广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12406号原告：张桂芳，男，1973年10月2日出生，汉族，住湖南省衡山县*************，公民身份号码430************511。委托诉讼代理人：李镇，广东东达昊律师事务所律师。被告：钟齐欢，女，1962年4月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************747。委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟善生，系其哥哥。原告张桂芳诉被告钟齐欢租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序于同年7月6日公开开庭进行了审理。原告张桂芳及委托诉讼代理人李镇，被告钟齐欢委托诉讼代理人高敏峰、钟善生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告在2018年11月13日签订的《房屋租赁合同》无效，被告立即向原告返还租赁保证金62000元并支付从起诉之日起至退还之日止按全国银行间同业拆借中心最新公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息；2.被告赔偿原告损失80000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：张桂芳与钟齐欢在2018年11月13日签订了《房屋租赁合同》，约定张桂芳租赁钟齐欢位于丹灶镇上安钟家村（猪屋地）的房屋，房屋共9层，其中首层（商铺）面积为78.1平方米，夹层30.8平方米，行人梯底11.99平方米，第二层至第八层（房）共28个房间，用于出租、住宿使用；租期为十年，房屋租金计算时间自2019年1月1日起至2028年12月31日止；2019年1月1日至2020年12月31日的租金均为15768.5元/月。张桂芳依约向钟齐欢支付了租房保证金62000元。张桂芳承租后，对租赁房屋进行了部分装修，每个房间均加装了窗户和厨房，并且购买了大量的家私家电。由于张桂芳事先了解不清，后才知道所租赁的房屋为违章建筑，没有经过报建和验收，所以租客都不放心居住，导致张桂芳无法正常经营。张桂芳知道房屋属于违章建筑后，多次催促钟齐欢去办理验收等手续，但钟齐欢均不予理会。后张桂芳要求解除《房屋租赁合同》，要求钟齐欢返还租房保证金并要求钟齐欢同意张桂芳搬走张桂芳为租赁房屋添置的家私、家电及赔偿张桂芳的损失等，但钟齐欢均予以拒绝。针对无法拆走家私家电及该些物品的安装费用的损失，张桂芳主张对方赔偿损失80000元。被告辩称，张桂芳的行为已构成根本违约，且从2020年2月份开始拖欠租金、水电费，钟齐欢早已根据《房屋租赁合同》没收张桂芳的保证金，其无权要求返还。张桂芳的第一项诉讼请求依法不应支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》第一条约定，钟齐欢出租租赁物前已告知张桂芳涉案租赁物没有土地证、房产证，张桂芳经充分了解、充分评估后才承租了涉案租赁物，钟齐欢不存在过错，无需承担赔偿责任。张桂芳主张计算损失的收据等资料不具有真实性、合法性、关联性，且没有任何转账凭证印证，不应作为计算损失的依据。而且在不损坏租赁物的前提下，钟齐欢允许张桂芳搬走空调、床、家具等动产，张桂芳不存在损失，其主张赔偿的诉讼请求没有任何依据。张桂芳承租涉案租赁物后又转租、分租给第三方，张桂芳一直收取租金。且根据流动人口管理部门的调查表显示，租赁物一直处于满租状态，张桂芳不存在损失。综上所述，张桂芳的主张无理，恳请贵院驳回张桂芳的全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并附卷佐证；原告提交的发货单、收款收据、收据、收条、送货单、智慧流管平台业务服务协议、电梯保养合同等，无相应的银行流水或发票佐证费用真实发生，本院对上述证据的证明力均不予确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：2018年11月13日，被告（出租房，甲方）与原告（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区********（猪屋地）房屋出租给乙方作出租、住宿使用；甲方保证对所出租的房屋具有所有权，乙方已充分了解房屋的相关状况；房屋使用面积为：首层（商铺）78.1平方米，夹层30.8平方米，行人梯底11.99平方米、第二层至第八层共28个房间；租期10年，租金计算时间自2019年1月1日至2028年12月31日止，免租期为2018年12月1日止2018年12月31日，2019年1月1日至2020年12月31日期间月租金15768.5元；从第三年起每年租金在前一年租金的基础上递增6%；签订合同时乙方缴纳3个月租金合计47500元作为押金，水、电、天然气及物业管理等费用3个月保证金15000元，合计保证金62500元。租期内乙方有应缴未缴费用的甲方以该保证金对上述费用进行扣减，多退少补；主体基础工程配套完成，签订协议后，甲方将该房屋移交乙方；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，费用由乙方承担，租期期满，房屋室内装潢、冷气、热水器等不可移动部分无偿归甲方所有；乙方自行负责承租装修的消防验收；等等。后被告出具一张收款收据，载明收取原告支付的租房保证金62000元。2020年5月22日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告确认涉讼租赁物并未办理规划报建及竣工验收手续。原告确认自2020年2月1日起未再缴纳租金。原告主张赔偿损失80000元明细为：购买灯费19250元、户内外广告牌费用12800元、监控路由器费用5500元、塑料窗5500元、灶台23100元、安装灯的费用和窗户安装费用31100元、消防设施费用21888元、改装电表水表费用6000元、制度牌费用180元、瀚宇公司押金1000元、服务费2040元、电梯服务费和保险费8700元、电梯电池费用200元，上述费用合计的45%。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。当事人均未能提交租赁的房屋办理规划报建及竣工验收手续，故原、被告于2018年11月13日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，原告请求被告返还租赁保证金62000元并支付从起诉之日起利息合法合理，本院依法予以支持。至于原告所主张赔偿损失80000元的诉请，被告作为出租方，将未经合法规划报建的房屋出租给原告作经营使用，存在过错。原告作为承租人，未尽到谨慎审查租赁物是否适租的情况下即对租赁物进行装修，对其装修费损失也具有一定过错，综合本案的实际情况，考虑双方过错程度及装修物使用等，本院酌情确定被告赔偿装修损失45000元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。原告承租房屋后是按合同约定用途对房屋进行装修，故其主张的赔偿属于履行无效合同产生的损失，被告辩解原告应自行拆除并不能赔偿的意见本院不予采纳，原告在搬离时应对其主张赔偿的项目保持原状。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告张桂芳与被告钟齐欢于2018年11月13日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告钟齐欢应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金62000元并支付以此为本金从2020年5月22日起至实际清偿日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告张桂芳；三、驳回原告张桂芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费按原告减少诉讼请求后减半收取计12665.42元（原告已预交13545.42元），由原告负担6332.71元，由被告负担6332.71元。被告钟齐欢负担的部分于上述付款同期迳付予原告张桂芳，本院不另收退。原告张桂芳多预交的案件受理费880元，在判决生效后经书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年七月三十一日书记员  黄晓璇