广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初2306号 原告：南宁市瑞昕物业服务有限责任公司，住所地：南宁市南铁北二区18-1栋物业管理房，统一社会信用代码：914501077630790796。 法定代表人：张训，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴霞，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴海迪，广西桂海天律师事务所律师。 被告：任树兰，女，汉族，1933年11月7日出生，户籍住址：南宁市。 委托诉讼代理人：韦珍莲，广西贵文律师事务所律师。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案日期：2020年7月1日 开庭日期：2020年7月22日 原告诉讼请求：1.判令被告向原告支付住宅物业服务费799.68元（自2017年1月至2018年12月份，按0.35元/月·㎡计算）；2.判令被告向原告支付拖欠住宅物业服务费产生的违约金1490.8元（自2017年2月始，以欠费金额为基数，按每天3‰的标准，暂计算至2019年9月30日，此后继续计算至全部款项付清为止）；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告成立于2004年7月2日，物业管理资质等级为三级。2013年1月25日，南宁铁路局住房建设管理所与原告签订了一份《前期物业管理服务委托合同》，约定由原告为位于南宁市西乡塘区地洞口路南铁北一区“水仙苑”小区提供前期物业服务，并约定物业费标准为0.35元/月·㎡,小区内停车位60元/月，不含生活垃圾收集、清运、处置费。同时约定业主及物业使用人未按时交纳物业服务费、生活垃圾处理费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告于2013年2月1日起实际进驻该小区并开始提供物业服务。《前期物业管理服务委托合同》到期后，南宁市铁路局住房建设管理所与原告就延长物业服务时间重新签订了三份物业服务合同，直到2018年12月31日原告与该小区物业服务关系终止。物业服务关系期间，被告自2017年1月份起开始拖欠物业服务费，原告多次催讨该欠费及违约金未果，特诉至人民法院，请判如诉请。 被告任树兰答辩意见：一、被告从未与原告签订过物业管理服务合同，原告与南宁市铁路局房产管理所签订的物业服务合同，未经原告所在小区过半数的业主同意，该合同无效；二、南宁铁路局住房建设管理所与南宁铁路局房产管理所均不是水仙苑小区的建设单位，且根据国家企业信用信息公示系统的公示登记信息，南宁铁路局住房建设管理所与南宁铁路局房产管理所的成立时间为2016年7月15日，其在与原告签订前期物业管理服务委托合同时尚未成立，不具有与原告签订物业服务合同的主体资格；三、原告主张2017年1月至2017年3月的物业费已过诉讼时效，2017年3月之后的物业费，因原告未能提供合格的物业服务质量，被告也无须支付；四、原告从进场到离场期间，一直未提供合格的物业服务质量，原告所在小区业主多次反映物业问题的情况下，水仙苑小区的卫生状况、安全等问题始终未得到改善，原告也从未与业主进行沟通，导致双方矛盾激化，原告应承担相应责任，无权要求被告支付物业费；五、原告无权请求被告支付高额违约金，首先是双方签订的物业服务合同无效，其次是违约金条款加重了业主的责任且未与业主协商一致，不能对业主产生约束力；六、涉案的物业合同为原告与南宁铁路局房产管理所签订的，应追加南宁铁路局房产管理所为本案共同被告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 查明事实： 原告南宁市瑞昕物业服务有限公司系依法成立的具有物业管理三级资质的企业法人。被告系南宁市西乡塘区地洞口路南铁北一区“水仙苑”小区85栋2单元7号房（建筑面积95.19㎡）业主。该小区系南宁铁路局（原柳州铁路局）于1999年建设的铁路职工住宅小区，其住房和前期物业管理工作原由柳州铁路局房地产发展中心负责，因南宁市铁路局（原柳州铁路局）内部机构改革，该中心被撤销后，先后由南宁铁路局住房建设管理所、南宁铁路局房产管理所负责。该小区至今未成立业主大会和业主委员会。 2013年1月25日，南宁铁路局住房建设管理所作为甲方，原告作为乙方，双方签订一份《前期物业管理服务委托合同》，甲方选聘乙方对南宁铁路局地洞口路“水仙苑”小区提供前期物业管理服务。合同第一条约定：“该小区建筑面积66509平方米，设有一个出入大门，一个消防门。”第二条约定：“乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、地下室、走廊通道；2.物业共用设施、设备的运行、维护和管理，包括：共用的上下管道、落水管、公共照明、楼内消防设施设备、室外消防栓；3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，包括：道路、室外上下水道、化粪池、沟渠、池、井、车棚、停车场；4.物业共用部位和相关场地的保洁卫生，雨、污水管道的疏通；5.公共绿化、建筑小品的养护和管理；6.车辆停放管理；7.公共秩序维护、安全防范、协调纠纷等事项的管理，包括：24小时安全门岗值勤、巡视，配合公安部门处理案件；8.小区住户装饰装修、经营行为管理。”合同第五条约定：“本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面交纳：0.35元/月×平方米。小区内停车位60元/个/月，（不含生活垃圾收集、清运、处置费）。”合同第六条约定：“业主及物业使用人应按时交纳物业服务费、生活垃圾处理费。如超过一个月未按约定按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同第十二条约定:“乙方可采取规劝、通告等必要的措施，制止业主、物业使用人违反公约和本小区物业管理规章制度的行为。”合同第十七条约定:“物业管理区域内的共用部位（包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道），共用设施、设备（包括：照明灯具及开关，共用的上下管道、落水管、楼内消防设施设备、室外消防栓），市政公用设施和附属建筑物、构筑物（包括：道路、室外上下水管道、化粪池及清理、沟渠、池、井）等的维修资金由甲方负责。乙方每年报维修计划及费用，由甲方审批并拨付乙方维修费用。”合同第十八条约定：“甲方违反本合同第十二条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，甲方应及时整改。”合同第十九条约定：“除前条规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，应及时整改，并在整改期内达到约定的服务内容和质量标准。”合同第二十二条约定：“本合同期限自2013年2月1日起至2015年元月31日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”合同第二十三条约定：“本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议确定延长时间。”合同第二十四条约定：“合同期未满因收不抵支等原因乙方要提前解除本合同的，乙方需提前2个月向甲方递交通知。”双方还就其他事项作了约定。该合同期限届满后，双方续签一份《前期物业管理服务委托合同》，合同期限为2015年2月1日至2016年元月31日。2015年12月31日，南宁市铁路局房产管理所作为甲方，原告作为乙方，双方又签订一份《物业管理服务委托合同》，合同期限自2016年1月5日至2017年1月4日。2017年1月8日，双方再签订一份无固定期限《物业管理服务委托合同》，合同期限自2017年1月5日起生效。以上合同约定内容基本一致。 原告于2013年签订前述首份《前期物业管理服务委托合同》后即进驻“水仙苑”小区提供物业管理服务。在原告为该小区提供物业管理服务期间，存在部分业主占用公共区域乱搭乱建、种植花木、放养动物、乱堆杂物等行为。为此，南宁铁路局土地房产管理处、南宁市西乡塘区衡阳街道办事处南铁一区社区委员会曾在小区内张贴通知要求业主进行整改。因对原告提供的物业服务不认可，被告自2017年1月起拒绝向原告缴纳物业服务费。截止2018年12月，被告拖欠物业服务费共计799.68元（33.32元/月×24个月）。 2018年，原告以经营成本上升、无法继续完成南宁铁路局职工住宅小区项目（含水仙苑等7个小区）的物业服务工作为由提出解除前述无固定期限《物业管理服务委托合同》，并于2018年12月31日撤出水仙苑等小区。 2019年12月11日，原告将被告诉至南宁市西乡塘区人民法院，提出前述诉讼请求。因南宁市中级人民法院指定本院管辖该案，本院于2020年7月1日立案受理。被告应诉后，提出前述答辩意见。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，南宁铁路局系涉案“水仙苑”小区的建设单位，南宁铁路局住房建设管理所、南宁铁路局房产管理所代表南宁铁路局，先后与原告签订的《前期物业管理服务委托合同》《物业管理服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对原告和涉案水仙苑小区的全体业主具有约束力。原告瑞昕公司应依照合同约定提供物业服务，被告作为业主亦应依约支付物业服务费等相关费用。 关于本案应否追加南宁铁路局房产管理所为本案共同被告参加诉讼的问题。本案系物业服务合同纠纷，物业服务的提供方系原告，物业服务的接受方系被告，南宁铁路局房产管理所虽系案涉物业服务合同的签署方，但并非案涉物业服务合同权利义务的享受者和承受者，其是否参加本案诉讼不影响案件的审理，不是本案的必要共同诉讼当事人,故无需追加其为本案共同被告参加诉讼。 关于诉讼时效。《民法总则》第一百八十八条规定，普通诉讼时效为三年。物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，故其主张物业服务费及相应违约金的诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算三年。本案中，原告瑞昕公司于2018年12月31日撤离涉案水仙苑小区，故本案的诉讼时效期间应从被告欠交最后一期物业服务费开始计算，现原告瑞昕公司于2019年12月向法院提起诉讼，向被告主张权利，并未超过诉讼时效期间。被告辩称原告主张2017年1月至2017年3月的物业服务费已过诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。 关于物业服务费。综合在案证据及原、被告双方的陈述，可以认定原告在2013年2月至2018年12月间为被告房屋所在小区提供物业管理服务，被告应按合同约定交纳物业服务费，被告自2017年1月至2018年12月间共拖欠物业费799.68元，被告未就拖欠物业费的时间及数额提出异议，本院予以确认，原告主张被告支付拖欠的物业费，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告提供的物业管理服务未达到约定或规定的质量标准，不应收取物业费，但其所提交的证据尚不足证明原告不完全履行义务或履行义务存在重大瑕疵，应承担举证不能的责任。另，被告反映的部分问题亦不属于物业服务的范围和权限，而原告的收费标准相对于同行业平均收费标准偏低。故对于被告上述辩解意见，本院不予采纳。 关于违约金。被告拖欠原告2017年1月至2018年12月期间的物业服务费，已构成违约，应承担责任。被告拖欠物业服务费给原告造成的损失应为利息损失，故原告主张按合同约定日千分之三的标准计算违约金，明显超过其实际损失，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月19日之前）或全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（2019年8月20日起）计算。本案中，双方未就支付当月物业服务费的具体时间做出明确约定，本院酌情认定当月物业服务费至迟于当月最后一日支付。按照合同关于“如超过一个月未按约定按时足额交纳物业服务费用的”需按日支付违约金的约定，被告应付拖欠上述物业服务费的违约金应以每个月欠付物业费33.32元为基数，从次月期满之次日起计至被告付清物业服务费之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率分段计算至被告实际履行完毕之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告任树兰支付原告南宁市瑞昕物业服务有限责任公司2017年1月至2018年12月期间的物业服务费799.68元； 被告任树兰向原告南宁市瑞昕物业服务有限责任公司支付因拖欠前项物业服务费产生的违约金，计算方式为：分别以2017年1月至2018年12月期间每月欠付的物业服务费33.32元为基数，从次月期满之次日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率分段计算至被告付清物业服务费之日止； 驳回原告南宁市瑞昕物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由原告南宁市瑞昕物业服务有限责任公司负担5元，被告任树兰负担20元。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日履行完毕。义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  韦祖深 二〇二〇年七月二十九日 书记员  韦懿倩