的会议，并于2020年2月12日以文件和新闻媒介的形式向社会公示，要求本辖区内的企业和经济组织进行复工复产，被告以××疫情作为不可抗力，缺乏法律和事实依据。因此，原被告签订的《商品房买卖合同》约定的解除条件已经成就，应当解除，合同解除后，被告应依约返还原告已付购房款及其他费用，赔偿原告退房违约金；因被告未按照约定交房，且至今不具备合同约定的交房条件，致使合同目的不能实现，还应当支付资金占用损失。被告万吉房开公司辩称，原告诉请无合同依据，被告已于2020年5月1日通知所有业主在5月15日办理交房手续，合同约定除不可抗力外，被告逾期才承担违约责任，但因2020年1月24日新冠疫情开始停工，致使逾期交房天数扩大，因疫情造成逾期时间为不可抗力，现被告已通知交房，本案不存在继续履行的情形，根据原被告双方的约定，除不可抗力外，逾期在180日内交房的，应当支付逾期交房违约金，逾期超过180天的，买受人才有权单方解除合同，约定交房时间为2019年9月30日。被告于2020年4月30日第一次通知原告接收房屋，2020年5月20日第二次通知原告接收房屋，且本案中不存在原告所称的不具备交房条件的情形。被告自逾期交房至今未否认过承担相应违约责任，但原告无视××疫情暴发之后的不可抗力因素，要求被告承担不可抗力期间的责任无事实和法律依据。本案中，××逾期属于不可抗力且盘州的疫情在贵州境内也属于较为严重的地区，在全省范围内也是相对延后时间才降为低风险等级区域，原告所补充说明的盘州市人民政府的文件并未完整表达政府意图，该文件本意是各行业、各区域按照实际情况向行政主管部门申请复工得到批复后方能复工，被告是在2020年2月28日向盘州市住建局申请复工，申请通过后根据政府的要求需对外来人员进行核酸检测和隔离观察，无异常后才能实际复工，被告所出示的申请复工的相关材料并不是说被告在2020年2月28日开始复工，实际是在2020年3月底复工，根据合同的相关规定，不可抗力期间的违约责任应当予以免除。被告已经通知全体业主收房，绝大部分业主已经办理交房手续，原告因其自身原因拒绝收房，相应后果应由原告自己承担。经审理查明，2018年9月13日，原告魏珏作为买受人，被告万吉房开公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（含附件十二《补充协议》），约定原告购买被告开发的位于红果镇江，总价款775531元，并约定原告于合同签订之日一次性支付全部购房款。另外，《商品房买卖合同》第十一条约定：“交付时间和条件（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。第十四条约定：“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。关于违约责任，合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同签订当日，原告魏珏向被告万吉房开公司支付购房款775531元，并支付税费等其他费用38177.10元，被告万吉房开公司于2018年9月13日向原告出具两份收据，载明收到上述购房款及相关费用。被告万吉房开公司未依约于2019年9月30日前向原告魏珏履行交付该商品房的义务，原告于2020年6月1日向原告发出《退房通知》，要求被告在收到上述通知7日内办理退房手续，被告于2020年6月7日向原告回函要求原告办理交房手续，但本案所涉房屋至今未实际交付原告管理使用。另查明，为加强××疫情防控工作，有效防止疫情，贵州省人民政府决定，根据《贵州省突发公共卫生事件应急预案》，自2020年1月24日20：00，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月28日，盘州市住房和城乡建设局同意东湖明珠花园项目复工。双方因本案纠纷经盘州市房地产物业纠纷人民调解委员会调解，最终未能达成一致意见而终止。再查明，2020年6月3日，原告向贵州省盘州市人民法院申请诉前财产保全，缴纳了保全申请费5000元。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收据、置业预算表、退房通知、回函、邮政快递单、盘州市房地产物业纠纷人民调解委员会人民调解终止书，被告提交的人民网截图、盘州市2020年建设项目春节后复工备案表及原被告双方代理人的陈述予以证实，足以认定。被告提交的《公示》，因该证据系被告单方制作的公示材料，且无其他证据相印证，不能作为认定本案事实的依据。本案的争议焦点为：1、被告是否存在根本违约，是否应当解除原被告双方于2018年9月13日签订的《商品房买卖合同》；2、被告是否应当返还原告支付的款项813708.10元；3、被告是否应当承担相应的违约责任。关于第一个争议焦点，本院认为，原被告双方于2018年9月13日签订的《商品房买卖合同》（含相关合同附件）系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对双方都有约束力，双方都应按合同约定履行义务。原告按约定向被告支付了购房款775531元，并缴纳了税费等其他费用38177.10元，合计813708.10元，已经依约履行了合同义务，被告也应当根据合同约定向原告交付符合约定条件的房屋。本案中，根据原被告双方所签订合同约定，被告应当于2019年9月30日前将经验收合格且符合合同约定使用条件的房屋交付原告，逾期超过180日，原告就有权退房。尽管被告主张逾期交付房屋因受××疫情的影响，且该疫情属于不可抗力，但综合本案逾期交房的原因和双方当事人提交的证据看，直至庭审结束，被告并未提供合同约定的相关验收文件等符合交付条件的材料，而贵州省因××疫情启动突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月24日，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，被告已经在上述不可抗力因素发生前发生违约，不能免除被告的违约责任。根据被告提交的证据表明，上述不可抗力的时间起止时间为2020年1月24日至2020年2月28日，共计15天，而截至原告起诉之日（2020年7月2日），被告已经逾期276天，被告逾期交房的行为构成根本违约，原告可以依据双方的合同约定解除本案所涉合同，故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的理由成立，予以支持。关于第二个争议焦点，因原被告双方所签订的合同已经依法解除，被告应当依据约定返还原告所支付的购房款及其他费用，故原告请求被告返还已付款项813708.10元的理由成立，予以支持。关于第三个争议焦点，因被告逾期交房的行为系违反合同约定的违约行为，应当根据合同约定支付逾期期间的违约金，但因考虑到××疫情属于不可抗力，计算违约金应当将该期间予以扣除，且双方签订的合同已经依法解除，原告系一次性支付购房款及其他费用，并未因原告违约产生利息损失，故原告主张的违约金可以按照合同约定以购房款775531.10元为基数计算至起诉之日，扣除不可抗力期间15天，逾期天数为261天，违约金为10120.68元（775531元×0.5／10000×261天≈10120.68元），故原告请求被告承担相应违约责任的理由成立，予以支持，但其请求数额不符合法律规定，且其请求另行支付资金占用利息的理由不能成立，本院均不予支持。因原告并未提交证据证实其因诉前财产保全支付保全保险费的数额，对原告请求由被告承担保全保险费的理由不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告魏珏与被告贵州万吉房地产开发有限责任公司2018年9月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20182451）。二、由被告贵州万吉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告魏珏购房款及其他费用合计813708.10元；三、由被告贵州万吉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告魏珏违约金10120.68元；四、驳回原告魏珏的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6429.23元，保全申请费5000元，合计11429.23元，由原告魏珏负担771.23元，被告贵州万吉房地产开发有限责任公司负担10658元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  林友芳二〇二〇年七月十三日书记员  杨 洋