北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初4372号原告：北京搜厚物业管理有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同1号地下一层106室。法定代表人：徐晋，总经理原告：北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同1号地下一层B区。法定代表人：徐晋，总经理二原告委托诉讼代理人：郝泉隐，男，北京搜厚物业管理有限公司工作人员。被告：王鲜，女，1972年10月2日出生，汉族，住陕西省。委托诉讼代理人：李惠君，北京市盈科（西安）律师事务所律师。原告北京搜厚物业管理有限公司（以下简称搜厚公司）、北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司（以下简称搜厚公司朝阳门第二分公司）诉被告王鲜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告搜厚公司、搜厚公司朝阳门第二分公司委托诉讼代理人郝泉隐与被告王鲜委托诉讼代理人李惠君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告搜厚公司、搜厚公司朝阳门第二分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向二原告支付自2016年7月1日至2019年9月5日期间的物业费共计156113.88元及滞纳金（以24541.92元为基数，按日千分之三的标准，自2016年7月6日起支付至实际支付之日止；以24541.92元为基数，按日千分之三的标准，自2017年1月6日起支付至实际支付之日止；以24541.92元为基数，按日千分之三的标准，自2017年7月6日起支付至实际支付之日止；以24541.92元为基数，按日千分之三的标准，自2018年1月6日起支付至实际支付之日止；以24541.92元为基数，按日千分之三的标准，自2018年7月6日起支付至实际支付之日止；以24541.92元为基数，按日千分之三的标准，自2019年1月6日起支付至实际支付之日止；以8862.36元为基数，按日千分之三的标准，自2019年7月6日起支付至实际支付之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告受北京凯恒房地产有限公司委托自2012年12月1日起对其开发的银河SOHO项目实行物业服务管理，并签订《前期物业管理服务合同》，后又续签了《物业管理服务合同》。合同约定，该项目写字楼的物业收费标准为24元/平方米/每月，全体业主应在约定的交付之日向原告预交半年物业服务费，此后，业主或物业使用人应在每半年第一个月的前五日内履行交纳义务。被告系该银河搜候中心6层20715号（不动产登记地址：北京市东城区南竹杆胡同2号1幢6层20715号，以下简称涉案房屋）业主，该房屋面积为170.43平方米，被告拖欠自2016年7月1日至2019年9月5日期间的物业费，故原告提起本案诉讼，诉如所请。被告王鲜辩称：不同意二原告诉讼请求。理由如下：1、开发商选聘的物业服务企业并没有得到被告的认可，亦没有与被告单独签订《前期物业管理服务合同》。2、本案涉案房屋在2013年6月22日以后由第三人折磊实际占有并使用、收益。2013年6月22日，被告与折磊签订《以房抵债协议》，该协议约定被告将涉案房屋抵偿给折磊，该协议经陕西省神木市人民法院民事判决书确认有效。从2013年6月22日开始，该房屋的物权可期待权已经转移给了折磊，折磊也实际对涉案房屋占有、使用、收益，该房屋2013年6月22日至2016年6月30日的物业费均由折磊交纳。3、开发商凯恒公司解除了《北京市商品房预售合同》，凯恒公司才是涉案房屋的所有权人。根据被告和开发商凯恒公司所签订的合同，如果被告原因导致贷款银行解除或终止借款合同，出卖人有权解除预售合同，由于折磊没有按协议约定按期偿还银行贷款，导致开发商凯恒公司从2015年12月29日起止2018年9月11日向浦发银行北京分行偿还贷款，因此2018年浦发银行北京分行提前终止了《担保借款合同》，合同解除后五日内该涉案房屋返还给了担保人凯恒公司，且凯恒公司持有涉案房屋的不动产权证，涉案房屋为凯恒公司所有。并且，在2018年凯恒公司向北京市朝阳区人民法院提起买卖合同纠纷一案，该院在2019年2月作出判决，解除了《北京市商品房预售合同》。综上，不同意二原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月，北京锦融物业管理有限公司（后更名为北京搜厚物业管理有限公司）与案外人北京凯恒房地产有限公司（简称凯恒公司）签署《前期物业管理服务合同》，约定由搜厚公司为银河搜候中心提供物业管理服务，合同期为2012年12月1日至2017年11月30日，物业管理费为写字楼每月每平方米24元。2017年12月1日，搜厚公司与凯恒公司签订《物业管理服务合同》，合同期为2017年12月1日起至业主委员会成立，并于业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。2010年10月8日，凯恒公司（出卖人）与王鲜（买受人）签订《商品房预售合同》，约定凯恒公司将北京市东城区小牌坊胡同甲7号银河搜候中心6层20715房屋（即涉案房屋）出卖给王鲜，并办理了网上签约备案手续。王鲜分期向凯恒公司支付了购房首付款。2013年6月25日，王鲜办理公证委托书，委托案外人折兴田办理房屋买卖过程中的一切事宜。2013年6月27日，凯恒公司将涉案房屋交付王鲜使用。涉案房屋物业管理费交纳至2016年6月30日，其中2015年7月1日至2016年6月30日的物业管理费发票显示付款人为折兴田。2018年，因王鲜未能按期偿还银行贷款，致使凯恒公司承担了担保责任，凯恒公司依据合同要求解除凯恒公司与王鲜之间就涉案房屋的《商品房预售合同》，2019年2月27日，北京市朝阳区人民法院出具（2018）京0105民初98514号民事判决书，判决解除凯恒公司与王鲜签订的《商品房预售合同》，王鲜于判决生效之日起七日内将涉案房屋腾空并返还给凯恒公司，同时就违约金、房屋使用费等作出判决。该判决已于2019年5月21日生效，并于2019年9月6日经强制执行腾退涉案房屋。庭审中，被告王鲜提交了其与案外人折磊签署的《以房抵债协议》，欲证明折磊实际占有、使用涉案房屋，并提交（2017）陕0881民初6765号民事判决书，证明该协议合法有效。经询，王鲜无证据证明其曾向本案二原告告知过上述事项。原告提交案外人凯恒公司出具的《声明》一份，表示依据凯恒公司和王鲜签署的《北京市商品房预售合同》之补充协议约定，合同解除的，自房屋交付之日起至返还之日止，应由买受人承担物业费，故涉案房屋腾退给凯恒公司之前的物业费应由王鲜承担，同时表示同意本案原告作为该项目的物业服务企业，向王鲜追缴涉案房屋腾退给凯恒公司之日之前的全部物业欠费。另查，涉案房屋一直在凯恒公司名下，未过户至王鲜或折磊名下。关于未过户原因，双方陈述不一，二原告表示系因被告原因，涉案房屋被查封，所以没办法办理过户手续；被告表示2013年6月王鲜将涉案房屋抵偿给折磊，此后由折磊偿还贷款，由于折磊未按期还贷，导致合同解除、房屋被收回，不是由于被法院查封无法办理过户。再查，涉案房屋所属的物业未成立业主委员会或选聘其他物业服务公司。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《前期物业管理服务合同》和《物业管理服务合同》的签订主体均为凯恒公司和搜厚公司，而非搜厚公司朝阳门第二分公司，故物业管理费的收取主体应为搜厚公司，而非搜厚公司朝阳门第二分公司。本案中，凯恒公司与王鲜签订的《商品房预售合同》中已载明物业服务企业为搜厚公司，物业服务费价格为每平方米每月24元，每年的1月5日和7月5日前交费，并载明买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，且搜厚公司亦实际提供了服务，王鲜以其未与搜厚公司单独签署物业服务合同为由不予交纳物业费的答辩意见，本院不予支持。虽然王鲜同案外人折磊签订《以房抵债协议》，但并未告知搜厚公司，且折磊亦未与搜厚公司签署物业服务合同，虽然折兴田曾交纳过物业管理费，但搜厚公司系基于搜厚公司与王鲜之间的服务合同关系收取，并不能证明折兴田或折磊与搜厚公司具有服务合同关系，王鲜作为涉案房屋的买受人，应由王鲜交纳物业管理费，如果王鲜认为折磊为实际使用人应由折磊承担物业管理费，王鲜可与折磊另行解决。关于物业管理费支付期限，王鲜是涉案房屋曾经的买受人且凯恒公司实际向王鲜交付了房屋，王鲜同凯恒公司的合同中对物业费进行了明确约定，故在王鲜和凯恒公司《商品房预售合同》存续期间的物业费应由王鲜负担。王鲜和凯恒公司《商品房预售合同》虽于2019年5月21日判决生效后解除，但根据凯恒公司同王鲜的《北京市商品房预售合同》之补充协议第11条第5款明确约定，房屋交付之日至返还之日止的物业费由王鲜承担，且此期间王鲜确实占用涉案房屋未予腾退，凯恒公司亦对此进行了声明，故王鲜应支付物业管理费至实际腾退房屋之日。另，《商品房预售合同》中载明预测建筑面积为172.75平方米，最终，经测定涉案房屋面积为170.43平方米，故王鲜应按170.43平方米的面积向搜厚公司交纳物业管理费。关于滞纳金，二原告提交的凯恒公司制定的《银河搜候中心写字楼临时管理规约》第七章第一条虽然对滞纳金有规定，王鲜代理人折兴田曾签署《承诺书》表示已仔细阅读《银河搜候中心写字楼临时管理规约》，同意遵守规约内条款，但是，首先，该规约的制定人为凯恒公司，并非本案原告搜厚公司，其次，该规约系凯恒公司单方制定，该管理规约上并无王鲜或其代理人签字，无证据证明王鲜在《承诺书》中表示已仔细阅读的即为此份规约，搜厚公司以此为由要求王鲜交付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告王鲜于本判决生效之日起七日内向北京搜厚物业管理有限公司支付2016年7月1日至2019年9月5日期间的物业费共计156113.88元；二、驳回原告北京搜厚物业管理有限公司、北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1711元由被告王鲜负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 闫 薇二〇二〇年七月二十一日书记员 冒南君