陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕01民终7320号上诉人（原审被告）：魏艳红，女，1977年7月8日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：马某某，陕西磐宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安高科物业管理有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：贾玫，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢霞，陕西浩公律师事务所律师。委托诉讼代理人：周思同，陕西浩公律师事务所实习律师。上诉人魏艳红因与被上诉人西安高科物业管理有限责任公司（以下简称高科物业）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17956号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。魏艳红上诉请求：撤销一审判决的第一项、第二项，改判驳回高科物业的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决项目与数额均存在错误，高科物业向一审法院提交证据未能证明其主张物业费、供暖费、制冷费三项费用具体收费标准合法性及详细计收办法，仅列明计算周期，高科物业请求标准与计算方式不清导致一审认定事实不清，根据一审法院查明事项，高科物业主张物业费、供暖费、制冷费分为2012年5月至12月及2016年10月至2019年5月两部分，合计42697.8元，一审法院认定2012年5月至12月物业费10669.5元过诉讼时效不予支持，2016年10月至2019年5月间的物业费、供暖费、制冷费为32028.3元，一审法院未列明计算办法认定该期间三项费用总额错误。2.高科物业提交证据显示涉案房屋自交付后一直处于出租状态，高科物业与租户之间签订了物业服务合同，而魏艳红作为业主未与高科物业签订物业服务合同，2016年10月，涉案房屋停租后一直处于空置状态，高科物业提交电费明细表所记载的用电数据也说明该房屋未被使用，高科物业作为物业服务商，对此事实知情，因此对于涉案房屋的使用情况无需魏艳红证明，根据西安市物业管理规定，空置房屋的物业服务费应按照七折收取，该收费系政府定价调节范畴，双方当事人约定不足以对抗政策性规定，一审法院判令魏艳红按照高科物业主张全额分摊方式承担服务费用没有依据。违约金部分，因高科物业计收费用标准不清，且双方并无违约金约定，高科物业实际损失并非魏艳红恶意所致，故一审判决违约金错误。高科物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.一审判决项目与数额认定清楚，不存在错误，一审庭审中高科物业向法庭提交其与魏艳红租户签订的《高科广场物业服务合同》已就物业服务收费项目及标准进行约定，后高科物业、魏艳红及租户三方签订《高科物业服务补充协议》，该协议与《高科广场物业服务合同》具有同等效力，魏艳红认可高科物业物业费、制冷费、供暖费、电费的收费项目及收费标准，物业费收费标准在高科广场写字楼内进行公示且该公示牌为西安市价格监督检查局监制，高科物业以该收费标准计算魏艳红欠付的物业费、制冷费、供暖费及电费是合理的，2012年2月至2012年10月，2016年10月至2019年5月，魏艳红拖欠高科物业物业服务费等费用共计47697.8元，其中2012年2月至2012年10月的物业服务费等费用10669.5元已超过诉讼时效一审法院未予支持，2016年10月至2019年5月的物业费、供暖费、制冷费总额37028.3元，扣除2017年9月27日魏艳红支付5000元费用后，判令魏艳红支付32028.3元正确。2.魏艳红主张房屋空置应按七折收取物业服务费，没有依据，魏艳红主张2016年10月至今房屋处于空置状态，应举证证明，一审中，魏艳红未能就该事实进行举证，高科物业作为高科广场的物业服务单位，已尽到对写字楼公共区域，配套设备设施及相关场地的维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和秩序等义务，如魏艳红房屋存在空置，也应由魏艳红向高科物业提出申请，由高科物业登记确认后，按空置房屋收费标准收取物业服务费，2016年10月至今，魏艳红从未向高科物业提出申请，事实上魏艳红一直使用，有一审中高科物业提交魏艳红电费、电量使用情况证明，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，一审判决正确，应予维持。3.魏艳红拖欠物业费、供暖费、制冷费，给高科物业造成利息损失，一审法院酌情支持3000元符合法律规定。高科物业向一审法院起诉请求：1.魏艳红支付高科物业物业费、制冷费、供暖费等物业服务费42697.8元，违约损失225789.1元；2.本案诉讼费用由魏艳红负担。一审法院认定事实如下：2006年3月20日，西安高科实业股份有限公司房地产分公司（出卖方）与魏艳红（买受方）签订《商品房买卖合同》，该合同约定西安高科实业股份有限公司房地产分公司将其所有的坐落于西安市高新区XX广场XX座XX层XX号建筑面积76.46平方米的房屋出卖给魏艳红。该房屋用途为办公。高科物业为高科广场A座的物业服务公司。一审庭审中，高科物业提交商品房买卖合同，2013年、2014年房屋租赁合同，2013年、2014年物业服务合同，2013年、2014年物业服务合同补充协议，物业服务及代收代缴价费公示牌，物业费催缴业务回单，高科广场507欠费明细等证据，用于证明魏艳红尚欠付2012年5月至12月、2016年10月至2019年5月物业费、供暖费、制冷费42697.8元，逾期违约金按未缴纳数额的千分之五计算。魏艳红提交结算凭证、质保金支付申请书，用于证明涉案房屋是魏艳红用货款抵的，不是以买卖的方式获取房屋所有权，且高科公司相应负责人在2006年3月9日高科新花园物业管理处经过对账，尚有83327.94质保金没有给退还魏艳红，高科物业、魏艳红双方协商用该质保金抵扣物业费。一审另查明，高科物业服务等级为一级，物业服务费为每月每平方米8元。2017年9月27日，魏艳红代理人马某某向高科物业转账5000元物业空调费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷,本案争议的焦点为魏艳红是否需要向高科物业支付物业服务费、电费、采暖制冷费及违约损失。魏艳红于2006年3月20日购买西安市高新区XX广场XX座XX层XX号建筑面积76.46平方米的房屋，系该房屋的业主，高科物业虽未与魏艳红签订物业服务合同，但其作为物业服务方为魏艳红提供物业服务，形成服务合同关系，魏艳红作为业主理应向高科物业支付物业服务费用。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。对于高科物业主张魏艳红支付2012年期间的物业费、采暖、制冷等费用10669.5元，因已过诉讼时效，依法不予支持。本案高科物业主张，魏艳红2013年1月至2016年9月的物业服务费均按期缴纳，自2016年10月起拖欠其物业费用。一审庭审中，魏艳红认可自2016年10月起未缴纳物业费用，魏艳红辩称其因为与高科物业口头约定用质保金抵扣物业费用，且电费明细系高科物业单方制作，并未得到魏艳红确认。结合高科物业、魏艳红双方提交的证据，对魏艳红主张与高科物业口头约定用质保金抵扣物业费用的意见，因魏艳红提交的证据不足以证明该主张，故不予采纳。魏艳红认为高科物业提供单方制作的电费明细，并无其他证据佐证，不足以证明该明细为魏艳红产生的用电量的意见,魏艳红虽对高科物业提交电费数额持有异议，但其作为业主亦未提交自己使用电量的证据进行反驳，且魏艳红作为房屋业主，应有用电的需求，高科物业提交的电费电量亦符合使用常理，故对高科物业主张要求魏艳红缴纳电费请求，予以支持。对于魏艳红辩称房屋自2016年10月至今一直闲置，并未出租和使用，不应支付该期间的供暖费和制冷费的意见，房屋闲置是否减免采暖、制冷费应由业主与物业进行协商，魏艳红对高科物业主张并不认可，且该房屋是否闲置无法核实，故对魏艳红提出不应支付供暖费和制冷费的意见，不予采纳。对于高科物业主张自2016年10月起至2019年5月的物业费、采暖、制冷等费用37028.3元的诉讼请求，予以支持。魏艳红代理人马某某于2017年9月27日向高科物业转账5000元物业空调费，应在欠付费用37028.3元中予以抵扣。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。高科物业主张违约损失225789.1元，从逾期之日起按千分之五计算，高科物业计算的违约金明显过高,依据公平原则和为促使业主主动履行交纳物业费义务,对高科物业主张逾期违约金酌情支持3000元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、被告魏艳红于本判决生效之日起十日内向原告西安高科物业管理有限责任公司支付2016年10月起至2019年5月物业费、制冷费、供暖等费用32028.3元；二、被告魏艳红于本判决生效之日起十日内向原告西安高科物业管理有限责任公司支付违约金3000元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍偿付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告西安高科物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费4687元，由原告西安高科物业管理有限责任公司负担4076元，由被告魏艳红负担611元。因原告西安高科物业管理有限责任公司已预交，故被告魏艳红在支付上述款项时一并向原告支付。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，魏艳红系涉案房屋业主，高科物业作为物业服务企业已对涉案房屋所在高科广场提供物业服务，魏艳红作为业主亦接受了高科物业提供的物业服务，故一审认定高科物业与魏艳红之间已形成物业服务合同关系，魏艳红作为业主理应向高科物业支付物业服务费用，并无不当。关于高科物业主张2012年期间的物业费、采暖费、制冷费，一审法院认为已过诉讼时效，未予支持，高科物业对此未提起上诉。关于2016年10月至2019年5月的物业费、采暖费、制冷费、电费，高科物业主张物业费按照每月每平方米8元标准计算，结合涉案房屋2013年至2016年期间交纳物业费以及高科物业关于物业费收费标准的公示情况，一审法院对该标准予以采纳，并无不妥，按此计算，2016年10月至2019年5月涉案房屋应交物业费共计19573.76元（76.46*8*32）；高科物业主张采暖费、制冷费按照每平方米11.5元每月计算，虽魏艳红对该收费标准不予认可，但考虑涉案房屋所属高科广场系通过空调方式供冷、供暖的实际情况、物业公司提供服务的整体性、业主交费标准的同一性以及本案中魏艳红并未提交证据证实其曾向高科物业申请不予供冷、供暖的审查情况，本院对魏艳红就采暖费、供冷费所持异议不予采纳，按照前述标准计算，2016年供暖（2016年11月15日至2017年3月15日）、2017年供冷（2017年6月15日至2017年9月15日）、2017年供暖（2017年11月15日至2018年3月15日）、2018年供冷（2018年6月15日至2018年9月15日）、2018年供暖（2018年11月15日至2019年3月15日）费用共计15827.22元；至于高科物业主张电费部分，其仅提交欠费明细而未有抄表等用电数量的原始记录，故本院对其主张之电费金额，不予支持。综上，魏艳红应付高科物业2016年10月至2019年5月期间物业费19573.76元及供暖、供冷费用15827.22元，扣减魏艳红于2017年9月27日交纳的“物业空调费”5000元，魏艳红仍应向高科物业支付物业费及供暖、供冷费用共计30400.98元。魏艳红上诉称一审高科物业诉请其支付相关费用合计42697.8元，一审法院认定其中2012年费用10669.5元已超诉讼时效，则扣减后高科物业诉请的2016年10月至2019年5月费用应系32028.3元，而一审认定该期间费用37028.3元显系错误，对此本院经审查，高科物业诉请款项42697.8元已扣除魏艳红付款5000元，而一审法院认定2016年10月至2019年相关费用37028.3元尚未扣除前述已付款项，故魏艳红前述所称，不予采纳。关于高科物业主张的违约损失，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，魏艳红接受高科物业提供的物业服务但长期拖欠物业费等已属违约，理应承担相应违约责任，考虑魏艳红违约行为给高科物业造成的损失系属资金占用利息，结合本案审查情况，本院酌情魏艳红赔偿高科物业利息损失1500元。至于魏艳红所称涉案房屋空置应按70%标准交纳物业费，因关于涉案房屋是否属于按照70%标准交纳物业费的空置房屋未有充分证据佐证，故本院对魏艳红前述所称，不予采纳。综上所述，一审判决第三项应予撤销，第一项、第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17956号民事判决第三项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17956号民事判决第一项为：魏艳红于本判决生效之日起十日内向西安高科物业管理有限责任公司支付2016年10月至2019年5月物业费、制冷费、供暖费共计30400.98元；三、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17956号民事判决第二项为：魏艳红于本判决生效之日起十日内支付西安高科物业管理有限责任公司利息损失1500元；四、驳回西安高科物业管理有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4687元，西安高科物业管理有限责任公司已预交，由西安高科物业管理有限责任公司负担4130元，魏艳红负担557元；二审案件受理费4687元，魏艳红已预交，由魏艳红负担557元，西安高科物业管理有限责任公司负担4130元。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员  卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年七月二十三日  书 记 员   程      姣 20200173201977070821011201021977070814209161013175783548062019011317956202005082019011317956201901131795620190113179561