上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初15160号原告：上海徐里桥投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区金钱公路******。法定代表人：唐林仁，执行董事。委托诉讼代理人：晋松，上海晋松律师事务所律师。被告：严双爽，男，1982年9月14日生，汉族，住上海市奉贤区金汇镇齐贤村****。委托诉讼代理人：曹宇佳，上海达尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐洁，上海理帅律师事务所律师。(后撤销代理)委托诉讼代理人：刘琳，上海理帅律师事务所律师。(后撤销代理)原告上海徐里桥投资管理有限公司(以下简称徐里桥公司)与被告严双爽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月9日、7月17日两次公开开庭进行审理。2019年8月19日至2020年6月30日期间经原、被告双方同意本院主持调解。原告委托诉讼代理人晋松、被告委托诉讼代理人曹宇佳、徐洁(后撤销代理)、刘琳(后撤销代理)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐里桥公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方所签订的《房屋租赁合同》；2.被告搬离并返还坐落于上海市奉贤区南桥东大型居住社区J1标段物业居委(84号楼)(建筑面积3,498.26平方米)；3.被告支付自2015年3月1日至2018年12月31日止的租金6,587,700元。审理中，原告变更第2、3项诉讼请求为：2.被告搬离并返还坐落于上海市奉贤区南桥东大型居住社区J1标段物业居委(84号楼)(建筑面积3,048.26平方米)；3.被告支付自2015年3月1日至2018年12月31日止的租金5,922,366.67元。事实和理由：2013年12月28日，原、被告就坐落于上海市奉贤区南桥东大型居住社区J1标段物业居委(84号楼)(建筑面积3,498.26平方米)非居房屋达成《房屋租赁合同》一份,其中约定被告承租上述房屋,如不改变用途,免第一年租金,第二、三年租金156.85万/年,第四、五、六年租金在第三年基础上递增10%为172.54万/年,第七、八、九年租金在第六年基础上递增10%为189.79万/年,第十年租金在第九年基础上递增10%为208.77万/年,租赁期限为自2014年3月1日至2023年2月28日止。租金按先付款后使用原则,每逾期1日,被告按当月租金额的5%向原告支付违约金。如逾期15日,原告有权解除合同,收回房屋,并不退还乙方押金。合同签订后,原告履行了合同约定的义务,但被告逾期支付租金。2016年10月18日,原告发出催收租金函要求被告支付截止至2016年9月30日的租金313.70万元,并告知逾期10日的将解除双方《房屋租赁合同》,收回房屋。2017年9月27日,原告发出催收租金函要求被告支付截止至2017年9月30日的租金486.235万元,并告知逾期10日的将解除《房屋租赁合同》,收回房屋。2018年6月5日,原告发出催收租金函要求被告支付截止至2018年5月31日的租金6,587,700元,并告知逾期15日的将解除租赁合同,收回房屋。被告未支付租金已明显违反合同约定,其行为侵犯了原告正当权益,并符合合同解除条件。故提起诉讼。被告严双爽辩称，不同意原告诉请。1.双方签订合同时约定是商业用途，且被告可以进行转租。被告承租后，成立了物业管理公司并将房屋装修后进行转租，因无房屋产权证，且租赁房屋用途为物业居委用房，转租后次承租人无法办理出营业执照及其他行政许可。原告以商业用房的标准主张租金无事实与法律依据，应调低租金标准。2.原告存在未交付被告使用的房屋，一层少交付112.94平方米，二层少交付730.37平方米。应扣除未交付部分面积对应的租金。3.租赁房屋中存在被告一直为其他承租人垫某电费的情况，应在本案中一并抵扣处理。4.案涉租金已经超过诉讼时效，超过时效部分被告不予承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据及本院依职权向原告法定代表人唐林仁制作的谈话工作记录、向上海市奉贤区规划和土地管理局调取的施工图，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月28日，徐里桥公司(甲方)与严双爽(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁位于上海市奉贤区南桥东大型居住社区J1标段物业居委(84号楼)共二层，建筑总面积3,498.26平方米，其中一层1,570.14平方米，二层1,928.12平方米；租期为10年，自2014年3月1日至2023年2月28日止；免第一年租金，第二、三年租金成交价为156.85万元/年，第四、五、六年租金成交价在第三年成交价基础上递增10%，为172.54万元/年；乙方应于拍卖成交7日内付清一年租金，以后每年一付，遵循先付款后使用原则。如果逾期15日，甲方有权解除合同，收回房屋，并不退还乙方押金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金30万元；租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用、房屋和设备日常维修、使用该商铺进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳；严格按使用性质使用该房屋，乙方擅自改变商业用途，甲方可不经乙方同意，单方解除合同，随时收回。合同签订后，被告管理使用租赁房屋至今，未向原告缴纳租金。原告分别于2016年、2017、2018年多次向被告发送催收租金函进行租金催讨。被告于2018年7月12日向原告回函，载明原告寄发的催收租金函收悉，并提出在租赁合同履行中因原告未能办理出房地产权证，遇到相关工商消防等问题，影响租赁房屋的使用。且因房屋用途为物业管理用房，所收租金按照商业标准计收存在不合理，恳请重新协商。另查明，案涉房屋具有建设工程规划许可证，尚未办理房屋产权证，规划用途为商业。被告于2019年8月5日收到本案诉状副本等诉讼材料。审理中，原告确认租赁房屋的二层居委老年活动室、老人用餐点、市容办公室占用房屋共计450平方米未交付被告使用，可在租赁总面积中予以扣除。被告确认曾缴纳租赁保证金300,000元，但无法提供相应缴纳凭证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方于租赁合同中约定租金逾期15日支付，原告有权解除合同。根据本案查明事实，被告自承租至今未支付过租金，显已违约，原告有权解除租赁合同。故本院确认以被告收到诉状副本之日为租赁合同解除之日。合同解除后，被告应搬离并将案涉租赁房屋返还原告。关于租赁保证金，因被告未能证明曾予以缴纳，且原告对此亦不确认，故本院认定案涉租赁合同项下不存在保证金的返还或抵扣。关于租金的支付，被告辩称案涉租赁房屋实际系物业居委用房，不符合双方关于租赁房屋为商业用途的约定，对实际租赁经营造成影响，且一、二层均有未交付的房屋，应予以调整租金标准。对此本院认为，经本院向规土部门调查获知案涉租赁房屋规划用途为商业，故对被告辩称房屋用途不符约定，本院不予采信。关于未交付的租赁房屋，根据本院向案涉租赁合同原经办人唐林仁的谈话获知，一楼未交付的部分房屋本不在租赁范围之内，故在被告未能进一步证明一层存在未交付房屋的情形下，本院对其主张不予采信。审理中，原告确认在租赁物的交付过程中，二层确有未交付部分房屋，并将该部分予以扣除相应租金，本院予以确认。需要说明的是，原告在扣除二层未交付房屋面积后的租金计算方式有误，本院予以纠正为5,489,800元。此外，本院注意到案涉房屋自2013年签订租赁合同至今，出租人始终未能获取案涉房屋产权证，致使承租人在实际经营办证过程中产生一定影响，故本院对租金标准酌情予以调整。关于被告诉讼时效的抗辩，本院认为根据现有证据显示，在租赁期间原告曾多次向被告催要租金，被告亦曾回函确认收悉催收函。故本院认为案涉租金并未超过诉讼时效。关于被告主张其为案外人垫某的电费要求原告一并结算，本院认为因涉及案外人，不宜在本案租赁合同纠纷中一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十一条的规定，判决如下：一、确认上海徐里桥投资管理有限公司与严双爽签订的《房屋租赁合同》于2019年8月5日解除；二、严双爽于本判决生效之日起十日内搬离并返还上海徐里桥投资管理有限公司位于上海市奉贤区南桥东大型居住社区J1标段84号楼中一层、二层房屋(建筑面积3,048.26平方米)；三、严双爽于本判决生效之日起十日内支付上海徐里桥投资管理有限公司自2015年3月1日至2018年12月31日止的租金5,050,616元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53,256元，减半收取计26,628元，由上海徐里桥投资管理有限公司负担3,922元，严双爽负担22,706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 珣二〇二〇年七月二十九日书记员 杨丹虹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。