安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终1091号 上诉人（原审被告）：中农批（亳州）市场建设开发有限公司，住所地安徽省涡阳县南环西路北侧，统一社会信用代码91341621MA2MQT7F9F。 法定代表人：张寿颖,该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王岩，安徽王岩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李艳侠，女，1978年12月12日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 被上诉人（原审原告）：李龙，男，1977年8月15日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张涛，安徽黄淮海律师事务所律师。 上诉人中农批（亳州）市场建设开发有限公司（以下简称中农批公司）因与李龙、李艳侠房屋买卖合同合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初5402号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。中农批公司的委托诉讼代理人王岩，李龙、李艳侠的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中农批公司上诉请求：1、依法撤销安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初5402号民事判决第一、二项，改判驳回李龙、李艳侠的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由李龙、李艳侠负担。事实和理由：一、原审认定案涉房屋验收合格日期是2018年11月26日错误。根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》等法律、法规、规章的规定,建设工程的竣工验收工作由建设单位组织设计、施工、监理等相关单位实施,并就工程勘察、设计、施工质量和各管理环节等方面做出评估,形成工程竣工验收意见。参与工程竣工验收的建设、勘察、等方面不能形成一致意见时,可提请当地建设行政主管部门或工程质量监督机构协调处理。根据上述规定,工程验收是由建设单位、监理单位(如果聘请了监理)、施工单位、设计单位组成,由验收组成员对工程的各个环节进行评估,得出验收合格或者不合格的结论。建设工程质量监督站只是工程验收的协调和监督机构,该机构并不是验收组的成员,其所出具的监督验收意见仅是对验收组织形式、程序、各方提供的相关资料和工程实体质量提出意见,但不做肯定性结论。因此,涡阳县建设工程质量监督站的监督验收意见不是案涉工程的验收结论，所签署时间“2018年11月26日”当然不是验收合格之日，案涉工程的综合验收合格日是2017年8月5日。二、关于案涉房屋交付时间。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十条约定，本合同履行期间，买受人承诺所注明的联系方式为有效的联系方式，出卖人按此方式发出的所有通知，视为买受人均已收到,买受人变更联系方式必须书面通知出卖人,否则由此产生的后果由买受人承担。据此,2017年11月2日,上诉人向李龙、李艳侠发出交房通知,该日即为交房之日。上诉人仅承担2017年8月1日止2017年11月2日期间的责任,一审法院认定上诉人承担逾期交房责任依据事实与适用法律错误。三、对于验收时间，即使按照专业管理部门的验收时间来确认最后的验收时间，也应当依照《工程竣工验收报告》中规划部门最终签字的时间2017年的11月7号为验收合格时间，而且该日期已被涡阳县不动产登记局所办理的不动产权证予以记载。案涉房屋李艳侠、李龙已经委托对外经营其应当获得的是租金利益而非违约金，该涉案房屋35#103室出租于梅东旭，租赁期限是2017年10月1日至2018年12月1日，租金单价每月每平方米15.5元，年租金是5643元，案涉35#号大棚出租李杰租期同上，租金单价每月每平方米35元，年租金为2616元。因此即使存在违约，违约所造成的损失也是租金损失，根据合同法相关规定违约金应当与损失相当，因此不应判令向其支付巨额的违约金。同时说明李艳侠、李龙已经放弃2017年10月1日至2018年12月1日租金利益。在购房户依法缴纳相关税费及提供相关资料情况下，上诉人同意协助李艳侠、李龙办理案涉房屋过户登记手续，我方自愿放弃上诉状中事实和理由第三项。 李龙、李艳侠辩称，一、一审法院认定涉案房屋验收合格日期为2018年11月26日正确。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同条件不符合法律规定时，则应当依照法律规定。《合同法》第279条第2款规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建筑法》规定竣工验收的建设工程不仅需要取得质量验收，还需要具备其他竣工条件后方可交付。 《城市房地产幵发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30曰内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”该条规定将《合同法》和《建筑法》中有关建设项目验收合格规定细化为包含工程质量、规划、消防、人防等验收项目。这些验收项目不合格的，不得交付使用。这个属于行政法规强制性规定。 《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，住建部门或其他有关部门发现建设单位在竣工验收中存在违法行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。住建部门是对建设工程是否验收合格的审查和监督机构，因此，未经住建部门确认的“验收合格”并非实质上的验收合格。《商品房销售管理办法》第四十条规定，房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》明确规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并己在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条、第八条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《竣工验收备案表》，即取得《竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。 《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织勘查、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。”该条规定的是建设工程质量竣工验收。《建筑工程施工质量验收统一标准》中第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文，必须严格执行。同时明确规定建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府住建部门或其他有关部门备案。否则，不允许使用。该部门规章强制性规定了建设项目竣工验收不仅包含工程质量验收，还包含其他各项验收项目，必须到住建部门办理备案才能允许交付使用。通过以上法律规定可以看出，我国法律法规对于商品房交付的法定条件不仅需要取得质量验收，还需要通过规划、消防、人防、环保、公共设施等其他各方面验收，并取得商品房竣工验收备案，商品房才算验收合格。未通过前述各项验收并取得商品房竣工验收备案的房屋不具备交付条件，不允许交付使用。 商品房验收产生的法律关系的主体是开发商与政府主管部门、工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位；客体是指商品房的质量，内容是商品房的质量是否合格，产生的法律后果是商品房可以进入市场，可以交付给业主使用。商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，涉及许多其他专业部门必须参与的强制性的验收，而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件，无法取得《竣工验收备案证》，且建设行政机关在审查备案资料时，对不符合备案要求的工程，有权责令建设单位重新组织竣工验收，并给予行政处罚。涉案合同中约定的“验收合格”首先必须符合法律规定规定，其交付标准不得低于法定交付条件，况且住建部和工商总局制定全国适用的《商品房买卖合同》范本的初衷就是保护购房者，加强对开发企业的管理，从这个层面来理解，也不可能将商品房交付的标准定义为开发商组织的质量专项验收合格。所以，中农批公司自行组织以经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收符合要求就认定为房屋合格的观点是明显错误的，一审法院认定正确。二、关于涉案房屋交付时间。逾期交房其包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。本案中，答辩人一直接到房屋，中农批公司以商品房买卖合同附件四第九条抗辩以邮寄送达视为交房的观点错误，该合同是格式条款，答辩人签字时对内容根本不知情。该邮寄回执没有答辩人签字，邮件单显示内件品名为文件，也非显示“交房通知单”，时间显示为2017年11月2日，邮件单显示的收件人为李龙一人，而没有房屋共同购买人李艳侠，另答辩人购买的是两套，没有显示是一套告知还是两套告知，不能视为答辩人收到两套房交房通知，中农批公司在邮寄的同时也可以电话通知答辩人进行收房，但其并没有这么做。中农批公司在一审中提供的房屋查验记录单和入住声明均是其单方制作，并没有得到业主的签字认可。退一步讲即使答辩人收到交房通知视为收房，但由于所交付的房屋未经竣工验收合格，故其仍存在“逾期交房”第二个层面的行为竣工验收合格逾期。所以中农批公司的交房行为是违法逾期交房，抗辩理由不能成立。三、一审法院认定中农批公司协助办理产权登记手续正确。合同中第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明条件。中农批公司是什么时间取得房屋初始登记证，是否在在规定的期限内进行备案，是否通知答辩人进行交纳相关税费，本案中因中农批公司的原因导致答辩人无法在法定期限内取得房地产权属证书，中农批公司的行为构成违约。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，中农批公司的上诉缺乏事实依据和法律依据，请求二审法院依法驳回中农批公司的上诉请求，维持一审判决，保护答辩人作为购房消费者的合法权益。 李龙、李艳侠一审诉讼请求：1、判令中农批公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理房屋产权登记手续；2、判令中农批公司承担违约责任，向原告支付违约金208093元；3、本案的诉讼费用由中农批公司承担。 一审法院认定事实：李艳侠、李龙与中农批公司于2017年1月3日签订商品房买卖合同，约定购买中农批公司位于涡阳县103批发市场号房，商品房售价总金额664205元。2017年3月30日双方签订商品房买卖合同购买第35幢05号大棚号房，房价总款为313221元。李艳侠、李龙已支付全部购房款。该合同第八条约定：中农批公司于2017年7月31日前将该经验收合格的商品房交付原告；第九条约定：出卖人逾期交房超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。涡阳县质量监督站对涉案房屋出具验收意见的日期为2018年11月26日。 一审法院认为，李艳侠、李龙与中农批公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，李艳侠、李龙已按照合同约定支付全部购房款，中农批公司应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。现涉案房屋已经验收合格，具备办理产权登记的条件，故对李艳侠、李龙的协助办理产权登记手续的诉讼请求，予以支持。涡阳县质量监督站于2018年11月26日对本案争议房屋出具验收意见，故应确认本案争议房屋验收合格日期为2018年11月26日。中农批公司向李艳侠、李龙交付的房屋应符合法定和约定的条件，才能视为完全履行了交房义务，双方约定的交房时间为2017年7月31日前，现因案涉房屋至2018年11月26日才符合法定和约定的交付条件，中农批公司未在约定日期向原告交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，其应支付自逾期之日起至房屋验收合格之日即2018年11月26日止的违约金。因双方对逾期交房违约金的计算方法已作约定，故对李艳侠、李龙要求中农批公司按已付房款的日万分之三支付违约金的诉讼请求，予以支持，逾期480日，计款140749.34元。对李艳侠、李龙要求中农批公司支付逾期办证违约金，依据合同第十七条约定，买受人需在签订合同时缴纳办理证件相关费用，买受人未有缴纳，故对此诉求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李艳侠、李龙办理中国供销·涡阳农产品电商物流园第35幢103批发市场号房及第35幢05号大棚号房房产权登记手续；二、被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李艳侠、李龙逾期交房违约金140749.34元；三、驳回原告李艳侠、李龙的其他诉讼请求。案件受理费4421元，减半收取2210.5元，由中农批（亳州）市场建设开发有限公司负担。 中农批公司二审补充提交1、中农批（亳州）市场建设开发有限公司、涡阳县中农批市场运营管理有限公司的工商信息，证明涡阳县中农批市场运营管理有限公司系中农批（亳州）市场建设开发有限公司的全资子公司。2、案涉35#103、35#大棚《租赁合同》及收据，证明案涉房屋由涡阳县中农批市场运营管理有限公司进行出租，租赁单价及租金数额。 李艳侠、李龙质证意见为，1、两家公司法定代表人不一致，不能证明两家公司系母子公司，2、合同约定单价明显过低，与正常出租价格差距过大，不能证明案涉房屋出租的事实，应按照合同约定计算违约金。 本院对中农批公司二审证据认定如下：仅凭营业执照达不到证明涡阳县中农批市场运营管理有限公司系中农批（亳州）市场建设开发有限公司子公司的证明目的，对于租赁合同，中农批公司主张按照 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审认定逾期交房天数是否正确。违约金是否应予调整。 关于逾期交房天数的问题。商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件。建设行政主管部门在审查备案资料时，对不符合备案要求的工程，有权责令建设单位重新组织竣工验收。因此，商品房质量的验收仅有开发商自行组织的验收是不够的，不仅公信力受到质疑，而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。国家通过建设工程竣工验收备案制度加强政府对工程质量的监督管理，目的在于防止不合格工程流向社会。故，在合同约定“该商品房经验收合格”为交付标准的条件下，应以开发商是否取得当地建设管理机构发出的竣工验收备案证明为标准，中农批公司上诉要求按照建设单位自行验收时间作为符合合同约定的交付时间理据不足，不予支持。一审法院按照《专业管理部门验收意见》内容认定案涉房屋于2018年11月26日经验收合格符合约定交付使用条件并无不当。 对于李艳侠、李龙与涡阳县中农批市场运营管理有限责任公司签订的委托经营管理协议，按照中农批举证的格式化《商铺委托经营管理协议》第二条第3款“开发商向甲方实际交付该商铺的时间迟延的，如甲方放弃向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间不变，由甲方自行承担相应损失；如甲方向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间顺延至开发商实际向甲方交房之日开始计算”的约定，在购房户选择向开发商主张逾期交房责任的情况下，相应的委托经营起始时间顺延，此时，逾期交房期间与免租期不存在重合，购房户因开发商逾期交付房屋而产生的损失客观存在，中农批公司关于托管情形下房屋交付时间以及免租问题的上诉理由不成立，本院不予采纳。 关于案涉房屋交付时间的问题，房屋的交付以符合交付条件为前提，根据查明的事实，2017年7月20日涉案房屋尚未经验收合格，不符合房屋交付条件，中农批公司也没有举证证明购房人实际接收了案涉房屋，现上诉主张以该日为交房之日缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。 关于违约金是否应予调整的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。中农批公司认为案涉合同约定违约金过高，请求根据同地段房租予以调整。根据查明事实，案涉房屋系商铺。日常生活中，商业地产的投资收益与非商业地产往往存在一定差异，在新的商铺周边市场尚未充分发展，所在商圈尚未形成完整的商业生态之前，铺面租金一般具有较大的浮动性。尤其在交房初期，商业氛围不浓，市场尚待培育，租金往往处于低谷，此时，单纯的以交房节点时的租金来认定案涉购房户的损失，并不适当。考虑到房屋买卖合同的有偿合同性质，购房户支付的房款与案涉房屋从双方的约定上讲具备等价性，故在房屋没有按期交付的情况下，案涉逾期交房期间购房户的实际损失参照已付购房款总额同期同类贷款利息予以确定较为符合实际。据此，依照上述法律规定，案涉违约金本院按照已付购房款总额的同期同类贷款利息上浮30%予以调整。本案房屋逾期已经超过一年，其时中国人民银行1-3年期贷款基准利率为年4.9%，上浮30%后为年6.37%。案涉购房款已付总额为977426元，逾期452天，按照年利率6.37%计算，违约金总额为83361.95元。 综上，中农批公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初5402号民事判决第一项； 二、中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付李艳侠、李龙逾期交房违约金83361.95元； 三、驳回中农批（亳州）市场建设开发有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回李艳侠、李龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3115元，由中农批（亳州）市场建设开发有限公司负担1869元，李艳侠、李龙负担1246元。 本判决为终审判决。 审判长  安翠香 审判员  黄战营 审判员  沙启峰 二〇二〇年七月二十一日 法官助理高辛冉 书记员刘明明